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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目營銷建議，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【摘要】近年來，微信發展勢頭迅猛，各行各業都在尋求借鑒微信發展的合適方式。房地產行業積極參與其中，微信現已成為房地產營銷不可或缺的工具。本文以傳播學“5W”為理論基礎，以漳州萬科城為例分析房地產項目微信傳播的基本策略，探尋微信對于房地產項目營銷的影響，并給出相應的建議。
關鍵詞 房地產微信 5W模式 傳播策略
微信是時下最熱門的社交軟件之一，它以移動網絡為基礎，用戶可以實時收發語音短信、圖片和文字，并支持視頻聊天及多人群聊。2013 年10 月微信用戶超過了6 億。
隨著微信的迅速發展，微信傳播策略逐漸成為房地產企業和業界學者研究的對象。2012 年，首個房地產官方微信——碧桂園十里銀灘上線，到今天，微信已成為房地產企業營銷不可或缺的一個環節。本文試從拉斯韋爾“5W”模式出發，以傳者、渠道、內容、受眾、效果5 個方面對房地產項目微信傳播進行詳細探討。最后再以萬科項目“漳州萬科城”為例，分析房地產微信當下的傳播策略，對房地產營銷的影響，并給出具體的建議。
一、5W 模式與房地產項目微信的傳播策略
1、房地產項目微信的傳播主體
房地產項目微信公眾賬號從屬于房地產營銷的一部分，通過向受眾傳播項目信息最終促進產品銷售。傳播主體包括促進房地產開發銷售的一切代表方。其中包括廣告公司、商和房地產開發商等機構。
一般來說，房地產開發商主宰著微信內容的制作和第一手傳播，但也會委托相關及地產廣告公司管理微信公共賬號。
公司和地產廣告公司依附于地
產項目，房地產開發商根據自己的需要委托他們綜合產品信息、項目理念傳達、營銷活動等要求策劃和創作微信內容。從前期策劃到微信內容制作，房地產開發商始終起著決定性的作用。但微信內容的傳播時間、元素搭配等，房地產開發商和及地產廣告公司相互協作，以達到最優的傳播效果。
2、房地產項目微信的傳播渠道
房地產項目微信傳播主要是以線上互動為主，通過微信公眾平臺進行傳播。微信公眾平臺隸屬于微信推出的公眾賬號管理平臺，通過相關部門進行申請認定，在賬號資料的真實、合法、準確和有效性方面承擔一定的責任,具有一定的公信力。自2012 年8 月微信公眾平臺推出以后，就一直受到房地產項目的青睞。房地產項目注冊微信公眾賬號，通過位置簽名、二維碼等多種途徑向潛在購房者推廣相關信息。
位置簽名是房地產項目微信傳播的廣告牌，每個房地產項目微信公眾平臺都有獨有的位置簽名，當周圍有人使用“附近的人”功能時。就能在其手機上顯示房地產項目獨有的個性簽名。簡單、簡潔的房地產項目微信簽名能夠有效的傳遞項目信息。
二維碼是房地產項目微信傳播的在線電子商務。二維碼是微信公司為了擴展微信使用人群開發的功能。通過線下推介，讓人掃描，讓客戶關注房地產項目微信公眾賬號。極大的方便了房地產企業信息的擴散，有效的降低了營銷成本。房地產企業通過公眾平臺，打造在線商場，制作在線樓書，推送自己的項目信息，潛在購房者足不出戶便能接受到項目樓盤和商鋪的最及時信息。通過線下系列活動，誘使客戶掃描二維碼，在客戶收獲一個新的項目資料同時，房地產項目也建立起同客戶之間直接聯系的強關系。
3、房地產項目微信的傳播內容及表現特點
房地產項目微信通過線上傳播，吸引意向客戶參與互動，最終到案場完成交易，有效減輕了傳統營銷成本高、傳播困難、時間地點局限性的不利之處，提高了購房者與開發商之間的溝通力。不同的房地產項目推送不盡相同的傳播內容。目前來說，常用的房地產項目微信傳播內容主要有以下幾種：
（1）項目概況。介紹項目的基本情況，包括樓盤簡介、基本戶型以及相關基礎配套介紹，通告項目基本信息諸如開發商、樓盤地段、大概面積、配套、項目定位、聯系方式等各方面介紹。
（2）日常推送。包括項目活動及新聞類軟文推送，主要以項目最新的活動營銷信息為基礎，同時夾雜一些有趣的新聞和本地消息，提高訂閱者的閱讀興趣，鞏固微信賬號的粘著力。
（3）在線互動。包括推送
關鍵詞 、智能服務和在線互動咨詢，在線互動在購房者和開發商之間直接互動交流上架構了橋梁，房地產項目微信賬號通過智能服務、
關鍵詞 ，人工咨詢等服務為購房者解答疑惑。
（4）會員及點評系統。微信項目會員制度進一步增加了顧客項目粘著力，開發商通過推出相應的預約看房團、論壇以及周期性會員活動，凝聚以項目為中心的用戶粘度。點評系統中購房注冊者可以書寫對項目的印象，也可以參考專家對于項目的公正評價。點評系統進一步提高了顧客的參與性，提高了項目的公信力。
4、房地產項目微信的受眾
房地產微信傳播面臨巨大的受眾，2013 年數據統計，微信平臺公眾賬號大眾知曉率達92.6%，超過45.4%的微信用戶低頻使用微信公眾賬號，24.2%的微信用戶頻繁使用微信公眾賬號。2014 年通過對北京、上海、廣州、深圳四個超大型城市用戶手機上網數據統計，使用微信用戶上線率已超過QQ，成為當下中國人最受歡迎的社交工具。而手機微信傳遞信息的人群廣泛分布在70 至90 年代出生的人，他們的共性是高等教育出身，對新興事物富有接受力。其中月平均收入在6000 元以上用戶占據32.4%，月平均收入在10000 元以上占據8.3%，月平均收入在3000 元以下的占15.5%，不難看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的購買力，和房地產項目受眾有很大部分重合，這使得房地產企業利用微信平臺推廣項目成為了可能。房地產項目微信傳播針對的是實際或潛在的購房者群體，根據微信營銷理論，在微信平臺內將購房者群體劃分類型，又可區分為青年升級型、青年棲居型、老年改善型、富貴升級型、富貴休閑型、收租投資型以及占有投資型。簡而言之，當下大多數購房群體都是微信的用戶，或受微信的影響。
5、房地產項目微信的傳播效果
房地產項目微信公眾賬號的出現改變了傳統房地產營銷、環境、戶型價格是購房者在挑選房源時著重考慮的三大要素。傳統房地產營銷重視“體驗——樣板房戶型展示”和“價格宣傳——刺激購買”模式。為了完成這兩樣模式，首先要傳播給受眾項目樓盤的相關信息，以達到吸引受眾到現場感受的目的。房地產微信能更精準的完成這個目標，和O2O 模式類似，微信傳播先通過線上內容專門性推廣，最終吸引客戶到達現場促進交易。
房地產微信傳播能更好提升購房者滿意度。在房地產營銷過程中，即使完全不用微信公眾賬號進行傳播，也不過減少了地產項目傳播的一種渠道，不會降低項目本身的吸引力。但一旦使用微信進行傳播溝通，將顯著提升現有的公眾的知曉度和關注度。對項目銷售形成助力。
二、個案分析——漳州萬科城微信公眾賬號運營
漳州萬科城是萬科集團2014 年于福建漳州建設的全國第37 座萬科城，總建筑面積達80 萬㎡，是漳州少有的全配套大城項目。自2014 年4 月漳州萬科城微信認證至2014 年6 月首次開盤大賣，微信粉絲破萬，結合線下完成了“定制裝修由你”等重大營銷事件，萬科集團利用漳州萬科城微信公眾賬號完成了一次完美的營銷。專業化的團隊是漳州萬科城微信傳播成功的必要條件，漳州萬科城聘請業內知名微信廣告公司制作微信，并請專人把控微信出品。多渠道宣傳促進了粉絲的快速增長，在營銷現場和物料印刷上重視二維碼的掃描；增加和粉絲之間的互動性，安排粉絲在線上投票選出自己心儀的裝修產品，及時公布名單，迅速擴大了項目的影響力，提高了口碑。內容的時效性方面做到了當天制作，重視趣味性和互動性，一天一條的頻率培養了受眾的閱讀習慣。
三、房地產項目微信傳播策略
通過對房地產項目微信傳播“5W”模式中五個傳播要素的分析，以及對漳州萬科城微信公共賬號運營現狀的探究，筆者認為當下房地產項目微信傳播若想取得更優的傳播效果，應當重視內容、語言和三個方面的傳播策略。
1、微信內容的選擇
房地產項目微信內容的策略包括項目品牌的維護和內容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。項目品牌的維護工作包括項目企業品牌的宣傳和維護，要不遺余力的在任何時候和企業品牌相關的信息，最終給受眾以深刻印象，灌輸企業良好的正面形象。內容上要先研究針對的受眾，按照受眾的喜好安排微信的內容，同時注意重點，不要同時太多消息影響受眾閱讀，注意互動性和可參與性。
2、語言風格的選擇
作為一個新型的媒體平臺，微信公眾平臺擁有自己的獨有語言風格，房地產項目微信應當選擇適當的語言風格，讓受眾更好的接受。富有人情味是房地產項目微信平臺吸引粉絲的前提，忠實的粉絲不可能長期閱讀沒有人情味的內容；個性化的語言有助于創造輕松的溝通交流圈，形成獨有的圈層文化，讓粉絲擁有歸宿感。
3、合理的規律
房地產項目微信平臺要重視微信內容的規律性，長期不會讓粉絲失去熱情，取消關注；過于頻繁則會打擾粉絲的生活，影響粉絲的觀感。適合的信息節奏能滿足粉絲的期望，形成和粉絲之間平等交流的氣氛。
參考文獻
①杜普龍、郝生躍、任旭，《房地產項目微信營銷研究》[J]《. 建筑經濟》，2014（12）
②杜曉婷、李燕臨，《微信傳播策略及社會影響研究》[J]《. 中國報業》，2014（24）
③敖杰，《房地產企業微信營銷研究》[D].重慶師范大學，2014
④蔡群峰，《我國房地產企業微信營銷研究》[D] .廣西師范大學，2014
關鍵詞:房地產;投資;過程控制
一、引言
一個房地產項目運營周期包括項目決策、項目實施前準備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準備又包括設計、招投標、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預售條件后可進行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產項目投資貫穿其中,項目決策、項目實施前準備階段雖然投資直接額度小,但對整個項目運營周期投資的影響程度大,是項目投資的事前控制階段;項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小,但項目投資卻主要發生在此階段。因此,對房地產項目實行有效的過程控制是實現房地產項目投資管理目標的關鍵。
二、建立房地產開發項目投資過程控制體系
建立房地產開發項目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標,運用不同的管理方法,對房地產項目全過程的投資進行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標性質和時序不同劃分為不同子系統,如決策控制子系統、設計控制子系統、招投標控制子系統、合同管理子系統、實施控制子系統、結算控制子系統、后評價子系統,各子系統互相聯系、互相影響,形成有機的整體,這是過程控制區別于其他控制方法的特點。
一個房地產項目的投資組成按其性質結合發生時序大致可分為六部分:一是土地費用,主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補償費、土地稅等;二是技術服務費用,主要包括勘察費、規劃費、設計費、審圖費、招標費、監理費等;三是政策性費用,主要包括基礎設施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規劃管理費、開發管理費、交易手續費等;四是建安費用,主要包括土建、安裝、裝飾、設備等費用;五是配套設施費用,主要包括供水管線及增容費、供電設施及增容費、排水管線及設備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務設施費用等;六是其他費用,主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分攤到項目的開辦費等。這些費用在房地產運營各階段均有發生,但對應各階段發生費用不同,發生方式復雜,因此按不同階段不同費用支出對投資進行過程控制是房地產項目投資控制的有效途徑。
三、實現投資過程控制的方法和途徑
1、采用適應開發運營流程的過程控制方法。項目決策階段強調采用價值工程理論,進行事前控制。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的,是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理,在科學分析的基礎上,對方案實行科學決策,選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價統一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。
項目實施前準備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設計招標、限額設計、優化設計、合同管理等手段。所謂限額設計,就是按照批準的可研報告及投資估算控制方案設計,按照批準方案設計總概算,控制初步設計和施工圖設計,同時各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,保證總投資額不被突破。而限額設計目標是在方案設計開始前,根據批準的投資估算確定的。
施工和營銷階段注重合同管理,進行事中和事后控制。投資控制的重點是設計變更費用及現場簽證費用的控制,同時注意投資和工期、質量的辯證關系,不能過分強調投資控制而忽略工期控制和質量控制。要充分重視設計變更的早期管理,業主方投資控制團隊應從項目投資目標值的高度嚴格控制設計變更,取消不合理設計變更,對一些預計發生的設計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業主責任引起的設計變更或修改等,業主不要輕易簽章確認。要協調好和監理公司、銷售公司關系,這兩個單位的行為也代表業主,利用這兩個單位有效工作來減輕業主工作量,為項目帶來效益,同時要避免這兩個單位不當行為帶來的投資偏差。
2、加強房地產項目投資的動態控制。房地產項目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項目投資過程控制要進行動態管理。各階段工程投資控制目標的基本關系是:根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據投資估算所確定的項目投資回報率;根據方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率;根據項目方案深化設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據方案設計概算所確定的項目投資回報率。上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。項目實施過程中工程投資控制的定時監控、動態控制貫穿整個項目運營周期。
3、做好房地產項目投資結算審計和項目后評價。結算審計是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協議及設計變更資料的時效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項的責任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規范標準中強制執行條文及合同中的規定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標準等情況,防止施工方高估冒算。
項目后評價一般是指項目投資完成之后所進行的評價,它通過對項目實施過程、結果及其影響進行調查研究和全面系統回顧,與項目決策時確定的投資目標以及技術、經濟、環境、社會指標進行對比,找出差別和變化,分析原因、總結經驗、吸取教訓、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達到提高投資效益的目的。后評價總結的經驗、教訓、意見建議等應成為編制規劃和投資決策的參考和依據,在新項目策劃時,應參考過去同類項目的后評價結論和主要經驗教訓。
主要參考文獻:
[1]柯洪主編.工程造價計價與控制.北京:計劃出版社,2009.
關鍵詞：房地產；投資風險；風險分析
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
隨著我國經濟發展和人民物質追求的不斷提高，房地產領域投資活動也日益活躍。由于我國房地產市場機制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價格上漲過快的現象。房地產投資者為了減少不必要的投資風險損失，應該充分認識和考慮當前新形勢下各個風險因素對房地產投資的影響的大小。
一、房地產項目投資風險的一般理論
1.概念。房地產項目投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內由于隨機因素的影響所引起的房地產項目投資收益偏離預期收益的程度。偏離的程度越小，房地產投資項目面臨的風險越小。
2.分類
（1）總體性風險。所謂總體性風險是一種所有房地產投資都會遇到的風險，它包括以下幾種：
a.市場風險。這種風險指由于各種因素所導致的整個房地產市場價格大幅度波動，從而給房地產經營者帶來損失的風險。
b.利率風險。指由于利率發生變動，引起房地產行市變化，從而給房地產投資者帶來的損失。
c.購買力風險。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降而給房地產投資者帶來的風險。
（2） 個別性風險。所謂個別性風險指由于種種不利因素的影響而給個別房地產投資者帶來的風險。它包括以下幾類。
a.經營風險。指房地產公司由于經營條件惡化、經營管理不善導致的風險。
b.業務風險。指由于收益的變動而造成的風險，也就是營業收入和銷售成本的變動而影響房地產經營利潤和利潤率大小的風險。
c.流動性風險。指房地產投資者所掌握的房地產商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價才能拋售出去造成的風險。
d.預測、決策風險。所謂預測、決策風險指的是由于房地產投資者錯誤地預測房地產行市，以及決策失誤、行為失當所帶來的風險。
（3） 意外性風險。所謂意外性風險指由于意外事件的發生所帶來的風險。
一般地，為了分析問題和論述方便，經常把以上分類中的主要風險歸結為商業風險、金融風險、購買力風險、變現風險、不可抗力風險。
二、房地產項目投資不同階段風險的具體識別
1.投資決策階段。投資決策階段的風險主要來源于經濟和政策方面，經濟方面的主要風險：通脹風險和市場供求風險；政策方面的主要風險：土地政策風險、金融政策風險、產業政策風險、城市規劃風險和稅收政策風險。此外，還必須考慮開發時機風險和區域社會環境風險。
2.項目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要是土地獲取風險、融資風險、產品定位風險、前期手續風險、勘察設計風險、工程招標風險和合同風險。
3.項目實施階段。項目實施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設計施工的過程。其主要的風險是土地獲得的風險，是招標、拍賣還是掛牌，對土地獲得方式的選擇就具有一定的風險。此外，房地產項目在建設階段時期還有三大風險因素分別為成本風險、質量風險和工期拖延風險。
4.租售及物業管理階段。租售及物業管理階段是決定房地產收益實現的階段，也是房地產投資當中最大的風險環節之一。其主要的風險包括物業管理風險、營銷策劃風險和其他不可預測的風險。
三、房地產項目投資風險的應對措施
1.投資決策階段
在投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。
（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產開發企業必須充分開展市場調研活動，掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境等因素，并且對此加以分析和綜合。
（2）加強市場監測。企業需要強化業務的宏觀指導，建立地區房地產景氣分析和監測系統，實行房地產市場定期分析報告制度；同時加強住房金融研究，探索住房金融改革和發展的深層問題；此外，企業還應經常對政策走勢、樓市價格、銷售數量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學性。
2.前期工作階段
深入對房地產投資的研究，積極采取保險的方式來降低風險。對各個環節可能面臨的風險，要及時采取保險的方式進行風險轉移，將這種不確定的、可能產生較大損失的狀況轉變為確定的、較小的損失。
3.項目建設階段
強化安全意識，防止施工事故的產生，提高技術水平，避免建筑技術的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動態結合，運用系統的項目管理方法來監督項目的整個建設過程。
4.租售管理階段
租售管理階段是最關鍵的階段，因此，房地產商必須密切關注市場動態，徹底認清市場需求狀況，采取靈活的定價措施，科學合理地確定該商品的市場價格，尋求在最短的時間內回收資金。
因此，為了能夠成功地回避企業因自身營銷經驗不足、營銷手段不當而帶來的租售風險，建議通過營銷的方式，充分利用人的豐富營銷經驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。最后，切實搞好物業管理，定期檢查房地產狀況，及早發現和消除現有房地產存在的各種隱患，為住戶營造和諧生活環境的同時也很好地提升了企業的形象。
四、結論
在房地產行業中，瞬息萬變的市場產生的各種不確定的投資風險，因此，我們有必要建立起一套有效的風險管理評價體系，對投資項目中可能出現的各種風險做出全面而準確的分析。進而為房地產企業在決策過程提供參考，將投資過程中出現的各種風險程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。
參考文獻：
[1]柯小玲.房地產投資風險因素及其結構系統分析[J].貿易經濟類核心期刊，2011.
伴隨著我國社會經濟的迅速發展,商業房地產作為房地產開發中較為特殊的一類,近年來正日益受到人們的關注。不少房地產開發企業由傳統的住宅項目開發轉向商業房地產項目開發,以期獲得相對較高的投資收益,商業房地產開發項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業設施對城市發展的輻射帶動作用,不斷采取措施推動商貿流通基礎設施的建設。本文首先概述房地產開發項目的一般特點,在此基礎上從多個角度對商業房地產開發項目具有的主要特征進行闡述,力求進行一定深度的探討。
一、房地產開發項目的一般特點
房地產開發是現代市場發展中的經濟活動,它直接從事土地與建筑產品的生產和經營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設,以及土地的開發,為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象,房地產開發項目的一般特點概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發、房屋建設及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發項目時必須考慮到地區差異,考慮到就地開發土地,就地建房,就地經營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產業屬資金密集性產業,開發一個項目往往需要投入大量資金,對開發商的資金實力有很高的要求。
3、開發周期長
土地及建筑物作為項目開發的內容,一般體量較大,工程建設進度有其客觀規律性,有相應的時間要求。另外,項目開工建設前的有關手續繁雜,也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規政策嚴格約束和調控
房地產開發作為特殊的經濟活動,涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程,事關國民經濟(如土地資源配置、城市發展規劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始,房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策,服從城市統一規劃,遵守城市建設法規,房地產售價受國家有關法規政策調控等。
5、建設環節多
這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看,參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設環節多,而且各環節不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產開發項目投資大,開發周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務資金為主。
7、資金周轉慢
從房地產項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長,資金周轉慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別,即一般工業項目是先投資,再生產產品,而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此,房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分,在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。
9、人員要求高
一個房地產項目的開發和建設,往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務,對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。
10、風險較大
由于房地產項目具有以上特點,也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發項目的差異性
房地產開發項目可以分為很多種,由于項目用途、內容、規模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同,各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業協同
正因為房地產項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰,實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規劃設計人員提品建議;需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測;需要造價人員估算投資;需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測;需要物業管理人員前期介入;還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業房地產開發項目主要特征
目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中,商業房地產項目主要指零售批發商業,包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中,人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大,除零售批發商業房地產外,還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義(指所有以營利為目的的事業)與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業)之分,本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者,即以狹義商業為基礎,主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發,與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外,以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶,這個層次的顧客是開發商的直接顧客;第二層次是前來商業區購物的終端消費者,這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業用房的是投資者,而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產權,然后轉租給經營商戶,立足長期穩定的回報,或者見機拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說,第一層次的經營商戶(業務市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶,但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為,進而影響項目收益。此外,開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。
商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據,在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發展影響巨大。
一個城市或地區選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經營商戶自然就不會前來承租或購買物業,也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。
3、定位規劃的多方需求與整體性
對于商業房地產項目來說,潛在的直接顧客(即經營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構,既有外資、國資,也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異,相應對物業的需求呈個性化。同時,商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結構更加復雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶(如果有,項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設定市場目標前提下,商業房地產項目的規劃更加追求整體性,體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售,否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。
考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點,在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計,強調功能作用、引導作用、服務作用,確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。
4、經營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發銷售的模式,商業房地產項目采用的經營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業房地產項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發商投資建設,租售的對象可以是直接經營的商戶,也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者,這里面的經營方式又有很大的靈活性。
經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。
5、資產經營的長效性
商業房地產項目建成后,不再僅有物業管理,更多的是一種資產的經營。對于開發商來說,住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值(銷售完畢就意味著開發結束),而商業房地產項目具有長期經營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報,在長期經營中實現資產增值。
商業物業的經營管理搞好了,可以滿足企業在多方面的發展需求,如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎,形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢,取得一定的經濟收益,還體現在所定位商業的運營成功。
6、高風險性
總體而言,商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是,商業房地產項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略,還取決于區域社會經濟發展狀況,城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平?；谏虡I本身競爭的激烈性,商業房地產項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。
7、可促進城市功能提升,產生良好的社會效益
關鍵詞：房地產項目管理解決辦法
1、前言
房地產開發是一項復雜的系統工程，要做到各環節緊密銜接、互相配合、協調發展，才能完成項目，并取得較好的經濟效益及社會效益、環境效益的統一。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目進行統一協調、組織管理。但在項目建設開發的過程會遇到各種各樣有待解決的問題，等我們去研究解決。
2、項目開發管理中存在的問題及分析
2.1 可研階段信息不全，盲目進行投資決策。
可行性研究是在決策前，進行技術經濟及財務分析，是開工前對工程項目的技術、經濟是否可行，進行全面的分析論證。如果可行性研究工作不夠重視，會給項目開發及銷售帶來不利，如空置住宅或商業面積較多；戶型單調或偏大影響銷售，或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設計深度不夠，設計文件資料不全，施工期間設計變更較多等問題。
2.2 設計階段設計深度不夠。
設計階段是房地產開發整個過程中最為重要的階段，施工中會發現較多的設計問題，比如設計深度不夠，設計內容不夠詳細，設計資料不夠齊全，造成工程進度拖延，工期滯后，施工無法正常實施，個別工程從開工到竣工各個階段都發生設計變更，工程造價失控，給成本控制帶了很大的不利。設計過程中出現的問題主要表現在：缺乏合理的設計招標程序，設計對項目投資控制的重要性不夠重視，設計監理缺失，文檔資料缺乏制度化、規范化管理等等。
2.3 項目實施過程中管理不完善，導致項目進度、質量及成本控制的失控。
項目運行機制的不完善，導致項目管理的失控，如項目工程進度失控，造成交房時間延遲；房地產開發成本控制不力，各項費用過高及不可預見費用超出預期。專業工程師的專業管理能力有限，缺乏經驗，造成變更索賠項目較多，索賠金額較大。
2.4 項目策劃、銷售及融資工作的局限，導致項目運作成本過高。
如項目前期策劃、營銷及客服、融資與資金運用等等。融資手段及方式單調、渠道單一、資金運作計劃不周密，導致資金運作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理工作不到位導致房地產交易過程中，客戶投拆糾紛不斷。
2.5 物業服務不到位，對房地產開發企業來講物業服務管理就是售后服務，物業管理是我國房地產企業在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現在：未能積極處理售買雙方的關系，售后維修不及時，配套設施不到位，服務質量未跟上等。
3、項目開發過程中解決問題的辦法
3.1 加強項目前期開發管理
項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。
3.2 重視項目規劃設計
擬建項目經過決策立項后，設計就成為項目開發建設的重中之重，設計深度及質量直接影響著開發建設進度質量、工程成本、投資的回報和效益以及市場銷售。設計應以市場需求為目標，立足于產品定位，從安全、功能、標準和經濟方面全主位權衡。充分考慮地域特征、戶型結構、建筑面積、建筑風格、小區環境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、目標客戶承受能力等各個方面因素，確定一個合理的設計方案。
這期間做好兩個方面的工作：一方面，要加強與設計單位的溝通。房產公司設計人員應在整個設計過程中與設計單位的主要設計人員進行密切的深層次的溝通和研究，讓主要設計人員充分了解并領悟項目產品開發定位的想法和思路，掌握項目開發意圖和主要目的；另一方面，重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段，因此項目管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，達到設計深度和要求，并要充分考慮各種浮動因素，避免在施工過程中遇到設計不合理再來調整，進行設計變更。
3.3 房地產項目開發的過程控制
項目控制技術一般包括：質量控制、成本控制、安全、進度四方面的內容。這里主要談下質量管理和成本控制的具體措施。
3.3.1 質量管理
質量是至關重要的。做到重視事前質量策劃，明確質量目標。所謂質量策劃，就是制定質量目標并規定必要的運行過程和相關資源以實現質量目標。傳統的項目質量管理，都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質量，不再是不出錯，而是在有限的資金使用下，達到最好的使用標準和最好的產品質量。制定了好的標準也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎。其次，以人為本，加強崗位技能培訓，提高全員質量意識。最后，完善質量管理體系，建立健全完善的質量管理制度，加強過程檢驗。
3.3.2 成本控制
成本控制具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強現金管理，制定合理的現金使用計劃，壓縮現金庫存與現金的使用量。其次，要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業壞賬損失風險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業決策層進行開發項目決策的依據，也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據；再次，設計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設計單位投標，第二，實行設計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現場簽證管理。現場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。
3.4 完善項目后期管理
3.4.1項目物業管理。提供良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象、促進市場銷售速度，有利于維護房屋購買者的利益，確實達到物業保值增值的目的。積極與物業管理公司溝通，和物業公司簽訂前期物業合同，合同里約定物業費用及前期物業服務的范圍內容、職責、任務，以及物業管理所需配備的設備以及管理用房等等。
3.4.2營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，開發商要對項目定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產品市場定位；其次，加強產品市場推廣；通過前期市場調研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在銷售過程中隨著市場的變化不斷調整營銷方案，及時推出新穎有效的推廣方案，來吸引客戶。轉
房地產公司簡介范文1
世聯地產
已成為全國知名的房地產綜合服務提供商，業務范圍覆蓋房地產銷售、顧問策劃、資產服務、金融服務及經紀業務。世聯地產始終依據客戶需求和市場變化，不斷創新。下一個十年，世聯地產將致力于打造集成服務領先的房地產綜合服務平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發展提供強有力的支持!
世聯地產成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構。2007年，世聯地產整體改制，成立深圳世聯地產顧問股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、內蒙古、寧夏自治區及青海、甘肅省外，公司已在全國設立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設立的三級子公司)，員工人數超過14000人，基本完成顧問業務的全國布局。其中業務成功布局43個城市、顧問業務成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產項目提供了高品質的綜合服務。
世聯地產以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環渤海等區域建立起華南、華東、華北、山東四大業務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業務模式，提供從區域開發、舊城改造、土地出讓到項目開發、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。
2014年1月10日，世聯正式對外宣告世聯地產更名“世聯行”。
房地產公司簡介范文2
仲量聯行
仲量聯行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產領域的專業服務和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現增值。仲量聯行業務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業務營收約40億美元。2013年仲量聯行代表客戶管理或提供外包服務的物業總面積逾30億平方英尺，并協助客戶完成了價值990億美元的物業出售、并購和融資交易。仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產總值達480億美元。
仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的15個國家擁有80個分公司，員工總數超過27,500人。在大中華區，仲量聯行目前擁有超過1,900名專業人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務遍及中國的80多個城市。
2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業獎”亞太區頒獎典禮上，仲量聯行再度榮膺“中國最佳房地產咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯行還摘取了亞太地區其他6個國家的五星級“最佳房地產咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。
自2011年RCA開始此類數據以來，仲量聯行在亞太地區房地產投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區的辦公樓、工業地產、酒店和零售地產等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯行資本市場團隊在亞太地區為總額超過215億美元的商業地產投資交易提供了咨詢服務，占該地區的市場份額的36%。
房地產公司簡介范文3
華業行
華業行是一家從事房地產綜合服務商，全稱“北京華業行房地產經紀有限公司”，以下簡稱“華業行”。華業行成立于1995年，歷經十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產流通領域的全價值鏈經營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規劃、產品策劃、營銷策劃、商業招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產綜合服務。
公司服務
全案營銷服務
項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業服務。
產品與營銷顧問服務
產品設計及規劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務主要提供專業的投資顧問服務、銷售管理顧問服務、營銷推廣顧問服務。
商業地產綜合服務
商業地產專項市場研究、商業地產市場定位及戰略研究、商業地產全程營銷推廣、商業地產招商策劃、商業地產建筑規劃及產品設計、商業運營管理服務等。
土地市場研究服務
【關鍵詞】網絡直播；房地產；網絡營銷
1網絡直播營銷在房地產營銷中的優勢
采用網絡直播營銷來豐富房地產企業的網絡營銷形式，拓展新客戶存在著多方面的優勢，總結如下：
1.1內容實時傳遞
網絡直播營銷明顯區別于其他營銷方式的優勢就是可以將要展示的內容實時地傳遞給用戶，這與房地產產品銷售需要現場看房的特點十分吻合，這樣的優勢就可以為不方便來看房的外地客戶提供實時的、全面的房產信息，如在舉辦大型營銷活動、新品會、開盤等重大時刻，為客戶足不出戶就可以看房、選房提供了方便。
1.2支持互動營銷
在為客戶進行直播時，網絡直播是支持與主播之間的互動的，客戶可以在直播中就某一直播內容向主播進行實時提問，然后主播就問題作出相應解答。在這樣的一問一答中，滿足客戶對于樓盤、戶型信息等相關需求，為客戶提供方便的同時，也提升了滿意度。
1.3實現精準營銷
房地產企業開展的網絡直播營銷是需要與客戶進行實時互動的，所以愿意來觀看直播的用戶往往都是對該樓盤感興趣、有意向的客戶，所以，通過直播營銷我們可以精準找到目標客戶，也可以在互動中去了解客戶需求，讓企業更了解客戶，進而制定更符合客戶需求的營銷方案，建造出給客戶帶來滿足和舒適的房屋。
2網絡直播營銷效果影響因素分析
房地產企業開展網絡直播營銷目的在于更好地完成經營目標，而要達到好的營銷效果就要去辨別哪些因素對此有重大影響。
2.1直播平臺的影響力
目前我國的直播平臺主要有一直播、花椒直播、映客直播、快手等，影響力越大，受眾就越多，營銷效果越好。平臺的知名度、平臺的直播特色、粉絲活躍度以及直播間的功能是否完善都據定了一個直播平臺的影響力。
2.2主播互動感染力
開展直播營銷，很重要的是要有一個能夠帶動氣氛，反應快、能夠很好地跟用戶互動的主播，這也是決定最終營銷效果的很重要的因素，對于房地產直播營銷中的主播，首先，需要具備很強的個人能力，掌控整個直播過程；其次，需要對房地產相關知識非常了解，對用戶提出的問題能夠做出流暢的、專業的解答。由此可見，主播的能力越強，營銷效果自然也不會差。
2.3直播的內容吸引力
房地產企業開展直播營銷時，選擇的時點，內容至關重要，例如可以選擇樓盤新品的時點，對會的內容進行直播，或者樓盤加推開始前，開直播對加推新品進行詳細的講解等，再或者是在樓市相關政策后對政策的解讀等，以新穎的、豐富的直播內容吸引目標客戶持續關注，展開精準營銷，所以內容越具吸引力，營銷效果越好。綜上所述，房地產企業在開展網絡直播營銷時一定要注意在這三點上的選擇，來保證網絡直播的營銷效果。
3網絡直播營銷的風險分析
網絡直播營銷的效果給企業帶來的利益有目共睹，但是，畢竟我國的網路直播行業還不成熟，存在著眾多問題，也為企業運用網絡直播開展網絡營銷帶來了諸多風險，所以，我們在制定直播營銷策略時也不得不考慮到這一風險問題。
3.1侵犯他人肖像權、隱私權的風險
由于網絡直播的內容存在的自由性和隨機性，可能在直播中涉及侵犯他人著作權、肖像權、隱私權、網絡傳播權等權利；而且對于直播的內容必須建立在法律法規允許的框架之內，所以，房地產企業在開展網絡直播營銷中一定要注意對直播中所涉及的無關人員的肖像權、隱私權的保護，也要提前由律師對直播內容進行審核，防止違法內容在直播中傳播。
3.2直播表達過于夸大的風險
網絡直播是一種新的商業模式，也是一種新的營銷方式，但其本質上仍是一種廣告。這樣在直播的表達上就有可能存在故意夸大、宣傳與商品信息不一致、提供誤導信息等情況，造成虛假宣傳的風險。所以，房地產企業在開展網絡直播營銷時要有原則、有底線地進行營銷，不進行虛假、夸大宣傳。
4房地產企業網絡直播營銷策略
基于以上對網絡直播營銷的分析，房地產企業開展網絡直播營銷應遵循以下策略：
4.1選擇符合房地產企業定位的平臺
目前國內的直播平臺眾多，從定位到內容良莠不齊。每個直播平臺的客戶定位都不同，直播內容的特色也都有所區別，為了能夠保證營銷效果，房地產企業需要選擇跟所要營銷的項目定位相同或相似、用戶規模較大的平臺，以保證直播內容被最多的目標客戶所關注。
4.2精心策劃直播內容
在直播內容上，首先，應該選擇優良的內容制作團隊，經驗豐富、對房地產行業非常熟悉的策劃人才是優質內容的保證；其次，對直播內容中的項目信息必須做到真實、不夸張夸大等基本原則，在充分介紹項目信息的基礎上，可以把項目最亮點的宣傳信息傳遞給購房者。最后，在直播內容中應注意規避各種法律法規風險，以免出現糾紛甚至訴訟，對房地產項目造成負面影響。
4.3選擇適合房地產項目定位的主播
在直播營銷中，與購房者有直接接觸的就是主播，主播的表現代表了房地產企業和房地產項目。主播所表現的房地產知識、對行業的熟悉程度直接影響了購房者對直播內容的信賴程度，進而決定了最終的營銷效果。所以，在主播的選擇上，可以有兩種比較好的方案：①企業自己培養，在營銷團隊中，刻意尋找和培養具有主播素質的人才，這樣既可以保證主播的專業度，也可以根據企業意圖進行培養，但是可能在直播中的控場能力略顯不足；②選用知名房地產領域的主播，既有專業度也能很好地控制直播氣氛，但是費用也會比較高。所以，需要根據企業自身需求和資源情況選擇合適的方案。
4.4利用新媒體展開直播推廣
在酒香也怕巷子深的時代，如何讓我們的目標客戶能夠看到直播，參與互動，需要廣泛的運用多種推廣形式，目前的推廣傳播渠道主要有兩條，一條是以社交媒體為主的傳播渠道，如微信、微博、貼吧等將直播時間、內容等信息傳播出去；另一條是利用如今日頭條、視頻平臺等內容平臺進行傳播。采用的推廣渠道越多，受眾越多，營銷效果也能夠有保障。
關鍵詞：房地產；全過程；成本控制
Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.
Keywords: real estate; the whole process; cost control
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著國民經濟的飛速發展，我國房地產項目的投資建設規模越來越大，房地產項目開發的全過程成本控制也日益迫切。房地產工程項目成本管理人員只有從全過程的角度合理控制各個環節的工程成本，才能夠有效地實現工程成本管理目標。
1投資決策階段成本控制
1.1房地產項目決策
房地產項目決策是對擬建項目的可行性與必要性進行科學論證的過程。項目決策是否具有合理性，對工程成本控制、投資效益和項目建設的成敗等有著直接的影響。房地產項目決策的科學性是項目成本有效控制的基礎，只有根據工程實際情況進行科學決策，確定最優的投資方案，優化資源配置，才能夠有效地控制項目成本。通常，決定項目成本的基礎是項目決策的內容。另一方面，工程項目的投資數量、造價高低影響著房地產項目決策。在投資前期，對房地產擬建項目進行系統地、全面地論證與技術經濟分析可行性研究可以用作項目設計文件編制的依據，與相關單位簽訂協議或合同的依據，向規劃部門、地方政府、環保部門申請項目審批的依據，安排工程進度、施工組織的依據，項目建成后進行評估、驗收的依據。
1.2成本控制措施
房地產項目開發投資決策階段成本控制的主要措施有房地產項目投資估算，組建優秀的項目團隊和詳細的成本分析。
1.2.1房地產項目投資估算
根據特定的方法與現有的資料，估計房地產項目的投資數額。項目投資估算是房地產項目決策的經濟依據。具體來講，投資估算是主管部門審批建議書，研究分析房地產項目經濟效益，控制工程設計概算，制定項目資金籌措計劃等的重要依據。房地產項目投資估算包括投資建設前期估算、建設實施期估算、竣工驗收期估算，是對項目全過程的各項成本費用的評估。在整體性民用工程或全廠性工業項目中，投資估算既包括主要生產項目、綠化、構筑物、室外綜合管網、圍墻大門、道路等，又包括供電、供水等項目相關工程費用。
1.2.2組建富有成本概念的優秀團隊
在房地產項目投資決策階段，企業組建由專業的經驗豐富的人才構成的項目組。項目組成員主要包括經營管理人員、投資分析人員、工程技術人員、營銷人員、造價工程師、建筑師等。成本控制人員負責了解、分析和判斷、貸款利率、政府費稅情況、建筑安裝工程造價狀況、經濟形勢、市場狀況等情況。
1.2.3精致的成本分析
投資決策階段需要對土地開發成本、土地出讓金、城市配套費、土地征用費、前期工程費用估算、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本、社區管網成本、小區智能化成本、園林環境工程費、費稅以及不可預見費及風險等進行充分的分析。
2設計階段成本控制
房地產項目設計階段成本控制是項目開發全過程成本控制的關鍵。雖然房地產設計成本只占項目總成本的1.5%左右，但是房地產項目設計對工程項目的總成本有著重大的影響。做好設計階段的成本控制，就抓住了房地產項目成本控制的重點。房地產設計概算具體包括房地產項目單位工程概算、房地產項目向工程綜合概算以及房地產項目建設總概算。設計概算在房地產項目開發單的過程成本控制中發揮著重要的作用。設計概算是房地產項目投資計劃編制、建設項目投資控制的重要依。編制房地產項目設計概算必須遵循以下原則：準確地反映項目設計內容；執行國家的經濟政策與建設方針；充分考慮擬建工程項目的實際情況，反映出實際的價格水平。
在該階段成本控制的主要措施包括：
①根據房地產項目的具體情況合理確定容積率，盡可能地提高土地利用率；②加強設計方案評審工作，不斷優化設計方案；③明確獎懲辦法，嚴格實行限額施工圖設計；④加強房地產項目設計質量監督。
3實施階段成本控制
3.1招標投標控制
招標投標是房地產項目實施階段成本控制的重要方法，是促進建筑市場規范化的重要措施。通過招標投標，能夠選擇最佳的承包單位，有效地降低工程項目成本，合理控制房地產項目開發的成本，具有非常重要的意義。通常，招標投標工程項目成本管理的內容包括：確定科學的招標方式，邀請招標與公開招標是兩種主要的招標方式，建設單位應當根據工程緊迫程度、合同類型、承包形式等確定招標方式；招標文件編制，確定科學的投標報價方法、招標工程標底以及工程計量方法；投標文件編制，投標人確定合理的投標報價；發包人采用科學的方式進行評標；評標定標，發包人和中標人簽訂承包合同。
房地產項目開發商在項目招標過程中應當有效地控制工程項目成本，通過招標投標使各個競標單位有序競爭，使投標價格下降或趨于合理，有利于開發商減少投資數額，提高房地產項目投資效益，從而更加有效地控制工程項目成本。在招標投標的過程中，為了充分發揮招標投標的作用，就應當做好以下幾方面的工作：加強資格審查，需要考核、審查申請投標單位的管理水平、信譽、業績、實力等，確保優選優中；確定合理的標底價格，在保證工期、質量的基礎上壓低標價，促使合理低價中標，防止低于成本價中標；重視材料設備招標工作，單獨組織招標采購鋼筋、水泥、混凝土等材料設備，確保材料設備質量，以降低投資數額。
3.2施工監督控制
房地產項目施工階段是合同的具體化階段，是招標投標階段的延伸。雖然項目施工階段對工程成本的影響相對較小，但是因為該階段是工程實體形成的關鍵階段，所以必須加強施工監督控制。既要合理控制工程項目成本，又要確保工程項目整體質量。該階段必須加強設計變更和現場簽證的管理、監督；加強材料設備的價格和成本的管理；嚴格監控資金計劃的執行情況。
通常，施工階段項目成本控制應做好以下工作：圖紙會審工作，審查施工圖紙，查找可能存在的問題，避免由施工圖紙錯誤導致返工；優化工程項目組織施工方案，從經濟、技術等角度分析對比各種施工方案，選擇最佳的施工方案，降低工程成本；加強現場簽證管理，加強涉及成本增減的工程項目管理；科學確定設備和材料價格，加強設備和材料價格控制是降低工程成本的重要手段，在確保工程質量的前提下，爭取將材料和設備價格控制在較低的水平上；加強房地產項目工程質量監督管理；確保工程按時完工，降低工期延誤成本。
4竣工結算階段成本控制
“復雜性、集中性、大量性”是結算工作的特點。為了防止在該階段發生主觀錯誤，導致成本上升，就必須建立下列機制：獎懲制度；二次復核、審計制；合同原則及會議確認制。通常，項目竣工階段的成本工作主要包括：審查竣工結算、編制竣工決算、處理保修費用、評估建設項目等。其中，工程竣工結算審查是房地產開發企業控制工程成本的重要途徑之一，也是工程項目成本控制的有效措施?？⒐そY算的成本管理工作包括甲供材料的結算、甲供設備的結算和工程結算。成本控制的過程為初審竣工資料、結算資料；審查結算資料，會簽結算資料，初審結算；復核結算，化解結算分歧，進行結算定案。具體主要包括以下內容：合同條款核對，審核竣工工程是否符合合同要求，只有驗收合格的工程才能進行竣工結算，按照合同約定的計價定額、優惠條款、主材價格、取費標準、結算方法等審核工程竣工結算；隱蔽驗收記錄檢查；實際變更簽證落實；核實工程數量，根據現場簽證、設計變更單、竣工圖等核算竣工工程量；核實單價；合理計取房地產項目開發的各項費用?？⒐そY算工作完成后，要認真做好成本的分析、考核工作，總結經驗教訓，把具體的經濟指標經驗數據沉淀下來，為企業的未來發展項目的策劃及成本管理與控制工作提供寶貴的經驗。
5結語
綜上所述，全過程成本控制在房地產項目開發中發揮著重要的作用。為了有效地降低工程造價、減少投資數額、提高工程經濟效益，就必須堅持主動、全面、動態成本管理原則，成本控制工作前移，積極、主動圍繞目標成本的實現進行控制；全過程、全方位、全員參與的動態成本管理；目標成本管理貫穿于建設項目的每一個階段，凡事做到事先控制為主，事中、事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發現問題，減少無效成本，提高房地產項目開發成本控制的水平。
參考文獻：
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[2]李新春.淺議政府投資項目成本增加的成因與防控對策[J].四川建筑,2006(9):230.
【關鍵詞】房地產；工程造價；造價控制
房地產企業如何在新形勢中求生存、求發展是目前的關鍵問題。顯然，除了開發應對市場需求的樓盤、做好營銷和大力宣傳外，注重成本管理、合理控制工程造價才能以最小的成本獲得最大的收益，才能在嚴峻的環境和激勵的競爭中脫穎而出。本文正是在對房地產項目工程造價控制存在問題的分析后，提出了對工程造價控制和管理的合理建議。
一、房地產項目工程造價概述
房地產行業是集綜合性、系統性、涵蓋性三方面于一體的行業。而房地產工程造價的控制，就是在建設項目從拍板決策到最終實施完工的過程中，把造價控制控制在批準額度內，在保證所有目標實現的情況下，綜合調度財力、物力、人力以取得最大的經濟效益和社會效益。
層次性、個別性、動態性、大額性、差異性都是房地產工程造價的特點，這是由房地產這個行業的性質和特點決定的。由于房地產項目的工程造價涉及到國民經濟的各部門各行業，涉及到社會再生產的各個環節，涉及到居民居住水平和生產生活的方方面面，范圍較廣、影響較大，所以做好房地產項目工程造價的控制和管理的重要性也不言而喻。
二、房地產項目工程造價管理的現狀及問題
隨著房地產行業的快速發展，逐漸走高的房價成了如今最熱門的社會話題。為了抑制房價過快上漲、給樓市降溫，相繼出臺了“國八條”“國六條”，緊接著推出的征收二手房個稅、提高第二套住房貸款條件等一系列政策都說明了政府控制房價的決心。但是從房地產企業自身來說，控制造價成本，提高管理能力才是在樓市中屹立不倒的根基。
但是目前來看，行業內大量建設項目未推行設計招標，一些企業對限額設計壓根不重視，也沒有施行優選設計方案，這些都反映出工程造價控制管理中存在著諸多問題。舉例來說，由于新技術新材料的大量涌現，定額缺項或需要補充更改的內容也不斷增加，但是由于缺少來源可靠的第一手資料，很多預算定額的確定和補充定額的確定都存在著一定程度的不合理性。還有一些施工單位為了一己私利，采用高套定額單價、多計工程量或者巧立名目等人為手段抬高工程造價，也就直接推高了房價。這一系列的不規范行為和短視行為，都將為房地產行業蒙上陰影種下惡果。
三、房地產項目工程各個階段控制工程造價的對策
1、投資決策階段工程造價的控制
在房地產項目的投資決策階段，包括建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝評選、設備選用在內的一系列因素都會對一個房地產項目的工程造價產生很大影響。所以在一個房地產項目開始的前期就需要廣泛調查和分析該開發項目的可行性，并在此基礎上編寫合理真實的可行性研究報告和編制投資估算。
對房地產項目的可行性研究，要從市場需求、技術力量、經濟形勢等多方面對該項目前景做出合理客觀的預測。并且要對項目的整體情況做出綜合評價，保證該項目既符合所在城市的規劃要求，又能做到布局緊湊合理、充分利用地形地貌，在滿足使用功能、保證建筑物的間距要求的情況下降低地皮費用。
有了真實科學的可行性研究報告作為決策的依據，接下來還需要編制投資估算，建立一套嚴謹的投資估算程序。建設投資是指建設期內完成房地產產品建設所需投入的各項費用，包括土地費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用等等。投資估算編制的過程中，要推行項目法人責任制，避免決策的盲目性，降低投資風險、減少決策失誤。另外，要在同類型項目中多多比較、廣泛調查，充分考慮工程地質、水文地質、運輸、電力、水源、環保等外部條件，使投資估算更具科學性和可靠性。
2、設計階段工程造價的控制
工程設計是對房地產建設項目的全面規劃，是落實施工意圖的現實過程，是處理技術關系與經濟關系的關鍵一環，是保證控制住工程造價的重點階段，可以被稱之為工程建設的靈魂。設計費用雖然只占到總投資費用的百分之一到百分之二，但事實上它對總體的工程造價成本的影響甚至可以達到百分之七十五之多，由此可見它的重要程度非同一般。
要建設合理的設計機制，必須要學會用控制設計概念的方式達到控制成本的目的。在設計招標的過程中，要適當引入競爭機制，確保擇優選擇設計單位。選出來的設計方案，既要保證技術一流、適應性廣、新穎美觀，又要保證該方案的成本在可以接受的設計限額內。這里所說的設計限額，就是按照之前的可行性研究報告的設計要求，把設計控制在分配的投資限額內。要保證總計劃投資額不被突破，控制不合理變更。分配設計限額，即向每一個設計人員都分配一個投資限額的目標，從而達到控制整體工程造價的目的。
3、招標發包階段工程造價的控制
在市場經濟的大環境下，實行工程投標招標，是降低工程造價、縮短建設工期的有效措施。通過招標發包這一形式，能保證工程質量，實現優勝劣汰，不失為一種杜絕承發包領域的腐敗行為的有效手段，體現了公平、公開、公正的精神。
在投標過程中需要編寫工程標底和標書，保證評標定標能夠順利完成。工程標底要保證質量，單位可以自行編制也可以請專業人士編寫。總之目的就是把標底盡量控制在合理造價的下限，控制在可以接受的投資水平以內。有條件時，盡可能對施工單位進行實地考察，以防止那財務狀況差、施工質量差、行業信譽差的單位魚目混珠。在中標原則上，把握住合理低價的原則，堅決杜絕內部腐敗。
4、實施階段工程造價的控制
一個房地產項目進行到了實施階段，也就進入到人力、物力、財力消耗最大的階段。對中標的單位要認真審核其施工組織設計和作業方案，涉及到計劃外的增加方案，一定要進行合理化、公正化、經濟化的綜合評審，選擇最合理的施工方案。對于建設中出現的工程變更和現場簽證，要進行有效控制，盡量把設計變更提前到是施工階段的初期。尤其是對可能影響到整體工程造價的重大設計變更，更是發現的越早損失越小。對于現場簽證，要嚴格落實逐級審核制，保證責任到人。房地產開發公司應建立嚴格的結算審核制度，保證單項工程造價嚴格控制在預算內，對于突破的確實需要調整的部分，做好動態控制。
四、結語
總之，對于房地產項目工程造價的管理控制是一個動態進行的過程，貫穿于項目建設的始終。結合本文來說，就是貫穿于決策階段、設計階段、招標階段和施工階段。只有在房地產項目建設的各個階段，都采取切合實際的計量方法，制定科學客觀的執行標準，在此之后能嚴格落實預算施工、定時自查他查投資估算完成情況。只有這樣才能保證有效的控制房地產建設項目的投資，才能保證在房價得到合理控制的同時企業也得到良性健康成長。
參考文獻：
[1] 任曉崢.論房地產企業施工造價管理之見[J].山西建筑，2010，（9）.
關鍵詞：房地產住宅使用后評價（POE）
1前言
本文所指的房地產是國家政策許可的、個人可以投資的狹義房地產。我國的房地產通常包括商業、住宅等多種業態形式。本文主要關注與居民生活密切相關的住宅類房地產項目。
住房的購置對于中國人來說是非常重要的大事，消費者在購買前會仔細考慮功能需求和自己的經濟承受能力，做大量的對比才會下決心購買，一旦購買，使用年限會非常長。因此，對于房地產開發商、設計師們來說，必然要從使用者的角度來判斷住宅產品的好壞，才能提供符合消費者需求的住宅產品。
然而，我國傳統的建設項目評價是以財務和經濟評價為主，很少關注社會層面的影響。有著明確商業導向的房地產開發項目更是堂而皇之地以經濟技術評價作為項目評價的首要標準[1]。因此，從項目最終使用者的角度來評價住宅類房地產項目，無論是理論研究，還是實踐應用，都有著廣闊的探索空間。
2住宅類房地產項目應用POE的意義
首先，POE強調用科學的方法來評判設計結果的合理性，強調把可靠的評價結果推廣運用到新的項目開發中。減少了個人主觀隨意性的影響，提高了項目開發決策的科學性和有效性。[2]其次，在設計招標時,就應將POE寫入條款之中[3]，對設計方案既做設計方案評價,還應做使用后評價。一方面是與國際上成熟的設計市場接軌，另一方面也促進了我國POE市場化的發展。再次，POE以使用者群體的價值取向作為評價的出發點，并將評價結果作為判斷設計合理性的一個基本標準，是房地產開發價值觀念的一種重大變化。使項目開發建立在科學的調查研究基礎之上，必將促使房地產企業更加重視項目的社會影響，開發方式也更加務實。
3 POE在房地產開發的應用
推廣POE在住宅類房地產項目中的應用，房地產開發企業至少可以在以下7個方面獲得效益：①產品策劃：通過對同類型的項目進行POE研究得到可信的評價結果，為項目策劃及營銷提供有力的依據；②產品研發：通過POE綜合評價，得出一種最合理的“標準化產品”應用到類似的項目中，使開發“產業化”；③設計管理：把POE評價結果作為判斷設計理念是否實現的依據，為今后同類型的項目設計提供經驗；④項目管理：通過POE合理利用項目資源，優化管理，提高生產力和經濟效益；⑤財務規劃：根據POE結果進行財政預算優化，有利于合理安排流動資金，形成資金良性循環；⑥材料、施工：建造材料的供應商、施工單位通過POE可以獲得材料使用情況，從而改進其產品、施工質量；⑦物業管理：客戶服務部門和物業管理部門通過POE可以鑒定項目的現狀，合理利用現有的資源進行項目改造、改建和功能的增減[4]。
雖然POE能給房地產企業帶來許多現實的利益，但真正的實施依然存在很大的困難，主要有以下幾方面原因：
①觀念引入困難：目前，我國絕大多數房地產項目的開發與使用遵循著單一線性的過程，而POE的引入，需要形成“評價――策劃――設計――施工――管理與使用――使用后評價”的循環過程。這對于開發企業來說，是觀念上的巨大改變。POE在我國理論及方法研究匱乏，并沒有形成規模，還不成熟，評價體系也有待完備，應用于實踐的市場化操作未曾建立。因此，在各類型房地產開發企業中引入POE的觀念有相當大的困難。
②收益對象確定困難：在我國的土地國情中，住宅類房地產項目的開發者通常不是建筑的最終使用者，而最終購買建筑的使用者在建筑開發的前期通常也沒有機會參與到設計決策中來，這樣就帶來一個問題：到底誰該為POE付費？為POE付費的一方可能并不能從中得到適合他們的信息，抑或最終為POE付費的使用者其實并沒有機會使調查所得的信息和建議對初期的建筑決策或是后期的建筑管理發生任何影響[5]。
③制定評價標準困難：房地產項目中開發商和使用者的利益各不相同，而且在使用者當中，不同層次的使用者對于建筑及周邊環境使用的標準也不相同，因此在評價項目時，適用何種尺度對項目進行衡量就變得相當困難[5]。綜合型開發項目擁有多元的使用者結構，更是難以確定量化因子。
④經費困難：雖然一個短期單項POE研究花費在整個房地產住宅產品建設投資中所占比例很小,但是在具體的實踐中,它經常被認為是一個“額外的開支”[6]。在我國房地產市場以粗放型方式發展的實際情況下,政府部門和消費者對住宅和環境品質的敏感度均不及房地產價格, POE作為改善建筑環境質量的一個手段,在國內還沒有形成真正的“市場需求”。
⑤責任規避：引入POE過程中，各方面可能出于各自利益而傾向于規避責任。例如，開發商通常并不愿意在建筑項目結束后對建筑的性能再承擔責任；而建筑師則擔心因為POE所暴露的問題而使他們蒙受指責，有些問題可能是他們力所不及的；施工企業對于驗收及評價的程序，更是誠惶誠恐，能免則免；另外作為建筑使用者的物業管理人員也擔心POE所揭示的問題會引起使用者更多的抱怨[7]；而項目的最終使用者――住戶也有可能只看到自己的權利而不愿提及在使用中對維護項目質量應盡的義務。
⑥資料收集困難：POE需要大量細致的基礎資料。目前，全社會缺乏進行POE調查的意識、開發模式缺乏反饋機制、公開信息匱乏的情況下，收集進行POE研究的基礎資料并不容易。沒有政府研究資金支持的學者想要收集系統的反饋資料，一方面難以得到房地產開發商的支持，另一方面也不容易得到物業管理者和住戶的理解。
3.3解決策略
針對POE在住宅類房地產項目中應用遇到的困難，筆者提出以下三個可行的途徑：
①政府劃撥研究資金支持學者研究。如90年代初,由吳碩賢教授主持了“城市居住區環境質綜合評價”研究項目[8]；1990～1993年,中日兩國合作項目“中國城市小康住研究”對全國9個大城市進行了長時間、大規模的居住實調查研究；1996年，徐磊青和楊公俠合作完成的上海居住環境評價研究，就針對上海市的典型居住環境進行了研究，探討了居住環境滿意度的重要預報因子，并對居住環境進行了量化評價[9]。這些研究趨于客觀理性，達到相當的理論深度，但主要是為了學術研究，不是真正意義上的常規商業評估。
②大型房地產企業對自身建設經營項目進行研究。這類大型企業通常涉及整個項目開發的各個環節，包括設計、建設、管理、經營，甚至材料供應等，對于自身產品的POE研究有更大的利益驅動力。例如，作為國內房地產企業的龍頭萬科地產集團，就有專門的產品研發部門針對自身和市場上的優質產品進行研究，進而作為“標準化產品”來推廣，帶動企業的產業化飛速發展。但這種研究對企業來說成本較高，且有一定的局限性。企業的經營方向主導了研究方向，經常從建設者的角度來評價住宅小區，比較注重投入的建設成本，帶有明顯的營銷導向，容易忽視使用者真正需求。而且，考慮到市場競爭的關系，研究成果通常無法帶來更大的社會效益。
③專業的獨立研究機構進行研究。這一策略的實施者主要是大型的市場咨詢公司和行業協會。他們擁有足夠的資源進行獨立調查，也可以接受政府或企業的委托來進行研究。在獨立研究機構的POE研究者和實踐者可以不局限于自己專業的圈子，而和建筑師、工程師、政府機構甚至經濟學家緊密合作。他們的研究結果具有更高的公信力，既可以通過真正意義上的商業評估幫助個別企業獲得他們需要的信息，也可以通過大量不同區域不同類型的項目研究積累，形成有助于獲得更大社會效益的研究成果，并對政府住房政策的制定形成參考。
4 展望
目前，房地產市場正在完善，市場競爭也越來越激烈，項目策劃作為提高建筑產品質量的手段，得到越來越多房地產開發商的重視。運作項目之初，基本上都要進行產品策劃，POE的成果可以作為建筑產品策劃基礎資料的來源。特別是大型房地產公司開發的綜合住宅類項目產品，有很強的連續性，POE成果可以對先前投資開發的項目進行補充，形成豐富的數據庫，應用到下一個項目中。隨著市場競爭的約束和人們對建筑品質要求的提高，房地產商開展POE會經歷一個從自發到自覺的過程，無論是依靠自身的力量還是借助政府或獨立研究機構的幫助，在住宅類房地產項目中與產品策劃相結合進行POE是一個非常可行的途徑。[11]
參考文獻
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關鍵詞：房地產信托 REITs
房地產投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts，簡稱 REITs）是通過公開發行收益憑證募集投資者的資金，由投資機構進行專業化房地產投資運作，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。近年來，新加坡、中國香港等都紛紛立法并推出REITs，2005年12月越秀REITs作為我國大陸的第一個跨境REITs在香港公開上市并受到追捧。REITs對于構建我國合理的房地產金融體系具有重要意義，已經受到國內有關人士的重視與認可。目前國內和REITs最接近的金融產品是房地產信托，即信托公司依托房地產項目發行信托計劃，中小投資者將資金委托給信托公司，由其進行房地產項目投資，所得收益按投資份額分配的一種信托行為。房地產信托以其合法合規、政策靈活、手段多樣、工具眾多、規模適中、制度優勢和量身打造的特點，使房地產信托逐漸成為開發商重要的融資方式。
國內房地產信托的現狀與瓶頸
（一）信托發行數量和規模發展現狀
經過兩、三年的迅猛發展，國內房地產信托市場在2005年繼續呈現快速發展的態勢，不僅信托品種及規模迅速擴大，而且信托產品結構也呈多元化態勢。據市場不完全統計，截至2005年底，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額比上年大幅增加了27.78億元，分別較上年同期增長11%和28.73%，其產品發行數量和規模均為信托行業自2002年重新登記以來的最高峰值。
依照國內房地產市場對資金融資方式的差異化牽引，以及信托機構對風險偏好的駕馭能力不同，2005年國內的房地產信托品種呈現出了多元化的發展趨勢。目前，房地產信托的產品線已初步形成了資金貸款型、股權投資型、受益權轉讓型、置業購買、債權信托和組合投資型等多樣化的信托品種。同時，在單個信托產品規模、期限和收益方面，也出現了募集資金從1000萬元到10億元不等、期限和收益多樣化的信托產品格局。
（二）房地產信托存在的問題
房地產信托業務的發展，不僅有利于提高我國房地產市場直接融資的比重，而且充分增加了金融市場的投資品種，但仍舊存在瓶頸。
1.國內房地產信托資金的運用專一性高?；旧厦總€房地產信托都是100% 的資金運用在一個房地產項目上，且不能使用財務杠桿。而且房地產商的開發角色和投資角色沒有完全分離，信托計劃應有的組合投資、分散風險的作用也并未發揮。
2.我國房地產信托的資金大量運用于關聯交易融資。目前國內到期不能兌付的房地產信托中，很大一部分是關聯交易信托，主要原因就是對關聯交易沒有引進足夠資質的中介服務機構參與、定價不夠市場化、信息披露不夠透明以及運作過程的監督缺位。
3.國內房地產信托多采取私募模式。這種模式期限大都在3年以內，每個房地產信托的份數不得超過200份，規模較小。收益上，年收益率在5%—6% 的居多，收入主要來自債權融資的利息性質所得，所有收益都必須在到期前進行分配，而且稅收政策還未明確。房地產信托的流通性是困擾信托公司的一大問題，現有的信托沒有統一的流通市場，大都只能在信托公司以信托受益權轉讓方式進行。
此外，中國銀監會出臺的《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（簡稱“212號文”），對開發商無疑是雪上加霜。該通知指出，新發行房地產信托投資基金計劃的開發商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質。這使得對房地產信托的監管比銀行貸款還要嚴格。但是，中銀出臺這項文件并不是打壓房地產信托，而是出于規范信托市場的考慮。發展房地產信托投資基金，將是今后房地產信托的重要方向。有關人士透露，即將出臺的《房地產信托管理暫行辦法》將與“212號文”保持一致。這一切表明，決策和監管部門正在為房地產信托設計藍圖，即發展REITs。
發展REITs對我國房地產市場的影響
我國的城市化進程是不可逆轉的，這一進程將給房地產行業帶來巨大的發展空間，給房地產金融帶來巨大的市場。所以，發展REITs將對我國房地產市場和金融市場產生積極的影響，如下：
豐富房地產融資渠道。房地產行業屬于資金密集型行業，其中商業、工業房地產的開發更是如此。目前我國國內的房地產融資手段單一，嚴重依賴銀行貸款和貸款性質的房地產信托。發展REITs可以豐富房地產融資渠道，完善房地產金融體系。
拓展投資模式。目前，我國商業、工業房地產的開發模式中蘊含著較大的操作和資金風險。發展REITs能促使房地產開發企業從單純的房地產開發，拓展為沉淀投資的模式，給房地產業的發展帶來新的投資理念，而且會使整個產業鏈得到進一步的發展，從而使整個行業從商業、工業房地產開發的短線思維向房地產經營的長期可持續發展戰略方向轉變。
形成合理的定價機制。REITs是投資于成熟的物業，著眼于資產的未來價值。因此，發展REITs將引導我國整個房地產租賃市場形成均衡的租賃價格，進而形成合理的資產價格和投資預期，有利于完善房地產定價機制，抑制我國房地產泡沫的產生。
提供可適的投資產品?，F在，國內有很多資金想進入房地產業，但沒有渠道。發展REITs將給分散、中小投資者提供機會，同時也會為一些大的機構提供機會。比如我國的保險產品，保險資金以及涉保資金，現在這些資金的發展十分迅猛，其存量的逐漸增加也需要尋找投資渠道和投資產品。在我國房地產高速發展的形勢下，發展REITs將為這部分資金提供適合的投資產品，增加投資渠道。
我國發展reits的市場模式
reits的一般模式為：由房地產信托機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責招投標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤在扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。具體來講，我國發展reits應該在房地產信托發展現狀的基礎上從以下三個方面著手：
變簡單信托計劃為標準化、系列化的信托計劃。要實現標準化、系列化的房地產信托計劃應按照以下規范的業務模式運行：制定投資策略—設計基金化信托產品—打造營銷品牌化產品—募集資金—組合運用資金，從而提高運作效率，降低營銷成本，拓寬市場范圍，實現規模效益。
變單一投向為組合投資。我國目前的房地產信托產品多為項目融資型，投向單一，風險高度集中。發展reits最重要的就是以大規模的基金模式取代現有信托產品的項目融資模式，并且通過上市增加其流動性，使房地產信托產品符合基金產品的設計原理和要素，在具備相對較大規模和較為充分的流動性設計的前提下，通過有效的投資組合，最大程度地分散投資風險，保證投資收益。
變收益保底為收益市場化。我國現有的房地產信托產品多為預期保底型，信托公司在業務開展中實際承擔了盈利預期和信托財產完整退出的巨大管理風險和信譽風險，這是目前的房地產信托產品難以走向公募的主要原因。發展reits可以使投資風險主體明晰化，由投資者對信托產品的風險負責，這是信托產品的發行銷售最終走向公募化的核心前提。
從實踐情況來看，雖然受到政策、法律、稅務等多方面的因素制約，我國尚未形成reits作為房地產信托最高端的金融形態，但reits標準已廣泛運用在了地產信托的產品設計中。許多信托公司在實踐中所開展的房地產信托項目雖不是真正的reits，但“準reits”已初顯雛形?！皽蕆eits”強調在保證reits核心釋義的前提下，結合中國目前地產金融發展需求，對投資產品的環節有適度的調整。聯華信托的“聯信寶利”信托產品，是“準reits”的具體實踐。2005年3月，國內首只“準reits”—“聯信寶利”中國房地產信托投資基金一期公開發售。該產品以專業投資中國優質房地產項目為投資目標，因率先啟動“先籌資，后選投資項目”的信托方式，被稱為向國際地產基金模式靠攏的“準房地產基金”。它是按照房地產投資信托基金（reits）的標準來設計的，并借鑒了中國香港領匯房地產信托基金、美國reits和內地證券市場基金的成熟管理模式，基本接近于契約型封閉式投資基金的模式。
在我國目前的條件下，一步到位發展到房地產信托基金并不現實。但這些包括“聯信寶利在內的準房地產信托基金”的出現為下一步真正房地產投資信托基金的推出奠定了基礎，同時也在一定程度上證明，國內信托公司已經具有運用房地產基金模式進入房地產領域的能力和意識，而且“聯信寶利”的推出也表明我們離真正的房地產投資信托基金已經越來越近了。
國內房地產信托向reits發展的建議
雖然國內的房地產信托與reits有許多的相似性，但相對于reits，國內房地產信托在規范性和標準化上有一定的差距。因此，為使國內房地產信托穩定發展，循序漸進，逐步過渡到真正reits，建議：
關鍵詞：網絡消費者；網絡消費者心理；基本對策
中圖分類號：F253文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）03-0215-02
前言：近年來，網絡購物作為互聯網快速發展的一個重要表現形式，由于其方便、快捷、信息量大、無時空限制等諸多優勢，被越來越多的網絡消費者所接受，根據中國互聯網信息中心（CNNIC）在2012年1月最新的《第29次中國互聯網絡發展狀況統計報告》顯示，截至2011年12月底，中國網民規模突破5億，我國網絡購物用戶規模達到1.94億人，網絡購物使用率提升至37.8%。這充分反映了網絡購物已逐漸成為人們日常生活中消費購物的重要方式之一。
在網絡消費者所進行的各種網絡購物活動中，房地產以高價位“民生必需品”的特點，被定義為一種特殊商品，具有位置固定、生產周期長、非標準化、對環境和區位的要求高、價值高等特點。一般來說，網絡消費者在購買時都會進行較多的理性思考，是一種高參與度的購買決策過程。隨著城際高鐵的陸續開通，人們的置業觀已經開始發生一系列變化，很多位于廣州、深圳等一線城市，因房價過高問題而買不起房的消費者，開始轉向長沙、湘潭等二三線城市買房，實現“工作、居住兩地化”。這樣一來，為節約成本，網上選房、買房成為廣大消費者的首要選擇。尤其是在2010年4月15日至17日，國務院在短短三天之內，連發三道政令降溫樓市，使得樓市強震就此蔓延開來。在國家宏觀調控的大環境下，一方面，房地產企業既要壓縮生產成本，保證企業利潤，實現市場占有率的最大化；另一方面，人們渴望以最低廉的價格尋求購買到最實惠的房產，實現個人資金效益的最大化，而網上售房與購房則能夠滿足企業與個人兩方面的需求，不僅能滿足企業實現市場占有率的最大化，也能滿足人們實現個人資金效益最大化的需求，消費者能夠以比傳統市場上更低的價格購買到質量相同的房子，節省開支和精力。
因此，對于位于湘潭市的房地產集團——金僑集團而言，積極開展網上售房勢在必行。開展網上售房就必須了解網絡消費者愿意進行網上購房的心理，從而使企業能夠有針對性地開展營銷活動。故本文旨在通過對網絡消費者心理的分析，為金僑集團的“金僑城”房地產項目的網上銷售提供理論支持和實踐參考。同時也企圖通過對“金僑城”房地產項目的網絡消費者心理的研究，為廣大同類型房地產企業提供參考依據。
一、金僑集團及“金僑城”項目簡介
金僑投資控股集團是2002年經國家工商行政管理總局核準成立的湖南湘潭首家無行政區劃的民營企業集團，在20年的經營發展中，形成了文化、教育、科技、醫療、服務、地產、建筑、物業、金融、投資、證券等板塊。國家住建部授予該集團國家一級房產開發資質、國家一級建筑總承包資質和國家一級物業管理資質?，F有員工近1000人，正副教授56人，具有博士、碩士學位50人，本科生686人。其中高級職稱83人，中級職稱206人，長年從業人員近兩萬人。近年來，集團連續獲得“湖南省誠信企業”、“湖南省銀行業系統守信用企業”、“湖南省重信用守合同企業”等多項榮譽稱號。房地產項目多次被評為“中國．湘潭國際人居環境小區”、“湖南名盤”等。金僑人用責任心建立了公信力，用對社會的貢獻體現了金僑的企業價值。
“金橋城”項目主要是由小高層、多層公寓建筑群組成。項目充分利用了坡度、水資源等原生態自然景觀，建筑天際線高低起伏，層次豐富，錯落有致，營造具有“地中海風情”特色的優雅居住環境，總面積為38.8萬平米，首期工程規劃建筑面積為6. 3萬平米，是集優越人文、優美環境、優秀規劃、優勢配套于一體的現代時尚居住領地。并且該項目采用新工程技術和新型建筑材料開發的退臺式建筑設計樣式，讓戶戶一個大花園，家家頭頂一片天，退臺給家最大程度地迎接陽光和空氣，相當于目前地產市場中的獨棟別墅，建筑密度低，景觀好，綠化率高。一抹綠色，一縷陽光，一絲溫馨的湖風……一切來自于大自然的事物，給金橋城有限的空間帶來無限的生機。
二、“金僑城”項目網絡消費者心理分析
通過對“金僑城”項目的網絡購房者進行問卷調查，我們不難發現網絡購房的消費者普遍存在以下幾種心理：
考量格局及環境心理。網絡消費者購房首要選擇標準是居住環境及格局。總的來說，住房景觀設計應做到住房與自然相互協調、相互襯托，共同構成一個和諧的整體，形成一個清心悅目的視覺效果和人性化的空間景觀，適應人們生態環保、綠色健康的心理需求，給人以歸屬感、領域感和依賴感。同時，住房的設計要兼顧多樣性，網絡消費者對房子格局設計的舒適性、美觀性、方便性等方面都有其各自不同的要求。如獨身的網絡消費者需要的是小面積的房子；而一個三口之家則更傾向于選擇三室兩廳或四室兩廳的房子。因此，只有多樣性的居住環境格局設計才能滿足網絡消費者不同的心理需求。
考慮居住便利心理。網絡消費者購房的第二個重要選擇標準是地理位置和生活的便利。網絡消費者在網上咨詢時，問的最多的問題就是關于房地產項目的地理位置，如是選擇繁華的市區還是選擇安靜的近郊，不同的網絡消費者有不同的心理需求。另外，對于不同的樓層和不同的朝向，網絡消費者在做購房選擇時也會仔細考慮和衡量。
考察物業及配套心理。網絡消費者購房的第三個重要選擇標準是物業管理及配套設施。配套設施是指與小區住宅規?；蛘呷丝谝幠Ｏ鄬呐涮捉ㄔO的公共服務設施、道路和公共綠化等。網絡消費者經常提到的問題：如，小區的安防措施如何？小區的戶外運動設備如何？小區的網絡覆蓋如何？等，都是網絡消費者非常關心的問題，也是居住中所必不可免的問題。因而網絡消費者購房時趨向于選擇有完善的物業管理和有齊全的配套設施的項目。
物美價廉心理。網絡消費者購房的第四個重要選擇標準是價格。一方面，網絡消費者受多種因素的影響，在現實中的支付能力受到制約，而網上購房恰恰能打破這種制約因素的限制；另一方面，由于網絡的“免費效應”，使網絡消費者會自然認為網上購房會比網下購房便宜，而且網上購房的“降價”、“優惠”、“折扣”等多于網下購房。另外，房款的支付方式的便捷和低手續費，也是網絡消費者更愿意選擇網上購房的因素。
社會人文差異心理。網絡消費者購房的第五個重要選擇標準是社會人文差異。網絡中的購房者會自覺的根據自己的宗教、文化、觀念、風俗、地域等心理進行選擇。因此，作為房地產企業要開展網上售房，就更需要了解和掌握更多的社會人文差異。
品牌從眾心理。網絡消費者購房的第六個重要選擇標準是房地產企業的質量保證。一是網上購房畢竟不是實地購房，能夠“看得見，摸得著”，網絡消費者為避免不必要的損失，會更傾向于選擇那些信譽好、服務周到、品牌的房地產企業。二是網絡消費者在購房時為避免上當受騙，會產生從眾的心理，而選擇有多人購買的房地產企業。三是選擇品牌的房地產企業能體現網絡消費者自身的地位。
除上述心理因素外，還有存在許多影響和制約網絡消費者進行網上購房的心理因素。并且，網絡消費者作出的任何購房決策往往是受到多種心理因素共同的作用和影響。
三、針對網絡消費者心理的基本對策
根據上述網絡消費者網上購房的消費心理分析，我們認為，“金僑城”項目以及其他房地產企業要開展網上售房可實行如下對策：
平臺高端化。 “金僑城”項目的網絡消費者雖然對金僑集團的網絡交易平臺比較滿意，但也有不足之處，如，房屋的資料圖片不是三維立體圖片，而是平面圖，網絡消費者不能直觀感受房屋的內外部環境格局以及樓層的高中低及朝向；地理位置、交通條件、生活區的物業管理及配套設施等只是輔助以文字說明，網絡消費者不能更全面的了解信息；支付平臺的單一和安全性也是很多網絡消費者意見比較大的問題。因此，搭建優越的技術平臺，健全相應的網絡配套體系，是滿足消費者網上交易需要的基本保障。
品牌優質化。各類型網絡消費者對虛擬的購物環境心存戒備是一種普遍心理，因為他們害怕遭遇產品質量、售后服務及企業信用的欺詐行為。正是由于“金僑城”項目所屬的金僑集團在業內有著良好的口碑，建立良好的企業形象和品牌形象，通過良好的信譽取信于顧客，追求品質型的網絡消費者才敢于在網上選擇并購買“金僑城”項目的產品。因此，房地產企業要想順利開展網上售房，前提條件就是要打造“良好的品牌”。
營銷互動化。網絡的互動性極大地滿足了網絡消費者自主、獨立的購物心理。企業要通過網絡平臺與用戶之間互動，充分聽取、收集消費者的意見和建議，用于房地產的規劃和設計，通過“換位思考”，充分考慮消費者的實際需求，盡可能改進和提升房地產質量。進而取得運銷活動的無限生機與活力。
服務人性化。在房地產網絡銷售中要堅持以人為本，為消費者全心全意提供優質的服務，給消費者以人文關懷，從而有效地提高消費者的服務滿意度，進而增加企業的客戶滿意度，最終到達提高企業效益的目的。當前房地產市場競爭激烈，誰贏得了客戶，誰就贏得了市場，就贏得了發展，因此房地產網絡銷售要做到客戶有什么樣的需求，就應盡可能提供什么樣的服務。依靠服務手段，在競爭中求得勝利，站穩腳跟，求得自己的生存與發展，這是市場經濟條件下的必然選擇，亦是市場競爭的無情法則。
價格柔性化。在激烈的房地產競爭市場中，只有通過優惠的價格，才能促使網絡消費者進行網上購房的嘗試并做出購買決定。隨著人們置業觀從“工作地即居住地”到“工作、居住兩地化”的改變，網上購房普及后，價格會逐漸透明。所以，“金僑城”項目的網上銷售的價格是柔性化的。因此，房地產企業制定網上售價時必須加強靈活性，建立柔性化的價格。要建立柔性化的價格主要看兩方面：一是建立自動調價體系，即根據市場需求變化靈活的調整價格；二是建立即時議價系統，即允許網絡消費者直接與房地產企業網上協商價格。
總之，網絡消費者對網上購房已經開始了解并接受，對于網絡消費者來說，網上購房必然是未來的一個發展趨勢。因此，作為房地產企業更應該抓住時機，搶占先機，只有如此才能在此行業中立于不敗之地。
作者單位：湘潭大學商學院MBA教育中心
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