時間：2023-08-08 17:10:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業實習報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
：
本人于2011年7月至2011年12月在廣東省東莞市中信物業管理有限公司實習，其中秩序維護員4個月，客服2個月。短短的半年一晃眼便過去了，在這期間有歡笑、也有汗水。喜的是作為中信的一員，與公司同甘苦、共患難，在工作中學到了許多有關物業管理的知識和實踐操讓我對物業管理有了更加全面透徹的了解；苦的是我也在工作中經歷了大大小小的難以處理的事情和與公司一線員工一起工作，體會到了作為秩序維護員的那份艱辛與勞累。
忘不了的是將要實習工作、離開集體、離開父母、離開同學的那份難以割舍和留戀的情懷；忘不了的是與同學告別，相互擁抱、流淚、揮手告別的場面；忘不了的是我終于正式邁入社會、獨立生活、將要成就屬于自己的那份夢想激動的心情…
2011年7月1日，經過一天一夜的長途跋涉終于到達了東莞，這個讓我渴望而又懵懂的城市，大家最初那份將要踏向異鄉的興奮心情也隨著漫長的列車顛簸而漸漸消退。可當大家下火車的那一刻，看到人力資源部古經理熱情的幫我們提行李、發面包、遞水，我們的疲憊轉眼又一消而退，被這個公司的熱情而打動。我在心里默默的祈禱，我一定行！在公司總部，經過一天的安排和分配，工作，將要開始了…
2011年7月2號經過一天的休息和調整后我被分到陽光管理處暫行兩個月的實習工作。很快，我們便以一個積極、熱情的心態進入了工作狀態。短短的兩個月，我主動了解我管理處職能范圍、機構設置、人員編制等基本情況，并且嚴格遵守我處的各項規章制度。其中我主要接手了vip客戶接待這一工作，負責對于維修單的回訪驗證及各項資料諸如物品放行條、保修、巡查維修記錄表、日常巡查簽到表、清潔衛生、綠化檢查表等的整理。在工作中遇到了種種困難，如在給業主打電話時經常會遇到業主大發牢騷，而我，也在慢慢的累積經驗，學會了傾聽，學會用語言耐心的向業主解釋，用我的真誠去認真的對待每一位客戶。在客服前臺，我更學會了用微笑面對客戶，耐心的向他們解釋管理處的一些規定是為業主著想，幫助業主開物品放行條、給住戶卡授權、辦理車卡等等。物業管理公司實習報告
記得住的便是在暴雨中和同事幫業主把小孩抱到避雨處得到業主謝意的那份開心；記得住的便是管理處內審時大家一同整理資料的那些吃泡面加班的日子；記得住的便是給我們培訓、和我們暢談社會、暢談工作、暢談理想的那些老同事；更忘不了的是參加公司競聘，一輪筆試、二輪機試、第三輪面試落榜的那份難過和苦澀…客服部，這個給我造夢的部門給我留下了太多值得回憶的夢…
可實習畢竟不只在一個部門，懷著百分之一百二的不愿意，我和其他幾個同學來到了保安交通部進行實習。時間，2011年9月1日。在保安交通部，是第一次真真正正的和中信的一線員工一起工作，多少個日日夜夜，多少次不斷的抱怨，多少汗水，都是我們在保安部的點點滴滴。雖然，這個部門人員繁雜，這個部門工作艱辛，這個部門充滿鉤心與斗角，但是我們的工作還要進行，我們的實習還要進行，我們，還是中信的一員。在這個部門，與一線員工一起工作、吃飯、休息，漸漸的，我開始融入這個讓人糾結的復雜集體。
大學生實習，已經是輕松平常的事情了，學校讓我們外出實習，是為了讓我們更加的適應社會，了解社會的工作，讓我們給以后的工作做好準備。無論是誰剛開始都得要個適應期，而實習就是給同學們適應磨合的，同樣也是對學生自己的一種檢驗，讓自己知道自身的不足，有哪些地方做的不好，哪里需要改正。所以實習對我們來說還是很有幫助的。
在學校的安排下，我和幾位同學被安排到****物業，成為一名物業管理人員。物業管理是房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，每個小區都有物業管理人員，這應該相當于一個售后管理，相當于是一種服務性的行為，我們要管理小區的公共設施，要是住戶有問題，還要找我們，所以物業管理的工作也是不簡單的。剛開始實習，我們只是被安排做一些簡單的工作，或者就是去小區逛逛，有什么地方壞了的，或者看看有什么需要幫忙的，我們剛開始就是做這些簡單的工作。
慢慢的領導也開始給我們安排任務。每家房主有什么事情就會打電話，或者下來找人，我們就是幫助房主處理一些問題，慢慢的領導就教給我們一些小事情，雖然是一些小事情，但是我們做起來勁頭十足，做事的時候很認真，要是房主去投訴我們沒做好的話，我們可是白做了。
實習了一段時間，我們做了很多事情，比如哪家有什么事需要幫忙，那兩家爭吵起來了，需要調解，在就是公園的健身器具壞了，需要修理等等。雖然這些都是小事，但是做事看細節，這些小事對我們來說沒有什么幫助，還麻煩，但是對于公司來說，卻是留下了一個良好的口碑，在以后的工作中也會順利一些，在實習的這段時間里，在領導的指導下，對小區內的工作做的很好，雖然物業管理行業是一個法制不健全的行業，而且涉及范圍廣，專業知識對于搞物業管理者來說很重要，但是我在工作中還缺乏經驗，思想也不成熟、穩重，所以還有很多我還要學習的。
經過這段時間的實習，對我的改變還是很大的。在實習中我們將理論知識與工作實踐相結合，我們更加了解自己所學的專業知識，培養了我們的工作經驗和社會適應能力，讓我們對以后的工作也擁有了信心，對于這次的實習我們的收獲很大，謝謝學校安排的這次實習，謝謝前輩們的關照和指導，謝謝!
：
通過公司各處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在實習期間，我深深體會到了海納物業的優勢，以及在日照的影響地位。雖然海納物業僅經過了短短幾年的發展，卻取得了如此大的成績，這與海納人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到成績 的同時，我也發現了這其中存在的一些影響海納物業發展的問題，現總結整理如下。
第一，內部管理不規范。首先，海納物業受日照整個物業管理發展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業管理的發展，但 當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的健康發展。
第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業發展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。由于我公司物業管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建立的，物業管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的服務質量的提高和物業管理企業的健康發展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。
第三，基礎薄弱，正常運行困難。首先由于部分物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決。物業管理與開發商之間，與建設單位之間，與業主之間矛盾重重， 物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行，企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改進設備，改善服務，導致了服務水平低，業主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致部分業主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中。
第四，缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業管理，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。
這些問題，影響著海納物業的發展，為改善我公司的物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、健康發展。
1.明晰權力和責任。海納物業欲走品牌之路，就必須走獨立發展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作為物業管理企業應負的責任。另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規范各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利。
2.建立、健全規章、制度。一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適合本企業特點的規章、制度，來規范員工的行為。要樹立海納物業品牌，必須要健全規章、制度作為保障。這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業管理服務工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系通過公司各處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在實習期間，我深深體會到了海納物業的優勢，以及在日照的影響地位。雖然海納物業僅經過了短短幾年的發展，卻取得了如此大的成績，這與海納人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到成績 的同時，我也發現了這其中存在的一些影響海納物業發展的問題，現總結整理如下。
我與同學到xx物業管理處實習。實習之初該物業管理處首先向我們介紹了一些基本情況，然后依次對事務管理、客戶管理與服務流程及安全保衛等做了簡要介紹。然后就開始“上崗”了。回顧此次實習過程，感受良多，收獲頗豐。通過實習有效縮短了課堂和社會實際工作之間的差距，使我能系統地、全面地掌握物業管理工作和方法。在老師的細心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意理論知識與實際應用的結合，用實踐檢驗所學的物業管理理論知識，由此加深了我對物業管理工作的特點、方式、運行規律的理解。下面是對這次實習的總結：
一、 推行、倡導“以人為本”服務理念。
物業管理必須樹立以人為本的服務理念，倡導人性化服務，實施以人為本的服務措施，提高服務效能，把客戶的滿意作為物業管理的最佳追求。美佳物業管理公司利用相關數據指標與員工績效考核有效的結合，通過嚴格的規章制度實現。并推出“最佳安保”和“健康物業管理模式”標準化服務模式，使員工在意識層面上確立什么樣的服務符合業主的需求。充分發掘安保人員的服務意識與專業技能，以建立首屈一指的安保服務社區。注重生態與人文的和諧和互補，塑造健康的人居環境，達到生活與健康同在，生活與藝術同在，生活與自然同在。
二、 優化客戶管理和服務流程。
物業管理利用“一站式服務”WEB系統管理房屋資源信息、客戶數據信息、財務管理、以及服務管理即服務報修申請等信息系統。各種模塊系統記錄相關的數據資源。房產資源主要記錄與房屋建設、竣工檢驗，房屋維修等;客戶數據信息則記錄該小區內業主與租戶的信息；財務管理記錄各種收入與支出明細;服務管理記錄用戶報修與維修服務進程的記錄。該系統具有方便、快捷的優點，能為物業管理服務提供數據支持。但在我看來，但是仍有很多方面需要改善。比如服務管理模塊系統開放程度不夠，用戶利用此報修并不多，主要還要通過電話由專人接受報修與跟蹤。如此一來，信息化應用就不到位，各種資源成本在信息化的助力下并未得到有效的降低。對此，應該完善服務管理系統，重新設計服務流程，分離管理與服務系統，加強宣傳與開放，促使用戶更多的利用該系統報修。
三、事務管理工作精細化。
在物業管理實際工作中，面對都是一些簡單而重復的瑣碎事情，物業管理成員每天仍然用非常飽滿的熱情，認認真真做好每一件事情，為業主提供良好的居住環境做好后勤工作。這些都有賴于從操作程序上制定明細的流程，創立和實行精細化管理，從細節做起，從小事做起，從平凡事做起。同時，公司設立嚴格的獎懲制度，規范員工的作為，使其知有所為，有所不為。
四、優化安保系統，提高物業管理形象。
保安作為小區的把門人，肩負著小區的安全保衛工作，同時也是物業管理團隊的對外形象窗口，也直接影響業主對物業管理公司的信任程度。所以建立健全物業管理安保系統，包括安保設施設備、安保人員素質與隊伍建設。是物業管理公司工作開展與企業發展的重要條件。
短暫的實習使我從實踐中總結過去所學的知識，擴寬了對物業管理的視角。目前，我從事的是計算機信息服務行業，所以在對服務的理解與應用上有更多的切實感受，在服務行業，雖然我們做的工作面對的是物，但最終我們是為客戶服務的，所以我們要在做好物的工作的基礎上，更多的要做人的工作，畢竟人是服務的根本所在，物業管理也一樣。總之，經過此次實踐，我得到了真正的切實的實踐經驗，綜合所學的理論知識，這將會為我走進并做好物業管理奠定了堅實的基礎。
我在明德物業省政協管理處為期四個月的實習已終了,四個月的時間里,我似乎已經由學生轉變成社會人了,有所為、有目標、有信心的健康成長和發展著。明德物業給了我這個條件,使我更全面、具體地融入其中,也讓我更能體會到工作帶來的變化。在這個充滿競爭又具有無數挑戰的社會里,明德物業給予我的四個月的鍛煉,將使我在企業這條道路上進一步發展,得到累累果實。 回想來時、進行時、過去時,縱有憂樂,必有得失,然不抑也不揚,乃錯也,下面就從這兩方面,分別述之。
初來乍到的擔心和恐懼,走上工作崗位的忐忑和慌張,身在其中的埋怨和惆悵,已在時間的磨合和實踐中漸漸化為烏有,取而代之的是工作本身帶來的趣味,自身成長的養分,為人處世、溝通技巧的所得,可謂得之悠然。這段時間里的路程,這段路程里發生的事情,是我在明德物業得到的彌足珍貴的經驗,留下足跡會是很深、很重、很大的烙印,給予我最厚重的禮物。
企業是個舞臺,它帶給我的不僅是成長,還有沉淪,要能取其精華,不斷在實踐中汲取營養,發展壯大自己,必有一番作為。下面,本人通過在實踐中得到的啟示,解讀在明德物業實習期間帶給我的變化和認識,以幫助自己在明德、在社會上有更好的發展,取得更高的成績。 在省直機關,就會經常開會,我在這段實習期間,召開了“人口資源環境委員會全國政協會議”“科教文衛體委員會全國政協會議”以及“山東省政協常委會”等多個宏大、氣勢恢宏的大會,做為傳達室的接待員,積極應對,感觸頗深。
首先,我按照公司的制度和規定行事,一絲不茍地履行自己的職責,保持著積極樂觀向上的心態和精神面貌,這使我認識到,一個人在工作上的態度和之中的形象對企業的作用。其次,是在溝通技巧上。面對這么多的政協委員,雖然我們不能面對面溝通,也在無形之中影響著我,促我去改變。在日常工作上,我已由最初的慌亂、不安、無序,到后來的應接自如、及時,似是一場冒險活動 。
溝通技巧,已把我置于生活的頂端,使我天天面對來訪的客人,促我發展 。第三,要有靈活應變、善于思考的頭腦。本著服務至上的觀念,要力所能及地為業主著想,為業主服務。全國政協會議,這種別開生面、氣勢恢宏的大會場面,還是第一次目睹,服務當至關重要。如何服務呢,就要看自己如何處理問題的能力了。靈活的思維、善于思考的大腦、應變的能力當要一番發揮、施展了。
在日常工作中,如何與領導打招呼,如何接待來訪客人,如何與業主溝通等,都需要自己從書本上的理論知識與現實中實踐遇到的問題結合起來,綜合、具體的思考、判斷,既給了我挑戰的同時,也賦予了我處理這些棘手問題的能力,獲益匪淺。滴水石穿,歷盡歲月的洗禮,必將得到心意的禮贊。我清楚的明白,經過這四個月的磨練和捶打,我會得之有益的果實,對我個人的發展起到推波助瀾的作用。明德物業,給予我的不只是一個崗位、一份工作,更是我從實踐中得到的精華和感悟的人生價值。
這其中也不免有一些牢騷和無奈,我這樣發泄不滿的情緒 。用這些閑言雜語陳詞濫調來抑了。并不是牢騷滿腹,但在實際之中,不無此。我還提筆寫了一首給自己聽的歌,名為[保安之歌],頌來,一睹。
總算熬到頭了,帶著沉郁,含著悶騷,背著怨氣,夾著痛楚,隨著無聊,伴著光輝,撐著體面,舉著大旗,強強硬硬緩緩軟軟,應該這么來說明,亦或形容。沒有再合適的詞語來表達這憂憤深惡痛絕的心情了。 的確如此的荒唐,果真無比的可惡,由衷深切的歌頌。這般酣暢淋漓的傾泄憤懣必然輕松,這般郁郁寡歡的拋售情緒當然無值一個人。謹以此慰藉用消極彌漫全身的毒瘤潰散在心房,謹為此緬懷虛度蹉跎燦爛無光明的時光。
保安之歌
我是保安,保安
話里話外沒有素質
我所實習的xx物業管理有限公司，隸屬于xx集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。xx花園是其所管轄的物業管理項目之一。xx花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。
回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對xx花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。
嚴把員工招聘關。xx物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業;招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。
做好員工的入職、在職培訓工作。xx物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性;隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。xx物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。
從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響;建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。
在實習中，我看到一套由xx物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。
xx物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在20xx年xx重點開展了“顧客互動年”活動。成立了xx俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動;“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動;十月份，組織小區業主觀看露天電影;十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。
四、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。
對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。
五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。
管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度;對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質;強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。
在實習過程中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。
我所實習的xx物業管理有限公司，隸屬于xx集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。xx花園是其所管轄的物業管理項目之一。xx花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。
回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對xx花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。
嚴把員工招聘關。xx物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業;招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。
做好員工的入職、在職培訓工作。xx物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性;隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。xx物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。
從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響;建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。
在實習中，我看到一套由xx物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不
(在美佳物業偉柏花園管理處的實習報告)今年一月十八日下午開始，我在美佳物業偉柏花園進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。
我所實習的美佳物業管理有限公司，隸屬于香港沿海綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。偉柏花園是其所管轄的物業管理項目之一。偉柏花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。
回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。
嚴把員工招聘關。美佳物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業;招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。
做好員工的入職、在職培訓工作。美佳物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性;隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。美佳物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。
從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響;建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。
在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。
美佳物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在2003年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動;“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動;十月份，組織小區業主觀看露天電影;十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。
你正在瀏覽的實習報告是個人實習鑒定—— 實習地點“xxx物業管理公司”—“xxx管理處” 個人實習鑒定—— 實習地點“xxx物業管理公司”—“xxx管理處”
我于XX年x月xx日至XX年x月xx日期間在“xxx物業公司”－“xxx管理處”進行了物業管理實習，實習時間 xx天。在實習中，我在管理處指導老師的熱情指導下，積極參與管理處日常管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理有了深層次的感性和理性的認識。
我所實習的“xxx管理處”，隸屬于“xxx物業公司”，是“xxx集團”的下屬企業。xxx集團是集房地產開發、物業管理、文化產業等項目為一體的綜合型民營企業集團。擁有xxxx工程發展有限公司、xxx花園物業管理有限公司、xxx建設工程有限公司、xxx國際傳媒有限公司等十幾家下屬企業。是xx省房地產綜合實力榜首企業，xx省最佳成長型十大民營企業。xxx花園社區，是全國文明社區示范點，是榮獲首屆“xxxxxx獎”的唯一社區。社區占地2平方公里，入住8萬多人。規劃將建成一個占地7平方公里，入住30萬人的xxx新城。社區堅持“建設節能住宅、實行自治管理、構建和諧社區、實現可持續發展”的目標，堅持“以人為本、以德為魂、以文為美”的核心理念。
我實習的主要地點則是“xxx花園”－“xxxx”，該小區由3棟小高層住宅樓組成，xxxx工程發展有限公司建設，建筑面積5.2萬㎡。整個小區綠化景觀由xx市藝術建筑設計院設計。小區總面積4萬㎡，綠化面積1.8萬㎡；景觀部分總面積2700㎡，其中水體面積260㎡，鋪裝面積2400㎡，景亭3座，健身設施、球場、花架、兒童活動場多處。工程于XX年4月20日開工，由xxx建設工程有限公司施工。有xx土木工程建設監理有限公司監理。交通：622（xx方向）、721（xx方向）、555（xx方向）、508（xx方向）、707（xx方向）；學校：幼兒園2所，xx幼兒園、xx幼兒園；小學2所，xx一小和xx國際部；中學1所：xx中。
本次我實習的主要工作是“xxxxxx”的驗房，驗房流程如下，開發商竣工驗收＝＝＞物業公司進行房屋接收驗收（第一次）＝＝＞由房產商和物業公司共同督促施工單位整改＝＝＞物業公司再進行二次接收驗收確認，合格后物業公司簽字接收；如不合格再整改＝＝＞物業公司督促施工單位對房間進行第一次開荒打掃＝＝＞物業公司與購房者共同進行房屋入住驗收＝＝＞購房者認為合格后，在入住驗收單上簽字確認，如不合格，維修部再進行整改＝＝＞購房者辦理入住手續。
實習還包括指導業主裝修，業主和裝修方應當與管理處簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。協議包括下列內容：裝飾裝修工程的實施內容；裝飾裝修工程的實施期限；允許施工的時間；廢棄物的清運與處置；住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；禁止行為和注意事項；管理服務費用；違約責任；其他需要約定的事項。
入伙亦稱入住，是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結相應手續；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限內不辦理相應手續的，亦視為入住。小區門口人流匯集，由秩序維護員疏導車輛，接待人員在入口處指引業主去入伙地點。入伙期間采用“一條龍”服務模式進行，發展商、施工單位、物業公司聯合現場辦公。入伙地點，有入伙流程圖擺放在顯眼的位置；辦公臺面有工作組標識；根據實際工作場地和預計客戶流量，將場地隔離，財務收費處單獨隔離，保證安全。業主在進入物業公司入伙接待處、由接待人員核對身份后，在《業主簽到表》登記，并領取資料袋。資料中裝有需業主知悉及簽署的種種文件和表格。簽到后，業主直接面對接待組，由接待組完成文件簽約、財務收費、咨詢講解等工作。在業主簽署文件時，物業公司負責復印、收集業主的有效證件復印件以及公司單位的法人委托書等。根據業主房產資料，財務組已準備每戶在入伙時應繳納的費用清單，方便入伙時接待組根據清單直接告之。業主如有疑問者，將被帶領到咨詢組單獨辦公場地，避免因此造成對其他業主的影響。如有異議者，接待人員無法讓其信服，則有分公司經理負責接待。對極個別拒絕簽署文件者，則有分公司經理和公司領導進行溝通和解釋，公司視其原因情況給予具體 的處理方法。以上接待工作結束后，將《入伙會簽單》轉收樓組。接待流程完畢。業主走進收樓現場時，收樓組已做好各項準備工作：如各類鑰匙(房屋、信箱)分棟分閣分層分戶集中整齊擺放；收樓組每人必備的文件夾及接管驗收記錄等。收樓組人員在核對會簽單后，領取鑰匙。然后指派專門人員引領業主收樓。到達住戶家時，由收樓人員將鑰匙給業主，由業主檢驗信箱鑰匙，并由業主親自打開入戶門。進門后，收樓人員在《接管驗收記錄》上登記業主對房屋質量、房屋設備的意見。如業主不同意收樓，拒絕簽字，應與業主協商后向管理處代為轉達意見，由管理處跟蹤處理業主意見。收樓結束后，詢問業主是否有其它需求，如果沒有，則請業主在《接管驗收記錄》上簽字確認。收樓人員根據實際情況，填寫《入伙會簽單》后，將所有資料交回收樓組組長。至此，入伙流程結束。各種入伙的資料都須仔細收集保管，并進行相應的統計分析。尤其是收樓時發現的問題，應立即歸類并迅速提交相關方予以解決。
【關鍵詞】雙面向 實訓基地 綜合效益
隨著我國改革開放的不斷深入和市場經濟的建立與完善,物業服務以現代城市朝陽產業的姿態迅速發展。專業的物業服務模式應運而生,逐步形成住宅小區、工業園區、商務寫字樓等各種不同類型的物業服務形式。與這些常規的物業服務形式不同的是,高職院校物業服務,既缺乏理論依據,更缺少實踐經驗。因而,作為我國國有資產特殊形態的高職院校物業服務,如何面對市場經濟的發展,如何面對職業院校人才培養的要求,即如何實行“雙面向”的經營理念,是我們需要探討一條物業服務的新思路,這對高職院校物業服務具有較強的理論和現實意義。所謂“雙面向”的經營理念,即物業服務要面向市場競爭,面向院校發展。面對市場必須是獨立經營的企業,要謀求競爭戰略與優勢;面對院校可以是“實訓基地”,以此為載體實行對學生職業能力的培養與實訓,服務于院校的專業建設。
一、面向市場的經營理念
高職院校物業服務首先要面對市場,形成一個按市場規律運作的經營實體,并通過對社會的服務積累經驗,提升內涵,最終更好地為職業院校人才培養提供服務。目前,高職院校物業服務企業的性質一般是體制國有化、經營市場化,屬院校的第三產業。工作范圍主要涵蓋對內管理及對外經營兩個部分。其經營方式主要是利用院校資源,直接面向市場,獨立經營。在這樣的背景下,物業服務遵循的原則和理念起著至關重要的作用,為此應做到四個引入。
1、引入市場觀念
正確的市場觀念是企業發展之靈魂,立足之根本。一般院校的物業服務與一般物業企業有較大區別,各種條件如環境、設備設施智能程度、資金及人力的投入、機構合理性等都處于劣勢,但也有其優勢,如經營成本低、管理費用少等,容易形成依賴院校領導“等、靠、要”的思想和工作作風。許多院校的物業服務企業都患有依賴習氣,使得企業經營死氣沉沉,物業服務費拖欠、出租物業空置、家屬物業散亂等現象司空見慣。但市場在巨變,其關鍵是對市場的審視和對自身的反思,從根本上解決問題,即樹立正確的經營理念,充分認識到“等、靠、要”思想等同于坐吃山空,是死路一條,而直面市場競爭、直面院校發展才可能有無限生機。所以確立“以院校為依托,以市場為導向”的獨立經營理念,引入市場觀念是第一位的。市場觀念的引入不是一句空泛的口號,它應體現在經營戰略的確立、服務意識的深化、制度機制的完善與改革等多個方面。
2、引入經營戰略
有了正確的經營理念,還必須確立行之有效的經營戰略,這是企業發展的方向和動力。高職院校物業服務企業在確立了“以院校為依托,以市場為導向”的經營理念后,也應像一般企業一樣審時度勢現實的市場競爭,從中尋求適合自身長足發展、短期見效的經營戰略和策略。其要義在于深入調查研究、因地制宜確立正確的經營戰略及策略。如某高職院校物業服務企業針對其寫字樓租賃經營的實際,研究周邊環境和物業租賃市場走勢,按照市場規律,建立多條信息渠道,及時收集各種信息,把握商機,最終確立了依托周邊優勢商圈位置,融合學院已有資源,借勢而為、穩步求勝的戰略思想,同時定位于在寫字樓陳舊和成本低廉的基礎上的低價位策略。經營戰略的引入有利于企業明確發展方向,進而確立各項具體的經營策略中,如人才策略、財務策略、營銷策略等,以保障經營戰略的實施。
3、引入服務意識
服務意識是物業服務企業的最高宗旨。作為高職院校物業服務要在市場中擁有自己的一席之地,經營中引入行規、強化服務理念是首當其沖的。優質的物業服務具有多重含義,不僅體現在微笑服務、語言及行為態度上,還體現在“以人為本”的各類周詳的商務服務、齊備智能的物業設備設施、嚴謹靈活的運營機制上。在調研中我們發現一般院校的物業服務企業在這方面普遍存在客戶遇到問題無人問經、設備老化無人修繕、設施陳舊不思改善、運營機制官僚簡單等各類問題。經分析,我們認為服務意識淡化是根本痼疾,為此必須引入和強化服務意識。這里要解決兩個問題:第一,要不要引入服務意識,即是否從思想意識上認定優質的物業服務才是物業服務企業良性運營的最高宗旨;第二,怎樣做到。其實,意識問題解決后,怎樣做就會迎刃而解。如某高職院校物業服務企業實施了“首問制”和“四主動”服務機制。即在任何情況下,客戶遇到問題時第一個被提問的物業服務者必須給出明確的答復或解決的方法、途徑;同時要求四個主動,即:客戶預約時,主動接待、熱情禮貌;客戶簽約入住后,主動上門征求意見,及時調整、改進服務;出現問題,主動提出解決辦法,及時處理,直至客戶滿意為止;遇到個別客戶違背物業使用規定,違反業主公約時,主動上門做工作,特別要做通客戶的思想工作,力圖使問題得到滿意的解決。
4、引入現代化設備設施管理
提升設備設施管理是物業服務企業優質服務的物質保障。院校物業服務在設備設施上也應逐步增強服務意識,特別是針對動態的現代化設備設施管理的不斷提高,它已是一般物業服務現代化程度的突出表現。相對于院校物業服務這方面還呈弱勢,特別是院校資源有限的情況下,設備陳舊、設施短缺等普遍存在,如何因地制宜,挖掘有效投入尋求最大的服務效益,是院校物業服務管理者深思的問題。其中有三個重點需要把握:第一,設備設施完備化。物業設備設施是為客戶“服務”的物質載體。現代化的發展,人們對物業設備設施的要求已超越一般使用的滿足,而要追求舒適、衛生、安全、快捷、環境優美等多項層面的滿足,物業設備設施的完備正是這種滿足的先決條件。全方位改建物業設備設施,并在其中體現“以人為本”的服務理念是物業服務的內涵表現。如逐步改進客戶的飲用水設施,衛生環境,增設智能設施、商務設備等,極大地方便了客戶。第二,設備設施管理完善化。在健全物業設備設施后還要輔以良性的運行和有效的管理,最大發揮設備功效,以求用戶的使用滿意,提升服務水平。第三,設備設施安全可靠化。強化安全是物業服務的重中之重,是優質服務的根基,要常抓不懈。為此須著力做到:堅持預防為主的方針,完善治安保衛制度,落實到人,及時發現不安全因素,立即整改,防患于未然;經常開展“四防”活動和經常性的安全教育;及時不斷改善硬件設施,搞好科技治安,杜絕一切安全隱患。
二、面向院校的發展要求
高職院校物業服務無疑具有其特殊性,在“雙面向”的同時還要做到“雙滿足”,即滿足市場競爭的需求、滿足職業教育的要求。職業教育的意義在于職業性、技能性、實踐性和應用性,這就奠定了高職院校物業服務必須面向院校發展的理念基礎。通過市場運營,高職院校物業服務企業改變了觀念,引進了市場經營模式,積累了管理經驗,為院校的專業建設奠定堅實的實習實訓場所的實體基礎,針對物業管理專業可以直接肩負實訓基地的職責。并在實訓基地建設中做到三個對接,即人才對接、實體對接和機制對接。
1、人才對接
企業的競爭力關鍵在人。院校物業服務企業的人才內涵有其特別的要求,既要具備市場競爭需要的企業經營能力,又要具備職業院校“雙師型”教師的素質能力,因此,物業服務的人員達到物業行業的從業條件,具備“物業管理師”的職業資格是必需的,即以教師和物業管理師的雙重身份經營物業服務,肩負學生實習實訓的指導工作。這就要求決策者有長遠的目標籌劃,站在經營和教學長期發展的角度培養人才,善用人才,不僅選用有經營才能、兼具“物業企業經理”資格的經營者管理院校物業服務企業,還要著力培訓全體員工取得相應證書,全面提升素質,為實現以下兩個對接奠定師資基礎。
2、實體對接
建立企業經營與人才培養相結合的實訓基地是高職院校物業服務的獨有特色。即以高職院校物業服務為依托,建立物業管理專業實習實訓基地,為學生提供一個真實的實習實訓場所和技能培訓平臺,從而滿足了高職院校專業建設中建立企業實訓基地的要求,在校內實現了企業獨立經營與兼做實訓基地的直接對接,滿足院校物業管理專業的學生實習實訓需要。
3、機制對接
院校物業服務兼具雙重功能,在面向市場、獨立經營、自創收益的同時,肩負為院校培養學生的專業實習實訓任務。為使二者有效結合、協調發展,達到一方投入兩方受益的雙重目的,院校物業服務的實體即企業可以與學院的物業管理專業共同制定運行方針,實行雙重機制,實現綜合效益。所謂“雙重機制”即企業經營機制與專業教學的實訓機制并存,達到“實訓”與“教學”相結合;所謂“綜合效益”即企業經濟效益與專業培養效果綜合受益。比如教學中融合企業機構和教學班級的設置,學生入學時,將班級編制模擬為一個物業服務公司,從總經理到各個崗位,每個學生都有對應崗位職務,學生在理論學習時就扮演崗位角色,還可調換角色,從不同角度學習物業服務知識,為實習階段進入實際角色預備理性知識,在實習階段,學生以早已熟悉的物業服務者的身份參加到企業的實際工作中,直接與客戶打交道,進行物業服務,同時完成畢業實習、撰寫畢業論文等學業任務。
三、“雙面向”促成“雙優化”
通過高職院校物業服務面向社會、面向學院的運作過程,實現了企業經營和院校專業建設的雙優化,具體體現在四個層面。
1、優化企業經營
高職院校物業服務就其實體而言同一般企業一樣,也要把經濟效益最大化作為最終目標,在市場競爭中歷練成熟,實現企業經營優化。首先,實現價值優化,把講誠信、重效益放在首位,在強化服務意識、提高服務質量上練內功,充分懂得經營二八法則,通過優質服務創造老顧客、老朋友,形成良性經營鏈,為企業帶來信譽;其次,實現機制優化,建立企業內部管理機制,完善各項規章制度,按行業標準落實崗位責任制,實現高效的工作質量和工作效率。在取得經濟效益的同時,保證物業最終業主――院校的利益,實現物業保值增值;最后,創造物業服務實績新突破,作為高職院校的物業服務企業在負有實訓基地、獨立經營雙重任務的同時,大大降低了經營成本、實訓基地建設成本,加上有效的經濟收入是對院校教學工作、專業建設積極的補充,更是對院校發展的直接貢獻。
2、優化師資素能
在“雙面向”、“雙機制”、“雙服務”實踐中,可以帶來理論與實踐、教學與應用的雙豐收,二者相得益彰、互促互進,尤其在院校物業服務企業的人員和專業教師的綜合素能上。實踐中,經常遇到一些一般企業很難遇到的特殊問題,如“關系”戶收費問題、實習中學生所學與實際情況差距較大的問題等,都是雙方師資亟待研討、共同解決的問題。在理論上是一些新課題,在實踐中,更需要經驗的積累,經常的溝通研討與實踐合,有利于企業管理者和教師共同增長認識水平與實踐技能,同時敦促專業教師結合實際情況研究有實際意義的教學理論和手段。實際問題的理論提煉、理論認知的針對應用使師資素能得到有效和全方位提升。
3、優化課程改革
高職院校的人才培養關鍵在以市場為導向,以就業為目標。為此,要求其在課程設置上有別于一般的本科培養方式,注重于崗位技能定位、實踐教學設計、教學方法調整、教材改革等。針對物業管理專業,高職院校物業服務及其實體,特別是實訓基地的直接對接,無疑在上述諸方面提供了有效、快捷的途徑,使之更加直接有效。
4、優化學生質量
高職院校物業企業為專業實習就地取材,將物業管理專業學生的畢業實習植根于實訓基地。隨著課堂教學的循序漸進,學生可以隨時參觀院校物業和經營,實習過程中,企業專門人員以輔導教員的身份配合專業指導教師對學生進行專業技能的訓練,完成實習報告,實習結束后,由企業給學生一個綜合評價,直接考核學生的實際能力,為撰寫畢業論文及就業打下感性與實踐基礎。由于學生的實習單位屬院校的一部分,有效避免了各類實習成績失真的現象,保證了實習成績的真實性,從而達到有效的實習目的。實際有效的實習實訓,不僅給學生提供了一個展現自我、培訓技能的平臺,也使學生培養的實用性、就業可能性得到一定提高。調研中看到某些高職院校物業管理專業畢業生常年保持100%的就業率和98%以上的簽約率,包括畢業生信息反饋中不少學生得到來自就業單位的好評和提升,有的物業企業特意索要這些院校的畢業生,認為這些高職院校的畢業生“好使、能用”。我們認為有效的集中實習實訓工作是造就優秀高職人才不可或缺的環節。通過四個引入、三項對接、四種優化詮釋了高職院校物業服務“雙面向”的內涵,實現了企業經營與高職人才培養的綜合效益。
圖1是我們在調研中統計的某高職院校物業服務企業近十年中企業經營績效(出租率、空置率)和為學院培養實習生成果(實習率)。
研究高職院校物業服務企業在獨到經營與積極參與院校實踐教學環節的實踐和探索,堅持“以院校為依托,以市場為導向”的經營理念,實行“雙面向”經營方針,強化服務原則,遵循市場法則,尊重教育教學規律,建立實訓基地,創辦雙重機制是一套行之有效、獨到的高職院校物業服務思路。嘗試這一思路,可以創造理論與實踐的雙重收效,實現綜合效益。理論與實踐的完善還在不斷增進,經濟效益與社會效益的雙重增長,開創具有高職院校特色的物業服務之路是一種不懈的努力。
【參考文獻】
[1] 張明媚:物業服務服務與經營[M].電子工業出版社,2006.
我院04級五年制、06級三年制高職醫療美容技術專業在借鑒、吸收兄弟院校醫療美容技術專業教育人才培養模式的先進經驗，總結本院歷屆中專層次定向、訂單式培養成功經驗的基礎上，積極探索高職美容教育的“訂單式”培養模式。于2007、2008年推行“訂單式”美容人才培養新模式，即將傳統的“校內教學-實習-就業”的方式，改革為“訂單-校內教學-用人單位教學-就業”的方式，縮短學校教育與用人單位需求之間的差距、提高學生的就業競爭力，充分體現“以就業為導向，以能力培養為核心”的職業教育理念。
1改革背景
教育部《關于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》教高［2006］16號文件，明確提出“把工學結合作為高等職業教育人才培養模式改革的重要切入點”，“高等職業院校要保證在校生至少有半年時間到企業等用人單位頂崗實習。使學校在校企合作中創新人才培養模式”。
自二十世紀80年代以來，醫療美容行業已成為我國發展最快的行業之一，醫學美容教育隨著市場需求量的不斷擴大，已具有較大的規模。我院自1998年開辦醫療美容技術專業教育以來，雖不斷調整專業培養目標，但仍然跟不上日新月異發展的美容市場的需求，沒有形成本校的特色，無法滿足崗位的需要。
2具體做法
2.1時間及內容安排：每年春季學院課程結束后，相關企業派出實習老師在學院對學生（帶薪培訓）進行為期3個月的培訓。內容：第一個月（培訓期）第1周：企業文化和制度教育、銷售技巧、安排周末考試初試篩選；第2周：結合個人意愿初步分選到具體品牌，分組進行產品知識培訓、操作培訓；第3、4周：參加客服部工作實踐，安排下市場一線實踐。第二個月（適應期）：參加客服部工作實踐，各品牌主管培訓其所在品牌的工作技能。第三個月（成長期）：參加客服部工作實踐，根據工作情況評估。評估合格后，考慮轉正及轉正后待遇問題。
2.2成立“訂單式”培養的管理機構：為了將“訂單式”培養落到實處，學院設置產學結合三級管理機構：學院學術委員會、系部專業指導委員會和項目教學指導委員會。學院學術委員會和系部專業指導委員會是吸收醫院專家和美容機構代表參與的專業建設指導機構，主要負貴“訂單式”培養的統籌和指導。項目教學指導委員會是為實施某一具體“訂單培養”項目而建立的由校企雙方代表組成的教學指導與管理機構，負責項目的具體實施和管理。在運行過程中，院方主要負責項目全部教學的組織與協調，側重校內教學的管理及頂崗實習期間的部分學生管理工作；企業方主要負責學生在企業頂崗工作期間的管理。學院教務處是院級學術委員會在“訂單式”培養方面的辦事機構，其職責主要是對“訂單式”培養狀況進行定期檢查、評估，代表學校進行協調、簽訂合同等，其次是逐步健全有利于“訂單式”培養的各項制度。
2.2頂崗實習期間的規范化管理
2.2.1明確學院、企業、學生、家長各方職責：①學院：負責對學生進行“訂單式”培養模式改革及頂崗實習前的動員、安全教育和紀律教育，在學生頂崗實習期間，學院指導教師每半個月（外地以電話聯系方式進行）與企業指導教師一起按照與企業簽訂的《“訂單式”培養協議書》、實習任務書及實習指導書的要求對學生進行指導，了解學生實習情況，發現問題及時與企業協商解決(重大問題及時向學院匯報)，并及時查閱學生用電子郵件發來的實習周記、實習報告；②企業：在學生實習期間對學生進行崗位安全教育；公司副總、項目(部門)經理、技術骨干等人員(已被聘為學院兼職教師)作為企業指導教師按《協議書》要求全程指導學生實習，并記錄學生平時實習情況及考勤，若發現有不服從管理或有嚴重違紀行為的學生，公司有權將其退回學院，學生的實習成績不及格；實習結束時，由公司給出學生的實習評語及實操成績。對工作勤奮、表現出色、能力出眾的學生將獲得優先的晉升和發展機會；③學生：按照實習任務書及實習指導書的要求完成實習任務，在實習期間應嚴格遵守企業的各項管理制度，按時撰寫周記、實習報告，準時參加學院與企業組織的交流總結會議。因事、因病請假時，需向實習所在部門(項目)負責人提出書面申請，獲得書面同意后告知學院指導教師。在實習期間出現任何問題及時與企業指導教師、學院指導教師聯系，所出現的問題由校企雙方指導教師共同協商解決；④家長：在同意學生參加“訂單式”培養模式改革項目后，與學院、企業合作做好對學生的安全管理工作，對學生加強安全教育。
2.2.2建立學院、企業、學生之間的定期溝通制度：建立學院、企業、學生之間的定期溝通制度是“訂單式”培養取得實效的一個重要保障。①學院指導教師與學生的定期溝通：由于學生缺少社會經驗，剛開始實習時必然會出現不適應的狀況，如：紀律、安全、實習環境適應等。因此，學院指導教師必須定期（特別是頂崗實習的第一個月）、主動與學生聯系，做好有關思想工作和心理輔導工作，幫助學生正確地了解社會和適應社會；②企業指導教師與學生的定期溝通：在頂崗實習期間，企業指導教師應從生活、學習、工作等方面關心學生，同時學生也應及時與企業指導教師聯絡溝通，使自己能更快適應工作、適應社會；③校企雙方指導教師定期交流溝通：及時解決頂崗實習期間學生出現的各種問題、正確評價每位同學在當月的實習表現，讓他們盡快地適應頂崗實習期間的工作，獲取知識、培養職業能力。
2.2.3實施分層培養方式：企業根據學生頂崗實習的表現，進行合理、恰當的分層次培養，激勵學生，具體層次如下：實習生-美容師-店長、美容導師-高級美容導師-品牌大區經理-品牌經理-分公司經理。對于在頂崗實習期間表現不佳的學生，企業以書面的形式建議學院對其進行分流。
2.3考核制度:學生的考核以企業為主，學院為輔，采用二、三、五制(見表1)。
3 實施效果
3.1從學院角度看
3.1.1實現了教學模式的轉變：“訂單式”培養，實現了我院教學改革的新突破。學院與合作企業（美容機構）共同研究，做到針對學生頂崗實習崗位所需，同步安排單元模塊教學的開展，使專業學習和實踐實訓密切結合。促進了由封閉式教學模式向開放式辦學模式的轉變、由傳統的按教學大綱培養學生向按社會需求培養學生的轉變。
3.1.2有效解決了學生實訓實習問題：“訂單式”培養，學院與企業共建實訓基地，企業為學院選派教師提供技術上的指導，直接為學院提供儀器設備、教學資料等。學生在企業中頂崗實習，企業為學生提供了真實的職業環境，解決了學生實習實訓的問題，提高了學生的動手能力。
3.1.3有效地解決了“雙師型”教師師資的培養問題:企業（美容機構）為學院培養“雙師型”教師提供了實踐鍛煉的場所。同時，企業通過推薦專業技術人員到學院擔任兼職教師，改善了高職院校師資隊伍的結構，提高了學院師資隊伍的總體水平，促進了學院“雙師型”師資隊伍的建設。
3.1.4降低辦學成本，改善辦學條件：近二十年來美容行業的迅猛發展，新產品、新器械、新儀器及新方法層出不窮，學院利用企業的師資、先進設施、設備、工作場所和生產條件來彌補學院投入的不足，發揮企業人力資源與物質資源在辦學中的作用，優化資源配置，降低辦學成本。
3.2從企業角度看
3.2.1企業管理更加規范化：相關企業（美容機構）在與學院合作的過程中，由學院負責，企業參與制定、完善一套管理制度，如：培養學生任務書、指導書，教師指導手冊，考核制度，安全責任制度，住宿管理規定等。每半個月學院、企業、學生之間的溝通一次，檢查制度實施情況，使企業在接受頂崗實習學生的過程中實現管理創新和服務創新，提高了企業的管理、服務水平。
3.2.2降低了企業的用人成本，增強了用工隊伍的穩定：隨著美容行業發展速度的不斷加快，符合美容機構需要的骨干人才明顯缺乏，美容機構單純面向社會招聘又出現了培訓成本高、流動性大、對企業忠誠度缺乏等問題。加上學院培養出來的學生其技能和素質達不到企業的標準和要求，“產品”不適銷對路。通過“訂單式”培養，用人單位可以根據實際需要直接對人才培養方法提出自己的用人要求，通過學院與用人單位雙方的共同努力，使學生在學院學習的同時，接受職業的教育與培訓，接受企業的文化；學生在頂崗實習中，企業指派專人對其進行相關的業務指導，并借此考察學生的思想和道德品質，了解學生的知識水平、技能水平，從根本上改變企業用人的高消費現象，增強了用工隊伍的穩定。
3.3從學生角度看
3.3.1綜合素質得以提升：高職醫療美容技術專業“訂單式”培養模式改革，充分利用了學院內外不同的教育環境和資源，學生以職業人的身份接受企業培訓，參與企業生產，了解企業文化，進一步培養了學生的主人翁責任感和敬業精神；在真實的工作環境中，學生能及時吸收行業、企業的新知識、新技術、新方法，學生的學習動力大大增強，學生的實踐能力、創新能力和創業精神得到鍛煉和提高；通過與實踐結合、社會接觸，與各種人員的合作共事，切身體驗嚴格的生產紀律、一絲不茍的技術要求，感受到勞動的艱辛、成功的快樂。培養了分析問題、表達能力、應變能力、解決問題的能力和集體協作的團隊精神，極大提高了學生的綜合素質。
3.3.2提高了就業能力：頂崗實習期間，學生了解企業的用人狀況，熟悉企業規章制度，熟悉業務和技能后，學生能夠正確認識職業發展和現實待遇的關系，能根據自己的能力和水平，對自己進行正確定位，改變好高騖遠，盲目攀比的擇業心態，極大地提高了學生就業競爭力和職業發展潛力，形成穩定的職業心理。目前參與“訂單式”培養模式改革項目的兩屆共82名高職醫療美容技術專業學生實現了100％高質量就業。
3.3.3實現學生免費、低費接受教育：我院學生家庭條件普遍不是太好。參與“訂單式”培養的學生，學院與美容機構簽訂培養協議，學生包吃包住的同時，在培訓期間底薪700元，在頂崗實習期間即轉正后，每個月800元底薪加月提成加簽新加盟店以及出差補貼。實現學生在第三學年免費、低費接受教育。
4幾點反思
4.1 建立“訂單式”人才培養的長效機制：目前，我院“訂單式”人才培養模式還處在初級階段，雖然與我院合作的三家企業都是管理嚴格、經營規范、遵紀守法和社會聲譽較好的美容機構，但由于其規模較小，與學院合作抗風險能力較低。而且每一個企業對人才的需求都有一定的階段性特征。因此，我院應在不斷深化與現有的美容機構合作的基礎上要活思路．多層次、多形式進行，如：學院可以考慮在一年級、二年級和三年級開展長期、中期和短期三個層次的“訂單式”培養，也可以開展針對崗位要求的不同開展多形式的“訂單式”培養，還可以開展針對企業員工再培訓的“訂單式”培養。總之，在合作的過程中要注意互通互補、互惠互利，這樣的合作才能有動力．才能形成長效機制，才能為學生創造更為廣闊的就業空間，增強學院抗御風險和長期發展的能力。
4.2 報酬問題：報酬是“訂單式”培養順利推進的一個重要紐帶。由于我院參加頂崗實習的學生家境普遍狀況不是太好，在實習指導中我們發現學生對實習報酬十分在乎，反應強烈。同時，我們也發現，正是因為企業支付了報酬，所以企業十分重視對學生的培訓、培養。但在第一輪頂崗實習過程中，我們發現在報酬設計時我們過分關心了學生而忽視了企業的利益。因此學院應會同企業設計合理的報酬，同時與企業協商定時發放學生的工資等問題。
4.3 學生安全問題是隱患：學生安全問題是實施“訂單式”培養模式改革的重要隱患，主要包括交通安全、財產安全、人身安全及服務安全等問題。這都需要在企業為學生購買保險的基礎上雙方進一步研討、協商制定相關制度來保障，以提高學生的自我保護意識和能力，避免學生在實習過程中受到身心傷害，杜絕安全事故的發生。“訂單式”培養，促進了學院醫療美容技術專業的發展，提高了教學質量，拓寬了就業渠道，使學生擁有了一技之長。但社會在不斷進步，無論是體制、機制、科研、技術、意識都有可能發生變化。“訂單式”培養在運作過程中，要不斷適應、不斷改進，使學院醫療美容技術專業教育更具有活力，最大限度地提升學院辦學的實力。
[參考文獻]
[1]李漢斌.職業院校“校企合作”培養模式初探[J].成人教育,2007,(4):57-58.
[2]劉勝利,趙 嬌.校企結合為學校發展注入新活力[J].教育與職業,2007,26:184-185.
[3]袁 力,馮圣平,劉林祥.產學研結合培養模式的研究與實踐[J].理工高教研究,2004,23（3）:56-58.
[4]盧海濤.關手高職發展“訂單式培養”的問題與思考[J].中國職業教育,2006,13:33-35.
[5]鄭義臣.校企結合對高職工科學生就業的影響探析[J].無錫商業職業技術學院學報,2005,5（3）:77-78.
[6]崔 平.對工學結合過程中幾個關鍵問題的思考[J].職業圈,2007,12s:101-101,105.
關鍵詞應用寫作 課程改革
中圖分類號：G420 文獻標識碼：A
A Study of the Reform on the Practical Writing Course in Vocational College
LI Yunyun
（Qingdao Hotel Management School, Qingdao, Shandong 266100）
AbstractPractical writing competence is the essential ability for college students. However, there exist some problems in the teaching of the course, especially in colleges. To meet the need of talent cultivation and highlight the utility and humanism of the basic courses in college education, this paper is probing into the reform of two aspects: to arrange teaching program reasonably and establish new testing mode; to rebuild the system of practical writing based on the teaching materials.
Key wordspractical writing; course reform
1 《應用寫作》課程教學現狀及存在的問題
1.1 授課中所有專業授課內容統一，缺乏針對性
過去，大部分高職院校所有專業的學生用的是同一本教材，學的是相同的內容。但教學實踐表明，應用文文種眾多，要在有限的時間內給學生傳授如此眾多的內容并要求學生掌握，是不太可能的。況且學生在以后的工作中對各類應用文體的應用情況因專業而不盡相同，各有側重，所以這種“一鍋燴”的授課方式損害了學生的學習積極性，更導致學生對與自己工作密切相關的應用文種的學習不深。
1.2 授課時間安排不當
以往教學中，《應用寫作》作為公共基礎課，大多被安排在大一授課，有許多學生沒經過實習，并沒有切身體會到應用文寫作在實際工作中的重要性，往往導致對本門課不夠重視，從而缺少興趣和積極性。
1.3 教學方法和手段單一，缺少革新
以往教學中，教師雖在教學上花了很多精力和心血，但往往采用傳統教學方法，大都局限于“教師講授為主，黑板加粉筆為輔”的教學模式，教學方法不夠豐富，課堂容量不大，難以激發學生興趣。鑒于此，必須對《應用寫作》這門課程做出改革，力爭使這門課程有一個比較嶄新的面貌。
2 《應用寫作》課程改革方案
2.1 合理安排教學計劃，建立新的課程教學考試模式
從教學實踐出發，建議高職院校考慮將應用寫作課程安排在學生實習之后。學生在實習以后會充分地體會到應用文寫作的重要性，對普遍感到困難，在實際工作中又容易出現差錯的文種，在工作中使用頻率較高的文種都有切身體會，學習中針對性大大增強，學習熱情也就會比較高漲。
另外，《應用寫作》教學要真正提高水平和質量，其開放互動的教學思想一定要在評估體系和考試策略之中得到充分地體現。在教學實踐中，根據應用文寫作課程的目標和性質，我們應改變傳統的考核方式，注重職業能力培養和實踐能力培養。
2.2 從教材入手，重新構建應用寫作內容體系
2.2.1 建立“項目化模塊”的課程結構
根據專業需要，調整教學內容。依據對相應的崗位職業能力分析，按照素質本位、能力核心原則，針對學生的專業特點，確定教學重點，注重將專業知識和寫作技巧相融合。授課過程中，除講授各專業學生普遍通用的應用文種外，教師應該根據不同專業即今后學生工作需要，介紹工作中實際使用的應用文體。如針對工商學院專業學生，注重經濟文書、市場調查報告、經濟合同等的講授，針對旅游管理專業的學生加強導游詞的講授訓練，物業專業側重通知及法律文書的寫作等，真正做到培養學生的素質與能力。
2.2.2 確定“能力培養為主”的教學方案
為使學生適應本專業的就業環境，課程注重強化訓練學生的“三動”能力（動手、動口和動腦能力）。所謂動手能力訓練，就是以多種行之有效的方式進行寫作訓練，如采用情景模擬寫作、現場寫作、案例寫作、病文修改寫作、一個題材多種寫法的寫作和課外社會實踐的寫作等。所謂注重“動口” 能力訓練，是指訓練學生大聲朗讀優秀例文，在課堂上積極發言，在課堂教學過程中學生練習“出口成文”。所謂“動腦”能力訓練，即在課堂教學中要求學生積極動腦思考，通過多種形式訓練學生的寫作思維，以提高學生的寫作能力。
2.2.3 重視實踐訓練，有效提高學生的寫作能力
應用寫作有著非常明確的實用目的，因而在應用寫作教學過程中重視實踐訓練就顯得尤為重要。這就要求學生身臨其境參加社會活動，親自搜集材料，在教師指導下完成寫作任務。例如會議紀要的寫作，可安排一次會議，寫出會議記錄，在會議記錄的基礎上寫作會議紀要，或者編發簡報，如果是涉及雙方的會議，還可練習寫一份合同。可以把學生的應用寫作學習和課余的實踐操作活動結合起來。如為運動會、學代會寫開幕詞、閉幕詞、會議通知、會議講話稿等。通過實踐活動，就能有效提高學生的應用寫作能力。
2.2.4 改革傳統的教學方法，突出能力培養
（1）情境教學法：通過創設一定的職業情境，使學生置身于某種特定的寫作情境之中，以角色的身份構思寫作，從而順利快捷地完成寫作。如“訴訟”文書的寫作，教師提供一個法律方面的案例，由學生分別扮演法官、原告與被告。
（2）項目教學法：這是一種通過讓學生合作完成某一特定項目和任務以達到教學目標的教學方法。如策劃文書寫作，要求學生合作完成市場調研、營銷策劃、與企業洽談等綜合項目，之后根據各自掌握的材料合作寫出應用文。
（3）案例教學法：通過案例引入、案例分析、案例設計等環節，讓學生在討論和重新設計中去發現、去創新。如“經濟合同”的教學，給學生提供正反兩方面的案例讓學生分析、判斷，并且修改完善。
（4）多媒體教學法：充分利用現代教育技術，在課堂教學上，利用視聽媒體和課件的演示，提高教學的直觀性、趣味性和互動性。同時，將課程教學資料在校園網上，實現優質教學資源共享，方便學生在課外能夠利用網上資源進行自主學習，還可通過E-mail向老師求教，遞交作業、實習報告和畢業論文等。
2.2.5 加強師資隊伍的建設
在從事應用文寫作教學的師資隊伍中，教師多為中文專業出身，多是出校門進校門，再由教漢語言文學課改行教應用寫作課，許多文體連教師自己也沒寫過，十分缺乏應用寫作實踐經驗。因此，要加強專業學習和培訓，以提高教師的崗位實踐能力。教師可以定期做一些文秘工作，或者到相應的機關、企事業單位去掛職鍛煉，切實提高自身業務素質。只有當教師具有較高的理論水平和豐富的實踐經驗時，應用寫作課的教學質量才會出現一個質的飛躍。
總之，對培養應用型人才的高職高專院校管理類專業來說，重視應用寫作課程的建設應該是當務之急。希望應用寫作課程建設引起更多教育工作者的重視，希望應用寫作課程建設之路越走越寬廣。
參考文獻
[1]周宏.對高職應用寫作教學改革的幾點思考[J].石家莊職業技術學院院報,2001（9）.
[2]管軍.高職應用寫作教學改革芻探[J].重慶財經職業學院院報,2008（7）.
[3]張憶平.高職院校應用寫作教學方法改革初探[J].新疆職業大學院報,2003（3）.
