時間：2022-02-02 18:51:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項目建議書，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；質(zhì)量管理；對策
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)事業(yè)空前繁榮，大量房地產(chǎn)開發(fā)項目涌現(xiàn)。然而房地產(chǎn)項目的質(zhì)量受諸多因素的影響，項目設(shè)計、人員素質(zhì)、材料質(zhì)量、施工管理、施工工藝、施工環(huán)境等均會對項目質(zhì)量造成不同程度的影響，另一方面，房地產(chǎn)項目的投資具有不可逆轉(zhuǎn)性，項目質(zhì)量若達(dá)不到預(yù)期要求會造成不可挽回的經(jīng)濟損失，直接影響了施工項目的經(jīng)濟效益和社會效益?？梢姺康禺a(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理是一項復(fù)雜性、專業(yè)性、系統(tǒng)性極強的工作。因而研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的有效管理模式、管理對策，對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)極為關(guān)鍵。本文從全過程管理的角度對如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理與控制進(jìn)行了探討，分別從決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工驗收階提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理與控制對策。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段的質(zhì)量管理與控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段主要是編制房地產(chǎn)項目建議書、編制項目可行性研究報告以及項目策劃書等，決策階段的質(zhì)量控制與管理是否到位，對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目是成功有著重要的影響。為了做好決策階段的質(zhì)量管理與控制，應(yīng)就房地產(chǎn)開發(fā)項目建立前期工作成果質(zhì)量評審制度，以便對項目建議書、可行性研究報告、項目策劃等進(jìn)行嚴(yán)格的審核，并在審核過程中吸取相關(guān)部門及專家的建設(shè)性意見，從而對決策階段的工作成果進(jìn)行優(yōu)化和完善。前期工作成果質(zhì)量評審應(yīng)包括自我評審、內(nèi)部評審和專家評審三個環(huán)節(jié)：首先，編制前期報告的工作人員首先對自身工作成果進(jìn)行評價和總結(jié)；其次，負(fù)責(zé)編制前期報告的組織應(yīng)對工作成果進(jìn)行審核評價；最后，再由開發(fā)企業(yè)組織相關(guān)專家對前期工作成果進(jìn)行評審，提出完善建議并做好相關(guān)記錄。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的質(zhì)量管理與控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量對房地產(chǎn)工程的質(zhì)量有著決定性的影響，強化設(shè)計質(zhì)量控制對于避免工程病害、減少變更、控制工期均有重要的意義。對此，應(yīng)強化對項目設(shè)計質(zhì)量的跟蹤和審核，首先，設(shè)計人員應(yīng)對招標(biāo)文件、設(shè)計合同、相關(guān)批文、施工技術(shù)規(guī)范、地質(zhì)勘探資料等進(jìn)行深入研究和審核；其次，施工設(shè)計完成后開發(fā)商及相關(guān)部門應(yīng)對設(shè)計方案進(jìn)行審核，一方面要分析設(shè)計方案的經(jīng)濟性、可行性和功能性，另一方面也要注意設(shè)計方案中是否存在過分設(shè)計和設(shè)計不足的問題，并就如何進(jìn)一步修正和完善設(shè)計方案提出意見和建議以彌補設(shè)計方案的不足，提升項目設(shè)計方案的科學(xué)性。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的質(zhì)量管理與控制
施工階段是決定工程質(zhì)量的關(guān)鍵階段，該階段的質(zhì)量控制應(yīng)注意以下幾個問題：一）強化過程控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進(jìn)行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差;運用合同說明與實際工作成品和半成品進(jìn)行比較,找出偏差;運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進(jìn)行比較找出偏差;運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤,得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。
二）推行技術(shù)責(zé)任制。為了提升房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的質(zhì)量控制成效，應(yīng)在施工過程中推行施工現(xiàn)場技術(shù)責(zé)任制，將施工質(zhì)量目標(biāo)合理細(xì)分，將細(xì)化的技術(shù)控制目標(biāo)和施工質(zhì)量目標(biāo)落實到每個施工班組乃至每個施工人員，使施工現(xiàn)場人人各司其職。技術(shù)人員與施工管理人員應(yīng)及時與各班組管理人員進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，掌握施工過程中出現(xiàn)的問題并及時解決，同時每道工序完成后要進(jìn)行嚴(yán)格的驗收檢查，對不符合要求的部分進(jìn)行及時補救并對相應(yīng)施工人員和班組進(jìn)行懲罰，對施工質(zhì)量控制情況良好的班組和個人予以適當(dāng)?shù)莫剟?。三）強化施工工藝控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工工藝（施工工序）是經(jīng)過科學(xué)的研究和設(shè)計的，要使工程施工質(zhì)量符合設(shè)計要求應(yīng)嚴(yán)格按照工藝要求進(jìn)行施工。首先，對于影響項目整體質(zhì)量的關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)，應(yīng)安排專人管理和控制，強化全過程控制，嚴(yán)格按照施工規(guī)范和設(shè)計要求進(jìn)行操作；其次，現(xiàn)場技術(shù)質(zhì)檢人員要及時提取施工產(chǎn)品相關(guān)數(shù)據(jù)，判斷施工質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，并就下一步的質(zhì)量控制對策工作進(jìn)行計劃和研究。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收階段的質(zhì)量管理與控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收階段的質(zhì)量管理應(yīng)做到以下幾點：一）分項竣工驗收。對整個項目中較為關(guān)鍵的分項工程，應(yīng)按照施工合同和設(shè)計要求對施工成果進(jìn)行驗收和評定，嚴(yán)格按規(guī)范要求選擇檢查點數(shù),然后計算出檢驗項目和實測項目的合格或優(yōu)良百分比,最后確定出該分項工程的質(zhì)量等級,從而確定能否驗收；二）分部工程驗收。分項工程驗收后，通過分項工程驗收結(jié)果按照工程質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)可得出分部工程是否符合質(zhì)量等級要求，從而判斷是否可以驗收；三）竣工驗收。分項工程驗收和分部工程驗收后，對分項工程和分部工程驗收所得質(zhì)量等級進(jìn)行統(tǒng)計和分析，在依據(jù)工程設(shè)計要求、工程外觀質(zhì)量等判斷項目的外觀、結(jié)構(gòu)功能、安全性是否合設(shè)計質(zhì)量等級的要求，并判斷是否可以驗收。
五、總結(jié)
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量是決定其投資收益和社會效益的關(guān)鍵因素，因而強化房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理與控制有著很強的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)項目的質(zhì)量受房地產(chǎn)項目從決策到竣工各個環(huán)節(jié)的影響，因而實施全過程控制不失為提升項目質(zhì)量管理成效的有效途徑，本文將房地產(chǎn)項目劃分為決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工驗收階四個環(huán)節(jié)，并分別提出了相應(yīng)的控制對策，期望為房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程質(zhì)量控制提供可行的參考。
參考文獻(xiàn)：
[1]章贊順、劉慶鋒.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理和質(zhì)量控制.[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2012（4）：11
[2]喬景文.論房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制.[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2011(11):15
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)管理；重要性；特點；要點
法。
一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性
經(jīng)過幾年我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了巨大成就，經(jīng)濟全球化趨勢的加快，使房地產(chǎn)業(yè)面臨著與世界接軌的趨勢。任何行業(yè)中，管理都在發(fā)揮著總攬大局的作用，無論是一個企業(yè)還是一個工程，如果沒有好的管理者或者管理，他們的工作安排將會出現(xiàn)混亂及無法控制的局面，無法形成井井有條的工作環(huán)境。
社會經(jīng)濟的發(fā)展促進(jìn)了人民生活水平的逐漸提高，也逐漸提高了人們對于住房水平的要求，當(dāng)前住房不僅是休息的地方，還成為了人們休憩心靈的港灣，是人們尋求放松和休閑時的最佳場所。房地產(chǎn)開發(fā)管理在這樣的趨勢下，地位日漸重要起來。
房地產(chǎn)開發(fā)管理工作受到工程施工進(jìn)度、工程施工質(zhì)量以及對工程施工的成本的控制等多方面的影響，并且對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響，優(yōu)秀的管理在保證施工順利進(jìn)行的同時還起到了增強企業(yè)綜合競爭力的作用。隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產(chǎn)的開發(fā)商需要充分地意識到開發(fā)管理的在房地產(chǎn)項目過程中所起到的重要作用。房地產(chǎn)質(zhì)量是人們不斷追求的一項指標(biāo)，企業(yè)也要根據(jù)現(xiàn)實需要，以科學(xué)的方法管理房地產(chǎn)項目，對房地產(chǎn)的開發(fā)項目進(jìn)行嚴(yán)格和規(guī)范的質(zhì)量管理，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點
房地產(chǎn)開發(fā)管理具有以下基本特點：
1、房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項復(fù)雜且系統(tǒng)的工作。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學(xué)科知識來解決所出現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗較少，執(zhí)行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當(dāng)中，在成本、科學(xué)技術(shù)、進(jìn)度等相對嚴(yán)格條件下實現(xiàn)開發(fā)項目的目標(biāo)等。這些復(fù)雜多變的因素都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項復(fù)雜的工作，并且其復(fù)雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。
2、房地產(chǎn)開發(fā)管理有其壽命周期。房地產(chǎn)項目管理的本質(zhì)是對一次性的房地產(chǎn)工作的計劃和控制，保證預(yù)定目標(biāo)在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標(biāo)得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一種人們可以預(yù)知的壽命周期。
3、壽命周期中的房地產(chǎn)開發(fā)管理有明確的階段順序。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務(wù)的類型來劃分，或者由關(guān)鍵的決策劃分。根據(jù)每個階段項目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的每個具體階段應(yīng)結(jié)合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務(wù)。
4、房地產(chǎn)開發(fā)管理具有創(chuàng)造性。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一次性特點，因此在承擔(dān)風(fēng)險的同時必須積極發(fā)揮創(chuàng)造性。這是房地產(chǎn)開發(fā)管理與一般的具有重復(fù)性的管理工作的重要區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)管理的創(chuàng)造性依賴于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和進(jìn)步要解決復(fù)雜多變的項目問題，必須依靠和綜合利用多種學(xué)科的研究成果，多種技術(shù)相結(jié)合，借以實現(xiàn)問題的解決和項目的順利進(jìn)行。
三、各個階段房地產(chǎn)開發(fā)管理的要點
房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，房屋質(zhì)量優(yōu)劣，直接決定著廣大消費者切身利益以及社會主義經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者要在牢固樹立起質(zhì)量第一的觀念的同時，還要以具有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略的目光去研究和探尋技術(shù)管理領(lǐng)域中的措施及策略。房地產(chǎn)項目的開發(fā)一般分為幾個階段，下面就房地產(chǎn)開發(fā)管理項目中的重要階段進(jìn)行簡要分析。
1、房地產(chǎn)開發(fā)建議書階段。建議書是指建設(shè)中某一項所提及的建議性文件，是提出對投資項目的一個總體輪廓的設(shè)想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產(chǎn)工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設(shè)的必要性?？错椖康慕ㄔO(shè)是否符合國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃及要求，與此同時初步地對是否具備項目建設(shè)的條件進(jìn)行分析，對投入人力以及物力的價值作進(jìn)一步地深入研究，以供相關(guān)的部門進(jìn)行選擇并最后確定是否有必要進(jìn)入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內(nèi)容包含地點、資源、資金、方案、規(guī)模、以及建設(shè)周期等。因此要對這一階段進(jìn)行盡可能詳盡的調(diào)查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。
2、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究階段。一般由房地產(chǎn)開發(fā)的單位委托，經(jīng)過審定的有關(guān)工程設(shè)計和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟、技術(shù)等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評價意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究的報告經(jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項目的確定以及設(shè)計文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾媸且豁椌哂锌茖W(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項目的啟動工作。
3、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計工作階段。房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計工作是在技術(shù)及經(jīng)濟方面，對擬建項目的實施工作進(jìn)行的全面且詳細(xì)的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計工作的展開，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實狀況來進(jìn)行。不了解客觀實際情況就開展設(shè)計工作會導(dǎo)致施工中產(chǎn)生諸多問題 ，且提高了施工建設(shè)的成本。
4、房地產(chǎn)項目建設(shè)實施階段。該階段主要工作為施工建設(shè)及招標(biāo)。曾出現(xiàn)過的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進(jìn)行工程建設(shè)的公開招標(biāo)。應(yīng)避免公開招標(biāo)下的私自議標(biāo)，甚至一些沒有完整的施工設(shè)計圖的私下議標(biāo)行為。私自議標(biāo)的狀況下會由于資金不足等原因，導(dǎo)致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來完成建設(shè)項目，最終對工程項目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。
5、房地產(chǎn)項目竣工驗收階段。作為房地產(chǎn)建設(shè)項目周期中的最后一個階段的是竣工驗收階段，它是對建設(shè)工作的全面考核，也是對工程項目的建設(shè)工作是否符合房地產(chǎn)方的設(shè)計要求的檢查以及對工程質(zhì)量的重要檢驗環(huán)節(jié)，甚至是保證建筑工程的整體質(zhì)量的最后關(guān)卡?？⒐さ尿炇针A段對項目發(fā)揮投資效果，促進(jìn)工程建設(shè)的及時投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設(shè)的經(jīng)驗起著不可替代的作用。
結(jié)束語
隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了極好的發(fā)展機遇，同時也必然面臨著日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)商在進(jìn)行項目的開發(fā)和管理過程中，要不斷規(guī)范自身的行為，對國家的法定法規(guī)嚴(yán)格遵守和實行，從而得到廣大人民群眾的認(rèn)可，才能夠使企業(yè)得到長遠(yuǎn)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題
房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段:從項目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項定義為項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段;從批準(zhǔn)立項到開始施工定義為設(shè)計、計劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段,從開始施工到交付使用定義為實施階段(預(yù)售活動)。從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段(物業(yè)管理),各個階段在實施的過程中都存在一系列問題。
(一)工程項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段存在的主要問題。
這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中,項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖,并與投資目標(biāo)相背離,直接影響到項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計文件等,沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),方針、政策進(jìn)行編制,而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告,支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn),使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進(jìn)行定量分析(包括財務(wù)分析),分析后沒有結(jié)論,往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。
(二)工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題。
現(xiàn)今的工程項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象,導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象。施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化,是具體施工過程的指導(dǎo)文件,施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文,而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進(jìn)行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu),變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計規(guī)劃階段,目前,我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對項目施工階段的監(jiān)理,設(shè)計監(jiān)理做的較少,這一問題已嚴(yán)重影響了項目的產(chǎn)品質(zhì)量。
(三)工程實施階段存在的主要問題。
該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè),我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程,主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題,其一,招標(biāo)投標(biāo)活動沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,有些業(yè)主對設(shè)計單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格,暗箱操作,甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計單位。其二,建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件,把關(guān)檢驗不嚴(yán)格,不合格品投入使用,另外施工的機械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進(jìn)行選擇,管理使用和保養(yǎng)。其三,監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查,導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項目監(jiān)理,監(jiān)理人員素質(zhì)低,監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范,因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題,留下隱患。其四,竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段,質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前,沒有進(jìn)行項目的預(yù)驗收,在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求,使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲,影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會,對項且質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距,判明原因,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),編寫后評價報告,而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性,客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景,客戶服務(wù)流于形式,客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度,客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對待,服務(wù)態(tài)度差等問題。
二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的建議和對策
(一)工程項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制。
提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負(fù)責(zé),對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。
(二)工程設(shè)計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制。
在選擇規(guī)劃設(shè)計單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試。負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計單位,在幾家設(shè)計單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會,評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。
(三)建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制
嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計,樹立“嚴(yán)格沒計質(zhì)量管理”的思想。負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作,對施工圖設(shè)計進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審,確保設(shè)計圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文進(jìn)行設(shè)計,滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。效仿國外加強對項目設(shè)計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督,建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。
(四)工程實施階段的質(zhì)量控制。
招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有美規(guī)定進(jìn)行,聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標(biāo)文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計招標(biāo)文件,明確設(shè)計項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求,并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時采用的最低價中標(biāo)法。嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應(yīng)進(jìn)行全面控制,從組織貨源,優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。
在落實人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上,加強對施工人員的動態(tài)管理,把握人員進(jìn)場的考核,監(jiān)督與評定等,施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識,嚴(yán)格執(zhí)行IS09000體系標(biāo)準(zhǔn)。竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量控制。項目收尾階段是項目生命周期的最后階段,其主要確認(rèn)項目實施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收,依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求,遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗收交接手續(xù),并對不合格項目提出處理辦法,以保證項目產(chǎn)品符合設(shè)計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設(shè)完成后的項目的實際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實現(xiàn)項目運行管理科學(xué)化的手段,建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。
摘要：本文立足于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，根據(jù)筆者對該行業(yè)的理解和多年的房地產(chǎn)建設(shè)實踐經(jīng)驗，首先簡單介紹房地產(chǎn)建設(shè)項目的投資特點，然后針對目前房地產(chǎn)建設(shè)項目在投資控制全過程中存在的問題進(jìn)行探討，并提出相應(yīng)的解決措施，以供同行參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)項目
投資控制
問題 對策中圖分類號：F293
文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 引言
房地產(chǎn)與老百姓的生活息息相關(guān)，是構(gòu)成我國國民經(jīng)濟體系的重要支柱產(chǎn)業(yè)，歷來受到多方關(guān)注，是學(xué)者和專家研究和討論的熱點話題。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何從決策階段到最后施工階段做好全過程投資控制，是保證房地產(chǎn)建設(shè)項目最大利潤空間的根本保障。本文即分析目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資控制現(xiàn)狀中存在的問題，并提出相應(yīng)對策。一、房地產(chǎn)建設(shè)項目投資特點房地產(chǎn)建設(shè)項目由于建設(shè)周期較長，需要耗費大量的人力、物力和財力，項目投資少則數(shù)千萬，多則數(shù)十億，投資額度相當(dāng)巨大，任何房地產(chǎn)項目不僅關(guān)系到國計民生，而且對當(dāng)?shù)睾捅拘袠I(yè)的經(jīng)濟發(fā)展也具有重大的推動作用。每個房地產(chǎn)項目因其用途、功能和所處環(huán)境的不同，其對設(shè)備配置、空間布局以及內(nèi)外裝飾的要求也不盡相同。因此，各個項目在人工以及材料、機械消耗上會有很大區(qū)別，每個房地產(chǎn)建設(shè)項目在投資控制方面也存在明顯差異。二、房地產(chǎn)建設(shè)項目在全過程投資控制中存在的問題分析房地產(chǎn)建設(shè)項目屬于一種商業(yè)行為，其最終目的是為了追求利潤，因此控制好投資成本，對于房地產(chǎn)建設(shè)項目來說意義重大。但是從目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來看，無論是投資決策階段，還是設(shè)計施工階段，在項目成本控制方面都存在各種各樣的問題，具體闡述如下：2.1投資決策階段通常先由建設(shè)單位在項目建議書階段，向公司投資計劃部提出投資估算，再由建設(shè)單位委托設(shè)計單位和勘察設(shè)計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算。但是從目前來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司直接將這個步驟省略了，全憑感覺和個人經(jīng)驗作出投資計劃，有的即使按步驟提出了投資計劃，但是內(nèi)容相當(dāng)簡單，往往容易造成漏項。而在可行性研究階段，主要以經(jīng)濟分析和方案為主，設(shè)計院在此階段的投資估算本身的準(zhǔn)確性就較差，而建設(shè)單位一般都不是投資估算和造價控制的行家，有時為了所報項目能獲批，特意要求設(shè)計單位低估投資估算，由此增加了投資估算的不準(zhǔn)確性。2.2項目設(shè)計階段該階段理應(yīng)加強對設(shè)計單位設(shè)計圖紙的質(zhì)量進(jìn)行審查，規(guī)范設(shè)計概算辦法，制定限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等。但是在實際工作中，一般都由設(shè)計人員根據(jù)設(shè)計委托書進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，選擇相應(yīng)的方案進(jìn)行設(shè)計，根據(jù)不同的階段向造價人員提供造價依據(jù)，進(jìn)行預(yù)算。設(shè)計人員在設(shè)計中一般都比較注重設(shè)計產(chǎn)品安全實用，技術(shù)先進(jìn)，強調(diào)設(shè)計的產(chǎn)值，而對設(shè)計產(chǎn)品的經(jīng)濟性不夠重視，不抓設(shè)計中的經(jīng)濟指標(biāo)和成本控制工作，造價人員對工程概況、現(xiàn)場情況又了解甚少，無法將各種影響因素考慮全面，這樣使得投資預(yù)算與投資估算一樣，缺乏準(zhǔn)確性，經(jīng)濟性不強。2.3施工招投標(biāo)階段當(dāng)前在招投標(biāo)過程中存在著嚴(yán)重的惡性競爭現(xiàn)象，沒有嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范堅持公開、公正、公平的原則，而是利用不正當(dāng)手段進(jìn)行交易，大搞人情和關(guān)系工程，工程造價很難控制在合理范圍內(nèi)。比如在招標(biāo)工程中，建設(shè)單位為了減少建設(shè)資金，利用僧多粥少的市場現(xiàn)象，進(jìn)行暗箱操作，讓個別施工單位通過低價中標(biāo)。而中標(biāo)后的施工單位為了爭取利潤最大化，獲得額外收入，想方設(shè)法增加現(xiàn)場簽證及技術(shù)變更，甚至以次充好、偷工減料企圖蒙混過關(guān)，使得工程造價偏離市場價的同時，工程質(zhì)量也留下隱患。。2.4施工階段施工單位在施工過程中，制定的工程造價控制目標(biāo)往往缺乏科學(xué)性、合理性。在材料價格方面的管理相當(dāng)落后，材料采購和儲存量計算方法不科學(xué)，采購時機把握不準(zhǔn)確，并且現(xiàn)在建材市場的材料價格很容易失真，使得施工單位的材料成本很難控制。另外在施工組織方面，很多施工單位在人力、財力和機械設(shè)備方面沒有達(dá)到最優(yōu)配置，利用率不高，資源閑置現(xiàn)象嚴(yán)重，這在很大程度上增加了工程成本。三、房地產(chǎn)建設(shè)項目應(yīng)對投資控制問題的對策探討 3.1 決策階段的投資控制正確決策是合理投資的前提，也是控制項目投資的基礎(chǔ)。要達(dá)到項目投資的合理性，首先，要對建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究，由公司總設(shè)計師室配合土地投標(biāo)的主控部門對地塊進(jìn)行實地考察，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行內(nèi)部評審，然后根據(jù)市場預(yù)測、調(diào)研、計算和論證，形成項目建議書，為最高決策者提供決策依據(jù)。
其次，對規(guī)劃設(shè)計條件的內(nèi)部評審。根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標(biāo)，認(rèn)真比較項目開發(fā)規(guī)模（總建筑形式和面積、公建配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)）和開發(fā)建設(shè)周期，并確認(rèn)其可行性。在確保決策正確后，需要對項目資金來源和籌集方法進(jìn)行控制，因為資金來源不同其籌資成本也不同，因此必須保證房產(chǎn)項目的資金籌集不僅可行，而且經(jīng)濟。3.2 設(shè)計階段的投資控制在設(shè)計階段，應(yīng)做好設(shè)計方案的經(jīng)濟分析與對比，合理確定設(shè)計概算和材料設(shè)備價格分析與選型等工作，優(yōu)先選擇技術(shù)可行、經(jīng)濟合理的設(shè)計參數(shù)。對房地產(chǎn)建設(shè)項目的設(shè)計方案經(jīng)濟評審，主要考慮的因素有： 功能適應(yīng)性對比。對比業(yè)主的功能需求，選擇能滿足功能要求的方案； （1）結(jié)構(gòu)類型優(yōu)選。根據(jù)地質(zhì)條件及建筑造型等，在滿足使用要求的前提下，通過對比和分析房地產(chǎn)建設(shè)項目項目投資，優(yōu)先選擇較經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)類型； （2）材料設(shè)備比選。在滿足各項技術(shù)指標(biāo)要求的前提下，通過市場調(diào)研、詢價，推薦選用經(jīng)濟合理、性能穩(wěn)定、符合環(huán)保要求的材料和設(shè)備； （3）建筑外立面優(yōu)選 。通過建筑外立面?zhèn)溥x方案的經(jīng)濟分析和對比，選用經(jīng)濟合理的建筑外立面，并在滿足外觀要求的情況下，盡量減少建筑物的線條，避免過于追求標(biāo)新立異，以節(jié)省項目投資。3.3 施工招投標(biāo)階段的投資控制在招投標(biāo)階段，應(yīng)考慮將項目作為整體進(jìn)行招標(biāo)，由工程總承包進(jìn)行分包，這樣不僅便于管理，而且可以降低管理和設(shè)備等費用。如果由業(yè)主直接發(fā)包給多個獨立承包商，這些獨立承包商之間必然會產(chǎn)生很多糾紛，相互之間的協(xié)調(diào)工作既耗時、耽誤工期，而且增加了投資成本。因此為更好地控制項目成本，應(yīng)盡可能地將項目作為一個整體發(fā)包，當(dāng)然對于項目各項工作專業(yè)性較強、相互之間交叉較少、銜接性和配合度較好，則可以考慮劃分標(biāo)段發(fā)包。如果采用分標(biāo)段進(jìn)行招標(biāo)，應(yīng)合理劃分各標(biāo)段的招標(biāo)范圍，明確各標(biāo)段合同包的工作界限和責(zé)任，確定總承包單位，制定總承包單位與分包單位的管理流程，達(dá)到控制投資和保證工期的目的。3.4 施工階段的投資控制
施工階段是將圖紙變?yōu)榻ㄖ嵨锏倪^程，需要大量的人力、物力投入，極易造成浪費，因此需要加強成本控制。首先必須編制合理的資金使用計劃，分解投資目標(biāo)，根據(jù)控制目標(biāo)的不同，一般可以將投資成本按照項目構(gòu)成、費用構(gòu)成和時間構(gòu)成來分解目標(biāo)，然后依據(jù)分解目標(biāo)來進(jìn)行控制。四、結(jié)語
總而言之，影響房地產(chǎn)項目投資的因素有很多，本文僅根據(jù)現(xiàn)狀中的四個階段來分析投資控制存在的問題，存在一定的片面性，還需要進(jìn)一步深入探討和完善。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)范不斷健全，國家調(diào)控力度的加強，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間越來越小，如何做好全過程投資控制，成為增強企業(yè)競爭力的關(guān)鍵，也只有做好全過程投資控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。 參考文獻(xiàn)[1]楊宇東. 建設(shè)項目全過程投資控制之瓶頸與破解[J]. 建筑經(jīng)濟，2011，02：28-31.[2]梁婷. 基于建設(shè)項目全過程的投資控制研究[D].長安大學(xué)，2012.[3]楊石春. 試論建設(shè)項目的全過程投資運作與控制[J]. 項目管理技術(shù)，2012，08：70-75.
本著打造本地區(qū)最高品質(zhì)住宅與商業(yè)金融區(qū)的理念，我們花了大量的精力認(rèn)真做好市場調(diào)查研究工作，對未來房地產(chǎn)市場趨勢進(jìn)行預(yù)測，充分考慮周邊生活環(huán)境、交通便利等因素科學(xué)選址，分析時，既考慮一次性投資費用，又考慮經(jīng)營費用。通過對房產(chǎn)市場調(diào)查和預(yù)測研究后，在對技術(shù)方案和項目建設(shè)條件研究的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)實用的分析、評價方法對擬建項目的經(jīng)濟效益分析和評價，落實擬建項目建設(shè)的必要性、可行性和合理性，從而提出具有一定深度的項目建議書。在項目建議書批準(zhǔn)后，高薪委托國外設(shè)計單位及工程咨詢公司進(jìn)行項目可行性研究報告編制，在廣泛調(diào)查研究基礎(chǔ)上，及時準(zhǔn)確全面的向可行性研究單位提供擬建項目的各項建設(shè)條件，以便可行性研究單位按照約定的內(nèi)容、深度和進(jìn)度完成可行性研究報告編制?？尚行匝芯繄蟾嫣峤缓?，及時組織有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟專家對可行性研究單位完成的可行性研究報告進(jìn)行審查，以保證可行性研究的嚴(yán)肅性、客觀性、真實性、科學(xué)性和可靠性，確?？尚行匝芯砍晒馁|(zhì)量達(dá)到或接近國際通行的可行性研究成果的標(biāo)準(zhǔn)。在注意本地區(qū)、不同時間差價的調(diào)整，注意在項目投資總額的綜合平衡的基礎(chǔ)上認(rèn)真編制和審查工程建設(shè)投資估算，既不有意高估冒算，以免積壓和浪費資金，也不故意壓價少估，而后進(jìn)行投資追加，打亂基建投資計劃。
設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點，所以在設(shè)計階段建設(shè)單位要克服重施工、輕設(shè)計的傳統(tǒng)觀念。項目設(shè)計階段這一階段的設(shè)計費支出只占建設(shè)工程全壽命費用的1％以下，但對工程造價的影響卻占75％以上，且往往容易被忽視。因此，建設(shè)單位應(yīng)將設(shè)計階段的造價管理作為全過程造價管理中的重點來抓。抓住設(shè)計這個關(guān)鍵，對工程造價的控制可以取得事半功倍的效果。設(shè)計階段的造價控制，是造價的源頭控制，也是最根本、最重要的控制。
項目招投標(biāo)階段是造價管理的重要組成部分，工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面。這里我僅就建設(shè)方在施工招投標(biāo)階段的的工程造價管理上應(yīng)注意的問題加以說明。首先應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格施工單位資質(zhì)審查，必要時應(yīng)進(jìn)行實地考察。其次建設(shè)方應(yīng)當(dāng)加強工程招投標(biāo)管理，合理確定工程造價，對項目的“合理低價”做到心中有數(shù)，避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競標(biāo)。加強工程招投標(biāo)管理工作，科學(xué)合理地確定工程造價。要進(jìn)一步健全和完善招投標(biāo)制度，通過合法有序的市場競爭達(dá)到合理確定工程造價的目的。在行業(yè)主管部門的有效監(jiān)督和招投標(biāo)各方的嚴(yán)格自律下，通過公平、公開、公正的原則，依法進(jìn)行招投標(biāo)工作。
在項目實施階段，造價管理不容忽視。工程實施階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段，對建設(shè)項目全過程造價管理來說也是最難、最復(fù)雜的階段。由于工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設(shè)備價格，市場供求波動大等，要提高建設(shè)質(zhì)量，控制工程造價，發(fā)揮投資效益，就要在工程實施階段加強工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能，從而加強了對工程項目建設(shè)的全方位、全過程的造價控制。
綜上所述，建設(shè)單位對工程造價的管理始終應(yīng)貫穿于項目的全過程，要制定既能控制工程造價，又便于操作的造價管理制度。在工程建設(shè)的各個階段，時時要有控制投資的經(jīng)濟頭腦，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場經(jīng)濟的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。（本文作者：蔣睿 單位：悅達(dá)地產(chǎn)有限公司）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);質(zhì)量管理;項目管理
為了更好的滿足市場需求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)是實現(xiàn)開發(fā)項目經(jīng)濟利益最大化。這就要求開發(fā)企業(yè)向市場提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商品,而優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品來自于開發(fā)企業(yè)對項目進(jìn)行有效的質(zhì)量管理。因此,可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)過程分為項目前期工作階段、設(shè)計階段、項目實施階段和竣工結(jié)算四個階段,如何在各個階段管理好項目的質(zhì)量是每個開發(fā)企業(yè)應(yīng)重點研究的問題。
一、目前在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所存在的問題
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方,以項目而成立的團隊,這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時,如果規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu),很難保證工程項目的整體投資效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,是整個開發(fā)項目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對后階段工作有著重大影響。
2.1制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃
充分了解和掌握項目的特點,明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);熟悉質(zhì)量管理體系文件,把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解,按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確,質(zhì)量管理計劃要簡明扼要,重點突出,具有可操作性。
2.2建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度
建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段,采用德爾非法進(jìn)行評審,吸取更多專家的知識和智慧,可以及時發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進(jìn)行自我評審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善,并形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段
項目設(shè)計階段是開發(fā)項目進(jìn)行質(zhì)量管理,實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來說,設(shè)計費約占項目總投資的1%,但設(shè)計工作對工程造價的影響程度可達(dá)75%以上。優(yōu)秀的設(shè)計是開發(fā)項目盈利的基本保障。項目設(shè)計階段分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段,它直接關(guān)系著項目的開發(fā)成本與質(zhì)量。其目的是通過不同階段的設(shè)計來控制和保證設(shè)計的質(zhì)量。初步設(shè)計完成后,根據(jù)一些建設(shè)方案設(shè)計的經(jīng)驗教訓(xùn),開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查對比,不能對設(shè)計單位過分依賴,應(yīng)注意細(xì)化后的設(shè)計方案是否達(dá)到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。合理主要體現(xiàn)在：
（1）布局是否合理。戶型設(shè)計是否超前,功能分區(qū)是否分明,是否合理安排居住、使用、衛(wèi)生等功能空間,體現(xiàn)其最大的使用價值,是否嚴(yán)格控制每套住宅的價格與功能價格比,住宅結(jié)構(gòu)和設(shè)備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求；環(huán)境配套設(shè)施、建筑造型和風(fēng)格藝術(shù)感怎樣,是否體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計理念,具有較高觀瞻價值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。
（2）經(jīng)濟性是否合理。設(shè)計應(yīng)將使用功能分區(qū)相對集中,減少浪費。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸。環(huán)境配套設(shè)施要做到經(jīng)濟適用、美觀,新穎但不奢華。開發(fā)企業(yè)全面審查后,對設(shè)計方案提出合理化建議,以便設(shè)計單位進(jìn)行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設(shè)計返工,修改后的設(shè)計方案應(yīng)將新預(yù)算成本與目標(biāo)成本對比,看是否超預(yù)算設(shè)計。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段
在項目施工階段,雖然影響項目投資可能性小,但是項目要投入建設(shè)資金,浪費投資可能性大,開發(fā)企業(yè)必須加強施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。主要體現(xiàn)在：
⑴實行效益獎勵制度,充分調(diào)動管理人員的積極性,管好施工現(xiàn)場。開發(fā)企業(yè)應(yīng)牢固樹立管理人員的經(jīng)濟觀念,培養(yǎng)他們實事求是的辦事作風(fēng),讓他們認(rèn)識到節(jié)約資金的重要性。當(dāng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計錯誤或不合理時,在確認(rèn)的情況下根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎勵。嚴(yán)格督促施工方按圖施工,如發(fā)現(xiàn)不按圖紙施工,管理人員要及時糾正并令其返工。
⑵盡量減少設(shè)計圖變更。工程設(shè)計圖粗糙,市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計要求等是引起設(shè)計變更的原因。一般情況下不允許設(shè)計變更,除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮或使項目無法繼續(xù)下去。嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模,增加建設(shè)投資。認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計變更,涉及到費用增減的設(shè)計變更,必須由設(shè)計單位、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位共同簽字方為有效。
⑶嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合,現(xiàn)場簽證隨做隨簽,且應(yīng)達(dá)到量化要求。簽證單上的字跡清楚,簽證內(nèi)容要與實際相符,不能超過簽證范圍。
⑷控制進(jìn)場材料的質(zhì)量與成本。開發(fā)企業(yè)對工程所用的主要材料進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)和購進(jìn),多方驗收,減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié),做好材料抽檢工作,將質(zhì)量不合格的材料不采用原則落到實處,嚴(yán)格控制材料代用。
五、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算階段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級審查方式審核結(jié)算書,即監(jiān)理公司初審,項目部門復(fù)審,開發(fā)企業(yè)終審。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),這樣做既能監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。在結(jié)算完成后,要做好項目的開發(fā)評價工作,主要是對項目各部分分項和整體進(jìn)行質(zhì)量分析。其目的一方面是總結(jié)開發(fā)項目的成敗得失,吸取經(jīng)驗教訓(xùn)；另一方面可以取得一些經(jīng)驗數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),為以后的開發(fā)項目提供質(zhì)量管理方面的參考依據(jù)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；質(zhì)量；控制
1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方，以項目而成立的團隊，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時，假如規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：
2.1 建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制。
項目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況；對發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負(fù)責(zé)人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項目質(zhì)量才能有保證。
2.2 制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。
充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。
2.3 建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。
建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾非法進(jìn)行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進(jìn)行自我評審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。
3 設(shè)計階段的質(zhì)量控制
3.1 方案設(shè)計階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據(jù)一些經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，設(shè)計前，對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出審批方案。
3.2 施工圖設(shè)計階段
施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進(jìn)行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預(yù)算)，其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。
4 施工階段的質(zhì)量控制
施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。
4.1 房地產(chǎn)項目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。
4.1.1 明確質(zhì)量目標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點。目標(biāo)過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費用分析，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。
4.1.2 制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實施單位承擔(dān)對項目的結(jié)果負(fù)責(zé)。
4.1.3 質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。如，在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進(jìn)行審查；對進(jìn)場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；組織由設(shè)計單位和施工單位參加設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。
4.1.4 開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制 項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進(jìn)行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。
推行施工現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制，正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事，有職，有權(quán)、有責(zé)。工程開工前，將單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經(jīng)理組織有關(guān)人員，制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎罰措施，不允許出現(xiàn)不合格品。在重點工序施工前，必須對關(guān)鍵的檢查項目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。
堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎(chǔ)上，請監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責(zé)任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護(hù)措施不放過的"三不放過"原則，認(rèn)真處理，防患于未然。
按優(yōu)化的施工組織設(shè)計和方案進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作。做好圖紙會審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作。對于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)。嚴(yán)格按施工工藝（或施工程序）施工。根據(jù)對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點，關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點的原則，并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)，形成一個封閉式信息網(wǎng)。現(xiàn)場質(zhì)檢員要及時搜集班組的質(zhì)量信息，客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。并對因果分析圖、質(zhì)量對策表開展質(zhì)量統(tǒng)計分析。
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)業(yè)；開發(fā)成本；控制研究
Abstract: the year 2011 to the regulation of state real estate industry overall upgrade, CRIC research center of making the 2011 national real estate project sales amount and sales area TOP20 list to see, in 2011 TOP20 overall sales scale atrophy, top sales shrinkage 20% amount project. Real estate enterprise how to develop, developing mainly to solve any problems, it has become an urgent need to study the problem.
Keywords: macro-control; The real estate industry; Development costs; Control research
中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：
我們知道，2011年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是不平凡的一年，以限購和限貸為核心的政策奏出近十年以來的調(diào)控最強音，關(guān)于房地產(chǎn)市場全線擺退、房地產(chǎn)企業(yè)普遍告急的報道也時常見諸于各類媒體。受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，2011年以來，全國的土地市場成交持續(xù)低迷，流拍不斷，房企拿地策略也較往年謹(jǐn)慎。據(jù)CRIC研究中心研究顯示，2011年，30個重點城市中有六成以上城市的土地成金額、出讓面積同比均出現(xiàn)下滑。從土地成交均價來看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一線城市的土地成交均價降幅明顯，土地價格在持續(xù)調(diào)控下開始下滑。從建筑面積的增長情況來看，據(jù)CRIC研究中心研究顯示，2011年30城市土地成交面積的增幅相對2010年明顯放緩，可見，2011年三輪宏觀調(diào)控對土地市場的影響也較明顯，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出現(xiàn)下跌；一線城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。這都表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面臨著十分嚴(yán)峻的形勢。但是，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不平衡現(xiàn)象，如一線城市房地產(chǎn)行業(yè)起步較早，發(fā)展實力比較雄厚，論單個項目的銷售金額，一線城市的先發(fā)優(yōu)勢依然不可動搖。而二、三線城市以及重點的四線城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展總體來說起步較晚，但其本身的發(fā)展需求卻非常大，愿望也較為迫切，同時，在項目銷售規(guī)模上可挖掘空間也非常大，這對于二、三線城市以及重點的四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在房地產(chǎn)調(diào)控趨于常態(tài)化的形勢下，努力拓展自己的生存和發(fā)展空間，以扎實的腳步前進(jìn)，也是一個很好的機遇。抓住這一機遇的有效手段之一就是要大力控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。
一、明確開發(fā)成本的構(gòu)成要素，科學(xué)合理地規(guī)劃成本合成，做好成本控制
以下筆者從房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的角度，談一些控制開發(fā)成本的措施。
房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成要素主要包含以下幾個方面，對此要進(jìn)行嚴(yán)格控制，科學(xué)規(guī)劃。
（1）土地成本。土地作為稀缺資源，價不斷上漲。在宏觀調(diào)控、信貸緊縮的影響下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場運行情況，掌握市場數(shù)據(jù)，爭取以客觀合理的價格取得土地。研究做好土地成交價的分析工作，應(yīng)特別注意拆遷成本，做好防范風(fēng)險的工作。（2）建筑與安裝費用。一定要嚴(yán)格按招投標(biāo)合同價管理這一重點控制對象，充分做好成本預(yù)控工作，應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項目預(yù)算進(jìn)而確定合同造價。（3）政府規(guī)制費。政府規(guī)制費主要包括項目立項、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費用。企業(yè)要利用各項政府優(yōu)惠政策，免交、緩交各項費用，減輕資金壓力，節(jié)省貸款利息等財務(wù)費用。（4）配套設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)成本。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、居委會、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出，這些應(yīng)該嚴(yán)格按照預(yù)算支出，不能節(jié)省，更不能隨意縮減，給業(yè)主造成損失。對間接費用要嚴(yán)格控制，能縮減的一定要縮減，為房價的下降提供足夠的空間。[以上 “以下幾個方面”(黑字體),是不是可以用序號標(biāo)一下比較清晰?]應(yīng)該標(biāo)示出來。
二、分解開發(fā)項目的成本因素，實行分階段成本控制
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的階段性特點，對每個階段都實行成本控制是比較有效的成本管理手段。下面分別加以闡述。
1、做好項目策劃和投資決策階段的成本控制。
由于策劃和決策階段的開發(fā)成本控制是事前控制，所以，要搭建好策劃班子，完成投資決策的技術(shù)性工作；編制投資估算，形成初步的成本計劃和風(fēng)險分析；完成擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告，提出投資估算。在此基礎(chǔ)上確定投資控制目標(biāo)，供決策層對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要投入做出決策。這樣做的目的就是為了提高投資估算的準(zhǔn)確性，增強決策階段成本控制的有效性。
2、做好設(shè)計階段的成本控制
控制建設(shè)工程成本設(shè)計最為重要，它是工程項目付諸實施藍(lán)圖，是控制投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。從統(tǒng)計學(xué)的角度分析，設(shè)計階段對投資的影響程度達(dá)70%―90%。這就要求以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標(biāo)成本為初步設(shè)計控制的依據(jù)，圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來科學(xué)設(shè)計，盡量減少施工期間的洽商變更，以提高經(jīng)濟效益。
為此，一方面要加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證和設(shè)計出圖前的審核工作，另一方面要實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法。
3、做好施工和結(jié)算階段的成本控制。
在施工階段要引進(jìn)市場機制和競爭機制，實行招投標(biāo)，通過公平、公正、公開的競爭，選擇報價合理，施工方案先進(jìn)，技術(shù)力量強，工期短的施工企業(yè)施工，以降低工程造價，縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量，從而實現(xiàn)開發(fā)成本的控制。大量性、集中性、復(fù)雜性是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算的突出特點，做好結(jié)算階段的成本控制，要建立結(jié)算原則會議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機制，以避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，從而實現(xiàn)成本控制，為提高工程質(zhì)量，促進(jìn)銷售，推動企業(yè)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
【1】覃曉艷,王玉紅,何耀菊,吳立平;目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J];長春大學(xué)學(xué)報;2005年03期
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)；項目；質(zhì)量控制
Abstract : This article from the real estate development project life cycle, described how to carry on quality control. In project development and construction quality plan implementation, the key is to strengthen the quality of preventive measures, appropriate to increase the control cost, greatly reducing rework cost.
[ Key words ]: real estate development; project; quality control
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。
質(zhì)量是一切企業(yè)求發(fā)展的根本,為企業(yè)注入了生機;同時,質(zhì)量的優(yōu)良也體現(xiàn)出了企業(yè)的管理。企業(yè)要是讓客戶認(rèn)可，除了內(nèi)部完善的管理，更重要的是外部的信譽，這就是質(zhì)量保證。 這里的質(zhì)量是一個廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。 如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理？下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的想法。
1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。 有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費用，從而影響設(shè)計人員進(jìn)行精心設(shè)計的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。
1 建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制項目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負(fù)責(zé)人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。
2 制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃充分了解項目投資人開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項目組織結(jié)構(gòu)的特點，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。
3 建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。 3 設(shè)計階段的質(zhì)量控制
1 方案設(shè)計階段 在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。 在咨詢公司得出較為科學(xué)的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，因為規(guī)劃方案設(shè)計是一個創(chuàng)造性的工作。
2 施工圖設(shè)計階段 施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。
工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預(yù)算)，就是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。
4 施工階段的質(zhì)量控制
工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質(zhì)量和工程使用價值最終形成和實現(xiàn)的階段，也是工程項目質(zhì)量控制的重要階段。
4.1 房地產(chǎn)項目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。①明確質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點。②制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃。在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實可行的質(zhì)量計劃。③質(zhì)量保證。質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。
4.2 開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計總說明與實際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進(jìn)行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。
4.3如何做好開發(fā)建設(shè)項目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來說。
4.3.1 工程施工質(zhì)量控制特點。①從工程地質(zhì)地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設(shè)計水平、施工材料供應(yīng)、機械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。②建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。③不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。④及時檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗直覺判斷。⑤在工程施工中要正確處理造價、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對立統(tǒng)一。
2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素
4.3.2影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環(huán)境因素。①人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗和管理能力。②材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項目實體的組成部分。③機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。④方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。⑤環(huán)境因素主要是指工程技術(shù)環(huán)境、工程管理環(huán)境(如管理制度的健全與否，質(zhì)量體系的完善與否、質(zhì)量保證活動開展的情況等)和勞動環(huán)境。
從字面上講，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。嚴(yán)格地說，房地產(chǎn)是指土地及其附著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其它附屬物的總稱[1]。本文所述房地產(chǎn)開發(fā)指以經(jīng)營為目的的城鎮(zhèn)居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)及其它贏利性房地產(chǎn)（如股份制贏利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施開發(fā)、老年公寓地產(chǎn)開發(fā)等）。
我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，成為拉動中國經(jīng)濟增長的重要力量。
二、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的概念
2.1.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計
房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計屬于項目的一種。所謂房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計，是指為完成房地產(chǎn)開發(fā)活動目標(biāo)而作的一次性的設(shè)計工作。房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動，如房地產(chǎn)的策劃項目、進(jìn)行工程設(shè)計活動、施工過程的管理、舉行一次建設(shè)完成的房屋的銷售活動、組織一次設(shè)備招標(biāo)活動、進(jìn)行一個物業(yè)管理軟件開發(fā)等。
2.2 項目管理與房地產(chǎn)設(shè)計管理
所謂項目管理，就是項目的管理者通過一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)項目目標(biāo)的過程。項目管理的過程不僅表現(xiàn)為從項目的投資決策開始到項目結(jié)束的全過程進(jìn)行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價等活動。
所謂房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理，是指開發(fā)商或業(yè)主通過一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計目標(biāo)的活動過程。開發(fā)商要通過計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)、控制、評價等方式實現(xiàn)對各種資源進(jìn)行有效的整合與利用，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)具體房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計項目的目標(biāo)。
2.3 設(shè)計管理的特點
從上述分析可以看到，設(shè)計管理對于房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量、進(jìn)度和價格有著重要的影響，可見設(shè)計管理在工程項目管理中的重要性，為了實現(xiàn)有效地完成設(shè)計管理的任務(wù)，必須分析設(shè)計管理工作所具有的特點。
三、設(shè)計進(jìn)度管理
3.1 設(shè)計進(jìn)度管理的特點
3.1.1 人力資源是進(jìn)度決定性因素
設(shè)計是一項以人為主體的創(chuàng)造性的腦力活動。人的因素占很大的比重，人是設(shè)計階段的最主要的資源，有時甚至是唯一的資源。在項目的其他階段中，由于存在多種資源，當(dāng)某項資源不夠時，可以通過增加其他資源來彌補，即不同的資源間可進(jìn)行一定的替代或互補。
3.1.2設(shè)計階段中工序的搭接使項目的不確定性加大
設(shè)計的主體是人，產(chǎn)品是人腦的創(chuàng)造性產(chǎn)物，雖然表現(xiàn)為圖紙文件等，實際上是種無形的產(chǎn)品，因此設(shè)計過程中的主觀性更強，從而增加了設(shè)計階段的風(fēng)險。
3.2設(shè)計周期的確定
3.2.1設(shè)計的階段劃分
大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目一般都經(jīng)過上述的三個階段，小型的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計也有采用兩階段設(shè)計的，即將方案設(shè)計與初步設(shè)計合并為一個階段，整個設(shè)計過程只經(jīng)過方案設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段。
3.2.2設(shè)計進(jìn)度確定需要考慮的因素
業(yè)主在考慮設(shè)計周期要求的時候，一般需要考慮以下幾個因素：
a．項目對工期的要求、特點。
b．項目的技術(shù)經(jīng)濟條件和外部條件。
c．項目各項工作的時間估計。
d．項目的資源供應(yīng)狀況。
3.2.3設(shè)計周期的確定方法
a．專家判斷法
b．定額法
c．資料統(tǒng)計法
3.3設(shè)計過程進(jìn)度控制
3.3.1進(jìn)度控制的主要內(nèi)容
a 分析、論證總進(jìn)度目標(biāo)；編制項目實施總進(jìn)度計劃；
b 分析總進(jìn)度目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險，編制進(jìn)度風(fēng)險管理的初步方案；
c 審核設(shè)計進(jìn)度計劃和出圖計劃，并控制執(zhí)行，避免發(fā)生因設(shè)計單位推遲進(jìn)度而造成施工單位要求的索賠；
d 編制設(shè)計任務(wù)書中有關(guān)進(jìn)度控制的內(nèi)容；
e 在項目實施過程中進(jìn)行進(jìn)度計劃值和實際值的比較，如出現(xiàn)偏差，隨時采取措施進(jìn)行糾偏；
3.3.2 設(shè)計進(jìn)度控制的建議
a. 重視工程項目的設(shè)計階段，正確認(rèn)識到設(shè)計階段在整個項目周期中的重要地位。
b 業(yè)主在將設(shè)計任務(wù)交給設(shè)計單位之前，應(yīng)該做好以下幾件事：確定工程項目主要針對的終端服務(wù)群體，即使用者；根據(jù)選定的使用群體，確定工程項目的總體設(shè)計定位：明確工程項目的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。
c 對于施工圖設(shè)計階段的具體問題，可以由設(shè)計單位先粗略地羅列出項目需要使用的主要材料清單(包括使用部位)，并從設(shè)計的角度出發(fā)提出建材的選用要求和建議。
d 在建設(shè)項目設(shè)計階段的項目管理實施規(guī)劃，即在建設(shè)項目決策之后，對建設(shè)項目的設(shè)計階段如何展開工作，如何對設(shè)計階段進(jìn)行有效的合同管理和信息管理，并對設(shè)計的過程如何進(jìn)行控制以順利實現(xiàn)項目目標(biāo)提出一整套合理的方案，用以指導(dǎo)業(yè)主方設(shè)計管理過程，也是實現(xiàn)項目進(jìn)度控制的有效方法之一。
四、設(shè)計質(zhì)量管理
4.1設(shè)計質(zhì)量的定義
設(shè)計的技術(shù)質(zhì)量包括功能性、安全性、美觀性、環(huán)保性以及可施工性。設(shè)計的功能性指建筑工程的用途、規(guī)模、能力以及相應(yīng)的各種指標(biāo)要求；安全性指工程設(shè)計將傷害或損壞風(fēng)險限制在可接受水平內(nèi)的能力。如設(shè)計文件的編制深度應(yīng)滿足施工要求，使施工簡便易行。
4.2 設(shè)計質(zhì)量的過程管理
4.2.1 設(shè)計階段質(zhì)量管理原則、任務(wù)
A 設(shè)計階段質(zhì)量管理原則
（1）建設(shè)工程設(shè)計應(yīng)與社會、經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，做到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一；
（2）工程設(shè)計應(yīng)當(dāng)按建設(shè)基本程序，堅持先勘察、后設(shè)計、再施工原則；
（3）建設(shè)工程設(shè)計力求做到適用、安全、美觀、經(jīng)濟；
（4）設(shè)計應(yīng)符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，計算應(yīng)準(zhǔn)確，文字說明應(yīng)清楚，圖指標(biāo)主要清晰、準(zhǔn)確、避免“錯、漏、碰、缺”。
B 設(shè)計階段質(zhì)量業(yè)主管理的主要任務(wù)
（1）編制管理細(xì)則，確定目標(biāo)控制計劃，督促設(shè)計單位完善質(zhì)保體系，建立內(nèi)部專業(yè)交底及會簽制度；
（2）設(shè)計方案、圖紙、概預(yù)算和主要設(shè)備、材料清單的審查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的地方，分析原因，發(fā)出修改設(shè)計的指令；
（3）對設(shè)計工作的協(xié)調(diào)控制，及時檢查和控制設(shè)計的進(jìn)度，做好各部門間的協(xié)調(diào)工作，使各專業(yè)設(shè)計之間配合、銜接，及時消除隱患；
（4）參與主要設(shè)備、材料的選型；
（5）組織對設(shè)計的評審或咨詢；
（6）組織設(shè)計文件、圖紙的報批、驗收、分發(fā)、保管、使用和建檔工作；
（7）組織設(shè)計交底與圖紙會審，處理或參與處理設(shè)計變更和因設(shè)計引起的工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故；
（8）編寫管理工作總結(jié)。
4.2.2設(shè)計質(zhì)量管理的依據(jù)
業(yè)主對工程設(shè)計質(zhì)量控制的依據(jù)，主要有以下幾個方面：
a 有關(guān)工程建設(shè)及質(zhì)量管理方面的法律法規(guī)，如城市規(guī)劃，建設(shè)用地，市政管理，環(huán)境保護(hù)，質(zhì)量管理，投資管理等方面的法律和法規(guī)。
b 有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如各種設(shè)計規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計參數(shù)的定額及指標(biāo)等。
c 建設(shè)項目的審批文件，如項目建議書及其審批，項目可行性研究報告及其審批項目建設(shè)選址及其審批，項目環(huán)境影響報告及其審批等。
d 建設(shè)項目設(shè)計的準(zhǔn)備文件，如體現(xiàn)業(yè)主建設(shè)意圖的規(guī)劃設(shè)計大綱，設(shè)計綱要，設(shè)計合同和協(xié)作等方面的協(xié)議，數(shù)據(jù)和資料等。
4.2.3設(shè)計質(zhì)量管理的重點
a 設(shè)計單位的選擇
b 設(shè)計依據(jù)的提供
c 設(shè)計文件的審查
4. 3設(shè)計階段質(zhì)量管理的方法
a 以投入、產(chǎn)出管理為重點
b 以專業(yè)人員為依靠
c 多種技術(shù)手段并用
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；造價；管理
中圖分類號：TU241.92 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
1 造價控制中存在的主要問題及原因分析
1.1 決策階段造價控制中存在的主要問題及原因分析
1.1.1 公司在決策階段造價控制中存在的主要問題：①前期組織人力資源配備不完善，缺少經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術(shù)人員。②項目建議書及項目可行性研究報告質(zhì)量不高。③項目審查與批準(zhǔn)不嚴(yán)謹(jǐn)。
1.1.2 主要原因分析：①人力資源管理方面不夠完善。②缺少科學(xué)的投資決策方法。
1.2 設(shè)計階段造價控制中存在的主要問題及原因分析
1.2.1 公司在設(shè)計階段造價控制中存在的主要問題：在工程設(shè)計階段沒有正確處理好技術(shù)與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一關(guān)系，不注重設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性。搞規(guī)劃設(shè)計的只管設(shè)計出圖，很少去管設(shè)計在經(jīng)濟上是否合理。有的過于保守，有的項目為了趕進(jìn)度，各專業(yè)設(shè)計圖紙不配套或出現(xiàn)矛盾的現(xiàn)象，其結(jié)果到了施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更等現(xiàn)象屢見不鮮。
1.2.2 主要原因分析：①公司對設(shè)計階段造價控制的認(rèn)識不足，未推行限額設(shè)計。②公司對設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的掌握和重視不夠，設(shè)計人員片面考慮設(shè)計方案的美觀、功能配套，不考慮由此而導(dǎo)致的經(jīng)濟成本的增加。③審圖工作管理不到位。
1.3 項目實施階段造價控制中存在的主要問題及原因分析
1.3.1 公司在項目實施階段造價控制中存在的主要問題：在目前的施工過程中，質(zhì)量監(jiān)督、進(jìn)度控制機制已經(jīng)較為完善，但施工過程中的造價控制反而成為施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)，工程只能按期保質(zhì)完成，未能達(dá)到預(yù)期的收益。
1.3.2 主要原因分析：①缺乏嚴(yán)格的工程招投標(biāo)制度。②施工組織安排欠合理。由此造成施工人力、物力、財力的浪費。③設(shè)計深度及廣度不夠，忽視施工圖紙的會審交底工作，造成施工過程中設(shè)計變更較多。④工程洽商管理制度不完善。對工程洽商的審批不嚴(yán)，導(dǎo)致工程洽商費用的增加，從而增加了工程成本。⑤材料及設(shè)備招投標(biāo)及價格審批制度不夠完善。缺乏戰(zhàn)略性采購計劃與管理。
1.3.3 完工與交付階段造價控制中存在的主要問題及原因分析
⑴完工與交付階段造價控制中存在的主要問題:公司造價管理人員審查竣工結(jié)算資料時發(fā)現(xiàn)，施工單位報送的圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書資料中常常存在不真實性、不完整的情況。
⑵主要原因分析: ①公司項目部對竣工資料的審核沒有嚴(yán)格按程序辦事，員工責(zé)任意識不夠。②由于公司項目較多，結(jié)算人員有限，結(jié)算工作缺少多級審核。
2 針對以上問題及原因，我們該怎么辦呢？
不斷學(xué)習(xí)，提高素質(zhì)。編制工程預(yù)結(jié)算是一項資料多、分析計算量繁重的工作，有許多政策性和技術(shù)性的問題。除專業(yè)技能知識外，還應(yīng)具有經(jīng)濟與金融知識，經(jīng)濟分析與決策能力。所以造價管理人員應(yīng)經(jīng)常學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識以提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，及時了解國家有關(guān)法律法規(guī)和工程建設(shè)的新標(biāo)準(zhǔn)、新規(guī)范、新定額。并且與其他同行保持聯(lián)系，獲取相關(guān)工程造價方面的工作信息和先進(jìn)的工作經(jīng)驗，探討工作新思路。
加強協(xié)作，提高效率。經(jīng)常與其它部門溝通，如工程部、前期部、銷售部等，及時掌握情況，以利于更好地開展工作。
及早參與，全程控制。現(xiàn)在的造價管理工作，不僅僅是傳統(tǒng)的“五算”編制，而是更加強調(diào)全過程、全方位、全要素地進(jìn)行工程造價的控制。所以從項目立項開始，造價管理人員就要參與其中，從造價控制的角度對方案初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、合同簽訂等提出更加經(jīng)濟可行的建議。
2.1設(shè)計分為方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段，完成的是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖,必須報政府審批通過，方可進(jìn)行工程項目施工。
2.1.1 方案設(shè)計的重要性是不言而喻的，大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量人員以求得一個滿足市場需求且高效率的方案，在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)的決策，保證設(shè)計進(jìn)程的順利推進(jìn)。
2.1.2 設(shè)計是工程建設(shè)和投資控制的關(guān)鍵，工程造價的75%在設(shè)計中已確定，所以在施工圖設(shè)計階段為了有效控制工程造價，委托設(shè)計時，要進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計在確保安全的前提下，適當(dāng)降低砼標(biāo)號，減少鋼筋含量，收縮柱、梁體的量，控制單方造價指標(biāo)等，使工程造價控制在一個合理的范圍之內(nèi)，避免盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)和克服設(shè)計中的保守思想。
2.2 施工合同的簽訂要非常嚴(yán)密而準(zhǔn)確，每項都要詳細(xì)地說明，以免引起不必要的糾紛及爭議。主要要明確合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進(jìn)行嚴(yán)密審查，做到資料齊全、文字嚴(yán)密，避免含未明基詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)督，提方合同執(zhí)行效應(yīng)，對發(fā)生合同變更，嚴(yán)格的審查和批準(zhǔn)程序，有效的控制造價。
2.3 在工程實施階段，要經(jīng)常去施工現(xiàn)場，及時了解工程進(jìn)度、特殊的施工工藝方法等，以利于預(yù)算的組價及審核。及時掌握工程變更、材料采購情況，材料設(shè)備的質(zhì)量，應(yīng)由專業(yè)檢驗人員進(jìn)行檢驗，出具檢驗報告并負(fù)相關(guān)責(zé)任：價格方面，實行認(rèn)證制度，并對材料采購和設(shè)備選用過程中出現(xiàn)的“回扣”現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證材料和設(shè)備的價格和質(zhì)量。目前，很多業(yè)主為防止乙方偷工減料，以次充好，損害工程質(zhì)量，降低樓盤品質(zhì)，往往在合同中規(guī)定由業(yè)主供應(yīng)部分材料。業(yè)主對供貨商進(jìn)行資質(zhì)審查，貨比三家，以公布的信息價格為基礎(chǔ)進(jìn)行認(rèn)質(zhì)、詢價、議價，選擇適合的合同形式簽訂供貨合同。工程簽證和變更主要有設(shè)計變更、施工條件變更和工程項目變更。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，首先要做到簽證的及時性，一般要求自發(fā)生之日起14天內(nèi)審批完畢。簽證是對施工過程的記錄，能描述清楚的尺寸、部位、數(shù)量要認(rèn)真記錄，對隱蔽部位可依靠錄像、照片等輔助手段幫助，防止結(jié)算時高估冒算。
嚴(yán)格把關(guān)，降低成本。在結(jié)算審核過程中經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)虛列工程項目，多計工程量，高套定額和多結(jié)算工程款等諸多問題?？⒐そY(jié)算是工程造價合理確定的重要依據(jù)，也是投資控制的最后一個環(huán)節(jié)，無論是工程量的計算，預(yù)算定額的套用，取費合理性的審查，還有變更簽證審查，都要做到嚴(yán)格、合理、公正、公平。
及時分析，積累經(jīng)驗。每個項目結(jié)算完成后，都及時地做造價分析，以便數(shù)據(jù)積累，為公司今后項目的開發(fā)提供參考依據(jù)，體現(xiàn)在訂合同、定價格上可以更嚴(yán)密、更周全。
隨著公司一個個項目的開發(fā)，造價人員應(yīng)努力做好以上幾個方面的工作，以公司利益為出發(fā)點，恪盡職守，嚴(yán)把審核關(guān)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目管理；對策
Abstract: this paper mainly analyzes the present existing in the real estate development of the weak link, and from real estate development of the project management point of view, put forward the current real estate development enterprise should take measures.
Keywords: real estate enterprise; Project management; countermeasures
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1、項目管理對房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實意義
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理具有幅度寬、內(nèi)容廣、層次高、難度大的特點，因而項目管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中發(fā)揮的作用會更加顯著。
(1)開發(fā)企業(yè)實施項目管理，可以實現(xiàn)與國際工程慣例的接軌，增加開發(fā)企業(yè)的國際競爭力。在激烈的市場競爭中，提高管理水平是開發(fā)企業(yè)獲利的根本途徑，開發(fā)企業(yè)是通過項目來實現(xiàn)利潤的。項目管理可以有效地提高項目的附加價值及品質(zhì)，降低工程成本提高銷售率，控制工期，從而提高企業(yè)的利潤，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
(2)項目管理使開發(fā)企業(yè)更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個性化特征的產(chǎn)品，從而更好地滿足市場需求，規(guī)避項目的風(fēng)險，使開發(fā)企業(yè)走出開發(fā)越多、空置越多的房地產(chǎn)怪圈。
(3)采用項目管理，實行招投標(biāo)制度、項目監(jiān)理制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)；同時項目管理可以控制項目成本，減少項目超期的風(fēng)險。
(4)項目管理還有利于大型開發(fā)項目的項目融資。項目融資是國際中長期貸款的一種形式，是以項目的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風(fēng)險大而傳統(tǒng)融資又難以滿足的工程項目。項目管理為項目融資提供了相應(yīng)的管理機制，從而有利于項目融資的開展。
2、目前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的薄弱環(huán)節(jié)
目前不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房拖期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，下面主要談一下目前在房地產(chǎn)開發(fā)中容易被企業(yè)忽視，管理相對薄弱的幾個環(huán)節(jié)。
2.1項目方案確定階段的管理工作
項目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。
(1)缺乏充分的市場調(diào)研。俗話說：“磨刀不誤砍柴工”，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。
(2)缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。
(3)沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標(biāo)造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。另外，由于事先沒有估計到其他方面投資，在實施過程中，經(jīng)常會造成投資短缺等現(xiàn)象，不僅影響本項目的進(jìn)度要求，而且有可能影響企業(yè)其他項目的實施。因此，項目方案確定后，對項目進(jìn)行認(rèn)真、全面的投資估算，是十分必要的，將有利于項目實施階段的投資控制。
2.2施工圖設(shè)計管理工作
現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙設(shè)計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計單位設(shè)計，具體事情那是設(shè)計院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計圖紙。開發(fā)商只注重旌工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計院設(shè)計出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。
2.3合同管理工作
目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互推脫。
目前合同管理主要存在以下幾點問題：①不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10％。②簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。③合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取的對策
以上種種建設(shè)中的弊端強烈呼喚現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中如何做好項目管理。
3.1重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項目的前期市場定位和產(chǎn)品研究，使整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導(dǎo)的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：①深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。②要根據(jù)項目地點、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。③了解附近樓盤的設(shè)計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實力等，權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場處于領(lǐng)先地位，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。
3.2品牌建設(shè)
隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。
3.3加強合同管理工作
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎(chǔ)工作，沒有扎實而全面的基礎(chǔ)工作，合同管理是不能成功的。基礎(chǔ)工作主要是了解國家政策和行業(yè)規(guī)定，工程量、設(shè)備、原材料價格收集齊全，深入市場調(diào)研，對有關(guān)技術(shù)了解清楚，各方面情況要及時掌握。
(2)要實施合同管理的過程控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從投資項目，開始通過競爭選擇優(yōu)秀工程詢單化，與之簽定工程咨詢合同。在項目建議書和可行件研究階段，把基礎(chǔ)工作做扎實，使投資估建建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)之上編制好設(shè)計概算，這是控制設(shè)計和施工總造價的關(guān)鍵，也是合同管理的關(guān)鍵。
參考文獻(xiàn)
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