時間：2022-03-22 08:34:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)融資論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資
近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經(jīng)濟中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經(jīng)濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當前房地產(chǎn)融資渠道進行分析。
一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀
1．銀行貸款
目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2．房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。
緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等。現(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財產(chǎn))信托投資計劃(以下簡稱房地產(chǎn)信托)，實際募集資金總計115.?866億元，平均每個房地產(chǎn)信托募集1.?18億元，與2003年相比總額增長93.?4%。
不過，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。
3．上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達4萬余家，而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4．海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。
但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。
5．債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動，發(fā)行條件較原來寬松很多。《試點辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議
1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系
當前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機構(gòu)，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限。股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。
2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國獨缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產(chǎn)信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會成長起來。
3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
【關(guān)鍵詞】財務(wù)分析 盈利能力 現(xiàn)金流量
一、企業(yè)概況
萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一，于1991年1月29日在深交所正式掛牌交易，公司通過配售和定向發(fā)行新股2836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。近年來，萬科憑借對經(jīng)營環(huán)境變化的敏銳嗅覺和及時應(yīng)對，公司業(yè)績逐年上升。僅2011年，公司就取得了700多億元的營業(yè)收入，營業(yè)利潤達280多億元，占主營業(yè)務(wù)收入的98%，到2012年，公司總市值達790多億元，居同行榜首。可以說，不管是主營業(yè)務(wù)收入、市場占有率、還是凈利潤等，萬科都在同行中遙遙領(lǐng)先，并有望一直保持著這種發(fā)展勢頭。
二、企業(yè)財務(wù)狀況分析
（一）企業(yè)資產(chǎn)負債分析
1.萬科資產(chǎn)負債現(xiàn)狀。資產(chǎn)負債是一家企業(yè)的骨骼，理解資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)及其發(fā)展狀況是分析一家財務(wù)及盈利狀況的基礎(chǔ)。因此，我們通過縱橫對比來分析公司近幾年的資產(chǎn)負債情況及其發(fā)展趨勢，從而了解公司資產(chǎn)負債的合理性。2009～2012年，萬科的資產(chǎn)總額分別為1376億、2156億、2962億、3788億元，年均增長率均在27%以上，且有望繼續(xù)保持這一高速增長的態(tài)勢。而與此同時，萬科的負債總額分別為92億、1611億、2284億、2967億元，其年均增長率更是高達29%以上。可見，公司的資產(chǎn)總額在保持高速的增長的同時，其債務(wù)比率增長的速度更加快。
2.萬科資產(chǎn)負債增長的橫向?qū)Ρ确治觥臋M向?qū)Ρ葋砜矗ㄒ姳?），2011年萬科的資產(chǎn)增長率為37.36%，高于同期招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團。2011年萬科的負債增長率為41.80%，略低于同期招商地產(chǎn)的43.23%，高于保利地產(chǎn)的31.42%和金地集團的32.28%，可見萬科的資產(chǎn)負債總額增長率略高于同行業(yè)的其他企業(yè)，且處于合理水平，足見萬科在行業(yè)中的領(lǐng)頭地位。我們還發(fā)現(xiàn)：幾乎各家房地產(chǎn)企業(yè)的負債增長率都領(lǐng)先于其資產(chǎn)增長率，說明在整個房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展的機遇下，其現(xiàn)金流量比較缺乏，但都很擅長運用財務(wù)杠桿來促進企業(yè)的更快發(fā)展。
（二）企業(yè)現(xiàn)金流量分析
首先，從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量來看，公司銷售商品收到的現(xiàn)金呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長態(tài)勢，且大大超過主營收入，表明公司的營業(yè)收入過度集中。2008年以后，萬科的現(xiàn)金流量與凈利潤之比快速上升，但2011年由于受政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，企業(yè)的現(xiàn)金流量與凈利潤之比以及現(xiàn)金凈流量均出現(xiàn)負增長，表明在政府對房地產(chǎn)行業(yè)打壓的大背景下，公司的現(xiàn)金需求壓力開始加大，甚至導致資金鏈斷裂的風險，其經(jīng)營風險開始加大。其次，投資活動的現(xiàn)金流量方面，萬科的投資活動現(xiàn)金凈流量不斷上升。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)規(guī)模逐漸擴大，要求企業(yè)不斷增加資產(chǎn)投資，而且房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般企業(yè)，對于像土地等不動產(chǎn)投資需求更大，再加上我國房價和地價的不斷攀升導致了房地產(chǎn)企業(yè)對投資活動資金需求的進一步加大。最后，在籌資活動現(xiàn)金流量上，因為房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型類，企業(yè)的項目開發(fā)需要大量的資金支持，所以籌資活動對該行業(yè)顯得尤為重要。2008～2012年，萬科的籌資活動現(xiàn)金流量由58.66億增長到162.86億元，且萬科的資本結(jié)構(gòu)對負債有較大的依賴性：主要依靠負債籌資，其資產(chǎn)負債率平均為60%。
三、企業(yè)盈利能力及利潤分配狀況
（一）公司的盈利狀況分析
從表3可知，萬科的銷售毛利率、主營業(yè)務(wù)利潤率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的趨勢，具體來看，主營業(yè)務(wù)收入從2008年的4099177.92萬增長到2012年的10311624.51萬元，增長幅度為151.55%，年均增長率30.31%。與此同時，該公司的三項費用（經(jīng)營、管理和財務(wù)費用）也大幅度增加，其他幾項指標也均呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，表明公司的規(guī)模和效益也在同步增長。此外，公司的銷售毛利率與主營業(yè)務(wù)利潤率亦出現(xiàn)同步變動，可見凈利潤主要來源于正常經(jīng)營所得，盈利能力增長穩(wěn)定。另外，對比2010～2012年的數(shù)據(jù)可知，萬科的銷售毛利率和主營業(yè)務(wù)利潤率均出現(xiàn)小幅下降，這是因為政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和整個行業(yè)競爭的加劇。總體來說，萬科的贏利狀況仍處于行業(yè)的較高水平，表明該公司的增長能力較強。
（二）利潤分配狀況分析
由表4所示，各指標額均快速增長，說明近幾年公司的經(jīng)營業(yè)績很好，盈利水平較高，對投資者有較強的吸引力。2008-2011年，萬科的分紅派息方案分別為：每十股派現(xiàn)金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可見2008年公司的分紅比例是很高的，之后由于受金融危機的影響2009年的分紅派息比例較上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，這主要得益于整個行業(yè)的盈利狀況的改善。同時，與行業(yè)其他企業(yè)相比，萬科的盈利水平和分紅派息比例都處于較高的水平，這不僅得益于整個行業(yè)經(jīng)營環(huán)境的改善，更重要的是公司的品牌化戰(zhàn)略和經(jīng)營績效的改善。目前，在國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，筆者認為，雖然短期內(nèi)萬科的業(yè)績會受到較大的影響，但政府的調(diào)控政策也將加速整個房地產(chǎn)行業(yè)的整合和優(yōu)勝劣汰。尤其是金融政策的變換，不僅對公司拓展融資渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行業(yè)資源，憑借雄厚的資金實力和品牌化優(yōu)勢，萬科將會得到更好的發(fā)展。
四、存在的問題分析
（一）融資渠道過于單一，結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，資金需求大，所以它們常受融資問題的困擾。通過萬科的資產(chǎn)負債表我們發(fā)現(xiàn)，它的負債比率是很高的，且負債總額增長迅猛。萬科所獲得的資金大都來源于銀行貸款或按揭貸款，一旦房地產(chǎn)市場進入低迷時候，企業(yè)將出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢，融資難度加大的困境，只能求助于一些金融中介機構(gòu)，那融資成本是非常高的。這些企業(yè)主要是通過發(fā)行股票、預付定金、賒銷商品和銀行貸款等來融資，但政府對房地產(chǎn)企業(yè)利用股票籌資亦監(jiān)管嚴格，通常僅少數(shù)大型企業(yè)方可以IPO的方式來籌集資金。于是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)仍是以銀行貸款為主進行籌資，這無疑加劇了商業(yè)銀行的風險。
（二）企業(yè)的財務(wù)和盈利狀況波動較大
通過分析萬科的財務(wù)報表可知，無論是公司的資產(chǎn)負債情況，還是現(xiàn)金流量或者每股收益等，都存在著較大的波動性。這說明公司的經(jīng)營績效受宏觀經(jīng)濟和政府的宏觀政策的影響較大。特別是2008年金融危機和最近兩年的政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)更是大起大落。作為行業(yè)龍頭的萬科，相對于其他企業(yè)而言有著更強的風險抵御能力，而在行業(yè)景氣的時候，其業(yè)績則會率先反彈，這一點我們可以從公司的歷年每股收益中可以看出。
（三）資本結(jié)構(gòu)不太合理
經(jīng)過多年發(fā)展，萬科已成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，無論是它的公司治理、經(jīng)營戰(zhàn)略還是品牌管理都已成為行業(yè)的典范。但是，將萬科公司的資本結(jié)構(gòu)和行業(yè)其他企業(yè)（國內(nèi)和國外的房地產(chǎn)公司）進行對比分析，我們發(fā)現(xiàn)其資本結(jié)構(gòu)離最優(yōu)狀態(tài)還是有一定得差距。這主要表現(xiàn)在：負債規(guī)模略有保守，負債結(jié)構(gòu)不合理和股權(quán)結(jié)構(gòu)相對分散。為此，公司應(yīng)結(jié)合自身的成長環(huán)境、整個行業(yè)形勢和政府相關(guān)鼓勵政策等不斷優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，這樣才能使其財務(wù)管理與內(nèi)部控制更加合理。
五、對策與建議
（一）鼓勵多元化融資
我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，其融資渠道主要是銀行貸款。作為行業(yè)龍頭的萬科也不例外，雖然萬科通過股權(quán)融資獲得了一部分資金，但相對于其自身的發(fā)展而言，還是遠遠不夠的。特別是對于短期資金的需求，主要還是依賴于銀行貸款。這種一元化的融資方式對于公司的長期發(fā)展是很不利的。因此，建立健全多元化融資市場，不但可以降低銀行風險，更有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）強化現(xiàn)金流管理，加強內(nèi)部控制，增強抵御風險能力
為應(yīng)對現(xiàn)金流不足問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)金流管理提高到戰(zhàn)略高度，制定明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵銷售，加強資金回籠，緩解現(xiàn)金流壓力。同時，應(yīng)加強企業(yè)的現(xiàn)金流預算，根據(jù)需要選擇適當?shù)拈_發(fā)和經(jīng)營策略，對各階段經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流進行嚴格監(jiān)督，確保企業(yè)的現(xiàn)金流管理有序、可控進行。此外，建立獨立的管理機構(gòu)專門負責現(xiàn)金流集中管理，對企業(yè)的重大業(yè)務(wù)實行責任追究制，確保現(xiàn)金流的流暢安全，提高現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度，不斷增強企業(yè)的市場競爭力和抵御風險的能力。
（三）推進公司品牌化戰(zhàn)略，實現(xiàn)企業(yè)盈利最大化
萬科自成立之初就關(guān)注于企業(yè)的品牌化戰(zhàn)略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，導致傳播定位不明確，使得公司的品牌化戰(zhàn)略沒有達到預期的效果。因此，萬科應(yīng)繼續(xù)推進品牌戰(zhàn)略管理，鼓勵品牌創(chuàng)新，打造專業(yè)高效的銷售、服務(wù)流程，與客戶建立長期良好的密切合作關(guān)系，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)及品牌效應(yīng)取勝，在客戶群中樹立良好的品牌形象。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇的今天，積極推進公司的品牌化戰(zhàn)略，提高客戶的滿意度與忠誠度，更是企業(yè)實現(xiàn)盈利最大化的基礎(chǔ)。
參考文獻
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)公司價值
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點：第一，資產(chǎn)負債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動性負債比重大。
房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值無關(guān)；理論認為債務(wù)不僅會減少股東和經(jīng)理人成本，還會增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型關(guān)系；信號傳遞理論認為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認為企業(yè)融資偏好次序為內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系并不能確定。
在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結(jié)構(gòu)與公司價值負相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結(jié)構(gòu)與公司價值不相關(guān)。國內(nèi)學者對資本結(jié)構(gòu)與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產(chǎn)公司價值的影響，研究深度不足。
二、研究設(shè)計
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會加大房地產(chǎn)投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產(chǎn)投資會減少，負債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產(chǎn)收益率，該指標反映了單位股東權(quán)益投資回報。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國內(nèi)學者使用較多的總資產(chǎn)負債率來表示，資產(chǎn)負債率=總負債／總資產(chǎn)。國內(nèi)外學者研究證明，公司規(guī)模，公成長性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內(nèi)學者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對數(shù)。公司成長性：公司成長性：(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)／前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業(yè)收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負債率；模型中1是檢驗資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結(jié)構(gòu)和公司價值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個。
三、描述性統(tǒng)計與分析
由表1統(tǒng)計繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標準差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小；資產(chǎn)負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。
其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對ROE無統(tǒng)計意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的影響程度。
四、結(jié)論和建議
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金；發(fā)展；模式
房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）可以看成是基金的一種，其特殊之處在于房地產(chǎn)投資信托基金通過發(fā)行收益憑證籌集的資金主要用途是投向房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)投資信托基金拓寬了我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行信貸的壓力，使得我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更加行之有效，也推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展朝著更加健全和健康的方向發(fā)展。但由于我國房地產(chǎn)市場、信托市場以及基金市場發(fā)展相對滯后，我國還未發(fā)行真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金。隨著我國市場環(huán)境和政策環(huán)境日益成熟，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行已經(jīng)成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，改善房地產(chǎn)金融市場的首要任務(wù)。
一、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的最優(yōu)路徑
（一）準備階段
由于金融市場產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，我國已發(fā)行若干類房地產(chǎn)投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產(chǎn)證券化、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃和暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項計劃等。這些類房地產(chǎn)投資信托基金雖然已是場內(nèi)發(fā)行交易，但還只是面向機構(gòu)投資者，并無確切意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金。因此在政策方面，我國立法當局需完善有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)定，對房地產(chǎn)投資信托基金市場的準入、組織運營、業(yè)務(wù)合規(guī)、收益分配以及風險防范方面做出具體確切的規(guī)定。
（二）試點階段
由于房地產(chǎn)投資信托基金涵蓋諸多投資領(lǐng)域，包括住房、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地、數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)以及房地產(chǎn)債券等。因此我們可將房地產(chǎn)投資信托基金分為三類，即房地產(chǎn)類投資信托基金、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金和房地產(chǎn)債券類投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金政策完善并實行后，我們首先發(fā)展房地產(chǎn)類投資信托基金，并選擇符合目前供給側(cè)改革這一政策大環(huán)境的住房類這一單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金為試點。經(jīng)過一段時間的試行后，綜合研究該試行房地產(chǎn)類投資信托基金的運營情況和投資者的市場反應(yīng)，并提出相應(yīng)的整改措施。
（三）完善階段
經(jīng)過試點階段的試行和整改，我國單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金的發(fā)行及運營已趨于成熟。此時政府可在市場上試行房地產(chǎn)類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地和數(shù)據(jù)中心等。其后可實行多類型的房地產(chǎn)類投資信托基金和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金。最后房地產(chǎn)投資信托基金市場基本成熟后發(fā)行房地產(chǎn)債券類投資信托基金。此階段我國可以完成房地產(chǎn)投資信托基金市場從單一到多類型，從房地產(chǎn)到相關(guān)行業(yè)，再到房地產(chǎn)金融市場的完善過程。
二、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的募集方式
基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產(chǎn)投資信托基金可以面向社會公眾公開發(fā)售。這種基金可以向社會公開發(fā)售基金份額和宣傳推廣，基金募集對象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產(chǎn)投資信托基金適合有房地產(chǎn)投資需求的中小投資者。但這種房地產(chǎn)投資信托基金要遵循的法律法規(guī)較多，受到的監(jiān)管也比較嚴格。相較公募房地產(chǎn)投資信托基金而言，私募房地產(chǎn)投資信托基金則收到的監(jiān)管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數(shù)不超過200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產(chǎn)投資信托基金不面向公眾發(fā)售，不進行公開宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產(chǎn)投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。
三、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的資金來源渠道
目前我國的房地產(chǎn)市場的資金來源可分五種，分別為國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來源。而房地產(chǎn)投資信托基金的來源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運營過程中產(chǎn)生的收益或者利得。由于我國的經(jīng)濟發(fā)展，私人財富迅速積累，全國范圍內(nèi)形成了大量的社會閑散資金，房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立可吸收大量中小企業(yè)投資者的資金，對金融資源配置起一定的促進作用。而從養(yǎng)老金入市這一行為來看，養(yǎng)老金和社會保險金等的管理機構(gòu)會作為機構(gòu)投資者也可為房地產(chǎn)投資信托基金提供一定的資金。當然，在房地產(chǎn)投資信托基金的管理運營過程當中，房地產(chǎn)投資信托基金投資的標的也會由于升值或者盈利產(chǎn)生一定的資金來源。這又刺激了投資者對于房地產(chǎn)投資信托基金的投資信息，從而達到良性循環(huán)的目的。
四、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的產(chǎn)品定位
針對目前我國的現(xiàn)實國情，我國更加適合發(fā)展公募封閉契約權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托基金。首先，公募型房地產(chǎn)投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會小額閑散資金，促進金融市場的資源進行優(yōu)化配置的同時受到法律法規(guī)監(jiān)管較嚴格，從而降低基金的運營風險；其次封閉型房地產(chǎn)投資信托基金具有更高的流動性，并能在一定程度上規(guī)避不利因素對基金整體的影響；再次契約型房地產(chǎn)投資信托基金的基金資產(chǎn)為信托資產(chǎn)，受信托法保護，安全性更高也更適合我國市場現(xiàn)狀；最后，針對我國目前較高的房屋空置率及嚴重的房地產(chǎn)存量與增量失衡的現(xiàn)象，權(quán)益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。
參考文獻：
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1 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)及資金籌措
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，沒有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營，業(yè)績的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進行某地產(chǎn)項目的開始，就應(yīng)該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發(fā)權(quán)，就應(yīng)當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發(fā)、銀團聯(lián)合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯(lián)動。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項目選擇正確，應(yīng)該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場做全面、深入的調(diào)研，還必須對擬選項目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對項目進行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設(shè))、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關(guān)工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準書，進而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項目的立項
即項目在發(fā)改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質(zhì)的中介機構(gòu)編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設(shè)用地批準書);規(guī)劃部門的批復意見(選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的意見(經(jīng)有資質(zhì)的中介機構(gòu)編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評估單位論證通過)。
4 項目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位，對擬開發(fā)項目進行規(guī)劃和施工圖設(shè)計。項目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
5 項目的招標
【摘要】改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)市場快速快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)市場發(fā)展的主要推動力量也迎來了蓬勃發(fā)展時期，伴隨著房價上漲過快和資產(chǎn)泡沫化、杠桿化問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務(wù)狀況出現(xiàn)預警的可能性。本文主要通過觀察調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境、可能引發(fā)財務(wù)預警的因素、財務(wù)預警對策分別進行分析，進而得出研究結(jié)論。
【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策 房地產(chǎn) 財務(wù)預警
一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析
房地產(chǎn)企業(yè)具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環(huán)境影響的特點，因此財務(wù)上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業(yè)利潤波動大、財務(wù)杠桿率高等突出問題。加強財務(wù)信息的分析工作，防范企業(yè)財務(wù)風險是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。對國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)注和分析，可以及時規(guī)避調(diào)控政策對企業(yè)財務(wù)狀況與現(xiàn)金流的影響，從而盡量減少政策對企業(yè)財務(wù)狀況帶來的負面影響，避免不必要的財務(wù)危機。
本文通過分析認為，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控效果很明顯。自2008年世界性金融危機以后，中國房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，寬松的貨幣政策更是給房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的貨幣源，導致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關(guān)部門于2009年末出臺了最為嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，16個城市出臺了限購令，房產(chǎn)市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務(wù)院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準入、限制土地供應(yīng)、調(diào)整金融杠桿等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，對我國樓市投資、投機行為進行了嚴厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調(diào)控最為嚴厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。
二、調(diào)控政策下影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警因素分析
影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經(jīng)濟因素、市場因素、利率因素、技術(shù)因素、經(jīng)營因素等，總結(jié)歸納起來可以分為內(nèi)部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警的內(nèi)部因素而言，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)制度、財務(wù)人員素質(zhì)等都對企業(yè)財務(wù)狀況有重要影響。第二，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警的外部因素而言，國家宏觀調(diào)控、金融政策、土地資源政策、市場環(huán)境、稅收等政策環(huán)境，能夠直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險問題。
三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警對策分析
在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)預警，需要從融資、決策、長期規(guī)劃等方面著手，以規(guī)避財務(wù)風險，為房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展打好財務(wù)基礎(chǔ)。
（一）完善融資政策
融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的關(guān)鍵財務(wù)問題。企業(yè)主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務(wù)費用，但起本質(zhì)上還是一種資產(chǎn)負債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務(wù)風險。具體來說，一是嚴格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權(quán)益融資和負債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業(yè)運營成本。
（二）降低決策風險
考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉(zhuǎn)率低的特點，科學的財務(wù)決策對企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，所以，必須充分預防決策風險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調(diào)研，對購房者的年領(lǐng)、階層、消費習慣、價值觀念、住房環(huán)境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學決策程序，分散股權(quán)制衡，防止一股獨大，充分發(fā)揮公司治理的作用，利用外部機構(gòu)牽制，嚴格執(zhí)行股東大會程序。三是要分散投資風險，利用組合投資降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。
（三）制定長期規(guī)劃
要提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風險的能力，企業(yè)除了從完善融資和優(yōu)化決策等眼前著手，更應(yīng)該制定合理的長期發(fā)展規(guī)劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應(yīng)收賬款財務(wù)管理制度，加強應(yīng)收賬款的回收管理，提升企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)率；二是要加強應(yīng)收賬款管理，降低應(yīng)收賬款壞賬率，為企業(yè)資金使用提供有利條件。三是要進一步加強人力資源管理，提高企業(yè)的競爭軟實力。
四、研究結(jié)論
通過以上分析可以得出，在調(diào)控政策下，對房產(chǎn)企業(yè)進行有效財務(wù)預警是保證行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展的必要手段。隨著國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整和限制不斷增多，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了更高的要求，隨著調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈和財務(wù)狀況的影響不斷增強，企業(yè)建立及時有效的財務(wù)預警機制，短期來看，一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全，長期來看，對我國國民經(jīng)濟發(fā)展也將持續(xù)起著積極正面的影響。
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價格；居民；投資行為
社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展使得國家在經(jīng)濟層面更加關(guān)注可持續(xù)性發(fā)展，但是近年來由于房價過高而引起的投資與消費不足成為制約我國經(jīng)濟可持續(xù)性發(fā)展的一大障礙。本篇論文將著眼于房產(chǎn)價格與居民投資消費行為的關(guān)系，分析房價變動對居民投資消費行為的影響。
一、關(guān)于財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)
研究房產(chǎn)價格變動對居民投資消費行為的影響會提到財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，這是經(jīng)濟學中的兩個常用的概念，只有對相關(guān)經(jīng)濟學的概念理解清晰，才能對本篇論文的中心論點，房產(chǎn)價格變動對居民投資消費行為影響有更深刻的認識與分析，所以論文接下來的一部分將分別詳細的介紹財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。
（一）房地產(chǎn)的理論性介紹
對房地產(chǎn)市場上房價波動的研究，第一步要明白房地產(chǎn)的相關(guān)理論性概念。房地產(chǎn)是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分離的各個部分和其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)分類可以根據(jù)很多不同的標準，根據(jù)房地產(chǎn)的用途來劃分，房地產(chǎn)財富可以分為商用房地產(chǎn)財富和民用房地產(chǎn)財富，其中住宅類即民用房地產(chǎn)財富是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是與居民投資消費行為聯(lián)系最為密切的一個層面。為了有針對性的分析房地產(chǎn)市場上房產(chǎn)價格波動對居民投資消費行為的影響，本篇論文的研究對象就選為狹義的房地產(chǎn)市場，也就是上文提及的民用類房地產(chǎn)市場。
（二）關(guān)于財富效應(yīng)
財富效應(yīng)并不是很早就存在的經(jīng)濟領(lǐng)域的經(jīng)典概念，而是隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展，為了適應(yīng)社會，市場的需要而產(chǎn)生的一個新的理念。財富效應(yīng)是指某種財富累積達到一定規(guī)模的時候，會產(chǎn)生對相關(guān)領(lǐng)域的控制效應(yīng)或者傳導效應(yīng)。
其次，財富效應(yīng)是因某些貨幣政策的實施，引起貨幣存量的增減，因此會對居民手中持有財富產(chǎn)生影響。居民手持資產(chǎn)越多，消費和投資的欲望越強烈，這是非常自然客觀的規(guī)律。所謂的財富包括兩種形式，一是金融資產(chǎn)，比如貨幣，另外一個就是實物資產(chǎn)，其中包括房產(chǎn)，提到房產(chǎn)，就與本篇論文的論點有關(guān)，房產(chǎn)作為財富的一種存在形式，是適用于上文提到的財富效應(yīng)的，也就是說以房產(chǎn)這種形式的財富體現(xiàn)會影響居民消費和投資需求。
（三）關(guān)于擠出效應(yīng)
擠出效應(yīng)簡單來講是一種政府行為對私人產(chǎn)生的影響，具體是指政府投資消費增加會對私人投資消費產(chǎn)生一定程度的擠占，進而導致由于政府擴大投資而產(chǎn)生的國民收入可能會因為擠出效應(yīng)使得私人投資消費減少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。
這一過程具有一定的傳導性，具體解釋就是，由于政府的消費投資增加，也就是政府擴大支出，就會使商品市場上購買勞務(wù)與產(chǎn)品的競爭加劇，這從價格上就表現(xiàn)為物價的上漲，當然延展到房地產(chǎn)領(lǐng)域就是具體指房價的上漲，在此種情況下，假設(shè)市場上貨幣的名義供給量保持穩(wěn)定不變，實際的貨幣供給量就會因為價格的上漲而縮水，理解為實際貨幣供給量的減少，實際貨幣供給量減少必然會導致人們抑制消費和投資的意愿。
二、研究房產(chǎn)價格變動對居民投資行為影響的意義
針對上文提到的財富效應(yīng)可以得知，資產(chǎn)價格波動與消費和投資的關(guān)系在近階段以來收到了學界和政府與社會廣泛關(guān)注，其中表現(xiàn)最明顯的領(lǐng)域就是股票市場，炒股熱潮在我國已經(jīng)不是近期出現(xiàn)的事情，而社會都對這一領(lǐng)域有著很多的研究與關(guān)注，但是對于房地產(chǎn)市場上價格的波動對消費與投資的影響，或者說對于房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)卻并沒有得到像股票市場那么多的關(guān)注與重視。但是近年來，股票市場連續(xù)蕭條，情況低迷，而房地產(chǎn)市場反而表現(xiàn)出持續(xù)繁榮的發(fā)展態(tài)勢，這一現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)市場上價格的波動對居民消費和投資的影響成為了不容忽視的一個問題。
（一）研究房產(chǎn)價格波動對投資行為影響的必要性
由于房地產(chǎn)市場上價格變動對居民消費投資帶來的影響，政府開始重視這一問題，從現(xiàn)實背景來看，房地產(chǎn)市場日趨繁榮，但是也日趨復雜，房地產(chǎn)市場上房價的變動對消費投資的巨大影響受到理論界和社會各部門的重視。近幾年來，政府對發(fā)展房地產(chǎn)市場采取了一系列的積極措施，有意識有目的地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以拉動消費，帶動經(jīng)濟的增長，這是因為對房產(chǎn)的消費也是消費投資的一種，這種情況在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展初期表現(xiàn)為一種好的態(tài)勢，因為政府的鼓勵政策和社會上對此種行為的認可確實會有利于在房產(chǎn)領(lǐng)域刺激消費需求從而帶動經(jīng)濟的增長。
但是隨著時間的推移和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸成熟的領(lǐng)域中出現(xiàn)了很多弊端，很多地方把城市經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刎斦头慨a(chǎn)財政，這使得各個地方的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮的景象，但是這逐漸演化成一種非理性的繁榮，這樣的發(fā)展態(tài)勢將會慢慢脫離開始時對房地產(chǎn)行業(yè)寄予的拉動經(jīng)濟增長的期望，反而會因為過度的繁榮對除房地產(chǎn)之外的居民消費與投資行為產(chǎn)生負面的影響，因此關(guān)注與研究房地產(chǎn)領(lǐng)域房價的波動對居民消費與投資行為的影響就顯得意義重大。
（二）研究房產(chǎn)價格波動對投資行為影響的意義
政府工作報告多次提出并著重強調(diào)了調(diào)控房地產(chǎn)市場上房價的波雍屠缶用襝費投資的重要性，以此作為當前政府部門工作的一項重要任務(wù)。各政府部門應(yīng)該協(xié)同房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)頭人考慮如何更好的調(diào)控房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，與此同時又不影響到居民消費投資行為的增長和國民經(jīng)濟的持續(xù)健康增長。因此，深入研究房地產(chǎn)市場價格波動對居民消費投資行為的影響既有助于對房地產(chǎn)市場與消費投資的內(nèi)在聯(lián)系形成全面的認識，認識到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對居民消費投資和國民經(jīng)濟產(chǎn)生的正面影響和負面影響，還為政府的相關(guān)管理部門利用房地產(chǎn)市場調(diào)控居民消費投資，監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場等工作提供了理論性的指導和實踐性的支持，所以，在當前房地產(chǎn)市場價格過度波動，住房消費成為居民難題，國內(nèi)消費投資不足的現(xiàn)狀下，對這一問題的深入探討對我國的房地產(chǎn)市場的管理和處于經(jīng)濟穩(wěn)定性的考慮都具有前瞻性的意義。
三、對房地產(chǎn)市場當前現(xiàn)狀分析的政策建議
我國的房地產(chǎn)市場幾乎吸納了居民因經(jīng)濟發(fā)展而增長的絕大部分收入，但是卻對實體經(jīng)濟的投資減少，這種情況對我國的經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是及其不利的，所以論文接下來的部分將針對房地產(chǎn)行業(yè)這種不健康的發(fā)展態(tài)勢給出一些政策性的建議。
（一）建立抑制房價上漲的機制
面對當今房地產(chǎn)市場上房價持續(xù)攀升，居高不下的現(xiàn)狀，政府的政策是抑制房價過熱增長的重要手段。政府應(yīng)該有針對性的出臺一些法律法規(guī)或者相關(guān)文案，建立有效抑制房地產(chǎn)市場房價過熱的長效機制，抑制房價的過快上漲。將房價控制在合理的水平群屠蠊內(nèi)居民消費并不矛盾，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期，將房產(chǎn)投資作為刺激居民消費投資的一種重要的手段，也在當期產(chǎn)生了一定的積極影響，刺激了消費投資需求，帶動了經(jīng)濟的發(fā)展，但是在當今現(xiàn)狀來看，應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性發(fā)展，使居民消費投資合理的像多方面發(fā)散式延展，以此實現(xiàn)國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（二）保持房價調(diào)控政策的連續(xù)性
以往有結(jié)論稱房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的標識性領(lǐng)域，房價的波動是一國經(jīng)濟發(fā)展程度的重要參考，但是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，多元化經(jīng)濟和新經(jīng)濟體的出現(xiàn)，房產(chǎn)價格的波動并不會在宏觀領(lǐng)域?qū)?jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，前文提到的房地產(chǎn)市場上的擠出效應(yīng)表明，抑制房價的過熱增長有利于擴大居民的投資消費，因此，政府應(yīng)該堅定的實施對房產(chǎn)價格的調(diào)控政策，保持房產(chǎn)價格調(diào)控政策的連續(xù)性。
四、總結(jié)
由于社會經(jīng)濟發(fā)展，為了適應(yīng)發(fā)展現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該進行相應(yīng)的調(diào)控，尤其是對房產(chǎn)價格波動的調(diào)整是保證居民投資消費行為像更加健康穩(wěn)定方向發(fā)展，使國民收入實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的重要舉措，政府相關(guān)部門應(yīng)該堅定的實施對房地產(chǎn)市場各方面尤其是房產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)與控制政策，使房地產(chǎn)行業(yè)為促進國家經(jīng)濟健康發(fā)展貢獻積極的力量。
參考文獻：
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摘要：前段時間，中國社會科學院在京《住房綠皮書》及中國住房發(fā)展報告（2012-2013）。綠皮書中明確提出，建議取消期房預售制度。而在住建部的記者招待會上，住建部部長姜偉新表示，商品房預售制度短期內(nèi)不會取消。此舉無疑讓房地產(chǎn)商暫時松了一口氣。其實，商品房預售制度自實施以來，一直廣受爭議，這些年來，更是受到越來越多的質(zhì)疑。那么，是否應(yīng)該將預售制度取締呢？本文通過分析取締預售制度將帶來的影響，認為單純?nèi)【啿⒉皇且粍┝妓帯＿M而提出完善措施，以期使預售制度更好地發(fā)揮作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；商品房預售；市場準入；信息披露 風險承擔
商品房預售，是商品房開發(fā)商與購房者約定，在商品房建造完成之前，由購房者支付一定預付款或者定金，在將來一定的日期完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的交易行為。[1]商品房預售制度法院自香港，傳入我國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)較晚。經(jīng)過近些年的飛速發(fā)展，以及市場需求的大大增加，加上國家宏觀調(diào)控對房屋買賣的加強，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商選擇預售方式，這也成為我國各大城市最主要的房屋銷售模式。
雖然預售制度在我國發(fā)展的時間并不長，但也出現(xiàn)了各種問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商無視法律法規(guī)，在取得《商品房預售許可證》之前，暗地從事商品房認購或變相預售等違規(guī)行為；也有的房地產(chǎn)開發(fā)商惡意規(guī)避商品房預售監(jiān)管有關(guān)規(guī)定，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，巧立名目，變相向購房者收取定金或房款；有的房地產(chǎn)開發(fā)商雖然取得了《商品房預售許可證》，但也存在著各式各樣的違規(guī)銷售行為……
就筆者而言，對待商品房預售制度，借用住建部部長姜偉新的發(fā)言，在改革房產(chǎn)制度中，不應(yīng)采取過激手段。預售制度的確存在諸多弊病，但其在發(fā)展中也呈現(xiàn)了諸多的優(yōu)勢。商品房預售將來之發(fā)展無疑存在極大變數(shù)，但就近期而言，其仍有存在必要性。試分析如下：
一，房地產(chǎn)市場融資體制的限制。除了銀行信貸，我國目前房地產(chǎn)融資方式主要為上市融資、債券融資和信托投資。[2]上市融資涉及到公眾資金安全，為此政府采設(shè)立了嚴格的審批和監(jiān)管制度，許多房地產(chǎn)企業(yè)難以符合要求。而債券融資的主體，局限于國有獨資企業(yè)、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責任公司，并且，對于企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金等，有一整套的標準，其中，還需要證券公司的介入。符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)很少。信托投資一度被認為是房地產(chǎn)融資的新希望，但是值得注意的是，《資本信托管理辦法》對資金信托規(guī)模有200份的限制，房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大，往往需要的資金上億，鑒于200份的上限要求，單筆金額同樣巨大，導致融資難度頗大，信托投資方式的采用因而受限。[3]房地產(chǎn)融資市場看似廣闊，實則渠道單一，只能依靠銀行貸款。一旦取締房地產(chǎn)預售制度，會對中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商造成重大打擊，不僅會加劇房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴，也會加劇房地產(chǎn)市場的壟斷。
二，預售制度給相關(guān)制度帶來的影響。預售制度在中國已經(jīng)適用了幾十年，一旦取締，會帶來一系列連鎖反應(yīng)。中國的絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，都采用預售制度，在此基礎(chǔ)上，安排資金。一旦預售制度被取締，在短期內(nèi)，大量房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈會斷裂，繼而出現(xiàn)工程停工和樓盤爛尾，許多小企業(yè)會因此倒閉，消費者的利益也會連帶受損。同時，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都負有銀行貸款，而且數(shù)額巨大，一旦企業(yè)倒閉，無力償還貸款，銀行難免會受到極大的沖擊。這一系列后果，只會導致房價繼續(xù)高漲。
有鑒于此，暫時不取締商品房預售制度，應(yīng)是明智之舉。但是，其帶來的諸多弊端，不應(yīng)視若無睹，而應(yīng)完善相應(yīng)制度，試淺析如下：
一，健全市場的準入及懲罰機制
商品預售制度的諸多弊端，歸納分析，大多數(shù)是由房地產(chǎn)企業(yè)故意違法違規(guī)造成。政府應(yīng)對企業(yè)的經(jīng)營進行相關(guān)的信用評級管理，對信用等級較高信譽好的房地產(chǎn)銷售開發(fā)商開放房屋預售市場，允許其參與市場競爭，而對于信用等級較低，不滿足相關(guān)要求的企業(yè)，責令整改，待其滿足相應(yīng)條件后再開放預售市場。
對房地產(chǎn)這些關(guān)乎國家民生的產(chǎn)業(yè)，更應(yīng)充分重視守法成本高，違法成本低的問題，當商品房出現(xiàn)瑕疵或者相關(guān)合同承諾無法實現(xiàn)時，當有必要時，不應(yīng)受限于有限責任的束縛，而應(yīng)破除法人承擔責任的限制，追究實際投資人、控制人的法律責任，對其進行嚴厲懲處。
二，建立健全商品房預售的信息披露制度
在發(fā)展成熟的市場經(jīng)濟下，交易信息透明，交易雙方應(yīng)該都對交易的信息十分清楚。為了減小市場中的信息不對稱，應(yīng)建立網(wǎng)上信息系統(tǒng)，對商品房預售行為進行網(wǎng)上登記。這種信息披露應(yīng)該為三方服務(wù)，讓消費者充分了解房產(chǎn)信息，也為銀行更好地把握房地產(chǎn)商預售市場的情況，做出安全有效的放貸決策，降低金融放貸風險，同時，政府職能部門通過對信息的充分了解，加強對預售的相應(yīng)監(jiān)管。通過信息系統(tǒng)，相關(guān)的政策、政府機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、商品房的真實信息可以及時傳達給公眾。統(tǒng)一的信息披露管理平臺，將商品房開發(fā)商的所有信息統(tǒng)一起來，整合了消費者需要的有效信息，也幫助政府管理部門更好地實施監(jiān)督與管理。為了保證相關(guān)信息的及時性、全面性和真實性，可以設(shè)立相應(yīng)監(jiān)督部門，如果房地產(chǎn)商沒及時全面提供真實的房產(chǎn)信息，則進行嚴肅懲處。
三，建立完善風險共擔機制
當前的商品房預售制度，由消費者承擔幾乎所有的風險，屬于顯失公平。政府應(yīng)該發(fā)揮作用，重新對風險進行分配，設(shè)立商品房預售風險的相關(guān)擔保基金，建立并完善相應(yīng)的風險共擔機制。實施的辦法，可以參考公積金的方式，預先從商品房項目中提取利潤，充實基金。如果在預售過程中，出現(xiàn)問題，調(diào)用基金先行賠付，履行風險共擔的責任。倘若房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)信譽或者經(jīng)營危機，銀行也隨之受到影響。設(shè)立預售風險擔保基金，應(yīng)該充分平衡三方的利益，在具體確定賠付次序以及比例時，側(cè)重照顧作為弱勢者的消費者的利益，平衡企業(yè)的風險，兼顧銀行利益。
四，加強商品房預售資金監(jiān)管
盡管已經(jīng)有法律規(guī)定，商品房的預售資金必須用于相關(guān)工程建設(shè)。但是，遺憾的是，沒有法律明確指定監(jiān)管機關(guān)，筆者以為，不妨讓工程監(jiān)理機構(gòu)和商業(yè)銀行共同對商品房預售資金進行監(jiān)管，可以充分利用雙方的資質(zhì)。工程監(jiān)理機構(gòu)具備建筑的專業(yè)知識，對企業(yè)的施工可以起到有效的監(jiān)督，把握工程的進度；商業(yè)銀行具備金融的專業(yè)知識，可以監(jiān)管企業(yè)的融資行為，通過一定的金融行為進入到房屋買賣關(guān)系中。如果存在監(jiān)管不力的情況，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。如果預售資金出現(xiàn)了問題，導致消費者的利益受損，在追求房地產(chǎn)企業(yè)責任的同時，監(jiān)管機構(gòu)必須承擔連帶賠償責任，在必要的時候，應(yīng)追究主要責任人的相應(yīng)責任。（作者單位：四川大學法學院）
參考文獻
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近些年，隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策相繼出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈。這使得在房地產(chǎn)行業(yè)競爭中由于土地資源、資金資源、人力資源欠缺，本來就處于競爭劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱。其次，房地產(chǎn)企業(yè)作為市場的供應(yīng)主體，其競爭力的評價現(xiàn)已成為相關(guān)各方最為關(guān)心的問題。如何評價中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，從而為提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力給出科學性的建議，具有現(xiàn)實研究意義。本文從現(xiàn)實情況出發(fā)論述了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、現(xiàn)存問題，分析了外部諸多因素對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響因素。根據(jù)AHP法構(gòu)建了中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價體系，并對構(gòu)建的評價體系進行了實證研究。最后在此基礎(chǔ)上提出了提高中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策和建議。本文初步規(guī)劃將分為五個章節(jié)，具體文章結(jié)構(gòu)如下：第一章，導論。介紹了本文的研究背景、目的意義、研究思路方法及可能創(chuàng)新之處。第二章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的相關(guān)理論基礎(chǔ)。主要介紹了中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定，以及企業(yè)競爭力評價的一些理論和評價方法。第三章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力影響因素分析。著重進行了中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力分析，從一般企業(yè)競爭力的影響因素入手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響要素，總結(jié)了中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素。第四章，基于層次分析法對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價。結(jié)合企業(yè)競爭力的一般評價原則和方法，針對中小房地產(chǎn)企業(yè)的特征，選擇評價指標、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)評價指標體系和競爭力計算公式，并在此基礎(chǔ)上進行了實證研究分析。第五章，提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策與建議。在理論陳述與實證研究的基礎(chǔ)上，對如何提高中小房地產(chǎn)競爭力提出了對策與展望。目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究還缺乏成熟的理論基礎(chǔ)，在定量評價方面，由于可獲數(shù)據(jù)的缺乏，實證研究的文獻偏少，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價的研究還有需要進一步探討。本文的研究將試圖在以下兩個方面取得創(chuàng)新：（1）運用層次分析法，根據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點及房地產(chǎn)業(yè)競爭力的影響因素，構(gòu)建的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系，具有新意。（2）應(yīng)用的創(chuàng)新。將建立的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系用于實證研究，提出的提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策和建議，具有實踐指導意義。
關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；競爭力；指標評價
ABSTRACT
Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4
目錄第一章導論
1.1研究背景
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意義
1.3國內(nèi)外研究動態(tài)
1.3.1國外學者關(guān)于競爭力的研究.
1.3.2國外學者關(guān)于企業(yè)競爭力的研究
1.3.3國內(nèi)學者關(guān)于企業(yè)競爭力的研究
1.3.4國內(nèi)外關(guān)于中小企業(yè)競爭力評價方法的研究
1.4研究思路與方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5論文可能的創(chuàng)新之處
第二章中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究的理論基礎(chǔ)
2.1中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定
2.1.1中小企業(yè)的界定
2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定
2.2企業(yè)競爭力評價的理論及相關(guān)方法
2.2.1評價理論
2.2.2評價方法
第三章中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素分析
3.1一般企業(yè)競爭力的四大影響要素
3.1.1企業(yè)制度
3.1.2企業(yè)能力
3.1.3企業(yè)資源.
3.1.4企業(yè)外部環(huán)境
3.2房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響要素
3.2.1土地資源
3.2.2資本規(guī)模與資金運作能力
3.2.3市場開發(fā)能力與產(chǎn)品競爭力
3.2.4企業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>
3.3影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的兩大主要因素
3.3.1政策——土地門檻提高
3.3.2經(jīng)濟——資金壓力陡增.
3.4其他外部因素對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響
3.4.1銷售方式可能出現(xiàn)的變化對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響
3.4.2我國加入WTO對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響
3.4.3人民幣匯率升值對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響
第四章基于層次分析法對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價
4.1層次分析法
4.1.1關(guān)于層次分析法（AHP）
4.1.2層次分析法評價指標體系的構(gòu)建步驟
4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標選定的原則
4.2.1科學性原則
4.2.2目的性原則
4.2.3獨立性原則
4.2.4可對比性原則
4.2.5定性和定量相結(jié)合的原則
4.2.6可操作性原則
4.2.7真實性原則
4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系的構(gòu)建
4.3.1評價指標體系中指標處理的理論說明
4.3.2評價指標體系中指標處理的方法
4.3.3指標體系的評價模式
4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析
4.4.1中小房地產(chǎn)企業(yè)總量多，占有市場份額大
4.4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)性不高，家族化現(xiàn)象明顯
4.4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)活動范圍主要在區(qū)域市場和住宅產(chǎn)品
4.4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿足我國市場多樣化的需求
4.4.5中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠拾遺補缺，填補大企業(yè)在區(qū)域市場上的剩余空間
4.4.6中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮“市場規(guī)模”優(yōu)勢
4.4.7中小房地產(chǎn)企業(yè)是市場自由競爭的有利推動者
4.5實證研究.
4.5.1企業(yè)背景介紹
4.5.2企業(yè)競爭力評價
4.5.3結(jié)論
4.6本章結(jié)論
第五章提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策與建議
5.1政府——建立健全相關(guān)的機構(gòu)和政策
5.1.1進一步完善我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理政策和機構(gòu)
5.1.2拓寬融資渠道，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新鋪路
5.2企業(yè)——抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，努力提高企業(yè)自身競爭力，贏得發(fā)展
5.2.1管理決策的前瞻性、科學性
5.2.2探索新的開發(fā)模式
論文關(guān)鍵詞：次貸危機；房地產(chǎn)市場；金融風險；風險防范
1 美國次貸危機
2001年911事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫破滅，美國經(jīng)濟衰退，為了防止經(jīng)濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內(nèi)外因素導致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務(wù)風險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景，如經(jīng)濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。 轉(zhuǎn)貼于
3 防范房地產(chǎn)金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風險，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機經(jīng)驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關(guān)風險。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產(chǎn)市場的風險，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動性，但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ)，使用優(yōu)質(zhì)資金進行創(chuàng)新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理
房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押，商業(yè)銀行一旦無法收回，就將房產(chǎn)拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應(yīng)當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監(jiān)會關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標準，及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業(yè)道德，也可以對其經(jīng)手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟重構(gòu)穩(wěn)定
在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風險。可見，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。
然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應(yīng)該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究
在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。
可見，虛擬經(jīng)濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經(jīng)濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟運行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產(chǎn)的運行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟的研究框架。虛擬經(jīng)濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價方式有關(guān)。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關(guān)的研究如下：
1.關(guān)于房地產(chǎn)定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學虛擬經(jīng)濟與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。
2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場的波動并不必然導致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟的內(nèi)在機理。房地產(chǎn)價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟增長中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經(jīng)濟模型的檢驗發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)在整個區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機制，房地產(chǎn)價格對股票價格與實體經(jīng)濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產(chǎn)的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產(chǎn)價格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟的子集，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟運行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟的一部分，然后再來考察與實體經(jīng)濟的關(guān)系就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格的變動對實體經(jīng)濟的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說，對房地產(chǎn)泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟關(guān)系的角度進行研究，重點剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場是一個具有鮮明的虛擬經(jīng)濟特征和實體經(jīng)濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路
在認識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。這種重構(gòu)包括以下幾個有機的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟的行為基礎(chǔ)——資本化定價方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進行的研究。②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系。說明房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的互動關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟以及宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定（波動）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟條件下政府要加強對房地產(chǎn)市場的干預，以促進經(jīng)濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系。
由此，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經(jīng)濟角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的意義
在經(jīng)濟虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論有兩個基本特點：第一，強調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟的風險。這種從市場經(jīng)濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：
有利于正確解釋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場運行中的“異象”，只有在對房地產(chǎn)虛擬性進行深入研究的基礎(chǔ)上，才會對虛擬經(jīng)濟的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會對虛擬經(jīng)濟的理論出發(fā)點是把整個經(jīng)濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟的理論。
有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于維護整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實施宏觀調(diào)控政策的有效性。
有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟增長服務(wù)。
有利于和諧社會的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，各國的GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會導致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認識房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會的構(gòu)建。
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