時間：2023-02-15 11:39:35
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇售房合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
賣方(甲方)：
身份證號碼：
買方(乙方)：
身份證號碼：
根據中華人民共和國有關法律、法規和本地有關規定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，訂立本合同，以資共同遵守。
第一條 甲方將自己的房屋轉讓給乙方。房屋具體狀況如下：
甲方愿將其位于平南公路管理局大院內的_____棟_____樓，房號_____的房屋，房屋建筑面積______ 平方米出售給乙方。
第二條 甲、乙雙方經協商達成一致，同意上述房產轉讓價格為人民幣(大寫)：______________________ 元整。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂之日起，乙方一次性將房款付給甲方，同時甲方將房產證原件交給乙方。
第三條 甲、乙雙方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于______年____月____日將上述房產交付乙方。
第四條 稅費分擔
經甲乙雙方協商一致同意，目前由于政策限制，暫不能辦理過戶手續，日后政策允許，辦理房產過戶手續費所需繳納的稅費、手續費及各種費用均由乙方承擔。
第五條 甲方應結清房屋交接前的水費、電費等應由甲方支付的費用。
第六條 上述房產風險責任自本合同簽字之日起轉移給乙方，該房產日后所產生的一切收益一并轉移給乙方，與甲方無關。
第七條 合同發生爭議的解決方式：在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
第八條 本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
第九條 本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份。
附件：房產證復印件
甲方：(簽章) 乙方：(簽章)
年 月 日
2017售房合同協議書【二】
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在婁底市婁星區甘貴路80號移民基地4、5層(建筑面積192平方米)房屋出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方。
二、雙方議定上述樓層總價款為人民幣大寫貳拾肆萬玖仟陸圓整;即人民幣小寫249600.00元。
三、乙方在簽訂本合同時，支付定金，即小寫100000.00元整。(后續款以收據為準)
四、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)。
五、辦理房產證手續所產生的有關稅費由乙方承擔,甲方提供有關資料.。
六、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產過戶手續，待房產過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清全部房款余額。
七、甲方應在20xx年2月交房給乙方;交房后乙方付清余款。
八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方加倍賠償違約金。
九、本協議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
甲方(賣方)：(印)身份證號：
住址：電話：
年月日
乙方(買方)：(印)身份證號：
住址：電話：
出售房屋合同協議書范文一出租方(以下簡稱甲方): 電話:
承租方(以下簡稱乙方): 電話:
甲乙雙方在平等自愿、互利互惠的基礎上,經協商甲方愿意將使用、管理權屬于自己的房屋
出租給乙方，雙方根據國家相
第一條 甲方同意將名苑房屋租賃給乙方作為居住使用。
第二條 租金、押金交納期及方式
1、 租用期限______月______日至年______月______日。
2、 租金為______/月(大寫：__________________)。
3、 乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：
⑴ 擅自將房屋轉租、分租、轉讓、轉借、聯營、入股或與他人調劑交換的;
⑵ 動，損害公共利益的;
⑶ 乙方未經甲方許可,擅自改擴建房屋。
4、 本合同簽定之日，乙方一次性支付人民幣￥元(大寫：______ __)，
5、 第三條：水電費、保潔費、電話費和維修費的繳費辦法：
1、 保潔費、水電費、電話費、寬帶費：由乙方自行向有關部門交納;
2、維修費：租賃期間，乙方導
第四條：出租方與承租方的變更
租賃期間，乙方如欲將房屋轉租給第三方使用，必須事先征得甲方的同意，付清所有費用，并辦理有關手續后，取得使用權的第三方可成為本合同的當然乙方，簽訂書面合同的同時享有房屋租賃合同書 房屋租賃合同書 房屋租賃合同書
第五條：乙方的職責
1、乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有拖欠，甲方有權向乙方加收滯納金，滯納金每天
2、乙方在租賃期間，必須保護租賃期內設備和設施的完好無損(自然折舊除外)，乙方不得擅自改變租賃房屋的結構及用途，如確需要變更用途，需經甲方同意方可進行。乙方造成租賃房屋及其設備的損毀，應負責恢復原狀。
3、乙方如在租賃房屋內安裝超過電子負荷的任何儀器或機械以及特殊設備，須征得甲方同意。未經甲方同意和因未辦理相關手續而產生的事故或罰款，由乙方自理，造成房屋或安全設施、消防設施損失的由乙方負責賠償。
4、租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內的全部無損壞設備、設施清潔、完好地(自然折舊除外)交給甲方。
5、乙方應遵循國家的相關安全法規，租賃期間因乙方施工等原因而造成的一切人員安全傷害和房屋財產損失均由乙方負責。
6、乙方保證承租甲方房屋作為合法用途，遵守中華人民共和國法律和政府相關規定，合法經營。因乙方違法經營而造成的一切法律責任和財產損失，均由乙方自行負責。
本合同一式兩份，甲乙雙方各持一份，經簽字后生效，具有同等法律效力
出租方：(蓋章) 承租方：(蓋章)
年 月 日 年 月 日
出售房屋合同協議書范文二出賣人：_________(以下簡稱甲方)
買受人：_________(以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買賣事項經過多次協商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落_________市_________路_________號房屋_________間，建筑面積_________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_________，南至_________，西至_________，北至_________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛生間、灶間及其他設備。
三、上列房屋包括附屬設備，雙方議定房屋價款人民幣_________元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_________元;第二期在交付房屋之日，付人民幣_________元;第三期，在房屋產權批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據。
五、甲方應自本合同簽訂日起_________天內將房屋騰空，連同原房屋所有權等有關證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產權移轉過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權移轉給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響產權過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負責。本合同發生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定，各自承擔。
八、甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價的總額_________‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日_________‰計算的違約金給與甲方。逾期超過_________個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產權清楚，絕無其他項權利設定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，致影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發現房屋構造或設備與合同約定的不符，經鑒定屬實，甲方應于_________個月內予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款后，并按本合同第八條規定承擔違約責任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應比例的土地使用權，并依照國家法律的規定繳納土地使用權及其他有關費用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式_________份，甲乙方各執_________份，另_________份分別送交房產和土地管理機關辦理產權過戶登記手續。
甲方(簽字)：_________乙方(簽字)：_________
_____年____月____日_______年____月____日
簽訂地點：_________ 簽訂地點：______
出售房屋合同協議書范文三甲方： (以下簡稱“甲方”)
身份證：
乙方： (以下簡稱“乙方”)
身份證：
丙方(見證人)：
身份證：
甲、乙雙方本著自愿、平等、公平、誠實、信用的原則，經友好協商，根據中華人民共和國有關法律、法規的規定簽定本協議，由雙方共同遵守。
一.甲方自愿將室的房屋(以下簡稱“該房屋”)銷售合同更名為乙方，該套房屋原銷售合同的建筑面積為 平方米。
二.經甲、乙雙方協商，該房屋的總成交價為人民幣 元(大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元整)。房屋銷售合同更名費為人民幣元拾元整)。
三.本協議簽訂之后，乙方向甲方支付該房屋總成交價中的人民幣 仟佰拾元整)作為該房屋銷售合同更名的定金。
四.該房屋銷售合同更名手續在甲、乙雙方簽字后，乙方即向甲方支付該房屋總成交價中的人民幣 元(大寫： 拾 萬 仟
五.該房屋的剩余款項人民幣 元(大寫： 拾 萬 仟拾元整)在該房屋的產權證下發后，乙方一并支付給甲方。
六.甲方保證該房屋無任何產權糾紛和債權債務，在本協議簽約后，甲方在外界發生的任何財產糾紛和債權債務與該房屋無關，如因甲方或政策等原因造成該房屋銷售合同無法更名，甲方必須無條件將定金返還給乙方。如因甲方的主觀原因(如原房屋銷售合同的尾款未付)造成該房屋最終的產權證無法辦理由甲方負責，由此給乙方造成的經濟損失，均由甲方承擔賠償責任。
七.甲方必須無條件協助乙方辦理該房屋銷售合同更名及辦理產權證的相關事宜。該房屋辦理房屋銷售合同更名甲方代為支付，該房屋辦理房產證所涉及的相關費用均由甲方承擔。
八.本協議簽訂后，如乙方中途違約，應書面告知甲方，該房屋銷售合同更名定金歸甲方所有，但乙方已支付給甲方的其他款項(不計利息)返還給乙方。如甲方中途違約，在書面告知乙方后，將乙方已支付給甲方的所有款項包括定金返還給乙方。如該房屋房產證下發后一月內，乙方未按本協議商定的該房屋剩余款項(本協議第五條)支付給甲方，乙方承擔違約責任，違約金以房產證下發一月后開始，甲方向乙方催討無果的情況下，每過一天按本協議商定的該房屋剩余款項(本協議第五條)1‰賠付甲方。
九.附加條款：
十.本協議經甲、乙雙方簽字后生效。協議一式三份，甲、乙、丙三方各執一份，均具有同等法律效力。
CONTRACT
房地產出售房屋買賣合同書
合同持有人：
甲方（賣
方）姓名：_____________________________
身份證號：_________________________
現所在地址：_______________________
甲方委托人姓名：_____________________________
身份證號：_________________________
現所在地址：
____________________
乙方（買
方）姓名：_____________________________
身份證號：_________________________
現所在地址：_______________________
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國合同法》，甲、乙雙方本著平等、自愿、誠信的原則，經協商同意簽訂本房屋買賣合同。
第一款
出售房屋基本情況
第1條
地址：_____________________________
第2條
權屬：產權（甲方是在________尚未下發房屋產權證的情況下將此房賣給乙方的）。
第3條
條件：面積：________平方米，建筑年代：________年
第二款
出售房屋成交價格
人民幣（大寫）________元整
第三款
出售房屋交易費用
契稅、印花稅、調檔費等房屋過戶所需要的一切手續費用由乙方承擔（不包括差旅費）。
第四款
出售房屋付款方式
本合同簽訂前，乙方付給甲方購房定金人民幣（大寫）________元整，并于
年月
日乙方付給甲方剩余購房款________元整。
第五款
出售房屋遵守事項與責任
第1條
甲方出售的房屋已經經過共有人同意，權屬清楚，無產權糾紛。
第2條
甲方與甲方委托人負同等責任。
第3條
出售房屋前甲方負責結清煤、水、電、物業管理費，并開出結款票據，交付對方。
第4條
若發生與甲方有關的產權糾紛，由甲方負責清理并承擔相應的民事責任。如給乙方造成經濟損失由甲方負責賠償。
第5條
合同簽訂前任何一方不得反悔，如單方反悔應做如下賠償：
第1項
如甲方反悔中途不賣，則甲方向乙方退回購房定金人民幣（大寫）________元整，并額外賠償乙方購房定金款額人民幣（大寫）________元整。
第2項
如乙方反悔中途不買，則甲方不退購房定金人民幣（大寫）________元整。
第六款
雙方約定其它事項：
第1條
甲、乙雙方約定：甲方保證該房屋在
年
月
日后屬于乙方所有，且不存在甲方配偶及子女等對該房的遺產繼承問題。
第2條
甲、乙雙方約定：甲方保證一旦學校向職工發放房屋產權證，將按照學校要求及時辦理領取手續，并優先地將該房屋更名給乙方，積極配合乙方辦理更名手續。如果甲方不給予積極配合，則必須退回全部購房款給乙方，并交付給乙方購房款的20%作為辦理手續費、裝修損失費、購房款利息和對乙方的精神損失費等費用的賠償。
第3條
甲、乙雙方約定：如在更名前房屋需要動遷，甲方應該積極配合乙方辦理動遷手續，所得動遷款及回遷房歸乙方所有，且配合乙方辦理回遷房的更名手續。如果甲方不給予積極配合，則必須退回全部購房款給乙方，并交付給乙方購房款的20%作為辦理手續費、裝修損失費、購房款利息和對乙方的精神損失費等費用的賠償。
第4條
甲、乙雙方約定：房款全部到位后，甲方將交付該房屋、《出售公有住房協議書》等相關手續給乙方。
第5條
甲、乙雙方約定：出售房屋后，與該房屋相關的類似煤、水、電等安全問題及鄰里問題均由乙方負責。
第七款
本合同一式四份。甲方、甲方委托人、乙方及證明人代表各執一份。以上各方簽字按手印后生效。
第八款
本合同在履行過程中若發生爭執，甲、乙雙方應在房屋所在地協商解決。必要時申請執行法律程序。
第九款
本合同如遇人力不可抗拒因素不能履行時，雙方協商解決。此合同
甲方（包括房主、房主配偶及房主子女）簽字、按手印：
通訊號碼（請按人員分別注明手機號和家庭電話）：
手機
家庭電話
年
月
日
甲方（委托人）簽字、按手印：
通訊號碼：手機
家庭電話
年
月
日
乙方（買方）簽字、按手印：
通訊號碼：手機
家庭電話
年
月
日
證明人簽字、按手印：
通訊號碼：手機
家庭電話
年
月
日
證明人簽字、按手印：
通訊號碼：手機
家庭電話
年
月
日
證明人簽字、按手印：
通訊號碼：手機
家庭電話
年
月
日
證明人簽字、按手印：
通訊號碼：手機
家庭電話
年
論文摘要:以房養老，是養老保津的街模式，是很值得給予深入探討的。此種養老思路的推行，可以應對當前的老齡化危機，帶來一種全街的養老模式并真正發揮其重大之功用。本文謹對其中內容之一的售房養老模式給予說明，尤其是對其間可能會出現的信息不對稱、不確定性等及其風險防范等予以較深刻的揭示。
一、售房養老模式介紹
售房養老是對傳統養老模式的一種全新嘗試，是我們試圖增加一種新的社會保障制度的新途徑。這一模式是指房屋持有者(特指年齡不低于一定程度的老年人)與特定機構訂立合同，把自己手中握有的房產的所有權有償轉讓給保險公司、銀行或特別設立的特定機構(以下簡稱為特定機構)，而自己持續保有住房的使用權，一直居住到自己去世，然后再把這一使用權移交給特定機構，使產權得到全部轉移。特定機構在訂立合同到房屋原持有者去世的這一長時間區間里，分期等額向房屋原持有者支付合同約定的房屋出售款項，直至房屋持有者去世.然后，特定機構全權擁有該房產產權，自行處置，以牟取利潤.
售房養老制度的推出，對所有當事人都是有益的.房屋持有者把房屋所有權出售給特定機構后，定期從特定機構得到一筆補償，再用這筆款項用作養老，即可大幅提高生活質量，使養老水平得到相當程度的改善。對房屋持有者來說，用自己身故后遺留住房仍然具有的巨大價值作提前變現套現，作生前的養老使用，是非常有益的。對特定機構來講，我國房地產市場正處于蓬勃發展時期，未來十數年乃至數十年內，仍將伴隨我國經濟的快速發展而持續健康發展，前景十分誘人。售房養老制度的實行，將給特定機構進一步投資于房地產行業以新的契機，開辟了新的利潤來源。只要特定機構運用自身豐富經驗運作得當，必然會在這一房產養老制度中大幅獲益.另外，房屋持有者以房養老，自養自老，也大大減輕了政府、企業、子女的養老負擔，特別是減輕了子女的贍養負擔.我國目前的獨生子女家庭，已占到全部家庭總數的多數，且這一比重還將會越來越大，如讓子女完全承擔對老人的贍養責任，到將來必將會出現的一種局面，就是兩個獨生子女將贍養四個老人，養育負擔將是異常巨大。售房養老制度的實施將可大大緩解這一壓力。從宏觀角度來講，售房養老制度的實施，將使老年人將手中擁有的相當數量的原準備用于養老的資金用來買房，然后再用房子來養老.這將起到優化配置資源、活躍房地產市場、抑制房地產價格泡沫等作用，是值得大力推行的。
售房養老制度理論上給我們描繪了一個美好的前景，但真正實施起來可能并非如上描述的那么簡單，運行過程中將會碰到太多的現實問題，尤其是面臨著太多的不確定性和種種風險，從而使實施效率大打折扣。這正是本文撰寫所需要特別給予考慮的。
二、信息不完全、不對稱及逆向選擇的風險
售房養老模式的運營中，特定機構對售房老人的身體健康狀況、既往病史、預期壽命及尚可存活年限等因素的調查和預期，對決定整個壽命期內每期應向售房者付教傾度的多少，是至為關鍵的。作為售房養老者對自己的這些狀況最為清楚，但購房養老機構對此卻并不了解。如要專門確認和查詢老年人的病歷情況，如走訪老年人于各個年齡階段的朋友，請權威醫生對老年人的未來健康狀況作全面檢查等，似乎是必要的，但事實上特定機構要得到這些應該得到的全部信息，最少是要取得與售房者相對稱的信息，對這些事項的測定、調查，又需要較高的費用成本，是花費代價巨大，時間精力多多。一般情況下，是很難花費如此之代價，將此事項完全搞清楚的。另外，像預期壽命及尚可存活年限等信息，特定機構固然是難以預料，就是售房養老者個人一也無法說對此就把握得非常清楚.
鑒于此種狀況，可以認為，在住房產權完全易主的售房養老模式中，交易雙方對有關信息的了解及把握程度上，存在著一種嚴重的信息不完全、不對稱的問題。特定機構對客戶的相關信息掌握不完全的，交易雙方占有的信息不對稱，這就會使特定機構在未來長期的交易中處于一種劣勢。非對稱信息是指在交易行為中，某些當事人擁有另一些當事人所不擁有的信息。未來信息的不完全及不確定性，會對售房養老模式產生重大影響，而交易雙方對掌握信息的不對稱，也同樣會對售房養老的推行，帶來眾多不利影響。
在售房養老模式中，由于模式運行的時間可長達十幾年或數十年，住房購售雙方在事項的長期性、極高的不確定性、信息不完全及嚴重的不對稱的狀況下，類似壽險業務開辦中經常談到的“逆向選擇”現象及道德公害行為，就極可能發生，并引發相當高的風險，如果適當的激勵約束機制沒有建立，沒有其他中介機構的參與。
非對稱信息是指某些當事人擁有而另一些當事人不擁有的信息。前面簡要講述了未來的不確定性對售房養老制度的影響，鑒于本模式只有房屋持有人和特定機構兩個當事人參與，雙方的信息不對稱現象，對本模式的執行成本和效率的影響，將十分明顯。在沒有良好的激勵約束機制下，一方當事人極可能利用自身擁有的信息優勢，僅僅為追求自身利益的最大化，引致相關的道德風險和逆向選擇事項，從而危害了對方的應有利益。其實，信息不對稱對售房養老制度的影響同樣不容忽視。如果沒有適當的激勵約束機制，也沒有其他中介機構的參與，僅有房屋持有者和特定機構兩個當事人，信息不對稱對售房養老制度的執行效率的影響將十分明顯。在沒有良好的激勵約束機制下，當事人很可能利用自身的信息優勢，追求利益的最大化，由此而引致道德風險和逆向選擇。道德風險來自特定機構不能觀察到在訂立合同后的房屋持有者的防范措施，從而房屋持有者的防范措施偏離訂立合同時的約定，逆向選擇來自特定機構事前不知道房屋持有者的風險程度，從而使保險水平不能達到對稱信息情況下的最優水平。
應當說明的是，這里談到的機構愿意接納的客戶，同健康醫療保險正好相反。對該特定機構而言，客戶存活年限越短，機構需要花費的款項就越少。因此，客戶是身體越差越好，疾病越多越好，存活年限越短越好。如該客戶是身體健康，疾病全無，預期存活壽命會很高時，該機構為客戶支付的養老用費，將會遠遠超出住房的實際價款，這筆交易則明顯虧損。反之亦一樣。但對該客戶而言，情況則是正好相反。客戶的要求同該購房機構的利益要求，在這里是完全對立的。在信息嚴重不對稱的狀況下，該購房養老機構參與此項業務即表現得很不合算，從而喪失對參與此項交易的積極性。
在這種情況下，特定機構在購買老人的住房時，一般會采取平均壽命預期、平均定價的方式來支付住房價款。但對于預期存活年限大于平均存活年限的老年人，由于支付的現金流的折現總額會大于住房余值，會紛紛爭相加人交易;那些預期存活年限小于平均存活年限的老年人，則由于住房余值會大于折現后的現金流總值，加人此種模式的不合算而紛紛退出這一交易行為。在此種狀況下，該特定機構必定是無利可圖甚至虧本，從而也退出市場，即放棄開辦這一業務。
對交易雙方信息不完全、不對稱風險的防范是必要的。除了盡可能地使特定機構占有較多的信息外，還需要在制度設計方面，對此作根本性的防范。應當指出，當售房養老以傳統的“遺贈扶養”的形式出現時，是一種個體、個案的形式，其間蘊涵的風險及不確定因素很難預期。但當該模式以大規模的機構操作的形式出現，且成為一種帶有普遺性的養老行為時。這種道涵的風險和不確定性，就可以在一定程度上加以預期和測度，并在事前通過精心設計安排，得到各方都較為滿意的結構。最少是將其中隱涵的系統性風險予以極大消除。至于說具體業務執行中可能出現的某些個別行為，即其中隱涵的非系統風險也就容易防范，最少是不會造成太大的風險。
對房屋持有者和特定機構，面對這一信息不對稱而帶來風險的具體舉措的探討，是有必要的。房屋持有者相對于特定機構的最大信息優勢在于，他對自己房產的使用情況比較了解，同時，對自身的健康狀況也非常了解。而特定機構在沒有合理的信息獲得渠道的情況下，在這些方面將處于信息劣勢。如果沒有有效的激勵約束機制，房屋持有者為了獲得自身利益最大化，很可能在訂立合同前后采取隱瞞事實的態度，從而使特定機構遭受額外損失。如房屋持有者與特定機構訂立售房養老合同，并在合同中約定，每年由原房屋持有者必須對房屋進行整修，以減緩房屋的損毀。但如果特定機構事后沒有有效的監督機制，房屋持有者很可能為了節約開支，而放棄對房產的維修。其實道理和房屋租賃一樣，因為房屋所有權已不屬于自己，維修投人不能得到事后回報，在缺乏有效監督機制的情況下，一般會采取逃避措施。
特定機構相對于房屋持有者，擁有的信息優勢較少，但也有一定的優勢。如特定機構對房地產的發展方向比較了解，知道房產的增值潛力，而房屋持有者對此知之甚少。舉個例子說明，郊區的一幢住宅，在現在看來價值并不大，但特定機構通過有關消息知道，不久的將來，那里將通輕軌線，城市建設將向那個方向延伸，該房產具有很大的升值潛力。房屋持有者很可能對此一無所知，因為個人與龐大的保險機構相比，其信息獲取渠道必然閉塞得多。如果特定機構在訂立合同時，不告訴房屋持有者這些信息，房屋持有者將遭受很大的財產損失，保險水平不可能達到最優化。
三、售房養老制度中的不確定性
房產是售房養老制度安排中的關健。房屋持有者只有擁有完全獨立產權的住房，才有資格與特定機構簽訂售房養老合同，從特定機構得到養老壽險金。而特定機構正是看中了房產的保值增值的前景，才會開設這一房產壽險業務。因此，房產是售房養老制度推行成功的關健。但問題就在這里，一般壽險業務的運作工具是貨幣，是投保人在中青年時代持續長期地向保險公司交納保費，保險公司則保津他們在晚年養老期間的持續長期的現金流人。房產壽險業務的運作工具則是住房，是投保人在退休后用自己的住房的產權交售于特定機構，以換取特定機構在其養老期間的長期持續的現金的給付。一般壽險業務只需要考慮資金、利率、費率及被保險人預期存活壽命等因素。而房產養老壽險則是將住房與保險連接一起，既要考慮資金、利率、費率、被保險人預期存活壽命等傳統因素，又需要額外考慮住房的價值變動、住宅抵押物的存亡以及住宅最終的價值變現等內容，風險則明顯加大。 具體而言，售房養老制度的不確定性表現在這樣幾個方面:
1.房地產市場發展及住房價格變動的不確定性。特定機構開設售房養老業務的初衷，是通過對房產的保值增值或開發新房產來謀取利潤。但是，售房養老合同的期限一般很長，特定機構直到原房屋持有者去世之后，事實上才完全獲得該房產的處置權。雖然，我國房地產市場經歷了十幾年的快速健康發展，但要在未來數十年內仍保持持續快速的發展而不出現任何波折，這是大家不敢樂觀加以預期的。如果房地產市場一且進人低迷期，特定機構注定將陷人虧損狀態。
目前，京、滬、杭、穗等地的房價，已經達到一個很高的價位，即使在許多專家和業內人士看來，都是明顯偏高，甚至有人說這些房地產市場已經出現了“泡沫經濟”。鑒于后期住房價格的變動趨向并不明朗，不確定性很大，如特定機構貿然開展這一售房養老業務并大最購進住房，這種不確定性造成的風險就無法得到合理分攤和轉移。一旦房地產市場出現動蕩，勢必陷人虧損境地。這與特定機構一貫的穩健經營原則是相背的。特定機構很可能為了防止這種不確定性可能帶來的損失，而在售房養老業務上采取過于謹慎的方式，這將使售房養老的執行效率打折扣。
2.合同期限—售房養老者預期存活壽命的不確定。售房養老合同的期限和房屋持有者的壽命直接相關。雖然從全國范圍內我國的平均年齡比較穩定，但是地區與地區之間差異比較大，東部居民的平均壽命要比中西部的平均壽命長一些，特定機構要想制定相應的支付費率有一定難度。從房屋持有者的角度來看，其不確定性更大。就個人來講，人是無法準確預測自己的壽命的，而房產是個人的主要財富，其財產價值很大。如果房屋持有者在與特定機構訂立合同之后，不久便意外身亡，那將遭受重大財產損失。根據經濟學理論，同樣的受益和損失對一個理性人的效用是不同的，損失造成的效用損失將更大一些。而對于風險厭惡型的個人來講，由于自己壽命的不確定性而引起的售房養老合同期限的不確定性，可能導致自己的重大財富損失。個人可能因此放棄這種養老途徑，而另覓房產養老的其他通道，如房屋出租、大屋換小屋、資產置換、資產租換、遺贈扶養等。
總之，售房養老制度由于合同期限長、房地產市場發展變幻莫側等等因素，造成很大的不確定性，如果這種不確定性不通過制度設計創新等途徑加以分散和確定化，將使售房養老制度的執行效率大打折扣，甚至使之不可行。
四、售房養老中的風險規避
不確定性和信息不對稱會導致高風險的產生。但是售房養老制度安排中的不確定性和信息不對稱，并非其固有缺陷，通過合理有效的制度設計和觀念創新，即可以大大削弱由此而來的不確定性和信息不對稱所造成的風險，達到風險規避的效果。這方面，政府和其他社會中介機構(如房產評估機構、銀行等等)需要扮演重要角色。
1.促進和規范房地產行業的發展，大力促進二手房市場的培育。特定機構開展售房養老業務的利潤最終要在房地產市場實現。如果房地產市場低迷，處于無序化狀態，特定機構的利益無法保障，特定機構可能因為風險太大而退出這一業務。我國房地產業雖然改革開放以后進人了快速發展的通道，但也有發展過熱的跡象，全國商品房積壓面積目前已經達到1. 7億平方米左右，某些地區房價居高不下，超過普通老百姓的購買能力。同時，我國的二手房市場仍處于無序的“地攤式”狀態，規模不大。其實，我國居民購房需求還是很大的，特別是對中低檔房和二手房的需求非常旺盛。政府應該通過產業政策等政策措施引導房地產業的發展方向，抑制過熱供給，刺激需求，促進二手房市場的成長，從大方向上保障房地產業的健康有序發展。特定機構如果能將收購來的房產順利投放市場，實現保值增值的目的，將大大增加特定機構開展售房養老業務的積極性。
2.培育和規范中介機構。房屋持有者和特定機構之間的信息不對稱，可以通過規范的中介機構來解決。房產評估機構是必不可少的一員，房產是大宗商品，是個人財富的主要部分，在訂立售房養老合同之前，需要對房產的使用情況和房產的當前價值進行一個客觀公正的評價。這個評價不能由特定機構進行，需要與當事人雙方無直接利益關系的房產評估機構來進行，房產評估機構可以利用自身豐富的專業知識對房產進行客觀公正的評價。當然，政府需要通過立法或條例建立對房產評估機構的約束機制，對房產評估機構的行為加以規范，防止他與當事人一方申謀，損害另一方利益。另外，需要建立信息服務中介機構，及時相關信息，如房地產信息、政府政策、老年人醫療保健、平均壽命等等信息，為當事人雙方進行必要的信息服務。總之，通過培育和規范中介機構，營造一個規范的外部環境，對房屋持有者和特定機構形成約束機制，規范當事人的行為。
3.創新特定機構支付制度。前面曾講過，房屋持有者對自己壽命具有不確定性，如果特定機構將約定支付款按約定年限等額支付，如合同約定支付款是30萬元，約定支付年限是20年，每年支付1. 5萬元，房屋持有者可能估計自己壽命不到20年，而在售房養老上采取謹慎態度。因此，這套支付制度是不科學的。我們可以借鑒美國的反抵押貸款或我國住房按揭貸款的經驗，采取首付加后期遞減支付的制度來進行支付。仍以前面的例子來說明，合同約定支付款是30萬元，約定支付年限是20年，首付20%即6萬元，然后按一定的比例逐年遞減支付。這樣，既避免了純粹的房產買賣行為，達到養老的目的，又將壽命的不確定性所導致的潛在的財產損失風險降到很低的水平。
買方：________（以下簡稱乙方）身份證號：______
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條甲方所售房屋權證號及座落位置、結構、層次、面積、附屬設施：
1、甲方所售房屋所有權證號為“______號”，房屋土地使用權證號為“______號”；
2、甲方所售房屋位于______區______路（街）______號，為______結構；
3、甲方所售房屋建筑面積______平方米；
4、甲方所售房屋附屬設施為______.
第二條房屋價格及其他費用：
1、甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為（人民幣）___拾___萬___仟___佰元整（含附屬設施
費用）；
2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由方負擔。
第三條付款方式：
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
第四條房屋交付：
甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續（繳納稅費）后___日內，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據實予以延長。
第五條乙方逾期付款的違約責任：
乙方未按本合同規定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向甲方支付購房款10%違約金。
第六條甲方逾期交房的違約責任：
甲方未按本合同第四條規定將房屋及時交付使用，每逾期一日，按照購房總價的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，由甲方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向乙方支付房價10%的違約金。
第七條甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力。
第九條本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院。
第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十一條本合同一式五份，甲、乙雙方各執一份，其他三份交有關部門存檔。
甲方（簽章）：乙方（簽章）：
住址（工作單位）：住址（工作單位）：
聯系電話：聯系電話：
1.1倒掛往來不入“收入賬”，隨意調劑收入
這是房地產企業最常用的偷逃稅手法。主要表現為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調節利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅；二是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業所得稅。
1.2稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本
主要表現為：一是利用發票監管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細，將完工與未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路鋪設、小區綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。
1.3以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收
主要表現為：一是以商品房抵頂銀行借款本息；抵頂應分配給投資方的利潤；抵頂應支付的建筑安裝工程款；抵頂獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵頂應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規定開具發票或開具假發票，少計收入或減少應稅所得額。
1.4以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款
主要表現為：一是代政府有關部門及其他企業收取的費用，如煤氣管網費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖減開發成本，導致營業額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯關系，非法轉移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入賬；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續，假借“委托開發”、“合作建房”和“外商投資企業”等名義，騙取稅收優惠等，也都是房地產業偷逃稅常用的主要手法。
2房地產業稅收征管現狀透視
2.1從房地產業稅收收入來看
雖然房地產業實現的各項稅收不管是分稅種，還是收入總量以及收入結構都有較大幅度的增長，這都是由房地產市場的不斷發展和稅收管理得到強化，成為房地產業稅收增長的強大動力得來的，但進一步深層次地分析必將面臨一些突出問題：一是涉稅信息失真，計稅依據可信度小，導致房地產稅收大量流失；二是納稅人申報意識和申報質量不高。銷售收入不實、成本虛列、費用列支不合理，隱瞞、虛報成交價的現象突出；三是房地產市場不規范，投資結構單一，后勁不足；四是稅制改革不徹底，制約了房地產業稅收可持續增長的規模。
2.2從房地產業納稅人來看
企業為了實現利潤最大化必然鋌而走險。利益是柄雙刃劍，具有腐蝕性，過度地追求往往產生非理性的偷逃稅行為。如果偷逃稅不被發現，必然大賺一筆，即使被發現了、查處了，也只是補足稅款，繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差，助長了部分房地產企業偷逃稅的主觀故意，并且房地產業所特有的周期長、投入大、環節多的特點又給偷逃稅留下了可以操作的空間。一些房地產企業為追求利益的最大化，不惜以違法犯罪為代價，在申報納稅、拖欠稅款、延遲納稅、偷逃稅上大做文章。
2.3從政府及相關部門行為來看
政府及部門處于轉型時期，為了謀求“地方和部門利益”而損害公共利益的現象仍然存在，一是為了加快城市基礎設施建設，減輕財政支出壓力，當地政府在招標的房地產開發項目中附加一些配套開發建設項目，并在稅費上做出允諾或讓步。一方面任意減免地方性收費項目或降低收費標準，另一方面要求稅務部門提供稅收“優惠”，支持地方房地產業的發展；二是由于房地產業在地方經濟中占有重要地位，企業與政府之間“關系密切”。在納稅上企業總想尋求政府“庇護”，而地方政府的個別領導也認為企業與稅務部門都是自己的兩個“錢口袋”，企業發展與稅收增長是一個問題的兩個方面，這種想法影響了稅務部門的公正執法；三是在土地管理上呈現兩個相反趨勢，一方面為了招商引資，各類開發區紛紛以低價甚至免費出讓土地，另一方面，為獲取資金，政府設法高價出售經營性用地。有人認為房地產是城市的小金庫一點也不為過，地方政府受利益驅動，大肆開通相關收費，據有關資料統計，一般情況下僅土地出讓金就占地方財政收入的20%以上。相反的趨勢形成相同的結果，即犧牲國家利益，政府從中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地產業發展的同時，在一定程度上，對房地產企業的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產業稅收大量流失。
2.4從地稅部門自身來看
開發一個房地產項目，需要經過多個行政部門的審批、許可與監督，這些部門都一定程度上掌握了房地產開發信息。一是由于稅務部門與這些行政部門沒有建立有效的信息交換和溝通制度，在房地產開發過程中難以有效地參與管理和監控，給房地產企業提供了偷逃稅的機會。二是房地產開發是一個復雜的系統工程，稅務部門限于人力、物力，建筑安裝購進的各種材料來源、數量和價格難以查實；房地產企業開發項目的數量、價格和銷售進度難以摸清；銀行對個人購房按揭貸款的支付時間和數額難以掌握的現象十分突出，增加了遏制房地產業偷逃稅行為的難度。三是受各種因素的干擾，稅務部門對房地產企業偷逃稅違法行為打擊力度不夠，往往以補代罰，以罰代刑，沒有形成強大的威懾力量，助長了偷逃稅現象的產生和蔓延。
3強化房地產業稅收征管的對策
3.1加強部門配合，實現稅收管理的社會化
密切與計委、建委、土地、規劃、房產、銀行等相關部門的聯系配合，積極爭取地方政府及有關部門的支持，多方采集房地產企業涉稅資料。從計委、建委收集經濟適用房、舊房改造等新開工項目、續建項目投資計劃、項目開發許可等情況；從規劃局收集建設工程規劃許可、規劃調整等情況；從房管局收集項目開發建設投資進度、商品房預售方案、預售許可證發放、房地產產權出租、轉讓、變更等情況；從房改辦、房地產交易（招標）中心等部門收集各種形式的聯建、集資、合作開發的房地產項目資料，搭建信息交流整合平臺，形成齊抓共管、部門聯動的協稅護稅網絡和社會監控網絡。
3.2強化管理措施，實現稅收征管規范化
具體規范包括：①規范加強“可售商品房面積”的審核，通過落實已竣工驗收的開發項目實際“可售商品房面積”的真實情況，掌握能夠給企業帶來效益的商品房數量；②規范和加強主營業務收入的審核，核實審核對象的收入情況、銷售單價、結算方式；③規范和加強主營業務成本的審核，審核主要成本項目的真實情況，落實已結轉經營成本的正確性；④規范加強成本和收入的配比性審核，驗證成本和收入的配比程度，核實成本或收入的真實性；⑤規范和加強期間費用的審核，確認期間費用的真實性和合法性；⑥規范和加強投資收益的審核，確認投資屬股權投資還是債權投資；收益屬于投資收益還是轉讓收益；轉讓收益的計算是否正確等，通過審核，根據稅法規定做出補稅處理，構成偷稅的，移交有關部門處理。
3.3加大稽查力度，實現稅收治理法制化
一般情況下可采用如下方法：①銷售成本率及利潤率配比法。以已售房合同定價收入的成本率或利潤率為依據，配比當期銷售成本或利潤，即當期實際銷售成本＝（已售房總成本÷已售房合同定價收入）×100%×當期實際銷售收入；②當期銷售收入比重配比法。以當期實際銷售收入占已售房合同定價收入的比重為依據，配比當期銷售成本，即當期實際銷售成本＝（當期實際銷售收入÷已售房合同定價收入）×100%×已售房總成本；③單位成本配比法。以可售房單位成本為依據，得出已售房總成本占已售房合同定價收入的比重，配比當期銷售成本。即當期實際銷售成本＝［（可售房總成本÷可售房完工面積）×已售房合同總面積÷已售房合同定價收入］×100%×當期實際銷售收入。④分項目單位數量配比法。以已售房總面積占可售房完工面積的比重為依據，得出已售房總成本，再按當期實際銷售收入占已售房合同定價收入的比重，配比當期銷售成本，即當期實際銷售成本＝［（已售房總面積÷可售房完工面積）×100%×可售房總成本］×（當期實際銷售收入÷已售房合同定價收入）×100%。（注：前兩種方法適用于商品房全部完工并全部訂立銷售合同,款未全部收回時的計算。后兩種方法適用于商品房全部完工而部份未銷售；已售商品房全部訂立銷售合同，但款未全部收回時的計算）。二是要對稽查案件的檢查質量實行跟蹤抽查。嚴格落實執法目標責任制，將所有的偷稅案件辦成“鐵案”。三是要嚴格依照《稅收征管法》的規定，對稅款拖欠不繳的房地產企業，依法采取強制措施，確保稅款及時足額入庫。如房地產企業采取預售方式銷售產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（預計收入的利潤率不低于15%）計算出營業利潤額，再并入當期應稅所得額，統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時進行結算調整。按此規定，房地產企業想延遲納稅，利用申報虧損躲避稅收這條路已經行不通了，這就給稅務稽查提供了法律保障。四是要對大案、要案嚴格按法律程序移送司法機關，依法追究其法律責任。五是要完善投訴舉報網絡，鼓勵廣大群眾舉報偷逃稅者，形成綜合治理局面。
甲方（委托方）：_________
營業執照注冊號：_________
地址：_________
聯系電話：_________
乙方（受托方）：_________
營業執照注冊號：_________
資質等級及證號：_________
地址：_________
聯系電話：_________
甲方為促進商品房的銷售，委托乙方對甲方所開發的項目進行獨家營銷策劃和銷售，雙方在平等互利的基礎上，就委托之有關事宜達成如下合同條款：
第一條 委托主要事項（選項打"√"）
全程
市場調研
營銷策劃
銷售
第二條 委托項目的位置、面積
1、項目座落位置：_________；
2、項目總面積約為_________平方米（詳見甲方提供的測繪面積表，附件一）
第三條 銷售價格
1、銷售面積按套內建筑面積計算；
2、合同所約定的銷售房屋價格均價為_________元/㎡；乙方應按照與甲方所商定并經甲方簽章認可的售樓價格（各房屋具體銷售底價表、付款方式、折扣及本合同其他約定條款等）進行銷售（詳見附件二）；
3、在實際銷售中，如屬溢價方式銷售，在溢價范圍內乙方有權折扣優惠，無需經甲方同意；如屬甲方定價銷售，乙方無權折扣優惠，經甲方書面同意后，方可執行折扣優惠。
第四條 甲方權利與義務
1、提供有效的營業執照和開發資質證書復印件；
2、提供該項目的土地使用權證（復印件）、商品房銷售證書或預售許可證（復印件）及施工圖、分層平面圖、面積測繪報告、戶型圖以及施工進度計劃、項目材設及配置表等資料；
3、保證工程質量、工程進度、綜合驗收時間及交房時間（詳見附件三），項目在修建過程中，若發生設計變更，應當及時書面通知乙方；
4、按雙方協商確定的計劃，承擔銷售廣告宣傳費用以及相關資料制作費用（詳見附件四“廣告宣傳推廣計劃”）；
5、派出專人配合銷售，負責審定售房合同、收款，辦理售房合同登記、銀行按揭與房屋產權、國土等手續，落實購房人的合理要求等工作；
6、提供《重慶市商品房（買賣）合同》范本；
7、對委托銷售面積內的房屋進行抵押、典當、按揭、抵債、拆遷還房、司法凍結、行政限制和自售的情況必須書面告知乙方；并保證提供的房源產權合法、有效；
8、提供裝修好的售房部、配備售樓電話、必要的辦公用品和購房直通車，承擔售房部房租、水、電、電話等辦公易耗品及車輛使用等費用；
9、可以定期檢查、督導乙方工作。并指派專人負責房屋買賣合同的簽章；
10、作好本合同的保密工作，防止對銷售造成不利影響；
11、負責按時支付乙方傭金及策劃費；
12、約定承擔的其它費用：_________
第五條 乙方權利與義務
1、乙方必須提供營業執照和房地產中介服務資質證書復印件；
公有住房可以辦理房改。公有住房房改即出售過戶，其流程為：
1、向公有住房出售單位辦理認購手續，領取購房用的統一表式資料。
2、在購房前必須協商一致，確定購房人、職級人、工齡人，簽訂《職工家庭購買公有住房協議書》并由單位出具《工齡證明》和《職級證明》。
3、售房單位根據購房人所提供的文字資料及相關政策規定，核準后把相關信息輸入電腦，計算出購房款及相關費用，經購房人確認和選擇付款方式后，由售房單位與購房人簽訂《公有住房出售合同》并由購房人支付定金。
4、購房人在合同規定時限內，持《購買公有住房付款憑證》和現金到售房單位的開戶行建行付款。
5、付款后，由售房單位向購房者出具《出售公有住房專用票據》。
6、持上述相關資料，由售房單位或購房者直接到該房所屬房地產交易中心辦理申領《房地產權證》手續即可。產權，個人就是該房產的業主，是合法的房產擁有人，具有對該房產處置的權利，包括買賣、出租、獸醫、轉讓、繼承。
（來源：文章屋網 ）
2003年2月20日，陳某與某房地產開發公司簽訂了一份《購房預訂協議書》，約定購買該公司開發的一棟高層住宅樓的住房一套，開發公司在協議書中承諾，2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，2004年12月31日將房屋交付陳某使用。雙方還約定，陳某于簽協議時交付定金5萬元，其余購房款分期支付。陳某依約于簽協議的當天即2月20日交付了定金5萬元。
但開發公司并沒有履行其在協議書中承諾的于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同的約定，雖經陳某多次催促，但因開發公司始終未取得商品房預售許可證明，開發公司實際上無法與陳某簽訂正式售房合同。同時，陳某在前往工地了解情況時發現，工地施工標牌注明該工程的竣工日期為2005年8月20日，陳某由此認定，開發公司承諾的2004年12月31日交房亦不可能兌現。陳某對開發公司產生了極大的不信任感，遂向開發公司提出解除合同、雙倍返還定金的要求，開發公司不同意，陳某無奈訴至法院。
泉山區法院經審理認為，開發公司未依約于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，已構成違約；現有證據表明，開發公司亦不能于2004年12月31日將房屋交付陳某，開發公司又構成了預期違約。鑒于開發公司雙重違約，陳某要求解除雙方簽訂的協議并適用定金罰則，符合法律規定，依法應予支持。遂判決解除雙方簽訂的《購房預訂協議書》，開發公司向陳某返還定金10萬元。
開發公司不服，提出上訴。徐州市中級人民法院審理后認為，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持，遂判決駁回上訴，維持原判。
「法官說法
該案在審理過程中，法院著重解決了當事人爭議的三個焦點問題：
一是雙方簽訂的協議是否有效。
開發公司認為，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”我公司直到現在法庭已經開始審理了都沒有取得商品房預售許可證明，所以我們之間的協議是無效的，既然無效，我們只需退還陳某5萬元即可。陳某則認為，該案不應當適用《解釋》第二條的規定，而應適用第四條“出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。”法院認為，雙方簽訂的是《購房預訂協議書》而不是商品房預售合同，《解釋》第二條是專門針對商品房預售合同規定的，并不適用于他們簽訂的《購房預訂協議書》，《購房預訂協議書》應認定有效，且應適用《解釋》第四條的規定。
二是開發公司履行了告知義務能否免除其違約責任。
開發公司在開庭時陳述，其在與陳某簽訂協議書時已明確告知陳某他們沒有取得商品房預售許可證明，陳某明知這一事實仍與他們簽訂協議，這是陳某自愿承擔其后正式售房合同不能簽訂的風險，由此應當減輕或者免除開發公司的違約責任。而陳某對開發公司的說法予以了斷然否認，他稱開發公司從未告訴他他們沒有取得商品房預售許可證明一事。法院認為，即便開發公司在簽協議時告知了陳某沒有取得商品房預售許可證明一事，但開發公司在協議中承諾于2003年5月底之前與陳某簽訂正式售房合同，這表明開發公司相信它能于2003年5月底之前取得商品房預售許可證明并與陳某簽訂正式售房合同，到期如不能簽訂正式售房合同，開發公司則應承擔違約責任，而這已與開發公司在簽訂協議時是否告知了陳某以及陳某是否知道開發公司沒有取得商品房預售許可證明一事無關了，故開發公司雖履行了告知義務但仍不能免除其違約責任。
三是開發公司預期違約是否成立。
所謂預期違約是指，在合同約定的履行期限之前，一方當事人明確表示他不打算履行合同了，或者雖然沒有以口頭、書面等形式明確表示，但他以自己的行為表明了不履行合同的態度，如根本就沒有履行能力、始終不組織生產、轉移財產逃避義務等。開發公司認為，他們不存在預期違約的問題，交房期限定的是2004年12月31日，我們正在按工程進度施工，且施工一天也沒有停止，單憑工地施工標牌注明的竣工日期2005年8月20日認定我們不能于2004年12月31日交房屬于主觀臆斷，只有到這一天才能判斷我們能不能交房。法院認為，開發公司提出他們能于2004年12月31日交房，但沒有提供相應的證據證實，另外，根據他們現在的施工狀況，截止2004年3月法庭開庭審理時，工程僅進行到地下基礎設施和地上一層建筑，經咨詢有關權威部門，對這樣30多層的高層建筑而言，它的建設周期一般為18個月，要想在年底交付使用是不可能的。法院根據經驗法則，依據現有證據可以判斷2004年12月31日開發公司不能履行交房的義務，無需等到那一天再驗證，故開發公司已經構成預期違約，協議應當解除，并雙倍返還定金。
「法律鏈接
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第四條：出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
賣房方（甲方）：
身份證號碼：
聯系電話：
住址：
購房方（乙方）：
身份證號碼：
聯系電話：
住址：
根據《中華人名共和國合同法》、《中華人名共和國城市房地產管理法》及其他相關法律、法規之規定，甲乙雙方在平等、自愿協商一致的基礎上，就乙方像甲方購買私有住房，達成如下協議。
一、甲方所售房屋位置、結構、層次、面積：
1：甲方所售房屋位置：
2：甲方所售房屋結構 ：
3：甲方所售房屋層次：
4：甲方所售房屋面積：
二、房價：
甲方以人民幣叁拾柒萬伍仟元整，出售給乙方，乙方愿意以上述價格向甲方認購該房。
三、甲方承諾：
1：保證對出售的房屋擁有獨立產權，如果該房屋屬于共有房屋，則必須取得其他所有共有人的同意出售書面文件；
2：保證該出售房屋在交接時房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，包括給乙方造成的全部經濟損失；
3：自簽訂本協議起，保證將該房屋按約定價格售給乙方，期間不得反悔或將房屋出售給第三人；
4：保證在交接之日起的2—6個月之內辦理好房產證，及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續；
5：辦理房產證一切稅費等由甲方負責。
四、乙方承諾：
一次性支付購房費。
五、 違約責任
1：如甲方違約，拒絕將房屋交付給乙方，并未在2—6個月內把房產證交給乙方，應向乙方賠償因此受到的損失；
2：如乙方不按雙方協定時間內付完所有款項，應向甲方賠償因此受到的損失 。
六、本協議的定立 、履行、接觸、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。
七、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
八、本協議一式兩份，雙方各執一份。具有同等法律效力。
身份證號：
（房屋共有產權人）
身份證號：
買方： （以下簡稱乙方）
身份證號：
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有房產簽訂本合同。
第一條 甲方所售房屋的基本情況：
1、甲方所售房屋位于 ，房屋結構為 ，房屋用途為 .
2、甲方所售房屋為三室一廳的套房，建筑面積約 平方米（實際面積以產權證為準）
3、房屋為毛坯房，無任何裝修和內部設施。
4、本合同中所述房屋為 ，是 和 的家庭（夫妻）共同財產。原建房售房單位允許轉賣，該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利糾紛。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不承擔任何責任。如甲方故意隱瞞此房屋的原產權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，并由甲方承擔由此帶給乙方的所有損失（詳見違約責任及糾紛處理方法）
第二條 房屋價格及其他費用：
1、甲、乙雙方協商一致，房屋成交價格為：人民幣 元整（大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元整）
2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易過戶稅費由 負擔。
第三條 付款方式：
甲乙雙方同意合同簽訂（ 年 月 日）當日以 付款方式
一次性付款，付款金額為人民幣 元整（大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元整），含已付定金 元。付款當天甲方開具收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。余款人民幣 元整（大寫： 萬元整）在甲方辦理房產過戶手續后付給。
第四條 房屋交付：
甲方應在乙方付款當日將房屋交付乙方，包括拆遷安置房屋相關的所有手續、文件及票據的原件、全部鑰匙交付給乙方。甲方如未于當日將該房屋交付給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約金。
第五條 關于產權登記的約定：
1.因本房建房售房單位及其他原因，此房房屋產權證及其手續尚在辦理中，但因甲方及其房屋共有人需要，甲方自愿將此房賣與乙方。待房產證辦理下來后，甲方須將證書交予乙方協助辦理過戶手續。乙方在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證及其過戶手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方式方法阻撓，并應協助乙方辦理過戶事宜。
2.經協商，乙方有權在收到甲方的房屋及其手續后，延緩辦理房屋產權證過戶手續（延緩期限不超過房屋產權證首次發證時間后 年）但如乙方有提前辦理房屋產權證及其過戶手續的需要，向甲方提出要求，甲方應該于收到通知 日內提供一切與之有關的手續及資料（原房屋產權人的產權證及國土證，原房屋產權人結婚證及復印件，原房屋產權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等），并協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續，不得用任何方式拒絕阻撓。
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，如因甲方的過失造成乙方
不能在乙方向甲方提出過戶要求之日起逾期不超過 30 天（遇法定節假日順延）內取得房地產權屬證書，甲方須賠償乙方損失，每延期一日（遇法定節假日順延），甲方按乙方已支付房價款金額的 1% 向乙方支付違約金，合同繼續履行；逾期超過 60 天，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列兩種約定，追究甲方的違約責任。
1.甲方按乙方累計已付款的20%向乙方支付違約金，合同繼續履行，并在90 天內辦理過戶。
2.終止合同，甲方將乙方累計已付款全額退還乙方，并按房價總額10%月利率，從購房之日起付給利息。
第六條 甲方戶口遷出的約定及其違約責任
甲方應在辦理產權過戶前將登記于該房的全部戶口遷出，如在規定的此房屋戶口遷出時間內未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應在三十天辦理結束全部戶口遷出手續。
第七條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，其補充約定由甲方、乙方、見證方三方共同協商解決，與本合同同具法律效力。
第八條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。
第九條 雙方本著友好協商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執行，在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決，協商不成的，任何一方均可向相關部門申請仲裁或向人民法院提訟。
第十條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，見證方（中間人）一份，留存備查。
出賣人（簽字）
______年______月______日
買受人（簽字）
______年______月______日
見證方（簽字）
借 款 人：__________________________電話：_________
住址：__________________________郵政編碼：_________
貨款銀行：__________________________電話：_________
法定代表人： _______________________傳真：_________
地址：__________________________郵政編碼：_________
借款人即抵押人（以下簡稱甲方） ________________________________________
貸款人即抵押權人（以下簡稱乙方） ______________________________________
保證人即售房單位（以下簡稱丙方） ______________________________________
甲方因購買或建造或翻建或大修自有自住住房，根據XX市公積金管理中心和《職工住房抵押貸款辦法》規定，向乙方申請借款，愿意以所購買或建修的住房作為抵押。乙方經審查同意發放貸款。在抵押住房的房地產權證交乙方收押之前，丙方愿意為甲方提供保證。為明確各自的權利和義務，甲，乙，丙三方遵照有關法律規定，經協商一致，訂立本合同，共同遵守執行。
第一條借款金額
甲方向乙方借款人民幣（大寫）_________________________元。
第二條借款用途
甲方借款用于購買，建造，翻建，大修座落于_____區（縣）____街道（鎮）_____路（村）_____弄_____號_____室的住房。【最新個人借貸合同范本】最新個人借貸合同范本。
第三條借款期限
借款合同期限從_____年____月____日至____年____月___日止。
第四條貸款利率
貸款利率按簽訂本合同時公布的利率確定年利率為___%（月利率___%#在借款期限內利率變更，按中國人民銀行規定辦理。
第五條存入自籌資金
甲方應在本合同簽訂后，在乙方開立活期儲蓄存款戶（儲蓄卡帳戶），將自酬資金存入備用。如需動用甲方本人，同戶成員，非同戶配偶和非同戶血親公積金抵充自酬資金的，需提供當事人書面同意的證明，交乙方辦理劃款手續。甲方已將自籌資金支付給售房單位作首期房貸并有收據的可免存
第六條貸款撥付
向售房單位購買住房或通過房地產交易市場購買私房的甲方在此不可撤銷地授權乙方，在辦理住房抵押登記獲得認同（乙方確定）之日起的五個營業日內將貸款金額連同存入的自籌資金全數以甲方購房款的名義轉入售房單位或房地產交易市場在銀行開立的帳戶。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自籌資金用完或將要用完時，有乙方主動將貸款資金劃入甲方在乙方開立的活期儲蓄存款戶儲蓄卡帳戶）按工程進度支用。
第七條貸款償還
貸款本金和利息，采用按月等額還款方式。
貸款從發放的次月起按月還本付息。根據等額還款的計算公式計算每月等額還貸款本息，去零進元確定每月還本息額，最后一次本息接清。
（1）第一期（合同簽訂時）每月還本息額為：人民幣（大寫）____萬____仟____百____拾____元整。
（2）第二期至以后各期每月還本息額根據當年銀行公布的個人住房公積金貸款利率計算，以乙方書面通知為準，同時變動分期每月還本息額。
甲方需動同本人，同戶成員，非同住配偶和直系血親公積金用于償還貸款本息的，可在每年的________月份辦理一次，手續與本合同第五條公積金抵充自籌資金相同 儲蓄卡，信用卡還款
甲方必須辦理中國建設銀行上海市分行儲蓄卡，信用卡，委托乙方以自動轉帳方式還本付息的足額款項，存入儲蓄卡帳戶或信用卡帳戶，保證乙方能夠實施轉帳還款。
當因甲方原因造成用卡還款失敗時，甲方必須持現金到原貸款經辦行還款。
