時間：2022-12-28 06:51:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產經營模式，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
這組數字中，可以看出以下三點：一是隨著住房銷售面積的下降、竣工面積的增加，房地產商手上持有住房越來越多；二是盡管住房銷售面積下降，但住房銷售總金額減少不多，也就說明國內房價仍然在上升；三是上述數字也透露出，目前房地產市場不少方面沒有什么變化，如粗放式經營模式沒有改變、暴利型的利潤水平沒有改變、也沒有從買方市場向賣方市場轉型等，盡管住房銷售下降，但房價沒有下降。
如果房地產開發商不維持房地產暴利的模式，把房價調整到自住性消費者有支付能力的價格水平上，或對當前房地產市場的價格與購買對象重新定位，那么國內房地產市場很快就會掀起新一輪發展與繁榮。
其次，由于房地產的價格還在上漲，從而使得國內房價水平仍然維持在暴利的水平上。無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當地居民的收入水平與當地的房價水平來說，基本上沒有多少地方的居民會認為當地房價是便宜的。國內房價過高是不爭的事實。對于這個問題，政府只要對市場做一個最為簡單的調查就一目了然。
前幾天，論文答辯，一位名牌大學的教授就問我，北京的房價，他什么時候可購買得起？我就告訴他，如果政府現行的政策不改變，能夠維持下去，應該不會太長的時間了。試想，北京一所名牌大學的經濟學教授，其收入水平在北京也應該是中上，但是憑他的收入水平在北京根本無能力購買一處中位價格水平的住房。在這種情況下，北京市的其他居民對城市房價更是無可奈何。北京的房價高于不少發達國家早就是不爭的事實。
在這樣全國房價一片高企的情況下，地方政府要救市房地產不就是認為是要把房地產的價格維持在比目前更高的房價水平上嗎？政府要維持高房價水平，到底想維持什么？
從最近披露出來的一些貪污大案要案來看，大多與房地產業緊密關聯。比如重慶的規劃貪污案、浙江紹興貪污案、北京的案等，個個都是通過房地產土地轉讓、城市規劃等大量地攫取社會財富及國家財富。這說明了房地產業所牽動的利益關系太大。相應的當事人不僅可以通過非法的方式攫取巨大的國家及民眾利益，也可以通過合法及制度化的方式來攫取國家及民眾的利益。而在當前房價高企的情況下，政府救市房地產就是希望房地產尋租空間的制度化。
有人說，房地產為什么要救？是因為依靠房地產可以拉動四五十個行業的發展，拉動居民的需求，特別是還有人說房地產是擴大內需或居民消費的一個增長點。其實，這里有幾個問題要來思考。
一是房地產需求是居民消費嗎？其實，按照國家統計局的分類，房地產購買從來就不算作居民消費而是算作居民投資。如果房地產購買是居民投資，那么依靠房地產發展來拉動內需又有多少關聯呢？正因為，在國家統計局那里，居民購買住房是投資，因此，房價攀升不要計算到居民消費的通貨膨脹指數中，居民居住類消費所占整個消費比重也很小(如居住類比重中國只有13%，美國則在42%以上)。而通貨膨脹指數則是政府貨幣政策核心指數所在。
二是假定房地產購買是居民消費，是可以擴大居民的內需的，并通過這種內需擴大來帶動幾十個行業的發展。但是，這里有一個前提條件，就是這種內需擴大是建立在絕大多數居民有支付能力的價格水平上。但是，在目前的房價水平上，國內絕大多數居民都沒有支付能力進入，因此，內需的擴大也只能是一句空話。
還有一種觀點認為房地產銷售出現嚴重下降，房地產開發商手中持有的住房太多，這不僅影響到地方政府財政收入，也影響相應產業衰退。如果不救市，中國經濟將面臨著下行的巨大風險。但是這種比較的依據是2007年。這種比較依據何在？
如果2007年是一個房地產泡沫較大的年份，那么2008年房地產開始走向正常運行。因為，2008年住房銷售下行僅相對2007年而言，如果與2006年、2005年的房地產銷售相比不僅沒有下降，反之增長的幅度不小。即便假定2007年房地產增長速度沒有太多的泡沫成分，我們也要問：這樣的增長是否可以持續？2008年是否具有同樣發展的條件？如果沒有相應的條件，我們還要讓2008年房地產達到2007年增長水平，恐怕是不容易的事情。
2007年房地產市場的火暴，不僅讓房地產市場賺得盆滿缽滿，而且使房地產相關的產業也出現前所未有的繁榮。但是，2008年房地產市場環境已經發生了根本性的變化。比如說，房地產市場政策、金融市場環境、房地產購買住房的對象、居民住房消費觀念等都發生了根本性變化。如果房地產開發商仍然以2007年的房價水平、地方政府以過去居民的購買觀念，希望讓居民進入房地產市場，這是不可能的。
[關鍵詞]旅游；房地產；問題；對策
旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游功能。包括利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目，旅游房地產作為一種新興產業模式，國家出臺了一系列的措施促進其發展，可以說旅游地產在我國擁有廣泛的發展前景。
一、旅游房地產與傳統房地產的不同
（1）旅游房地產后期的物業管理是難點。這是因為旅游地產是依靠旅游產業發展起來的，這類項目常年居住的人不多，也存在淡、旺季差異的現象，通常旺季旅游地產供不應求，而淡季旅游地產多處于閑置狀態，所以旅游地產的物業管理與傳統地產有所不同。（2）旅游房地產提供的服務多樣化。旅游房地產需要滿足游客的餐飲、住宿、娛樂等需求，這些項目和傳統地產有很大不同，而且要求的規格標準比較高。（3）旅游房地產多服務于高端客戶。旅游房地產在前期策劃到后期物業管理全過程都有自己獨特的特點，旅游地產項目注重質量而不注重面積的大小，關注配套設施的完善，外部環境的設計，注重給客戶高品質的享受。
二、我國旅游房地產發展存在的問題
（1）旅游地產經營模式比較單一，缺乏創新。由于我國旅游房地產發展還處于初級階段，在經營開發方式上比較單一，無論從產品形式和產品內容上都比較簡單，缺少創意性的服務和個性特點，另外旅游房地產在經營操作上多依靠旅游景點，沒有自己穩定的消費客群，并且營銷不到位。（2）旅游地產缺乏行業規范，經營市場混亂。第一，企業之間惡性競爭，導致旅游地產的信譽降低，由于旅游地產利潤豐厚，致使很多企業投身旅游地產，服務標準的參差不齊導致顧客對旅游地產的誤會頗多；第二，企業采用欺詐性消費，侵犯消費者的合法權益，一些經營者在廣告宣傳資料進行虛假宣傳，誤導消費者，以此牟取暴利；第三，以旅游地產的名義非法集資，如廣東的一些小公司就假借分時度假的名義進行非法集資。（3）消費者支付能力的制約。目前，我國旅游房地產主要以產權酒店的形式出現，由于酒店的價位比較高，多數的普通消費者還不能接受，對于旅游地產的購買更是不能接受，這是因為中國人的消費觀念比較保守，這種消費模式還需要時間去踐行。此外，帶薪休假制度在我國還沒有全面的實現，這導致長時間的顧客比較少，而且消費者對于旅游房地產的發展前進疑慮比較多。
三、規范我國旅游房地產發展的對策
（1）創新旅游地產經營模式。旅游房地產的開發程度和利用程度取決于其所依托的風景名勝地旅游資源的數量、質量及所坐落的地理位置和可進入程度。旅游房地產和傳統房地產不同，它賣的是它的功能、服務，屬于軟性消費品。在創新旅游地產經營模式的前提是對旅游景點客源市場需求進行分析，針對各類顧客的需求規劃設計旅游地產，穩步開發，從而制定全新的運營模式。在營銷手段上，要更新現有的銷售模式，從傳統的房地產模式中跳出來，應用高科技，進行網上預訂、推出貴賓會員卡、異業聯名卡等方法進行銷售，甚至可以跨行業結盟，跨國度聯動，增加旅游房地產的影響力，挖掘其發展潛力。（2）制定有利于旅游房地產發展的相關法規。《商品房銷售管理辦法》規定，不得采取售后包租返本銷售或分割拆零方式銷售商品房。這對于旅游房地產項目中的產權酒店、養老型酒店的開發進行了明確限制，但國家有關部門需要根據其使用變化大等特有的特點，制定相關的法規，促進旅游地產的發展，并進一步加大執法力度，加強監督管理，對損害投資者利益的經營者堅決給予法律制裁，為旅游房地產營造一個公平公正的法治環境。（3）健全保障制度，引導消費者消費。進一步加大力度完善社會保障制度，解決消費者的后顧之憂，加大旅游地產概念的普及程度，增加消費者對旅游地產的認知度，以教育、體驗等方式引導消費者對旅游地產的消費需求，轉變其保守的觀念。
參考文獻
[1]劉會燕．我國旅游房地產開發模式及制約因素分析[J]．商業經濟．2005（12）
關鍵詞：房地產；成功經營；管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：
前言：近年來，隨著我國經濟的迅速發展，房地產產業也異軍突起，發展速度驚人，但是隨著房地產企業的數量急劇增加，帶來了負面的影響，也就是現在社會上存在的供大于求的現象，也催生了激烈競爭的房地產市場。隨著人們的生活水平的提高，對住房提出了更高的要求，以品牌經營為核心，房地產企業如果想保持自己在市場上的競爭力，必須有成功經營模式，現在的普遍的成功經營模式是：以品牌經營為核心，以科學先進的企業內部管理和外包管理為基本素質,應具備房地產營銷策劃、項目管理和物業管理三大技能,謀求在建項目數量和管理能力的平衡、品牌發展和業務擴展的平衡、企業文化建設的平衡以及企業知名度和企業美譽度的平衡。怎樣打造房地產企業成功經營模式呢？它現在成為房地產企業研究的熱點問題之一。
1.淺析我國房地產企業管理現狀
我國房地產產業發展極為迅速，而企業管理體制改革的速度跟不上，于是導致現在房地產企業管理上出現諸多問題。以前房地產市場競爭不激烈，房地產企業管理模式單一，現在房地產項目市場競爭激烈，更是凸顯了房地產企業的管理問題。例如，房地產企業很少注重房地產項目管理體系的設立，企業不注重品牌意識，從事房地產項目管理的人員技術水平跟不上發展步伐，在確立房地產開發項目前未進行科學研究等。眾所周知，經營管理是一個企業的主導者，它決定未來企業的發展與衰落。這些管理問題直接遏制著房地產企業的進一步發展，如何打造房地產企業的成功經營模式是現在房地產企業所關注的話題之一。
2.剖析如何打造中國房地產企業成功經營管理模式
2.1房地產企業須將品牌經營作為管理核心
隨著房地產市場越來越激烈，商品住房的種類也五花八門。近年來，人們的生活水平得到了極大地提高，對住房也有自己的要求。所以這引起了很多房地產企業的關注，開始重視自己的品牌建設，主要圍繞人們的大眾需要進行建設，來吸引更多的客戶，現在房地產企業已將品牌經營作為管理核心，打造企業品牌已經成為房地產企業的發展的一個戰略決策。21世紀，一個信息時代，現在人們都注重品牌的知名度，形成了品牌效應，很多房地產企業都在開展自己的品牌經營管理活動。舉一個真實的例子：資金宏厚的萬科地產集團，在全國的市場進行系統地調研，經過整個經營管理團隊的研究，最終以“建筑無限生活”為主題，作為自己的品牌口號，并為自己的品牌舉辦相關會及設計廣告等，這極大地提高了萬科地產的知名度，也使萬科地產成為中國第一個國家認定的房地產類的馳名商標。當企業的品牌已經在消費者中有好的口碑時，這就可是使自己的品牌得到擴展，比如說企業推出了新產品，由于品牌效應，可以減少新產品的市場風險。這就是品牌帶來的無形且巨大的經濟價值。隨著品牌效應的作用越來越大，現在中國房地產企業不斷加大投資品牌經營的研究，在保持自己的競爭優勢外，擴大房地產市場占有的份額。有些中小企業沒注重品牌經營，現在已紛紛退出市場。現在的知名度高的房地產企業已深深獲得消費者的信任，這就讓他們考慮的時間變短，直接能夠做出購買決定，無形中帶來了更大的經濟利益。從表面上看，品牌經營活動上的投資看不到實際的收益，但是在無形中，已給房地產企業帶來數以億計的回報。除此更有利于房地產企業進行指定擴張戰略，有品牌的知名度作為保障，企業能進行開發更多的房地產項目。
總而言之，品牌策略是房地產企業的重要發展戰略，而品牌經營更是整個房地產企業管理的核心，它直接影響著房地產企業發展的未來。
2.2探究房地產企業重視內部管理和外包管理的必要性
房地產企業除了主要實施品牌經營戰略外，還應關注內部管理和外包管理。首先說下內部管理，內部管理是企業的素質之一。管理企業的員工是內部管理的基本工作，再次基礎上開發項目時做好標準化管理和保證項目的質量。俗話說：“無規矩不成方圓”，管理工作必須有自己的組織機構和規章制度，同時形成自己的企業文化。因此，房地產企業要獲得良好的健康發展，必須有自己特色的內部管理體系，這是房地產企業成功的不可或缺因素之一。房地產項目質量的保證是企業發展的基礎，制定的企業制度是為了達到更高的工作效率，還能夠將員工凝聚在一起，一起為企業創造價值。而外包管理，它是另一個基本素質。房地產經過投標項目之后，并不是自己去開發、建設、管理、監督等，而是采取外包的形式，房地產企業負責去選擇優秀的設計團隊、施工單位等，來進行開發自己的項目，這樣能夠降低風險，使企業內部資金能夠正常運轉。這樣的話，企業可以將自己的資金投入新的項目，使自己的企業競爭力更壯大，所以外包管理是房地產企業的基本元素之一。
2.3分析房地產營銷策劃、項目管理和物業管理是房地產成功的不可缺少的技能
如果房地產企業沒有制定房地產營銷策劃的能力，那么這個企業將不會得到長遠發展。在房地產企業開始開發項目時，前期需要有預期的銷售計劃，也就是營銷計劃。如果進行盲目地開發，而不研究后期的營銷計劃，這將會增大房地產企業的投資風險。所以在做營銷策劃方案，需要考慮這幾個元素。首先要做好市場調研，了解現在消費者的需求；其次要和一些專業的廣告設計團隊合作，達成理念意向。項目管理房地產企業就成立的項目開發公司賦予的職能，當一個項目競標成功時，房地產企業將成立項目開發的分公司來完成項目的開發和銷售，這就關系到企業的后期獲得的經濟效益，房地產企業要組建技術水平高的團隊來保證項目的質量和銷售額，所以項目管理是企業的重要技能之一。物業管理是項目開發過程別是售后的物業經營管理的工作，物業管理公司的出現有兩種形式，一種是房地產企業承包給別的公司，另外是從事項目管理的公司轉變而成，現在由于承包給別的公司出現管理人員素質低下，經常與業主鬧糾紛，損害企業的形象，所以房地產企業應組建自己的物業管理團隊，在物業建成后移交給物業公司過渡管理，待物業業主入住達到一定規模可按相關規定由業主自治或選聘其他物業公司進行管理，這樣既能迅速解決物業交接初期的業主與開發商因各種原因產生摩擦，又能輔助企業品牌經營。
3.深度解析房地產成功的保障因素
房地產企業開發的項目越多，就要分配資源進行管理項目，這兩者之間的調度是考核房地產的管理能力指標。開發項目多時，如果管理能力不足，則會導致質量的下降，也嚴重威脅了企業的發展。所以要科學地調整項目數量和管理能力的關系。另外，投資在品牌經營的力度不要過大，否則業務拓展有限，導致經濟上的浪費。在打造自己的品牌時，除了擴大知名度外，一定通過質量保證，來提高企業的美譽度，這才是房地產能夠長遠發展的保障。因此知名度、美譽度這兩個因素需要與企業并存。
4.結語
房地產已經經歷了20多年的發展，但是正是由于房地產產業的迅速發展，帶來了供大于求的現象，也使房地產市場的競爭日益激烈。房地產是否健康發展直接影響我國的經濟，可見其地位的重要性。現在房地產的經營管理模式仍面臨著嚴峻的問題，必須要運用成功的經營管理模式，才能保證房地產企業在市場上旺盛競爭力，讓房地產企業走上健康發展的道路。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產；開發；經營
前言
房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產產品從開發建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產產品價值，滿足社會對房地產產品需求的重要經濟活動。房地產的開發與經營與其他商品的開發、經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多樣等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險高以及受政策等因素影響更強等特點。因此在房地產開發與經營活動中，進行大膽的改革與創新，具有十分重要的意義。
一、進行房地產開發與經營創新的必要性
（1）重視環境不夠，綠化不夠。用戶購買房地產產品重視的不再只是住宅及商業房產品的單體質量，小區周邊的人文環境及文化設施數量、品位等，已經成為用戶購買產品時考慮的重要因素。
（2）受傳統觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結構不合理，只能達到簡單的居住要求，不能滿足用戶對產品個性化的需求，用戶的生活品質難以提高。房地產開發企業應該力求在小區布局、建筑外型、色彩、內部結構等產品品牌方面進行創新，標新立異，創建群眾喜歡的產品品種。
（3）過去的房地產產品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會經濟快速發展的今天，用戶對產品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產產品也是產品功能創新的具體表現。
二、房地產開發與經營的創新內容
（1）房地產開發與經營的觀念創新。
房地產的開發經營不是孤立存在的，不能片面的理解為簡單的依靠土地、資金進行的房屋建設和銷售活動。我認為應該是通過對房地產產品進行創造性、計劃性的生產，為用戶提供一個更加安全、舒適、健康的生存環境，并為企業取得經濟效益的過程。因為房地產企業生產的是一種與人的生存利益、經濟利益密切相關的產品，它是一個人一生創造的剩余價值的體現，是一個家庭最大的消費支出，也認為是最安全的投資項目。如果開發商僅僅認為建成了一個小區就達到房地產開發與經營的目的，就大錯特錯了。房地產企業的創新不應該始于產品，而是來源于觀念，它應該始終貫穿以人為本的原則，以市場需求為導向，在開發與經營過程中不斷的進行提高、改進，開發出更加適應人們生活需求的房地產產品。
（2）房地產開發與經營的技術創新
技術創新包括戶型創新、服務創新、功能創新等。目前，人們物質、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產產品已不能滿足用戶的消費需求。高標準的規劃、合理的戶型設計、新型環保材料的使用、新的施工工藝的創新應用及小區綠化、景觀、配套設施、物業管理項目的創新，是當今用戶選擇產品的重要考慮因素。市場是檢驗創新的最好標準，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發經營過程中不斷進行創新、調整，把握市場的脈搏，才能走在市場的前面。
（3）房地產開發與經營的管理創新
房地產開發與經營活動涉及房地產的全部生產過程以及與其他經營企業之間的經營活動，房地產開發與經營的管理工作十分復雜，開發與經營的環節多，參與的部門多，任何一個環節的失誤，就能導致整個投資計劃的失敗。掌握開發與經營環節的關鍵，協調各項工作的關系，對企業不利的環節或部門進行整合，對策劃、組織、協調工作進行創新，為決策者提供更豐富的決策依據，降低投資風險，是管理工作創新的目的。
（4）技術創新必須和體制創新相輔相成
創新不僅是一個國家興旺發達的不竭動力，而且也是一個企業持續發展的源泉，尤其在經濟全球化和我國加入世界貿易組織的背景下，企業要保持并增強自己的市場競爭能力，必須不斷創新。實踐證明，誰能在創新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競爭中強占先機，掌握優勢，贏得主動。
總之，創新不僅從戶型、服務、功能等方面創新，更要從管理上創新，技術創新必須與體制創新相輔相成。
三、房地產開發與經營如何創新
（1）因地制宜，提高產品的環境和品質。建設健康環保的小區環境，打造綠色品牌，創造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營造人與自然和諧的理想家園。
（2）組織營銷重視并運用新的經濟信息服務手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營銷、合作營銷等。
（3）要與新的經濟體制相結合，在組織結構、內部資源管理及運用上進行改進，主要體現在對用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。
（4）在經營模式上，傳統的開發經營模式在市場繁榮時期比較容易生存，但這種模式面臨著負債率高、存貨量大、現金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業難以形成核心競爭力。應該把傳統的全能開發商所做的各個環節，如土地購買、房屋銷售、物業管理等專業化、規模化、科技化以至于全球化。
（5）房地產開發、經營的規模化管理，房地產應盡量成片規模化的開發經營。這樣可以發揮建筑材料、設備集中采購的低成本優勢，固定成本的分攤優勢。使產品價格降下來，同時又能爭取房地產開發利潤的最大化。
四、房地產開發與經營過程中的工程建設管理
主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進度計劃設計，并有足夠的流動資金支持工程的建設。工程實際施工進度要不斷與計劃進度進行比較，若出現滯后的情況應及時查找原因，制定相應的措施及時趕上，因為相當一部分的建設資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財務成本問題，即直接影響到開發的總成本。同時，工程建設進度也為工程的預售創造條件，工程進度快就可以爭取盡早預售，盡快讓投入的建設資金回籠，并能確保按預售合同所簽訂的交樓時間如期交付使用，不會引起各類賠償、罰款等經濟糾紛，影響樓盤聲譽及公司的經營業績。
綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產企業；稅務籌劃技術；案例分析
房地產企業稅務管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業利潤的多少，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。
一、房地產業財稅特征
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要財稅特征如下：
1.房地產開發跨越生產和流通兩個領域，其經營內容廣泛，投資主體復雜，需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。房地產業的主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。因此，精細而復雜的財稅管理模式才能適應多樣化業務的需要。
2.房地產業資金籌集的多源性，房地產業現金流轉復雜化。
3.房地產業成本、費用結構復雜。
4.房地產業經營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產開發周期長，我國商品房的平均經營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產業涉稅分析
房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重。
主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種。對于一個企業來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業的利潤的大小，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。
1.營業稅分析
（1）房地產企業出售經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業3%的稅率計算營業稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計算營業稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應繳納的契稅。
（2）房地產開發企業銷售的房屋中如果包括一些設施，應當將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納的營業稅和土地增值稅。
（3）房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2.利用土地增值稅起征點優惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務籌劃應注意三點：
（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。
3.其他有關稅種的分析
（1）房地產業的稅金除上述營業稅和土地增值稅外，還有城市建設維護稅和教育費附加，以營業稅等流轉稅為計稅依據，分別適用7%、5%、1%的城市建設維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
三、房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此采用的稅收籌劃技術也是多種多樣的，根據其行業特點和經營業務，其籌劃技術可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術
房地產企業占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負。而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產定金、預售款都要納入收入繳納營業稅。
3.攤銷（分攤）技術
房地產企業的項目一般跨年度經營，所以如何實現攤入成本的最大化，貫徹權責發生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預提方法或其他分配方法；對于費用應盡量實現轉化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應及時確認。
4.轉化技術
房地產企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式。轉化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅。其關鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
關鍵詞：房地產企業；戰略管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2009）03-0133-02
1 房地產開發企業戰略模式
1.1 多元化經營戰略模式
多元化戰略是指企業同時經營兩個以上行業，提供多種基本經濟用途不同的產品或服務進入不同市場的經營戰略，它是企業發展到一定階段，為尋求長遠發展而采取的一種擴張行為。房地產企業發展到―定規模的時候，可以通過多元化經營，利用現有的資源從事多種產品的生產和經營，占領更多的市場和開拓新的市場，以適應市場需求的變化，減少單一經營的風險，提高企業的競爭力，增加企業的收入。
1.2 專業化發展戰略模式
專業化戰略是指企業通過從事符合自身資源條件與能力的某一領域的生產經營業務來謀求其不斷發展。房地產企業專業化經營就是企業集中各種資源優勢于最熟悉的業務領域，開發出具有競爭力的房地產產品，取得行業內的成本優勢，以更高的效率、更好的效果為某一狹窄的戰略對象服務。實現企業專業化經營，深圳萬科企業股份有限公司從多元化戰略到專業化戰略的轉變就是很好的例證。在萬科實行地產專業化經營戰略以后，開發規模穩步加大，企業經營風險下降，項目開發成本降低，以四季花城項目為例，企業品牌與知識成功延伸到多個城市。實施專業化戰略使企業業務集中于某一領域，可能失去其他一些市場機會，企業的某些技術或資源優勢可能得不到充分發揮，容易使企業陷入固步自封的境地，鈍化其對市場變化的反應。
2 房地產開發企業面臨的內外環境
2.1 市場環境分析
近年來國民經濟持續快速協調發展，而房地產行業的發展形勢并不那么和諧，部分地區投資性購房和投機性購房增加，住房供應結構不合理，以及開發建設成本提高等，導致一些地方住房價格上漲過快，這直接影響到城鎮居民家庭住房條件的改善，影響社會穩定和國民經濟的健康運行。隨著宏觀調控政策實施，房地產投資增長過快的勢頭得到了一定程度的遏制，與此同時房地產企業的運營模式發生了諸多變化，優勝劣汰，適者生存，市場競爭異常激烈。行業劇變的過程中，大量企業在戰略定位和決策上陷于迷茫，使得企業的發展潛藏著巨大風險。
2.2 企業狀況分析
（1）企業的資金狀況：近年來我國住房由集團消費轉為個人消費，一批熟悉市場運作，資本雄厚的外資公司、民營企業快速占領市場。再加上銀行實行貸款終身責任制，清理不良資產，補充資本金，出現的惜貸現象，使得房地產企業資本運作能力較弱，面臨更加嚴峻的挑戰。
（2）企業的結構狀況：當前房地產業發展中存在的一個比較突出的問題就是開發主體結構不佳，這會致房屋建設的規模化程度較低，房地產企業經營模式單一、產品越來越同質化。這種模式，一旦處于低谷時期，必將爆發出巨大的經營風險。
（3）企業的信用狀況：我國的房地產行業的進入壁壘較低，魚龍混雜，其中一些根本不熟悉房地產的開發企業對質量管理、售后服務等缺乏足夠重視，也不重視自身的信用和品牌，從而導致質量糾紛、虛假廣告、面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生，這直接影響著房地產開發企業自身的發展。
（4）企業的綜合實力狀況：目前很多企業實施多元化戰略，而忽視了企業的核心競爭力的培育。企業缺乏核心競爭力，將會使企業的發展難以持久，在遇到突變的市場環境時，將難以應對。目前我國的房地產行業大都處于初始階段，行業發展還有很大的空間，只有注重核心競爭力的培育，才能形成向其它領域擴展的能力，取得成功的機率自然也會高的多。
（5）企業的戰略狀況：我國的房地產企業缺乏戰略意識，管理成本高。相當部分的房地產公司不能根據企業的戰略規劃，進行市場、客戶細分，以此來選擇適合企業自身開發所需要的土地，往往只根據土地所處的地理位置決定建造何種類型的房屋，這樣企業將長期處于被動地位，企業發展受到限制。
3 房地產開發企業如何進行戰略選擇的建議
（1）任何企業的發展都會受到內外環境因素的影響，企業要結合所處的內外部環境制定恰當的發展戰略。制定發展戰略，一是客觀分析企業外部環境，一般影響房地產企業的外部環境包括宏觀經濟形勢、國家產業政策、銀行信貸政策、稅賦政策、產品競爭狀況、競爭對手的情況、市場供求變化等，這能使企業了解其所處的環境正在發生哪些變化，以及這些變化將給企業帶來更多的機會還是更多的威脅。這是企業選擇何種發展戰略的前提和基礎；二是正確分析企業內部環境，特別是企業的優勢和劣勢，可以使企業了解自身所處的地位，所擁有的資源以及戰略能力。這是企業何種發展戰略的關鍵；三是在企業內外部環境綜合分析的基礎上，通過SWOT（機會、威脅、優勢、劣勢）分析法，選擇適合企業自身條件的發展模式。如果開發企業資金、技術實力雄厚，可選擇做高端產品的專賣店模式；如果企業對整個房地產行業都非常精通、資金實力強，可選擇華遠式的百貨公司模式；如果企業希望縮短資金周轉時間，又獲取較高的利潤，可考慮采用萬科式的平價超市模式等等。具體來說：
①以核心競爭力為根本，完成企業戰略的選擇與調整。
核心競爭力是企業的生命，是決定企業能否實現可持續發展的關鍵。首先，它能很好地實現顧客所看重的價值，如能顯著地降低成本，提高產品質量，提高服務效率，增加顧客的效用，從而給企業帶來競爭優勢。在國內房地產界，“北有萬達，南有萬科”充分表明了萬科在房地產界的地位，而這一地位的確立源于萬科的核心競爭力，具體體現為：一是始終堅持客戶導向的經營體系及產品策略。萬科將注意力放在思考并改善其產品質量和客戶服務上，主張唯產品和唯客戶主義，提供業主終生滿意的住宅和優秀的服務是永遠的追求；二是始終堅持住宅產業化的道路。只要萬科需要有更大規模的發展，就會更加強調產業化。其次，核心競爭力必須是企業所特有的，是競爭對手難以模仿的，這種能力能為企業帶來超過平均水平的利潤。最后，核心競爭力具有延展性，能夠同時應用于多個不同的任務，使企業能在較大范圍內滿足顧客的需要。面對政策的調整和復雜多變的市場環境，房地產企業必須對自身的資源能力進行客觀的分析，強化核心競爭力，增強企業的競爭優勢，增大企業戰略轉換能力。在房地產企業戰略選擇過程中應該注重：一是在本質內涵上，重在服務，向廣大業主提供優質產品和服務；二是在關鍵能力上，重在建立房地產企業暢通、有效的營銷渠道和良好的商業資信；三是在構成要素上，重點培育房地產公司營銷體制、市場網絡等相關環節的能力，以及用人制度、分配機制等的優劣。
②以提高運營效率為目的，調整企業組織結構。
從組織的角度來看，房地產企業必須善于尋找和管理聯盟伙伴，改變“小而全、大而全”的傳統模式，建筑設計公司、地產營銷機構、建筑施工單位都有可能成為重要的伙伴，共同結成戰略聯盟，提高運營效率和抵御市場風險。去年萬科兩部門的外遷成為房地產業的焦點。萬科試圖通過內部部門的精簡，從一個五臟俱全的開發型企業轉變為一個資源整合型的企業。首先試點將部分部門的業務外包，如設計部門、工程部門還有采購部門。近年來，引入專業設計部門已經成為行業慣例，專業的建筑公司與開發商的合作已經“歷史悠久”，事實上已經不需要這么多人層層審核，專業部門和機構已經相當成熟。這次調整將使萬科成為一個資源整合中心，在產業鏈的上游打開融資渠道，下游將業務分包，同時增加客戶服務的隊伍，擴大品牌的影響力，提高運營效率。這種資源整合類型的開發來源于歐美模式，代表一種高度細分的專業化分工，從資金到開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由高度專業化的公司分別完成。目前國內的開發企業大多引用的生產模式是香港模式，是房地產開發的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發商獨立完成，是一種全程開發模式。兩者最重要的區別在于，香港模式中的開發企業更多地依賴銀行提供的資金，而美國模式中的房地產資金，更多地來源于社會大眾的資金。因此，戰略選擇過程中要考慮戰略對調整企業組織結構，提高運營效率的作用。
③以建設適合的企業文化為基礎，營造良好的企業發展氛圍。
房地產企業文化建設必須以企業的經營活動為中心，為企業的經營活動服務，不能割裂企業經營與文化建設之間的關系。房地產公司要從精神層次上培育核心價值觀；從制度和行為層次上建立完善科學的管理制度、完善員工的行為規范；從物質層次上形成企業形象的視覺識別系統，擯棄嚴重影響企業發展不良思想。房地產企業應以戰略調整和業務重組為突破口，通過核心價值觀的有效培植，形成具有時代特點、品牌意識、創新精神和強大內部凝聚力的企業文化。具有強大內部凝聚力的企業文化是實現發展戰略目標的重要保障，是企業核心競爭力的重要內容，是房地產企業持久發展的基礎。
④以品牌產品為載體，拓展企業的市場空間。
房地產企業在戰略選擇過程中，必須注意如何加強自身創造附加值的能力和專業化能力，包括各個細分功能的能力，比如產品設計、工程進度、質量控制、成本控制和營銷策劃等諸多方面。與其它產業鏈相比，房地產行業的產業鏈前端有較多的環節，而在行業利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強大的市場權力。為了實現房地產市場的擴張，提高品牌價值和企業影響，房地產公司需要實施積極的產品戰略與服務戰略，即以品牌產品為載體，拓展企業的市場空間，在產品的定位上，可以類似于競爭對手，但在產品的功能和價格上，強調“超越”競爭對手。
（2）根據內外部環境條件的變化，利用現有以及潛在的內部和外部資源，正確實施企業發展戰略。一般來說，企業的內外環境是不斷變化的，因此，如何對企業發展戰略的實施進行控制，增強在變革環境中的靈活性就顯得非常重要。科學有效的制度、程序和系統可以引導決策和實踐沿著有利于戰略實施的方向進行，因此，當務之急就是盡快改變我國房地產公司落后的管理模式，進而建立起一套新的符合房地產市場規律的現代企業制度，努力促使房地產企業管理水平的跨越。從房地產企業的運營現狀來看，重點就是要加強管理戰略意識，注重合作伙伴關系、客戶關系的管理、風險和資金管理，這也是企業運營的關鍵所在。
參考文獻
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關鍵詞：商業地產；運營模式；分析；發展策略
一、引言
隨著城市化的不斷深入發展，在我國大中城市的發展呈現出了一股股商業地產開發熱。就我國的商業地產開發模式來說，其正處于一個發展轉型時期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應地出現了一些問題需要加強重視。特別是隨著開發規模的擴大，這樣的問題本身也就顯得愈加嚴重，商業地產的運營模式本身也就需要做到理性對待、合理發展。
二、商業地產概述及特點分析
1.商業地產內涵
商業地產指的是房地產中用于進行商業活動的收益類場所。其包括了辦公用的寫字樓、會議樓以及公寓，也包括了用于開展經營活動的商業場所等等。商業地產往往不會被用來居住與生產。其狹義上的定義指的是：商業活動所需的房地產，其經營范圍包括了零售、餐飲、娛樂等等。而從廣義上的定義來看，其還可以進行融資、開發等一系列活動，只不過其本身與傳統的住宅和生產基地之間存在著較大的差異。
2.商業地產的開發運營模式特點分析
將商業地產與傳統的地產進行對比分析，商業地產所存在的特點，即為：一是經營活動的開展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業地產通過這樣的方式來活動租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經濟利潤。因為商鋪“只租不售”可以科學地對整個商場進行業態業種配置，并能保證及時進行商業布局調整。這是商業經營發揮集聚效應的首要條件，有利于順利度過商場培育期。二是商業地產可以為擁有者創造更大的經濟利潤。其不僅僅是對租金的交納，還體現在地產本身的建筑成本與售價之間的對比，其會受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經營管理、商業企業的品牌商譽都會對租金收入產生影響。三是經營風險的存在，因為商業地產的成本回收周期較長，其可能會在回收的過程中面臨著來自于區位環境的因素影響而產生相應地價格波動，導致商業地產的虧損現象出現。例如周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群構成乃至政府的政策等。而且，商業地產的經營一般要經過2-3年的過渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達到8-10年，這都構成了商業地產的較大的經營風險。四是經營活動的開展形式較為多樣。在一個商業地產中的經營模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷售、服務行業等等類型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂等等。
三、我國商業地產的運作模式分析
在我國，商業地產的運作模式呈現出了系統化的特征。其往往會受到地產開發商、管理者以及資本運營者三個方面的影響。其經營模式可以被分為四個類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結合這四種。
1.全部出售的形式
全部出售這一形式是較為傳統的模式。地產開發商通過對房權進行出售來獲得經濟利潤，之后此處房產的商業經營活動便于地產開發商之間沒有任何關系了。在這個關系模式中，房產開發商可以在較短時間內將房產套現，繼而降低經濟壓力與經營風險。
2.不售不租模式
開發商通過建造商業地產來進行直接的經營活動，其既不對外出售，也不對外出租。這樣的經營模式會讓房地產上擁有地產的產權與經營權。同時，商業經營活動的開展更具針對性。但是，如果房地產商本身缺乏經營管理能力，往往會導致巨大的虧損，自主經營未必會讓經營活動的開展利潤被有效實現。
3.純租模式
在此類運作模式中，開發商不會選擇自主經營，而選擇以合同的形式來將商鋪對外出租，其出租規模各不相同，并在此基礎上來對這些商戶進行統一管理，以交納租金的形式來獲得經營利潤。為此，房地產商需要做到對市場的不斷培養，繼而來實現經營能力的發展。同時，也要注重于對品牌的塑造以此來實現市場競爭力的提升。
4.租售結合模式
房地產商通過對部分的房產進行銷售與租賃來獲得經濟利潤，以此來削弱自身帶有的資金壓力。這一運作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會資源來最大化地拉升自身的商業經營范圍，實現商品效益與品牌效益的最大化。同時，這樣的經營模式往往可以讓高層的經營管理活動在具備主體性的前提下，顯得更為獨立。
四、我國商業地產的運營策略探究
在我國針對于商業地產的運營模式需要從實際情況出發來對相關策略內容優化設計，以此來最大化地發揮出策略的價值。
1.注重于對商業地產的城市景觀設計
商業地產的開發作為城市的景觀組成部分，其應當具備一定的美觀性。這不僅僅是對建筑功能的要求，也是對建筑色彩、外形的要求。例如，商場、寫字樓以及酒店等商業地產的外觀設計就應當呈現出更為豐富的色彩，以此來更好地實現經濟價值與社會價值。在我國，因城市發展缺乏專門的管理條例與控制舉措，商業地產的開發也就需要從市場的實際需求出發來更好地做到優化設計。
2.撬動內需以此來實現綜合性商業地產的開發
目前，商業地產項目的發展呈現出綜合化發展的特征，這即是對國人生活方式的表現，其本身也是商業活動得以順利開展起來的前提保障性要素之一。此類綜合性的商業地產會具備在三個層次的綜合，即商業形態的綜合化運用。其包括了商業、娛樂以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業活動的動態，也有著休閑娛樂的靜態。不同規模的商業地產可以有選擇地與其他功能設施相混合，這對規劃設計提出了更高的要求，所有內容不是簡單地拼湊而是有機的組合。在功能分區、動靜分區、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發揮最佳的綜合效益。
3.商業建筑對本土建筑風格的追求
建筑的形式與風格特征會對消費者的消費行為造成一定影響。民族文化作為傳統文化的組成部分，其往往更容易得到消費者的認可。本土風俗文化傳統的發揚光大是世界各國建筑文化的共同發展目標。歷史文脈在商業地產項目中的傳承也當仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。
4.通過舊城改造促使城市老商業街區的復興
中國有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴重的破壞。舊城老商業街區隨著時代的發展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產亟需復興原有活力，它是打造獨特城市名片的重要舉措，這也給商業地產開發提供了可資利用的基本素材。其核心指導思想是保護性開發，這種有限度的開發不僅不會降低開發帶來的商業價值，而且可以帶動旅游資源的挖掘。
五、結語
總的來說，商業地產的開發作為房地產發展的開展形式之一，其本身較普通的開發活動之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對出現問題的解決，以此來實現商業地產開發工作的更好發展。在本文中，筆者通過對商業地產開發模式的分析來對我國新時期發展環境下的商業地產發展模式重新認識，認為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國商業房地產經營活動中所出現了的一系列問題。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產 多級市場 對策
隨著商業地產的不斷開發，各種問題也伴隨而來，給商業地產投資者、運營者、管理者提出了嚴峻的挑戰。可以說，最近幾年是我國商業地產的建設高峰期，卻也是問題凸顯期。目前我國的商業地產開發在設計、運營、招商、管理等方面處在種種的誤區，正如中國城市化進程不斷引發大量城市社會問題一樣，中國商業地產開發過程中的認知模式、定位模式、決策模式、開發模式、融資模式、經營模式、管理模式等存在一些誤區，而這些誤區也是導致我國房價被大量壟斷的一個重要原因，如何防止房價無上限的被抬高，如何從根本上解決我國民生的根本問題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產多級市場的產生和相關的解決對策。這也是本文研究的根本目的所在。
一、房地產多級市場的現狀
房地產市場指的是通過房地產的出租，買賣，抵押等各種經濟手段所產生的地產交易方式，它是雙方互利互惠的一種經濟交易方式，也是這個社會所有與房地產為商品交際的總稱。通過開發商對地皮的開發和拓新，同時買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價格、資金運行機制等經濟要素構成的一個大系統。所以， 房地產市場是房地產商品交換的場所和領域，也是房地產商品一切交換或流通關系的總和。房地產市場的分級運行主要是從房地產市場交易的層次和權屬內容角度來講的， 它可以分為一級市場、二級市場、三級市場等。房地產一級市場即土地使用權的出讓市場， 具有壟斷經營性質， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權投入市場運行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發生的權屬讓渡的經濟關系的綜合。
二、房地產多級市場形成的原因
1.房地產商的認知過于商業化
更多的房地產商在開發房地產的過程中更多的是看中了房地產所可以帶來的商業利益，而一味的忽視了房地產的實際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產的價格。同時多級的住房多級市場也是房地產多級市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對房屋供給上的需要，故而也有很多房地產商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價格，抬高到一手房屋的定位，同時市場經濟的需求解決了市場的發展，更多的二手住宅的業主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時也推動了我國房地產多級市場的步伐。
2.房地產的開發缺乏深遠的系統思考
商業地產的開發是一個城市商業服務與空間調整的重要手段，當前許多商業物業的開發卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關系。只有具備輻射聚合能力和一定消費規模的城市才能提高商業價值，并為商業現代化、多元化提供實際的載體和平臺。政府、銀行、開發商共同參與。商業地產的建設和運營對區域經濟發展產生重大影響，因而要受到政策、法律法規的嚴格約束。政府政策對商業房地產的區域選擇和未來發展前景有很大的影響。同時由于商業地產的高投入特點，決定了商業地產的開發需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產與國家的經濟主脈所割不開的關系。
三、房地產多級市場的對策
1.努力發展二手房產市場
房地產二級、三級市場具有經營和消費性質， 即在經營與使用消費之間平行轉移， 表現為經營者與經營者， 經營者與消費者， 乃至消費者之間的交易行為。二手市場主要是房地產的增量市場， 三級市場主要是存量房地產的再轉讓市場。企業和本地與外地的房地產需求與消費有重大的意義。在我國， 房地產二手市場已形成了一個完整的、有機的市場體系， 發揮了巨大的整體功能， 促進了城市的土地資源、房產資源的優化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強宣傳， 不斷提高居民的商品意識， 為活躍房地產多級市場打下良好的思想基礎。同時加大中介人員的培訓力度， 不斷提高中介人員素質， 提高服務和管理水平。
2.調整我國房地產的整體結構
根據我國人多地少的特點，很多經濟開發商，想根據開發房地產項目從而來提高國民生產總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時經濟相關開發者與房地產商聯合，一味的將其看作是經濟的新增長點也是不現實的。目前為止，我國的中低檔的房地產多是建在較為偏遠，離市中心較遠的地方，如此一來政府相關部分便需要在此投入較多人力物力財力去為住區添加相關的交通服務設施。所以， 調整住房的結構， 主要不是壓制中高檔住房市場的發展， 也不是鼓勵低檔房建設， 而是要以產品創新為核心來調整現有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應成為中國房地產業及其市場長期發展的重點，從而拉動房地產多級市場的發展。
總而言之，房地產多級市場由于其高投入、高產出和高回報以及建設周期長、涉及單位多等特點，決定了商業地產項耳開發經營過程中的高風險。商業地產項目除了一般項目風險具有不確定性、相對性和可管理性等特點以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據前文的總結，筆者認為，根據我國房地產的多級市場，對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨立經營的方式。
參考文獻：
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隨著旅游度假時代的到來，房地產與旅游的需求互相疊加，產生旅游地產的強勁需求。國內眾多地產企業相繼進入旅游地產市場，中國金茂、萬達、萬科、世茂等實力房地產企業成為旅游地產開發的主力軍。
一、旅游地產的概念
旅游地產是指依托周邊豐富的旅游資源，以房地產開發為主要手段，整合各項資源，融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目，從而將旅游業與房地產業相結合，形成一種新的開發模式。
二、我國旅游地產發展的特征
1.國內旅游消費需求持續增加，旅游業發展空間很大
2005―2015年，國內旅游人數比重、國內旅游消費比重都呈穩步增長態勢。經測算，2015年，中國共接待國內外旅游人數超過41億人次，旅游總收入達4.13萬億元。其中國內旅游人數達40億人次，國內旅游收入達3.42萬億元。全年接待入境旅游人數1.33億人次，實現國際旅游收入1136.5億美元，同比分別增長4%和7.8%；中國公民出境旅游人數達到1.2億人次。根據《中國旅游發展報告2016》顯示，預計2020年，中國國內旅游規模將達到68億人次，出境旅游人數將超過2億人次。同時，隨著人們生活水平的提高和生活質量理念的提升，休閑度假已逐步為社會所接受，為旅游地產的快速發展提供巨大的消費來源。
2.旅游地產發展城市間發展差異較大，
旅游地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二、三級城市靠資源”
的涇渭分明的發展態勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產
基本上走“地產”路線，以人造景區、景點來配套于住宅、酒店、社區等的開發；二、三級城市的旅游房地產則主要走“旅游”路線，依托區域的高等級旅游資源進行項目配置。
3.旅游地產產品類型、運作方式逐漸綜合多元化
中國旅游地產市場基本呈現出綜合化、多元化的發展態勢。眾多
旅游房地產已由過去的產權式酒店、分時度假逐步發展延伸，以健身、
滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產項目逐步興起，商務型、度假型等旅游模式逐步發展。旅游房地產的運作方式逐漸綜合化、多元化。
4.旅游地產置業更多希望在投資和消費上獲得更高效益
旅游地產具有投資、自用的雙重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，還可以通過長期投資物業，享受其帶來的空間和消費功能的利益。正因如此，旅游地產會吸引“高收入”和 “高品質”生活的人群來消費與投資。旅游地產的置業需求更多希望在投資和消費上能夠獲得更高的效益。
三、我國旅游地產發展的趨勢
1.積極創新旅游地產功能
積極創新我國旅游地產的功能，主要從兩個方面入手：第一，結合當前業態，開發出親民化的休閑娛樂項目；第二，在營銷策略的構建上，應大力挖掘大眾消費和商務消費兩大資源。對于大眾消費而言，可以設計出娛樂、餐飲、住宿一條龍的服務項目，并在價格定位上符合當地消費者的心理預期；對于商務消費而言，應努力開拓商務會議、員工培訓、企業儀式性活動等業務，從而優化當前的業務種類。相比較而言，應在拓展大眾消費上下大力氣。
2.房地產企業開發方式上的擴展化
國內旅游地產企業要借鑒國際先進經驗，尋求與國際接軌，不斷完善自身的產品，有競爭力的品牌企業，在進入新市場及推出新產品時要著重打造自己的特色品牌，實施品牌化經營以及集團化發展。從實際市場需求出發，探索適合當地消費者需求的產品和項目，從而尋求最佳的開發模式，注重客戶的體驗與服務品質的提升。在開發過程中，注重與周邊環境的和諧統一。
3.充分發展在線旅游。
充分發展在線旅游，將線上與線下相結合，發展在線旅游包括：第一，發展電商，與網站結合實現旅游產品和服務的在線預定、售賣等。第二，建立與網絡游戲中場景類似的主題公園和產品，讓消費者置身其中，體驗在線娛樂的感覺。隨著現代信息技術的發展和消費方式的轉變，眾多大型開發商紛紛將目光投資于旅游服務網站等電商，旅游投資急速升溫。
4.文化旅游地產將日益發展
在眾多地產類型開發競爭中，以文化為主題的旅游地產異軍突起，逐漸成為旅游地產發展的一大趨勢。文化旅游地產將各種優秀的文化與旅游業融合一體，不但滿足了娛樂消費的需求，而且體現了休閑度假旅游的特色。房地產開發商投資的文化旅游地產正在全國各地相繼拔地而起，走在時代前沿的“文化地產”，以個性化多元化的人文品質全面滲透在現代人的生活方式中。
一、在海南省發展房地產投資信托基金的可行性
（一）房地產投資信托基金的概念
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金， 由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[1]。 從本質上，它是一種投資基金，它通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資， 滿足中小投資者將小額投資轉化為大額投資的需求。 同時， 它又類似于一個產業公司，通過對現存房地產的收購持有和經營獲利，在不改變產權前提下提高了房地產資產的流動性和變現能力，因此它是一種證券化的產業投資基金。
（二）REITs 可以拓寬房地產企業的融資渠道
國務院出臺了一系列房地產宏觀調控措施， 長期依賴銀行貸款的房地產業受到很大的融資壓力。 由于缺少其他融資渠道，房地產資金鏈條日益緊張，正常的投資項目無法保證后續資金需要。 而 REITs 給房地產業提供了一個全新的融資途徑，增加了可供運作資金的新來源，可以間接地將房地產資產證券化， 為房地產開辟了一條全新而穩定的融資通道， 并且可以降低房地產公司的整體融資成本，節約財務費用，在不提高公司資產負債率的情況下優化資本結構，有利于公司的可持續發展。據統計，2010 年 6 月末， 海南省房地產開發企業的資金來源中，國內貸款占 13%，企業自籌資金占 16%，其它資金占71%，其中購房者的定金及預付款占資金來源的61%。 從圖 1 走勢可以看出， 當年 1、2 月受國務院批準海南國際旅游島建設的影響， 海南省房地產定金及預付款所占比例迅速上升；而3 月以后，隨著房價的高漲，房地產資金漸趨理性，定金及預付款所占比例逐漸回落，同時國內貸款和自籌資金所占比例逐漸上升。這種定金及預付款占比的不穩定性，使得房地產市場不穩定，市場波動過大，大量的金融風險將積聚于商業銀行。 因此，引入房地產投資信托基金（REITs），有利于拓寬房地產企業的融資渠道，平抑資金和市場的大起大落，促進海南房地產業的平穩健康發展。
（三）REITs 可以擴大投資者的投資渠道，防范和分散投資風險
改革開放以來，海南省居民的儲蓄存款增長迅猛,尋找資金出路的意愿強烈。 雖然我國股市已經運行二十余年，但其投資的風險較大；國債市場近年也有所發展，但目前市場利率一直處于較低水平； 個人投資者非常需要更低風險更高收益的投資渠道[2]。 由于房地產開發資金需求量大，一般個人投資者根本無力問津，而 REITs 的引入正好可以擴大投資者的投資渠道， 讓眾多的中小投資者有機會投資房地產行業， 使投資者無須直接擁有房地產就能分享到房地產投資利潤，也促使居民儲蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預期回報率。 另外，房地產投資信托基金是委托專業的房地產機構或人員進行集中管理， 根據各地行情和各個房地產項目收益率的變化情況，制定合理投資組合，做出投資決策，規避投資風險[3]。
（四）REITs 可以滿足商業房地產需求
海南省房地產業經過近20 年的探索發展，已經逐漸走向成熟，特別是在商業地產領域，建省后國內及國際大企業大集團紛紛進入，拓寬了商業地產市場，但因商業地產投入大，資金占用時間長回收變數大，使銀行對其一直持以謹慎保守態度。 造成開發商由于資金壓力， 往往采用類似于住宅開發的方法， 在項目建筑完工后就開始分割出售， 這就導致了海南的商業地產只重視新建房的銷售，而忽視存量市場的經營，這恰好給 REITs 提供了更多的持成熟物業入市的機會。 長遠來說， 海南商業地產前景極佳，隨著國際旅游島建設和城市化進程加快，大型購物中心、寫字樓、酒店越來越多，商業地產的升值潛力巨大。 RE1TS 可以從股權的結構、客戶的選擇、物業運營、品牌的建立、經營空間等諸多方面考慮，進行商業房產的運作經營，提高物業效率，獲取高額利潤[4]。此外，REITs因持有物業的時間較長， 能夠長期有效地抑制房地產市場的投機行為。
（五）國際經驗和國內案例為海南發展
REITs 提供了重要參考
1．REITs 在境外和我國香港地區的發展情況
REITs 作為投資信托制度在房地產領域的應用 ，自1960 年美國推出第一只 REITs 產品至今，全球房地產投資信托基金得到很大發展。 全球已有 22 個國家推出REITs 產品， 并有 4 個國家正在進行有關 REITs 方面的立法。1990 年全球 REITs 市值僅為 70 億元，2002 年以后增長尤其迅猛， 截至 2009 年 9 月末，REITs 全球市值巳超過6050 億美元[5]。美國是全球發展REITs 最早，也是最成熟的市場，至 2005 年底美國已經有將近 200 支上市的房地產投資基金，市值總額高達 3216 億美元，約占美國紐約證券市場市值的4% ， 管理的商業地產資產超過4000 億美元。 在美國 80%以上的商業地產投資資金來自于REITs， 是商業地產投資的主要形式。 其次是澳大利亞， 自 20 世紀 70 年代澳洲引入第一支房地產投資信托基金以來， 目前澳洲房地產投資信托基金的規模已經占到當地證券市場總值的10％。亞洲國家（地區）中最早出臺關于 REITs 的立法并推出第一只REITs 的是新加坡（1999 年 5 月），日本是繼新加坡之后第二個推出REITs 的亞洲國家 ；2005 年 6 月 ，中國香港地區證監會正式了 《房地產信托投資基金守則》修訂的相關總結，撤銷了香港房地產投資信托基金(REITs)投資海外房地產的限制 ，從而促進了香港 REITs的迅速發展。而中國內地明確的法律法規都尚未出臺，還處于早期探索的階段。目前， 分歧在于是否允許 REITs 涉及房地產開發環節。 從 REITs 的國際發展經驗看， 幾乎所有 REITs 的經營模式都是收購成熟的商業地產并出租， 靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的 REITs 存在。美國、日本、澳大利亞的REITs 對開發環節完全沒有限制；加拿大、中國臺灣地區、 中國香港地區則完全限制 REITs 介入開發環節；新加坡、韓國則限制 REITs 入開發環節的比例，如新加坡規定用于房地產開發投資的金額不得超過REITs財產凈值的10%[6]。 這可能也與各國或地區房地產市場的成熟程度有關以及REITs 產生的動因有關。 為了保證REITs 的收入來源主要來自穩定的租金收益， 而不是頻繁的房地產投資或投機交易，美國和中國香港地區對REITs持有房地產物業的期限都有明確的限制。 中國香港地區規定不動產投資后至少要持有二年。 美國也特別規定不動產投資信托持有的不動產期限，若在四年內出售，其出售的收入不得超過不動產投資信托總收入的30％。無論采取何種經營模式，或對不動產投資做何種限制，上述各國（地區）REITs 都取得明顯收益（如表 1 所示）。
2.國內案例分析：天津濱海新區領銳基金（準 REITs基金）
國務院出臺的《國務院關于推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見》鼓勵天津濱海新區進行金融改革和創新；在金融企業、金融業務、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可以安排在天津濱海新區先行先試。 因此，天津濱海新區在金融創新上有獨特優勢，領銳基金正是在這樣的背景下推出，作為 REITs（房地產投資信托基金）的試驗品，受到了各界的追捧 。 2006 年 12月28 日 ，在孟曉蘇牽頭發起下 ，中房中弘 、天津永泰紅勘、泰達集團、青鳥集團等 10 余家企業共同成立了天津領銳資產管理公司。 領銳資產管理公司注冊資本 8.5 億元，目前管理資產規模超過 30 億元。 按照領銳基金管理公司成立之初的設想，領銳基金管理公司首先發起了一只工業地產概念的基金，將目標鎖定為天津的工業廠房資產。 因為工業地產領域政策相對溫和，天津正在開發濱海新區，有大批工業廠房待租等。 而房地產正處于國家宏觀調控的重點，因此在成立這只基金的時候就力求避開房地產概念。領銳基金現在的重點主要是以工業為主，投資的區域是選擇在GDP 在 1000 億到 3000 億之間的層次。 有研究認為GDP 在 1000 億到 3000 億之間是工業高速發展的城市，是工業化中期的城市，投資工業園區在這樣的城市可以獲得比較好的增長。 所以領銳基金設立的工業園區投資基金，在國內選擇了 25 個這樣的城市，首次在6 個城市已經有了投資。 領銳基金也有一些少量的投資在商業地產方面及并購行業里面， 投資開發基金占到整個投資的30%左右，同時領銳基金和房地產開發企業有不同的地方，領銳基金做的工業園區，辦公樓、以及商業設施都是為了開發完成之后， 為領銳基金 REITs 的基礎資產值，長期持有而不是開發完后賣掉。此外，領銳基金還和監管部門一起，研究在中國推動廉租房的建設基金，廉租房基金也可以通過金融的手段，通過市場化的手段解決政府投資廉租房的資金困難。領銳基金是一支公司型基金，由領銳資產管理公司管理，主要投資工業房地產和廉租房，以持有成熟物業為主，通過物業管理和房租進行營利，今后還將爭取擇機上市。
二、海南省房地產投資信托基金發展面臨的制約因素
（一）海南省房地產企業經營模式落后，公司治理不健全
海南省的房地產企業自有資本極少，公司治理不規范，管理水平低下，經營模式粗放，對海南發展 REITs 構成一定的障礙。 目前海南省房地產企業的業務模式過于簡單， 就是利用大量銀行貸款或者定金及預付款購買土地建房然后賣掉，企業主要通過開發賺取利潤。房地產企業采用了很高的財務杠桿，資金鏈條非常脆弱，一旦銷售或者施工某個環節出了問題， 企業就會出現資金鏈條斷裂甚至面臨倒閉的命運。
（二）法律和稅收障礙
我國陸續出臺的 《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理辦法》， 基本解決了信托公司今后發展的一些根本性問題。 但是，從性質上說，真正的REITs 屬于投資于房地產業的產業投資基金。 目前我國缺乏產業投資基金相關法律，《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動。 2004 年末，中國銀監會組編了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法 》（征求意見稿），如果能正式出臺實施，將對我國 REITs 的發展起到很大的促進作用。 我國現行稅法在財產信托條件下的產權轉移要與真實交易下的產權交易同等納稅， 依照現行稅收政策及法律條件就不可避免地重復納稅， 重復征稅將使得REITs 喪失其大眾投資回報的優勢。
（三）管理房地產缺乏投資信托基金的專業人才
REITs 管理會涉及到房地產和資本兩個市場， 對管理人才提出了較高要求。 在海南省發展 REITs 就必須具備一批精通房地產、資本市場運作、科學管理的復合型人才。他們的專業素質將對REITs 的發展起著關鍵作用，而目前海南這樣的人才十分稀少， 我國市場上存在的房地產信托或類REITs， 實際投資管理人員多以信托管理人士居多，不利于REITs 基金的長遠發展。
三、在海南省發展房地產投資信托基金的構想及相關政策建議
（一）在海南省發展房地產投資信托基金的構想
中國改革開改及經濟發展二十多年的實踐經驗告訴我們，只有結合國際、國內REITs 的成功經驗和海南省房地產金融市場的發展現狀，去設計海南省 REITs 的發展思路與模式， 才能促進 REITs 在海南省的成功實踐。 因此，我們通過調研對比，提出在海南發展 REITs 的戰略思路是：立足海南現實，加快試點發展，加強風險管理，積極接軌國際。
1.在組織形式上選擇契約型作為 REITs 主要組織形態，公司型為有益補充契約型的所有權與收益權相分離，具有相對獨立性，REITs 通過信托契約明確持有人、 管理人和托管人三者之間關系，管理人和托管人相互獨立。 我國除《證券投資基金法》外，缺乏產業投資基金法，證券投資基金按規定只能是契約型[7]。 契約型不需重復納稅，可提高 REITs 的投資收益。 從實踐來看， 我國目前基金主要集中在證券業，且只存在契約型基金，尚無公司型基金，公司型 RE-ITs 實踐條件不成熟。 且公司型 REITs 是獨立法人，面臨雙重納稅的問題。 而選擇從發展契約型 REITs 入手，這樣法律障礙會小一些， 推進的步伐會快一些。 因此海南省試點初期可以選擇以契約型REITs 為主，長期看應結合實踐進行專門的REITs 立法，以契約型 REITs 為主要調整對象，探索性地試水公司型 REITs。
2.在運作方式上以封閉式 REITs 為主，開放式 REITs為輔從實踐看， 封閉式 REITs 是發展的主流選擇。 封閉式存續期固定，不可贖回，有利于管理人的管理和風險控制， 適宜于房地產行業的實際狀況， 也便于監管人的監管。 考慮到海南省試點 REITs 初期市場不成熟， 需要一定的穩定探索期，在技術層面開放式 REITs 頻繁的估值要求很難精確滿足，因此海南省發展 REITs 宜采用以封閉式REITs 為主，開放式 REITs 為輔的方式。
3.在募集方式上先通過私募推動公募 ，最后達到公募與私募相結合以公募為主公募REITs 和私募 REITs 各有千秋，私募基金具有發行對象特定、發行費用較低、基金的設計規模較小、投資范圍窄等特點，所以，如果不需要籌集巨額資金，發行總額在規定的范圍內由特定的投資者認購便可以完成發行計劃時，就可以采取私募方式，而不用采取公開發行的方式。 國際上 REITs 募集的主流方式，以公募為主。 但目前房地產市場、股票市場的波動劇烈，使得REITs 直接通過公募面向一般大眾投資者，時機尚不成熟；其次，在現實條件下，從專業人才、風險控制等方面考慮，還不具備采取公募形式的一些基本條件。海南REITs 的募集模式，建議首先通過私募推動公募， 最后達到公募與私募相結合以公募為主的模式。
4.在資金運用方式上宜選擇抵押型 REITs 為主，權益型REITs 為輔采用權益型REITs 直接收購物業操作簡便、周期短、風險相對較低，但是要承擔較高的稅費；通過收購持有物業的股權可以避免房地產過戶問題，降低稅費成本，但可能面對信息不對稱問題，風險較大，同時原有股東需要承擔高額所得稅而加大了操作難度。采用抵押型 REITs 購買房地產抵押貸款可以降低商業銀行的風險， 此外抵押型REITs 還可以通過購買 MBS （Mortgage-Backed Security，即抵押貸款證券化）取得固定收益并增加 MBS 的流動性[8]。 考慮到我國目前證券市場尚不規范，投資者風險意識不強，而且資產評估、法律咨詢等中介服務機構也不盡成熟和完善，如果在海南省大力發展權益型 REITs，可能會助長投機嚴重和盲目投資行為， 所以建議在海南省以發展低風險的抵押型REITs 為主，權益型 REITs 為輔，然后再逐步引入和發展混合型REITs。
5.具體經營模式可選擇 90%以上投資成熟物業，10%以內投資房地產開發海南REITs 的投資方向需要緊密結合海南的經濟發展水平和房地產業所處的發展階段， 并且隨著房地產業的發展，要相應地調整投資范圍的側重點。這樣才能實現以發展REITs 來促進房地產業發展的目的。 為加強基金的風險控制，REITs 需要以具有穩定現金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業物業為主[9]，至少 90%以上投資成熟的商業物業， 也可以專門投資于某種特定類型的房地產項目，向專業化的方向發展，投資的房地產項目必須具備兩個條件：產權清晰并且完整；能獲取穩定、持續的現金流收入。 另外，可以允許 10%以內投資房地產開發，以穩定和增加房地產開發的資金投入。
（二）相關政策建議
1.建立健全相關法律法規
首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。 其次，在現有的證券投資基金以及相關法律制度的基礎上，結合美國和亞洲國家、地區的經驗 ，盡快制訂專門的 《REITs管理條例》，使海南省的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。
2.實施必要的稅收優惠
稅收優惠政策是房地產投資信托競爭力的主要源泉。 目前，我國還沒有這方面的優惠稅收政策出臺。 國家稅務機關可以對合格REIT 減免所得稅； 對 REITs 合格投資所承擔的營業稅、土地增值稅予以減免；在物業交易環節僅對相同物業的交易一次征稅，避免重復納稅；同時也可以考慮在REITs 發展初期對投資者減免所得稅以培育REITs 投資群體。
3.建立嚴格的監管準入制度和信息披露制度
在海南發展REITs 要有一個系統性 、跨部門的監管體系,建議借鑒澳大利亞的經驗，設立專門的證券及投資管理委員會(ASIC)進行嚴格監管，對從事 REITs 的機構，包括受托人、投資管理人、物業管理人、估計師等均需要取得ASIC 的資格許可，REITs 的受托人還需同時取得金融監管部門頒發的金融服務執照。 此外， 政府金融主管部門應根據房地產市場發展的需要建立相關機構，在有關信息的采集、處理、等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務；建立完善高效的房地產行業中介服務體系以及統一而權威的行業標準，并通過向投資者披露信息采確保其運營的透明度；建立房地產信托融資信息網絡系統，實現交易、清算、管理和監控的電子化。
一、合作開發房地產合同的法律性質
房地產合作開發是指具有房地產開發資質的一方與提供建設用地使用權或提供資金、技術、勞務等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發房地產項目。
從合作開發房地產的定義可以看出，房地產合作開發的法律性質屬于《民法通則》所規定的聯營。但是，房地產合作開發這種聯營又有很多自身的特點：
（一）主體特定性
根據《民法通則》第三章第四節關于聯營的規定，以及最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》中的規定，聯營主體應當是實行獨立核算，能夠獨立承擔民事責任的企業法人和事業法人，此外，個體工商戶、農村承包經營戶、個人合作，以及不具備法人資格的私營企業和其他經濟組織與企業法人或者事業法人聯營的，也可以成為聯營合同的主體。由此可見，法律對上述聯營主體的身份并未作其它限制性的規定。但是，合作開發房地產經營合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發經營資質。
（二）土地使用權變更登記手續應當完備
我國土地屬國家或集體所有，房地產的開發經營必須依法辦理土地使用權的出讓手續，農村集體土地必須依法辦理征用手續收歸國有，再依法辦理出讓手續后才能進行房地產經營開發。對劃撥取得土地使用權的土地不容許開發經營房地產，對經出讓取得土地使用權的主體和土地用途也必須經過嚴格審批。故對以出讓方式取得土地使用權的主體與他人合作開發經營房地產，必須經過國家主管部門的批準，此類合同才合法有效。
（三）貫徹責、權、利統一的原則
合作開發房地產要求合作雙方共同投資、共享利潤、共擔風險。雖然并沒有規定要求合作雙方共同經營，但實踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權，不參與項目建設管理，不論項目是否贏利都應取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯營活動中應當遵守的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其它聯營或聯營體債權人的合法權益，應認定為無效。
（三）行政干預性強
合作開發房地產合同的內容是關于合作各方開發建房的一系列權利義務的約定，合作開發經營的實質內容決定了在履行合同過程中必然涉及到的規劃許可、建設工程許可及商品房銷售等一系列問題，均需獲得政府有關主管部門的許可或批準。行政干預性較強，是合作開發房地產經營的又一特性。
二、合作開發房地產的幾種方式
房地產合作開發常見的方式有兩種，即非法人型合作開發和法人型合作開發。
《民法通則》第五十二條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。”根據本條規定，聯營可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項目經理部、設立項目共管帳戶等方式進行合作開發經營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均由合作協議約定。實踐中，因為采用這種合作開發的方式不用組建新的企業法人，比較簡便靈活，故非法人型的合作開發是目前房地產合作開發中采取比較多的方式。
《民法通則》第五十一條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，組成新的經濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經主管機關核準登記，取得法人資格。”根據本條規定，房地產合作開發各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行開發經營的就是法人型合作開發。在成立項目公司的情況下，房地產合作開發各方即成為項目公司的股東，合作開發各方之間的權利義務不再由合作協議來規范，而由公司章程予以規定。合作開發各方不再以協議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發，符合現代企業制度的要求，是值得推廣的運作模式。
三、合作開發房地產合同的效力認定
房地產合作開發合同糾紛比例高，情況復雜，它的復雜性在于以合作開發經營房地產合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來的問題是雙方合作的合同性質認定復雜，進而在法律上對雙方合作合同的效力認定也復雜。筆者擬在本文中對房地產合作開發合同效力認定的幾個影響因素作一探討。
（一）房地產開發企業資質對合作開發合同效力的影響
合作開發房地產經營合同中要求合作雙方至少有一方當事人具有房地產開發經營資質，如果合作各方都不具備房地產開發經營資質，合作合同無效。
但在審判實踐中，常出現雙方當事人均不具備房地產開發經營資質，在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的情況。此種情形下是否應認定合同無效，理論界存在不同意見。
1998年上海市高院《關于房地產糾紛案件若干問題的研討情況》中認為，合作開發經營性房地產項目的各方應當具有房地產開發經營資格；與不具有房地產開發經營資格的企業訂立合作開發經營性房地產項目合同的，應視為房地產轉讓行為。按《上海市房地產轉讓辦法》處理。可見，在《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）出臺前，司法實踐是要求合作方均具備房地產開發資質的。
隨著《合同法》的出臺，“不輕易認定合同無效”的審判原則也漸漸落實在房地產案件糾紛處理過程中。2003年3月26日，最高法院副院長《在全國民事審判工作座談會上的講話》正表明了這種司法審判趨勢，黃院長認為“在處理合作建房合同糾紛時，只要其中一方有房地產開發經營資格且一方對合作建房土地是以出讓方式取得的，就應視為合法”。
最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的出臺，對該等司法趨勢予以了明確，《解釋》第十五條規定：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效，但前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效”。
據此，筆者認為，對于雙方當事人均不具備房地產開發經營資質，在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的房地產合作開發合同，應當認定合同有效。
（二）土地使用權轉讓的限制條件對合作開發合同效力的影響
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”，三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。這兩條對土地使用權轉讓條件的限制性規定，要求合作開發房地產合同中以土地使用權為出資的一方依法取得土地使用權。
但在審判實踐中常有簽訂合作開發合同時，以土地使用權作為合作條件的一方仍未取得土地使用權證的情況。筆者認為，根據《合同法》和當前審判中“不輕易確認合同無效”的原則，沒有取得土地使用權證而簽署的合作開發合同應屬于效力待定合同，提供土地使用權一方的行為屬于無權處分行為，但只要在前取得土地使用權證，則不宜確認該合作開發合同無效。
（三）名為合作開發合同的幾種轉性情形
《解釋》第十四條規定，合作開發合同是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。由此可見，合作開發合同應當具備共同出資、共享利潤和共擔風險三大法律特征。但在實踐中，冠名為“合作開發房地產”的合同很多，實質卻多形多樣。《解釋》歸納的名為合作實為土地使用權轉讓、名為合作實為房屋買賣、名為合作實為借款和名為合作實為租賃等情況，均缺乏合作雙方“共擔風險”這個重要的法律特征，因此實質上已經不屬于合作開發合同。
關鍵詞：投資性房地產；納稅；會計處理；分析
1投資性房地產中納稅會計處理的作用
根據投資性房地產的特點來看其在實際中屬于一種非流動性的資產經營模式，其通過租金及資本增值的方式來從房地產紅獲取實際利潤，由于在投資性房地產中所涉及的經營類型及涉稅項目較多，因此在實際的稅務工作中其所包含的稅種也較為復雜。目前稅制改革使投資性房地產的稅務工作變得更加繁雜，在此背景下多數企業開始采用新的會計準則來進行納稅處理。納稅會計處理的進行主要是應用相關稅法、會計原則等作為基本依據，以此來清算投資性房地產中所涉及的稅務內容，通過對會計處理工作進行調整，以此來做好納稅會計與稅務處理銜接的工作。
2對投資性房地產納稅會計處理產生影響的原因
2.1因稅種因素產生的影響
（1）房產稅帶來的影響。房產稅所產生的稅收主要是在房屋財產的基礎上所產生的一種稅目，因此在進行房產稅計稅時需要在征稅對象的基礎上來進行計稅工作，即從價計征方式和從租計征方式，由于在實際中兩種計稅方法存在的差別使納稅會計處理工作在進行的過程中所采用的處理方式也有一定的差異性，而這就是房產稅因計稅方式為納稅會計處理所帶來的影響。
（2）土地增值稅帶來的的影響。土地增值稅就是一種針對土地使用權在流轉的過程中增值部分收取的一種稅目，屬于流轉稅的一種。在稅法規定下，增值稅是對增值收入進行收稅，而在會計準則下，如果企業使用公允價值模式，則需要根據公允價值來調整企業的賬面價值。
（3）公允模式計量對所得稅的影響。企業采用公允價值計量的投資性房地產不再計提折舊，企業采用公允價值模式計量，使得企業經營業績有很大的不穩定性，投資性房地產可以采用公允價值模式計量，會計報表反映資產價值增加、對集團資源配置和內部管理的影響，致使該項資產的市場價值被嚴重低估、對利潤分配和股東價值的影響。
2.2投資性房地產初始計量方面
在對投資性房地產進行初始計量時需要根據類型的不同而采取相應的計量方式，如對于買入的投資性房地產需要根據買入的價款和相關的稅費作為計量的基礎，而對于自建的投資性房地產，則需要按照竣工結算之前的一切收入為計量標準。
3改進投資性房地產納稅會計處理中存在的問題的措施
3.1以稅法對投資性房地產納稅會計處理進行管控
健全完善的稅法可以為納稅會計處理工作的開展提供相應的基礎依據。由于投資性房地產的稅務處理及會計處理之間存有一定的差距，因此在實際中為了對二者之間存在的差距進行改進就需要應用稅法作為支持，這樣才能促使納稅會計處理工作在實際中得到高效的開展及執行。目前我國所執行的稅法中存有較多的缺陷，因此所給予的保障及支持有限，不利于投資性房地產稅務的正常運行，為此相關部門必須要針對這一要素及現今社會經濟發展形勢來完善及制定相關的稅法，使納稅會計處理工作的進行有法可依。
3.2對投資性房地產稅務進行明確的界定
第一，目前我國在稅收上主要是統一進行增值稅的收取，而在房地產項目中由于其經營性質的不同，所以在其所產生的增值稅上也有一定的區別，因此在實際中需要對房地產性質進行準確的確定，以此來保證納稅會計處理方向更加明確；第二，需要由政府介入投資性房地產的稅務工作中，根據房地產的實際收益來對其稅務進行調整，保證房產經濟在發展中的合理性及有序性，進而提升納稅會計處理的效率；第三，在投資性房地產納稅會計處理中需要對公允價值進行推行及應用，通過公允價值作為增值稅的計稅基礎可以保證投資性房地產納稅符合市場發展的實際情況，并且此種納稅會計處理方式可以減小稅務處理與會計處理之間存在的差距，從而促使投資性房地產在經營中可以健康、持續的發展。
3.3投資性房地產企業需要采取內控的手段來提升納稅會計處理工作
內部會計工作可以說是對企業經營中所產生財務活動進行有效約束的一種手段，在此情況下要想對納稅會計處理的效能進行提升需要注意以下幾點內容：第一，組建高素質納稅會計處理人才隊伍，首先需要確保崗位人員具備專業的素質能力及相關經驗，以此來保證其可以適應崗位職責，其次需要對工作人員進行素質培訓來提升其個人能力，使會計人員可以掌握最新的稅務政策及稅務法規，以此來為納稅會計處理工作提供基礎支持；第二，規范投資性房地產企業內部的稅務及會計管理制度，并對納稅會計處理工作的各項流程進行優化，以此來保證納稅會計處理順利、高效的進行。
參考文獻
