時間：2022-10-27 05:58:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目經理總結，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產；工程成本；對策
隨著當前市場經濟的快速發展，企業之間的競爭也變得更加激烈，當然房地產行業也不例外。加強房地產的成本控制，尤其是建筑施工企業的成本控制，對于房地產企業的發展起著重要作用。為社會提供高質量、工期短且造價低的建筑產品，在施工過程中實行項目成本管理是房地產工程需著重考慮的問題。
一、房地產項目開發成本及成本控制概述
任何企業的經營活動都要發生一些經營費用，對于房地產企業，其主要的經營費用發生于房地產項目的開發和經營過程中。一般我們將房地產項目在開發和經營過程中發生的各項費用稱之為房地產的開發成本。因此，我們將房地產項目的開發成本定義為，在某個特定的房地產項目開發和經營過程中，所發生的關于人力、物力和財力等方面的費用，包括土地購買費、工程辦理協調費、工程安裝費用、房屋建筑所需的設施配套費用、向國家上繳的各種稅費、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費用。
在房地產企業的發展中，只有加強成本的控制才能為其更好的發展提供便利。在房地產企業的項目經營中，實施項目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進行成本控制。在此，我們將房地產項目開發過程中的成本控制定義為，項目經理根據項目合同的規定，遵循項目的內在規律，對施工項目實行資源的優化配置和對各生產要素進行有效的管理控制，實現企業經營利益最大化的目的。在房地產工程中進行成本控制，主要目的就是通過降低項目成本而實現企業經濟效益。
二、目前房地產項工程成本控制存在的問題
1、成本控制的各階段比重出現偏差
房地產項目的開發包括施工前的決策、設計、計劃等階段和施工階段，在當前的房地產項目管理中，存在偏重對施工階段成本的控制，忽略對施工前各階段的控制問題。據統計分析，在房地產項目開發過程中，設計階段的成本費用占總成本的比重不高，但對工程造價的影響卻是最重要的。如初步設計對工程造價的影響達到65%-70%左右，施工圖設計對工程造價的影響達到25%-35%，而施工階段對工程造價的影響卻僅為5%-10%。因此，應該注重設計階段的成本控制。
2、成本控制中忽視項目經理的作用
在房地產項目開發和經營過程中，項目經理作為項目的委托人，對項目工程的實施起著決定性的作用。房地產項目的完成不僅需要在工程質量、工程進度、工程安全性等方面進行合理控制，而且還要加強對工程的成本控制，這期間項目經理承擔著主要責任。在我國的現行房地產企業中，沒有制定完善的權力責任制度，使得項目經理在實施項目管理過程中，只注重項目的質量和工期，而較少考慮項目的開發成本，造成房地產開發過高的成本支出。
3、成本控制中存在計劃的嚴重不合理現象
在房地產的開發和經營過程中，雖然已經事先制定了詳細的經營計劃，可是在實施過程中卻發現計劃存在嚴重的不合理現象，且計劃缺乏長遠規劃，使得在開發經營過程中，往往出現臨時制定計劃的情況，造成資源的浪費。如，房地產企業制定的年度計劃缺乏實施的可操作性，使得在土地儲備、資金運營和周轉等方面存在多重浪費。又如，房地產企業涉及較多的房地產貸款，可是由于計劃的不周，使得貸款和項目出現不協調，帶來資金周轉困難等問題。
三、房地產工程成本控制策略
1、完善工程招標投標制度
房地產企業的施工需要制定詳細的招標文件，來吸引多方施工單位來進行投標，爭取工程的施工權力。因此招標文件的各項內容必須保證詳盡、準確，要詳細列明各項費用名單和費用額，要制定合理的房地建造標價。良好的招標文件的制定可以減少房地產企業的投資。各施工單位對房地產項目競相追逐，承攬項目的過程稱為房地產投標，因此也需要制定相應的投標文件。房地產投標文件主要涉及到承攬工程的價格和工程的內容，便于各建筑施工單位進行競價招標。房地產的項目開發所采用的這種招投標制度，不僅有利于降低房地產企業的投資費用，也可以通過投標行為，調動各建筑單位對建筑成本的控制積極性，在保證工程質量的有效完成的同時降低造價費用。
2、嚴格按基建程序處理事務
在房地產的項目工程實施過程中，要嚴格按照基本建設的程序來進行施工處理，即按照工程建設的客觀規律辦事。主要包括兩個方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標準。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項目施工期間，要充分考慮與房屋建設相關的基本配套設施的建設，如水、電、氣、熱等設施的配置，做到滿足房屋室內外工程和市政條件的要求，并做好相應的設施器材的回收、保管以及周轉等工作，防止各方面的浪費。另一方面，在提高交用標準方面，主要指在工程驗收中要能夠做到責任明確，對于項目的每一個部分都能找到對應的負責人和負責部門，如若發生工程問題或者在工程完工后又發生其他的費用支出，要按照責任到人的制度進行處理，防止因無法落實到人的制度造成的資源浪費等情況發生。如有些排練場地的工程建設項目，往往會出現不按施工程序進行的現象，工程的實施經常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時的拆建過程造成資源的巨大浪費，增加了工程項目的成本支出。
3、加強對房地產銷售推廣費用的控制
在房地產的經營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產企業才能得以更好的生存。因此，房地產經營中，對銷售推廣這一環節非常重視，銷售推廣的費用控制也成為房地產成本控制中的重要一環。房地產的銷售推廣費用主要包括與銷售有關的各個環節發生的費用，如銷售中心的裝修設計、樣板房的設計、相關的廣告制定和推廣、策劃相關銷售資料以及各種銷售活動等花費的成本。銷售推廣費用的合理支出能為房地產企業帶來豐厚的利潤，否則會影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產企業的正常經營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產企業成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產的項目開發過程中，需要調動公司營銷部門各員工對成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。
4、加強對成本控制經驗的總結和學習
房地產企業在努力提高自身經營管理水平，實現成本控制的同時，也要注重對各種經驗的總結，逐漸形成一套適合本企業的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學習的重要性，不能一味地自己開發研究，還要時刻關注其他企業的先進經驗，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務。
5、嚴格執行成本考核制度
成本控制能否受到好的效果，對成本考核制度的執行也起著重要作用。在項目工程施工完成后，公司要對項目部上交的工程結算收入和各項成本支出核算進行詳細審核，然后提出針對性的意見返回項目部。項目部要嚴格按照成本考核制度，對于相關負責人進行績效考核，獎勵那些在成本控制方面做出突出貢獻的負責人，并對那些造成成本浪費的負責人給予相應的懲罰，以便引起全體員工在心中對成本控制的重視。
四、結論
隨著我國經濟的逐漸對外開放，房地產企業也逐漸迎來外來企業的激烈競爭。對于我國當前數量居多的中小型房地產企業，面臨實力雄厚的大房地產企業和外資房地產企業的綜合競爭，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產工程成本的合理控制，獲得成本方面的競爭優勢，方能在激烈的競爭環境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續發展贏得核心競爭力。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；施工項目管理
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
當前，我國經濟的發展速度越來越快，住房制度也隨之發生變化，在此基礎上，房地產行業的發展面臨著更大的機遇和挑戰。尤其是最近幾年中，我國房地產產業開始迅速發展，在我國的國民經濟中所占有的位置越來越重要。但是站在我國房地產行業的發展狀況來看，我國的房地產行業相對還是較為落后的，直到現在還處于初始階段，房地產企業的發展還面臨著管理和制度層面的問題。在房地產企業中，項目階段是其生產經營最重要的一個環節，怎么樣才能使項目施工管理的科學性和有效性得以提升，怎么樣使項目施工管理水平得到全面地提升，這些問題都是房地產企業需要重擔解決的問題。
一、房地產項目管理的特征
在項目管理的前提下，就是對項目成本、時間、資源以及質量等要素之間進行均衡控制。它大致可以表現為以下幾方面的特征：
1.目標明確
站在房地產開發項目角度上進行分析，項目管理有著十分明確的目的性，而這個目的其實就是使開發商規定的項目盈利目標得到高效率地實現。為了使這一目標得以實現，不管是項目管理的什么活動，都需要在這個目標基礎上開展和實施。在此基礎上，項目管理也可以是目標管理，也就是在有限的時間和有限的資源消耗范圍內，使項目目標得到最大程度的實現。
2.項目經理個人負責制
項目經理個人負責制在項目管理中是比較重要的一項制度，而房地產開發項目的復雜性和系統性在其中也起著決定性的作用。盡管每一方面的專業人員參與其中是很重要的，單絲最終產生的決策權一定要集中。如果不是這樣，負責不明確，就會出現相互扯皮、職責不清和效率低下的現象。
3.充分的授權保證系統
項目管理的成功一定要在充分的授權保證系統基礎上得以實現，若是僅僅是將項目經理的頭銜放置在某一人身上，但是并不將相應的權利授權給這個人，這樣的話，項目的成功基本不可能。例如，開發公司董事會若是將項目經理的頭銜安置在某人身上，但是卻不讓其掌握過多的權利，不管是大事小事都要過問和干預，這樣的話，項目經理也只是掛了一個頭銜而已，并沒有實質性的作用。
二、對施工階段的過程加強控制和管理
在房地產施工項目中，甲方實施相應的管理，因此，甲方在項目施工階段應該從以下幾方面實施項目管理。
1.對工程的質量嚴格把關
加強質量管理，不要出現過多的返工率。在項目施工過程中，嚴格把質量關，這就需要對其中所存在的任何細節都應該引起足夠的重視。在整個項目施工過程中，各方質量監管人員都需要對施工所有工序的管理工作和質量檢查加大力度，采取科學的措施，以免不必要的質量問題出現，從而使因為質量問題而造成的人力、物力、財力浪費現象。
1.1施工單位應該嚴格按圖施工
甲方代表應該不定期對施工單位進行抽查，檢查其是不是嚴格按照施工圖紙進行施工。若是發現其中存在問題，必須在第一時間進行處理，需要返工的應該馬上返工。如果因為這種情況而造成嚴重損失都應由施工單位負責。與此同時，應該注重不能在沒有監理單位和施工單位的前提下進行相關事宜的交涉。要注意在施工中是不是存在以次充好、偷工減料等系列問題。施工方在項目施工中若是存在偷工減料和在施工中使用不合格建筑構配件、材料以及設備的，必須在一時間停止施工并且要求其馬上改正，對施工方予以一定的懲罰。若是情節較為嚴重的，應該要求施工單位停業整頓，降低施工方的資質等級。因為工程質量的問題而使所規定的質量標準無法實現，就需要施工方實施修理和返工，因此而造成的損失也需要由施工方承擔責任。
1.2加強驗收和檢查中間部位以及隱蔽工程
房地產建筑工程在施工中具備覆蓋、掩蓋情況或到了協議規定的中間驗收部位時，施工方必須要先進行自檢，監理復檢，然后告知甲方代表。提供書面通知，寫清施工方自檢的記錄，關于隱蔽工程和中間部位所驗收的項目、驗收的時問和地點。驗收合格，甲方代表方在驗收記錄上簽字以后，施工方才能繼續施工，如果甲方代表驗收不合格，施工方必須在規定的時間內整改并重新組織驗收。
如果隱蔽工程部分沒有進行驗收，甲方代表有權檢驗已經隱蔽的工程部分，施工方要按規定進行剝露檢查，積極配合甲方的檢查。如果檢查不合格，甲方代表對隱蔽工程記錄單不能簽字，同時要讓施工方拆除返工。
2.加大建立單位監管力度，確保項目工程質量
監理單位要嚴格按照《國家農業綜合開發辦公室關于嚴格推行農業綜合開發土地治理項目工程建設監理辦法》規定的相關內容、細則，對項目施工進行全方位、多角度的監理，監理工作要求做到有會議紀要、工作報告，并實行月報制度，每一階段要做好工作總結。同時，加強對監理單位的工作考核、考勤紀錄，以此作為預付監理費的重要依據。
3.加強施工單位責任意識，保證工程如期完成
對工程的施工進度，甲方代表對施工單位是否根據合同工期進行施工必須仔細關注，要對是依照施工組織設計施工認真檢查，及時提出所發現的問題。如果按照施工組織設計開展施工，不能在合同約定的工期內完成施工，要及時的根據情況適當對工期進行延長或督促施工方加人加班，保證工期。在施工合同中，要有明確的獎懲制度。強化施工單位的政治責任感，把企業誠實守信納入項目施工全過程，并貫穿到施工建設的每一個細節。堅持科學施工，規范管理，要求施工單位按月報送工程進度表，對完成進度慢的情況進行分析，對工程質量做自我評價，并組織相關技術人員進行實地查驗。凡工程質量不符合要求的，通知監理單位督促施工單位堅決返工，直到達到質量標準。這樣的話，工程就可以保證如期完成。
參考資料：
1.羅浩.房地產項目管理模式及問題分析[J].商場現代化. 2008(21).
2.劉劍良.房地產項目管理(工程管理)的重點[J].才智. 2008(03).
【關鍵詞】房地產；項目開發；成本控制管理；經濟效益
世界性金融危機的進一步加劇，中央政府在結合我國市場經濟的實際情況，果斷出臺了包括四萬億元投資計劃在內的一攬子經濟刺激計劃方案，并在實際應用中取得了較為良好的效果。據國家統計局相關統計數據資料表明：今年1-2月份，房地行業完成投資約3580.13億元，同比增長31.1%。目前，我國房地產行業普遍存在產能過剩、利潤微薄等現象，已進入激烈競爭的市場環境行列，尤其是國外的投機資金通過各種形式涌入到中國房地產市場中，與國內的一些空閑資金一起，運用“炒作”等手段尋求較大利潤，從而造成了我國房地產價格出現“虛高”和各種原材料價格猛漲等嚴重現象發生。在當今這個競爭激烈的房地產市場環境中，如何求生存、求發展是擺在所有房地產項目開發企業面前的一個非常重要的話題。在相同的開發市場環境中，除了結合社會需求開發出適銷對路的產品外,最重要的就是對項目開發成本就行控制，盡可能通過各種管理和技術措施減少工程成本，將項目開發成本有效控制在最優范圍內，最大限度地提高企業的投資收益，已成為研究房地產項目開發成本控制管理的重要研究內容[1]。
1 我國房地產項目開發成本控制管理現狀
1.1 房地產項目開發成本控制管理“脫節”嚴重
由于受傳統建設理念等因素的制約，我國房地產項目開發過程中普遍只注重施工階段的成本控制，而對于其他階段的成本控制缺乏足夠的重視。從大量工作經驗可知，房地產項目開發是一個多階段、多環節的產業鏈，任何階段任何環節的成本控制，均會直接或間接影響到整個房地產項目開發的成本控制管理水平。項目的成本。但在房地產項目實際開發過程中，很多房地產企業管理人員對項目開發成本控制的內容、目的和重要性認識存在誤區，只重視“顯成本”的控制管理，而對于項目開發過程中存在的“隱成本”則不太重視，往往輕視項目成本控制管理過程中的溝通管理，對施工階段的成本控制過于重視，而對于項目立項、設計、招標、竣工、以及售后服務等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只是對項目開發中的某一重要環節非常重視，而忽視其他環節中的成本控制，從而造成房地產項目開發過程中各環節成本控制管理出現較為嚴重的“脫節”等不利現象。
1.2 房地產項目開發缺乏與市場匹配的動態控制措施
目前，我國很多房地產企業在進行項目開發成本控制管理過程中，主要采取會計成本核算控制方式，也就是知識對已經發生過的成本進行歸納統計和計算分析，是一種典型的事后控制、靜態控制。許多開發項目在進行成本控制管理時，缺乏與市場相匹配的事前和事中控制管理制度措施，從而造成在實際項目開發成本控制管理過程中，不能及時收集、傳遞、整理、分析、以及儲存相關市場信息，無法通過相關市場信息為項目開發成本管理提供正確的控制策略，難以采取有效的技術措施降低項目開發過程中的成本，從而大大降低了項目開發的社會經濟效益。
1.3 房地產項目竣工階段總結分析不到位
在實際項目開發過程中，很多中小型房地產開發企業及建設單位普遍存在“項目上馬建班子、項目完工散攤子”的用人管理機制，從而整個企業的項目開發成本控制管理組織機構長期處于變動狀體，不能形成一個固定的機構，從而造成項目竣工后，不能對項目開發各階段的經驗進行完善總結、分析、以及經驗積累，沒有很好落實項目成本控制管理績效考評制度，沒有根據相關成本控制激勵機制進行獎懲，更不用說總結相關成本控制管理經驗為以后項目開發成本控制管理提供相關經驗依據。也就是說，我國房地產項目開發成本控制大多處于粗放式管理模式，致使房地產企業在進行項目開發成本控制管理過程中水平始終得不到有效借鑒提高，管理經驗欠缺較為嚴重[2]。
2 房地產項目開發成本控制的重點及原則
為了提高房地產項目開發成本控制管理水平，房地產企業相關部門應對項目從立項、設計、施工到售后服務等各階段各環節進行全面控制。房地產項目開發過程中，要將成本控制管理任務分解到項目開發各階段各環節中，形成最易控制的子任務，并明確各子任務的所需因素和任務目標。只有將項目開發各階段各環節中的成本控制好，才能使整個項目開發成本具有較高的綜合控制水平。在房地產項目開發成本控制中，應遵守實用、合理、及時性、效益性、以及全員全過程等控制管理原則，實現項目開發實施全過程的成本動態控制管理。
3 房地產開發項目各階段成本控制技術要點
3.1 項目立項階段的成本控制
項目立項階段的成本控制管理的技術要點在于進行項目建設前期的費用、成本、利潤的估算分析，明確項目立項的可行性，從技術、經濟效益等方面準確分析評估項目方案決策，避免決策失誤給企業帶來較大損失。另外還要充分結合項目實際情況，通過資料的合理整合利用，提高資源綜合利用效率，充分挖掘有限資源中的價值，有效降低項目開發成本。通過爭取各種社會優惠政策，降低項目開發的綜合成本。明確項目開發全過程的成本控制技術要點，通過建立招投標管理制度等，將項目開發成本有效控制在較高水平范圍內。項目設計和建設監理應采取招標措施，有效優化項目建設方案，使建設成本得到較好控制；項目大小施工、建設原材料、設備采購、以及安裝調試等分項工程，更應采取按工程量清單計價辦法進行嚴格招投標管理。通過招投標等措施，在同等條件下可以優先選擇實力強、成本費用低的設計、監理、以及施工單位，提高項目開發成本整體控制管理水平。
3.2 項目規劃設計階段的成本控制
項目在規劃設計階段，其成本控制管理的重點在于前期工程費，包括招標費、項目規劃設計費、地質勘查費等。雖然項目規劃設計費用僅占整個建安成本費用的1.5％-2％，但是規劃設計階段的成本控制水平對整個項目成本控制水平的影響程度則高達75％以上。好的設計方案，不僅可以降低項目施工階段的綜合投資額度，同時還可以提高項目銷售業績，提高項目投資綜合社會經濟效益。
3.3 項目施工階段的成本控制
房地產企業相關成本控制管理部門，在施工階段除了要加強施工建設合同管理、工程結算管理外，重點還應加強對施工現場成本控制管理力度，杜絕出現較大變更等引起較大投資浪費，即將施工階段成本有效控制在較高水平范圍內[3]。
3.4 項目竣工結算階段的成本控制
在項目竣工結算階段，應根據施工建設合同、預算及費用定額、竣工資料、以及房地產項目開發建設有關法律法規和技術標準，認真審核各項工程的工程款。以相關政策為依據，對送審的竣工決算財力進行認真核實，落實工作聯系單上所產生的簽證費用，使竣工審核后的結算真正反應工程建設投資的實際造價。會同項目管理各部門對項目成本控制中存在的優缺點進行認真歸納總結，便于為今后工作中提供相關經驗，便于其制定更好更優的改進方案。
4 結束語
在房地產項目開發過程中，必須對影響成本控制管理水平的各階段各環節實施全過程的動態控制管理，以利于房地產企業投資資金的合理流動和使用，實現工程成本始終處于“可控、能控、在控”的良性循環狀態，推動項目開發“高效、高質、快速穩健”的建設發展。
參考文獻
[1] 馮偉.論房地產開發項目全面成本管理與控制[J].四川建筑，2005（5）：148-149.
關鍵詞：房地產;進度控制;管理
Abstract: This paper analyzes the real estate project management concept, effect, influence factors and process control three aspects three stage and other content, for reference.
Key words: real estate; schedule control; management
中圖分類號:C93文獻標識碼：A 文章編號：
前言
工程項目進度控制是項目管理極其重要的日標之一，出于資金安捧和市場銷售的需要，項目開工后，房地產開發企業不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，尤其是對商品房開發過程中已經支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。現實中，房地產公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結構性”進度控制脫節，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價，將問題爆發于物業管理階段，加大了公司物業管理成本，降低了公司美譽度。
1項目進度管理的概念及作用
房地產項目進度管理主要指在既定的工期內，編制出最優的施工進度計劃，在執行中經常檢查施工的實際進度情況，并將萁與計劃進度相比較，若出現偏差，便分析產生的原因和調整措施，修改原計劃，不斷地如此循環，直至房地產項目竣工驗收。房地產項目的進度管理目的是確保房地產項目項目的既定目標工期的實現。或在保證施工質量而不增加施工實際成本的條件下，適當縮短施工工期。
2 影響房地產項目進度的因素
對于房地產項目進度的影響因素，一般認為有人為因素、技術因素、材料和設備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環境因素等，其中人的因素是最主要的干擾因素。最常見的有兩種情況，一是項目經理對項目的特點與項目實現的條件認識不清。二是項目參加人員的工作失誤。
3 房地產項目進度控制的三個階段
3.1事前控制
3.1.1合理制定計劃計劃是控制的依據，計劃制定合理則進度控制成功了一半，計劃制定的不合理則進度控制失敗的風險增大了三倍。
目前的多數房地產企業，尤其是停留在"圈地運動"和"圈錢運動"階段的企業，計劃制定不受重視，計劃的制定過程要么非常粗略，要么以走過場、交差的形式敷衍而過，造成以后的工作混亂。
例如，某地產公司計劃制定過程為：領導層制定開發計劃確定本期開發面積、開盤及交房時間，然后由副總經理召開項目協調會，確定各部門工作的總體時間要求，即為計劃確定。這個計劃往往在實際中得不到有效實施，各部門相互推卸責任、扯皮的現象非常嚴重，工程進度控制也就無從談起。
建議計劃制定過程為：項目發展部門根據市場情況制定項目開發計劃；項目開發計劃經有關部門批準后銷售部門制定銷售計劃，項目部根據開發計劃和銷售計劃、國家標準、場地情況、待建情況、施工隊施工能力等擬定施工計劃，兩部門在計劃中必須詳細列明需要其他部門配合的階段及要求，經確認后其他部門以此為依據制定各自計劃，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點標注，最后由總經理或副總經理召開項目協調會，經協調調整最終確認。
當然，計劃制定過程可以有多種方式，但不論采用何種方式均應注意三方面：
（1）計劃的制定應以項目為中心，各部門圍繞項目進行計劃；
（2）計劃制定過程中一定要進行詳細的計劃溝通，在部門之間有交叉的地方相關部門需要進行確認；
（3）計劃制定需要得到各個部門的重視，可以考慮將計劃制定作為部門的重要業績考核依據之一。
3.1.2嚴格圖紙會審
由于目前甲方對設計工期要求普遍緊，設計院提供的施工圖中細化程度不夠，錯誤、失誤較多，如果在項目圖紙會審中把關不嚴格，將會導致設計問題推后到后續施工階段暴露，甚至出現一間房建造出來沒有門，一間建造出來多個窗的笑話，增大設計變更、簽證量，延誤工期。據了解，設計變更和簽證太多是目前房地產企業工期延誤的關鍵因素之一。
建議：首先，項目部人員以"圖紙多審一天，施工就節約了三天"的態度參與技術評審；其次，要注意充實項目部技術力量，使得項目部人員有足夠的能力發現簡單的設計問題；最后，給監理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發現技術問題，最好是恩威并舉，發現問題給以獎勵，不能發現問題給以處罰。
3.2事中控制
3.2.1節點制定
項目施工計劃應有詳細的分解，如一般施工項目分解成為樁基施工、基礎施工、主體施工、裝修施工和配套施工等五個主要節點，每一個階段又可以細分為更小的節點，具體分解成為多少項節點應由甲乙雙方根據施工對象的特點、甲方進度控制的薄弱環節等實際情況進行確定，而不是生搬硬套，當然，有些是國標規定還是要遵守的。
3.2.2節點控制
節點控制包括節點過程控制以及節點完成的控制。
節點過程
控制節點過程控制是進度控制實施的主體階段，也是進度控制成敗的關鍵階段。一般而言，過程控制應做好以下幾個方面的工作：
（1）項目關系維護處理，以免因外部因素干擾而延誤工期；
（2）保持與公司職能部門的緊密聯系與溝通，加快一些審批手續的流轉效率，如簽證、設計變更等；
（3）處理好項目部與監理單位和施工單位的關系。項目部對施工單位的監控主要通過監理單位來實現，而監理行業本身的素質很難對施工單位進行主動有效的監控。筆者以為，項目部可以"對監理單位唱黑臉，對施工單位唱紅臉"，即項目部嚴格對監理單位的控制，以制度為主，對施工單位則以人情等軟手段進行控制。但是應該考慮到監理單位因本身待遇不高，如果負激勵太多可能產生負面影響，建議多采用正激勵的方式進行；
（4）控制一定要形成書面記錄。可用的工具和手段主要有：狀態跟蹤表、不履約通知、日報、月報、現場指令、現場巡視等。
②節點完成的控制
節點完成控制指及時組織項目節點驗收，并根據完成情況予以考核評價。不能如期完成的應發出不履約通知作為警告以及后續考核處罰之用。進度發生變化還應變更后續項目施工計劃并與其他部門溝通、計劃變更信息。
3.3事后控制
3.3.1計劃變更
計劃變更的發生可由施工因素和施工之外的因素引起，施工因素指項目施工造成的項目進度出現大的變化需要變更進度計劃，施工之外的因素主要由于其他部門的進度不能跟上從而影響施工或因開發計劃發生變化則施工計劃需要做相應改變。不管何種計劃變更，其處理都應是及時與相關部門取得聯系，最好是組織召開計劃變更協調會，將計劃變更的影響降到最低。相關部門應做出計劃變更的原因分析總結，為以后工作的改進提供建議。
3.3.2進度超期
進度超期發生之后的處理同樣需要引起重視。不少項目部發生超期后便"埋頭苦干"，爭取將進度追回來，導致的結果往往是增大成本和降低質量要求，加大后續服務難度。據此，在進度超期實際發生之后，首先應知會領導及其他相關部門，而不是隱瞞；其次，決定是否需要變更計劃，如變更計劃采取前述處理；再次，分析總結，形成書面材料；最后，追究有關責任。
4結語
房地產項目開發的復雜性，房地產企業的工程進度控制是一項系統工程，不僅需要在過程處理上運用很多的小技巧，靈活控制監理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢的溝通，從系統的角度去完善改進。
參考文獻
[1]劉保勝,石晨義，淺談房地產項目建設階段進度管理[J]，科技信息(科學教研)，2007
關鍵詞:房地產項目;成本管理;成本控制
中圖分類號:F293.33
文獻標識碼:B
文章編號:1008-0422(2010)09-0137-01
1引言
當前全球的金融危機及經濟不景氣,增加了國內房地產市場的復雜性,多個城市已經出現房價下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個非常時期,房地產商在進行房地產開發的過程中一定要對目標市場做好周密的預測,采取相應的對策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產項目開發的最終目標是實現經濟效益最大化,當工程項目合同價格已經確定時,成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產品優質的同時,穩健地控制住項目成本,才能產生利潤,才能在激烈競爭的市場中保持最佳的利潤空間,價值最大化的目標才可能實現。
2現狀與問題
目前,我國房地產項目開發中普遍存在一種現象,即設計部門只考慮產品的功能及使用壽命,不考慮產品的設計成本;搞技術的只負責技術和質量,選用可行卻不經濟的方案施工,雖然保證了質量但增大了成本;搞工程的只負責施工生產和工程進度;搞材料的只負責材料的采購及進場點驗工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費用等。由于各行其是,沒有一個統一的考慮,使得成本指標居高不下。另外,不少項目由于受到市場環境及開發企業內部運行狀況的影響,其開發周期遠遠超過計劃時長,導致財務費用和管理成本大量增加,造成企業負擔加大,利潤顯著減少。
造成這些問題的主要原因是由于許多房地產企業在進行項目管理時,市場觀念不強,缺乏成本競爭意識,適應環境變化的能力較差。而且項目事前成本管理薄弱,成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性,成本計劃缺乏科學性、嚴肅性,成本管理存在一定的盲目性。
3有效成本管理的途徑
3.1 搞好成本預測,編制有效可行的成本計劃。
建立一支專業化水平高的內部預算隊伍,必須在施工前期編制完成內部預算,建立預測模型,選擇成本預測方法,進行成本預測,制定目標成本。具體做法為,根據施工組織設計和生產要素的配置等情況,按施工進度計劃,確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃,計算出保本點和目標利潤,作為控制施工過程生產成本的依據。通過成本預測可以使項目經理部在工程項目未施工之前,就已在項目利潤的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項目成本形成過程中,針對薄弱環節加強成本控制,克服盲目性,提高預見性。
3.2 加強全過程的成本控制,實現全面的動態管理。
房地產項目成本控制應做到事前有預算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設計階段,項目成本確定比重最大的發生在招標階段,成本控制最復雜、變更工作量最大的發生在項目施工階段,竣工結算階段是確定項目最后收入和成本的階段。
3.2.1事先成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點,其對工程造價的影響在75%以上,一般采用限額設計結合多方案擇優的方式保證有效的成本管理。設計方案經濟性比較是指在多方案選擇的情況下,由設計人員提出滿足業主要求的多種設計思路,成本控制中心人員進行經濟比較,尋找造價最低的設計方案。同時要重視施工圖設計的優化工作,施工方案是一個工程進行施工的指導性文件,方案的優劣直接決定了項目施工造價的多少,因此在開工前要加強施工方案的審核及優化,即選擇技術上可行,經濟上合理的施工方案[1]。
3.2.2事中成本控制。工程實施階段對建設項目全過程造價管理來說,是最難、最復雜的階段。因為此階段是項目投資決策的具體落實,是資金投入的最大階段,節約的余地已經很小,但浪費的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務;熟悉設計圖紙和設計要求,將工程費用變化大的部分和環節作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算,復核工程付款賬單,嚴格經費簽證;注重合同的修改和補充工作。在項目實施階段工程造價師每月必須編制一份造價控制報表,報表中應包含本月的工程實際進度和實際投資情況,下月進度計劃和計劃投資情況,本月累計實際進度和投資情況等。同時進行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時監控項目投資及進展情況。
3.2.3 事后成本控制。施工結算是項目管理的終點站,在承包方提供的結算報告的基礎上,認真審核工程預結算,剔除不合理增加的費用,根據所掌握的工程竣工圖、設計變更單、各種簽證資料、材料價格信息,著重審查工程量是否高估冒算, 是否抬高材料價格,并加強合同管理, 實行合同逐項審查制度。此外,在工程竣工交付使用后, 要進行項目后評價,對項目的全過程管理形成書面情況報告[2]。
3.3 強化成本管理體系,完善各部門人員的職能分配。
加強成本管理離不開科學合理的預算制度,建立科學合理的預算制度就必須對預算管理與控制的機構進行合理的設置,通過建立一套規范的責任和權利相結合的成本管理體系可以明確管理職責、協調成本管理工作,監督成本控制過程,保障項目按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。成本管理系統是通過對與項目成本有關的一切管理活動進行規劃、策劃、控制和評價,并向包括會計系統在內的管理系統提供決策有用的成本信息的管理系統,它既是一個提供有關成本和收益的財務信息,以及有關生產、質量和其它關鍵成功要素的非財務方面信息的系統,又是一個進行成本管理的系統。
成本管理體系是在總經理和成本管理委員會領導下的,由公司成本管理小組負責日常工作,公司各職能部門和項目部具體操作執行并實施有效監控的三級成本管理控制體系。對成本管理體系中的每個部門、每個人的工作職責和范圍要進行明確的界定;賦予相應的權利,以充分有效地履行職責;在責任支配下完成工作任務后,將成本管理與員工績效考核相掛鉤,并用一定物質獎勵去刺激[3]。
3.4 建立健全各項成本管理制度,強化管理與考核。
房地產開發企業應建立健全各種成本費用管理制度以便為成本計算和成本考核、分析提供準確可靠的依據,這是強化成本管理的重要前提。要加強和充分發揮企業內部財務部門、審計部門在成本管理中的監督管理作用。成本管理還應與前期策劃、設計所制定的目標成本相結合,將施工中實際發生的各種消耗和支出嚴格控制在成本計劃范圍內,隨時揭示并及時反饋,嚴格審查各項費用是否符合標準,計算實際成本和計劃成本之間的差異并進行分析,消除施工中的損失浪費現象,發現和總結先進經驗。
成本管理還應與當前行之有效的全面預算管理、內部控制制度、招議標制度等有機結合起來,進行嚴格的管理和考核,從而調動起各級人員從事成本管理工作的自覺性和積極性。基層單位必須嚴格執行分解的預算單元,月底考核,節獎超罰。同時,在企業的年度業績評價考核工作中,成本指標可以作為一個層層考核的主要指標。項目完成后,對房地產項目成本形成中的各責任者,按項目成本責任制的有關規定,將成本的實際指標與計劃、定額、預算進行對比和考核,評定房地產項目成本計劃的完成情況和各責任者的業績,并以此給以相應的獎勵和處罰。通過考核進行獎懲兌現,最終目的是保證項目成本降低總目標的完成[4]。
3.5 重視觀念的創新,采取更為科學有效的管理方法和手段。
項目的一切成本管理活動應以成本效益觀念為支配思想,實現由傳統的節約、節省觀念向現代效益觀念轉變,從投入與產出的對比分析來評價投入的必要性、合理性,努力以盡可能少的成本付出,創造盡可能多的使用價值,以獲取更多的經濟效益。為此,項目在運作過程中,應進行成本效益觀念的創新、全員成本管理觀念的創新、成本系統管理觀念的創新及成本動因分析觀念的創新。
為使房地產開發公司的產品在市場上具有更大的競爭力,成本管理不能再局限于房屋的建安過程,而應該組織和動員群眾,將視野向前延伸到產品的市場、行業內的發展態勢以及房屋的設計,向后延伸到產品的使用、維修及處置。而成本動因分析的目的不單單在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,更重要的是通過了解成本形成的過程及成本發生的前因后果來更好地進行成本控制。因此,項目在進行成本分析時,通過對項目的價值鏈進行分析,了解成本發生的動因,從而為項目降低成本尋求新的突破點。這種建立在成本動因分析基礎上的成本管理觀念,往往可以引發出項目成本管理的嶄新思路和提出有效舉措。
項目管理還應該學習和應用在市場經濟體制下的成本管理理論與方法,尤其是要學習那些科學的定量管理方法。并且隨著信息技術的發展,計算機在房地產項目管理中的作用越來越重要,成本管理必須加快電算化步伐、提高電算化應用水平、加速培養電算化人才,從而實現成本管理手段現代化。同時還可以運用先進的專業軟件加強對成本的管理,例如,應用Project軟件對成本和進度的計劃預算情況與實際發生額進行綜合考核和管理[5]。總之,項目管理應盡快實現計算機成本標準化管理,還應建立相應的內部網絡,實施成本動態化管理,提高其對市場變化的反應速度,增強市場競爭的能力。
4結論
綜上所述,要實行房地產項目成本的有效管理,切實解決房地產項目管理中存在的問題,就必須加強成本意識,健全全過程、全面的動態的管理,使項目成本管理成為房地產項目管理績效評價的客觀、公正的標尺,以保證房地產開發企業的利益,提高企業的管理水平和社會聲譽,使企業在市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻:
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[3] 胡勝杰.房地產建設項目整體成本管理體系分析[J].科技信息,2008(24):156.
【關鍵詞】房地產；市場；成本；控制
其實一直以來，房地產項目的成本管理一直是大家研究的重點，也是很多房地產項目重點要把關的一項工作。利潤=銷售收入-成本費用，這是眾所周知的簡單公式，它充分反映了成本管理的重要性。作為房地產企業要想獲得更多的經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出，也就是成本管理要到位，開源節流才是成功的成本管理。
一、成本的管理現狀
房地產成本管理是根據企業的總體目標和工程項目的具體要求來實施的，對于我國的房地產企業來說，在工程項目實施過程中還或多或少的存在著一些問題：
1.成本管理意識淺薄
長期以來，我國企業實行的是一種以計劃價格為基礎，以事后核算為重點的靜態成本管理方式。在這種傳統觀念的影響下，導致房地產開發企業缺乏成本競爭意識，預算人員只是根據合同來控制項目的開發成本，對開發產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發產品位置的固定性、生產的長期性以及流動性，也使成本管理人員疏于成本控制。
2.缺乏戰略性的成本管理控制體系
在市場經濟條件下，競爭日益激烈，房地產開發企業面臨著高風險，而收益卻在下降。一些企業為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發展戰略，導致企業缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業的高層管理者雖然知道戰略規劃對于企業成本管理的重要指導意義，但卻沒有形成制度化、規范化和程序化的企業發展戰略。結果妨礙了戰略目標導向作用的發揮，企業停留于粗放管理階段。由于企業成本管理缺乏戰略指導，使得成本管理對策與戰略目標脫節，成本預測、決策可有可無。成本計劃如同虛設，再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學規范的操作程序，成本管理目標最終很難實現。
3.內部控制薄弱，偏重事后控制
房地產開發企業的成本管理工作，事前比較薄弱，總結多于過程控制，往往成為事后行為，成本預測和成本決策也缺乏規范性和系統性。尤其在規劃設計階段缺乏對成本的事前預測，對成本控制的重視不夠。對開發經營過程中具體業務活動的控制，基本上也是采用事后控制，很多時候只能接受既成事實，比如預算外費用和現場簽證發生的支出等。
二、房地產開發成本控制的措施
房地產開發成本控制要將房地產開發成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括立項階段、規劃設計階段、施工階段和竣工結算階段的成本控制。
（一）立項階段的成本控制
房地產項目投資決策是指決策單位或決策者按照規定的建設程序，根據投資規模、投資方向、投資布局的戰略構想，結合土地、建筑、規劃、設計等相關的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建房地產項目進行技術分析、經濟分析、市場分析和多種角度的綜合分析評價，解決定項、定點、定方案的問題。項目投資決策階段的成本控制將決定開發項目建成后的經濟效益，為設計階段的成本控制建立目標，為施工階段的成本控制奠定基礎。在這一階段應特別加強以下幾方面的工作。
1.加強房地產市場調研分析
任何房地產項目的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，如果項目在前期決策階段不做好市場調查，了解政府、銀行對房地產業的相關政策；不認真分析項目的區域性特點和目標銷費群體的特點，以及項目的優劣勢，可能會導致建設項目與市場需求不符，導致建設資金難以到位；施工質量和施工進度達不到計劃要求，并最終影響房地產項目的銷售。
2.加強項目建設方案優化
在房地產建設項目決策階段，項目的各項技術指標、經濟指標決策，對工程造價以及項目建成后的經濟效益，有著決定性的影響，是項目成本控制評估的重要指標。在項目投資決策階段必須明確企業目標，并對項目設計方案的技術指標與經濟指標進行優化和調整，以求獲得最好效果。
3.建立建全成本控制目標體系
房地產開發決策階段的是成本控制的起始階段，決策階段所產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響成本控制的各個環節。完善的項目成本控制是一個系統工程，必須建立合理的成本控制目標體系，并對后續的各個階段制定成本控制目標，以加強項目成本控制的管理。
（一）施工階段的成本控制。
建設項目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的，也是對項目成本控制目標管理的主要實施階段，根據施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外，還應重點加強施工現場的監督管理，進行嚴格把關，落實成本控制的各項目標：
1.加強合同的管理和實施
建筑工程施工合同一經簽訂，是受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預防合同糾紛的發生。減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。
2.加強施工現場的監督管理
（1）嚴格工程量簽證制度和程序，要求所有的現場簽證必須經項目經理、總監理工程師和房地產開發方三方代表共同簽字方為有效。開發商可以指派工程造價專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進行跟蹤控制。
（2）簽證內容必須與實際相符，要加強現場工程管理人員經濟觀念及職業道德素質教育，培養他們實事求是的工作作風，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應慎重。在抓好工程質量、工期、安全監督的同時，充分重視節約工程投資的重要性。
3.加強設備、材料的采購管理
設備、材料的采購管理是項目成本控制的重點和難點。原材料是工程造價的主要組成部分之一，據測算材料費用一般占工程造價的65%以上，因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質量關外，還應建立設備、材料的質量和價格的認證制度。作為房地產開發商，要及時了解材料、設備的價格變化情況，通過采購管理的控制，控制材料、設備的質量和價格，以降低工程造價。
（四）竣工結算階段的成本控制。
該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。另外，要做好建設項目后評估工作。在項目竣工結算審核的基礎上，將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數據庫，為后續工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考；也可作為公司考核項目部績效的依據。會同項目各管理部門總結并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經驗、教訓，提出今后工作中的改進方案。
三、結束語
房地產項目成本造價是一項集技術性、專業性、經濟性和政策性于一體的綜合性工作。一個開發項目，項目成本控制應從立項直至竣工結算全過程參與，才能更準確、有效地控制成本費用，更合理地使用人力、物力、財力，開發項目也才能取得更好的經濟效益和社會效益，取得事半功倍的效果。
參考文獻：
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[2]朱亞兵，蘭峰.房地產開發經營與管理.上海：立信會計出版社，2007，1
[3]王忠偉.房地產開發項目的成本優化控制.開發與建設，2006（2）
關鍵詞：目標成本管理 ；企業利潤空間 ；房地產
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
2012年3月14日,總理在答記者問時就本輪房地產調控和房地產發展發表了最新看法。溫總理指出居民對住房剛性需求較大并將持續下去,房地產調控的目的是使房價回歸到與居民收入相適應、與房企合理利潤相匹配的合理位置。 “合理價位”，乃事物本身的規律，即溫總理所講的基于房價與居民的收入相適應，房價是投入和合理的利潤相比基礎上的房價。那么如何科學確定房地產目標成本,成了房地產企業投資決策、成本策劃、保證利潤的關鍵點。下文就房地產項目目標成本的應用流程及確定方法進行探討。
一、房產公司目標成本管理應用的流程
房地產開發項目的成本發生是一個連續過程，涉及到地塊決策、項目前期策劃、設計、施工銷售項目后續管理等開發全過程的各環節，如圖1所示。
圖1房產公司目標成本管理流程
二、房地產公司目標成本的確定和分解
（一）項目策劃工作
房產公司通過研究國家及當地相關產業政策及宏觀經濟形勢，并進行市場調查，把項目定位于普通居民的需求，項目的區位處于生活便利、社區成熟的地塊，有利于普通居民的生活需求。
（二）編制可行性研究方案
對項目的開發進度進行合理的時間安排，按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度在此基礎上，根據項目所在地區的同檔次或者相似建筑的成本構成情況及價格水平進行項目投資估算。在進行估算時，確定各項費用的計劃金額，著重考慮設計、報批報建、環境配套、營銷費等。項目投資估算的最終誤差不超過項目最終確定成本的 10%通過估算，確定開發項目固定資產總投資為66 552.68萬元
(三）項目成本分析
上地開發成本分析:上地成本支出約占項目總支出的30%。
建筑安裝上程造價成本分析:建筑安裝工程造價一般占項目總支出的45%-55%,其中,主體建筑安裝占35%-40%左右，主體安裝上程占10%-15%左右。
基礎設施配套和公共配套費用分析:在決策階段，基礎設施配套費用控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。
對于區內配套，應堅持在不影響產品品質定位，并充分體現與其他競爭樓盤差異化(獨特性)的前提下，盡量做到精簡，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目后期的物業經營運作打好基礎。同時，也應考慮其適應性。例如，住宅區能否不設通常的會所，而用商業街代替相應的功能。
開發間接費分析:管理費用，根據城市地域特點一般確定為銷售收入的2%-3%;銷售費用，一般確定在銷售收入的2%-4%;不可預見費一般為除去上地出讓金外開發直接成本的3%一5%.
(四)項目風險分析
房產公司充分估計到項目開發的各種風險，并對有關風險程度進行量化，使項目開發的風險處于可控狀態。
(五)確定和分解日標成本
在編制投資估算的同時，即確定了某項目的開發總成本為66552.68萬元。其中具體項日可以進行調整，并在此基礎上進行縱向和橫向分解。
1.縱向分解
將項目開發成本按會計科目層層分解，如一級科目為開發成本，二級科目為上地費用、前期工程費用、建安工程費、基礎設施建設費、公共設施配套費、開發間接費;三級科目將各二級科目進行明細分解，具體如表1所示。
表1目標成本計算表
2.橫向分解
目標成本的橫向分解根據項目的總規劃指標、分期規劃指標及工程概況，把各控制指標(目標成本)分解到各個責任部門，并明確各部門的目標、控制要點和控制手段，如表2所不五、 目標成本的控制
（一）項目開發前期的日標成本控制
可行性研究階段，由則務、審計、營銷、工程各方而專業人才組成的項目前期策劃小組，在進行可行性論證的同時，初步測算目標成本。
在設計階段，由總工程師負責，則務、審計、工程三方而人員協作，采用限額設計制度對目標成本進行控制。
(二)項目實施過程中的目標成本控制
1.建立項目的報表體系制度
公司建立了一系列與項目成本管理相適應的報表體系制度。開發項日成本報表卞要包括目標成本執行情況報表、單方成本報表、例外成本報表、差異成本分析報表。按責任卞體為單位建立了以公司為責任主體的報表、以部門為責任主體的報表、以小組為責任主體的報表、以個人為責任主體的報表。
2.對承包商、材料供應商進行控制
根據在設計階段制定的目標成本，公司在進行項目招投標時，應以公司自定的工程施工預算為基準，對項目進行招標。公司在采購材料時還應依據價值鏈的原理方法，綜合考慮所采購商品的價格，力求以最低的價格購進最好的原材料。
3.嚴格設計變更及現場簽證
設計變更操作的一般流程:設計變更發生前，設計部主辦人對變更進行立項，填報《設計變更單》，報設計部負責人簽字確認;設計部主辦人統一編號下發至工程部執行，同時抄送成本部;項目經理部主辦工程師簽收《設計變更單》，并下發至監理和施工單位;施工單位收到設計變更單后七天內完成設計變更的估價，并報甲方成本管理部主辦人;項日經理部主辦工程師及現場監理監督設計變更的實際執行情況。
4.實施動態成本管理
房產公司為確保目標成本良好執行，及時反映成本的變化，對成本進行動態管理。根據工程項目進度，計算工程項目的實際成本，并以目標成本為控制線，對比實際和目標，進行成本差異分析。
表2 工程費用發生部門的職責明細表
三、目標成本的分析考核
摘要：我國自1988年開始正式在工程建設領域實行工程建設監理制度以來，建設監理行業取得了長足的發展與進步。通過監理單位對工程建設實施的專業化監督管理，對提高工程質量、控制工程投資和保證建設工期起到了重要作用，甚至在一定程度上遏制了工程建設中的腐敗行為，提高了工程建設的投資效益和社會效益，為我國的經濟建設作出了巨大的貢獻。但是總的說來，建設監理行業仍然屬于改革開放后才發展起來的新興行業，仍然需要不斷的加以規范化，需要正視目前暴露出來的一些或大或小的問題。這些問題一方面需要我們全體監理行業的同仁去努力克服和解決，另一方面也需要國家和政府在政策、法規上逐步加以規范。只有這樣監理行業才能向著更專業、更規范的方向健康發展，從而逐步達到與國際接軌。
關鍵詞：監理 質量國際接軌
Abstract: China since 1988, started in the construction fieldimplementation of the project construction supervisionsystem, construction supervision industry has made considerable development and progress. Through the implementation of specialized supervision units on the construction supervision and management, improve project quality, and control of investment and construction period to ensure that play an important role, even in some extent to curb corruption in construction projects, construction of the project investment and social benefits, has made a great contribution to China's economic construction. Overall, theconstruction supervision of the industry is still emerging industries are developed after the reform and opening up,you still need to continue to be the standardization of the need to address the exposed some of the large or small.These issues on the one hand we need to all industry colleagues of the Commissioner to work hard to overcomeand resolve the other hand, the gradual specification ofState and Government on policies, regulations. Only to suchsupervision of industry toward more professional, more standardized the direction of health development, and thus gradually reached with international standards.Keywords: supervision of the quality of international standards
中圖分類號：F253.3文獻標識碼：A 文章編號：
一、分析建設項目的特點: 1、房地產項目的建設前期準備工作往往不夠充分,這是由于房地產建設項目受市場因素影響,造成目前房地產項目普遍上馬比較急,工程從項目策劃到施工圖設計再到施工招標完成都需要在較短的時間內完成。在這個環節上容易產生的問題有:①項目定位不準,造成后期修改項目使用功能;②施工圖設計深度不足,施工圖無法指導施工;③施工單位選擇不當,在施工過程中無能力承擔工程施工任務等問題。 2、房地產項目在開工建設時往往報建手續不全,房地產開發商往往只考慮銷售合同的交房承諾,在報建手續不完善的情況下也要求施工單位進場施工,這樣容易在施工過程中上級行政主管部門檢查時無法過關,造成工期延誤。 3、房地產項目在施工當中對工期要求較嚴,許多工程的合同工期已經明顯脫離定額合理工期,使部分工程實際施工進度嚴重偏離計劃工期;另外,房地產工程的建設單位的建設資金較其他建設工程來說,在資金的使用上更需要嚴格控制,部分資金需要根據工程進度和銷售進度來保證,許多房地產建設項目在建設前期并沒有預留風險備用金。容易造成工程在施工過程中資金鏈脫節。 4、在施工過程中房地產開發商為了降低開發成本,往往會采取甲方分包的方法,對工程進行分割分包。甚至對工程材料進行甲方供貨。工程施工中涉及多家與主體施工單位平等的施工單位同時進場施工。造成工程協調工作量加大。施工現場管理難度增加。 5、房地產項目的產品的客戶是各個用戶業主,各個業主對產品的使用和裝飾設計都有不同的要求,因此,許多業主在工程施工前、施工過程中會提出變更要求,這樣就造成工程設計變更多,工程變更工作量大。 6、房地產工程在竣工驗收階段容易產生的問題有:①房地產項目,尤其是商品住宅項目一般開發面積較大,集中驗收只能查出普遍存在的問題,對于每套住宅的個別質量問題可能造成漏查,或存在抽查力度不足的問題;②竣工資料編制匆忙,竣工圖不能如實反映工程實際情況。造成使用過程中物業部門無從管理。 二、針對上述特點工程監理人員如何處理,提高監理服務質量 1、在工程項目前期,監理單位為建設單位提供全面優質的咨詢服務,在此階段主要的監理服務重點有: (1)認真組織圖紙會審工作 圖紙會審是工程施工準備階段重要環節。一次成功圖紙會審能在提高工程質量,縮短建設工期,節約工程投資等方面產生較大的影響。在組織圖紙會審前圖紙應提前一至兩周分發到施工、監理、建設單位代表等單位。讓大家分頭以書面形式將圖紙中存在的設計問題和不清楚的地方,分專業以書面形式整理出來。在圖紙會審會上宜采用分專業討論的形式解決圖紙中存在的問題。在各專業討論完成后,由總監理工程師會同項目設計總負責、施工項目經理對各專業進行匯總,并整理會議紀要。在會議紀要中應采用統一的格式。使提出的問題和解決的方法一一對應,這樣能夠最大化解決圖紙中存在的問題。 (2)在施工前期監理單位介入工程項目招投標,可以給房地產開發商提供咨詢服務,能夠更根據項目建設特點合理選擇施工單位,另外監理單位的提前介入可以在項目施工前協助建設單位制定合理的施工工期,可以幫助開發商編制項目資金使用計劃.使開發商提前預見到存在資金使用風險的部位。更合理地安排使用建設資金。使工程建設項目按計劃控制完成。 (3)對工程報建手續不全的情況下建設單位執意開工建設的,監理工程師應在工程施工之前通過書面函件,建議建設單位補全手續后再開工,在此過程中監理單位作為建設單位的協作單位,應積極協助業主辦理各項報建手續,這樣可使工程管理的主動權掌握在監理人員的手中。對后續工程的施工監管工作的順利開展鋪平道路。 2、在工程項目施工期間,除了監理單位除了認真做好監理“四控、兩管、一協調”工作外,還要針對房地產建設項目自身的特點做好以下幾個方面的工作: (1)工程變更處理 在房地產項目施工中客戶可能因自身使用原因而提出對工程的變更,監理工程師在處理此類變更時必須慎重,在筆者近幾年的工程監理實踐過程中,處理了較多此類的變更。在不斷的摸索過程中總結出一套行之有效的變更處理方法,在管理過程中形成了一套變更處理程序。在處理變更時隨工程變更簽證附一張工程變更處理流程表。該表的簽發程序為:客戶申請 開發公司工程人員附變更意見 監理工程師出具變更意見 工程變更實施。這樣在處理變更時監理工程師可以控制工程變更對工程質量、進度及投資的影響。同時又能尊重業主與開發商的意見。 監理工程師出具變更意見 工程變更實施。這樣在處理變更時監理工程師可以控制工程變更對工程質量、進度及投資的影響。同時又能尊重業主與開發商的意見。 (2)施工中存在的建設單位分包 在房地產項目的實施過程中經常存在建設單位將防水工程、門窗工程等相對獨立的分項工程,分包給主體施工單位以外的施工隊伍進行施工的情況。這樣由于管理對象的增加,給工程質量控制、工程協調工作帶來較大的壓力。筆者在監理的多個房地產開發項目中都發現此問題。建設單位指定分包最多的一個項目,分包單位多達三十幾家。對于此種情況,監理工程師應在建設單位分包前發出書面聯系函,勸導建設單位不要擅自違背施工承包合同的約定。特別是對屋面防水,門窗工程、欄桿工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不應分包。對甲方供貨的材料、設備、構配件等的質量控制標準應與施工單位供貨的材料一致。并需要甲方協助供貨單位完成進場材料報驗手續。 (3)建設單位在施工過程中一味強調工期,忽視工程質量 此問題在現階段房地產開發項目中普遍存在。對此問題監理工程師應在施工前期審核施工單位的施工組織設計中的工期組織計劃時就需要注意,并對可能出現工期風險的環節如雨季、地基處理等適當留出備用工期。在工程施工中,監理工程師應尊重合理定額工期,使工程按計劃實施。 3、竣工驗收階段容易出現的問題 在房地產項目施工完成后,進入竣工驗收階段.這是對工程質量的最后一道、也是最為關鍵的一道控制工序。且近年來因工程竣工驗收引起的業主不滿,投訴等事件層出不窮。監理單位在工程竣工驗收這一關鍵過程中應起到主導地位。筆者在近幾年的監理工作中深刻體會到竣工驗收階段對工程質量控制的作用,因此在對房地產項目,尤其是商品住宅工程的竣工驗收中實施分戶逐項驗收,并針對分戶驗收設計了一系列的檢查驗收表格,供監理人員在工程預驗收階段檢查使用。
除此之外，加強監理企業自身建設才是提高企業的競爭能力最有力的舉措。在科技發展日新月異的今天，監理行業作為提供高智能服務的管理行業，繼續過去陳舊的檢查方式是行不通的，須運用現代化設備和手段，提高工程監理的服務水平及工程質量（如運用新一代無損檢測技術--超聲波技術，在引水隧洞錨噴支護中可檢測鋼筋直徑、間距、噴砼厚度、砼強度及錨桿注漿密實度等，能有效、簡便、快捷地提供科學、真實、有效的數據）。監理企業的競爭，其本質就是人才的競爭，建立一支具有高素質的、穩定的職業監理隊伍，留住人才、培養人才、集聚人才，培養他們的業務素質、提高他們的職業道德、提高監理人員待遇，以便為今后的市場競爭貯備優秀人才，增加企業競爭能力。 另一方面也需要國家和政府在政策、法規上逐步加以規范。只有這樣監理行業才能向著更專業、更規范的方向健康發展，從而逐步達到與國際接軌。
參考文獻：《建筑工程監理規范》GB50319-2000
【關鍵詞】房地產項目；現場施工；管理策略
近些年來，伴隨著社會經濟的不斷發展，現場施工管理問題引起了房地產企業的廣泛關注。項目管理是房地產發展戰略的重要內容，而現場施工管理又是項目管理的重要內容。從這個邏輯關系不難看出，加強現場施工管理，不僅有利于提高房地產企業的項目管理水平，而且有利于推動房地產企業的健康發展。然而，在現實中，各類施工事故頻出，現場施工混亂現象屢見不鮮。為此，對于房地產企業而言，有必要加強現場施工管理策略探究，這是其一項永恒課題。基于此，本文從提高質量、部門協調、降低成本三個角度，對現場施工管理策略問題作了如下的探究。
1.以質量為重點，規范現場施工
簡單地說，現場施工管理就是指對施工生產的有效組織，是對原材料、生產設備、勞動力等各類資源進行優化組合。對于現場施工管理來說，安全工作是其重中之重。因此，在實踐中，施工企業一般都會將安全管理作為首要任務。可見，為了提高現場施工管理水平，需要以質量為重點，規范現場施工，并秉著安全第一的原則，切實提高施工安全系數。
1.1項目施工現場的達標
美觀、整潔、安全是對項目施工現場的基本要求。無論是施工前，還是施工中與施工后，都要始終滿足這些基本要求，這是做好項目現場施工管理工作的前提條件。因此，要確保項目施工現場達標。具體而言，如果有圍擋設施的施工現場，要保證圍擋高度在1.8米以上；施工垃圾不得亂扔亂放，而要及時處理，確保施工環境清潔；要確保施工道路暢通，以便于原料設備的運輸；原材料堆放要整潔有序，有效防止資源的浪費；如果是噪音很大的施工項目，要盡量在白天施工，如果確有特殊情況，需要在有關部門的批準下，并且盡量降低噪音的情況下進行晚間施工；施工人員要佩戴好安全帽，穿好安全服，以充分保證員工的施工安全；施工宿舍要保持通風，不得隨意扯拉電線，不得私設通鋪；要加強施工現場的治安管理，在未經允許的情況下，一切閑雜人等不得入內。
此外，對于施工企業而言，要切實遵守以下幾項規定：一是嚴厲禁止從高空隨意向下拋撒施工垃圾；二是嚴厲禁止在施工現場焚燒油漆、瀝青、油氈等含有有毒、有害氣體的物體；三是嚴厲禁止以土方回填的方式處理有毒、有害廢棄物。總之，施工現場達標是項目現場施工管理的重要內容。在實踐中，要通過各項有效措施，確保施工現場美觀、整潔、安全。
1.2嚴格按圖施工，實現施工高質量
在項目施工過程中，要嚴格把控施工質量，按照施工圖的要求，實現施工的高質量。對于施工企業來講，施工質量問題是由主觀因素與客觀因素共同造成的。在主觀因素方面，有些施工企業利益熏心，使用一些不合格的原料設備；也有些施工企業為了降低成本，不注重防護措施，將施工人員的安全置之度外。而在客觀因素方面，有些時候為了趕施工進度，忽視了一些施工環節，帶來了安全隱患；也有些時候國家政策調整，迫使企業應變，在原料與設備上搞節約，影響了施工質量；還有些時候暴雨頻發、干旱肆虐，對施工質量帶來了挑戰。要想克服以上問題，就必須加強監管力度，嚴格按圖施工。具體而言，要將施工工序質量檢查與質量管理工作貫穿于施工過程的始終。一方面，要準確監測各類施工風險，制定質量風險預案，并采取一些有效的預防措施，如宣傳教育、設備實時監測、施工管理等等，防止質量問題的發生。另一方面，如果真的發生安全質量問題，要采取一些有針對性的補救措施，將質量損失降至最低。與此同時，要加強總結與反思，防止類似事情再次發生。作為甲方，要定期或不定期的進行抽查，看施工方是否按照施工圖進行施工。如果發現問題，要及時處理，并追究當事人的相關責任；而即使沒有發現問題，也可以收到很好地警示作用，防止施工方作出有損施工質量的事情。
2. 以部門協調為關鍵，提高工作效率
從理論的角度講，整體功能可能大于部分功能之和。對于現場施工管理而言，它不是某個部門的任務，而需要各個部門的通力協作。因此，在現場施工管理實踐中，要加強部門協調工作，切實提高工作效率。
2.1以科學管理方式促進部門協調
在施工過程中，會出現專業交叉部位明顯的問題。對于這個問題，要進行及時地協調。依據現有的管理水平，珍視每個管理環節，堅決杜絕走過場現象的發生。就工程質量品質問題，要依托人事制度、技術水平、體系結構，建立一套科學的、有效的管理體制。以體制促管理，通過建立科學管理體制，有效促進部門協調，切實提高整體管理水平。
2.2發揮監理單位的技術協調作用
通常情況下，甲方會對監理單位進行書面授權。也就是說，在實際中，監理單位會代表甲方行使監理權力。具體而言，監理單位可以在授權的范圍內，行使施工進度的監督權、施工質量的檢驗權、結算工程款的確認權與否決權。可見，監理單位可以實現對各部門的監理。正是利用這種獨特的身份，監理單位可以充分發揮自身的技術協調作用，實現部門間的通力協作。當然，作為甲方，也要注意留意監理單位是否合法使用監理權，觀察監理行為是否超出了監理權限，以防止監理權的濫用與錯用。例如，在監理單位對原料設備進行查驗以后，甲方可以進行復查，如果發現問題，可以追究監理單位的相關責任。因此，為了更好地發揮監理單位的技術協調作用，首先要確保監理權的合法性與合理性。
3. 以成本為核心，有效降低施工消耗
對于施工企業而言，要增加企業利潤，需要降低施工損耗。而施工現場作為降低施工損耗的重要源泉，在促進企業發展方面功不可沒。因此，在實踐中，要秉著開源與節流并重的原則，加強成本控制，實現現場施工管理的最終目的。
3.1明確責任，綜合管理
在成本控制的過程中，現場管理人員最好采用歸口管理的方式，將項目投入控制在一個合理的范圍內，實現提高工效與降低損耗的效果。與此同時，要根據項目的實際情況，合理制定降低成本的措施，在條件允許的情況下，盡量挖掘分項工程中的降低成本利潤點，以此來實現降低成本的目的。對于項目經理而言，要充分考慮施工合同與投標的報價，并以此為基礎，構建完善的項目成本控制體系，科學編制成本控制計劃，實現成本控制的全員性與全過程性。
3.2成本分析與成本控制
成本分析要貫穿于項目施工的全過程，這是長期成本控制實踐得出的正確結論。具體而言，要依據施工合同、招投標書等相關文件，對單價進行綜合分析。在此基礎上，制定合理的、有效的施工方案，以期實現降低成本與提高利潤的目標。在成本控制過程中，要主抓費用支出，包括原料費、設備費、人工費以及其它各項費用。
4.結束語
綜上所述，在新時期，加強房地產項目現場施工管理是一項非常系統的工程。為了夯實該項工程的基礎，要重點做好以下幾項工作：首先，要對加強房地產項目現場施工管理的重要性與必要性有一個清晰的認識；其次，要對當前房地產項目現場施工管理現狀有一個全面的分析；最后，要對加強房地產項目現場施工管理的路徑有一個科學的把握。只有這樣，才能切實提高現場施工管理水平，才能有效推動房地產事業發展。
參考文獻：
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關鍵詞： 房地產開發 成本管理 問題 解決
一、房地產開發成本管理概述及意義
1.1 房地產開發成本管理概述
房地產成本管理是主要指房地產項目的成本管理，成本管理是項目管理的一個子集，房地產成本管理是房地產公司生產經營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進行管理的一種形式。包括確定項目可執行的成本指標，并采取相關手段保證在批準的成本成本指標內完成項目所需要的各個階段。
1.2 房地產開發成本管理的意義
企業進行成本管理的最終目的絕對不是單純的為了節約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產公司在同行業的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。而成本控制是房地產開發企業的內功，加強成本管理有利于適應宏觀經濟發展的要求，可以讓房企有下調房價的主動權。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
二、房地產開發成本管理中主要問題
2.1 成本核算對象的設立不規范。
在成本的管理中要實現有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產企業成本的核算對象應根據項目的核算內容來確定相應的核算對象。實際工作中部分房地產公司往往將原本屬于同一個個工程的項目分成了若干個成本核算對象，不僅增加了核算人員的工作量也導致了成本項目費用的管理不能真實反映項目資金投入的實際情況，使所提供的成本資料缺乏真實性和科學性，以至于企業的經營決策失去了可靠依據。
2.2 成本費用分攤不合理。
房地產成本的支出有著諸多方面，對其具體的支出如果缺乏合理的規劃和規定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費。成本費用分攤的隨意致使房地產企業的工程成本的核算脫離了企業生產經營的實際需要，就難以及時提供真實完整的成本資料。
2.3 對房地產成本管理認識上的誤區
房地產企業成本管理是指在整個建設項目實施工程中，為確保項目的成本控制，在批準的成本預算內所進行的一切管理。成本管理的主體是施工組織和直接生產人員，而不是財務會計人員。生產組織人員為了趕工期而盲目增加施工人員和設備，必然會導致窩工現象發生而浪費人工費；技術人員現場數據不精確，必然會導致材料二次倒運費的增加；而為了保證工程質量，采用可行但不經濟的技術措施，必然也使成本增大。由此可見，財務人員是成本管理的組織者，而不是成本管理的主體，不走出這個認識上的誤區，就不可能搞好成本管理。
2.4 成本管理意識淡薄
由于受各種因素的影響，不少房地產企業成本管理普遍存在著重事后輕事前、重靜態輕動態、重短期輕長遠、重數量輕質量、重局部輕全局、重具體輕宏觀、重現象輕本質、重內部輕外部、重戰術輕戰略的弊病。有的房地產企業受“成本無法再降低”的思維定式束縛，習慣于按傳統思想觀念想問題、辦事情，靠完成產值、擴大投資、謀求高利潤來實現成本盈利，忽視了房地產企業是以追求利潤最大化為目標的經濟組織及房地產企業成本管理追求極限的基本特征。
2.5 成本核算體制不適應市場經濟的需要
傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯后而無法發揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務帳面上成本失控，已是既成事實，無可挽回。這種管理模式，與現代房地產企業管理的要求相差甚遠。
2.6 成本管理的方法落后，管理理念陳舊。
目前，有不少房地產企業工程干完后成本才被反映出來。這種成本管理方法不能及時收集、傳遞、處理、儲存生產經營過程中出現的大量數據信息，無法對成本信息做到正確的選擇與使用；不能及時準確地發現成本管理中所存在的根本問題及原因，難以對癥下藥，采取有效措施降低成本，使效益大量流失。
三、加強成本控制管理的措施
1.加強成本管理的意識，實行全員項目成本控制
成本管理的全員控制，是指建立以項目經理為核心的成本控制體系，按照成本管理責任制進行職責分工，將成本目標分解落實到部門、班組及個人，防止成本控制人人有責而人人不管。成本全員控制主要應建立項目經理、技術主管、施工員、預算員、財務及成本人員、材料員、機械管理人員、行政管理人員和其他人員的成本控制責任等。面對當前激烈的市場競爭，房地產企業的每一位員工和管理者應盡快樹立起成本管理意識，從思想上認識到成本管理的重要性和迫切性，真正樹立起全員成本控制的觀念。
2.建立健全責權利相結合的目標責任成本管理體制
房地產企業的管理層，應當制定和完善本房地產企業的成本責任制和監督考核機制。在下達承包任務時，不僅將質量、工期、安全等控制指標寫入任務書中，而且將成本控制指標也寫入其中。對于完成任務較好的項目部給予合同額一定百分比的獎勵；反之，對于未完成任務的項目部，應查明原因，總結教訓，給予一定的處罰。這樣不僅在房地產企業內部有效地引入競爭機制，而且有利于房地產企業搜集、積累成本管理的資料，為房地產企業定額的編制及今后的成本管理工作打下堅實的基礎。
3.加強風險預估意識，制定風險防范措施。
清單模式下承包人要承擔價格風險，所以房地產企業必須加強成本管理，制定成本管理措施，盡快形成自己的房地產企業定額。清單報價體現的是房地產企業的整體管理水平，其中分部分項反映出生產者（房地產企業）的實際消耗成本，而不再是定額模式下的預算成本；措施項目反映出生產者（房地產企業）的技術水平和管理水平。應對清單環境，最根本的是要加強項目的成本管理，這也是房地產企業提高經濟效益的必然之路。
4.必須樹立新的成本管理理念
房地產企業從工程信息跟蹤、投標中標開始，經過組織施工生產到全部工程完工、項目解體為止，整個運行過程都將影響成本的變化。而現代房地產企業成本管理由生產經營決定成本，逐漸向成本干預生產經營的開拓型成本管理方向發展；向房地產企業的預測決策領域滲透；向技術質量管理等方面擴展。成本管理對象除生產成本外，已逐步擴展到預測決策成本、技術成本、質量成本、安全生產成本、方案設計成本、體制機制成本、人才培養成本等。既有事前、事中的成本管理，又有事后的成本管理；既有對已發生的實際成本進行核算，又有對未發生的成本或可能發生的成本進行預測；既有以財務收支數據為依據的成本報告，又有以方案、工期、質量、安全、技術、無形資產等數據為依據的成本報告。
結束語
房地產開發是在市場經濟體制下的一項重量級項目。然而，房地產開發的成本管理控制是一個有機的整體操作體系，在整個項目周期它貫穿于始終。所以，在房地產的開發過程中，每一個成本的管理控制環節都不能忽視，充分分析每項成本的特征和在總成本中的作用和可控性，針對各自的特點進行管理控制，這樣，就會最大限度地降低企業房地產開發項目的總成本。
參考文獻
[1] 王利.對中國房產公司房地產成本管理控制的探討[J].當代經濟，2011.
關鍵詞：成本現狀，原因分析，項目策劃，成本策劃
中圖分類號：F293 文獻標識碼： A
一、背景介紹
通常房地產開發項目分為：策劃、產品設計、產品建設、交付及物業管理四個階段。處于開發價值鏈靠前的階段對項目的利潤的貢獻最大，同時風險也最大。目前由于整個宏觀經濟形勢的影響，房地產市場并不樂觀，所以如何在策劃階段控制成本成為房地產開發企業提競爭力的重要課題。本文提及的策劃階段包括市場研究、建筑策劃。
項目策劃是一個創造價值的環節，在策劃過程中通過項目的準確定位及開發企業的開發理念形成精確的產品的性價比，從而可以用合適的投入創造出適當領先的開發產品；項目策劃是一個資源優化配置的環節，根據項目產品定位及企業內外部資源的掌控水平進行資源的優化配置，分清主次矛盾，從而有效實現項目投入的最優組合。
二、房地產開發企業策劃階段成本管理的現狀
通常使用可行性研究的投資估算代替前期成本策劃，投資估算與項目的成本策劃且有非常大的差異。
傳統的投資估算一般采用近似項目的歷史經驗數據對擬建項目進行近似估算。由于建設項目且有個別性和差異性的特點，每一項工程都有特定的用途、功能、規模，因此每項工程的結構、造型、空間分割和內外裝飾都有具體的要求，并且每個項目所處的地區、地段及項目的業態不同都使項目的造價具有更大的差異性，所以根據近似項目數據對擬建項目進行估算缺乏針對性，估算的準確度較差。
房地產開發的成本是動態可變的，所以利用房地產開發的歷史成本對擬建項目的成本進行估算是不準確的，房地產開發成本實質上是由市場價格決定的，房地產的開發成本是在土地市場、設備市場、技術勞務市場、承包市場等交易活動中形成的，所以要準確的估算房地產開發成本必須準確地了解房地產開發相關交易市場的情況。
房地產開發成本與企業的管理水平具有很大關系，一個管理水平高的房地產開發企業的管理費用較低，因此，房地產企業的管理水平也是成本策劃必須考慮的重要方面。房地產開發是資金密集型的行業，合理的制定房地產開發項目的籌資和融資方案，降低資金成本也是房地產成本策劃的重要方面。房地產開發項目的建設是一個長期的過程，如何在房地產成本策劃中預測未來的不確定因素造成成本的變動是房地產成本策劃的一個難題。成本策劃是工程造價、質量、進度之前的博弈，必須從整個項目全局進行系統的成本策劃才是合理和科學的。
傳統的投資估算往往是由經濟師或造價工程師進行估算，缺乏與其他人員及協作方的互動。沒有熟知政府稅費政策的專業人員及其他專業人員的大力支持會造成費用估算漏項。由于造價師設計專業知識的缺乏與設計單位的溝通，使得投資估算對設計階段費用控制的指導性和控制力差。對于項目實施過程中不可預見費預測的準確程度是建立在造價師經驗和水平的基礎上的，不可預見費往往會成為投資估算變動的重要方面。
三、房地產開發企業前期策劃階段存在問題的原因分析
歷史原因：過去房地產開發行業競爭性不強，只要開發商能夠拿到土地進行開發都會有高額的投資回報，致使開發商沒有深入挖掘自身的成本潛力，形成開發成本管理的系統模式，總結開發成本的經驗數據，形成自身的企業定額，所以許多開發商在進行可行性研究時僅參照行業水平進行費用估算，如：不可預見費按照建筑安裝工程造價的3%-5%，銷售費用按照銷售收入的1.5%-2%，費用按照開發直接費用2%-3%行業指標進行估算，沒有考慮自己企業的管理水平和項目特點。
開發商在項目建設各階段，即決策階段、初步設計階段、技術設計階段、施工圖設計階段、工程招標及承發包工程階段、施工階段以及竣工驗收階段，相應形成了投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、標底價、承包合同價及竣工決算。開發商已經習慣了隨著開發項目的推進實施，逐漸明確項目開發成本的模式，從來沒有思考如何在項目的前期策劃階段對開發成本進行周密的策劃，主動指導設計及開發建設的各個階段。
由于建設項目存在個別性和差異性的特點，在一個項目模型（如：結構形式、空間分割、物業類型、裝修標準、系統配置）沒有確定的前提下很難對項目進行成本估算，所以要進行成本策劃必須在項目概念設計完成基本確定了模型后開始。
四、解決方案
1.成本策劃的內容
成本策劃屬于建設策劃的一部分，是在尊重市場要求和技術規范的基礎上以投資為引導形成設計任務書來指導建設設計，從而主動地控制工程建設成本。比較精確地估算開發項目的成本，并撰寫各分項成本的控制方法。
2.成本策劃在項目建設中的位置
成本策劃位于項目總體規劃和建筑設計之間，但與二者又有功能的重疊：成本策劃為項目總規提供投資控制指導，建筑總規為成本策劃圈定范圍并提供成本測算的住所；成本策劃為建筑設計提供設計任務書，明確了各種分項經濟技術指標。建筑設計以設計任務書為基礎，同時也為成本策劃提供專業建議（工程概算）。
3.在項目開發初期必須成立成本策劃小組
參加人員包括：營銷專家、設計專家、造價師、施工專家、會計師、政策專家、項目經理。
4.成本策劃階段對建筑安裝成本的策劃
建設安裝成本的初步確定：項目總規方案基本確定了建筑布局、建筑規模、建筑結構、物業形態及比例、裝修標準、系統配置、景觀布置等，同時也在一定的范圍內確定了建筑安裝成本，經濟師根據類似工程的經驗數據對建筑安裝成本進行初步估算。
對建筑設計的策劃：營銷專家、設計專家、經濟師形成小組，綜合市場、技術、經濟的因素對建筑設計進行深入探討，確定設計任務書指導建筑設計。
5.政府稅費的分析與估算
房地產開發企業的稅費主要有：契稅、耕地占用稅、城市基礎設施“四源”建設費、市政公用設施建設費、實心粘土磚“限制使用費”、城市建設工程許可證執照費、綠化建設費、公園建設費、建筑工程質量管理監督費、工程招標管理費等，房地產開發企業必須委派熟知相關規定的政策專家按照規定估算和確定政府稅費。
6.融資策劃及資金成本測算
會計師必須根據項目費用估算編制現金流量表，確定融資方案，進行融資的市場調查，才能比較準確地確定項目的資金成本。
7.營銷策劃及營銷成本估算
營銷專家根據項目的實際情況擬定初步營銷方案，進行營銷市場的調研，估算項目的營銷推廣成本。
8.項目經理確定項目公司的組織機構及項目進度，經濟師據此估算項目管理費用
9.不可預見費用的估算
不可預見費用的估算是成本估算的難點，一般開發成本估算時將不可預見費分為三部分估算：基本預備費、漲價預備費、特殊不可預見費。
（1）基本預備費
成本策劃階段難以預料的項目費用，包括： ①建筑設計中增加的工程費用、設計變更、施工中局部地基處理費用等；②項目進度計劃安排可能出現常規變化引起的費用；③竣工驗收時為鑒定工程質量對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復費用。基本預備費=建安工程成本*基本預備費率，基本預備費率可以由開發企業根據自身的水平確定，一般在3%-5%。
（2）漲價預備費
項目在開發過程中由于物價上漲等因素引起的開發成本增加。根據現金流量安排的年投資額，采用得利方法計算。
（3）特殊不可預見費
項目在開發過程中可能發生的偶然事件造成的增加，如：項目在開發可能發生的大型樹木的伐移費用、因日照遮擋引起的費用賠償、擾民費用等；此類費用須成立風險評估小組估算事件發生的概率，經濟師估算事件發生引起的費用，費用×概率=特殊不可預見費用。
項目成本策劃小組必須分工明確、能力協作才能保證比較準確地測算項目費用，為開發項目下達初步的成本目標，責任矩陣如下：
說明：C：代表參與；F：代表負責
Key words： real estate enterprise；construction phase；quality control
中圖分類號：F284 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）07-0081-03
0 引言
隨著國民經濟增長速度下降，我國的房地產行業面臨嚴峻挑戰。房地產企業在當前的發展背景和行業狀況下，管理項目多、跨度大及資源難以協調，這些問題對房地產企業工程質量造成了很大影響，尤其對施工階段的工程質量影響巨大。房地產企業施工階段質量管理作為房地產企業質量管理的重要階段，研究房地產項目施工階段的質量控制的重要性毋庸置疑。
本文以房地產企業質量管理為研究對象，分析和探討房地產企業施工階段的質量控制措施，為房地產企業工程質量管理提供參考和借鑒。
1 房地產企業施工階段質量控制的系統過程和控制依據
1.1 房地產企業施工階段質量控制的系統過程
施工階段的質量控制是房地產項目質量控制的重點所在，施工階段從設計意圖到最終形成工程實物，這是一個復雜的系統過程。工程項目的施工由投入資源開始，通過施工生產，最終形成產品的過程。工程施工階段的質量控制就是從投入資源的質量控制開始，經過施工生產過程的質量控制，直到成品的質量控制。
按工程施工過程的階段劃分，房地產企業施工階段質量控制可分為3個階段：
①事前控制（施工準備控制）。在正式施工活動開始前，對各項準備工作及影響因素進行控制，確保施工質量。
②事中控制（施工過程控制）。施工過程中對實際投入的生產要素質量及作業技術活動的實施狀態和結過控制進行，包括作業者發揮技術能力過程的自控行為和管理者發揮監控行為。
③事后控制（施工驗收控制）。通過對施工過程所完成的具有獨立功能和使用價值的最終產品及有關方面的質量進行控制。
1.2 房地產企業施工階段質量控制的依據
施工階段工程質量控制的直接依據包含下列文件：
①工程施工承包合同及相關合同。工程施工承包合同及相關合同文件詳細規定了工程項目參與各方（特別是施工承包商及監理工程師、分包商等）在工程質量控制中的權利與義務，項目各參建方在工程施工活動中的責任等。
②設計圖紙和文件。工程施工單位履行施工承包合同必須堅持“按圖施工”的原則，必須嚴格按照設計文件和設計圖紙進行施工，設計圖紙和設計文件是施工階段質量控制的重要依據。
③工程施工承包合同中指定的技術規范、標準和規程。技術規范、標準和規程是工程施工承包合同文件的組成之一，發包人在工程承包合同文件中一般詳細明確工程施工所適用的技術規范、標準和規程，我國的工程項目施工大多數情況下選用我國相應的技術規范、標準和規程。
④國家及政府有關部門頒布的有關質量管理方面的法、法規性文件。
1.3 影響房地產企業施工階段質量控制的因素
影響施工項目質量的因素主要有五大方面，即 4M1E，指：人（Man）、材料（Material）、機械（Machine）、方法（Method）和環境（Environment），對這五方面的因素予以嚴加控制，能夠保證房地產企業施工項目的質量。
2 房地產企業施工階段質量控制的措施
2.1 施工前準備階段的質量控制措施
2.1.1 建立質量管理體系及機構
①項目成立“工程質量管理領導小組”，由建設單位總經理擔任組長，工程主管副總和項目工程部經理擔任副組長，“工程質量管理小組”由以下成員組成：
建設單位：總經理、主管工程副總、項目工程部經理。
監理單位：總監、總監代表。
承包單位：項目經理、執行經理。
②建設單位成立以項目工程部、設計管理部門、招標采購部門組成的工程質量管理體系及質量管理執行機構。
③監理單位建立監理工程質量管理體系及質量管理機構，并在進場后3日內上報給項目工程部。
④總承包商及專業承包商建立自身的工程質量管理體系及質量管理機構，并在進場后3日內上報給監理單位和項目工程部。
⑤要求對各單位工程質量管理體系圖及機構圖掛板上墻。
⑥總承包商及專業承包商必須設立專職質量檢查員，并必須持證上崗。
2.1.2 建立方案先行制度
①在收到施工圖后 10 天內，總承包商、專業承包商編制完成《施工組織設計》、《工程質量策劃》、《專項施工組織設計》，并報送監理。監理在3天內評審完成。經監理審批后的《施工組織設計》連同《監理大綱》、《監理規劃》報項目工程部備案。
②結合施工組織設計，根據工程項目自身特點，承包商應編制《施工方案編制計劃表》。
③施工方案的編制時間至少應該在該分項工程施工前15天編制完成并上報監理，監理2天內完成審批并上報項目工程部。
④需專家評審的施工方案或需提前進行材料準備的分項工程，需增加評審時間或材料加工周期。
⑤經批準的《施工組織設計》、《施工方案》須對所有管理人員進行方案交底并填寫《方案交底記錄》。
2.1.3 建立交底標準
①經批準的《施工組織設計》、《施工方案》需對總承包商、專業承包商工長以上的管理人員進行方案交底并填寫《方案交底記錄》。
②施工工藝需由專業工長（或技術人員）對班組長及操作工人進行技術交底，交底需填寫《技術交底記錄》，技術交底記錄需在操作面掛牌。
③技術交底必須采取口頭交底及書面交底2種形式，監理及項目工程部專業工程師不定期參加交底過程。
④建立施工圖紙會審標準。工程開工前，項目工程部組織由設計管理部門、設計單位、監理、總承包及分包商人員參加的施工圖紙會審，并形成《圖紙會審記錄》。
⑤建立材料設備進場檢驗、試驗標準。
1）承包商或供應商按進場計劃組織材料設備進場后，應填寫《材料、設備進場檢驗記錄》，需向監理申報，當為A類材料設備或B類材料設備首批（首件）必須同時申報項目工程部。項目工程部、監理工程師負責審查資料、現場檢查并監督取樣送檢。材料設備分類方法詳見《材料設備分類清單》。首批設備、材料進場，項目工程部應招集公司相關職能部門共同參與，以確定未來管理過程中的標準統一。
2）進場材料根據檢驗、試驗狀態做好掛牌標識，標識分為“未驗”、“已驗待定”、“已驗合格”、“已驗不合格”四種狀態。
3）產品的相關證明材料在驗收前需由施工單位或者供應商提供，包括生產許可證、合格證、檢驗報告、檢測報告、說明書、保修書等，施工單位或供應商需要保證所提供證明材料的真實性以配合驗收。
4）驗收過程中，應嚴格對比材料各項特性，并保證進場材料與樣品材料的一致性。除必要廠商資質文件和產品說明文件外，檢查包括但不限于以下內容：材料設備的數量、型號、觀感、規格、表觀質量等。
5）對于需要進行試驗測試的材料，建設單位可要求供應商提供相關證明，或要求施工單位對材料、設備進行試驗或送檢，該過程需由監理單位受委托人員進行見證取樣并參加送檢。
6）對于驗收通過的材料，由監理單位填寫《材料、設備進場檢驗記錄》，批準施工單位使用。對于甲供材料，該記錄表明將材料、設備及相關資質證明移交給施工單位進行使用。
7）對不合格的材料，原則上應拒收，并要求 24小時內退場。退場及重新送貨的所有費用，甲供材料應由供應商負擔，甲指乙供或乙供材料應由施工單位承擔。
2.2 施工過程階段的質量控制措施
①實行樣板先行標準。用于工程的材料、設備須進行審批及封樣，關鍵工序及重要環節必須制作樣板。
②實行工程巡檢標準。項目工程部專業工程師、監理工程師每天需對現場進行巡檢，并定期組織相關質量檢查活動。
③實行旁站監督標準。對關鍵工序、重點工序、質量通病頻發工序，項目工程部專業工程師、監理工程師應采取旁站監督管理。
④推行質量例會、專題會標準，實行質量周例會、專題質量例會、不定期質量總結會標準。
1）每周結合監理例會召開質量周例會，質量例會由總監理工程師組織，項目工程部及總承包商、分包商相關人員參加。
2）質量周例會對質量問題小結，要求提出質量問題必須明確部位、制定整改措施，限制整改時間、落實責任人，并及時跟蹤反饋。
3）當發生重大質量問題或發生頻繁的質量通病應及時召開質量專題會，制定專項措施方案，并設專人監督執行效果。
4）質量專題會總監理工程師及項目工程部經理必須參加。
5）質量總結會一般每月召開一次，由總監理工程師主持，項目工程部及總承包商、分包商相關人員參加，對前階段質量情況進行分析總結，對質量管理措施的運行提出意見，并形成《質量總結報告》。
⑤實行實測實量管理標準。根據國家標準及客戶對工程質量的認知，對結構、抹灰、涂飾、裝修四個階段的過程產品，就其取樣、測量、數據處理等具體步驟，建立產品質量評價體系。實測實量范圍為所有在建項目，要求施工單位對所有實測區域進行100%的實測實量，并建立分戶分層實測檔案。工程實測實量實施細則如下：
1）施工單位編制工程實測實量執行細則并報監理單位、工程管理部審批，方案通過審批后，由施工單位對實測實量操作人員進行交底，并形成交底紀要。
2）施工單位按照審批通過的《工程實測實量執行細則》，對所有樓棟按分戶對所有實測區域進行100%實測實量，建立分戶/分層實測檔案。
3）監理單位對施工單位實測數據按不低于 30%的比例進行復測，審核施工單位分戶/分層實測檔案。
4）項目工程部對監理公司復測數據按不低于 30%的比例進行復測。
5）項目工程部按照合同約定質量標準及獎罰措施，對施工單位進行評比，依據評比結果進行獎罰、通報施工單位總經理、監理單位總經理。
⑥推行第三方工程質量評估管理標準。
1）第三方工程質量評估介紹。
第三方工程評估是指具有足夠業務能力的咨詢機構受房地產開發企業的委托，它獨立于甲方、施工方、監理方和政府質檢部門，作為工程評估管理主體，按照第三方工程評估企業的質量檢查標準或根據委托方當前管理的側重點制定統一的質量檢查標準，對委托方所有受檢項目的工程實體質量、質量體系、安全文明、質量行為進行科學、客觀、公正的評估。
2）為了避免第三方工程評估在實際運行中淪為形式，尋租腐敗，必須堅持第三方工程評估的公正性、獨立性、科學性的原則。
⑦推行成品保護標準。
1）在工程建設過程中須制定專項成品保護方案，方案經監理單位、項目工程部審批后實施。
2）成品保護劃分責任區，設定責任單位（責任人），制定專項成品保護措施，總承包商、監理單位、項目工程部監督落實。
⑧實行質量信息上報標準。
1）承包商、總承包商每周、每月均必須對上周、上月質量情況通過《周工程簡報》、《月工程簡報》形式進行總結，對存在的質量問題應制定整改措施，確定整改責任人及整改時間。
2）當在施工過程中出現質量事故時，承包商應在第一時間采取有效措施進行緊急處理并同時通知監理及項目工程部，并填寫《建設工程質量事故報告書》。
3）重大質量事故項目工程部必須立即通知公司領導及相關部門。
4）監理應及時跟進、處理，并填寫《建設工程質量事故調（勘）查記錄》項目工程部審核并提交給建設單位。
2.3 施工驗收階段的質量控制措施
2.3.1 推行“三檢”驗收標準
對工程所有工序推行“三檢制”，即班組自檢、互檢、專職質量人員檢查的“三檢”標準，經“三檢”合格的工序才可報監理工程師驗收。
2.3.2 推行“交接檢”驗收標準
①督導并推行“交接檢”標準，即下道工序操作人員須對上道工序完成情況進行檢查，并辦理交接檢手續，避免掩蓋或遺留質量隱患。
②當兩個或以上承包商交叉施工時，前道工序承包商必須對后道承包商的單位進行工序交接，并且填寫《交接檢查記錄》，此記錄須監理工程師進行見證。
③交接檢并不能對承包商自身施工的工序的質量責任進行豁免，只能證明在交接時工序質量符合規范要求，不會對后道工序產生質量隱患。
④對后道工序施工完成后，若需證明后道工序施工未對前道工序造成破壞，則需重新與前道工序承包商辦理交接（如精裝與防水工程）。
2.3.3 推行質量報驗標準
當各分項、分部工程完成并經“三檢”合格后，填寫《隱蔽工程驗收記錄》、《檢驗批質量驗收記錄表》報監理工程師驗收，A類控制點及樣板工序需經項目工程部工程師聯合驗收，經驗收合格并簽署相關資料后方可進行下道工序施工。
2.3.4 實行質量保修管理標準
①工程竣工交付后，項目工程部協同監理公司、物業公司及各參建單位共同制定工程保修方案及質量管理體系，明確負責人、聯系人、聯系電話等項目，提前準備好各工種技術人員、材料、設備。
②對維修項目必須保證24小時內查勘現場并向客戶說明維修方法，48小時內開始維修，根據工程量與客戶明確維修完成時間，對復雜項目維修，監理公司必須審核維修方案，旁站監督驗收維修結果。
③對維修項目必須進行至少1次回訪。
2.3.5 實行質量獎罰管理標準
所有獎懲措施的發起和落實，必須建立在客觀公正的基礎上。獎懲措施是為了起到鼓勵先進、樹立榜樣、鞭策后進、共同進步的作用，獎罰需措施只是工程質量管理的輔助手段，不宜過分依賴。
3 應用實例
在長期的實踐積累中，A地產公司建立了如上所述的施工階段質量控制措施，并首先將這一理論應用在B項目中。
B項目包括4棟15層住宅，住宅帶有單體地下室，單體地下室與地下大車庫連通，總建筑面積為155135平方米，其中住宅面積110120平方米，精裝交付。上述控制措施的應用對B工程的質量提升起到了很大的促進作用，該工程的第三方工程質量評估成績為85.27%，較之A公司以前所建項目的平均成績71.68%，有了極大提高。質量的提升，足以證明控制措施是可行的。
