時(shí)間：2023-02-09 02:09:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇租賃調(diào)查報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
對全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示，一季度上海房屋銷售價(jià)格上漲最快，同比上漲了28.3％。
國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計(jì)局4月19日的調(diào)查報(bào)告顯示，大中城市房屋銷售價(jià)格快速上漲。一季度，35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7％，漲幅比去年四季度增加2.6個(gè)百分點(diǎn)。有9個(gè)城市房價(jià)漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)：上海上漲28.3％，沈陽19.6％，青島16.0％，重慶14.5％，天津14.2％，南京12.1％，寧波11.9％，杭州10.5％，濟(jì)南10.2％。
土地交易價(jià)格漲幅減少。一季度35個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比上漲7.5％，漲幅比去年四季度低1.4個(gè)百分點(diǎn)。7個(gè)城市漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)：杭州上漲51.3％、上海22.6％、天津18.1％，成都16.3％，寧波12.3％，大連11.8％，沈陽11.0％。
房屋租賃價(jià)格略有上漲。一季度35個(gè)大中城市房屋租賃價(jià)格同比上漲0.6％，漲幅比去年四季度低1.6個(gè)百分點(diǎn)。
原告：，女，歲，族，退休工人，住#。
被告：，女，歲，族，市農(nóng)廣招待所快餐廳負(fù)責(zé)人，住#。
被告：市（以下簡稱推廣中心），住所地：市中央中路。
法定代表人：，職務(wù)：主任。
被告：市農(nóng)廣招待所快餐廳（以下簡稱快餐廳），住所地：市路。
負(fù)責(zé)人：，女，#歲，族，住市路興中巷13號。
原告系的妻子，2003年12月29日，因病在中醫(yī)院住院治療，西醫(yī)診斷：“1、糖尿病、腎病，繼發(fā)腎病綜合癥，慢性腎功不全；2、二型糖尿病，糖尿病視網(wǎng)膜病變”。2004年
9月14日，殺狗并將生狗肉在冰柜內(nèi)冷凍，2004年9月19日做熟后進(jìn)行出售。2004年9月19日上午8點(diǎn)30分左右，快餐廳購買了該狗肉，狗肉未經(jīng)過加工，只參加些配料在冰箱內(nèi)保存，2004年9月21日上午，在快餐廳定炸蠶蛹和涼拌狗肉，當(dāng)日11點(diǎn)30分，原告兒媳婦劉春玲將所定的炸蠶蛹和涼拌狗肉取回，當(dāng)日12時(shí)在病房內(nèi)進(jìn)餐發(fā)糕、狗肉絲、蠶蛹。當(dāng)晚出現(xiàn)急性胃腸炎癥狀，原告家屬在當(dāng)晚15時(shí)10分向市衛(wèi)生防疫站報(bào)告。自2004年9月21日后病情加重，于2004年10月9日轉(zhuǎn)到市第二人民醫(yī)院住院治療，2004年10月11日到哈爾濱醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院治療，2004年10月23日回到市第二人民醫(yī)院，2004年10月24日病逝。在此期間共支付支付醫(yī)療費(fèi)18772.30元；交通費(fèi)1150.00元；住宿費(fèi)1240.00元。
市衛(wèi)生防疫站接到報(bào)告后，監(jiān)督人員于15時(shí)30分到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查，并對被告、丈夫、原告及與同病房的王秀蕓、雇傭的廚師、2004年9月20日在快餐庭食用過狗肉的、賣給快餐廳狗肉的做了詢問筆錄。稱快餐廳已無剩余狗肉絲。市衛(wèi)生防疫站于當(dāng)晚對食用剩余的熟狗肉絲50克、炸蠶蛹50克、發(fā)糕100克進(jìn)行了檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果，熟狗肉絲中檢測出志賀氏菌。市衛(wèi)生局于2004年10月12日作出衛(wèi)（2004）字第125號關(guān)于呈報(bào)《市一起食物中毒調(diào)查報(bào)告》的報(bào)告，于2004年11月2日作出衛(wèi)食檢告字2004—0209號檢驗(yàn)結(jié)果告知書，并將衛(wèi)（2004）字第125號關(guān)于呈報(bào)《市一起食物中毒調(diào)查報(bào)告》的報(bào)告及衛(wèi)食檢告字2004—0209號檢驗(yàn)結(jié)果告知書送達(dá)給被告。不服衛(wèi)（2004）字第125號關(guān)于呈報(bào)《市一起食物中毒調(diào)查報(bào)告》的報(bào)告中食物中毒責(zé)任認(rèn)定，于2005年6月20日向本院提起行政訴訟。本院經(jīng)過審理該行政案件，認(rèn)為：“被告市衛(wèi)生局衛(wèi)（2004）字第125號關(guān)于呈報(bào)《市一起食物中毒調(diào)查報(bào)告》的報(bào)告是向同級人民政府和上級衛(wèi)生行政部門報(bào)告的內(nèi)部行政行為，如果被告不向當(dāng)事人送達(dá)，該行為不可訴，被告向當(dāng)事人送達(dá)了該文件，當(dāng)事人提訟，也因該報(bào)告是行政機(jī)關(guān)內(nèi)部行為。而不適合作出撤銷的判決。依照最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋第五十七條第二款第3項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：確認(rèn)被告市衛(wèi)生局衛(wèi)（2004）字第125號關(guān)于呈報(bào)《市一起食物中毒調(diào)查報(bào)告》的報(bào)告不發(fā)生行政確認(rèn)的法律效力”。
【審理】
原告訴稱：原告系妻子，在2003年12月29日因病在市中醫(yī)院（以下簡稱中醫(yī)院）住院治療，至2004年9月21日其病情已經(jīng)好轉(zhuǎn)，日常生活能夠自理，但當(dāng)天因食用被告快餐廳食物導(dǎo)致食物中毒，進(jìn)而病情加重。并于2004年10月9日轉(zhuǎn)到二院治療。2004年10月11日到哈醫(yī)大二院治療，因病情嚴(yán)重，在2004年10月23日出院回到二院，于2004年10月24日病逝。從工商登記檔案得知，快餐廳系市開辦集體企業(yè)，該企業(yè)于2004年1月19日所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)全部轉(zhuǎn)移與。綜上三被告應(yīng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。請求判令賠償原告：1、醫(yī)療費(fèi)18772.30元；2、護(hù)理費(fèi)20.00元/天×20天×2人+20.00元/天×12天×5人=2000.00元；3、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)10.00元/天×20天＋15.00元/天×12天＝380.00元；4、交通費(fèi)1150.00元；5、住宿費(fèi)1240.00元；6、死亡賠償金7013.00元/年×19年＝133247.00元；7、喪葬費(fèi)939.92元/月×6個(gè)月＝5639.52元，合計(jì)162428.82元的40%既64971.53元。由被告承擔(dān)本案全部費(fèi)用。
被告辯稱：
一、原告訴請被告人身損害賠償事實(shí)不清，證據(jù)不足，應(yīng)予駁回。原告丈夫因病住院治療無效死亡，其死亡原因未作尸體解剖檢驗(yàn)，其致死的直接原因現(xiàn)已無法查清，因此原告所提供的證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張，按照民事訴訟法證據(jù)規(guī)定，原告因舉證不能而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。
二、市衛(wèi)生局的所作的食物中毒調(diào)查報(bào)告，已被市法院[2005]行初字第7號行政判決確認(rèn)不發(fā)生行政確認(rèn)的法律效力，所以，原告以無效的調(diào)查報(bào)告及其附屬材料作為委托司法鑒定材料顯然不符合書證的合法性、真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性的要求，因此，黑大司鑒中心[2005]文審字第161號司法鑒定書不能作為本案的證據(jù)使用，鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足，不應(yīng)采信。
三、本案的所有證據(jù)材料根本不能證明死者食用了被告的餐廳食物，更不能證明死者的死亡與被告餐廳食物二者之間具有任何因果關(guān)系。而被告在本案中既不存在違反衛(wèi)生行政管理法規(guī)的行為，也不存在民事侵權(quán)事實(shí)，因此不應(yīng)承擔(dān)任何民事賠償責(zé)任。
被告推廣中心辯稱：
一、快餐廳名為集體實(shí)為個(gè)體，屬于個(gè)人掛靠，其經(jīng)營期間個(gè)人民事行為均應(yīng)由個(gè)人負(fù)責(zé)。推廣中心不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。2003年5月10日，推廣中心與簽訂了農(nóng)廣招待所快餐廳的租賃經(jīng)營協(xié)議書，雙方約定每年付給推廣中心租金一萬元，租期五年，在租賃經(jīng)營期間自行負(fù)擔(dān)各種稅費(fèi)，遵守和履行有關(guān)衛(wèi)生、消防等義務(wù)，如出現(xiàn)違紀(jì)或違法經(jīng)營，推廣中心不承擔(dān)任何責(zé)任。從以上協(xié)議內(nèi)容可以充分證明，所經(jīng)營的快餐廳名為集體實(shí)為個(gè)體，無非是以集體所有制之名享受一些優(yōu)惠政策，因此推廣中心與本案無關(guān)，不應(yīng)成為被告。
二、原告丈夫并未在快餐廳就餐，雙方并未建立餐飲服務(wù)合同關(guān)系，不存在經(jīng)營服務(wù)行為，食物中毒只能由行為人或責(zé)任人個(gè)人承擔(dān)責(zé)任，與該人無關(guān)。本案沒有任何證據(jù)可以證明在當(dāng)天出售了狗肉絲，市衛(wèi)生局在當(dāng)天封存的灶房物品中也未發(fā)現(xiàn)狗肉，市衛(wèi)生防疫站檢驗(yàn)狗肉的樣品也并非來源于農(nóng)廣快餐廳。本案所謂的食物中毒并不是發(fā)生在快餐廳的經(jīng)營行為中，請求人民法院據(jù)實(shí)認(rèn)定當(dāng)事人主體身份，駁回原告對推廣中心的。
被告快餐庭未作答辯。
審理過程中原告向本院后提出鑒定申請。大學(xué)司法鑒定中心于2006年1月20日作出黑大司鑒中心（2005）文審字第161號司法鑒定書，結(jié)論：“的死亡與其自身病情程度有直接因果關(guān)系；但食用狗肉使病情加重可視誘因關(guān)系”。
另查明：2002年4月16日，推廣中心向市工商行政管理局申請成立市農(nóng)廣招待所快餐廳，注冊開辦集體所有制營業(yè)性企業(yè)并任命為農(nóng)廣招待所負(fù)責(zé)人。推廣中心又與簽定樓房出租協(xié)議書，推廣中心將其樓房出租給經(jīng)營招待所及快餐廳，原告及被告、推廣中心對快餐廳名為集體，實(shí)為個(gè)人掛靠均無異議。
以上事實(shí)，有當(dāng)事人陳述及原告提供的中醫(yī)院診斷證明書、市第二人民醫(yī)院診斷證明書、哈爾濱醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院住院診斷書、中醫(yī)院處方、市第二人民醫(yī)院處方、住院費(fèi)收據(jù)及結(jié)算單、哈爾濱醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院門診收據(jù)及結(jié)算單、中醫(yī)院住院病歷、出院卡、檢驗(yàn)記錄、臨床觀察表、市第二人民醫(yī)院住院病歷、哈爾濱醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院病歷、住宿費(fèi)收據(jù)、交通費(fèi)收據(jù)、市醫(yī)療保險(xiǎn)病人轉(zhuǎn)院轉(zhuǎn)診申報(bào)審批表、市衛(wèi)生局文件、2份衛(wèi)生檢測結(jié)果報(bào)告單、市衛(wèi)生局卷內(nèi)對、、、王秀蕓、、、的詢問筆錄、黑大司鑒中心（2005）文審字第161號司法鑒定書、快餐廳工商登記檔案、推廣中心證明、死亡證明；被告提供的快餐廳營業(yè)執(zhí)照副本、市衛(wèi)生局檢驗(yàn)結(jié)果告知書在卷佐證，以上證據(jù)能夠相互印證，本院予以采信。
【裁判】
本院認(rèn)為，快餐廳名為集體實(shí)為個(gè)體，其民事責(zé)任應(yīng)由個(gè)人承擔(dān)，被告推廣中心不承擔(dān)民事責(zé)任。經(jīng)營快餐廳，出售帶有志賀氏菌的狗肉，造成食物中毒，對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。原告主張賠償費(fèi)用計(jì)算過高，高出部分本院不予支持。依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民法通則》第一百一十九條，最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十九條、第二十一條第一款、第二款，第二十二條、第二十三條、第二十七條、第二十九條的規(guī)定，判決如下：
一、被告給付原告醫(yī)療費(fèi)18772.30元、護(hù)理費(fèi)1510.88元（19.88元×20天×2人+19.88元×12天×3人=1510.88元）、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)380.00元（10.00元×20天＋15.00元×12天＝380.00元）、交通費(fèi)1150.00元、住宿費(fèi)1240.00元、死亡賠償金133247.00元（7013.00元×19年＝133247.00元、喪葬費(fèi)5639.52元（939.92元×6個(gè)月＝5639.52元），合計(jì)161939.70元的20%即32387.94元，于判決生效后七日內(nèi)付清。
二、駁回原告其他訴訟請求
案件受理費(fèi)2463.86元，由原告負(fù)擔(dān)1240.86元，被告負(fù)擔(dān)1223.00元；鑒定費(fèi)3000.00元、交通費(fèi)1150.00元，由被告負(fù)擔(dān)，于判決生效后七日內(nèi)交納。
關(guān)鍵詞：房屋租賃；管理；市場；缺陷；加強(qiáng)
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-00-01
日前，我國的房屋租賃市場越來越紅火，但由于相關(guān)管理工作不到位等帶來了一些問題。因此，如何在房屋租賃管理方面進(jìn)行加強(qiáng)成了難題。
一、房屋租賃管理缺陷
1.房屋租賃管理的立法落后
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房屋租賃市場也有新發(fā)展，但在這種新發(fā)展中不斷的有新問題新情況出現(xiàn)，而相應(yīng)的法律、法規(guī)卻沒有很好的與之配合，建立法律、法規(guī)存在一定的滯后性。而立法工作的滯后，給房屋租賃管理工作帶來了難題。并且有關(guān)的房產(chǎn)管理部門對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意識比較淡薄，比如說，對于集體土地上的房屋租賃，大多以支付租金的方式存在，而缺少必要的租賃形式多樣化。因此，房管立法的滯后是阻礙房屋租賃市場發(fā)展的一項(xiàng)重要因素。
2.房屋租賃合同不規(guī)范，誠信還缺陷
就目前房屋租賃管理中出現(xiàn)的問題而言，出現(xiàn)次數(shù)最多的問題是合同糾紛，比如說由于租金價(jià)格的不合理而引起的糾紛，在房屋租賃過程中大部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)采取的是口頭定價(jià)的形式，沒有參照有關(guān)房屋評估市場法進(jìn)行合理定價(jià)，表現(xiàn)在租金上不是過高就是過低。
再加之沒有簽訂相對正式的合同，容易導(dǎo)致由于租金價(jià)格而引起糾紛。另外，在房屋租賃過程中存在沒有遵照《合同法》相關(guān)規(guī)定訂立合同的行為，因此，這就造成在房屋租賃管理方面的混亂。
近年來隨著房屋租賃市場的逐漸壯大，便出現(xiàn)了一些不法的投機(jī)分子，他們并不具備房屋中介的營業(yè)執(zhí)照，也不具備房屋管理部門頒發(fā)的相關(guān)資質(zhì)，實(shí)屬無證無照經(jīng)營，他們主要通過在網(wǎng)站，報(bào)紙上張貼虛假房屋租賃廣告，提供假房源，假電話，騙取客戶的信任，與之簽訂合同，騙取中介費(fèi)或定金等。幾乎每個(gè)城市都會有這樣的中介存在，有些租客寧愿自己尋找房源也不愿意信任中介。以上情況從不同角度證明房產(chǎn)行業(yè)缺乏誠信，這都是房屋租賃管理所急需解決的問題。
3.房屋租賃管理體系無序
目前我國在房屋租賃管理方面還沒有一套完整體系出現(xiàn)，規(guī)范化、專業(yè)化的房屋租賃道路勢在必行，因此在雜亂無序的房屋中介市場中需要規(guī)范的市場秩序。同時(shí)，我們也可以清楚地看到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理模式相對單一，導(dǎo)致了房地產(chǎn)租賃市場的管理模式相對單一，成為制約房屋租賃管理系統(tǒng)的根本原因。
4.房屋租賃市場的價(jià)格指導(dǎo)缺乏
在市場上往往會存在一些房屋為了躲避政府的管理，便沒有到制定的管理部門辦理相關(guān)的登記手續(xù)，這就會導(dǎo)致房屋的出租方自行抬高或者降低房價(jià)，造成很多房屋不能隨行就市，最終損害到出租者或承租者的利益。
二、加強(qiáng)措施
1.健全房屋租賃市場有關(guān)政策法法規(guī)
首先，在房屋租賃管理內(nèi)部的相關(guān)政策法規(guī)存在一定的矛盾與沖突。需要盡快的對這些矛盾及沖突盡快的消除，以避免在執(zhí)行法律的過程中出現(xiàn)不必要的糾紛；還有就是關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租問題，需要盡快對其中的涉法問題進(jìn)行明確，比如說明確哪些房屋可以轉(zhuǎn)租，哪些房屋不可轉(zhuǎn)租；雖然目前還不允許公租房轉(zhuǎn)租，但在私下仍存在大量的私自轉(zhuǎn)租的形式，都需要有相關(guān)的政策出臺。
其次，房屋租賃服務(wù)市場的監(jiān)管力度應(yīng)該加大。增強(qiáng)對服務(wù)市場的監(jiān)管，是培育和發(fā)展市場的先行條件，對規(guī)范房租租賃服務(wù)市場起到了舉足輕重的作用。就目前形勢而言，應(yīng)該從三個(gè)方面來加強(qiáng)房屋租賃監(jiān)管：第一，收取租賃管理費(fèi)，應(yīng)該嚴(yán)格參照相關(guān)政策規(guī)定，收取房屋租賃活動的稅費(fèi)；其二，加強(qiáng)對租賃糾紛問題的管理，第三，各部門應(yīng)該形成有機(jī)的配合。
2.強(qiáng)化信息化租賃管理體系的建立
運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)來完善房屋租賃管理系統(tǒng)，目前，在我國應(yīng)有相對完善的房屋租賃管理系統(tǒng)出現(xiàn)。這個(gè)系統(tǒng)主要由房屋租賃合同管理、租金管理、押金管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、系統(tǒng)管理、房屋管理、業(yè)主信息、客戶管理等多方面共同構(gòu)成，不僅是出租、收款、統(tǒng)計(jì)、提醒等各方面的有效結(jié)合，也提高了房屋租賃管理中的工作效率。
建立有效的信息化租賃管理體系可以實(shí)現(xiàn)自動化與信息化的有效組合。首先，應(yīng)該確保租賃信息可以全天候的顯示，并對物業(yè)收費(fèi)等相關(guān)收費(fèi)實(shí)行智能自動的計(jì)算，以此來得出精確的收費(fèi)內(nèi)容及數(shù)量，只有這樣才能確保各項(xiàng)工作可以有序自動的開展，與此同時(shí)還應(yīng)該投入人文關(guān)懷，只有這樣才能淡化自動化的機(jī)械性，才能讓房屋租賃的租賃系統(tǒng)真正地走向房屋租賃者，將人性化的服務(wù)注入管理中。其次，就軟件的運(yùn)用，在管理及使用過程中都應(yīng)該盡量簡化，采取圖形導(dǎo)航等形式，不僅可以方便管理者的日常使用管理，也可以方便用戶使用。最后，就房屋租賃的管理者而言，應(yīng)該對房屋租賃市場實(shí)施科學(xué)有效的管理，而管理的實(shí)現(xiàn)就需要依靠信息化的管理系統(tǒng)，結(jié)合市場需求以及自身管理需要來設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以確保信息化系統(tǒng)可以與當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場需求保持一致。
3.加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)，政府還要給予財(cái)政支持
房屋租賃管理目前主要由租賃管理處，以及產(chǎn)權(quán)管理的相關(guān)科室管理。實(shí)踐證明，在實(shí)行內(nèi)設(shè)科室管理方式的城市里，房屋租賃管理是相對落后的，因此建立在各個(gè)城市設(shè)立相對獨(dú)立的租賃管理機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)對房屋租賃的管理，只有這樣才能有效地推進(jìn)房屋租賃管理的發(fā)展。
房屋租賃管理是一項(xiàng)非常繁瑣且復(fù)雜的系統(tǒng)工程，由于我國在這方面的法律規(guī)定較少，所以單靠一個(gè)部門很難形成有效的管理，由于經(jīng)費(fèi)來源比較單一，所以經(jīng)費(fèi)周轉(zhuǎn)相對困難，隨著國家減免稅費(fèi)政策的相繼出臺，手續(xù)費(fèi)更難維持房屋租賃管理的支出，因此需要從財(cái)政中劃撥一定的經(jīng)費(fèi)支持房屋租賃管理。
三、總結(jié)
目前，在我國的房屋租賃管理中還是有很多問題存在并需要解決的，因此必須將相關(guān)的法律、法規(guī)進(jìn)一步地完善，加強(qiáng)對房屋租賃服務(wù)市場的培育力度，規(guī)范市場主體的服務(wù)行為。
參考文獻(xiàn)：
[1]張英珍.關(guān)于房屋租賃業(yè)面臨的形武、存在的問題及對策的調(diào)查報(bào)告[J].清華法學(xué),2009:2.
調(diào)研報(bào)告的格式及寫作方法
什么是調(diào)研報(bào)告?
對某一情況、某一事件、某一經(jīng)驗(yàn)或問題，經(jīng)過在實(shí)踐中對其客觀實(shí)際情況的調(diào)查了解，將調(diào)查了解到的全部情況和材料進(jìn)行“去粗取精、去偽存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本質(zhì)，尋找出規(guī)律，總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，最后以書面形式陳述出來，這就是調(diào)研報(bào)告。
調(diào)研報(bào)告的核心是實(shí)事求是地反映和分析客觀事實(shí)。調(diào)研報(bào)告主要包括兩個(gè)部分：一是調(diào)查，二是研究。調(diào)查，應(yīng)該深入實(shí)際，準(zhǔn)確地反映客觀事實(shí)，不憑主觀想象，按事物的本來面目了解事物，詳細(xì)地占有材料。研究，即在掌握客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析，透徹地揭示事物的本質(zhì)。至于對策，調(diào)研報(bào)告中可以提出一些看法，但不是主要的。因?yàn)椋瑢Σ叩闹贫ㄊ且粋€(gè)深入的、復(fù)雜的、綜合的研究過程，調(diào)研報(bào)告提出的對策是否被采納，能否上升到政策，應(yīng)該經(jīng)過政策預(yù)評估。
調(diào)研報(bào)告的格式
標(biāo)題頁
1、標(biāo)題
2、客戶（委托人）
3、調(diào)研公司
4、日期
內(nèi)容目錄
1、章節(jié)標(biāo)題和副標(biāo)題，附頁碼
2、圖表目錄
3、附錄目錄
執(zhí)行性摘要
1、目標(biāo)的簡要陳述**
2、調(diào)研方法的簡要陳述
3、主要調(diào)研結(jié)果的簡要陳述***
4、結(jié)論與建議的簡要陳述***
5、其他相關(guān)信息（如特殊技術(shù)、局限、背景信息）
分析與結(jié)果（詳細(xì)）****
1、調(diào)查基礎(chǔ)信息
2、一般性的介紹分析類型
3、表格與圖形
4、解釋性的正文
結(jié)論與建議***
調(diào)查方法
1、研究類型、研究意圖、總體的界定
2、樣本設(shè)計(jì)與技術(shù)規(guī)定
a、樣本單位的界定
b、設(shè)計(jì)類型（概率性與非概率性，特殊性）
3、調(diào)查問卷
a、一般性描述
b、對使用特殊類型問題的討論
4、特殊性問題或考慮
5、局限
a、樣本規(guī)模的局限
b、樣本選擇的局限
c、其他局限（抽樣誤差、時(shí)機(jī)、分析等）
附錄
1、調(diào)查問卷
2、技術(shù)性附錄（如統(tǒng)計(jì)工具、統(tǒng)計(jì)方法）
3、其他必要的附錄（如調(diào)查地點(diǎn)的地圖等）
如何撰寫市場調(diào)研報(bào)告
調(diào)查報(bào)告是整個(gè)調(diào)查工作，包括計(jì)劃、實(shí)施、收集、整理等一系列過程的總結(jié)，是調(diào)查研究人員勞動與智慧的結(jié)晶，也是客戶需要的最重要的書面結(jié)果之一。
它是一種溝通、交流形式，其目的是將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性的建議以及其他結(jié)果傳遞給管理人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。
因此，認(rèn)真撰寫調(diào)查報(bào)告，準(zhǔn)確分析調(diào)查結(jié)果，明確給出調(diào)查結(jié)論，是報(bào)告撰寫者的責(zé)任。
1．題頁
題頁點(diǎn)明報(bào)告的主題。包括委托客戶的單位名稱、市場調(diào)查的單位名稱和報(bào)告日期。調(diào)查報(bào)告的題目應(yīng)盡可能貼切，而又概括地表明調(diào)查項(xiàng)目的性質(zhì)。
2．目錄表
3．調(diào)查結(jié)果和有關(guān)建議的概要
這是整個(gè)報(bào)告的核心，匝簡短，切中要害。使閱讀者既可以從中大致了解調(diào)查的結(jié)果，又可從后面的本文中獲取更多的信息。
有關(guān)建議的概要部分則包括必要的背景、信息、重要發(fā)現(xiàn)和結(jié)論，有時(shí)根據(jù)閱讀者之需要，提出一些合理化建議。
4．本文(主體部分)
包括整個(gè)市場調(diào)查的詳細(xì)內(nèi)容，含調(diào)查使用方法，調(diào)查程序，調(diào)查結(jié)果。對調(diào)查方法的描述要盡量講清是使用何種方法，并提供選擇此種方法的原因。
在本文中相當(dāng)一部分內(nèi)容應(yīng)是數(shù)字、表格，以及對這些的解釋、分析，要用最準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)恼Z句對分析作出描述，結(jié)構(gòu)要嚴(yán)謹(jǐn)，推理要有一定的邏輯性。
在本文部分，一般必不可少地要對自己在調(diào)查中出現(xiàn)的不足之處，說明清楚，不能含糊其辭。必要的情況下，還需將不足之處對調(diào)查報(bào)告的準(zhǔn)確性有多大程度的影響分析清楚，以提高整個(gè)市場調(diào)查活動的可信度。
5．結(jié)論和建議
應(yīng)根據(jù)調(diào)查結(jié)果總結(jié)結(jié)論，并結(jié)合企業(yè)或客戶情況提出其所面臨的優(yōu)勢與困難，提出解決方法，即建議。對建議要作一簡要說明，使讀者可以參考本文中的信息對建議進(jìn)行判斷、評價(jià)。
6．附件
附件內(nèi)容包括一些過于復(fù)雜、專業(yè)性的內(nèi)容，通常將調(diào)查問卷、抽樣名單、地址表、地圖、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)計(jì)算結(jié)果、表格、制圖等作為附件內(nèi)容，每一內(nèi)容均需編號，以便查尋。
市場調(diào)研報(bào)告格式
在品牌推廣之前，第一步必須進(jìn)行的是對目標(biāo)市場的了解、分析和研究。市場調(diào)查報(bào)告，或稱市場研究報(bào)告、市場建議書是廣告文案寫作的一個(gè)要件。閱讀市場調(diào)研報(bào)告的人，一般都是繁忙的企業(yè)經(jīng)營管理者或有關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，因此，撰寫市場調(diào)查報(bào)告時(shí)，要力求條理清楚、言簡意賅、易讀好懂。
一、市場調(diào)查報(bào)告的格式一般由：標(biāo)題、目錄、概述、正文、結(jié)論與建議、附件等幾部分組成。
（一）標(biāo)題
標(biāo)題和報(bào)告日期、委托方、調(diào)查方，一般應(yīng)打印在扉頁上。
關(guān)于標(biāo)題，一般要在與標(biāo)題同一頁，把被調(diào)查單位、調(diào)查內(nèi)容明確而具體地表示出來，如《關(guān)于哈爾濱市家電市場調(diào)查報(bào)告》。有的調(diào)查報(bào)告還采用正、副標(biāo)題形式，一般正標(biāo)題表達(dá)調(diào)查的主題，副標(biāo)題則具體表明調(diào)查的單位和問題。如:《消費(fèi)者眼中的<海峽都市報(bào)>棗<海峽都市報(bào)>讀者群研究報(bào)告》。
（二）目錄
如果調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容、頁數(shù)較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)當(dāng)使用目錄或索引形式列出報(bào)告所分的主要章節(jié)和附錄，并注明標(biāo)題、有關(guān)章節(jié)號碼及頁碼，一般來說，目錄的篇幅不宜超過一頁。例如；
目錄
1、調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施
2、調(diào)查對象構(gòu)成情況簡介
3、調(diào)查的主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果簡介
4、綜合分析
5、數(shù)據(jù)資料匯總表
6、附錄
（三）概述
概述主要闡述課題的基本情況，它是按照市場調(diào)查課題的順序?qū)栴}展開，并闡述對調(diào)查的原始資料進(jìn)行選擇、評價(jià)、作出結(jié)論、提出建議的原則等。主要包括三方面內(nèi)容：
第一，簡要說明調(diào)查目的。即簡要地說明調(diào)查的由來和委托調(diào)查的原因。
第二，簡要介紹調(diào)查對象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)、對象、范圍、調(diào)查要點(diǎn)及所要解答的問題。
第三，簡要介紹調(diào)查研究的方法。介紹調(diào)查研究的方法，有助于使人確信調(diào)查結(jié)果的可靠性，因此對所用方法要進(jìn)行簡短敘述，并說明選用方法的原因。例如，是用抽樣調(diào)查法還是用典型調(diào)查法，是用實(shí)地調(diào)查法還是文案調(diào)查法，這些一般是在調(diào)查過程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析、聚類分析等方法都應(yīng)作簡要說明。如果部分內(nèi)容很多，應(yīng)有詳細(xì)的工作技術(shù)報(bào)告加以說明補(bǔ)充，附在市場調(diào)查報(bào)告的最后部分的附件中。
（四）正文
正文是市場調(diào)查分析報(bào)告的主體部分。這部分必須準(zhǔn)確闡明全部有關(guān)論據(jù)，包括問題的提出到引出的結(jié)論，論證的全部過程，分析研究問題的方法，還應(yīng)當(dāng)有可供市場活動的決策者進(jìn)行獨(dú)立思考的全部調(diào)查結(jié)果和必要的市場信息，以及對這些情況和內(nèi)容的分析評論。
（五）結(jié)論與建議
結(jié)論與建議是撰寫綜合分析報(bào)告的主要目的。這部分包括對引言和正文部分所提出的主要內(nèi)容的總結(jié)，提出如何利用已證明為有效的措施和解決某一具體問題可供選擇的方案與建議。結(jié)論和建議與正文部分的論述要緊密對應(yīng)，不可以提出無證據(jù)的結(jié)論，也不要沒有結(jié)論性意見的論證。
（六）附件
附件是指調(diào)查報(bào)告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。它是對正文報(bào)告的補(bǔ)充或更祥盡說明。包括數(shù)據(jù)匯總表及原始資料背景材料和必要的工作技術(shù)報(bào)告，例如為調(diào)查選定樣本的有關(guān)細(xì)節(jié)資料及調(diào)查期間所使用的文件副本等。
二、市場調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容
市場調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容有；
第一，說明調(diào)查目的及所要解決的問題。
第二，介紹市場背景資料。
第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術(shù)等。
第四，調(diào)研數(shù)據(jù)及其分析。
第五，提出論點(diǎn)。即擺出自己的觀點(diǎn)和看法。
第六，論證所提觀點(diǎn)的基本理由。
第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。
第八，預(yù)測可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)、對策。
產(chǎn)品構(gòu)思和調(diào)研報(bào)告的參考格式
1.產(chǎn)品構(gòu)思
說明產(chǎn)品的主要功能是什么，產(chǎn)品如何開發(fā)，誰購買和使用產(chǎn)品，如何銷售。
2.市場調(diào)查
說明市場發(fā)展歷史和趨勢，市場總額與份額統(tǒng)計(jì)等。
3.政策調(diào)查
調(diào)查與本產(chǎn)品相關(guān)的政策。
4.同類產(chǎn)品調(diào)查
調(diào)查同類產(chǎn)品功能、質(zhì)量、價(jià)格，以及主要優(yōu)點(diǎn)和主要缺點(diǎn)。
5.競爭對手調(diào)查
調(diào)查各競爭對手的市場狀況，以及他們在研發(fā)、銷售、資金、品牌等方面的實(shí)力。
6.用戶調(diào)查
調(diào)查一些老用戶和潛在用戶，記錄他們的需求與建議。
可行性分析報(bào)告的參考格式
1.市場分析
（1）分析市場發(fā)展歷史與發(fā)展趨勢，說明本產(chǎn)品處于市場的什么發(fā)展階段；
（2）本產(chǎn)品和同類產(chǎn)品的價(jià)格分析；
（3）統(tǒng)計(jì)當(dāng)前市場的總額，競爭對手所占的份額，分析本產(chǎn)品能占多少份額。
（4）產(chǎn)品消費(fèi)群體特征，消費(fèi)方式以及影響市場的因素分析。
2.政策調(diào)查
（1）分析有無政策“支持”或者“限制”；
（2）分析有無地方政府（或其它機(jī)構(gòu)）的“扶持”或者“干擾”。
3.技術(shù)和時(shí)間分析
（1）從技術(shù)角度分析本產(chǎn)品“做得了嗎？”，“做得好嗎？”；
（2）按照正常的運(yùn)作方式，開發(fā)本產(chǎn)品并投入市場還來得及嗎？
（3）預(yù)算中的人員能及時(shí)到位嗎？
（4）預(yù)算中的軟件硬件能及時(shí)到位嗎？
4.成本－收益分析
（1）估計(jì)總成本；
（2）估計(jì)總收益。
5.SWOT分析
（1）我們的強(qiáng)項(xiàng)是什么？我們?nèi)绾卫眠@些強(qiáng)項(xiàng)？
（2）我們的弱項(xiàng)是什么？我們?nèi)绾螠p少這些弱項(xiàng)的影響？
（3）市場為我們提供什么樣的機(jī)會？我們?nèi)绾伟盐者@些機(jī)會？
（4）什么威脅著我們的成功？我們?nèi)绾斡行У貙Ω哆@些威脅？
6.其它
例如知識產(chǎn)權(quán)分析
（1）分析是否已經(jīng)存在某些專利將妨礙本產(chǎn)品的開發(fā)與推廣；
（2）分析本產(chǎn)品能否得到知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)，如何獲得？
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告寫作格式
第一部分項(xiàng)目總論
1.項(xiàng)目概況
1.1項(xiàng)目名稱
1.2項(xiàng)目建設(shè)單位
1.3項(xiàng)目位置（四至范圍）
1.4項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀
1.5項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)
1.6項(xiàng)目地塊面積及邊界長
1.7研究工作依據(jù)
1.8研究工作概況
2.可行性研究結(jié)論
2.1市場分析預(yù)測
2.2項(xiàng)目地塊分析
2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案
2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度
2.5投資估算及資金籌措
2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價(jià)
2.7項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論
3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
4.項(xiàng)目存在問題與建議
第二部分項(xiàng)目背景
1.項(xiàng)目提出背景
1.1項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況
1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境
1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由
2.項(xiàng)目發(fā)展概況
2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果
2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況
2.3項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程
3.項(xiàng)目投資的必要性
第三部分市場研究
1.市場供給
1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查
1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查
1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究
2.市場需求
2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查
2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查
2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查
3.市場價(jià)格
3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況調(diào)查
3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況調(diào)查
4.市場預(yù)測
4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測
4.2銷售及租賃價(jià)格預(yù)測
5.市場推銷
5.1推銷方式及措施
5.2產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測
第四部分項(xiàng)目研究
1.地塊特征分析
1.1項(xiàng)目區(qū)位分析
1.2項(xiàng)目交通分析
1.3項(xiàng)目人流分析
1.4項(xiàng)目周邊規(guī)劃
2.項(xiàng)目SWOT分析
2.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析
2.2項(xiàng)目劣勢分析
2.3項(xiàng)目機(jī)會分析
2.4項(xiàng)目威脅分析
3.項(xiàng)目定位方案
3.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案
3.2主要功能建筑規(guī)模
3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
第五部分投資估算
房地產(chǎn)項(xiàng)目一般采用分項(xiàng)估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括：
1.土地費(fèi)用
2.前期工程費(fèi)用
3.建筑安裝工程費(fèi)用
4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
6.管理費(fèi)用
7.銷售費(fèi)用
8.財(cái)務(wù)費(fèi)用
9.各種稅金支出
10.其他成本支出估算
第六部分開發(fā)進(jìn)度
第七部分資源供給
1.資金籌集與使用計(jì)劃
2.建筑材料的需要量、供應(yīng)計(jì)劃和采購方式
3.施工力量組織計(jì)劃
4.項(xiàng)目施工期間的動力、水電等供應(yīng)
5.項(xiàng)目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)
第八部分財(cái)務(wù)評價(jià)
1.獲利性評價(jià)
1.1成本利潤率
1.2銷售利潤率
2.效率評價(jià)
2.1經(jīng)營比率
2.2資金利用率
3.信譽(yù)評價(jià)
3.1流動比率
3.2杠桿比率
4.靜態(tài)獲利分析
4.1投資收益率(R)
4.2投資回收期(Pt)
5.動態(tài)獲利分析
5.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）
5.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)
第九部分風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)
1.盈虧平衡分析
2.敏感性分析
2.1變動因素一
2.2變動因素二
第十部分綜合評價(jià)
1.經(jīng)濟(jì)評價(jià)（定性）
2.社會評價(jià)（定性）
3.環(huán)境評價(jià)
4.存在問題與建議
5.總體結(jié)論及建議
市場調(diào)研報(bào)告的寫作方法
市場調(diào)研作為一種研究手段，已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用到各行各業(yè)，與房地產(chǎn)相結(jié)合的市場調(diào)研則是一種全新的研究方法，為房地產(chǎn)開發(fā)定位提供相關(guān)的依據(jù)。如何將調(diào)研結(jié)果清晰明了的表現(xiàn)出來？這就要求撰寫的市場調(diào)研報(bào)告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現(xiàn)形式。
當(dāng)一切調(diào)查和分析工作結(jié)束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報(bào)告應(yīng)采取什么樣的結(jié)構(gòu)體系？什么樣的方式來表達(dá)數(shù)據(jù)的涵義？
報(bào)告的結(jié)構(gòu)體系應(yīng)包括，調(diào)研目的、調(diào)研方法、調(diào)研范圍以及數(shù)據(jù)分析在內(nèi)的一系列內(nèi)容。這種體系基本上在每個(gè)同類型的報(bào)告中都適用，因此，此處不做更詳細(xì)的說明，以下內(nèi)容主要針對數(shù)據(jù)分析結(jié)論的表現(xiàn)方法。
關(guān)于數(shù)據(jù)分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現(xiàn)手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調(diào)研的分析結(jié)果變成令人信服的圖表之前，首先要謹(jǐn)記，它只是一種傳遞和表達(dá)信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個(gè)圖表只包含一個(gè)信息，圖表越復(fù)雜，傳遞信息的效果就越差。
在實(shí)際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運(yùn)用到報(bào)告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。
使用圖表的目的在于：將復(fù)雜的數(shù)據(jù)變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數(shù)據(jù)所表達(dá)的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現(xiàn)不同類型的數(shù)據(jù)？首先，我們應(yīng)先明確數(shù)據(jù)所表達(dá)的主題，然后確定可能使用的圖表類型。
通常我們的研究數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的關(guān)系是：頻率分布、成分、時(shí)間序列、項(xiàng)類或相關(guān)性。要表達(dá)一個(gè)主題明確的數(shù)據(jù)，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數(shù)據(jù)表達(dá)清楚的呢？這就要求我們的主題(即圖表標(biāo)題)突出重點(diǎn)，點(diǎn)明主題。讓我們來看一個(gè)例子，這個(gè)例子能將以上的意思，表達(dá)的非常明確。
這里的標(biāo)題描述了圖表的內(nèi)容范圍，大多數(shù)讀者在看了這個(gè)圖表后，都會把注意力集中到城西，認(rèn)為圖表的主題是“城西是絕大多數(shù)的消費(fèi)者可能選擇的區(qū)域”。但是，制圖者可能是想表達(dá)“選擇城北和城東的消費(fèi)者較少，但隨著城市建設(shè)的進(jìn)行，將具有較大的發(fā)展?jié)摿Α薄榱耸棺x者將注意力集中在我們希望他注意的數(shù)據(jù)上，所以，我們可以在一般標(biāo)題后附加一個(gè)重點(diǎn)標(biāo)題：城北和城東將有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
既然已經(jīng)確定了要表達(dá)的重點(diǎn)，那么接下來就是要明確數(shù)據(jù)間的相互關(guān)系，若是表示占頻率分布、對比等關(guān)系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用；在實(shí)際工作中可根據(jù)具體需要進(jìn)行選擇。總之，條形圖表應(yīng)該是應(yīng)用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個(gè)報(bào)告中圖表總數(shù)的半數(shù)左右；而線形圖表和餅形圖表的使用則應(yīng)相對減少，更多的是將各種綜合運(yùn)用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。
在用圖表表達(dá)數(shù)據(jù)的同時(shí)，還要注意一些細(xì)節(jié)的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時(shí)，柱體之間的距離應(yīng)小于柱體本身；在說明文字較多時(shí)，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認(rèn)；在使用餅形圖表時(shí)，應(yīng)在標(biāo)明數(shù)據(jù)的同時(shí)，突出數(shù)據(jù)的標(biāo)識。即：同時(shí)使用數(shù)值與數(shù)據(jù)標(biāo)識。
結(jié)合當(dāng)前工作需要，的會員“殘陽鋪水中”為你整理了這篇2020年晚秈稻成本調(diào)查報(bào)告范文，希望能給你的學(xué)習(xí)、工作帶來參考借鑒作用。
【正文】
為了及時(shí)了解今年全市晚稻生產(chǎn)情況，市價(jià)格成本調(diào)查隊(duì)工作人員近期對雨湖區(qū)、湘潭縣、湘鄉(xiāng)市三地22戶定點(diǎn)種植調(diào)查戶的生產(chǎn)成本、收益等情況進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查分析顯示：產(chǎn)量減少，成本增加，晚稻收益虧損。
一、基本情況
（一）收購價(jià)格：今年國家有關(guān)部門公布晚秈稻的最低收購價(jià)格為127元/50公斤,較去年每50公斤上漲了1元；今年天氣的影響，農(nóng)調(diào)戶晚稻的出售價(jià)格為每50公斤130—140元不等，均價(jià)在136元/50公斤左右，較去年平均出售價(jià)格122元/50公斤，略有增加，增幅10.66%。
（二）調(diào)查戶生產(chǎn)情況（備注：今年更換了新的調(diào)查戶，部分?jǐn)?shù)據(jù)僅為數(shù)據(jù)分析對比，無實(shí)際對比意義）
1、總體情況：晚稻種植面積增加，總產(chǎn)量和平均畝產(chǎn)量同比減少。具體調(diào)查數(shù)據(jù)如下：2020年22戶調(diào)查戶晚秈稻種植面積432.1畝，2019年為378.41畝，同比增加53.69畝，增幅14.19%；2020年晚稻總產(chǎn)量為167111.31公斤，2019年總產(chǎn)量為207223.3公斤，同比減少38111.99公斤，減幅為18.39%；2020年平均畝產(chǎn)為309.03公斤，2019年平均畝產(chǎn)509.68公斤，同比減少了200.65公斤，減幅為39.37%；2020年最低畝產(chǎn)為214.3公斤，最高畝產(chǎn)為548.5公斤。
2、每畝生產(chǎn)成本情況：每畝平均生產(chǎn)成本比同期增加（備注:每畝平均生產(chǎn)成本為每畝平均人工成本和每畝平均物質(zhì)與服務(wù)費(fèi)用的加總，不含土地成本費(fèi)）。具體調(diào)查數(shù)據(jù)如下：
2020年總成本為1092.29元/畝，2019年為1025.87元/畝，同比增加66.42元/畝，增幅6.47%。
2020年平均生產(chǎn)成本為870.53元/畝，2019年為808.04元/畝，同比增加62.49元/畝，增幅7.73%：2020年人工成本為368.16元/畝，2019年為345.5元/畝，平均增加22.66元/畝，增幅6.56%；2020年物質(zhì)與服務(wù)費(fèi)用為502.37元/畝，2019年為462.54元/畝，平均增加39.83元/畝，增幅為8.61%，其中：
2020年種子費(fèi)為47.22元/畝，2019年為53.72元/畝，平均減少6.5元/畝，減幅為12.1%；2020年化肥平均用量18.52公斤/畝，2019年為15.67公斤/畝，平均增加2.85公斤/畝，增幅為18.19%，化肥費(fèi)用為103.78元/畝，2019年為85.06元/畝，平均增加18.72元/畝，增幅為22%；2020年農(nóng)藥費(fèi)為75.21元/畝，2019年為75.7元/畝，基本持平；2020年租賃作業(yè)費(fèi)為230.68元/畝，2019年為202.5元/畝，平均增加28.18元/畝，增幅為13.92%。
3、土地成本費(fèi)：2020年土地成本為221.76元/畝，2019年為217.83元/畝，平均增加3.93元/畝，增幅為1.8%。
成 本 費(fèi) 用 對 比 表
項(xiàng) 目
2020年費(fèi)用
2019年費(fèi)用
差 異
幅 度
總成本
1092.29
1025.87
66.42
6.47%
生產(chǎn)成本
870.53
808.04
62.49
7.73%
人工成本
368.16
345.5
22.66
6.56%
物質(zhì)與服務(wù)費(fèi)用
502.37
462.54
39.83
8.61%
其中：種子費(fèi)
47.22
53.72
-6.5
-12.1%
化肥費(fèi)
103.78
85.06
18.72
22%
農(nóng)家肥費(fèi)
9.5
5.53
3.97
71.79%
農(nóng)藥費(fèi)
75.21
75.67
-0.46
-0.61
租賃作業(yè)費(fèi)
230.68
202.5
28.18
13.92%
燃料動力費(fèi)
2.72
5.05
-2.33
-46.14%
工具材料費(fèi)
4.43
4.68
-0.25
5.34%
維護(hù)修理費(fèi)
3.21
4
-0.79
-19.75%
固定資產(chǎn)折舊
7.62
8.33
-0.71
-8.52%
保險(xiǎn)費(fèi)
18
18
—
土地成本
221.76
217.83
3.93
1.8%
22戶定點(diǎn)種植調(diào)查戶2020年晚秈稻平均畝產(chǎn)309.03公斤，總產(chǎn)值為847.25元/畝，生產(chǎn)總成本1092.29元/畝，凈利潤為-245.04元/畝；2019年晚秈稻平均畝產(chǎn)量為509.68公斤，總產(chǎn)值1257.38元/畝，生產(chǎn)總成本1025.87元/畝，凈利潤231.51元/畝。今年晚秈稻平均畝產(chǎn)比去年同期減少了200.65公斤，減幅為39.37%，總產(chǎn)值比去年同期減少410.13元/畝，減幅為32.62%，生產(chǎn)總成本比去年同期增加66.42元/畝，增幅為6.47%，凈利潤比去年同期減少了476.55元/畝。
二、情況分析
1、晚稻產(chǎn)量減少。今年暴雨水災(zāi)等氣象災(zāi)害影響了晚稻生產(chǎn)活動，九、十月晚稻揚(yáng)花期連續(xù)約40多天大雨導(dǎo)致晚稻不能正常授粉和結(jié)實(shí)，出現(xiàn)空谷、癟谷的情況，從而產(chǎn)量減少。
2、種植總成本增加。主要是物質(zhì)與服務(wù)成本大幅增加：今年部分擁有機(jī)械設(shè)備的調(diào)查戶沒有選擇使用自家機(jī)械進(jìn)行生產(chǎn)作業(yè)，而是在附近種植戶請人犁田收割時(shí)一同進(jìn)行租賃作業(yè)，所以機(jī)械作業(yè)費(fèi)增加，燃料動力費(fèi)有所減少。其次人工成本增加：一是今年勞動日工價(jià)較去年增加10元/日，二是今年家庭用工天數(shù)較去年減少，雇工天數(shù)較去年明顯增加，雇工費(fèi)用增加，人工成本增加。
三、建議
1、積極做好防秋寒工作。近幾年湖南秋季天氣變化快、溫差大，入秋后降雨頻繁,間歇期短,累計(jì)雨量大，氣象等部門要盡早制定防范預(yù)案，并根據(jù)實(shí)時(shí)的氣象情況和動態(tài)等做好分析工作；加強(qiáng)對于非正常天氣以及災(zāi)害天氣的跟蹤工作，我省洪澇災(zāi)害頻繁，政府相關(guān)部門可以通過水利和水土保持工程減輕災(zāi)害對農(nóng)田的影響加大對農(nóng)田水利基礎(chǔ)建設(shè)的投入力度，增強(qiáng)抗寒能力，減輕低溫危害。
關(guān)鍵詞：閩臺農(nóng)業(yè)合作；農(nóng)地流轉(zhuǎn)；農(nóng)地租賃
Abstract：Reasonable circulation of farmland between farmers of Fujian and Taiwan businessmen is the demand of improving farmland resources allocation efficiency and deepening agricultural cooperation between Fujian and Taiwan.After analyzing farmland-leasing behaviors between peasants and Taiwan businessmen，this paper reveals that leasing prices and transaction cost are the main factors which influence farmland-leasing.Perfecting contracted farmland ownership market to stabilize farmland leasing and use right of Taiwan businessmen and actively perfecting rural social insurance system are an important idea on farmland leasing issue in agricultural cooperation between Fujian and Taiwan at present.
Key words：agricultural cooperation between Fujian and Taiwan；farmland circulation；farmland leasing
一、引言
閩臺農(nóng)業(yè)合作是促進(jìn)海峽兩岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展最具特色與最有效的途徑。二十多年來，閩臺農(nóng)業(yè)合作帶動了福建農(nóng)業(yè)整體水平的提高，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與外向型農(nóng)業(yè)的發(fā)展，增加了農(nóng)民收入。隨著閩臺農(nóng)業(yè)合作的不斷深入，對于建立合理、有效的要素流動機(jī)制，優(yōu)化配置農(nóng)業(yè)資源的要求越來越強(qiáng)烈。
在農(nóng)業(yè)資源配置問題上，最為集中的是農(nóng)地問題。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，供給彈性幾乎為零的農(nóng)地資源日趨緊缺，要滿足人類對農(nóng)產(chǎn)品不斷增長的需要，就必須提高農(nóng)地產(chǎn)出率。由于農(nóng)地利用主體在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技能、生產(chǎn)要素投入等方面的不同，造成了土地邊際產(chǎn)出上的差異，通過農(nóng)地資源在不同利用主體之間的合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)邊際產(chǎn)出拉平，能夠有效地提高農(nóng)地利用率，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對于福建的廣大農(nóng)戶而言，單靠不斷追加傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素(勞動，自然資源等)，難以突破土地報(bào)酬遞減規(guī)律，對農(nóng)地更多的是一種低效利用。閩臺農(nóng)業(yè)合作，臺商從臺灣帶來資金的同時(shí)，也帶來了先進(jìn)的農(nóng)業(yè)品種、生產(chǎn)技術(shù)和管理理念等現(xiàn)代生產(chǎn)要素。這些現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素與福建傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)資源相結(jié)合，提高了資源的配置效率，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)地資源的高效利用。當(dāng)前合作中，臺商租賃農(nóng)地進(jìn)行直接投資是主要的合作模式，因此，促進(jìn)農(nóng)地在臺商與農(nóng)戶之間的租賃流轉(zhuǎn)，是提高農(nóng)地利用效率的有效途徑(楊琦，于貝拉，2006)。
然而，現(xiàn)實(shí)中農(nóng)戶與臺商之間的農(nóng)地租賃流轉(zhuǎn)進(jìn)行的并不順暢，不僅造成了農(nóng)地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，也影響了兩地農(nóng)業(yè)合作的深入進(jìn)行。其結(jié)果突出表現(xiàn)在：一方面隨著閩臺農(nóng)業(yè)合作規(guī)模的擴(kuò)大，農(nóng)業(yè)用地需求不斷增加，臺商普遍感到用地、租地難；另一方面廣大農(nóng)戶在農(nóng)地耕作上，存在著粗放經(jīng)營與拋荒等現(xiàn)象。故此，完善農(nóng)地租賃機(jī)制，促進(jìn)農(nóng)地在臺商與農(nóng)戶間的合理流轉(zhuǎn)，不僅是實(shí)現(xiàn)農(nóng)地高效利用的需要，也是深化閩臺農(nóng)業(yè)合作的需要。
二、農(nóng)地租賃行為的實(shí)證分析
假定農(nóng)戶、臺商都是市場經(jīng)濟(jì)中的理性經(jīng)濟(jì)人，雙方農(nóng)地租賃的目的都是獲取收益最大化。
(一)農(nóng)戶出租農(nóng)地的行為分析
三、影響農(nóng)地租賃的其他因素分析
前面從理論上分析了農(nóng)地租賃價(jià)格與交易費(fèi)用對農(nóng)地租賃行為的影響，在實(shí)際的農(nóng)地租賃流轉(zhuǎn)中，還存在著影響農(nóng)地租賃的其他因素。
(一)農(nóng)地的社會保障功能抑制了農(nóng)地供給
我國農(nóng)村社會中的土地除作為基本的生產(chǎn)要素發(fā)揮作用外，對于多數(shù)地區(qū)的農(nóng)民來說它還具有生存保障功能，對于兼業(yè)農(nóng)民來說還具有就業(yè)保障功能，對于部分年老體弱農(nóng)民來說它還具有醫(yī)療和養(yǎng)老保障功能[1]。農(nóng)地過多、過強(qiáng)的社會保障功能成為阻止農(nóng)地租賃流轉(zhuǎn)的功能性障礙。農(nóng)民將農(nóng)地視為命根子，即使已經(jīng)有其他就業(yè)門路，也不愿放棄農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)，致使農(nóng)地租賃流轉(zhuǎn)發(fā)展緩慢。在當(dāng)前農(nóng)村社會保障機(jī)制尚未健全，而且非農(nóng)產(chǎn)業(yè)預(yù)期收益不穩(wěn)定的情況下，農(nóng)民不會輕易放棄土地。他們認(rèn)為有了土地生活就有了保障，即使外出打工賺不到錢還可以回來種田，心里踏實(shí)[2]。正因?yàn)槿绱耍词乖诜寝r(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的閩東南地區(qū)，農(nóng)民在向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，仍把承包地看成“活命田”和就業(yè)的“保險(xiǎn)田”，寧可粗放經(jīng)營，甚至不惜拋荒，也不愿將農(nóng)地租賃出去。此外，對于這些地區(qū)的農(nóng)戶而言，隨著生活水平的提高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)收益所占家庭收入的比重越來越小，當(dāng)家庭中的青壯年勞動力在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)后，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的多是老人，他們不愿意進(jìn)行農(nóng)地租賃，注重的并非是農(nóng)地生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)收益，而是看中了它“休閑勞動”的安置功能，此類情況在閩東南沿海地區(qū)相當(dāng)普遍。而對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)戶來講，農(nóng)地在一定程度上還起著生存保障的作用，此時(shí)的農(nóng)戶將占有土地并盡可能多地?fù)碛型恋刭Y源作為一種最有效的社會保障[3]。
因此，盡管說隨著農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)地的社會保障功能會有所弱化，但只要農(nóng)村社會和農(nóng)民群體不能真正享受社會保障體制的“普照之光”[3]，只要非農(nóng)產(chǎn)業(yè)不能為農(nóng)民提供穩(wěn)定的就業(yè)機(jī)會并形成穩(wěn)定的預(yù)期收益，農(nóng)地的社會保障需要就不會消失，并進(jìn)而會對租賃中的農(nóng)地供給產(chǎn)生重大影響。
(二)臺商農(nóng)地租賃使用權(quán)的不穩(wěn)定妨礙了農(nóng)地需求
對于臺商而言，不穩(wěn)定的農(nóng)地租賃使用權(quán)嚴(yán)重地影響了他們的經(jīng)營收益。當(dāng)臺灣農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以較低的土地價(jià)格獲得農(nóng)地租賃使用權(quán)之后，由于品種優(yōu)良、管理先進(jìn)、規(guī)模經(jīng)營，土地的產(chǎn)出與收益都大大提高。土地利用價(jià)值的提高會使一些農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的農(nóng)戶反悔，要求提高農(nóng)地租賃價(jià)格或收回農(nóng)地使用權(quán)。臺商在福建的農(nóng)業(yè)投資，大多是設(shè)施農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)等資金、技術(shù)密集型的農(nóng)業(yè)，投入資金數(shù)量較大，需要一定的時(shí)間回收成本。由于租賃契約不規(guī)范造成的糾紛不斷產(chǎn)生，使臺灣農(nóng)業(yè)投資經(jīng)營者的利益受到損害。不穩(wěn)定的農(nóng)地租賃使用權(quán)，將嚴(yán)重影響臺商投資的預(yù)期收益，若預(yù)期收益難以保障或達(dá)不到他們的預(yù)期值時(shí)，臺商便不會租賃農(nóng)地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
(三)基層政府在交易中的謀利行為影響了農(nóng)地租賃的進(jìn)行
在當(dāng)前閩臺農(nóng)業(yè)合作中的農(nóng)地租賃流轉(zhuǎn)形式上，政府強(qiáng)制性租賃的占到25%，由政府組織，雙方談判的占到50%[4]，由此可見基層政府在農(nóng)地租賃中的作用。作為農(nóng)地租賃的重要組織者，鄉(xiāng)村干部集團(tuán)隨著其在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中所起的作用的增強(qiáng)，其自身利益也日益凸現(xiàn)，并逐步由傳統(tǒng)意義上的鄉(xiāng)村干部轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代意義上的經(jīng)濟(jì)人[3]。作為獨(dú)立的利益主體，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，在具有尋租的內(nèi)在沖動與空間的情況下，部分鄉(xiāng)村干部會出現(xiàn)在為農(nóng)村社區(qū)提供服務(wù)的同時(shí)也將更多地謀求自身利益的現(xiàn)象。他們一方面在強(qiáng)行組織農(nóng)地租賃中獲取收益，另一方面在對臺商進(jìn)行農(nóng)地租賃中謀取利益。這一做法不僅增加了農(nóng)地租賃的交易成本，而且以行政性調(diào)整所形成的交易價(jià)格很難反映農(nóng)地資源的稀缺性，在很大程度上影響到農(nóng)地的供給與需求，抑制了農(nóng)地租賃的進(jìn)行。
四、結(jié)論與啟示：推進(jìn)農(nóng)地租賃流轉(zhuǎn)的思路
(一)積極發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)
從以上分析可以看出，增加與穩(wěn)定農(nóng)戶的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)預(yù)期收益能夠有效地推動農(nóng)戶出租農(nóng)地。因此，應(yīng)當(dāng)積極發(fā)展農(nóng)村的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)勞動力轉(zhuǎn)移，增加農(nóng)民收益。臺商擁有先進(jìn)的農(nóng)產(chǎn)品深加工技術(shù)和廣闊的農(nóng)產(chǎn)品國際市場，應(yīng)當(dāng)鼓勵與支持臺商在福建發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，通過延伸農(nóng)業(yè)生產(chǎn)鏈條來增加就業(yè)崗位；此外，要大力發(fā)展農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)，如物流、服務(wù)業(yè)等與生產(chǎn)、生活相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)移勞動力；同時(shí)，要加強(qiáng)農(nóng)村人力資本投資，提高勞動力素質(zhì)，積極開展多種形式的農(nóng)村職業(yè)教育和農(nóng)民就業(yè)技能培訓(xùn)，培養(yǎng)他們的經(jīng)營意識，幫助他們尋找合理的就業(yè)途徑，穩(wěn)定其非農(nóng)產(chǎn)業(yè)收益，促進(jìn)勞動力的長久轉(zhuǎn)移。
(二)完善農(nóng)村社會保障體系
作為社會保障功能存在的土地，其平均產(chǎn)出水平僅為正常農(nóng)地的60%～70%[5]。因此，健全農(nóng)村社會保障體制，降低農(nóng)地的社會保障功能，推動農(nóng)地租賃流轉(zhuǎn)，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的高效利用需要。首先應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推廣與完善農(nóng)村低保制度，福建自2004年建立農(nóng)村低保制度以來，取得了積極成效，但救濟(jì)金數(shù)量有限，難以形成有效的保障體系。故此，應(yīng)當(dāng)多渠道籌集保障基金，形成穩(wěn)定的保障體系，并逐步推行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的低保制度；其次，積極探索農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，按照農(nóng)民個(gè)人繳費(fèi)、集體補(bǔ)助和政府補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，建立養(yǎng)老保險(xiǎn)基金；第三，構(gòu)建農(nóng)村新型合作醫(yī)療體系，按照政府引導(dǎo)支持、群眾自愿參與、多方籌資的原則，探索與完善新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點(diǎn)。通過建立完善的社會保障體系來降低農(nóng)民對農(nóng)地的依賴感，促進(jìn)農(nóng)地自由流轉(zhuǎn)。
(三)健全農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)市場
根據(jù)前面分析可知，較高的交易費(fèi)用降低了雙方的凈收益，阻礙了交易的進(jìn)行。在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)市場發(fā)展不完善的情況下，臺商不得不與分散的農(nóng)戶進(jìn)行農(nóng)地租賃問題協(xié)商，這極大地增加了他們的交易成本；對于農(nóng)戶而言，由于農(nóng)地市場信息的不完全性、農(nóng)地交易的復(fù)雜性，為了尋找交易對象與交易信息，往往需要花費(fèi)太多的代價(jià)[3]；較高的交易成本直接影響了農(nóng)地供求。為此，應(yīng)當(dāng)建立與完善農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，發(fā)揮市場機(jī)制對優(yōu)質(zhì)資源的組合集中功能來降低交易費(fèi)用。健全農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場應(yīng)當(dāng)按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》來規(guī)范所有者、轉(zhuǎn)出方和轉(zhuǎn)入方的行為。尤其要求政府組織淡化主體角色，對于農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的具體事宜，應(yīng)當(dāng)由流轉(zhuǎn)雙方自行商定，盡量避免直接介入，逐步形成以市場機(jī)制來調(diào)節(jié)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，逐漸使市場中的農(nóng)地租賃行為公開化與法制化，促使農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)市場走向成熟。
(四)穩(wěn)定臺商農(nóng)地租賃使用權(quán)
建立穩(wěn)定的農(nóng)地租賃關(guān)系是保障臺商農(nóng)地租賃使用權(quán)的有效措施，可以通過簽定規(guī)范的、具有法律約束力的農(nóng)地使用協(xié)議來約束雙方的農(nóng)地行為，構(gòu)建長久、合理的農(nóng)地租賃關(guān)系。此外，充分發(fā)揮價(jià)值規(guī)律在農(nóng)地資源交易中的作用，形成公平、合理的農(nóng)地租賃價(jià)格，是保障農(nóng)地租賃關(guān)系穩(wěn)定的根本所在。
(五)規(guī)范農(nóng)地租賃中的政府行為
政府，尤其是基層政府在促進(jìn)農(nóng)地租賃流轉(zhuǎn)中的職能是減少農(nóng)地租賃(農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)市場運(yùn)行)的交易成本，防止由于交易成本過高阻止了交易的進(jìn)行，而不是強(qiáng)行干預(yù)與從交易中謀取利益。為此，政府應(yīng)當(dāng)通過組織農(nóng)戶與臺資企業(yè)進(jìn)行交流與談判，或?yàn)殡p方的交易搭建平臺，降低合作的交易費(fèi)用，促進(jìn)農(nóng)地租賃。
(六)創(chuàng)新農(nóng)地租賃方式
從前面分析可知，當(dāng)農(nóng)戶從事其他工作的收入與農(nóng)地租賃凈收益(PzDn-Cn)之和大于農(nóng)戶原先從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的凈收益時(shí)，農(nóng)戶就會出租農(nóng)地。因此，若農(nóng)戶在向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)生困難時(shí)，可考慮將這部分農(nóng)民雇傭?yàn)閳@區(qū)工人，保證他們放棄農(nóng)地生產(chǎn)后的收益，促使其出租農(nóng)地。對于因勞動需要而占用農(nóng)地的農(nóng)戶，可以通過創(chuàng)新農(nóng)地租賃方式來促進(jìn)農(nóng)地租賃。如將勞動雇傭加入農(nóng)地租賃協(xié)議，臺商農(nóng)業(yè)園區(qū)在雇傭工人時(shí)，要優(yōu)先考慮與臺商有農(nóng)地租賃關(guān)系的農(nóng)戶等。
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關(guān)鍵詞：海航集團(tuán)，并購，籌資渠道
Abstract: this paper mergers the hna group expand financing channel launched analysis, summarizes the hna quickly the financing, the capital market and into speculation, maximize profit and expand the market acquisition motivation, and summarized the hna group through the debt, from listed company to acquire funding and a financing lease financing channels.and finds out the problems existing in its financing, according to the related theory of financing and the actual situation of process, it determines the fortune financing strategy, and makes specific financing options.
Keywords: hna group, mergers and acquisitions, financing channels
中圖分類號：F540.34 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：
一、引言
從1992年海南航空集團(tuán)公司（下稱“海航”）董事長陳峰以1000萬元起家，到現(xiàn)今海南航空股份有限公司發(fā)展成為中國第四大航空公司[1]。二十年來，海航的身家如何從1000萬翻身變成1000億，從一個(gè)航空公司擴(kuò)張成為了一個(gè)有五百多家企業(yè)的融資平臺？
海航集團(tuán)作為海南航空股份有限公司的控股股東，“大胃王”形象的闡釋了其扮演的角色[2]。2009至2011三年間，海航集團(tuán)在國內(nèi)市場斥資超過百億元大舉收購，包括上市公司九龍山、金海重工以及借殼上市的渤海租賃等企業(yè)，還涉及到百貨、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、物流等行業(yè)；而在國際市場上，海航集團(tuán)表演得越來越像個(gè)“大型國際投資者”，除購買了38架波音高端客貨飛機(jī)外，更是將包括土耳其航空公司、匈牙利航空公司、法蘭克福建筑公司機(jī)場資產(chǎn)及高端連鎖酒店集團(tuán)安縵居和NH酒店公司列入其收購目標(biāo)，涉及金額高達(dá)數(shù)百億元。
事實(shí)上，海航集團(tuán)的家底并不寬裕。據(jù)2011年12月1日渤海租賃收購海航香港的報(bào)告顯示，截至2010年底海航集團(tuán)的凈資產(chǎn)為99億元，資產(chǎn)總額為1111.18億，但負(fù)債總額卻達(dá)868.6億之巨，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78%。
在連續(xù)多年暴風(fēng)驟雨式的激進(jìn)收購之后，近期海航接連遭遇了幾次失敗。這反映了資本市場對其的擔(dān)心與疑慮。此前多年，海航集團(tuán)就像一個(gè)謎。它收購的資產(chǎn)如此琳瑯滿目，以致市場人士們將其投資風(fēng)格形容為“八爪魚”。隨著越來越多并購消息的傳出，外界的質(zhì)疑也越來越大——海航集團(tuán)出手如此闊綽，其動因如何，資金又從何而來？
二、并購動因解析
海航在2000年之后連續(xù)展開收購重組的背景是，當(dāng)時(shí)三大國有航空公司（中國國際航空股份有限公司、中國南方航空股份有限公司、中國東方航空集團(tuán)公司）正在推動一場航空業(yè)重組大潮。海航若不能迅速通過收購兼并壯大規(guī)模，將難免被三大國有航空公司兼并。從此，海航集團(tuán)展開了一系列的大規(guī)模并購，且一發(fā)不可收拾。
為了實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，與三大航空公司進(jìn)行差異化競爭，提高企業(yè)的市場適應(yīng)能力，海航采用了橫向、縱向和混合并購的方式，在并購?fù)划a(chǎn)業(yè)或行業(yè)的企業(yè)和生產(chǎn)過程或經(jīng)營環(huán)節(jié)緊密相關(guān)的企業(yè)的同時(shí)，并購了眾多在生產(chǎn)和經(jīng)營上彼此沒有關(guān)聯(lián)產(chǎn)品或服務(wù)的企業(yè)。
其并購動因主要集中在財(cái)務(wù)方面：
1、彌補(bǔ)自身資金不足。籌資困難是迅速成長企業(yè)共同面臨的一個(gè)難題，設(shè)法與一個(gè)資金充足的企業(yè)聯(lián)合是一種有效的解決辦法。有效市場條件下，反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的是以企業(yè)盈利能力為基礎(chǔ)的市場價(jià)值而非賬面價(jià)值，被兼并方資產(chǎn)的賣出價(jià)值往往出價(jià)較低，兼并后企業(yè)管理效率提高，職能部門改組降低有關(guān)費(fèi)用，這些成為海航并購籌資的有利條件。
2、并購有利于企業(yè)進(jìn)入資本市場。隨著我國金融體制改革和國際經(jīng)濟(jì)一體化增強(qiáng)，籌資渠道大大擴(kuò)展到證券市場和國際金融市場，海航集團(tuán)出于壯大勢力的考慮，將目光投向往往投入資本運(yùn)營領(lǐng)域，進(jìn)行大規(guī)模并購。
3、海航的并購也不乏投機(jī)的原因。企業(yè)并購的證券交易、會計(jì)處理、稅收處理等所產(chǎn)生的非生產(chǎn)性收益，可改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)也助長了投機(jī)行為。海航以大量舉債方式通過股市收購目標(biāo)企業(yè)股權(quán)，再將部分資產(chǎn)出售，然后對目標(biāo)公司進(jìn)行整頓再以高價(jià)賣出，充分利用被低估的資產(chǎn)獲取并購收益。
4、追求最大利潤和擴(kuò)大市場是海航急劇擴(kuò)張的根本推動力，企業(yè)利潤的實(shí)現(xiàn)有賴于市場，只有當(dāng)企業(yè)提供的商品和服務(wù)在市場上為顧客所接受，實(shí)現(xiàn)了商品和服務(wù)向貨幣轉(zhuǎn)化，才能真正實(shí)現(xiàn)利潤。與利潤最大化相聯(lián)系的必然是市場最大化的企業(yè)市場份額最大化。由于生產(chǎn)國際化、市場國際化和資本國際化的發(fā)展，海航的并購?fù)瑯右彩菫榱擞訃H開放市場的挑戰(zhàn)。
有了并購的動力，海航便制定出了一系列的籌資策略，并相繼付諸實(shí)踐。
三、籌資渠道揭秘
（一）舉債收購
2010年12月16日，海航集團(tuán)對外宣布，以10.5億美元正式完成對GESeaCo公司100%的股權(quán)收購。公開信息顯示，海航收購GESeaCo的資金來源，是向德意志銀行和ING借的款。
與此次巨資收購不協(xié)調(diào)的是，收購的主角之一，海航旗下大新華物流控股（集團(tuán)）有限公司正因拖欠數(shù)家公司的船舶租賃費(fèi)而遭到全球范圍內(nèi)多家公司的追討。一位民營航空公司的高管透露，航空公司都寧愿拖欠費(fèi)用，從而將大量現(xiàn)金留在手上維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流[3] 。一邊是因拖欠全球數(shù)家船舶租賃公司的費(fèi)用而被追債，一邊卻舉債10.5億美元收購世界第五大集裝箱租賃公司，海航集團(tuán)在資金隱現(xiàn)缺口的當(dāng)下，仍高舉收購擴(kuò)張的戰(zhàn)旗。海航就像一個(gè)謎，盡管擁有千億資產(chǎn)，但扣除無形資產(chǎn)和商譽(yù)后，海航的凈資產(chǎn)實(shí)際為49億元，而對外擔(dān)保余額則高達(dá)116.80億元。
并購已經(jīng)成為海航集團(tuán)的一種生存模式，資金越不寬裕，越需要通過頻繁的交易來運(yùn)轉(zhuǎn)，這也是海航因欠債被圍追堵截之時(shí)，還大舉并購的原因所在。
（二）通過上市公司獲取資金
今年以來不少中小企業(yè)，因?yàn)閭鶆?wù)關(guān)系或是信貸趨緊等政策因素，需要利用公司名下的土地，進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓之前，有必要對土地進(jìn)行法律盡職調(diào)查。
盡職調(diào)查也稱審慎性調(diào)查(DueDiligence)，通常是指在收購過程中一方對目標(biāo)公司的資產(chǎn)、負(fù)債、經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況、法律關(guān)系以及目標(biāo)公司所面臨的機(jī)會和潛在的風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行的一系列調(diào)查。完整的盡職調(diào)查包括法律盡職調(diào)查、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查和人力資源盡職調(diào)查、經(jīng)營和技術(shù)盡職調(diào)查。
盡職調(diào)查可以自行進(jìn)行也可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，例如委托律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評估事務(wù)所、投資咨詢公司等。筆者是專業(yè)從事土地投資法律事務(wù)的律師，筆者認(rèn)為作為律師接受客戶委托進(jìn)行盡職調(diào)查，務(wù)必審慎審查，因?yàn)槁蓭煹膶I(yè)調(diào)查分析和判斷已成為企業(yè)決策的前提和重要依據(jù)，而這些需要調(diào)查的項(xiàng)目往往涉及標(biāo)的金額巨大，如果調(diào)查報(bào)告不能充分提示風(fēng)險(xiǎn)或可能存在的問題，將誤導(dǎo)客戶決策從而給客戶帶來巨額損失。因此，盡職調(diào)查在土地法律事務(wù)中是非常重要的工作，是土地投資者進(jìn)行交易的決策基礎(chǔ)。
根據(jù)《華人民共和國土地管理法》規(guī)定，按照土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。本文是對建設(shè)用地的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)的盡職調(diào)查展開的論述，不涉及到農(nóng)用地和未利用地。
建設(shè)用地使用權(quán)，是指權(quán)利人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。
一、律師在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓盡職調(diào)查的范圍和重點(diǎn)
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地權(quán)屬前期調(diào)查，主要包括以下內(nèi)容：
1、轉(zhuǎn)讓方的建設(shè)用地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(含附件《設(shè)計(jì)要點(diǎn)》和《紅線圖》)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書。
主要調(diào)查土地的容積率、密度、商業(yè)比例、綠化率、車位、設(shè)施配套等和土地所有權(quán)性質(zhì)、土地用途、出讓方式。
2、建設(shè)用地使用權(quán)證的內(nèi)容與土地登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致。
3、轉(zhuǎn)讓方是否是建設(shè)用地使用權(quán)證上載明的建設(shè)用地使用權(quán)人。
4、轉(zhuǎn)讓方擬轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式，是出讓還是劃撥。
5、調(diào)查《國有土地使用權(quán)出讓合同》及繳納地價(jià)款、契稅等費(fèi)用的單據(jù)，是否符合出讓合同的有關(guān)約定：
(1)是否已經(jīng)支付全部土地出讓金。
(2)是否已經(jīng)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)：屬于房屋建設(shè)工程的，是否已經(jīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，是否已經(jīng)依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
6、以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限。
7、調(diào)查轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項(xiàng)目的工程進(jìn)度及投資情況的說明及相關(guān)證明文件，是否已按出讓合同的約定對土地進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，是否屬于閑置土地。
8、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，是否按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
9、擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)是否存在地上建筑物、其他附著物，以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)登記情況。
10、建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物是否已經(jīng)出租。如已出租，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)先征得承租人的同意。如地上建筑物、其他附著物已經(jīng)出租，租賃合同尚未解除且承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)移后不影響原租賃合同的效力，新的建設(shè)用地使用權(quán)人及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。
11、擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物有無設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利。
12、凡需在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓臺同前征得他人同意的，該同意的意思表示應(yīng)為書面形式。
13、審查擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)有無下列禁止轉(zhuǎn)讓的情形：
(1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物權(quán)利的；
(2)已被國家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；
(3)權(quán)屬有爭議的；
(4)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
(5)以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，未按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
14、劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條規(guī)定的項(xiàng)目的。
(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的。
(3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的。
(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而建設(shè)用地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。
(5)暫時(shí)難以確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的。
(6)根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)用地使用權(quán)不宜出讓的。
(7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的其他情形。
在律師對土地的權(quán)屬作出調(diào)查后，律師還應(yīng)對轉(zhuǎn)(受)讓方主體資格進(jìn)行調(diào)查
1、擬轉(zhuǎn)(受)讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)(受)讓人屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，律師應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
2、擬轉(zhuǎn)(受)讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)(受)讓人屬于國有公司的，律師應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
二、律師在土地盡職調(diào)查中的方法
1、與委托人的公司、對方的有關(guān)人員會面和交談，初步了解公司的具體情況。
2、根據(jù)公司情況設(shè)計(jì)盡職調(diào)查《文件清單》和《問卷表》，向公司提供盡職調(diào)查《文件清單》和《問卷表》，索要文件和資料，審閱文件、資料與信息。
3、到公司所在地工商登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢，了解境內(nèi)公司的成立日期、存續(xù)時(shí)間、公司性質(zhì)、公司章程、公司的注冊資本和股東、公司的法定代表人等情況以便判斷公司是否合法成立、有效存續(xù)。
4、從房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解公司的土地房產(chǎn)權(quán)利、合同、各種物權(quán)擔(dān)保和抵押、限制性保證等情況。
5、實(shí)地察看
調(diào)研重點(diǎn)及成果：構(gòu)建信息工作網(wǎng)絡(luò)的途徑和方法，創(chuàng)優(yōu)途徑和方法，健全、暢通網(wǎng)絡(luò)。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：辦公室
完成時(shí)限：*年11月底
2.如何做好督查督辦工作
調(diào)研重點(diǎn)及成果：創(chuàng)新督查形式，完善機(jī)制，提高督查工作水平，推動局黨委重要決策和工作要點(diǎn)的落實(shí)。
課題負(fù)責(zé)人：*
負(fù)責(zé)科室（單位）：辦公室
完成時(shí)限：*年11月底
3.新形勢下事業(yè)單位人事管理現(xiàn)狀及思考
調(diào)研重點(diǎn)及成果：以我局系統(tǒng)事業(yè)單位人事及管理現(xiàn)狀為重點(diǎn)，摸清現(xiàn)狀、發(fā)現(xiàn)問題，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，引發(fā)思考，提出管理模式及改革方向。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：人事教育科
完成時(shí)限：*年11月底
4.*市房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)研報(bào)告
調(diào)研重點(diǎn)及成果：目前*市房地產(chǎn)開發(fā)市場現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)市場面臨的問題，提出完善房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展的對策，并對房地產(chǎn)開發(fā)市場進(jìn)行預(yù)測。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：房產(chǎn)與住宅建設(shè)科
完成時(shí)限：*年7月1日前
5.淺析我市低收入家庭住有新居的關(guān)注
調(diào)研重點(diǎn)及成果：我市低收入家庭實(shí)現(xiàn)住有所居的途徑，包括現(xiàn)狀、存在問題和解決方法，分析現(xiàn)狀，找出解決的方法。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：房改科
完成時(shí)限：*年11月底
6.淺談物業(yè)管理與構(gòu)建和諧社區(qū)
調(diào)研重點(diǎn)及成果：建設(shè)和諧社區(qū)離不開物業(yè)管理
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：物業(yè)科
完成時(shí)限：*年11月底
6.局黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任落實(shí)情況調(diào)研
調(diào)研重點(diǎn)及成果：通過對局黨風(fēng)廉政建設(shè)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，營造良好的局黨風(fēng)廉政環(huán)境。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：局機(jī)關(guān)紀(jì)檢監(jiān)察室
完成時(shí)限：*年11月底
7.深化行政審批制度改革，力行確保工作圓滿完成
重點(diǎn)及成果：深化行政審批制度改革，建立起科學(xué)前后方銜接運(yùn)行機(jī)制，簡化辦事環(huán)節(jié)、提高辦事效率，力爭群眾滿意、展示房管風(fēng)采。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)單位：行政審批服務(wù)科
完成時(shí)限：*年10月10日前
8.規(guī)范程序，完善規(guī)則，實(shí)現(xiàn)房屋登記工作平穩(wěn)銜接
調(diào)研重點(diǎn)及成果：根據(jù)《房屋登記辦法》的要求，調(diào)整崗位設(shè)置，強(qiáng)化受理和審核環(huán)節(jié)功能，建立預(yù)告登記、異議登記、更正登記、地役權(quán)登記等新的登記業(yè)務(wù)的操作規(guī)程，完善各項(xiàng)房屋登記業(yè)務(wù)類型的操作規(guī)則，理順工作程序和業(yè)務(wù)流程，不斷提高登記質(zhì)量。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處
完成時(shí)限：*年7月1日前
9.統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，精細(xì)管理，逐步完善房屋登記簿填制工作
調(diào)研重點(diǎn)及成果：按照《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，建立統(tǒng)一的電子房屋登記簿，并明確登記簿在業(yè)務(wù)流程中的次序及作用。對于以前登記的房屋，探討如何通過對既有房屋登記檔案信息的分形和加工，逐步完善登記簿。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處
完成時(shí)限：*年12月底
10.轉(zhuǎn)變觀念，多渠道做好房屋租賃管理工作
調(diào)研重點(diǎn)及成果：加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃管理工作的方法，形成正確的做好房屋租賃管理工作的理論。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：郾城分局
完成時(shí)限：*年11月底
11.淺談物業(yè)管理存在問題及其解決對策
調(diào)研重點(diǎn)及成果：物業(yè)管理現(xiàn)狀中存在問題的合理解決對策。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：郾城分局
完成時(shí)限：*年11月底
12.健全廉租住房制度促進(jìn)社會和諧發(fā)展
調(diào)研重點(diǎn)及最終成果：結(jié)合我市實(shí)際情況，要著力健全制度，建議有關(guān)部門研究制定相關(guān)政策，成立廉租住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)，做好廉租住房的建設(shè)、經(jīng)營、管理，解決好“建”與“管”問題，廉租住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)像其他公用事業(yè)單位一樣，擔(dān)負(fù)起政府為社會提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的職責(zé)，建立嚴(yán)格規(guī)范的廉租住房承租審核制度，確保公開公正，制定科學(xué)人性化的《廉租住房制度》，廉租住房申請標(biāo)準(zhǔn)要及時(shí)更新，籍以推進(jìn)我區(qū)廉租住房制度建設(shè)與實(shí)施。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：源匯分局
完成時(shí)限：*年12月底
13.變管理為服務(wù)管好管活房屋租賃市場
調(diào)研重點(diǎn)及最終成果：加強(qiáng)部門協(xié)作管理，積極維護(hù)房屋租賃市場經(jīng)濟(jì)秩序。我們在房屋租賃管理工作中努力探索，在管理方面開創(chuàng)新路子，特別是在規(guī)范租賃市場的同時(shí)，以服務(wù)為載體，實(shí)行部門協(xié)作管理，建立房屋租賃管理機(jī)制，挖掘房屋租賃稅源。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：源匯分局
完成時(shí)限：*年12月底
14.關(guān)于鄉(xiāng)村產(chǎn)權(quán)辦證探索
調(diào)研重點(diǎn)及成果：通過鄉(xiāng)村產(chǎn)權(quán)辦證探索，積極開拓鄉(xiāng)村辦證新途徑，力爭實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村辦證新突破。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：召陵分局
完成時(shí)限：*年10月15日前
15.如何做好辦公室工作
調(diào)研重點(diǎn)及成果：通過辦公室工作調(diào)研，提高辦公室工作效率，更好的發(fā)揮辦公室職能，服務(wù)單位發(fā)展。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：召陵分局
完成時(shí)限：*年10月15日前
16.經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀與思考
調(diào)研重點(diǎn)及成果：開發(fā)區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，物管企業(yè)建立菜單式服務(wù)體系，清楚明白地告訴業(yè)主什么樣的服務(wù)是什么樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主自由選擇。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分局
完成時(shí)限：*年10月底
17.如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中創(chuàng)新營銷思路
調(diào)研重點(diǎn)及成果：通過加強(qiáng)營銷隊(duì)伍的建設(shè)，開拓營銷人員的工作思路，從而使中心的營銷業(yè)績上一個(gè)更高的臺階。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：經(jīng)濟(jì)房中心
完成時(shí)限：*年10月1日前
18.新形勢下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制
調(diào)研重點(diǎn)及成果：根據(jù)建材市場的新變化，及時(shí)調(diào)整進(jìn)貨渠道和方式，降低開發(fā)成本，爭取利潤最大化。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：經(jīng)濟(jì)房中心
完成時(shí)限：*年10月1日前
19.市場經(jīng)濟(jì)條件下事業(yè)單位人事管理模式的探索
調(diào)研重點(diǎn)及成果：了解、分析市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)化管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新管理模式，激發(fā)中心全體職工干事創(chuàng)業(yè)激情，促進(jìn)中心事業(yè)健康有序發(fā)展。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：經(jīng)濟(jì)房中心
完成時(shí)限：*年10月1日前
20.關(guān)于*公共場所的房屋安全狀況的調(diào)查報(bào)告
調(diào)研重點(diǎn)及成果：車站、賓館的安全現(xiàn)狀，提高人們對公共場所的安全認(rèn)識。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：市房屋安全鑒定中心
完成時(shí)限：*年11月底
21.我局自主經(jīng)營發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)管理的有機(jī)統(tǒng)一
調(diào)研重點(diǎn)及最終成果：著重對未納入統(tǒng)管單位及項(xiàng)目等法律主體或會計(jì)主體與我局的組織關(guān)系，責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，及其經(jīng)營狀況進(jìn)行調(diào)研，把握其發(fā)展態(tài)勢，為我局的宏觀經(jīng)濟(jì)管理提供幫助，使我局整體經(jīng)濟(jì)朝著健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：房產(chǎn)資金管理中心
完成時(shí)限：*年11月底
22.論行政執(zhí)法
調(diào)研重點(diǎn)及成果：行政執(zhí)法中的思考，轉(zhuǎn)變行政執(zhí)法理念。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)單位：房產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)
完成時(shí)限：*年11月底
23.房屋特殊情況的層次應(yīng)如何看待
調(diào)研重點(diǎn)及成果：幾種特殊情況對照規(guī)范對層次的界定，分析問題，形成正確的解決方法。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：測繪隊(duì)
完成時(shí)限：*年10月底
24.商品房的銷售與面積計(jì)算
調(diào)研重點(diǎn)及成果：商品房面積計(jì)算過程，面積糾紛產(chǎn)生的原因，分析解決，明確重要公有部位的權(quán)利歸屬。
課題負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)科室（單位）：測繪隊(duì)
完成時(shí)限：*年10月底
25.剖析我市房屋維修資金的問題與對策
調(diào)研重點(diǎn)及成果：深入分析和調(diào)查我市維修資金現(xiàn)存問題，研究制定解決問題的措施和方灑，促進(jìn)中心維修資金監(jiān)管工作的長遠(yuǎn)發(fā)展。
課題負(fù)責(zé)人：
責(zé)任科室（單位）：房屋維修資金管理中心
完成時(shí)限：*年10月12日前
26.房管局系統(tǒng)在沙澧河開發(fā)建設(shè)中應(yīng)該大有作為
調(diào)研重點(diǎn)及成果：局系統(tǒng)相關(guān)單位要抓住機(jī)遇，乘勢而上，借助政府職能部門的優(yōu)勢，內(nèi)引外職，籌集資金，大上項(xiàng)目，在沙澧河一、二、三、期開發(fā)建設(shè)中大顯身手。
課題負(fù)責(zé)人：
責(zé)任科室（單位）：房地產(chǎn)市場服務(wù)中心
完成時(shí)限：*年9月底
27.調(diào)研題目：倡導(dǎo)社區(qū)多層消費(fèi)，豐富物業(yè)管理內(nèi)涵
調(diào)研重點(diǎn)及成果：把握住“人”這個(gè)生動的主體，從物業(yè)管理的特性出發(fā)分析服務(wù)主體的構(gòu)成物業(yè)管理、服務(wù)是以人年齡的差異形成的不同的需求做基點(diǎn)，研究不同年齡段服務(wù)對象的消費(fèi)價(jià)值觀及不同的生理、心理需求，來確定物業(yè)管理工作的內(nèi)容。
課題負(fù)責(zé)人：
責(zé)任科室（單位）：綜合開發(fā)公司
調(diào)研時(shí)限：*年11月底
28.現(xiàn)代化企業(yè)管理模式
調(diào)研重點(diǎn)及成果：市場競爭激烈程度的加強(qiáng)，影響企業(yè)經(jīng)營狀況的經(jīng)營環(huán)境變得越來越難預(yù)見，決策日益復(fù)雜和困難，對決策管理提出了更高的要求。
課題負(fù)責(zé)人：
責(zé)任科室（單位）：綜合開發(fā)公司
調(diào)研時(shí)限：*年11月底
29.立足職責(zé)努力為中低收入家庭提供住房保障
調(diào)研重點(diǎn)及成果：以中低收入家庭和個(gè)人如何有效解決住房需求為重點(diǎn)，分析總結(jié)中心開展業(yè)務(wù)以來住房置業(yè)擔(dān)保在群眾購房中所發(fā)揮的作用和其他需求，拓展中心業(yè)務(wù)，推進(jìn)中心發(fā)展。
課題負(fù)責(zé)人：
在走向市場化的過程中，云計(jì)算在安全性、性能和可用性方面呈現(xiàn)出了一些問題。這些問題的解決，要依靠更加先進(jìn)的技術(shù)手段和對云計(jì)算的更深層次研究來解決。這些問題的解決過程中，云計(jì)算的市場地位將逐步得到確定。
云計(jì)算的安全問題
《適合于新時(shí)代的新安全模式》認(rèn)為云計(jì)算安全改變了一切。云計(jì)算的可擴(kuò)展性依賴于共享以前從來沒有共享過資源，迫切要求一套新的最優(yōu)安全方法。
云安全聯(lián)盟（CSA）對于組織部署云計(jì)算資源提出了一些需要關(guān)注的關(guān)鍵IT操作領(lǐng)域：治理和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估，法律和合同問題，電子發(fā)現(xiàn)的程序，合規(guī)性和審計(jì)，信息生命周期管理，可攜帶和互操作性，業(yè)務(wù)連續(xù)性和災(zāi)難恢復(fù)，數(shù)據(jù)中心運(yùn)營，事件響應(yīng)、通知和補(bǔ)救，應(yīng)用安全，加密和密鑰管理，身份和訪問管理，存儲器操作，虛擬操作。
在傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)中心內(nèi)，圍繞需要保護(hù)的基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)據(jù)構(gòu)建穩(wěn)定的邊界，在適當(dāng)?shù)奈恢每梢园仓霉芾沓绦蚝涂刂啤Ｓ捎诮M織能夠控制其服務(wù)器的位置并且利用全部物理硬件，這種部署比較容易管理。然而，在云中，由于應(yīng)用動態(tài)地遷移并且組織與第三者共享同一個(gè)遠(yuǎn)程安置的物理硬件，邊界變得模糊并且減弱了對安全的控制。
云不使用專用虛擬網(wǎng)（VPN）技術(shù)。這意味著匿名攻擊可以像任何系統(tǒng)的合法用戶或管理人員那樣訪問連接點(diǎn)。在傳統(tǒng)的計(jì)算環(huán)境中，只有少數(shù)服務(wù)器可接入互聯(lián)網(wǎng)。在云計(jì)算環(huán)境中，大多數(shù)服務(wù)器可接入互聯(lián)網(wǎng)，這顯然擴(kuò)大了攻擊面。在云中，多租賃意味著多個(gè)不同的個(gè)別終端用戶群體共享相同的服務(wù)和/或資源。這些共享的環(huán)境在一個(gè)用戶的資源堆內(nèi)具有特殊的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)于共享該云的群體將會有意或無意地訪問彼此的私有數(shù)據(jù)。特別是在基于IaaS的云中，安全研究者發(fā)現(xiàn)了在舊系統(tǒng)中不存在的全新漏洞。由于云消費(fèi)者的數(shù)據(jù)存放在公共的存儲器硬件中，松懈的管理或惡意攻擊可能危及其安全。在云中，由于應(yīng)用的邊界是動態(tài)變化的，隨著應(yīng)用在云中的隨機(jī)遷移，安全方案也必須是動態(tài)和虛擬的，即實(shí)現(xiàn)按需安全。
沒有位置特異性有利于云服務(wù)的廣泛可用性。然而無論用戶或云供應(yīng)商或者兩者都不可能直接確認(rèn)在特定云中計(jì)算資源的詳細(xì)位置。在安全防衛(wèi)者甚至不知道數(shù)據(jù)在什么地方的時(shí)候，設(shè)想他們?nèi)绾伪Ｗo(hù)數(shù)據(jù)？云供應(yīng)商能夠如何識別用戶的數(shù)據(jù)（為了法律和其它目的）？如果用戶退出云方案，云供應(yīng)商如何安全地抹去用戶的數(shù)據(jù)？云計(jì)算的公營性質(zhì)嚴(yán)重地影響到數(shù)據(jù)的隱私和機(jī)密性。云數(shù)據(jù)通常存儲于純文本中，并且?guī)缀鯖]有公司完全了解其數(shù)據(jù)存儲所擁有的敏感級別。數(shù)據(jù)損失和泄漏是云中最嚴(yán)重的安全問題之一。
在存儲和傳送數(shù)據(jù)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)始終加密數(shù)據(jù)，在存儲的時(shí)候使用單獨(dú)的對稱密鑰。對用戶密鑰特有的保護(hù)將需要云供應(yīng)商的一些合作。與專用硬件不同，在下列情況下將內(nèi)存緩沖區(qū)清零不可能刪除密鑰：①內(nèi)存被一個(gè)系統(tǒng)管理程序加固而使其持久地保存。②為了恢復(fù)的需要，虛擬機(jī)已經(jīng)被快照獲取。③虛擬機(jī)在連續(xù)地遷移到不同的硬件上。如何在云內(nèi)安全地使用密鑰是一個(gè)尚未解決的問題。
在決定如何鑒定大量的不同用戶的時(shí)候，互聯(lián)網(wǎng)的可接入性和多租賃形成挑戰(zhàn)。因?yàn)槌Ｒ?guī)的鑒定服務(wù)趨向使用共享的公共資源，資源縮放和多租賃使鑒定過程變得復(fù)雜。例如，在Active Directory中，Everyone團(tuán)體的成員能夠看見和列出所有種類資源的清單。
第一代云要求所有終端用戶在其數(shù)據(jù)庫中具有單獨(dú)的賬號，必須分別登錄到每個(gè)他們所具有賬號的網(wǎng)站上。很明顯，要求終端用戶為他們將來要使用的每個(gè)Web服務(wù)注冊和管理個(gè)別的登錄賬號是不切實(shí)際的。任何優(yōu)良身份元系統(tǒng)的主要原則是用戶應(yīng)該只必須出示服務(wù)和事務(wù)處理所必需暴露最少的身份信息。關(guān)于廣泛身份鑒定方案的工作仍然在進(jìn)行之中。
在《內(nèi)部威脅的真實(shí)程度》一書中，對3000名英國工人的調(diào)查結(jié)果顯示，37%的人曾經(jīng)與朋友和家庭共享特權(quán)的公司信息。即使58%的個(gè)人計(jì)算機(jī)與其他人共享或者至少能夠被別人訪問，21%的便攜/桌面計(jì)算機(jī)擁有者曾經(jīng)將公司的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移到其個(gè)人計(jì)算機(jī)中，14%的人承認(rèn)將工作信息轉(zhuǎn)移到個(gè)人的智能手機(jī)中。82%的回答者認(rèn)為內(nèi)部威脅等于或者比由外部攻擊者對組織構(gòu)成的威脅更大。內(nèi)部安全可能是內(nèi)部人員有意或無意而造成的，也可能是內(nèi)外部勾結(jié)而進(jìn)行的惡意攻擊或竊取信息。但是，迄今為止，涉及云計(jì)算安全的文獻(xiàn)中很少討論云的內(nèi)部安全問題。《防御內(nèi)部威脅，降低IT風(fēng)險(xiǎn)》討論了云計(jì)算、虛擬化和內(nèi)部威脅。云計(jì)算中，內(nèi)部人員不再僅僅是在防火墻之內(nèi)的職工，并且也包括為組織提供云服務(wù)的服務(wù)供應(yīng)商內(nèi)部成員，這增加了內(nèi)部威脅的復(fù)雜性。內(nèi)部威脅明顯地涉及到虛擬化，在關(guān)鍵服務(wù)器被虛擬化的時(shí)候，需要嚴(yán)格控制以限制特權(quán)用戶控制那些虛擬服務(wù)器的權(quán)利。
云計(jì)算的性能問題
Compuware公司在2010年11月對幾乎700個(gè)美國和歐洲企業(yè)進(jìn)行獨(dú)立調(diào)查，其中378個(gè)北美公司，英國、德國和法國各100個(gè)公司，并于2011年2月19日了《云中性能調(diào)查報(bào)告》。
《云中性能調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，云計(jì)算性能嚴(yán)重地依賴于延伸交付鏈中的每一個(gè)組成部分：數(shù)據(jù)中心、傳送網(wǎng)絡(luò)（包括互聯(lián)網(wǎng)、廣域網(wǎng)、局域網(wǎng)或物理運(yùn)輸工具等）、其他服務(wù)供應(yīng)商，甚至終端用戶的設(shè)備和瀏覽器。
Compuware公司以前的研究清楚地證明，應(yīng)用性能和收入之間存在直接的聯(lián)系。例如，在公司網(wǎng)站頁面響應(yīng)時(shí)間接近4秒的時(shí)候，用戶越來越感到灰心；在達(dá)到6秒的時(shí)候，33%的用戶將放棄訪問頁面，并轉(zhuǎn)向競爭企業(yè)的頁面。
影響傳送網(wǎng)絡(luò)響應(yīng)時(shí)間的因素包括：正在傳送的數(shù)據(jù)總量、WAN的帶寬、往返行程時(shí)間、應(yīng)用輪流的數(shù)目、同時(shí)TCP會話的數(shù)目、服務(wù)器端的延遲和客戶端的延遲。Riverbed Technology公司在《釋放云性能，使云的承諾成為現(xiàn)實(shí)》的報(bào)告中比較了IT發(fā)展的歷史，分析了網(wǎng)絡(luò)反應(yīng)時(shí)間對公共云性能的影響。公共云可以或可以不“合并”，就是說，一個(gè)企業(yè)可以將其資產(chǎn)分離在其數(shù)據(jù)中心和其他人的云中，但是一些資產(chǎn)將在更遠(yuǎn)處的公共云中。將資源遷移到遠(yuǎn)離用戶會導(dǎo)致性能問題。在云供應(yīng)商方面有一個(gè)假設(shè)：如果他們管理其云內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的性能，在云和終端用戶（無論業(yè)務(wù)用戶或IT用戶）之間的性能將不會影響技術(shù)和業(yè)務(wù)價(jià)值。這個(gè)假定是不成立的，因?yàn)樵品?wù)將迫使用戶和其數(shù)據(jù)拉開更大的距離而導(dǎo)致更大的延遲，并影響性能。
《采用云的風(fēng)險(xiǎn)》指出，云服務(wù)不能擔(dān)保消費(fèi)者獲得高品質(zhì)的Web體驗(yàn)。云供應(yīng)商在跨越地理網(wǎng)站性能上展示出了遠(yuǎn)離目標(biāo)的變化，在有些重要城市，交付終端用戶的響應(yīng)時(shí)間比有些城市差不多慢10倍，許多云服務(wù)在消費(fèi)者居住的互聯(lián)網(wǎng)邊緣展示出性能問題。
如果假設(shè)應(yīng)用跨越云的邊界，那么這將使得數(shù)據(jù)的存儲和傳輸工作變得很復(fù)雜。亞馬遜在開發(fā)新的云端服務(wù)的過程中發(fā)現(xiàn)，發(fā)送大量數(shù)據(jù)最便宜的做法是：通過連夜送貨服務(wù)運(yùn)送磁盤，甚至整個(gè)電腦。除了廣域網(wǎng)帶寬是瓶頸外，云內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)技術(shù)也可能是一種性能瓶頸。數(shù)據(jù)中心節(jié)點(diǎn)、交換機(jī)、路由器的連接會帶來帶寬性能瓶頸。帶寬不足正是科學(xué)家們幾乎不使用云計(jì)算的原因。
Webtorials出版的《2010年云網(wǎng)絡(luò)報(bào)告和廣域網(wǎng)》提出沒有互聯(lián)網(wǎng)的云網(wǎng)絡(luò)。例如，一些云計(jì)算定義設(shè)想云服務(wù)總是通過互聯(lián)網(wǎng)交付。但是，互聯(lián)網(wǎng)不總是用于訪問云計(jì)算方案中最適當(dāng)?shù)倪B接服務(wù)。
云計(jì)算的可用性問題
無論消費(fèi)者或服務(wù)供應(yīng)商選擇哪種云架構(gòu)，服務(wù)的可用性都是極為重要的。
在傳統(tǒng)計(jì)算模式中，大部分組織內(nèi)部的IT部門與業(yè)務(wù)部門的協(xié)作始終存在著嚴(yán)重的問題，只有少數(shù)優(yōu)秀的公司充分重視和利用了終端用戶的體驗(yàn)。由于SaaS模式削弱了云消費(fèi)者的能動性，有可能更加惡化這種狀態(tài)。
非常遺憾的是，雖然終端用戶體驗(yàn)和需求是促使組織業(yè)務(wù)需求變化最重要的原因之一，但在幾乎所有云供應(yīng)商的報(bào)告中，都有意或無意地忽略了這個(gè)問題。一些獨(dú)立的研究報(bào)告非常強(qiáng)調(diào)終端用戶體驗(yàn)的重要性，并且在測量應(yīng)用軟件性能的時(shí)候，把用戶體驗(yàn)排在第一位。然而，SaaS模式使應(yīng)用軟件開發(fā)者遠(yuǎn)離消費(fèi)者組織之外，負(fù)責(zé)運(yùn)行的第三方應(yīng)用軟件供應(yīng)商也不直接與消費(fèi)者的終端用戶接觸。同一個(gè)SaaS服務(wù)的多個(gè)消費(fèi)者所擁有的終端用戶群是不同的，但是，如果一個(gè)消費(fèi)者的用戶群達(dá)到相當(dāng)規(guī)模而需要重新設(shè)計(jì)軟件結(jié)構(gòu)的時(shí)候，SaaS供應(yīng)商不可能感受到這種需求。并且，在其他消費(fèi)者尚沒有這種需求的時(shí)候，SaaS開發(fā)商幾乎不可能為某些消費(fèi)者專門開發(fā)全新結(jié)構(gòu)的軟件。
由于遠(yuǎn)離消費(fèi)者的業(yè)務(wù)部門及其終端用戶，SaaS開發(fā)商與消費(fèi)者業(yè)務(wù)部門之間的協(xié)作比與消費(fèi)者內(nèi)部IT和業(yè)務(wù)部門之間的協(xié)作可能更加困難。因此，即使不考慮虛擬化和網(wǎng)絡(luò)帶寬的影響，SaaS模式也似乎不太適合于大型應(yīng)用軟件。
SaaS模式是計(jì)算的一個(gè)顛覆性的演變。傳統(tǒng)上，應(yīng)用軟件可以由第三方軟件公司開發(fā)，而在SaaS模式中，應(yīng)用軟件演變?yōu)橛傻谌焦具\(yùn)行和管理。因此，削弱消費(fèi)者的能動性將嚴(yán)重影響操作、戰(zhàn)術(shù)和戰(zhàn)略等所有的層面。
在消費(fèi)者操作層面，傳統(tǒng)上，少數(shù)大型軟件公司通常壟斷了系統(tǒng)軟件和大型應(yīng)用軟件的開發(fā)和市場。可以預(yù)見，不但少數(shù)大型SaaS應(yīng)用軟件開發(fā)商將可能壟斷應(yīng)用軟件的開發(fā)而且少數(shù)大型SaaS云服務(wù)商將可能壟斷應(yīng)用軟件的運(yùn)行和管理。SaaS模式的特征決定了在應(yīng)用軟件的開發(fā)、運(yùn)行、版本升級和漏洞修補(bǔ)等整個(gè)生命周期中，消費(fèi)者將幾乎完全失去能動性。雖然在一些中小規(guī)模的SaaS服務(wù)中消費(fèi)者能夠獲得一些可觀的利益，但是根本上失去對應(yīng)用軟件的控制和治理的權(quán)利和能力。
在國家戰(zhàn)略層面，如果由國外的SaaS應(yīng)用軟件開發(fā)商和服務(wù)商完全壟斷一個(gè)國家內(nèi)部應(yīng)用軟件的開發(fā)和運(yùn)行，這個(gè)國家將失去應(yīng)用軟件市場，其中包括巨大的市場利益和對應(yīng)用軟件的控制和治理。因此，SaaS模式將影響這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)安全。這對IT處于劣勢的國家是一個(gè)嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。
特別是，如果一個(gè)國家的重要信息系統(tǒng)采用SaaS模式，將可能產(chǎn)生更嚴(yán)重的后果。國家的一個(gè)關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重地依賴于其應(yīng)用信息系統(tǒng)，失去對重要信息系統(tǒng)控制和治理的能動性就必然失去對相關(guān)關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施的控制和治理的能動性。也就是說，削弱消費(fèi)者能動性將可能不僅影響國家的經(jīng)濟(jì)安全而且將直接影響國家關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施的安全。
參考資料
佛羅里達(dá)州立大學(xué)IT領(lǐng)導(dǎo)學(xué)院執(zhí)行院長Thornton May：《為什么IT計(jì)劃被中斷，對其應(yīng)該做什么》
?在2010年，60%的福布斯全球2000企業(yè)實(shí)質(zhì)上沒有IT工作計(jì)劃。大多數(shù)IT工作機(jī)構(gòu)的IT計(jì)劃周期不超過18個(gè)月。
?在學(xué)院所調(diào)查的工商業(yè)界中約75%的組織不認(rèn)為其IT計(jì)劃是有效的。
Aberdeen公司：《終端用戶經(jīng)驗(yàn)追蹤和管理》
關(guān)鍵詞：勞動力轉(zhuǎn)移；土地流轉(zhuǎn)；城市化
我國農(nóng)業(yè)勞動力面臨的一個(gè)很嚴(yán)峻的現(xiàn)狀是：農(nóng)村人口數(shù)量大，人口老齡化情況嚴(yán)重，人均占有耕地面積少，無法進(jìn)行大規(guī)模機(jī)械化耕種，所帶來的直接影響是農(nóng)民收入很低，僅僅能夠維持生活。而且隨著現(xiàn)在城市化進(jìn)程的加快，許多農(nóng)業(yè)用地都逐漸被劃分為城市建設(shè)，居住地面積的減少就意味著農(nóng)業(yè)勞動力要大量向城市轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)工作的農(nóng)民，他們所留下的土地往往就是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)必要前提。[1]
勞動力和土地作為人類生存發(fā)展所必須的最基本要素，關(guān)系著社會的發(fā)展與進(jìn)步。黑龍江作為產(chǎn)糧第一大省，在家庭承包經(jīng)營的前提下，面對農(nóng)村人口眾多的壓力以及規(guī)模化經(jīng)營所帶來的可觀的經(jīng)濟(jì)效益，加快農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移與促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)有很重要的意義。
1.黑龍江省農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的現(xiàn)狀
1.1勞動力轉(zhuǎn)移的整體素質(zhì)
從勞動力轉(zhuǎn)移的整體素質(zhì)上看，轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)地區(qū)工作的人絕大多數(shù)都是25-45歲之間的青壯年，這些人除了有充足的體力之外，小部分人還受過較高等的教育（高中、大專等），但是從整體的受教育水平來看，流轉(zhuǎn)的人口還不足以滿足農(nóng)業(yè)勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要。我們通過統(tǒng)計(jì)年鑒，對2006年、2010年、2012年黑龍江省農(nóng)村勞動力文化程度進(jìn)行了總結(jié)。
通過上表一個(gè)幾年內(nèi)的變化情況，雖然大專及以上文化程度的勞動力轉(zhuǎn)移數(shù)量有上升的趨勢，但是轉(zhuǎn)移的整體素質(zhì)偏低，嚴(yán)重影響著農(nóng)業(yè)勞動力到城市的就業(yè)進(jìn)程。
在我對種糧大戶調(diào)研的過程中存在以下幾點(diǎn)現(xiàn)狀與之對應(yīng)：
1.當(dāng)家庭的種植面積達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候，在這個(gè)家庭中外出打工的成員非常稀少甚至幾乎沒有。
2.這些種糧大戶所租賃的土地主要來自以下幾個(gè)方面：家庭成員已經(jīng)基本喪失勞動能力的、家里的青壯年進(jìn)城務(wù)工的、舉家搬進(jìn)城里居住的農(nóng)戶等等。
3.土地租賃期限一般比較長，為3-10年不等，通過租賃合同的簽訂，租金絕大多數(shù)都是一次齊。
1.2勞動力轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)分布
從勞動力轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)分布來看，從事第二、三產(chǎn)業(yè)的勞動力比重明顯增大，黑龍江省縣域經(jīng)濟(jì)第一產(chǎn)業(yè)GDP比重逐漸下降，而二、三產(chǎn)業(yè)的GDP比重呈現(xiàn)上升趨勢，而且主要是以第二產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到了明顯的優(yōu)化。
1.3勞動力轉(zhuǎn)移的區(qū)域特點(diǎn)
從勞動力轉(zhuǎn)移的區(qū)域特點(diǎn)來看，黑龍江省農(nóng)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)移多以省內(nèi)為主。黑龍江省各級勞動力轉(zhuǎn)移管理部門堅(jiān)持把擴(kuò)大農(nóng)民轉(zhuǎn)移作為保增長的重要內(nèi)容、保民生的突出任務(wù)和保穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)，以促進(jìn)就近轉(zhuǎn)移、推進(jìn)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)和提高穩(wěn)定就業(yè)率為工作重點(diǎn)，加大工作推進(jìn)力度，促進(jìn)了農(nóng)村勞務(wù)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。[2]轉(zhuǎn)移出來的農(nóng)戶大多是從事餐飲業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、建筑業(yè)、零售業(yè)等，收入穩(wěn)定并且已經(jīng)基本融入了城市生活。隨著農(nóng)民在城市中發(fā)展的越來越好，舉家轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。
2.農(nóng)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)移對土地流轉(zhuǎn)的積極作用
2.1促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營
勞動力轉(zhuǎn)移即減輕了農(nóng)村人口的負(fù)擔(dān)，又使大量的農(nóng)業(yè)用地空閑出來，供村里的種糧大戶、種田能手等進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營。而且現(xiàn)在不斷有大量的新型農(nóng)業(yè)生物技術(shù)和農(nóng)業(yè)機(jī)械技術(shù)涌現(xiàn)出來，土地的連片耕種恰恰能使這些科技能夠深入運(yùn)用到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)當(dāng)中，提高經(jīng)濟(jì)效益與勞動生產(chǎn)率，為農(nóng)民創(chuàng)造財(cái)富。[3]
2.2增加農(nóng)村收入
到城市里打工的人往往面臨著更多的機(jī)會，甚至可以創(chuàng)造財(cái)富，有這種“先富”的經(jīng)驗(yàn)，能夠促使更多的農(nóng)村勞動力愿意向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，土地不斷的流轉(zhuǎn)，這樣除了打工的收入還會有一部分租賃收入。
3.農(nóng)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)移對土地流轉(zhuǎn)的消極作用
3.1農(nóng)村勞動力素質(zhì)下降
雖然國家鼓勵農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移，但如果轉(zhuǎn)移的勞動力數(shù)量過多，土地流轉(zhuǎn)不出去則會出現(xiàn)土地“撂荒”和“閑置”等現(xiàn)象。黑龍江省進(jìn)行農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的主體多為青壯年勞動力，而那些缺少勞動能力的老人、婦女、兒童則被留在村子里，他們往往只能種植庭院中的幾分菜地，而對于遠(yuǎn)處的大面積的耕地?zé)o力種植則被拋荒。[4]
3.2農(nóng)業(yè)勞動投入被分散
當(dāng)一部分外出打工的人帶著比較豐厚的收入回來的時(shí)候，村里剩余的其他有勞動能力的人也紛紛出去打工，但又不想將土地流轉(zhuǎn)出去只收租金。農(nóng)民覺得種地不掙錢，對土地投入的時(shí)間與精力會大大減少，但卻只有在農(nóng)忙的時(shí)候才會回來，平時(shí)基本處于一個(gè)無人看管的狀態(tài)，這樣一來，土地的勞動生產(chǎn)率會大大降低，會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)收入微薄、保本甚至是一個(gè)虧本的狀態(tài)。[5]從整個(gè)村的角度來看是一個(gè)效益的降低。
結(jié)論：在黑龍江省，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與勞動力轉(zhuǎn)移之間存在著相互依存、相互制約的關(guān)系。通過土地流轉(zhuǎn)可以釋放大量的勞動力，但是勞動力的過度轉(zhuǎn)移又會產(chǎn)生土地荒廢等現(xiàn)象。為了能夠促使其能良性互動起來，我們在黑龍江省地區(qū)的城市化進(jìn)程中，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)差異以及農(nóng)民自身素質(zhì)等方面還需要國家給予更多的支持。
（作者單位：中國農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1] 馬曉河、崔紅志.建立土地流轉(zhuǎn)制度促進(jìn)區(qū)域農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營.管理世界.2002年11期
[2] 劉友凡.穩(wěn)定承包權(quán)放活經(jīng)營權(quán).中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2001年10期
[3] 姚詠涵.家庭承包制下土地功能的實(shí)證考察與土地經(jīng)營制度創(chuàng)新.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì).2002年03期
關(guān)鍵詞:施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因防范
一、施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因分析
我國施工企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因有很多，除了受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響外，還存在于招投標(biāo)、合同管理、成本控制、竣工結(jié)算等多個(gè)環(huán)節(jié)，總體來說主要有以下幾個(gè)方面：
(一)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要包括國家政治和經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)體制改革狀況等，涉及通貨膨脹、利率與匯率、金融市場、財(cái)稅政策、產(chǎn)業(yè)政策、外貿(mào)政策等方方面面的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化是難以準(zhǔn)確預(yù)見和無法改變的，可能給企業(yè)帶來機(jī)遇，同時(shí)也可能增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)盲目投標(biāo)的所造成的風(fēng)險(xiǎn)
投標(biāo)是施工企業(yè)經(jīng)營的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目實(shí)施的第一步。在大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招標(biāo)中，參與投標(biāo)的施工企業(yè)在項(xiàng)目業(yè)績、技術(shù)方案、施工組織方案、機(jī)械裝備等方面的差距越來越小，投標(biāo)報(bào)價(jià)的高低成了能否中標(biāo)的決定性因素。因此，一些施工企業(yè)為了能中標(biāo)，不顧自身施工能力和管理水平，一再壓低投標(biāo)報(bào)價(jià)，甚至低于項(xiàng)目實(shí)際成本，這就引發(fā)一系列的如收益風(fēng)險(xiǎn)、采購風(fēng)險(xiǎn)、存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)合同管理引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
因?yàn)樵诤贤勁羞^程中的不平等關(guān)系,業(yè)主單位往往會在簽訂合同時(shí)附加一引起具有單方約束性、過于苛刻的權(quán)利等不平等條款。在施工過程中，可能會出現(xiàn)業(yè)主變更合同要求的情況，這就會打亂施工企業(yè)的施工計(jì)劃和組織管理。在分包方面，由于選擇的分包單位履約能力不足，造成不能按照合同的約定按期完成分包工程，從而影響整個(gè)工程進(jìn)度，造成不能及時(shí)驗(yàn)工，收取工程款。
(四)項(xiàng)目成本控制不力造成的風(fēng)險(xiǎn)
工程項(xiàng)目能否盈利就是看能否控制工程成本，影響成本的因素有：勞務(wù)分包的模式與價(jià)格、材料采購價(jià)格與消耗、機(jī)械設(shè)備租賃單價(jià)與消耗、施工技術(shù)方案與資源配置、項(xiàng)目工期及進(jìn)度安排、項(xiàng)目安全情況、大小臨設(shè)設(shè)置方案與標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目管理水平等，能否對以上眾多影響因素采取不同措施加以控制，對項(xiàng)目間接費(fèi)用制定一定的開支計(jì)劃，是成本管理的一大重點(diǎn)。
(五)項(xiàng)目竣工結(jié)算不及時(shí)造成的風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目竣工結(jié)算過程中由于結(jié)算送審不及時(shí)、結(jié)算資料不完整、資料不真實(shí)、高估冒算等多種原因造成項(xiàng)目竣工結(jié)算不及時(shí)，造成工程款的回收難度更大，周期更長。竣工結(jié)算的拖延也延長了工程保修時(shí)間，增加工程保修費(fèi)用和工程項(xiàng)目成本,耗費(fèi)大量人力物力財(cái)力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。
二、施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施
針對上述施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因,施工企業(yè)采用相應(yīng)的手段和措施,對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避、防范，降低財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，促使企業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展。
(一)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理管理機(jī)制
施工企業(yè)為了防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立完善的法人治理制度，建立規(guī)范的公司治理機(jī)構(gòu)和議事規(guī)則，明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限，形成有效的職責(zé)分工及制衡機(jī)制。施工企業(yè)應(yīng)健全財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度，專門設(shè)置一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，直接隸屬于企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人，或者由企業(yè)財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立專項(xiàng)制度和安排專門人員來負(fù)責(zé)，使得財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能應(yīng)對宏觀環(huán)境變化給企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)分析招標(biāo)信息，不投問題標(biāo)、虧損標(biāo)
施工企業(yè)應(yīng)在投標(biāo)前做好標(biāo)前調(diào)查，詳細(xì)了解項(xiàng)目的工程情況、標(biāo)段劃分、招標(biāo)條件與資格要求等信息，包括對所在地市場調(diào)查、建設(shè)方情況調(diào)查、施工場地情況調(diào)查、供應(yīng)商調(diào)查以及競爭對手調(diào)查等，認(rèn)真進(jìn)行分析，并形成調(diào)查報(bào)告。組織公司相關(guān)部門對投標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)評審，對資金不落實(shí)、條件刻苛，標(biāo)價(jià)過低的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目堅(jiān)決放棄。
(三)加強(qiáng)合同風(fēng)險(xiǎn)的控制
施工企業(yè)應(yīng)指定專人管理合同，制訂統(tǒng)一的合同范本，授權(quán)書文本，并根據(jù)合同的重要程度確定分級評審方法。施工企業(yè)應(yīng)成立合同評審小組，在合同的簽訂前對合同的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行評審，分析合同的可行性、經(jīng)濟(jì)性、適宜性、合法性，掌握合同風(fēng)險(xiǎn)，制訂風(fēng)險(xiǎn)防范措施，形成書面評審意見，根據(jù)評審意見簽訂合同。
(四)加強(qiáng)成本控制，控制項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
首先，組建精干高效的項(xiàng)目部，人員定崗定編，制定現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制現(xiàn)場管理費(fèi)支出。其次，在施工過程中，科學(xué)制定施工方案，優(yōu)化施工工藝，合理配置生產(chǎn)要素，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選，選擇最優(yōu)施工方案。再次，加強(qiáng)材料的計(jì)劃、采購、驗(yàn)收、領(lǐng)用、消耗、核算等各環(huán)節(jié)的管理。第四，合理配置機(jī)械設(shè)備，充分做好機(jī)械設(shè)備租賃和購買方案的經(jīng)濟(jì)比選工作；要按工程量大小，合理租賃機(jī)械設(shè)備，嚴(yán)禁機(jī)械設(shè)備閑置。
(五)及時(shí)辦理竣工結(jié)算，控制決算過程風(fēng)險(xiǎn)
按照合同要求在完成工程施工后，就要及時(shí)辦理竣工結(jié)算，積極催收工程款，努力提高應(yīng)收賬款的回收和周轉(zhuǎn)。施工企業(yè)還應(yīng)通過編制變更索賠策劃書，收集變更通知單、會議紀(jì)要等重要資料推進(jìn)變更索賠工作，在最大程度上減少施工企業(yè)前期投入的資源損失和資金占用。
三、結(jié)束語
企業(yè)管理者不可能完全消除財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只能對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析，從中找出不同財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體原因，并采取有效措施來增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高市場競爭力。
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