時間：2023-08-21 17:24:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇安置房買賣的法律法規，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：小產權房問題成因對策建議
中圖分類號：TU113.5+41文獻標識碼：A 文章編號：
近年，隨著城鎮化進程的加快, 城鄉居民對住房的需求迅速擴大。由于城鎮商品房房價較高，有別于開發商開發的城鄉結合部“小產權”房以明顯的價格低廉，受到城鄉居民的廣泛青睞。但小產權房自身卻存在著弊端，從現行法律體系來看，小產權房應該是不為法律所容的“異類”，日益成為當前一個非常棘手的問題。
一、“小產權房”的性質與類型
“小產權房”不是法律概念，它是指在農村宅基地、集體建設用地，甚至農用地上，未改變土地權屬關系，土地用途性質，未向政府繳納土地出讓金等各項規費的情況下，獲得鄉（鎮）政府或村民委員會許可開發建造的用于銷售居住的房屋，被媒體、購房人和社會俗稱為“小產權房”。這種“小產權房”沒有國家頒發的《土地使用證》和《商品房預售許可證》, 買賣雙方簽訂的《購房合同》政府國土房管部門也不會給予備案。其所獲得的鄉（鎮）政府或村民委員會許可手續不是真正意義上的產權證明，不具有商品房產權證明的法律效力。
根據占用土地性質的不同，“小產權房”可分為三種類型: 一是利用農村宅基地建筑并用于出售的房屋; 二是利用農用地上建筑用于出售的房屋；三是利用其他非國有用地上開發的“商品房”。根據是否具有合法性，“小產權房”可分為兩種類型；一是不具有合法性，此類“小產權房”因違反國家土地管理法規，缺乏土地和建設規劃，未履行合法審批程序，在農村集體土地上建造的商品房。此類房屋因建造行為違法，本身即屬于違法建筑，無法辦理物權登記，不能取得房產所有權。二是具有限制性的合法性，此類房屋，其建筑本身合法，也符合土地與建設規劃，但其產權主體受到嚴格限制，即僅限于本集體組織成員，也只能在本集體組織中買賣流轉。
二、“小產權房”形成原因
國家對“小產權房”三令五申禁止，但其增長勢頭卻未見明顯減弱。筆者認為主要有以下幾方面原因：
（一）城鄉二元制的土地制度
“小產權房”產生的深層次原因在于我國城鄉二元土地所有制度的劃分以及集體土地上市流轉機制的缺位。《中華人民共和國憲法》第10條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有”。也就是說，我國現行土地所有制分為“國有”和“集體”兩種形式。而《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。” 這就意味著農村集體土地只有經國家征收，在土地性質轉變為“國有”后才可以用于房地產開發，才能夠成為商品進入市場流通。但在征收集體土地時，國家是按照所征收土地的用途進行補償的，農民所得到的征地補償與土地進入市場拍賣時一路高升的地價相比顯得微不足道。為此，農民意識到，將自己擁有所有權的土地自行出讓或者自行開發房地產也可以賺錢。在巨大的經濟利益的驅動下，加之法律、政策上的不完善，在模糊不清中給“小產權房”留下了生存的空間，為“小產權房”的發展提供了條件。因此，這種二元結構的土地制度，是“小產權房”問題的根源。
（二）利益關系
“小產權房”在我國已有十多年的歷史，上世紀九十年代房地產市場啟動之初，這類在農村集體土地上進行建設和售賣的房屋就曾出現，只是由于其規模小，影響面小，所以人們對其較少關注。但，隨著經濟的迅速發展，近年的城市化、工業化的高速進程導致了對房產的大量需求，商品房價格快速上漲，加上政府修建的經濟適用房、廉租房等政策性住房的供應不足，且“小產權房”的價格比城市商品房的價格明顯低廉，甚至比經濟適用房的價格也有優勢，這讓中低收入群體把目光聚集到了“小產權房”上。這是“小產權房”備受青睞的重要原因。對于農村基層組織和農民來說，城鎮郊區已經今非昔比，在集體土地上建造的“小產權房”沒有向政府繳納土地出讓金和各種稅費, 大大降低了建造費用，在農業用地上耕種農作物的集體和個人所得收益遠遠不如“種房子”出租或賣房所得收益高，對于一些縣（區）政府來說，也可以促進管轄地的經濟繁榮，做出政績，更不要說其中的灰色利益關系。由此可見，在“小產權”房買賣過程中，城市居民、集體組織、村民都獲得了利益，這導致了“小產權房”的廠房、住宅如雨后春筍般接連出現。
（三）地方政府監管缺失
由于土地征用制度的固有缺陷, 即目前土地征用法律對土地的征用目的和公共利益界定模糊, 從而使地方政府成為土地市場的壟斷方。而鄉村財政收入的窘迫狀態，使一些地方出于經濟發展的需要, 在某種程度上容忍“小產權房”的存在與發展。此外，長期以來僅僅有個別“小產權房”被勒令停止或強行拆除,這就使小產權房具有較低的違法成本。由于缺乏有效的制約機制，在巨大的經濟利益面前，村委會乃至鄉鎮政府與農民形成了利益共同體，違法進行房屋建設。
三、解決小產權房問題的思路及建議
（一）制定不同方案和對策，合理處置小產權房
隨著改革的深入和國家所有權和集體所有權平等理念形成，要求打破目前土地所有二元化，土地開發利用由國家獨占的不平等局面。因而要從目前集體土地開發利用的現狀、法律法規的規定以及社會發展相結合的角度去尋求解決之策。
第一，對于在集體宅基地上開發的房子，其存在的合法性應予以肯定。至于在滿足集體住房后的剩余房子可否向外出售的問題，可以借鑒山東濟寧市城中村改造時的做法。濟寧市人民政府《關于加快濟寧城區“城中村”改造的意見》（濟政發[2006]第26號）中規定：“城中村”改造范圍內用于安置與開發的集體土地依法全部征為國有。辦理土地權屬變更登記手續，其土地使用權屬不變。村民安置用地以劃撥或出讓方式供應，商品房開發用地以“招、拍、掛”方式供應，經濟發展用地、商品房開發用地之和與村民安置用地的比例控制在2∶1以內。這樣商品房的開發出售獲益可以支持城中村改造，既滿足村民的安置用房，使集體獲益，又使土地的開發、利用得到控制，可謂是兩全其美。對于目前村集體準備利用宅基地進行建設樓房集中居住的，國家可以制定相關法律法規，嚴格規定村民安置用房與商品房的用地比例，剩余宅基地可以復墾或轉化為鄉鎮企業用地。對于在宅基地上開發的商品房，國家有關部門頒發房產證進行確權，并允許其流通。對于現在已開發完成且集體分配后的余房，國家應當允許在繳納了相關稅費后頒發房產證書，否則會造成一定的混亂。
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等
一、目前房產中介發展現狀
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”
目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。
區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。
根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
根據《合同法》的規定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年
第一條 為加強廈門市城鎮房屋的管理，維護房地產市場秩序，保障房屋所有人和使用人的合法權益，促進房地產業的健康發展，遵循法律和行政法規的基本原則，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于廈門市城鎮規劃區國有土地上的房屋。
本條例所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
第三條 房屋權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
房屋權利人必須在法律、法規所規定的范圍內行使權利，不得利用房屋危害公共利益或者損害他人合法權益。
第四條 房屋可以依法買賣、繼承、析產、分割、贈與、交換、租賃、抵押或用于其他經濟活動。
利用房屋從事民事、經濟活動應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。
第五條 廈門市土地房產管理部門主管本市城鎮房屋管理工作。
第二章 登 記
第六條 本市實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，依法核準登記的房地產權利受法律保護。
土地房產管理部門對申請登記的房地產依法進行審查和確認房地產權屬，核發房地產權證書。
房地產權證書是房地產權利人依法擁有土地使用權和房屋所有權的憑證。
第七條 房地產權證應當載明下列主要事項：
（一）權屬人和權屬來源情況；
（二）房屋所有權性質及房屋情況；
（三）土地權屬性質及土地情況；
（四）他項權摘要；
（五）房屋共有、土地共有情況；
（六）納稅情況；
（七）其他必須載明的事項。
房地產權證文本由廈門市土地房產管理部門統一印制。
第八條 房地產權屬的取得、轉移、變更、終止，應到土地房產管理部門辦理登記手續，領取、換取或注銷房地產權證書。
任何單位或個人不得涂改、偽造房地產權證書；房地產權證書遺失，應及時向土地房產管理部門報告并登記聲明作廢，申請辦理補證手續。
第九條 房地產權屬登記包括：
（一）新建房屋的權屬登記；
（二）買賣、繼承、析產、分割、贈與、交換的權屬登記；
（三）翻建、擴建、改建的權屬登記；
（四）抵押權等他項權的登記；
（五）需要注銷登記的；
（六）其他法律、法規規定必須登記的。
第（一）項的申請期限從竣工驗收之日起60日內；第（二）、（三）項的申請期限從轉移、變更事實發生之日起60日內；第（四）項的申請期限從合同簽定之日起15日內。除第（四）項外，房屋權利人居住在香港、澳門、臺灣或國外的，申請期限為6個月。
第十條 申請房地產權屬登記，房地產權利人不能前往登記的可委托人辦理。由人辦理申請登記的應出具房地產權利人的委托書。境外申請人的委托書應當按照國家的規定辦理。
共有房屋，由共有人共同申請登記，也可委托人辦理，但須有共有人出具的委托書。
第十一條 申請房地產權屬登記，房地產權利人應向土地房產管理部門提交房地產權登記申請書，申請人身份證明，房地產權屬契證、變更或滅失的證明文書。其中：
（一）新建房屋的須提交土地使用證件或土地使用權來源的合法文件、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，單位尚須提交項目批文、房屋竣工平面圖、竣工驗收報告；
（二）購買房屋的須提交原房地產權證書、房屋買賣合同或商品房購買合同和交款憑證；
（三）購買被沒收房屋的，須提交有權機關的處理文書和交款憑證；
（四）繼承房屋的須提交原房地產權證書、繼承公證書或人民法院已生效的法律文書；
（五）析產、分割房屋的須提交原房地產權證書和析產、分割協議書或人民法院已生效的法律文書；
（六）贈與房屋的須提交原房地產權證書，贈與、遺贈的公證文書；
（七）交換房屋的須提交交換雙方的房地產權證書、交換房屋協議書等；
（八）翻建、改建和擴建房屋的須提交原房地產權證書和建設許可證件；
（九）倒塌、拆除、焚毀房屋的須提交原房地產權證書。
第十二條 有下列情形之一的房屋，土地房產管理部門應當在接到申請登記的30日內作出不予登記或暫緩登記的決定，并書面通知申請人：
（一）房地產權屬有爭議的；
（二）房地產權屬不清，提供的證件不齊全、不真實的；
（三）違法用地未經處理的；
（四）違法建筑未經處理的；
（五）依法暫緩或者禁止登記的。
暫緩登記事由消失后，經申請人提交有效的書面證明，土地房產管理部門應當予以核準登記。
第十三條 土地房產管理部門必須在受理登記申請之日起，不需要公告的3個月內核發房地產權證書；需要公告的，公告期間無人提出異議的，在受理登記申請之日起4個月內核發房地產權證書。在審核確權發證期間有人提出異議，并出示有效證件，土地房產管理部門決定暫緩登記的，應在決定暫緩登記之日起15日內書面通知申請人。
第三章 代 管
第十四條 房屋所有人可以委托土地房產管理部門或其他人代管，委托代管必須出具委托書，委托書應載明委托的權限和期限等事項。
第十五條 有下列情形之一的，委托代管終止：
（一）代管期滿或者代管事務完成；
（二）委托人取消委托或者代管人辭去委托；
（三）代管人死亡；
（四）代管人喪失民事行為能力；
（五）其他法律法規規定應當終止的。
第十六條 有下列情形之一的房屋，應由土地房產管理部門代管：
（一）房屋所有人下落不明且無合法繼承人或代管人的；
（二）對于逾期無人申請房地產權屬登記，或者申請人不能提供取得房地產權屬的合法證明的；
（三）人民法院指定由土地房產管理部門代管的；
（四）依照國家規定其他應由土地房產管理部門代管的。
第（一）、（二）項所稱的房屋，由土地房產管理部門公告，自公告之日起1年內仍無房屋所有人申請登記或申請人無法提供取得房地產權屬合法證明的，該房屋由土地房產管理部門代管，代管期最長為3年。代管期滿仍無房屋所有人申請登記的，由土地房產管理部門向人民法院申請認定為無主房屋，經判決認定為無主房屋的，收歸國有。
第十七條 本條例第十六條規定由土地房產管理部門代管的房屋，在代管期間，原房屋所有人或合法繼承人出現，并對房屋提出退還請求的，由原房屋所有人或合法繼承人向代管部門提交該房屋的有效證據、身份證明，申請辦理退還手續。
第十八條 已由人民法院判決認定為無主房屋，原房屋所有人或合法繼承人出現，并對房屋提出退還請求的，由房屋所有人或合法繼承人持房屋有效證據和身份證明向人民法院申訴，土地房產管理部門應按人民法院作出的新的判決辦理。
第十九條 依照本條例第十七條、十八條規定歸還房屋時，房屋所有人應與土地房產管理部門結清實際發生的各種費用，并承接所產生的各種權利和義務。
第四章 轉 讓
第二十條 房屋轉讓，是指房屋所有人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權轉移給他人的行為。
第二十一條 有下列情形之一的房屋不得轉讓：
（一）無房地產權證書的（預購商品房不受此限）；
（二）房地產權屬有爭議的；
（三）政府依法收回土地使用權的房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已進行資產抵押而未經抵押權人同意的；
（六）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（七）法律、法規規定或合同約定不得轉讓的。
第二十二條 出售共有房屋，須提交共有人同意的書面證明。在同等條件下，共有人有優先購買權。
第二十三條 出售已出租的房屋，房屋所有人需提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。
第二十四條 凡享受國家或企事業單位補貼所購買或建造的房屋，需要出賣時，在同等條件下，原補貼單位或土地房產管理部門有優先購買權。
第二十五條 轉讓劃撥土地使用權的房屋，應依照國家法律和廈門市的有關規定補繳土地使用權出讓金或土地收益。
第二十六條 房屋買賣，當事人應當簽訂書面買賣合同。房屋的買賣合同應載明下列事項：
（一）雙方當事人姓名（名稱）、國籍、住所；
（二）房屋結構、座落（位置）和界線（并附圖）；
（三）房屋的面積及計算面積的方法；
（四）房屋占地面積和土地使用權的取得方式；
（五）房屋的用途；
（六）房屋的設施及其他附屬設備；
（七）房屋買賣的價款、幣種；
（八）房屋交付日期；
（九）違約責任及解決爭議的辦法；
（十）雙方當事人約定的其他事項。
房屋買賣合同應經公證機關依法公證。
第二十七條 房屋買賣當事人應向土地房產管理部門如實申報成交價，不得瞞報或作不實的申報。
第二十八條 房屋轉讓，按下列程序辦理過戶手續：
（一）房屋轉讓當事人應自合同生效之日起60日內到土地房產管理部門申請辦理過戶手續，當事人居住香港、澳門、臺灣或國外的，申請期為6個月；
（二）土地房產管理部門應自接到申請之日起30日內作出受理或不受理申請的答復；受理申請的予以公告，公告期為30日；不予受理的，應于決定不予受理之日起15日內書面通知當事人；
（三）公告期滿無異議的，當事人繳清有關稅費，即可辦理轉移登記手續。
土地房產管理部門核準轉移登記的日期，為房屋產權轉移的日期。
第二十九條 商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）房屋建設工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已經確定；
（四）投入開發建設的資金已達該項目工程建設總投資的百分之二十；
（五）已取得土地房產管理部門核發的《商品房預售許可證》。
第三十條 房地產預售款必須存入專門帳戶，用于該項房地產建設，在不足以支付和清償該項房地產的全部建設費用之時，不得挪作他用。
第三十一條 預售商品房的預售人應于簽定合同之日起60日內報土地房產管理部門備案。
第三十二條 商品房在竣工驗收之前，預購人確需更名的，應在權利變更之日起60日內到土地房產管理部門辦理更名登記手續。
第三十三條 房屋所有人將各自所有的房屋互相轉移給對方的行為應訂立書面合同，照章繳納有關稅費。
第五章 租 賃
第三十四條 住宅用房的租賃，應當執行國家和廈門市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第三十五條 房屋租賃應簽定書面合同。租賃合同應載明下列事項：
（一）當事人姓名（名稱）、國籍、住所；
（二）房屋的座落、結構、面積、裝飾、設施及附屬物；
（三）房屋的用途；
（四）租賃期限；
（五）租金數額、幣種及支付方式、時間；
（六）房屋交付日期；
（七）房屋維修責任；
（八）解除合同的條件；
（九）違約責任及解決爭議的辦法；
（十）雙方當事人約定的其他事項。
第三十六條 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）無房地產權屬證書或其他有效憑證的；
（二）房地產權屬有爭議的；
（三）經鑒定為不得使用的危險房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已作為資產抵押，未經抵押權人同意的；
（六）違反合同約定的；
（七）司法機關和行政機關依法禁止出租的。
第三十七條 以營利為目的，房屋所有人出租劃撥土地使用權的土地上的房屋應照章繳納租金中所含土地收益。
第三十八條 承租人在租賃期限內，征得出租人書面同意，并協商收益分配，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。房屋轉租的期限不得超過原租賃合同規定的期限。
承租人有將所承租的全部或部分房屋的使用權與他人合作、合資、聯營等行為的，視同轉租。
第三十九條 租賃合同簽訂后，出租人應自簽訂合同之日起15日內到土地房產管理部門登記備案，領取《房屋租賃證》。
登記備案須提供下列證件：
（一）房地產權屬證書或其他有效憑證；
（二）租賃雙方的身份證明；
（三）租賃合同。
第四十條 《房屋租賃證》可作為申請開業、居民遷移落戶、城市建設拆遷安置等的有效證件。
第四十一條 承租人應當保護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自變更房屋結構，不得非法堆放危險品和有損房屋的物件，不得從事其他不合理使用房屋的活動。
第四十二條 承租人因生產、經營、生活等原因確實需要對所承租的房屋進行擴建、改建、加層、改變用途等，應事先征得房屋所有人書面同意，經有關部門批準后，雙方重新簽訂租賃合同。
第四十三條 租賃期間，房屋因買賣、繼承、析產、分割、贈與、交換、抵押等引起所有權轉移時，原租賃合同繼續有效。
第四十四條 承租人在租賃期間死亡，共同使用的成員有權保持原租賃關系，但須在60日內辦理更名手續。
第四十五條 房屋租賃期滿，出租人愿意繼續出租房屋的，在同等條件下原承租人有優先承租權；不續租的，應交還承租的房屋。
第四十六條 承租人有下列情形之一的，出租人有權解除租賃合同，收回房屋，并可要求賠償損失：
（一）擅自將承租的房屋轉租、轉讓的；
（二）擅自改變房屋用途的；
（三）擅自擴建、改建、加層、進行影響結構安全的裝修，或損壞房屋又拒不修復、賠償損失的；
（四）逾期6個月未交付租金的；
（五）公有住宅承租人及其共同使用的成員遷離廈門市的；
（六）公有住宅無正當理由閑置6個月以上的；
（七）利用承租房屋進行違法活動，損害公共利益的。
第四十七條 出租人有下列情形之一的，承租人有權要求出租人履行或解除租賃合同，并可要求賠償損失：
（一）逾期不提供出租房屋的；
（二）擅自提高租金的；
（三）不按租賃合同約定的責任維修房屋及附屬設施的；
（四）法律、法規規定的其他情形。
第四十八條 因當事人一方提前解除房屋租賃合同使另一方遭受損失的，除依法可免除責任的外，應當由責任方負責賠償。
第四十九條 租賃合同終止、解除后，出租人應在合同終止、解除后15日內到土地房產管理部門備案。
第六章 使用與修繕
第五十條 房屋及其設施發生自然損壞或因不可抗力發生的損壞，由房屋所有人或代管人承擔維修養護責任。
租賃房屋的當事人雙方依法約定修繕責任的，由修繕責任人依照約定承擔修繕責任。
因使用不當或者人為造成房屋損壞的，由行為責任人承擔修復或賠償責任。
第五十一條 修繕責任人應定期對房屋及其附屬設施進行安全檢查，及時做好房屋的維護工作，做到房屋結構安全、使用功能正常。
房屋租賃期間，房屋出現危險隱患時，承租人應立即書面通知出租人，同時書面報告土地房產管理部門。
第五十二條 共有房屋發生自然損壞，所需修繕費用由共有人按共有關系分擔，共有人另有約定的除外。
異產毗連房屋發生自然損壞，所需維修費用依建設部《城市異產毗連房屋管理規定》的原則分攤。
第五十三條 房屋的所有人、使用人對共有、共用的門窗、陽臺、屋面、樓道、廚房、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的修繕責任；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。
房屋所有人、使用人在使用房屋共有、共用的部位和空間時，不得有損害他方利益的行為。
第五十四條 修繕異產毗連房屋，應當妥善處理截水、排水、通行、通風、采光、空間利用等方面的相鄰關系。給毗連方造成妨礙或損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失。
第五十五條 房屋共用部位和共用設施的修繕，除另有約定外，有關的房屋所有人或使用人應當給予配合，不得借故阻攔或要求補償。
第五十六條 經市房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋的，房屋所有人或其他修繕責任人必須及時采取解除危險措施；解除危險暫時有困難的，必須采取安全措施。拖延或拒絕排除險情的，土地房產管理部門可作出限制使用或停止使用的決定，并書面通知房屋所有人和使用人。
危險房屋的所有人或其他修繕責任人未能履行其修繕責任有可能導致房屋發生危險的，土地房產管理部門可采取適當的排險解危措施，所發生的費用，由當事人承擔。若承租人愿意出資翻修，可向土地房產管理部門報告并辦理相關手續。
第五十七條 私有危險房屋所有人確有經濟困難無力加固翻修時，如系出租房屋，可以和承租人協議合資加固翻修，承租人付出的修繕費可以折抵租金或由出租人分期償還。
私有危房拆除改建后，房屋所有人可按新建房屋的租金標準同承租人簽訂租賃合同。
第五十八條 單位或個人由于施工、堆放、碰撞或其他行為致使房屋受損，行為責任人應及時修復被損壞的房屋，并賠償由此產生的損失。
第五十九條 凡需在房屋及其附屬設施上設置廣告牌、商業宣傳牌和鋪面招牌等懸掛物的，須經房屋所有人和使用人同意，但政府另有規定或合同另有約定的除外。因上述行為損壞房屋的，應向房屋所有人賠償損失。
因供電、通訊等需要錨固或拉錨在房屋上時，應采取保障房屋正常安全使用的措施；由此引起房屋損壞的，行為責任人應當及時采取修復措施。
第七章 法律責任
第六十條 違反本條例規定，未經房屋權利人同意侵占公有房屋的，由土地房產管理部門責令其限期遷出，賠償損失，并可處以該房屋強占期間租金總額五倍以下的罰款；強占期間，故意損壞、危害公有房屋造成損失的，責令其賠償損失，并可處以造成損失五倍以下的罰款。
違反本條例規定，侵占私有房屋的，依照有關法律、法規處理。
第六十一條 違反本條例第八條規定，以欺騙手段獲得房地產權核準登記的，由土地房產管理部門撤銷核準登記，并處3000元以上30000元以下的罰款。
涂改、偽造房地產權屬證書的，由土地房產管理部門撤銷或收繳房地產權屬證書，并處以3000元以上30000元以下的罰款。
有以上兩款行為牟取不正當利益的，由土地房產管理部門沒收其違法所得，并處違法所得一倍以下的罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十二條 違反本條例第二章、第四章規定，不按期申請登記無正當理由的，每逾期一日，由土地房產管理部門對其按登記費千分之三加收逾期登記費。
關鍵詞：農民身份；土地權利體系；土地利益分配
中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A 文章編號：1008-2972(2010)03-0052-07
無論是基于政策精神，還是基于法律規定，三農問題的核心無非表現為農村土地及其利益分配問題。建國以來，為確保工業化、城市化的優先發展戰略的實現，通過制度設計，首先對農民身份予以界定。而該一身份界定無一不與利益分配相關。戶籍制度、票證制度、勞動用工制度、福利分配等一系列制度憑借強大的組織職權得到推行并形成路徑依賴，人為割裂城鄉，形成二元區隔。在鄉村土地產權模型領域，形成了以集體土地所有權建構為中心的土地權利體系，并直接對接國家土地所有權。內部形成了封閉性、生存型的土地權利體系。外部形成了國家單向度征收并壟斷一級土地市場的利益分配格局。最終導致農民權利供給失衡、權利體系缺損、權利救濟失據等制度剛性。
一、權利供給失衡：農民身份注塑與制度剛性
在農民身份注塑方面，建國以來數十年的戶籍制度以及由此產生的各類配套制度，不僅外在造成城鄉區隔，內在也形成了對農民階層的身份歧視，更在各類自然資源與社會資源的分配與再分配領域形成不平等的分配法則。身份地位、社會地位、利益分配形成一種極度違背公平正義的內循環。
美國社會學家布勞與鄧肯創建地位獲得模式理論，雖然不能完全有效印證社會主義再分配體制下的地位獲得現狀，但其基本原理卻有利于解析農民身份的歷史謎團及其弊端。該一理論的基本命題有三：
第一，在整個社會分層體系中，社會經濟地位存在差別且不平等，個人獲得、保持、改進其社會經濟地位構成其自身生命歷程的基本事件。
第二，個人獲取社會經濟地位的方式有兩種：一種基于身份性繼承從家庭、血緣關系中獲得，是為繼承機制；一種是通過自身努力實現社會經濟地位的優勢改良，是為自致機制。繼承機制導致地位的凝固非流動性，是農業社會分層體系的基本特征；而自致機制可以引發社會地位的變動，是工業社會的本質特征。
第三，上述兩種機制受工業化邏輯制約：工業化程度越高，職業分化越大，知識與技能培訓越導致疏離家庭與血緣關系，越趨近于社會化，社會經濟地位的流動成為必然。
時至今日，自致機制已然發揮較大作用并回應了工業化發展邏輯，但就無地無業農民而論，如下兩方面原因導致其仍然不可能與工業化、城市化發展水平相適應。一方面，部分無地無業農民離開鄉村，也離開了賴以生存的土地與各類社會資源，但其在城市的自致機制的實現不僅受其自身稟賦的影響，還受到一種迄今未消的身份歧視。更嚴重的是，在目前，政治體制與經濟體制改革并不同步，所有改革利益的分配并不完全依照市場規律與競爭規律進行分配，而是通過身份性的單位模式與區域模式進行分配。進城農民工的身份決定了其不可能進入所謂計劃經濟體制的“單位”，絕大多數只能進入私有企業或組織提供廉價勞動力，所獲與所需反差極大。極而言之，工業化、城市化最大的好處是為農民工，特別是為無地無業農民提供了就業的機會，而不可能實質性、制度性改善其身份地位、經濟地位、社會地位，更不可能為其獲得心理自足與尊榮。
另一方面，留守鄉村的農民，包括無地無業農民雖然不會遭遇過多的身份歧視所帶來的挫折感、失敗感、不安全感，但此種消極回避并不能替代社會經濟地位獲得的各項資源性指標。其社會地位獲得背景雖然能吻合布勞與鄧肯之理論模式，但其自致機制卻因現行農村地權模型與制度設計而遭遇困境。具體而微，鄉村農民階層的自致機制受如下因素約束：
1.農民個人并非獨立的決策者。基于農村土地強大的社會保障性質，依國家農村經濟政策與現行土地承包立法，集體作為土地所有權人進行土地發包時，其合同相對方只能是農村家庭(農戶)而非農村家庭之具體成員。有學者認為不發達國家經濟行為的關鍵癥結即在于此。
2.農地功能無論是從理性認知，還是從經驗實證層面均受限于基本生產條件的約束，導致生產、消費、再生產的內循環，而不可能步入全面市場化軌道。在現行農地產權模式下，農戶既是生產單位，也是消費單位，生產決策與消費決策密不可分。有鑒于此，農民只能部分地或不完全地參與市場。其制度剛性表現為，依靠農地而進行的生產行為只能在滿足自身生存前提下，才會進行滿足市場需求的生產。
3.鑒于農地產權的不明晰、不完整特性及其功能的封閉性、生存性等特征，作為土地經營權人的農民階層處于不對稱信息、不完全競爭、不完善市場的市場失靈困境中。雖然學界一再強調中國農民屬于理性農民，論證其行為預期、行動意愿以及行動方式均試圖突破現有約束條件、最大程度增進自身福利或利益最大化。但不可否認的是，作為不發達國家的中國農戶不得不面臨信息不對稱、市場分割且不完善以及高度不確定性等約束性條件的限制，甚至對土地的市場價格喪失敏感性，最終導致自致機制的弱化。
4.基于農地產權的塑造與土地增值利益產生的必然性，公共權力自我授權介入農村土地增值利益分配環節，通過制度尋租，獲取土地增值利益的最大部分，最終導致農民階層權利失衡。按照布坎南的租金理論：租金的產生源自于供給彈性的缺乏，而供給彈性不足的根源既可能是基于生產要素的自然性質，也可能是基于行政管制或政府干預。針對中國農村土地而言，土地的自然性質的影響力遠不及行政干預。
姚洋曾經為集體土地所有權進行辯護，認為國家通過集體土地所有權獲得土地的最終控制權，其根本目的意在實現“生產剩余最大化”，并利用“剩余之和”使村民福利最大化。其短期目標是實現風險分散，即，地權設計及其運行并非是追求效率意義上的帕累托最優，而是為了分散生存約束風險，防止農民生活跌落至生存線以下。但自計劃經濟時代以來，農地產權實則表現為政權與產權的高度耦合。正是基于此種產權特性，西方學者認為社會主義公有制實質上是一種國家所有制。依照諾思的理論，國家作為規定公共權力行使方式的制度性存在，是一種解決社會沖突的制度，藉此界定社會公共權力及其行使規則，其自身不能實現上述權力，只能憑藉政府組織作為國家制度的執行人或國家公共權力的人實現上述權力。在中國，上述制度設計引致了政府的雙重身份：既是產權規則的制定者，又是產權的所有者。作為產權的所有者，政府有權參與土地市場化分配；而作為產權規則的制定者，政府無疑會制定自身利益最大化的規則，世俗公共權力漸次演化為一種尋租能力。有
學者提出“權力衍生論”予以歸納，認為“在當前社會主義市場經濟的制度安排下，公共權力除了表現為再分配權力外，還在分權讓利的改革和市場化過程中衍生成尋租能力。”尋租能力導致地方政府在農地征地中的過分掠奪公共領域里最重要資源并壟斷其價格。
二、權利體系缺損：產權殘缺與權利缺席
當前中國農民對土地的權利具有不確定性，即使用權期限不足且不確定的缺陷。以宅基地為例，作為農民土地使用權的重要組成部分，農民的宅基地權雖然在《物權法》中設有專章予以規范，但限權明顯多于賦權。如必須以自然戶而為使用，宅基地使用權的獲得需履行報批程序，宅基地使用權原則上不能流轉，禁止城市戶口的人購買農村宅基地等等。
根據《物權法》及相應政策精神的相關規定。我國農村宅基地使用權具有如下特征：
1.明顯的社會福利與社會保障色彩。基于城鄉二元結構，農村居民獲得土地修建住宅具有無償性與身份性，社會福利與社會保障色彩極為濃厚。所謂無償性、身份性，系指農民基于其集體經濟組織成員身份即可取得宅基地而無需支付相應對價。該種特性主要是為了保障農村人口的基本生活條件，也是農村進行自然資源福利性分配的必然結果。農民如因自然原因導致宅基地使用權消滅，則應重新獲得宅基地并得行使相應權利。
《物權法》第154條對此進行專項規定：“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。”
2.主體限定性。基于農村宅基地的身份性與無償性，傳統宅基地使用權主體僅限于具有農村戶口且屬于某一集體經濟組織成員的農村人口，由此排除了非農人口在農村取得宅基地使用權的可能性。宅基地使用權的主體主要是農村村民，失去集體經濟組織成員身份，基于宅基地取得權而取得的宅基地使用權也就失去了其存在的基礎。因此，依照現行立法與政策，非集體經濟組織成員不能取得宅基地使用權，也不能通過受讓房屋使用權來取得宅基地使用權。
3。客體限定性。因宅基地使用權的單一鄉村立法，中國現行宅基地使用權僅表現為農村宅基地使用權，故而使用權客體僅限于農村集體所有土地，形成了農村集體土地使用權的內部循環機制。
4.交易限定性。基于上述三大特征，農村宅基地使用權近似于一種內部產權，其交易范圍亦僅限于內部買賣或互換等形式，而不可能形成充分而成熟的市場化機制。根據國務院2007年12月11日常務會議精神，城鎮居民不僅不得到農村購買宅基地，也不能購買農民住宅或“小產權房”。此舉雖然旨在保護農村土地資源，防止耕地流失，但勢必進一步限制農村宅基地使用權的市場化路徑。
5.無期性。農村宅基地使用權沒有期限的限制。根據我國仕地管理法》等法律法規的規定，農村村民建筑自用住宅所需宅基地由其所屬農村經濟組織分配，但并沒有明確農村宅基地使用權的期限。當該農村村民死亡或戶籍遷出后，法律只規定其房屋可以繼承或轉讓，但對宅基地使用權該如何處理則沒有明確規定。此種無期性規定不能簡單理解為僅僅對農民有利，從權利存續意義上考察，無期性帶來的另一個嚴重后果即為：國家有權于需要時阻卻集體土地所有權，更可基于需要阻卻農民的宅基地權。
6.法律調整多元性。基于中國現有國情，對于宅基地使用權的法律調整呈現多元性特征，其法律關系不僅受《土地管理法》、《土地承包法》、《物權法》等基本法律調整，還受到相應法規、規章、國家政策等調整。其中，政策性調整、特別是行政權力的調整范圍、幅度、效力層級、保障力度均遠遠高于法律、法規。此點也決定了農民宅基地權的不穩定性。
以上六個方面的特性具有內在的價值與邏輯的雙重關聯，直接導致了農民階層對宅基地享有的權利受阻，特別是市場化路徑被阻卻，土地增值利益的分享更不可能實現。
在城市化路徑被阻卻且不能分享宅基地增值利益的情況下，農民階層對宅基地除了基本的生存保障外，很難進行市場化流轉，作為生產力要素的土地價值被嚴重扭曲并呈內卷趨勢。
西南大學相關學者對重慶市璧山縣2個街道辦事處3個鎮的宅基地流轉現狀進行了調查并對314戶農戶進行抽樣考察，所得出的實證數據表明(見表1)，縣府所在地璧城街道的碧泉村雖有農戶1549戶，但進行宅基地與住房買賣的僅有3戶，市場化率不及千分之二。其他鄉鎮市場化率最高的為三合鎮新場村，進行宅基地與住房買賣的有16戶，也僅有1.4％左右。但從表1中也不難看出，農戶會通過出租方式實現宅基地與住房的潛在價值并使其最大化。碧泉村雖然買賣宅基地數因法律規定與政策約束，僅有3戶，但因為地緣優勢，其出租戶數達到500戶，直接使宅基地交易率提升到32.5％。但也正是源于宅基地的地緣性與級差效益，其他各鎮的交易率分別只有3.4％至5.6％.鄰近縣城的農村宅基地價值高出其他地區6-10倍。
璧山縣緊鄰重慶市主城區，其鄉村宅基地及住房交易率即便全部達到32.5％，也難以說達到了充分的市場化程度，遑論其他鄉鎮的市場化水平近乎剛剛起步、極不成熟。
2008年初，重慶市開縣國土房管局農村宅基地流轉調研課題組選擇了開縣宅基地流轉頻繁的縣城周邊鎮、中心小城鎮、勞務輸出大鎮共4個鎮(街道)7個村開展了宅基地流轉調研工作，其相關數據也表明：在對36個農業社共有3427戶，發生宅基地流轉的達864戶，占總戶數的25.2％。整體市場化率不高，雖然調研組以開縣城郊區的鎮東街道辦事處農村為例，說明全村397戶，宅基地流轉的達378戶，宅基地流轉更高達95％。但如此高的市場化率除部分原因可歸結于土地級差效應與地緣優勢外，更多的流轉動機或原因并非基于市場需求與增值利益的追求，而是源于國家的移民政策。
從流轉方式考察(表2)，與璧山縣一致，鄰近鄂西的開縣以出租房屋方式流轉宅基地的占40％，以聯合開發宅基地方式流轉的占30％，以出售房屋同時轉讓宅基地的占10％，以宅基地互換、轉讓、征收等方式流轉的約占20％。
從上述兩大個案可以看出，無論是主城區近郊鄉鎮，還是偏遠鄉鎮，作為直轄市的重慶市農村宅基地的交易最多采取的是出租方式而非全市場化的買賣方式。究其原因，法律、法規與國家政策對農村宅基地的限制，特別是禁止城市工商資本的鄉村流向導致了鄉村宅基地的低市場化率，很大程度縮弱了農民的土地使用權，最終限制了農民對土地增值利益的分享權。
三、權利救濟失據
社會轉型期間，為社會轉型提供轉型動力與成本的階層，往往會成為弱勢階層，除了社會性保障措施外，其自身權利的救濟與保障不僅事關未來社會轉型是否成功的歷史命運，更影響到現實的社會穩定與和諧。
近代資本主義制度之建立與完善，一定程度而言，歸因于資源分配方式的市場化。而市場化的資源分配模式又取決于資源本身的稀缺程度與私有程度。現代產權經濟學將財產所有權直接擴展到資本資源
上，認為獲得認可的財產所有權有利于確立并增強個人委托資源所必須的法律確定性，有利于產生利用稀缺資源的激勵機制，有利于有效防范公權利之非法苛索甚或非法征收。進而言之，私人所有權的建立與保護實則如經濟學家德姆塞茨(H.Demsetx)所謂“在內在化收益大于內在化成本時將外部因素內在化”(Property fights develop t0 internalize externalitieswhen the gains of internalization become larger than thecost 0f internalization)，這點與波斯納(RA.Posner)將私人財產權之性質歸結為“對世性、排他性、可轉讓性”(universality，exclusivity and transferability)并無二致。
與所有權功能一致，產權的功能對內產生支配力，對外產生排他力，藉以保持資產的安全、增值。但與作為法權意義上靜態歸屬權的所有權不同的是，產權作為經濟學意義上的概念，更置重于產權人市場能力的注塑。
所謂市場能力，馬克思?韋伯將其定位于物品在市場上可能成為交換物的程度，但該一程度又取決于競爭者所能提供的資產或服務程度。而吉登斯則更為混涵地界定其為“個人可以帶進討價還價交涉中的任何形式的有關品性”，取決于競爭者所擁有的資產、教育、技術、勞動力程度。舊按照上述學說，市場能力衡量標準一般采如下三項標準：所占有的經濟資本量；對經濟資產控制權的自主性；人力資本量差異。
韋伯所謂物品在市場上可能成為交換物的程度，實則是個人財產的市場化程度。依照該一理論，現行農村土地產權尚不能被視為真正的產權，至少不能稱之為完整的產權。基于城鄉土地二元立法，我國農村土地及農民對土地之權利受到多重限制，如農村土地不得擅自改變用途，不得進行商品住宅開發，不得進行抵押融資。上述禁止性規定確有保護耕地的合理性一面，
但不容忽視的真正原因在于國家對土地一級市場的壟斷并藉此壟斷土地利潤是一系列法律、法規及政策性文件出臺的經濟動因。如此法權塑造，在引致農村土地市場化極不充分的消極后果下，還直接滋生出土地信息不對稱、城鄉土地權利保護不平等、土地增值利益分配不公平等嚴重后果。
在現有實體法模型下，農民產權已然相對殘缺，缺乏排他性、獨占性、自主性處分權，對土地收益及其分配僅僅享有有限的參與權，土地市場化過程中，更未獲得合法性授權。因此，在產權殘缺狀態下，農民階層的權利范圍缺乏實體法的明確界定，多以政策性文件形式予以表達并借助公共權力予以落實。但公共政策一如雙刃劍，它既可能在具體化目標驅使下對農民階層的利益進行強力保護，還有可能在長遠目標的制定上忽略甚至拋棄農民階層權利。更為嚴峻的是，農民已然殘缺的權利如果受到損害或剝奪，因實體法上的權利一般僅限于“宣示性”權利或抽象性權利，農民很難通過訴訟程序進行維權，尋求法律的強力保護。
以農村土地承包經營權為例，雖然在《憲法》、《土地承包法》、《物權法》等法律體系中均有明確的權利屬性與位階，但因集體土地所有權本身產權不具備自主性與對抗力，最終導致派生于其中的土地承包經營權的物權屬性呈無限遞減趨勢。一旦發生權利糾紛，特別是發生私權與公權利益對立糾紛，農民階層尋求權利救濟的途徑與程序少而又少，不僅應有的談判權利難以實現，甚至連基本的程序性權利都難以保障。
顯著個案如，2003年9月1日，廣西自治區高級人民法院下發了“桂高法(2003)180號”通知，對13類案件暫不受理。其中，直接涉及農村土地利益或相應產權糾紛的就有五類，分別是：
――“村民因土地補償費、安置補助費問題與農村集體經濟組織發生的糾紛案件，但是直接支付給個人，未經集體經濟組織安排發生的糾紛案除外。”
――“政府部門對土地所有權(使用權)爭議作出處理決定生效后一方當事人不履行，另一當事人以民事侵權訴訟的案件。”
――“地方政府根據農業產業化政策及規模經濟的發展要求，大規模解除農業承包合同而發生的糾紛案件。”
――“在合作化時期入社而參加裁縫社、鐵器社、理發店、馬車隊等小集體經濟組織的職工要求分割該集體經濟組織積累的財產而發生的糾紛案件。”
――以“兩會一部”為債務人的糾紛案件以及“兩會一部”與農戶間的糾紛案件。”
雖然該院一再表明上述案件“涉及面廣、敏感性強、社會關注”，應由政府部門及其他部門解決。但作為司法審判機構內部指導性文件，無疑剝奪了農民階層尋求司法救濟的權利，司法程序作為民眾權利最后一道保護屏障無形間被拆除。而最高人民法院2005年9月1日起施行的《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋(2005)6號)更僅限于審理發包人與承包人之間的農村土地承包經營合同糾紛，一旦涉及公權與私權的利益對抗，則同樣乏善可陳，該“解釋”第一條最后一款明確規定：“集體經濟組織成員就用于分配的土地補償費數額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。”
四、對策建議
針對如上問題，除改革戶籍制度、實現城鄉統籌等社會性工程外，尚需變革現行鄉村地權結構，最終使農民階層成為真正的“主人”。近年來，筆者對鄉村地權的變革傾向于“國有化＋永久使用權＋市場化”模式，希望藉此實現傳統中國鄉村社會的全面轉型。在上述模式中，實則隱含了三個方面的制度機制，分別涉及市場準人體系、市場化補償體系，國家權力行使及政府角色轉換機制。
1.土地市場準人體系。針對現行鄉村土地產權的封閉性、身份性、生存型困境，建立開放式的地權結構已勢在必然。由此，從法律層面界定、探討新的土地市場準人體系不僅具有理論上的重要意義，在實踐領域有著更迫切的變革意義。具體而微，鄉村土地的市場準人體系從法權模型上涉及相互關聯的三方面制度創新：
(1)土地資本化。鄉村土地的市場化路徑必須憑借土地的資本化形態才能完成。長期以來，囿于產權邊界不明、農村土地用途管制、土地市場化利潤分配格局混亂，鄉村土地的市場化程度極低，進一步引致了鄉村土地效益低下，經營方式零細化，科技水平落后等負面效應。農村土地資本化不僅能夠提高農民財產性收入和農業規模經營效率，建立農民長效增收機制，尚能面對土地征收為失地農民獲得必要而合理的市場化預期利益。
就資本客體層面而論，鄉村土地資本化的前提是土地的自由流動性，惟其如此，才能使鄉村土地獲得市場化價值評估，也才能實現規模化、產業化經營。而資本客體的自由流轉又首先面臨資本主體的可能合性。所謂可結合性，一方面系指農民主體權利的集合，實現土地資源的有效整合與法權意義的產權主體塑造；另一方面，當資源整合與主體塑造完成后，能為通過市場化路徑實現與外部市場有效鏈接。
可以設想，土地資本化目標實現之日，封閉性、生計型的鄉村地權結構必然會轉化為開放式、增長型的地權結構，憑借專業化的產權主體實現農業生產組織體更新，完成農村和農業的資本積累，最終實現農民階層可充分行使自由權利，又能有效維護其基本權益的社會化大生產目標。
(2)農民成為市場主體。農村土地國有化前提下的產權主體重塑與生產組織體重塑必然推進農民階層成為真正的市場主體。在新的鄉村地權結構中，農民均可選擇“人合”或“資合”中任意一種形式對其自有土地使用權進行充分行使，藉此實現土地利益最大化。在實現土地規模經營前提下，農民階層自身尚可脫離農業生產環節，憑借土地所獲資金或資本進行再創業，從而實現農村勞動力的有效轉移。更重要的是，當國家行使土地征收權時，農民得以獨立的權利人身份或資本持有人身份獲得市場化補償。
(3)城市工商資本鄉村流向。現行農村土地的低效益、內封閉以及用途管制，客觀上遏阻了城市工商資本的鄉村流向。當規模化、開放式鄉村地權結構形成，由此形成的市場機制必然吸引大量城市工商資本流向農業產業，進而形成雙贏格局。既可緩解國家農業、農村投入不足的矛盾，亦可有效推進城鄉和諧共榮的歷史進程。
2.市場化補償體系。農村土地國有化后，農民成為土地使用權層面的獨立產權個體，無論其采用何種經營方式，其權利與權益在市場化模式下僅得通過市場化標準予以衡估并在土地征收時獲得對應補償。與此相關的諸項權利，如上舉知情權、締約權、自由處分權、利益分享權等等均可基于市場化調節方式而獲實現。
