時間：2023-06-06 09:01:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產建筑工程，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A
房地產建筑工程施工管理是保證建筑工程施工質量的重要手段，要想使施工管理充分發揮作用，就要從房地產建筑工程的全程出發，做好工程各個階段的施工管理和控制，保證工程的施工質量和安全，防止房地產開發過程中的安全隱患。當前，我國房地產建筑工程施工管理中仍然面臨著一些問題，這些問題嚴重阻礙建筑工程的施工質量，同時影響工程建筑效益水平的發揮。由此，本文根據房地產建筑工程的相關問題進行分析，并提出施工管理要點，以供參考。
1 房地產建筑工程施工管理問題
1.1 房地產建筑工程施工管理意識薄弱
當前，房地產建筑工程施工問題層出不窮，其根本原因是房地產建筑工程施工管理的意識薄弱。建筑施工方和開發商對施工管理不能從根本上加以重視，施工管理僅僅是一個口號。建筑工程施工過程中缺乏一個系統的施工管理體系，在施工過程中違規操作和違章操作的現象嚴重，但是施工管理卻無從下手，缺乏管理體系的引導作用，因此，施工管理的效率低下，影響施工的質量，導致施工安全隱患的發生。而在施工中要做到將項目施工責任落實到施工的每一個最小的單位，將每一個人的安全和安全管理部門以及整個施工單位掛鉤，這就使得整個項目工程中形成了安全和效益并進的局面，所有從事施工操作以及管理的人員都需要根據施工工作內容從企業的施工部門和政府的監管部門進行較為全面的安全，做到每個施工工作人員都取得安全施工許可方可上崗。在施工過程中要杜絕各類施工工種的無證上崗，一旦發現在施工過程中出現無證上崗的情況時，施工管理的部門應該受到處罰，如果因為這種情況造成了安全事故和經濟損失，施工項目管理經理需要對生產過程中的全部損失承擔責任。只有提高對建筑施工要點的認識程度，才能真正從整體上提高我國建筑行業的整體發展質量。
1.2 房地產建筑工程施工管理人員素質有待提高
房地產建筑工程施工管理人員是施工過程的重要參與者，因此，房地產施工管理人員的素質直接關系到施工的質量。每一個工程施工工作的參與人員需要同施工管理部門依法簽訂好勞務合同，同時和施工過程中的各類合同都做好詳細的記錄和較好的保存，將這些作為施工結束后發生事故的原始資料。在施工過程當中要適當地舉行安全訓練，在制定安全訓練的過程中要注意合理性和多樣性，不可形式主義和，通過各種嚴謹的安全訓練教育做到對每一個施工操作和管理人員進行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通過將效率和安全同一的辦法促進了工程施工安全系數的提高和經濟效益的提升。只有通過一系列科學合理的安全組織措施和施工方案，才能實現對建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面臨的最大問題就是：房地產建筑工程施工管理人員素質有待提高，一些管理人員不能充分認識其職責權限，在房地產建筑工程施工過程中，管理人員不能充分發揮其作用，對施工違規和違章操作視而不見，對施工管理存在僥幸心理，這就導致房地產建筑工程施工的質量難以得到根本的保證。除此之外，一些施工管理人員與施工人員嚴重脫節，從而在出現施工問題時難以及時進行解決，由此就可能拖延工期，損害工程建設效益。
2 房地產建筑工程施工管理要點
在工程建筑項目施工的實際操作過程中，注意技術的管理同時提高施工技術水平和質量，對于控制施工工程的總體質量具有重要意義，在實際的施工過程中還要和其他的分工程做好質量控制和監管的配合，運用新的材料和技術工藝等其他因素使之相輔相成和協調一直，從而講建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個項目工程的順利實施提供了有力的技術和管理保障。
2.1 房地產建筑工程施工準備階段管理要點
在房地產建筑工程施工之前，要做好施工整體的布置和規劃，要充分考察施工場地的環境，從而根據施工現場的狀況做好施工的準備活動。要充分考慮工程施工的要求，考慮樓房主體施工與外網工程施工之間的相互影響。除此之外，要制定科學詳細的規劃，要與供電、供水等部門做好溝通，從而保證房地產的開發滿足使用群體對房地產性能的要求。做完相關規劃后，要進行圖紙的設計。要充分保證房地產建筑工程的設計水平，要堅持發揮經濟實用、美觀大方的設計理念。在設計好圖紙之后，要進行圖紙會審工作，從而保證圖紙設計與施工具體環境的一致，保證圖紙的實施效果。圖紙審核完之后，要進行施工的技術交底工作，設計人員要把設計理念與施工人員進行溝通，技術人員要對施工人員進行技術指導，從而保證施工中技術的恰當應用。只有這樣，才能保證施工準備工作的有效性，為后續施工過程提供支持。施工前期的準備工作是保證房地產建筑工程建設水平的根本保證。
2.2 房地產建筑工程施工階段的管理要點
在房地產施工階段，施工管理包括施工質量管理、施工進度管理和施工安全管理等環節。這一階段是房地產建筑工程的重要階段，該階段的施工管理效果直接關系到工程建筑的建設水平，由此需要根據施工管理的要求進行施工的全程監督。
（1）施工質量管理
房地產建筑工程施工質量管理直接關系到施工的質量，由此做好施工的質量管理是至關重要的。具體來說，要嚴格控制房地產施工材料的質量，要從材料的采購到應用做好全程的跟蹤，在材料采購的過程中，要根據材料的規格要求進行對比和檢測，要保證材料的質量，堅決抵制不合規的材料。材料采購完成后，要做好材料的保管和倉儲，防止保管不當對材料質量造成的影響。材料在進入施工現場之后，要進行二次檢測，最大限度的保證施工材料的質量，防止材料質量的瑕疵導致的工程質量問題。除此之外，要提高房地產建筑工程施工人員的技能水平，防止由于其專業技能的缺失造成的違章操作，要最大限度的保證工程建設的質量，保證施工質量管理水平的發揮。
（2）施工進度管理
在房地產建筑工程施工過程中，要加強建筑工程施工的進度管理。要對施工地環境進行分析，從而根據環境的特征確定施工的進度。要編制科學合理的施工進度方案，從而保證施工能夠如期完成。要協調好施工建設方、施工方和監理單位的關系，從而保證三方達成施工進度的一致意見。要保證材料和設備的調度和安排，從而嚴格遵守施工進度安排。在施工過程中出現問題時，要及時進行處理和解決，防止施工問題對施工工期的拖延，要全程監督施工的進度，并根據施工的具體實際進行進度安排的調整，保證施工過程的有效性，充分發揮房地產建筑工程的建設效益水平。
（3）施工安全管理
安全生產是施工過程的重中之重，安全事故的發生不僅會對施工人員的生命安全構成威脅，同時會影響到建筑工程建設的效益水平，因此，施工安全管理至關重要。在施工現場，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要對施工人員進行安全培訓，使其增長自我保護意識，要對施工人員進行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全帶，同時，在施工場地要設置安全網和安全棚，從而最大限度的保證施工人員的人身安全。除此之外，要加大施工管理人員的管理力度，對一些違章操作的施工人員要予以相應的處罰，防止類似事件的發生。
2.3 房地產建筑工程竣工階段的管理要點
在房地產建筑工程建設完工之后，要進行竣工驗收。在這一階段，也要加強管理的力度，為房地產的最后階段把好關。工程竣工驗收由建設方主持，邀請規劃、環保、房產管理等部門參與，同時，施工方和監理方也是驗收的重要主體。在驗收過程中，要對房地產建筑工程的整體質量進行客觀評估，對不符合要求的地方及時與施工方進行協調，一旦出現不符合要求的情況要及時進行返修，防止工程質量問題造成的房地產效益水平的喪失。房地產工程竣工驗收階段是項目的最后一個階段，這一階段不容忽視，要根據工程建設的具體要求進行分項驗收，一經發現問題及時進行處理和解決，保證房地產各個部分的質量。
3 結語
當前，隨著經濟的發展和社會的進步以及人們生活水平的提高，房地產建筑工程項目逐漸增多，人們對房地產的開發水平也更為關注。在房地產建筑項目施工的實際操作過程中，注意技術的管理同時提高施工技術水平和質量，對于控制施工的總體質量具有重要意義，在實際的施工過程中還要和其他的分工程做好質量控制和監管的配合，運用新的材料和技術工藝等其他因素使之相輔相成和協調一直，從而講房地產建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個項目的順利實施提供了有力的技術和管理保障。房地產建筑工程施工管理直接關系到建筑工程施工的質量，由此會直接關系到房地產的開發效益水平，因此，必須加大房地產建筑工程施工管理的力度，保證房地產建筑工程建設項目的質量，防止安全隱患的發生，滿足人們對房地產建設的要求。只有這樣，才能從根本上保證房地產建筑工程的質量，發揮建筑工程建設的效益水平，促進房地產行業的健康和順利發展。
參考文獻
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[3]姚崎.房地產建設施工現場的安全管理[J].企業技術開發，2010（1）
關鍵詞：建筑工程；管理重要性；房地產項目建設；滲透研究
1前言
房地產在建設過程中要堅持貫徹落實科學化以及精細化的管理設計，如此才能真正意義上的解決工程構建過程中所面臨的各類問題，使得房地產項目能夠按照相應的要求完成任務，同時能有效地保證建筑工程的質量達標。其中，建筑工程的管控模式在房地產項目的構建過程中應該充分體現其價值，才能更好地展示出建設的效果，并且能在建設過程中能更好地管控施工資金資源消耗，確保房地產項目能達成最大化的經濟效應和社會價值的目標。
2房地產在建設中運用建筑工程管理的重要性
因為房地產的工程管控的水平和質量直接會影響到社會的經濟效益，為此，在建設的過程中要嚴格控制施工的進度，把控好施工的成本以及水平，在進行工程進度的管理過程中，首先要確保施工工程開展的實際時間，以及房地產開工的項目成本的具體質量，更好地保證房地產施工管控效果的最大化，促使房地產行業的重要作用與地位能發揮其最大的作用。在此之外，建筑工程成本管理的過程中，要科學合理地運用到工程造價的管理方案，能有效地保證房地產的效益。最后，在建筑工程竣工階段，要不斷地強化整個工程質量管理的質量，從而確保房地產整個工程的誠信值。
3房地產項目運用建筑工程管控的模式所遇到的問題
3.1工程造價設計不合理。根據相關的調查可以發現，很多的企業未來獲得房地產開發項目的資歷，在落實項目投標的過程中存在視野盲區，這在很大程度上直接干擾了我國房地產行業的進步，對于房地產工程的質量造成了巨大的安全影響與干擾，其中一些施工隊伍并沒有按照設計圖紙進行施工，加之，投標過程中工程造價缺乏科學合理性，使得施工的成本預算不合理，導致施工后期出現資金短缺的問題，直接影響工程的質量和水平，加之，財務管理過程中確定相應的專業性人才，關于成本預算不科學，或者是思想單薄，將直接致使工程施工的成本極大程度上超出之前預算。3.2質量檢查不嚴謹。在很多的建筑工程施工隊伍中，很多的工作人員并不重視建筑的質量標準，檢查過程不嚴謹不及時，加之檢查過程中缺乏相應的檢查方案、對于出現的安全事故的預案管理不到位，這在很大程度上會影響建筑施工的成本和質量。施工的材料質量存在問題，選擇質量欠佳的材料，在施工過程中很容易引發工程質量的問題，從而導致事故發生的概率增大。在此之外，在現場施工過程中匱乏有關的防護措施，施工現場的檢測、監管工作不充分，無法及時察覺安全問題。3.3房地產管理制度的欠缺。在房地產施工管控落實的進程中，不管是前期的規劃還是完成后的保養，都需要通過設計科學有效地管控體系來確保房地產質量的管控成效。雖然我國的房地產行業發展迅速，但是，有關的管控體系并無法及時的緊跟時展，多數的施工企業仍舊通過各種固化腐朽的管控制度甚至直接生搬硬套其他企業的管控規章，不但與企業自身不吻合，并且也會影響到管控工作的成果，甚至束縛企業施工管控的合理落實。3.4建設安全生產意識的不足。在建筑施工的過程中，對于安全生產的意識是非常重要的環節。為了能更好地保證建筑安全施工的具體過程，不斷提升自身的安全管理工作，有利于保證工程建設的安全實施。目前，由于很多管理單位的人員并沒有真正在崗，從而導致了施工現場管理人員不在崗的情況。從而導致施工過程安全管理不到位，安全制度以及安全條例得到落實，使得工程建設存在很大的安全隱患，從而影響工程的穩定進行。
4建筑工程管理在房地產項目中的應用分析
在房地產項目中應該與建筑工程管控之間構成良好的溝通。通過科學的建筑工程管控方式，能夠充分提高工作的質量，那么具體的措施如下：針對房地產項目建立科學有效地管理模式，使得相關的項目能得到合理的效益。與此同時，在對整個的房地產項目建設以及開發的過程中，工程管理的方法能更好地保證建筑項目的相關環節有序地鏈接在一起，充分體現出建筑企業不同部門之間得到更好地溝通和協調，并且能更好地協作，使得建筑工程的工作效率以及質量獲得有效地提高。在建筑工程管控的進程中，因為所規劃的內容眾多，其中包含了工程的質量、成本、工程的安全性等一系列的管控項目。在工程管控的各個階段中，其中不同的管控內容之間存在直接的關聯，而且是單獨劃分的，不允許切割，通過規范化的管控，能夠在最大限度上確保建筑工程的施工質量。如今，我國的房地產行業獲得了充分的發展，城市化進展不斷加劇，城市人口越發的密集，人口對于房子的需求更加強烈，針對于此，在我國的房地產行業當中，具備廣闊的發展前景，此外，對于眾多投資人來說，為了獲得更加的經濟收益都將目光放置在房地產行業當中。在經濟收益的驅使下，我國房地產行業構建將獲得持續不斷地發展，各種新興的房地產在市場大背景下的到長足的發展。由此，更多的人加入房地產行業發展之中，然而房地產項目在工程管理項目中還存在很大的滯后性，在很大程度上影響了房地產行業的快速發展。
5提高房地產項目建筑工程管理的整體水平的具體策略
5.1建立健全的質量監管體系。通過提升房地產項目的整體質量監督水平，則需要不斷地完善房地產項目相關的管理系統，不斷探究符合房地產工程的質量監督管理的方式方法，通過采取符合房地產項目的質量監督管理體系。其一可以通過建立是專業的房地產質量監督的負責部門，才能有效提高建筑工程技術的全面提升，更好地發揮好監理以及監督管理的作用和價值；其二，建立科學統一的房地產項目的質量管理的相應工作體系，從而更好地提高房地產質量監督檢查的相應程序，同時能對各個部門以及現場施工人員具體施工的情況進行質量管理責任分工。其三，通過建立科學化的監督機制，深入分析數據，利用BIM工程管理的相應數據分析辦法，能更好地建筑工程的整體質量進行全面的監督和管理，從而更好地利用質量工程建設的相關數據以及辦法。5.2對房地產項目進行科學合理的規劃管理。在實際的管理過程中，針對當地的房地產相關項目進行深入的分析，并采取有效地措施，從本質上能更好地規避因為盲目地開發所引起的問題發生。對于房地產來說，應該挑選具備高商業價值的地段進行研發，為此，在進行選擇用地之前就要做好相關的市場前期的調研觀察，這也是有效提升房地產開發收益的關鍵環節，通過做好市場的相關的調查工作是最根本的價值是為了讓消費者能對房地產的所設計的產品有很高的認同度。在進行招標的過程中能根據地形以及消費者的需求建立設計圖紙，在最大限度上能夠有效杜絕因為施工過程所引起的問題。5.3項目工程管理中的適當約束。在進行房地產工程的開發過程中，商業合同成為貫穿于整個的房地產開發和施工的關鍵影響因素。值得注意的是，在當地開發前期就應該做好相應的調查工作，制定合理科學的方案和合同，開發商與承建商之間要做好相應的合同簽訂，如此才能基于這個基礎上跟其他的供應商之間訂立各種各樣的合同，當開發商在簽署了這些合同以后，其最終的目的是為了能更好地明晰兩者之間的所需要承擔的責任。房地產開發商通過簽署這一類合同的方法，其根本的目的在于能讓房子得到應有的保證，針對于此，在進行房地產建筑工程中，其核心的是要保證房地產建筑的質量。因此，加強項目工程管理中的合同管理是確保工程質量的基本前提。5.4保證施工進程有序管理。為了能有效提高建筑工程的質量，同時能更好地在所規定的時間內完成建設任務，因此要嚴格地把控好建筑施工的整個進度，根據當前房地產施工的具要求，應該嚴格地控制好相應的管理方案，區分好施工的重難點問題，從而形成有效地管理機制，同時要不斷地加強施工的數據分析工作，從而尋找出工程施工過程中所會遇到的隱患問題，為了更好地保證施工協調穩定性，從而更好地保證房地產項目有序地進行。
6健全建筑工程的安全管理體系
對于建筑工程而言，安全管理體系的建立是非常重要的一環，它能有效保證建筑工程施工的安全性。通過建立健全的安全管理體系的方式，對于質量管理能有很大的幫助，在健全的管理體系中能更好地約束施工人員的行為，同時能更好地落實到實際工作之中。其次，在現場施工的過程中，要嚴格按照相關的規定來推進施工的有效進行，把握好施工的現場安全問題。并且做好持證上崗的準備，為安全管理施工做好準備。在此之外，在進行安全管理的過程中，要對現場施工人員進行安全考核，這不僅僅能很好地保證施工人員的安全，也能為施工安全打下堅實的基礎。
7結語
總而言之，為了能更好地提升房地產項目的建設水平和質量，要運用建筑工程管理這一有效途徑，并且兩者之間有著緊密的關系，能互相促進，但是在實際的建筑工程項目的動態管理中，通過合理控制、工程造價、施工時間和進度等多個因素等進行合理的控制，大大提升房地產項目建設的綜合效益。
參考文獻：
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[5]柴振軒.建筑工程管理在房地產項目建設中的運用分析[J].住宅與房地產,2019(27):119.
關鍵詞：房地產； 建筑；工程設計管理
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言:在中國，上世紀八十年代末，房地產才剛剛起步，九十年代進入發展期，到了二十一世紀，房地產才作為一個真正的產業并進入了繁榮期。尤其是最近幾年，房地產產品嚴重失調，滿足不了社會的需求，放假持續增長，房地產的高房價受到了社會廣泛的關注。房地產企業建筑工程設計管理的根本目標就是為市場設計出高質量、高規格、高標準的符合企業文化的產品。隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，社會對房地產企業的產品的要求也越來越高，因此，對房地產企業建筑工程設計管理的要求也越來越高。
一、房地產企業設計管理的現狀
國外許多高等院校都設計了與設計管理相關的專業課程，甚至還有專門機構對其進行研究，但是設計管理只涉及到了工業和工藝領域，與房地產相關的還很少。房地產開發的時候，企業從來只關注投資收益，往往都忽視了建筑的規模、功能、藝術價值等等，因此，為企業設計出高水準產品的重擔就落到了建筑師的身上。
中國的房地產較外國來說，開發起步比較晚，建筑施工企業是進入房地產最早的企業，但是由于各個企業的文化存在很大的差異，經常使得項目在實施過程中出現問題。二十一世紀來臨之后，房地產市場迅速發展起來，關于房地產的企業越來越多，而且許多大型企業都有了自己專門的設計公司。最近幾年房地產業的飛速發展使得房地產業成為了我國國民經濟的支柱型產業。隨著房地產業的持續高速發展，我國房地產市場的供求越來越不平衡，房地產企業對建筑產品的質量關注度不夠，企業對設計部門的資金投入也不夠[1]。
隨著企業集團化的發展，設計管理部門逐漸誕生，有的集團甚至設置集團下屬專業設計團隊。國內雖然也有專業設計管理顧問公司，但是很少有企業真正委托這些公司進行設計管理，主要是國內缺乏能力強的建筑師，真正能夠擔任實際的專業人和工程建設的技術指導人員少之又少。近年來我國的房地產業發展迅猛，許多房地產開發商已經漸漸意識到了設計管理的重要性，企業接二連三的設置設計管理部門。但是設計部門設計還存在許多問題沒有解決，如產品質量低下，不符合市場的需求，設計的費用不僅很高，而且工期滯后。另外，設計管理的服務功能，人才機構，技術管理體系等方面都不夠完善。規范房地產產品的行業標準、建立高標準的房地產開發項目設計管理體系、開發處滿足市場需求的高品質產品等都是急需解決的問題。
二、設計管理存在的問題
雖然房地產行業已經成為了中國國民經濟的支柱型產業，而且與現代社會經濟生活有著十分密切的聯系，但是我們不難發現，對這方面的研究還是比較少。主要原因是國內的建筑師在研究設計建筑時，非常容易只關注建筑的藝術性，而忽略了從管理學以及系統工程理論上的角度來全面分析研究設計產品。
房地產企業的設計管理與工程管理有所區別，與設計公司的設計管理也存在著差別?，F如今能夠參考到的文獻也只是談到了管理中的某個單一的要素，并沒有進行更深層次的分析和探討。實際情況中，在進行設計管理研究時，應該深入研究設計管理的課題建筑；分析設計進度時，也不能忘記研究設計工期，這些問題都是非常值得我們關注的。
當前，我們需要全面完整的設計管理理論分析文獻、關于設計管理目標層次性研究的文獻、深入探析房地產項目設計管理中的組織管理的文獻等等。中國房地產的管理模式與國外的有很大的不同，國外的管理模式有太多的參照標準和條文規定，我國房地產就有自己鮮明的特點，我們的管理模式靈活性強，而且需要根據多年的經驗進行研究總結，然后完善與創新。因此，在房地產的設計管理上迄今為止沒有真正意義上的研究成果[2]。
設計管理不僅僅與項目管理相關，也與技術管理相關。在我國，關于項目管理和技術管理的的單一分析研究成果比較多，而且應用的也比較多，但是將兩者有機結合在一起形成的理論比較少，更別說將兩者有效的應用到一起?，F如今，房地產的管理還面臨著非常嚴峻的挑戰，設計管理工作的落實、創新、發展也受到了中國經濟與政策的約束。
三、建筑工程各階段的設計管理要點
第一，需求設計階段。需求設計是在業主完成前期策劃（項目定位、主要功能定義、投資估算）之后進行的。該階段主要是調查人文法律環境、氣候場地條件、項目預算等等，這樣就可以明確建筑物的價值、目標、需求。需求設計文件中包含的因素都是需要優先考慮的，比如建筑總平面的規劃、場地和設計方案的限制、設施的功能需求、預算等等。
第二，方案和擴初設計階段。該階段要與建筑師進行溝通和交流，設計項目方案，以某種形式（實物模型、效果圖、平面圖、剖面圖）向決策層進行展示。決策層應該向有關單位和部門征求意見和建議，還要對設計方案進行審核，最后確立。審核重點主要包括：設計依據、建筑面積及形狀、環保措施、投資預算，還有設計的方案是否符合國家方針政策，是否實用，是否經濟。隨著方案的不斷審核，方案也不斷完善。
第三，各專項方案設計至施工圖設計階段。該階段是施工前的最后準備，設計管理的主要任務是督促各個單位按照之前確立好的總體設計方案進行材料采購和設備制造，還要準備并審核好施工需要的圖紙和文件[3]。
第四，施工設計配合階段。該階段就是要組織圖紙會審，找出設計存在的問題并找出解決措施。還要進行設計交底，設計交底就是設計單位向業主或有關施工負責人介紹設計意圖、施工中的難點和問題等等，圖紙會審和設計交底都是在施工前應該進行的。
結語:房地長企業建筑工程設計管理工作是非常系統的，而且對技術含量的要求也很高。設計必須要知道并了解建筑的特性，更要掌握專業技術方面的技能。管理設計不僅要具備扎實的基本理論知識，也要有強烈的管理意識。設計管理貫穿于項目建設工程的始終，只要按照一定的原則，加強設計管理隊伍的建設，抓住管理的關鍵，一定會不斷提升項目的競爭力。
參考文獻:
[1] 劉濤瑞. 房地產項目設計管理模式探析[M]. 北京: 北京交通大學, 2009.
成本與工期的相互關系
一、直接成本與工期的關系
任何工程項目都是由若干組生產工序組成的，要分析項目成本與工期的關系，首先就要分析單個活動的持續時間與成本的關系。一般而言整個工程的直接成本是由各項工序的成本組成的，因此，以工序作為研究單元來研究成本與工期的關系具有現實意義。工序的直接成本一般包括人工費用、材料費用、機械臺班費用等。其中為完成工序作業所消耗性材料費是不隨工序作業時間發生變化而改變的，如鋼筋、水泥、砂石等費用。工序的人工費用和機械臺班費用間也可稱為工序的資源成本，它隨著工序作業時間的壓縮而增加。工序可分為連續型、離散型和間斷型三種，其中，連續型工序的直接成本隨著工序持續時間有規律的變化；離散型是指當項目采用大型機械施工的時，不可能逐單位時間縮短工期，只能從采用的幾個不同施工方案中確定與其相應的作業時間，各方案之間無任何規律性的關系；間斷型是指當工序根據施工條件采用兩種或兩種以上施工方法時，因施工方法和施工效率不同會出現明顯不同的時間成本關系。
二、間接成本與工期的關系
項目的間接成本是指非直接用于也無法直接計入工程對象時所發生的費用，即為施工準備、組織和管理施工生產所發生的全部施工間接費用。比如現場管理人員的工資、資產使用費、工具用具使用費、保險費、檢查試驗費、工程保修費、工程排污費以及其他費用等。隨著項目時間的縮短會導致間接成本的降低，按照間接成本隨時間序列是否變化，將其分成兩類:不變間接成本和可變間接成本。一般說來，工序的間接成本與工期成正比關系，間接成本隨著工序時間的增加而遞增。間接費率與工作數目無關，僅與企業的規模、經營管理水平、工程復雜程度及地區類別等因素有關。
工期效益
一、工期效益的概念
建設總工期變化對工程建設效益的總影響稱為工期效益，從宏觀上講，工程項目由于工期長、工程投資巨大等特點，提前竣工能迅速形成固定資產，擴大再生產能力，具有顯著的經濟效益和社會效益。從微觀上看，對于業主來說，提前竣工，一方面提早發揮了效益，降低投資的風險，提高投資的收益；另一方面減少了建設期間貸款所需支付的利息，經濟收益是巨大的。對于建筑施工企業來講，承建工程按時或早日完工，預期的利潤就成為現實，可以盡早地投入下一項工程的建設，在滾動建設中取得最大的經濟效益。
二、工期效益的組成
工期效益主要有以下三部分組成，即工期變化對經濟效益、工程總投資、工程投入生產后產生效益產生的影響。現階段，我國在建生產性項目眾多，如果在建的項目能提前一年完工，將不僅能夠增加數以億計的國民經濟收益，而且還可消化吸收更多的勞動力就業，從而給國民經濟帶來直接和間接的經濟效益。隨著改革開放以來三十年間我國在工程領域的飛速發展，資本投入方式也發生了很大的轉變，逐漸形成了自籌資金與銀行貸款兩種籌資模式。由于建設項目投資數額巨大、建設周期長，工程造價中的利息支出在項目總投資中占有一定的比例。因此，縮短工程工期，能夠減少建設期工程項目貸款利息的支出，從而降低了項目的投資成本。工程項目工期的變化對投資成本總額產生很大的影響，對于一些時效性很強的項目（如水電項目、高速公路等）來講，通過縮短項目工期，使工程提前投入生產，盡早發揮投資效益，是業主十分關注的問題。工期變化不僅能使項目提前獲得收益，還有利于提高項目的社會效益。
法定代表人：王用偉，該公司董事長。
委托人：葉智興，浙江東方正理律師事務所律師。
委托人：陳貽身，男，1937年2月1日出生，住浙江省義烏縣稠城鎮繡湖西路6號2棟102室。
上訴人（原審被告）：義烏市建筑工程有限公司，住所地：浙江省義烏市稠城鎮北門街93號。
法定代表人：曹學剛，該公司董事長。
委托人：趙箭冰，浙江政法聯律師事務所律師。
委托人：陳小明，男，1953年8月23日出生，住浙江省義烏縣稠城鎮北門街93號新倉庫309室。
上訴人義烏市偉業房地產開發公司（以下簡稱偉業公司）與上訴人義烏市建筑工程有限公司（以下簡稱建筑公司）因建筑工程承包合同糾紛一案，不服浙江省高級人民法院（1998）浙法民初字第14號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，偉業公司的法定代表人王用偉、委托人葉智興、陳貽身，建筑公司的委托人陳小明、趙箭冰到庭參加訴訟，現已審理終結。
經審理查明：1994年4月20日，偉業公司與建筑公司簽訂《建筑安裝工程承包合同》，約定：建筑公司承建位于義烏市城北良種場內的偉業大廈，工程建筑面積為5680.90平方米，工程造價為239萬元，工程質量達到國家標準合格以上，工期自1994年5月至1995年1月10日，每延誤一天由承包方按合同總造價的0.5％向發包方支付違約金，合格工程不獎不罰，經修補后合格工程，包括加固處理經鑒定可投入使用工程按1％罰承包方，發包方如需設計變更，必須由原設計單位作出正式修改通知書和修改圖紙，承包方才予實施。合同簽訂后，建筑公司即開始施工。在大樓樁基工程施工期間，浙江省煤田地質測試中心樁基動態測試室分別于1994年5月7日、5月20日、6月22日作出工程樁基檢測報告，指出偉業大廈樁基中部分樁存在夾泥、軟泥物、砼強度不均段、偏低等質量問題。義烏市建筑工程質量監督站向建筑公司發出《質量問題通知書》，指出樁基施工存在質量問題，要求暫停施工，請設計單位提出處理意見。1994年7月6日東陽市建筑設計院變更了設計圖紙，義烏市建筑工程質量監督站向偉業公司發出《復工通知書》，同意復工。因偉業大廈增加建筑面積，偉業公司與建筑公司又簽訂《建筑施工補充協議》，約定：建筑公司墊資40萬元，偉業大廈工程竣工驗收合格后一個月歸還，不計息。偉業大廈工程預算300萬元，本工程按四級企業等級收取管理費，工程竣工時間為1995年3月30日（按驗收報告為準）。以后偉業公司向有關部門辦理了建設工程規劃許可證及有關審批手續并領取了《商品房預售證》。在施工過程中，偉業公司未按經會審圖紙的要求，經東陽市建筑設計院變更了部分圖紙后，又將審批建筑層數六層（局部七層）改建為七層（局部八層），偉業大廈實際建筑面積達到9043.09平方米，違法超建1311.95平方米。1995年2月28日，義烏市城鄉建設委員會向偉業公司發出《限期拆除違法建筑物通知書》，責令偉業公司在同年3月10日前將違法建筑物自行拆除。同年8月10日，該委員會又作出《城市規劃違法案件行政處罰決定書》，認為偉業公司未取得建設工程規劃許可證的情況下進行建設，且不按會審圖紙施工，擅自加層，其行為違法，決定處以罰款并補辦建設工程規劃許可證。1995年8月18日，偉業公司按處罰決定繳納罰款后，義烏市城建監察大隊通知偉業公司取得建設用地許可證和建設工程規劃許可證后，同意工程掃尾施工。1995年8月25日，偉業公司重新補辦了《建設工程規劃許可證》（建設規模層次七層局部八層，占地1222平方米）。1996年2月，偉業大廈竣工。同年5月，偉業公司搬入偉業大廈八樓辦公并出賣了部分房屋。同年9月16日，義烏市建筑工程質量監督站向雙方當事人發出通知指出：偉業大廈不少梁及墻體有裂縫，該工程經多次圖紙變更、增加間數及層數，且未正式驗收即交付使用。通知要求立即停止使用偉業大廈，請法定檢測機構提出加固方案。1996年12月18日浙江省建筑科學設計院（以下簡稱省建科院）根據偉業公司、建筑公司、東陽市建筑設計院、義烏市建筑工程質量監督站的要求對偉業大廈作出《結構檢測及結構復算》，認為由于加層和增加較大噸位水箱和電梯，致使第三層框架承受的荷載比原設計增加較多，房屋裝修后超出的荷載是可觀的。升層后超載是梁上出現裂縫的基本原因，砼沒有達到設計強度等級對裂縫的產生也有一定的影響。1997年1月6日，義烏市建筑工程質量監督站向雙方發出《工程質量問題通知書》。同年2月27日，義烏市建設局向偉業公司發出《關于要求立即騰空偉業大廈的通知》。同年5月18日，省建科院受偉業公司委托又提出偉業大廈結構復算與結構處理的具體方案。同年6月23日，義烏市建筑工程質量監督站向建筑公司發出了《質量問題通知書》，指出鑒于該工程保證資料嚴重不足，無法證明工程合格，不準交付使用。1997年7月22日，義烏市建設局發出通知責令偉業公司停止使用偉業大廈。7月23日，義烏市建筑工程質量監督站向偉業公司發出《關于建筑工程未經驗收不得交付使用的通知》。9月22日，義烏市建筑工程質量監督站作出《偉業大廈工程質量等級核定通知書》核定訟爭工程為不合格工程。9月29日，義烏市建設局對偉業公司作出《義烏市建設局行政處罰決定書》，決定限偉業公司在接到處罰決定之日起十日內把擅自投入使用的房屋騰空拆除加層建筑物并對其他建筑物返修加固。偉業公司對處罰決定不服向義烏市人民法院提起行政訴訟，金華市中級人民法院于1998年2月6日作出終審判決認為，1996年5月偉業公司搬入偉業大廈辦公，偉業大廈出現的第三層框架梁裂縫，基本原因是升層和增設較大噸位水箱及電梯，加固可否保障質量，尚無定論，義烏市建設局行政處罰決定并無不當，維持義烏市建設局處罰決定。以后，雙方當事人對造成不合格工程的原因、拆除及加固責任和費用、工程造價等一系列問題發生爭議。1998年9月4日，偉業公司向一審法院起訴，請求解除雙方簽訂的偉業大廈建筑工程承包合同，由建筑公司支付工程款及利息、施工過程中存在質量問題而增加支付的各種費用，向偉業大廈商品房預購方支付賠償金共計1027.5159萬元。以后偉業公司又變更了訴訟請求，要求建筑公司拆除升層部分1312平方米、對偉業大廈立即返修加固、支付違約金、罰金、維修費、檢測費、多收工程款、賠償損失共計102.1946萬元。
另查明，一審審理期間，經偉業公司申請，一審法院委托中國建設銀行浙江省分行對偉業大廈工程（包括七層、局部八層）造價進行鑒定，結論為3717070元。偉業公司未經檢驗使用偉業大廈后至今未按金華市中級人民法院行政判決書內容履行拆除偉業大廈七層、局部八層的處罰決定。自1994年1月7日至1996年7月18日，偉業公司先后向建筑公司支付工程款3443645.30元。在偉業大廈施工期間城建部門因工程質量問題責令1995年2月28日至1995年8月18日期間停工，停工時間計171天。1993年12月3日，吳昕生給偉業公司出具了收據，載明收到偉業公司鋼筋共403噸，計人民幣141萬元，以上鋼筋抵偉業大廈工程款，義烏市稠城城西建筑工程隊加蓋了印鑒。吳昕生在偉業公司與建筑公司訂立建筑工程承包合同時為建筑公司的簽約代表。1999年5月3日吳昕生向一審法院出具書證證明：其向偉業公司寫收據時不代表建筑公司。1998年11月24日義烏市人民政府發文決定對建筑公司改制，建筑公司更名為義烏市建筑工程有限公司，原公司的債權、債務由改制后的有限公司承擔。1999年2月12日，改制后的有限公司領取了營業執照。
一審法院認為，偉業公司與建筑公司簽訂的《建筑安裝工程承包合同》和《建筑施工補充協議書》為有效合同。建筑公司按約定完成偉業大廈工程后，偉業公司未經驗收即實際使用偉業大廈，應視為工程已竣工交付，由此產生的質量問題或其他問題，應由偉業公司承擔責任。偉業公司主張其入住偉業大廈后自行對工程進行了維修、檢測，所支出的費用由建筑公司承擔，其主張缺乏事實和法律依據，不予支持。依合同約定的工程期限，扣除合同未約定的偉業大廈升層的施工時間和有關部門責令補辦手續的時間，建筑實際完工時間比合同約定的工期逾期105天，建筑公司應向偉業公司支付違約金。根據金華市中級人民法院終審的行政判決書認定的事實，偉業公司應對偉業大廈工程存在的質量問題承擔主要責任，建筑公司承擔次要責任。按一審法院委托的中國建設銀行浙江省分行對偉業大廈工程造價鑒定的結論，偉業公司未多付工程款，偉業公司提交的向建筑公司交付價值141萬元鋼筋折抵工程款的證據，經庭審質證不能認定這批鋼筋已交付給建筑公司。偉業公司請求建筑公司退還多收100萬元工程款的理由不充分，不予支持。據此判決：一、建筑公司應在偉業公司按金華市中級人民法院（1998）金中法行終字第1號行政判決履行拆除偉業大廈七層局部八層建筑物第二天起三個月內，履行修復、加固偉業大廈其余工程，交付合格工程。所需費用由偉業公司負擔70％，建筑公司負擔30％；二、建筑公司應向偉業公司支付延期交付承建工程的違約金1575000元（于判決生效后十日內付清）；三、駁回偉業公司的其也訴訟請求。一審案件受理費61385元、鑒定費15000元，合計76385元，由偉業公司負擔53469元，建筑公司負擔22916元。偉業公司和建筑公司均不服一審判決，向我院提起上訴。偉業公司上訴稱：偉業大廈工程質量問題是由于建筑公司違規施工造成的，應由建筑公司承擔拆除加層的責任，承擔修復、加固的費用并依合同約定承擔合同總標的造價1％的罰金。建筑公司應退還多收的工程款并承擔退款利息。一審判決對建筑公司延期交工的違約時間計算有誤，應延長至1996年5月。同時申請追加東陽市設計院為本案共同被告。偉業公司向建筑公司交付的價值為141元的鋼筋應折抵工程款。由建筑公司承擔一審、二審的訴訟費。建筑公司上訴稱：其在約定的工期內完工，不存在延期交工。偉業公司應向其返還墊資款40萬元。合同約定建筑公司延期交房的違約責任為總造價的0.5％，違約金比例過高且權利義務不對等，為此請求二審法院予以撤銷或變更。由偉業公司承擔一審、二審訴訟費。本院認為，偉業公司與建筑公司簽訂的《建筑安裝工程承包合同》有效，《建筑施工補充協議書》中由建筑公司墊資40萬元的約定違反了反不正當競爭的法律規定而無效，補充協議的其他部分有效。以浙江省金華市中級人民法院生效法律文書確認的事實、浙江省建科院《義烏偉業大廈結構檢測與結構復算》、浙江省義烏市質檢站《偉業大廈等級核定通知書》作為一審判決認定偉業大廈工程質量責任分擔的依據是正確的，偉業公司應對偉業大廈工程不合格承擔主要責任，建筑公司也應承擔一定的責任；偉業公司上訴主張訟爭工程不合格是建筑公司違規施工造成缺乏事實依據，本院不予支持。偉業公司使用偉業大廈的時間應以浙江省金華市中級人民法院生效的法律文書確認的時間為準，一審判決認定偉業公司使用偉業大廈的時間應予變更，對建筑公司延期交房的違約金數額亦作相應調整。根據合同總價款等本案實際情況，按雙方在合同中約定違約金標準計算的違約金數額過高，依據民法的公平原則予以調整，一審判決確定的建筑公司向偉業公司支付的違約金數額是合適的，對偉業公司要求建筑公司增加支付違約金數額的上訴請求不予支持。建筑公司上訴主張其在合同約定工期內完工，未違約缺乏事實依據，本院不予支持。案外人吳昕生給偉業公司出具的收據所載的內容不能認定價值141萬元的鋼筋已由建筑公司接收并折抵工程款，故收貨收據所產生的法律關系的權利人有權另行提起訴訟。一審法院委托鑒定機構對偉業大廈工程造價鑒定的數額與偉業公司向建筑公司支付工程款數額間的差額，應視為建筑公司墊資款由偉業公司返還亦支付50％利息。偉業公司申請追加案外人東陽市建筑設計院為本案被告，因偉業公司與設計單位間的委托設計關系與本案的建筑工程承包合同糾紛不是一個法律關系，其提出的追加申請缺乏法律依據，本院不予支持。據此，依據《中華人民共和國民法通則》第四條、第五十七條、第五十八條第一款第（五）項、第六十條、第六十一條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規定，判決如下：
一、維持浙江省高級人民法院（1998）浙法民初字第14號民事判決第一、二、三項；
關鍵詞：房屋建筑；工程；施工現場；質量管理
在房屋建筑工程現場施工質量管理工作中，房地產開發商作為業主方，扮演著質量控制主體的重要角色，質量管理工作的開展水平將直接影響房屋建筑工程施工質量與效果。為確保房屋建筑工程項目達到預期施工效果，房地產開發商必須嚴格根據項目施工要求，為施工進展提供充足的資金支持；負責組織項目隊伍，為現場施工提供技術保障；應當加強對施工現場的質量管理，以健全的質量管理工作體系，明確不同施工環節中的質量管理具體內容，以促進質量管理水平的進一步提升。
1房屋建筑工程施工質量管理現狀
從房地產開發商的角度上來說，在房屋建筑國內各成實踐中質量管理仍然存在粗放式的特點，主要依賴于施工過程中的質量檢驗，檢驗以事后糾正為主，尚未形成一套系統化的預防與質量控制標準體系?？傮w來說，房地產開發商作為業主方，扮演著質量控制主體的重要角色，其質量管理工作的開展水平將直接影響房屋建筑工程施工質量與效果。但在施工現場質量管理方面，仍然存在以下幾個方面的問題：①缺乏質量控制深度，施工過程中錯誤頻頻發生，變更問題廣泛存在；②僅關注事后整改，忽略事前預防以及事中控制；③缺乏一套健全的質量管理工作體系，無法明確相關參與方在質量管理中的權責。
2現場施工質量管理體系分析
2.1新開工序施工環節
在房屋建筑工程現場施工中，新開工序施工方案是指針對在現場施工中所使用的新材料、新工藝、新方法，業主方應通過審批施工方上報方案的方式對施工質量進行有效控制。在這一環節的現場施工實踐中，房地產開發商的質量管理基本體系如下圖所示（見圖1）。在新開工序施工環節中，房地產開發商應關注以下幾個方面：①明確房屋建筑工程施工現場新開工序的實施要求，規定施工方按照標準規范編寫詳細的新開工序施工組織方案；②由房地產開發商負責人會同監理方、施工方等責任主體負責人共同參加新開工序施工方案審批會議，對新開工序施工方案進行全面審核與交底；③新開工序施工方案經審批合格后，由房地產開發商負責人組織監理方、施工方等責任主體負責人簽署新開工序方案審批報告；④全面監督新開工序具體實施情況進行，定期檢查現場監理記錄。
2.2實物樣板施工環節
房屋建筑工程施工中，在分部、分項工程大面積實施前，房地產開發商應要求施工方針對容易出現質量缺陷或質量通病的部位選擇標準戶型作出施工示范，主要內容包括施工工序、施工流程、施工材料選擇、施工質量要求、施工排版樣式、以及施工人員技術水平要求。同時還應在相應部位粘貼圖片或標志牌詳細說明工藝方法與操作流程。在實物樣板施工環節中，房地產開發商關注以下幾個方面：①前期施工合同中明確實物樣板制作的具體要求，并有專人負責與施工方負責人就實物樣板質量要求進行交底；②審查施工方上報的實物樣板方案，安排專人監督實物樣板的制作過程，并檢查監理方現場監理的工作記錄；③會同施工方、監理方負責人驗收實物樣板進，并生成詳盡的驗收記錄與專項報告。
2.3實測實量施工環節
在房屋建筑工程現場施工中，實測實量的主要目的是對施工質量進行及時的反饋與糾正。在施工現場班組完成房屋建筑工程中某一分部或分項工程施工作業后，房地產開發商應負責檢查與復核各項質量驗收標準，并在原工作面上對照標注質量誤差、規范要求等檢查復核結果內容。在這一施工環節中，房地產開發商應關注以下幾個方面：①在與各施工方簽訂的合同中明確停工檢查及整改時間節點；②明確施工現場實測實量的具體要求與標準，組織設計方、施工方、以及監理方等責任主體負責人參加實測實量前期工作會議，進行全面交底與協商；③對監理方有關實測實量方案的審批意見進行檢查，審查檢查方案的可操作性與預計效果；④會同設計方、施工方、以及監理方等責任主體負責人參加實測實量工作例會，由房地產開發商負責人按照30.0％以上監理方復核結果的標準進行二次復測，并根據復測結果要求施工方進行整改，對施工方整改情況進行全面監督；⑤房地產開發商負責人應以房屋建筑工程砌體結構承重墻、柱體結構、框架柱結構、剪力墻結構以及填充墻結構為重點，對標注是否及時與完整進行檢查。
2.4成品保護施工環節
在房屋建筑工程現場施工環節中，成品保護的主要目的是對已經完成施工的半成品或成品進行有效防護，避免因無序施工所造成的質量缺陷或返工問題。在成品保護施工環節中，房地產開發商應關注以下兩個方面：①在與施工方所簽訂的施工合同中專門約定與成品保護相關的條款，明確房屋建筑工程現場施工中的成品保護要求以及具體目標；②房地產開發商負責人應對施工方所編寫的房屋建筑工程成品保護方案進行審查，對施工方在成品保護中是否嚴格按照方案開展工作進行監督管理，并形成反饋意見，要求施工方及時整改并完善。3結束語房屋建筑工程施工質量是消費者普遍關注的問題之一，只有確保房屋建筑的質量水平，才能夠提高房地產開發商在行業內的競爭優勢。從房地產開發商的角度入手，健全其在房屋建筑工程施工現場中的質量管理工作體系，明確質量管理具體內容，對提高質量管理工作開展水平有重要影響與價值，值得引起同行人員的廣泛關注與重視。
作者:陳金華
參考文獻：
關鍵詞：房地產項目；質量管理；措施
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
引言
由于房地產是賣給客戶的商品，客戶對商品的認可度決定了公司的生存狀態，建筑工程質量的優劣是最為重要的一項，建筑工程質量問題十分復雜且難以預見，這些特點決定了房地產從業人員在進行質量管理時不能只注重施工的質量，而應該全方位的考慮包括圖紙設計、建筑材料等影響工程質量的各種因素。所以，房地產企業為了優化工程質量管理，應該建立建筑工程全方位質量管理系統。
一、房地產開發項目現場質量管理的目的
房地產開發項目是一項具有時間約束性和一次性特點的工程。房地產開發項目現場質量管理的主要目的是在規定期限內實現單次工程施工，最大程度度的減少返工。為了降低由于現場質量問題引發的返工頻率，房地產開發企業應該要加強施工過程中的質量控制。房地產開發項目在現場施工過程中，對于工程建立單位及施工單位是否如實履行了合同規定內容要進行嚴格的檢查，如檢查是否按照房地產開發建設項目的相關規定施工、工程的進度是否與實際切合等等，要保證對房地開發項目工程的施工過程及質量問題予以及時的了解和掌控，加強企業在施工現場的管理和監督，保證前期的工程能夠符合工程項目設計和規劃以及質量管理要求。
二、房地產開發項目現場質量管理的必要性
目前，我國房地產開發項目工程管理的水平普遍不高，質量低下、交房延期、空置率高是不少房地產開發項目存在的共性問題。而對于建筑工程的質量問題，建筑公司始終不夠重視。在建筑工程施工過程中，負責管理工程建筑質量的人員質量意識不夠強，責任心差，難以做到有效的監管建筑工程施工的質量優劣，使得質量管理系統發揮不了其作用。要想妥善解決這類問題，對工程建筑實施質量管理是很有必要的。除此之外，政府部門監管缺位或者力度不夠也是造成房地產工程建筑質量參差不齊的重要原因。當建筑公司成功中標之后，施工單位的資質、設計圖的確定、材料的選擇、施工作業人員的技術水平等沒有得到政府正規程序的審查，這些足以構成影響工程建筑質量的重要威脅。政府部門及其工作人員對施工單位缺乏及時有效的監督管理，也是當前房地產工程建筑質量存在的一個重要問題。所以只有以上這些問題能夠得以妥善解決，才能保證房地產工程建筑的質量。
三、房地產開發項目現場質量管理的主要內容
做好房地產開發項目現場質量管理需要考慮多方面的因素，如設計圖紙、施工環境、地質水文條件、建筑材料的選擇、施工隊伍的組建等等，這些都是影響房地產開發項目質量管理的因素，其中任何一項如果管理不善就可能導致事故的發生，影響工程的整體質量。
設計圖紙的了解
施工圖紙是工程得以展開的重要依據，關系到房地產開發項目施工的每一個環節，可以將設計師的理念和精神通過建筑學理論、工程結構、力學理論展現出來，并運用到實際的工程施工當中去。一般情況下，房地產開發項目的設計圖紙都是有專業的設計師進行設計，并由設計專家重重審核之后確定的。設計圖紙是工程施工規劃的具體體現，因此，施工人員在工程開展之前一定要先熟悉設計圖紙，對其進行分析和解讀。
實事求是的施工方案
房地產開發項目工程的設計圖紙確定之后，就應該對工程的施工方案加以確定。工程的施工方案在確定是不能太過單調，因為每一個工程所處的地理環境不同、地質水文條件不同、要體現的功能也不同，因此施工單位一定要根據實際情況，實事求是的制定出科學合理的施工方案。
工程建筑材料及人員資質的審核
房地產開發項目工程在現場質量管理中，施工人員和施工材料是其中很重要的部分。房地產開發項目工程在施工過程中用到的材料比較多，這些材料都是構成工程質量實體的基本單位，其質量的好壞及損壞狀況對于工程的施工有著直接的影響。如果建筑工程的原材料不達標，或者出現損壞，會直接使工程的質量降低，而施工人員的資質及技術也是房地產開發項目工程質量的關鍵，加強施工過程重的材料管理和人員管理可以在很大程度上提高工程的質量。
工程施工質量的跟蹤
由于房地產開放項目建設工程受建設規模和建設順序的限制，所以每一個施工階段都要嚴格按照規定的工序進行。項目的分項階段是影響工程進度的主要原因，有一些項目一定得祈禱承上啟下的作用，因此，在工程實施階段進行質量跟蹤和監控室很有必要的。
四、房地產開發項目現場質量控制的主要措施
當前，我國房地產開發項目現場質量控制普遍采用事中控制及事后控制的方法。因為這兩種方法都有著比較明顯的預見性和時限性，造成我國房地產開發項目現場質量管理工作存在很大的漏洞。要解決這一問題，必須從工程的整個流程出發，切實抓好施工現場質量管理的每一個細節，確保施工管理目標的順利實現。
重視隊伍建設，提升整體人員素質
既然人是決定因素，那么加強建筑隊伍建設，提升整個團隊的整體素質就顯得至關重要了。提高房地產開發項目施工隊伍人員素質，除了要建立正規的培訓機制以外，還要加強思想教育，業務素質可以通過培訓獲得，思想素質的提升就要靠科學的教育和嚴格的管理了。要在隊伍中樹立正氣，要講團結協作，建立賞罰分明的激勵制度，讓每一個人都能夠成為靠得住信得過的干將。這對提升整個工程的質量，具有決定性的意義。
進行技術控制，不斷改進工藝流程
房地產開發項目施工現場質量管理與技術因素密切相關。監管人員要熟悉施工圖紙，要懂得檢測要領和相關儀器使用，要注意合理安排監管程序，確保施工現場時時處于監管控制之中。監管人員還要不斷改進工藝流程，不斷修正監管方式和總結監管經驗，這樣才能提高監管技術，實現高效率。
原材料輸入過程管理
材料管理歷來是質量管理的關鍵節點，只有嚴防死守，才能杜絕不合格材料入場，這對施工現場質量管理意味著什么，相信大家都是心知肚明。材料控制不僅需要監管人員有專業技術知識儲備，還要有高度的責任心和自律防腐意識。對入場的材料，要看合格證，還要看實物并對其進行技術檢測，這樣才能確保萬無一失。
施工現場過程控制管理
房地產開發項目施工現場質量是通過施工過程產生的，嚴把施工過程管理控制的重要性不言而喻。在施工過程現場，監管人員要對各個環節、各項操作和各道工序進行把關。要通過標準化、規范化、程序化實現監管。
在驗收時，要嚴格執行“三檢”制度，即自檢、互檢、交接檢。自檢，就是指分項工序施工過程和工程結束后對該產品的檢查。只有及時發現問題及時解決，才能將質量隱患消滅在萌芽中。互檢，就是指由專業質檢人員用專門設備進行的質量檢測。交接檢，這是驗收的最后一道工序，要由專職質檢人員、相關負責人組成，對已經完成的工程產品進行質量驗收。不管是哪種質量檢測，都要以過硬的質量來說話，只有經過這一道道質量檢測關，才能推出合格的建筑產品。
結語
建筑工程施工質量由施工人員專業技術水平、施工材料質量所決定，并與建筑物的質量關系重大，涉及到人民群眾的生命以及財產安全。為了使建筑工程保持在良好的質量狀態之下，不僅要注意文中提到的各種操作的細節，還要加強工程建筑施工過程中的質量管理。為了保證從根本上控制建筑施工的質量，促進我國市場經濟的保質保量的發展，使人民群眾安居樂業，需要質量監督管理部門以及施工單位共同努力，用科學嚴謹的工作態度，認真做好房地產開發項目的質量管理工作。
參考文獻：
1房地產開發項目管理的作用和意義
1.1房地產開發項目管理能減小項目風險
房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
1.2房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理
房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。
1.3房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理
房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
2房地產開發項目管理過程中存在的問題
2.1房地產開發項目的前期策劃準備不充分
房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。
2.2房地產開發項目成本管理不及時
房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。
2.3工程建設完成后質量難保證
房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
3房地產開發項目管理的具體措施
3.1房地產開發項目的成本控制
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
3.2房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
關鍵詞：市場經濟；建筑經濟；成本管理；優化措施；研究
目前，在市場經濟的影響之下，建筑經濟成本管理是建筑企業管理建設的重中之重，已經得到了房地產企業內部的高度重視與關注。房地產企業在不斷發展過程中，需要投入較多的資金量，一定程度上影響到了建筑企業正常的利潤增長。因此，必須制定切實可行的優化措施來予以解決和應對，進而為房地產企業的長遠發展注入全新的生機與活力。
一、市場經濟下的建筑經濟成本管理的相關論述分析
（一）建筑經濟成本管理內涵分析
建筑經濟成本管理是集企業生產經營總說的核算、成本控制以及成本決策于一身的系統化管理模式。建筑企業的成本管理具體涵蓋著建筑工程建筑的方方面面，具有著一定的復雜繁瑣性，而且成本管理的實施，對于項目成本費用的降低具有極大的推動力。
（二）建筑經濟成本管理的可行性因素分析
1.有利于確保房地產企業建筑施工的質量和水平。成本管理與企業生產理念、運營模式是緊密聯系、密不可分的關系，而且也大大決定著勞動生產率。目前根據最終產品水平來分析，可以進一步確定建筑工程管理效益，增強建筑經濟成本管理的科學性與高效性。此外，在房地產企業工程建設中，產品價格很大程度取決于成本管理的實施。通過對各類產品生產成本的分析與估算，可以提升產品和材料的使用效益，為建筑企業的工程項目予以強有力的保障。2.有利于為企業運營決策提供真實的參考依據。在房地產企業成本管理建設過程中，成本管理在企業經營管理中占據著重要的地位，已經成為了企業管理過程決策的重要參考性依據。企業在成本核算方法的實施中，可以進一步強化成本管理與成本控制的建設。而且可以規范建筑工程流程，更好地符合于市場經濟的競爭發展趨勢，具有較強的一致性。
二、市場經濟下的建筑經濟成本管理中所存在的不足之處
（一）缺乏著較強的建筑經濟成本管理意識
目前，建筑經濟成本管理尚未得到房地產企業高度的重視與關注。主要表現為：首先，房地產企業在經濟成本管理中，過于注重資源能源的消耗，尚未能很好地對施工準備和施工預算實施成本經濟控制，使施工供應架構出現了一定的混亂、無序，成本控制問題面臨著較大的困難。此外，由于建筑經濟成本管理意識較為落后，成本管理在實施過程中出現可較多的問題，浪費了房地產企業大量的資源能源甚至帶來了嚴重的經濟損失。
（二）對建筑管理人員的管理力度不夠深入
在房地產企業發展過程中，人工費用是經濟成本管理中的重要內容，相關管理人員必須在此扮演著重要的行業角色。但是，一些房地產企業很難有效地對施工人員或者管理人員加以約束、限制。管理人員是建筑工程建設的堅實力量，管理人員的綜合素質有待于進一步提升，要滿足于市場經濟的發展需求。同時，房地產企業人員也并沒有嚴格按照市場規范來進行操作，工程項目的不達標或者超標現象時有發生，人力和資源的浪費后果不可估量。
（三）成本控制制度較不完善
房地產企業在成本控制上，以往的材料控制觀念較為根深蒂固，對財務部門的依賴程度越來越大。在市場經濟體制下，并不符合房地產企業長遠發展的建設目標。過于注重經濟效益的增長，并沒有在市場競爭中獲得相應的競爭優勢。而且在成本控制重點中，存在著一定的過于強調材料和財務控制而輕視投資戰略的心理誤區。
（四）采購行為存在著一定的不合理性
一些房地產企業只注重眼前蠅頭小利，缺乏長遠發展建設的眼光，并沒有對供應商進行詳細的考核，便草率地簽訂了協議，嚴重違背了建筑供應商參與市場活動的準則。而且尚未建立健全科學完善的管理體制，不正當的采購行為由此產生，會使房地產企業在市場行業競爭中處于劣勢地位，市場競爭機制無法發揮其應用價值，造成了建筑企業額外生產成本的大幅度增加。此外，一些房地產企業在采購材料過程中，并沒有正確處理好生產成本與建筑質量之間的關聯性，將采購重心全部放在了商品性能的使用性上，進而使市場化發展方向出現了嚴重的失衡。
三、市場經濟下的建筑經濟成本管理的優化措施
（一）建立健全科學系統的建筑經濟成本管理機制
建筑經濟成本管理在建筑企業經濟管理中發揮著不可忽視的作用，要積極投身于建筑經濟管理工作的建設中去，對建筑成本加以必要的控制和調整，進一步貫徹落實于成本管理。與此同時，在建筑經濟成本管理過程中，要設置專門的成本管理機構，增強成本管理的獨立性與專業性，推動建筑成本管理工作朝著更加系統規范的方向發展。此外，還可以實施一定的建筑成本管理責任制，對于在成本管理中可能發生的問題，要進行嚴格地調查與追究。對于表現優秀的管理人員要予以一定的物質獎勵和精神獎勵；反之，就要給予相應的處罰，進而不斷促進建筑經濟成本管理機制的形成。
（二）提升建筑工程項目人員的綜合素養
首先，房地產企業部門管理者要充分發揮其監管職能，開展一系列的業務培訓與指導工作，對于存在薄弱環節要加大扶持與培養力度，要不斷增強人員對于專業知識和業務操作的熟練程度，樹立良好的崗位責任意識，要做到具體問題具體分析，結合工程項目人員的實際工作情況實施可針對性強的職業培訓，進而實現成本核算的精準化目標。此外，在對人員進行管理中，也可以實施一定的激勵與約束機制，充分激發相關人員工作的積極性、主動性以及創造性。如果工程項目臨時發生些許改動，要及時分析和整理工程變更資料，推進建筑工程施工工作的正常實施。
（三）優化市場競爭機制，提升管理高度
要想有效對企業內部進行管理，企業要深入結合當地的勞務、材料以及市場基礎狀況等方面，制定出科學完善的成本估算表，借助于市場競爭的方式培養高質量的施工勞務分包團隊。因此，房地產企業要充分發揮出市場競爭機制的優勢，開展相應的勞務分包招標工作[3]。設置專門的招標小組，妖廣泛吸納專業性強、素質極高的人員參與其中。招標小組要從建筑工程實際情況出發，初步擬定一份招標說明。再對承包適宜進行詳細的闡述，至少要邀請三家的施工團隊來進行招標，最后根據競標書選擇出更具代表性的承包團隊。
（四）規范和優化采購工作環節
建筑工程材料也是建筑企業極其重要的一部分，成本占據著整體工程成本的一半。必須要對嚴格規范材料選購環節，房地產企業要制定出相應的采購制度，在工程建設前期階段，要合理分析施工預算的準確性、科學性，并且由相關部門進行審批。在審批工作完成以后，工程采購清單的制定更是必不可少。此外，房地產企業要正確處理好采購部門與其他部門之間的友好關系，對供應商進行系統嚴密的考核，特別是在采購商品質量和產品價格等方面。再通過了相應的考核以后，再最終確定其合作關系。
四、結束語
綜上所述，加強市場經濟下的建筑經濟成本管理勢在必行，順應了市場經濟的發展趨勢，為房地產企業帶來了巨大的經濟效益與社會效益，是房地產企業生存發展建設的重要保障。因此，房地產企業要提高對于建筑經濟成本管理的重視程度，制定科學完善的建筑經濟成本管理機制，提升財務管理工作的效率，加大施工現場監督力度，避免項目經濟成本浪費嚴重的現象發生，從而實現房地產企業長遠發展的建設目標。
作者:郭鶴娟 單位:江蘇省張家港市錦豐城鎮投資建設有限公司
參考文獻：
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【關鍵詞】工程建筑；質量管理；必要性
1 房地產工程建筑質量管理的必要性
目前，我國房地產工程建筑管理的水平普遍不高，質量低下、交房延期、空置率高是不少房地產開發項目存在的共性問題。而對于建筑工程的質量問題，建筑公司始終不夠重視。在建筑工程施工過程中，負責管理工程建筑質量的人員質量意識不夠強，責任心差，難以做到有效的監管建筑工程施工的質量優劣，使得質量管理系統發揮不了其作用。要想妥善解決這類問題，對工程建筑實施質量管理是很有必要的。
除此之外，政府部門監管缺位或者力度不夠也是造成房地產工程建筑質量參差不齊的重要原因。當建筑公司成功中標之后，施工單位的資質、設計圖的確定、材料的選擇、施工作業人員的技術水平等沒有得到政府正規程序的審查，這些足以構成影響工程建筑質量的重要威脅。政府部門及其工作人員對施工單位缺乏。
及時有效的監督管理，也是當前房地產工程建筑質量存在的一個重要問題。所以只有以上這些問題能夠得以妥善解決，才能保證房地產工程建筑的質量。
2 房地產工程建筑質量管理的具體方案
2.1 建立全方位的質量管理系統
在施工之前，施工單位需要就工程質量作一個系統的測算和分析，同時還應對系統進行設計，從而得出相應的質量分析報告，用以指導質量管理人員的行為，引導其明確自身的責任，從而在工程建筑的各方面嚴把質量關。針對工程建筑中的重點部分，應當由專門的施工隊伍來設計，并針對特定的工程擬定相對應的施工計劃和方案。建立以施工方為領導核心，由專門人員統一安排調度的作業機制，協調各施工單位的工作有序進行。而作為施工一方的管理監督人員必須全面掌握各項設計、工序的具體要求，統籌調度各不同專業的施工隊伍人員，保證工程建設的各個階段有序進行。
在施工過程中，建立工程建筑質量責任制。為了保證工程建筑質量，應當建立全方位的質量監督管理體系，把質量責任落實到個人，并且把績效與個人的福利掛鉤。對于影響工程質量的一些根本性問題，從技術水平和人事制度方面進行改進，從而建立更加科學、合理的管理機制，讓每一個施工人員對自身的責任予以明確，從而最終達到對房地產工程建筑質量管理水平的提高。
2.2 提高施工人員素質，保證工程建筑質量
要保障建筑工程施工的質量，首先要對施工人員進行技術培訓，企業可在施工技術技巧、質量要求、法律法規等方面進行統一的培訓和教育，提高他們的綜合素質。此外，要明確施工人員對工程的質量意識，并使企業的相關領導者、工程的組織者、基層施工人員都認識到工程質量的重要性。其次要提高所有工程施工人員的專業技術水平。具備較強的進行質量設計、工程管理的能力，規劃施工、專業技術指導能力，以及檢查和識別工程質量優劣的能力是監督管理人員和專業技術人員都不可或缺的，一線施工生產人員則必須具有高超的技術水平，謹慎仔細的工作態度，嚴格執行國家和行業制定的質量標準，保證建筑工程的質量。綜上所述，施工企業若想保證建筑工程最終的質量，就必須培養一批專業技術水平高、工作態度嚴肅認真的施工人員。此外，也應當注重加強對施工管理人員的技術技能的培訓，幫助其了解新技術新產品進而達到掌握的程度，同時也應當加強施工人員職業道德修養，培養其雷厲風行的敬業精神和一絲不茍的工作態度，做到施工中不留隱患。
2.3 建筑工程施工階段質量管理
施工階段的質量監控的涉及范圍廣，內容復雜，從圖紙的設計、原材料的選擇到工程的施工，每一個具體環節都不能粗心大意，要了解質量監督管理的范圍和重點，并且做到心中有數。這樣有利于在突發狀況之下能及時采取措施，進而保證建筑工程的質量。在一般情況下質量管理的范圍及重點為：
2.3.1 會審設計圖紙是質量監控的首要環節
圖紙是建筑工程施工建設的首要依據。首先應確保選拔資質合格的建筑設計單位，同時在設計經費上還要嚴格把關。但不能僅僅為減少設計經費的開支而聘請不符合資質要求的個體或個人對建筑工程進行設計，這樣很容易造成設計的質量出現問題。此外，有些設計單位為了多賺取設計費用，惡意增加建筑材料的用量而抬高工程的造價，因此在施工圖紙的設計這一關必須嚴格把控。所以在建筑施工之前必須對設計圖紙進行認真審閱，掌握設計目的，因為一個與設計規劃不相符合的產品是沒有資格談及質量的。另外，還需要考慮的問題是圖紙上的設計規劃是否能使施工順利進行。
2.3.2 對建筑材料的質量控制是質量管理的關鍵環節
要保證房地產建筑工程的質量，首先，在建筑材料的選擇上尤其要把好采購關。建筑材料的采購人員必須掌握所需建筑材料的具體信息和材料供應商的基本情況。在實地采購時，應對建筑材料供應商的信譽以及材料本身的質量進行細致檢查，從而保證建筑材料的優質。此外，不僅要仔細檢查進入施工場地的材料實物，還要對相關材料的質量保證書、規格等是否與預設的要求相符合進行核查，進入施工場地的建筑材料和建筑物資必須具備出廠檢驗合格證書、材料材質證明以及使用的說明書。
3 嚴格控制工程建筑的竣工驗收
建筑工程的竣工驗收，是建設施工的最后一道工序，是對建筑工程設計規劃、工程質量情況的最后一步的審核和檢查。工程驗收時，要嚴格按照國家制定的工程驗收合格標準，對工程的每一項進行驗收和審查。對原始記錄以及其他各項資料進行重點查看，檢查這些資料文件是否真實，是否齊全，是否符合國家制定的驗收標準。除此之外，還要檢查砂漿以及混凝土、各類構件的硬度和強度是否符合預設的要求。嚴格控制工程建筑的竣工驗收，是保障房地產工程建筑質量的最后一道防線，因此必須嚴格執行相關的國家標準，保障每一項工程建筑的良好質量。
4 結語
實踐表明，作為開發商管理人員應當全面調度公司的人、財、物，嚴格按照質量安保體系運行。精心組織、科學管理，確保實現各項預定目標。并且在工程建設的過程中從每一個細節上做好防控工作，要在思想上重視質量第一，在施工程序和操作過程中要嚴格認真的堅持質量標準，并加強施工管理，以避免工程出現質量問題。
【參考文獻】
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【關鍵詞】房地產開發、前期工程、造價控制、探索、對策
長期以來人們對建筑工程造價控制認識存在一定偏差，大多只重視建筑項目施工階段的造價控制，而忽視建設前期造價控制。在建設成本控制中，施工后控制節約投資約20%，而決策設計階段造價控制約占60-80%，由此可見，在工程造價控制方面，應適當加強決策實際階段控制。
1. 房地產工程決策階段造價控制
決策階段是房地產項目開發建設過程中占據核心地位，它是選擇及決策投資方案的過程。
1.1投資決策造價管理程序
做好房地產決策階段造價控制就必須了解房地產投資決策造價管理的每個階段，通常情況下投資前期建設項目投資決策程序可分為：投資機會研究階段、項目建議書、可行性研究階段、項目評估與決策審批階段等四個階段：
1.1.1投資機會研究階段
投資機會研究又稱為投資機會論證，這一階段的主要任務是對房地產項目投資方向提出建議。依照市場發展需求，國家產業政策及地區部門的行業要求等情況，結合實際工作經驗及實踐調查分析，科學合理的選擇房地產建設項目。
1.1.2項目建議書
項目建議書就是針對擬建項目做得整體規劃，規劃需要結合社會經濟發展水平，行業地區發展計劃，站在客觀角度從房地產開發項目建設必要性方面作出分析。
1.1.3可行性研究階段
可行性研究階段是由：初步可行性研究階段及詳細可行性研究階段。主要對擬建設項目的市場需求、經濟效益、社會影響等方面進行調查研究，并最終做出是否可行的結論。
1.1.4項目評估與決策審批階段
在項目可行性評估報告作出后，邀請具有評估資質的單位對項目可行性報告進行評估、論證，這種由第三方做出的評估論證相對科學，編制項目評估報告，交相關決策部門作為項目審批的重要理論依據。
1.2房地產項目工程決策造價控制措施
房地產工程決策造價控制要求在整體上把握項目工程的投資方向，分析投資主要影響因素，編制投資估算，對影響房地產項目決策因素進行風險管控。
1.2.1影響房地產項目決策可行性的因素
政府因素、環境因素等都是影響房地產項目的重要因素，直接關系到房地產項目的開發成本。因此，房地產項目工程決策前應該適當分析周圍影響項目決策可行性因素。
1.2.2投資估算編制
投資估算是房地產項目決策的重要依據之一，是項目建議書與可行性報告的重要組成部分，投資估算的準確性直接關系到項目可行性研究評估結果，對房地產開發項目籌措資金產生重大影響。因此，房地產開發商應正確、全面的評估工程造價，編制全面、可信的投資評估報告。
2.房地產工程設計造價控制
2.1房地產工程設計造價控制概念
建筑設計對整個建筑項目進行全面合理的規劃，并為后續施工提供可靠、詳實的技術依據。目前，我國部分開發商在樓盤建設中，過分注重施工成本控制，而忽視建筑設計造價控制，從而降低了工程項目利潤率。
2.2建筑設計階段控制工程造價的措施
2.2.1設計過程中運用價值工程概念
價值工程是指通過對產品功能分析，實現以最低成本完成必要功能的方式并最終提高產品價值的科學分析方法。同一建筑項目，同一單位施工，存在不同的設計方案，也存在不同造價，因此可以充分運用價值工程選擇合適設計方案。但選擇設計方案時造價并非越低越好，而是要結合工程的功能與造價兩方面因素進行綜合分析與評定。
2.2.2合理運用限額設計
限額設計指的是以設計任務書與投資評估為依據控制初步設計，以批準的初步設計為成本控制圖紙設計的依據，同時相關專業應給予確保投資額分配合理。截止目前，我國大部分建筑設計都是委托給專業的設計公司代為設計的，設計單位不承擔工程的經濟責任，因此在設計項目中存在漏項等問題，為解決這一難題，可以適時引入限額設計理念與方法，對設計標準、工程數量、概預算指標等各個方面進行全面控制。在初步設計階段應依照可行性報告對投資金額進行估算，進行限額設計。投資估算應大于控制概算，這有助于培養設計人員增強工程造價成本控制的意識，實現在滿足工程使用功能的前提下對投資額及工程量進行限制的目的。
2.2.3設計方案的優化
先進設備、合理工藝都是設計方案控制得以實現的關鍵因素，因此在實際工作中應該對設計方案給予充分考慮，并住著專家對設計方案的經濟性、安全性進行全面評估。評選最佳設計方案需要遵循以下幾個原則：首先，確保建筑資源的合理配置，以設備成本為例，設備成本在工程項目建設總成本中約占40%的比重，如果設計中盡量選擇標準化、系列化的通用設備，不僅有利于確保工程項目建設能夠順利開展，而且可以降低工程設備的租用費用，選擇設備型號時，在滿足建筑施工工藝要求的前提下，盡量選購國產設備，并避免重復選購設備。其次，管線布置及建材運輸也是影響工程建設造價的重要因素之一，因此，應合理選擇建材的運輸方式，以降低工程造價為出發點，應選擇無軌運輸方式運輸建材，一方面可以減少占地，另一方面起到節約投資的作用。
2.2.4應引入設計競爭機制
在工程設計階段，應引入競爭機制。招投標制的實行可以最大限度的提高資金的利用效率，比如設計方案應含有開發商每平方米建筑的用鋼量，如果實際施工用鋼量超出設計方案所列，應扣除相應設計費用。這樣可以增強設計人員的成本控制觀念，促使設計師將設計與經濟掛鉤，杜絕技術與經濟脫節現象的出現。有利于激發設計師尋找最優設計方案、實現建筑造價控制的潛能。
2.2.5加強對設計概算的監督
此外外部監督也是實現建筑造價控制的有利措施，相關部門應該對設計單位的技師體系認證、設計資料是否超標等進行審核。審核設計概算應結合日常工作經驗，平時應對不同結構類型、不同等級裝修、不同用途進行分類。對于不同類型的工程，應分別列出其所包含的單項和單位工程及主要參數；這樣有利及時于收集相關工程項目的名稱、地點、類型、施工單位、占地面積等資料并及時掌握相關建材、設備價格。
由于我們長期對成本控制的理解僅僅局限于對目標值的比較方面，當實際值偏離目標值后在采取相應措施，這種滯后的行為只能發現偏差，并不能減少偏差，因此應分析以往產生偏差的原因，并依此為基礎采取事前控制措施，盡量避免實際值與目標值出現偏差，變被動控制為主動控制，實現建筑設計有效控制工程造價目標。
3.招投標及合同階段工程造價控制
3.1招投標及合同階段工程造價控制的重要性
招投標階段也是建筑工程合同的簽署階段。建筑工程合同內容主要包括：工期、付款方式、工程質量及驗收標準、獎懲條款、安全生產、雙方責任與義務等。是項目法人單位與施工方簽署的具有法律效益的文書，是雙方施工、監理、驗收的重要依據。其中關于承發包價格及索賠條款的規定直接影響工程造價。
3.2招投標及合同階段工程造價控制的措施
3.2.1推行工程量清單招標 工程量清單是國際上通用的計價模式之一，由招標方及機構根據施工圖紙計算并匯總工程量，然后在通過招標詢價的方式，經過公平競爭選擇價低者。實行工程量清單招標方式可以有效避免招投標中弄虛作假、暗箱操作等違法行為，有利于凈化建筑市場，控制工程造價。
3.2.2改進建筑工程評標方法
我國目前現行的工程評定方法有：最低標價法、綜合評估法等評標方法。地方政府應該根據當時實際情況及法律法規規定制定適宜的綜合評定辦法，選取投標中價格最低的標的。
3.2.3重視投標文件評審工作
招標方應對重視評標工作，評標委員需要嚴格遵循招標文件規定評標，而且需要對標書中的錯誤及遺漏加以更正及補充，減少合同履行中責任劃分不清現象的發生。
4.結束語
綜上所述，做好房地產項目管理，就得有效的控制工程造價，房地產工程造價控制是一個動態的控制過程，房地產工程造價控制貫穿于整個建設過程，不僅需要施工過程中造價控制，而且需要加強房地產前期工程造價控制，采用切實可行的方法控制投資估算、初步設計、招投標及合同等階段工程造價，將有效地控制房地產工程的投資，是房地產開發項目造價控制發展的必然趨勢。
【參考文獻】
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關鍵詞:房地產管理途徑實施方式
房地產工程管理一方面是房地產工程質量的重要保障手段，另一方面也是房地產工程安全的可靠保障。近年來隨著我國經濟社會的持續發展，人們對房地產居住環境的實用性、安全性以及美觀性等方面的要求越來越高。通過提高房地產工程管理水平來保證房地產項目的質量與安全，越來越受到人們的重視。
1房地產工程管理的具體內容
1．1成本管理
成本管理是對建筑工程項目的造價進行事先的估算、概算、預算、控制、分析與核查，具體來說，成本管理主要包括計劃成本、預算成本、實際成本的管理。成本管理與建筑項目的經濟效益直接相關，在進行成本管理時，工作人員需依據項目的具體分工，將項目的成本控制作為一項重要的工作來展開，必須健全以項目經理為核心的成本管理體系。
1．2質量管理
質量管理是房地產建筑工程管理的核心內容，其管理水平的高低將會直接影響建筑工程項目的經濟和社會效益。在質量管理工作中，建筑施工單位要深入貫徹落實科學高效的原則，科學管理，精心安排，在控制進度目標的前提下，保證每一道工序的質量都符合要求，最終滿足項目竣工驗收的各項要求。1．3安全管理安全管理工作是項目施工管理上縫會必提的話題，安全出了問題，一切成果將付諸東流，管理者一定要堅持預防為主、安全第一的原則，對管理與施工人員加強安全教育，嚴格進行安全檢查，加強對設施不安全狀態的及時排查和管控，強化管理人員及施工人員的安全意識，明確安全管理責任，加強安全管理監督。建立嚴密的安全管理體系，是盡量避免安全責任事故發生的重要制度保障。
1．4進度管理
進度管理是項目管理當中一個非常重要的過程。通過分析進度過程可以了解項目的實施目標和施工周期，從而為及時采取應對措施提供保障。在進行項目管理的過程中，要合理安排好各分部、分項及檢驗批施工的銜接，在確保安全、質量、合理成本的前提下，保證工程進度按期完成。
2房地產工程管理現狀問題
2．1前期工作的現狀
目前的很多房地產開發項目在具體實施的過程中，會出現許多設計變更的情況，究其原因，主要是房地產項目在設計階段由于受到一些主客觀因素的影響，設計單位往往會忽視了已建項目使用過程中出現的一些質量通病，施工圖階段存在一些設計上的缺陷，這些缺陷在施工過程中未被施工管理者及時捕捉而及時做出變更，造成項目在質量、觀感及使用功能上一些問題的出現。
2．2招投標管理的現狀
目前部分房地產企業為了獲取更大的經濟利益或是因為某些特殊的原因，往往會在招標的過程中采取一些不合適的方式來確定總包單位。比如部分建設單位在實際招標過程中，往往對投標企業存在一定程度上的傾向性或排斥性，最終真正中標的施工單位其實許多都是掛靠具備房建資質企業的“游擊隊”，他們的技術裝備、施工力量及技術水平很多時候并不一定能夠滿足建設單位項目建設的要求，必然會影響了工程的質量及工期。
2．3建筑材料選型現狀
目前很多建設項目的建筑材料在采購環節上也存在一些問題，如在選材時沒有通過招標或是貨比三家的方式進行材料選購，而是一次競標、多次跟標持續使用一些問題建材及設施設備，甚至有的企業為圖省事，直接和供應商建立長期的合作關系，而對其建材及設施設備質量的好壞并不關心，致使建筑工程的質量得不到基礎的保障。
2．4施工安全管理現狀
建筑工程現場施工過程中，施工安全管理是最關鍵的環節，也是企業開展安全生產活動的基礎。目前，部分企業還是缺乏足夠的安全管理意識，并未配備相應的安全設備及安全管理人員，現場施工人員缺少必要的安全培訓工作，施工現場存在安全隱患，甚至導致安全事故的發生。
2．5施工人員素質現狀
近些年，隨著我國社會經濟的不斷發展，人民的生活質量也有所提升，對物質、精神層面的要求發生相應轉變，人們對房屋建設不在只限于遮風避雨，對建筑房屋的舒適度、美觀性提出更高要求，這就要求房建工程施工人員必須掌握更新、更多的施工技術和方法。但是，目前建筑施工人員大多數都是一些文化水平不高的農民工，多數人員并沒有接受正規的培訓后就匆匆上崗，對施工的一些工藝流程、技術要求并不了解，甚至有些無法根據施工圖紙展開施工，這也成為影響建筑工程質量的重要原因。
3完善房地產工程管理的途徑與具體方式
3．1物業前期介入施工管理
項目實施期間，建設單位如能夠提前引進物業管理公司，參與施工進度的過程跟蹤，及時發現一些以前管理項目中存在的一些設計缺陷上的共性問題，及時向建設方提出設計優化方案，避免造成投資浪費。
(1)建設單位要提前通過招投標或直接委托的方式確定項目物業管理實施單位，并簽訂《前期物業服務合同》。
(2)物業公司設立項目前期物業管理機構，組建一批物業管理經驗豐富的人員，根據不同專業要求安排相關人員配合監理介入施工過程管理，明確各類管理人員的崗位職責，根據施工的不同階段及時發現以往管理項目中存在的一些設計缺陷的問題，及時向建設單位提出設計變更建議。
3．2選定施工實力較強的總包單位
建設單位要切實依照招投標法的相關要求，從房地產項目的建設總體要求出發，依法依規確定具有較強施工實力、能夠真正滿足項目建設需求的總包施工單位，為項目在后期實施過程中的成本、質量、安全、進度等環節的管理奠定了基礎。
3．3完善施工過程中的成本控制體系
房地產開發項目的成本控制是開發商獲得經濟利益的重要手段，只有將房地產開發項目的成本控制好，才能節約房地產開發項目在施工過程中的成本。房地產的開發項目是一項巨大的系統工程，對費用的要求非常大，如果控制不好成本的話，很容易導致房地產開發商出現虧損的現象。由此可知，房地產開發項目實施過程中的成本控制和管理是非常重要的。在房地產開發項目管理的過程中存在很多的環節，為了更好的對房地產開發項目管理的成本進行有效的控制和管理，必須對房地產開發項目管理的各個環節進行成本的管理和控制，即在策劃、設計、發包以及施工的所有環節進行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節約項目施工過程中的成本，提高經濟效益。
3．4加強施工過程的質量管理
提高施工人員的工作積極性和責任心，強化施工人員的技術培訓，提高施工人員的技能水平和質量意識，做好重點工序和上下道工序交接的銜接工作，確保每道工序質量都能確保合格，不將質量問題帶入到下面的工序中，發現存在質量問題的工序要及時返工。另外，還要加強材料管理，要選用質量符合要求的施工材料進行施工，發現有質量問題的材料要果斷拒絕使用。采購環節必須選購符合質量要求的施工材料，這樣才能真正保證工程的質量。
3．5加強施工現場安全管理
(1)建立完善的安全管理制度，將各個環節的安全管理工作落到實處，讓每個員工均認識到安全管理的重要性，提升自身責任感。同時，施工企業要制定針對性的獎懲制度，確保工程安全管理責任到人。做好施工現場安全檢查工作，一旦發生施工安全事故，及時追究相關人員的責任。
(2)加強施工現場安全監督檢查力度，有效消除建筑工程施工安全隱患，做好安全事故的預防工作，將事故隱患扼殺在萌芽狀態。做好建筑工程施工安全檢查工作，定期或不定期對施工現場實施安全檢查，從根本上加強施工現場安全管理。
3．6進度控制管理
加強工程進度跟蹤管理，對照施工進度圖的安排跟蹤各個階段的時間節點，落實好分工制度，所謂的分工制度也就是說把每一項具體的建筑工程施工責任和任務明確到每一個施工人員身上，促使施工人員意識到自身的任務和責任，進而提升其施工的效率，還可以結合相應的激勵制度來給予表現優秀的施工人員一定的獎勵，進而調動施工人員工作的積極性。
3．7強化裝飾裝修階段的管理
房地產項目的發展趨勢都是交付精裝房，目前大多數的新建項目交付標的都是精裝房，精裝房的一個重要過程就是裝飾裝修，此階段管理的重點主要在于現場的人、材、機、技術、管理等資源的全面應用，要求現場管理者憑借豐富的管理經驗，發揮超強的施工管理能力，嚴格履行質量監督職責，實現全員、全方位、全過程的有效控制。主要做法有:
(1)項目開工前必須實行嚴格的圖紙會審制度，項目管理者要組織建設方、設計單位、監理單位的項目技術負責人以及各施工班組的施工班組長參會，參會前需熟悉圖紙及施工現場的實際情況，根據實際情況提出施工意見，盡量減少錯、缺、矛盾等問題的出現，圖紙會審結果出具會議紀要，到場人員簽字確認;
(2)各工序要有明確的質量責任負責人，簽定質量責任狀，從工人選用、材料選擇、施工完成、維護保養等多方面明確其責任，加上項目管理者的質量監督和控制，綜合運用經濟及人性化管理方式保證施工質量。與此同時，有針對性地加強對新技術、新工藝、新工人的技術指導，確保裝修施工目標的全面實現;
(3)根據施工組織設計以及現場實際情況，采用PDCA管理方法，及時改進關鍵工序工藝，調整并確定合理、有效的施工進度并跟蹤落實;
(4)實行樣板制度，以利于大面積裝修項目有統一質量標準參照，并按作業指導書和質量驗收規范要求，預防質量通病在施工項目上發生。
3．8成品保護的管理
施工單位針對各道工序必須采取有效的成品保護措施，在竣工驗收、交付使用之前，均要認真做好終端產品的成品保護，措施主要包括:保護、包裹、覆蓋、封閉、貯存等幾種方式，具體采用何種保護措施需要根據被保護對象和施工現場的實際情況確定:
(1)保護。提前采取保護措施，以防止成品可能發生的損傷或污染;
(2)包裹。就是將被保護物包裹起來，以防損傷或污染;
(3)覆蓋。就是使用表面覆蓋的辦法防止堵塞或損傷;
(4)封閉。就是采取局部封閉的辦法進行保護;
(5)貯存。對有環境(如溫度、濕度、通風、清潔、采光、避光、防鼠、防蟲等)要求的物資，采取倉庫保存的方式進行保護。
4結束語
綜上所述，對于房地產建設工程項目管理工作來說，當前存在的問題和缺陷還是比較多的，這些問題和缺陷的存在必須要在后續的相關管理工作中予以高度的關注，才能夠不斷提升房地產管理項目的水平和價值。
參考文獻
［1］車永紅．淺論建筑工程施工質量的全過程控制［J］．中國高新技術企業，2008(02)．
