時間：2022-12-13 03:18:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理服務方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第二條本規定適用于已取得經營資格的物業管理企業對本市住宅、辦公、工業、商業等物業提供物業管理服務的收費行為。
政府開發的準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用房等的物業管理服務收費，適用本規定。
第三條本規定所稱物業管理服務收費，是指物業管理企業按照物業管理服務合同的約定，對房屋及配套的共用設施設備和相關場地進行維修、養護、運營、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條物業管理服務收費應當遵循合法、公開及費用與服務水平相適應的原則。
第五條住宅物業的物業管理服務收費實行政府指導價。業主與物業管理企業應當根據市價格主管部門和市物業管理行政主管部門公布的指導標準在物業管理服務合同中約定收費標準。
非住宅物業的物業管理服務收費實行市場調節價，由業主與物業管理企業在物業管理服務合同中協商約定收費標準。
市價格主管部門應當會同市物業管理行政主管部門定期住宅物業管理服務收費指導標準。
第六條建設單位銷售物業時，應當向物業買受人明示前期物業管理服務費標準。
建設單位與物業買受人簽訂買賣合同時，應當明確物業管理企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。涉及物業買受人共同利益的，相關約定應當一致。
物業入住前的物業管理服務費用由開發建設單位承擔。
第七條物業管理服務收費可以采取酬金制或者包干制等形式。
酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業管理服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的計費方式。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業管理服務費，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的計費方式。
物業管理服務合同中應當明確約定物業管理服務收費的計費方式。
第八條物業管理服務收費實行酬金制的，預收的物業管理服務費包括物業管理服務支出和物業管理企業的酬金。
物業管理服務收費實行包干制的，物業管理服務費包括物業管理服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
第九條下列項目支出可以列入物業管理服務成本或者物業管理服務支出，但不得重復計算：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）清潔衛生費用；
（四）綠化養護費用；
（五）公共秩序維護費用；
（六）物業共用部位水、電費用；
（七）用于物業管理的固定資產折舊及辦公費用；
（八）物業共用部位、共用設施設備的保險費用及公眾責任保險費用；
（九）必要的社區文化、體育活動費用；
（十）經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資（基）金予以列支，不得計入物業管理服務成本或者物業管理服務支出。
第十條物業管理企業應提供下列基本服務項目：
（一）清潔衛生。做好公共場所的清潔衛生、垃圾清運以及經常性的保潔，做好除“四害”消殺服務工作。
（二）公共秩序維護。協助有關部門維持物業管理區域內公共秩序和治安秩序，實行24小時值班、巡邏。
（三）園林綠地養護。對公共園林綠地的花、木、草進行定期修剪、施肥，保持綠化物生長良好；按照管理服務合同和服務公約規定對其他園林設施進行日常養護。
（四）物業共用部位、共用設施、設備日常維護。做好共用部位、場地及設施、設備的日常維修養護。
（五）物業管理法律法規規定的其他服務項目以及根據物業管理服務合同約定的其他服務項目。
第十一條實行酬金制的，物業管理企業在測算物業管理服務費時，應以實際的支出為計算依據，以本物業管理區域的物業管理服務支出為基數計提酬金。
酬金的提取由物業管理企業和業主根據供求關系、企業資質、管理標準、服務內容和服務水平等因素，通過招標、協議等方式確定比例或固定數額。
物業管理企業在接管項目之前及每年年底前，應根據本物業管理區域的實際情況及業主對物業管理服務的需求，制定下年度本物業管理區域的開支項目和標準的預算方案，經業主委員會審核并報業主大會同意后實施。
物業管理服務收費標準根據業主大會批準的預算確定。實行政府指導價的，不得超出政府公布的指導價范圍。
第十二條業主委員會和物業管理企業應每三個月公布一次物業管理服務費的收支帳目，接受業主的監督。
實行酬金制的，預收的物業管理服務費屬于代管性質，為所交納的業主所有,物業管理企業不得將其用于物業管理服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應在每年初進行上年度的物業管理服務費決算，經業主委員會審核后向業主公布。
物業管理服務費除去物業管理支出和物業管理企業的酬金后，有結余的，應轉入本物業管理區域下年度的物業管理服務費，不得擅自提取或挪作他用。
第十三條實行酬金制的，業主委員會和物業管理企業可以共同聘請專業機構對物業管理服務費用年度預決算和物業管理服務費用的收支情況進行審核、審計。
聘請專業機構審核、審計的費用計入物業管理服務支出。
第十四條物業管理企業利用產權為業主共有的場地、場所及設施、設備進行經營的收益屬于全體業主，納入物業管理服務費。
第十五條業主應當按照物業管理服務合同的約定按時足額交納物業管理服務費。
已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業管理服務費由開發建設單位全額交納。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，原業主或物業使用人應當結清物業管理服務費。
違反合同約定逾期不交納物業管理服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
第十六條物業管理服務費按房地產權利證書登記的房屋建筑面積收取。未辦理房地產權利證書的，物業管理服務費按購房合同標明的建筑面積收取。
物業管理服務合同約定按其他方式收取的，從其約定。
第十七條物業管理服務費自業主入住之日起開始交納。
已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業管理服務費由開發建設單位自首個業主入住之日起全額交納。
前款所稱“入住”是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結相應手續。入住人收到入住（入伙）通知后在規定期限內不辦理相應手續的，視為入住。
第十八條因裝修產生的垃圾由業主在規定的期限內負責清運。業主委托物業管理企業清運的，清運費標準由業主和物業管理企業協商確定。
第十九條物業管理企業對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過10元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。
第二十條業主或非業主房屋使用人進行房屋裝修時，物業管理企業可向業主或非業主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。
裝修保證金（押金）標準由物業管理企業與業主或非業主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協議中約定。住宅物業的裝修保證金（押金）不得超過2000元，由業主或非業主房屋使用人和裝修承建單位分擔。
裝修保證金（押金）應當用于裝修對物業公共部位損壞的修復。裝修未對公共部位造成損壞的，物業管理企業應在裝修驗收后一個月內全額退還裝修保證金（押金）。
物業管理企業與業主或非業主房屋使用人、裝修承建單位計算裝修損壞賠付標準時，應出示修復的工（料）價單。
第二十一條除前述費用外，物業管理企業不得強制收取與裝修管理相關的其他任何費用。
除裝修保證金外，物業管理企業不得以任何名目向業主或者物業使用人強制收取并占用超過3個月的押金、保證金。
第二十二條未經業主大會同意，對取得國家、省、市各級優秀、示范物業管理項目稱號的，其收費標準不得在原收費標準上另行上浮。
第二十三條住宅樓的電梯起始層住戶不承擔電梯運行費，其他樓層的電梯運行費不進行區分。
第二十四條物業管理服務費一般按月收取，但經雙方協商同意按其他方式收取的除外。
第二十五條物業管理企業不得增設物業管理服務合同約定之外的其他強制項目和收費。
物業管理企業不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。
第二十六條物業管理企業可以根據業主和非業主房屋使用人的委托提供物業管理服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第二十七條對同一物業管理區域內相同的物業，物業管理企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。
同一物業管理區域內分期開發的同類型物業，如業主享受相同的服務，物業管理企業不得對不同時間入伙的業主實行不同的收費標準。
第二十八條物業管理服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當按照國家發展改革委、建設部《物業服務收費明碼標價規定》規定做好明碼標價工作。
第二十九條市、區價格主管部門應加強對物業管理服務收費的監督檢查，依法查處違反規定的收費行為。
一、統一思想，提高認識
物業管理是城市管理的重要組成部分，事關千家萬戶切身利益。規范、有序、和諧的物業管理，不僅有利于保障物業合理使用，促進物業保值增值，而且有利于提升城市管理水平，改善城市人居環境，提高群眾居住質量。各級各部門要從全面落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的高度，統一思想，充分認識進一步加強物業管理工作的重要意義，切實增強做好新形勢下物業管理工作的緊迫感和使命感，強化大局意識、責任意識和協作意識，進一步明確職責，強化監督，規范物業管理服務行為，著力解決群眾反映強烈的熱點和難點問題，不斷滿足人民群眾對物業管理服務的需求，努力提升我區城市物業管理整體水平。
二、明確職責，規范管理
按照“條塊結合、以塊為主”的原則，進一步明確區、鄉鎮（辦）、社區（居委會）和有關職能部門職責分工。
（一）區統籌建設局
作為全區物業管理的行政主管部門，負責貫徹執行國家、省和市物業管理法律、法規、規章和政策，研究擬定物業管理相關政策、規定；負責受理和審核三級及以下物業服務企業資質申請，組織開展轄區物業專項維修；負責城市住宅室內裝飾裝修活動日常管理；指導、監督物業管理服務招投標；受理業主大會和業主委員會資料備案，指導監督業主大會（或建設單位）與物業服務企業選定物業服務等級；指導各鄉鎮（辦）開展物業管理服務日常檢查工作，依法查處物業管理服務重大違法行為，對各鄉鎮（辦）物業管理工作進行檢查考核。
（二）鄉鎮（辦）
對轄區物業管理工作負總責，貫徹落實上級部門有關政策規章，制定基礎性物業管理服務標準等配套措施；明確轄區物業管理部門，設立轄區物業管理機構，落實人員和工作經費；受理物業專項維修申請；檢查指導轄區物業管理日常工作，對物業管理違法違規行為進行查處；負責協調轄區物業交付和物業承接查驗，組織轄區物業管理服務招投標。
（三）社區（居委會）
具體組織轄區物業管理工作。牽頭組織召開業主大會，組建業主委員會并按規定上報備案；指導業主大會選聘物業服務企業，監督業主大會日常工作；建立轄區物業管理工作聯席會議制度，處理轄區物業管理服務投訴，調處轄區物業管理服務矛盾糾紛，引導業主按照約定交納物業服務費；組織開展物業管理服務日常檢查，及時糾正物業管理服務質量問題，制止轄區違反物業管理法律、法規、規章的行為，必要時提請有關部門查處；參與轄區物業管理服務招投標，組織和協調老舊住宅小區、保障性住房和成片征遷安置房小區的物業管理服務工作。
（四）相關部門
區公安分局負責督促物業服務企業做好治安協助工作，指導物業服務企業劃分小區停車位，劃定物業管理區域內行車路線，對物業管理區域內違法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、違規停放大型客貨車和油罐車的行為依法采取強制措施。
區行政執法局負責對物業管理區域內違反市政、綠化、市容和室內裝飾裝修管理等方面法律法規的行為依法進行查處。
區規劃分局負責監督建設單位嚴格按規定配置物業管理服務用房及其它配套建筑，對于改變物業服務用房及其它配套建筑用途的，及時提請有關部門依法查處。
區環保局負責依法查處物業管理區域內噪聲、油煙、廢氣等擾民行為。
區工商分局負責依法查處物業管理區域內非法廣告和無證經營行為。
區財政局根據財政事權相統一的原則，負責安排物業管理服務達標差額補貼資金并納入財政預算。
區地稅分局負責按規定審核物業服務企業營業稅等額獎勵申請。
區農林水務局負責協調自來水經營單位為具備條件的物業管理區域代收物業服務費，并會同市水務局和市物價局調整共用設施設備用水水費收取類別。
各級各部門要嚴格按照上述職責分工，積極履職盡責，加強協調配合，加大管理力度，齊心協力推進我區城市物業管理工作。
三、因地制宜，分類管理
住宅小區物業管理服務實行分等定級式物業管理服務和基礎性物業管理服務并舉。分等定級式物業管理服務是指具備條件的住宅小區按照《市住宅小區物業服務分等定級標準》選擇服務等級和對應的收費標準實施物業管理服務；基礎性物業管理服務是指鄉鎮（辦）參照《市住宅小區物業服務分等定級標準》的最低服務標準和對應的收費標準（一級），實行以保潔、保綠、設施維護等為主要內容的物業管理服務和相應下浮的收費標準。辦公樓、商場等非住宅物業推行市場調節價式物業管理服務。鄉鎮（辦）物業管理部門、社區（居委會）應當指導和組織業主結合物業規模、設施配套、周邊環境、自身需求，合理選定服務模式。
（一）新建商品房住宅小區。嚴格實行分等定級式物業管理服務。已建成交付使用的，必須按要求組建業主委員會，并在各鄉鎮（辦）物業管理部門指導下，由社區（居委會）組織協調建設單位、前期物業服務企業、業主委員會按規定做好物業服務企業續聘（解聘）、新聘以及業主自治管理銜接工作。
（二）老舊住宅小區。對于綜合整治小區，必須按規定組建業主委員會，實行物業管理服務。具備條件的，實行分等定級式物業管理服務；暫不具備條件的，必須實行基礎性物業管理服務。對于零星居民樓和規模小、分布散、相對偏僻的住宅小區，由社區（居委會）結合其所在物業管理區域現狀，組織實行以保潔為主要內容的有償服務。
（三）保障性住房和成片征遷安置房小區。前期物業管理階段，可結合小區現狀實行分等定級式或基礎性物業管理服務。具備組建業主委員會條件的，比照新建商品房住宅小區管理模式實施物業管理服務；暫不具備組建業主委員會條件或不具備條件實行物業管理服務的，由社區（居委會）組織和協調小區管理服務工作。
（四）辦公樓、商場等非住宅物業。具備條件的，由業主單位（或使用單位）與物業服務企業約定服務內容、服務標準、收費額度，實行市場調節價式物業管理服務；涉及四旁三包、城市創建等社會事務的，由業主單位（或使用單位）負責。
四、落實政策，完善措施
（一）規范前期物業管理工作。新建住宅小區必須在鄉鎮（辦）物業管理部門組織協調下，嚴格按規定通過招投標方式選定物業服務企業，實施前期物業管理服務；建設單位每次申領商品房預售許可證（或現房銷售備案）前，必須向市住房和城鄉建設委員會報送前期物業服務合同、臨時管理規約、建設項目規劃設計方案、物業管理項目招投標情況說明、物業配套建筑及其產權歸屬說明；建設單位必須在售樓現場明示小區設施設備清單、物業服務企業名稱、服務標準、收費標準、計費方式、起始時間；物業交付前，必須在區物業管理部門指導監督下，由鄉鎮（辦）物業管理部門牽頭，物業服務企業、建設單位對建設項目進行綜合查驗。未經綜合查驗，不得辦理房屋交付，房屋登記機構不得辦理建設項目房屋產權初始登記。
（二）試行物業管理服務達標差額補貼。對建設年代較早的老舊住宅小區、保障性住房和成片征遷安置房小區，在市政府按照應收物業服務費的20%給予物業服務達標差額補貼的基礎上，區政府按照應收物業服務費的10%給予物業服務達標差額補貼，區和鄉鎮（辦）按1：1比例承擔，并納入年度財政預算予以安排，以促進老舊小區、保障性住房和成片征遷安置房小區推行物業管理服務，規范服務行為，提升服務水平，提高物業服務費收繳率，逐步形成物業管理服務良性循環。
（三）試行物業服務費委托水電經營單位代收。在具備條件的物業管理區域，將物業服務費委托水電經營單位代收，促進業主依法繳納物業服務費；同時加強對代收物業服務費的監管，進一步完善物業管理服務檢查考核機制，嚴格獎懲，確保物業服務企業按照約定服務標準，提供質價相符的物業管理服務。
（四）提升業主自治能力。合理劃分物業管理區域，每個物業管理區域組建一個業主委員會，選聘一個物業服務企業；每個社區（居委會）必須建立一個由社區（居委會）、業主委員會、物業服務企業、城市管理行政執法部門、派出所等單位參加的聯席會議制度，及時協調解決轄區物業管理問題；各鄉鎮（辦）物業管理部門和社區（居委會）要加強對業主委員會、聯席會議的指導監督，把好業主委員會選舉程序和人選關，鼓勵、支持符合條件的社區（居委會）成員通過選舉進入所屬小區的業主委員會；加強對業主委員會成員的業務知識培訓，提高業主委員會成員依法履職能力。
（五）規范住宅物業專項維修工作。區統籌建設局要建立健全物業專項維修工作制度，規范工作程序，加強督查抽查。組織開展物業專項維修的部門應當就報修資料審查、維修時限、工程質量監督、工程竣工驗收等細化工作措施，并在報修窗口明示，確保維修資金專款專用，提高工程質量和維修工作效率。
（六）建立物業管理服務履約保證金制度。物業服務企業簽定物業管理服務合同時，應當按照年度應收物業服務費的5%向所屬社區（居委會）交納履約保證金。物業服務企業中途退出或終止服務的，應當提前3個月向業主公示，在其依法移交物業服務用房、結余物業服務費及相關資料，并進行備案登記后，社區（居委會）退還其保證金。逐步完善物業管理服務退出機制，社區（居委會）、業主大會（或建設單位）對于物業服務企業存在物業管理服務不到位、服務質量低劣、業主投訴較多等問題，且屢教不改的，可以解除物業管理服務合同，強制其退出物業管理服務小區。
（七）加強物業管理服務政策扶持。對于住宅小區綠化、水景等屬于全體業主共有的共用設施、設備用水產生的水費，按照居民用水收費標準收取；對于物業管理區域內業主（或使用人）持有《市城市居民特困證》、《市城市低收入家庭專項救助證》的，經小區業主委員會（或建設單位）與物業服務企業協商并報經社區（居委會）審核，鄉鎮（辦）同意免收的物業服務費，由區和鄉鎮（辦）按1：1比例承擔；對于聘用城市下崗再就業人員達到企業職工總人數30%的物業服務企業，對其營業稅實行先征后等額獎勵；對于保障性住房和成片征遷安置房小區，在按規定配建物業服務用房的基礎上，必須再按不低于小區總建筑面積4‰的比例配建物業經營性用房（納入公租房管理，在土地招拍掛條件中明確），免費租給物業服務企業經營使用，所得收益用于保障小區實行基礎性物業管理服務；對于機關事業單位、國有企業工作人員無故拒繳物業服務費的，由拒繳人所在單位督促繳費。機關事業單位、國有企業工作人員繳納物業服務費情況，納入該單位作風建設和文明單位創建考核內容。
（八）完善物業管理服務優勝劣汰機制。各級各有關部門要加強對物業管理服務行為的監督檢查，定期開展物業管理政策培訓和特殊崗位培訓，提高物業服務企業從業人員素質。鼓勵和幫助具備條件的物業服務企業通過開展上規模、上檔次、上水平、高質量的服務，提升資質等級，參加評先評優，樹立物業管理服務品牌，在物業管理行業發揮示范帶動作用。同時，對于少數物業服務質量低下、群眾投訴較多的物業服務企業，逐步通過信用檔案建設、設立招投標條件，將其淘汰出物業管理服務市場。
【關鍵詞】房地產；物業管理；創新
一、房地產業主的特點及需求分析
隨著消費理念的更新，房地產的業主對居住環境和工作環境提出了新的準求，譬如在物業管理方面，需要物業管理公司能夠在其居住或者工作的區域范圍內，提供更為現代化和市場的物業管理服務。
（1）房地產業主的特點，是想享受“信手拈來”的物業管理服務，希望物業公司能夠在其生活和工作的區域環境中，提供各種類型的休閑娛樂設施、便利的交通停車場所、便捷的各種商鋪物品買賣等。而物業管理公司為了體現出在物業管理服務方面的優勢，從物業管理的硬件設施著手，為業主提供越來越多的“貼心”服務，使得物業管理服務“錦上添花”。
（2）房地產業主在需求方面，從精神需求層面開始，不斷要求物業管理公司升級服務和功能，通常在獲得業主群體認同的同時，還需要體現出物業服務經濟高效的特征。細化來說，精神需求是業主希望能享受居住或者工作環境的樂享其中，譬如小區的園林休閑設施；服務升級物業管理公司需要根據業主個性化的需求，為其提供人性化的服務項目；功能升級是針對現有的小區或者寫字樓硬件設施，從物業管理職責的角度，進一步提高設施的穩定性；群體認同是物業管理公司所提供的物業服務，業主們都能基本接受和認同，并整體性滿足大多數人的物業服務需求；經濟高效是物業管理公司所提供的物業管理服務，具有較為優越的性價比，而業主不需要付出太高的物業管理費即可享受。
從以上房地產業主特點和需求方面的分析，我們不難看出物業管理公司的工作范圍和工作方向，而筆者認為業主的物業管理服務需求呈動態變化趨勢，也就是說，隨著生活和工作質量的提高，以及相關需求的改變，物業管理服務在成本允許的范圍內，應該滿足更多業主的合理化需求。
二、嘉善縣社區物業創新管理的基本要求
嘉善縣社區物業在創新管理方面，要求了最大限度利用物業管理資源的基礎上，結合業主的物業管理需求，對物業管理服務進行升級，以求進一步提高業務管理服務的品質水平，滿足更多業主對房地產物業管理的需求。
（一）嘉善縣社區物業管理概況
嘉善縣社區物業管理起步較晚，從1994年第一家物業服務企業成立到2013年初，全縣已有物業服務企業32家，從業人員2100人左右，實施物業管理的住宅小區有130個，涉及住戶達4.8萬戶，管理覆蓋面積近715萬平方米。嘉善縣物業管理雖然起步晚，但發展較快，經過十年多的發展，取得很大的進展，有力地促進了社區文明建設和百姓安居樂業，居民之間、業主與物業服務企業、物業服務企業與居委會之間關系良好，出現了證大?東方名嘉、嘉辰花苑、嘉業陽光城等為代表的環境優美、設施配套齊全、物業管理規范、開展多樣有益社區活動的住宅小區。這些小區的出現，起到了示范引路的作用，帶動了嘉善縣物業服務水準的提升和文明和諧社區的建設發展。
（二）創新管理基本要求
嘉善縣社區物業的創新管理，筆者認為需要從資源整理、產業升級、品質提高三個方面入手，提出創新管理的基本要求。
（1）資源整理方面。房地產物業管理資源，除了物業管理公司能夠提供的有形硬件設施之外，還包括各種物業管理的服務。物業管理公司利用這些資源為業主提供各種各樣的服務，滿足業主的基本服務需求。物業的創新管理，需要能夠最大限度利用這些資源，因此需要整理和挖掘現有的資源，其中包括人力資源、物業資源、客戶資源、品牌資源等的整合。物業管理公司需要在建立行業網站的基礎上，采用智能化和網絡化的手段，減少有限資源的浪費，并發揮這些資源最大的物業收益。鑒于房地產物業管理分散性的特征，要求在整合資源的時候，能夠提高物業資源、品牌資源、人力資源的共享性，提高物業管理品牌的知名度，并與當地高校、企業等的合作，開發物業資源整理研究的基地，以及集中其他行業的資源，形成多鏈條式的物業管理產業結構。
（2）產業升級要求。作為房地產行業發展過程當中的新興產業，物業管理不可避免地面臨各種瓶頸性因素的制約，尤其是近幾年，物業管理的消費者投訴率越來越高，其具體的原因是某些物業管理公司在收取物業管理費用之后，沒有提供相應的物業管理服務，因此物業管理糾紛接連不斷。為此，嘉善縣社區物業認為有必要對整個產業進行升級，力求在魚目混雜的物業管理市場當中脫穎而出，圍繞業主實施企業兼并、收購、改造、改組等多種方案，為房地產物業的創新管理，提供良好的產業環境。
（3）品質提高要求。嘉善縣社區物業管理經過多年的發展，已經開始轉型，從單純的“管理型”轉變成為“服務型”，在物業管理行業內得到了一定的認可，其中包括各種房地產的業主。房地產的物業管理，服務品質是業主追求的目標之一，隨著社會的發展，房地產業主在消費理念方面可謂更上一層樓，提出了各種各樣的要求，而物業管理行業為了迎合業主的這些需求，只能對服務品質進行開拓創新，嘉善縣社區物業提高物業管理服務品質，是從專業性、服務寬幅、服務內涵、管理成本等方面入手，轉變企業的部分職能，以服務集成化的模式，進一步提高服務管理的品質。
三、嘉善縣社區物業創新管理的方法
在明確嘉善縣社區物業創新管理實施途徑的基礎上，從服務產品、服務定價、服務溝通、服務形象展示等方面，采用不同的創新管理策略，力求全面滿足房地產業主的服務需求和行業創新的需求。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
單位名稱：_________
法定代表人：_________
注冊地址：_________
聯系電話：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
企業名稱：_________
法定代表人：_________
注冊地址：_________
聯系電話：_________
前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與業主大會選定的物業管理企業簽訂的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本狀況
物業名稱：_________
物業類型：_________
座落位置：_________區（市）_________縣_________路（街道）_________號
四 至：_________東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________平方米
建筑面積：_________平方米
委托管理的物業構成細目見附件一。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人；乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續；本物業交付使用后的質量責任，按國家《建設工程質量管理規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定承擔。
第二章 委托管理服務事項
第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、_________。
第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理、_________。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理
本物業管理區域內的業主、物業使用人在本物業管理區域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。
第十一條 維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________。
第十三條 根據業主委員會的委托組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協商。
第十五條 對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告、規勸、制止、_________等措施。
第十六條 其它委托事項：_________
1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；
2、_________；
3、_________。
第三章 委托管理服務期限
第十七條 委托管理期限為_________年（不超過3年）。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期滿或業主委員會成立與業主大會所聘的物業管理公司簽訂物業管理服務合同生效時，本合同自然終止。
第四章 雙方權利義務
第十八條 甲方權利義務
1、在業主委員會成立之前，負責制定《業主臨時公約》，讓購房人訂立物業買賣合同時，對業主臨時公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內容；或負責讓購房人與乙方簽訂《前期物業管理服務協議》及其附件《物業使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業竣工交付使用時，負責向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書；
2、審定乙方擬定的物業管理方案；
3、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業管理主管部門備案；
4、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告；
5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；
在保修責任內，如存在質量問題，按以下第_________種方式處理：
（1）甲方負責返修；
（2）委托乙方返修，支出全部費用；
（3）_________。
6、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；
7、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的管理用房（產權屬甲方），由乙方按下列第_________項執行；
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；
8、在物業管理交接驗收時，負責向乙方移交下列資料：_________
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；
（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（4）物業管理所必需的其他資料。
9、為實現本合同約定的物業管理服務要求而發生的物業管理服務費用，除由業主、使用人按規定繳納外，不足部分由甲方承擔。
10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________
（1）_________；
（2）_________。
11、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
12、及時繳納空置房的物業管理公共服務費；依法提供物業維修專項資金；
13、甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計；
14、_________。
第十九條 乙方權利義務
1、根據有關法律法規及本合同的約定，制定物業管理方案；自主開展物業經營管理服務活動；
2、制定年度開支預算，測算物業管理公共服務收費標準；
3、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議；
4、配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接，并制定合理的工程保修、維養計劃；
5、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；
6、按本合同第十五條的約定，對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則及相關管理規定的行為進行制止和處理；
7、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
8、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經雙方議定后由乙方組織實施；
9、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監督；
10、負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并于每年月以方式向甲方提出這些計劃和報告；經甲方審定后組織實施；
11、每月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理公共服務費用收支帳目；并將物業管理服務收費項目、收費標準在本物業管理區域內公示；
12、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；
13、建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。
14、本合同終止時，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理全部檔案資料；
15、接受業主、使用人、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況；
16、_________。
第五章 物業管理服務質量
第二十條 乙方須按下列約定，實現目標管理：
1、房屋外觀；
2、設備運行；
3、房屋及設施、設備的維修、養護；
4、公共環境；
5、綠化；
6、交通秩序；
7、公共秩序維護與協助消防；
8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修；
9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________。
上述1～8項物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。
第六章 物業管理服務費用
第二十一條 物業管理服務費
1、本物業的管理服務費用執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定；
2、本物業管理公共服務費，住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________。
3、本物業管理公共服務費每【月】/【季】/【半年】）交納一次，每次交納費用時間為_________。
4、空置、空關房屋的物業管理公共服務費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
5、本物業管理公共服務費標準的調整，按_________調整。
6、業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理公共服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任。
7、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理公共服務費；
8、物業管理公共服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按【該幢】/【該物業】住戶實際用量共同分攤；
9、業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，按以下第_________項處理；
（1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；
（2）從逾期之日起按每天應交管理服務費的萬分之_________交納滯納金；
（3）_________。
第二十二條 車位使用費不得高于有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：
1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
2、車庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
5、_________。
第二十三條 乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。
第二十四條 乙方向業主和物業使用人提供的其它服務項目和收費標準如下：
1、_________；
2、_________；
3、_________；
第二十五條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用
1、保修期內屬保修范圍內的房屋共用部位、共用設施設備、公共場地的維修、養護費用由甲方承擔；
2、不屬保修范圍內的_________、_________、_________維修、養護費用，由業主按其擁有的權屬份額或_________承擔。
3、保修期滿后，本物業共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項資金中列支。
第七章 違約責任
第二十六條 甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十七條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改并達到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按支付違約金；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，對超過部分還應給予賠償。
第三十條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。
第三十一條 甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第八章 附則
第三十二條 自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第三十三條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成業主必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。
第三十四條 甲乙雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第三十七條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十八條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：
【一】提交_________仲裁委員會仲裁；
【二】依法向人法院起訴。
第三十九條 本合同自_________起生效。
甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________
法定代表人：_________ 法人代表人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件：
一、本物業構成細目
二、本物業管理質量目標
三、本物業的管理方案
四、成都市前期物業管理服務合同備案表
合同備案號：（_________）
（一）合同雙方當事人：
委托方（以下簡稱甲方）：_________（簽章）聯系人：_________，聯系電話：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________（簽章）物業管理負責人：_________，聯系電話：_________
（二）物業基本狀況：物業名稱：_________，物業類型：_________，物業座落：_________物業總建筑面積：_________平方米，其中：已竣工建筑面積_________平方米，尚在建的_________平方米；
按物業類型劃分，具體是：
①住宅建筑面積，總計_________平方米；獨立式住宅_________幢_________套，計_________平方米；多層住宅_________幢_________單元_________套，計_________平方米；8～9層住宅_________幢_________套，計_________平方米；10～20層住宅_________幢_________套，計_________平方米；21～30層住宅_________幢_________套，計_________平方米；31層以上住宅_________幢_________套，計_________平方米；
②商務辦公用房_________幢，層數_________，套（間）數_________，建筑面積總計_________平方米；
③商業用房_________幢，層數_________，套（間）數_________，建筑面積總計_________平方米；
④工業用房_________幢，建筑面積總計_________平方米；
⑤機動車場（庫）建筑面積總計_________平方米，停車位_________個；地面停車庫_________個，建筑面積_________平方米，地面停車位_________個；
⑥其他用房_________處，建筑面積計_________平方米。
（三）物業管理公共服務費標準（請分類填寫）：_________。
（四）物業管理期限：_________年_________月_________日_________時至_________年_________月_________日_________時
（五）乙方向甲方出示的證件：
1、企業的營業執照，編號：_________
2、企業的物業管理資質證書，編號：_________
3、其他有關業績證明文件，_________。
（六）備案時間與備案機關：
備案機關：_________（蓋章）
備案時間：_________年_________月_________日
說明：
1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關證件到物業所在地物業管理主管部門進行合同備案。
2、經備案機關備案的本合同備案表由乙方收執，在進行企業資質年審、企業資質換級時，應連同合同正式文本一并（均為復印件）向物業管理主管部門提交。
3、本合同備案表與合同文本的相關內容應保持一致。
4、業主可向物業管理主管部門查詢合同備案信息。說明特別提示一、根據建設部、國家工商行政管理局關于推行使用《物業管理合同（示范文本）》的通知（建設部【1997】263號）和《成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定》第十六條的要求，印制本合同文本。二、根據成都市房產管理局《關于加強前期物業管理有關問題的通知》（成房物【XX】第2號）的規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，向當地物業管理主管部門備案。三、請物業管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。成都市前期物業管理服務合同（示范文本）說明
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地物業管理主管部門咨詢。
2、本合同文本所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。
本合同文本所稱空置房是指在一個物業區域內房地產開發企業非自用和出租尚未售出的房屋。
本合同文本所稱空關房是指購房人已購但未使用的房屋。
3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。
5、本合同文本適用于開發建設單位與其選定的物業管理企業簽訂。
6、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）
企業名稱：________________________
法定代表人：________________________
注冊地址：________________________________________
聯系電話：________________
受委托方（以下簡稱乙方）
企業名稱：________________________
法定代表人：________________________
注冊地址：________________________________________
聯系電話：________________
根據有關法律、法規及《前期物業管理服務協議》的有關約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將___________（物業名稱）委托乙方實行前期物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：________________________
座落位置：________市________區________路（街道）________號。
管理界限：東至________；南至：________ ；
?西至________；北至：________ 。
占地面積：________平方米。
建筑面積：________平方米。
委托管理的物業構成細目見附表。
第三條?本合同生效時，本物業的開發建設現狀是：規劃設計進入________階段，工程施工進度及竣工狀況________，是否已通過綜合驗收________，入住狀況________。
第二章?委托管理事項
第四條?根據本合同生效時本物業的開發建設現狀，乙方參與下列事項管理：
（一）參與項目設計，負責________。
（二）參與工程質量監督，負責________。
（三）參與竣工驗收，負責________。
第五條?根據規定核實物業管理辦公用房和經營用房的位置和面積。
第六條?制定《物業使用守則》，與業主、使用人辦理物業交接驗收和入住手續，收取有關費用及住宅共用部位、共用設施設備維修基金。
第七條?負責保修期滿后的房屋共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重結構部位（基穿?承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、___。
共用設備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監控、消防設施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________。
共用設施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場。
第八條?其它委托管理事項
（一）按《住宅質量保證書》中甲、乙雙方的約定提供維修服務。
（二）附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括：物業管理辦公經營用房、商業網點、文化體育娛樂場所等。
（三）公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。
（四）公共環境衛生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。
（五）實行封閉物業管理住宅區內的停車位，由乙方負責管理。對未參加車輛保險的有效制止停放。
（六）維護社區公共秩序，包括：安全監控、值班、巡視、________。發生刑事案件依照法律規定報公安部門處理。
（七）與房屋及附屬建筑物改建裝修相關的垃圾清運、________、 ________、________ 等的管理。
（八）物業檔案管理。包括物業工程圖紙、竣工驗收資料、產權資料、業主和物業使用人檔案、維修檔案、________。
（九）負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費、電梯運行費，經委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、____。
（十）房屋自用部位、自用設備的維修、養護，若產權人委托乙方維修時，乙方可以接受委托并合理收費。
第三章?委托管理期限
第九條 委托管理期限自本合同生效之日起至本物業管理區域業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂《物業管理委托合同》生效之日止。
第四章 雙方權利和義務
第十條 甲方權利和義務
（一）甲方權利
1．審定乙方前期物業管理方案和規章制度；
2．審核乙方有關前期物業管理的財務預算，批準決算；
3．檢查、監督乙方前期物業管理的實施情況，提出整改意見；
4．監督乙方物業管理辦公用房、經營用房使用情況。
（二）甲方義務
1．為乙方實施前期物業管理提供條件，協助乙方實施前期物業管理方案，協調好施工單位、監理單位與乙方的關系。
2．征求乙方對本物業規劃設計、工程施工、竣工驗收等方面的意見，并組織有關單位落實整改。
3．執行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，負責落實保修責任。
4．承擔相關的前期物業管理費用。
5．按規定向乙方提供全部工程技術檔案資料。
6．按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規定代收維修基金。
7．按有關規定提供建筑面積________平方米的物業辦公用房（產權歸全體業主所有），應于通過竣工綜合驗收之日起________日內，交由乙方使用。
8．按物業管理區域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經營用房（產權歸全體業主所有 ），應于通過竣工綜合驗收之日起________日內交由乙方使用。
9．負責處理有關工程建設遺留問題。
第十一條 乙方的權利和義務
（一）乙方權利
1．根據甲方委托和有關法律法規制定前期物業管理實施辦法、方案和規章制度并實施管理。
2．依據本合同委托管理事項，向甲方及有關單位提出整改意見和建議。
3．提出維修資金年度使用計劃并對委托物業實施維修養護和管理。
4．規勸、制止業主或使用人違反《物業使用守則》和《前期物業管理服務協議》的行為。
5．有權使用物業管理辦公用房和經營用房。
6．依據《前期物業管理服務協議》的約定，向業主或使用人收取物業管理費用及其他費用。
7．選聘專業公司承擔專項工程業務，但不得將整體物業管理責任轉讓給第三人。
8．當業主、使用人裝修物業時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，并按有關規定進行管理。
9．《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的權利。
（二）乙方義務
1．履行本合同并依法經營管理，自覺維護甲方及產權人或使用人的權益。
2．主動接受甲方的監督。
3．接受物業管理行政主管部門的監督指導。
4．對保修期滿后房屋共用部位、共用設施設備按有關規定實施維修、養護和管理。
5．按照有關規定使用維修基金利息。
6．每半年向業主、使用人公布一次物業管理服務費收支情況。每年1月份向業主公布全年維修基金利息收支情況。
7．本合同終止之日起7日內，向業主委員會移交甲方所提供的全部物業管理檔案資料、有關財務賬冊和物業辦公用房、經營用房及本物業的公共財產等。
8．《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的義務。
9．________________________ 。
第五章 前期物業管理服務標準
第十二條?竣工綜合驗收前的管理服務標準由甲、乙雙方按約定標準執行；竣工綜合驗收后的物業管理服務標準，依據國家有關標準及《濟南市物業管理辦法》、《濟南市住宅小區物業管理等級服務評定（試行）標準》制定，具體內容如下：
（一）房屋及維修管理
1．房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現象。
2．房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面圖。
3．封閉陽臺、空調外安裝、抽油煙機排氣孔等統一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。
4．一樓護欄無探出墻面現象，二樓以上無護欄。
5．房屋完好率98%以上。
6．房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術交底手續，工程質量驗收手續齊全，決算書經過有關部門審計，有完整的竣工報告并建立有關保修制度，工程資料存檔備查。
7．房屋小修、急修及時率________%以上，合格率達________%，險情排除及時率達________%，有維修記錄和回訪記錄。
8．房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。
（二）共用設備管理
1．設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。
2．專業技術人員、維修操作人員嚴格執行操作規程，按要求經過專業培訓，持證上崗。
3．設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養檢修制度，無事故隱患。
4．小區內生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛生許可證和操作人員健康許可證。水質檢驗合格。
5．電梯按規定時間運行，電梯廂清潔衛生，通風、照明良好。
6．電梯有專業隊伍維修保養，安全運行和維修養護規章制度健全，運行養護有記錄。
7．負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內溫度應為18℃，不低于16℃。
（三）共用設施管理
1．小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
2．公共照明設施設備齊全，運行正常。
3．道路暢通，路面平坦無損壞。
4．污水排放暢通，溝道無積水。
5．危險部位標志明顯，有防范措施。
（四）綠化及養護管理
1．公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。
2．綠化有專人養護和管理，無損壞、踐踏現象，無病蟲害及枯死現象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
（五）環境衛生管理
1．小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。
2．小區內實行垃圾袋裝化，日產日清。
3．樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內無亂堆亂放現象。設備間清潔衛生，通風照明良好。
4．道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。
5．雪后及時掃凈小區內道路和樓間積雪；雨后及時清理污水。
6．小區內馬路無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有序。
7．小區內無違章臨時建筑。
8．小區內無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現象。
9．共用場地定期清潔地面無油漬等污染現象。
（六）社區秩序維護
1．小區內實行24小時值班巡邏制度。
2．值班人員有明顯標志，熟悉轄區情況，工作規范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
（七）停車場及車輛停放管理
1．甲方委托乙方經營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛生無污染、無破損，車輛管理制度完善。
2．________________________________?。
3．________________________________?。
（八）消防
1．消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
2．配備專職或兼職消防管理人員。
3．消防通道暢通無阻。
4．________________________________?。
5．________________________________。
（九）按《房屋裝飾裝修管理協議》實施裝修管理。
（十）________________________________ 。
第六章 前期物業管理服務費及相關費用
第十三條 物業管理服務費
（一）業主未辦理入住手續前，由甲方按________標準向乙方支付物業管理服務費。
（二）本合同有效期內未交付使用物業的物業管理服務費，由甲方按下列標準向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米_____元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費時間________。
（三）本合同有效期內已交付使用物業的物業管理服務費，由乙方根據《前期物業管理服務協議》的約定，按下列標準向業主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費時間________ 。
（四）合同有效期內，若物價部門批準調整物業管理服務費收費標準，從批準執行之日起，乙方按調整標準向甲方、業主、使用人收________
（五）甲方、業主、使用人逾期交納物業管理服務費，從逾期之日起，按照應交金額的________%按日交納滯納金。
（六）業主轉讓物業時，須交清轉讓前的物業管理服務費用。
第十四條?保修期內物業的維修養護執行建筑工程保修的有關規定，由甲方承擔保修責任。也可委托乙方實施保修，保修費用由甲方支付，具體支付方式為：________________________。
第十五條 保修期滿后發生的房屋公共部位、共用設備設施的維修養護更新，按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執行。
第十六條?乙方根據有關委托，按政府定價向業主、使用人代收水費、電費、煤氣費、房租等。
第十七條 業主或使用人委托乙方對房屋自用部位、自用設備實施維修養護及其他服務時，乙方可按約定標準向業主或使用人收取服務費。
第十八條?電梯運行費按下列約定執行：________________________________。
第十九條?在實行封閉物業管理住宅區內的停車車位，由乙方對停放車輛的業主、使用人實行委托服務，按物價部門規定收取車位費。車位費收入扣除經營管理成本后的結余部分，主要用于1．物業共用部位、共用設施設備維修；2．綠地養護；3．彌補減免的物業管理服務費；4．便民服務費用，5．業主委員會辦公經費。
第七章 違約責任
第二十條 甲方違反本合同第十一條第（二）項有關約定，使乙方不便或無法實施前期物業管理的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應予賠償。
第二十一條?乙方違反本合同第十二條第（二）項有關約定，未盡職責、未履行義務的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權終止合同，造成經濟損失的，乙方應予賠償。
第二十二條?乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業管理標準管理物業，給甲方經濟上和聲譽上造成損失和不利影響的，甲方有權解除合同，給甲方造成的經濟損失，由乙方賠償。
第二十三條 物業交付使用后，發生重大質量事故時，甲乙雙方應提請政府主管部門并組織其他相關單位，共同分析查明原因。屬設計、施工、材料原因由甲方負責處理，屬使用不當、管理不善原因由乙方負責處理。
第二十四條?因業主、使用人使用不當發生的物業共用部位、共用設施設備維修費用，由相關的業主、使用人承擔。
第二十五條?影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理。因施工原因造成的質量問題，由甲方組織施工單位負責解決。對于不影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限____日內負責修繕，也可采取費用補償辦法，由乙方負責處理。
第二十六條 甲乙雙方任何一方無法律依據和正當理由提前終止合同的，違約方應賠償對方________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予賠償。
第八章 附則
第二十七條?雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。
第二十八條 本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。
第二十九條?本合同正本連同附件________頁，一式3份。甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執1份，具有同等法律效力。
第三十條?本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十一條?本合同在執行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意：
（一）由濟南市仲裁委員會仲裁。
（二）向人民法院起訴。
第三十二條?本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：______________
代表人：________________
________年_____月_____日
乙方簽章：______________
有關物業服務合同范本
根據《中華人民共和國經濟合同法》及國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對(物業名稱)實行專業化、一體化的物業管理訂立本物業服務合同范本，物業服務合同范本。
第一條 物業基本情況
座落位置： 市 區 路(街道) 號;占地面積： 平方米;建筑面積： 平方米;其中住宅 平方米;物業類型： (住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低層、高層、超高層或混合)。
第二條 委托管理事項
1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、)的維修、養護和管理。
2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。
3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養護和管理。
4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施和公共環境的維修、養護和管理及清潔衛生。
5.交通、車輛行駛及停泊。
6.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，(但不含人身、財產保險保管責任)。
7.社區文化娛樂活動。
8.物業及物業管理檔案、資料;
9.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項;
第三條 物業服務合同范本期限
本合同期限為 年。自 年 月 日起至 年 月日止。
第四條 甲方的權利和義務
1.與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告;
2.對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同;
3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的 責任人采取停水、停電等催繳催改措施;
第五條 管理目標
乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”(各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準)，與甲方協商同意后作為本合同的必備附件，合同范本《物業服務合同范本》。乙方承諾，在本合同生效后年內達到的管理標準;年內達到管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。
第六條 管理服務費用
1.本物業的管理服務費按下列第 項執行：
2.管理服務費標準的調整按下列第 項執行：
3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。
4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。
5.本物業的公用設施專用基金共計 元，由甲方負責在 時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。
6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用 元，按下列第 項執行：
7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第 項執行：
第七條 獎懲措施
1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵;
2.乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：
3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。
第八條 違約責任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準) 4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
法人代表： 法人代表：
年 月 日
物業服務合同樣本
第一章總則
第1條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：
名稱：伴海山莊業主委員會
代表人：業主委員會主任張致偉
聯系電話：
受委托方(以下簡稱乙方)：
企業名稱：日照海納物業管理有限公司
法定代表人：高金亮
聯系電話：06338335237
根據《物權法》、《山東省物業管理條例》等有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲乙雙方就伴海山莊物業服務事項達成共識并訂立本合同。
第2條物業基本情況
物業類型：別墅、連體住宅
座落位置：日照市山海天旅游度假區山海天路北。
占地面積：62504.2平方米。
建筑面積：約34000平方米。
第3條乙方提供服務的受益人為本物業區域內的全體業主和使用人。本物業的全體業主、使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第4條本物業小區共用部位的維修、養護和管理。
第5條本物業小區共用設備的維修、養護、運行和管理。
第6條公用設施的維修、養護和管理。
第7條附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括：物業管理辦公經營用房、文化體育娛樂場所及設施、配電房等。
第8條公共綠地、公共場所內的花木、公共場所內的建筑小品的養護與管理。庭院內的綠地、花木可以應業主要求給予適當管理。
第9條公共環境衛生管理。包括：公共場所、場地的清掃保潔及垃圾的收集。
第10條協助公安部門維護小區公共秩序。
第11條進一步完善物業檔案管理。
第12條按照《維修基金管理使用辦法》的規定做好小區維修基金利息及維修資金的管理和使用工作。
第13條房屋自用部位、自用設備的維修可以委托乙方實施，但委托方要承擔一切費用。
第14條規勸制止業主、使用人違反《伴海山莊管理規約》和業主委員會決議及物業管理有關規定的行為。
第三章委托管理期限
第15條委托管理期限為二年。自二〇一〇年九月一日起至二〇一二年八月三十一日止。
第四章雙方權利和義務
第16條甲方權利和義務
(一)甲方權利
1.代表和維護業主、使用人的合法權益;
2.根據業主大會的決議與物業管理企業簽訂物業服務合同;
3.監督業主、使用人遵守《伴海山莊管理規約》及業主大會、業主委員會決議和物業管理有關規定;
4.檢查監督乙方物業管理工作的實施及制度的執行情況;
5.審議乙方提出的物業管理服務年度計劃、維修財務預算及決算;
6.查閱本小區物業檔案資料(與物業公司內部管理有關的資料除外);
7.向業主籌集或續籌維修資金，審定維修基金的使用情況;
8.監督公共建筑、共用設施設備和物業管理辦公用房及經營用房的使用情況。
(二)甲方義務
1.聽取業主、使用人的意見和建議，并及時將業主、使用人的意見和建議反饋給乙方;
2.保證業主、使用人遵守、執行物業管理有關法規、規章和規范性文件，遵守《伴海山莊管理規約》及業主大會、業主委員會決議和小區物業管理制度，按時交納物業管理服務費及其他費用;
3.協助乙方開展物業管理工作，完成和實現物業管理各項管理目標;
4.當業主、使用人不按規定繳納物業管理服務費時，協助乙方催交;
5.協助乙方搞好社區文化和社區服務工作。
第17條乙方權利和義務
(一)乙方的權利
1.根據有關法律、法規、規章和本合同有關約定制定物業管理實施方案并實施管理;
2.編制物業管理年度管理計劃、編制維修基金使用計劃及預決算報告;
3.編制共用設施設備大修、中修、更新、改造方案;
4.依照本合同和市物價局核發的收費許可證收取物業管理服務費;
5.負責物業管理檔案資料;
6.規勸制止業主、使用人違反物業管理規定及《伴海山莊管理規約》的行為;
7.有選聘專業公司承擔專項工程的權力;但不得將物業管理責任轉讓給第三人;
8.當業主、使用人裝修房屋時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，并按有關規定進行管理;
9.依法向業主、使用人追繳欠交的物業管理服務費。
(二)乙方的義務
1.履行本物業服務合同并依法經營;
2.接受業主委員會和業主、使用人的監督;3.接受物業行政主管部門的監督、指導;
4.對本物業的公共配套設施不得擅自占用或改變使用功能。如需擴建或完善配套項目，須經甲方同意并報有關部門批準后方可實施;
5.在條件成熟的情況下定時向業主公布維修基金及其利息使用管理情況;
6.向業主、使用人提供優良生活工作環境，搞好社區文化和社區服務;
7.發現違法行為要及時制止并向政府有關行政主管部門報告;
8.定期對房屋設施設備狀況進行檢查，及時排除不安全隱患和險情;
9.物業服務合同終止物業服務企業退出時按照《物業管理條例》規定的內容向甲方移交相關資料和設施設備。
第五章物業管理服務質量及標準
第18條依據國家、山東省和日照市有關規定，制定本物業管理服務質量及標準。具體內容如下：
(一)房屋及共用設備管理
1.小區園區、房屋幢號、戶號有明顯標志，設有引導方向平面圖、指路牌和引導牌。
2.物業管理人員按要求經過專業培訓，持證上崗。
3.進一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，便于查閱。
(二)共用設施管理
1.小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
2.公共照明設施設備齊全，運行正常。
3.保持道路暢通。
4.污水排放暢通，溝道無積水。
5.危險部位標志明顯。
(三)綠化及養護管理
綠化有專人養護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
(四)環境衛生管理
1.小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾箱等保潔設施。
2.道路、公共綠地、公用場地，保持清潔。
3.雪后及時掃凈小區內道路積雪;雨后及時清理污水。
4.公共場所發現亂堆、亂放、亂貼、亂畫現象及時制止或處理。
5.發現小區內有亂搭亂建的現象及時勸阻。
(五)社區秩序維護
1.小區內實行24小時值班巡邏制度;嚴禁脫崗。
2.值班人員統一著裝，熟悉轄區情況，工作規范，責任到人，相片公示，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
3.進一步完善小區內的監控工作，監控設備完好，監控畫面盡量保持清晰;無特殊情況監控資料7天有效。設施設備的完善、改造或更新，需要動用維修基金的按照以上相關條款執行。
(六)消防
1.消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
2.配備兼職消防管理人員。
(七)公共文體娛樂場所原則上僅對小區業主及物業使用人開放。
第六章物業管理服務費用
第19條物業管理服務費
(一)依照日照市物價局的批復，住宅房屋，乙方按業主房產建筑面積每月每平方米0.70元向業主或物業使用人收取。
(二)業主轉讓物業時，須交清轉讓前的物業管理服務費用。
第20條房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和更新費用，按國家有關文件執行。
第七章違約責任
第21條甲方違反本合同第十六條甲方義務的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方限期解決。
第22條乙方違反本合同第五章的約定，未按合同約定標準管理物業，甲方有權要求乙方限期整改。
第23條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退。
第24條乙方不按規定和甲方審定的計劃使用維修基金，或將維修基金利息挪作他用的，甲方有權制止。
第八章附則
第25條本合同期滿前二個月甲乙雙方應就續簽合同事宜進行協商。
第26條雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議。但是補充協議須經業主大會討論通過并經甲乙雙方共同簽字蓋章后才具有法律效力。
第27條本合同一式三份。甲乙雙方各執一份，報物業行政主管部門備案一份，具有同等法律效力。
第28條本合同在執行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的可報請物業主管部門進行調解，調解不成功時雙方同意：
(一)由日照市仲裁委員會仲裁。
(二)向人民法院起訴。
第29條其他約定：
1.加強對建筑垃圾的管理工作。
2.為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，或因自然災害、不可抗力等因素造成業主、使用人人身傷害、死亡和財產損失的，甲乙雙方均不承擔責任。
甲方(簽章)：_____________乙方(簽章)：_____________
代表人：代表人：_________年____月____日
物業管理服務合同范本
第一章 總則
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________(物業名稱)委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括承重結構部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)，戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 公建配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理服務費：月_________元/m2;
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務費：_________。
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約的行為、針對具體行為并根據情節輕重、采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________;
_________;
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業主委員會正式簽訂物業管理合同時止。
首屆業主大會召開后，本合同自行終止，首屆業主大會可按照規定選聘或者續聘物業企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務(適用于房地產開發企業或產權單位)
1、在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業主和物業使用人遵守;
2、在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明;在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當要求物業買受人對遵守業主臨時公約予以書面承諾;
3、與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容;
4、審定乙方擬定的物業管理立案制度;
5、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
6、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、賬務預算及決算;
7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費用;
(3)_________。
8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執行：
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內向乙方提供委托管理費_________元/m2;合計_________元。
11、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方提供;
12、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理服務費時，由乙方負責催交;
13、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：
(1)_________。
(2)_________。
14、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
15、_________。
第二十條 乙方權利義務
1、根據有關法律及本合同的約定，制訂物業管理制度;
2、與物業購買人簽訂前期物業管理服務協議;
3、對業主和物業使用人違反法規、政策的行為，提請有關部門處理;
4、按本合同第十六條的約定，對業主、物業使用人違反業主臨時公約的行為進行處理;
5、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
6、負責編制房屋、公用部位公用設施設備年度養護計劃和維修方案，經雙方議定后由乙方組織實施，維修經費來源_________;
7、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督;
8、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
9、每_________個月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理服務費收支帳目;
10、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施;
11、本合同終止或業主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內，退出該物業管理區域并向甲方或業主委員會移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料;
12、_________。
第五章 物業管理服務質量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現目標管理。(參照《江蘇省住宅區物業管理服務標準》db32/t538-20xx填寫)。
1、房屋外觀：_________
2、設備運行：_________
3、房屋及設施、設備的維修、養護：_________
4、公共環境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業管理服務費用
第二十二條 物業管理服務費
1、本物業的物業管理服務費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關規定向業主或物業使用人收取;
2、空置房屋的物業管理服務費，由乙方按約定的收費標準向產權人收取;
3、業主或使用人逾期未交納物業管理服務費的，按業主臨時公約中的有關約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按約定支付費用。
第二十五條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
1、房屋共用部位的日常、養護費用，由_________承擔;維修、更新費用由_________承擔。
2、房屋共用設施、設備的日常、養護費用，由_________承擔;維修、更新費用，由_________承擔。
3、房屋共用部位、共用設施、設備的維修資金，由_________負責籌集;維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設施設備的維修。未設立維修資金的維修費用由_________承擔。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據提前終止合同的，違約方應賠償對方_________元的違約金;造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，經業主大會同意后，可續訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產行政主管部門各執一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十八條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請房地產行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴)。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿_________天前向對方提出書面意見。
第四十一條 本合同經房地產行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________乙方簽章：_________
第一條為規范我市物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國家有關法律、法規和《安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法》，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于城市規劃區內綜合開發、配套建設的住宅區。
非住宅區物業管理參照本辦法規定執行。
第三條市房地產管理局（下稱物業管理主管部門）主管本市城市住宅區物業管理工作。
市建設、城管、物價、工商、交通、公安、環保、民政等部門和住宅區所在地街道辦事處（鎮）根據各自職責，共同做好城市住宅區物業管理的監督與指導工作。
第二章業主大會及業主委員會
第四條住宅區在交付使用后，入住率達50%以上時，房地產開發單位應向市物業管理主管部門申請，市物業管理主管部門會同當地街道辦事處（鎮）、前期物業管理企業召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
老住宅區由市物業管理主管部門會同住宅區所在地街道辦事處（鎮）組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第五條業主大會由全體業主組成。業主大會須有半數以上投票權的業主出席方可舉行。
業主大會由業主委員會負責召集，業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當就提議的事項召開業主大會臨時會議。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主，并同時告知相關的居民委員會。
第六條業主大會履行下列職責：
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業管理企業；
（四）決定維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
（五）制定、修改物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
業主大會的決定，必須經出席會議的業主所持投票權的半數以上通過。業主大會所作出的制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，維修資金的使用和續籌方案的決定，必須經全體業主所持投票權的2/3以上通過。
第七條業主委員會由主任、副主任和委員組成，在業主中選舉產生，其數額為單數，但最低不得少于5人。業主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。
第八條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
（四）監督業主公約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第九條業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開7日前將會議通知書及有關材料送達每位委員。業主委員會會議應由全體委員過半數以上出席方可舉行。業主委員會作出決定，采取少數服從多數原則。
第十條業主委員會應通過業主大會訂立業主公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務等事項依法作出約定。
業主公約的示范文本，由市物業管理主管部門統一制定。業主大會可根據本住宅區的實際情況修改、補充，并報市物業管理主管部門備案。
第十一條業主公約經業主大會批準后生效。已生效的業主公約對所有業主和非業主使用人具有約束力。
業主公約以及業主大會、業主委員會作出的決定不得與法律、法規、規章相抵觸。
第十二條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
業主大會、業主委員會應當配合居民委員會依法履行自治管理職責。
業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會。
第三章物業管理企業
第十三條物業管理企業是指取得物業管理企業資質證書和工商營業執照，接受業主或者業主大會的委托，根據物業服務合同進行專業管理，實行有償服務的企業。
第十四條新成立的物業管理企業，必須經市物業管理主管部門資質審查合格，報省建設行政主管部門批準，取得物業管理企業資質等級證書，并經工商登記注冊后，方可從事物業管理工作。
第十五條物業管理企業的權利：
（一）根據法律、法規和物業服務合同，擬訂各項具體管理規定；
（二）根據物業服務合同和有關規定實施物業管理，收取物業管理服務費用；
（三）有權制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（四）要求業主委員會協助實施物業管理；
（五）開展多種經營活動和有償服務。
第十六條物業管理企業的義務：
（一）履行物業服務合同；
（二）接受業主委員會和業主的監督、檢查；
（三）制定住宅區物業管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；
（四）發現違反法律、法規和規章的行為，應及時制止并向有關行政主管部門報告；
（五）接受市物業管理主管部門、其他有關行政主管部門及住宅區所在地街道辦事處（鎮）的監督、檢查和指導。
第十七條物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內的設施，超越服務合同約定范圍對業主開展有償服務的，應當征得服務對象的同意。
第四章物業的管理、使用與維護
第十八條房地產開發單位應當在銷售房屋之前，制定業主臨時公約、選聘物業管理企業，簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同至住宅區業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時終止。
房地產開發單位與購房戶簽訂的買賣合同應當含前期物業服務合同的內容。
第十九條房地產開發單位在新建住宅區時，應嚴格按照規劃設計方案，將公共配套設施及物業管理設施同步建設到位，工程竣工后，必須有物業管理主管部門參與綜合驗收，驗收合格的方可交付使用。
第二十條業主委員會成立后，市物業管理主管部門會同有關部門組織房地產開發單位向業主委員會移交物業資料，辦理移交手續。
第二十一條物業資料移交給業主委員會后，業主委員會可按業主大會的決定續聘前期物業管理企業對住宅區實施物業管理。不續聘的，業主委員會按業主大會的決定，在市物業管理主管部門的組織下，采取招標方式，聘請其它物業管理企業對住宅區實施物業管理。
業主委員會應與物業管理企業簽訂住宅區物業服務合同，并在合同簽訂30日內，報市物業管理主管部門備案。
第二十二條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專營企業，費用從管理服務費中支出。但不得將整項服務業務委托他人。
第二十三條房屋的維修責任按下列規定劃分：
（一）房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主負責；
（二）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體共用部位、共用設施，由物業管理企業負責養護、維修與更新，費用從維修資金中支出；屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應當由業主修繕的，業主應及時修繕；拒不修繕的，由業主委員會委托物業管理企業修繕，費用由業主承擔。
第二十四條住宅區內的共用設施，由物業管理企業統一負責管理、養護、維修與更新，費用從維修資金中支出；屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
第二十五條住宅區內禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋的用途、結構、外貌；
（二）占用通道、平臺、道路、場地、停車場、屋面、樓梯、自行車房（棚）等堆放雜物或者進行違法建設；
（三）損壞、占用綠化地；
（四）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物、亂設攤點；
（五）隨意停放自行車和機動車輛；
（六）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品；
（七）發出超規定標準的噪音；
（八）法律、法規和規章禁止的其他行為。
第二十六條業主裝修房屋，應當遵守房屋使用說明書和業主公約的規定，并告知物業管理企業。物業管理企業應當將物業裝修的禁止行為和注意事項告知業主，并與業主簽訂裝修管理服務協議。業主應當遵守有關規定，并按裝修管理服務協議的約定繳納裝修保證金。裝修結束后沒有違反協議的，物業管理企業應當在一個月內退還裝修保證金。
第二十七條業主應當按照設計用途使用物業。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，按有關規定辦理手續，告知物業管理企業，并報有關行政主管部門批準。
第五章專用房屋及物業管理費用
第二十八條房地產開發單位移交住宅區時，應按以下標準向業主委員會無償提供住宅區物業管理用房：
（一）房屋總建筑面積為1萬平方米以下的住宅區，應提供15－30平方米建筑面積的物業管理用房；
（二）房屋總建筑面積為1萬平方米以上2萬平方米以下的住宅區，應提供50平方米建筑面積的物業管理用房；
（三）房屋總建筑面積為2萬平方米以上的住宅區，每增加1萬平方米建筑面積，物業管理用房增加10平方米建筑面積；
前款第一、二、三項，業主委員會辦公用房為15－25平方米建筑面積，其他的為物業管理企業辦公用房。物業管理用房產權歸業主所有。
第二十九條房地產開發單位移交住宅區時應以建造成本價向業主委員會提供商業用房，其標準為：
（一）房屋總建筑面積為2萬平方米以下的住宅區，應提供15－30平方米建筑面積的商業用房；
（二）房屋總建筑面積為2萬平方米以上的住宅區，每增加1萬平方米建筑面積，商業用房增加5平方米建筑面積；
商業用房的購置費用從住宅共用部位共用設施設備維修資金中墊支，并從商業用房的經營收入中回收。
第三十條本辦法前已交付使用的住宅區，未按本辦法規定的標準無償提供物業管理用房的，原房地產開發單位應參照本辦法第二十八條規定給予經濟補償。物業管理主管部門應專項用于購置物業管理用房，其產權為國有。
第三十一條商業用房和住宅區內其他有經濟收入的共用配套設施、設備和場地，由物業管理企業按物業服務合同經營。
第三十二條房地產開發單位新建的住宅區必須按規定建立住宅共用部位共用設施設備維修資金。維修資金由業主繳納，屬業主所有，專項用于物業保修期滿后房屋本體共用部位共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法由市政府另行制定。
第三十三條物業管理服務費由物業管理企業按月向業主或物業使用人收取，以獨立住宅區為單位核定，實行分等定級，優質優價，具體標準由市價格行政主管部門會同市物業管理主管部門根據管理項目和水平核定，物業管理企業不得擅自擴大物業管理服務費的收費范圍或提高收費標準。
第三十四條業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業管理服務費用由房地產開發單位交納。
第三十五條供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用事業單位，應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設備設施維修、養護的責任。
供水、供電、供氣等單位應到戶抄表、收費，到戶確有困難的，應與物業管理企業簽訂委托收費和維修協議。
第三十六條住宅區物業管理服務費的收支項目，有關管理單位和使用單位每6個月至少公布一次，接受業主、業主委員會及有關部門的監督、檢查。
第六章法律責任
第三十七條未取得資質證書從事物業管理的，由市物業管理主管部門沒收違法所得，并依法予以罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十八條物業管理企業挪用維修資金的，由市物業管理主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，并依法予以罰款；情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
《撫順市城市住宅小區物業管理暫行規定》業經市政府第68次常務會議通過，現印發給你們，望認真貫徹執行。
撫順市城市住宅小區物業管理暫行規定
第一章 總則
第一條 為加強城市住宅小區物業管理，保障住宅小區物業的合理使用，為居民創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活環境，根據有關法律、法規，結合我市實際，制定本規定。
第二條 凡在城市規劃區內實行物業管理的住宅小區、從事物業管理服務工作的單位及住宅小區內的房屋產權人、使用人均應遵守本規定。
第三條 本規定所稱住宅小區是指以住宅為主，兼有非住宅房屋，并有相應配套公共設施，建筑面積在三萬平方米以上的居民生活區。
本規定所稱物業管理，是指物業管理企業受住宅小區住戶的委托，對住宅小區各類房屋及相配套的公共設施、共用設備、公共場地、小區綠化、小區道路、環境衛生、公共秩序等進行維護、修繕和管理。
本規定所稱住戶，是指住宅小區內各類房屋的產權人、使用人。
第四條 城市新建住宅小區必須實行物業管理，已交付使用的住宅小區應創造條件逐步實行物業管理。
第五條 市人民政府房產行政主管部門主管城市住宅小區物業管理工作，主要職責是：
（一）制定住宅小區物業管理的有關規定；
（二）從宏觀上對住宅小區物業管理工作進行組織協調和業務指導；
（三）對住宅小區管委會和物業管理企業的管理服務工作進行監督檢查；
（四）負責物業管理企業的資質審查、評定等級、發放物業管理資質證書和年檢工作；
（五）參與住宅小區的綜合驗收，負責組織新建住宅小區接管；
（六）組織開展住宅小區達標創優活動；
（七）負責住宅小區物業管理人員的培訓。
第六條 各區人民政府和規劃、城建、交通、環衛、郵電、供電、工商、物價、公安、消防、供水、供暖、燃氣等管理部門（以下簡稱專業管理部門），協同房產行政主管部門做好住宅小區的物業管理工作。
第七條 住宅小區的住戶有參與住宅小區物業管理的權利，并有合理使用房屋、公共設施、維護和遵守住宅小區公共秩序的義務。
第二章 住宅小區建設與移交
第八條 住宅小區規劃設計遵照《中華人民共和國城市居住區規劃設計規范》及有關規定執行，并按其規定規劃設計道路、管線、公共綠地、幼兒園、停車場、文化體育、商貿服務、環衛、消防等市政公用基礎設施和公共配套設施。其配建水平應與居住人口規模相對應，并與住宅同時規劃，同時建設，同時投入使用。
第九條 住宅小區的規劃設計方案，必須經市規劃行政管理部門會同有關部門審定。住宅小區必須按照經批準的規劃設計方案進行建設。
第十條 市建設行政主管部門、市開發辦、市規劃行政主管部門對住宅小區的建設實行管理與監督。
第十一條 房地產開發建設單位進行住宅小區建設，應嚴格按設計標準施工，不得擅自改變規劃設計。確需部分變更的，必須經市規劃行政主管部門同意，市規劃行政主管部門在審定時，應征求有關部門的意見。
第十二條 住宅小區竣工后，由市開發辦組織有關部門按國家、省、市有關規定標準進行綜合驗收。住宅小區竣工驗收必須符合下列要求：
（一）建設項目按批準的小區規劃和有關專業管理要求全部建成，并滿足使用要求；
（二）住宅及市政公用基礎設施、公共配套設施及單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；
（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規劃設計要求；
（四）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平。
住宅小區經綜合驗收合格后方可配戶。
第十三條 住宅小區的開發建設單位，應在住戶入住前6個月，委托物業管理企業對住宅小區實行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔。
第十四條 住宅小區竣工綜合驗收后，建設單位憑住宅小區驗收合格手續，向房產行政主管部門申請辦理小區移交管理手續。
兩個以上建設單位合建的住宅小區辦理移交管理手續時，由該小區建設規模大的單位負責牽頭辦理移交管理手續。
第十五條 住宅小區移交管理時，建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區工程建設有關資料：
（一）住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；
（二）房屋設備和配套設施的竣工圖；
（三）地下管網圖；
（四）住宅小區各類房屋清單；
（五）出售房屋的產權歸屬和成本核算清單；
（六）住宅小區公共設施、共用設備及公共場地清單；
（七）其它應提供的資料。
第十六條 開發建設單位出售商品房，產權人按房改政策出售公房，均應在售房合同中明確物業管理內容。
第十七條 住宅小區建設單位自辦理移交管理之日起，不再承擔住宅小區的管理責任。但經鑒定的建設質量問題及保修期內的房屋、設施，仍由該建設單位負責修繕。
第三章 住宅小區管理委員會
第十八條 住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護住宅小區內房屋產權人和使用人的合法權益，對住宅小區物業實行民主管理的群眾性自治組織。
第十九條 住宅小區入住率達50％以上時，在房產行政主管部門的指導下，由住宅小區所在街道辦事處組織住戶代表及有關管理部門舉行住宅小區管委會籌備會議，選舉產生管委會。
第二十條 管委會成員由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的人員組成。住戶代表在管委會成員中的比例應不低于70％。
第二十一條 管委會每屆任期三年，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處主任或副主任擔任。
第二十二條 管委會享有以下權利：
（一）制定管委會章程、小區物業管理目標及居住公約；
（二）決定選聘、續聘或解聘物業管理公司；
（三）對物業管理公司的各項管理工作的實施及規章制度執行情況進行監督和檢查；
（四）審議物業管理公司制定的年度管理計劃和住宅小區物業管理、修繕、服務等重大措施。
第二十三條 管委會履行下列義務：
（一）維護小區內房屋產權人和使用人的合法權益；
（二）協助物業管理公司落實各項管理工作；
（三）接受物業管理行政主管部門的監督、指導；
（四）及時向有關管理部門和單位反映住戶的意見和要求；
（五）組織小區達標創優和其他社會公益活動；
（六）召集和主持住戶大會及有關會議，每年向大會和物業管理行政主管部門報告一次工作。
第四章 物業管理企業
第二十四條 物業管理企業是依法成立，從事住宅小區物業管理及提供社區服務的經營單位。
第二十五條 開辦物業管理企業必須具備下列條件：
（一）有10萬元以上的注冊資金；
（二）有固定的辦公場所；
（三）有符合規定的物業管理章程；
（四）有管理機構和與管理規模相適應的各類管理人員、技術人員。
第二十六條 申辦物業管理企業必須提供下列資料：
（一）申請報告；
（二）代表人身份證明；
（三）資質證明；
（四）辦公場所證明；
（五）物業管理章程；
（六）管理人員和技術人員資格證明。
第二十七條 開辦物業管理企業，須先向房產行政主管部門提出書面申請，經資質審查批準，領取物業管理企業資質證書，并向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照后方可開業。
第二十八條 物業管理企業依據與管委會簽訂的《住宅小區物業管理合同》，對住宅小區實施物業管理。物業管理合同須報小區主管部門備案。
第二十九條 物業管理企業對住宅小區實行專業化管理和綜合性有償服務。
第三十條 物業管理企業職責：
（一）根據本規定和物業管理合同規定，對住宅小區實行管理，依法經營；
（二）管理住宅小區綜合驗收檔案資料；
（三）依據房產和公共設施管理的有關規定，制止住宅小區內的違章和違法行為；
（四）以為住戶服務為宗旨，為住戶提供有償服務，提高住宅小區的環境效益和社會效益；
（五）定期向管委會匯報住宅小區管理工作，接受小區管委會和有關行政管理部門的監督和指導。
第五章 物業維護與管理
第三十一條 住宅小區內的單位和個人應愛護小區內房屋、公共設施與環境，不得在小區內實施下列行為：
（一）擅自改變房屋結構、用途和外觀，損壞設施、設備及危及房屋安全；
（二）占用樓梯間、通道、道路等公用部位、亂搭亂建、亂停放車輛及影響住宅小區景觀；
（三）擅自拆改、損毀、占壓消防、環衛、電訊等公共公用設施；
（四）堆放易燃、易爆、放射性物品或燃燒有毒物質等危及人身健康和生命財產安全；
（五）隨地傾倒污水、亂拋垃圾、堆放雜物；
（六）挖沙取土、踐踏或占壓綠地、攀折花木、耕種農作物，飼養家畜、家禽；
（七）發出超規定標準的噪音，聚眾喧鬧；
（八）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第三十二條 住宅小區物業維護管理的內容：
（一）維修、養護住宅小區內的房屋及共用水箱、電梯等附屬設施；
（二）維修、養護住宅小區內的安全防范設施和庭院線以內的道路；
（三）養護住宅小區內的花草樹木，維護園林小品和其他園林設施；
（四）住宅小區內環境衛生的清掃、公廁保潔和維護環衛設施；
（五）維護小區內交通秩序；
（六）負責治安保衛工作，落實防范措施；
（七）法律、法規、規章規定其他應做好的管理工作。
前款（一）項中房屋戶門以內部位維修費用由產權人承擔，房屋共用部位維修費用屬購買商品房的由產權人承擔；屬房改購買公房的，從住宅維修基金中列支，不足部分由產權人分擔。（二）至（六）項中維修、養護費用從住宅小區基礎設施維修費、城維費及物業管理服務費中列支。
第三十三條 住宅小區進戶線內外的供電、供水、排水、供暖、燃氣管線、電信等設施的維修管理按有關規定劃分維修管理責任。專業管理部門不負責維修管理的，可委托物業管理企業維修管理。
第三十四條 各專業管理部門在審批住宅小區內改變房屋使用用途和經營項目、工程項目及維修住宅小區設施、設備時，應與住宅小區物業管理企業溝通，對因施工破壞的小區環境應在工程結束時修復，否則應予賠償損失。
第六章 管理經費和專用房屋
第三十五條 新建住宅小區的開發建設單位在開發項目立項時，按住宅小區建設總投資的一定比例，向市房產行政主管部門交納住宅小區基礎設施維修費，該費用計入建設成本，一次性劃轉到市房產行政主管部門，專戶存儲，用于住宅小區公共設施的更新，大型設施的增改，以及為其它建成住宅小區實行物業管理提供補助資金。
第三十六條 市財政每年從城市維護費中按0.5％的比例提取住宅小區維護費劃撥給市房產行政主管部門作為住宅小區物業管理的補貼經費。
第三十七條 住宅小區開發建設單位按總建筑面積0.5％的比例以成本價向住宅小區管委會提供商服用房，并在管委會成立一個月內轉交管委會。小區管委會應將商服用房按民用住房租金標準出租給物業管理企業經營，經營收入全部用于住宅小區管理。
第三十八條 開發建設單位移交住宅小區時，一次性無償向管委會提供物業管理用房，產權歸國家所有。具體標準：
（一）建筑面積5萬平方米以下，60－80平方米；
（二）建筑面積5萬平方米以上10萬平方米以下，80－100平方米；
（三）建筑面積10萬平方米以上，120－150平方米。
第三十九條 住宅小區內單位自管房屋、市直管房屋和托管房屋，按租金收取額的一定比例向物業管理企業交納物業管理服務費。
第四十條 住戶應按所受物業服務的項目向物業管理企業交付物業管理服務費。
物業管理服務收費應當根據所提供服務性質、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。
為住戶提供的公共衛生清潔、公共設施的維修、保養以及保安等，實行政府定價或政府指導價。
為住戶提供的特約服務，除物價部門規定收費標準的外，可自行定價。
住宅小區物業管理服務收費的費用由以下部分構成：
（一）管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；
（二）公共設施設備日常運行、維修及保養費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛生費；
（五）保安費；
（六）物業管理單位固定資產折舊費；
（七）辦公費；
（八）法定稅費。
第四十一條 住宅小區物業管理單位向居民收取物業管理服務費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后，以獨立小區為單位核定。
第四十二條 住宅小區基礎設施維修費和物業管理服務費等應專款專用，不得挪作他用。
第四十三條 住宅小區內各項管理經費的收支情況，每半年向住戶張榜公布一次，接受產權人、使用人的監督。
第七章 獎勵與處罰
第四十四條 住宅小區物業管理工作應按《全國優秀管理住宅小區標準》、《遼寧省優秀物業管理住宅小區標準》定期進行檢查評比，對評為省、國家級的優秀住宅小區由市人民政府予以表彰或獎勵。
關鍵詞：前期物業管理；概念及特點；前期介入； 解決對策
目前，國外發達國家已普遍進入了物業管理的前期介入，國內也已經有一些富有遠見的房地產開發企業開始嘗試讓物業服務企業在項目規劃設計階段開始提前介入，但也有不少開發企業對物業管理的前期介入認識不足，重視不夠，物業管理大多是在業主入住前半年左右進入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業項目前期開發建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續的物業管理帶來很多問題。
從總體上看，前期介入一直是困擾當前物業管理的一個薄弱環節。當前我國城市商品房住宅小區中業主與開發商指定的前期物業服務企業及業主委員會之間發生的各項矛盾，幾乎占群發性矛盾之首，住宅物業管理出現的大部分糾紛,多半是前期物業管理管理階段造成或建設單位遺留的。因此,要做好物業管理工作,規范物業管理行為,應首先從源頭抓起,從前期物業管理管理抓起。
一、前期物業管理的含義
前期物業管理管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。建設部2003年頒布的《前期物業管理管理招標投標管理暫行辦法》規定:前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
前期物業管理按照時間劃分可以分為兩個階段:第一階段是從項目初始至工程竣工驗收合格為止，對于物業服務企業而言可以稱為“早期物業管理介入”，這個階段的物業管理活動通常由開發公司自己負責;第二階段是從工程驗收合格開始到業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務協議生效為止，這個階段的物業管理服務由開發商按法定程序和要求聘請的物業服務企業負責實施。但在實踐中，由于某一管理項目的分期建設時常使兩個階段沒有明確的界線。
二、前期物業管理的主要特征
1、前期物業管理管理可以由建設單位指定物業服務企業或通過招投標的方式選聘物業服務企業實施管理。國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理管理招標投標管理暫行辦法》規定,建設單位可以選聘物業服務企業實施前期物業管理管理。事實上,目前新建住宅小區大多數是由建設單位選聘的物業服務企業進行管理,而不是通過公開招投標來選聘物業服務企業。
2、前期物業管理管理是小區未建成投產前的管理。一個住宅小區由單幢樓宇、組團組成,當第一批業主入住后就需要物業管理,否則小區就成為一個無序的聚居地,秩序混亂不堪。
3、前期物業管理面對的是全體業主。物業服務企業在實施管理中必須接受所有業主的咨詢、質疑,既要及時解答處理屬于物業管理的問題,又要收集反饋屬于建設單位和施工單位答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業服務企業必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業主滿意率,以便為下步實施物業管理打好基礎。
4、前期物業管理收集大量的資料。物業管理的基礎在物業的基礎資料是否齊全,前期物業管理是各種資料大量形成的時期,物業服務企業要更好地開展物業管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。
三、前期物業管理的意義
在物業開發階段適時地選擇恰當的物業服務企業,能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業更符合使用和管理的要求,因此,這是建設單位不容忽視的重要環節。前期物業管理對于做好以后的物業管理工作具有相當重要的作用:
1、前期物業管理是對所管物業的全面了解。物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好,使業主滿意,就必須對物業進行全面的了解。必須在物業的形成過程中就介入管理,才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見,并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此,物業服務企業方能更好地為業主服務。
2、前期物業管理能促使工程質量難點提前解決。從業主或使用人的角度,憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷,對物業的規劃、設計進行審視,對不適之處提出修改方案,優化、完善設計中的細節,從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前,逐項加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業管理工作中的矛盾和困難。
3.前期物業管理是為后期管理做好準備。物業管理也是一項綜合管理工程,通過物業管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關系,建立通暢的服務渠道,以充分發揮物業管理的綜合作用。
四、我國前期物業管理管理中存在的主要問題
1、前期《物業管理服務合同》》侵犯業主合法權益。建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業服務企業，還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業服務企業的選聘權、《臨時管理規約》的制定權以及將前期《物業管理服務合同》強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中，決定權完全在建設單位手中，前期物業服務企業為了中標，而一味強調最低價格，造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件轉嫁到業主身上。
2、物業承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業管理中，由于建管不分，依附于建設單位的物業服務企業往往無法接正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。
3、共用設施設備不明確。有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整，會給物業服務企業在前期物業管理帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業服務企業之間產生不少矛盾和糾紛。
4、前期物業管理招投標不規范。目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業服務企業沒有成為主要的方式。有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價；有些參與投標的物業服務企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業管理招投標市場發育還不成熟；政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。
五、解決前期物業管理管理中存在問題的對策
1、 提高對前期物業管理的認識。小區的真正主人是業主，不是建設單位，前期物業服務企業是為業主服務，應該把業主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區“站穩腳”，以求公司的長遠發展。“態度決定一切”，因此應該端正前期物業管理的短期思想，應該認識到前期物業管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續留下來，續簽《物業管理服務合同》。前期物業服務企業在人員使用上務必要慎重，應綜合考慮人員各方面的能力和素質。前期管理人員可以說是物業服務企業的代表，特別是主要管理人員，代表著企業各方面的利益，因此企業要從責任心、能力和思想覺悟等多個角度統籌考慮人員安排。
2、建立《前期物業管理服務合同》備案制。應明確以法律的形式規定前期物業公司與建設單位簽訂的《前期物業管理服務合同》要進入房地產行政主管部門備案。由房地產行政主管部門審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當有法律禁止的條款時應認定條款無效;當存在顯失公平的條款并有業主提出侵害其權益時，應當撤消該條款，責令業主與物業公司重新協商討論，制定出新的公平合理條款。同時房地產管理部門要加強對前期物業管理合同的指導和監管力度。
3、加強對建設單位主導地位的監督。為了保障物業的順利開始，建設單位在前期物業管理中必然占有明顯的優勢，這是由前期物業管理特點所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當事人的法律地位，就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制，以防侵犯業主合法權益。我認為可以從以下兩個方面予以考慮：一是對于建設單位制定的《臨時物業規約》由行政部門進行審查或要求其履行備案手續，或由行政部門制定《臨時物業規約》或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業服務企業的選聘，或監督選聘。
4、規范前期物業服務企業的選聘制度。前期物業服務企業是否具有獨立性的身份，能否按市場規律選聘前期物業服務企業，不僅對前期物業管理服務的質量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨立的前期物業服務企業對于建設單位也能形成一種制約。
我認為，保障前期物業服務企業的獨立，規范選聘制度可從以下方面進行：
（1）強調房產開發建和必須與物業管理相分離，物業服務企業不得與開發建設單位有任何實質上的聯系，特別是對于特定的物業區域，其建設單位不得和物業服務企業有任何聯系;
（2）進一步嚴格物業選聘的招投標制度，對于物業規模小的或只要有投標者的，就應采用招投標方式，只有在無人投標的情況下，在行政部門的監督下才能采用協議的方式，并且必須進行公示，接受業主的監督。
5、進一步規范物業承接驗收工作。物業服務企業通過對物業的承接驗收，將正式從開發建設單位處接管物業，對物業進行實體管理，它在一定程度上決定了整個物業將來的管理質量。要解決前期物業管理交接驗收難的問題，關鍵要確立前期物業管理交接驗收制度，明確物業服務企業的職責，廣大業主共同參與，三管齊下，才能切實解決。
（1）要確立前期物業管理交接驗收制度。根據《物業管理條例》精神，由物業行政主管部門制定前期物業管理交接驗收配套文件，明確前期物業交接驗收流程，及需要注意的事項，物業管理協會及物業管理培訓中心可以組織人員編制物業項目及配套設施設備的交接驗收基本標準，搞好物業從業人員前期物業交接驗收培訓，以提升物業服務企業的整體素質和管理服務水平。同時，加強監督指導，各區縣物業行政主管部門應參與物業的交接驗收。對前期物業項目質量不合格、配套不完善的開發建設單位，責令其限期整改，對其情節嚴重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。
（2）明確物業服務企業在前期物業交接驗收中的職責和義務。在物業管理法規中賦予物業服務企業在前期物業交接驗收的主體資格，明確其職責及義務及不履行此項職責的責任，從而對物業服務企業在前期物業管理交接驗收行為進行約束。
（3）廣大業主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業主的責任意識，提高其參與物業管理服務事項的積極性。同時，要求物業服務企業應將前期物業交接驗收以動態的形式及時告知業主，也可以讓有一定能力的業主參與此項工作，讓業主對自己的物業享有廣泛的知情權，對開發建設單位的違約行為進行直接監督，共同做好前期物業的交接驗收工作。
結束語
認真做好前期物業管理管理工作,對于減少糾紛,建立前期物業管理的長效化管理機制,提高服務質量,維護小區穩定,構建和諧社區,其意義、地位與作用是顯而易見的，加強前期物業管理是規范物業管理的非常重要的前提。
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關鍵詞：平房區;物業管理;城市治理
視察北京時明確了北京“四個中心”的核心功能，并提出要深入實施“三個北京”戰略，健全城市管理體制，提高城市管理水平，推進城市管理目標、方法、模式現代化。按照北京對新東城作為首都功能核心區的定位，東城區確立“首都文化中心區，世界城市窗口區”的新定位，推進“兩新四化”成為新東城實現發展跨越的新戰略。東城轄區面積41.84平方公里，共17個街道，90萬常住人口。平房區主要集中在12個街道，總面積約12.8平方公里，平房區的常住人口約23萬。由此可見，東城的平房區面積約占轄區面積的1/3，平房區常住人口約占總人口的1/4。北京市東城區平房區物業管理實踐研究文/韓曉婷等平房區人口平均密度高達2.21萬人/平方公里，產權歸屬復雜、房屋質量問題嚴峻、設施落后、環境臟亂、交通擁堵等突出問題，形成了平房區擠、亂、陋、貧的居住狀況，不僅影響了平房區居民的生活質量，而且影響了新東城的建設。為改善民生、優化首都核心區功能和實現東城發展新戰略，彌補短板刻不容緩，實現平房區物業管理成為近幾年東城區政府的重點工作之一。2016年，東城區政府更是將平房區物業管理與文化強區、城市更新改造和居家養老四項工作作為區政府工作的重點。
一、平房區的特點
平房區是指以老北京胡同街巷為脈絡，以平房建筑群為主要構成，具備一定四至范圍的區域。它既包括平房院落和胡同街巷，也包括交錯其間的簡易樓、獨棟樓房和非封閉式小區。隨著城市管理的推進，居住業態（樓房形態的住宅小區）的物業管理已經十分普遍，也受到了廣大業主的認可。樓房小區首先是封閉的；其次，產權明晰；最后，有《物業管理條例》和《物行業研究DOI:10.16141/ki.1671-8089.2017.04.012權法》等法律法規支撐。比較之下，平房區推行物業管理有一定的難度。第一，平房區相對開放，封閉性不夠。第二，房屋建設年代久遠，城市基礎設施相對落后。第三，房屋產權關系復雜，且在不斷分化，管理主體多元，呈現失管態勢。平房區院落開放、設備老化、建筑年代久遠、多年來實施行政管理，加之平房區的物業管理沒有明確的政策和法規，致使在平房區推行物業管理難度較大。
二、東城區平房區推行物業管理的歷史進程
東城區平房區主要集中在12個街道，即長安街以北的安定門、交道口、景山、東華門、北新橋、東四、朝陽門、建國門8個街道，長安街以南的前門、體育館路、天壇、永外4個街道。平房區物業管理工作由區城管委牽頭。自2014年以來，朝陽門、東四街道率先進行胡同準物業管理試點，取得良好效果。2015年底，區里（東四、交道口、北新橋、建國門4個街道）正式提出平房區推行物業管理服務。2016年5月24日，東四街道經區政府特批，通過公開招標方式率先完成了物業服務企業政府采購工作，并于6月1日正式推行。2016年6月30日，東城區出臺《關于推行平房區物業管理服務的意見》及配套文件，在平房集中的10個街道（12個排除天壇和永外兩個）每個街道選取兩個片區推行物業管理服務。2017年，東城區已經基本實現平房區物業管理服務全覆蓋，并在此基礎上探索解決平房區交通擁堵和停車難問題的根本方法。
三、平房區物業管理覆蓋之初轄區主要存在的問題
1、公共用地緊張，胡同停車難問題較為突出。在東城區的老舊平房區，現在的停車位和停車需求之間的關系是1：2.9，有的街道甚至可以達到1：6。由于“先天不足”，停車位資源不能滿足實際車輛對車位的需求，導致居民私裝地鎖、隨意停車以及“僵尸車”占地等現象屢見不鮮。2、胡同內環境衛生較差。長時間以來，平房區居民認為自己房門口的地方就是自己的私人區域，常常堆放一些廢棄物、廢舊物品，影響胡同的整齊和美觀。3、開墻打洞屢禁不止。開墻打洞，變居為商，在東城平房區的諸多街道較為普遍。小服裝店、煙酒店甚至五金店在街邊連成了排，路邊廣告牌大小形狀各異，不僅影響了周圍居民的正常生活，還破壞了古都風貌。4、人員雜，居民安全感低。由于平房區多為背街，街面商鋪林立，行人眾多，致使平房區人員出入多、雜。一些平房區挨著名勝古跡，游人、車輛隨意出入也影響了轄區內居民的安全，使得偷竊之事時有發生。5、設施落后，問題多。平房區內大量的公共設施設備，公用電話亭、廢物箱、街牌、座椅、自行車存車架、各類電力通信設施、排水設施、健身器材等，無專門機構對其進行日常管理，設施設備得不到定期的維修養護，部分功能退化，有些甚至失去應有的功能，成為“擺設”，大量設施設備年代久遠，功能落后，無法滿足居民生活需要。
四、東城區平房區推行物業管理的經驗
平房區物業管理是指平房區行政管理機構以提供公共服務的方式委托物業管理服務企業對平房區內的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護平房區環境衛生、市容市貌和維護公共秩序等活動。平房區的物業服務包括六大項，即環衛保潔、園林綠化、秩序維護、交通疏導、設備設施巡查維護和治安防范。近幾年，東城區平房物業管理主要從以下幾個方面來開展。1、明確主線，加強頂層設計。平房區的環境衛生、安全保障多年來都是由城市環衛和城管部門來負責，居民集體意識不高，推行平房區的物業管理只能由行政部門來統領。與樓房物業管理不同，平房區的物業管理難度較大，單純依靠物業服務企業的力量是無法做好平房區管理的，因此還需要區環衛部門、市政部門、城管委、房管局、社會辦、財政局、街道和居委會等多部門的參與，這些部門思想意識統一十分重要。在響應面對全國群眾所提出的號召，以疏解非首都功能為主線，東城區將“平房區物業管理”作為區政府四項重點工作之一。同時，區成立了平房區物業管理工作領導小組，區委常委委員負責，副區長組織，城管、社會辦等部門負責人執行。領導小區下設辦公室。2、建立健全物業管理制度體系，確保有章可循。經過專家論證和群眾參與，東城區建立了“1+3+10”的制度體系。“1”即《關于推行平房區物業管理服務的意見》，“3”即《東城區平房區物業管理服務標準1.0（試行）》、《東城區平房區物業管理服務專項資金管理暫行辦法》和《東城區平房區物業管理服務企業選取、考核及退出相關要求》，“10”是在10個街道推行管理。每個街道根據自己的實施方案選取物業企業簽訂合同。該套制度體系，明確了服務目標、服務內容、管理原則、服務標準、資金管理和企業進入及退出條件，實現了標準統一，過程控制有章法，監督評價有依據，為各街道引入物業管理做好了制度保障。3、建立政府主導的平房區物業管理模式。針對平房產權以公產房為主、地域開放、居民成分構成復雜的現狀，東城區構建了以“區政府主導，物業企業實施，居民參與”的多元協作模式，建立“居民自治，物業服務，社區指導”三位一體的管理模式，形成政府主導、多元共治、良性互動的治理格局，實現創建符合首都核心功能區的干凈、整潔、秩序、和諧的平房區新面貌。4、城市治理與物業管理并重，多項措施并行。東城區將平房區的物業管理問題視作城市治理的一項，強調了政府對于公共事務、公共設施、公共安全的管理義務，平房區引入物業管理旨在通過社會力量參與更為有效地促進平房區的法治管理。在平房區的物業管理中，做到了執法與物業管理相結合、公共服務與物業管理相結合、網格制與物業管理相結合、社區自治和物業管理相結合。由于物業公司沒有行政執法權，因此當發現開墻打洞、私藏違禁品等情況時，只能“勸”不能“管”。當城市執法和物業管理結合了以后，物業公司就可以第一時間將問題反映給城市執法大隊，由執法隊第一時間給予解決。這種緊密配合的工作機制，有效地緩解了執法力量的不足，并及時將開墻打洞等違法行為扼殺在初期。平房區居民隨意丟棄廢棄物的情況居多，渣土類垃圾較多，城市環衛主要負責主干道街面的垃圾收集和清運，每天的工作時間比較固定，不能滿足平房區的環境衛生需求。引入物業公司后，物業企業根據轄區的垃圾丟棄量確定管理重點、人員分配和工作機制，發現垃圾可以第一時間收集、清運，并能通過監控系統追查丟棄人。“停車難”一直是中國城市的社會問題，對于公共區域狹小的平房區，停車更難，單靠物業公司是無法解決的。今年，東城區在東四、交道口、北新橋等13處平房集中區域，試點利用公房騰退等方式建設胡同立體停車場，緩解老城區居民的停車難問題。育樹胡同引進錯層式自走車庫的設計思路，對原有平面停車場進行改造，使車位從原來的100個增加至300個，成為東四胡同首個立體停車庫。據介紹，目前正在施工的還有東四十條立體車庫，前門東大街籌建的立體車庫正啟動項目勘察和設計，東城區今年將建設13處立體停車設施緩解平房區的停車問題。5、依靠政治思想工作，加大居民宣傳。在實踐中，由于廣大居民對物業管理及收費問題認識不足，存在疑慮，給工作推進帶來一定的阻力。各街道不斷探索運用政治思想工作方式，加強平房物業管理的宣傳工作，廣泛深入發動群眾，爭取廣大居民的理解、支持和參與，堅持以人為本，立足為居民服務的出發點，積極推進共建共享。事實證明，這種工作方式取得了很好的效果。
五、東城區平房區物業管理取得的成效
東城區平房區推行物業管理以來，取得了明顯的成效，主要有以下幾個方面：（1）秩序得到了良好的維護。包括交通秩序、經營秩序和其他城市管理當中的秩序。黑三輪，尤其是黑導游的三輪車因為物業公司的攔截明顯減少了。物業公司在胡同兩端安排人員疏導車輛，配合單行道措施，胡同內的通行秩序和停車秩序也得到了明顯改觀。平房區的店外經營、無照游商、私設廣告等問題得到了有效控制，商戶的自律意識增強，經營更加規范。特別是在街道開展治理開墻打洞工作中，物業企業與街道能夠積極配合開展入戶動員、調查、宣傳教育等工作，并監督各類新生的違法行為，與執法部門形成了合力。（2）治安事件減少，居民安全感有所提升。物業企業進駐后，治安事件下降超過10%。部分街道引進的保安人員經過專業訓練，在制止違法行為時震懾力較強。另外，保安巡邏時間較長，有的街道為24小時，彌補了白天社區治安巡防力量的不足，增強了夜間巡防力量，入室類治安案件發案率有所下降。（3）平房區停車管理明顯改善。物業企業在胡同口兩端設置固定崗，對進出胡同的車輛進行引導、詢問、登記，對逆向行駛、不按規定行駛或停放的車輛以及非本地區車輛進行勸導、制止，對胡同地面交通環境的改善起到一定促進作用。另外，利用公房騰退在胡同兩端建設或改造立體車庫，增加停車位，切實解決了平房區的居民停車問題。（4）衛生環境有明顯改善。物業企業加強了胡同路面的清掃保潔工作，及時對垃圾渣土、大件廢棄物、小廣告等進行清理。東四、朝陽門街道，物業企業還負責垃圾不落地工作，引導居民逐步養成垃圾分類、定點定時投放垃圾的文明習慣，對改善胡同的環境衛生起到積極作用。（5）應急處置工作得到加強。在連續出現大到暴雨期間，物業企業在開展地區防汛應急搶險工作中表現突出。主要是與街道配合對轄區內的房屋、樹木、地下空間、公共設施、雨水箅子全面進行排查、清理，處理積水、漏雨等突發事件。今年的汛期，投入各方力量到低洼院的排水和危舊房的搶險當中，保證了為居民解決實事和難事，受到了廣大居民的好評。（6）消防安全工作得到加強。以安定門街道為例，物業企業進入后，建立了3處微型消防站站點，并配置相應的消防器材、設備，消防支隊、街道公共安全、防火辦、派出所等專業部門多次對微型消防站人員進行培訓、授課，并組織消防演練，有效提升本地區的初期火情控制能力。
第一條：根據有關法律、法規、委托方同大廈業主方簽訂的《租賃及物業管理合同》，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將荊州投資廣場委托乙方實行物業管理，訂立本合同，供雙方共同信守。
第二條： 物業基本情況：
物業類型：；
坐落位置：
占地面積：約XX平方米；
建筑面積：約XXX平方米，地下X層、地上X層。
委托管理的物業構成：XX大廈。
第三條：乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業全體業主和物業使用人均應分別同受托方簽訂本合同，并履行本合同，承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條：房屋建筑共用部位的維修、養護和管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等。
第五條： 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、樓內消防設施設備、電梯、電信、監控系統、供電系統等。
第六條： 市政公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上、下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場等。
第七條： 公共綠地、花木、建筑小區等的養護與管理。
第八條： 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所等。
第九條： 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
第十條： 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條：維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。
第十二條：管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條：負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理費：____
2、保潔費：_____
3、保安費：______
4、房屋設備運行費：________
5、維修養護費：________
第十四條：業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。
第十五條：對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、要求恢復等措施。
第三章 委托管理期限
第十七條： 委托管理期限為__年。自___年__月_ 時起至___年__月__日__時止。
第四章 甲、乙雙方權利義務
第十八條： 甲方權利、義務：
1、代表和維護產權人、使用人的合法權益；
2、制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約；
3、審定乙方擬訂的物業管理方案；
4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度執行情況；
5、審議乙方物業管理服務年度計劃、資金使用計劃及決算報告；
6、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起__日內向乙方提供；
7、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其他方式償付；
8、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化生活。
9、本合同終止時，甲方必須向乙方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料。
第十九條： 乙方權利、義務：
1、根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案；
2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；
3、按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；
4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；5、負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃和大中修方案，經甲、乙雙方議定后由乙方組織實施；
6、向業主和物業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；
7、負責編制物業管理年度計劃、資金使用計劃及決算報告；
8、嚴格遵守國家的
價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向業主及物業使用人提供質價相稱的服務。
9、每六個月向全體業主和物業使用人公布一次收費收支使用賬目。
10、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施。
11、在合同生效之日起兩天內向甲方提供____平方米建筑面積的管理用房（產權仍屬乙方），由甲方按建筑面積每月每平方米____元租用。
第五章 物業服務內容
第二十條 環境衛生服務
一、實行規范化清掃保潔，垃圾日產日清。
二、房屋的公共樓梯、扶欄、走道等部位和領導辦公室保持清潔。
三、發現公共環境受到污染要及時清洗。
第二十一條 共用設施設備的運行和養護服務。
一、供電設備、給排水設備、通風設備、空調設備、電梯設備、防盜監控系統、消防系統設備的日常清潔、、調試運行服務及制訂月度、年度維修方案。
二、各種水管閘門滲漏和損壞，室內外上下水道堵塞不暢，以及衛生潔具的使用護理。
三、各種插座、插頭、開關、燈座的故障維修和更換等，但材料及大中修工料費用由甲方承擔。
第十條 治安維護防范服務
一、實行24小時門崗值班和樓宇巡邏制度。
二、停車場車輛出入和停放秩序的調度服務。
其他具體詳細內容、范圍、要求，參見附件《辦公樓物業服務方案》。
第六章 物業管理服務費用
第二十一條 ：物業管理服務費
1、物業管理費已包括在大廈業主同租戶簽訂的《租賃及物業管理合同》所確定的價格中，雙方約定按該合同所確定的價格執行，本合同中不再約定該事項。
2、未出租的空置面積由第一業主方按已出租面積物業管理費價格的50%交納物業管理費，當出租率達到70%以后，第一業主不再交空房物業管理費；
3、保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元向業主或物業使用人收取；
4、保安費由乙方按建筑面積每平方米___元向業主或物業使用人收取；
5、本體維修基金按每月0.35元/平米收取，根據合同中所確定的租賃面積 平方米，每月維修基金總額為 元，甲方應于每月30日前向乙方交清本月本體維修基金費用。本廣場實行一次性收取水電押金，收取標準按每平方米 元計收。
6、甲方有權依照法律、法規政策及業主公約，本廣場各項物業管理規定，對違反物業管理法規的行為進行處理，包括責令違章行為，要求賠償經濟損失及支付違約金，對無故不繳有關費用，或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、停止空調供應等，直至由法律途徑解決等催繳、催改措施。
7、物業管理費不含業主與非業主使用人的人生保險、財產保管、保險費用等。
8、本廣場實行一次性收取水電押金，收取標準按每平方米10元計收。代水電部門收取水電費。
9、高層住宅電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取；
10、管理服務費標準的調整，按荊州市場價格調整；
11、業主或物業使用人應于每月10號前到物業公司交清上月的各項費用。
12、對業主和物業使用人逾期交納物業管理及其他費用的，乙方可以從逾期之日起按每天應繳費用的千分之一加收滯納金。逾期15天以上的，物業公司有權停止為其提供物業管理服務、并追討逾期款項。
第二十三條： 乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。
第二十五條： 房屋共用部位、共用設備、設施、公共場地的維修、養護費用由物業管理區域內的業主或物業使用人按照各自擁有的租賃區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主或物業使用人收取。
第七章 違約責任
第二十六條：甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同。第二十七條：乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；但經政府主管部門批準的情況除外。
第二十八條： 甲、乙雙方任何一方無法律依據提前終止合同的，違約方應向對方支付千分之五的違約金。
第三十四條： 本合同一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第三十五條：本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方按有關法律規定及時協商處理。
第三十六條：本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，可以依法向人民法院。
第三十七條：合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿一個月前向對方提出書面意見。
第三十八條：本合同自簽訂之日起生效。
甲 方（蓋章）
乙 方（蓋章）
法定代表人（或被授權人）
法定代表人（或被授權人）
日 期：
組織名稱：_________
業主委員會代表人：_________
地址：_________
聯系電話：_________
乙方(物業管理企業)：_________
企業名稱：_________
法定代表人：_________
地址：_________
聯系電話：_________
根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等有關法律、法規的規定和本物業區域《業主公約》的約定，甲方通過招標、議標等方式選聘乙方，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就(物業名稱)實施本物業區域的物業管理服務的相關事宜，訂立本合同。
第一章 物業管理區域概況
第一條 物業基本情況
物業名稱：_________;物業類型：_________;座落位置：_________;占地面積：_________平方米;建筑面積：_________平方米;四至：東至：_________，南至：_________，西至：_________，北至：_________;其他：_________。
第二條 具體物業構成明細及所配置的共用設備設施明細詳見附件一和附件二。
第二章 委托服務事項
第三條 甲方委托乙方提供的物業服務的主要內容為：
1、物業共用部分的日常維修、養護和管理。物業共用部分具體包括：房屋的承重結構(包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)，非承重結構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置;
2、物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯;
3、市政共用設施(不屬市政部門管理的)和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈_________;
4、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理;
5、附屬配套建筑和設施、設備的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、公廁、_________;
6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通;
7、交通秩序與車輛停放的管理;
8、協助做好物業管理區域內的安全防范工作;
9、物業檔案資料管理;
10、物業項目使用專項維修資金的預算和計劃;
11、裝修管理;
12、物業服務費和本合同規定的其他費用的收取;
13、法律政策規定應由乙方管理服務的其它服務事項。
第四條 在物業管理區域內，本合同特別約定的物業管理事項為：
1、接受業主委托，對其物業的專有部分進行維修養護(服務價格由雙方另行商定);
2、_________;
3、_________。
第三章 物業服務質量
第五條 乙方提供的物業管理服務應達到約定的標準(具體服務標準見附件三)。
第四章 物業服務費用
第六條 本物業管理區域的物業服務收費選擇以下第_________種方式：
1、包干制(物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤)
根據本物業管理區域的實際情況和重慶市物業服務收費指導價格確定的原則，雙方約定物業服務費用按月、季、年收取，其收取的標準如下(按建筑面積計算)：
(1)住宅：_________元/月·平方米
(2)寫字樓：_________元/月·平方米
(3)商業物業：_________元/月·平方米
(4)其他物業：_________元/月·平方米
業主向乙方按約定的標準交納物業服務費，乙方按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制(酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金)
本物業管理區域的物業服務資金預收標準如下(按建筑面積計算)：
(1)住宅：_________元/月·平方米
(2)寫字樓：_________元/月·平方米
(3)商業物業：_________元/月·平方米
(4)其他物業：_________元/月·平方米
乙方選擇以下第種方式對物業服務資金提取酬金：
(1)乙方每月/每年按_________元的標準從物業服務資金中提取;
(2)乙方每月/每年按預收物業服務資金數額_________%的比例提取。
