時間：2022-02-12 02:22:26
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)部門，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；可持續(xù)發(fā)展
中圖分類號：TU98 文獻標識碼：A 文章編號：1997-0668（2008）061054-03
一、 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系
城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，它指導和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補充，兩者關系密不可分。
房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來的。可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。文章試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。
二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點
城市規(guī)劃是一種政府干預行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。
1. 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為.開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設施等問題。
2. 城市規(guī)劃的長遠利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為
我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi).獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設要協(xié)調(diào)長遠利益與短期利益的關系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強調(diào)長遠利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。
3. 城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性
我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導致政府決策與規(guī)劃目標相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。
三、 市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關系
1. 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用
我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質(zhì)、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進行管制是十分必要的。
2. 城市規(guī)劃指導和促進房地產(chǎn)開發(fā)
建立在詳細調(diào)查和科學論證基礎上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心，促進房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點”。
3. 城市規(guī)劃設計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段
房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設計才能進行工程建設，合理的規(guī)劃設計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達到最高的經(jīng)濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。
總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時也能從城市規(guī)劃中得到指導和促進。且規(guī)劃設計也是房地產(chǎn)開發(fā)謀求合理經(jīng)濟效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者增強城市規(guī)劃意識，了解物業(yè)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導下更有效地從事開發(fā)工作。
四、我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)
目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。
1. 過度開發(fā)
在追求收益的經(jīng)營目標驅(qū)動下，往往會造成一些地段內(nèi)的進度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
2. 開發(fā)的隨意性
在城市開發(fā)活動中，不同用途的土地進行開發(fā)時其收益水平也不同，導致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。
4. 對公共開發(fā)的冷落
公共設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟效益，因而沒有開發(fā)部門主動進行投資.
我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢下作必要的調(diào)整。
1. 市規(guī)劃應加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
首先，必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據(jù)各地的實際情況，以市場經(jīng)濟為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。
第三，必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應變能力
在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設的發(fā)展，以使規(guī)劃設想付諸實施。另外，我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導地位，難以面對現(xiàn)實中的沖突。今后應增強城市規(guī)劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補充，逐步實現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。
3. 與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應的新的規(guī)劃方法
控制性詳細規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個新的規(guī)劃層次，在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗。它一般規(guī)定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
關鍵詞：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā) 城市建設
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標和城市建設的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)則是城市發(fā)展目標的實施過程。房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，這是從城市建設與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時也保證了房地產(chǎn)開發(fā)的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當前我國城市化進程快速推進的過程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調(diào)發(fā)展。
1. 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)不和諧的外在表現(xiàn)
城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)可以視為城市建設過程中的不同階段，兩者都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質(zhì)量服務。雖然城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)存在和諧發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，但在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商和城市規(guī)劃部門的價值觀念不同，雙方考慮問題的側(cè)重點不同，由此產(chǎn)生矛盾和沖突，直接導致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的非協(xié)調(diào)發(fā)展。城市規(guī)劃是一種政府行為，以維護公眾利益為出發(fā)點，強調(diào)整體和長遠利益，追求經(jīng)濟、社會、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一，對房地產(chǎn)開發(fā)利益有時考慮不多；房地產(chǎn)開發(fā)是一種企業(yè)行為，以利潤為主要目標，追求經(jīng)濟效益最大化，單純考慮企業(yè)的經(jīng)濟效益和地塊本身的經(jīng)濟效益，而忽視全局利益的地區(qū)綜合利益。這種不和諧在一些地方具體表現(xiàn)為：
1) 城市規(guī)劃滯后，城市空置化現(xiàn)象日益突出。目前，城市空置化現(xiàn)象這一問題日益嚴重，即城市的中心存在一定數(shù)量的未完全開發(fā)的土地空間。開發(fā)商開發(fā)規(guī)模過大，也會導致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產(chǎn)進行炒作轉(zhuǎn)售從中賺取利潤，實際使用率卻很低，以及不法房地產(chǎn)商故意壓房不售或哄抬房價等。目前，我國的城市規(guī)劃仍以理想方式進行編制，大多數(shù)城市規(guī)劃缺乏彈性和應變能力，這顯得十分滯后。這種滯后使得城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著更多的制約作用。
2)管控不力，違規(guī)開發(fā)。雖然國家法律對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的雙邊行為，都有明確規(guī)定，但執(zhí)行不力。有的無視城市規(guī)劃的權(quán)威性、嚴肅性，突破規(guī)劃底線，擴大開發(fā)規(guī)模；有的“偷梁換柱”，非法占地入市；有的過度開發(fā)，對生態(tài)環(huán)境、歷史文化、城市景觀產(chǎn)生負面影響。開發(fā)和建設造成了城市景觀遭到破壞及新建區(qū)景觀沒有特色，房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低土地開發(fā)成本，不斷提高建筑的容積率，但由于缺乏城市設計，帶來諸如綠色空間不斷被蠶食、歷史文物建筑被拆除或孤立存在、傳統(tǒng)文化特色街區(qū)蕩然無存、古建筑與周圍環(huán)境難以協(xié)調(diào)、城市景觀風貌特色難以為繼等問題。
3)公共服務設施的開發(fā)建設關注少。公共服務設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會提供整體的利益服務。因而在城市規(guī)劃滯后的情況下，市場機制往往導致公共開發(fā)變冷落，公共設施項目開發(fā)的強度和數(shù)量都顯得不足和匱乏。目前很多城市的居住區(qū)開發(fā)中，只建房子，不重視道路、教育、健身等公共設施建設，使群眾生活出現(xiàn)很多難題。
4)干預不當，隨意開發(fā)。政府在城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)中功不可沒，但有的地方政府行為仍不能夠規(guī)范。比如，違反城市規(guī)劃原則盲目決策，非法干預城市規(guī)劃審批，過多直接插手土地市場操作，片面追求“政績”。有的片面強調(diào)招商引資的需要，強調(diào)投資者意愿與困難，以發(fā)文、開會等簡單形式，輕易決定建設項目的地點和規(guī)模；有的隨意提高建筑密度和容度和容積率，隨意改變用地性質(zhì)，改變已制定的城市規(guī)劃，造成規(guī)劃部門操作被動；還有一些“官辦開發(fā)商”非法牟取暴利，影響城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2. 促進城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的對策措施
隨著我國城市化快速來臨和科學發(fā)展觀的確立，追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實現(xiàn)這一目標的現(xiàn)實選擇。因此，如何協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾，促進二者形成良性互動機制，實現(xiàn)和諧發(fā)展，成為當前城市規(guī)劃界和房地產(chǎn)業(yè)界亟待解決的問題。
2.1完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導機制
城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想，物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。城市規(guī)劃通過戰(zhàn)略研究發(fā)現(xiàn)空間變化的多種可能性,分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備，按照規(guī)劃進行開發(fā)建設,而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時，應根據(jù)各地的實際情況，以市場為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃，就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃，不能違規(guī)操作。其次，在政府的領導下，小區(qū)規(guī)劃、建筑風格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面，也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風土人情。將項目開發(fā)與城市運營結(jié)合起來，自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標，獲得可持續(xù)發(fā)展，而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個城市發(fā)展需要什么，就做相應的開發(fā)。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區(qū)的發(fā)展需求，也要符合片區(qū)消費的需求。
2.3重視市場需求，促進城市運作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能，形象功能，商業(yè)功能，居住功能，交通及其基礎設施等常規(guī)功能外，還應重視其經(jīng)營和市場需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的運作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設目標的實現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關，對一些重要的城市中心區(qū)建設工程項目，應注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2.4城市規(guī)劃應具有彈性和應變能力。
針對城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對規(guī)劃不斷做出調(diào)整和補充，逐步實現(xiàn)“滾動規(guī)劃”，要建立健全規(guī)劃后反饋和評估體系，依據(jù)規(guī)劃實施后的效果，對尚未、已經(jīng)或?qū)嵤┲械囊?guī)劃進行及時修正。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的，為適應這種變化，提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下，局部應具有一定的可調(diào)性，這樣可促進城市與環(huán)境也應注重創(chuàng)新，特別應考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點民族特色結(jié)合，增強城市的吸引及輻射功能。
3. 結(jié)語
在探索城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展時，必須本著規(guī)劃先行的原則，而在加強城市規(guī)劃調(diào)控力度的同時也要增加規(guī)劃的靈敏度與靈活性，合理運用經(jīng)濟杠桿，對房地產(chǎn)市場和整個經(jīng)濟運行狀況進行調(diào)控，調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，控制建設規(guī)模和用地規(guī)模，抑制不合理需求，彌補市場失靈和缺陷綜合調(diào)控城市建設，引導開發(fā)投資，抑制房價過快上漲勢頭，促進住房合理消費，保障大多數(shù)人對住房的迫切需要，形成有序開發(fā)、規(guī)范管理、良性發(fā)展的局面。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 全面預算管理
一、廣義的全面預算管理概念
全面預算管理，是利用預算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標。
預算是一種系統(tǒng)的方法，用來分配企業(yè)的財務、實物及人力等資源，以實現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標。企業(yè)可以通過預算來監(jiān)控戰(zhàn)略目標的實施進度，有助于控制開支，并預測企業(yè)的現(xiàn)金流量與利潤。
全面預算反映的是企業(yè)未來某一特定期間（一般不超過一年或一個經(jīng)營周期的全部生產(chǎn)、經(jīng)營活動的財務計劃），它以實現(xiàn)企業(yè)的目標利潤（企業(yè)一定期間內(nèi)利潤的預計額，是企業(yè)奮斗的目標，根據(jù)目標利潤制定作業(yè)指標，如銷售量、生產(chǎn)量、成本、資金籌集額等）為目的，以銷售預測為起點，進而對生產(chǎn)、成本及現(xiàn)金收支等進行預測，并編制預計損益表、預計現(xiàn)金流量表和預計資產(chǎn)負債表，反映企業(yè)在未來期間的財務狀況和經(jīng)營成果。
二、廣義全面預算管理的框架和模式
全面預算管理的框架可分為預算目標―預算組織―預算編制―預算執(zhí)行和控制―預算分析和考核五大模塊。預算目標是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃形成企業(yè)戰(zhàn)略目標，在此基礎上形成企業(yè)計劃最終形成企業(yè)預算目標。通過企業(yè)預算的組織、編制、實施和修正，使企業(yè)計劃、企業(yè)戰(zhàn)略目標的落地，為企業(yè)目標實現(xiàn)提供合理的保證。全面預算管理框架的五大模塊既有先后順序，又有相輔相成的關系。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的特點和全面預算管理的切入點
特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額大、開發(fā)周期長；二是銷售受國家政策、金融市場、買方市場影響大，銷量和價格波動大和不確定性。
由于房地產(chǎn)的上述特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全面預算管理的選擇不可能選擇以銷售收入（銷售價格的不確定性）為核心的預算模式和以目標利潤（開發(fā)周期與經(jīng)營當期利潤不同步）為核心的預算模式。由此，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身特點和全面預算管理的理論的切入點，在于建立“以項目成本控制為核心，現(xiàn)金流量控制為重點”的具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身特點的全面預算管理模式。該模式的主要特點是以開發(fā)項目成本為核心，預算編制以成本費用為預算的起點，運用現(xiàn)金預算控制開發(fā)項目投資額和費用支出的預算管理模式。
四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的基本做法
從對項目開發(fā)的時間序列來劃分，應在項目可行性研究階段進行估算、在項目規(guī)劃設計階段進行概算、在項目施工圖設計階段進行造價預算，以此最終形成財務的預算體系。包括資本預算、現(xiàn)金預算、預計資產(chǎn)負債表、預計利潤表、預計現(xiàn)金流量表。在項目整體預算完成后，按照項目工程進度，將整體預算分年、季、月進行分解，形成年、季、月的預算。
從對預算的實施過程來劃分，一是擬定目標成本：結(jié)合開發(fā)部、設計部、工程部對工程項目的概算、施工圖預算，以及市場材料、人工價格，確定目標成本。二是確定目標成本：同銷售收入預算、目標利潤等指標相比較，形成確定目標成本。三是分解目標成本：將各預算指標落實到各部門，并以此為依據(jù)，在采購、建筑、安裝等各項合同招標中以此為招標控制價。四是在項目開發(fā)過程中跟蹤成本流程，按此編制投資進度計劃、付款計劃，匯總編制現(xiàn)金收支預算。五是糾偏和分析；六是預算考核和評價。
五、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的內(nèi)容
運營預算（經(jīng)營活動的預算），通常企業(yè)會以銷售預算為起點，以收定支，以銷定產(chǎn)。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點，是以目標成本為核心導向，所以前述原則只能是輔的比較，不能絕對化，在預算編制具體實施中還存在部門與部門的博奕，比如銷售部門和工程部門，當年經(jīng)營計劃項目必須達到某種進度，拿到預售許可證或者按照計劃必須完工，當年開發(fā)成本必須得到保證。銷售預算做得過于激進，給實際營運過程中造成資金壓力，帶來財務風險。在預算編制上，通過銷售收入預算、生產(chǎn)預算、銷售費用預算、管理費用預算形成預計損益表。
財務預算包括現(xiàn)金預算（現(xiàn)金收支預算）、資本預算，形成預計資產(chǎn)負債表、預計現(xiàn)金流量表。
六、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的技術(shù)方法
（一）預測的技術(shù)方法
1、銷售收入的預測技術(shù)方法
預測的方法有序列時間法、線性回歸法、平滑指數(shù)法、學習曲線法、敏感性分析、期望值分析法。對于銷售預算來說，因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，市場行情瞬息萬變，采用任何預測可能都不是精確的，相對而言，期望值法較為合理。期望值分析法：針對不同的情況（景氣、平和、低迷）分配不同的概率（最可能，最差，最好），推導出結(jié)果的預期值（包含了預期結(jié)果和風險的組合）。由于市場的景氣、平和、低迷隨時變化，其所處的概率也在不斷波動中。
2、目標成本的預測技術(shù)方法
由于房地產(chǎn)的特殊性，在不同的開發(fā)階段，有不同的測算數(shù)據(jù)。但在施工圖設計階段，基本上可以確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標成本的準確數(shù)。主要是依據(jù)工程造價的專業(yè)技術(shù)知識，對項目目標成本加以確定。
3、目標利潤的預測技術(shù)方法
可分為本量利分析法、比例預算法、上加法（由凈利潤倒匡目標利潤）等。
（二）控制和分析的技術(shù)方法
預算控制的方式按控制期間劃分，分為當期預算控制、累進預算控制。按預算項目種屬劃分，總額控制和單項控制。還可分為絕對數(shù)控制（預算數(shù)）和相對數(shù)控制（預算值的百分比）；預算執(zhí)行中的費用控制，由于預算費用不等于必須投入的資源，子公司在編制時，在執(zhí)行時沒用完，控制要點在于完善各種費用標準。目標成本的控制在于合同的簽訂以及付款環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流管控。
七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理的考核
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預算管理，必須經(jīng)過考核這一環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)的作用在于：一是明確戰(zhàn)略導向；二是強化激勵機制；三是改善業(yè)績評價；四是提升管理水平。做好預算考核可以結(jié)合KPI，運用目標性原則、動態(tài)性原則、可控性原則、公平公開的原則、總體優(yōu)化的原則可以起到促進企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)。
參考文獻：
[1]徐興恩.管理會計學[M].西南財經(jīng)大學出版社
關鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；和諧發(fā)展
如今的人們，打開報紙、雜志、電視網(wǎng)絡，隨處的媒體都可見到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)無所不在的廣告。到處都是樓盤分析，樓價趨勢預測，房屋買賣中介，不知不覺房地產(chǎn)開發(fā)日益成為社會的經(jīng)濟龍頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。是社會城市化進程的一個重要表現(xiàn)與必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市這個主體環(huán)境。它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市這個環(huán)境中體現(xiàn)也來的。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系，與城市規(guī)劃有著密切的聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎差等種種原因與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展存在著不和諧之處。從最開始的長期的滯后到后來的短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍有一些矛盾存在。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。試圖就這一問題，進行一點淺顯的分析。
1 何為城市規(guī)劃？何為房地產(chǎn)開發(fā)？
城市規(guī)劃即為：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務是根據(jù)國家城市發(fā)展和建設方針、經(jīng)濟技術(shù)政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟、文化、基礎設施等各項建設，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
房地產(chǎn)開發(fā)一般則指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。
2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的行為特點
城市規(guī)劃是一種政府干預行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；要建設好城市，必須有一個統(tǒng)一的、科學的城市規(guī)劃，并嚴格按照規(guī)劃來進行建設。城市規(guī)劃是一項政策性、科學性、區(qū)域性和綜合性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預測和評價，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關系，統(tǒng)籌安排各項建設，使整個城市的建設和發(fā)展，達到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創(chuàng)造良好條件。
而房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發(fā)與配套建設，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。
3 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾
城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。
兩者的出發(fā)點不同導致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長遠考慮。而房地產(chǎn)開發(fā)的投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)。獲得最大利潤，市場經(jīng)濟成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟開發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟發(fā)展。
以上的根本矛盾導致了現(xiàn)代城市建設中經(jīng)常發(fā)生的一些問題。比如，對公共開發(fā)的冷落，公共設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟利益，很少有人參與建設。而商品房樓盤則存在過度開發(fā)現(xiàn)象，開發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
如果過份強調(diào)長遠利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長遠利益與短期利益的關系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點思考的問題。
3.1城市規(guī)劃必須有超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
3.2開發(fā)方則應在委托規(guī)劃設計時，在審查資質(zhì)的基礎上，設計輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設計規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強自己身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟效益，而不顧社會效益。
3.3在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導致了規(guī)劃部門對城市建設的一些被動。規(guī)劃行政主管部門職能的更應該強調(diào)主觀能動性，在控制性指標范圍內(nèi)適當?shù)膩砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。控制性詳規(guī)的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更大的設計方面的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。
3.4房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的各種問題情況及時反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問題。
1991年4月湖南省沅江市南咀鎮(zhèn)花塘村村民劉曉云與益陽市南縣八百弓鄉(xiāng)民和村村民彭長云結(jié)婚。婚后劉曉云仍住娘家，戶口也未遷出。1992年3月7日下午，村民大會根據(jù)鄉(xiāng)人民政府關于承包責任制調(diào)整的有關規(guī)定，將劉曉云承包的土地調(diào)出。會后劉志宣多次找村領導，要求按政策對劉曉云承包的土地不予調(diào)出，未果。同年3月9日中午劉志宣得知劉曉云的承包地已調(diào)出，下午便與妻子陳銀秀到調(diào)解小組成員休息處，強行拿走調(diào)整方案登記本和皮尺，致使調(diào)整工作無法繼續(xù)進行。當晚鄉(xiāng)政府接到村委負責人匯報后，派干部黃勁松、吳安維、張楚文和駐鄉(xiāng)民警符光明一行四人到劉志宣家做工作，先是要求交出登記本和皮尺，未果。黃勁松要劉志宣去鄉(xiāng)政府學習文件，劉不同意。吳安維便拽劉志宣，劉曉云、李國強、彭長云等圍住不讓拖，符光明則用手銬銬住劉志宣的右手并拖上吉普車。此時，劉志宣的大女婿張習超趕到，問鄉(xiāng)干部抓其岳父是否有手續(xù)，同時將劉志宣從車上拉進屋。黃勁松則要司機回去向鄉(xiāng)政府匯報，約二十分鐘后，鄉(xiāng)黨委書記肖陽春、鄉(xiāng)長鄭明、副鄉(xiāng)長劉炳生、許躍華及聯(lián)防隊員廖蘭貴隨車趕到劉家。一進門便問要司機回去向鄉(xiāng)政府匯報，約二十分鐘后，鄉(xiāng)黨委書記肖陽春、鄉(xiāng)長鄭明、副鄉(xiāng)長劉炳生、許躍華及聯(lián)防隊員廖蘭貴隨車趕到劉家。一進門便問張習超：“你是哪里的？”張答：“我是新灣鎮(zhèn)北洲村的，是劉志宣的大郎。”肖等說：“我們是明月鄉(xiāng)干部，在這里履行公務，你走開，不要阻礙執(zhí)行公務。”張答：“我不是明月鄉(xiāng)的，也是中國公民，講句公道話都不行。”肖陽春便說：“這家伙不老實把他也扣起來。”廖南貴便拿出手銬與其他鄉(xiāng)干部一起扣住張習超的雙手，并將其和劉志宣一同推上了吉普車。臨走時，陳銀秀交出了登記本和皮尺。晚十一點左右，劉志宣、張習超被送往赤山派出所。3月10日晚李國強到派出所探視時被留置反省。至3月11日下午三人被放出。
1992年4月16日沅江市公安局以劉志宣、張習超、李國強、劉曉云阻礙執(zhí)行公務為由，分別作出第71、72、73、74、101號裁決書，給予劉志宣拘留五天，張習超拘留十天，彭長云、李國強警告，劉曉云罰款五十元的處罰。劉志宣、張習超、李國強、劉曉云等不服，向原益陽地區(qū)行署公安處申請復議。該處作出19、20、21、22號治安管理處罰申訴裁定書，維持原裁定。劉志宣等仍不服，向沅江市人民法院起訴，要求法院判決撤銷沅江市公安局作出的治安處罰決定。
法院審判
蘭州市中級人民法院經(jīng)審理查明：
1995年9月11日，原告常德開發(fā)部經(jīng)過申請立項、提交拆遷安置報告，與蘭州市城市規(guī)劃土地管理局（以下簡稱市規(guī)劃局）草簽《蘭州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同書》，并按照合同的約定交納了土地使用權(quán)出讓定金9萬元、慶陽路改建費42400元后，得到被告市政府以蘭政地字（1995）36號文作出的《關于向蘭州常德物資開發(fā)部出讓國有土地使用權(quán)的批復》。該批復同意將本市城關區(qū)小稍門外以東，蘭州水煙廠以南，面積為1130.3平方米的城鎮(zhèn)國有土地的使用權(quán)，出讓給常德開發(fā)部作為綜合樓建設用地，出讓期限為50年。
原告常德開發(fā)部得到被告市政府同意出讓的1130.3平方米國有土地使用權(quán)后，于1996年1月31日、2月1日，和蘭州海清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海清公司，與常德開發(fā)部為同一法定代表人）一起，與蘭州泰生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱泰生公司），以及當時是泰生公司的第一開發(fā)處、后來成為具有獨立法人資格的蘭州華歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華歐公司）簽訂了《合建樓房合同》、《補充合同》。合同約定：由常德開發(fā)部、海清公司出地，泰生公司及其第一開發(fā)處投資，雙方聯(lián)合建樓；常德開發(fā)部提供資料、證明、介紹信等有關建設手續(xù)，合同生效后提供撥地文（圖）、建設計劃等報批手續(xù)原件，泰生公司協(xié)助海清公司辦理前期報批手續(xù)，第一開發(fā)處負責一切開發(fā)建設、售宜。
1996年5月15日，原告常德開發(fā)部和海清公司又與泰生公司簽約解除《合建樓房合同》。海清公司為解決在《合建樓房合同》履行過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟糾紛，于5月18日向甘肅省高級人民法院（以下簡稱省法院）提起民事訴訟。省法院于5月20日制作了民事調(diào)解書，其中第一項確定雙方簽訂的《合建樓房合同》終止履行，第四項確定泰生公司于5月28日前退還海清公司交付的8份文件，6月3日前退還新產(chǎn)生的關于此項工程的其他文件。在調(diào)解書履行中，海清公司與泰生公司又于5月27日自行和解，愿意繼續(xù)履行《合建樓房合同》及《補充合同》。5月28日，省法院主持雙方達成《執(zhí)行和解協(xié)議》，確定《合建樓房合同》繼續(xù)履行。同日，常德開發(fā)部、海清公司還與泰生公司商定，將海清公司在《合建樓房合同》中的權(quán)利和義務全部移交給常德開發(fā)部。11月19日，泰生公司、華歐公司也與常德開發(fā)部商定，將泰生公司在《合建樓房合同》中的權(quán)利和義務交由華歐公司享有和負擔。至此，合建樓宜由常德開發(fā)部與華歐公司按合同履行。華歐公司在履行合同約定的建設義務時，違反合同約定，單方?jīng)Q定在8層樓房的基礎上違章增建5層樓房。為此引起《合建樓房合同》糾紛，常德開發(fā)部于1997年8月15日再次向省法院提起民事訴訟。
在合同履行過程中的1997年1月28日，原告常德開發(fā)部以（1997）蘭常字第6號文向蘭州市土地有償使用辦公室報告，要求將小稍門外96號國有土地的使用權(quán)出讓給華歐公司。同日，華歐公司也以（1997）蘭華房字第（1）號文向蘭州市土地有償使用辦公室報告稱：我公司經(jīng)與常德開發(fā)部協(xié)商，同意將小稍門外96號國有土地的使用權(quán)經(jīng)市政府出讓到我公司。6月1日、16日，常德開發(fā)部分別向市規(guī)劃局、蘭州市土地有償使用辦公室、市房產(chǎn)局發(fā)出《關于撤回（1997）蘭常字第6號文的報告》，要求停止給華歐公司辦理土地出讓手續(xù)。10月20日，市規(guī)劃局與華歐公司簽訂《蘭州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同》，將常德開發(fā)部已經(jīng)獲得使用權(quán)的1130.3平方米土地又出讓給華歐公司。同日，市規(guī)劃局還以蘭規(guī)土地字（1997）第121號、第122號文，將收回常德開發(fā)部土地使用權(quán)以及將該土地使用權(quán)又出讓給華歐公司一事，向市政府請示。市政府于10月23日作出蘭政地字（1997）第42號《關于收回蘭州常德物資開發(fā)部土地使用權(quán)的批復》，內(nèi)容為：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《甘肅省實施土地管理法辦法》的有關規(guī)定，同意將位于本市城關區(qū)小稍門外以東、蘭州水煙廠以南，面積為1130.3平方米的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)收回，另行安排，原蘭政地字（1995）36號文同時廢止。同日，市政府還以蘭政地字（1997）第43號文作出《關于向蘭州華歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓國有土地使用權(quán)的批復》。11月24日，在省法院開庭審理常德開發(fā)部與華歐公司的《合建樓房合同》糾紛時，華歐公司當庭出示了蘭政地字（1997）第43號批復。12月1日，市政府才向常德開發(fā)部送達了蘭政地字（1997）第42號批復。常德開發(fā)部不服市政府的批復，于1997年12月2日向省法院提起本案行政訴訟。
另查明，省法院已于1998年4月9日就原告常德開發(fā)部與華歐公司的《合建樓房合同》糾紛案作出一審判決，確認在常德開發(fā)部與華歐公司的《合建樓房合同》糾紛案中，市規(guī)劃局與常德開發(fā)部簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、常德開發(fā)部與華歐公司簽訂的《合建樓房合同》及其《補充合同》、1996年5月28日達成的《執(zhí)行和解協(xié)議》，都是有效的；市規(guī)劃局與華歐公司后來簽訂的土地使用權(quán)出讓合同是無效合同，不予確認。華歐公司不服省法院的這一民事判決，已經(jīng)上訴于最高人民法院。
蘭州市中級人民法院認為，被告市政府的蘭政地字（1997）第42號、第43號批復，是根據(jù)市規(guī)劃局的請示作出的。而市規(guī)劃局的請示，又是根據(jù)原告常德開發(fā)部的（1997）蘭常字第6號報告和華歐公司（1997）蘭華房字第（1）號報告形成的。市政府出讓國有土地，是其職權(quán)范圍內(nèi)的行政行為，無可非議。常德開發(fā)部是在收到市政府第42號批復的第二天即提起訴訟，并未超過法定期限，因此市政府以超過訴訟時效為由提出的抗辯，不能成立。據(jù)此，蘭州市中級人民法院于1999年5月12日判決：
維持被告蘭州市人民政府蘭政地字（1997）第42號《關于收回蘭州常德物資開發(fā)部土地使用權(quán)的批復》及蘭政地字（1997）第43號《關于向蘭州華歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓國有土地使用權(quán)的批復》。
原告常德開發(fā)部不服一審判決，向甘肅省高級人民法院提起上訴。理由是：原審法院查明的事實，已經(jīng)說明被上訴人市政府于1995年向上訴人常德開發(fā)部合法地出讓過國有土地使用權(quán)，以上訴人名義作出的（1997）蘭常字第6號報告，現(xiàn)已查明是華歐公司個別人偽造的，并且上訴人已聲明撤回作廢，要求暫停將上訴人的國有土地使用權(quán)過戶給華歐公司。在上訴人沒有任何違反土地管理法規(guī)行為的情況下，被上訴人收回上訴人的土地使用權(quán)，無任何法律依據(jù)。況且被上訴人是先將已經(jīng)出讓給上訴人的土地重復出讓，后又收回已經(jīng)出讓給上訴人的土地，這是嚴重的濫用職權(quán)的違法行政行為。按照行政訴訟法的規(guī)定，對被上訴人濫用職權(quán)的具體行政行為應當予以撤銷。一審判決維持，是十分錯誤的。原審法院不審查被上訴人收回土地使用權(quán)的批復是否合法，就輕率地判決維持，顯然違背了行政訴訟的合法性審查原則。請求二審撤銷原判，確認被上訴人所屬的土地管理部門與上訴人簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同為有效合同，確認被上訴人的蘭政地字（1995）36號《關于向蘭州常德物資開發(fā)部出讓國有土地使用權(quán)的批復》繼續(xù)有效；確認被上訴人所屬的土地管理部門與華歐公司簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同為無效合同，判令撤銷蘭政地字（1997）第42號、第43號批復，撤銷被上訴人已經(jīng)為華歐公司辦理的蘭國用（1998）1號臨時土地使用權(quán)證。
被上訴人市政府未答辯。
甘肅省高級人民法院經(jīng)審理查明：
1997年6月1日、16日，上訴人常德開發(fā)部分別向市規(guī)劃局、蘭州市土地有償使用辦公室、市房產(chǎn)局發(fā)出要求停止給華歐公司辦理土地出讓手續(xù)的《關于撤回（1997）蘭常字第6號文的報告》，其主要內(nèi)容是：以常德開發(fā)部名義作出的（1997）蘭常字第6號報告，經(jīng)蘭州市公安局鑒定，系華歐公司個別人偽造，華歐公司在履行《合建樓房合同》中有違約行為，因此要求停止給華歐公司辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
被上訴人市政府以蘭政地字（1997）第43號文作出的《關于向蘭州華歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓國有土地使用權(quán)的批復》中，除批準將爭議的土地使用權(quán)出讓給華歐公司以外，還提到要將上訴人常德開發(fā)部原繳付的9萬元土地出讓定金，抵減華歐公司因本次簽約應當繳付的出讓金；出讓地塊界內(nèi)、外的所有被拆遷居民及單位，均由市拆遷管理部門組織拆遷，由華歐公司負責安置。
被上訴人市政府的蘭政地字（1997）第42號、第43號批復，在由市規(guī)劃局負責送達時，市規(guī)劃局只給華歐公司送達了第43號批復，未給上訴人常德開發(fā)部送達。11月24日省法院民事審判庭開庭審理《合建樓房合同》糾紛案，華歐公司當庭出示了第43號批復后，常德開發(fā)部才知道市政府有此批復，當即提出爭議土地是市政府以蘭政地字（1995）36號批復出讓給他們的，現(xiàn)在又以第43號批復出讓給華歐公司，是重復出讓。12月1日，市規(guī)劃局向常德開發(fā)部送達了市政府蘭政地字（1997）第42號批復。
1998年4月6日，被上訴人市政府給華歐公司頒發(fā)了蘭國用字第1號《臨時國有土地使用證》。
除此以外，甘肅省高級人民法院確認了一審查明的其他事實。
甘肅省高級人民法院認為：
1995年9月11日，上訴人常德開發(fā)部在經(jīng)過申請立項、提交拆遷安置報告、與當?shù)卣耐恋毓芾聿块T簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并按照合同的約定交納了土地使用權(quán)出讓定金9萬元、慶陽路改建費42400元后，得到被上訴人市政府以蘭政地字（1995）36號文作出的《關于向蘭州常德物資開發(fā)部出讓國有土地使用權(quán)的批復》。至此，常德開發(fā)部已經(jīng)合法取得了爭議土地的使用權(quán)。常德開發(fā)部還在陸續(xù)取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《拆遷許可證》等批文后，完成了拆遷任務，與華歐公司合建的樓房也已經(jīng)竣工。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定：“土地使用者應當按照土地使用權(quán)出讓合同和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。”“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。”常德開發(fā)部不具有法律規(guī)定的應當給予收回土地使用權(quán)處罰的情形。
被上訴人市政府根據(jù)其土地管理部門的請示，在上訴人常德開發(fā)部已經(jīng)提出（1997）蘭常字第6號報告是華歐公司個別人偽造的問題后不進行查證，仍根據(jù)該報告作出同意收回常德開發(fā)部土地使用權(quán)的蘭政地字（1997）第42號批復，屬于事實不清、主要證據(jù)不足。
上訴人常德開發(fā)部不具有法律規(guī)定的應予收回土地使用權(quán)的情形。被上訴人市政府的蘭政地字（1997）第42號批復中，對收回常德開發(fā)部土地使用權(quán)所適用的法律依據(jù)，只籠統(tǒng)提到“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《甘肅省實施土地管理法辦法》的有關規(guī)定”，未引出適用的具體條文，違反了法定程序。
在被上訴人市政府收回上訴人常德開發(fā)部的土地使用權(quán)之前，市政府的土地管理部門事實上已經(jīng)將同一宗土地使用權(quán)又出讓給華歐公司。蘭政地字（1997）第43號批復的內(nèi)容，涉及到華歐公司和常德開發(fā)部雙方的利益，市政府至今未給常德開發(fā)部送達蘭政地字（1997）第43號批復。這些具體行政行為，都違反了法定程序。
上訴人常德開發(fā)部與華歐公司是兩個獨立法人，法律并未賦予被上訴人市政府有處置行政管理相對人財產(chǎn)的權(quán)力。市政府在其蘭政地字（1997）第43號批復中，決定將常德開發(fā)部繳納的9萬元土地出讓金定金抵減華歐公司應繳納的土地出讓金，屬于超越職權(quán)的行政行為。
在省法院主持下，華歐公司和上訴人常德開發(fā)部雙方于1996年5月28日達成的《執(zhí)行和解協(xié)議書》，其內(nèi)容是以常德開發(fā)部提供土地、華歐公司提供資金為基礎的。被上訴人市政府在《執(zhí)行和解協(xié)議書》已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，收回常德開發(fā)部的土地使用權(quán)，致使這一法律文書無法履行，屬于以行政權(quán)干擾審判權(quán)。
原審判決認定的事實基本清楚，但適用法律及判決的理由是錯誤的。鑒于被上訴人市政府的蘭政地字（1997）第42號、第43號批復存在著事實不清和主要證據(jù)不足、違反法定程序以及超越職權(quán)等問題，市政府據(jù)此批復給華歐公司頒發(fā)的《臨時國有土地使用證》，也屬于不當授權(quán)。《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第二項規(guī)定：“具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：1、主要證據(jù)不足的；2、適用法律、法規(guī)錯誤的；3、違反法定程序的；4、超越職權(quán)的；5、濫用職權(quán)的。”第六十一條第（二）項規(guī)定，人民法院審理上訴案件，遇到“原判決認定事實清楚，但適用法律、法規(guī)錯誤的，依法改判”。據(jù)此，甘肅省高級人民法院于1999年8月9日判決：
一、撤銷一審行政判決；
二、撤銷被上訴人蘭州市人民政府的蘭政地字（1997）第42號《關于收回蘭州常德物資開發(fā)部土地使用權(quán)的批復》；
關鍵詞：業(yè)務傭金 管理理念 拓展業(yè)務領域
自1993年7月國家建設部、人事部認定第一批房地產(chǎn)估價師至今已有二十年了，在這二十年中，有很多公司的規(guī)模從幾個人發(fā)展到幾百人的大型綜合評估公司，也有一些公司苦撐幾年后自然消失或轉(zhuǎn)手易人。
進入2000年以來，一些原為國有體制的評估公司逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樗接衅髽I(yè)，由于成立評估公司門檻不高，大批的民營評估公司紛紛成立，評估業(yè)務從原來的客戶找上門變成了客戶坐等評估業(yè)務員上門服務，一時間，業(yè)務傭金承諾滿天飛，那時的一套普通住宅評估收費達2000元/份，而其中的業(yè)務傭金高達70%左右，也就是說，一份評估報告的收費中公司凈收入僅為20%左右，公司收入少，限制了公司的發(fā)展。2005年，為了杜絕業(yè)務傭金，有公司推出普通住宅500元/份的評估報告，不再給業(yè)務傭金，一時間，評估報告收費成了業(yè)務競爭的焦點，一些靠業(yè)務傭金拉客戶的小公司，由于其品牌與聲譽難與大公司相比，業(yè)務難以再繼，只能苦苦支撐，能支撐下來的也只是維持正常經(jīng)營。收入低，沒有實力引進人才，無法對公司進行現(xiàn)代化管理，而杜絕業(yè)務傭金的公司由于公司收入大幅度提高，有資金用來改善公司內(nèi)部管理機制，另一方面引進人才，采用評估數(shù)據(jù)系統(tǒng)化建設，品牌和聲譽逐漸提升，在市場競爭愈演愈烈的評估行業(yè)，就造成了強者愈強，弱者愈弱的局面。
隨著評估公司的發(fā)展，一些評估公司從加強公司服務意識入手，爭取客戶，樹立口碑，走品牌路線，擴大業(yè)務發(fā)展。他們大量引進管理與專業(yè)技術(shù)人才，加強對公司員工培訓，從細節(jié)入手，提出 “做足功課”、“細節(jié)決定成敗”等。記得某公司一估價師接到一個東莞土地的評估業(yè)務，要求查勘后第二天出評估報告，估價師在接到任務后，第一時間查閱了土地的相關資料及當?shù)叵嚓P土地政策和房地產(chǎn)市場水平，由于準備得充分，現(xiàn)場查勘時便節(jié)約了許多時間，本著客戶第一的公司規(guī)定，查勘回來后加班加點到凌晨二點，第二天提交給公司技術(shù)審核，下午便提交了報告，此舉不但贏得了客戶的好評，在隨后的日子，該客戶成了公司的長期客戶，并為公司介紹的新客戶，無形中為公司做了免費宣傳。
評估公司的業(yè)務中銀行業(yè)務占比重較大，有些人為了想多貸款或騙貸，與中介公司合作，采用瞞報虛報成交價和實際租金的手段，更有甚者，采用偷梁換柱的手段瞞騙查勘估價師。例如在抵押貸款評估中，估價對象是某花園小區(qū)的臨街底商（查勘時領勘人故意托辭房地產(chǎn)證復印件未帶在身上），查勘時估價師被領到一處商業(yè)氛圍較濃厚的街道旁的商鋪查勘，估價師很認真地調(diào)查了周邊商鋪的租金與售價情況，認為該鋪能達到客戶的貸款要求。過了幾天，客戶要求出具報告，估價師讓其提供房地產(chǎn)證，待估價師仔細核查房地產(chǎn)證及對當時查勘時記憶中商鋪的鋪號時發(fā)現(xiàn)，委估物業(yè)與查勘物業(yè)是不同一處物業(yè)，委估物業(yè)的市場成交價在12000元/平方米，而查勘物業(yè)的市場成交價在38000元/平方米，差別非常大。假如估價師查勘時未仔細核對鋪號，沒注重細節(jié)，若按38000元/平方米的估價出具報告的話，給銀行造成的損失可以用金錢來衡量，但對公司造成的名譽損失是無可估量的。所以，注重細節(jié)，細節(jié)決定成敗，公司理念若能深入到每個員工的心中，管理到位，公司不愁發(fā)展。
管理是手段，但業(yè)務仍是公司發(fā)展的硬道理。銀行評估業(yè)務雖然多，但分羹的也多，為了爭搶業(yè)務，各公司打起了價格戰(zhàn)，同時，也有公司另辟奇徑，開展房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務。有一信托客戶意欲在某城市開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，委托筆者所在公司對該城市的房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)研并針對某項土地進行價值分析，項目任務重，但時間急，我們一到該城市，土地現(xiàn)場查勘完成后，就開始對這個土地總面積有8，034平方公里的城市開展房地產(chǎn)市場調(diào)查，調(diào)研前就預備好第二天需要調(diào)查的樓盤名單及路線，白天到每個在售樓盤市場調(diào)查，晚上回到住處就整理白天市場調(diào)查的資料及預備第二天的需調(diào)查的樓盤及行走路線，三天時間就跑了大小樓盤近三十處，除完成全市住宅市場的市場調(diào)查工作外，還完成了全市商業(yè)圈市場調(diào)查，在規(guī)定的時間里完成了委托任務，客戶對我們出具的成果十分滿意，并根據(jù)報告中該市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景及建議，成功拿下了那塊土地，進駐了該市房地產(chǎn)開發(fā)市場，取得非常好的效益。
房地產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展總體來說已經(jīng)有二十年了，這在二十年中，每個公司或多或少都已經(jīng)儲存了大量的經(jīng)驗與教訓，筆者從一個估價師的角度來看，評估公司的發(fā)展良好的因素眾多，但以下幾個方面眾多因素中需優(yōu)先考慮的：
1.杜絕回扣，健康行業(yè)形象
“回扣”不利于房地產(chǎn)評估業(yè)自身的發(fā)展。如果房地產(chǎn)評估業(yè)“回扣”盛行，互相攀比，導致回扣比例越來越高，這樣就會導致房地產(chǎn)評估行業(yè)的收入越來越少，房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)減低，不能吸引到優(yōu)秀人才，導致某些估價報告質(zhì)量低劣，不能為客戶提供公正、獨立的評估服務，也導致對該行業(yè)的信譽的懷疑，損害房地產(chǎn)評估業(yè)的形象，從而，嚴重損害該行業(yè)的健康發(fā)展。
2.向管理要效益，走專業(yè)化、品牌化道路
公司內(nèi)部完善管理制度，引進管理及專業(yè)化人才，加強估價師隊伍培訓，提高素質(zhì)教育，從細節(jié)做起，用專業(yè)技術(shù)來服務客戶。
3.開拓并壯大新的業(yè)務領域―房地產(chǎn)咨詢顧問
在銀行、法院、拆遷等行業(yè)的評估業(yè)務競爭日趨激烈的市場情形下，另辟捷徑，開展房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務。
在房地產(chǎn)開發(fā)的整個階段來看，從土地尚未獲取到土地取得這個階段，房地產(chǎn)咨詢顧問的角色非常重要，這個階段，可以幫助企業(yè)是否拿地、以什么價位拿地、可以開發(fā)什么類型的產(chǎn)品等提供咨詢幫助，土地取得之后，咨詢顧問可以提供可行性研究、市場調(diào)研、策劃、開發(fā)貸款等類型的研究，幫助企業(yè)進行決策，土地建成完工時，還可提供價格定位、按揭分析、項目銷售方案、商業(yè)項目租金方案及出售方案等方面的咨詢顧問工作，因此，房地產(chǎn)咨詢顧問可開發(fā)產(chǎn)品類型具有連續(xù)性、多樣性的特點。
其次，政府在土地出讓、區(qū)域房地產(chǎn)規(guī)劃、房地產(chǎn)研究等方面，也需要專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)，也就是說，房地產(chǎn)咨詢顧問工作不僅僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其業(yè)務來源廣泛，品種多。
關鍵詞眾籌；容積率；成本；收益；增值額；增值稅；回報率
中圖分類號F293.3文獻標識碼A
AbstractA crowdfunding building housing construction planning project was accounted on the basis of cost， profit， added value， addedvalue tax， plot ratio， rate of return，etc，of national housing development calculation methods and requirements.Given the participants’ satisfactory ratio towards all kinds of room layouts，and regarding the maximum satisfaction rate as the objective function，this paper constructed an integer linear programming model，which provided the number of the best house planning sets of all types of room layouts，and also the rate of return reached the construction planning implementation requirements.
Keywordscrowdfunding；plot ratio；cost；profit；added value；addedvalue tax；rate of return
1引言
近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)如火如荼，有些房地產(chǎn)公司發(fā)展很快很好，不斷壯大，有些房地產(chǎn)公司卻舉步維艱甚至倒閉，因為房地產(chǎn)是特殊商品，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說投資房地產(chǎn)存在投入資金大，周期長，環(huán)節(jié)多，風險大等很多因素，要取得好的收益，前期的規(guī)劃設計成本核算的質(zhì)量很關鍵.2015年全國大學生數(shù)學建模競賽乙組D題“眾籌筑屋規(guī)劃方案設計”來自于一個房地產(chǎn)建設項目，原問題是：現(xiàn)有占地面積為102 077.6平方米的眾籌筑屋項目，項目推出后，有上萬戶購房者登記參籌.項目規(guī)定參籌者每戶只能認購一套住房.在建房規(guī)劃設計中，需考慮諸多因素，如容積率、開發(fā)成本、稅率、預期收益等.根據(jù)國家相關政策，不同房型的容積率、開發(fā)成本、開發(fā)費用等在核算上要求均不同，請結(jié)合附件中給出的具體要求及相關政策，建立數(shù)學模型，對方案I的成本與收益、容積率和增值稅等進行全面的核算.通過對參籌者進行抽樣調(diào)查得到的參籌者對11種房型購買意愿的比例，為了盡量滿足參籌者的購買意愿，請你重新設計建設規(guī)劃方案，并對方案II進行核算.以投資回報率達到25%以上的眾籌項目才會被成功執(zhí)行.你們所給出的眾籌筑屋方案Ⅱ能否被成功執(zhí)行[1]？本文根據(jù)附件提供的建房方案、住宅核算相關指標、各種房型的建設約束、參籌網(wǎng)民對各種房型的滿意比例等，結(jié)合中華人民共和國土地增值稅暫行條例的相關規(guī)定的計算辦法，對原方案的成本與收益、容積率和增值稅等進行全面的核算，以參籌者滿意率最大化為目標重新設計建設規(guī)劃方案，從而給出合理可行的建設規(guī)劃設計方案.
2問題分析
需要解決下列三個問題：
1）總建房成本、預期收益、稅率、容積率等的核算.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關法規(guī)和制度，還應該結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循[2].
依據(jù)表1所提供的數(shù)據(jù)及國家關于房屋開發(fā)建設的相關費用的文件規(guī)定，總的建房成本包含土地開發(fā)成本、取得土地支付的金額、土地開發(fā)費用等，土地開發(fā)成本與房型面積和單位面積開發(fā)成本有關，且分為普通宅和非普通宅，在普通宅和非普通宅的土地開發(fā)成本核算中有允許扣除和不允許扣除部分，房型為其他的允許扣除要分攤到普通宅和非普通宅中進行核算.總的收益的計算與售房的收入和建房的成本、土地增值稅、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的相關稅金等有關，而增值稅的計算，我國目前用的是4級超率累進稅率，且對普通宅和非普通宅增值稅的計算是分開的，如果屬于其他房型類別則實際發(fā)生的開發(fā)成本按照普通宅和非普通宅的建設面積比例的比例分攤來計算，因此增值稅包含普通宅增值稅與非普通宅增值稅，普通宅和非普通宅的增值額包含普通宅和非普通宅的售價和其他宅分攤到普通宅和非普通宅的售價減去普通宅和非普通宅可扣除金額.轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的相關稅金按照收入的5.65%計算.容積率的計算與參與容積率核算的總建房面積和土地總面積有關.根據(jù)普通宅和非普通宅的建設跟增值額關系密切，對表1用Excel算出各房型的總收入、開發(fā)成本.據(jù)表2 取得土地的費用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金則可算出部分扣除項目金額.但影響扣除項目金額的因素除了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅金外還有地價、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、優(yōu)惠等.然而增值額是在收入的基礎上減掉扣除項目金額.根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例中關于土地增值稅四級超率累進稅率表依次算出增值稅列表，依據(jù)列表可根據(jù)所給公式算出增值稅.在算容積率時假設綠地面積等不考慮，根據(jù)總建筑面積，建筑用地面積便可求出容積率.
2）考慮最大限度滿足購房者意愿的建設規(guī)劃設計方案.這個問題顯然是一個優(yōu)化問題，以11種房型的需求數(shù)量為決策變量，以房屋的平均滿意度最大值作為目標函數(shù)，根據(jù)對參籌者進行抽樣調(diào)查得到參籌者對11種房型購買意愿的比例（見表3），
4結(jié)語
在信息化網(wǎng)絡化的今天，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也邁入了互聯(lián)網(wǎng)時代，網(wǎng)上購房迎來新潮.一個房產(chǎn)開發(fā)項目能否被成功執(zhí)行主要看購房者對房屋的滿意程度和開發(fā)的房屋對開發(fā)商能否帶來一定的回報率，而與建設規(guī)劃設計方案相關的成本、收益、容積率、回報率等的前期核算尤為重要.
本文根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的相關規(guī)定給出了某眾籌筑屋建設規(guī)劃項目的成本、收益、增值額、增值稅等計算公式，對建房相關的費用進行了詳細的核算，又根據(jù)購房者對各種房型的滿意比例建立了整數(shù)線性規(guī)劃模型，通過整數(shù)線性規(guī)劃模型優(yōu)化了各種房型的建設規(guī)劃套數(shù)，給房地產(chǎn)開發(fā)部門在建設規(guī)劃設計中提供決策參考.
參考文獻
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關鍵詞：
房地產(chǎn)開發(fā)；資金管理；風險控制；企業(yè)管理
中圖分類號：F83
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2013）17009502
1引言
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有土地取得較難、開發(fā)期限較長、資金投入巨大、對資金回收要求緊迫等特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較其他行業(yè)存在更嚴重的資金斷裂危險。因此，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作特點、資金管理、風險控制、國家政策走向具有重要的現(xiàn)實意義，這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避免經(jīng)營失敗提供有效的參考思路，也為行業(yè)健康發(fā)展與經(jīng)濟穩(wěn)定起到促進作用。
2加強項目開發(fā)周期管理，按計劃完成建設進度
房地產(chǎn)項目開發(fā)從取得土地使用權(quán)、設計、施工，到建
成銷售收回投資，周期較長，一般在三至五年左右，鑒于開發(fā)周期長的特點，必須對開發(fā)周期實行過程控制管理。企業(yè)在實現(xiàn)銷售前，資金都是投入期，不僅要投入開發(fā)成本，還有資金融資成本，以及人員費用、售前廣告推介費用等，無論開發(fā)過程哪個環(huán)節(jié)出問題，都可能影響與改變企業(yè)資金計劃，影響資金調(diào)度，進而影響整個公司的資金周轉(zhuǎn)。
項目開發(fā)進度的把控在房地產(chǎn)開發(fā)過程中處于非常重要的環(huán)節(jié)，它是公司整個資金回籠計劃的關鍵環(huán)節(jié)，必須嚴格按項目開發(fā)進度管理，按原定計劃完成相應的工程進度，做好資金配比計劃。這樣就能有效減少資金積壓和資金調(diào)度不靈，也就減少了在建設階段資金短缺的風險。
3合理控制融資時點及融資總量，既安全又充分地發(fā)揮財務杠桿的作用
幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都有資金缺口，都須對外融資，究其原因：一是房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量巨大，小則十幾億，多則幾百億；二是為了充分利用財務杠桿，中國在相當長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤仍然大大高于社會平均利潤，也遠高于資金成本，通過一定量的適度負債，發(fā)揮財務杠桿的積極作用，可獲得較可觀的資金回報。
然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的總量較大，利息總額較大，資產(chǎn)負債率偏高。如若未能及時回收投入資金，融資利息將成為企業(yè)沉重負擔，高額利息不僅蠶食了企業(yè)利潤，也加重了資金壓力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在融資時，一定要根據(jù)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度、企業(yè)自有資金總量、資金回籠周期等維度來詳細計算融資的方式與融資的總量，以及融資的時點，同時要注意負債適度，不能因為很難融到資，就過多地負債，造成資金浪費及資金成本的增加。在這里，要特別強調(diào)融資的時點，融資并不是早借早好，要按“總體規(guī)劃、提前準備、按需實借”原則進行，即融資的時點是根據(jù)項目開發(fā)進度及資金配比的總體規(guī)劃，測算出的借款時點，做好融資的相關商務活動與準備，按需要實際提款。遵循這一原則，不但減少了資金成本，提高資金使用效率，而且可以減少財務風險，提高財務管理質(zhì)量。
4注重客戶價值服務，減少滯銷風險
4.1強化內(nèi)部預售環(huán)節(jié)管理、及時取得預售許可
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須滿足下列條件才能進行商品房預售：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證；（3）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府有關管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。預售許可是一個銷售關鍵節(jié)點，《商品房預售許可證》是房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金的開始，取得了預售許可，即意味著投資回收進入了實現(xiàn)階段。企業(yè)從證書管理、影響滿意銷售條件的資料準備管理、證書類文件辦理時限要求管理，到《商品房預售許可證》的取得管理都須指定相關人員跟蹤負責，及時匯報各環(huán)節(jié)進度情況，統(tǒng)籌排售期，并建立嚴格的責任考核制度，確保不拖延預售開始日期。
4.2策劃項目營銷方案，做好客戶價值服務工作
為客戶著想，就是為自己著想。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)公司的競爭，除了注重產(chǎn)品質(zhì)量外，要把客戶價值服務放在非常重要的位置上。而良好的客戶價值服務工作，與優(yōu)秀的項目營銷方案策劃是分不開的，立足于客戶需要的項目營銷方案策劃是實現(xiàn)銷售的有效途徑，客戶價值服務是實現(xiàn)銷售的賣點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應以實現(xiàn)客戶價值服務作為核心競爭力，從而推動項目的銷售，甚至是公司品牌形象的建立與宣傳。客戶價值服務就是從客戶角度出發(fā)，解決客戶為什么要買我們公司的產(chǎn)品以及為什么要買我們這個項目的房子這兩個問題，要解決好客戶這兩個問題，企業(yè)要從房子保值、生活配套措施、交通環(huán)境、周邊商業(yè)升值潛力等價值元素為客戶著想，這可追溯至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目選址時就應為客戶認真負責研究這些價值元素，這樣的產(chǎn)品才能成為大眾追逐的對象，使企業(yè)產(chǎn)品不僅成為人們居住的場所，也能成為需求者爭先投資的標的物。
5洞察政策與行業(yè)的未來走向，預先采取穩(wěn)健發(fā)展的策略
房地產(chǎn)行業(yè)不屬高科技行業(yè)，也不屬于新興產(chǎn)業(yè)，它是一項傳統(tǒng)行業(yè)，只是隨著改革開放、住房制度改革、城市化城鎮(zhèn)化進程中而壯大起來，其中也因為我國城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用政策及城市化促進了這個古老行業(yè)以一種新的方式重新煥發(fā)出活力，之所以說是一種新的方式，是區(qū)分于我國改革開放前房產(chǎn)主要以自給自足的模式存在。房產(chǎn)主要有兩種功能：居住功能和投資功能，中國房產(chǎn)以前主要是居住，而近幾年來，投資功能有超過居住功能的勢頭，究其原因，敝人認為是老百姓缺乏有效的投資渠道，最后選擇了不動產(chǎn)作為增值保值的途徑。
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都被當作高利潤回報甚至暴利行業(yè)，很多不從事房地產(chǎn)開發(fā)的商品流通企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)行業(yè)，從我國房產(chǎn)發(fā)展歷史及現(xiàn)西方主要國家房產(chǎn)市場的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)不應成為高回報的行業(yè)，這可能也要檢討我們的土地開發(fā)利用政策。
近十年來，特別是2006年以來，中國房價上漲速度過快，開發(fā)存量速度增加，部分城市出現(xiàn)樓盤賣不出去、樓盤空置現(xiàn)象，而近幾年來，甚至出現(xiàn)開發(fā)商因資金鏈斷裂跑路及二三線城市空城現(xiàn)象更加劇了房地產(chǎn)行業(yè)可能存在的泡沫危險，房產(chǎn)的投資與投機突顯出來，行業(yè)風險在加大。
從人口角度分析，隨著我國22-32歲年齡段人口的減少，結(jié)婚年齡段購房剛性需求相應減少，且目前房產(chǎn)供應量及房價不平衡，未來十年我國商品房的開發(fā)速度會明顯慢于前十年，房地產(chǎn)行業(yè)從快速發(fā)展期進入了平穩(wěn)發(fā)展期，行業(yè)利潤率也呈下降趨勢，不斷接近社會平均利潤。因此，非房地產(chǎn)企業(yè)不應盲目地跟進房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也不應盲目地擴張。
由于有目共睹的房價急劇上升原因，政府從2009年底不斷出臺了控制房價的各項措施，雖未能快速降低房價，但對控制房價繼續(xù)上升有了明顯改觀，同時交易量顯著減少，使房地產(chǎn)市場從過快的發(fā)展階段實際上走入了逐漸穩(wěn)步健康的發(fā)展階段。在房價高位現(xiàn)狀及國家嚴控政策下，房產(chǎn)的投資功能正在弱化，居住功能得到加強，在此趨勢指導下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須進一步控制風險，戰(zhàn)線不宜拉得過長，應適當收縮戰(zhàn)線，以便快速應對風險；另一方面，企業(yè)在各城市開發(fā)部署時，應根據(jù)不同城市的人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、城市成長情況、城市產(chǎn)業(yè)特點因地制宜，制定差異化的城市開發(fā)計劃，減少存量壓力，縮短開發(fā)周期，加快周轉(zhuǎn)，及時回收資金，以減少政府可能出臺新的更嚴厲控制政策的不利影響，保持企業(yè)適當規(guī)模發(fā)展，提前應對政策與行業(yè)風險，保持企業(yè)健康發(fā)展。
6結(jié)語
資金管理與資金風險是每個企業(yè)管理的重點，而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金風險更是關系經(jīng)營成敗的重中之重，資金管理不到位，資金風險控制措施不當，都會給企業(yè)帶來致命的打擊，使前期開發(fā)投入的資金付之東流，一切回報成為泡影，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中資金管理與資金風險控制緊繃之弦一刻不能松。
參考文獻
【摘要】在商品房價格受到多重因素的制約后,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展應轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略,人的因素是第一位的。通過分析全過程開發(fā)環(huán)節(jié),找出成本變動的關健因素,充分發(fā)揮企業(yè)部門人才主觀能動性,利用有效的成本控制方法,來控制開發(fā)成本,達成企業(yè)利潤目標。為了達成企業(yè)目標,將員工業(yè)績考核和企業(yè)成本管理有機的連結(jié)起來,探索有效的考評方法,實現(xiàn)成本管理與員工考核的有機統(tǒng)一。
【關鍵詞】成本成本管理目標成本成本控制業(yè)績考核合同考核制
1序
任何事物的發(fā)展,都離不開人的因素,房地產(chǎn)開發(fā)也不例外,尤其是企業(yè)成本管理。在工程計價領域,由于電子技術(shù)的引入而簡化了計算過程,人為因素(專業(yè)能力和技術(shù)水平)就成了主要因素,因為計價基礎的一致性,這種主導方式也立即傳遞到了房地產(chǎn)行業(yè),即人成為了控制開發(fā)成本的第一位因素。當前由于金融危機和市場競爭的加劇,已經(jīng)對房地產(chǎn)開發(fā)的各項工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時代已經(jīng)一去不復返了,房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣退的時代已經(jīng)來臨。在商品房售價受到各方面均衡制約以后,企業(yè)依靠抓自身管理、增技術(shù)優(yōu)勢、挖內(nèi)部潛力,提升競爭實力就顯得更為重要。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了微利時代,企業(yè)只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會發(fā)展得更高更遠,真正做大做強。
企業(yè)怎樣考核評價員工業(yè)績?怎樣控制開發(fā)成本?是企業(yè)管理者經(jīng)常探索的問題。這兩者是有機統(tǒng)一的,工作業(yè)績的考核和成本管理是密不可分的,因為企業(yè)是以效益為最高目標,離開了開發(fā)效益去談工作業(yè)績是本末到置,同樣開發(fā)效益也是同員工的工作創(chuàng)新和業(yè)績創(chuàng)新密不可分的,兩者就是因與果的關系。
2成本控制方法
成本管理是同開發(fā)過程的各項工作密不可分的。所有的開發(fā)工作,如果涉及到要支出費用,那就形成了成本。成本就是費用,是因為開展各項工作所需的費用,如人員工資、政府繳費、工程發(fā)包等等。所以開發(fā)工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發(fā)的全過程。因此,要搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導開發(fā)工作,給員工定崗派工作任務,進行考核;以暗線來掌握資金支出,控制開發(fā)成本。
因此搞好開發(fā)成本管理,首先是要明確開發(fā)流程,劃分各階段的各項開發(fā)工作,然后找出各工作應完成的事項內(nèi)容,對其相應的費用進行成本歸集;其次是要把握開發(fā)過程的關健環(huán)節(jié),即花費最多的環(huán)節(jié),通過優(yōu)化、比較,去掉或降低其中不合理的費用,達到不花費或少花費也能達成工作目標。這就為企業(yè)考核員工和各部門的工作業(yè)績提供了客觀參考依據(jù),同時通過考核也可實現(xiàn)項目的成本控制目標。
(1)全過程開發(fā)工作與成本內(nèi)容:
(2)目標成本的建立:
匯總開發(fā)各工作環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容,就形成了整個項目的開發(fā)成本,按會計處理原則,房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地成本、報建費用、建造成本、期間費用四類,將表一中各成本內(nèi)容分別歸入。其中,期間費用包括銷售費用和未列入表中的財務費用、管理費用組成,后兩者由財務部門直接統(tǒng)計得出。不同的房地產(chǎn)企業(yè)可按照各自開發(fā)特點,先由財務部門進行成本歸集,按已完項目匯總成本,再進行有效分類,得出本企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗成本。以經(jīng)驗成本為基準,吸收同類型企業(yè)成本數(shù)據(jù),并比照市場行情的成本波動情況,進行合理調(diào)整,逐步建立起一套適合本企業(yè)的項目開發(fā)成本分類指標數(shù)據(jù)庫,作為指導新開工項目的成本依據(jù)。企業(yè)在新項目建設時,由部門責任人按照項目實際情況和工作計劃安排編制本部門的詳細成本計劃,企業(yè)成本中心按企業(yè)指標數(shù)據(jù)庫審核確定,以此作為費用支出的上限,即部門目標成本,各部門目標成本匯總就形成了整個項目的目標成本。項目目標成本一旦確立,以后該工作環(huán)節(jié)的成本支出必需嚴格控制,杜絕超出。項目目標成本就成為衡量考核部門工作業(yè)績好壞的基礎標準。
(3)關健工作環(huán)節(jié)成本控制:
在開發(fā)流程中,關健開發(fā)工作有很多項。項目一旦運轉(zhuǎn),在目標成本范圍內(nèi),有的成本是固定的,不可調(diào)整的,而有的是通過員工工作努力和技術(shù)提升,可以控制的。這就要求我們在項目開發(fā)中盡可能的找出哪些屬于可調(diào)成本,哪些是可以避免的成本,通過層層監(jiān)控,最后達成控制目標成本。
通過研究各項開發(fā)工作的特點,可以得出開發(fā)成本變動發(fā)生的關健環(huán)節(jié)在:土地轉(zhuǎn)讓;工程設計;政府報建;工程發(fā)包;工程管理;工程結(jié)算;銷售環(huán)節(jié);管理環(huán)節(jié)這八個關健環(huán)節(jié)。分析每個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的項目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來進行一些方法探討。
3成本管理與員工業(yè)績考核
3.1成本控制管理體系
成本管理涉及到公司管理的各個部門,搞好成本管理應該層層設防,相互監(jiān)督,才能防范于未然,成本管理不是某個部門或某幾個人的事,而是全公司每個員工共同的事情,這構(gòu)成了企業(yè)考核員工業(yè)績的基礎。員工的工作是通過部門業(yè)績體現(xiàn)出來的,因此員工考核可通過先考核部門業(yè)績,然后在部門內(nèi)部通過評定來實現(xiàn)。從表2中對應看出各部門與各項成本的工作密切關系。
對一個中型以上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設立的職能部門進行研究,開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、營銷部、采購部、物業(yè)部是企業(yè)負責生產(chǎn)的部門,是成本發(fā)生的第一道審批關,涵蓋政府報建費用、工程費用、銷售費用、管理費用;成本部和合同部負責成本發(fā)生的審核監(jiān)督,是二審把關;總經(jīng)辦和總裁辦對公司所有成本事項進行審核把關,是成本的第三道關;財務部對資金支出進行把關是成本的第四道關;最后由總經(jīng)理、總裁進行支出全面把關。企業(yè)依此形成全面制衡的有效成本監(jiān)控管理體系。
3.2成本管理與部門業(yè)績評價內(nèi)容
3.3成本管理業(yè)績考核辦法
業(yè)績考核以目標成本為基準,以項目實際成本為考核評價依據(jù),通過對員工參與執(zhí)行工程合同情況進行考核,以達到成本控制目標。企業(yè)成本可先分解為若干個項目目標,每個項目目標再分解為若干個合同目標、每個合同目標再按責任比例逐一進行考核和評價企業(yè)部門。項目所有合同考核匯總就形成了項目考核部門業(yè)績,所有項目考核匯總就形成了企業(yè)考核部門業(yè)績。
[關鍵詞] 建筑工程 管理 全方位
引言
目前，管理科學已被廣泛應用于各行各業(yè)，其目的是實現(xiàn)資源的有效利用、合理配置。房地產(chǎn)開發(fā)項目也不例外，科學的管理是其發(fā)展的必要條件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整個項目中發(fā)揮著關鍵性的作用，為此，必須科學合理做好全方位工程管理，以促進房地產(chǎn)建設的良性健康發(fā)展。
一、 建筑工程管理中存在的問題
建筑工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環(huán)節(jié)都存在著管理上的問題。在規(guī)劃設計階段準備不充分，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價值，缺乏對工程前期的準備和了解。施工單位倉促進場施工，施工過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質(zhì)量的管理。為了早拿到預售證，前期通過趕工達到預售節(jié)點。后期為了按期交樓又要趕工，導致過度壓縮工期卻降低了工程質(zhì)量。同時監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產(chǎn)工程施工后期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調(diào)不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進度、產(chǎn)品相互破壞現(xiàn)象，嚴重影響工程的順利進行，甚至造成工程成本的增加。
二、 完善建筑工程管理系統(tǒng)
科學合理的工程管理制度是一個企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎。企業(yè)要對項目管理部門及機構(gòu)進行優(yōu)化配置，實現(xiàn)管理的標準化和實效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。
三、 全方位建筑工程管理的五個方面
1. 完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關政策法規(guī)，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時，開發(fā)部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進行市場調(diào)查，結(jié)合項目所在地的風土人情，摸清預期數(shù)消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。
2. 加強建筑工程招標管理工作
招標工作對于工程的質(zhì)量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標與個別分析招標法相結(jié)合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結(jié)束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。
3. 建筑工程項目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內(nèi)容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理是一個集經(jīng)濟、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學全面的系統(tǒng)分析，使之達到行之有效。在項目立項上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在項目前期的設計階段是成本控制的關鍵，要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作，做到心中有數(shù)，預算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調(diào)整。進度過正中，要嚴把進度款審批關，絕對杜絕進度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生。竣工結(jié)算階段，甲方應要認真核對工程各項內(nèi)容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內(nèi)容，要嚴格把關，因為竣工結(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調(diào)一點，施工過程中要嚴格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。
4. 建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系
安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。
5. 建立有效的考核機制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。
四、 結(jié)語
我國的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結(jié)底還是工程管理不到位，需要我們在開發(fā)和建設過程中不斷改進。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強建筑工程規(guī)劃、設計、招標、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。
參考文獻
[1]姜鈺瑩.淺談影響建筑工程管理的主要因素及對策分析[J].科技風，2013（04）.
[2]孫國林.淺析影響建筑工程項目質(zhì)量控制和管理的重要因素[J].項目管理與項目控制，2013（08）
作者簡介：
姓名：Xx
部門：前期部
崗位：前期部職員
任職時間：一年
二、工作職責描述
負責發(fā)改委、危改辦、國土等相關行政主管部門的協(xié)調(diào)工作及發(fā)改立項審批、土地登記證相關手續(xù)的辦理。
三、工作業(yè)績描述
2012年伊始，我由城東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借調(diào)到城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期部工作，由于在我以前供職的公司我擔任前期開發(fā)部的經(jīng)理，所以新的工作我是駕輕就熟的，但由于公司剛剛成立與各行政主管部門的關系未曾建立，公司多個項目剛剛起步，正是前期手續(xù)未辦及混亂的階段，我深知新的工作是充滿挑戰(zhàn)的，在經(jīng)過半個月的了解、熟悉我公司項目手續(xù)辦理情況后，以《河北省房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批流程示意圖》為綱，捋出了公司項目手續(xù)缺、差件以及下一步需辦理的相關手續(xù)目錄，按部就班辦理。
申報震后危舊平房改造中央預算內(nèi)資金，是上半年的工作重點。唐山市將震后危舊平房改造作為落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會、關注民生辦成一些群眾期盼的大事的具體舉措，并將其列為市委、市政府的“一號工程”，由于河北省地方財力緊張，資金缺口較大，唐山市委、市政府懇請國家給予大力支持，安排一定數(shù)額的投資補助。作為一名唐山市民，我為我們的政府如此關注民生而驕傲，作為一名城建投員工，我為接觸申報工作而感到自豪。強烈的自豪感使我以全部熱情投入到工作中。“時間緊、任務重”是我對這項工作全部概括。由于申報預算內(nèi)資金是由市發(fā)改委牽頭的，而我負責與發(fā)改委協(xié)調(diào)的全部工作，為了掌握政策、信息以及上報資料的順利審批，我每天都在公司和市發(fā)改委、住建局以及去市發(fā)改委、住建局的公交車上，來回奔波。2012年的盛夏，高溫不斷，每天頂著37、8度的高溫等公交，有時一天都喝不上一口水，皮膚曬黑了，脫皮了，有時夜里也會因為小腿酸疼而驚醒，這一切并沒有讓我感覺到苦，而是感受到了工作帶給我的滿足感，我在工作中體會到幸福，經(jīng)過努力由我負責的發(fā)改委審批的關于城子莊、南富莊、建華橋震后危改項目的項目建議書批復、可行性研究報告批復、咨詢評估機構(gòu)評審等要件均在行政主管部門要求的時間內(nèi)完成。為了加快完成申報手續(xù)，接手了由技術(shù)中心負責的初步設計、基礎配套實施概算、及初步設計、概算專家評審等工作。為將發(fā)改委的要求及時傳遞給設計院，常常和設計院的工作人員一起加班到深夜。記得去石家莊上報手續(xù)的前一晚，我和當時的主管領導圖總、設計院的工作人員，一直忙到凌晨兩點，當我們看到組卷齊全及合格的資料放在危改辦的桌子上，我們都欣慰地笑了，沒有累、沒有苦，只有驕傲和自豪。
接下來，我的工作經(jīng)過調(diào)整后，主要負責發(fā)改部門、國土局的協(xié)調(diào)工作及相關手續(xù)的辦理。
南湖休閑美食廣場項目、鳳凰新城BRD項目、三年大變樣的相關手續(xù)辦理及審查工作是下半年的工作重點。
四、工作態(tài)度描述
2012年8月初，在剛剛完成申報中央危改資金手續(xù)后，我發(fā)現(xiàn)我懷孕了，由于一直太辛苦、休息不夠等原因胚胎發(fā)育不正常，有先兆流產(chǎn)的跡象，我選擇了做流產(chǎn)手術(shù)，這對于我這個31歲還沒有孩子的人來說，無疑是一個巨大的打擊。在手術(shù)后的第三天，我接到了路北區(qū)發(fā)改委關于我上報的RBD項目發(fā)改立項的專題會的通知，由路北區(qū)發(fā)改委局長主持召開。由于我是對發(fā)改部門的前期跑辦人員，項目情況我是再了解不過的了，考慮到讓其他同事去有可能匯報不清楚而延誤審批，我還是帶病去了。兩個小時的會議時間，我強忍著疼痛，匯報了項目情況，得到了審批。工作和生活是兩條線，可是又有誰能保證這兩條線不會相交呢？作為一個職業(yè)人，尤其是一個職業(yè)女性可能付出的會更多，但是，我的職業(yè)素養(yǎng)和我所在的崗位告訴我：對于責任，一刻也不能懈怠。
五、工作能力描述
進入公司一年來，我深深地感到我所在崗位的重要性。除了需要敬業(yè)、奉獻的精神之外，還必須具備良好的工作能力和水平。總結(jié)自身，我認為工作能力主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
2、做事細心認真，團隊協(xié)調(diào)能力強。在和部門領導、同事們的協(xié)作中，能夠準確地領會領導交辦事件的意圖，扎實、細心的執(zhí)行。與同事間能夠相互幫忙、合作，營造了良好的人際環(huán)境和氛圍。
國企員工轉(zhuǎn)正自我鑒定范文一
我于xx-xx年x月xx日加入到xx市國家稅務局，在這一年的見習期中，得到了單位領導的精心培育和教導，通過自身的不斷努力，無論是思想上、學習上還是工作上，都取得了長足的發(fā)展和巨大的收獲。通過這一年的工作與學習，使我認識到一名合格公務員 的成長是一個前景光明、充滿希望同時又需要付出努力和心血的過程，也是一個需要不斷完善不斷發(fā)展的長期的過程。以下是我在這一年見習期的自我鑒定：
在思想教育上，我沒有落下每一次單位組織的政治思想學習，做好每次的筆記，并將其運用到指導自己工作的實際當中。作為一名思想要求進步的青年，在今年初，我提交了入黨申請書 。雖然我還不是一名光榮的共-產(chǎn)-黨員，但是我要用黨員標準嚴格要求自己，自覺地接受黨員和群眾的幫助與監(jiān)督，努力克服自己的缺點和不足，爭取早日在思想上，進而在組織上入黨。在組織紀律方面，我嚴格執(zhí)行公務員法和分局的各項規(guī)章制度 ，一年中能做到不遲到不早退，不因私人事務妨礙到正常的工作。
在業(yè)務學習上，我大學的專業(yè)涉及財政稅收方面并不太多，我首要的任務便是加緊學習實際工作中所要運用的到的知識。我抓緊每一次的學習機會，在初任培訓、稅收管-理-員更新知識培訓上，努力學習稅法、征管法等各項政策法律法規(guī)和工作規(guī)程，為今后的工作打好堅實的基矗在日常工作中，有不懂的難點與辦稅規(guī)程，我都虛心地向有經(jīng)驗的同事求教，只有這樣，自身的素質(zhì)和能力才得以不斷地提高。工作之余，我還利用一切可利用的時間向書本學習，不僅認真閱讀《中國稅務報》、《中國稅務》、《稅務研究》等報刊雜志，還時常對稅收與稅法的基礎知識加以鞏固，并比照自己的工作，檢查是否有不規(guī)范之處。
參加工作以來，領導和同事們給了我許多政治上的關心、工作上的幫助和生活上的關懷，我珍惜這份來之不易的工作，珍惜這良好的工作環(huán)境。在工作上，我努力確保各項工作零擱置、零積壓、零失誤。去年下半年的時間，雖然沒有固定的工作崗位，但我依然細心觀察各個崗位上的工作，盡快了解各項涉稅業(yè)務。今年初，我調(diào)到發(fā)票發(fā)售崗位，在半年的工作中，我按時保質(zhì)地完成各項分局交與的任務，保證了無一例業(yè)務出錯，而且勤于與納稅人溝通，了解納稅人之所需并能及時提供應有的服務。
工作之余，我積極參加單位組織的各項活動，團結(jié)了同事，也增強了集體榮譽感。今年四月，我參加了共青團韶關市委組織的光榮與使命團員青年演講大賽，雖然只獲得了優(yōu)秀獎，但這對我自身也是個難得的鍛煉機會。我還認真總結(jié)日常工作的經(jīng)驗，并對納稅服務的工作提出了自己的一點看法，寫成了調(diào)研文章《小議加強納稅服務工作》。
國企員工轉(zhuǎn)正自我鑒定范文二
光陰似箭、日月如梭。一載而過，遙想畢業(yè)七月，別宴已盡，離歌隨起，斷橋孤山今朝別，老燕銜得新泥回，問君何時載譽歸?兩思量，不覺淚滿行。一載，死了沖動、生了沉思;多了考慮，少了隨意;長了淡定，短了思緒;厚了書卷，薄了研墨。
回想這一年，看了13本書與房地產(chǎn)相關書籍：從三本建筑識圖書籍到《項目報建手冊》，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》到《魔鬼經(jīng)濟學》，兩本投資決策分析書籍到兩本宏觀經(jīng)濟學書籍，《問鼎房地產(chǎn)》到《房地產(chǎn)基礎知識》、《房地產(chǎn)企業(yè)集團管理模式與機制研究》。看得越多，覺得我要走的路越長，我要干的事越多。
同時，還做了幾個小課題：從西安高新區(qū)重點房地產(chǎn)項目調(diào)研到響堂村項目盈利測算，世紀小區(qū)項目投資流量跟蹤分析到世紀小區(qū)項目蓋章看流程，美國二戰(zhàn)后城市化進程反中心化--中國思考到西安報建流程圖，房地產(chǎn)開發(fā)關鍵節(jié)點(一級節(jié)點、二級節(jié)點規(guī)范思考)到西安市房地產(chǎn)稅負。做得越多，覺得我要懂的知識越多，我要積累的越多。到目前為止，有的課題還沒有完成，我想，作為一個畢業(yè)生，能夠在項目上腳踏實地的跟蹤幾個項目是非常必要的，這里非常感謝公司給畢業(yè)生提供的平臺。
在這一年里，我還參加了公司不少的培訓：從初到公司新進員工培訓到投資部第一次運營管理培訓，項目
新員工轉(zhuǎn)正自我鑒定(2) 管理業(yè)務交流到今年年初的成本管理體系建設與管理培訓及后面幾次成本合約部相關培訓，房地產(chǎn)開發(fā)流程講座到CRM營銷系統(tǒng)培訓，綠色建筑基礎知識培訓到質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全標準認證系統(tǒng)培訓。聽得越多，越覺得我要走的路不是一般長，是很長很長;我要干的事不是一般多，是很多很多。每一次培訓，我都盡我所能去學習，把接受到的新知識消化、吸收。
初到公司，我被分到了綜合管理部，逐步的接觸到了公司各個部門的工作，從設計到營銷，財務到工程，合約到投資，各個部門的事都有所接觸和學習，現(xiàn)在回想起來，我都覺得不可能，我怎么可以涉及那么多的業(yè)務板塊，也許我就是那個幸運兒吧。同時，我盡我所能的把我所接觸的、看到的東西消化、總結(jié)、思考;有的時候，甚至聞到一點東西，我都把它放大、了解、學習和消化。對房地產(chǎn)相關的知識我一直都有一種饑渴的欲望。快到工作半年的時候，我的工作重點逐漸轉(zhuǎn)移到前期報建和計劃管理，西安群星匯項目作為計劃管理和成本管理試點，我參與了計劃管理第一版到最近第六版的編制及跟蹤分析，以及成本管理的土地費用和前期費用的編制。同時，我還負責每個月投資、銷售數(shù)據(jù)的上報、計劃管理的月度上報、新項目計劃編制、統(tǒng)計局月度上報、西安投資開發(fā)部報建費用統(tǒng)計(臺帳)、報建合同流轉(zhuǎn)、新項目前期資料交接、協(xié)助報建工作及領導安排的其他事宜。干得越多，覺得我要總結(jié)的越多，我要學習的越多。非常感謝公司、公司領導和同事給我的鍛煉機會和無私幫助，在以后的工作中，我會更加努力的。
天行健，君子以自強不息：我致力于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的學習和研究，縱然前面鋪滿了曲折和艱辛，我也奮勇向前。地勢坤，君子以厚德載物：在這個浮躁而繁雜的社會面前，我追求內(nèi)心深處的安寧與平靜，只求問心無愧。以后的路還很長，但我相信，今世行之,后世以為楷。
國企員工轉(zhuǎn)正自我鑒定簡短的范文三
2個月的試用期轉(zhuǎn)眼就到了，在這2個月中，我較快地適應了新的工作，融入了新的團隊里，也得到了同事和領導的肯定，不過也存在一些不足的地方，我想這些都值得自己去總結(jié)，去思考，去提高。
