時間：2023-05-16 11:14:20
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業稅務管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產企業稅務管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業利潤的多少，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。
一、房地產業財稅特征
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要財稅特征如下：
1.房地產開發跨越生產和流通兩個領域，其經營內容廣泛，投資主體復雜，需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。房地產業的主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。因此，精細而復雜的財稅管理模式才能適應多樣化業務的需要。
2.房地產業資金籌集的多源性，房地產業現金流轉復雜化。
3.房地產業成本、費用結構復雜。
4.房地產業經營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產開發周期長，我國商品房的平均經營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產業涉稅分析
房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重。
主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種。對于一個企業來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業的利潤的大小，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。
1.營業稅分析
（1）房地產企業出售經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業3%的稅率計算營業稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計算營業稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應繳納的契稅。
（2）房地產開發企業銷售的房屋中如果包括一些設施，應當將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納的營業稅和土地增值稅。
（3）房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2.利用土地增值稅起征點優惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務籌劃應注意三點：
（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。
3.其他有關稅種的分析
（1）房地產業的稅金除上述營業稅和土地增值稅外，還有城市建設維護稅和教育費附加，以營業稅等流轉稅為計稅依據，分別適用7%、5%、1%的城市建設維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
三、房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此采用的稅收籌劃技術也是多種多樣的，根據其行業特點和經營業務，其籌劃技術可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術
房地產企業占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負。而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產定金、預售款都要納入收入繳納營業稅。
3.攤銷（分攤）技術
房地產企業的項目一般跨年度經營，所以如何實現攤入成本的最大化，貫徹權責發生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預提方法或其他分配方法；對于費用應盡量實現轉化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應及時確認。
4.轉化技術
房地產企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式。轉化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點?？梢岳靡幈芷脚_籌劃規律進行籌劃節稅。其關鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
關鍵詞：“營改增”；稅務風險；影響因素
一、基本理論
（一）“營改增”的基本理論
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進，并在我國落實中，財政部門及稅務部門頒布了有關政策法規，對改革行業及計稅方法進行了明確規定，同時還對稅種稅率進行計算。
（二）房地產企業稅務風險基本理論
（1）房地產企業稅務風險定義。房地產企業稅務風險隸屬于風險范圍內，稅務風險實際上就是稅務責任所具有的隨機性，在企業所作出的涉稅行為內，沒有按照稅法規章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產企業稅務風險?！盃I改增”稅收政策在落實前后，房地產企業需要面對稅務風險。“營改增”在房地產企業內開展，必然對房地產企業運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產生不同程度稅務風險，進而對房地產企業價值最大化目標造成影響。所以，房地產企業對稅務風險進行管理，提升對稅務風險防范意識。
（三）將稅務風險管理歸納到公司治理層面上
調整企業治理結構，提高稅務風險管理能力構建專門稅務風險管理機構，可以有效對“營改增”之后房地產所應對的稅務風險進行管理。房地產企業決策在制定中，必須從企業戰略層面進行研究，充分認識到稅務風險管理在房地產企業發展建設內重要性，將稅務風險管理歸納到企業戰略層面內，設置稅務風險專門管理機構，承擔起對稅務風險管理制度監督職責。按照我國房地產企業原有部門結構，筆者認為房地產企業在董事會下面應該設置稅務風險管理機構，主要承擔稅務風險監督管理職責。
（四）完善稅務風險管理人員結構
（1）稅務風險管理委員會內人員構成。房地產企業稅務風險管理委員會內人員主要由兩部分構成，分別為企業內部稅務風險管理工作人員及社會內專家。首先，稅務風險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經理層決策制定起到監督作用。因此，稅務風險管理委員會內成員必須包含企業董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務方面專業管理人員；其次，為了能夠對稅務風險管理規章制度進行完善，提升稅務風險管理質量，房地產企業稅務風險管理委員會需要積極了解企業運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產企業稅務風險管理委員會在具有企業內部稅務管理人員情況下，還可以向社會內聘請專業稅務風險管理人員。（2）稅務籌劃科人員。稅務籌劃科是稅務風險管理落實主要機構，需要對企業涉稅事項進行全面管理，進而稅務籌劃科工作人員必須了解稅法內容，進而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產企業稅務籌劃科需要具有掌握稅務有關知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務風險管理工作有著一定了解，直接由房地產企業稅務風險管理委員會進行統一管理；其次，房地產企業可以借助人員培訓或者是外聘等方式，提升自身復合型人才數量，分配到稅務籌劃科不同稅務崗位上面，從源頭對房地產企業所存在的稅務風險進行管理。
（五）明確稅務風險管理崗位職責
房地產企業為了能夠保證稅務風險管理工作順利開展，提升稅務風險管理質量，就必須對稅務風險管理不同工作崗位職責進行明確。（1）稅務風險管理委員會職責。稅務風險管理委員會作為房地產企業稅務風險整體管理部門，必須從企業戰略層面上，對房地產企業稅務風險進行管理，提升房地產企業經濟效益。首先，稅務風險管理委員會需要參與到企業決策制定上面，為房地產企業管理活動運營提供稅務風險管理數據，幫助房地產企業獲取更高價值；其次，房地產稅務風險管理委員會需要對稅務風險管理制度進行制定及完善，定期對有關管理人員進行培訓，構建完善稅務風險管理制度，自動對房地產企業稅務方面所存在的風險進行識別及評估，進而采取針對性解決措施。（2）稅務籌劃科崗位職責。稅務籌劃科崗位工作人員需要提升對稅務風險管理工作重視程度，積極參與熬稅務風險管理制度編制內，并且向稅務風險管理委員會遞交有關運營情況及處理結果，為稅務風險管理委員會提供有關數據依據，同時對稅務風險管理委員會進行監督管理。明確稅務籌劃科不同工作崗位職責，從源頭對稅務風險進行防范管理，增加稅務籌劃科與不同部門之間的關聯，聽取房地產企業內其他部門的意見。
房地產企業土地增值稅是該產業獨有的稅務種類，對房地產企業土地增值稅核算進行合理的制度化管理，可以盡力讓房地產企業的利益最大化，但納稅成本卻最小化，這不僅僅可以推動房地產企業的管理水平，更可以推動整個房地產產業的發展，使其更能適應當前激烈的市場競爭。同時，稅務機構也可以提高其工作效率，更好地為國家服務。
二、房地產土地增值稅管理研究
土地增值稅極容易被制度和國家宏觀政策影響，為此相關單位機構做出了一系列要求，比如要求房地產企業明確房地產開發前征稅范圍，對項目建設費用支出作出明確的規劃管理等，以此為房地產土地增值稅管理的有效進行打好基礎。
而房地產土地增值稅管理在房地產建設各個環節中對于征?范圍及項目有不同的規定。比如建設之前對土地使用權和房產產權均不會征收稅務，建設進程中不符合規定的環節及項目也不能逃避稅收，在建設后期，更是要對相關項目進行針對性管理等，這一系列的明文規定都是為了房地產企業土地增值稅核算的有效管理，為了房地產行業的健康發展。這些管理辦法盡管帶來了一定的好處，但也存在著不少弊端。
三、房地產企業土地增值稅核算管理中的問題
1.成本支出不明確
稅務相關機構在征收稅務的時候不按實際情況進行，對應該要扣除的項目不予以扣除，要扣除的項目扣除的又太多。同時有些房地產企業核算過程中時常有作假行為，夸大或縮減項目建設成本支出的情況時有發生，不僅給稅務機構的工作帶來不便，一經查出更加給企業自身帶來麻煩。所以，建立一套明確的核算管理制度來提高土地增值稅核算管理水平及解決成本支出費用的問題是非常有必要的。
2.房地產企業收入不均一
國家相關條例明確指出房地產評估價格應該高于轉讓房地產的成交價格，但這卻引發了計稅價格偏低的問題，也對房地產企業的收入問題造成了影響。同時，稅務機關在建筑物銷售價格的問題中，征稅時不按實際征收，也造成了計稅價格偏低的問題。同時，各企業通過網絡簽訂銷售合同，這在無形中也為土地增值稅核算管理帶來了不便，所以應該要采取措施對其進行管理。
四、房地產企業土地增值稅清算的核算管理改善建議
1.明確房地產企業土地增值稅清算條件
國家相關條例指出，房地產企業工程已完成以及未完成卻被轉讓出去的工程，其法定納稅人應該將土地增值稅清算清楚，已完成或已轉讓的項目，相關稅務人員可以按規定進行稅務繳收。同時稅務機關應該嚴格按照規章制度辦事，符合條件的房地產項目一定要按時按量征收稅務，稅務機關與房地產企業要及時溝通，及時傳達相關信息，提高稅務清算效率。
2.明確房地產企業土地增值稅征收項目
房地產企業應該對企業本身需要扣除的稅收項目作出統一管理，明確的規定出應該扣除稅收的項目，并且附上相關的審核證明。同時，相關檢查機構應該嚴格檢查房地產企業所出示的文件證明，避免違規扣除項目的稅收情況對國家總體的稅收情況造成影響。有些房地產企業會通過各種途徑逃稅漏稅，這就更加需要稅務人員明確自己的職能，明確土地增值稅征收項目及其規定，準確有效地做好稅收工作。
3.嚴格管理稅務發票
部分房地產企業在各環節的項目建設實施中，會為了謀取一些不合法利益，利用一些手段開出一些假發票，所以稅務人員應該更加重視這一方面，在房地產企業支付各項工程款時，稅務人員要嚴格檢查發票的真假，以防房地產企業作假；另一方面，稅務機構可以在工程建設前期對相關項目的發票作出前期規劃，方便及時做出調整和處理。
4.合理定價
房地產企業在銷售階段要建立出一套合理的價格系統，各企業要根據實際情況確定出要增加稅收的的項目以及可以被國家優惠政策照顧的項目，合理繳納稅費，合理進行定價。在銷售過程，企業可以根據實際銷售情況對價格適時合理地進行調整，在滿足國家土地增值稅清算管理的同時提高自身的銷售利益。
5.完善房地產企業土地增值稅核算管理制度
完善房地產企業土地增值稅核算管理制度，提高房地產企業土地增值稅核算管理水平，需要房地產企業和稅務機構兩面的共同努力：
第一，房地產企業首先要有屬于自己的一套完整的管理體系，對土地增值稅核算的計算方法，要有自己的符合情況的一套算法，對不同的項目要有不同的處理方式，但同時要做到統籌兼顧，各項目結合起來，提高企業核算效益。
第二，稅務機構對不同的稅收項目要區別開來，按實際情況對稅收項目做出處理，不僅在工程建設中要對房地產企業進行監督，工程完工后也要進行復查，避免有所遺漏。
關鍵詞:房地產企業 稅務管理 避稅措施 涉稅管理
我國的經濟高速發展帶動了房地產業的成長，房地產業經過近二十幾年的發展已經較為成熟，追逐暴利的時代已經過去了，為實現企業價值最大化，就必須不斷提高企業經營管理水平，降低企業經營成本。有效的稅務管理能夠優化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業獲利能力，提升企業的綜合實力，從而推動企業的可持續發展。因此，加強房地產開發企業的稅務管理工作尤其重要。
一、房地產企業稅務管理的原理及現狀
企業稅務管理是企業在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現稅收成本最小化的經營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節稅行為。
從國稅發[2003]83號、國稅發[2006]31號到新企業所得稅法實施后的國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產企業量體裁衣的政策，讓諸多房地產企業“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產銷售收入的17%。稅收成本成為房地產企業除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產業的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產業成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。
新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產企業面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業稅收管理的重視程度不夠，大多數企業都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業的稅收問題。在一些大型企業，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業務發生時，企業的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業運營成本尤其重要。
二、房地產企業常用的避稅措施
房地產企業相對繁重的稅負，促使房地產企業不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯企業轉移利潤。隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，有的房地產開發企業發展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業公司等關聯企業來轉移利潤，達到少繳企業所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的銷售業務、廣告業務等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：
(1)利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。
(2)在國內設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。
(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。
(5)設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。
(6)設立關聯的公司，進行流程再造。
(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。
企業與關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者關聯方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積成本標準，并據以計算扣除。房地產企業應審核目前集團內關聯交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務機關規定準備相關證明文件。
我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。
三、房地產企業涉稅管理
房地產企業的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環節之中。房地產企業涉及的稅費主要有十種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅。本文淺要地分析房地產企業的幾項經營業務涉及稅務處理。
(一)代收款項的稅務處理
1、營業稅
根據《營業稅暫行條例及其實施細則》的規定，房地產企業轉讓土地使用權或者銷售不動產，營業額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業性收費。準確區分代收代付費用是否納稅，可以從三個方面理解：
關鍵詞：房地產企業 稅務籌劃 經濟效應
隨著房地產市場的競爭日益加劇，房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。學術界和實業界都對房地產企業稅務籌劃做出了較為系統而全面的研究，在制度安排和技術創新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環境的變化和經營條件的轉變，房地產企業稅務籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產調控政策對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析。
鑒于此，本文在充分分析新的市場經濟環境條件的基礎上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產企業稅務籌劃的經濟效應，為房地產企業在新的政策條件下合理稅務籌劃提供有力的思想指導和技術支持。一方面，本文運用理論工具對房地產稅務籌劃的經濟效應做出了深入解析，探求房地產稅務籌劃的內在經濟規律；另一方面，本文分別對開發建設環節、交易環節和保有環節中的稅務籌劃經濟效應做出全面分析，從實踐環節增強房地產稅務籌劃的執行效果。
1 房地產企業稅務籌劃的經濟環境分析
隨著商品房市場機制的不斷發展和完善，房地產企業也正在經歷著市場化的變革。稅務籌劃的興起，既是房地產行業市場化的重要表現，也是企業積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經濟環境和行業特點，無疑對房地產企業的稅務籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產行業發展特點的角度，充分說明稅務籌劃的必要性和可行性。
房地產企業的經營特點主要表現在以下幾個方面：
1.1 資金密集型 房地產企業屬于資金密集型經營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產企業的發展起著決定性作用。由于房地產企業對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產企業首要考慮的問題。
1.2 生產復合性 從生產過程角度看，房地產企業屬于生產復合型的經營方式。換句話說，房地產企業的經營過程十分復雜，涉及到的生產環節眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當的處理好資金的分配關系，以保證各個環節的工作正常進行，減少不必要的經營風險。
1.3 產業帶動性 從產業角度分析，房地產企業屬于產業帶動型經營模式，在整個產業系統中起到引領的作用。房地產企業的發展壯大，將會促進地區娛樂、餐飲、公共服務等社會服務體系的建立和完善，形成產業互動機制。
正是基于房地產企業的經營特點，我們不難發現，稅務籌劃已經成為影響房地產企業資金周轉和經濟效益的重要因素之一。稅務籌劃在房地產企業的不同經營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環節、交易環節和保有環節的經營特點來合理安排稅務籌劃工作。
在此基礎上，本文分別從取得環節、交易環節和保有環節的稅務特點出發，由理論分析和實踐經驗相結合，全面而系統地分析稅務籌劃對房地產經營產生的經濟效應。
2 稅務籌劃經濟效應的理論分析
稅務籌劃是市場經濟的重要組成部分，不僅不是對市場經濟的效率性造成負面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強社會福利，是市場主體主動運用市場機制實現自身利益最大化的有效工具[2]。
從博弈論角度看，稅務籌劃有助于實現微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關系，稅務籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調整方法，降低自身的稅負水平。從利益相關者角度看，稅務籌劃有助于協調企業的經濟責任和社會責任之間的利益關系。稅務籌劃是企業積極參與市場活動的重要表現，一方面可以充分自身內部資源，以最少的成本投入實現最大的經濟利益；另一方面可以在承擔納稅的社會責任的基礎上，理性降低納稅數額，有利于促進市場機制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務籌劃有助于規避微觀市場主體在納稅方面的道德風險。由于稅收是在公共產品需求的情況下而產生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔自身的稅負責任。稅務籌劃則為市場主體在處理公共產品服務和自身經濟增長之間提供了有效的調整工具，減少了道德風險的可能性。
以上分析，不難看出，稅務籌劃是市場機制充分發揮作用的重要表現，有利于提高市場主體的經濟利益，增強社會福利。在此基礎上，本文要分別對房地產企業各個環節的稅務籌劃經濟效應進行分析。
3 房地產企業開發建設環節中稅務籌劃的經濟效應分析
在開發建設環節中，籌資方式是影響房地產企業稅務籌劃的經濟效應的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優惠條件，有助于降低房地產企業的資金占用，為稅務籌劃提供較大的空間和手段選擇。
籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業的利息費用，那么，房地產企業的理性選擇就要按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出；如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點大于企業的利息費用，那么，房地產企業就不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出。只有這樣，房地產企業才能在開發建設環節中盡可能地降低自身的稅負承擔水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業的整體市場競爭力。
4 房地產企業交易環節中稅務籌劃的經濟效應分析
房地產企業的交易環節涉及到的稅收種類繁多，稅務籌劃技術安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務籌劃的經濟效應。在定價策略方面，房地產企業首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產企業準確評價房屋售價和被扣除項目數額的大小關系。經驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數量的1.285倍，那么，房地產企業的定價策略是具有經濟性的。在這種情況下，房地產企業可以享受營業稅的優惠政策，起到降低自身稅負的目的。在利用稅收政策方面，房地產企業需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產企業可以充分利用現金折扣的促銷方式，減少財務報表中的房屋銷售數量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產企業可以通過贈送勞務服務的優惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應該承擔的稅負水平。
5 房地產企業保有環節中稅務籌劃的經濟效應分析
保有環節中的房地產企業稅務籌劃的經濟效應因經營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產企業在保有環節中的經營方式主要分為對外租賃和自行經營兩種方式。房地產企業對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務籌劃則在兩種經營方式下產生不同的經濟效應。如果房地產企業對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔因為租賃而產生的稅負義務。這樣的話，房地產企業自身承擔的稅負水平就會增加，對財務工作產生了較大的成本支出。如果房地產企業通過合理的投資渠道自行經營房屋，將租賃業務轉換為投資業務，那么不僅可以獲得數量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規避因為租賃而產生的各種稅負，從而在很大程度上減少自身承擔的稅負水平[6]。合理的稅負籌劃可以使得房地產企業獲得良好的經濟收益。
6 小結
通過以上分析，本文得出以下結論
6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產企業的稅負水平，起到積極的經濟效應。無論從理論角度，還是從技術操作角度，稅收籌劃積極的經濟效應是不可否認的，不僅可以有效降低房地產企業的稅負水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強整個社會的民眾福利。
6.2 稅收籌劃在不同環節中的經濟效應存在差異。由于房地產企業的經營過程分為開發建設環節、交易環節和保有環節，該三個環節各具生產經營特點，而且涉及到的稅收結構也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產企業的稅負水平也就不同，則產生的經濟效應則存在程度上的差異。
參考文獻：
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（一）企業內部問題。
從企業內部來看，其稅務籌劃存在的問題主要體現在以下幾個方面。首先，很多的房地產企業對于企業稅務籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續工作的開展。其次，還有的企業在進行稅務籌劃的模式不專業，有待優化。最后，還有部分房地產企業的風險意識薄弱，不具有抗擊風險的能力。特別是近年來，我國的房地產行業迅猛發展，其在操作過程中存在的風險也越來越大。雖然國家也已經出臺了一系列的調控政策，但是行業內總體風險意識淡薄的現象還需要一段時間才能得以解決。
（二）外部環境問題。
首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產企業在進行稅務籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業的大環境來來，我國的房地產企業的稅務業務能力整體較差。
二、房地產企業做好稅務籌劃的必要性
當前形勢下，房地產企業進行稅務籌劃工作十分必要。首先，通過稅務籌劃，企業能夠合法減少稅務開支，減輕企業的稅務負擔，提升利潤空間。其次，通過稅務籌劃等相關手段，還能夠讓房地產企業的稅務風險得到最大限度的控制。
三、解決房地產企業稅務籌劃問題的對策
（一）認清稅務籌劃，建立預警機制。
我國的房地產企業要想解決稅務籌劃過程中出現的種種問題，認清稅務統籌，建立科學的預警機制是前提。房地產企業在進行稅務籌劃時，應該將優惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業稅務風險主要包括企業重大戰略事件、企業財務報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務籌劃工作預警機制應該重點關注的內容。
（二）統籌稅務籌劃工作。
稅務籌劃本就是一項內容復雜，涉及面很廣的財務管理活動。想要做好稅務籌劃，需要工作人員具備多方面的素質。只有這樣，才能讓稅務籌劃的各個環節具有可操作性，也才具有實際的意義。
（三）靈活運用稅收政策。
首先，房地產企業常見的稅種為土地增值稅和房產稅，在對這類稅種進行稅務籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學的情況下降低企業的稅收負擔。最后，在進行稅務籌劃的過程中，要及時關注國家的各項稅種政策，在稅務籌劃時選擇具有最大優惠的稅種。
（四）完善稅收法律制度。
首先，國家應該結合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關部門應該加大執法力度，對于在執法過程中發現的偷稅、漏稅企業給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發生。
結束語：
一、中小房地產企業稅收籌劃的重要性
1.有利于企業優化經濟資源，實現企業利潤最大化
中小房地產企業在涉稅事項發生之前，根據現有的或將來的經營管理情況，在稅收法律法規的許可范圍內，對企業經濟資源科學的測算、分析和比較，從中選擇最優的納稅方案，優化企業的經濟資源，實現企業利潤最大化。通過稅收籌劃，讓企業的經營狀況和財務狀況相結合，使企業運營的整個過程，在充分考慮稅收影響的同時考慮企業的成本費用最優化，使企業財務收益最大化，最終達到整合企業經濟資源的目的。
2.有利于企業財務人員業務水平的提高
要想做好稅收籌劃，及時、密切關注國家稅制法規和最新稅收政策的出臺是保證。中小房地產企業財務人員除了必備的財務管理專業知識和全局管理能力外，必須高度重視國家的稅收政策變化及相關行業政策變化，對稅收的變化趨勢要有敏銳的洞察力。一旦國家相關稅收政策變化，財務人員應從企業最大財務利益出發，采取行動，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業的經營管理活動中去。因此，稅收籌劃客觀上促進了中小房地產企業財務人員業務水平的提高。
3.有利于促進稅收法律法規的健全
稅收籌劃可以及時發現稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實際應用中的不合理等缺陷。中小房地產企業稅收籌劃人員在通過對稅法的“邊際”效應獲取企業利益的同時，也將稅法在實際應用中的缺陷反饋給征稅機關和相關的稅法研究人員。從而推動相關部門在立法和征稅管理中權衡輕重，修訂和完善稅法，促進著稅法的健全。
4.有利于提高企業管理水平和規范財務核算
企業管理決策層和相關人員對稅收籌劃的認識程度，會計核算和財務管理水平，涉稅誠信等方面是做好稅收籌劃的基礎條件。部分中小房地產企業管理決策層對稅收籌劃不了解、不重視；企業會計核算不健全，賬證不完整，會計信息失真，甚至有的企業還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產企業生產周期的長期性，工程成本的復雜性，成本發生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業的管理水平專業化，財務核算規范化。
5.有利于企業減少或避免稅務處罰，提高稅收合作與信任
中小房地產企業通過稅務籌劃實現涉稅零風險，即賬目清楚，納稅申報正確，稅款繳納及時、足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，在稅收方面沒有任何風險，或風險極小可以忽略不計等措施，可以減少和規避稅務處罰；中小房地產企業在稅收籌劃的過程中，為爭得稅務機關的認可，規避籌劃風險，不斷與稅務機關的聯系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進了企業與稅務機關的合作與信任。
二、中小房地產企業稅收籌劃的現狀
1.財務人員業務水平良莠不齊和欠缺房地產業財務管理經驗
房地產企業作為國家的一門新興產業，有其生產周期長、成本發生復雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業、商業、建筑業、服務業等不同的特殊性。其賬務處理周期長，核算要求高、所需的稅法知識多。而在中小房地產企業從事財務工作的財務人員多數缺乏房地產企業財務核算和管理經驗，部分企業存在會計核算不健全，賬目設置零亂，賬證不全，其財務管理水平低下，無法實施對項目的長遠規劃和統籌管理。
2.管理層對稅收籌劃的意識不夠重視，決策層不夠民主
企業管理決策層和相關人員對稅收籌劃認識程度是稅收籌劃的基礎條件之一。在中小房地產企業中，管理決策層和相關人員對稅收籌劃不了解，甚至認為稅收籌劃是高水平的財務造假，通過造假大肆進行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產企業管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機會難得，財務部門等財稅專業人員參與企業決策的力度不夠等。
3.會計核算基礎薄弱
部分中小房地產企業日常會計核算不健全、成本費用歸類不正確、賬目設置不規范、臺賬登記不完整、賬證不清、會計信息失真、收入確認不規范、未按稅法規定繳納稅款；內控制度欠缺，如不經領導審批簽字支付款項、現金管理未做到日清月結、限額庫存、大額現金支付、購買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據張數與實際不符等；預算管理缺失，房地產企業的特殊性決定了稅收籌劃必須以規范詳細的預算作基礎，如土地增值稅的籌劃等。
4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性
稅收籌劃決策關系到中小房地產企業生產、經營、投資、營銷、管理等所有活動。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產企業管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強調稅收籌劃，但是在實際運用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產企業在運用土地增值稅中有關普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進行稅收籌劃時，如果在設計階段忽略了當地的普通住宅標準這一規定，后期的籌劃就會化為烏有。
5.稅收籌劃忽視籌劃成本
稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實際要發生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機會成本。而中小房地產企業在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術和籌劃水平等多種原因，往往會割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計成本的聘用專業的稅務專家為其稅務咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優惠時，不計成本地增加成本支出，無限制地降低售價；在日常稅收籌劃中，花費于分析測算等的人力、物力、財力遠大于稅收籌劃收益等。
6.中小房地產企業稅收籌劃易割裂稅種之間的內在聯系
簡單看每一稅種，似乎都是獨立的，有單獨的條例和實施細則。但事實上，每一種稅都通過某一經濟業務載體，聯系在一起。如中小房地產企業在做土地增值稅籌劃時，易忽略準予扣除的成本、費用、損失中營業稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費用及土地增值稅繳納的多寡等對企業所得稅的影響。
三、完善中小房地產企業稅收籌劃的對策建議
1.提高全員對稅收籌劃的認識水平
中小房地產企業應從企業管理層出發，提高全員對稅收籌劃的認識水平，如聘請權威人士（專家）到公司作全員講解等。財務核算是稅收籌劃的基礎，財務核算不健全，賬目混亂，成本費用歸類不清，項目預算不夠精細，都會給稅收籌劃帶來障礙，房地產企業稅種繁多，稅收政策的變化無窮，都需要財務人員及相關人員及時把握。
2.加強稅收合作與信任
一方面要求納稅人應按照稅務機關的決定及時繳納稅款，并信賴稅務機關的決定是公正和準確的；另一方面也要求稅務機關有責任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應建立起密切的稅收信息聯系和溝通渠道。中小房地產企業在做好稅收籌劃的同時，應加強與稅務機關的聯系與溝通，服從稅務機關管理，力爭企業的稅收籌劃得到稅務機關及相關人員的認可，任何單方的行為都會給企業埋下隱患。不服從稅務機關的管理將會引發和稅務機關的矛盾與沖突，為企業的稅收籌劃工作開展帶來阻礙，增加企業的籌劃風險。
3.重視籌劃成本，務實稅收籌劃的可操作性
中小房地產企業在稅收籌劃時應遵循成本效益原則與從實際出發原則相結合。例如，稅法規定企業的利息實際支出允許在計算其應納稅所得額時按規定扣除。因此，理論上一般認為負債融資對企業具有節稅效應，有利于提高權益資本的收益水平，可以優化企業的資本結構。然而，在實操中如果該項目的預售收入資金回籠到位，支付所發生的成本費用稅金還綽綽有余的情況下，企業再做項目貸款，籌劃利息抵稅的效應顯然是不成功的。企業進行稅收籌劃，必須把各種實際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。
4.注重稅種之間的內在聯系，堅持合理性與綜合平衡
每一稅種雖有單獨的條例和實施細則，其實任何一個稅種都通過經濟行為這一載體，聯系在一起。企業所得稅與流轉稅之間的關系足以說明稅種之間的關系密不可分。稅收籌劃應堅持合理性與綜合平衡，把各稅種聯系起來，綜合考慮，用足行業里的所有稅收優惠政策。此外，稅收籌劃還應堅持合理性與綜合性平衡。例如，在實際操作中，一個分期開發的項目，不少中小房地產企業都將人防工程和景觀工程分割于相關的期數，規劃如此，工程合同的簽訂也是如此，符合稅法規定的能明確劃分歸屬的成本費用按歸屬歸集的規定，但是景觀和人防是作為整個項目的配套工程，是整個項目的“賣點”之一，是整個項目所有業主都享有的“權利”，這種劃期施工的做法不利于企業的稅收籌劃，割裂了合理性原則，損失了企業利益。
一、房地產建設企業稅務籌劃的可行性與必要性分析
1.可行性分析
稅務籌劃對房地產建設企業的重要意義在于它的可行性，所以我們必須從它的可行性出發，研究其存在的問題。
首先，在企業確定籌劃方案前，要對建筑成本、預期所得利潤及其所需的資金這三個要素進行定性和定量分析，以此為依據做出相應的、風險較小的籌劃方案，使得企業的運營在不超出法律規定的合法范圍內最大程度的節約運營成本，保證企業稅務籌劃得以平穩進行；其次，企業進行稅務籌劃應該從全局出發，建立全局觀念，限制于稅務籌劃之中通常會引發其他費用是增加，從而使稅務籌劃成本增加，不利于稅務籌劃的進行，所以為了避免出現以上問題，企業應該遵守成本最佳的原則，提高企業經營水平，利用降低稅務成本來提高企業運營的整體效益；最后，企業進行稅務籌劃需要一個很長的周期，且其中存在著較多的不確定因素，如收益、資金流動等，這對房地產企業執行稅務籌劃方案有很大的影響，所以在執行稅務籌劃方案時，需要注重執行的風險以及因周期長而產生的資金價值問題。
2.必要性分析
（1）在房地產的日常運營中，資金流動性較大，所以相應地稅務籌劃空間較大。在房地產建設過程中有許多的稅收項目，其中包括：土地增值稅、城市維護建設稅以及教育附加稅等，這些稅收項目不僅稅額大，且對企業稅收籌劃有著重要的影響，貫穿了房地產建設的整個過程。隨著稅收制度的實施，稅務機關對房地產企業稅收監控力度越來越大，所以做好稅務籌劃對房地產企業建設具有實際意義，只有很好稅務籌劃才能最大限度地降低房地產企業的稅負壓力，是企業獲得更大的效益。
（2）我國針對房地產企業制定的稅收政策較多，由此可知房地產行業受我國宏觀調控的影響較大，通常情況下，國家為了實現調控目標會根據房地產的大體情況制定更多的法規政策，且制定的法律法規會越來越詳細，所以為了應對國家的政策變動，房地產的稅務籌劃必須跟上國家法規的更新，針對國家最新法律法規做出相應的調整，以增強企業自身的競爭力，在房地產行業中脫穎而出。
二、房地產建設企業稅務籌劃的一般性方法及發展趨勢
1.準備環節的稅務籌劃
稅務籌劃是當下最先進的企業管理手段，它從企業的整體出發，根據房地產企業的稅務提出降低企業運營成本這一觀點，要求企業在進行財務決策時考慮稅賦對企業運營的影響，還考慮企業成立的最初條件，包括：注冊地、企業性質等企業經營前期情況，從根本上減少企業的稅賦。
2.房地產建設企業資金籌劃環節的稅務籌劃
由于房地產企業在運營過程中的所需資金較大，且流動性高，所以企業時常需要進行資金籌集，一般來說，資金籌集要考慮很多因素，比如：籌款成本、企業的還款能力、方案的可行性以及存在的風險等；所以企業必須降低籌資成本，盡可能地平衡債務資本和股權資本，運用合理、科學的方法，合理搭配各資本比例，使籌資成本最低，更好地規避風險。
3.房地產建設企業產業開發環節的稅務籌劃
由于房地產企業運營過程中涉及眾多稅收方法，如房地產企業開發費用扣除方法就有兩種，這兩種方法不僅在計算方面存在差異，在最后的計算結果也是存在著一定的差異的。所以房地產企業要合理的選擇稅賦計算方法，從而降低房地產企業的稅賦壓力。
4.房地產建設企業經營銷售環節的稅務籌劃
銷售環節是實現房地產最終目標的重要一環，銷售環節對稅務籌劃的主要影響在于企業法人在層次上的設置，房地產企業可以通過建立子公司以及獨立核算的企業法人，使用子公司或者獨立核算企業法人有著適用于子公司的稅收優惠政策的權利轉移與房地產企業聯系不強的業務，這樣就可以通過不同的稅收政策把部分的稅賦轉移出去，減輕房地產企業的稅賦。
三、房地產建設企業稅務籌劃的注意事項
1.國家和地方政策對稅務籌劃的影響
降低成本是所有企業在經營過程中都需要面對的問題，只有成本得到降低才能提高企業在所屬行業的競爭力，尤其是在房地產行業，房地產行業的稅收項目較多且涉及金額較大，對當地政府的影響也相應較大，所以在確定稅務籌劃時需要充分考慮到整個的各個職能部門，這樣才能使職能部門的審批權得到充分的運用，除此之外，稅務機關的執法能力對房地產行業的稅務籌劃也有著巨大的影響。
2.兼顧稅務籌劃的兩面性
稅務籌劃是房地產企業稅務的一小部分，但從稅務籌劃方面降低稅賦是不全面的，這只是抓住了企業稅務其中的一個關鍵而已，并不能使企業稅務得到最小化，還應該在考慮企業影響因素的情況下，從房地產行業的整體出發，利用全局觀使之相結合，使之發揮最大的作用得到更大的效益，這樣的稅務籌劃方案才是最為有效、合理的，反之，只考慮稅務籌劃一個方面是一個及其不明智的做法。
3.稅務籌劃方案應有極強的適應性
稅務籌劃方案的制定應該根據企業自身的情況而量身定做，有非常強的適應性，在房地產這個千變萬化的市場上能夠使稅務籌劃充分與稅務制度相結合，不局限于現有模式，發掘潛在投資者，讓其從企業的注冊地、注冊金額、投資方式等了解到企業的運營、盈利情況，吸引更多的投資者，也發揮其應有的作用。
一、房地產稅收流失原因分析
(一)房地產企業利用行業特殊性偷逃稅款是房地產稅收流失的直接原因
房地產企業開發環節多,時間過長,流動性大,成本核算方法復雜,監督難,房地產產品銷售方式又多種多樣,取得收入方式靈活。納稅人利用行業的以上特點,想方設法虛增成本、隱匿收入,達到偷逃稅款的目的。主要表現為:
1、利用特殊的開發方式偷逃稅款
房地產的開發形式多種多樣,針對不同的開發形式,政策規定及執行方式和力度上存在差異,給房地產企業偷逃稅留下了可乘之機。主要表現在:一是以經濟適用房為名,利用減免稅政策偷稅;二是采取虛假立項,造成“委托開發”的假象,逃避銷售不動產有關稅金;三是自建房產銷售后,不申報繳納建安環節的稅金;四是回遷房部分不按銷售不動產繳納相關稅費。
2、開發環節成本核算混亂,房地產企業趁亂“混水摸魚”
一是利用虛假購貨發票,虛列建筑開發成本;二是借支付拆遷安置費之名,大肆以白條虛列拆遷安置費。房地產企業的拆遷安置費大部分是支付給了個人,無法提供合法的發票或收據給房地產企業。這也為房地產企業虛列開發成本提供了便利。三是不分項目設立成本明細,造成項目成本計算混亂,使成本無法在完工項目和在建項目中合理分攤;四是不按期結算項目成本。有的企業滾動開發,雖然房屋已全部售完,但遲遲不進行工程結算,不結轉收入,成本也不及時結轉,不能真實反映企業盈虧情況,影響企業所得稅正確、及時、足額繳納。
3、房地產銷售環節,利用一些特殊的經營方式隱匿收入
如房地產企業采用預收房款方式經營房地產,企業在收到預收房款時不入賬,而是通過借款方式計入“應付賬款”科目核算,以假拆借資金來隱瞞真實銷售收入。又如:采取銀行按揭方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。某些房地產公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性,將銀行按揭款項記入其他應付款,不作預售收入處理, 從而隱瞞收入、偷逃稅款。
(二)房地產稅收征管、監控不到位是稅收流失的間接原因
1、稅收源頭管理困難、稅收有效管理滯后
通常開發一個房地產項目,必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由于沒有建立有效的信息交換制度,這些行政部門掌握的房地產開發信息難以共享。房地產開發項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息,都是在稅務管理和納稅申報事項之前發生的,由于目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處于較低層次,這些重要的涉稅信息不能有效實現部門共享和信息互換,客觀上導致了稅收源頭管理困難的實際問題。
房地產開發過程中,其他部門對房地產開發的管理基本上都是事前管理,審批手續不辦理,前期費用不交齊,房地產就不能開發,企業追求利潤的目標就無法實現,而稅務部門的管理是一種事后管理,現行稅收政策是在房地產開發企業發生了銷售收入時,才對確定收入時間、成本扣除及成本分攤作了相應的規定的,稅務機關征管是一種事后介入。稅務部門的管理所處的階段和時限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門的管理。一些許可的辦理及成本費用的支付都是在稅務管理和納稅申報事項前發生的,稅務機關不能有效監控、不能準確掌握房地產開發企業在房地產開發過程中形成的成本費用信息。
2、房地產稅稅種多,稅源的可變性和流動性較大,稅收征收難
首先,在房地產業的鏈條中,從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節涉及的營業稅、企業所得稅、土地增值稅等10多種稅種,由于房地產稅稅種多,各稅種的征收環節和計稅依據各不相同,征收機關不同,征收難度大。其次,房地產企業開發多為跨年度、跨地域滾動開發,稅源的可變性和流動性較大,稅源控管難。第三,稅務工作人員對房地產企業經營特點、會計核算不熟悉,再加上納稅人會計核算復雜,加大了稅收機關征收稽查的難度。
(三)對偷漏稅處罰力度弱,打擊力度不夠是難以遏制房地產企業偷漏稅另一重要原因
稽查人員在查處各類涉稅案件過程中受到各種因素的干擾,常常是以補代罰、以罰代刑,導致行政處罰力度弱,客觀上助長了偷逃稅行為的蔓延。企業偷逃稅如果不被發現,必定大賺一筆,即使被發現了,查處了,也只是補足稅款,繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差,助長了部分房地產企業偷逃稅的主觀故意。偷逃稅成本不高,是房地產企業偷逃稅款屢查屢犯、屢教不改的重要原因。
二、房地產稅收流失治理對策
(一)加強對納稅人的服務引導
對房地產開發企業的進行個性化宣傳和服務,開展有針對性的辦稅輔導,幫助企業健全財務核算,綜合分析評估開發商納稅情況,對有涉稅疑點的稅戶,要及時開展約談,詳細宣傳稅收政策、辦稅知識和法律責任,促進開發商知法、懂法、從而自覺守法;進行專項的稅收情況檢查,督促房地產開發企業按照規定進行財務核算,加強財務管理,為稅收征管營造一個良好的財務基礎。
(二)規范部門協作
提請政府制定各環節相互銜接的房地產稅收一體化管理制度,明確各部門需承擔的職責,以制度規范和加強國土、規劃建設、房管、招投標中心、銀行、稅務等各相關部門的協作,及時傳遞項目立項、規劃設計、土地使用、房產證辦理及資金走向等信息,通過資源共享完善稅源監控。
(三)建立健全項目檔案管理,完善日常監管
一是在開發初期,要求房地產開發企業上報項目立項書、項目規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、項目總投資額等,總體掌握工程的開況,及時登記掌握房地產企業稅源狀況,為后期的監管打下基礎。二是項目竣工后,要求企業及時上報成本費用分攤辦法,了解并掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用情況,防止企業私自轉移利潤,逃避納稅。同時,要求企業按月上報銷售合同和發票清單、《存量房產盤點表》等涉稅資料,監控商品房的存量變化等措施,跟蹤監控商品房的銷售進度,對其銷售情況實施過程監督。建立房地產企業監控管理動態臺賬,逐戶分季度反映與有關部門的聯系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調整情況。對存在問題的企業進行檢查調整,對應繳未繳的稅款進行補征。
(四)加強涉稅資料審核,提高征管質量
一是加強發票的審查。檢查發票的領購、開具和取得是否符合規定;成本列支中的大額發票是否屬實;有無使用假發票、白條入賬等情況。此外,房地產業的稅收主要體現在銷售環節,稅務機關在銷售環節上應加強票據的領、用、存管理,最大限度地掌握房地產開發企業的收入情況,據此審核企業納稅申報的真實性。
二是加強合同的審查。對購銷合同內容、真實性、合法性進行審查。通過審查開發項目合同,核實房地產開發方式 ,防止房地產企業“張冠李戴” 偷逃稅款;通過審查購貨(原材料等)合同,核實成本的實際開支情況,防止利用假合同、假信息虛增成本;通過審查房地產銷售合同,掌握銷售收入、付款方式等情況,防止納稅人取得收入不及時或不入賬的行為。
三是是加強收入、成本核算的審查。加強對待攤費用、預提費用、管理費用、銷售費用、材料費用等賬目的審查,審查成本費用的真實、合理、準確、合法,以杜絕企業多列費用,虛增成本,偷逃企業所得稅;加強對預收帳款、應收帳款、其他應付款、應付帳款等往來帳目的審查。規定所有房地產企業每月必須將預收帳款等往來帳目的全部數據形成情況報告、及增減變化原因上報主管稅務機關,以杜絕企業利用往來帳目調節稅收的不法行為。此外,在書面資料審核的基礎上,還要經常通過實地走訪獲取有關信息,避免征管上的盲點。
(五)加大處罰力度,打擊偷逃稅行為
首先對經查實的偷稅行為,稅務機關應嚴格按照法律規定,該處罰的處罰,該曝光的曝光,該移送司法機關的移送司法機關,杜絕以罰代刑,從而消除納稅人在偷稅時的僥幸心理,充分發揮稅務稽查的威懾作用。其次實行偷逃稅企業定期公告制度,房地產企業擔心被公告后影響其誠信度和企業形象從而不敢肆意偷逃稅款。最后出臺相關配套規定,對凡是偷逃稅款達到一定數額的企業不得辦理銀行貸款,已辦理的取消其貸款資格。
(六)提高征管人員業務水平,培養高素質的征管人才
【關鍵詞】 房地產企業 納稅處理 風險控制
一、房地產企業各環節的納稅處理
1、企業準備環節的納稅處理
在房地產企業設立的過程中，由于新稅法頒布后，原來通過注冊地和企業性質選擇進行納稅處理的道路已經行不通，企業應重新選擇另外的方式進行納稅處理。房地產企業可以通過選擇企業的組織形式和組織結構等方面進行納稅處理。組織形式上的選擇主要有：獨資企業、合伙企業、股份制企業等。依據我國現有稅法規定，獨資企業和合伙企業只需繳納個人所得稅，而股份制企業既要繳納個人所得稅還需要繳納企業所得稅。企業在組織結構上的納稅處理選擇主要是指房地產企業集團在分支機構的設立上，是采取設立子公司還是分公司的形式。依據現行稅法的規定，分公司不是獨立的法人機構，與總公司合并計算所得稅。而子公司作為獨立的法人機構，與總公司分開計算所得稅。房地產企業集團可以在初期先設立分公司，等分公司有了盈利之后再變更子公司。房地產企業在籌資過程中，可以通過選擇合適的資本運作方式進行納稅處理。企業應結合自身的資產結構，合理利用負債的籌資方式，充分發揮利息稅盾的作用。企業應合理利用融資租賃方式進行納稅處理，因為這種方式既可以通過計提折舊抵扣應納稅額，也可以起到利用利息稅盾抵稅的效果，實現了雙重抵稅。
2、企業開發環節的納稅處理
房地產企業在開發建筑環節中，可以通過開發項目的合作與轉讓進行納稅處理。我國現行稅法規定：企業以不動產作為投資入股的，其參與接受投資方利潤及共同承擔風險的行為，不征收營業稅。比如，房地產企業可以采取自己以土地使用權出資、合作企業以貨幣出資的合作方式共同開發建房。房屋建成后，雙方可以采取利潤共享、風險共擔的利益分配方式對房屋進行分配。這樣，企業在合作過程中以土地使用權出資的部分即視為不動產投資入股，按照稅法規定，即可不用繳納營業稅，合作獲得的利潤分成也不用繳納營業稅，達到節稅目的。房地產開發項目轉讓主要有資產轉讓和股權轉讓。依據現行稅法規定，股權轉讓無需繳納營業稅、增值稅和契稅。而資產轉讓則要繳納營業稅、增值稅和契稅。因此，房地產企業應盡量采取股權轉讓的方式進行開發項目的轉讓。
3、企業銷售環節的納稅處理
房地產企業在房屋銷售過程中，可以通過對銷售收入分解和選擇合適的促銷方式進行納稅處理。比如，房地產公司可以設立裝修公司或者物業公司，對銷售收入進行分解，將房屋銷售收入部分轉移給裝修費用或物業費用。因為依據現行稅法規定，對裝修費用、物業費用實行營業稅征收，其稅率低于土地增值稅，實現企業節稅的目的。企業在進行房屋促銷時，可以通過采取贈送家具、家電，附贈裝修，現金折扣，贈送一定時間的物業費等多種促銷方式進行納稅處理，每種促銷方式涉及的稅種不同，都有比較大的節稅空間。因此，企業應采取合理的促銷方式進行納稅處理。
4、企業持有房地產環節的納稅處理
在房地產持有環節上，房地產企業可以通過分解租金、利用房地產投資和選擇投資性房地產計量模式進行納稅處理。利用房地產進行投資，是指房地產企業把閑置的房地產作為不動產投資入股，與其他企業合作組成利潤共享、風險共擔的共同體。這樣企業閑置的房地產就不繳納營業稅、也不繳納房產稅，只需繳所得稅，實現節稅效果。分解租金是指企業把物業費、水費、電費等從租金中分離出來以實現節稅目的。而投資型房地產計量模式主要有公允價值模式和成本模式，企業可以選擇成本模式進行納稅處理。因為成本模式下，企業可以通過計提折舊抵扣應納稅額，實現節稅效果。
二、房地產企業納稅處理面臨的風險
1、缺乏正確的納稅處理意識
由于我國企業起步晚，發展時間較短，很多企業對如何進行納稅處理并不清楚，有些企業將納稅處理用于打稅收法規政策的球，增加了企業的納稅處理風險。一些企業沒有樹立正確的納稅處理意識，以為納稅處理就是跟稅務征管部門搞好關系以爭取減免稅收，千方百計與稅務部門套關系，有些甚至通過行賄的違法方式以獲取企業少繳稅的機會。有的企業沾染了不良的社會風氣，挖空心思鉆稅收政策法規的漏洞，增加了稅務征收工作的難度。有些房地產企業存在偷稅漏稅的錯誤思想，為達到少繳稅的目的，采用部分收入不入賬或不計入往來款項、多計提折舊分攤費用、以合作建房名義掩蓋開放房地產的事實等法律不允許的方式隱匿企業真實的經營活動信息，進行逃稅漏稅。這些行為給企業帶來了極大的法律風險，一旦被查出很有可能面臨巨額的處罰，其相關負責人也會被追究相應的法律責任。有些企業管理層缺乏正確的納稅處理意識，對國家稅收政策理解不到位，喜歡閉門造車、想當然，從而導致納稅處理方案缺乏可操作性，納稅處理人員在工作中失去依據而無從下手，甚至會引來法律風險。
2、企業納稅處理機制不健全
房地產企業面臨的納稅風險都具有很大的不確定性，會給企業帶來經營的不穩定性，造成損失，甚至導致企業面臨倒閉。因此，企業有必要建立健全稅收管理機制?？茖W合理的稅收處理機制對企業有效防范納稅風險，實現節稅目的起著至關重要的作用。但目前許多房地產企業內部缺乏有效的稅收處理機制，風險管控薄弱，企業面臨很大的納稅處理風險。首先，不少房地產企業對自身面臨的各種納稅風險考慮不全，事先不經過必要的風險分析與評價，準備工作不充分，上來就直接開展納稅處理工作，導致在實際開展納稅處理工作中面臨這樣那樣的問題。其次，企業缺乏動態的風險監測機制，沒有形成有效的風險預警體系，無法對納稅風險來源的主體情況、動向進行追蹤，導致企業無法及時相應納稅風險的變動，增加了企業風險應對的難度。再次，企業沒有建立相應的納稅風險應對機制，對已發生或未來可能發生的納稅風險缺乏有效的處理與應對措施，缺乏風險應對預案，或是備選方案和應對措施缺乏操作性，無法降低企業面臨的納稅風險。
3、房地產企業的行業性風險
房地產開發企業所處的行業特點決定了其面臨的特殊行業風險。首先，目前我國房價的過快上漲導致國家在房地產行業的宏觀調控上頻頻發力，房地產行業面臨政策的不穩定性。其次，各種游資的炒作、地方政府的土地財政政策、地產開發商的恐慌性銷售等導致商房價上漲過快，房地產行業存在泡沫危險，整個行業前景不明。而房地產企業的發展前景與行業的發展前景是息息相關的。再次，房地產開發初期資金投入巨大，企業不得不采取多種渠道進行融資，導致企業債務成本上升。很多房地產企業的債務規模過大，資產結構極不合理，給企業帶來極大的風險隱患。一旦資金周轉發生問題，企業將面臨短期債務無法償還的風險而陷入財務危機，甚至走向破產倒閉，也就無法完成既定的納稅處理目標。
三、加強房地產企業納稅處理風險控制
1、樹立正確的納稅處理意識
企業應該樹立正確的納稅意識，端正心態，不走偷稅漏稅的歪門邪路。因為納稅風險的客觀性，企業和納稅工作人員應當正視納稅處理活動可能產生的風險及危害，在心理上引起足夠的關心和重視。納稅處理在國家法律法規限定的范圍內具有合法性，企業在制定納稅處理方案時要正確解讀國家的政策法規，保證制定的方案順應國家稅收政策的發展趨勢，并且與現行的法律法規相合拍，不會導致違法違規。企業在具體操作過程中，要時刻關注稅收政策的變動，深刻理解稅法的內涵，在學法、知法、懂法、守法的前提下合理運用相關政策進行納稅處理。
2、建立科學的納稅處理機制
房地產企業應建立健全的納稅處理機制，以有效應對納稅風險，合法實現企業節稅目標。首先，企業應建立納稅風險的檢測與評估機制，從稅收稽查、稅法、會計處理等各個方面開展評估分析，對企業可能面臨的納稅風險進行鑒識與評估，并以此設定風險衡量標準，建立有效的風險預警機制。其次，企業應完善納稅風險的動態追蹤機制，對各種納稅風險的源頭主體情況、動向實現動態監控管理，對稅收政策的發展情況與變動實現實時掌握，對企業生產經營活動涉及的納稅環境實現動態把握，及時調整和更新企業的會計政策，將企業面臨的潛在納稅風險有效降低。再次，建立快速靈活的納稅風險應對機制。企業應針對企業可能面臨的納稅風險，制定具備可操作性的風險應對預案。風險應對預案還應能及時根據企業納稅環境的變化及時作出調整和變動，以幫助企業有效遏制風險事態的惡化。
3、加強與稅務部門的溝通
稅務部門與企業之間由于各自的工作性質、行業特點、所處環境不同，對彼此都不太熟悉，難免出現互相理解上的分歧。企業應主動去了解熟悉稅務部門的工作流程，與稅務部門保持長期有效密切的溝通，以達到兩者在政策解讀和實施上的高度一致。房地產企業取得稅務部門的認可，并保持合理、合法的良好關系，是納稅處理方案順利實施的必要條件，也可以幫助企業有效規避納稅風險，順利通過稅務部門的征管要求，有利于納稅處理工作的高效發展。
四、結論
房地產企業能通過有效的納稅處理帶來巨大的經濟效益，但企業也必須正視自身面臨的納稅風險，樹立正確的納稅觀念，通過建立完善的納稅管理機制、提高納稅管理人員的素質、加強同稅務部門的溝通，及時防范納稅風險，實現企業自身的健康持續發展。
【參考文獻】
[1] 方焰飛：房地產企業需防范哪些稅務風險[N].中國稅務報，2011-09-28.
關鍵詞：房地產；財務管理
一、引言
我國房地產行業歷經二十多年的持續發展，在社會經濟發展中具有較強的支撐作用。房地產開發涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業，房地產項目開發涉及產業板塊多、資金投入時間長、財務風險和管控風險大，由此也使房地產企業財務管理業需要依照房地產開發的項目特點和企業管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現的風險消滅在萌芽狀態，來實現房地產企業的持續健康快速發展。
二、房地產財務管理的內容
傳統意義上的財務管理是對資金的使用和分配，結合房地產資金投入大、周轉期限一般較長的特點，房地產財務管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產融資和房地產資金的投放，房地產開發項目的利益分配重點體現在對項目的管控程度和開發節奏的把控上。房地產企業財務管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產開發項目的周轉效率、減小房地產項目的資金占用成為財務人員，甚至是房地產企業管理者的重要內容。房地產企業的財務管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務風險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發揮財務管理的分析指導功能，為房地產企業的發展保駕護航。經過二十多年的充分競爭和持續發展，房地產企業的規模越來越大，房地產企業集團化運營、規?；l展特點越來越突出，其財務管理可以概括為以下幾個方面：
(一)房地產財務管理效率和管理水平持續提高
隨著社會文化水平的提高，財務人才隊伍對房地產項目開發投資長、資金大的行業特點和周期屬性的認識程度不斷成熟，伴隨著房地產開發全過程的越來越規范，貫穿房地產開發建設經營整個階段的管理水平穩步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產企業財務管理效率逐步提高，財務管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地產財務管理挑戰越來越高
房地產開發項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產行業規模集中程度越來越高，千億級的房地產企業不斷增加，行業呈現集中化趨勢，強者恒強的時代已經來臨。規?；⒓谢⒖绲赜虻纳a經營特點，使得房地產財務管理面臨的管理難度和管理挑戰越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監管特點有所區別，對財務人員的要求也越來越高。整體性上，房地產財務管理的困難程度增加。
(三)房地產財務管控風險越來越高
房地產企業開發周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產財務管理水平的高低直接影響了開發項目的經濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發建設運營過程，預防各類財務風險，提供財務管控水平，成為各個房地產企業面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產的快速發展，房地產企業公開市場融資越來越多，政策監管風險和公開市場財務披露也客觀上提高了對房地產財務管控的要求。因此，房地產財務管控風險越來越高。
三、當前房地產財務管理的特點
房地產行業經過近十年的黃金發展期，房地產企業規模擴大。而隨著房地產政策調控的不斷多元化，房地產財務管理也呈現出獨有的特點。
(一)房地產企業資金管理方面
中央政府對房地產監管日趨嚴格，地方政府對房地產的調控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發前期階段支付各項規費和保證金、建設階段要支付的材料款和工程款的結算等要求，給房地產企業的資金管理帶來巨大的壓力和風險。同時隨著房地產行業限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴格，同時伴隨著房地產企業的集中化和規?；康禺a企業的資金優勢越來越向大型房地產企業集中。無形當中給房地產企業的資金管理帶來的風險。
(二)房地產企業資金籌集方面
2016年以來，人民銀行、銀監會等各個監管機構頻頻發文規范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發貸款條件調高、信托融資通道被限制、房地產債券發行被叫停、資管新規暫停了房地產資管類產品、委托貸款新規出臺、銀行理財辦法出臺、房地產資產證券化窗口指導趨嚴、金融機構聯合授信辦法出臺、監管層禁止房地產企業融資公司債與票據互還。當前房地產企業外部融資主要依靠銀行開發貸款、信托融資、企業債券等渠道，客觀上使得房地產企業面臨的財務風險較大、財務成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產企業資金籌集面臨的難題。
(三)房地產企業稅費管理方面
房地產開發環節涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業全面發展的基礎上，統籌安排協調好稅費對房地產企業現金流和成本的影響，提高企業內部競爭力，成為考驗財務人員的重中之重。
四、房地產財務管理的建議
(一)培養專業的財務人員隊伍
財務人員水平直接影響房地產企業財務管理水平。無論是校招生逐步培養、還是社會化高薪招聘，培養專業財務人才隊伍，提高房地產財務人員專業素質并長期為企業服務是最終目的。專業、穩定、高效的財務人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務問題的能力，而且可以防范財務風險，甚至可以提出合理化的企業發展建議，實現房地產企業的長遠健康發展。
(二)健全財務管控體系
隨著房地產企業的規模不斷做強做大，全國性房地產企業的財務信息化水平發展很快，財務業務一體化水平取得了長足的發展。對房地產財務工作者而言，具備的系統管理思維、優化財務邏輯關系、健全完善的房地產管理財務管理和控制體系，實現有效的財務管控成為克敵制勝的法寶。同時財務人員在實際業務開展中，還要統籌考慮人力資源、成本管理等協同業務內容，制定符合企業財務管理目標的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發揮財務管控作用，才能使財務工作成為房地產企業的核心競爭力。房地產企業外部政府關聯單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產企業不斷提高財務管理風險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務業務風險，縮小、降低、甚至避免因為財務管理帶來的風險和損失。只有建立健全的財務管控體系、具備良好的風險管理理念，對房地產業務風險有充分的認識，才能真正防范財務風險。
(三)強化財務成本管理職責
房地產的成本管理水平直接影響房地產企業的經營業績。作為房地產企業的財務工作者領導者，不僅要對項目的技術經濟指標等整體情況有所了解，還要根據開發項目的開發進展情況，利用財務的反映和監督職責，通過控制手段實現地產企業的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產合約規劃和成本管理方面，發揮財務對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務風險、降低財務成本、延緩現金流出，為企業發展的形成強大的支撐。
(四)做好稅務管理
房地產企業預繳預征稅款比較多、金額比較大，對企業現金流的影響更是重要。稅務管理是財務管理的重要組成部分。借助專業的稅務咨詢機構、房地產企業稅務管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進，通過財務人員與稅務部門的密切聯系，越來越多的房地產企業實現了預繳稅款的返還，促進了房地產行業的健康發展。
五、結束語
在實施“營改增”前，我國房地產企業在房地產開發過程中涉及到很多始終，存在嚴重的重復征稅的現象，不僅加大了房地產企業的稅負，也在無形中將企業的稅負轉嫁到不斷攀升的房價上來。從長遠的角度來看，這并不利于我國房地產企業的發展，更不利于我國房地產市場的健康發展。對于房地產企業而言，稅制改革迫在眉睫，有效解決重復征稅的問題更是稅制改革中的重中之重。對于房地產企業而言，由于其特殊性使得“營改增”對于房地產產企業而言困難重重。在這樣的大環境下，政府出臺的政策、各項措施等都會對房地產企業產生巨大影響，特別是對房地產企業的稅負影響更是直接關系到其生死存亡和未來的發展。
二、房地產企業營改增稅負效應的影響因素分析
（一）“營改增”影響房地產企業名義稅負變化的雙重效應分析
從理論上看，增值稅只是對每一個生產環節上的增值額進行征稅，從而存在營業稅重復征稅的現象得到解決，完善的抵扣鏈條將有助于全面推進更為專業化的戲份，為促進和加快產業結構的調整奠定基礎。但是，具體到不同的行業中，由于改革后稅率、可抵扣的進項稅額都不各不相同，因此，很可能在實施稅制改革后出現某些行業稅負增加的問題。例如：站在房地產企業外購產品與服務的可抵扣程度的角度分析，作為國民經濟發展中的重要產業，房地產產業的鏈條較長，因此，房地產企業在發展的同時也帶動了一大批相關產業的發展，如：處于房地產企業上游的土地提供者、承包商、其他服務提供者等，涉及到的行業包括：金融業、建筑業等不同的行業。同時，還涉及到鋼鐵、水泥、現代服務業等不同的行業發生業務上的往來?？梢姡覈康禺a企業會對與其相關的產業產生影響，對經濟起到拉動的效應。但同時也表明我國房地產業仍處于物質資本消耗的數量擴張階段，還有待于進行產業的升級改造和服務化方向發展。對房地產行業實行“營改增”的基本前提主要就是為了房地產行業提供施工、勞務等服務，這些行業也是“營改增”的行業，否則房地產行業的營改增毫無意義。因此，據統計，房地產業營改增后，預計將有71.6%的中間投入能夠形成進項抵扣額。從長遠的角度來看，當增值稅實現了對營業稅的征稅范圍全面覆蓋后，房地產業的大多數外購產品和服務中所含的 稅款都能夠獲得抵扣。再例如：我們站在行業投入與產出的方面分析：房地產企業的增加值中的主要構成部分是固定資產的折舊，這部分內容已經占到房地產行業總投入的43.8%。
（二）房地產企業“營改增”的稅負轉嫁效應分析
首先，對稅負后轉效應的分析。房地產企業具有資金密集型、資源密集型的基本特征，目前我國的土地資源、貸款的額度都出現了資源緊張的問題，當供給彈性較大、而需求彈性較小的時候，房地產行業實施“營改增”后產生的稅負很難轉嫁到銀行、政府、信托公司等金融機構。按照通常的做法來看，由于建筑工程企業與房地產企業之間存在著密切的聯系，很多建筑企業為了獲得建筑合同，經常不擇手段通過低價中標、承諾墊資等方式來完成工程建設。很多建筑企業在同房地產企業的談判中經常處于一種弱勢的地位中。另外，有的房地產企業為了少繳、免繳土地增值稅，經常和建筑企業實現協同避稅的現象，并通過提高建安成本來實現對增值率的降低，這樣做的結果就是講房地產開發企業的部分稅負轉嫁到建筑企業中。在“營改增”實施后，建筑企業通房地產企業之間協同避稅的動機將大大削減，供給彈性明顯增加，房地產企業在短期內向上游轉嫁稅負的難度也就隨之增加。其次，對稅負的前轉稅負效應的分析。對于房地產企業而言，向下游轉嫁增值稅稅負的主要對象就是廣大的購房者，增值稅作為流轉稅，從理論上看稅負最終都是由購房者來承擔的。在我國一二線城市中，房價在不斷上漲，只要房價的上漲標準一直未超過購房者所能夠支付的上限，在商品房整體處于供不應求的環境下，房地產開發企業就很容易通過“捂盤”的方式將“營改增”后的稅負轉嫁到不斷上漲的房價中，從而轉嫁給購房者。
（三）房地產企業“營改增”實際稅負效應分析
如前所述，在實施“營改增”后，房地產企業稅負的影響不僅體現在名義稅負的提高與稅負的轉嫁方面，更痛稅務機關對房地產企業的稅制執行與監督的程度密切相關。由于稅務征管因素的存在，房地產開發企業的實際稅負在進行稅負轉嫁后有可能出現減輕。但從這一角度來看，我國在實行“營改增”的同事，不僅應該進一步簡化稅制要求、實現稅率的統一，還應該加強對稅控體系的構建。
三、“營改增”后房地產企業避免稅負影響的有效對策
（一）應加強對發票的管理
如前所述，導致泛地產企業在實施“營改增”后稅負上升的一個主要因素就是發票管理中存在的很難取得增值稅進項稅額抵扣發票。從理論上看，由于能夠取得抵扣的項目而無法取得專用發票將無法實現抵扣。因此，房地產企業應針對這一問題加強對發票的管理，及時、準確地取得可以抵扣的專用發票。例如：房地產企業可以盡量選擇一般納稅人作為供應商，對于那些無法提供專用發票的個體戶等小規模納稅人盡量不要選擇為合作伙伴。再例如：在房地產企業的油費管理中，可以通過記賬、月結、同意購進充值卡等方式進行集中采購，盡量獲得增值稅專用發票。
（二）盡量延長進項稅額的抵扣時限
就我國目前的稅制改革現狀來看，增值稅的一般納稅人所取得的專用發票、機動車銷售統一發票、海關繳款書等應該在開具之日起的180天內到相關的稅務機關進行認證，在認證后可以在次月申報，并向主管的稅務機關申報抵扣的進項稅額。由于房地產企業的特殊性，有的房地產企業在獲得土地后并不會立即進行開發，還有的會經過很長時間后才會正式進行開發，因此，如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這類企業前期發生的成本不能在銷項稅額中進行抵扣?？梢?，應適當延長進項稅額的抵扣時限。
（三）盡快提升地方主體稅種體系的構建
從理論上看，各地方政府在重構各自的主體稅種體系后將大大減輕由于房地產企業由于“營改增”而產生的一些負面效應。從長遠的角度來看，房地產企業可以實行較低的稅率，在提升當地經濟水平與居民生活水平的同時，保持與上下游行業的稅率的一致性，從而降低稅收負擔。
總之，“營改增”的實施將對房地產企業的稅負產生一定的影響，各房地產企業、政府部門、稅務部門必須共同努力，通過“營改增”這一契機，全面推進房地產行業運行環境的改善，并實現有效調節房地產企業稅負水平、提升企業競爭力和投資信心的目的，為促進房地產企業的發展創造條件。
參考文獻：
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