時間：2022-06-30 08:22:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購買小產(chǎn)權(quán)房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；保障性住房
[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）07-0030-02
一、引言
小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)是現(xiàn)在政府著力解決的問題之一，與此同時，隨著我國房價飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補(bǔ)充。然而，由于數(shù)量極其有限，保障性住房遠(yuǎn)不能滿足要求。結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，將不合法的小產(chǎn)權(quán)房通過轉(zhuǎn)化為保障性住房使其合法化是當(dāng)前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實(shí)施路徑則值得我們作進(jìn)一步的研究分析。
二、存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的總體思路
小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質(zhì)的區(qū)別，其區(qū)別主要在于土地性質(zhì)和購買人身份的不同。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性房屋的問題時首先應(yīng)從以下兩個方面予以考慮：
1.土地權(quán)益問題的銜接
小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房最大的區(qū)別就在在于土地產(chǎn)權(quán)的不同。小產(chǎn)權(quán)房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發(fā)屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對兩者的土地產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行規(guī)范。可選擇的方法主要有兩個：一是將小產(chǎn)權(quán)房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質(zhì)予以統(tǒng)一。二是從法律的角度上認(rèn)可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡單，但會由此引發(fā)諸多問題，為今后農(nóng)村集體土地的管理和規(guī)范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產(chǎn)權(quán)房問題，我們只能視情況將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收變性，通過相應(yīng)的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。
2.購買人身份銜接
小產(chǎn)權(quán)房違法的本質(zhì)屬性還基于購買人的身份不符合現(xiàn)行法律規(guī)定。在探尋存量小產(chǎn)權(quán)房向保障性房屋轉(zhuǎn)化的路徑時，應(yīng)考慮該部分已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房人群的身份是否符合住房保障制度關(guān)于受保障對象條件的限定。原有的小產(chǎn)權(quán)房的購買人應(yīng)在一定程度上受到保護(hù)。在小產(chǎn)權(quán)住房向保障型住房轉(zhuǎn)換后，可對原購買者進(jìn)行身份認(rèn)證，對于符合申請保障性住房的人群政府應(yīng)協(xié)助其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。對于條件不符合的人群可根據(jù)具體情況收取一定的差額費(fèi)用后為其補(bǔ)辦手續(xù)。
3.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的具體路徑
在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化的具體步驟中，首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面排查清理工作。確定整理區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量、類型、租售情況等。選取其中符合相關(guān)條件的房屋進(jìn)行保障性轉(zhuǎn)換。篩選條件應(yīng)包括房屋區(qū)位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前不同的租售情況等進(jìn)行區(qū)分轉(zhuǎn)化。
(1)已出租小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化
在具體操作中，有大量的小產(chǎn)權(quán)房是以不同年限的租賃形式對外處理的。對于該類小產(chǎn)權(quán)房，可參考以下具體轉(zhuǎn)化步驟。
首先，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。各地方政府應(yīng)該以此為根據(jù)進(jìn)行排查，確定將符合回購條件的房屋。
(2)已出售小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化
對于很多家庭來說，都是將小產(chǎn)權(quán)房一次性購買并且由村組或當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。但是，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律，這類買賣合同由于土地權(quán)屬問題存在爭議而被認(rèn)定為無效合同。
根據(jù)對無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應(yīng)返還原所有者即集體經(jīng)濟(jì)組織。政府應(yīng)向收回房屋的集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時可向政府再次購買該房屋，不過應(yīng)當(dāng)按比例補(bǔ)齊一定的土地使用價款。
若購買人符合申請購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)適用房制度的相關(guān)規(guī)定享有權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)，購買該房屋后今后不可再申請經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。
4.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化過程中應(yīng)注意的問題
由于小產(chǎn)權(quán)房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉(zhuǎn)化也缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，所以在將小產(chǎn)權(quán)房收歸為保障性住房時應(yīng)該充分考慮各方因素，以免造成不可預(yù)期的問題，具體應(yīng)注意以下三點(diǎn)：
(1)做好全面普查工作，防止錯漏
對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行全面普查是將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的基礎(chǔ)。在普查過程中應(yīng)該著重調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、住房條件、當(dāng)前租售狀態(tài)等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據(jù)。
(2)做好協(xié)調(diào)工作，避免激化矛盾
小產(chǎn)權(quán)房涉及了集體經(jīng)濟(jì)組織、購房者、政府等多個利益相關(guān)體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協(xié)調(diào)工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相關(guān)法律制度
當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應(yīng)加快相關(guān)法律政策的制定，使小產(chǎn)權(quán)房的回購工作有法可依，加強(qiáng)該項(xiàng)工作的規(guī)范性，同時明確相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。
[1]陳伯庚.《怎樣看待小產(chǎn)權(quán)房》，《檢察風(fēng)云》，2007.
[2]李磊.《小產(chǎn)權(quán)房動了誰的奶酪》，2007.
[3]楊卓.《基于權(quán)重效用模型的小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)界定主觀決策》.
[4]梁春程.《小產(chǎn)權(quán)房”的拆遷補(bǔ)償問題》，2009.
2006年，張某的兒子準(zhǔn)備結(jié)婚，卻還沒有房子。趙某了解到這一情況后，便對張某說自己在某房地產(chǎn)公司有熟人，能夠拿到低于市場價很多的內(nèi)部指標(biāo)。張某聽后非常高興，便委托趙某幫自己買一套房子。張某先后分兩次交給趙某20.13萬元，以每平方米1650元的價格購買了一套100多平方米的房子。趙某卻對張某說，由于是內(nèi)部指標(biāo)，不能以張某的名字辦理房產(chǎn)證，而必須以內(nèi)部人員的名字辦理房產(chǎn)證后再過戶到張某的名下。
2006年8月，張某拿到了新房的鑰匙，并進(jìn)行了裝修。后來，趙某以辦理房產(chǎn)證需要交契稅為由，又從張某處拿走4500元。張某對新房子各個方面都很滿意，因此對趙某非常感激，便不好意思催辦房產(chǎn)證的事。盡管張某偶爾也問過幾次，趙某總是以各種理由推脫。
到了2008年6月，張某到房管局一問才知道，該房屋屬于城中村集體所建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，無法辦理房產(chǎn)證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認(rèn)了該房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”的事實(shí)，并說自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實(shí)無法辦理房產(chǎn)證，只能先這樣住著。
張某擔(dān)心自己的房屋權(quán)利將來得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費(fèi)58000元以及其他各項(xiàng)損失共計31萬元。趙某不同意，雙方發(fā)生糾紛，張某將趙某告上了法庭。
律師觀點(diǎn)：本案是一起由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理房產(chǎn)證而引起的糾紛。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村集體頒發(fā)。這種產(chǎn)權(quán)證明不同于由城市房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的一般意義上的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)是農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，因而無法以購房者的名字辦理房產(chǎn)證，也不能上市流通。
國務(wù)院曾以會議及通知等方式多次強(qiáng)調(diào)“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)戶住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。2007年，建設(shè)部《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》，明確要求“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”。
房屋產(chǎn)權(quán)本來不分大小，只有一種定義。但是，由于我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的管理體制，以及一些復(fù)雜的社會狀況，形成了社會上一些約定俗成的說法。這種俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，其權(quán)利也得不到法律的保障。一旦出現(xiàn)糾紛，往往會給購房者造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。
購買“小產(chǎn)權(quán)房”容易產(chǎn)生以下一些法律問題：首先是購房合同的問題。由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法上市流通，購房者往往無法通過正常的渠道和方式進(jìn)行房屋的買賣，所以，很多購房者都沒有簽訂購房合同。有的雖然簽訂了購房合同，但發(fā)生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，這種合同一般也會被認(rèn)定為無效合同。其次，關(guān)于房屋使用權(quán)的問題。有的購房者出于居住使用的目的，認(rèn)為自己買房只是為了住，并沒有買賣房屋的想法，所以有沒有房產(chǎn)證對自己并不會產(chǎn)生太大的影響。我們姑且不去考慮國家政策對小產(chǎn)權(quán)房使用權(quán)可能產(chǎn)生的影響，就目前的社會條件，由于房價的不斷上漲，個別賣房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣給幾個不同的購房者，一旦發(fā)生這種情況，購房者將無法保障自己的權(quán)益。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)也是無法保障的。在法律實(shí)踐中，這種類型的案例也是大量存在的。第三，由于小產(chǎn)權(quán)房無法得到合法有效的權(quán)利憑證，其基于物權(quán)的一系列法定權(quán)利（如繼承、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓等）均無法得到有效的行使。
基于上述原因，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的購房者在發(fā)生糾紛時往往處于非常被動的地位，能夠得到的補(bǔ)償也僅僅是返還購房款。至于由此而產(chǎn)生的其他損失，往往因舉證困難而得不到支持。而且，購房者一般也不能以違約或侵權(quán)來要求對方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。
一、小產(chǎn)權(quán)房的概念
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府而不是由國家權(quán)威機(jī)關(guān)(房管部門)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際就是一些農(nóng)村集體組織或者開發(fā)商打著“新農(nóng)村建設(shè)”等名義出售的、建筑在農(nóng)村集體上地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實(shí)。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)應(yīng)該說是具有一定合理性的，
對政府有關(guān)管理職能部門來說小產(chǎn)權(quán)實(shí)上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對于農(nóng)民來說，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比農(nóng)業(yè)種植更高的收入。一定程度上小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對政府、購房者和農(nóng)民來說，其實(shí)是一個多嬴的結(jié)果，本文主要不是討論小產(chǎn)權(quán)房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置的涉稅問題。
二、小產(chǎn)權(quán)房處置是否涉稅
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置(包括修建、分配、轉(zhuǎn)止、市場交易等處理與安置)情況比較復(fù)雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：
第一種，由農(nóng)村村委會統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建造，然后全部分配給享有宅基地權(quán)的村民，由村委會制定一定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向村民收取“購房”費(fèi)用，這種小產(chǎn)權(quán)房處置實(shí)質(zhì)上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業(yè)稅稅目“服務(wù)業(yè)”中的業(yè)，營業(yè)額是村委會向村民收取的全部價款和價外費(fèi)用扣除替村民繳納的沒計費(fèi)、建筑費(fèi)等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務(wù)局重慶市財政局關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有關(guān)地方稅收政策的通知》(渝地稅發(fā)[2007]242號)第九條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊(duì)或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業(yè)營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。
第二種，就是對小產(chǎn)權(quán)房的違法買賣行為。原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險提示，提醒購房者：以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
對這種小產(chǎn)權(quán)房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：
一種意見：不征稅。理由：既然轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應(yīng)該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據(jù)。若按照渝地稅發(fā)[2007]242號第十條規(guī)定的條件：對庫區(qū)地方政府、開發(fā)商、牽頭人、合作單位采取統(tǒng)建房、合作建房、開發(fā)性建房等形式建設(shè)安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。庫區(qū)移民轉(zhuǎn)讓移民安置房，免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。當(dāng)然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，
第二種意見：應(yīng)該征稅。目前，我國還正處在法制建設(shè)逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認(rèn)定上還很模糊，不同的法律規(guī)范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進(jìn)一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環(huán)境，為了保障國家的財政收入，實(shí)際工作中，還是堅(jiān)持對一切“營業(yè)性收入”征稅的原則。
“公開性”是營業(yè)性收入的一個基本特征，這就區(qū)別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應(yīng)該征稅的，其實(shí)要征也征不了。它需要專門機(jī)關(guān)的偵查或調(diào)查才能掌握，如：虛開發(fā)票取得的手續(xù)費(fèi)收入，非法印制發(fā)票取得的收入等。對只違反某一個法律規(guī)范的“公開性”的營業(yè)性收入是應(yīng)該征稅的，如：無證經(jīng)營行為，違反了工商登記法規(guī)，雖不能辦理稅務(wù)登記證，但取得的營業(yè)性收入還是應(yīng)該征收有關(guān)稅收。筆者傾向于第二種意見。
三、小產(chǎn)權(quán)房處置怎么征稅
現(xiàn)行“商品房”即大產(chǎn)權(quán)房或稱全部產(chǎn)權(quán)房的處置涉及的稅種：有購置開發(fā)土地使用權(quán)的契稅、耕地占用稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、開發(fā)持有期間的土地使用稅等稅種。
在此，本文只重點(diǎn)對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置按照什么稅目征收營業(yè)稅這方面來進(jìn)行進(jìn)一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)：應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的銷售，征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，這在國家稅務(wù)總局對某省級地稅局請示的一個答復(fù)中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉(zhuǎn)發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號文也有類似觀點(diǎn)。實(shí)際工作中，一般也是按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅處理的。從小產(chǎn)權(quán)房處置的形式來看，購房者與小產(chǎn)權(quán)房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定，
另一種觀點(diǎn)：不應(yīng)該按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。但到底應(yīng)該按照什么稅目征收營業(yè)稅呢?
姑且不妨先引入會計準(zhǔn)則關(guān)于收入的概念，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號一收入》第二條：收入，是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流人，本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流人企業(yè)，(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認(rèn)。
在政策還未明確之前，稅收的確認(rèn)應(yīng)該以會計準(zhǔn)則確認(rèn)為基礎(chǔ)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規(guī)定“三、有關(guān)企業(yè)所得稅納稅申報口徑。根據(jù)企業(yè)所得稅
法精神，在計算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時，企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財務(wù)、會計規(guī)定計算。”已有此規(guī)定，眾所周知，銷售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是不可能辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過產(chǎn)手續(xù)的，銷售合同是不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房交易不具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實(shí)質(zhì)。非法，而且是禁止性的，故物權(quán)應(yīng)視為主要風(fēng)險，即小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)上的主要風(fēng)險沒有轉(zhuǎn)移給購貨方。也就是說，在會計上小產(chǎn)權(quán)房處置不構(gòu)成銷售商品收入，也就是不能確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入。那么，也就不應(yīng)該按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的“銷售”在稅法上也不符合《營業(yè)稅稅目注釋》有關(guān)銷售不動產(chǎn)的定義(銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。)
稅收原則中有一個很重要的原則就是“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，即只要經(jīng)濟(jì)法律行為合符稅法要素，構(gòu)成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產(chǎn)權(quán)的非轉(zhuǎn)移是小產(chǎn)權(quán)房處置的實(shí)質(zhì)。那么。小產(chǎn)權(quán)房處置的實(shí)質(zhì)是究竟什么呢?
筆者認(rèn)為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則已經(jīng)取消了“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物”視同銷售不動產(chǎn)這項(xiàng)規(guī)定)。因產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，“購買者”只有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)。對于小產(chǎn)權(quán)房“所有者”來說，實(shí)質(zhì)上只是讓渡了資產(chǎn)的使用權(quán)，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費(fèi)用借貸實(shí)物的經(jīng)濟(jì)行為。在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的“所有權(quán)”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用(租金)。
《營業(yè)稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋，物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。《合同法》第二百一十二條中對租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。
從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產(chǎn)權(quán)房“銷售”實(shí)質(zhì)上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認(rèn)為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)
對已實(shí)際構(gòu)成出租小產(chǎn)權(quán)房的法律事實(shí)并構(gòu)成取得資金的結(jié)果，依法征收相應(yīng)稅費(fèi)便有了法律依據(jù)。
下一步，應(yīng)探討一次性取得小產(chǎn)權(quán)房處置收入如何按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅問題：
《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”從《實(shí)施細(xì)則》來看，收取的一次性費(fèi)用屬于預(yù)收了以后若干年的租金，納稅義務(wù)發(fā)生時間就是實(shí)際收到“售房”款的當(dāng)天，應(yīng)全額一次性征收營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)。
但還有一個問題，就是《合同法》規(guī)定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費(fèi)在性質(zhì)上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。
筆者認(rèn)為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費(fèi)用性質(zhì)的確定、時點(diǎn)的劃分、比例的計算都無法進(jìn)行，一筆收入無法準(zhǔn)確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質(zhì)的收入征稅。因此應(yīng)拋開法律形式，在實(shí)際使用期結(jié)合法律允許的租賃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際租金水平，合理、公平地確認(rèn)事實(shí)使用權(quán)(純地租或房產(chǎn)租金)所應(yīng)收取的租賃收入而核定征稅。
結(jié)論：即小產(chǎn)權(quán)房處置應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”中的租賃業(yè)來核定征收營業(yè)稅金及其附加稅費(fèi)。只有這樣，才能最大限度地減少執(zhí)法風(fēng)險和納稅爭議，對小產(chǎn)權(quán)房“銷售”征稅才更加合法。
[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房 土地管理制度 房產(chǎn)利益
一、小產(chǎn)權(quán)房的概念
時展到21世紀(jì)，對于農(nóng)村土地，最熱的爭議點(diǎn)莫過于小產(chǎn)權(quán)房的問題。其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房并非法學(xué)術(shù)語，現(xiàn)行法律法規(guī)也未曾正式使用，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，目前通行的概念主要有三種。第一種：小產(chǎn)權(quán)是針對開發(fā)商所擁有的初始產(chǎn)權(quán)而言。商品房在建成之后售出之前，開發(fā)商享有的商品房產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人購買商品房之后取得的產(chǎn)權(quán)是從這種大產(chǎn)權(quán)中分離出來的，故稱為小產(chǎn)權(quán)。第二種：產(chǎn)權(quán)大小是按照房屋再轉(zhuǎn)讓時是否要繳納土地出讓金來區(qū)分的。不再繳納土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，還需要補(bǔ)交土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。這樣，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種：產(chǎn)權(quán)大小按照產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)機(jī)關(guān)來區(qū)分。國家房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的商品房是大產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋是小產(chǎn)權(quán)ⅰ。從我國目前的法律法規(guī)來看，第一和第二兩種情形下的小產(chǎn)權(quán)房都是合法的。而第三種情形的小產(chǎn)權(quán)房合法與否是目前爭論的焦點(diǎn)問題，本論文所說的小產(chǎn)權(quán)房均指第三種小產(chǎn)權(quán)房。因此本論文中的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨(dú)開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋。這種房屋產(chǎn)權(quán)證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，故稱為小產(chǎn)權(quán)。這里的“小”是指產(chǎn)權(quán)不完整或者說產(chǎn)權(quán)有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。
案例1：1999年12月，上海浦東新區(qū)龔路鎮(zhèn)龔豐村農(nóng)民楊某，將自己的兩層私房以12萬元的價格賣給本市市民陳某。2006年，楊某向法院要求法院解除房屋買賣合同，愿意如數(shù)返還陳某的購房款。但是法院依據(jù)誠實(shí)信用原則認(rèn)為原被告之間簽訂的《房屋買賣合同》系當(dāng)事人自愿、公平、等價有償基礎(chǔ)上所為的真實(shí)意思表示，認(rèn)為房屋買賣合同有效。2008年重審時仍然維持初判。
案例2：畫家李某2002年在北京通州宋莊鎮(zhèn)辛村店村以4.5萬元的價格買下了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民馬某的房屋及院落。2006年底，馬某訴請法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判決該房屋買賣協(xié)議無效，馬某可以收回房屋，但向李某支付18萬多元的房屋補(bǔ)償款。
以上案例中的房屋買賣事實(shí)一樣，但產(chǎn)生的法律效力卻截然不同。這就是當(dāng)今的熱點(diǎn)問題——最具有爭議性的小產(chǎn)權(quán)房。
二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和存在從10多年前就開始了。從賣房者的視角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售為改善生活條件”。但實(shí)際情況隨著社會經(jīng)濟(jì)大潮的推動，這部分自建房的性質(zhì)開始發(fā)生了變化。比如在1994年，香堂村就開始公開出售200平米左右的村建別墅，售價當(dāng)時僅為5萬元一套。當(dāng)時一些明星，藝術(shù)家們?yōu)榱诵蓍e或養(yǎng)老就到郊區(qū)縣購買別墅或農(nóng)家院，由于他們當(dāng)時購買大多不是作為第一家居使用，所以也并沒有引起相關(guān)部門的注意和重視。然而時間到了2003年左右，由于城市房價普遍偏高，眾多工薪階層也加入購買小產(chǎn)權(quán)房的行列，而且他們購買的小產(chǎn)權(quán)房大多是作為第一家居甚至永久家居的。受利益驅(qū)使，目前加入小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的房地產(chǎn)商以及樓盤也為數(shù)不少。據(jù)資料統(tǒng)計，在全國范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房達(dá)到全國實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積的30%，其中村鎮(zhèn)住宅約50多億平方米。由此可見小產(chǎn)權(quán)房在全國之整體發(fā)展態(tài)勢，其深遠(yuǎn)影響不得不引起政府及社會各層的高度重視和關(guān)注。
三、小產(chǎn)權(quán)房形成原因
小產(chǎn)權(quán)房目前是社會熱點(diǎn)問題，其形成原因是多方面的，其折射的社會矛盾是深層次的、制度性的。
1.小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源是我國長期以來實(shí)行的土地資源城鄉(xiāng)二元化管理體制。我國法律對城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行不同的管理體制，適用不同的法律規(guī)定，即通常所說的二元化管理體制。我法律規(guī)定城市土地可以通過市場直接進(jìn)入流通，而農(nóng)村土地屬于集體所有，只有在政府或國家通過征用的方式才能進(jìn)入流通。這看起來似乎是對農(nóng)村土地的特別保護(hù)，但實(shí)際上是對農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的一種特別限制。目前農(nóng)村的這種土地流轉(zhuǎn)制度不是在我國市場經(jīng)濟(jì)中自發(fā)形成的，而是國家在城市化和工業(yè)化進(jìn)程中，為了實(shí)現(xiàn)社會資源的集中而構(gòu)建的一項(xiàng)特殊制度安排。這項(xiàng)制度是以犧牲農(nóng)村的利益來維持和促進(jìn)城市的發(fā)展的。我國自建國初就確立了農(nóng)村為城市服務(wù)的策略。改革開放30年之后，中國農(nóng)村和城市之間收入差距越來越大，“三農(nóng)”問題逐漸成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不得不正視的一個問題。造成這個問題的原因是農(nóng)村在改革開放經(jīng)濟(jì)建設(shè)中沒有自己的市場主體地位，農(nóng)村和農(nóng)民仍然服務(wù)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。僅就土地制度而言，為防止農(nóng)村地產(chǎn)市場對城市地產(chǎn)市場的沖擊，為了維護(hù)城市和國家在地產(chǎn)市場的巨大利潤，國家繼續(xù)通過嚴(yán)格的土地管制制度將農(nóng)村集體土地固定在農(nóng)村，日后通過合法途徑征收后轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校^續(xù)城市和國家對農(nóng)村永遠(yuǎn)的剝奪。如今，城市化進(jìn)程已經(jīng)可以安排更多的農(nóng)業(yè)人口就業(yè)，到了工業(yè)回饋農(nóng)業(yè)，城市回饋鄉(xiāng)村的時候了。小產(chǎn)權(quán)房合法化以后，許多以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為謀生手段的農(nóng)民就可以轉(zhuǎn)化為城市居民，減少對農(nóng)村土地的繼續(xù)使用，也對我國新農(nóng)村的建設(shè)提供了條件，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
2.小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動之下不可避免產(chǎn)生的后果。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以被我國法律認(rèn)定為非法，最主要的原因是因?yàn)檫@些住房在興建時并未繳納土地出讓金，而這筆高昂的土地出讓金正是城市土地在建商品房時必須繳納的。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以價格低也正是因?yàn)闆]有繳納這一筆高昂的土地出讓金，所以小產(chǎn)權(quán)房無法獲得國家房產(chǎn)部門的房產(chǎn)證的最終原因也在于此。小產(chǎn)權(quán)房不交納土地出讓金，也逃避了各種土地稅費(fèi)，這樣房價僅僅是由建設(shè)成本加出售利潤；另一方面，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)中沒有了權(quán)利尋租的土壤和條件，腐敗成分減少，相比城市房屋，售價可以降低40%以上。集體土地被征用的價格和土地建成城市商品房的價格之間巨大的差異，使得集體土地所有者受巨大利益的驅(qū)動，甘愿冒風(fēng)險，以超出法律的形式主動進(jìn)入市場以獲取利益最大化，實(shí)現(xiàn)土地增值最大化。所以說，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動之下不可避免產(chǎn)生的后果ⅳ。
3.小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對現(xiàn)存利益分配格局嚴(yán)重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對現(xiàn)存利益分配格局嚴(yán)重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房禁而不止折射的正是社會各利益團(tuán)體對農(nóng)村將近10萬億的土地財富分配格局的博弈和重塑過程。
我國法律規(guī)定，農(nóng)村土地不能直接進(jìn)入市場而只能由政府或國家通過征收來實(shí)現(xiàn)的。村集體是集體土地的所有者，但卻不是市場主體，沒有處分所有物的權(quán)利。通過國家征收的模式，使得國家不僅成了國有土地的所有者，也成了集體土地所有土地的實(shí)際處分者。農(nóng)村集體成員實(shí)際上被剝奪了集體土地所有權(quán)中最關(guān)鍵的處分權(quán)。我國《憲法》和《土地管理法》等確認(rèn)了農(nóng)村集體土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有。根據(jù)所有權(quán)的一般理論，所有權(quán)具有四項(xiàng)權(quán)能：占有、使用、收益和處分。其中處分權(quán)是所有權(quán)的核心。所有者對自己財產(chǎn)的處分是最終實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)價值的重要途徑。《物權(quán)法》第39條也規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分的權(quán)利。但我國集體所有制下的農(nóng)民卻失去了對自己所有物的最終財產(chǎn)處分權(quán)。
如果政府限制農(nóng)村集體土地所有者行使所有權(quán)的范圍和方式，讓集體土地只能用于農(nóng)業(yè)耕作，那么就應(yīng)該取消現(xiàn)在的政府慣用的土地征收、征用制度，嚴(yán)格禁止政府將農(nóng)村征收來的集體土地轉(zhuǎn)包給開發(fā)商用于商品房開發(fā)，除非這種征地是出于國防、抗洪、搶險救災(zāi)之類的重大險情需要；而且在征地費(fèi)用的分配上也極為不合理。地方政府為什么樂于把成片成片的農(nóng)村地區(qū)給征出去呢？因?yàn)榈胤秸蛑鵀楦纳拼迕裆顥l件的旗號，實(shí)際上他們自己獲得了頗豐的征地補(bǔ)償款，占20%～30%；最可憐的農(nóng)民最終獲得的補(bǔ)償款僅占5%～10%。任何一個有良知的人都不得不為我國農(nóng)民卑微又悲慘的處境嘆息。
由于城市建設(shè)用地的日益緊缺，農(nóng)村集體土地作為稀缺性資源，逐漸突出其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值。所以說，集體土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)謀取市場高額利潤成為不可避免的趨勢。雖然國家政策對農(nóng)村土地用途有著嚴(yán)格限制，但村集體畢竟也對本集體土地享有獨(dú)立的，排他的所有權(quán)，而且現(xiàn)在村集體土地上也存在越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地及宅基地，這也為農(nóng)村集體土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場留下了一個靈活的缺口。
4.城市自然發(fā)展催生了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。我國從1998年開始全面停止實(shí)物分房，實(shí)行住房貨幣化。目前我國城市居民解決住房問題主要是通過地方政府主導(dǎo)模式，即地方政府壟斷土地供應(yīng)，開發(fā)商壟斷房屋供應(yīng)，因?yàn)檎幌蜷_發(fā)商提供建設(shè)土地，所有人必須向開發(fā)商購買房屋。這種雙重壟斷的典型的刺激投機(jī)行為，是導(dǎo)致城市房價一直居高不下的最根本原因。這種失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求無法得到滿足，另一方面也為城市周邊農(nóng)村廉價的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展提供了機(jī)遇，成為催生小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展的首要因素。
城市的飛速發(fā)展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者對廉價住房的需求外，我國老齡化社會的到來也加劇了老年人對退休養(yǎng)老住房的需求。現(xiàn)在的大城市已經(jīng)不再是老年人養(yǎng)老的最佳場所了，這些老年人也就希望在郊區(qū)附近購買一套廉價小產(chǎn)權(quán)房養(yǎng)老；還有些商人，由于生意需要辦公地點(diǎn)，他們就購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房作為公司辦事處或辦公地點(diǎn)，有些甚至還把直接購買小產(chǎn)權(quán)房賣給員工，一并解決了他們工作和居住的問題，也利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。更有一些高收入者想在鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買別墅或建度假村之類的，遠(yuǎn)離城市的喧囂，滿足了高收入者對寧靜生活的需求。
現(xiàn)在由于農(nóng)村僅僅依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)難以維持日益發(fā)展的社會生活了，農(nóng)村還有很大一批漂流一族在城市打工。勞動力已經(jīng)外出務(wù)工，農(nóng)村大量的房屋都在閑置中，閑置的房屋由于多年無人居住，維護(hù)，極容易毀損。很多農(nóng)村人其實(shí)都希望出售老房屋。但由于國家政策不允許這些小產(chǎn)權(quán)房合法出售，這些房屋就只好閑置，并任其毀損。另一方面，這些外出務(wù)工的農(nóng)村人即使手頭有了些積蓄，基于全國小產(chǎn)權(quán)房政策的限制，他們也不能在他鄉(xiāng)的當(dāng)?shù)刭徺I住房安居樂業(yè)。這樣就變成了那邊不能賣，這邊不能買，變成了永遠(yuǎn)的蝸居一族，租房一族，無法實(shí)現(xiàn)“我想有個家”的愿望。另一方面，城里就業(yè)形勢嚴(yán)峻，有些大學(xué)生就下鄉(xiāng)找工作了。這些大學(xué)生持有城市戶口，不像農(nóng)村居民，在農(nóng)村還有自己的一塊宅基地可以建房居住，他們只能在城里購買商品房才能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的愿望，他們沒有辦法在農(nóng)村就地買房甚至結(jié)婚安家。這種人為阻斷農(nóng)村和城市交互發(fā)展的做法是社會發(fā)展規(guī)律相矛盾的。
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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房、合同效力、產(chǎn)權(quán)登記
小產(chǎn)權(quán)房是近幾年來隨著我國城市房價過快上漲，新農(nóng)村建設(shè)等過程中衍生出的一種新的房產(chǎn)存在形式。由于我國城市房地產(chǎn)迅速增長，普通的城鎮(zhèn)居民的工資增長速度無法追趕房價增長速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)的存在在一定程度上緩解了社會的矛盾，解決了影響社會穩(wěn)定的住房問題。但同時，由于小產(chǎn)權(quán)房的先天不足也引發(fā)了學(xué)者對其合同效力的廣泛爭議。
筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合同的效力不應(yīng)簡單一刀切似得認(rèn)定為有效或無效，應(yīng)分情況認(rèn)定。
一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力
目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無效。而在理論上，國內(nèi)較多的學(xué)者對合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
（一）違反我國相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。
（二）違反我國房地一體主義
我國《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定的主要是指國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實(shí)行，避免了我國房產(chǎn)交易市場出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。
二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力
針對這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國家對弱勢群體的保護(hù)傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)，為了農(nóng)民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)
基于我國現(xiàn)有規(guī)定及我國國情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場隨意流轉(zhuǎn)勢必將造成我國房產(chǎn)市場的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對公平原則的違反，農(nóng)民對土地可以占有、使用，因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開拓一個獨(dú)立的小市場，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。
三、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責(zé)任比例的確定
實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對誠實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實(shí)信用的違背而判定賣方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績r的大幅增長而讓賣方承擔(dān)更重的過錯責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過錯責(zé)任。
（二）實(shí)際操作
香堂村的故事
1998年，當(dāng)張文山?jīng)Q定在香堂村搞“房地產(chǎn)開發(fā)”的時候，他不會想到這個偏僻的村莊有一天會成為全國矚目的焦點(diǎn)。
香堂村位于北京正北46公里的燕山之麓，昌平區(qū)以東12公里的地方，是一個傍山依嶺的村莊。1987年，張文山接任香堂村黨支部書記時，村賬目負(fù)債累累，村民們一窮二白。
張文山是香堂村村民眼中的能人。打上中學(xué)的時候，他就是個活躍分子，愛唱好動。“”期間村里普及樣板戲，張文山如魚得水，在《紅燈記》里演李玉和，在《沙家浜》里扮郭建光，很快在香堂村“戲班子”成了紅人。
一次偶然的機(jī)會，張文山結(jié)識了評劇大師新鳳霞。兩人因?yàn)閷υu劇的共同愛好而成為朋友。令張文山?jīng)]有想到的是，這次偶然的相識，竟然為香堂村開辟了一條致富之路。
也許是被香堂村的青山秀水吸引，有一次，新鳳霞對張文山說：“我要到你們香堂村來落戶，你歡迎嗎？”
頭腦靈光的張文山馬上想到，如果在香堂村的地面上蓋一個別墅群，把一些文化名人引進(jìn)村，再依靠名人的影響把香堂村宣傳出去，促進(jìn)招商引資，香堂村就有救了。
說干就干，張文山立刻動員村民整理荒山，改造舊村，搞房地產(chǎn)開發(fā)。
1994年，首批房子建起來后，新鳳霞以5萬元的價格買下了第一套房子。此后，著名評劇表演藝術(shù)家馬泰、歌唱家李雙江、畫家蘇平等一批文藝界名人也先后入住該村。
張文山最初的想法只是在香堂村搞一個規(guī)模不是很大的“百個名人商品房”，利用名人效應(yīng)，以達(dá)到招商引資發(fā)展香堂村的目的。沒想到一搞起來就一發(fā)不可收。
13年間，香堂村陸續(xù)開發(fā)了10個這樣對外銷售的小區(qū)，小區(qū)的建設(shè)從早期零散的滿足少數(shù)人對此地自然環(huán)境、山水風(fēng)光的個性需求，轉(zhuǎn)型為成熟的商品住宅的開發(fā)建設(shè)。
現(xiàn)在香堂文化新村劃分為10個區(qū)，共有3000多住戶，房型分為二層小別墅、大三居、四合院。與之配套的設(shè)施有醫(yī)院、幼兒園、健身館、超市、物業(yè)管理、高爾夫球場等。2006年，香堂村房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入6500萬元。在村民們看來，香堂村的重生，無疑拜房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展所賜。
香堂村房地產(chǎn)的紅火是可以理解的。近年來，由于地根緊縮等原因，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求，從而導(dǎo)致房價不斷攀升。今年5月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，其中北京房價同比上漲9.6%。面對如此高的房價，中低收入人群只能選擇其他途徑來解決。
由于香堂村的小區(qū)均蓋在村里的荒山廢地上，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金，因而節(jié)省了大量的土地出讓金；此外由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小區(qū)建設(shè)成本大為降低，較市區(qū)內(nèi)的商品房有鮮明的價格優(yōu)勢。
身份之惑
像香堂村這樣在集體荒地上建造房屋對外出售的，并非獨(dú)此一家。統(tǒng)計顯示，在北京周邊的房山、順義、密云、通州等，共有80個左右已售、在售、在建的此類項(xiàng)目，近10萬套房子，占據(jù)北京房地產(chǎn)市場1/4的江山。這些房子有一個共同的名字：小產(chǎn)權(quán)房。
之所以被稱為“小產(chǎn)權(quán)”，是因?yàn)樗鼈兊娜狈戏ǖ纳矸荨?/p>
小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定，此類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此小產(chǎn)權(quán)實(shí)際就是沒有產(chǎn)權(quán)，購買此類房屋的人的利益也不受國家法律所保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
小產(chǎn)權(quán)房一般由開發(fā)商和村委會合作，或者村委會自行組織建設(shè)，而后自行銷售。購房者簽訂的合同與一般的商品房買賣合同也有所不同，其名稱是“××項(xiàng)目房屋買賣合同”，合同由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)制，出賣人為某村民委員會。
對于開發(fā)商而言，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)打破了舊有的游戲規(guī)則。對于地方政府而言，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，則使他們失去了獲取土地出讓金和各種相關(guān)稅費(fèi)的可能。
近期，對于小產(chǎn)權(quán)房的打擊空前嚴(yán)厲起來。
2007年3月12日，北京市建委了小產(chǎn)權(quán)別墅購買的風(fēng)險警示。
6月18日，建設(shè)部了《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》，明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”。
6月25日，北京市率先在全國開始征討小產(chǎn)權(quán)房。北京市國土資源局局長安家盛在一次活動中表示，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售。
已有小產(chǎn)權(quán)房在這一波打擊中遭遇“滅頂之災(zāi)”。今年4月16日，房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村144棟鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)別墅被拆掉85棟，其余均被沒收，另有3名涉案人員被羈押，原因是“這些項(xiàng)目為違法建筑”。
盡管如此，小產(chǎn)權(quán)房的銷量依然有增無減。“買啊，怎么不買呢，跟四環(huán)周邊動輒上萬元的房價相比，這里連三分之一都不到。”在通州小產(chǎn)權(quán)房太玉園，前來看房的朱先生對記者說。對于小產(chǎn)權(quán)房蘊(yùn)涵的風(fēng)險，朱先生表示并不擔(dān)心：“總建筑面積230萬平方米的大社區(qū)，不可能說拆就拆吧！”
“我們不要求國家給咱們制定政策。靠房產(chǎn)帶動旅游搞活村子，老百姓也富了，這難道不是好事一樁嗎？”張文山對記者說。
對于小產(chǎn)權(quán)是否違法的問題，張文山表示難以理解：“難道這幾千戶來香堂村買房的人都糊涂嗎？這些人不懂法嗎？難道他們不知道小產(chǎn)權(quán)是怎么回事嗎？來這里的有很多是律師甚至法官，他們就是研究法律的。”
監(jiān)管難題
小產(chǎn)權(quán)房的“非法存在”已有十余年，但為什么沒有相關(guān)部門進(jìn)行制止呢？
據(jù)了解，小產(chǎn)權(quán)房的管理涉及國土資源部門、建設(shè)部門，甚至還有農(nóng)業(yè)部門和國家相關(guān)立法、執(zhí)法部門。由于處在政府各職能管理部門的交叉點(diǎn)上，就造成了表面有很多部門管，實(shí)際上卻是誰都沒有管的局面。
舉例而言，按照《房地產(chǎn)管理法》，建設(shè)部有權(quán)對城鎮(zhèn)國有土地上的商品房市場進(jìn)行管理和查處，但是對非城鎮(zhèn)國有土地上的房屋管理，建設(shè)部卻鞭長莫及。
開發(fā)商任志強(qiáng)認(rèn)為，建設(shè)部完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅作出風(fēng)險提示。在任志強(qiáng)看來，不管這些“小產(chǎn)權(quán)”的建設(shè)是否合法，但其對社會銷售的行為是違法的。建設(shè)部雖無權(quán)管理非城鎮(zhèn)國有土地上的建設(shè)行為，但對違反《房地產(chǎn)管理法》的市場銷售行為則應(yīng)該予以制止。
任志強(qiáng)在博客中批評，在一個法治國家，在國務(wù)院所屬部門用新聞會的方式提出了“風(fēng)險提示”之后，居然沒有另一個應(yīng)有權(quán)力管轄的部門來管制這種小產(chǎn)權(quán)買賣的違法交易行為。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼則認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房建在農(nóng)村土地上，并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》，如果非說違法，由國土資源局或建設(shè)部出面叫停也缺乏法律依據(jù)。按照他的解釋，國土部門管理范圍是國有土地和被征用為國有的農(nóng)村集體土地，集體土地缺少一個統(tǒng)一的管理部門，尚處在灰色地帶。
合法化？
鑒于小產(chǎn)權(quán)房涉及到眾多中低收入者的切身利益，許多專家建議將其合法化。
中央黨校研究室副主任周天勇表示，查辦小產(chǎn)權(quán)住房在《憲法》和《土地法》中沒有依據(jù)，這種行為本身就是違法的。“同樣是農(nóng)村的集體土地，為什么只有被地方政府征用后再賣給開發(fā)商是合法的？而農(nóng)民集體在自己的土地上蓋的房子然后拿去賣卻變成了非法的呢？”。
王軼也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)住宅并沒有違反現(xiàn)有法律，而且只要購房者與鄉(xiāng)政府簽訂的合同符合雙方意愿，那么這份合同就是有效的，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，同時購房人也應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承、贈予等權(quán)利。
但一些專家則擔(dān)心，由于小產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，如果在法律層面給予承認(rèn)，將動搖我國現(xiàn)有的土地政策。
由于土地的非集約化經(jīng)營難以提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，因此，通過推動土地流轉(zhuǎn)提高土地使用效能，無疑有助于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的集約化經(jīng)營，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)。
不久前，國家設(shè)立重慶、成都先行先試城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，即暗含了對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的大方向。7月3日，重慶在打破二元障礙上跨出一大步：允許農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)入股，進(jìn)行流轉(zhuǎn)。而廣東已在進(jìn)行農(nóng)村土地入市試點(diǎn)，省內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地?zé)o須經(jīng)過國有征收程序，可以直接進(jìn)入土地二級市場參與流轉(zhuǎn)。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司黨委書記孟曉蘇認(rèn)為，將農(nóng)村原有的集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為股份制，為今后農(nóng)民拿土地入股分紅創(chuàng)造了條件，而且根據(jù)《公司法》，農(nóng)民可以把自己的土地股權(quán)部分或者全部賣給城里人或開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)擁有股權(quán)，農(nóng)民得到錢，城里人可以到農(nóng)村當(dāng)土地所有者。這將打破單一供應(yīng)者壟斷市場的局面，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)的多元化，為遏制房價上漲發(fā)揮作用。
一位國情專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是關(guān)系到中國現(xiàn)代化發(fā)展戰(zhàn)略的問題，關(guān)系到中國是繼續(xù)過去的城鄉(xiāng)分置二元結(jié)構(gòu)，還是走城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)互動均衡發(fā)展的道路。在他看來，土地變革的意義遠(yuǎn)不止于房地產(chǎn)市場，還可借此打破城鄉(xiāng)二元分隔，消弭城鄉(xiāng)差別，使土地、人口以及多種資源在城鄉(xiāng)之間雙向自由流動。
關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法規(guī);政治體制;保障利益
中圖分類號:DF461 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B 文章編號:1009-9166(2010)020(C)-0256-01
中國房地產(chǎn)行業(yè)近年來以一種近乎狂熱的速度在發(fā)展著,然而在諸如房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)投機(jī)行為逐漸增多等眾多問題中,“小產(chǎn)權(quán)房”問題也受到人們的普遍關(guān)注。
按照不同角度的解釋,“小產(chǎn)權(quán)房”有多種定義,按房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分,縣級及以上人民政府主管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村(居)委會頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。具體來說“小產(chǎn)權(quán)房”就是指在農(nóng)民集體所有的土地上,由開發(fā)商和村委會合作或村委會自行組織開發(fā)建設(shè)的房屋,在未交納土地出讓金和各種稅費(fèi)的情況下自行銷售,并向購房者發(fā)放由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制作的“房產(chǎn)證”。
一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀
歸結(jié)來說來說小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀如下:
(一)規(guī)模龐大,涉及面廣。據(jù)統(tǒng)計,目前我國住宅總量在186億平方米左右,其中高達(dá)66億平方米面積的住房屬于小產(chǎn)權(quán)房,占比超過1/3。全國各大城市的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人,在深圳小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占市場總量的49%。北京、上海的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占市場總量皆為22%左右,西安小產(chǎn)權(quán)房已占市場總量的25%―30%,鄭州、廣州等城市的小產(chǎn)權(quán)房屋數(shù)量也都在20%以上。
(二)價格低,客觀需求量大。小產(chǎn)權(quán)房難以控制的最根本原因是其價格與現(xiàn)今高房價相比要低很多。除去土地出讓金和開發(fā)商過于瘋狂的利潤攫取部分,小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)成本變得非常低,所以其價格一般僅占同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。
(三)法律依據(jù)不足。小產(chǎn)權(quán)房問題的泛濫來了許多隱性問題,一方面買房人的利益很難得到保障。小產(chǎn)權(quán)房的買賣,因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進(jìn)行權(quán)利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當(dāng)事人主張購買行為無效或者國家按照法律規(guī)定進(jìn)行整頓時,買房人的利益很難得到保障。另一方面建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從表面看,農(nóng)民是獲得了很高的收益,但其實(shí),農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障。
二、解決途徑的幾點(diǎn)分析
(一)明確小產(chǎn)權(quán)房的不合法性,進(jìn)一步完善相關(guān)法律、法規(guī)。我國目前有關(guān)土地管理的法律法規(guī)還不健全、不完善,有些甚至是相互沖突矛盾的。面對強(qiáng)烈的社會爭議和小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的行為,應(yīng)明確小產(chǎn)權(quán)房處置的時段,對現(xiàn)已經(jīng)完工出售的小產(chǎn)權(quán)房列為處置的范圍,對未建或正建的小產(chǎn)權(quán)房立即叫停;公告社會,對以后再建的小產(chǎn)權(quán)房一律拆除,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
(二)處理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房,加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。全國各地已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房不在少數(shù),強(qiáng)行拆除不利于社會穩(wěn)定及社會資源的節(jié)約,應(yīng)當(dāng)采取懲罰和改造的方法。對于已銷經(jīng)售的小產(chǎn)權(quán)房,購房者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金,以取得合法產(chǎn)權(quán)證書。對未銷售的房屋,可將其轉(zhuǎn)為保障性住房。國家正在實(shí)行加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的政策,但是建設(shè)進(jìn)度卻緩慢,所以建議將尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換為保障性住房,將其從不合法的位置提升到社會公益性位置,在一定程度上可以緩解我國保障性住房不足的情況。
(三)政府應(yīng)當(dāng)積極探索新的住房生產(chǎn)和分配制度,控制商品房價格,減少城市居民購買小商品房的需求。一方面,在暴利的推動下,中國房地產(chǎn)行業(yè)異常繁榮。另一方面,地方政府和開發(fā)商借法律法規(guī)的漏洞,刻意推高地價、房價,造成了新的社會矛盾。而且,在開發(fā)商模式的設(shè)計中,地方政府還承擔(dān)特殊的責(zé)任――通過提供大量的廉租房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房(俗稱“三類房”)來解決中低收入人群的住房改善問題。
(四)提高征地補(bǔ)償,保障農(nóng)民集體利益。對于沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、處于社會最低階層的農(nóng)民而言,土地是他們生存的根本。國家低價征收農(nóng)民的土地,農(nóng)民再輾轉(zhuǎn)反側(cè)移居他鄉(xiāng),對農(nóng)民而言這怎么算都是一筆不合算的交易。想要更好地阻止農(nóng)民賣地給開發(fā)商,政府應(yīng)當(dāng)完善征地補(bǔ)償制度,將生態(tài)補(bǔ)償納入補(bǔ)償范圍,提高征地補(bǔ)償費(fèi),合理的征地補(bǔ)償費(fèi)再加上法律的約束才能與開發(fā)商給出的利益相抗衡。
(五)加大監(jiān)控力度,嚴(yán)懲違法三方。與合法產(chǎn)權(quán)的房屋一樣,小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)也聯(lián)系著農(nóng)民、房地產(chǎn)開發(fā)商、基層政府三方的利益。不過這其中應(yīng)當(dāng)負(fù)首要責(zé)任是房地產(chǎn)開發(fā)商,這些房產(chǎn)開發(fā)商為躲避交納土地出讓金而將目光瞄向了農(nóng)村集體土地,以低廉的成本建設(shè)房屋,然后以的商品房的形式賣出。對這部分知法犯法的開發(fā)商,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其造成的危害程度,采取罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照或是降低資質(zhì)等懲罰措施。農(nóng)民在這個過程中雖然是弱勢群體,對這部分農(nóng)民應(yīng)當(dāng)給予一定的罰款和法律知識教育。過錯的第三方是基層政府,在合法土地出過程中基層政府得不到出讓金,其財政不寬裕,缺乏抵制開發(fā)商誘惑的能力,這也是小產(chǎn)權(quán)房得以建設(shè)的根本原因。
作者單位:四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院
作者簡介:黃敏(1988― ),女,漢族,四川內(nèi)江人,本科生,四川大學(xué)金融工程學(xué)生。
參考文獻(xiàn):
［關(guān)鍵詞］小產(chǎn)權(quán)房;保障性;產(chǎn)權(quán)
［中圖分類號］C939 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）9-0143-02
1 引 言
現(xiàn)今國內(nèi)房價飛漲,普通住宅類房地產(chǎn)價格已經(jīng)越來越脫離居民的收入水平；在此情形下,國家出臺了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補(bǔ)充。總體下,我國當(dāng)前保障性住房可以分為：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等；此外,國家還將住房公積金制度作為住房保障方面的重要補(bǔ)充。保障性住房雖然對社會住房具有一定的保障性作用,然而,保障性住房主要的保障對象多數(shù)是處于非常貧困水平的人群,保障覆蓋面有限；對于“夾心層”人群(“夾心層”居民主要是指那些中等收入水平,買不起普通商品房,但又不符合最低保障優(yōu)惠條件的一類人群),住房問題仍然是一個非常大的難題,從這個角度考慮,我國保障性住房制度仍有待于進(jìn)一步完善。
小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象(多數(shù)購買小產(chǎn)權(quán)房的人處于“夾心層”)已成規(guī)模,對于小產(chǎn)權(quán)房的處理辦法,目前也沒有得到統(tǒng)一。可以參照“保障性”,對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行“人性化規(guī)范”。
2 小產(chǎn)權(quán)房問題愈演愈烈
（1）小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房屋土地管理部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),故又別名為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售、流通等沒有納入國家的管理范圍。根據(jù)我國法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上并沒有真正的產(chǎn)權(quán),沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。因此，小產(chǎn)權(quán)房即使可以轉(zhuǎn)讓，目前也不具有任何法律效力。
雖然小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)沒有得到國家法律的認(rèn)可,但由于“小產(chǎn)權(quán)房”價格低廉,規(guī)避了國家法律規(guī)定的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi),大大降低了成本,相應(yīng)地，房屋銷售價格也較普通商品住宅價格降低了許多,滿足了部分中低收入階層的住房需求。所以即使知道小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)并不受法律保護(hù),而且在小產(chǎn)權(quán)房糾紛中,購房者的權(quán)益不能得到很好的保障,部分中低收入階層,尤其是“夾心層”仍然堅(jiān)持購買小產(chǎn)權(quán)性的住房。在巨大的需求推動下,小產(chǎn)權(quán)房銷售已初具規(guī)模,很多地方已經(jīng)出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房聚居區(qū)。
（2）小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的問題。小產(chǎn)權(quán)房購買現(xiàn)象的出現(xiàn)引發(fā)了很多社會問題。從土地財政角度方面考慮,小產(chǎn)權(quán)房市場大大縮小了當(dāng)?shù)卣呢斦碓础Ｒ驗(yàn)榫哂姓?guī)土地出讓手續(xù)的開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)時,要向當(dāng)?shù)卣U納很大比例的土地開發(fā)費(fèi)用,獲得了土地出讓許可證之后,才可以對土地進(jìn)行開發(fā),直至進(jìn)行銷售。而小產(chǎn)權(quán)房繞開了政府,直接進(jìn)行房地產(chǎn)交易,使得政府財政收入大大減少。
在我國,土地所有制分為全民所有制和農(nóng)村集體所有制,小產(chǎn)權(quán)房往往是在農(nóng)村居民的宅基地上建造的,利用的是農(nóng)村集體所有土地,這樣減少了村民的宅基地；從短期看,村民獲利了；但從長遠(yuǎn)來說,農(nóng)村居民很可能會出現(xiàn)住房緊缺。
倘若不利用宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),就會觸及國家耕地保護(hù)紅線。相應(yīng)面積的耕地是保障全國人口糧食問題的基礎(chǔ),一旦觸及國家耕地保護(hù)的“十八億畝”紅線,將會出現(xiàn)糧食危機(jī)。
由于小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程未得到相關(guān)部門的監(jiān)管,當(dāng)其建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題時,居民的安全也得不到保障。除此之外,小產(chǎn)權(quán)房的存在又會對普通商品房市場形成沖擊,造成市場混亂等。因此,小產(chǎn)權(quán)房問題已經(jīng)成為住房體系中的一個“痼疾”,如何良好解決“小產(chǎn)權(quán)房問題”已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。
（3）分類解決,探討小產(chǎn)權(quán)房問題新出路。如今,小產(chǎn)權(quán)房已成為社會普遍關(guān)注的問題。出售的小產(chǎn)權(quán)房已初具規(guī)模,因其特征各不相同,不能一概而論,故分類解決小產(chǎn)權(quán)房問題成為解決小產(chǎn)權(quán)房問題的新思路。徐曉娟、郭平認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)該分類處理：對于建設(shè)在基本農(nóng)田之上的小產(chǎn)權(quán)房要徹底拆除；對于建造在村民宅基地上或建設(shè)用地上,并且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,應(yīng)給予保留并使其合法化。楊卓基于權(quán)重效用模型對小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行了基本的分類考慮,根據(jù)是否建在宅基地上、是否在建以及是否符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃要求進(jìn)行相應(yīng)的處理。梁春程認(rèn)為應(yīng)該完善拆遷補(bǔ)償制度,對“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷給予公平補(bǔ)償。具體如下圖所示。
具體處理小產(chǎn)權(quán)房問題時,可以結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房的不同性質(zhì)與特征進(jìn)行處理。對于宅基地上已投入使用的以及宅基地上不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃已投入使用的小產(chǎn)權(quán)房,可以從補(bǔ)辦手續(xù)的角度對其進(jìn)行規(guī)范；對于宅基地上在建的,可以暫時將購房者納入廉租房保障體系,租金要比傳統(tǒng)意義上的廉租房租金稍高,同時要低于市場上的租金,并停止建設(shè),分期拆除(首先將買房者進(jìn)行妥善安置)。對于宅基地上不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃在建的、農(nóng)用地上已使用的和農(nóng)用地上在建的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)分期處理,將購房者進(jìn)行適當(dāng)安置(在其他處住房地配予“廉租”待遇等)之后進(jìn)行拆除,同時給予購房者相應(yīng)補(bǔ)償。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；傳播；渠道
中圖分類號：F293 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）009-000-02
一、房地產(chǎn)營銷傳播渠道特點(diǎn)
渠道（Channel）一詞，原意是指航道、水道、途徑、通路、門徑、渠道等。在傳播學(xué)中，它是指傳播過程中傳受雙方溝通和交流信息的各種通道，如人際傳播渠道、組織傳播渠道、大眾傳播渠道。
在信息傳播中，信息傳播者必須選擇有效的信息傳播渠道來傳遞信息。傳統(tǒng)信息傳播理論中，信息傳播渠道有兩大類：非人員的信息傳播渠道（nonpersonal communication channel），人員的信息傳播渠道（personal communication channel）。
非人員的信息傳播渠道主要指日常生活中常見的媒體，如印刷品、廣播電視、電子網(wǎng)絡(luò)等。
人員的信息傳播渠道是兩個或更多人相互之間直接進(jìn)行信息傳播。包括銷售人員在產(chǎn)品市場中與消費(fèi)者的接觸；具有專門知識的個人為消費(fèi)者提品的評價和咨詢；以及親友和特定群體與消費(fèi)者之間的交流。
傳統(tǒng)營銷傳播組合，包括廣告、公共關(guān)系、銷售促進(jìn)和人員推銷等，各種組合下包含著多種傳播媒介或傳播方式。廣告是在傳媒中穿插的付費(fèi)信息。公共關(guān)系為在公司與公眾之間建立和保持友好關(guān)系和相互理解而進(jìn)行的有計劃有長期努力活動。銷售推廣尋求在短期內(nèi)擴(kuò)大銷量的活動。人員推銷是買者與賣者之間面對面?zhèn)鞑ィ云谠谝粚σ坏幕A(chǔ)上探查并滿足消費(fèi)者的需求。
而在房地產(chǎn)營銷傳播中，傳播渠道是物業(yè)持有者接觸目標(biāo)客戶群體的路徑。開發(fā)商、業(yè)主等物業(yè)持有者通過特定的房地產(chǎn)營銷傳播渠道完成房地產(chǎn)相關(guān)消息向消費(fèi)者傳移過程。借助于自有或的營銷傳播機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)信息以廣告、展示展覽、人員推銷等促銷手段，刺激消費(fèi)者需求，引起購買欲望并促進(jìn)最終成交。此外，房地產(chǎn)的營銷傳播通過收集、傳遞消費(fèi)者需求，反向促進(jìn)物業(yè)持有者改善物業(yè)開發(fā)建設(shè)以及擇優(yōu)傳播渠道。
二、小產(chǎn)權(quán)房背景
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂“產(chǎn)權(quán)證”亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價快速上升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。自2008年，國家多次發(fā)文叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。如2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
盡管國家三令五聲，小產(chǎn)權(quán)房依然在屢禁不止，主要有以下三個原因。
1.區(qū)域房價過高：中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。
2.二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)不合理：小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用及成本費(fèi)。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。
3.法律制度未健全：根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行內(nèi)部交易的。正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個球的空間。
三、廣州市番禺區(qū)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展背景
廣州市番禺區(qū)，地處廣東省中南部，北與廣州市海珠區(qū)相接，東臨獅子洋，與東莞市相望，西與佛山市南海區(qū)和順德區(qū)、中山市相鄰，全區(qū)總面積529.94平方公里，轄6個鎮(zhèn)。
2000年番禺撤市為區(qū)，加之緊臨廣州海珠區(qū)及天河區(qū)承接產(chǎn)業(yè)需求、以地鐵為代表的公共交能體系的完善等原因，導(dǎo)致番禺區(qū)人口直線上升。據(jù)廣州市統(tǒng)計局信息，截止2014年年底，番禺區(qū)83.57萬，常住人口146.75萬，相當(dāng)于國內(nèi)中型城市水平。大量的人口涌入，帶動番禺區(qū)居住需求的井噴。
承接海珠區(qū)及天河區(qū)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)配套及居住需求承接，番禺城鎮(zhèn)化速度明顯加快，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)及建設(shè)的快速發(fā)展，帶動全區(qū)土地價格攀升，北臨海珠區(qū)側(cè)更是寸土寸金。但二元制的土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，使區(qū)域大量農(nóng)村集體用地卻不能有較轉(zhuǎn)為國有土地，結(jié)構(gòu)性矛盾嚴(yán)重扭曲了區(qū)域市場房地產(chǎn)供求。
在巨大的價差利益下，村集體或個人違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房出售給價格敏感客戶及投資類客戶，通過游走制度的灰色邊緣，雙方各取所需。一方面，村集體或個人通過自持或合資形式將大量宅基地和集體用地建設(shè)為居住用房推向市場，廉價的土地及規(guī)避各類稅款使其售價能低于區(qū)域正常市場價1/3甚至1/4，獲得巨大的價格優(yōu)勢。另外一方面，番禺經(jīng)濟(jì)建設(shè)中存在大量支付能力較低的群體，在滿足自身居住需求前提更情愿選擇租賃房屋或購買低價產(chǎn)品。租賃市場的火爆，帶動投資需求跟進(jìn)。值得注意是，據(jù)筆者不完全統(tǒng)計，2013至2015年番禺典型小產(chǎn)權(quán)房購買房客戶75%以上都是投資需求客戶。
可以說，番禺小產(chǎn)權(quán)房蓬勃發(fā)展，基本符合全國小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展規(guī)律。
四、小產(chǎn)權(quán)房營銷傳播渠道淺析
由于小產(chǎn)權(quán)房處于灰色邊緣特性，故采用實(shí)證研究加定性分析展開。在2015年9月至12月筆者通過踩盤、走訪形式調(diào)查番禺區(qū)典型小產(chǎn)權(quán)房營銷渠道，訪談15個行業(yè)人士，涉及18個典型樓盤，項(xiàng)目建筑面積均在1萬m2以上。
在整體營銷組合層面，小產(chǎn)權(quán)房與常規(guī)住宅地產(chǎn)無異。在筆者調(diào)研的18個典型項(xiàng)目中，其營銷操盤模式整體與常規(guī)住宅項(xiàng)目基本一致，項(xiàng)目現(xiàn)場營銷中心、示范區(qū)、樣板房一應(yīng)俱全，線上線下營銷推廣兼?zhèn)洌瑑H在銷售說辭、合同簽署、證件辦理有所區(qū)別。
但與傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷普遍采用的線上高舉高打、線下精準(zhǔn)拓展不同，由于小產(chǎn)權(quán)房游走法律邊緣的特點(diǎn)，線上大規(guī)模宣傳推廣基本不可行，營銷傳播更多以線下為主，重視人員的信息傳播渠道，以親友推介為中介推介為代表。具體而言，主要有以下幾類傳播渠道。
1.親友推介：歸屬人員的信息傳播渠道。根據(jù)18個典型樓盤銷售數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計，親友推介客戶雖然僅占整體來訪客戶約32%，但成交卻占整體成交約65%，來訪成交率居各傳播渠道之首。究其原因，主要在于通過熟人、親友等傳播渠道能有效減少新客戶對于小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的疑慮。故各項(xiàng)目均積極采用推介獎勵（單次約為房款0.5%-1%），鼓勵現(xiàn)有業(yè)主、客戶、員工等相關(guān)人員向周邊推介項(xiàng)目，傳播渠道費(fèi)用。
2.中介推介：歸屬人員的信息傳播渠道，包括中介公司推介、公司或機(jī)構(gòu)向客戶或員工推介、商會或協(xié)會向會員推介。因該傳播渠道來訪客戶約占整體來訪客戶15%，個案相差較大，與項(xiàng)目是否大規(guī)模啟用中介渠道資源相關(guān)。由于廣州的中介公司資源已充分挖掘，部分尤其是遠(yuǎn)郊的樓盤對中介傳播渠道依賴嚴(yán)重，渠道費(fèi)用居高不下，單次推介費(fèi)用約占房款的3%-7%，個案甚至高達(dá)10%以上。
3.廣告宣傳：非人員的信息傳播渠道，包括戶外廣告、廣播、DM、路旗、圍檔、網(wǎng)絡(luò)等，因該傳播渠道來訪客戶約占整體來訪客戶20%，個案差異較大。由于小產(chǎn)權(quán)房無預(yù)售證，在線上廣告宣傳中受到多重限制。如無法電視廣告、報紙均投放，戶外廣告、電臺廣告均通過非常規(guī)途徑投放。項(xiàng)目周邊的圍檔廣告、路旗廣告等依然發(fā)揮較大宣傳效果。
4.人員拓展：歸屬人員的信息傳播渠道，包括派單、定點(diǎn)拓展、展點(diǎn)等。因該傳播渠道來訪客戶約占整體來訪客戶15%，個案相差較大，與項(xiàng)目是否大規(guī)模啟用中介渠道資源相關(guān)。
五、結(jié)論
番禺小產(chǎn)權(quán)房蓬勃發(fā)展，基本符合全國小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展規(guī)律。基于廣州市番禺區(qū)典型項(xiàng)目的定性分析，得出小產(chǎn)權(quán)房與常規(guī)房地產(chǎn)營銷普遍采用的線上高舉高打、線下精準(zhǔn)拓展有所不同。由于小產(chǎn)權(quán)房游走法律邊緣的特點(diǎn)，線上大規(guī)模宣傳推廣難度較高，小產(chǎn)權(quán)房營銷傳播渠道更偏重人員的信息傳播渠道，其中更以親友推介、中介推介以及人員拓展為主導(dǎo)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;對策;合法化
中圖分類號:034.5文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
小產(chǎn)權(quán)房”又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,由于未繳納土地出讓金等費(fèi)用,不能取得由政府房管部門頒發(fā)的正式產(chǎn)權(quán)證,而是由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書的“準(zhǔn)商品房”。“小產(chǎn)權(quán)房”最初起源于民間,在我國已存在多年,并未形成大規(guī)模的氣候。但是近年來,“小產(chǎn)權(quán)房”之發(fā)展大有風(fēng)起云涌之勢。
一、小產(chǎn)權(quán)房形成的原因
1.市場需求
近年來,全國各地房地產(chǎn)價格不斷攀升,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了絕大數(shù)普通百姓購買能力,而購房者強(qiáng)烈的住房愿望不得不更多地將目光轉(zhuǎn)向房價便宜的郊區(qū)。而“小產(chǎn)權(quán)房”的價格只有同樣位置商品房價格的40―60%甚至只有同樣位置商品房價格的30%~40%。購房者買不起商品房的情況下,只有把目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)樓盤不存在土地出讓金、各項(xiàng)稅費(fèi)等成本,因此即使以合法商品房價格的30%出售仍有較高利潤可得,其利潤率并不比開發(fā)“大產(chǎn)權(quán)”的開發(fā)商低或者低多少。總之,供需兩旺促使小產(chǎn)權(quán)房迅猛發(fā)展。
2.我國二元制的土地所有權(quán)制度。
雖然集體土地所有權(quán)與國有土地所有權(quán)在憲法上具有平等性,但根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的,都必須依法申請使用國有土地。除本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或建住房除外,開發(fā)建設(shè)商品房,同樣須依法申請使用國有土地。因此,在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售,必須先由國家征地,轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位,開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納土地出讓金等稅費(fèi)后,才能開發(fā)建設(shè)商品房,向他人出售。這種二元制土地制度是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因。
3、政府監(jiān)管力度不夠?yàn)槠涮峁┍憷麠l件
作為一種市場行為,“小產(chǎn)權(quán)”房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時間,能夠從局部地區(qū)、個別城市擴(kuò)展到全國,這恐怕應(yīng)該是政府相關(guān)管理部門的失職,是一種管理上的嚴(yán)重缺位和行政不作為,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的制造者和實(shí)際推動者。
二、小產(chǎn)權(quán)房帶來的主要問題分析
1.農(nóng)民利益受損問題
由于大量開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴(yán)重威脅,將成為開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房帶來的最為嚴(yán)重后果之一。目前,國家尚未出臺相關(guān)的法律來規(guī)定農(nóng)村集體組織和農(nóng)民之間關(guān)于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題,從集體組織和農(nóng)民個體之間的關(guān)系來看,農(nóng)民個體一般處于劣勢地位,其權(quán)益更容易受到傷害。因此,大量開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴(yán)重威脅,將成為開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房帶來的最為嚴(yán)重后果之一。
2.購房者面臨巨大風(fēng)險。
法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可,也不用在房管部門備案,不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi),因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題,其救濟(jì)途徑就非常有限。
三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的對策
解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的基本原則應(yīng)是政府主導(dǎo)、綜合考慮,具體問題具體分析,在保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、購房者基本權(quán)益不受侵害的情況下,最終使其合法化。對一些明顯違犯國家政策、侵占耕地的“小產(chǎn)權(quán)房”,應(yīng)堅(jiān)決予以拆除。
首先,對于已建成的樓盤和在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)樓盤,原則上不應(yīng)拆除,應(yīng)最大限度地予以保護(hù),特別是符合城市整體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。除非違法情節(jié)特別嚴(yán)重,如違背基本農(nóng)田保護(hù)等法規(guī)、違規(guī)開發(fā)建設(shè)別墅,以及剛剛開工的樓盤,可以予以拆除,恢復(fù)農(nóng)業(yè)用地。總之,雖不說一律都不拆,但以不拆為基本原則,最大限度地保留并使其合法化我們可以通過責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金和稅費(fèi),在現(xiàn)有法律體系內(nèi)將其轉(zhuǎn)化為商品房,獲得完全的產(chǎn)權(quán),變?yōu)橥暾a(chǎn)權(quán)房。
其次,或?qū)⑦@些房屋變成經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房,用于當(dāng)?shù)氐纳鐣Ｕ?這樣可以省去補(bǔ)交土地出讓金的麻煩;或者,將這些房屋用于政策性租賃的方式交給農(nóng)民組織管理,其長期的租金可作為農(nóng)民的長期收益,解決土地被占用后的收入保障問題。
再次,還可以實(shí)行“類似按揭制”的方式解決小產(chǎn)權(quán)房問題,即把開發(fā)商扣除成本外的一切利潤收繳起來按實(shí)際情況均分至每套房屋后作為購房首付交與相關(guān)農(nóng)民集體或個人,然后政府把原小產(chǎn)權(quán)房的房價加上同樣標(biāo)準(zhǔn)下國有土地的土地出讓金并得出新房價,再把新房價減去已付首付作為實(shí)際購房人的月供總額并由實(shí)際購房人按月付給相關(guān)農(nóng)民集體或個人余款直至付清;如果購房者的月供難以維持下去,相關(guān)利益人可以在一定條件下收回房屋,重新轉(zhuǎn)讓。
最后,對未建或正建的“小產(chǎn)權(quán)房”立即叫停;公告社會,對以后再建的“小產(chǎn)權(quán)房”一律拆除,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任,給“小產(chǎn)權(quán)房”來一個“急剎車”。對違法侵占耕地,甚至是基本農(nóng)田的,有違對耕地的特殊保護(hù),應(yīng)依法予以嚴(yán)肅查處。
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1、小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)人根據(jù)建房批復(fù)，城填規(guī)化許可證到土管局交納一定量的土地出讓金，變集體土地為國有土地。
2、小產(chǎn)權(quán)的建筑商到地稅部門交納4.38%的建筑環(huán)節(jié)稅收。
3、根據(jù)變更的國有土地使用證和交納的建筑環(huán)稅收票證、建房批復(fù)、城鎮(zhèn)規(guī)化許可證到房管部門辦理房屋總證。
4、房屋購買者憑房屋總證，房屋產(chǎn)權(quán)過戶表，賣買雙方身份證復(fù)印件，購買房屋合同到財政部門，農(nóng)村財政稅收和農(nóng)村財務(wù)管理局，交納契稅稅。
5、到地稅部門交納房屋銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收。
6、憑以上各種手續(xù)和交納的稅收票據(jù)或稅收減免證到房屋管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞：農(nóng)村集資房；小產(chǎn)權(quán)房；產(chǎn)權(quán)登記
中圖分類號：F235 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-02
1992年至1996年房地產(chǎn)開發(fā)熱期間，廣州市農(nóng)村城市化過程中，經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動及政府審批監(jiān)管不規(guī)范致使大量農(nóng)村集資房涌現(xiàn)，市政府曾于1997年出臺《關(guān)于處理廣州市農(nóng)村集資房問題的決定》（穗府〔1997〕48號，下文簡稱《決定》），同意農(nóng)村集資房完善用地審批和規(guī)劃報建手續(xù)后，辦理房地產(chǎn)權(quán)證。但由于1999年新修訂《土地管理法》施行，集體建設(shè)用地的審批權(quán)限和利用主體發(fā)生重大調(diào)整，《決定》在解決少量農(nóng)村集資房辦證問題后，補(bǔ)辦手續(xù)工作基本處于停滯狀態(tài)。大量農(nóng)村集資房已經(jīng)成為居住成熟、人口密集的社區(qū)，但是由于產(chǎn)權(quán)不清，難以管理，此類歷史發(fā)展特定時期衍生的問題亟待解決。
一、集資房作為歷史遺留問題的成因分析
集資房作為歷史遺留問題，除了上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)開發(fā)初期市場供需、利潤驅(qū)動等經(jīng)濟(jì)因素外，法律政策變化較大、政府監(jiān)管缺位是其重要成因。
（一）法律政策因素
我國雖然是二元制土地管理制度，但早期法律及有關(guān)政策允許非村民購買農(nóng)村房屋，且非村民利用集體土地建房用地審批手續(xù)簡便：
第一，1987年1月1日至1998年12月31日期間施行的原《土地管理法》①規(guī)定用地經(jīng)縣級政府批準(zhǔn)后非村民可以使用集體建設(shè)用地。
第二，按照原國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》（〔1989〕國土[籍]字第73號）規(guī)定②，非村民可以購買集體土地上的房屋，且房屋售出后無需辦理報批手續(xù)土地即屬國有。
第三，1987年1月1日至2000年1月8日期間施行的《廣東省土地管理實(shí)施辦法》③規(guī)定非村民經(jīng)村集體同意可以使用集體土地作住宅用地，且不涉及占用耕地的需鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。
因此，土地管理的法律政策逐步趨緊，加之城市規(guī)劃的調(diào)整、早期村鎮(zhèn)規(guī)劃不完善，導(dǎo)致集資房萌生于特定歷史時期，且存續(xù)至今也難以按現(xiàn)行規(guī)定完善手續(xù)。
（二）管理體制因素
早期集資房開發(fā)建設(shè)雖然未辦理或未完全按照有關(guān)規(guī)定辦理用地、規(guī)劃等審批手續(xù)，但是由于此類開發(fā)建設(shè)不僅會給所在村集體帶來經(jīng)濟(jì)效益，當(dāng)?shù)劓?zhèn)帶也能獲取一定收益。因此，村集體在自行開發(fā)或“供地”給其他單位進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時往往經(jīng)過當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府的同意或默許，部分項(xiàng)目甚至持有鎮(zhèn)政府核發(fā)的宅基地證或給購房小業(yè)主辦理宅基地證充當(dāng)產(chǎn)權(quán)憑證。而早期政府部門在違法用地、違章建設(shè)的監(jiān)管力度不夠，甚至放任不管，在一定程度上消極助長了集資房在幾年之間迅速擴(kuò)張。
二、歷史遺留集資房與“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別
長期以來，國家及地方一直未對集資房、小產(chǎn)權(quán)房的概念予以明確界定④。集資房、小產(chǎn)權(quán)房等都是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的產(chǎn)物，將農(nóng)村集資房從廣義的小產(chǎn)權(quán)房范圍中剝離，有利于甄別對待、分類解決。鑒于我國的土地、建設(shè)的管理也處于逐步完善的階段，因此筆者建議應(yīng)當(dāng)以重要法律、政策施行的標(biāo)志性時間節(jié)點(diǎn)，劃分為歷史遺留集資房、其他農(nóng)村集資房和小產(chǎn)權(quán)房等三大類。
（一）歷史遺留集資房
為與《決定》銜接，且便于適用1997年4月1日前無須提交規(guī)劃驗(yàn)收合格證的有關(guān)政策，筆者建議將區(qū)分歷史遺留集資房和小產(chǎn)權(quán)房的時間節(jié)點(diǎn)定在1996年12月31日前，未放寬至1998年12月31日新修訂的《土地管理法》施行前。因此，歷史遺留集資房的范疇?wèi)?yīng)當(dāng)限定為1996年12月31日前已建成或已按《決定》進(jìn)行認(rèn)定，未辦或未辦結(jié)用地、規(guī)劃等行政許可手續(xù)，由村集體單獨(dú)或聯(lián)合其他單位自行開發(fā)建設(shè)，面向非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的群體性小業(yè)主，以集資、銷售、拆遷補(bǔ)償安置或其他有償方式進(jìn)行房地產(chǎn)交易，主要用途為居民住宅⑤的房屋。
（二）其他農(nóng)村集資房
1997年7月1日至2007年6月30日前在集體土地上未辦或未辦結(jié)用地、規(guī)劃等行政許可手續(xù)，自行開發(fā)建設(shè)并銷售的、主要用途為居民住宅的房屋。
（三）小產(chǎn)權(quán)房
通常所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”并非一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍睿瑳]有準(zhǔn)確的范疇，一般是指在農(nóng)村集體土地上未經(jīng)用地及規(guī)劃等行政許可自行開發(fā)建設(shè)、對外銷售、不能獲得合法產(chǎn)權(quán)的房屋。1999年起施行的新修訂的《土地管理法》修改了原1986年《土地管理法》第四十一條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅經(jīng)批準(zhǔn)可以使用集體建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定。1999年5月6日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。但是，長期以來，我國的法律法規(guī)及有關(guān)政策并未使用“小產(chǎn)權(quán)房”，直到2007年12月下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）要求“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”，第一次在公開的正式文件中采用“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念，但并未予以界定。因此，兼顧與土地執(zhí)法相銜接，建議將2007年后的此類房屋歸入小產(chǎn)權(quán)房，即小產(chǎn)權(quán)房是指2007年6月30日以后在農(nóng)村集體土地上未經(jīng)用地及規(guī)劃等行政許可自行開發(fā)建設(shè)、對外銷售、不能獲得合法產(chǎn)權(quán)的房屋。
三、解決歷史遺留集資房辦證問題的積極效益
（一）集資房問題是事關(guān)保障民生、維護(hù)社會穩(wěn)定的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。廣州市集資房產(chǎn)生近20年，按《決定》頒布時期的初步統(tǒng)計，此類房屋建筑面積約為900萬平方米，完善手續(xù)的約30萬平方米，尚有800多萬平方米久拖難決，涉及小業(yè)主近10萬戶，已形成另一種規(guī)模性、群體性的“辦證難”。
（二）解決集資房問題有利于加強(qiáng)查處“兩違”，節(jié)約集約用地，合理分配保障性住房資源。集資房產(chǎn)權(quán)不明晰，影響違法用地、違法建設(shè)的認(rèn)定和查處。大多數(shù)集資房已逐步淪為城鄉(xiāng)土地的邊緣化產(chǎn)物，土地資源利用效率低下，區(qū)域發(fā)展陷入惡性循環(huán)。集資房業(yè)主多為本市中低收入人群⑥，產(chǎn)權(quán)不清晰，不利于廣州市保障性住房資源的分配和后續(xù)監(jiān)管。
（三）“三舊”改造為破解歷史遺留集資房問題提供了良好契機(jī)和借鑒模式。不僅改造本身可以消化、解決一部分集資房項(xiàng)目，而且省、市“三舊”改造政策的創(chuàng)新思路為破解歷史難題、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供了有利契機(jī)。
四、解決歷史遺留集資房產(chǎn)權(quán)登記難題的對策建議
在堅(jiān)持尊重歷史、分類處理、穩(wěn)妥推進(jìn)、風(fēng)險可控、以人為本、寬嚴(yán)相濟(jì)的原則下，充分借鑒“三舊”改造的創(chuàng)新思路，建議根據(jù)前述分類，按以下方式處理：
（一）歷史遺留集資房
按照前述劃分方式，就廣州市現(xiàn)有廣義上的集資房項(xiàng)目來看，歷史遺留集資房所占比例最大⑦。對此類房屋，鑒于法律政策更迭、政府管理缺位是其重要成因之一，應(yīng)充分尊重歷史、實(shí)事求是，只要其符合土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，就應(yīng)當(dāng)最大化地保護(hù)購房小業(yè)主的權(quán)益。
1.用地符合現(xiàn)行土地利用規(guī)劃、界址清晰、權(quán)屬無爭議的，可以確認(rèn)為國有建設(shè)用地：①項(xiàng)目用地未辦理集體土地所有權(quán)登記的，經(jīng)地籍調(diào)查、公示后在登記簿上注記為國有建設(shè)用地，土地使用權(quán)由全體小業(yè)主共有；②項(xiàng)目用地已辦理集體土地所有權(quán)登記的，村集體如配合同意申請所有權(quán)更正登記的，依申請辦理所有權(quán)更正登記，更正后在登記簿上注記為國有建設(shè)用地，土地使用權(quán)由全體小業(yè)主共有；村集體如不愿配合的，經(jīng)地籍調(diào)查、公示后在登記簿上注記為國有建設(shè)用地，土地使用權(quán)由全體小業(yè)主共有。
2.確認(rèn)為國有建設(shè)用地后，納入廣州市政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局關(guān)于解決廣州市歷史遺留的辦理房地產(chǎn)證問題若干意見的通知》（穗府辦〔2010〕67號，下稱67號文）的適用范圍，辦理房地產(chǎn)登記。
（二）其他農(nóng)村集資房
1.已辦理部分用地、規(guī)劃審批手續(xù)的，符合現(xiàn)行土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的，用地界址清晰、權(quán)屬無爭議，參照歷史遺留的集資房完善用地手續(xù)、確認(rèn)國有建設(shè)用地及辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。未辦理用地審批的部分，按用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實(shí)處罰，罰款數(shù)額由購房小業(yè)主按面積分?jǐn)偂?/p>
2.未辦理過任何用地、規(guī)劃審批手續(xù)的，①屬廣州市138條城中村范圍的，可按城中村轉(zhuǎn)制的規(guī)定將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，并按用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實(shí)處罰，罰款數(shù)額由購房小業(yè)主按面積分?jǐn)偂＂诔侵写宓拇寮w不愿配合辦理轉(zhuǎn)制手續(xù)或不屬廣州市138條城中村范圍的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦征地報批手續(xù)，并按用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實(shí)處罰，罰款數(shù)額由購房小業(yè)主按面積分?jǐn)偂＂坜D(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后納入67號文適用范圍，辦理房地產(chǎn)登記。
（三）小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房屬嚴(yán)肅查處、嚴(yán)厲打擊的對象，應(yīng)當(dāng)依法按照廣州市違法用地、違章建筑查處的有關(guān)規(guī)定辦理。
（四）產(chǎn)權(quán)登記中的具體操作問題
1.稅費(fèi)繳交問題。歷史遺留的集資房補(bǔ)辦手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記前，購房小業(yè)主應(yīng)當(dāng)按繳納土地出讓金、房屋測繪費(fèi)、登記費(fèi)、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)及契稅；其他集資房參照辦理，如涉及罰款或補(bǔ)辦征收手續(xù)時應(yīng)當(dāng)由購房小業(yè)主繳納的，須在辦理產(chǎn)權(quán)登記前一并繳清。
2.限制轉(zhuǎn)移的產(chǎn)權(quán)注記。為體現(xiàn)市場的公平性，凡通過補(bǔ)辦手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記的集資房，登記部門應(yīng)當(dāng)在登記簿及房地產(chǎn)權(quán)證上注記“集資房，自發(fā)證之日起五年內(nèi)不得進(jìn)入二級市場交易流通”。如同一項(xiàng)目存在同等情況下，部分小業(yè)主在2000年以前已憑相同用地、報建材料領(lǐng)取了無注記的國有土地房地產(chǎn)權(quán)證的情況，則剩余小業(yè)主領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證時不再注記。
3.懲戒性費(fèi)用。為體現(xiàn)與此前按照《決定》補(bǔ)辦全部手續(xù)后辦理產(chǎn)權(quán)登記的集資房⑧的區(qū)別，按上述建議補(bǔ)辦手續(xù)的集資房項(xiàng)目今后在房地產(chǎn)二級市場交易時，出售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更高的費(fèi)用，建議按照房屋交易價的7%補(bǔ)交土地出讓金，并按照二手房交易的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)繳納相關(guān)稅費(fèi)。
4.已領(lǐng)取集體土地房產(chǎn)證的處理。凡屬歷史遺留集資房項(xiàng)目及其他項(xiàng)目已領(lǐng)取集體土地房產(chǎn)證的小業(yè)主，在本項(xiàng)目完善手續(xù)后可以補(bǔ)交土地出讓金、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)及契稅后可以申請換領(lǐng)國有土地房地產(chǎn)證，并注記“集資房，自發(fā)證之日起五年內(nèi)不得進(jìn)入二級市場交易流通”。
5.普查及產(chǎn)權(quán)信息備案。建議明年上半年由市政府牽頭發(fā)動鎮(zhèn)街對歷史遺留集資房及其他集資房項(xiàng)目進(jìn)行一次全面普查，制作樓盤表，備案全部小業(yè)主身份信息以便今后分配保障性住房資源時核對有關(guān)信息。
6.與保障性住房的銜接。一是凡屬可以按上述建議補(bǔ)辦手續(xù)的項(xiàng)目，原購房小業(yè)主無法承擔(dān)有關(guān)稅費(fèi)的，經(jīng)核實(shí)符合經(jīng)濟(jì)適用房或限價房申購條件的，辦理產(chǎn)權(quán)登記時可以按經(jīng)濟(jì)適用房或限價房的有關(guān)條件暫時免交全部或部分稅費(fèi)，經(jīng)市住房保障辦的書面確認(rèn)后，登記部門在登記簿及房地產(chǎn)權(quán)證上并注記“經(jīng)濟(jì)適用房”或“限價房”。二是凡已爛尾未實(shí)際建成或已建成但未入住的集資房項(xiàng)目，可依法納入保障性住房儲備。
注釋：
①該法第四十一條規(guī)定，“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級市人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)”
②該意見第六條第二款規(guī)定，“城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”，該《若干意見》于1995年5月1日起廢止，其后施行的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（〔1995〕國土[籍]字第26號）已刪除上述規(guī)定。
③該法第二十條規(guī)定，“農(nóng)村居民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、軍人以及華僑、港澳同胞和臺灣同胞建住宅用地，應(yīng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，經(jīng)同意后，上報審批。使用原有宅基地的、村內(nèi)空閑地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，辦理用地手續(xù)；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核，報縣級人民政府批準(zhǔn)，并由縣（市）人民政府國土管理部門辦理用地手續(xù)。”第二十一條第一款規(guī)定，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村居民興建住宅用地應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地；需要適用耕地的，必須從嚴(yán)控制。”
④廣州市對外的新聞通稿中一般對“小產(chǎn)權(quán)房”與集資房概念作如下表述：“‘小產(chǎn)權(quán)房’一般是指村集體組織或開發(fā)商在農(nóng)村集體土地上未經(jīng)用地、規(guī)劃行政許可自行組織建設(shè)、自行銷售的房屋，僅僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，或直接由建設(shè)單位與購買人簽訂契約銷售，未合法獲得政府房管部門核發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》，故稱為小產(chǎn)權(quán)房。在廣州市也存在類似‘小產(chǎn)權(quán)房’，被稱之為‘集資房’或‘農(nóng)村集資房’。”
⑤商業(yè)及工業(yè)性質(zhì)的集體土地房屋可以通過集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦理合法產(chǎn)權(quán)。
⑥根據(jù)廣州市某區(qū)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，逾九成小業(yè)主購買集資房的目的是自住；業(yè)主中本市居民約占三分之一、本村村民及外來務(wù)工人員約占三分之一、外省務(wù)工人員及其他類型業(yè)主約占三分之一；集資房購買者年均家庭總收入4萬元以下的占了近七成。
⑦根據(jù)廣州市某區(qū)抽樣統(tǒng)計數(shù)據(jù)，屬1996年12月31日前建成的歷史遺留集資房項(xiàng)目占其總量的95.8%；1997年1月1日至1998年12月31日新《土地管理法》施行前建成的項(xiàng)目占總量的2.8%；1999年1月1日至2007年6月30日期間建成的項(xiàng)目所占比例為1.4%；2007年6月30日后無類似項(xiàng)目。
