時(shí)間：2023-06-11 09:33:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)法規(guī) 教學(xué)內(nèi)容 教學(xué)形式
1 房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的教學(xué)目標(biāo)和積極意義
中職房地產(chǎn)營銷與管理專業(yè)將房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用作為必修課程，這就說明了房地產(chǎn)法律在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位，其積極意義在于：維護(hù)自身的合法權(quán)益，合理規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營漏洞，提高學(xué)生在生活和學(xué)習(xí)中處理現(xiàn)實(shí)問題的能力，即學(xué)習(xí)課程的過程去現(xiàn)行國家或地方房地產(chǎn)法律法規(guī)的變化，從而制定有利于經(jīng)營的決策，同時(shí)，了解我國房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問題，針對(duì)工作中出現(xiàn)的與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)問題，尤其是房地產(chǎn)交易登記過程中的問題能有較好的把握能力，具體而言，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用教學(xué)的目標(biāo)主要有以下三方面：
（1）主要通過房地產(chǎn)法含義、特征、原則以及我國房地產(chǎn)立法過程等的講解，使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)法有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)。（2）介紹房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)具體的法律規(guī)定，涉及范圍主要有土地出讓、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償、房屋買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、物業(yè)服務(wù)等方面的法律規(guī)定；會(huì)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際操作，通過法律工具找出問題、分析問題和解決問題。（3）培養(yǎng)學(xué)生能夠運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律知識(shí)、法律關(guān)系，更好地處理工作和生活中的法律問題。
2 房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程教學(xué)特點(diǎn)
2.1 以專業(yè)課為底設(shè)計(jì)授課內(nèi)容
一是將中職第一學(xué)期到第三學(xué)期的“房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)”、“房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)”等專業(yè)課程的內(nèi)容簡化，融入到房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程中去。在課程設(shè)置上，前面提到的三門專業(yè)課是在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用之前講授的，在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用學(xué)習(xí)中，一些較為基本的概念如房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、抵押、共同共有等都可以通過案例分析的方法去展示。但由于大部分的學(xué)生沒有法律基礎(chǔ)，因此會(huì)在授課中先復(fù)習(xí)案例中涉及到的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，之后再詳細(xì)向?qū)W生介紹有關(guān)法律的基本概念、原理等，如法律主體、法律關(guān)系、民法通則、合同法、物權(quán)法等基礎(chǔ)知識(shí)，重要的是解釋他們之間的聯(lián)系，有利于學(xué)生隨后學(xué)習(xí)案例分析、法規(guī)應(yīng)用。
二是按照整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過程設(shè)計(jì)教學(xué)計(jì)劃。即從開發(fā)企業(yè)組建項(xiàng)目公司，通過拍賣市場取得土地使用權(quán)，其后向商業(yè)銀行抵押土地使用權(quán)來融資，再到房屋建設(shè)、驗(yàn)收和銷售，最后到物業(yè)服務(wù)、組建業(yè)委會(huì)等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有不同的法律規(guī)定，都有其固有的操作特點(diǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，按照開發(fā)過程去講解便于學(xué)生理解。
三是在向?qū)W生們講解房地產(chǎn)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，有意識(shí)地指導(dǎo)學(xué)生們獨(dú)立思考問題的習(xí)慣，同時(shí)，讓學(xué)生們思考在現(xiàn)階段法律法規(guī)現(xiàn)存的問題如何去解決和進(jìn)一步完善。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)法律體系日趨完善，提高了立法的層次，不斷地?cái)U(kuò)大其調(diào)整的客體，但我們依然看到，房地產(chǎn)法亦有其不少尚待解決的問題，例如法律法規(guī)間的沖突，立法層次急需提高，部分法律內(nèi)容過于簡化、不合情理。
2.2 以中職學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)的特點(diǎn)出發(fā)，探討不同的教學(xué)方式方法
與很多實(shí)操類的房地產(chǎn)專業(yè)課程相比較，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用的教學(xué)內(nèi)容是較為枯燥的，每節(jié)課都要向?qū)W生介紹不同的法律法規(guī)，為調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，筆者運(yùn)用了：案例教學(xué)法、分組討論法、視頻分享法及律師講座法等方式，大大提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
首先是案例教學(xué)法，大大小小的不同案例匯聚于每一個(gè)任務(wù)或?qū)ｎ}，使學(xué)生們都試著用生活中接觸過的經(jīng)驗(yàn)、學(xué)過的法律知識(shí)去分析，案例教學(xué)是采取分組的形式去進(jìn)行，即每個(gè)小組成員約為四至五人，課前將討論資料打印好，分發(fā)給大家去準(zhǔn)備。通過分析、討論加深對(duì)每個(gè)案例涉及法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。
第二是上課討論，一定規(guī)模的上課討論、分析貫穿整個(gè)教學(xué)過程，例如對(duì)某個(gè)概念、原理或有關(guān)的案例，先讓學(xué)生分組討論，再由任課教師歸納總結(jié)。又如在講解房屋抵押時(shí)候，碰巧是我國汶川地震發(fā)生后不久，社會(huì)上在熱烈討論災(zāi)區(qū)損壞的房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)否還要繼續(xù)向借款的商業(yè)銀行歸還貸款的事情，于是將這個(gè)真實(shí)案例展示在課堂上，同時(shí)列舉了相關(guān)的法律法規(guī)和條文，學(xué)生們集思廣益，學(xué)到了不少法律知識(shí)。
第三是視頻的觀看。在分析某一個(gè)法律任務(wù)時(shí)，可以提前將準(zhǔn)備好的案例視頻播放出來，使學(xué)生們有一個(gè)較為直觀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)，可以增加他們的理性認(rèn)識(shí)，更能活躍上課的氣氛。教學(xué)的視頻必須貼合實(shí)際生活和學(xué)習(xí)，勤于更換，不用年深日久的視頻，要與時(shí)俱進(jìn)。
第四是創(chuàng)造機(jī)會(huì)去法院旁聽，讓學(xué)生邁出課堂，切身處地在法庭看到法官的審判、律師的辯護(hù)，體會(huì)到在上課時(shí)候枯燥無味的法律法條在法庭上竟成了強(qiáng)有力的依據(jù)。從法庭回來后讓學(xué)生針對(duì)案件進(jìn)行分享。
3 授課中存在的問題及思考
一是內(nèi)容整合、課時(shí)再安排。房地產(chǎn)行業(yè)是極受政策影響的行業(yè)，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生尤為重要。如果課程學(xué)時(shí)安排每周兩個(gè)學(xué)時(shí)的話，很難在短期內(nèi)將涉及如此浩瀚的房地產(chǎn)法律體系完整地展現(xiàn)，充其量只能是蜻蜓點(diǎn)水或只講重點(diǎn)章節(jié)，更缺乏足夠的學(xué)時(shí)去講解及進(jìn)行上課探討分析。所以，學(xué)時(shí)應(yīng)增加為每周四至六個(gè)學(xué)時(shí)，此舉有利于提高房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的學(xué)習(xí)效果。
二是教學(xué)視頻的收集或制作。除了利用網(wǎng)絡(luò)資源下載、書店購買或圖書館查詢等方法，還可以調(diào)動(dòng)所有學(xué)生的積極性，如讓他們演繹某些案例，如物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主收樓、買賣雙方由于合同糾紛而做的調(diào)解、業(yè)主大會(huì)開會(huì)選舉代表等。
三是資金的投入。總體來說，專任教師普通形式的授課并不需要資金的使用，但如果采取創(chuàng)新形式、用多種教學(xué)形式去教學(xué)的話，如移動(dòng)課程、在外參觀、邀請(qǐng)律師或?qū)I(yè)人士來分享、訪談會(huì)等，就需一定的資金支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀；
我國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。在幾十年的發(fā)展歷程中．房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計(jì)民生的大事。近幾年。針對(duì)房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價(jià)增長的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級(jí)的現(xiàn)象。可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂，會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識(shí)薄弱，部分人員法律意識(shí)薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。最后，企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題
近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價(jià)的過快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識(shí)上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)．不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者，我國政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置．忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。
1相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運(yùn)行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系．但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立．但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)．陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。
2機(jī)制不完善．管理流于形式
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個(gè)年頭中。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房價(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議
1完善相關(guān)法律法規(guī)體系
法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前。實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)．建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
目前很多位于二、三線城市的中小開發(fā)商選擇私募股權(quán)基金作為融資渠道以應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控帶來的資金瓶頸。我們國家的情況，上市股權(quán)與上市債權(quán)現(xiàn)階段受政策抑制，很難達(dá)到這樣高的比重，而私募股權(quán)是有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)新方向。但現(xiàn)在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金面臨著法律身份的障礙、金融環(huán)境和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式不成熟等種種制約。
如何才能解決這些問題，促進(jìn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的大發(fā)展，引導(dǎo)民間資本合理流動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展呢?
首先，需要完善法律法規(guī)。
私募房地產(chǎn)股權(quán)基金作為房地產(chǎn)投資基金的衍生分支，與房地產(chǎn)投資基金一樣受到證券法、信托法、公司法、房地產(chǎn)法、物權(quán)法、稅法等部門法律法規(guī)的綜合調(diào)整。作為有價(jià)金融工具的一種，其募集、交易、上市或退出都應(yīng)納入并符合證券法的相關(guān)規(guī)定。從美國的情況看，稅法的特別規(guī)定與修訂是推動(dòng)REITs誕生、調(diào)整和發(fā)展的最重要因素，可見國內(nèi)新興的私募房基未來與房地產(chǎn)投資基金的主要優(yōu)勢(shì)和吸引力將受到稅收優(yōu)惠待遇的影響。
所以，國內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的起步、發(fā)展會(huì)涉及多個(gè)部門法律法規(guī)的調(diào)整，需要各部門問法律法規(guī)的相互配合與協(xié)調(diào)。所以，建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制首先應(yīng)做好法律準(zhǔn)備，修訂完善包括《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，完善房地產(chǎn)信托法規(guī)，提高房地產(chǎn)信托的融資功能，實(shí)現(xiàn)與銀行信貸的互補(bǔ)；同時(shí)應(yīng)適時(shí)擇機(jī)調(diào)整避免雙重征稅的問題，為包括房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境，并逐步細(xì)化、完備投資渠道和投資比例的限制、信息披露要求、市場準(zhǔn)入、民事賠償責(zé)任和上市流通退出機(jī)制等等。
其次，需要明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)行業(yè)自律。
國外私募股權(quán)基金一向神秘低調(diào)，屬于富人游戲，往往以獨(dú)特的營利模式、高杠桿的資本操作、隱蔽的交易方式及資本來源明顯區(qū)別于其他基金。私募股權(quán)基金管理和投資的不透明被視為其實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的主要條件，所有財(cái)務(wù)報(bào)表與交易細(xì)節(jié)無須公布，投資人信息也很神秘。美國次貸危機(jī)爆發(fā)后，眾人都認(rèn)識(shí)到，對(duì)于私募股權(quán)基金、對(duì)沖基金不斷借助杠桿手段繁殖的衍生金融產(chǎn)品缺乏有效監(jiān)管，正是導(dǎo)致危機(jī)來臨的重要原因。監(jiān)管部門需要尋找不同于以往的監(jiān)管辦法來對(duì)這些信息隱秘的私募股權(quán)基金形成有效約束，加大透明度保護(hù)投資者權(quán)益，成為監(jiān)管部門的關(guān)鍵問題。
再次，需要建立完善監(jiān)管規(guī)則。
在承認(rèn)私募基金地位合法的基礎(chǔ)上，建立完善監(jiān)管規(guī)則，通過制定私募股權(quán)基金有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)章制度，嚴(yán)格規(guī)范約束私募股權(quán)基金高管人員從業(yè)資格、內(nèi)控制度、法律地位、公司治理、市場風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)控制要求，以及自有資本、資本充足率、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、財(cái)務(wù)杠桿、單一資產(chǎn)比重等風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)，合理指導(dǎo)與適度監(jiān)管，疏通與防止私募基金這種現(xiàn)實(shí)存在的投融資工具因法律身份受阻而出現(xiàn)局部乃至全面風(fēng)險(xiǎn)而損害投資者利益。
1.投資房地產(chǎn)波動(dòng)大我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于消費(fèi)需求缺乏時(shí)期，是因?yàn)楦＠址康淖》恐贫热∠耍还苁翘幱诜康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的高峰的年份，還是低谷的年份，房地產(chǎn)消費(fèi)供求差幾乎是保持一致的。雖對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益前景很光明，但房地產(chǎn)投資需求具有一定程度上的投機(jī)性，因此，也就缺乏消費(fèi)需求的長期穩(wěn)定性，結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期處于波谷階段時(shí)，由于缺乏消費(fèi)需求，加速了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退惡化的速度，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大幅度的波動(dòng)。當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的高峰階段，加劇的投資需求影響了開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。另外，投資結(jié)構(gòu)的不合理，進(jìn)而造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)需求受到了嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)種類包括:中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、高檔商品房和別墅等，相比之下中低檔商品房的波動(dòng)幅度和頻率都底于高檔商品房，高檔商品房傾斜性波動(dòng)表現(xiàn)明顯。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還有效益過低的弱點(diǎn)，投資效益低則乘數(shù)效應(yīng)就小，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益低，再而影響了下一年的資本形成，投資擴(kuò)張推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)增長的鏈條出現(xiàn)了中斷，不可預(yù)期的導(dǎo)致了行業(yè)增長地下降。
2.市場結(jié)構(gòu)不合理中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)是不合理的，尤其是經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)不足。從目前的住房保障政策干預(yù)的結(jié)果，經(jīng)適房供應(yīng)不僅沒有增加，反倒是出現(xiàn)供給逐年下降，經(jīng)適房開發(fā)投資明顯低于房地產(chǎn)開發(fā)投資總量增加。對(duì)經(jīng)適房供應(yīng)不足的主要原因是政府價(jià)格的嚴(yán)格控制，經(jīng)濟(jì)適用住房限制開發(fā)商的利潤空間，使他們選擇的住宅建設(shè)投資利潤率跑偏。同時(shí)，缺乏有效的監(jiān)督，地方政府就增加經(jīng)適房，增加土地出讓收入價(jià)格。有一個(gè)缺陷，住房保障制度本身使實(shí)施過程中所造成的住房保障政策的缺失，它是難以區(qū)分的對(duì)象的外觀，經(jīng)適房不經(jīng)濟(jì)和不適用等現(xiàn)象，影響了住房保障政策發(fā)揮解決低收入家庭住房困難。
3.規(guī)劃脫離市場在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，選擇哪塊的位置，規(guī)模、范圍和時(shí)機(jī)，是市場需求決定的，而不是政府的決定的供給。但是現(xiàn)在我國的很多地方政府工廠用的房間、住宅小區(qū)、交通、商業(yè)住宅區(qū)、環(huán)境衛(wèi)生等預(yù)先計(jì)劃實(shí)施，優(yōu)惠條件投資者，居民家庭來投宿，美其名為“引鳳窩”，這種做法也獲得了成功，但不成功者多。這說明了市場的實(shí)際需求的盲目的“筑巢風(fēng)”與市場經(jīng)濟(jì)的法則相反。政府對(duì)這個(gè)問題的正確做法是需求供給的原則，使房地產(chǎn)市場供求的運(yùn)行保持一種良性狀態(tài)。
4.調(diào)整脫離了市場化在市場經(jīng)濟(jì)中，市場導(dǎo)向既有不合理的一面，但是也有理性的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其不合理性，平均利潤規(guī)律作用的結(jié)果是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。政府利用批租權(quán)實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)市場中其一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，發(fā)揮城市聚集經(jīng)濟(jì)的功能。現(xiàn)在的問題是，要不顧投資者的經(jīng)營方向，下命令定指標(biāo)，誰出高價(jià)就批租給誰;還是不尊重投資者的市場取向，強(qiáng)行改變投資方向，片面追求高科技和高消費(fèi)的高層次產(chǎn)業(yè)。
5.有兩個(gè)很突出的問題:①高的盲目行動(dòng)，表面上看來，國家財(cái)政收入，高房價(jià)，是這樣嗎?事實(shí)上，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，是地價(jià)太高會(huì)使房地產(chǎn)投資成本，商品房的價(jià)格限制了生產(chǎn)和消費(fèi)，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮和房地產(chǎn)市場低迷。因此，高的土地價(jià)格的盲目性，不利于經(jīng)濟(jì)增長，是一種非理性的行為。②行政和政策，具有較低的土地價(jià)格，從而導(dǎo)致土地投資的盲目性，這種無謂損失租金行為暴露了現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題
1.房地產(chǎn)市場管理短期性近幾年來，我國多次的房地產(chǎn)市場管理都是關(guān)于房地產(chǎn)市場供需的平衡，限制房價(jià)的過快增長，使居者有其房，這是對(duì)我國所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不深刻，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場問題的認(rèn)識(shí)上和長期的規(guī)劃上還是很明晰的，單方面性的和不正確性的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致政策缺乏遠(yuǎn)見性且具有短期性。政策的模棱兩可，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路的不相輔，出現(xiàn)相抵觸的現(xiàn)象，政策的不連續(xù)性和不科學(xué)性，都是造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)政策出現(xiàn)上下浮動(dòng)的原因。擾亂房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，政策的紕漏也給投機(jī)者帶來了可趁之機(jī)。近幾年來，為調(diào)節(jié)房價(jià)出臺(tái)了一系列的政策，如2005年的“國八條”和2006年的“國六條”等一系列的稅收和金融政策，但房價(jià)穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但的價(jià)格反彈恢復(fù)速度之快，讓人看不到調(diào)控的效果。2008年的金融危機(jī)使得國內(nèi)貨幣政策出現(xiàn)了戲劇性的變化，上半年貨幣政策由適度以緊改為適度以緊，下半年金融危機(jī)的影響持續(xù)擴(kuò)大，貨幣政策開始由適度以緊改為適度寬松。2008年，由于前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)的投資迅速減少，國際投資也紛紛撤出，房地產(chǎn)市場成交量減少，房價(jià)下降。
2009年，房地產(chǎn)在政策刺激下逐漸復(fù)蘇過來，并且引來爆發(fā)式增加。為了房價(jià)過快上漲，2009年12月以來，中央連續(xù)發(fā)出房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)，取消了2008年年底出臺(tái)的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，同年年底，中央出臺(tái)了國四條結(jié)束地產(chǎn)刺激政策，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》結(jié)束寬松的土地政策等。從2009年末開始，調(diào)控政策開始逐漸加強(qiáng)。2010年4月，國務(wù)院出臺(tái)了國十條，被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但各部門落實(shí)問題和地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，國十條的威力顯現(xiàn)不足，加上前幾次調(diào)控政府搖擺不定，購房者對(duì)政策調(diào)控失去了信心，導(dǎo)致市場經(jīng)過4個(gè)多月的僵持觀望又出現(xiàn)大幅上漲。2009年末開始，地產(chǎn)調(diào)控不斷加大。限購，加大保障性住房建設(shè)，提高二手房貸首付比例和貸款利率，營業(yè)稅由差額征收變成全額征收，公布房價(jià)年度制約，動(dòng)用政策工具數(shù)量之多，屬歷史罕見。但政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右、忽上忽下，不能從根本上解決房價(jià)高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，不利于穩(wěn)定民生。先是出臺(tái)降稅費(fèi)居民買房，不到一年又出臺(tái)二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對(duì)的一系列調(diào)控感到麻木了。
2.體制不完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)歷了多年，房地產(chǎn)是我國政府經(jīng)濟(jì)管理的熱點(diǎn)。近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重重出手，政策短時(shí)間里緊集推行。但是效果不佳，政策與規(guī)定只流于表面，走走形式，執(zhí)行不徹底，很多失敗、變形的例子出現(xiàn)。政策可操控性不強(qiáng)，細(xì)則的頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上原則的頒布。與此同時(shí)，我國現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理體制管理部門間職能劃分不清晰、職能不相互適應(yīng)，缺乏相應(yīng)的制約機(jī)制，特別是土地管理部門上下級(jí)之間、土地管理部門與地方政府之間及土地管理部門與房管部門之間管理職能交錯(cuò)的矛盾，使得城市政府人員在利益的誘使下，借管理體制上的“空洞”，錯(cuò)位、越位和缺位管理。利用手中的權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商秘密合作，從而導(dǎo)致了內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作失控現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商的鏈條無數(shù)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度也不斷加大，宏觀政策也注定流于表面形式，難發(fā)揮重要作用。在房地產(chǎn)市場中金融業(yè)、企業(yè)、地方政府等日常工作中各自為政，各抒己見，各自決策，決策間脫軌，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于表面形式。我國房地產(chǎn)市場正進(jìn)展到過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政來源，地方政府過度依附與土地收入。
縱體制不完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)歷了多年，房地產(chǎn)是我國政府經(jīng)濟(jì)管理的熱點(diǎn)。近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂緊房貸，抑制投資投機(jī)性住房，加大保障性住房建設(shè)，進(jìn)展公租性住房。把調(diào)控放在了不需求上，之所以不觸動(dòng)高地價(jià)因素，是我國地方政府有地方債務(wù)，一旦失去土地收入，那必將引發(fā)地方債務(wù)危機(jī)。要解決高房價(jià)的問題，就要以現(xiàn)在體制入手，轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的體制，對(duì)超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等創(chuàng)造財(cái)政收入，保證了政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入。房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的構(gòu)成，具有產(chǎn)業(yè)鏈較長的特點(diǎn)，革新開放以來，在推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中發(fā)揮了作用。在國際金融危機(jī)時(shí)，出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對(duì)我國在國際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增加更起到了積極作用。正因?yàn)槿绱耍覈胤秸及逊康禺a(chǎn)業(yè)當(dāng)成經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增加的拉動(dòng)作用。過分依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加的作用很難具有長期性和持久性。
近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，每年全國商品房的竣工面積、住宅銷售面積都呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。表面看來，房地產(chǎn)市場仍然保持者良好的發(fā)展勢(shì)頭，但是也出現(xiàn)了許多惹人爭議的事情，如誰才是造成房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)住⒎績r(jià)緣何居高不下等問題。要想挽救房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場，采取恰當(dāng)?shù)拇胧﹣砭仁校筒荒懿环治銎鋬?nèi)在的原因，這樣才能對(duì)癥下藥。
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)存的問題
1.融資渠道單一
在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費(fèi)的過程中，會(huì)涉及大量資本的流動(dòng)，為了最大限度的利用資金、實(shí)現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接融資和間接融資之和。房地產(chǎn)融資的種類、入境有多種，但是我國傳統(tǒng)的融資方式主要有銀行貸款、海外房產(chǎn)基金以及上市融資[1]。這三種方式各有利弊：銀行貸款是主要的融資方式，一般需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供物的擔(dān)保或者人保，對(duì)開放商本身的業(yè)務(wù)、財(cái)物狀況以及借還歷史信息審核較嚴(yán)格，這樣對(duì)于新崛起的房地產(chǎn)開發(fā)商不是很有利。而海外房產(chǎn)基金是隨著改革開放的腳步逐漸深入發(fā)展到我國的，這對(duì)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展具有里程碑式的意義。但是其弊端也是顯而易見的，正是由于其作為新型融資模式進(jìn)入我國，使得融資方式有了突破性的進(jìn)展，但是也正是如此，我國尚未及時(shí)制定相關(guān)法律來規(guī)范此種融資方式，在操作中容易出現(xiàn)漏洞。上市融資的要求較高，因?yàn)槟苓_(dá)到上市要求的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的上市限制也更加嚴(yán)格，這就是他的瓶頸所在。
2.市場結(jié)構(gòu)不合理
影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素之一就是房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)太過單一，主要表現(xiàn)在商品住房供給市場和需求市場兩方面：
(1)一級(jí)市場與二級(jí)市場之間缺乏和緩、平穩(wěn)的銜接。目前，我國的房地產(chǎn)金融市場主要是一級(jí)市場，住房二級(jí)市場和房屋租賃市場發(fā)展極其緩慢，房屋租賃市場、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置還不完善。一級(jí)市場體系中，中低檔住房供給過多，需求量極大；高檔商品房供給偏高，需求較少。一級(jí)市場中的主體仍為商業(yè)銀行，其他貸款抵押機(jī)構(gòu)尚處于起步階段。同時(shí)，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。
(2)在通貨膨脹的時(shí)代，房地產(chǎn)是最好的保值手段，很大比例的消費(fèi)者購買商品房并不是為了居住，而是為了投資，導(dǎo)致間接需求量遠(yuǎn)超過了住房的直接需求量。逐漸形成的惡果就是產(chǎn)需未能直接面對(duì)面，也進(jìn)一步擴(kuò)大了社會(huì)分配上的差距以及社會(huì)資源的浪費(fèi)，因?yàn)檎嬲淖》坷щy戶仍然沒有能力購房，而投資消費(fèi)者又空置了大量商品房。
另外，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系不完整，在融資方式主要就是表現(xiàn)在融資方式單一，此處不再贅述；此外，房地產(chǎn)金融市場中介機(jī)構(gòu)服務(wù)體系尚未建立，如權(quán)威的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及法律咨詢等環(huán)節(jié)缺乏具有專門資質(zhì)的機(jī)構(gòu)、人員來參與其中，指導(dǎo)金融市場規(guī)范化發(fā)展。
3.住房貸款結(jié)構(gòu)失衡
目前，消費(fèi)者購房款一般都是采用商住房抵押貸款，對(duì)于一些工作穩(wěn)定(如國有企業(yè))的消費(fèi)者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人民的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2004年底，全國建立住房公積金的職工人數(shù)為六千多萬，僅占在崗職工總數(shù)的一半多；發(fā)放的住房公積金貸款運(yùn)用率為56%，甚至有些省市，如河北、甘肅等地都不達(dá)30%[2]。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款的局限還在于其輻射地區(qū)僅限于機(jī)構(gòu)所在地，即只有本地區(qū)的居民才能申請(qǐng)得到貸款，非本地區(qū)居民則只能尋求其他途徑貸款。另外，住房貸款的結(jié)構(gòu)失衡還表現(xiàn)在地區(qū)分布的不平衡上。東部沿海各省的貸款發(fā)展遠(yuǎn)比內(nèi)陸地區(qū)的發(fā)展快得多：2001年，東部地區(qū)個(gè)人房貸總額增加了三千多億元，占全國增加額的76%左右；貸款余額占全國貸款余額總量的76.8%，廣大內(nèi)陸地區(qū)，尤其是西部地區(qū)的貸款總數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東部地區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是造成住房貸款結(jié)構(gòu)失衡的主要原因，此外各地住房貸款利率的高低不同、貸款條件的限制不同也不同程度地導(dǎo)致此種弊端。
4.法律體系有待完善
目前，調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是主要是依靠部門規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時(shí)候僅能依據(jù)一些法律原則來進(jìn)行管理，無法真正起到指導(dǎo)房地產(chǎn)商、消費(fèi)者正確行為以及保護(hù)各方合法權(quán)益的作用。其中存在的問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(1)現(xiàn)有法律法規(guī)的滯后。例如，現(xiàn)有《擔(dān)保法》規(guī)定禁止國家行政機(jī)關(guān)對(duì)外提供擔(dān)保，導(dǎo)致市場上沒有權(quán)威的、具有官方性質(zhì)的金融平衡機(jī)構(gòu)。
(2)產(chǎn)業(yè)基金、社會(huì)信用等領(lǐng)域法律規(guī)范上的空白。屬于法律范疇的房地產(chǎn)法有《土地管理法》《城市規(guī)劃法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》[3]，這三部法律的調(diào)整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。而繼續(xù)調(diào)整、規(guī)范的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、資金募集方式以及物業(yè)管理反壟斷等方面無法可依。從中也能看出，房地產(chǎn)法的法律位階較低。
(3)適用上的分歧。由于高位階的法律未能有效調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問題，現(xiàn)在各地適用的調(diào)整規(guī)范主要是各自依據(jù)本省市具體情況頒布的地方性規(guī)章等，不僅適用的范圍有限，更加糟糕的是法律授權(quán)行政機(jī)關(guān)的解釋不同，在適用上容易產(chǎn)生分歧。在行政執(zhí)法中，相關(guān)部門要么是無法可依，要么是有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，亂象叢生。
二、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的對(duì)策
1.利用信托融資，開發(fā)多種融資方式
目前，國際市場上較為盛行的融資方式除了我國采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國內(nèi)ipo、境外ipo、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等[4]。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為使用信托融資和股票融資最具有發(fā)展前景。信托融資的優(yōu)越性在于：
轉(zhuǎn)貼于
(1)充分利用社會(huì)閑散資金。房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用，向社會(huì)上募集閑散資金，集中應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)事業(yè)。
(2)有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。如前文所述，融資依賴的是銀行的信用，對(duì)于債權(quán)人合法利益的保護(hù)更加有保障。其次，房地產(chǎn)的管理并不是實(shí)際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司后，由信托公司按照擁有者的要求進(jìn)行管理、收益、處分，其物業(yè)管理、租售等一概事宜均是通過信托公司對(duì)外處理。在此過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)也是有信托公司來承擔(dān)，這樣的話也能有效降低房地產(chǎn)實(shí)際所有者的風(fēng)險(xiǎn)[5]。
股票融資顧名思義就是指企業(yè)通過發(fā)行股票，吸引社會(huì)資金的一種融資方式。從理論上來講，股票融資是房地產(chǎn)融資的最佳方式，因?yàn)榇朔N方式不僅具有信托融資的第一種優(yōu)越性，更重要的是該方式屬于直接融資方式，在分散金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還無需支付本息，只需從最終公司所得收益中向持有公司股票的股民發(fā)放一定的紅利即可，更為降低了融資的成本。
2.完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
由前文的分析可知，在海外融資基金規(guī)制方面、住房金融發(fā)展的監(jiān)管方面都欠缺法治。在建設(shè)社會(huì)主義法治國家的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域依法運(yùn)行也是一個(gè)重要的方面。
其次，有法律法規(guī)的保障，金融市場、金融產(chǎn)品的創(chuàng)新活動(dòng)才能更有活力，特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展并不健全的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)更加具有舉足輕重的意義。
最后，必須要建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律體系，對(duì)新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，才能吸引更多國內(nèi)外的基金共同促進(jìn)我國房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)改革力度
改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整，筆者認(rèn)為除了最根本的調(diào)控手段——法律外，還可以依賴經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場這只“無形的手”雙“手”齊下，相互補(bǔ)充才能發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。但是經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主流，畢竟在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下，住房供求關(guān)系也是市場自動(dòng)自發(fā)導(dǎo)致的結(jié)果。
【關(guān)鍵詞】：新型城鎮(zhèn)化 、可持續(xù)發(fā)展、和諧發(fā)展
中圖分類號(hào)：F292文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題
隨著我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐的加快,中國將有上億的人口涌入城市,必然給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。在這場城鎮(zhèn)化社會(huì)運(yùn)動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)成為運(yùn)動(dòng)的主角。房地產(chǎn)業(yè)在改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用，然而由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展歷史短，經(jīng)驗(yàn)不足，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中存在諸多問題。
（一）房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70％左右，而我國消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產(chǎn)業(yè)面臨的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。
（二）高房價(jià)影響居民購買力。一方面是房價(jià)持續(xù)上漲。近年來，我國各地的房地產(chǎn)價(jià)格上漲很快。1998年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8.6%，但許多城市商品房年均增長達(dá)到了兩位數(shù)；另一方面空置房面積增加。1993年底 之后商品房空置面積指標(biāo)持續(xù)上升，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億m2，同比增長23.8%。
（三）資源的浪費(fèi)與流失。由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和資產(chǎn)的大量流失。一方面是土地資源的稀缺；另一方面在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費(fèi)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國土地開發(fā)面積占全國土地購置面積的比例持續(xù)降低，2003-2007年一直維持在50%-60%的水平。
（四）商品房空置量增加。商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大。僅1993年底商品房空置面積達(dá)到5000萬平方米，此后這一指標(biāo)持續(xù)上升，2012年達(dá)17000萬平方米。截止到2013年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長5.6％，其中，空置一年以上商品房面積為6225萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過了這個(gè)指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。
（五）生態(tài)環(huán)境造成破壞。房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。
新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)和諧發(fā)展
新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展的核心是可持續(xù)發(fā)展，是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，爭取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。從而,推進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)可和諧發(fā)展。
（一）合理利用土地資源，避免浪費(fèi)。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對(duì)于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對(duì)城市邊緣土地進(jìn)行開發(fā)，因此要注意保護(hù)好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對(duì)未投資開發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓；在一定時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價(jià)現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對(duì)各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實(shí)現(xiàn)土地資源高效配置。
（二）重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。21世紀(jì)的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)逐漸上升到文化競爭，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)。避免出現(xiàn)“工業(yè)集中、人口集中、污染集中”等問題。
（三）重視國民經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要符合自身的發(fā)展規(guī)律，又要與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，并要有國民經(jīng)濟(jì)的支撐。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)是間接的，其產(chǎn)品構(gòu)成其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，房產(chǎn)只有被用于生產(chǎn)或消費(fèi)（居住）才能完成價(jià)值實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度相協(xié)調(diào)，才能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。因此，保持合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，才能有效防范風(fēng)險(xiǎn)和保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
關(guān)鍵詞：二手房抵押；法律問題；婚姻家庭；問題視角
一、二手房抵押制度在立法、司法實(shí)踐中存在的問題
（一）夫妻共有的情形。我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，將諸如二手房屋等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，約定為單方所有的，并不多見；庶幾皆為依循夫妻共有的登記申請(qǐng)模式。修改后的《婚姻法》，把當(dāng)事人自己的約定，即將意思自治放在更加醒目的位置，以期減少行政性干預(yù)。夫妻一方在申請(qǐng)時(shí)，不管該房產(chǎn)是否婚前財(cái)產(chǎn)，盡管明確申請(qǐng)登記為一方所有，仍然應(yīng)當(dāng)由另一方在登記文件中簽字，有利于在今后，可能發(fā)生房地產(chǎn)處分時(shí)，權(quán)利明晰，不易產(chǎn)生當(dāng)事人之間的侵權(quán)糾紛。“共同在場”是避免來日糾紛發(fā)生的相當(dāng)好的見證，作為證據(jù)留存。現(xiàn)實(shí)生活屢見不鮮的，諸如因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利，由當(dāng)事人單方申請(qǐng)；繼承人提供遺囑等有效證明后，得否完全認(rèn)同其對(duì)于二手房屋的繼承資格，尚取決于遺囑是否對(duì)必要的人提供了“必要的遺產(chǎn)份額”。這一上游登記，對(duì)于或然發(fā)生的抵押登記，是一個(gè)決定性的影響因素。
（二）父母和未成年子女共有的情形。在處分未成年人財(cái)產(chǎn)的限制條件上，法律明確規(guī)定了監(jiān)護(hù)人必須為未成年人利益出發(fā)，并從廣義上，對(duì)于“不得處理”做了有益的規(guī)范，具體針對(duì)二手房屋而言，是包括轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的。在辦理監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋而申請(qǐng)的登記時(shí)，只要要求監(jiān)護(hù)人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證即可，而實(shí)質(zhì)上，監(jiān)護(hù)人是否誠為未成年人之利益，登記機(jī)構(gòu)不必展開、亦無從展開實(shí)質(zhì)審查。
二、二手房抵押法律制度缺陷和實(shí)踐中存在問題的原因分析
（一）主管機(jī)構(gòu)的管理機(jī)制。由于新建房屬于房地產(chǎn)一級(jí)市場，國家壟斷土地市場，開發(fā)商申請(qǐng)建設(shè)用地之時(shí)，程序即應(yīng)相對(duì)嚴(yán)格，私權(quán)意義上的操作空間是較小的。開發(fā)商若將新建房抵押，公權(quán)力程序的介入要相對(duì)嚴(yán)格，而個(gè)中紕漏，對(duì)應(yīng)而減。
（二）學(xué)界和實(shí)務(wù)界的關(guān)注度不夠。《物權(quán)法》對(duì)于未盡事宜多需“依照土地管理法等法律規(guī)定辦理”。比如在“建設(shè)用地使有權(quán)”一章中，就有4處明文規(guī)定需根據(jù)房地產(chǎn)法等法律、法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，涉及以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、繳納土地使用權(quán)出讓金等重要問題。可見，作為一部基本法，《物權(quán)法》只能夠也只適合從宏觀的角度勾勒出房地產(chǎn)物權(quán)的大體輪廓，對(duì)于具體問題的法律適用，《物權(quán)法》的調(diào)整就鞭長莫及了。
三、完善二手房抵押法律制度的建議
《物權(quán)法》出臺(tái)之前，房地產(chǎn)法體系中有很多法律法規(guī)難以進(jìn)行系統(tǒng)的修改與整合。《物權(quán)法》頒布以后，基本的權(quán)利規(guī)則得以確定，房地產(chǎn)法律框架隨之成形。這樣，就可以在《物權(quán)法》確定的房地產(chǎn)權(quán)利體系之下構(gòu)建并強(qiáng)化房地產(chǎn)民事立法，而非僅僅固守該法的修訂完善。
（一）正確把握法律適用。《物權(quán)法》施行后，《擔(dān)保法》將繼續(xù)有效。《物權(quán)法》就擔(dān)保物權(quán)專設(shè)一編，其中針對(duì)抵押期間的存續(xù)做了規(guī)制， 對(duì)于《物權(quán)法》實(shí)施后發(fā)生的擔(dān)保行為，《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》均對(duì)其具有約束力，但在兩法不一致的情況下，應(yīng)適用物權(quán)法。對(duì)于物權(quán)法實(shí)施前的擔(dān)保行為即使《擔(dān)保法》的規(guī)定與《物權(quán)法》規(guī)定不一致，則應(yīng)適用《擔(dān)保法》。
（二）健全抵押登記的程序保障。將實(shí)質(zhì)審查作為例外，并不是降低審查機(jī)構(gòu)的審慎責(zé)任。二手房抵押登記形式審查的粗陋，錯(cuò)誤時(shí)有發(fā)生，并不鮮見。在財(cái)產(chǎn)保全和執(zhí)行程序等具體的司法實(shí)踐中，及時(shí)獲取信息，殊為重要。現(xiàn)實(shí)中，債權(quán)人和法院經(jīng)常錯(cuò)失保全或執(zhí)行的機(jī)會(huì)，蓋因不能及時(shí)、準(zhǔn)確得到債務(wù)人的登記信息，終致當(dāng)事人的合法權(quán)益不能有效的得到保護(hù)。有法院等公權(quán)力介入，查詢尚且如此之難，更不用說一般個(gè)體對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢了。進(jìn)一步健全抵押登記的制度立法，有效保障實(shí)體權(quán)利，勢(shì)在必行。
（三）重視抵押合同。二手房抵押登記以維護(hù)交易安全為己任，毋須嚴(yán)格確認(rèn)抵押合同的效力。自治權(quán)的掌握，比起公權(quán)力的膨脹，仍不失一個(gè)權(quán)衡下的有效保障。因此，當(dāng)事人向抵押登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)后，后者在職責(zé)范圍內(nèi)，只需要針對(duì)該申請(qǐng)進(jìn)行形式審查、而不必對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，進(jìn)行超越登記權(quán)限進(jìn)行審查。如此的做法，在較大程度上，會(huì)很好地遏止某些的行為，比如強(qiáng)制收費(fèi)、讓當(dāng)事人到其指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估、從事壟斷式的管理，從而更好的維護(hù)抵押當(dāng)事人的利益。
四、結(jié)語
物權(quán)法本身所呈現(xiàn)出來的體系，可以分為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)和規(guī)范動(dòng)產(chǎn)兩大類，而前者乃是整部《物權(quán)法》的重鎮(zhèn)。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中最重要的當(dāng)屬土地物權(quán)和房屋物權(quán)，這也凸顯了房地產(chǎn)物權(quán)的重要性，由此可見，整部《物權(quán)法》中，把不動(dòng)產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整的重心，放在了房地產(chǎn)方面，但這種分量并不足以使這部物權(quán)法典束縛住房地產(chǎn)立法中的進(jìn)一步思考，而應(yīng)由二手房抵押作為一個(gè)有力的突破口，充實(shí)和完善整個(gè)房地產(chǎn)法律體系，為中國統(tǒng)一房地產(chǎn)法的建立邁出堅(jiān)實(shí)的一步。
參考文獻(xiàn)：
[1]葛洪x主編：《法律方法與法律思維（第8輯）》[J].法律出版社，2012.12.
【關(guān)鍵詞】樓市調(diào)控 房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢(shì)
為了進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，保證其健康發(fā)展，我國政府頒布了相關(guān)政策或者法律法規(guī)，力圖控制當(dāng)前我國房價(jià)上漲過快的發(fā)展趨勢(shì)。2011年，國務(wù)院頒布了“國八條”，將之前的房地產(chǎn)法令作了進(jìn)一步細(xì)化，鞏固和擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控發(fā)展的新成果，這些政策的直接后果，就是我國的商品房大量堆積，庫存增加，房地產(chǎn)企業(yè)難以盈利，甚至無法收回成本。尤其是在一些發(fā)展較快的城市，商品房的銷售面積更是不斷下降。作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的停滯不前，對(duì)我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定負(fù)面影響。
在當(dāng)前樓市政策地不斷深入下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不是某個(gè)企業(yè)所能控制的，而是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。下面，筆者將對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入探討。本論文的研究對(duì)于未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及研究過程會(huì)產(chǎn)生一定的啟示。
房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營不斷深入
在國家的樓市調(diào)控背景下，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況發(fā)生了重大變化，規(guī)模化經(jīng)營的趨勢(shì)不斷深入。進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國對(duì)房地產(chǎn)的需求量，特別是普通住宅及經(jīng)濟(jì)適用房的需求量進(jìn)一步提高，這導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱。同時(shí)，房地產(chǎn)的市場準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步降低，很多小型的、并不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)也躋身于房地產(chǎn)行業(yè)。但近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)供大于求，市場競爭越來越激烈，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力，很多企業(yè)已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)。此時(shí)，國家出臺(tái)相關(guān)政策，例如國家制定了商品房預(yù)售政策等，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得足夠的發(fā)展資金而正常運(yùn)營。房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。據(jù)我國新華社消息，2013年我國又大約30家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額突破百億元，總的銷售額早已經(jīng)突破8000億元。
同時(shí)，由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，不少企業(yè)開始相互抱團(tuán)，共同應(yīng)對(duì)危機(jī)，各種行業(yè)論壇不斷建立，尤其是中國地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟的成立，為各個(gè)會(huì)員提供了最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目池，同時(shí)為其發(fā)展提供了必要的資金，從最大程度上滿足了金融拓展聯(lián)盟中各種會(huì)員的生存發(fā)展需求。在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步提高。
房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)質(zhì)量將會(huì)進(jìn)一步提高，其運(yùn)作能力也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的理解，我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，土地的質(zhì)量。第二，資產(chǎn)配置的能力。但就當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都只關(guān)注土地的儲(chǔ)備量，而忽視了土地的再次利用。大部分房地產(chǎn)土地，都不能進(jìn)行延續(xù)開發(fā)。從資金方面來說，2011年我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為63.58%，已經(jīng)突破了最大資產(chǎn)負(fù)債比例，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。而在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨著更加嚴(yán)重的資金缺乏狀態(tài)。如何籌到更多的發(fā)展資金，保證其順利發(fā)展，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要發(fā)展任務(wù)之一。
這就要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行改革創(chuàng)新，擴(kuò)大融資渠道，提高其運(yùn)作能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自己的信譽(yù)建設(shè)，提高自己的信貸能力，確保能夠貸到必要的發(fā)展基金。其次，部分房地產(chǎn)上市公司要進(jìn)行股票發(fā)行，提高自己的融資能力。除此之外，還可以發(fā)行相關(guān)的債權(quán)等。最后，要采取各種積極的措施，幫助REITS在中國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)落地。這就需要我國各個(gè)部門，包括建、財(cái)稅、證監(jiān)、保監(jiān)、銀監(jiān)等部門建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同為REITs提供配套發(fā)展環(huán)境。
房地產(chǎn)行業(yè)的深度并購趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)
自2010年以來，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，手段也在不斷提高。為了應(yīng)對(duì)這些政策，我國房地產(chǎn)企業(yè)的并購實(shí)例正在不斷增多。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近2010年，我國房地產(chǎn)業(yè)的并購實(shí)例有84起，占我國全部行業(yè)并購實(shí)例的13.5%，并購金額超過3億美元。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)的并購實(shí)例還在不斷地深入。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力有限，創(chuàng)新能力不足，在行業(yè)競爭中敗下陣來，被一些較大的房地產(chǎn)企業(yè)所吞并。并購和融合已經(jīng)成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)突破發(fā)展瓶頸的中重要發(fā)展策略之一。除此之外，原先房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一些并不以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)，這進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)并購的步伐。
4.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，發(fā)展空間進(jìn)一步加大
隨著國家各種限購令的不斷出臺(tái)，住宅性地產(chǎn)面臨著較大的困境，很多住宅地產(chǎn)不斷囤積。但我們必須注意到一點(diǎn)，國家的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策都是針對(duì)居民住宅的，而商業(yè)地產(chǎn)并不在限購的范圍之內(nèi)。因此，商業(yè)地產(chǎn)受到了各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的重視，面臨較大的發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使我國的消費(fèi)水平也在不斷地提高。到目前為止，我國的國民生產(chǎn)總值已經(jīng)逐漸超越日本，成為世界上重要的經(jīng)濟(jì)體之一。居民的消費(fèi)水平的不斷提高，房產(chǎn)的購入能力也在不斷地提升。
但隨著所有的房地產(chǎn)開發(fā)商的目光聚焦于商業(yè)地產(chǎn)上，我國的商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)。要想在激烈的競爭中占據(jù)主動(dòng)地位，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行創(chuàng)新。這就要求各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須充分考察當(dāng)代消費(fèi)者的生活需求，考慮不同的消費(fèi)階層的消費(fèi)需求，制定最合理的發(fā)展策略，例如創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)模式等。
與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的投入較大，風(fēng)險(xiǎn)較高，受市場經(jīng)濟(jì)的影響也較大。因此，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前的樓市政策下面臨著較大的發(fā)展困境。
新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)必須在變革中求發(fā)展
為了進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場，提高經(jīng)營效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快變革。首先，要加快改革發(fā)展機(jī)制，通過制定相關(guān)的法律法規(guī)和制度等，保障產(chǎn)權(quán)，推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的合理、健康發(fā)展。其中，房地產(chǎn)法律法規(guī)是企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要推力，同時(shí)也是企業(yè)轉(zhuǎn)型和正常運(yùn)行的重要的法律保障。各種法律法規(guī)的有效實(shí)施，可以防止房地產(chǎn)發(fā)展過程中投機(jī)現(xiàn)象，保障各項(xiàng)權(quán)益，而制度則是房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展的重要制度保障，例如土地管理制度、稅收制度及房地產(chǎn)銷售制度等。另外，只有具備產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)，才能享有更大的自主經(jīng)營權(quán)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。
總之，在當(dāng)前的樓市調(diào)控政策下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)，同時(shí)又面臨著較大的發(fā)展機(jī)遇。進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引更多的資金投入，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展任務(wù)之一。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變自己的經(jīng)營管理方式，促進(jìn)集約化經(jīng)營管理模式的深入，調(diào)控其發(fā)展方向，將房地產(chǎn)數(shù)量的增長轉(zhuǎn)向性價(jià)比的提高。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)才能在危機(jī)中找到發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，創(chuàng)新發(fā)展模式，加快產(chǎn)業(yè)進(jìn)步與技術(shù)創(chuàng)新，從企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，提高自己的社會(huì)效益等。相信未來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)一定能得到更好、更快的發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出的更大的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新是當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措，以低碳經(jīng)濟(jì)為前提，從控制經(jīng)營成本、加強(qiáng)環(huán)保觀念、完善法規(guī)、制定發(fā)展目標(biāo)、地稅改善政策五方面，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新舉措進(jìn)行了分析，對(duì)于我國環(huán)境質(zhì)量的提升以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要意義。
關(guān)鍵詞：
低碳經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)濟(jì)管理；可持續(xù)發(fā)展
受現(xiàn)階段低碳經(jīng)濟(jì)的影響，當(dāng)前社會(huì)中人們的環(huán)境保護(hù)觀念愈發(fā)強(qiáng)烈，而房地產(chǎn)行業(yè)作為市場中發(fā)展迅速的行業(yè)之一，其經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新已經(jīng)逐漸被提上日程。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境共同發(fā)展的重要舉措。為此，必須要在發(fā)展房地產(chǎn)的同時(shí)，認(rèn)識(shí)到生態(tài)保護(hù)的重要性，全面減少發(fā)展過程中的廢棄物排放量，降低能源消耗，只有如此才能真正保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。為此，文章中在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展進(jìn)行了研究。
一、控制企業(yè)經(jīng)營成本
出于低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，必須要將技術(shù)與材料的類型進(jìn)行改變，結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)要求，選擇滿足環(huán)境保護(hù)需求的新型技術(shù)及材料，但是這必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，這也為房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人提出了一定的難題，即如何在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，實(shí)現(xiàn)成本的控制。為了解決這一問題，要全面考慮企業(yè)當(dāng)下發(fā)展現(xiàn)狀，并結(jié)合環(huán)保有關(guān)要求，提出相應(yīng)的發(fā)展策略。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的問題，可以從以下幾個(gè)方面予以解決：在選擇有關(guān)技術(shù)和材料的過程中，必須要以最優(yōu)化原則為標(biāo)準(zhǔn)，選擇耗能低、排放低的材料和技術(shù)；進(jìn)行施工的同時(shí)，必須要全面保證所運(yùn)用技術(shù)均能夠?qū)崿F(xiàn)低排放的要求；開發(fā)低碳房地產(chǎn)時(shí)，因?yàn)樾虏牧系膬r(jià)格普遍較高，以免造成成本過高的現(xiàn)象，務(wù)必要對(duì)材料的使用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以此避免浪費(fèi)，對(duì)于一些可循環(huán)使用的材料要做好回收。除此之外，也在施工的前期準(zhǔn)備工作中，做好成本的控制，避免后期資金不足的問題。
二、加強(qiáng)環(huán)保觀念
當(dāng)前社會(huì)中由于霧霾現(xiàn)象嚴(yán)重，所以環(huán)境保護(hù)工作逐漸被提上日程，隨著低碳環(huán)保的大力宣傳與教育，人們的環(huán)保意識(shí)也在逐步提升，在日常生活中，都能有一定的低碳觀念，形成購買、使用節(jié)能減排產(chǎn)品的習(xí)慣，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的生活方式與觀念，實(shí)現(xiàn)更為健康的綠色生活，這也為低碳經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。為了全面實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保，房地產(chǎn)行業(yè)的改革十分重要。以往建筑工程施工的過程中，無論是建筑材料還是施工技術(shù)，都會(huì)產(chǎn)生一定的能源消耗，一些廢氣也會(huì)造成環(huán)境污染。為了合理解決這個(gè)問題，加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新，必須要將材料與技術(shù)進(jìn)行更新，使用符合環(huán)境保護(hù)的全新建筑材料與技術(shù)，降低建筑施工過程中所產(chǎn)生的能源消耗。在低碳經(jīng)濟(jì)的大背景下，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，務(wù)必要用綠色環(huán)保建筑材料取代能耗較高的材料，在材料的環(huán)保上不斷落實(shí)房地產(chǎn)的低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。現(xiàn)階段，我國在科學(xué)技術(shù)上實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，一些新技術(shù)逐漸被發(fā)現(xiàn)，這也降低了高耗能材料的使用率，然而一些新材料的技術(shù)并沒有達(dá)到成熟，所以還需要在使用的過程中進(jìn)行研究。除此之外，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)建設(shè)的同時(shí)，要著重利用包括太陽能、地?zé)崮茉趦?nèi)的可再生資源，以此減少電力資源的浪費(fèi)，提高綠色環(huán)保建材的使用效率，全面建設(shè)低碳環(huán)保的建筑物。
三、完善房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)，合理掌控排碳量
近幾年在市場中房地產(chǎn)發(fā)展速度得到了顯著提升，這也有賴于房地產(chǎn)法律法規(guī)的完善，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展，有關(guān)部門必須建立嚴(yán)格的法律制度，然而受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度的影響，在健全法規(guī)方面依然需要加大力度。一方面，需要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律制度進(jìn)行完善與優(yōu)化，合理控制房地產(chǎn)施工過程中對(duì)于排碳量的控制，在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，嚴(yán)格要求排碳量，并嚴(yán)格落實(shí)所制定的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)排碳行為加以控制。另一方面，設(shè)置相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，針對(duì)一些超出規(guī)定排碳量、未按規(guī)定經(jīng)營的房產(chǎn)企業(yè)，要對(duì)其進(jìn)行處罰，只有這樣才能真正做到碳排放量的控制，從而真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。
四、結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)，制定發(fā)展目標(biāo)
近年來我國經(jīng)濟(jì)體制一直處于變化的狀態(tài)，并且速度也在逐漸加快，這在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型方面存在十分重要的影響，房地產(chǎn)行業(yè)必須要將低排放、低耗能作為創(chuàng)新發(fā)展的主要原則，并深入分析經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，在低碳背景下制定經(jīng)濟(jì)制度發(fā)展目標(biāo)。基于此，必須要針對(duì)低碳背景下出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，提出相對(duì)應(yīng)的解決措施，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提下，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，以免因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型造成限制。
五、基于低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善地稅政策
在可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸成熟，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上在低碳方面加大投資力量，在經(jīng)濟(jì)多元化形式下風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加。因此需要在發(fā)展房地產(chǎn)基礎(chǔ)上由政府給予大量支持，在相關(guān)規(guī)章制度上進(jìn)行不斷完善，逐漸拓展房地產(chǎn)的發(fā)展渠道，利用稅負(fù)方面的優(yōu)化政策逐漸推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)向低碳化經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
六、結(jié)束語
綜上所述，在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展，必須要認(rèn)識(shí)到技術(shù)、材料轉(zhuǎn)型的重要性，減少施工過程中出現(xiàn)的污染，提升環(huán)保觀念，以此不斷推進(jìn)房地產(chǎn)低碳的發(fā)展。但是因?yàn)楝F(xiàn)階段房地產(chǎn)的低碳發(fā)展依然一些不足，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的低碳發(fā)展方面，所以我們必須要重視經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展，從而真正實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。
作者：龐群 單位：天津市政華房地產(chǎn)開發(fā)公司
參考文獻(xiàn):
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1我國國內(nèi)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析
1.1土地價(jià)格的攀升是導(dǎo)致房價(jià)盲目抬高的首要因素我國幅員遼闊，土地資源豐富，但由于我國人口的基數(shù)大，也就使得人均居住面積相對(duì)減少，致使人們對(duì)于房屋資源和房價(jià)缺乏一個(gè)合理的認(rèn)識(shí)。相比于其他國家而言，我國的土地可謂是寸土寸金，很多政府在向房地產(chǎn)開發(fā)商拍賣土地時(shí)，經(jīng)常不設(shè)上限，投資商對(duì)土地勢(shì)在必得的心理客觀上抬高了土地的價(jià)格，房價(jià)的下降自然也就無從談起，因而產(chǎn)生了房價(jià)虛高的現(xiàn)象。1.2我國消費(fèi)者對(duì)房屋的預(yù)期認(rèn)識(shí)不清房價(jià)連年攀漲，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展給大部分的房屋投資者帶來了一種投資錯(cuò)覺：他們認(rèn)為至少在未來的幾年內(nèi)，房價(jià)都不會(huì)有下降的趨勢(shì)，而房屋升值所帶來的利潤又相當(dāng)可觀。所以不斷有投資者加入到購房的大軍中去，期望在不久的將來獲得豐厚的投資回報(bào)。除此之外，還有一部分購房者是基于自身經(jīng)濟(jì)水平的考量，他們認(rèn)為如果現(xiàn)在不抓住時(shí)機(jī)購房，那么，幾年后房價(jià)繼續(xù)上更會(huì)加劇買房的經(jīng)濟(jì)壓力，不如在承受范圍之內(nèi)先買下。正是因?yàn)榇嬖谥@樣的消費(fèi)心理和購房行為，政府才通過提高房價(jià)的手段控制旺盛的購房量，而房價(jià)越高又會(huì)加劇消費(fèi)者的購房欲望，如此循環(huán)下去，才使得房產(chǎn)行業(yè)失去了原有的平衡。
2針對(duì)我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀提出的調(diào)控措施
2.1加大中央政府行政及法律的干預(yù)力度我國政府針對(duì)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的制訂還有待強(qiáng)化和補(bǔ)充。一些開發(fā)商正是由于缺乏法律知識(shí)或利用法律方面的漏洞，鉆了法律的空子，來為自己進(jìn)行不法牟利。所以，針對(duì)這一方面政府還要加強(qiáng)法律法規(guī)的完善，同時(shí)加大執(zhí)法懲戒的力度，不讓房地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)可乘。政府部門還可以通過行政機(jī)制來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行及時(shí)有效的監(jiān)督，保證房價(jià)的穩(wěn)定性。在土地出讓環(huán)節(jié)，政府也必須嚴(yán)格把關(guān)，合理分配土地資源，通過穩(wěn)定土地出讓價(jià)格降低開發(fā)商的開發(fā)成本，進(jìn)而控制房價(jià)的上漲。2.2購房者要加強(qiáng)自身對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的學(xué)多數(shù)的購房者和投資者對(duì)房產(chǎn)投資領(lǐng)域的理論知之甚少，盲目投資給自身帶來了不小的經(jīng)濟(jì)損失。尤其在目前我國房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫過多的情況下，購房者和投資者更應(yīng)該趨于理智，盡量避免房地產(chǎn)市場波動(dòng)帶來的負(fù)面影響。首先，在作出購買決策之前，可以參考政府部門或社會(huì)輿論對(duì)房產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)做出的科學(xué)分析，從中提取與自己相關(guān)的信息；其次，要全面了解研究房產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下發(fā)展的大環(huán)境，作出比較科學(xué)客觀的判斷；再次，要強(qiáng)化自身對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)理論的學(xué)習(xí)，掌握其變化規(guī)律，抓住購房的最好時(shí)機(jī)，最大化減少房產(chǎn)泡沫對(duì)購房的影響。只有加強(qiáng)預(yù)防，理智消費(fèi)，才能最大程度的阻止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。2.3國家要合理利用土地，限制土地的過度開發(fā)土地是人類居住和生活的最基本要素，如何在有限的土地上最大程度的開發(fā)其使用價(jià)值是人類一直以來所研究的重大課題之一。我國目前的土地資源現(xiàn)狀是人多地少，只有采取有效辦法緩解人地矛盾，才能保障我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)有效的向前發(fā)展。我國目前正處于土地開發(fā)熱潮，在土地開發(fā)過程中，難免有土地濫用，價(jià)格虛高的現(xiàn)象產(chǎn)生，房產(chǎn)開發(fā)商受到利益的驅(qū)使，不惜高價(jià)購地，而政府也趁勢(shì)抬高地價(jià)，兩者結(jié)合更是催生了土地高價(jià)的現(xiàn)象。而開發(fā)商將巨額的土地成本通過高額房價(jià)的形式間接轉(zhuǎn)嫁給了終端購房者，損害了購房者的利益。針對(duì)這一土地市場亂象，政府必須通過和制訂和實(shí)施相關(guān)的土地利用方面的政策和法規(guī)，予以嚴(yán)格打壓，從根本上遏制房產(chǎn)漲價(jià)的源頭。只要政府抓住問題的突破口，對(duì)癥下藥，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利趨勢(shì)必將扭轉(zhuǎn)，房產(chǎn)行業(yè)回歸正常也指日可待。這是因?yàn)椋浩湟唬康禺a(chǎn)行業(yè)也受到市場規(guī)律的影響和制約，它的發(fā)展必然存在著波動(dòng)，只是波動(dòng)幅度的大小不同而已，但最終肯定要回歸到正常水平。其回歸的速度和時(shí)間不確定，這還要視政府和個(gè)人的主觀努力程度及政策實(shí)施效果而定。當(dāng)然還會(huì)受到客觀因素諸如地區(qū)差異和地區(qū)政策不同的影響。其二，找到泡沫經(jīng)濟(jì)的突破口是目前的當(dāng)務(wù)之急。在結(jié)合政府措施的同時(shí)，要從自身出發(fā)，主動(dòng)出擊，膽大心細(xì)，盡快找到造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵并制訂相應(yīng)對(duì)策，以求有效的規(guī)避房地產(chǎn)市場所帶來的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，擺脫房地產(chǎn)行業(yè)的困境。否則將會(huì)給我國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)沖擊，使其陷入更大的危機(jī)之中，被新的經(jīng)濟(jì)形式所取代。
3結(jié)束語
為了改善我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，緩解房產(chǎn)行業(yè)的緊急態(tài)勢(shì)，全社會(huì)應(yīng)該共同努力，互相協(xié)作，合力找到正確解決問題的方案，讓房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)到正常合理的發(fā)展道路。從政府方面來講，應(yīng)竭力控制地價(jià)，對(duì)土地進(jìn)行合理分配，從個(gè)人方面而言，也需要積極采取應(yīng)對(duì)措施，不要盲目投資。開發(fā)商也應(yīng)予以積極配合，端正開發(fā)態(tài)度，合理制定房價(jià)。只有各方面聯(lián)合起來，才能扭轉(zhuǎn)這種局面。當(dāng)然，降低房價(jià)，從根本上使房地產(chǎn)市場回歸到有序健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，還需要一個(gè)長期的探索過程，需要政府與開發(fā)商協(xié)同起來，對(duì)土地的使用控制到位。只有掌握了正確的發(fā)展方法，了解房產(chǎn)正常運(yùn)行的規(guī)律，才會(huì)使房屋的價(jià)格得到有效控制。
作者：王鐵軍 單位：哈爾濱市房產(chǎn)交易中心香坊交易管理二所
一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)
1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。
2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。
第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。
3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。
上述條款是我國現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對(duì)此是否加以補(bǔ)充，對(duì)該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過對(duì)上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對(duì)該制度的認(rèn)識(shí)與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧：
1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；……當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對(duì)抗第三人”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒有對(duì)抗第三人的效力。
2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效……”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預(yù)售合同是無效并得不到法律保護(hù)的。
3、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見，其認(rèn)為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。
二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析
由于國家未曾對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對(duì)此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對(duì)該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識(shí)與對(duì)待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個(gè)熱點(diǎn)。
筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對(duì)尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。
一直以來，我國的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進(jìn)行行政處罰，還可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當(dāng)這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭議；當(dāng)行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競合時(shí)，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責(zé)任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無效時(shí)，才能依法認(rèn)定這種行為無效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟(jì)制裁。
商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問題而產(chǎn)生對(duì)期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。
故此，可以認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國家對(duì)商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認(rèn)合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。對(duì)此，近年來出臺(tái)的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認(rèn)。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。
三、 商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只
賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無法真正起到保護(hù)購房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對(duì)一個(gè)買賣合同的效力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時(shí)候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。
也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的號(hào)稱“廣州生態(tài)第一盤” 的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過億元……
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控 金融調(diào)控 土地使用制度
一、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的界定
房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控關(guān)系到國家稅收的征繳以及國家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的一個(gè)重要問題。政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控是指房地產(chǎn)價(jià)格管理部門依據(jù)國家的價(jià)格政策，按照市場經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律的要求，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及其評(píng)估進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督活動(dòng)（黃河，2005）。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)是確定合理的土地價(jià)格和住房基準(zhǔn)，房地產(chǎn)的銷售價(jià)格圍繞基準(zhǔn)價(jià)格波動(dòng)，使房地產(chǎn)價(jià)格和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及可支配收入的增長水平相適應(yīng)。
在此，需要明確一個(gè)前提，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)并不意味著對(duì)房價(jià)的控制和打壓。
房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中各種深層次問題與矛盾結(jié)合的具體表現(xiàn)，其背后包含著城市規(guī)劃發(fā)展問題、土地出讓和合理發(fā)展問題、住房供求矛盾問題以及金融信貸風(fēng)險(xiǎn)控制問題等。
二、我國目前房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律制度的缺陷
（一）金融調(diào)控措施方面的缺陷
1、 金融調(diào)控規(guī)范法律位階較低，沒有規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任。我國的金融調(diào)控規(guī)范大多是以“意見”和“通知”的形式出現(xiàn)，制定主體是中央銀行等各部委，導(dǎo)致這些政策的法律位階較低，調(diào)控力度不夠；同時(shí)沒有規(guī)定相應(yīng)的具體法律責(zé)任，在威懾力和權(quán)威性方面大打折扣。
2、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的金融信貸主要依靠銀行，融資渠道單一，高額的房地產(chǎn)開發(fā)資金成本導(dǎo)致開發(fā)商壓力過大，傾向于追求高利潤，從而使房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡，進(jìn)而促使房價(jià)上漲。
3、 利率變動(dòng)過于頻繁，金融政策不穩(wěn)定，也一定程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控造成了不良影響。從2005年起，國家頻繁上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，企圖以此來抑制房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到預(yù)期的調(diào)控目的；由于投資成本增加，開發(fā)商采取提高銷售價(jià)格的辦法，將開發(fā)成本中的融資成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，同時(shí)由于住房貸款利率的上調(diào)，對(duì)購房者也帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
（二）土地使用制度方面的缺陷
1、 為了規(guī)范土地出讓程序，打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的囤地行為，使土地審批程序得到規(guī)范，國家出臺(tái)了各項(xiàng)土地政策，但是一定程度上也降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金利用效率，從而增加了土地的交易價(jià)格。
2、 土地儲(chǔ)備操作不當(dāng)，導(dǎo)致地價(jià)飛漲。政府為了限制土地供應(yīng)量，并且沒有地價(jià)控制計(jì)劃，采取“招、拍、掛”等方式，沒有實(shí)行上限的管理。價(jià)高者得，海外投機(jī)者天價(jià)競拍土地，甚至一些開發(fā)商儲(chǔ)備土地升值或者轉(zhuǎn)讓拍賣土地，必然導(dǎo)致地價(jià)飛速攀升，不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。另外，有些實(shí)行土地儲(chǔ)備制的城市，操作不當(dāng)?shù)谋锥艘矊?duì)地價(jià)造成了影響。
3、 地方政府政策不力或以地生財(cái)，與開發(fā)商勾結(jié)，片面追求經(jīng)營土地效益，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。土地出讓程序缺乏具體的配套操作規(guī)范，監(jiān)督不力，在經(jīng)營性土地出讓中，有些地方政府存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或者陪標(biāo)、串標(biāo)等問題。
三、完善我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律機(jī)制的思考
（一）完善房地產(chǎn)金融調(diào)控制度
提高金融調(diào)控法規(guī)的層級(jí)，盡快出臺(tái)高效力等級(jí)的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好法律環(huán)境。此外，成熟的房地產(chǎn)市場需要產(chǎn)品多樣的房地產(chǎn)金融，所以，要加快建立相關(guān)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)信托、抵押貸款保險(xiǎn)、抵押債券等金融產(chǎn)品的發(fā)展。同時(shí)，要強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任，對(duì)違規(guī)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處，進(jìn)而充分發(fā)揮金融調(diào)控的作用。
利用恰當(dāng)?shù)男刨J政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。可以根據(jù)房地產(chǎn)購買者的不同目的，實(shí)行有差別的信貸政策。對(duì)中低收入者給予貸款優(yōu)惠，提高其購買力；而對(duì)于投資性、投機(jī)性購房者，則實(shí)行抑制性信貸政策，抑制其需求，增加其購房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
（二）完善房地產(chǎn)土地使用制度
對(duì)土地價(jià)格實(shí)行上限管理，防止地方政府通過提高土地成本來獲取利益。加強(qiáng)對(duì)土地市場的監(jiān)管，對(duì)違法違規(guī)的開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)厲懲處，遏制開發(fā)商的投機(jī)行為，防止其通過囤積土地推高土地價(jià)格。嚴(yán)格土地“招拍掛”制度，完善經(jīng)營性用地招拍掛制度，在高、中、低檔的房地產(chǎn)市場分別展開競爭。
進(jìn)一步強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，根據(jù)市場需求，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量，控制高檔房地產(chǎn)開放項(xiàng)目用地，增加普通商品房用地。完備土地儲(chǔ)備制度，使政府真正完全壟斷土地一級(jí)市場，加強(qiáng)各地儲(chǔ)備中心和政府間的溝通，協(xié)同政府盤活市場土地存量，適當(dāng)增加土地供給量，通過影響房地產(chǎn)的供給來遏制價(jià)格上漲。
從全局和戰(zhàn)略高度出發(fā)，重視土地利用規(guī)劃的制定和執(zhí)行工作，充分考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需求，建立綜合指標(biāo)體系和管理制度，協(xié)調(diào)好不同行業(yè)用地規(guī)模。也要加大對(duì)違反土地利用規(guī)劃的處理力度，對(duì)違法占地行為進(jìn)行嚴(yán)厲懲處，使土地利用總體規(guī)劃真正得到落實(shí)。
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