時間：2022-09-27 13:57:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)銷售合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
(以下簡稱甲方)
(以下簡稱乙方)
根據(jù)國家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 乙方購買甲方座落在____市____街____巷____號的房屋 棟 間，建筑面積為____平方米。
第二條 上述房產(chǎn)的交易價格：
第三條 付款時間與辦法：
第四條 甲方應(yīng)于____年__月__日前將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。
第五條 稅費分擔(dān)
1.甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費;承擔(dān)公證費、協(xié)議公證費。
2.乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費。
第六條 違約責(zé)任
1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
2.甲方必須按期將房產(chǎn)交付乙方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________單位，代表人是____________。
第八條 本合同經(jīng)國家公證機關(guān)____ 公證處公證。
第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份，________ 房產(chǎn)管理局、________ 公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)銷售員聘用合同
出賣方(甲方)：______________購買方(乙方)：______________甲方及乙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)規(guī)定，為明確買、賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)協(xié)商一致，于__年___月__日簽訂商品房銷售合同(以下稱“該合同”)，并同意根據(jù)該合同之有關(guān)規(guī)定簽訂本協(xié)議，以補充該合同未盡善之部分，共同遵守。
1.甲方依據(jù)《商品房銷售許可證》第____號將在____市區(qū)____路____號的____單元____層____號的商品房(以下稱“該商品房”)出售給乙方。
2.土地使用期限自____________起____________止。
3.該________之建筑材料及設(shè)備以附錄________為標準。
4.甲、乙雙方同意按附錄所列之該商品房售價及付款辦法付款。對交款日期及付款方式，乙方必須嚴格遵守。
5.如乙方未能根據(jù)附錄____之規(guī)定期限依時交付樓價款者，由滯付之日起計算直至付款之日止，乙方每日須按該合同第____條向甲方支付該合同所列出之滯納金。
6.如遇下列特殊原因，甲方可無須根據(jù)該合同所訂定之日期將該商品房交付乙方，并可延期交付該商品房予乙方使用，而不用承擔(dān)任何違約金及/或滯納金。
(1)人力不可抗拒的自然災(zāi)害或其他事故;
(2)施工過程中遇到不能及時解決的異常困難及重大技術(shù)問題;
(3)其他非甲方所能控制的因素;
(4)承建商之延誤;
(5)市政府配套設(shè)施及安裝之延誤;
(6)政府部門延遲文件之批準;
(7)圖紙之更改;
(8)無法預(yù)見的意外事件;
(9)為執(zhí)行當(dāng)時政府的法規(guī)而引致的延誤;
(10)供水、供電部門未能按時接通室內(nèi)外的水電設(shè)施。
甲方應(yīng)將延期原因以書面通知乙方，乙方不得提出異議。如有特殊需要或在不能預(yù)見的情況下，甲方須再度延期支付該商品房予乙方使用，甲方則須出示承建商有關(guān)文件及得到有關(guān)政府部門的批準，方可再度延期。
7.除甲方根據(jù)該合同或本協(xié)議之規(guī)定有權(quán)逾期交房外，如甲方逾期交付該商品房予乙方使用，由該合同或本協(xié)議規(guī)定的期限或經(jīng)延期屆滿之日起至交付使用日止，甲方須按該合同第_______條之規(guī)定向乙方支付該合同所列出的滯納金。但如果由該合同期限或依本協(xié)議第9條款經(jīng)延期后之日起一百八十天后，甲方仍未能將該商品房交付乙方使用的，即視為甲方違約。屆時乙方有權(quán)在三十天內(nèi)單方面以書面提出解除該合同及本協(xié)議，并報_______市房產(chǎn)管理機關(guān)備案。甲方應(yīng)將乙方已付之一切款項、上述滯納金及該合同第_______條規(guī)定的違約金在接獲乙方書面通知后三十天內(nèi)退付乙方(但乙方已付之律師費、公證費、交易費及乙方已向政府繳納的稅費概不獲退還)，但乙方將不得要求其他賠償。如乙方在三十天內(nèi)未以書面解除該合同及本協(xié)議，則甲方每月應(yīng)照以上方法，支付滯納金予乙方。
8.甲方有權(quán)更改該商品房之圖紙，如更改后該商品房面積不多于或不少于原出售面積之10%，乙方不得提出異議，但該商品房售價則因面積多少而增減。如少于或多于原出售面積之10%，乙方可選擇接受新面積，而售價亦因面積多少而增減或在收到該商品房交付使用通知書后七天內(nèi)以書面提出取消該合同及本協(xié)議，甲方將在收到通知書后十四天內(nèi)將乙方所交樓價款無息追還(但乙方已付之律師費、公證費、交易費及乙方已向政府繳納的稅費概不獲退還)，甲方亦可以將該商品房另賣予別人。有關(guān)該商品房建筑面積、建筑設(shè)計、裝修規(guī)格以及設(shè)備均以房產(chǎn)執(zhí)照載明為準。該商品房之圖紙及規(guī)劃如有更改，以有關(guān)部門批準之圖紙及規(guī)劃為標準，不再通知。乙方不可提出異議。
9.《房產(chǎn)執(zhí)照》詳列之面積與出售面積有差距的，差距在正負2%內(nèi)時，互不補/退差價，超過正負2%之部分，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)互相返補。
10.甲方須根據(jù)該合同第五條款負責(zé)保修該商品房，但對因任何不可抗力或由乙方過失或其他人為原因造成的損壞或改動或在保修期滿后出現(xiàn)的問題概由乙方負責(zé)，甲方不負保修之義務(wù)。如該商品房經(jīng)乙方裝修改變原狀，甲方亦無須負保修之義務(wù)。
關(guān)于房產(chǎn)銷售合同模板
出賣方(甲方)：___________________________
地 址：____________________________________
郵碼：_______________ 電話：_______________
法定代表人：____________ 職務(wù)：____________
購買方(乙方)：___________________________
地 址：____________________________________
郵碼：_______________ 電話：_______________
法定代表人：____________ 職務(wù)：____________
協(xié) 議 書：
根據(jù)國家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)商量一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 乙方購買甲方座落在____市____街____巷____號的房屋 棟 間，建筑面積為____平方米。
第二條 上述房產(chǎn)的交易價格：
第三條 付款時間與辦法：
第四條 甲方應(yīng)于____年__月__日前將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。
第五條 稅費分擔(dān)
1.甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費。承擔(dān)公證費、協(xié)議公證費。
2.乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費。
第六條 違約責(zé)任
1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
2.甲方必須按期將房產(chǎn)交付乙方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________單位，代表人是____________.
第八條 本合同經(jīng)國家公證機關(guān)____ 公證處公證。
第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份，________ 房產(chǎn)管理局、________ 公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：
甲 方：____________ 乙 方：____________
Date: Contract No.:
The Buyers： The Sellers:
This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:
(1) Name of Commodity：
(2) Quantity:
(3)Unit price:
(4) Total Value:
(5) Packing:
(6) Country of Origin :
(7)Terms of Payment:
(8) Insurance:
(9) Time of Shipment:
(10)Port of Lading:
(11)Port of Destination:
(12)Claims:
Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.
(13)Force Majeure:
The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.
近年來，市建設(shè)局以實現(xiàn)房管工作規(guī)范化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化和信息化為目標，在市委市政府的大力支持下，加大改革創(chuàng)新和科技投入力度，大力建設(shè)“數(shù)字房管”，切實打造“網(wǎng)上房產(chǎn)”，于20__年11月份開始，向市政府申請并撥付了70萬元建設(shè)了商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，為房產(chǎn)管理工作“實踐先進性、服務(wù)新跨越”搭建了信息平臺。
一、商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)簡介
房地產(chǎn)銷售合同網(wǎng)上管理系統(tǒng)充分利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和通迅技術(shù)，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)項目申請、審批、立項、獲得項目建設(shè)許可證、項目建設(shè)的全過程、監(jiān)督驗核以及項目預(yù)銷售申請、審批、房屋銷售、合同簽訂、合同備案等一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)到銷售完成的業(yè)務(wù)實行有效網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管。
該系統(tǒng)后臺數(shù)據(jù)采用Qracle大型數(shù)據(jù)庫，運用三層體系架構(gòu)的組件式開發(fā)，系統(tǒng)將界面、界面、業(yè)務(wù)應(yīng)用邏輯及數(shù)據(jù)存儲分為多層分散管理，邏輯或物理地將它他分開，可減輕系統(tǒng)壓力，提高整體性能，系統(tǒng)在信息訪問、傳遞和存儲三個環(huán)節(jié)上均有嚴格的安全措施。
二、商品房銷售合同網(wǎng)上備案的建設(shè)情況
根據(jù)國家和省市關(guān)于加快完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的部署要求，自20__年5月開始，我局通過學(xué)習(xí)借鑒徐州、淮安、揚州等周邊城市經(jīng)驗，結(jié)合我市實際，與揚州大自然網(wǎng)絡(luò)有限公司聯(lián)合開發(fā)建設(shè)了一套具有國內(nèi)領(lǐng)先技術(shù)的商品房銷售合同網(wǎng)上備案綜合管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要包括包括8個主要模塊：登陸系統(tǒng)、開發(fā)企業(yè)信息、企業(yè)開發(fā)項目、銷售項目、房源管理、合同管理、用戶管理、消息管理。目前，各模塊均已全面開通運行。系統(tǒng)還預(yù)留了其他業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)交換接口，可與金融、契稅等單位聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。為了確保系統(tǒng)的正常運行，我局加強工作人員和商品房網(wǎng)上銷售人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，并開啟商品房網(wǎng)上管理系統(tǒng)客戶端82個，為實施商品房網(wǎng)上管理奠定了良好的基礎(chǔ)。該系統(tǒng)運行以來，已實現(xiàn)商品房銷售合同網(wǎng)上備案6856份，銷售面積71.12萬平方米，銷售額達153151萬元，實現(xiàn)市區(qū)新建商品房入網(wǎng)銷售率100。另外，正在督促三縣盡快建立合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)并實現(xiàn)全市聯(lián)網(wǎng)。
三、網(wǎng)上備案系統(tǒng)運行效果
商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)成功運行以來，成效明顯，基本實現(xiàn)了四個方面的預(yù)期目的：
一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)真實客觀有效支持市場動態(tài)分析。通過該系統(tǒng)，可以獲得用于房地產(chǎn)市場分析和需求預(yù)測的基本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采集各類房屋上市量、銷售量、銷售均價、實際成交價、戶型、面積、區(qū)域等突出反映市場供需關(guān)系、價格、結(jié)構(gòu)情況的各類指標，通過綜合分析計算，提示各類指標的內(nèi)在關(guān)系，科學(xué)判斷市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中存在的問題，提出針對性調(diào)控措施，為上級分析決策提供可靠的數(shù)據(jù)支持。能夠?qū)Υ蟛糠置舾行灶A(yù)警指標進行定期監(jiān)測和統(tǒng)計分析，可以為市場信息指標數(shù)據(jù)的公開披露提供依據(jù)。
二是網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)即時更新市場加大市場監(jiān)管力度。以“數(shù)字房管”工程為基礎(chǔ)和依托的商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，囊括市區(qū)所有上市商品房的每一樓盤和每一套房屋的面積和價格。房源信息實行三審進網(wǎng)，即網(wǎng)上填報、審批、簽約。從源頭上就遏制了商品房重復(fù)銷售，面積缺斤短兩、合同不規(guī)范等擾亂市場秩序，侵害廣大群眾利益的違規(guī)行為，使交易更加規(guī)范、安全，凈化了交易市場環(huán)境，群眾買房更放心，更方便、更安全。
三是房地產(chǎn)市場信息聯(lián)網(wǎng)即時刷新提升服務(wù)效益。堅持把百姓的利益放在重要位置，將“數(shù)字房管”建設(shè)成果向社會開放。通過開通“__房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)”（），市民免費登陸查詢，網(wǎng)站從系統(tǒng)自動獲取數(shù)據(jù)，商品房未售房源、已售房源信息按住宅、非住宅等分類，并以地區(qū)、價格、面積等為選擇條件，可查詢?nèi)懈魃鲜许椖孔湮恢谩⒚刻追慨a(chǎn)的詳細情況等，為群眾及時全面了解真實客觀的市場行情，搭建有效的平臺和方便快捷的信息渠道，指導(dǎo)消費者理性消費和理性投資。
四是“數(shù)字房產(chǎn)”提升房管工作效益。通過“數(shù)字房產(chǎn)”建設(shè)，能夠快速、準確的提供房產(chǎn)圖文信息，大大提高了房地產(chǎn)管理部門的工作效率和公共服務(wù)水平，從開發(fā)企業(yè)項目申請、房管部門核準、房源信息錄入到合同簽定均從網(wǎng)上實現(xiàn)，且每份合同符合條件的僅須15分鐘內(nèi)便可實現(xiàn)備案。
四、下一步工作打算
1、完善市區(qū)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，抓好數(shù)據(jù)整合。一是進一步完善與財政、稅務(wù)部門的數(shù)據(jù)共享機制，加強協(xié)調(diào)配合，真正實現(xiàn)“以稅調(diào)控房產(chǎn)、以房管促稅收”的目的。二是與銀行實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。隨立房地產(chǎn)貸款規(guī)模的曰益增大，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險也越來越大，各種貸款欺詐時有發(fā)生。對此我們通過建立網(wǎng)上合同備案銀行房貸系統(tǒng)的共享平臺，把銀行、購房人、開發(fā)企業(yè)、房屋、貸款金額等信息實現(xiàn)共享，最終使網(wǎng)上備案系統(tǒng)成為“銀行貸款的保險箱”。
2、進一步拓寬網(wǎng)上備案系統(tǒng)工作覆蓋面。自市區(qū)商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)成功運行以來，在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，力爭年底前三縣全面建立商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，真正建立起全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)運行平臺，實現(xiàn)對全市房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管，正確引導(dǎo)市場投資和消費，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
3、進一步完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。我們將利用合同備案系統(tǒng)積極配合房地產(chǎn)市場秩序整治，將商品房銷售合
乙方：_________
本著友好合作，誠實信用，互利互惠，長期共贏的原則，經(jīng)雙方協(xié)商決定，簽署本經(jīng)銷協(xié)議。
一、甲方授權(quán)乙方為_________產(chǎn)品在_________市的總經(jīng)銷商，在本區(qū)域享受甲方產(chǎn)品獨家總經(jīng)銷商資格，在本區(qū)域市場全權(quán)開展銷售甲方產(chǎn)品的合法商業(yè)活動。
二、甲乙雙方的所有商業(yè)活動必須依法經(jīng)營，對客戶做好誠信服務(wù)工作，雙方各自的經(jīng)營風(fēng)險和法律行為自行負責(zé)。
三、在簽訂本協(xié)議時，乙方須向甲方提供本企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證的復(fù)印件，并首批訂購_________套_________產(chǎn)品，甲方授權(quán)乙方成為本區(qū)域獨家總經(jīng)銷資格。在乙方成為區(qū)域總經(jīng)銷期間，甲方有義務(wù)保護乙方的合法權(quán)益，嚴防串貨，殺價，多頭銷售行為，在本區(qū)域不再發(fā)展授權(quán)經(jīng)銷商。
四、乙方必須遵守甲方的統(tǒng)一商務(wù)政策，嚴格執(zhí)行甲方規(guī)定的產(chǎn)品價格體系和區(qū)域管理制度，保護甲方自主知識產(chǎn)權(quán)和無形資產(chǎn)不受侵犯。
五、乙方應(yīng)在本合同簽訂生效后，在首批產(chǎn)品訂購日起的三個月內(nèi)，實現(xiàn)最少銷售_________套_________產(chǎn)品。否則，到時自動取消獨家總經(jīng)銷資格。在第一年度乙方應(yīng)實現(xiàn)不低于_________套年度銷售目標，才可優(yōu)先續(xù)約第二年度總經(jīng)銷協(xié)議。完成年度銷售目標按進貨總量的2％年終返利，超額部分按4％年終返利。
六、雙方權(quán)利與義務(wù)：
1．甲方在全國性廣告時刊登授權(quán)獨家經(jīng)銷商的名稱，地址，電話。在獨家經(jīng)銷商所在區(qū)域，雙方合作共同開展有實效有針對性的宣傳推廣。廠家分擔(dān)本區(qū)域廣告費的50％，但最高不超過乙方銷售額的2％，并對獨家總經(jīng)銷商提供統(tǒng)一授權(quán)牌匾，產(chǎn)品演示圖板，現(xiàn)場宣傳海報，宣傳彩頁等。
2．乙方有義務(wù)隨時將本區(qū)域的市場發(fā)展，產(chǎn)品情況，客戶需求等信息及時反饋甲方。
3．甲方保留對產(chǎn)品技術(shù)規(guī)格，市場價格的調(diào)整權(quán)，如有變動甲方須在新規(guī)格，新價格生效前15日通知乙方。
4．甲方應(yīng)向乙方提供合格的產(chǎn)品，對非人為損壞和非使用不當(dāng)造成的質(zhì)量問題，甲方對乙方終端用戶實行一個月包換，二年免費保修，終身服務(wù)的售后服務(wù)。
5．甲方應(yīng)向乙方配套提供公司統(tǒng)一印制的產(chǎn)品宣傳品，并向乙方提供與產(chǎn)品有關(guān)的技術(shù)支持，銷售培訓(xùn)，經(jīng)驗交流等服務(wù)。
6．甲方有義務(wù)保證充足的產(chǎn)品供應(yīng)，在產(chǎn)品供應(yīng)緊張時期，優(yōu)先供應(yīng)給乙方。
七、價格、運輸與付款方式：
1．甲方供貨價格見《訂貨合同單》。
2．乙方每次向甲方進貨時，須提前10個工作日向甲方簽定產(chǎn)品訂購單。
3．每批訂單數(shù)量為_________套以上者，由甲方通過公路運輸或鐵路運輸兩種方式免費發(fā)貨，到站乙方自提，其它運輸要求由乙方支付運費。每批發(fā)貨數(shù)量在_________套以下者，運費由乙方自行承擔(dān)。
4．嚴格執(zhí)行“款到發(fā)貨，現(xiàn)款現(xiàn)貨”的原則，甲方收到貨款后應(yīng)在三個工作日內(nèi)發(fā)出產(chǎn)品給乙方。
八、乙方應(yīng)在本合同簽約日期起的_________個工作日內(nèi)，向甲方訂購首批資格授權(quán)產(chǎn)品，且全額貨款到帳后，本合同生效，否則本合同到時自動失效。
本站合同范文·銷售合同的格式范例·辦公家具銷售合同·苗木銷售合同·電子產(chǎn)品銷售合同·房產(chǎn)銷售合同·建材銷售合同·手機銷售合同·銷售合同書范本·家具專賣店加盟合同協(xié)議書九、協(xié)議一式_________份，甲方_________份，乙方_________份，均具同等法律效力。 本合同執(zhí)行期從_________年_________月_________日開始到_________年_________月_________日為止。
十、本協(xié)議的履行和解釋出現(xiàn)爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，若未能達成共識，雙方同意通過_________市司法部門仲裁解決。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
乙方：_________
甲乙雙方合作開展_________等電子信息產(chǎn)品（具體見附件：價格表）的推廣應(yīng)用，甲方作為乙方該項業(yè)務(wù)的經(jīng)銷商，該產(chǎn)品的銷售，雙方本著互惠互利并在遵守國家有關(guān)政策和法規(guī)的基礎(chǔ)上，遵照以下條款：
1．合同細則
1．1 甲方自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日成為乙方在_________地區(qū)的授權(quán)經(jīng)銷商。
1．2 自本備忘錄生效之日起，甲方須在合約期間內(nèi)完成RMB_________元進貨額，如不能完成乙方所規(guī)定之進貨額度，則乙方有權(quán)調(diào)整價格或調(diào)整甲方經(jīng)銷資格。
1．3 乙方所提供給甲方的價格如附件。
1．4 備貨周期：甲方于每月初提供未來_________個月之_________以利乙方備貨。
1．5 訂貨周期：甲方須提前_________天向乙方出示書面訂貨單，并預(yù)付_________％貨款，余款提貨時一次付清。
1．6 甲方每月的基本進貨額RMB_________元（整機加周邊）。
1．7 技術(shù)支持：乙方盡力向甲方提供業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的技術(shù)支持和技術(shù)培訓(xùn)，幫助甲方提高技術(shù)能力，拓寬業(yè)務(wù)范圍。因之所發(fā)生之費用由甲方承擔(dān)。
2．違約責(zé)任
2．1 甲方如違反國家有關(guān)政策法規(guī)，乙方有權(quán)中止合同，并由甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2．2 除乙方認可或授予信用額度外，乙方不接受甲方任何形式的欠款。因此如甲方未能按時交納費用時，乙方可不予受理甲方委托的業(yè)務(wù)并有權(quán)停止甲方相應(yīng)產(chǎn)品和服務(wù)的使用權(quán)，直至取消甲方經(jīng)銷資格。乙方違反其他依據(jù)本合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，按本合同約定承擔(dān)責(zé)任。
3．免責(zé)條件
因國家政策法規(guī)調(diào)整、自然災(zāi)害等不可抗力或意外事件而影響乙方正常的服務(wù)和技術(shù)支持時，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
4．合同終止
本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方應(yīng)提前一個月以書面形式通知另一方：
4．1 雙方協(xié)商一致解除本合同；
4．2 本合同期限屆滿，雙方未續(xù)簽的；
4．3 由于不可抗力或意外事件使合同無法繼續(xù)履行或繼續(xù)履行沒有必要，雙方均可要求解除。
4．4 一方明確表示其將不履行義務(wù)或以行動表示其將不履行義務(wù)，另一方可以解除合同；
4．5 因本協(xié)議一方經(jīng)營情況發(fā)生重大困難、瀕臨破產(chǎn)進入法定整頓期或者被清算，任意一方可以解除本協(xié)議。
4．6 訂立本協(xié)議所依據(jù)的法律、行政法規(guī)、規(guī)章發(fā)生變化，本協(xié)議應(yīng)變更相關(guān)內(nèi)容；訂立本協(xié)議所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使本協(xié)議無法履行的，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，可以變更或者終止協(xié)議的履行。
4．7 一方未履行或違反依據(jù)本合同所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，經(jīng)另一方給予一定期限仍不履行義務(wù)或不予采取補救措施，致使另一方依據(jù)本合同的預(yù)期利益無法實現(xiàn)或合同繼續(xù)履行沒有必要，另一方有權(quán)解除合同；合同解除后，雙方依據(jù)本合同的權(quán)利義務(wù)終止，但一方在合同解除前應(yīng)履行的義務(wù)仍需履行。除因不可抗力或意外事件致使合同解除的情形外，引起合同解除事由的一方應(yīng)賠償因合同解除給另一方造成的損失。
5．附則
5．1 本協(xié)議同時得到甲乙雙方的完全理解和認同，并替代此前的所有協(xié)議，不論是口頭的還是書面的。本合同放置在乙方網(wǎng)站供甲方下載或以電子郵件方式寄送，在打印或填寫過程中，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得更改本合同中的任何條款。本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章生效后，任何更改均需雙方協(xié)商一致并以書面形式確認。
5．2 一方變更通知、通訊地址或其它聯(lián)系方式，應(yīng)自變更之日起五日內(nèi)，將變更后的地址、聯(lián)系方式通知另一方，否則變更方應(yīng)對此造成的一切后果承擔(dān)責(zé)任。
本站合同范文·銷售合同的格式范例·辦公家具銷售合同·苗木銷售合同·電子產(chǎn)品銷售合同·房產(chǎn)銷售合同·建材銷售合同·手機銷售合同·銷售合同書范本·家具專賣店加盟合同協(xié)議書5．3 本合同由雙方代表簽字蓋章后生效，有效期一年。合同期滿若雙方均無異議，則續(xù)簽本合同；若續(xù)約期內(nèi)乙方制定出新的合同條款，則雙方另簽新合同。上述情況下甲方的業(yè)務(wù)結(jié)算累計進行。
5．4 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，經(jīng)簽字、蓋章后生效，兩份協(xié)議具有同等效力。
5．5 經(jīng)銷商手冊中的經(jīng)銷商政策等文檔與此合同具有同樣的法律效力。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________代表（簽字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售；收入確認；過程；時點
一、 房地產(chǎn)行業(yè)收入概述
1.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的理論依據(jù)
房地產(chǎn)收入符合《企業(yè)會計準則第14號――收入》指南中提供勞務(wù)收入標準。準則對收入的確認規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟實質(zhì)，要求符合以下四個條件：
（1）收入的金額能夠可靠地計量；
（2）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
（3）交易的完工進度能夠可靠地確定；
（4）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。
顯然，一項交易或事項發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業(yè)知識和實際工作經(jīng)驗進行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險在實質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時確認。
2.房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型
（1）收入構(gòu)成
①費是指公司銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給公司的銷售傭金。
②顧問費是指公司為開發(fā)商提供的前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報酬。
③渠道分銷收入是指銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。
④開發(fā)商給予的獎勵是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。
（2）合同收入確認條款類型
①銷售合同
a.以開發(fā)商房款到賬金額確認銷售公司費收入
合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算銷售傭金。
b.開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認公司銷售傭金
合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算傭金。
c.開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%
開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評價達標后才可結(jié)算。
②顧問策劃合同，是與開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項目提供市場定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營銷計劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時間節(jié)點，按合同總價款的比例，分階段結(jié)算傭金報酬。
③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務(wù)活動。
④獎勵合同或臨時約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結(jié)算。
3.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的重要性
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認原則不僅能夠幫助企業(yè)準確計量經(jīng)營業(yè)績、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。
（1）計量標準的統(tǒng)一，能夠增強可比性。統(tǒng)一了行業(yè)收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對標，行業(yè)業(yè)績可評判，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效數(shù)據(jù)。
（2）規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認過程，是需要公司和開發(fā)商之間進行數(shù)據(jù)交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設(shè)計、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險。
（3）提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標準的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計流程，這個流程本身就是一個科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。
（4）通過行業(yè)標準的統(tǒng)一，減少行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營競爭環(huán)境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發(fā)表審計意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進整個行業(yè)的長足發(fā)展。
二、 房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的影響因素
1.收入準則的限制
《企業(yè)會計準則――收入》應(yīng)用指南中認為：長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認收入。房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項重復(fù)勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時確認收入，這里的確認時點不是由銷售公司所能掌控的。
從本文中對房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強勢的一方，經(jīng)常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算費的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責(zé)發(fā)生制按合同條款確認收入?yún)s無法收回所確認款項。
2.收入條款的不確定性
（1）以開發(fā)商房款到賬金額確認銷售公司費收入
在現(xiàn)實中，銷售公司負責(zé)協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發(fā)商賬戶時間及金額，此部分房款對應(yīng)費可以依據(jù)合同確認傭金，但是由于開發(fā)商財務(wù)及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認，導(dǎo)致銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。
（2）開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認銷售公司傭金
此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認收入。
（3）開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%
此類型合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存?zhèn)蚪鹦畔N售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算傭金時點確認收入。
（4）顧問策劃收入
此類收入是銷售行業(yè)唯一處于相對主導(dǎo)地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經(jīng)驗和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。
（5）渠道分銷收入、跳點收入
此二類收入因統(tǒng)計過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對等，導(dǎo)致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。
3.稅務(wù)收入確認的差異
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計的，應(yīng)采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務(wù)收入。
（1）提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進度能夠可靠地確定；③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。
（2）企業(yè)提供勞務(wù)完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例；③發(fā)生成本占總成本的比例。
（3）企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務(wù)收入后的金額，確認為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時，按照提供勞務(wù)估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。
根據(jù)之前對房地產(chǎn)銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認的證據(jù)來確認交易的完工進度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會與國家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)銷售公司按照稅務(wù)確認收入條件確認收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認基礎(chǔ)，而得不到真實的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現(xiàn)，同時已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產(chǎn)銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認方式確認收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。
三、 完善房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的建議
1.銷售經(jīng)紀公司自身需要完善的流程
（1） 建立和完善基礎(chǔ)臺賬
在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。
（2）與開發(fā)商定期溝通和對賬
與開發(fā)商建立起良好溝通機制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進行數(shù)據(jù)核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本（公司確認收入，開發(fā)商確認成本）。
（3）定期匯總分析，明確催款方法
為了有效保證經(jīng)濟利益能夠及時流入企業(yè)，維護企業(yè)自身利益，銷售公司應(yīng)該針對應(yīng)收款項建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長期的合作機制等等。
2.政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機制
（1）完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容
受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時動態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。
（2）建立備案登記查詢系統(tǒng)
既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業(yè)用戶，對其相應(yīng)公開不同等級的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。
（3）加大對房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制
在國家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監(jiān)控相關(guān)項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。
3.完善《企業(yè)會計準則》的可操作性
盡管《企業(yè)會計準則》的收入確認原則對規(guī)范會計核算，提高會計信息質(zhì)量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規(guī)范、不公平現(xiàn)象。我們可以進一步探索在收入確認原則中采用“收付實現(xiàn)制”，以實際收到價款作為收入確認的依據(jù)，在其他確認條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益已經(jīng)流入企業(yè)”，這樣就不需要由企業(yè)來判斷，會計管理機構(gòu)，稅收征管機構(gòu)也不會出現(xiàn)爭議，也更能使會計核算規(guī)范統(tǒng)一，提高會計信息質(zhì)量，且為企業(yè)創(chuàng)造一種公平的納稅環(huán)境。
同時，希望財政部門能夠根據(jù)不同行業(yè)，出具行業(yè)內(nèi)的實施細則和操作規(guī)范，從而對實際業(yè)務(wù)更具有指導(dǎo)意義。
參考文獻：
[1]劉靈芝.試論新會計準則下收入的確認.納稅服務(wù)網(wǎng)，2009年10月
[2]國家稅務(wù)總局.關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函[2008]875號）
[3]經(jīng)濟生活網(wǎng).會計收入確認原則.2012年5月
[4]葉巧玲.中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展對策.產(chǎn)業(yè)雜志，2014年02月03日
[5]李曉艷.房地產(chǎn)企業(yè)銷售確認原則與相關(guān)稅收制度的比較及會計處理方法.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計
在企業(yè)合同管理過程中，應(yīng)該建立一個健全的合同管理制度，古人云，“無規(guī)矩不成方圓”，就是這個道理，建立完善的合同管理制度，明確各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在建立合同管理制度的過程中，企業(yè)的財務(wù)非常有必要參與進去，積極投入合同管理制度的完善過程中去，因為任何一個合同的訂立，都需要財務(wù)上的支持，所以財務(wù)人員應(yīng)該在合同管理制度的訂立中占一席重要的地位，保證合同管理工作的正常進行。對于財務(wù)管理存在的不足之地，應(yīng)該予以指出，以促進合同管理制度的完善。財務(wù)是一個企業(yè)的命脈，一個公司的財務(wù)管理工作如果做不好，那么這個公司就可能走不長久。合同的種類有許多，有銷售類的合同、工程類的合同、采購類的合同等各種各樣的合同，對待不同的合同，財務(wù)的具體工作也不盡一樣，要采取不同的側(cè)重點進行合同簽約前后的審核和管理工作：
1.對于銷售類的合同來說，財務(wù)部門要參與到預(yù)售合同版本的擬定過程中去，銷售部門與財務(wù)部門共同討論具體條款的設(shè)計，例如按揭條款，違約金條款等。房產(chǎn)銷售合同的簽訂的對象是廣大客戶群體，大家對于合同的某些條款由于理解不同難免產(chǎn)生歧義，如果由于條款設(shè)計不夠詳細，可能會日后在售房過程中給公司造成潛在的風(fēng)險。例如合同中是否注明若買方違約退房，定金是否沒收；如果雙方協(xié)商退房，房款退回時是否無息；如果買方延遲付款是否收取違約金等，在制定商品房銷售合同的版本時對有些條款進行明確，就能使上述糾紛發(fā)生時，公司不會產(chǎn)生損失。銷售部門要根據(jù)每天的銷售合同簽訂情況編制銷售臺賬等資料，財務(wù)部門將銷售臺賬數(shù)據(jù)與賬務(wù)系統(tǒng)進行定期核對，部門間多溝通能使財務(wù)部對近期銷售合同的簽約及貸款等履約情況進行掌握，并能對營銷數(shù)據(jù)起到復(fù)核作用，也能提早預(yù)計近期資金流入情況，進一步統(tǒng)籌好公司資金安排。
2.在工程類合同的管理上，在合同條款的審核中，財務(wù)部門應(yīng)主要注重的是履約保證金收支、工程款項支付、工程質(zhì)保金支付等條款。財務(wù)的工作就是加強對工程項目各項費用的管理，工程類的合同一般時間會比較長，價格相對較大，合同的內(nèi)容比較詳細，財務(wù)人員需要對合同的內(nèi)容仔細分析。財務(wù)人員根據(jù)項目的不同進行核算，需建立一個方便的合同臺賬，以便于對項目成本加強監(jiān)督。合同臺賬應(yīng)包括比較全面的內(nèi)容，例如合同簽訂時間、施工單位名稱、合同金額、合同標的、合同收付款節(jié)點、累計付款金額、發(fā)票開據(jù)情況等，臺賬的建立會對合同執(zhí)行起到一個很好的輔助作用。財務(wù)部門應(yīng)就合同的執(zhí)行情況定期與相關(guān)部門進行溝通核對，避免合同超額支付，對于未按合同條款履約的，財務(wù)部門有權(quán)拒絕付款，待對方按合同履約后再付款，使合同的履行得到有效的保障。
3.對于采購類的合同，采購一般就是款到發(fā)貨及貨到付款。款到發(fā)貨方式，公司需支付一筆預(yù)付款，這種方式風(fēng)險性比較大，所以合同的訂立一定要謹慎，一定要寫明公司與客戶需要承擔(dān)的法律責(zé)任和需要履行的義務(wù)，避免對公司的利益造成不可挽回的損失。合同訂立之后，財務(wù)部門要與其他部門聯(lián)系，及時清楚貨物是否送到，貨物到來以后根據(jù)憑據(jù)銷掉預(yù)付款項。如果選擇貨到付款，就要形成一筆應(yīng)付賬款，等貨物到來點算清楚之后，待各種單據(jù)交與財務(wù)部門后，財務(wù)部按照合同條款支付應(yīng)付款項。如果發(fā)票沒有開據(jù)，財務(wù)部門要及時的通知相關(guān)部門收取對方發(fā)票。其他部門有需要支付的款項，一定要按照相關(guān)的流程認真辦理，各種辦理的票據(jù)都需要認真整理，及時登記，以方便將來的查驗。
4.在開發(fā)非純住宅樓盤時，土地出讓合同中，政府可能會規(guī)定開發(fā)商必須自持部分物業(yè)，這時房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇將自持物業(yè)對外出租，這就涉及到出租類合同條款的設(shè)計，在出租類合同版本擬定過程中，財務(wù)部門應(yīng)注重的條款主要是收取租金的方式、時間、金額。另外還涉及的是租賃保證金等的收取，各項保證金到期是否無息退還，其次就是違約金條款。商業(yè)出租類合同一般應(yīng)由自持物業(yè)管理部門登記房租臺賬，臺賬中的信息應(yīng)包括這些內(nèi)容：承租人、合同總租金、每期租金金額及收取時間、已收租賃保證金等，財務(wù)部門應(yīng)及時對合同執(zhí)行情況進行核對，對遲交租金等情況的發(fā)生及時告知自持物業(yè)管理部門，管理部門對承租客戶發(fā)出書面催繳通知，及時收回欠繳商業(yè)租金。
5.房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作需要相關(guān)部門協(xié)同合作，合同管理是一個系統(tǒng)性的、動態(tài)性的過程。企業(yè)的合同管理必須加強，合同管理關(guān)系著企業(yè)的命脈，財務(wù)部門必須加強對公司合同管理的控制權(quán)、監(jiān)督權(quán)，保證公司能夠健康、有效地發(fā)展。財務(wù)部要學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)先進的管理經(jīng)驗，認真做好財務(wù)方面的工作，不斷完善合同管理工作，實現(xiàn)合同管理的進步。
作者：劉振中 單位：中鐵置業(yè)集團上海有限公司
一、房地產(chǎn)會計實務(wù)中對收入確認時限的常見看法
在實務(wù)中各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)有不同的確認方法，主要有：
（1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認的依據(jù)；
（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現(xiàn)；
（3）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗收，開出“入住通知書”并開具銷售發(fā)票作為銷售實現(xiàn)；
（4）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認。
值得一提的是，上述標準也會因人而異，不同的職業(yè)判斷導(dǎo)致不同的結(jié)果。例如在上市公司年報中，有幾家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認的問題，被注冊會計師出具了保留意見或解釋性說明段。而公司與注冊會計師的分歧的焦點集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。開發(fā)商銷售收入的確認是按照《企業(yè)會計準則―收入》的收入口徑來確認的，即：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常認為符合同時滿足這四個條件可以確認為收入的時點，一般是在為客戶辦理房產(chǎn)證時，即在產(chǎn)權(quán)變更時確認收入。
比如目前，大約80%客戶采用銀行按揭方式購房，銀行通常在客戶首付款后的一個月左右將余款撥付給開發(fā)商。銀行要與購房者簽訂一個“個人購房（抵押）借款合同”，在這個合同中，開發(fā)商需要作為保證人的身份出現(xiàn)，加蓋公章。合同中開發(fā)商需要提供的保證是“自本合同簽訂之日起至借款人（購房者）之房地產(chǎn)辦妥正式抵押登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證或房地產(chǎn)他項權(quán)證交由貸款人保管之日止”。因此開發(fā)商在沒有將房屋從法律意義上完全交付給購買者之前，必須承擔(dān)這樣的連帶責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十六條：買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十七條：買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。開發(fā)商因為存在承擔(dān)這種連帶責(zé)任的可能性，已收取的購房款還存在一定風(fēng)險和不確定性，所以通常不在辦理產(chǎn)權(quán)證之前確認收入。
《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購買者來做決定。有些購買者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點考慮：（1）所購房屋準備增值后賣出，賣出時在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續(xù)費。（2）開發(fā)商在此期間承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任。
二、本文對房地產(chǎn)收入時限的理解
下面，將上述確認收入的時限做逐一剖析：
（1）簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因為房地產(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷售的行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正的實現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進展情況及買主的最后意向來決定；且預(yù)售合同不同建造合同，建造合同是指為建造一項資產(chǎn)而訂立的合同，而房地產(chǎn)預(yù)售合同是商品購銷雙方的意向。因此根據(jù)《企業(yè)會計準則―收入》的規(guī)定商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬是否已轉(zhuǎn)移給買方判定，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款由于該開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)的依據(jù)。只有等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)。
（2）簽訂正式銷售合同是否可以作為銷售實現(xiàn)，本文認為簽訂正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企業(yè)會計準則―收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。
（3）以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過戶確認收入，會出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認原則。我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度已較健全，在房屋開發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收及房管部門對建筑實測后方可領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同。因此在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋已經(jīng)買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，根據(jù)收入準則―商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認收入的必要條件。因為我們知道辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書時間并非開發(fā)商或買主所能控制。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準。該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會計準則―收入》準則等則以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認收入？本文認為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個層次的標準，即法律標準和專業(yè)標準。
1、法律標準 。
房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護。法律標準是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標準：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改、擴建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上）的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認。
2、專業(yè)標準 。
專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標準，如《企業(yè)會計準則―收入》準則及《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定等。1999年1月1日暫在上市公司實施的《企業(yè)會計準則―收入》第5條規(guī)定了銷售商品的收入確認的四個條件，即企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。2001年1月1日暫在上市公司實施的《企業(yè)會計制度》第85條對銷售商品的收入確認作出了與《企業(yè)會計準則―收入》類似的規(guī)定。從上述規(guī)定可以看出，收入確認以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入的確認帶來了困難。其焦點在于如何根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的特點把握報酬和風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。
綜上所述，本文認為，房地產(chǎn)收入的確認應(yīng)同時具備以下條件：
1、房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；
3、房地產(chǎn)商品已經(jīng)過客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；
甲方：
地址：
乙方：房地產(chǎn)中介有限公司
地址：
甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方（獨家）銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的
事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。
第一條 合作方式和范圍
甲方指定乙方為在（地區(qū)）的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在
興建的
項目，該項目為（別墅、寫字樓、公寓、住宅），銷售面積共計
平方米。
第二條 合作期限
1．本合同期限為
個月，自
年
月
日至
年
月
日。在本合同到期前的
天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長 個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2．在本合同有效期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合
同。
3．在本合同有效期內(nèi)，甲方不得在
地區(qū)指定其他商。
第三條 費用負擔(dān)
本項目的推廣費用（包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等）由甲主負責(zé)支付。該費用應(yīng)在費用發(fā)生前一次性到位。
具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責(zé)支付。
第四條 銷售價格
銷售基價（本項目各層樓面的平均價）由甲乙雙方確定為
元／平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權(quán)靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。
第五條 傭金及支付
1．乙方的傭金為所售的
項目價目表成交額的
％，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2．甲方同意按下列方式支付傭金。
甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷責(zé)任即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來的傭金后應(yīng)開具收據(jù)。
乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項返還甲方。
3．乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶；屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4．因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。
第六條 甲方的責(zé)任
1．甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：
（1）甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶；
（2）新開發(fā)建設(shè)項目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)
項目批準的有關(guān)證照（包括：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證）和銷售
項目的商品房銷售證書、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證；
舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書、國有土地使用權(quán)證書。
（3）關(guān)于代售的項目的所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等；
（4）乙方銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同，以實際使用的數(shù)量為準，余數(shù)全部退給甲方；
（5）甲方正式委托乙方為
項目銷售（的獨家）的委托書；
以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后二天內(nèi)向乙方交付齊全。
甲方保證若客戶購買的
的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責(zé)。
2．甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，負責(zé)提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤打。
3．甲方應(yīng)按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費用。
第七條 乙方的責(zé)任
1．在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：
（1）制定推廣計劃書（包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等）；
（2）根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；
（3）按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進行廣告宣傳、策劃；
（4）派送宣傳資料、售樓書；
（5）在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目環(huán)境及情況；
（6）利用各種形式開展多渠道銷售活動；
（7）在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產(chǎn)臨時買賣合約，并收取定金；
（8）乙方不得超越甲方授權(quán)向購房方作出任何承諾。
2．乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的
項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3．乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況（如客戶一次性購買多個單位），乙方應(yīng)告之甲方，作個案協(xié)商處理。
4．乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。
第八條 合同的終止和變更
1．在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費用的除外。
2．經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條 違約責(zé)任，雙方違反合同約定的，支付
的違約金。
第十條 其他事項
1．本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。
2．在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
甲方：
（蓋章）
代表人：
（簽字）
乙方：
房地產(chǎn)中介有限公司（蓋章）
一、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)會計核算在稅收方面存在的問題
（一）收入方面會計核算在稅收方面存在的問題
1．會計準則與稅收法規(guī)在收入的確認上存在差異。二者的差異主要表現(xiàn)在：其一，預(yù)售銷售，企業(yè)取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，便可上市預(yù)售，取得的價款屬于暫收款、預(yù)收款性質(zhì)，不確認收入。待開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認收入，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)收入”。而稅法上將預(yù)收款列為“預(yù)售收入”，按規(guī)定的預(yù)計毛利率預(yù)交所得稅。其二，按揭銷售，銀行將按揭款轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶時會計再確認收入實現(xiàn)。而稅法規(guī)定首付款于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
2．附屬設(shè)施的會計核算。銷售閣樓、停車位、地下室等附屬設(shè)施沒有計入收入；收取的客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、政府獎勵、先租后售的租金等沒有入賬；收取采光費、宣傳費、上房費等費用沒有計收入。
3．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入的核算。將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵，對外投資以及分配給股東或投資者等，沒有申報納稅；舊城改造，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入或產(chǎn)品完工后，預(yù)售款沒有及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。
（二）成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題
1．將違規(guī)發(fā)票入賬。如：取得舊版作廢發(fā)票；涂改、自行填開發(fā)票等。
2．沒有按“工程結(jié)算單據(jù)”列支開發(fā)成本，而以合同金額、預(yù)計金額列支，或以白條入賬。
3．混淆成本核算對象，提前列支成本。如將下期成本提前列支；有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施未單獨核算成本，直接計入主營業(yè)務(wù)成本。
4．成本劃分不清晰，配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。沒有按規(guī)定計算期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本；將未竣工驗收產(chǎn)品成本并入營業(yè)成本；由各期分擔(dān)的土地成本（含土地附屬成本）提前一次性列支；獨立核算的配套設(shè)施，沒有分攤建筑安裝工程費、土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息等費用。
5．?dāng)U大期間費用列支范圍及標準，減少計稅所得額。預(yù)售收入作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)，列管理費用；開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，一次性計入當(dāng)期損益。
6．沒有按開發(fā)的產(chǎn)品對象設(shè)置各類明細核算科目。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策
(一)加強票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票規(guī)范管理，建立健全其領(lǐng)、用、存制度，以備稅務(wù)部門檢查。
(二)嚴格執(zhí)行預(yù)收款預(yù)繳制度，保證稅款及時繳納
嚴格執(zhí)行國稅發(fā)［2006］31號通知規(guī)定，對當(dāng)期取得的預(yù)售收入，先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。確保稅款的及時足額入庫。
(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
1．明確房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，包括事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)，也包括在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，也在“銷售收入”核算范圍內(nèi)，但出售自用的房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算的行為除外。
2．正確確定和應(yīng)用收入確認標準。房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)四個環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不論是否收取了款項，均不符合收入確認條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，所收的預(yù)售房地產(chǎn)款，只能作為暫收款、預(yù)收款處理，不能確認為收入。只有房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋經(jīng)驗收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；收入的金額能夠可靠計量時，才能確認銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購房者后，再從預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，必須判斷其真正的交易實質(zhì)，如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售。
(四)完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售中所得的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認收入，其款項暫記入“預(yù)收賬款”科目；等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)收入”。若房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅申報時，借記“應(yīng)交稅費——預(yù)交營業(yè)稅(城建稅、印花稅等)”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”科目；收入確認時，再將該部分收入應(yīng)負擔(dān)的稅費轉(zhuǎn)出，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費——預(yù)交營業(yè)稅”科目，將更能有利于實現(xiàn)收入和稅費的配比，也有利于公允、恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的經(jīng)營情況以及對報表項目作進一步的財務(wù)分析。
(五)擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量
1．應(yīng)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展，而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
2．應(yīng)增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。
【單位產(chǎn)權(quán)房】單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。
【廉租房】廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。
【私房】私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。
【二手房】二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手“，第二次交易則為“二手“。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。
【期房】期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花“，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
【現(xiàn)房】所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。
【外銷房】外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。
【內(nèi)銷房】內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。
【準現(xiàn)房】準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。
【共同共有房產(chǎn)】共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。
【共有房產(chǎn)】共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
【尾房】尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。
【爛尾房】爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾“的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。
【城市居住區(qū)】城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。
【居住小區(qū)】居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地
【居住組團】居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。
【配建設(shè)施】配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。
【公共活動中心】公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。
【房屋產(chǎn)權(quán)】房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。
【均價】均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售“，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。
【基價】基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。
【起價】起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中：×××元／平方米起售“，以較低的起價來引起消費者的注意。
【預(yù)售價】預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。
一、進一步理解和把握**城區(qū)房地產(chǎn)一體化管理的概念及范圍
房地產(chǎn)包括土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有等環(huán)節(jié)提供的建筑安裝、銷售不動產(chǎn)等業(yè)務(wù)。建筑安裝包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。銷售不動產(chǎn)包括：新建房屋銷售、二手房交易。房地產(chǎn)稅收一體化管理，是以土地使用權(quán)取得和房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)稅種日常管理為基礎(chǔ)，通過各部門間涉稅信息的傳遞與共享，開展信息比對，加強行業(yè)管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收科學(xué)化、精細化、規(guī)范化的一種管理手段。
**城區(qū)系指**市中心城區(qū)建成區(qū)范圍，包括東寶區(qū)、掇刀區(qū)和**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相關(guān)區(qū)域。
任何單位或個人在**城區(qū)開展房地產(chǎn)經(jīng)營活動，應(yīng)持用地許可證、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同、不動產(chǎn)銷售合同、建筑工程合同及施工許可證等有關(guān)資料向稅務(wù)、土地、房管、建委、規(guī)劃管理部門申請辦理各項業(yè)務(wù)。
二、建立**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理信息建設(shè)系統(tǒng)平臺
以現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)平臺為基礎(chǔ)，依托現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理條件，整合國土、房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、稅務(wù)等部門基礎(chǔ)信息與管理流程，改造升級形成新的軟件控管平臺。各部門以軟件控管平臺為把手，始終堅持“先稅后證”、“以票控稅”的工作原則，嚴格履行各崗位工作職責(zé)，增強信息采集和反饋工作深度，做好軟件各節(jié)點終端環(huán)節(jié)的應(yīng)用管理工作，實現(xiàn)軟件操作環(huán)環(huán)相扣、實際管理步步相連。
國土、房產(chǎn)、規(guī)劃等權(quán)屬許可證照管理部門負責(zé)提供建設(shè)系統(tǒng)的各自開放接口和控制模塊所需的讀取寫入權(quán)限，并按平臺內(nèi)容需求及時錄入相關(guān)涉稅信息。
房產(chǎn)部門負責(zé)提供房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)寫入接口和建設(shè)平臺所需數(shù)據(jù)的明細列表，并按平臺內(nèi)容需求及時補充相應(yīng)信息。同時，負責(zé)制定信息平臺管理制度，做好軟件的養(yǎng)護、管理工作，及時聯(lián)系解決平臺運行中遇到的各類技術(shù)問題。
稅務(wù)部門負責(zé)提供核心征管軟件數(shù)據(jù)導(dǎo)入與讀取接口和信息需求明細列表，并將相應(yīng)稅款征收數(shù)據(jù)反饋至信息平臺。地稅、國稅部分共享信息平臺，國稅部門為終端用戶。
房地產(chǎn)稅收一體化管理各部門要明確信息交換、協(xié)調(diào)配合專人，以及相關(guān)人員工作職責(zé)，建立信息共享機制，定期召開協(xié)調(diào)會，研究解決存在的問題和不足，建立完備的共享數(shù)據(jù)庫信息平臺，完善房地產(chǎn)稅收及“一體化”管理機制。
三、加強領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，確保**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作落到實處
為加強**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理，市政府成立由常務(wù)副市長任組長，市地稅局、國稅局、發(fā)改委、財政局、建委、國土局、房管局、規(guī)劃局及東寶區(qū)、掇刀區(qū)政府分管負責(zé)人為成員的城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組具體負責(zé)**城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收一體化管理工作的組織協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市地稅局，具體負責(zé)土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有諸環(huán)節(jié)稅收管理。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位應(yīng)加強協(xié)調(diào)配合，建立綜合信息傳遞機制，共同抓好房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)稅收控管。
國土部門應(yīng)加強土地登記管理，及時向稅務(wù)部門提供現(xiàn)有的地籍資料和相關(guān)的地價資料。包括權(quán)利人名稱、土地權(quán)屬狀況、價格、等級、用途、面積等。對于通過征用或者出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，以及出租土地或變更土地登記的，在辦理用地手續(xù)后，應(yīng)及時將有關(guān)信息傳遞給稅務(wù)部門。
房管部門應(yīng)加強房屋權(quán)屬登記管理，做好市場平均交易價格公布工作，及時向稅務(wù)部門傳遞房屋轉(zhuǎn)移登記、商品房屋預(yù)售、商品房屋銷售許可證信息。包括房屋權(quán)屬雙方的名稱、房屋位置、價格用途、面積等。
發(fā)展改革委應(yīng)作好房地產(chǎn)項目立項審批工作，并及時將立項信息傳遞給稅務(wù)部門。
規(guī)劃部門應(yīng)及時將規(guī)劃許可證、容積率等規(guī)劃信息傳遞給稅務(wù)部門。
建設(shè)部門應(yīng)做好建筑施工許可審批工作，及時將建筑工程項目審批和施工許可備案信息傳遞給稅務(wù)部門。
