時間：2023-08-25 17:09:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業財務處理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞 房地產企業 財務管理 財務信息化
目前，隨著房地產市場競爭程度的日益加強，我國房地產市場總體上已經出現了供大于求的狀況，企業所面臨的挑戰也在不斷加大。因此，要充分把握市場商機，促進房地產行業的健康發展，就必須合理配置各種資源，以保證房地產企業的高效管理。在這種情況下，房地產企業正確認識并全面實行財務信息化管理是十分必要的。
一、財務信息化對房地產企業發展的重要意義
（一）財務信息化有助于提高房地產企業的核心競爭力
由于房地產企業一般都有投資規模大、資金需求量大、開發周期長、與地區經濟發展程度關聯度高等自身的特點，所以為了提高房地產企業的核心競爭力，增強其盈利能力，就必須加強對企業的業務流程控制、資金鏈控制和成本控制。通過引入財務信息化管理，對實現房地產企業業務流程控制、資金鏈控制和成本控制，對提高企業核心競爭力，都將起到積極的作用。
（二）財務信息化有助于提升房地產企業管理效率
隨著我國經濟的發展以及房地產企業規模的逐漸擴大，財務管理難度也在不斷增加，這不僅體現在房地產企業涉及資金的體量越來越大，也體現在母子公司之間的管理層級越來越復雜，這就需要更加高效的財務管理模式來適應業務發展的需求。通過房地產企業財務信息化管理，可以有效地壓縮企業管理信息傳送的時間與空間的距離，實現企業財務的標準化管理和智能化辦公，既避免了繁雜的人力勞動帶來的誤差，也提高了企業財務管理的效率，進一步體現出其提高企業集團財務管控能力的積極價值。
（三）財務信息化有助于防范房地產企業財務風險
房地產行業自身的發展規律還決定了房地產企業容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響。房地產企業運用財務信息化手段，可以對投資項目進行更加科學的綜合分析，進而降低項目的投資風險。同時，通過運用財務信息化手段，還可以對房地產企業的資金使用、融資規劃等設定警戒線，減少人為的干預因素，切實實現防范企業財務風險的目標。
二、現階段房地產企業財務信息化管理中存在的問題
（一）企業管理人員對財務信息化的認識不到位
房地產企業高速發展的近30多年以來，雖然也建立了與自己行業相配套的一系列模式、體制和方式等，而且在過去的時間里，也取得了比較好的效果。但是，隨著房地產行業規模的不斷擴大以及市場對房地產多樣化的需求，過去的一些企業的管理理念、管理模式、資金運作方式、生產組織方式等都出現了與市場發展不適應的狀況。目前，許多房地產企業的管理人員對財務信息化的認識還不到位，還有相當一部分企業認為實現財務信息化的目的只是單純地讓財務會計人員從繁雜的手工勞動中解放出來，減輕他們的工作量，而沒有認識到財務管理信息化是企業管理信息化的核心，是實現管理現代化的技術保障。還有一部分企業甚至認為以前的傳統管理方法也挺好，即使不加強信息化建設，企業也能很好地發展，沒有認識到財務信息化的重要性。這些錯誤的認識都嚴重影響了房地產企業財務信息化的進程。
（二）企業財務會計信息失真
一方面，現代企業管理最根本的是信息的管理，房地產企業必須及時掌握真實準確的信息來控制物流、資金流。但是，目前我國不少房地產企業由于部門或個人利益等因素，導致存在有意或無意的信息傳遞不對稱、不真實的情況。房地產企業財務會計信息失真，使企業的決策者難以獲得準確的財務信息，難以對瞬息萬變的市場做出有效的科學決策。
另一方面，隨著房地產企業規模不斷擴大，在集團公司和各個子公司之間要進行會計信息的處理，需要向財務信息總系統提供更加準確的數據，但是各個子公司之間具有不同的業務性質，財務處理的具體程序也是不相同的。因此，總公司和各個子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實現了表面的信息共享，卻沒有實際的指導作用，反而在財務信息化管理中制造了障礙。
（三）財務信息化管理專業人才不足
要搞好房地產企業財務信息化建設，高素質的財務人員是重要的人力資本基礎。但是，由于長期以來的粗放型經營，目前的財會人員隊伍中吸收了許多對房地產企業會計制度和財務制度不太熟悉的人員，部分房地產企業的財會工作人員在專業知識和專業技能方面與實際需要都存在一定差距。這種財務人員的組織結構和知識結構狀況，難以適應房地產企業發展的要求。同時，不少財會人員由于學歷不高、專業知識不強、學習勁頭不足等原因，就產生了缺乏財務信息化管理的能力和意識，其財務管理能力和理念已經不能適應現代企業管理的需求。為了房地產企業的健康、平穩、可持續發展，迫切需要培育一批具有財務信息化管理能力的專業人才。
（四）財務管理應用軟件比較滯后
隨著經濟的發展，房地產企業在財務預測的基礎上，獨立自主的進行生產經營決策，在決策執行過程中還要加強控制，事后要組織好核算和分析，因而需要開發出融入企業文化和管理理念的統一財務管理軟件。但是，目前大多數房地產企業缺乏開發自己企業財務管理軟件的專門技術人才，而一些國外大公司的財務管理軟件不但價格貴，而且也存在“水土不服”的現象。所以，我國目前實施財務信息化管理的房地產企業大多選擇一些通用的財務管理軟件。這些財務管理軟件雖然也能滿足房地產企業的部分需求，但是功能比較滯后，更為突出的缺陷在于不能滿足企業的個性化需求，難以按照企業的經營思路設計出不同的功能，不能很好地滿足財務管理工作的實際需要。
三、針對財務管理信息化面臨問題的解決對策
（一）提高企業管理層對財務信息化的認識水平
要想進行房地產企業的財務管理信息化建設，就必須提高企業管理層對財務信息化的認識水平，要讓他們認識到實現財務管理信息化不僅是核算工具和核算方法的改進，更是對財務管理工作的一次大變革，不僅能夠將財務管理人員從繁雜的基礎財務會計工作中解脫出來，提高他們的工作效率，更能使財務管理人員將更多的時間和精力用于研究公司資金運作、統籌策劃，既為企業的決策層提供更加可靠的分析數據，更能當好領導的參謀和助手。所以，房地產企業的經營者和財務會計工作人員，特別是企業管理層，一定要對財務信息化管理有正確的認識和足夠的重視，這樣才能為企業實行財務信息化管理提供組織保障。
（二）優化財務信息化體系建設
要想實現房地產企業的財務信息化，就必須建立與完善財務信息化體系，為實現房地產企業財務信息化管理提供制度保障。房地產企業不僅要根據國家有關法律法規，建立健全本企業的財務信息化管理的相關制度，譬如財務信息化系統操作管理制度、財務信息化軟、硬件管理制度、財務信息化管理崗位責任制度、財務信息化管理檔案管理制度等。而且，要根據現代企業管理制度對財務管理信息化建設的要求，不斷進行優化和完善，要根據工作中發現的新情況、新問題，不斷完善財務管理信息系統的功能，使其能夠更好地適應企業的發展要求，最終達到持續優化、提升管理水平，全面實現財務管理的目標。
（三）開發與企業管理中實際需要的相適應的財務軟件
房地產企業應結合自身實際，總結自身特點，組織專業技術人員，研究開發出適合自己的財務信息化管理平臺，逐步實現企業各個生產過程中財務、資金、流程等信息的集成和數據共享，為實現企業優質、高效的財務信息化管理提供技術支持。信息化財務軟件可以參照新一代ERP系統中所具有的功能模塊，將事前財務管理信息處理，到事后財務信息的反映，不僅在財務系統的內部各模塊充分集成，而且與采購、生產等系統也達到無縫對接，使企業各項經營業務的財務信息能及時準確的得到反饋，從而加強對企業資金流的全局管理和控制。強調面向業務流程的財務信息的收集、分析和控制，使財務系統能支持重組后的業務流程，并做到對業務活動的成本控制，更全面地提供財務管理信息，為企業戰略決策和業務操作等各層次的管理需要服務。
（四）培養滿足財務信息化需求的復合型人才
目前，房地產企業實施財務管理信息化的關鍵就是培養滿足財務信息化需求的復合型人才。首先，企業管理層要認識到人才對房地產企業實施財務管理信息化的重要作用，管理層要不遺余力地支持企業引進既懂信息技術又懂財務管理的復合型人才，同時，也重視內部挖潛。其次，企業的財務工作人員也要認識到學習的迫切性，要主動靠前一步，根據財務信息化管理的要求積極進修，力爭早日成為符合企業財務信息化管理要求的復合型人才。
（作者單位為上海淀山湖新城發展有限公司）
參考文獻
[1] 周波.對信息化財務管理的若干探討[J].會計師，2014（11）.
關鍵詞：企業內部；財務控制；現狀；措施
房地產企業屬于資金密集型行業，并且具有較高的風險性，在當前社會競爭日益激烈的環境下，房地產企業要想得以發展長遠，就必須從管理上入手，提高企業管理水平，加強內部財務控制。
一、企業內部財務控制的概述
（一）內部財務控制的定義及目標
內部財務控制是利用控制論的基本原理和方法，對財務活動進行科學的規范、約束、評價等一系列方法、技術、程序及理念的總稱，以期達到財務活動預定目標的活動。
就企業內部財務控制而言，其最終目標是企業戰略計劃的快速實施，實現企業價值的最大化。因此，需要在進行財務控制的過程中有針對性的對戰略的制定、實施及控制階段采取對應的內部財務控制措施，同時還要整合并優化企業資源，使之得以有效的應用。
（二）財務控制的方式
財務控制包括了兩個方面：一個是內部財務控制；另一個是外部財務控制，這里我們主要對前者進行了解，其涉及的對象主要有董事會、經理層，還有相關負責人及他們所建立的財務控制體系。財務控制的方式通常有兩部分組成，即激勵措施和約束手段。
二、企業內部財務控制的現狀分析
（一）內部控制制度不夠健全
在現代企業管理制度中最為重要的一個組成部分就是內部控制制度，其作用非常之大，不僅能對企業財產的安全與完整起到保護作用，還能確保會計信息資料真實且正確，同時還能實現有效、協調的運轉各部門的經營活動。在現階段看來，大部分房地產企業在管理制度上缺乏合理的組織制度，對于權責的劃分還不夠清晰，缺乏崗位責任，這就使得企業在購、產、銷、賬、錢、物等方面的分管原則得不到徹底貫徹；另外，由于在檢查稽核方面沒有完善的制度進行規范，缺乏考核制度，因此就會導致較多差錯舞弊的相關行為出現。
（二）財務預算編制執行不規范
目前在我國房地產企業之中，一些企業并沒有真正有效的法人治理結構，在企業財務預算編制過程中董事會和董事長較少參與，再加上大部分企業還沒有真正了解財務預算管理的重要性，對于其有無必要開展還存在一些爭議，因此，這塊的工作都由財會部門或者預算小組一起完成，這樣就使得財務預算管理沒有了權威性和前瞻性，以致于財務預算的內部控制作用很難得到發揮。
另外，還有一些房地產企業以歷史指標和過去的活動為基礎，對于未來的財務預算指標指主要依據資金、技術以及管理水平來確定，這樣進行財務預算編制工作，通常都會忽視外部環境，不會對其進行詳細的調研和預測，從而導致財務預算指標與外部環境很難互相適應，預算差異大，不斷的根據實際情況對預算進行調整，導致預算缺乏嚴肅性，也失去了考核標準化的意義。
（三）信息化建設水平低
房地產公司信息化主要集中在財務處理、流程審批、房源管理三大方面。由于房地產業賬務處理繁瑣、復雜，目前大部分房地產企業已經實現了會計電算化，但受企業經濟實力、社會環境影響，信息處理僅維持在局部的范圍。若干信息無法披露，導致財務信息不暢，資源無法共享。
在流程審批及房源管理方面，企業還遠遠沒有實現信息化，仍采用以往的紙質單據審批及專人管理的方法。即使個別有前瞻性的企業已經逐步嘗試明源、OA等軟件，部分解決了企業在相關業務領域的一些問題。但各業務模塊相對獨立，信息資源屬于自閉狀態，分散在各部門，難以及時更新，也難以實現對財務數據的共享。這就對企業的財務管理造成了極大的障礙，難以實時監控財務動態。出現市場反應遲鈍等諸多問題。由于信息傳遞不及時，甚至出現一房多賣等重大管理漏洞。
三、加強企業內部財務控制的措施
（一）建立健全財務管理制度和內部控制制度
對于房地產企業來說，內部控制制度的建立和完善應該重點把握下面兩個關鍵點：（1）企業需要根據自身實際情況，在相關法律法規的指導下設立股東會及經理層；（2）對于各部門的工作崗位要分工明確，而崗位的職責權限也應該有相應的崗位說明書及業務流程，企業員工在授權范圍內承擔責任。（3）對財務工作的相關業務程序和人員職責權限需要清晰明確，在機制上、制度上達到規范行為、控制風險、防范舞弊、糾正差錯的效果，從而使財務工作能規范有序地進行得到切實保證。
（二）完善全面預算管理模式
企業進行預算管理的目的是使企業既定的經營發展目標得以實現，對企業經營活動進行編制預案，并且還要在工作中讓其貫徹執行得到保證。在房地產企業當中，全面完善的預算管理體系包括了企業的所有業務及所有員工，對財務預算進行全方位、貫穿式的管理與控制，對企業的預算分析工作進行分期處理。為了使財務流向的管理工作能夠切實做好，有必要讓全員及全部門參與到預算編制的過程中去，要做到“精打細算”每一筆經費。為了能夠對開發項目的各階段，包括：可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等的推進程度進行科學、合理的掌握，企業應該建立并完善動態調整型的財務預算，促進企業資金的周轉與回籠，從而使公司更好的預見資金風險，并提高其承受風險的能力。就財務部門而言，要想實現精確、真實、合理合法的財務流動，就必須要做好對財務預算的監督工作，及時跟蹤與財務相關的管理程序、環節以及最終結果等。
（三）加快財務信息系統建設
在企業經營活動中，作為企業戰略決策依據的財務信息是其集中反映。房地產企業進行信息化建設對于企業快速、方便的獲得財務信息起到很好幫助作用，從而也讓企業在做決策時更加快速和準確。同時，公司應當建立有效的溝通和信息機制，確保信息溝通交流具有時效性，實現合理推進財務內部控制，進一步規范有效信息的收集及傳達程序，并且科學合理的考查、整理與選擇各項內外信息。與此同時，企業還需要通過計算機信息技術的利用創建集團式財務共享平臺，為了實現這個目的，使信息傳遞的速度加快，企業應該根據其自身狀況對ERP系統進行合理的選擇，然后全面管理信息流、資金流及物流等方面，這樣不但能夠使企業信息溝通的水平得到提高，還能對企業財務管理工作甚至整個企業的經營狀況起到非常大的幫助作用。
四、結束語
總而言之，在當前的企業經濟控制系統中內部財務控制有著非常重要的作用，企業自身的生存與發展對于財務內部控制的依賴度越來越高，要想使企業管理水平得以提高，讓企業內部擁有的資源能夠有效地運用，達到企業快速發展的目的，就必須加強對企業內部財務的控制。
參考文獻：
[1]王真.房地產企業內部控制的現狀與必要性分析[J].時代金融，2011（9）：92-93.
【關鍵詞】營改增；房開企業；財務管理；影響
一、引言
營業稅改征增值稅，是我國稅制結構變遷歷史上的一次具有重要歷史意義的優化，主要是因為國家通過將營業稅改增值稅，降低了企業的納稅負擔，避免了重復征稅，在后金融危機時代，是保證我國的經濟持續穩定健康發展的一劑良藥。在這一背景之下，企業的財務管理者應及時抓住機遇，根據企業自身的情況，結合營改增的契機，為企業的經營和發展、轉型升級提供更多的建議和幫助。對房地產開發企業來說，稅改對企業產生了巨大的影響，頗有牽一發而動全身的效果。房地產開發企業有其獨特的經營繳稅特點，通過對企業本身的特點與經營情況進行深入透徹的分析之后，在對營改增制度加以分析，可以針對性的對那些稅改之后會對企業產生消極影響的財務措施予以規避，對可以降低企業稅負的財務措施予以支持，才能最大程度的使營改增政策的效益惠及房地產開發企業。
二、營改增對房開企業財務管理的影響
（一）對房開企業資產負債表的影響
在資產負債表層面上，房開企業受到營改增政策影響較大的是固定資產這個科目，這一科目在營改增前后的波動情況較大。具體表現為營改增之前，房地產開發企業是以原值作為“固定資產”和“累計折舊”這兩個科目的入賬金額的。在稅改之后，房開企業可以計入這兩個科目的入賬金額有所下降，致使房開企業的資產數額會產生一定的波動。除此之外，隨著企業應納稅額的降低，企業的納稅總額會產生變化，進而使企業的負債也會發生一定的波動。從較為長遠的角度來看，隨著營改增政策的執行與推進，企業內部的資金運作程度有所提升，流動資產和流動負債也出現了規模的增長。這對房地產開發企業這種資本密集型企業來說，是十分有益的。
（二）對房開企業利潤表的影響
房開企業的收益情況在稅改前后也有較為明顯的變化?？梢酝ㄟ^近期和長期的角度來對這種變化予以解讀。在長期來看，實施營改增政策會有利于房開企業進行資本積累，提高企業內部的資金數量。企業進行日常經營的自有資金數量增加，主要來源于營改增之后，企業節省的稅費收入。這些節省的資金可以為企業提供低成本的發展資金，增加新項目的投入，對企業的長遠發展是十分有利的。從短期來看，在利潤表層面的變化使財務數據有所優化，企業的經營成果也有所體現。在利潤表層面，營改增為企業的報表數據優化提供了一個合理的契機。
（三）對房開企業現金流量表的影響
現金流量對房開企業這種資本密集型企業的重要性如同血液對人體一樣重要?，F金流一旦斷裂，即使房開企業的資產很多，利潤表也十分不錯，企業的經營也難以繼續下去。營改增政策降低了房開企業的成本，使得企業節省了大筆的內部資金，這部分資金會反映在現金流量表中，使房開企業的現金流壓力得以一定程度的舒緩。從長遠的角度來看，營改增對房開企業的經營是存在一個利好的趨勢的。這是因為隨著國家在房地產市場的宏觀調控日趨嚴格，在供給側對房開企業拿地提出了諸多限制。有的城市提高了房開企業支付土地款的比例，有的城市直接對房開企業的現金流量提出要求，購買土地的價款來源不可以是銀行的信貸資金。在這諸多的限制之下，如果企業沒有充足的現金流儲備，就很有可能喪失商機。營改增從國家的層面對稅制進行了改革，為房地產開發企業提前儲備了現金流，使得房地產企業的融資和負債壓力降低。
三、房地產開發企業在財務管理工作方面應對“營改增”的有效策略
（一）結合自身情況改進財務處理手法，健全會計核算制度
營業稅改征增值稅之后，原來征收營業稅的賬務處理方法要進行調整。企業的財務人員需要根據政策要求，結合房地產開發企業自身的經營特點，結合增值稅的征收要求，調整財務處理手法，以求在合法的范圍內為企業降低誰負成本，增加利潤，提升企業的盈利水平。健全的會計核算制度可以保證企業稅務資料的準確性、真實性、可靠性。房開企業需要增強企業的內部控制，降低稅務風險，通過及時與稅務機關進行信息交流，來為完善自身的財務處理手法提供一定的指引，也可以避免在政策變動時，因為缺乏指引而導致的一些業務確認不當的現象。
（二）緊密結合營改增政策，改進企業的稅收管理方式
房地產開發企業的稅收統籌管理是應對營改增政策的一個有力的抓手。企業的稅收管理要與當前的稅收政策緊密結合，房開企業在進行財務管理工作的過程中，需要充分結合當前的經濟形勢與企業的自身特點，充分考慮營改增政策對企業帶來的積極與消極的營銷，進行綜合的考量之后，才能制作出合理的稅收籌劃。針對房地產開發企業來說，因為其上下游客戶都具有一定的特點，企業本身也是負債率比較高的，在與上下游進行交易往來時，會開具一些增值稅發票，企業應該從更高的層面來選擇供應商，在交易中爭取占據主動，充分利用營改增政策為企業帶來的稅收減免優惠，以獲取更多的利潤。房地產企業業務特點導致稅收管理復雜程度較高，房開企業如果可以做好納稅統籌，將會產生一系列有益于公司發展的成果，如企業利益最大化等。在稅收管理和納稅統籌方面，需要考慮的因素較多，除了稅務機關和企業自身之外，還需要考慮當地的政府機關，在每一個環節，都要盡可能的保證其合法合理，才能最大程度的降低房開企業的稅務風險。在盡量降低稅負的稅收管理過程中，主要需要考慮營改增之后房開企業應該如何利用稅收杠桿來進行抵扣，以增加稅盾效應。
（三）深入研究納稅政策，為企業爭取更多的利益增長
營改增政策是為了避免重復征稅而出臺的，對我國的稅制結構有了很大程度的優化和提升。我國的稅制在不斷地優化完善，經過一段時間的試點與推廣，營改增對企業的影響已經有了較為明顯的體現，房地產開發企業也是受益良多。營改增政策的執行，為企業提供了一些可以合理提升收益的方式，例如企業可以在合理的范圍內申請延期納稅。延期納稅既可以使企業通過資金的時間價值來獲取一定的貨幣收益，同時也可以降低企業整體的資金成本。用這種自由資金進行經營周轉，其成本是遠遠低于其他融資成本的。這些提升收益的前提是要對營改增政策有一個充分透徹的了解才可以實現的。房開企業可以通過聘請外部的專業稅務人員來結合其自身的經營情況，對納稅方案予以調整，也可以通過組織培訓，提升公司從事相關業務的人員的專業素養來實現這一目的。營改增政策實施之后，房開企業的財務管理工作將會更加復雜，面對的稅務風險也會更加嚴峻。房開企業要提升相關人員的素質，加深對營改增政策的理解，才能為企業總體經營利潤的提升做出一定的貢獻。
四、結語
營改增政策的執行，對房地產開發企業的影響是全方位、多層次的。在新常態的背景下，房地產開發企業為了應對營改增帶來的機遇與挑戰，應該從企業自身的情況出發，結合自身情況改進財務處理手法，健全會計核算制度；緊密結合營改增政策，改進企業的稅收統籌管理；深入研究納稅政策，為企業爭取更多的利益增長。房地產開發企業只有審時度勢，抓住機遇，不斷提升財務管理水平，利用政策紅利，為房地產開發企業的發展提供不竭的動力。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產； 項目管理； 協調管理； 核心競爭力
前言
房地產開發管理是一個進行多方面控制的管理過程，項目管理的內容很多，涉及的面很廣，但都可以歸結為：進度管理、質量管理、安全管理、成本管理，它們相互影響、相互制約，任何一種要素的改變都可能對其他要素產生作用，加強企業內部監控機制，實行動態控制，建立企業品牌，培養顧客忠誠度，適應市場需求。
1 房地產企業組織結構內容分析研究
從房地產的運作和組織架構上來看，房地產企業一般并不直接從事生產性活動。房地產開發商扮演的角色主要是：自有資金使用者、市場機會與投資機會選擇、管理與協調者。自有資金是房地產開發的前提，在擁有規定的自有資金數額的基礎上，其他資金的需求靠金融機構(貸款、基金、信托等等)來解決。市場機會選擇主要是通過市場調研，選擇有價值的投資機會。房地產企業真正的核心競爭力來自于項目的管理與協調能力、整合能力，也就是房地產項目管理。
2 項目質量管理控制措施分析研究
2.1 人的控制。人是指直接參與項目的組織者、指揮者和操作者。人為控制的對象，是要避免產生失誤；作為控制的動力，是要充分調動人的積極性，發揮人的主導作用。
2.2 材料的控制。材料主要包括原材料、成品、半成品、構配件等，對材料的控制主要通過嚴檢查驗收，正確合理地使用，進行收、發、儲、運的技術管理，杜絕使用不合格材料等環節來進行控制。
2.3 設備控制。設備包括項目使用的機械設備、工具等對設備的控制，應根據項目的不同特點，合理選擇、正確使用、管理和保養。
2.4 方法控制。主要包括項目實施方案、工藝、組織設計、技術措施等對方法的控制，主要通過合理選擇、動態管理等環節加以實現。
2.5 環境控制。影響項目質量的環境因素較多，有項目技術環境，如地質、水文、氣象等項目管理環境，如質量保證體系、質量管理制度等。
3 房地產開發項目安全管理分析研究
安全問題是影響工程建設進度、質量和成本的重要方面,加強安全管理,對提高開發項目的總體經濟效益和社會效益有著重要的意義,安全管理工作應貫穿項目開發的全過程,其意義重大,責任重于泰山。
4 項目前期投資決策階段的市場調查
房地產進入營銷時代，開發商的項目調研是決定項目成敗的關鍵開發商要在茫茫商海中脫穎而出。必須掌握足夠的商業情報，如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。要重視項目的前期可行性研究工作，就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。
5 項目規劃及設計階段的管理分析研究
5.1 正確地編制設計任務書
設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。為了有效地控制設計質量，就必須對設計進行質量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，開發商的項目設計主管人員還應對設計文件進行深入細致的審核。
5.2 建立設計經理質量責任制
開發商設計主管人員在項目經理的領導下，對設計過程進行管理，監督檢查，確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求，組織設計策劃，并對設計過程進行控制，負責各專業之間的銜接。
5.3 明確建設方各專業工程師的監控設計質量的職責
建設方各專業工程師要明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求，并采取措施對專業的設計過程實施有效的控制。
6 房地產開發項目成本管理分析研究
6.1 規劃設計階段的成本控制
設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。
6.2 招標過程成本控制
招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，在條件的單位應盡量自行編制，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。對建設工程施工合同的訂立規定了審閱會簽制度。招標文件中要有合同主要條款，對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款調整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都有詳細的約定。
6.3 項目施工過程的成本控制
編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務。熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環境，作為重點控制對象。對經濟技術變更進行經濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更。詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經費簽證。做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發生的索賠提供依據。定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施。注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。
6.4 竣工結算
工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環節，在確定工程造價時，堅持以現行的工程造價管理規定為依據，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規定全部完成工作，是否有丟、落項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。
7 如何有效實現項目各方的協調管理與進度管理
房地產項目涉及的組織和人員眾多，除業主方之外，還有設計方、監理方、施工方、材料設備供應商等。項目有關各方可以通過網絡可隨時獲取相應數據，及時、準確地溝通協調，從而有效縮短項目周期，降低項目成本。
實現與企業財務系統的完美對接。在房地產項目中，隨時掌握資金的需求、供應、使用和回款情況，保證資金動態平衡是至關重要的。通過對資金計劃、到位、支出和回款情況的全面把握隨時提供項目資金狀況，幫助業主實現資金平衡，降低項目風險和成本；通過與企業財務系統實現完美對接，可以滿足項目財務管理的需要。有機整合銷售管理功能，使銷售資金納入整個項目資金流銷售是房地產項目的重要環節，它不僅要實現對銷售業務的支持，更重要的是要使銷售計劃、銷售資金與項目整體的資金計劃和現金流量協調，并進行相關財務處理。
除此之外，項目管理軟件提供了眾多成熟的項目管理工具和方法，如責任矩陣、甘特圖、網絡圖、關鍵線路法、凈值分析等。這些工具和方法在項目管理實踐中廣泛應用，是提高項目管理水平的有手段。房地產項目管理信息化是圍繞項目管理工作內容展開的，由于組織結構不同，導致企業信息化的應用模式的不同。還有，地產商內部各部門間的高效合作(打破本位主義)是至關重要的；項目的風險管理也很重要?？偠灾?，企業管理及項目管理的關鍵是―――系統思考與溝通。
參考文獻
[1]錢明輝，鳳陶編項目管理北京:中華工商聯合出版社2001.
【關鍵詞】房地產；稅收管理；建立；稅務會計師；專職崗位；作用
前言
房地產隨著我國經濟的快速發展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經濟的主要組成部分。房地產的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產行業所涉及的稅種很多，如在購買土地的環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環節要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業所得稅等；在發放職工工資環節要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產行業的稅收管理工作內容豐富，稅率變化大，房地產行業應該加強稅收管理工作，減少企業涉稅風險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達11種之多，稅務機關每年對稅收稽查，也遇到涉稅風險。通過稅務稽查，我們認識到企業的稅務管理應該從項目部到公司都應該設立稅務會計師專職崗位，來專門管理項目及企業的稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業涉稅風險。
近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產市場，我國房地產開發和房地產市場發展迅猛。但透視房地產業稅收本質，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產稅收面臨的問題作一點有益的探討。
一、房地產行業稅收征管面臨的問題
（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調劑收入
這是房地產企業最常用的偷逃稅手法。主要表現為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調節利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅；二是客戶產權轉讓變更收取客戶的手續費用，不確認銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業所得稅；四是以租待售的商業營業房的租賃費用不確認收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉稅及企業所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應該作為銷售的綜合辦公樓轉為自用，不結轉固定資產，逃繳房產使用稅等等。
（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收
主要表現為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應分配給投資方的利潤；抵項應支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規定開具發票或開具假發票，少計收入或減少應稅所得稅額。
（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本
主要表現為：一是利用發票監管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路減少、小區綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。
（四）以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款
主要表現為：一是代政府有關部門及其他企業收取的費用，如煤氣管網費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖喊開發成本，導致營業額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯關系，非法轉移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續，假借“委托開發”、“合作建房”和“外商投資企業”等名義，騙取稅收優惠等，也都是房地產業偷稅逃稅常用的主要手段。
二、我公司設立稅務會計師后的納稅情況及其意義
房地產行業所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業所得稅繳納2516.95萬元。
通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業稅收工作，我公司從成立開始就設立了稅務會計師崗位，對企業的稅收工作進行全面的管理。公司依法進行稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。
1.有利于全面、系統地考察整個稅收管理活動內在的必然的聯系和活動規律，加強企業稅收內部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。
2.有利于正確制定和貫徹、實施、執行實施政策法規，實現稅收管理要素的優化組合，提高稅收管理水平和規模效率，合理規避企業納稅風險。
3.有利于充分發揮稅收管理職能，進行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進稅收征管的良性循環。
4.有利于促進實現依法治稅，建立市場經濟稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現稅企和諧統一。
三、關于稅務會計師
稅務會計師（CTAC）是由中國總會計師協會負責認證的國家高級財稅管理人才重點培養項目，是以國家現行稅收法律法規為依據，以貨幣計量為基本形式，運用會計學的基本理論和核算方法，連續、系統、全面地對納稅人應納稅款的形成，計算和繳納；即稅務活動所引起的資金運動進行核算和監督，以及稅務統籌管理、稅務檢查、納稅籌劃等一系列與稅務相關的稅務工作，以保障國家利益和納稅人合法權益的一種企業稅務會計專職崗位和專業會計人。
可以說由于稅務會計師這個管理崗位的產生，就使得企業原本的一些具有涉稅經驗，經常與稅務機關打交道會計人員，通過必要的培訓學習，在掌握了稅務會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關專業知識后，從傳統的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業核算反映、監督管理、預測和決策的職能管理中，從而達到節約納稅成本、降低納稅風險、提高資金使用效益、實現利潤最大化、以推動企業可持續發展。
四、稅務會計師在企業稅務工作中的作用及意義
（一）在稅務會計師這個定義沒有立法前，作為企業財務會計中的一名與稅務打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業務，填寫一些稅務機關要求填寫的稅務報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務糾紛?，F階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現代化的越來越嚴格、計算方式的越來越復雜，企業會計準則、企業會計制度以及一系列稅收法律法規的完善，使得財務會計和稅務會計的目標逐漸出現差異，它們對會計事項的要求也隨之出現了分歧，現有企業的一些“稅務會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠遠不能滿足企業為了實現利潤最大化而必須進行的稅收籌劃業務。作為一名與稅務打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓學習中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業所接受。但是，當時老師的一席之言卻讓學員振動。他說，他在給一些企業、公司作納稅籌劃的時候發現，這些公司和企業可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務人員對稅收法規了解的不及時、對稅務理解的不全面、不到位，而給稅務機關多交了稅款?；毓竞?，筆者對我公司的繳稅情況進行了一次盤點，發現公司從開始就設立了稅務會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現象，充分說明了設立稅務會計師崗位與不設立該崗位，對企業稅收影響很大。
（二）企業為了提高稅務管理的有效性，設置專職的稅務會計，按照稅務會計的職責，一是根據稅收法規對應稅收入、可扣除項目、應稅利潤和應稅財產進行確認和計量，計算和繳納應繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關等利益主體對稅務信息的要求。二是根據稅法和企業的發展計劃對稅金支出進行預測，對納稅活動進行合理籌劃，發揮稅務會計的融資作用，盡可能使企業稅收負擔降到最低。
總結語
在設有專職稅務會計崗位和不設專職稅務會計崗位的情況下，所產生的結果和作用卻是截然的不同。前者產生的結果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規，或對稅法理解的不透徹，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業節約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業造成了經濟損失。增加了稅收負擔；而后者的結果則是稅務會計通過對稅收法規、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規定，在國家法律、法規及政策允許的范圍內，堅持合法性、事先性、適應性、綜合性的原則基礎，進行具體的籌劃操作和運作，為企業最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻。
參考文獻：
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關鍵詞：財務管理；稅務籌劃；影響；優化措施
隨著社會經濟全面深化改革，企業之間面臨著越發激烈的競爭。在市場經濟多元化發展背景下，企業要想增強自身財務管理水平，最好的方法就是提高自身競爭優勢，雖然有多種方式可以提高企業管理水平，但是稅收籌劃是發揮更為重要作用的。稅收籌劃是企業財務管理中的重要環節之一，為使企業資源實現合理分配，企業有必要通過科學有效的方式來加以應用，從而達到管制財務管理的目的。所謂的稅收籌劃是指在法律允許的范圍內采取科學的財務管理方式，以降低稅負為目的，對生產經營行為進行籌劃安排，選擇有利于節稅的生產經營方案，以此實現企業生產經營目的，并為國家發展建設做出更多的貢獻。
一、納稅籌劃對企業財務管理帶來的主要影響
總體來說，納稅籌劃對企業財務管理帶來的主要影響主要體現在以下三方面：首先是對企業財務規劃帶來的影響。加強企業納稅籌劃效果，降低企業繳納稅款，要求企業合理規劃企業短期效益與長期效益間的關系，做好財務規劃，特別是根據企業經營活動的實際情況對不同發展階段的財務管理目標和納稅籌劃目標加以規劃，確保企業擁有更多的資金可以用到企業周轉與投資方面，在符合稅收法律法規的前提下，盡可能降低企業所需繳納的稅款，實現企業利益的最大化。其次是對企業財務工作范圍帶來的影響。因為企業在進行納稅籌劃工作時，需要對相關對象的稅負進行全方位的分析和管理，這將有助于企業更全面、更真實的了解相關財務狀況。另外，因為納稅籌劃始終貫穿于企業生產經營全過程，要想如期達到納稅籌劃效果，企業就必須在財務管理方面深度融合自身有關的經濟業務活動。最后是對企業財務管理內容與職能帶來的影響。主要是納稅籌劃對企業各項財務管理活動所帶來的直接影響，比如在籌資方面，企業需要合理選擇并優化融資方式，從而確保企業在法律法規允許的范圍內合理避稅；在投資方面，企業需要在明確投資方案之后就同時做好納稅籌劃，特別是針對稅收優惠政策帶來稅收效應。
二、企業財務管理中稅收籌劃存在的主要問題
1．對稅收籌劃重視度不足當前我國大多數企業普遍存在著的一個問題是僅限于對自身經營業務的管理，特別是一些中小型企業，將全部的精力都投入到業務上，而對企業內部管理和制度建設并不夠重視，長此以往，將使得企業缺乏發展動力，員工工作缺乏積極性，對企業長遠發展不利。同時對于稅收籌劃方面也沒有加大重視力度，認為這應該是財務工作者的工作，全權交給財務管理人員負責，作為管理者，對于稅收籌劃工作不甚關心，甚至還有一些企業管理者暗示財務管理人員偷稅漏稅，這是限制我國企業發展的原因之一，也是急需解決的一大問題。因此，增強對稅收的認識，注重企業稅收籌劃，是我國企業現階段財務管理工作的核心。
2．稅收籌劃制度不夠完善企業在發展過程中，制定相關的規章制度是至關重要的，相關制度能夠促使企業健康發展，對此，應采用國家法律法規來監督企業稅收籌劃。由于我國當前的稅收籌劃管理制度并不完善，對企業來說，就容易導致相關工作缺乏必要的保障。在一定情況下，假如監督工作不到位，將嚴重影響到企業的長遠發展趨勢，也將對企業效益造成較大影響。
3．稅收籌劃專業性人才不足一個企業能否更好的發展對專業性人才是具有非常嚴格的要求的，同時專業性人才選拔對于企業的發展也具有深遠的影響。企業要想獲得長遠發展，其財務管理崗位應該選擇具有較強專業性的人才，同時重視財務人員的專業知識，更新財務管理設備，增強財務管理人員綜合素養，為提高財務人員理論知識的實踐性，實施多樣化的培訓工作，并營造良好的稅收籌劃氛圍，以此來提高工作人員工作效率以及積極性。
三、加強稅收籌劃，提高財務管理水平
1．完善企業成本的稅收籌劃工作稅務負擔是任何一個企業都期望減輕的，為了減輕稅務負擔，企業應該事先做好相關方面的稅收籌劃工作，物資的購買，人員的雇傭都需要耗費大量的資金，為了盡可能降低企業的開工成本，其應該提前做好開工成本的稅收籌劃工作，盡量選擇可以出具增值稅專用發票的供貨商以及勞務機構。
2．加強各經營步驟的稅收籌劃為了使企業承擔較少的稅務，企業應該在經營的各個步驟努力做好稅收籌劃。在采購環節上，企業應該盡量選擇可以提供增值稅專用發票的企業，如果選擇的供貨商存在提供增值稅專用發票的不便，采購人員應該在確保材料質量的情況下盡量以較低的價格購買材料；一般情況下小規模納稅比一般納稅人所上繳的稅款少，但當抵扣額占銷售額的比例達到某一數值時，即無差別平衡點抵扣率，二者的稅負相等，一旦抵扣率超過這個比率時一般納稅人的稅負會小于小規模納稅人，所以如果房地產企業抵扣額占銷售額的比例較高時，應積極申請為一般納稅人，降低企業的稅負；盡量做到提前收到增值稅專用發票而延遲銷售發票的開具，這樣可以延緩繳稅的時間。
3．增強稅收籌劃工作人員專業素養企業內部的稅收籌劃工作有著其專業性，所以要求負責稅收籌劃工作的有關工作者，也應具備較高的稅收專業知識素養與專業能力，讓他們可以適應企業稅收籌劃工作，同時可以促進企業稅收籌劃工作更好的發展，從而實現稅收籌劃在企業財務管理中的運用，增強企業財務管理和稅收籌劃工作水平。一方面，企業在招聘稅收籌劃工作人員時，應注重招聘者的個人專業素養與能力，同時進行適度考核，以此選拔具有較強專業素養的人員；另一方面，企業應定期對內部稅收籌劃工作人員進行培訓，提高工作人員法律意識，讓他們對稅務法律具有一定的認識和理解，同時對工作人員強化專業技能培訓，增強工作人員稅收籌劃水平，從而為稅收籌劃工作可以順利開展提供保障，并推進企業財務管理工作能更好的進行。該項改革政策的實施對于企業的工作人員尤其是財務人員的要求又上升了一個層次，企業的會計核算，財務處理、報表項目的陳列也都變得復雜化，所以企業應該組織員工進行相關知識的學習，讓他們了解和掌握相關方面的專業知識和必備的專業技能，并定期對企業的財稅人員進行考察，檢驗他們學習的成果。
4．按照實際情況，深入研究當地政府與企業自身稅收籌劃方案在深入鉆研本地稅收法規政策基礎上，做好稅收籌劃工作，盡管企業不需要設立專業的稅收籌劃工作小組，但是也需要在財務部門開展定期的稅收籌劃工作研討會議，由企業管理層領頭，深入研究當地最新的稅收政策和企業發展現狀，做好下一步的稅收工作安排，同時擬定相關的稅收籌劃方案，按照實際情況來做好有關的稅收財務支出工作，并且著重前提，所有的稅收籌劃行為都必須是在國家法律法規允許的范圍內進行的，稅收籌劃與偷稅漏稅是不相同的，二者之間存在本質上的區別。企業財務管理過程中，必須做好稅收籌劃工作，以此確保實現企業生產經營目的。
5．財務管理密切聯系稅收籌劃財務管理和稅收籌劃之間存在密切關系，企業在實際管理中，應準確認識二者關系，健全財務管理工作有助于進行科學合理的稅收籌劃，科學的稅收籌劃可以加強完善企業財務管理，二者呈相輔相成且相互依托的關系。在現代企業管理中，要深入認識稅收籌劃對企業長期發展所具有的重要意義，必須將稅收籌劃提到企業財務管理日常工作的日程上來，根據企業實際情況，實行科學合理的稅收籌劃，同時將培養人才作為企業稅收籌劃的一個重要路徑，進一步完善企業稅收籌劃，及時發現企業財務管理中存在的問題并加以解決，為企業稅收籌劃奠定良好的基礎。
6．構建政企合作機制企業應和當地稅務相關部門加強溝通聯系，構建政企對話交流機制、大型問題協商機制、涉稅信息共享機制以及涉稅問題歸口收集解決機制等相關機制，避免出現稅收風險和稅收籌劃風險。由于納稅籌劃活動的重要價值逐漸在企業經營活動中體現出來，因此加強重視納稅籌劃風險，因為企業只要進行納稅籌劃活動，勢必就存在納稅籌劃風險。所以，在進行納稅籌劃時，企業必須針對具體問題進行具體分析，并針對風險情況制定行之有效的風險防范對策，享受稅收政策優惠，避免出現稅收政策風險，為納稅籌劃順利進行做到防范于未然。
