司法鑒定行業(yè)報告

開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇司法鑒定行業(yè)報告，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

一、估價比較案例的基本概念

估價比較案例也稱估價對象比較案例、估價對象可比實例等等，是指房地產估價活動過程中，估價師或估價人員依據替代原理，根據估價目的與估價對象具體情況性質的需要，為了完成估價任務并保證評估結果質量，選擇的相應于估價目的和估價時點的用于估價分析比較的類似房地產的實際存在或已發(fā)生實例。

估價比較案例存在于估價服務的分析比較過程中。在估價服務活動過程中，不管是市場比較法、還是收益法、成本法、假設開發(fā)法或剩余法，都涉及到估價比較案例的選擇與利用問題。可以說，市場比較法中比準價格的確定、收益法中客觀預期收益或項目實際客觀社會經濟效益的分析確定、成本法中客觀成本的認識與確立、假設開發(fā)法或剩余法中類似房地產開發(fā)價值的分析認可，都是基于估價比較案例的認知、篩選、分析、整理與數據應用。

估價比較案例因交易狀況而區(qū)分，因與估價對象的類似性而被選擇與認可，因時間限制的適應而具有適應性。同時，估價比較案例是眾數概念，具有數據的群體性與概括性。所謂群體性是指相應于某種類型的房地產，其類似房地產可比較案例信息是廣泛的、眾多的，估價過程中只是根據估價需要選擇3個可用案例而已；所謂概括性是指每一個類似房地產案例都包含有共性與個性的各方面信息要素，調查記錄不可能全面、充分地記載表露，只能按照數據分析與整理原理，概要列舉估價比較分析時所需要的基本要素，以滿足估價需要即可。

估價比較案例還是一種信息，具有信息的意義與作用。不同種類的估價比較案例來源于不同的渠道或資料文獻中。一般地，房地產交易案例來自于市場信息與政府有關部門；房地產經營收益信息則見之于有關財稅報表、估價師現場調查取證、以及政府有關文件、報紙或雜志；有關賠償或補償信息則見之于法律文書、政府公文、征收公告與拆遷補償公告及當事方協議。

不同的估價項目需要選擇不同的估價比較案例。估價項目的性質與特點決定估價比較案例的性質與應用方向。一個良好的估價服務過程，從明確估價對象開始，以了解類似房地產情況為核心，通過判斷與分析，得到客觀合理的估價結果。在此過程中，相應估價目的、圍繞著估價時點的類似房地產估價比較案例的尋找、分析、應用，貫穿于估價作業(yè)過程始終。

二、估價比較案例的價值判斷

估價比較案例的價值指該案例的實際應用價值，亦即可利用比較價值或使用價值。這里的價值含義指該估價比較案例在估價對象分析比較中的可比較性與適用性。估價比較案例的可比較性或使用價值，依賴于估價原則與《房地產估價規(guī)范》的有關規(guī)定，從估價原理方面講，與估價對象情況類似（即相似或相近），包括城市區(qū)位、土地等級、城市商圈與住宅區(qū)域，以及建筑結構和類型、規(guī)模、容積率、交易狀況類型與發(fā)生時間等等，都符合估價規(guī)范并適宜于對比分析。可比較性是適用性的基礎，適用性是估價分析合理性與估價結果客觀性的基礎。可比較性由項目估價師依據估價目的把握，結合估價對象情況去判斷。在具體估價過程中，只有具有可比較性估價比較案例才可能被選用。

對于特定項目估價服務，其估價比較案例應有特別的有效性與適用性。比如經濟適用房的估價、央產房估價、北京特有的騰退安置房估價等，需要尋找同類、相似權利的估價比較案例。

估價比較案例價值判斷指估價機構的估價師，在估價活動中，對于資料信息庫內相關資料或臨時搜集的信息資料中適合作為本次估價比較案例價值的認識區(qū)分，由此決定估價比較案例使用價值及選擇使用的過程。利用表格表示如下（見表1）。

上表列舉的八種性能之中，適宜性、實用性、有效性是價值要素判斷的重點，適應估價目的、估價服務使用有效、估價結果客觀被接受認可，是估價比較案例價值判斷要素的起點。筆者認為，在估價服務過程中，估價目的至關重要，估價目的決定并影響估價方案與估價技術路線，乃至決定整個估價活動的作業(yè)方式與程序內容。估價目的確定開始于估價過程的起始，估價比較案例的選擇與判斷必須圍繞估價目的進行。

三、估價比較案例的選擇與應用

估價比較案例的選擇在估價比較案例價值判斷的基礎上進行，當案例的可用價值判斷通過時，才有可能被選擇使用。

選擇估價比較案例要注意客觀、公正、合理性，估價比較案例的選擇及其應用，關系到估價結果的準確、公允、合理，關系到估價結果被當事人接受的容易程度。

選用估價比較案例時，優(yōu)先選擇范圍面廣、受眾多、信息量大的專業(yè)房地產網絡信息，以及專業(yè)報刊雜志、公開刊物與公告公示方面的案例，這類案例具有公眾見證的真實性與客觀性。網絡與公開刊物的廣告信息反映公開房地產市場的充分競爭性與無限制性，眾數廣告反映趨勢與潮流，說明當前房地產的交易態(tài)勢與價格水平。同時，由于網絡與公開刊物便于閱讀，其公眾效應與公眾效益不可否定。其次，政府文件與行業(yè)資料中包含的估價比較案例信息，盡管其項目資料完整度披露有限，但其權威性與公信力不可否認，故其有關項目資料數據具有可比較參考的估價分析意義。專業(yè)廣告與售樓書等項目資料信息，與按程序調查的現場取證方式差不多，一般情況下不宜作為估價比較案例使用，但具有一定的估價參考意義。估價的特質是分析判斷的有依據性，有依據是估價師估價作業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)與操守。除了對于估價對象的準確了解以外，估價比較案例的真實可靠則是估價誠信的主要內容之一。估價師生活在具體的城市區(qū)位并忙碌于具體的工作生活中，不可能窮盡了解所有估價對象及關聯估價比較案例的具體情況，為避免錯誤或失誤，必須借助公眾、公信見證手段，把社會環(huán)境的真實客觀性與具體項目的主觀真實性有機結合起來并反映出來，因此，運用網絡手段與“文本主義”是估價師尊重客觀事實基礎，也是借助社會手段與公眾監(jiān)督而獲得真實性的便利方式有關估價比較案例選擇要素見本文表2。

需要說明的是估價比較案例的實際成交或市場叫賣價值的含義與估價應用問題，從估價原理的替代原則與估價目的交易愿望來說，估價所求得價值大多是市場銷售價，也就是叫賣價。市場叫賣是一種不限制受眾的公眾行為，具有公開、公正、市場透明的性質，而實際成交交易則具有了特定雙方的對象目的性協商與條件限制、保密約束、以及談判環(huán)境條件影響的諸多限制性情況，具有反對公開、公正、市場透明的非公眾行為。可以認為，在信息不對稱問題沒有完全解決、談判手段與談判技巧尚能發(fā)揮作用的前提下，所有的成交案例都有了交易情況影響因素、也就是都或多或少具有了不公正性或交易偏差。這種交易偏差，在單一交易市場可以通過外部環(huán)境糾正來進行市場系數矯正，但對于多數個體存在的多種類房地產市場來說，成交偏差與交易矯正錯綜復雜，估價師無法識別具體成交案例的非市場蔽易決策因素，故對隱蔽的、不統一的、受利益影響的成交價格的分析利用無法進行，具有避稅與債務因素的成交價格違反房地產市場的真實性，其修飾性價格沒有估價使用意義。相反，不受限制的房地產售價或叫賣價，是經紀人基于自己對于市場情況的掌握與了解、或者房地產當事人通過市場觀察與情況了解而做出的價格決策，從而在公開市場進行叫賣以宣布自己的特定房地產價值的公告與邀約，具有市場討價還價的特別意義，情境真實、客觀而具有可驗證的直觀性，適宜于估價分析比較的案例利用與使用價值分析參考。

估價說到底只是一個價格預計，實際上也是相應于估價目的的一種專家建議價或說資信中間價。這種價格估計或說預計，是相應于估價目的的價值方案指導。盡管由于社會管理的威權作用與公信力使估價結果具有依據參考意義，但依據參考不是實際交易，不是實際估價鑒定事項的最后解決，而是雙方當事人參考估價機構估價師的專家建議而以估價結果結算了結，或者是在估價結果的基礎上討價還價，最后以雙方認可的具體數字結論解決。對于司法鑒定項目，則直接借用了法院的權威與法官的裁決權，法官依據評估結果作出對民事訴訟的經濟裁決。凡此，都說明估價結果的參考性、基礎性、可討論性、價值依據的水平界限性（價值“度”），說明估價結果不是定價、不是成交價，不能用成交結果來判斷估價結果的準確性，更不宜用實際成交案例來討論估價比較案例的客觀性。

四、估價報告質量問題

估價報告質量包括文字的合法性、數字結果的客觀性、裝訂樣式的合規(guī)性三個方面。

估價報告質量的文字合法性包括依據政策法規(guī)合法有效、文字語言合法、分析結論合法。依據政策法規(guī)合法是指估價報告的文字表述需在憲法許可的范圍內，按照民法、物權法、房地產管理法、土地管理法、規(guī)劃法的有關規(guī)定，結合國家及地方政府的政策規(guī)章，對估價對象的權屬及權利狀態(tài)、房地產狀況、運營收益情況而進行的文字性論述與表述；同時，要求所依據或引用的政策法規(guī)必須是時間上在施有效，這里的時間是估價時點，一定要特別的注意。文字語言合法是指文章格式與句子結構應符合漢語規(guī)范，邏輯結構合理、字詞準確，《房地產估價規(guī)范》中要求回避“必須”“絕對”等字眼，同時，語言文字內容符合有關政治、經濟、區(qū)劃、房地產等法規(guī)也是文字語言合法的內容。分析結論合法是指估價分析需要在綜合考慮外部環(huán)境因素與個性因素的具體條件影響下進行，估價分析結論不能也不可以超越現有法律制度的有關規(guī)范，比如土地公有性質、國有土地使用權管理、征地公示公告原理、房屋所有權登記確認原理、司法公平公正原理等。估價報告所采用的數字或數據，應是具有依據或按照合法程序調查取得的可信數據，分析中要注意公權力、公信度、公正方式、公開市場情況下的資料利用。數據的有依據性、參數的合理性、分析的客觀性、結論的可信性是估價報告質量分析結論合法的四個構成方面。

估價報告數字結果的客觀性與文字合法性中分析結論合法所包括的數字（或數據）獲取、與分析處置相關聯。估價報告的數字結果的客觀性應能概括與體現估價對象的實體價值與權利狀態(tài)價值，適應市場變現要求并滿足市場交易，也就是結果的實用性與估價結果的有效性。客觀性指的是依據有關事實并結合現實環(huán)境狀況而做出的有效分析討論或估算推論，分析結論能夠反映估價目的要求下的估價對象在估價時點的權利狀態(tài)價值實際，估價師自我限制并良好地掩飾自己的主觀意向，估價報告內的表述為讓事實說話的客觀陳述內容。數字結果的客觀性也就是估價結果的客觀性與可靠性，是估價報告成立的基礎，也是估價服務活動的價值意義所在。優(yōu)秀的估價師，一定要訓練自己的數字分析與文字表達能力。法律意識、數字能力、文字能力是估價師職業(yè)素養(yǎng)的技能衡量標準要件。

裝訂樣式的合規(guī)性指估價報告的格式、樣式與裝訂質量符合使用或利用要求的程度。國標《房地產估價規(guī)范》有所規(guī)定，行業(yè)協會與地方政府有關部門也都有不同的要求。估價服務的目的是“有用”與“有效”，估價報告的裝訂樣式直接關系到使用要求與送達便利。為了優(yōu)質裝訂，引進優(yōu)良的報告裝訂設備或與專業(yè)圖文設備裝訂印刷服務機構合作（有合作條件情況下），都是很好的保證評估報告裝訂質量的有效辦法。