時(shí)間：2022-12-28 06:51:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)經(jīng)營模式，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
這組數(shù)字中，可以看出以下三點(diǎn)：一是隨著住房銷售面積的下降、竣工面積的增加，房地產(chǎn)商手上持有住房越來越多；二是盡管住房銷售面積下降，但住房銷售總金額減少不多，也就說明國內(nèi)房價(jià)仍然在上升；三是上述數(shù)字也透露出，目前房地產(chǎn)市場不少方面沒有什么變化，如粗放式經(jīng)營模式沒有改變、暴利型的利潤水平?jīng)]有改變、也沒有從買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)型等，盡管住房銷售下降，但房價(jià)沒有下降。
如果房地產(chǎn)開發(fā)商不維持房地產(chǎn)暴利的模式，把房價(jià)調(diào)整到自住性消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上，或?qū)Ξ?dāng)前房地產(chǎn)市場的價(jià)格與購買對象重新定位，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場很快就會(huì)掀起新一輪發(fā)展與繁榮。
其次，由于房地產(chǎn)的價(jià)格還在上漲，從而使得國內(nèi)房價(jià)水平仍然維持在暴利的水平上。無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨脚c當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)水平來說，基本上沒有多少地方的居民會(huì)認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績r(jià)是便宜的。國內(nèi)房價(jià)過高是不爭的事實(shí)。對于這個(gè)問題，政府只要對市場做一個(gè)最為簡單的調(diào)查就一目了然。
前幾天，論文答辯，一位名牌大學(xué)的教授就問我，北京的房價(jià)，他什么時(shí)候可購買得起？我就告訴他，如果政府現(xiàn)行的政策不改變，能夠維持下去，應(yīng)該不會(huì)太長的時(shí)間了。試想，北京一所名牌大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，其收入水平在北京也應(yīng)該是中上，但是憑他的收入水平在北京根本無能力購買一處中位價(jià)格水平的住房。在這種情況下，北京市的其他居民對城市房價(jià)更是無可奈何。北京的房價(jià)高于不少發(fā)達(dá)國家早就是不爭的事實(shí)。
在這樣全國房價(jià)一片高企的情況下，地方政府要救市房地產(chǎn)不就是認(rèn)為是要把房地產(chǎn)的價(jià)格維持在比目前更高的房價(jià)水平上嗎？政府要維持高房價(jià)水平，到底想維持什么？
從最近披露出來的一些貪污大案要案來看，大多與房地產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)。比如重慶的規(guī)劃貪污案、浙江紹興貪污案、北京的案等，個(gè)個(gè)都是通過房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓、城市規(guī)劃等大量地攫取社會(huì)財(cái)富及國家財(cái)富。這說明了房地產(chǎn)業(yè)所牽動(dòng)的利益關(guān)系太大。相應(yīng)的當(dāng)事人不僅可以通過非法的方式攫取巨大的國家及民眾利益，也可以通過合法及制度化的方式來攫取國家及民眾的利益。而在當(dāng)前房價(jià)高企的情況下，政府救市房地產(chǎn)就是希望房地產(chǎn)尋租空間的制度化。
有人說，房地產(chǎn)為什么要救？是因?yàn)橐揽糠康禺a(chǎn)可以拉動(dòng)四五十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)居民的需求，特別是還有人說房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需或居民消費(fèi)的一個(gè)增長點(diǎn)。其實(shí)，這里有幾個(gè)問題要來思考。
一是房地產(chǎn)需求是居民消費(fèi)嗎？其實(shí)，按照國家統(tǒng)計(jì)局的分類，房地產(chǎn)購買從來就不算作居民消費(fèi)而是算作居民投資。如果房地產(chǎn)購買是居民投資，那么依靠房地產(chǎn)發(fā)展來拉動(dòng)內(nèi)需又有多少關(guān)聯(lián)呢？正因?yàn)?，在國家統(tǒng)計(jì)局那里，居民購買住房是投資，因此，房價(jià)攀升不要計(jì)算到居民消費(fèi)的通貨膨脹指數(shù)中，居民居住類消費(fèi)所占整個(gè)消費(fèi)比重也很小(如居住類比重中國只有13%，美國則在42%以上)。而通貨膨脹指數(shù)則是政府貨幣政策核心指數(shù)所在。
二是假定房地產(chǎn)購買是居民消費(fèi)，是可以擴(kuò)大居民的內(nèi)需的，并通過這種內(nèi)需擴(kuò)大來帶動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。但是，這里有一個(gè)前提條件，就是這種內(nèi)需擴(kuò)大是建立在絕大多數(shù)居民有支付能力的價(jià)格水平上。但是，在目前的房價(jià)水平上，國內(nèi)絕大多數(shù)居民都沒有支付能力進(jìn)入，因此，內(nèi)需的擴(kuò)大也只能是一句空話。
還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)嚴(yán)重下降，房地產(chǎn)開發(fā)商手中持有的住房太多，這不僅影響到地方政府財(cái)政收入，也影響相應(yīng)產(chǎn)業(yè)衰退。如果不救市，中國經(jīng)濟(jì)將面臨著下行的巨大風(fēng)險(xiǎn)。但是這種比較的依據(jù)是2007年。這種比較依據(jù)何在？
如果2007年是一個(gè)房地產(chǎn)泡沫較大的年份，那么2008年房地產(chǎn)開始走向正常運(yùn)行。因?yàn)椋?008年住房銷售下行僅相對2007年而言，如果與2006年、2005年的房地產(chǎn)銷售相比不僅沒有下降，反之增長的幅度不小。即便假定2007年房地產(chǎn)增長速度沒有太多的泡沫成分，我們也要問：這樣的增長是否可以持續(xù)？2008年是否具有同樣發(fā)展的條件？如果沒有相應(yīng)的條件，我們還要讓2008年房地產(chǎn)達(dá)到2007年增長水平，恐怕是不容易的事情。
2007年房地產(chǎn)市場的火暴，不僅讓房地產(chǎn)市場賺得盆滿缽滿，而且使房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)前所未有的繁榮。但是，2008年房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。比如說，房地產(chǎn)市場政策、金融市場環(huán)境、房地產(chǎn)購買住房的對象、居民住房消費(fèi)觀念等都發(fā)生了根本性變化。如果房地產(chǎn)開發(fā)商仍然以2007年的房價(jià)水平、地方政府以過去居民的購買觀念，希望讓居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這是不可能的。
[關(guān)鍵詞]旅游；房地產(chǎn)；問題；對策
旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。包括利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目，旅游房地產(chǎn)作為一種新興產(chǎn)業(yè)模式，國家出臺(tái)了一系列的措施促進(jìn)其發(fā)展，可以說旅游地產(chǎn)在我國擁有廣泛的發(fā)展前景。
一、旅游房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的不同
（1）旅游房地產(chǎn)后期的物業(yè)管理是難點(diǎn)。這是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)是依靠旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的，這類項(xiàng)目常年居住的人不多，也存在淡、旺季差異的現(xiàn)象，通常旺季旅游地產(chǎn)供不應(yīng)求，而淡季旅游地產(chǎn)多處于閑置狀態(tài)，所以旅游地產(chǎn)的物業(yè)管理與傳統(tǒng)地產(chǎn)有所不同。（2）旅游房地產(chǎn)提供的服務(wù)多樣化。旅游房地產(chǎn)需要滿足游客的餐飲、住宿、娛樂等需求，這些項(xiàng)目和傳統(tǒng)地產(chǎn)有很大不同，而且要求的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)比較高。（3）旅游房地產(chǎn)多服務(wù)于高端客戶。旅游房地產(chǎn)在前期策劃到后期物業(yè)管理全過程都有自己獨(dú)特的特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目注重質(zhì)量而不注重面積的大小，關(guān)注配套設(shè)施的完善，外部環(huán)境的設(shè)計(jì)，注重給客戶高品質(zhì)的享受。
二、我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題
（1）旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式比較單一，缺乏創(chuàng)新。由于我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，在經(jīng)營開發(fā)方式上比較單一，無論從產(chǎn)品形式和產(chǎn)品內(nèi)容上都比較簡單，缺少創(chuàng)意性的服務(wù)和個(gè)性特點(diǎn)，另外旅游房地產(chǎn)在經(jīng)營操作上多依靠旅游景點(diǎn)，沒有自己穩(wěn)定的消費(fèi)客群，并且營銷不到位。（2）旅游地產(chǎn)缺乏行業(yè)規(guī)范，經(jīng)營市場混亂。第一，企業(yè)之間惡性競爭，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)的信譽(yù)降低，由于旅游地產(chǎn)利潤豐厚，致使很多企業(yè)投身旅游地產(chǎn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的參差不齊導(dǎo)致顧客對旅游地產(chǎn)的誤會(huì)頗多；第二，企業(yè)采用欺詐性消費(fèi)，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益，一些經(jīng)營者在廣告宣傳資料進(jìn)行虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者，以此牟取暴利；第三，以旅游地產(chǎn)的名義非法集資，如廣東的一些小公司就假借分時(shí)度假的名義進(jìn)行非法集資。（3）消費(fèi)者支付能力的制約。目前，我國旅游房地產(chǎn)主要以產(chǎn)權(quán)酒店的形式出現(xiàn)，由于酒店的價(jià)位比較高，多數(shù)的普通消費(fèi)者還不能接受，對于旅游地產(chǎn)的購買更是不能接受，這是因?yàn)橹袊说南M(fèi)觀念比較保守，這種消費(fèi)模式還需要時(shí)間去踐行。此外，帶薪休假制度在我國還沒有全面的實(shí)現(xiàn)，這導(dǎo)致長時(shí)間的顧客比較少，而且消費(fèi)者對于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前進(jìn)疑慮比較多。
三、規(guī)范我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展的對策
（1）創(chuàng)新旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)程度和利用程度取決于其所依托的風(fēng)景名勝地旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量及所坐落的地理位置和可進(jìn)入程度。旅游房地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，它賣的是它的功能、服務(wù)，屬于軟性消費(fèi)品。在創(chuàng)新旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式的前提是對旅游景點(diǎn)客源市場需求進(jìn)行分析，針對各類顧客的需求規(guī)劃設(shè)計(jì)旅游地產(chǎn)，穩(wěn)步開發(fā)，從而制定全新的運(yùn)營模式。在營銷手段上，要更新現(xiàn)有的銷售模式，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式中跳出來，應(yīng)用高科技，進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)訂、推出貴賓會(huì)員卡、異業(yè)聯(lián)名卡等方法進(jìn)行銷售，甚至可以跨行業(yè)結(jié)盟，跨國度聯(lián)動(dòng)，增加旅游房地產(chǎn)的影響力，挖掘其發(fā)展?jié)摿?。?）制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)法規(guī)?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定，不得采取售后包租返本銷售或分割拆零方式銷售商品房。這對于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進(jìn)行了明確限制，但國家有關(guān)部門需要根據(jù)其使用變化大等特有的特點(diǎn)，制定相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，并進(jìn)一步加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對損害投資者利益的經(jīng)營者堅(jiān)決給予法律制裁，為旅游房地產(chǎn)營造一個(gè)公平公正的法治環(huán)境。（3）健全保障制度，引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)。進(jìn)一步加大力度完善社會(huì)保障制度，解決消費(fèi)者的后顧之憂，加大旅游地產(chǎn)概念的普及程度，增加消費(fèi)者對旅游地產(chǎn)的認(rèn)知度，以教育、體驗(yàn)等方式引導(dǎo)消費(fèi)者對旅游地產(chǎn)的消費(fèi)需求，轉(zhuǎn)變其保守的觀念。
參考文獻(xiàn)
[1]劉會(huì)燕．我國旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式及制約因素分析[J]．商業(yè)經(jīng)濟(jì)．2005（12）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成功經(jīng)營；管理
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：
前言：近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也異軍突起，發(fā)展速度驚人，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量急劇增加，帶來了負(fù)面的影響，也就是現(xiàn)在社會(huì)上存在的供大于求的現(xiàn)象，也催生了激烈競爭的房地產(chǎn)市場。隨著人們的生活水平的提高，對住房提出了更高的要求，以品牌經(jīng)營為核心，房地產(chǎn)企業(yè)如果想保持自己在市場上的競爭力，必須有成功經(jīng)營模式，現(xiàn)在的普遍的成功經(jīng)營模式是：以品牌經(jīng)營為核心，以科學(xué)先進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部管理和外包管理為基本素質(zhì),應(yīng)具備房地產(chǎn)營銷策劃、項(xiàng)目管理和物業(yè)管理三大技能,謀求在建項(xiàng)目數(shù)量和管理能力的平衡、品牌發(fā)展和業(yè)務(wù)擴(kuò)展的平衡、企業(yè)文化建設(shè)的平衡以及企業(yè)知名度和企業(yè)美譽(yù)度的平衡。怎樣打造房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營模式呢？它現(xiàn)在成為房地產(chǎn)企業(yè)研究的熱點(diǎn)問題之一。
1.淺析我國房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，而企業(yè)管理體制改革的速度跟不上，于是導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)管理上出現(xiàn)諸多問題。以前房地產(chǎn)市場競爭不激烈，房地產(chǎn)企業(yè)管理模式單一，現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場競爭激烈，更是凸顯了房地產(chǎn)企業(yè)的管理問題。例如，房地產(chǎn)企業(yè)很少注重房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系的設(shè)立，企業(yè)不注重品牌意識(shí)，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的人員技術(shù)水平跟不上發(fā)展步伐，在確立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前未進(jìn)行科學(xué)研究等。眾所周知，經(jīng)營管理是一個(gè)企業(yè)的主導(dǎo)者，它決定未來企業(yè)的發(fā)展與衰落。這些管理問題直接遏制著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，如何打造房地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)營模式是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的話題之一。
2.剖析如何打造中國房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營管理模式
2.1房地產(chǎn)企業(yè)須將品牌經(jīng)營作為管理核心
隨著房地產(chǎn)市場越來越激烈，商品住房的種類也五花八門。近年來，人們的生活水平得到了極大地提高，對住房也有自己的要求。所以這引起了很多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，開始重視自己的品牌建設(shè)，主要圍繞人們的大眾需要進(jìn)行建設(shè)，來吸引更多的客戶，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)已將品牌經(jīng)營作為管理核心，打造企業(yè)品牌已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略決策。21世紀(jì)，一個(gè)信息時(shí)代，現(xiàn)在人們都注重品牌的知名度，形成了品牌效應(yīng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在開展自己的品牌經(jīng)營管理活動(dòng)。舉一個(gè)真實(shí)的例子：資金宏厚的萬科地產(chǎn)集團(tuán)，在全國的市場進(jìn)行系統(tǒng)地調(diào)研，經(jīng)過整個(gè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的研究，最終以“建筑無限生活”為主題，作為自己的品牌口號，并為自己的品牌舉辦相關(guān)會(huì)及設(shè)計(jì)廣告等，這極大地提高了萬科地產(chǎn)的知名度，也使萬科地產(chǎn)成為中國第一個(gè)國家認(rèn)定的房地產(chǎn)類的馳名商標(biāo)。當(dāng)企業(yè)的品牌已經(jīng)在消費(fèi)者中有好的口碑時(shí)，這就可是使自己的品牌得到擴(kuò)展，比如說企業(yè)推出了新產(chǎn)品，由于品牌效應(yīng)，可以減少新產(chǎn)品的市場風(fēng)險(xiǎn)。這就是品牌帶來的無形且巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。隨著品牌效應(yīng)的作用越來越大，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)企業(yè)不斷加大投資品牌經(jīng)營的研究，在保持自己的競爭優(yōu)勢外，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場占有的份額。有些中小企業(yè)沒注重品牌經(jīng)營，現(xiàn)在已紛紛退出市場。現(xiàn)在的知名度高的房地產(chǎn)企業(yè)已深深獲得消費(fèi)者的信任，這就讓他們考慮的時(shí)間變短，直接能夠做出購買決定，無形中帶來了更大的經(jīng)濟(jì)利益。從表面上看，品牌經(jīng)營活動(dòng)上的投資看不到實(shí)際的收益，但是在無形中，已給房地產(chǎn)企業(yè)帶來數(shù)以億計(jì)的回報(bào)。除此更有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行指定擴(kuò)張戰(zhàn)略，有品牌的知名度作為保障，企業(yè)能進(jìn)行開發(fā)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
總而言之，品牌策略是房地產(chǎn)企業(yè)的重要發(fā)展戰(zhàn)略，而品牌經(jīng)營更是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，它直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的未來。
2.2探究房地產(chǎn)企業(yè)重視內(nèi)部管理和外包管理的必要性
房地產(chǎn)企業(yè)除了主要實(shí)施品牌經(jīng)營戰(zhàn)略外，還應(yīng)關(guān)注內(nèi)部管理和外包管理。首先說下內(nèi)部管理，內(nèi)部管理是企業(yè)的素質(zhì)之一。管理企業(yè)的員工是內(nèi)部管理的基本工作，再次基礎(chǔ)上開發(fā)項(xiàng)目時(shí)做好標(biāo)準(zhǔn)化管理和保證項(xiàng)目的質(zhì)量。俗話說：“無規(guī)矩不成方圓”，管理工作必須有自己的組織機(jī)構(gòu)和規(guī)章制度，同時(shí)形成自己的企業(yè)文化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得良好的健康發(fā)展，必須有自己特色的內(nèi)部管理體系，這是房地產(chǎn)企業(yè)成功的不可或缺因素之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的保證是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，制定的企業(yè)制度是為了達(dá)到更高的工作效率，還能夠?qū)T工凝聚在一起，一起為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。而外包管理，它是另一個(gè)基本素質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)過投標(biāo)項(xiàng)目之后，并不是自己去開發(fā)、建設(shè)、管理、監(jiān)督等，而是采取外包的形式，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)去選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、施工單位等，來進(jìn)行開發(fā)自己的項(xiàng)目，這樣能夠降低風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)內(nèi)部資金能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣的話，企業(yè)可以將自己的資金投入新的項(xiàng)目，使自己的企業(yè)競爭力更壯大，所以外包管理是房地產(chǎn)企業(yè)的基本元素之一。
2.3分析房地產(chǎn)營銷策劃、項(xiàng)目管理和物業(yè)管理是房地產(chǎn)成功的不可缺少的技能
如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定房地產(chǎn)營銷策劃的能力，那么這個(gè)企業(yè)將不會(huì)得到長遠(yuǎn)發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)開始開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，前期需要有預(yù)期的銷售計(jì)劃，也就是營銷計(jì)劃。如果進(jìn)行盲目地開發(fā)，而不研究后期的營銷計(jì)劃，這將會(huì)增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。所以在做營銷策劃方案，需要考慮這幾個(gè)元素。首先要做好市場調(diào)研，了解現(xiàn)在消費(fèi)者的需求；其次要和一些專業(yè)的廣告設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合作，達(dá)成理念意向。項(xiàng)目管理房地產(chǎn)企業(yè)就成立的項(xiàng)目開發(fā)公司賦予的職能，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目競標(biāo)成功時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將成立項(xiàng)目開發(fā)的分公司來完成項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，這就關(guān)系到企業(yè)的后期獲得的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)要組建技術(shù)水平高的團(tuán)隊(duì)來保證項(xiàng)目的質(zhì)量和銷售額，所以項(xiàng)目管理是企業(yè)的重要技能之一。物業(yè)管理是項(xiàng)目開發(fā)過程別是售后的物業(yè)經(jīng)營管理的工作，物業(yè)管理公司的出現(xiàn)有兩種形式，一種是房地產(chǎn)企業(yè)承包給別的公司，另外是從事項(xiàng)目管理的公司轉(zhuǎn)變而成，現(xiàn)在由于承包給別的公司出現(xiàn)管理人員素質(zhì)低下，經(jīng)常與業(yè)主鬧糾紛，損害企業(yè)的形象，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建自己的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，在物業(yè)建成后移交給物業(yè)公司過渡管理，待物業(yè)業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)?？砂聪嚓P(guān)規(guī)定由業(yè)主自治或選聘其他物業(yè)公司進(jìn)行管理，這樣既能迅速解決物業(yè)交接初期的業(yè)主與開發(fā)商因各種原因產(chǎn)生摩擦，又能輔助企業(yè)品牌經(jīng)營。
3.深度解析房地產(chǎn)成功的保障因素
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目越多，就要分配資源進(jìn)行管理項(xiàng)目，這兩者之間的調(diào)度是考核房地產(chǎn)的管理能力指標(biāo)。開發(fā)項(xiàng)目多時(shí)，如果管理能力不足，則會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量的下降，也嚴(yán)重威脅了企業(yè)的發(fā)展。所以要科學(xué)地調(diào)整項(xiàng)目數(shù)量和管理能力的關(guān)系。另外，投資在品牌經(jīng)營的力度不要過大，否則業(yè)務(wù)拓展有限，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上的浪費(fèi)。在打造自己的品牌時(shí)，除了擴(kuò)大知名度外，一定通過質(zhì)量保證，來提高企業(yè)的美譽(yù)度，這才是房地產(chǎn)能夠長遠(yuǎn)發(fā)展的保障。因此知名度、美譽(yù)度這兩個(gè)因素需要與企業(yè)并存。
4.結(jié)語
房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，但是正是由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶來了供大于求的現(xiàn)象，也使房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈。房地產(chǎn)是否健康發(fā)展直接影響我國的經(jīng)濟(jì)，可見其地位的重要性?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式仍面臨著嚴(yán)峻的問題，必須要運(yùn)用成功的經(jīng)營管理模式，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)在市場上旺盛競爭力，讓房地產(chǎn)企業(yè)走上健康發(fā)展的道路。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營
前言
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，是使房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進(jìn)入市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，滿足社會(huì)對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)中，進(jìn)行大膽的改革與創(chuàng)新，具有十分重要的意義。
一、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營創(chuàng)新的必要性
（1）重視環(huán)境不夠，綠化不夠。用戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品重視的不再只是住宅及商業(yè)房產(chǎn)品的單體質(zhì)量，小區(qū)周邊的人文環(huán)境及文化設(shè)施數(shù)量、品位等，已經(jīng)成為用戶購買產(chǎn)品時(shí)考慮的重要因素。
（2）受傳統(tǒng)觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結(jié)構(gòu)不合理，只能達(dá)到簡單的居住要求，不能滿足用戶對產(chǎn)品個(gè)性化的需求，用戶的生活品質(zhì)難以提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該力求在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品品牌方面進(jìn)行創(chuàng)新，標(biāo)新立異，創(chuàng)建群眾喜歡的產(chǎn)品品種。
（3）過去的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，用戶對產(chǎn)品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產(chǎn)產(chǎn)品也是產(chǎn)品功能創(chuàng)新的具體表現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的創(chuàng)新內(nèi)容
（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的觀念創(chuàng)新。
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不是孤立存在的，不能片面的理解為簡單的依靠土地、資金進(jìn)行的房屋建設(shè)和銷售活動(dòng)。我認(rèn)為應(yīng)該是通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)造性、計(jì)劃性的生產(chǎn)，為用戶提供一個(gè)更加安全、舒適、健康的生存環(huán)境，并為企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益的過程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是一種與人的生存利益、經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)的產(chǎn)品，它是一個(gè)人一生創(chuàng)造的剩余價(jià)值的體現(xiàn)，是一個(gè)家庭最大的消費(fèi)支出，也認(rèn)為是最安全的投資項(xiàng)目。如果開發(fā)商僅僅認(rèn)為建成了一個(gè)小區(qū)就達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的目的，就大錯(cuò)特錯(cuò)了。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新不應(yīng)該始于產(chǎn)品，而是來源于觀念，它應(yīng)該始終貫穿以人為本的原則，以市場需求為導(dǎo)向，在開發(fā)與經(jīng)營過程中不斷的進(jìn)行提高、改進(jìn)，開發(fā)出更加適應(yīng)人們生活需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的技術(shù)創(chuàng)新
技術(shù)創(chuàng)新包括戶型創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、功能創(chuàng)新等。目前，人們物質(zhì)、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品已不能滿足用戶的消費(fèi)需求。高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、合理的戶型設(shè)計(jì)、新型環(huán)保材料的使用、新的施工工藝的創(chuàng)新應(yīng)用及小區(qū)綠化、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，是當(dāng)今用戶選擇產(chǎn)品的重要考慮因素。市場是檢驗(yàn)創(chuàng)新的最好標(biāo)準(zhǔn)，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷進(jìn)行創(chuàng)新、調(diào)整，把握市場的脈搏，才能走在市場的前面。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理創(chuàng)新
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)涉及房地產(chǎn)的全部生產(chǎn)過程以及與其他經(jīng)營企業(yè)之間的經(jīng)營活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理工作十分復(fù)雜，開發(fā)與經(jīng)營的環(huán)節(jié)多，參與的部門多，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤，就能導(dǎo)致整個(gè)投資計(jì)劃的失敗。掌握開發(fā)與經(jīng)營環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作的關(guān)系，對企業(yè)不利的環(huán)節(jié)或部門進(jìn)行整合，對策劃、組織、協(xié)調(diào)工作進(jìn)行創(chuàng)新，為決策者提供更豐富的決策依據(jù)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，是管理工作創(chuàng)新的目的。
（4）技術(shù)創(chuàng)新必須和體制創(chuàng)新相輔相成
創(chuàng)新不僅是一個(gè)國家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力，而且也是一個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉，尤其在經(jīng)濟(jì)全球化和我國加入世界貿(mào)易組織的背景下，企業(yè)要保持并增強(qiáng)自己的市場競爭能力，必須不斷創(chuàng)新。實(shí)踐證明，誰能在創(chuàng)新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競爭中強(qiáng)占先機(jī)，掌握優(yōu)勢，贏得主動(dòng)。
總之，創(chuàng)新不僅從戶型、服務(wù)、功能等方面創(chuàng)新，更要從管理上創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新必須與體制創(chuàng)新相輔相成。
三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營如何創(chuàng)新
（1）因地制宜，提高產(chǎn)品的環(huán)境和品質(zhì)。建設(shè)健康環(huán)保的小區(qū)環(huán)境，打造綠色品牌，創(chuàng)造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營造人與自然和諧的理想家園。
（2）組織營銷重視并運(yùn)用新的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營銷、合作營銷等。
（3）要與新的經(jīng)濟(jì)體制相結(jié)合，在組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部資源管理及運(yùn)用上進(jìn)行改進(jìn)，主要體現(xiàn)在對用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。
（4）在經(jīng)營模式上，傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營模式在市場繁榮時(shí)期比較容易生存，但這種模式面臨著負(fù)債率高、存貨量大、現(xiàn)金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業(yè)難以形成核心競爭力。應(yīng)該把傳統(tǒng)的全能開發(fā)商所做的各個(gè)環(huán)節(jié)，如土地購買、房屋銷售、物業(yè)管理等專業(yè)化、規(guī)模化、科技化以至于全球化。
（5）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的規(guī)?；芾?，房地產(chǎn)應(yīng)盡量成片規(guī)?；拈_發(fā)經(jīng)營。這樣可以發(fā)揮建筑材料、設(shè)備集中采購的低成本優(yōu)勢，固定成本的分?jǐn)們?yōu)勢。使產(chǎn)品價(jià)格降下來，同時(shí)又能爭取房地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化。
四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的工程建設(shè)管理
主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進(jìn)度計(jì)劃設(shè)計(jì)，并有足夠的流動(dòng)資金支持工程的建設(shè)。工程實(shí)際施工進(jìn)度要不斷與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時(shí)查找原因，制定相應(yīng)的措施及時(shí)趕上，因?yàn)橄喈?dāng)一部分的建設(shè)資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財(cái)務(wù)成本問題，即直接影響到開發(fā)的總成本。同時(shí)，工程建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進(jìn)度快就可以爭取盡早預(yù)售，盡快讓投入的建設(shè)資金回籠，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時(shí)間如期交付使用，不會(huì)引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟(jì)糾紛，影響樓盤聲譽(yù)及公司的經(jīng)營業(yè)績。
綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃技術(shù)；案例分析
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重，稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)利潤的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅特征
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財(cái)稅特征如下：
1.房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細(xì)而復(fù)雜的財(cái)稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。
2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。
3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。
4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營周期長，會(huì)計(jì)核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，我國商品房的平均經(jīng)營周期約為4年，這一特點(diǎn)決定了會(huì)計(jì)核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷直接影響著各期損益的計(jì)量。
二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重。
主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。其中營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對于一個(gè)企業(yè)來說，它的綜合稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)的利潤的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
1.營業(yè)稅分析
（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款就無法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營業(yè)稅，計(jì)算土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)還可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納的營業(yè)稅和土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營業(yè)稅。
2.利用土地增值稅起征點(diǎn)優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點(diǎn)：
（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的影響。（3）對于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。
3.其他有關(guān)稅種的分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護(hù)稅率，3%的教育費(fèi)附加率。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實(shí)現(xiàn)技術(shù)
主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營業(yè)稅。
3.攤銷（分?jǐn)偅┘夹g(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般跨年度經(jīng)營，所以如何實(shí)現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡?，貫徹?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計(jì)入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對于費(fèi)用應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時(shí)確認(rèn)。
4.轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規(guī)避平臺(tái)籌劃
土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)?？梢岳靡?guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的操作是控制增值率，可以通過價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略管理
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1672-3198（2009）03-0133-02
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略模式
1.1 多元化經(jīng)營戰(zhàn)略模式
多元化戰(zhàn)略是指企業(yè)同時(shí)經(jīng)營兩個(gè)以上行業(yè)，提供多種基本經(jīng)濟(jì)用途不同的產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)入不同市場的經(jīng)營戰(zhàn)略，它是企業(yè)發(fā)展到一定階段，為尋求長遠(yuǎn)發(fā)展而采取的一種擴(kuò)張行為。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到―定規(guī)模的時(shí)候，可以通過多元化經(jīng)營，利用現(xiàn)有的資源從事多種產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營，占領(lǐng)更多的市場和開拓新的市場，以適應(yīng)市場需求的變化，減少單一經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的競爭力，增加企業(yè)的收入。
1.2 專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略模式
專業(yè)化戰(zhàn)略是指企業(yè)通過從事符合自身資源條件與能力的某一領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)來謀求其不斷發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營就是企業(yè)集中各種資源優(yōu)勢于最熟悉的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，開發(fā)出具有競爭力的房地產(chǎn)產(chǎn)品，取得行業(yè)內(nèi)的成本優(yōu)勢，以更高的效率、更好的效果為某一狹窄的戰(zhàn)略對象服務(wù)。實(shí)現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營，深圳萬科企業(yè)股份有限公司從多元化戰(zhàn)略到專業(yè)化戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變就是很好的例證。在萬科實(shí)行地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略以后，開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步加大，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)下降，項(xiàng)目開發(fā)成本降低，以四季花城項(xiàng)目為例，企業(yè)品牌與知識(shí)成功延伸到多個(gè)城市。實(shí)施專業(yè)化戰(zhàn)略使企業(yè)業(yè)務(wù)集中于某一領(lǐng)域，可能失去其他一些市場機(jī)會(huì)，企業(yè)的某些技術(shù)或資源優(yōu)勢可能得不到充分發(fā)揮，容易使企業(yè)陷入固步自封的境地，鈍化其對市場變化的反應(yīng)。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境
2.1 市場環(huán)境分析
近年來國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢并不那么和諧，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房增加，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，以及開發(fā)建設(shè)成本提高等，導(dǎo)致一些地方住房價(jià)格上漲過快，這直接影響到城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響社會(huì)穩(wěn)定和國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。隨著宏觀調(diào)控政策實(shí)施，房地產(chǎn)投資增長過快的勢頭得到了一定程度的遏制，與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營模式發(fā)生了諸多變化，優(yōu)勝劣汰，適者生存，市場競爭異常激烈。行業(yè)劇變的過程中，大量企業(yè)在戰(zhàn)略定位和決策上陷于迷茫，使得企業(yè)的發(fā)展?jié)摬刂薮箫L(fēng)險(xiǎn)。
2.2 企業(yè)狀況分析
（1）企業(yè)的資金狀況：近年來我國住房由集團(tuán)消費(fèi)轉(zhuǎn)為個(gè)人消費(fèi)，一批熟悉市場運(yùn)作，資本雄厚的外資公司、民營企業(yè)快速占領(lǐng)市場。再加上銀行實(shí)行貸款終身責(zé)任制，清理不良資產(chǎn)，補(bǔ)充資本金，出現(xiàn)的惜貸現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力較弱，面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
（2）企業(yè)的結(jié)構(gòu)狀況：當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一個(gè)比較突出的問題就是開發(fā)主體結(jié)構(gòu)不佳，這會(huì)致房屋建設(shè)的規(guī)模化程度較低，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式單一、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化。這種模式，一旦處于低谷時(shí)期，必將爆發(fā)出巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
（3）企業(yè)的信用狀況：我國的房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，魚龍混雜，其中一些根本不熟悉房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)對質(zhì)量管理、售后服務(wù)等缺乏足夠重視，也不重視自身的信用和品牌，從而導(dǎo)致質(zhì)量糾紛、虛假廣告、面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時(shí)有發(fā)生，這直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展。
（4）企業(yè)的綜合實(shí)力狀況：目前很多企業(yè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略，而忽視了企業(yè)的核心競爭力的培育。企業(yè)缺乏核心競爭力，將會(huì)使企業(yè)的發(fā)展難以持久，在遇到突變的市場環(huán)境時(shí)，將難以應(yīng)對。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)大都處于初始階段，行業(yè)發(fā)展還有很大的空間，只有注重核心競爭力的培育，才能形成向其它領(lǐng)域擴(kuò)展的能力，取得成功的機(jī)率自然也會(huì)高的多。
（5）企業(yè)的戰(zhàn)略狀況：我國的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏戰(zhàn)略意識(shí)，管理成本高。相當(dāng)部分的房地產(chǎn)公司不能根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)行市場、客戶細(xì)分，以此來選擇適合企業(yè)自身開發(fā)所需要的土地，往往只根據(jù)土地所處的地理位置決定建造何種類型的房屋，這樣企業(yè)將長期處于被動(dòng)地位，企業(yè)發(fā)展受到限制。
3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行戰(zhàn)略選擇的建議
（1）任何企業(yè)的發(fā)展都會(huì)受到內(nèi)外環(huán)境因素的影響，企業(yè)要結(jié)合所處的內(nèi)外部環(huán)境制定恰當(dāng)?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略。制定發(fā)展戰(zhàn)略，一是客觀分析企業(yè)外部環(huán)境，一般影響房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國家產(chǎn)業(yè)政策、銀行信貸政策、稅賦政策、產(chǎn)品競爭狀況、競爭對手的情況、市場供求變化等，這能使企業(yè)了解其所處的環(huán)境正在發(fā)生哪些變化，以及這些變化將給企業(yè)帶來更多的機(jī)會(huì)還是更多的威脅。這是企業(yè)選擇何種發(fā)展戰(zhàn)略的前提和基礎(chǔ)；二是正確分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，特別是企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢，可以使企業(yè)了解自身所處的地位，所擁有的資源以及戰(zhàn)略能力。這是企業(yè)何種發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵；三是在企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境綜合分析的基礎(chǔ)上，通過SWOT（機(jī)會(huì)、威脅、優(yōu)勢、劣勢）分析法，選擇適合企業(yè)自身?xiàng)l件的發(fā)展模式。如果開發(fā)企業(yè)資金、技術(shù)實(shí)力雄厚，可選擇做高端產(chǎn)品的專賣店模式；如果企業(yè)對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都非常精通、資金實(shí)力強(qiáng)，可選擇華遠(yuǎn)式的百貨公司模式；如果企業(yè)希望縮短資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，又獲取較高的利潤，可考慮采用萬科式的平價(jià)超市模式等等。具體來說：
①以核心競爭力為根本，完成企業(yè)戰(zhàn)略的選擇與調(diào)整。
核心競爭力是企業(yè)的生命，是決定企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。首先，它能很好地實(shí)現(xiàn)顧客所看重的價(jià)值，如能顯著地降低成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提高服務(wù)效率，增加顧客的效用，從而給企業(yè)帶來競爭優(yōu)勢。在國內(nèi)房地產(chǎn)界，“北有萬達(dá)，南有萬科”充分表明了萬科在房地產(chǎn)界的地位，而這一地位的確立源于萬科的核心競爭力，具體體現(xiàn)為：一是始終堅(jiān)持客戶導(dǎo)向的經(jīng)營體系及產(chǎn)品策略。萬科將注意力放在思考并改善其產(chǎn)品質(zhì)量和客戶服務(wù)上，主張唯產(chǎn)品和唯客戶主義，提供業(yè)主終生滿意的住宅和優(yōu)秀的服務(wù)是永遠(yuǎn)的追求；二是始終堅(jiān)持住宅產(chǎn)業(yè)化的道路。只要萬科需要有更大規(guī)模的發(fā)展，就會(huì)更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)化。其次，核心競爭力必須是企業(yè)所特有的，是競爭對手難以模仿的，這種能力能為企業(yè)帶來超過平均水平的利潤。最后，核心競爭力具有延展性，能夠同時(shí)應(yīng)用于多個(gè)不同的任務(wù)，使企業(yè)能在較大范圍內(nèi)滿足顧客的需要。面對政策的調(diào)整和復(fù)雜多變的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須對自身的資源能力進(jìn)行客觀的分析，強(qiáng)化核心競爭力，增強(qiáng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，增大企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換能力。在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇過程中應(yīng)該注重：一是在本質(zhì)內(nèi)涵上，重在服務(wù)，向廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)；二是在關(guān)鍵能力上，重在建立房地產(chǎn)企業(yè)暢通、有效的營銷渠道和良好的商業(yè)資信；三是在構(gòu)成要素上，重點(diǎn)培育房地產(chǎn)公司營銷體制、市場網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)環(huán)節(jié)的能力，以及用人制度、分配機(jī)制等的優(yōu)劣。
②以提高運(yùn)營效率為目的，調(diào)整企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。
從組織的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)必須善于尋找和管理聯(lián)盟伙伴，改變“小而全、大而全”的傳統(tǒng)模式，建筑設(shè)計(jì)公司、地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)、建筑施工單位都有可能成為重要的伙伴，共同結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，提高運(yùn)營效率和抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。去年萬科兩部門的外遷成為房地產(chǎn)業(yè)的焦點(diǎn)。萬科試圖通過內(nèi)部部門的精簡，從一個(gè)五臟俱全的開發(fā)型企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)資源整合型的企業(yè)。首先試點(diǎn)將部分部門的業(yè)務(wù)外包，如設(shè)計(jì)部門、工程部門還有采購部門。近年來，引入專業(yè)設(shè)計(jì)部門已經(jīng)成為行業(yè)慣例，專業(yè)的建筑公司與開發(fā)商的合作已經(jīng)“歷史悠久”，事實(shí)上已經(jīng)不需要這么多人層層審核，專業(yè)部門和機(jī)構(gòu)已經(jīng)相當(dāng)成熟。這次調(diào)整將使萬科成為一個(gè)資源整合中心，在產(chǎn)業(yè)鏈的上游打開融資渠道，下游將業(yè)務(wù)分包，同時(shí)增加客戶服務(wù)的隊(duì)伍，擴(kuò)大品牌的影響力，提高運(yùn)營效率。這種資源整合類型的開發(fā)來源于歐美模式，代表一種高度細(xì)分的專業(yè)化分工，從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成。目前國內(nèi)的開發(fā)企業(yè)大多引用的生產(chǎn)模式是香港模式，是房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，是一種全程開發(fā)模式。兩者最重要的區(qū)別在于，香港模式中的開發(fā)企業(yè)更多地依賴銀行提供的資金，而美國模式中的房地產(chǎn)資金，更多地來源于社會(huì)大眾的資金。因此，戰(zhàn)略選擇過程中要考慮戰(zhàn)略對調(diào)整企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高運(yùn)營效率的作用。
③以建設(shè)適合的企業(yè)文化為基礎(chǔ)，營造良好的企業(yè)發(fā)展氛圍。
房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)必須以企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)為中心，為企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)服務(wù)，不能割裂企業(yè)經(jīng)營與文化建設(shè)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)公司要從精神層次上培育核心價(jià)值觀；從制度和行為層次上建立完善科學(xué)的管理制度、完善員工的行為規(guī)范；從物質(zhì)層次上形成企業(yè)形象的視覺識(shí)別系統(tǒng)，擯棄嚴(yán)重影響企業(yè)發(fā)展不良思想。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務(wù)重組為突破口，通過核心價(jià)值觀的有效培植，形成具有時(shí)代特點(diǎn)、品牌意識(shí)、創(chuàng)新精神和強(qiáng)大內(nèi)部凝聚力的企業(yè)文化。具有強(qiáng)大內(nèi)部凝聚力的企業(yè)文化是實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的重要保障，是企業(yè)核心競爭力的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)企業(yè)持久發(fā)展的基礎(chǔ)。
④以品牌產(chǎn)品為載體，拓展企業(yè)的市場空間。
房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略選擇過程中，必須注意如何加強(qiáng)自身創(chuàng)造附加值的能力和專業(yè)化能力，包括各個(gè)細(xì)分功能的能力，比如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、質(zhì)量控制、成本控制和營銷策劃等諸多方面。與其它產(chǎn)業(yè)鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端有較多的環(huán)節(jié)，而在行業(yè)利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強(qiáng)大的市場權(quán)力。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張，提高品牌價(jià)值和企業(yè)影響，房地產(chǎn)公司需要實(shí)施積極的產(chǎn)品戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)略，即以品牌產(chǎn)品為載體，拓展企業(yè)的市場空間，在產(chǎn)品的定位上，可以類似于競爭對手，但在產(chǎn)品的功能和價(jià)格上，強(qiáng)調(diào)“超越”競爭對手。
（2）根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境條件的變化，利用現(xiàn)有以及潛在的內(nèi)部和外部資源，正確實(shí)施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。一般來說，企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境是不斷變化的，因此，如何對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)行控制，增強(qiáng)在變革環(huán)境中的靈活性就顯得非常重要?？茖W(xué)有效的制度、程序和系統(tǒng)可以引導(dǎo)決策和實(shí)踐沿著有利于戰(zhàn)略實(shí)施的方向進(jìn)行，因此，當(dāng)務(wù)之急就是盡快改變我國房地產(chǎn)公司落后的管理模式，進(jìn)而建立起一套新的符合房地產(chǎn)市場規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度，努力促使房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的跨越。從房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營現(xiàn)狀來看，重點(diǎn)就是要加強(qiáng)管理戰(zhàn)略意識(shí)，注重合作伙伴關(guān)系、客戶關(guān)系的管理、風(fēng)險(xiǎn)和資金管理，這也是企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵所在。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營模式；分析；發(fā)展策略
一、引言
隨著城市化的不斷深入發(fā)展，在我國大中城市的發(fā)展呈現(xiàn)出了一股股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。就我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式來說，其正處于一個(gè)發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應(yīng)地出現(xiàn)了一些問題需要加強(qiáng)重視。特別是隨著開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，這樣的問題本身也就顯得愈加嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式本身也就需要做到理性對待、合理發(fā)展。
二、商業(yè)地產(chǎn)概述及特點(diǎn)分析
1.商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵
商業(yè)地產(chǎn)指的是房地產(chǎn)中用于進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的收益類場所。其包括了辦公用的寫字樓、會(huì)議樓以及公寓，也包括了用于開展經(jīng)營活動(dòng)的商業(yè)場所等等。商業(yè)地產(chǎn)往往不會(huì)被用來居住與生產(chǎn)。其狹義上的定義指的是：商業(yè)活動(dòng)所需的房地產(chǎn)，其經(jīng)營范圍包括了零售、餐飲、娛樂等等。而從廣義上的定義來看，其還可以進(jìn)行融資、開發(fā)等一系列活動(dòng)，只不過其本身與傳統(tǒng)的住宅和生產(chǎn)基地之間存在著較大的差異。
2.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營模式特點(diǎn)分析
將商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)進(jìn)行對比分析，商業(yè)地產(chǎn)所存在的特點(diǎn)，即為：一是經(jīng)營活動(dòng)的開展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業(yè)地產(chǎn)通過這樣的方式來活動(dòng)租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經(jīng)濟(jì)利潤。因?yàn)樯啼仭爸蛔獠皇邸笨梢钥茖W(xué)地對整個(gè)商場進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種配置，并能保證及時(shí)進(jìn)行商業(yè)布局調(diào)整。這是商業(yè)經(jīng)營發(fā)揮集聚效應(yīng)的首要條件，有利于順利度過商場培育期。二是商業(yè)地產(chǎn)可以為擁有者創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)利潤。其不僅僅是對租金的交納，還體現(xiàn)在地產(chǎn)本身的建筑成本與售價(jià)之間的對比，其會(huì)受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經(jīng)營管理、商業(yè)企業(yè)的品牌商譽(yù)都會(huì)對租金收入產(chǎn)生影響。三是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的存在，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的成本回收周期較長，其可能會(huì)在回收的過程中面臨著來自于區(qū)位環(huán)境的因素影響而產(chǎn)生相應(yīng)地價(jià)格波動(dòng)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的虧損現(xiàn)象出現(xiàn)。例如周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群構(gòu)成乃至政府的政策等。而且，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般要經(jīng)過2-3年的過渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達(dá)到8-10年，這都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。四是經(jīng)營活動(dòng)的開展形式較為多樣。在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中的經(jīng)營模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷售、服務(wù)行業(yè)等等類型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂等等。
三、我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式分析
在我國，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式呈現(xiàn)出了系統(tǒng)化的特征。其往往會(huì)受到地產(chǎn)開發(fā)商、管理者以及資本運(yùn)營者三個(gè)方面的影響。其經(jīng)營模式可以被分為四個(gè)類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結(jié)合這四種。
1.全部出售的形式
全部出售這一形式是較為傳統(tǒng)的模式。地產(chǎn)開發(fā)商通過對房權(quán)進(jìn)行出售來獲得經(jīng)濟(jì)利潤，之后此處房產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)便于地產(chǎn)開發(fā)商之間沒有任何關(guān)系了。在這個(gè)關(guān)系模式中，房產(chǎn)開發(fā)商可以在較短時(shí)間內(nèi)將房產(chǎn)套現(xiàn)，繼而降低經(jīng)濟(jì)壓力與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
2.不售不租模式
開發(fā)商通過建造商業(yè)地產(chǎn)來進(jìn)行直接的經(jīng)營活動(dòng)，其既不對外出售，也不對外出租。這樣的經(jīng)營模式會(huì)讓房地產(chǎn)上擁有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)。同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的開展更具針對性。但是，如果房地產(chǎn)商本身缺乏經(jīng)營管理能力，往往會(huì)導(dǎo)致巨大的虧損，自主經(jīng)營未必會(huì)讓經(jīng)營活動(dòng)的開展利潤被有效實(shí)現(xiàn)。
3.純租模式
在此類運(yùn)作模式中，開發(fā)商不會(huì)選擇自主經(jīng)營，而選擇以合同的形式來將商鋪對外出租，其出租規(guī)模各不相同，并在此基礎(chǔ)上來對這些商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，以交納租金的形式來獲得經(jīng)營利潤。為此，房地產(chǎn)商需要做到對市場的不斷培養(yǎng)，繼而來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營能力的發(fā)展。同時(shí)，也要注重于對品牌的塑造以此來實(shí)現(xiàn)市場競爭力的提升。
4.租售結(jié)合模式
房地產(chǎn)商通過對部分的房產(chǎn)進(jìn)行銷售與租賃來獲得經(jīng)濟(jì)利潤，以此來削弱自身帶有的資金壓力。這一運(yùn)作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會(huì)資源來最大化地拉升自身的商業(yè)經(jīng)營范圍，實(shí)現(xiàn)商品效益與品牌效益的最大化。同時(shí)，這樣的經(jīng)營模式往往可以讓高層的經(jīng)營管理活動(dòng)在具備主體性的前提下，顯得更為獨(dú)立。
四、我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營策略探究
在我國針對于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式需要從實(shí)際情況出發(fā)來對相關(guān)策略內(nèi)容優(yōu)化設(shè)計(jì)，以此來最大化地發(fā)揮出策略的價(jià)值。
1.注重于對商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設(shè)計(jì)
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為城市的景觀組成部分，其應(yīng)當(dāng)具備一定的美觀性。這不僅僅是對建筑功能的要求，也是對建筑色彩、外形的要求。例如，商場、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)就應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)出更為豐富的色彩，以此來更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。在我國，因城市發(fā)展缺乏專門的管理?xiàng)l例與控制舉措，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也就需要從市場的實(shí)際需求出發(fā)來更好地做到優(yōu)化設(shè)計(jì)。
2.撬動(dòng)內(nèi)需以此來實(shí)現(xiàn)綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)
目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展呈現(xiàn)出綜合化發(fā)展的特征，這即是對國人生活方式的表現(xiàn)，其本身也是商業(yè)活動(dòng)得以順利開展起來的前提保障性要素之一。此類綜合性的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)具備在三個(gè)層次的綜合，即商業(yè)形態(tài)的綜合化運(yùn)用。其包括了商業(yè)、娛樂以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業(yè)活動(dòng)的動(dòng)態(tài)，也有著休閑娛樂的靜態(tài)。不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)可以有選擇地與其他功能設(shè)施相混合，這對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求，所有內(nèi)容不是簡單地拼湊而是有機(jī)的組合。在功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發(fā)揮最佳的綜合效益。
3.商業(yè)建筑對本土建筑風(fēng)格的追求
建筑的形式與風(fēng)格特征會(huì)對消費(fèi)者的消費(fèi)行為造成一定影響。民族文化作為傳統(tǒng)文化的組成部分，其往往更容易得到消費(fèi)者的認(rèn)可。本土風(fēng)俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚(yáng)光大是世界各國建筑文化的共同發(fā)展目標(biāo)。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的傳承也當(dāng)仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。
4.通過舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興
中國有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴(yán)重的破壞。舊城老商業(yè)街區(qū)隨著時(shí)代的發(fā)展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產(chǎn)亟需復(fù)興原有活力，它是打造獨(dú)特城市名片的重要舉措，這也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了可資利用的基本素材。其核心指導(dǎo)思想是保護(hù)性開發(fā)，這種有限度的開發(fā)不僅不會(huì)降低開發(fā)帶來的商業(yè)價(jià)值，而且可以帶動(dòng)旅游資源的挖掘。
五、結(jié)語
總的來說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為房地產(chǎn)發(fā)展的開展形式之一，其本身較普通的開發(fā)活動(dòng)之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對出現(xiàn)問題的解決，以此來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作的更好發(fā)展。在本文中，筆者通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的分析來對我國新時(shí)期發(fā)展環(huán)境下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式重新認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所出現(xiàn)了的一系列問題。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多級市場 對策
隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷開發(fā)，各種問題也伴隨而來，給商業(yè)地產(chǎn)投資者、運(yùn)營者、管理者提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?？梢哉f，最近幾年是我國商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)高峰期，卻也是問題凸顯期。目前我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計(jì)、運(yùn)營、招商、管理等方面處在種種的誤區(qū)，正如中國城市化進(jìn)程不斷引發(fā)大量城市社會(huì)問題一樣，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的認(rèn)知模式、定位模式、決策模式、開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式、管理模式等存在一些誤區(qū)，而這些誤區(qū)也是導(dǎo)致我國房價(jià)被大量壟斷的一個(gè)重要原因，如何防止房價(jià)無上限的被抬高，如何從根本上解決我國民生的根本問題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產(chǎn)多級市場的產(chǎn)生和相關(guān)的解決對策。這也是本文研究的根本目的所在。
一、房地產(chǎn)多級市場的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場指的是通過房地產(chǎn)的出租，買賣，抵押等各種經(jīng)濟(jì)手段所產(chǎn)生的地產(chǎn)交易方式，它是雙方互利互惠的一種經(jīng)濟(jì)交易方式，也是這個(gè)社會(huì)所有與房地產(chǎn)為商品交際的總稱。通過開發(fā)商對地皮的開發(fā)和拓新，同時(shí)買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等經(jīng)濟(jì)要素構(gòu)成的一個(gè)大系統(tǒng)。所以， 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場的分級運(yùn)行主要是從房地產(chǎn)市場交易的層次和權(quán)屬內(nèi)容角度來講的， 它可以分為一級市場、二級市場、三級市場等。房地產(chǎn)一級市場即土地使用權(quán)的出讓市場， 具有壟斷經(jīng)營性質(zhì)， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權(quán)投入市場運(yùn)行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的權(quán)屬讓渡的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合。
二、房地產(chǎn)多級市場形成的原因
1.房地產(chǎn)商的認(rèn)知過于商業(yè)化
更多的房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中更多的是看中了房地產(chǎn)所可以帶來的商業(yè)利益，而一味的忽視了房地產(chǎn)的實(shí)際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)多級的住房多級市場也是房地產(chǎn)多級市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對房屋供給上的需要，故而也有很多房地產(chǎn)商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價(jià)格，抬高到一手房屋的定位，同時(shí)市場經(jīng)濟(jì)的需求解決了市場的發(fā)展，更多的二手住宅的業(yè)主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時(shí)也推動(dòng)了我國房地產(chǎn)多級市場的步伐。
2.房地產(chǎn)的開發(fā)缺乏深遠(yuǎn)的系統(tǒng)思考
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，當(dāng)前許多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關(guān)系。只有具備輻射聚合能力和一定消費(fèi)規(guī)模的城市才能提高商業(yè)價(jià)值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實(shí)際的載體和平臺(tái)。政府、銀行、開發(fā)商共同參與。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，因而要受到政策、法律法規(guī)的嚴(yán)格約束。政府政策對商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域選擇和未來發(fā)展前景有很大的影響。同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)的高投入特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產(chǎn)與國家的經(jīng)濟(jì)主脈所割不開的關(guān)系。
三、房地產(chǎn)多級市場的對策
1.努力發(fā)展二手房產(chǎn)市場
房地產(chǎn)二級、三級市場具有經(jīng)營和消費(fèi)性質(zhì)， 即在經(jīng)營與使用消費(fèi)之間平行轉(zhuǎn)移， 表現(xiàn)為經(jīng)營者與經(jīng)營者， 經(jīng)營者與消費(fèi)者， 乃至消費(fèi)者之間的交易行為。二手市場主要是房地產(chǎn)的增量市場， 三級市場主要是存量房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓市場。企業(yè)和本地與外地的房地產(chǎn)需求與消費(fèi)有重大的意義。在我國， 房地產(chǎn)二手市場已形成了一個(gè)完整的、有機(jī)的市場體系， 發(fā)揮了巨大的整體功能， 促進(jìn)了城市的土地資源、房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產(chǎn)的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強(qiáng)宣傳， 不斷提高居民的商品意識(shí)， 為活躍房地產(chǎn)多級市場打下良好的思想基礎(chǔ)。同時(shí)加大中介人員的培訓(xùn)力度， 不斷提高中介人員素質(zhì)， 提高服務(wù)和管理水平。
2.調(diào)整我國房地產(chǎn)的整體結(jié)構(gòu)
根據(jù)我國人多地少的特點(diǎn)，很多經(jīng)濟(jì)開發(fā)商，想根據(jù)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目從而來提高國民生產(chǎn)總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時(shí)經(jīng)濟(jì)相關(guān)開發(fā)者與房地產(chǎn)商聯(lián)合，一味的將其看作是經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)也是不現(xiàn)實(shí)的。目前為止，我國的中低檔的房地產(chǎn)多是建在較為偏遠(yuǎn)，離市中心較遠(yuǎn)的地方，如此一來政府相關(guān)部分便需要在此投入較多人力物力財(cái)力去為住區(qū)添加相關(guān)的交通服務(wù)設(shè)施。所以， 調(diào)整住房的結(jié)構(gòu)， 主要不是壓制中高檔住房市場的發(fā)展， 也不是鼓勵(lì)低檔房建設(shè)， 而是要以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心來調(diào)整現(xiàn)有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應(yīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)及其市場長期發(fā)展的重點(diǎn)，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)多級市場的發(fā)展。
總而言之，房地產(chǎn)多級市場由于其高投入、高產(chǎn)出和高回報(bào)以及建設(shè)周期長、涉及單位多等特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)耳開發(fā)經(jīng)營過程中的高風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了一般項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性、相對性和可管理性等特點(diǎn)以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據(jù)前文的總結(jié)，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國房地產(chǎn)的多級市場，對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨(dú)立經(jīng)營的方式。
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隨著旅游度假時(shí)代的到來，房地產(chǎn)與旅游的需求互相疊加，產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求。國內(nèi)眾多地產(chǎn)企業(yè)相繼進(jìn)入旅游地產(chǎn)市場，中國金茂、萬達(dá)、萬科、世茂等實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)成為旅游地產(chǎn)開發(fā)的主力軍。
一、旅游地產(chǎn)的概念
旅游地產(chǎn)是指依托周邊豐富的旅游資源，以房地產(chǎn)開發(fā)為主要手段，整合各項(xiàng)資源，融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，從而將旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，形成一種新的開發(fā)模式。
二、我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的特征
1.國內(nèi)旅游消費(fèi)需求持續(xù)增加，旅游業(yè)發(fā)展空間很大
2005―2015年，國內(nèi)旅游人數(shù)比重、國內(nèi)旅游消費(fèi)比重都呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。經(jīng)測算，2015年，中國共接待國內(nèi)外旅游人數(shù)超過41億人次，旅游總收入達(dá)4.13萬億元。其中國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)40億人次，國內(nèi)旅游收入達(dá)3.42萬億元。全年接待入境旅游人數(shù)1.33億人次，實(shí)現(xiàn)國際旅游收入1136.5億美元，同比分別增長4%和7.8%；中國公民出境旅游人數(shù)達(dá)到1.2億人次。根據(jù)《中國旅游發(fā)展報(bào)告2016》顯示，預(yù)計(jì)2020年，中國國內(nèi)旅游規(guī)模將達(dá)到68億人次，出境旅游人數(shù)將超過2億人次。同時(shí)，隨著人們生活水平的提高和生活質(zhì)量理念的提升，休閑度假已逐步為社會(huì)所接受，為旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展提供巨大的消費(fèi)來源。
2.旅游地產(chǎn)發(fā)展城市間發(fā)展差異較大，
旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”
的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)
基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。
3.旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型、運(yùn)作方式逐漸綜合多元化
中國旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢。眾多
旅游房地產(chǎn)已由過去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假逐步發(fā)展延伸，以健身、
滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起，商務(wù)型、度假型等旅游模式逐步發(fā)展。旅游房地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化。
4.旅游地產(chǎn)置業(yè)更多希望在投資和消費(fèi)上獲得更高效益
旅游地產(chǎn)具有投資、自用的雙重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，還可以通過長期投資物業(yè)，享受其帶來的空間和消費(fèi)功能的利益。正因如此，旅游地產(chǎn)會(huì)吸引“高收入”和 “高品質(zhì)”生活的人群來消費(fèi)與投資。旅游地產(chǎn)的置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上能夠獲得更高的效益。
三、我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的趨勢
1.積極創(chuàng)新旅游地產(chǎn)功能
積極創(chuàng)新我國旅游地產(chǎn)的功能，主要從兩個(gè)方面入手：第一，結(jié)合當(dāng)前業(yè)態(tài)，開發(fā)出親民化的休閑娛樂項(xiàng)目；第二，在營銷策略的構(gòu)建上，應(yīng)大力挖掘大眾消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)兩大資源。對于大眾消費(fèi)而言，可以設(shè)計(jì)出娛樂、餐飲、住宿一條龍的服務(wù)項(xiàng)目，并在價(jià)格定位上符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的心理預(yù)期；對于商務(wù)消費(fèi)而言，應(yīng)努力開拓商務(wù)會(huì)議、員工培訓(xùn)、企業(yè)儀式性活動(dòng)等業(yè)務(wù)，從而優(yōu)化當(dāng)前的業(yè)務(wù)種類。相比較而言，應(yīng)在拓展大眾消費(fèi)上下大力氣。
2.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)方式上的擴(kuò)展化
國內(nèi)旅游地產(chǎn)企業(yè)要借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，尋求與國際接軌，不斷完善自身的產(chǎn)品，有競爭力的品牌企業(yè)，在進(jìn)入新市場及推出新產(chǎn)品時(shí)要著重打造自己的特色品牌，實(shí)施品牌化經(jīng)營以及集團(tuán)化發(fā)展。從實(shí)際市場需求出發(fā)，探索適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需求的產(chǎn)品和項(xiàng)目，從而尋求最佳的開發(fā)模式，注重客戶的體驗(yàn)與服務(wù)品質(zhì)的提升。在開發(fā)過程中，注重與周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一。
3.充分發(fā)展在線旅游。
充分發(fā)展在線旅游，將線上與線下相結(jié)合，發(fā)展在線旅游包括：第一，發(fā)展電商，與網(wǎng)站結(jié)合實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品和服務(wù)的在線預(yù)定、售賣等。第二，建立與網(wǎng)絡(luò)游戲中場景類似的主題公園和產(chǎn)品，讓消費(fèi)者置身其中，體驗(yàn)在線娛樂的感覺。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展和消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，眾多大型開發(fā)商紛紛將目光投資于旅游服務(wù)網(wǎng)站等電商，旅游投資急速升溫。
4.文化旅游地產(chǎn)將日益發(fā)展
在眾多地產(chǎn)類型開發(fā)競爭中，以文化為主題的旅游地產(chǎn)異軍突起，逐漸成為旅游地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢。文化旅游地產(chǎn)將各種優(yōu)秀的文化與旅游業(yè)融合一體，不但滿足了娛樂消費(fèi)的需求，而且體現(xiàn)了休閑度假旅游的特色。房地產(chǎn)開發(fā)商投資的文化旅游地產(chǎn)正在全國各地相繼拔地而起，走在時(shí)代前沿的“文化地產(chǎn)”，以個(gè)性化多元化的人文品質(zhì)全面滲透在現(xiàn)代人的生活方式中。
一、在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性
（一）房地產(chǎn)投資信托基金的概念
房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金， 由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[1]。 從本質(zhì)上，它是一種投資基金，它通過組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資， 滿足中小投資者將小額投資轉(zhuǎn)化為大額投資的需求。 同時(shí)， 它又類似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的收購持有和經(jīng)營獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。
（二）REITs 可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道
國務(wù)院出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施， 長期依賴銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)受到很大的融資壓力。 由于缺少其他融資渠道，房地產(chǎn)資金鏈條日益緊張，正常的投資項(xiàng)目無法保證后續(xù)資金需要。 而 REITs 給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)全新的融資途徑，增加了可供運(yùn)作資金的新來源，可以間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化， 為房地產(chǎn)開辟了一條全新而穩(wěn)定的融資通道， 并且可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，有利于公司的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010 年 6 月末， 海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，國內(nèi)貸款占 13%，企業(yè)自籌資金占 16%，其它資金占71%，其中購房者的定金及預(yù)付款占資金來源的61%。 從圖 1 走勢可以看出， 當(dāng)年 1、2 月受國務(wù)院批準(zhǔn)海南國際旅游島建設(shè)的影響， 海南省房地產(chǎn)定金及預(yù)付款所占比例迅速上升；而3 月以后，隨著房價(jià)的高漲，房地產(chǎn)資金漸趨理性，定金及預(yù)付款所占比例逐漸回落，同時(shí)國內(nèi)貸款和自籌資金所占比例逐漸上升。這種定金及預(yù)付款占比的不穩(wěn)定性，使得房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，市場波動(dòng)過大，大量的金融風(fēng)險(xiǎn)將積聚于商業(yè)銀行。 因此，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），有利于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，平抑資金和市場的大起大落，促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
（三）REITs 可以擴(kuò)大投資者的投資渠道，防范和分散投資風(fēng)險(xiǎn)
改革開放以來，海南省居民的儲(chǔ)蓄存款增長迅猛,尋找資金出路的意愿強(qiáng)烈。 雖然我國股市已經(jīng)運(yùn)行二十余年，但其投資的風(fēng)險(xiǎn)較大；國債市場近年也有所發(fā)展，但目前市場利率一直處于較低水平； 個(gè)人投資者非常需要更低風(fēng)險(xiǎn)更高收益的投資渠道[2]。 由于房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，一般個(gè)人投資者根本無力問津，而 REITs 的引入正好可以擴(kuò)大投資者的投資渠道， 讓眾多的中小投資者有機(jī)會(huì)投資房地產(chǎn)行業(yè)， 使投資者無須直接擁有房地產(chǎn)就能分享到房地產(chǎn)投資利潤，也促使居民儲(chǔ)蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預(yù)期回報(bào)率。 另外，房地產(chǎn)投資信托基金是委托專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)或人員進(jìn)行集中管理， 根據(jù)各地行情和各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目收益率的變化情況，制定合理投資組合，做出投資決策，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)[3]。
（四）REITs 可以滿足商業(yè)房地產(chǎn)需求
海南省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20 年的探索發(fā)展，已經(jīng)逐漸走向成熟，特別是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，建省后國內(nèi)及國際大企業(yè)大集團(tuán)紛紛進(jìn)入，拓寬了商業(yè)地產(chǎn)市場，但因商業(yè)地產(chǎn)投入大，資金占用時(shí)間長回收變數(shù)大，使銀行對其一直持以謹(jǐn)慎保守態(tài)度。 造成開發(fā)商由于資金壓力， 往往采用類似于住宅開發(fā)的方法， 在項(xiàng)目建筑完工后就開始分割出售， 這就導(dǎo)致了海南的商業(yè)地產(chǎn)只重視新建房的銷售，而忽視存量市場的經(jīng)營，這恰好給 REITs 提供了更多的持成熟物業(yè)入市的機(jī)會(huì)。 長遠(yuǎn)來說， 海南商業(yè)地產(chǎn)前景極佳，隨著國際旅游島建設(shè)和城市化進(jìn)程加快，大型購物中心、寫字樓、酒店越來越多，商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力巨大。 RE1TS 可以從股權(quán)的結(jié)構(gòu)、客戶的選擇、物業(yè)運(yùn)營、品牌的建立、經(jīng)營空間等諸多方面考慮，進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)的運(yùn)作經(jīng)營，提高物業(yè)效率，獲取高額利潤[4]。此外，REITs因持有物業(yè)的時(shí)間較長， 能夠長期有效地抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。
（五）國際經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)案例為海南發(fā)展
REITs 提供了重要參考
1．REITs 在境外和我國香港地區(qū)的發(fā)展情況
REITs 作為投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用 ，自1960 年美國推出第一只 REITs 產(chǎn)品至今，全球房地產(chǎn)投資信托基金得到很大發(fā)展。 全球已有 22 個(gè)國家推出REITs 產(chǎn)品， 并有 4 個(gè)國家正在進(jìn)行有關(guān) REITs 方面的立法。1990 年全球 REITs 市值僅為 70 億元，2002 年以后增長尤其迅猛， 截至 2009 年 9 月末，REITs 全球市值巳超過6050 億美元[5]。美國是全球發(fā)展REITs 最早，也是最成熟的市場，至 2005 年底美國已經(jīng)有將近 200 支上市的房地產(chǎn)投資基金，市值總額高達(dá) 3216 億美元，約占美國紐約證券市場市值的4% ， 管理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)超過4000 億美元。 在美國 80%以上的商業(yè)地產(chǎn)投資資金來自于REITs， 是商業(yè)地產(chǎn)投資的主要形式。 其次是澳大利亞， 自 20 世紀(jì) 70 年代澳洲引入第一支房地產(chǎn)投資信托基金以來， 目前澳洲房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模已經(jīng)占到當(dāng)?shù)刈C券市場總值的10％。亞洲國家（地區(qū)）中最早出臺(tái)關(guān)于 REITs 的立法并推出第一只REITs 的是新加坡（1999 年 5 月），日本是繼新加坡之后第二個(gè)推出REITs 的亞洲國家 ；2005 年 6 月 ，中國香港地區(qū)證監(jiān)會(huì)正式了 《房地產(chǎn)信托投資基金守則》修訂的相關(guān)總結(jié)，撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)投資海外房地產(chǎn)的限制 ，從而促進(jìn)了香港 REITs的迅速發(fā)展。而中國內(nèi)地明確的法律法規(guī)都尚未出臺(tái)，還處于早期探索的階段。目前， 分歧在于是否允許 REITs 涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。 從 REITs 的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看， 幾乎所有 REITs 的經(jīng)營模式都是收購成熟的商業(yè)地產(chǎn)并出租， 靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的 REITs 存在。美國、日本、澳大利亞的REITs 對開發(fā)環(huán)節(jié)完全沒有限制；加拿大、中國臺(tái)灣地區(qū)、 中國香港地區(qū)則完全限制 REITs 介入開發(fā)環(huán)節(jié)；新加坡、韓國則限制 REITs 入開發(fā)環(huán)節(jié)的比例，如新加坡規(guī)定用于房地產(chǎn)開發(fā)投資的金額不得超過REITs財(cái)產(chǎn)凈值的10%[6]。 這可能也與各國或地區(qū)房地產(chǎn)市場的成熟程度有關(guān)以及REITs 產(chǎn)生的動(dòng)因有關(guān)。 為了保證REITs 的收入來源主要來自穩(wěn)定的租金收益， 而不是頻繁的房地產(chǎn)投資或投機(jī)交易，美國和中國香港地區(qū)對REITs持有房地產(chǎn)物業(yè)的期限都有明確的限制。 中國香港地區(qū)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)投資后至少要持有二年。 美國也特別規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)投資信托持有的不動(dòng)產(chǎn)期限，若在四年內(nèi)出售，其出售的收入不得超過不動(dòng)產(chǎn)投資信托總收入的30％。無論采取何種經(jīng)營模式，或?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)投資做何種限制，上述各國（地區(qū)）REITs 都取得明顯收益（如表 1 所示）。
2.國內(nèi)案例分析：天津?yàn)I海新區(qū)領(lǐng)銳基金（準(zhǔn) REITs基金）
國務(wù)院出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》鼓勵(lì)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行金融改革和創(chuàng)新；在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可以安排在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試。 因此，天津?yàn)I海新區(qū)在金融創(chuàng)新上有獨(dú)特優(yōu)勢，領(lǐng)銳基金正是在這樣的背景下推出，作為 REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的試驗(yàn)品，受到了各界的追捧 。 2006 年 12月28 日 ，在孟曉蘇牽頭發(fā)起下 ，中房中弘 、天津永泰紅勘、泰達(dá)集團(tuán)、青鳥集團(tuán)等 10 余家企業(yè)共同成立了天津領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司。 領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司注冊資本 8.5 億元，目前管理資產(chǎn)規(guī)模超過 30 億元。 按照領(lǐng)銳基金管理公司成立之初的設(shè)想，領(lǐng)銳基金管理公司首先發(fā)起了一只工業(yè)地產(chǎn)概念的基金，將目標(biāo)鎖定為天津的工業(yè)廠房資產(chǎn)。 因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域政策相對溫和，天津正在開發(fā)濱海新區(qū)，有大批工業(yè)廠房待租等。 而房地產(chǎn)正處于國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，因此在成立這只基金的時(shí)候就力求避開房地產(chǎn)概念。領(lǐng)銳基金現(xiàn)在的重點(diǎn)主要是以工業(yè)為主，投資的區(qū)域是選擇在GDP 在 1000 億到 3000 億之間的層次。 有研究認(rèn)為GDP 在 1000 億到 3000 億之間是工業(yè)高速發(fā)展的城市，是工業(yè)化中期的城市，投資工業(yè)園區(qū)在這樣的城市可以獲得比較好的增長。 所以領(lǐng)銳基金設(shè)立的工業(yè)園區(qū)投資基金，在國內(nèi)選擇了 25 個(gè)這樣的城市，首次在6 個(gè)城市已經(jīng)有了投資。 領(lǐng)銳基金也有一些少量的投資在商業(yè)地產(chǎn)方面及并購行業(yè)里面， 投資開發(fā)基金占到整個(gè)投資的30%左右，同時(shí)領(lǐng)銳基金和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有不同的地方，領(lǐng)銳基金做的工業(yè)園區(qū)，辦公樓、以及商業(yè)設(shè)施都是為了開發(fā)完成之后， 為領(lǐng)銳基金 REITs 的基礎(chǔ)資產(chǎn)值，長期持有而不是開發(fā)完后賣掉。此外，領(lǐng)銳基金還和監(jiān)管部門一起，研究在中國推動(dòng)廉租房的建設(shè)基金，廉租房基金也可以通過金融的手段，通過市場化的手段解決政府投資廉租房的資金困難。領(lǐng)銳基金是一支公司型基金，由領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司管理，主要投資工業(yè)房地產(chǎn)和廉租房，以持有成熟物業(yè)為主，通過物業(yè)管理和房租進(jìn)行營利，今后還將爭取擇機(jī)上市。
二、海南省房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展面臨的制約因素
（一）海南省房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式落后，公司治理不健全
海南省的房地產(chǎn)企業(yè)自有資本極少，公司治理不規(guī)范，管理水平低下，經(jīng)營模式粗放，對海南發(fā)展 REITs 構(gòu)成一定的障礙。 目前海南省房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式過于簡單， 就是利用大量銀行貸款或者定金及預(yù)付款購買土地建房然后賣掉，企業(yè)主要通過開發(fā)賺取利潤。房地產(chǎn)企業(yè)采用了很高的財(cái)務(wù)杠桿，資金鏈條非常脆弱，一旦銷售或者施工某個(gè)環(huán)節(jié)出了問題， 企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)資金鏈條斷裂甚至面臨倒閉的命運(yùn)。
（二）法律和稅收障礙
我國陸續(xù)出臺(tái)的 《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理辦法》， 基本解決了信托公司今后發(fā)展的一些根本性問題。 但是，從性質(zhì)上說，真正的REITs 屬于投資于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金。 目前我國缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)法律，《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動(dòng)。 2004 年末，中國銀監(jiān)會(huì)組編了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 》（征求意見稿），如果能正式出臺(tái)實(shí)施，將對我國 REITs 的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。 我國現(xiàn)行稅法在財(cái)產(chǎn)信托條件下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移要與真實(shí)交易下的產(chǎn)權(quán)交易同等納稅， 依照現(xiàn)行稅收政策及法律條件就不可避免地重復(fù)納稅， 重復(fù)征稅將使得REITs 喪失其大眾投資回報(bào)的優(yōu)勢。
（三）管理房地產(chǎn)缺乏投資信托基金的專業(yè)人才
REITs 管理會(huì)涉及到房地產(chǎn)和資本兩個(gè)市場， 對管理人才提出了較高要求。 在海南省發(fā)展 REITs 就必須具備一批精通房地產(chǎn)、資本市場運(yùn)作、科學(xué)管理的復(fù)合型人才。他們的專業(yè)素質(zhì)將對REITs 的發(fā)展起著關(guān)鍵作用，而目前海南這樣的人才十分稀少， 我國市場上存在的房地產(chǎn)信托或類REITs， 實(shí)際投資管理人員多以信托管理人士居多，不利于REITs 基金的長遠(yuǎn)發(fā)展。
三、在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的構(gòu)想及相關(guān)政策建議
（一）在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的構(gòu)想
中國改革開改及經(jīng)濟(jì)發(fā)展二十多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有結(jié)合國際、國內(nèi)REITs 的成功經(jīng)驗(yàn)和海南省房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展現(xiàn)狀，去設(shè)計(jì)海南省 REITs 的發(fā)展思路與模式， 才能促進(jìn) REITs 在海南省的成功實(shí)踐。 因此，我們通過調(diào)研對比，提出在海南發(fā)展 REITs 的戰(zhàn)略思路是：立足海南現(xiàn)實(shí)，加快試點(diǎn)發(fā)展，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，積極接軌國際。
1.在組織形式上選擇契約型作為 REITs 主要組織形態(tài)，公司型為有益補(bǔ)充契約型的所有權(quán)與收益權(quán)相分離，具有相對獨(dú)立性，REITs 通過信托契約明確持有人、 管理人和托管人三者之間關(guān)系，管理人和托管人相互獨(dú)立。 我國除《證券投資基金法》外，缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金法，證券投資基金按規(guī)定只能是契約型[7]。 契約型不需重復(fù)納稅，可提高 REITs 的投資收益。 從實(shí)踐來看， 我國目前基金主要集中在證券業(yè)，且只存在契約型基金，尚無公司型基金，公司型 RE-ITs 實(shí)踐條件不成熟。 且公司型 REITs 是獨(dú)立法人，面臨雙重納稅的問題。 而選擇從發(fā)展契約型 REITs 入手，這樣法律障礙會(huì)小一些， 推進(jìn)的步伐會(huì)快一些。 因此海南省試點(diǎn)初期可以選擇以契約型REITs 為主，長期看應(yīng)結(jié)合實(shí)踐進(jìn)行專門的REITs 立法，以契約型 REITs 為主要調(diào)整對象，探索性地試水公司型 REITs。
2.在運(yùn)作方式上以封閉式 REITs 為主，開放式 REITs為輔從實(shí)踐看， 封閉式 REITs 是發(fā)展的主流選擇。 封閉式存續(xù)期固定，不可贖回，有利于管理人的管理和風(fēng)險(xiǎn)控制， 適宜于房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際狀況， 也便于監(jiān)管人的監(jiān)管。 考慮到海南省試點(diǎn) REITs 初期市場不成熟， 需要一定的穩(wěn)定探索期，在技術(shù)層面開放式 REITs 頻繁的估值要求很難精確滿足，因此海南省發(fā)展 REITs 宜采用以封閉式REITs 為主，開放式 REITs 為輔的方式。
3.在募集方式上先通過私募推動(dòng)公募 ，最后達(dá)到公募與私募相結(jié)合以公募為主公募REITs 和私募 REITs 各有千秋，私募基金具有發(fā)行對象特定、發(fā)行費(fèi)用較低、基金的設(shè)計(jì)規(guī)模較小、投資范圍窄等特點(diǎn)，所以，如果不需要籌集巨額資金，發(fā)行總額在規(guī)定的范圍內(nèi)由特定的投資者認(rèn)購便可以完成發(fā)行計(jì)劃時(shí)，就可以采取私募方式，而不用采取公開發(fā)行的方式。 國際上 REITs 募集的主流方式，以公募為主。 但目前房地產(chǎn)市場、股票市場的波動(dòng)劇烈，使得REITs 直接通過公募面向一般大眾投資者，時(shí)機(jī)尚不成熟；其次，在現(xiàn)實(shí)條件下，從專業(yè)人才、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面考慮，還不具備采取公募形式的一些基本條件。海南REITs 的募集模式，建議首先通過私募推動(dòng)公募， 最后達(dá)到公募與私募相結(jié)合以公募為主的模式。
4.在資金運(yùn)用方式上宜選擇抵押型 REITs 為主，權(quán)益型REITs 為輔采用權(quán)益型REITs 直接收購物業(yè)操作簡便、周期短、風(fēng)險(xiǎn)相對較低，但是要承擔(dān)較高的稅費(fèi)；通過收購持有物業(yè)的股權(quán)可以避免房地產(chǎn)過戶問題，降低稅費(fèi)成本，但可能面對信息不對稱問題，風(fēng)險(xiǎn)較大，同時(shí)原有股東需要承擔(dān)高額所得稅而加大了操作難度。采用抵押型 REITs 購買房地產(chǎn)抵押貸款可以降低商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)， 此外抵押型REITs 還可以通過購買 MBS （Mortgage-Backed Security，即抵押貸款證券化）取得固定收益并增加 MBS 的流動(dòng)性[8]。 考慮到我國目前證券市場尚不規(guī)范，投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，而且資產(chǎn)評估、法律咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也不盡成熟和完善，如果在海南省大力發(fā)展權(quán)益型 REITs，可能會(huì)助長投機(jī)嚴(yán)重和盲目投資行為， 所以建議在海南省以發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)的抵押型REITs 為主，權(quán)益型 REITs 為輔，然后再逐步引入和發(fā)展混合型REITs。
5.具體經(jīng)營模式可選擇 90%以上投資成熟物業(yè)，10%以內(nèi)投資房地產(chǎn)開發(fā)海南REITs 的投資方向需要緊密結(jié)合海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段， 并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要相應(yīng)地調(diào)整投資范圍的側(cè)重點(diǎn)。這樣才能實(shí)現(xiàn)以發(fā)展REITs 來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。 為加強(qiáng)基金的風(fēng)險(xiǎn)控制，REITs 需要以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業(yè)物業(yè)為主[9]，至少 90%以上投資成熟的商業(yè)物業(yè)， 也可以專門投資于某種特定類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展，投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備兩個(gè)條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整；能獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入。 另外，可以允許 10%以內(nèi)投資房地產(chǎn)開發(fā)，以穩(wěn)定和增加房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入。
（二）相關(guān)政策建議
1.建立健全相關(guān)法律法規(guī)
首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。 其次，在現(xiàn)有的證券投資基金以及相關(guān)法律制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合美國和亞洲國家、地區(qū)的經(jīng)驗(yàn) ，盡快制訂專門的 《REITs管理?xiàng)l例》，使海南省的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。
2.實(shí)施必要的稅收優(yōu)惠
稅收優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競爭力的主要源泉。 目前，我國還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺(tái)。 國家稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對合格REIT 減免所得稅； 對 REITs 合格投資所承擔(dān)的營業(yè)稅、土地增值稅予以減免；在物業(yè)交易環(huán)節(jié)僅對相同物業(yè)的交易一次征稅，避免重復(fù)納稅；同時(shí)也可以考慮在REITs 發(fā)展初期對投資者減免所得稅以培育REITs 投資群體。
3.建立嚴(yán)格的監(jiān)管準(zhǔn)入制度和信息披露制度
在海南發(fā)展REITs 要有一個(gè)系統(tǒng)性 、跨部門的監(jiān)管體系,建議借鑒澳大利亞的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立專門的證券及投資管理委員會(huì)(ASIC)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，對從事 REITs 的機(jī)構(gòu)，包括受托人、投資管理人、物業(yè)管理人、估計(jì)師等均需要取得ASIC 的資格許可，REITs 的受托人還需同時(shí)取得金融監(jiān)管部門頒發(fā)的金融服務(wù)執(zhí)照。 此外， 政府金融主管部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務(wù)；建立完善高效的房地產(chǎn)行業(yè)中介服務(wù)體系以及統(tǒng)一而權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并通過向投資者披露信息采確保其運(yùn)營的透明度；建立房地產(chǎn)信托融資信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化。
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì)
房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
從合作開發(fā)房地產(chǎn)的定義可以看出，房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律性質(zhì)屬于《民法通則》所規(guī)定的聯(lián)營。但是，房地產(chǎn)合作開發(fā)這種聯(lián)營又有很多自身的特點(diǎn)：
（一）主體特定性
根據(jù)《民法通則》第三章第四節(jié)關(guān)于聯(lián)營的規(guī)定，以及最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中的規(guī)定，聯(lián)營主體應(yīng)當(dāng)是實(shí)行獨(dú)立核算，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，此外，個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個(gè)人合作，以及不具備法人資格的私營企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營的，也可以成為聯(lián)營合同的主體。由此可見，法律對上述聯(lián)營主體的身份并未作其它限制性的規(guī)定。但是，合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。
（二）土地使用權(quán)變更登記手續(xù)應(yīng)當(dāng)完備
我國土地屬國家或集體所有，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營必須依法辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，農(nóng)村集體土地必須依法辦理征用手續(xù)收歸國有，再依法辦理出讓手續(xù)后才能進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)。對劃撥取得土地使用權(quán)的土地不容許開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，對經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的主體和土地用途也必須經(jīng)過嚴(yán)格審批。故對以出讓方式取得土地使用權(quán)的主體與他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，必須經(jīng)過國家主管部門的批準(zhǔn)，此類合同才合法有效。
（三）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則
合作開發(fā)房地產(chǎn)要求合作雙方共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。雖然并沒有規(guī)定要求合作雙方共同經(jīng)營，但實(shí)踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權(quán)，不參與項(xiàng)目建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利都應(yīng)取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯(lián)營活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其它聯(lián)營或聯(lián)營體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無效。
（三）行政干預(yù)性強(qiáng)
合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的內(nèi)容是關(guān)于合作各方開發(fā)建房的一系列權(quán)利義務(wù)的約定，合作開發(fā)經(jīng)營的實(shí)質(zhì)內(nèi)容決定了在履行合同過程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設(shè)工程許可及商品房銷售等一系列問題，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)。行政干預(yù)性較強(qiáng)，是合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營的又一特性。
二、合作開發(fā)房地產(chǎn)的幾種方式
房地產(chǎn)合作開發(fā)常見的方式有兩種，即非法人型合作開發(fā)和法人型合作開發(fā)。
《民法通則》第五十二條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！备鶕?jù)本條規(guī)定，聯(lián)營可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管帳戶等方式進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實(shí)踐中，因?yàn)椴捎眠@種合作開發(fā)的方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡便靈活，故非法人型的合作開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中采取比較多的方式。
《民法通則》第五十一條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。”根據(jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的就是法人型合作開發(fā)。在成立項(xiàng)目公司的情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方即成為項(xiàng)目公司的股東，合作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊資本為限對外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運(yùn)作模式。
三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定
房地產(chǎn)合作開發(fā)合同糾紛比例高，情況復(fù)雜，它的復(fù)雜性在于以合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來的問題是雙方合作的合同性質(zhì)認(rèn)定復(fù)雜，進(jìn)而在法律上對雙方合作合同的效力認(rèn)定也復(fù)雜。筆者擬在本文中對房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力認(rèn)定的幾個(gè)影響因素作一探討。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)對合作開發(fā)合同效力的影響
合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營合同中要求合作雙方至少有一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，如果合作各方都不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，合作合同無效。
但在審判實(shí)踐中，常出現(xiàn)雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的情況。此種情形下是否應(yīng)認(rèn)定合同無效，理論界存在不同意見。
1998年上海市高院《關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的研討情況》中認(rèn)為，合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的各方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；與不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)訂立合作開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的，應(yīng)視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》處理。可見，在《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）出臺(tái)前，司法實(shí)踐是要求合作方均具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的。
隨著《合同法》的出臺(tái)，“不輕易認(rèn)定合同無效”的審判原則也漸漸落實(shí)在房地產(chǎn)案件糾紛處理過程中。2003年3月26日，最高法院副院長《在全國民事審判工作座談會(huì)上的講話》正表明了這種司法審判趨勢，黃院長認(rèn)為“在處理合作建房合同糾紛時(shí)，只要其中一方有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格且一方對合作建房土地是以出讓方式取得的，就應(yīng)視為合法”。
最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的出臺(tái)，對該等司法趨勢予以了明確，《解釋》第十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。
據(jù)此，筆者認(rèn)為，對于雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件對合作開發(fā)合同效力的影響
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”，三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。這兩條對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的限制性規(guī)定，要求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中以土地使用權(quán)為出資的一方依法取得土地使用權(quán)。
但在審判實(shí)踐中常有簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，以土地使用權(quán)作為合作條件的一方仍未取得土地使用權(quán)證的情況。筆者認(rèn)為，根據(jù)《合同法》和當(dāng)前審判中“不輕易確認(rèn)合同無效”的原則，沒有取得土地使用權(quán)證而簽署的合作開發(fā)合同應(yīng)屬于效力待定合同，提供土地使用權(quán)一方的行為屬于無權(quán)處分行為，但只要在前取得土地使用權(quán)證，則不宜確認(rèn)該合作開發(fā)合同無效。
（三）名為合作開發(fā)合同的幾種轉(zhuǎn)性情形
《解釋》第十四條規(guī)定，合作開發(fā)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。由此可見，合作開發(fā)合同應(yīng)當(dāng)具備共同出資、共享利潤和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)三大法律特征。但在實(shí)踐中，冠名為“合作開發(fā)房地產(chǎn)”的合同很多，實(shí)質(zhì)卻多形多樣。《解釋》歸納的名為合作實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、名為合作實(shí)為房屋買賣、名為合作實(shí)為借款和名為合作實(shí)為租賃等情況，均缺乏合作雙方“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)重要的法律特征，因此實(shí)質(zhì)上已經(jīng)不屬于合作開發(fā)合同。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；納稅；會(huì)計(jì)處理；分析
1投資性房地產(chǎn)中納稅會(huì)計(jì)處理的作用
根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)來看其在實(shí)際中屬于一種非流動(dòng)性的資產(chǎn)經(jīng)營模式，其通過租金及資本增值的方式來從房地產(chǎn)紅獲取實(shí)際利潤，由于在投資性房地產(chǎn)中所涉及的經(jīng)營類型及涉稅項(xiàng)目較多，因此在實(shí)際的稅務(wù)工作中其所包含的稅種也較為復(fù)雜。目前稅制改革使投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)工作變得更加繁雜，在此背景下多數(shù)企業(yè)開始采用新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來進(jìn)行納稅處理。納稅會(huì)計(jì)處理的進(jìn)行主要是應(yīng)用相關(guān)稅法、會(huì)計(jì)原則等作為基本依據(jù)，以此來清算投資性房地產(chǎn)中所涉及的稅務(wù)內(nèi)容，通過對會(huì)計(jì)處理工作進(jìn)行調(diào)整，以此來做好納稅會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理銜接的工作。
2對投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生影響的原因
2.1因稅種因素產(chǎn)生的影響
（1）房產(chǎn)稅帶來的影響。房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的稅收主要是在房屋財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上所產(chǎn)生的一種稅目，因此在進(jìn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅時(shí)需要在征稅對象的基礎(chǔ)上來進(jìn)行計(jì)稅工作，即從價(jià)計(jì)征方式和從租計(jì)征方式，由于在實(shí)際中兩種計(jì)稅方法存在的差別使納稅會(huì)計(jì)處理工作在進(jìn)行的過程中所采用的處理方式也有一定的差異性，而這就是房產(chǎn)稅因計(jì)稅方式為納稅會(huì)計(jì)處理所帶來的影響。
（2）土地增值稅帶來的的影響。土地增值稅就是一種針對土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)的過程中增值部分收取的一種稅目，屬于流轉(zhuǎn)稅的一種。在稅法規(guī)定下，增值稅是對增值收入進(jìn)行收稅，而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，如果企業(yè)使用公允價(jià)值模式，則需要根據(jù)公允價(jià)值來調(diào)整企業(yè)的賬面價(jià)值。
（3）公允模式計(jì)量對所得稅的影響。企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，使得企業(yè)經(jīng)營業(yè)績有很大的不穩(wěn)定性，投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量，會(huì)計(jì)報(bào)表反映資產(chǎn)價(jià)值增加、對集團(tuán)資源配置和內(nèi)部管理的影響，致使該項(xiàng)資產(chǎn)的市場價(jià)值被嚴(yán)重低估、對利潤分配和股東價(jià)值的影響。
2.2投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量方面
在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計(jì)量時(shí)需要根據(jù)類型的不同而采取相應(yīng)的計(jì)量方式，如對于買入的投資性房地產(chǎn)需要根據(jù)買入的價(jià)款和相關(guān)的稅費(fèi)作為計(jì)量的基礎(chǔ)，而對于自建的投資性房地產(chǎn)，則需要按照竣工結(jié)算之前的一切收入為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。
3改進(jìn)投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理中存在的問題的措施
3.1以稅法對投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理進(jìn)行管控
健全完善的稅法可以為納稅會(huì)計(jì)處理工作的開展提供相應(yīng)的基礎(chǔ)依據(jù)。由于投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)處理及會(huì)計(jì)處理之間存有一定的差距，因此在實(shí)際中為了對二者之間存在的差距進(jìn)行改進(jìn)就需要應(yīng)用稅法作為支持，這樣才能促使納稅會(huì)計(jì)處理工作在實(shí)際中得到高效的開展及執(zhí)行。目前我國所執(zhí)行的稅法中存有較多的缺陷，因此所給予的保障及支持有限，不利于投資性房地產(chǎn)稅務(wù)的正常運(yùn)行，為此相關(guān)部門必須要針對這一要素及現(xiàn)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢來完善及制定相關(guān)的稅法，使納稅會(huì)計(jì)處理工作的進(jìn)行有法可依。
3.2對投資性房地產(chǎn)稅務(wù)進(jìn)行明確的界定
第一，目前我國在稅收上主要是統(tǒng)一進(jìn)行增值稅的收取，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中由于其經(jīng)營性質(zhì)的不同，所以在其所產(chǎn)生的增值稅上也有一定的區(qū)別，因此在實(shí)際中需要對房地產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行準(zhǔn)確的確定，以此來保證納稅會(huì)計(jì)處理方向更加明確；第二，需要由政府介入投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)工作中，根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際收益來對其稅務(wù)進(jìn)行調(diào)整，保證房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中的合理性及有序性，進(jìn)而提升納稅會(huì)計(jì)處理的效率；第三，在投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理中需要對公允價(jià)值進(jìn)行推行及應(yīng)用，通過公允價(jià)值作為增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)可以保證投資性房地產(chǎn)納稅符合市場發(fā)展的實(shí)際情況，并且此種納稅會(huì)計(jì)處理方式可以減小稅務(wù)處理與會(huì)計(jì)處理之間存在的差距，從而促使投資性房地產(chǎn)在經(jīng)營中可以健康、持續(xù)的發(fā)展。
3.3投資性房地產(chǎn)企業(yè)需要采取內(nèi)控的手段來提升納稅會(huì)計(jì)處理工作
內(nèi)部會(huì)計(jì)工作可以說是對企業(yè)經(jīng)營中所產(chǎn)生財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行有效約束的一種手段，在此情況下要想對納稅會(huì)計(jì)處理的效能進(jìn)行提升需要注意以下幾點(diǎn)內(nèi)容：第一，組建高素質(zhì)納稅會(huì)計(jì)處理人才隊(duì)伍，首先需要確保崗位人員具備專業(yè)的素質(zhì)能力及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，以此來保證其可以適應(yīng)崗位職責(zé)，其次需要對工作人員進(jìn)行素質(zhì)培訓(xùn)來提升其個(gè)人能力，使會(huì)計(jì)人員可以掌握最新的稅務(wù)政策及稅務(wù)法規(guī)，以此來為納稅會(huì)計(jì)處理工作提供基礎(chǔ)支持；第二，規(guī)范投資性房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)及會(huì)計(jì)管理制度，并對納稅會(huì)計(jì)處理工作的各項(xiàng)流程進(jìn)行優(yōu)化，以此來保證納稅會(huì)計(jì)處理順利、高效的進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)
