時間：2022-10-28 21:33:56
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產培訓總結，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
特殊的商業房地產
客戶需求的特殊性 商業房地產的客戶包括兩級：初級客戶――商業運營商，終級客戶――消費者。一方面，商業運營商不同的經營內容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業房地產所針對的消費者數量龐大，客戶群結構復雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設經營的風險。
開發贏利模式的不確定性 商業房地產的規模有大有小，對于小規模商業，通常采取開發銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業房地產一般采取出租運營模式，注重資產的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。
經營管理的復雜性 以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及Shopping Mall，業態種類豐富，對于不同業態類型要采取相異的經營管理模式，增加了后期經營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰。
在前期決策中，商業房地產項目無論從客戶的復雜程度，還是從投資模式及經營模式上，都屬于房地產開發中的復雜產品，開發周期長、投資大、受經濟發展和政策的影響大，存在許多不可預見因素，具有更大的風險；在后期的運營中，商業房地產業態種類豐富，不利于后期的經營管理，從國內商業地產發展現狀來看，后期經營管理水平有待進一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經營管理水平、檢驗前期決策的正確性、總結經驗教訓指導其他在建或新建項目的順利進行、完善項目管理水平，就要積極地開展商業房地產項目后評價。
商業房地產項目后評價是在商業房地產項目建設完成并到達一定設計能力之后，對項目的前期工作、項目建設、建成后經營管理情況等進行調查研究，從而判斷項目的實施結果與計劃目標的差距，以確定項目策劃和判斷的正確性，找出產生偏差的原因，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對項目現狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監督、項目經營管理等工作創造條件，提高投資效益。
眾所周知，商業房地產具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產市場的關注，但其風險之巨大也是不容忽視的。積極開展EECRE，合理有效地規避風險，指導在建或新建項目的順利進行，提高開發建設與經營管理水平，促進商業房地產健康、持續、快速發展，勢在必行。
商業房地產項目后評價作用
檢驗前期決策的正確性 在前期決策中，項目的市場定位、規劃設計、投資分析等前期工作對項目的運作實施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過程中，選用的參數大多都是預測值，存在許多不確定性因素，決策結果有待進一步檢驗。EECRE是在建設項目投入使用后的管理經營活動中進行的，許多評價參數來源于實際，評價結果更為真實。項目實施的效果如何、是否達到項目預期目標、規劃設計是否合理、項目的主要經濟效益指標是否得到實現等問題都可以通過項目后評價得到檢驗。因此EECRE對項目的實施與投資決策起著重要的監督作用。
指導其它在建或新建項目順利進行 商業房地產的開發要經過一個復雜的過程：土地使用權的獲得、前期咨詢、資金籌措、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、招商租售、經營管理等等。在這個過程中，有許多開發建設與經營管理的經驗教訓值得借鑒。EECRE可以通過分析項目實施的實際效果，反映項目在決策、設計、建設和經營管理各個環節中出現的問題，提出相應改進措施和解決方法，減少同一問題在不同項目或同一項目不同階段的重復出現。若是決策失誤，應給予決策者分析，并明確其責任，督促他們在主觀上認真作好項目決策工作，同時采取可行的再決策；若是客觀環境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環境以求得更好的生存和發展。通過項目后評價，對已建成項目的實際情況進行分析研究，總結經驗教訓，及時反饋信息、提出建議，指導其他在建或新建項目的順利進行，實現項目預期目標，降低風險
完善商業房地產項目管理水平 一個商業房地產項目從最初獲得土地使用權到最后交付使用，經過了許多環節，涉及到城市土地經營管理部門，金融服務機構，設計單位，建材生產與流通企業，施工及監理單位，房地產咨詢、經紀、估價、物業管理、法律服務、信息服務等專業機構。項目的順利完成，依賴于這些部門間的密切合作。通過EECRE，分析這種協作間的成功、失敗之處，可以加強部門間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項目管理水平，使項目的建設與經營更加順利的進行。
提高項目決策與經營管理水平 商業房地產項目不僅需要前期的建設，更需要后期的經營，其運營周期比較長。在這個過程中，參與人員不計其數，但大多數人都只是這條產業鏈的一個點，沒能全面的了解與參與項目建設與經營的全過程。通過EECRE，不僅可以檢驗工作人員的前期決策水平與后期經營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項目開發建設與經營管理的成功失敗之處，總結經驗教訓，增強責任感，努力做好前期決策與后期經營管理工作，提高項目預測的準確性、經營管理的合理性，從而提高未來項目決策與經營管理的科學化水平。
商業房地產項目后評價內容
EECRE的基礎是項目實際實施的結果與項目前期所確定的目標和各方面指標的對比，因此，EECRE的內容應與前評價（即前期決策分析）的內容大體相似。
策劃與決策 拓展報建工作的總結評價、項目可行性研究的總結評價、項目總體策劃的總結評價、項目前期策劃與決策的經驗教訓等。
準備階段 項目勘察設計的總結與評價、對項目投融資方案的評價、采購招投標工作評價、開工準備的評價等。
建設實施階段 合同執行的分析評價、工程實施及管理評價、項目資金使用的分析評價、項目竣工評價等。
運營階段 項目經營管理狀況小結、項目效益預測等。
技術方案評價 工藝技術和設備評價、技術效果調查評價等。
經濟效益評價 財務效益分析評價、經濟效益分析評價等。
環境效益評價 項目的污染控制評價、區域的環境質量評價、自然資源的利用評價、環境管理能力評價等。
社會效益評價 就業影響評價、居民的生活條件和生活質量評價、地方社區的發展評價等。
管理效果評價 組織結構形式的評價、對人員的評價、組織內部溝通、交流機制的評價、對激勵機制及員工滿意度的評價、組織機構的環境適應性評價等。
目標評價 項目宏觀目標評價、項目建設的直接目標評價等。
持續性評價 項目可持續的制約因素分析、項目可持續的必要措施和建議等。即項目持續性評價是要分析項目在建設投入完成之后，項目的既定目標是否還可以繼續；項目是否可以順利地延續進行下去；項目是否具有可重復性，是否可在未來以同樣的方式建設同類項目等。項目的持續性評價應在分析的基礎上提出項目持續的具體條件并預測其風險。
商業房地產項目后評價方法
EECRE的方法是定性分析與定量分析相結合的方法，具體地說，常用的基本方法有以下幾種：
對比法 包括前后對比和有無對比。前后對比法是指將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。這種對比主要用于揭示商業房地產項目計劃、決策和實施的質量；有無對比法是指將商業房地產項目實際發生的情況與若無項目可能發生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。
邏輯框架法 它是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復雜項目的內涵和關系，使之更易理解。
成功度評價法 是依靠評價專家或專家組的經驗，綜合EECRE各項指標的評價結果，對項目的成功程度做出定性的結論。
建立和完善EECRE體系建議
近年來，EECRE發展較快，但和發達國家相比，仍有一定差距。美國是國際上后評價設計和方法的領導者，加拿大、英國、丹麥、澳大利亞、馬來西亞、韓國等國家都十分重視后評價工作。他們有項目后評價的系統規則、明確的管理機構、科學的方法和程序等。借鑒國外發達國家后評價的發展經驗，結合我國商業房地產發展的實際情況，應建立和完善房地產企業EECRE體系。
加強對項目后評價工作的重視 在商業房地產發展尚不成熟的今天，任何項目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門不愿意開展EECRE，其最大心理障礙就是擔心項目在整個建設、經營過程中的問題暴露出來，并追究其相應的責任。因此在進行EECRE的過程中，部門之間總是相互推卸責任，使EECRE的工作人員不能充分了解項目建設和經營的實際情況，給EECRE帶來了諸多不便，同時也大大降低了EECRE的可信度。同時，有相當數量的人認為，投入很多的精力和經費進行EECRE是不值得的。這些人沒有看到EECRE帶來的長期經濟效益。
在開展EECRE工作中，涉及到與項目相關的部門眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門間的溝通與協作，因此，必須提高各部門工作人員對EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認識，保障EECRE的順利進行。
正確選擇EECRE評價時機 時機不同，EECRE的結果也不同。正確選擇EECRE的時機，對EECRE的結果具有決定性的作用。時間選得過早，項目效益和目標難以達到，項目所產生的影響不清晰；時間拖得太久，熟悉項目的人員難免有所變動，項目的經驗和教訓不能及時總結和推廣，不利于項目后評價工作的進行和后評價效果的發揮。因此，EECRE應選擇在竣工項目達到設計生產能力后的1-2年內進行。此時項目已經過竣工驗收，投資決策已明確，并經歷了幾年的生產經營活動，初步取得了經營效益和社會、環境影響，基本具備了后評價的條件。在這個時期開展EECRE，評價的結果不僅能客觀反映項目的實際情況，還能及時總結經驗教訓，指導在建和未來新建項目的順利進行。
建立EECRE結果使用機制 EECRE體系中的一個決定性環節就是EECRE結果的使用。EECRE作用的關鍵取決于所總結的經驗教訓在投資項目和開發活動中被采納和應用的效果。這些經驗教訓可以在項目周期內不同階段的管理中借鑒和應用。如立項階段的項目選定、項目準備階段的設計改進、在建項目實施中問題的預防和對策、完工項目運營中管理的完善和改進等。建立EECRE結果的使用機制，提供和傳送已完成項目的執行記錄，可增強項目管理的責任制和透明度，使EECRE的評價結果得到廣泛的運用，在其他在建或新建項目中，發揮重要的指導作用。
建立EECRE人員培訓機制 EECRE是一項極其復雜的工作，對評價人員素質要求很高，要求后評價人員既懂投資、又懂得經營，既懂技術、又懂經濟。因此，只有加強EECRE人才的培訓工作，形成比較完善的培訓體系，培訓出大批的優秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅實的基礎。
建立EECRE工作人員的道德規范 要求評價人員在整個評價過程中必須堅持公正的立場，排除各方的干擾，客觀地進行評價。同時還應熟悉與項目建設有關的法律法規、標準規范的相關知識和對有關專家意見的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評價結論。
制定科學合理的EECRE程序 EECRE順利進行的重要前提是有一個可操作的科學合理的工作程序，進而使EECRE系統化、規范化。對于EECRE小組的組建應充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項目的人員參與，更應考慮邀請一些項目外的人員加入，以利于客觀地對項目進行評價，減少人為主觀因素對EECRE的影響，使后評價結果客觀科學、真實可靠。
[關鍵詞] 房地產 雙語教學 體系 綜合教學效果
一、引言
隨著國家經濟的快速發展，國際化進程日益加快，市場經濟對于人才的需求表現出強烈的復合性。高等教育如何改變傳統模式，培養出適應市場實踐的新一代大學生，成為當前教學改革的重要內容。目前，雙語教學在一些高等學校開始實施，旨在使學生掌握本學科基礎知識的同時，獲得專業外語的應用能力。如何進行有效的雙語教學，對這個問題現在有多方面的研究和探討：雙語教學方案的設計;雙語教學模式的研究;雙語教學效果的制約因素分析;香港雙語教學模式及其對內地雙語教學的啟示;雙語課邀請外教短期授課的實踐與思考;其他關于具體課程的雙語教學等。雙語教學是現代教學改革的一個重要方面，使大學生多年積累的外語資源與實際專業應用相結合，在增強能力的同時，就業機會大大增加，社會需求得到滿足。
為獲得良好的整體效果，雙語教學應視作一個系統工程，它是以雙語講授為主的一個全方位的教學改革，“教學體系”的綜合作用至關重要，本文將對房地產專業的雙語教學體系作以探討。
二、教學規劃環節
1.教學計劃――哪些課程設定為雙語課程
在編制雙語教學計劃時，首先應明確哪些課程設定為雙語課程。在初期，由于各種資源和條件的限制，全面開設雙語課程是不現實的，而隨意開設雙語課程對學校資源和學生時間都是浪費。在專業結構分析的基礎上，應以專業應用（就業方向）為主線，開設一門或幾門雙語課程。例如，在房地產專業，簡捷的專業結構為：專業基礎課（以企業管理、房屋建筑學為主）；專業課（以房地產開發為主）。因此，開設企業管理（business management）、房屋建筑學(architecture)、房地產開發(real estate development)課程為雙語課程。如果為雙語課程而設置雙語課程，不從實際的需求出發，必然是事倍功半，甚至無功而返。
對于雙語課程的課時數，應在原課程課時基礎上適當增加。學生在學習專業知識的基礎上需要增強外語應用能力，難度加大了，如果要獲得好的效果，不是流于形式，必須增加課時數。同時，需要增加實踐性環節，雙語教學的設置就是以應用和就業為導向，沒有實踐性環節的鍛煉，學生難以產生深刻的印象和實際的能力。
2.課程大綱――門什么樣的雙語課程
在課程大綱環節，首先要明確課程的指導思想，也就是“這是一門什么樣的雙語課程”，通過這門課程，學生應該達到什么水平?！八健钡拇_定應適度，并且適量配合，不可過載。當前，雙語教學還處于起步階段，由于條件限制，雙語課程并非都應是滿學時的雙語教授。例如，對于50學時的課程可以先開設20%～30%學時（10學時～15學時）為雙語教學。這需要實事求是地根據學生、教師等實際情況進行確定，以保障雙語教學效果。做到開設一節，達到一節的效果，寧缺毋濫。如果僅僅是為了雙語教學的形式和規模，不切實際，以專業知識加外文堆砌來教學，是不可取的。
對于雙語課程的教學內容應以實際應用為導向，以未來學生從事的某一職業為核心來確定。現在，一些雙語教學一味強調使用原汁原味的外文原版教材進行教學，容易造成學生英語應用能力增強，但在實際工作中對外交流能力欠缺。筆者認為，在這一方面，應根據具體專業課程靈活變通。對計算機專業等自然科學類，可以代表國外先進技術的外文原版教材進行教學；對建設工程、人文科學等應主要用外語講授國內狀況，簡要介紹國外狀況。例如，在房地產相關雙語課程中，采用原版教材，如“REAL ESTATE：AN INTRODUCTION TO THE PROFESSION”（《房地產職業導論》）、“BASIC REAL ESTATE APPRAISAL”（《不動產評估基礎》），學生可以學習到美國房地產業的背景知識及操作方法，但對中國房地產業務的操作如何及怎樣用英文表述卻不清楚。應該情形地認識到，雙語學習內容的用武之地主要是進入中國的外資公司，而到國外從事相關業務是必須要另行深造的，不屬于雙語教學應用的主要范圍，至少對目前大多數雙語學習的學生是這樣。因此，雙語課程的實際應用導向應是中國業務之外文應用，輔之以外國背景的介紹。故房地產相關雙語課程中應主要講解“Law of the People’s Republic of China on the Administration of the Urban Real Estate”（中華人民共和國城市房地產管理法）、土地管理法以及中國房地產市場狀況和主要操作方式，對西方房地產加以簡要介紹，由此構成課程的教學內容核心。
3.教學日歷
教學日歷表述了課程講述的框架和順序，應符合學生學習知識和掌握知識的規律。雙語課程的教學日歷的順序應遵循的主線是：雙語課程的重要性和實用性認識、建立雙語學習興趣、基本知識的雙語教學、專業操作的雙語教學、總結與提高。教學日歷的框架應做到結構清晰、主次明確，理論結合實踐，教學手段豐富。例如，在房地產開發雙語課程中，首先在Introduction （概述）一章中主要安排房地產雙語應用的現實分析和實例，提高學生的興趣和重視程度，再按照房地產開發程序分別安排Feasibility Study and Decision（可行性研究與決策）、Preconstruction（工程前期）、Construction（工程建設）、Sale and Settlement（銷售與結算）等各章內容，最后安排要點總結。
三、教學準備環節
1.教師
雙語教學中的教師素質是教學成敗的一個關鍵因素。為了獲得理想的教學效果，需要教師在具備扎實的專業知識的基礎上，擁有過硬的外語應用能力。對于雙語教師的培養，主要有三種方式。一是現在有些院校采用了聘請外教來短期培訓一批批本校教師（一般為半年～一年）。這種方式是有益的，但只能提高本校教師的通用英語應用能力，對專業英語應用能力幾乎沒有幫助。二是針對專業來聘請專業外教培訓本校教師。這種方式成本較高，效果遜于出國專業培訓。三是最佳的途徑，聯系國外相應機構進行出國培訓或直接從海外、海歸的專業人士中引進雙語專業教師。如果教師素質不能保障，與其開設似是而非的雙語教學，不如放棄，實實在在做好本專業教學。
對于通過各種方式的自身努力，達到雙語教學素質的教師，學校應建立激勵和約束機制。達到標準，開設雙語教學；效果優秀，給予重獎；達不到標準，撤消雙語教學。同時提供各種對外交流的機會和條件，幫助教師不斷進取。
2.學生
學生是雙語教學成敗的另一關鍵因素。對于專設的雙語課程，應在本專業生源選擇前提下，學生的班規?？刂圃?0人以內。在雙語教學的初期，雙語課程沒有成為大學生必修課程之前，專設雙語課程的聽課學生應選擇具有相當外語基礎、對雙語課程具有興趣的學生。如果對生源不加選擇，必然會造成學生聽不懂、缺乏興趣主動性，效率低下，進而影響其他學生。對于在部分課時開設雙語教學的課程，要求學生達到國內專業操作的一般表述，通?？稍诖笕⒋笏膶W生中普遍開設。
四、講授與應用環節
雙語課程的講授主要做好三個方面：一是專業性；二是易懂性；三是生動性。
雙語課程在運用外語講解專業知識時，關鍵知識點應做到專業、規范。例如，在《房地產開發》的英漢雙語課程中講解“土地使用權出讓”概念時，按法律出版社出版的《城市房地產管理法》（中英對照）概念講述:Granting of land-use right refers to acts that the State grants land users the right to use the State-owned land (hereinafter referred to as the land-use right) for certain number of years and the users shall pay the State a granting fee for the land-use right.（土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。）。對具有中國特色的房地產運作，應講解規范詞匯。例如，住房的市場價（market price）、成本價（cost price）、標準價（standard price）、土地使用權劃撥（allocation of the land-use right）等的講解。
在易懂性方面，根據國內專業的具體活動，采取多種表現方式，結合實際講解。例如，在分析商品房價格構成時，通過具體某小區房價構成來進行講解。
在生動性方面，可以采取圖解表達、實物表達、演示表達以及多媒體等多種方式進行。例如，在講解“容積率”的概念時，可綜合介紹國內外情況：容積率在美國稱“floor-area ratio”(FAR)（建筑面積比），生動舉例解釋：For example, a FAR of 2 for a lot 15,000 square feet in area would permit a building with 30,000 square feet total area.（例如，在15000平方英尺的土地上，如建筑面積比為2，即表示其上所建的總建筑面積不得超過30000平方英尺）；容積率在英國稱“plot ratio”（容積率）和“floor-space index”(FSI)（建筑面積指標）。再通過以下公式、圖形表現容積率概念及其與建筑層數、建筑覆蓋率之間的關系。見式1、圖1。
（1）
Figure1Configurations illustrating FAR(floor area ratio)
雙語課程的應用環節主要做好兩個方面：一是形式豐富多樣；二是內容實用。例如，在《房地產開發》雙語課中，組織學生討論分析一個地塊的最佳用途（Highest and best use）、討論中國的住房制度改革（Reform of residential allotment system）；組織學生模擬訓練商品房現售（Present purchasing for commodity houses）和商品房預售（Forward purchasing for commodity houses）。
五、結語
雙語課程結束，應進行總結分析。首先，教師以講授形式在課堂上對雙語教學進行總結，指出學生取得的成績和進步，以及存在的不足和缺點，哪些應該鞏固和加強，哪些應該補充和提高，并提出今后繼續學習的有效方法。其次，教師應該總結自身的優點和缺點，發現在教學中存在的問題，找出原因，提高自己，以便提高下一屆的教學效果。
本文結合作者在《房地產開發》課程中的雙語教學實踐，提出了房地產專業雙語教學“體系”的重要作用，探討了雙語教學“體系”諸多環節問題的處理，“體系”的有效形成將產生巨大的綜合教學效果，對培養房地產專業的雙語人才發揮積極作用。
參考文獻：
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近幾年來，隨著我國房地產業的迅猛發展，房地產業也在房地產行業中占有重要的比重。隨著房地產業規模的逐漸擴大，房地產業的服務項目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過多項目和多整合的方式實現房地產業務。房地產公司主要任務就是執行房地產的市場研究、廣告策劃和營銷策略等業務，實現以客戶為準則、銷售定產的服務理念。但我國的房地產銷售業還存在著很多缺陷，如進入門檻不高、專業技術水平較低、銷售模式單一等，都使這個行業無法快速進入發展階段。同時，在泡沫經濟之下，各個房地產企業競爭激烈，嚴重影響了公司的收入和經濟效益，所以本文對房地產銷售公司的營銷現狀和解決方案進行研究，希望為房地產行業的健康發展提供積極有利的參考價值。
關鍵詞：
房地產；；銷售；意義；現狀；營銷管理
1房地產行業分析
1.1房地產行業簡述
從整體來看，我國的房地產行業發展較慢，因此，房地產銷售行業更是晚一些。早在20世紀后期，我國就實行了對房產的銷售管理模式，開發商可以將其開發的產品向社會銷售，也可將其委托給中介進行銷售，這才逐漸發展起了房地產銷售行業。從21世紀初期才開始對房產的銷售業加以規定，從此我國房地產銷售業也逐漸發展壯大起來。從整體來看，我國的房地產銷售的發展歷程包括3個階段。第一階段是1993年～1997年，我國房地產銷售模式采用了美國著名銷售學家的4P理論，分別是產品、價格、渠道和銷售四大要素。這個階段我國營銷策略屬于單一階段，大多數房地產引進此策略從而取得了成功，這項策略得到了廣泛的關注和認可，同時迅速發展起來。第二階段是1998年～1999年，我國房地產銷售行業迅猛發展起來，從之前的單一發展模式向多項模式發展，各個房地產公司都有了很大的進步，國外的銷售品牌也逐漸被引進到國內，使我國房地產行業更加專業化和系統化。第三階段是2000年至今，國外房地產公司逐漸向中國靠近，使我國房地產行業更加國際化，營銷模式也逐漸開始使用了現代的4C營銷戰略理論。這樣充分保證了消費者的需求和權益，增加了顧客的購買力，實現了銷售的便利性。目前，我國的房地產行業逐漸有了新的發展，由于如今的房地產行業發展水平參差不齊，企業結構和規范程度不同，使消費者對房產的購買力也產生了巨大的變化，將來如果不改革或變動思想理念，就會被房地產市場淘汰。
1.2房地產銷售行業價值體現
房地產行業的市場銷售模式對整個房地產行業的發展是至關重要的，而房地產公司的營銷策劃更決定著整個房地產行業的發展，更能提高整個行業的競爭力使其健康發展。首先，房地產行業的存在不僅對房地產開發商有很大的積極作用，同時對房產購買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國房地產行業出現了滑坡，有些企業為了得到經濟效益，急功近利，破壞了原有的房地產市場結構，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產企業被市場淘汰。因此，我們要意識到房地產行業的重要性，在市場銷售模式上進行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產行業的正常運行。其次，房地產銷售模式的存在有利于掌握市場的運作和發展方向。銷售行業主要就是為了解決房地產銷售的問題，一旦房地產行業受到經濟的影響或者宏觀政策的波動，都會給整體的行業造成不可逆轉的后果。所以，我國房地產行業的存在就是為了解決市場上存在的瓶頸問題，它可以調節市場的供需關系，減少房產市場存貨的壓力，有利于加強房地產市場行業的完善和發展。最后，房地產行業可以有效地滿足客戶的需要。房地產營銷模式本質上就是從客戶的需求出發，通過對整體資源的整合和產業結構的智能化滿足客戶購房的復雜性和多變性，從而掌握房地產市場的走向和發展。只有合理地運行房地產營銷理論，通過市場調查和深入透徹的分析市場來預測市場，才能順利及時地解決購房者的需求。
2房地產銷售公司營銷現狀分析
現如今，我國大型房地產銷售公司的營銷資質都是比較全面的，也很專業，同時服務的內容和對象也更加廣泛。同行業的競爭也相對激烈，各個公司企業都通過對市場和客戶的充分研究，來尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來達到最大的效益保障。但是，事實總是不同的，針對客戶進行的研究方案往往都不能完全地適應市場的發展，新型銷售模式的開發和應用使客戶更加注重產品的定位和服務，所以說，銷售和服務不僅僅單純需要對經驗的總結，更需要對產品的創新和利潤的開發。消費者是市場營銷模式的重點，為了保證經濟效益，以客戶為中心才是銷售的關鍵性因素。對于房地產行業，銷售公司要根據消費者的消費特征來進行市場定位，根據顧客的購買需求有針對性地進行分類銷售。同時，還要根據地域的發展模式進行房地產定價，從而得到最佳的效益成果。總體來說，就是根據消費者的需求來整合房地產市場。企業通常通過營銷組合的方式來解決各種問題，通過對產品、價格、渠道和促銷等基礎營銷方式來促進銷售。而對于房地產銷售來說，重點在于精準定位客戶，抓住客戶的購買心理，進行優勢引導，充分挖掘客戶對產品地點、價格、配套等不同層級的依賴性進行滲透。所以房地產銷售的營銷策略不僅可以優化房地產銷售產業結構，更能在科學合理的策略(即產品優勢及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時也方便了銷售人員。房地產銷售公司可以對不同開發商的多個項目同時。開發商的一個樓盤項目可以找一家公司“獨家”，也可根據其樓盤進駐多個銷售公司即“PK案場”?！蔼毤摇焙汀癙K案場”各有利弊。“獨家”的優勢是案場靈活多變，操作性高，根據現場情況實時改變銷售策略；劣勢在于渠道單一，人員主動性較差?！癙K案場”的優勢是渠道豐富，人員主動性強，提升工作人員主觀能動性，增加銷售人員動力；劣勢在于現場表現死板，反饋信息較慢，實時操作困難。
3房地產公司營銷管理
要想使房地產行業獲得飛速發展，就要對房地產行業的營銷策略的發展做出改變。
3.1品牌營銷
相對于銷售模式及運營重點，市場上最注重的是品牌效應，品牌在營銷管理中占有重要的地位，隨著競爭的激烈、市場的飽和，各個房地產企業都通過建立特色的品牌形象來提升自己的知名度，來與競爭對手區分開來。由于房地產行業的高質量品牌較少，加之地域性的特點，使品牌效應的現象越來越明顯。所以，我們要加大品牌效應，使顧客能夠真正意識到房地產品牌與質量的有效連接。品牌營銷的重點在于市場占有率。對于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規模；(3)過的優質項目。上述非必須“獨家”，在品牌效力評判中“獨家”更具優勢。因此好的品牌在市場上的項目也必然是優質的，一個品牌效力差的公司，經歷了幾個名聲大噪的項目，影響力也會提升。品牌營銷除了通過接手優質項目外，也可以通過房地產營銷的合作渠道進行提升。如通過線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。
3.2人員培訓
近幾年來，房地產銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴重，因此目前也已有大型公司開始對非重要骨干的人員進行全程陪護培養，即針對應屆畢業生等剛入行的人員系統培養，培訓時間從幾個月發展到幾年。長時間的培訓雖然對公司利益迅速提升影響不大，但從培訓中可滲透企業文化，以及提升各個部門的工作效率。經過員工培訓，有經驗的骨干培訓員對企業本身的忠誠度也隨之升高。從長遠的發展來看，是極其有利的。
3.3團隊建設
房地產行業的服務業務需要逐漸擴大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業化的公司已經不能滿足客戶的需要。優秀的團隊是公司業務水平的重要體現，由于房地產行業的流動性較大，因此在某一樓盤的團隊中，主要人員是其中層干部即主管級人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對于所在團隊需要提高中層人員的素質。再通過權力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質，從而達到整個團隊素質的良性提升。
4銷售公司營銷模式設想
針對于上文對房地產銷售公司的經營現狀和營銷管理模式等的具體分析，我們也對其未來的發展做出了一些可行性的設想，具體分為兩個方向。
(1)網絡營銷方向。隨著電子科技的迅猛發展和網絡時代日新月異的更新，電子信息時代已經走進了我們的生活，房地產業也不例外。我們可以通過在網站上建立自己的房產銷售平臺，在網絡上對自己公司的開發和建立進行宣傳。這種方式可以不與媒體進行接觸，改變了傳統的內容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時代的發展進行及時更新，同時還可以通過虛擬的手法來引起消費者的注意，隨時與客戶進行溝通。
(2)體驗營銷方向。根據現階段的市場銷售模式來看，體驗是客戶的最佳消費方式，通過對產品和商品的體驗來更深刻地了解消費。所以說，雖然體驗是無形的，但是卻又很大的營銷價值，同時能夠讓消費者對商品產生情感，印象深刻。體驗營銷就是從消費者的角度出發，通過他們對商品的感官、情感、顧慮和行動等方面來進行新的營銷方式。它拋棄了傳統的理念，尊重自身的價值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實的體驗，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過對客戶進行的體驗活動來參與互動，從而更好地體驗產品。同時，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗的主題，通過對樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗式活動，讓客戶參與進來，從而更加深刻的體驗消費的樂趣。而且，現在的房地產商都利用這種方式來吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達到了比預期更好的效果，從而實現更好的營銷管理。
5結語
總而言之，房地產銷售公司是整個房地產行業的重要一環，是產品與客戶直接對應的一環，近幾十年來可謂是突飛猛進的發展。由于公司是專門為房地產開發商提供專業樓盤策劃推廣和銷售的服務機構，所以也逐漸被社會所重視，也出現了更多的公司，專業的品牌公司也受到了廣大房地產開發商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎上樹立更好的產品和企業形象，加大對營銷的投資力度，做好高效率的營銷管理，使房地產銷售公司成為影響整個房地產行業的重點企業，給我國的房地產行業帶來積極的效益。
參考文獻：
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[4]謝雨詩.金融危機下XX房地產公司的營銷模式[D].蘭州大學,2010.
1.在國家的經濟水平方面，房地產企業的發展與國家GDP的增長聯系比較大，兩者波動基本上是一致的，但是波幅前者大于后者。從投資增長和銷售增長的關系來看，銷售增長直接影響投資的增長。房地產企業的開發和許多行業都是相互關聯的，所以會影響到房地產企業的發展的因素也就非常多，例如品質、價錢、更新周期都會影響其發展。
2.在市場環境方面，個人購買者逐漸成為買房的主要群體，客戶的需求也越來越高。如果房地產企業在開發產品的過程中，對所開發的產品在銷售策略等方面都沒有提前計劃，那么就會導致產品銷售不出去的可能性增加。
3.在資源環境方面，房地產開發過程中最重要的組成部分就是土地，受國家土地政策、土地市場的供求關系以及宏觀經濟形式，特別是土地本身的位置等影響，給房地產企業帶來許多潛在風險。
4.在制度環境方面，國家制定的政策方面會影響到房地產企業的開發。例如：國家對土地的利用或者開發會影響到房地產企業的土地供應；國家收取的稅費會影響到地產的波動價格，進而就會影響其銷售的情況；還有一點，國家所執行的金融政策會影響房地產企業的融資。
二、房地產財務風險管理
房地產企業因為投入量大、周期長，所以財務風險是企業面對市場競爭的必然產物，對財務風險防范的方法，主要應從以下幾個方面入手：
1.提升管理者和財務人員的綜合素質
房地產企業想要有效預防財務風險，關鍵是要提高財務管理水平。很多房地產企業的管理者往往憑借自己的經驗進行決策，財務風險意識薄弱，工作的隨意性很強，這就會給公司造成很多損失和風險。因此，需要通過系統的學習，既要重視理論知識，又要重視技能的培訓，真正了解和掌握企業的現狀及財務信息，提高自身的綜合素質，房地產企業的財務風險就會大大降低。實踐證明，高效率以及科學管理對于企業的發展意義重大，在重視樓盤銷售的同時提高企業的財務管理水平，這樣不僅能增加效益，更會降低財務風險。
2.做好成本管理，提高企業效益
在企業的財務管理工作中，最重要的就是成本管理，同時成本管理也是商品定價基礎之一，房地產商品也不例外。房地產企業對于做好企業成本管理有著至關重要意義，企業所產生的經濟效益與成本管理也有著密不可分的關系，而且對于房地產商品的價格也有著非常密切的聯系。房地產企業想要做好成本管理，需要完成以下兩個方面：首先，要制訂明確的成本項目及其范圍，并對開支范圍及標準進行有效的控制。其次，要設立一個二級成本核算單位，并且實施成本責任制。房地產開發企業要實施分級核算的制度，做好與各個部門的溝通和協調，落實財務部下發的目標，保證成本核算的準確性。在經過大量實踐證明，實施二級成本核算制度能為企業提供更準確、完善的財務信息。
3.建立內控程序
①編制現金流量預算。房地產企業理財的方面是現金及現金的流動，因此在房地產企業的財務工作中需要有現金流量預算的編制程序。為了能使現金流量預算的準確，房地產企業內部應該實現把各個目標進行總匯，而且能夠將預期收益的情況計劃投資的數量以數字的方法表達出來。②建立財務預警系統。對于企業而言，在建立短期財務預警的同時還要建立長期財務預警系統。其中具有代表性的就是獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力指標等。
4.結合實際情況采取風險策略，防范財務風險
房地產企業在建立財務預警系統之后，企業對風險信號的檢測分為以下四種策略：回避風險、控制風險、轉移風險、分散風險。①回避風險策略：回避風險是指企業應該總結出每種方案可能會發生的風險，然后在能將管理目標完成的基礎上，去選擇一個利害風險比較小的策略。②控制風險策略：這種策略可以分為兩種：第一種是先考慮可能發生的損失并提出應對措施的預防性策略，第二種是對可能會發生的損失采取措施的抑制性策略。③轉移風險策略：這是一種是將風險轉移給別人的辦法，企業可以采取不同的辦法來應對具體的風險情況。④分散風險策略：這是一種通過企業和企業的合作來分散財務風險的辦法。提升管理水平，建立預警機制，樹立風險意識，采取風險策略，從各個環節重視財務風險的防范工作，對降低并化解財務風險、提高房地產企業的經濟效益有著至關重要的意義。
三、總結
關鍵詞:房地產;營銷;問題
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3198(2010)02-0099-01
1 存在問題
1.1 市場調查缺乏真實性
一些企業在市場營銷方案制訂時,往往以見報的信息為依據,其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢,也很少進行實地調研,從目前可見的營銷報告中,對房地產消費者的調查分析不足,這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高,直接影響到房地產企業經濟效益和社會效益。
1.2 市場定位不準
由于市場調查的真實性的缺乏,導致了很多房地產家市場定位缺乏科學性,胡亂羅列賣點,導致樓盤滯銷。許多房地產開發商并未全面充分地認識到市場需求的差異性,不顧當地經濟及實力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業自身的資源條件,沒有明確的目標,不進行科學的市場定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業住房,最終導致諸多樓盤滯銷,而適應廣大中低收入家庭的經濟住房卻十分短缺。
1.3 產品賣點把握不準,癡迷炒作
當前,房地產界炒作之風盛行。開發商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣點”。很遺憾,不少房地產開發商一味地想制造轟動效應,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽視了消費者實際需求。
1.4 過分依賴廣告攻勢
房地產商過度偏愛廣告攻勢,似乎廣告做得越多,聲勢造得越大,樓盤就越好銷售。房地產企業經常強調“猛烈的廣告攻勢”、“強大的空中優勢”,偏愛采用大發行量的大眾媒體進行宣傳。事實上,這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。
1.5 脫離市場需求的創新
房地產是“創新制勝”的行業,在房地產市場發展的過程中,房地產創新的確給企業創造了很大的財富。然而隨著國內房地產市場的不斷成熟,如今的房地產開發商在創新方面,似乎都有一種遇到“ 瓶頸”的感覺,似乎每前進一步都非常困難,最終導致了只是為了創新而不得不創新,失去了創新本來的意義,更沒有考慮到消費者的實際需求。
2 解決對策
2.1 提高房地產市場調研的準確性
真實準確的市場信息是房地產營銷策劃基礎和依據。在市場調研前,企業應制定嚴謹的市場調查流程;市場調研時,要有針對性的對項目規模、特點等于消費對象的關系從整體上把握;調查結束后,應科學全面地進行分析與預測市場前景。通常,一項正式調查的全過程一般可以分為:調查準備、調查實施以及調查數據分析與總結三個階段。
2.2 明確目標市場,科學市場定位
目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環節,也是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代,消費者需求層次的多樣化,房產開發商更應明確其目標市場,進行科學的市場定位。因此,房產企業應當全面與充分的認識市場需求的差異,從消費者實際購買力與需求出發,企業自身特點出發。
2.3 實事求是,避免故意炒作
策劃者應根據顧客的不同而不是產品的不同來細分產品。一個開發項目,往往賣點很多,規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產開發商應根據自身產品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產營銷策劃的運作中,策劃人應做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實際的基礎上謹慎行動,避免引起故意“炒作”之嫌。
2.4 提高廣告品質,重視廣告創意
廣告最重要是要有針對性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬能的。廣告做得很好,消費者會有很高的預期,而一旦產品出了一點問題,也很容易遭到集體抗議,產生許多負面后果。事實上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目,價格是更好的傳播方式,如果房地產商肯把樓盤的價格降低一點,客戶便會蜂擁而來,口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會比廣告低。
2.5 加強策劃人員的專業知識培訓
加強對策劃人員專業知識的培訓,可以定期組織學習的機會,為策劃人員提供能夠互相交流的機會,吸收優秀的經驗。房地產營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運用到營銷策劃的過程中,才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內涵是什么,這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責任感,認真負責的做好策劃項目。
關鍵詞：風險管理；房地產；內部審計
一、房地產企業內部審計在企業風險管理的價值
當下經濟發展方式的轉變使得經濟正在經歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產企業的風險特別是資金風險變得越來越大，對其資金風險管理的能力要求越來越高。在企業的資金管理過程中，企業的內部審計是重要的環節之一，是及時發現其資金風險點以及采取相應應對措施的重要基礎。因此，房地產企業應該積極改進自身的內部審計方式和措施，引入全面風險管理理念，全面提升企業的資金管理能力，提升審計效果，規避企業風險。
二、當下房地產企業的內部審計現狀
(一)制度方面
在市場經濟和現代管理理念的雙重作用下，內部審計已經成為眾多企業進行企業內部控制和管理的標準手段之一。對于房地產企業來講，內部審計的重要性不言而喻，企業的領導者和管理層都深知這一點，因此在內部審計制度建設方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產企業中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學性；另外一方面是制度對于企業本身的適應程度。對于制度本身的合理性和科學性，當下的房地產企業由于受到自身知識水平、技能以及經驗的限制，在制度設計的合理性和科學性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監督評價，制度的更新頻次較低，導致制度的設計逐漸落后等等方面。對于制度對企業自身情況的適應程度方面。房地產企業在進行制度設計的時候，或多或少會對先進企業的內部審計制度和方式進行學習和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導致其脫離企業自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才資源和儲備是科學的制度建立的基礎。房地產企業在制度建立的過程中，通常受到人才技術的限制?？傮w來看，當下房地產企業的內部審計人才問題主要集中在質量上面。由于經濟環境的變化，導致企業在面臨新的經濟環境時需要及時的調整相關的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發展，企業內部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業的內部管理人才就需要具備較強的學習能力以及持續不斷學習的意識，只有這樣，才能使自己企業的人才結構和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎上防治制度和執行方面的不科學合理以及脫離實際。我國房地產企業的內部審計人才結構就存在著一定的落后的問題，一方面是企業的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學習，以至會導致并使得在經濟環境和管理目標變化時，房地產企業的內部審計人才顯得較為落后和能力不足。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，這是房地產企業內部審計制度切實落地的過程，是內部審計發揮其應有效果的過程。在房地產企業的內部審計執行過程中，由于房地產企業項目復雜度和周期交錯度較高，其建造的設計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內部審計結果可能涉及相關人員利益等，這就給內部審計增加了很大的難度，也是房地產企業亟待提升內部審計能力的重要原因。總體來看，當前的房地產企業在內部審計的執行和監督方面，有一些流程化的東西，發揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質”的現象。針對房地產企業項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預判，導致企業的內部審計流于形式，達不到預期的效果。
三、案例淺析
作為中國房地產企業集團——恒大地產，其在經營過程中顯示出來的前瞻性和穩定性是毋庸置疑，其在內部審計完善和優化方面也必然有值得借鑒和學習的地方。在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調了內部監管和約束機制的建立，而在內部監管和約束中，內部審計就是一個重要的環節。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內部控制能力，但是仍然將以內部審計作為重要環節的內部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內部審計部門自身的建設，這包括制度建設、流程建設、隊伍建設等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調相關人員要加強自身學習，打鐵必須要自身硬。從恒大集團的相關措施來看，對于內部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執行和人才學習等方面進行。房地產企業也可根據自身情況，借鑒和學習其適合自己的地方，提升企業內部審計能力。
四、基于風險管理導向的房地產企業內部審計措施
(一)制度方面
針對房地產企業內部審計制度科學合理性以及切合實際兩方面的不足，企業應該著力從制度入手，建立和不斷完善內部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產企業應該積極把握當下經濟形勢下的管理目標和方向，在國家抑制房地產泡沫的大背景下積極加強自身內部控制，提升管理水平。一方面，房地產企業應該和具有良好關系的兄弟企業建立起良好的合作關系，相互探討和研究關于風險管理的制度設計和執行工作，并且在此基礎上根據自身的具體情況，遵循自身企業發展規律，因時因地制宜，建立起本地化的內部審計制度。另一方面，企業應該深刻認識到房地產業務過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環節的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責任制，使得相關的審計工作能夠在“可查”的基礎上進行，提升內部審計的效率和效果。
(二)人才方面
“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內部控制管理針對人才培養和優化方面給我們的重要啟示。房地產企業的內部審計工作由于行業特性，顯得較為復雜和多變，一方面需要扎實的專業知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經驗。因此，房地產企業除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內部的學習、交流和培訓，營造進步氛圍，打造相關的學習體系，保持人才結構和人才知識的新鮮度。一方面企業可以與本地高校相關學院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業可以與關系良好的企業建立合作關系，取長補短，共同培養內部審計人才，達到內部審計能力提升的共贏。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，房地產企業應該積極踐行相應的內部審計制度，并且在實踐中不斷的總結和摸索，逐步優化企業內部控制制度。具體來講，一方面企業應該建立相關的執行和時間流程，做好各個環節的責任制下放，環環相扣，做好監督和審查，獎懲并舉，做好激勵工作；另一方面，企業要結合人才方面的措施，著力提升執行人員的業務水平，增強執行和實踐的效果以及反饋能力，為后期的總結和優化奠定良好的基礎。
五、練好內功任重道遠
在房地產市場深入發展的今天，經濟增長方式發生著較大的改變，房地產市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調控，各家房地產企業需要審時度勢，根據自身的具體情況積極適應這樣的大情勢、大背景，在做好外部轉變的同時積極進行內部管理的優化和完善，進一步練好內功。內部審計工作是企業內部管理重要的一環，總體來講，企業應該立足內部審計制度的建立和優化，逐步探索和研究相關課題，為后續的制度完善提供理論和經驗支撐。同時，企業應該做好人才方面的優化，在做好人才引進的同時逐步建立內部培訓體系，達到企業的長期人才戰略和短期人才戰略的并行和融合，促進人才資源的可持續發展。最后，企業應該做好后續的執行和監督工作，以期達到總結經驗和激勵執行的效果，為房地產企業的健康發展進一步練好內功作出應有的貢獻，這是一項十分重要的任務，我們要不懈的努力，任重而道遠。
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在已過去的年里，做為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復蘇和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰。現制定年房地產銷售個人工作計劃。
一、加強自身業務能力訓練。在年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現年的銷售任務打下堅實的基礎。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在年的房產銷售工作重點是公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
【關鍵詞】內部控制；房地產；合同管理；方法
一、引言
房地產公司合同管理是房地產公司內部控制的重要內容。本文就內部控制下的房地產公司合同管理方法為主題，分別從房地產公司合同管理常見的問題以及完善房地產公司合同管理方法兩個角度進行分析，希望可以對我國房地產事業的發展起到一定的幫助作用。
二、房地產公司合同管理常見的問題
（一）合同訂立缺乏嚴格的審核程序，導致合同內容出現問題
目前，我國的經濟發展速度越來越快，房地產行業更是如火中天地發展著。房地產公司的每一項業務都離不開經濟合同，每一份合同都和房地產公司的經濟利益有很大的聯系，而近幾年房地產市場比較火爆，企業利潤可觀，一部分房地產公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經濟行為。殊不知合同一旦出現了問題，會給企業帶來無法挽回的損失，對一些小企業甚至會出現滅頂的災難，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面是由于缺乏嚴格的審核程序，具體工作人員忽視合同中的一些細節問題，而導致合同內容不嚴謹、合同條款不合理造成的。
（二）合同執行過程中監管不到位，導致合同執行不力
在合同的執行過程中必須要有一些必要的監管行為，這樣才可以保證合同的順利執行，也可以降低房地產公司的風險。在實際工作中，有許多的房地產公司往往會忽視對合同執行的監管工作或者監管不是非常完善和科學。這樣一來容易造成合同執行不力，甚至出現合同違約的現象，給公司造成不必要的損失，所以，企業應當明白合同的執行并不是一個人或是一個部門的事情，在監管的過程中需要許多的部門一同來完成，這樣才可以保證合同及時有效地執行，確保公司的經濟利益不受損失。
（三）對合同管理缺乏正確的認識
由于合同的內容不夠嚴謹曾給某些房地產公司造成非常嚴重的麻煩，許多房地產公司也都予以借鑒，大多都提高了對合同制定的重視程度，但是大多數房地產企業尤其是一些小型房地產企業，在合同制定并簽訂結束之后便認為結束了，對合同后期的管理沒有統一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關的人員，對合同未執行完畢的一些細節沒有后續跟進，更沒有對合同進行復審的環節，這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內容并不是很了解，很容易導致合同未執行完畢的部分出現拖拉、甚至違約現象，給企業造成不必要的損失。
三、完善房地產公司合同管理的方法
（一）建立起一套完善的適合本公司的合同管理制度
在內部控制下的合同管理部分，房地產公司需要根據國家相關法律法規的引導，并結合企業自身的特點和戰略目標，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責要有明確的規定，對合同制定、簽訂、執行及后續管理各環節均要有詳細明確的規定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應的監督機制，切實維護企業經濟利益不受損失。
（二）設立規范的組織機構
房地產公司要想管理好經濟合同需要建立規范的組織機構。首先，需要對相關員工進行必要的培訓工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視；其次，需要建立一個專門的部門對合同進行嚴格管理，合同管理部門的人員必須是能力強、素質高、經過專業培訓的員工；最后，需要根據房地產公司的具體情況來制定合同管理體系，使企業的合同管理制度更加完善。
（三）加強對合同各個環節的監督管理
房地產企業想要加強對合同的管理，就必須加強合同各階段的審核監督工作。
1.加強合同制定前的管理。首先需要對制定合同的規范非常熟悉，對合同的訂立內容充分了解；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當事人具備合同履約能力；另外，對于涉及專業技術或法律關系復雜的合同要組織法律、技術及相關人員參與談判。
2.對合同制定中的監督，要對合同的細節部分加以重視，防止在合同中出現漏洞，給企業造成不必要的損失。在這個環節要嚴格按照企業合同簽訂程序進行，相關部門及人員對合同按程序進行審核，特別注意合同的主體、內容和形式是否合法，合同內容是否符合企業的經濟利益，合同各項條款是否簽訂明確等。
3.合同履行過程中的監督及控制。一是如果在合同履行過程中發現條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發生，可能或已經對企業經濟利益造成不利影響時，應及時按程序上報并和對方協商變更或解除合同事宜。二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關部門及人員與對方協商解決，協商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟。三是加強合同登記的管理和監督，定期對合同進行統計、登記和歸檔，詳細登記合同的訂立、履行和變更情況。另外，定期將相關員工集結起來，讓他們總結在此段時間內合同各環節所遇到的問題和不足，并確定改進方案，防止以后出現同樣的問題。
四、結束語
隨著房地產行業的快速發展，企業管理方面便會出現各種各樣的問題，比較重要的一點就是合同管理問題。本文以內部控制下的房地產公司合同管理方法為題，分別從房地產公司合同管理常見的問題以及完善內部控制下的房地產公司合同管理方法兩方面進行分析，提出了一些對房地產公司來說相對適用的方法，希望可以為一些房地產企業加強合同管理方面有所幫助，從而達到提高房地產公司的經濟效益以及社會效益的目的。最后，衷心的祝愿房地產行業能夠順利發展，再上一個新的臺階。
參考文獻
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[2]鄧亞吳，張濤.基于VaR方法對房地產公司樣本數據的建立[J].智富時代.2015(S1).
通過開展房地產經紀市場專項治理活動，有效遏制房地產經紀機構和經紀從業人員的違法違規行為，進一步規范房地產經紀活動，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益，促進房地產中介市場平穩健康發展。同時強化房地產市場調控政策的貫徹落實，營造公平競爭、誠實守信、規范經營的房地產中介市場環境。
二、專項治理職責及工作重點
房管部門、工商行政管理部門按照各自職責，依法查處有關房地產經紀違法違規行為；發現重大或疑難案件，二部門應加強溝通協作，組織開展聯合查處。
(一)房管部門依法重點查處下列行為：
1、房地產經紀機構使用未取得房地產經紀資格證、經紀人協理證、經紀人上崗證等人員從事房屋經紀活動的；
2、未經委托人書面同意擅自房源信息、虛假房源信息，或者惡意搶占房源信息的；
3、誘導、教唆、協助購房人通過偽造證明材料等方式騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規避限貸的行為；
4、違反《商品房屋租賃管理辦法》規定，擅自改變房屋內部結構分割出租，為不符合安全、防災標準的房屋提供租賃經紀服務以及低價收進高價租出賺取差價的行為；
5、未履行書面告知義務，強制提供代辦貸款、擔保服務并額外收取費用的行為；
6、泄露、出售或不當使用委托人的個人信息，謀求不正當利益的行為；
7、未在經營場所公示服務內容、服務標準、房地產經紀資格證書復印件的；
8、虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的行為；
9、房地產經紀機構從事房屋租賃經紀業務占用、挪用或者拖延支付客戶資金的；
10、房地產經紀機構偽造、涂改交易文件和憑證的；
(二)工商行政管理部門依法重點查處下列行為：
11、未取得工商營業執照擅自從事房地產經紀活動的；
12、超越經核準的經營范圍從事經紀活動的；
13、房地產經紀機構對經紀的商品或者服務作引人誤解的虛假宣傳；
14、房地產經紀機構利用合同格式條款侵害消費者合法權益的。
三、工作步驟
（一）制定實施方案階段（2013年8月中旬）
縣房管局聯合工商行政管理局根據《住房城鄉建設部工商總局關于集中開展房地產中介市場專項治理的通知》和《關于轉發住房和城鄉建設部工商總局集中開展房地產中介市場專項治理的通知》的要求，結合我縣房地產中介市場實際，制定專項治理的具體實施方案，組織動員部署。
（二）組織實施階段（2013年8月下旬至9月上旬）
1.房地產中介機構自查自糾階段（2013年8月22至8月26日）
縣房管局、工商局密切配合，組織房地產中介機構對照專項治理的主要內容進行自查，對自查中發現的問題進行整改，并向縣房管局報告自查及整改結果。同時，縣房管局對房地產中介機構及從業人員情況進行調查摸底，建立臺賬。
2.組織開展全面檢查（2013年8月27日至9月10日）
縣房管局、工商行政管理局聯合組成檢查組，通過現場巡查、合同抽查、投訴處理等方式，對我縣房地產經紀行為進行全面檢查和治理，依法接受舉報，查處違法違規行為，并曝光典型案例。
（三）上級主管部門檢查督導階段（2013年9月上旬至10月下旬）
1.省級主管部門組織檢查。9月，省住建廳、省工商局對專項治理工作開展情況進行檢查。
2.住房城鄉建設部、工商總局督導。10月，住房城鄉建設部、工商總局組成督導組，對各地專項治理工作進行調研和督導。公開曝光一批違法違規企業，并依法嚴肅處理。
（四）總結鞏固階段（2013年11月）
認真總結專項治理工作，制定和完善相關政策制度，建立健全長效管理機制。
四、專項治理要求
（一）加強組織領導。開展房地產中介市場專項治理，是深入貫徹落實國家房地產市場政策的具體措施，對整頓和規范房地產市場秩序、加強房地產市場監管、促進房地產市場平穩健康發展具有重要意義?？h房管局和縣工商行政管理局聯合成立房地產中介市場專項治理工作領導小組，進一步落實組織領導工作職責。加強部門協作配合，建立信息共享、聯動查處的工作機制，確保專項治理工作的有序推進，務求取得實效。
（二）突出工作重點。采取重點檢查和隨機抽查的方法，對房地產經紀機構進行檢查。對存在違法違規行為，群眾舉報投訴的中介機構和從業人員要進行重點檢查。一要加強房地產經紀機構登記管理，依法嚴肅查處未經登記從事房地產經紀業務、提供或者代辦虛假證明材料、不履行必要告知義務等違法違規行為；二要實行房地產經紀人和房地產經紀人協理職業資格制度。從事輔助工作的人員，由縣房管局、縣工商行政管理局聯合組織培訓，建立實名登記制度，掛牌上崗；三要啟動實行存量房交易網上簽約備案制度。對于違規操作網簽，給客戶造成損失的，要嚴肅查處，暫停機構使用網簽；四要建立健全房地產經紀機構和經紀人員信用檔案，完整、及時將相關信息向社會公布，供房地產交易當事人選擇，并將相關情況通報物價、人社等部門。
（三）加強查處力度。對存在違法違規行為的房地產經紀機構和從業人員，要加大查處力度，責令限期改正，記入信用檔案，對不改正或情節嚴重的，可取消機構網上簽約資格，處以罰款，并將有關情況通報市房管、工商、物價、稅務等部門。對影響惡劣、社會影響強烈的典型案件要予以曝光。
關鍵詞：房地產;地產經紀;協調手段
房地產評估是利用當前客觀實際情況和客觀價值進行分析與管理的過程，是采用相應的技術手段進行管理與控制的過程。房地產評估主要是以房地產為對象進行的，是結合當前實際情況進行分析與總結的過程。房地產估價的過程中要有三種方法，分別是成本法、收益法和市場比較法三種，其在施工的過程中是利用相應的技術手段和分析方式進行管理和統計的過程。對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，是以當前實際情況為基礎前提進行管理和控制的方法，更是利用相關的技術措施和管理手段進行控制的過程。房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動，其在房地產評價的過程中處于主動裝套，是從事房地產交易的主要機構額經濟手段。
一、房地產估價的特點
1、房地產估價受到市場狀況的影響
房地產估價受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產價格差異較大。在當前社會發展的過程中，市場競爭手段和競爭方法不斷的發展和變化使得當前放低產進行估價的過程中也存在著各種音響因素和影響手段。在房地產交易活動中，經紀機構引導雙方協商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構進行評估時，要向經紀機構充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產生的正面或負面影響，從而對評估價值進行適當的修正。
2、成交價格和評估價格內涵不同
這種不同往往出現在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經紀機構所談之成交價格包括該住宅物業本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應該將這一部分附加價值予以剔除。
3、提供參考案例的失實。當估價機構在對該物業進行評估時，需要對市場上同類物業的價格資料進行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經紀機構基本為片區經營的模式，對片區內物業掌握大量的成交信息，評估機構往往會向經紀機構查詢相關信息。經紀機構往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
二、房地產估價的定義
1.不同的評估目的具有不同的價格定義。例如房地產抵押價格評估。因考慮到房地產的變現能力及擔保債權期間房地產價格變動等風險因素，評估價格一般保守，其評估價格應是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產評估如股份制改造、現值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產在不同評估日目的的評估價格不同。房地產價格評估應是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產自身狀況、房地產市場狀況等因素隨之變化，房地產價格也隨之變化，因而房地產評估價格必須有確定的時間點。在以上這種情況中出現了估價機構與經紀機構之間的不良合作，對交易當事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業的形象產生了負面影響，也對機構雙方的長期效益產生不良影響。
2、在具體的房地產價格計估中，評估人員對具體的價格定義應有明確的認識房地產評估人員必須明確評估出的房地產價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。
三、相應的協調措施
1、加強機構間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內容，要對客戶提出的無論相關于房地產信息還是技術方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；
2、估價機構要建立起數據庫，而數據庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經紀機構的配合，提供客觀、準確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；
3、機構本身對于員工日常工作的管理和職業道德培訓。盡管我們有行業協會對從業人員的行為進行監督，并且有行業規范對從業人員的行為進行約束。但是估價及經紀機構是從業人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責任和享受權利。機構本身應該對自己的員工進行業務能力和職業操守的不斷教育；
4、機構之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產評估和經紀機構都屬于第三產業，為客戶提供滿意的服務是我們的宗旨。而我們的機構部門設置多為業務部門而沒有或者很少設置售后服務部門或相關部門即客戶投訴部門。當然，這其間的因素也很多，因為房地產服務業在我國仍屬于新興產業，客戶對行業本身的不了解也會產生很多由于誤解而造成的問題。但對于我們機構本身，應該主動向客戶宣傳我們的服務，讓客戶了解我們的產品，多對我們的工作提出問題，使我們在發展中不斷完善和成熟。
四、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結
房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區別，歸納起來主要表現在同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。
關鍵詞：房地產行業；人力資源；成本管理與控制；分析與對策
一、人力資源成本理論概述
一個單位或組織為實現組織目標，獲得經濟利益和社會效益最大化，而在獲得、開發、使用、保障必要的人力資源和人力資源離職過程中產生的所有費用支出的總和，即為人力資源成本。人力資源成本按照人力資源及其特點可以分為獲得成本、開發成本、使用成本、保障成本和離職成本五部分，這五部分又可以各自細分。筆者將在文章下半部分作細述。人力資源成本是企業建構和實施人力資源管理過程中的必然會產生的資源投入。在人力資源管理體系中，“人”是一種可以開發、使用和增值的資源，創造力是特殊的生產力，人與創造力的結合可以產生足以推動企業向前的動力。按照人力資源成本的管理過程，可以將其劃分為六部分：人力資源管理體系構建成本、人力資源引進成本、人力資源培訓成本、人力資源評價成本、人力資源服務成本、人力資源遣散成本。在分析成本時運用計量模型，如“人力資源重置成本計量模型”，計算人力資源管理和員工行為所產生的經濟價值，評估員工的實際價值，亦可為企業在挑選優秀員工、制定員工培養計劃時提供數據參考，篩選出有價值的人，剔除阻礙企業發展的因素。
二、房地產企業實行人力資源成本管理與控制的意義
2018年，房地產行業持續保持“冷卻期”，較2016、2017年調控力度沒有減弱，國家在繼續抑制非理性購房需求的同時強調擴大并落實“有效供給”。截至今年上半年，房地產市場下滑趨勢基本已經成型，具體表現為商品房銷售面積增速和銷售額增速逐步下滑，住宅類用地土地成交樓面均價和成交溢價率走低、土地流拍率和流拍現象增加，房地產行業發展形勢嚴峻，房地產企業紛紛尋求解決辦法。在我國，人力資源成本是一門近幾年才發展壯大的研究體系，作為一個專門分析“人的價值”的管理方法，對人力資源成本進行管理和控制，能夠從企業核心———人的層面增加很多價值和潛在利潤增長點，對于房地產企業而言，對人力資源成本進行科學合理的管控，不僅有機會擺脫傳統房地產企業缺乏專業人才的困境，還有可能因此而推動企業的轉型，成為企業發展的新契機。
三、房地產企業人力資源成本管理與控制過程存在的問題
（一）部分房地產企業人力資源成本的管理與控制處于初級階段
人力資源成本管理與控制近幾年才在我國發展和壯大并為部分企業所重視，很多企業成立了專門的企業人力資源管理部門。但是，人力資源成本管理發展的現實是部分房地產企業的該項工作仍處于初級階段，企業對人力資源成本管控的作用認識不全面，對人力資源成本管控的投入不足，且工作內容主要為事務性工作，想要將人力資源方法論與專業工具相結合，有效地發揮人力資源成本管理與控制的真正作用還有很長一段路要走。
（二）企業對人力資源成本的管理與控制認識不充分
現階段，部分企業制定戰略發展規劃時人力資源部門主要負責招聘信息、職工考勤、員工技能培訓等，并趨近機械化工作，將人力資源部門發展成為一個服務性強的部門。由于企業這種對人力資源管理的模糊定位，導致人力資源部門本身應偏重的人力資源成本的管理和控制，和應為企業進行員工價值分析判斷、規劃員工職業發展方向、壓縮人力資源成本的功能得不到充分發揮。
（三）企業忽視對員工價值和潛力的開發，以及向心力的培養
近幾年房地產行業的競爭加劇，房地產市場迅速膨脹，對人才的需求也隨之增長，人才競爭成為企業間主要的競爭活動之一。對于開發商而言，其主要工作是開發房地產項目并通過運營獲得利潤，周期一般在3~5年，見利潤快。也正因為實現利潤快，運作周期短，一個項目結束后重新組建新的項目的要求也嚴格，在此過程中對員工進行培養的人力、財力和精力的投入相較于短期利益實現顯得成本高，且不是十分必要，企業不重視對長期人才的培養是業內普遍現象。但員工追求的更多的是長遠利益，如完善的晉升平臺、符合期待值的職業規劃、與能力相匹配的薪酬待遇以及自我提升的學習和進修機會，甚至對于部分員工來說，他們對晉升平臺和學習進修機會的重視會優先于薪酬待遇。因此，在個人需求與企業提供待遇達不成一致時，企業的員工只能選擇適當機會跳槽以尋求更好的公司作為提升跳板。值得注意的是，房地產開發企業需要和重視的正是自己所忽視的多元化發展的人才，在忽視培養企業自己的人才的同時，希望能夠通過向外招聘挖掘更有工作經驗、工作能力的人才。這種想法和行為在一定程度上必然會增加企業的人力資源成本，是不健康的人力資源管理方式。
四、人力資源成本管理與控制的方法與策略
房地產企業想要實現科學合理、可持續發展的經營目標，首先需要實現科學化、現代化的人力資源管理。從本質上來說，房地產企業需要持續堅持“以人為本”的管理理念，認清員工的主觀能動性的重要作用，通過管理充分調動員工的創造力和活力，轉變“降低成本”這種單一的固化思維，反思和探析如何真正降低成本，認識到對人及其行為管理的重要性，具體包括以下四部分。
（一）降低獲得成本
人力資源獲得成本是指單位或組織在招募和錄取員工過程中產生的成本，主要包括招募成本、選擇成本、錄用成本、安置成本四部分。企業應做到科學布局合理規劃，首先制定全面的人力資源規劃方案，統一招聘目的，明確企業或項目發展各個階段對人才的具體需求，分階段籌劃；其次，企業在進行招聘時應避免傳統的一味壓低薪資待遇以節省人力資源成本的理念，管理者和招聘人員應用長遠的眼光看問題，站在企業發展的角度招納人才，挖掘有潛力、有毅力的年輕人，作為輔助企業不同階段發展的儲備資源；第三，企業管理者應重視招聘隊伍的組建工作，“物以類聚、人以群分”，且現階段的年輕人更重視團隊氛圍和企業文化，所以組建一個優秀的招聘隊伍，在選擇適合企業發展的員工方面有著尤為重要的作用。
（二）降低開發成本
人力資源付出開發成本的目的是為了提高工作效率，在獲得人力資源后需要對其進行培訓，使其具備上崗的工作能力。所以，人力資源開發成本指的就是為提高員工的技能而發生的費用。人力資源開發成本主要包括上崗前教育成本、崗位培訓成本、脫產培訓成本等。企業對員工進行不同時期的崗位培訓，一方面可以培養員工具備基礎業務技能，積極適應企業文化和企業環境；另一方面也可以讓員工了解企業對其的重視程度，在學習和培訓的過程中融入向心力和凝聚力的培養，如通過定期團建、共同學習交流等，既幫助員工提升自我，又增強了企業榮譽感和主人翁意識，為企業儲備忠誠度高的人才庫奠定基礎。除此外，企業還應健全反饋制度，拓寬反饋渠道，通過不同形式如領導信箱、意見征集等，真正了解員工的想法和動態，以此為基礎強化和完善培訓體系，避免培訓過程中產生不必要的開發成本，造成企業資源浪費。
（三）降低使用成本
人力資源的使用成本是指單位或組織在使用員工的過程中發生的成本，主要包括維持成本、獎勵成本、調劑成本三方面，落到實際工作中，我們可以理解為建立完善的獎勵機制。首先，企業應建立一套公平、科學、有效的考核標準，樹立統一的行為規范；其次，完善獎懲制度，這個部分可以與培訓體系共同建立，將培訓和學習作為獎勵的一部分，既能調動員工的參與度，又能實打實地促進員工進步，一舉兩得。
（四）降低離職成本
人力資源的離職成本包括離職補償成本、離職前低效成本、空職成本等。雖然企業內部施行的末位淘汰制、輪崗等造成的人員流動有利于激活員工的斗志，促進員工的良性競爭，但也給企業的經營帶來一定的影響，如商業機密外泄、客戶資源逃離、人才流失等。對此，企業首先應在員工入職簽訂合同時就簽訂保密和就業禁止協議，明確責任和義務；其次，加強不同層級的權限范圍制定，適當時可參照“三權分立”制度，平衡制約權利重心；第三，挑選和組建儲備管理干部，避免核心人員離職后阻礙企業運轉，產生不必要的離職成本。房地產企業要面臨的短期和長期問題較多，對人力資源成本進行管理與控制在房地產企業發展有著重要意義。因此，需要我們努力探索如何科學有效的對人力資源成本進行管控。筆者希望通過上述分析，為相關人士提供可借鑒的方法或思路，以期幫助企業解決相關問題。
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【關鍵詞】新形勢；房地產企業；內部控制；問題；措施
一、引言
《內部控制基本規范》所稱的內部控制是由企業董事會、監事會、經理層和全體員工實施的、旨在實現控制目標的過程。內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率，實現經營方針和目標的有效工具和手段，對房地產開發企業來說尤為如此。隨著國內外形勢的不斷變化，我國房地產企業生存發展的環境面臨著巨大的挑戰：融資環境惡化、銀行銀根緊縮、政策監管力度不斷加大、市場競爭越發激烈、開發成本不斷上升等等。面對這種新形勢，房地產企業只有加強與改進內部控制，不斷提高經營管理水平，及時地調整企業發展戰略，將外部危機努力轉化為發展機遇。總體上講，我國房地產企業都能加強內部控制制度的建立健全工作，但是隨著內外形勢的變化，許多房地產企業在內部控制方面都暴露出一些問題，發現這些問題并加以解決已成為當前諸多房地產企業的重要課題。為此，本文首先概括了房地產企業內部控制的特點，接著對房地產企業內部控制存在的主要問題進行了分析，然后針對這些問題提出了一些解決對策，最后得出本文的結論。
二、我國房地產企業內部控制的特點
要想加強與完善房地產企業的內部控制制度，首先得深入了解房地產企業內部控制的特點。房地產企業的內部控制呈顯出以下幾個方面的特點：
（一）房地產企業內部控制的涉及面廣而復雜
房地產開發企業的經營內容較為復雜，涉及的相關利益都較多，從而導致其內部控制涉及面廣，控制相對復雜。房地產業屬于項目主導型行業，其經營內容主要有：土地的開發與建設；房屋的開發、建設與經營；代建工程的開發等，再加上項目開發周期較長，地域性強，籌資額較大，資金周轉期長，涉及環節多、部門多。房地產企業在經營活動中涉及到投資者、債權者、企業職工、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位、工商、稅務、各上級管理部門等等多個政府部門、企事業單位及個人。不言而喻，房地產企業生產經營的涉及面越廣，相應的內部控制的涉及面也就越廣。由于房地產企業既要從事商品的開發，又要從事商品的經營，因此房地產企業的內部控制不僅涉及生產領域的，還要涉及銷售及售后服務領域。另外，房地產企業的預收預付、應收應付、營業收入、利潤分配等財務關系都較為復雜，無形中也加大了房地產企業內部控制的涉及面。
（二）房地產企業內部控制的重點和難點突出
房地產企業開發項目的投資數額巨大，動輒需要幾百萬、上千萬、甚至上億元的資金。資金是房地產企業生命之所系，當然也就成為房地產企業的內部控制重點。但在整個工程項目管理的實務中，如何籌集和使用資金并不是一件簡單的事情，房地產企業整個項目開發過程中復雜性、長期性都加大了房地產企業資金管控難度。另外，房地產企業的成本管理難度也大。房地產企業項目的開發成本大體可以分為六大部分：土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本、財務成本。有些成本在項目初期可大體確定，波動幅度較?。挥行┏杀緯驗轫椖可婕氨姸鄰碗s因素出現前后預測差異較大的情況。如何采取有效措施對開發成本加以控制，對于房地產企業來說并不是一件容易的事。房地產企業的資金控制與成本控制是企業業務層面控制的重點也是難點。
（三）房地產企業內部控制執行難度大
房地產企業的規模一般較大，可能有多個子公司、分公司、項目部等。很多房地產企業為了項目管理上的方便，往往沒有給子公司、分公司、項目部給予統一明確的財務授權機制。有些房地產企業的二級項目開發公司就各自為政、自成體系，母公司無法有效地進行管理，集團管理控制能力下降，一些內部控制制度無法執行到位；另一方面，房地產企業內部控制易受外部因素干預。房地產在開發過程中可能遇到各種非可控因素的干預：市政規劃調整、產業政策改變或調整、市場和行業形勢多變等等，這些風險因素都會或多或少地對房地產企業內部控制的執行產生干擾，往往使原先制定的各項內部控制制度因外部干擾而半途而廢。
三、目前我國房地產企業內部控制存在的主要問題
從當前現況來看，房地產企業的內部控制普遍存在以下幾個方面的問題：
（一）房地產企業內部控制環境不太理想
我國房地產企業內部控制環境還存有一些不足的方面，具體表現為：①對內部控制認識不到位。目前，我國許多房地產企業對內部控制的意識還不夠強：有些房地產企業片面地認為會計控制就是內部控制，未能全面理解房地產企業內部控制系統的含義；有些房地產企業“重業務，輕內控”，認為內部控制不能直接產生經濟價值，而且需要多設置人員崗位，增加辦事環節和程序，對內部控制有抵觸情緒，沒有充分認識到建立健全內部控制制度的重要性。②法人治理結構“形似神離”。近年來，我國許多房地產企業雖然也建立了法人治理結構，但并未達到內部權力制衡的效果。很多房地產企業董事長、總經理由一人兼任，董事擔任監事的也屢見不鮮。這種情況下，股東大會、董事會、監事會形同虛設，沒有真正發揮公司治理應有的作用。③人力資源機制不完善。一些房地產企業的人力資源政策還存在著“論資排輩”、“吃大鍋飯”的現象，沒有根據當前時展的要求，制定科學合理的人力資源政策，嚴重阻礙了員工工作、學習以及參與內部管理的積極性。④企業文化還不能發揮應有的作用。不可否認，企業文化已被越來越多的房地產企業所認可，有些房地產企業也投入了相當大的人力與物力到企業文化建設當中。但現實是很多房地產企業未將企業文化與內部控制制度有效地結合起來，企業文化只是停留在口號上或者表面上，沒有形成具有鮮明特色的企業理念，更沒有深入到房地產企業員工的內心里，無法對員工成有效的影響與制約。
（二）房地產企業風險管理能力不強
2008年金融危機爆發以后，我國大部分房地產企業都能有針對性地臨時設立相應的風險管理機構來加強企業的風險管理，以應對金融危機所帶來的影響，這種現象說明我國房地產企業的風險管理的相關內部控制只是一種“救火式”的管理，而非“防火式”，更談不上風險管理工作的長效機制。在當今全球經濟一體化日益加速的背景下，全球的所有企業，無論規模、結構、性質或所屬行業，在其內部的所有層面都面臨著風險，我國房地產企業也不例外。但由于我國大多數房地產企業在近幾年的經營活動中都是盈利的，這就使得許多房地產企業的風險意識逐步下降，放松了風險管理的意識，致使有些房地產企業遇到風險時毫無應對措施，風險管理一片空白。
（三）房地產企業內部控制措施不健全
我國房地產企業內部控制措施不健全，有些房地產企業內部控制的措施只是在相關會計制度的基礎上加以補充與修改，在一定程度上存在以企業會計制度代替企業內部控制制度的傾向，混淆了內部會計控制與內部控制的關系；有些房地產企業在設計內部控制時沒有考慮到自身的規模、業務性質等實際情況，生搬硬套其他行業的內部控制制度，造成內部控制措施不切實際，內部控制制度執行不力，使內部控制制度流于形式，失去了應有的剛性和嚴肅性。
（四）房地產企業的信息和溝通系統不完善
房地產企業應當建立信息與溝通制度，明確內部控制相關信息的收集、處理和傳遞程序，確保信息及時溝通，促進內部控制有效運行。然而我國許多房地產企業在信息與溝通系統建設與完善方面還不到位，主要表現在以下幾個方面：①內部控制制度建設滯后于時代的要求。目前經濟全球化與互聯網迅猛發展，使得企業網絡辦公已經得到普及，這些都要求房地產企業制定出能適應這個新形勢發展要求的內部控制制度，可是很多房地產企業內部控制制度仍是以前所定的幾條，未能對其進行及時的修改、充實。②網絡環境下的企業信息系統安全措施不健全。雖然有很多房地產企業采用網絡化辦公，加強了房地產企業的信息和溝通系統的建設，但是網絡是一個開放的環境，在這個環境中一切信息在理論上都是可以被訪問到的。因此，網絡環境下的企業信息系統很有可能遭受非法訪問甚至黑客或病毒的侵擾，這種攻擊可能來自于系統外部，也可能來自系統內部，而且一旦發生將造成巨大的損失，但很多房地產企業只建立了數據備份制度，沒有建立防止黑客或病毒的侵擾的安全措施與相應的應急制度。③企業反舞弊機制形同虛設。許多房地產企業雖然設立了專門的反舞弊機構、舉報專線與舞弊案件的舉報、調查、處理、報告和補救程序，但是真正有效執行的企業很多，從而導致企業反舞弊機制形同虛設。
（五）房地產企業內外部監督沒有形成合力
內部監督是企業對內部控制建立與實施情況進行監督檢查，評價內部控制的有效性，對于發現的內部控制缺陷，及時加以改進，是實施內部控制的重要保證。目前我國房地產企業內部監督主要依靠內部審計部門（或類似機構）來實現，但大多數房地產企業管理者對內部審計重視不夠，或存在觀念上的誤解，導致內部審計工作難以開展，有的房地產企業甚至從未開展過內部審計活動；有些房地產企業不設立內部審計機構或實際上與財務部門重合，內部審計在形式上就缺乏應有的獨立性。這些都大大降低了內部審計的作用，使得內部監督沒有起到應有的監督管理效果。另外，內部監督本應作為外部監督的有力配合與支持，但現實中因財政、審計、稅務、證券監管等外部監督部門的各種監督功能交叉，標準不一，再加上分散管理，監督主體之間缺乏橫向的信息溝通，內外部監督未能形成有效的監督合力。
（六）房地產企業相關人員素質不能滿足內部控制發展的要求
新形勢的發展對我國房地產企業設計和執行內部控制制度的全體員工提出了更高的要求。但是目前我國房地產企業的中高層管理人員及員工的素質從總體講并不是太高的，還不能滿足現代內部控制發展對他們提出的要求。大多數房地產企業的員工只局限于對本職崗位的工作，參與內部控制管理的意識淡薄，對內部控制的意義、作用等方面知之甚少，致使內部控制的作用得不到全面發揮。另外，我國房地產企業普遍存在忽視對員工進行職業培訓的現象，大部分房地產企業員工，尤其是基層人員得不到有效的培訓，專業水平很難適應內部控制管理的發展要求。
四、解決我國房地產企業內部控制存在問題的對策與建議
面對上述存在的問題，我國房地產企業應結合有關部門內控規范的要求，努力建立完善的內部控制制度。筆者認為我國房地產企業應從以下幾方面加以改進，以不斷地完善與創新房地產企業的內部控制：
（一）優化房地產企業的內部控制環境
任何企業的控制活動都存在于一定的控制環境之中，只有建立良好的內部控制環境才能保證制度的真正落實，才能真正達到內部控制的目的。因此，房地產企業要結合自身規模、業務特點等方面的實際情況，從以下幾個方面優化內部控制環境：①努力提高企業全體員工對內部控制的認識程度，增強內部控制意識。房地產企業要加強對員工內部控制的培訓，讓工作人員正確理解內部控制的目標和含義，重視內部控制在企業管理活動中的重要地位，樹立全面控制的概念。只有房地產企業全體員工認識上得到了提高，房地產企業各個業務部門或人員才能真正的貫徹企業各項內部控制制度。②完善房地產企業治理結構，為內部控制的有效運行提供制度保障。房地產企業要努力解決董事會弱、經理班子強、監事會行同虛設等治理結構中存在的主要問題，加強董事會在公司治理結構中的主導地位，突出董事會在建立和完善內部控制體系過程中的核心作用。③重視人力資源的開發與利用，建立健全人力資源管理制度。人力資源是房地產企業興旺發達的源泉與基礎。房地產企業要想充分調動企業員工的積極性、主動性、創造性，發揮員工的潛能，就必須重視人力資源的控制，結合房地產企業的行業特點建立健全人力資源管理制度。④加強“以人為本”的企業文化建設。房地產企業應充分考慮自身狀況，加強“以人為本”的企業文化建設，形成企業內部的軟管理。相對于剛性的內部控制制度管理而言，企業文化強調人與人之間的溝通與合作、道德觀與價值觀等軟約束方面的東西，它可以形成一種無形的力量影響著企業的內部控制，在內部控制環境中起到不可忽視的作用。
（二）培養房地產企業的風險意識
融資環境惡化、銀行銀根緊縮、政策監管力度不斷加大、市場競爭越發激烈這些都對房地產企業的風險管理提出了新的挑戰。能否有效應對房地產企業所面臨的各種風險將直接影響到房地產企業的生存和發展。因此，房地產企業要努力樹立起風險意識，建立有效的風險管理系統。首先，房地產企業要積極開展風險評估，準確識別與實現控制目標相關的內外部風險，確定相應的風險承受度。房地產企業識別內部風險時，應當結合行業特點重點關注與房地產項目資金和成本相關的風險因素；房地產企業識別外部風險時，除應當關注經濟因素、法律因素、社會因素、自然環境因素等外，還要關注國內外的政治因素。房地產企業應當配備專業人員，組成風險分析團隊，按照嚴格規范的程序開展工作，確保風險分析結果的準確性；其次，房地產企業要建立健全風險預警機制。預警機制就是預先告知特定對象已面臨危險情況及可能發生危險，并告誡其采取防范措施的機制。房地產企業預警系統至少應包括生產經營活動預警、現金預警、財務預警等幾個方面。
（三）設計適合房地產企業的控制措施
房地產企業應從房地產行業的實際出發，抓住房地產企業的內部控制關鍵點，實施有效合理的內部控制。房地產企業的內部控制措施要得當，除完善不相容職務分離控制、授權審批控制、會計系統控制、財產保護控制、預算控制、運營分析控制和績效考評控制等控制措施外，還要建立內部報告制度，全面反映經濟活動情況，及時提供業務活動的重要信息，增強內部管理的時效性和針對性。另外房地產企業在建立內部控制時要重點關注貨幣資金控制、工程項目控制、成本費用控制等幾個重點領域，將房地產企業內部控制的難點與重點管控好。
（四）加強房地產企業信息溝通建設
房地產企業應當對收集的各種內部信息和外部信息進行合理篩選、核對、整合，提高信息的有用性，幫助房地產企業經營管理者正確決策，提高應變能力和信息處理能力。房地產企業應當加強對信息系統開發與維護、訪問與變更、數據輸入與輸出、文件儲存與保管、網絡安全等方面的控制，保證信息系統安全穩定運行。另外房地產企業的高層管理者要需要花一定的時間接待員工的來訪或是進入員工中間了解情況，掌握必要的信息，培養一種員工可以暢所欲言的反映問題和消除疑慮的氛圍，從而提高企業內部信息質量。
（五）整合房地產企業內外部監督力量
對于房地產企業自身來講，房地產企業要進一步強化企業內部審計，使內部審計參與到企業的整個經營管理中來，充分發揮內部審計對加強管理、提高經濟效益的作用。房地產企業還應注重審計機構人員構成上的多元化，不僅要有懂財務的審計人才，而且還應配備精通企業各相關業務的專門人才，選擇有豐富業務經驗的人員加入內部審計部門，使內部審計在企業內部控制制度中發揮更大的作用。同時，房地產企業應盡量把內部審計部門及人員隸屬于董事會領導，增強內部審計部門的獨立性與權威性。另外，房地產企業也要主動接受財政、稅務、審計、人民銀行、證券監管、保險監管等部門的外部監督，變動被動監督為主動監督。只有將房地產企業內外部監督力量整合到一起，才能確保內部控制制度得到全面、準確的實施。
（六）提升房地產企業人員綜合素質
房地產企業全體員工素質的高低直接關系到企業內部控制是否有效運行。因此，房地產企業應努力提升全體員工的綜合素質。首先，房地產企業要有計劃地對其全體員工進行業務、管理知識等方面的培訓，以提高其業務水平和工作能力，從而使其增強內部控制意識。房地產企業要注重對管理人員、關鍵崗位人員進行職業道德教育和業務培訓，以提高其工作能力，減少在業務處理中的技術錯誤。房地產企業也要結合企業實際情況對管理人員和重要崗位的人員實行休假和輪崗制度。定期輪換崗位、交接工作，容易暴露以往工作中的差錯和不軌行為，從而消除或阻止某些人的不良念頭，增強企業人員的自我約束能力。另外房地產企業也要努力提升會計人員、內部審計人員的綜合素質與修養。會計人員又承擔著監督經營者及其他參與經營活動人員執行會計控制規范的責任，會計人員的作用發揮得如何，關系到內部控制制度實施的成敗。
五、結束語
總之，房地產企業要認真總結和探索新方法、新思路，不斷地加強房地產企業內部控制，這不僅是房地產企業自身健康發展的需求，也是房地產企業面對市場風險與挑戰的需要。
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