時(shí)間：2023-10-20 10:00:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇安置房的會(huì)計(jì)處理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：城中村改造；土地出讓金返還；會(huì)計(jì)處理；稅務(wù)處理
首先介紹一下城中村改造背景及相關(guān)政策。城中村是指在市建成區(qū)范圍內(nèi)使用集體土地，并以村民委員會(huì)為組織形式的農(nóng)民聚居村落。城中村對(duì)于吸納外來勞動(dòng)力、緩解城市安置外來人口的居住壓力、解決部分村民的收入來源等具有一定的作用。但是，其對(duì)城市建設(shè)發(fā)展的消極影響卻也十分明顯：村民居住環(huán)境差、用地管理混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、安全隱患多、治安問題突出等等。隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展的需要，全國各地相繼實(shí)施城中村改造。在這一背景下，近年來鄭州市政府大力進(jìn)行城中村改造工作。城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜且艱巨的工作，改造周期長，占用資金量大。為了激發(fā)開發(fā)企業(yè)參與城中村改造的積極性，鄭州市政府研究出臺(tái)鄭政文〔2007〕103號(hào)等相關(guān)優(yōu)惠政策。
城中村改造中如何準(zhǔn)確地進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理是擺在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員面前的新課題。筆者長期從事房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作，參與本公司多項(xiàng)城中村改造工作實(shí)務(wù)及其環(huán)節(jié)中的財(cái)稅研討、管理工作，現(xiàn)對(duì)土地出讓金返還環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理進(jìn)行分析總結(jié)，以供各位地產(chǎn)財(cái)務(wù)從業(yè)同仁借鑒和參考。
一、城中村改造土地出讓金返還會(huì)計(jì)處理
一種觀點(diǎn)認(rèn)為取得土地使用權(quán)應(yīng)以實(shí)際資金凈流出金額作為土地成本，因此實(shí)際收到的土地出讓金返還款應(yīng)沖減土地成本。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，收到的土地出讓金返還是具有專項(xiàng)用途的資金，應(yīng)計(jì)入“專項(xiàng)應(yīng)付款”進(jìn)行明細(xì)核算。收到資金時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款”；發(fā)生規(guī)定用途的資金支付時(shí)，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款”，貸記“銀行存款”。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該項(xiàng)返還款屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)—政府補(bǔ)助》的規(guī)定，作為營業(yè)外收入進(jìn)行處理。究竟哪種會(huì)計(jì)處理是正確的呢？下面就以參與鄭州市南五里堡社區(qū)城中村改造的甲公司為例進(jìn)行分析確定。
鄭州甲地產(chǎn)開發(fā)公司（民營企業(yè)，以下簡稱“甲公司”）參與鄭州市南五里堡社區(qū)城中村改造，2011年市政府批準(zhǔn)《鄭州市管城回族區(qū)南五里堡社區(qū)城中村改造方案》中明確指出“土地出讓總價(jià)款起始價(jià)部分，拆遷補(bǔ)償安置成本撥付管城回族區(qū)人民政府，用于城中村改造拆遷安置補(bǔ)償支出。”“土地出讓金中政府收益部分除國家、省規(guī)定應(yīng)上繳財(cái)政的部分外，其余部分由市人民政府補(bǔ)貼撥付到區(qū)人民政府，用于該城中村改造涉及的學(xué)校、醫(yī)療、消防、等公共設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，即收即撥。”2012年簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中列明出讓價(jià)款為10000萬元，甲公司按照該合同繳納款項(xiàng)，并取得全額票據(jù)。針對(duì)該地塊鄭州市財(cái)政局下發(fā)相關(guān)文件中明確：下達(dá)管城區(qū)土地出讓金8000萬元，分別用于五里堡村村民拆遷安置補(bǔ)償和周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。該項(xiàng)資金列入政府收支分類支出科目“征地和拆遷補(bǔ)償支出”6000萬元、“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”2000萬元。區(qū)政府根據(jù)城中村改造政策將該項(xiàng)資金撥付甲公司，按用途使用。該案例中甲公司取得土地出讓金返還應(yīng)做會(huì)計(jì)分錄如下：
借：銀行存款8000萬元
貸：遞延收益——拆遷補(bǔ)償支出6000萬元
遞延收益——城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出2000萬元
發(fā)生以上兩項(xiàng)規(guī)定用途的資金支付時(shí)，會(huì)計(jì)分錄如下：
借：開發(fā)成本
貸：銀行存款
同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)外收入，借：遞延收益
貸：營業(yè)外收入
二、城中村改造土地出讓金返還稅務(wù)處理
企業(yè)所得稅處理：財(cái)稅[2011]70號(hào)規(guī)定：“一、企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：
（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；
（二）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。”由此，只要甲公司按照以上規(guī)定使用資金并對(duì)資金單獨(dú)設(shè)立科目核算，則該項(xiàng)返還資金符合不征稅收入，不繳納企業(yè)所得稅。依據(jù)該文件，由此返還資金支出形成的相關(guān)成本費(fèi)用不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
土地增值稅處理：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。因土地增值稅屬于地方財(cái)政收入，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要關(guān)注地方稅收政策的具體規(guī)定。因此，本案中甲公司土地增值稅扣除項(xiàng)目中“土地使用權(quán)所支付的金額”為支付的地價(jià)款扣除以上兩項(xiàng)返還款，即10000-6000-2000=2000萬元。國稅函[2010]220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條規(guī)定“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，”“同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。”結(jié)合本案，甲公司土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目“土地成本”一項(xiàng)雖然扣除了返還款8000萬元，根據(jù)政策，該扣除項(xiàng)目還要加計(jì)安置房視同銷售金額。（作者單位：河南永恒凱悅地產(chǎn)開發(fā)有限公司）
參考文獻(xiàn)：
[1]鄭政文〔2007〕103號(hào)《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》
[2]《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南》
[3]財(cái)稅[2011]70號(hào)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》
一、非獨(dú)立核算方式下的會(huì)計(jì)科目設(shè)置
行政事業(yè)單位對(duì)于基本建設(shè)項(xiàng)目的非獨(dú)立核算，按照項(xiàng)目單位所執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度和政府收支分類的支出經(jīng)濟(jì)分類科目的規(guī)定設(shè)置會(huì)計(jì)科目，根據(jù)《2010年政府收支分類科目》及現(xiàn)行的行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度，設(shè)置會(huì)計(jì)科目如下。
(一)“經(jīng)費(fèi)支出”科目行政單位在“經(jīng)費(fèi)支出”科目的“項(xiàng)目支出”二級(jí)科目下，根據(jù)是否各級(jí)政府的發(fā)展與改革部門安排的預(yù)算撥款，設(shè)置“基本建設(shè)支出”和“其他資本性支出”三級(jí)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行基建投資的會(huì)計(jì)核算。發(fā)展與改革部門安排的預(yù)算撥款資金所建設(shè)的項(xiàng)目支出，在“基本建設(shè)支出”三級(jí)會(huì)計(jì)科目核算，其他部門安排的資金所建設(shè)的項(xiàng)目在“其他資本性支出”三級(jí)會(huì)計(jì)科目核算。
(二)“事業(yè)支出”科目事業(yè)單位在“事業(yè)支出”科目的“項(xiàng)目支出”二級(jí)科目下，根據(jù)是否發(fā)展與改革部門安排的預(yù)算撥款，設(shè)置“基本建設(shè)支出”和“其他資本性支出”三級(jí)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行基建投資的會(huì)計(jì)核算。發(fā)展與改革部門安排的預(yù)算撥款資金所建設(shè)的項(xiàng)目支出，在“基本建設(shè)支出”三級(jí)會(huì)計(jì)科目核算，其他部門安排的資金所建設(shè)的項(xiàng)目在“其他資本性支出”三級(jí)會(huì)計(jì)科目核算。
(三)“基本建設(shè)支出”科目核算各級(jí)發(fā)展與改革部門集中安排的一般預(yù)算財(cái)政撥款(不包含政府性基金、預(yù)算外資金以及各類拼盤自籌資金等)用于購置固定資產(chǎn)、戰(zhàn)略性和應(yīng)急性儲(chǔ)備、土地和無形資產(chǎn)，以及購建基礎(chǔ)設(shè)施，大型修繕?biāo)l(fā)生的支出，設(shè)置下列明細(xì)科目：一是房屋建筑物購建，反映用于購買、自行建造辦公用房、倉庫、職工生活用房、教學(xué)科研用房、學(xué)生宿舍、食堂等建筑物(含附屬設(shè)施、如電梯、通訊線路、水氣管道等)的支出；二是辦公設(shè)備購置，反映用于購置并按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定納入同定資產(chǎn)核算范圍的辦公家具和辦公設(shè)備的支出；三是專用設(shè)備購置，反映用于購置具有專門用途、并按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定納入固定資產(chǎn)核算范圍的各類專用設(shè)備的支出。如通信設(shè)備、發(fā)電設(shè)備、交通監(jiān)控設(shè)備、衛(wèi)星轉(zhuǎn)發(fā)器、氣象設(shè)備、進(jìn)出口監(jiān)管設(shè)備等；四是交通工具購置，反映用于購置各類交通工具(如小汽車、摩托車等)的支出(含車輛購置稅)；五是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，反映用于農(nóng)田設(shè)施、道路、鐵路、橋梁、水壩和機(jī)場、車站、碼頭等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的支出：大型修繕，反映按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定允許資本化的各類設(shè)備、建筑物、公共基礎(chǔ)設(shè)施等大型修繕的支出；信息網(wǎng)絡(luò)購建，反映政府用于信息網(wǎng)絡(luò)方面的支出。如計(jì)算機(jī)硬件、軟件等不符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的固定資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的，不在該科目反映；物資儲(chǔ)備，反映政府、軍隊(duì)為應(yīng)付戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害或意料不到的突發(fā)事件而提前購置的具有特殊重要性的軍事用品、石油、醫(yī)藥、糧食等戰(zhàn)略性和應(yīng)急性物質(zhì)儲(chǔ)備支出；其他基本建設(shè)支出，反映著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)購置支出，以及其他上述科目中未包括的資本性支出。
(四)“其他資本性支出”科目核算非各級(jí)發(fā)展與改革部門集中安排的用于購置固定資產(chǎn)、戰(zhàn)略性和應(yīng)急性儲(chǔ)備、土地和無形資產(chǎn)，以及購建基礎(chǔ)設(shè)施、大型修繕和財(cái)政支持企業(yè)更新改造所發(fā)生的支出。設(shè)置以下明細(xì)科目：一是房屋建筑物購建，反映用于購買反映用于購買、自行建造辦公用房、倉庫、職工生活用房。教學(xué)科研用房、學(xué)生宿舍、食堂等建筑物(含附屬設(shè)施、如電梯、通訊線路、水氣管道等)的支出；辦公設(shè)備購置，反映用于購置并按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定納入固定資產(chǎn)核算范圍的辦公家具和辦公設(shè)備的支出；專用設(shè)備購置：反映用于購置具有專門用途、并按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定納入固定資產(chǎn)核算范圍的各類專用設(shè)備的支出。如通信設(shè)備、發(fā)電設(shè)備、交通監(jiān)控設(shè)備、衛(wèi)星轉(zhuǎn)發(fā)器、氣象設(shè)備、進(jìn)出口監(jiān)管設(shè)備等；)交通工具購置，反映用于購置各類交通工具(如小汽車、摩托車等)的支出(含車輛購置稅)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，反映用于農(nóng)田設(shè)施、道路、鐵路、橋梁、水壩和機(jī)場、車站、碼頭等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的支出；大型修繕，反映按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定允許資本化的各類設(shè)備、建筑物、公共基礎(chǔ)設(shè)施等大型修繕的支出；信息網(wǎng)絡(luò)購建，反映政府手于信息網(wǎng)絡(luò)方面的支出。如計(jì)算機(jī)硬件、軟件等不符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的同定資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的，不在此科目反映；物資儲(chǔ)備，反映政府、軍隊(duì)為應(yīng)付戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害或意料不到的突發(fā)事件而提前購置的具有特殊重要性的軍事用品、石油、醫(yī)藥、糧食等戰(zhàn)略性和應(yīng)急性物質(zhì)儲(chǔ)備支出；土地補(bǔ)償：反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的土地補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)助，反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的土地補(bǔ)助費(fèi)；地上附著物和青苗補(bǔ)償：反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；拆遷補(bǔ)償：反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；其他資本性支出，反映著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)購置支出，以及其他上述科目中未包括的資本性支出。如娛樂、文化和藝術(shù)原作的使用權(quán)、購買國內(nèi)外影片播映權(quán)、購置圖書等。
(五)“基本建設(shè)支出”科目與“其他資本性支出”科目兩個(gè)科目的核算內(nèi)容基本上是相同的，主要有兩個(gè)方面差異：一是項(xiàng)目投資安排主體不同：“基本建設(shè)支出”科目核算的是發(fā)展與改革部門安排的財(cái)政預(yù)算資金，“其他資本性支出”科目核算的是發(fā)展與改革部門以外的安排的財(cái)政預(yù)算資金。二是土地費(fèi)用處理方法不同：“其他資本性支出”增列了“土地補(bǔ)償”、“安置補(bǔ)助”、“地上附著物和青苗補(bǔ)償”、“拆遷補(bǔ)償”4個(gè)科目，而“基本建設(shè)支出”則沒有核算土地補(bǔ)償費(fèi)用的明細(xì)科目，只能放到“其他基本建設(shè)支出”明細(xì)科目核算。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算工作中，“基本建設(shè)支出”科目下可以增設(shè)增列了“土地補(bǔ)償”、“安置補(bǔ)助”、“地上附著物和青苗補(bǔ)償”、“拆遷補(bǔ)償”4個(gè)科目分別核算土地補(bǔ)償費(fèi)用，但在編制會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，要并入“其他基本建設(shè)支出”明細(xì)項(xiàng)目中。
二、非獨(dú)立核算方式下的賬務(wù)處理方法
非獨(dú)立核算方式下的賬務(wù)處理方法，由于建設(shè)單位是否實(shí)行國庫集中支付，其處理方法也有所不同，國庫集中支付方式下的基建核算和非國庫集中支付方式下的基建核算如下。
(一)國庫集中支付方式下的基建核算行政事業(yè)單位的基本建設(shè)支出的賬務(wù)處理，在國庫集中支付方式下會(huì)計(jì)核算，不涉及項(xiàng)
目建設(shè)資金的直接撥款收入業(yè)務(wù)，只反映項(xiàng)目支出核算業(yè)務(wù)，在會(huì)計(jì)處理上，支出與撥款同時(shí)反映，借記“經(jīng)費(fèi)支出――項(xiàng)目支出”科目，貸記“預(yù)算撥款――國庫直接支付”科目；同時(shí)，按照行政單位會(huì)計(jì)核算要求，借記“固定資產(chǎn)”科目、貸記“固定基金”科目，以反映基建投資的實(shí)際情況，也為編制基建項(xiàng)目的竣工財(cái)務(wù)決算提供完整的會(huì)計(jì)賬簿記錄資料。年度末，沒有使用而存放在國庫里的項(xiàng)目結(jié)余資金，按照單位正常的國庫結(jié)余資金處理，借記“財(cái)政應(yīng)返還額度”科目，貸記“預(yù)算撥款――財(cái)政直接支付(項(xiàng)目支出)”科目；下年度，使用上年結(jié)余資金時(shí)，借記“經(jīng)費(fèi)支出――項(xiàng)目支出”科目，貸記“財(cái)政應(yīng)返還額度”科目。
[例1]2007年12月20日海州市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局經(jīng)海州市發(fā)展與改革委員會(huì)(海發(fā)投[2007]369號(hào))批準(zhǔn)擴(kuò)建機(jī)關(guān)食堂600平方米，總投資額900萬元，資金由財(cái)政預(yù)算撥款。1月25日經(jīng)公開招標(biāo)由海州市國強(qiáng)建設(shè)有限公司中標(biāo)，實(shí)行包工包料建設(shè)，總價(jià)780萬元，并于當(dāng)日簽訂了合同，約定付款期限和付款方式：簽訂合同后3天內(nèi)支付30％，房屋結(jié)頂付40％，竣工驗(yàn)收合格經(jīng)審計(jì)后再付20％，5％作為質(zhì)量保證金，在使用一年后符合質(zhì)量要求時(shí)付清。
(1)2008年1月28日按合同約定支付工程款234萬元，海州市國強(qiáng)建設(shè)有限公司開具了收款收據(jù)，由國庫集中支付了款項(xiàng)。
借：暫付款――海州市國強(qiáng)建設(shè)有限公司
234
貸：預(yù)算撥款――財(cái)政直接支付(項(xiàng)目支出)234
(2)2008年6月28日工程結(jié)頂，按合同約定支付工程款312萬元，海州市國強(qiáng)建設(shè)有限公司開具了收款收據(jù)，由國庫集中支付了款項(xiàng)。
借：暫付款――海州市圍強(qiáng)建設(shè)有限公司 312
貸：預(yù)算撥款――財(cái)政直接支付(項(xiàng)目支出)312
2008年9月18日工程竣工驗(yàn)收合格，經(jīng)審價(jià)后確定造價(jià)790萬元，海州市同強(qiáng)建設(shè)有限公司開具了發(fā)票，留質(zhì)量保證金39.5萬元，本期支付203.5萬元，由國庫直接支付，
支付工程款：
借：暫付款――海州市國強(qiáng)建設(shè)有限公司 203.5
貸：預(yù)算撥款――財(cái)政直接支付(項(xiàng)目支出) 203.5
按發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)支付工程款和保證金
借：經(jīng)費(fèi)支出――項(xiàng)目支出――基本建設(shè)支出
(房屋建筑物購置) 790
貸：暫付款――海州市國強(qiáng)建設(shè)有限公司 750.5
暫存款――海州市國強(qiáng)建設(shè)有限公司 39.5
結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)：
為了反映基建投資支出所形成的資產(chǎn)價(jià)值，綜合反映項(xiàng)目所形成資產(chǎn)的明細(xì)情況，按照《行政單位會(huì)計(jì)制度》固定資產(chǎn)核算的基本規(guī)定，設(shè)置“固定資產(chǎn)――××項(xiàng)目”進(jìn)行基建支出成本的歸集，按照經(jīng)費(fèi)支出金額做如下會(huì)計(jì)處理：
借：固定資產(chǎn)――食堂擴(kuò)建工程
(建筑安裝工程投資) 790
貸：固定基金 790
值得注意的，如果上述預(yù)付工程款涉及工程竣工驗(yàn)收跨年度時(shí)，會(huì)計(jì)人員在年度終了前，要對(duì)掛在暫付款賬戶的已經(jīng)支付工程款轉(zhuǎn)作“經(jīng)費(fèi)支出”，借記“經(jīng)費(fèi)支出――項(xiàng)目支出――基本建設(shè)支出(房屋建筑物購建)”科目，貸記“暫付款”科目；同時(shí)，借記“固定資產(chǎn)――××工程”科目，貸記“固定基金”科目。在轉(zhuǎn)賬時(shí)，最好要求施工單位開具“建筑業(yè)發(fā)票”轉(zhuǎn)賬。
[例2]2008年1月3日支付土地補(bǔ)償10萬元、安置補(bǔ)償10萬元、地上附著物和青苗補(bǔ)償5萬元、拆遷補(bǔ)償支出15萬元，由國庫直接支付。
借：經(jīng)費(fèi)支出――項(xiàng)目支出
――基本建設(shè)支出(土地補(bǔ)償) 10
(安置補(bǔ)償) 10
(地上附著物和青苗補(bǔ)償) 5
(拆遷補(bǔ)償) 15
貸：預(yù)算撥款――財(cái)政直接支付(項(xiàng)目支出) 40
同時(shí)，將支出結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產(chǎn)――食堂擴(kuò)建
(待攤投資――土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)) 40
貸：固定基金 40
[例3]2008年1月3日支付設(shè)計(jì)1.5萬元，由國庫直接支付。
借：經(jīng)費(fèi)支出――項(xiàng)目支出
――基本建設(shè)支出(其他支出－設(shè)計(jì)費(fèi)) 1.5
貸：預(yù)算撥款――財(cái)政直接支付(項(xiàng)目支出) 1.5
同時(shí)，將支出結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產(chǎn)――食堂擴(kuò)建(待攤投資――設(shè)計(jì)費(fèi)) 1.5
貸：固定基金 1.5
[例4]2008年1月23日支付招標(biāo)費(fèi)2萬元，由國庫直接支付。
借：經(jīng)費(fèi)支出――項(xiàng)目支出
――基本建設(shè)支出
(其他支出－招投標(biāo)費(fèi)) 2
貸：預(yù)算撥款――財(cái)政直接支付(項(xiàng)目支出) 2
同時(shí)，將支出結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產(chǎn)――食堂擴(kuò)建
(待攤投資――招投標(biāo)費(fèi)) 2
貸：固定基金 2
[例5]2008年1月29日支付監(jiān)理費(fèi)8萬元，由國庫直接支付。
借：經(jīng)費(fèi)支出――項(xiàng)目支出
――基本建設(shè)支出
(其他支出－監(jiān)理費(fèi)) 8
貸：預(yù)算撥款――財(cái)政直接支付(項(xiàng)目支出) 8
同時(shí)，將支出結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產(chǎn)――食堂擴(kuò)建
(待攤投資――監(jiān)理費(fèi)) 8
貸：固定基金 8
[例6]2008年1月29支付食堂基建資料打印費(fèi)0.038萬元，會(huì)議費(fèi)0.092萬元，差旅費(fèi)0.02萬元，現(xiàn)金支付。
借：經(jīng)費(fèi)支出――項(xiàng)目支出――辦公費(fèi)0.038
―會(huì)議費(fèi)0.092
――差旅費(fèi)0.02
貸：現(xiàn)金0.15
按照財(cái)政部《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，行政單位不獨(dú)立核算的建設(shè)項(xiàng)目，不核算建設(shè)單位管理費(fèi)，其發(fā)生的與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)，直接在正常的行政經(jīng)費(fèi)預(yù)算中列支，不計(jì)人項(xiàng)目工程成本，如支付的管理人員工資、津補(bǔ)貼、交通費(fèi)、辦公費(fèi)等直接列作“經(jīng)費(fèi)支出”，不結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶。因此，本例涉建設(shè)單位管理費(fèi)直接在經(jīng)費(fèi)支出的項(xiàng)目支出下的“辦公費(fèi)”、“會(huì)議費(fèi)”、“差旅費(fèi)”明細(xì)科目核算，作為當(dāng)期經(jīng)費(fèi)支出，不計(jì)入固定資產(chǎn)成本。
(二)非國庫集中支付方式下的基建核算行政事業(yè)單位基本建設(shè)投資，在非國庫集中支付方式下的基建核算涉及項(xiàng)目建設(shè)資金的撥款和項(xiàng)目資金的支出，收到撥款時(shí)，在會(huì)計(jì)處理上，支出與撥款同時(shí)反映，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)算撥款――項(xiàng)目支出”科目；發(fā)生項(xiàng)目支出時(shí)，借記：“經(jīng)費(fèi)支出――項(xiàng)目支出”科目，貸記“銀行存款”等科目，同時(shí)，按照行政單位會(huì)計(jì)核算要求，借記“固定資產(chǎn)”科目、貸記“固定基金”科目，以反映基建投資的實(shí)際情況，也為編制基建項(xiàng)目的竣工財(cái)務(wù)決算提供完整的會(huì)計(jì)賬簿記錄資料。年度末，結(jié)余建設(shè)資金存放在銀行帳戶里，不做賬務(wù)處理，項(xiàng)目竣工后，財(cái)政部門收回結(jié)余資金時(shí)，借記“預(yù)算撥款――項(xiàng)目支出”科目，貸記“銀行存款”科目。下面以事業(yè)為例，說明非國庫集中支付方式下的基建核算。
[例7]2009年1月15日海州市疾病控制中心(事業(yè)單位)經(jīng)市衛(wèi)生局批準(zhǔn)擴(kuò)建化驗(yàn)室250平方米，投資100萬元。由財(cái)政撥款。--2009年1月25日收到銀行轉(zhuǎn)來的財(cái)政預(yù)算撥款收賬通知單，化驗(yàn)室
建設(shè)撥款50萬元。
借：銀行存款 50
貸：財(cái)政補(bǔ)助收人――項(xiàng)目支出 50
[例8]2009年1月20日銀行轉(zhuǎn)賬支付土地儲(chǔ)備中心土地補(bǔ)償15萬元。
借：事業(yè)支出――項(xiàng)目支出
――其他資本性支出(土地補(bǔ)償) 15
貸：銀行存款 15
借：固定資產(chǎn)(待攤投資――土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)) 15
貸：固定基金 15
[例9]2009年1月28日，開出轉(zhuǎn)賬支票付設(shè)計(jì)費(fèi)5000元。
借：事業(yè)支出―項(xiàng)目支出――其他資本性支出
――(其他支出－設(shè)計(jì)費(fèi)) 0.5
貸：銀行存款 0.5
借：固定資產(chǎn)――(待攤投資――設(shè)計(jì)費(fèi)) 0.5
貸：固定基金 0.5
[例10]2009年2月28日，開出轉(zhuǎn)賬支票付招投標(biāo)費(fèi)0.98萬元。
借：事業(yè)支出――項(xiàng)目支出――其他資本性支出
――(其他支出一招投標(biāo)費(fèi)) 0.98
貸：銀行存款 0.98
借：固定資產(chǎn)――(待攤投資――招投標(biāo)費(fèi)) 0.98
貸：固定基金 0.98
[例11]2009年3月1日，與方圓建設(shè)有限公司簽訂項(xiàng)目施工合同，實(shí)行“包工包料”，合同總價(jià)80萬元，開出轉(zhuǎn)賬支票付首期工程款300000元。
借：預(yù)付賬款――方圓建設(shè)有限公司 30
貸：銀行存款 30
[例12]2009年3月3日，支付浙江南方工程公司監(jiān)理費(fèi)1萬元。
借：事業(yè)支出――項(xiàng)目支出――其他資本性支出
――(其他支出－監(jiān)理費(fèi)) 1
貸：銀行存款 1
借：固定資產(chǎn)――(待攤投資――監(jiān)理費(fèi)) 1
貸：固定基金 1
[例13]2009年3月25日收到銀行轉(zhuǎn)來的財(cái)政預(yù)算撥款收賬通知單，化驗(yàn)室建設(shè)撥款50萬元。
借：銀行存款 50
貸：財(cái)政補(bǔ)助收入――項(xiàng)目支出 50
[例14]2009年4月15日，按工程進(jìn)度，開出轉(zhuǎn)賬支票付第二期工程款300000元。
借：預(yù)付賬款――方圓建設(shè)有限公司 30
貸：銀行存款 30
2009年6月12日以現(xiàn)金支付竣工驗(yàn)收費(fèi)用0.09萬元。
借：事業(yè)支出――項(xiàng)目支出――其他資本性支出
――(其他支出－驗(yàn)收費(fèi)) 0.09
貸：現(xiàn)金 0.09
借：固定資產(chǎn)――(待攤投資――其他費(fèi)用) 0.09
貸：固定基金 0.09
[例15]2009年6月28日，工程竣工驗(yàn)收合格，經(jīng)工程造價(jià)評(píng)審機(jī)構(gòu)審核后確定項(xiàng)目結(jié)算造價(jià)80.5萬元，方圓建設(shè)有限公司開具了發(fā)票，留質(zhì)量保證金4.25萬元，扣除預(yù)付賬款60萬元，以銀行轉(zhuǎn)賬支付16.25萬元。
(1)根據(jù)結(jié)算發(fā)票，確定房屋造價(jià)
借：事業(yè)支出――項(xiàng)目支出
――其他資本性支出(房屋建筑物購建) 80.5
貸：應(yīng)付賬款――方圓建設(shè)有限公司 80.5
(2)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)
借：固定資產(chǎn)――實(shí)驗(yàn)室 80.5
貸：固定基金 80.5
(3)結(jié)算房款
借：應(yīng)付賬款――方圓建設(shè)有限公司 76.25
貸：預(yù)付賬款――方圓建設(shè)有限公司 60
銀行存款 16.25
[例16]根據(jù)上述所形成的固定資產(chǎn)，登記固定資產(chǎn)分類明細(xì)賬，計(jì)算化驗(yàn)室的決算成本。
通過上述固定資產(chǎn)明細(xì)賬，實(shí)驗(yàn)室建筑總成本98.07萬元，每平方米造價(jià)。0.39228萬元，實(shí)際投資總額控制在預(yù)算總額100萬元以內(nèi)，節(jié)約資金1.93萬元。
三、非獨(dú)立核算方式下的基建竣工財(cái)務(wù)決算處理
非獨(dú)立核算方式下的基建竣工財(cái)務(wù)決算處理，按照財(cái)政部頒發(fā)的《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》等文件要求辦理，主要有三個(gè)環(huán)節(jié)需要處理：一是編制竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)告，二是報(bào)批竣工財(cái)務(wù)決算；三是清理項(xiàng)目結(jié)余資金。
(一)竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)告的編制非獨(dú)立核算的基建項(xiàng)目竣工后，也要按規(guī)定編報(bào)竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)告，經(jīng)單位負(fù)責(zé)人簽字后，報(bào)同級(jí)財(cái)政部門審批。竣工決算報(bào)告包括會(huì)計(jì)報(bào)表和編制說明兩個(gè)部分。其基本格式和編制要求，按財(cái)政部頒發(fā)的《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。行政事業(yè)單位基建會(huì)計(jì)非獨(dú)立核算平時(shí)不需要單獨(dú)編制會(huì)計(jì)報(bào)表，在工程竣工后，按照基本建設(shè)管理規(guī)定辦理竣工財(cái)務(wù)決算，編制竣工決算報(bào)表，并辦理資產(chǎn)交付使用手續(xù)。為了反映竣工財(cái)務(wù)決算的情況，可以根據(jù)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》和行政事業(yè)單位年終決算報(bào)表編制的有關(guān)要求，結(jié)合財(cái)務(wù)管理的需要，一般應(yīng)編制下列會(huì)計(jì)報(bào)表：基本建設(shè)項(xiàng)目概況表；交付使用資產(chǎn)總表；交付使用資產(chǎn)明細(xì)表；待攤投資明細(xì)表；基本建設(shè)資金收支情況表。
上述《基本建設(shè)項(xiàng)目概況表》、《交付使用資產(chǎn)總表》、《交付使用資產(chǎn)明細(xì)表》是基本建設(shè)竣工財(cái)務(wù)決算必須報(bào)送的報(bào)表，《待攤投資明細(xì)表》可根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政部門要求編報(bào)。《基本建設(shè)資金收支情況》是考慮全面反映項(xiàng)目建設(shè)資金的來源與使用以及結(jié)余的情況，并與行政事業(yè)單位年終決算報(bào)表一《基本建設(shè)類收入支出總表》銜接設(shè)置，實(shí)際工作中，可根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政部門批復(fù)竣工財(cái)務(wù)決算要求，決定是否編報(bào)。《基本建設(shè)資金收支情況表》格式參考《基本建設(shè)類收入支出總表》設(shè)計(jì)，并以海州市疾病控制中心化驗(yàn)室為例編制《基本建設(shè)資金收支情況表》。
(二)竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)告審批建設(shè)單位編制好竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)告后，報(bào)送主管財(cái)政部門審批。如果財(cái)政部門要求竣工決算報(bào)告“先評(píng)審、后審批”的，則先送財(cái)政評(píng)審機(jī)構(gòu)或委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)審后，再報(bào)送財(cái)政審批部門辦理審批手續(xù)，在取得財(cái)政部門審批手續(xù)后，建設(shè)單位辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)賬，結(jié)清賬戶。
(三)基建結(jié)余資金的處理基建項(xiàng)目竣工后，尚有資金結(jié)余的，按照專款專用原則，財(cái)政部門一般要求，交回國庫。
[例17]如果上述結(jié)余款項(xiàng)1.97萬元，財(cái)政部門收回，由銀行劃轉(zhuǎn)至國庫。
一、在兩個(gè)開發(fā)區(qū)座談的主要內(nèi)容：
(一)公司經(jīng)營方面：
兩個(gè)開發(fā)區(qū)的總公司都經(jīng)歷了與管委會(huì)“兩塊牌子、一套班子”的合署辦公階段。不同的是一個(gè)先合后分，一個(gè)是先分后合。
xx開發(fā)區(qū)總公司，在2017年之前，老總由副主任兼，比較獨(dú)立。2017年，因?yàn)楣芪瘯?huì)主要領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)，并入財(cái)政局合署辦公，采取“大財(cái)政、大預(yù)算、大融資”的管理模式。實(shí)行“三權(quán)分離”，決策權(quán)(管委會(huì))、預(yù)算概算(總公司)、建設(shè)權(quán)(建設(shè)局)。總公司的定位是投融資平臺(tái)。
xx開發(fā)區(qū)總公司經(jīng)過26年的發(fā)展歷程，成份比較復(fù)雜。在財(cái)務(wù)管理與控制方面，初期與管委會(huì)合在一起，常務(wù)副主任兼老總。現(xiàn)在則相對(duì)獨(dú)立，但總公司財(cái)務(wù)部還是要承擔(dān)財(cái)政局一部分分工。總公司的定位是：一城市運(yùn)營商。第一是負(fù)責(zé)土地開發(fā)，包括征地拆遷，但為了回避關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)起見，拆遷、安置采取了兩條線管理;第二是承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);第三是低價(jià)位商品房建設(shè)。二在早期有市場行為。一方面做過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要是在區(qū)外發(fā)展，做利潤。另一方面組建外貿(mào)集團(tuán)，現(xiàn)在是全國五十強(qiáng);三是政府投資機(jī)構(gòu)。一方面是管理投資工作，其中一個(gè)大的亮點(diǎn)是投資銀行業(yè)，在江蘇銀行和交通銀行都有股份。另一方面是滿足引進(jìn)外資需要。具體是做了江蘇王子、創(chuàng)投基金(擔(dān)保公司)和高科技領(lǐng)域。
比較一下兩個(gè)開發(fā)區(qū)總公司的發(fā)展歷程，我們很容易得出一個(gè)結(jié)論：投資公司的運(yùn)行沒有一成不變的模式，應(yīng)因時(shí)而變，“方便管理、利于大局，增速發(fā)展”才是硬道理。獨(dú)立不獨(dú)立，只是領(lǐng)導(dǎo)分工問題，不是決定公司發(fā)展與否的關(guān)鍵因素。
所以，此前一直困擾我們的“新城公司缺乏自主權(quán)，運(yùn)行不順暢”的問題，說到底，其實(shí)是由于我們單純站在公司角度考慮的原因，是缺乏全局觀念的表現(xiàn)。
(二)土地運(yùn)作
從介紹的情況看，兩地思想都比較解放，善于規(guī)避政策，勇于創(chuàng)新措施，敢于以我為主。都力求利用最少的土地資源，開發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)效益。用他們的話就是“沒有大的項(xiàng)目、好的項(xiàng)目，是不會(huì)輕易批土地的”。當(dāng)然，兩地的發(fā)展也同樣受到了土地指標(biāo)的瓶頸制約。xx開發(fā)區(qū)抓住機(jī)遇，曾以9800元/畝的價(jià)格購買了其他地區(qū)10000畝的土地指標(biāo)，主要作為安置房的土地儲(chǔ)備，因?yàn)榻窈蠡剡w戶必然要求把他們的安置房由小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)，從而引發(fā)不穩(wěn)定因素。而且，對(duì)于已經(jīng)落戶的產(chǎn)能相對(duì)較低、土地產(chǎn)出比不高，或者不符合整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局要求的企業(yè)，xx采取了合同一到期就不再續(xù)約的做法，重新收回土地、重新布局。這其實(shí)也是我們招商引資的一個(gè)契機(jī)，發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)調(diào)整出局的企業(yè)，在我們這里應(yīng)該還是會(huì)有一定的發(fā)展空間的，可以與我們其它的招商項(xiàng)目綜合考慮。
除了土地的一級(jí)開發(fā)外，兩個(gè)地區(qū)還都進(jìn)行了房地產(chǎn)開發(fā)。xx開發(fā)區(qū)的一個(gè)成功做法是與xx中學(xué)(xx母校)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，由開發(fā)區(qū)在境內(nèi)提供土地，xx中學(xué)投資，新建xx中學(xué)分校，從而帶動(dòng)周邊開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目升值更快、運(yùn)營更好，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。xx開發(fā)區(qū)由于成立較早(1984年12月)，沾了政策的光，起步階段是國務(wù)院投資助推，用他們的話說就是“當(dāng)初錢都花不完的”，所以，在土地整理方面是做好“七通一平”才掛牌上市。在方面我們目前還不具備這樣的財(cái)力，只作為情況通報(bào)提一下。
(三)財(cái)務(wù)管理和投融資工作[ 蓮 ~ 山 課 件 ]
第一，財(cái)務(wù)管理方面。
由于其必須符合總公司運(yùn)營模式的要求，具體業(yè)務(wù)的處理方法林林總總，這里就不再展開。
但有一個(gè)共性問題，就是由于開發(fā)區(qū)高速發(fā)展的特殊性，政企業(yè)務(wù)交叉的現(xiàn)象難以避免，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)處理上，就是即便最新的《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》里面的會(huì)計(jì)科目，也滿足不了新的業(yè)務(wù)要求。和我們一樣，兩地也都采取了“自造”會(huì)計(jì)科目的做法。比如在處理房地產(chǎn)開發(fā)子公司的成本核算上，xx總公司就設(shè)立了“開發(fā)成本”的會(huì)計(jì)科目。由于業(yè)務(wù)關(guān)系過于繁多，區(qū)分起來十分困難，有些會(huì)計(jì)科目甚至都細(xì)化到了六級(jí)、七級(jí)。最后審計(jì)的時(shí)候，鑒于業(yè)務(wù)的真實(shí)性和合理性，審計(jì)人員也只能一笑認(rèn)可。
相信不久的將來，隨著相關(guān)法律、法規(guī)的進(jìn)一步完善，國家一定會(huì)出臺(tái)一個(gè)區(qū)別于其他的、專門適合于開發(fā)區(qū)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。相當(dāng)于介乎企業(yè)會(huì)計(jì)和事業(yè)會(huì)計(jì)之間的一個(gè)會(huì)計(jì)門類。
第二，投融資工作。
在投資方面，開發(fā)區(qū)的投入產(chǎn)出周期較長，在投入產(chǎn)出比上，不能也不應(yīng)與企業(yè)相比較，因?yàn)檫@里面還有個(gè)社會(huì)效益和社會(huì)責(zé)任的問題。尤其在開發(fā)區(qū)普遍存在的、資金運(yùn)轉(zhuǎn)極端困難的情況下，這個(gè)周期就更顯漫長，投入產(chǎn)出比也更像是杯水車薪。因此，在資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了投資需要的情況下，兩地開發(fā)區(qū)在早期的時(shí)候，都采取過一些非常措施。比如對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)廠房的問題，xx就采取過先給企業(yè)使用幾年，再成本價(jià)賣給企業(yè)的“壯士斷腕”的做法。看起來開發(fā)區(qū)是虧了，但其實(shí)從另一個(gè)角度來說，賣過的廠房還在開發(fā)區(qū)，收回的資金又可以繼續(xù)投入。這完全是特殊時(shí)期的特殊之舉，是因勢而為的變通做法，不能也不應(yīng)按平常時(shí)期的標(biāo)準(zhǔn)來衡量和看待。
在融資方面，兩地都采取了發(fā)展、做實(shí)子公司，自主搭建融資平臺(tái)、提高銀行授信額度的積極做法。為了做大企業(yè)的營業(yè)收入和現(xiàn)金流，滿足銀行更大授信額度的要求，各個(gè)子公司相互間的變通交易就順理成章了。xx開發(fā)區(qū)由于資金需求和缺口更大，投入的人力相對(duì)更多，有10名融資人員分兵出擊，多點(diǎn)開花。尤其值得我們借鑒的是，他們與股份制銀行的成功合作。由于體制的原因，可以變通的余地相對(duì)更大、機(jī)會(huì)更多。
二、總的體會(huì)和幾點(diǎn)建議
(一)總的體會(huì)
這次考察的兩個(gè)開發(fā)區(qū)都是二級(jí)市的開發(fā)區(qū)，起步更早，規(guī)模更大，在經(jīng)濟(jì)總量、影響力和吸引力上我們確實(shí)沒有可比性。之所以選擇去，主要是兩地發(fā)展理念、業(yè)務(wù)水平以及文化底蘊(yùn)打動(dòng)了我們，尤其是他們的業(yè)務(wù)，值得我們學(xué)習(xí)的地方很多。從結(jié)果來看也是收獲頗豐，不虛此行。
但是，讓我們不曾想到的是，我們引以為驕傲的xx，人家居然都沒聽說過。我們的宣傳工作確實(shí)太落后了。要知道，我們?nèi)サ目墒沁@些城市的最前沿——開發(fā)區(qū)，而且又是本省，同在江北。
(二)幾點(diǎn)建議
1、建議管委會(huì)在財(cái)力許可的情況下，今后有針對(duì)性的多組織人員出去學(xué)習(xí)，效果當(dāng)會(huì)立竿見影。
2、進(jìn)一步加大宣傳工作力度，尤其要針對(duì)各地的開發(fā)區(qū)。人家都沒聽說過我們，再多的機(jī)會(huì)，也不會(huì)想到我們。
關(guān)鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產(chǎn)業(yè)
在金融風(fēng)暴席卷全球的背景下，我國經(jīng)濟(jì)也不可避免地受到影響，特別是地產(chǎn)置業(yè)，房地產(chǎn)市場萎縮，投資增速回落，預(yù)售情況不佳，再加上前期宏觀調(diào)控的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)幾乎枯竭的狀態(tài)。
在不違反稅法的前提下進(jìn)行精心的稅收籌劃，規(guī)避潛在納稅風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約合理納稅成本，是企業(yè)的合法權(quán)利。據(jù)專家測算，企業(yè)有15％~20％的節(jié)稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是典型的資金密集型行業(yè)，進(jìn)行必要的稅收籌劃，對(duì)企業(yè)有效降低運(yùn)營成本，增加收入利潤，具有相當(dāng)重要的意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性
企業(yè)繳納的稅款是企業(yè)的運(yùn)營成本之一，有效地進(jìn)行稅收籌劃、合理合法地減少企業(yè)繳納的稅款額，是一條有效降低企業(yè)運(yùn)營成本的途徑。下面以一個(gè)案例進(jìn)行說明：
某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業(yè)務(wù)是汽車租賃，年?duì)I業(yè)額達(dá)1000萬元人民幣。按照5％的營業(yè)稅率，該公司每年至少交50萬元的營業(yè)稅；按照10％的租賃行業(yè)利率，該公司每年應(yīng)繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應(yīng)繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：
（1）通過安置下崗失業(yè)人員獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2002年208號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置下崗失業(yè)人員達(dá)到其員工總數(shù)30％，可以免3年?duì)I業(yè)稅、3年企業(yè)所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業(yè)務(wù)是汽車租賃，屬于服務(wù)性行業(yè)，對(duì)招收員工的學(xué)歷知識(shí)水平的要求不會(huì)太高，完全有能力招收一部分失業(yè)下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業(yè)人員，就可以免繳3年的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及附加稅。
（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2004年93號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置軍隊(duì)退役士官達(dá)到其員工總數(shù)的30％，企業(yè)可以免繳3年?duì)I業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業(yè)租賃公司能夠依此招收部分軍隊(duì)退役士官作為其員工，就可以在3年內(nèi)免繳營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和附加稅。
以上是稅收籌劃方式的一個(gè)小的運(yùn)用，可帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)日趨成熟，由于納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識(shí)的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業(yè)家們所接受。稅收籌劃正走上經(jīng)濟(jì)前臺(tái)，成為企業(yè)控制成本的利器。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的可行性
2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性
國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業(yè)發(fā)展快，會(huì)出現(xiàn)一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點(diǎn)、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會(huì)計(jì)處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業(yè)如何納稅，往往存在多個(gè)可選擇的方案。企業(yè)可以通過對(duì)自身行為的調(diào)整，避開稅收所要限制的方面，達(dá)到國家規(guī)定的政策條件。
2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，人們把稅收看作企業(yè)對(duì)國家應(yīng)有的貢獻(xiàn)，側(cè)重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業(yè)在依法納稅過程中的合法權(quán)利。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者開始認(rèn)識(shí)到稅收在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中有不可估量的作用，研究企業(yè)納稅籌劃的思想障礙已經(jīng)基本消除。
2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家稅法體系的完善，國家對(duì)企業(yè)的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態(tài)度。2001年，國家稅務(wù)總局正式公開承認(rèn)了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業(yè)報(bào)紙《中國稅務(wù)報(bào)》上開辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實(shí)踐知識(shí)。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的具體做法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要有：營業(yè)稅、上地增值稅、企業(yè)所得稅。由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。
3．1營業(yè)稅籌劃
營業(yè)稅是對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅。
3．1．1合作建房籌劃法
所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。兩種方式納稅義務(wù)不同，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進(jìn)行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)評(píng)估該建筑物價(jià)值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時(shí)，甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算營業(yè)稅，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)額為2000萬元，甲應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業(yè)則無須繳納營業(yè)稅。
3．1．2承包合同籌劃法
工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同時(shí)，建房屬于建筑業(yè)，適用3％的稅率；不簽訂合同時(shí)，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5％的營業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定，納稅人在承包工程時(shí)，一定要與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業(yè)適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務(wù)業(yè)適用5％的稅率，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅負(fù)也會(huì)相應(yīng)加重。
3．1．3減少應(yīng)稅項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)籌劃法
我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的，轉(zhuǎn)讓次數(shù)增加便會(huì)導(dǎo)致重復(fù)納稅。如：甲企業(yè)曾為建筑房屋向乙企業(yè)借入2億元人民幣，約定到期后以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，甲企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)稅70萬元及教育費(fèi)附加30萬元，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬元。而乙企業(yè)接受這300套住宅后為收回欠款，轉(zhuǎn)手銷售，再次支付相關(guān)稅1100萬元，乙企業(yè)實(shí)際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業(yè)稅。若乙企業(yè)幫助甲企業(yè)銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業(yè)稅，乙房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。
3．2土地增值稅籌劃
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額征收的稅種。
3．2．1成本核算對(duì)象的籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家獨(dú)立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發(fā)企業(yè)與購房戶簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營業(yè)稅，不繳土地增值稅。通過分散經(jīng)營收入，從而減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。
3．2．2利息扣除方式的籌劃
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)成本中一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資歷，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資歷，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
3．2．3合理確定增值額進(jìn)行籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。同時(shí)對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進(jìn)稅率，價(jià)格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價(jià)高未必利大。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，要全盤考慮，既要考慮價(jià)格的競爭力又要考慮企業(yè)的最終收益。
3．3企業(yè)所得稅籌劃
與營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比，企業(yè)所得稅籌劃的效益更大也更直接。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)稅籌劃的效益并不是最終的節(jié)稅效益，只有扣除對(duì)企業(yè)所得稅的影響后才是真實(shí)的效益。
3．3．1選擇投資地區(qū)籌劃
選擇投資地區(qū)進(jìn)行稅收籌劃，是伴隨著國家對(duì)部分地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策出臺(tái)而產(chǎn)生的，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，因此得到官方承認(rèn)與支持。納稅人經(jīng)過核算其成本和收益，可在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西部地區(qū)等稅收優(yōu)惠政策較多的地區(qū)注冊。如果企業(yè)已經(jīng)在無優(yōu)惠政策的地區(qū)成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)掛靠，使自己也能符合優(yōu)惠條件。
3．3．2選擇從屬機(jī)構(gòu)籌劃
企業(yè)的從屬機(jī)構(gòu)主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機(jī)構(gòu)在設(shè)立手續(xù)、核算、納稅形式以及稅收優(yōu)惠等方面是不同的。子公司雖是獨(dú)立法人，設(shè)立手續(xù)復(fù)雜，獨(dú)立核算和繳納所得稅等，但可以享受當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策；而分公司和辦事處則設(shè)立手續(xù)簡單，不獨(dú)立核算，也不獨(dú)立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負(fù)較輕，但不享受稅收優(yōu)惠政策。因此，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)該根據(jù)具體情況分析，選擇促使企業(yè)獲得最大利益、稅負(fù)較輕的方案實(shí)施。
關(guān)鍵詞：PPP項(xiàng)目；會(huì)計(jì)核算；問題研究；政策支持
站在工程項(xiàng)目成本管理角度分析，PPP項(xiàng)目存在著工程量大、施工時(shí)間長、投入資金多等特點(diǎn)，同時(shí)市場因素對(duì)PPP項(xiàng)目有著極大的影響，一旦市場波動(dòng)顯著，那么PPP項(xiàng)目的具體實(shí)施就會(huì)受到嚴(yán)重的影響，故而如何強(qiáng)化PPP項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作成為了當(dāng)下研究的重點(diǎn)。通過PPP項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的全局控制，這就要求在今后的工作中需要從對(duì)象、內(nèi)容以及方法等多角度對(duì)項(xiàng)目成本控制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核存在的各種問題進(jìn)行研究分析，為PPP項(xiàng)目質(zhì)量的提升奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。
一、PPP項(xiàng)目及其會(huì)計(jì)核算內(nèi)涵
PPP，英文全稱為PublicPrivatePartnerships。PPP項(xiàng)目主要應(yīng)用對(duì)象為政府公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其出發(fā)點(diǎn)是為了緩解財(cái)政資金不足的局面，提升項(xiàng)目管理效率。PPP模式實(shí)現(xiàn)了政企合作新形式，保證了公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)等項(xiàng)目的建設(shè)完成，同時(shí)也為后續(xù)投資回報(bào)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。單從理論方面分析，PPP項(xiàng)目運(yùn)行具體機(jī)制如下：第一，相關(guān)政府部門同企業(yè)之間達(dá)成并簽訂特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議；第二，政府部門與某些投資機(jī)構(gòu)達(dá)成共識(shí)為PPP項(xiàng)目公司的PPP項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營提供必要的資金支持，或者是協(xié)同合作。就目前情況分析，上述投資機(jī)構(gòu)主要是指地方投資管理中心等。PPP項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營內(nèi)容主要包括建設(shè)工程的分包、融資、投保以及相關(guān)內(nèi)容的咨詢等，同時(shí)也包括項(xiàng)目后期的運(yùn)營管理工作等。會(huì)計(jì)核算是通過相關(guān)理論及方法利用貨幣來對(duì)經(jīng)營活動(dòng)主體在經(jīng)營過程中或者是預(yù)算執(zhí)行階段的所產(chǎn)生的行為進(jìn)行準(zhǔn)確的記錄、匯總分析、考核控制等，并最終以會(huì)計(jì)報(bào)表的形式將所有的會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)呈現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)主體管理者面前。而PPP項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算主要作用對(duì)象就是PPP項(xiàng)目，針對(duì)的主要問題就只PPP會(huì)計(jì)確認(rèn)問題。從國外相關(guān)會(huì)計(jì)核算經(jīng)驗(yàn)分析發(fā)現(xiàn)，其依據(jù)是《服務(wù)特許權(quán)協(xié)議》，該協(xié)議中規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施的控制權(quán)為授權(quán)人，若待《項(xiàng)目服務(wù)特許權(quán)協(xié)議》執(zhí)行結(jié)束后還存在著一定的剩余利益，那么基礎(chǔ)設(shè)施的控制權(quán)仍舊屬于授權(quán)人。
二、PPP項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算中存在的問題
1、PPP項(xiàng)目范圍界定模糊
在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)背景下，PPP項(xiàng)目應(yīng)用范圍越來越廣泛，尤其是地方基礎(chǔ)教育設(shè)施、城市交通設(shè)施等建設(shè)都可以發(fā)現(xiàn)PPP項(xiàng)目的存在。究其原因在于PPP項(xiàng)目無論是從資金管理方面還是從建設(shè)經(jīng)驗(yàn)方面都具有傳統(tǒng)項(xiàng)目融資模式不可比擬的優(yōu)勢，為我國現(xiàn)代化城市建設(shè)的向前推進(jìn)提供了巨大的動(dòng)力。但是在PPP項(xiàng)目范圍日漸擴(kuò)大的今天，其中存在的問題也越來越突出，尤其是PPP項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和形式等悄然發(fā)生著明顯的變化。例如就現(xiàn)階段而言，PPP項(xiàng)目建設(shè)類型越來越多，但是相關(guān)單位對(duì)PPP項(xiàng)目認(rèn)識(shí)存在著一定的誤區(qū)，一些新型的PPP項(xiàng)目管理不到位，項(xiàng)目執(zhí)行效率也隨之降低，對(duì)我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的正常開展產(chǎn)生了一定的影響。
2、政府主體會(huì)計(jì)核算問題分析
受到過去現(xiàn)金收付制度的影響，大多數(shù)公共設(shè)施等固定資產(chǎn)的核算以收支性核算為主，例如一些公路、橋梁以及輔助設(shè)施等在有關(guān)政府部門的賬上并未有所體現(xiàn)。而在權(quán)責(zé)發(fā)生制背景下，PPP項(xiàng)目建設(shè)完成的公共基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)必須進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。政府是PPP項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所有權(quán)的擁有者，而PPP項(xiàng)目公司僅具有占有權(quán)、使用權(quán)以及收益權(quán)。在PPP項(xiàng)目建設(shè)中，政府獲得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的代價(jià)并不是全額投資，而是以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的出讓等來得到該項(xiàng)目資產(chǎn)的擁有權(quán)的。而在這一過程中，政府對(duì)PPP項(xiàng)目資產(chǎn)的定位對(duì)PPP項(xiàng)目資產(chǎn)核算有著決定性的影響。
3、PPP項(xiàng)目公司主體會(huì)計(jì)核算問題
依據(jù)PPP項(xiàng)目運(yùn)行程序可將其分為項(xiàng)目公司成立、建設(shè)、運(yùn)營、移交四個(gè)階段，下面將對(duì)其中主要的會(huì)計(jì)核算問題進(jìn)行研究分析。第一，項(xiàng)目公司成立階段。在過去，會(huì)計(jì)核算工作中是以企業(yè)整體為核算對(duì)象的，對(duì)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)主體的劃分存在著一定的模糊性，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)主體與經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系分析時(shí)會(huì)存在著一定的爭議，對(duì)PPP項(xiàng)目公司會(huì)計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生了不利影響，故而必須結(jié)合實(shí)際情況不斷地完善會(huì)計(jì)核算工作；第二，項(xiàng)目建設(shè)階段。在項(xiàng)目建設(shè)階段，會(huì)計(jì)核算存在的問題較多，例如PPP項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)對(duì)完整產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行明確的區(qū)分，但是就目前情況分析，PPP項(xiàng)目公司在進(jìn)行這部分內(nèi)容會(huì)計(jì)核算過程中經(jīng)常出現(xiàn)混淆的問題，片面的認(rèn)為PPP項(xiàng)目特許經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)為固定資產(chǎn)，這種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)必然會(huì)導(dǎo)致PPP項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算結(jié)果不準(zhǔn)確。
三、我國PPP項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算建議
1、PPP項(xiàng)目范圍界定
首先在進(jìn)行PPP項(xiàng)目范圍界定過程中應(yīng)當(dāng)掌握其本質(zhì)特點(diǎn)，通常情況下，PPP項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合以下幾點(diǎn)：第一，相關(guān)政府部門或者是授權(quán)者應(yīng)當(dāng)對(duì)PPP項(xiàng)目公司所提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)對(duì)象以及服務(wù)成本進(jìn)行確定；第二，一旦特許期滿時(shí)，政府部門或者是授權(quán)者擁有基礎(chǔ)設(shè)施剩余利益的控制權(quán)。一些與之相關(guān)的監(jiān)管部門或者是機(jī)構(gòu)也包含在上述政府部門或者是授權(quán)者的范圍內(nèi)。另外對(duì)服務(wù)價(jià)格的控制并不是絕對(duì)的控制。政府部門或者是指定授權(quán)者、監(jiān)管部門等結(jié)合市場情況制定價(jià)格上限機(jī)制就可以。也就是說，授權(quán)人對(duì)大量剩余利益的控制應(yīng)當(dāng)局限在營運(yùn)商出售或者抵押基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際能力范圍內(nèi)，同時(shí)規(guī)定在特許期內(nèi)，授權(quán)人仍舊具有使用并運(yùn)營基礎(chǔ)設(shè)施的基本權(quán)利。一旦在特許期結(jié)束后，PPP項(xiàng)目仍舊具有大量的剩余利益，那么該利益的受益者為政府。
2、政府主體的PPP項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算
現(xiàn)階段，我國政府擁有PPP項(xiàng)目的全過程所有權(quán)。一旦規(guī)定的特許經(jīng)營期終止后，PPP項(xiàng)目資產(chǎn)擁有權(quán)會(huì)歸結(jié)到公共部門，也就是說待特許經(jīng)營期滿后，政府或者是其制定授權(quán)者掌握基礎(chǔ)設(shè)施大量剩余利益的所有權(quán)。而如果政府或者是其指定授權(quán)者規(guī)定PPP項(xiàng)目公司服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)對(duì)象以及服務(wù)價(jià)格后，那么政府或者是其指定授權(quán)者在具有PPP項(xiàng)目資產(chǎn)名義所有權(quán)的同時(shí)還可以對(duì)PPP項(xiàng)目使用以及收益權(quán)進(jìn)行控制，鑒于此，政府應(yīng)當(dāng)將PPP項(xiàng)目的所有權(quán)和控制權(quán)視為固定資產(chǎn)，這樣一來，政府和PPP項(xiàng)目公司在進(jìn)行資產(chǎn)確認(rèn)時(shí)可以明確基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的所有權(quán)。
3、PPP項(xiàng)目公司主體會(huì)計(jì)核算
首先，PPP項(xiàng)目公司成立階段。在項(xiàng)目公司成立開始階段，應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)主體，以相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)對(duì)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確的劃分，明確投資機(jī)構(gòu)和政府利益范圍；依據(jù)會(huì)計(jì)核算單位對(duì)PPP項(xiàng)目建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債和收入進(jìn)行明確的劃分。另外過程中需要將上述會(huì)計(jì)核算信息公開，避免投資方和政府部門的權(quán)益受到損害。其次，PPP項(xiàng)目建設(shè)階段。在這一階段必須完成整體資產(chǎn)的科學(xué)劃分，依據(jù)完整的產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)對(duì)無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的準(zhǔn)確劃分，并依據(jù)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)完成核算工作。另外在項(xiàng)目建設(shè)中，部分借款存在著資本化現(xiàn)象，這就要求在核算過程中需要將其納入到無形資產(chǎn)中并進(jìn)行科學(xué)的核算，以切實(shí)提高項(xiàng)目建設(shè)會(huì)計(jì)核算結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。
再次，運(yùn)營階段。PPP項(xiàng)目建設(shè)完成后自然就會(huì)進(jìn)入到運(yùn)營階段。在開始運(yùn)營時(shí)期，投資公司是運(yùn)營主體，其所產(chǎn)生的收益會(huì)自動(dòng)進(jìn)入到公司營業(yè)收入項(xiàng)目中，若將其納入到投資收益中，那么會(huì)對(duì)公司收益產(chǎn)生一定的影響作用，進(jìn)而影響公司的正常運(yùn)行。另外一旦超過特許期后，會(huì)計(jì)核算中需要對(duì)其進(jìn)行攤銷處理，但是攤銷處理過程中切不可將此產(chǎn)生的損失計(jì)入到公司收益中。
最后，PPP項(xiàng)目公司移交階段的會(huì)計(jì)處理。待特許經(jīng)營期滿后，項(xiàng)目公司同政府部門之間需要關(guān)于使用權(quán)和收益權(quán)進(jìn)行交接，在這一過程中，項(xiàng)目公司需要科學(xué)的完成會(huì)計(jì)核算工作，但是對(duì)于其許經(jīng)營的內(nèi)容，在交接過程中不需要進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。另外PPP項(xiàng)目公司在進(jìn)行整體資產(chǎn)核算時(shí)，需要嚴(yán)格按照特許經(jīng)營協(xié)議以及相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行，保證整體的公平公正性。
四、結(jié)論
綜上所述，通過上述分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段我國PPP項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作還存在著一系列的問題，鑒于此在今后的工作中，相關(guān)政府部門需要強(qiáng)化PPP項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算管理，提升自身專業(yè)素質(zhì)水平，為我國現(xiàn)代化城市建設(shè)的順利進(jìn)行提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，避免企業(yè)和政府利益受到侵害。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評(píng)估方法
中圖分類號(hào)：F205 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出讓評(píng)估的工作流程簡介
東莞市內(nèi)在對(duì)招拍掛出讓土地的底價(jià)或起始價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般的做法是：
1.市國土資源局負(fù)責(zé)組織地價(jià)評(píng)估，通過招標(biāo)方式選定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評(píng)估招拍掛底價(jià)或起始價(jià)，提交市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競買保證金，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。
2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)地塊的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；市國土資源局?jǐn)M訂協(xié)議出讓方案后報(bào)市政府審批。
二、出讓評(píng)估中使用的評(píng)估方法的種類
當(dāng)?shù)貨]有制定有關(guān)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價(jià)或起始價(jià)的評(píng)估辦法，但由于東莞未公布地價(jià)指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認(rèn)可評(píng)估使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，允許的評(píng)估方法主要有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對(duì)于成交價(jià)上限的評(píng)估工作目前還未開展。
對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，允許采取的估價(jià)方法有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。
東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項(xiàng)目與其他經(jīng)營性用地項(xiàng)目在確定底價(jià)或起始價(jià)時(shí)估價(jià)方法有所不同，區(qū)別是：
1.工業(yè)用地項(xiàng)目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
2.其他經(jīng)營性用地項(xiàng)目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
具體到用地類型，土地出讓評(píng)估，一般采用評(píng)估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴(kuò)大。（3）工礦倉儲(chǔ)用地：對(duì)具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場比較法或收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在租賃交易案例不充分時(shí)，可以采用成本逼近法。
三、評(píng)估目的的表述
出讓土地市場價(jià)值的評(píng)估目的表述為：評(píng)估待估宗地的土地使用權(quán)市場價(jià)值，為委托方土地出讓提供價(jià)值參考。
四、采用市場比較法評(píng)估的要點(diǎn)
1.可比案例的選擇。采用市場比較法評(píng)估出讓土地價(jià)值，選擇市場比較案例時(shí)，判斷某區(qū)域與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈依據(jù)與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。
在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。
以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導(dǎo)致評(píng)估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒有實(shí)施，往往限制了收益還原法等評(píng)估方法的使用。
在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個(gè)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不大，因此在評(píng)估此類土地出讓價(jià)值時(shí)可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。
我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時(shí)可以適當(dāng)擴(kuò)大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等因素進(jìn)行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評(píng)估對(duì)象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時(shí)修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。
另外，此糞土地出讓的問題主要就是對(duì)政策的把握問題，評(píng)估價(jià)格變動(dòng)的空間很小，因此評(píng)估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費(fèi)的計(jì)算表。選定比較實(shí)例后，要認(rèn)真閱讀出讓公告，了解成交價(jià)的內(nèi)涵（包含哪些稅費(fèi)及未含哪些稅費(fèi)），應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。
2.可比案例的因素修正。需要進(jìn)行交易日期修正時(shí)，可以編制日期修正系數(shù)表進(jìn)行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行確定，地價(jià)指數(shù)的確定可以參照“中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測”的城市或區(qū)域的地價(jià)增長率。，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢綜合確定，對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。
交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低：拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少2。
交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價(jià)格，公開透明進(jìn)行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等等特殊情況。對(duì)由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價(jià)格偏差進(jìn)行糾正，分析各種情況下對(duì)土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。
對(duì)各可比案例交易價(jià)格進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正后，所得到的各個(gè)比較實(shí)例的價(jià)格可選用以下方法之一來確定比準(zhǔn)價(jià)格：簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價(jià)實(shí)務(wù)中選取的可比案例不會(huì)很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，如可比實(shí)例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術(shù)平均法：如各可比實(shí)例修正過程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時(shí)應(yīng)通過分析比較案例與委估對(duì)象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價(jià)格的權(quán)重。
五、采用成本逼近法評(píng)估的要點(diǎn)
評(píng)估出讓土地市場價(jià)值時(shí)，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對(duì)于倉儲(chǔ)用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。
成本法運(yùn)用中存在的難點(diǎn)：（1）土地取得費(fèi)的測算中對(duì)涉及到的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費(fèi)的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計(jì)算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對(duì)投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。
六、采用收益還原法評(píng)估的要點(diǎn)
1.收益案例的選擇。采用收益還原法評(píng)估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪?zhàn)鳛楸容^案例。
如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對(duì)之進(jìn)行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負(fù)收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。
在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙等媒介得到土地租賃案例。
如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評(píng)估出讓土地價(jià)值的。因?yàn)槌送ㄟ^土地租賃案例進(jìn)行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費(fèi)用，再扣減建筑物的貢獻(xiàn)值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對(duì)于經(jīng)營（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益。可以通過調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營（生產(chǎn)）總費(fèi)用得到。
2.收益還原法中的難點(diǎn)：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費(fèi)用如何準(zhǔn)確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯(cuò)誤是對(duì)土地純收益的測算。
3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進(jìn)行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%或5%）、教育費(fèi)附加（按營業(yè)稅的3%）等合計(jì)得出綜合稅率，進(jìn)而測算出土地費(fèi)用。（3）通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。
4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價(jià)對(duì)象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。
七、采用剩余法評(píng)估的要點(diǎn)
1.根據(jù)我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用剩余法評(píng)估出讓土地市場價(jià)值時(shí)，以下問題容易被忽視或最容易犯錯(cuò)誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，未能根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價(jià)；未能在符合估價(jià)基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測銷售時(shí)間；未能根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問題來合理預(yù)測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)應(yīng)使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時(shí)，開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計(jì)算開發(fā)成本時(shí)未使用總建筑面積。
2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)待開發(fā)土地價(jià)值進(jìn)行測算時(shí)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同可能導(dǎo)致開發(fā)價(jià)值的差異等。
八、在特殊出讓評(píng)估時(shí)的一些做法
1.在政府征收評(píng)估中的做法是：（1）對(duì)于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，在評(píng)估和核定時(shí)以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測算補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，采用割差法，先計(jì)算變更之后及之前兩種情況下的總地價(jià)，對(duì)兩者進(jìn)行比較，其差值即為應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。（3）在出讓土地評(píng)估過程中，是評(píng)估的價(jià)值類型是出讓市場價(jià)。
2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價(jià)評(píng)估思路與無此項(xiàng)配建的住宅地價(jià)評(píng)估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對(duì)保障性住房用地的出讓成本和稅費(fèi)及售價(jià)要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價(jià)對(duì)象周邊建有或擬建保障性住房項(xiàng)目，它將對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價(jià)降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
對(duì)于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價(jià)降低方面。
九、在出讓評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的問題及建議
1.關(guān)注征收補(bǔ)償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價(jià)基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對(duì)于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，相關(guān)法規(guī)的適用性進(jìn)行取舍；同時(shí)注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問題，在選用時(shí)要與委托方溝通，盡量取得委托方認(rèn)可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。
2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國有土地使用權(quán)出讓在評(píng)估處理上的差異。
3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書上的用地類型和實(shí)際出讓的用地類型不一致的情況，解決評(píng)估的合法性問題。如中小學(xué)校用地的評(píng)估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項(xiàng)下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認(rèn)為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評(píng)估時(shí)應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進(jìn)行評(píng)估。這并不違反評(píng)估的合法性原則。
4.對(duì)于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時(shí)注意對(duì)可比案例用地類型、容積率等進(jìn)行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。
5.在土地出讓評(píng)估中要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)估價(jià)對(duì)象及可比案例的現(xiàn)場勘查工作，對(duì)于不同類型的教育用地的出讓評(píng)估，采用不同的價(jià)格內(nèi)涵和評(píng)估方法。（1）對(duì)于幼兒園用地（R61）的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場勘查，估價(jià)對(duì)象是開發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對(duì)住宅配套建設(shè)的政策要求，而購買用來建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級(jí)以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評(píng)估價(jià)格就往居住用地（R2）價(jià)格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對(duì)土地用途、容積率及使用年限的修正。評(píng)估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對(duì)于中學(xué)用地的評(píng)估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級(jí)以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場察勘，待估宗地實(shí)際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評(píng)估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評(píng)估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評(píng)估價(jià)格就往科教用地上靠，評(píng)估時(shí)要特剮注意的是對(duì)土地用途的修正。評(píng)估方法采用市場比較法及成本逼近法。
6.若同一估價(jià)對(duì)象委托幾家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)行評(píng)估，解決各評(píng)估機(jī)構(gòu)之間評(píng)估結(jié)果的差異問題，基本方法有以下兩點(diǎn)：一是參與出讓評(píng)估工作的土地估價(jià)師們要認(rèn)真學(xué)習(xí)評(píng)估理論和不斷更新知識(shí)，提高評(píng)估業(yè)務(wù)能力，減少差錯(cuò)的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機(jī)構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會(huì)的組織下共同探討，采用相同的評(píng)估方法及采用相近的評(píng)估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。
以上是筆者對(duì)政府土地出讓評(píng)估的一些想法和做法，懇請?jiān)u估師批評(píng)指正。同時(shí)希望評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)之間估價(jià)師的交流。如可以讓評(píng)估師把在評(píng)估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評(píng)估師們共同探討。使我們評(píng)估行業(yè)內(nèi)形成愛評(píng)估、懂評(píng)估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評(píng)估機(jī)構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。
