時(shí)間：2024-03-28 10:58:35
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
泡沫經(jīng)濟(jì)是現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)的一種重要表現(xiàn)，深入分析這種經(jīng)濟(jì)的基本內(nèi)涵及其形成發(fā)展的原因，并對(duì)當(dāng)代中國金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫問題進(jìn)行深入分析和研究，對(duì)于把握中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及其走向具有重要意義。尤其是在現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)中，一定程度的泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極作用，但是如果整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)金融化、泡沫化，那么經(jīng)濟(jì)發(fā)展就面臨著危險(xiǎn)的境遇。因此，在經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期的中國，預(yù)防金融經(jīng)濟(jì)的泡沫化是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必須注意的一個(gè)關(guān)鍵性問題。
一、泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)
“泡沫”（Bubble）是經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中的一個(gè)富有特色而又具有重要意義的范疇，中外經(jīng)濟(jì)學(xué)家在談?wù)摻?jīng)濟(jì)問題時(shí)都會(huì)涉及這一范疇。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家P?全德爾伯格對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫問題研究有著獨(dú)特的貢獻(xiàn)，他的著作《“泡沫”的故事―――金融投機(jī)歷史回顧》就是對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫狀態(tài)的深刻描述。在實(shí)踐中，最早的泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)在1720年的英國，當(dāng)時(shí)英國發(fā)生了“南海泡沫公司事件”，即當(dāng)時(shí)的南海公司因獲得英國政府的默許、支持和授權(quán)而對(duì)西班牙的貿(mào)易進(jìn)行了壟斷，之后就對(duì)其利潤增長狀況進(jìn)行不符實(shí)際的鼓吹，進(jìn)一步引起人們購買南海股票的熱潮。但是，由于這種經(jīng)濟(jì)是建立在炒作、鼓吹的基礎(chǔ)之上的，缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，在經(jīng)過一段時(shí)間的非正常膨脹之后，其股價(jià)大幅下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過度膨脹之后的必然破滅。類似的事件還有發(fā)生在荷蘭的“郁金香事件”和發(fā)生在法國的“約翰?勞事件”，等等。
具體來講，泡沫經(jīng)濟(jì)就是指經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中出現(xiàn)一種像泡沫一樣的狀態(tài)，表面看起來十分繁榮，但是由于缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵支撐，最終會(huì)有破滅的一天。并且，泡沫經(jīng)濟(jì)還表現(xiàn)為由于過度投機(jī)而使得商品價(jià)格與商品價(jià)值嚴(yán)重偏離，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)隨著商品價(jià)格大起大落，特別表現(xiàn)為暴漲與暴跌的起伏不定。泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的根本原因是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的資金過度地集中在某一個(gè)部門、每一種行業(yè)、每一種商品，在這些特殊領(lǐng)域中反復(fù)轉(zhuǎn)手運(yùn)行，導(dǎo)致部門、行業(yè)、商品經(jīng)濟(jì)在某一特殊時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)扭曲膨脹而致使基礎(chǔ)性的生產(chǎn)部門因資金短缺而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退。
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到現(xiàn)代社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的各種金融工具和金融衍生工具開始大量出現(xiàn)并形成熱潮，價(jià)值現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由化、國際化不斷增強(qiáng)，泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)生的幾率大大提高，其波及的范圍也更為廣泛，相應(yīng)地，這種泡沫經(jīng)濟(jì)的危害程度也更大，對(duì)其處理難度也更加復(fù)雜。上世紀(jì)90年代以來，隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，國際化程度的增強(qiáng)，金融市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是在亞洲金融危機(jī)的影響之下，中國學(xué)者對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行了各方面的研究。
二、現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟(jì)形成原因
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律來看，泡沫經(jīng)濟(jì)總是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的虛擬經(jīng)濟(jì)過度偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，造成市場(chǎng)中的虛擬經(jīng)濟(jì)成為了主體，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到擠壓、限制，其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)實(shí)資本所產(chǎn)生的價(jià)值，經(jīng)濟(jì)看似繁榮，實(shí)則不堪一擊。
在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟(jì)形成發(fā)展的原因時(shí)，首先應(yīng)明確兩個(gè)基本概念：虛擬資本（Fictitious Capital）和現(xiàn)實(shí)資本（Actual Capital）。所謂虛擬資本，就是指那些有價(jià)證券，包括債券、不動(dòng)產(chǎn)抵押單、股票等，它是能夠給股票等有價(jià)債券持有者帶來一定收入和回報(bào)的資本形式；所謂現(xiàn)實(shí)資本，則是指在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種實(shí)物形態(tài)的資本，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來運(yùn)行，那么泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的可能性是很小的，這主要是因?yàn)橐詫?shí)物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以虛擬資本運(yùn)動(dòng)為主的時(shí)候，泡沫經(jīng)濟(jì)就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟(jì)最容易在金融領(lǐng)域形成，并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存，土地作為不動(dòng)產(chǎn)，土地的價(jià)格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此，泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬縷的聯(lián)系，金融經(jīng)濟(jì)泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對(duì)孿生兄弟。
那么，為什么金融市場(chǎng)上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟(jì)呢？在當(dāng)前金融經(jīng)濟(jì)中，泡沫經(jīng)濟(jì)涉及不充分信息、交易費(fèi)用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念，各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致金融市場(chǎng)的運(yùn)行和交易活動(dòng)非常容易脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，成本價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，而在金融經(jīng)濟(jì)中，它以預(yù)期定價(jià)為經(jīng)濟(jì)模型。金融市場(chǎng)上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟(jì)，這與泡沫經(jīng)濟(jì)本身的雙重性有關(guān)。也就是說，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益現(xiàn)代化、國際化和自由化的今天，一定程度的泡沫經(jīng)濟(jì)有利于資本集中，這種集中是對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展具有促進(jìn)作用的，但是泡沫經(jīng)濟(jì)終歸是一種虛擬經(jīng)濟(jì)，其中主要存在的是不實(shí)因素和投機(jī)因素。因此，一旦這種經(jīng)濟(jì)過度發(fā)展，其后果也是非常嚴(yán)重的。具體來講，嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的原因主要有兩個(gè)方面：
第一個(gè)方面的原因是社會(huì)原因，即在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的時(shí)期出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的整體繁榮和經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境較為寬松，這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機(jī)遇。所以，泡沫經(jīng)濟(jì)一般總會(huì)發(fā)生在國家對(duì)銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟(jì)體中。也就是說，在商品經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的蕭條之后，政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，主動(dòng)降低銀行利息，放松銀根，通過這種方式來刺激投資和消費(fèi)需求以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。于是，那些有閑散資金的市場(chǎng)主體就會(huì)把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上，這就為泡沫經(jīng)濟(jì)提供了社會(huì)基礎(chǔ)。
第二個(gè)方面的原因就是對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時(shí)約束機(jī)制不夠。也就是說，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，未能對(duì)那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控、監(jiān)督和制止，尤其是對(duì)投機(jī)過程中的貸款支付活動(dòng)缺乏監(jiān)控機(jī)制。但是，到目前為止，這種監(jiān)控機(jī)制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介，而政府又難以對(duì)企業(yè)之間的交易活動(dòng)進(jìn)行干涉，甚至還容易被這種投機(jī)所形成的虛假繁榮而迷惑。
三、當(dāng)代中國金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫問題
通過對(duì)金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵及其形成發(fā)展原因的分析中，我們可以看出，在金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，適當(dāng)?shù)卮嬖谝恍┡菽瑢?duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活躍和繁榮有一定的積極意義，也是正常的現(xiàn)象。但是，如果經(jīng)濟(jì)中存在過多的泡沫，并進(jìn)一步形成泡沫經(jīng)濟(jì)，那么這種缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的經(jīng)濟(jì)必然會(huì)有破裂、崩潰的一天，最終造成金融危機(jī)，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來致命打擊。因此，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須對(duì)金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。正確認(rèn)識(shí)中國金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫問題，對(duì)于把握中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。
目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的泡沫問題主要表現(xiàn)為股票泡沫和房地產(chǎn)泡沫。所謂股票泡沫，就是股票的市場(chǎng)價(jià)格與其內(nèi)在投資價(jià)值之間的差距，這種差距與泡沫絕對(duì)額、經(jīng)濟(jì)總量、金融資產(chǎn)總量之間的關(guān)系有關(guān)。同時(shí)，股票市場(chǎng)同樣遵循供求關(guān)系決定價(jià)格的規(guī)律，一旦大量資金流向股票市場(chǎng)，那么股價(jià)與公司未來業(yè)績就會(huì)形成較大差距，盈率也會(huì)出現(xiàn)太高態(tài)勢(shì)，這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)泡沫。這種股市中的資金供給與股價(jià)發(fā)生波動(dòng)之間的關(guān)系在中國金融經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)的尤為明顯，只要資金放開，股價(jià)立即就會(huì)發(fā)生變化。加之中國股票市場(chǎng)中的機(jī)構(gòu)投資者不斷崛起并發(fā)展壯大，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、股評(píng)家以及一些媒體發(fā)生日益緊密的聯(lián)系，這極其容易發(fā)生投機(jī)行為。因此，確保機(jī)構(gòu)投資者的行為規(guī)范也是預(yù)防中國股票泡沫的一個(gè)主要方面。所謂房地產(chǎn)泡沫，這是與金融泡沫密切相關(guān)的一個(gè)問題，它甚至是泡沫的一個(gè)核心載體。尤其是近幾年以來，中國政府、學(xué)者和老百姓對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)到底有沒有泡沫，如果有，這個(gè)泡沫到底有多大等問題都十分關(guān)心。隨著買房難問題的日益突出，有學(xué)者就指出中國的房地產(chǎn)泡沫成分很多，人們購房的能力與房價(jià)之間的差距過分懸殊，一般工薪階層要儲(chǔ)蓄30-40年才能買到一套住宅。但也有人認(rèn)為，在北京、上海、廣州等一線城市中，由于人口密度高，土地資源有限，房地產(chǎn)價(jià)格比較高是必然現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)不存在泡沫。但是，房地產(chǎn)價(jià)格與金融系統(tǒng)的關(guān)系值得深思和重視，中國的房地產(chǎn)需求主要是依靠銀行貸款的支撐，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫與中國金融市場(chǎng)有著緊密的聯(lián)系，這對(duì)中國房地產(chǎn)泡沫的形成具有不可忽視的影響。
參考文獻(xiàn)
[1]彼得?紐曼，默里?米爾蓋特，約翰?伊特韋爾.新帕爾格雷夫貨幣與金融大辭典[Z].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1992.
[2]羅伯特?希勒.非理性繁榮[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2001.
關(guān)鍵詞：泡沫經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；GDP；投機(jī)；
房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展給民間和政府帶來了很大的財(cái)富增長，改善了居民的生活水平；同時(shí)房地行業(yè)的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用，這也是其他很多行業(yè)都無法比擬的。然而，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具體情況來看，我國房地產(chǎn)業(yè)始終是單一的開發(fā)模式，這給社會(huì)民眾都帶來了很多的負(fù)面影響。從近幾年情況看，由于很多人看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，造成該行業(yè)投入大量的人力和資金，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)供需兩旺過熱的現(xiàn)象，使得房價(jià)快速大幅度的上漲，形成了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，如不能合理解決這一問題，將會(huì)制約著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)泡沫的形成
泡沫經(jīng)濟(jì)，指資產(chǎn)價(jià)值超越實(shí)體經(jīng)濟(jì)，極易喪失持續(xù)發(fā)展能力的宏觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。由于缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，因此其資產(chǎn)猶如泡沫一般容易破裂，因此經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱之為"泡沫經(jīng)濟(jì)"。泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度，經(jīng)常會(huì)由于支撐投機(jī)活動(dòng)的市場(chǎng)預(yù)期的破滅，而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值迅速下跌，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱為泡沫破裂。因此，房地產(chǎn)泡沫也只是一種表面繁榮的現(xiàn)象，其價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)的偏離了房子和土地的所固有的真正意義上的價(jià)值，形成一種虛假繁榮的現(xiàn)象，從而形成泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)可分為三個(gè)階段，每個(gè)階段的都有其一定的特點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的影響也不盡相同（如表1）：
表1 世界房地產(chǎn)泡沫分析對(duì)照表
在生產(chǎn)資本和商品資本的市場(chǎng)中是不會(huì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的，因?yàn)樯a(chǎn)資本和商品資本的運(yùn)動(dòng)都是以實(shí)物形態(tài)作為媒介的。因此人們認(rèn)為泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生于虛擬資本的運(yùn)動(dòng)，這也是泡沫經(jīng)濟(jì)總是起源于金融領(lǐng)域的根源。另外，作為不動(dòng)產(chǎn)的土地，其特殊的價(jià)格構(gòu)成了土地資產(chǎn)成為一種具有虛擬資本屬性的資產(chǎn)，同時(shí)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的相互滲透、相互融合，使得每次經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生都必然伴隨著房地產(chǎn)泡沫的形成。
泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的主要?jiǎng)右蛟谟谕稒C(jī)，資本的投機(jī)需求急劇膨脹，出于投機(jī)理念的資產(chǎn)炒作行為的盛行，使虛擬資產(chǎn)的泡沫越吹越大。因?yàn)橹苯拥耐顿Y失敗帶來的是現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)損失，不存在泡沫問題，也不會(huì)出現(xiàn)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的泡沫。另外，信用交易、貨幣幻覺、資源配置失衡也是產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的主要原因。
由于在我國房地產(chǎn)投資活動(dòng)的動(dòng)機(jī)由長期投資轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐谔桌瑯鞘袃r(jià)格不斷攀升的主要原因是人們不再將房地產(chǎn)視為一項(xiàng)長期的投資資產(chǎn)，而是非理性地將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)短期投機(jī)活動(dòng)的工具，從中以獲取暴利為目的。房產(chǎn)作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)，其所代表的是一筆不小的財(cái)富，房地產(chǎn)開發(fā)商的大肆鼓吹、政府的刺激計(jì)劃以及一些媒體不恰當(dāng)?shù)男麄魇沟猛顿Y者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過分自信、盲目追捧，讓全體國民產(chǎn)生"房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌的錯(cuò)覺"，使得價(jià)格迅速飆升，形成現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、解決當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的措施
從宏觀上來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占到了我國經(jīng)濟(jì)的很大的一個(gè)比重，可以說四分之一的GDP都來自房地產(chǎn)行業(yè)，所以對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的意義。房地產(chǎn)的興起造就了很多的富人，解決了很多的就業(yè)崗位，改善了很多人的生活質(zhì)量。但隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價(jià)一路走高，也套住了很多的中產(chǎn)階級(jí)，制造了很大的泡沫經(jīng)濟(jì)，同時(shí)，還有好多中低層居民無法買得起房子，拉大了貧富差距。房子是居民生活的基本需求，房價(jià)的高低直接或間接的影響著居民對(duì)這一需求的實(shí)現(xiàn)程度。然而，想要解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)所遇到的問題僅僅通過國家政策調(diào)控房價(jià)的高低是不夠的，也是暫時(shí)的，房地產(chǎn)既然已形成泡沫經(jīng)濟(jì)，只有刺破房地產(chǎn)泡沫，才能讓居民人人都有合理的住房，安居樂業(yè)，才能保持社會(huì)和諧穩(wěn)定。
（一）、規(guī)范土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。
土地是房地產(chǎn)發(fā)展的依靠，他也是房地產(chǎn)的源頭所在，要調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格，首先要從土地開始。然而在我國， 由于土地全部歸國家所有，個(gè)人不得占有土地，只享有土地所有權(quán)，一般是70年， 再加上上級(jí)政府對(duì)土地出讓金的使用缺乏有效的監(jiān)管，沒有明確的規(guī)定， 從而導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的巨大收益絕大部分被地方政府所占有，地方政府加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋氐恼加?，以炒買、炒賣土地、哄抬土地價(jià)格等不良行為以增加當(dāng)?shù)氐腉DP。而中國卻把一個(gè)地方的GDP的增加作為評(píng)判一個(gè)官員的標(biāo)準(zhǔn)，這也就助長了這種不正?，F(xiàn)象的快速發(fā)展，土地的價(jià)格變得越來越高，有力的促進(jìn)了房價(jià)的快速提升。所以國家要嚴(yán)格執(zhí)行土地開發(fā)規(guī)劃審批制度、嚴(yán)格土地招投標(biāo)管理，控制一些城市過高的地價(jià)，利用相關(guān)政策提高"炒房成本"，長期的嚴(yán)厲控制炒房行為。對(duì)違規(guī)違紀(jì)者， 包括土地用途與規(guī)劃不符、以各種圈地謀取暴利為目的經(jīng)營活動(dòng)或政府官員違法亂紀(jì)等行為應(yīng)給予嚴(yán)厲的制裁， 以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的健康發(fā)展。
（二）、加強(qiáng)銀行貸款監(jiān)督，優(yōu)化全國貸款項(xiàng)目。
房地產(chǎn)的發(fā)展需要資金的支持，銀行是房地產(chǎn)得以順利發(fā)展的重要保證。由于房地行業(yè)的利潤很高，銀行為減輕自身壞賬的負(fù)擔(dān)加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2005年起，我國銀行每年對(duì)房地產(chǎn)的貸款增幅都是高于20%，尤其是2009年，這一增幅達(dá)到了49.4%。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不穩(wěn)定的行業(yè)，如果房地產(chǎn)一旦泡沫破滅，銀行的損失將是十分的慘重，甚至直接導(dǎo)致倒閉，對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重大的影響。所以為確保我國銀行業(yè)的健康、有序規(guī)范的發(fā)展， 我國必須要及時(shí)的建立相對(duì)嚴(yán)格、調(diào)控有序的管理系統(tǒng)， 以促使銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管的加強(qiáng)； 在繼續(xù)支持居民首付貸款購買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格遵守兩套以上住房購房貸款管理， 切實(shí)防范房地產(chǎn)的貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，以促進(jìn)社會(huì)的和諧、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
（三）、加大打擊投機(jī)力度，優(yōu)化市場(chǎng)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)投資活動(dòng)的動(dòng)機(jī)是由長期投資很快轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐谔桌袨椋@種短期套利行為也就是今天說的投機(jī)行為。房價(jià)地價(jià)的不斷持續(xù)上漲給全體國民的感覺是房價(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌的錯(cuò)覺，樓市價(jià)格不斷攀升的原因是人們將不再把房地產(chǎn)視為一項(xiàng)長期的投資資產(chǎn)，而是非理性地將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)短期投機(jī)活動(dòng)的工具以獲取暴利。當(dāng)前我國的投機(jī)度已經(jīng)大于國際的警戒線， 因此我國必須加大對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的打擊力度， 比如政府應(yīng)該堅(jiān)決打擊炒地皮的投機(jī)商， 情節(jié)嚴(yán)重的應(yīng)吊銷其營業(yè)執(zhí)照；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的監(jiān)管等等。另外，正是由于房地產(chǎn)是一個(gè)利潤很高的行業(yè)，這是吸引國內(nèi)外投機(jī)資金的主要原因，要解決這一問題，我國應(yīng)該通過稅收和投資期限等措施把房地產(chǎn)這一較高的利潤水平給降下來，這樣才有利于抑制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度投機(jī)，才能確保市場(chǎng)的健康快速發(fā)展。
當(dāng)前我國房價(jià)還依然很高，僅僅依靠以上幾個(gè)政策，取得效果也是不很明顯。房價(jià)可能會(huì)在一個(gè)范圍內(nèi)波動(dòng)，但是這個(gè)范圍還是很小，房價(jià)還是依然很高，這并不能從根本上解決房地產(chǎn)泡沫的問題。既然當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，我們就應(yīng)該想辦法去解決這一泡沫問題，如果國家直接限價(jià)或讓市場(chǎng)自由發(fā)展，結(jié)果只會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的硬著陸，大量的開發(fā)商倒閉，銀行壞賬急劇增加，失業(yè)增加等等現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)處于蕭條時(shí)期，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)有著嚴(yán)重的影響，美國、日本等國家就是很好的例子。既然硬著陸不行，只能選擇軟著陸。筆者認(rèn)為當(dāng)前國家除了要頒布一些政策條例外，還要采取一系列的具體措施，才能使得我國房地產(chǎn)泡沫慢慢得到破滅，以對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響不是很大。筆者認(rèn)為，政府可以給房地產(chǎn)開發(fā)商一個(gè)規(guī)定期限，一般5年，對(duì)賣不掉的房屋以低價(jià)賣給國家；對(duì)賣掉一套房子給予一部分的補(bǔ)貼，并在一定范圍內(nèi)限制房價(jià)，使得開發(fā)商也不會(huì)損失太大，不會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響過大，使得房價(jià)在幾年內(nèi)慢慢降下來，使之趨于合理水平，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的軟著陸，房地產(chǎn)泡沫得以解決。同時(shí)政府還要加強(qiáng)一些政策去維持這一方案的順利進(jìn)行，特別要加強(qiáng)對(duì)銀行信貸的監(jiān)管，以防過大的通貨膨脹的發(fā)生。
小結(jié)
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，房屋價(jià)格的過高過快增長，不僅對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定構(gòu)成威脅，而且影響著居民的住房問題。另外，房地產(chǎn)的過快增長，也促使著物價(jià)指數(shù)（CPI）的提升，引發(fā)較大的通貨膨脹，使得居民相對(duì)比較貧困。居高不下的房價(jià)不僅給中低層居民帶來了很大的不利影響，而且也影響著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。所以解決房價(jià)問題變成了現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急，國家應(yīng)該積極采取行動(dòng)，解決當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的問題，促進(jìn)社會(huì)分配與再分配的公平，以保障社會(huì)的和諧穩(wěn)定健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1].鮮超.中國發(fā)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技.2007（9）.
[2].周文杰. 探究房地產(chǎn)價(jià)格影響因素與控制策略[J]. 揚(yáng)州大學(xué)學(xué)報(bào)（經(jīng)濟(jì)版），2009，12（7）：41 - 42.
[3].張曉瑞，董亥寧.中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)[J].產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊，2008（6）.
[4].劉紀(jì)學(xué) ，汪成豪 ，董紀(jì)昌， 汪壽陽. 2010 年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)[J]. 戰(zhàn)略與決策研究.2010.
[關(guān)鍵詞]內(nèi)外失衡；流動(dòng)性過剩；資產(chǎn)價(jià)格泡沫
[中圖分類號(hào)]F015［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A
[文章編號(hào)] 1673－0461（2008）03－0007－05
近年來，泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取代經(jīng)濟(jì)衰退成為經(jīng)濟(jì)增長的夢(mèng)魘。從1990年泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰至今的十幾年，日本經(jīng)濟(jì)一直在不景氣中掙扎。2007年美國房地產(chǎn)泡沫破滅所引發(fā)的次貸危機(jī)直接導(dǎo)致了大批金融機(jī)構(gòu)的虧損甚至破產(chǎn)。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了以股票和房地產(chǎn)為載體的資產(chǎn)價(jià)格暴漲，盡管貨幣政策當(dāng)局已經(jīng)采取了緊縮性貨幣政策，但是效果并不明顯，資產(chǎn)價(jià)格反倒出現(xiàn)了逆勢(shì)上揚(yáng)的現(xiàn)象。本文研究我國當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格飆升是否存在泡沫，以及其形成機(jī)制，進(jìn)而提出調(diào)控建議。文章的內(nèi)容安排如下：第一部分分析我國當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格飆升和泡沫泛起；第二部分研究當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制和根本原因；第三部分分析當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅的可能影響和后果；最后一部分是調(diào)控建議和措施。
一、中國當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格飆升和泡沫泛起
中國以股票和房地產(chǎn)為載體的資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飆升已經(jīng)成為全球資本市場(chǎng)的重要現(xiàn)象。股票市場(chǎng)自2006年初以來更是成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)，各種股價(jià)指數(shù)在一年多的時(shí)間里上漲了將近5倍。關(guān)于當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格暴漲有兩種代表性的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格暴漲是經(jīng)濟(jì)增長的必然結(jié)果，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格暴漲說明經(jīng)濟(jì)中存在著嚴(yán)重的泡沫。一般來說，資產(chǎn)價(jià)格泡沫是指資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，暴漲然后再暴跌的過程。Kunio Okina，Masaaki Shirakawa和Shigenori Shiratsuka(2001)在研究日本泡沫經(jīng)濟(jì)中指出，泡沫經(jīng)濟(jì)包括三個(gè)基本要素：資產(chǎn)價(jià)格的快速上升，經(jīng)濟(jì)過熱以及貨幣和信貸的大規(guī)模增加。根據(jù)這一理論，如果中國當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格暴漲具備了上述三個(gè)條件，我們就可以認(rèn)為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)格泡沫。
我國股票市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格的飆升始于2006年初。2005年底以上證綜合指數(shù)衡量的股票價(jià)格僅為1161點(diǎn)，但自2006年初起股價(jià)指數(shù)一路飆升，至2007年9月，已經(jīng)增至5552點(diǎn)，上漲了將近5倍，而以深圳成份指數(shù)衡量的股價(jià)指數(shù)上漲速度更為迅速，從2005年底到2007年9月上漲了將近7倍，資產(chǎn)價(jià)格上升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本1985-1990年泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生和膨脹時(shí)期日經(jīng)指數(shù)的上漲速度（見表1）。從股票市場(chǎng)市盈率來看，2007年5月上交所A股平均市盈率為42.8，其中工業(yè)股為37.9，商業(yè)股為74.2，公用事業(yè)股為49.3，房地產(chǎn)類股票為70.4，綜合類股票為44.8（張俊偉，2007）。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生和高漲時(shí)期的市盈率（見表1）。而我國房地產(chǎn)價(jià)格自2003年以來保持了兩位數(shù)的增長速度，其價(jià)格在政府調(diào)控中逆勢(shì)上揚(yáng)，2007年11月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比增長10.5%。
中國經(jīng)濟(jì)一直著保持較高的增長速度，尤其是2003年以來GDP增長速度均保持在10%以上。2007年初以來經(jīng)濟(jì)過熱趨勢(shì)日益明顯，CPI持續(xù)攀升，2007年11月CPI同比增長6.9%，是11年來的最高水平，而同期美國和歐元區(qū)通貨膨脹率基本保持在2%-3%，日本CPI同比增長率基本維持在零或負(fù)值的水平。從2001年以來我國貨幣供給M2的增長率一直保持17%左右。商業(yè)銀行信貸水平幾乎和貨幣供給M2保持著同樣的增長水平。尤其是房地產(chǎn)貸款增速更甚，2000年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住宅貸款的年均增速分別為25.99％和59.19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期金融機(jī)構(gòu)貸款13.06％年均增速，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期房地產(chǎn)貸款的增長速度（見表2）。
表1 和表2數(shù)據(jù)表明當(dāng)前我國資產(chǎn)價(jià)格增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP增長速度，以2006為例，GDP和M2增速分別為10.7%和15.67%，CPI同比增長1.5%，而股票價(jià)格指數(shù)在2006年一年內(nèi)則上漲了212%，這說明當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格增長速度已經(jīng)超過經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長。通過與日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期資產(chǎn)價(jià)格上漲速度已以及宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較，本文認(rèn)為我國當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格上的漲速度已經(jīng)超過日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，這說明中國資產(chǎn)價(jià)格飆升中隱藏著嚴(yán)重的泡沫。
2007年以來我國實(shí)施了緊縮性貨幣政策，六次提高貸款利率，但資產(chǎn)價(jià)格仍然還在逆勢(shì)上揚(yáng)，這進(jìn)一步說明我國資產(chǎn)價(jià)格泡沫正處于非理性的迅速飆升和暴漲階段。
二、我國當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制
一般說來，泡沫經(jīng)濟(jì)的形成要具備以下條件：第一，宏觀經(jīng)運(yùn)行良好，經(jīng)濟(jì)保持較高的增長速度，經(jīng)濟(jì)主體對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一種樂觀的預(yù)期。第二，經(jīng)濟(jì)體有大量的過剩資金，這些資金可能源自國內(nèi)也可能源自國外或者兼而有之，這是泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹的基礎(chǔ)。第三，引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)的條件，這可能包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，政府政策或者外資的涌入等（三木谷良一，1998）。
中國經(jīng)濟(jì)多年的高速增長所營造的樂觀預(yù)期為泡沫經(jīng)濟(jì)的泛起提供了溫床。而經(jīng)濟(jì)內(nèi)外失衡則成為泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生的根本原因，經(jīng)濟(jì)內(nèi)外失衡表現(xiàn)為內(nèi)部超額儲(chǔ)蓄以及國際收支持續(xù)雙順差，這就使宏觀經(jīng)濟(jì)充斥著過剩的流動(dòng)性，在缺乏有效投資渠道以及較強(qiáng)投機(jī)心理的作用之下，過剩的資金使得泡沫經(jīng)濟(jì)的形成具備了基本條件（見圖1）。而東南亞金融危機(jī)以后多年的擴(kuò)張性貨幣政策以及人民幣升值預(yù)期的強(qiáng)化則為泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹提供了良好的契機(jī)。直到2007年CPI大幅上升以后，我國貨幣政策當(dāng)局才開始緊縮貨幣，受時(shí)滯及其他各種因素的制約，緊縮性貨幣政策的效果并不明顯，對(duì)當(dāng)前泡沫抑制作用有限。這也說明僅僅采用緊縮性貨幣政策抑制泡沫是不夠的，我們必須研究泡沫形成的根本原因，采取各種措施從源頭抑制泡沫的膨脹（見圖1）。
圖1描述了當(dāng)前我國資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制。具體說來，我國當(dāng)前以資產(chǎn)價(jià)格暴漲為特征的泡沫經(jīng)濟(jì)泛起和膨脹是以下因素綜合作用的結(jié)果：
第一，我國國民儲(chǔ)蓄持續(xù)走高
我國的國民儲(chǔ)蓄率從1990年開始就一直處在一個(gè)很高的水平上，而且從2000年后急劇升高，到2005年已達(dá)到48%，將近占國民總產(chǎn)值的一半（見圖2）。高額儲(chǔ)蓄為泡沫經(jīng)濟(jì)形成提供了大量的過剩資金，只要資產(chǎn)市場(chǎng)具有良好的預(yù)期，追逐高額利潤的巨額過剩資金就會(huì)進(jìn)入資產(chǎn)市場(chǎng)。尤其是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)收益率的情形下，巨額過剩資金更是大規(guī)模進(jìn)入資產(chǎn)市場(chǎng)。
高額儲(chǔ)蓄的形成主要有兩方面原因：一方面，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的制度缺失造成社會(huì)保障體制、醫(yī)療保障體制以及教育體制改革的不完善，經(jīng)濟(jì)中的不確定性增強(qiáng)，居民只得進(jìn)行預(yù)防性儲(chǔ)蓄降低不確定性，另一方面，由于轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)過程中對(duì)微觀主體的投資限制較多，以及有效投資渠道的缺乏，導(dǎo)致大量的資金只得進(jìn)行儲(chǔ)蓄。
第二，國際收支持續(xù)雙順差帶來外匯儲(chǔ)備的增加
根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)恒等式，與國內(nèi)高額儲(chǔ)蓄相對(duì)應(yīng)的是貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大。貿(mào)易盈余帶來外匯儲(chǔ)備的增加，至2006年底，我國外匯儲(chǔ)備達(dá)到10633億美元，居世界第一位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“適當(dāng)”規(guī)模。在強(qiáng)制結(jié)售匯制度之下，外匯儲(chǔ)備增加導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣增加，盡管中國人民銀行采取了各種沖銷措施，但是對(duì)于不斷增加的外匯儲(chǔ)備來說則是杯水車薪，在貨幣乘數(shù)的作用之下，貨幣供給成倍增加。根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年前三季度，我國進(jìn)出口總額同比增長23.5%，其中，出口同比增長27.1%，進(jìn)口同比增長19.1%。貿(mào)易順差比上年同期增長758億美元，同比增長68.97%。外商直接投資實(shí)際使用金額472億美元，同比增長10.9%。9月末，國家外匯儲(chǔ)備14336億美元，同比增長45.1%。只要順差在增加，外匯儲(chǔ)備就會(huì)增加，貨幣供給就會(huì)增加，流動(dòng)性過剩的程度就會(huì)進(jìn)一步加劇，這就為泡沫的泛起提供了大量的資金基礎(chǔ)。
第三，國際資本凈流入和人民幣升值預(yù)期相互強(qiáng)化
貿(mào)易盈余的不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致美元等外幣資產(chǎn)的供給增加，這就增加了對(duì)人民幣的需求，使得人民幣面臨著升值的壓力和預(yù)期。尤其是當(dāng)前美中存款利差收窄將吸引更多的外資進(jìn)入中國。這種背景之下，國際游資不斷流入中國，這些資金進(jìn)入股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)著中國股價(jià)和房價(jià)的上升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)業(yè)利用外資已經(jīng)占到全國利用外資比重的五分之一。這些進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的外資利潤高達(dá)100%以上，在高額利潤的驅(qū)動(dòng)之下，更多的外資涌入中國，這對(duì)國內(nèi)房價(jià)的上升起到了推波助瀾的作用，宋勃和高波（2007）對(duì)國際資本流動(dòng)和房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證研究支持了這一推論。由于股票具有交易便利等投資特性，更是成為國際資本的投機(jī)對(duì)象。2007年1-9月，國際資本凈流入達(dá)到1243億美元，占同期貿(mào)易順差的66.82%（見圖3）。國際資本凈流入加大了對(duì)人民幣的需求，進(jìn)而強(qiáng)化了人民升值的預(yù)期，形成了人民幣升值預(yù)期和國際資本凈流入的正向循環(huán)。
第四，長期低利率的擴(kuò)張性貨幣政策
自1997年東南亞金融危機(jī)以來，我國確立了“內(nèi)需主導(dǎo)型”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，與此對(duì)應(yīng)，中國人民銀行一直奉行低利率擴(kuò)張性貨幣政策。在低利率政策之下，由于儲(chǔ)蓄收益較低，尤其是在當(dāng)前CPI大幅上升之下，居民儲(chǔ)蓄存款利率實(shí)際為負(fù)，一旦國內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)有比較好的投資機(jī)會(huì)，大量高額儲(chǔ)蓄和國際游資就會(huì)進(jìn)入股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)，甚至一些原本用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的資金在資產(chǎn)高額回報(bào)率的吸引之下也進(jìn)入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，為泡沫經(jīng)濟(jì)的形成埋下了伏筆。
第五，銀行信貸擴(kuò)張
每一個(gè)泡沫經(jīng)濟(jì)背后都一定有大量的銀行借貸資金的支持，它是泡沫經(jīng)濟(jì)形成的助推力。尤其是商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸，是造成其房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因。如果銀行持有大量的房地產(chǎn)，或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，而這又進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)價(jià)格。這一過程循環(huán)往復(fù)，使得房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡價(jià)格，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)類貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的比重，從2000年的6.04％上升至2005年的15.5%，已經(jīng)超過日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期房地產(chǎn)貸款占全部貸款12.1%的比率。這一方面為資產(chǎn)價(jià)格飆升提供了巨額的資金支持，另一方面也加劇了風(fēng)險(xiǎn)向商業(yè)銀行的集中。
上述各種因素都增加了國內(nèi)資金的供給，提高了流動(dòng)性過剩的程度，為泡沫經(jīng)濟(jì)形成提供了強(qiáng)大的資金支持，在預(yù)期樂觀的情形下，過剩資金涌入資產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫的泛起和膨脹，這就導(dǎo)致了投機(jī)資本的高額利潤，致使過剩資金進(jìn)一步進(jìn)入，在自我強(qiáng)化的預(yù)期之下，資產(chǎn)價(jià)格泡沫逐漸膨脹。
三、我國資產(chǎn)價(jià)格泡沫崩潰的可能影響
在緊縮的經(jīng)濟(jì)政策之下，如果泡沫失去了資金的支持，其可能會(huì)迅速走向破滅。根據(jù)我國當(dāng)前泡沫經(jīng)濟(jì)形成機(jī)制，如果泡沫破滅，勢(shì)必會(huì)對(duì)中國金融穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展帶來重創(chuàng)。
泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行信貸較高比例，因此房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰以后最大的受害者是銀行，而銀行又會(huì)將危機(jī)傳遞給整個(gè)社會(huì)。泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰可能帶來如下的惡性循環(huán)：泡沫經(jīng)濟(jì)破滅―經(jīng)濟(jì)不景氣―低利率―資本外流―需求低迷―銀行呆賬和壞賬增加―維持低利率―資金不回流―需求更低迷―銀行危機(jī)―經(jīng)濟(jì)衰退。IMF(2000), Bordo和 Jeanne (2002), Borio 和 Lowe (2002)等的研究也表明資產(chǎn)價(jià)格泡沫會(huì)對(duì)金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)造成惡劣影響。1990年日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰帶來的金融危機(jī)及其后的長期經(jīng)濟(jì)蕭條和1997年東南亞金融危機(jī)就是最好的例證。而2007年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅給美國帶來了次貸危機(jī)，其直接影響是導(dǎo)致大批金融機(jī)構(gòu)的虧損甚至破產(chǎn)，而間接影響則致使美國和世界處于經(jīng)濟(jì)衰退的邊緣。
從當(dāng)前我國四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人貸款看，2004到2006年房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人貸款占其貸款總余額比例不斷上升，個(gè)別銀行房地產(chǎn)貸款總額已經(jīng)占到貸款總額的20%以上（見表3）。這從一個(gè)側(cè)面說明如果我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅，必將會(huì)帶來大規(guī)模的不良債權(quán)，泡沫破滅對(duì)金融機(jī)構(gòu)所造成的危害可能要遠(yuǎn)甚于日本。
當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正在從以投資和出口拉動(dòng)為主向消費(fèi)、投資和出口共同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)變。而這一轉(zhuǎn)變能否完成關(guān)鍵在于能否實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的可持續(xù)增長。近年來，我國消費(fèi)率一直處于下降趨勢(shì)，尤其是居民消費(fèi)率下降更多，2005年已經(jīng)降至38.7%。我國消費(fèi)率不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家和世界平均水平，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于印度水平（見表4）。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2002年在河北、天津、山東、江蘇、廣東、四川、甘肅、遼寧等8個(gè)省市抽樣問卷調(diào)查結(jié)果，房地產(chǎn)已經(jīng)成為居民家庭價(jià)值量最大的財(cái)產(chǎn)。如果當(dāng)前我國房地產(chǎn)泡沫破滅，我國居民就會(huì)面臨著資產(chǎn)大幅縮水，這會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)持續(xù)降低的消費(fèi)水平進(jìn)一步下降，使我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變尤難實(shí)現(xiàn)，并將影響中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展。
鑒于上述分析，我們必須采取措施調(diào)控資產(chǎn)價(jià)格暴漲，我國當(dāng)前泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹的形成機(jī)制以及日本等國家泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，本文提出如下的調(diào)控建議。
四、調(diào)控建議
（一）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外均衡的實(shí)現(xiàn)，這是阻止泡沫經(jīng)濟(jì)惡化的根本途徑
日本等國家和地區(qū)泡沫經(jīng)濟(jì)的迅速破滅就是因?yàn)闆]有采用有效措施從根本改善內(nèi)外失衡，而是直接實(shí)行緊縮性貨幣政策將泡沫挑破。針對(duì)我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，本文認(rèn)為應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手促進(jìn)內(nèi)外均衡的實(shí)現(xiàn)：
第一，完善制度建設(shè)，促進(jìn)收入和消費(fèi)水平提高
當(dāng)前的重點(diǎn)是完善公共支出體系，進(jìn)一步建設(shè)包括社會(huì)保障體制、醫(yī)療體制和教育體制等在內(nèi)的制度，降低經(jīng)濟(jì)主體未來的不確定性預(yù)期和預(yù)防性儲(chǔ)蓄，從而增加消費(fèi)需求。隨著消費(fèi)水平的提高，邊際消費(fèi)傾向遞減，因此當(dāng)前我國消費(fèi)增加的渠道主要在于增加低收入者的收入水平，促進(jìn)低收入者消費(fèi)的提高，進(jìn)而增加總體消費(fèi)需求。只要總體消費(fèi)需求增加了，儲(chǔ)蓄水平就會(huì)自然下降，外貿(mào)順差也會(huì)得到緩解。
第二，逐步解除進(jìn)口管制，從增加進(jìn)口角度緩解外貿(mào)順差的日益擴(kuò)大
有人提出通過征收出口稅來控制產(chǎn)品出口以抑制順差擴(kuò)大的建議，但是本文認(rèn)為這種干預(yù)手段只適用于特殊產(chǎn)品出口管制，不具有普遍意義，而且不利用我國經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展。較之于控制出口緩解順差的擴(kuò)大，從增加進(jìn)口的角度緩解順差的持續(xù)擴(kuò)大是一個(gè)更好的渠道和方法。通過降低甚至取消進(jìn)口稅，逐步解除進(jìn)口管制實(shí)行自由進(jìn)口（當(dāng)然，少數(shù)特殊產(chǎn)品仍需進(jìn)口管制！），一定會(huì)促進(jìn)進(jìn)口的增加，而進(jìn)口的增加不僅會(huì)緩解順差持續(xù)擴(kuò)大，而且如果進(jìn)口一些關(guān)系國計(jì)民生的產(chǎn)品，則有利于經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)整體福利水平的提高。
（二）深化投融資體制的改革，提高儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化的效率
由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)主體的投資還存在諸多限制，導(dǎo)致居民有效投資渠道的缺乏，在預(yù)期良好的前提下，居民在銀行的存款逐漸轉(zhuǎn)向股市和房地產(chǎn)，尤其是在股票供給有限和金融產(chǎn)品缺乏的前提下，股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲是必然結(jié)果。因此，減少對(duì)微觀投資主體的投資限制，完善金融市場(chǎng)，尤其是大力發(fā)展資本市場(chǎng)，為經(jīng)濟(jì)主體提供多元的投資渠道和豐富的金融產(chǎn)品就變得至關(guān)重要。在此基礎(chǔ)之上，正確處理虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，對(duì)居民的投資行為進(jìn)行正確的引導(dǎo)，完全有可能將積累的財(cái)富引向?qū)嵸|(zhì)生產(chǎn)部門，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)長期可持續(xù)發(fā)展。
（三）制定適當(dāng)?shù)膮R率政策，發(fā)揮匯率對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用
從當(dāng)前來看，由于國際收支順差以及源自美國等發(fā)達(dá)國家要求人民幣升值的國際壓力，人民幣匯率政策面臨著困境。一方面，如果人民幣大幅升值，可能會(huì)使得中國出口企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降，而且由于國際社會(huì)對(duì)中國出口產(chǎn)品的需求彈性偏低，人民幣升值可能會(huì)帶來順差的增加而不是下降。另一方面，如果人民幣不升值，我國將會(huì)面臨更加強(qiáng)大的國際壓力，而且會(huì)使中國順差進(jìn)一步擴(kuò)大和升值預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。鑒于各種因素的考慮，本文建議在無預(yù)期的前提下將人民幣一次升值5%，這也是出口企業(yè)能夠承受的一個(gè)升值水平，目的是達(dá)到抑制升值預(yù)期，減緩熱錢流入，促進(jìn)國際收支平衡的實(shí)現(xiàn)。匯率政策本身也具有時(shí)滯效應(yīng)，甚至?xí)a(chǎn)生 “倒J”曲線效應(yīng)，因此對(duì)于升值以后國際收支順差沒有縮小要有心理準(zhǔn)備。
在近于固定的匯率制度以及人民幣強(qiáng)制結(jié)售匯制度下，國際收支順差必然帶來貨幣供給的大量增加，這就制約了當(dāng)前緊縮性貨幣政策的效應(yīng)。從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)該實(shí)行更具彈性的匯率制度，改革強(qiáng)制結(jié)售匯制度，實(shí)現(xiàn)人民幣貨幣政策和匯率政策協(xié)調(diào)。
（四）加強(qiáng)貨幣政策和其他政策協(xié)調(diào)，提高貨幣政策在熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中的有效性和靈活性
貨幣政策的過度擴(kuò)張和突然緊縮都不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。過度擴(kuò)張可能為泡沫經(jīng)濟(jì)形成埋下伏筆，而突然緊縮可能會(huì)挑破泡沫，產(chǎn)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)后果，因此貨幣政策應(yīng)該是穩(wěn)健和圓潤的，從而提高其熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的效應(yīng)。實(shí)際上，面對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫，如果只是簡單地收縮銀根，必然會(huì)對(duì)正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成破壞，“就好比城里有房子失火，消防隊(duì)不是像房子噴水，而是決堤淹城一樣”（三木谷良一，1998）。因此，在緊縮貨幣的同時(shí)，必須采取其他政策如產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政和稅收政策等配合，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，從而提高貨幣政策的有效性。
（五）加強(qiáng)監(jiān)管，增強(qiáng)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力
在泡沫經(jīng)濟(jì)跡象出現(xiàn)以后還需要大量的后續(xù)資金才能把泡沫越吹越大，這些資金可能來自于國內(nèi)，也可能來自于海外，為了防范泡沫經(jīng)濟(jì)的急劇膨脹，需要加強(qiáng)資金流向監(jiān)管。對(duì)于金融監(jiān)管當(dāng)局來說，在資產(chǎn)價(jià)格迅速膨脹的危險(xiǎn)時(shí)期，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行信貸的監(jiān)管和調(diào)控。與此同時(shí)，商業(yè)銀行自身必須增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力，才能在泡沫破滅時(shí)將損失降到最低。
[參考文獻(xiàn)]
[1]Bordo, Michael and Olivier Jeanne．Boom-Bust in Asset Prices， Economic Instability，and Monetary Policy[R]．NBER Working Paper No．8966，June, 2002．
[2]Borio, Claudio and Philip Lowe．Asset Prices，F(xiàn)inancial and Monetary Stability：Exploring the Nexus[R]．B1S Working Paper No．114，July,2002．
[3] IMF．Asset Prices and Business Cycle[J].World Economic Outlook，Washington，DC，May, 2000．
[4]Kunio Okina, Masaaki Shirakawa, Shigenori Shiratsuka．The Asset Price Bubble and Monetary Policy：Japans Experience in the Late 1980s and the Lessons[R]．Monetary and Economic Studies (Special Edition)，F(xiàn)ebruary, 2001．
[5]李宗怡.貨幣政策如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫――中日比較分析 [J]. 財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2007,(9).
[6]三木谷良一.日本泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生、崩潰和金融改革 [J].金融研究，1998,(6).
[7]宋 勃，高 波.國際資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響――基于我 國的實(shí)證檢驗(yàn)[J].財(cái)經(jīng)問題研究，2007,(3).
[8]孫執(zhí)中.日本泡沫經(jīng)濟(jì)新論 [M].北京：人民出版社，2001 .
[9]張俊偉.我國會(huì)重蹈日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的覆轍嗎？[J]. 經(jīng)濟(jì)研究參考，2007,(61).
The Forming Mechanism and its Regulation of China Asset Price Bubble under Internal and External Disequilibrium
Feng Cai
（Nanjing University ，Nanjing 210093，China）
【關(guān)鍵詞】 日本經(jīng)濟(jì)泡沫經(jīng)濟(jì)趕超戰(zhàn)略
第二次世界大戰(zhàn)以后，日本經(jīng)濟(jì)飛速增長，1960 ―1990 年間的日本經(jīng)濟(jì)增長是全世界最快的，30 年里日本的國民收入增長了3 倍，而當(dāng)時(shí)美國經(jīng)濟(jì)則飽受滯脹的困擾。日本在完成趕超歐美的目標(biāo)后，在80 年代末出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟(jì)，以及90 年代初這種泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰并發(fā)生內(nèi)生型的金融危機(jī)，一批金融機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)紛紛倒閉，日本政府采取的持續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃收效甚微，在20 世紀(jì)的最后十年里，經(jīng)濟(jì)一直處于低速徘徊之中，與之形成鮮明對(duì)比的是美國經(jīng)濟(jì)在90 年代高速增長，產(chǎn)生巨大的反差。造成這種差異的原因何在?日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅給我們留下什么啟示?首先，讓我們對(duì)這次“泡沫經(jīng)濟(jì)”發(fā)生的背景和過程作簡單了解。
一、 “泡沫經(jīng)濟(jì)”發(fā)生的背景及過程
20世紀(jì)60年代末，由于越南戰(zhàn)爭(zhēng)，對(duì)外直接投資和跨國公司的發(fā)展，美元嚴(yán)重外流，帶來美國貿(mào)易收支狀況的惡化。美國黃金儲(chǔ)備大量減少，美元陷入危機(jī)，以美元為中心的國際貨幣制度開始崩潰。而此時(shí)，日本的對(duì)外貿(mào)易摩擦加劇。特別是美國對(duì)日本貿(mào)易，在1965年轉(zhuǎn)為逆差之后，1971年美國的貿(mào)易赤字猛增至35.6億美元，1972年又增至41.6億。由于美元危機(jī)后日本的大量出口遭到非議，國際社會(huì)在1973年3月承認(rèn)浮動(dòng)匯率制的同時(shí)，也要求日元升值。此后，由于世界性通貨膨脹愈演愈烈，加之兩次石油危機(jī)的影響，日本經(jīng)濟(jì)受到很大沖擊，為日后的蕭條埋下了禍根。1985年五國財(cái)政部長會(huì)議以后，日元大幅度升值，在1985年9月至1988年11月的3年多一點(diǎn)的時(shí)間里，從1美元兌換230日元上升到1美元兌換121日元。
上世紀(jì)80 年代中期，日元經(jīng)歷了一次迅速升值過程。日元的升值推高了股票市場(chǎng)，而且日本推行了金融自由化政策，使得社會(huì)公眾堅(jiān)信東京有望成為繼紐約、倫敦之后的第三大國際金融中心，世界各地的銀行、證券公司蜂擁而至，東京迅速暴露出地產(chǎn)發(fā)展滯后問題，出現(xiàn)了影響深遠(yuǎn)的“土地神話”，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格急劇上升，銀行也給股票和房地產(chǎn)投資者提供了大量優(yōu)惠貸款。由于金融資產(chǎn)快速膨脹，財(cái)富效應(yīng)發(fā)生作用，社會(huì)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)空前的繁榮和異常的景氣。這就是著名的“泡沫經(jīng)濟(jì)”。
一度的經(jīng)濟(jì)過熱引起了日本政府的擔(dān)心，政府開始采取行政手段對(duì)土地投機(jī)加以壓制；另一方面，日本銀行也擔(dān)心波斯灣戰(zhàn)爭(zhēng)引起通貨膨脹，于1989 年至1990 年連續(xù)5 次調(diào)高再貼現(xiàn)率，使貼現(xiàn)率水平達(dá)到6%，對(duì)證券市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大沖擊，股價(jià)地價(jià)雙雙大幅滑落，“泡沫經(jīng)濟(jì)”于是破滅。
二、 “泡沫經(jīng)濟(jì)”形成的原因
“泡沫經(jīng)濟(jì)”形成的原因是多方面的，歸結(jié)起來，主要有以下幾點(diǎn)。
1.日本的巨額經(jīng)常貿(mào)易順差的積累，帶來了貨幣供給量的增加。而為了調(diào)整美日貨幣間的比例關(guān)系、支持美元提高比值，日本政府采取了金融緩和政策。寬松的貨幣供給在一定程度上刺激了民間企業(yè)的設(shè)備投資，但由于內(nèi)需并不活躍，也就限制了設(shè)備投資的數(shù)量。結(jié)果，企業(yè)家們把流動(dòng)資金轉(zhuǎn)而投向股票和土地買賣。
2.消費(fèi)者心理發(fā)生了變化。日元升值帶來實(shí)際購買力的增加，加之上述政府還利改革的推行，使消費(fèi)者感到消費(fèi)能力的無形增長，而帶來的則是更大的、超過增長量的消費(fèi)。這一階段，消費(fèi)“貴族化”的傾向十分明顯。
3.在供給方面，由于從韓國、臺(tái)灣等進(jìn)口了大量廉價(jià)的鋼材、水泥、生活資料等商品，保持了工資和物價(jià)的穩(wěn)定，使通貨膨脹危險(xiǎn)意識(shí)被消除了。
正是由于以上原因，使日本政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景過于樂觀，并忽視了潛在的通貨膨脹危險(xiǎn)。導(dǎo)致“泡沫經(jīng)濟(jì)”不可避免的發(fā)生，并由此產(chǎn)生了持續(xù)長達(dá)十年之久的蕭條。
三、“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅給日本經(jīng)濟(jì)帶來的影響
“泡沫經(jīng)濟(jì)”給日本經(jīng)濟(jì)帶來了深遠(yuǎn)的影響，自其破滅后，日本就陷入了長達(dá)十年之久的蕭條之中，被稱為“失去的十年”(比爾•巴威爾、貝利薩利奧斯•卡托拉斯，1998)。日本政府曾8次推出大型刺激經(jīng)濟(jì)回升對(duì)策，共拿出1 068 000億日元的巨額資金，都未見明顯成效。1992 至1994 連續(xù)三個(gè)年度出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)零增長，1997 和1998 連續(xù)兩個(gè)年度出現(xiàn)戰(zhàn)后最糟的負(fù)增長(分別為- 0. 1% 和- 1. 9% )。進(jìn)入本世紀(jì)以后，經(jīng)濟(jì)雖逐漸走出蕭條，但此前遺留的一系列問題，仍然使得日本經(jīng)濟(jì)裹足不前?！芭菽?jīng)濟(jì)”的破滅使日本企業(yè)生產(chǎn)能力過剩，市場(chǎng)需求不足，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營陷入窘境；使金融機(jī)構(gòu)背負(fù)巨額不良債權(quán)；使股票市場(chǎng)一蹶不振，日元大幅度貶值，帶來了一系列的問題。
四、 結(jié)論和對(duì)我國改革發(fā)展的啟示
綜上所述，日本20世紀(jì)80年代末，90年代初“泡沫經(jīng)濟(jì)”的破滅，是造成日本之后近十年的經(jīng)濟(jì)蕭條的主要原因。它的出現(xiàn)，使得生產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)生產(chǎn)能力過剩，設(shè)備投資不足；而在金融領(lǐng)域，造成了銀行不良資產(chǎn)激增，銀行被迫采取“惜貸”策略，從而進(jìn)一步加劇了蕭條；同時(shí)，“泡沫經(jīng)濟(jì)”還造成政府背負(fù)沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，并導(dǎo)致一些財(cái)政和貨幣政策失靈，最終造成經(jīng)濟(jì)長時(shí)間處于低迷狀態(tài)，難以在短期內(nèi)復(fù)蘇。
“他山之石，可以攻玉”，對(duì)于日本一衣帶水的鄰邦，上述經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國的改革和發(fā)展，也有值得借鑒之處。那就是：要十分注重經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，避免出現(xiàn)“趕超后”現(xiàn)象。
日本在戰(zhàn)后實(shí)現(xiàn)了令世界注目的高速經(jīng)濟(jì)增長。從1955年到1973年將近20年期間，平均年增長率持續(xù)保持在10%以上。1973年，日本實(shí)際GNP達(dá)到1946年的11倍，達(dá)到戰(zhàn)前水平(1934～1936)的7.7倍。這主要應(yīng)該歸功于日本政府實(shí)施的“趕超戰(zhàn)略”，即后起國家充分利用“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，加強(qiáng)政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的控制和引導(dǎo)，以歐美發(fā)達(dá)國家為目標(biāo)加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并最終將其“趕超”的一種發(fā)展戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略為戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的騰飛立下汗馬功勞，取得了令世人矚目的輝煌成就。但是，長期的經(jīng)濟(jì)高速增長，掩蓋了國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理，隱藏了企業(yè)制度，金融制度中的諸多弊端，并使國家內(nèi)部從政府，企業(yè)，再到個(gè)人，對(duì)于經(jīng)濟(jì)前景盲目樂觀，對(duì)業(yè)已存在的風(fēng)險(xiǎn)麻痹大意，使得在“趕超”的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)后，國民經(jīng)濟(jì)失去前進(jìn)的方向，產(chǎn)生了盲目傾向，而此前積累的問題又一一暴露，加上各經(jīng)濟(jì)主體缺乏必要的警惕，使“泡沫經(jīng)濟(jì)”以及隨之而來的長期蕭條，成為必然。這種現(xiàn)象，被一些學(xué)者稱為“趕超后”現(xiàn)象。
現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟(jì)同樣處于高速增長階段，而在這一時(shí)期，切不可為了盲目追求經(jīng)濟(jì)增長的高速度，或者經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的位次，而出現(xiàn)“短視”行為，以犧牲經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性為代價(jià)換取高增長。務(wù)必應(yīng)當(dāng)踏踏實(shí)實(shí)的解決好現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)中存在的問題，將國民經(jīng)濟(jì)納入長期健康，穩(wěn)定發(fā)展的良性循環(huán)軌道上來。
參考文獻(xiàn)：
[1]田中景，池元吉.日本經(jīng)濟(jì)增長的制約因素及其前景.世界經(jīng)濟(jì).2000，8.
[2]徐平，金明善.“趕超后”現(xiàn)象：對(duì)日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷原因的另一種解釋.世界經(jīng)濟(jì)與政治.2004，1.
[3]左凱，魏景賦.日本經(jīng)濟(jì)衰退原因的深層分析.世界經(jīng)濟(jì)與政治論壇，2003，3.
[4]商慶軍.日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整.現(xiàn)代日本經(jīng)濟(jì)，2006，1.
關(guān)鍵詞:資產(chǎn)泡沫 理性預(yù)期 泡沫經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范
中圖分類號(hào):F120.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-1770(2010)07-025-04
從現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程來看,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)多次經(jīng)歷了資產(chǎn)泡沫,從最早荷蘭的“郁金香”泡沫,到美國的“密西西比”泡沫,再到上世紀(jì)80年代末日本房地產(chǎn)和股市泡沫和上世紀(jì)90年代東南亞地區(qū)的房地產(chǎn)和股市泡沫,幾乎每次泡沫破裂,都會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重影響,日本資產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致日本進(jìn)入長期經(jīng)濟(jì)衰退,東南亞資產(chǎn)泡沫破裂后引發(fā)了東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)。而通常情況下,每一個(gè)經(jīng)濟(jì)體都會(huì)存在資產(chǎn)泡沫,所以了解資產(chǎn)泡沫的形成及發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的過程便顯得尤為重要。
一、泡沫經(jīng)濟(jì)相關(guān)理論
(一)理性泡沫理論
理性泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)研究的起點(diǎn),對(duì)理性泡沫的研究始于20世紀(jì)70年代。所謂理性泡沫是指在理性預(yù)期的條件下的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,與該資產(chǎn)未來各期可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流現(xiàn)值和之間的差額。這里的理性泡沫是指在理性預(yù)期的情況下所生成的資產(chǎn)泡沫,而不是“合理泡沫“的概念。理性泡沫研究的基本前提是理性預(yù)期,在理性預(yù)期的假設(shè)下允許人們犯錯(cuò)誤,但這種錯(cuò)誤是非系統(tǒng)性的,也就是說,這種錯(cuò)誤會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)主體掌握信息的不斷增加而消除,使預(yù)期與現(xiàn)實(shí)不斷吻合。
在理性泡沫形成的研究中,以Tirole的研究最為顯著。Tirole(1982,1985)指出,一些耐用、稀缺或短期供給缺乏彈性的資產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)產(chǎn)生價(jià)格泡沫。就耐用資產(chǎn)而言,如果預(yù)期購買之后將其再出售會(huì)獲得收益,則這一預(yù)期會(huì)使耐用資產(chǎn)價(jià)格上漲,出現(xiàn)價(jià)格泡沫。就稀缺或缺乏短期供給彈性的資產(chǎn)而言,如果其需求短期內(nèi)上升,而短期內(nèi)這類資產(chǎn)的供給不能滿足需求,供小于求的局面會(huì)使資產(chǎn)價(jià)格形成泡沫。這一資產(chǎn)價(jià)格泡沫形成還有兩個(gè)前提,即該經(jīng)濟(jì)體內(nèi)有完善的資產(chǎn)交易市場(chǎng),整個(gè)社會(huì)都對(duì)該資產(chǎn)有相同的預(yù)期。如果這一預(yù)期持續(xù)上漲,會(huì)導(dǎo)致該經(jīng)濟(jì)體內(nèi)群體的投機(jī)行為,促使資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹,有演變成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能。
上述理論潛在地忽視了各經(jīng)濟(jì)主體之間獲取信息能力和利用信息進(jìn)行預(yù)期處理之間的差別性,隨著信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展,信息不對(duì)稱逐漸被納入到泡沫經(jīng)濟(jì)的研究范圍中。
米什金(Mishkin,1997)等人指出金融資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的部分原因是由于金融機(jī)構(gòu)與借款人之間的信息不對(duì)稱,艾倫和蓋爾(Allen and Gale,1998)指出金融機(jī)構(gòu)的中介作用是資產(chǎn)泡沫形成的最終原因。
艾倫和蓋爾認(rèn)為,借款人收益的不確定性會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。在借款人向金融機(jī)構(gòu)提出借款時(shí),借款人在收益低的情況下會(huì)選擇違約,不歸還借款,金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大;借款人若收益較高會(huì)歸還所欠金融機(jī)構(gòu)的本利。這說明實(shí)業(yè)部門通過借款將自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu),而金融機(jī)構(gòu)能否收回借款卻是不確定的。因此,有信息優(yōu)勢(shì)的借款人便會(huì)選擇投資于風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目,以期取得高收益,導(dǎo)致其市場(chǎng)價(jià)值高于內(nèi)在價(jià)值,形成資產(chǎn)泡沫。當(dāng)經(jīng)濟(jì)主體都選擇違約時(shí),便會(huì)使泡沫劇烈膨脹,最終導(dǎo)致金融危機(jī)。
同時(shí),艾倫和蓋爾認(rèn)為,在一些情況下金融部門自身的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。在金融自由化的過程中,資產(chǎn)泡沫起因于信貸規(guī)模擴(kuò)張,如果在未來有更大規(guī)模的信貸和持續(xù)很高的預(yù)期導(dǎo)致泡沫不斷地積累,就有引發(fā)金融危機(jī)的可能。
(二)非理性泡沫理論
非理性泡沫事實(shí)上是對(duì)理性泡沫的合理補(bǔ)充。理性泡沫認(rèn)為經(jīng)濟(jì)主體是理性的行為人,但經(jīng)濟(jì)主體的非理同樣是存在的,如由于狂熱、時(shí)尚和群體心理等外來因素引起的投機(jī)行為同樣會(huì)影響市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)。不同的經(jīng)濟(jì)主體對(duì)同一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象會(huì)有不同的預(yù)期,他們?cè)陬A(yù)期某一資產(chǎn)價(jià)值會(huì)上升的情況下會(huì)購買該資產(chǎn)。但是,如果社會(huì)中大部分經(jīng)濟(jì)人受外來信息影響而對(duì)某一資產(chǎn)同時(shí)產(chǎn)生非理性預(yù)期時(shí),如忽視經(jīng)濟(jì)自身運(yùn)行規(guī)律,聽信市場(chǎng)上的誤導(dǎo)信息,認(rèn)為某一資產(chǎn)價(jià)格被低估,對(duì)其升值預(yù)期很高等,則該資產(chǎn)在該非理性預(yù)期的情況下,價(jià)格會(huì)被抬高,產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。這一理論將非理性因素引入人們的經(jīng)濟(jì)行為,對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫具有更強(qiáng)的解釋性。
二、日本經(jīng)濟(jì)泡沫形成機(jī)制
日本經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)連續(xù)18年高速增長,在1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”后,日本國內(nèi)經(jīng)濟(jì)泡沫逐漸膨脹,股票價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離其內(nèi)在價(jià)值(見圖1)。在泡沫興盛時(shí)期,甚至有人發(fā)表過“日本要買下美國”的言論,當(dāng)時(shí)東京房價(jià)總和相當(dāng)于整個(gè)美國房產(chǎn)市價(jià)總和。然而,上世紀(jì)90年代初,國內(nèi)泡沫經(jīng)濟(jì)的破裂將日本經(jīng)濟(jì)拖入長達(dá)十多年的衰退期,如今日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不見多大起色。
(一)日元升值為導(dǎo)火索,擴(kuò)張貨幣政策催生泡沫
日本經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的直接原因無疑是1985年西方五國與日本簽訂的“廣場(chǎng)協(xié)議”。當(dāng)時(shí)西方世界受石油危機(jī)影響,長期處于“滯漲”的形勢(shì)下,而這一時(shí)期的日本以“貿(mào)易立國”為發(fā)展戰(zhàn)略,通過不斷擴(kuò)大出口來發(fā)展經(jīng)濟(jì),GDP年增長率保持在5.5%的高水平。出口的強(qiáng)勁增長產(chǎn)生了巨大的貿(mào)易順差,美國等發(fā)達(dá)國家極力要求日元升值,改善自身存在的貿(mào)易赤字及平衡國際貿(mào)易收支。于是美國等五國與日本簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”,日元升值。日元升值之后,日本產(chǎn)品在國際上的低成本、低價(jià)格優(yōu)勢(shì)被極大削弱,對(duì)外投資損失慘重。為了彌補(bǔ)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)由于出口下挫帶來的影響,日本政府施行擴(kuò)張的貨幣政策,這樣國內(nèi)市場(chǎng)上出現(xiàn)過剩的流動(dòng)性,與此同時(shí),隨著海外資金對(duì)日元升值的預(yù)期漸增,大量熱錢進(jìn)入日本市場(chǎng),加劇了日本市場(chǎng)的過剩流動(dòng)性,過剩流動(dòng)性的存在提升了經(jīng)濟(jì)主體對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期,催生了日本資產(chǎn)泡沫。
(二)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)失敗,資產(chǎn)泡沫不斷膨脹
戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展得益于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)。20世紀(jì)50年代以出口紡織業(yè)為主,但隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,紡織業(yè)失去其在國內(nèi)的比較優(yōu)勢(shì),逐漸轉(zhuǎn)向海外,制造業(yè)成為日本的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。制造業(yè)的飛速發(fā)展支撐起日本20世紀(jì)70年代和80年代GDP的高速增長。然而日本上世紀(jì)80年代由制造業(yè)向信息業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)卻以失敗告終。再加上日元升值導(dǎo)致日本國內(nèi)生產(chǎn)要素成本上升,國內(nèi)的制造業(yè)不斷轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)要素較為便宜的其它國家,而國內(nèi)信息業(yè)發(fā)展不足,這就形成了日本國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)空心化。產(chǎn)業(yè)空心化的發(fā)展加上國內(nèi)擴(kuò)張的貨幣政策,企業(yè)擁有的過剩流動(dòng)性在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面無法找到合適的投資項(xiàng)目,又因投資于當(dāng)時(shí)不斷上漲的資本市場(chǎng)能在短期內(nèi)就獲得可觀的收益,在非理性預(yù)期的情況下,企業(yè)無心發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),大量資金進(jìn)入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng),資產(chǎn)泡沫不斷膨脹。
(三)金融監(jiān)管落后于金融自由化的發(fā)展
20世紀(jì)80年代的日本推崇金融自由化和國際化的發(fā)展,在此基礎(chǔ)上,金融體制不斷完善,對(duì)與國際化金融體制的接軌起了積極的作用。但由于監(jiān)管體制的發(fā)展沒有跟上金融自由化和國際化的發(fā)展,這種不協(xié)調(diào)性體現(xiàn)了艾倫和蓋爾分析的借款人收益不確定及金融機(jī)構(gòu)中介作用的行為引發(fā)的資產(chǎn)泡沫的膨脹。
首先,日本的主銀行體制是危機(jī)爆發(fā)的一大隱患。在主銀行體制下,客戶企業(yè)的大股東是主銀行,主銀行只向與自己有業(yè)務(wù)和交易關(guān)系的客戶企業(yè)貸款,企業(yè)破產(chǎn)則需要由主銀行來清算。因此,大企業(yè)破產(chǎn)就會(huì)威脅到主銀行的利益,主銀行出現(xiàn)問題就會(huì)影響國家金融穩(wěn)定,這就形成了主銀行維護(hù)大企業(yè)利益、中央銀行維護(hù)主銀行利益這樣一個(gè)不利于金融發(fā)展的利益保護(hù)圈。而企業(yè)有了這樣的保護(hù)圈就會(huì)傾向于投資那些高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。
第二,由于自由化的發(fā)展,銀行放寬了業(yè)務(wù)對(duì)象和業(yè)務(wù)限制,尤其在政府長期實(shí)施低利率的擴(kuò)張貨幣政策后,資本市場(chǎng)的火爆和擴(kuò)張的貨幣政策,使上市企業(yè)在資本市場(chǎng)可以比較容易地進(jìn)行籌資,同時(shí)還可以享受股本溢價(jià)帶來的利益,因此,就會(huì)比較少的向銀行進(jìn)行貸款。銀行為了自身的盈利,就會(huì)將資金貸給信譽(yù)比較差的企業(yè)。日本企業(yè)從銀行貸款一般需要用土地和股票進(jìn)行抵押,而這兩種資產(chǎn)價(jià)格的上漲,會(huì)使中小企業(yè)向銀行貸款的數(shù)額不斷增加,一旦中小企業(yè)違約不歸還借款,就會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成極大的沖擊。而擴(kuò)張的貨幣政策使得銀行利息收入變低,銀行為了提高盈利,增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,也將資金投向預(yù)期會(huì)不斷上漲的股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī),這進(jìn)一步推動(dòng)了泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
總結(jié)日本泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的種種原因會(huì)發(fā)現(xiàn),投資者不管是機(jī)構(gòu)還是個(gè)人,在擴(kuò)張貨幣政策的大背景下,擁有過多的流動(dòng)性,這些流動(dòng)性由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)空心化,在實(shí)業(yè)部門找不到出路,資金便涌入股票和房地產(chǎn)這些具有稀缺性的資產(chǎn)上,再加上金融自由化的政策和主銀行的金融體制,借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)加大,將資金投入高風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域的可能性加大,最重要的是,大部分的投資者都預(yù)期股票和房地產(chǎn)這兩種稀缺性資產(chǎn)的價(jià)格會(huì)不斷升高,這種非理性預(yù)期的出現(xiàn)導(dǎo)致了群體性投機(jī)行為的發(fā)生。群體性投機(jī)行為的出現(xiàn),會(huì)使資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步演變成為泡沫經(jīng)濟(jì),這樣,一旦泡沫破裂,危機(jī)就會(huì)爆發(fā),導(dǎo)致虛擬經(jīng)濟(jì)及實(shí)體經(jīng)濟(jì)崩潰,陷入衰退。(如圖2)
三、我國資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的防范研究
一國貨幣通常是在該國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展,貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大以及外匯儲(chǔ)備不斷增加的情況下面臨升值的壓力。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正是處于這一階段,尤其是自上個(gè)世紀(jì)90年代以來GDP高位運(yùn)行,貿(mào)易順差2000年以來的平均增長速度達(dá)到20%以上,外匯儲(chǔ)備更是在2009年達(dá)到2萬億美元,經(jīng)濟(jì)的高速增長是人民幣升值的內(nèi)在動(dòng)力,而另一方面,經(jīng)歷金融危機(jī)后,在中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升,對(duì)外出口逐步恢復(fù),與西方發(fā)達(dá)國家仍然處于高失業(yè)低增長經(jīng)濟(jì)狀況下,外部要求人民幣升值的壓力也在不斷加大,這與當(dāng)年日本面臨的情況幾乎一樣,我國應(yīng)該在借鑒日本泡沫經(jīng)濟(jì)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,防范我國泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生。
(一)拉動(dòng)內(nèi)需,消費(fèi)支撐
在經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì)下,利用國內(nèi)價(jià)格低廉的生產(chǎn)要素,發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)進(jìn)行國際貿(mào)易雖是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的占優(yōu)策略,但是過度的依賴國外市場(chǎng),尤其是在自身與貿(mào)易伙伴的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相差甚遠(yuǎn)的情況下,我國會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)性,貿(mào)易伙伴國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)很容易地傳導(dǎo)到我國國內(nèi)市場(chǎng)。
2008年金融危機(jī)之前,我國也是典型的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)體,對(duì)外貿(mào)易是我國經(jīng)濟(jì)增長的最大亮點(diǎn)。危機(jī)爆發(fā)后,西方國家作為我國主要的出口對(duì)象,其自身經(jīng)濟(jì)急劇衰退,對(duì)外需求減少。另一方面,金融危機(jī)爆發(fā)使得美元疲軟,國際上預(yù)期人民幣會(huì)升值,使我國在海外市場(chǎng)上的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力不斷削弱。這兩方面因素導(dǎo)致我國出口額度銳減,沿海大批出口導(dǎo)向型企業(yè)倒閉,給我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)帶來巨大沖擊,企業(yè)生產(chǎn)動(dòng)力不足,失業(yè)率不斷上升,拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“一大馬車”功能失效。
因此,在外部環(huán)境惡化的條件下,拉動(dòng)內(nèi)需、增強(qiáng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活力,便成為我國經(jīng)濟(jì)抵御國外經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效手段。危機(jī)爆發(fā)后,我國通過4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松的財(cái)政政策來拉動(dòng)內(nèi)需,但這些資金主要通過投資流向了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。1997年東南亞金融危機(jī)后,我國曾通過投資基礎(chǔ)設(shè)施取得了很好的成效,政府乘數(shù)效應(yīng)顯著,這主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)我國基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善。而現(xiàn)在,我國國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資處于飽和狀態(tài),加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資的資金乘數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)不出來,造成資源浪費(fèi),其進(jìn)一步發(fā)展會(huì)引起資產(chǎn)泡沫。
在外部環(huán)境惡化,國內(nèi)投資幾近飽和的情況下,拉動(dòng)消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的有效舉措,然而在財(cái)政刺激計(jì)劃中,用于民生部分的資金并不足,而我國潛在的龐大的消費(fèi)人群卻在農(nóng)村。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后,在基本生活得不到保障的前提下刺激農(nóng)民消費(fèi)的可能性并不大,農(nóng)村地區(qū)的消費(fèi)能力并不會(huì)因?yàn)樨?cái)政刺激計(jì)劃而得到改善。因此,應(yīng)當(dāng)將投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一部分用于農(nóng)村地區(qū)的社會(huì)保障體系建設(shè),這樣,一方面可以防止基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)泡沫,另一方面還可以在此基礎(chǔ)上逐步加大對(duì)農(nóng)村消費(fèi)能力的提升,起到以消費(fèi)為支撐,有效拉動(dòng)內(nèi)需,促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,增強(qiáng)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展力的作用。
(二)推動(dòng)金融體制創(chuàng)新,加強(qiáng)金融監(jiān)管
金融體系的存在必須服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。完善的金融系統(tǒng)可以提升經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)展質(zhì)量,防止資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹。
首先,我國需要建立多層次的資本市場(chǎng),分流過剩的流動(dòng)性。當(dāng)前我國資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一,投資者投資選擇少,過多資金和過少投資項(xiàng)目會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫。建立多層次資本市場(chǎng),為投資者提供更多選擇,創(chuàng)業(yè)板、融資融券及股指期貨的推出都是建立多層次資本市場(chǎng)的重大舉措,這不僅可以將資金從股票和房地產(chǎn)上分流出來,還可以推進(jìn)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí),如創(chuàng)業(yè)板的推出為我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了資金支持,使資金得到了合理利用。
其次,應(yīng)加強(qiáng)金融方面的監(jiān)管,尤其是對(duì)國際收支經(jīng)常賬戶和資本賬戶的管理。一方面受國際上對(duì)人民幣升值預(yù)期的影響,國際上大量游資想要進(jìn)入中國市場(chǎng),以期在人民幣升值后進(jìn)行無風(fēng)險(xiǎn)套利,另一方面中國創(chuàng)業(yè)板和融資融券等金融創(chuàng)新產(chǎn)品的推出,也吸引了國內(nèi)和國際游資對(duì)新產(chǎn)品的爆炒。而我國現(xiàn)在的資本賬戶并未開放,很多資金可能變相通過經(jīng)常賬戶流進(jìn)國內(nèi)進(jìn)行炒作,催生資產(chǎn)泡沫。再加上國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能有效吸收由于擴(kuò)張性貨幣政策導(dǎo)致的過剩流動(dòng)性,這些流動(dòng)性也參與新產(chǎn)品的炒作,使新產(chǎn)品的價(jià)格與價(jià)值之間的差距進(jìn)一步拉大。因此,我國金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該起到對(duì)外加強(qiáng)對(duì)經(jīng)常賬戶和資本賬戶的監(jiān)管,對(duì)內(nèi)防止國內(nèi)游資對(duì)創(chuàng)新金融產(chǎn)品的炒作,推動(dòng)新金融產(chǎn)品創(chuàng)新,健全資本市場(chǎng),防范資產(chǎn)泡沫,服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。
(三)保持獨(dú)立有效的貨幣政策,防范資產(chǎn)泡沫
獨(dú)立的貨幣政策是指一國中央銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)本國實(shí)際經(jīng)濟(jì)需要獨(dú)立制定和實(shí)施貨幣政策,不受政府強(qiáng)制干預(yù)和國外經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的影響。日本當(dāng)年迫于美國壓力和國際經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào),在國內(nèi)投資者非理性預(yù)期的情況下,沒有及時(shí)合理地制定控制資產(chǎn)泡沫發(fā)展的貨幣政策,最后導(dǎo)致日本泡沫經(jīng)濟(jì)破裂。
2008年金融危機(jī)后,我國連續(xù)實(shí)施了積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策,通過放松銀根,降低融資成本來促進(jìn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),以此拉動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但隨著貨幣政策,尤其是信貸政策放松,存款準(zhǔn)備金率和利率的不斷下調(diào),我國國內(nèi)開始出現(xiàn)過剩的流動(dòng)性,引發(fā)通貨膨脹(見圖3)。在2009年第一季度的利率下調(diào)政策下,我國國內(nèi)銀行出現(xiàn)利差倒掛現(xiàn)象,即實(shí)際存款利率高于貸款利率,造成一些企業(yè)通過低利率從銀行獲取貸款,只要將這筆貸款再存到銀行就可以獲取無風(fēng)險(xiǎn)利差,這樣,就促使企業(yè)不斷從銀行進(jìn)行貸款,如果企業(yè)將貸款存進(jìn)銀行就會(huì)通過貨幣乘數(shù)效應(yīng)加劇國內(nèi)的通貨膨脹,但如果這些貸款進(jìn)入資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行炒作,便會(huì)引起這些資產(chǎn)的價(jià)格泡沫。事實(shí)證明,在寬松貨幣政策下,我國確實(shí)出現(xiàn)了高的通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格泡沫。2009年迫于國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)低迷的影響,我國并沒有收緊經(jīng)濟(jì)政策,導(dǎo)致我國資產(chǎn)價(jià)格泡沫不斷上漲,尤以房價(jià)上漲最為明顯。
我國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的對(duì)外依賴性還是偏大,國外存在對(duì)人民幣升值的強(qiáng)烈預(yù)期,國內(nèi)存在流動(dòng)性過剩,在這種情況下,我們應(yīng)以日本為鑒,關(guān)注通貨膨脹和物價(jià)問題,保持我國貨幣政策的獨(dú)立性。
上世紀(jì)80年代日本政府就是迫于國際壓力,對(duì)內(nèi)實(shí)施寬松的經(jīng)濟(jì)政策,對(duì)外日元升值,從而造成日本國內(nèi)通貨膨脹嚴(yán)重,資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重,而且日本政府也未選擇合適的時(shí)機(jī)來控制這一現(xiàn)象,結(jié)果導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生和破滅,將日本經(jīng)濟(jì)拖入了長達(dá)20年的經(jīng)濟(jì)衰退?，F(xiàn)在我們應(yīng)當(dāng)以日本為鑒,充分認(rèn)識(shí)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡有其深刻的復(fù)雜原因,金融危機(jī)造成世界經(jīng)濟(jì)的衰退并不能靠人民幣升值和我國國內(nèi)持續(xù)寬松的經(jīng)濟(jì)政策來解決,一國經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整并不能解決這些問題,我國應(yīng)當(dāng)保持自身經(jīng)濟(jì)政策的獨(dú)立性,采用適合自己經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策。我國現(xiàn)在一些資產(chǎn)如房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格泡沫(見圖4),應(yīng)當(dāng)抓住防止資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)機(jī),避免重蹈日本泡沫經(jīng)濟(jì)的覆轍。
作者簡介:
[關(guān)鍵詞] 次貸危機(jī) CDS 泡沫經(jīng)濟(jì) 套利方程 金融危機(jī)
一、次貸危機(jī)成因分析
對(duì)金融危機(jī)最普遍的官方解釋是次貸問題，然而筆者認(rèn)為導(dǎo)致金融危機(jī)的直接原因是對(duì)于由放貸機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)所簽訂的信用違約掉期(CDS)的投資過度集中。美國放貸機(jī)構(gòu)為分擔(dān)次級(jí)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)與其它投資機(jī)構(gòu)簽訂保險(xiǎn)合同，即CDS。而第一級(jí)簽訂CDS合同的投資公司為了能夠?qū)崿F(xiàn)資金的快速回籠又會(huì)將“原始股”級(jí)CDS掛牌放到市場(chǎng)上出售。投資者的信心野蠻生長，虛擬資本積聚擴(kuò)張。當(dāng)房價(jià)漲到一定的程度而不再上升，后面又無人接盤時(shí)，CDS中本是極小概率的違約事件卻發(fā)生了，而與之相伴的則是無法遏制的多米諾骨牌效應(yīng)把各級(jí)投資商迅速推到瀕臨倒閉的境況，次貸危機(jī)就此發(fā)生。那么，投機(jī)行為促使泡沫形成的機(jī)理是怎樣的呢？人們?cè)谕顿Y時(shí)往往以自己的預(yù)期做決定。但問題是人們?cè)谧龀鲱A(yù)期時(shí)，市場(chǎng)是否充分有效？如果是的話，我們便可以從套利方程出發(fā)，以風(fēng)險(xiǎn)投資過程中的CDS為主要影響因素，對(duì)次貸危機(jī)的形成做以下方面的討論。假設(shè)在次貸危機(jī)未發(fā)生的前期市場(chǎng)中存在有風(fēng)險(xiǎn)投資―CDS保險(xiǎn)，和無風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)兩種。先令Pt為CDS市值，dt為CDS股息，r為無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益利率，并假定Pt，dt，r不隨時(shí)間變化。如果風(fēng)險(xiǎn)中性的個(gè)人在CDS和無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)之間套利，并令a=1+r，就有:Pt=E(Pt+1/It)/a +dt/a，此時(shí)，只要利率為正，就有a
（1）
若CDS股息增長慢于利率，便有無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)增值快于CDS保險(xiǎn)價(jià)格上升的結(jié)果，則發(fā)生當(dāng)T∞時(shí)，aT+1趨于無窮小的速度大于E(yt+t+1/It)趨于無窮大的速度，則(1)式前半部分為零。如果CDS保險(xiǎn)是沒有期限約束的資產(chǎn)，具有永久保留性，則我們可以對(duì)（1）式取極限，得到：
（2）
它表示y是x未來預(yù)期的貼現(xiàn)和，以股票形式存在的CDS保險(xiǎn)價(jià)格是預(yù)期未來股息的貼現(xiàn)現(xiàn)值。這種情況下不存在泡沫，但這只是（1）式的一個(gè)基礎(chǔ)解系。通過數(shù)學(xué)推導(dǎo)（1）式的完全解系并對(duì)非基礎(chǔ)解系部分取極限得出：
（3）
這個(gè)結(jié)果表明，如果bt是時(shí)間趨勢(shì)，雖然CDS保險(xiǎn)的每股利息為常數(shù)，但是CDS市值將以指數(shù)級(jí)倍率增長，導(dǎo)致資產(chǎn)收益足以抵消股息。后果是，投資者將不斷支付比CDS保險(xiǎn)現(xiàn)值更高的價(jià)格，表現(xiàn)在最表象層面為樓盤價(jià)格進(jìn)一步升值，泡沫將不斷脹大。我們不難由此得出以下結(jié)論：若想使（3）式成立，即不產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的必要條件是：第一，以股票形式存在的投資利息慢于利率；第二，持有期限為無限。但是，首先，經(jīng)驗(yàn)表明投機(jī)市場(chǎng)的波動(dòng)性要大于利率的波動(dòng)，而且投資股息增長速度快于利率增長速度的情況會(huì)不斷發(fā)生；其次，CDS并不會(huì)被永久保留，因此在實(shí)際生活中，期限不可能為無限。這樣看來，泡沫在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的合理性就是不可避免的。
二、監(jiān)控措施
通過前文套利方程對(duì)于CDS在次貸危機(jī)及產(chǎn)生潑墨經(jīng)濟(jì)中的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)如何控制投資過熱是能否發(fā)現(xiàn)并應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)乃至金融危機(jī)的關(guān)鍵。相對(duì)比來說，金融貿(mào)易自由度較高的國家則更容易出現(xiàn)投資過熱而政府干預(yù)不足的情況。放松金融管制，特別是金融業(yè)間的自由化，是各國產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要原因。因此在經(jīng)濟(jì)繁榮的初期階段，辨別這一繁榮是否健全、真實(shí)便成為能否摘除泡沫經(jīng)濟(jì)的萌芽的關(guān)鍵問題。但實(shí)際上如果判斷失誤就又可能把本屬正常的景氣扼殺于搖籃中。對(duì)于這個(gè)問題，我們應(yīng)從如下幾個(gè)方面加以平衡:1.積極主張市場(chǎng)透明、信息公開、會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、自己責(zé)任原則。2.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)金融，作為融資擔(dān)保的土地?fù)?dān)保價(jià)值，應(yīng)比時(shí)價(jià)低估50%～60%，采取“擔(dān)保系數(shù)”規(guī)制，并嚴(yán)格規(guī)范土體評(píng)估。3.關(guān)于證券金融，應(yīng)將自由資本比率同股價(jià)上漲率相聯(lián)系，采取累進(jìn)方式。4.有關(guān)土地買賣、股票買賣的收益稅制，要以不誘發(fā)泡沫投機(jī)為原則，在稅收政策上加以規(guī)范。
三、前景展望
在由CDS導(dǎo)致美國次貸危機(jī)繼而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴的環(huán)境下，中國經(jīng)濟(jì)正面臨著國際國內(nèi)的更多挑戰(zhàn)。要做到獨(dú)善其身固然是困難的，但我們更應(yīng)從不利的金融環(huán)境中汲取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。只有這樣，我們才能夠變被動(dòng)為主動(dòng)，努力去應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)并致力于建立一個(gè)更加復(fù)雜的中國特色環(huán)境下的資本市場(chǎng)。
參考文獻(xiàn):
[1]三木谷良一:日本泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生、崩潰與金融改革[J].金融研究,1998,（6）:1
[2]陳江生:“泡沫經(jīng)濟(jì)”形成的的原因分析[J].世界經(jīng)濟(jì),1996,（3）: 6～7
起因
房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。從理論上講，任何商品都有發(fā)生經(jīng)濟(jì)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，每個(gè)商品產(chǎn)生泡沫機(jī)會(huì)的多少及其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響程度也是不同的。根據(jù)世界各國和地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分析，股票和房地產(chǎn)是產(chǎn)生泡沫幾率最高的，所以房地產(chǎn)和股票是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體或“多發(fā)區(qū)”。學(xué)者認(rèn)為造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，隨著社會(huì)總需求的增長，供給彈性越小的要素價(jià)格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)比較高。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升，為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，而價(jià)格只漲不跌，銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失，所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度因各種原因放慢的時(shí)候，價(jià)格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價(jià)格下降，為了保護(hù)投資利益，競(jìng)相拋售，使房地產(chǎn)價(jià)格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認(rèn)為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。
從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)投機(jī)也是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要原因，投機(jī)價(jià)格機(jī)制是房地產(chǎn)泡沫運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制之一。價(jià)格上升時(shí)，人們認(rèn)為今后價(jià)格還要上升，需求量反而增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升。在泡沫破滅時(shí)，價(jià)格下跌，人們認(rèn)為價(jià)格還要下跌，房地產(chǎn)持有人紛紛拋售，反而增加了供給量，由于無人接手買入，需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌（見圖1）。
兩者的關(guān)系
房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以從以下幾個(gè)方面來分析：
（1）房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。
（2）房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大，開發(fā)量過多，超過了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會(huì)帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會(huì)帶來價(jià)格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價(jià)格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段，房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加，各種資金包括個(gè)人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價(jià)格升高。只有那些有大量投機(jī)資金介入，過度炒高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其房地產(chǎn)過熱才會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。
（3）同時(shí)也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性，主要表現(xiàn)在：一是土地價(jià)格泡沫。土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。二是房地產(chǎn)商品價(jià)格泡沫。一方面，房價(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房價(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)；另一方面，開發(fā)商對(duì)利潤的期望值過高，人為抬高房價(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。三是房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過市場(chǎng)需求，形成大量空置，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。如前所述，商品房空置率在10%～15%之間時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價(jià)猛跌，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。
目前狀況
2003年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需發(fā)揮了積極作用，成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長、資金到位情況較好，商品房銷售市場(chǎng)供銷兩旺、房地產(chǎn)價(jià)格有所上升。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年房地產(chǎn)投資完成10106億元，比上年增長29.7%。全年到位資金13128億元，增長37.6%，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增長水平。全年商品房竣工面積39510萬平方米，銷售面積32247萬平方米，分別比上年增長21.5%和29.1%。實(shí)現(xiàn)銷售收入7671億元，增長34.1%，其中銷售給個(gè)人7039億元，增長35.8%，所占比重為92.5%。由于受土地交易價(jià)格和建筑材料價(jià)格上漲的影響，商品房銷售價(jià)格有所上揚(yáng)，全年商品房平均銷售價(jià)格為2379元/平方米，比去年上漲3.8%，其中商品住宅平均銷售價(jià)格為2212元/平方米，上漲3.9%。與2003年GDP增長率9.1%和城鎮(zhèn)居民收入增長率9%相比，商品房價(jià)格增幅基本合理。從地區(qū)看，廣東、吉林、河北、云南、新疆等地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下降；上海、浙江、重慶等地的商品房平均銷售價(jià)格上漲幅度超過10%以上。
從總體上看，商品住宅銷售價(jià)格漲幅增加，非住宅用房銷售價(jià)格漲幅減小，土地交易價(jià)格持續(xù)大幅上漲。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國35個(gè)大中城市市場(chǎng)調(diào)查顯示，2003年全年房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲4.8%，土地交易價(jià)格上漲8.3%，房屋租賃價(jià)格上漲2.2%。在土地交易中，居民住宅用地交易價(jià)格上漲13.1%，其中豪華住宅用地價(jià)格上漲4%、普通住宅用地價(jià)格上漲13.5%、商業(yè)旅游娛樂用地價(jià)格上漲7%、工業(yè)用地價(jià)格上漲1.2%、其他用地價(jià)格上漲6.4%。但并不是所有城市土地交易價(jià)格都上漲。
必須看到，新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價(jià)上漲的原因。這里所說的成本上升，一方面指建材等價(jià)格上漲帶來的成本增加，另一方面指新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。建筑材料價(jià)格方面，2003年全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平上升了1.2%，生產(chǎn)資料價(jià)格總水平上升了8.1%。在統(tǒng)計(jì)的9大類生產(chǎn)資料價(jià)格（黑色金屬、有色金屬、化工產(chǎn)品、原煤、石油及制品、木材、建材、機(jī)電產(chǎn)品、汽車）中，除了木材、機(jī)電產(chǎn)品和汽車價(jià)格有所下降以外，其他幾大類產(chǎn)品價(jià)格均出現(xiàn)上漲，其中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的鋼材、石油及制品、有色金屬、化工產(chǎn)品等價(jià)格上漲較多，漲幅分別達(dá)到20.1%、11.8%、8%和6.6%。建筑品質(zhì)方面，比較上世紀(jì)80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無論是所使用的建筑材料、建筑設(shè)計(jì)的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營造，都有巨大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。全國商品房銷售價(jià)格的實(shí)際增幅是基本合理的。
從我國當(dāng)前的情況分析，有理由認(rèn)為，只要國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢(shì)頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫第二次”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要崩盤”。
房地產(chǎn)泡沫的防范
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。具體對(duì)策如下：
（1）加強(qiáng)土地供應(yīng)的控制，抑制土地過度投機(jī)，控制增量、盤活存量。一方面，嚴(yán)格執(zhí)行土地儲(chǔ)備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據(jù)土地市場(chǎng)行情適時(shí)收購?fù)恋鼗蛟黾油恋爻鲎?，以便調(diào)控土地供應(yīng)增量；同時(shí)也可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控新投放市場(chǎng)建設(shè)用地的用途，如可確保中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房用地。另一方面可以通過設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅收制度，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵(lì)土地持有人積極投資開發(fā)，提高土地投機(jī)的成本，刺激低度利用土地者轉(zhuǎn)讓土地或出租土地，以調(diào)節(jié)土地供給、盤活存量。
（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)與調(diào)控，限制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作。建立健全城市基準(zhǔn)地價(jià)與地價(jià)公示制度以供市場(chǎng)交易參考，建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度、商品房出售網(wǎng)上申報(bào)制度，監(jiān)視土地交易價(jià)格、調(diào)查地價(jià)與土地交易情況，對(duì)取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進(jìn)行嚴(yán)格限制，以加強(qiáng)政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)與調(diào)控。嚴(yán)格商品房預(yù)售審核管理、防止以預(yù)售為名的土地投機(jī)，嚴(yán)查開發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，加強(qiáng)稅收征管和恢復(fù)征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實(shí)行高契稅政策，二手商品房轉(zhuǎn)讓征收商品房增值稅或個(gè)人所得稅，商品房期房轉(zhuǎn)讓增收期房轉(zhuǎn)讓契稅等，限制購房投機(jī)和炒作，鼓勵(lì)自住，控制購房投資和投機(jī)需求。
關(guān)鍵詞:日本 貨幣政策 利率
一、引言
日本在1985年，取代美國成為世界上最大的債權(quán)國的同時(shí)，也與美國產(chǎn)生了巨額貿(mào)易逆差問題。在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，1985年9月22日，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國以及英國的財(cái)政部長和中央銀行行長（簡稱G5）在紐約簽訂了 “廣場(chǎng)協(xié)議”，五國聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，各國開始拋售美元，繼而形成市場(chǎng)投資者的拋售狂潮，導(dǎo)致美元持續(xù)大幅度貶值，日元快速大幅度升值。
日元大幅升值使日本出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)受到極大沖擊。為防止經(jīng)濟(jì)增長下滑，日本實(shí)施了寬松的財(cái)政和金融政策，這樣的大背景下，日本掀起了一輪設(shè)備投資熱潮，投資的增長遠(yuǎn)高于消費(fèi)的增長。低利率更是刺激土地和股票價(jià)格持續(xù)而急劇地上升。到了1989年5月，由于資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)、大幅上漲，日本政府在美、歐各國紛紛加息的背景下，日本銀行也不得不從1989年5月開始多次上調(diào)貼現(xiàn)率，這成了泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的導(dǎo)火線。從1990年開始，日本股價(jià)持續(xù)下跌。1992年8月18日日本股價(jià)降至14309日元，與1989年最高點(diǎn)相比下降了63％，成為日本歷史上空前的“大股災(zāi)”。以至于1990年之后的十年被稱為日本“失去的十年”，這十年呈現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)停滯發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
為了恢復(fù)和刺激經(jīng)濟(jì)的增長，日本政府采取了怎樣的貨幣政策及其運(yùn)用效果如何呢？對(duì)這些問題進(jìn)行深入研究無疑對(duì)我國當(dāng)前的貨幣政策取向有著重要的借鑒意義。
二、20世紀(jì)90年代之后日本貨幣政策的回顧
20世紀(jì)90年代之后日本政府針對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅帶來的經(jīng)濟(jì)長期不景氣狀況，采取了相應(yīng)的政策和措施。從貨幣政策的角度看可以大體分為三個(gè)階段。
1.低利率時(shí)期（1995~1999）
公定貼現(xiàn)率是90年代早期和中期日本重要的貨幣政策工具，是指日本銀行在同業(yè)拆借市場(chǎng)向銀行等金融機(jī)構(gòu)提供的商業(yè)票據(jù)、國債和特定證券的抵押貼現(xiàn)率，是商業(yè)銀行等從日本銀行取得貸款的成本。公定貼現(xiàn)率作為當(dāng)時(shí)日本金融市場(chǎng)的基本利率，其變動(dòng)可以影響各種短期利率的變動(dòng)，且變動(dòng)方向與公定貼現(xiàn)率保持一致。作為當(dāng)時(shí)日本銀行的重要政策工具，公定貼現(xiàn)率是日本貨幣政策的風(fēng)向標(biāo)，金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和公眾會(huì)根據(jù)公定貼現(xiàn)率的變動(dòng)來改變各自的經(jīng)濟(jì)行為。日本銀行在泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后，于1991年7月1日開始采用擴(kuò)張的貨幣政策，連續(xù)9次下調(diào)公定貼現(xiàn)率至1995年9月8日的歷史最低水平0.5%，并保持這一公定貼現(xiàn)率到1999年初。
2. “零利率”政策的初步實(shí)施階段(1999年2月一2000年8月)
1999年2月，日本銀行為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退和金融系統(tǒng)大量的不良債權(quán)，決定實(shí)施“零利率”政策，將有擔(dān)保的隔夜拆借利率降至0.07%，同年4月進(jìn)一步降至0.01%的超低水平。扣除貨幣市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)傭金成本，短期利率己經(jīng)降至O。
3.數(shù)量寬松政策的實(shí)施(2001年3月至2006年)
2001年3月l日，日本銀行將基本貼現(xiàn)貸款率再下調(diào)至0.25%，將有擔(dān)保隔夜拆借利率下調(diào)至0.02%。3月19日，日本銀行采取進(jìn)一步的放松銀根政策即數(shù)量寬松貨幣政策。
2006年3月9日在經(jīng)濟(jì)回暖的背景下，日本銀行貨幣政策委員會(huì)決議結(jié)束數(shù)量寬松的貨幣政策。
三、貨幣政策有效性分析
3.1對(duì)前面兩個(gè)階段的分析
日本的貨幣政策是不是落入“流動(dòng)性陷阱”了？
1992年1月，經(jīng)濟(jì)企畫廳宣布日本經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張局面在1991年第一季度最高峰后進(jìn)入衰退期。
日本政府在1991年7月開始逐漸下調(diào)利率應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的衰退，見下表：
“流動(dòng)性陷阱”指的是在貨幣政策的極端情況下，名義利率已經(jīng)接近或?yàn)榱銜r(shí)，貨幣當(dāng)局?jǐn)U大基礎(chǔ)貨幣對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變量不產(chǎn)生影響，也就意味著傳統(tǒng)的貨幣政策已經(jīng)失靈。根據(jù)克魯格曼（Krugman，1998）的理解，“流動(dòng)性陷阱”是名義利率為零或接近于零時(shí)出現(xiàn)的一種特殊情形，此時(shí)的最大特征是貨幣政策基本失靈，因?yàn)樨泿排c短期債券被視為完全替代品，所注入的基礎(chǔ)貨幣不會(huì)起任何作用。
關(guān)于這段時(shí)間日本貨幣政策是否陷入了流動(dòng)性陷阱很多學(xué)者做了深入的的研究。
吳群剛和胡鞍鋼將通貨緊縮劃分為初發(fā)期、發(fā)展期和惡化期。在此理論的研究下來分析,日本所謂的“失去的10年”(即1992~2001年),就是日本經(jīng)濟(jì)陷入流動(dòng)性陷阱的10年。
諶坤認(rèn)為,日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷長期衰退的真正根源在于,日本政府在制定貨幣政策時(shí)導(dǎo)致了流動(dòng)性過剩,從而導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫迅速膨脹,隨后急劇地緊縮銀根,刺破資產(chǎn)泡沫,最終導(dǎo)致了日本經(jīng)濟(jì)陷入長期的衰退階段。
自20世紀(jì)90年代開始,日本金融體系在零利率貨幣政策時(shí)期,面臨著“流動(dòng)性陷阱”的高風(fēng)險(xiǎn)。雖然這一觀點(diǎn)得到諸多學(xué)者的實(shí)證證明,但是日本經(jīng)濟(jì)是否真正陷入“流動(dòng)性陷阱”,一些學(xué)者仍堅(jiān)持不同的看法。 關(guān)鍵問題在于對(duì)“流動(dòng)性陷阱”定義的分歧方面?？墒遣徽摯蠹覍?duì)日本是否陷入了“流動(dòng)性陷阱”的觀點(diǎn)如何，針對(duì)這段時(shí)期，日本流動(dòng)性過剩的看法還是一致的，而且對(duì)于這個(gè)時(shí)期貨幣政策的有效性普遍都認(rèn)為收效甚微。在分析其中的原因時(shí)，學(xué)界普遍把眼光集中放在了貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制上來。
貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中央銀行運(yùn)用貨幣政策工具影響中介指標(biāo)，進(jìn)而最終實(shí)現(xiàn)既定政策目標(biāo)的傳導(dǎo)途徑與作用機(jī)理。
貨幣政策傳導(dǎo)途徑一般有三個(gè)基本環(huán)節(jié)： 從中央銀行到商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)，然后到企業(yè)、居民等非金融部門的各類經(jīng)濟(jì)行為主體，以及從非金融部門經(jīng)濟(jì)行為主體到社會(huì)各經(jīng)濟(jì)變量，包括總支出量、總產(chǎn)出量、物價(jià)、就業(yè)等。
例如中央銀行通過公開市場(chǎng)買入證券、降低貼現(xiàn)率以及降低法定準(zhǔn)備金率等擴(kuò)張性的貨幣政策，將會(huì)使利率降低。更低的利率降低了消費(fèi)者的借貸成本，刺激了額外的支出。利率的降低還降低了投資的成本，促使投資增加，這一系列的傳導(dǎo)最終會(huì)影響到生產(chǎn)、消費(fèi)等各個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)變量，從而總產(chǎn)出增加。
雖然凱恩斯理論是如此闡述，可是在20實(shí)際90年代的日本，貨幣政策的實(shí)際效果卻不盡如人意。從貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制方面看來，發(fā)現(xiàn)了諸多問題。
日本經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)后時(shí)間最長、力度最大的蕭條始于泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，其直接后果就表現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格的大幅度下降和銀行產(chǎn)生的大量不良貸款上面。
資產(chǎn)通貨緊縮本身就對(duì)消費(fèi)、投資的支出有很強(qiáng)的逆效應(yīng)，而且資產(chǎn)作為資金借貸市場(chǎng)的擔(dān)保物的價(jià)格下降會(huì)造成借貸雙方交易成本的提高，會(huì)抑制銀行的對(duì)外貸款。
所謂不良債是金融機(jī)構(gòu)指因擔(dān)保價(jià)值貶值而無望回收的債權(quán)等。當(dāng)時(shí)日本金融界的不良債有如下特點(diǎn)：大量的舊債未處理完，新債更加迅速積累，處理不良債的費(fèi)用甚至超過了銀行業(yè)主的收益，不良債的發(fā)放對(duì)象多在地產(chǎn)、建筑行業(yè)，對(duì)這些行業(yè)的貸款當(dāng)時(shí)還在增加。
大量的不良債至少從三個(gè)方面影響了貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)節(jié)：首先銀行很難回收不良債導(dǎo)致金融中介功能的減弱，再者在一些生產(chǎn)效率不高的行業(yè)和領(lǐng)域出現(xiàn)了資本等經(jīng)濟(jì)資源的緊張，最后不良債使消費(fèi)者和企業(yè)對(duì)金融業(yè)信任降低，最后也抑制了消費(fèi)和生產(chǎn)的再投資。
3.2對(duì)第二個(gè)階段貨幣政策有效性分析
小泉內(nèi)閣上臺(tái)后，進(jìn)行了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)改革，2002年推出了《金融再生計(jì)劃》加速處理不良債權(quán)，主要把不良債權(quán)的焦點(diǎn)集中在一些大型銀行上面，包括三點(diǎn)：1.對(duì)銀行的資本核定制定了嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)2.充實(shí)銀行的自有資本3.加強(qiáng)銀行的治理。到2006年末，大型銀行的不良債比例已經(jīng)由2001年末的8.4%下降到了4.5%。
處理不良債的同時(shí)，日本政府保持了寬松的貨幣政策即所謂“定量寬松的貨幣政策”。
這對(duì)于不景氣的經(jīng)濟(jì)有諸多好處：1.可以提高國民和生產(chǎn)者的消費(fèi)、投資預(yù)期。2.為金融機(jī)構(gòu)提供了較好的外部環(huán)境。3.伴隨著不良債的處理，金融體系抗風(fēng)險(xiǎn)的能力得到加強(qiáng)，金融的中介功能也得到了改善。
當(dāng)然，任何經(jīng)濟(jì)政策要發(fā)揮作用都會(huì)有一個(gè)政策時(shí)滯的問題，也還有要面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然災(zāi)害等問題。從現(xiàn)有的GDP數(shù)據(jù)來看，2004年之后日本經(jīng)濟(jì)恢復(fù)了穩(wěn)定的增長和日本既定的相關(guān)貨幣政策不無相關(guān)。
四、對(duì)中國的借鑒
日本的經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)后飛速飛速發(fā)展，其歷史經(jīng)驗(yàn)與中國有很多相似的情況。在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅及相關(guān)的問題上，學(xué)術(shù)界予以了很高的關(guān)注。日本經(jīng)濟(jì)失去的十年，其實(shí)也是日本反思和探索的十年，借鑒日本大約二十年的貨幣政策軌跡至少可以給當(dāng)前的中國幾點(diǎn)這樣的啟示：
1.在貨幣政策方面要保持央行的獨(dú)立性和貨幣政策的主動(dòng)性?？梢钥吹剑?0年代初日本央行對(duì)于泡沫經(jīng)濟(jì)破滅帶來的影響沒有及時(shí)反應(yīng)，并給以貨幣政策的調(diào)整，失去了較好的時(shí)機(jī)，以至于后來的多次下調(diào)利率收效甚微。
2.在貨幣政策的使用方面要注重貨幣政策的指導(dǎo)。日本90年代中后期所執(zhí)行的急速下調(diào)的貨幣政策與前期相比，簡直就是兩個(gè)極端。這種急速調(diào)整的貨幣政策沒有充分考慮到貨幣政策的時(shí)滯和對(duì)經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)作用，片面高估了貨幣政策的作用，以至于要面對(duì)“流動(dòng)性陷阱”這樣的問題，貨幣政策一度失去了主動(dòng)性。
3.日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅主要是集中在以證券為代表的金融行業(yè)和房地產(chǎn)為代表的建筑行業(yè)上面，而逐漸牽引影響到其他領(lǐng)域。我國2008年股市暴跌之前，就有學(xué)術(shù)界從日本的歷史經(jīng)驗(yàn)給當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)建言，現(xiàn)在的情況是我國的股市泡沫破滅了，而樓市的價(jià)格還在一路上升，這就與日本當(dāng)年的情況非常不同了。這兩個(gè)市場(chǎng)迥然相異的格局，到底是我國特殊的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律所產(chǎn)生的，還是因?yàn)槲覈谂菽?jīng)濟(jì)破滅問題上吸取了日本的經(jīng)驗(yàn)，有意的時(shí)樓市泡沫維持下來，以便于銀行業(yè)有時(shí)間處理其資產(chǎn)組合，降低因?yàn)闃鞘信菽茰缈赡軒淼你y行業(yè)的大量不良債，最后減少對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的損傷呢？若是這樣，在股市泡沫破滅后的三年以來，銀行業(yè)已經(jīng)有了很充足的時(shí)間做好準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)樓市泡沫的破滅。那么今年二季度新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試得出的“即使房價(jià)下跌五成，銀行業(yè)也可以承受”的消息對(duì)于無法抑制的樓市泡沫無疑是一個(gè)巨大的利空。
參考文獻(xiàn)：
[1]樂紹延.日本金融市場(chǎng)為什么出現(xiàn)負(fù)利率.全球繚望[J，2003年第8期。
[2]薩繆爾森，諾德豪斯.經(jīng)濟(jì)學(xué)(第16版)[M]，北京:華夏出版社，麥格勞。希爾出版公司，1999年。
[3]陳作章.日本貨幣政策問題研究[M]，上海:復(fù)旦大學(xué)出版社，2005年。
[4]堪坤. 克服貨幣政策的“流動(dòng)性陷阱”：日本的經(jīng)驗(yàn)及影響. [J].福建金融，2007年第l期。
[5]尹玉梅，劉洪倉. [J].日本問題研究，2000年第2期。
[6]]辜嵐.從貨幣傳導(dǎo)機(jī)制看日本貨幣政策的失效「J〕.世界經(jīng)濟(jì)研究，2004年第n期。
論文摘要：文章對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生與危害及其對(duì)策作簡要分析。2010年我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整，旨在抑制過快增長的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià)，不能長期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過一定的時(shí)間它必然會(huì)下降到符合其價(jià)值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，便形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)由于美元貶值，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房價(jià)飛漲，使得國民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭過于強(qiáng)勁，一躍成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房價(jià)一路飆升，許多地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價(jià)”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場(chǎng)需求導(dǎo)致房價(jià)非理性上漲。需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力。我國是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國家，國民對(duì)住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，在利益的驅(qū)動(dòng)下，房價(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持在一種高房價(jià)、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價(jià)值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導(dǎo)致房價(jià)隨地價(jià)飆升。我國的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下，地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報(bào)，只有不斷抬高房價(jià)，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升；同時(shí)，銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，致使各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四，各地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過于寬松，地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權(quán)益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價(jià)過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會(huì)安定與發(fā)展。
第二，泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會(huì)引發(fā)劇烈的金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，投機(jī)者破產(chǎn)，最終銀行將會(huì)成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對(duì)國家今后的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長久的負(fù)面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策
第一，銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時(shí)，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二，加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)。土地交易價(jià)格是房價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，因此要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺(tái)相應(yīng)的政策來遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為，保證土地市場(chǎng)的規(guī)范健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
我在碩士期間專攻日本經(jīng)濟(jì)，18年的高速增長，當(dāng)時(shí)國內(nèi)外輿論把日本捧上天。后來泡沫興盛，美國出版《日本第一》，驚呼“日本買下了美國”。曾幾何時(shí)泡沫破滅，日本經(jīng)濟(jì)停滯20年。
美國摩根大通銀行副總裁黃樹東先生基于自己多年來在國際金融行業(yè)的豐富閱歷，近期著書《選擇和崛起：國家博弈下的中國危局》，對(duì)世界金融體系和世界經(jīng)濟(jì)體系做了獨(dú)到的揭秘和剖析。書中就論述到了美國從國家利益出發(fā)，把日本導(dǎo)人泡沫經(jīng)濟(jì)的這段歷史。
高增長思維慣性導(dǎo)致決策失據(jù)
日本政府在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期追求GDP高速增長的思維慣性，在改革過程中忽略過度投資和資產(chǎn)價(jià)格快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)，宏觀政策屢屢失誤。
為緩解日元升值壓力，日本鼓勵(lì)銀行和企業(yè)向海外投資。1980～1984年逐步放開外匯管制，外國企業(yè)可在日本發(fā)行以日元和外國貨幣為基準(zhǔn)的債券，日本金融機(jī)構(gòu)可用任何貨幣在海外發(fā)行債券，把得到的資金兌換成日元，日本成為世界主要的資本供給者。80年代中期成為世界最大債權(quán)國。1996年16.7％的GDP是外國資產(chǎn)。日本外流的資本有40％到了美國，25％到了亞洲。日本銀行在美國發(fā)放的貸款曾達(dá)到美國新增貸款的17％，大量購買美國的房地產(chǎn)，此時(shí)正是美國房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，日本資本接盤后，美國房地產(chǎn)就崩盤，日本投資巨虧，相當(dāng)于10年對(duì)美貿(mào)易順差。
為緩解日元升值壓力，保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，日本實(shí)行低利率，把經(jīng)濟(jì)資源引導(dǎo)到資產(chǎn)投機(jī)和信用擴(kuò)張，刺激了房地產(chǎn)泡沫形成。日本銀行在吹大資產(chǎn)泡沫的同時(shí)，也吹大了自己資產(chǎn)和利潤。金融自由化促進(jìn)信用極度擴(kuò)張，銀行業(yè)資本極度膨脹，銀行股票價(jià)格迅速上升，“解放資本”的奇跡就是資產(chǎn)泡沫。股市從1986年的12000點(diǎn)飆升到39000點(diǎn)，東京房地產(chǎn)總市值超全美國房地產(chǎn)總值，資產(chǎn)泡沫吸引了巨額銀行貸款。1980年日本銀行在世界前10名當(dāng)中只有一家，1988年囊括了前10名。
1987年的“黑色星期一”，紐約股票市場(chǎng)暴跌引起全球連鎖反應(yīng)，各國在1988年緊縮銀根，日本仍沉浸于金融自由化帶來的“新鮮而自由的空氣”，增大現(xiàn)鈔供給，到1989年緊縮銀根為時(shí)已晚。1990年日本資產(chǎn)泡沫破裂，日本當(dāng)局直到1995年才承認(rèn)經(jīng)濟(jì)衰退，采取措施已晚，經(jīng)濟(jì)泡沫最終破滅。
日本銀行積累了巨額不良資產(chǎn)，1992年達(dá)到40萬億日元，日本政府寄希望于經(jīng)濟(jì)回升消化不良資產(chǎn)，結(jié)果1998年增加到87萬億日元，占銀行業(yè)貸款的15％-20％，國內(nèi)生產(chǎn)總值的30％。
在經(jīng)濟(jì)大蕭條環(huán)境下，日本政府在1996年實(shí)施“大爆炸”式的全盤自由化改革。2002年推出“金融再生計(jì)劃”，受此沖擊2003年股指跌破8000點(diǎn)大關(guān)，回到了1983年的水平。經(jīng)過長期的改革，健全了法律監(jiān)管，至2005年銀行不良資產(chǎn)下降到16萬億日元。
理論上講銀行的市場(chǎng)化改革是必要的，但也充滿著風(fēng)險(xiǎn)。初期改革與貨幣升值、經(jīng)濟(jì)高速增長并行，引發(fā)了資產(chǎn)泡沫。泡沫崩潰以后，市場(chǎng)力量無法使日本走出通貨緊縮，零利率和改革都不能解決問題，出現(xiàn)“流通性陷阱”。2008年受美國影響，日本的出口和GDP又出現(xiàn)下降，經(jīng)濟(jì)沒有走出衰退。
日本的挫折根本在于，第一，沒有完整的，在外力壓迫下被迫升值和改革；第二，錯(cuò)誤地應(yīng)用新自由主義理論；第三，沒有處理好貨幣升值，經(jīng)濟(jì)增長和體制改革的關(guān)系；第四，沉浸于過去經(jīng)濟(jì)高速增長思維中不能擺脫，不能解決結(jié)構(gòu)性問題，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)。
催生泡沫經(jīng)濟(jì)的四大因素
出口導(dǎo)向，貨幣升值，金融自由，宏觀失控是催生泡沫經(jīng)濟(jì)的四大因素。
1946年為扶植日本，美元對(duì)日元大大高估，日本的出口導(dǎo)向惡化了國內(nèi)的二元經(jīng)濟(jì)關(guān)系。隨著日本經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，日元從1美元兌換360日元升值到了250日元。日元在1965年就宣布可自由兌換，但金融體系沒有放開，國家控制相當(dāng)嚴(yán)密，國際資本無法自由進(jìn)出。美國壓迫日本先開放金融市場(chǎng)，再把日元升值，一直持續(xù)了14年，日本節(jié)節(jié)抵抗，節(jié)節(jié)敗退，最后全盤放開，頃刻瓦解。
20世紀(jì)80年代美國發(fā)明了一種理論：日元低估是萬惡之源，日本政府操縱匯率，背離市場(chǎng)，導(dǎo)致美國雙赤字。美國聯(lián)合西方各國聯(lián)手，在1985年達(dá)成“華盛頓共識(shí)”，聯(lián)手壓迫日元升值，一宣布就造成嚴(yán)重升值預(yù)期，投機(jī)資本進(jìn)入日本，1985年底就使日元迅速升值到1：200，最高升值到1：80；1998年亞洲金融危機(jī)時(shí)期日元曾貶值到1：150，后來就在90-130范圍內(nèi)波動(dòng)。
僅僅是貨幣升值，并不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)。
華盛頓共識(shí)不限于宣布日元升值，而是一個(gè)一攬子新自由主義改革計(jì)劃：開放國內(nèi)市場(chǎng)；充分發(fā)揮私人行業(yè)的生命力；實(shí)施彈性的金融政策，使之充分考慮到日元的匯率；更有力地推動(dòng)金融體系和日元的自由化，使日元反映日本經(jīng)濟(jì)的實(shí)力；允許地方政府進(jìn)行追加投資；刺激國內(nèi)需求，擴(kuò)大消費(fèi)信用和住房按揭等。
在貨幣升值期間推行金融自由化，加速泡沫經(jīng)濟(jì)形成。日本傳統(tǒng)金融體制是主銀行體制，銀行與企業(yè)相互持股，以銀行為中心形成企業(yè)集團(tuán)，政府規(guī)定存貸款利率差，保護(hù)銀行和居民的利益。資本市場(chǎng)極不發(fā)達(dá)，銀行隸屬于財(cái)政部，主要目標(biāo)不是利潤，而是政府經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和財(cái)團(tuán)整體利益。
這種銀行體系被指責(zé)為“封建體系”，華爾街逼迫日本實(shí)施金融體系和外匯市場(chǎng)自由化：擴(kuò)大資本市場(chǎng)，放開利率。允許銀行業(yè)以利潤為中心，從事創(chuàng)新業(yè)務(wù)，發(fā)展房地產(chǎn)按揭和資產(chǎn)證券化，銀行參與債券發(fā)行，交易外國金融期貨，進(jìn)入養(yǎng)老信托，向企業(yè)出售證券化貸款，將銀行完全推向市場(chǎng)和國際化，改造成“現(xiàn)代銀行”，廢除政府對(duì)銀行的保護(hù)。
金融自由化在相當(dāng)程度上激化了金融固有的脆弱性。利率上限取消以及降低進(jìn)入壁壘，引起銀行特許權(quán)價(jià)值降低，銀行部門的風(fēng)險(xiǎn)管理行為扭曲；金融業(yè)由分業(yè)經(jīng)營走向混業(yè)經(jīng)營；商業(yè)銀行和投資銀行日益融合，銀行過度介入證券市場(chǎng)。日本在1960―1980年企業(yè)借入資金為30％，80年代后下降到10％，進(jìn)入90年代下降到5％。銀行收益減少，從事高風(fēng)險(xiǎn)投資，加大了余融系統(tǒng)存在的道德風(fēng)險(xiǎn)。
貿(mào)易摩擦，產(chǎn)業(yè)控制與高科技爭(zhēng)奪
國家利益和世界霸權(quán)是美國政策的核心。日本與美國是二戰(zhàn)期間的敵人，戰(zhàn)后卻成為美國的政治軍事外交盟友。美國先占領(lǐng)日本，又扶植日本，是出于朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)和冷戰(zhàn)的需要，以后則是圍堵中國的需要。
美國一直以新自由主義改造日本。戰(zhàn)后日本陷入惡性通貨膨脹，杜魯門總統(tǒng)派特使，銀行家道奇去推行“休克療法”，說日本是“高蹺經(jīng)濟(jì)”，要砍掉美國援助和財(cái)政補(bǔ)貼這兩條腿，由此造成經(jīng)濟(jì)衰退和嚴(yán)重失業(yè)，依靠朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)才解脫出來。以后日本經(jīng)濟(jì)高速增長18年，離不開美國的扶植，美國替日本承擔(dān)了軍費(fèi)，把力量集中于發(fā)展軍事工業(yè)，向日本廉價(jià)轉(zhuǎn)讓民用技術(shù)；對(duì)日本實(shí)行5％的優(yōu)惠關(guān)稅，而默認(rèn)日本單方面對(duì)美國征收15％的關(guān)稅，保持對(duì)美大幅度貿(mào)易順差。日本則在政治、軍事、外交、技術(shù)市場(chǎng)方面全面依賴美國，成為美國在亞洲的冷戰(zhàn)基地。
日本的半導(dǎo)體和汽車，在60年代以后成為美國強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，美國采取一系列措施整治日本。早期逼迫日本“自愿限制出口”，從1956年的紡織品，到后來的鋼鐵，汽車，計(jì)算機(jī)，層出不窮。1977年美國半導(dǎo)體協(xié)會(huì)指責(zé)日本違背市場(chǎng)規(guī)則，濫用傾銷方式。美國政府幫助企業(yè)，采取多種方式包括政府間協(xié)議限制日本，培植中國臺(tái)灣地區(qū)和韓國作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，至1993年美國終于取代日本再度成為最大的晶片出口國。日元資本外流出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)空心化，日本政府沒有魄力和能力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，至21世紀(jì)日本在高科技產(chǎn)業(yè)上已完全輸給了美國。
[關(guān)鍵詞] 人民幣升值 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)泡沫
2005年7月21日中國人民銀行調(diào)整匯率浮動(dòng)區(qū)間,人民幣開始升值。時(shí)至今日，人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)已升至1∶7.2598，而中國的房價(jià)也在這幾年間一路飚升。針對(duì)人民幣匯率調(diào)整對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，SOHO中國有限公司董事長潘石屹發(fā)表自己的看法。
潘石屹認(rèn)為人民幣小幅升值對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)不會(huì)有太大的影響。走一步，看一步這就是漸進(jìn)性的原則，是一種漸進(jìn)性的改革。央行這個(gè)做法很聰明，掌握了主動(dòng)權(quán)。其重要意義在于啟動(dòng)了靈活的人民幣匯率浮動(dòng)機(jī)制，這就像邁了一個(gè)臺(tái)階，以后匯率會(huì)一步一個(gè)臺(tái)階，進(jìn)入小步上升的軌道。匯率調(diào)整，對(duì)中國高檔房地產(chǎn)的影響是積極的。國外資本看好人民幣，但如果只是將外匯簡單換成人民幣，目前人民幣存款利息太低，加上物價(jià)因素，實(shí)際上為負(fù)利率。如果換成人民幣資本，房地產(chǎn)就是最好的選擇，國際資本獲得的收益會(huì)更大。高檔住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的前景一定會(huì)看好。對(duì)以國內(nèi)需求為主的中、低檔住宅市場(chǎng)不會(huì)有直接的影響。
本人認(rèn)為人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)該從基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律開始分析。
首先來看人民幣升值對(duì)商品價(jià)格的直接影響。人民幣相對(duì)美元等外幣升值，就意味著可以用同等的人民幣兌換到更多的外幣用于進(jìn)口，從而導(dǎo)致進(jìn)口成本降低，進(jìn)口商品的價(jià)格隨之就會(huì)下跌。同時(shí)增加出口產(chǎn)品成本、抑制出口。
再來看人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能發(fā)生的有利影響。人民幣升值意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)比較好。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)導(dǎo)致投資的增加和企業(yè)的擴(kuò)張，土地、廠房、辦公物業(yè)的需求上升；經(jīng)濟(jì)良好加速商品流通，商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛；居民收入提高及其支付能力提升，拉動(dòng)居民商品房的投資的需求。從全球角度看，人民幣升值意味著以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值提升。資本在自由流動(dòng)的前提下，會(huì)選擇中國房地產(chǎn)作為重要的配置資產(chǎn)。海外游資預(yù)期人民幣升值致使大量海外熱錢涌入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中一部分將進(jìn)入具有保值增值功能的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)投資需求,這部分熱錢以不同的投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。人民幣升值會(huì)使進(jìn)口商品價(jià)格下降，進(jìn)而帶動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)品價(jià)格的下降，國內(nèi)多余貨幣部分將進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資需求拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格。另外，人民幣升值會(huì)使國外進(jìn)口商品價(jià)格下降，其中也包括一些進(jìn)口的高檔建材、設(shè)備。這有助于開發(fā)高檔商品房企業(yè)成本下降，增大一些企業(yè)的利潤空間，同時(shí)有助于我國商品房品質(zhì)的提高。
同時(shí)要看到人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響我國出口，如果出口下降，內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)如果受人民幣升值影響利潤出現(xiàn)下滑，將影響這些企業(yè)租用寫字樓、擴(kuò)大投資，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊。人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求過渡，很容易產(chǎn)生國家的經(jīng)濟(jì)安全和經(jīng)濟(jì)利益房地產(chǎn)泡沫。韓國和日本發(fā)展的歷史表明房價(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系，從日本、韓國和臺(tái)灣的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，最初貨幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是外資投資需求增加，導(dǎo)致房價(jià)上漲，形成泡沫，在升值后期外資撤退，房價(jià)下跌,泡沫破裂。
接下來，從日本20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)衰退的歷史經(jīng)驗(yàn)來分析，人民幣升值可能造成中國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。
應(yīng)該說“廣場(chǎng)協(xié)議”后日元升值是日本出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的罪魁禍?zhǔn)住?985年的“廣場(chǎng)協(xié)議”令日元匯率在10年間里升值近3倍。隨后，日本經(jīng)濟(jì)形成了巨大的資產(chǎn)泡沫。從1987年～1990年，住宅用地價(jià)格年均上漲14.41%、商業(yè)用地價(jià)格年均上漲15.6%。泡沫經(jīng)濟(jì)破滅前的日本，東京的地價(jià)等于整個(gè)美國的地價(jià)總和。資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正常循環(huán)，并為1990年的股市大跌、企業(yè)倒閉、經(jīng)濟(jì)崩潰埋下了伏筆。
低利率政策誘發(fā)泡沫形成。日元升值導(dǎo)致日本企業(yè)生產(chǎn)成本上升，出口競(jìng)爭(zhēng)力下降。為了降低成本，日本企業(yè)紛紛投資海外，特別是日本傳統(tǒng)的制造業(yè)向海外轉(zhuǎn)移勞動(dòng)密集型生產(chǎn)，日本出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)的空心化使日本國內(nèi)就業(yè)增長出現(xiàn)困難，從而導(dǎo)致國內(nèi)購買力下降，進(jìn)一步加劇了產(chǎn)業(yè)空心化的速度，形成了一個(gè)惡性循環(huán)。在這樣的背景下，日本政府企圖通過寬松的貨幣政策來刺激國內(nèi)投資和消費(fèi)，從1986年開始，日本銀行連續(xù)降息，基準(zhǔn)利率從1986年1月的4.5%下調(diào)至1987年2月的2.5%。超低的利率使得大量的資本流向房地產(chǎn)等非生產(chǎn)性行業(yè)，房地產(chǎn)、股票價(jià)格短期內(nèi)快速上漲；房價(jià)、股價(jià)上漲后抵押給銀行可以得到更多的貸款進(jìn)行新一輪的投機(jī)，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)泡沫累積的過程。房地產(chǎn)泡沫的另一個(gè)后果是使得制造業(yè)的成本進(jìn)一步上升，銀行也更加愿意貸款給獲利豐厚的投機(jī)性行業(yè)而不愿貸款給生產(chǎn)性企業(yè)，惡化了企業(yè)的生存環(huán)境，迫使生產(chǎn)性企業(yè)轉(zhuǎn)移到海外。結(jié)果，寬松的貨幣政策沒有使資本流向生產(chǎn)性行業(yè)而是流行了房地產(chǎn)、股票等非生產(chǎn)性行業(yè)，到1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降為25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重上升為37%。
國際資本的投機(jī)加大了泡沫程度。廣場(chǎng)協(xié)議后10年間，日元幣值平均每年上升5%以上，無異于給國際資本投資日本的股市和樓市一個(gè)穩(wěn)賺不賠的保險(xiǎn)：即使投資的資產(chǎn)日元價(jià)格沒有升值，也可以通過匯率變動(dòng)獲得5%以上的收益。而實(shí)際上日本國內(nèi)由于低利率政策刺激了股市和樓市價(jià)格的快速上漲，因此國際資本投資日本股市和樓市可以獲得雙重收益――資產(chǎn)價(jià)格的升值和日元的升值。在雙重收益的刺激下，國際資本在廣場(chǎng)協(xié)議后更多地進(jìn)入了日本，大量從事于股市和樓市的投機(jī)。國際資本的流入又產(chǎn)生了三個(gè)短期效果。一是國際資本的大量流入加劇了日元升值的壓力；二是國際資本投機(jī)于股市和樓市加快了股價(jià)和房價(jià)上漲；三是國際資本流入使得日本國內(nèi)貨幣供應(yīng)量過度增加。這三個(gè)效果刺激了短期內(nèi)日元進(jìn)一步升值、泡沫進(jìn)一步膨脹，反過來又吸引更多的國際資本進(jìn)入日本投機(jī)。廣場(chǎng)協(xié)議后近5年時(shí)間里，股價(jià)每年以30%、地價(jià)每年以15%的幅度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經(jīng)濟(jì)離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來越遠(yuǎn)，雖然當(dāng)時(shí)日本人均GNP超過美國，但國內(nèi)高昂的房價(jià)使得擁有自己的住房變成普通日本國民遙不可及的事情，日本國民真正的生活水平要比美國等其他西方國家低很多。1989年，日本政府開始意識(shí)到土地價(jià)格嚴(yán)重脫離實(shí)際價(jià)值，經(jīng)濟(jì)中的泡沫問題已經(jīng)非常嚴(yán)重，便施行緊縮的貨幣政策。然而為時(shí)已晚，緊縮政策雖然戳破了泡沫經(jīng)濟(jì)，但累積的泡沫已經(jīng)給日本經(jīng)濟(jì)帶來巨大的損害，股價(jià)和地價(jià)短期內(nèi)下跌50%左右，銀行形成大量壞賬，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入十幾年的衰退期。
分析了鄰國日本日幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響后，回頭再來看中國經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀：
第一個(gè)現(xiàn)象，2007年中國的制造業(yè)正經(jīng)歷著陣痛。最突出的是珠三角制造業(yè)，廣州的制鞋、制衣等勞動(dòng)密集型企業(yè)，有25%左右的企業(yè)開始向鄰近的越南、緬甸、印度、孟加拉等東南亞國家轉(zhuǎn)移。以廣東東莞鞋業(yè)為例，一直以來東莞鞋業(yè)占國內(nèi)四分之一壁江山，據(jù)世界十分之一分額，然而一年來東莞有1000多家鞋業(yè)轉(zhuǎn)移。
第二個(gè)現(xiàn)象，今年來物價(jià)由結(jié)構(gòu)性增長逐步演變成通貨膨脹。2007年7月份以來居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI一直以5%～6%的速度增長，11月份居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比增長6.9%。居高不下的房價(jià)和肉、油、禽蛋、糧食、水電等日常消費(fèi)品的漲價(jià)使得普通老百姓的生活水平無法得到切實(shí)提高。
從日本20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)衰退的歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)結(jié)合中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況，我們應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：
第一點(diǎn)，中國目前的企業(yè)和20世紀(jì)80年代中期的日本企業(yè)相比，對(duì)升值的承受能力比較低。20世紀(jì)80年代日本已經(jīng)發(fā)展成為世界上最發(fā)達(dá)的國家之一，企業(yè)在資本、技術(shù)和管理方面的國際競(jìng)爭(zhēng)能力很強(qiáng)，出口商品主要是高附加值產(chǎn)品，因此即使在廣場(chǎng)協(xié)議以后，日本的出口額繼續(xù)增長，貿(mào)易順差保持在500億美元以上。目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不高，出口商品屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)品，企業(yè)主要依靠廉價(jià)的勞動(dòng)力參與國際競(jìng)爭(zhēng)，人民幣升值幅度過快，出口將大幅下降，進(jìn)口大幅增長。因此，人民幣應(yīng)該適度適當(dāng)?shù)厣?，使中國?jīng)濟(jì)能夠平穩(wěn)地發(fā)展。
第二點(diǎn)，由于中國經(jīng)濟(jì)不能一次性承受較大的人民幣升值，政府只能采用逐步升值的辦法，這會(huì)強(qiáng)化人民幣升值的預(yù)期。目前，很多國際游資通過各種渠道進(jìn)入中國，“豪賭”人民幣升值，但它們還比較謹(jǐn)慎，因?yàn)檫@場(chǎng)賭博的政策風(fēng)險(xiǎn)很大。如果人民幣升值幅度不恰當(dāng),并沒有達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期的幅度，就會(huì)打消國際游資的疑慮，肆無忌憚地進(jìn)入中國投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)。類似于日本的國際資本投機(jī)沖擊擴(kuò)大泡沫的過程就會(huì)出現(xiàn)。中國由于前幾年寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)幾年快速上漲。在分析日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)看到，一旦泡沫形成，短期內(nèi)具有自我強(qiáng)化的功能。
對(duì)照日本經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)泡沫,中國匯率改革要按照適當(dāng)?shù)牟襟E進(jìn)行，考慮到國家的經(jīng)濟(jì)安全和經(jīng)濟(jì)利益。要加強(qiáng)對(duì)資本流動(dòng)的監(jiān)管，把外資引向生產(chǎn)性領(lǐng)域?，F(xiàn)在中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，地方就到處找海外資本解決資金問題，而且把海外資本進(jìn)入中國看成國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有潛力的一個(gè)標(biāo)志。很多地方和企業(yè)把人民幣升值和房價(jià)上漲的雙重收益作為誘惑來鼓勵(lì)國際游資投機(jī)房市，危險(xiǎn)是非常大的，是犧牲整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)利益和國民經(jīng)濟(jì)安全為局部的、短期的利益服務(wù)。
最后,整體地分析人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。人民幣升值將通過兩種途徑對(duì)不同行業(yè)產(chǎn)生影響。一是因人民幣升值所導(dǎo)致的資本成本和收入的提升將在長期內(nèi)改變我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，重新賦予行業(yè)不同的成長速度，并使不同行業(yè)的企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)分化。二是人民幣升值在短期內(nèi)改變行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、成本等賬面價(jià)值，通過外匯折算差異影響其經(jīng)營業(yè)績。概括而言，人民幣升值將對(duì)進(jìn)口比重高、外債規(guī)模大、或擁有高流動(dòng)性或巨額人民幣資產(chǎn)的行業(yè)是長期利好；而對(duì)出口行業(yè)、外幣資產(chǎn)高或產(chǎn)品國際定價(jià)的行業(yè)沖擊較大；其他則影響較小。由此看來房地產(chǎn)業(yè)是主要受益行業(yè)，房地產(chǎn)是非貿(mào)易的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，升值將全面提升國內(nèi)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值，因此房地產(chǎn)業(yè)將明顯受惠。
人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期效應(yīng)。在評(píng)估人民幣升值影響時(shí)，應(yīng)該重視人們的心理因素，人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，并隨著市場(chǎng)的升溫將表現(xiàn)得非常充分，這會(huì)對(duì)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格上升起到明顯的推波助瀾作用。
人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資金流入效應(yīng)。人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)多而且收益水平相對(duì)可觀，因此將有大量的外資通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)，股市和房地產(chǎn)等市場(chǎng)由于流通性較好將成為這些資金集中的場(chǎng)所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。盡管我國外匯管制比較嚴(yán)格，但從2003年外資流入情況看這種趨勢(shì)也正在形成，近2年～3年來我國外匯儲(chǔ)備增額與貿(mào)易順差和外商直接投資之間的缺口呈上升趨勢(shì)，可能就有大量的投機(jī)資金在其中，而且外商直接投資中也不排除改變投資方向，再考慮這部分資金的放大效應(yīng)，對(duì)整個(gè)地產(chǎn)的影響不可低估。
人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)。由于資金面的充裕、股市的上漲以及整體經(jīng)濟(jì)的景氣，居民的收入水平將得到較大的提高，并進(jìn)而刺激人們形成強(qiáng)烈的財(cái)富效應(yīng)，那么房地產(chǎn)將作為消費(fèi)升級(jí)的主要聚焦點(diǎn)將得到大家的追捧，從而提升對(duì)房地產(chǎn)的有效需求。日本在1985年～1990年間日元升值幅度最大時(shí)也是股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲幅度最大時(shí)期。
綜合上述比較分析，可以得出結(jié)論：人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的近期影響是有利的，但從長遠(yuǎn)來看，人民幣如果進(jìn)入一個(gè)升值周期，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)出現(xiàn)，或從日本20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)停滯的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)業(yè)長此以往將產(chǎn)生嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)。因此要注意以下幾點(diǎn):一人民幣升值要堅(jiān)持適度適當(dāng)原則，應(yīng)當(dāng)在國家經(jīng)濟(jì)安全和平穩(wěn)發(fā)展的前提下升值人民幣;二應(yīng)該注意房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，要嚴(yán)格控制房價(jià)，平穩(wěn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。使更多真正需要“有所居”的老百姓能買得起房子，我們期待房地產(chǎn)價(jià)格能夠回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]張杰:央行對(duì)人民幣匯率調(diào)整對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，省略 房地產(chǎn)門戶-搜房，2005.7.23
[2]第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，從日本教訓(xùn)看人民幣升值將造成地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，house.省略， 2005.6.24
[3]:人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，finance.省略新浪財(cái)經(jīng)，2005.7.22
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；金融危機(jī)
Abstract: the real estate industry is the backbone industry of the national economy, it is not only the country an important source of capital accumulation, and it can drive the development of other related industries, but at the same time also is the most likely cause foam one of the industries. In recent years, the rapid development of real estate industry in our country, the real estate market continues to heat up, some cities house prices rise rapidly, for China's real estate market bubble have more debate over whether there, so, what is the real estate bubble? It is how to form? How should we perfect the government institutions and various kinds of market mechanism, so as to achieve the purpose of controlling foam, the real estate industry to maintain a healthy development? For the problems here is analyzed and discussed.
Keywords: real estate; Bubble; Financial crisis
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一，、房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)
經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德爾伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。” 根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。
二、房地產(chǎn)泡沫的危害
1 造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡，房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。。
2 導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切，主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)泡沫的成因
房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個(gè)方面
首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企業(yè)事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求也是沒有窮盡的，而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使的土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲得價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。
其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行為，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨著產(chǎn)生。
再有，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。
四、防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施
1 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
