時間：2022-11-02 00:51:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理創(chuàng)新，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：煤礦；物業(yè)管理；創(chuàng)新；重要性
中圖分類號：X752文獻標識碼： A 文章編號：
一、服務(wù)理念上的創(chuàng)新
1、煤礦物業(yè)管理需要不斷地總結(jié)、發(fā)掘、提煉員工的智慧與思想結(jié)晶，并將其升華至企業(yè)的思想理念，以潛移默化地成為員工的思想意識和行動指南。比如在煤礦經(jīng)營理念上，要形成“誠信為本，客戶第一”、“全心全意為客戶服務(wù)”的服務(wù)理念；在質(zhì)量理念上，形成以“追求完美、真誠服務(wù)”、“精益求精、盡善盡美”、“以人為本、精品服務(wù)”為核心的價值觀念、道德與行為準則；在管理服務(wù)理念上，形成“以其他單位為關(guān)注焦點”、“員工滿意是永恒的最高追求”、“用心服務(wù)、唯精唯美”的基本理念；在煤礦憧憬上，追求“一流的物業(yè)管理”等。
2、在煤礦有限資源的現(xiàn)實條件下，通過挖掘內(nèi)部潛力、提高服務(wù)標準、催生服務(wù)理念，高標準的要求和嚴格的、人性化的內(nèi)部管理，也是創(chuàng)新服務(wù)理念的孵化器。物業(yè)管理發(fā)展的趨勢，就是員工新的要求，實質(zhì)上就是在呼喚更新服務(wù)理念和提高服務(wù)標準。轉(zhuǎn)變服務(wù)方式與服務(wù)理念，是當前搞好物業(yè)管理的首要前提。
3、物業(yè)管理應(yīng)著重從四個方面創(chuàng)新服務(wù)理念：一是做好本質(zhì)服務(wù)，無論是對人的服務(wù)，還是對“物”的管理，其本質(zhì)都是為周圍員工提供一種與物業(yè)相關(guān)的服務(wù)；二是整合社會資源提供綜合服務(wù)的理念，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，員工對洗浴、就餐、良好的衛(wèi)生環(huán)境等追求、需要標準也越來越高；三是向科技要效益的理念，只有通過更新服務(wù)理念、改良服務(wù)手段與裝備，才能大大提高服務(wù)工作效率和服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性；四是大力倡導誠信意識，要把誠信理念貫穿到整個物業(yè)管理服務(wù)的全過程；五是延伸“以員工為中心”的理念。通過實施一些服務(wù)項目來獲取員工體驗資料，并將其需求寫入所有管理的議事日程中，牢固樹立“內(nèi)部顧客”的概念。
二、服務(wù)功能創(chuàng)新
在煤礦內(nèi)部延伸服務(wù)方面，除了提供優(yōu)質(zhì)、高效的正常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容外，還要在擴大服務(wù)范圍、品種上傾注大量的心血，不斷地創(chuàng)造新的服務(wù)項目，完善服務(wù)設(shè)施，主動創(chuàng)造新消費、開拓企業(yè)內(nèi)部新市場。
三、管理服務(wù)體系創(chuàng)新
在日常的煤礦物業(yè)管理上，需要持續(xù)不斷地改進管理服務(wù)質(zhì)量，不斷地吸收、消化、提升、創(chuàng)新國內(nèi)外先進物業(yè)管理模式、管理理念、管理方法，創(chuàng)造具有自身特色的管理模式和管理服務(wù)體系。根據(jù)多年探索，建立以質(zhì)量管理體系為核心的“”管理體系是煤礦內(nèi)部運作的基礎(chǔ)。一是標準體系。行業(yè)質(zhì)量檢驗標準、煤礦內(nèi)部質(zhì)量考核檢驗標準、日常質(zhì)量評價標準、員工績效考核標準等，結(jié)合企業(yè)的實際，應(yīng)不斷完善、創(chuàng)新各項管理服務(wù)標準；二是ISO9001質(zhì)量管理體系，包括煤礦質(zhì)量方針、質(zhì)量控制機制與方法，以質(zhì)量管理手冊、程序文件、作業(yè)文件、記錄表格四個層次的文件加以體現(xiàn)，并在新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程上，不斷推陳出新；三是安全管理體系，包含安全管理手冊、安全管理程序、安全管理規(guī)程，依據(jù)安全管理的實際，完善、創(chuàng)新安全管理制度、組織架構(gòu)和安全措施；四是信息系統(tǒng)管理體系，包括以員工滿意為核心的一系列制度與文件，著重從信息采集渠道、信息分類處理、信息處理流程、信息利用上加以完善和創(chuàng)新；五是環(huán)境管理體系，在建立ISO14000體系的基礎(chǔ)上，重點在環(huán)境意識、環(huán)境保護組織、職責、措施、方法上持續(xù)改進與創(chuàng)新；六是目標責任考核體系，實行目標責任制、崗位責任制、質(zhì)量管理責任制，制定相應(yīng)的系統(tǒng)化、制度化文件，并結(jié)合客觀條件的變化，不斷加以調(diào)整和創(chuàng)新，使之科學化；七是CS項目形象管理體系，包含項目的形象管理、標識管理、員工行為準則等；八是項目支持體系，即為一個物業(yè)管理項目提供人力資源、物質(zhì)裝備、技術(shù)支持、管理支持的體系。
四、企業(yè)制度創(chuàng)新
煤礦內(nèi)部運作制度，特別是作業(yè)制度、流程與考核制度等，在其整個制度體系中還是殘缺的。制度體系的殘缺導致煤礦的殘疾，物業(yè)管理制度創(chuàng)新就是要以經(jīng)濟全球化的角度重新審視內(nèi)部制度，完善制度的方向也就是要進一步完善產(chǎn)權(quán)制度、治理結(jié)構(gòu)、管理制度、契約制度、人格化制度等。同時，要切實做到從實際出發(fā)、結(jié)合企情，創(chuàng)造性地設(shè)計出具有時代特色、企業(yè)特色的制度。而在這些制度中，完善治理結(jié)構(gòu)及相關(guān)制度是重點，實現(xiàn)所有者與經(jīng)營者的角色轉(zhuǎn)換和有機統(tǒng)一，轉(zhuǎn)變資本觀念，承認人力也是一種資本的全新理念，并以此為依據(jù)，創(chuàng)新企業(yè)薪酬與激勵機制。
五、管理機制創(chuàng)新
1、建立服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進機制。在煤礦物業(yè)管理上建立服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進機制，目的是確保管理服務(wù)工作持續(xù)滾動提高。服務(wù)質(zhì)量改進機制是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過多年探索而形成的一種內(nèi)部運作機制，包含PDCA循環(huán)機制、內(nèi)審機制、管理評審機制等。PDCA循環(huán)的原理是以不同的周期進行“計劃—實施—檢查—改進”四個工作步驟。在工作上不斷尋求改進機會，做到“每天進步一點”。實施內(nèi)審是企業(yè)的質(zhì)量保證活動，由內(nèi)審員根據(jù)ISO9001標準和體系文件，對質(zhì)量管理體系各要素的實施效果進行審查。查明存在問題，及時提出并采取改進措施，使質(zhì)量管理體系有效運行。實施管理評審是從企業(yè)質(zhì)量管理體系的角度進行評審的質(zhì)量活動，其評審的對象是企業(yè)的質(zhì)量方針、組織架構(gòu)、資源配置、管理職責、作業(yè)文件執(zhí)行情況等，以判斷企業(yè)質(zhì)量管理體系的適宜性、有效性、充分性，避免質(zhì)量管理體系的局部失效或存在漏洞，并尋求進一步改進質(zhì)量管理體系的機會。
2、建立考核與競爭機制。煤礦內(nèi)部實行多級考核制，內(nèi)容包括安全目標、管理目標、服務(wù)目標、經(jīng)營目標及各部門專業(yè)質(zhì)量標準、崗位質(zhì)量標準、員工綜合考核標準等。再者，應(yīng)實行煤礦領(lǐng)導崗位競爭上崗制，主要崗位實行公開招聘制，員工實行考核晉級制和末位淘汰制等。定期開發(fā)各種專業(yè)技能比武，將競爭機制引入人力資源管理。在員工中選拔思想品質(zhì)好、責任心強、敬業(yè)、對煤礦忠誠度高、管理能力強的優(yōu)秀人才，提升到領(lǐng)導崗位，為員工提供展示才華的舞臺和上升的機會。
3、建立監(jiān)督機制。監(jiān)督主體為其他單位、員工或相關(guān)組織；監(jiān)督內(nèi)容主要是守法和管理服務(wù)質(zhì)量，資源合理使用情況等。通過建立廣泛的信息收集、反饋系統(tǒng)實施監(jiān)督，并建立高效的信息反饋、處理機制，確保監(jiān)督的有效性。
4、建立激勵機制。激勵機制包含獎罰機制、培養(yǎng)提升機制、工作挑戰(zhàn)機制等。激勵也是實行人性化管理的主要方式，其核心是尊重員工權(quán)利，保持良好的團隊精神，重在激發(fā)員工的潛能，形成共同的價值觀和行為準則。在實際工作過程中，堅持引導員工動機、尊重個人情感，并且針對個性心理做適時的思想工作。堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，做到人人有動力、有壓力。另外，要將培訓放在集體和員工發(fā)展的重要位置，把培訓作為最重要的管理工作來抓，使員工不斷提高整體素質(zhì)，忠于煤礦，實現(xiàn)一專多能，對工作能精益求精。
5、科技進步與創(chuàng)新。在日常辦公、管理上要實現(xiàn)自動化、建立服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，將日常管理服務(wù)工作實行電腦自動化管理，不斷引進現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施和設(shè)備。同時，應(yīng)注重學習和創(chuàng)新前沿管理理論，將現(xiàn)代管理理論運用于日常物業(yè)管理服務(wù)工作之中。
參考文獻：
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，國外先進物業(yè)管理企業(yè)的進入，中國未來物業(yè)管理行業(yè)的競爭將會異常激烈。物業(yè)管理企業(yè)如何良性發(fā)展，如何在激烈的競爭中立于不敗之地，這要求物業(yè)管理企業(yè)在管理上有所創(chuàng)新，主要從以下幾個方面入手：
一、物業(yè)管理企業(yè)的計劃
創(chuàng)新管理計劃是由企業(yè)的高、中層管理者制定的，它將企業(yè)戰(zhàn)略中具有廣泛性的目標和政策轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的目標和政策，并且規(guī)定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創(chuàng)新要圍繞戰(zhàn)略目標進行。物業(yè)管理企業(yè)的高、中層管理者在制定具有創(chuàng)新性的計劃時，應(yīng)當普遍聽取物業(yè)管理企業(yè)一線員工的意見和建議，因為他們是物業(yè)管理服務(wù)的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務(wù)對象的需求。
二、物業(yè)管理企業(yè)的組織
創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創(chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復(fù)雜性，使大家對組織創(chuàng)新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預(yù)備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過程中的科學性與平穩(wěn)性。
三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制
人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內(nèi)容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓。
對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調(diào)動誰的問題。例如，制定人力資源規(guī)劃時，人力資源部門根據(jù)勞動力市場發(fā)展變化的猜測，以及組織機構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內(nèi)部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內(nèi)部人員數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)的變動趨勢，讓企業(yè)管理層從整體上進行把握。
對員工的培訓，既包括技術(shù)和業(yè)務(wù)方面的練習，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習，物業(yè)管理企業(yè)對員工的培訓創(chuàng)新可從以下幾方面入手：
1.培訓機構(gòu)創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓機構(gòu)一般分兩類：外部培訓機構(gòu)和內(nèi)部培訓機構(gòu)。外部機構(gòu)包括專業(yè)培訓企業(yè)、大學以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內(nèi)部培訓機構(gòu)則包括專門的培訓實體，或由人力資源部履行其職責。一般來講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓機構(gòu)。規(guī)模較小的企業(yè)，當培訓內(nèi)容比較專業(yè)，或者參加培訓的人員較少，缺乏規(guī)模經(jīng)濟效益時，可以求助于外部咨詢機構(gòu)。
2.培訓對象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓的人員不同，可分為高層管理人員培訓、中層管理人員培訓、普通職員培訓，根據(jù)不同的受訓對象，設(shè)計相應(yīng)的培訓方式和內(nèi)容。一般而言，高層管理人員應(yīng)以灌輸理念能力為主，參訓人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學習的方法；對于中層人員，應(yīng)注重人際交往能力的練習和引導，參訓規(guī)模可以適當擴大，延長培訓時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學習效果；對于普通職員的培訓，需要加強其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務(wù)操作。
第二，信息溝通渠道的控制。
良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業(yè)運作相關(guān)的各種信息，增強物業(yè)管理企業(yè)員工的團隊精神，與業(yè)主建立積極的互動關(guān)系。溝通，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、設(shè)備供給商、服務(wù)供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關(guān)主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡(luò)平臺、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會等。
內(nèi)部溝通是指企業(yè)內(nèi)部在運作、管理上的信息傳遞。內(nèi)部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內(nèi)部具有上下級關(guān)系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內(nèi)部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。
四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵創(chuàng)新第一，目標激勵
員工從事任何一項工作，都希望所在企業(yè)能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個詳盡的發(fā)展計劃，并規(guī)定每年要達到的具體目標，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質(zhì)量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。
第二，獎勵激勵。
員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)，物質(zhì)獎勵的作用顯得十分重要。因此調(diào)動員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質(zhì)獎勵，用獎勵來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。
第三，福利激勵。
福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現(xiàn)在的企業(yè)一般都會為員工購買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強員工對企業(yè)的忠誠度。
第四，榜樣激勵。
榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領(lǐng)導的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動員工的工作積極性。
第五，榮譽激勵。
人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優(yōu)異、素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務(wù)標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關(guān)報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質(zhì)高、品質(zhì)好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學習和培訓，提高他們的業(yè)務(wù)能力。
中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業(yè)管理之路。
參考文獻：
1.楊錫懷，《企業(yè)戰(zhàn)略管理》，高等教育出版社
一、物業(yè)管理創(chuàng)新的必然性
人類的進步、社會的發(fā)展、科學技術(shù)的發(fā)達，都依賴于人們不斷地進行創(chuàng)新活動。在向知識經(jīng)濟社會邁進過程中，社會競爭日益加劇，創(chuàng)新更成了公司和經(jīng)濟體成功的基礎(chǔ)。也就是說，競爭中的贏家正是那些最先認識到新思想新觀念并付諸實踐的人。物業(yè)管理從其產(chǎn)生之日起就深深地帶上了創(chuàng)新的烙印。
(一)物業(yè)管理的產(chǎn)生是創(chuàng)新的結(jié)果
所謂創(chuàng)新，簡單地講就是創(chuàng)造與革新的合稱，是指新構(gòu)想、新觀念的產(chǎn)生及對新構(gòu)想、新觀念的運用。具體來說，是指人們在優(yōu)化自身素質(zhì)和周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上憑借多樣化的創(chuàng)造性思維，對所從事的各項工作進行不斷改革、更新和完善的過程。當那位奧克維姬·希爾(OctaviaHill)女士制定規(guī)章制度，采取有效措施加強對其名下出租物業(yè)的管理時，也許僅僅是為了增加其物業(yè)的經(jīng)濟效益。但隨著這種新思想、新方法的廣泛擴散，其重要性、價值性日益為廣大業(yè)主和政府有關(guān)部門所重視，從而被逐漸推廣于世界各國，并不斷發(fā)展成熟。當今，作為現(xiàn)代化城市管理重要組成部分的物業(yè)管理對提高物業(yè)價值，改善人們工作生活環(huán)境，促進城市管理，起著巨大的作用。而物業(yè)管理在我國內(nèi)地的產(chǎn)生發(fā)展，同樣也離不開一批有著創(chuàng)新意識的先驅(qū)們。1981年初春，面對改革開放的逐步深化，針對房地產(chǎn)市場的客觀需要，在深圳房地產(chǎn)公司的支持下，彭武錦等五位同志籌劃組建了全國第一家經(jīng)營涉外商品房產(chǎn)的專業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司。之后，他們敢于破除舊的傳統(tǒng)觀念，勇于開拓創(chuàng)新，借鑒香港的屋村管理經(jīng)驗，結(jié)合深圳實際加以繼承和發(fā)展，研究確定了新的商品房產(chǎn)管理模式——物業(yè)管理，為我國物業(yè)管理的發(fā)展邁出了第一步。可見，無論從國外還是國內(nèi)物業(yè)管理的起源來看，物業(yè)管理這一模式的新穎性、變革性、價值性、先進性都具有鮮明的創(chuàng)新成果的特征。正因為其是在繼承中的新發(fā)展——創(chuàng)新的結(jié)果，因此具有無可比擬的優(yōu)越性、強大的生命力。據(jù)統(tǒng)計，1998年底我國內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)已由1981年初春的一家發(fā)展到了12000余家，從業(yè)人員由初創(chuàng)時的五人發(fā)展到150萬人之眾。
(二)創(chuàng)新是物業(yè)管理發(fā)展的推動力
創(chuàng)新有別于創(chuàng)造，也與發(fā)明不同。后二者指的是新構(gòu)想、新觀念、新產(chǎn)品或新經(jīng)營方式的產(chǎn)生、初次出現(xiàn)，但就創(chuàng)新而言，那僅是個開始。創(chuàng)新應(yīng)該是一個產(chǎn)生新事物，并將其引人社會經(jīng)濟中付諸于實踐，從而給經(jīng)濟發(fā)展社會進步帶來較大影響和變革的過程。物業(yè)管理在我國內(nèi)地產(chǎn)生的初衷只是為了解決涉外商品房產(chǎn)管理中遇到的新情況新問題，但隨著住房制度改革步伐的加快，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種管理模式得到廣泛擴散，其價值日益為開發(fā)商、政府有關(guān)部門和廣大業(yè)主所認知。在政府大力引導、支持和開發(fā)建設(shè)單位全力參與、配合下物業(yè)管理逐漸在新建小區(qū)開展起來，在新建住宅小區(qū)建立起了物業(yè)管理新體制。面對物業(yè)管理在新建物業(yè)中取得的成功，業(yè)者們并未就此止步，而是將物業(yè)管理推向更廣闊的天地——城市舊區(qū)物業(yè)，以傳統(tǒng)房管體制的轉(zhuǎn)換為契機，大力推進物業(yè)管理的發(fā)展。雖然，在城市舊區(qū)推行物業(yè)管理困難重重，進展緩慢，但正是由于政府大力支持、業(yè)主積極配合和從業(yè)者們的不斷開拓創(chuàng)新，物業(yè)管理觀念逐漸深人人心，為物業(yè)管理的進一步發(fā)展打予基礎(chǔ)。創(chuàng)新對物業(yè)管理的推動不僅表現(xiàn)在管理物業(yè)面的不斷擴大，而且推動著其運行機制的不斷優(yōu)化和物業(yè)管理理論的不斷完善。隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)商品化、多元化的普及和深人，早期的誰建誰管或誰建誰委托的物業(yè)管理運行模式已不符合市場規(guī)律的要求，開始阻礙物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。在政府的積極支持和推動下，物業(yè)管理者們創(chuàng)造性地將招投標競爭機制引入物業(yè)管理，把管理的主動權(quán)還給業(yè)主，由業(yè)主委托管理，從而為物業(yè)管理走向成熟開辟了新的道路。1999年初夏，以“推進競爭、規(guī)范行為”為主題的全國物業(yè)管理工作會議，正是在政府的引導下加速這種新運行機制擴散、推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展的一次盛會。我們相信只要物業(yè)管理者不斷創(chuàng)新，政府積極支持，開發(fā)商全力配合，物業(yè)管理一定會取得更大發(fā)展。
(三)創(chuàng)新是物業(yè)管理走向成熟的保證
創(chuàng)新的道路是成功的道路。在激烈的市場競爭中企業(yè)唯有立足于創(chuàng)新，勇于突破“舊觀念”、“老框框”，不斷地創(chuàng)造、應(yīng)用先進的思想、科學的方法、新穎的技術(shù)改造企業(yè)，才能在不利條件和逆境中爭得生存和發(fā)展空間。一項事業(yè)唯有所有參與者銳意進取，不斷創(chuàng)新，才能充滿生機和活力，不斷蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)雖己走過了風風雨雨近二十年，物業(yè)管理市場也已初步形成，但我們應(yīng)看到二十一世紀物業(yè)管理的發(fā)展仍將困難重重。其主要表現(xiàn)在：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；運行機制上，市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當嚴重地存在；市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；法律體系尚待完善；物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門關(guān)系有待進一步理順；城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等。面對這些困難，唯有創(chuàng)新才能謀發(fā)展，唯有開拓才能求進取。21世紀是創(chuàng)新的世紀，創(chuàng)新將在社會生活、生產(chǎn)、經(jīng)營、管理活動中發(fā)揮越來越大的作用。物業(yè)管理必須順應(yīng)這股潮流，在政府、業(yè)主、開發(fā)商的引導、配合下，管理者不斷創(chuàng)新，積極探索，推動我國物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。
二、物業(yè)管理創(chuàng)新的內(nèi)容
一般認為創(chuàng)新是技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新相互作用，相互促進的結(jié)果，是指不斷創(chuàng)造、應(yīng)用先進的思想、科學的方法、新穎的技術(shù)，將過時落后的東西取而代之，借以達到更高目標的一系列創(chuàng)造活動。因而創(chuàng)新的內(nèi)
容十分廣泛，但對物業(yè)管理創(chuàng)新而言，筆者以為大體可分為觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，它們之間既相互獨立，又水融。
(一)觀念創(chuàng)新
思想解放是社會變革的前提，觀念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎(chǔ)。物業(yè)管理在國內(nèi)作為一新事物，本身就要求我們用新眼光、新立場去看待它，用新思維新方式去研究它。但在現(xiàn)實中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理卻沒有全面的認識，對物業(yè)管理企業(yè)沒有準確的定位，使物業(yè)管理面臨重重困難。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，這不僅是對物業(yè)管理者而言，政府有關(guān)領(lǐng)導、職能部門、廣大業(yè)主、開發(fā)商更應(yīng)如此。只有思想上深刻認識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個人行為，其活動必須符合和滿足市場規(guī)律的要求，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。
(二)經(jīng)營創(chuàng)新
經(jīng)營創(chuàng)新是指通過觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新而形成的企業(yè)發(fā)展的新生產(chǎn)力，變?yōu)樯鐣⑹袌觥I(yè)主所接受的新商品和新的信譽。這種轉(zhuǎn)變的實現(xiàn)，可以說是標志著企業(yè)總體創(chuàng)新的成功。2000年是物業(yè)管理“競爭年”，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理者，只有始終把自己的追求置于創(chuàng)新之中，不斷創(chuàng)造出新的企業(yè)產(chǎn)品、新的服務(wù)項目、新的消費者，才能在競爭中立于不敗之地，這既是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新的目的，又是企業(yè)的社會使命——推動物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理經(jīng)營創(chuàng)新的表現(xiàn)，一是將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經(jīng)營行為，在整個活動中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機會，主動開拓新的市場：二是在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需求把握市場的規(guī)律，預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項目引導業(yè)主消費；三是在人才使用上要善于發(fā)現(xiàn)新人、培養(yǎng)新人、提拔新人；四是根據(jù)市場發(fā)展的客觀需要設(shè)置靈活的組織管理形式；五是創(chuàng)造良好的創(chuàng)新環(huán)境，鼓勵提出新點子、新門道。
(三)管理創(chuàng)新
管理創(chuàng)新是指物業(yè)管理者根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以實現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動效率。美國麻省理工學院斯隆管理學院前院長萊斯特·瑟羅(LesterThurow)曾指出“管理者的中心任務(wù)是推進組織或社會的變革……哪里不需要變革，哪里就不需要管理”。也就是說物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對物的管理、對人的服務(wù)，而是將二者有機結(jié)合在一起所進行的一系列創(chuàng)造性活功，其核心應(yīng)該是通過協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，來創(chuàng)造一個人物有機結(jié)合的環(huán)境，達到人流、物流的有序流轉(zhuǎn)。在這個環(huán)境內(nèi)外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理者就是要根據(jù)變化的因素，不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進整個環(huán)境的優(yōu)化。因此，物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，真正的物業(yè)管理者應(yīng)該永遠是個創(chuàng)新者。
三、物業(yè)管理創(chuàng)新應(yīng)把握的幾個問題
(一)物業(yè)管理應(yīng)充分調(diào)動政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性
因為物業(yè)管理作為一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，不僅關(guān)系到企業(yè)的利潤，而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等等。因此，物業(yè)管理的發(fā)展也需要依靠各方的配合與支持。首先就是政府要轉(zhuǎn)變職能，勇于創(chuàng)新。政府應(yīng)從直接管理房地產(chǎn)、干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理活動為主，轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控、創(chuàng)造條件和環(huán)境、制定法律和法規(guī)、提供政策指導和服務(wù)、協(xié)調(diào)相關(guān)部門單位的關(guān)系，而把諸如行業(yè)評比、競賽之類的活動交由企業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會等去完成。其次就是業(yè)主的創(chuàng)新。業(yè)主既要懂得自治，也應(yīng)學會自律。第三是企業(yè)的創(chuàng)新。‘企業(yè)應(yīng)分析認清自己的角色位置，在觀念上以及經(jīng)營管理方面有所創(chuàng)新。
(二)物業(yè)管理創(chuàng)新應(yīng)注重經(jīng)濟效益和社會效益相統(tǒng)一
物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，其本身要追求利潤最大化，但物業(yè)管理同時又是一項復(fù)雜的社會工作，其水平的高低、效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業(yè)管理只注重強調(diào)利潤，不講社會效益，那么，其市場將會日見枯萎；相反，如果只講社會效益，而忽視企業(yè)的經(jīng)濟效益，那么，其活動就難以持久地進行下去，最終扼殺這個新事物的生命。所以，政府、企業(yè)在制訂有關(guān)政策、措施時應(yīng)既要考慮物業(yè)管理的健康發(fā)展，又要兼顧廣大人業(yè)主的實際承受能力，以保障人們生活質(zhì)量的不斷提高。這就要求，物業(yè)管理創(chuàng)新在重視經(jīng)濟效益的同時也要注重社會效益。
(三)物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場需求相適應(yīng)
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理模式；創(chuàng)新；互聯(lián)網(wǎng)+
正文：
前言：
眾所周知，現(xiàn)代人們通過互聯(lián)網(wǎng)足不出戶就能完成很多事情，比如購物、點餐、繳費等，可以說互聯(lián)網(wǎng)使為人們的生活提供了很多便利。“互聯(lián)網(wǎng)+”簡單地說就是互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)的結(jié)合，也是現(xiàn)代社會發(fā)展的必然趨勢。對互聯(lián)網(wǎng)+背景下，物業(yè)管理模式進行探究與創(chuàng)新不僅能提高業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量，而且還有助于物業(yè)行業(yè)生產(chǎn)力和創(chuàng)新力的提高。因此，對該話題進行研究具有非常重要的意義。
（一）現(xiàn)代物業(yè)管理模式中存在的不足
1、收支不平衡物業(yè)公司的服務(wù)收入與服務(wù)支出間存在著不平衡的情況，在一定程度上阻礙著物業(yè)公司的發(fā)展。物業(yè)公司的服務(wù)支出呈逐年增長的趨勢，其中人力資源方面成本投入占據(jù)的比例最高；而服務(wù)收入費用主要包括法定稅費、物業(yè)服務(wù)成本及利潤三部分。近年來，很多物業(yè)公司已經(jīng)采取了相應(yīng)的轉(zhuǎn)型與改革，然而收效甚微。在房價逐年增加的情況下，一般小區(qū)的物業(yè)費仍然保持在原地，也有一些住宅小區(qū)試圖在收費標準上進行調(diào)整，但遭遇到了多重阻力。有研究表明，2016年全國物業(yè)公司調(diào)價成功的比例不到10%，而絕大多數(shù)物業(yè)公司的服務(wù)項目收費標準依然保持不變，從而造成了物業(yè)公司收支不平衡的問題，嚴重阻礙了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。2、管理手段落后相比較于西方發(fā)達國家，我國物業(yè)管理行業(yè)的起步較晚，在物業(yè)管理的經(jīng)驗和手段方面還具有很大的提升空間。針對這一問題，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)從國外引進了一些比較先進的物業(yè)管理手段和技術(shù)，然而這些先進的手段和技術(shù)被引進后卻顯得水土不服，所收到的實際效果并不是很顯著。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)人員的素質(zhì)普遍不高，專業(yè)化、職業(yè)化程度較低，大部分工作人員是入職即上崗，更不用說接受專業(yè)系統(tǒng)的培訓教育了。目前，我國物業(yè)管理的重點在于手工操作，在管理技術(shù)方面強調(diào)的較少，從而使服務(wù)效率無法得到有效地提高。還有，大多數(shù)人對物業(yè)管理的認識僅僅停留在初級階段，認為物業(yè)的主要工作是綠化養(yǎng)護、維修養(yǎng)護、秩序維護及衛(wèi)生清潔等，從而導致了物業(yè)從業(yè)人員較為密集。3、溝通不足在物業(yè)市場逐漸規(guī)范和完善的情況下，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)產(chǎn)品的數(shù)量與質(zhì)量，大多數(shù)業(yè)主存在著不滿情緒。這一問題出現(xiàn)的主要原因在于企業(yè)與業(yè)主之間的溝通存在不足，致使業(yè)主對服務(wù)產(chǎn)品信息了解不夠。電話溝通和當面溝通是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間交流溝通最常用的方式，然而受多重因素的影響（工作人員素質(zhì)、時間、空間等），嚴重影響了兩者之間交流溝通的效果。4、產(chǎn)品單一目前，我國大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品已無法滿足業(yè)主的需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容主要是相關(guān)場地、房屋及配套設(shè)施的管理、養(yǎng)護和維修，也有部分企業(yè)經(jīng)營一些其他的服務(wù)項目，比如特約維修、代繳費等，然而收益人群比較少，同時也比較簡單。因此，產(chǎn)品單一也是目前我國物業(yè)管理中存在著主要問題之一。
（二）互聯(lián)網(wǎng)+背景下物業(yè)管理模式分析
互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)走進了千家萬戶，也融入了物業(yè)管理日常工作的各個環(huán)節(jié)中，互聯(lián)網(wǎng)+背景下的物業(yè)管理模式主要分為O2O模式和B2F模式兩種，下面本文進行進一步介紹：O2O模式：對于大多數(shù)人而言，O2O模式并不陌生，在各種媒體上都有這種模式的介紹。該模式應(yīng)用于物業(yè)管理中，主要是借助社區(qū)服務(wù)電商平臺，實現(xiàn)社區(qū)業(yè)主線下提貨和體驗，線上進行服務(wù)和商品的選擇和購買。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過O2O模式，實現(xiàn)了線下服務(wù)與線上商業(yè)的相互補充，將消費直接送到業(yè)主的家門口，使業(yè)主的個性化消費需求得到了滿足。此外，還使傳統(tǒng)模式下所產(chǎn)生的時間和交通等成本得到了有效地降低。B2F模式：B2F模式是指物業(yè)公司借助互聯(lián)網(wǎng)將社會間資源（養(yǎng)老養(yǎng)生、文化旅游、家政服務(wù)等）與自身相整合，從而滿足社區(qū)居民的多方位、多層次的需求，實現(xiàn)多方共贏的一種轉(zhuǎn)型模式。彩生活物業(yè)公司是該模式的典型代表，得到了市場的高度認可，同時這也是物業(yè)公司跨界經(jīng)營戰(zhàn)略和物業(yè)管理差異化的典型體現(xiàn)。
（三）互聯(lián)網(wǎng)+背景下物業(yè)管理模式的創(chuàng)新
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛速發(fā)展，物業(yè)公司在管理模式上必然需要創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、堅持物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的中心地位物業(yè)公司在管理模式創(chuàng)新中，一定要堅持物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的中心地位不動搖。因為物業(yè)基礎(chǔ)服是企業(yè)的立身之本，是企業(yè)發(fā)展強大的基礎(chǔ)，是所有工作的中心，也是滿足業(yè)主需求的根本，一旦物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得不到保障，那么一切都將成為空中樓閣。特別是依托房地產(chǎn)的物業(yè)公司，更應(yīng)注重物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)，從而推動企業(yè)自身的發(fā)展。
2、樹立互聯(lián)網(wǎng)思維互聯(lián)網(wǎng)思維是指在云計算、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等科技飛速發(fā)展的背景下，對企業(yè)價值鏈、產(chǎn)品、用戶、市場及更大范圍的商業(yè)變化進行重新審視的思考方式。互聯(lián)網(wǎng)+背景下，物業(yè)公司必須樹立互聯(lián)網(wǎng)思維，主要包括跨界思維、平臺思維、大數(shù)據(jù)思維、迭代思維、極致思維和用戶思維等。
3、選擇合適自己的商業(yè)模式天下沒有最好的商業(yè)模式，只有最合適自己的商業(yè)模式，這句話用于物業(yè)管理公司同樣適合。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自身的特點，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)時代的特點，在保證核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)整合各類資源，嘗試管理模式的創(chuàng)新，從而找到適合自己的物業(yè)管理模式，實現(xiàn)良性快速發(fā)展。
4、加強資源整合和商業(yè)合作物業(yè)管理企業(yè)屬于實體，本身互聯(lián)網(wǎng)基因比較缺乏，其最大的優(yōu)勢在于距離社區(qū)消費群體是最近的。因此，物業(yè)公司應(yīng)發(fā)揮自己的優(yōu)勢，加強與眾多商業(yè)之間的合作和資源的整合，從而實現(xiàn)多方共贏。
結(jié)束語
總之，目前我國物業(yè)公司管理模式中還存在著問題，比如收支不平衡、管理手段滯后、溝通問題和服務(wù)產(chǎn)品種類單一等。互聯(lián)網(wǎng)時代的來臨，為物業(yè)公司管理模式的創(chuàng)新提供了新的血液和方向。互聯(lián)網(wǎng)+背景下，物業(yè)公司管理模式創(chuàng)新中，應(yīng)堅持物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的中心地位、樹立互聯(lián)網(wǎng)思維、選擇合適自己的商業(yè)模式，同時加強資源整合和多種商業(yè)間的合作。最終借助互聯(lián)網(wǎng)平臺思維，結(jié)合自身優(yōu)勢，線下、線上資源的整合，打造一個多方主體互利共贏的生態(tài)圈。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：國有企業(yè)物業(yè)管理，問題對策
隨著國有企業(yè)住房分配貨幣化政策的全面實施和住房管理體制改革的不斷深化，以及居民對居住環(huán)境和生活質(zhì)量要求標準的提高，國有企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)運而生。目前，國有企業(yè)在住房管理方面積極推進企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理，取得了一定的成績，但也存在著一些突出的困難和問題。筆者就此談點粗淺看法。
一、國有企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀
國有企業(yè)的物業(yè)管理是指在國有企業(yè)中對企業(yè)家屬區(qū)的設(shè)施及職工住宅實施的物業(yè)管理。職工住房制度改革以來，許多國有企業(yè)相繼引入物業(yè)管理的概念，成立了物業(yè)公司，對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，企業(yè)改變了過去消極被動的行政管理手段，以積極主動的服務(wù)經(jīng)營手段進行開拓型管理，增強了企業(yè)進一步改革的動力和創(chuàng)新的活力，初步形成了業(yè)主滿意、企業(yè)受益的整體良性循環(huán)。但是，受傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理思想、企業(yè)職工分流安置等因素影響，國有企業(yè)物業(yè)管理進展緩慢。這其中既有歷史遺留問題，也有企業(yè)管理自身的原因。
二、國有企業(yè)物業(yè)管理存在的問題
(一)思想意識沒有徹底轉(zhuǎn)變。國有物業(yè)管理企業(yè)并未完全推向市場，物業(yè)管理人員服務(wù)意識、市場意識、成本意識、憂患意識不足，認識上還存在“重管理輕服務(wù)，重物業(yè)維修輕經(jīng)營創(chuàng)收，重自我意識輕業(yè)主需求”等偏差，自身定位沒有完全由行政管理型向服務(wù)經(jīng)營型轉(zhuǎn)換。
(二)從業(yè)人員素質(zhì)偏低。目前國有企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)人員相當一部分為照顧性安置和公司主業(yè)轉(zhuǎn)崗人員，員工隊伍呈現(xiàn)老齡化，文化程度不高，專業(yè)技術(shù)水平低，女職工所占比重大，因此普遍缺乏物業(yè)管理的基本常識，服務(wù)意識不夠，不能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，給物業(yè)的維修、服務(wù)、管理工作帶來諸多困難。
(三)運營成本過高。近年來企業(yè)下崗分流、減員增效政策的實施，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在物業(yè)系統(tǒng)工作。這樣造成物業(yè)企業(yè)一方面清閑崗位人員臃腫，人滿為患，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，給物業(yè)管理企業(yè)帶來巨大的人員成本壓力。另外，有些單位內(nèi)部挖潛增效不夠，物業(yè)收費措施不硬，內(nèi)部自耗高的問題也沒有得到很好的解決。
(四)業(yè)主服務(wù)消費意識差。一是傳統(tǒng)的福利型管理思想根深蒂固。他們骨子里認為住了十幾年乃至幾十年的單位福利房，一直無須交納管理費，因此對物業(yè)管理的有償服務(wù)存有抵觸情緒。二是把物業(yè)管理公司當成“萬能”公司。一些業(yè)主認為：我既然把物業(yè)管理費交給你們了，小區(qū)里面不管什么事都要找物業(yè)公司，這是天經(jīng)地義的事。只要辦不到，我就不交費。
三、對搞好國有企業(yè)物業(yè)管理的建議
(一)轉(zhuǎn)變思想，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù)，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家服好務(wù)。因此，國企物業(yè)公司要正確引導職工樹立服務(wù)意識，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。要建立以崗位工資為主要形式的工資制度，實行以崗定薪、崗變薪變，通過工資收入與企業(yè)效益、職工實際貢獻掛鉤，激發(fā)員工積極性。
(二)提高從業(yè)人員素質(zhì)，塑造良好的物業(yè)形象。物業(yè)管理是集管理、服務(wù)、經(jīng)營為一體的綜合學科，它涉及到城市規(guī)劃、建筑、施工工程、園林綠化、電學、熱力學等物業(yè)管理方面知識，涉及到房地產(chǎn)經(jīng)營管理、經(jīng)濟管理、財務(wù)管理等經(jīng)營管理知識，另外它還觸及到行為科學、法學、公共關(guān)系學等其它門類知識，這些都要求必須加大物業(yè)管理企業(yè)人員培訓力度，通過采取入職培訓、轉(zhuǎn)崗培訓、在職培訓等方式，使從業(yè)人員具備專業(yè)知識、經(jīng)營頭腦和管理才能。
(三)管理創(chuàng)新，提高企業(yè)的經(jīng)營能力。要強化管理意識，針對物業(yè)管理點多、面廣、管理量大且繁瑣、具體、包容面寬的特點，組織員工開展“人人都是管理鏈條，個個都有管理責任”的教育活動，喚起員工“向管理要效益”的責任意識。要完善管理制度，進一步建立健全如財務(wù)管理、工程管理、物資采購等相關(guān)管理制度，堅持用制度實施管理、約束行為、規(guī)范運作，通過制度創(chuàng)新促進管理創(chuàng)新。要降低管理成本，物業(yè)管理是微利行業(yè)，要獲得經(jīng)濟效益，就必須切實加強成本核算，堵塞管理漏洞，狠抓節(jié)能降耗，千方百計降低企業(yè)運營成本。同時，積極開展多種形式的創(chuàng)收服務(wù)，從“特殊服務(wù)、便利服務(wù)、專業(yè)服務(wù)”幾個方面開展有償服務(wù)。總之，要通過實施精細、科學、有效的管理，逐步形成具有本企業(yè)特點和優(yōu)勢的現(xiàn)代物業(yè)管理模式。
【關(guān)鍵詞】互聯(lián)網(wǎng)+ 大數(shù)據(jù) 物業(yè)管理
物業(yè)管理（property management）有廣義和狹義之分，狹義的物業(yè)管理主要指物業(yè)企業(yè)按照合同為業(yè)主提供建筑維修、設(shè)施維護、社區(qū)政策生活秩序和衛(wèi)生清潔等方面。而廣義的物業(yè)管理的服務(wù)范圍已經(jīng)延伸到家政服務(wù)、房屋租賃和電子商務(wù)等領(lǐng)域，為用戶提供公共服務(wù)、專業(yè)服務(wù)和特約服務(wù)等。而“互聯(lián)網(wǎng)+“提出后，物業(yè)管理的模式實現(xiàn)了進一步的創(chuàng)新，打破了傳統(tǒng)的勞動密集型服務(wù)行業(yè)的特點，利用科技和移動終端朝著高端服務(wù)領(lǐng)域邁進。
一、互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理的涵義
“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理”與“互聯(lián)網(wǎng)+金融”、“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”、“互聯(lián)網(wǎng)+交通”相似就是各個行業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)的平臺與傳統(tǒng)的行業(yè)想融合，創(chuàng)新出新的業(yè)態(tài)。“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理”是為了降低物業(yè)管理成本利用互聯(lián)網(wǎng)的平臺延伸業(yè)務(wù)范圍，提升管理效率，是想線上虛擬的一種全新的管理模式和管理理念。
二、互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)管理中的影響
（一）創(chuàng)新的管理模式
目前，人們的生活基本上是三點一線：“家庭”、“單位”、“社區(qū)”一條線，而消費者“最后一公里”的社區(qū)成為商家的競爭之地在物業(yè)2.0時代，物業(yè)管理模式的創(chuàng)新成為關(guān)注的焦點，本文主要講兩種有互聯(lián)網(wǎng)關(guān)系的物業(yè)管理模式：O2O（Online To Offline）和B2F（Business To Family）。
O2O的模式從2014年開始走進人們的視野后，一直是物業(yè)管理公司或者房地產(chǎn)公司追逐的對象。它借助互聯(lián)網(wǎng)的電商平臺實現(xiàn)線上與線下的結(jié)合，讓社區(qū)的業(yè)主實現(xiàn)線上選購和支付產(chǎn)品，然后在線下進行體驗的智慧型的物業(yè)管理模式。讓業(yè)主足不出戶就可以盡享消費，降低了用戶的經(jīng)濟成本。另一種模式B2F，是物業(yè)管理公司針對家庭的需求利用互聯(lián)網(wǎng)的平臺和社區(qū)的資源直接提供增值服務(wù)，例如滿足家庭的家政服務(wù)，養(yǎng)老服務(wù)、旅游服務(wù)等。
（二）互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)管理中的作用
在互聯(lián)網(wǎng)時代，物業(yè)管理公司充分利用互聯(lián)網(wǎng)的平臺對社區(qū)用戶的需求進行深度的挖掘，實現(xiàn)經(jīng)營范圍的延伸。
1.提高了管理水平和管理效率。物業(yè)管理公司通過引進移動APP、搭建社區(qū)電子商務(wù)平臺、OA辦公系統(tǒng)等實現(xiàn)了信息化、標準化的管理，大大降低了經(jīng)濟成本，提高了運行的效率和管理水平。碧桂園物業(yè)是第一個引入智慧社區(qū)的企業(yè)，它的智能安防、在線投訴、便民服務(wù)等平臺的搭建，即方便了業(yè)主有實現(xiàn)了精益化管理。
2.推動物業(yè)管理公司的結(jié)構(gòu)調(diào)整。“互聯(lián)網(wǎng)+”促使物業(yè)管理公司向?qū)I(yè)化、“輕資產(chǎn)”等方向轉(zhuǎn)變。在發(fā)達國家物業(yè)管理是個很專業(yè)的行業(yè)，一般從業(yè)人員會有統(tǒng)一的培訓和資格考試的認證，目前國內(nèi)的知名物業(yè)公司在人員培訓的投入上頗大。“互聯(lián)網(wǎng)+”讓物業(yè)管理公司吧高成本，低效益的保潔、保安等業(yè)務(wù)外包出去，集中發(fā)展自己的核心業(yè)務(wù)。
3.滿足業(yè)主多方位的需求。企業(yè)經(jīng)營的目標就是滿足顧客的需求，傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)的范圍較小，產(chǎn)品單一，不能滿足大多數(shù)消費者的需求。在融入互聯(lián)網(wǎng)以后，公司在這個平臺上實現(xiàn)了經(jīng)營范圍的拓展，實現(xiàn)了與上下游產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)合，根據(jù)業(yè)主的需求切實的提供所需的產(chǎn)品。這即滿足了業(yè)主的需求也實現(xiàn)了盈利。
三、互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理存在的問題
（一）盲目跟風
在“互聯(lián)網(wǎng)+”如一夜春風般吹到了各個行業(yè)，仿佛不進行加，就不是21世紀的生命體。一些物業(yè)管理公司沒有根據(jù)自己的實際情況，盲目的跟風，不合時宜的引進不合適的技術(shù)，淹沒自己的優(yōu)勢，導致水土不服。每年因為沒病亂投醫(yī)而死掉的小型物業(yè)管理公司在不斷上漲。
（二）專業(yè)管理人才的缺乏
中國的物業(yè)管理雖然已經(jīng)發(fā)展了30年，但是專業(yè)物業(yè)管理方面的人才比較匱乏。物業(yè)管理是一個特殊的行業(yè)，它是房地產(chǎn)的派生品但是具有自己獨特的服務(wù)形態(tài)，作為一個獨立的行業(yè)相關(guān)的管理人才是必須的，但是對互聯(lián)網(wǎng)和物業(yè)管理都懂的綜合性的人才更是鳳毛麟角。同時，由于物業(yè)管理目前的利潤空間不大，使得企業(yè)很難對員工進行系統(tǒng)專業(yè)的培訓。
（三）沒有站在業(yè)主的立場
雖然一些物業(yè)管理公司表面上實現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)+”，但是其數(shù)據(jù)平臺是不完善的，數(shù)據(jù)來源僅僅停留在業(yè)主入住時候的信息，沒有及時進行完善。同時，物業(yè)管理公司聯(lián)合，利用自己的資源與保險行業(yè)、養(yǎng)老行業(yè)、物流行業(yè)合作，形成物業(yè)搭臺，商家唱戲，業(yè)主消費的非公平性的模式，嚴重危害了業(yè)主的隱私安全。
四、對策及未來展望
（一）避免盲目跟風，進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新
不同的物業(yè)公司的實力不同，自身的優(yōu)劣勢也不一樣，因此物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)自身的具體情況，“+”上自己的優(yōu)勢，瞄準機遇，把握住切入點進入適合自己的領(lǐng)域，切記盲目追風，并且實現(xiàn)管理模式的創(chuàng)新。
（二）以基礎(chǔ)“服務(wù)”為中心
物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”，萬變不離其宗，物業(yè)管理公司不能為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，為了技術(shù)而技術(shù)，要把服務(wù)放在首位，首先要提供質(zhì)、可靠的基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，否則一切的努力都會變成“不務(wù)正業(yè)”，“搞花樣”，失去大量“民心”。知名的房地產(chǎn)萬科、碧桂園在物業(yè)管理上很成功，基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)例如：設(shè)施維護、綠化、清潔、生活秩序，做到極致，利用互聯(lián)技術(shù)搭建基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)平臺，強化了基礎(chǔ)服務(wù)實現(xiàn)了“老”服務(wù)“新”形式的智慧轉(zhuǎn)變，從而為多元化增值業(yè)務(wù)的開展打下了基礎(chǔ)。
（三）“去物業(yè)化”
實現(xiàn)從傳統(tǒng)的收取物業(yè)費到提供全方位的消費者需求服務(wù)，爭取消費服務(wù)利潤。“去物業(yè)化”可以是在提供基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上利用互聯(lián)網(wǎng)提高物業(yè)管理的水平，例如目前較為流行的社區(qū)全方位監(jiān)控，進門刷卡，社區(qū)衛(wèi)生外包，APP收繳物業(yè)費等等，這些措施大大降低了管理的陳本。在“陌生人”社會，業(yè)主與物業(yè)反而成為“熟人”，生活在社區(qū)離不開物業(yè)這個“貼身管家”，物業(yè)應(yīng)該充分利用對客戶的了解深入到他們的衣、食、住、行、文、教、樂、財中，提升自己的服務(wù)范圍和盈利空間。
（四）注重專業(yè)人才的培養(yǎng)
企業(yè)要有長遠的眼光，服務(wù)業(yè)的核心是“服務(wù)質(zhì)量”，而專業(yè)的管理人才可以大大提高服務(wù)的質(zhì)量，企業(yè)要加大對員工專業(yè)化的培訓，提高他們的專業(yè)水平與業(yè)務(wù)水平。同時，在高等教育中，國家應(yīng)該重視相關(guān)人才的培養(yǎng)與輸出。
（五）加強規(guī)范管理，完善監(jiān)督體系
政府和行業(yè)應(yīng)該加強相關(guān)的保障機制，完善相關(guān)的法律，引導物業(yè)管理公司維護業(yè)主的利益，同時實現(xiàn)標準化，規(guī)范化的服務(wù)建設(shè)。在“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理”發(fā)展的初期，管理理念還不夠成熟，為了實現(xiàn)行業(yè)的有序、規(guī)范的發(fā)展，行業(yè)的監(jiān)督管理必不可少。
參考文獻
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根據(jù)《物業(yè)管理中心關(guān)于確定2010年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》，適應(yīng)學校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細化管理要效益，用品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場，現(xiàn)擬定“2010—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。
一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會議服務(wù)、車庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，加強內(nèi)部管理，率先樹立品牌形象。每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗交流會，推廣交流先進經(jīng)驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
二、在學習借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗的同時，物管中心各個部門制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準后向服務(wù)對象公示，履行承諾，接受監(jiān)督。各個部門重點確定一個物業(yè)服務(wù)對象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動聯(lián)系幼兒園作為2010年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對象，2月份對幼兒園的衛(wèi)生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。
三、各個部門緊密聯(lián)系實際，充分發(fā)動群眾，調(diào)動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、積極主動的物業(yè)服務(wù)，為學校事業(yè)發(fā)展提供強有力的物業(yè)支持。同時，通過部門自身市場適應(yīng)能力的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴大服務(wù)范疇，走向市場、走向新區(qū)。
四、加強政治業(yè)務(wù)學習，搞好職業(yè)培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領(lǐng)。在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過培訓取得合格證的基礎(chǔ)上，今年各部門按計劃開展職業(yè)培訓，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴格執(zhí)行管理文件和獎懲制度，嚴格執(zhí)行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責任獎懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動大家工作積極性、創(chuàng)造性，團結(jié)一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時，根據(jù)工作業(yè)績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。
七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標準要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量指標體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。
一、2019年工會工作總結(jié)
進入今年年來，物業(yè)站工會充分發(fā)揮“黨聯(lián)系職工群眾的橋梁和紐帶”作用，堅持群眾利益無小事，自覺維護職工群眾利益，就職工關(guān)心的熱點問題及職工切身利益，反復(fù)研究和整改，從而提高工作質(zhì)量。
現(xiàn)將2019年的工作總結(jié)如下：
一）物業(yè)站工會能夠積極履行職能，維護職工合法權(quán)益
規(guī)范完善了物業(yè)管理站政務(wù)公開工作，建立政務(wù)公開欄，所有應(yīng)公開的事項全部公開，從根本上維護了職工的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。堅持政務(wù)公示、公開。有效的維護的職工合法權(quán)益。
職工的收入一直是職工關(guān)注的焦點、也是管理工作的難點，物業(yè)站工會通過把工資分配方案、工資發(fā)放賬表及時的公布和及時、有效的溝通解釋，，有效避免了因工資收入問題照成的的矛盾，推進了物業(yè)管理站的各項工作開展和和諧發(fā)展。
二）物業(yè)管理站工會能夠抱定服務(wù)職工宗旨，盡心竭力為職工服務(wù)
1、從6月份開始，物業(yè)管理站工會積極開展了開展了職工生日“六個一”暖心工程，向過生日的職工，贈送生日禮物，購買生日蛋糕，舉辦集體生日party，并在生日party時給員工合影照相。通過活動，進一步拉近了與職工群眾之間的距離，增強了職工群眾對企業(yè)的歸屬感、凝聚力和向心力。
2、物業(yè)站工會高度關(guān)注弱勢群體，始終把關(guān)注民生、幫扶困難職工當作頭等大事來抓，大力實施扶貧幫困送溫暖工程，積聚職工力量，夯實群眾基礎(chǔ)，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的良好環(huán)境。
工會建立了困難職工檔案，動態(tài)掌握職工的生活情況和家庭變化，了解職工的家庭人口、家庭收入、子女入學、家庭成員就業(yè)情況。每逢春節(jié)、中秋節(jié)，對生活困難職工進行走訪慰問，及時發(fā)放困難救濟金，在端午國慶期間，通過對生活困難職工的摸底、向礦工會申報，共救助困難職工3戶，發(fā)放救濟金1800元，面粉60斤，花生油30斤。解決困難職工的實際問題。
關(guān)心關(guān)愛職工家庭，家庭成員有大病大災(zāi)時，物業(yè)管理站工會總能伸出援助之手。例如，今年8月13日，當?shù)弥艺韭毠ず螒c國的妻子有病手術(shù)時，在全站職工中進行了募捐，共募捐1600元，派代表前去進行了探望、慰問。
3、組織開展了“天熱人有情，暑季送清涼活動”。今夏高溫季節(jié)，我站共購買西瓜300余斤，飲料、礦泉水125瓶，雪糕200多塊，組織開展了數(shù)次送清涼活動，獲得了職工的交口稱贊。
4、 做好職工健康療休養(yǎng)工作，申請選了派優(yōu)秀職工7人，參加的療休養(yǎng)，完成了我站全年的職工療休養(yǎng)計劃，提高了職工的幸福指數(shù)，提升了職工的。
三）加強群眾安全工作，深化“查保促”活動開展
1、配合物業(yè)管理站黨政，組織開展了“案例警示教育月”活動、抓好對薄弱人物的排查，加大了對“三違”人員的跟蹤教育和幫扶。以“安全就是幸福，安全就是福利，安全就是祥和”為教育基本點，用親情的力量感化職工，用真心、真情、真愛去教育職工，調(diào)動了職工參與安全管理的積極性。人人寫出安全承諾書，進行承諾宣誓，在“承諾簽名橫幅”上簽名，互相監(jiān)督、相互制約、班組互保，促進了安全生產(chǎn)。
2、不斷加強群監(jiān)員隊伍建設(shè)，配備了兼職群監(jiān)員，使群眾安全監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)覆蓋全物業(yè)站。建立完善了《群監(jiān)員填卡匯報制度》，要求群監(jiān)組織每月必須開展2次上崗查崗活動。對群監(jiān)員的考核內(nèi)容進行了細化和量化，在嚴格的考核約束機制下，群監(jiān)員自覺樹立了“嚴、細、實”的工作作風，全年共查處整改隱患問題120多項。群監(jiān)會認真抓好班組、現(xiàn)場的安全監(jiān)督工作，充分發(fā)揮了“前沿哨兵”的作用。圓滿完成了《群監(jiān)員上崗隱患閉合卡》的填卡上報工作。
3、積極開展了“六月安全生產(chǎn)月”活動，工會精心組織的“治理隱患，防范事故”安全承諾簽名、自救器使用技能競賽、安全論文征集、安全知識答卷等，活動開展深入人心，效果顯著。
4、、配合物業(yè)管理站黨政，組織開展了“安全生產(chǎn)警示教育日”活動。廣泛開展了“安全簽名承諾”、“警示教育片集中觀看”“安全宣誓”、“安全八個一活動”等，為四季度和全年的安全生產(chǎn)平穩(wěn)、順利奠定了堅實的基礎(chǔ)。
四）認真開展職工思想教育工作，做好了職工思想動引導。
1、深入開展了反對“不敢擔當、老好人思想”和“事業(yè)心、責任心、感恩心”大討論活動，大力抨擊了“推、拖、懶、散”和弄虛作假、敷衍湊合等不良現(xiàn)象。
2、深入開展“愛心活動”教育，突出“以人為本、忠誠企業(yè)、奉獻社會”的企業(yè)核心價值觀，精心策劃，落實責任，鼓勵職工奉獻愛心、共保平安、共謀發(fā)展，有力推動了礦井的發(fā)展建設(shè)。
3、組織開展以“講形勢樹信心、轉(zhuǎn)觀念促發(fā)展”為主題的形勢任務(wù)教育活動，引導職工牢固樹立憂患意識、責任意識、節(jié)儉意識。結(jié)合煤炭形勢，動員教育職工艱苦樸素、愛崗敬業(yè)、奮力攻堅，引導廣大職工感恩企業(yè)，回報企業(yè)，珍惜自己的工作崗位，象對待家庭一樣對待企業(yè)，象對待名譽一樣對待工作。
3、堅持從實際出發(fā)，針對后勤物業(yè)任務(wù)繁重、收入減少給職工帶來的思想波動，及時把握職工思想動態(tài)，堅持團結(jié)、穩(wěn)定、鼓勁和正面宣傳為主，牢牢把握正確輿論導向，貼近群眾，貼近實際，貼近生活，認真做好典型宣傳、熱點引導、輿論監(jiān)督，增強宣傳教育的吸引力、感染力和說服力。采取交流、談心、說服、引導等形式,建立零距離對話聯(lián)系溝通機制，有針對性的做好職工思想動態(tài)的教育和引導。
4、開展了“感動滕東”人物評選、上報工作。積極挖掘職工群眾中的先進典型和感人事例，堅持用典型的力量去激勵人、鼓舞人。職工學有標桿、爭有目標，營造了濃厚的學先進、爭先進的濃厚氛圍。強調(diào)人格力量、倡導杰出貢獻，在“政治品德、職業(yè)道德、社會公德、家庭美德等多方面教育的引導下，物業(yè)管理站先后呈現(xiàn)了“卜路軍拾金不昧”“梁恩營超守履職”“馬義淼公而忘私”等一大批優(yōu)秀典型和典型事跡。
五）大力弘揚創(chuàng)新精神，提升職工技能素質(zhì)，提升現(xiàn)場工作質(zhì)量。
深入開展了“創(chuàng)建學習型組織、爭做知識型員工”活動，激勵職工學技術(shù)、練本領(lǐng)，鉆業(yè)務(wù)、提技能。開展技術(shù)創(chuàng)新，深化“五小”活動，物業(yè)站工會積極圍繞礦井中心任務(wù)開展工作，根據(jù)自身特點，突出針對性和適應(yīng)性，激發(fā)職工的創(chuàng)新熱情，使職工的積極性最大限度地投入到物業(yè)管理的各項技術(shù)、管理創(chuàng)新活動中去。“職工公寓自主管理”、“卜路軍自動加藥裝置”技術(shù)、管理創(chuàng)新被我礦評為三等獎、二等獎。現(xiàn)在技術(shù)、管理創(chuàng)新意識在我單位日益濃厚，使各類人才的聰明才智得到充分展示，職工隊伍素質(zhì)明顯提高。
六）認真開展文體活動，豐富職工生活，提振職工群眾精神風貌，提升物業(yè)整體形象。
開展了“塑形象 展風采”系列文體活動。2次組隊參加了礦工會組織的拔河比賽，多人次參加了礦工會組織的運動會、安全有獎猜謎活動等，并于9月12日，物業(yè)管理站組織開展了“撲克牌夠級”比賽活動。通過這些寓教于樂的活動形式，對職工的安全意識進行培養(yǎng)，提升了職工安全意識。提升了職工群眾精神風貌和物業(yè)形象。
七）健全隊伍組織機構(gòu)，健全完善制度，建好“六好職工小家”、深化“五型工會”創(chuàng)建。
1、在礦工會的幫助下，規(guī)范了物業(yè)管理站工會場所陣地配齊陣地標識，做到了“六有七上墻”。資料櫥、檔案盒等得以補充完善，為工會工作的開展，奠定了“硬件”基礎(chǔ)。
2、在會議室，開辟創(chuàng)建了職工書角，經(jīng)常開展職工“讀書會”、“書香煤海”等交流活動，宣傳和弘揚優(yōu)秀礦山文化和職工文化。
3、特別是6月份以后，完善物業(yè)管理站工會綜合管理制度，健全隊伍了組織機構(gòu)，建立了聯(lián)系職工的溝通機制和矛盾化解機制，落實了目標責任制，完善激勵約束措施，不斷提高了工會工作科學化水平。
八）積極開展“一會一品”創(chuàng)建活動、開創(chuàng)物業(yè)管理站工會管理的新品牌。
進入今年6月份，物業(yè)管理站工會著手創(chuàng)建“綠色陣地、紅色堡壘”品牌。劃定了“污水處理”、“環(huán)生綠化”、“洗衣衛(wèi)浴”、“水電冷暖供給”四個綠色陣地，交由“四面紅旗”（四名黨員）鎮(zhèn)守，制定工作標準，鼓勵各自創(chuàng)新，促使四個綠色陣地形成的“后勤物業(yè)”綠色大陣地的各項工作不斷發(fā)展，圓滿完成各項戰(zhàn)斗任務(wù)。通過半年來的創(chuàng)建和發(fā)展，四個陣地各項工作都得以提升，較之過去有了較大的發(fā)展。“一會一品”創(chuàng)建活動初見成效。
二、2019年物業(yè)管理站工會工作的不足：
1、班組民管會作用發(fā)揮不力，民管工作有待提升。
2、由于物業(yè)管理站工會工作開展較晚，加之單位收入少，工會沒有相應(yīng)的活動資金支持，致使部分活動開展不力或效果不佳。
3、由于沒有獎勵的兌付支持，“一會一品”創(chuàng)建活動有創(chuàng)建初期的熱火朝天，變得逐漸沒了生氣。沒有達到預(yù)期的效果
三、2020年物業(yè)管理站工會工作打算
緊緊圍繞安全生產(chǎn)和礦黨政的中心工作，強化民主管理，深化廠務(wù)公開，履行維護職能，廣泛開展勞動競賽，大力推進班組標準化建設(shè)，努力提升職工技能素質(zhì)，促進企業(yè)和諧發(fā)展。
1、加強民主管理，深化單位廠務(wù)公開、政務(wù)公開，維護職工合法權(quán)益。
規(guī)范區(qū)務(wù)公開和班組事務(wù)公開，嚴格執(zhí)行“五公開一上墻”制度，使公開、公示成為維護職工合法權(quán)益的制度化、經(jīng)常化工作。
依法保障和促進職工身心健康發(fā)展，調(diào)動和激發(fā)廣大職工的勞動熱情，組織優(yōu)秀職工參加上級工會組織的療休養(yǎng)活動。
2、加強勞動競賽和管理、技術(shù)創(chuàng)新，選樹典型人物引領(lǐng)，提高職工技能素質(zhì)。使“一提雙優(yōu)”工作得以發(fā)展、收效。
1）實行管理人員、班組長上講臺等活動，努力實現(xiàn)職工的思想道德素質(zhì)和崗位技能素質(zhì)雙提升。
2）大力選樹安全典范員工、明星職工，大力弘揚工匠精神，充分發(fā)揮先進的示范引領(lǐng)效應(yīng)，營造學習先進、爭當先進，立足本職崗位，創(chuàng)造一流業(yè)績的濃厚氛圍。
3）圍繞“安康杯”競賽、“工人先鋒號”創(chuàng)建等勞動競賽，不斷充實勞動競賽內(nèi)容，創(chuàng)新活動的組織方式和方法，激發(fā)職工勞動和創(chuàng)新熱情，促使物業(yè)管理站各項工作的提升。
3、加強群監(jiān)工作，筑牢第二道防線，發(fā)揮職工群眾力量
1）實施群監(jiān)員上崗履職“五提五保”工作法，深化群監(jiān)履職考評，充分調(diào)動工作的積極性，有效消除現(xiàn)場的安全隱患。
2）緊跟礦黨政、礦工會步伐，開展好各類安全教育警示活動。結(jié)合單位特點，開展好安全宣誓、安全知識問答、安全承諾簽名、創(chuàng)新成果展示、安全宣講等活動。
4、加強精準扶貧解困，堅持以人為本，保障職工隊伍穩(wěn)定
堅持對困難職工家庭幫扶，對職工家庭的經(jīng)濟狀況、困難原因摸清底子、掌握基本情況制定措施，做好救濟救助工作，。
5、加強文體活動，豐富職工生活，提升職工綜合素質(zhì)
1）開展各種活動，展示物業(yè)管理站干部、員工的良好精神風貌和建設(shè)企業(yè)、發(fā)展企業(yè)的決心和信心，提升員工的歸屬感和企業(yè)主人翁意識。
2）開展職工“讀書會”交流活動，宣傳和弘揚優(yōu)秀礦山文化和職工文化。
6、強化班組民管會作用發(fā)揮，提升民管工作質(zhì)量。
7、繼續(xù)加大和強化“一會一品”創(chuàng)建活動的力度，使品牌創(chuàng)建更好的服務(wù)于后勤物業(yè)管理。
四、對礦黨政、礦工會提出幾點合理化建議：
1、關(guān)注基層區(qū)隊、基層員工的合理要求，深化民心工程建設(shè)。
例如：現(xiàn)在的區(qū)隊樓整個二樓沒有一個衛(wèi)生間，區(qū)隊干部、員工意見很大，建議此類問題能得以及時快速解決。
2、合理安排活動，壓縮活動次數(shù)，減少資料上報工作量。
例如：現(xiàn)在政出多口，安排活動多、上報資料多。有時活動、資料相互重疊。無形中增加了基層的工作量。建議機關(guān)科室在出臺活動措施、方案時，能夠相互通氣，做到能合并的合并、能機關(guān)科室集中開展的盡量不分散、展開開展。減輕基層負擔。
3、合理獎罰制度，強調(diào)各層級責任，調(diào)動各層級積極性。
例如：一個時期以來，我礦各類對基層的罰款只處罰到基層黨政正職，雖然提升了黨政正職的責任心、工作緊迫感，但同時也逐步在基層部分副職、班組長、崗位職工中形成了“反正不罰我，干好干孬無所謂”的思想。不利于安全工作重心下移、質(zhì)量管理遷移。建議罰款、獎勵體現(xiàn)責任、體現(xiàn)層級，調(diào)動各層級的工作積極性、落實主動性。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū)管理；革新；物業(yè)管理
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-00-01
物業(yè)管理最先是誕生于上世紀六十年代。經(jīng)過很長時間的發(fā)展，目前，在西方地區(qū)已經(jīng)有了比較完善的社區(qū)管理體制。但是在我國，物業(yè)管理的發(fā)展程度還不夠。物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)是息息相關(guān)的一個概念，對于城市的居民來說，這已經(jīng)不是一個陌生的詞匯，但是無論是在學術(shù)上還是生活中，物業(yè)管理受到的重視程度都不夠。
一、物業(yè)管理的概念及內(nèi)涵
物業(yè)是一種不動產(chǎn)，常常與房地產(chǎn)聯(lián)系起來的一個概念。因此，物業(yè)管理，一方面的意思是對房屋住宅進行管理，包括房屋的保養(yǎng)、維修、清潔、綠化、小區(qū)服務(wù)等多方面。住房制度的不斷改革造成了大批量的公有房屋私有化，而物業(yè)管理實際上采取的是專業(yè)化的管理手段，以滿足人們的生產(chǎn)生活需要。
物業(yè)管理是物業(yè)公司對擁有房屋產(chǎn)權(quán)人業(yè)主共同擁有的各種財產(chǎn)和物品的維護管理過程，將與房產(chǎn)相關(guān)的各種活動，例如租售、維修、維護小區(qū)治安環(huán)保等交給專業(yè)化的進行市場運作的物業(yè)企業(yè)，然后企業(yè)再向用戶提供有償?shù)姆?wù)。可以說，其管理的范圍涉及到與房產(chǎn)相關(guān)的各個方面。
物業(yè)管理包含了兩類相互作用的組織，一是業(yè)主，而是物業(yè)管理企業(yè)。實施物業(yè)管理的范圍不僅是在房產(chǎn)相關(guān)的方面，更是涉及到生活的各個方面。從這個角度來看，物業(yè)管理更是一種業(yè)主為了共同的利益而實現(xiàn)社區(qū)自我管理的方式。
物業(yè)管理的參與者包括兩個方面，一是物業(yè)管理企業(yè)，二是業(yè)主及相關(guān)委員會。一般說來，只要是居住區(qū)，都會有物業(yè)管理，作為一種新型的社區(qū)管理體制，物業(yè)管理已經(jīng)涉及到住區(qū)的每一位成員。此外，從物業(yè)管理的各種內(nèi)容來看，物業(yè)管理是一種對各個業(yè)主的公共物品進行管理和服務(wù)的活動，這些公共物品包括多方面，可以是有形的，也可以是無形的。比如社區(qū)文化、社區(qū)凝聚力、社區(qū)氛圍等。
目前，我國的物業(yè)管理企業(yè)主要分為三種類型。第一，來源于國家政府與國營性質(zhì)的企事業(yè)單位直屬的房屋管理部門，這種物業(yè)管理企業(yè)對社區(qū)進行管理時主要采取行政手段，另一種類型的物業(yè)管理企業(yè)是我們現(xiàn)在比較常見的，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的一種附屬機構(gòu)，這種企業(yè)進行運作時的經(jīng)費、資源等方面都受到房地產(chǎn)開發(fā)商的支配。由于房地產(chǎn)開發(fā)商對各種資源的壟斷，導致這種物業(yè)管理機構(gòu)不能為小區(qū)的業(yè)主提供滿意的服務(wù)。第三種物業(yè)管理機構(gòu)類型是具有專業(yè)化性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)特征的，這種企業(yè)在運作時具有獨立的經(jīng)營權(quán)，可以進行市場化的運作。
二、物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀
我國的物業(yè)管理相對于西方國家而言，起步時間比較晚，但在短時間內(nèi)發(fā)展還是很迅速的。在城市社區(qū)管理體制發(fā)生改變與創(chuàng)新的過程中，物業(yè)管理確實作為一種新生的力量存在。由于中國傳統(tǒng)的社會結(jié)構(gòu)導致物業(yè)管理發(fā)展受阻礙，原有的城市社區(qū)體制結(jié)構(gòu)發(fā)生改變時常常出現(xiàn)“路徑依賴”的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象導致不同區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展是不均衡的。在我國，住宅小區(qū)有很多種，有以私人房產(chǎn)為主的住宅小區(qū)，也有公私合并的住宅小區(qū)，還有 “單位房”、“系統(tǒng)房”拆遷安置房等。不同類型的小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)，無論是構(gòu)成、運作模式，還是來源等，都有很大的差別。名義上雖然也叫做物業(yè)管理企業(yè)，但實質(zhì)上與物業(yè)管理相差很多。
在我國，物業(yè)管理這一概念發(fā)展的時間并不長，雖有很大的進步，但是可以借鑒的物業(yè)管理經(jīng)驗極少，而且缺乏物業(yè)管理的專業(yè)性人才，因此，物業(yè)管理還存在很大的缺陷。
另外，由于住宅逐漸商品化，物業(yè)管理市場存在業(yè)主委員會成為制度安排的現(xiàn)象。首先，一般情況下，業(yè)主委員會是由業(yè)主選舉產(chǎn)生的，主要作用是選擇以及監(jiān)督物業(yè)管理公司對住宅區(qū)管理的情況。盡管我國建設(shè)部和地方各級政府都出臺了相應(yīng)的各種法規(guī)政策來指導住宅區(qū)的業(yè)主委員會如何成立并且運作，但從實際的情況來看，業(yè)主委員會在成立與發(fā)展的過程中所面臨的阻力十分大，很多時候，在我國的城市社區(qū)內(nèi)，有的業(yè)主委員會與相應(yīng)的物業(yè)管理公司還存在著比較嚴重的“本末倒置”現(xiàn)象。一方面，導致業(yè)主委員會不能盡快成立，另一方面，也存在很多物業(yè)管理公司對業(yè)主利益進行侵害的現(xiàn)象常常發(fā)生，比如有的媒體所報道的新建住宅小區(qū)里發(fā)生的“黑保安事件”等。
其次，由于物業(yè)管理公司或組織在社區(qū)里面進行發(fā)展時，都會與社區(qū)原有的各種社會組織、群體，尤其是在一些公私并存的住宅小區(qū)，特別是在公共房屋所占比重比較大的小區(qū)里面，物業(yè)管理企業(yè)或組織會與業(yè)主委員會、傳統(tǒng)的組織，比如居民委員會等政府性質(zhì)的行政機構(gòu)并存，這也導致社區(qū)內(nèi)部的各種關(guān)系變得更加復(fù)雜。也會產(chǎn)生更多的問題，對業(yè)主利益是很大的威脅。比如，居民委員會與業(yè)主委員會都是小區(qū)的自治組織，在權(quán)力基礎(chǔ)上，雙方還是有很多差別的，居民委員會是在社會互助基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種自治組織，具有政府行為。而業(yè)主委員會則是基于私人產(chǎn)權(quán)建立起來的一種自治組織。這兩者在很多職責職權(quán)關(guān)系上都有可能發(fā)生沖突和交叉，有時難以界定雙方的實際管理范圍，容易出現(xiàn)失職或者很多誤會。
三、社區(qū)管理創(chuàng)新的發(fā)展
物業(yè)管理的創(chuàng)新發(fā)展，促進了社會結(jié)構(gòu)發(fā)生變遷，也促進社區(qū)管理體制的改變和提升。在這一過程中，會發(fā)生新舊體制和事物之間的各種不適應(yīng)。
改革開放以來，我國正在實行以市場為導向的各種體制的改個，在社區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)逐漸私有化的過程中，物業(yè)管理作為社區(qū)管理體制創(chuàng)新的一種產(chǎn)物，也體現(xiàn)了社會的變遷。
為了保證物業(yè)管理能進一步發(fā)展，摒棄舊的社會管理體制中不合理的因素是一個關(guān)鍵。是為物業(yè)管理發(fā)展提供充足的支付空間的保證。也是推進社區(qū)及其體制改革發(fā)展的重要舉措，要從思想觀念上改變對物業(yè)管理的認識。
首先，政府要為物業(yè)管理公司的成長發(fā)展提供一個能進行公平競爭的平臺和空間。在實際情況中，由于不同的物業(yè)管理企業(yè)在市場中出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象，從房管部門改制的物業(yè)管理公司多少留有 “政府的影子”，這種類型的物業(yè)管理企業(yè)可以利用在組織資源以及資金利用上的優(yōu)勢與實力，進一步發(fā)展，但是這種發(fā)展趨勢會對現(xiàn)代化物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展造成阻礙，因此需要革除其體制中與“政府”相關(guān)的方面。政府也應(yīng)該少參與相應(yīng)的管理，給物業(yè)公司的發(fā)展足夠獨立空間。
其次，應(yīng)該給現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)提供發(fā)展的法律與政策支持。目前，我國的物業(yè)管理普遍存在法律不規(guī)范的現(xiàn)象，還需要規(guī)范相關(guān)的立法工作。物業(yè)管理的深層次發(fā)展一方面需要物業(yè)管理自身體質(zhì)的完善，也需要外界的支持。規(guī)范化的法律政策支持能給物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展帶來更多的保障，是促進其發(fā)展的關(guān)鍵。
物業(yè)管理是城市社區(qū)管理體制的一種創(chuàng)新，隨著時代的發(fā)展，我國的社區(qū)管理由傳統(tǒng)的體制向現(xiàn)代化過渡，在此過程中，仍然存在一些阻礙物業(yè)管理發(fā)展的因素，為了保持進一步的發(fā)展，不僅要從自身的體制變革出發(fā)，也需要外界給予一定的支持，為其發(fā)展營造更獨立的空間和平臺。
參考文獻：
[1]張立榮,李莉.當代中國城市社區(qū)組織管理體制:模式分析和改革探索[J].華中師范大學學報,2001(03):34-35.
【關(guān)鍵字】：創(chuàng)新高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)宜居小區(qū)生活
貫徹落實科學發(fā)展觀，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，人們的生活品質(zhì)也在不斷提高，這是人們追求幸福生活的必然趨勢。高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)來源于工作實踐和不斷創(chuàng)新，涵蓋了我們的目標、戰(zhàn)略、主要的經(jīng)營思想，表達了我們的思想觀念和價值觀念，體現(xiàn)了我們的精神、追求、胸懷和物業(yè)文化，是公司全體員工集體智慧的結(jié)晶，必將成為引領(lǐng)高品質(zhì)小區(qū)生活的必然選擇和追求。
藍馨花園是蘭州石化有史以來規(guī)模最大的民用建筑項目，也是蘭州市一次開發(fā)建設(shè)的最大的住宅小區(qū)，被列為甘肅省重大工程項目。小區(qū)建設(shè)立足“陽光、綠色、健康”的生活理念，追求“生態(tài)、環(huán)保、智能”的建設(shè)目標，充分體現(xiàn)具有石化特色和地域風貌的建筑文化風格，以實現(xiàn)人與建筑、人與自然的和諧，建成美麗、和諧的家園。小區(qū)可入住業(yè)主6034戶，設(shè)有地下和地上停車泊位3052輛，達到了入住戶數(shù)的51% ，容積率為2.7，綠地率43%。配套有餐飲、商場、娛樂、會所、幼兒園、派出所、體育場館等功能設(shè)施。藍馨花園的開發(fā)建設(shè)，對于從根本上改善石化職工居住生活環(huán)境、提升地區(qū)城市建設(shè)形象、打造都市型新型石化城、構(gòu)建和諧社會都具有十分重要的意義。
在藍馨管理公司成立伊始，我們在謀劃公司運行模式、管理方法的同時，就開始著手構(gòu)建公司的企業(yè)文化、共同愿景，提出了“建設(shè)一流業(yè)主家園，提供一流溫馨服務(wù)，打造一流品牌物業(yè)，展示一流公司形象”公司目標，在員工中廣泛培育“溝通從心開始，服務(wù)從家開始”的服務(wù)理念，使全體員工在企業(yè)前景問題上達成共識。對于業(yè)主來說，在紛繁緊張的社會生活中，家不僅是他們吃飯睡覺的地方，更是他們可以讓身心得以憩息和寧靜的港灣。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求日益強烈，并且對物業(yè)管理和服務(wù)有了精神和文化方面的要求。因此，我們堅持開展物業(yè)文化建設(shè)與傳播，創(chuàng)造充滿物業(yè)文化氛圍的宜居環(huán)境，使物業(yè)服務(wù)管理工作具有鮮明的個性特色，以創(chuàng)新的服務(wù)理念和文化引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理、引領(lǐng)高品質(zhì)小區(qū)宜居生活。
一、以人為本，創(chuàng)新服務(wù)，激活物業(yè)企業(yè)的發(fā)展動力
創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的動力。只有打破常規(guī)，超越現(xiàn)狀，挑戰(zhàn)自我，求新求變，不斷促進物業(yè)管理服務(wù)行為、服務(wù)范圍、服務(wù)水平向深度、廣度延伸，才能真正成為開掘物業(yè)管理企業(yè)文化的發(fā)展動力，才能與藍馨管理公司“以人為本、服務(wù)業(yè)主、創(chuàng)新管理、追求卓越”的企業(yè)精神相融合，才能與時俱進，得到員工和業(yè)主的廣泛認同并不斷發(fā)揚光大。
1.在創(chuàng)新服務(wù)觀念下功夫。
物業(yè)管理服務(wù)的對象是有感情的人，很多時候物業(yè)管理企業(yè)要做的，是在和業(yè)主接觸時，把人情味體現(xiàn)在工作的每個細節(jié)中。我們在員工中倡導和樹立“服務(wù)無止境，追求無極限”的理念，從思想觀念上牢固樹立意識，在具體問題處理上提供真情服務(wù)；廣泛宣傳和引導業(yè)主樹立“小區(qū)是我家，提升服務(wù)品位靠大家”的理念，與業(yè)主在服務(wù)中溝通，在溝通中理解，在理解中支持，通過不斷滿足業(yè)主的需求，更好地體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的目標，更好地提升服務(wù)品位。
2.樹立誠信意識。
誠信是企業(yè)發(fā)展的立足之本，樹立誠信意識，使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間達成相互信任，繼而建立相互合作的依賴關(guān)系。我們在物業(yè)服務(wù)過程中，堅持做到服務(wù)項目和內(nèi)容提前告知業(yè)主，在具體實施中，提前預(yù)計會出現(xiàn)的困難和問題，及時進行溝通，把取得好的結(jié)果放在首位，答應(yīng)解決的問題不能半途而廢，例如，電梯預(yù)約服務(wù)，當天預(yù)約的項目，時間再晚，加班加點也要完成，堅持把誠信放在首位，充分體現(xiàn)誠信服務(wù)，力爭做到“言必行，行必果”，讓業(yè)主真切感受到以人為本、細致入微的人性化服務(wù)，贏得業(yè)主對物業(yè)管理的理解和支持。
3、創(chuàng)新培訓內(nèi)涵，著力培育優(yōu)秀團隊。
我們認為，提升物業(yè)服務(wù)能力，關(guān)鍵要提高員工的綜合素質(zhì)。藍馨管理公司成立伊始就提出，需要具備“知識型、管理型、創(chuàng)新型”三種素質(zhì)的員工，在招聘的時候，必須先過“三關(guān)”，面試的時候，還要看他是否有活力，有激情，有耐力。我們堅信只有熱愛生命和生活，有激情又能善于控制自己的人，他必然具有良好的判斷力和執(zhí)行力，才是我們需要的優(yōu)秀員工和業(yè)內(nèi)人士。在實際工作中，我們堅持不斷打造學習平臺，創(chuàng)新學習載體，針對不同的管理層級、工作職責，確定各自的培訓目標，建立“分層次、階梯式”的培訓體系，根據(jù)培訓內(nèi)容，組織開展物業(yè)承接查驗培訓、管理素質(zhì)提升培訓、專業(yè)操作技能培訓等重點內(nèi)容。同時，采取注重實效、突出創(chuàng)新的需要，注重加強儀容儀表、禮儀禮節(jié)、業(yè)務(wù)處理技巧、服務(wù)意識樹立、團隊精神培育等方面的日常培訓，促進員工在苦練技能、提高素質(zhì)同時，增強全員服務(wù)能力和服務(wù)意識，持續(xù)打造高素質(zhì)物業(yè)服務(wù)管理團隊，為創(chuàng)建管理型物業(yè)服務(wù)品牌提供人力資源保障。
二、確立全新觀念，注重服務(wù)品質(zhì)。
物業(yè)管理不僅要為小區(qū)居民提供一個安全、文明的居住環(huán)境，而且要在物業(yè)服務(wù)中，使業(yè)主親身體會到溫馨感、親情感和歸宿感，享受高品位的小區(qū)生活。因此，服務(wù)就是物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品，是經(jīng)營的中心，是管理的核心，必須為之傾盡全心。我們堅持確立全新的物業(yè)管理觀念,注重服務(wù)品質(zhì),通過全新的運行機制的有效運行,實現(xiàn)以高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)引領(lǐng)和打造高質(zhì)量的社區(qū)生活。
1、突出市場化運作，降低物業(yè)運行費用。
按照“管理型”物業(yè)公司的定位，以及蘭州石化市場化改革進程，我們積極推進水、電、氣、暖及物業(yè)費市場化改革運行，探索水、電、氣、暖等收費由供應(yīng)單位直接向業(yè)主和使用人收取；物業(yè)費按照審批價格適時收取，其他費用做到應(yīng)收盡收；商鋪、地下車庫車位以出租為主、出售為輔進行經(jīng)營，突出特色服務(wù)。探索全新運行模式，公司管理和專業(yè)技術(shù)人員由石化公司內(nèi)部聘用，其他物業(yè)服務(wù)崗位，如電梯、機泵操作崗位、日常專業(yè)維護崗位、秩序維護等一律實行市場化用工，以降低運行成本和管理費用，實現(xiàn)向“管理型”物業(yè)公司的轉(zhuǎn)變。
2、專業(yè)管理對外承包，物業(yè)公司實施考核。
我們以“規(guī)范化管理、專業(yè)化發(fā)展、市場化服務(wù)”為重點，積極探索全新的運作模式，進一步規(guī)范專業(yè)化承包，加大業(yè)務(wù)量、服務(wù)質(zhì)量的考核力度，及時與專業(yè)化承包單位簽訂考核條款，每月按考核條款嚴格考核。規(guī)范管理程序，管理制度、管理職能，做到了職責清晰、責任到位、工作落實，考核公平，同時全力探索全新的服務(wù)模式、溝通模式、考核模式、分配模式；建立了以《物業(yè)服務(wù)制度匯編》為主要內(nèi)容的一整套完善的服務(wù)標準和控制程序，通過專業(yè)化的流程、專業(yè)化的制度、專業(yè)化的標準，建立和諧、融洽的服務(wù)關(guān)系，供電等專業(yè)化承包單位認真做好保運工作，保潔服務(wù)嚴格執(zhí)行，現(xiàn)場保潔各類垃圾不過夜的要求，采取分區(qū)域承包措施，及時清掃路面及樓宇內(nèi)衛(wèi)生，提醒業(yè)主隨時清理裝修垃圾，及時清運裝修垃圾或雜物，保持了小區(qū)環(huán)境整潔干凈，構(gòu)建了文明有序的裝修環(huán)境，周到溫馨的服務(wù)受到了業(yè)主的好評。
3、建立客戶服務(wù)中心，實現(xiàn)全過程服務(wù)。
為了更好地服務(wù)業(yè)主，我們通過客戶服務(wù)中心，實行“一站式”服務(wù)，推行“首問負責制”、服務(wù)承諾制、限時辦結(jié)制等全過程服務(wù)，最大限度地縮短服務(wù)管理鏈條和流程。在客戶服務(wù)中心，建立業(yè)主檔案，強化溫馨提示，通過“業(yè)主證”管理，實現(xiàn)涵蓋業(yè)主身份識別、停車、門禁、會員優(yōu)惠、費用收取等多項功能，收集儲存業(yè)主喜好、健康狀況、聯(lián)系方式、家庭成員等資料，不斷拓寬信息渠道，主動為業(yè)主提供個性化服務(wù)，使業(yè)主享受到便捷、周到、溫馨的服務(wù)。作為公司展示服務(wù)形象的窗口單位，客戶服務(wù)中心以踐行服務(wù)理念為己任，開展面對面服務(wù)，對業(yè)主關(guān)注的供水供電、電梯運送裝修材料和日常運行、天然氣供應(yīng)、門衛(wèi)查驗等熱點問題，耐心仔細做好宣傳解釋工作，積極溝通協(xié)調(diào)，對業(yè)主提出的問題及時進行分類，及時安排解決，不能及時解決的上報主管領(lǐng)導和相關(guān)部門，追蹤解決，贏得了工作主動權(quán)。對于個別業(yè)主的無理刁難謾罵，做到熱情服務(wù)，不卑不亢，爭取主動；對有些業(yè)主的不合理要求，有理有節(jié)地進行說服教育，宣傳相關(guān)法律法規(guī)，弘揚社會公德，促進感情交流，增進業(yè)主對服務(wù)文化的認同度，爭取業(yè)主對服務(wù)工作的理解和支持。積極利用網(wǎng)絡(luò)平臺和小區(qū)LED大屏，及時服務(wù)管理信息，提示和理順相關(guān)流程，正面回應(yīng)各種質(zhì)疑，宣傳解釋相關(guān)政策，及時答復(fù)相關(guān)問題，暢通信息渠道，增強服務(wù)的透明度，為公司各項服務(wù)管理工作的順利開展營造了良好的輿論環(huán)境。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;模式;創(chuàng)新
近幾年，隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)管理已成為經(jīng)濟體系中不可或缺的行業(yè)，并且事關(guān)百姓安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定發(fā)展，越來越受到各級政府部門的積極關(guān)注。目前，物業(yè)管理的服務(wù)層面也不斷擴大，已經(jīng)從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)娛樂教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。
一、我國物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀和特點
(一)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快
經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例，據(jù)調(diào)查，杭州市在近10年的時間里，物業(yè)管理企業(yè)從2005年的314個增加到2014年的3517個，增長了10倍。2014年底，寧波市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有402家;溫州市有物業(yè)企業(yè)288家;紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺州、金華等市的企業(yè)數(shù)量也呈不斷上升的態(tài)勢。
(二)物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展
新世紀以來，我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區(qū)，從住宅物業(yè)到辦公樓、大專院校和商業(yè)物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合型物業(yè)，從純市場的物業(yè)服務(wù)到機關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會化的物業(yè)服務(wù)。物管范圍逐年遞增，逐年擴展，覆蓋類型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場、醫(yī)院、學校、廣場、公園等各個方面。
(三)物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范
近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，各級職能部門不斷加強對物業(yè)管理政策制定和業(yè)務(wù)指導工作，制定了一系列規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規(guī)，《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定》等物業(yè)管理行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范先后制定、頒布和實施，對規(guī)范物業(yè)管理行為，推進物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是2004年建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺，使整個物業(yè)管理行業(yè)在原來規(guī)范運作的基礎(chǔ)上又上了一個臺階。
(四)物業(yè)管理促進了人們住房觀念的轉(zhuǎn)變
對住宅小區(qū)和高層樓宇推行統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理，確實給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生的生活、工作環(huán)境，從而使廣大業(yè)主的住房消費觀念發(fā)生了很多變化。通過近幾年的發(fā)展，人們逐漸轉(zhuǎn)變思想觀念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認識不斷加深，使得物業(yè)管理越來越受到更多人的接受和認可，物業(yè)管理收費難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業(yè)主已經(jīng)將物業(yè)管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費。
二、我國物業(yè)管理服務(wù)的主要模式探析
不同類型的物業(yè)，使用性質(zhì)存在明顯的差異，管理和服務(wù)的內(nèi)容也就各有側(cè)重。目前，我國運用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種:
(一)“建管一體化”的物管模式
開發(fā)商對房地產(chǎn)項目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實行一體化運作。以浙江省杭州市為例，據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，2%左右的企業(yè)屬于開發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司，它既能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)企業(yè)市場優(yōu)勢，實現(xiàn)開發(fā)、建設(shè)、管理的“一條龍服務(wù)”，實現(xiàn)物業(yè)管理與經(jīng)營活動的有機結(jié)合;又能夠通過實現(xiàn)良好的管理和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，來不斷打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商的信譽與品牌，進而不斷提升物業(yè)本身的社會經(jīng)濟價值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產(chǎn)生更好的社會經(jīng)濟效益，反過來又為住房小區(qū)的物業(yè)管理工作順利開展提供重要的財力支持，從而形成以房建養(yǎng)物業(yè)、以物業(yè)促開發(fā)的良性循環(huán)機制。物業(yè)企業(yè)全國前三強的綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司和萬科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式
在行政型和福利型運行模式的影響日益減少的時代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè)，物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時，可以直接向本單位有關(guān)部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨立法人單位，在經(jīng)濟利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實行物管企業(yè)內(nèi)部的職能分解和政企分離，使得物業(yè)管理公司的“造血”功能嚴重不足，從而難以真正形成現(xiàn)代化經(jīng)營、市場化服務(wù)、社會化管理的現(xiàn)代物管新機制。
(三)按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)公司的物管模式
物業(yè)管理公司是按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)進行管理的企業(yè)性經(jīng)濟實體。它具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)的報酬。這種模式的優(yōu)點是管理思路清晰、市場意識強烈、服務(wù)對象明確、成本概念清楚、公司機制靈活、專業(yè)化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會主義市場經(jīng)濟的要求，有強大的生命力。其主要弊端是管理費用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業(yè)管理體制法律關(guān)系、人們的消費理念、物業(yè)管理公司的經(jīng)營服務(wù)意識與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業(yè)管理公司經(jīng)營困難，處于非贏利狀態(tài)。
三、加強現(xiàn)代物業(yè)管理模式的探索與創(chuàng)新
(一)進一步轉(zhuǎn)變思想觀念，深化對物業(yè)管理的認識
對物業(yè)管理問題定位要有一個新的認識，物業(yè)管理不僅是一個新型產(chǎn)業(yè)，更重要的是把它納入社會管理的內(nèi)容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會都應(yīng)加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。
(二)加強政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責任
政府相關(guān)部門在對物業(yè)管理行業(yè)進行監(jiān)管的同時，也應(yīng)該加強對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，強化對業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，引導業(yè)主委員會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法做出決定，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。解決開發(fā)商遺留問題，要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”，加強對業(yè)主宣傳，明確開發(fā)商的責任和物業(yè)公司的責任。這樣，物業(yè)公司能在開發(fā)商遺留問題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。
(三)健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平
物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護航。例如:現(xiàn)行的法律法規(guī)已給予物業(yè)管理公司相應(yīng)的權(quán)利。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提訟”。對那些無理拒交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)公司可通過司法途徑來達到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問題，物業(yè)公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護自身權(quán)力。
(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，積極推進小區(qū)內(nèi)部的自治管理
國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“業(yè)主大會在其職責范圍內(nèi)決定的對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。“業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生”。“業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提訟。”物業(yè)主管部門應(yīng)重視小區(qū)業(yè)委會的組建工作，并加以指導、幫助和協(xié)調(diào)。而經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)委會，應(yīng)積極地去履行自己的職責，在協(xié)調(diào)小區(qū)矛盾、維護業(yè)益等方面發(fā)揮重要作用。
(五)加速引進競爭機制，培育物業(yè)管理市場
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成，實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營，實行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對物業(yè)管理公司實行優(yōu)勝劣汰，有效的優(yōu)化資源配置，節(jié)約管理成本，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外，應(yīng)明確建設(shè)與管理的責權(quán)利，逐步推進分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗收制度，明晰物業(yè)管理各方的責權(quán)利。例如:筆者服務(wù)的浙江新成物業(yè)管理有限公司成立于2000年，由浙江廣播電視集團投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務(wù)集團內(nèi)部。2002年走向市場化，經(jīng)營方向上術(shù)有專攻，以企業(yè)、機關(guān)智能化辦公研發(fā)大樓物業(yè)服務(wù)為經(jīng)營方向，形成了自己的高端服務(wù)的品牌特色，目前管理物業(yè)面積100余萬平方米，服務(wù)的客戶有副省級國家機關(guān)大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業(yè)獲得國家級、省級、市級榮譽，在杭州市物業(yè)管理行業(yè)中具有較高的知名度。
(六)大力開展人員培訓，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平
物管公司及相關(guān)部門應(yīng)加大培訓力度，提高從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)，著力培養(yǎng)服務(wù)意識及經(jīng)營意識。物業(yè)公司已經(jīng)向特色服務(wù)、親情服務(wù)、個等領(lǐng)域拓展延伸。一方面，要切實轉(zhuǎn)變思想觀念，強化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要借鑒國外或發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，抓好培訓，如物管行業(yè)市場化發(fā)展程度較高的香港，除了職前培訓、在職培訓、專題講座等，還注重思想作風、遵紀守法、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度等教育。對于管理人員，還注重學歷提升和專業(yè)課程學習。相關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，進一步加大對物管人才的培訓力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進物管行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。另一方面，強化合作意識，加強物管與業(yè)主之間的溝通合作。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理要堅持以人為本的科學發(fā)展觀，積極構(gòu)建和諧與共的物管企業(yè)、無關(guān)人員和業(yè)務(wù)之間的良好關(guān)系，切實實現(xiàn)物業(yè)管理中的良性循環(huán)。例如:在假期的時候會為業(yè)主的小孩提供社區(qū)活動，業(yè)主上班時把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業(yè)的各個部門體驗學習，比如帶到綠化部門去學習種花種草，以及學習一些書本上學不到的東西。此外，如果業(yè)主家有老年人，物業(yè)每天白天也會每隔3－4個小時打電話進行溝通或者上門照顧。同時應(yīng)成立行業(yè)協(xié)會，多渠道吸納專業(yè)人才，提升物業(yè)管理服務(wù)能力。建立起一支服務(wù)理念先進、服務(wù)技能高超、運作效率高的物管隊伍。
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［4］劉濤．我國物業(yè)管理模式的反思與再造探討［J］．現(xiàn)代物業(yè)(上旬刊)，2015(3)
一高校后勤物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
高校后勤物業(yè)管理與普通的小區(qū)物業(yè)管理有很大的差別，高校后勤物業(yè)管理的服務(wù)對象是高學歷層次的大學生和教師群體，因而，高校后勤物業(yè)管理在按照一般的經(jīng)濟規(guī)律經(jīng)營管理的同時，還必須切實承擔起服務(wù)育人和管理育人的義務(wù)。就目前而言，我國高校后勤物業(yè)管理基本上是由高校后勤集團物業(yè)管理公司進行管理和經(jīng)營的，其工作人員主要是學校派遣的分流人員以及聘請的一些臨時工。近年來，高校后勤物業(yè)管理進行了不斷的實踐和探索，其社會化改革也取得積極有效的成績。但是，從另一方面來說，高校規(guī)模普遍擴大，認識增多，各項基礎(chǔ)設(shè)施也在不斷完善，因而高校后勤物業(yè)管理的內(nèi)容也不斷的增多。此外，不斷擴充規(guī)模的高校對于高校后勤物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量也提出了新的要求。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，社會上一些專門進行物業(yè)管理的企業(yè)逐漸向高校滲透，并且將高校看做是一個具有廣闊潛力的開發(fā)市場，這就為高校后勤物業(yè)管理帶來了新的發(fā)展機遇。當然，相應(yīng)地對于服務(wù)質(zhì)量和管理質(zhì)量的提高也成為了高校后勤物業(yè)管理的挑戰(zhàn)。
二高校后勤物業(yè)管理的特點
高校后勤物業(yè)管理具有自身的特點。一方面，高校后勤物業(yè)管理與普通的社會企業(yè)管理一樣，都必須不斷地實現(xiàn)管理和經(jīng)營的市場專業(yè)化、合理化和規(guī)范化，通過科學合理的管理以及市場的規(guī)范運作，提供周到而細致的服務(wù)，從而不斷提升自己的經(jīng)營管理水平和服務(wù)質(zhì)量。另一方面，高校后勤物業(yè)管理又與普通社會其他類型的物業(yè)管理不同，其中一個最為顯著的表現(xiàn)就是高校后勤物業(yè)管理不僅具有普通物業(yè)管理的職能，還必須實現(xiàn)服務(wù)的教育性和功能性結(jié)合。高校后勤物業(yè)管理必須在不斷推進高校后勤物業(yè)管理，提供服務(wù)質(zhì)量的同時實現(xiàn)教育性的功能，實現(xiàn)高校后勤物業(yè)管理的質(zhì)量功能與高校的教育人、培養(yǎng)人的功能相結(jié)合。此外，高校規(guī)模不斷擴大，學生人數(shù)增多，非常集中并且流動性也非常大，各種物業(yè)的使用頻率高，這些特點都是高校后勤物業(yè)管理的特點，必須加強對這些特點的重視。
三高校后勤物業(yè)管理存在的問題
要加強高校后勤物業(yè)管理，提高其服務(wù)質(zhì)量和管理水平，首先必須發(fā)現(xiàn)和研究高校后勤物業(yè)管理存在的問題。只有明確問題，分析問題，才能夠有的放矢的進行改革，從而提升物業(yè)管理質(zhì)量。高校后勤物業(yè)管理存在的主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面。
1高校后勤物業(yè)管理的管理機制滯后
我國高校后勤物業(yè)管理的體制還在探索之中，其管理體制還不夠健全，還不夠完善，管理上還存在著一定的隨意性和盲目性。一些高校后勤物業(yè)管理公司雖然相應(yīng)地設(shè)置了物業(yè)管理機構(gòu)，但是受到學校各項行政指令的影響和束縛，在悠長服務(wù)方面沒有得到很好的貫徹執(zhí)行。管理機制滯后是高校后勤物業(yè)管理存在的重要問題之一。缺乏先進有效的管理機制，就使高校后勤物業(yè)管理缺乏各種有效的規(guī)章制度，這樣難以保證物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。此外，正是由于其缺乏優(yōu)秀先進的管理機制，制度建設(shè)不健全，經(jīng)營管理不完善，使高校后勤物業(yè)管理難以實現(xiàn)與專業(yè)化、市場化和企業(yè)化經(jīng)營的模式接軌，難以達到現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理專業(yè)化和市場化的需求。
2高校后勤物業(yè)管理的管理理念落后
在傳統(tǒng)的高校后勤物業(yè)管理中，都是由學校進行負責的，一些校內(nèi)的教職工缺乏對于高校物業(yè)管理的正確認識，對于物業(yè)管理公司一些服務(wù)項目的收費行為感到無所適從，難以使用現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理的有償服務(wù)。另外，高校后勤物業(yè)管理人員在工作中也存在著理念問題，他們認為高校物業(yè)管理就是一個鐵飯碗，自己不需要進行積極主動的服務(wù)，而是別人來叫自己去服務(wù)，缺乏競爭意識和服務(wù)意識，更沒有形成經(jīng)營管理的理念，抱著這種不負責任的心態(tài)去工作，難以使高校后勤物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量提高。
3高校后勤物業(yè)管理缺乏專業(yè)性的管理人才
高校后勤物業(yè)管理的工作人員大部分是高校各個部門的分流人員，他們?nèi)狈ο到y(tǒng)的物業(yè)管理專業(yè)知識，更缺乏各種物業(yè)管理的專業(yè)技能，服務(wù)意識比較淡薄，不會積極主動的提供服務(wù)，而是被動的提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量低下。另外，很大一部分的物業(yè)管理值班員和保潔員都是社會上招聘的老年化民工，自身身體素質(zhì)比較差，在上崗之前也沒有系統(tǒng)的培訓，這樣就會難以提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)化的管理人才是高校后勤物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量得以提高的重要保證。
4高校后勤物業(yè)管理沒有實現(xiàn)市場化與企業(yè)化經(jīng)營
就目前而言，大部分的高校后勤物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的費用主要是由學校撥款，物業(yè)管理公司難以實現(xiàn)自負盈虧，自主經(jīng)營，盈利能力低下，造血功能缺乏，難以實現(xiàn)市場化和企業(yè)化經(jīng)營。出現(xiàn)這一問題的主要原因有兩方面，一方面是高校后勤物業(yè)管理公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量低下，難以達到廣大師生的要求，廣大師生對于物業(yè)管理的有償服務(wù)存在疑惑；另一方面，高校師生群體沒有切實轉(zhuǎn)變觀念，還沒有從傳統(tǒng)的福利理念向有償服務(wù)性的理念轉(zhuǎn)變，不愿意為物業(yè)服務(wù)支付費用。
四加強高校后勤物業(yè)管理的有效措施
1建設(shè)一支專業(yè)化的高校后勤物業(yè)管理隊伍，提高人員的專業(yè)化管理水平
高校后勤物業(yè)管理公司是以往的高校總務(wù)處轉(zhuǎn)化而成立的，其管理人員專業(yè)化水平不高，缺乏專業(yè)的高校后勤物業(yè)管理的知識和技能。因此，要想提高高校后勤物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，必須切實地建設(shè)一支專業(yè)化的管理隊伍，提高管理人員的專業(yè)化水平。一方面加強對物業(yè)管理知識的普及與培訓，實現(xiàn)整個物業(yè)管理公司由上自下的系統(tǒng)的物業(yè)管理培訓。在提高公司內(nèi)部人員的物業(yè)管理專業(yè)化水平的同時，對于選聘員工方面也必須嚴格把關(guān)，有針對性地聘用一些擁有物業(yè)管理專業(yè)化知識和技能，年輕有朝氣的人員。只有切實地構(gòu)建一支專業(yè)化、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍，才能夠切實提高高校后勤物業(yè)管理的服務(wù)水平，增強物業(yè)管理水平和自負盈虧的能力。
2建立健全高校后勤物業(yè)管理制度，實現(xiàn)高校后勤物業(yè)管理的規(guī)范化
科學有效的管理制度是提高高校后勤物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，優(yōu)秀的物業(yè)管理理念和服務(wù)意識都包含在管理制度當中。因而，高校后勤物業(yè)管理水平的提升，首先就必須從物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理體制上著手，不斷地加強各項物業(yè)管理規(guī)章制度的簡歷，并且嚴格將這些規(guī)章制度落到實處。在貫徹高校后勤物業(yè)管理各項規(guī)章制度時，應(yīng)該自覺地接受學校的監(jiān)督，接受廣大師生的監(jiān)督。加強與被服務(wù)對象的廣大師生的交流，積極爭取師生的配合與支持，并且發(fā)現(xiàn)自己在管理中存在的問題，及時改進管理策略，提升管理水平。在高校后勤物業(yè)管理的過程中，還必須注意各種日信息的反饋和收集，不斷更新和完善物業(yè)管理制度，實現(xiàn)高校后勤物業(yè)管理的規(guī)范化。
3適當?shù)匾敫偁帣C制，促進高校后勤物業(yè)管理公司的進一步發(fā)展
就目前而言，我國高校后勤物業(yè)管理的水平與服務(wù)質(zhì)量與市場上專業(yè)的物業(yè)管理公司在水平和服務(wù)質(zhì)量上還有很大的差距，高校后勤物業(yè)管理受到來自市場上專業(yè)的物業(yè)管理公司的挑戰(zhàn)。為了切實提高高校后勤物業(yè)管理的水平和服務(wù)質(zhì)量，高校后勤管理公司必須適當引入競爭機制，有選擇地進行部分市場的開放，讓社會上一些專業(yè)的、優(yōu)秀的后勤物業(yè)管理公司進入到高校后勤物業(yè)管理行列中來。這樣，高校后勤物業(yè)管理公司就能夠在競爭中不斷發(fā)現(xiàn)自己的不足，革新物業(yè)管理方式和策略，從而提高自己的服務(wù)質(zhì)量和管理水平。通過競爭機制的引入，能夠有效提升高校后勤物業(yè)管理公司的管理服務(wù)質(zhì)量，使高校后勤物業(yè)管理公司朝著規(guī)范化、專業(yè)化和科學化的方向發(fā)展。適當引入競爭機制是實現(xiàn)高校后勤物業(yè)管理公司市場化經(jīng)營的有效手段，也是高校后勤物業(yè)管理公司進行市場化和社會化改革的動力。
總之，高校后勤物業(yè)管理的功能隨著高校社會化改革的不斷推進逐漸顯現(xiàn)出來，高校后勤物業(yè)管理作為高校管理和高校社會化改革的重要組成部分受到越來越多的關(guān)注。近年來，高校物業(yè)管理在其管理的方式、管理的模式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等方面實現(xiàn)了積極的探索，取得了一些成效，但是隨著高校規(guī)模的擴大，人員的增多，各種設(shè)施的增多，對后勤物業(yè)管理系統(tǒng)的要求也在不斷提高。新時期，高校后勤物業(yè)管理也面臨著機遇和挑戰(zhàn)，機遇來自市場化和專業(yè)化，而挑戰(zhàn)則是對于高校后勤物業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)營和管理的質(zhì)量有了進一步要求。
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