集體土地租賃合同

開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇集體土地租賃合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

一、辦理“兩證”的原則

盤活存量資產(chǎn)，有利改制；簡化手續(xù)，規(guī)范收費；方便企業(yè)，有利發(fā)展。在充分考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展歷史的特殊性、堅持合法的前提下加快辦理步伐。

二、辦理“兩證”的范圍

市區(qū)范圍內(nèi)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村辦集體工業(yè)企業(yè)(以下簡稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))改制為股份有限公司、有限責(zé)任公司、股份合作制企業(yè)、私有企業(yè)、租賃經(jīng)營和實施出售、兼并、合并、破產(chǎn)等(以下簡稱為改制)，對符合環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃要求的工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)性用房及用地可辦理“兩證”。涉及原使用的土地、房屋資產(chǎn)處置，應(yīng)按本意見規(guī)定進(jìn)行土地、房屋資產(chǎn)處置。

三、土地資產(chǎn)處置及其土地使用證的辦理

(一)*市土地行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的審批管理工作。各區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實施。未經(jīng)市土地行政主管部門依法審批，擅自進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)處置的行為無效，改制后企業(yè)的土地使用權(quán)不受法律保護(hù)。

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制進(jìn)行土地資產(chǎn)處置，應(yīng)符合以下條件：

1、土地使用權(quán)屬必須合法無爭議，并已辦理土地登記，持有合法的土地使用權(quán)證書。

2、改制后的建設(shè)用地必須符合城市總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃。

對于違法占用的土地或通過土地非法交易等途徑非法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市有關(guān)土地確權(quán)的規(guī)定，經(jīng)依法處理并補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后確定土地使用權(quán)，依法取得土地使用證后，方可按本規(guī)定申請進(jìn)行土地資產(chǎn)處置。尚未進(jìn)行土地登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請確權(quán)，由區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)地籍調(diào)查和初審后報市土地行政主管部門審核并由市土地行政主管部門出具土地權(quán)屬證明。

(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)依法補(bǔ)辦征用手續(xù)并

按土地使用權(quán)出讓方式進(jìn)行處置：

1、企業(yè)整體連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行不動產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；

2、改制后企業(yè)由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的經(jīng)濟(jì)組織或單位控股的；

3、改制后改變原土地批準(zhǔn)用途需重新建設(shè)的(房地產(chǎn)項目建設(shè)用地除外)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后改變土地批準(zhǔn)用途，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，按《關(guān)于進(jìn)一步深化國有土地有償使用制度改革推行土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓的通知》(杭政19號)執(zhí)行。

通過土地出讓方式處置土地使用權(quán)的，由受讓者依法辦理土地征用手續(xù)和土地出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。改制企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制需要將集體土地依法征為國有土地的，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

(1)建設(shè)用地呈報表(村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)政府蓋章)；

(2)改制企業(yè)的批文(由各區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)批復(fù))；

(3)征地協(xié)議書；

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖。

(四)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在改制時，集體土地所有者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其它附著物租賃給改制企業(yè)的，涉及的土地使用權(quán)，可采取租賃方式進(jìn)行處置。

采取租賃方式處置土地使用權(quán)的，作為集體所有土地所有權(quán)代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織要與承租企業(yè)(改制企業(yè))簽訂土地租賃合同。

集體所有土地租賃合同文本由市土地行政主管部門統(tǒng)一制訂。

以租賃方式取得的土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。如確有需要，應(yīng)經(jīng)出租方同意并依法補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后才能進(jìn)行。

(五)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)或有限責(zé)任公司，由作為集體土地所有權(quán)代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織控股的，所涉及的土地使用權(quán)允許以集體土地使用權(quán)作價人股。但其土地使用權(quán)入股的價格需經(jīng)有土地評估資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)評估，并經(jīng)市土地行政主管部門確認(rèn)。同時，以土地使用權(quán)作價入股的，由相應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織按股收取紅利。

以集體所有土地使用權(quán)作價入股方式處置的，其土地所有權(quán)性質(zhì)不變。企業(yè)終止時，土地使用權(quán)仍歸原集體所有者。

作價入股的集體土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租，不得擅自改變土地用途。

作價人股的集體土地使用權(quán)作為企業(yè)的法人財產(chǎn)可以抵押，抵押時應(yīng)按國家關(guān)于集體土地抵押的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。抵押權(quán)人處分抵押物時，須先補(bǔ)辦征用、出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金或以處分集體抵押物所得價款先行抵交出讓金。

(六)使用劃撥國有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制時，經(jīng)主管該企業(yè)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，由改制后企業(yè)按現(xiàn)行企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓或國有土地租賃手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金或按年繳納土地租金。

補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

補(bǔ)辦國有土地租賃手續(xù)后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押按《*市國有土地租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(七)以土地出讓方式取得國有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)改制時，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租給改制后的企業(yè)使用或作價入股。土地使用年限為土地出讓年限減去原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用年限后的剩余年限。

(八)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的具體程序：

1、申請。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向區(qū)土地行政主管部門提出土地資產(chǎn)處置的申請，以出讓方式處置的，還應(yīng)向市規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)。

2、權(quán)屬確認(rèn)。企業(yè)所在地的區(qū)土地行政主管部門在收到企業(yè)申請后15個工作日內(nèi)完成企業(yè)用地地籍調(diào)查和初審后(有權(quán)屬糾紛的除外)，報市土地行政主管部門審批，市土地行政主管部門在7個工作日內(nèi)完成審批工作。

3、地價評估和確認(rèn)。企業(yè)委托具有土地估價資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估。企業(yè)持土地價格評估報告向市土地行政主管部門申請評估結(jié)果確認(rèn)，市土地行政主管部門在川個工作日內(nèi)完成地價確認(rèn)工作。

4、處置方案擬訂。由企業(yè)所在的區(qū)土地行政主管部門會同該企業(yè)擬訂土地處置方案，明確處置方式。如需補(bǔ)辦土地征用手續(xù)的，按國家、省土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定補(bǔ)辦征用手續(xù)，在報送土地資產(chǎn)方案時一并報送補(bǔ)辦征用的有關(guān)材料。

5、方案審批。采取補(bǔ)辦土地征用、出讓、國有土地租賃、土地使用權(quán)作價入股的，市土地行政主管部門根據(jù)區(qū)土地行政主管部門的初審意見，批復(fù)有關(guān)處置方案。如需辦理征用的，一并補(bǔ)辦征用土地審批手續(xù)。采取集體所有土地租賃方式處置的，由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)方案批復(fù)，由企業(yè)所在區(qū)的土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實施，并辦理有關(guān)審批手續(xù)，在審批后由區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)將有關(guān)租賃合同及審批資料報市土地行政主管部門備案。

6、簽訂合同或協(xié)議。企業(yè)根據(jù)批準(zhǔn)的處置方案，按批復(fù)意見簽訂協(xié)議或合同。辦理國有土地使用權(quán)出讓、租賃或作價入股的，要與市土地行政主管部門簽訂土地出讓或租賃合同等有關(guān)手續(xù)；辦理集體土地使用權(quán)租賃的，要與集體土地所有者簽訂集體土地使用權(quán)租賃合同；辦理作價人股的，集體土地所有者要與企業(yè)簽訂作價人股協(xié)議。

7、土地登記發(fā)證。使用國有土地的企業(yè)辦理土地登記手續(xù)，可直接向市土地行政主管部門辦文窗口申請辦理土地登記；使用集體土地的企業(yè)，可向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請登記，經(jīng)區(qū)初審后，報市土地行政主管部門審批。

(九)集體土地資產(chǎn)處置的有關(guān)政策措施：

1、土地使用權(quán)以出讓方式處置的，企業(yè)改制后將集體土地征為國有辦理土地出讓手續(xù)，且不改變用途并不重新建設(shè)的，由改制企業(yè)繳納土地出讓金，其土地出讓金按評估確認(rèn)價的20％繳納，并按“收支兩條線”的原則，除土地復(fù)墾基金(每畝loo00元)及土地出讓業(yè)務(wù)費(按出讓金的1％計)外，其余由市財政按70％的比例返還給企業(yè)，并用于職工基本養(yǎng)老保險。該資產(chǎn)的最后處置權(quán)屬于國家。

2、鑒于歷史原因，對改制企業(yè)補(bǔ)辦規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等手續(xù)時，屬企業(yè)生產(chǎn)性用途的可免收市政配套費，參照國有企業(yè)改制的有關(guān)政策，減半收取其它規(guī)費、手續(xù)費。

3、為有利于企業(yè)發(fā)展，土地征用費的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)?shù)陀诔反褰ň拥臉?biāo)準(zhǔn)，同時，企業(yè)過去已付的租用費可抵扣土地征用費。

4、以集體土地租賃方式處置的，土地租金按評估確認(rèn)價的20％乘以土地還原利率(按4％)確定。土地租金逐年繳納，標(biāo)準(zhǔn)自合同簽訂之日起五年不變，五年后每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整’幅度不超過原租金的20％。租金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)收取，主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)的建設(shè)，不得移作他用。

5、以集體土地使用權(quán)作價入股方式處置的，其作價入股額按土地評估確認(rèn)價的80％確定。

(十)改制后企業(yè)若需改變原土地用途，須報經(jīng)市規(guī)劃部門和市土地行政主管部門批準(zhǔn)，重新補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)繳土地有償使用費等費用。如需改變用途進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須統(tǒng)一納人政府土地儲備庫，實行土地使用權(quán)招標(biāo)或拍賣出讓。

四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理(市規(guī)劃局辦理)

(一)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的資料：

1、市土地行政主管部門開具的企業(yè)改制聯(lián)系單；

2、1/1000地形圖兩份，用鉛筆線劃出用地范圍，并向規(guī)劃院四線室申請劃出規(guī)劃控制線；

3、土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；

4、填寫預(yù)審表和建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表。

(二)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的流程：

1,憑以上資料報送總窗口；

2、綜合處預(yù)審后，根據(jù)內(nèi)容報處、局審正；

3、預(yù)審后轉(zhuǎn)各業(yè)務(wù)處室，辦理規(guī)劃用地許可證手續(xù)；

4、辦理完畢后報送總窗口，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(或填寫市土地行政主管部門聯(lián)系回執(zhí)單)。

(三)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的資料：

1、改制后的土地使用證(土地呈報表)；

2、建設(shè)項目實測1／500地形圖兩份(詳細(xì)注明占地面積、建筑幢數(shù)、層次、建筑面積準(zhǔn)確數(shù)字)；

3、竣工圖二套(含建施平面、剖、竣工圖，并有設(shè)計單位蓋章)；

4、有消防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)部門的書面審核意見；

5、違法建筑行政處罰證明及補(bǔ)交規(guī)費證明件；

6、填寫建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表。

(四)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的流程：

1、上述資料報送總窗口受理；

2、由綜合處送有關(guān)業(yè)務(wù)處室并報局進(jìn)行規(guī)劃定性，確定是否允許補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、如確定允許補(bǔ)辦，則到法規(guī)處接受違法建筑處罰，并到有關(guān)部門辦理交納規(guī)費手續(xù)；

4、交納罰款和規(guī)費后，憑單據(jù)及補(bǔ)辦資料由法規(guī)處報送總窗口受理，轉(zhuǎn)各業(yè)務(wù)處室和局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)；

5、由總窗口核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。以上資料齊全后，在15個法定工作日內(nèi)辦理完畢。

五、房屋所有權(quán)證的核發(fā)

(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)無論以何種方式進(jìn)行改制，改制前應(yīng)有合法有效房屋權(quán)屬憑證，不具備房屋權(quán)屬憑證，必須依法補(bǔ)辦，并取得房屋所有權(quán)證。由市房產(chǎn)管理部門核發(fā)權(quán)證。

(二)房屋所有權(quán)證的辦理。

l、*年12月9日前，經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，應(yīng)按規(guī)劃部門建房批準(zhǔn)文件和用地審批手續(xù)，受理登記核發(fā)權(quán)證。未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地狀況及負(fù)有法律責(zé)任的具結(jié)，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府證明報市規(guī)劃部門審核同意，由市房產(chǎn)管理部門受理登記、核發(fā)權(quán)證。

2、*年12月10日以后經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，在提交建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(建筑許可證)、竣工驗收證明后，受理登記、核發(fā)權(quán)證。未經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)按規(guī)劃部門和土地管理部門的審批程序，經(jīng)行政處罰后，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，憑補(bǔ)辦批淮文件受理登記。

在批準(zhǔn)用地范圍內(nèi)，對少批多建房屋的超批準(zhǔn)建房面積部分，經(jīng)規(guī)劃管理部門行政處罰和規(guī)劃審核補(bǔ)證后，受理登記。

凡在*年*市區(qū)開展房屋所有權(quán)總登記至今，已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，根據(jù)房屋驗換證管理實施辦法辦理換證手續(xù)，領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證。其中房屋所有權(quán)主、客體已發(fā)生變化的應(yīng)持有效憑證，辦理房屋轉(zhuǎn)移、變更登記。

(三)房屋租賃管理。

凡涉及房屋租賃事宜的，房屋租賃出租人和承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向企業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門登記備案。

六、其它事項

(一)西湖風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用證和房屋所有權(quán)證的登記發(fā)放，按西湖風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)的規(guī)定執(zhí)行。

第2篇

出租方：___________________________（以下簡稱甲方）

承租方：___________________________（以下簡稱乙方）

根據(jù)《_________農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》和國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本合同。

第一條 甲方出租給乙方的集體建設(shè)用地使用權(quán)的地塊位于______________（詳見《土地使用證》附件），面積為_________平方米（合_________畝），其宗地位置與四址范圍如甲，乙雙方確認(rèn)的附圖所示。

第二條 本合同項下出租地塊用途為_________.乙方承租后必須按規(guī)定用途使用土地，如需變更用途，須經(jīng)甲方及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃主管部門同意，甲乙雙方協(xié)商調(diào)整年租金后，向_________國土資源局申請辦理用途變更手續(xù)。

第三條 本合同項下的土地使用權(quán)租賃期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四條 本合同項下的土地使用權(quán)的年租金為每平方米________元人民幣，年租金總額為________元人民幣。乙方應(yīng)于每年 ______月______日前向甲方按時繳納年租金。首次年租金從簽訂本合同之日起的______天內(nèi)繳清，年租金不足半年的按半年計收，超過半年的按全年計收。

乙方不按時支付年租金的，從滯納之日起，每日按應(yīng)付款額的______‰向甲方交納滯納金。超過六個月不支付年租金的，甲方有權(quán)收回出租的土地使用權(quán)。

第五條 在本合同生效之日起15天內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)向_________國土資源局申請辦理租賃登記手續(xù)，甲方領(lǐng)取土地使用權(quán)出租許可證，乙方領(lǐng)取土地使用權(quán)承租證明書。

第六條 土地使用權(quán)租金的調(diào)整，每隔_________年調(diào)整一次，每次調(diào)整幅度為百分之______.租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時，甲乙雙方應(yīng)簽訂變更協(xié)議，乙方應(yīng)按新的標(biāo)準(zhǔn)繳納年租金。

第七條 乙方依據(jù)本合同租賃方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租，抵押。如需轉(zhuǎn)租的，須經(jīng)甲方書面同意，雙方簽訂轉(zhuǎn)租合同后到_________國土資源局辦理有關(guān)變更手續(xù)。

第八條 乙方在接受租賃場地移交手續(xù)后，應(yīng)妥善保護(hù)界樁，不得私自移動。界樁遭受損壞或移動應(yīng)及時報告甲方重新埋設(shè)，測繪費和界樁費由乙方支付。

第九條 乙方在租賃場地上需要新建，擴(kuò)建或翻建建筑物，須經(jīng)甲方書面同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)報批手續(xù)，雙方應(yīng)簽訂土地租賃期滿后承租方新建建筑物的處置協(xié)議。

第十條 土地租賃期滿，本合同同時終止履行，乙方應(yīng)向_________國土資源局交還土地使用權(quán)承租證明書，辦理土地使用權(quán)租賃注銷登記手續(xù)。對該地塊內(nèi)乙方投資建設(shè)的建筑物，附著物，應(yīng)按雙方簽訂的處置協(xié)議，在本合同終止之日起的60天內(nèi)處置完畢，逾期未處置完畢的，由_________ 國土資源局向乙方發(fā)出書面處置通知。

租賃期滿乙方如需繼續(xù)使用該地塊的，須在期滿前六個月內(nèi)向甲方提交續(xù)租申請，由甲乙雙方重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，向_________國土資源局申請辦理續(xù)租登記手續(xù)。

第十一條 乙方因提前終止經(jīng)營等原因，需提前終止租賃合同的，應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于三個月租金總額的違約賠償金。

第十二條 依據(jù)本合同依法使用的集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)受法律保護(hù)。在特殊情況下，因國家和農(nóng)村集體社會公共利益需要，集體土地所有權(quán)者報經(jīng) _________國土資源局審核和_________人民政府批準(zhǔn)后，可以提前收回出租的土地使用權(quán)，集體土地所有權(quán)者根據(jù)土地利用現(xiàn)狀，給予承租方相應(yīng)的補(bǔ)償。

第十三條 本合同訂立，效力，解釋，履行及爭議的解決，適用中華人民共和國法律，法規(guī)。因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向租賃地塊所屬轄區(qū)人民法院。

第十四條 本合同未盡事宜，依據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)，政策等，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，作為合同附件，附件與本合同具有同等法律效力。

第十五條 本合同經(jīng)雙方法定代表人簽字蓋章，報_________人民政府批準(zhǔn)后生效。

第十六條 本合同一式五份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，一份交_________國土資源局存檔。

第十七條 本合同于______年_____月_____日在__________________簽訂。

甲方（蓋章）_____________

乙方（蓋章）____________

代表（簽字）_____________

代表（簽字）____________

聯(lián)系地址：_________________

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郵政編碼：_________________

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第3篇

論文內(nèi)容提要:物權(quán)法第142條的但書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)指國有土地租賃權(quán)為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)。市政公共設(shè)施所有權(quán)、職工購買的公有住房都應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地使用權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)。筑物所有權(quán)須以土地權(quán)利為其正當(dāng)根據(jù)。土地權(quán)利可以是建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán),也可以是集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán),還可以是國有土地租賃權(quán)。

論文關(guān)鍵詞:土地權(quán)利/建筑物所有權(quán)/國有土地租賃權(quán)

一、問題的提起

案例一:農(nóng)戶甲取得A地的宅基地使用權(quán)后,舉家到B市販賣蔬菜,鄰居農(nóng)戶乙出資在A地建造住房,竣工后聲稱擁有該住房的所有權(quán)。甲對此持有異議,并訴至法院,請求確認(rèn)該住房的所有權(quán)。

案例二:甲房地產(chǎn)公司擁有A地的國有土地使用權(quán),因缺少資金而與乙公司簽訂合作協(xié)議,約定乙公司投入3000萬元人民幣,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有權(quán),甲房地產(chǎn)公司擁有三分之二的所有權(quán)。后因雙方發(fā)生爭議,甲房地產(chǎn)公司告知乙公司,建成的商品房全部歸屬于自己。乙公司堅持自己擁有三分之一的商品房所有權(quán),并訴至法院。但該項合作協(xié)議被認(rèn)定為名為合作實為拆借資金,歸于無效。在這種情況下,建成的商品房所有權(quán)歸屬于誰？

案例三:甲機(jī)關(guān)擁有一宗行政劃撥的國有土地使用權(quán),規(guī)劃用途為建造職工食堂和停車位。甲機(jī)關(guān)和乙公司簽訂合作建房協(xié)議,約定甲機(jī)關(guān)出資該國有土地使用權(quán),并負(fù)責(zé)將土地手續(xù)合法化；乙公司建房的全部資金；建成的酒樓由雙方各取得二分之一的所有權(quán)。直至該酒樓建成并開始營業(yè),甲機(jī)關(guān)也沒有將行政劃撥的國有土地使用權(quán)變性為出讓的國有土地使用權(quán)。后來,雙方發(fā)生糾紛,甲機(jī)關(guān)請求確認(rèn)合作建房協(xié)議無效,建成的酒樓歸其所有。解決上述紛爭,確定建筑物所有權(quán)歸屬于誰,涉及到當(dāng)事人的協(xié)議、資金投入、國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)各種因素,哪種因素起關(guān)鍵性的作用？需要回答。

二、建筑物所有權(quán)必須以地權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)

建筑物所有權(quán)不可能憑空孤立存在,必須以地權(quán)作為自己的正當(dāng)根據(jù)。其道理在于:自羅馬法以來,法律奉行土地吸收地上物的原則,尚未收割的農(nóng)作物、生長于土地上的樹木、豎立于土地上的建筑物都屬于土地的成分,甚至于落在土地上的小鳥都要如此認(rèn)定。這固然周到地保護(hù)了土地所有權(quán)人的利益,可也阻礙了人們投資于他人的土地且保有建筑物所有權(quán)的熱情和行為,衡平地協(xié)調(diào)土地所有權(quán)人和投資于土地的非所有權(quán)人之間的利益,讓土地所有權(quán)人僅僅取得非所有權(quán)人利用土地的對價,使非所有權(quán)人保有建造在他人土地上的建筑物的所有權(quán),法律創(chuàng)設(shè)了地上權(quán)制度,只要非所有權(quán)人在他人的土地上取得地上權(quán),建筑物便不被土地所吸收,而是與地上權(quán)相結(jié)合,成為地上權(quán)人的所有物。

我國法借鑒了這種思想及路徑,但沒有采用地上權(quán)的稱謂,而是使用了宅基地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等概念。其中,宅基地使用權(quán)作為農(nóng)戶在集體所有的土地上建造住房并保有住房所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù),集體土地使用權(quán)作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建造建筑物并保有所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù),在廣東省也能作為中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資獨資企業(yè)等建造建筑物并保有所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù),國有土地使用權(quán)作為在國有土地上建造建筑物并保有所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)。

筆者認(rèn)為,這三種情形都不宜作為《物權(quán)法》第142條但書所包含的內(nèi)容,首先分析第一種情形。（1）建筑物所有權(quán)以地權(quán)為其正當(dāng)根據(jù),乃古今中外的立法例及其理論所共認(rèn),是衡平土地所有權(quán)和土地利用人之間利益關(guān)系的最佳模式,沒有充分的理由不宜輕易放棄,何況《物權(quán)法》已經(jīng)貫徹了這種理念,設(shè)置了相應(yīng)的法律制度,如建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。（2）設(shè)置例外,得有充分的必要性和正當(dāng)性,否則,任其存在會破壞整體及其和諧要求,在法律制度領(lǐng)域就是破壞法制的統(tǒng)一。某些專家所理解的《物權(quán)法》第142條但書所包含的三種情形（例外）,缺乏必要性和正當(dāng)性,不宜存在。這三種情形完全可以而且能夠按照建筑物所有權(quán)以地權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)的思路加以解決,這從下文的分析中可以明了。

首先,由開發(fā)商在房地產(chǎn)項目開發(fā)中配套建設(shè)的市政公共設(shè)施,可以甚至必須歸國家所有。其處理方式可由若干類型,其一,在建設(shè)用地使用權(quán)出讓金合理并已被土地資源管理部門收取的情況下,市政出資由開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)市政公共設(shè)施,但不減少開發(fā)商所應(yīng)支付的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的數(shù)額,國家取得這些設(shè)施的所有權(quán),但無相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)；其二,市政出資由開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)市政公共設(shè)施,就該設(shè)施的基地部分,減少開發(fā)商所應(yīng)支付的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的數(shù)額,國家取得這些設(shè)施的所有權(quán),同時享有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)；其三,開發(fā)商支付全部的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金,承擔(dān)建造市政公共設(shè)施的費用,國家無償取得這些設(shè)施的所有權(quán),同時享有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)；其四,開發(fā)商支付全部的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金,承擔(dān)建造市政公共設(shè)施的費用,國家無償取得這些設(shè)施的所有權(quán),但不享有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)；其五,開發(fā)商取得行政劃撥的建設(shè)用地使用權(quán),承擔(dān)建造市政公共設(shè)施的費用,國家無償取得這些設(shè)施的所有權(quán),但不享有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)。最后的類型是實務(wù)中較為常見的現(xiàn)象。分析比較上述五種類型,第一種處理類型存在著兩個缺點,一是不符合建筑物所有權(quán)必須以地權(quán)為正當(dāng)根據(jù)的原理,二是國家變相地占用了開發(fā)商的部分建設(shè)用地使用權(quán),有違公正。第三種類型雖然符合建筑物所有權(quán)以地權(quán)為正當(dāng)根據(jù)的原理,但國家侵占了開發(fā)商的合法利益,不可取。第四種和第五種類型既不符合建筑物所有權(quán)以地權(quán)為正當(dāng)根據(jù)的原理,又不是恰當(dāng)?shù)睦娣峙?同樣不可取。第二種類型符合房地權(quán)屬間的規(guī)則,妥當(dāng)?shù)靥幚砹烁鞣降睦骊P(guān)系,最為可取。由此可知,所謂《物權(quán)法》第142條但書的第一種情形已被排除出去。

其次,分析第二種情形不宜作為《物權(quán)法》第142條但書所包含的內(nèi)容。由于各個機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位的職工取得的工資及獎金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于給國家和社會所做的貢獻(xiàn),在公房改制過程中,購買公房時有福利的因素,不但房價款低于市場價格,而且免交了土地使用權(quán)出讓金。這是應(yīng)當(dāng)?shù)摹Ｍ瑫r,限制職工的房屋所有權(quán)的某些效力,也是合理的。但是,限制購房職工的權(quán)利,并不意味著非得剝奪購房職工的建設(shè)用地使用權(quán)不可,并不意味著非得破壞建筑物所有權(quán)以地權(quán)為正當(dāng)根據(jù)的基礎(chǔ)性原則不可。我們完全可以選擇一條代價較低且公平合理的模式平衡各方的利益關(guān)系。在筆者看來,最佳的模式應(yīng)當(dāng)是,職工依法及政策購買單位的公房時,同時取得房屋的所有權(quán)及其基地的建設(shè)用地使用權(quán),盡管不支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金；但若把該房屋出賣或互易與他人,則應(yīng)當(dāng)分區(qū)情況,按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》關(guān)于“職工以成本價購買的住房,產(chǎn)權(quán)歸個人所有,一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場,在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后,收入歸個人所有”（第21條第2款）的規(guī)定處理；或者按照該法關(guān)于“職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房,擁有部分產(chǎn)權(quán),即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán),可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房,一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場,在同等條件下,原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán),原售房單位已撤銷的,當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后,單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配”（第21條第3款）的規(guī)定處理。更應(yīng)注意的是,應(yīng)當(dāng)按照該法關(guān)于“職工購買住房,都要由房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù),同時辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù),并領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書”的規(guī)定處理。十分明顯,國務(wù)院的行政法規(guī)是強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)以土地使用權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)）為正當(dāng)根據(jù)的,而非承認(rèn)房屋所有權(quán)脫離建設(shè)用地使用權(quán)等地權(quán)而憑空存續(xù)的。

三、《物權(quán)法》第142條但書的應(yīng)有內(nèi)容

以上分析,并不意味著《物權(quán)法》第142條的但書形同虛設(shè),只是說它另有內(nèi)容。在筆者看來,其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是土地租賃權(quán)可以作為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)。其理由有二:（1）國土資源部于1999年8月1日了《規(guī)范國有土地租賃若干意見》,其中第4條規(guī)定:“國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地,應(yīng)實行短期租賃,短期租賃年限一般不超過5年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地,應(yīng)實行長期租賃,具體租賃期限由租賃合同約定,但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。”這就明確承認(rèn)了建筑物所有權(quán)得以國有土地租賃權(quán)為其正當(dāng)根據(jù)。當(dāng)然,筆者注意到《,規(guī)范國有土地租賃若干意見》第1條第3款也規(guī)定“:對原有建設(shè)用地,法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥,不實行有償使用,也不實行租賃。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的,可以實行租賃。對原有建設(shè)用地,法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥,不實行有償使用,也不實行租賃。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的,可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地,重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓,租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地,無論是利用原有建設(shè)用地,還是利用新增建設(shè)用地,都必須實行出讓,不實行租賃。這清楚地表明國有土地租賃權(quán)不得作為商品房所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)。就是說,作為解釋論,把國有土地租賃權(quán)作為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù),列為《物權(quán)法》第142條但書的內(nèi)容,只能是非經(jīng)營性房屋所有權(quán)以國有土地租賃權(quán)為正當(dāng)根據(jù)。（2）日本等國家或者地區(qū),以土地租賃權(quán)作為建筑物所有權(quán)的正當(dāng)根據(jù)的情形不在少數(shù),其中一個重要原因是租金相對于地上權(quán)的代價而言較低。代價低卻能夠保有建筑物所有權(quán),何樂而不為呢？！這應(yīng)當(dāng)引起我們的重視。

第4篇

關(guān)鍵詞：加油站；用地；法律視角；管理

中圖分類號：TU249.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

加油站的地理位置在某種程度上決定其經(jīng)濟(jì)效益，土地是加油站的基礎(chǔ)和根本，各大石油公司搶攤布局，開展加油站網(wǎng)點之爭，最根本的就是土地之爭。由于經(jīng)營危險化學(xué)品的特性，加油站的建造受到國家嚴(yán)格控制，其用地取得在當(dāng)今趨緊的土地管理政策下越趨困難，另一方面，加油站存量用地由于歷史原因存在較多的管理問題亟待理順和規(guī)范。從法律視角看，加油站用地的取得和存量管理需要做到合法合規(guī)、權(quán)屬清晰、手續(xù)完備、管理規(guī)范、風(fēng)險可控。

一、加油站用地的特殊性和用地現(xiàn)狀

加油站用地屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中商服用地類的批發(fā)零售用地，不屬于人們通常認(rèn)為的國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目用地。由于加油站本身的特殊性，其用地也受到較多的政策限制。根據(jù)國土資發(fā)[2002]229號《關(guān)于切實加強(qiáng)加油站用地管理的通知》規(guī)定，加油站用地自該通知下發(fā)之日(2002年7月19日)起列入限制供地類項目，一律實行有償使用，并按規(guī)定實行招標(biāo)、拍賣。這意味著，加油站用地通過行政劃撥、協(xié)議出讓方式取得已成為歷史。加油站用地的門檻越來越高，根據(jù)上述通知，“凡未取得省級經(jīng)貿(mào)部門核準(zhǔn)的成品油零售經(jīng)營資格、不符合城區(qū)和公路沿線加油站發(fā)展布局規(guī)劃的，不得批準(zhǔn)供地”，要取得加油站用地，不僅企業(yè)自己要有經(jīng)營資質(zhì)，還得政府方面有規(guī)劃，在規(guī)劃之外通過其他渠道取得用地已幾無可能。隨著全國性的建設(shè)用地緊張，各地列入加油站選址規(guī)劃的用地也越趨緊張，這與招拍掛制度的結(jié)合，使得加油站用地的成本暴漲，如今幾千萬元取得一座加油站用地已不是稀罕事，而且許多城市特別是一線城市的城區(qū)已基本沒有供地用于建造加油站。于是，國內(nèi)石油巨頭將目標(biāo)瞄準(zhǔn)現(xiàn)有存量社會加油站，大打加油站網(wǎng)點收購爭奪戰(zhàn)。而在石油巨頭內(nèi)部，由于歷史原因，加油站用地性質(zhì)存在多種形式，除了國有出讓地外，還有原來的國有劃撥地、授權(quán)經(jīng)營地，有在網(wǎng)點收購或者與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營過程中形成的的集體建設(shè)用地，甚至因用地缺乏，許多加油站用地系向他人租賃所得，每年繳納租賃費。由于土地本身很強(qiáng)的政策性和明顯的法律屬性，不管是新建加油站用地的取得，網(wǎng)點收購還是加油站存量用地的管理，都涉及較多的法律問題。

二、加油站用地中存在的法律問題

1.加油站用地涉及的法律法規(guī)。我國現(xiàn)行土地管理主要有三大法律制度即土地權(quán)屬制度、土地用途管制制度、土地有償獲得制度，土地管理方面的法律法規(guī)較多，就加油站用地而言，涉及《土地管理法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及國土資源部頒布的諸如《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于切實加強(qiáng)加油站用地管理的通知》等一系列規(guī)定和通知。

2.加油站用地存在的問題。主要體現(xiàn)在：一是用地手續(xù)不完備。企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)，未履行全部手續(xù)或者辦理明顯有瑕疵的手續(xù)即占用土地建造加油站，未按照土地出讓合同履約等。二是用地性質(zhì)違規(guī)。因無法拿到商服用地，企業(yè)可能會占用工業(yè)、教育科技文化用地建造加油站，對于城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊和農(nóng)村地區(qū)，為了搶占市口，企業(yè)也可能會違規(guī)租用農(nóng)村集體土地建造加油站，從而違反《土地管理法》第63條中 “農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)” 的規(guī)定。以上一和二的不當(dāng)行為可能帶來行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照等嚴(yán)重的法律后果。三是權(quán)屬登記不規(guī)范。存量用地權(quán)屬登記不規(guī)范帶來內(nèi)部管理風(fēng)險，比如加油站土地?zé)o證問題，加油站收購后土地權(quán)證未及時進(jìn)行變更，聯(lián)營站土地作價入股方未將土地證轉(zhuǎn)移登記到聯(lián)營站名下，因企業(yè)變革等歷史原因加油站土地權(quán)證登記名稱與加油站現(xiàn)有工商名稱不一致問題等等，在不動產(chǎn)物權(quán)實行權(quán)屬登記，不登記不發(fā)生物權(quán)效力的法律制度下，以上這些登記不規(guī)范的問題會帶來土地權(quán)利主體缺位，物權(quán)瑕疵，影響物權(quán)權(quán)利行使，甚至帶來企業(yè)資產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。四是承租用地管理不到位，承租他人土地用于經(jīng)營加油站，因土地?zé)o證，劃撥地出租未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)用地、集體建設(shè)用地出租，出租人違規(guī)用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產(chǎn)租賃他項權(quán)證、租賃合同約定不明等問題帶來工商年檢通不過、失去經(jīng)營網(wǎng)點、引起糾紛訴訟、造成經(jīng)濟(jì)損失等風(fēng)險。

三、加油站用地規(guī)范管理與風(fēng)險防控

1.新增用地管理。新增用地管理的原則是手續(xù)齊全規(guī)范、避免違法用地。加油站新增用地主要有兩種方式：通過招拍掛和通過加油站股權(quán)收購。

(1)招拍掛方式。以這種方式取得加油站建設(shè)用地，企業(yè)一般可以通過以下流程辦理：先查閱欲建加油站所在市、縣的土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計劃，從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，有意向的持有關(guān)法律文件向當(dāng)?shù)赝恋毓芾斫灰字行奶岢鰰嫔暾垼瑓⑴c土地的招拍掛活動，競買成功后，簽訂成交確認(rèn)書，付清成交價款，之后辦理土地預(yù)審、規(guī)劃審查、項目立案審查、環(huán)評等手續(xù)，經(jīng)企業(yè)法律事務(wù)部門審核后簽訂土地使用權(quán)出讓合同，最后進(jìn)行土地使用權(quán)初始登記。該種方式中，土地使用證是權(quán)屬證明也是最終目標(biāo)，務(wù)必盡快辦理，憑此證方可辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證與建設(shè)工程施工許可證等加油站建設(shè)相關(guān)手續(xù)。

(2)股權(quán)收購方式。加油站所有資產(chǎn)含土地和房產(chǎn)一同收購，使加油站土地使用權(quán)收歸己有。該種方式下會遇到較多的法律風(fēng)險，比如轉(zhuǎn)讓方主體不合格，未經(jīng)共有人同意出讓共有資產(chǎn)，加油站房地產(chǎn)已被抵押而無法過戶，土地房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)證，建設(shè)手續(xù)不全，存在違規(guī)用地和違章建筑，轉(zhuǎn)讓方隱匿加油站面臨拆遷信息等。作為收購方應(yīng)采取如下措施應(yīng)對風(fēng)險：

一是在收購前進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)以上問題及時采取應(yīng)對辦法。比如發(fā)現(xiàn)關(guān)于抵押問題，須由加油站產(chǎn)權(quán)人做出無抵押承諾或解除抵押承諾，在發(fā)現(xiàn)加油站資產(chǎn)已被抵押的情況下，可視具體情況要求先期解除抵押，或在合同中具體約定解除抵押的方式、步驟。又如加油站違規(guī)用地，轉(zhuǎn)讓方采用簽訂土地租賃合同形式占用集體土地的，應(yīng)在收購合同中，明確約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)將該加油站的土地辦理為國有出讓性質(zhì)和商業(yè)用途，并過戶到合同約定的使用人名下。加油站占用集體土地又不能辦理國有出讓手續(xù)的，必須具有政府部門批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑施工許可證》等其他行政審批文件，才能降低風(fēng)險損害發(fā)生的可能性。

二是盡快辦理土地房產(chǎn)過戶手續(xù)。加油站股權(quán)收購，價值比重最大的實際上就是土地和房產(chǎn)，而加油機(jī)、油罐等固定資產(chǎn)價值與其相比簡直不值一提。收購后，若土地不是登記在加油站名下的，企業(yè)盡快到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，并移交涉及土地房產(chǎn)的各類檔案資料。如未及時辦理，將來一旦土地房產(chǎn)發(fā)生巨額增值，原轉(zhuǎn)讓方可能會反悔當(dāng)初收購協(xié)議，致使雙方發(fā)生法律糾紛。

2.存量用地管理。存量用地管理的原則是做到權(quán)屬清晰、登記規(guī)范、使用科學(xué)。加油站存量用地主要有自有、聯(lián)營、承租三種方式。

(1)自有土地。自有土地有劃撥、授權(quán)經(jīng)營、出讓三種。劃撥土地按照法律規(guī)定未經(jīng)批準(zhǔn)不得出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，企業(yè)應(yīng)注意因加油站歇業(yè)或關(guān)閉后，若加油站土地是劃撥地的，未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)不得隨意處置，否則違法。授權(quán)經(jīng)營地是國家將原劃撥地經(jīng)評估按評估價轉(zhuǎn)增國家資本金后授權(quán)給國有控股公司使用的土地，注意授權(quán)經(jīng)營地只能按照指定用途使用或出租給指定對象，企業(yè)無處置權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓的需補(bǔ)交出讓金。出讓地是企業(yè)向市、縣土地管理部門繳納土地出讓金后取得的一定期限內(nèi)使用并可以自行轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地。由于其具有最完整的權(quán)利，流通性好，對企業(yè)來來說最受歡迎也最容易管理，有條件的企業(yè)可以將原有劃撥地通過某種方式繳納出讓金后變?yōu)樽杂谐鲎尩亍Ｄ壳笆推髽I(yè)自有出讓地由于歷史原因存在登記不規(guī)范的問題，主要有：

一是以前加油站整體收購后未及時辦理土地權(quán)利人轉(zhuǎn)移登記，致使土地權(quán)利人至今仍登記在被收購加油站的母體企業(yè)名下。這種情況風(fēng)險在于，首先法律上只認(rèn)可權(quán)證上的登記人為該土地權(quán)利人，造成收購方物權(quán)權(quán)利主體缺位，可能影響應(yīng)有權(quán)利的行使，如轉(zhuǎn)讓方實體被消滅，更加難以辦理權(quán)利人轉(zhuǎn)移。其次，名義上的權(quán)利人可能會在實際權(quán)利人不知情的情況下將該土地及房產(chǎn)作抵押，若抵押人破產(chǎn)或被第三人行使抵押權(quán)等均可能造成該土地及房產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行，影響加油站正常經(jīng)營和權(quán)利主張，甚至可能造成地塊損失。再次是轉(zhuǎn)讓方因覬覦這些年土地大幅增值，可能以土地登記權(quán)利人的名義，通過訴訟方式主張退還收購款收回土地。最后如遇政府征收該土地上的房屋，收購方需要以房地產(chǎn)登記權(quán)利人名義或在其配合下才能獲得賠償，在談判中處于被動。對這種問題的解決思路是盡快補(bǔ)辦過戶手續(xù)，當(dāng)然可能涉及土地增值稅、契稅、評估費等高額費用，如轉(zhuǎn)讓方不愿配合過戶或無法補(bǔ)辦，可以協(xié)商采取訂立協(xié)議的方式明確土地的實際權(quán)屬，從債權(quán)層面降低物權(quán)風(fēng)險。

二是土地房產(chǎn)沒有權(quán)證。這種情況下，把該房地產(chǎn)作為注冊地的企業(yè)需要辦理營業(yè)期限續(xù)展、加油站開設(shè)非油業(yè)務(wù)辦理相關(guān)證照、實施企業(yè)更名等事項時，可能因無法提供房地產(chǎn)權(quán)屬證明被政府部門拒絕受理。如遇政府征收時，也可能因為無證遇到相關(guān)障礙。解決的思路是盡快分析原因，取得權(quán)屬證明，問題較大的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)辦理。

三是由于企業(yè)變革，土地登記名稱與加油站現(xiàn)有工商登記名稱不一致，這種情況下法律風(fēng)險較小，因土地登記名稱下的企業(yè)要么是現(xiàn)石油企業(yè)的一致行動人，要么在企業(yè)變革中已經(jīng)注銷，但是如果要規(guī)范登記，使土地登記名稱統(tǒng)一到工商名稱上來，需要查明兩者間的關(guān)系，視是否變更關(guān)系，股東是否有變化等不同而區(qū)分是變更登記還是轉(zhuǎn)移登記。登記方式的不同可能涉及差額巨大的稅費。

(2)聯(lián)營。聯(lián)營方以土地房產(chǎn)作價入股與石油公司成立加油站，按照《公司法》規(guī)定，該土地房產(chǎn)屬于聯(lián)營企業(yè)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將該土地房產(chǎn)過戶到聯(lián)營體名下，但現(xiàn)有聯(lián)營加油站中，存在較多未過戶的情況，可能帶來權(quán)益不清，出資不實，土地方擅自處分該土地房產(chǎn)等風(fēng)險，建議協(xié)商聯(lián)營對方補(bǔ)辦過戶手續(xù)，但因近年來土地增值巨大，聯(lián)營方考慮自己利益可能會不同意，則建議以簽訂協(xié)議的方式明確土地房產(chǎn)的實際權(quán)屬，從債權(quán)層面降低物權(quán)風(fēng)險。

(3)承租。加油站承租土地對于石油企業(yè)來說既無奈、又有不確定性和一定的風(fēng)險。租賃土地的主動權(quán)在出租人手里，租金上漲，不再續(xù)租，提前結(jié)束租賃合同等會給承租人帶來不確定性，而出租人出現(xiàn)前文所述無土地房產(chǎn)權(quán)證等問題帶來管理風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。特別是在工商登記政策收緊的情況下，以承租土地的地址為加油站注冊地的，在該加油站辦理營業(yè)期限續(xù)期等工商手續(xù)時，因無法提供他方的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，工商部門可能會拒絕受理。對于加油站承租地管理，建議一是對出租人開展盡職調(diào)查，確定出租人主體合格，租賃標(biāo)的合法合規(guī)。二是加強(qiáng)租賃合同管理，將可能遇到的風(fēng)險通過合同約定來化解，比如為了固定較長的租賃期限，有些企業(yè)簽訂30年的租賃合同，但根據(jù)《合同法》租賃合同分則規(guī)定租賃期限最長為20年，后面10年無法受到法律保護(hù)，建議通過再簽一份租期為10年的合同，租賃期限從前份20年的合同結(jié)束之日起計算的方法解決租35年的問題，保證了加油站經(jīng)營的連續(xù)性。二是完善租賃手續(xù)和相關(guān)文件，加油站應(yīng)當(dāng)向出租人索取土地權(quán)屬證明復(fù)印留存，或到土地房產(chǎn)交易中心調(diào)閱權(quán)屬信息。租賃事項應(yīng)當(dāng)備案，并辦理土地使用權(quán)出租他項權(quán)利登記，取得租賃他項權(quán)利證書，維護(hù)承租人權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國土地管理法[M].北京:中國法制出版社,2005.

[2]中國石化銷售企業(yè)土地管理實用手冊[M].北京:中國石化出版社,2010.

第5篇

一、適用范圍

1、鎮(zhèn)范圍內(nèi)，租用無房產(chǎn)證或租賃證的房產(chǎn)和無土地證的集體土地上的經(jīng)營場所的招商引資企業(yè)，含新注冊及變更、遷入企業(yè)。

2、企業(yè)注冊地及財政級次均在鎮(zhèn)。

二、職責(zé)分工

1、所在村、社區(qū)及業(yè)主單位負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的經(jīng)營范圍、實力背景、投資門檻、稅收貢獻(xiàn)情等情況進(jìn)行初審。

2、鎮(zhèn)經(jīng)發(fā)辦負(fù)責(zé)對入駐企業(yè)的經(jīng)營范圍、企業(yè)資質(zhì)、投資門檻、稅收貢獻(xiàn)等情況進(jìn)行審核及相關(guān)資料的備案存檔管理。

3、村鎮(zhèn)建設(shè)辦負(fù)責(zé)對經(jīng)營場所的權(quán)屬及合法性等情況進(jìn)行審核。

三、辦理流程

1、投資者如實填寫《區(qū)經(jīng)營場地使用意見表》、《鎮(zhèn)經(jīng)營場地入駐企業(yè)審核表》，并提供相關(guān)資料，經(jīng)營場地所屬村、社區(qū)或業(yè)主單位對上述資料進(jìn)行初審，同意后簽字蓋章。

2、鎮(zhèn)經(jīng)發(fā)辦、村鎮(zhèn)建設(shè)辦按照各自責(zé)職分別審核上述資料的相關(guān)內(nèi)容，同意后由負(fù)責(zé)人在《鎮(zhèn)經(jīng)營場地入駐企業(yè)審核表》中相關(guān)欄目內(nèi)簽字蓋章確認(rèn)。

3、經(jīng)分管鎮(zhèn)長同意并在《鎮(zhèn)經(jīng)營場地入駐企業(yè)審核表》中簽字后，鎮(zhèn)黨政綜合辦在《區(qū)經(jīng)營場地使用意見表》中相關(guān)欄目內(nèi)蓋鎮(zhèn)政府公章。

4、投資者憑蓋章后的《區(qū)經(jīng)營場地使用意見表》到區(qū)有關(guān)部門辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)。

四、相關(guān)資料

1、土地權(quán)屬證明復(fù)印件一份，需土地使用權(quán)人蓋章；

2、租賃合同原件一份；

3、入駐企業(yè)法定代表人身份證明復(fù)印件一份（新注冊公司需提供公司所有股東身份證明）；

4、《名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》（僅需新注冊企業(yè)提供）;

第6篇

【關(guān)鍵詞】石油銷售企業(yè) 土地資產(chǎn)管理 風(fēng)險及對策

一、石油銷售企業(yè)土地資產(chǎn)的特點

土地是一種重要的資源性資產(chǎn)，沒有土地，一切生產(chǎn)、經(jīng)營活動就沒有立身之本。石油銷售企業(yè)的土地呈現(xiàn)宗數(shù)多分布散、閑置待用多、土地取得方式復(fù)雜多樣、管理難度大、取得和使用成本不斷上升等特點。宗地多分布散。不同于其他企業(yè)土地集中在某市或某縣的情況，銷售企業(yè)25000余宗土地分布在1400多個市縣，土地登記、租賃管理都要在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行，需要面對各級甚至是鄉(xiāng)政府的土地管理部門，而土地管理的地方特色比較重，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，政府執(zhí)行土地政策差異也很大。土地取得方式復(fù)雜多樣。新增用地通過招拍掛和股權(quán)收購取得，存量用地有自有、聯(lián)營、承租三種方式，自有土地又有劃撥、授權(quán)經(jīng)營、出讓，由于歷史原因土地取得方式復(fù)雜多樣，用地存在風(fēng)險。閑置待用多。企業(yè)空閑、廢棄及閑置待用土地2500宗，閑置面積2910萬平方米（約4.36萬畝），如何盤活低效土地資產(chǎn)是銷售企業(yè)土地管理的重點和難點。土地取得和使用成本不斷上升。加油站建設(shè)用地全部實行招拍掛方式后，由于競爭激烈使得土地取得成本不斷飆升，隨著國家對城鎮(zhèn)土地使用提高和地方執(zhí)行政策到位，土地使用稅還將進(jìn)一步上升。由于上述特點導(dǎo)致銷售企業(yè)遇到的復(fù)雜情況最多，集中管理的難度最大。

二、石油銷售企業(yè)土地資產(chǎn)管理存在的主要風(fēng)險

（一）加油站用地存在法律方面的風(fēng)險

用地手續(xù)不完備。企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)，未履行全部手續(xù)或者辦理明顯有瑕疵的手續(xù)即占用土地建造加油站，未按照約定履行土地出讓合同。

用地性質(zhì)違規(guī)。因無法取得商服用地，企業(yè)可能會占用工業(yè)、教育科技文化用地建造加油站，對于城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊和農(nóng)村地區(qū)，為了搶占市口，企業(yè)也可能會違規(guī)租用農(nóng)村集體土地建造加油站，以上不當(dāng)行為可能帶來行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照等嚴(yán)重的法律后果。

權(quán)屬登記不規(guī)范。存量用地權(quán)屬登記不規(guī)范帶來內(nèi)部管理風(fēng)險，加油站土地?zé)o證問題，加油站收購后土地權(quán)證未及時進(jìn)行變更，聯(lián)營站土地作價入股方未將土地證轉(zhuǎn)移登記到聯(lián)營站名下等等，以上這些登記不規(guī)范的問題會帶來土地權(quán)利主體缺位，物權(quán)瑕疵，影響權(quán)利的行使，甚至帶來企業(yè)資產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。

承租用地管理不到位。承租他人土地用于經(jīng)營加油站，因土地?zé)o證，劃撥地出租未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)用地、集體建設(shè)用地出租，出租人違規(guī)用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產(chǎn)租賃他項權(quán)證、租賃合同約定不明等問題帶來營業(yè)執(zhí)照到期后無法延期、新辦證照或行政許可事項受阻、失去經(jīng)營網(wǎng)點、引起糾紛訴訟、造成經(jīng)濟(jì)損失等風(fēng)險。

（二）閑置待用土地存在政府收回的風(fēng)險

根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪?fù)恋兀B續(xù)多年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可由縣級以上人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。石油銷售企業(yè)土地待用（空閑、廢棄、閑置）比較多，多數(shù)時間比較長，政府可能對待用閑置土地和低效使用土地可能實施政府無償收回和低價儲備辦法。銷售企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整關(guān)閉的油庫和加油站，待用土地中70%以上是劃撥土地和授權(quán)經(jīng)營土地，轉(zhuǎn)讓、出租與合作開發(fā)均不同程度地受到國家土地政策限制。土地閑置待用的原因主要有以下幾類：

在計劃經(jīng)濟(jì)時代，為保障本地石油市場的供應(yīng)，大部分地市縣石油公司都有油庫。隨著中國石化的企業(yè)重組，對石油商品的物流不斷優(yōu)化，按總部要求的逐步對市縣石油公司油庫進(jìn)行關(guān)閉，原則上一個地區(qū)保留1-2座油庫。目前這些關(guān)閉的油庫多年，土地大多屬于劃撥地或授權(quán)經(jīng)營，地段較偏遠(yuǎn)處于城郊地帶或鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

隨著城鎮(zhèn)的不斷擴(kuò)張和交通系統(tǒng)建設(shè)的不料完善，由于因當(dāng)?shù)卣M(jìn)行道路改造（拓寬道路、改變道路、修建高速公路）和城市規(guī)劃引起加油站關(guān)閉或遷址。關(guān)閉的加油站多年未營業(yè)。土地已經(jīng)處于空閑、廢棄、閑置的待用狀態(tài)，一般屬于授權(quán)經(jīng)營地。

由于2000年左右集團(tuán)公司成立后，為搶奪市場、搶占網(wǎng)點或進(jìn)行戰(zhàn)略性收購加油站，這些加油站（石油站）網(wǎng)點建設(shè)比較密集，相隔距離很近，單站經(jīng)營量很小，考慮到營運成本等各種原因，關(guān)閉了加油站。

為減少管理層，隨著實行扁平化管理的地縣一體化到位后，縣級經(jīng)營部大部分搬到了城區(qū)加油站辦公，原縣支公司辦公樓及其土地可能閑置。

（三）閑置土地房產(chǎn)出租存在法律、經(jīng)濟(jì)、安全和環(huán)保等風(fēng)險

租賃標(biāo)的風(fēng)險。閑置土地房產(chǎn)出租首先遇到的是該土地房產(chǎn)能否出租問題。租賃標(biāo)的若是閑置的土地，則面臨被政府收回的風(fēng)險，對外出租可能帶來違約問題。租賃標(biāo)的若是劃撥土地及其地上建筑物，則未經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，不得出租；經(jīng)批準(zhǔn)出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中的土地收益部分上交國家。租賃標(biāo)的若是未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時建筑等違法建筑，則根據(jù)有關(guān)規(guī)定租賃是合同無效。所以租賃標(biāo)的審查，是避免閑置房地產(chǎn)出租風(fēng)險的首要問題。

租賃合同風(fēng)險。租賃合同簽訂是閑置土地房產(chǎn)出租最重要的工作，合同的完整性、規(guī)范性直接影響到租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。很多風(fēng)險、糾紛都是因為合同約定不明帶來的。承租主體合格問題，承租主體選擇不當(dāng)，是造成租賃風(fēng)險的根本原因。可能會出現(xiàn)租金收不回來、擅自裝飾裝修改擴(kuò)建或擅自轉(zhuǎn)租等問題。租賃期限不明或過長也會導(dǎo)致合同糾紛。

承租人風(fēng)險。承租人除了履約不能給出租人造成租金損失外，還可能由于其不當(dāng)行為給出租人帶來連帶責(zé)任、無奈之下承租的本不該屬于自己的責(zé)任，造成企業(yè)無法預(yù)計的損失。承租人擅自改變用途、違章搭建和裝修不當(dāng)、進(jìn)行違法活動、產(chǎn)品質(zhì)量不合格、安全環(huán)保不達(dá)標(biāo)等方面出現(xiàn)問題，出租人都可能帶來連帶責(zé)任。

內(nèi)部管理風(fēng)險。管理人員可能收受賄賂、串通承租人壓低租金，降低準(zhǔn)入門檻或資質(zhì)要求，放松安全環(huán)保監(jiān)管等均可能給企業(yè)帶來風(fēng)險和損失。出租人企業(yè)標(biāo)識未拆除即將房地產(chǎn)租給承租人使用，承租人的不當(dāng)行為會被媒體誤認(rèn)為出租人的行為等造成出租人聲譽(yù)負(fù)面影響。

（四）城鎮(zhèn)土地使用稅存在納稅風(fēng)險。

土地量多面廣，信息不完整，等級確認(rèn)難度大，稅額計算易出現(xiàn)差錯。主要是土地管理不到位、土地資料不齊全、縣市級的土地等級界定較為困難，無法全面核實等原因形成。

油庫、加油站等消防安全、綠化用地面積未能確認(rèn)，影響土地稅的減免報批。石油化工行業(yè)因安全生產(chǎn)、經(jīng)營的需要，消防等安全防范用地占總土地面積不小的比例。但由于油庫、加油站在原先建設(shè)時未能取得專門的、有明確顯示消防用地占地數(shù)量的相關(guān)證明或具體依據(jù)，申請減免土地稅困難較大。

租賃經(jīng)營加油站土地使用稅風(fēng)險。租賃經(jīng)營站一直以來在成品油銷售活動中都占有較為重要的位置。目前，由于大部分租賃合同條款中均未對土地使用稅等做出明確規(guī)定由哪方承擔(dān)和繳納，其土地使用稅我方可能未按實際租賃面積按期繳納。

處于基建期間的土地數(shù)量較多，可能未納入計繳范圍。根據(jù)國家稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》，對基建項目在建期間使用的土地，原則上應(yīng)照章征收土地使用稅。

三、防范土地資產(chǎn)管理風(fēng)險對策和措施

（一）強(qiáng)化加油站用地規(guī)范管理，防范用地風(fēng)險

把好新增用地入口源頭關(guān)。新增用地通過招拍掛和加油站股權(quán)收購取得，管理原則是手續(xù)齊全規(guī)范、避免違法用地。

以招拍掛方式取得加油站建設(shè)用地。先查閱欲建加油站所在市、縣的土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計劃，從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，有意向的持有關(guān)法律文件向當(dāng)?shù)赝恋毓芾斫灰字行奶岢鰰嫔暾垼瑓⑴c土地的招拍掛活動，競買成功后，簽訂成交確認(rèn)書，付清成交價款，之后辦理土地預(yù)審、規(guī)劃審查、項目立案審查、環(huán)評等手續(xù)，經(jīng)企業(yè)法律事務(wù)部門審核后簽訂土地使用權(quán)出讓合同，最后進(jìn)行土地使用權(quán)初始登記。

股權(quán)收購方式取得加油站建設(shè)用地。加油站所有資產(chǎn)含土地和房產(chǎn)一同收購，使加油站土地使用權(quán)收歸己有。這種方式下會遇到較多的法律風(fēng)險，比如轉(zhuǎn)讓方主體不合格，未經(jīng)共有人同意出讓共有資產(chǎn)，加油站房地產(chǎn)已被抵押而無法過戶，土地房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)證，建設(shè)手續(xù)不全，存在違規(guī)用地和違章建筑，轉(zhuǎn)讓方隱匿加油站面臨拆遷、道路將改道之類影響加油站流量、影響加油站持續(xù)經(jīng)營的信息等等。一是在收購前進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)以上問題及時采取應(yīng)對辦法。二是盡快辦理土地房產(chǎn)過戶手續(xù)。

管好存量用地。加油站存量用地主要有自有、聯(lián)營、承租三種方式，自有土地有劃撥、授權(quán)經(jīng)營、出讓三種。管理的原則是做到權(quán)屬清晰、登記規(guī)范、使用科學(xué)。

目前石油企業(yè)自有土地由于歷史原因存在登記不規(guī)范的問題，以前加油站整體收購后未及時辦理土地權(quán)利人轉(zhuǎn)移登記，致使土地權(quán)利人至今仍登記在被收購加油站的母體企業(yè)名下。要盡快補(bǔ)辦過戶手續(xù)，可能涉及土地增值稅、契稅、評估費等費用，如轉(zhuǎn)讓方不愿配合過戶或無法補(bǔ)辦過戶手續(xù)的，可以協(xié)商采取訂立協(xié)議的方式明確土地的資產(chǎn)關(guān)系、明確權(quán)屬問題，從債權(quán)層面降低物權(quán)風(fēng)險。對無土地證情況要盡快分析查明原因，補(bǔ)齊相關(guān)文件和手續(xù)，重新辦證或取得相關(guān)權(quán)屬證明，問題較大的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)辦理。

聯(lián)營加油站土地，聯(lián)營方以土地房產(chǎn)作價入股與石油公司成立加油站，該土地房產(chǎn)屬于聯(lián)營企業(yè)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將該土地房產(chǎn)過戶到聯(lián)營體名下，但現(xiàn)有聯(lián)營加油站中，存在較多未過戶的情況，要協(xié)商聯(lián)營對方補(bǔ)辦過戶手續(xù)。

承租加油站土地。租賃土地的相關(guān)主動權(quán)在出租人手里，租金上漲，不再續(xù)租，提前結(jié)束租賃合同等會給承租人帶來不確定性，而出租人出現(xiàn)無土地房產(chǎn)權(quán)證等問題帶來管理風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。對于加油站承租地管理，一是對出租人開展盡職調(diào)查，確定出租人主體合格，租賃標(biāo)的合法合規(guī)。二是加強(qiáng)租賃合同管理，將可能遇到的風(fēng)險通過合同約定來化解，三是完善租賃手續(xù)和相關(guān)文件，加油站應(yīng)當(dāng)向出租人索取土地權(quán)屬證明復(fù)印留存，或到土地房產(chǎn)交易中心調(diào)閱權(quán)屬信息。

（二）積極盤活閑置待用土地，提高資產(chǎn)利用率

企業(yè)存量土地十分稀缺珍貴，尤其授權(quán)經(jīng)營地，是國家在特定時期對國企改革用地的一項政策支持。這些土地是銷售企業(yè)乃至中國石化集團(tuán)發(fā)展的基礎(chǔ)性資源，無論是否閑置原則上都要予以保留。對暫時閑置待用的土地，要積極與地方政府和土地管理部門做好協(xié)調(diào)工作，盡量予以保留。為了讓企業(yè)產(chǎn)生效益最大化，提高資產(chǎn)利用效益，對每宗待用土地擬定了盤活方案，主要有以下六種方式。

結(jié)合實際業(yè)務(wù)需求重新啟用。如對已關(guān)閉的油庫改造成管道油庫的下載中轉(zhuǎn)庫或非油品的中心倉庫，對位目前置較好已關(guān)閉加油站進(jìn)行投資改造提升形象重新開業(yè)，縣分公司成立后為提升企業(yè)形象從加油站搬回原辦公樓辦公。

集團(tuán)公司內(nèi)部劃轉(zhuǎn)。由集團(tuán)公司根據(jù)實際業(yè)務(wù)需要統(tǒng)籌安排，將全系統(tǒng)的土地統(tǒng)一優(yōu)化配置，企業(yè)建設(shè)需新征地的可首選使用或置換臨近企業(yè)的閑置用地，最大限度地發(fā)揮閑置土地的利用效率，在集團(tuán)公司內(nèi)部劃撥或轉(zhuǎn)讓。集團(tuán)公司全資單位之間、企業(yè)內(nèi)部全資單位之間的土地轉(zhuǎn)讓上報集團(tuán)公司審批后采用無償劃轉(zhuǎn)的方式。內(nèi)部劃轉(zhuǎn)土地應(yīng)權(quán)屬清晰，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂協(xié)議。

政府征收或置換。由于地方市政規(guī)劃、公益事業(yè)等原因必須拆遷或政府依法有償征收的土地，按照“占一補(bǔ)一、等價置換”的原則進(jìn)行處理，特別是正在運營的經(jīng)營網(wǎng)點拆遷時，按照“補(bǔ)一拆一，先建后拆、區(qū)位對待、補(bǔ)償?shù)轿弧?原則置換成網(wǎng)絡(luò)建設(shè)用地，這是土地處置的首選方案。若確實沒有合適的建設(shè)用地可置換，按照市場評估價格有償征收。

出租盤活。對于有地面建筑物的閑置土地，可在保證收回土地使用稅和土地租金的前提下，采取對外出租的方式予以盤活；對于無地面建筑物的閑置土地，可出租給社會上其他單位作為臨時性簡易倉庫、養(yǎng)殖場、停車場、駕校等使用；為防范風(fēng)險，回避土地出租，進(jìn)行場地或資產(chǎn)出租。

對外轉(zhuǎn)讓。結(jié)合用地實際，按照國家規(guī)定以公開競價轉(zhuǎn)讓方式或協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式處置土地。若繼續(xù)持有土地使用權(quán)將不利于維護(hù)企業(yè)土地權(quán)益時，可采取對外轉(zhuǎn)讓方式處置土地。土地轉(zhuǎn)讓要嚴(yán)格按照國家和集團(tuán)公司有關(guān)規(guī)定公開對外披露轉(zhuǎn)讓信息，廣泛征集受讓方，嚴(yán)格審查參與受讓者的相關(guān)資質(zhì)。按照主要使用權(quán)類型劃分，對出讓土地按照國家和地方政府土地管理相關(guān)規(guī)定對外轉(zhuǎn)讓；對劃撥土地要在征得地方政府土地主管部門同意的前提下，按照國家和地方政府土地管理相關(guān)規(guī)定對外轉(zhuǎn)讓；授權(quán)經(jīng)營土地原則上不對外轉(zhuǎn)讓。

進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)包括土地作價出資、投資入股等。為降低風(fēng)險，原則上要選擇國有或國有控股單位進(jìn)行開發(fā)，要對開發(fā)形式、開發(fā)方案的可行性進(jìn)行綜合分析論證，要充分征求當(dāng)?shù)卣?guī)劃、城建等相關(guān)部門意見，依法合理規(guī)避開發(fā)連帶責(zé)任。方案報上級主管部門批準(zhǔn)立項后進(jìn)行土地處置。

（三）加強(qiáng)租賃管理，完善風(fēng)險防控體系

建立風(fēng)險識別與防控體系。資產(chǎn)管理部門與法律、財務(wù)部門共同研究，分析閑置土地房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中可能存在的風(fēng)險，并從風(fēng)險發(fā)生的環(huán)節(jié)或領(lǐng)域等角度出發(fā)，結(jié)合業(yè)務(wù)實踐提出針對該風(fēng)險的防范措施。同時對相關(guān)管理和業(yè)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)他們風(fēng)險意識，明確防范思路，確定規(guī)范的操作流程。

完善合同文本和審核流程。應(yīng)規(guī)范合同的談判、起草、審批、簽訂、履行等一系列流程，制訂租賃合同標(biāo)準(zhǔn)文本，完善合同條款，把能預(yù)計到的情況盡量在合同中體現(xiàn)出來。加強(qiáng)合同主體審查，重點在資信和履約能力調(diào)查。簽約時可要求承租人提供“三證二表”即營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證和最近一期的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表。要保證標(biāo)準(zhǔn)合同使用率、合同的送審率、法律財務(wù)部門審核率達(dá)到100%。企業(yè)要用好合同的解釋權(quán)，發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險時要及時終止租賃合同。

加強(qiáng)內(nèi)部管理。完善租賃全過程管理，建立內(nèi)控制度，租賃前應(yīng)編制租賃業(yè)務(wù)計劃，按規(guī)定權(quán)限審批。建立包括承租人名稱、租賃房地產(chǎn)名稱、租賃價格、期限、用途、租金收取情況等內(nèi)容的租賃管理臺賬。加強(qiáng)監(jiān)督管理，定期對出租房地產(chǎn)進(jìn)行查驗。

（四）加強(qiáng)土地使用稅相關(guān)事項管理，防范稅收風(fēng)險

加強(qiáng)土地管理，確保土地使用面積數(shù)量、土地等級的準(zhǔn)確性。土地面積和土地等級是正確計算土地使用稅的主要依據(jù)。財務(wù)部門必須及時、完整地收集土地資料及信息，建立土地信息管理臺賬，臺賬應(yīng)根據(jù)土地使用證的內(nèi)容填寫土地坐落地點、權(quán)屬單位名稱、土地面積等主要信息。

申請油庫加油站等安全防范和綠化用地免征土地使用稅，合理合法節(jié)約土地使用稅。根據(jù)文件規(guī)定：“對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由縣、市稅務(wù)局根據(jù)武警消防隊、勞動局等有關(guān)部門的規(guī)定確定，暫免征收土地使用稅”。要利用有利政策，積極與消防、稅務(wù)等相關(guān)部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，及時獲取消防、勞動安全保護(hù)等部門提供的有效、合法證明資料，向稅務(wù)提交申請報告，爭取得到稅務(wù)部門的認(rèn)可，以此獲得此類用地土地使用稅的減免。保持良好的稅企關(guān)系，積極利用稅收優(yōu)惠或減免政策，做好免稅審批或報備工作。

補(bǔ)充、完善經(jīng)營租賃合同條款，減少稅收風(fēng)險。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例條例》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個人繳納。承包、承租經(jīng)營因并未發(fā)生房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，土地使用稅和房產(chǎn)稅仍應(yīng)由產(chǎn)權(quán)擁有單位即發(fā)包、出租單位繳納。企業(yè)在簽訂租賃合同時，應(yīng)明確土地稅、房產(chǎn)稅等由出租方繳納并定期提供完稅證明復(fù)印件等資料，以減輕稅收壓力，避免稅收風(fēng)險。

第7篇

【關(guān)鍵詞】房屋租賃；管理缺陷；形勢；方法

房屋租賃管理是維護(hù)房租市場和社會治安的基礎(chǔ)性工作。加強(qiáng)房屋租賃管理有利于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場的信息；從而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)的調(diào)控，同時也是強(qiáng)化房地產(chǎn)的行政管理職能的重要手段；加強(qiáng)房屋租賃管理有利于規(guī)范租賃秩序，促進(jìn)中介行業(yè)的服務(wù)，是有效防范租賃糾紛的重要手段，對建設(shè)和諧社會具有重要意義。

1 我國房租賃管理存在的缺陷

近年來 ，雖然我國房屋租賃市場有了進(jìn)一步的發(fā)展，但仍舊存在很多問題：與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度的不一致、不協(xié)調(diào)，與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng)。主要體現(xiàn)在一下幾個方面：

第一，缺乏誠信

房屋租賃市場的日益擴(kuò)大，給不法分子帶來了可趁之機(jī)。一些房屋中介在沒有營業(yè)執(zhí)照和中介資質(zhì)證明的情況下，進(jìn)行無照經(jīng)營，打出虛假廣告。他們提供虛假的租賃信息和電話號碼，與顧客簽訂租賃合同，為騙取顧客的定金、押金和中介費，這種欺騙行為普遍存在。實際生活中，這種騙取消費者的行為比比皆是，很多中介商多次對消費者進(jìn)行詐騙，令公眾對房屋中介的信任度降至了最低點。這些現(xiàn)象表明，誠信缺陷已經(jīng)成為房屋租賃管理中迫切需要解決的問題。

第二，管理體系不健全

目前，我國的房屋租賃管理體系沒有形成專業(yè)化、規(guī)模化和規(guī)范化的模式，所以雜亂無章的管理制約了房租租賃市場的健康發(fā)展，也是房產(chǎn)中介在工作中遇到的障礙。此外，不難發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理方式較為單一，導(dǎo)致我國的房屋租賃市場的管理系統(tǒng)也比較單一。因此，無須的房屋管理體系從一定程度上制約了整個房屋租賃系統(tǒng)的迅速發(fā)展。

第三，立法工作滯后

面對我國租賃市場日新月異的發(fā)展，租賃管理也出現(xiàn)了很多新問題和新情況，但是我國有關(guān)房屋租賃管理的法律法規(guī)卻相對滯后。法律的不健全給房屋租賃管理工作帶來了很大的難度，例如立法中對于集體土地的租賃、租金的支付方式、租賃形式多樣化以及出租人多元化等不夠全面，從很大程度上阻礙了房屋租賃市場的發(fā)展。

第四，合同不規(guī)范

租賃管理中，合同是非常重要的租賃憑證，也是維護(hù)消費者合法權(quán)益的有力依據(jù)。但是實際的房屋租賃管理中，合同糾紛的問題反而出現(xiàn)的最多，很多中介機(jī)構(gòu)很簡單的以口頭形式規(guī)定了價格，這樣很容易形成不合理的房租價格，過高或者過低，都會引起租金價格的糾紛。還有些中介機(jī)構(gòu)在簽訂合同時，不按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，引起了房屋租賃管理的混亂。

2 加強(qiáng)房屋租賃管理的形勢和方法

第一，實施租賃房屋登記備案，增強(qiáng)房管部門的管理職能

我國現(xiàn)行的有關(guān)房屋租賃的法律法規(guī)主要針對房屋租賃合同的登記與備案。但是由于房屋租賃合同的登記和備案都是事后管理，因此無論是否辦理的登記和備案并不影響合同的法律效力，很多房屋的租賃者就算簽訂了房屋租賃合同也不接受管理，直接導(dǎo)致房管部門對房屋租賃管理不到位。因此，為了建立健全的房屋租賃管理體制，建立新的管理模式而采取了“房屋租賃登記備案”制度。此制度規(guī)定了租賃房屋登記備案的相關(guān)工作程序以及文書格式，執(zhí)行統(tǒng)一的備案登記程序。此制度的實行，將待租的房屋和短租的房屋統(tǒng)一納入了管理的范圍，可以使房管部門掌握全面的房屋租賃信息，從而使房屋租賃的管理更加信息化，為房管部門的調(diào)控提供依據(jù)。

第二，實施統(tǒng)一的代征稅政策，加強(qiáng)管理力度

房屋租賃的代征稅對于任何一個城市的房屋租賃管理部門來講都是十分重要的工作。它既能增強(qiáng)房屋租賃的管理力度，也能實現(xiàn)各地區(qū)稅源經(jīng)濟(jì)的主要手段。目前來講，很多城市在代征稅的管理方面存在很多弊端：一方面急功近利，除了集中主要精力與代征稅工作上，甚至為了稅收放棄了相關(guān)備案手續(xù)，對于實現(xiàn)房管部門的職能十分不利；另一方面，盲目擴(kuò)大征稅范圍，使政府的形象受到了損害。統(tǒng)一代征稅的政策使這些問題得到了改觀，一些列的房屋租賃政策的實施晚上了稅政管理的制度，解決了很多出現(xiàn)在代征工作中的問題，促進(jìn)了房屋租賃的管理，實現(xiàn)了代征稅總量逐年增加。 轉(zhuǎn)貼于

第三，實行第三方租金代收方式，建立租賃市場的安全機(jī)制

實際生活中攜款潛逃等事件的相繼產(chǎn)生，嚴(yán)重?fù)p害了房屋租賃者的利益，為了穩(wěn)定房屋租賃秩序，建立良好的房屋租賃市場發(fā)展勢頭，確保房屋租賃市場的安全、健康發(fā)展，建立第三方租金代收形式可以最大限度的保護(hù)租賃當(dāng)事人的根本利益。南京開創(chuàng)了委托銀行作為租金代收機(jī)構(gòu)的先例，制定了《南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房屋租賃委托銀行收、付租金暫行規(guī)定》，規(guī)定中明確了在房租租賃業(yè)務(wù)中，銀行是唯一代收租金的機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)中介不得直接想承租人收取租金。銀行的介入，從一定程度上起到了監(jiān)督房屋租賃市場的作用，架起了維護(hù)消費者權(quán)益的橋梁。

第四，建立健全的房屋租賃協(xié)管機(jī)制

目前，我國大多數(shù)城市的房屋租賃管理人員比例與當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U規(guī)模不相適應(yīng)。全市的房租租賃管理人員寥寥無幾，一半的管理人員是兼職或者外聘。近些年，房管部門一直在位建立健全的房屋租賃協(xié)管機(jī)制而努力，為改變這種局面房管部門聯(lián)合公安、物業(yè)、稅務(wù)等部門以及居委會和街道辦等基層組織，積極探索并研究如果聯(lián)合管理房屋租賃行為的種種方法，以達(dá)到促進(jìn)房屋綜合管理的目的。房管部門與公安、物業(yè)、稅務(wù)等部門以及居委會和街道辦等基層組織相互合作，互通了房屋的租賃信息，并達(dá)成了定期通報的協(xié)議。這種統(tǒng)一管理、集中服務(wù)的方式，會受到城市流動人口的贊揚(yáng)以及各級領(lǐng)導(dǎo)的肯定與褒獎。另外，也要加強(qiáng)街道和社區(qū)管理，建立網(wǎng)絡(luò)管理，充分發(fā)揮房屋協(xié)管人員的作用。由此可見，房屋租賃協(xié)管機(jī)制的構(gòu)建和完善，有效地彌補(bǔ)了房屋管理人員的不足，大大提高了管理的覆蓋率，使我們的管理手段逐步增強(qiáng)。

第五，加強(qiáng)信息化管理體系

信息化管理可以實現(xiàn)自動化管理與信息化管理的完美結(jié)合。租賃信息的全天候?qū)崟r顯示，可以實現(xiàn)物業(yè)收費的只能計算，把握準(zhǔn)確的收費數(shù)量和內(nèi)容。此外，信息化管理在自動有序進(jìn)行的前提下，將人文關(guān)懷融入其中，考慮租賃者的實際利益將是一種科學(xué)的、合理的管理方式。其次，房屋租賃軟件的運用，可以采取圖形導(dǎo)航的模式，操作簡單，容易掌握，適用于不同知識層次的房屋租賃者。最后，房屋租賃的管理者要及時有效的根據(jù)市場的需要，設(shè)置相應(yīng)的收費項目和不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，以保證信息化系統(tǒng)符合當(dāng)?shù)刈赓U市場的需求。

3 結(jié)語

總而言之，房屋租賃管理需要整體的綜合管理體系。面對我國房屋租賃市場的發(fā)展?fàn)顩r，租賃雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守租賃規(guī)范，要嚴(yán)格按照房屋租賃的制度執(zhí)行，并配合房管部門的監(jiān)督工作，為租賃市場的健康和諧發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

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[1]李波.淺談房屋租賃管理的形勢和方法[J]. 財經(jīng)界，2009(12).

李燕.房屋租賃管理缺陷及應(yīng)對方案分析[J]. 中國市場，2010(19).

李紅.淺談房屋租賃管理[J]. 江西社會科學(xué)，2000(11).

楊曉慧.采取有效措施促進(jìn)房屋租賃市場健康發(fā)展[J]. 實踐與探索，2008(08).

第8篇

一、集體土地所有權(quán)與使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓的客觀現(xiàn)狀及類型

依照我國法律規(guī)定，我國現(xiàn)行的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度，不包括集體土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地未經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地之前，亦不得出讓，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織不能利用集體所有土地直接開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。但隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在農(nóng)村，土地的農(nóng)業(yè)經(jīng)營對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民已不再具有誘惑力，他們不再沿續(xù)“面朝黃土背朝天”的舊的生活方式，而是積極從事農(nóng)業(yè)以外的經(jīng)營，以求獲取更大的收入，于是，集體土地使用權(quán)作為一種資源和資產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)條件下，悄然形成了一個土地隱形市場，在這個隱形市場中，集體土地使用權(quán)為滿足各種經(jīng)濟(jì)需求，以出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃，抵押等形式在市場中流轉(zhuǎn)，并日益活躍，在強(qiáng)大的利益驅(qū)動下，大量耕地非法流失，在非法交易體制下，釀成了大量集體土地使用權(quán)糾紛案件，大量的農(nóng)村集體土地交易行為處于效力不穩(wěn)定狀態(tài)之下，既不利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也直接影響了社會的安定，目前，集體土地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)的形式主要為以下幾種類型：

（一）集體土地所有權(quán)人直接以出讓方式買賣集體土地。在這種類型中，集體土地所有權(quán)人往往以出讓人身份，直接與受讓人一方簽訂土地所有權(quán)出讓合同，約定將一定面積的耕地或其他土地一次性賣給受讓人從事非農(nóng)建設(shè)，并收取一定金額的地價款，而該合同未經(jīng)土地主管部門的審批。有時出讓人與受讓人連書面合同都沒有，直接在收取一定地價款后將一定面積的土地劃轉(zhuǎn)給受讓人從事非農(nóng)建設(shè)。

（二）集體土地所有權(quán)人以轉(zhuǎn)讓方式買賣集體土地。這種類型的轉(zhuǎn)讓，一般有兩種形式，一是集體土地的使用權(quán)人，已依《中華人民共和國土地管理法》第四十三條之規(guī)定，取得了集體所有土地建設(shè)用地使用權(quán)，并獲得了集體土地建設(shè)用地許可證，但自己未進(jìn)行任何投資，亦未辦理任何報批手續(xù)，直接將該非農(nóng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給他人，牟取高額差價款；二是集體土地的所有人或使用人未能獲得合法的用地許可，擅自將農(nóng)業(yè)用地以非農(nóng)建設(shè)用地的形式，轉(zhuǎn)讓給他人從事非農(nóng)建設(shè)收取轉(zhuǎn)讓地價款，這種形式同出讓有類似之處，區(qū)別在于在轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生之前，往往事先就已經(jīng)將農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)先行轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地再行轉(zhuǎn)讓。

（三）集體土地所有權(quán)人以出租的名義，將土地使用權(quán)變相轉(zhuǎn)讓給他人。這是當(dāng)前集體土地非法流轉(zhuǎn)的最為普遍的一種形式。集體土地所有權(quán)人往往與用地人簽訂租賃合同，約定租賃年限為30-50年，甚至更長租期，由用地人一次或數(shù)次交清租金，從而獲得該幅集體土地租賃合同期限內(nèi)的用地使用權(quán)。

（四）集體土地所有權(quán)人以合作建房為名非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。集體土地所有權(quán)人與其他單位或個人簽訂合作建房合同，由集體土地所有權(quán)人提供土地，合作者出資，雙方共同建

房，待約定房屋建成后，按一定比例分得一定面積的房屋或?qū)⒑献鹘ǔ傻姆课莩鍪酆蠓值靡欢铐棧瑥亩兿噢D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

（五）集體土地所有權(quán)人以聯(lián)營、投資、招商的名義，變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。在這種形式下，集體土地所有權(quán)人以合作聯(lián)營，投資項目的方式，與投資者簽訂聯(lián)營或聯(lián)合投資協(xié)議，約定雙方共同投資某企業(yè)、由集體土地所有權(quán)人以土地作價入股的方式參與投資但不參與企業(yè)的經(jīng)營，也不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險，是按約定的金額或比例收取土地作價款。

（六）集體土地所有權(quán)以集體土地為他人或自身債務(wù)提供抵押，在未能清償?shù)狡趥鶆?wù)時，約定債務(wù)人直接以土地抵償債務(wù)，造成事實上的土地轉(zhuǎn)讓。

（七）集體土地所有權(quán)人將宅基地使用權(quán)以出租、出售的形式轉(zhuǎn)讓給他人。農(nóng)民的宅基地屬于集體土地的范疇，包括建有房屋的和將要建房屋的空白宅基地。宅基地的使用有相應(yīng)的審批程序，一般以戶為單位申請，實行一戶一宅的原則。在實踐中，集體經(jīng)濟(jì)組織往往把關(guān)不嚴(yán)，對以家庭成員中每個個人名義申請的宅基地均予以批準(zhǔn)，分配到集體組織成員外人名下，由其以整體的形式出租、出售給他人，而且往往是本集體組織以外的他人，造成宅基地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓。

（八）集體土地所有權(quán)人將宅基地上已建的房屋及其附屬物出售、出租給他人，造成集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村集體組織成員在宅基地上建造的房屋，屬農(nóng)民個人財產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》之規(guī)定，農(nóng)民享有個人財產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利，為此農(nóng)民當(dāng)然也就有權(quán)處分宅基地上建造的房屋，在“地隨房走”的現(xiàn)行體制下，必然導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

二、集體土地所有權(quán)與使用權(quán)糾紛案件的處理原則

由于集體土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等行為在現(xiàn)實生活中普遍存在，由此而引起的糾紛也在近年來的司法審判中占據(jù)相當(dāng)大的比例，且每年呈上升趨勢。這類案件往往牽涉面較廣，人數(shù)眾多，政策性強(qiáng)，法律法規(guī)不健全等問題，成為各級法院處理時難度較大的案件。對于此類糾紛案件的處理原則，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下三個方面加以處理。

（一）人民法院對集體土地所有權(quán)與使用權(quán)糾紛案件的受理

《中華人民共和國土地管理法》第八十一條規(guī)定“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以下人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”。這一規(guī)定，賦予了人民政府土地行政主管部門對違法轉(zhuǎn)讓土地案件的處理權(quán)，但在司法實踐中，涉及農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)的糾紛案件的受理問題，存在兩種不同觀點。一種觀點認(rèn)為：對違法用地和非法建筑的問題進(jìn)

行處理，是政府主管部門的法定職責(zé)，不應(yīng)由人民法院直接受理，因此，應(yīng)先由政府主管部門對違法用地和非法建筑的問題進(jìn)行處理后，人民法院才對民事糾紛進(jìn)行審理；另一種觀點認(rèn)為：政府主管部門對違法用地和非法建筑的問題進(jìn)行處理，屬于行政法律關(guān)系的調(diào)整范疇，而人民法院對這類案件所涉及的財產(chǎn)權(quán)益糾紛進(jìn)行審理，屬于民事法律關(guān)系的調(diào)整范疇，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)各司其職，互不影響，因此，人民法院可直接受理這類民事糾紛。司法實踐中大多認(rèn)同第二種觀點。因為當(dāng)事人之間因土地使用權(quán)而引起的糾紛，在同時涉及民事糾紛及行政違法行為的情形下，在法律沒有特殊規(guī)定的前提下，人民法院依法應(yīng)當(dāng)對涉及當(dāng)事人民事利益的請求予以直接受理并加以處理，同時，政府主管部門也可以依法對當(dāng)事人涉及行政違法的行為加以處理，兩種處理并不沖突，而是各司其職。但在某些案件中，政府行政處理的結(jié)果，會直接影響到當(dāng)事人之間民事法律關(guān)系的效力，也必然影響到人民法院對此類案件的實體處理，結(jié)果，在這種情況下人民法院普遍采取先對民事案件予以受理，然后在審理期間征求政府主管部門的意見，或中止訴訟等待政府主管部門做出處理后再恢復(fù)審理的做法。1995年12月27日最高人民法院下發(fā)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（法發(fā)（1996）2號）也體現(xiàn)了這樣的精神，對于那些因違反有關(guān)行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效的合同，只要在一審期間經(jīng)政府主管部門補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)，則可認(rèn)定合同有效。因此，對于房地產(chǎn)糾紛案件即使涉及行政違法行為，只要符合民事案件的受理條件，人民法院仍然作為民事案件直接受理，但在審理過程中往往再征求主管部門的意見，如果政府主管部門同意補(bǔ)辦審批、登記手續(xù)，則認(rèn)定合同有效，如果政府主管部門不同意補(bǔ)辦審批、登記手續(xù)，則認(rèn)定合同無效，有的則中止訴訟，待政府主管部門做出處理后再恢復(fù)審理。筆者認(rèn)為，這種處理方式，雖然解決了一部分人民法院受理房地產(chǎn)案件的混亂問題，但卻引發(fā)如下問題：一是可能導(dǎo)致一些不必要的訴訟。在有些案件中，當(dāng)事人發(fā)生糾紛的原因是由于一方或雙方當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)他們之間的民事行為存在行政違法行為，而不愿繼續(xù)履行合同，這類案件在政府主管部門對行政違法行為做出處理后，尤其是在補(bǔ)辦審批、登記手續(xù)后，當(dāng)事人之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系往往變得更為明確，他們可能繼續(xù)履行合同或自行和解，實踐中政府主管部門在對行政違法行為做出處理時，往往也對當(dāng)事人之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行處理，因此，這類糾紛往往不再需要通過民事訴訟的途徑來解決。例如對農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件中，如果涉及的土地在爭議發(fā)生前仍屬于農(nóng)用地且當(dāng)事人已在該地塊進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，或者雖然土地已經(jīng)依法批準(zhǔn)但未依法辦理有關(guān)報建手續(xù)，未依法領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定，在集體土地上建筑建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施的，政府主管部門依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，可能限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，也可能對當(dāng)事人處以罰款后，采取辦手續(xù)的方法，允許其對建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施保留使用。顯然，政府主管部門的不同處理方法，不僅影響當(dāng)事人所簽訂的合同的效力，而且也直接影響到當(dāng)事人之間的財產(chǎn)權(quán)益。如果政府主管部門采取限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的，一方當(dāng)事人投資便可作為履行合同的損失，由當(dāng)事人按過錯責(zé)任原則予以承擔(dān)，此時則大多需要人民法院處理；而如果政府主管部門采取補(bǔ)辦手續(xù)的處理

方法，允許當(dāng)事人對建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施保留使用，此時對于當(dāng)事人而言，其投資不僅不是損失，反而使用地手續(xù)合法化，并為其帶來巨大利潤，自然也就無需法院進(jìn)一步處理，如果人民法院在一開始就受理這類案件，實際上是增加了一些無謂的訴訟，既加重了人民法院的負(fù)擔(dān)，也增加了當(dāng)事人的訟累。二是不利于糾紛的解決。在實踐中，只要人民法院受理案件以后，有些政府主管部門出于對人民法院的尊重或以推卸責(zé)任為目的，以“司法最終解決原則”為理由，往往不再對該案所涉及的行政違法行為進(jìn)行處理，從而導(dǎo)致案件久拖不決，既不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不利于制裁違法行為，同時還增加了人民法院的積案。三是人民法院以政府主管部門的答復(fù)意見作為處理案件的依據(jù)無法律依據(jù)。實踐中，有的人民法院為了及時結(jié)案，通過書面或口頭征求政府主管部門的意見后，便以其答復(fù)意見作為處理案件的依據(jù)，在這種情況下，政府主管部門的答復(fù)，有時只是經(jīng)辦人個人的意見。如果人民法院以政府主管部門的答復(fù)意見作為認(rèn)定合同有效與否的依據(jù)，一旦政府主管部門由于其他原因最終無法依答復(fù)意見補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，不僅使人民法院裁判的合法性受到質(zhì)疑，而且給政府主管部門造成工作上的被動，且直接損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。為此，對于涉及有關(guān)政府主管部門對當(dāng)事人的行政違法行為的處理結(jié)果會直接影響到人民法院對當(dāng)事人之間的民事糾紛的審理的情況下，應(yīng)當(dāng)采取“先行政、后司法”的辦法，即在當(dāng)事人直接向人民法院提起民事訴訟時，人民法院不予受理，已經(jīng)受理的裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人先向政府主管部門申請?zhí)幚恚鞴懿块T處理后，當(dāng)事人因財產(chǎn)權(quán)益爭議再向人民法院提起民事訴訟時，人民法院應(yīng)予以受理。為此，筆者認(rèn)為，人民法院在處理當(dāng)事人涉及農(nóng)村集體土地使用權(quán)糾紛案件立案請求時，應(yīng)克盡審查義務(wù)，針對不同情況加以區(qū)別對待。

（二）對集體土地所有權(quán)與使用權(quán)糾紛合同效力的認(rèn)定和處理

《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第四十三條第一款規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”從此規(guī)定可得出兩個結(jié)論：一是任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地位是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅使用本集體所有土地的，或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)〕村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體所有土地的可以使用農(nóng)民集體所有的土地。該條文規(guī)定了我國今后經(jīng)過批準(zhǔn)可以使用農(nóng)民集體所有土地的三類建設(shè)：第一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企業(yè)使用本集體所有的土地，村辦企業(yè)使用本集體所有的土地，村民組辦企業(yè)使用本村集體所有的土地。換言之，今后鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）辦企業(yè)不能使用村或村民組所有的土地，村辦企業(yè)也不能使用村民組所有的土地。當(dāng)然，村或村民組可以用本集體所有的土地與其他單位和個人聯(lián)辦企業(yè)，除此之外，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)申請使用國有建設(shè)用地；第二，農(nóng)村村民建設(shè)住宅使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地。即村民建設(shè)住宅使用本鄉(xiāng)或本村、村民組所有的土地。城市居民也不得到農(nóng)村申請使用農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)住宅，這既保證了農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，又防

止利用申請宅基地建別墅，搞房地產(chǎn)開發(fā)，除上述規(guī)定外，其他人建住宅也應(yīng)當(dāng)申請使用國有土地，或購買城市統(tǒng)一建設(shè)的住宅；第三，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體的土地，公共設(shè)施和公益事業(yè)無論是使用本集體所有，還是其他集體所有的土地，經(jīng)過批準(zhǔn)都是允許的。同時，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”這表明：第一，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)在一般情況下不得以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的形式用于非農(nóng)建設(shè)；第二，因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)及村民建設(shè)住宅的需要，而使用農(nóng)民集體土地，且符合土地利用總體規(guī)劃的，可以取得農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)建設(shè)；第三，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)取得建設(shè)用地后，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，該轉(zhuǎn)移行為受法律保護(hù)。上述三個方面是農(nóng)民集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為判定是否有效的基本原則，任何圍繞農(nóng)民集體土地使用權(quán)發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為，都必須本著上述三項原則加以確定。凡是違背上述三項基本原則，當(dāng)事人將集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)的，均違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效民事法律行為。但在司法實踐中，除上述三個方面的情形外，還存在以下幾種情形，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效的民事法律行為。

第一，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可用經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體土地使用權(quán)以入股的形式與其他單位、個人興辦企業(yè)。在這種情形下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織需要將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給所興辦的企業(yè)。

第二，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條第五項、第三十六條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人可將依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押，也可將鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物連同其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)抵押。當(dāng)事人設(shè)立抵押權(quán)的目的是為了擔(dān)保其債權(quán)能得以實現(xiàn)，在債務(wù)履行期屆滿時抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢婪ㄒ缘盅何镎蹆r或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償，這必然導(dǎo)致抵押物的轉(zhuǎn)讓。因而，當(dāng)事人將上述集體土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，必然導(dǎo)致集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

第三，集體經(jīng)濟(jì)組織單獨或與他人合作在已經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉庫、辦公樓、商業(yè)鋪位等建筑物出租的，可認(rèn)定該合同有效。有一種觀點認(rèn)為，集體經(jīng)濟(jì)組織將在集體土地上建成的建筑物出租，雖然集體經(jīng)濟(jì)組織對于其建好的建筑物擁有所有權(quán)，但其所占土地仍屬于集體土地，由于地上建筑物與土地是不可分離的，因此，集體經(jīng)濟(jì)組織將在集體土地上建成的建筑物出租，實際上也將集體土地出租了，這種做法違反《中華人民共和國土地管理法》第六十三條關(guān)于農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的規(guī)定，因而應(yīng)認(rèn)定為無效。還有一種觀點認(rèn)為，集體經(jīng)濟(jì)組織將單獨在集體土地上建成的建筑物出租的，可以認(rèn)定合同有效，但集體經(jīng)濟(jì)組織將與他人合作在集體土地上建成的建筑物出租的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。其主要理由是：當(dāng)事人

以集體土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的一種特殊形式，集體經(jīng)濟(jì)組織將與他人合作在集體土地上建成的建筑物出租，集體經(jīng)濟(jì)組織實際上是先將部分集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給出資方，然后雙方再將集體土地連同建筑物出租，這種做法違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的有關(guān)規(guī)定，因而應(yīng)認(rèn)定無效。筆者認(rèn)為集體經(jīng)濟(jì)組織將集體土地上建成的建筑物出租，雖然是連同建筑物占用范圍內(nèi)的集體土地所用權(quán)出租的，但這種方法畢竟不同于將集體土地單獨出租，其出租的主體是地上建筑物，且在這種情形下集體土地仍屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，并未發(fā)生實質(zhì)性的流轉(zhuǎn)。從社會效果來看，目前這種情況非常普遍，這種做法對于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，解決農(nóng)民的生活、生產(chǎn)出路問題也發(fā)揮了重要作用，政府主管部門對這種做法亦大多不作為違法行為進(jìn)行查處，因此，人民法院在審理這類案件時，如果當(dāng)事人不具有其它違法行為，也不宜將這種行為認(rèn)定無效。至于集體經(jīng)濟(jì)組織將與他人合作在集體土地上建成的建筑物出租的問題，對于集體經(jīng)濟(jì)組織而言，其主要目的是為了解決自身資金不足的問題，在我國實現(xiàn)現(xiàn)代化的進(jìn)程中，始終存在著一個“城市向農(nóng)村索取土地”和“農(nóng)村向城市索取資金”的問題，這種做法對于解決農(nóng)村建設(shè)資金匱乏、活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)確實是大有神益的，而且在這種情形下集體土地使用權(quán)也仍屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，并未發(fā)生實質(zhì)性改變和流轉(zhuǎn)，因此，如果當(dāng)事人沒有其它違法行為，亦可認(rèn)定有效。但如果集體經(jīng)濟(jì)組織將集體土地上建成的建筑物出售的，由于集體土地使用權(quán)已發(fā)生實質(zhì)性的流轉(zhuǎn)，故應(yīng)認(rèn)定合同無效。

第四，農(nóng)村村民將經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的住宅出租的，可認(rèn)定該合同有效。這里的“經(jīng)依法批準(zhǔn)修建”指的是農(nóng)民既依法取得宅基地使用權(quán)，又依法辦理了有關(guān)建設(shè)報批手續(xù)，在這種情形下，集體土地使用權(quán)也未發(fā)生實質(zhì)性的流轉(zhuǎn)，亦應(yīng)認(rèn)定有效。

第五，關(guān)于農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓其自有住宅的法律效力問題。原《中華人民共和國土地管理法》第三十八條第三款和新《中華人民共和國土地管理法》第六十二第四款均規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”這說明我國法律一直都是允許農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓其自有農(nóng)村房屋的，事實上農(nóng)村村民在本集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓其住宅，并無受到多大的限制。但對比新舊《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體組織成員時的效力則有所區(qū)別。根據(jù)原《中華人民共和國土地管理法》第四十一條、原《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條、第二十七條的有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民、回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)同意可使用集體所有的土地建住宅。但新《中華人民共和國土地管理法》及于1998年12月27日重新制訂的《土地管理法實施條例》刪除了允許非集體組織成員取得集體土地建住宅的有關(guān)內(nèi)容，并增加了前述第四十三條和第六十三條的規(guī)定。因此，1999年1月1日以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、復(fù)退軍人以及華僑、港澳同胞和臺灣同胞的，以及1999年1月1日以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，是法律允許的行為，對于農(nóng)村村民出賣住宅的行為，新舊《中華人民共和國土地管理法》均未禁止，只是規(guī)定在其出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。但在1999年1月1日以前，根

據(jù)當(dāng)時的《中華人民共和國土地管理法》和《廣東省土地管理實施辦法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用農(nóng)村集體土地建住宅的對象是本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、復(fù)退軍人以及華僑、港澳同胞和臺灣同胞，而在1999年1月1日以后，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，只有本村村民經(jīng)依法批準(zhǔn)才可使用農(nóng)村集體土地建住宅，因此，當(dāng)事人在上述范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓住宅的，可認(rèn)定合同有效。

第六，當(dāng)事人將經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的，雖然不具有前述合同有效的情形，但經(jīng)縣級以上人民政府土地政府主管部門批準(zhǔn)的，可認(rèn)定該合同有效。這里涉及到民事審判權(quán)與行政權(quán)的關(guān)系問題，即在民事訴訟中，人民法院能否對行政機(jī)關(guān)的具體行政行為進(jìn)行審查。這種情況主要發(fā)生在根據(jù)法律規(guī)定屬于違法行為，但行政機(jī)關(guān)卻又批準(zhǔn)當(dāng)事人進(jìn)行該行為的時候。一種觀點認(rèn)為，民事訴訟不同于行政訴訟，法院在審理民事案件的過程中，無權(quán)對行政機(jī)關(guān)的具體行政行為進(jìn)行審查，只要行政機(jī)關(guān)已批準(zhǔn)，人民法院就應(yīng)予采納。另一種觀點認(rèn)為，人民法院在民事訴訟過程中，對行政機(jī)關(guān)的具體行政行為亦有權(quán)進(jìn)行審查，對于行政機(jī)關(guān)所作的具體行政行為違反法律規(guī)定的，人民法院不予采納。筆者認(rèn)為，民事審判權(quán)顯然不同于行政審判權(quán)，行政審判權(quán)可以對行政機(jī)關(guān)的具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，民事審判權(quán)則無此權(quán)限，民事審判權(quán)只能對當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系進(jìn)行審理。但是，在民事訴訟中，當(dāng)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為對當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系可能產(chǎn)生影響時，行政機(jī)關(guān)的具體行政行為實質(zhì)上在這里成為民事訴訟中的證據(jù)，人民法院無疑可以對其進(jìn)行審查，但由于上述原因，這種審查只能局限于對行政機(jī)關(guān)的主體資格進(jìn)行審查，而不能對具體行政行為的合法性進(jìn)行實質(zhì)性的審查，即只能審查做出該具體行政行為的行政機(jī)關(guān)是否依法具有該項權(quán)能，只要做出該具體行政行為的行政機(jī)關(guān)依法具有該項權(quán)能，無論其做出的具體行政行為是否違法，人民法院即可予以采納，對不具有前述合同有效的情形，經(jīng)縣級以上人民政府土地政府主管部門批準(zhǔn)的合同，可認(rèn)定該合同有效。

（三）集體土地所有權(quán)與使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效后的處理原則

各國的民事立法，對法律行為無效使法律行為溯及既往地消滅的規(guī)定是一致的，但民事行為無效后，當(dāng)事人受領(lǐng)的財產(chǎn)應(yīng)按什么原則返還，各國立法存在著兩種不同的規(guī)定，即不當(dāng)?shù)美瓌t和恢復(fù)原狀原則，根據(jù)這兩種原則所確定的返還財產(chǎn)的范圍是不同的。大陸法系許多國家的民法認(rèn)為，一方依據(jù)法律行為所受領(lǐng)的財產(chǎn)，在法律行為無效后成為不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)按不當(dāng)?shù)美瓌t，確定返還范圍，也就是說，要以取得利益者的現(xiàn)存利益來確定返還范圍。如果取得利益不復(fù)存在，則可以不負(fù)返還責(zé)任。而我國民法與前蘇聯(lián)民法采用的是恢復(fù)原狀的原則。我國《民法通則》第六十一條的規(guī)定，在法律行為無效后，要使當(dāng)事人恢復(fù)到法律行為成立以前的狀態(tài)，因此，當(dāng)事人依據(jù)法律行為所取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對方，并且返還的范圍應(yīng)以對方所交付的財產(chǎn)數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)予以確定，即使當(dāng)事人所取得的財產(chǎn)已經(jīng)減少或已不復(fù)存在，也仍然要承擔(dān)返還責(zé)任，由受益人向?qū)Ψ阶鲀r返還。根據(jù)上述理論，集體土地轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效后的處理原則如下：

第一，受讓方返還土地。土地作為轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的物，已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的，當(dāng)土地轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效后，受讓方應(yīng)當(dāng)將土地予以返還，這是勿庸置疑的，但土地在被占有期間發(fā)生了貶值和升值的情形，此時應(yīng)當(dāng)如何區(qū)分對待，直接關(guān)系到權(quán)利人利益問題。筆者認(rèn)為，土地的升值和貶值應(yīng)當(dāng)根據(jù)價值變化的原因區(qū)別對待，如系自然貶值和升值，應(yīng)當(dāng)由土地權(quán)屬人自行承受。因為無論土地是否轉(zhuǎn)移占有，該土地都會因其自身的屬性而自然發(fā)生升值和貶值。如果土地的升值和貶值是由于履行無效合同而造成，如毀壞農(nóng)田，破壞了土壤性質(zhì)，無法耕種，此時應(yīng)當(dāng)將土地的貶值作為出讓方的損失，根據(jù)締約過失責(zé)任原則，由過錯方承擔(dān)過錯責(zé)任。實踐中，對于土地升值的處理問題爭議較大，由于集體土地轉(zhuǎn)讓合同之所以歸于無效，是因為雙方的過錯，而且主要是土地出讓方的過錯，合同無效后，土地出讓人收回升值的土地且明顯受益，似乎有違公平原則。但根據(jù)物權(quán)原則，原物產(chǎn)生的收益應(yīng)由物的所有人承享，由于合同無效，土地受讓人雖占有土地，但未能合法取得土地使用權(quán)，當(dāng)然不能取得因土地而產(chǎn)生的利益。 第二，轉(zhuǎn)讓方返還購地款。在受讓方返還土地的同時，轉(zhuǎn)讓方也應(yīng)向受讓方返還購地款。在返還購地款的時候，對于購地款利息的性質(zhì)和處理，有不同的觀點。一種觀點認(rèn)為，購地款利息是受讓方的損失，受讓方行使的是所有物返還請求權(quán)，而非所有權(quán)返還請求權(quán)。所有物是原物，它是基于原物所產(chǎn)生的慈息，是可分離的。在返還原物的時候是否返還慈息，應(yīng)當(dāng)考慮無權(quán)占有人的過錯。由于集體土地轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定為無效的原因，一般為雙方的轉(zhuǎn)讓行為違反了國家禁止性的法律規(guī)定，因而雙方都有一定過錯，占有原物人存在一定程度的惡意，因此，在購地款利息的返還上，考慮雙方當(dāng)事人的過錯，是符合民法理論，也是公平的。另一種觀點認(rèn)為，購地款利息是購地一方本金的法定事息，合同被認(rèn)定為無效后應(yīng)隨原物一同返還，而不應(yīng)考慮合同雙方當(dāng)事人的過錯。金錢是種類物，所有權(quán)已因支付而轉(zhuǎn)移為土地出讓方所有，無論出讓方收取購地款后用于何處，有無直接產(chǎn)生利息，只要購地款本金被交付，無論是否存入銀行，都應(yīng)計算法定慈息。筆者同意第二種觀點，此觀點亦符合返還原物的原則。

第三，無效合同當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任。《民法通則》第六十一條規(guī)定，合同被認(rèn)定無效后，因合同無效給對方造成損失的，應(yīng)按過錯責(zé)任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔(dān)賠償責(zé)任的賠償金額數(shù)，應(yīng)相當(dāng)于無過錯方的實際損失。可見，我國立法一般將無效合同當(dāng)事人承擔(dān)民事責(zé)任的根據(jù)確定為締約過失，因締約過失而產(chǎn)生賠償責(zé)任的范圍，系當(dāng)事人因合同無效所產(chǎn)生的實際損失，包括直接損失和可得利益損失。實踐中被認(rèn)定為無效合同損失的有：

1．因轉(zhuǎn)讓集體土地毀損農(nóng)作物的損失。此項為直接損失。實踐中，轉(zhuǎn)讓集體土地大多是為建設(shè)目的，集體土地被轉(zhuǎn)讓后，出讓方為了交付土地，毀損了農(nóng)作物，因而，被毀損的農(nóng)作物是出讓方為履行無效合同而受到的損失。

2．生地變熟地的支出。這里主要指為將農(nóng)業(yè)用地改為工業(yè)或商業(yè)用地所作的“三通一平”而支出的費用。此項應(yīng)區(qū)別不同處理。如果標(biāo)的土地尚未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途，仍為農(nóng)

業(yè)用地，那么按照保護(hù)耕地的原則應(yīng)當(dāng)復(fù)耕，不但生地變熟地的支出要作為無效合同的直接損失，連復(fù)耕費都可以認(rèn)定為無效合同的損失。如果標(biāo)的土地已經(jīng)主管部門批準(zhǔn)為建設(shè)用地，而土地權(quán)人為合法用地單位的，則土地使用權(quán)人收回土地后，可以進(jìn)行建設(shè)，生地變熟地的投資轉(zhuǎn)化為地上物價值，土地使用權(quán)人是受益人，此項支出如系土地使用權(quán)人投資，則應(yīng)由土地使用權(quán)人自行負(fù)擔(dān)，如系受讓方投資，出讓方除返還投資款外，還應(yīng)賠償受讓方的可得利益損失，因生地變熟地而使土地升值的，應(yīng)就升值部分給對受讓方相應(yīng)的比例的經(jīng)濟(jì)賠償。

3．建筑物投資的損失。受讓方已投資建設(shè)的，產(chǎn)生直接損失和可得利益損失。投資已轉(zhuǎn)化為在建或已建建筑物的，應(yīng)區(qū)別不同的情況處理：第一，對已取得建設(shè)用地許可證、符合用地規(guī)劃、其他相應(yīng)建筑物報建手續(xù)的，受讓方除可收回投資外，其可得利益損失應(yīng)予賠償。參照最高人民法院《解答》第46條第2、3項的規(guī)定，在建成已建成的房屋所有權(quán)可以確認(rèn)歸土地使用權(quán)一方所有，對資金轉(zhuǎn)化為在建建筑物，并有一定增值的，在返還投資款的同時，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由接收在建建筑物的土地使用權(quán)人給予對方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；對房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由接收建筑物的土地使用權(quán)方給予賠償。第二，如土地尚未被批準(zhǔn)為建設(shè)用地，不符合土地用途，則建成的房屋為違法建筑，不可能將在建或已建建筑物所有權(quán)判歸土地使用權(quán)人，投資建設(shè)費用應(yīng)當(dāng)作為無效合同的直接損失，由雙方按過錯承擔(dān)。對于違法建筑的處理，是否必須拆除，應(yīng)當(dāng)征求城建主管部門的意見。

4．土地閑置損失。集體土地非法轉(zhuǎn)讓后，土地被擱荒的，土地出讓方損失了閑置期間的可得利益損失。我們認(rèn)為，土地閑置損失應(yīng)熱氣土地的不同用途來認(rèn)定。標(biāo)的土地尚未變更土地用途，仍為農(nóng)業(yè)用地的應(yīng)當(dāng)將土地原種植農(nóng)作物于閑置時期的應(yīng)有收成，作為無效合同的損失。標(biāo)的土地已變更土地用途，為建設(shè)用地的，可評估該地使用租金，計算閑置損失，也可比照原合同約定的轉(zhuǎn)讓款和受讓方實際占用土地的時間合理計算閑置損失。

5．為履行無效合同而支出的其它費用，如因勘測、設(shè)計、交通等支出的費用，均應(yīng)作為無效合同的直接損失。

【作者介紹】深圳大學(xué)法學(xué)院教授，主要從事民商法學(xué)、房地產(chǎn)法學(xué)研究；廣州市國土資源和房屋管理局法規(guī)處處長，主要從事民商法學(xué)、房地產(chǎn)法學(xué)研究。

第9篇

第一條為規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。

前款規(guī)定的國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。

第三條土地登記實行屬地登記原則。

申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書。

跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。

在京中央國家機(jī)關(guān)使用的土地，按照《在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第四條國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。

第二章一般規(guī)定

第五條土地以宗地為單位進(jìn)行登記。

宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。

第六條土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請進(jìn)行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。

第七條土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：

（一）土地總登記；

（二）國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；

（三）因繼承或者遺贈取得土地權(quán)利的登記；

（四）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；

（五）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；

（六）更正登記或者異議登記；

（七）名稱、地址或者用途變更登記；

（八）土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；

（九）其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的情形。

第八條兩個以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。

第九條申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項提交下列材料：

（一）土地登記申請書；

（二）申請人身份證明材料；

（三）土地權(quán)屬來源證明；

（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；

（五）地上附著物權(quán)屬證明；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；

（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。

前款第（四）項規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。

申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)如實向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實情況，并對申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)。

第十條未成年人的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)護(hù)人身份證明材料。

第十一條委托人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和人身份證明。

境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和被人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。

第十二條對當(dāng)事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別作出處理：

（一）申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權(quán)的國土資源行政主管部門申請；

（二）申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請人當(dāng)場更正；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在五日內(nèi)一次告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；

（四）申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請。

第十三條國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進(jìn)行實地查看。

第十四條國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對受理的土地登記申請進(jìn)行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：

（一）根據(jù)對土地登記申請的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿；

（二）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡；

（三）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。對共有一宗土地的，應(yīng)當(dāng)為兩個以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。

國土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)。

第十五條土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；

（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；

（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；

（四）地上附著物情況。

土地登記簿應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府印章。

土地登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)每天進(jìn)行異地備份。

第十六條土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。

土地權(quán)利證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。

第十七條土地權(quán)利證書包括：

（一）國有土地使用證；

（二）集體土地所有證；

（三）集體土地使用證；

（四）土地他項權(quán)利證明書。

國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)在國有土地使用證上載明；集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用證上載明；土地抵押權(quán)和地役權(quán)可以在土地他項權(quán)利證明書上載明。

土地權(quán)利證書由國務(wù)院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。

第十八條有下列情形之一的，不予登記：

（一）土地權(quán)屬有爭議的；

（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；

（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；

（四）申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；

（五）其他依法不予登記的。

不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由。

第十九條國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長十日。

第二十條土地登記形成的文件資料，由國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)管理。

土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣，由國務(wù)院國土資源行政主管部門規(guī)定。

第三章土地總登記

第二十一條本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。

第二十二條土地總登記應(yīng)當(dāng)通告。通告的主要內(nèi)容包括：

（一）土地登記區(qū)的劃分；

（二）土地登記的期限；

（三）土地登記收件地點；

（四）土地登記申請人應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)文件材料；

（五）需要通告的其他事項。

第二十三條對符合總登記要求的宗地，由國土資源行政主管部門予以公告。公告的主要內(nèi)容包括：

（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；

（二）準(zhǔn)予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型和使用期限；

（三）土地權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)；

（四）需要公告的其他事項。

第二十四條公告期滿，當(dāng)事人對土地總登記審核結(jié)果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后辦理登記。

第四章初始登記

第二十五條本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。

第二十六條依法以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持縣級以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件和國有土地劃撥決定書等相關(guān)證明材料，申請劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的，還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項目竣工驗收報告。

第二十七條依法以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在付清全部國有土地出讓價款后，持國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

第二十八條劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

第二十九條依法以國有土地租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

第三十條依法以國有土地使用權(quán)作價出資或者入股方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地使用權(quán)出資或者入股批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請作價出資或者入股國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

第三十一條以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

第三十二條農(nóng)民集體土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)持集體土地所有權(quán)證明材料，申請集體土地所有權(quán)初始登記。

第三十三條依法使用本集體土地進(jìn)行建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)用地文件，申請集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

第三十四條集體土地所有權(quán)人依法以集體建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式興辦企業(yè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件和相關(guān)合同，申請集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

第三十五條依法使用本集體土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持農(nóng)用地使用合同，申請集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記。

第三十六條依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)抵押登記。

同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。

符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等內(nèi)容。

第三十七條在土地上設(shè)定地役權(quán)后，當(dāng)事人申請地役權(quán)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向國土資源行政主管部門提交土地權(quán)利證書和地役權(quán)合同等相關(guān)證明材料。

符合地役權(quán)登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。

供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。

第五章變更登記

第三十八條本辦法所稱變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。

第三十九條依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。

第四十條因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件。

第四十一條因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件、原土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記。

第四十二條因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押財產(chǎn)處分后，持相關(guān)證明文件，申請土地使用權(quán)變更登記。

第四十三條土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明、轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記。

已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書和他項權(quán)利證明書，辦理土地抵押權(quán)變更登記。

第四十四條經(jīng)依法登記的土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人可以持原土地他項權(quán)利證明書、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務(wù)人的證明等相關(guān)證明材料，申請土地抵押權(quán)變更登記。

第四十五條因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權(quán)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記。

權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法先將土地權(quán)利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權(quán)利變更登記。

第四十六條已經(jīng)設(shè)定地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，當(dāng)事人申請登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持變更后的地役權(quán)合同及土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請辦理地役權(quán)變更登記。

第四十七條土地權(quán)利人姓名或名稱、地址發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。

第四十八條土地的用途發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件和原土地權(quán)利證書，申請土地用途變更登記。

土地用途變更依法需要補(bǔ)交土地出讓價款的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提交已補(bǔ)交土地出讓價款的繳納憑證。

第六章注銷登記

第四十九條本辦法所稱注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。

第五十條有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：

（一）依法收回的國有土地；

（二）依法征收的農(nóng)民集體土地；

（三）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的。

第五十一條因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅的，原土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書及相關(guān)證明材料，申請注銷登記。

第五十二條非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前十五日內(nèi)，持原土地權(quán)利證書，申請注銷登記。

第五十三條已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止之日起十五日內(nèi)，持相關(guān)證明文件，申請土地抵押權(quán)、地役權(quán)注銷登記。

第五十四條當(dāng)事人未按照本辦法第五十一條、第五十二條和第五十三條的規(guī)定申請注銷登記的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人限期辦理；逾期不辦理的，進(jìn)行注銷公告，公告期滿后可直接辦理注銷登記。

第五十五條土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。

第五十六條土地登記注銷后，土地權(quán)利證書應(yīng)當(dāng)收回；確實無法收回的，應(yīng)當(dāng)在土地登記簿上注明，并經(jīng)公告后廢止。

第七章其他登記

第五十七條本辦法所稱其他登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。

第五十八條國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。

更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，應(yīng)當(dāng)對更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。

第五十九條土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關(guān)材料，申請更正登記。利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。

第六十條土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。

對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。

異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。

第六十一條有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權(quán)利人可以持相關(guān)材料申請注銷異議登記：

（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有的；

（二）人民法院對異議登記申請人的不予受理的；

（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。

異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。

第六十二條當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請預(yù)告登記。

對符合預(yù)告登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預(yù)告登記證明。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效。

預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。

第六十三條國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。

第六十四條國土資源行政主管部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實體審查。國土資源行政主管部門認(rèn)為人民法院的查封、預(yù)查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。

第六十五條對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權(quán)的查封，國土資源行政主管部門依照執(zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書等，先辦理變更登記手續(xù)后，再行辦理查封登記。

第六十六條土地使用權(quán)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記。

第六十七條兩個以上人民法院對同一宗土地進(jìn)行查封的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權(quán)已被其他人民法院查封的事實及查封的有關(guān)情況。

輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封；查封法院對查封的土地使用權(quán)全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權(quán)部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封。

預(yù)查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規(guī)定辦理。

第六十八條查封、預(yù)查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預(yù)查封登記失效，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)注銷查封、預(yù)查封登記。

第六十九條對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)，在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。

第八章土地權(quán)利保護(hù)

第七十條依法登記的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。

第七十一條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。

第七十二條國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供。

土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第九章法律責(zé)任

第七十三條當(dāng)事人偽造土地權(quán)利證書的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門依法沒收偽造的土地權(quán)利證書；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十四條國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中、、的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十章附則

第七十五條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地和房屋登記工作的，其房地產(chǎn)登記中有關(guān)土地登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合本辦法的規(guī)定，其房地產(chǎn)權(quán)證書的內(nèi)容和式樣應(yīng)當(dāng)報國務(wù)院國土資源行政主管部門核準(zhǔn)。

第七十六條土地登記中依照本辦法需要公告的，應(yīng)當(dāng)在人民政府或者國土資源行政主管部門的門戶網(wǎng)站上進(jìn)行公告。

第10篇

關(guān)鍵詞：地租理論；土地流轉(zhuǎn)；啟示

中圖分類號：F091.91 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-0432（2011）-03-0055-3

1 馬克思地租理論與我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)背景

地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)獲得的一種非勞動收入；是土地所有權(quán)的物化收益；是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)形式。同時地租也是一個歷史范疇，在土地私有制下，地租是直接生產(chǎn)者創(chuàng)造的剩余產(chǎn)品被土地所有者無償占有的部分，是土地所有者對勞動者的一種剝削形式。在土地公有制下，地租既是國家從經(jīng)濟(jì)上管理土地的一種重要方法，也是國民收入的一個重要組成部分。土地所有權(quán)的形式不同，與此相聯(lián)系的地租的性質(zhì)、內(nèi)容、形式及其所體現(xiàn)的生產(chǎn)關(guān)系也不盡相同。在資本主義私有制下，馬克思把地租分為絕對地租、級差地租Ⅰ和級差地租 Ⅱ。級差地租Ⅰ是由于土地的肥沃程度和地理位置的不同而造成的。級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資的資本生產(chǎn)率的不同而形成的。農(nóng)產(chǎn)品的價格是由劣等地的價格來決定的，農(nóng)產(chǎn)品的出賣也是根據(jù)劣等地來決定。此外，土地的經(jīng)營壟斷權(quán)在一定的程度上也限制著土地的價格。在土地所有者和土地經(jīng)營者簽約的期限內(nèi)，級差地租的第二種形式是歸土地的所有者所有，一旦期限已滿，它就會從經(jīng)營者手中轉(zhuǎn)移到土地的所有者手中。在馬克思來看，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離是資本主義私有制和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。資本主義私有制下的地租體現(xiàn)了地主、農(nóng)業(yè)資本家、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工人三者之間的關(guān)系：地主、農(nóng)業(yè)資本家共同剝削農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工人，無償占有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工人的剩余價值。在社會主義公有制下，特別是我國農(nóng)村土地屬于村集體所有制，它體現(xiàn)了一種經(jīng)濟(jì)管理方式。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，從建國以來我國農(nóng)村土地經(jīng)營可以分為集體經(jīng)營和私人經(jīng)營兩種制度安排，在集中計劃、集體勞動、統(tǒng)一分配制度下，這種交易成本包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者非自愿執(zhí)行上級命令帶來的強(qiáng)制成本，組織農(nóng)民勞動的組織成本和監(jiān)管成本，搭便車行為造成的浪費等，從順利達(dá)成交易與執(zhí)行交易的角度說，市場制度下自愿交易比政府成本更低，效率更高。正是這種高效率可以解釋家庭承包責(zé)任制以來中國農(nóng)業(yè)的發(fā)展。然而隨著農(nóng)村人口的增長而“增人不增地”的人多地少矛盾突出，同時在“平均主義”原則下的農(nóng)村土地承包責(zé)任制采取“按人承包，肥瘦搭配，遠(yuǎn)近插花”的分配辦法，土地分布“零散”不宜規(guī)模化、集約化經(jīng)營，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力低下，由此引起了大量的勞動力資源向非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，使大量農(nóng)村土地出現(xiàn)“丟荒”或生產(chǎn)效率極低等現(xiàn)象。故此國家政府提出“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”的政策主張以解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力。

2 馬克思地租理論對我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的啟示

2.1 馬克思地租理論“土地所有權(quán)”的啟示

土地流轉(zhuǎn)從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，可以分為土地歸屬關(guān)系的流轉(zhuǎn)和土地利用關(guān)系的流轉(zhuǎn)。土地歸屬關(guān)系的流轉(zhuǎn)是指土地所有權(quán)關(guān)系的轉(zhuǎn)變，如土地的買賣、贈與、征收等等，在我國土地歸屬關(guān)系的流轉(zhuǎn)一般是單向的，通常是集體所有向全民所有流轉(zhuǎn)，如交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地，工業(yè)建設(shè)征地等；土地利用關(guān)系的流轉(zhuǎn)是指在土地所有權(quán)關(guān)系不變的前提下，土地的利用關(guān)系在主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)變，如承包地的轉(zhuǎn)包、建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

馬克思地租理論以土地私有制為前提，是土地所有者讓渡土地使用權(quán)給土地經(jīng)營者而獲取的收益，或者說是土地經(jīng)營者為獲得土地使用權(quán)而付出的代價（成本），它的所有權(quán)主體是地主；我國的農(nóng)村土地是以公有制為前提，集體所有制，土地的所有權(quán)主體是村集體。中國改革開放以來，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營模式，農(nóng)民對土地具有承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指的是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與馬克思的地租理論，他們都屬于土地的利用關(guān)系的流轉(zhuǎn)。前者土地的所有權(quán)與使用權(quán)分屬于兩個主體，村集體和村民。后者土地的所有權(quán)與使用權(quán)均屬于地主。

2.2 馬克思地租理論“地主出租土地目的”的啟示

馬克思在分析西方資本主義土地所有者（一般是地主）將土地出租給農(nóng)業(yè)資本家，農(nóng)業(yè)資本家雇傭農(nóng)業(yè)工人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，榨取農(nóng)業(yè)工人的剩余價值，農(nóng)業(yè)資本家讓渡一部分剩余價值以地租的形式交給地主。地主、農(nóng)業(yè)資本家與農(nóng)業(yè)工人是剝削與被剝削的關(guān)系，地主與農(nóng)業(yè)資本家的關(guān)系是出租方與受租方，是債權(quán)與債務(wù)關(guān)系，地主出租土地的目的是為了獲得收益。我國農(nóng)村當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)是隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程的不斷增進(jìn)，人多地少矛盾突出；同時在現(xiàn)有的農(nóng)村家庭承包責(zé)任制下，土地零散，生產(chǎn)率低下，不利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和集約化經(jīng)營。黨的十七屆三中全會指出：加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體 。其目的是解放農(nóng)村生產(chǎn)力，實現(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)移，加快我國城鎮(zhèn)化建設(shè)，消除二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，縮小農(nóng)村與城市的差距。它除了為提高經(jīng)濟(jì)效益外，更體現(xiàn)社會主義“共同富裕”的本質(zhì)要求。

2.3 馬克思地租理論“地租實現(xiàn)形式”的啟示

馬克思分析的資本主義地租形式，主要方式是土地所有者向農(nóng)業(yè)資本家轉(zhuǎn)讓土地的使用經(jīng)營權(quán)，農(nóng)業(yè)資本家在社會上是相對穩(wěn)定的有經(jīng)濟(jì)、技術(shù)實力的人群；流轉(zhuǎn)的形式單一，往往在地主與農(nóng)業(yè)資本家之間依靠租賃合同維持雙方關(guān)系。而目前中國農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)方式多樣化，主要有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、換包、村內(nèi)流轉(zhuǎn)、村外流轉(zhuǎn)等等。流轉(zhuǎn)受讓方可能為個體農(nóng)民、農(nóng)業(yè)公司或其他的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織，流轉(zhuǎn)受讓方的主體身份多樣化，流轉(zhuǎn)的內(nèi)容是土地承包經(jīng)營權(quán)。

2.4 馬克思地租理論的“地租價格”啟示

當(dāng)前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對價與“地租”、“地價”，“土地出讓金”等相關(guān)概念有本質(zhì)的區(qū)別。地租是土地商品化或土地產(chǎn)權(quán)分化的產(chǎn)物；是土地使用者為使用土地而向所有者繳納的實物形態(tài)或貨幣形態(tài)的租金。馬克思指出，不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點:“地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。”其實質(zhì)是土地所有者憑借土地所有權(quán)獲取的土地收益。換句話說，地租的本質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)人憑借土地權(quán)利分享的一份生產(chǎn)成果，地租是對當(dāng)年利潤的扣除。從質(zhì)的方面看，地租收益與土地的利用方式無關(guān)，是一種普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，只要存在不同的利益集團(tuán)或個體，只要發(fā)生產(chǎn)權(quán)流通，就存在地租。從量的方面看，地租的量卻與土地利用方式直接相關(guān)，并直接影響土地用途的置換，從而影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。地租是以土地私有制為前提。

地價一般是指購買土地所有權(quán)的價格，是土地所有者出讓土地所有權(quán)而獲得的補(bǔ)償，或者為取得土地的所有權(quán)而付出的代價。我們通常說的土地出讓金指的是出讓若干年期的土地使用權(quán)所應(yīng)取得的補(bǔ)償或取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的代價。出讓土地使用權(quán)的期限接近于無窮大時，土地出讓金就等于地價，土地出讓金與出讓期限是正比例關(guān)系，出讓期越長，出讓金就越多；同時出讓期越長，土地出讓金就越接近于地價。

當(dāng)前我國農(nóng)村農(nóng)戶因土地流轉(zhuǎn)獲得的收益叫土地流轉(zhuǎn)對價，對價(consideration)原本是英美合同法中的重要概念，其內(nèi)涵是一方為換取另一方做某事的承諾而向另一方支付的金錢代價或得到該種承諾的承諾。據(jù)此我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對價指的是土地流轉(zhuǎn)的受讓方為了獲得土地承包經(jīng)營權(quán)而付出的代價，這代價的受益人是出讓方（農(nóng)戶）。或者是農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)而獲得的收益，轉(zhuǎn)讓期限小于農(nóng)戶的承包經(jīng)營期限。土地承包經(jīng)營權(quán)是國家賦予農(nóng)民的一項基本權(quán)利，我國《農(nóng)村土地承包法》：“第五條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地。任何組織和個人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利。第六條 農(nóng)村土地承包，婦女與男子享有平等的權(quán)利。承包中應(yīng)當(dāng)保護(hù)婦女的合法權(quán)益，任何組織和個人不得剝奪、侵害婦女應(yīng)當(dāng)享有的土地承包經(jīng)營權(quán)。”也即說土地承包經(jīng)營權(quán)是國家賦予農(nóng)民的一項稀有的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。因它的稀有性、壟斷性。故這項權(quán)利對轉(zhuǎn)讓方來說，在法定承包期內(nèi)具有相對的固定性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓方在法定的土地承包經(jīng)營權(quán)期限內(nèi)因轉(zhuǎn)讓這種權(quán)利可獲得收益。

土地流轉(zhuǎn)對價與地租、地價、土地出讓金等的本質(zhì)區(qū)別主要在于它的兩個前提條件，一、無論土地的最終耕種者為誰，土地所有權(quán)必須為村委會集體所有。二、土地流轉(zhuǎn)最終用途是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。盡管從產(chǎn)權(quán)的角度說，地價、地租、土地出讓金他們也屬于土地流轉(zhuǎn)收益，但他們的內(nèi)涵實質(zhì)和所要求的準(zhǔn)則不同，也只有滿足了這兩個前提條件的土地流轉(zhuǎn)收益才可以叫農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對價。上述主要從質(zhì)的方面考察農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對價，然而從量的方面來說，流轉(zhuǎn)對價的高低除了與承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限的長短外，在我國更重要是要從農(nóng)村土地在農(nóng)村社會中的功能，農(nóng)戶對土地以往的投資，農(nóng)戶對土地預(yù)期收入分成等的貨幣化收益方面進(jìn)行量化。

農(nóng)地在農(nóng)村中所具有的功能主要由土地收入所衍生出來的。如保障功能、就業(yè)功能，社會穩(wěn)定功能。由于中國社會保障、養(yǎng)老保障、社會失業(yè)保險等社會福利制度還未完全普及到農(nóng)村。對農(nóng)民來說，當(dāng)非農(nóng)收入存在不確定性時或者非農(nóng)收入無望時，土地扮演了保障的功能，它最起碼能讓農(nóng)戶不愁“吃飯”。同時對于農(nóng)村的孤寡老人來說他們也往往依靠土地的流轉(zhuǎn)收益來維持生計或以許諾遺產(chǎn)繼承形式獲取養(yǎng)老保障。

土地對農(nóng)村的穩(wěn)定功能和就業(yè)功能。雖然近些年來我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，但由于中國城市容量有限，工礦企業(yè)無法完全吸納農(nóng)村剩余勞動力，土地成為部分農(nóng)民維持生存的必備。如果在土地流轉(zhuǎn)中將農(nóng)民的土地承包權(quán)剝奪，將會導(dǎo)致許多的剩余勞動力流浪社會無法就業(yè)，對社會的穩(wěn)定帶來潛在的隱患。所以無論是從政府的角度還是從農(nóng)民個人的角度考慮，土地流轉(zhuǎn)對價一定要包含農(nóng)地的“功能性收益”。 而馬克思分析的西方資本主義國家的農(nóng)村，由于國家福利制度覆蓋了整個國家，農(nóng)民不會因為農(nóng)業(yè)無收或失業(yè)而擔(dān)心吃飯問題。尤其是工業(yè)化國家，老年農(nóng)民反而比城市居民擁有更多的資產(chǎn)。一般來說，農(nóng)戶不但擁有他們耕種的全部或部分土地，而且還投資于大量的牲畜和農(nóng)業(yè)機(jī)械，這些資產(chǎn)一旦需要就可以出售變成現(xiàn)款，即使這樣農(nóng)民和農(nóng)村人口也全部納入社會保障體系中。

農(nóng)民對土地的過去投資如修水渠、改良土壤、加固田坎地埂等的投入，由于發(fā)生流轉(zhuǎn)而無法立馬轉(zhuǎn)化為貨幣收入，所以只能通過流轉(zhuǎn)收益的形式獲得，表現(xiàn)在流轉(zhuǎn)對價當(dāng)中。在馬克思的地租理論里，農(nóng)業(yè)資本對土地投資由于到期往往是不能轉(zhuǎn)換為貨幣收入的，而這部分的投入往往給地主占有，在地主出租給下一個農(nóng)業(yè)資本家時，他以提高地租的形式獲得。表現(xiàn)為馬克思地租理論級差地租Ⅱ。

農(nóng)民對土地預(yù)期收益的部分分成，主要是由于農(nóng)地實行規(guī)模化、集約化經(jīng)營后生產(chǎn)率明顯提高，獲取高額的利潤。而高額利潤中的部分必須為農(nóng)戶占有，否則土地的流轉(zhuǎn)無法完成。因為在目前廣大的農(nóng)村有許多的農(nóng)民，是“亦農(nóng)亦工”的彈性就業(yè)形式，忙時在家種地，閑時外出打工。要讓農(nóng)民徹底把土地轉(zhuǎn)移出去，只有將流轉(zhuǎn)后高額利潤分成給農(nóng)民。這是保證農(nóng)地流轉(zhuǎn)的必要條件之一。馬克思地租理論里，由于農(nóng)業(yè)資本家連續(xù)不斷的投入所獲得的高額利潤部分以地租的形式被地主所占有，這也即是級差地租Ⅱ。而在當(dāng)前我國農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)中”高額利潤”部分必須為農(nóng)民占有。

3 對完善當(dāng)前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的思考

3.1 建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估服務(wù)中介，有序引導(dǎo)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)，增強(qiáng)農(nóng)民的非農(nóng)收入

馬克思將地租分為絕對地租、級差地租Ⅰ、級差地租Ⅱ為指導(dǎo)我國土地流轉(zhuǎn)對價高低提供了一種分析范式。絕對地租因土地所有權(quán)而產(chǎn)生，也即是說只要存在土地私有化，就可以獲得地租，任何土地即使再貧瘠、交通狀況再差它也要交地租。在此基礎(chǔ)上由于土地的位置、肥沃程度產(chǎn)生了級差地租Ⅰ；由于農(nóng)業(yè)資本家的連續(xù)投入獲取高額利潤則產(chǎn)生了級差地租Ⅱ。三種地租的基礎(chǔ)皆是土地的私有化，而三種地租的形式則表明不同土地租金的高低原因。三種地租形式在我國當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)中仍具有現(xiàn)實指導(dǎo)意義。不同的土地因地理位置、肥沃程度，流轉(zhuǎn)對價不同；不同的土地由于農(nóng)民對土地建設(shè)的投入（勞動、資本）不同，流轉(zhuǎn)對價高低不同；土地流轉(zhuǎn)受讓方所從事的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)利潤高低，土地的流轉(zhuǎn)對價也不同。所以建立專業(yè)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對價評估服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，正確評估農(nóng)地流轉(zhuǎn)對價，切勿一刀切，對于當(dāng)前的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)顯得非常重要。從土地流轉(zhuǎn)發(fā)生的條件上分析，土地流轉(zhuǎn)中介對促進(jìn)流轉(zhuǎn)的發(fā)生具有重要意義。土地流轉(zhuǎn)發(fā)生的條件對轉(zhuǎn)讓方來說：非農(nóng)收入+流轉(zhuǎn)對價>流轉(zhuǎn)交易成本+農(nóng)業(yè)收入，對于受讓方來說：承包土地收入>流轉(zhuǎn)交易成本+流轉(zhuǎn)對價+勞動要素的機(jī)會成本。其中流轉(zhuǎn)交易成本主要是指在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的費用，流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在土地流轉(zhuǎn)過程中的作用主要是降低流轉(zhuǎn)成本，促成流轉(zhuǎn)交易達(dá)成。而目前我國很多地方類似農(nóng)村土地評估服務(wù)中介幾乎是空白。同時在土地流轉(zhuǎn)過程中要讓農(nóng)民把現(xiàn)有的土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡出來，只有增強(qiáng)其非農(nóng)收入，當(dāng)非農(nóng)收入占據(jù)農(nóng)民收入的絕大部分時，轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)才有可能。若農(nóng)民對未來預(yù)期收入具有不確定性，要讓農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)出去，在國家現(xiàn)有的社會保障水平下，那是相當(dāng)困難的。然而增強(qiáng)農(nóng)民的非農(nóng)收入主要則是引導(dǎo)農(nóng)民的非農(nóng)就業(yè)。三農(nóng)問題專家溫鐵軍指出：20世紀(jì)的農(nóng)民問題是土地問題，21世紀(jì)的農(nóng)民問題主要是就業(yè)問題。三農(nóng)問題、農(nóng)民工問題的實質(zhì)就是推動農(nóng)民工徹底實現(xiàn)城市化的過程。這一過程就是要合理有序的解決農(nóng)民就業(yè)的過程。提供以就業(yè)和社會保障為核心的制度保障解除其城市化的后顧之憂，以社會保障代替?zhèn)鹘y(tǒng)的土地保障，建立農(nóng)民工的城市化進(jìn)入機(jī)制和農(nóng)業(yè)退出機(jī)制 。

3.2 政府對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管要以農(nóng)民利益為主導(dǎo)

從我國現(xiàn)階段農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)狀況與馬克思地租的差異分析，為我國政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管上提供了思路。我國人多地少，保住18億畝耕地警戒線是關(guān)鍵，監(jiān)管好土地流轉(zhuǎn)用途至關(guān)重要。同時由于農(nóng)地對農(nóng)民特有的經(jīng)濟(jì)價值、社會價值、環(huán)保價值。所以一切監(jiān)管農(nóng)地流轉(zhuǎn)的出發(fā)點必須以農(nóng)民利益為主導(dǎo)，讓9億多農(nóng)民不因失地而恐慌，這才是政府在土地流轉(zhuǎn)中的關(guān)鍵作用。斯大林指出：社會主義的生產(chǎn)目的是最大限度地滿足全體社會成員不斷增長的物質(zhì)和文化生活需要。農(nóng)村土地集體所有是我國社會主義公有制的實現(xiàn)形式之一，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的背景下，加速農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對于縮短城鄉(xiāng)差距，消除二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)至關(guān)重要，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，讓農(nóng)民享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的實惠。是社會主義本質(zhì)要求，所以政府在監(jiān)管土地流轉(zhuǎn)過程中要以農(nóng)民利益為主導(dǎo)，尊重農(nóng)民意愿，讓農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)獲得實實在在的好處。

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[8] 齊宜光.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn):困境及對策分析[J].沈陽大學(xué)學(xué)報,2009.12.

第11篇

為認(rèn)真總結(jié)和推廣++市++縣榆樹鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)的成功經(jīng)驗和做法，根據(jù)市委主要領(lǐng)導(dǎo)的要求，近日，市委政研室、農(nóng)辦通過座談、走訪等形式，對++縣榆樹鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行了實地調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、榆樹鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)基本情況

榆樹鄉(xiāng)轄9個行政村，1個直屬林場，52個村民小組。現(xiàn)有集體耕地6.3萬畝，農(nóng)業(yè)人口9447戶19675人，人均占有耕地1.2畝。農(nóng)作物主要以花卉、蔬菜、小麥、瓜菜等各類經(jīng)濟(jì)作物為主。20__年，全鄉(xiāng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入25572萬元，較上年增長13.94%；農(nóng)民人均純收入9132元，較上年增加644元，增長15.36%。農(nóng)民人均純收入中，來自種植業(yè)的收入占70.23%，二、三產(chǎn)業(yè)占19.77%。

榆樹鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，主要經(jīng)歷了從農(nóng)戶之間自發(fā)流轉(zhuǎn)到政府引導(dǎo)、規(guī)范和扶持流轉(zhuǎn)兩個階段。

農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)動因：一是農(nóng)村稅費改革之前，由于農(nóng)民稅費負(fù)擔(dān)較重，農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)資受市場波動影響價格不穩(wěn)定，經(jīng)營土地成本增加，單純依靠種植業(yè)增收困難較大，農(nóng)民種田積極性不高。在這一時期，榆樹鄉(xiāng)部分有一技之長的農(nóng)民外出務(wù)工或從事二、三產(chǎn)業(yè)，其承包土地委托親朋好友代耕，土地收益甚微；二是上世紀(jì)90年代后期，受土地開發(fā)熱影響，榆樹鄉(xiāng)農(nóng)民為增加收入，不斷開發(fā)承包地周邊土地，擴(kuò)大花卉種植面積，有的農(nóng)戶因受勞動力限制，將部分開發(fā)地或承包地，以轉(zhuǎn)包、出租的形式流轉(zhuǎn)給其他農(nóng)戶耕種，土地流轉(zhuǎn)價格一般較低、不統(tǒng)一，隨意性很大，且流轉(zhuǎn)面積較小。三是1998年實行農(nóng)村土地二輪承包時，榆樹鄉(xiāng)按照土地分配原則，將承包地分成好、中、差均衡搭配，農(nóng)戶少則3、5塊，多則8、9塊分布在各個條田，一家一戶分散承包經(jīng)營、不集中的現(xiàn)象非常普遍。部分農(nóng)民為便于耕作，避免多頭勞作，采取土地互換的辦法流轉(zhuǎn)土地。部分農(nóng)民為擴(kuò)大土地經(jīng)營規(guī)模，將愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶承包地，以轉(zhuǎn)包、租賃的形式流轉(zhuǎn)過來從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但大多沒有簽訂書面協(xié)議，也沒有向農(nóng)村土地管理部門登記、備案。四是20__年以來，隨著農(nóng)村稅費改革的不斷深入，國家、省、市扶持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的優(yōu)惠、補(bǔ)貼政策相繼出臺，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步夯實，農(nóng)民負(fù)擔(dān)日益減輕，農(nóng)產(chǎn)品價格不斷提升，該鄉(xiāng)農(nóng)民種田的積極性大大提高。此外，該鄉(xiāng)涌現(xiàn)出一大批種田能手和致富帶頭人，農(nóng)民對農(nóng)村土地依法、自愿、合理流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)及重要性有了進(jìn)一步的認(rèn)識，這些都有力地推動了該鄉(xiāng)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。截止到20__年，榆樹鄉(xiāng)農(nóng)戶之間自發(fā)流轉(zhuǎn)的土地約20__畝。

農(nóng)戶之間自發(fā)流轉(zhuǎn)土地存在的主要問題：一是自發(fā)流轉(zhuǎn)多發(fā)生在親朋好友和本村村民之間，基本上是“口頭協(xié)議”，容易產(chǎn)生糾紛；二是流轉(zhuǎn)面積小、流轉(zhuǎn)形式單一，流轉(zhuǎn)費用較低；三是由于得不到法律保護(hù)，就流出方而言，不愿對土地再進(jìn)行投入；就流入方而言，由于得不到規(guī)范合法的流轉(zhuǎn)權(quán)益保障，他們也不愿且不敢對土地進(jìn)行長期投入，僅僅單純追求近期利益最大化，對土地進(jìn)行掠奪式經(jīng)營，導(dǎo)致耕地質(zhì)量下降，生產(chǎn)能力逐年減弱。

自20__年以來，榆樹鄉(xiāng)農(nóng)作物主要以花卉為主（20__年占36.7%，20__年占79.6%，20__年占57.1%），農(nóng)民依賴單一大田作物難以實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步增收。此外，該鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展面臨的“一小四低”（土地經(jīng)營規(guī)模小，比較效益低，科技含量低，機(jī)械化程度低，農(nóng)民組織化程度低）問題尤為突出，加之農(nóng)民承包土地零散，農(nóng)民個體間的單打獨斗使當(dāng)?shù)刎S富的光熱和土地資源難以形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。針對農(nóng)民要求依法、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為的愿望，結(jié)合本鄉(xiāng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，從20__年下半年開始，榆樹鄉(xiāng)按照土地流轉(zhuǎn)要求，在充分尊重民意的基礎(chǔ)上，從制度創(chuàng)新、規(guī)范管理入手，積極探索，開展了以園林場和榆樹村為試點的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，進(jìn)行了有益的嘗試，希望以此為突破口，進(jìn)一步解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，調(diào)整種植業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)土地規(guī)模化經(jīng)營，發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)，促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，達(dá)到農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的目的。截至目前，榆樹鄉(xiāng)通過采取轉(zhuǎn)包、互換、租賃、股份合作等形式（以轉(zhuǎn)包為主），共流轉(zhuǎn)集體土地4120畝，涉及農(nóng)戶624戶，其中集中連片種植土地100畝以上的農(nóng)戶有14戶，50畝以上的農(nóng)戶有25戶，流轉(zhuǎn)土地全部用于設(shè)施農(nóng)業(yè)、林果業(yè)等高效農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

土地流轉(zhuǎn)的主要形式：一是轉(zhuǎn)包、租賃。在適宜設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展的集中連片區(qū)域，對涉及有耕地的農(nóng)戶，以不低于當(dāng)前最高效大田作物的畝凈收益為參照價格，經(jīng)大戶和分散農(nóng)戶協(xié)商確定轉(zhuǎn)包費或租金及流轉(zhuǎn)期限，將農(nóng)戶零散土地集中流轉(zhuǎn)給種植大戶統(tǒng)一連片經(jīng)營高效農(nóng)業(yè)。這種方式的優(yōu)點在于，有利于充分挖掘土地增收潛力，保障被流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民在不投入經(jīng)營的情況下，土地的基本收益不減，便于他們擺脫土地束縛轉(zhuǎn)產(chǎn)就業(yè)，拓寬自我發(fā)展空間。但缺點是，經(jīng)營大戶兌現(xiàn)租賃費的一次性投入較大，造成生產(chǎn)發(fā)展資金緊張，生產(chǎn)資料和技術(shù)投入短缺。二是土地互換。在推行設(shè)施農(nóng)業(yè)過程中，為便于連片種植，發(fā)展專業(yè)性生產(chǎn)，在農(nóng)戶自愿的情況下，將村集體“機(jī)動地”或經(jīng)營大戶其它地塊的承包地與連片實施區(qū)塊的農(nóng)戶承包地進(jìn)行互換，最大程度保障被互換土地農(nóng)民的經(jīng)營權(quán)利和經(jīng)濟(jì)利益。這種方式的優(yōu)點在于，流轉(zhuǎn)過程簡便，利于操作，符合當(dāng)前農(nóng)民對土地的依賴性。但從農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展看，不利于農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移和勞動力資源的充分利用，對今后農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展有一定制約影響。三是股份合作。采取土地入股，保底分紅和效益分紅相結(jié)合的分配形式，以每畝每年600元保底分紅，年底再按經(jīng)營效益按股進(jìn)行分配。該方式不僅集中了上述兩種流轉(zhuǎn)形式的所有優(yōu)點，而且緩解了經(jīng)營大戶的一次性土地流轉(zhuǎn)成本投入，可充分將手頭資金用于生產(chǎn)性投入。特別是讓流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民共同分享發(fā)展高效農(nóng)業(yè)帶來的增值收益，有效化解了農(nóng)民失地后的憂慮，使他們安心從事其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)營。但由于股份合作流轉(zhuǎn)形式尚屬首例，缺少成熟經(jīng)驗的指導(dǎo)，加之與其相配套的農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織還未成型，該方式在榆樹鄉(xiāng)推行一年后（20__年）終止，還需在技術(shù)操作和實施運作中進(jìn)一步探索和推進(jìn)。

總之，榆樹鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一個邊實踐、邊摸索、邊總結(jié)、邊規(guī)范的過程，但在這一過程中由于始終堅持了解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，實現(xiàn)土地規(guī)模化經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收，保障農(nóng)民權(quán)益的基本方向，極大的調(diào)動了農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)的積極性，推

進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，加快了農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐，有效提高了農(nóng)村勞動生產(chǎn)率和農(nóng)民收入水平。

二、榆樹鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)主要做法

（一）堅持政策，尊重民意，穩(wěn)步推進(jìn)

由于土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民較廣，關(guān)系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。在農(nóng)民自發(fā)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)且積極性較高的條件下，針對自發(fā)流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的較多糾紛和問題，該鄉(xiāng)遵照黨的農(nóng)村土地政策，按照市委、市政府的要求，以農(nóng)民所需為出發(fā)點，結(jié)合各村組實際，采取有效措施，積極開展引導(dǎo)，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)試點工作。一是不折不扣地貫徹落實黨在農(nóng)村的基本經(jīng)濟(jì)制度，堅持在不變的前提下，把不改變土地性質(zhì)和用途作為先決條件，切實保障農(nóng)戶30年承包期內(nèi)土地權(quán)益；二是按照“穩(wěn)制活田”和“自愿、依法、規(guī)范、有償”的原則，充分尊重農(nóng)民意愿，切實保護(hù)農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營自，不下硬性指標(biāo)，不搞強(qiáng)迫命令，不違背群眾意愿，不強(qiáng)行推進(jìn)；三是嚴(yán)格遵循政策規(guī)定，充分保障流轉(zhuǎn)雙方的主體地位，大力規(guī)范土地流轉(zhuǎn)申請、登記、備案、公證各項程序，依法合理有序進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。四是把農(nóng)民利益放在第一位，保障農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)，杜絕任何組織和個人擅自截留、扣繳和占用，確保農(nóng)民利益不受損害。

（二）加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念，形成共識

土地是農(nóng)民賴以生存的“命根子”。進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，關(guān)鍵要轉(zhuǎn)變干部群眾對土地的傳統(tǒng)耕作管理觀念。為此，榆樹鄉(xiāng)政府首先組織部分鄉(xiāng)村干部和種植大戶赴外地實地參觀，在認(rèn)真學(xué)習(xí)外地大量成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，通過多次召開黨員干部、群眾和種植大戶會議，開展土地流轉(zhuǎn)利弊分析大討論，分析研究本鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)的可行性及具體操作辦法。通過參觀和開展討論，干部群眾普遍認(rèn)識到：榆樹鄉(xiāng)農(nóng)戶所承包土地，因地力條件不同，每戶的耕地大都條塊較多，零散種植，加之種植結(jié)構(gòu)單一，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，“三高”作物少，在現(xiàn)代市場面前缺乏競爭力。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，一部分人急需擺脫土地束縛從事其它產(chǎn)業(yè)，但所耕種土地又無法放棄；一部分人需要一定數(shù)量的土地發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，但所需耕地又分散在一家一戶，這就決定了只有走出傳統(tǒng)農(nóng)村經(jīng)營模式，把有限的耕地向種田能手、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營者手中流轉(zhuǎn)，才能有效提高土地資源的配置效率和規(guī)模效益，也才能在保證土地使用權(quán)不變的前提下使流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民獲得穩(wěn)定的土地收益,并可擺脫土地的束縛，走出農(nóng)村通過其它途徑獲得更多的收益，實現(xiàn)“轉(zhuǎn)出一戶富兩戶”和“雙增收、共盈利”的目標(biāo)。

（三）加強(qiáng)力量，因地制宜，積極引導(dǎo)

由于受上世紀(jì)九十年代土地開發(fā)熱和土地二輪承包平均分配原則的影響，榆樹鄉(xiāng)農(nóng)民實際持有耕地面積差別較大，耕地散亂、不集中的現(xiàn)象非常普遍，土地流轉(zhuǎn)工作開展難度較大。為切實做好指導(dǎo)、引導(dǎo)工作，該鄉(xiāng)進(jìn)一步加強(qiáng)人員力量，提供組織保障。一是針對村干部力量薄弱的實際，采取交流、掛任方式為榆樹村選配了思想觀念新、種植經(jīng)驗豐富且群眾威信較高的農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人擔(dān)任村干部，并實行村干部交叉任職，有效解決了有人辦事、有能人辦事、讓群眾放心的問題；二是該鄉(xiāng)黨委、政府派出兩個工作組進(jìn)村入戶，幫助農(nóng)民解決土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題，消除了部分農(nóng)民等待、觀望、有意抬高轉(zhuǎn)包費的現(xiàn)象，提高了農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)發(fā)展高效特色農(nóng)業(yè)的積極性；三是在村組中挑選思想觀念新、敢說話、能辦事的農(nóng)民組成“生產(chǎn)管理小組”，積極協(xié)助政府做好農(nóng)民宣傳動員工作，鼓勵和引導(dǎo)他們?yōu)檗r(nóng)民辦好事，解決好農(nóng)戶之間產(chǎn)生的土地流轉(zhuǎn)糾紛；四是在選擇示范點上緊密結(jié)合各村實際，根據(jù)不同情況引導(dǎo)農(nóng)民采取不同土地流轉(zhuǎn)形式，不搞一刀切。針對該鄉(xiāng)林場耕地平整、農(nóng)田林網(wǎng)化建設(shè)較好、人均占有耕地面積少的特點，在鄉(xiāng)村干部和“生產(chǎn)管理小組”的幫助下，采取先互換后連片轉(zhuǎn)包形式，完成了全場800畝耕地的互換和240畝土地向大戶的轉(zhuǎn)包工作；針對榆樹村農(nóng)民種植觀念新、容易接受新事物、群眾易于組織的特點，采取轉(zhuǎn)包和入股分紅等形式，對部分集體土地進(jìn)行了合理流轉(zhuǎn)。

（四）發(fā)揮政府監(jiān)督服務(wù)職能，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為

為穩(wěn)步開展土地流轉(zhuǎn)試點工作，榆樹鄉(xiāng)根據(jù)《土地管理法》等有關(guān)規(guī)定，合法介入土地流轉(zhuǎn)各個環(huán)節(jié)，統(tǒng)一制定了全鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)操作規(guī)程，進(jìn)一步規(guī)范了農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)行為，保證了流轉(zhuǎn)的合理性和合法性。一是規(guī)范流轉(zhuǎn)土地登記手續(xù)。對流轉(zhuǎn)土地由所在村委會進(jìn)行嚴(yán)格登記、造冊，加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)合同和檔案的規(guī)范管理，并將此作為保障農(nóng)民土地權(quán)利、義務(wù)和調(diào)解土地流轉(zhuǎn)雙方糾紛的重要依據(jù)，使土地流轉(zhuǎn)管理規(guī)范化。二是有效監(jiān)督雙方草擬協(xié)議書或轉(zhuǎn)包租賃合同，明確土地的農(nóng)業(yè)用途、流轉(zhuǎn)形式、土地的位置和面積，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方合理制定土地流轉(zhuǎn)價格及支付方式、流轉(zhuǎn)年限和雙方責(zé)權(quán)關(guān)系等。通過規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，以法律的形式保障了流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益，保護(hù)耕地可持續(xù)生產(chǎn)能力，有效改變了以往自發(fā)、無序粗放型土地流轉(zhuǎn)狀況，既保證了流出土地農(nóng)民的承包權(quán)和收益權(quán)，避免了土地荒蕪，又使得流入方敢于加大對土地進(jìn)行長期合理投入，實現(xiàn)了有序生產(chǎn)，提高了土地的利用率，實現(xiàn)了流轉(zhuǎn)雙方互利共贏。三是積極為流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營者提前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)。該鄉(xiāng)專門從河南省聘請了一名技術(shù)員長年指導(dǎo)設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。為確保農(nóng)產(chǎn)品順暢銷售，該鄉(xiāng)組建了由鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)參與的兩個銷售小組，配合農(nóng)民專業(yè)合作社，分別與河南、河北、陜西等地瓜菜市場進(jìn)行對接，為農(nóng)產(chǎn)品的銷售和農(nóng)民增收創(chuàng)造了有利條件。

（五）圍繞結(jié)構(gòu)調(diào)整，突出高效特色，加大扶持力度

土地流轉(zhuǎn)后，新的經(jīng)營主體、經(jīng)營方向必須符合“三高”農(nóng)業(yè)和高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的要求，切實起到以“土地流轉(zhuǎn)促結(jié)構(gòu)調(diào)整，以結(jié)構(gòu)調(diào)整加速土地流轉(zhuǎn)”的良好效果。20__年，該鄉(xiāng)以土地流轉(zhuǎn)為契機(jī)，流轉(zhuǎn)土地向種植能手集中，把土地流轉(zhuǎn)與發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)相結(jié)合，引導(dǎo)農(nóng)民將規(guī)模流轉(zhuǎn)土地全部用于以大拱棚為主的設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，實行統(tǒng)一種植、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一病蟲害防治、統(tǒng)一價格、統(tǒng)一銷售的“五統(tǒng)一”經(jīng)營管理，確保流轉(zhuǎn)土地高產(chǎn)出、高收益，實現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營。同時，嚴(yán)把生產(chǎn)質(zhì)量關(guān)，組織全鄉(xiāng)機(jī)關(guān)、站所干部職工學(xué)技術(shù)，分片包戶包地塊，指導(dǎo)農(nóng)民嚴(yán)格按照栽培技術(shù)規(guī)程逐戶逐地塊落實。截至目前，該鄉(xiāng)共建設(shè)以大小拱棚為主的設(shè)施農(nóng)業(yè)近5000畝，并力爭在5年內(nèi)以林場、榆樹村、王溝村為主，將榆樹鄉(xiāng)建成我市最大的的設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。

為保證土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)民的利益不受損失，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作順利開展，20__年，++市為榆樹鄉(xiāng)合法流轉(zhuǎn)的集體土地每畝補(bǔ)助了300元，為種植大戶發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)借支啟動資金80萬元。同時，借支15萬元資金，解決了當(dāng)時部分種植大戶土地轉(zhuǎn)包費不足等問題。這些服務(wù)性舉措都對做好土地流轉(zhuǎn)工作起到了積極的促進(jìn)作用。

（六

）把土地流轉(zhuǎn)同發(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合起來

土地流轉(zhuǎn)促使更多農(nóng)村勞動力離開土地，尋求新的增收方式，為解放農(nóng)村生產(chǎn)力，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了有利條件。開展土地流轉(zhuǎn)工作，首先要解決的是流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民的增收問題。對此，該鄉(xiāng)黨委、政府根據(jù)流出土地農(nóng)民的不同情況，有針對性的做好農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移工作。一是加大有組織的勞務(wù)輸出力度。凡愿意外出務(wù)工的人員，為其提供就業(yè)信息及法律服務(wù)，聯(lián)系務(wù)工場所，積極開展就業(yè)技能培訓(xùn)，引導(dǎo)和組織流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民進(jìn)行再就業(yè)。對年歲較大，已不適宜外出務(wù)工的勞動力，鼓勵流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營者進(jìn)行反聘勞作，確保他們既有流轉(zhuǎn)土地的租金，又有再次務(wù)工的收入。二是對有一定經(jīng)濟(jì)能力的農(nóng)民提供優(yōu)惠政策，積極鼓勵和扶持自主創(chuàng)業(yè)，從工從商。該鄉(xiāng)采取集體、農(nóng)民集資入股的方式，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策，引進(jìn)和興辦投資少、見效快、符合當(dāng)?shù)貙嶋H發(fā)展的村辦企業(yè)，并選拔有責(zé)任心、有經(jīng)營頭腦、有辦事能力的人員作為企業(yè)經(jīng)營管理者，減少農(nóng)民對土地的依賴性，拓寬農(nóng)民增收渠道，確保他們在土地流轉(zhuǎn)后，既有活干，又能保證有穩(wěn)定的收入。

（七）充分發(fā)揮農(nóng)村專業(yè)協(xié)會作用，不斷提高土地流轉(zhuǎn)效果

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，榆樹鄉(xiāng)各類農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人不斷增多。這些人既是發(fā)展高效特色農(nóng)業(yè)的宣傳者、示范者、推廣者，也是農(nóng)產(chǎn)品的組織者和銷售者，對做好土地流轉(zhuǎn)工作、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)起著積極的推進(jìn)作用。目前，該鄉(xiāng)西林場、榆樹村80%的規(guī)模化流轉(zhuǎn)土地分別由25名農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人和種植大戶承包、租賃。為更好地發(fā)展高效特色產(chǎn)業(yè)，在政府的引導(dǎo)下，該鄉(xiāng)農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人和種植大戶在“榆樹鄉(xiāng)農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)協(xié)會”的基礎(chǔ)上組建成立了“榆樹鄉(xiāng)農(nóng)民專業(yè)合作社”，進(jìn)一步規(guī)范種植模式和技術(shù)，統(tǒng)一種植品種、病蟲害防治和市場銷售，為下一步土地流轉(zhuǎn)工作的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)。今后，該鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)工作將主要由農(nóng)民專業(yè)合作社組織實施，不斷擴(kuò)大土地流轉(zhuǎn)的效果和范圍。

三、取得的主要成效

（一）土地規(guī)模經(jīng)營水平顯著提高。流轉(zhuǎn)土地規(guī)模化種植極大地利用了土地資源，有效提高了土地利用率和產(chǎn)出率。從土地利用上來看，土地流轉(zhuǎn)后每畝增地7%左右，節(jié)省人工30%以上；從土地產(chǎn)出效益來看，全鄉(xiāng)3670畝土地流轉(zhuǎn)前每畝純收益600元左右，總收入220余萬元。土地流轉(zhuǎn)后有3320畝土地春季種植拱棚西瓜、秋季種植蔬菜，兩茬作物平均每畝純收益3500元，可獲得1162萬元的收入；有350畝種植紅棗，每畝純收益4000元，可獲得140萬元收入。兩項合計純收入可達(dá)1300萬元，效益是土地流轉(zhuǎn)前的6倍多。從農(nóng)民個體來看，該鄉(xiāng)榆樹村農(nóng)民李湘前在土地流轉(zhuǎn)前家庭承包土地12 畝，分散在4處，為解決土地分散種植問題，20__年王猛把自己的承包地流轉(zhuǎn)出去后，又重新轉(zhuǎn)入土地102畝，集中連片種植小拱棚西瓜等作物，通過規(guī)模經(jīng)營，當(dāng)年獲利20萬元，除去流轉(zhuǎn)費、大棚建設(shè)費、雇工費等各項成本后純收入達(dá)到7萬元，比過去分散種植棉花的收入增加4萬元左右。20__年他又連片轉(zhuǎn)入土地20畝，種植小拱棚西瓜和油葵，獲得純收入10余萬元。

（二）促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化。前幾年，大泉灣鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)單一，主要以種植蔬菜、花卉為主，設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展緩慢，而且由于受土地分散經(jīng)營、產(chǎn)品不統(tǒng)一、種植技術(shù)不規(guī)范、銷售零亂等因素影響，設(shè)施農(nóng)業(yè)規(guī)模效益一直不高。兩年多來，該鄉(xiāng)通過土地互換、大戶轉(zhuǎn)包租賃等形式流轉(zhuǎn)土地3670畝，其中3320畝土地春季種植拱棚西瓜、秋季種植蔬菜，兩茬作物純收益比土地流轉(zhuǎn)前種植棉花等作物畝均增收2900元左右，僅此一項全鄉(xiāng)人均增收995余元。集中連片規(guī)模化經(jīng)營所產(chǎn)生的高效益也極大地影響和帶動了周邊農(nóng)戶發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)的積極性，榆樹村二組就有52戶農(nóng)民在種植大戶的帶動下發(fā)展連片大拱棚74座。通過土地流轉(zhuǎn)和鼓勵農(nóng)民自建，已在林場和榆樹村建成了以大小拱棚為主的設(shè)施農(nóng)業(yè)示范區(qū)。

（三）進(jìn)一步解放了生產(chǎn)力，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐明顯加快。目前，該鄉(xiāng)216戶流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶中有76人離開土地，從農(nóng)業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向了非農(nóng)領(lǐng)域就業(yè)，其中16人入股村辦企業(yè)，33人從事運輸業(yè)、服務(wù)業(yè)，27人有組織的外出務(wù)工。通過土地流轉(zhuǎn)，全鄉(xiāng)外出務(wù)工人數(shù)和務(wù)工收入都有了較大幅度的提高。正如榆樹村支書張貴和所說的：“過去我們被死死地拴在一畝半土地上，出又出不去，撂掉又舍不得，現(xiàn)在通過土地流轉(zhuǎn)，我們從土地中解脫出來了，掙錢的渠道更多了”。20__年，全鄉(xiāng)轉(zhuǎn)移勞動力1756人，實現(xiàn)勞務(wù)收入482萬元，比20__年增加314萬元，增長86.9％；人均勞務(wù)增收259元，比20__年增加153元，增長44.34％。

（四）促進(jìn)了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。通過土地流轉(zhuǎn)，一方面有效增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模效益，另一方面農(nóng)民既可以得到土地租金收入，也可以通過外出務(wù)工或?qū)ふ倚碌闹赂婚T路增加收入。該鄉(xiāng)農(nóng)民張開民，土地流轉(zhuǎn)前家庭純收入1.3萬元，20__年將8畝承包地轉(zhuǎn)包出去后外出務(wù)工，當(dāng)年獲得勞務(wù)收入1萬余元，加上土地流轉(zhuǎn)費5220元，全年家庭純收入達(dá)到1.7萬余元，較流轉(zhuǎn)前增加4000元左右。農(nóng)民王永剛把自己的9.6畝家庭承包地轉(zhuǎn)出后獲得流轉(zhuǎn)費5760元，流轉(zhuǎn)后他購置拖拉機(jī)從事機(jī)耕服務(wù)，兩項合計比流轉(zhuǎn)前增加收入2萬元左右。

（五）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度顯著增強(qiáng)。土地的合理流轉(zhuǎn)，為各類專業(yè)合作組織和經(jīng)營大戶集中了土地、技術(shù)、市場等大量資源，促進(jìn)了家庭經(jīng)營同社會化大市場的有效對接。為達(dá)到流轉(zhuǎn)土地規(guī)模生產(chǎn)效益，在政府的引導(dǎo)下，20__年8月，該鄉(xiāng)組建成立了榆樹鄉(xiāng)農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作社，對外以獨立法人的身份購買農(nóng)資用具、聘請技術(shù)人員、聯(lián)絡(luò)市場；對內(nèi)實行“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一品種、統(tǒng)一種植、統(tǒng)一田間管理、統(tǒng)一病蟲害防治、統(tǒng)一市場銷售。同時，為會員提供市場信息和技術(shù)指導(dǎo)，穩(wěn)定農(nóng)產(chǎn)品銷售價格，維護(hù)會員利益，并借助“利民”商標(biāo)，發(fā)揮品牌效益，拓寬瓜菜銷售渠道，增加農(nóng)民收入。目前該鄉(xiāng)生產(chǎn)的瓜菜已銷往河南、河北等地，并與一些超市、賣場簽訂了長期的購銷合同，為鞏固土地流轉(zhuǎn)成效奠定了良好的基礎(chǔ)。

（六）農(nóng)業(yè)科技應(yīng)用和機(jī)械化水平顯著提升。榆樹鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)土地集中在種植大戶手里,不僅有利于推廣良種良法，提高種植新技術(shù)的推廣應(yīng)用；而且土地的規(guī)模經(jīng)營也為提高機(jī)械化水平提供了便利條件, 大大提升了當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)出效益，促進(jìn)了農(nóng)民收入的持續(xù)快速穩(wěn)定增長。

四、存在的主要問題

一是部分農(nóng)民觀念較為滯后，流轉(zhuǎn)愿望不強(qiáng)；二是土地流轉(zhuǎn)方式單一，土地流轉(zhuǎn)面積偏小；三是種植大戶偏少，帶動作用有限；四是社會中介服務(wù)組織不健全，流轉(zhuǎn)機(jī)制不活；五是農(nóng)村專業(yè)合作社覆蓋面不廣；六是投融資渠道狹窄，土地流轉(zhuǎn)投入不足。

五、幾點體會

（一）堅持黨在農(nóng)村的基本經(jīng)濟(jì)制度是土地流轉(zhuǎn)的基本準(zhǔn)則。黨的十七屆三中全會明確指出，“ 以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動搖地堅持”。“允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營”。在推行土地流轉(zhuǎn)過程中，必須不折不扣地貫徹落實黨在農(nóng)村的基本經(jīng)濟(jì)制度，在切實保障農(nóng)戶承包期內(nèi)土地權(quán)益的基礎(chǔ)上，把不改變土地性質(zhì)和用途作為先決條件，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。

（二）解放農(nóng)村生產(chǎn)力，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)規(guī)模化生產(chǎn)經(jīng)營和農(nóng)民增收是土地流轉(zhuǎn)的根本目的。實踐證明，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，打破農(nóng)民對土地的依賴和束縛，極大地解放了農(nóng)村生產(chǎn)力，實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模集約經(jīng)營，有效提高了農(nóng)村勞動生產(chǎn)率和農(nóng)民收入水平。著力優(yōu)化各類生產(chǎn)要素的配置和組合，著力調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著力推進(jìn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，最大限度地提升土地資源的規(guī)模生產(chǎn)效益，拓寬農(nóng)民增收渠道，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效，農(nóng)民增收。

（三）切實保護(hù)農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營自是土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。農(nóng)民是土地承包的責(zé)任主體，農(nóng)民享有充分的經(jīng)營自，只有通過加大宣傳教育、分析比較效益、規(guī)范流轉(zhuǎn)

行為等方法，引導(dǎo)農(nóng)民積極支持、參與和配合，才能使土地在“自愿、依法、規(guī)范、有償”的原則下有序流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)民權(quán)益不受侵害。在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作中，方式方法應(yīng)多種多樣，堅持公開透明，充分尊重農(nóng)民的意愿，防止急功近利、急于求成。

（四）政府引導(dǎo)、機(jī)構(gòu)健全是土地流轉(zhuǎn)的保證。榆樹鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)實踐證明，市、縣、鄉(xiāng)、村四級對土地流轉(zhuǎn)工作不僅開展了廣泛深入的宣傳和積極引導(dǎo)，而且在成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、制定工作方案等諸多方面都做了大量細(xì)致的工作。特別是各級黨委、政府在全程搞好服務(wù)和管理的同時，切實做到了不缺位、不越位、不錯位，使土地流轉(zhuǎn)工作得以順利進(jìn)行。

第12篇

這里根據(jù)農(nóng)業(yè)資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度和抵押制度改革情況等因素，選取先行開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點的市縣進(jìn)行調(diào)查，分析具體改革方案，評價改革的農(nóng)村金融市場效應(yīng)。

（一）案例地區(qū)資源稟賦和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況根據(jù)人地比例、農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例、城鎮(zhèn)化率、農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式以及改革模式這五個因素，兼顧農(nóng)民收入、農(nóng)業(yè)GDP占比等指標(biāo)，選定湖北省武漢市、江蘇省東海縣和吉林省梨樹縣作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的典型案例地區(qū)。從共同點來看，三個案例地區(qū)均位于我國糧食主產(chǎn)區(qū)內(nèi)。表1展示了案例地區(qū)不同維度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的定量比較。第一，從人地比例來看，武漢市人均耕地面積僅為0.075公頃，梨樹縣人均耕地面積最多，達(dá)到0.454公頃，后者是前者的6倍多。黃宗智認(rèn)為，歷史上長江三角洲和英格蘭在人均農(nóng)業(yè)土地和農(nóng)場規(guī)模等方面的差異，不僅對農(nóng)業(yè)，而且對農(nóng)村手工業(yè)以及收入和消費各方面的“內(nèi)卷”與發(fā)展，都起著至為關(guān)鍵的作用。[15]就我國農(nóng)業(yè)所處發(fā)展階段而言，不同地區(qū)人地比例的懸殊帶來的是農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例、勞動力轉(zhuǎn)移甚至農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式等方面的巨大差異。為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和提高收入，人地關(guān)系較為緊張的地區(qū)（如武漢市）通常農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例和勞動力轉(zhuǎn)移比例也較高，有利于形成由農(nóng)業(yè)企業(yè)、合作社等占主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式。第二，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段來看，武漢市農(nóng)業(yè)GDP占比僅為3.71%，達(dá)到發(fā)達(dá)工業(yè)化國家的水平，而東海和梨樹這兩個農(nóng)業(yè)縣的農(nóng)業(yè)GDP占比均較高，分別為18.14%和26.71%，高出我國平均水平（10.01%）。農(nóng)業(yè)GDP占比的不同意味著農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移、農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)模農(nóng)業(yè)的發(fā)展以及非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于不同的階段。對表1中以上幾個指標(biāo)的比較可以看出，農(nóng)業(yè)GDP占比越低的地區(qū)，城鎮(zhèn)化水平越高，同時農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例也越高，農(nóng)業(yè)GDP占比不到4%的武漢市超過一半的農(nóng)地已流轉(zhuǎn)，農(nóng)業(yè)占重要地位的梨樹縣農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例僅為14%。從各地主導(dǎo)農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式來看，這里選取的三個地區(qū)農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式涵蓋了當(dāng)前我國農(nóng)業(yè)經(jīng)營的主要模式，分別是“公司+農(nóng)戶”、“合作社+農(nóng)戶”和家庭規(guī)模經(jīng)營。武漢市主導(dǎo)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式是“公司+農(nóng)戶”，其主要運作形式是由于較為發(fā)達(dá)的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)吸納了近郊大量的農(nóng)村勞動力，農(nóng)村基層政府或土地股份合作社集中農(nóng)民閑置的土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)企業(yè)，農(nóng)業(yè)企業(yè)一方面向農(nóng)民支付租金，同時以直接租種、轉(zhuǎn)租或者契約訂單等形式雇用部分農(nóng)民。東海縣農(nóng)業(yè)經(jīng)營則以“合作社+農(nóng)戶”模式為主。梨樹縣是我國東北地區(qū)規(guī)模農(nóng)業(yè)的代表，基于當(dāng)?shù)厝松俚囟嗟姆A賦特征，主要發(fā)展以家庭經(jīng)營為主的專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場等經(jīng)營主體，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的適度規(guī)模經(jīng)營。主導(dǎo)農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式的差異有助于比較農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度和抵押制度改革在不同地區(qū)產(chǎn)生的差別化效應(yīng)。農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心聯(lián)合江蘇農(nóng)村金融發(fā)展研究中心課題組于2013年7~8月分別對三個案例地區(qū)進(jìn)行了實地調(diào)查，與相關(guān)政府部門和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行座談并搜集相關(guān)資料，了解當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度和抵押制度改革的方案、進(jìn)展和成效等情況。

（二）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革方案與措施1.武漢市改革方案與措施武漢市最早于2006年開始農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和集體林權(quán)的確權(quán)工作，2009年繼成都之后成立全國第二家農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所，2011年以來加快推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的進(jìn)程，并于2012年4月出臺農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度試驗實施方案。其主要改革試驗內(nèi)容包括：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)、登記和頒證，明晰農(nóng)村產(chǎn)權(quán)關(guān)系；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系，活躍并規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估體系；創(chuàng)新農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資本化實現(xiàn)形式，如農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資；創(chuàng)新農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)營模式，培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體；健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革保障體系。其中，改革試驗的重點是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)、登記和頒證以及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)為開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款等一系列改革奠定制度基礎(chǔ)。武漢市自2009年9月依托農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡稱“農(nóng)交所”）開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點。武漢市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款流程如圖一所示。其主要流程是：根據(jù)已達(dá)成的流轉(zhuǎn)協(xié)議，農(nóng)戶土地經(jīng)營權(quán)經(jīng)農(nóng)交所流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)企業(yè)；農(nóng)業(yè)企業(yè)支付農(nóng)戶土地租金；農(nóng)交所向農(nóng)業(yè)企業(yè)出具產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書；村集體出具同意土地用作貸款抵押和再流轉(zhuǎn)的證明文件；評估機(jī)構(gòu)對擬抵押土地經(jīng)營權(quán)的價值進(jìn)行評估；農(nóng)業(yè)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款；金融機(jī)構(gòu)對貸款申請進(jìn)行審批；若貸款獲批，貸款人到農(nóng)交所辦理抵押登記。總結(jié)來看，上述貸款流程可概括為以“交易-鑒證-抵押”為核心的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款模式。在以上流程中，農(nóng)交所的功能主要是提供交易平臺和融資登記，并為抵押流轉(zhuǎn)提供鑒證，使得土地經(jīng)營業(yè)主能夠使用其通過流轉(zhuǎn)獲得的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押。從理論上講，農(nóng)交所的作用類似于德索托提出的“正規(guī)產(chǎn)權(quán)制度使得資產(chǎn)能夠互換并能夠保護(hù)交易”[16]，因此，政府建立產(chǎn)權(quán)表達(dá)機(jī)制是農(nóng)村資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)和有效配置的基礎(chǔ)，也是農(nóng)村資產(chǎn)抵押化重要的外部推動力量。在幾年改革試點的基礎(chǔ)上，武漢市農(nóng)業(yè)局和中國人民銀行武漢分行營業(yè)部于2012年11月聯(lián)合《武漢市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款操作指引》，對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款作了進(jìn)一步規(guī)范。2.東海縣改革方案與措施東海縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革始于2010年7月的東海縣政府與當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)開展“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款試點，其中，“一權(quán)”代表農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，“一房”則代表農(nóng)村住房。2012年5月，東海縣被確定為中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)村改革試驗聯(lián)系點和江蘇省農(nóng)村改革試驗區(qū)，同時成立東海縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的突破口，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的市場化和規(guī)范化。從時間上來看，東海縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革經(jīng)歷了兩個不同的階段。第一階段，2010年11月，東海縣政府與中國人民銀行東海縣支行共同制定《關(guān)于開展農(nóng)村“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款的試行意見》以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押登記管理和質(zhì)押貸款辦法、住房抵押貸款辦法、集體土地住房抵押流轉(zhuǎn)處置辦法等4個配套管理辦法，嘗試為“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款提供制度保障。由于改革試點初期大范圍的農(nóng)地、住房等資產(chǎn)確權(quán)工作滯后和產(chǎn)權(quán)交易平臺缺失，東海縣組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、國土、農(nóng)經(jīng)站、房管等多個部門共同參與“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款試點，對申請“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款的村級集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶審核確權(quán)后，完善土地承包租賃合同，頒發(fā)土地使用權(quán)證、宅基地證和房屋所有權(quán)證。其中，農(nóng)經(jīng)站負(fù)責(zé)土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估和質(zhì)押登記；房管部門負(fù)責(zé)辦理農(nóng)村住房抵押登記辦理（代替他項權(quán)證登記）和監(jiān)管管理工作。此外，對于申請“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款的農(nóng)戶，還需由村委會對借款農(nóng)戶家庭經(jīng)濟(jì)狀況、經(jīng)營項目、個人信用等情況進(jìn)行審核，交鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站復(fù)審，報金融機(jī)構(gòu)備案后辦理貸款申請手續(xù)。這樣做的目的是利用村委會信息優(yōu)勢，執(zhí)行審核職能，降低金融機(jī)構(gòu)和潛在借款人之間的信息不對稱，盡量降低潛在的貸款違約風(fēng)險。因此，這一階段東海農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款機(jī)制可以概括為“確權(quán)-頒證-審核-抵押”。但由于該方案涉及多個部門，對申請貸款農(nóng)戶而言，手續(xù)過于復(fù)雜，交易成本較高。第二階段，2012年5月，東海縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所成立，并出臺《東海縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理辦法》來規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，加快推進(jìn)產(chǎn)權(quán)制度改革。同時，農(nóng)地確權(quán)、頒證的覆蓋面也在不斷擴(kuò)大。截至2012年12月，東海縣土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)發(fā)證3.39萬戶，占全縣農(nóng)戶總數(shù)的13.97%；宅基地使用權(quán)發(fā)證23.8萬戶，占全縣農(nóng)戶總數(shù)的98%。在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)、頒證以及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺等制度基礎(chǔ)構(gòu)建完成之后，東海縣借鑒武漢市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款“交易-鑒證-抵押”的模式，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入方可憑借農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所出具交易鑒證書向銀行申請貸款。3.梨樹縣改革方案與措施梨樹縣是吉林省首個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點縣，于2012年8月啟動改革。梨樹縣的改革圍繞土地收益保證貸款展開，其改革的主要目的是通過允許農(nóng)戶使用土地收益進(jìn)行抵押，緩解其融資難的問題。梨樹農(nóng)村土地收益權(quán)保證貸款同樣建立在土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)、登記和頒證的基礎(chǔ)上，但是，由于梨樹縣與武漢市、東海縣的資源稟賦和農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式存在較大的差異，梨樹縣的土地收益保證貸款對象主要限定為那些取得土地承包經(jīng)營權(quán)證并正在從事土地耕種的農(nóng)戶，而非通過流轉(zhuǎn)獲得經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)企業(yè)等經(jīng)營主體。同時，其抵押標(biāo)的物是農(nóng)戶土地的未來現(xiàn)金流（收益權(quán)），而不是土地承包經(jīng)營權(quán)，因而其在本質(zhì)上屬于動產(chǎn)融資。梨樹縣改革試點的基本思路是農(nóng)戶將其承包的三分之二的土地（剩余三分之一的土地留作口糧田）在未來一定期限內(nèi)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給物權(quán)融資公司，再由物權(quán)融資公司為農(nóng)戶貸款進(jìn)行保證，從而解決因抵押不足引起的融資難的問題。梨樹縣農(nóng)村土地收益保證貸款的具體流程如圖二（下頁）所示，主要環(huán)節(jié)包括：申請貸款的農(nóng)戶（轉(zhuǎn)讓人）與受讓人（物權(quán)融資公司）簽訂土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同；農(nóng)戶和物權(quán)融資公司同時到鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站向物權(quán)公司出具轉(zhuǎn)讓證明書；物權(quán)融資公司向金融機(jī)構(gòu)出具承諾函，承諾為借農(nóng)戶承擔(dān)保證責(zé)任，在違約時與農(nóng)戶共同償還本息，農(nóng)戶向金融機(jī)構(gòu)申請貸款；金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)戶發(fā)放貸款；若農(nóng)戶按時償還金融機(jī)構(gòu)貸款，物權(quán)融資公司與農(nóng)戶達(dá)成的土地流轉(zhuǎn)合同自動解除；若農(nóng)民沒有按時償還金融機(jī)構(gòu)貸款，物權(quán)融資公司將獲得的農(nóng)民土地經(jīng)營權(quán)另行發(fā)包，將發(fā)包獲得的款項歸還金融機(jī)構(gòu)，待新的承包人承包期限屆滿后，土地承包經(jīng)營權(quán)再退還給原土地承包人。顯然，在梨樹縣農(nóng)村土地收益保證貸款模式中，物權(quán)融資公司（梨樹縣政府成立并由縣金融辦主管）承擔(dān)重要的作用，既起到土地流轉(zhuǎn)的契約化作用，還對農(nóng)戶的貸款進(jìn)行擔(dān)保，此外還能保證農(nóng)戶依然是土地承包人和經(jīng)營人，可有效規(guī)避實踐中可能面臨的相關(guān)法律風(fēng)險。

（三）改革的農(nóng)村金融市場效應(yīng)表2展示了上述三個案例地區(qū)自改革試點以來農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款市場發(fā)展情況的面上統(tǒng)計數(shù)據(jù)（僅包括農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款）。基于表2的初步比較分析可發(fā)現(xiàn)以下現(xiàn)象和特征：第一，從貸款規(guī)模來看，武漢市和梨樹縣兩地貸款交易較活躍，貸款規(guī)模增長迅速，其中，武漢市土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款規(guī)模最大，累計貸款金額9.68億元，梨樹縣土地收益保證貸款筆數(shù)累計達(dá)到4467筆，貸款規(guī)模1.67億元。相比之下，東海縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款規(guī)模較小，交易不活躍，僅有5筆土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款，累計貸款金額32萬元。第二，從平均單筆貸款規(guī)模來看，武漢市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款平均單筆貸款額度達(dá)到722.18萬元，東海縣和梨樹縣平均單筆貸款規(guī)模均低于10萬元，可見地區(qū)間差異較大，武漢市單筆貸款最高金額甚至高達(dá)5500萬元。第三，從各地土地經(jīng)營權(quán)（收益權(quán)）的抵押價值來看，武漢市和東海縣平均土地年租金（分別為8250元/公頃和6000元/公頃）低于梨樹縣（15000元/公頃），但是由于武漢市土地流轉(zhuǎn)期限較長，因此武漢市每公頃土地抵押價值高達(dá)59295元，東海縣土地流轉(zhuǎn)以短期（1~3年）為主，土地抵押價值最低，僅為7800元①。第四，關(guān)于貸款利率，武漢農(nóng)村商業(yè)銀行的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款利率行基準(zhǔn)利率上浮10%左右，平均貸款利率為8%（低于信用貸款利率），同時武漢市政府規(guī)定，在農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所辦理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（土地經(jīng)營權(quán)等）抵押貸款的農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場和種養(yǎng)大戶享受政府的最高50萬元的利率補(bǔ)貼①；東海縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款利率參照當(dāng)?shù)剞r(nóng)村信用社房地產(chǎn)抵押貸款執(zhí)行，年利率為10.77%，低于一般農(nóng)戶貸款利率；梨樹縣農(nóng)村土地收益保證貸款利率約為7.8%（基準(zhǔn)利率上浮約30%），同樣低于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村金融機(jī)構(gòu)平均貸款利率（約為12%）。綜合來看，案例地區(qū)政府均通過財政補(bǔ)貼等方式降低農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款利率，使其低于農(nóng)村金融市場平均貸款利率②。對于以上現(xiàn)象和特征，可從貸款規(guī)模和利率等方面作出解釋：第一，不同改革試點地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款規(guī)模的差異與地區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展階段和農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式的不同密切相關(guān)，農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模化③和產(chǎn)業(yè)化程度越高的地區(qū)，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的抵押價值較高，產(chǎn)權(quán)制度改革帶來的信貸市場供給效應(yīng)越顯著。以武漢市為例，武漢市自改革試點以來累積貸款筆數(shù)為134筆，平均單筆貸款金額為722.18萬元，貸款主體中農(nóng)業(yè)企業(yè)占較大比重，農(nóng)業(yè)企業(yè)以其流轉(zhuǎn)獲得的規(guī)模化土地經(jīng)營權(quán)作為抵押物（平均每筆貸款抵押土地面積為121.794公頃）。就金融機(jī)構(gòu)而言，隨著單筆抵押土地規(guī)模增加，其接受土地經(jīng)營權(quán)的意愿逐步增強(qiáng)，因為規(guī)模化的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)在提高自身抵押價值的同時，也有利于降低金融機(jī)構(gòu)的交易成本。武漢市土地經(jīng)營權(quán)抵押價值較高與其非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高、土地流轉(zhuǎn)的期限較長等因素亦有關(guān)。相比之下，盡管梨樹縣土地流轉(zhuǎn)并不活躍，但是人地關(guān)系較為寬松，家庭經(jīng)營規(guī)模較大，同時當(dāng)?shù)馗厥找孑^高，因而其抵押價值也較高。與武漢市“數(shù)量較少、單筆規(guī)模較大”相反的是，梨樹縣土地收益保證貸款“數(shù)量較多、單筆規(guī)模較小”，因而累積貸款規(guī)模也達(dá)到1.67億元。但是，對于金融機(jī)構(gòu)而言，土地收益保證貸款由物權(quán)融資公司進(jìn)行擔(dān)保，標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，盡管較為分散且單筆規(guī)模較小，實際交易成本卻并不高。而人地關(guān)系較為緊張且以家庭小規(guī)模經(jīng)營為主的東海縣，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款市場處于停滯發(fā)展階段，僅有5筆貸款交易，其中主要原因之一是其家庭經(jīng)營土地規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)市場不活躍，導(dǎo)致土地抵押價值較小，金融機(jī)構(gòu)的供給意愿不足。第二，現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)改革試點能否有效解決或者規(guī)避相關(guān)法律風(fēng)險，也直接影響到金融機(jī)構(gòu)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款供給意愿。根據(jù)現(xiàn)行《擔(dān)保法》規(guī)定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押；《物權(quán)法》則規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。因此，在我國現(xiàn)行的農(nóng)地制度法律框架下，農(nóng)村土地承包權(quán)作為物權(quán)依然不允許抵押④。對于產(chǎn)權(quán)制度改革試點地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)而言，即使地方政府制定相關(guān)文件允許以土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押，金融機(jī)構(gòu)也不愿意接受，因為一旦發(fā)生違約和糾紛，地方政府出臺的文件是不能對抗《物權(quán)法》的，因而收回并變賣違約農(nóng)戶土地的威脅不可置信。從案例地區(qū)抵（質(zhì)）押產(chǎn)權(quán)類型來看，武漢市是以農(nóng)業(yè)企業(yè)通過流轉(zhuǎn)獲得的土地經(jīng)營權(quán)作為抵押，梨樹縣是以農(nóng)戶自身土地預(yù)期收益權(quán)作為擔(dān)保，而實際對土地進(jìn)行占有并使用收益的都是原土地承包人。因此，武漢市與梨樹縣的改革試點方案能夠在一定程度上解決或規(guī)避可能面臨的法律風(fēng)險，因而金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)抵押貸款供給意愿較強(qiáng)，短短幾年的試點分別實現(xiàn)貸款規(guī)模9.68億元和1.67億元。相比之下，東海縣直接試點以農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)作為貸款質(zhì)押，由于缺乏法律保障，在試點中，金融機(jī)構(gòu)貸款供給意愿明顯較低。第三，關(guān)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款利率，理論上講，金融機(jī)構(gòu)通過提供（低利率、高抵押物）和（高利率、低抵押物）的貸款組合合同，可以將低風(fēng)險和高風(fēng)險借款人進(jìn)行分離，這是銀行利用抵押物來克服信息不對稱和降低信貸風(fēng)險的理論機(jī)制。[17]如上所述，案例地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款利率均低于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村金融市場平均利率，這似乎與理論預(yù)期是一致的，即銀行通過提供（低利率、高抵押物）的貸款合同，甄別出低風(fēng)險借款人，因此，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的作用體現(xiàn)為既提高了金融機(jī)構(gòu)貸款合同的靈活性，又降低了農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)戶的貸款利率。當(dāng)然，從實際情況來看，這種低利率并不完全是金融機(jī)構(gòu)的市場行為，而是受到地方政府部分干預(yù)或者補(bǔ)貼，其主要目的一方面是提高農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)戶參與改革的需求，另一方面，通過對農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)戶等農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的利率補(bǔ)貼，提高其預(yù)期收益，降低其利率成本和風(fēng)險，有利于鼓勵金融機(jī)構(gòu)參與，同時也類似于一種收入補(bǔ)貼。長期而言，這樣的利率補(bǔ)貼可能存在市場扭曲，會降低資金配置效率，因而未來政府可將補(bǔ)貼資金用于充實風(fēng)險補(bǔ)償基金或者建立相應(yīng)的擔(dān)保機(jī)制，降低農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險。基于上述分析可得到如下結(jié)論：第一，案例地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革對農(nóng)村金融市場已產(chǎn)生一定的影響，主要體現(xiàn)在農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)信貸供給增加，對提升農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體信貸獲取能力和緩解其融資約束亦有正向影響。第二，短期來看，各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體貸款成本有一定程度降低，但是未來能否持續(xù)降低則取決于地方政府補(bǔ)貼方式、農(nóng)村流轉(zhuǎn)和規(guī)模化經(jīng)營水平等因素。因此，案例地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革對農(nóng)村金融市場的影響表現(xiàn)為增加農(nóng)村信貸供給和降低貸款利率，且這種效應(yīng)在不同地區(qū)仍有差異，與農(nóng)業(yè)發(fā)展階段、農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式以及改革模式等因素密切相關(guān)。但是由于現(xiàn)階段能夠搜集到的以面上統(tǒng)計數(shù)據(jù)為主，金融市場效應(yīng)的確切大小仍有待更多微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的檢驗，因此對于以上結(jié)論，這里持一定的謹(jǐn)慎態(tài)度。此外，在調(diào)研中也了解到，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款可能并不僅僅是基于可抵押的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)（或收益權(quán)），可能仍需要貸款主體提供其他形式的擔(dān)保或者抵押來控制風(fēng)險，因此，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)（或收益權(quán)）究竟能起多大的作用也有待進(jìn)一步的研究檢驗。

二、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革面臨的主要問題

由于案例地區(qū)處于改革試點階段，仍面臨著一些問題，這些問題還具有一定的普遍性，可能會影響改革進(jìn)程的推進(jìn)和改革成效的發(fā)揮。

（一）農(nóng)地確權(quán)進(jìn)程緩慢和農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場不健全明晰產(chǎn)權(quán)是新一輪農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的核心內(nèi)容，也是產(chǎn)權(quán)交易和抵押的前提。在改革過程中，農(nóng)地確權(quán)既要面臨大量的歷史遺留和現(xiàn)實問題，例如不少地區(qū)歷經(jīng)多輪土地承包經(jīng)營權(quán)變化更迭引起的承包經(jīng)營權(quán)屬混亂的問題，又要面臨新型城鎮(zhèn)化和工業(yè)化過程中地方政府農(nóng)地確權(quán)的顧慮和動力不足的問題，因此部分地區(qū)農(nóng)地確權(quán)進(jìn)程較為緩慢。同時，對于現(xiàn)階段改革較為重要的是能夠明確界定土地集體所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)這三種不同產(chǎn)權(quán)的主體。一些地區(qū)為排除法律風(fēng)險，通過在制度上探索和創(chuàng)新，嘗試構(gòu)建所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)“三權(quán)”分離的新型農(nóng)地制度。但是大多數(shù)地區(qū)仍未真正做到將“三權(quán)”進(jìn)行分離，尤其是土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，缺乏對經(jīng)營權(quán)及其法律地位的界定，使得農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資面臨較大的法律和政策風(fēng)險。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)方面，由于資源稟賦以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的差異，不同地區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育程度差異也較大。包宗順等（2009）基于江蘇的調(diào)查顯示，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的蘇南地區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積比例高出欠發(fā)達(dá)的蘇北地區(qū)近3倍。農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場不健全一方面影響農(nóng)地抵押價值的實現(xiàn)，另一方面，更為重要的是，在現(xiàn)行農(nóng)地制度下，即使抵押農(nóng)戶發(fā)生違約，金融機(jī)構(gòu)也無法收回集體所有的抵押農(nóng)地，而在村集體范圍內(nèi)二次流轉(zhuǎn)違約農(nóng)戶抵押土地也將面臨處置難題。原因是村集體內(nèi)部農(nóng)戶難以接受鄰居被沒收的土地，而外來人購買土地也難以被村集體中其他人接納。而當(dāng)“不歸還貸款，就收回并變賣土地”的威脅不可置信，農(nóng)戶則可能采用策略故意不歸還貸款[18]，這反過來會影響到金融機(jī)構(gòu)對農(nóng)地抵押價值的評估。實際上，這與越南等國家農(nóng)地確權(quán)和抵押改革面臨的情況類似，盡管越南農(nóng)戶已經(jīng)獲得政府頒發(fā)的土地證并允許用于抵押，但是如果貸款農(nóng)戶發(fā)生違約而無法贖回其農(nóng)地權(quán)利，金融機(jī)構(gòu)也難以真正沒收其土地，更多的是依靠傳統(tǒng)的社會制裁機(jī)制，譬如違約者將遭受社會排斥、名譽(yù)損失或家庭婚姻市場競爭力降低等方式對違約者進(jìn)行懲罰。[19]對于農(nóng)業(yè)企業(yè)、合作社等新型經(jīng)營主體，若以其通過流轉(zhuǎn)獲得的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)作為抵押物，發(fā)生違約之后，其經(jīng)營權(quán)二次流轉(zhuǎn)同樣將面臨較高的處置成本，尤其是在農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場不健全的地區(qū)，因而也會影響農(nóng)地的抵押價值。對于該問題，武漢市的做法是建立抵押物場內(nèi)二次流轉(zhuǎn)機(jī)制，當(dāng)貸款到期無法償還時，依托農(nóng)交所將抵押的土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行公開再流轉(zhuǎn)變現(xiàn)，這種方式或許可在一定程度上降低處置成本。

（二）農(nóng)戶參與積極性不高及其利益保障機(jī)制不完善一些研究發(fā)現(xiàn)，低收入和缺乏完善社會保障機(jī)制的地區(qū)，農(nóng)地通常被用作社會保障網(wǎng)，取消那些違約農(nóng)戶抵押土地的回贖權(quán)將會剝奪其基本的謀生手段，在這種情況下，銀行不可能向農(nóng)戶發(fā)放農(nóng)地抵押貸款，同時農(nóng)戶也會通過風(fēng)險配給的方式主動退出信貸市場。[20]現(xiàn)階段，我國農(nóng)村社會保障體系仍不完善，在不少地方，土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款直接觸及農(nóng)戶最重要的資產(chǎn)，若農(nóng)戶無法承受失地風(fēng)險，必然主動放棄申請農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款。在調(diào)查中也了解到，部分農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)抵押的積極性不高，不愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)，即使將土地進(jìn)行拋荒等粗放經(jīng)營也不愿用于流轉(zhuǎn)抵押。此外，現(xiàn)行改革對農(nóng)戶利益保障機(jī)制也不盡完善。譬如，農(nóng)業(yè)企業(yè)參與農(nóng)業(yè)經(jīng)營比例較高的地區(qū)主要是采取“企業(yè)+農(nóng)戶”或者“企業(yè)+村委會+農(nóng)戶”，即由企業(yè)和農(nóng)戶直接簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議或者經(jīng)由村委會將農(nóng)戶的分散土地“整體打包”之后與農(nóng)業(yè)企業(yè)簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，隨后由農(nóng)業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)土地的具體經(jīng)營。當(dāng)農(nóng)業(yè)企業(yè)以其流轉(zhuǎn)獲得的土地經(jīng)營權(quán)作為抵押申請貸款或流轉(zhuǎn)土地的租金逐年上漲，若農(nóng)戶不知情，在發(fā)生風(fēng)險時農(nóng)戶利益有可能受到損害。為保障農(nóng)民利益，武漢市在先行試點地區(qū)采取“農(nóng)業(yè)企業(yè)+土地股份合作社+農(nóng)戶”的模式，農(nóng)業(yè)企業(yè)與土地股份合作社簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，由農(nóng)交所進(jìn)行鑒證，農(nóng)業(yè)企業(yè)以農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)機(jī)具等資產(chǎn)入股并負(fù)責(zé)土地的具體經(jīng)營，村集體和農(nóng)戶以土地折算入股，二者股份占51%以上，部分社員還可以進(jìn)入企業(yè)務(wù)工。在利益分配方面，農(nóng)業(yè)企業(yè)和土地股份合作社約定，提取企業(yè)一定比例的經(jīng)營性收入，采取“保底租金+年終分紅”的形式按股分紅，同時規(guī)定土地不納入清算范圍。土地股份合作社的主要作用是一方面保障農(nóng)戶對相關(guān)權(quán)屬的合法權(quán)益，規(guī)范產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易，提高農(nóng)戶談判能力；另一方面，經(jīng)由產(chǎn)權(quán)交易市場流轉(zhuǎn)以及采取“保底租金+年終分紅”的分紅形式有助于實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的合理交易價格，有效保障農(nóng)民利益并提高其參與土地流轉(zhuǎn)的積極性。

（三）風(fēng)險防范和風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制存在缺陷，影響金融機(jī)構(gòu)的參與意愿為降低農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款改革可能面臨的風(fēng)險（包括自然風(fēng)險、信用風(fēng)險以及法律和政策風(fēng)險等），各案例地區(qū)均嘗試建立相關(guān)的風(fēng)險防范和補(bǔ)償機(jī)制，不過大多存在一定的問題。武漢的主要做法是，第一，政府設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險補(bǔ)償資金，對金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。但是，目前武漢市風(fēng)險補(bǔ)償資金規(guī)模僅為3000萬元，相比于其9.68億元的貸款規(guī)模而言，風(fēng)險補(bǔ)償資金的作用有限。第二，政府鼓勵擔(dān)保公司和保險公司參與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款，建立農(nóng)村信貸與農(nóng)業(yè)擔(dān)保、農(nóng)業(yè)保險相結(jié)合的銀保互動機(jī)制，還指定專業(yè)保險機(jī)構(gòu)對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)貸款抵押物進(jìn)行強(qiáng)制保險。由于銀保互動機(jī)制涉及擔(dān)保和保險機(jī)構(gòu)的參與意愿，其具體成效仍有待檢驗。東海縣目前應(yīng)對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款違約的主要措施是由縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心組織對質(zhì)押的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行拍賣，拍賣所得優(yōu)先償還信用社貸款本息，余款退還權(quán)利人，但由于該措施在法律上的依據(jù)并不充分，其可行性仍存疑。梨樹縣的做法首先是內(nèi)嵌風(fēng)險控制機(jī)制，農(nóng)戶僅可以其承包的三分之二土地的收益權(quán)用于貸款保證，即使農(nóng)戶土地因違約而被二次流轉(zhuǎn)，仍有三分之一的土地作為口糧田保障其基本生活，農(nóng)地的保障網(wǎng)功能依然發(fā)揮作用。其次是政府建立惠農(nóng)保障基金，通過物權(quán)融資公司發(fā)揮風(fēng)險補(bǔ)償?shù)淖饔茫r(nóng)戶違約后先由物權(quán)融資公司惠農(nóng)保障基金代償給金融機(jī)構(gòu)，再將農(nóng)戶土地二次流轉(zhuǎn)所得補(bǔ)充惠農(nóng)保障基金。可能存在的問題是土地收益權(quán)能否順利及時二次流轉(zhuǎn)，如果土地二次流轉(zhuǎn)存在一定時滯，政府出資的惠農(nóng)保障基金需承擔(dān)大量的代償責(zé)任，過度集中的風(fēng)險可能超出惠農(nóng)保障基金的覆蓋能力。因此政府需不斷擴(kuò)大惠農(nóng)保障基金的規(guī)模或者建立起物權(quán)融資公司和金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險共擔(dān)機(jī)制。因此，案例地區(qū)的風(fēng)險防范和風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制均存在一定的缺陷。由于農(nóng)業(yè)自然風(fēng)險較大，大量的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)通過抵押進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場，若出現(xiàn)區(qū)域性自然風(fēng)險，將會給金融機(jī)構(gòu)帶來較大損失以及較高的抵押物處置成本，影響金融機(jī)構(gòu)的參與意愿，這也是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款主要是地方性金融機(jī)構(gòu)參與的一個重要原因。

三、主要結(jié)論及對策建議