時間：2023-09-05 16:59:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險； 生成機理； 策略
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本內(nèi)涵
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在財務(wù)管理領(lǐng)域面臨的風(fēng)險。其本質(zhì)是由于企業(yè)財務(wù)管理決策活動中的不確定性而造成的。財務(wù)風(fēng)險控制是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的重要內(nèi)容，財務(wù)風(fēng)險包含了豐富的內(nèi)容。從微觀層面來看：首先，房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過籌集資金為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供有力支持，因此融資活動是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的起點，如果管理不當(dāng)就會使籌集來的資金使用效益大打折扣，從而產(chǎn)生融資風(fēng)險。融資風(fēng)險是由于資金市場供需變化、宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化、房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)規(guī)模變化以及期限結(jié)構(gòu)等引起的。 其次在管理過程中，如果進行項目投資，就會產(chǎn)生投資風(fēng)險；在日常的經(jīng)營過程中，會產(chǎn)生日常的經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險，經(jīng)營性財務(wù)風(fēng)險是由日常的財務(wù)管理政策引起的。例如銷售政策的制定不當(dāng)，可能引房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的短缺。另外，現(xiàn)金的管理、存貨的管理以及應(yīng)收賬款的管理都會引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，這些風(fēng)險被稱為流動性財務(wù)風(fēng)險，因為現(xiàn)金、存貨以及應(yīng)收賬款管理不當(dāng)，將會引起房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏足夠的現(xiàn)金流或者變現(xiàn)資產(chǎn)而陷入財務(wù)困境，由此導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成機理
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)
1.融資環(huán)境惡化
自2010年起，受銀行信貸政策限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房企通過銀行獲取資金越來越困難。2011年上半年，全國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款共7 023億元，同比增長僅僅6.8%，較2005—2010年平均26.5%的增長率大幅度降低；而上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻達到26 250億元，同比增長33%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資額度大幅上升而銀行貸款數(shù)額卻大幅降低的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力可想而知。2011年7月銀監(jiān)會作出決定要緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，并要求銀行等金融機構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于土地儲備貸款、開發(fā)商以及個人住房貸款的各項政策和要求；要繼續(xù)通過各個部門之間的聯(lián)動，加強房地產(chǎn)企業(yè)名單式管理；要加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款以及個人消費等非住房貸款的監(jiān)督，對違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的資金給予嚴(yán)厲打擊，同時要密切關(guān)注二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險的控制和防范。這個關(guān)于房地產(chǎn)融資監(jiān)督和控制的政策，是繼暫停房地產(chǎn)信托之后，銀監(jiān)會進一步堵塞各種漏洞，向融資渠道逐漸趨近的房地產(chǎn)投資施壓。對于民間資本流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，監(jiān)管部門也采取高壓態(tài)勢。銀監(jiān)會2011年下半年對貸款風(fēng)險的防范政策以及不斷出臺的新規(guī)定，都意味著融資環(huán)境更趨于嚴(yán)格。這表明，銀監(jiān)會對于未來房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的金融風(fēng)險的警備級別繼續(xù)上調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不容樂觀，有進一步惡化的趨勢。從長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)依靠銀行貸款為主要融資手段的方式，已經(jīng)一去不復(fù)返，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創(chuàng)新，才能有效緩解融資難帶來的負面影響。
2.融資成本上升
融資環(huán)境對于融資成本有著直接的影響，融資環(huán)境的好壞與融資成本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。融資成本是企業(yè)為籌資到使用資金而承擔(dān)的各種風(fēng)險成本。融資成本一般包括籌集成本以及占用成本，融資規(guī)模越大，融資成本越高。隨著我國央行不斷提高準(zhǔn)備金利率，房地產(chǎn)企業(yè)通過間接融資方式獲得資金的利率也越來越高。例如某房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率由2009年的34％逐年遞增到2010年的61.56％，隨著負債規(guī)模的增大，借款的總成本也隨之上升。借款成本是指借款利息和籌資費。由于借款利息可以計入所得稅前的成本費用，起到抵稅的作用，在實際比較資本成本時，將借款成本折算為稅后資本成本。某房地產(chǎn)公司2010年年度財務(wù)報告顯示借款為53 222.20萬元，年利率5.58%，手續(xù)費為0.1%，每年結(jié)息一次，到期一次還本。公司所得稅稅率33%，這筆借款的資本成本=53 222.20萬元×5.58%×（1-33%）/53 222.20萬元×（1-0.1%）=3.78%，即某房地產(chǎn)企業(yè)借款100元每年的成本為3.78元，2010年總借款成本為2 011.79萬元，而公司2009年總的借款成本只有1 021.24萬元，一年之間該房地產(chǎn)公司的借款成本幾乎增加了一倍。此外股東權(quán)益比例下降，以及加權(quán)平均融資成本上升也是房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升的主要表現(xiàn)。
3.道德風(fēng)險和再融資風(fēng)險的加大
道德風(fēng)險是在從事有關(guān)經(jīng)濟活動時，當(dāng)事人利用自身掌握的資源和權(quán)力，從事一些有利于自我但可能不利于集體或者他人的活動。房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著道德風(fēng)險問題，主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)也存在委托關(guān)系，而委托就會引發(fā)道德風(fēng)險，道德風(fēng)險的發(fā)生會使房地產(chǎn)企業(yè)由于錯誤的項目決策，而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，因此必須重視道德風(fēng)險控制。再融資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進行配股或者增發(fā)股票來進行融資的行為，配股以及增發(fā)可以增強公司的資本金，可以為企業(yè)籌集到更多的資金。但是再融資的一個重大風(fēng)險是業(yè)績一般不能與股本同步增長，如果出現(xiàn)二級市場由于填權(quán)而導(dǎo)致貼權(quán)的現(xiàn)象，就會出現(xiàn)諸如每股收益等財務(wù)指標(biāo)的下降，這可能意味著房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題，直接導(dǎo)致有些企業(yè)失去再融資的資格，從而出現(xiàn)再融資風(fēng)險。
本文主要以我國大型地產(chǎn)企業(yè)為樣板，就房地產(chǎn)開發(fā)方面的財務(wù)集中管控問題進行探索。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程正在不斷加速。房地產(chǎn)企業(yè)為我國的城市化事業(yè)做出了重大貢獻。隨著我國第一代房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸壯大，布局全國的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向。這些企業(yè)跨地域龐大、子公司眾多，股份背景復(fù)雜。總部對下屬子公司的正常財務(wù)管束就成為監(jiān)督和保證子公司健康發(fā)展的基礎(chǔ)。地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)集中管控較其他行業(yè)有其獨特的一面，這主要是因為地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度慢，項目開發(fā)周期長。財務(wù)的集中管控不僅包括了基本的財務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督機制，還包含配置財務(wù)資源、財務(wù)規(guī)劃工作、監(jiān)控和維護企業(yè)資金鏈等工作內(nèi)容。所以，地產(chǎn)企業(yè)做好財務(wù)集中管控體系建設(shè)的意義重大。
1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管控概述
1.1財務(wù)集中管控體系的內(nèi)涵
地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)集中管控體系就是以網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)為平臺，通過嚴(yán)格的規(guī)范化財務(wù)操作流程對財務(wù)工作進行梳理，將整個地產(chǎn)企業(yè)從總部到子公司所有的財務(wù)信息分條目錄入、分析，然后對這些財務(wù)數(shù)據(jù)進行自動化的上傳和處理，得出地產(chǎn)企業(yè)的總體財務(wù)狀況分析報告。只在方便高層管理者了解各子公司財務(wù)狀況以及企業(yè)整體資金鏈狀況，為企業(yè)今后的進一步發(fā)展提供相關(guān)的數(shù)據(jù)分析與支持。
當(dāng)前我國大部分全國化的房地產(chǎn)財務(wù)集中管控體系是建立在電子信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的，同時又整合了國際先進的財務(wù)管理方法、理念、以及管理制度，不斷對財務(wù)操作流程進行中國化的創(chuàng)新，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作變的更加科學(xué)、規(guī)范合理。從而可以更好的參與國內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)的競爭。
1.2地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管控的優(yōu)勢
1.2.1 財務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一
通過財務(wù)集中管控體系，可以把地產(chǎn)企業(yè)布局在全省、甚至全國的子公司的財務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一起來，以相同的核算單位、報表格式對財務(wù)管理進行梳理。同時以計劃的財務(wù)匯報時間對財務(wù)工作進行提交與匯報。方便企業(yè)高層和財務(wù)監(jiān)督人員對財務(wù)狀況的調(diào)查與了解。
1.2.2 提高財務(wù)監(jiān)督效率
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的地域性差別，大部分企業(yè)對于子公司的財務(wù)核算是允許獨立核算的。建立財務(wù)集中管控體系，不是要剝奪子公司財務(wù)核算的權(quán)力，而是為了更好的對子公司內(nèi)部的財務(wù)狀況進行監(jiān)督，推動銷售業(yè)績、員工績效、戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)制定與有效執(zhí)行。
1.2.3 提升企業(yè)的控制力度
總部通過對子公司的財務(wù)集中管控，完成一系列的財務(wù)工作，包括：財務(wù)監(jiān)督、資金監(jiān)控、風(fēng)險控制和彌補漏洞等，加強了對子公司的控制力度，避免了大型房地產(chǎn)企業(yè)“集而不團”、“各自為戰(zhàn)”的狀況。一方面提高總部對各種發(fā)展戰(zhàn)略的指定的科學(xué)性，另一方面加強了對子公司約束和控制的力度，不至于脫離企業(yè)既定的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。
1.3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管控體系運行中的問題
雖然財務(wù)集中管控體系在某種程度上促進了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但是我們也要看到，企業(yè)在具體運轉(zhuǎn)過程中，集中管控效果還存在一定的不足。
1.3.1 阻礙了下屬公司的自主性
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)集中管控需要各地子公司將利潤與收入上繳總部，在進行統(tǒng)一的分配。由于當(dāng)前我國的金融業(yè)還未達到發(fā)達國家的水平，資金流動較慢，使得下屬公司在面臨發(fā)展機遇或發(fā)現(xiàn)市場先機時，財政能力存在制約性。這固然會保證子公司按照企業(yè)整體的發(fā)展規(guī)劃發(fā)展，但是這也是妨礙子公司自主性發(fā)展的一種提體現(xiàn)。
1.3.2 總部管理效率較慢
財務(wù)集中管控需要將財務(wù)工作通過網(wǎng)絡(luò)匯總至總部，然后再進行數(shù)據(jù)處理和分析。當(dāng)前我公司總部財務(wù)人員較少，工作量太大，造成財務(wù)人員力不從心的工作現(xiàn)狀。以至于不少財務(wù)報告處理效率較低。
1.3.3 管控系統(tǒng)功能不完全
財務(wù)集中管控對總部的計算機硬件要求較高。但是當(dāng)前我公司對這方面還有待提高。一方面，處理器功率較小，造成計算機“機堵”問題；另一方面，財務(wù)處理軟件系統(tǒng)功能尚未開發(fā)完善，有些功能沒有寫入，還需要人工進行處理，降低了數(shù)據(jù)處理速度。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管控體系的建設(shè)方向
2.1完善的財務(wù)信息處理平臺
當(dāng)前房地產(chǎn)公司最重要的是建立一套完整的完善財務(wù)信息處理平臺系統(tǒng)。運用分布式賬套財務(wù)管理方式處理財務(wù)問題，由于地方子公司獨立核算，是的財務(wù)管理的信息編碼和名稱缺乏統(tǒng)一的使用標(biāo)準(zhǔn)。而且各地方子公司財務(wù)人員的不規(guī)范操作使得財務(wù)信息報表中難度和口徑出現(xiàn)很大缺口，公司日常管理的財務(wù)內(nèi)容通過手工記錄、對賬、往來、核銷，不僅耗時耗力，還影響了報銷管理速度。
為了保證企業(yè)基本的織架構(gòu)，必須將財務(wù)資料、政策機制、管理標(biāo)準(zhǔn)等具體內(nèi)容進行量化管理，為整個企業(yè)財務(wù)管理部門提供基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)保障，使得房地產(chǎn)企業(yè)在全國范圍內(nèi)做到財務(wù)管理的制度化與自主性的有機統(tǒng)一。
2.2 嚴(yán)格的財務(wù)核算制度
財務(wù)核算制度也是房地產(chǎn)企業(yè)建立健全財務(wù)集中管控體系的重要方向之一。比如：建立一個有利于公司集中管控的統(tǒng)一核算制度。財務(wù)人員在日常工作中可以使用系統(tǒng)的總賬處理功能，集成固定資產(chǎn)管理。從固定資產(chǎn)的投資、折舊、流通以及報廢統(tǒng)一生成自動的電子憑據(jù)；也可以利用總賬系統(tǒng)集成處理往來款，比如：格局賬單時間生成賬單的處理方案，借以完成付款單據(jù)的自動對接與核銷。
完成這一制度后，基本實現(xiàn)了企業(yè)財務(wù)集中管控中的流通管控功能，可以及時對下屬子公司每天的財務(wù)報表進行監(jiān)控和管理，定期對子公司的預(yù)算、決算進行檢查。為資金下一步的流通方向進行效果對比分析，促進企業(yè)投資的科學(xué)性。
2.3高效率的資金運轉(zhuǎn)處理中心
隨著房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)模的進一步擴大，建立高速的資金流通、結(jié)算處理中心是加強財務(wù)集中管控系統(tǒng)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度不一，因為樓盤和項目的性質(zhì)、地理子公司財務(wù)體系的戰(zhàn)略性調(diào)整，加強對其財務(wù)狀況和資金流量的監(jiān)管。當(dāng)前，地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財務(wù)管理團隊兩種模式：一種是總部直接派遣財務(wù)人員入駐；另一種是實行財務(wù)管理的集中核算。財務(wù)人員委派方式是指總部通過向子公司派遣財務(wù)人員，通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進行財務(wù)工作的管理，與總部財務(wù)進行對接。這種財務(wù)人員可以通過校招和社會招聘選拔，屬于借調(diào)性質(zhì)，占用總部編制，向總部財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)。另一種是實行集中地財務(wù)集中核算，子公司設(shè)立財務(wù)報賬人員，只有使用權(quán)限，沒有批復(fù)和決定權(quán)限。限定范圍外的資金流動項目需要獲得總部財務(wù)部的單子簽章方可進行；總部設(shè)立專門的核算處理中心，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃、處理一切財務(wù)實務(wù)。
3.2 統(tǒng)一進行預(yù)算管理
子公司預(yù)算的制定要符合企業(yè)長遠的戰(zhàn)略布局和近期的資金流動現(xiàn)狀。在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，堅持以風(fēng)控為先，收支平衡，合理發(fā)展的原則。同時，結(jié)合子公司所在城市的發(fā)展情況以及房地產(chǎn)發(fā)展宏觀和微觀信息，完成整體性的財務(wù)預(yù)算管理。實現(xiàn)業(yè)績、績效、預(yù)算相結(jié)合的財務(wù)控制體系，合理的運作資金的流向，優(yōu)化企業(yè)資源配置，推動企業(yè)整體的預(yù)算管理。
為保證統(tǒng)一預(yù)算管理的執(zhí)行程度，財務(wù)部應(yīng)結(jié)合公司上年度資金流動方向，創(chuàng)建預(yù)算執(zhí)行分析反饋系統(tǒng)。在實際工作中，加強與子公司的財務(wù)信息交流，市場現(xiàn)狀交流，及時提醒風(fēng)險狀況，強化預(yù)算編制的科學(xué)性，統(tǒng)籌風(fēng)控與發(fā)展的統(tǒng)一。在具體工作制度上，總部可以召開半年、年度預(yù)算分析會，各子公司結(jié)合上季度、年度的財務(wù)報告進行預(yù)算分析，通過后再進行預(yù)算處理。
3.3 加強財務(wù)監(jiān)督體系建立
對于財務(wù)集中管控體系建設(shè)，必須構(gòu)建符合國家法律法規(guī)的財務(wù)管理制度。提高業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化程度以及內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督機制。良好的內(nèi)部監(jiān)督機制是完善財務(wù)集中管控體系的基礎(chǔ)和保障。
房地產(chǎn)企業(yè)下屬項目眾多，財務(wù)需要處理的事項較分散，使得財務(wù)監(jiān)督的難度和工作量都較為龐大。對此，企業(yè)要將財務(wù)監(jiān)督的主次、輕重進行劃分。實行重點監(jiān)督，定期檢查的監(jiān)督管理辦法。財務(wù)集中管控重點內(nèi)容可以設(shè)為：會計的核算、財務(wù)報表審核、資金流動審核等關(guān)鍵財務(wù)審核工作。
3.4 加強硬件以及團隊建設(shè)
企業(yè)要想完善財務(wù)集中管控體系，就必須把企業(yè)龐大的人力資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成人才優(yōu)勢。財務(wù)管理事關(guān)企業(yè)機密，更是要加強對財務(wù)人才培養(yǎng)的重視。從內(nèi)部建立適合財務(wù)人才涌動的儲備機制，公平、公開、公正的選拔環(huán)境，合理有效的晉升體系，促進財務(wù)隊伍進一步專業(yè)化。同時，財務(wù)集中管控體系也需要對企業(yè)的電子信息技術(shù)進行升級。不斷提升財務(wù)處理軟件的功能和自動化程度，強化軟件處理速度，彌補系統(tǒng)漏洞等。
對于傳統(tǒng)的企業(yè)的房地產(chǎn)財務(wù)管理目標(biāo)主要是將利潤最大化，這就需要考慮投入產(chǎn)出、風(fēng)險因素和時間因素的相互比較，然后根據(jù)市場上股票的股價來進行財務(wù)分析和管理。由于受到多種因素的影響，波動性比較大，很難有一個公正、統(tǒng)一衡量的標(biāo)準(zhǔn)，使得財務(wù)管理工作中一些隱患。相比于傳統(tǒng)的財務(wù)管理，房地產(chǎn)財務(wù)管理的目的主要是將房地產(chǎn)效益和合同責(zé)任都作為企業(yè)財務(wù)管理的工作內(nèi)容，合理的對企業(yè)財務(wù)進行管理，選用最優(yōu)的財務(wù)措施，對風(fēng)險與報酬和資金的時間價值兩者之間的關(guān)系充分考慮，在確保企業(yè)的經(jīng)濟增長的同時，加強投入資本和合同管理，將社會責(zé)任風(fēng)險報酬、經(jīng)濟風(fēng)險報酬和環(huán)境風(fēng)險報酬的企業(yè)價值發(fā)揮到最大化，有效的保證合同的執(zhí)行，促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略實施。
二、企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)所存在的問題
（一）合同管理意識淡薄
在企業(yè)合同管理過程中，對房地產(chǎn)財務(wù)狀況不夠重視，沒有有效的針對性的解決措施，在合同的執(zhí)行中管理意識還比較淡薄，房地產(chǎn)財務(wù)工作受到阻礙，相關(guān)的財務(wù)報表不夠詳細，信息不夠準(zhǔn)確，企業(yè)自身的管理上存在著片面追求利潤增長的理念，一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)有著先施工，再簽合同的思想，對于企業(yè)合同管理意識不強，財務(wù)管理人員缺少相關(guān)的監(jiān)督，從而制約了房地產(chǎn)財務(wù)管理有效的實施。
（二）管理制度還不夠完善
在房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中，對于管理制度還不夠完善。在企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)管理是其中重要的環(huán)節(jié)。目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理制度的制定缺乏該有的重視，對財務(wù)管理上沒有一個合理的設(shè)計方法，導(dǎo)致在制定的過程中只是簡單的制作，沒有參照其它的數(shù)據(jù)，使得房地產(chǎn)報告缺失相應(yīng)的科學(xué)依據(jù)和事后評估報告。相關(guān)的合同簽訂和經(jīng)濟效益統(tǒng)計工作沒有一個具體的標(biāo)準(zhǔn)，對整個房地產(chǎn)財務(wù)管理運行造成一定的阻礙。
（三）合同管理不夠規(guī)范
隨著經(jīng)濟體制的改革，合同管理工作在我國許多企業(yè)中都開展起來。當(dāng)時在合同管理方面還不夠科學(xué)和系統(tǒng)，隨意性問題比較嚴(yán)重，對一些相關(guān)事務(wù)的安排沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。對于合同沒有統(tǒng)一的格式，合同中的一些條款不夠全面，相關(guān)條款制定不夠嚴(yán)謹。一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟活動中，沒有按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來制定合同，并且對一些注意事項、處理措施和責(zé)任分配都沒有納入合同中。轉(zhuǎn)讓合同、銷售合同、采購合同，沒有進行分類，對簽訂的合同沒有合理、科學(xué)的編號，沒有全面的合同檔案體系，合同濫用現(xiàn)象比較明顯。對合同的保管不夠重視，使得財務(wù)部門不能及時的對合同所產(chǎn)生的交易信息進行記錄，會計處理出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，從而使得納稅不夠及時。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平比較低，財務(wù)人員對合同的變更、登記等相關(guān)的操作全部依賴與手工，信息技術(shù)應(yīng)用不強，造成財務(wù)管理效率低下，管理中錯誤問題不斷提升。在資金方面出現(xiàn)數(shù)據(jù)偏差或者合同管理不足情況，對財務(wù)管理的工作造成一定的阻礙。
（四）監(jiān)督評估機制還不夠健全
在企業(yè)合同管理工作中，不僅要對計劃的制定和執(zhí)行落實，還要注重房地產(chǎn)財務(wù)活動的評估和監(jiān)督。當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中沒有相應(yīng)的財務(wù)報表評估環(huán)節(jié)，對于財務(wù)的處理只是停留收支的環(huán)節(jié)上，沒有對非貨幣信息過多的關(guān)注，這就使得企業(yè)合同管理的開展上不能有效的體現(xiàn)出合同的嚴(yán)謹性和規(guī)范性，使得房地產(chǎn)財務(wù)報告的準(zhǔn)確性和關(guān)聯(lián)性不能得到有效的體現(xiàn)。在房地產(chǎn)財務(wù)管理的執(zhí)行和落實過程中，由于涉及的環(huán)節(jié)比較多，這就使得監(jiān)督體制不能很好的開展，房地產(chǎn)財務(wù)管理受到一定的制約。
（五）管理人員水平還有待提高
在企業(yè)合同管理的過程中，合同簽訂和合同格式相對比較繁瑣、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。由于缺少相關(guān)的專業(yè)人員，使得不能夠在房地產(chǎn)財務(wù)中對企業(yè)合同管理有效運用。在房地產(chǎn)合同管理和制訂過程中，工作人員專業(yè)知識比較缺乏，專業(yè)水平相對較低，這就使得企業(yè)合同管理過程中，不能發(fā)現(xiàn)問題的所在，制約了房地產(chǎn)財務(wù)工作進行。一些企業(yè)管理人員對房地產(chǎn)財務(wù)進行日常的審核時，由于專業(yè)水平的問題，很難發(fā)現(xiàn)其中的隱患，部分員工的工作積極性和工作責(zé)任意識不高，這些都使得在房地產(chǎn)財務(wù)工作難以開展和落實。
三、加強企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)的應(yīng)用對策
（一）提升財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
在房地產(chǎn)企業(yè)中，根據(jù)目前財務(wù)人員綜合性人才缺乏的情況，應(yīng)該要加強對各種層次、各種類型的綜合性人才隊伍培養(yǎng)，以此來滿足財務(wù)人員在合同管理中的需要[1]。推動財務(wù)工作模式的完善，更應(yīng)該對現(xiàn)有的財務(wù)管理人員進行強化培訓(xùn)，提升自我的職業(yè)道德素養(yǎng)，并且能夠讓他們能夠充分認識到合同管理在財務(wù)活動中的重要性[2]。財務(wù)管理人員在工作中應(yīng)該樹立工作責(zé)任意識，提升工作的積極性。通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和相關(guān)的信息技術(shù)，對相關(guān)的人員進行指導(dǎo)，更好的培養(yǎng)實踐性人才，保障房地產(chǎn)財務(wù)工作在合同管理中有效進行，同時滿足合同管理中對財務(wù)人才的需求，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟活動有效進行。
（二）建立有效的合同控制體系
當(dāng)前一些企業(yè)所采用的財務(wù)管理制度，對于財務(wù)管理體系主體上還不太明確，沒有特定的控制主體，造成企業(yè)財務(wù)管理工作沒有有效的落實到實處，企業(yè)合同管理不夠規(guī)范。對企業(yè)合同控制體系的完善和建立，對企業(yè)合同涉及到的數(shù)據(jù)應(yīng)該要注意及時的進行記錄。對于企業(yè)發(fā)展的投資項目應(yīng)該做好審核工作，成立董事會，構(gòu)建完善的合同控制體系，并且建立多元會的監(jiān)事會結(jié)構(gòu)。確定控制體系主體，采用分級負責(zé)的方式，明確各個企業(yè)部門之間的職責(zé)，將責(zé)任落實到個人。加強財務(wù)部門與其他部門共同配合，保障房地產(chǎn)財務(wù)能夠有效的落實和實行。成立職工持股會，使員工的人力資本能夠權(quán)益化，進而從內(nèi)部進行監(jiān)督和治理，減少財務(wù)工作的不規(guī)范性出現(xiàn)。提升員工的積極性，加強房地產(chǎn)財務(wù)管理。
（三）提升合同管理水平
企業(yè)合同管理工作是企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展的基本要求，根據(jù)當(dāng)前企業(yè)合同管理執(zhí)行不規(guī)范的狀況，加強企業(yè)合同管理制度的執(zhí)行是很有必要的。加強企業(yè)合同管理制度的執(zhí)行開始應(yīng)該做好合同中的編制工作，對合同的格式和內(nèi)容進行要科學(xué)、合理的制定，合同管理中注重改革的重點，對于合同形式確定之后，不要隨意的對其進行更改，尤其針對相關(guān)責(zé)任人對合同隨意更改的問題，制定企業(yè)管理者共同審定批準(zhǔn)制度，保障企業(yè)合同管理工作按規(guī)定程序批準(zhǔn)并且能夠嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)合同簽訂的形式，做好合同糾紛的應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)對措施，減少合同問題所帶來的經(jīng)濟損失。對于財務(wù)管理工作中出現(xiàn)的不符合財務(wù)管理制度的支出項目，做好監(jiān)督和管理工作。然后對合同管理制度執(zhí)行要加強檢查工作，企業(yè)的管理部門對合同制度執(zhí)行加強檢查力度，對每個月、季度進行簽訂的合同數(shù)據(jù)狀況進行審查，并且及時掌握和了解相關(guān)的合同制度執(zhí)行情況和合同財務(wù)資金數(shù)據(jù)，同時房地產(chǎn)財務(wù)部門對相關(guān)的專項經(jīng)費進行專項審計，從而避免漏記、多記的現(xiàn)象出現(xiàn)，確保企業(yè)合同管理有效進行，提升企業(yè)合同管理水平，促進企業(yè)更好的發(fā)展。
（四）健全完善考核評估制度
在房地產(chǎn)企業(yè)的運作過程中，評估和核算是企業(yè)用來調(diào)整財務(wù)活動的方式，能夠有效的保障財務(wù)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，應(yīng)該定期及時的對合同財務(wù)收支狀況和具體的資金流動狀況進行評估和總結(jié)，以便于能夠在最早的時間內(nèi)對出現(xiàn)的問題進行改正和調(diào)整。加強對合同項目考核和評估，進而提升財務(wù)管理的價值。注重房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的改進和創(chuàng)新，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，科學(xué)、合理的制定有效的考核評估制度，這樣才能保證財務(wù)管理在運行過程中對合同涉及到的收支情況真實性，確保企業(yè)經(jīng)濟活動正常運行。
（五）轉(zhuǎn)變合同管理觀念
目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要是以追求經(jīng)濟效益最大化為目標(biāo)，對企業(yè)合同觀念還比較落后。隨著經(jīng)濟不斷的發(fā)展，對于財務(wù)管理越來越重視。消費者的消費觀念對好的房地產(chǎn)樓盤更加的青睞，為保障房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行水平提升，轉(zhuǎn)變合同管理觀念是很有必要的。通過多元化、科學(xué)化的合同管理觀念加入到財務(wù)管理中去，不僅能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)運營中所出現(xiàn)的問題，還能夠改變當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)外在性的情況，而且還可以協(xié)調(diào)好財務(wù)關(guān)系，組織好資金運動，有利于搶占市場份額，推動房地產(chǎn)企業(yè)合同管理與財務(wù)管理效益統(tǒng)一和諧，使房地產(chǎn)企業(yè)價值達到最大。
四、結(jié)語
［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；會計信息；銷售收入
［中圖分類號］ F230 ［文獻標(biāo)識碼］ B ［文章編號］ 1002-2880(2011)04-0152-02
目前，房地產(chǎn)會計的某些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和不一致，這極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，以補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。
一方面，會計實務(wù)中銷售收入的確認比較隨意。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認銷售收入實現(xiàn)時，不論是國際會計準(zhǔn)則，還是美國公認會計原則都注重交易的實質(zhì)，如確認是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險和報酬在實質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移，為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成，是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實。其考慮重點仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是我國會計實務(wù)與其它國家或地區(qū)會計實務(wù)在確認銷售收入是否實現(xiàn)的出發(fā)點的區(qū)別。
另一方面，企業(yè)各期的經(jīng)營成果可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三、四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程中，大量管理費用計入當(dāng)期損益；由于部份項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。由于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的特殊性，筆者認為在房地產(chǎn)會計核算方面有很大的改善空間。
一、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系
房地產(chǎn)行業(yè)在費用核算，成本結(jié)算，收入確認等方面都具有其特殊性，然而，我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此，筆者認為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。
二、完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則
配套設(shè)施開發(fā)成本核算是房地產(chǎn)行業(yè)的一個會計核算特色。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》曾對配套設(shè)施費用的預(yù)提及會計處理有比較明確的規(guī)定，但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對配套設(shè)施成本核算的指導(dǎo)不全面、不規(guī)范和不統(tǒng)一，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。例如:在A公司的年報中披露的公共配套成本核算原則是實際成本計入開發(fā)成本，完工時，攤銷轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發(fā)的配套設(shè)施工程可按預(yù)算成本預(yù)提在開發(fā)成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計量的問題。因此，筆者建議國家財政部及相關(guān)部門盡快制定有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施的會計準(zhǔn)則或制度，統(tǒng)一其會計核算行為，為財務(wù)會計報告者提供對決策有用的會計信息。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用為例，如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費用，不僅在當(dāng)期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元，而且在當(dāng)期資產(chǎn)負債表中增加負債1億元，因此必將對企業(yè)當(dāng)期財務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是，該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準(zhǔn)則在2003年對會計準(zhǔn)則條例進行了一系列的改進，旨在提高財務(wù)會計報表的真實性及加強會計信息的透明度，其中亦十分強調(diào)資產(chǎn)負債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計量的負債。
目前完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度，還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算，包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范，而無完善的內(nèi)部會計核算，其財務(wù)會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。
田 野：淺談完善我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息體系三、豐富房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息披露內(nèi)容
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會計核算的特殊性，企業(yè)對財務(wù)會計報表有較大的調(diào)整空間，因此應(yīng)該進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容:
(一）增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”項目
該項目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的配套設(shè)施費用。
(二）披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況
因為在項目未峻工前，預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況，現(xiàn)時因為各企業(yè)的預(yù)售政策不同，不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大，如此投資者很難在財務(wù)報告中獲得預(yù)售的會計信息。以上海為例，按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求，商品房結(jié)構(gòu)封頂(多層)或結(jié)構(gòu)施工至2/3(高層)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預(yù)售許可證。而其它地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此，披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。
(三）增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外的信息
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品特殊性，即土地和建筑物構(gòu)成了房地產(chǎn)的實物結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備成本的狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展，對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來3-5年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加披露土地儲備量及其取得成本情況是必要的。同時，還應(yīng)披露企業(yè)商品房等開發(fā)產(chǎn)品計劃，幫助財務(wù)會計報告使用者更全面、準(zhǔn)確地對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績作出評價。
(四）在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露
即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性，以彌補利潤表信息的不足。
(五）增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性和具有高風(fēng)險性的特性，應(yīng)在會計信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同，其特點在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險的能力。另一方面，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，如尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險等，提高風(fēng)險的透明度，而不應(yīng)僅限于披露抵押風(fēng)險。
四、逐步與國際會計準(zhǔn)則趨同
目前，我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國際會計準(zhǔn)則在我國還沒有制定。例如，國際會計準(zhǔn)則中有兩項對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項準(zhǔn)則和投資物業(yè)準(zhǔn)則，我國企業(yè)會計準(zhǔn)則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。筆者認為，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會計準(zhǔn)則中，這項準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項準(zhǔn)則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想避過清繳土地增值稅，可以預(yù)留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報表中預(yù)提將來要交的所有稅項。讓財務(wù)報表反映合理、適當(dāng)?shù)呢搨＠碚摻缂皩W(xué)術(shù)界部分學(xué)者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。
［參考文獻］
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；上市公司；盈余管理
一、我國房地產(chǎn)上市公司的盈余管理手段
作為一個高投資、高回報、高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)上市公司的所有者為了在競爭愈來愈激烈的房地產(chǎn)市場得到穩(wěn)定快速的發(fā)展，滿足房地產(chǎn)上市公司財務(wù)報告的自身利潤調(diào)節(jié)需求，不斷擴大企業(yè)的投融資規(guī)模，根據(jù)企業(yè)的期望盈余，采取多種方法來進行盈余管理。盈余管理是上市公司管理層利用自身的信息優(yōu)勢和職業(yè)判斷，通過規(guī)劃交易和會計政策選擇等多種手段，對以經(jīng)營業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)的會計信息進行加工，以影響會計信息使用者對上市公司經(jīng)營業(yè)績的理解及決策，進而在證券市場、銀行信貸、報酬激勵等方面取得一定利益的會計行為。
對于房地產(chǎn)上市公司，調(diào)整盈余的手段主要包括以下幾種：1、通過調(diào)整企業(yè)的收入確認時點或者隱瞞企業(yè)收入來進行盈余管理；2、通過調(diào)整成本、費用進行盈余管理；3、通過公允價值計量模式進行盈余管理；4、通過資產(chǎn)減值進行盈余管理；5、利用會計政策的可選擇性進行盈余管理。
二、我國房地產(chǎn)上市公司進行盈余管理的消極影響
盈余管理是一把雙刃劍。適當(dāng)?shù)挠喙芾頃o企業(yè)帶來一定的利益，受益者不僅僅包括企業(yè)的股東和管理人員，可能還會幫助企業(yè)規(guī)避一些處罰和管制，節(jié)省一些不必要的支出等。但是，過度的盈余管理，會使企業(yè)的會計信息嚴(yán)重失真，對財務(wù)信息的使用者造成誤導(dǎo)，不僅使企業(yè)的股東和相關(guān)投資者的利益受到損害，產(chǎn)生信任危機，甚至還會使企業(yè)面臨監(jiān)管部門的處罰，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體來說，盈余管理的消極影響主要有以下幾個方面：
1、造成會計信息嚴(yán)重失真
企業(yè)管理者通常會根據(jù)自身的需要，利用內(nèi)部人為控制對財務(wù)信息進行“加工和改造”，如果企業(yè)的這種盈余管理行為超過了一定的度，就會削弱會計信息的真實性和可靠性，使其披露的會計信息缺乏充分性和全面性，甚至缺乏客觀真實性。
2、損害外部投資者利益
對于外部投資者來說，財務(wù)報告是其了解企業(yè)信息的重要來源。如果外部投資者獲得的財務(wù)信息是經(jīng)過企業(yè)管理人員粉飾過的，那么將會對她們的投資決策產(chǎn)生誤導(dǎo)，造成投資者利益的損失。
3、不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展
無論企業(yè)管理人員作出什么決策，都應(yīng)該從企業(yè)長遠發(fā)展的角度出發(fā)。如果企業(yè)管理人員為了眼前利益，對財務(wù)報表信息進行過度盈余管理，只會獲得短期的既得利益，但是從長遠的角度來看，很可能會讓投資者失去信心，使企業(yè)形象受到損害，進而形成融資困難和經(jīng)營不力等境況。所以，企業(yè)管理人員進行過度盈余管理將會不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。
三、規(guī)范我國房地產(chǎn)上市公司盈余管理的政策建議
1、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計準(zhǔn)則與方法
為了適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境的變化，會計準(zhǔn)則往往在制定時留有一定的可選擇空間，對于一些交易和經(jīng)濟事項的確認、計量和報告并沒有做出嚴(yán)格的規(guī)定。會計準(zhǔn)則在一定程度上會滯后于經(jīng)濟行為的創(chuàng)新和實踐的發(fā)展，這給企業(yè)的管理當(dāng)局進行盈余管理提供了一定的操作空間。所以，要想避免過度的盈余管理行為，本文認為首先應(yīng)迅速完善我國的會計準(zhǔn)則和會計制度，對于各種業(yè)務(wù)的會計處理方法應(yīng)該界定清楚。對于房地產(chǎn)公司來說，從立項、征地、建設(shè)、竣工、交付使用、租售，直到最終收回投資，各個環(huán)節(jié)都不同于一般生產(chǎn)制造類企業(yè)。比如房屋預(yù)售制度所導(dǎo)致的收入確認、成本結(jié)轉(zhuǎn)和預(yù)收賬款管理問題等等。這些問題目前都沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)完全可以根據(jù)自身的經(jīng)營目標(biāo)來進行盈余管理。所以，我國房地產(chǎn)行業(yè)亟需建立具體的會計準(zhǔn)則來規(guī)范這些企業(yè)的會計處理以及信息披露，使財務(wù)人員在執(zhí)業(yè)過程中有章可循，進而減少管理層進行盈余管理的機會，為投資者和其他利益相關(guān)者提供更加真實可靠的財務(wù)信息。
2、加強外部監(jiān)管，完善監(jiān)管政策
上市公司的年報審計是一個重要的外部監(jiān)督，但是在審計過程中，會計師事務(wù)所也難以做到完全的獨立。這種境況的解決方法應(yīng)該是割裂上市公司與會計師事務(wù)所的利益聯(lián)系，這樣也可以避免會計師事務(wù)所的尷尬處境，只有這樣，事務(wù)所才能夠大膽披露上市公司的盈余管理行為。企業(yè)管理當(dāng)局可以委托保險公司，由保險公司委托會計師事務(wù)所對被審計單位進行審計，會計師事務(wù)所對保險公司負責(zé)。此外，監(jiān)督機構(gòu)也應(yīng)該建立一個警示制度，這樣既可以給上市公司以警告，同時也能夠提示投資者。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國計民生的龍頭產(chǎn)業(yè)，一直處于社會公眾、政府以及輿論關(guān)注的焦點地位，所以，對其進行外部監(jiān)督的手段和方式也就應(yīng)該更加嚴(yán)格和多元化。對此，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應(yīng)該盡快完善財務(wù)信息披露機制，做到及時、準(zhǔn)確的披露財務(wù)信息；另一方面，會計師事務(wù)所、行業(yè)監(jiān)督機構(gòu)、媒體輿論以及社會公眾應(yīng)該隨時關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)新聞事件和行業(yè)規(guī)定，以督促房地產(chǎn)企業(yè)真實反應(yīng)其財務(wù)狀況，最大限度地減少人為進行盈余管理的機會。
3、建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的披露機制
完善會計制度，加強外部監(jiān)管，提高造假成本是治理會計欺詐的重要手段。美國安然事件和世通事件發(fā)生后，美國證券交易委員會（SEC）對上市公司的信息披露做出了新的規(guī)定，要求高管人員就其持股及其變動情況做出更加詳細的披露；2002年7月30日，美國總統(tǒng)布什簽署了《薩班斯－奧克斯利法案》。該法案第 404 章要求SEC（證券交易委員會）出臺相關(guān)規(guī)定，所有除投資公司以外的其他企業(yè)在其年報中都必須包括：（1）管理層建立和維護適當(dāng)內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)和財務(wù)報告程序的責(zé)任報告；（2）管理層就公司內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)和財務(wù)報告程序的有效性在該財政年度終了出具的評價。法案要求管理層的內(nèi)部控制年報必須包括：（1）建立維護適當(dāng)公司財務(wù)報告內(nèi)部控制制度的管理層責(zé)任公告或聲明；（2）管理層用以評價內(nèi)部控制制度的框架的解釋公告或聲明；（3）管理層就內(nèi)部控制制度有效性在該財政年度終了出具的評價；（4）說明公司審計師已就（3）中提到的管理層評價出具了證明報告。借鑒美國的經(jīng)驗，我國也應(yīng)加快完善企業(yè)財務(wù)信息和內(nèi)部控制披露制度，使之符合市場經(jīng)濟的要求，提高造假成本。
4、建立道德評估標(biāo)準(zhǔn)
盈余管理行為與公司管理當(dāng)局的道德水平及道德評價標(biāo)準(zhǔn)息息相關(guān)，降低交易成本的動機、獲得比較業(yè)績優(yōu)勢的動機以及對市場預(yù)期做出理性反應(yīng)的動機等都屬于企業(yè)的道德問題。對于一個道德意識低下、公共意識淡泊企業(yè)，不可能具有高品位的職業(yè)道德。因此，建立適當(dāng)?shù)牡赖略u估標(biāo)準(zhǔn)，對盈余管理行為意義尤其重大。
參考文獻：
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【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理。
【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟的健康運行。
1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義
房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。
歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。
2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段
2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認時間
房地產(chǎn)企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認和計量。根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認——風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀荆源藖碚{(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。
3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理
3.1 明確收入確認的環(huán)節(jié)
收入確認環(huán)節(jié)的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認方法，從而使企業(yè)財務(wù)報告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實際價值。
3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表
在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產(chǎn)生的公允價值變動損益是已經(jīng)確認但未實現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認但未實現(xiàn)的損益應(yīng)反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實的經(jīng)營業(yè)績。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認未實現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價值確認了巨額利潤也不能說明這個企業(yè)經(jīng)營狀況良好，確認了巨額虧損也不能說明這個企業(yè)面臨倒閉。可見，如果采取這種會計方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價值進行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續(xù)計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現(xiàn)損益、哪些是未實現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。
3.3 擴大信息披露內(nèi)容，提高信息含量
為滿足信息使用者的需求，必須對房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進行改革，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計劃及風(fēng)險的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時，應(yīng)在其財務(wù)會計報告中充分揭示其各種風(fēng)險，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等進行說明，提高風(fēng)險的透明度。
注釋:
[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計準(zhǔn)則制定的影響【J】，消費導(dǎo)刊，2007.11
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從目前來看，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計中，存在著一些不足和問題，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。這些問題主要表現(xiàn)在:
1．重視不足內(nèi)部審計工作是否成功，在很大程度上取決于內(nèi)部審計部門的獨立性和權(quán)威性，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對于內(nèi)部審計工作越重視，內(nèi)部審計人員的獨立性越強，則內(nèi)部審計工作的開展也就越順利。但是從目前來看，許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層對于內(nèi)部審計工作重視不足，認為內(nèi)部審計就是財務(wù)審計，在對內(nèi)部審計部門進行設(shè)置時，往往都是直接從財務(wù)部門抽選人員，或者直接由財務(wù)人員兼任審計工作。不僅如此，其他部門對于內(nèi)部審計工作的認識也存在一定的偏差，對內(nèi)審部門的工作存在著排斥和抵觸心理，影響了內(nèi)部審計工作的有效展開。
2．職能范圍狹窄當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計偏向于事中和事后審計，審計價值不高，而且審計目標(biāo)集中在差錯防弊，維護企業(yè)資產(chǎn)安全方向，工作重心放在對企業(yè)財務(wù)資料真實性和完整性的檢查分析，內(nèi)部審計對于企業(yè)經(jīng)營效率的改善、對于企業(yè)風(fēng)險管理的完善等，并沒有得到有效體現(xiàn)。
3．技術(shù)手段落后當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作多集中在財務(wù)審計方面，常用的審計方法也往往局限在對報表、賬薄及憑證等財務(wù)資料的核查，對各種財務(wù)數(shù)據(jù)的分析，以及對實物資產(chǎn)的盤點等，對于經(jīng)濟責(zé)任、管理效率等的審計涉入不深，對于計算機以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用也僅僅局限于對文檔的處理，沒有進行相應(yīng)的管理審計。技術(shù)手段落后問題的存在，嚴(yán)重影響了內(nèi)部審計工作效率的有效提升。
4．人員構(gòu)成問題房地產(chǎn)企業(yè)的大部分內(nèi)部審計人員都是來自財會部門，只是結(jié)構(gòu)相對單一，缺乏專業(yè)的內(nèi)部審計，無法有效適應(yīng)內(nèi)部審計工作的實際需要，使得很多審計項目都需要從企業(yè)其他部門臨時借調(diào)審計人員，難以有效適應(yīng)績效審計和管理審計的要求，加上綜合分析能力的不足，對于一些深層次、實質(zhì)性的問題，無法及時發(fā)覺，也導(dǎo)致內(nèi)部審計的作用難以真正體現(xiàn)。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的有效措施
針對上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員和領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該充分重視起來，采取合理有效的措施，對內(nèi)部審計工作進行完善，確保其作用的充分發(fā)揮。
1．及時轉(zhuǎn)變觀念，加強認識。可以說，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對于內(nèi)部審計工作的重視和支持，是內(nèi)部審計工作得以順利進行的基礎(chǔ)和前提。因此，領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該及時轉(zhuǎn)變觀念，加強對于內(nèi)部審計工作重要性的認識，明確內(nèi)部審計在企業(yè)管理中的地位和作用，從政策和資金方面，支持內(nèi)部審計工作的有效展開。在實際操作中，應(yīng)該由最高管理層負責(zé)內(nèi)部審計部門負責(zé)人的任免和管理，允許內(nèi)部審計部門參與企業(yè)的經(jīng)營決策、內(nèi)部控制及財務(wù)報告等，同時，在企業(yè)日常管理中，內(nèi)部審計部門應(yīng)該加強與管理層的溝通和交流，對于在內(nèi)部審計中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)該及時提出相應(yīng)的整改措施，并保證這些措施的有效落實。企業(yè)應(yīng)該保證內(nèi)部審計部門的獨立性和權(quán)威性，堅決制止對于內(nèi)審人員的打擊報復(fù)行為。
2．健全內(nèi)審機構(gòu)，保證內(nèi)部審計的獨立性。獨立性是內(nèi)審部門最大的特點，同時也是確保內(nèi)部審計工作有效展開的先決條件，只有具備相應(yīng)的獨立性，內(nèi)部審計工作才能不受各種利益沖突的影響，做出更加公正、客觀的鑒定和評價。從目前來看，在房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)中，內(nèi)部審計部門的位置包括許多種，如受財務(wù)負責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)、受總經(jīng)理管理、受監(jiān)事會領(lǐng)導(dǎo)等，領(lǐng)導(dǎo)層次越高，則內(nèi)部審計部門的獨立性也就越強。
3．?dāng)U大內(nèi)審工作范圍。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計中，應(yīng)該從財務(wù)、經(jīng)營活動領(lǐng)域擴大的管理領(lǐng)域，將原本的事中和事后審計擴大到事前、事中和事后的全過程審計，注重企業(yè)的內(nèi)部控制、風(fēng)險管理和管理效率，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測和控制，確保企業(yè)整體管理水平的提升，以實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)。
4．改進審計方法和手段。信息技術(shù)的發(fā)展，對于審計對象和審計方法都造成了很大的影響，因此，內(nèi)部審計部門應(yīng)該順應(yīng)時代潮流，從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際情況出發(fā)，積極引入先進的計算機信息技術(shù)，實現(xiàn)由傳統(tǒng)手工業(yè)務(wù)處理方式向電子數(shù)據(jù)處理方式的轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)大數(shù)據(jù)、復(fù)雜性的內(nèi)部審計活動。
5．強化審計隊伍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該重視對于審計隊伍的建設(shè)，加強對于審計人員的培養(yǎng)，確保內(nèi)部審計工作的順利開展。
三、結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流；內(nèi)部控制
由于龐大的居民需求及特殊的經(jīng)濟政治因素，在過去十幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展重要產(chǎn)業(yè)。但近年來，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊，使房地產(chǎn)企業(yè)的生存面臨一定的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)金流貫穿于企業(yè)生產(chǎn)運營各環(huán)節(jié)，其流向、速度、數(shù)量都將對房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運轉(zhuǎn)造成影響，一旦現(xiàn)金流斷裂，對房地產(chǎn)企業(yè)造成的后果不可估計。過去只依賴財務(wù)部門對現(xiàn)金進行管理的方法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的要求，完善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流內(nèi)部控制顯得尤為重要。
一、現(xiàn)金流和內(nèi)部控制的概念及關(guān)系
現(xiàn)金流，也被稱為現(xiàn)金流量，是企業(yè)在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定的經(jīng)濟活動包括經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動和非經(jīng)常性項目等而產(chǎn)生的現(xiàn)金的流入、現(xiàn)金的流出以及現(xiàn)金流入流出總量的總稱。從企業(yè)業(yè)務(wù)活動的角度上，現(xiàn)金流可以分為經(jīng)營現(xiàn)金流、投資現(xiàn)金流和籌資現(xiàn)金流。現(xiàn)金流量的大小直接影響到企業(yè)的支付能力。一個正常運營的良好企業(yè)必然有較強的現(xiàn)金支付能力，一旦企業(yè)的現(xiàn)金流中斷，即使有再多的資產(chǎn)，企業(yè)也難以存續(xù)。內(nèi)部控制，是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工實施的、旨在實現(xiàn)控制目標(biāo)的過程。企業(yè)的內(nèi)部控制分為企業(yè)層面的內(nèi)部控制和業(yè)務(wù)流程、應(yīng)用系統(tǒng)或交易層面的控制。從內(nèi)部控制管理范疇看，對現(xiàn)金流實施的內(nèi)部控制屬于其中的一個控制活動單元，僅是內(nèi)部控制業(yè)務(wù)層面控制中的資金活動控制；從財務(wù)管理范疇看，針對現(xiàn)金流的管理屬于其中一項財務(wù)管理行為，與內(nèi)部控制趨于同一個管理層次。內(nèi)部控制是企業(yè)管理的一種手段，只有充分發(fā)揮它真正的作用，效果才能在現(xiàn)金流活動中得到體現(xiàn)，所以企業(yè)上下應(yīng)更好地在現(xiàn)金流活動中貫徹執(zhí)行內(nèi)部控制制度，將現(xiàn)金流控制在科學(xué)、合理的水平，使企業(yè)價值得到提升，市場價值得以體現(xiàn)，市場競爭能力不斷增強，促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，助力完成企業(yè)使命。
二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制主要缺陷
（一）控制環(huán)境要素分析。從企業(yè)治理層和管理層的重視程度來看，很多企業(yè)并未制定出結(jié)合企業(yè)實際情況的現(xiàn)金流管理制度，而是將國家的有關(guān)法律法規(guī)拿過來生搬硬套。盡管現(xiàn)金流管理在企業(yè)的正常經(jīng)營中占據(jù)著重要的位置，但依然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)不重視內(nèi)控制度對現(xiàn)金流管理監(jiān)督的作用，且沒有構(gòu)建完整的現(xiàn)金流管理機制。在分析企業(yè)外部財務(wù)報表和評估企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的真實狀況時，往往更關(guān)注盈虧平衡利潤，而缺乏對現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金凈額的關(guān)注，造成的后果是易導(dǎo)致部門員工選擇性地忽視現(xiàn)金流，而更加重視結(jié)果指標(biāo)，盲目提高賒銷占比，雖然營業(yè)額和利潤會顯著提高，但也造成了資金回籠緩慢或者壞賬等風(fēng)險的發(fā)生。在人員方面，專業(yè)的高素質(zhì)的財務(wù)人員及信息管理人員配備不足，或者企業(yè)對專業(yè)人員吸納不足、培養(yǎng)不到位，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的財會人員沒有與企業(yè)業(yè)務(wù)性質(zhì)和復(fù)雜程度適配的勝任能力，現(xiàn)金流內(nèi)控相關(guān)的理念與知識不充足。另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)與企業(yè)的發(fā)展進程或者明確的職責(zé)劃分和崗位不匹配，更容易造成資金挪用等違法行為，并且若缺乏客觀公正的獎懲機制，難以避免員工推卸責(zé)任造成的不良影響，不利于企業(yè)良好文化的形成。（二）風(fēng)險評估要素分析。企業(yè)風(fēng)險防范制度是處理財務(wù)風(fēng)險的主要依據(jù)，制度內(nèi)容應(yīng)包括對企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的識別與評估、制定風(fēng)險應(yīng)對措施等環(huán)節(jié)。企業(yè)風(fēng)險防范體系是否完善，影響企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險的有效性。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范主要以財務(wù)部門為主，并沒有成立風(fēng)險管理部門的意向和舉措。例如，房地產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)中心在進行一些項目的投標(biāo)時，只編制工程投標(biāo)文件，對按完工進度收取的工程價款能否到期收回，沒有專門的部門進行評估，從而導(dǎo)致有些工程完工后或正處于施工期時，發(fā)生一些不可控因素，給公司造成重大經(jīng)濟損失。因此，不能完全滿足新形勢下企業(yè)風(fēng)險評價的需求，且降低了企業(yè)風(fēng)險控制能力，從而影響了企業(yè)風(fēng)險控制的有效性。還有公司沒有設(shè)立對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有預(yù)警作用的指標(biāo)，特別是對現(xiàn)金流表示短缺的預(yù)警信號指標(biāo)。（三）信息與溝通要素分析。在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，對于財務(wù)部門匯報的資金情況，管理層更多關(guān)注的是資金的來源與去向，以及訂單的結(jié)算情況，對于資金的存量、流量分析重視不夠，對于財務(wù)人員上報的各項報告，也沒有進行工作業(yè)績評價，久而久之，使得財務(wù)人員喪失了溝通的積極性，而管理層也因此失去了對風(fēng)險進行事前、事中控制的機會。信息溝通的不通暢，嚴(yán)重妨礙了現(xiàn)金流內(nèi)部控制目標(biāo)的實現(xiàn)，使企業(yè)在迅速做出反應(yīng)應(yīng)對相關(guān)環(huán)境變化時失去先機。（四）控制活動要素分析。從當(dāng)前實際來看，房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對現(xiàn)金流內(nèi)部控制中存在的問題，都建立了一些內(nèi)部控制制度，但是在個別制度規(guī)劃方面還是有所缺失。例如，企業(yè)內(nèi)在現(xiàn)金支出的授權(quán)審批過程中基本都實行了職責(zé)分離，為相關(guān)人員進行了職責(zé)與權(quán)力的劃分，符合控制活動的要求，但是在現(xiàn)金收入時，企業(yè)沒有設(shè)立一定的授權(quán)審批，而是直接由有關(guān)的部門處理。這種制度下有可能引發(fā)員工做出資金貪污、挪用等不利于企業(yè)發(fā)展的行為。（五）內(nèi)部監(jiān)督要素分析。一些房地產(chǎn)企業(yè)出于人力資源成本的考慮，壓縮了內(nèi)部審計機構(gòu)的編制，使得內(nèi)審機構(gòu)或是形同虛設(shè)，或是隸屬于財務(wù)部門，即使設(shè)立審計處，也只是不定期對各分公司財務(wù)情況進行短期審計，沒有長期、系統(tǒng)地進行規(guī)劃，且由于審計處人員有限，一般只對現(xiàn)金流出情況進行審計，對現(xiàn)金流入的客觀性、及時性缺少應(yīng)有的審計。審計的對象通常僅針對財務(wù)部門，目的是為了保證各種財務(wù)報表數(shù)據(jù)的真實性，忽視了內(nèi)部審計對其他部門工作的調(diào)查、評估作用。最終使得房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的內(nèi)部控制管理得不到有效監(jiān)督。
三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制建議
（一）提高對現(xiàn)金流內(nèi)部控制的重視。企業(yè)應(yīng)該強化現(xiàn)金流管控意識，在財務(wù)管理中，現(xiàn)金流是決定企業(yè)正常經(jīng)營的關(guān)鍵因素。在一個有效的資本市場中，企業(yè)的價值很大程度上取決于投資者對企業(yè)資產(chǎn)的估值，估值水平取決于企業(yè)未來的現(xiàn)金流和投資者的預(yù)期投資凈生產(chǎn)力。現(xiàn)金流入越充裕，企業(yè)的投資風(fēng)險越小，投資者要求的收益率越低，企業(yè)價值越大。因此，上市企業(yè)應(yīng)更加重視現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理和發(fā)展中的價值，將現(xiàn)金流管理的理念和意識灌輸?shù)截攧?wù)管理的各個方面。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要重視現(xiàn)金流內(nèi)部控制體系的構(gòu)建，員工積極參與，通過發(fā)揮各部門的協(xié)同、協(xié)作，形成有效的管理體制。在業(yè)績考核中要把現(xiàn)金流加入進來，并加入到考核結(jié)果指標(biāo)中，不能只注重利潤而忽視科學(xué)有效地進行現(xiàn)金流管理帶來的效果。與此同時，提高企業(yè)內(nèi)部控制的重視程度，讓所有員工充分認識到現(xiàn)金流內(nèi)部控制的重要性。增強對企業(yè)員工現(xiàn)金流內(nèi)控知識的培訓(xùn)，督促員工認真、科學(xué)地對待資金。制定規(guī)范科學(xué)的獎懲制度，劃分明確的責(zé)任機制，由人力資源部入手，全面進行有關(guān)員工在招聘、培訓(xùn)、考核、咨詢、晉升和薪酬等方面的機制設(shè)計。（二）加強財務(wù)風(fēng)險防范。專業(yè)人員應(yīng)盡早設(shè)立科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)，用以應(yīng)對企業(yè)運行出現(xiàn)的問題。同時，在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范方面的力度要不斷加強，確保能夠更好地管理控制財務(wù)風(fēng)險，要對現(xiàn)金流進行科學(xué)的評價與分析，并在每年、每季度或者每月定期對企業(yè)現(xiàn)金流進行風(fēng)險評估。此外，還可以在房地產(chǎn)企業(yè)中建立完整的風(fēng)險防范預(yù)警機制，這是企業(yè)內(nèi)控對現(xiàn)金流管理的關(guān)鍵之處。房企可以根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r設(shè)定預(yù)警值，一旦現(xiàn)金流到達警戒線，管理層就能很快根據(jù)預(yù)警采取一定措施。構(gòu)建一個相對完善的會計系統(tǒng)，對于加強內(nèi)部控制對現(xiàn)金流的控制力度有很大的作用。（三）完善企業(yè)信息平臺，強化企業(yè)內(nèi)部溝通。與財務(wù)報告相關(guān)的信息系統(tǒng)包括用已生成、記錄、處理和報告交易事項和情況，對相關(guān)資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益履行經(jīng)營管理責(zé)任的程序和記錄。因此，一旦信息無法在企業(yè)內(nèi)進行及時溝通，有可能影響到整個財務(wù)報表并關(guān)系到企業(yè)現(xiàn)金流的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多關(guān)注企業(yè)經(jīng)營管理中的各種現(xiàn)金流量信息的交流和溝通情況，方便員工搜集與企業(yè)經(jīng)營、管理和控制等有關(guān)的信息，也包括企業(yè)管理者對員工績效的評價。在信息搜集和整理方面，不僅要注重內(nèi)部信息，還要對外部信息進行搜集和整理；在信息交流方面，企業(yè)管理者需要關(guān)注內(nèi)外部信息進行交流的方式和渠道；而在信息技術(shù)方面，企業(yè)需要關(guān)注控制信息系統(tǒng)。通過定期或不定期的監(jiān)督審查制度，通過實地檢查，及時掌握公司生產(chǎn)經(jīng)營情況。（四）構(gòu)建企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制制度。在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的過程中，要完善企業(yè)的現(xiàn)金流內(nèi)控制度，包括與授權(quán)、業(yè)績評價、信息處理、實物控制和職責(zé)分離等相關(guān)的活動。要將交易授權(quán)、交易記錄以及資金保管等職責(zé)分配到不同員工，以防范同一員工在履行多項職責(zé)時可能發(fā)生的舞弊或錯誤。如，做現(xiàn)金借方科目的人不做現(xiàn)金貸方，即該員工是做應(yīng)收賬款的，他就不能去做收入的賬，因為借、貸方最終要核對是否一致；做明細賬的人不做總賬，因為明細賬做好后需要和總賬進行核對，查看是否相符。除此之外，企業(yè)要加強對事中現(xiàn)金流流向的監(jiān)控與跟蹤，嚴(yán)格資金審批制度，對公司現(xiàn)金流集中管理，有效降低企業(yè)資金成本，達到利益最大化的目的，且可以全面地了解公司日常運營的支出費用情況，做到科學(xué)合理的調(diào)整。（五）加強對現(xiàn)金流的監(jiān)督。建立完善的監(jiān)督制度，是房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的保障。企業(yè)內(nèi)部要設(shè)立獨立的監(jiān)督部門，進行日常的監(jiān)督檢查工作，同時應(yīng)該不定期聘請外部的審計機構(gòu)進行復(fù)核，使得公司財務(wù)日益完善，最大限度地降低公司的財務(wù)風(fēng)險。監(jiān)督部門要不斷加強現(xiàn)金流監(jiān)控力度，做好相應(yīng)的審核工作。通過不斷加強企業(yè)現(xiàn)金流監(jiān)控，能夠保證財務(wù)審計工作的順利開展，提高財務(wù)人員的工作質(zhì)量。企業(yè)可以通過內(nèi)審人員提供的資金報告，分析企業(yè)資金流動的方向和大小，建立完整的現(xiàn)金流管理制度，當(dāng)實際現(xiàn)金流動與所記載賬目不符時，要進一步進行審計工作，在審計工作中利用專業(yè)知識和個人經(jīng)驗制定合理的審計“標(biāo)準(zhǔn)線”，一旦觸碰要提高警惕，在“寧可錯殺，不可放過”的原則上保證現(xiàn)金流動財務(wù)數(shù)據(jù)記錄的真實性和完整性。綜上所述，通過提高對現(xiàn)金流內(nèi)部控制的重視，加強財務(wù)風(fēng)險的防范，完善企業(yè)信息平臺、強化企業(yè)內(nèi)部溝通，構(gòu)建企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)控制度，加強對現(xiàn)金流的監(jiān)督等能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)完善現(xiàn)金流內(nèi)部控制體系，幫助企業(yè)更加穩(wěn)定地運行，進一步提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)實物與資金的配比，減少資金占用，促進現(xiàn)金回收以及加快現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，進一步提升企業(yè)價值。
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【關(guān)鍵詞】新會計準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算體系
筆者所在的重慶長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其注冊資本總額為33114萬元，是長安工業(yè)集團發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全資子公司，是一家集多種經(jīng)營于一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。目前，我國的中小企業(yè)已經(jīng)在整個國家經(jīng)濟社會發(fā)展中占據(jù)著重要的地位，已經(jīng)做出了較大的貢獻。但是，筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的結(jié)果將直接關(guān)系到我國整體經(jīng)濟的穩(wěn)定與否。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系現(xiàn)狀
（1）大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)會計機構(gòu)設(shè)置層次不清晰、分工不明確、辦公條件較差，導(dǎo)致了中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計機構(gòu)設(shè)置不太符合規(guī)范，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員屬于兼職工作，甚至出現(xiàn)了無證上崗現(xiàn)象，這直接影響了企業(yè)的會計核算水平；（2）由于中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，使得企業(yè)的會計核算主體界限不夠清晰，容易造成企業(yè)財產(chǎn)與個人財產(chǎn)之間的相互占用現(xiàn)象，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員會計核算工作面臨著更多的困難；（3）由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度等基本制度在制定之初就存在著不少的問題，也有的中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了相關(guān)的內(nèi)部控制制度，但是在真正執(zhí)行的過程中卻困難重重亦或沒有真正執(zhí)行到位，從而使得企業(yè)內(nèi)部會計監(jiān)督職能沒有真正發(fā)揮出來；（4）很多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于過于考慮成本開支費用，常常不能妥善保管好相關(guān)的會計檔案資料，也有些房地產(chǎn)企業(yè)由于自身條件的限制，沒有設(shè)置專門的地方和安排專門的人員進行負責(zé)和保管。總而言之，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系中的核算方法不夠規(guī)范，比如說建賬不規(guī)范或不依法建賬，以虛假原始憑證入賬，成本計算對象不規(guī)范以及財務(wù)報告編制率低。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算流程還較為狹隘，不利于發(fā)揮會計參與決策及培養(yǎng)綜合型企業(yè)管理人才的作用，不利于企業(yè)長遠戰(zhàn)略發(fā)展。這種較為薄弱的會計基礎(chǔ)，沒有能夠真正發(fā)揮好應(yīng)有的作用，導(dǎo)致外部監(jiān)督困難重重。
二、構(gòu)建新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系
我國新會計準(zhǔn)則頒布于2006年，并與次年宣布于上市公司正式實施以來，已經(jīng)給我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作提出了較高較新的要求。我們要構(gòu)建出一套符合新會計準(zhǔn)則要求與原則，并以稅收為導(dǎo)向的會計核算體系。這里談下房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅在新會計準(zhǔn)則下發(fā)生的變化，換句話說就是新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅產(chǎn)生了較大的影響。這是因為新頒布與實施的企業(yè)會計準(zhǔn)則對企業(yè)所得稅的影響最大。一般來說，我國企業(yè)現(xiàn)行的稅收包括了應(yīng)稅收入：視同銷售，投資收益以及政府補助；成本費用：資產(chǎn)計量，存貨計價，固定資產(chǎn)折舊，無形資產(chǎn)攤銷，資產(chǎn)減值，職工薪酬，預(yù)計負債以及借款費用等方面。事實上，新會計準(zhǔn)則對企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定包含了企業(yè)所得稅的確認與計量，企業(yè)所得稅的核算方法以及可抵扣的虧損確認相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)。新會計準(zhǔn)則對于企業(yè)所得稅的影響主要包含了：真正確立了會計利潤與應(yīng)稅所得的適當(dāng)分離，明確了所得稅會計的核算方法，遞延所得稅資產(chǎn)的確認充分體現(xiàn)謹慎性原則的要求以及對會計人員的素質(zhì)提出更高的要求，使得所得稅會計處理方法不同，所得稅費用與應(yīng)交所得稅差額的含義不同，所得稅項目在財務(wù)報表中的列報和披露內(nèi)容不同。
那么，我們中小房地產(chǎn)企業(yè)要真正構(gòu)建出一套適應(yīng)新會計準(zhǔn)則要求的會計核算體系的話，就要從以下幾個方面來入手：（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進一步加強會計人員從業(yè)資格的管理，建立健全會計機構(gòu)，提高會計人員的素質(zhì)，使得會計人員具備較好的綜合素質(zhì)來應(yīng)對各種不同的形勢要求；（2）在社會主義市場經(jīng)濟條件下，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更好的規(guī)范會計基礎(chǔ)工作，提高會計工作水平，使得會計信息盡量滿足投資者、債權(quán)人及國家宏觀管理部門等的多方面需要；（3）由于我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度建設(shè)不夠完善，因而，我們必須盡快完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，加強外部監(jiān)管，保證會計核算及時、有效、準(zhǔn)確，從而幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)會計規(guī)范化；（4）中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力加強會計檔案保管，嚴(yán)格檔案銷毀手續(xù)，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，相關(guān)會計準(zhǔn)則應(yīng)全面與國際會計準(zhǔn)則接軌，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)管理，完善會計信息的形成基礎(chǔ)，完善企業(yè)的內(nèi)控體系，增強風(fēng)險控制環(huán)節(jié)，政府加強相關(guān)的法律法規(guī)的建設(shè)和執(zhí)行，加強社會監(jiān)督，形成有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的外部大環(huán)境。總之，中小房地產(chǎn)企業(yè)要真正構(gòu)建出一套新會計準(zhǔn)則下的會計核算體系，就要設(shè)置完善的會計機構(gòu)，改進中小企業(yè)會計核算方法，優(yōu)化會計核算流程，從而實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)業(yè)務(wù)的一體化管理，實現(xiàn)企業(yè)會計、經(jīng)營價值的最大化目標(biāo)。
三、強化新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系中的成本管理
筆者所在的企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)濟學(xué)上，房地產(chǎn)屬于較為特殊的企業(yè)，其具有位置的固定性和不可移動性等區(qū)別于其他企業(yè)和行業(yè)的特征，因而，又被稱之為不動產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金量較大，并且在國家宏觀調(diào)控政策日益嚴(yán)厲以及房地產(chǎn)行業(yè)越來越不夠景氣的情況之下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)去要想真正獲得盈利，在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展之地，并且應(yīng)對嚴(yán)酷的外部政策和市場環(huán)境，就必須做好會計核算體系中的成本管理工作。一般來說，企業(yè)的成本管理指的就是產(chǎn)品的研發(fā)，生產(chǎn)和經(jīng)營過程中所發(fā)生的一切費用進行管理和控制的一系列工作。成本管理一般包括了成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，其涉及的成本類型涵蓋了內(nèi)部后勤，生產(chǎn)經(jīng)營，外部后勤，市場銷售，服務(wù)以及輔助活動等。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要由三個部分構(gòu)成，即土地成本、建筑安裝成本和稅費，其中的土地成本和建筑安裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)總成本的決定性因素。
我們要認真分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題，即未能形成有效的成本管理機制，很多員工和部門都缺乏自我控制意識。具體來說，問題表現(xiàn)在：有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重生產(chǎn)成本控制，對于其他成本控制較為認識不足或者做得不夠到位；成本管理方法較為落后；管理松懈、成本放任自流；成本管理責(zé)任不明；成本考核不嚴(yán)；核算虛假，亂擠亂攤成本。那么，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何構(gòu)建出一套符合新會計準(zhǔn)則要求的會計核算體系，并很好的做好成本管理工作。具體來說，可以從以下幾個方面來著手：（1）首先要認清房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與企業(yè)經(jīng)濟效益之間的關(guān)聯(lián)性，合理利用人力、物力和財力，不斷提高經(jīng)濟效益，樹立強烈的成本意識，盡可能的降低企業(yè)的生產(chǎn)成本；（2）房地產(chǎn)企業(yè)要抓好成本管理的源頭所在，做到全面考慮，制定一個較為先進合理的目標(biāo)，以期實現(xiàn)設(shè)計方案的最優(yōu)化；（3）房地產(chǎn)企業(yè)要大力引進競爭機制，加強成本管理工作，保證管理工作的先進性、合理性和準(zhǔn)確性，并能夠結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)制度，建立一套科學(xué)的激勵機制和約束機制，加強成本預(yù)測和決策，做好事前成本控制，加強內(nèi)部審計，充分發(fā)揮其評價職能，使得內(nèi)部審計工作能夠在會計核算體系中真正發(fā)揮好監(jiān)督和審核的關(guān)鍵性作用，從而保證會計信息的真實性、完整性和可靠性。
參 考 文 獻
[1]鄧宜春．關(guān)于中小企業(yè)會計核算問題的探討[J]．企業(yè)家天地下半月刊（理論版）．2008（12）
[2]馮西伏．淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中存在的問題及對策．經(jīng)濟與管理．2003（5）
關(guān)鍵詞：盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟的健康運行。
1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義
房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。
歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。
2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段
2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認時間
房地產(chǎn)企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認和計量。根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認——風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀荆源藖碚{(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。
3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理
3.1 明確收入確認的環(huán)節(jié)
收入確認環(huán)節(jié)的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認方法，從而使企業(yè)財務(wù)報告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實際價值。
關(guān)鍵詞：會計信息；準(zhǔn)則；質(zhì)量
中圖分類號：F23 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198(2009)10-0169-02
1 會計信息質(zhì)量特征概述
1.1 會計信息質(zhì)量特征的內(nèi)涵
會計信息質(zhì)量特征是對會計信息應(yīng)具有的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)所做的具體描述要求，是對會計信息質(zhì)量進行評判的最一般和最基本的依據(jù)，它具體規(guī)定了會計信息為實現(xiàn)會計目標(biāo)應(yīng)具備的質(zhì)量的規(guī)定。會計信息質(zhì)量特征是為會計目標(biāo)服務(wù)的，它是聯(lián)系會計目標(biāo)與實現(xiàn)目標(biāo)之間的橋梁，對會計信息起約束的作用，并使會計信息符合會計目標(biāo)的要求。
1.2 可靠性的內(nèi)涵
可靠性是指確保信息能免于錯誤及偏差并能忠實反映它意欲反映的現(xiàn)象或狀況的質(zhì)量。也就是說，會計信息應(yīng)該是準(zhǔn)確的、不偏不倚的。在國際會計準(zhǔn)則理事會的《編報財務(wù)報表的框架》中，可靠性是由真實反映、實質(zhì)重于形式、中立性、審慎性、完整性五個方面的具體特性來支撐的。我國2006年的《企業(yè)會準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》第二章“會計信息質(zhì)量要求”中就提出“企業(yè)應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的交易或者事項為依據(jù)進行會計確認、計量和報告，如實反映符合確認和計量要求的各項會計要素及其他相關(guān)信息，保證會計信息真實可靠、內(nèi)容完整”。這一表述只將真實性和完整性包涵在可靠性之中，而對實質(zhì)重于形式、謹慎性則是以單獨條款與可靠性并列表述，但沒有條款對中立性進行表述。
1.3 相關(guān)性的內(nèi)涵
相關(guān)性是指會計信息要同信息使用者的經(jīng)濟決策相關(guān)聯(lián)，即人們可以利用會計信息做出有關(guān)的經(jīng)濟決策。一般認為，一項信息是否具有相關(guān)性，要取決于其預(yù)測價值、反饋價值與及時性。(1)預(yù)測價值：如果一項信息能幫助使用者預(yù)測未來事項的結(jié)果，則此項信息具有預(yù)測價值。使用者可根據(jù)預(yù)測的可能結(jié)果，作出最佳選擇。由于信息的預(yù)測價值具有改變決策的能力，因而是相關(guān)性的重要組成因素；(2)反饋價值：如果一項信息能使其使用者證實或更正過去
(2)構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境。良好的內(nèi)控環(huán)境是內(nèi)控體系的正常運行的“土壤”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從公司戰(zhàn)略、治理機構(gòu)、人力資源管理、企業(yè)文化建設(shè)等方面人手，逐步構(gòu)建良好的控制環(huán)境。
(3)建立系統(tǒng)的內(nèi)控體系。內(nèi)控體系的實效是建立在內(nèi)控體系的系統(tǒng)性的基礎(chǔ)上。系統(tǒng)的內(nèi)控體系應(yīng)包括內(nèi)控的組織機構(gòu)、管理權(quán)責(zé)、內(nèi)控、內(nèi)控流程、內(nèi)控指標(biāo)、審批程序、信息溝通、反饋機制、各種實現(xiàn)工具等。
(4)建立風(fēng)險評估機制。許多房地產(chǎn)企業(yè)的失敗，不是市場問題，而是沒有很好地控制風(fēng)險。通過建立和實施全面控制，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營活動中面臨的風(fēng)險，通過各種具體的控制措施防范風(fēng)險的發(fā)生，保證企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。
(5)設(shè)立有效控制措施。在風(fēng)險評估的基礎(chǔ)上，設(shè)置有效控制措施，并確保措施的有效運行。通常控制措施包括：不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護控制預(yù)算控制、運營分析控制、績效考評控制等等。
(6)完善內(nèi)控信息溝通渠道。實現(xiàn)財務(wù)核算業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化，充分借助于信息化手段，提高信息溝通效率，進而完善內(nèi)外部信息共享平臺，實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。
(7)加強內(nèi)控監(jiān)督檢查力度。以全面預(yù)算管理為核心手段，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控，實現(xiàn)對各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預(yù)測、控制、分析、考核、反饋、修正動態(tài)循環(huán)，并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。
5 結(jié)語
總之，財務(wù)內(nèi)控體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證，建立健全和強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系也將成為房企致力于持續(xù)發(fā)展的強身之道。的預(yù)測的實際結(jié)果反饋給決策者，通過與預(yù)期結(jié)果進行比較可以證實過去的預(yù)期是否有誤。從而避免再作同樣的決策時再犯錯誤。可見，信息的反饋價值有助于未來決策，因而也是相關(guān)性的重要組成因素；(3)及時性：任何信息要想影響決策，就必須在決策之前提供。雖然及時提供的信息不一定具有相關(guān)性，但信息若不能及時提供必定會失去效用。2新會計準(zhǔn)則對會計信息質(zhì)量的新要求2，1更加強調(diào)會計信息的可靠性
《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》在會計信息質(zhì)量要求的第一條就對可靠性進行了詮釋，要求以實際發(fā)生的交易或者事項為依據(jù)進行會計確認、計量和報告，如實反映符合確認和計量要求的各項會計要素及其它相關(guān)信息，保證會計信息真實可靠、內(nèi)容完整。其中還明確規(guī)定了資產(chǎn)、負債、收人、費用等會計要素的確認條件。這些條件突出強調(diào)了資產(chǎn)負債表項目的真實性和可靠性。2，2更加注重會計信息的相關(guān)性
(1)將公允價值計量屬性確定為主要計量屬性。
公允價值是指在公平交易過程中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~，其本質(zhì)是市場而不是其他主體對資產(chǎn)或負債價值的認定，是一種基于市場信息的評價。按公允價值計量得出的信息能為企業(yè)的經(jīng)營決策提供更有力的支持。為此，新準(zhǔn)則正式將公允價值計量屬性確定為主要計量屬性，主要表現(xiàn)在非貨幣性資產(chǎn)交換準(zhǔn)則、債務(wù)重組準(zhǔn)則、金融工具確認和計量準(zhǔn)則等具體準(zhǔn)則中。
’
(2)財務(wù)報表信息披露充分，為信息使用者決策提供服務(wù)。
首先，利潤的表述強調(diào)構(gòu)成要素。舊準(zhǔn)則將利潤表述為“利潤包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額”，明確利潤分別來自企業(yè)的產(chǎn)品銷售、對外投資所得和營業(yè)外收入三方面。而新準(zhǔn)則將其表述為。“利潤包括收人減去費用后的凈額、直接計人當(dāng)期利潤的利得和損失等”，這樣表述強調(diào)了收入、費用兩項會計要素的作用，同時明確提出利得和損失，把企業(yè)提高利潤的關(guān)鍵點定位于增加主營業(yè)務(wù)收入和降低費用這兩點上。無論利潤是增加還是減少，企業(yè)都必須從收入和費用這兩大方面及利潤的構(gòu)成中尋找和披露原因，這對財務(wù)報表使用者而吉無疑是一個非常重要的信息來源。
其次，新準(zhǔn)則擴大了信息披囂的范圍。這些新增的資產(chǎn)和負債項目的列示，使信息使用者更易于理解和分析其在企業(yè)經(jīng)營過程中的地位與作用，更有利于信息使用者有的放矢地進行投資。3提高會計信息可靠性和相關(guān)性的思考
(1)完善財會法規(guī)體系，加大對財務(wù)造假的懲治力度。財務(wù)欺詐的一個可能原因是治理當(dāng)局從不可靠的會計信息中獲得的預(yù)期短期收益將超過其預(yù)期成本。
(2)盡量減少會計政策的可選擇空間。防止會計信息的技術(shù)性失真。經(jīng)濟活動中存在著許多不確定因素，為了轉(zhuǎn)換不確定性?會計上需要一系列基本假設(shè)，也需要限定會計信息系統(tǒng)的處理對象。限定會計處理對象，是為了防止無限制地拓寬財務(wù)會計的邊界，導(dǎo)致會計信息披露日益龐雜。在提高相關(guān)性的同時導(dǎo)致會計信息可靠性受到削弱。會計
信息系統(tǒng)的一系列程序、方法的存在，制約著單一會計數(shù)據(jù)的可靠性，卻未必能夠必然衍生出最終整體會計信息的可靠性，因為其間會計人員的估計、判定等人為因素和不確定性大量存在。
(3)改進與完善會計信息的披露。第一提高會計信息披露的可靠性，首先就要建立健全保證會計信息真實可靠的法規(guī)法則，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)I其次，會計信息來自于企業(yè)日常的經(jīng)濟活動。如果企業(yè)能按現(xiàn)代企業(yè)的要求建立有效的內(nèi)部控制制度，可以大大減少操縱會計信息的行為，若年終財務(wù)報告采用企業(yè)內(nèi)部公示的制度，對預(yù)防會計信息的作弊也是一種有效方式l最后，要進一步完善注冊會計師的會計制度，對于不負責(zé)的注冊會計師。要進行曝光，追究其法律責(zé)任，給會計信息的可靠性提供一個較好的經(jīng)濟和法律環(huán)境。第二必須改進和完善現(xiàn)行財務(wù)報告體系，突出其相關(guān)性。首先，要解決歷史信息滯后性與信息需求超前性的矛盾。其次，要建立表內(nèi)信息與表外信息互補的財務(wù)報告體系。第三，規(guī)范和完善部分信息的披露。
【關(guān)鍵詞】 剩余收益模型；改進的剩余收益模型；房地產(chǎn)企業(yè)
引言
剩余收益模型最早由會計學(xué)家 Preinreich在1938 年提出，Edwards和Bell于1961年提出了改進，但并沒有引起理論界多大的重視。1995年，美國學(xué)者Ohlson在其文章《權(quán)益估價中的收益、賬面價值和股利》中對這個方法進行了系統(tǒng)的闡述，建立了公司權(quán)益價值與會計變量之間的關(guān)系，使該方法重新得到理論界的重視，并成為近十年來財務(wù)學(xué)、會計學(xué)界最熱門的研究主題之一。
剩余收益概念的出現(xiàn)，明確了公司的權(quán)益價值與會計變量之間的聯(lián)系，對于實證研究者來說具有重要的意義。剩余收益估價模型把公司價值表述成投入資本與未來經(jīng)營活動所產(chǎn)生剩余收益的折現(xiàn)值之和。已有實證研究表明剩余收益模型遠優(yōu)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型（Discounted Cash Flow，DCF）和股利折現(xiàn)模型（Dividend Discount Model , DDM）。在剩余收益模型中，會計數(shù)據(jù)不再作為估價的信號，而是直接作為估價的變量，由此，在會計數(shù)據(jù)與公司價值評估之間建立起直接的聯(lián)系。正如Bromwich所評價的一樣：剩余收益與會計的賬面計量結(jié)合具有革命性意義。
一、模型的建立
（一）模型的提出
剩余收益模型是建立在以下三個基本假設(shè)之上的。
第一，公司股票價格等于公司未來期間的預(yù)期股利的現(xiàn)值，即股利折現(xiàn)模型（DDM）。
第二，凈盈余關(guān)系（Clean Surplus Relation，CSR）假設(shè)。凈盈余關(guān)系認為，導(dǎo)致公司賬面凈資產(chǎn)發(fā)生變化的因素是公司獲取的收益和支付的股利，而股利的發(fā)放只在每一期末發(fā)生，它只減少公司期末的賬面資產(chǎn)而不影響當(dāng)期的收益。
凈盈余會計要求所有影響公司賬面價值的利得與損失都應(yīng)包括在收益中，即從一個期間到另一個期間賬面價值的變化等于收益減去股利凈支付。該假設(shè)允許基于未來盈余和賬面價值表示未來股利。該模型的這一發(fā)展不僅與上世紀(jì)60年代MM的股利無關(guān)論相符合，同時把公司的未來盈余作為一項重要的指標(biāo)加以考慮，強調(diào)了企業(yè)的價值在于其對財富的創(chuàng)造，而非財富的分配；指出股利政策并非是投資者選擇股票的依據(jù)，只有真正創(chuàng)造價值的公司才能得到投資人的青睞。
第三，動態(tài)線性信息假設(shè)，除了會計信息外的其他信息對公司價值的影響呈現(xiàn)一階自回歸的關(guān)系。
剩余收益模型的一般形式就是在上述三個假設(shè)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。所謂剩余收益是指公司的凈利潤與股東所要求的報酬之差。剩余收益的基本觀點認為企業(yè)只有賺取了超過股東要求的報酬的凈利潤，才算是獲得了正的剩余收益；如果只能獲得相當(dāng)于股東要求的報酬的利潤，僅僅是實現(xiàn)了正常收益。根據(jù)定義，剩余收益滿足下列修正的自回歸過程：
RIt=Xt-rBVt-1（1）
其中，RIt為企業(yè)的剩余價值，Xt為企業(yè)營業(yè)利潤，BVt-1為企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價值，r為投資者要求的必要報酬率，即企業(yè)的資本成本。
剩余收益模型從股東的角度考慮公司的價值，把公司內(nèi)在價值表述成投資資本與未來經(jīng)營活動所產(chǎn)生剩余收益的現(xiàn)值之和，即：
（二）模型的演化
傳統(tǒng)的企業(yè)價值評估模型一個最大的弊端就是忽略了企業(yè)財務(wù)報告中大量的會計信息。自1968年Ball and Brown的《會計收益數(shù)據(jù)的經(jīng)驗評價》發(fā)表之后，許多研究者開始以實證的方法研究會計信息與股票價格或市場收益的關(guān)系。已有大量的實證研究證明了會計信息在價值評估中的價值相關(guān)性。根據(jù)剩余收益的定義，需要對企業(yè)當(dāng)期以及未來期間的剩余收益進行預(yù)測，再進行折現(xiàn)才能得到企業(yè)當(dāng)期的內(nèi)在價值。在實際操作中，對剩余收益的直接計算或者預(yù)測是很困難的，也容易受到主觀意識的影響和人為操縱。為了避免這種不利，更大程度地利用會計信息，可以考慮從傳統(tǒng)的剩余收益模型出發(fā)，經(jīng)過一系列的推導(dǎo)，使之與大量會計信息相聯(lián)系。將剩余收益進行分解，得到：
通過與財務(wù)比率體系結(jié)合，將抽象的剩余收益概念轉(zhuǎn)化成為客觀的、可計量的財務(wù)比率和會計指標(biāo)。從（7）式可以看出，經(jīng)過財務(wù)比率的分解，剩余收益的預(yù)測僅同基本財務(wù)指標(biāo)相關(guān)，避免了人為操縱會計指標(biāo)的可能性。在進行指標(biāo)預(yù)測時，可以利用企業(yè)對外公布的財務(wù)報表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，使得對剩余收益的預(yù)測具有了客觀性和可驗性的基礎(chǔ)，從而解決了剩余收益模型中預(yù)測剩余收益的難題。
二、模型應(yīng)用的改進
（一）模型應(yīng)用現(xiàn)狀
在剩余收益模型中引進杜邦體系，可以最大限度地利用會計信息進行價值評估。但是傳統(tǒng)的剩余收益模型（2）中，另一個關(guān)鍵的問題是對未來各期剩余收益進行折現(xiàn)求和。這個過程在理論上是無限期的，即建立在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)上。為了加強計算的可行性，很多學(xué)者將這個無限的過程假設(shè)為到達某一個期限T后，企業(yè)的剩余收益趨向于一個固定的值，即T時刻后企業(yè)產(chǎn)生的剩余收益貼現(xiàn)到T期之和為一個固定值CVT，則公式（1）可表示為：
（二）模型應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)的改進
以往的研究已經(jīng)證明，對投資者而言，企業(yè)的價值在于其價值的創(chuàng)造能力，也就是剩余收益模型中的剩余收益，因此，本文在改進的剩余收益模型中仍然選擇剩余收益這一指標(biāo)作為模型變量。但是，目前學(xué)術(shù)界對未來期間剩余收益取值的三種情況還未有較為成熟的應(yīng)用，不充分地選擇其中一種必然會造成價值評估結(jié)果的不可靠性。本文避開這一難題，認為從投資者角度對企業(yè)價值的認識是基于其可獲得或者預(yù)見的信息，企業(yè)過去和未來較遠時間的財務(wù)狀況對其價值的決定不敏感。引入觀測前一期、當(dāng)期以及后一期的剩余收益即RIt-1、RIt、RIt+1作為改進模型的自變量。
本文旨在研究剩余收益模型在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用。基于歐陽勵勵（2008）剩余收益定價模型在不同行業(yè)解釋能力有顯著不同，在房地產(chǎn)行業(yè)解釋能力最弱，本文尋求一個能更好地代表房地產(chǎn)行業(yè)特點的變量。房地產(chǎn)行業(yè)與一般制造業(yè)最顯著的不同是其存貨（土地、開發(fā)產(chǎn)品）金額大，而固定資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的份額卻不高。固定資產(chǎn)具有資產(chǎn)專用性和不可分割性，因此其總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)價值相對而言對企業(yè)價值和股價決定的意義不是很大，只有資產(chǎn)的盈利能力和帶來的現(xiàn)金流量最為投資者所看重。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨資產(chǎn)相對于其他企業(yè)的凈資產(chǎn)而言，具有較高可交易性和變現(xiàn)能力，只要價格允許，很容易變現(xiàn)帶來較大的現(xiàn)金流。因此，本文將傳統(tǒng)剩余收益模型中的企業(yè)賬面凈資產(chǎn)BVt用更具代表性的賬面凈存貨NIVt代替。
根據(jù)陳信元（2002）等在剩余收益模型中加入以營業(yè)收入為代表的規(guī)模變量SIZE，以及流通股股數(shù)OS，由于剩余收益模型是建立在動態(tài)線性關(guān)系假設(shè)的基礎(chǔ)上的，我們可以引進一個基于絕對值的多元線性模型對企業(yè)價值模型進行評估。即
Vt=a0+a1RIt-1+a2RIt+a3RIt+1+a4NIVt+a5SIZEt+a6OSt（9）
式中：Vt――t期企業(yè)內(nèi)在總價值；
a0――不依賴于其他變量的常數(shù)項；
RIt-1――t-1期的企業(yè)剩余收益；
RIt――t期的企業(yè)剩余收益；
RIt+1――t+1期的企業(yè)剩余收益；
NIVt――t期企業(yè)凈存貨；
SIZEt――t期企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入；
OSt――t期末企業(yè)流通股股數(shù)。
三、實證研究
（一）假設(shè)建立
根據(jù)以往的研究，企業(yè)的內(nèi)在價值可以通過剩余收益模型RIM來決定。本文提出假設(shè)：
H1：基于改進的剩余收益模型（9）的企業(yè)內(nèi)在價值能夠解釋股票價格；
H2：相對于其他變量，企業(yè)評估期間前后的剩余收益RI能解釋更多的股票價格變動；
H3：基于改進的剩余收益模型（9）的企業(yè)內(nèi)在價值對股票價格的解釋能力在逐年提高。
（二）樣本選取
房地產(chǎn)上市公司是房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)秀代表，為了使數(shù)據(jù)更具有客觀性，本文以2004、2005、2006年為數(shù)據(jù)窗口，根據(jù)大智慧板塊分類，選取房地產(chǎn)板塊上市公司為樣本。剔除2004年以后首發(fā)上市以及在2004―2006年間被特殊處理的公司，共選取97家房地產(chǎn)上市公司作為最終研究樣本。
（三）變量的取值
1.根據(jù)公式（3）―（6），可得出RIt=f（St，At-1，Xt，BVt-1，r），其中變量S、A、X、BV依次代表企業(yè)的銷售收入、資產(chǎn)總額、凈利潤、凈資產(chǎn)賬面價值，其取值均可以從企業(yè)披露的財務(wù)報表中直接得到。
2.折現(xiàn)率r的確定。折現(xiàn)率r表示企業(yè)的資本成本，它的估算國內(nèi)沒有一種較為固定的算法。趙志君（2003）直接用一年期存款利率來代替我國上市公司的資本成本，這種直接運用存款利率代替資本成本的方法由于沒有考慮投資股票的風(fēng)險溢價，低估了我國上市公司的資本成本。本文使用“無風(fēng)險利率+風(fēng)險溢價”作為資本成本，這樣就充分考慮了投資者的機會成本和股票的風(fēng)險補償，又避免使用條件性極強的CAPM模型。本文選用2004―2006年一年期銀行存款利率的加權(quán)平均數(shù)作為無風(fēng)險利率，即2.19%。選用Dimson（2002）計算的“世界指數(shù)”對短期國庫券利率股票風(fēng)險溢價的幾何平均值為我國股票市場的風(fēng)險溢價，即4.6%。通過以上分析，本文選用的企業(yè)資本成本即折現(xiàn)率r=2.19%+4.6%=6.79%。
3.本模型為企業(yè)價值的絕對值模型，故與陳信元（2002）等的模型變量取值不同，本文研究中的變量取值均為絕對值。OS為t期末企業(yè)流通股股數(shù)，SIZEt為t期末企業(yè)營業(yè)收入，NIVt為t期末企業(yè)存貨凈額，這些變量取值都可以在企業(yè)披露的財務(wù)報表中得到，保證了研究的可靠性和客觀性。
4.因變量V取企業(yè)的總市值，可由企業(yè)當(dāng)年年末收盤價乘以股本數(shù)得到。
（四）實證結(jié)果
根據(jù)改進后的模型（9）對2004―2006年樣本數(shù)據(jù)運用SPSS進行剔除法多元線性相關(guān)分析，分析結(jié)果如表1所示。
經(jīng)過運用向后剔除法對改進的剩余收益模型（9）進行多元回歸檢驗分析，比較2004―2006三年的檢驗結(jié)果，均得到相似的結(jié)果，就是模型（9）對企業(yè)價值的解釋能力較強，但是變量RIt-1和SIZEt在三年的回歸檢驗結(jié)果中未能通過t檢驗， 故在進一步研究中將這兩個變量剔除，得到新的改進的剩余收益模型：
Vt=a0+a1RIt+a2RIt+1+a3NIV+a4OSt（10）
運用模型（10）再次對2004―2006年樣本數(shù)據(jù)進行回歸檢驗，各年度檢驗結(jié)果如表2所示。
（五）實證結(jié)果分析
1.對2004―2005年的樣本按照改進后的模型（9）應(yīng)用
Backward（向后剔除法）多元線性回歸都出現(xiàn)了相似的結(jié)果，以2005年的回歸結(jié)果（見表1）為例進行分析。從回歸結(jié)果看，模型全部變量回歸后，方程的解釋能力比較高，達到83.3%，但是只有2005年的剩余收益05RT和NIV通過了t檢驗， 表示這兩個變量對企業(yè)內(nèi)在價值解釋能力顯著。在剔除模型1中未能通過檢驗的變量SIZE后，模型2的解釋能力并沒有減弱，并且其他幾個變量解釋能力增強，t檢驗結(jié)果也優(yōu)于模型1，說明SIZE這一變量在對房地產(chǎn)企業(yè)進行價值評估過程中解釋能力變?nèi)酢＿M一步剔除未能通過檢驗的04RI得到模型3，回歸結(jié)果表明經(jīng)過兩步剔除不能通過檢驗的變量SIZE和04RI后，模型對企業(yè)總市值仍保持較高的解釋能力，并且保留的變量基本上都能通過t檢驗，說明模型3可以作為最終的改進模型，對我國房地產(chǎn)上市公司進行價值評估。
2.對2004―2006年逐年模型進行分析（見表2），可以看出，模型的解釋能力呈現(xiàn)逐年上升趨勢，表示我國房地產(chǎn)股票市場也趨向成熟，股票市場價格能夠比較好地反映企業(yè)的內(nèi)在價值。企業(yè)當(dāng)年以及下一年的剩余收益能夠很好地解釋企業(yè)價值，Beta系數(shù)分別為2004年0.485和0.27，2005年為0.509和0.145，2006年為0.305和0.237。這個結(jié)果表示從投資者角度來看，投資者更加關(guān)注上市公司的剩余價值創(chuàng)造能力，即超額收益。當(dāng)年的剩余收益解釋能力均高于第二年的剩余收益，這表明投資者認為企業(yè)價值更大程度上依賴企業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀，對未來期間的預(yù)測結(jié)果只是作為補充，這與理論上的投資者投資的目的是為了在未來期間獲得利益相背離，也反映了我國股票市場的不穩(wěn)定以及不成熟，使得對未來期間企業(yè)經(jīng)營狀況不能作出有參考價值的可靠性估計。模型中變量系數(shù)始終為負，說明市場將流通股視為一個負面因素，這與陳信元（2002）等的研究結(jié)果一致。
3.改進后的剩余收益模型，通過加入能直接反映房地產(chǎn)企業(yè)特征的變量NIV，并且避免傳統(tǒng)剩余收益模型中預(yù)測未來剩余收益現(xiàn)值求和帶來的不可靠性，用評估當(dāng)年和下一年企業(yè)的剩余收益代替原模型中的無限求和部分，大大提高了模型的可靠性，使得改進后的模型（10）年的解釋能力分別為73.1%，83.4%和91.3%，遠遠高于歐陽勵勵（2008）運用傳統(tǒng)模型對房地產(chǎn)行業(yè)僅有28.33%的解釋能力，新模型改善了以往模型對企業(yè)價值低估的狀況。這表明新模型對房地產(chǎn)價值評估有較強的適用性。
四、研究結(jié)論
本文通過在原剩余收益模型的基礎(chǔ)上，經(jīng)過引進杜邦分析體系，將企業(yè)財務(wù)報表中的會計數(shù)據(jù)引入企業(yè)價值評估，增加了模型估值的可靠性和客觀性。根據(jù)模型計算中對剩余收益無限求和的弊端，本文將有限的剩余收益作為線性模型的變量，增加了模型的可操作性。此外，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，引入以往研究中未涉及的變量凈存貨NIV作為本行業(yè)的特征指標(biāo)。經(jīng)過上述改進，將改進后的模型（9）、（10）用SPSS進行多元線性Backward和Enter分析檢驗，結(jié)果表明改進的模型（10）中的變量對企業(yè)市場價值有很好的解釋能力。
本文選擇房地產(chǎn)行業(yè)為實證樣本， 模型的改進是根據(jù)此行業(yè)特征進行的，將改進后的模型應(yīng)用于中國所有的上市公司價值評估有一定的局限性。
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