時(shí)間：2022-10-27 05:58:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程成本；對(duì)策
隨著當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也變得更加激烈，當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本控制，尤其是建筑施工企業(yè)的成本控制，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。為社會(huì)提供高質(zhì)量、工期短且造價(jià)低的建筑產(chǎn)品，在施工過程中實(shí)行項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)工程需著重考慮的問題。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及成本控制概述
任何企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)都要發(fā)生一些經(jīng)營費(fèi)用，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其主要的經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營過程中。一般我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)和經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用稱之為房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本定義為，在某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中，所發(fā)生的關(guān)于人力、物力和財(cái)力等方面的費(fèi)用，包括土地購買費(fèi)、工程辦理協(xié)調(diào)費(fèi)、工程安裝費(fèi)用、房屋建筑所需的設(shè)施配套費(fèi)用、向國家上繳的各種稅費(fèi)、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費(fèi)用。
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，只有加強(qiáng)成本的控制才能為其更好的發(fā)展提供便利。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營中，實(shí)施項(xiàng)目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進(jìn)行成本控制。在此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制定義為，項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目合同的規(guī)定，遵循項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，對(duì)施工項(xiàng)目實(shí)行資源的優(yōu)化配置和對(duì)各生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的管理控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利益最大化的目的。在房地產(chǎn)工程中進(jìn)行成本控制，主要目的就是通過降低項(xiàng)目成本而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
二、目前房地產(chǎn)項(xiàng)工程成本控制存在的問題
1、成本控制的各階段比重出現(xiàn)偏差
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)包括施工前的決策、設(shè)計(jì)、計(jì)劃等階段和施工階段，在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，存在偏重對(duì)施工階段成本的控制，忽略對(duì)施工前各階段的控制問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用占總成本的比重不高，但對(duì)工程造價(jià)的影響卻是最重要的。如初步設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)到65%-70%左右，施工圖設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)到25%-35%，而施工階段對(duì)工程造價(jià)的影響卻僅為5%-10%。因此，應(yīng)該注重設(shè)計(jì)階段的成本控制。
2、成本控制中忽視項(xiàng)目經(jīng)理的作用
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的委托人，對(duì)項(xiàng)目工程的實(shí)施起著決定性的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成不僅需要在工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程安全性等方面進(jìn)行合理控制，而且還要加強(qiáng)對(duì)工程的成本控制，這期間項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)著主要責(zé)任。在我國的現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有制定完善的權(quán)力責(zé)任制度，使得項(xiàng)目經(jīng)理在實(shí)施項(xiàng)目管理過程中，只注重項(xiàng)目的質(zhì)量和工期，而較少考慮項(xiàng)目的開發(fā)成本，造成房地產(chǎn)開發(fā)過高的成本支出。
3、成本控制中存在計(jì)劃的嚴(yán)重不合理現(xiàn)象
在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程中，雖然已經(jīng)事先制定了詳細(xì)的經(jīng)營計(jì)劃，可是在實(shí)施過程中卻發(fā)現(xiàn)計(jì)劃存在嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象，且計(jì)劃缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，使得在開發(fā)經(jīng)營過程中，往往出現(xiàn)臨時(shí)制定計(jì)劃的情況，造成資源的浪費(fèi)。如，房地產(chǎn)企業(yè)制定的年度計(jì)劃缺乏實(shí)施的可操作性，使得在土地儲(chǔ)備、資金運(yùn)營和周轉(zhuǎn)等方面存在多重浪費(fèi)。又如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的房地產(chǎn)貸款，可是由于計(jì)劃的不周，使得貸款和項(xiàng)目出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，帶來資金周轉(zhuǎn)困難等問題。
三、房地產(chǎn)工程成本控制策略
1、完善工程招標(biāo)投標(biāo)制度
房地產(chǎn)企業(yè)的施工需要制定詳細(xì)的招標(biāo)文件，來吸引多方施工單位來進(jìn)行投標(biāo)，爭取工程的施工權(quán)力。因此招標(biāo)文件的各項(xiàng)內(nèi)容必須保證詳盡、準(zhǔn)確，要詳細(xì)列明各項(xiàng)費(fèi)用名單和費(fèi)用額，要制定合理的房地建造標(biāo)價(jià)。良好的招標(biāo)文件的制定可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資。各施工單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競相追逐，承攬項(xiàng)目的過程稱為房地產(chǎn)投標(biāo)，因此也需要制定相應(yīng)的投標(biāo)文件。房地產(chǎn)投標(biāo)文件主要涉及到承攬工程的價(jià)格和工程的內(nèi)容，便于各建筑施工單位進(jìn)行競價(jià)招標(biāo)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)所采用的這種招投標(biāo)制度，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資費(fèi)用，也可以通過投標(biāo)行為，調(diào)動(dòng)各建筑單位對(duì)建筑成本的控制積極性，在保證工程質(zhì)量的有效完成的同時(shí)降低造價(jià)費(fèi)用。
2、嚴(yán)格按基建程序處理事務(wù)
在房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程實(shí)施過程中，要嚴(yán)格按照基本建設(shè)的程序來進(jìn)行施工處理，即按照工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事。主要包括兩個(gè)方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項(xiàng)目施工期間，要充分考慮與房屋建設(shè)相關(guān)的基本配套設(shè)施的建設(shè)，如水、電、氣、熱等設(shè)施的配置，做到滿足房屋室內(nèi)外工程和市政條件的要求，并做好相應(yīng)的設(shè)施器材的回收、保管以及周轉(zhuǎn)等工作，防止各方面的浪費(fèi)。另一方面，在提高交用標(biāo)準(zhǔn)方面，主要指在工程驗(yàn)收中要能夠做到責(zé)任明確，對(duì)于項(xiàng)目的每一個(gè)部分都能找到對(duì)應(yīng)的負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)部門，如若發(fā)生工程問題或者在工程完工后又發(fā)生其他的費(fèi)用支出，要按照責(zé)任到人的制度進(jìn)行處理，防止因無法落實(shí)到人的制度造成的資源浪費(fèi)等情況發(fā)生。如有些排練場地的工程建設(shè)項(xiàng)目，往往會(huì)出現(xiàn)不按施工程序進(jìn)行的現(xiàn)象，工程的實(shí)施經(jīng)常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時(shí)的拆建過程造成資源的巨大浪費(fèi)，增加了工程項(xiàng)目的成本支出。
3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售推廣費(fèi)用的控制
在房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產(chǎn)企業(yè)才能得以更好的生存。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營中，對(duì)銷售推廣這一環(huán)節(jié)非常重視，銷售推廣的費(fèi)用控制也成為房地產(chǎn)成本控制中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)的銷售推廣費(fèi)用主要包括與銷售有關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，如銷售中心的裝修設(shè)計(jì)、樣板房的設(shè)計(jì)、相關(guān)的廣告制定和推廣、策劃相關(guān)銷售資料以及各種銷售活動(dòng)等花費(fèi)的成本。銷售推廣費(fèi)用的合理支出能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來豐厚的利潤，否則會(huì)影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要調(diào)動(dòng)公司營銷部門各員工對(duì)成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規(guī)范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。
4、加強(qiáng)對(duì)成本控制經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和學(xué)習(xí)
房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)成本控制的同時(shí)，也要注重對(duì)各種經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，逐漸形成一套適合本企業(yè)的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學(xué)習(xí)的重要性，不能一味地自己開發(fā)研究，還要時(shí)刻關(guān)注其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務(wù)。
5、嚴(yán)格執(zhí)行成本考核制度
成本控制能否受到好的效果，對(duì)成本考核制度的執(zhí)行也起著重要作用。在項(xiàng)目工程施工完成后，公司要對(duì)項(xiàng)目部上交的工程結(jié)算收入和各項(xiàng)成本支出核算進(jìn)行詳細(xì)審核，然后提出針對(duì)性的意見返回項(xiàng)目部。項(xiàng)目部要嚴(yán)格按照成本考核制度，對(duì)于相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行績效考核，獎(jiǎng)勵(lì)那些在成本控制方面做出突出貢獻(xiàn)的負(fù)責(zé)人，并對(duì)那些造成成本浪費(fèi)的負(fù)責(zé)人給予相應(yīng)的懲罰，以便引起全體員工在心中對(duì)成本控制的重視。
四、結(jié)論
隨著我國經(jīng)濟(jì)的逐漸對(duì)外開放，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸迎來外來企業(yè)的激烈競爭。對(duì)于我國當(dāng)前數(shù)量居多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，面臨實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)和外資房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產(chǎn)工程成本的合理控制，獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，方能在激烈的競爭環(huán)境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續(xù)發(fā)展贏得核心競爭力。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；施工項(xiàng)目管理
中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度越來越快，住房制度也隨之發(fā)生變化，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。尤其是最近幾年中，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，在我國的國民經(jīng)濟(jì)中所占有的位置越來越重要。但是站在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)還是較為落后的，直到現(xiàn)在還處于初始階段，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還面臨著管理和制度層面的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目階段是其生產(chǎn)經(jīng)營最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，怎么樣才能使項(xiàng)目施工管理的科學(xué)性和有效性得以提升，怎么樣使項(xiàng)目施工管理水平得到全面地提升，這些問題都是房地產(chǎn)企業(yè)需要重?fù)?dān)解決的問題。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特征
在項(xiàng)目管理的前提下，就是對(duì)項(xiàng)目成本、時(shí)間、資源以及質(zhì)量等要素之間進(jìn)行均衡控制。它大致可以表現(xiàn)為以下幾方面的特征：
1.目標(biāo)明確
站在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目角度上進(jìn)行分析，項(xiàng)目管理有著十分明確的目的性，而這個(gè)目的其實(shí)就是使開發(fā)商規(guī)定的項(xiàng)目盈利目標(biāo)得到高效率地實(shí)現(xiàn)。為了使這一目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，不管是項(xiàng)目管理的什么活動(dòng)，都需要在這個(gè)目標(biāo)基礎(chǔ)上開展和實(shí)施。在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目管理也可以是目標(biāo)管理，也就是在有限的時(shí)間和有限的資源消耗范圍內(nèi)，使項(xiàng)目目標(biāo)得到最大程度的實(shí)現(xiàn)。
2.項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人負(fù)責(zé)制
項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人負(fù)責(zé)制在項(xiàng)目管理中是比較重要的一項(xiàng)制度，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性和系統(tǒng)性在其中也起著決定性的作用。盡管每一方面的專業(yè)人員參與其中是很重要的，單絲最終產(chǎn)生的決策權(quán)一定要集中。如果不是這樣，負(fù)責(zé)不明確，就會(huì)出現(xiàn)相互扯皮、職責(zé)不清和效率低下的現(xiàn)象。
3.充分的授權(quán)保證系統(tǒng)
項(xiàng)目管理的成功一定要在充分的授權(quán)保證系統(tǒng)基礎(chǔ)上得以實(shí)現(xiàn)，若是僅僅是將項(xiàng)目經(jīng)理的頭銜放置在某一人身上，但是并不將相應(yīng)的權(quán)利授權(quán)給這個(gè)人，這樣的話，項(xiàng)目的成功基本不可能。例如，開發(fā)公司董事會(huì)若是將項(xiàng)目經(jīng)理的頭銜安置在某人身上，但是卻不讓其掌握過多的權(quán)利，不管是大事小事都要過問和干預(yù)，這樣的話，項(xiàng)目經(jīng)理也只是掛了一個(gè)頭銜而已，并沒有實(shí)質(zhì)性的作用。
二、對(duì)施工階段的過程加強(qiáng)控制和管理
在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中，甲方實(shí)施相應(yīng)的管理，因此，甲方在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該從以下幾方面實(shí)施項(xiàng)目管理。
1.對(duì)工程的質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)
加強(qiáng)質(zhì)量管理，不要出現(xiàn)過多的返工率。在項(xiàng)目施工過程中，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)，這就需要對(duì)其中所存在的任何細(xì)節(jié)都應(yīng)該引起足夠的重視。在整個(gè)項(xiàng)目施工過程中，各方質(zhì)量監(jiān)管人員都需要對(duì)施工所有工序的管理工作和質(zhì)量檢查加大力度，采取科學(xué)的措施，以免不必要的質(zhì)量問題出現(xiàn)，從而使因?yàn)橘|(zhì)量問題而造成的人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)現(xiàn)象。
1.1施工單位應(yīng)該嚴(yán)格按圖施工
甲方代表應(yīng)該不定期對(duì)施工單位進(jìn)行抽查，檢查其是不是嚴(yán)格按照施工圖紙進(jìn)行施工。若是發(fā)現(xiàn)其中存在問題，必須在第一時(shí)間進(jìn)行處理，需要返工的應(yīng)該馬上返工。如果因?yàn)檫@種情況而造成嚴(yán)重?fù)p失都應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)。與此同時(shí)，應(yīng)該注重不能在沒有監(jiān)理單位和施工單位的前提下進(jìn)行相關(guān)事宜的交涉。要注意在施工中是不是存在以次充好、偷工減料等系列問題。施工方在項(xiàng)目施工中若是存在偷工減料和在施工中使用不合格建筑構(gòu)配件、材料以及設(shè)備的，必須在一時(shí)間停止施工并且要求其馬上改正，對(duì)施工方予以一定的懲罰。若是情節(jié)較為嚴(yán)重的，應(yīng)該要求施工單位停業(yè)整頓，降低施工方的資質(zhì)等級(jí)。因?yàn)楣こ藤|(zhì)量的問題而使所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無法實(shí)現(xiàn)，就需要施工方實(shí)施修理和返工，因此而造成的損失也需要由施工方承擔(dān)責(zé)任。
1.2加強(qiáng)驗(yàn)收和檢查中間部位以及隱蔽工程
房地產(chǎn)建筑工程在施工中具備覆蓋、掩蓋情況或到了協(xié)議規(guī)定的中間驗(yàn)收部位時(shí)，施工方必須要先進(jìn)行自檢，監(jiān)理復(fù)檢，然后告知甲方代表。提供書面通知，寫清施工方自檢的記錄，關(guān)于隱蔽工程和中間部位所驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收的時(shí)問和地點(diǎn)。驗(yàn)收合格，甲方代表方在驗(yàn)收記錄上簽字以后，施工方才能繼續(xù)施工，如果甲方代表驗(yàn)收不合格，施工方必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)整改并重新組織驗(yàn)收。
如果隱蔽工程部分沒有進(jìn)行驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)檢驗(yàn)已經(jīng)隱蔽的工程部分，施工方要按規(guī)定進(jìn)行剝露檢查，積極配合甲方的檢查。如果檢查不合格，甲方代表對(duì)隱蔽工程記錄單不能簽字，同時(shí)要讓施工方拆除返工。
2.加大建立單位監(jiān)管力度，確保項(xiàng)目工程質(zhì)量
監(jiān)理單位要嚴(yán)格按照《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)辦公室關(guān)于嚴(yán)格推行農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項(xiàng)目工程建設(shè)監(jiān)理辦法》規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容、細(xì)則，對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全方位、多角度的監(jiān)理，監(jiān)理工作要求做到有會(huì)議紀(jì)要、工作報(bào)告，并實(shí)行月報(bào)制度，每一階段要做好工作總結(jié)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的工作考核、考勤紀(jì)錄，以此作為預(yù)付監(jiān)理費(fèi)的重要依據(jù)。
3.加強(qiáng)施工單位責(zé)任意識(shí)，保證工程如期完成
對(duì)工程的施工進(jìn)度，甲方代表對(duì)施工單位是否根據(jù)合同工期進(jìn)行施工必須仔細(xì)關(guān)注，要對(duì)是依照施工組織設(shè)計(jì)施工認(rèn)真檢查，及時(shí)提出所發(fā)現(xiàn)的問題。如果按照施工組織設(shè)計(jì)開展施工，不能在合同約定的工期內(nèi)完成施工，要及時(shí)的根據(jù)情況適當(dāng)對(duì)工期進(jìn)行延長或督促施工方加人加班，保證工期。在施工合同中，要有明確的獎(jiǎng)懲制度。強(qiáng)化施工單位的政治責(zé)任感，把企業(yè)誠實(shí)守信納入項(xiàng)目施工全過程，并貫穿到施工建設(shè)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。堅(jiān)持科學(xué)施工，規(guī)范管理，要求施工單位按月報(bào)送工程進(jìn)度表，對(duì)完成進(jìn)度慢的情況進(jìn)行分析，對(duì)工程質(zhì)量做自我評(píng)價(jià)，并組織相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)。凡工程質(zhì)量不符合要求的，通知監(jiān)理單位督促施工單位堅(jiān)決返工，直到達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這樣的話，工程就可以保證如期完成。
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2.劉劍良.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理(工程管理)的重點(diǎn)[J].才智. 2008(03).
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；成本控制管理；經(jīng)濟(jì)效益
世界性金融危機(jī)的進(jìn)一步加劇，中央政府在結(jié)合我國市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，果斷出臺(tái)了包括四萬億元投資計(jì)劃在內(nèi)的一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃方案，并在實(shí)際應(yīng)用中取得了較為良好的效果。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料表明：今年1-2月份，房地行業(yè)完成投資約3580.13億元，同比增長31.1%。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在產(chǎn)能過剩、利潤微薄等現(xiàn)象，已進(jìn)入激烈競爭的市場環(huán)境行列，尤其是國外的投機(jī)資金通過各種形式涌入到中國房地產(chǎn)市場中，與國內(nèi)的一些空閑資金一起，運(yùn)用“炒作”等手段尋求較大利潤，從而造成了我國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“虛高”和各種原材料價(jià)格猛漲等嚴(yán)重現(xiàn)象發(fā)生。在當(dāng)今這個(gè)競爭激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，如何求生存、求發(fā)展是擺在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)非常重要的話題。在相同的開發(fā)市場環(huán)境中，除了結(jié)合社會(huì)需求開發(fā)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品外,最重要的就是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本就行控制，盡可能通過各種管理和技術(shù)措施減少工程成本，將項(xiàng)目開發(fā)成本有效控制在最優(yōu)范圍內(nèi)，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，已成為研究房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理的重要研究內(nèi)容[1]。
1 我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理現(xiàn)狀
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理“脫節(jié)”嚴(yán)重
由于受傳統(tǒng)建設(shè)理念等因素的制約，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中普遍只注重施工階段的成本控制，而對(duì)于其他階段的成本控制缺乏足夠的重視。從大量工作經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)多階段、多環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈，任何階段任何環(huán)節(jié)的成本控制，均會(huì)直接或間接影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制管理水平。項(xiàng)目的成本。但在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的內(nèi)容、目的和重要性認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，只重視“顯成本”的控制管理，而對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的“隱成本”則不太重視，往往輕視項(xiàng)目成本控制管理過程中的溝通管理，對(duì)施工階段的成本控制過于重視，而對(duì)于項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、竣工、以及售后服務(wù)等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中的某一重要環(huán)節(jié)非常重視，而忽視其他環(huán)節(jié)中的成本控制，從而造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)成本控制管理出現(xiàn)較為嚴(yán)重的“脫節(jié)”等不利現(xiàn)象。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)缺乏與市場匹配的動(dòng)態(tài)控制措施
目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理過程中，主要采取會(huì)計(jì)成本核算控制方式，也就是知識(shí)對(duì)已經(jīng)發(fā)生過的成本進(jìn)行歸納統(tǒng)計(jì)和計(jì)算分析，是一種典型的事后控制、靜態(tài)控制。許多開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行成本控制管理時(shí)，缺乏與市場相匹配的事前和事中控制管理制度措施，從而造成在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理過程中，不能及時(shí)收集、傳遞、整理、分析、以及儲(chǔ)存相關(guān)市場信息，無法通過相關(guān)市場信息為項(xiàng)目開發(fā)成本管理提供正確的控制策略，難以采取有效的技術(shù)措施降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本，從而大大降低了項(xiàng)目開發(fā)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。
1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段總結(jié)分析不到位
在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)過程中，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建設(shè)單位普遍存在“項(xiàng)目上馬建班子、項(xiàng)目完工散攤子”的用人管理機(jī)制，從而整個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理組織機(jī)構(gòu)長期處于變動(dòng)狀體，不能形成一個(gè)固定的機(jī)構(gòu)，從而造成項(xiàng)目竣工后，不能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各階段的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行完善總結(jié)、分析、以及經(jīng)驗(yàn)積累，沒有很好落實(shí)項(xiàng)目成本控制管理績效考評(píng)制度，沒有根據(jù)相關(guān)成本控制激勵(lì)機(jī)制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，更不用說總結(jié)相關(guān)成本控制管理經(jīng)驗(yàn)為以后項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理提供相關(guān)經(jīng)驗(yàn)依據(jù)。也就是說，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制大多處于粗放式管理模式，致使房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理過程中水平始終得不到有效借鑒提高，管理經(jīng)驗(yàn)欠缺較為嚴(yán)重[2]。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的重點(diǎn)及原則
為了提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工到售后服務(wù)等各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要將成本控制管理任務(wù)分解到項(xiàng)目開發(fā)各階段各環(huán)節(jié)中，形成最易控制的子任務(wù)，并明確各子任務(wù)的所需因素和任務(wù)目標(biāo)。只有將項(xiàng)目開發(fā)各階段各環(huán)節(jié)中的成本控制好，才能使整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本具有較高的綜合控制水平。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制中，應(yīng)遵守實(shí)用、合理、及時(shí)性、效益性、以及全員全過程等控制管理原則，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施全過程的成本動(dòng)態(tài)控制管理。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段成本控制技術(shù)要點(diǎn)
3.1 項(xiàng)目立項(xiàng)階段的成本控制
項(xiàng)目立項(xiàng)階段的成本控制管理的技術(shù)要點(diǎn)在于進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)前期的費(fèi)用、成本、利潤的估算分析，明確項(xiàng)目立項(xiàng)的可行性，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益等方面準(zhǔn)確分析評(píng)估項(xiàng)目方案決策，避免決策失誤給企業(yè)帶來較大損失。另外還要充分結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過資料的合理整合利用，提高資源綜合利用效率，充分挖掘有限資源中的價(jià)值，有效降低項(xiàng)目開發(fā)成本。通過爭取各種社會(huì)優(yōu)惠政策，降低項(xiàng)目開發(fā)的綜合成本。明確項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制技術(shù)要點(diǎn)，通過建立招投標(biāo)管理制度等，將項(xiàng)目開發(fā)成本有效控制在較高水平范圍內(nèi)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)監(jiān)理應(yīng)采取招標(biāo)措施，有效優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)方案，使建設(shè)成本得到較好控制；項(xiàng)目大小施工、建設(shè)原材料、設(shè)備采購、以及安裝調(diào)試等分項(xiàng)工程，更應(yīng)采取按工程量清單計(jì)價(jià)辦法進(jìn)行嚴(yán)格招投標(biāo)管理。通過招投標(biāo)等措施，在同等條件下可以優(yōu)先選擇實(shí)力強(qiáng)、成本費(fèi)用低的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、以及施工單位，提高項(xiàng)目開發(fā)成本整體控制管理水平。
3.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制
項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，其成本控制管理的重點(diǎn)在于前期工程費(fèi)，包括招標(biāo)費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)等。雖然項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占整個(gè)建安成本費(fèi)用的1.5％-2％，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制水平對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本控制水平的影響程度則高達(dá)75％以上。好的設(shè)計(jì)方案，不僅可以降低項(xiàng)目施工階段的綜合投資額度，同時(shí)還可以提高項(xiàng)目銷售業(yè)績，提高項(xiàng)目投資綜合社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。
3.3 項(xiàng)目施工階段的成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)成本控制管理部門，在施工階段除了要加強(qiáng)施工建設(shè)合同管理、工程結(jié)算管理外，重點(diǎn)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場成本控制管理力度，杜絕出現(xiàn)較大變更等引起較大投資浪費(fèi)，即將施工階段成本有效控制在較高水平范圍內(nèi)[3]。
3.4 項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制
在項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，應(yīng)根據(jù)施工建設(shè)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真審核各項(xiàng)工程的工程款。以相關(guān)政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算財(cái)力進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)，落實(shí)工作聯(lián)系單上所產(chǎn)生的簽證費(fèi)用，使竣工審核后的結(jié)算真正反應(yīng)工程建設(shè)投資的實(shí)際造價(jià)。會(huì)同項(xiàng)目管理各部門對(duì)項(xiàng)目成本控制中存在的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)真歸納總結(jié)，便于為今后工作中提供相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，便于其制定更好更優(yōu)的改進(jìn)方案。
4 結(jié)束語
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須對(duì)影響成本控制管理水平的各階段各環(huán)節(jié)實(shí)施全過程的動(dòng)態(tài)控制管理，以利于房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的合理流動(dòng)和使用，實(shí)現(xiàn)工程成本始終處于“可控、能控、在控”的良性循環(huán)狀態(tài)，推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)“高效、高質(zhì)、快速穩(wěn)健”的建設(shè)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1] 馮偉.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制[J].四川建筑，2005（5）：148-149.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);進(jìn)度控制;管理
Abstract: This paper analyzes the real estate project management concept, effect, influence factors and process control three aspects three stage and other content, for reference.
Key words: real estate; schedule control; management
中圖分類號(hào):C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
前言
工程項(xiàng)目進(jìn)度控制是項(xiàng)目管理極其重要的日標(biāo)之一，出于資金安捧和市場銷售的需要，項(xiàng)目開工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會(huì)輕易變更事前擬定的開盤時(shí)間和交房時(shí)間，尤其是對(duì)商品房開發(fā)過程中已經(jīng)支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。
1項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念及作用
房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理主要指在既定的工期內(nèi)，編制出最優(yōu)的施工進(jìn)度計(jì)劃，在執(zhí)行中經(jīng)常檢查施工的實(shí)際進(jìn)度情況，并將萁與計(jì)劃進(jìn)度相比較，若出現(xiàn)偏差，便分析產(chǎn)生的原因和調(diào)整措施，修改原計(jì)劃，不斷地如此循環(huán)，直至房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理目的是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目的既定目標(biāo)工期的實(shí)現(xiàn)。或在保證施工質(zhì)量而不增加施工實(shí)際成本的條件下，適當(dāng)縮短施工工期。
2 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的因素
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的影響因素，一般認(rèn)為有人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等，其中人的因素是最主要的干擾因素。最常見的有兩種情況，一是項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的條件認(rèn)識(shí)不清。二是項(xiàng)目參加人員的工作失誤。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制的三個(gè)階段
3.1事前控制
3.1.1合理制定計(jì)劃計(jì)劃是控制的依據(jù)，計(jì)劃制定合理則進(jìn)度控制成功了一半，計(jì)劃制定的不合理則進(jìn)度控制失敗的風(fēng)險(xiǎn)增大了三倍。
目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是停留在"圈地運(yùn)動(dòng)"和"圈錢運(yùn)動(dòng)"階段的企業(yè)，計(jì)劃制定不受重視，計(jì)劃的制定過程要么非常粗略，要么以走過場、交差的形式敷衍而過，造成以后的工作混亂。
例如，某地產(chǎn)公司計(jì)劃制定過程為：領(lǐng)導(dǎo)層制定開發(fā)計(jì)劃確定本期開發(fā)面積、開盤及交房時(shí)間，然后由副總經(jīng)理召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，確定各部門工作的總體時(shí)間要求，即為計(jì)劃確定。這個(gè)計(jì)劃往往在實(shí)際中得不到有效實(shí)施，各部門相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，工程進(jìn)度控制也就無從談起。
建議計(jì)劃制定過程為：項(xiàng)目發(fā)展部門根據(jù)市場情況制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后銷售部門制定銷售計(jì)劃，項(xiàng)目部根據(jù)開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃、國家標(biāo)準(zhǔn)、場地情況、待建情況、施工隊(duì)施工能力等擬定施工計(jì)劃，兩部門在計(jì)劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門配合的階段及要求，經(jīng)確認(rèn)后其他部門以此為依據(jù)制定各自計(jì)劃，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點(diǎn)標(biāo)注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。
當(dāng)然，計(jì)劃制定過程可以有多種方式，但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面：
（1）計(jì)劃的制定應(yīng)以項(xiàng)目為中心，各部門圍繞項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃；
（2）計(jì)劃制定過程中一定要進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃溝通，在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進(jìn)行確認(rèn)；
（3）計(jì)劃制定需要得到各個(gè)部門的重視，可以考慮將計(jì)劃制定作為部門的重要業(yè)績考核依據(jù)之一。
3.1.2嚴(yán)格圖紙會(huì)審
由于目前甲方對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍緊，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、失誤較多，如果在項(xiàng)目圖紙會(huì)審中把關(guān)不嚴(yán)格，將會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)問題推后到后續(xù)施工階段暴露，甚至出現(xiàn)一間房建造出來沒有門，一間建造出來多個(gè)窗的笑話，增大設(shè)計(jì)變更、簽證量，延誤工期。據(jù)了解，設(shè)計(jì)變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。
建議：首先，項(xiàng)目部人員以"圖紙多審一天，施工就節(jié)約了三天"的態(tài)度參與技術(shù)評(píng)審；其次，要注意充實(shí)項(xiàng)目部技術(shù)力量，使得項(xiàng)目部人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡單的設(shè)計(jì)問題；最后，給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問題，最好是恩威并舉，發(fā)現(xiàn)問題給以獎(jiǎng)勵(lì)，不能發(fā)現(xiàn)問題給以處罰。
3.2事中控制
3.2.1節(jié)點(diǎn)制定
項(xiàng)目施工計(jì)劃應(yīng)有詳細(xì)的分解，如一般施工項(xiàng)目分解成為樁基施工、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝修施工和配套施工等五個(gè)主要節(jié)點(diǎn)，每一個(gè)階段又可以細(xì)分為更小的節(jié)點(diǎn)，具體分解成為多少項(xiàng)節(jié)點(diǎn)應(yīng)由甲乙雙方根據(jù)施工對(duì)象的特點(diǎn)、甲方進(jìn)度控制的薄弱環(huán)節(jié)等實(shí)際情況進(jìn)行確定，而不是生搬硬套，當(dāng)然，有些是國標(biāo)規(guī)定還是要遵守的。
3.2.2節(jié)點(diǎn)控制
節(jié)點(diǎn)控制包括節(jié)點(diǎn)過程控制以及節(jié)點(diǎn)完成的控制。
節(jié)點(diǎn)過程
控制節(jié)點(diǎn)過程控制是進(jìn)度控制實(shí)施的主體階段，也是進(jìn)度控制成敗的關(guān)鍵階段。一般而言，過程控制應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：
（1）項(xiàng)目關(guān)系維護(hù)處理，以免因外部因素干擾而延誤工期；
（2）保持與公司職能部門的緊密聯(lián)系與溝通，加快一些審批手續(xù)的流轉(zhuǎn)效率，如簽證、設(shè)計(jì)變更等；
（3）處理好項(xiàng)目部與監(jiān)理單位和施工單位的關(guān)系。項(xiàng)目部對(duì)施工單位的監(jiān)控主要通過監(jiān)理單位來實(shí)現(xiàn)，而監(jiān)理行業(yè)本身的素質(zhì)很難對(duì)施工單位進(jìn)行主動(dòng)有效的監(jiān)控。筆者以為，項(xiàng)目部可以"對(duì)監(jiān)理單位唱黑臉，對(duì)施工單位唱紅臉"，即項(xiàng)目部嚴(yán)格對(duì)監(jiān)理單位的控制，以制度為主，對(duì)施工單位則以人情等軟手段進(jìn)行控制。但是應(yīng)該考慮到監(jiān)理單位因本身待遇不高，如果負(fù)激勵(lì)太多可能產(chǎn)生負(fù)面影響，建議多采用正激勵(lì)的方式進(jìn)行；
（4）控制一定要形成書面記錄。可用的工具和手段主要有：狀態(tài)跟蹤表、不履約通知、日?qǐng)?bào)、月報(bào)、現(xiàn)場指令、現(xiàn)場巡視等。
②節(jié)點(diǎn)完成的控制
節(jié)點(diǎn)完成控制指及時(shí)組織項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收，并根據(jù)完成情況予以考核評(píng)價(jià)。不能如期完成的應(yīng)發(fā)出不履約通知作為警告以及后續(xù)考核處罰之用。進(jìn)度發(fā)生變化還應(yīng)變更后續(xù)項(xiàng)目施工計(jì)劃并與其他部門溝通、計(jì)劃變更信息。
3.3事后控制
3.3.1計(jì)劃變更
計(jì)劃變更的發(fā)生可由施工因素和施工之外的因素引起，施工因素指項(xiàng)目施工造成的項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)大的變化需要變更進(jìn)度計(jì)劃，施工之外的因素主要由于其他部門的進(jìn)度不能跟上從而影響施工或因開發(fā)計(jì)劃發(fā)生變化則施工計(jì)劃需要做相應(yīng)改變。不管何種計(jì)劃變更，其處理都應(yīng)是及時(shí)與相關(guān)部門取得聯(lián)系，最好是組織召開計(jì)劃變更協(xié)調(diào)會(huì)，將計(jì)劃變更的影響降到最低。相關(guān)部門應(yīng)做出計(jì)劃變更的原因分析總結(jié)，為以后工作的改進(jìn)提供建議。
3.3.2進(jìn)度超期
進(jìn)度超期發(fā)生之后的處理同樣需要引起重視。不少項(xiàng)目部發(fā)生超期后便"埋頭苦干"，爭取將進(jìn)度追回來，導(dǎo)致的結(jié)果往往是增大成本和降低質(zhì)量要求，加大后續(xù)服務(wù)難度。據(jù)此，在進(jìn)度超期實(shí)際發(fā)生之后，首先應(yīng)知會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)部門，而不是隱瞞；其次，決定是否需要變更計(jì)劃，如變更計(jì)劃采取前述處理；再次，分析總結(jié)，形成書面材料；最后，追究有關(guān)責(zé)任。
4結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅需要在過程處理上運(yùn)用很多的小技巧，靈活控制監(jiān)理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢的溝通，從系統(tǒng)的角度去完善改進(jìn)。
參考文獻(xiàn)
[1]劉保勝,石晨義，淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段進(jìn)度管理[J]，科技信息(科學(xué)教研)，2007
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本管理;成本控制
中圖分類號(hào):F293.33
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B
文章編號(hào):1008-0422(2010)09-0137-01
1引言
當(dāng)前全球的金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)不景氣,增加了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性,多個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)房價(jià)下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個(gè)非常時(shí)期,房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要對(duì)目標(biāo)市場做好周密的預(yù)測,采取相應(yīng)的對(duì)策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化,當(dāng)工程項(xiàng)目合同價(jià)格已經(jīng)確定時(shí),成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的同時(shí),穩(wěn)健地控制住項(xiàng)目成本,才能產(chǎn)生利潤,才能在激烈競爭的市場中保持最佳的利潤空間,價(jià)值最大化的目標(biāo)才可能實(shí)現(xiàn)。
2現(xiàn)狀與問題
目前,我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中普遍存在一種現(xiàn)象,即設(shè)計(jì)部門只考慮產(chǎn)品的功能及使用壽命,不考慮產(chǎn)品的設(shè)計(jì)成本;搞技術(shù)的只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,選用可行卻不經(jīng)濟(jì)的方案施工,雖然保證了質(zhì)量但增大了成本;搞工程的只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度;搞材料的只負(fù)責(zé)材料的采購及進(jìn)場點(diǎn)驗(yàn)工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費(fèi)用等。由于各行其是,沒有一個(gè)統(tǒng)一的考慮,使得成本指標(biāo)居高不下。另外,不少項(xiàng)目由于受到市場環(huán)境及開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行狀況的影響,其開發(fā)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過計(jì)劃時(shí)長,導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理成本大量增加,造成企業(yè)負(fù)擔(dān)加大,利潤顯著減少。
造成這些問題的主要原因是由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí),市場觀念不強(qiáng),缺乏成本競爭意識(shí),適應(yīng)環(huán)境變化的能力較差。而且項(xiàng)目事前成本管理薄弱,成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性,成本管理存在一定的盲目性。
3有效成本管理的途徑
3.1 搞好成本預(yù)測,編制有效可行的成本計(jì)劃。
建立一支專業(yè)化水平高的內(nèi)部預(yù)算隊(duì)伍,必須在施工前期編制完成內(nèi)部預(yù)算,建立預(yù)測模型,選擇成本預(yù)測方法,進(jìn)行成本預(yù)測,制定目標(biāo)成本。具體做法為,根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)和生產(chǎn)要素的配置等情況,按施工進(jìn)度計(jì)劃,確定每個(gè)項(xiàng)目月、季成本計(jì)劃和項(xiàng)目總成本計(jì)劃,計(jì)算出保本點(diǎn)和目標(biāo)利潤,作為控制施工過程生產(chǎn)成本的依據(jù)。通過成本預(yù)測可以使項(xiàng)目經(jīng)理部在工程項(xiàng)目未施工之前,就已在項(xiàng)目利潤的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項(xiàng)目成本形成過程中,針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制,克服盲目性,提高預(yù)見性。
3.2 加強(qiáng)全過程的成本控制,實(shí)現(xiàn)全面的動(dòng)態(tài)管理。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)做到事前有預(yù)算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設(shè)計(jì)階段,項(xiàng)目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段,成本控制最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段,竣工結(jié)算階段是確定項(xiàng)目最后收入和成本的階段。
3.2.1事先成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn),其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上,一般采用限額設(shè)計(jì)結(jié)合多方案擇優(yōu)的方式保證有效的成本管理。設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下,由設(shè)計(jì)人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路,成本控制中心人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較,尋找造價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案。同時(shí)要重視施工圖設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作,施工方案是一個(gè)工程進(jìn)行施工的指導(dǎo)性文件,方案的優(yōu)劣直接決定了項(xiàng)目施工造價(jià)的多少,因此在開工前要加強(qiáng)施工方案的審核及優(yōu)化,即選擇技術(shù)上可行,經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案[1]。
3.2.2事中成本控制。工程實(shí)施階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理來說,是最難、最復(fù)雜的階段。因?yàn)榇穗A段是項(xiàng)目投資決策的具體落實(shí),是資金投入的最大階段,節(jié)約的余地已經(jīng)很小,但浪費(fèi)的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求,將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象;詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算,復(fù)核工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;注重合同的修改和補(bǔ)充工作。在項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)師每月必須編制一份造價(jià)控制報(bào)表,報(bào)表中應(yīng)包含本月的工程實(shí)際進(jìn)度和實(shí)際投資情況,下月進(jìn)度計(jì)劃和計(jì)劃投資情況,本月累計(jì)實(shí)際進(jìn)度和投資情況等。同時(shí)進(jìn)行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目投資及進(jìn)展情況。
3.2.3 事后成本控制。施工結(jié)算是項(xiàng)目管理的終點(diǎn)站,在承包方提供的結(jié)算報(bào)告的基礎(chǔ)上,認(rèn)真審核工程預(yù)結(jié)算,剔除不合理增加的費(fèi)用,根據(jù)所掌握的工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更單、各種簽證資料、材料價(jià)格信息,著重審查工程量是否高估冒算, 是否抬高材料價(jià)格,并加強(qiáng)合同管理, 實(shí)行合同逐項(xiàng)審查制度。此外,在工程竣工交付使用后, 要進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià),對(duì)項(xiàng)目的全過程管理形成書面情況報(bào)告[2]。
3.3 強(qiáng)化成本管理體系,完善各部門人員的職能分配。
加強(qiáng)成本管理離不開科學(xué)合理的預(yù)算制度,建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對(duì)預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置,通過建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作,監(jiān)督成本控制過程,保障項(xiàng)目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。成本管理系統(tǒng)是通過對(duì)與項(xiàng)目成本有關(guān)的一切管理活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃、策劃、控制和評(píng)價(jià),并向包括會(huì)計(jì)系統(tǒng)在內(nèi)的管理系統(tǒng)提供決策有用的成本信息的管理系統(tǒng),它既是一個(gè)提供有關(guān)成本和收益的財(cái)務(wù)信息,以及有關(guān)生產(chǎn)、質(zhì)量和其它關(guān)鍵成功要素的非財(cái)務(wù)方面信息的系統(tǒng),又是一個(gè)進(jìn)行成本管理的系統(tǒng)。
成本管理體系是在總經(jīng)理和成本管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的,由公司成本管理小組負(fù)責(zé)日常工作,公司各職能部門和項(xiàng)目部具體操作執(zhí)行并實(shí)施有效監(jiān)控的三級(jí)成本管理控制體系。對(duì)成本管理體系中的每個(gè)部門、每個(gè)人的工作職責(zé)和范圍要進(jìn)行明確的界定;賦予相應(yīng)的權(quán)利,以充分有效地履行職責(zé);在責(zé)任支配下完成工作任務(wù)后,將成本管理與員工績效考核相掛鉤,并用一定物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)去刺激[3]。
3.4 建立健全各項(xiàng)成本管理制度,強(qiáng)化管理與考核。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全各種成本費(fèi)用管理制度以便為成本計(jì)算和成本考核、分析提供準(zhǔn)確可靠的依據(jù),這是強(qiáng)化成本管理的重要前提。要加強(qiáng)和充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門、審計(jì)部門在成本管理中的監(jiān)督管理作用。成本管理還應(yīng)與前期策劃、設(shè)計(jì)所制定的目標(biāo)成本相結(jié)合,將施工中實(shí)際發(fā)生的各種消耗和支出嚴(yán)格控制在成本計(jì)劃范圍內(nèi),隨時(shí)揭示并及時(shí)反饋,嚴(yán)格審查各項(xiàng)費(fèi)用是否符合標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算實(shí)際成本和計(jì)劃成本之間的差異并進(jìn)行分析,消除施工中的損失浪費(fèi)現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)和總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。
成本管理還應(yīng)與當(dāng)前行之有效的全面預(yù)算管理、內(nèi)部控制制度、招議標(biāo)制度等有機(jī)結(jié)合起來,進(jìn)行嚴(yán)格的管理和考核,從而調(diào)動(dòng)起各級(jí)人員從事成本管理工作的自覺性和積極性。基層單位必須嚴(yán)格執(zhí)行分解的預(yù)算單元,月底考核,節(jié)獎(jiǎng)超罰。同時(shí),在企業(yè)的年度業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)考核工作中,成本指標(biāo)可以作為一個(gè)層層考核的主要指標(biāo)。項(xiàng)目完成后,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本形成中的各責(zé)任者,按項(xiàng)目成本責(zé)任制的有關(guān)規(guī)定,將成本的實(shí)際指標(biāo)與計(jì)劃、定額、預(yù)算進(jìn)行對(duì)比和考核,評(píng)定房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃的完成情況和各責(zé)任者的業(yè)績,并以此給以相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。通過考核進(jìn)行獎(jiǎng)懲兌現(xiàn),最終目的是保證項(xiàng)目成本降低總目標(biāo)的完成[4]。
3.5 重視觀念的創(chuàng)新,采取更為科學(xué)有效的管理方法和手段。
項(xiàng)目的一切成本管理活動(dòng)應(yīng)以成本效益觀念為支配思想,實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)的節(jié)約、節(jié)省觀念向現(xiàn)代效益觀念轉(zhuǎn)變,從投入與產(chǎn)出的對(duì)比分析來評(píng)價(jià)投入的必要性、合理性,努力以盡可能少的成本付出,創(chuàng)造盡可能多的使用價(jià)值,以獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。為此,項(xiàng)目在運(yùn)作過程中,應(yīng)進(jìn)行成本效益觀念的創(chuàng)新、全員成本管理觀念的創(chuàng)新、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新及成本動(dòng)因分析觀念的創(chuàng)新。
為使房地產(chǎn)開發(fā)公司的產(chǎn)品在市場上具有更大的競爭力,成本管理不能再局限于房屋的建安過程,而應(yīng)該組織和動(dòng)員群眾,將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場、行業(yè)內(nèi)的發(fā)展態(tài)勢以及房屋的設(shè)計(jì),向后延伸到產(chǎn)品的使用、維修及處置。而成本動(dòng)因分析的目的不單單在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異,更重要的是通過了解成本形成的過程及成本發(fā)生的前因后果來更好地進(jìn)行成本控制。因此,項(xiàng)目在進(jìn)行成本分析時(shí),通過對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值鏈進(jìn)行分析,了解成本發(fā)生的動(dòng)因,從而為項(xiàng)目降低成本尋求新的突破點(diǎn)。這種建立在成本動(dòng)因分析基礎(chǔ)上的成本管理觀念,往往可以引發(fā)出項(xiàng)目成本管理的嶄新思路和提出有效舉措。
項(xiàng)目管理還應(yīng)該學(xué)習(xí)和應(yīng)用在市場經(jīng)濟(jì)體制下的成本管理理論與方法,尤其是要學(xué)習(xí)那些科學(xué)的定量管理方法。并且隨著信息技術(shù)的發(fā)展,計(jì)算機(jī)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的作用越來越重要,成本管理必須加快電算化步伐、提高電算化應(yīng)用水平、加速培養(yǎng)電算化人才,從而實(shí)現(xiàn)成本管理手段現(xiàn)代化。同時(shí)還可以運(yùn)用先進(jìn)的專業(yè)軟件加強(qiáng)對(duì)成本的管理,例如,應(yīng)用Project軟件對(duì)成本和進(jìn)度的計(jì)劃預(yù)算情況與實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行綜合考核和管理[5]。總之,項(xiàng)目管理應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)成本標(biāo)準(zhǔn)化管理,還應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò),實(shí)施成本動(dòng)態(tài)化管理,提高其對(duì)市場變化的反應(yīng)速度,增強(qiáng)市場競爭的能力。
4結(jié)論
綜上所述,要實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效管理,切實(shí)解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題,就必須加強(qiáng)成本意識(shí),健全全過程、全面的動(dòng)態(tài)的管理,使項(xiàng)目成本管理成為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理績效評(píng)價(jià)的客觀、公正的標(biāo)尺,以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益,提高企業(yè)的管理水平和社會(huì)聲譽(yù),使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場；成本；控制
其實(shí)一直以來，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理一直是大家研究的重點(diǎn)，也是很多房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)要把關(guān)的一項(xiàng)工作。利潤=銷售收入-成本費(fèi)用，這是眾所周知的簡單公式，它充分反映了成本管理的重要性。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，也就是成本管理要到位，開源節(jié)流才是成功的成本管理。
一、成本的管理現(xiàn)狀
房地產(chǎn)成本管理是根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和工程項(xiàng)目的具體要求來實(shí)施的，對(duì)于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中還或多或少的存在著一些問題：
1.成本管理意識(shí)淺薄
長期以來，我國企業(yè)實(shí)行的是一種以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式。在這種傳統(tǒng)觀念的影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本競爭意識(shí)，預(yù)算人員只是根據(jù)合同來控制項(xiàng)目的開發(fā)成本，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長期性以及流動(dòng)性，也使成本管理人員疏于成本控制。
2.缺乏戰(zhàn)略性的成本管理控制體系
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業(yè)的高層管理者雖然知道戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)于企業(yè)成本管理的重要指導(dǎo)意義，但卻沒有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)果妨礙了戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向作用的發(fā)揮，企業(yè)停留于粗放管理階段。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對(duì)策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測、決策可有可無。成本計(jì)劃如同虛設(shè)，再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。
3.內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作，事前比較薄弱，總結(jié)多于過程控制，往往成為事后行為，成本預(yù)測和成本決策也缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性。尤其在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏對(duì)成本的事前預(yù)測，對(duì)成本控制的重視不夠。對(duì)開發(fā)經(jīng)營過程中具體業(yè)務(wù)活動(dòng)的控制，基本上也是采用事后控制，很多時(shí)候只能接受既成事實(shí)，比如預(yù)算外費(fèi)用和現(xiàn)場簽證發(fā)生的支出等。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要將房地產(chǎn)開發(fā)成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，具體包括立項(xiàng)階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段的成本控制。
（一）立項(xiàng)階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合土地、建筑、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等相關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)分析、市場分析和多種角度的綜合分析評(píng)價(jià)，解決定項(xiàng)、定點(diǎn)、定方案的問題。項(xiàng)目投資決策階段的成本控制將決定開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，為設(shè)計(jì)階段的成本控制建立目標(biāo)，為施工階段的成本控制奠定基礎(chǔ)。在這一階段應(yīng)特別加強(qiáng)以下幾方面的工作。
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析
任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，了解政府、銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策；不認(rèn)真分析項(xiàng)目的區(qū)域性特點(diǎn)和目標(biāo)銷費(fèi)群體的特點(diǎn)，以及項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，可能會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目與市場需求不符，導(dǎo)致建設(shè)資金難以到位；施工質(zhì)量和施工進(jìn)度達(dá)不到計(jì)劃要求，并最終影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售。
2.加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)方案優(yōu)化
在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是項(xiàng)目成本控制評(píng)估的重要指標(biāo)。在項(xiàng)目投資決策階段必須明確企業(yè)目標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，以求獲得最好效果。
3.建立建全成本控制目標(biāo)體系
房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的是成本控制的起始階段，決策階段所產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)。完善的項(xiàng)目成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，必須建立合理的成本控制目標(biāo)體系，并對(duì)后續(xù)的各個(gè)階段制定成本控制目標(biāo)，以加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的管理。
（一）施工階段的成本控制。
建設(shè)項(xiàng)目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的，也是對(duì)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理的主要實(shí)施階段，根據(jù)施工階段的這一特點(diǎn)，在該階段的成本控制中除了要加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，落實(shí)成本控制的各項(xiàng)目標(biāo)：
1.加強(qiáng)合同的管理和實(shí)施
建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是受到國家法律保護(hù)的。所以，首先必須增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生。減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。
2.加強(qiáng)施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理
（1）嚴(yán)格工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。開發(fā)商可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況，進(jìn)行跟蹤控制。
（2）簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，要加強(qiáng)現(xiàn)場工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的工作作風(fēng)，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。
3.加強(qiáng)設(shè)備、材料的采購管理
設(shè)備、材料的采購管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。原材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一，據(jù)測算材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的65%以上，因此它對(duì)工程造價(jià)的影響巨大，合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。為正確確定材料價(jià)格，除了把好進(jìn)場材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價(jià)格的認(rèn)證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化情況，通過采購管理的控制，控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格，以降低工程造價(jià)。
（四）竣工結(jié)算階段的成本控制。
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。另外，要做好建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估工作。在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制作參考；也可作為公司考核項(xiàng)目部績效的依據(jù)。會(huì)同項(xiàng)目各管理部門總結(jié)并找出本項(xiàng)目管理與工程造價(jià)控制過程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進(jìn)方案。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本造價(jià)是一項(xiàng)集技術(shù)性、專業(yè)性、經(jīng)濟(jì)性和政策性于一體的綜合性工作。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目成本控制應(yīng)從立項(xiàng)直至竣工結(jié)算全過程參與，才能更準(zhǔn)確、有效地控制成本費(fèi)用，更合理地使用人力、物力、財(cái)力，開發(fā)項(xiàng)目也才能取得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，取得事半功倍的效果。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本管理 ；企業(yè)利潤空間 ；房地產(chǎn)
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
前言
2012年3月14日,總理在答記者問時(shí)就本輪房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)表了最新看法。溫總理指出居民對(duì)住房剛性需求較大并將持續(xù)下去,房地產(chǎn)調(diào)控的目的是使房價(jià)回歸到與居民收入相適應(yīng)、與房企合理利潤相匹配的合理位置。 “合理價(jià)位”，乃事物本身的規(guī)律，即溫總理所講的基于房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)是投入和合理的利潤相比基礎(chǔ)上的房價(jià)。那么如何科學(xué)確定房地產(chǎn)目標(biāo)成本,成了房地產(chǎn)企業(yè)投資決策、成本策劃、保證利潤的關(guān)鍵點(diǎn)。下文就房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本的應(yīng)用流程及確定方法進(jìn)行探討。
一、房產(chǎn)公司目標(biāo)成本管理應(yīng)用的流程
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本發(fā)生是一個(gè)連續(xù)過程，涉及到地塊決策、項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)、施工銷售項(xiàng)目后續(xù)管理等開發(fā)全過程的各環(huán)節(jié)，如圖1所示。
圖1房產(chǎn)公司目標(biāo)成本管理流程
二、房地產(chǎn)公司目標(biāo)成本的確定和分解
（一）項(xiàng)目策劃工作
房產(chǎn)公司通過研究國家及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，并進(jìn)行市場調(diào)查，把項(xiàng)目定位于普通居民的需求，項(xiàng)目的區(qū)位處于生活便利、社區(qū)成熟的地塊，有利于普通居民的生活需求。
（二）編制可行性研究方案
對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)的同檔次或者相似建筑的成本構(gòu)成情況及價(jià)格水平進(jìn)行項(xiàng)目投資估算。在進(jìn)行估算時(shí)，確定各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)劃金額，著重考慮設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、環(huán)境配套、營銷費(fèi)等。項(xiàng)目投資估算的最終誤差不超過項(xiàng)目最終確定成本的 10%通過估算，確定開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資為66 552.68萬元
(三）項(xiàng)目成本分析
上地開發(fā)成本分析:上地成本支出約占項(xiàng)目總支出的30%。
建筑安裝上程造價(jià)成本分析:建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的45%-55%,其中,主體建筑安裝占35%-40%左右，主體安裝上程占10%-15%左右。
基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套費(fèi)用分析:在決策階段，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用控制的重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。
對(duì)于區(qū)內(nèi)配套，應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位，并充分體現(xiàn)與其他競爭樓盤差異化(獨(dú)特性)的前提下，盡量做到精簡，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打好基礎(chǔ)。同時(shí)，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會(huì)所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。
開發(fā)間接費(fèi)分析:管理費(fèi)用，根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入的2%-3%;銷售費(fèi)用，一般確定在銷售收入的2%-4%;不可預(yù)見費(fèi)一般為除去上地出讓金外開發(fā)直接成本的3%一5%.
(四)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
房產(chǎn)公司充分估計(jì)到項(xiàng)目開發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行量化，使項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)。
(五)確定和分解日標(biāo)成本
在編制投資估算的同時(shí)，即確定了某項(xiàng)目的開發(fā)總成本為66552.68萬元。其中具體項(xiàng)日可以進(jìn)行調(diào)整，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行縱向和橫向分解。
1.縱向分解
將項(xiàng)目開發(fā)成本按會(huì)計(jì)科目層層分解，如一級(jí)科目為開發(fā)成本，二級(jí)科目為上地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi);三級(jí)科目將各二級(jí)科目進(jìn)行明細(xì)分解，具體如表1所示。
表1目標(biāo)成本計(jì)算表
2.橫向分解
目標(biāo)成本的橫向分解根據(jù)項(xiàng)目的總規(guī)劃指標(biāo)、分期規(guī)劃指標(biāo)及工程概況，把各控制指標(biāo)(目標(biāo)成本)分解到各個(gè)責(zé)任部門，并明確各部門的目標(biāo)、控制要點(diǎn)和控制手段，如表2所不五、 目標(biāo)成本的控制
（一）項(xiàng)目開發(fā)前期的日標(biāo)成本控制
可行性研究階段，由則務(wù)、審計(jì)、營銷、工程各方而專業(yè)人才組成的項(xiàng)目前期策劃小組，在進(jìn)行可行性論證的同時(shí)，初步測算目標(biāo)成本。
在設(shè)計(jì)階段，由總工程師負(fù)責(zé)，則務(wù)、審計(jì)、工程三方而人員協(xié)作，采用限額設(shè)計(jì)制度對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行控制。
(二)項(xiàng)目實(shí)施過程中的目標(biāo)成本控制
1.建立項(xiàng)目的報(bào)表體系制度
公司建立了一系列與項(xiàng)目成本管理相適應(yīng)的報(bào)表體系制度。開發(fā)項(xiàng)日成本報(bào)表卞要包括目標(biāo)成本執(zhí)行情況報(bào)表、單方成本報(bào)表、例外成本報(bào)表、差異成本分析報(bào)表。按責(zé)任卞體為單位建立了以公司為責(zé)任主體的報(bào)表、以部門為責(zé)任主體的報(bào)表、以小組為責(zé)任主體的報(bào)表、以個(gè)人為責(zé)任主體的報(bào)表。
2.對(duì)承包商、材料供應(yīng)商進(jìn)行控制
根據(jù)在設(shè)計(jì)階段制定的目標(biāo)成本，公司在進(jìn)行項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，應(yīng)以公司自定的工程施工預(yù)算為基準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)。公司在采購材料時(shí)還應(yīng)依據(jù)價(jià)值鏈的原理方法，綜合考慮所采購商品的價(jià)格，力求以最低的價(jià)格購進(jìn)最好的原材料。
3.嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證
設(shè)計(jì)變更操作的一般流程:設(shè)計(jì)變更發(fā)生前，設(shè)計(jì)部主辦人對(duì)變更進(jìn)行立項(xiàng)，填報(bào)《設(shè)計(jì)變更單》，報(bào)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn);設(shè)計(jì)部主辦人統(tǒng)一編號(hào)下發(fā)至工程部執(zhí)行，同時(shí)抄送成本部;項(xiàng)目經(jīng)理部主辦工程師簽收《設(shè)計(jì)變更單》，并下發(fā)至監(jiān)理和施工單位;施工單位收到設(shè)計(jì)變更單后七天內(nèi)完成設(shè)計(jì)變更的估價(jià)，并報(bào)甲方成本管理部主辦人;項(xiàng)日經(jīng)理部主辦工程師及現(xiàn)場監(jiān)理監(jiān)督設(shè)計(jì)變更的實(shí)際執(zhí)行情況。
4.實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理
房產(chǎn)公司為確保目標(biāo)成本良好執(zhí)行，及時(shí)反映成本的變化，對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。根據(jù)工程項(xiàng)目進(jìn)度，計(jì)算工程項(xiàng)目的實(shí)際成本，并以目標(biāo)成本為控制線，對(duì)比實(shí)際和目標(biāo)，進(jìn)行成本差異分析。
表2 工程費(fèi)用發(fā)生部門的職責(zé)明細(xì)表
三、目標(biāo)成本的分析考核
摘要：我國自1988年開始正式在工程建設(shè)領(lǐng)域?qū)嵭泄こ探ㄔO(shè)監(jiān)理制度以來，建設(shè)監(jiān)理行業(yè)取得了長足的發(fā)展與進(jìn)步。通過監(jiān)理單位對(duì)工程建設(shè)實(shí)施的專業(yè)化監(jiān)督管理，對(duì)提高工程質(zhì)量、控制工程投資和保證建設(shè)工期起到了重要作用，甚至在一定程度上遏制了工程建設(shè)中的腐敗行為，提高了工程建設(shè)的投資效益和社會(huì)效益，為我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出了巨大的貢獻(xiàn)。但是總的說來，建設(shè)監(jiān)理行業(yè)仍然屬于改革開放后才發(fā)展起來的新興行業(yè)，仍然需要不斷的加以規(guī)范化，需要正視目前暴露出來的一些或大或小的問題。這些問題一方面需要我們?nèi)w監(jiān)理行業(yè)的同仁去努力克服和解決，另一方面也需要國家和政府在政策、法規(guī)上逐步加以規(guī)范。只有這樣監(jiān)理行業(yè)才能向著更專業(yè)、更規(guī)范的方向健康發(fā)展，從而逐步達(dá)到與國際接軌。
關(guān)鍵詞：監(jiān)理 質(zhì)量國際接軌
Abstract: China since 1988, started in the construction fieldimplementation of the project construction supervisionsystem, construction supervision industry has made considerable development and progress. Through the implementation of specialized supervision units on the construction supervision and management, improve project quality, and control of investment and construction period to ensure that play an important role, even in some extent to curb corruption in construction projects, construction of the project investment and social benefits, has made a great contribution to China's economic construction. Overall, theconstruction supervision of the industry is still emerging industries are developed after the reform and opening up,you still need to continue to be the standardization of the need to address the exposed some of the large or small.These issues on the one hand we need to all industry colleagues of the Commissioner to work hard to overcomeand resolve the other hand, the gradual specification ofState and Government on policies, regulations. Only to suchsupervision of industry toward more professional, more standardized the direction of health development, and thus gradually reached with international standards.Keywords: supervision of the quality of international standards
中圖分類號(hào)：F253.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、分析建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn): 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)前期準(zhǔn)備工作往往不夠充分,這是由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受市場因素影響,造成目前房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍上馬比較急,工程從項(xiàng)目策劃到施工圖設(shè)計(jì)再到施工招標(biāo)完成都需要在較短的時(shí)間內(nèi)完成。在這個(gè)環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生的問題有:①項(xiàng)目定位不準(zhǔn),造成后期修改項(xiàng)目使用功能;②施工圖設(shè)計(jì)深度不足,施工圖無法指導(dǎo)施工;③施工單位選擇不當(dāng),在施工過程中無能力承擔(dān)工程施工任務(wù)等問題。 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目在開工建設(shè)時(shí)往往報(bào)建手續(xù)不全,房地產(chǎn)開發(fā)商往往只考慮銷售合同的交房承諾,在報(bào)建手續(xù)不完善的情況下也要求施工單位進(jìn)場施工,這樣容易在施工過程中上級(jí)行政主管部門檢查時(shí)無法過關(guān),造成工期延誤。 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工當(dāng)中對(duì)工期要求較嚴(yán),許多工程的合同工期已經(jīng)明顯脫離定額合理工期,使部分工程實(shí)際施工進(jìn)度嚴(yán)重偏離計(jì)劃工期;另外,房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位的建設(shè)資金較其他建設(shè)工程來說,在資金的使用上更需要嚴(yán)格控制,部分資金需要根據(jù)工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度來保證,許多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)前期并沒有預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)備用金。容易造成工程在施工過程中資金鏈脫節(jié)。 4、在施工過程中房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低開發(fā)成本,往往會(huì)采取甲方分包的方法,對(duì)工程進(jìn)行分割分包。甚至對(duì)工程材料進(jìn)行甲方供貨。工程施工中涉及多家與主體施工單位平等的施工單位同時(shí)進(jìn)場施工。造成工程協(xié)調(diào)工作量加大。施工現(xiàn)場管理難度增加。 5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品的客戶是各個(gè)用戶業(yè)主,各個(gè)業(yè)主對(duì)產(chǎn)品的使用和裝飾設(shè)計(jì)都有不同的要求,因此,許多業(yè)主在工程施工前、施工過程中會(huì)提出變更要求,這樣就造成工程設(shè)計(jì)變更多,工程變更工作量大。 6、房地產(chǎn)工程在竣工驗(yàn)收階段容易產(chǎn)生的問題有:①房地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其是商品住宅項(xiàng)目一般開發(fā)面積較大,集中驗(yàn)收只能查出普遍存在的問題,對(duì)于每套住宅的個(gè)別質(zhì)量問題可能造成漏查,或存在抽查力度不足的問題;②竣工資料編制匆忙,竣工圖不能如實(shí)反映工程實(shí)際情況。造成使用過程中物業(yè)部門無從管理。 二、針對(duì)上述特點(diǎn)工程監(jiān)理人員如何處理,提高監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量 1、在工程項(xiàng)目前期,監(jiān)理單位為建設(shè)單位提供全面優(yōu)質(zhì)的咨詢服務(wù),在此階段主要的監(jiān)理服務(wù)重點(diǎn)有: (1)認(rèn)真組織圖紙會(huì)審工作 圖紙會(huì)審是工程施工準(zhǔn)備階段重要環(huán)節(jié)。一次成功圖紙會(huì)審能在提高工程質(zhì)量,縮短建設(shè)工期,節(jié)約工程投資等方面產(chǎn)生較大的影響。在組織圖紙會(huì)審前圖紙應(yīng)提前一至兩周分發(fā)到施工、監(jiān)理、建設(shè)單位代表等單位。讓大家分頭以書面形式將圖紙中存在的設(shè)計(jì)問題和不清楚的地方,分專業(yè)以書面形式整理出來。在圖紙會(huì)審會(huì)上宜采用分專業(yè)討論的形式解決圖紙中存在的問題。在各專業(yè)討論完成后,由總監(jiān)理工程師會(huì)同項(xiàng)目設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)、施工項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各專業(yè)進(jìn)行匯總,并整理會(huì)議紀(jì)要。在會(huì)議紀(jì)要中應(yīng)采用統(tǒng)一的格式。使提出的問題和解決的方法一一對(duì)應(yīng),這樣能夠最大化解決圖紙中存在的問題。 (2)在施工前期監(jiān)理單位介入工程項(xiàng)目招投標(biāo),可以給房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務(wù),能夠更根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)合理選擇施工單位,另外監(jiān)理單位的提前介入可以在項(xiàng)目施工前協(xié)助建設(shè)單位制定合理的施工工期,可以幫助開發(fā)商編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃.使開發(fā)商提前預(yù)見到存在資金使用風(fēng)險(xiǎn)的部位。更合理地安排使用建設(shè)資金。使工程建設(shè)項(xiàng)目按計(jì)劃控制完成。 (3)對(duì)工程報(bào)建手續(xù)不全的情況下建設(shè)單位執(zhí)意開工建設(shè)的,監(jiān)理工程師應(yīng)在工程施工之前通過書面函件,建議建設(shè)單位補(bǔ)全手續(xù)后再開工,在此過程中監(jiān)理單位作為建設(shè)單位的協(xié)作單位,應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主辦理各項(xiàng)報(bào)建手續(xù),這樣可使工程管理的主動(dòng)權(quán)掌握在監(jiān)理人員的手中。對(duì)后續(xù)工程的施工監(jiān)管工作的順利開展鋪平道路。 2、在工程項(xiàng)目施工期間,除了監(jiān)理單位除了認(rèn)真做好監(jiān)理“四控、兩管、一協(xié)調(diào)”工作外,還要針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作: (1)工程變更處理 在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中客戶可能因自身使用原因而提出對(duì)工程的變更,監(jiān)理工程師在處理此類變更時(shí)必須慎重,在筆者近幾年的工程監(jiān)理實(shí)踐過程中,處理了較多此類的變更。在不斷的摸索過程中總結(jié)出一套行之有效的變更處理方法,在管理過程中形成了一套變更處理程序。在處理變更時(shí)隨工程變更簽證附一張工程變更處理流程表。該表的簽發(fā)程序?yàn)?客戶申請(qǐng) 開發(fā)公司工程人員附變更意見 監(jiān)理工程師出具變更意見 工程變更實(shí)施。這樣在處理變更時(shí)監(jiān)理工程師可以控制工程變更對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度及投資的影響。同時(shí)又能尊重業(yè)主與開發(fā)商的意見。 監(jiān)理工程師出具變更意見 工程變更實(shí)施。這樣在處理變更時(shí)監(jiān)理工程師可以控制工程變更對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度及投資的影響。同時(shí)又能尊重業(yè)主與開發(fā)商的意見。 (2)施工中存在的建設(shè)單位分包 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中經(jīng)常存在建設(shè)單位將防水工程、門窗工程等相對(duì)獨(dú)立的分項(xiàng)工程,分包給主體施工單位以外的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工的情況。這樣由于管理對(duì)象的增加,給工程質(zhì)量控制、工程協(xié)調(diào)工作帶來較大的壓力。筆者在監(jiān)理的多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中都發(fā)現(xiàn)此問題。建設(shè)單位指定分包最多的一個(gè)項(xiàng)目,分包單位多達(dá)三十幾家。對(duì)于此種情況,監(jiān)理工程師應(yīng)在建設(shè)單位分包前發(fā)出書面聯(lián)系函,勸導(dǎo)建設(shè)單位不要擅自違背施工承包合同的約定。特別是對(duì)屋面防水,門窗工程、欄桿工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不應(yīng)分包。對(duì)甲方供貨的材料、設(shè)備、構(gòu)配件等的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與施工單位供貨的材料一致。并需要甲方協(xié)助供貨單位完成進(jìn)場材料報(bào)驗(yàn)手續(xù)。 (3)建設(shè)單位在施工過程中一味強(qiáng)調(diào)工期,忽視工程質(zhì)量 此問題在現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中普遍存在。對(duì)此問題監(jiān)理工程師應(yīng)在施工前期審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)中的工期組織計(jì)劃時(shí)就需要注意,并對(duì)可能出現(xiàn)工期風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)如雨季、地基處理等適當(dāng)留出備用工期。在工程施工中,監(jiān)理工程師應(yīng)尊重合理定額工期,使工程按計(jì)劃實(shí)施。 3、竣工驗(yàn)收階段容易出現(xiàn)的問題 在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工完成后,進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段.這是對(duì)工程質(zhì)量的最后一道、也是最為關(guān)鍵的一道控制工序。且近年來因工程竣工驗(yàn)收引起的業(yè)主不滿,投訴等事件層出不窮。監(jiān)理單位在工程竣工驗(yàn)收這一關(guān)鍵過程中應(yīng)起到主導(dǎo)地位。筆者在近幾年的監(jiān)理工作中深刻體會(huì)到竣工驗(yàn)收階段對(duì)工程質(zhì)量控制的作用,因此在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其是商品住宅工程的竣工驗(yàn)收中實(shí)施分戶逐項(xiàng)驗(yàn)收,并針對(duì)分戶驗(yàn)收設(shè)計(jì)了一系列的檢查驗(yàn)收表格,供監(jiān)理人員在工程預(yù)驗(yàn)收階段檢查使用。
除此之外，加強(qiáng)監(jiān)理企業(yè)自身建設(shè)才是提高企業(yè)的競爭能力最有力的舉措。在科技發(fā)展日新月異的今天，監(jiān)理行業(yè)作為提供高智能服務(wù)的管理行業(yè)，繼續(xù)過去陳舊的檢查方式是行不通的，須運(yùn)用現(xiàn)代化設(shè)備和手段，提高工程監(jiān)理的服務(wù)水平及工程質(zhì)量（如運(yùn)用新一代無損檢測技術(shù)--超聲波技術(shù)，在引水隧洞錨噴支護(hù)中可檢測鋼筋直徑、間距、噴砼厚度、砼強(qiáng)度及錨桿注漿密實(shí)度等，能有效、簡便、快捷地提供科學(xué)、真實(shí)、有效的數(shù)據(jù)）。監(jiān)理企業(yè)的競爭，其本質(zhì)就是人才的競爭，建立一支具有高素質(zhì)的、穩(wěn)定的職業(yè)監(jiān)理隊(duì)伍，留住人才、培養(yǎng)人才、集聚人才，培養(yǎng)他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)、提高他們的職業(yè)道德、提高監(jiān)理人員待遇，以便為今后的市場競爭貯備優(yōu)秀人才，增加企業(yè)競爭能力。 另一方面也需要國家和政府在政策、法規(guī)上逐步加以規(guī)范。只有這樣監(jiān)理行業(yè)才能向著更專業(yè)、更規(guī)范的方向健康發(fā)展，從而逐步達(dá)到與國際接軌。
參考文獻(xiàn)：《建筑工程監(jiān)理規(guī)范》GB50319-2000
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；現(xiàn)場施工；管理策略
近些年來，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)場施工管理問題引起了房地產(chǎn)企業(yè)的廣泛關(guān)注。項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，而現(xiàn)場施工管理又是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容。從這個(gè)邏輯關(guān)系不難看出，加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理，不僅有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平，而且有利于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。然而，在現(xiàn)實(shí)中，各類施工事故頻出，現(xiàn)場施工混亂現(xiàn)象屢見不鮮。為此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有必要加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理策略探究，這是其一項(xiàng)永恒課題。基于此，本文從提高質(zhì)量、部門協(xié)調(diào)、降低成本三個(gè)角度，對(duì)現(xiàn)場施工管理策略問題作了如下的探究。
1.以質(zhì)量為重點(diǎn)，規(guī)范現(xiàn)場施工
簡單地說，現(xiàn)場施工管理就是指對(duì)施工生產(chǎn)的有效組織，是對(duì)原材料、生產(chǎn)設(shè)備、勞動(dòng)力等各類資源進(jìn)行優(yōu)化組合。對(duì)于現(xiàn)場施工管理來說，安全工作是其重中之重。因此，在實(shí)踐中，施工企業(yè)一般都會(huì)將安全管理作為首要任務(wù)。可見，為了提高現(xiàn)場施工管理水平，需要以質(zhì)量為重點(diǎn)，規(guī)范現(xiàn)場施工，并秉著安全第一的原則，切實(shí)提高施工安全系數(shù)。
1.1項(xiàng)目施工現(xiàn)場的達(dá)標(biāo)
美觀、整潔、安全是對(duì)項(xiàng)目施工現(xiàn)場的基本要求。無論是施工前，還是施工中與施工后，都要始終滿足這些基本要求，這是做好項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理工作的前提條件。因此，要確保項(xiàng)目施工現(xiàn)場達(dá)標(biāo)。具體而言，如果有圍擋設(shè)施的施工現(xiàn)場，要保證圍擋高度在1.8米以上；施工垃圾不得亂扔亂放，而要及時(shí)處理，確保施工環(huán)境清潔；要確保施工道路暢通，以便于原料設(shè)備的運(yùn)輸；原材料堆放要整潔有序，有效防止資源的浪費(fèi)；如果是噪音很大的施工項(xiàng)目，要盡量在白天施工，如果確有特殊情況，需要在有關(guān)部門的批準(zhǔn)下，并且盡量降低噪音的情況下進(jìn)行晚間施工；施工人員要佩戴好安全帽，穿好安全服，以充分保證員工的施工安全；施工宿舍要保持通風(fēng)，不得隨意扯拉電線，不得私設(shè)通鋪；要加強(qiáng)施工現(xiàn)場的治安管理，在未經(jīng)允許的情況下，一切閑雜人等不得入內(nèi)。
此外，對(duì)于施工企業(yè)而言，要切實(shí)遵守以下幾項(xiàng)規(guī)定：一是嚴(yán)厲禁止從高空隨意向下拋撒施工垃圾；二是嚴(yán)厲禁止在施工現(xiàn)場焚燒油漆、瀝青、油氈等含有有毒、有害氣體的物體；三是嚴(yán)厲禁止以土方回填的方式處理有毒、有害廢棄物。總之，施工現(xiàn)場達(dá)標(biāo)是項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理的重要內(nèi)容。在實(shí)踐中，要通過各項(xiàng)有效措施，確保施工現(xiàn)場美觀、整潔、安全。
1.2嚴(yán)格按圖施工，實(shí)現(xiàn)施工高質(zhì)量
在項(xiàng)目施工過程中，要嚴(yán)格把控施工質(zhì)量，按照施工圖的要求，實(shí)現(xiàn)施工的高質(zhì)量。對(duì)于施工企業(yè)來講，施工質(zhì)量問題是由主觀因素與客觀因素共同造成的。在主觀因素方面，有些施工企業(yè)利益熏心，使用一些不合格的原料設(shè)備；也有些施工企業(yè)為了降低成本，不注重防護(hù)措施，將施工人員的安全置之度外。而在客觀因素方面，有些時(shí)候?yàn)榱粟s施工進(jìn)度，忽視了一些施工環(huán)節(jié)，帶來了安全隱患；也有些時(shí)候國家政策調(diào)整，迫使企業(yè)應(yīng)變，在原料與設(shè)備上搞節(jié)約，影響了施工質(zhì)量；還有些時(shí)候暴雨頻發(fā)、干旱肆虐，對(duì)施工質(zhì)量帶來了挑戰(zhàn)。要想克服以上問題，就必須加強(qiáng)監(jiān)管力度，嚴(yán)格按圖施工。具體而言，要將施工工序質(zhì)量檢查與質(zhì)量管理工作貫穿于施工過程的始終。一方面，要準(zhǔn)確監(jiān)測各類施工風(fēng)險(xiǎn)，制定質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，并采取一些有效的預(yù)防措施，如宣傳教育、設(shè)備實(shí)時(shí)監(jiān)測、施工管理等等，防止質(zhì)量問題的發(fā)生。另一方面，如果真的發(fā)生安全質(zhì)量問題，要采取一些有針對(duì)性的補(bǔ)救措施，將質(zhì)量損失降至最低。與此同時(shí)，要加強(qiáng)總結(jié)與反思，防止類似事情再次發(fā)生。作為甲方，要定期或不定期的進(jìn)行抽查，看施工方是否按照施工圖進(jìn)行施工。如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)處理，并追究當(dāng)事人的相關(guān)責(zé)任；而即使沒有發(fā)現(xiàn)問題，也可以收到很好地警示作用，防止施工方作出有損施工質(zhì)量的事情。
2. 以部門協(xié)調(diào)為關(guān)鍵，提高工作效率
從理論的角度講，整體功能可能大于部分功能之和。對(duì)于現(xiàn)場施工管理而言，它不是某個(gè)部門的任務(wù)，而需要各個(gè)部門的通力協(xié)作。因此，在現(xiàn)場施工管理實(shí)踐中，要加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)工作，切實(shí)提高工作效率。
2.1以科學(xué)管理方式促進(jìn)部門協(xié)調(diào)
在施工過程中，會(huì)出現(xiàn)專業(yè)交叉部位明顯的問題。對(duì)于這個(gè)問題，要進(jìn)行及時(shí)地協(xié)調(diào)。依據(jù)現(xiàn)有的管理水平，珍視每個(gè)管理環(huán)節(jié)，堅(jiān)決杜絕走過場現(xiàn)象的發(fā)生。就工程質(zhì)量品質(zhì)問題，要依托人事制度、技術(shù)水平、體系結(jié)構(gòu)，建立一套科學(xué)的、有效的管理體制。以體制促管理，通過建立科學(xué)管理體制，有效促進(jìn)部門協(xié)調(diào)，切實(shí)提高整體管理水平。
2.2發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用
通常情況下，甲方會(huì)對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行書面授權(quán)。也就是說，在實(shí)際中，監(jiān)理單位會(huì)代表甲方行使監(jiān)理權(quán)力。具體而言，監(jiān)理單位可以在授權(quán)的范圍內(nèi)，行使施工進(jìn)度的監(jiān)督權(quán)、施工質(zhì)量的檢驗(yàn)權(quán)、結(jié)算工程款的確認(rèn)權(quán)與否決權(quán)。可見，監(jiān)理單位可以實(shí)現(xiàn)對(duì)各部門的監(jiān)理。正是利用這種獨(dú)特的身份，監(jiān)理單位可以充分發(fā)揮自身的技術(shù)協(xié)調(diào)作用，實(shí)現(xiàn)部門間的通力協(xié)作。當(dāng)然，作為甲方，也要注意留意監(jiān)理單位是否合法使用監(jiān)理權(quán)，觀察監(jiān)理行為是否超出了監(jiān)理權(quán)限，以防止監(jiān)理權(quán)的濫用與錯(cuò)用。例如，在監(jiān)理單位對(duì)原料設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)以后，甲方可以進(jìn)行復(fù)查，如果發(fā)現(xiàn)問題，可以追究監(jiān)理單位的相關(guān)責(zé)任。因此，為了更好地發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用，首先要確保監(jiān)理權(quán)的合法性與合理性。
3. 以成本為核心，有效降低施工消耗
對(duì)于施工企業(yè)而言，要增加企業(yè)利潤，需要降低施工損耗。而施工現(xiàn)場作為降低施工損耗的重要源泉，在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展方面功不可沒。因此，在實(shí)踐中，要秉著開源與節(jié)流并重的原則，加強(qiáng)成本控制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場施工管理的最終目的。
3.1明確責(zé)任，綜合管理
在成本控制的過程中，現(xiàn)場管理人員最好采用歸口管理的方式，將項(xiàng)目投入控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)提高工效與降低損耗的效果。與此同時(shí)，要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理制定降低成本的措施，在條件允許的情況下，盡量挖掘分項(xiàng)工程中的降低成本利潤點(diǎn)，以此來實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理而言，要充分考慮施工合同與投標(biāo)的報(bào)價(jià)，并以此為基礎(chǔ)，構(gòu)建完善的項(xiàng)目成本控制體系，科學(xué)編制成本控制計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)成本控制的全員性與全過程性。
3.2成本分析與成本控制
成本分析要貫穿于項(xiàng)目施工的全過程，這是長期成本控制實(shí)踐得出的正確結(jié)論。具體而言，要依據(jù)施工合同、招投標(biāo)書等相關(guān)文件，對(duì)單價(jià)進(jìn)行綜合分析。在此基礎(chǔ)上，制定合理的、有效的施工方案，以期實(shí)現(xiàn)降低成本與提高利潤的目標(biāo)。在成本控制過程中，要主抓費(fèi)用支出，包括原料費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、人工費(fèi)以及其它各項(xiàng)費(fèi)用。
4.結(jié)束語
綜上所述，在新時(shí)期，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理是一項(xiàng)非常系統(tǒng)的工程。為了夯實(shí)該項(xiàng)工程的基礎(chǔ)，要重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)工作：首先，要對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理的重要性與必要性有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)；其次，要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理現(xiàn)狀有一個(gè)全面的分析；最后，要對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理的路徑有一個(gè)科學(xué)的把握。只有這樣，才能切實(shí)提高現(xiàn)場施工管理水平，才能有效推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā) 成本管理 問題 解決
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理概述及意義
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理概述
房地產(chǎn)成本管理是主要指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營及管理的重要組成部分，它的管理控制對(duì)象是成本，然后憑借管理會(huì)計(jì)的形式對(duì)成本信息進(jìn)行管理的一種形式。包括確定項(xiàng)目可執(zhí)行的成本指標(biāo)，并采取相關(guān)手段保證在批準(zhǔn)的成本成本指標(biāo)內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的各個(gè)階段。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的意義
企業(yè)進(jìn)行成本管理的最終目的絕對(duì)不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。而成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，加強(qiáng)成本管理有利于適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，可以讓房企有下調(diào)房價(jià)的主動(dòng)權(quán)。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中主要問題
2.1 成本核算對(duì)象的設(shè)立不規(guī)范。
在成本的管理中要實(shí)現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的核算內(nèi)容來確定相應(yīng)的核算對(duì)象。實(shí)際工作中部分房地產(chǎn)公司往往將原本屬于同一個(gè)個(gè)工程的項(xiàng)目分成了若干個(gè)成本核算對(duì)象，不僅增加了核算人員的工作量也導(dǎo)致了成本項(xiàng)目費(fèi)用的管理不能真實(shí)反映項(xiàng)目資金投入的實(shí)際情況，使所提供的成本資料缺乏真實(shí)性和科學(xué)性，以至于企業(yè)的經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。
2.2 成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠怼?/p>
房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對(duì)其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費(fèi)。成本費(fèi)用分?jǐn)偟碾S意致使房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本的核算脫離了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際需要，就難以及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。
2.3 對(duì)房地產(chǎn)成本管理認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是指在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施工程中，為確保項(xiàng)目的成本控制，在批準(zhǔn)的成本預(yù)算內(nèi)所進(jìn)行的一切管理。成本管理的主體是施工組織和直接生產(chǎn)人員，而不是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員。生產(chǎn)組織人員為了趕工期而盲目增加施工人員和設(shè)備，必然會(huì)導(dǎo)致窩工現(xiàn)象發(fā)生而浪費(fèi)人工費(fèi)；技術(shù)人員現(xiàn)場數(shù)據(jù)不精確，必然會(huì)導(dǎo)致材料二次倒運(yùn)費(fèi)的增加；而為了保證工程質(zhì)量，采用可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施，必然也使成本增大。由此可見，財(cái)務(wù)人員是成本管理的組織者，而不是成本管理的主體，不走出這個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，就不可能搞好成本管理。
2.4 成本管理意識(shí)淡薄
由于受各種因素的影響，不少房地產(chǎn)企業(yè)成本管理普遍存在著重事后輕事前、重靜態(tài)輕動(dòng)態(tài)、重短期輕長遠(yuǎn)、重?cái)?shù)量輕質(zhì)量、重局部輕全局、重具體輕宏觀、重現(xiàn)象輕本質(zhì)、重內(nèi)部輕外部、重戰(zhàn)術(shù)輕戰(zhàn)略的弊病。有的房地產(chǎn)企業(yè)受“成本無法再降低”的思維定式束縛，習(xí)慣于按傳統(tǒng)思想觀念想問題、辦事情，靠完成產(chǎn)值、擴(kuò)大投資、謀求高利潤來實(shí)現(xiàn)成本盈利，忽視了房地產(chǎn)企業(yè)是以追求利潤最大化為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)組織及房地產(chǎn)企業(yè)成本管理追求極限的基本特征。
2.5 成本核算體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測和過程控制，只能靠制度被動(dòng)地“卡”。一旦反映在財(cái)務(wù)帳面上成本失控，已是既成事實(shí)，無可挽回。這種管理模式，與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求相差甚遠(yuǎn)。
2.6 成本管理的方法落后，管理理念陳舊。
目前，有不少房地產(chǎn)企業(yè)工程干完后成本才被反映出來。這種成本管理方法不能及時(shí)收集、傳遞、處理、儲(chǔ)存生產(chǎn)經(jīng)營過程中出現(xiàn)的大量數(shù)據(jù)信息，無法對(duì)成本信息做到正確的選擇與使用；不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問題及原因，難以對(duì)癥下藥，采取有效措施降低成本，使效益大量流失。
三、加強(qiáng)成本控制管理的措施
1.加強(qiáng)成本管理的意識(shí)，實(shí)行全員項(xiàng)目成本控制
成本管理的全員控制，是指建立以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的成本控制體系，按照成本管理責(zé)任制進(jìn)行職責(zé)分工，將成本目標(biāo)分解落實(shí)到部門、班組及個(gè)人，防止成本控制人人有責(zé)而人人不管。成本全員控制主要應(yīng)建立項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)主管、施工員、預(yù)算員、財(cái)務(wù)及成本人員、材料員、機(jī)械管理人員、行政管理人員和其他人員的成本控制責(zé)任等。面對(duì)當(dāng)前激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的每一位員工和管理者應(yīng)盡快樹立起成本管理意識(shí)，從思想上認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性和迫切性，真正樹立起全員成本控制的觀念。
2.建立健全責(zé)權(quán)利相結(jié)合的目標(biāo)責(zé)任成本管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)的管理層，應(yīng)當(dāng)制定和完善本房地產(chǎn)企業(yè)的成本責(zé)任制和監(jiān)督考核機(jī)制。在下達(dá)承包任務(wù)時(shí)，不僅將質(zhì)量、工期、安全等控制指標(biāo)寫入任務(wù)書中，而且將成本控制指標(biāo)也寫入其中。對(duì)于完成任務(wù)較好的項(xiàng)目部給予合同額一定百分比的獎(jiǎng)勵(lì)；反之，對(duì)于未完成任務(wù)的項(xiàng)目部，應(yīng)查明原因，總結(jié)教訓(xùn)，給予一定的處罰。這樣不僅在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有效地引入競爭機(jī)制，而且有利于房地產(chǎn)企業(yè)搜集、積累成本管理的資料，為房地產(chǎn)企業(yè)定額的編制及今后的成本管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
3.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估意識(shí)，制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
清單模式下承包人要承擔(dān)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)成本管理，制定成本管理措施，盡快形成自己的房地產(chǎn)企業(yè)定額。清單報(bào)價(jià)體現(xiàn)的是房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理水平，其中分部分項(xiàng)反映出生產(chǎn)者（房地產(chǎn)企業(yè)）的實(shí)際消耗成本，而不再是定額模式下的預(yù)算成本；措施項(xiàng)目反映出生產(chǎn)者（房地產(chǎn)企業(yè)）的技術(shù)水平和管理水平。應(yīng)對(duì)清單環(huán)境，最根本的是要加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管理，這也是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的必然之路。
4.必須樹立新的成本管理理念
房地產(chǎn)企業(yè)從工程信息跟蹤、投標(biāo)中標(biāo)開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到全部工程完工、項(xiàng)目解體為止，整個(gè)運(yùn)行過程都將影響成本的變化。而現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理由生產(chǎn)經(jīng)營決定成本，逐漸向成本干預(yù)生產(chǎn)經(jīng)營的開拓型成本管理方向發(fā)展；向房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)測決策領(lǐng)域滲透；向技術(shù)質(zhì)量管理等方面擴(kuò)展。成本管理對(duì)象除生產(chǎn)成本外，已逐步擴(kuò)展到預(yù)測決策成本、技術(shù)成本、質(zhì)量成本、安全生產(chǎn)成本、方案設(shè)計(jì)成本、體制機(jī)制成本、人才培養(yǎng)成本等。既有事前、事中的成本管理，又有事后的成本管理；既有對(duì)已發(fā)生的實(shí)際成本進(jìn)行核算，又有對(duì)未發(fā)生的成本或可能發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)測；既有以財(cái)務(wù)收支數(shù)據(jù)為依據(jù)的成本報(bào)告，又有以方案、工期、質(zhì)量、安全、技術(shù)、無形資產(chǎn)等數(shù)據(jù)為依據(jù)的成本報(bào)告。
結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)是在市場經(jīng)濟(jì)體制下的一項(xiàng)重量級(jí)項(xiàng)目。然而，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理控制是一個(gè)有機(jī)的整體操作體系，在整個(gè)項(xiàng)目周期它貫穿于始終。所以，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，每一個(gè)成本的管理控制環(huán)節(jié)都不能忽視，充分分析每項(xiàng)成本的特征和在總成本中的作用和可控性，針對(duì)各自的特點(diǎn)進(jìn)行管理控制，這樣，就會(huì)最大限度地降低企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：成本現(xiàn)狀，原因分析，項(xiàng)目策劃，成本策劃
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、背景介紹
通常房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分為：策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品建設(shè)、交付及物業(yè)管理四個(gè)階段。處于開發(fā)價(jià)值鏈靠前的階段對(duì)項(xiàng)目的利潤的貢獻(xiàn)最大，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也最大。目前由于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，房地產(chǎn)市場并不樂觀，所以如何在策劃階段控制成本成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提競爭力的重要課題。本文提及的策劃階段包括市場研究、建筑策劃。
項(xiàng)目策劃是一個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)，在策劃過程中通過項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位及開發(fā)企業(yè)的開發(fā)理念形成精確的產(chǎn)品的性價(jià)比，從而可以用合適的投入創(chuàng)造出適當(dāng)領(lǐng)先的開發(fā)產(chǎn)品；項(xiàng)目策劃是一個(gè)資源優(yōu)化配置的環(huán)節(jié)，根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及企業(yè)內(nèi)外部資源的掌控水平進(jìn)行資源的優(yōu)化配置，分清主次矛盾，從而有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入的最優(yōu)組合。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)策劃階段成本管理的現(xiàn)狀
通常使用可行性研究的投資估算代替前期成本策劃，投資估算與項(xiàng)目的成本策劃且有非常大的差異。
傳統(tǒng)的投資估算一般采用近似項(xiàng)目的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行近似估算。由于建設(shè)項(xiàng)目且有個(gè)別性和差異性的特點(diǎn)，每一項(xiàng)工程都有特定的用途、功能、規(guī)模，因此每項(xiàng)工程的結(jié)構(gòu)、造型、空間分割和內(nèi)外裝飾都有具體的要求，并且每個(gè)項(xiàng)目所處的地區(qū)、地段及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)不同都使項(xiàng)目的造價(jià)具有更大的差異性，所以根據(jù)近似項(xiàng)目數(shù)據(jù)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行估算缺乏針對(duì)性，估算的準(zhǔn)確度較差。
房地產(chǎn)開發(fā)的成本是動(dòng)態(tài)可變的，所以利用房地產(chǎn)開發(fā)的歷史成本對(duì)擬建項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算是不準(zhǔn)確的，房地產(chǎn)開發(fā)成本實(shí)質(zhì)上是由市場價(jià)格決定的，房地產(chǎn)的開發(fā)成本是在土地市場、設(shè)備市場、技術(shù)勞務(wù)市場、承包市場等交易活動(dòng)中形成的，所以要準(zhǔn)確的估算房地產(chǎn)開發(fā)成本必須準(zhǔn)確地了解房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)交易市場的情況。
房地產(chǎn)開發(fā)成本與企業(yè)的管理水平具有很大關(guān)系，一個(gè)管理水平高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用較低，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平也是成本策劃必須考慮的重要方面。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的行業(yè)，合理的制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的籌資和融資方案，降低資金成本也是房地產(chǎn)成本策劃的重要方面。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)長期的過程，如何在房地產(chǎn)成本策劃中預(yù)測未來的不確定因素造成成本的變動(dòng)是房地產(chǎn)成本策劃的一個(gè)難題。成本策劃是工程造價(jià)、質(zhì)量、進(jìn)度之前的博弈，必須從整個(gè)項(xiàng)目全局進(jìn)行系統(tǒng)的成本策劃才是合理和科學(xué)的。
傳統(tǒng)的投資估算往往是由經(jīng)濟(jì)師或造價(jià)工程師進(jìn)行估算，缺乏與其他人員及協(xié)作方的互動(dòng)。沒有熟知政府稅費(fèi)政策的專業(yè)人員及其他專業(yè)人員的大力支持會(huì)造成費(fèi)用估算漏項(xiàng)。由于造價(jià)師設(shè)計(jì)專業(yè)知識(shí)的缺乏與設(shè)計(jì)單位的溝通，使得投資估算對(duì)設(shè)計(jì)階段費(fèi)用控制的指導(dǎo)性和控制力差。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中不可預(yù)見費(fèi)預(yù)測的準(zhǔn)確程度是建立在造價(jià)師經(jīng)驗(yàn)和水平的基礎(chǔ)上的，不可預(yù)見費(fèi)往往會(huì)成為投資估算變動(dòng)的重要方面。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期策劃階段存在問題的原因分析
歷史原因：過去房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭性不強(qiáng)，只要開發(fā)商能夠拿到土地進(jìn)行開發(fā)都會(huì)有高額的投資回報(bào)，致使開發(fā)商沒有深入挖掘自身的成本潛力，形成開發(fā)成本管理的系統(tǒng)模式，總結(jié)開發(fā)成本的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，形成自身的企業(yè)定額，所以許多開發(fā)商在進(jìn)行可行性研究時(shí)僅參照行業(yè)水平進(jìn)行費(fèi)用估算，如：不可預(yù)見費(fèi)按照建筑安裝工程造價(jià)的3%-5%，銷售費(fèi)用按照銷售收入的1.5%-2%，費(fèi)用按照開發(fā)直接費(fèi)用2%-3%行業(yè)指標(biāo)進(jìn)行估算，沒有考慮自己企業(yè)的管理水平和項(xiàng)目特點(diǎn)。
開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)各階段，即決策階段、初步設(shè)計(jì)階段、技術(shù)設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)及承發(fā)包工程階段、施工階段以及竣工驗(yàn)收階段，相應(yīng)形成了投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、標(biāo)底價(jià)、承包合同價(jià)及竣工決算。開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了隨著開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)實(shí)施，逐漸明確項(xiàng)目開發(fā)成本的模式，從來沒有思考如何在項(xiàng)目的前期策劃階段對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行周密的策劃，主動(dòng)指導(dǎo)設(shè)計(jì)及開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段。
由于建設(shè)項(xiàng)目存在個(gè)別性和差異性的特點(diǎn)，在一個(gè)項(xiàng)目模型（如：結(jié)構(gòu)形式、空間分割、物業(yè)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)配置）沒有確定的前提下很難對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本估算，所以要進(jìn)行成本策劃必須在項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)完成基本確定了模型后開始。
四、解決方案
1.成本策劃的內(nèi)容
成本策劃屬于建設(shè)策劃的一部分，是在尊重市場要求和技術(shù)規(guī)范的基礎(chǔ)上以投資為引導(dǎo)形成設(shè)計(jì)任務(wù)書來指導(dǎo)建設(shè)設(shè)計(jì)，從而主動(dòng)地控制工程建設(shè)成本。比較精確地估算開發(fā)項(xiàng)目的成本，并撰寫各分項(xiàng)成本的控制方法。
2.成本策劃在項(xiàng)目建設(shè)中的位置
成本策劃位于項(xiàng)目總體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)之間，但與二者又有功能的重疊：成本策劃為項(xiàng)目總規(guī)提供投資控制指導(dǎo)，建筑總規(guī)為成本策劃圈定范圍并提供成本測算的住所；成本策劃為建筑設(shè)計(jì)提供設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確了各種分項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。建筑設(shè)計(jì)以設(shè)計(jì)任務(wù)書為基礎(chǔ)，同時(shí)也為成本策劃提供專業(yè)建議（工程概算）。
3.在項(xiàng)目開發(fā)初期必須成立成本策劃小組
參加人員包括：營銷專家、設(shè)計(jì)專家、造價(jià)師、施工專家、會(huì)計(jì)師、政策專家、項(xiàng)目經(jīng)理。
4.成本策劃階段對(duì)建筑安裝成本的策劃
建設(shè)安裝成本的初步確定：項(xiàng)目總規(guī)方案基本確定了建筑布局、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)形態(tài)及比例、裝修標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)配置、景觀布置等，同時(shí)也在一定的范圍內(nèi)確定了建筑安裝成本，經(jīng)濟(jì)師根據(jù)類似工程的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)對(duì)建筑安裝成本進(jìn)行初步估算。
對(duì)建筑設(shè)計(jì)的策劃：營銷專家、設(shè)計(jì)專家、經(jīng)濟(jì)師形成小組，綜合市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的因素對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行深入探討，確定設(shè)計(jì)任務(wù)書指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)。
5.政府稅費(fèi)的分析與估算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)主要有：契稅、耕地占用稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、實(shí)心粘土磚“限制使用費(fèi)”、城市建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、公園建設(shè)費(fèi)、建筑工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、工程招標(biāo)管理費(fèi)等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須委派熟知相關(guān)規(guī)定的政策專家按照規(guī)定估算和確定政府稅費(fèi)。
6.融資策劃及資金成本測算
會(huì)計(jì)師必須根據(jù)項(xiàng)目費(fèi)用估算編制現(xiàn)金流量表，確定融資方案，進(jìn)行融資的市場調(diào)查，才能比較準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的資金成本。
7.營銷策劃及營銷成本估算
營銷專家根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況擬定初步營銷方案，進(jìn)行營銷市場的調(diào)研，估算項(xiàng)目的營銷推廣成本。
8.項(xiàng)目經(jīng)理確定項(xiàng)目公司的組織機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目進(jìn)度，經(jīng)濟(jì)師據(jù)此估算項(xiàng)目管理費(fèi)用
9.不可預(yù)見費(fèi)用的估算
不可預(yù)見費(fèi)用的估算是成本估算的難點(diǎn)，一般開發(fā)成本估算時(shí)將不可預(yù)見費(fèi)分為三部分估算：基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、特殊不可預(yù)見費(fèi)。
（1）基本預(yù)備費(fèi)
成本策劃階段難以預(yù)料的項(xiàng)目費(fèi)用，包括： ①建筑設(shè)計(jì)中增加的工程費(fèi)用、設(shè)計(jì)變更、施工中局部地基處理費(fèi)用等；②項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排可能出現(xiàn)常規(guī)變化引起的費(fèi)用；③竣工驗(yàn)收時(shí)為鑒定工程質(zhì)量對(duì)隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費(fèi)用。基本預(yù)備費(fèi)=建安工程成本*基本預(yù)備費(fèi)率，基本預(yù)備費(fèi)率可以由開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身的水平確定，一般在3%-5%。
（2）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)
項(xiàng)目在開發(fā)過程中由于物價(jià)上漲等因素引起的開發(fā)成本增加。根據(jù)現(xiàn)金流量安排的年投資額，采用得利方法計(jì)算。
（3）特殊不可預(yù)見費(fèi)
項(xiàng)目在開發(fā)過程中可能發(fā)生的偶然事件造成的增加，如：項(xiàng)目在開發(fā)可能發(fā)生的大型樹木的伐移費(fèi)用、因日照遮擋引起的費(fèi)用賠償、擾民費(fèi)用等；此類費(fèi)用須成立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組估算事件發(fā)生的概率，經(jīng)濟(jì)師估算事件發(fā)生引起的費(fèi)用，費(fèi)用×概率=特殊不可預(yù)見費(fèi)用。
項(xiàng)目成本策劃小組必須分工明確、能力協(xié)作才能保證比較準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目費(fèi)用，為開發(fā)項(xiàng)目下達(dá)初步的成本目標(biāo)，責(zé)任矩陣如下：
說明：C：代表參與；F：代表負(fù)責(zé)
Key words： real estate enterprise；construction phase；quality control
中圖分類號(hào)：F284 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）07-0081-03
0 引言
隨著國民經(jīng)濟(jì)增長速度下降，我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的發(fā)展背景和行業(yè)狀況下，管理項(xiàng)目多、跨度大及資源難以協(xié)調(diào)，這些問題對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量造成了很大影響，尤其對(duì)施工階段的工程質(zhì)量影響巨大。房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量管理作為房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理的重要階段，研究房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制的重要性毋庸置疑。
本文以房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理為研究對(duì)象，分析和探討房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的質(zhì)量控制措施，為房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理提供參考和借鑒。
1 房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的系統(tǒng)過程和控制依據(jù)
1.1 房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的系統(tǒng)過程
施工階段的質(zhì)量控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的重點(diǎn)所在，施工階段從設(shè)計(jì)意圖到最終形成工程實(shí)物，這是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)過程。工程項(xiàng)目的施工由投入資源開始，通過施工生產(chǎn)，最終形成產(chǎn)品的過程。工程施工階段的質(zhì)量控制就是從投入資源的質(zhì)量控制開始，經(jīng)過施工生產(chǎn)過程的質(zhì)量控制，直到成品的質(zhì)量控制。
按工程施工過程的階段劃分，房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制可分為3個(gè)階段：
①事前控制（施工準(zhǔn)備控制）。在正式施工活動(dòng)開始前，對(duì)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作及影響因素進(jìn)行控制，確保施工質(zhì)量。
②事中控制（施工過程控制）。施工過程中對(duì)實(shí)際投入的生產(chǎn)要素質(zhì)量及作業(yè)技術(shù)活動(dòng)的實(shí)施狀態(tài)和結(jié)過控制進(jìn)行，包括作業(yè)者發(fā)揮技術(shù)能力過程的自控行為和管理者發(fā)揮監(jiān)控行為。
③事后控制（施工驗(yàn)收控制）。通過對(duì)施工過程所完成的具有獨(dú)立功能和使用價(jià)值的最終產(chǎn)品及有關(guān)方面的質(zhì)量進(jìn)行控制。
1.2 房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的依據(jù)
施工階段工程質(zhì)量控制的直接依據(jù)包含下列文件：
①工程施工承包合同及相關(guān)合同。工程施工承包合同及相關(guān)合同文件詳細(xì)規(guī)定了工程項(xiàng)目參與各方（特別是施工承包商及監(jiān)理工程師、分包商等）在工程質(zhì)量控制中的權(quán)利與義務(wù)，項(xiàng)目各參建方在工程施工活動(dòng)中的責(zé)任等。
②設(shè)計(jì)圖紙和文件。工程施工單位履行施工承包合同必須堅(jiān)持“按圖施工”的原則，必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件和設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)文件是施工階段質(zhì)量控制的重要依據(jù)。
③工程施工承包合同中指定的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程。技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程是工程施工承包合同文件的組成之一，發(fā)包人在工程承包合同文件中一般詳細(xì)明確工程施工所適用的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程，我國的工程項(xiàng)目施工大多數(shù)情況下選用我國相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程。
④國家及政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)質(zhì)量管理方面的法、法規(guī)性文件。
1.3 影響房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的因素
影響施工項(xiàng)目質(zhì)量的因素主要有五大方面，即 4M1E，指：人（Man）、材料（Material）、機(jī)械（Machine）、方法（Method）和環(huán)境（Environment），對(duì)這五方面的因素予以嚴(yán)加控制，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目的質(zhì)量。
2 房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的措施
2.1 施工前準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制措施
2.1.1 建立質(zhì)量管理體系及機(jī)構(gòu)
①項(xiàng)目成立“工程質(zhì)量管理領(lǐng)導(dǎo)小組”，由建設(shè)單位總經(jīng)理擔(dān)任組長，工程主管副總和項(xiàng)目工程部經(jīng)理擔(dān)任副組長，“工程質(zhì)量管理小組”由以下成員組成：
建設(shè)單位：總經(jīng)理、主管工程副總、項(xiàng)目工程部經(jīng)理。
監(jiān)理單位：總監(jiān)、總監(jiān)代表。
承包單位：項(xiàng)目經(jīng)理、執(zhí)行經(jīng)理。
②建設(shè)單位成立以項(xiàng)目工程部、設(shè)計(jì)管理部門、招標(biāo)采購部門組成的工程質(zhì)量管理體系及質(zhì)量管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
③監(jiān)理單位建立監(jiān)理工程質(zhì)量管理體系及質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，并在進(jìn)場后3日內(nèi)上報(bào)給項(xiàng)目工程部。
④總承包商及專業(yè)承包商建立自身的工程質(zhì)量管理體系及質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，并在進(jìn)場后3日內(nèi)上報(bào)給監(jiān)理單位和項(xiàng)目工程部。
⑤要求對(duì)各單位工程質(zhì)量管理體系圖及機(jī)構(gòu)圖掛板上墻。
⑥總承包商及專業(yè)承包商必須設(shè)立專職質(zhì)量檢查員，并必須持證上崗。
2.1.2 建立方案先行制度
①在收到施工圖后 10 天內(nèi)，總承包商、專業(yè)承包商編制完成《施工組織設(shè)計(jì)》、《工程質(zhì)量策劃》、《專項(xiàng)施工組織設(shè)計(jì)》，并報(bào)送監(jiān)理。監(jiān)理在3天內(nèi)評(píng)審?fù)瓿伞＝?jīng)監(jiān)理審批后的《施工組織設(shè)計(jì)》連同《監(jiān)理大綱》、《監(jiān)理規(guī)劃》報(bào)項(xiàng)目工程部備案。
②結(jié)合施工組織設(shè)計(jì)，根據(jù)工程項(xiàng)目自身特點(diǎn)，承包商應(yīng)編制《施工方案編制計(jì)劃表》。
③施工方案的編制時(shí)間至少應(yīng)該在該分項(xiàng)工程施工前15天編制完成并上報(bào)監(jiān)理，監(jiān)理2天內(nèi)完成審批并上報(bào)項(xiàng)目工程部。
④需專家評(píng)審的施工方案或需提前進(jìn)行材料準(zhǔn)備的分項(xiàng)工程，需增加評(píng)審時(shí)間或材料加工周期。
⑤經(jīng)批準(zhǔn)的《施工組織設(shè)計(jì)》、《施工方案》須對(duì)所有管理人員進(jìn)行方案交底并填寫《方案交底記錄》。
2.1.3 建立交底標(biāo)準(zhǔn)
①經(jīng)批準(zhǔn)的《施工組織設(shè)計(jì)》、《施工方案》需對(duì)總承包商、專業(yè)承包商工長以上的管理人員進(jìn)行方案交底并填寫《方案交底記錄》。
②施工工藝需由專業(yè)工長（或技術(shù)人員）對(duì)班組長及操作工人進(jìn)行技術(shù)交底，交底需填寫《技術(shù)交底記錄》，技術(shù)交底記錄需在操作面掛牌。
③技術(shù)交底必須采取口頭交底及書面交底2種形式，監(jiān)理及項(xiàng)目工程部專業(yè)工程師不定期參加交底過程。
④建立施工圖紙會(huì)審標(biāo)準(zhǔn)。工程開工前，項(xiàng)目工程部組織由設(shè)計(jì)管理部門、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理、總承包及分包商人員參加的施工圖紙會(huì)審，并形成《圖紙會(huì)審記錄》。
⑤建立材料設(shè)備進(jìn)場檢驗(yàn)、試驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
1）承包商或供應(yīng)商按進(jìn)場計(jì)劃組織材料設(shè)備進(jìn)場后，應(yīng)填寫《材料、設(shè)備進(jìn)場檢驗(yàn)記錄》，需向監(jiān)理申報(bào)，當(dāng)為A類材料設(shè)備或B類材料設(shè)備首批（首件）必須同時(shí)申報(bào)項(xiàng)目工程部。項(xiàng)目工程部、監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)審查資料、現(xiàn)場檢查并監(jiān)督取樣送檢。材料設(shè)備分類方法詳見《材料設(shè)備分類清單》。首批設(shè)備、材料進(jìn)場，項(xiàng)目工程部應(yīng)招集公司相關(guān)職能部門共同參與，以確定未來管理過程中的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。
2）進(jìn)場材料根據(jù)檢驗(yàn)、試驗(yàn)狀態(tài)做好掛牌標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)分為“未驗(yàn)”、“已驗(yàn)待定”、“已驗(yàn)合格”、“已驗(yàn)不合格”四種狀態(tài)。
3）產(chǎn)品的相關(guān)證明材料在驗(yàn)收前需由施工單位或者供應(yīng)商提供，包括生產(chǎn)許可證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告、檢測報(bào)告、說明書、保修書等，施工單位或供應(yīng)商需要保證所提供證明材料的真實(shí)性以配合驗(yàn)收。
4）驗(yàn)收過程中，應(yīng)嚴(yán)格對(duì)比材料各項(xiàng)特性，并保證進(jìn)場材料與樣品材料的一致性。除必要廠商資質(zhì)文件和產(chǎn)品說明文件外，檢查包括但不限于以下內(nèi)容：材料設(shè)備的數(shù)量、型號(hào)、觀感、規(guī)格、表觀質(zhì)量等。
5）對(duì)于需要進(jìn)行試驗(yàn)測試的材料，建設(shè)單位可要求供應(yīng)商提供相關(guān)證明，或要求施工單位對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行試驗(yàn)或送檢，該過程需由監(jiān)理單位受委托人員進(jìn)行見證取樣并參加送檢。
6）對(duì)于驗(yàn)收通過的材料，由監(jiān)理單位填寫《材料、設(shè)備進(jìn)場檢驗(yàn)記錄》，批準(zhǔn)施工單位使用。對(duì)于甲供材料，該記錄表明將材料、設(shè)備及相關(guān)資質(zhì)證明移交給施工單位進(jìn)行使用。
7）對(duì)不合格的材料，原則上應(yīng)拒收，并要求 24小時(shí)內(nèi)退場。退場及重新送貨的所有費(fèi)用，甲供材料應(yīng)由供應(yīng)商負(fù)擔(dān)，甲指乙供或乙供材料應(yīng)由施工單位承擔(dān)。
2.2 施工過程階段的質(zhì)量控制措施
①實(shí)行樣板先行標(biāo)準(zhǔn)。用于工程的材料、設(shè)備須進(jìn)行審批及封樣，關(guān)鍵工序及重要環(huán)節(jié)必須制作樣板。
②實(shí)行工程巡檢標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目工程部專業(yè)工程師、監(jiān)理工程師每天需對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行巡檢，并定期組織相關(guān)質(zhì)量檢查活動(dòng)。
③實(shí)行旁站監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)關(guān)鍵工序、重點(diǎn)工序、質(zhì)量通病頻發(fā)工序，項(xiàng)目工程部專業(yè)工程師、監(jiān)理工程師應(yīng)采取旁站監(jiān)督管理。
④推行質(zhì)量例會(huì)、專題會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行質(zhì)量周例會(huì)、專題質(zhì)量例會(huì)、不定期質(zhì)量總結(jié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。
1）每周結(jié)合監(jiān)理例會(huì)召開質(zhì)量周例會(huì)，質(zhì)量例會(huì)由總監(jiān)理工程師組織，項(xiàng)目工程部及總承包商、分包商相關(guān)人員參加。
2）質(zhì)量周例會(huì)對(duì)質(zhì)量問題小結(jié)，要求提出質(zhì)量問題必須明確部位、制定整改措施，限制整改時(shí)間、落實(shí)責(zé)任人，并及時(shí)跟蹤反饋。
3）當(dāng)發(fā)生重大質(zhì)量問題或發(fā)生頻繁的質(zhì)量通病應(yīng)及時(shí)召開質(zhì)量專題會(huì)，制定專項(xiàng)措施方案，并設(shè)專人監(jiān)督執(zhí)行效果。
4）質(zhì)量專題會(huì)總監(jiān)理工程師及項(xiàng)目工程部經(jīng)理必須參加。
5）質(zhì)量總結(jié)會(huì)一般每月召開一次，由總監(jiān)理工程師主持，項(xiàng)目工程部及總承包商、分包商相關(guān)人員參加，對(duì)前階段質(zhì)量情況進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)質(zhì)量管理措施的運(yùn)行提出意見，并形成《質(zhì)量總結(jié)報(bào)告》。
⑤實(shí)行實(shí)測實(shí)量管理標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及客戶對(duì)工程質(zhì)量的認(rèn)知，對(duì)結(jié)構(gòu)、抹灰、涂飾、裝修四個(gè)階段的過程產(chǎn)品，就其取樣、測量、數(shù)據(jù)處理等具體步驟，建立產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。實(shí)測實(shí)量范圍為所有在建項(xiàng)目，要求施工單位對(duì)所有實(shí)測區(qū)域進(jìn)行100%的實(shí)測實(shí)量，并建立分戶分層實(shí)測檔案。工程實(shí)測實(shí)量實(shí)施細(xì)則如下：
1）施工單位編制工程實(shí)測實(shí)量執(zhí)行細(xì)則并報(bào)監(jiān)理單位、工程管理部審批，方案通過審批后，由施工單位對(duì)實(shí)測實(shí)量操作人員進(jìn)行交底，并形成交底紀(jì)要。
2）施工單位按照審批通過的《工程實(shí)測實(shí)量執(zhí)行細(xì)則》，對(duì)所有樓棟按分戶對(duì)所有實(shí)測區(qū)域進(jìn)行100%實(shí)測實(shí)量，建立分戶/分層實(shí)測檔案。
3）監(jiān)理單位對(duì)施工單位實(shí)測數(shù)據(jù)按不低于 30%的比例進(jìn)行復(fù)測，審核施工單位分戶/分層實(shí)測檔案。
4）項(xiàng)目工程部對(duì)監(jiān)理公司復(fù)測數(shù)據(jù)按不低于 30%的比例進(jìn)行復(fù)測。
5）項(xiàng)目工程部按照合同約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰措施，對(duì)施工單位進(jìn)行評(píng)比，依據(jù)評(píng)比結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)罰、通報(bào)施工單位總經(jīng)理、監(jiān)理單位總經(jīng)理。
⑥推行第三方工程質(zhì)量評(píng)估管理標(biāo)準(zhǔn)。
1）第三方工程質(zhì)量評(píng)估介紹。
第三方工程評(píng)估是指具有足夠業(yè)務(wù)能力的咨詢機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，它獨(dú)立于甲方、施工方、監(jiān)理方和政府質(zhì)檢部門，作為工程評(píng)估管理主體，按照第三方工程評(píng)估企業(yè)的質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)或根據(jù)委托方當(dāng)前管理的側(cè)重點(diǎn)制定統(tǒng)一的質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)委托方所有受檢項(xiàng)目的工程實(shí)體質(zhì)量、質(zhì)量體系、安全文明、質(zhì)量行為進(jìn)行科學(xué)、客觀、公正的評(píng)估。
2）為了避免第三方工程評(píng)估在實(shí)際運(yùn)行中淪為形式，尋租腐敗，必須堅(jiān)持第三方工程評(píng)估的公正性、獨(dú)立性、科學(xué)性的原則。
⑦推行成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。
1）在工程建設(shè)過程中須制定專項(xiàng)成品保護(hù)方案，方案經(jīng)監(jiān)理單位、項(xiàng)目工程部審批后實(shí)施。
2）成品保護(hù)劃分責(zé)任區(qū)，設(shè)定責(zé)任單位（責(zé)任人），制定專項(xiàng)成品保護(hù)措施，總承包商、監(jiān)理單位、項(xiàng)目工程部監(jiān)督落實(shí)。
⑧實(shí)行質(zhì)量信息上報(bào)標(biāo)準(zhǔn)。
1）承包商、總承包商每周、每月均必須對(duì)上周、上月質(zhì)量情況通過《周工程簡報(bào)》、《月工程簡報(bào)》形式進(jìn)行總結(jié)，對(duì)存在的質(zhì)量問題應(yīng)制定整改措施，確定整改責(zé)任人及整改時(shí)間。
2）當(dāng)在施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量事故時(shí)，承包商應(yīng)在第一時(shí)間采取有效措施進(jìn)行緊急處理并同時(shí)通知監(jiān)理及項(xiàng)目工程部，并填寫《建設(shè)工程質(zhì)量事故報(bào)告書》。
3）重大質(zhì)量事故項(xiàng)目工程部必須立即通知公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門。
4）監(jiān)理應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)、處理，并填寫《建設(shè)工程質(zhì)量事故調(diào)（勘）查記錄》項(xiàng)目工程部審核并提交給建設(shè)單位。
2.3 施工驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制措施
2.3.1 推行“三檢”驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)工程所有工序推行“三檢制”，即班組自檢、互檢、專職質(zhì)量人員檢查的“三檢”標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)“三檢”合格的工序才可報(bào)監(jiān)理工程師驗(yàn)收。
2.3.2 推行“交接檢”驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
①督導(dǎo)并推行“交接檢”標(biāo)準(zhǔn)，即下道工序操作人員須對(duì)上道工序完成情況進(jìn)行檢查，并辦理交接檢手續(xù)，避免掩蓋或遺留質(zhì)量隱患。
②當(dāng)兩個(gè)或以上承包商交叉施工時(shí)，前道工序承包商必須對(duì)后道承包商的單位進(jìn)行工序交接，并且填寫《交接檢查記錄》，此記錄須監(jiān)理工程師進(jìn)行見證。
③交接檢并不能對(duì)承包商自身施工的工序的質(zhì)量責(zé)任進(jìn)行豁免，只能證明在交接時(shí)工序質(zhì)量符合規(guī)范要求，不會(huì)對(duì)后道工序產(chǎn)生質(zhì)量隱患。
④對(duì)后道工序施工完成后，若需證明后道工序施工未對(duì)前道工序造成破壞，則需重新與前道工序承包商辦理交接（如精裝與防水工程）。
2.3.3 推行質(zhì)量報(bào)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
當(dāng)各分項(xiàng)、分部工程完成并經(jīng)“三檢”合格后，填寫《隱蔽工程驗(yàn)收記錄》、《檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄表》報(bào)監(jiān)理工程師驗(yàn)收，A類控制點(diǎn)及樣板工序需經(jīng)項(xiàng)目工程部工程師聯(lián)合驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格并簽署相關(guān)資料后方可進(jìn)行下道工序施工。
2.3.4 實(shí)行質(zhì)量保修管理標(biāo)準(zhǔn)
①工程竣工交付后，項(xiàng)目工程部協(xié)同監(jiān)理公司、物業(yè)公司及各參建單位共同制定工程保修方案及質(zhì)量管理體系，明確負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等項(xiàng)目，提前準(zhǔn)備好各工種技術(shù)人員、材料、設(shè)備。
②對(duì)維修項(xiàng)目必須保證24小時(shí)內(nèi)查勘現(xiàn)場并向客戶說明維修方法，48小時(shí)內(nèi)開始維修，根據(jù)工程量與客戶明確維修完成時(shí)間，對(duì)復(fù)雜項(xiàng)目維修，監(jiān)理公司必須審核維修方案，旁站監(jiān)督驗(yàn)收維修結(jié)果。
③對(duì)維修項(xiàng)目必須進(jìn)行至少1次回訪。
2.3.5 實(shí)行質(zhì)量獎(jiǎng)罰管理標(biāo)準(zhǔn)
所有獎(jiǎng)懲措施的發(fā)起和落實(shí)，必須建立在客觀公正的基礎(chǔ)上。獎(jiǎng)懲措施是為了起到鼓勵(lì)先進(jìn)、樹立榜樣、鞭策后進(jìn)、共同進(jìn)步的作用，獎(jiǎng)罰需措施只是工程質(zhì)量管理的輔助手段，不宜過分依賴。
3 應(yīng)用實(shí)例
在長期的實(shí)踐積累中，A地產(chǎn)公司建立了如上所述的施工階段質(zhì)量控制措施，并首先將這一理論應(yīng)用在B項(xiàng)目中。
B項(xiàng)目包括4棟15層住宅，住宅帶有單體地下室，單體地下室與地下大車庫連通，總建筑面積為155135平方米，其中住宅面積110120平方米，精裝交付。上述控制措施的應(yīng)用對(duì)B工程的質(zhì)量提升起到了很大的促進(jìn)作用，該工程的第三方工程質(zhì)量評(píng)估成績?yōu)?5.27%，較之A公司以前所建項(xiàng)目的平均成績71.68%，有了極大提高。質(zhì)量的提升，足以證明控制措施是可行的。
