時(shí)間：2022-03-31 13:53:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇車庫買賣合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
乙方（購買方）： 身份證號(hào)碼： 甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實(shí)信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 基本情況
1、甲方自愿將以下房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋。該房屋具體狀況如下：
（1）該房屋座落于 ，建筑面積為 平方米；套內(nèi)建筑面積_______ ___平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e______ ______平方米；
（2）該房屋的所有權(quán)證證號(hào)為 ；
（3）該房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證。
2、附屬于該房屋的陽臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩等其他設(shè)施、設(shè)備，將隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，乙方不再另行支付價(jià)款。
3、該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)及其他相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
第二條 保證
甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設(shè)定擔(dān)保、抵押等任何權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條 房價(jià)款與付款方式
1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，上述房屋（包含第一條第二款列明的配套設(shè)施等）總房價(jià)款為： 元整（小寫：￥ 元）。
2、支付方式、支付時(shí)間
（1）甲、乙雙方同意，乙方在本合同簽訂之日支付給甲方人民幣 萬元
整，（小寫：￥ 元），作為乙方購買甲方房屋的定金。
（2）在房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)過戶手續(xù)辦理完畢之日起3日內(nèi)，乙方一次性支付剩余房款 萬元（小寫：￥ 元）。
3、甲方在每次收取付款后，應(yīng)當(dāng)向乙方開具收款憑證，并注明收款時(shí)間。
第四條 交付期限
1、甲、乙雙方同意，雙方應(yīng)于本合同簽訂生效且乙方支付定金之日起3日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門辦理過戶手續(xù)。
2、甲、乙雙方同意，甲方應(yīng)于房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)過戶手續(xù)辦理完畢且乙方全額支付房款次日正式交付該房屋；甲方保證正式交付給乙方的房屋為空房。
3、甲、乙雙方應(yīng)于房屋正式交付乙方后3日內(nèi)向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。
4、甲方應(yīng)于合同簽訂生效之日起3日內(nèi)將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。
5、辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的相關(guān)費(fèi)用，由 甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)。
6、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
第五條 違約責(zé)任
1、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報(bào)告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
2、甲方如不按本合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過戶以及交付房屋，每逾期1天按房價(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)按本條約定支付違約金外，同時(shí)應(yīng)雙倍返還定金以及返還乙方已支付的全部房價(jià)款。
3、乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房價(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。
第六條 其他
1、該房屋正式交付前，甲方應(yīng)結(jié)清物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)。
2、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。
3、甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提訟。
4、本合同一式 份。其中甲方留執(zhí) 份，乙方留執(zhí) 份，為申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。均具有相同的法律效力。
5、本合同自甲乙雙方簽訂之起生效。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
關(guān)鍵字：商品房買賣；法律問題
一、格式合同的利弊問題。商品房買賣中，合同作為保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益的法律依據(jù)，成為引發(fā)爭議的焦點(diǎn)，涉及工程質(zhì)量、計(jì)量、廣告、交付等。對于專業(yè)知識(shí)和法律都相對欠缺的消費(fèi)者，購房合同無疑是房產(chǎn)交易的重要法律依據(jù)，如何通過買賣合同來體現(xiàn)《民法》所賦予的公平原則，真正體現(xiàn)消費(fèi)者的知情權(quán)，真正讓消費(fèi)者明明白白購房。采用格式合同詣在免除當(dāng)事人反復(fù)磋商的麻煩，使當(dāng)事人減少與每個(gè)締約人單獨(dú)磋商的過程，節(jié)約了個(gè)別交易成本；格式合同因其條款漏洞少，切實(shí)保護(hù)了缺乏相關(guān)知識(shí)的一般消費(fèi)者的利益；格式合同作為要約形式，其內(nèi)容一經(jīng)確定，便相對穩(wěn)定，給消費(fèi)者以平等、無差別的待遇。但是，由于格式合同缺乏專門機(jī)關(guān)進(jìn)行管理，沒有同一法規(guī)進(jìn)行有效規(guī)范，因而某些行業(yè)便利用自己本身的經(jīng)濟(jì)技術(shù)優(yōu)勢或行業(yè)壟斷地位，在格式合同中規(guī)定一些不合理的侵害消費(fèi)者利益的規(guī)定，具有地位的不平等性；以格式合同形式發(fā)起要約的服務(wù)行業(yè)，其同行之間不同行業(yè)之間為了在市場競爭中占據(jù)有利地位，在缺乏相應(yīng)的約束機(jī)制的情況下，很容易滋生附條件交易行為，強(qiáng)迫易行為等不正當(dāng)競爭行為，具有非協(xié)商性，給消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)設(shè)置了巨大的障礙；格式合同運(yùn)用的本行業(yè)專門術(shù)語，給普通消費(fèi)者正確全面理解合同內(nèi)容并真實(shí)表達(dá)自己的意思造成了困難，很容易導(dǎo)致消費(fèi)者在并不真正明曉合同內(nèi)容的情況下作出錯(cuò)誤的意見表示，具有一方事先決定性，最終損害了消費(fèi)者合法權(quán)益；格式合同形式的相對固定，內(nèi)容也相對固定，對消費(fèi)者的意見缺乏反饋機(jī)能，對消費(fèi)者的要求更是缺乏針對性。
契約作為確定交易雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)，其重要性不言而喻。但交易雙方在選定示范文本后可以就未盡事宜達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。一些開發(fā)商出于對自己利益的“嚴(yán)密保護(hù)”而在協(xié)議后加了不平等條款，或是在條款中出現(xiàn)了雙方的違約責(zé)任不對等的現(xiàn)象，還有不少房地產(chǎn)商拒絕買房人寫或修改補(bǔ)充協(xié)議，霸王條款由此產(chǎn)生。這不僅侵犯了購房者的合法權(quán)益，實(shí)踐證明對開發(fā)商自身的信譽(yù)，形象起到了負(fù)面影響。由此可見，以公平原則制定補(bǔ)充協(xié)議才是對雙方權(quán)益的最好保護(hù)。
二、因房屋質(zhì)量引發(fā)糾紛問題。上海塌樓事件，給建筑行業(yè)敲響了警鐘，房屋質(zhì)量糾紛成為投訴的焦點(diǎn)。開發(fā)商所交付的物業(yè)如存在質(zhì)量問題，一般視不同情況予以處理：即對于存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同；如果物業(yè)僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細(xì)微裂縫等，可通過修補(bǔ)、給付違約金的方式補(bǔ)償購房者的損失，即屬一般瑕疵，買受人還是要履行合同義務(wù)。如果雙方對物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議的，仍需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)予以檢測，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。這將涉及到兩個(gè)問題，即費(fèi)用承擔(dān)的問題和鑒定機(jī)構(gòu)鑒定結(jié)論的效力問題。對此，雙方當(dāng)事人最好事先在預(yù)售合同中予以約定，否則，一旦發(fā)生質(zhì)量問題的爭議，雙方不能就鑒定機(jī)構(gòu)的選擇和費(fèi)用承擔(dān)等問題達(dá)成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當(dāng)事人訴訟成本。實(shí)際上，質(zhì)量問題往往成為一方推卸責(zé)任的借口，對此，為了防范法律風(fēng)險(xiǎn)，一定要在簽訂買賣合同時(shí)約定質(zhì)量異議期。顯然，雙方?jīng)]有約定質(zhì)量異議期，也沒有國家規(guī)定的質(zhì)保期，理應(yīng)遵守法定期限。
三、延遲交房的問題。出賣人應(yīng)當(dāng)將具備經(jīng)綜合驗(yàn)收合格或規(guī)劃驗(yàn)收合格的商品房交付買受人使用，實(shí)踐中延遲交件導(dǎo)致業(yè)主集體維權(quán)的事件屢見不鮮，開發(fā)商都是用所謂的“不可抗力”來逃避延期交房法律責(zé)任，使消費(fèi)者蒙受損失。把施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；政府頒布新法規(guī)或修改原法規(guī)而影響樓宇按期交付；市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤等等客觀理由視作“不可抗力”。我國《民法通則》第153條對“不可抗力”作出明確規(guī)定，即不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，必須同時(shí)具備這“三個(gè)不能”，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等不可抗力造成延遲交付，可適用免責(zé)；如是人為因素為表現(xiàn)形式，或自然現(xiàn)象屬于的慣常氣候現(xiàn)象引起的延遲交付，抗辯理由都不成立。房地產(chǎn)開發(fā)過程環(huán)節(jié)多、周期長，確定交房期限時(shí)必須綜合各種因素作出決策，客觀上反映出開發(fā)商對履約狀態(tài)的一種責(zé)任承擔(dān)，才能保證合同的順利履行。一些開發(fā)商其自身專業(yè)程度不夠，又受到調(diào)控政策影響，延遲交房期間一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)或重組、轉(zhuǎn)讓和收購等情況，給購房者帶來違約責(zé)任承擔(dān)等諸多方面的困難和問題。
四、買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為問題。近期杭州某個(gè)樓盤，預(yù)售時(shí)說800米內(nèi)有地鐵在建，但事實(shí)上，地鐵規(guī)劃已經(jīng)取消，最近的地鐵距離樓盤約4公里；“住宅科技體系”在宣傳冊上一時(shí)有一時(shí)取消，30多位業(yè)主紛紛要求退房。事實(shí)上，即便地鐵屬于開發(fā)商紅線之外，也不能無中生有，如符合欺詐的構(gòu)成要件，出賣人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；“住宅科技體系”為產(chǎn)品帶來附加值，一旦是要約就要具體確定。商品房大多通過廣告形式向社會(huì)公開出售，出賣人為了獲得高額利潤，就會(huì)在宣傳廣告上夸大渲染，而在交房時(shí)往往又無法兌現(xiàn)，上述問題涉及到商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認(rèn)定。對于開發(fā)商為促銷提出的很多承諾，不僅要以書面方式確認(rèn)下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性，并對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出具有明確的公建指標(biāo)的說明的廣告內(nèi)容直接寫進(jìn)購房合同，以具有法律約束力。
五、小區(qū)車庫的歸屬問題。近年來房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和業(yè)主之間，由于小區(qū)車庫、停車位的買賣、租賃、使用、收費(fèi)產(chǎn)生的糾紛已成為物業(yè)管理糾紛中的主要問題。《物權(quán)法》第七十四條對此做出了明確規(guī)定，這就為解決小區(qū)車庫、停車位的歸屬問題提供了明確的法律依據(jù)?！段餀?quán)法》還規(guī)定，對外出租小區(qū)車庫、停車位產(chǎn)生的收益屬于全體業(yè)主共有，至于如何分配這種收益，有約定的從約定，沒有約定的根據(jù)各業(yè)主房屋所占比例進(jìn)行分配。實(shí)際上小區(qū)停車難的問題非常突出，目前，住宅小區(qū)規(guī)劃內(nèi)建造的地下車庫，歸屬于業(yè)主還是開發(fā)商仍存在重大爭議。車庫歸屬問題不僅僅是私法主體之間的利益博弈，而是涉及到了對業(yè)主利益的強(qiáng)制性保護(hù)。因?yàn)闃I(yè)主由于其信息和經(jīng)濟(jì)弱勢，無法與開發(fā)商在車庫的歸屬甚或價(jià)格方面平等地進(jìn)行協(xié)商，所以應(yīng)當(dāng)通過強(qiáng)行性規(guī)范對其利益進(jìn)行傾斜和保護(hù)?！段餀?quán)法》第七十四條的規(guī)定，是一個(gè)原則性規(guī)定，還需具體明確來保證其施行?；谏鲜龇梢?guī)定，房屋買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定小區(qū)車庫、停車位的歸屬和取得方式，并約定小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有收益的分配方式。
綜上，針對商品房買賣中出現(xiàn)的問題，2003年6月1日開始施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，是人民法院正確及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的法律支撐和依據(jù)。但是，有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。針對以上問題，結(jié)合實(shí)際提出幾點(diǎn)思考：
（1）、為了避免上述糾紛發(fā)生，切實(shí)保護(hù)弱者的利益，并根據(jù)舉證的難易程度，解決由誰來承擔(dān)“舉證責(zé)任”的問題刻不容緩。參照我國行政訴訟法對舉證責(zé)任的要求，強(qiáng)化房產(chǎn)公司的舉證責(zé)任。因?yàn)閷τ趥€(gè)人而言，房產(chǎn)公司具有更優(yōu)越、更現(xiàn)實(shí)、更充分的舉證條件，而公民個(gè)人本身就處在需要救濟(jì)的弱者地位，取證難訴訟成本高。如果司法者加重他們的舉證負(fù)擔(dān)，無異于拒絕對他們實(shí)施法律保護(hù)。顯然，利用舉證責(zé)任這個(gè)訴訟中調(diào)節(jié)雙方當(dāng)事人權(quán)益的杠桿，才能避免看上去公平，但實(shí)際上不公平的現(xiàn)象發(fā)生。
（2）、懲罰性賠償責(zé)任的適用。懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展?？筛鶕?jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，對此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。懲罰性賠償理論上有依據(jù)，實(shí)踐中具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)，商品房買賣數(shù)額巨大，依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，是符合國際立法趨勢和我國當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需要的。
（3）、政府加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程監(jiān)督機(jī)制。市場是追求效益的，房地產(chǎn)商為了所謂的經(jīng)濟(jì)效益，往往不顧住戶的利益，表現(xiàn)在：不按城市規(guī)劃規(guī)范，樓群密度過大；有的面積“短斤缺兩”，從中盤剝消費(fèi)者；“粗制濫造”，安全隱患四伏；消防、水、電等設(shè)施達(dá)不到原有承諾的要求，質(zhì)量低劣；隨意擴(kuò)大公攤面積，變相抬高房價(jià)；履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施。諸如此類不規(guī)范或欺詐行為，視乎與監(jiān)督制約機(jī)關(guān)毫無關(guān)系，更沒有責(zé)任可追究。因此，政府這只看得見的手應(yīng)發(fā)揮著重保證社會(huì)公平交易上，利用行政許可與行政強(qiáng)制維護(hù)市場秩序保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，加大行政執(zhí)法監(jiān)督力度，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，采取處罰、曝光等手段依法淘汰一批信譽(yù)差、銷售不規(guī)范的企業(yè)，提高企業(yè)的自律意識(shí)，發(fā)揮政府的監(jiān)督職能，如預(yù)售監(jiān)管、質(zhì)量保障、規(guī)劃審批、面積測繪監(jiān)管、權(quán)證監(jiān)管等等，最大程度化解期房預(yù)售制度帶來的后遺癥。
（4）、不斷完善《商品房買賣合同格式文本》。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展所帶來的新的法律問題，在目前《商品房買賣合同》中很難全面地體現(xiàn)出來，而僅僅依靠補(bǔ)充協(xié)議，其“亡羊補(bǔ)牢”作用畢竟有限。因此，結(jié)合一些新的相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步修改、完善和補(bǔ)充《商品房買賣合同格式文本》非常有必要。如：開發(fā)商義務(wù)與責(zé)任捆綁約定，提高違約的成本；購買精裝修的房屋，買賣雙方要對裝修材料、裝修質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在補(bǔ)充協(xié)議里進(jìn)行約定等等。總之，對于合同中開發(fā)商的很多義務(wù)應(yīng)該相應(yīng)地約定好明確、具體的違約責(zé)任；對購房過程中消費(fèi)者利益相對容易損害的地方,合同中應(yīng)增加規(guī)范市場、限制開發(fā)商和加重開發(fā)商責(zé)任的條款，保護(hù)購房者的利益。
（5）、落實(shí)商品房質(zhì)量保證金的具體措施。根據(jù)住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求，各省市相應(yīng)出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，開發(fā)商預(yù)留商品房質(zhì)量保證金交由金融機(jī)構(gòu)托管，以解決因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、解散、離開本地等原因怠于或無法履行保修責(zé)任時(shí)的商品房維修問題。這一質(zhì)量保證機(jī)制在實(shí)施過程中若能發(fā)揮正真的作用，無疑對開發(fā)企業(yè)、施工單位提高工程質(zhì)量起到制約作用，更使廣大業(yè)主的切身利益得到保障。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，如何確保購房者作出安全的選擇？商品房動(dòng)輒價(jià)值幾十萬，對于每個(gè)購房人來講，都是一筆不小的數(shù)目，要學(xué)會(huì)保護(hù)自己，在買房前做好功課，減少后期的諸多風(fēng)險(xiǎn)。由于我國法律制度需要有一個(gè)完善和發(fā)展的過程，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個(gè)問題上加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，提高自己的法律素養(yǎng)，搞清合同中的細(xì)節(jié)問題或由專業(yè)律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)，只有進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，盡量使用準(zhǔn)確的語言，確立精確的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護(hù)。
參考文獻(xiàn)：
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[2]最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
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[4]杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定
[5]城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例
[6]杭州《都市快報(bào)》
個(gè)人購房合同范本簡易
賣方： 姓名： 性別： 出生日期：
國籍： 住址： 電話： 身份證號(hào)碼：
買方： 姓名： 性別： 出生日期：
國籍： 住址： 電話： 身份證號(hào)碼：
買賣雙方根據(jù)中華人民共和國法律，經(jīng)過友好協(xié)商，自愿制定本房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，條款如下：
一、賣方有房產(chǎn) 個(gè)單元，坐落在 市 第 座 樓 單元，合計(jì)面積 平方米?，F(xiàn)自愿將該房產(chǎn)賣給買方。售價(jià)為 幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整(原樓價(jià)為 幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整)。
二、買方對上述房屋已核實(shí)，并審閱了房產(chǎn)權(quán)證書及有關(guān)資料，同意交付上述房產(chǎn)價(jià)款。買賣雙方一致自愿成交。
三、本合同一經(jīng)簽署，買方當(dāng)即將房產(chǎn)全部價(jià)款交給賣方，賣方在收到該房產(chǎn)價(jià)款后，即將上述房產(chǎn)權(quán)證書及有關(guān)資料交給買方。
四、雙方買賣成交后，即攜帶房產(chǎn)權(quán)證書到 市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦-理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房產(chǎn)所有權(quán)即歸買方所有。
五、賣方所賣房產(chǎn)如有抵押、按揭等手續(xù)不清時(shí)，概由賣方負(fù)責(zé)，與買方無關(guān)。
六、買方交付房產(chǎn)價(jià)款后，而賣方不能交房時(shí)，則賣方應(yīng)即退回房產(chǎn)價(jià)款，并負(fù)責(zé)賠償買方損失。
七、本合同發(fā)生糾紛時(shí)雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，如不能解決時(shí)，按下列第( )項(xiàng)方式解決：
1.向仲裁委員會(huì)申請仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
八、本合同自雙方簽署后經(jīng) 市公證處公證之日起生效。
九、本合同用鋼筆填寫與打字油印的文字具有同等效力。
十、本合同共 頁，一式三份，買賣雙方各執(zhí)一份，市公證處執(zhí)一份，均具同等效力。
賣方：
日期：
買方：
日期：
簡單版本個(gè)人購房合同范本
甲方——賣方 乙方——買方
關(guān)于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：
一 甲方將其擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的位于某市/區(qū)——的房屋(房屋所有權(quán)證編號(hào) ，建筑面積 平方米)以人民幣 元整(￥ _)出售給乙方。乙方愿意以上述價(jià)格向甲方認(rèn)購該房。
二，甲方承諾：
1 向乙方提供符合要求的房屋資料以備查核。
2 保證對出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。
3 保證該出售房屋未予出租。
4 自簽訂本協(xié)議起，保證將該房屋按約定價(jià)格售給乙方，期間不得反悔或?qū)⒎课莩鍪劢o第三人。
5 按照前述業(yè)務(wù)的需要，及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦-理各種手續(xù)。
6 在辦-理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，應(yīng)依要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付貸款銀行或貸款銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)持有。
三，乙方承諾：
1 保證按要求付清房費(fèi)，予以貸款清還等。
2 按國家要求不改變房屋的結(jié)構(gòu)。
3 按照前述業(yè)務(wù)需要，及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦-理各種手續(xù)，并承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。
4 在辦-理房屋過戶時(shí)，應(yīng)依要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付貸款銀行或其認(rèn)可的機(jī)構(gòu)持有。
四 違約責(zé)任
1 甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應(yīng)向乙方賠償因此受到的損失，
2 乙方違約，沒有向甲方購買房屋，應(yīng)向甲方賠償因此受到的損失。
五 協(xié)議的定立、履行、接觸、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。
六 協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
七 協(xié)議壹式兩份，雙方各執(zhí)壹份。
甲方： 乙方：注明日期
最新二手房屋購房合同
甲方： (以下簡稱甲方)
乙方：(以下簡稱乙方)
為了確保甲、乙雙方的合法權(quán)益，現(xiàn)就住宅及車庫買賣有關(guān)事項(xiàng)簽訂協(xié)議如下：
第一條 經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，甲方自愿將位于xxx市xx號(hào)2棟4單元8樓的住宅壹套及一樓車庫雜物房壹間出售(出讓)給乙方，其中：住宅建筑面積為153.18平方米，車庫雜物房建筑面積xx平方米。
第二條 上述住宅及車庫雜物房的出售價(jià)(含出讓價(jià)，下同)為人民幣壹拾陸萬元整(￥xxxxxx元)(以下金額均為人民幣)。此價(jià)格自甲乙雙方簽訂協(xié)議書之日起不得變更。
第三條 付款方式：實(shí)行分期付款，首期支付陸萬元整，第二期支付壹拾萬元整。具體支付時(shí)間及方式如下：
(一) 乙方陪同甲方到銀行歸還上述住宅按揭貸款余額取回《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》(以下簡稱《房產(chǎn)證》時(shí)支付甲方售房款陸萬元整。
(二)在甲方辦妥上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)并將新的 《房產(chǎn)證》及車庫雜物房的《使用權(quán)出讓證》交給乙方的當(dāng)天支付壹拾萬元整。
第四條 甲方必須在收到乙方支付的首期購房款并歸還按揭貸款余額取回《房產(chǎn)證》后的十五日內(nèi)，與乙方共同到房產(chǎn)部門辦-理上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)，并將新的《房產(chǎn)證》交給乙方。上述住宅一經(jīng)辦-理所有權(quán)過戶手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸乙方所有，甲方不再擁有產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，原入住人員或存放的物品必須在住宅所有權(quán)過戶后的十五日內(nèi)搬離。
第五條 鑒于甲方原來只擁有車庫雜物房的使用權(quán)而無所有權(quán)，僅取得車庫雜物房的《使用權(quán)出讓證》，而《使用權(quán)出讓證》又不能到發(fā)證機(jī)關(guān)辦-理“使用人”變更手續(xù)的實(shí)際情況，該車庫雜物房及對應(yīng)的《使用權(quán)出讓證》自乙方付清上述購房款(含車庫雜物房的出讓金)之日起至該車庫雜物房使用權(quán)終了之日止歸乙方使用和保管。
第六條 上述住宅及車庫雜物房的交易金額(人民幣壹拾陸萬元整)不包括售房應(yīng)繳稅費(fèi)及辦-理住宅所有權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)等各種稅費(fèi)，此項(xiàng)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。
第七條 違約責(zé)任：
(一)乙方未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將購買上述住宅、車庫的款項(xiàng)支付給甲方的，由甲方按日加收違約金額的百分之 的違約金。
(二)甲方在收到乙方支付的購房款后未按規(guī)定時(shí)間辦-理上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)并將新的《房產(chǎn)證》以及車庫雜物房《使用權(quán)出讓證》交給乙方的，甲方除必須將住宅《房產(chǎn)證》及車庫雜物房《使用權(quán)出讓證》交給乙方外，必須按日支付全部售房款百分之 的違約金。
(三)甲方未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬離上述住宅及車庫雜物房的，必須按市場房屋出租價(jià)格的三至五倍價(jià)格向乙方支付房屋租金。
(四)房屋買賣協(xié)議簽訂后，甲方違約不出售(出讓)上述住宅及車庫雜物房，如已收取乙方的購房款的，甲方除必須按乙方規(guī)定的時(shí)間退還已收取的乙方購房款外，必須另行支付給乙方三萬元整違約金;如乙方已付款但終止購房的，甲方只按已收款項(xiàng)的80%退回給乙方;如未支付任何購房款，無論哪一方違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金壹萬元整。
第八條 本協(xié)議經(jīng)雙方簽字并經(jīng)市公證處公證后生效。
第九條 本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，市公證處存一份。
甲方： (簽名和手印)
（蓋章）
地址：
電話：
聯(lián)系人：
乙方(賣方):
（蓋章）
地址:
電話：
聯(lián)系人:
甲乙雙方根據(jù)中華人民共和國合同法，平等互利，協(xié)商一致，同意簽訂本合同，共同信守。
1．貨物名稱、型號(hào)規(guī)格、基本配置、單位、數(shù)量、單價(jià)、金額及合同價(jià)見表1：（滿足招標(biāo)文件要求）*
2．技術(shù)資料
乙方應(yīng)隨貨物提供下列技術(shù)資料：
2．1各系統(tǒng)的運(yùn)用手冊
乙方應(yīng)以書面或電子文檔形式提供給甲方。
3．交貨地點(diǎn)__時(shí)間__或另見甲方書面通知。
4．售后服務(wù)：__
4．保修期__
5．驗(yàn)收
5．1本合同的驗(yàn)收期為貨物正式運(yùn)行后七天內(nèi)。
5．2貨物驗(yàn)收合格后，甲乙雙方在結(jié)算驗(yàn)收證明書上簽字并加蓋單位印章。如甲方在貨物送達(dá)后無正當(dāng)理由而拖延驗(yàn)收或不驗(yàn)收超過上述本合同5.1款所規(guī)定的驗(yàn)收期的，則視為其已驗(yàn)收通過。
6．付款(詳見雙方說明的其它事項(xiàng))
6．1本合同以人民幣付款。
6．2乙方所供貨物經(jīng)甲方驗(yàn)收合格并出具結(jié)算驗(yàn)收證明書后，由區(qū)級(jí)財(cái)政國庫收付中心依據(jù)財(cái)政國庫部門審批出具的撥款通知書及其附件在七個(gè)工作日內(nèi)付款。
7．質(zhì)量保證
7．1乙方應(yīng)保證所供貨物是全新的、未使用過的，并完全符合行業(yè)規(guī)定的質(zhì)量、規(guī)格和性能的要求。乙方應(yīng)保證其貨物在正確安裝、正常使用和保養(yǎng)條件下，在其使用壽命期內(nèi)應(yīng)具有滿意的性能。在貨物最終交付驗(yàn)收后不少于本合同4.1條表3的質(zhì)量保證期內(nèi)，乙方應(yīng)對由于設(shè)計(jì)、工藝或材料的缺陷而產(chǎn)生的故障負(fù)責(zé)。
7．2在質(zhì)量保證期內(nèi)，如果貨物的數(shù)量、質(zhì)量或規(guī)格與合同不符，或證實(shí)貨物是有缺陷的，包括潛在的缺陷或使用不符合要求的材料等，甲方或使用單位應(yīng)盡快以書面形式向乙方提出本保證下的索賠。
7．3乙方應(yīng)在接到甲方或使用單位通知后，在本合同4.1條的響應(yīng)時(shí)間內(nèi),免費(fèi)維修或更換有缺陷的貨物或部件。
7．4如果乙方在接到甲方或使用單位通知后，在本合同4.1條的響應(yīng)時(shí)間內(nèi),沒有彌補(bǔ)缺陷，甲方可采取必要的補(bǔ)救措施，但其風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用將由乙方負(fù)擔(dān)，甲方根據(jù)合同規(guī)定對乙方行使的其他權(quán)力不受影響。
8．誤期賠償
8．1如果乙方?jīng)]有按照合同規(guī)定的時(shí)間交貨和提供服務(wù)，甲方應(yīng)從貨款中扣除誤期賠償費(fèi)而不影響合同項(xiàng)下的其他補(bǔ)救方法，賠償費(fèi)按每周賠償遲交貨物的交貨價(jià)或延期服務(wù)的服務(wù)費(fèi)用的百分之零點(diǎn)五（0.5%）計(jì)收，直至交貨或提供服務(wù)為止。但誤期賠償費(fèi)的最高限額不超過合同價(jià)的百分之五（5%）。一周按七（7）天計(jì)算，不足七（7）天按一周計(jì)算。并且，買方可考慮終止合同。
9．合同轉(zhuǎn)讓和分包
9.1乙方不得部分轉(zhuǎn)讓和分包或全部轉(zhuǎn)讓和分包其應(yīng)履行的合同義務(wù)。
10．適用法律
10．1本合同應(yīng)按照中華人民共和國的現(xiàn)行法律進(jìn)行解釋。
11．合同生效
11．1本合同在甲、乙雙方法定代表人或授權(quán)代表簽字蓋章后生效。
11．2本合同一式四份，以中文書就，甲、乙雙方各執(zhí)一份，另一份報(bào)雨城區(qū)國庫科支付貨款，另一份報(bào)雨城區(qū)政府采購中心備案。
12．雙方需要說明的其他事項(xiàng)
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·樓房買賣合同·軟件買賣合同·二手車輛買賣合同
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簽約方：
甲方單位：乙方單位：
（蓋章）(蓋章）
甲方法定代表人乙方法定代表人
或授權(quán)委托人：或授權(quán)委托人：
（簽章）（簽章）
年月日年月日
結(jié)算驗(yàn)收證明書
雨城區(qū)政府采購中心：
茲證明雨城政采＿＿＿[]＿＿號(hào)采購履行完畢（合同編號(hào)：
YCZC[]_號(hào)），供應(yīng)商所提供的貨物（工程、服務(wù)）經(jīng)__
__驗(yàn)收合格，請將貨物（工程、服務(wù)）款￥：__元（大寫人民幣_(tái)_佰＿拾__萬__千__佰__拾__元）支付給：__。
收款單位：
開戶行：
帳號(hào)：
購貨單位：
論文關(guān)鍵詞 住宅小區(qū)停車位 權(quán)利歸屬 立法缺陷
隨著我國私家車數(shù)量的不斷增加，城市土地的日益稀缺，城市小區(qū)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司因停車位歸屬不明而發(fā)生的糾紛日益增多。
我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹撘?guī)定為“車位糾紛”的處理提供了法律依據(jù)，且充分考慮業(yè)主的利益，尊重“意思自治”，但也不無缺陷。
一、住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的理論爭議
《物權(quán)法》制定過程中，理論界對應(yīng)當(dāng)如何規(guī)定小區(qū)車位的權(quán)利歸屬問題一直存在重大分歧，《物權(quán)法》的起草者對待此問題也搖擺不定，多次易稿。具有重要影響的學(xué)說主要有：業(yè)主所有說；開發(fā)商所有說；公攤面積所有說；成本分?jǐn)傉f；約定歸屬說。
業(yè)主所有說認(rèn)為，小區(qū)停車位從法律性質(zhì)上來說是相對于房屋建筑物（主物）的從物，根據(jù)主物與從物之間的關(guān)系，在買賣合同約定不明的情況下，應(yīng)當(dāng)依附主物即與房屋一起出售，所有權(quán)一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，由業(yè)主所有。
開發(fā)商所有說以“誰投資，誰受益”為依據(jù)，認(rèn)為小區(qū)停車位是開發(fā)商義務(wù)以外的付出，停車位的建設(shè)應(yīng)考慮投資與效益的原則，投資人分享利益，符合公平與等價(jià)有償?shù)姆稍瓌t。
公攤面積即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公攤面積說認(rèn)為，住宅小區(qū)建筑物的面積若已包含停車位的面積，則停車位屬業(yè)主共有，否則歸開發(fā)商所有。
成本分?jǐn)傉f則以停車位的建設(shè)成本是否納入住宅價(jià)格構(gòu)成作為確定其權(quán)屬的依據(jù)，若已納入當(dāng)屬業(yè)主共有，反之則由開發(fā)商自主銷售。
最后是約定歸屬說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬應(yīng)依約定確定，《物權(quán)法》第74條采納這一觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為這一方式是可取的。其一，這是“私法自治”原則在物權(quán)法上的體現(xiàn)，有利于業(yè)主和開發(fā)商通過協(xié)商充分體現(xiàn)自己的意志，實(shí)現(xiàn)各方利益歸屬最大化。其二，實(shí)踐中，業(yè)主對停車位的需求不同，以協(xié)商的方式能實(shí)現(xiàn)停車位的有效使用和管理。其三，若將小區(qū)停車位全部歸為業(yè)主共有，則開發(fā)商提供停車位的熱情將大大減弱，最終不利于業(yè)主利益的實(shí)現(xiàn)。
二、小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的立法缺陷
（一）“首先滿足業(yè)主需要”界定不明確，缺乏可操作性
《物權(quán)法》第74條第1款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”體現(xiàn)了立法者對業(yè)主利益的優(yōu)先保護(hù)，但“首先滿足業(yè)主需要”的界定不明確，缺乏可操作性。
1.“首先”的理解易引起歧義
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“首先滿足業(yè)主需要”意味著開發(fā)商修建停車位后應(yīng)當(dāng)首先出租或出售給業(yè)主，而不能為盈利出賣給業(yè)主以外的第三人；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，該款意味著業(yè)主在與非業(yè)主條件同等時(shí)，對停車位有優(yōu)先購買或優(yōu)先承租的權(quán)利。第二種觀點(diǎn)中，業(yè)主的優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)都是以業(yè)主和業(yè)主以外的第三人具有同等條件為基礎(chǔ)的。在賣方市場下，開發(fā)商很可能刻意抬高小區(qū)停車位價(jià)格，使一般業(yè)主無法承受，從而合法地出租或出售給有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的第三人。而第一種觀點(diǎn)，不管其他人是否比業(yè)主處于更優(yōu)地位，開發(fā)商都要先出租或出售給業(yè)主，有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。因此，筆者贊同后者。
2.“首先滿足業(yè)主需要”界定不明
滿足業(yè)主的何種需要？是不是意味著滿足了業(yè)主的需要后就可以流轉(zhuǎn)給業(yè)主以外的第三人？開發(fā)商違反“首先滿足業(yè)主需要”又將承受何種后果？《物權(quán)法》的規(guī)定都沒能解決上述問題。2009年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條認(rèn)定建設(shè)單位按配置比例將車位以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的行為即是符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。該解釋也未能解決錯(cuò)綜復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)問題。
（1）滿足業(yè)主的何種需要。有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)該限定為滿足業(yè)主的現(xiàn)實(shí)需要，理由是業(yè)主的潛在需要具有不確定性，開發(fā)商即使建造足夠多的停車位，也不能排除每個(gè)業(yè)主以后買車的可能性。但筆者認(rèn)為，隨著城市居民收入水平的提高，小區(qū)業(yè)主擁有私家車的數(shù)量也在急劇增加，應(yīng)兼顧業(yè)主的“現(xiàn)實(shí)需要”和“潛在需要”，但“潛在需要”應(yīng)限定在一定期間內(nèi)。可規(guī)定開發(fā)商增設(shè)的可自主處分的停車位在一定年限內(nèi)，應(yīng)充分征求業(yè)主的意見，只有業(yè)主有權(quán)租賃和購買。
（2）滿足了業(yè)主的需要后是否可以流轉(zhuǎn)給業(yè)主以外的第三人。美國停車位權(quán)屬制度排除小區(qū)以外的任何其他人擁有小區(qū)停車位的所有權(quán)；同時(shí)不允許小區(qū)內(nèi)的停車場作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。在停車位已成為稀缺資源的現(xiàn)代社會(huì)，若允許小區(qū)停車位被業(yè)主以外的第三人所有，意味著停車位進(jìn)入市場，勢必造成車位價(jià)格上漲，也使小區(qū)物業(yè)管理困難，影響小區(qū)居民的生活質(zhì)量。但筆者認(rèn)為，滿足業(yè)主需要后仍不允許開發(fā)商向非業(yè)主的第三人流轉(zhuǎn)則顯得過于僵化，對開發(fā)商過于嚴(yán)格。《物權(quán)法》第74條2、3兩款已將停車位的初始所有權(quán)賦予開發(fā)商，那么，其所有權(quán)也應(yīng)得到尊重?！斑^于限制或否定所有權(quán)人的處分權(quán)無異于否定所有權(quán)本身，與所有權(quán)的基本法理不合。”如上所述，開發(fā)商增設(shè)的停車位在一定年限內(nèi)，應(yīng)充分征求業(yè)主的意見，只有業(yè)主有權(quán)租賃和購買。期限過后，開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓車位時(shí)，應(yīng)公告告知業(yè)主，而開發(fā)商與第三人對于車位的流轉(zhuǎn)方式限制在出租范圍內(nèi)。這樣，既可以滿足業(yè)主的需求，也可以讓開發(fā)商在一定程度上行使其停車位處分權(quán)。
（3）違反“首先滿足業(yè)主需要”又將承受何種后果。理論界主要有兩種觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為開發(fā)商未滿足業(yè)主合理需要，將停車位處分給非業(yè)主就意味著其損害了業(yè)主本應(yīng)享有的合法權(quán)益。主張開發(fā)商與業(yè)主以外的第三人訂立的合同無效，才能實(shí)現(xiàn)立法目的；第二種則認(rèn)為違反“首先滿足業(yè)主需要”的行為是可撤銷行為。筆者從立法過程來看，更認(rèn)同第二種觀點(diǎn)。按2008年《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》第5條第1款規(guī)定，建設(shè)單位違反“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定，將停車位、車庫處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認(rèn)該行為無效的，應(yīng)予支持。可見，違反“首先滿足業(yè)主需要”的行為并非必然無效，而是賦予業(yè)主向人民法院申請撤銷該交易或認(rèn)定該行為無效的權(quán)利，即是可撤銷行為。
（二）未規(guī)定“約定歸屬”的主體、時(shí)間、未約定或約定不明時(shí)停車位歸屬不明
《物權(quán)法》第74條第2款是“私法自治”的體現(xiàn)，但條款并未規(guī)定約定的主體、時(shí)間和未約定或約定不明時(shí)停車位的歸屬，這在實(shí)踐中無疑將締約能力較弱的業(yè)主置于危險(xiǎn)境地。商品房買賣合同多為格式合同，在“約定歸屬”缺乏法律規(guī)制的情況下，開發(fā)商很有可能利用“私法自治”，設(shè)立對購房者不利的條款，以車位稀缺為由，向小區(qū)業(yè)主合法地獲取高額價(jià)款。
理論界對于約定主體和約定時(shí)間無太大爭議，認(rèn)為約定的主體應(yīng)該是開發(fā)商和業(yè)主以及業(yè)主之間。約定的時(shí)間，既可以在簽訂商品房買賣合同時(shí)約定，也可以在簽訂商品房買賣合同之后另行專門約定。對于未約定或約定不明時(shí)停車位的歸屬，有的學(xué)者指出，業(yè)主在合同訂立中處于弱勢地位，在沒有約定或約定不明時(shí)應(yīng)推定歸業(yè)主共有；還有的學(xué)者則是從語言邏輯角度考察，認(rèn)為通過“通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式”與業(yè)主約定車位歸屬的前提是停車位歸開發(fā)商所有。相比之下，前者更合理。其一，從《物權(quán)法》起草過程來看，三審稿、五審稿、六審稿均設(shè)計(jì)停車位沒有約定或約定不明的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共有，可見立法者傾向于將未約定與約定不明的停車位交由業(yè)主。其二，房屋銷售合同是開發(fā)商起草的格式合同，若做出的解釋又偏向開發(fā)商，則會(huì)顯失公平。其三，按現(xiàn)行《物權(quán)法》第74條的邏輯，停車位初始所有權(quán)是歸屬于開發(fā)商，開發(fā)商完全可以在合同中明確停車位的歸屬，若合同中沒有規(guī)定停車位的歸屬，則可以推定開發(fā)商放棄主張停車位的權(quán)利。
三、立法建議
根據(jù)以上論述，筆者給出自己的立法建議。
（一）對小區(qū)停車位進(jìn)行分類規(guī)制，并完善專有車位登記制度
停車位類型多樣，確定其權(quán)利歸屬的前提是分類明確。筆者認(rèn)為，可借鑒臺(tái)灣法律的規(guī)定，將停車位分為法定停車位和增設(shè)停車場。法定停車場是開發(fā)商以法律規(guī)定的比例修建的，由全體業(yè)主共有，這部分停車位隨住宅的銷售一并發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移；為滿足業(yè)主需要，開發(fā)商可額外增設(shè)停車位。這部分停車位，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商與業(yè)主單獨(dú)約定，約定后屬業(yè)主專有，并辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
（二）法律上明確“首先滿足業(yè)主需要”的界定，使其具有可操作性
開發(fā)商修建增設(shè)的停車位后在一定年限內(nèi)只能出租或出售給業(yè)主，兼顧業(yè)主的“現(xiàn)實(shí)需要”和“潛在需要”，滿足業(yè)主的需要后可出租給業(yè)主外的第三人。開發(fā)商違反“首先滿足業(yè)主需要”時(shí)，業(yè)主有權(quán)向人民法院申請撤銷該交易或認(rèn)定該行為無效。
論文關(guān)鍵詞 股東代表訴訟 股東直接訴訟 救濟(jì) 融合
股東代表訴訟是指當(dāng)公司權(quán)益受到侵害而公司卻怠于或拒絕追究侵害人責(zé)任及實(shí)現(xiàn)其它權(quán)利時(shí)，具有法定資格的股東為了維護(hù)公司利益依據(jù)法定程序以自己名義代公司對侵害人提起訴訟，所得利益歸于公司的一種訴訟制度。股東代表訴訟作為一種股東權(quán)利的救濟(jì)手段在英美等國家已經(jīng)發(fā)展得較為成熟，我國2005年《公司法》的修訂使得股東代表訴訟正式成為股東維權(quán)的重要訴訟依據(jù)。由于股東代表訴訟在國內(nèi)發(fā)展時(shí)間較短及制度規(guī)定本身還不甚完善，司法實(shí)踐中爭議和困惑可能不斷涌現(xiàn)。通過對人民法院典型司法判例的關(guān)注和分析，將有助于我們加深對股東代表訴訟實(shí)務(wù)相關(guān)問題的理解。
一、股東代表訴訟案由選擇的多樣性及訴權(quán)范圍的廣泛性
《公司法》涉及有限責(zé)任公司股東代表訴訟的條款主要有第二十條、第二十一條、第一百五十條、第一百五十二條等，涵蓋了股東濫用股東權(quán)利損害公司利益，控股股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事、高管利用關(guān)聯(lián)交易損害公司利益，董事、監(jiān)事、高管及他人侵犯公司合法權(quán)益等情形，如給公司造成損失的，上述侵害主體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。從法條內(nèi)容上看，似乎股東代表訴訟的范圍均是針對侵權(quán)行為提起的損害賠償之訴。股東代表訴訟是否必須定性為侵權(quán)之訴，股東能否行代位行使所有屬于公司的訴權(quán)？我們可從一則案例中得到啟發(fā)。
2010年，福建省廈門市中級(jí)人民法院審理了一起周某等與林某商品房買賣合同糾紛上訴案。該案中，林某系萬森公司持股49%的股東，但其并不參與公司經(jīng)營，萬森公司由自然人股東（同時(shí)擔(dān)任公司董事長）實(shí)際控制，在董事長的安排下，萬森公司與案外人周某（系董事長與其妻投資設(shè)立的一案外公司辦事人員）簽訂了43份《商品房買賣合同》，將萬森公司名下43個(gè)車庫以每個(gè)5萬元的價(jià)格銷售給周某，周某已分期付清全部款項(xiàng)。據(jù)國土資源和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站公布的信息：當(dāng)時(shí)同地段每個(gè)車庫的市場均價(jià)已達(dá)16萬余元。林某得知后向萬森公司監(jiān)事發(fā)出《關(guān)于提起訴訟的請求書》，要求其在30日內(nèi)起訴撤銷上述《商品房買賣合同》，但監(jiān)事并未提起訴訟。后林某自行提起訴訟，認(rèn)為周某與萬森公司簽訂的43份《商品房買賣合同》顯示公平，要求法院判決撤銷上述合同，將車庫恢復(fù)登記至萬森公司名下。兩審法院經(jīng)審理后均認(rèn)為：萬森公司董事長作為股東和實(shí)際控制人，將公司43個(gè)車庫以遠(yuǎn)低于市場價(jià)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，屬于濫用股東權(quán)利，損害了萬森公司的利益，因受讓人周某與公司實(shí)際控制人有密切聯(lián)系，也非善意取得方。同時(shí)，法院認(rèn)為，本案是一起股東代表訴訟，林某提起股東代表訴訟行使救濟(jì)的方式有多種，林某選擇的是撤銷合同并返還原物，故本案可定性為商品房買賣合同糾紛。由于萬森公司怠于提起訴訟，林某因此代位萬森公司提起訴訟，其所代位行使的系萬森公司的請求權(quán)，故林某可以代替萬森公司作為訟爭商品房買賣合同的一方當(dāng)事人，依法提出撤銷本案訟爭合同之訴求。最終，法院支持了林某的全部訴請。
從本案中可以看出，法院對股東代表訴訟中股東的訴權(quán)采取了較寬松的態(tài)度，認(rèn)為股東代表訴訟的案由應(yīng)根據(jù)原告主張的具體案件事實(shí)及提出的訴訟請求靈活確定，不能局限于損害賠償糾紛。股東因何事由提起股東代表訴訟，應(yīng)以公司所受損害為準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)生活中損害各有不同，救濟(jì)方式也各不相同，不能簡單地認(rèn)為股東代表訴訟即為侵權(quán)訴訟。實(shí)際上，若本案林某選擇追究實(shí)際控制人和周某對公司的侵權(quán)責(zé)任，則只能請求法院判決侵權(quán)人賠償公司損失。同時(shí)，林某需證明存在侵權(quán)行為、侵權(quán)行為造成了損失、行為和損失之間具有因果關(guān)系，舉證責(zé)任較重，尤其是本案的損失可能較難證明，且侵權(quán)人也未必有實(shí)際賠償能力。但林某若選擇代公司之位提起撤銷之訴，則其承擔(dān)的舉證責(zé)任相對較輕，而且此舉突破了合同相對性的約束，撤銷合同將使得侵權(quán)人非法操作獲利的目的完全落空，實(shí)際效果要好得多。
此外，該案的審判還澄清了一個(gè)重要的觀點(diǎn)，即股東代表訴訟制度主要解決的是股東訴權(quán)的問題。股東代表訴訟的訴權(quán)本質(zhì)上來源于公司的訴權(quán)，股東代行公司之權(quán)以維護(hù)公司之利益，其取代的是公司的法律地位，故凡是公司可以行使的權(quán)利（包括程序上的權(quán)利和實(shí)體上的權(quán)利），一般均應(yīng)允許股東代位行使，公司享有直接訴權(quán)的對象都應(yīng)該可以轉(zhuǎn)化為股東代表訴訟的對象，股東代表訴訟適用范圍應(yīng)等同于公司本身作為訴訟主體時(shí)所適用的范圍，不宜對股東代表訴訟的對象和范圍作出過于苛刻的限制。
二、訴訟實(shí)務(wù)中股東代表訴訟與股東直接訴訟之辨析
與股東代表訴訟不同，股東直接訴訟是指股東為維護(hù)自己利益基于其股東身份而向公司、股東、董事、監(jiān)事、高管等提起的訴訟。訴訟實(shí)務(wù)中，受害股東能否在一案中同時(shí)提起兩種訴訟，能否拋開股東代表訴訟徑直選擇股東直接訴訟等問題是值得進(jìn)一步探討的。
（一）股東代表訴訟與和股東直接訴訟能否同案提起
2011年重慶市第五中級(jí)人民法院審理了這樣一則上訴案件：利豪公司系泰和公司持股95.98%的股東，泰和公司董事長曾某因挪用資金罪等被判處刑罰，泰和公司內(nèi)部股東之間產(chǎn)生糾紛。后兩個(gè)自然人股東郭某和毛某掌管了泰和公司的公章和財(cái)務(wù)賬冊，利豪公司遂起訴請求法院判令郭某和毛某將持有的公章和財(cái)務(wù)賬冊移交泰和公司董事會(huì)，并向利豪公司賠償經(jīng)濟(jì)損失6萬元。一審法院認(rèn)為，利豪公司因二被告的行為侵害了泰和公司權(quán)益，要求二被告停止侵害，向泰和公司董事會(huì)交出公章和賬冊。由此而言，是泰和公司和二被告行為產(chǎn)生了權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而原告以泰和公司股東的身份直接向其他的股東提起訴訟卻主張?zhí)┖凸镜臋?quán)益，不符合民事訴訟法關(guān)于原告主體資格的規(guī)定，不是本案件的適格原告，故裁定駁回利豪公司的起訴。二審重慶市第五中級(jí)人民法院對股東代表訴訟和股東直接訴訟兩種起訴標(biāo)準(zhǔn)向利豪公司進(jìn)行了釋明，并建議其對訴訟請求進(jìn)行區(qū)分，后利豪公司撤訴結(jié)案。
可以看出，該案中利豪公司的訴訟請求有兩項(xiàng)：一是要求將公章和財(cái)務(wù)賬冊移交泰和公司董事會(huì)，二是要求向自己賠償損失6萬元。第一項(xiàng)訴請要求將公章和財(cái)務(wù)賬冊移交泰和公司董事會(huì)，是為了公司的利益，屬于股東代表訴訟；而第二項(xiàng)訴請主張向自己賠償損失6萬元，是為了自己利益，屬于股東直接訴訟。事實(shí)上，股東代表訴訟和股東直接訴訟的訴訟主體和訴訟標(biāo)的均不相同，兩個(gè)訴訟需要分別滿足不同的受理?xiàng)l件，故股東代表訴訟和股東直接訴訟并不能雜糅在一個(gè)案件中，也不宜合并審理。因此，股東代表訴訟與和股東直接訴訟不能同案提起。實(shí)務(wù)中，對欲尋求救濟(jì)的受害股東來說，起訴時(shí)應(yīng)當(dāng)分清股東代表訴訟與股東直接訴訟的區(qū)別，避免在同一案件中將兩個(gè)不同之訴混淆。
（二）股東代表訴訟與股東直接訴訟的區(qū)別與融合
1.嚴(yán)格區(qū)分兩種訴訟可能對受害股東救濟(jì)不足
簡單來講兩種訴訟的區(qū)別主要在于：
（1）損害主體不同。股東代表訴訟是公司本身遭受侵犯，股東間接受到損害；而股東直接訴訟則是股東自身權(quán)利受到侵犯。
（2）訴訟目的不同。股東代表訴訟中，原告股東起訴的直接目的是為了公司利益，當(dāng)然間接地也是為了維護(hù)自己的利益；在股東直接訴訟中，股東行使訴權(quán)的目的純粹是為了自身利益。
（3）訴訟程序不同。法律規(guī)定股東代表訴訟有前置程序，只有在公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)不出面追究的情況下，才能進(jìn)行代表訴訟；而在股東直接訴訟中沒有前置程序的要求。
（4）訴訟結(jié)果歸屬不同。在股東代表訴訟中，若原告股東勝訴，則勝訴的利益應(yīng)當(dāng)歸于公司而非原告股東，若原告股東敗訴，則判決對公司也產(chǎn)生既判力，而在股東直接訴訟中，無論原告股東勝訴或敗訴，訴訟結(jié)果自然歸屬于原告股東。
雖然兩種訴訟在理論上的劃分非常清晰，但對于擬尋求救濟(jì)的受害股東來說卻未必如此涇渭分明。比如，某有限責(zé)任公司控制股東挪用了公司資產(chǎn)，不但侵害了公司的合法權(quán)益，也違反了對其他股東的誠信義務(wù)，受害股東似有權(quán)選擇提起代表訴訟追回公司資產(chǎn)或者提起直接訴訟要求賠償損失、退出公司。然而，因?yàn)槲覈豆痉ā逢P(guān)于控制股東義務(wù)規(guī)定得較籠統(tǒng)，針對違反股東義務(wù)的救濟(jì)措施不完善（比如缺乏此情形下股東有權(quán)退出公司的規(guī)定），法院可能仍以公司受到損失而股東只是間接受損認(rèn)為受害股東只能提起股東代表訴訟。誰受到損失（損害主體）往往成為實(shí)踐中認(rèn)定訴訟性質(zhì)主要依據(jù)。但是，實(shí)務(wù)中侵害行為純粹只造成了股東受損，或者股東損失完全獨(dú)立于公司損失的情形可能較為少見，故能撇開股東代表訴訟單獨(dú)提起直接訴訟的情形可能少之又少?？紤]到股東代表訴訟程序復(fù)雜、成本高及股東所獲僅為間接救濟(jì)等因素，嚴(yán)格區(qū)分代表訴訟與直接訴訟實(shí)際上對受害股東而言是保護(hù)不足的。
2.關(guān)于股東代表訴訟與股東直接訴訟融合的探討
關(guān)鍵詞:小區(qū)車庫歸屬 物權(quán)法
一、關(guān)于住宅小區(qū)車庫的幾種立法觀點(diǎn)
(一)業(yè)主共有業(yè)主是建筑物的所有權(quán)人,理應(yīng)對小區(qū)的車庫享有所有權(quán)。該觀點(diǎn)認(rèn)為小區(qū)的車庫是整棟的建筑物的一部分,是附屬設(shè)施,屬于民法上的從物。業(yè)主的在獲得房屋所有權(quán)后,就有權(quán)相應(yīng)獲得作為從物的車位車庫。
(二)開發(fā)商所有
小區(qū)的停車位、車庫的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于開發(fā)商。該觀點(diǎn)認(rèn)為獨(dú)立小區(qū)停車位、車庫是與整棟建筑物分離的獨(dú)立物,業(yè)主房屋的所有權(quán)里不包含車位車庫,它可以單獨(dú)分開,進(jìn)入市場自由交易。開發(fā)商建造建筑物,基于民法原始取得原理,當(dāng)然擁有車位、車庫的所有權(quán)。
(三)按照當(dāng)事人之間的約定
小區(qū)車位、車庫的歸屬和利用應(yīng)當(dāng)由小區(qū)業(yè)主自行約定。因?yàn)樯唐贩拷灰讓偎椒I(lǐng)域,而業(yè)主按照自己的意愿進(jìn)行約定正是私法自治的基本民法原理的具體體現(xiàn)。同時(shí),在市場經(jīng)濟(jì)條件下,通過當(dāng)事人的約定進(jìn)行交易,也能實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。
(四)以是否計(jì)入房屋交易價(jià)格確定歸屬
該觀點(diǎn)提出業(yè)主在和開發(fā)商的商品房買賣合同中,應(yīng)該就車庫車位的成本或面積是否計(jì)入房屋交易總價(jià)做出約定,如果已計(jì)入房屋總價(jià)就歸小區(qū)業(yè)主所有,否則車庫車位所有權(quán)歸開發(fā)商。 此種做法很好地協(xié)調(diào)了開發(fā)商和業(yè)主的利益沖突,也明確了所有權(quán)歸屬。
二、《物權(quán)法》第74條對于車庫、車位歸屬的規(guī)定
(一)《物權(quán)法》第74條規(guī)定了用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。從該條規(guī)定可以看出法律對小區(qū)車庫的市場交易時(shí)作出限制性的規(guī)定的。即要求開發(fā)商在規(guī)劃小區(qū)車庫時(shí),首先要考慮的是業(yè)主的需求。因?yàn)檐噹熳鳛榻ㄖ锏母綄僭O(shè)施,對業(yè)主的意義重大,法律這樣規(guī)定是對業(yè)主車位保有量的法律保障。同時(shí)筆者認(rèn)為就是業(yè)主擁有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先租賃權(quán)。
(二)《物權(quán)法》第74條規(guī)定小區(qū)內(nèi)車庫歸屬交由當(dāng)事人約定并列舉了約定方式:出售、出租或者附贈(zèng)等方式。這樣的規(guī)定一方面遵循了市場交易規(guī)則,進(jìn)入市場流通,當(dāng)事人可以自由約定,方式多樣。另一方面也給當(dāng)事人交易留足了空間,他們可以根據(jù)各自利益考量,選擇最能實(shí)現(xiàn)利益最大化的交易方式。
(三)《物權(quán)法》第74條規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,直接歸屬業(yè)主共有。占用業(yè)主的共有道路和公共露天場所,不需要花費(fèi)成本,而這些公共道路、公共露天場所,屬于小區(qū)業(yè)主的公攤面積。占用這些場地用做車位車庫,當(dāng)然應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共同使用了,所有權(quán)屬于小區(qū)業(yè)主。
三、《物權(quán)法》第74條規(guī)定存在的不足
《物權(quán)法》第74條規(guī)定小區(qū)車庫車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,但該規(guī)定過于原則、模糊。雖然從該條可以看出立法之初已對車庫的自由交易作出了限制,但這只是原則性的宣誓。這樣的規(guī)定對當(dāng)事人的約束性不強(qiáng),開發(fā)商很可能以此含蓄的法律用語,來逃避對業(yè)主的合同義務(wù),謀取自身利益的最大化,從而使業(yè)主利益受損。此外,該條對當(dāng)事人沒有約定或約定不明時(shí)怎么處理也沒有給出明確規(guī)定,這給司法實(shí)務(wù)帶來了不便。這樣實(shí)踐中在當(dāng)事人約定不明的情況下,就沒有確切的法律規(guī)定予以調(diào)整。這就有待于日后相關(guān)的司法解釋來解決。
四、小區(qū)車庫爭議的解決機(jī)制
(一)對“首先滿足業(yè)主需要”原則的細(xì)化
首先要明確優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)的主體,一是權(quán)利主體。這里首指小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主,既包括有車的業(yè)主也包括那些暫時(shí)沒有買車的業(yè)主。二是義務(wù)主體。這里主要指開發(fā)商,他們作為房屋買賣合同的賣方,理應(yīng)全面履行自己應(yīng)盡的合同義務(wù)。同時(shí)筆者認(rèn)為條件不等情況下,業(yè)主也應(yīng)可行使優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。因?yàn)殚_發(fā)商相對業(yè)主處于優(yōu)勢地位,憑借優(yōu)勢地位容易將車位與非業(yè)主進(jìn)行交易而不是優(yōu)先滿足業(yè)主的需要,這樣對業(yè)主是極不公平的,侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。
(二)沒有約定或約定不明時(shí)的所有權(quán)歸屬
物權(quán)法規(guī)定了小區(qū)車庫歸屬由當(dāng)事人自行約定,但對沒有約定或約定不明情況下如何處理,該法并沒有給出明確規(guī)定。對此,筆者認(rèn)為在約定不明時(shí),小區(qū)車庫所有權(quán)歸全體業(yè)主。因?yàn)闃I(yè)主相對于開發(fā)商處于劣勢,而他們同時(shí)又是小區(qū)的使用者,這樣規(guī)定有利于保障小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。
(三)國家強(qiáng)制力的適當(dāng)干預(yù)
小區(qū)停車位、車庫歸屬應(yīng)當(dāng)遵守市場原則,同時(shí)業(yè)主又極易受到開發(fā)商借助市場優(yōu)勢地位的壓制。因此需要國家強(qiáng)制力的適當(dāng)干預(yù)。一是通過立法對小區(qū)內(nèi)車位、車庫的出售或出租施加必要的限制,明確開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)利義務(wù);二是通過價(jià)格干預(yù),根據(jù)市場對相關(guān)的價(jià)格進(jìn)行限定,保障業(yè)主的價(jià)格權(quán)益。三是根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃,合理確定小區(qū)停車位、車庫配置數(shù)量,以滿足業(yè)主的需求。(作者單位:南京航空航天大學(xué)人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院)
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產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文一出賣人(甲方) _________________________________________________________ 買受人(乙方)_________________________________________________________ 房產(chǎn)所在地___________________________________________________________ 簽訂地點(diǎn)_____________________________________________________________ 簽訂日期_______年_______月_______日
出賣人(甲方)___________身份證號(hào)碼? (房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________ 身份證號(hào)碼? (房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________ 身份證號(hào)碼?
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________ 身份證號(hào)碼? 以上_______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。 出賣人及共有人以下均稱簡稱甲方。
買受人(乙方)?_____________ 身份證號(hào)碼?
以下簡稱乙方。
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條、房屋的基本情況?
甲方房屋座落在________________________________?位于第_ ___層?共
______(套)(間)?房屋結(jié)構(gòu)為________?建筑面積為______平方米?房屋用途為_______。并附帶_________間?位于___________________?面積為______平方米。
(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。乙方對甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。
第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備?
包括__________________________________________。
第三條、本合同中所述房屋____________________的家庭(夫妻)共同安臵房產(chǎn)。 原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣。該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押、債權(quán)債務(wù)以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如因權(quán)屬問題有上述事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。
第四條、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格?
成交價(jià)格為每平米____________元。房款總計(jì)人民幣_(tái)__________元整(大寫?____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時(shí)間與辦法?
甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式分批付款
第一筆于________年________月________日將首付款(定金)人民幣_(tái)________萬元整交付甲方，付首款付款當(dāng)天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。
第二筆房款人民幣 _ ______萬元整于_____年____月___日付給甲方。
第三筆(尾款)房款人民幣_(tái)___拾____萬____仟____佰____拾____元整，待該房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)成為可能且房產(chǎn)已順利過戶至乙方名下支付給甲方?乙方應(yīng)
在過戶手續(xù)辦理完畢之日起三個(gè)工作日內(nèi)將第三筆尾款付給甲方。
第六條 甲方承諾及權(quán)利和義務(wù)
1、甲方享有按照約定的日期收取房屋款項(xiàng)。
2、甲方應(yīng)保證其房產(chǎn)不存在質(zhì)量和技術(shù)等有可能危害居住安全的問題?能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書且順利過戶。
3、甲方保證并承諾對上述房屋及土地?fù)碛兴袡?quán)。除上述甲方各當(dāng)事人外，不存在其他共有權(quán)人，且甲方各方均對處分該標(biāo)的房產(chǎn)不存在任何異議。對于該房屋及土地的出售，不存在任何享有優(yōu)先購買權(quán)的人。該房屋及土地沒有任何諸如抵押等他項(xiàng)權(quán)利。該房屋也不存在任何諸如法院查封等權(quán)利處分受到限制的情況。
4、 甲方保證已如實(shí)陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系。附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
5、 甲方承諾乙方在第二筆購房款交付與甲方任何一方后，本合同項(xiàng)下房產(chǎn)實(shí)際所有者為乙方。甲方將此房產(chǎn)上的一切權(quán)利同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方所有。甲方僅因自身及房產(chǎn)問題暫時(shí)無法為乙方辦理過戶手續(xù)，房屋暫時(shí)為甲方名下，但甲方對該房產(chǎn)不享有任何權(quán)利，乙方對該房產(chǎn)享有完全的權(quán)利。
6、 甲方確認(rèn)此房產(chǎn)在乙方履行第二筆房款的交付后實(shí)際所有人為乙方，甲方不再對其主張任何權(quán)利，包括但不限于對外贈(zèng)與、買賣、繼承、出租等。
第七條 乙方承諾及權(quán)利與義務(wù)
1、乙方承諾擁有良好履行合同的經(jīng)濟(jì)能力和信譽(yù)，能夠按照合同約定按時(shí)交付購房款。
2、乙方給付首付款時(shí)，甲方將該房屋，例如?拆遷安臵協(xié)議、房產(chǎn)登記證明憑證、村委安臵房證明、房屋鑰匙等交給乙方保管。乙方在付清第二筆款項(xiàng)時(shí)即表明甲方完全轉(zhuǎn)讓本合同項(xiàng)下安臵房產(chǎn)及附屬其上的一切權(quán)利。
3、乙方對該房產(chǎn)享有權(quán)利包括但不限于轉(zhuǎn)讓、出租、使用、裝修裝潢、拆除重建、享有拆遷補(bǔ)償款等一切所有權(quán)基礎(chǔ)上的附屬權(quán)利，甲方僅在乙方要求配合時(shí)出面全力配合。
第八條 房屋及土地過戶
1、 本合同簽定時(shí)該房屋為小產(chǎn)權(quán)房，暫時(shí)不具備過戶條件，但本合同為甲乙雙方平等協(xié)商自愿達(dá)成財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)交易之協(xié)議，并未違反相關(guān)法律法規(guī)。
2、 雙方約定今后國家政策允許過戶時(shí)?甲方在取到房產(chǎn)證等房屋權(quán)屬憑證的當(dāng)日應(yīng)交予乙方保管并且辦理預(yù)告登記手續(xù)，當(dāng)日因其他合理的原因不能交予乙方且辦理預(yù)告登記有困難時(shí)也應(yīng)于當(dāng)日通知乙方且于乙方協(xié)商具體的交付日期。
3、 甲方在取得產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬憑證后三個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)無償協(xié)助乙方辦理房屋及土地的過戶手續(xù)。
4、 本合同履行過程中?買賣雙方應(yīng)按照國家及地方相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)買賣雙方承擔(dān)稅費(fèi)的具體約定如下：
第九條 特別約定
一、關(guān)于房產(chǎn)拆遷。本合同簽訂后，若該房屋遇到政府拆遷，甲方同意由乙方全權(quán)辦理該房屋及土地的拆遷手續(xù)，領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款、安臵房等全部收益歸乙方所有，甲方不得干涉。拆遷過程中若需要甲方配合的，甲方需無償配合。
二、關(guān)于房產(chǎn)再次買賣?
1、本合同簽訂后，乙方有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)售給其他人，所售金額全部歸乙方所有，甲方不得干涉。
2、本合同中乙方擁有的權(quán)益，新的買受人同樣擁有，甲方需要積極配合。
三、關(guān)于房產(chǎn)收回
由于該房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，甲方有權(quán)隨時(shí)收回該房屋，甲乙雙方約定乙方收回房屋需按收回時(shí)該房屋市場評估價(jià)格的叁倍一次性支付給乙方。
第九條 違約責(zé)任
1、乙方?jīng)]有按照約定的期限內(nèi)將房款交付給甲方，逾期達(dá)到一個(gè)月的，甲方有權(quán)解除本合同，乙方首付(定金)給甲方的房款歸甲方所有，其余款項(xiàng)退回給乙方。
2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權(quán)要求甲方支付按照同期銀行貸款利率的二倍計(jì)算的利息損失，同時(shí)有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。
3、因甲方隱瞞房屋已交易事實(shí)或者以其他任何形式將本合同項(xiàng)下房屋出賣給第三人，將視為甲方收回房產(chǎn)，應(yīng)適用本合同第八條關(guān)于房產(chǎn)收回的約定支付乙方回購款，同時(shí)乙方有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。
4、甲方不根據(jù)本合同的約定將房屋和產(chǎn)權(quán)證書交付給乙方且不配合乙方辦理預(yù)告登記手續(xù)?視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方交付房屋和產(chǎn)權(quán)證書，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。
5、甲方未按約定協(xié)助和配合乙方辦理過戶手續(xù)，乙方有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。并繼續(xù)按照約定辦理過戶手續(xù)。
6、甲方不同意授權(quán)乙方全權(quán)辦理拆遷手續(xù)、不同意無償配合時(shí)、私自與拆遷方接觸簽訂文件、在乙方不知情的情況下私吞因拆遷所應(yīng)獲得之利益的，乙方有權(quán)要求甲方返還因拆遷所獲利益，并且按照拆遷時(shí)房屋評估價(jià)格的50%支付違約金。
7、其他以上未明確約定之事宜導(dǎo)致合同無法履行，過錯(cuò)方應(yīng)賠償損失并承擔(dān)人民幣貳拾萬元整的違約金。
8、以上違約情形如有重復(fù)發(fā)生，違約金重復(fù)計(jì)算。
第十條 保證人責(zé)任?
甲乙雙方充分了解上述合同，甲方各當(dāng)事人愿向乙方提供連帶責(zé)任保證，且本擔(dān)保不可撤銷。保證范圍是因甲方不履行本合同或者違反合同約定產(chǎn)生的全部債務(wù)包括退款、違約金、損害賠償金、利息、評估費(fèi)、律師費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的綜合費(fèi)用等。
第十一條、雙方約定的其他事項(xiàng)
第十二條、合同主體
1、甲方是_____________________________________共_____人?委托人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時(shí)候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意。
2、乙方____________?代表人是____________。
3、鑒于_________系未成年人?_________、_________系其法定監(jiān)護(hù)人_________、_________承諾其有權(quán)出售該房屋并全權(quán)_________簽訂本合同，且無其他糾紛，否則由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任由_________、_________自行承擔(dān)。(注本條適用于甲方安臵戶中有未成年人時(shí)使用。)
第十三條、本合同如需辦理公證?經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)________________公證處公證;但本合同不經(jīng)過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(_________年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
第十四條、本合同需由甲乙雙方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權(quán)人及甲方委托人共持一份，乙方一份，留存?zhèn)洳椤?/p>
第十五條、本合同發(fā)生爭議的解決方式
雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽訂本合同，簽訂本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下的第_______方式解決糾紛。
1. 提交____________市仲裁委員會(huì)仲裁。
2.向本合同項(xiàng)下不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院提起訴訟。
第十六條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定。其補(bǔ)充約定由甲乙雙方共同協(xié)商解決?與本合同同具法律效力。
甲方(簽字)? 乙方(簽字)? 身份證號(hào)碼? 身份證號(hào)碼?
年 月 日 年 月 日
產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文二甲方(出賣人)：_________
地址：___________________________
聯(lián)系電話：_________ 身份證號(hào)：_________
乙方(買受人)：_________
地址：___________________________
聯(lián)系電話：_________ 身份證號(hào)：_________
根據(jù)國家和天津市法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋的基本情況
1、甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_________ _________，房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米(以最終取得的產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn));該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;本合同項(xiàng)下房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。
2、甲方同該房屋開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》(編號(hào)： )，但該房屋尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證。
3、甲方保證對所出賣的房屋享有完全的處分權(quán)并保證符合國家有關(guān)規(guī)定，而且沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。
第二條 房屋面積的特殊約定
1、本合同第一條所約定的面積為《商品房買賣合同》(編號(hào)： )所記載面積。如房屋最終取得房地產(chǎn)權(quán)證的面積與《商品房買賣合同》(編號(hào)： )不一致，則以房地產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)。
2、如房屋最終取得房地產(chǎn)權(quán)證的面積與《商品房買賣合同》(編號(hào)： )不一致，每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按房地產(chǎn)權(quán)證記載面積計(jì)算。
第三條 房地產(chǎn)權(quán)證辦理的約定
如本合同項(xiàng)下房屋已具備辦理房地產(chǎn)權(quán)證的條件，甲方應(yīng)積極予以辦理，其中產(chǎn)生的稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。如在前述條件具備的前提下甲方一個(gè)月內(nèi)未予辦理，則逾期一日按合同金額的1‰向乙方支付違約金。
第四條 價(jià)格
暫按《商品房買賣合同》(編號(hào)： )記載面積計(jì)算，該房屋售價(jià)為每平方米_________元人民幣(大寫： )，總金額為_________元人民幣(大寫： )。
第五條 付款方式
1、乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起____日內(nèi)向甲方支付定金_________元整(合同總金額的20%)，定金最終抵作房款。
2、待該房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證后，甲方與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，剩余房款按照法律及相關(guān)部門規(guī)定通過房款資金監(jiān)管賬戶支付，甲方已收取定金應(yīng)用于辦理房產(chǎn)過戶和資金監(jiān)管手續(xù)。
第六條 房屋交付
1、甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，將該房屋交付乙方使用，并于交付當(dāng)日辦理完畢配套交接手續(xù)。
2、乙方可對房屋按自己意愿進(jìn)行裝修。
3、如房屋需辦理物業(yè)、入住或管理等手續(xù)甲方應(yīng)于配合辦理。
第七條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
甲方應(yīng)于本合同項(xiàng)下房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);如該房屋有貸款則應(yīng)于取得房地產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)辦理貸款清償及房產(chǎn)過戶等手續(xù)。
第八條 違約責(zé)任
1、如因甲方原因，造成該房屋不能過戶到乙方名下或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，乙方有權(quán)選擇解除合同，并要求甲方雙倍返還定金。
2、如甲方單方解除合同，應(yīng)雙倍返還定金。
3、甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該房屋交付乙方使用，自本合同規(guī)定的交付期滿次日起，甲方遲延交付一日則應(yīng)向乙方支付本合同價(jià)款1‰的違約金;逾期超過_________日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)選擇以下方式追究甲方的違約責(zé)任：
(1)終止合同，在支付遲延交房違約金的同時(shí)甲方還應(yīng)雙倍返還定金。或(2)甲方遲延交付一日則應(yīng)向乙方支付本合同價(jià)款1‰的違約金，合同繼續(xù)履行。
4、如發(fā)生本條1至3款的違約情況，導(dǎo)致合同無法履行或最終解除的，甲方還應(yīng)賠償乙方對房屋的裝修損失。
5、如甲方未能按照本合同第九條的期限辦理手續(xù)，則每遲延一天按照本合同價(jià)款的1‰向乙方支付違約金
6違約方應(yīng)賠償守約方為買賣本合同項(xiàng)下房屋支付的中介費(fèi)。
第九條 稅費(fèi)的交納
因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的_________稅費(fèi)由甲方承擔(dān)，_________稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。
第十條 聲明及保證
甲方：
1、甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同，如為人則人已經(jīng)過權(quán)利人的授權(quán)。
2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
乙方：
1、乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
第十一條 合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。 第十二條 爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意將爭議提交乙方所在地法院通過訴訟解決。 第十三條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，應(yīng)在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)書面通知對方，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。如導(dǎo)致合同不能履行雙方均不視為違約。
2、本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第十四條 合同的效力
1、本合同自雙方簽字之日起生效。
2、本協(xié)議一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。
3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
甲方(簽字)：_________ 乙方(簽字)：_________
______年____月____日 ______年____月____日
產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文三出賣人(甲方)：
買受人(乙方)：
甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致前提下，訂立本合同，條款如下，以共同遵守。
一、甲方將其村南 樓 室(建筑面積_____平方米)以人民幣_(tái)___萬____仟___佰____拾____元整(￥____ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含車庫 號(hào)24平方米)
二、本合同簽訂后，甲方對本房屋使用、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
三、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有對本房屋的使用權(quán)和所有權(quán)。乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。
四、本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價(jià)返還給乙方房屋所有款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
3、如因國家規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
六、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
七、本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份，自簽訂之日生效。
甲方(簽章)：
1、房地產(chǎn)法律制度的形式。
在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的內(nèi)容，其各方面的內(nèi)容都有可能涉及到房地產(chǎn)權(quán)這個(gè)重要問題。
2、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的具體內(nèi)涵與規(guī)范。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第四十八條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。第五十九條規(guī)定：國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房地產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依規(guī)定辦理過戶登記。
2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)與使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。第三十一條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。
《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第四條規(guī)定：依法核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)受法律保護(hù)。房地產(chǎn)證是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營、使用或者處分該房地產(chǎn)的憑證。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時(shí)，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，不得分割。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條規(guī)定：本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權(quán)利人，是指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利。第三條第二款規(guī)定：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。
1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則》第一條第（二）款第2項(xiàng)規(guī)定：公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不能分?jǐn)偣妹娣e兩部份。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外平臺(tái)、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不能分?jǐn)偟墓妹娣e除前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和在關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分割的公共面積，包括機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應(yīng)分?jǐn)偣玫暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟模?yīng)由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)屬于建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。
1999年7月1日實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第2.1.8條規(guī)定：建筑物內(nèi)可供公用使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。第3.5條規(guī)定：公用建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。第3.5.2條、第3.5.2.1條規(guī)定：不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e包括地下室用于人防、設(shè)備用房、車庫的建筑面積。
3、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征。
從上述的相關(guān)規(guī)定中，人們可以清楚地知道我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：
（1）在規(guī)范土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物之間的關(guān)系時(shí)，采用土地使用權(quán)和土地上蓋建筑物所有權(quán)的法律概念和法律規(guī)范。
（2）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一①。
（3）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。
（4）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
（5）在二級(jí)房地產(chǎn)市場中，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
這意味著，只有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。
（6）在二級(jí)房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)的共用部位的所有權(quán)與使用權(quán)由買方依法所有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。
（7）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)并非由合同約定而確權(quán)，其須經(jīng)法定登記才得于確權(quán)和保護(hù)。
（8）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。
（9）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
上述我國房地產(chǎn)法律制度特征，表明作為財(cái)產(chǎn)法律權(quán)利的房地產(chǎn)權(quán)，其形式和內(nèi)容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨②，法定登記，確權(quán)保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附著物的所有權(quán)合二為一的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)法定登記而確權(quán)，只有國家確認(rèn)和保護(hù)的房地產(chǎn)權(quán)才能取得《房地產(chǎn)證》等房地產(chǎn)權(quán)證。
4、商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)形式與特點(diǎn)。
上述房地產(chǎn)權(quán)的法律制度和特征，表明住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)具有以下特點(diǎn)：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、或《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（2）在實(shí)質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（3）在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下，只有計(jì)算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。
計(jì)算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
（4）對于不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因此，其權(quán)利人無須向國家交納土地使用費(fèi)，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（面積），不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》。
（5）不計(jì)算建筑容積率的建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
（6）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)法”理論，計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權(quán)利依附于主物。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分割。
從物的法律權(quán)利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯(lián)系的、可分離的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。
（7）在二級(jí)市場的房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方雙方當(dāng)然可以在《房地產(chǎn)買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產(chǎn)共用部位建筑物的所有權(quán)及使用權(quán)由業(yè)主依法享有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。
二、土地使用權(quán)出讓和《土地使用權(quán)出讓合同書》中有關(guān)建筑物轉(zhuǎn)讓的約定。
政府通過拍賣、協(xié)議買賣方式將國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，土地的用途是建設(shè)商品房住宅，在付清地價(jià)，依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房地產(chǎn)開發(fā)商取得宗地號(hào)土地使用權(quán)證書，宗地號(hào)的土地使用權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)商。
政府與房地產(chǎn)發(fā)展商訂立《土地使用權(quán)出讓合同書》約定了出讓宗地號(hào)的土地面積、用途、地價(jià)、建筑容積率、開發(fā)建設(shè)完工期限等規(guī)定。同時(shí)，《土地使用權(quán)出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商除向政府給付土地使用權(quán)出讓金……外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權(quán)費(fèi)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)商在土地使用年限內(nèi)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定以及合同的約定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。（3）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括土地使用權(quán)連同地上建筑物的轉(zhuǎn)讓。（4）建筑物必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同并到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理變更登記手續(xù)，按政府有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。（5）建筑物連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新的土地使用者仍應(yīng)遵守《土地使用規(guī)則》。
由此可見，依《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在二級(jí)市場首次轉(zhuǎn)讓建筑物時(shí)，必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。
在商品房住宅小區(qū)建筑物時(shí)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將不計(jì)算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)開發(fā)商所有時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商將違反《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定，買賣合同將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
三、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。
1、初始登記。商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)應(yīng)按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計(jì)算容積率的建筑物（面積）的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物（面積）。
由此可見，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利只能依附并歸于計(jì)算容積率建筑物（面積）。
目前，在房地產(chǎn)初始登記的實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》，或《房地產(chǎn)證》外，對于共有、他項(xiàng)的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不辦理，停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。
2、轉(zhuǎn)移登記。在房地產(chǎn)二級(jí)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
在二級(jí)市場首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。
在首次轉(zhuǎn)移登記實(shí)務(wù)中，停車位的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移亦不記載于房地產(chǎn)證權(quán)。
由于不計(jì)算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物（面積），當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權(quán)人，由小區(qū)全部房屋的所有權(quán)人共同共有。
四、商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式。
目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。
2、多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位的土地使用權(quán)面積，該類停車位建筑物（面積）是計(jì)算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。
3、住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。
房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。
由于地面停車位是直接設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是土地使用權(quán)。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)，因此，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。
4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。
首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，樓房架空層停車位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。
根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，首層樓房架空層停車位不能從計(jì)算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當(dāng)其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)應(yīng)依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。
可見，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
5、小區(qū)樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計(jì)算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產(chǎn)權(quán)狀況與首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
五、商品房住宅小區(qū)的停車位不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”的條款違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該類條款無效。
在二級(jí)市場的房地產(chǎn)買賣實(shí)務(wù)中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在《房地產(chǎn)買賣合同》約定小區(qū)不計(jì)算建筑容積率停車位的產(chǎn)權(quán)歸所有。政府房地產(chǎn)行政管理部門，或房地產(chǎn)開發(fā)商往往在格式合同文本約定：“小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”、“停車位的法律權(quán)利屬于賣方”。
從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產(chǎn)開發(fā)商所簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》中的有關(guān)約定，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級(jí)市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強(qiáng)制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類約定條款無效。
此外，政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)按《土地使用權(quán)出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)裁決確認(rèn)該類條款無效。
當(dāng)然，對上述房地權(quán)利發(fā)生分離時(shí)、交易無效的法律觀點(diǎn)，有學(xué)者認(rèn)為值得商榷，認(rèn)為“對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在交易過程中是否只能作為一項(xiàng)交易的財(cái)產(chǎn)對待，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各類交易的具體情況具體分析”③。
六、買賣不計(jì)算建筑容積率停車位的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，買賣該類停車位的合同無效。
在目前的房地產(chǎn)法律制度之下，不計(jì)算建筑容積率停車位依法不能取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》。
在房地產(chǎn)買賣實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定，不計(jì)算建筑容積率停車位產(chǎn)權(quán)為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)出的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣小區(qū)不計(jì)算建筑容積率停車位，或?qū)⑼＼囄慌c住宅房屋單元捆綁售賣的現(xiàn)象司空見慣。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項(xiàng)和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條（四）項(xiàng)和第三十九條、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強(qiáng)制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)買賣活動(dòng)，否則，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)將依法給予查處。
由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得小區(qū)停車位的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣不計(jì)算容積率停車位的行為，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
此外，售賣不計(jì)算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級(jí)市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強(qiáng)制性規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂的買賣停車位合同應(yīng)依法定程序確認(rèn)為無效合同。
七、應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計(jì)算建筑容積率停車位的法律權(quán)利歸屬。
目前，對商品房住宅小區(qū)不計(jì)算容積率停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張不計(jì)算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張不計(jì)算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢集團(tuán)獨(dú)占，以避免有限的不計(jì)算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計(jì)算容積率的停車位已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)利用不計(jì)算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。
據(jù)媒體報(bào)道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個(gè)停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要的狀況。如何有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益？這值得人們的關(guān)注與思索。
1、加強(qiáng)對房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權(quán)與上蓋建筑物所權(quán)之間的關(guān)系，不計(jì)算建筑容積率的建筑物所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利的歸屬關(guān)系，主物與從物之間的關(guān)系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的來源、確權(quán)、保護(hù)產(chǎn)生不同的認(rèn)知與解讀，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序帶來諸多的問題。小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議，源于現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的缺陷，源于政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)市場行政管理的缺位和錯(cuò)位。應(yīng)盡快完善我國的房地產(chǎn)法律制度，強(qiáng)化法律對房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。
2、提高有關(guān)房地產(chǎn)制度的法律位階?，F(xiàn)行房地產(chǎn)制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關(guān)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利起源產(chǎn)生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)缺乏力度。應(yīng)進(jìn)行一步提升房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)。
3、完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護(hù)措施。房地產(chǎn)作為要式登記、確權(quán)保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)，登記確權(quán)保護(hù)的具體措施是否完善，直接關(guān)系到房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)能否真正落實(shí)這一重大問題。登記機(jī)關(guān)現(xiàn)行發(fā)放的《房地產(chǎn)證》，對建筑物共用部位、他項(xiàng)權(quán)利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產(chǎn)行政管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)商擬定的，有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人無法借助所持有的《房地產(chǎn)證》，以完全物權(quán)的絕對權(quán)直接對抗該類違法的合同條款，保護(hù)自身的合法權(quán)益。盡快完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護(hù)措施，提升登記確權(quán)制度的法律位階，對保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，遏制違法行為，將會(huì)起到立竿見影的良好效果。
關(guān)鍵詞:廣告條款效力；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
一、廣告條款效力
為了吸引購房者眼球，房地產(chǎn)廣告往往采用夸大的、美化的廣告海報(bào)等宣傳手段博得購房者關(guān)注。廣告條款效力一般分為以下三種：具體確定的廣告內(nèi)容即使未寫進(jìn)合同中也視為合同內(nèi)容，具有法律效力，需要承擔(dān)履約責(zé)任；較為具體的廣告內(nèi)容，需寫進(jìn)合同后才具有法律效力的，只有在正式簽訂的合同中明確后才承擔(dān)相應(yīng)的履約責(zé)任；非具體確定的內(nèi)容一般不具有法律效力。由于廣告條款效力問題造成購房人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的處理意見，最高人民法院司法解釋有明確規(guī)定。購房者誤信廣告“景觀綠地、業(yè)主私享”等收到房子后綠地變成立體車庫了；學(xué)區(qū)房學(xué)片兒調(diào)整了……這些爭議引起的訴訟不在少數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)商多會(huì)以“廣告是要約邀請”為由進(jìn)行抗辯。最高人民法院司法解釋明確規(guī)定銷售廣告和圖片資料只要對商品房及相關(guān)設(shè)施做出具體確定的說明與允諾即視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
2016年2月1日新的《房地產(chǎn)廣告規(guī)定》規(guī)定廣告內(nèi)容不能含有封建迷信、不能含有辦理戶口承諾、不能含有升值承諾、不能做誤導(dǎo)宣傳等。以后“地鐵房”“學(xué)區(qū)房”“投資首選”“距市中心10分鐘”等內(nèi)容都是違法廣告內(nèi)容了。新規(guī)對違規(guī)廣告具體內(nèi)容作了明示，進(jìn)一步保護(hù)了消費(fèi)者權(quán)益。但是商的營銷廣告也有變通辦法如“學(xué)區(qū)房”改成“緊鄰某知名中學(xué)”，“地鐵房”改成“政府規(guī)劃中待建的地鐵介紹，以上信息來源于……”博大精深的國學(xué)同義詞替換，不僅“朦朧美”而且還繞開新規(guī)、規(guī)避處罰。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)宣傳廣告具體操作過程中須注意以下幾點(diǎn)：
(一)明確提示
廣告宣傳須使用明確提示語避免廣告內(nèi)容構(gòu)成要約：明示本廣告為要約邀請，雙方的權(quán)利義務(wù)以商品房買賣合同為準(zhǔn)。沙盤、戶型圖、效果圖明示僅供參考，以最終簽署的商品房買賣合同為準(zhǔn)。介紹項(xiàng)目周邊信息內(nèi)容明示：對項(xiàng)目周圍環(huán)境、交通及其它公共設(shè)施的介紹，僅提供相關(guān)信息，不做為本公司對此作出承諾。銷售人員在現(xiàn)場解說時(shí)明示：由于口頭傳遞信息的不確定性，請廣大客戶閱讀正式文字資料，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以最終簽署的商品房買賣合同為準(zhǔn)。對合同訂立和價(jià)格有重大影響的因素如占地面積、容積率、綠化率、戶型結(jié)構(gòu)等在廣告宣傳中應(yīng)特別注意，在核實(shí)確定無誤后才能。若無十足把握廣告內(nèi)容切忌明確具體，防止成為要約而約束己方。
(二)明示效力
開發(fā)商應(yīng)對廣告內(nèi)容的效力進(jìn)行明確說明。開發(fā)商不僅要注明廣告的效力，還需要將該條款字體予以突出并采用足以引起對方注意方式進(jìn)行提示，以證明開發(fā)商已盡到提示義務(wù)，以避免不必要的糾紛發(fā)生。按照司法解釋廣告中的內(nèi)容若明確具體可以構(gòu)成合同內(nèi)容。成為合同內(nèi)容后一旦違反開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(三)免責(zé)條款
開發(fā)商明確在購房合同或補(bǔ)充協(xié)議約定售樓廣告、售樓書、樣板房等推廣材料僅為宣傳目的不列為合同的附件和組成部分，購房者不得據(jù)售樓廣告、售樓書、樣板房等推廣材料提出任何主張或要求的免責(zé)條款。這種免責(zé)條款不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定雙方均應(yīng)當(dāng)按照約定履行。法律規(guī)定協(xié)議內(nèi)容中“一經(jīng)售出，概不退換”、“本公司對因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不承擔(dān)任何責(zé)任”等內(nèi)容的免責(zé)條款不得作為合同的組成部分。為保障開發(fā)商自身的利益，可在合同正文中規(guī)定排除廣告宣傳內(nèi)容的免責(zé)條款以避免處于被動(dòng)地位造成不必要的糾紛承擔(dān)違約責(zé)任。
(四)真實(shí)可靠
廣告內(nèi)容需要保證一定真實(shí)，過于夸張的宣傳可能引來訴訟風(fēng)險(xiǎn)。在宣傳內(nèi)容的確定上要把握好尺度，減少糾紛的發(fā)生，樹立誠信良好的企業(yè)形象。內(nèi)容要符合法律規(guī)定避免對戶口、就業(yè)、升學(xué)做出具體、明確的承諾。這些內(nèi)容會(huì)因違反法律規(guī)定而受到相關(guān)部門的行政處罰。廣告中需要使用他人肖像或姓名的，應(yīng)當(dāng)征得當(dāng)事人書面同意。內(nèi)容不得貶低其他房地產(chǎn)開發(fā)商或其他項(xiàng)目的商品或者服務(wù)，不得未經(jīng)許可擅自使用他人注冊商標(biāo)、名稱等以避免損害他人合法權(quán)利，避免不正當(dāng)競爭的行為出現(xiàn)。
三、結(jié)束語
總之廣告是房地產(chǎn)營銷中最主要的宣傳手段。房地產(chǎn)開發(fā)商為了擴(kuò)大銷售在廣告中盲目采用夸大宣傳、虛假宣傳模式必將引起糾紛。房地產(chǎn)開發(fā)商必須正確認(rèn)識(shí)廣告的法律屬性，有效規(guī)避廣告風(fēng)險(xiǎn)，避免承擔(dān)違約責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)亟需關(guān)注的法律問題。建立健全房地產(chǎn)行業(yè)在廣告宣傳中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)行業(yè)在廣告宣傳中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,最好的方式是將法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營過程中。房地產(chǎn)行業(yè)只有規(guī)避好廣告風(fēng)險(xiǎn),才能從根本上減少房地產(chǎn)開發(fā)商的損失，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]孫琛.房地產(chǎn)營銷風(fēng)險(xiǎn)防范[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2014
[關(guān)鍵詞]商品房買賣；消費(fèi)者權(quán)益；保護(hù)對策
一、商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的必要性
1.商品房消費(fèi)者的弱勢地位。一方面商品房消費(fèi)不僅要精力、金錢和時(shí)間，還需建筑、房產(chǎn)、法律知識(shí)等專業(yè)知識(shí)，但現(xiàn)實(shí)中的消費(fèi)者很難成為專業(yè)人才；另一方面由于政府收取的出讓金越來越高，經(jīng)過不斷倒賣，土地轉(zhuǎn)讓金也會(huì)越來越高，地價(jià)越高，房價(jià)也越高，商品房消費(fèi)者不得不為此付出沉重的代價(jià)。當(dāng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格狂漲時(shí)，消費(fèi)者購買力卻在不斷下降，消費(fèi)者與開發(fā)商相比，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)和訴訟能力等方面都處于弱勢。
2.開發(fā)商不擇手段謀求企業(yè)利益最大化。消費(fèi)者在購買房屋時(shí)很大程度上要依賴于經(jīng)營者，經(jīng)營者往往利用這種依賴，通過各種暗箱操作，謀求企業(yè)利益最大化。少數(shù)房地產(chǎn)商不顧工程質(zhì)量，偷工減料，損害了消費(fèi)者的利益，房地產(chǎn)市場的暴利刺激了一些不法開發(fā)商鉆法律空子，獲取非法的利益。比如房地產(chǎn)開發(fā)公司報(bào)規(guī)劃用途是“防空設(shè)施”，實(shí)際作為地下汽車庫建造，在沒有說明能不能做出車庫產(chǎn)權(quán)證的情況下，以每車位6萬元的價(jià)格賣給業(yè)主，最后業(yè)主花錢買了一個(gè)沒有所有權(quán)的停車的地方。
3.房地產(chǎn)糾紛問題解決率低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者投訴數(shù)量每年增長20％左右，而且涉案金額大，但相比其他領(lǐng)域的投訴，房地產(chǎn)市場的投訴解決率卻是最低的。房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率居高不下，問題解決率低，損害了消費(fèi)者的利益。
二、商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益類型
1.知情權(quán)。消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品和服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利，侵權(quán)行為比如未取得相關(guān)證件就現(xiàn)售房或者預(yù)售房。
2.安全權(quán)。消費(fèi)者在購買、使用商品房和接受相應(yīng)服務(wù)時(shí)，享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。作為開發(fā)商，有義務(wù)保證其提供的房屋符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求，對可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者做出真實(shí)的說明和明確的警示。侵權(quán)行為比如房屋基礎(chǔ)設(shè)施工程出現(xiàn)裂縫、房間和外墻面出現(xiàn)滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)不發(fā)熱或不制冷等。
3.自主選擇權(quán)。消費(fèi)者享有自主選擇商品品種及服務(wù)方式的權(quán)利，經(jīng)營者不得強(qiáng)制消費(fèi)者購買或接受其服務(wù)。侵權(quán)行為比如強(qiáng)迫業(yè)主選擇某一物業(yè)公司、強(qiáng)迫選擇某一按揭銀行、限制買房人的年齡等。
4.公平交易權(quán)。消費(fèi)者在購買商品或接受服務(wù)時(shí)有權(quán)獲得質(zhì)量、價(jià)格、計(jì)量等方面的公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強(qiáng)制交易行為。侵權(quán)行為比如房產(chǎn)證遲遲不于辦理，開發(fā)商把本應(yīng)由自己承擔(dān)的房屋面積測量費(fèi)、房屋產(chǎn)權(quán)初始登記費(fèi)、房屋交易過戶的部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者，交付面積中的欺詐。
5.獲得賠償權(quán)。因購買、使用商品或接受服務(wù)，受到欺詐，依法享有獲得賠償?shù)臋?quán)利。侵權(quán)行為比如視覺欺騙，以高超的美工甚至有他人的項(xiàng)目形象制作悅目的效果圖，商品房模型來展示高綠化率，齊全的配套設(shè)施、便利的交通，以及房產(chǎn)的豪華典雅，但最終結(jié)果可能完全不同。
三、商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)對策
1.對知情權(quán)的保護(hù)對策。首先可以根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第7條和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條，查閱房地產(chǎn)開發(fā)商《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。其次可以依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第23條規(guī)定，查閱《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的權(quán)利。最后有查閱所購商品房基本情況的權(quán)利。商品房基本情況包括商品房的座落位置、設(shè)計(jì)環(huán)境，這是商品房外在表現(xiàn)的最基本特征，體現(xiàn)在商品房所座落的幢(座)號(hào)、門牌號(hào)、層數(shù)、面積、建筑結(jié)構(gòu)、層高及用地紅線內(nèi)的設(shè)施配套，如綠地、樓間距等，這些指標(biāo)應(yīng)當(dāng)與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致；商品房的面積構(gòu)成、計(jì)價(jià)內(nèi)容、付款方式及商品房有關(guān)費(fèi)用承擔(dān)；商品房的用地性質(zhì)、使用年限。
2.對安全權(quán)的保護(hù)對策。一方面有根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第7條，要求開發(fā)商提供相關(guān)行政部門的綜合驗(yàn)收合格證明權(quán)利；另一方面有根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第39、40條，查閱《磺量保修書》的權(quán)利。
3.對自主選擇權(quán)的保護(hù)對策。一方面有觀察周邊基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的權(quán)利。買房子很大程度是買環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑狀況是生活的重要保障，也是房產(chǎn)升值的重要因素，所以觀察周邊基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑很重要?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與商品房及商品房所在小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等設(shè)施，公共配套建筑是指與商品房及商品房所在小區(qū)建設(shè)相配套的教育、商業(yè)、飲食、娛樂等公共建筑；另一方面有了解物業(yè)公司情況的權(quán)利。物業(yè)公司主要職責(zé)是專門從事地上永久性建筑物、附屬設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施及相關(guān)場地和周圍環(huán)境的專業(yè)化管理，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境的企業(yè)。收費(fèi)合理、設(shè)施完善、管理科學(xué)、服務(wù)良好的物業(yè)管理能使房產(chǎn)保值、增值；相反則不僅會(huì)影響消費(fèi)者自己居住，而且也不利于出租和將來轉(zhuǎn)讓。
4.對公平交易權(quán)的保護(hù)對策。首先有查閱商品房是否被設(shè)定抵押或其他使房屋權(quán)利受限制的情形的權(quán)利。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，設(shè)定抵押的商品房轉(zhuǎn)讓是不自由的，需要經(jīng)過抵押權(quán)人同意。再看看房屋有沒有賣個(gè)其他人，防止“一屋二賣”。其次有查閱商品房建筑面積測繪成果合法性的權(quán)利。依據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》第8條和第18條之規(guī)定，消費(fèi)者可以委托房產(chǎn)測繪單位測面積，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對測繪結(jié)果進(jìn)行審核。再次有查閱規(guī)劃、設(shè)計(jì)的權(quán)利。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)”如果要變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，開發(fā)商必須經(jīng)過規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)單位的批準(zhǔn)。最后有查閱設(shè)計(jì)圖紙的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)證的附設(shè)計(jì)圖紙是買賣合同重要組成部分，合法有效的工程設(shè)計(jì)圖紙必須同時(shí)加蓋設(shè)計(jì)單位專用章、設(shè)計(jì)人員專用章及建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)審查專用章。圖紙繪制必須由專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)國家設(shè)計(jì)規(guī)范要求，使用標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)工具，按照規(guī)范的比例進(jìn)行繪制。平面圖標(biāo)注應(yīng)當(dāng)詳細(xì)，平面圖主要尺寸，包括墻體的厚度、門窗尺寸要全，房屋朝向也應(yīng)當(dāng)在平面圖中標(biāo)明。
5.對獲得賠償權(quán)的保護(hù)對策。首先可以根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條，如果構(gòu)成欺詐，消費(fèi)者可以請求開發(fā)商雙倍賠償，還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條、第9條請求開發(fā)商雙倍賠償。其次可以依據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第39條，如果構(gòu)成虛假廣告，消費(fèi)者可以請求經(jīng)營者賠償，并且可以要求行政主管部門懲處。最后可以依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第41條，如果在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，消費(fèi)者可以請求施工單位保修并且賠償。
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關(guān)鍵詞：無產(chǎn)權(quán)；地下車位（庫）；銷售；增值稅；土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)
中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）03-0082-02
房地產(chǎn)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫），通常是與業(yè)主簽訂《地下車位銷售買賣合同》，合同當(dāng)中有明確的期限；或者是與業(yè)主簽訂地下車位的租賃合同，合同中約定：使用期限屆滿，房地產(chǎn)企業(yè)同意將該車位繼續(xù)無償提供給乙方使用，直到合同規(guī)定的期限前（與地上商品房的產(chǎn)權(quán)一致）。該合同實(shí)質(zhì)是將無產(chǎn)權(quán)的地下車位進(jìn)行永久性轉(zhuǎn)讓，不存在使用期限的問題。在車位銷售買賣合同中約定；車位價(jià)款是一次性支付，不允許按揭貸款方式操作，車位價(jià)格在15萬～25萬元之間不等，與有產(chǎn)權(quán)的地下車位銷售價(jià)格相當(dāng)。購買方則擁有車位的使用權(quán)等其他權(quán)益，可以出租、轉(zhuǎn)讓等處置，不受房地產(chǎn)企業(yè)的管理、控制。銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位如何申報(bào)、繳稅？目前全國大多數(shù)地區(qū)有兩種操作方法：一種是按銷售地上商品房的處理方式計(jì)算稅費(fèi)，另一種是按租賃不動(dòng)產(chǎn)方式計(jì)算繳納稅費(fèi)。
縱觀我國各省市的稅務(wù)征收辦法來看，各稅務(wù)機(jī)關(guān)多數(shù)采用第一種方式征稅方式，也就是銷售地下無產(chǎn)權(quán)的車位和銷售地上的商品上一樣對待，按照銷售商品房處理方式繳納銷售環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅（在這里主要討論與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的主要稅種，增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）。
筆者認(rèn)為，銷售地下車位（包括人防地下車位）永久性使用權(quán)，按照會(huì)計(jì)上實(shí)質(zhì)重于形式原則，應(yīng)當(dāng)按照銷售開發(fā)產(chǎn)品的方式申報(bào)、繳納增值稅（以前是營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅等流轉(zhuǎn)稅，原因有以下幾點(diǎn)：
一、從法律的層面分析
1.根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。同時(shí)還規(guī)定，買賣雙方當(dāng)事人之間訂立有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更和消滅的銷售合同，自合同成立時(shí)成立，雖然沒有不動(dòng)產(chǎn)的登記，但不影響合同的成立、生效。而現(xiàn)在大多數(shù)商品房在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，都在銷售合同或者營銷策劃中約定，有適量的車位，尤其是地下車位，在不占用地上的土地面積和地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)的公共部位。因此在地下車位所有權(quán)上，是房地產(chǎn)企業(yè)自行籌資、自行建造的，所以出售無產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫），業(yè)主是需要自行購買，才能使用，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)繳納流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)。
2.根據(jù)《防空法》的規(guī)定，地下停車場在內(nèi)的人防工程均屬于國家所有，具體由人防辦管理。在現(xiàn)階段，在城市發(fā)展建設(shè)中可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和居民生活服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)其自身價(jià)值。所以在實(shí)踐當(dāng)中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得有關(guān)行政部門審核同意后，在不降低人民防空工程防護(hù)能力的情況下，將這種人防工程改建為地下停車位使用，因此同樣是房地產(chǎn)企業(yè)自行籌資、自行建造、自行銷售的。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售地上商品房時(shí)一并銷售地下車位，地下車位的銷售價(jià)格計(jì)入到地上商品房中，還有一種方式就是購買商品房，房地產(chǎn)企業(yè)無償贈(zèng)送地下車位的銷售模式，不論房地產(chǎn)企業(yè)怎樣銷售，都是將無產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫）按照銷售有處置權(quán)的方式進(jìn)行處理的，需要繳納銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)。
二、從稅法的層面分析
1.增值稅。根據(jù)《增值稅暫行條例》和（財(cái)稅[2016]36號(hào)）的規(guī)定，納稅人將地下人防工程建成車位（庫）、車庫的，對外一次性出售或者出租若干年經(jīng)營權(quán)的，屬于提供不動(dòng)產(chǎn)的租賃服務(wù)，應(yīng)當(dāng)繳{增值稅；如果房地產(chǎn)企業(yè)一次性收取乙方地下車位的價(jià)款，視同轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)方式處理，同樣申報(bào)、繳納增值稅。
2.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。根據(jù)條例規(guī)定，地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造停車場（庫）等公共配套設(shè)施的，如果產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或者是建成后有償轉(zhuǎn)讓的，其處理方式是計(jì)算確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本、費(fèi)用和營業(yè)稅金。
不論是單獨(dú)建造的地下車位還是與地上商品房為一體的地下車位（含地下人防工程），在銷售環(huán)節(jié)中，不管雙方簽訂的銷售合同是一次性收取車位價(jià)款還是和商品房使用期限一致的方式收取租金的租賃合同，都體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)具有實(shí)質(zhì)處置車位（庫）的權(quán)利，本著“誰受益、誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，都應(yīng)該區(qū)分產(chǎn)品的類別、功能。按照會(huì)計(jì)上的配比原則，分別確認(rèn)地下車位收入、合理分?jǐn)偲涑杀竞唾M(fèi)用及稅費(fèi)，在土地增值稅清算中予以扣除，進(jìn)而計(jì)算土地增值稅增值額。
3.企業(yè)所得稅。首先，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《所得稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定，銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位使用費(fèi)，取得的收入應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)而繳納企業(yè)所得稅?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定：“收入，是指企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。”房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下車位，一般是不再提供后續(xù)服務(wù)?；静辉俟芾砗途S護(hù)，而由乙方自由處置。不管房地產(chǎn)企業(yè)是捆綁銷售模式還是無償贈(zèng)送的銷售模式，還是會(huì)計(jì)核算計(jì)入主營業(yè)務(wù)收入或者是其他業(yè)務(wù)收入，都應(yīng)當(dāng)視同銷售該車位確認(rèn)收入，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本、費(fèi)用和稅費(fèi)。其次，根據(jù)（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）的規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)建造的停車位（庫），應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算；或者是在小區(qū)內(nèi)建造地下車位或者車庫等公共配套設(shè)施的，公共配套設(shè)施屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，按照銷售地上商品房一樣處理，不管是單獨(dú)建造還是和商品房為一體的附著物，都應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算、匯總其相應(yīng)成本、費(fèi)用和稅費(fèi)，并確認(rèn)相應(yīng)的收入，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得稅。最后，根據(jù)《國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司房地產(chǎn)專業(yè)稅收答疑》的解釋規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱納稅人），都按照轉(zhuǎn)讓國有土地所有權(quán)計(jì)算土地增值稅，既然土地增值稅暫行條例的收入條件，也就同樣滿足企業(yè)所得稅的確認(rèn)收入，因此需要計(jì)入企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額，申報(bào)、繳納企業(yè)所得稅。
乙方雖然取得了無產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫）（含人防工程），但在法律的層面上，其車位（庫）的所有權(quán)屬仍不屬于乙方所有，按照《契稅暫行條例》的規(guī)定，不用由乙方繳納契稅。
三、結(jié)論
根據(jù)以上分析，房地產(chǎn)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫）（包括人防地車位），應(yīng)當(dāng)作為銷售開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的收入、成本費(fèi)用；對在銷售環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)繳納增值稅（“營改增”前繳納營業(yè)稅）、土地增值稅和企業(yè)所得稅，而不用繳納契稅。
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