時間：2023-05-29 17:46:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇廣東省物業(yè)管理條例，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
為適應(yīng)當(dāng)前新的物業(yè)管理法制環(huán)境，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)提供更加規(guī)范的發(fā)展空間，江西省萍鄉(xiāng)市人民政府對《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市政府19號令，以下簡稱原《辦法》)進(jìn)行了修訂。修訂后的《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市政府51號令，以下簡稱新《辦法》)已正式實施。本文就《辦法》修訂背景、主要內(nèi)容和法律依據(jù)加以說明。
修訂背景
《辦法》的修訂是相關(guān)法律法規(guī)發(fā)展的需要。隨著2007年3月《中華人民共和國物權(quán)法》的頒布，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》亦隨之進(jìn)行了修訂。同時，建設(shè)部和財政部也相應(yīng)修訂了《住宅專項維修資金管理辦法》。該辦法的一個根本變化是，將專項維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，即“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％”。這個規(guī)定體現(xiàn)了法律的公正合理，即同一棟住宅不存在因購房款多少而交納不同的首期專項維修資金。所以萍鄉(xiāng)市再執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)就不符合現(xiàn)行的《住宅專項維修資金管理辦法》了。
地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)快速的發(fā)展需要相應(yīng)的規(guī)范文件加以更新。截至2009年，全市城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)43％，覆蓋面積700多萬平方米，物業(yè)管理項目100余個，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近50家，業(yè)主委員會32個。物業(yè)管理的興起和發(fā)展，為萍鄉(xiāng)市人民的安居樂業(yè)提供了重要的保障。但隨之而來的是，一些新的問題和矛盾為原《辦法》所不能解決，主要表現(xiàn)在：
1、未對業(yè)主委員會成員質(zhì)量的要求作定性化的規(guī)定，不便于備案。確定業(yè)主委員會成員質(zhì)量是做好物業(yè)管理工作重要的一環(huán)：業(yè)主委員會是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的接受對象，又是物業(yè)服務(wù)合同的直接簽訂者；既是業(yè)主利益的代表人，又是政府有關(guān)政策、法規(guī)的宣傳者與執(zhí)行者。
2、未對業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)作出規(guī)定。小區(qū)的業(yè)主委員會進(jìn)行管理、開展各種活動，必須有一定的工作經(jīng)費(fèi)才能保障業(yè)主委員會正常運(yùn)作，才能發(fā)揮業(yè)主委員會的橋梁作用。盡管有些小區(qū)依靠共有用房等公共部位收益能維持業(yè)主委員會工作，但是有些業(yè)主委員會并沒有共有用房等公共部位可供支配，籌措活動經(jīng)費(fèi)就相當(dāng)困難，造成該類業(yè)主委員會工作不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，形同虛設(shè)。
3、未對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的地位和作用予以確認(rèn)。雖然協(xié)會成立時確立了協(xié)會的地位和作用，這是團(tuán)體的共同意愿，無政府方向性的政策指導(dǎo)，這樣不僅協(xié)會的職能和作用不能充分發(fā)揮出來，而且還為政府部門增添不少事務(wù)。
4、未對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作要式規(guī)定。由于萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理起步晚，管理缺乏經(jīng)驗，對前期物業(yè)管理認(rèn)識不足，加上開發(fā)企業(yè)出于經(jīng)營利益策略，多數(shù)未對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，從而挫傷了物業(yè)管理行業(yè)市場競爭的積極性。
增加的主要內(nèi)容
根據(jù)上述實際情況，經(jīng)市房管局起草、市法制局論證，新《辦法》增加了如下八個方面的主要內(nèi)容。
之一：增加了第七條第三款“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉工作、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系”。此內(nèi)容旨在強(qiáng)化業(yè)主委員會產(chǎn)生過程及產(chǎn)生后管理工作的監(jiān)督力度和協(xié)調(diào)能力。法律依據(jù)源于國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十條：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”。
之二：增加了第八條“物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行為，維護(hù)市場秩序和公平競爭，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責(zé)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”。如前文述及，這樣規(guī)定有利于確定物業(yè)管理協(xié)會的地位和作用，而減少了政府部門的一些事務(wù)。法律源于參照《廣東省物業(yè)管理條例》第六條，內(nèi)容相同。參照原因是廣東的物業(yè)管理興起較早，物業(yè)管理經(jīng)驗也極為豐富和先進(jìn)，值得萍鄉(xiāng)市借鑒。
之三：增加了第十條第二款“住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較少的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地的市、縣人民政府房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。此款內(nèi)容源于國家《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款，旨在加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場競爭。
之四：增加了第二十九條“業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止：(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；(四)本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；(五)業(yè)主會議規(guī)則約定的其他情形”。增加此條意在注重業(yè)主委員會成員質(zhì)量，使業(yè)主委員會成員身份既符合民事法律，又符合刑事法律，同時還注重身體狀況，尊重業(yè)主會議規(guī)則。據(jù)此管理部門便可結(jié)合國家《物業(yè)管理條例》第十六條進(jìn)行業(yè)主大會備案了，法律依據(jù)也是參照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十二條，內(nèi)容表述完全一致。
之五：增加了第三十條第一款“業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定”。本增加內(nèi)容主要是為了保障業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)來源，在未有其他渠道獲取(如共有用房的出租收入、廣告收入等)，可召開業(yè)主大會，討論業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主成員承擔(dān)，采取其他獲取方式以保障業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)。其法律依據(jù)是參照《遼寧省物業(yè)管理條例》第十七條，條款采用內(nèi)容相同。
之六：增加了第三十條第二款“業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理公約，不得有下列行為：(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；(二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的利益和報酬；(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；(四)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動，其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為”。此內(nèi)容條款是將業(yè)主委員會成員在工作中違紀(jì)違規(guī)定性化，做到業(yè)主委員會成員在任屆中能知道自己哪些可為或不可為，同時又便于業(yè)主、物業(yè)公司等相關(guān)主體的監(jiān)督。法律依據(jù)是參照《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條，其采用條款內(nèi)容不變。
之七：調(diào)整了原《辦法》第四十條第二款表述，更改為新《辦法》第四十三條第二款“商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房出售時，售房單位應(yīng)當(dāng)與買受人簽訂代收繳專項維修資金的約定，買受人應(yīng)當(dāng)按本市、縣住宅建筑安裝工程每平方米造價6％的比例與購買物業(yè)的建筑面積的乘積，向售房單位繳交首期專項維修資金，市、縣房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本轄區(qū)的實際情況，合理確定，公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整”。繳交專項維修資金公平與否是廣大業(yè)主共同關(guān)心的大事，本條款的修改是從既遵守法律又體現(xiàn)公平，符合業(yè)主的意愿，并結(jié)合萍鄉(xiāng)實際出發(fā)的。故根據(jù)建設(shè)部《住宅專項維修資金管理辦法》第七條之規(guī)定“每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％”的要求，結(jié)合萍鄉(xiāng)地級市水平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng)討論研究決定，按6％的標(biāo)準(zhǔn)收取比較合理實際。
一、物業(yè)管理的性質(zhì)以及與一般服務(wù)合同的區(qū)別
物業(yè)管理，即“區(qū)分所有建筑物的管理”①，是指由政府規(guī)定的對配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)和新建住宅區(qū)以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的活動。就物業(yè)管理行為產(chǎn)生的法律關(guān)系分析，既具有行政法律關(guān)系的特性，又具有民事法律關(guān)系的特性，如從法律關(guān)系產(chǎn)生來看，物業(yè)管理行為是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)范；從法律關(guān)系的內(nèi)容來看，物業(yè)管理的項目范圍由地方法規(guī)和部門規(guī)章及規(guī)范性文件事先界定；從法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)實現(xiàn)上看，物業(yè)管理的收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)由政府物價部門規(guī)定或遵政府物價部門指導(dǎo)等。但從其本質(zhì)特性看，物業(yè)管理行為屬于民事法律行為，理由是：
1、物業(yè)管理行為是一種服務(wù)活動。是由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主委員會及業(yè)主提供的包括財產(chǎn)維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項目的有償服務(wù)行為。是平等主體之間產(chǎn)生的法律關(guān)系，沒有管理與被管理的關(guān)系，雙方主體關(guān)系中不具有服從性、隸屬性。
2、物業(yè)管理是由政府規(guī)定的服務(wù)管理活動，不是行政機(jī)關(guān)對行政管理相對人實施行政管理。建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和地方有關(guān)法規(guī)都規(guī)定了住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立管理委員會并實行物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)中的被服務(wù)主體——業(yè)主，雖然對是否接受物業(yè)管理服務(wù)不能選擇，但可以選擇由誰來提供服務(wù)。如《江蘇省物業(yè)管理條例》就規(guī)定“物業(yè)交付使用后，業(yè)主或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。”
3、物業(yè)管理是國際通用的區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)活動。目前我國法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對“物業(yè)”范圍尚未作統(tǒng)一界定，《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定“居住物業(yè)，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。”《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定“所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。”《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》定義為“物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地。”雖然各方法規(guī)及規(guī)范性文件對“物業(yè)”的表述不相一致，但對概念內(nèi)涵和外延和認(rèn)識基本相同，即物業(yè)，就是“區(qū)分所有建筑物”，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施和場地。物業(yè)管理就是管理物業(yè)的服務(wù)，而不是“人居管理”。
物業(yè)管理行為雖然屬于民事法律關(guān)系范疇，但作為一種新型民事法律關(guān)系，物業(yè)管理合同與一般服務(wù)合同有明顯區(qū)別：
1、合同對方的過渡性。新建物業(yè)出售前，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象是建設(shè)單位，即物業(yè)管理合同的前期相對方是物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位。物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象是業(yè)主或者業(yè)主委員會，即物業(yè)管理合同的相對方是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或者業(yè)主委員會。
2、管理服務(wù)的強(qiáng)制性。一般服務(wù)行為的產(chǎn)生是被服務(wù)對象選擇的結(jié)果，即被服務(wù)對象選擇是否接受某種服務(wù)，同時也可以選擇由誰來提供服務(wù)。而物業(yè)管理服務(wù)中的被服務(wù)對象——業(yè)主，雖然可以選擇由誰來提供管理服務(wù)，但由于住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強(qiáng)制規(guī)定，故對是否需要實行物業(yè)管理卻不能選擇。
3、服務(wù)內(nèi)容的廣泛性。物業(yè)管理服務(wù)是一種人居服務(wù)，涉及到財產(chǎn)、環(huán)境、秩序、安全、文化等諸多方面，其服務(wù)內(nèi)容的廣泛是一般服務(wù)合同所不能及的。物業(yè)管理服務(wù)按WHO（國際保健機(jī)構(gòu)）設(shè)定的居住環(huán)境基準(zhǔn)，至少包括以下內(nèi)容：
（1）火警防范，如加強(qiáng)消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理；
（2）清潔維護(hù)，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；
（3）公共設(shè)施維修，水電機(jī)械維護(hù)、公共電梯、空調(diào)設(shè)備等的定期檢查；
（4）花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的的枝葉等。
4、服務(wù)對象的抽象性。物業(yè)管理服務(wù)的對象不是單個具體的業(yè)主，而是服務(wù)區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)合同通常是由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，業(yè)主大會的決定并不是所有業(yè)主的意志，只是過半數(shù)以上業(yè)主的意志，業(yè)主大會的決定，只要不與法律、法規(guī)、規(guī)范性文件相抵觸，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都具有約束力。
二、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會及個別業(yè)主之間的關(guān)系
物業(yè)管理企業(yè)是具有一定物業(yè)管理資質(zhì)，經(jīng)過工商行政管理部門核準(zhǔn)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的法人企業(yè)。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會決定并對其負(fù)責(zé)的，在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益并履行職責(zé)的自治組織。建設(shè)部在1994年《管理辦法》中稱管理委員會，后于1998年建設(shè)部、財政部在《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中改稱為業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會是合同雙方平等的當(dāng)事人，之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及與業(yè)主委員會的約定，制定物業(yè)管理服務(wù)的工作制度，為全體業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的服務(wù)，收取合理的管理服務(wù)費(fèi)用，并受業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同，審定物業(yè)管理企業(yè)的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動，督促業(yè)主遵守和履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及有關(guān)規(guī)定。在物業(yè)管理企業(yè)違約的情況下，代表全體業(yè)主對其提起民事訴訟。
物業(yè)管理企業(yè)與單個業(yè)主和全體業(yè)主是個別與一般的關(guān)系，業(yè)主委員會履行物業(yè)管理服務(wù)合同依賴于每個業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)合同約定的遵守和履行，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)于全體業(yè)主通常是通過服務(wù)一個個單個業(yè)主來體現(xiàn)的，同時，物業(yè)管理企業(yè)工作的順利開展也離不開每個業(yè)主的配合和支持。此外，根據(jù)各地方法規(guī)和建設(shè)部規(guī)范性文件的規(guī)定，在全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和公共利益等受到個別業(yè)主的不法侵犯時，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)以自己的名義，代為全體業(yè)主對個別業(yè)主向人民法院提起民事訴訟。侵犯全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和公共利益的行為主要是指：
1、占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；
2、違章私搭亂建；
3、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；
4、侵占綠地、毀壞綠化；
5、在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；
6、利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；
7、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動；
8、其他法律法規(guī)和業(yè)主公約禁止的行為。
同時，個別業(yè)主的合法利益受到物業(yè)管理企業(yè)的不法侵害時，業(yè)主可以自己名義向人民法院提起民事訴訟。
三、物業(yè)管理服務(wù)糾紛的類型及其處理
根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的范圍和內(nèi)容以及物業(yè)管理服務(wù)的特點來分析，其發(fā)生糾紛主要分為兩大類型，即因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛和因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛②。
（一）因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛的處理
因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛主要是由當(dāng)事人違約所引起的，主要包括：因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的糾紛、因服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生的糾紛、因服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛、解除物業(yè)管理服務(wù)合同等等。
1、物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而引起的糾紛。如，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備不能正常使用或不能及時維護(hù)修理使其處于正常使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛(wèi)生差，綠化不能及時維護(hù)管理，區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂、交通道路不暢，安全防范不力消防救災(zāi)不及時等等。
2、物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的糾紛。如，沒有按照規(guī)定或約定提供、安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備，沒有按照規(guī)定或約定提供服務(wù)場地、車位、倉庫，沒有按照規(guī)定或約定提供文化、體育、衛(wèi)生等服務(wù)內(nèi)容及場所等。
3、物業(yè)管理合同服務(wù)費(fèi)用糾紛。是指因服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭議或業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)而引起的糾紛。如物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)管理合同約定或政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主（或使用人）少交、欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。
4、終止物業(yè)管理合同糾紛。是指物業(yè)管理合同期滿或物業(yè)管理合同期滿前當(dāng)事人一方有嚴(yán)重違約行為；或者出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的情形而引起的糾紛。如，合同期滿后物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出阻止業(yè)主重新選聘其他物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)在合同期限內(nèi)因重大違約業(yè)主要求解除合同、業(yè)主不履行物業(yè)管理合同或違約長期拖欠物業(yè)管理費(fèi)用不接受管理物業(yè)管理企業(yè)要求解除合同等。
因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會，還是物業(yè)管理企和業(yè)主，在目前尚有爭議。筆者認(rèn)為應(yīng)該是物業(yè)管理合同相對的雙方當(dāng)事人，即物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是自治組織，依法成立，雖然沒有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)，只有民事行為能力，不具備完全民事權(quán)利能力，不能獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)，但建設(shè)部《管理辦法》第六條規(guī)定，業(yè)主委員會由住宅小區(qū)業(yè)主選舉的代表組成，代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。《中華人民共和國事訴訟法》（以下簡稱《民訴法》）第五十四條規(guī)定“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表進(jìn)行訴訟。”可見，業(yè)主委員會依法可以作為訴訟主體，其在訴訟中主體地位是全體業(yè)主的訴訟代表人。有一種意見認(rèn)為，業(yè)主委員會應(yīng)屬于《民訴法》第四十九規(guī)定的“其他組織”，能以自己名義參加訴訟③。對此，筆者以為不妥。因為業(yè)主委員會是一個執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其民事行為能力和民事權(quán)利能力取決于業(yè)主的授權(quán)，而“其他組織”行使民事行為能力和民事權(quán)利能力則無需他人授權(quán)。此外，“其他組織”具有自身的民事權(quán)利義務(wù)，對自己的行為有承擔(dān)一定民事責(zé)任的能力，而業(yè)主委員會其組織沒有自身的民事權(quán)利義務(wù)，沒有財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，亦無自身的民事責(zé)任可言。
業(yè)主委員會作為業(yè)主的訴訟代表人，可以代表全體業(yè)主參加訴訟并行使訴訟權(quán)利，在通常情況下，代表人的行為其代表的對全體業(yè)主發(fā)生法律效力，但根據(jù)《民訴法》第五十四條的規(guī)定，“代表人變更、放棄訴訟請求或者承認(rèn)對方當(dāng)事人的訴訟請求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)過被代表的當(dāng)事人同意。”因此，在因物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容、費(fèi)用發(fā)生糾紛中，業(yè)主委員會如違反規(guī)定不或怠于訴訟時，與糾紛有利害關(guān)系的業(yè)主為維護(hù)自己的合法權(quán)益，有權(quán)以自己名義直接對物業(yè)管理企業(yè)提訟。
另外，在因業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)的糾紛中，訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和具體業(yè)主（或使用人），而不是業(yè)主委員會。《管理辦法》第十四條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不按規(guī)定交費(fèi)，物業(yè)管理公司責(zé)令賠償損失。同時，《管理辦法》第十五條又規(guī)定，物業(yè)管理公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴。《江蘇省物業(yè)管理條例》、《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主、使用人未按約定交納服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交并加收滯納金。《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主和使用人不按約定交付物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可以依法向人民法院。其他城市的物業(yè)管理條例也有類似的規(guī)定。
處理此類糾紛的主要適用的依據(jù)：法律有《中華人民共和國合同法》，法規(guī)有各省、自治區(qū)、直轄市制定的地方法規(guī)，規(guī)范性文件有建設(shè)部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例以及雙方當(dāng)事人對《物業(yè)管理服務(wù)合同》的合法約定等等。
（二）因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛處理
因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛主要是由當(dāng)事人的侵權(quán)行為所引起的，主要包括：損壞公共財物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務(wù)糾紛、相鄰關(guān)系糾紛等等。
1、損壞公共財物糾紛。主要是因當(dāng)事人違反規(guī)定致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財物損毀、損壞而產(chǎn)生的糾紛。如，業(yè)主損毀、損壞公共財物，物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財產(chǎn)等。
2、侵占共用部位糾紛。是指因當(dāng)事人違反規(guī)定或約定侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的糾紛。如，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)侵占公共場地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品；在建筑物、構(gòu)筑物公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫、亂刻畫等。
3、防礙管理服務(wù)糾紛。是指業(yè)主違反規(guī)定或約定，干涉、阻礙、制止物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)而引起的糾紛。如，阻止物業(yè)管理企業(yè)安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備或擅自移動物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)設(shè)施設(shè)備，在消防通道上設(shè)置路障或故意損壞消防設(shè)備，未經(jīng)批準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、出口處擺攤設(shè)點等。
4、相鄰關(guān)系糾紛。是指業(yè)主之間因排水、通行、通風(fēng)、采光等問題發(fā)生的糾紛。如，下水道堵塞的清理、陽臺的封閉、樓道堆放物品、安裝空調(diào)太陽能熱水器等。
因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主，此類糾紛主要是由于一方當(dāng)事人的侵權(quán)行為而引起，承擔(dān)是侵權(quán)的民事責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由侵害人承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。《江蘇省物業(yè)管理條例》就直接規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟。《管理辦法》也明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備、，危及房屋安全的；私搭亂建、亂停放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失。物業(yè)管理公司私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途等，產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)投訴。
在黨的*勝利召開的喜慶之年，在奧運(yùn)之年的鐘聲即將敲響之際，我們相聚在美麗的羊城，共賀全國首批物業(yè)管理師的誕生，共商物業(yè)管理師制度建設(shè)的大計，共話物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的未來。首先，請允許我代表全國物業(yè)管理師制度管理委員會和中國物業(yè)管理協(xié)會，對今天到會的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓和全體同行表示崇高的敬意，對剛剛光榮誕生的全國首批物業(yè)管理師表示熱烈的祝賀，對長期關(guān)心、支持和參與物業(yè)管理師制度建設(shè)的所有同志表示衷心的感謝。
*年6月，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的頒布，正式確立了物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度，奠定了物業(yè)管理師制度的法律基礎(chǔ)；*年11月，人事部、建設(shè)部印發(fā)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，將物業(yè)管理師資格正式納入了國家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列，標(biāo)志著物業(yè)管理師制度的初步建立；*年5月，建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于實施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問題的通知》，明確要求建設(shè)部職業(yè)資格注冊中心和中國物業(yè)管理協(xié)會加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，在建設(shè)部、人事部的監(jiān)督指導(dǎo)下，共同做好物業(yè)管理師職業(yè)資格的有關(guān)工作；同年6月建設(shè)部發(fā)文成立了全國物業(yè)管理師制度管理委員會，負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)物業(yè)管理師制度實施和管理工作。此后，有關(guān)各項工作順利起步，并于當(dāng)年10月舉行了全國物業(yè)管理師認(rèn)定考試。*年12月，人事部辦公廳和建設(shè)部辦公廳聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于公布物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試結(jié)果的通知》，全國有1119名從業(yè)人員取得了物業(yè)管理師資格。首批物業(yè)管理師的誕生，預(yù)示著物業(yè)管理師制度全面實施的良好開局，是我們行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的一件大事。今天，中國物業(yè)管理協(xié)會在廣州隆重召開全國首批物業(yè)管理師大會，我想借此機(jī)會就物業(yè)管理師制度建設(shè)談四個方面的問題。
一、從業(yè)人員素質(zhì)與職業(yè)資格制度
1.從業(yè)隊伍的壯大對社會經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)
我國物業(yè)管理是伴隨著住房制度改革和住房商品化進(jìn)程產(chǎn)生的新興行業(yè)，從*年*市誕生全國第一家物業(yè)管理公司和第一批物業(yè)管理從業(yè)人員開始，短短二十六年時間里，物業(yè)管理從業(yè)隊伍經(jīng)歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的過程。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國從業(yè)人員已超過350萬人，分布在3萬多家物業(yè)管理企業(yè)。崗位類型從操作層的保潔、綠化、維修、秩序管理，管理層的項目經(jīng)理、管理處主任、部門經(jīng)理到?jīng)Q策層的各類總監(jiān)、副總經(jīng)理和總經(jīng)理；服務(wù)領(lǐng)域從單一類型物業(yè)到綜合性物業(yè)，從純市場化的物業(yè)管理到機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的后勤社會化物業(yè)管理，從新建物業(yè)到房改房和老舊住宅小區(qū)管理。目前物業(yè)管理范圍已經(jīng)覆蓋了住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、商場、醫(yī)院、機(jī)場、會展中心、體育場館、步行街等，去年以來還進(jìn)入了對鄉(xiāng)村的管理；管理面積超過100億平方米的房屋，已經(jīng)將全國城鎮(zhèn)50%以上的不動產(chǎn)納入了我們的日常管理中。
隨著住房成為大多數(shù)居民家庭的最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，居民對住房財產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值講了較強(qiáng)的服務(wù)需求；隨著人民群眾生活水平的提高，大家對居住環(huán)境、社區(qū)秩序也有了較高的追求；與此同時，還產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要；由此形成對物業(yè)管理與服務(wù)的巨大社會需求。勞動密集性的行業(yè)特征和剩余勞動力的相對富裕，提供了物業(yè)管理行業(yè)廣闊的就業(yè)機(jī)會。為滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求，廣大物業(yè)管理從業(yè)人員在薪酬收入相對偏低、誤解偏見相對較多的壓力下，克服成本剛性增長和服務(wù)收費(fèi)缺乏彈性等諸多困難，不斷提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。他們的辛勤工作不僅改善了人居和工作環(huán)境，維護(hù)了社區(qū)的和諧穩(wěn)定，提高了城市管理水平，而且擴(kuò)大了住房消費(fèi)，推動了經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。北京、上海、*等城市物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值已占當(dāng)?shù)貒裆a(chǎn)總值的2%左右。
2.專業(yè)素質(zhì)的差距對行業(yè)發(fā)展的制約
在充分肯定物業(yè)管理從業(yè)人員對社會經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)的同時，我們應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識到，與從業(yè)隊伍在數(shù)量的快速增長相比，其專業(yè)素質(zhì)并未得到同步提高。盡管伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，涌現(xiàn)了一大批優(yōu)秀的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，并逐步成長為行業(yè)發(fā)展的中堅力量，但多種原因造成從業(yè)人員隊伍的整體建設(shè)滯后于行業(yè)的發(fā)展。一是物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，人才儲備基礎(chǔ)薄弱，隊伍建設(shè)跟不上行業(yè)的快速發(fā)展；二是從業(yè)人員來源各行各業(yè)，其專業(yè)背景的多樣性和差異性，加上缺乏嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，顯露出整體素質(zhì)參差不齊，部分經(jīng)理人的專業(yè)素質(zhì)與所在崗位的要求有明顯的差距；三是與物業(yè)管理的上游產(chǎn)業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)）相比，微利甚至虧損的經(jīng)營狀況，以及較低的薪酬待遇標(biāo)準(zhǔn)，難以吸引高學(xué)歷高素質(zhì)的人才；四是現(xiàn)階段我國物業(yè)管理還處于擴(kuò)張型發(fā)展時期，客觀上需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人員滿足市場需求，但在沒有嚴(yán)格準(zhǔn)入制度的情況下，入行人員良莠不齊、魚龍混雜的現(xiàn)象難以避免。
從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的差距突出表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現(xiàn)有部分管理人員在法律知識、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平和組織協(xié)調(diào)能力等方面都與承擔(dān)的任務(wù)不相適應(yīng)，人才的短缺已經(jīng)成為制約行業(yè)進(jìn)步的“瓶頸”。個別運(yùn)作不規(guī)范的企業(yè)和專業(yè)素質(zhì)較低的從業(yè)人員的存在，使一些物業(yè)服務(wù)水平不盡人意，客戶關(guān)系緊張，收費(fèi)率下降，甚至引發(fā)激烈沖突和矛盾，降低了行業(yè)的公信力，損害了行業(yè)的形象，嚴(yán)重影響了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)，已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。
3.職業(yè)資格制度的確立對現(xiàn)實難題的破解
針對物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，*年，建設(shè)部人事教育司和房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》，對物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)重要崗位實行持證上崗制度。該制度在實施過程中，逐步總結(jié)出物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)管理崗位人員的必備知識和必備能力，建立起一套既考察基礎(chǔ)知識，又注重實際能力的考核方法。持證上崗制度實施后，全國有十萬名以上的物業(yè)管理從業(yè)人員通過了物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識的培訓(xùn)，這對提高從業(yè)人員的理論水平和專業(yè)技術(shù)起到了積極的作用。與此同時，全國各地的房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會以及有關(guān)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，也根據(jù)實際情況和地域特征，因地制宜地對本地區(qū)的從業(yè)人員進(jìn)行多種形式的崗位培訓(xùn)，不同程度促進(jìn)了物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)能力的提高。
但是，持證上崗制度的初級性、試驗性和弱強(qiáng)制性都決定了該制度的局限性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展以及對物業(yè)管理認(rèn)識的不斷深化，大家逐步認(rèn)識到，對物業(yè)管理從業(yè)人員實行更加嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入制度，是提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的必要途徑。因此，*年6月份出臺的《物業(yè)管理條例》第三十三條明確規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”
《物業(yè)管理條例》之所以將物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格設(shè)定為行政許可，是基于對物業(yè)管理服務(wù)公益性的基本判斷。物業(yè)管理的專業(yè)管理人員，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理以及管理處主任（項目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系到物業(yè)的承接查驗、維修養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)水平，直接關(guān)系到業(yè)主的共同利益和社會公共利益的維護(hù)。物業(yè)管理活動的特殊性，經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，尤其是經(jīng)營管理專業(yè)人員，只有全面掌握物業(yè)管理的法律法規(guī)，具備扎實的物業(yè)管理知識和良好的實踐經(jīng)驗，具有較強(qiáng)的經(jīng)營管理能力，才能保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作，妥善處理物業(yè)管理活動中的各類問題，為業(yè)主提供價有所值的服務(wù)，使所管物業(yè)保值增值。因此，實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入控制，要求相關(guān)從業(yè)人員必須達(dá)到從事物業(yè)管理行業(yè)必備的學(xué)識、技術(shù)和能力，有利于從根本上扭轉(zhuǎn)行業(yè)人才短缺的被動局面，切實提高從業(yè)人員的整體專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。
二、物業(yè)管理師制度與物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展
黨的*報告將“深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀”作為全黨和新一屆中央委員會的指導(dǎo)方針和戰(zhàn)略思想，*報告講：“科學(xué)發(fā)展觀，第一要義是發(fā)展、核心是以人為本，基本要求是全面協(xié)調(diào)可持續(xù)，根本方法是統(tǒng)籌兼顧。”新時期我國物業(yè)管理貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，同樣要從“發(fā)展”、“以人為本”、“全面協(xié)調(diào)可持續(xù)”和“統(tǒng)籌兼顧”四個方面入手，扎實做好各項工作。物業(yè)管理師制度，正是圍繞了“以人為本”（以業(yè)主和物業(yè)管理從業(yè)人員為本）的核心，統(tǒng)籌兼顧物業(yè)管理師的綜合素質(zhì)，以達(dá)到物業(yè)管理關(guān)系的全面協(xié)調(diào)和物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，推行物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇，也是促進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的制度保證，必將對我國物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
1.物業(yè)管理師制度是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇
（1）物業(yè)管理師制度的實施有利于推進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化進(jìn)程
物業(yè)管理專業(yè)化是指物業(yè)管理專業(yè)人員在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理學(xué)等多方面學(xué)科和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎(chǔ)上，成功滿足物業(yè)管理執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的過程。一方面，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代樓宇的智能化程度不斷提高，客觀上要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)水平，以滿足物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理的需要；另一方面，業(yè)主對物業(yè)管理消費(fèi)和財產(chǎn)管理意識的增強(qiáng)，主觀上要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主的專業(yè)知識和技能。物業(yè)管理師制度的實施，正是通過執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入控制的方式，保證了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須具有相當(dāng)?shù)膶W(xué)歷和工作經(jīng)歷，掌握相關(guān)的專業(yè)知識、技術(shù)和能力，必須是有能力承擔(dān)有關(guān)專業(yè)管理工作的專業(yè)人才；同時，也為社會提供了評判物業(yè)管理師專業(yè)能力的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。
（2）物業(yè)管理師制度的實施有利于促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化進(jìn)程
規(guī)范物業(yè)管理行為是《物業(yè)管理條例》以及其他物業(yè)管理政策法規(guī)的基本目標(biāo)，物業(yè)管理師制度通過規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)而規(guī)范物業(yè)管理行為，無疑是最有效的治標(biāo)之法。《物業(yè)管理師制度暫行辦法》規(guī)定，從業(yè)人員必須通過考試才能取得物業(yè)管理師資格，物業(yè)管理師必須經(jīng)過注冊才能執(zhí)業(yè)，物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人必須由物業(yè)管理師擔(dān)任。隨著物業(yè)管理師制度的全面推行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理師從事物業(yè)管理活動的，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，《物業(yè)管理條例》第六十一條關(guān)于法律責(zé)任的規(guī)定也將真正落到實處。
（3）物業(yè)管理師制度的實施有利于促進(jìn)物業(yè)管理的市場化進(jìn)程
物業(yè)管理區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理的基本特征是市場化，物業(yè)管理的市場化不僅表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)的等價有償和市場選擇，同樣表現(xiàn)為物業(yè)管理勞動力要素的市場化。物業(yè)管理師制度的推行，確立了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的社會地位，對物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力作了明確規(guī)定，不僅有利于業(yè)主通過擁有物業(yè)管理師的數(shù)量來判斷選擇高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且有利于物業(yè)管理師通過市場定價來選擇從業(yè)單位。今后企業(yè)的競爭，將會凸現(xiàn)在人才的競爭上，通過市場資源和人才資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，打造一批具有優(yōu)秀管理團(tuán)隊的品牌企業(yè)，改變目前行業(yè)魚龍混雜的狀況。
（4）物業(yè)管理師制度的實施有利于促進(jìn)物業(yè)管理的國際化進(jìn)程
物業(yè)管理起源于西方市場經(jīng)濟(jì)國家，英國、美國、歐盟以及我國港臺地區(qū)在物業(yè)管理實踐中積累了許多成熟的經(jīng)驗。在物業(yè)管理從業(yè)人員的管理上，美國的注冊物業(yè)管理經(jīng)理制度、英國的皇家特許屋宇經(jīng)理制度、香港的注冊房屋經(jīng)理制度等都對我國物業(yè)管理從業(yè)人員的管理具有借鑒意義。社會經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，我國加入WTO的客觀形勢，海外物業(yè)管理企業(yè)大量進(jìn)入內(nèi)地市場的現(xiàn)實，都要求我們的專業(yè)人員資格制度與國際通行規(guī)則接軌。物業(yè)管理師制度的建立，不僅順應(yīng)了時代的潮流，而且有利于促進(jìn)我國物業(yè)管理的國際化進(jìn)程。
物業(yè)管理的專業(yè)化、規(guī)范化、市場化和國際化，是我國物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的基本方向，物業(yè)管理師制度對物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、規(guī)范化和國際化進(jìn)程的有力推進(jìn)作用，決定了物業(yè)管理師制度是我國物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇。
2.物業(yè)管理師制度是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的制度保證
物業(yè)管理師制度不僅符合物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的方向，而且為物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展提供了制度保證。為向社會提供合格的從業(yè)人員，我們在制度設(shè)計中充分考慮到物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的基本條件。
（1）相當(dāng)?shù)膶W(xué)歷背景
申請參加物業(yè)管理師資格考試的人員，必須取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建大專以上學(xué)歷，取得其他專業(yè)相關(guān)學(xué)歷、學(xué)位的，報考條件中相應(yīng)增加兩年的工作年限和從業(yè)年限限制；
（2）相關(guān)的專業(yè)知識
物業(yè)管理師資格考試科目為《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》四門，其中涵蓋了物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與管理等專業(yè)知識，包括物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)相關(guān)學(xué)科的知識。
（3）相應(yīng)的執(zhí)業(yè)技能
從物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍來看，物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)技能應(yīng)包括：①制定并組織實施物業(yè)管理方案；②審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算；③查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)資料；④負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；⑤維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序等等。
（4）豐富的實踐經(jīng)驗
根據(jù)申請參加物業(yè)管理資格考試人員的不同學(xué)歷背景，物業(yè)管理師制度規(guī)定了不同的工作年限和從業(yè)年限標(biāo)準(zhǔn)，其中中專學(xué)歷的必須從事物業(yè)管理工作滿8至10年，取得博士學(xué)位的也必須從事物業(yè)管理工作滿1年。
（5）良好的職業(yè)道德
物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)妥善處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，誠實守信，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)，對注冊物業(yè)管理師建立誠信檔案，接受業(yè)主和社會的監(jiān)督；
3.物業(yè)管理師制度對物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的深遠(yuǎn)影響
（1）提升行業(yè)競爭能力
不同于其他資金密集型和技術(shù)密集型行業(yè)，勞動密集型的特征決定了人力資本是物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造價值的關(guān)鍵要素，人才是物業(yè)管理的核心競爭力。對于企業(yè)來講，擁有一定數(shù)量的注冊物業(yè)管理師不僅增強(qiáng)了其經(jīng)營項目的競爭能力，而且有利于企業(yè)資質(zhì)等級的評定和品牌形象的樹立；對于行業(yè)來講，擁有一定規(guī)模的物業(yè)管理師，不僅有利于造就一支懂經(jīng)營、精業(yè)務(wù)、重服務(wù)、守道德的職業(yè)經(jīng)理人隊伍，而且有利于業(yè)主將物業(yè)管理作為建筑物管理的首選模式。
（2）強(qiáng)化企業(yè)風(fēng)險意識
物業(yè)管理是一種企業(yè)以較少資本管理業(yè)主龐大資產(chǎn)的行業(yè)，隨著業(yè)主財產(chǎn)觀念的增強(qiáng)和維權(quán)意識的提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理風(fēng)險日益加劇。物業(yè)管理師制度規(guī)定，物業(yè)管理項目的關(guān)鍵性文件，必須經(jīng)物業(yè)管理師簽字實施，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，這都要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化物業(yè)管理師的責(zé)任風(fēng)險意識，不斷提升職業(yè)水平，避免因職業(yè)失誤承擔(dān)法律責(zé)任。
（3）完善現(xiàn)代企業(yè)制度
由于歷史的原因，現(xiàn)階段我國仍有大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未建立法人治理結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代企業(yè)制度，這在一定程度上制約著企業(yè)的做大做強(qiáng)。物業(yè)管理師制度規(guī)定，物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任，物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項目的管理工作，這就意味著今后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，所有者和經(jīng)營者的分離，決策層和管理層的分工，注冊物業(yè)管理師擔(dān)任職業(yè)經(jīng)理人將成為常態(tài)。物業(yè)管理師的大量出現(xiàn)，為現(xiàn)代企業(yè)制度的完善奠定了人才基礎(chǔ)，有利于企業(yè)的兼并重組和優(yōu)勝劣汰，有利于提高物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模效益。
（4）優(yōu)化人才激勵機(jī)制
專業(yè)管理人員職業(yè)準(zhǔn)入制度的實施，提高了物業(yè)管理師資格的含金量;物業(yè)管理師與經(jīng)濟(jì)師中級技術(shù)職稱的掛鉤也會激發(fā)從業(yè)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)與參加考試的積極性;隨著物業(yè)管理師制度的逐步推進(jìn)，客觀上會形成對現(xiàn)有物業(yè)管理經(jīng)理人隊伍的清理。它既能給在職的從業(yè)人員帶來壓力，迫使在職人員認(rèn)真學(xué)習(xí)政策法規(guī)，不斷更新知識和增強(qiáng)技能，加強(qiáng)提高處理問題的能力，盡快加入到物業(yè)管理師的隊伍中來,成為稱職的管理者。同時，也會吸引更多業(yè)外優(yōu)秀人才進(jìn)人業(yè)內(nèi)。隨著有關(guān)物業(yè)管理師薪資報酬的增加和專業(yè)地位的提升，勢必優(yōu)化人才激勵機(jī)制，提升人力資源的合理配置和有效利用。
（5）改變經(jīng)濟(jì)增長方式
長期以來，我國物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長方式是粗放型的，專業(yè)分工的粗糙和專業(yè)人才的短缺，致使許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持著“大而全”“小而全”經(jīng)營模式，人力成本居高不下，企業(yè)包袱日益加重。物業(yè)管理師制度的推廣，為行業(yè)改變經(jīng)濟(jì)增長方式提供了可能。在《勞動合同法》全面實施的背景下，一批具有物業(yè)管理人才優(yōu)勢的企業(yè)，將實現(xiàn)由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營商向物業(yè)服務(wù)集成商的角色轉(zhuǎn)換；一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點，將從直接從事低附加值的基礎(chǔ)管理服務(wù)向承擔(dān)高附加值的資產(chǎn)管理服務(wù)轉(zhuǎn)變。
（6）改變行業(yè)社會形象
如果說《物業(yè)管理條例》的頒布確立了物業(yè)管理行業(yè)的法律地位，那么物業(yè)管理師制度的實施則確立了物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)地位。長時間以來，物業(yè)管理從業(yè)人員被視為重復(fù)簡單勞動的復(fù)制者，社會認(rèn)同感不高，一些從業(yè)人員為此困惑迷茫，或選擇觀望、或選擇離開，致使行業(yè)內(nèi)原本不多的專業(yè)人才流失嚴(yán)重。物業(yè)管理師制度的推行，把物業(yè)管理師納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書系列，將大大改善行業(yè)社會形象，提升行業(yè)社會地位。
三、制度實施情況與下步工作安排
1.物業(yè)管理師制度實施情況
（1）職責(zé)分工和機(jī)構(gòu)設(shè)置
為落實國人部發(fā)[*]95號文件要求，進(jìn)一步做好物業(yè)管理師制度的實施工作，建設(shè)部辦公廳于*年5月下發(fā)了《關(guān)于實施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問題的通知》，明確了相關(guān)部門在實施物業(yè)管理制度工作中的具體職責(zé)分工。為加強(qiáng)對實施物業(yè)管理師制度的領(lǐng)導(dǎo)和組織管理，建設(shè)部辦公廳于*年6月下發(fā)《關(guān)于成立全國物業(yè)管理師制度管理委員會的通知》，正式成立“全國物業(yè)管理師制度管理委員會”，負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)物業(yè)管理師制度實施和管理工作。
（2）考試大綱和參考教材
在建設(shè)部人事教育司和房地產(chǎn)業(yè)司的指導(dǎo)下，在部執(zhí)業(yè)資格注冊中心的組織下，中國物業(yè)管理協(xié)會編寫了《物業(yè)管理師資格考試大綱》,并在*年8月通過人事部的審定。中國物業(yè)管理協(xié)會組織編寫的《中國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試參考教材》于*年8月正式出版發(fā)行，為參加物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試人員的考前復(fù)習(xí)創(chuàng)造了條件。
（3）師資培訓(xùn)和考試命題
中國物業(yè)管理協(xié)會分別于*年9月和*年3月進(jìn)行了首期物業(yè)管理師師資培訓(xùn)工作，來自全國28個省、自治區(qū)、直轄市的學(xué)員共506人次參加了四個科目的培訓(xùn)，其中410人次通過考試并獲得《物業(yè)管理師師資證》。在匯總首期四個科目師資培訓(xùn)成績優(yōu)秀者（總分80分以上且口試75分以上）名單基礎(chǔ)上，中國物業(yè)管理協(xié)會建立了“中國物業(yè)管理師師資庫”，向全社會推薦物業(yè)管理師資格考試培訓(xùn)的師資人選。*年9月，全國物業(yè)管理師認(rèn)定考試辦公室組織了4名在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)具有一定知名度，從事或研究物業(yè)管理工作多年的專家，組成認(rèn)定考試科目《物業(yè)管理實務(wù)》的命題專家組，順利完成了兩套試卷的設(shè)計、初審、組卷和終審等命題工作。
（4）認(rèn)定考試和審核公示
*年10月28日，全國30個省、自治區(qū)、直轄市共1391人通過省級認(rèn)定考試管理機(jī)構(gòu)的初步審查，參加了物業(yè)管理資格認(rèn)定考試。考試結(jié)束后，全國認(rèn)定考試辦公室擬定了《評分工作辦法》，作為各地省級考務(wù)部門的閱卷評分依據(jù)，*年11月底，各地試卷評分及匯總工作基本結(jié)束，全國共有1294人考試合格。*年初，建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊中心和中國物業(yè)管理協(xié)會組織人員對考試及格申報者的材料認(rèn)真審核，通知部分不符合申報條件人員及時補(bǔ)充了申報材料。*年8月和11月，在全國認(rèn)定考試辦公室對符合認(rèn)定考試條件的人員名單進(jìn)行了兩次公示，對相關(guān)投訴舉報材料進(jìn)行了調(diào)查核實后，全國共有1119名從業(yè)人員符合條件。*年12月10日，人事部、建設(shè)部聯(lián)合審批并公布了認(rèn)定考試合格人員名單。
2.認(rèn)定考試暴露出來的問題
這次認(rèn)定考試取得了圓滿成功,但也暴露出的一些值得我們認(rèn)真關(guān)注的問題。首先是參考人員數(shù)量偏少。盡管有些人是因為受到中級職稱和專業(yè)論文兩個硬性條件的限制不能參考，但總體看，還是反映出具備一定工作年限和工作經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展。以河南省為例，截至*年底，全省共有1260多家物業(yè)服務(wù)公司，從業(yè)人員10多萬，管房面積達(dá)2億多平方米，由此推算，至少需要2000名左右經(jīng)理人。而此次獲參考資格的僅29人，實際參考21人，及格18人，認(rèn)定16人；其次是地域差別過大。最多的廣東省212人，最少的江西、青海僅1人。10—50人的省份（直轄市、自治區(qū)）17個，少于10人的省份（自治區(qū)）7個。北京、上海、*、重慶四個直轄市加廣東省的準(zhǔn)考人數(shù)占全國總數(shù)約40%。這反映了不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展水平及人才狀況的明顯差異；其三是部分人員的考試成績很不理想。在如此嚴(yán)格的學(xué)歷、職稱、從業(yè)時間、工作業(yè)績等申報條件，以及不搞偏題的出題原則下，仍有85人沒有達(dá)到及格線，有兩個省不及格人數(shù)占到參考人數(shù)的20－30％，最低分?jǐn)?shù)不到20分，以這種政策水平負(fù)責(zé)管理工作確實讓人擔(dān)心；其四是運(yùn)用政策法規(guī)對案例的分析能力亟待提高。從各種題型得分情況看，案例分析丟分最多，這暴露出一些經(jīng)理人對法規(guī)學(xué)習(xí)十分欠缺，理解差，實際處理問題能力薄弱。盡管這次只是對資歷較長人員的認(rèn)定考試，下步將舉行較大范圍的全國物業(yè)管理師統(tǒng)一考試，相信會有一些后起之秀有突出表現(xiàn)，但不可否認(rèn)，認(rèn)定考試結(jié)果在一定程度上反映了行業(yè)人才短缺、素質(zhì)亟待提高的突出問題，加快經(jīng)理人隊伍建設(shè)的任務(wù)迫在眉睫。
3.下一階段主要工作
12月初，全國物業(yè)管理師制度管理委員會工作會議在三亞召開，建設(shè)部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、職業(yè)資格注冊中心和中國物業(yè)管理協(xié)會的有關(guān)負(fù)責(zé)同志到會，對一年多的工作進(jìn)行了認(rèn)真總結(jié)，對下步工作的開展達(dá)成了一致意見。有關(guān)部門將通力協(xié)作，做好以下各項工作。
（1）積極協(xié)調(diào)人事部，爭取明年初由各省、自治區(qū)、直轄市人事部門向這次認(rèn)定的人員頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設(shè)部用印的《物業(yè)管理師資格證書》；
（2）由中國物業(yè)管理協(xié)會制發(fā)“物業(yè)管理師誠信自律規(guī)則”,在資格證書頒發(fā)的基礎(chǔ)上,抓緊建立首批物業(yè)管理師信用檔案體系(物業(yè)管理師信用檔案軟件研制工作已經(jīng)完成)；
（3）研究物業(yè)管理師注冊工作內(nèi)容，制訂“物業(yè)管理師注冊工作辦法”，并對首批取得資格證書的物業(yè)管理師進(jìn)行初始注冊；
（4）由于國家行政性收費(fèi)立項工作暫停，物業(yè)管理師資格考試收費(fèi)項目未能得到財政部門的批復(fù)，今年的物業(yè)管理師考試未能如期進(jìn)行。我們將加快協(xié)調(diào)相關(guān)部門，促成考試收費(fèi)早日立項，爭取明年四月份開展首次物業(yè)管理師考試，力保明年第三季度的考試如期進(jìn)行;
（5）建立物業(yè)管理師資格考試命題專家?guī)旌驮囶}庫，編制“命題手冊”和“命題規(guī)程”，保證考試命題工作的高質(zhì)量；
（6）總結(jié)借鑒各地經(jīng)驗，組織制訂“物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)實踐標(biāo)準(zhǔn)”，并在全行業(yè)宣傳推廣；
（7）研究物業(yè)管理師繼續(xù)教育的內(nèi)容，制定“物業(yè)管理師繼續(xù)教育辦法”，開展首批物業(yè)管理師的繼續(xù)教育工作；
（8）加強(qiáng)與香港、澳門、臺灣及外國物業(yè)管理職業(yè)資格認(rèn)定機(jī)構(gòu)的交流聯(lián)絡(luò)，開展物業(yè)管理從業(yè)人員資格互認(rèn)準(zhǔn)備工作，鼓勵符合條件的港澳有關(guān)人員參加物業(yè)管理師資格考試。
四、物業(yè)管理師與行業(yè)歷史使命
1.行業(yè)的進(jìn)步與成就
從*年至今，中國物業(yè)管理走過了二十六年的發(fā)展歷程，而對絕大多數(shù)城市來說，物業(yè)管理是從1994年建設(shè)部制發(fā)的33號令（即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》）之后起步的。然而，就是在不長的二十六年時間里，確切地說在短短的十三年，我們擁有了世界上最大的管理規(guī)模，最快的增長速度，最多的服務(wù)企業(yè)和最龐大的從業(yè)人員隊伍；我們具有從中央到地方多層次的物業(yè)管理政策法律制度，已逐步形成一個內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理政策法規(guī)體系；我們確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員職業(yè)資格制度，通過國家行政許可來規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員；我們嘗試地將物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合起來，建立起一套有效的調(diào)處和解決物業(yè)管理糾紛的綜合機(jī)制；我們的服務(wù)理念日益與國際接軌，我們的服務(wù)品質(zhì)在快速提升，我們的客戶滿意度在不斷增長；我們的競爭機(jī)制逐步形成，分業(yè)經(jīng)營穩(wěn)步推進(jìn)，公平、公開、公正的物業(yè)管理市場在逐漸形成；我們的職業(yè)經(jīng)理隊伍日益壯大，越來越多的品牌企業(yè)正在涌現(xiàn)；我們的物業(yè)管理觀念漸入人心，越來越多的業(yè)主對物業(yè)管理從被動接受轉(zhuǎn)化為主動參與。在計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過程中，我們用最短的時間走過了“要不要搞物業(yè)管理”的萌芽起步階段，進(jìn)入到“怎樣搞好物業(yè)管理”的初級發(fā)展階段。我國物業(yè)管理環(huán)境的日新月異和物業(yè)管理事業(yè)的突飛猛進(jìn)，不僅得到國內(nèi)社會的高度關(guān)注和充分肯定，而且也得到許多港澳臺以及外國同行由衷的好評和贊賞。
2.行業(yè)無法回避的挑戰(zhàn)
物業(yè)管理行業(yè)在取得有目共睹成績的同時，也暴露出許多問題和矛盾。除了前面提到專業(yè)人才的缺乏外，還有以下問題表現(xiàn)較為突出：建設(shè)單位方面，部分開發(fā)商未能主動履行前期物業(yè)管理的各項法定義務(wù)，開發(fā)遺留問題和建管不分仍是物業(yè)管理糾紛的主要原因；物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面，部分企業(yè)在管理服務(wù)中不能保質(zhì)保量，不能做到“以客戶為中心”和誠信經(jīng)營，在市場競爭中不能公平有序，惡性競爭、建管銜接和項目交接等問題未能得到妥善解決；業(yè)主方面，部分業(yè)主公共權(quán)利淡漠、契約精神缺失，不遵守管理規(guī)約。部分業(yè)主團(tuán)體熱衷于動輒炒掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而對業(yè)主共同事務(wù)的管理缺位，影響到物業(yè)管理正常秩序的建立；行業(yè)管理部門方面，一些地方政府的有關(guān)部門對物業(yè)管理定位存在偏差，強(qiáng)加給物業(yè)管理行業(yè)過多的社會職能，一些地方熱衷于擴(kuò)大政府指導(dǎo)價的適用范圍，過多地采用行政手段干預(yù)物業(yè)服務(wù)價格；行業(yè)協(xié)會方面，總體表現(xiàn)為力量較為薄弱，維權(quán)職能不到位，自律機(jī)制不健全，行業(yè)自我約束、自我管理的機(jī)制尚未形成；媒體方面，部分媒體在相關(guān)新聞報道時，存在過分放大物業(yè)管理負(fù)面影響的輿論導(dǎo)向，不但沒有起到正確引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理各方主體的作用，反而加深了群眾對物業(yè)管理的誤解，有的甚至對一些矛盾和糾紛的激化起到了推波助瀾的作用。上述問題的存在，影響了企業(yè)的經(jīng)營績效，加大了企業(yè)的管理風(fēng)險，降低了行業(yè)的社會公信力，不利物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
我們還應(yīng)當(dāng)看到，今年以來，隨著相關(guān)政策法律的陸續(xù)出臺，物業(yè)管理的法律環(huán)境發(fā)生了重大變化，促進(jìn)了物業(yè)管理的法制化進(jìn)程，但也產(chǎn)生了一些新的問題。《物權(quán)法》實施后，業(yè)主對建筑物共有部分產(chǎn)權(quán)的明晰和對地面車位等共有部位經(jīng)營收益的訴求，對自行管理或委托其他管理人管理建筑物的自由選擇，給物業(yè)管理行業(yè)帶來了更大的生存競爭市場壓力；《勞動合同法》的出臺，必然導(dǎo)致勞動力成本的上升，對于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)來說，無疑意味著更大的成本壓力和經(jīng)營風(fēng)險；《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》的相關(guān)規(guī)定，使政策性住宅小區(qū)的物業(yè)管理成本更加透明，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價格監(jiān)管更加嚴(yán)格；舊的矛盾尚未解決，新的問題不斷出現(xiàn)，行業(yè)要繼續(xù)發(fā)展壯大，必須直面所有的困難和挑戰(zhàn)。
3.光榮艱巨的歷史使命
黨的*報告講了實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會奮斗目標(biāo)的新要求，要確保到二0二0年全面建成小康社會，需要包括物業(yè)管理行業(yè)在內(nèi)的各行各業(yè)發(fā)揮應(yīng)有的作用，作出更大的貢獻(xiàn)。今后的十幾年是物業(yè)管理攻堅的關(guān)鍵時期，我們既要看小康社會建設(shè)的美好前景，又要充分認(rèn)識到建設(shè)過程的艱難曲折；既要對物業(yè)管理的發(fā)展前景充滿信心，又要做好長期艱苦奮斗的思想準(zhǔn)備。
新的時期，承載著全社會的希望和重托，面臨著完善自身和服務(wù)社會的雙重挑戰(zhàn)，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)自覺承擔(dān)以下四個方面的歷史使命。
一是不斷提高專業(yè)服務(wù)水平，滿足人民群眾日益增長的物業(yè)管理需求。現(xiàn)階段物業(yè)管理的許多問題，是源于人民群眾物業(yè)管理需求的日益增長與優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的有限供給之間的矛盾，高質(zhì)量的服務(wù)是化解各類矛盾的最好方法，要提升客戶滿意度，改善物業(yè)管理的行業(yè)形象，必須從提高專業(yè)服務(wù)水平入手，而提高專業(yè)服務(wù)水平，必須從提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)入手；
二是不斷改進(jìn)企業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。目前我國正處于社會轉(zhuǎn)型期，存在著不少影響社會和諧的矛盾和問題，物業(yè)管理行業(yè)的公共性和綜合性、持續(xù)性和長期性、受益群體的廣泛性和差異性，都對企業(yè)的管理水平講很高的要求，只有精于管理、善于協(xié)調(diào)，才能實現(xiàn)社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的和諧目標(biāo)；
三是不斷提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)富能力、實現(xiàn)客戶價值和企業(yè)效益的同步增長。一方面，良好的物業(yè)管理，能夠使物業(yè)保值增值，科學(xué)的資產(chǎn)管理，能夠為客戶創(chuàng)造價值，另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過經(jīng)營活動，取得自身效益的同時，也在為社會創(chuàng)造財富。隨著物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化程度的提高，作為新的經(jīng)濟(jì)增長點，物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民經(jīng)濟(jì)中比重將日益提高；
四是不斷增強(qiáng)行業(yè)創(chuàng)新能力，探索具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展道路。在《物權(quán)法》賦予業(yè)主更多的選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)的背景之下，物業(yè)管理行業(yè)的生存要依靠優(yōu)良的服務(wù)，物業(yè)管理的發(fā)展要依靠不斷的創(chuàng)新。物業(yè)管理行業(yè)只有不斷進(jìn)行觀念創(chuàng)新、理論創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，才能在激烈的服務(wù)市場競爭中保持核心競爭力，探索出一條符合中國國情、具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展道路。
4.物業(yè)管理師的時代責(zé)任
在承上啟下的物業(yè)管理發(fā)展關(guān)鍵階段，首批物業(yè)管理師誕生了，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1119人的數(shù)量。物業(yè)管理師稱謂光榮、使命艱巨、任重道遠(yuǎn)。作為長期從事物業(yè)管理工作，具有豐富實踐經(jīng)驗的從業(yè)人員，有幸通過認(rèn)定考試并取得物業(yè)管理師資格，這是政府主管部門對大家以往工作的充分肯定；作為物業(yè)管理師制度的受益者，有幸成為中國物業(yè)管理史上首批物業(yè)管理師，理應(yīng)自覺承擔(dān)起時代賦予我們的推動行業(yè)發(fā)展進(jìn)步的歷史使命。因此，我想借會議的機(jī)會，講以下六個方面的要求。
（1）勤于學(xué)習(xí)、與時俱進(jìn)
物業(yè)管理師作為物業(yè)管理活動的直接組織者，只有具備扎實的物業(yè)管理政策水平和良好的實踐經(jīng)驗，以及較強(qiáng)的業(yè)務(wù)素質(zhì)與經(jīng)營管理能力，才能勝任工作。取得物業(yè)管理師資格，并不意味在各方面都領(lǐng)先于同行，“尺有所長、寸有所短”，首批物業(yè)管理師應(yīng)保持清醒的頭腦和謙遜的作風(fēng)，尋找自身的差距和不足，要通過自學(xué)，彌補(bǔ)相關(guān)知識的欠缺；通過接受繼續(xù)教育，實現(xiàn)專業(yè)知識的更新，把握行業(yè)發(fā)展最新動態(tài)；通過學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)同行的經(jīng)驗，不斷改進(jìn)自身的工作。只有加強(qiáng)學(xué)習(xí)，才能做到與時俱進(jìn)，實至名歸。
（2）精于業(yè)務(wù)、術(shù)有專攻
物業(yè)管理的內(nèi)涵是通過管理者的專業(yè)管理，延長建筑物及其設(shè)施設(shè)備的使用壽命，使物業(yè)保值增值；通過多層次的服務(wù)，讓業(yè)主置身于舒適的居住和工作環(huán)境中。因此，服務(wù)是宗旨，管理是生命線。對在座的首批物業(yè)管理師，取得職業(yè)資格并不難，但要成為一個真正合格和優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理，還要作出不懈的努力。我們面對著尙不完善的法制環(huán)境和不成熟的消費(fèi)群體，以及建管不分體制所帶來的眾多復(fù)雜問題，要求管理者不僅熟悉政策法規(guī)，依法辦事，而且要有良好的分析應(yīng)變能力，在特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域有所精專，能隨時處理復(fù)雜問題，避免糾紛和矛盾激化，創(chuàng)造和諧氛圍。此外，物業(yè)管理師在企業(yè)風(fēng)險防范中承擔(dān)著重要責(zé)任，要高度重視并研究物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險發(fā)生的規(guī)律，切實加強(qiáng)風(fēng)險控制和防范能力，建立事前科學(xué)預(yù)測、事中應(yīng)急處理、事后妥善解決的風(fēng)險防范和危機(jī)管理機(jī)制，加上先進(jìn)的風(fēng)險管理技術(shù)，以規(guī)避、轉(zhuǎn)移和控制風(fēng)險，為企業(yè)減小經(jīng)營風(fēng)險,為業(yè)主創(chuàng)造安寧環(huán)境。
（3）嚴(yán)于自律、誠實守信
現(xiàn)代社會對專業(yè)人士或職業(yè)經(jīng)理的道德標(biāo)準(zhǔn)要求絕不亞于其專業(yè)技能，物業(yè)管理師不僅是業(yè)務(wù)的能手，也應(yīng)該具有良好的職業(yè)操守。在物業(yè)管理服務(wù)工作中，物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)珍惜自己的職業(yè)聲譽(yù)，具有強(qiáng)烈的事業(yè)心、高度的工作責(zé)任感和愛崗敬業(yè)的精神，盡量做到忠誠客戶、忠誠企業(yè)、忠誠同行的完美統(tǒng)一，誠實守信、勤勉盡責(zé)。中物協(xié)將和地方協(xié)會一起探索建立行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理師道德規(guī)范自律約束的行規(guī)。
（4）善于協(xié)調(diào)、構(gòu)建和諧
物業(yè)管理工作涉及面廣,要求物業(yè)管理師不僅熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，依法辦事，而且要有嫻熟的協(xié)調(diào)溝通和分析應(yīng)變能力，以及在處理客戶關(guān)系與有關(guān)各方面關(guān)系過程中應(yīng)承擔(dān)重要的責(zé)任。包括與業(yè)主的溝通，建立良好的關(guān)系，及時處理投訴；與開發(fā)建設(shè)單位的溝通，通過早期介入，減少入住矛盾；與公用事業(yè)單位的溝通，分清責(zé)任，各司其職；與專業(yè)公司的溝通，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管；與政府相關(guān)部門的溝通，主動接受指導(dǎo)和監(jiān)督。由此避免和減少糾紛的產(chǎn)生和矛盾的激化，創(chuàng)造和諧的物業(yè)管理氛圍。
（5）樂于奉獻(xiàn)、率先垂范
面對現(xiàn)階段物業(yè)管理出現(xiàn)的諸多問題，物業(yè)管理追求的應(yīng)是經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的和諧與統(tǒng)一。因此，首批物業(yè)管理師肩負(fù)著帶領(lǐng)企業(yè)和宣傳行業(yè)的重任，應(yīng)當(dāng)具有寬廣的胸懷和長遠(yuǎn)的眼光，在企業(yè)發(fā)展和行業(yè)宣傳中發(fā)揮率先垂范的作用，自覺參與團(tuán)隊建設(shè)，主動承擔(dān)社會責(zé)任，積極維護(hù)行業(yè)形象，真正起到先鋒和模范的作用。
（6）勇于創(chuàng)新、引領(lǐng)行業(yè)
論文關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會；社團(tuán)組織；基層自治；訴訟資格
物權(quán)法的制定和實施是我國民事法律立法發(fā)展的一個重要里程碑，它的制定和出臺對于完善我國的民事法律體系，推動我國的民事法律的法典化進(jìn)程，促進(jìn)我國的立法體系的完善，保證我國民事活動的穩(wěn)定高效進(jìn)行具有重要意義，可以激發(fā)全社會的創(chuàng)造力，推動中國特色的社會主義社會協(xié)調(diào)，高效和穩(wěn)步發(fā)展。
在物權(quán)法實施過程中當(dāng)然也出現(xiàn)了很多問題，業(yè)主委員會的法律地位問題便是其中較為重要的問題。
一、業(yè)主委員會的產(chǎn)生，發(fā)展及意義
業(yè)主委員會產(chǎn)生于社會發(fā)展的自然需要，隨著人口的增加和社會活動的日趨集體化，物業(yè)小區(qū)也隨著社會的發(fā)展而自然產(chǎn)生，物業(yè)小區(qū)的產(chǎn)生對于方便居民的管理，節(jié)約社會的資源，促進(jìn)資源的有效配置有積極意義。在物業(yè)小區(qū)基礎(chǔ)之上產(chǎn)生的業(yè)主委員會同樣對于小區(qū)的發(fā)展具有重要影響。業(yè)主委員會是在全體居民的基礎(chǔ)上通過一定的民主程序產(chǎn)生的可以代表本小區(qū)全體居民意志并進(jìn)行本小區(qū)的部分事務(wù)處理的執(zhí)行機(jī)關(guān)。基于業(yè)主委員會之上的業(yè)主大會則是由全體業(yè)主參加的具有決定小區(qū)內(nèi)重大事項的決策機(jī)構(gòu)。
成立業(yè)主委員會具有以下意義：
（一）業(yè)委會的成立符合了大多數(shù)業(yè)主基于共同管理小區(qū)事務(wù)的愿望和要求。業(yè)主委員會的設(shè)立方便了小區(qū)的自主管理，有助于提高業(yè)主自主管理的積極性，日常生活自己管，也有助于小區(qū)的民主建設(shè)。
（二）有助于提高小區(qū)的管理效率，有助于節(jié)約資源和成本。業(yè)委會的成立實現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主的自主管理，可以適當(dāng)降低因雇傭他單位管理而造成的人力，財力和物力的消耗，有助于節(jié)省資源，低成本，高效率。
（三）是一種民主政治的新的實踐方式，對民主政治的創(chuàng)新有實驗意義。
二、業(yè)主委員會的主要職責(zé)
我國《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定，業(yè)主委員會主要有以下職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，組織并督促全體業(yè)主依照合同行事。負(fù)責(zé)管理專項基金，公益活動經(jīng)費(fèi)以及辦公經(jīng)費(fèi)的收支，保管和費(fèi)用。
（三）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；接受業(yè)主，物業(yè)使用人，業(yè)主大會，物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理行政部門和社會的監(jiān)督。
（四）向業(yè)主大會提出管理共同事物的建議，向物業(yè)管理行政部門和相關(guān)部門反映業(yè)主的意見和建議，割據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，負(fù)責(zé)審議決定無需提交業(yè)主大會決定的事務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的年度工作計劃，管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及財務(wù)預(yù)算和決算。
（五）執(zhí)行業(yè)主大會會議和本委員會的決議，實行自治事務(wù)公開，負(fù)責(zé)向業(yè)主公開本委員會工作報告，會計報告，結(jié)算報告及其它事項，接受業(yè)主的咨詢。
（六）協(xié)助有關(guān)部門做好小區(qū)的行政監(jiān)管，社會服務(wù)和文化建設(shè)工作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主間，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的物業(yè)糾紛，可以以自己的名義作為獨立的原告和被告，代表業(yè)主大會參與訴訟的活動。
（七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
三、司法過程中業(yè)主委員會的法律地位的困境
關(guān)于業(yè)主委員會法律地位的問題在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法過程中直接影響了法官對業(yè)主委員會法律地位和當(dāng)事人能力問題的判斷，各地人民法院在認(rèn)定業(yè)主委員會訴訟主體資格上有很大的分歧，如廣東省“深圳景洲大廈業(yè)主委員會訴深圳振業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司更換電梯和劃撥公共設(shè)施專用資金糾紛”案，法院作出了業(yè)主委員會不具備訴訟主體資格的裁定；但有一部分法院則認(rèn)定業(yè)主委員會擁有訴訟主體資格，如廣東省“廣州越秀區(qū)北秀花園業(yè)主委員會訴廣建
物業(yè)管理公司物業(yè)管理糾紛案”。甚至同一個法院對不同案件也做出了不同的認(rèn)定結(jié)果：在2002年“福州融僑花園業(yè)主委員會訴福建融僑物業(yè)管理有限公司，福建元洪房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理糾紛”案中，該院則判定業(yè)主委員會具備訴訟主體資格。
業(yè)委會作為原告起訴的案件有的被駁回，有的或支持。北京，上海等地法院認(rèn)可業(yè)主委員會的訴訟主體地位，但江蘇，杭州等地的法院一般予以駁回。理由是根據(jù)我國民事訴訟法的規(guī)定，在我國只有公民，法人和其他組織具有訴訟主體資格，而小區(qū)業(yè)主委員會只能是其他社團(tuán)組織。根據(jù)我國法律規(guī)定，只有在民政部門登記注冊的社團(tuán)組織才能具有訴訟主體資格，而小區(qū)業(yè)主委員會只是在房管部門注冊，并沒有在民政部門登記，所以在法律上并不具備訴訟主體資格，有些法院則認(rèn)為業(yè)主委員會可以算作是其他組織。對它的地位，我國法律法規(guī)沒有做出具體規(guī)定。
四、業(yè)主委員會的相關(guān)立法借鑒
（一）不具有法人人格的管理團(tuán)體。以德國為代表，又稱德國模式。德國住宅所有權(quán)法規(guī)鎖定：住宅所有權(quán)人共同體未有權(quán)利能力，因此不具有法人資格。權(quán)利義務(wù)的主體非住宅所有人共同體，二是單個的住宅所有人。發(fā)生訴訟時，非住宅所有人共同體而是單個的住宅所有人成為當(dāng)事人。
（二）具有法人人格的團(tuán)體。以法國民法典為代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承認(rèn)區(qū)分所有人管理團(tuán)體具有法人資格，我國香港地區(qū)也屬于這種模式。
（三）管理組合法人。以日本為代表，這種模式是一種附條件的承認(rèn)管理團(tuán)體為法人模式，《日本區(qū)分所有權(quán)法》第3條規(guī)定：由30以下的區(qū)分所有人構(gòu)成的管理團(tuán)體性質(zhì)上屬于無權(quán)利能力的社團(tuán)，但是，區(qū)分所有人人數(shù)為30人以上，且經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各四分之三以上多數(shù)同意時，爾康申請登記為具有法人資格的管理團(tuán)體，成為“管理組合法人”。
（四）判例事務(wù)上的法人人格。以美國為其代表，又成為美國模式。美國傳統(tǒng)法律理論并不承認(rèn)區(qū)分所有人的管理團(tuán)體具有法人資格，但因美國法律理論的變遷，美國法院在20世紀(jì)70年代通過判例承認(rèn)該類團(tuán)體具有法人資格。現(xiàn)在，區(qū)分所有人管理團(tuán)體的法人資格已在美國判例實務(wù)上獲得了普遍認(rèn)可。
五、關(guān)于業(yè)主委員會法律地位的構(gòu)想
隨著當(dāng)今社會的社會關(guān)系的日趨復(fù)雜化，社區(qū)文化的迅速發(fā)展和社區(qū)委員會的進(jìn)一步發(fā)展，業(yè)主委員會的作用已變得愈加重要，已成為一個不可忽視的民主性的組織，對于社會主義民主政治的發(fā)展的作用越加突出，承認(rèn)業(yè)主委員會的合法地位已經(jīng)為大勢所趨。因此，我個人認(rèn)為：在物權(quán)法的司法實踐中和在民法的實務(wù)處理中，我們首先應(yīng)承認(rèn)業(yè)主委員會的合法地位，即承認(rèn)其為一個合法的具有法人性質(zhì)的社會團(tuán)體。其次，鑒于我國社會主義社會還處于初級階段，我國的民法典體系還未建立，眾多民法問題還有待于進(jìn)一步的研究，因此，在確定業(yè)主委員會取得法人地位的同時也需要對其享有的權(quán)利給予適當(dāng)?shù)南拗疲词蛊涑蔀橐环N具有相對法人地位的社會團(tuán)體。再次，國家還要通過加大對社區(qū)業(yè)主委員會的法律指導(dǎo)，并通過完善立法體系使業(yè)主委員會的權(quán)利得到合法行使。主要表現(xiàn)在以下方面：
（一）業(yè)主委員會的法律地位應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)
業(yè)主委員會作為基層群眾性的自治團(tuán)體，由小區(qū)內(nèi)的多數(shù)業(yè)主通過選舉產(chǎn)生的代表組成，其職權(quán)的行使代表群體業(yè)主的共同意志，對小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主都具有普遍的約束力，因此，其通過自主選舉，自主決策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性應(yīng)當(dāng)受到法律的承認(rèn)，有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主其次；業(yè)主委員會的產(chǎn)生，實現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)的自主管理，有助于提高小區(qū)內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行民主決策的積極性，可以增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識，有助于增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主的法律意識，促進(jìn)小區(qū)法制建設(shè)的發(fā)展；最后，業(yè)主委員會的產(chǎn)生和運(yùn)行，有助于節(jié)省大量的人力，物力和財力，可以實現(xiàn)小區(qū)管理資源的合理配置，實現(xiàn)小區(qū)管理的低投入和高產(chǎn)出，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。
（二）對業(yè)主委員會的權(quán)力行使作出適當(dāng)限制
小區(qū)業(yè)主委員會的產(chǎn)生和運(yùn)行有很大的積極意義，且其符合小區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主的共同意志，有較強(qiáng)的代表性，因此，小業(yè)主委員會的法人地位應(yīng)給予承認(rèn)。但是由于其出于起步階段，經(jīng)驗不豐是其必然的缺陷，如果對
其無限制的承認(rèn)則可能導(dǎo)致權(quán)力的濫用，因此，應(yīng)通過對其全力進(jìn)行限制，如通過合理保障其作為法人代表的訴訟權(quán)的行使，從而實現(xiàn)業(yè)委會作為法人所應(yīng)該享有的合法權(quán)利。
（三）通過完善立法司法體系保證業(yè)委會權(quán)利的合理行使
業(yè)主委員會的權(quán)力的合法行使不僅是其自身作為法人的要求，同樣也需要國家通過完善立法司法體系來保證其合理合法實施，因此，國家的立法體系和司法體系是業(yè)主委員會行使其自身權(quán)利的重要保障。具體而言，主要有以下幾個方面：
這次全市建設(shè)工作會議的主要任務(wù)是，以黨的*精神為指導(dǎo)，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹落實全國、全省建設(shè)工作會議以及省委十屆二次全會、書記*重要講話和市委六屆三次全會、市七屆人大三次會議精神，總結(jié)*年全市建設(shè)工作，表彰先進(jìn)，研究部署今年工作任務(wù)。市政府高度重視這次會議，霍榮蔭常務(wù)副市長將作重要講話，請大家認(rèn)真貫徹落實。下面，我講幾點意見。
一、*年全市建設(shè)工作的基本情況
*年，全市建設(shè)系統(tǒng)在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格依法行政，團(tuán)結(jié)拼搏，開拓創(chuàng)新，扎實工作，較好地完成了各項工作任務(wù)，我市的城市建設(shè)管理事業(yè)再上一個新臺階。主要抓了以下工作：
（一）全力推進(jìn)“135”行動計劃，確保“一年見美”目標(biāo)如期實現(xiàn)。
*年的“135”行動計劃建設(shè)項目涉及市政、園林、環(huán)衛(wèi)、路燈等方面工程共80項，其中37項屬于計劃投資項目，投資額13.55億元；43項屬于城管機(jī)動經(jīng)費(fèi)項目，投資額0.35億元，總共投資估算13.9億元。主要完成了人民西路改造工程、前山河?xùn)|岸市政道路及景觀工程（前山橋至昌盛橋）、情侶路道路美化及景觀照明工程、野貍島環(huán)島路（含海燕橋維修）工程等項目。同時還完成了北師大附中、城職院、城市建設(shè)成就展覽廳、古元美術(shù)館、老干部活動中心等一批重點工程。這些項目的按時保質(zhì)完成進(jìn)一步完善了我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化了城市發(fā)展環(huán)境，提升了城市功能，得到了市委、市政府的充分肯定和全市人民的一致好評。
（二）全面規(guī)范建筑行業(yè)管理，建筑市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。
*年，各級建設(shè)部門以誠信管理為龍頭，狠抓質(zhì)量、安全和節(jié)能，進(jìn)一步規(guī)范招投標(biāo)管理和造價管理，加大對建筑市場違法違規(guī)行為的查處力度，實行外來施工企業(yè)備案管理，全市建筑市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，各方主體行為進(jìn)一步規(guī)范。全市完成施工報建項目730項，建筑面積987萬平方米，施工合同金額116億元。其中市政府投資工程公開招標(biāo)項目122個，總中標(biāo)價約4.7億元,通過招標(biāo)節(jié)約投資4491萬元,節(jié)約率達(dá)9.5%。
一是建立并推行建筑市場施工、監(jiān)理企業(yè)誠信行為信息管理系統(tǒng)，對企業(yè)的良好行為和不良行為實行加分、扣分的動態(tài)量化管理，并定期向社會公布。全年共上網(wǎng)公布了126份不良行為認(rèn)定書，涉及60家施工企業(yè)和33家監(jiān)理公司，對規(guī)范建筑市場秩序發(fā)揮了積極作用。
二是在全國、全省率先全面推行建筑施工“平安卡”管理制度，促進(jìn)建設(shè)工程安全生產(chǎn)水平進(jìn)一步提高。全市創(chuàng)建市優(yōu)良樣板工地32個，有15個申報省優(yōu)良樣板工地。一年來有近5萬名建筑工人領(lǐng)取了“平安卡”，有365個在建工程項目配備了“平安卡”管理系統(tǒng)，我市全面推行“平安卡”管理制度的做法得到了國家建設(shè)部和廣東省建設(shè)廳的充分肯定和高度評價。通過推行“平安卡”管理制度有效遏制了重特大建筑安全生產(chǎn)事故的發(fā)生。
三是嚴(yán)格把好勘察設(shè)計關(guān)，加強(qiáng)建筑節(jié)能工作，全面實行建筑節(jié)能備案審查制度；強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督管理，工程質(zhì)量穩(wěn)中有升；規(guī)范城建檔案管理，市城建檔案館成為全國地級市中第一個“數(shù)字城建檔案館”；加大行政處罰力度，共發(fā)出行政處罰決定書30份，依法查處違反招投標(biāo)管理、安全生產(chǎn)管理、施工許可管理等法律法規(guī)規(guī)定的行為。
（三）大力加強(qiáng)宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場監(jiān)管，強(qiáng)化住房保障和物業(yè)管理。
認(rèn)真開展我市房地產(chǎn)市場調(diào)研，向市政府上報了《關(guān)于穩(wěn)定住房價格做好住房保障工作的調(diào)研報告》、《關(guān)于對我市城中舊村（舊城）改造工作的調(diào)研報告》；全面開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪危訌?qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程監(jiān)管，制定《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場監(jiān)管的若干規(guī)定》報市政府批準(zhǔn)實施。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場透明度，加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售監(jiān)管，建成啟用*市商品房預(yù)（銷）售管理系統(tǒng)以及*市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資130億元，同比增長98.61%；商品房施工面積834萬平方米，同比增長17.84%；商品房銷售面積322萬平方米，同比增長71.17%；商品房銷售金額205.7億元，同比增長130.1%；商品房空置面積43.48萬平方米，同比減少58.38%，我市房地產(chǎn)市場保持健康有序發(fā)展。
認(rèn)真履行政府住房保障責(zé)任，初步建立起多層次、多渠道的住房保障體系。起草了《*市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《*市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，清理出250多套公產(chǎn)房作為廉租房提供給低收入群眾，解決好650多戶特困人員的住房問題，實現(xiàn)了“應(yīng)保盡保”。
物業(yè)管理法規(guī)進(jìn)一步完善，起草制定了《*市物業(yè)管理條例》（修訂稿）經(jīng)市人大常委會審議通過；實行物業(yè)管理現(xiàn)場量化檢查評分制度，全市物業(yè)管理水平穩(wěn)步提高。針對房屋違法裝修行為，采取有效措施進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)房屋裝修管理，起草有關(guān)規(guī)定報市政府批準(zhǔn)實施，在全市大張旗鼓宣傳落實“房屋裝修十不準(zhǔn)”，配合行政執(zhí)法部門大力規(guī)范裝修管理，有效遏制了違法違規(guī)裝修行為。
（四）狠抓市政公用設(shè)施建設(shè)和管理，城市環(huán)境保持優(yōu)良。
大力開展市政道路整治、綠地改造、衛(wèi)生死角清理和路燈建設(shè)等專項活動，加強(qiáng)市政設(shè)施檢查和養(yǎng)護(hù)管理考評，促進(jìn)管養(yǎng)水平的提高。完成了西坑尾垃圾填埋場一期工程、49條“有路無燈”道路路燈安裝工程、47條人行道整改工程及22條橫街小巷整治工程、23座環(huán)衛(wèi)垃圾房改造工程、17條道路的行道樹坑整治工程等。加強(qiáng)城市照明設(shè)施建設(shè)管理，完成新安裝路燈1152盞，更新燈具1180盞，提高了21個交叉路口燈光亮度，城市亮化水平進(jìn)一步提高。
起草制定《*市城市綠化辦法》；全面推進(jìn)“門前三包”管理制度，組織編制《*市戶外廣告設(shè)施專項規(guī)劃》，規(guī)范戶外廣告管理；進(jìn)一步完善環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；規(guī)范燃?xì)庑袠I(yè)監(jiān)管，加強(qiáng)燃?xì)獍踩a(chǎn)檢查和隱患整治，撤消不符合條件的瓶裝液化氣銷售點8個，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，市民對“135”行動計劃的支持率高達(dá)97.7%，其中對市建設(shè)局具體實施的“四大工程”和“六大景觀”的支持率達(dá)95.6%；對*市容市貌的總體滿意率達(dá)82.3%，真正實現(xiàn)了“一年見美”目標(biāo)。
（五）以提高工作效能為核心，依法行政取得新成效。
按照《行政許可法》的規(guī)定清理和調(diào)整審批事項，現(xiàn)保留行政許可事項31項，非行政許可審批事項9項。高度重視抓好市建設(shè)局駐行政服務(wù)中心窗口的建設(shè)和管理，已有4個業(yè)務(wù)科室、4個局屬單位進(jìn)駐中心，通過8個服務(wù)窗口，為企業(yè)和群眾提供27項行政審批和服務(wù)事項，是目前為止市行政服務(wù)中心最大的駐場單位。規(guī)范窗口辦理事項，受到了辦事群眾的廣泛好評，在歷次行政效能評比中都名列前茅。
按照逐步下放權(quán)限的原則，將工程建設(shè)有關(guān)審批事項委托各經(jīng)濟(jì)功能區(qū)行使，加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，為經(jīng)濟(jì)功能區(qū)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。完善建設(shè)工程項目并聯(lián)審批流程，優(yōu)化工程報建辦理。認(rèn)真完成了8件市人大代表建議和22件市政協(xié)委員提案的辦理工作，代表和委員都很滿意；及時處理市政府投訴中心及市局等部門轉(zhuǎn)來的各類投訴近百件，確保件件有回音；努力協(xié)調(diào)解決“金色九洲”和“嘉發(fā)大廈”樓盤、鳳山花園小區(qū)入口道路建設(shè)等歷史遺留問題，取得明顯成效。
（六）各區(qū)建設(shè)部門緊緊圍繞中心服務(wù)大局，建設(shè)管理工作取得顯著成效。
香洲區(qū)城管系統(tǒng)以強(qiáng)化日常城管維護(hù)與管理為核心，以抓好物業(yè)管理、建設(shè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作為手段，以開展“城區(qū)清潔工程”為突破口，全面提升城區(qū)管理水平。金灣區(qū)建設(shè)管理部門積極實施“建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、打造西部新城、構(gòu)建和諧金灣”的發(fā)展戰(zhàn)略，全面提高項目服務(wù)水平和城市管理水平，開創(chuàng)了全區(qū)建設(shè)管理工作新局面。斗門區(qū)建設(shè)系統(tǒng)深入貫徹落實區(qū)委二屆二次全會精神，加大力度支持工業(yè)園區(qū)項目建設(shè)，切實整頓規(guī)范建筑市場和房地產(chǎn)市場秩序，強(qiáng)化政府投資工程管理和城市管理，各項建設(shè)管理工作再上新臺階。高新區(qū)、橫琴區(qū)、保稅區(qū)、萬山區(qū)、高欄港區(qū)等經(jīng)濟(jì)功能區(qū)建設(shè)部門按照各區(qū)管委會的部署和安排大力推進(jìn)各項工作，強(qiáng)化為項目、為企業(yè)服務(wù)的職能，加強(qiáng)規(guī)范管理，出色地完成了各項工作任務(wù)。
一年來，我市建設(shè)工作雖然取得了較大的成績，但同時我們也清醒地認(rèn)識到工作中還存在不少問題和薄弱環(huán)節(jié)，主要有：東西部城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展不平衡，差距較大，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展力度有待加大；建筑安全監(jiān)管力量較為薄弱，建筑安全生產(chǎn)形勢依然嚴(yán)峻；城市管理水平與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平不相適應(yīng)，廣大市民期待城市管理水平進(jìn)一步提高，市容環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化；建設(shè)系統(tǒng)自身建設(shè)需要進(jìn)一步加強(qiáng)。我們要充分正視以上存在的問題，增強(qiáng)憂患意識和危機(jī)感，認(rèn)真采取有效措施加以解決。
二、*年全市建設(shè)工作安排
按照市委、市政府的部署，*年全市建設(shè)工作的總體要求是：認(rèn)真貫徹落實省委十屆二次全會、書記*重要講話和市委六屆三次全會、市七屆人大三次會議以及全國、全省建設(shè)工作會議精神，以“繼續(xù)解放思想，堅持改革開放，爭當(dāng)實踐科學(xué)發(fā)展觀的排頭兵”學(xué)習(xí)討論活動為契機(jī)和動力，切實轉(zhuǎn)變城市建設(shè)理念，認(rèn)真找出并努力解決城市建設(shè)管理工作體制、機(jī)制上存在的突出矛盾和問題，開門搞建設(shè),牢固樹立城市建設(shè)管理工作要主動服務(wù)和自覺服從于全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局的觀念，統(tǒng)籌*東西部城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)平衡協(xié)調(diào)發(fā)展，扎實推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化建筑市場規(guī)范管理，加大城市管理工作力度，大力加強(qiáng)建設(shè)系統(tǒng)自身建設(shè)，在全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中不斷發(fā)展壯大城市建設(shè)管理事業(yè)。
各級建設(shè)部門要按照以上總體要求，切實抓好以下重點工作：
（一）努力統(tǒng)籌東西部建設(shè)管理事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，積極拓展城市發(fā)展空間。
在剛剛閉幕的市“兩會”上，市委書記甘霖同志明確指出，加快*西部地區(qū)開發(fā)勢在必行，在西部開發(fā)中必須按照交通先行、產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)、城市發(fā)展的規(guī)律進(jìn)行謀篇布局；全市交通大格局的重心在西部，這意味著將來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重心在西部，未來城市建設(shè)的重心也在西部。作為建設(shè)主管部門，必須迅速行動起來，樹立“全市一盤棋”的建設(shè)理念，采取有力措施，加快推進(jìn)西部地區(qū)市政道路、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、路燈等設(shè)施建設(shè)，尤其要對已規(guī)劃項目分輕重緩急盡快確定近期將實施建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施項目，開展前期工作，爭取納入計劃組織實施，積極推進(jìn)新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)。要整合東西部的建筑管理資源，優(yōu)化資源配置，強(qiáng)化監(jiān)管合力，確保全市建筑管理整體水平的提高。
同時，在建設(shè)管理工作中要按照東西部協(xié)調(diào)發(fā)展和推進(jìn)城區(qū)“北擴(kuò)、西拓”的要求，注重加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的管理和養(yǎng)護(hù)，做到“建設(shè)與管理并重”。市建設(shè)系統(tǒng)各有關(guān)部門要大力幫助和支持指導(dǎo)西部地區(qū)提高市政設(shè)施管養(yǎng)水平，促進(jìn)西部地區(qū)市政、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、路燈等管理水平的全面提高，逐步縮小東西部地區(qū)的城市管理水平差距，促進(jìn)東西部地區(qū)城市管理事業(yè)的平衡協(xié)調(diào)發(fā)展。各區(qū)建設(shè)管理部門要積極主動工作，想方設(shè)法加快推進(jìn)相關(guān)項目的實施。
今年要繼續(xù)抓好市政府投資工程的建設(shè)管理。根據(jù)《*市*年市政府投資項目計劃（草案）表》的安排，市建設(shè)局負(fù)責(zé)的市政基礎(chǔ)設(shè)施項目35個，總投資34.2億元，今年資金計劃9.1億元，其中續(xù)建項目有前山河道路及景觀工程二期、金唐西路等14個；新建項目有金鳳路翠屏段、前山河道路及景觀工程三期、完善城區(qū)內(nèi)斷頭路等21個。市建設(shè)局今年承擔(dān)的全市重大交通項目是金鳳路翠屏段（含梅華立交及南屏橋），計劃投資3.5億元，主要是建設(shè)翠屏路段，開展梅華立交和南屏橋的前期工作。今年的政府工程項目呈現(xiàn)三個特點，一是前期工作任務(wù)較為繁重；二是對基建程序要求更加嚴(yán)格；三是建設(shè)資金籌措存在一定壓力。為此，有關(guān)代建單位要把能夠做的工作盡量往前趕，要落實責(zé)任制，把責(zé)任落實到人，抓緊完成好各項前期工作，能開工的確保開工；要切實規(guī)范基建程序，爭當(dāng)執(zhí)行基建程序的模范；在項目建設(shè)時序上要統(tǒng)籌考慮，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，科學(xué)合理安排，把對社會和群眾的影響降到最低程度。要進(jìn)一步抓好政府投資工程的質(zhì)量，全面推行最低標(biāo)準(zhǔn)段制度，開展勞動競賽，鼓勵爭先創(chuàng)優(yōu)，切實提高政府投資項目效益。
（二）繼續(xù)完善多層次住房保障體系，進(jìn)一步改善城鎮(zhèn)居民住房條件。
繼續(xù)認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，認(rèn)真貫徹落實市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場監(jiān)管若干規(guī)定的通知》，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)對商品住宅建設(shè)項目的公共配套設(shè)施建設(shè)、商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，切實維護(hù)購房者的合法權(quán)益；進(jìn)一步調(diào)整商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價位、中小戶型住宅的供應(yīng)量，滿足市場對于普通住宅的需求。要結(jié)合全市大交通格局的構(gòu)建和新城區(qū)的開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)適當(dāng)向西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，統(tǒng)籌全市住宅與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
完善多層次、多渠道的廉租住房保障體系，實現(xiàn)“居者有其屋”。一是繼續(xù)通過發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼以及實物配租的方式解決低收入家庭的住房困難，今年計劃再騰退調(diào)劑500套現(xiàn)有政府公房，進(jìn)一步擴(kuò)充廉租房房源，擬用300套作為廉租房向低收入住房困難家庭進(jìn)行實物配租，200套作為周轉(zhuǎn)房以解決外來務(wù)工人員的住房問題；要抓緊南屏經(jīng)濟(jì)適用住房和大鏡山廉租房項目的開工建設(shè)。二是繼續(xù)開展西部農(nóng)場的危房改造，進(jìn)一步解決好農(nóng)業(yè)職工的住房歷史遺留問題。三是按照我市“城中村”改造政策，繼續(xù)推進(jìn)“城中村”改造工作。四是進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，通過發(fā)放住房補(bǔ)貼和住房公積金貸款，幫助職工改善居住條件。
切實加強(qiáng)二手房交易監(jiān)管，認(rèn)真研究幫助解決中等收入家庭的住房問題。提倡通過購買二手房、租賃住房等多種方式解決住房問題，正確引導(dǎo)人們住房心理預(yù)期。切實掌握市場變化，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的分析研究和判斷預(yù)測，從今年開始每季度編制一期“當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場基本情況及預(yù)測”上報市政府，引導(dǎo)市場理性發(fā)展和群眾理性消費(fèi)；切實加強(qiáng)物業(yè)管理和房屋裝修管理，認(rèn)真貫徹實施新修訂的《*市物業(yè)管理條例》，落實市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋裝修管理的通知，積極開展“物業(yè)管理和諧年”活動。
（三）繼續(xù)健全完善建筑市場誠信管理體系，進(jìn)一步規(guī)范建筑市場秩序，創(chuàng)建更多的精品工程。
今年要繼續(xù)以健全完善建筑管理誠信體系為龍頭，以質(zhì)量和安全為抓手，有效發(fā)揮招投標(biāo)和造價管理的作用，加大力度推進(jìn)節(jié)能減排，促進(jìn)建筑行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展。主要目標(biāo)是：施工圖審查后通過率保持100%，建筑節(jié)能專項施工圖審查后合格率達(dá)到100%，結(jié)構(gòu)工程合格率達(dá)到100%；創(chuàng)建2-3個節(jié)能建筑示范工程，培育1個詹天佑獎項目，創(chuàng)建8個省優(yōu)良樣板工程，15個市優(yōu)良樣板工程；有效遏制重特大建筑生產(chǎn)安全事故。
繼續(xù)推進(jìn)誠信管理體系建設(shè)，從今年5月1日起在原有施工、監(jiān)理企業(yè)誠信管理基礎(chǔ)上全面推行勘察設(shè)計、造價咨詢單位誠信行為信息管理辦法，加強(qiáng)信息采集和利用，充分發(fā)揮誠信體系的作用，引導(dǎo)企業(yè)做到愛業(yè)敬業(yè)，在全市建設(shè)系統(tǒng)營造“以敬業(yè)誠信為榮，以欺詐虛偽為恥”的良好氛圍，進(jìn)一步規(guī)范建筑市場秩序。
以更加嚴(yán)格的管理、更加有效的措施進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)工程安全生產(chǎn)監(jiān)督管理，完善“平安卡”管理制度；推行施工現(xiàn)場遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，建立安全生產(chǎn)預(yù)警體系，開展應(yīng)急救援演習(xí)；層層簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書，定期開展安全生產(chǎn)專項整治，加強(qiáng)對重大危險源的監(jiān)管；進(jìn)一步加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)和行政處罰，促使施工企業(yè)切實履行安全生產(chǎn)責(zé)任主體的責(zé)任。
要從國情、省情、市情充分認(rèn)識節(jié)約資源的重要性，以對子孫后代高度負(fù)責(zé)的精神切實抓好建筑節(jié)能工作，采取有力措施把建筑節(jié)能減排工作向前推進(jìn)一大步。加大力度推廣使用新墻材、商品混凝土和散裝水泥，啟動干拌砂漿推廣工作，實行建筑節(jié)能驗收，爭取早日出臺《*市建筑節(jié)能管理辦法》。
推行商品住宅逐套檢驗制度，實行住宅質(zhì)量跟蹤服務(wù)，保證人民群眾住上質(zhì)量好、舒適的房子，切實維護(hù)群眾利益。建立質(zhì)量長效監(jiān)管機(jī)制，切實抓好工程質(zhì)量管理，積極引導(dǎo)企業(yè)爭當(dāng)先進(jìn)、爭創(chuàng)精品工程，抓典型，以點帶面，促進(jìn)全市工程質(zhì)量水平上新臺階。爭取盡快出臺實施新修訂的《*市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》，進(jìn)一步加強(qiáng)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管，規(guī)范建筑市場秩序。
（四）以提高環(huán)境質(zhì)量和創(chuàng)建生態(tài)園林城市為重點，進(jìn)一步優(yōu)化城鄉(xiāng)人居環(huán)境。
今年的城市管理工作要逐步由去年的以硬件設(shè)施投入為主轉(zhuǎn)入以日常維護(hù)管理為主，重點是提高城市環(huán)境質(zhì)量和人居水平，我們要以城市管理主人翁的姿態(tài)來抓好各項工作，全力推動我市城市管理上檔次、上水平、富有特色。
要全面提高城市潔凈水平，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生宣傳教育，提高市民的環(huán)境衛(wèi)生意識；要盡快完成醫(yī)療垃圾焚燒廠、西坑尾垃圾滲濾液處理廠、垃圾發(fā)電廠技改項目及兩座垃圾中轉(zhuǎn)站的建設(shè)，全力做好“國家環(huán)保模范城”迎檢工作；加快推進(jìn)茶冷逕垃圾填埋場和餐廚垃圾的市場化運(yùn)作進(jìn)程，爭取盡早開工建設(shè)；要切實加強(qiáng)和規(guī)范建筑垃圾管理，加強(qiáng)生活垃圾清運(yùn)管理，保持優(yōu)良的市容環(huán)境。
要進(jìn)一步提高園林綠化的檔次和水平，通過園林綠化水平的提高提升城市的美化水平。認(rèn)真研究、精心挑選與我市環(huán)境及氣候相適應(yīng)的樹種，切實提高綠化檔次；認(rèn)真規(guī)劃一個生態(tài)公園；抓好迎賓小游園等10個街頭綠地和小公園的建設(shè)改造，改善居民生活環(huán)境；爭取早日出臺《*市城市綠化辦法》，加大力度創(chuàng)建生態(tài)園林城市。
切實抓好市政管理和地下管線管理，爭取盡快出臺《*市地下管線工程管理條例》和《*市管道燃?xì)夤芾磙k法》，進(jìn)一步提高市政道路管養(yǎng)水平；積極推進(jìn)10條橫街小巷的改造和新建公共汽車候車亭；加強(qiáng)城市橋梁檢測管理，確保城市橋梁安全；切實提高路燈“扮靚”城市的水平，營造更多的燈飾景觀，采取節(jié)能技術(shù)加強(qiáng)城市照明，繼續(xù)解決好“有路無燈”問題，提高路燈建設(shè)檔次和管理水平。
三、繼續(xù)解放思想、堅持改革創(chuàng)新，實施“開門搞建設(shè)”、重塑建設(shè)系統(tǒng)新形象，爭當(dāng)*新一輪大發(fā)展的排頭兵
根據(jù)省、市的統(tǒng)一部署，各級建設(shè)部門結(jié)合實際認(rèn)真開展解放思想學(xué)習(xí)討論活動，在全系統(tǒng)掀起了新一輪思想解放的熱潮，取得了明顯成效。改革開放近30年來，我市建設(shè)系統(tǒng)廣大干部群眾團(tuán)結(jié)一致、艱苦奮斗、開拓創(chuàng)新，在城市建設(shè)管理方面取得了令人矚目的輝煌成就。但以實踐科學(xué)發(fā)展觀排頭兵的要求來審視和衡量我們的思想觀念，仍然存在許多不適應(yīng)的地方。在*面臨新一輪大發(fā)展的良好機(jī)遇面前，為完成好今年的各項任務(wù)，促進(jìn)建設(shè)事業(yè)又好又快發(fā)展，就必須進(jìn)一步解放思想，堅持改革創(chuàng)新，將思想大解放的成果化作實際行動，促進(jìn)各項工作更上一層樓。結(jié)合建設(shè)系統(tǒng)的實際，就是要重點破除“五種觀念”，強(qiáng)化“五種意識”：
一是破除安于現(xiàn)狀、不思進(jìn)取、小富即安的觀念，強(qiáng)化奮發(fā)有為、全力趕超、銳意進(jìn)取的意識。時刻保持干大事業(yè)、求大發(fā)展的心胸和魄力，銳意進(jìn)取、乘勢而為。
二是破除因循守舊、墨守成規(guī)的觀念，強(qiáng)化開拓創(chuàng)新、敢為人先的意識。堅決破除僵化保守、按部就班的陳舊觀念，樹立起敢想敢干、敢闖敢試的創(chuàng)新意識，打破思想慣性，突破思維定勢，大膽創(chuàng)新、敢為人先。
三是破除怕?lián)?zé)任、怕冒風(fēng)險的觀念，強(qiáng)化勇于承擔(dān)、敢于干事的意識。時刻牢記自己肩負(fù)的責(zé)任，勇于負(fù)責(zé)，敢于承擔(dān)，敢于任事，敢作敢為。
四是破除心胸狹隘、本位主義的觀念，強(qiáng)化胸懷大局、統(tǒng)籌發(fā)展的意識。要切實增強(qiáng)大局意識，牢固樹立全市“一盤棋“的思想，堅持局部利益服從全局利益，形成干事創(chuàng)業(yè)的強(qiáng)大合力。強(qiáng)化建設(shè)工作要自覺服從和服務(wù)于全市中心工作的大局觀念，拿出改革開放初期特區(qū)建設(shè)者們“敢想敢闖敢干”的精神和“殺出一條血路”的氣概，再創(chuàng)建設(shè)事業(yè)新輝煌。
五是破除目光短淺、急功近利的觀念，強(qiáng)化好字優(yōu)先、又好又快的意識。要努力提高設(shè)計水平和工程質(zhì)量安全水平，建造更多的建筑精品奉獻(xiàn)給全社會，做到“建筑產(chǎn)品優(yōu)”；要繼續(xù)深入整頓和規(guī)范建設(shè)市場秩序，建立健全規(guī)范有序的建筑市場、房地產(chǎn)市場秩序，切實規(guī)范城市管理行業(yè)秩序，做到“建設(shè)秩序好”；要下大力氣搞好城市環(huán)境，著力提高城市管理水平，做到“人居環(huán)境美”。
在轉(zhuǎn)變思想觀念、提高思想認(rèn)識的基礎(chǔ)上，要深入開展以“管理年、作風(fēng)年”建設(shè)為主題的機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)活動，實施“開門搞建設(shè)，重塑新形象”，爭當(dāng)排頭兵，讓人民滿意。要按照“公開為原則，不公開為例外”的要求，向全社會公開建設(shè)系統(tǒng)涉及公民、法人或者其他組織切身利益的；與人民群眾關(guān)系密切、需要社會公眾廣泛知曉或者參與的；反映本單位機(jī)構(gòu)設(shè)置、職能、辦事程序等情況的所有信息。通過信息公開，讓群眾了解建設(shè)，參與建設(shè)，支持指導(dǎo)建設(shè)；讓群眾檢查和監(jiān)督我們的工作，使我們的各項工作在陽光下運(yùn)行，提高群眾的滿意度；同時，也使我們自覺接受外部的監(jiān)督和約束，激勵我們更加努力地完成好各項工作任務(wù)。
要認(rèn)認(rèn)真真反思我們工作中存在的不足和問題，切實找出差距。一方面要從自身找差距，從主觀上找原因，自查自糾，而不能怨天尤人、強(qiáng)調(diào)客觀、一味抱怨；另一方面要把“請進(jìn)來”與“走出去”相結(jié)合，多渠道廣泛征求各種意見和建議，發(fā)動群眾找差距，主動請群眾挑刺，本著真誠的心態(tài)虛心聽取社會各方面的意見和建議，研究制定整改措施，健全完善各項制度。
保潔項目承包合同范文1甲方： (以下簡稱甲方)
乙方：(以下簡稱乙方)
依照《中華人民共和國合同法》、《彭州市城市管理局環(huán)衛(wèi)清潔保潔服務(wù)合同》及其他有關(guān)法律，行政法規(guī)以及甲方項目部管理及作業(yè)要求的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本項目的具體情況，按照遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，雙方就 彭州市城市管理局環(huán)衛(wèi)清潔保潔服務(wù)采購項目(招標(biāo)編號：20xxPZGZ-2)所指第 包環(huán)衛(wèi)清潔保潔服務(wù) 環(huán)衛(wèi)項目部經(jīng)營管理相關(guān)事宜協(xié)商一致，同意按下述條款簽署本合同。
第一條 作業(yè)范圍、項目概況及內(nèi)容
名稱： 都江堰岷江環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司彭州市環(huán)衛(wèi)第 標(biāo)段項目部實施范圍及總量：彭州市城市管理局環(huán)衛(wèi)清潔保潔服務(wù)采購項目(招標(biāo)編號：20xxPZGZ-2)所指第 標(biāo)段環(huán)衛(wèi)清潔保潔服務(wù)范圍，作業(yè)總面積 ㎡ 。詳附件一：《彭州市城區(qū)街道基本情況一覽表( 標(biāo)段)》
第二條 合同期限
項目部經(jīng)營管理合同有效期為壹年，乙方在本項目持續(xù)經(jīng)營的前提下，享有優(yōu)先續(xù)簽本項目經(jīng)營管理合同的權(quán)利。
合同執(zhí)行起始、終止日期： 201 年 月 日至201 年 月 日
第三條 作業(yè)服務(wù)要求
服務(wù)要求：按照 彭州市城市管理局《清掃保潔時間與工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》和相關(guān)規(guī)定 落實管理制度和考核制度，達(dá)到服務(wù)目標(biāo)。
第四條 服務(wù)質(zhì)量要求
4.1執(zhí)行彭州市城市管理局《清掃保潔時間與工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》和相關(guān)規(guī)定
第五條 承包費(fèi)用及結(jié)算方式
5.1甲方將彭州市城市管理局環(huán)衛(wèi)清潔保潔服務(wù)采購項目(招標(biāo)編號：20xxPZGZ-2)所指第 包環(huán)衛(wèi)清潔保潔服務(wù) 項目的項目部經(jīng)營及管理事項承包給乙方。
5.2 本項目總作業(yè)費(fèi) 88% 的資金，為乙方承包項目可使用的項目部環(huán)衛(wèi)作業(yè)及管理經(jīng)費(fèi)，本項目總作業(yè)費(fèi) 12% 的資金，甲方留存支付項目部其他管理費(fèi)用及稅金。
5.3 項目部承包經(jīng)費(fèi)采用報賬制程序管理，由乙方按月向甲方提供合法的、真實的相關(guān)票據(jù)，在乙方可使用的項目部環(huán)衛(wèi)作業(yè)及管理經(jīng)費(fèi)限額內(nèi)支取。
5.4項目部承包經(jīng)費(fèi)采用銀行支付結(jié)算方式并嚴(yán)禁使用現(xiàn)金。
5.5甲方按月考核乙方作業(yè)質(zhì)量、安全措施和員工工資發(fā)放、社保繳納等情況，乙方無重大過失時，甲方應(yīng)在當(dāng)月項目作業(yè)費(fèi)考核結(jié)算后的 3 個工作日內(nèi)憑乙方審核通過的票據(jù)辦理經(jīng)費(fèi)結(jié)算業(yè)務(wù)。
5.6合同期滿后剩余的項目部經(jīng)費(fèi)在甲方收到本項目作業(yè)費(fèi)結(jié)算資金的一個月內(nèi)憑票付清。
第六條 雙方責(zé)任
甲方責(zé)任：
6.1甲方負(fù)責(zé)向乙方派駐管理人員，加強(qiáng)甲方對本項目的標(biāo)段安全生產(chǎn)和員工工資發(fā)放、社保繳納情況的了解，在乙方存在重大安全隱患或出現(xiàn)無故拖欠員工工資、不按法定規(guī)定解繳相關(guān)費(fèi)用等，應(yīng)及時以書面形式向乙方提出相應(yīng)的整改意見并同時報告甲方。
6.2甲方應(yīng)配合乙方做好相關(guān)方面協(xié)調(diào)工作，負(fù)責(zé)提供環(huán)衛(wèi)作業(yè)要求及考核辦法等相關(guān)文件，為乙方作業(yè)創(chuàng)造條件。
6.3按時審核并支付乙方項目部環(huán)衛(wèi)作業(yè)及管理經(jīng)費(fèi)。
乙方責(zé)任：
6.4乙方全面負(fù)責(zé)本項目經(jīng)營管理，按要求維護(hù)甲方經(jīng)營形象，確保項目作業(yè)質(zhì)量，無條件接受甲方的監(jiān)督和考核。甲方派駐的管理人員工資基數(shù)為 元/月，由乙方承擔(dān)，并按月在員工工資發(fā)放日給付。
6.5乙方必須嚴(yán)格執(zhí)行安全文明施工措施。嚴(yán)格按照勞動和社會保障法律、法規(guī)用工，按時簽訂用工合同，乙方與用工簽訂的勞動合同和乙方為員工購買的相關(guān)保險資料應(yīng)按月報甲方備案。
6.6乙方在實施項目管理15日前，向甲方交納安全抵押金100000元。接收項目部后，應(yīng)遵守勞動法規(guī)，為員工提供勞動安全保障;按政府規(guī)定辦理相關(guān)的保險及社保手續(xù)并承擔(dān)費(fèi)用。注重文明作業(yè)、安全操作，乙方在管理過程中出現(xiàn)的任何安全事故，均由乙方依據(jù)國家有關(guān)勞動保險政策負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)一切費(fèi)用。
6.7及時向甲方與業(yè)務(wù)主管部門報告作業(yè)服務(wù)實施情況;接收甲方或環(huán)境衛(wèi)生行業(yè)主管部門的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)，完成交辦的臨時性、突發(fā)性任務(wù);對于作業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)發(fā)生的違反城市環(huán)境衛(wèi)生管理法律法規(guī)的人和事，要積極采取勸阻、制止等措施。
6.8乙方應(yīng)按照甲方或彭州市環(huán)境衛(wèi)生行業(yè)主管部門的要求按時、足額購買或租賃合格環(huán)衛(wèi)機(jī)械和機(jī)具，保證機(jī)械化作業(yè)能力。妥善使用和保管甲方提供的固定資產(chǎn)及各項環(huán)衛(wèi)設(shè)施、設(shè)備，若有損壞則負(fù)責(zé)賠償。本合同終止時，應(yīng)移交甲方的相關(guān)資料，做好交接和善后工作。
第七條 解除合同的條件和項目保證金、違約金
7.1乙方在合同存續(xù)期間要接收甲方的檢查與考核處理。
7.2若乙方連續(xù)二個月同類作業(yè)明細(xì)項目考核不合格，甲方有權(quán)立即解除合同。
7.3若乙方連續(xù)二個月考核得分在90分(含90分)以下，或在合同年度內(nèi)三次低于90分(含90分)以下，甲方有權(quán)立即解除合同。
7.4本項目的項目保證金由乙方支付，如乙方經(jīng)營管理違反《彭州市城市管理局環(huán)衛(wèi)清潔保潔服務(wù)合同》相關(guān)規(guī)定，由乙方自行承擔(dān)全部違約責(zé)任。
7.5若甲方對乙方作業(yè)情況不滿意，提出書面的警告;或乙方的行為給甲方聲譽(yù)造成重大損害，甲方有權(quán)立即解除合同。
7.6本合同履行期間，因本項目產(chǎn)生的一切債務(wù)，均由乙方承擔(dān)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。若乙方應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)未承擔(dān)或未及時承擔(dān)，對甲方造成影響，導(dǎo)致甲方動用乙方十萬元保證金來支付，甲方有權(quán)立即解除合同。
7.7因乙方違約造成甲方解除合同,或甲方單方違約解除合同,違約方應(yīng)按本合同總作業(yè)費(fèi)用的5%向守約方支付違約金。如果乙方違約造成的損失大于約定違約金，守約方有權(quán)要求賠償損失。
第八條 解決合同糾紛的方式
8.1本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提交工商仲裁委員會仲裁或向管轄區(qū)基層人民法院提起訴訟。
第九條 附則
9.1.本合同一式四份，合同附件三份，其中正本二份，副本二份，甲乙雙方各執(zhí)正本一份、副本一份。
9.2本合同經(jīng)雙方簽字，加蓋甲方公章后生效，服務(wù)期滿結(jié)清所有款項后終止。
9.3本合同簽訂后如需要提出修改，經(jīng)承、發(fā)包雙方協(xié)商一致后，需形成有關(guān)本項目的洽商、變更書面文件，本項目洽商、變更的書面文件視為本合同的組成部分。
9.4本合同未盡事宜，由雙方另行商定。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
保潔項目承包合同范文2甲方：
乙方：
依據(jù)《中華人民共和國合同法》中有關(guān)規(guī)定。為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，經(jīng)甲乙方協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：
第1條 概 況
1-1工程名稱：
1-2 工程地點:
1-3清潔范圍：建筑物內(nèi)部所有房間及物品的清潔衛(wèi)生
1-4質(zhì)量要求：按甲方要求，達(dá)到甲方滿意
1-5 期 限：工期每棟樓 天，開工日期由甲方駐工地代表決定
第2條 合同價款及結(jié)算辦法
2-1合同價款：單價2.7元/㎡(稅后)，工程量以甲方圖紙所標(biāo)建筑面積為準(zhǔn)。
2-2結(jié)算方法: 工程完工驗收合格，甲方收到有效發(fā)票后，付至工程總價的70%，剩余的30%在住戶入住之后滿意再付清。
第3條 雙方職責(zé)
4-1甲方職責(zé)
4-1-1：負(fù)責(zé)全過程管理和協(xié)調(diào), 解決屬于甲方解決的問題。
4-1-2：對乙方保潔服務(wù)的效率、質(zhì)量、安全進(jìn)行監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時向乙方用書面形式或電話提出整改意見。
4-1-3：按合同及時支付乙方勞務(wù)費(fèi)用。
4-2乙方職責(zé)：
4-2-1：自覺接受甲方對保潔服務(wù)全過程的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督。
4-2-2：乙方人員應(yīng)在工作之前進(jìn)場對樓內(nèi)的已損壞物品登記列表，由甲方工地代表簽字確認(rèn)之后方可施工(未經(jīng)甲方確認(rèn)施工則默認(rèn)為樓內(nèi)物品無損壞)。乙方工作期間負(fù)責(zé)已完工程的成品保護(hù)，保護(hù)期間發(fā)生損壞，乙方有證據(jù)指認(rèn)損壞者的由損壞者賠償，無法指認(rèn)的由乙方自費(fèi)予以修復(fù)。
4-2-3：乙方必須嚴(yán)格遵守甲方的各項規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)有違章違紀(jì)的應(yīng)接受甲方的批評教育。
4-2-4：全面負(fù)責(zé)工作中安全，由于乙方違規(guī)操作等原因造成的安全事故，責(zé)任由乙方自負(fù)。
4-2-5：乙方清潔期間不得將垃圾及廢物從門窗中拋出或隨意丟棄，應(yīng)將垃圾送到甲方指定的地點堆放，再通知甲方由甲方負(fù)責(zé)運(yùn)出場外。
4-2-6：勞保用品：乙方自理。
4-2-7：乙方保證服務(wù)區(qū)域按規(guī)定的時間內(nèi)工完場清。
第4條違約責(zé)任及獎罰措施
5-1：合同簽訂后，未經(jīng)雙方協(xié)商同意，任何一方不得隨意變更或解除。當(dāng)無法履行合同時，需提前十天書面通知對方，否則擅自終止合同一方按工程總造價的10%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。乙方逾期未按時完工的每延期一天按工程總額的0.3%承擔(dān)違約金。
第5條附則
6-1：本合同發(fā)生異議時，當(dāng)事人雙方應(yīng)及時協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成時，可向雙方的上級主管部門申請協(xié)調(diào)，再解決不了的向所在區(qū)(縣)的法院提起上訴。
6-2：本合同壹式兩份，甲方一份，乙方一份。
6-3：本合同自雙方簽字蓋章后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
保潔項目承包合同范文3甲方:
乙方:
根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理維護(hù)的有關(guān)規(guī)定和要求，結(jié)合該物業(yè)的具體情況，為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，確保社區(qū)環(huán)境清潔和符合要求，經(jīng)雙方充分協(xié)商，一致同意簽訂此合同，以便雙方嚴(yán)肅履行。
專業(yè)項目名稱: 清潔項目C標(biāo)段
一、 專業(yè)項目概況
乙方對下面第“二”項所列清潔項目的服務(wù)范圍和服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行費(fèi)用總額承包形式(不包清潔的用水、用電費(fèi)用)。乙方的服務(wù)質(zhì)量、人員的行為規(guī)范必須達(dá)到甲方的要求，并服從甲方的管理，接受甲方的監(jiān)督，積極配合甲方做好該區(qū)的物業(yè)管理工作。
二、 乙方的承包服務(wù)范圍和內(nèi)容
服務(wù)范圍：康城居，棕櫚灘，左岸，星海洲及橋底，大橋底，大橋南、北，中心車場及道路(詳見附件五圖中C標(biāo)段范圍)(原則上以附件五分區(qū)平面圖為劃分界線。若遇有爭議之處，以甲方裁定為準(zhǔn)。)
服務(wù)內(nèi)容：
三、 合同期限
合同期限從 止，為期 貳 年。若“半年度或年度業(yè)主滿意度調(diào)查”中業(yè)主對該項服務(wù)的滿意度達(dá)不到95%以上，視同乙方的服務(wù)達(dá)不到甲方的要求，甲方視情況有權(quán)單方面提前解除合同，并且一切損失由乙方負(fù)責(zé)。
四、 專業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求
1. 按國家優(yōu)秀住宅小區(qū)、省、市物業(yè)管理的一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
2. 按附件一、附件二、附件三。
3. 專業(yè)項目承包合約期內(nèi)乙方必須愛護(hù)區(qū)內(nèi)的公共財產(chǎn)、物品、花木、環(huán)境，保持所清潔和維護(hù)的設(shè)備、設(shè)施、場所處于清潔亮麗狀態(tài)。因清潔保養(yǎng)不良或乙方人為因素造成物業(yè)、設(shè)備設(shè)施、場地?fù)p壞或使用價值降低的，一切損失的后果由乙方負(fù)責(zé)。。
五、 合同費(fèi)用承包方式
1. 實行合同費(fèi)用總額包干，即：包工、包料、包質(zhì)、包量、包風(fēng)險、包括乙方工作時所需的一切輔助設(shè)施費(fèi)和輔助設(shè)備、工具等費(fèi)用。但在合同簽訂后或合同執(zhí)行期間經(jīng)雙方書面確認(rèn)的修改和有關(guān)變動例外。
2. 合同費(fèi)用已包括按國家規(guī)定應(yīng)納的稅款和政府其他征收費(fèi)用。合同期內(nèi)如政府等有關(guān)部門(即非甲方)做出的一切價格調(diào)整等，乙方在合同承包總價內(nèi)已考慮，日后不會因此做出調(diào)整，也不會因此而免除合同規(guī)定的乙方所應(yīng)負(fù)的任何責(zé)任。
3. 乙方已實地考察、了解過現(xiàn)場，甲方移交給乙方清潔保養(yǎng)的設(shè)備設(shè)施和場所(除甲、乙雙方已共同確認(rèn)不合格的外)均符合國家有關(guān)的驗收標(biāo)準(zhǔn)，乙方同意接收。
4. 如乙方的服務(wù)質(zhì)量不符合要求，甲方會在月度結(jié)算時扣減相應(yīng)的費(fèi)用。
5. 乙方在服務(wù)承包過程中，如不按合同要求服務(wù)，甲方有權(quán)不予接受，乙方必須改正直至符合甲方有關(guān)服務(wù)要求。
六、合同費(fèi)用承包總價
合同承包總價按上述承包范圍和方式，二年合同共計總價為人民幣大寫： 。
七. 合同款結(jié)算與支付
1. 合同款結(jié)算：
合同款按附件四每個月結(jié)算一次，乙方每月向甲方收取合同結(jié)算款時必須提供：
① 填寫并蓋有乙方公章和財務(wù)公章的《月份專業(yè)承包費(fèi)用請款表》一式一份，月度工作報告一式三份;
② 在完成每月工作后的下一個月的5日前，乙方憑番禺區(qū)大石鎮(zhèn)地方稅務(wù)局開具的蓋有收款單位公章的發(fā)票，并按甲方付款方法收取款項;
③ 乙方?jīng)]有按質(zhì)、按量完成工作被甲方扣分的，或是有其他扣減項目的，乙方應(yīng)按合同規(guī)定扣減月度合同款并在《月份專業(yè)承包費(fèi)用請款表》中說明清楚。
④ 《月度工作報告》的內(nèi)容不能有欺瞞行為。
2. 每月合同款的支付：
① 乙方已按合同要求和月度工作計劃按質(zhì)、按量完成工作。并經(jīng)甲方的相關(guān)部門/區(qū)域主管人員簽字認(rèn)可后,方可支付合同款。
② 甲方在收到齊全的結(jié)算資料后二十天內(nèi)甲方完成審核，通過后，甲方支付給乙方月度合同款。
③ 合同期滿未能續(xù)約的，最后一個月的合同款在甲乙雙方辦理移交驗收手續(xù)并確認(rèn)合格后才予以支付。
八. 合同履約保證金
乙方應(yīng)在合同簽訂一周內(nèi)支付甲方履約保證金共計人民幣大寫： 。合同期滿，如乙方?jīng)]有違約情況且辦理有關(guān)驗收移交手續(xù)，經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)移交驗收合格后10天內(nèi)無息返還履約保證金。若乙方中途單方面終止合同，保證金將作為甲方所有。若甲方無正當(dāng)理由單方面終止合同，則合共為雙倍保證金額返還給，在雙方辦理移交驗收合格后20天內(nèi)無息返還。
九. 甲、乙雙方責(zé)任和權(quán)利
(一) 甲方責(zé)任和權(quán)利：
1 甲方委托乙方清潔服務(wù)管理的物業(yè)已通過政府質(zhì)檢部門驗收。
2 委托乙方清潔服務(wù)管理前的物業(yè)、設(shè)備設(shè)施和場所等質(zhì)量情況良好、使用正常。
3 甲方有義務(wù)在把物業(yè)設(shè)施或附屬設(shè)備交付乙方管理的同時，應(yīng)備齊相關(guān)技術(shù)資料，乙方如遇技術(shù)問題，要翻閱圖紙時，可向甲方辦理有關(guān)借閱手續(xù)，借閱時間不超過7天。
4 協(xié)調(diào)乙方與其他專業(yè)之間交叉配合的關(guān)系，并配合乙方加強(qiáng)維護(hù)的管理。
5 甲方有權(quán)按照服務(wù)內(nèi)容和要求，對乙方進(jìn)行日常監(jiān)督檢查及季度、年度考核，并把考核結(jié)果知會乙方。
6 甲方在乙方服務(wù)質(zhì)量符合要求后，按時支付乙方的承包服務(wù)費(fèi)用。不符合服務(wù)質(zhì)量或合同要求的，按合同條款進(jìn)行處理。
(二) 乙方責(zé)任和權(quán)利
1. 乙方必須嚴(yán)格按照政府有關(guān)物業(yè)管理考評辦法的要求規(guī)范服務(wù)行為，確保清潔服務(wù)和維護(hù)及時，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到合同要求。
2. 乙方要配合甲方做好ISO9001-20xx質(zhì)量體系認(rèn)證的有關(guān)資料的整理。
3. 乙方必須遵守國家的政策法規(guī)和甲方的規(guī)章制度，明確職責(zé)，講求效率，不從事違法經(jīng)營及影響甲方聲譽(yù)之事。
4. 乙方員工上崗時必須統(tǒng)一著裝，佩戴清晰的標(biāo)志，文明施工，禮貌服務(wù)、儀容整潔。
5. 乙方須在每月27日前提交月度工作小結(jié)、下月度的維護(hù)、保養(yǎng)計劃，并作為合同附件執(zhí)行，定期向甲方提供檢驗及保養(yǎng)結(jié)果，并配合甲方統(tǒng)計有關(guān)的技術(shù)指標(biāo)、數(shù)據(jù)，向甲方提供合理化建議及自我改進(jìn)計劃。
6. 乙方必須配置投標(biāo)承諾的人數(shù)所、辦公電話、24小時隨時響應(yīng)。接報通知15分鐘內(nèi)必須到場。每天現(xiàn)場投入的工作人員不少于(人·班)。有急需情況時，乙方需于30分鐘內(nèi)有足夠的人員到場增援。
7. 乙方協(xié)助甲方做好新區(qū)的清潔驗收工作。為別墅單元的私家車位提供每周一次的車位清潔免費(fèi)服務(wù)。
8. 乙方要按安全操作規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，防止意外事故的發(fā)生，辦理有關(guān)勞動保險，如有傷亡意外事故和責(zé)任問題均由乙方負(fù)責(zé)，所有責(zé)任與甲方無關(guān)。
9. 乙方提供的有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得高于同行市面價格，須報甲方備案并接受甲方監(jiān)管。
10. 乙方二次供水保潔須持有政府審批認(rèn)可的資質(zhì)證，保潔人員持證上崗率100%，保潔工作符合政府規(guī)定的衛(wèi)生要求和制度。每次清洗水池后，抽水樣送有關(guān)政府部門檢驗，檢驗合格證和保潔工作記錄歸管理公司存檔，水質(zhì)檢驗費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。保潔不合格的一切后果由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。
11. 乙方有義務(wù)加強(qiáng)員工的職業(yè)道德教育，做好防火防盜工作。損壞公物照價賠償。如乙方人員令甲方蒙受損失，甲方有權(quán)追究乙方責(zé)任和追討賠償。
12. 乙方有義務(wù)配合甲方搞好重大活動、節(jié)日布置現(xiàn)場清潔工作。
13. 乙方應(yīng)在甲方指定的固定地點以適當(dāng)形式公布投訴電話、地址、聯(lián)系人，多渠道接受投訴問題,提高專業(yè)服務(wù)水平。
14. 為應(yīng)對小區(qū)內(nèi)突發(fā)性清潔事件，乙方在每日的工作安排中應(yīng)保持機(jī)動清潔力量，并隨時服從甲方指令，保證隨傳隨到。
15. 乙方應(yīng)加強(qiáng)管理，禁止清潔工人在工作時間內(nèi)私自進(jìn)行家政有償服務(wù)工作。否則，將追究乙方違約責(zé)任。
16. 乙方必須教育員工，不能撿收可循環(huán)再用生活垃圾和建筑垃圾，影響物業(yè)管理公司的形象。如發(fā)現(xiàn)，每次扣減乙方當(dāng)月合同款50元。
十、 違約責(zé)任
1. 乙方的服務(wù)必須達(dá)到本合同所規(guī)定的各項質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，否則甲方有權(quán)按如下規(guī)定減除當(dāng)月合同承包費(fèi)用：乙方如出現(xiàn)輕微不符合項，甲方將向乙方發(fā)出書面改進(jìn)通知書，如第二次復(fù)檢時仍存在同類項目的輕微不符合項，甲方將按項目相應(yīng)的分?jǐn)?shù)扣分;乙方如出現(xiàn)嚴(yán)重不符合項目，甲方將向乙方發(fā)出書面整改通知書，并按項目分?jǐn)?shù)扣分。每一分值等同于當(dāng)月合同承包費(fèi)百分比額。如當(dāng)月累計扣分總額達(dá)到30分以上，則甲方有權(quán)不支付當(dāng)月全部的合同服務(wù)費(fèi)用。連續(xù)兩個月扣減分達(dá)到30分以上，則視乙方為違約，甲方有權(quán)單方面終止合同，并沒收乙方全部的合同履約保證金。
2. 因乙方的疏忽、故意隱瞞等過錯造成甲方合同期限內(nèi)以及日后綠化植物的死亡或損毀等經(jīng)濟(jì)損失，甲方有權(quán)要求乙方賠償。
3. 任何一方違約給對方造成損失，過錯方應(yīng)作相應(yīng)賠償。
4. 合同生效后前三個月為效果觀察期，此期間乙方管理效果若不能達(dá)到合同規(guī)定的要求，有下列情形之一者，甲方有權(quán)單方終止合同并沒收乙方合同保證金，不負(fù)乙方任何損失責(zé)任。
(1) 管理混亂，嚴(yán)重違反小區(qū)管理制度。
(2) 損害麗江花園業(yè)主、住戶、員工等的利益及影響生命財產(chǎn)安全。
(3) 失職造成區(qū)內(nèi)植物不應(yīng)有的毀壞。
(4) 沒有達(dá)到綠化保養(yǎng)工作要求和標(biāo)準(zhǔn)，無整改希望。
(5) 嚴(yán)重違反投標(biāo)承諾及合同主要義務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量及能力極大降低，經(jīng)甲方書面要求改正但沒有響應(yīng)或?qū)嵸|(zhì)性改善。
(6) 法律、法規(guī)規(guī)定不可違反的其他情形。
(7) 乙方不能提供完整的服務(wù)計劃及質(zhì)量記錄。
5. 甲方每月進(jìn)行聯(lián)檢和日常的檢查工作，發(fā)現(xiàn)問題，甲方將出具書面整改通知，如乙方一個月內(nèi)重復(fù)出現(xiàn)三次嚴(yán)重違反合同條款的，扣減乙方當(dāng)月的全部合同費(fèi)用。
十一、其它事項及補(bǔ)充條款
1. 雙方確認(rèn)的施工圖紙、圖表、資料、材料、設(shè)備、價格，會議洽談記錄，修改和變更文件等，都是服務(wù)合約驗收的依據(jù)，也是合同的組成部分。
2. 乙方應(yīng)建全防火和施工安全等防護(hù)措施，制定安全生產(chǎn)責(zé)任制度，遵守和執(zhí)行國家、政府、甲方小區(qū)的防火、安全施工、文明施工和深夜施工等的法律、法規(guī)和規(guī)定。否則，因此造成的損失或被有關(guān)主管部門處罰，均由乙方負(fù)責(zé)。同時，乙方應(yīng)將防火責(zé)任人資料報甲方備案。
3. 乙方工作完工退場時，要檢查、清理現(xiàn)場后方可退場。
4. 乙方負(fù)責(zé)其工作人員一切的傷亡意外保險事宜和責(zé)任,甲方無需負(fù)擔(dān)其傷亡意外賠償責(zé)任。
5. 工程計量方法：除非合同中另有規(guī)定，無論通常的和當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣如何，工程的計量均以廣東省的定額為準(zhǔn)。
6. 合同和本合同附件同時生效，具同等法律效力。
7. 下列文件應(yīng)作為合同的一部分看待：
① 中標(biāo)通知書。
② 招標(biāo)文件。
③ 國家有關(guān)規(guī)范和技術(shù)、工藝要求和標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備說明書。
④ 乙方有關(guān)投標(biāo)的澄清和確認(rèn)文件。
⑤ 投標(biāo)文件。
⑥ 歷年來維修維護(hù)記錄。
上述合同條款如有模棱兩可或互相矛盾之處，則以合同為先，按以上文件資料的次序優(yōu)先解釋。仍不清晰之處，以甲方的解釋為準(zhǔn)。
十二、糾紛解決方式
1. 甲、乙雙方發(fā)生合同糾紛時，應(yīng)友好協(xié)商解決。
2. 協(xié)商不成時,任何一方均可向廣州市番禺區(qū)人民法院起訴。
3. 判決生效前，合同仍然生效，雙方須致力于履行本合同之責(zé)任。
十三、合同份數(shù)及有效期
1. 本合同正本兩份、副本四份，甲、乙雙方各執(zhí)正本一份、副本兩份。一旦副本與正本不一致的地方，以正本為準(zhǔn)。
2. 本合同自雙方簽訂之日起生效，直到本合同范圍內(nèi)物業(yè)移交驗收合格、雙方簽認(rèn)并結(jié)清所有款項后自然失效終止。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
