時間：2022-10-14 06:24:02
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業員工工作報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2、管理及統籌工程部門之運作和界定各工程班組之工作范圍及職責。
3、準備及擬定工程招標的文件、設定標準及規格分析目標及作出建議。
4、面對和解決項目所有有關工程之問題及作出適當之決策。
5、安排及跟進物業接收之工作。
6、與政府各部門作出有關工程應有之聯系及書信往來。
7、與物業部其他部門保持良好溝通及聯系。
8、監察各二次裝修工程符合標準。
9、監察項目各公共用電和用水量,并設法省電省水。
10、監察項目各系統之運行情況,并設法加以改善。
11、監察和確保項目所有屋宇設備,依照政府的規定和法例要求,接受定期之檢查、測試和保養。
12、監督工程員工應付每日客戶之投訴。
我是杭州市上城區十二屆人大代表，中信銀行杭州分行辦公室主任。作為兼職人大代表，我平時與選民接觸的機會相對較少，單位的工作又比較忙，如何為選民代言、辦事，常常縈繞在我的心頭，使我感到苦惱。為此，我暗暗為自己立下三條規矩：一是人大代表小組活動要盡量參加，利用一切機會多接觸選民，多了解社情民意；二是在人代會期間要有代表的責任意識，多發表意見，多提議案建議；三是盡可能為區、街道、社區辦點實事。我妥善處理本職工作與代表活動的關系，以代表職責為重，努力履行好一名人大代表的責任。
今年春節前，區人大常委會組織代表召開座談會，征求各單位人大代表對人大常委會和“一府兩院”工作報告的意見。當時我們單位也在忙于搞總結、排計劃，辦公室工作忙得不可開交，但我沒有推辭，不僅參加座談，回到家里，還認真閱讀了各項報告，并重點就政府工作中的社區建設問題深入社區作專題調查，提出了“進一步搞好社區建設”的建議。當我看到人代會政府工作報告，吸納了我提的建議的部分內容，我體會到了人大代表在反映民意上是可以發揮作用、作出貢獻的。
我所在的清波代表小組定向視察單位是區公安分局。清波地區地處城區中心，也是西湖的“門廳”，人流物流旺盛，治安狀況復雜。有次，我們去區公安分局視察工作，我結合平時了解掌握的情況，在會上專門就治安管理問題作了發言，提出“警民聯防做好社會治安管理工作”的建議，得到了與會者的共鳴。區人大常委會將我的建議交政府辦理，促成了在每年夏季或重大節日，區公安分局都吸納民兵參與巡邏檢查的新做法。既發揮了地區單位的作用，也加強了治安防范力量，緩解了公安干警力量欠缺的矛盾。清波地區現有群防群治隊伍50多支370余人，形成了社會治安社會治的良好氛圍，刑事發案數明顯下降，街道被評為2005年綜合治理市級先進。
今年2月的一次代表活動是有關街道創五星級社區的內容，正逢我單位里有個行長會議，我堅持參加代表小組的活動，在聽完街道有關領導的工作匯報后，又到定安路社區進行實地視察，然后再趕回行里張羅行長會議。
定安路社區有6個出入口，需要做小區方位提示牌，我把視察看到的情況向行領導做了匯報，還著重就建立引導牌可以方便居民群眾出入作了宣傳闡述。行里隨即在辦公會議中進行了討論，決定出資2萬元贊助社區。沒多久，6塊精美的宣傳牌亮麗地展現在社區里。
拆除保籠是環衛整治中比較難做的工作，部分居民抵觸情緒大，我一面幫助社區做居民的思想工作，一面向行里反映情況，并陪同行領導到現場察看，促成行里贊助3萬元人民幣，幫助社區拆除1500多個保籠，并新建一個50米長的科普畫廊，新增居民聊天苑、對弈桌、健身路徑等休閑角，補種桂花、含笑、茶花、鐵樹等中高檔花木，增加綠化面積3000多平方米。看到一個整潔、和諧、文明的現代生活社區呈現在居民們的眼前，我覺得我這個人大代表為群眾辦了點實事，感到特別舒心。
關心下崗失業人員、安置下崗工人，是確保社會穩定的一件大事。作為一名人大代表，我責無旁貸地加入到這項“民心工程”中。我行信苑物業公司以前招收的員工，人員流動性大，難以管理。我在代表進社區活動中了解到，社區里有不少下崗失業工人，覺得不如就地招聘社區下崗失業人員，推動下崗失業人員再就業。我與社區干部進行了溝通，并一起到信苑物業公司協商，促成物業公司招聘安置了社區的15名下崗失業人員。公司還與社區建立了下崗再就業人員回訪制度，實行雙重管理，有效調動了員工的工作積極性，大大減少了二次下崗現象。我見這些就業人員的基本生活和各項權益得到了有效保障，心里感到特別的欣慰。
3年來，我始終把人大代表的責任放在第一位，積極反映社情民意，盡力為選區選民辦實事。在我的努力下，我所在的單位向安定路社區捐贈建設資金5萬元，為上城區的慈善事業、紅十字會工作及街道綜合治理工作捐款6.5萬元。我自己也被評為上城區人大代表工作積極分子。
我深深感到，只要自己有心，兼職代表在履行代表職責中同樣大有可為。（湯桂云袁蕙婷整理）
新年伊始，公司組織聽取了經理做的2018年度工作報告，報告中，對我們所做的工作給予了肯定，同時，對公司2019年實現長足跨越式發展做出了新展望，提出了新要求。現結合我部門的實際情況，我們工程部2019年工作的重點，著力于工程部各項工作的落實，并在原來工程部工作的基礎上，不斷提高服務質量，主動配合各管理處完成各項維修任務，特擬定工作計劃如下：
一、人員安排
按照運作模式及崗位管理的要求，工程部的人員維持目前的人數，保證水電系統的運行。為保證應急事件得以及時有效的處理，在現有人員編制中，制定聽班制度。
二、工作計劃、員工培訓
(一)加強工程部的服務意識。目前在服務上，工程部需進一步提高服務水平，特別是在方式和質量上，更需進一步提高。本部門將定期和不定期的開展服務意識和方式的培訓，提高部門人員的服務質量和服務效率。
(二)完善制度，明確責任，保障部門良性運作。為發揮工程部作為物業和業主之間良好的溝通紐帶作用，針對服務的形態，完善和改進工作制度，從而更適合目前工作的開展;從設備管理和人員安排制度，真正實現工作有章可循，制度規范工作。通過落實制度，明確責任，保證了部門工作的良性開展。
(三)加強設備的監管、加強成本意識。工程部負責所有住宅區的設施設備的維護管理，直接關系物業成本的控制。熟悉設備運行、性能，保證設備的正常運行，按照規范操作時監管的重力區，工程部將按照相關工作的需要進行落實，做到有設備，有維護，出成效;并將設施設備維護側重點規劃到具體個人。
(四)開展培訓，強化學習，提高技能水平。就目前工程部服務的范圍，還比較有限，特別是局限于自身知識的結構，為進一步提高工作技能，適當開展理論學習，取長補短，提高整體隊伍的服務水平。
(五)針對設施設備維護保養的特點，擬定相應的維護保養計劃，將工作目標細化。
三、做好能源管理控制
能耗成本通常占物業公司日常成本的很大比例，節能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關鍵是：
(1)提高所有員工的節能意識;
(2)制定必要的規章制度;
(3)采取必要的技術措施，比如進行地下停車廠的照明設施設備的改造，將停車場能耗降到最低;將樓道的燈改造為節能型燈具;
(4)在設備運行和維修成本上進行內部考核控制，避免和減少不必要的浪費。
四、預防性維修
(1)預防性維修：所有設施設備均制定維護保養和檢修計劃，按既定的時間、項目和流程實施預防性檢修。
(2)日常報修處理：設施、設備的日常使用過程中發現的故障，以報修單的形式采取維修措施。
(3)日常巡查：工程部各值班人員在當班時對責任范圍內的設備、設施進行一至兩次的巡查，發現故障和異常及時處理。
五、健全設備、設施檔案，做好維修工作檢查記錄
為保證設備、實施原始資料的完整性和連續性，在現有基礎上進一步完善部門檔案管理。對于新接管的小區，由于房產公司配套設施安裝滯后的原因，做好設施設備資料的收集跟進工作。
六、設施設備計劃維保工作
(1)嚴格執行定期巡視檢查制度，發現問題及時處理，每日巡檢不少于1次。
(2)根據季節不同安排定期檢查，特別是汛期，加強巡視檢查力度確保安全。
(3)消防系統的維護：結合秩序維護部的需要，及時檢查，維護保養，使各類消防水泵、煙感、噴淋設施及消防栓設備處于良好的狀態。根據實際需要，上報公司，統一購買備品備件，以便及時更換，確保設備發揮應有的作用。
(4)根據實際需要，對鐵藝護欄和燈桿安排除銹刷漆。
一、20xx年工作回顧
(一)、人力資源管理工作
1、人才配置
20xx年是企業人員需求比較頻繁的一年，由于物業行業是一個專業性較強的行業，并且物業市場相對較為年輕，人員流動性很大。20xx年行政人事部通過各種渠道為公司配置人才。20xx年使用的渠道包括參加人才市場招聘會、人力資源市場招聘會、唐山學院及搜才網舉辦的現場招聘會等。截止至20xx年11月30日，招聘人員數量已達到公司組織編制人員數量的95%以上，能滿足公司各部門崗位需要及正常運轉。但是對于一些專業性較強的人員，例如水暖技工、強弱電技工等職位并未建立有效的專業招聘渠道。
1.1人員在崗情況
截止到20xx年11月，公司實際在崗人數133人(其中總經辦3人、行政人事部6人、財務部10人、企劃部5人、工程部34人、安管部32人、客服部14人、商管部24人、美食廣場部5人)，較20xx年同期崗編人數同比下降13%。
圖1 20xx年各部門人員配置情況
1.2人員招聘
1.2.1招聘渠道
20xx年的招聘渠道依然是常規的網絡招聘、媒體招聘和現場招聘。在20xx年下半年行政人事部拓展了新的招聘渠道—校園招聘，企業走進校門，既對公司人員進行了招聘，同時也對企業進行了較好的宣傳，提升了企業形象。
本年度招聘渠道如下：
圖2 20xx年招聘人數明細
通過對20xx年各種招聘渠道進行相關比較，網絡招聘(唐山人才網、58同城網)是供求量較大的渠道，能對公司現有各崗位，包括年齡段、技術性等方面的崗位有不同程度的供求;報刊及人才市場現場招聘會對更勤及車場安管員等有很大的幫助。
1.2.2面試情況
圖3 20xx年面試情況明細
20xx年公司累計應聘511人，入職新員工120人，累計離職168人。
20xx年度招聘的重點職位為：工程高壓電工、水暖工;經營管理部導購員;美食廣場水吧人員及營銷方面的人才。
招聘難度較大的職位為：工程技術人員和營銷專業管理方面的人才;因客觀原因導致招聘難度較大的職位有水吧人員及導購。
綜合各種情況對招聘難度較大的原因進行分析為：
1)20xx年新增人員為企劃營銷主管，為新增崗位人員配置需要;
2)為順應公司組織變革和業務發展需要，對中高層和核心專業崗位人員職業素質要求高;
3)20xx年初、七、八月份員工大批量辭職流失，招聘時間非常緊迫;
4)工程部高壓及水暖方面的人才在行業內非常稀缺，此行業內工程專業人才的薪資水平偏高，就業選擇機會多;
1.2.3公司現有人員比例
圖4 20xx年公司現有人員比例
公司現有人員比例為男性員工81人，女性員工52人
1.2.4公司人員走勢
單位：人
表2 20xx年公司人員明細
圖5 20xx年公司人員走勢
通過上圖可分析得出：在20xx年，公司領導根據各部門實際運營情況，對部門人員崗位配置進行整合，各部門全年入職員工人數逐漸減少，整合后各部門離職員工人數稍高，各部門員工全年人數有所降低。整合后各部門人員崗位相對穩定，同時也為公司員工工資款項節省了開支。
3、培訓與開發
培訓是提升員工工作能力和增長技能的有效途徑，20xx年4月底制定《員工培訓管理制度》，使培訓工作逐步完善化、系統化，為培訓工作全面展開及實施打下良好的基礎。20xx年行政人事部培訓共計 23場次。
3.1專項培訓項目
為了使員工熟悉及掌握公司企業文化，不斷提高自我素質，加強工作效率，20xx年行政人事部對員工進行專項培訓共分為：新員工入職培訓、執行力培訓、文明禮儀培訓及觀影培訓(勵志劇、團隊協作劇、喜劇等)等。
3.2各部門培訓考核情況
行政人事部監察及跟進各部門的培訓情況，及時對各部門的培訓情況進行筆試或實踐考核，并將考核成績存入檔案(其中個別員工在培新過程中由于工作原因中途離開，故沒有考核成績)，各部門培訓場次及考核成績如下：
表4 20xx年公司人員走勢
20xx年度內各部門的培訓實施效果不到位，其中工程技術部和美食廣場8月份擬定的培訓全部未實施，安管部出現嚴重漏培情況，財務部、客服部、企劃部自10月份后無培訓需求。
4、績效考核
根據公司各部門一線員工部分崗位標準作業指導書編制績效考核表，20xx年全年公司共有3個部門(商管部、工程部、安管部)實施了績效考核工資，在實施過程中發現問題，改進考核內容，量化績效指標，使考核標準更規范更具體。
5、人事資金預算分析
5.1招聘費用
由于1—2月份是春節前后，經參加現場招聘的結果顯示，人才市場應聘人員較少且不符合本單位招聘崗位要求，故參加現場招聘頻率較低;3—4月份春節過后人才市場各類崗位應聘人員較多，且節后公司各部門逐漸出現人員缺口，根據人員需求進行招聘產生費用;5—9 月份，各崗人員相對比較穩定，采用網絡招聘形式備用和錄用人員;10—12月份安管部一線員工出現缺崗情況，行政人事部針對各部門崗位進行及時補充，全年實際招聘費用未超出預算費用。
5.2員工活動經費
行政人事部根據年度活動計劃進行活動實施，實際發生的費用與預算費用
相差元，實際發生的費用未超出預算費用。
5.3員工培訓經費
行政人事部組織的每場培訓過程中給予員工精神鼓勵，并在實際互動中給予了口頭表揚和支持，使員工融入到培訓內容中來，員工培訓未產生費用。
二、20xx年工作計劃
在新的一年里，我們將繼續圍繞公司中心工作，克服缺點，改進方法;深入調研，掌握實情;加強管理，改進服務;大膽探索人事部工作新思路、新方法，促使工作再上一個新臺階，為公司的健康快速發展作出更大的貢獻。
1、在20xx年的基礎上，全面提高行政人事管理水平
完善制度，狠抓落實。完成公司各項制度的修訂、整理、匯總工作后，并在實際執行中不斷完善。
2、加強員工關系管理
加強勞動合同的簽訂工作：每季度未進行一次勞動合同普查工作，避免漏簽、延期現象，同時對問題員工及時解決。 認真落實社會統籌保險工作：將辦理養老、醫療統籌保險工作與季度考核工作緊密結合，把這項福利作為激勵先進、鞭策后進的一種措施，并進行詳細建帳。
每季度組織一次員工活動：加強企業文化建設，豐富員工文化生活，提高員工凝聚力。
每年一次員工滿意度調查：聽取員工心聲，為提高和完善公司各項管理措施全方位收集信息。
保持與公司每一位員工的溝通交流：通過員工活動、生日活動、轉正談話等正式與非正式溝通，與每位員工保持交流，了解員工所思所想。
3、完成招聘工作，提高招聘質量。
招聘與篩選工作：拓寬招聘渠道，廣開思路，配合公司業務發展，完成招聘任務。
錄用與評估工作：在錄用方面加強對應聘后選人的資格審查工作，包括證件驗審，背景調查等，確保為公司錄用合格人才。
試用期：與試用期員工每月談話一次，隨時向主管了解新員工的工作情況及適應性。對主管以上級別的試用期員工轉正采用匯評制，即當事人述職，各部門負責人提問，公司領導評審。
4、調整、規范培訓工作
加強新員工入職培訓：修訂《新員工培訓手冊》。進一步提高新員工入職培訓效果，指導用人部門派專人協助完成新員工的職前培訓。如帶領新員工參觀熟悉部門，把新員介紹給部門同事及主要人員，解釋部門工作內容等。
各部門業務培訓工作加強落實：逐漸加大各部門負責人培訓責任，每季度初與各部門負責人溝通，明確各部門培訓需求，根據培訓需求指導、協助各部門落實各項培訓。每季度對各部門培訓工作進行一次評估。
加強對管理人員的培訓工作：根據20xx年培訓預算，開展形式多樣的管理培訓。
企業內訓：請行業內的專家、教授到公司做培訓，或由公司領導對管理人員進行培訓。
在崗培訓：對有發展潛力的員工指定專人進行“幫帶培訓”。
外派培訓：派管理人員外出參加培訓學習，回公司后進行經驗分享。管理人員讀書學習等。
嘗試編寫符合公司相關部門工作特點的培訓教材，逐漸形成具公司特色的培訓體系。
鼓勵員工自學：倡導人人學習、人人追求進步的良好風氣。
5、進一步完善績效考核評估工作
加強部門考核，加大直接主管考核力度。將各部門每月的績效考核工作交各部門負責人完成，報行政人事部匯總后與當月工資掛鉤。
考核結果與獎罰掛鉤的力度加大，優勝劣汰，獎勤罰懶。建立績效評估投訴制度 。
人事部門年度工作總結二：一、 一年來人力資源部工作的回顧
20xx年，我店人力資源部工作，在店領導正確領導下，堅持“以人為本”重要思想為指導，深入貫徹落實b總在XX年度酒店工作報告的指示精神，在人事工作日益繁重，酒店管理標準大幅度提高的新形式下，通過本部門全體員工的共同努力，取得了一定的成績。
(一)深入學習b總年度工作報告精神，不斷增強貫徹落實的自覺性、主動性。
b總在XX年度代表酒店所作的工作報告，全面分析了棗莊地區乃至全省酒店內外形勢，科學總結了酒店開業四年來的基本經驗，進一步闡明了在人事管理中，資源開發、生存競爭中“以人為本”的根本要求，提出“以人才治店，以人才求生存”的目標，對酒店人事工作做出了部署，是我們酒店在新世紀、新節段人事工作的行動綱領。b總的報告結束后，我部配合總辦認真組織了各部門進行了學習，幫助各部門及時制定了學習意見。特別在本部門采取了集中學習、個人自學等形式，在原原本本學習、初步領會的基礎上，我部組織召開了小型的學習心得體會交流會，共同展望康總在報告中對人事工作描繪的美好遠景。在學習康總XX年度報告精神的基礎上，人力資源部全體同事進一步激發了工作熱情和進取精神，為全面完成XX年度人事工作任務提供了強大的精神動力，促進了人力資源部各項工作全面健康平衡發展。
(二)加強人事政策宣傳，使“顧客、員工”達到質的統一
宣傳工作是社會精神文明建設的重要組成部分，而加強酒店員工的人事政策的宣傳，是提高管理人員、普通員工的競爭意識，對于酒店“平者讓、能者上、庸者下”的用人機制得以順利健康的發展，具有很強的現實意義。酒店以員工滿意、客人滿意、業主滿意為準則，以資產經營與資本經營相結合謀取回報率比，使酒店有更為廣闊的發展前景，這所有的一切均與用人政策有密不可分的關系。年前，酒店首先提出一個口號“顧客、員工”。有的人從邏輯上指出它的矛盾性，認為只有一個，而不可能有兩個，也許在形式邏輯中，它違背了邏輯法則。兩個的并列，說明我們酒店對經營、管理的不同視角，從酒店的服務對象而言，當然以顧客的需求為對象，它是位的，從管理而言，擺在首位的則是員工。員工是酒店穩以自下而上的寶貴財富，只有領先員工，以“員工”才有可能造就“顧客”，員工是基礎，顧客是員工的展現，是員工造就的成果。 在這一年里，我們廣作宣傳，倡導“顧客、員工”的并列存在，并采取了“人盡其本”的用人原則，充分調動員工的工作積極性，大限度地激發員工潛能，一個有能做的事，決不讓兩人去完成，充分利用了“寧缺勿濫”的原則，使酒店員工隊伍越來越齊整，員工素質有了大幅度的提高。在用人方面，我部廣開賢路，征招能人志士，以前只用比自己矮的人這種現象，在今年里，這種用人方式得到了徹底的杜絕，在人與人的工作當中，我們建立了良好的人際工作氛圍，暢通了員工向管理層提供信息的渠道，減輕了員工的工作壓力與不快，增加了員工的參與感。
在這一年里，我們合理運用了“后勤、前臺、顧客”這三者之間的關系，倡導“后勤為前勤服務，女士為先生服務，先生為先生服務”，提高員工的地位，樹立了員工在服務過程中的自信心，又倡導“客人永遠是對的，客人是朋友，而不是上帝，把虛榮讓給客人”等，我們通過向員工做了上述的有利宣傳，從而使“顧客、員工”達到了質的統一。
工作報告是指向上級機關匯報本單位、本部門、本地區工作情況、做法、經驗以及問題的報告。工作報告主要是在匯報例行工作或臨時工作情況時使用，是報告中常見的一種，除工作報告之外，報告還有情況報告和答復報告兩類。工作報告具有主動性和階段性，是一種最基本的告知性上行文。下面就讓小編帶你去看看高中衛生委員工作總結報告范文5篇，希望能幫助到大家!
高中衛生委員工作報告1斗轉星移，時間飛逝，不知不覺中一個多學年已經結束。作為10級廣藝一班的生活衛生委員委員，我在領導和老師的關懷和指導下，以及廣藝一班班班委與全體同學全力配合與協助下，依照山東師范大學傳播學院的工作宗旨及發展方向，努力配合學院及系里的各項工作。并且經過我們成員的共同努力，，整體上完成了學期初定的工作計劃，并取得了不錯的成績，經過半學年的工作，感觸收獲頗多。
身為生活衛生委員，我明確自己的職責，知道在其位就要謀其職，以身作則。
從表面看，生活衛生委員就是干后勤的，如打掃衛生但實際卻并非如此。作為一個班級的衛生委員，我深知自己的基本工作主要有以下幾點：
1.保持班級環境衛生。
2、保證每周到寢室檢查衛生情況
。
3.積極參與院里生活衛生部組織的大例查及抽查。
4.團結和協助其他班委做好班級其他工作。
在很多人眼中這些事情是微乎其微的，但是如果要秉承“同學眼里無小事”的原則去把它們做好，也是要花一番心思的。比如說班級衛生來說吧，每次上課之前都要看看教室是否衛生，黑板是否擦干凈等。整潔的衛生環境，讓老師上課舒心，讓同學們能夠全心投入學習。
然而，我的工作還是存在許多缺陷與不足的，其實在其他方面自己也存在著許多的不足，工作不到位的地方，這些實在是自己失職的
表現也是我在以后工作過程中必須加以該進的，正所謂“知錯就改善莫大焉”，所以希望同學們予以信任和支持。
其實，通過做一個學年的生活衛生委員的工作，也讓自己鍛煉了許多能力，是自己思想更加成熟起來，并對做好以后的工作積累了經驗，并充滿信心。比如說，每周院里生活部組織的大例查，給我們灌輸了許多珍貴的保持衛生，保持環境干凈整潔的思想，這些思想也潛移默化的改變了我的生活習慣，此時自己是一個特愛整潔，追求干凈舒適，崇尚綠色的環保支持者了。
總之，通過本學期擔任班級衛生委員所做的工作，使我更有機會與班上其他同學交流溝通，也是我結交了許多好朋友，使我更好的融入了廣藝一班這個班集體，學會了怎樣與人友好相處，擴展了自己的交際網絡，增強了人脈。也使我更加嚴謹和細心去認真對待每一件事情，不管事情大小否，增強了自己服務同學，服務大眾的意識。
回首這一個學期的歷程，我雖圓滿的完成了各項工作，但由于時間短暫，工作經驗的缺乏，我深知還存在各種各樣的缺點和不足，在以后的工作實踐中我將會不斷的努力與探索，揚長避短，進一步加強內部凝聚力，增強服務大眾的意識。
高中衛生委員工作報告2時間如同水一般的流逝，我們的高一生活已經過半。在上個學期的衛生方面，我們班整體上做得很好。同學們可以積極打掃衛生，來為我們這個5班營造一個很好的學習環境。
我們班主要是在中午和晚上放學打掃衛生，一周換一個組。整整一周的時間，每個組的同學都能夠堅持做好自己的工作。在中午，同學們可以犧牲休息的時間來為班級打掃，每次換來的都是一個滿意的肯定。放學后，無論是多么晚，同學們都會堅持打掃完后才離開學校。因而，我們班的衛生檢查成績一直都是很好。在上個學期，每周一是大掃除時間，同學們也不會有埋怨，認真的打掃，最終讓教室煥然一新。同時我們經歷了好幾次布置考場的工作，這幾次同學們更加認真的打掃，這也換來了老師們的肯定。當然打掃并不是只為了一個檢查，我們有了這樣一個良好的學習環境，我們的學習才可以名列前茅。
在一天的學習中，我們班的每個人都會保持好自己附近的衛生，更不會往地上亂扔垃圾。在課間或是中午，靠窗戶的同學都會打開窗戶通風，讓教室的空氣時刻都保持著清新，這樣一來，我們班同學身體狀況都很好，幾乎沒有缺勤的現象。
在上下午的第二節課下課鈴聲響后，老師們會自動停止講課，學習中眼睛是最重要的，我們班的同學都會認真做好眼保健操，絕不會糊弄。
一個人的健康是學習的基礎，在以后的日子里，我們班的同學會更加努力來為自己營造一個很好的學習環境。
高中衛生委員工作報告3尊敬的齊主席、各位副主席，各位常委，同志們：
我是醫藥衛生界的政協委員，現任疾控中心主任助理和辦公室主任，兼任____市作協副主席和____詩派研究會會長等職。擔任十二屆政協常委以來，我能夠立足本職工作，發揮自身特長，積極建言獻策，為推動全市文化建設和社會進步盡了一點心，出了一點力。雖然微不足道，但可總結借鑒。
現分三個方面匯報如下：
一、立足本職，平凡而不平庸
疾控中心是全市疾病控制、衛生監測、科研培訓和衛生宣教的業務技術指導中心，擔負著全市各類人群的傳染病、地方病和寄生蟲病防治任務，工作面廣量大，任務十分繁重。在這樣的單位，我沒有因崗位的平凡而碌碌無為，而是以“寧肯平凡，決不平庸”的心態去努力拼搏，使自己負責和分管的工作，干到了本系統內在全____最好、在全省乃至全國最好。“懷一顆偉大的心，做一個平凡的人”是我的座右銘。在協助中心主任、副主任工作過程中，對手足口病、艾滋病、甲型流感等傳染病的防控，對免疫預防、衛生宣教、科研培訓、慢病防治的組織實施，都能積極出謀劃策、上下左右溝通、全力協調落實，取得了優異成績。
三年間，全市免疫接種100多萬人次安全無事故，4000多例傳染病得到及時有效處置，沒有發生暴發流行，實現了“無大疫”的目標，全市居民的身體健康得到了切實保障。因了良好的口碑和優異的作為，聯合國世界衛生組織、國家衛生部、國家疾控中心、美國印第安納大學、____省衛生廳等機構，把10余項疾病控制研究項目落戶在了____。____也因此成為國家級艾滋病綜合防治示范區、國家級艾滋病哨點檢測縣和省級慢病防治示范區。每當面對這些，我不禁想起凌晨4點起床下鄉、連續開展疾病調查10余天;不禁想起挑燈夜戰到深夜12點、連續三天五天;也不禁想起進村入戶與艾滋病病人攀談、與免疫兒童家長交流寒來暑往，腳步匆匆，三年好像一瞬。
與此同時，在自己負責和分管的健康教育、檔案管理、績效考核、衛生應急等工作中，我能夠設身處地、用心用力、創新工作，得到了領導和同志們的一致肯定。縣級疾控宣教做到了“電視天天有，報紙張張有”全國少見，檔案管理被評為省一級，績效考核總分居____市前列。自己也被評為____省衛生宣教、____
市衛生信息、____市衛生工作先進個人。由此我也領悟到——在平凡的崗位上，人生同樣可以充實、快樂，生命同樣可以陽光、燦爛。
二、建言獻策，認真而不失真
作為一名政協委員是光榮的，是值得珍惜的。
三年來，自己能夠積極參加政協和聯絡組的會議與活動，對常委會、座談會、情況通報會、提案答復會以及視察、調查活動盡量做到不推辭、不請假、不缺席，每一次都力爭認真聽、認真學、認真記，沒有一次被通報批評。通過不斷學習和參加活動，使自己增長了見識、開闊了視野、進一步了解了社情民意，為更好地參政議政、建言獻策儲備了知識，積累了素材。____年以來，我連年被聘為____市政協信息員，所寫的40多篇信息，有30多篇被各級政協采用，并被評為優秀信息員。我個人撰寫和聯合他人撰寫了關于提高“新農合”報銷比例、打擊“醫鬧”維護醫療安全、制定“非常天氣”預案、充實“五館”內容提高利用率等13件提案，其中2件提案被評為優秀提案。為了使提案反映真實情況、利于辦理落實，在寫提案前我都能夠認真進行調查和研究，有的提案要咨詢五六個部門單位，有的要現場調查或多次上查證，從而保證了提案的高質量、不失真。我以為，一件提案，一經政府采納，就要督辦落實，如果失真，就會勞民傷財。正所謂提案人筆下“有財產萬千，有毀譽忠奸，有是非曲直，有人命關天”，因此，寫每一份提案都力爭出于公心，執筆為公，確保真實性。此外，在座談、視察等政協活動中，我也努力做到了建言獻策、參政議政認真而不失真。在傳染病防控、中小學校舍改造、公路建設、林業發展、小區物業服
務、社區衛生機構建設等視察活動中，在主席看望委員、參加知情問政會、情況通報會、座談會，以及聯絡組每年4次活動時，我都做到了坦建睿智之言、誠獻務實之策，有的意見為部門提供了參考，有的建議被部門采納使用，受到肯定與好評。在____年10月舉行的黨風廉政建設座談會上，我關于今后黨風廉政建設和反腐敗工作要特別注意“合法化”腐敗、“特權化”腐敗、“公開化”腐敗的發言，不但得到了市紀委領導的肯定，而且受到了齊世增主席的會議表揚。從中我也體會到，政協委員不單是一種職務和榮譽，更是一種使命與責任，就必須講真話、獻良策、敢擔當，否則就有可能不履職、不盡職、不稱職。
三、情系文化，優秀而不作秀
作為一名詩歌愛好者，我對____的文化事業、文化事件、文化活動比較關心并真情參與，這些年來有了一些收獲，也贏得了一些榮譽。____年被____市委、市政府授予“文化藝術人才”稱號，同年完成的利用50年檔案編輯《____市衛生防疫志》獲得省級檔案成果二等獎，在《人民日報》發表的詩歌《祝福祖國》被收入人教版七年級語文教材。____年發起創立“____詩派”研究會，出版第8部個人專著《記憶____》，詩壇提出“老丹體”詩歌概念，被評為民盟____省優秀盟員。____年1月被市政協評為“優秀政協委員”之后，又被市委、市政府授予“包村工作先進個人”榮譽稱號，《記憶____》獲
得____市“五個一”精品工程獎，詩歌《魚的疑問》被收錄《中國絡詩歌史編》，多首詩歌被列入大學教案，作詞的《____我故鄉》入圍____市歌評選并譜曲演唱。這些榮譽和成績，沒有成為我的包袱和枷鎖，而是成了前行的動力和新的起跑線。因為我認為，文化不是叫你向上爬的臺階，不是為你加官進爵的砝碼;文化是引渡眾生靈魂的舟橋，是引導民眾精神走向的坐標。因此，在日常的工作、學習和社會活動中，自己努力做到不嘩眾取寵、不招搖撞騙、不投機鉆營，而是以具體的作品和行動，給人們帶來真善美，帶來陽光和希望。童心，良心，謂之詩心。詩之大小，不在長短。詩為一人之心聲，小詩;詩為民眾之心聲，大詩。這是我的詩觀，也是我的行動指南。
三年來，自己能夠懷揣一顆良心，默默地親近文化教育事業，向學校、農家書屋、春蕾女童、慈善機構捐款、捐書、捐物共計2萬多元。三年來，為了發掘、研究、傳承____優秀文化成果，自己四處奔走呼號，廣泛聯絡溝通，征集到了關于“____詩派”詩人群體的詩集、文集、日記、詩話、墨跡稿本等著作共計50多人100多卷，為____保留了彌足珍貴的歷史文化財富。三年來，為了打造“三賢四寶一派”的____文化品牌，以詩歌交誼，用文史交流，借文獻傳承，與中國科學院、北京大學、臺灣中興大學、劉大觀研究會等20多家高校、學術機構建立了密切聯系，吸引了____大學、____大
學、____師范大學、____大學等高校的碩士、博士、博士后研究生來____訪問、咨詢、搜求文獻資料，“____詩派”研究隊伍日益壯大起來。
為了這些，我早上7點半以前上班，中午在單位1小時，晚上11點前不睡覺，每天最少多出4個小時的時間用于創作和學習。一年下來，我多出4個月時間;三年下來，我多出整整一年時間。這是多美的事情呀!雖然不為人知，也
沒有換來多少人民幣，但我還是樂此不疲，坦然向前。如果有人要問這是為什么那我就用自己的一個社會承諾作出回答——勤于學研，恪盡職守，爭創一流業績。嚴于律己，忠誠祖國，爭做四德公民。身心雙修，知行合一，力爭實現高境界、有價值、有品位的人生。
匯報完畢，敬請批評指正!
高中衛生委員工作報告4時間如同水一般的流逝，我們的高一生活已經過半。在上個學期的衛生方面，我們班整體上做得很好。同學們可以積極打掃衛生，來為我們這個5班營造一個很好的學習環境。
我們班主要是在中午和晚上放學打掃衛生，一周換一個組。整整一周的時間，每個組的同學都能夠堅持做好自己的工作。在中午，同學們可以犧牲休息的時間來為班級打掃，每次換來的都是一個滿意的肯定。放學后，無論是多么晚，同學們都會堅持打掃完后才離開學校。因而，我們班的衛生檢查成績一直都是很好。在上個學期，每周一是大掃除時間，同學們也不會有埋怨，認真的打掃，最終讓教室煥然一新。同時我們經歷了好幾次布置考場的工作，這幾次同學們更加認真的打掃，這也換來了老師們的肯定。當然打掃并不是只為了一個檢查，我們有了這樣一個良好的學習環境，我們的學習才可以名列前茅。
在一天的學習中，我們班的每個人都會保持好自己附近的衛生，更不會往地上亂扔垃圾。在課間或是中午，靠窗戶的同學都會打開窗戶通風，讓教室的空氣時刻都保持著清新，這樣一來，我們班同學身體狀況都很好，幾乎沒有缺勤的現象。
在上下午的第二節課下課鈴聲響后，老師們會自動停止講課，學習中眼睛是最重要的，我們班的同學都會認真做好眼保健操，絕不會糊弄。
一個人的健康是學習的基礎，在以后的日子里，我們班的同學會更加努力來為自己營造一個很好的學習環境。
高中衛生委員工作報告5現在，由我們倆述職，向大家匯報一下我們這半學期的工作情況。 我是負責室外擔當區衛生的衛生委員，我先來匯報。
在這個學期中，按照學校的統一安排我們班主要負責五樓的樓道、平臺以及班級的樓道衛生。我作為專門負責室外衛生的衛生委員，主要完成的任務如下:
1、早上、中午我都和值日生一起值日,并安排督促值日生做好每日的打掃工作，做到快速、有效地完成任務。
2、每天大課間去檢查同學們的個人衛生，做到物品擺放整齊，周圍無紙屑、無雜物。
我是負責室內的衛生委員，接下來由我向大家匯報。
1、我每天都能檢查班級的物品擺放情況，對擺放不整齊的同學及時指出，在該同學末在的情況下，幫助他擺好。
2、督促值日生認真打掃衛生。
3、認真檢查值日生的值日情況，及班級同學的個人衛生情況，根據檢查結果進行評比。
開學兩個月來，我們班的綜合評比名次一次比一次低，我們發現每一周的衛生評比都會減分，在此我們要向大家檢討，是我們工作不到位，才讓咱們班的榮譽受到損害。在班級衛生情況始終不理想的時候，全體班干部都很著急，召開了班干部會議，全體班干同學進行商議;班長又召開了班會，全體同學共學制定了衛生評比辦法，評比獎懲辦法是：
1、在一周內五天中，同學要是個人衛生有5個勾，那么，就可以得到一朵紅花。
2、反過來，如果這一周五天內，任何同學自已缺少了一個勾，就不能給這個同學紅花。
通過分析總理所作的政府工作報告，投資者首先獲得了投資信心。中國經濟保持長期穩定發展，為股市提供了最有利的市場環境。政府要大力發展資本市場，股市在經濟發展中的作用越來越顯現，投資者完全應該對股市前景充滿信心。
其次，在經濟增長中，中國經濟還面臨很多挑戰，比如增長對投資和出口的過度依賴、資源的消耗、環境的破壞、區域發展的不平衡、三農問題等。因此，國家將通過政策、法律等手段調整經濟結構，逐步轉變我國經濟增長的模式。在這種轉變中，受到鼓勵、扶持的行業將會得到進一步的發展，而受調控制約的行業則有望為優勢企業的發展提供更好的發展機會。
節能降耗受益長遠
2006年宏觀經濟各項指標都完成預定目標，但唯獨節能降耗目標沒有達到預定目標。2006年計劃每年降低GDP能耗4％，實際不足1.3％。今年的政府工作報告中提出，要大力抓好節能降耗、保護環境，并提出今年在節能環保方面，重點要做好八方面工作。
政府對節能降耗的重視達到前所未有的程度，可以預期推動節能降耗的產業將獲得政策大力支持。包括新能源、新材料、節約能源的新興行業將得到資金和政策的支持。
申銀萬國分析師認為，節能降耗相關產業不僅是未來3個月的投資主題，而且也是未來3年的投資主題。可以看好中央政府直接投資領域。這些有關節能環保、醫療教育、農村建設的投資將成為未來3年邊際投資增長最顯著的地方。
與此同時，如果將節能降耗、抑制投資、控制外貿順差結合起來，可以發現一些高耗能、高資本支出的行業，比如鋼鐵、電力、水泥等，仍然將受到控制。
事實上，有關鋼鐵出口退稅率不斷下調已經在預期內。一方面，投資品行業將在未來的3、4月和5月受到政策層面的負面影響；另一方面，如果投資品行業的產能擴張，在今年繼續得到遏制，那么可以預見投資品行業供求比例可能在2008年發生根本性改變，盈利能力可能發生逆轉。
那么，哪些節能環保類的上市公司將受益呢?
一方面從節能方面來看，“十一五”規劃的約束指標要求全國單位GDP能源消耗指標從2005年的1.22噸標煤／萬元下降到2010年的0.98噸標煤／萬元，降幅20％。因此，未來工業節能和建筑節能的上市公司可重點關注，工業節能方面可關注生產節能鍋爐的華光股份、節能電機的寧波韻升、節能變壓器的置信電氣等；節能建筑方面可關注生產節能保溫材料的煙臺萬華、節能型材的海螺型材和節能玻璃的深南玻等。
另一方面，環保方面值得投資者重點關注的主要將集中在大氣環境、水污染、固體廢物處理投資等3個領域。
統計顯示,2002年至2005年，全國將新增環保總投資需求超過7000億元，約占同期GDP的1.3％。與此同時，CDM(清潔能源發展機制)市場容量極為廣闊，受益CDM的上市公司將是環保題材中受益最大的上市公司，如三愛富、巨化股份等。
金融行業“兩稅合一”而增收
本屆“兩會”將審議《中華人民共和國企業所得稅法(草案)》，如果該法通過，內外資企業所得稅稅率統一為25％，這將給上市公司帶來實際收益，降低市場估值。顯著受益的行業包括金融、零售等。
光大證券的一份報告指出，“兩稅合一”將對銀行盈利構成重大利好，預計其對銀行股每股收益的平均影響為12％。光大證券認為，最能受益于稅改的上市銀行分別是浦發銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行。
當然，鑒于宏觀調控預期仍然存在，銀行板塊短期內可能還不具備大幅走強的條件。但如果投資者將眼光放得更長一些，則銀行股在目前價位已經具備了戰略建倉的價值。
在具體投資品種上，分析師們明顯偏愛招商銀行等中小型銀行股，理由是此類上市銀行的管理能力、盈利能力、成長能力相對更強。
此外，在原國有商業上市銀行中，中國銀行的吸引力短期內要強于工商銀行。中國銀行非銀行業務所占比重相對于工商銀行更高，這使得其盈利的安全性和可持續性更強。
經過調整后，銀行股的估值水平已回歸理性的正常水平，按3月6日收盤價計算，6家股份制上市銀行2007年動態市盈率為24.1倍，動態市凈率為3.16倍。
國泰君安認為，銀行股的盈利前景和其他基本面并無明顯改變，長期維持對銀行股的增持，短期調整尚未結束。
短期關注浦發、民生、興業，長期繼續看好深發展、招行。
需要引起注意的是，QFII對銀行股的態度發生了明顯變化。一些境外的A股基金都不同程度調低了銀行股的配置，增加了券商股的配置比例。
房地產三類個股仍可關注
從政府工作報告分析，政府對房地產調控延續了以往的政策：嚴格限制土地供應，調整土地和住房供應結構，抑制房價過快上漲；正確運用政府調控與市場機制兩個手段；地方各級政府要對調控負責。
從歷史經驗看，“兩會”上不會出臺房地產調控的具體政策，但其后往往會進入調控政策的密集期。政府工作報告中明確指出要抑制房價的過快上漲，但同時指出要保持房地產合理的投資規模，實行最嚴厲的土地管理制度。這就意味著政府不會通過大量新增加供應來抑制房價，可能的對策主要集中充分利用存量土地、抑制需求等將成為可能的方向。
應該說，未來的宏觀調控任重而道遠，中信證券認為，投資者要重點關注可能出臺的調控政策，如土地增值稅清算的細則、執行土地儲備兩年不開發將被收回的規定、允許單位自建房、增大政策性住房供給、增加限房限地價的項目供給、物業稅的試點和推出、打擊投資和投機性需求政策、房貸首付款比例提高等等可能的政策。
東方證券對房地產調控要樂觀些。分析師表示，結合國土資源部部長的“今年不會再出臺更強硬的土地調控政策，主要是落實已經出臺的政策”的表態，可以認為促進房地產行業的持續健康發展是政府的必然選擇。鑒于房地產行業在國民經濟中的支柱作用，國家若繼續出臺一系列更為嚴厲調控措施對房地產行業進一步打壓有可能危害經濟“又好又快”發展的總體目標，投資者對于房地產板塊不宜過于悲觀。 按照歷年的規律來看，“兩會”期間和“兩會”后的一段時間是房地產政策集中出臺的時期，在等待行業和政策明朗的時期，中信證券分析師維持整個房地產板塊“中性”的投資評級，但可重點關注三類個股的投資機會。
第一類：基本面發生重大變化的公司。這類公司包括重組及有資產注入或整體上市的可能。這類公司即使在宏觀
調控的背景下由于有基本面重大變化而比較抗跌，也容易走出獨立行情。如SST幸福、泛海建設、中寶股份、招商地產。
第二類：估值水平不高，受調控影響較小，屬于熱點板塊的上市公司。如金融街、S天水、名流置業。
第三類：業績優良，估值比較低，成長性良好的公司。這類公司市盈率一般在10倍左右，屬于跌無可跌的品種。如中華企業、深振業。
消費領域增長持續
政府工作報告中提出，2007年政府將在教育、醫療和社會保障體系方面大幅度增加財政支出。
由于新措施在地域上將更多地使農村居民在教育和醫療方面的開支減少，并使得城市低收入階層的養老金收入等獲得保障。分析師表示，農村居民在教育和醫療方面開支的減少可能提高他們為其他目的而進行的儲蓄，也可能提高他們在其他方面的支出。
受此影響，化肥種子等農資和一些農機的開支可能增加，農民提高基本生活質量的食品(牛奶及其制品)和日用化工產品(生活清潔用品和低端的護理用品)等的開支也可能增長，低端的耐用消費品(洗衣機、冰箱等家電)和交通通訊產品(如摩托車和手機等)的消費也可能受到一定程度的拉動。
長江證券認為，消費是當前最基本的投資領域。原因在于，政府報告指出要落實最低工資制度，加強企業分配機制調控，繼續改革公務員工資制度，改善農村消費環境等。這些工作有利于從政策方面逐步改善收入分配格局，刺激消費增長。
在經濟周期繁榮后期，基于勞動市場的緊張，勞動力價格仍將保持周期性較快增長，這將繼續為消費的周期性快速增長創造機遇。
基于中國人口出生率變化和匯率升值等原因，中國勞動力價格未來10年內將類似于日本1965～1975年間，出現持續重估，消費增長具有可持續的支撐力量。
基于多種原因，投資者可繼續關注食品飲料、家電、汽車、旅游等消費行業的投資機會，重點關注貴州茅臺、瀘州老窖、格力電器、華帝股份、上海汽車、峨眉山等上市公司。
醫藥行業“醫改”是重大利好
從本次“兩會”看出，政府對于醫療保障制度的建設也非常重視。政府工作報告指出：“要加快衛生事業改革和發展，著眼于建設覆蓋城鄉居民的基本衛生保健制度。要大力扶持中醫藥和民族醫藥發展，充分發揮祖國傳統醫藥在防病治病中的重要作用。為了更好地推進衛生事業改革發展，國務院已經組織力量抓緊制定深化醫藥衛生體制改革方案，努力解決好廣大群眾關心的看病就醫問題。”
新一輪相關的醫藥體制改革即將破題，“醫改”對于整個醫藥行業來說是重大利好，并在未來5～10年的較長歷史時期里促進醫藥行業的增長。
從政府在醫藥行業的工作要點中可見，基礎醫藥產品將受益于政府“醫改”。在基礎醫藥的產業鏈中涉及到的企業包括大型基礎藥品生產企業、大型基礎醫療設備企業、大型基礎藥品流通配送企業，其中企業規模背后的成本優勢和質量優勢是至關重要的。
基礎醫藥產品這一細分行業受前幾年醫療體制弊端的影響普遍經營情況較差，而在面臨政策環境的變化中，那些過去經營情況較差甚至出現虧損的龍頭企業卻十分值得關注。
東方證券認為，醫藥商業等第一批在改革中的受益板塊已經得到了資本市場的大力追捧，后期對相關投資機會的挖掘將隨著改革的推進而進一步深化。政府工作報告明確提出要“扶持中醫藥和民族醫藥發展”，預計會有進一步的措施出臺，對中藥板塊構成實質性利好。
在投資組合方面，中金公司提出，關注產品創新、兼并重組和經營反轉的公司；配置經營穩健、市場認可的龍頭企業則是一個不錯的選擇，但超額收益來自于在市場之前對企業形成新的認知。
穩健配置組合包括：估值較高但行業龍頭地位突出的同仁堂、云南白藥、恒瑞醫藥和估值不高、基本面扎實的國藥股份、康緣藥業、華海藥業。 前瞻性組合包括：通過胰島素放量銷售實現企業快速增長的通化東寶、有可能會成為哈藥資產整合平臺的三精制藥和在債務重組后有望實現長足發展的三九醫藥。
軍工板塊雙重因素促增長
政府工作報告指出：“積極推進機械化條件下軍事訓練向信息化條件下軍事訓練轉變，不斷提高部隊信息化條件下的防衛作戰能力。加強國防科研和武器裝備建設。推進后勤建設和改革。”
此外，2007年國防預算同比增長17.8％，增長速度超出預期。在這樣的大背景下，軍工企業在2007年仍將保持高速發展，軍工板塊也必將成為2007年資本市場重點關注的板塊之一。
另外，受到國防科工委新近公布的“鼓勵非限制軍工企業整體上市及鼓勵非公有制企業參與軍品研制”的利好消息刺激，軍工股近期走勢較強。
文件中透露出的兩方面內容最為值得關注，一是社會資本進入軍工領域，二是軍工企業加快軍民兩用。
首府公租房建設
惠及更多城市低收入群體
一套裝修一新的兩居室樓房，配備了嶄新的整體櫥柜、抽油煙機、煤氣灶等基本生活用品，包含物業費月租金只有200―300元。這是呼和浩特市政府向中低收入家庭提供的公共租賃住房。1月23日，呼和浩特市首批公租房公開搖號，當天有2596人搖到了公租房。之前，首批符合公租房配租條件的4222個搖號申請人名單已在呼和浩特市住房保障和房屋管理局網站上進行公示。此次搖號分配的公租房名為康居家園，是2011年由呼和浩特市政府投資的首個公共租賃住房項目，項目占地面積9.25萬平方米，住宅建筑面積20.75萬平方米，單套住宅面積以50平方米的小戶型為主。康居家園小區未來還將建設一棟4層的綜合服務樓，開設超市、休閑娛樂室、社區衛生服務中心及物業辦公室等。搖號當天，來自赤峰市的公租房申請者張樹偉在大屏幕上看到自己的名字時，忍不住歡呼雀躍，張樹偉說：“我來呼和浩特市打工有兩年多了，現在住的地方是單位提供的員工宿舍，雖然不花房租，但是畢竟不方便。去年聽說我們外來務工人員也能申請公租房，抱著試試看的心態，我就去單位附近的社區辦事處提交了各種書面材料，沒想到真的中號了。真是太高興了，終于在這個城市有了自己的一個小窩！” 張樹偉對參與這次搖號的感觸是：公開、公證、公平。他說：“能住在這么陽光充足的房子里心里很踏實。”
呼和浩特市公租房建設工程是2010年啟動實施的，當年在新城區塔利工業園區建設職工宿舍443套；2011年開工建設10640套；2012年計劃建設1萬套。預計到2013年9月，將有7000套公租房投入使用。2013至2015年，呼和浩特市還將計劃建設公租房2萬套。與之前的經濟適用房、廉租房等保障性住房項目相比較，公租房項目進一步擴大了保障范圍。按照《呼和浩特市公共租賃住房實施細則（征求意見稿）》規定，申請人只要具備以下條件便可申請公共租賃住房：年滿18周歲；在城市轄區內有穩定工作和收入來源（優先考慮解決工作在環境衛生、城市綠化等一線崗位上特殊勞動群體中的住房困難家庭），具有租金支付能力；符合政府規定收入限制的無住房人員；家庭人均住房建筑面積低于15平方米的住房困難家庭或無住房且未租住公有住房并未享受其他住房保障政策；大中專院校及職校畢業后就業和進城務工及外地來城市轄區工作的無住房人員，但直系親屬在城市轄區內具有住房資助能力的除外。
今年50歲的劉杰，一家4口一直住在內蒙古啤酒廠宿舍樓50多平米的房子里。劉師傅是原內蒙古啤酒廠的制酒工人，妻子一直沒有穩定工作，靠打零工貼補家用。女兒在商場做導購每月收入剛夠自己生活，20歲的兒子在一家汽車修理廠當學徒，每月僅有500多元的生活補助。全家人每月總收入剛夠2000元。由于家里臥室太小，忙碌一天的兒子只能每天在客廳的沙發上睡覺，一想到這些，劉師傅別提多心疼了。其實之前劉師傅也拿到了經濟適用房準購證，但因為一下子拿不出那么多房款，劉師傅的購房夢一再擱淺，他的準購證已經續簽過一回了。劉師傅說，目前公租房是他最理想的選擇，起碼在承受范圍內。在呼和浩特市，有很多像劉師傅這樣的低收入市民和像張樹偉這樣的外來務工者，公租房項目的建設讓他們離實現心中的住房夢越來越近。
保障性住房要不斷完善后續管理
隨著經濟不斷發展，人們生活水平的不斷提高，原來有些符合保障性住房租住條件的低收入群體，經濟條件已經發生了很大的變化，這些人已經不屬于保障性住房的對象，要及時進行清理、排除。在廉租房、公租房等保障性住房中，實行動態管理、重點完善退出機制顯得尤為重要。以呼和浩特市為例，公租房從申請、配租到退出遵循在公開、公正和陽光下運行。承租人的行為將記入個人信用檔案。承租人家庭的戶籍、人口、收入、資產、住房、工作等情況發生變化，不再符合公租房保障條件時，承租人應及時向市住房保障管理部門或其他運營管理機構報告并退出。對不再符合公租房保障條件或延長期屆滿后仍不退出承租住房的承租人，責令其退出。同時，出租人可按同區域同類住房市場租金的2倍計收其超期居住的租金，并對其不良信用予以記錄存檔。承租人有出借和轉租公租房、改變公租房使用性質、無正當理由連續空置公租房6個月以上、在公租房中從事違法活動等行為的，相關部門可以解除租賃合同，承租人行為記入信用檔案，5年內不得申請公租房。呼和浩特市住房保障主管部門將公租房納入市住房保障信息管理網絡系統，全面、及時、準確地公租房供求信息，并通過建立信用記錄平臺等多種方式，加強對公租房的租賃管理。
針對完善保障性住房后續管理，民進內蒙古區委曾提出建議：進一步建立健全有關保障性住房的地方性法規，規范保障性住房的準入、退出機制；在已有保障性住房申請審核等制度基礎上，改進和完善申請、審核、公示和輪候制度；健全收入核查監測體系，采取定期入戶調查、社區和鄰居訪問等方式核實申報情況；加強對不符合保障條件的已入住家庭的退出管理，促進保障性住房資源合理配置和有效流轉；建立保障性住房監督管理體制，建立對住房保障對象、保障資金來源、保障期限等的監管制度，健全對保障性住房準入、出租、出售、使用等環節違法違紀行為的懲處制度；積極探索地方財政補貼與市場化管理相結合、保障性住房對象自主管理與財政適當補貼相結合的物業管理方式；完善保障性住房房源信息數據庫、保障家庭基礎信息數據庫、保障家庭信用評價信息數據庫。
另一方面，建設保障性住房，單靠政府拿錢很難實現可持續發展。內蒙古住建廳住房保障處相關負責人提出：“引導社會資金進入保障性住房，逐步實現投資的多元化，將是今后我區保障性住房建設探索的路子。”此外，我區逐步加大保障性住房建設用地的供應，并作為約束性硬指標：保障性住房沒有實現應保盡保，一律不準向其他的商品房開發供地。一系列配套措施的跟進，必然會極大地調動我區各地建設保障性住房的積極性。
日本房地產研究學者針對不同年齡層次客戶對入住的需求關注點進行研究，發現產品的每一個價值點都可能成為客戶關注的觸點。比如：媽媽關注廚房物品的存儲和操作方便；奶奶關注陽臺的晾曬空間；爺爺關注小區周邊環境和活動場所；爸爸關注書房和衛生間配置；孩子關注自己房間和小區活動場所。通過上述調查，我們可以得知，每個人都是有需求的，對需求是分層次的。隨著體驗經濟的到來，越來越多的企業通過提升客戶在各個接觸點上的體驗，來提高客戶對企業的滿意度和忠誠度，并最終提升企業品牌價值和客戶價值。如果企業想做品牌，就必須首先解決客戶體驗。無論企業通過產品、廣告，還是促銷活動，最終必須經得住客戶體驗。如果客戶不滿意，品牌就沒有生命力。那么，客戶體驗從哪兒來？通俗地講，從企業和客戶交互、溝通的所有接觸點上來。這些接觸點有可能是企業的產品，有可能是企業的廣告，也有可能是企業的服務。企業只有把這一切客戶接觸點都納入品牌管理的范疇，才能獲得客戶最大化滿意，最終實現最大化營銷，并獲得品牌忠誠。所以從這個意義上講，客戶接觸點管理是品牌的核心競爭力。何謂客戶接觸點管理？客戶接觸點管理，又稱客戶接觸管理，是指企業決定在什么時間（When）、什么地點（Where）、如何接觸（How，包括采取什么接觸點、何種方式）與客戶或潛在客戶進行接觸，并達成預期溝通目標，以及圍繞客戶接觸過程與接觸結果處理所展開的管理工作。客戶接觸點管理的核心是企業如何在正確的接觸點、以正確的方式向正確的客戶提供正確的產品和服務。對于企業來講，每一個可能的客戶接觸點，都可能會成為發現客戶需求、反映客戶意見建議、進而建立牢固客戶關系的基點，其重要性不言而喻。因此，客戶接觸點的識別和梳理成為客戶接觸點管理的基礎。所以通過對當今物業管理服務現狀分析，以及對客戶服務需求的調查，物業服務的客戶觸點管理就成為增加企業競爭力的一個新的利器。客戶觸點管理是以客戶體驗為導向，將注重產品功能價值轉為注重客戶體驗價值。它既是針對性和實效性強的管理方法，也是提升客戶價值、產品價值、服務價值和降低成本的創新性管理技術和工具。
二、客戶服務觸點的類型
1、前期介入物業服務階段
在物業管理日常工作中，我們經常會發現小區內的設計與實際管理的不協調性，給業主的生活和項目的管理帶來了一定的麻煩。如小區空調位置設置的不合理或者未安裝排水管；小區出入口設置較多，帶來的人力成本的上升和管理難度的加大；垃圾房設置不合理造成業主的投訴；水景設置過多造成后期管理的難度加大等等。如果在物業管理前期介入中，物業管理公司及早進入并提出意見，相信會預防不少后期發生的問題。前期介入關注的觸點主要在：交通停車系統、物業管理用房、小區出入口、游泳池、垃圾房、設備選型、環境綠化、建筑外觀等方面。
2、營銷推廣階段
物業管理公司在營銷推廣階段介入，實施銷售現場酒店式物業服務，對成功的銷售有極大的幫助，物業服務形象和在銷售現場使賓客充分體驗到物業高品質的服務，給客戶帶來對品質生活享受的沖擊和期待。這對增強業戶對房產產品品質的信心和展示物業公司整體管理能力與服務水平都有很大的意義。所以要求銷售中心物業服務的標準更高，如何了解顧客關注點和顧客心理，完善服務細節，也成為營銷推廣階段物業服務的重點，如停車場禮賓崗敬禮迎送服務禮儀、停車的遮蓋及打傘接送服務、門童的開門問候服務、吧臺的茶水甜點服務等。買房要經過哪些流程？通常是銷售中心參觀、示范區樣板房參觀、回售樓處洽談；下定簽約看樓需經過哪些地方？通常接觸到的有入口通道、售樓處、參觀通道；首次到訪不多次來訪客戶觸點是否有不同？首次到訪客戶注重整體體驗感覺，多次來訪客戶更強調個性化體驗不同。通過上述分析，準業主到銷售中心，主要關注點為：項目入口、停車場、示范區、看房通道、樣板房等，細化到每個流程和細節，如：道路識別、燈光、氣味、音樂、人員手勢等，讓客戶充分體會到物業服務的專業和溫馨。并通過開盤或者其它銷售活動，可以展示物業服務人員服務形象秀，或者物業服務產品展示等活動，向準業主全面展示物業公司的整體服務形象，提升準業主的購房意愿。
3、接管入伙階段
物業接管指發展商向物業管理人移交物業，業主入伙是指物業管理人向小區業主移交所屬物業，這一階段的物業管理工作內容主要包括：物業接管、驗收、接待業主辦理入伙手續、業主裝修管理以及其它常規管理工作。此階段可以說是物業管理的“創業期”，所謂“好的開頭，就等于成功一半”。做好這個階段的物業管理工作，將在物業管理人與業主之間建立起良好的信任與合作關系，樹立良好的物業管理人形象，為以后的工作打下良好的基礎。那么如何做好房屋的接管驗收工作，讓業主高高興興地收房入伙，那就涉及到我們對接管驗收和入伙階段全面細致的接管驗收，能夠有效地減少物業管理人、發展商、業主之間產生摩擦的機會，保證入伙階段物業管理工作有序開展，有利于營造管理處與業主之間輕松、愉快的合作氛圍。如果將管理覆蓋到每一個環節，按照我們公司制訂的ISO9001程序，該項工作由10個環節組成:現房接收——問題整改——通知收房——設備預驗——清潔預潔——接待業主——收費——驗房——交鑰匙——資料歸檔。這個流程應該說已比較規范了，但實際操作下來我們感到交房現場往往會出現混亂，細究一下，我們主要是忽視了這些環節中的具體細節，如果對原程序做出修訂，增加了“現場布置”這一環節，又將這一環節細化為“區域劃分”“設施預備”“氣氛布置”“人員安排”四個方面，每一方面再作具體展開，如增加小孩老人的休息區，放映動畫片和喜劇電影，并擺設飲料和各式糖果糕點，減少現場辦理區人員嘈雜；為避免業主因為收樓問題引起現場的糾紛，將地產維修和投訴處理的接待位置與現場辦理區域分開。此后再有新樓盤開張，做預備工作時就增加了對這一環節的控制，把上述這些工作都做到位了，結果現場就理順了，整個氣氛顯得緊張、熱烈、有序而高效。
4、正常物業服務階段
業主辦理入住，進入到正常物業服務期，各項物業服務工作按ISO9000標準要求進行開展，但實際操作后，我們也會逐步發現一些問題，如：項目業態不同需求不同、年齡層次不同需求不同、哪些年齡層次是管轄區域內的主要客戶、他們的關注點是什么？這些問題都會逐步地在日常工作中凸顯，如果能對管轄區域內的這些情況進行很好的分析，并采取相應的服務措施，相信將會取得事半功倍的效果。
（1）客戶服務模塊作為項目管理的物業服務樞紐中心，如何識別業戶服務需求，設計服務模式，跟蹤服務質量進程，就顯得尤為重要。所以首先需對管轄區域的類型進行分析，是商業、辦公還是住宅？管轄區域內的主要人群是什么？業戶日常外出的動線是怎樣的？業戶過往滿意度、投訴情況是怎樣？根據這些問題，我們需確認小區內的關鍵崗位，如人行出入口、車行出入口、前臺接待、上門維修，重要動線：樓道、電梯、大堂、停車場、道路、廣場、水景等，溝通方式：宣傳欄電話溝通上門溝通意見箱、社區活動等。然后對這些關鍵崗位、重要動線、溝通方式進行細節分拆篩選，針對業戶關鍵服務需求點，設計我們的關鍵崗位服務說明書、重要動線服務控制圖、溝通的設計和定期開展。比如：大堂燈光冬天用暖色調燈光，夏天用冷色調燈光，并做到分段控制。大堂環境擺放綠化植物，并做到1個月更換，配置空氣清新劑，在人員上下班高峰期噴灑。信息欄張貼整齊，明確張貼期限，根據通知的緊急程度，分為通告、重要通告、緊急通告，文頭分別用綠色、黃色、紅色來區分，讓業戶一眼就可以知道通知的重要程度。并根據時令，張貼溫馨提示，提醒業戶注意節日外出家中安全、天干物燥注意防火等。并可根據實情，張貼項目月度工作報告，向業戶匯報一個月以來管理處所做的工作，取得業戶的支持和信任。前臺辦公式樣統一、物品定位，公示服務電話和相應服務收費信息，準備便民工具箱。人員服務形象著裝規范，主動禮貌擺放服務形象照，規范服務用語和動作手勢，在人員高峰期時，主動提供開門問候服務。客服電話24小時接聽，上門服務時間承諾，意見箱位置醒目，每日收集一次，兩個工作日內專人負責回復，對于普遍性的意見可公開回復。
（2）秩序維護模塊安全管理關乎到每個人的人身安全，是每個業戶的重要關注點，也是物業管理服務中的重要關注點。小區人行和車行出入口對人員及車輛是否做到了嚴格控制？安全巡查是否做到了全面覆蓋？消防監控中心能否做到快速反應？安全員能否做到及時熱情服務？這些都是業戶對秩序維護的關注點。如安全員的人員形象可根據崗位重要程度設置形象崗，服裝可做相應變化，形象崗的服裝設計做到精神、威嚴。并根據住宅、商業、辦公物業的不同性質，調整安全人員服裝，如商業、辦公盡可能不要著制服，而采用西裝。針對目前人員招聘難的狀況，可將年輕素質好的人員調整到形象崗和大堂等重要崗位，其他年齡大的人員安排到其它崗位或進行夜間值守。停車管理停車場出入口的指示標識完善，并設置一卡通，方便港牌車輛和其它出入車輛刷卡。消防管理消防設備檢查表及時填寫，并進行認真檢查，消防演習邀請業戶參加，增加商戶的參與度，平時消防檢測注意提前做好溫馨提示，減少對業戶的影響。巡邏簽到表盡量放在業戶能看到的地方，對未關門的業戶要及時提醒，在重點時段，可雙人巡邏增強威懾力。
（3）工程服務模塊工程服務的工作對象是房屋設備。通過對房屋設備的管理，確保設備的完好率和正常使用，向業主、住戶、使用人提供良好的生產、工作、學習和生活環境工程管理是物業管理的核心，業內有專家做了形象的比喻，客服部是人的大腦，發出信息和指令；環境綠化就像人的衣服；保安就像人的臉面，精神面貌直接反映出公司的管理水平；工程部就像人的心臟，是小區維護正常運行的核心。項目在年初就制定對設備設施進行養護的計劃，例如，生活水泵就是按照兩年一次解體大修、一年一次傳動部位檢修、一季度一次對傳動部位、每月對控制電器線路進行檢修、每周對泵進行切換，并對水泵進行運行數據測量并記錄。通過這樣一個程序的維護、保養控制，來確保小區水泵在正常運行參數內運行。同時通過維修服務中的過程管理和質量控制，不僅節約能源、延長設備設施壽命，又真正體現了物業服務項目管理過程中的專業化。除此之外還要建立一整套完善的巡查網絡來保障。保安的巡邏檢查和維修工的巡視檢查，往往最易發現問題，因此對他們的巡查路線和時間進行科學合理安排并進行嚴格規定。業主自用部位的維修服務是特約委托服務項目，通過對其服務能體現物業服務管理企業專業化，人性化的服務理念。對于業主的報修項目應當由報修員對該項目進行評審，如無法滿足業主、租戶需求或無技術施工能力的，應當明確答復業主取得諒解；反之則應當盡快通知倉庫進行備料，并安排人員進行上門修理。維修結束后，維修工應當做到工完場清，并將維修信息反饋報修員，隨后，報修員以此為依據進行維修質量回訪，并收取相關費用。此程序的過程控制絕對要求無任何過失，如果項目評審能力或維修費的評估出現差錯，不僅對業主、租戶和使用人的心理造成傷害，而且有損企業品牌形象。那么如何保證設備的正常運行？如何保證公共設施完好無損？如何滿足業戶的及時維修服務需求？就需要進行仔細分析，首先我們要對物業類型進行分析，如寫字樓商業對工程管理關注的是中央空調、電梯、照明、弱電系統的正常運行、應急事件的處理、員工的專業性。而住宅關注的是電梯、水電的正常運行、上門維修服務的態度和及時性。寫字樓對于工程人員要求的是專業性，分系統設置值班運行人員，而住宅則要求人員的是一專多能，積極熱情。根據上述分析，我們可根據不同類型物業區域人員的關注點，來對工作環節進行細分，并進行設計。比如住宅物業，根據業戶對上門維修比較關注，我們可以設計業戶維修服務規范，從客服中心接到報修、信息傳遞、跟蹤落實、回訪顧客、評定打分，再到維修人員在維修前、維修中以及維修后的具體運作。以確保為顧客提供快捷、專業滿意的服務。服務規范以模擬場景敘述為主，以規范的語言為主體，穿插以標準維修情景為例及幾種意外情景應對。同時，針對維修服務涉及維修項目多、維修內容雜、按照服務的標準對有代表性的維修服務進行闡述，服務人員可參照標準對維修過程各環節進行選擇學習，提高學習效率。另我們設備大量的維護工作業戶一般體察不到，那我們可以設置設備開放日，邀請業戶參觀我們的設備房，讓業戶了解我們的日常維護工作，同時也向業戶展示公司專業管理的能力。
（4）環境服務模塊清潔工具寫字樓要求工具專業、分類物業環境服務關系到業戶的日常生活，也是業戶重要的關注點之一，良好的環境能使人心情舒暢，良好的環境能使人和諧共處。如何保持小區衛生整潔？寫字樓商場大理石地面如何做到潔凈光亮？垃圾清運如何做到及時清運且不影響業戶出行？寫字樓與住宅小區環境服務有什么不同？這些不僅需要我們清潔員工辛勤的勞動，還需要我們根據項目實際情況來進行設計。首先我們來看下寫字樓與住宅環境服務的區別，寫字樓對清潔人員的要求是女性、年齡及禮節禮儀，住宅對人員年齡、男女沒有嚴格要求，要求的是勤快，會簡單溝通即可；寫字樓對清潔工具要求高，如需配備清潔車、清潔工具分色使用、有專門的機器（洗地機、晶面機、吸塵器、高空車等），而小區則沒有太多要求；工作時間的不同，寫字樓要求在上班前需將服務區域的環境衛生做完，人員高峰期時清潔工不能在公共區域工作，而住宅小區則要求清潔工在業戶上下班時出現，并積極打掃樓道和公共區域衛生，讓業主感受到物有所值，管理費沒有白交。所以環境服務要區別項目類型，要做好時間的安排和調整，要分析圈定重點區域，相信只要對項目進行認真分析，采取合理優化措施，就能達到理想的管理效果。
關鍵詞:業主委員會;公共選擇;制度變遷;委托
中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)24-0180-02
在中國,業主委員會執行業主大會的決定,擔負了解業主動態信息、代表業主與物業服務公司簽訂物業服務合同并監督協助合同的執行等重任,因此及時成立業主委員會,充分發揮業主委員會的職能對提高物業管理水平具有非常重要的意義。但是,實踐中業主委員會成立難,運行效率低下,缺乏有效監督等。文中對這些問題進行經濟學解釋,進而提出解決問題的建議。
一、業主委員會產生的機理
中國《物權法》賦予業主物業管理權體現在兩方面。一是業主對專有部分享有所有權、處置權和獨立的物業管理權。但在使用管理過程中為追求自身利益最大化有可能損害其他業主的利益,如家庭娛樂時音響過大妨礙鄰里休息等,這是經濟學上典型的負外部性。二是業主享有的共有部分具有公共物品的基本屬性。但某些業主的過度消費會造成擁擠現象的發生,即“公地悲劇”。因此,須借助一定的約束或制度使上述兩方面的外部成本內部化。
物業管理區域內的專有權和共有權使得單個業主利益和全體業主的共同利益沖突,業主從自身利益的出發,公共選擇成為必然之路。公共選擇遵循一致性原則,但事無巨細都訴諸業主大會的全體業主投票則造成交易成本過高。從成本收益的角度看,公共選擇的“代議制”民主形式成為一個群體決策的有效機制,即通過大家的商議產生某些規則,進而產生出代表公共利益和議事決策的自治組織――業主委員會。
二、關于業主委員會的經濟學解釋
由于業主委員會本身的制度等原因造成實踐中業主委員會成立難、運行難和監督難等。
1.業主委員會成立難。業主委員會由業主經過業主大會投票選舉產生,但業主的小區自治管理觀念淡薄、參與民主決策意識不夠,致使業主委員會不能及時成立甚至難以成立。這可解釋如下:一是公共選擇理論中的“搭便車困境”。公共產品本身的特性,特別是對公共產品享用上的非排他性,自然會使得不為公共產品作出貢獻的人也將獲得公共產品。這就是所謂的“搭便車困境”,人們總是愿意搭別人的便車而不愿意別人搭自己的便車。有的業主寄希望于其他業主去操辦業主委員會的事宜,自己則搭便車,因而其參與業主委員會選舉的積極性不高。二是制度變遷中的路徑依賴。經濟學家諾思認為,制度變遷存在報酬遞增和自我強化的機制。這種機制使制度變遷一旦踏上某一路徑,它將沿既定方向發展并在發展中自我強化。長期傳統的福利式房屋管理使得有些業主的思維還停留在過去,即制度變遷中的路徑依賴。加上業主需要支付物業管理費,與舊制度比較顯性的交易成本提高,強化了業主對原有管理模式的認同和對新制度的抵觸。
業主委員會成立難,除了業主自身的內部原因外,還受到與利益相關者緊密聯系的其他外部因素的影響。 諾斯按照市場是否透明和完全競爭性,將制度變遷的路徑依賴分為路徑依賴I和路徑依賴Ⅱ。路徑依賴I是基于完全競爭市場,制度變遷的軌跡將是有效性的。路徑依賴Ⅱ是基于市場不完全競爭,信息反饋不完全,交易成本增加,行動主體根據不完全信息所建立的主觀模型是不完全的,多種多樣的,且有可能會產生一些在現存制度下的既得利益集團,這一集團會反對徹底偏離該制度的變遷,他們力求維持現有制度,并使這種無效的制度變遷軌跡持續下去。業主委員會難以成立的外部原因正是因為路徑Ⅱ的現實存在。一方面,前期物業服務公司通常與開發商具有隸屬關系或同屬于一家集團公司;業主與物業服務公司之間存在著嚴重的信息不對稱等導致物業管理市場是不完全競爭市場。另一方面,開發商和物業服務公司牽頭成立業主委員會只有投入沒有回報,反而對自己形成新的制約。
2.業主委員會運行難。目前業主委員會委員由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任,沒有固定的工作場所與充足的經費來源。實際往往造成業主委員會運行困難,形同虛設。業主委員會運行難的原因可用奧爾森的集體行動理論來解釋。
奧爾森的“集體行動的邏輯”證明:由于普遍存在的搭便車現象,對大家有好處的集體行動不會自然產生。其產生必須具備兩個重要條件:一是組成集體的人數足夠少;二是存在著某種迫使或誘使個人努力為集體行動做出貢獻的激勵機制,即所謂“選擇性刺激”。人數少一方面意味著單人的影響力將會相對提高,另一方面還意味著由個人行動向集體行動過渡的成本大大降低。但小區的規模化建設和經營使得第一個條件無法滿足。至于“選擇性刺激”,則是指對個人的獎勵與懲罰都要有針對性,以期吸引或強迫個人為集體利益作貢獻。要解決業主委員會運行難的問題,關鍵要滿足第二個條件,即建立行之有效的刺激機制。
3.業主委員會監督難。在物業管理實踐中,對業主委員會的監督難以落到實處,主要原因是在信息不對稱下,委托的激勵機制不健全,沒有有效減少委托損失。
物業管理形成委托鏈如下:業主(使用人)―業主大會(業主委員會)―物業服務企業―企業員工(或相關專業服務公司)。
人行使權時必須遵循維護被人的最大利益和權利不得濫用的兩大原則。但委托理論從理性的經濟人假設出發,委托人與人都追求自身利益而非他人利益的最大化,二者利益不可能完全一致。如果業主委員會委員的個人利益與全體業主的共同利益不完全一致,而全體業主又不能充分監督和了解業主委員會委員的工作情況,就可能發生委托問題,也就是業主委員會委員可能將個人意愿強加于全體業主,損害全體業主的共同利益。
在委托關系中,對人進行監督或激勵的原動力來自初始委托人對產權利益的追求,它包括對物業管理質量、水平以及產生收益方面的追求等。在建筑物區分所有權構成的利益共同體中,成員越多,規模越大,每個委托人分享的份額就越小,產權主體“搭便車”的傾向就越嚴重,產生對人的監督不足現象。
由于信息不對稱,導致委托人無法充分了解和監管人的行為。業主委員會努力水平的無形性、非標準性和差異性導致測度的困難和準確評價的困難,業主只能觀測到結果,而不能直接觀測到業主委員會成員的行動本身和自然狀態本身,監督難度加大。
最后,效率的好壞與委托活動中的中間環節的多少有關。每經過一個中間層,初始委托人的監督管理積極性就遞減一次。在缺乏約束機制下存在道德風險且有傳導效應,可能導致下一級委托鏈中委托人的監督失效,甚至業主委員會和物業服務公司成為利益集合體或物業管理服務公司向業主委員會尋租。
三、完善業主委員會制度的建議
分析了業主委員會的形成原因及存在的問題后,就可依據上述理論進行相關的制度建設,建議如下:
1.業主委員會成立的制度化建議。嚴格業主委員會選舉程序,充分考慮業主意愿,制定業主委員會候選人產生辦法、投票原則、選舉費用、選舉程序(投票、主持、無記名投票原則、投票內容、委托投票、投票統計、投票效力、投票結果宣布)、對選舉過程的監督程序、罷免和補選、破壞選舉的法律責任、選舉后的資格變更、終止、換屆改選等一整套選舉細則。
2.業主委員會運行的制度化建議。建立規范的薪酬體系,實現義務和利益的統一。業主委員會的活動費用由全體業主共同分攤,具體數額和計劃由業主大會審議決定并在選舉業主委員會時就寫入業主公約。
建立健全業主委員會工作制度,對業主委員會的日常工作做詳細的規定,包括:業主委員會會議制度,主要是業主委員會委員集中討論近期物業管理區域內物業管理日常作的會議;聯席會議制度,在物業管理區域內,建立由街道辦事處、居民委員會、房地產行政主管部門、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度;業主委員會的定期工作報告制度;對于一定時期內業主委員會的工作情況、財務管理情況和物業管理的實施情況要向全體業主通報,接受業主的質詢,及時了解業主、物業使用人的意見和建議;建立業主委員會接待制度,接受業主的咨詢、投訴和監督,協調業主之間及業主與物業服務企業之間的關系。
3.業主委員會監督的制度化建議。第一,設立業主監督委員會。業主監督委員會由業主大會選舉產生,有權列席業主委員會會議,履行業主大會對業主委員會的監督職能。第二,建立舉報、投訴制度,業主享有檢舉權、質詢權。第三,組織開展業主委員會述職評議活動。在開展述職評議活動時,監督委員會成員、業主、居委會、房地產行政主管部門等多方參與并對業主委員會及其委員的工作作出評述,如果不滿意評議達到一定比例,業主委員會或委員應主動辭職或被罷免。第四,強化業主委員會及其委員的法律責任。完善立法,強化業主委員會及其委員的法律責任,規定業主委員會及其委員越權、瀆職、情形下的民事責任與刑事責任,增強法律的可操作性。
總之,業主委員會制度設計需要業主、業主委員會委員、物業服務企業以及政府各有關部門同心協力,在實踐中探索、設計出一套適合中國實際情況的業主委員會制度。
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營銷策劃及招商銷售
合 同 書
甲方：宿遷世典房地產開發有限公司
乙方：
甲方： 房地產開發有限公司
地址：：宿遷
乙方：
地址：
甲、乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》等有關規定，本著平等互利、友好合作、誠實信用的原則，就甲方委托乙方以商的身份為月亮灣商住 項目綜合商業地產、住宅項目全權委托乙方：投資顧問、營銷策略、廣告創意、招商及銷售事宜，達成以下合同內容，并承諾共同遵照執行。
第一條：項目概況
1、項目名稱：月亮灣
2、項目位置：新城區
3、項目用途：商業、住宅綜合房地產項目開發；
4、全案范圍：約定委托銷售面積：該項目總銷售面積約 平方米，其中商業物業銷售總面積約 平方米，住宅樓（辦公、公寓）總銷售面積約 平方米，其它可銷售面積 平方米，（最終面積以房產測繪部門測繪為準）。
第二條：委托事項
1．投資顧問
本項目投資顧問工作，主要是從市場研究以及項目開發條件的分析入手，通過對項目競爭力的挖掘，提煉項目的核心賣點體系，形成項目的初步產品競爭策略和產品形象定位，并參與規劃、設計討論和提出產品調整建議，根據相關定位、資料提供項目分析。
2．營銷策略
本項目營銷策略工作，主要是從市場、產品、客群等角度出發，確定項目的主題定位、整體市場競爭策略、形象包裝策略、銷售定價策略及項目整體營銷工作計劃等與營銷相關的策略工作內容并配合開發商實施。
3．廣告創意
本項目廣告創意工作，主要是結合項目的整體定位及競爭策略，確定廣告推行計劃并進行相關文案平面的創意、設計，相關現場的包裝展示的設計工作等，為協助銷售和項目提升形象服務。
4．招商銷售
乙方以銷售商的身份組建并管理本項目銷售團隊，由該銷售團隊進行本合同所約定銷售范圍內物業的全面招商銷售工作。
第三條：委托期限
本合同期限為＿＿＿＿＿個月，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。在本合同到期前的＿＿＿＿＿天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長＿＿＿＿＿個月，在自動延期期間，本合同所有條款和乙方收費標準不變。在本合同延長期內，任何一方有權提前30天給予另一方書面通知后終止合同。
第四條：工作內容
1．投資顧問
1) 負責與本項目有關的市場調研及市場分析；
2) 負責本項目的客群分析；
3) 參與產品設計討論并提品建議或產品修改建議；
2． 營銷策略
1) 根據項目的市場定位、客戶定位、產品定位以及開發商目標等基本要素，制定項目營銷策略總綱，包括營銷階段劃分、項目主題定位、市場形象定位、客戶營銷基本策略等；
2) 根據項目的營銷階段劃分后的時間節點，分階段制定項目各階段的營銷工作執行計劃；
3) 根據確認的營銷策略總綱及階段性的營銷策略執行計劃，制定項目營銷策略執行方案，包括項目階段性的營銷組合策略、媒體組合策略、重大SP活動策略、價格策略等；
4) 根據確定的營銷策略總綱及營銷策略執行方案，結合市場和項目進展中的變化因素，制定每個營銷階段的營銷策略調整與執行計劃，并針對各個營銷階段過程中的重大事件如開工、房交會等，制定策略及執行專案；
5) 根據每個營銷階段的銷售特點、去化特征以及客戶需求特征，制定短期的銷售策略、價格策略和媒體策略等；
3．廣告創意
1） 制訂合同期內的項目廣告宣傳創意策略，編制項目整體媒介策略、年度媒體策略和月度媒體計劃及廣告費用預算；
2） 負責項目形象定位及LOGO、VI及應用、延展等相關應用設計；
3） 根據項目形象與銷售需要，在相關SP活動專案（包括展會、咨詢會、新聞會、大型促銷、客戶聯誼活動及各類典禮）基礎上，進行包裝展示的設計工作；
4） 提供項目現場包裝策略及設計方案（現場看板、指示牌、工地圍墻、現場羅馬旗、大型廣告牌等）；
5） 負責相關文案創意和平面設計（包括樓書、宣傳折頁、戶型冊、客戶通訊、報紙廣告、雜志廣告、夾報廣告、展板、戶外看板等的設計）；
6） 負責電臺宣傳稿的文案創意、電視宣傳片的創意思路、網站的創意思路與文案。
4．招商銷售
1) 制訂并提供項目招商銷售策略；
2) 制定并執行銷售價格體系及銷控策略；
3) 派出專職項目經理及銷售員組成本項目銷售團隊進行銷售招商；
4) 負責本項目銷售現場管理；
5) 負責或協助本項目以促銷為目的的SP活動；
6) 根據銷售計劃負責具體實施和落實執行；
7) 負責本項目相關銷售數據統計、分析（包括銷售日報、周報、月報、促銷分析報告等），并提供銷售報表。
8) 負責派出招商銷售團隊的工作服、工資、傭金、補貼及相應的福利待遇。
第五條：雙方責任
1．甲方責任
1) 甲方向乙方提供企業法人營業執照復印件，提供所委托項目之開發建設法定文件、所有權法律批文復印件，提供項目規劃設計的圖紙、資料，項目運作的整體計劃、方案及乙方要求等；及時通報施工計劃、工程進度、預售許可證辦理進度、房屋交付期等與本項目有關的具體情況；在本項目發售前向乙方提供本項目公開銷售所需的預售許可證及各項文件資料，以確保本項目策劃工作和銷售工作的順利展開。甲方承諾依本款提供給乙方的資料完全真實，并承擔因上述資料的承諾所產生的對本項目客戶的一切責任。
2) 對乙方提交的有關工作計劃與工作報告進行審查驗收，并須在乙方提交每一份報告后的3個工作日內給予明確答復或修改意見；
3) 承擔本項目現場銷售場所及家俬、設施配置費用：即現場銷售接待中心裝修及銷售所需的沙盤模型；
4) 甲方承擔本項目的宣傳及廣告推廣費用（推廣費用包括報紙和電視及電臺廣告及廣告片制作、印制宣傳材料、售樓書、戶外看板、SP促銷及客戶聯誼活動等）；廣告推廣費用由乙方根據推廣要求向甲方申報，批復后由甲方在費用出生前一次性支付于乙方。
5) 提供現場辦公設備(包括但不僅包括空調、飲水機、傳真機、復印機、電腦、電話、辦公桌椅、洽談桌椅等)，并承擔日常水電、維護及房租費用；
6) 保證本項目具備辦理個人購房按揭貸款的條件、保證本項目所有商品房均符合預售的法定條件；
7) 項目銷售房號、確認的價格表等銷售文件資料，甲方于距乙方合同簽訂日3天前提供給乙方，以保證銷售策劃及的順利實施；
8) 向乙方提供合法的銷售面積，套內使用面積及公攤面積證明；
9) 派出專職人員在現場負責購房定金及銷售收款、辦理預售登記、合同備案等相關各項購房手續。協助辦理客戶個人購房貸款、解決因購房辦證需提供證件所引發的客戶投訴、并處理關于工程的修改意見及投訴等方面的工作；
10) 本項目的房交會的展場租賃與裝修費用、非計劃性的甲方指定的宣傳費用由甲方負責支付。若該類費用甲方需乙方開支，應在相關費用項發生前一次性提前預支付乙方，具體使用計劃需由乙方提前申報經甲方認可后才能使用；
11) 甲方承擔購買本項目物業的客戶使用信用卡及消費卡等以刷卡形式支付定金或購房款而產生的銀行之手續費。
12) 甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關服務費用。如有拖欠要按所欠費總額每日千分之五計付滯納金。
13) 非乙方之行為造成的索賠或其他法律責任，由甲方負責并承擔相應責任。
14) 在本合同生效后，甲方不再自行銷售或者委托任何第三方銷售本合同所指相關物業。
15) 負責銷售應配置的交通工具（即看房車）的日常維護費用及燃油費及駕駛員薪酬等。
2．乙方責任
1） 認真、準確并按計劃及時完成本合同約定的全部工作內容；
2） 若甲方對乙方專案組成員的實際工作不滿意，乙方有義務更換專案組人員；
3） 本項目專案組成員應積極配合雙方確定的營銷策略的具體執行步驟，確保策劃方案順利實施；
4） 依進度向甲方及時通報工作的進展情況，促進雙方保持良好的溝通；
5） 負責以書面形式向甲方提品建議、營銷策略、銷售策略、招商策略、廣告策略及計劃等，經雙方確認后執行；
6） 乙方派駐銷售團隊進駐銷售招商現場開展客戶咨詢、接待、跟蹤、招商、銷售等工作，并按雙方共同商定的售樓方案進行銷售（甲方在乙方銷售人員進場展開項目咨詢工作前提供蓋章確認的項目200問資料）；乙方負責管理銷控表，組織好樓盤的銷售工作，根據銷售各階段的實際調配資源，保證每日有一定數量的銷售人員在售樓現場從事銷售工作；
7） 甲、乙雙方建立工作例會制度定期與甲方溝通，乙方工作人員詳細記錄廣告效果及銷售情況，并向甲方如實、及時報告銷售狀況，督促客戶按約支付房款，盡量確保房款按期并快速回籠；
8） 按甲方提供的項目資料，如實地對客戶進行介紹，介紹內容包括房型、建筑面積、建筑標準、付款辦法、交房日期和客戶預售購房合同等；
9） 乙方招商工作必須先向甲方提出包含商家綜合素質、品牌實力和租金水平的招商方案及承租方與甲方達成租賃協議的工作計劃，經甲方審核通過后實施；
10）
11） 本合同中止時，乙方應及時返還甲方所有有關文件與資料，并妥善交接好所有相關工作；
12） 乙方有義務在甲方向乙方支付有關費用時及時向甲方提供真實有效的完稅票據。
第六條：其它相關管理
1、 為了清晰工作指令和提高工作效率，甲方應以書面的、清晰的、可執行的工作聯絡單或意見書通知乙方執行，通常情況下乙方可以不執行甲方的口頭工作指令；
2、 為了保證甲方工作指令下達的清晰與準確，乙方工作僅對甲方總經理或總經理指定負責人負責。乙方為甲方提供的每次工作以甲方總經理或總經理指定負責人簽字為執行依據和工作標準；
3、 甲方總經理指定負責人為 ，該負責人的書面認定代表甲方認定；甲方若需重新確定其他指定負責人或變更負責人，需向乙方提供甲方總經理簽字并公司蓋章的書面文件；
4、 乙方總經理指定負責人為 ，該聯系人的書面認定代表乙方認定；乙方若需重新指定其他聯系人，需向甲方提供乙方總經理簽字并公司蓋章的書面文件；
5、 全部銷售資料及廣告均注明“義烏遠大”字樣。
6、 為保證銷售的順利進行，本項目遇下列事項時，甲方須及時給予書面形式通知：
1) 購房合同條款變更；
2) 工程設計及裝修標準變更；
3) 購房付款方式及折扣率變更；
4) 物業管理公司等相關服務單位的變更；
5) 其它與銷售相關事宜變更。
第七條：銷售價格、全案策劃、招商銷售費
1、 本合同簽定后甲方需每月支付乙方前期策劃費人民幣叁萬元，支付期限為6個月，共計人民幣18萬元整。本合同簽定后在支付期每個月的5號，甲方應以現金或轉賬方式結算給乙方
2、 銷售價格
雙方約定，本項目銷售正式銷售的約定均價為：公寓人民幣 元/平方米，商鋪人民幣 元/平方米，其它銷售物業以及部分商業租賃費用以附加協議為準
3、 商業招商銷售費
商業招商銷售費的收取方式由“考核費”與“超價提成”兩部分組成。商業物業按實際銷售合同金額的3%計算傭金，若存租賃為，收取一季度租金為乙方招商費（兩者可同時產生）
商業考核費：按照2.5%、3.0%、3.5%、結算
在合同期限內完成本合同銷售目標的60%，按照2.5%結算
在合同期限內完成本合同銷售目標的61-75%，按照3.0%結算
在合同期限內完成本合同銷售目標的76%（或以上），按照3.5%結算
商業全案費的“超價提成”的計算方式為：（實際總銷售平均價格減去約定總銷售平均價格）×30%＝超價提成。
4、 住宅全案銷售費
全案費的收取方式由“考核費”與“超價提成”兩部分組成。
考核費：按照2.0%、2.5%、3.0%、結算
全案費用在合同考核期前按照完成商品房銷售額的2%結算，另外按照以下結算：
在合同期限內完成本合同銷售目標的60%，按照2%結算
在合同期限內完成本合同銷售目標的61-75%，按照2.5%結算
在合同期限內完成本合同銷售目標的76%（或以上），按照3.0%結算
其中不列入考核范圍的（車庫、車位）均按其銷售總額3%提取（具體結算方式參照住宅）
全案費的“超價提成”的計算方式為：（實際總銷售平均價格減去約定總銷售平均價格）×40%＝超價提成。
5、 特殊關系客戶
如遇甲方特殊關系而成交的客戶，需由甲方總經理或甲方總經理指定負責人書面批準，價格可不受任何限制但需保密，同時仍須按實際成交價向乙方支付費。
如遇房產直接抵扣支付廣告、建材等費用，價格可不受任何限制但需保密，同時仍須按實際成交價向乙方支付費。
6、 退房原則
由于乙方原因造成已購客戶退房，則乙方退還甲方該戶的全案費。由于客戶原因退房，所沒收的客戶定金及其他費用由甲、乙雙方五五分成。由于甲方原因造成已購客戶退房，則甲方仍需向乙方支付全案費。
7、 雙方協定的銷售進度（銷售進度以套數為計量）
正式銷售后完成總銷售周期進行考核。（銷售考核周期，甲、乙雙方根據項目面臨的市場情況、開發商資金要求以及項目工程進度的綜合分析，在正式簽定本合同時另行簽署補充協議約定執行）
8、 有關全案費的付款約定：
1） 在合同執行2個月后，甲方開始支付乙方銷售傭金，事后乙方保留1個月的銷售傭金作為本合同的保證金。
2） 費按月結算，每個月費的結算日為下個月的5號之前，甲方須在每月5日前以支票、匯票或電匯等形式、一次性向乙方支付上個月全案費中的“費”，乙方收到此款項前應給甲方開具正式完稅發票；
乙方同意按上述3、4兩款約定的銷售考核周期進行銷售目標考核，在考核期的月份乙方先按月度銷售額（簽署預售/銷售合同的房款）費的75%結算。若乙方在任何一個銷售考核周期內未能完成約定銷售進度的50%，則甲方有權在按銷售額（簽署預售/銷售合同的房款）費的75%結算完之前的費后，單方面終止本合同，但不視為乙方違約。當乙方每完成一個銷售考核周期的約定考核比例，則當前的費按上述第七條第2款規定的“費”結算，同時當前的“費”按上述第七條第6款規定的“費”補結，補結的費在下月5日前完成支付。
3） 乙方在完成本合同約定的本項目可銷售物業面積比例達到75%時，甲方應在10天內結算所有“超價提成”。
第八條：保密與商業道德
1．保密條款：
雙方據此項目所確立的所有合同及相應技術文件均屬保密范圍，任何一方未經另一方允許不應將其向任何第三方透露。
2．商業道德條款：
1）除非雙方均認可，任何一方不得聘用另一方公司的在職員工或離職未滿兩年的員工；
2）除非甲方認可，乙方不得在甲方項目所在縣域范圍為對其他有競爭關系的項目進行全案服務。
第九條：違約責任
本合同簽署生效后，甲乙雙方應嚴格遵守本合同，如任何一方違約，致使對方本合同目的無法實現，則守約方有權要求違約方賠償已執行本合同應取得的所有既得利益。
第十條：合同的終止和變更
1、在本合同到期時，雙方若均同意終止本合同，雙方應通力協作并妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲、乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。
2、經雙方同意可簽訂變更或補充協議，其條款與本合同具有同等法律效力。
第十一條：免責條款
1、國家法律規定的不可抗力；
2、由雙方共同約定或補充約定的其他免責條件。
第十二條：爭議解決
若雙方對本合同內容發生爭議，由雙方友好協商解決，若協商解決無效，通過訴訟解決，在法院判決生效前，本合同繼續有效。
第十三條：合同生效
本合同一式肆份，甲乙雙方各執貳份，經甲、乙雙方代表人簽字并公司蓋章后立即生效。
甲方： 乙方：
一、積極投身深入學習實踐科學發展觀活動，提高政治理論水平
按照學校黨委和學校活動辦公室的統一部署，根據集團總支的具體安排，認真學習，加強落實，較好地完成了學習實踐活動三個階段的各項工作任務，也使本人的政治理論水平得到了提升。根據活動要求，認真謀劃，扎實整改，取得了較好效果。抓好集團領導班子的思想建設、組織建設和作風建設，協助做好黨員干部的思想政治教育工作，協助做好了集團黨支部的換屆工作。
二、認真做好集團員工的聘用和培訓工作，提高服務水平。
根根據學校第三輪聘任的相關文件精神，做好集團內聘任工作。廣泛聽取群眾意見，調整集團機構設置，切實做到選賢任能，根據專業優勢和特長安排崗位，調動集團工作人員的積極性，保證集團各項工作有序開展。
為提高集團員工政治思想素質，增進集團員工業務技能，大力推進培訓工作，從規章制度、組織紀律、職業道德、安全衛生和業務技能等多方面、多層次、多角度開展員工培訓。09年6月15日分別與集團中層干部及全體員工簽訂了管理合約和聘用合約，并作了題為“如何做一名優秀的高校后勤員工”的專題講座。
本著“構建和諧校園，活躍后勤文化，提高員工技能”的宗旨，集團于年11月份成功舉辦了“學院第二屆廚藝大賽”。增進了與學校廣大師生之間的相互理解、相互溝通，促進了伙食質量和服務態度進一步提高，取得了良好的效果，也得到省高校后勤協會的充分肯定。
三、加強制度建設，完善運行機制，確保各后勤保障工作安全有序開展。
(一)加強制度建設，促進后勤工作科學化、規范化
1、在集團ISO9001：2000質量管理體系認證全面推行的基礎上，建立完善各項工作制度，制定符合學校實際且操作性強的措施，使各項制度和措施真正落到實處。使管理更加科學、服務更加規范、績效更加明顯。
2、加強聘用員工的管理。集團自籌資金對西區學生宿舍區平房進行了維修改造，集中安排住宿、集中管理，住宿用電用水裝表限額使用，消除了安全隱患，此項措施將逐步推廣。
3、完善并落實巡查報修制度，將檢修、報修落實到物管中心每個保潔員、落實到宿管中心每個管理員，使報修迅速，維修及時。
4、完善集團日常財務管理制度，規范財務報銷流程等財務行為，嚴格控制費用支出，降低成本，減少浪費，提高效益。
5、認真組織學習《勞動合同法》，理解其內涵，并按照要求與學校相關部門協作，修正制度、調整崗位、依法用工，認真解決集團外聘員工的社會保險和保障，消除用工風險，規范用工制度;以法律為依據，規范各類合同、協議。依法管理、依法辦事。
(二)完善運行機制，加強制度落實，加大后勤工作的執行力
我們一方面加大執行力度，嚴格規范管理，確保機制的順暢運行，確保工作落到實處。另一方面要加強監督檢查，從多渠道了解工作過程和工作效果，認真分析研究，不斷完善后勤工作。
1、建立以后勤服務集團為主的內控運轉機制，加強對餐飲、宿管、物業、水電維修等重點服務領域服務質量的內控。后勤服務集團成立質量監控部，代表集團加強對后勤服務各領域工作的監督檢查，直接對集團領導負責;飲食、宿舍等重點部門成立質量安全監督組，加強內部監控;充分發揮學生伙管會、宿管會的監督作用;將服務業績和社會效益與管理人員的績效考核掛鉤。
2、構建以總務處(甲方)為主，轄區衛生防疫部門、學生伙管會、學生宿管會、校風糾察隊、學生信息員為輔的外控運轉機制。
3、充分發揮服務對象的反饋監督，暢通校園監督渠道。定期召開學生伙食管理座談會、學生宿舍管理座談會會、學生信息員座談會;在學生中定期開展后勤各項工作“滿意度”調查;聘請學生信息員監控并反饋后勤服務質量;在學生就餐場所設立餐飲質量投訴臺、公布投訴電話，在校園網上設立集團信箱、后勤服務互動平臺、學生宿舍管理信息群等，發揮全校師生對后勤工作的監督作用。形成了全校師生和后勤之間的信息互動平臺，取得了良好的監督和溝通效果。
4、重視意見反饋，認真落實整改措施。根據學校學習實踐科學發展觀活動第三階段邊整邊改的要求，對學生教師反映強烈的問題，認真整改。如后勤集團利用寒假，自己動手，利用廢舊材料，對原有的晾曬設施進行維修，增設了新的晾曬場所及設施，緩解了學生曬衣難的問題，得到學生的好評。針對在校領導接待日、教學期中檢查及各二級學院學生信息員反饋的意見和建議，我們逐條加以梳理、分解，認真落實整改措施，爭取能在第一時間整改到位。如為維護學生利益及財產安全，集團自籌資金，在每棟學生宿舍樓的值班室里增設貴重物品存放柜，學生免費存放，以解決同學的后顧之憂。
(三)圍繞穩定大局，做好各項后勤保障工作
1、為進一步推進學校飲食服務工作的社會化改革，提高西區食堂經營服務水平，根據院長辦公會的決定，在學校西區大食堂托管招標領導小組的指導下，順利完成西區一樓食堂的托管工作，實現東、西校區飲食服務理念、服務模式的互相借鑒、互相促進，共同提高服務水平和服務質量。
2、堅持以人為本，持續改進師生伙食質量。后勤服務集團認真落實科學發展觀，堅持以生為本，著力加強東、西校區飲食衛生安全工作，合理調整特色窗口經營服務區域，加強衛生安全監督和檢查，保證原料質量，控制成本，強調服務人員文明用語、微笑服務，并主動征詢就餐者的意見和建議，做到持續改進，不斷提高。
集團在深入學習科學發展觀活動中，結合教職員工的意見和建議，開設教職工就餐窗口，并根據教工需要，由教工就餐點擴大到教工小餐廳。逐步改善了教職工就餐條件，不斷提高了飯菜質量，滿足了教職員工就餐的要求，受到一致好評。
3、加強學生宿舍管理，確保學生宿舍的安全。嚴格執行門衛制度和學生宿舍管理規定，實行上課期間憑證出入、大件物品出入及來訪人員登記制度等。在學校領導的重視下，經與總務處、學生處、各院(部)協調，合理調整學生住宿，順利解決了09秋季新生住宿。
4、認真貫徹落實春季愛國衛生運動，美化校園環境工作。后勤集團在學校的部署下，認真貫徹落實春季愛國衛生運動，做好校內衛生保潔和消毒工作，積極防控傳染病，保障師生員工的身體健康，促進了學校的和諧穩定。
5、認真做好各項水電保障、維修工作。水電維修采取主動巡查檢修為主與用戶報修相結合的辦法，確保了教學、科研及各類考試需求。有力的保證了學院的教學、科研、辦公及師生正常生活的用水、用電和維修服務，并加強水電費的收繳工作，實行量化管理。全年水電費回收達到42萬元，完成了預定的工作任務。
6、積極配合完成團省委大學生西部行培訓期間的各項后勤保障工作。暑假期間，后勤集團精心組織、認真落實，從飲食、住宿、水電保障、開水供應、環境衛生、會場布置等方面，積極配合完成團省委大學生西部行的各項后勤保障工作。
7、為了做好50周年校慶后勤保障服務工作，后勤服務集團認真組織、切實落實，抓好后勤保障工作的每個環節。狠抓校園凈化、綠化、美化工作，確保校園環境的整潔、有序，校園綠樹成蔭、繁花簇景，教室及樓宇內等公共場所窗明幾凈，營造出濃濃的慶典氛圍。為了保證校慶期間學校師生員工吃上美味可口的飯菜，餐飲工作人員早出晚歸、連夜奮戰，確保了學校伙食供應，使全校師生都能感受到學校的關懷、感受到校慶的氣氛。維修服務中心制定了多項保障措施，精心維護、仔細排查，確保了校慶各項會議和各項活動的水電保障。
8、12月1日--12月4日，我校中醫學專業試點認證工作進行現場考察期間，帶領物業、維修、餐飲等相關中心，加大對校園環境、教學、實驗和行政等場所的衛生保潔和水電保障巡查力度，消除隱患，不留死角，盡心盡力做好各項后勤保障工作，認真做好認證期間會場安排、校園水電、校園環境的整治工作，校園清潔干凈無落葉、教學、實驗等場所窗明幾凈，就連各個樓宇的衛生間都進行了徹底清洗，為認證工作添磚加瓦。
9、加強對雨雪天氣防范應對工作，各中心周密部署，積極組織，備齊物資，提升雨雪天氣應對保障能力，確保食堂的物資供應，加強值守，暢通雨雪天氣信息傳輸渠道。加大對電氣線路、供水管道、校園綠化樹木、廁所、自行車車棚、職工宿舍平房等易受雨雪災害的區域和設備設施進行重點巡視檢查，帶頭組織人員清理道路及樹枝上的積雪，發現安全隱患立即進行排除，確保了校園安全穩定。
四、積極采取措施，推進節約型校園建設
1、為推進節約型校園建設工作的順利進行，集團成立了黨政領導負責的節能降耗領導小組，下設節能降耗領導小組辦公室，集團各部門負責人均為領導小組成員，具體指導集團的節能降耗工作。并要求各部門根據部門實際情況，制定具有針對性的節約計劃和措施。
2、集團成立了物資采購領導小組，統籌安排指導集團物資采購工作。建立完善物資公開招標采購制度，規范管理物資審核、采購、登記、使用、管理等流程，增強物資采購的透明度，強化了資產管理的約束機制，有效的防止了重復購置，較好的保證了采購質量，降低了成本，堵塞了漏洞，加大了對資產變動的監控管理，防止資產流失。
3、進一步加強水、電管理，規范學生的水、電使用行為，按照“嚴格管理，規范使用，杜絕違章，確保安全和供應”的原則，嚴格執行《學院學生宿舍水電管理規定》，節約水電資源;對有關保障學生生活的部門(如食堂、浴室、開水房、鍋爐房等)采取收支兩條線原則(即按照實際用量收取水電費，據實結算，最后根據實際情況返還水電費作為投入)，增強了各部門的節約意識，控制了水電的無謂損耗;加大回收力度，避免浪費。
4、積極引進新科技，進行水電改造
⑴大力推廣使用節能燈具
在學生宿舍區、教學區、辦公區安裝使用節能燈具，并裝表計量進行對比分析。
⑵學生宿舍安裝電智能開關
原西區學生宿舍4號樓(原生源賓館)、5號樓(原西區青年教工集體宿舍樓)沒有電智能化控制系統，存有較大安全隱患。集團在每個宿舍安裝電智能開關，實現對大功率電器的斷電控制，在一定程度上對學生宿舍安全用電起到監控作用，消除了隱患，降低了能耗。
⑶燃煤鍋爐改造
根據學校兩代會《院長工作報告》的精神和要求，為切實推進節約型校園建設，后勤服務集團淘汰了東、西校區超期使用的高能耗、高污染的燃煤鍋爐，在學校東區選擇天然氣作為新設備使用能源，西區使用峰谷電作為新設備能源，采取新型節能、低耗、安全、環保的無壓、低壓鍋爐和電蒸汽發生器，統一解決學生食堂蒸氣、學生飲用開水和浴室熱水供應。為此，集團克服困難，墊資30多萬元，緩解學校資金壓力。
⑷自籌資金，增添學生食堂的各項設施
今天我滿懷感激與喜悅之情，站在這里代表沈陽文秘部落置業有限公司總結已經過去的一年多的工作。
首先，感謝公司的股東。是公司股東的高瞻遠矚，以戰略投資的眼光投資1億7千萬元成立了這個具有巨大發展潛力和光明前景的公司，非常感激股東一年多來給予了我們以充分的信任、理解和全力的支持。
在這里我也要感謝公司的全體員工及各位員工家屬，是大家共同的辛勤努力，創造了“河畔新城”這一沈陽房地產界新品牌，樹立了沈陽房地產界一面大旗。面對未來，我為公司擁有這樣優秀的干部和員工更加充滿信心。
同時也要感謝政府、社會各界朋友對我們的大力支持。需要提及的是營銷合作伙伴廣州凌峻房地產咨詢有限公司；項目總設計師，沈陽華新國際工程設計顧問有限公司總建筑師馬濤先生；色彩主設計師，中國美術學院副院長宋健明教授；園林景觀主設計師，清華大學章俊華教授。正是我們的這些真誠合作者認真負責的工作態度與敬業品行，為項目的順利發展奠定了牢固的基礎，使我們的產品性能別具一格、脫穎而出。
下面我代表沈陽華新聯美置業有限公司做過去一年多來的工作報告。
第一部分過去工作的回顧
一、主要經營指標
自2002年5月份公司正式組建，河畔新城一期可售房屋總套數555套，認購率100%；已經簽訂《商品房買賣合同》并繳納房款666套，簽約率99%，尚未簽約部分預計至明年6月份之前，部分主體封頂以后全部簽約。可售住宅面積達22萬平方米，預計實現住宅銷售收入6億元；半地下車庫、庫房、網點銷售收入1萬元，總銷售收入5億元，預計實現利潤2萬元。同時形成的股東資產有俱樂部、幼兒園、銷售中心、物業用房等。據有關政府部門統計，在2003年沈陽市住宅房地產開發項目中，河畔新城銷售總額、銷售率、銷售速度三項指標均位于沈陽市第一位。
二、工程進展情況
2003年河畔新城項目建設取得了突飛猛進的發展，河畔新城于2003年3月18日正式開工，總占地面積約16.3公頃，一期總建筑面積14.3萬平方米，2003年全部開工。由于場地動遷和高壓線遷移遲緩，五棟多層住宅7月份開工，二棟小高層和三棟多層九月底開工。
工程建設方面：
多層住宅共29棟，有26棟住宅已經全部通過主體結構驗收，剩余三個單體正在進行主體結構施工。其中16棟樓土建裝飾工程完成70%，剩余10棟樓砌筑工程全部完工。
小高層共2棟，正進行四層主體結構施工。
半地下車庫共8個，主體結構全部完工，除8＃、9＃車庫外均通過主體結構驗收。
幼兒園，土建裝飾工程完成90%，已通過主體結構驗收。
物業辦公用房，通過主體結構驗收，土建裝飾工程完成45%。商業網點，主體結構已全部完工。
俱樂部主體結構全部完工，正進行鋼結構的制作和安裝。
三、企業品牌建設
品牌是消費者對產品或企業的信賴與忠誠，而且是長期與持久的信賴與忠誠。品牌是在激烈的市場競爭中獨樹一幟，也是對消費者的鄭重承諾，是企業綜合素質的體現。未來長期在市場競爭中取勝的法寶就是品牌。
因此，公司成立之初，下決心、花功夫進行品牌的建設，并成功的邁出了第一步。我們在去年就提出“河畔新城”要成為沈陽房地產界的一面旗幟。目前，在沈陽市民中流傳著這樣一句口頭禪“南有河畔新城，北有格林夢夏”，昭示著河畔新城品牌已開始深入人心。
一年來，河畔新城項目先后獲得6項全國性榮譽稱號、3項省市級榮譽。
2003年3月，河畔新城項目從全國35個申報項目中脫穎而出，當時唯獨河畔新城通過國家住宅與環境工程中心的評審，成為本年度第一個，也是東北首家“國家健康住宅”試點工程項目。
國家AAA級住宅是建設部根據住宅五大性能指標設定的最高等級住宅。2003年7月，在由建設部住宅產業化促進中心與沈陽市住宅產業化管理辦公室聯合組織的AAA級住宅性能評審會上，河畔新城項目以高分通過評審，成為沈陽首家國家AAA級住宅項目。
2003年9月，在“中國沈陽第六屆房地產交易展示會”上，河畔新城榮獲“十大暢銷樓盤獎”。
2003年11月，在萬眾注目的第五屆中國住交會上，河畔新城從強手如林、名盤匯翠的參評項目中，脫穎而出，一舉奪得“2003年度中國名盤五十強”。
河畔新城作為沈陽市唯一住宅產業化示范工程，迎來了全國北方省市第十次墻改節能工作會議的建設部領導和來自全國二十多個省、市的八十多位代表以及日本住宅性能認定專家小組成員，河畔新城項目得到了高度的贊譽。
此外，2003年河畔新城先后獲得了國家有關部委評定的“中國住宅經典示范樓盤”、“中國優秀環境住宅設計大賽”之綜合金獎、“2003全國人居方案競賽綜合大獎”、“遼寧省明星樓盤”稱號、“人居渾南2003建筑規劃設計大賽”之“最佳規劃設計、最佳景觀設計、最佳戶型設計”三項錦標。
四、企業管理
企業管理的科學化、規范化、有序化是企業正常運作和發展的基本條件。公司成立之初首要的工作就是迅速建立科學的組織機構、工作流程和工作秩序，規范部門工作職責和崗位責任制，短時間內公司進入正常運行狀態，使各項工作流程清晰、責任明確、有章可循、有序運作。
1、建立和完善各項規章制度
一年來，公司共出臺了包括招投標管理、財務管理、資產管理、員工管理、檔案管理等八個方面近40項規章制度和管理辦法。經濟合同管理和大宗材料、設備采購是公司經濟管理的重點之一，公司出臺了《經濟合同管理辦法》、《大宗材料、設備采購供應管理辦法》等相關管理辦法。《固定資產管理辦法》使公司資產管理有章可循，《資金使用及審批管理辦法》保證了公司資金使用始終處于計劃控制狀態下。
2、招投標制度在企業經營中廣泛運用
公司把招投標管理作為公司管理工作重中之重，在完善規章制度基礎之上，認真貫徹執行招投標制度。招投標制度堅持公開、公平、公正的原則，通過對相關市場的調研、考察，對符合公司要求的工程承包商和材料供應商進行初選，實行邀請招標。公司對投標單位進行綜合評議，按合理、低價的中標原則，確定中標單位。招投標制度采用決策權、執行權、審核權三權分立的原則，由工程部、預算部、計財部互相監督、各負其責，使招投標過程在“陽光下”運作，遏制社會上一些不良風氣對公司的侵襲，有效的保護了企業利益，也保護了干部和員工隊伍。
通過招投標制度，降低了工程開發建設的資金投入。例如：商品砼的市場價格在250元/立方米～410元/立方米，而經過招投標后價格鎖定在235元/立方米～377元/立方米；符合項目品質的塑鋼門窗價格在450元/平方米，招投標后價格為385元/平方米；通過招投標確定的同質采暖PB管材，價格比市場同類產品低一半以上。
招投標制度在降低公司開發成本，節省資金方面起到了關鍵性的作用。同時，作為一種管理制度已深入干部、員工心中。
3、企業文化建設取得初步成果
企業文化是企業的靈魂，是推動企業發展的不竭動力，其核心是企業的精神和價值觀。建設良好的企業文化能夠增強企業的凝聚力，展示企業形象與風采，增強企業信譽與美譽，是企業管理的最重要內容。
而在企業文化的熏陶下，企業的員工有明確的行為規范，對于企業減少內耗、促進發展至關重要，也是企業文化存在的意義所在。
（1）每一個企業都有自己追求的目標，我們追求的企業目標是利潤、客戶、員工。
利潤是企業實現再發展的基本要素，只有獲取了利潤才能回饋股東；客戶是企業生存的基石，為客戶提供品牌產品和品牌服務，就等于為企業創造未來；員工的進步推動企業的發展，而企業的發展又為員工實現人生價值提供更廣闊的舞臺。
成立之初，公司提出了企業的七項價值觀，作為公司的追求和理念。我們的企業價值觀是：
質量與信譽：是公司產品成功的關鍵，也是企業創立品牌的基礎；
原創與領跑：理念領先、技術創新、永爭第一，是公司的可持續發展戰略的精髓；
規范與有序：實現規范化管理，有序化經營是公司的管理原則；
和諧與奮斗：內部和諧的氛圍與整體的奮斗精神是公司的追求；
卓越與貢獻：追求卓越與貢獻是公司倡導的工作目標；
信任與尊重：給予員工信任與尊重，是對公司“人本”管理思想最好的詮釋；
誠實與正直：是公司與員工共同秉承的優良品質。
（2）給員工創造參與管理的機會，是公司管理者所倡導和追求的企業文化氛圍。公司通過組織員工滿意度調查，了解員工對公司的總體滿意狀況、公司內部溝通協作狀況、管理者行為評價、薪酬與福利等七個方面的意見，分析公司成功的原因，及時摸清公司存在的潛在問題，找出我們工作中存在的不足之處。掌握員工的思想動態，采取相應的管理措施，提高我們的管理水平，使員工更加關心企業，提高員工對企業的忠誠度，增強企業的凝聚力。
（3）加強對公司價值觀、項目優勢、項目規劃理念的宣傳與培訓。注重對新員工的培訓，每一位新員工上崗都會接受關于公司價值觀、企業目標、組織機構、規章制度等方面的培訓，對于項目的優勢、規劃理念，公司更是抽出時間組織專場的培訓，使員工對公司的企業文化有深刻的認識，公司有計劃地組織新員工分期分批到兄弟公司參觀、考察，增強員工對河畔新城項目的信心。
（4）成立工會組織，舉辦豐富多彩的業余文化活動。一年來，公司先后組織了乒乓球、象棋、跳棋比賽，組織了員工聯歡會和旅游等活動，增進員工之間的交流，增強了企業凝聚力，提高了團隊協作能力。
五、企業資源
企業生存于社會中，作為優秀的房地產開發企業必須具備幾個能力：資金力、資源力、產品力、營銷力、服務力。合理、有效的整合社會上各種資源為企業服務是我們管理層工作的重要任務。河畔新城之所以能在僅一年半的時間里完成從規劃設計到報批各項繁雜的手續直至一期銷售的成功，與整合利用社會資源是分不開的。
1、與政府相關部門的密切合作
從規劃設計完成后，公司在短短的三個月之內報建審批完成了從《規劃許可證》到《施工許可證》的各項法律手續，為2003年3月份順利開工創造了有利條件。在施工過程中，河畔新城項目經歷了各種大大小小的檢查，均順利通過，保證了工程順利進行。
新區政府一直把河畔新城項目作為整個渾南開發建設的重點項目，積極支持我們的工作，多次到公司實地幫助解決問題。
公司規范化管理及將高品質住宅進行到底的決心，贏得了市建委等開發管理部門對河畔新城項目的高度信賴與關注，在公司開發手續辦理、企業資質認定等方面都給予了大力的支持。
河畔新城在申報國家AAA級住宅性能認定過程中，市住宅產業辦抽出專人陪同公司到建設部匯報申報情況，對申報材料提出多方面建設性意見，協助河畔新城在AAA住宅性能認定評審會上順利通過專家評審。河畔新城被市建委指定為沈陽市示范工程，成為市建委向沈陽各大房地產開發商推介的對象。
同時，公司與沈陽市三大主導媒體和金融機構建立了良好的公共關系，為項目實施創造了良好的外部社會環境。在河畔新城一期的品牌推廣中，與沈陽三大主導報紙媒體展開全面合作。通過與新聞媒體的深度合作，借助沈陽新聞媒體的雄厚實力，使得河畔新城項目的品牌宣傳按計劃推廣實施，達到了良好的預期效果。
2、專業化資源綜合利用
河畔新城項目規劃合理，采用了“三重圍合空間”的先進規劃設計理論，建筑戶型與立面在沈陽乃至全國獨具一格、新穎別致。同時，在東北首創建筑的色彩設計，由中國美術學院副院長、留法博士宋健明教授主持，在業內引起了強烈震動，景觀設計由留日博士、清華大學章俊華教授擔綱。由于與這些一流專業化科研學術機構的良好合作，使河畔新城項目在沈陽乍一亮相，給沈陽市民帶來了耳目一新的感覺，具有強烈的震撼力、沖擊力。廣大消費者相信，生活居住在河畔新城不僅能獲得房子本身的舒適與安全，更能得到精神上的陶冶與享受。我想這也是河畔新城今年在激烈競爭中取勝的重要因素之一。
3、銷售
廣州凌峻房地產咨詢有限公司負責河畔新城一期策劃推廣和銷售。在合作期間，共同制定了項目整體品牌建設理念——“國際化生活”及“健康住宅”的推廣計劃。在策劃、銷售、簽約等營銷重要階段發揮出專業的水準。
4、相對穩定的干部、員工隊伍
隨著公司的發展，由最初的3人發展到干部、員工56人，本科以上學歷的員工占員工總數的66%，平均年齡為32歲，專業配置科學，人員結構合理。
在干部、骨干員工隊伍相對穩定的基礎上，公司又吸納一批優秀的員工加盟到公司來，為公司帶來了新鮮血液和激情。
隨著社會的進步，社會分工更加明確，整合社會一流的專業化資源，才能制造一流的產品，塑造一流的品牌，為河畔新城的高品質、高附加值提供了保障。
六、二期進展情況
工程建設進展情況：
1、年底前將二期土地進行初步平整；
2、基本完成二期工程土地勘察工作。
規劃設計進展情況：
1、規劃已報渾南新區規劃局審批。
2、建筑設計方面：
多層住宅、半地下車庫、小學校處于施工圖設計階段；
小高層（三期）、全地下車庫處于初步設計階段；
商業網點處于方案設計階段。
3、景觀設計已經開始。
4、色彩設計處于方案設計階段。
營銷進展情況：
1、完成對沈陽市競爭對手的全面調查，形成市場調查分析報告；
2、組織開展二期建議征集及意向登記活動；
3、制訂二期銷售人員的管理方案；
4、二期營銷策略基本形成。
七、有待進一步加強的工作
1、服務觀念、服務意識需進一步強化
員工還沒有從思想上樹立起“客戶至上”的服務觀念，主動服務意識不強，使得我們在服務工作中較為被動。
2、干部、員工專業化水平有待進一步提高
我們的干部、員工具有較強的敬業精神和奉獻精神，但部分干部缺乏管理經驗，專業水平不高，工作計劃性不強。河畔新城作為大型的房地產綜合開發項目，開發過程復雜，開發標準較高。尤其二期工程開工后，在建工程將達到30萬平方米，對我們的干部、員工提出更高的要求。
3、售后服務工作要加強管理
在今后的售后服務工作中，公司將圍繞“合同簽署”、“工程變更”和“客戶投訴”三大售后服務工作重點，規范售后服務管理制度、工作程序和工作方法，牢固樹立起“客戶至上”的服務觀念，使服務意識深入到每位員工的思想意識中，并體現在實際工作中。
第二部分二OO四年工作安排
一、二OO四年沈陽市房地產的形勢
1、經濟增長加速帶來房地產業快速發展
沈陽市2003年預計實現國民生產總值1600億元，創經濟增值10年最高，同比增長超過14%。在中央支持下，老工業基地重新振興，沈陽經濟進入二次創業起飛階段。整體經濟環境趨好，必然會帶動房地產業相應的快速發展。
2、住宅消費高峰期到來
沈陽市將于2004年進入第三輪房地產發展周期的高峰，其標志是大眾住房消費市場全面啟動，在居民追求改善居住環境、城市大規模改造拆遷等主導因素的影響下，住宅房屋消費將呈現。預計2004年全市增量房銷售量將突破300萬平方米大關，有可能達到350萬平方米。
3、住宅近郊化將成定局
中國城市化進程加快；沈陽作為中心城市的進程日益凸顯；中產階級迅速發展壯大，汽車消費市場活躍，汽車普及進入家庭時代初現端倪，人的居住標準日益提高，對大環境的的需求更加迫切，這些因素必將導致在城市原有意義上的近郊才能實現。這也是判斷未來發展的大的社會因素。
4、樓市進入大盤時代，演變為全方位競爭
外地開發商和境外開發商在沈陽房地產市場的份額越來越大，沈陽市房地產由地域性市場變為全國性市場和國際性市場，開始進入大盤時代、品牌時代和創新時代，進入了大開發商唱主角的社區開發時代。市場競爭由簡單的價格和地段競爭變為開發規模競爭、品牌競爭和產品細節等全方位的競爭。
5、競爭呈白熱化
隨著土地供應量的失控，住宅開發的規模與數量將不斷打破新紀錄。住宅供應量的不斷推出，帶來的是開發商競爭意識的加強、開發水平的提高，市場競爭呈現出白熱化的狀態。
6、精裝修房開始成為潮流
市場逐漸對精裝修開始認同，各大小樓盤紛紛嘗試推出精裝修房。
7、購房的投資觀念加強
人們的購房投資觀念不斷加強，購買房屋作為一種投資理財的工具已得到人們的普遍認同。
二、河畔新城的優勢與劣勢
河畔新城的優勢：
1、知名開發商開發，企業品牌信譽度高；
2、良好的政府支持、與媒體及合作伙伴建立了良好的關系；
3、區域自然環境好，臨近渾河、五里河公園，環境優美，空氣清新；
4、隨著富民橋通車，渾南大道等交通路網的改善，交通便利，與母城連為一體；
5、與未來渾南中央商務區一街之隔，投資價值高；
6、項目周邊藝術城、大學城等大型公建的建設將提升河畔新城的人文氛圍；
7、項目規劃龐大可帶來完善的內部配套；
8、獨特的產品品質、立面色彩、四明戶型、精裝修、保溫隔聲等獨領市場；
9、開發商的物業服務保證；
10、以俱樂部為主體的大型配套設施，運動與生活設施配備；
11、知名幼兒園、小學進駐，提供完善的教育配套設施；
12、河畔新城等于“健康住宅”的概念深入人心，得到了消費者的認可；
13、項目獲得的眾多榮譽稱號帶來的唯一性與權威感；
14、市場已基本形成交口稱贊的口碑傳播效應；
15、800多位業主的鼎力支持與厚愛；
16、一期整體形象形成，客戶眼見為實，為未來起到示范作用。
河畔新城的劣勢：
1、渾南新區整體環境有待進一步改善，交通體系、教育和公共服務相對滯后；
2、渾南市政配套設施滯后；
3、市民居住習慣及文化觀念的定勢尚留在母城區；
4、新區土地出讓的多軌制造成市場的不平等競爭；
5、河畔新城已為眾多樓盤競相仿效與克隆，競爭日益激烈；
6、河畔新城市場價格獨領，競爭對手低價競爭,給我們帶來價格壓力。
三、工程建設方面的計劃安排
一期工程：
2004年是公司大發展的一年，一期工程在建和交付使用及二期在建工程總建筑面積30萬m2,總體安排如下：
1、建筑工程
29棟多層單體2004年6月開始裝修，9月中旬交付使用；
2棟小高層2004年年底交付使用；
3個公建及幼兒園2004年7月交付使用；
俱樂部2004年5月中旬裝修和安裝設備，9月底交付使用。
2、綜合管網工程
電力管網管道工程2004年6月中旬完成；
弱電綜合管網工程2004年7月中旬完成；
污水、熱力、給水、雨水、煤氣等管道工程7月中旬完成。
3、電力設備安裝及供電
今年6月上旬完成俱樂部內中心開閉站和變電所供電設備安裝，6月中旬正式送電；7月底完成園區內供電設備安裝和電力電纜敷設，8月中旬接通戶內用電。
4、景觀、綠化及道路工程
今年8月底完成基本綠化和主要景觀建設，9月底基本完成道路建設，保證園區內及園區與市政道路的良好銜接與暢通。11月底完成大樹栽植和景觀細雕等完善工作。
二期建設工程：
1、樣板間
4月中旬完成土建工程，5月底完成精裝修工程，確保6月中旬對市場開放。
2、建筑工程
今年3月中旬完成建筑放線工作，開始土建施工，7月中旬完成多層主體工程，10月底完成小高層主體工程，至年底多層部分土建工程全部完成，達到精裝修條件。
3、學校、公建工程
今年3月中旬開始施工，6月中旬完成主體工程，7月底完成內、外粉飾施工，8月份交給政府進行內部裝修。
四、營銷工作的計劃安排
實現銷售回款4.37億元人民幣。預計在2004年6月開放二期樣板房，2004年5月份認購，7月份開始簽約。
第三部分企業總體目標以及企業對員工的要求。
一、總體目標
1、牢固樹立起河畔新城的品牌
沈陽房地產市場高速發展的同時，也使得消費者日趨成熟和理性。房地產品牌作為信譽的標簽、身份識別和情感歸屬，已經成為消費者購房時考慮的重要因素。
目前，渾南、和平和沈河區整個房地產競爭尚處于初級階段，低價、惡意甚至誹謗等不良現象司空見慣，未來幾年市場發育成熟，品牌競爭將是市場競爭的最高形式。從現在開始，我們全體干部與員工要有清醒的認識：愚者想今天的錢，智者想明天的錢。我們要為未來做好充分準備。
品牌是什么？品牌是一種標志，是在客戶心中建立的長期的信賴，品牌是對客戶的忠誠，是客戶在長期消費過程中體驗到的企業責任感。創立品牌不是百米賽跑，更多的表現為馬拉松，表現為一點一滴的內功。我們必須要接受客戶漫長甚至是殘酷的反復檢驗，我們要不斷地吸收、充實、改進、完善、提高。我們要做的是不斷打動客戶的心靈，推動客戶生活質量的提升。競爭對手可以模仿我們的戶型，可以模仿我們的理念，我們必須創造別人無法模仿的品牌，只有這樣，才能立足于不敗之地。
2、對股東有良好的、長期的回報
企業創造價值并使之最大化地回報給股東是天經地義的，也是我們經營管理者的責任與義務。股東投資辦企業的目的也是希望能夠帶來長期與穩定的回報，我們必須小心翼翼地經營這個企業，預測與抵御各種風險，不辜負股東對我們這個團隊的信任、理解與支持，實現公司持續、健康、良性的發展，對股東有良好的長期的回報。
3、建立起良好的社會形象，成為沈城房地產界的一面旗幟
信守對社會和客戶的承諾。做企業如同做人，講品質，講信譽。河畔新城在客戶心中建立了很高的期待，有的客戶甚至把一生的夢想和財富寄托在我們身上，我們必須承擔起這份責任，做的要比說的好，甚至比客戶想象的要好。要堅持兩條腿走路的方針，一是狠抓工程質量管理。質量是百分之百的指標，百分之一的缺陷也是對消費者的不負責任，最終可能葬送自己。二是牢固地建立“客戶是上帝”的服務觀念和服務意識。東北和沈陽是老工業基地，長期受計劃經濟體制的影響，大工業生產的傳統意識根深蒂固，國家計劃、統購統銷帶來的劣性影響了幾代人，服務意識與觀念淡薄。在我們今天銷售態勢良好的狀況下，在建立品牌過程中，我們必須清醒地認識到，未來的競爭就是質量和服務的競爭。質量與服務必須深深地刻在每位員工的心中，我們一定要常抓不懈。
雖然，這個企業組建僅僅一年多，但是我們主要干部和骨干員工都擁有本地區的開發經驗和全國視野，我們有信心、有條件、有能力在一期成功的基礎上，使“河畔新城”成為沈陽乃至東北房地產界的一面旗幟，在市場中領跑。
4、規范管理，運作有序
隨著企業地發展，我們要進一步完善各項規章制度和企業業務流程，注意監督、檢查制度的執行情況，建立部門間、部門內的溝通機制，提高團隊間的協作能力。
5、員工能隨企業的成長而成長
河畔新城作為一個超大型樓盤，給我們的員工提供了一個彌足珍貴的鍛煉學習的機會，一個展示自己才能的舞臺。公司確信發展的企業會不斷地給員工帶來發展的空間，有才能的員工必然隨著企業的成長而成長。
二、產品售后服務及品牌建設是今后工作的重點
一期取得的營銷佳績，主要依賴強勢的品牌附加值、優越的產品力與先進的營銷手法，而在競爭對手紛紛改良與克隆我們的產品，模仿與抄襲河畔新城的營銷手法的態勢下，河畔新城產品的個性化的優勢不復存在。
面對競爭對手的亦步亦趨，要跳出同質化競爭、價格競爭，實現二期的持續熱銷，必須在其他競爭對手無法復制的方面下功夫，即狠抓售后服務，加強品牌建設，這是今年公司工作的重點。
著力作好以下幾方面工作：
1、堅持以“國際化生活”為核心價值的品牌形象推廣；
2、通過產品持續的領先和創新，鞏固市場領導者地位；
3、打造可靠的工程質量，提升品牌美譽度和忠誠度；
4、依靠精致細致的物業管理服務，將“客戶是上帝”的開發理念堅持到底；
5、通過高質量的售前、售中、售后服務，為客戶提供愉悅的品牌體驗；
6、加大力度宣傳“守誠信、重承諾”的企業品牌形象。
三、對員工的要求
1、對企業要忠誠，熱愛企業，關心和維護公司的利益不受侵害。房地產行業投入大，每位干部手中都握有一定地權利，支配著公司的資產。希望每位干部、員工都要慎用手中的權利，替公司負起責任。我們也要進一步加強防范，堅決杜絕社會上不正之風、不良習氣侵害公司健康的肌體。
2、有事業心、進取心和責任感，要勇于挑戰，保持積極進取的心態。保持積極進取心態對企業和個人是非常重要的內在因素，可以化不利為有利，化危機為商機。從繁雜的事務中看到希望與曙光。面對困難有二種態度：一種是積極的克服困難，跨越障礙，堅韌不拔，不達勝利不罷休；一種是唉聲嘆氣，怨天尤人，束手無策。我們每位干部要注意平時培養進取心，有預見性、有工作能力和方法、有信心，獨立解決問題，在困難中不動搖。競爭既是殘酷的，也是快樂的。通過市場的競爭我們能夠更加成熟，增長才干，創造財富，體驗人生的美好。
3、工作要有計劃性，每個階段有每個階段的重點，根據各階段的不同側重點，制定每個階段的工作計劃，督促自己不斷完成設定的目標，對自己的工作做到心中有數，按部就班，腳踏實地，跟上公司整體的發展步伐。
4、自覺遵守企業的規章制度，廉潔自律。只有每位員工在平時工作中自覺的按照公司制度辦事，才能形成一只規范、高效的隊伍，面對任何競爭、任何挑戰，也能從容不迫，取得勝利；
5、不斷學習，不斷提高自己的專業技術水平和專業化能力，在各自的領域成為獨當一面的專家。不斷積累自己、完善自己，以適應公司不斷發展的需求，在工作中體驗自身的價值。
6、有真誠為客戶服務的觀念，牢固樹立“客戶至上”的服務意識。將服務真正融會在日常的工作中，真心的為客戶服務，在實際行動中樹立河畔新城品牌。
過去一年，我們走過了從艱辛起步到初創成功的歷程，我們也體會到了這一過程帶來的快樂。今天，當我們站在一個新的起點，面對明天更嚴峻的挑戰。我們依靠什么？我們領先一步的產品，一流的工程質量，先進的營銷理念，良好的客服意識和優秀的干部、員工隊伍。
也許擺在我們面前的是一條并不平坦的路，但我們堅信這條道路注定是充滿機遇、充滿挑戰、充滿希望。
