時間：2023-06-16 16:06:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產(chǎn)宣傳方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題
通過對于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調(diào)查來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來講，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準(zhǔn)，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個方面：其一，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關(guān)系，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費(fèi)者的反感，是起不到任何營銷效果的。
2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對于實際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來進(jìn)行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來進(jìn)行宣傳。當(dāng)然，這不僅僅與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機(jī)制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團(tuán)隊策劃的能力不足，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實現(xiàn)有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。
3.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準(zhǔn)備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準(zhǔn)備工作，那就是市場調(diào)研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機(jī)械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費(fèi)者消費(fèi)能力，過度強(qiáng)調(diào)樓盤的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。
二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的解決策略
1.樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現(xiàn)其與實際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹立實事求是的基本原則，從消費(fèi)立場出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費(fèi)者最理想的信息資訊。
2.打造專業(yè)的營銷策劃團(tuán)隊專業(yè)化的營銷策劃團(tuán)隊，也是解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團(tuán)隊成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓(xùn)，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機(jī)制，實現(xiàn)營銷策劃方案與消費(fèi)者感興趣程序，消費(fèi)者參與程度，實際銷售業(yè)績之間的融合，實現(xiàn)對于具體營銷方案的考核，由此實現(xiàn)對于對應(yīng)營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性。
3.實現(xiàn)科學(xué)的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準(zhǔn)備工作，是保證營銷策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先，積極做好市場調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場數(shù)據(jù)，全面了解消費(fèi)主力和能力的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對于建筑前景的預(yù)測；其二，在預(yù)測報告的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估，并且借助計算機(jī)信息技術(shù)，實現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)群體，對于其收入情況，購買力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費(fèi)需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)對于消費(fèi)目標(biāo)的界定。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)營銷策劃方案原則
無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨(dú)創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個性。
一、獨(dú)創(chuàng)原則
無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨(dú)創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個性。獨(dú)創(chuàng)具有超越一般的功能，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項目的各個環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達(dá)到獨(dú)創(chuàng)，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：
(一)房地產(chǎn)策劃觀念要獨(dú)創(chuàng)。策劃觀念是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，關(guān)系到策劃人的基本素質(zhì)。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產(chǎn)項目中，能在強(qiáng)敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。廣州有個大型住宅區(qū)，開盤時以高素質(zhì)、高價位出現(xiàn)，其有獨(dú)創(chuàng)性的策劃觀念，獨(dú)具一格，使很多顧客下定金購房。
(二)房地產(chǎn)策劃主題要獨(dú)創(chuàng)。主題是房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體主導(dǎo)思想，是發(fā)展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，立意是否創(chuàng)新，關(guān)系到房地產(chǎn)項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨(dú)創(chuàng)，與市場發(fā)展潮流有很大的關(guān)系。當(dāng)人們都沉醉在市中心區(qū)建住宅的時候，一些有遠(yuǎn)見的發(fā)展商卻發(fā)起一場郊區(qū)化運(yùn)動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅
小區(qū)，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài);在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時候，一些有創(chuàng)見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風(fēng)景悅?cè)恕?/p>
(三)房地產(chǎn)策劃手段要獨(dú)創(chuàng)。房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復(fù)合，引領(lǐng)了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的新里程。策劃手段獨(dú)到，往往會達(dá)到意想不到的效果。廣州遠(yuǎn)洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進(jìn)行延伸、發(fā)揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術(shù)、舒適和優(yōu)美。策劃手段獨(dú)到，增大了人們的購買欲。
二、整合原則
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經(jīng)過整合以后就會團(tuán)結(jié)一起，為整個項目的發(fā)展服務(wù)。
為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項目的客觀資源，必須做到以下幾點：
第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強(qiáng)，達(dá)到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發(fā)的主題中心，遠(yuǎn)離主題中心的資源往往很難達(dá)到目的。
第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨(dú)到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造。
三、客觀原則
客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調(diào)研、分析、預(yù)測，提高策劃的準(zhǔn)確性。③在客觀實際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。
四、定位原則
所謂定位，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體定位很重要，關(guān)系到項目的發(fā)展方向。一個目標(biāo)定位錯了，會影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運(yùn)用好定位原則，它的具體要求是：
第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產(chǎn)項目的總體定位，包括開發(fā)項目的目標(biāo)、宗旨，項目的指導(dǎo)思想，項目的總體規(guī)模，項目的功能身份，項目的發(fā)展方向，等等。小的方面是房地產(chǎn)項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產(chǎn)項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導(dǎo)、約束作用;房地產(chǎn)項目的具體定位是在總體定位下進(jìn)行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。
第二，把握各項定位內(nèi)容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo)。其次，每項定位內(nèi)容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務(wù)。
第三，要熟練地運(yùn)用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運(yùn)用得好，往往會達(dá)到事倍功半的效果。如對建筑設(shè)計定位，建筑設(shè)計的最新理念不能不了解，設(shè)計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要根據(jù)開發(fā)項目的總體定位下有所取舍，確定方向。
五、可行原則
可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實可行的策劃目標(biāo)和效果。可行性原則就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時時刻刻地為項目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯。貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：
(一)策劃方案是否可行。在房地產(chǎn)策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀、最可行的方案是項目成功的基礎(chǔ)。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進(jìn)行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。
(二)方案經(jīng)濟(jì)性是否可行。策劃方案的經(jīng)濟(jì)性是指以最小的經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到最好的策劃目標(biāo)。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運(yùn)作保駕護(hù)航。
(三)方案有效性是否可行。房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達(dá)到甚至超過方案設(shè)計的具體要求。策劃方案要達(dá)到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風(fēng)險最小，失敗的可能性最小，經(jīng)過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現(xiàn)策劃的預(yù)定目標(biāo)。
六、全局原則
全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則。從房地產(chǎn)策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運(yùn)局、饋局和結(jié)局過程，每個過程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個局部的運(yùn)作好壞都會對整個全局造成影響。
房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是：
(一)房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局的目標(biāo)、效益和效果。在整體規(guī)劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調(diào)研階段，如果圖省事，不深入了解當(dāng)時的市場狀況,競爭態(tài)勢、對手強(qiáng)弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結(jié)果會造成慘重的失敗。
(二)房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā)，處理好項目眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系。
(三)房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局。房地產(chǎn)策劃是個大系統(tǒng)，任何一個系統(tǒng)都可以被看成是一個全局。而系統(tǒng)是有層次性的，大系統(tǒng)下有子系統(tǒng)，子系統(tǒng)下還有孫系統(tǒng)，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應(yīng)該同上一層次的戰(zhàn)略要求相符合。
(四)房地產(chǎn)策劃要從動態(tài)性出發(fā)，注意全局的動態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)市場是變化莫測的，變化發(fā)展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態(tài)規(guī)律，掌穩(wěn)全局，避免市場變化觸動全局的根基。
七、人文原則
人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會思想。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：
(一)對我國人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會。在房地產(chǎn)策劃中把握準(zhǔn)人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。
(二)運(yùn)用社會學(xué)原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內(nèi)容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運(yùn)行的具體規(guī)律，開發(fā)出的房地產(chǎn)項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。
(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開發(fā)項目中去，才能迅速占領(lǐng)市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發(fā)的理念和模式首先是中國傳統(tǒng)文化的代表儒家思想的建大功、立大業(yè)及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導(dǎo)中國傳統(tǒng)文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統(tǒng)家庭的溫馨。
(四)通過民族文化的積累，促進(jìn)產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成。
八、應(yīng)變原則
所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要在動態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中，及時準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，預(yù)測事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來調(diào)整策劃目標(biāo)和修改策劃方案。
房地產(chǎn)策劃的應(yīng)變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：
(一)增強(qiáng)動態(tài)意識和隨機(jī)應(yīng)變觀念。
(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎(chǔ)材料和客觀依據(jù)，這個基礎(chǔ)和依據(jù)變化了，策劃也應(yīng)該隨之變化，否則，其策劃就失去了準(zhǔn)確性、科學(xué)性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統(tǒng)性和可靠的信息資料。
(三)預(yù)測對象的變化趨勢，掌握隨機(jī)應(yīng)變的主動性。
(四)及時調(diào)整策劃目標(biāo)，修正策劃方案。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化影響到策劃目標(biāo)的基本方面或主要方面時，要對策劃目標(biāo)作必要的調(diào)整，自然也就要對策劃方案進(jìn)行修正，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致。
房地產(chǎn)營銷策劃方案
前 言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業(yè)城項目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費(fèi)群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷售(招商)目標(biāo)
2. 銷售目標(biāo)分解
四、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機(jī)及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。
(一)項目入市時機(jī)及姿態(tài)
1.入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)財富地產(chǎn)、休閑購物形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從建造建筑產(chǎn)品上升到營造全新休閑購物方式，倡導(dǎo)投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新財富投資，穩(wěn)定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行近國務(wù)院、建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場的各項政策，督促各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵守宏觀調(diào)控政策的各項要求。嚴(yán)把商品房期房轉(zhuǎn)讓關(guān)，減少和杜絕惡意炒房現(xiàn)象的發(fā)生。配合相關(guān)部門編制完成海鹽縣住房建設(shè)規(guī)劃和住房保障規(guī)劃，為房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定扎實基礎(chǔ)。出臺商品房預(yù)銷售申報計劃制度，實施一次性預(yù)售面積以1.5萬平方米以上可售住宅房源為單位進(jìn)行申報，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序，防止捂盤惜盤，準(zhǔn)確公布20*年商品房建設(shè)和供應(yīng)計劃，使居民能更好地明白消費(fèi)、理性消費(fèi)。
2、開展房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況的檢查工作。根據(jù)上級省市建設(shè)部門要求，制訂了我縣開展房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查工作方案。以縣房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪温?lián)席會議的名義，召開發(fā)改局、國土局、財政局等相關(guān)部門參與的工作部署會議，落實各相關(guān)部門管理職能內(nèi)的各項政策執(zhí)行情況的檢查工作。從各部門已經(jīng)完成的自查工作來看，總體情況較好，沒有發(fā)現(xiàn)違反相關(guān)政策的情況。
3、根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢的變化，及時擬定促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的相關(guān)政策。8月，根據(jù)我縣房地產(chǎn)市場階段性特點，及時組織在開發(fā)和即將開發(fā)的房地產(chǎn)項目老總召開房地產(chǎn)形勢分析會。會議邀請縣國土資源局、人行海鹽支行等相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加。會議全面分析了我縣房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的階段性特點，并通報了*市本級及周邊縣市房地產(chǎn)市場主要特征，要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清形勢，采取有效措施應(yīng)對市場出現(xiàn)的變化，穩(wěn)定我縣房地產(chǎn)市場。12月，經(jīng)我們建議，縣政府牽頭召開了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府各相關(guān)部門參加的座談會，在聽取各方意見建議后，由我們擬定了促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的相關(guān)政策，并報政府審議。
二、加強(qiáng)市場監(jiān)管力度，促進(jìn)行業(yè)有序發(fā)展
1、繼續(xù)抓好在房地產(chǎn)開發(fā)項目的監(jiān)管工作。一是把好商品房銷售關(guān)。對符合預(yù)售條件的11個房地產(chǎn)開發(fā)項目核發(fā)了20份《商品房預(yù)售證》，核定預(yù)售面積35.71萬平方米。二是商品房預(yù)（銷）售使用《商品房預(yù)（銷）售網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)》，實現(xiàn)即銷售即時備案。全縣共有17家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入該套系統(tǒng)銷售商品房，有利于進(jìn)一步規(guī)范我縣商品房預(yù)（銷）售管理，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、樓盤信息、房源信息通過該系統(tǒng)實現(xiàn)了統(tǒng)一管理，為下一步實現(xiàn)透明銷售打好了基礎(chǔ)。三是切實加強(qiáng)住宅小區(qū)竣工綜合驗收的后續(xù)監(jiān)督和管理。繼續(xù)實行住宅小區(qū)竣工綜合驗收實行備案制度，嚴(yán)格把好商品房交付使用關(guān)。共有9個項目共43.95萬平方米商品房在交付使用前對竣工驗收資料進(jìn)行了審核備案。四是對商品房交付實施保修卡制度。商品房保修卡制度實施以來，已有三個住宅小區(qū)、近2000戶業(yè)主拿到了商品房保修記錄卡。對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)和購房者雙方的合法權(quán)益起到良好的助推作用。
2、繼續(xù)抓好物業(yè)管理工作。一是加大物業(yè)管理宣傳力度。在海鹽電視臺新聞綜合頻道制作宣傳物業(yè)管理的系列公益廣告，在全縣范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳，提高我縣居民物業(yè)消費(fèi)意識。二是繼續(xù)在新建住宅小區(qū)中推行物業(yè)管理。“海韻華庭”、“金域藍(lán)灣”、“貝沙港灣”、“盛世嘉園”、“金色港灣”等住宅小區(qū)先后引進(jìn)了前期物業(yè)管理，新增物業(yè)管理的房屋面積64.54萬平方米；三是廣泛深入地開展《浙江省物業(yè)管理條例》宣傳和貫徹工作，在開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)中積極引導(dǎo)和指導(dǎo)成立業(yè)主委員會工作。指導(dǎo)、幫助“新城南苑”、“嘉州海岸”、“涼亭花苑”、“南方花苑”、“怡城花苑”等住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。指導(dǎo)“金源花苑”、“金涌花苑”等住宅小區(qū)業(yè)主委員會開展換屆工作。指導(dǎo)“新橋花苑”、“金源花苑”等住宅小區(qū)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。指導(dǎo)“金三閣小區(qū)”、“南方花苑”、“怡城花苑”等較小規(guī)模小區(qū)業(yè)主委員會，因原物業(yè)企業(yè)退出而又沒有能選聘到新的物業(yè)服務(wù)，實行自主管理。四是繼續(xù)抓好物業(yè)維修專項資金的歸集、管理和使用工作。歸集物業(yè)維修專項資金592.82萬元，累計歸集3638.34萬元，使用物業(yè)維修專項資金41.18萬元，累計支出67.06萬元。委托開發(fā)的物業(yè)維修專項資金管理軟件，目前正在最后調(diào)試階段。
3、開展“平安小區(qū)”創(chuàng)建工作。根據(jù)鹽平安［20*］1號《關(guān)于深入開展系列平安創(chuàng)建，推進(jìn)“平安海鹽”建設(shè)的實施意見》要求，制訂了創(chuàng)建工作實施方案，召開了各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、武原派出所、武原鎮(zhèn)綜治辦、各社區(qū)居委會參加的創(chuàng)建工作動員會，對創(chuàng)建工作進(jìn)行了具體部署。各物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)實際條件，申報了*年各小區(qū)創(chuàng)建計劃。年底根據(jù)年初創(chuàng)建平安小區(qū)的星級計劃，結(jié)合縣技監(jiān)局對高層電梯運(yùn)行檢查，我處對部分住宅小區(qū)的安全、制度等方面進(jìn)行檢查。明年初將按照實施方案協(xié)調(diào)各相關(guān)部門，抓好檢查考核等工作。努力打造“發(fā)案少、秩序好、環(huán)境優(yōu)美、居民滿意”的星級“平安小區(qū)”，推進(jìn)“平安小區(qū)”創(chuàng)建工作。
三、組織實施實事工程，切實為民排憂解難
1、老住宅小區(qū)整治。一是在社區(qū)上報的基礎(chǔ)上，結(jié)合群眾反映比較比較突出集中的地塊，經(jīng)討論后確定了*年整治的初步方案。二是組織現(xiàn)場勘察，確定整治內(nèi)容，分析各區(qū)塊開展整治的必要性和可行性。并根據(jù)勘察結(jié)果，及時對初步方案進(jìn)行了調(diào)整，明確了*年整治對象。共涉及7個社區(qū)，9個區(qū)塊18幢居民樓，居民數(shù)469戶，合計建筑面積3.3萬平方米。三是做好各項前期工作。委托時代建筑設(shè)計院進(jìn)行方案和概算編制，并召開縣發(fā)改、財政、審計等相關(guān)部門參加的方案評審會。按照小型工程招投標(biāo)辦法，確定元通建設(shè)、海建建設(shè)、海安建設(shè)三家市政企業(yè)為三個標(biāo)段的施工單位。四是組織工程實施。整治工程于8月18日開工，各標(biāo)段工程已全部結(jié)束，完成投資60萬元。
2、樓道亮化工程。政府從關(guān)注民生的角度，把縣城老住宅小區(qū)、樓院的樓道亮化工程列為今年政府實事工程。經(jīng)過前期組織社區(qū)居委會開展的兩次調(diào)查摸底，并經(jīng)我處工作人員到現(xiàn)場察看后，基本上摸清了縣城老住宅小區(qū)和樓院的樓道亮化存在的問題。無樓道照明設(shè)施的，有56幢居民樓98個樓道，涉及居民數(shù)924戶，有樓道照明設(shè)施無均分器的，有201幢居民樓434個樓道，涉及居民數(shù)4316戶。總的來說，涉及面廣，樓道照明設(shè)施不亮的現(xiàn)狀較為復(fù)雜，造成樓道不亮的主要原因是同一個樓道的居民戶沒有統(tǒng)一好意見，即其中有居民戶不愿承擔(dān)樓道照明設(shè)施改造費(fèi)用和運(yùn)行電費(fèi)。在學(xué)習(xí)了周邊縣市樓道亮化工程的經(jīng)驗做法后，結(jié)合我縣的實際情況，制定了財政投入和市場運(yùn)作相結(jié)合的模式來實施我縣的樓道亮化工程。主要是由財政負(fù)責(zé)樓道燈亮化工程建設(shè)，廣告公司負(fù)責(zé)燈箱廣告建設(shè)并承擔(dān)今后的維修、維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用，供電部門負(fù)責(zé)安裝樓道燈電表，廣告公司通過運(yùn)作樓道燈箱廣告來獲取收益。通過洽談確定了海鹽電力廣告公司作為實施主體，財政補(bǔ)助20萬元資金，安裝工程已基本結(jié)束。
四、其它方面工作
成功舉辦人居濱海新城－海鹽縣第七屆房地產(chǎn)展銷會。本屆展會展館總面積近2300平方米，設(shè)置23個標(biāo)準(zhǔn)展位，共有11家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和10家家居裝飾裝修、廚衛(wèi)精品、空調(diào)等相關(guān)企業(yè)加盟參展，還有金融、住房公積金管理、物業(yè)服務(wù)等七家單位提供現(xiàn)場咨詢服務(wù)，展會內(nèi)容十分豐富。本屆展會的成功舉辦，一是為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宣傳公司形象、展示樓盤品質(zhì)搭建了集中展示平臺；二是為廣大市民群眾選房購房提供了一個便捷的機(jī)會；三是較好地宣傳了我縣20*年房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)總體情況，使需要購房的市民群眾能更加理性消費(fèi)，為我縣房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
一、指導(dǎo)思想
深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，以推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理為契機(jī)，以計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，應(yīng)用估價技術(shù)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計稅價格的管理，規(guī)范二手房交易納稅申報行為，堵塞房地產(chǎn)稅收征管工作中存在的漏洞。通過開發(fā)房地產(chǎn)交易價格評稅軟件，建立房地產(chǎn)交易價格核定應(yīng)用功能，將其應(yīng)用于實際征管工作中核定計稅價格，用核定結(jié)果與納稅人申報價格相比較，按照就高原則確定計稅價格，征收交易環(huán)節(jié)各項稅收。在核定功能的應(yīng)用過程中，通過定期評測核定效果，及時調(diào)整基準(zhǔn)價格和價格影響因素修正系數(shù)，調(diào)整完善評稅軟件。同時切實做好房地產(chǎn)評稅的技術(shù)革新準(zhǔn)備、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)積累和人才培養(yǎng)工作。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)及工作職責(zé)
（一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
成立市應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)評估存量房交易價格申報工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)外部聯(lián)絡(luò)、組織推動工作，制定評稅方案，實施項目管理，落實評稅小組職責(zé)分工及督查督辦工作，并會同相關(guān)部門指導(dǎo)評稅業(yè)務(wù)等。
（二）成立實施小組。
實施小組由市地稅局、市財政局、市國土環(huán)境資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市統(tǒng)計局、市住房保障與房產(chǎn)管理局、市民政局等部門組成。實施小組辦公室設(shè)在市地方稅務(wù)局直屬分局，主要職責(zé)為提出具體評稅操作方案，應(yīng)用實施方案，組織相關(guān)人員培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)具體實施等工作。
三、工作原則
（一）合法原則。房地產(chǎn)評稅應(yīng)按國家法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，評稅所依據(jù)的數(shù)據(jù)和資料必須合法有效，評稅的方法必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。
（二）公平原則。房地產(chǎn)評稅的標(biāo)準(zhǔn)、評稅的時點要一致，評稅的結(jié)果要客觀公正。
（三）務(wù)實原則。房地產(chǎn)評稅工作要始終立足萬寧實際，既注重科學(xué)系統(tǒng)又注重嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范；既體現(xiàn)萬寧特色又注重廣泛的實用性；既能滿足房地產(chǎn)稅改革要求，又能滿足當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)稅征管工作的需要。
四、具體工作方法
（一）構(gòu)建完整的信息平臺。
1.數(shù)據(jù)采集。市住房保障與房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)定期收集市房屋建安工程造價的標(biāo)準(zhǔn)值和房屋的坐落地址、小區(qū)名稱、房屋類別、建筑結(jié)構(gòu)、房屋總層數(shù)、房屋所在層數(shù)、建筑面積、房型、建成時間、交易時間、交易類型、交易價格等指標(biāo)；市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)收集房屋朝向、面臨景觀、是否靠海、有無電梯、建筑密度、綠化率和容積率等指標(biāo)；市國土環(huán)境資源局負(fù)責(zé)定期收集土地基準(zhǔn)地價和地價指數(shù)信息。各部門所采集數(shù)據(jù)應(yīng)完整及時地提供給地稅部門，市地稅局從納稅人申報資料獲取稅源信息，并采取外包方式組織稅源普查等方法獲取房地產(chǎn)的其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
2.資料審核。根據(jù)土地基準(zhǔn)地價和房屋建安造價標(biāo)準(zhǔn)，以及房地產(chǎn)交易市場的平均收入、成本和費(fèi)用等指標(biāo)，從客觀、準(zhǔn)確、完整的原則出發(fā)，在評稅專家顧問組的指導(dǎo)下，對采集的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行認(rèn)真審核，保證數(shù)據(jù)資料的完整性、合理性與邏輯性。
3.信息錄入。集中組織人員采取一邊錄入、一邊再次審核的辦法，以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和全面。構(gòu)建完整有效的數(shù)據(jù)平臺，將錄入信息與各部門共享，形成對房地產(chǎn)稅稅源信息的動態(tài)監(jiān)控管理。對信息錄入工作量大的可采取外包方式，聘請專人在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)下完成。
（二）建立公平的評估體系。
1.確定評稅方法。以住建、房管、土地管理等部門現(xiàn)有工作成果及政府頒布的分類房產(chǎn)建安造價標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價資料為基礎(chǔ)，結(jié)合市場調(diào)查結(jié)果和專家意見，確定一套科學(xué)的評稅方法。
2.制定評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。市地稅局在住建、房產(chǎn)、國土等部門的配合下，對本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場及影響房地產(chǎn)價格的因素進(jìn)行深入調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，在評稅專家顧問組的指導(dǎo)下制定評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
3.建立評稅軟件體系。根據(jù)評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，選擇軟件系統(tǒng)，并根據(jù)房地產(chǎn)市場特點、價格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管工作情況，在評稅專家顧問組的指導(dǎo)下，對國家稅務(wù)總局確定的房地產(chǎn)評稅軟件的功能設(shè)置、基準(zhǔn)價格及指標(biāo)、公式和參數(shù)等進(jìn)行本地化修改及檢驗。
（三）確定可行的征管辦法。
1.奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。采集大量的房產(chǎn)、土地詳細(xì)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步摸清房地產(chǎn)稅源情況，全面掌握納稅人的應(yīng)稅房地產(chǎn)信息，為開展二手房交易價格的監(jiān)控提供有力的數(shù)據(jù)支持。
2.確定征管辦法。通過調(diào)查研究，將評估征稅的數(shù)據(jù)指標(biāo)與現(xiàn)行政策下的數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行比較分析，分別測算出計稅依據(jù)、稅負(fù)等，依此制定切實有效的房地產(chǎn)稅征管辦法。
五、實施步驟
（一）確定評稅標(biāo)準(zhǔn)。按照財政部、國家稅務(wù)總局和省財政廳、省地稅局有關(guān)文件精神，在評稅專家顧問組的指導(dǎo)下，采用“市場比較法”確定評稅的有關(guān)要素。即結(jié)合全市住宅類房屋的實際，對全市范圍內(nèi)按照房屋在實物、權(quán)益、區(qū)位等狀況上相同或基本相同，各影響房屋價格的因素相同或基本相同，各房屋的價格未來走勢趨向相同或基本相同的原則劃分若干區(qū)片，在每一區(qū)片內(nèi)選取可比實例，確定可比基準(zhǔn)價格標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)樓層、朝向、建筑面積等價格修正系數(shù)調(diào)整后，求取待評估房地產(chǎn)交易計稅評估價格。此項工作于年月至年月完成（責(zé)任單位：市財政局、市地稅局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國土環(huán)境資源局、市住房保障與房產(chǎn)管理局）。
（二）評稅軟件本地化開發(fā)。以選擇的評稅軟件為基礎(chǔ)，結(jié)合我市實際，在評稅專家顧問組的指導(dǎo)下，提出房地產(chǎn)評稅軟件本地化業(yè)務(wù)需求;擬定評稅軟件開發(fā)技術(shù)方案，明確有關(guān)技術(shù)需求，通過招投標(biāo)選中一家軟件公司，負(fù)責(zé)評稅軟件的開發(fā)、測試、完善。此項工作于年月至年月完成（責(zé)任單位：市財政局、市地稅局）。
（三）采集相關(guān)數(shù)據(jù)。委托一家房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)評稅的統(tǒng)一要求，運(yùn)用評稅方法確定收集數(shù)據(jù)的項目，按類別編制表格，組織信息普查，獲取評稅所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù);市地稅局向住建、國土等部門提供房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，逐步實現(xiàn)信息實時傳輸;對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，審核未通過的數(shù)據(jù)及時進(jìn)行補(bǔ)充采集。此項工作于年月至年完成（責(zé)任單位：市財政局、市地稅局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國土環(huán)境資源局）。
（四）評稅軟件運(yùn)行及評稅結(jié)果分析。利用計算機(jī)輔助評稅軟件進(jìn)行評稅，在評稅的基礎(chǔ)上，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析;將評稅技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)稅收一體化中的二手房營業(yè)稅、土地增值稅和契稅的征收過程，強(qiáng)化一體化稅收征管。此項工作于年月至年月完成（責(zé)任單位:市地稅局）。
六、保障措施
（一）建立部門協(xié)調(diào)工作機(jī)制。明確各部門職責(zé)，形成工作合力。市財政局主要負(fù)責(zé)工作經(jīng)費(fèi)的籌措，參與方案的制定以及工作的組織協(xié)調(diào)。住建、房產(chǎn)、國土等部門主要負(fù)責(zé)收集并提供房地產(chǎn)的建安造價、基準(zhǔn)地價及地價指數(shù)信息、房地產(chǎn)交易價格、房產(chǎn)坐落地信息、規(guī)劃容積率、建筑密度等房屋土地基本情況的數(shù)據(jù)資料，參與評稅標(biāo)準(zhǔn)制定和評稅軟件的本地化，配合做好資料的采集、錄入工作，并配合將評稅結(jié)果應(yīng)用到稅收征管工作中。市地稅局主要負(fù)責(zé)整個方案的制定和評稅工作的組織協(xié)調(diào)，組織評稅標(biāo)準(zhǔn)的制定和評稅軟件的本地化，實施數(shù)據(jù)指標(biāo)的采集、審核、錄入和評稅的具體日常工作。
（二）組織人員培訓(xùn)。聘請房地產(chǎn)評估、計算機(jī)、財稅等領(lǐng)域的專家和教授，組成評稅工作專家委員會，負(fù)責(zé)指導(dǎo)評稅指標(biāo)的確定和評稅系統(tǒng)的研發(fā);從財政、地稅、住建、房產(chǎn)、國土等職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)技術(shù)人員從事具體評稅工作;不定期舉辦房地產(chǎn)評估知識培訓(xùn)班，聘請專家授課，就房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地產(chǎn)估價案例與分析、房地產(chǎn)估價相關(guān)知識等內(nèi)容，對參與工作的具體人員進(jìn)行培訓(xùn)，明確評稅工作的業(yè)務(wù)流程及工作方法。
關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈成本；房地產(chǎn)開發(fā)公司；成本控制
中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
原標(biāo)題：基于供應(yīng)鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析——以X房地產(chǎn)開發(fā)公司為例
收錄日期：2012年8月24日
當(dāng)前，無論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場，消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運(yùn)用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。
一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本
（一）供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)（組織）有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點和實質(zhì)。
（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題
（一）土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項目計劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。
（二）設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：
1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計手段較落后，工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價控制不力。
（三）政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項目預(yù)售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機(jī)會成本。
（四）施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
（五）銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊來進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。
（六）物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
（一）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。（圖1）結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等；開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等；下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
（二）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。
（2）運(yùn)用價值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
（3）規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計階成本控制要做到如下幾點：
（1）提高設(shè)計人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)意識。
（2）引入競爭機(jī)制，實行設(shè)計方案招標(biāo)、方案競賽，可以對同一個工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。
（3）引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
（4）運(yùn)用價值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)，在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。
（5）提高設(shè)計質(zhì)量，減少或避免施工時的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
（6）推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進(jìn)入項目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險水平高低，對成本和風(fēng)險加以平衡，設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制
（1）招標(biāo)階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
（2）嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時，嚴(yán)格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
（3）加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。
（4）推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。
（5）組織材料合理進(jìn)出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計劃，并確定好材料的進(jìn)出場時間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
（1）引入資金成本概念，合理設(shè)計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
（2）嚴(yán)控各項銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費(fèi)用產(chǎn)生實效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
（1）物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項目設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項安排可以減少由于設(shè)計缺陷、“絕對低價”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
（2）做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，提高實物使用率，減少物料浪費(fèi)。
（3）提高物業(yè)服務(wù)水平，增加業(yè)主滿意度，從而提高收費(fèi)率，降低物業(yè)運(yùn)營成本。
本文從理論方法上構(gòu)建了一種有別于傳統(tǒng)方式的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式。其優(yōu)勢表現(xiàn)在將供應(yīng)鏈管理思想引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，能將整個供應(yīng)鏈條的策劃、設(shè)計、顧問服務(wù)、施工、材料設(shè)備采購、銷售及物業(yè)管理活動聯(lián)系起來，在最短的時間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優(yōu)勢。
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關(guān)鍵詞:供應(yīng)鏈成本;房地產(chǎn)開發(fā)公司;成本控制
當(dāng)前,無論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場,消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運(yùn)用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。
一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本
(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點和實質(zhì)。
(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項目計劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:
1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計手段較落后,工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價控制不力。
(三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項目預(yù)售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機(jī)會成本。
(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過程中,對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊來進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運(yùn)用價值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設(shè)計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設(shè)計人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)意識。
(2)引入競爭機(jī)制,實行設(shè)計方案招標(biāo)、方案競賽,可以對同一個工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
(4)運(yùn)用價值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo),在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設(shè)計質(zhì)量,減少或避免施工時的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進(jìn)入項目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險水平高低,對成本和風(fēng)險加以平衡,設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標(biāo)階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時,嚴(yán)格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查,減少現(xiàn)場簽證的盲目性。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算,節(jié)約時給予獎勵,超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。
(5)組織材料合理進(jìn)出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計劃,并確定好材料的進(jìn)出場時間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設(shè)計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴(yán)控各項銷售費(fèi)用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費(fèi)用產(chǎn)生實效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
【關(guān)鍵詞】網(wǎng)絡(luò)直播；房地產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)營銷
1網(wǎng)絡(luò)直播營銷在房地產(chǎn)營銷中的優(yōu)勢
采用網(wǎng)絡(luò)直播營銷來豐富房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷形式，拓展新客戶存在著多方面的優(yōu)勢，總結(jié)如下：
1.1內(nèi)容實時傳遞
網(wǎng)絡(luò)直播營銷明顯區(qū)別于其他營銷方式的優(yōu)勢就是可以將要展示的內(nèi)容實時地傳遞給用戶，這與房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售需要現(xiàn)場看房的特點十分吻合，這樣的優(yōu)勢就可以為不方便來看房的外地客戶提供實時的、全面的房產(chǎn)信息，如在舉辦大型營銷活動、新品會、開盤等重大時刻，為客戶足不出戶就可以看房、選房提供了方便。
1.2支持互動營銷
在為客戶進(jìn)行直播時，網(wǎng)絡(luò)直播是支持與主播之間的互動的，客戶可以在直播中就某一直播內(nèi)容向主播進(jìn)行實時提問，然后主播就問題作出相應(yīng)解答。在這樣的一問一答中，滿足客戶對于樓盤、戶型信息等相關(guān)需求，為客戶提供方便的同時，也提升了滿意度。
1.3實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷
房地產(chǎn)企業(yè)開展的網(wǎng)絡(luò)直播營銷是需要與客戶進(jìn)行實時互動的，所以愿意來觀看直播的用戶往往都是對該樓盤感興趣、有意向的客戶，所以，通過直播營銷我們可以精準(zhǔn)找到目標(biāo)客戶，也可以在互動中去了解客戶需求，讓企業(yè)更了解客戶，進(jìn)而制定更符合客戶需求的營銷方案，建造出給客戶帶來滿足和舒適的房屋。
2網(wǎng)絡(luò)直播營銷效果影響因素分析
房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)直播營銷目的在于更好地完成經(jīng)營目標(biāo)，而要達(dá)到好的營銷效果就要去辨別哪些因素對此有重大影響。
2.1直播平臺的影響力
目前我國的直播平臺主要有一直播、花椒直播、映客直播、快手等，影響力越大，受眾就越多，營銷效果越好。平臺的知名度、平臺的直播特色、粉絲活躍度以及直播間的功能是否完善都據(jù)定了一個直播平臺的影響力。
2.2主播互動感染力
開展直播營銷，很重要的是要有一個能夠帶動氣氛，反應(yīng)快、能夠很好地跟用戶互動的主播，這也是決定最終營銷效果的很重要的因素，對于房地產(chǎn)直播營銷中的主播，首先，需要具備很強(qiáng)的個人能力，掌控整個直播過程；其次，需要對房地產(chǎn)相關(guān)知識非常了解，對用戶提出的問題能夠做出流暢的、專業(yè)的解答。由此可見，主播的能力越強(qiáng)，營銷效果自然也不會差。
2.3直播的內(nèi)容吸引力
房地產(chǎn)企業(yè)開展直播營銷時，選擇的時點，內(nèi)容至關(guān)重要，例如可以選擇樓盤新品的時點，對會的內(nèi)容進(jìn)行直播，或者樓盤加推開始前，開直播對加推新品進(jìn)行詳細(xì)的講解等，再或者是在樓市相關(guān)政策后對政策的解讀等，以新穎的、豐富的直播內(nèi)容吸引目標(biāo)客戶持續(xù)關(guān)注，展開精準(zhǔn)營銷，所以內(nèi)容越具吸引力，營銷效果越好。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在開展網(wǎng)絡(luò)直播營銷時一定要注意在這三點上的選擇，來保證網(wǎng)絡(luò)直播的營銷效果。
3網(wǎng)絡(luò)直播營銷的風(fēng)險分析
網(wǎng)絡(luò)直播營銷的效果給企業(yè)帶來的利益有目共睹，但是，畢竟我國的網(wǎng)路直播行業(yè)還不成熟，存在著眾多問題，也為企業(yè)運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)直播開展網(wǎng)絡(luò)營銷帶來了諸多風(fēng)險，所以，我們在制定直播營銷策略時也不得不考慮到這一風(fēng)險問題。
3.1侵犯他人肖像權(quán)、隱私權(quán)的風(fēng)險
由于網(wǎng)絡(luò)直播的內(nèi)容存在的自由性和隨機(jī)性，可能在直播中涉及侵犯他人著作權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、網(wǎng)絡(luò)傳播權(quán)等權(quán)利；而且對于直播的內(nèi)容必須建立在法律法規(guī)允許的框架之內(nèi)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開展網(wǎng)絡(luò)直播營銷中一定要注意對直播中所涉及的無關(guān)人員的肖像權(quán)、隱私權(quán)的保護(hù)，也要提前由律師對直播內(nèi)容進(jìn)行審核，防止違法內(nèi)容在直播中傳播。
3.2直播表達(dá)過于夸大的風(fēng)險
網(wǎng)絡(luò)直播是一種新的商業(yè)模式，也是一種新的營銷方式，但其本質(zhì)上仍是一種廣告。這樣在直播的表達(dá)上就有可能存在故意夸大、宣傳與商品信息不一致、提供誤導(dǎo)信息等情況，造成虛假宣傳的風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開展網(wǎng)絡(luò)直播營銷時要有原則、有底線地進(jìn)行營銷，不進(jìn)行虛假、夸大宣傳。
4房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)直播營銷策略
基于以上對網(wǎng)絡(luò)直播營銷的分析，房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)直播營銷應(yīng)遵循以下策略：
4.1選擇符合房地產(chǎn)企業(yè)定位的平臺
目前國內(nèi)的直播平臺眾多，從定位到內(nèi)容良莠不齊。每個直播平臺的客戶定位都不同，直播內(nèi)容的特色也都有所區(qū)別，為了能夠保證營銷效果，房地產(chǎn)企業(yè)需要選擇跟所要營銷的項目定位相同或相似、用戶規(guī)模較大的平臺，以保證直播內(nèi)容被最多的目標(biāo)客戶所關(guān)注。
4.2精心策劃直播內(nèi)容
在直播內(nèi)容上，首先，應(yīng)該選擇優(yōu)良的內(nèi)容制作團(tuán)隊，經(jīng)驗豐富、對房地產(chǎn)行業(yè)非常熟悉的策劃人才是優(yōu)質(zhì)內(nèi)容的保證；其次，對直播內(nèi)容中的項目信息必須做到真實、不夸張夸大等基本原則，在充分介紹項目信息的基礎(chǔ)上，可以把項目最亮點的宣傳信息傳遞給購房者。最后，在直播內(nèi)容中應(yīng)注意規(guī)避各種法律法規(guī)風(fēng)險，以免出現(xiàn)糾紛甚至訴訟，對房地產(chǎn)項目造成負(fù)面影響。
4.3選擇適合房地產(chǎn)項目定位的主播
在直播營銷中，與購房者有直接接觸的就是主播，主播的表現(xiàn)代表了房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目。主播所表現(xiàn)的房地產(chǎn)知識、對行業(yè)的熟悉程度直接影響了購房者對直播內(nèi)容的信賴程度，進(jìn)而決定了最終的營銷效果。所以，在主播的選擇上，可以有兩種比較好的方案：①企業(yè)自己培養(yǎng)，在營銷團(tuán)隊中，刻意尋找和培養(yǎng)具有主播素質(zhì)的人才，這樣既可以保證主播的專業(yè)度，也可以根據(jù)企業(yè)意圖進(jìn)行培養(yǎng)，但是可能在直播中的控場能力略顯不足；②選用知名房地產(chǎn)領(lǐng)域的主播，既有專業(yè)度也能很好地控制直播氣氛，但是費(fèi)用也會比較高。所以，需要根據(jù)企業(yè)自身需求和資源情況選擇合適的方案。
4.4利用新媒體展開直播推廣
在酒香也怕巷子深的時代，如何讓我們的目標(biāo)客戶能夠看到直播，參與互動，需要廣泛的運(yùn)用多種推廣形式，目前的推廣傳播渠道主要有兩條，一條是以社交媒體為主的傳播渠道，如微信、微博、貼吧等將直播時間、內(nèi)容等信息傳播出去；另一條是利用如今日頭條、視頻平臺等內(nèi)容平臺進(jìn)行傳播。采用的推廣渠道越多，受眾越多，營銷效果也能夠有保障。
10月13日，國務(wù)院辦公廳正式《關(guān)于印發(fā)互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實施方案的通知》（以下簡稱“互金整治方案”）。該方案是互聯(lián)網(wǎng)金融整治工作的牽頭文件，對于包括P2P、股權(quán)眾籌、第三方支付在內(nèi)的互金子行業(yè)明確了整治機(jī)制。
事實上，早在今年4月互金整治方案就已確立，但彼時并未立即公開。在清理整頓的攻堅階段重磅披露整治方案，顯示出監(jiān)管部門加速推進(jìn)整改工作的決心，也使互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)者再度審視金融創(chuàng)新的合規(guī)性。
“互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)必須認(rèn)識到，‘球’只是一時之計，隨著行業(yè)規(guī)范的不斷完善，灰色空間只會不斷壓縮。”京東金融方面表示，守不住“政策風(fēng)險”的底線思維，將難以在市場上贏得競爭力。
陸金所聯(lián)席董事長兼CEO計葵生認(rèn)為，經(jīng)過一段時間的清理整頓，在不影響行業(yè)向前發(fā)展的前提下，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)野蠻生長的亂象將得到有效遏制。
互聯(lián)網(wǎng)金融全方位整治
與互金整治方案同時的還有，《P2P網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險專項整治工作實施方案》、《股權(quán)眾籌風(fēng)險專項整治工作實施方案》、《通過互聯(lián)網(wǎng)開展資產(chǎn)管理及跨界從事金融業(yè)務(wù)風(fēng)險專項整治工作實施方案》、《非銀行支付機(jī)構(gòu)風(fēng)險專項整治工作實施方案》、《關(guān)于開展互聯(lián)網(wǎng)金融廣告及以投資理財名義從事金融活動風(fēng)險專項整治工作實施方案》等，對互聯(lián)網(wǎng)金融各領(lǐng)域的金融創(chuàng)新加以界定。
對于備受關(guān)注的資金存管問題，央行稱，客戶備付金是支付機(jī)構(gòu)收到的預(yù)收待付貨幣資金，不屬于支付機(jī)構(gòu)的自有財產(chǎn)。客戶備付金分散存放，既不利于對客戶備付金進(jìn)行有效監(jiān)測，也存在被支付機(jī)構(gòu)挪用的風(fēng)險。通過制定客戶備付金集中存管方案，要求支付機(jī)構(gòu)將客戶備付金統(tǒng)一繳存人民銀行或符合要求的商業(yè)銀行，有助于加強(qiáng)賬戶資金監(jiān)測，防范風(fēng)險。
銀監(jiān)會指出，根據(jù)《指導(dǎo)意見》和有關(guān)監(jiān)管要求，甄別判斷網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)在信息中介定位、業(yè)務(wù)合規(guī)性、客戶資金第三方存管、信息披露及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施安全性等方面是否符合要求，結(jié)合風(fēng)險程度、違法違規(guī)性質(zhì)和情節(jié)輕重、社會危害程度大小、處理方式等因素，將網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)劃分為合規(guī)類、整改類、取締類三大類，制定差別化措施實施分類處置。
互聯(lián)網(wǎng)金融廣告禁止利用第三方做推薦。互聯(lián)網(wǎng)金融廣告應(yīng)當(dāng)依法合規(guī)、真實可信，不得含有違反廣告法相關(guān)規(guī)定、夸大或者片面宣傳金融服務(wù)或者金融產(chǎn)品、對投資理財類產(chǎn)品的收益，安全性等情況進(jìn)行虛假宣傳，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者等內(nèi)容。同時，禁止利用學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、專業(yè)人士、受益者的名義或者形象做推薦、證明。
網(wǎng)貸行業(yè)合規(guī)“生死劫”
自今年4月開始提出互金整治方案，按照時間計劃，互金整治摸底排查已于2016年7月底前完成；清理整頓2016年11月底前完成；督查和評估2016年11月底前完成；驗收和區(qū)域報告2017年1月底前完成，總體報告上報國務(wù)院2017年3月底前完成。
開鑫貸總經(jīng)理周治翰認(rèn)為，根據(jù)《實施方案》，互聯(lián)網(wǎng)金融專項整治工作已經(jīng)完成了信息排查、職責(zé)界定階段工作，目前，正在有序開展清理整頓工作。2017年一季度，互聯(lián)網(wǎng)金融專項整治將進(jìn)入收官階段，可以預(yù)見，整個行業(yè)將進(jìn)入新一輪洗牌期，不合法合規(guī)的平臺會被逐漸淘汰，行業(yè)環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化。
“行業(yè)內(nèi)之前確實有不少機(jī)構(gòu)異化為信用中介，但隨著監(jiān)管層面對背離信息中介行為的規(guī)范，網(wǎng)貸市場環(huán)境將不斷凈化。”金信網(wǎng)副總經(jīng)理李玉維表示。
在他看來，《方案》要求嚴(yán)格網(wǎng)貸準(zhǔn)入管理、強(qiáng)化資金監(jiān)測，嚴(yán)格要求互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)落實客戶資金第三方存管制度，存管銀行要加強(qiáng)對相關(guān)資金賬戶的監(jiān)督，再次強(qiáng)調(diào)銀行存管。銀行存管已然成為網(wǎng)貸平臺的“標(biāo)配”。
有利網(wǎng)CEO吳逸然認(rèn)為該方案的實施對于投資者有一定的益處。從《實施方案》和銀監(jiān)會的文件看，網(wǎng)貸行業(yè)將會形成從準(zhǔn)入、合規(guī)、風(fēng)險等方面有完備的長效機(jī)制。這意味著，合規(guī)的公司會更好地凸顯出來，不久之后投資人在識別好公司的成本會大大降低。
“在不到兩個月的時間里，政府密集出臺監(jiān)管規(guī)定和整治工作實施方案，表明政府決心將互聯(lián)網(wǎng)金融納入到國家大的金融監(jiān)管體系中來，不讓互聯(lián)網(wǎng)金融游離于整體金融體系監(jiān)管之外，防止系統(tǒng)性風(fēng)險從非常規(guī)領(lǐng)域爆發(fā)。”拍拍貸CEO張俊指出，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)洗牌將提速，是否合規(guī)成為平臺“生死劫”。
細(xì)節(jié)規(guī)范拒絕“球”
互金整治方案還規(guī)定，對互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)為搶占市場份額向客戶提供顯失合理的超高回報率以及變相補(bǔ)貼等不正當(dāng)競爭行為予以清理規(guī)范。
對于打“球”的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，方案規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。同時，要規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)策劃工作是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展起來的新興行業(yè)，從事房地產(chǎn)策劃工作要求具備相當(dāng)廣泛的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識，以及對未來市場的初步預(yù)判等等。
在房地產(chǎn)策劃工作的領(lǐng)域內(nèi)，房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期策劃工作又占據(jù)了相當(dāng)重要的位置，項目開發(fā)的前期策劃的水平高低，直接影響到未來項目運(yùn)營的方方面面，甚至可以在很大程度上決定項目開發(fā)的最終成敗與否。
1 關(guān)于前期策劃的含義：
1.1 策劃工作的大致分類：
從房地產(chǎn)策劃工作的大致方向上來分，可以分為前期策劃、銷售策劃和推廣策劃。
前期策劃：
房地產(chǎn)項目從最初的項目論證開始，就需要開展一系列前期策劃工作。大致包括：可行性分析、整體開發(fā)定位、項目規(guī)劃方向、主要產(chǎn)品選型，以及初步銷售策略、基本形象定位等等工作內(nèi)容。前期策劃工作需要從宏觀領(lǐng)域入手，逐步延伸到項目全方位細(xì)節(jié)的微觀領(lǐng)域，對項目運(yùn)營的各個方面進(jìn)行全面界定，在項目運(yùn)營之初，就必須確定這個項目的整體開發(fā)基調(diào)。然后從這一基調(diào)出發(fā)，指導(dǎo)并且把控后續(xù)所有相關(guān)工作的整體方向。
銷售策劃：
主要指項目進(jìn)入實際銷售階段的策劃工作，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)氐膶嶋H市場狀況，有針對性的制定本項目的營銷策略。大致包括競品分析、推盤策略、價格策略、銷控手段、客戶分析等等工作內(nèi)容。銷售階段的策劃工作內(nèi)容，一般都需要與項目銷售團(tuán)隊的工作進(jìn)展結(jié)合的非常緊密。銷售策劃人員提交的工作成果，應(yīng)該能夠指導(dǎo)并推動項目的實際銷售進(jìn)程。
推廣策劃：
項目進(jìn)入入市宣傳階段后，在推廣宣傳方面需要開展進(jìn)行專項的系列策劃工作。包括項目形象定位、整體包裝策略、系統(tǒng)的推廣方案、媒體組合與費(fèi)用預(yù)算等等。推廣策劃工作一般與項目協(xié)作的廣告公司的具體工作內(nèi)容結(jié)合的非常緊密，推廣策劃的工作成果，應(yīng)該能夠指導(dǎo)廣告公司有效推動該項目的宣傳攻勢。
1.2 前期策劃工作的重要性：
根據(jù)上述各類各階段策劃工作的內(nèi)容描述，我們可以初步認(rèn)為：一個項目的前期策劃工作成果，將決定項目的整體品質(zhì)、具體產(chǎn)品、價格標(biāo)高、形象主題等等重要內(nèi)容，這些內(nèi)容經(jīng)過進(jìn)一步延伸、衍生和細(xì)化，才能成為項目運(yùn)營的具體各項工作目標(biāo)，并且繼而為此制定各階段的工作計劃，推動各項工作的實際完成。
由此看來，前期策劃工作在項目開發(fā)運(yùn)營過程中占據(jù)重要的地位。我們大致可以說，一個開發(fā)項目最終運(yùn)營的成功與否，“前期策劃”所起的作用可能要占到50％，后期的“銷售策劃”大致占到了30％，“推廣策劃”占了20％。
2 前期策劃的主要工作內(nèi)容：
2.1 項目前期策劃的主要工作流程：
第一階段：可行性研究
從最初的評估地塊、決定是否拿地開始，就需要前期策劃工作團(tuán)隊進(jìn)行相關(guān)地塊的可行性分析，得出研究結(jié)果以指導(dǎo)具體的土地獲取過程。
第二階段：項目研究
成功獲取開發(fā)地塊之后，前期策劃團(tuán)隊需要對地塊的實際情況進(jìn)行進(jìn)一步研究，深入的了解和分析影響本地塊開發(fā)的各項重要因素，真正做到“讀懂土地”。
進(jìn)而對當(dāng)?shù)厥袌龊偷貕K周邊的相關(guān)競爭項目進(jìn)行深入了解，一定要充分了解市場供應(yīng)情況和客戶需求狀況，有必要組織專項的市場調(diào)查，從而真正做到“讀懂市場”。
第三階段：發(fā)展定位
根據(jù)項目自身條件與當(dāng)時當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r，有針對性的選準(zhǔn)未來本項目開發(fā)的市場突破點，找準(zhǔn)該項目的市場定位。整體的項目市場定位還包括客戶群定位、產(chǎn)品定位，以及初步的整體形象定位和價格水平定位。
第四階段：規(guī)劃設(shè)計
按照最終的綜合定位成果，嚴(yán)格指導(dǎo)項目的整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計方案，會同相關(guān)各方共同完成該項目的各項設(shè)計方案。
第五階段：銷售準(zhǔn)備
項目整體方案和具體產(chǎn)品完全確定后，將根據(jù)實際情況安排整個項目的開發(fā)周期，并且根據(jù)開發(fā)周期來安排實際銷售周期。
在銷售周期正式開始之前，首先要根據(jù)當(dāng)時的市場情況和項目自身素質(zhì)，決定該項目的整體價格水平，然后可以以此進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)效益分析。
同時可以根據(jù)項目的自身特點和當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮艹潭龋约扒捌诘木C合形象定位成果，制定該項目的宣傳推廣主題，編制整體推廣方案。
經(jīng)過上述的前期策劃工作流程之后，這個開發(fā)項目就可以適時準(zhǔn)備，開始正式進(jìn)入到實質(zhì)性的市場銷售階段了。
前期策劃工作主要流程圖示：
以下將按照工作流程的主要順序，依次討論前期策劃的各個相關(guān)工作的具體環(huán)節(jié)。
2.2 第一階段：可行性研究
項目可行性研究：
是指在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。
項目開發(fā)前期所編制的翔實、縝密、完整的可行性研究報告，將成為：
項目投資決策的依據(jù)：
根據(jù)可行性研究報告的最終結(jié)果，來決定是否對該項目進(jìn)行投資。
籌集建設(shè)資金總量的依據(jù)：
根據(jù)可行性研究報告中的整體開發(fā)資金測算結(jié)果，來初步制定資金運(yùn)作計劃，合理調(diào)動資金投入到項目開發(fā)進(jìn)程中。
開發(fā)商與有關(guān)各部門商議土地獲取條件的依據(jù)：
根據(jù)可行性研究中的開發(fā)成本分析結(jié)果，與土地出讓方洽談土地價款，并商議合適的土地出讓附加條件，達(dá)成一致意見后最終簽訂土地出讓合同。
編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)：
可行性研究報告中的總體綜合結(jié)論，將成為后續(xù)相關(guān)工作的前提條件和出發(fā)點，后續(xù)工作將在此基礎(chǔ)上不斷延展和繼續(xù)深入，最終得以指導(dǎo)項目的實際規(guī)劃設(shè)計工作。
可行性研究報告的主要內(nèi)容
工作內(nèi)容 簡要描述
市場分析 關(guān)注宏觀市場，了解區(qū)域市場
市場預(yù)測 市場供應(yīng)預(yù)測、市場需求預(yù)測、價格變動預(yù)測
收入、成本、費(fèi)用預(yù)測 包括預(yù)期的銷售收入，以及土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、各項稅費(fèi)等等
財務(wù)評估 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率
動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期
盈虧平衡分析盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點
敏感性分析反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比
風(fēng)險評估 風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn)確的判斷
一份完整的可行性研究報告，除了綜合得出該項目是否可以上馬、是否具備開發(fā)條件等最終結(jié)論外，最重要的就是在整體財務(wù)評估的基礎(chǔ)上，進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險評估等內(nèi)容。這些內(nèi)容將事先分析未來可能出現(xiàn)的各種影響因素，并且將各種影響因素可能造成的影響程度進(jìn)行充分的評估。
換個角度來說，一個項目的“可行性研究報告”，首先應(yīng)該是一份“不可行”的研究報告，只有把所有的、跟項目開發(fā)相關(guān)的、各種不利因素全都考慮進(jìn)去，并且充分評估其不利影響的嚴(yán)重后果之后，如果最終得到的測算結(jié)果，表明該項目依然是能夠獲取正常盈利的、具備正常開發(fā)條件的，那么這個項目才是一個真正“可行”的項目。那么未來在該項目開發(fā)的現(xiàn)實進(jìn)程中，即使遇到了這樣那樣的各種實際困難，也應(yīng)該是在事先所評估的各種風(fēng)險范圍之內(nèi)的，因而項目整體開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險也將是可控的，經(jīng)營者對于可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，也應(yīng)該可以做到心中有數(shù)、事先防范。
2.3 第二階段：項目研究
項目研究主要分為兩個主要部分，一是要讀懂這塊待開發(fā)的土地，二是研究該項目所面臨的市場環(huán)境。
讀懂土地：
研究待開發(fā)地塊的現(xiàn)狀，預(yù)判未來可能的發(fā)展方向。主要包括：
地理位置與交通狀況：
詳細(xì)考察待開發(fā)地塊與城市主體之間的的相對位置關(guān)系，以及各種交通條件的通達(dá)程度。這將在很大程度上決定本地塊未來的發(fā)展?jié)撃堋?/p>
板塊分析：
該地塊所處的局部板塊（建筑組團(tuán)），與周邊相鄰的幾個主要板塊之間的相互聯(lián)系，以及各自的功能區(qū)別。
如果可能的話，還應(yīng)盡量判別一下各個板塊的主要人口構(gòu)成情況。
這些分析結(jié)果，也將在很大程度上決定本地塊未來的發(fā)展方向。
現(xiàn)有自身條件：
有很多地塊的開發(fā)方向，是要收到多種現(xiàn)實條件的制約的。我們必須認(rèn)真的分析各種制約條件，比如來自當(dāng)?shù)卣闹萍s因素、來自本地市場的制約因素、來自當(dāng)?shù)厝宋姆矫娴闹萍s因素等等。這些現(xiàn)實存在的制約條件，極大的限定了待開發(fā)地塊可能的發(fā)展方向。
地塊SWOT分析：
定性分析待開發(fā)地塊的各項優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與威脅等等影響未來項目運(yùn)作的客觀因素。
研究市場：
宏觀經(jīng)濟(jì)狀況：
包括：國家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，以及經(jīng)濟(jì)政策走向。
綜合整體運(yùn)行現(xiàn)狀以及預(yù)期的未來政策走向，盡可能對未來2～3年內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)的走勢進(jìn)行初步分析，并力求得出一些基本判斷結(jié)論。以便從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的角度，對項目運(yùn)作提出策略性的指導(dǎo)建議。
房地產(chǎn)市場狀況：
全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況；
本地房地產(chǎn)市場當(dāng)年的銷售情況；
本地房地產(chǎn)市場近3～5年內(nèi)的運(yùn)行趨勢，包括主要房產(chǎn)類別各自的銷售總量、銷售價格的變化趨勢；
本地針對房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境如何，等等。
競爭態(tài)勢研究：
著重了解相鄰板塊主要房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品種類、推售節(jié)奏、價格水平、以及競爭優(yōu)勢所在。
為此有必要進(jìn)行一次詳盡的市場調(diào)研，以詳盡調(diào)研表格或數(shù)據(jù)庫的形式，對各個相關(guān)項目進(jìn)行普遍的調(diào)查了解。對于重點關(guān)注的項目，還應(yīng)開始建立項目跟蹤制度，實時了解重點樓盤的重大營銷動作，掌握他們的實際運(yùn)作進(jìn)程。
對市場進(jìn)行充分了解之后，才能夠?qū)ψ陨眄椖吭谖磥淼氖袌龈偁幹校赡苷紦?jù)的市場地位有一個清醒的認(rèn)識。
2.4 第三階段：項目發(fā)展方向以及整體定位：
地塊發(fā)展價值綜合判研：
根據(jù)地塊實際情況以及當(dāng)前的市場狀況，綜合分析本地塊發(fā)展的核心價值所在。
項目發(fā)展方向判定：
根據(jù)地塊價值判研結(jié)果，初步篩選確定本項目未來的主要發(fā)展方向，決定將要建設(shè)的物業(yè)類型（商用物業(yè)或住宅物業(yè)等），或者綜合性項目中各類物業(yè)的大致配比，以及大致的物業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品檔次等。
項目發(fā)展方向的判定一般需要考慮兩條原則：
原則一：項目經(jīng)營收益最大化；
原則二：項目經(jīng)營風(fēng)險最小化。
這兩條原則在各種不同的市場條件下均可適用，但一般在市場走勢良好的時候更多的考慮原則一，在市場不夠景氣的時候需要更多的考慮到原則二。當(dāng)市場前景不夠明朗的時候，就需要綜合考慮收益性與風(fēng)險性的辨正關(guān)系，做好相應(yīng)的經(jīng)營策略方面的準(zhǔn)備工作，可能需要提前準(zhǔn)備多套經(jīng)營方案，以備不時之需。
確定項目整體定位：
綜合考量各項相關(guān)因素，初步預(yù)判未來2～3年本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，在此基礎(chǔ)上，整合提出該項目的整體市場定位。
一個項目的整體市場定位，首先必須具備可實施性，其次應(yīng)該具備一定的超前性，然后還應(yīng)具備一定的可調(diào)整性，以面對可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險。
項目整體定位結(jié)果，是項目運(yùn)作前期前期工作中最為重要的工作成果，它將決定該項目發(fā)展運(yùn)營的整體方向，指導(dǎo)后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計工作和推廣銷售工作等等。因此可以說，一個項目整體定位的準(zhǔn)確與否，在很大程度上將影響到這個項目最終的經(jīng)營成敗。
項目定位進(jìn)一步細(xì)分：
得出整體項目定位后，還應(yīng)進(jìn)一步詳細(xì)拆分，將總體定位細(xì)化到項目界定的各個主要因素上，以便具體落實、指導(dǎo)后續(xù)工作。一般包括：
群定位：
找準(zhǔn)未來的目標(biāo)客戶群體，鎖定本項目未來的銷售對象，此后的所有營銷工作都將針對這些目標(biāo)客戶群體的實際需求來開展。
產(chǎn)品定位和項目檔次定位：
對項目的產(chǎn)品設(shè)置進(jìn)行總體界定，這將決定項目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和整體檔次，開始構(gòu)建該項目的各項物理屬性。
價格水平定位：
設(shè)定準(zhǔn)確合理的價格水平，制定精準(zhǔn)全面的價格策略，將極其有助于實現(xiàn)項目開盤熱銷，以及后續(xù)營銷進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)。
推廣形象定位：
根據(jù)項目自身條件、素質(zhì)，參考目標(biāo)客戶群體的接受傾向，整合制定該項目的推廣形象定位，逐步為該項目樹立良好的公眾形象。
形象定位內(nèi)容一般包括項目的整體包裝方向與推廣概念，以及初步的延展方向等。
2.5 第四階段：項目規(guī)劃設(shè)計：
進(jìn)入項目規(guī)劃設(shè)計階段，前期策劃工作的主要內(nèi)容，將是會同有關(guān)的建筑設(shè)計單位，將已經(jīng)研討制定的項目定位成果，如實的體現(xiàn)到項目的規(guī)劃設(shè)計方案之中去。也就是說，由項目定位這一“定性”成果，逐漸深化、界定產(chǎn)品，直至清晰的表現(xiàn)為成熟完整的項目設(shè)計方案這一“定量”結(jié)果。
通常的工作過程大致如下：
消費(fèi)者需求調(diào)研：
在進(jìn)入實質(zhì)性的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計之前，有必要先行對當(dāng)?shù)叵M(fèi)者進(jìn)行一次有針對性的需求調(diào)研。該調(diào)研一般可采取隨機(jī)問卷形式，也可采取深入訪談形式。但調(diào)研樣本應(yīng)該保證一定的總體數(shù)量，而且調(diào)研對象與目標(biāo)客戶群體不應(yīng)偏離過大，以免影響最終調(diào)研成果的準(zhǔn)確性。
該調(diào)研將力求了解本地目標(biāo)客戶群體對某類特定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的大致看法，了解他們對房產(chǎn)消費(fèi)的具體傾向、特殊喜好，對各類產(chǎn)品的規(guī)格、檔次、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等的期望值，對新產(chǎn)品、新技術(shù)的接受程度，對具體地塊的認(rèn)知和接受程度，對價格水平的心理預(yù)期，當(dāng)?shù)孛癖娫陧椖空J(rèn)知途徑方面更偏重于哪類媒體或者渠道，及其它相關(guān)問題。如果是異地操作的開發(fā)項目，還應(yīng)注意了解客戶消費(fèi)習(xí)慣的地區(qū)性差異，以避免出現(xiàn)想當(dāng)然的隨意推定，誤導(dǎo)后續(xù)的工作進(jìn)程。
本次客戶調(diào)研的分析成果，將成為后續(xù)各項工作的指導(dǎo)性依據(jù)。
產(chǎn)品界定：
根據(jù)客戶調(diào)研成果，結(jié)合該項目開發(fā)的各項具體指標(biāo)參數(shù)，前期策劃工作人員應(yīng)該明確提出該項目的產(chǎn)品界定結(jié)果，包括：
產(chǎn)品形式的選擇（樓宇形式）；
各種產(chǎn)品規(guī)格的界定（戶型大小、各自比例）；
產(chǎn)品特點（建筑細(xì)節(jié)的變化亮點、采用新產(chǎn)品新技術(shù)等）；
產(chǎn)品界定的工作成果，將指導(dǎo)后續(xù)的整體規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計工作。
會同規(guī)劃設(shè)計：
由于全國各個地區(qū)建筑規(guī)劃管理部門的條文規(guī)定各有不同，不同設(shè)計師對產(chǎn)品定位的理解也各不相同，因此在規(guī)劃設(shè)計階段，就需要前期策劃工作人員共同參與設(shè)計工作，共同探討、不斷優(yōu)化各個設(shè)計細(xì)節(jié)的具體解決方案，以最終得出符合政府規(guī)定、符合市場需求、符合開發(fā)商意愿的、良好的設(shè)計方案。
在此過程之中，需要前期策劃的工作人員具備一定的建筑規(guī)劃知識，了解建筑設(shè)計的大致工作過程，同時放眼于未來該項目的營銷工作進(jìn)程，做到前后統(tǒng)一、上下銜接。
2.6 第五階段：銷售準(zhǔn)備工作：
開發(fā)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計方案基本確定后，項目開發(fā)進(jìn)程將分為工程建設(shè)與市場營銷這兩條線。在項目工程建設(shè)逐步進(jìn)入實質(zhì)階段以后，該項目的市場營銷工作也開始進(jìn)入準(zhǔn)備階段了。
項目銷售準(zhǔn)備工作大致分為兩塊，即物質(zhì)條件的準(zhǔn)備與營銷策略的制定，也可理解為硬件條件與軟件策略這兩部份。
硬件方面準(zhǔn)備工作的大致包括：
售樓處的設(shè)計、搭建、裝飾布置；
銷售團(tuán)隊的全面組建、系統(tǒng)培訓(xùn)；
銷售物料的設(shè)計、制作、布置；
硬件條件的完善一般需要銷售團(tuán)隊的通力配合，力求盡早在項目案場營造出良好的銷售氛圍。
軟件方面的準(zhǔn)備工作大致包括：
項目整體包裝、推廣方案的制定與逐步執(zhí)行（需要會同協(xié)作的廣告公司）；
項目整體銷售策略的起草、商議以及最終制定；
按照銷售策略框架，將各項銷售準(zhǔn)備工作排定時間節(jié)點，明確工作要求和相關(guān)責(zé)任人，并參與逐項落實；
制定項目銷售的整體價格策略。
3 關(guān)于前期策劃工作：
3.1 前期策劃工作的作用：
前期策劃所要解決的都是項目開發(fā)的重大問題，前期工作成果的優(yōu)劣，將直接影響到整體項目開發(fā)的成功與否。
從工作階段的銜接角度來講，在前期策劃階段中為該項目所賦予的種種產(chǎn)品優(yōu)勢，在后期的宣傳推廣進(jìn)程中，才可以形成有力的實際支撐點，可供廣告創(chuàng)意人員進(jìn)行精神提煉、形象包裝，為發(fā)散型的創(chuàng)作思維提供堅實基礎(chǔ)。對于后期銷售工作而言，前期策劃工作中的各項精準(zhǔn)定位，將使銷售團(tuán)隊的工作方向更為明確，也更為卓有成效。
前期策劃工作的各項成果，為后續(xù)的項目營銷進(jìn)程奠定了一個良好基礎(chǔ)，這個基礎(chǔ)就像一座舞臺一樣，前期工作進(jìn)行的越扎實、越完善，那么這座舞臺也就越加寬闊、堅實，足夠可供后續(xù)的營銷團(tuán)隊繼續(xù)進(jìn)行深入發(fā)揮，不斷演繹出更新的營銷話題、連續(xù)上演賞心悅目的新鮮節(jié)目，才能將項目的營銷進(jìn)程做得有聲有色，最終實現(xiàn)項目開發(fā)的整體成功。
3.2 前期策劃工作需要注意：
前瞻性：
從剛剛獲取土地開始計算，視項目規(guī)模大小不同，一個項目的運(yùn)作周期短則1～2年，長則5年以上。因此項目前期策劃的工作人員必須對未來的市場趨勢作出初步判斷，對整體經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的變化情況，必須具有一定的前瞻性。
大局觀：
在規(guī)劃設(shè)計階段，前期策劃人員經(jīng)常需要在項目的整體定位與設(shè)計細(xì)節(jié)之間徘徊、抉擇，一邊與設(shè)計人員就各個具體問題探討各種可能的解決方案，同時又必須在多種方案中，盡快的選定一個最優(yōu)化的解決方法。
通常而言在這種情況下，最優(yōu)方案的選擇標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該首先參照既定的項目整體定位成果，最有利于該成果的實現(xiàn)的，將成為最優(yōu)解決方案。
綜合協(xié)調(diào)性：
前期策劃工作所涉及的工作內(nèi)容很多，所涵蓋的領(lǐng)域也比較廣泛，從規(guī)劃設(shè)計、工程進(jìn)度、建筑科技，到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場研究、策劃定位，再到后期的營銷推廣等等，工作量也比較大。因此在項目前期策劃工作過程中，尤其需要注意相關(guān)各個環(huán)節(jié)的銜接與協(xié)調(diào)性，工作人員必須站在項目開發(fā)全過程的角度上，盡量合理安排各種有效資源，避免出現(xiàn)相互沖突的情況，為相關(guān)各項工作提供便利條件。
為后期調(diào)整和發(fā)揮保留充足的余地：
在整體前瞻性的基礎(chǔ)上，前期策劃工作還應(yīng)注意為未來可能出現(xiàn)的各種變化情況，保留適度的可調(diào)整余地。
3.2.1 應(yīng)對可能出現(xiàn)的市場變動，亦即考慮到市場向好時如何營銷，市場相對停滯時又應(yīng)該如何調(diào)整，因此在前期策劃階段，應(yīng)該盡量考慮到如何能為后期可能的策略變動提供操作空間。通常而言，在項目前期制定產(chǎn)品策略的時候，就需要選擇或為“一支獨(dú)秀”、或者“進(jìn)退自如”的發(fā)展方向。在抉擇選定了不同的產(chǎn)品策略方向之后，將對項目后期的可能采取的銷售策略方向產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
3.2.2 應(yīng)注意盡量能為后期的推廣營銷工作，提供更加寬泛的概念延展支撐點，以便在后期營銷進(jìn)程中，可以不斷制造出更多的營銷話題，來持續(xù)吸引社會公眾的強(qiáng)烈關(guān)注，從而實現(xiàn)全程順利銷售。一般而言，這類概念延展的實際支撐點，大都體現(xiàn)為產(chǎn)品設(shè)計中精心規(guī)劃的設(shè)計亮點方面，以產(chǎn)品的多處實際賣點為支撐，便可以連續(xù)不斷的連續(xù)制造營銷話題。
前期策劃工作人員應(yīng)該具備的基本工作素養(yǎng)：
首先，能否就各種問題迅速作出正確的判斷，將是考驗前期策劃人員實際功力的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是這種考量標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)時的工作階段又很難進(jìn)行量化，到最終顯現(xiàn)結(jié)果的時候也很是難以量化考核。于是這就需要前期策劃人員能夠具備高度的責(zé)任心，本著為項目開發(fā)負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真仔細(xì)的商討解決每一個具體問題。
另外，由于前期策劃階段所涉及的環(huán)節(jié)極為繁多，差不多在項目開發(fā)運(yùn)營過程中所要涉及的各個環(huán)節(jié)，在前期策劃階段均有所體現(xiàn)。而前期策劃工作人員由于收到各人的能力、經(jīng)驗和專業(yè)知識所限，不可能要求每個人在所有的各個領(lǐng)域里面均能極為精通，因此，這就需要前期策劃工作人員必須具備很強(qiáng)的溝通能力與組織整合能力，在遇到具體問題的時候，能夠迅速組織相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)人員進(jìn)行深度討論，并且能夠確保在不會偏離項目開發(fā)的大方向（整體定位）的前提下，迅速得出最為優(yōu)化的解決方案。
小結(jié)
關(guān)鍵詞：漫游動畫；虛擬現(xiàn)實；藝術(shù)；技術(shù)
由于動畫所具有的特殊功能，特別是現(xiàn)代無所不能的計算機(jī)三維動畫，已經(jīng)越來越多的應(yīng)用到人們?nèi)粘Ｉ畹母鱾€領(lǐng)域。計算機(jī)技術(shù)的高度發(fā)展，使得三維動畫表現(xiàn)力空前加強(qiáng)，給人以全新的逼真的視覺沖擊力。電腦三維技術(shù)在當(dāng)今建筑領(lǐng)域中作為一殊的表現(xiàn)手段，越來越充分顯示和發(fā)揮出巨大的優(yōu)勢。
1.三維動畫技術(shù)在建筑領(lǐng)域中的運(yùn)用
1.1 房地產(chǎn)動畫
房地產(chǎn)動畫是根據(jù)建筑設(shè)計圖紙在計算機(jī)上制作出虛擬的建筑環(huán)境，有地理位置、建筑物外觀、建筑物內(nèi)部裝修、園林景觀、配套設(shè)施、人物、動物、自然現(xiàn)象如風(fēng)雨雷鳴、日出日落、陰晴圓缺等等都是動態(tài)的存在于建筑環(huán)境中，可以任意角度瀏覽。房地產(chǎn)動畫片的優(yōu)勢在房子建成前進(jìn)行全方位宣傳。在以前，房子沒有建成，無法進(jìn)行實景拍攝，現(xiàn)如今利用三維電腦技術(shù)，很容易就可以實現(xiàn)。
投資商在規(guī)劃初期或樓盤即將封頂之際，就大肆展開宣傳攻勢，迫不及待的向客戶介紹之際的樓盤，以吸引他們購買的欲望。但由于樓房還在建造之中，客戶還無法得知房屋建成以及裝飾后的情況，投資商會找來與此樓盤相似的實物進(jìn)行拍攝，或制作平面外觀圖形來向客戶宣傳，同時還要花費(fèi)巨資建造各種各樣的樣板房供客戶參觀，使地產(chǎn)開發(fā)商增加了許多成本。營銷手法的創(chuàng)新將成為房地產(chǎn)行業(yè)的一種需求，也將成為樓盤突破重圍的最有利武器。
1.2 城市漫游動畫
城市漫游動畫是將虛擬現(xiàn)實技術(shù)應(yīng)用在城市規(guī)劃、建筑設(shè)計領(lǐng)域。近幾年，城市漫游動畫在國內(nèi)外已經(jīng)得到了越來越多的應(yīng)用，其前所未有的人機(jī)交互性、真實建筑空間感、大面積三維地形仿真等特性，都是傳統(tǒng)方式無法比擬的。在城市漫游動畫應(yīng)用中，人們能夠在一個虛擬的三維環(huán)境種中，用動態(tài)交互的方式對未來的建筑或城區(qū)進(jìn)行身臨其境的全方位的審視，可以從任意角度觀察場景，并且可以自由控制瀏覽的路線，能夠給用戶帶來強(qiáng)烈逼真的感官沖擊，獲得身臨其境的體驗。
1.3 小區(qū)瀏覽動畫
小區(qū)瀏覽動畫也叫虛擬現(xiàn)實小區(qū)漫游動畫，是將整個小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃用三維動畫和電影的制作技術(shù)共同完成的小區(qū)漫游三維動畫片，主要表現(xiàn)有小區(qū)建筑物的規(guī)劃，如小區(qū)主體建筑、生活配套建筑、小區(qū)配套設(shè)施等。小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃表現(xiàn)如人物、動物、車輛、假山、亭臺、長廊、河流、道路等，小區(qū)綠化帶的規(guī)劃、小區(qū)園林景觀的規(guī)劃等，通過三維技術(shù)真實還原整個小區(qū)的未來景觀。
1.4 樓盤漫游動畫
樓盤漫游動畫設(shè)計制作是源于計算機(jī)圖形技術(shù)在建筑領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，樓盤漫游動畫用藝術(shù)的形式表現(xiàn)房地產(chǎn)住宅建筑設(shè)計理念，把建筑設(shè)計師手繪勾畫出的建筑方案、立面、剖面、透視圖變成逼真的虛擬樓盤，可隨心所欲的漫游其中。完美的建筑是由室內(nèi)空間設(shè)計和室外空間設(shè)計兩個部分組成，樓盤動畫主要表現(xiàn)室內(nèi)外空間設(shè)計規(guī)劃，詮釋設(shè)計方案、提高工程投標(biāo)率，提成樓盤價值。
1.5 三維虛擬樣板房
虛擬樣板房動畫，是運(yùn)用三維虛擬技術(shù)將虛擬樣板房的設(shè)計理念表現(xiàn)的淋漓盡致，讓瀏覽者透過屏幕感受到建筑的文化內(nèi)涵和居家氛圍及生活方式。虛擬樣板間還可以省去建造真實樣板房的時間和費(fèi)用，虛擬樣板間是近幾年房地產(chǎn)發(fā)展的一個產(chǎn)物，虛擬樣板房越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，虛擬樣板房也慢慢被購房者所接受，把看樣板房變的簡單高效。一個好的虛擬樣板房可以提升整個樓盤的形象和價值，提高購房者的購買欲望，促進(jìn)銷售。
2.三維技術(shù)的優(yōu)勢
數(shù)碼科技的誕生與發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)解決了一道難題，建筑動畫的推出，廣泛的應(yīng)用于各個營銷階段，深圳、上海、北京、廣州等大城市都成為領(lǐng)導(dǎo)這場科技革命的時代先鋒。三維技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，可以大大提高項目規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量，降低成本與風(fēng)險，加快項目實施進(jìn)度，加強(qiáng)各相關(guān)部門對于項目的認(rèn)識、了解和管理，極大的提高房地產(chǎn)開發(fā)商的品味和檔次，也必然會帶來最終的效益。
2.1最直觀的交流方式
效果圖等表現(xiàn)手段容易誤導(dǎo)用戶，而把樓盤做成三維動畫，開發(fā)商可以通過親自感受評估各個方案的特點和優(yōu)勢，以便作出最佳的解決方案，不但可以避免決策失誤，而且還可以大大提高該房地產(chǎn)潛在的市場價值，從而提高土地資源利用率和項目開發(fā)成功率，保護(hù)投資。
2.2 最快捷的審批平臺
三維動畫技術(shù)提供一個直觀的審批平臺，讓審批者可以身臨其境的感受到建成后的景觀，溝通的加強(qiáng)帶來了項目的報批速度，從而為項目開工爭取寶貴的時間。
2.3 最方便的設(shè)計工具
三維動畫技術(shù)不僅僅是一個演示媒體，而且還是一個設(shè)計工具。它以視覺形式反映了設(shè)計者的思想。比如當(dāng)蓋一棟樓房之前，你首先要做的是對這棟樓房的結(jié)構(gòu)、外形做設(shè)計規(guī)劃，為了使之定量化，還需要許多設(shè)計圖紙，三維動畫技術(shù)可以把這種構(gòu)思變成看得見的虛擬物體和環(huán)境，使以往只能借助傳統(tǒng)沙盤模型的設(shè)計模式提升到數(shù)字化的完美境界，大大提高了設(shè)計和規(guī)劃的質(zhì)量和效率。
2.4 最先進(jìn)的營銷手段
在房地產(chǎn)銷售中，傳統(tǒng)的方法是制作沙盤模型。由于沙盤模型要經(jīng)過大比例縮小，因此只能獲得小區(qū)的鳥瞰形象，無法以正常人的視角來感受小區(qū)的建筑空間，同時，在模型制作完后，修改的成本很高，有著很大的局限性。三維技術(shù)的應(yīng)用，給客戶帶來強(qiáng)烈的真實感，從而更快的作出購買意愿，大大加快商品銷售的速度。
3.三維技術(shù)的發(fā)展前景
動畫是藝術(shù)與技術(shù)結(jié)合的產(chǎn)物，是建立在現(xiàn)代先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)基礎(chǔ)之上的新的藝術(shù)形式，它的產(chǎn)生、存在和發(fā)展都與科技的進(jìn)步有著密切的關(guān)系。傳統(tǒng)動畫的制作依靠的是電影、電視技術(shù)，現(xiàn)如今隨著動畫技術(shù)的不斷創(chuàng)新，特別是計算機(jī)技術(shù)與動畫的結(jié)合，以及計算機(jī)三維動畫的出現(xiàn)，更充分現(xiàn)實了科技給動畫帶來的不斷變化。
利用動畫原理和計算機(jī)數(shù)字技術(shù)結(jié)合的虛擬現(xiàn)實技術(shù)在建筑領(lǐng)域越來越被廣泛的應(yīng)用，它無所不能的視覺表現(xiàn)極大的豐富了畫面的藝術(shù)效果。由于數(shù)字技術(shù)和電腦三維特效的不斷發(fā)展，時間和空間可以在現(xiàn)實與虛擬兩個境界里隨心所欲，三維動畫從簡單的幾何體模型到復(fù)雜的人物模型，單一的模型展示，到復(fù)雜的景觀設(shè)計，都表現(xiàn)的淋漓盡致。電腦三維技術(shù)的廣泛應(yīng)用，減少了動畫制作成本，伴隨著科技的不斷進(jìn)步，三維動畫越來越被人們接受，未來三維動畫的前途無量，中國動畫的下一個黃金時代即將來臨。
參考文獻(xiàn)
[1] 劉小林.錢博弘.動畫概論.武漢：武漢理工大學(xué)出版社，2004.8
關(guān)鍵詞：虛擬現(xiàn)實；房地產(chǎn)；競爭力
一、虛擬現(xiàn)實技術(shù)的主要特征
虛擬現(xiàn)實技術(shù)具有以下最主要的特征：（1）沉浸性。虛擬現(xiàn)實技術(shù)是由計算機(jī)產(chǎn)生逼真的三維立體圖像，再利用一些經(jīng)過特別設(shè)計的外部配件和技術(shù)，如數(shù)字頭盔、數(shù)字手套、座艙、全方位監(jiān)視器等，為使用者構(gòu)建一個感覺上真實，但實際上并不存在的一種情境。使用者與虛擬環(huán)境中的各種對象相互作用時，就如同在現(xiàn)實世界中的一樣。（2）交互性。虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)中的人機(jī)交互是一種近乎自然的交互，使用者不僅可以利用電腦鍵盤、鼠標(biāo)進(jìn)行交互，而且能夠通過特殊頭盔、數(shù)據(jù)手套等傳感設(shè)備進(jìn)行交互。計算機(jī)能根據(jù)使用者的頭、手、眼、語言及身體的運(yùn)動，來調(diào)整系統(tǒng)呈現(xiàn)的圖像及聲音。使用者通過自身的語言、身體運(yùn)動或動作等自然技能，就能對虛擬環(huán)境中的對象進(jìn)行考察或操作。
二、虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)的類型
1．簡易型虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)。簡易型虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)又稱桌面虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)，是利用個人計算機(jī)進(jìn)行仿真，將計算機(jī)的屏幕作為用戶觀察虛擬境界的一個窗口，使用者通過鍵盤、鼠標(biāo)便可與虛擬環(huán)境進(jìn)行交互并操縱其中的物體。這種系統(tǒng)的最大特點是缺乏真實的多感知的現(xiàn)實體驗，但結(jié)構(gòu)簡單、價格低廉，易于普及推廣。
2．沉浸型虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)。沉浸型虛擬系統(tǒng)是一套比較復(fù)雜的系統(tǒng)。它利用頭盔顯示器、位置跟蹤器、數(shù)據(jù)手套等設(shè)備與虛擬世界進(jìn)行交互。由于這種系統(tǒng)可以將使用者的視覺、聽覺與外界隔離，因此，用戶可排除外界干擾，全身心地投入到虛擬現(xiàn)實中去。這種系統(tǒng)的優(yōu)點是用戶可完全沉浸到虛擬世界中去，缺點是系統(tǒng)設(shè)備價格昂貴，難以普及推廣。
3．分布式虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)。分布式虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)是利用遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)，將異地的不同用戶聯(lián)結(jié)起來，共享一個虛擬空間，多個用戶通過網(wǎng)絡(luò)對同一虛擬世界進(jìn)行觀察和操作，達(dá)到協(xié)同工作的目的。這種系統(tǒng)最大的特點是對資源的共享，也是虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)的發(fā)展趨勢。
三、虛擬現(xiàn)實技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用
正是由于虛擬現(xiàn)實具備真實的體驗、友好的人機(jī)交互等特征和功能，越來越多的虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)及設(shè)備不斷地進(jìn)入市場。同時，VR技術(shù)也逐漸從飛行仿真、戰(zhàn)爭應(yīng)用進(jìn)而應(yīng)用到教育、科研、娛樂、建筑、醫(yī)療、工業(yè)等各個方面。本文重點探討虛擬現(xiàn)實在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用及前景。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈，目前樓盤在規(guī)劃設(shè)計和空間創(chuàng)意方面，已經(jīng)難有實質(zhì)性的突破。而且購房者日益成熟，他們需要更直觀、更快捷、更全面的了解樓盤本身的信息，傳統(tǒng)的樓書、條幅等已無法完全滿足他們的需求。投資商在規(guī)劃初期或樓盤即將封頂之際，展開宣傳攻勢，向購房者們介紹自己在質(zhì)量、設(shè)計、環(huán)境等方面的特點及優(yōu)勢，以吸引他們租購的欲望。但由于樓盤尚在建造之中，購房者無法得知實物在裝飾設(shè)計，外形外觀及建筑質(zhì)量方面的實際情況。因此投資商需找來與此樓盤相似的實物進(jìn)行拍攝，或制作設(shè)計平面外觀圖形來向客戶宣傳。
由于技術(shù)的獨(dú)特性和提供信息功能的集成互動性，集影視廣告、動畫、多媒體、網(wǎng)絡(luò)科技于一身的虛擬現(xiàn)實技術(shù)在新的市場需求下，成為最新型的房地產(chǎn)營銷方式。其最主要的核心是房地產(chǎn)銷售。同時在房地產(chǎn)開發(fā)中的其他重要環(huán)節(jié)包括申報、審批、設(shè)計、宣傳等方面都有著非常迫切的需求。虛擬現(xiàn)實具體可以應(yīng)用在以下幾個方面：
1.項目的招商和審批。傳統(tǒng)的效果圖等表現(xiàn)手段容易被人為修飾而產(chǎn)生誤導(dǎo)，而把樓盤做成三維動畫，投資商可通過沉浸虛擬現(xiàn)實，評估各種方案的特點與優(yōu)劣，以便做出最佳的方案決策，不但可以避免決策失誤，而且可以大大提高該房產(chǎn)的潛在市場價值，從而提高土地資源利用效率和項目開發(fā)成功率，保護(hù)投資。利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)作為大型項目的展示工具，在申報、審批時，能使目標(biāo)受眾產(chǎn)生強(qiáng)烈的興趣，項目策劃者的訴求更易為他人所認(rèn)同，使項目的報批順利及時通過，從而為項目開工爭取寶貴的時間。
2.方便經(jīng)濟(jì)的設(shè)計工具。三維動畫技術(shù)不僅僅是一個成功的演示媒體，而且還是一個方便的設(shè)計工具。在蓋一座現(xiàn)代化大廈之前，首先要做的是對這座大廈的結(jié)構(gòu)、外形做細(xì)致的構(gòu)思并定量化，這需要設(shè)計許多圖紙，當(dāng)然這些圖紙只能內(nèi)行人讀懂，三維動畫技術(shù)可以把這種構(gòu)思變成看得見的虛擬物體和環(huán)境，使以往只能借助傳統(tǒng)的沙盤設(shè)計模式提升到數(shù)字化的即看即所得的完美境界，大大提高了設(shè)計和規(guī)劃的質(zhì)量與效率。
3.新穎先進(jìn)的營銷手段。在房地產(chǎn)銷售中，傳統(tǒng)的做法是制作沙盤模型。由于沙盤模型要經(jīng)過大比例縮小，因此無法以正常人的視角去感受小區(qū)的建筑空間，更無法獲得人在其中的真實感受。同時，在模型制作完成后，修改的成本很高，而且?guī)缀鯖]有重復(fù)應(yīng)用的可能性，很有局限。近年來效果圖和三維動畫雖然得到普及應(yīng)用，然而，效果圖只能提供靜態(tài)局部的視覺體驗。動畫雖有較強(qiáng)的動態(tài)三維表現(xiàn)力，但不具備實時交互性，觀察者只能按照事先設(shè)定好的路線和角度來瀏覽，信息獲取不夠全面。樓盤優(yōu)勢往往無法表現(xiàn)。應(yīng)用虛擬現(xiàn)實技術(shù)，突破了傳統(tǒng)的三維動畫的被動和無法互動的缺點，給客戶帶來真實感和現(xiàn)場感，能更快更準(zhǔn)確的獲得定購決定，加快商品銷售速度。
4.快捷的傳播途徑。虛擬現(xiàn)實技術(shù)還可以應(yīng)用在網(wǎng)絡(luò)和多媒體中，更方便快捷的傳播產(chǎn)品信息。例如：（1）在房交會以及售樓中心以三維互動的交互式展示手段，不僅可以全面提升房產(chǎn)的品牌形象，更使該項目從眾多樓盤中脫穎而出，直接獲得消費(fèi)者的關(guān)注，認(rèn)知，認(rèn)可。（2）通過Intel進(jìn)行樓盤宣傳，讓各地購房者能夠即時觀看，加快信息傳播速度，擴(kuò)大信息傳播范圍。我們不妨做個比較，比較一下房地產(chǎn)業(yè)各種營銷手段的差別：
綜上所述，與傳統(tǒng)的售樓推介方式相比較，虛擬現(xiàn)實解決方案的各個指標(biāo)具有明顯優(yōu)勢。它在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，可以大大提高項目規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量，降低成本和風(fēng)險，加快項目實施進(jìn)度，加強(qiáng)各相關(guān)部門對項目的認(rèn)知和管理，極大地提升房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房產(chǎn)銷售。虛擬現(xiàn)實是一種更加先進(jìn)全面的直觀銷售方式，更具備競爭力的營銷手段，也必然給房地產(chǎn)商帶來最終的長遠(yuǎn)效益。
作者單位：張英 吉林化工學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院
袁宏波 東北電力大學(xué)
于海龍 東北電力大學(xué)
參考文獻(xiàn)：
為全面貫徹十六大和市第十一屆黨代會精神，深化機(jī)關(guān)效能建設(shè)，營造良好的政務(wù)環(huán)境，切實轉(zhuǎn)變機(jī)關(guān)作風(fēng)，提高窗口服務(wù)質(zhì)量，自去年8月份以來，我局把機(jī)關(guān)效能建設(shè)作為頭等大事來抓，并取得較好的成效。現(xiàn)就開展機(jī)關(guān)效能建設(shè)以來的工作匯報如下:
一、去年以來我局機(jī)關(guān)效能建設(shè)的工作情況世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
（一）制訂方案，提高思想認(rèn)識
在去年8月全市機(jī)關(guān)效能工作會議后，我局迅速召開了局機(jī)關(guān)及所屬單位領(lǐng)導(dǎo)參加的會議，傳達(dá)貫徹市機(jī)關(guān)效能建設(shè)工作會議精神，并制定了局機(jī)關(guān)效能建設(shè)工作方案，成立了由蔡敬睦局長任組長的局機(jī)關(guān)效能建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，落實各職能部門的工作任務(wù)，做到在局的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，思想認(rèn)識、工作時間和工作措施三到位，明確地把效能文章來源于新靈山,建設(shè)作為實踐“三個代表”重要思想的工作來抓好。
為防止走過場，局領(lǐng)導(dǎo)從踐行“三個代表”重要思想的高度，引導(dǎo)大家聯(lián)系房管部門的實際，深入查擺問題，分析原因，尋找差距，有的放矢的開展工作，把干部職工的思想認(rèn)識統(tǒng)一到市機(jī)關(guān)效能建設(shè)工作會議精神上來，使每個機(jī)關(guān)工作人員思想上有所觸動，工作上有所行動，通過各種類型的宣傳動員，使全局干部職工提高對開展機(jī)關(guān)效能建設(shè)重要性和必要性的認(rèn)識，增強(qiáng)了搞好機(jī)關(guān)效能建設(shè)的緊迫感和責(zé)任感，為開展機(jī)關(guān)效能建設(shè)、進(jìn)一步規(guī)范制度，依法行政，提高工作效率，接受群眾監(jiān)督打下基礎(chǔ)。
（二）擬訂行政審批項目，上報政府審定
按照《關(guān)于實施深化市政府審批制度改革方案有關(guān)問題的通知》（潮府[2002]18號）要求，全面清理行政審批項目，提出取消或保留的處理意見及法規(guī)依據(jù)，并填報了行政審批項目登記表予以上報。擬保留審批項目17項，取消2項。
（三）實行政務(wù)公開，接受群眾監(jiān)督
我們堅持把政務(wù)公開建設(shè)作為工作重點，實行政務(wù)公開，自覺接受群眾監(jiān)督。主要體現(xiàn)在以下五個方面：
1、設(shè)立對內(nèi)對外政務(wù)公開欄和監(jiān)督崗。
在對內(nèi)公開方面，我們把領(lǐng)導(dǎo)干部勤政廉政、財務(wù)收支以及干部人事管理等情況上墻公布。通過對重大工程項目的招投標(biāo)、開發(fā)建設(shè)以及財務(wù)運(yùn)作、干部人事任免情況的公開，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)干部的廉潔自律行為，方便干部職工對局廉政勤政情況進(jìn)行監(jiān)督。
在對外公開方面，在辦公大樓通道處設(shè)立對外公開欄，把局的行政管理職能以及工作任務(wù)上墻對外公布；把全局辦公場地的布局、各科室所職能以及所屬人員的姓名、照片、職務(wù)、編號上墻公示，制成監(jiān)督崗，使外來辦事人員一目了然，少走彎路。
2、各職能窗口設(shè)置閱取箱，印制服務(wù)告知卡。告知卡對辦事內(nèi)容、程序、時限以及監(jiān)督投訴電話進(jìn)行公開，方便群眾取閱和監(jiān)督。共印制房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證、房地產(chǎn)交易登記、抵押（備案）登記、房地產(chǎn)估價和二手樓按揭貸款等服務(wù)告知卡一萬多份，方便了群眾辦理各項業(yè)務(wù)的需要，得到群眾的普遍好評。
3、實行一站式服務(wù)。通過設(shè)立交易服務(wù)中心，統(tǒng)一對外收件，一次性告知，一條龍服務(wù)，同時設(shè)立了統(tǒng)一收費(fèi)窗口和契稅征收處，改變了原來群眾要多次來回跑，變成不出大門就能把所有應(yīng)辦的事務(wù)一次完成。既方便了群眾，又提高了辦事效率。
