時(shí)間：2023-06-05 09:58:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
隨著城市商品房?jī)r(jià)格的攀升，小產(chǎn)權(quán)房受到了城市中低收入群體的青睞，但其所凸顯的矛盾也越來(lái)越尖銳，小產(chǎn)權(quán)房問題的處理刻不容緩。因此，研究小產(chǎn)權(quán)房問題具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。本文對(duì)我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀、成因等進(jìn)行了深入分析，力求探討出今后我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的出路。
【關(guān)鍵詞】
小產(chǎn)權(quán)房；法律困境；出路
2007 年 6 月 18 日建設(shè)部的《關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》將“小產(chǎn)權(quán)房”界定為：“在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等費(fèi)用而向集體組織以外的居民銷售，并且其產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的。”因此，小產(chǎn)權(quán)房只能獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的集體土地使用權(quán)證和村委會(huì)的蓋章證明，無(wú)法獲得國(guó)家土地和房屋管理部門頒發(fā)的“三證”，即房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證和契約證。
一、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀
從各地小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)情況來(lái)看，目前我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)數(shù)量、分布情況等方面還未能統(tǒng)計(jì)出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是其數(shù)量之巨、影響范圍之大、涉眾之廣已經(jīng)是無(wú)可爭(zhēng)議的事實(shí)了。根據(jù)國(guó)土部門的不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積已達(dá)66億平方米，相當(dāng)于全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來(lái)的開發(fā)數(shù)量。
二、小產(chǎn)權(quán)房的成因
（一）城鄉(xiāng)二元體制是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的制度根源
我國(guó)的土地存在城鄉(xiāng)二元土地所有制，即國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。在城鄉(xiāng)二元土地所有制的框架下，農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地的權(quán)利存在嚴(yán)重的不對(duì)等。農(nóng)村集體土地的占有、使用、收益和處分方面有嚴(yán)格的法律限制。許多地方政府以較低價(jià)格從農(nóng)民手上征收農(nóng)村集體土地，再以較高價(jià)格賣給了房地產(chǎn)商，農(nóng)民未能從現(xiàn)有的土地增值分配格局中獲得合理的補(bǔ)償。在利益驅(qū)使下，許多農(nóng)民私建小產(chǎn)權(quán)房，并從中獲得較高收益，加劇了小產(chǎn)權(quán)房問題。
（二）現(xiàn)有的法律制度為小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)提供了發(fā)展空間
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”該條法律并未禁止集體經(jīng)濟(jì)組織土地上建設(shè)房屋的自由交易和流轉(zhuǎn)，讓小產(chǎn)權(quán)房的鉆了空子。
（三）城市房?jī)r(jià)居高不下
近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，加之城市居民數(shù)量的增加，房屋的需求量急劇增加，隨之而來(lái)的是房?jī)r(jià)的居高不下。而政府建設(shè)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房卻供不應(yīng)求，所以相對(duì)廉價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，吸引了大量的購(gòu)買群。
（四）新農(nóng)村建設(shè)政策為小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的擴(kuò)大提供了機(jī)會(huì)
在新農(nóng)村建設(shè)中，國(guó)家要求對(duì)農(nóng)村的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在新農(nóng)村建設(shè)中，由于資金相對(duì)匱乏，便謀求與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，開發(fā)出來(lái)的房子一部分以相對(duì)低廉的價(jià)格賣給了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民，剩余部分便讓開發(fā)商向農(nóng)村集體組織以外的居民銷售。許多小產(chǎn)權(quán)房便在新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程中如雨后春筍般出現(xiàn)了。
三、小產(chǎn)權(quán)房面臨的法律困境
（一）產(chǎn)權(quán)缺陷
國(guó)家明確規(guī)定城里居民不可買宅基地建房，也不可以買小產(chǎn)權(quán)房。目前國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但凡是小產(chǎn)權(quán)房不允許登記，不受法律保護(hù)。
（二）流轉(zhuǎn)受限
由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家房管部門和土管部門頒發(fā)的相關(guān)證件，只是具備了房子的使用功能，不具有所有權(quán)，所以其流通交易，抵押融資，繼承等方面都受限制。
（三）維權(quán)艱難
由于缺乏相關(guān)法律的保護(hù)，加之產(chǎn)權(quán)的缺失，致使購(gòu)買者與小產(chǎn)權(quán)房的建造者的買賣合同屬于無(wú)效合同，一旦出現(xiàn)法律糾紛，購(gòu)買者維權(quán)將舉步維艱。
（四）國(guó)家稅費(fèi)的流失
雖然小產(chǎn)權(quán)房在緩解城市低收入者住房壓力和促使農(nóng)民增收方面有著積極意義，但其破壞了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。許多房地產(chǎn)開發(fā)商并未依法向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金、城市設(shè)施配套費(fèi)和其他稅費(fèi)，導(dǎo)致國(guó)家稅費(fèi)的大量流失。
四、小產(chǎn)權(quán)房的出路探討
針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，國(guó)務(wù)院已做出部署，責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。我國(guó)各地區(qū)政府部門也紛紛探討小產(chǎn)權(quán)房的解決問題。在綜合考慮國(guó)內(nèi)外小產(chǎn)權(quán)房的研究成果，及小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市的具體解決方案之后，筆者認(rèn)為，可以嘗試以下解決方式：
（一）建立自由的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新制度。
通過法律賦予農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利，從制度上解決農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地“同地不同價(jià)”的問題，使農(nóng)村集體土地可以在“同地、同價(jià)、同權(quán)”的基礎(chǔ)上，參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
（二）頒布新的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)與使用的法律。
我國(guó)相關(guān)法律的缺失，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房游離于法律監(jiān)管之外。而政府相關(guān)部門在小產(chǎn)權(quán)房解決方面，一度簡(jiǎn)單地，這種方法被實(shí)踐證明與社會(huì)的發(fā)展需求不符。因此，亟須頒布新的法律，將小產(chǎn)權(quán)房納入法治監(jiān)管的軌道。
（三）健全我國(guó)的住房供應(yīng)體制。
房?jī)r(jià)的居高不下，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供不應(yīng)求，使小產(chǎn)權(quán)房成了居民的權(quán)宜之計(jì)。為此，必須健全我國(guó)的住房供應(yīng)體制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)，妥善解決小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)，從而真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
（四）完善我國(guó)的住房保障體系。
在小產(chǎn)權(quán)房的解決方面，政府可以將小產(chǎn)權(quán)房納入到我國(guó)現(xiàn)有的住房保障體系之下，使其合法化。對(duì)于已經(jīng)建成且符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以以合理的市場(chǎng)價(jià)格收購(gòu)，將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，充實(shí)我國(guó)的住房保障體系，使其物盡其用。
參考文獻(xiàn)：
[1]胡凱.“小產(chǎn)權(quán)房”問題及其對(duì)策研究[D].浙江大學(xué)，2011
[2] 王文竹.小產(chǎn)權(quán)房法律問題分析及其對(duì)策研究[D].北京交通大學(xué)，2011
乙方：________________，_______年______月______日生，住___________________，身份證號(hào)：_____________。
見證人：_________________________________
甲方與乙方對(duì)所購(gòu)期房的善后事宜，經(jīng)過充分的協(xié)商，根據(jù)權(quán)利和義務(wù)相一致的原則，達(dá)成如下協(xié)議：
一、雙方確認(rèn)______年_____月_____日與_________公司簽訂的《_________》，是甲乙雙方與_________ 公司之間真實(shí)的意思表示；該《_________》約定雙方購(gòu)買位于_________路_________弄_________家園_________ 號(hào)_________層_________室的商品住宅；該房為期房，_________公司承諾于______年_____月_____日前將該房屋交付于甲乙雙方。
二、雙方確認(rèn)該房屋首付款總額為人民幣_(tái)________元（_________元），其中人民幣_(tái)________（_________ 元），系乙方______個(gè)人支付，余額全部由甲方______個(gè)人支付；另為購(gòu)此房，甲方______個(gè)人又向銀行貸款人民幣 ____________________（_________元），從______年_____月_____日起，該貸款系甲方_________個(gè)人逐月償還。
三、現(xiàn)乙方_________自愿放棄購(gòu)房人的權(quán)利，自愿將上述購(gòu)房合同中的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給甲方_________。乙方 _________承諾協(xié)助甲方_________將該房小產(chǎn)證辦在何的名下，可向有關(guān)單位和政府部門出具放棄產(chǎn)權(quán)的書面聲明；若該房小產(chǎn)證只有辦在甲乙雙方名下，乙方_________承諾將通過轉(zhuǎn)讓、更名、贈(zèng)與等手續(xù)放棄該房屋的產(chǎn)權(quán)，不向甲方_________主張任何房款并協(xié)助甲方 _________辦理房地產(chǎn)管理部門需要的過戶手續(xù)。
四、雙方商定，在該房屋的小產(chǎn)證辦在甲方_________一人名下且甲方______________正式從房地產(chǎn)管理部門拿到房地產(chǎn)證書之日，甲方_________將乙方_________個(gè)人支付的人民幣_(tái)______________（_________元）一次返還給 _________。
五、以上協(xié)議雙方必須嚴(yán)格遵守，不得違反。若一方違約，則應(yīng)向守約方每日支付房屋總價(jià)款額千分之十的違約金。
六、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方及見證律師各執(zhí)一份； 甲乙雙方及見證律師三方簽字后即生效。
甲方（簽字）：_________乙方（簽字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
最新小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同
出賣人(甲方)： 身份證號(hào)碼：
買受人(乙方)： 身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過___五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日 年月日見證人： 年月日年月日
有關(guān)小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房合同范本
賣房方(甲方)：姓名： 身份證號(hào)碼：
購(gòu)房方(乙方)：姓名： 身份證號(hào)碼：
關(guān)于乙方向甲方購(gòu)宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下:
一、甲方將其擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的位于孟莊礦的房屋(河西村B2—72—103室 ，建筑面積 71平方米)以人民幣捌萬(wàn) 貳仟 肆佰貳 拾元整(￥82420 元整)出售給乙方。 已方愿意以上述價(jià)格向甲方認(rèn)購(gòu)該房，并以一次性付清購(gòu)房款形式購(gòu)買。
二、甲方承諾：
1、房產(chǎn)證領(lǐng)取時(shí)交乙方保管，待辦理過戶時(shí)隨時(shí)配合乙方過戶。
2、保證對(duì)出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。如果該房屋為共有房屋,則必須取得其他所有共有人的同意出售書面文件。
3、按照前述業(yè)務(wù)的需要，及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù)。
三、乙方承諾：
1、一次性付情購(gòu)房款，在辦理過戶時(shí)并依規(guī)定支付過戶費(fèi)用。
2、保證按原約定價(jià)格向甲方購(gòu)買前述房屋。
3、按照前述業(yè)務(wù)需要，及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù)，并承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。
四、違約責(zé)任
1、如果甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應(yīng)向乙方賠償因此受到的損失。
2、如果乙方違約，應(yīng)向甲方賠償因此受到的損失。
五、本協(xié)議的定立、履行、接觸、變更和爭(zhēng)議的解決適用中華人民共和國(guó)法律。
六、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
七、本協(xié)議壹式肆份，雙方擱執(zhí)貳份。
甲方： 乙方：
甲方授權(quán)代表簽字(蓋章)： 已方授權(quán)代表簽字(蓋章)：
電話： 電話：
簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月
小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房合同范本如何寫
出賣人(甲方)：
身份證號(hào)碼：
買受人(乙方)：
身份證號(hào)碼：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法 律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室_____號(hào)_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：______________ 乙方：______________
關(guān)鍵詞:農(nóng)村住房;統(tǒng)一城鄉(xiāng)地權(quán);宅基地
中圖分類號(hào):F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1674-0432(2010)-06-0039-3
1 宅基地的福利性質(zhì)導(dǎo)致農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不完整,阻礙了城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一
1.1 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不完整是因?yàn)檎氐母＠再|(zhì)
農(nóng)村房屋與城市商品房的最大區(qū)別不是城鄉(xiāng)地理位置不同,而是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同,即通常所說的城市商品房是“大產(chǎn)權(quán)”而農(nóng)村房屋是“小產(chǎn)權(quán)”。大小產(chǎn)權(quán)之間的差異源于土地占有的性質(zhì)差異,城市商品房的土地占有是通過購(gòu)房一次性地購(gòu)買了70年期的土地使用權(quán),而農(nóng)村房屋的土地則是農(nóng)民通過無(wú)償分配獲得集體土地的終生使用權(quán)。表面看來(lái),70年產(chǎn)權(quán)不如終身使用權(quán),似乎農(nóng)村房屋更有價(jià)值,其實(shí)不然。根源在于農(nóng)村房屋因其土地產(chǎn)權(quán)的不完整而無(wú)法成為完全意義上的商品,無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)流通,也無(wú)法實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。
農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不完整的根本原因是宅基地的福利屬性。實(shí)際使用中房屋和土地是不可分的,但在目前的法律框架下農(nóng)村住房的地上部分是農(nóng)戶私有的,而土地則屬于村集體。集體將土地?zé)o償分配給農(nóng)戶使用,是一種典型的福利,因此宅基地不能轉(zhuǎn)讓給所屬村集體以外的企業(yè)和個(gè)人,不能抵押,也不能繼承。(根據(jù)法律規(guī)定,宅基地的使用權(quán)不屬于遺產(chǎn),不能被繼承,但宅基地上所建房屋作為法律保護(hù)的私有財(cái)產(chǎn)是可以繼承的。宅基地使用權(quán)人的子女因集體成員身份而具備無(wú)償獲得宅基地使用權(quán)的資格,在繼承房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)候優(yōu)先取得了原宅基地的使用權(quán)。)在這種福利性用地上建起來(lái)的農(nóng)村住房被賦予了福利屬性而不能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通。
1.2 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不完整,農(nóng)民住房不能市場(chǎng)化使得農(nóng)民和市 民的利益受到損害
農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不完整最直接的結(jié)果是農(nóng)民的房屋價(jià)值很難實(shí)現(xiàn),農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)得不到保障。首先,村集體內(nèi)部幾乎不存在交易市場(chǎng)。法律將宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部,但擁有宅基地申請(qǐng)權(quán)的村民可以無(wú)償獲得宅基地,村民在理性選擇下一般不會(huì)選擇購(gòu)買別人的宅基地和房屋,村集體內(nèi)部的宅基地交易市場(chǎng)容量事實(shí)上極其有限。而在村莊之外,2008年初國(guó)家明令禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住房或“小產(chǎn)權(quán)房”,徹底取消了農(nóng)村宅基地進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性。房屋這項(xiàng)被大多數(shù)農(nóng)民視為“祖?zhèn)骷覙I(yè)”的唯一財(cái)產(chǎn)嚴(yán)重貶值,難以形成一種財(cái)產(chǎn)保障。一個(gè)城市家庭在遭遇重病或意外事故時(shí)可以變賣房屋而獲得可觀的貨幣資產(chǎn),相比之下一個(gè)農(nóng)村家庭變賣房屋所能籌措到的資金就幾乎微不足道了。
農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)不完整使市民的利益也受成了損害。現(xiàn)有城市住房供給模式的基本特征就是政府通過征收從村集體手中獲得土地,再出讓給開發(fā)商,開發(fā)商買來(lái)70年土地使用權(quán),開發(fā)出房屋再賣給城市消費(fèi)者。城市居住用地的供應(yīng)為政府壟斷,市場(chǎng)化的住房供應(yīng)方式也只有開發(fā)商一種。居民的購(gòu)房行為雖會(huì)受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家政策的影響,但從長(zhǎng)期來(lái)看,住房的需求仍是剛性的。據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)推算,到2010-2020年的時(shí)候,20-35歲人口比重會(huì)上升,這1.2億左右的婚齡人口將進(jìn)一步加大住房需求。在供不應(yīng)求而又供應(yīng)方式單一的賣方市場(chǎng)條件下,政府和開發(fā)商的利益都能保證,市民卻不得不承受高房?jī)r(jià)的變相經(jīng)濟(jì)剝奪。政府為確保住房用地的市場(chǎng)壟斷,嚴(yán)格限制農(nóng)民和市民的私下交易,隨著“小產(chǎn)權(quán)房”的被封殺,大批市民和農(nóng)民的既得利益岌岌可危。北京通州宋莊購(gòu)買農(nóng)民住房的畫家們?cè)馐艿膿p失就是市民損失的一角。
城鄉(xiāng)的社會(huì)分別不是絕對(duì)和本質(zhì)的,而是相對(duì)的,城鄉(xiāng)人口也不是相互獨(dú)立靜止不動(dòng)的,實(shí)際上,社會(huì)發(fā)展的方向是進(jìn)一步模糊城鄉(xiāng)的各種社會(huì)性差異,農(nóng)村人口進(jìn)城置業(yè)和城市人口農(nóng)村置業(yè)都是正常的需要,都應(yīng)該得到滿足。城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)遲早是要統(tǒng)一的,城鄉(xiāng)居住用地也遲早會(huì)在一個(gè)制度層面運(yùn)作。現(xiàn)在的問題是如何符合歷史發(fā)展的必然趨勢(shì),促進(jìn)城鄉(xiāng)居住用地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一。
相對(duì)來(lái)說,中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作更成熟些,向城市靠攏是農(nóng)村住房制度改革的方向。房屋買賣必然涉及其占用的土地的買賣,那么宅基地的確權(quán)就成為第一問題。
2 宅基地確權(quán)――賦予農(nóng)民完整使用權(quán)
農(nóng)民廣泛享有的宅基地福利是農(nóng)民不可剝奪的既得利益,無(wú)論什么樣的改革方案都不能侵奪這種既得利益。因此宅基地確權(quán)的最基本原則就是把當(dāng)前農(nóng)民占有的宅基地使用權(quán)通過法律程序確認(rèn)給他們。宅基地確權(quán)一方面是農(nóng)民居住用地福利確認(rèn)的過程,一方面也是宅基地福利的消亡過程。農(nóng)民結(jié)束這種獨(dú)享的“用地福利”,開啟真正的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)代,真正實(shí)現(xiàn)廣大農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和遷徙自由。具體方法包括:
2.1 一次性無(wú)償分配農(nóng)村居住用地使用權(quán),擱置所有權(quán)問題
近代物權(quán)法主張使用權(quán)優(yōu)于所有權(quán),分離使用權(quán)和所有權(quán),并進(jìn)一步完善使用權(quán)的做法在目前中國(guó)的制度環(huán)境下顯然具有更高的經(jīng)濟(jì)效率。依次思路,符合條件的農(nóng)戶都可以為自己的房屋申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證,該房屋產(chǎn)權(quán)證包括其所占土地的完整使用權(quán),宅基地使用權(quán)期限可以設(shè)置為70年,由于房屋所有權(quán)是永久的,根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,期滿時(shí)只要宅基地上有合格的住房,其土地使用權(quán)就可自動(dòng)續(xù)期。雖然目前法律中缺乏對(duì)住房用地使用權(quán)續(xù)期的具體辦法的規(guī)定,但與城市住房用地使用權(quán)相統(tǒng)一仍是可行的制度安排。
在確權(quán)的過程中,必須注意公平的問題,即每戶只能獲得一個(gè)房產(chǎn)證,堅(jiān)持“一戶一宅”。登記獲得過宅基地產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)戶不得申請(qǐng)第二個(gè)宅基地,對(duì)于已有多處宅基地的農(nóng)戶,可由農(nóng)戶決定其第一套宅基地以申請(qǐng)合法宅基地產(chǎn)權(quán)證,其余的由政府補(bǔ)償征回,加入到宅基地分配資源中或者調(diào)整為其他用地,補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以成本補(bǔ)償為原則。這樣,“一戶一宅”原則在實(shí)踐中轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙粦粢蛔C”政策的實(shí)施。
確權(quán)的過程必須保證宅基地權(quán)利為每個(gè)“當(dāng)前的”“合法的”農(nóng)民所有(超生人口不計(jì)算在內(nèi),出于計(jì)劃生育的目的,可以規(guī)定有權(quán)獲得免費(fèi)宅基地的農(nóng)村人口必須滿足一定年齡要求,以避免超生出現(xiàn)),確權(quán)完成后,不再無(wú)償劃撥居住用地,新增人口也不再有權(quán)獲得無(wú)償劃撥的居住用地。新分戶的農(nóng)村人口解決住房問題的途徑主要有三個(gè):繼承、購(gòu)買商品房、排隊(duì)等福利房。因?yàn)楫?dāng)前的分配是不排除老人的,年輕人可以繼承祖父母的宅基地,這樣也利于農(nóng)村養(yǎng)老問題的解決;中國(guó)城市化進(jìn)程加速,農(nóng)村人口數(shù)量減少,農(nóng)村宅基地并不緊缺,購(gòu)買他人棄置不用的宅基地不會(huì)構(gòu)成沉重負(fù)擔(dān),購(gòu)買鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商品房也是一個(gè)選擇;如果前面兩條都不能實(shí)現(xiàn),還可以借助農(nóng)村住房保障來(lái)解決居住問題。
2.2 打破農(nóng)戶居住用地面積的剛性限制,改為超標(biāo)收費(fèi)制和累進(jìn)收費(fèi)制
“一戶一宅”之外的另一個(gè)公平原則是“面積法定”,平均居住用地雖然是一個(gè)美妙的理想形態(tài),卻也是難以達(dá)到的狀態(tài),當(dāng)前農(nóng)戶的居住占地不均衡情況比比皆是,依靠強(qiáng)制手段收回超標(biāo)用地的做法會(huì)造成更大的矛盾沖突,利用經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段才是節(jié)約居住用地的最佳選擇。
確權(quán)之初,可以采取半賣半送的方法賦予農(nóng)戶宅基地產(chǎn)權(quán)證。符合條件的農(nóng)戶向當(dāng)?shù)卣f交宅基地使用證申請(qǐng),政府根據(jù)辦證規(guī)則贈(zèng)予和出售相應(yīng)的宅基地給農(nóng)戶。面積在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的不收費(fèi),超過標(biāo)準(zhǔn)的必須交付超標(biāo)費(fèi)。比如,某省根據(jù)本省人口和宅基地的現(xiàn)狀規(guī)定,人均可以免費(fèi)獲取40平方米的宅基地,但是某戶四口之家現(xiàn)有的宅基地占地240平方米,則多占宅基地80平方米,多占的面積按照每平方米100元購(gòu)買,農(nóng)戶在繳納了8000元的購(gòu)地款之后,可以獲得宅基地產(chǎn)權(quán)證。另外,多占面積的購(gòu)買價(jià)格可以梯度上升,實(shí)行累進(jìn)制收費(fèi)。對(duì)農(nóng)戶占用宅基地的超標(biāo)部分劃分等級(jí),再對(duì)不同等級(jí)設(shè)定不同的購(gòu)地價(jià)。如前面的例子中,如果設(shè)定超標(biāo)面積第一級(jí)為40平方米,購(gòu)地價(jià)為每平方米100元;第二級(jí)為41-80平方米,購(gòu)地價(jià)為每平方米200元,則該農(nóng)戶所需繳納的購(gòu)地款應(yīng)為12000元。在議定標(biāo)準(zhǔn)面積、超標(biāo)梯度和地價(jià)時(shí)則應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐耐恋仡愋汀⒐苍O(shè)施水平和農(nóng)戶生產(chǎn)模式及生活形態(tài),在合理經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)分配的公平。
對(duì)不愿意花錢購(gòu)買宅基地產(chǎn)權(quán)證的超標(biāo)農(nóng)戶,也可以暫時(shí)維持現(xiàn)狀,但是其住房不能獲得產(chǎn)權(quán)證,也不能上市交易。農(nóng)戶可以選擇在需要的時(shí)候辦理產(chǎn)權(quán)證,但是晚于規(guī)定時(shí)間后超標(biāo)面積的購(gòu)買價(jià)格會(huì)上漲,升幅至少要考慮到土地增值、通貨膨脹和CPI指數(shù)。
3 城鄉(xiāng)居住用地市場(chǎng)統(tǒng)一后的制度前景
3.1 城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)統(tǒng)一,住房流轉(zhuǎn)條件放開,住房?jī)r(jià)格體現(xiàn)真 實(shí)價(jià)值
宅基地確權(quán),一方面以福利分配為主要形式完成了宅基地作為福利的使命,一方面也通過法律保障了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán),實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民房屋和居住用地的資產(chǎn)化,奠定了城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)統(tǒng)一的前提。
流轉(zhuǎn)空間放開,對(duì)農(nóng)民而言,首先是宅基地與房屋產(chǎn)權(quán)的交易對(duì)象不再局限于村集體組織或者本村村民,一定區(qū)域范圍內(nèi)其它村集體及其成員、外地來(lái)此長(zhǎng)期從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的準(zhǔn)備在此定居住的人員、城鎮(zhèn)居民和法人組織,都可以成為農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)的受讓方。農(nóng)村住房通過統(tǒng)一的市場(chǎng)逐步實(shí)現(xiàn)在全社會(huì)的自由流通。
其次,流轉(zhuǎn)方式多樣,包括買賣、贈(zèng)與、作價(jià)入股、抵押、租賃等。農(nóng)民可以根據(jù)自身情況和市場(chǎng)需求,選擇將其房屋及其居住用地出售、出租給市民,也可以出售給開發(fā)商,或者選擇將宅基地的使用權(quán)當(dāng)作出資,與包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的受讓者進(jìn)行合作開發(fā)、建房,然后通過合同的方式約定所建房屋的所有權(quán)與使用權(quán)。宅基地產(chǎn)權(quán)除了通過轉(zhuǎn)讓獲得收益外,更可以作為抵押物品得到金融機(jī)構(gòu)的貸款,獲得創(chuàng)業(yè)和生產(chǎn)發(fā)展所需的資金。
再次,在市場(chǎng)交易中,農(nóng)村住房的租賃或購(gòu)買的最終價(jià)格由交易雙方協(xié)商確定,由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié),與現(xiàn)有的國(guó)有土地交易市場(chǎng)逐步接軌,農(nóng)村住房的價(jià)格必然上升,其真實(shí)價(jià)值將在市場(chǎng)中以交易價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái),減少和避免了隱性流轉(zhuǎn)中宅基地及居屋價(jià)值被低估給農(nóng)民帶來(lái)的損失。
3.2 打開城市大門,安心退出農(nóng)村――農(nóng)民入城居住的制度前景
統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居住用地市場(chǎng)向農(nóng)民打開了城鎮(zhèn)大門,更讓他們具備了購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。選擇進(jìn)入城市的農(nóng)民,通過農(nóng)村住房的轉(zhuǎn)讓而獲得一個(gè)有效的購(gòu)房資金來(lái)源,農(nóng)民可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買住房,也可以選擇與政府談判,用宅基地去置換商品房。在城鎮(zhèn)購(gòu)房成為希望在城市發(fā)展的農(nóng)民共同享有的選擇權(quán)。
從政府的責(zé)任來(lái)說,對(duì)于棄農(nóng)入城的農(nóng)民,要考慮將其逐步納入城市保障性住房的范圍,加大農(nóng)民工公寓建設(shè),對(duì)有購(gòu)房需求的農(nóng)民則在其公積金、購(gòu)房貸款、有效抵押物等方面予以支持,進(jìn)一步釋放農(nóng)民的購(gòu)房潛力,降低農(nóng)民進(jìn)城居住的門檻。
解決了農(nóng)民在城市是否有房住的問題,進(jìn)一步的制度改革是要讓他們住得起房。因此要為農(nóng)民在城市的就業(yè)和發(fā)展提供制度性支持。例如,可以借鑒某些地區(qū)的改革經(jīng)驗(yàn),推進(jìn)“三置換”工作,進(jìn)城農(nóng)民不僅可以將其宅基地的使用權(quán)置換成城鎮(zhèn)商品房,還可以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)組織中的資產(chǎn)所有權(quán)置換為城鎮(zhèn)社會(huì)保障和合作社股權(quán),從而實(shí)現(xiàn)“帶房、帶保、帶股”進(jìn)城鎮(zhèn)。在就業(yè)創(chuàng)業(yè)支持方面,可以嘗試對(duì)進(jìn)城農(nóng)民實(shí)行統(tǒng)一的社會(huì)就業(yè)失業(yè)登記制度、城鎮(zhèn)就業(yè)困難人員援助制度和職業(yè)培訓(xùn)制度,在一定時(shí)限內(nèi)免費(fèi)介紹崗位。對(duì)有創(chuàng)業(yè)愿望的農(nóng)民,優(yōu)先解決小額信貸。在教育、文化、衛(wèi)生、體育等方面進(jìn)城農(nóng)民與所在城鎮(zhèn)居民享受同等機(jī)會(huì)和權(quán)益等等。
3.3 自主選擇購(gòu)房,突破城鄉(xiāng)限制――市民購(gòu)買農(nóng)村住房的制 度前景
事實(shí)上,城市化發(fā)展中的城鄉(xiāng)人口對(duì)向流動(dòng)和多向流動(dòng),使得城鄉(xiāng)居民的混居已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。城鄉(xiāng)居住用地市場(chǎng)統(tǒng)一后,城市居民在住房上有了更多的選擇空間。可以預(yù)見的結(jié)果,首先是地方政府對(duì)土地供應(yīng)的壟斷和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷被打破,住房及土地的豐富供給有助于醫(yī)治城市畸高房?jī)r(jià)的病態(tài),還原中國(guó)城鄉(xiāng)住房的真實(shí)價(jià)值和“居住”屬性;然后是原先非法的“小產(chǎn)權(quán)房”合法化,市民購(gòu)買農(nóng)村住房的制度壁壘被消除,這有助于城市人口和資本向農(nóng)村的轉(zhuǎn)移,推動(dòng)城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)發(fā)展;第三是城市住房的原有四個(gè)等級(jí)――商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房將逐漸被商品房和廉租房二層體系取代,消費(fèi)者可以根據(jù)自己的購(gòu)買能力和偏好在市場(chǎng)上自主選擇購(gòu)買不同檔次、面積、款式、風(fēng)格、區(qū)位和價(jià)格的商品房,而收入偏低者則享受政府提供的廉租房或廉租房補(bǔ)貼。
城市居民購(gòu)買農(nóng)村住房的動(dòng)機(jī)有很多,一般可分為三種:工作生活方式變更引起的居住遷移,基本住房條件改善的需求性購(gòu)房,基于低成本和高收益預(yù)期的投資性購(gòu)房。在統(tǒng)一市場(chǎng)的條件下,土地和住房?jī)r(jià)格趨于合理有序,短期投機(jī)的購(gòu)房行為將因收益遞減而轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇缘拈L(zhǎng)期投資,需求性購(gòu)房將成為主流。因此政府需相應(yīng)放寬對(duì)購(gòu)房套數(shù)的制度限制,轉(zhuǎn)為通過財(cái)稅政策梯級(jí)增加購(gòu)房和持房成本,讓多買房者承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任,在再分配中實(shí)現(xiàn)公平。
4 實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)農(nóng)宅”需要的配套制度
農(nóng)村宅基地的確權(quán)過程需要一些配套的改革,比如宅基地產(chǎn)權(quán)置換制度和收購(gòu)儲(chǔ)備制度,農(nóng)村廉租房政策和城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制等。
4.1 宅基地產(chǎn)權(quán)置換和宅基地收購(gòu)儲(chǔ)備制度
對(duì)土地依賴性的不同和自身?xiàng)l件的差異,使農(nóng)戶在處置宅基地和房產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)分化,通過市場(chǎng)解決住房問題并不是農(nóng)民唯一的選擇,農(nóng)村宅基地改革應(yīng)該考慮住房用地產(chǎn)權(quán)的置換。在自愿、公平的原則下允許農(nóng)民在規(guī)定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行宅基地產(chǎn)權(quán)的置換,在置換的過程中,必須賦予農(nóng)民平等的談判地位和權(quán)利,置換補(bǔ)償不應(yīng)該由政府或農(nóng)民單方面說了算,而應(yīng)該由雙方協(xié)商確定,給農(nóng)民以本該有的平等交易地位及討價(jià)還價(jià)的權(quán)利。也可以支持和鼓勵(lì)建立諸如“農(nóng)協(xié)”一類的農(nóng)民組織,作為農(nóng)民正當(dāng)利益和需求的表達(dá)途徑。宅基地產(chǎn)權(quán)置換過程中,政府不再和每戶農(nóng)民談判,而只要和相關(guān)的農(nóng)民組織談判就可以了,這樣,既可以降低談判成本,又可以提高辦事效率;另一方面,當(dāng)政府侵犯農(nóng)民利益時(shí),農(nóng)民可以有效地組織起來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。
農(nóng)村住房用地的集約化,除了依靠宅基地產(chǎn)權(quán)置換之外,也可以嘗試建立農(nóng)村宅基地儲(chǔ)備制度。在農(nóng)戶自愿的前提下,收回農(nóng)戶的宅基地及房宅,使空閑或多余的農(nóng)村宅基地和農(nóng)宅集中起來(lái),在對(duì)農(nóng)戶按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償后,將農(nóng)村宅基地儲(chǔ)備起來(lái),再根據(jù)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃,有計(jì)劃且合理地將農(nóng)村宅基地進(jìn)行置換、分配、出租等。
4.2 保障農(nóng)民住房福利
“產(chǎn)權(quán)農(nóng)宅制度”使農(nóng)村住房實(shí)現(xiàn)了商品化,但農(nóng)民的住房福利也要得到保障。無(wú)論對(duì)城市擴(kuò)大化和新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)踐進(jìn)行觀察,還是對(duì)“產(chǎn)權(quán)農(nóng)宅制度”帶來(lái)的影響進(jìn)行預(yù)測(cè),農(nóng)民居住逐步集中化都是必然的趨勢(shì)。集中過程中會(huì)有極少數(shù)農(nóng)民出售農(nóng)村住房,最后無(wú)處居住。但農(nóng)民是具備經(jīng)濟(jì)理性的,他們懂得如何經(jīng)營(yíng)自己的財(cái)產(chǎn),這部分無(wú)家可歸的農(nóng)民的出現(xiàn)是個(gè)別特殊情況,不會(huì)是一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題。那些沒有購(gòu)買力和承租力的絕對(duì)貧困農(nóng)戶可以尋求政府的“農(nóng)村廉租房”,政府應(yīng)積極尋找合擴(kuò)展房源作為農(nóng)村廉租房來(lái)保障這一部分的落難農(nóng)民。以上所言的住房福利保障均是為保留著農(nóng)民職業(yè)身份的農(nóng)戶提供的,對(duì)于“農(nóng)民市民化”過程中出現(xiàn)的非農(nóng)職業(yè)的失地農(nóng)民(例如農(nóng)民工),應(yīng)該允許其加入市民享有的住房保障體系中。
4.3 城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制
“產(chǎn)權(quán)宅基地”制度意味著農(nóng)村住房與城市住房在產(chǎn)權(quán)地位上的統(tǒng)一,意味著農(nóng)村宅基地經(jīng)確權(quán)分配后由集體產(chǎn)權(quán)變成了私人產(chǎn)權(quán)。這要求城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制。可以將現(xiàn)行的耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅統(tǒng)一為“住房占地使用稅”,與原有的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅合并為“房地產(chǎn)稅”。實(shí)行房地產(chǎn)稅后,農(nóng)民將和城鎮(zhèn)居民一樣,其房產(chǎn)不分生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還是自用,均被納入征稅范圍。在稅目設(shè)計(jì)上,為房屋與占用土地分別設(shè)計(jì)稅率,實(shí)行輕稅政策,以減輕農(nóng)民的實(shí)際負(fù)擔(dān),不增加或少增加城鎮(zhèn)居民的負(fù)擔(dān)。對(duì)于宅基地面積未到法定標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)戶、貧困農(nóng)民、孤寡老人和遭受天災(zāi)人禍的納稅人,政府應(yīng)給予稅收的減免。
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各級(jí)政府要按照節(jié)約用地要求，確保耕地保有量和基本農(nóng)田面積不減少，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總規(guī)模和建設(shè)占用耕地規(guī)模，從緊安排建設(shè)用地增量。落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，全面促進(jìn)節(jié)約集約用地。切實(shí)保護(hù)耕地、保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的重要措施，各級(jí)政府國(guó)土資源管理的重要任務(wù)。各級(jí)政府要把建設(shè)用地的思想統(tǒng)一到嚴(yán)格土地管理上來(lái)，把工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展觀念統(tǒng)一到節(jié)約用地上來(lái)。
二、按照節(jié)約集約用地原則。嚴(yán)格審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃
（一）要突出土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用。各級(jí)政府在組織編制與土地利用相關(guān)的規(guī)劃過程中。各類相關(guān)規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃相銜接，所確定的建設(shè)用地規(guī)模必須符合土地利用總體規(guī)劃的安排，年度用地安排也必須控制在土地利用年度計(jì)劃之內(nèi)。不符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃安排的必須及時(shí)調(diào)整和修改，核減用地規(guī)模。
（二）科學(xué)確定城市定位、功能目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，從嚴(yán)控制城市用地規(guī)模。城市規(guī)劃要按照循序漸進(jìn)、節(jié)約用地、集約發(fā)展、合理布局的原則。嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)綠化建設(shè)，嚴(yán)禁規(guī)劃建設(shè)脫離實(shí)際需要的寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)和綠化帶。
三、充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用。
（一）必須通過招標(biāo)拍賣掛牌方式確定土地使用者和土地價(jià)格。經(jīng)營(yíng)性土地出讓前要制訂控制性詳細(xì)規(guī)劃和土地供應(yīng)方案，嚴(yán)格落實(shí)經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地。明確容積率、綠地率和建筑密度等規(guī)劃條件，規(guī)劃條件一經(jīng)確定，不得擅自調(diào)整。國(guó)土資源部門要會(huì)同發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保等部門制訂工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃，擬訂出讓地塊的產(chǎn)業(yè)類型、項(xiàng)目建議、規(guī)劃條件、環(huán)保要求等內(nèi)容，作為工業(yè)用地出讓的前置條件。對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的不再增收土地價(jià)款。工業(yè)用地，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)土資源部《關(guān)于和實(shí)施<工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)>通知》國(guó)土資發(fā)〔〕24號(hào)）規(guī)定的容積率、建筑系數(shù)、投資強(qiáng)度、綠地率和行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例等指標(biāo)。鼓勵(lì)企業(yè)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)多層廠房。
（二）用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和90平方米以下普通商品房的比例不得低于70%優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。住宅用地中。
（三）強(qiáng)化用地合同管理。也不得按土地價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證書。土地出讓合同和劃撥決定書要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容。未按土地出讓合同繳清全部土地價(jià)款的不得發(fā)放土地證書。
（四）將閑置、低效利用的土地及時(shí)納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。市、縣（市）政府要加大土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金投入力度，進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。各地要根據(jù)實(shí)際采取無(wú)償收回、依法沒收、有償收購(gòu)等方式。并積極拓寬融資渠道。今后，經(jīng)營(yíng)性用地、工業(yè)用地都要爭(zhēng)取實(shí)施“凈地”出讓。
（五）國(guó)土資源部門的統(tǒng)一組織下，加快建立建設(shè)用地使用評(píng)價(jià)制度。各地要在第二次土地調(diào)查的基礎(chǔ)上。對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地的開發(fā)利用情況、利用強(qiáng)度和綜合承載能力等進(jìn)行普查評(píng)價(jià)，重點(diǎn)對(duì)各開發(fā)區(qū)土地利用情況進(jìn)行評(píng)估，核查后結(jié)果向社會(huì)公示。并按照法律法規(guī)和政策規(guī)定，處理好建設(shè)用地開發(fā)利用中存在問題。今后各項(xiàng)建設(shè)要優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，鼓勵(lì)開發(fā)利用地上地下空間，提高土地利用效率。對(duì)符合“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”要求的開發(fā)區(qū)，優(yōu)先安排建設(shè)用地指標(biāo)。
四、加強(qiáng)農(nóng)村土地管理。
（一）整合盤活存量集體建設(shè)用地。依據(jù)規(guī)劃穩(wěn)妥開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理，鼓勵(lì)整合農(nóng)村集體建設(shè)用地。要按照依法、平等互惠、自主自愿的原則。提高集體建設(shè)用地的使用效率，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。要嚴(yán)格按照鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村規(guī)劃，依法批準(zhǔn)農(nóng)民住宅建設(shè)用地；農(nóng)民住宅建設(shè)用地要先行安排利用村內(nèi)空閑地、閑置宅基地。當(dāng)?shù)卣膭?lì)村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請(qǐng)條件而購(gòu)買空閑住宅。
（二）加強(qiáng)宅基地管理。國(guó)土資源管理部門要嚴(yán)把農(nóng)民宅基地用地審批關(guān)，建立農(nóng)民住宅信息動(dòng)態(tài)查詢系統(tǒng)。控制農(nóng)民超用地標(biāo)準(zhǔn)面積建房。要建立農(nóng)村人口、家庭、婚姻、住宅情況的信息庫(kù)和動(dòng)態(tài)查詢系統(tǒng)，逐步清理歷史遺留的一戶多宅問題。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村建設(shè)住宅或購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅及“小產(chǎn)權(quán)房”土地承包經(jīng)營(yíng)者不得以建設(shè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)看護(hù)房名義建設(shè)住宅和別墅。
五、嚴(yán)格監(jiān)督檢查。
（一）作為建設(shè)用地項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)內(nèi)容。沒有國(guó)土資源管理部門的檢查驗(yàn)收意見，完善建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度。要將建設(shè)項(xiàng)目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況。或者檢查驗(yàn)收不合格的不得通過竣工驗(yàn)收。
（二）加強(qiáng)對(duì)節(jié)約集約用地的監(jiān)管工作。國(guó)土資源管理部門要會(huì)同監(jiān)察等有關(guān)部門持續(xù)開展節(jié)約集約用地情況的執(zhí)法檢查。依法依紀(jì)追究有關(guān)人員的責(zé)任。各級(jí)政府要加大對(duì)閑置土地的清理力度，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的要督促用地單位及時(shí)充分利用土地，或采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的按出讓合同或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。同時(shí)對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。全面防范企業(yè)“圈占”土地，防止產(chǎn)生新的閑置土地。
【關(guān)鍵詞】鄱陽(yáng)湖區(qū)域；農(nóng)業(yè)管理模式；實(shí)證分析；政策建議
一、鄱陽(yáng)湖區(qū)域農(nóng)業(yè)管理模式的現(xiàn)狀
1.傳統(tǒng)意識(shí)與現(xiàn)代思維同在
鄱陽(yáng)湖區(qū)多濕地，水生、濕生和沼生植物較常見，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較粗放、原始，“靠湖吃湖”、“圍湖造田”仍然是當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)增收的主要方式，屬于一種掠奪式的無(wú)序利用，嚴(yán)重制約了該區(qū)域農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向廣度和深度的拓展。
與此同時(shí)，當(dāng)?shù)卣罅Υ龠M(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)與設(shè)備在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的推廣和應(yīng)用，推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力向更高層次發(fā)展，實(shí)施集約化低碳化的農(nóng)業(yè)管理模式，推動(dòng)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。
2.落后工藝與先進(jìn)科技交織
當(dāng)代，生物和信息技術(shù)正成為農(nóng)業(yè)發(fā)展的基石和提高農(nóng)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，集中體現(xiàn)在新快速繁育、新物種塑造、新農(nóng)業(yè)工廠的構(gòu)建以及新能源和新空間領(lǐng)域的拓展及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化、精確化和高效化等方面。其運(yùn)用不僅能極大提高鄱陽(yáng)湖區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，優(yōu)化區(qū)域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并且也將改變農(nóng)業(yè)的傳統(tǒng)工藝特性，使得農(nóng)業(yè)的內(nèi)涵和外延發(fā)生深刻變化。
3.手工操作與機(jī)械作業(yè)并存
隨著農(nóng)業(yè)科技的發(fā)展，農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平不斷提高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)逐步擺脫傳統(tǒng)的手工耕種模式，漸漸向機(jī)械化耕種模式轉(zhuǎn)變。耕地、播種、除草、澆水、收割等生產(chǎn)環(huán)節(jié)都已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)機(jī)械化。
二、鄱陽(yáng)湖區(qū)域農(nóng)業(yè)管理模式“弱質(zhì)”的原因
鄱陽(yáng)湖區(qū)域農(nóng)業(yè)管理模式的“弱質(zhì)”可以歸咎于政府、企業(yè)與中間商、農(nóng)戶與消費(fèi)者等三個(gè)層面、這其中涉及到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、流通及消費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)[2]。筆者將將通過勞動(dòng)力、資金、市場(chǎng)、農(nóng)業(yè)保護(hù)政策及土地管理模式幾個(gè)方面詳細(xì)對(duì)其原因進(jìn)行剖析。
1.勞動(dòng)力素質(zhì)較低
主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是觀念陳舊，思想保守，組織化程度低、信息意識(shí)較弱，一味追求產(chǎn)量而忽視質(zhì)量、無(wú)視市場(chǎng)需求。二是科技、文化、管理素質(zhì)差，掌握和運(yùn)用新技術(shù)、開發(fā)新品種難，缺少專業(yè)技術(shù)人員。
2.資金投入不足
一方面，農(nóng)業(yè)投入渠道單一，主要依靠財(cái)政信貸、農(nóng)村集體和農(nóng)民個(gè)人投入，缺乏專門從事風(fēng)險(xiǎn)投資的產(chǎn)業(yè)投資基金，投資渠道單一；另一方面，農(nóng)業(yè)投入在區(qū)域投入中所占比重太小，基礎(chǔ)性投入不足，落后破舊的農(nóng)業(yè)設(shè)備得不到更新，農(nóng)業(yè)科研成果得不到推廣，無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要。
另外，鄱陽(yáng)湖區(qū)域第二、三產(chǎn)業(yè)近年來(lái)得到了迅速發(fā)展，其產(chǎn)值在區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額急速上升，在工業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值份額隨之下降。[3]在二、三產(chǎn)業(yè)預(yù)期的投資效益和投資機(jī)會(huì)激增的情況下，大量挪用擠占了農(nóng)用資金的比重，農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)款常常不能兌現(xiàn)，出現(xiàn)“白條”現(xiàn)象，直接侵害農(nóng)民的利益，嚴(yán)重打擊農(nóng)民生產(chǎn)積極性，反映出農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金支持和服務(wù)系統(tǒng)完善方面仍然存在嚴(yán)重問題[4]。
3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)滯后
農(nóng)產(chǎn)品銷售脫節(jié)是農(nóng)業(yè)發(fā)展中最為常見的也是最為困擾的問題，這種情況一方面同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和質(zhì)量有關(guān)。另一方面，是缺乏及時(shí)有效的信息引導(dǎo)、技術(shù)指導(dǎo)以及加工、儲(chǔ)藏、運(yùn)銷服務(wù)的結(jié)果。
4.環(huán)境保護(hù)觀念欠缺
農(nóng)業(yè)是對(duì)于自然環(huán)境依賴性極強(qiáng)的一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)。鄱陽(yáng)湖區(qū)域盡管有著優(yōu)越的自然環(huán)境條件，但是頻繁的自然災(zāi)害和掠奪式資源使用方式使得生態(tài)環(huán)境日趨脆弱，因此保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境尤為重要。鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)各地應(yīng)根據(jù)不同的地理?xiàng)l件資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)。[5]加強(qiáng)農(nóng)業(yè)保護(hù)，搞好水土保持，擴(kuò)大森林覆蓋面積，保護(hù)和利用好現(xiàn)有動(dòng)植物資源。這一方面需要國(guó)家對(duì)該區(qū)域給予節(jié)能減排、綠色循環(huán)經(jīng)濟(jì)、新能源等方面的優(yōu)惠政策，另一方面需要該區(qū)域自身提高環(huán)境保護(hù)意識(shí)，建立相關(guān)的保護(hù)制度和措施。
5.土地管理模式混亂
根據(jù)《中華人名共和國(guó)土地管理法》和《中華人名共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，集體所有的土地在進(jìn)入市場(chǎng)，或通過轉(zhuǎn)變用途獲得增值時(shí)，只能將集體土地征用為國(guó)有土地，即未經(jīng)允許不得擅自改變流轉(zhuǎn)后的土地用途。然而在對(duì)鄱陽(yáng)湖區(qū)的調(diào)研中，筆者發(fā)現(xiàn)承包耕地流轉(zhuǎn)用于城鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、礦山開采、廠房出租和農(nóng)民自建房的不在少數(shù)，甚至在一些區(qū)域還出現(xiàn)采用“以租代征”、“自征自用”等方式，導(dǎo)致“無(wú)證用地”的現(xiàn)象。小產(chǎn)權(quán)房交易等土地隱形市場(chǎng)的存在也嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的土地權(quán)益。同時(shí)，還發(fā)現(xiàn)相當(dāng)一部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)沒有簽訂流轉(zhuǎn)合同，僅僅只有口頭協(xié)議。即使是簽訂了合同的流轉(zhuǎn)行為也存在著形式不規(guī)范，內(nèi)容過于簡(jiǎn)單，條款不完整的問題，對(duì)于流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任、承包土地上附著物處置、有關(guān)賠償條款等缺乏明確的規(guī)定，這使得鄱陽(yáng)湖區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛類型多樣。[6]加之政府的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理職能不甚明確，在實(shí)際操作中往往無(wú)章可循、無(wú)法可依、管理和服務(wù)難以到位。
三、提高鄱陽(yáng)湖區(qū)域農(nóng)業(yè)管理效率的政策建議
1.適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的要求，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化生產(chǎn)
首先，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展市場(chǎng)前景廣闊、產(chǎn)業(yè)覆蓋面積大、促進(jìn)農(nóng)民增收效果明顯的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品的流通業(yè)。其次，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)互動(dòng)發(fā)展、統(tǒng)籌人與自然和諧發(fā)展、統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)傳統(tǒng)功能與服務(wù)都市發(fā)展功能、統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)、加、銷互促發(fā)展，統(tǒng)籌政府引導(dǎo)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)有效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展和自然環(huán)境友好發(fā)展。最后，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化生產(chǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化管理，社會(huì)化服務(wù)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，企業(yè)化運(yùn)作，以及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式，突出發(fā)展適應(yīng)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的無(wú)公害食品、綠色食品、有機(jī)食品，形成生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品基地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益三者的有機(jī)統(tǒng)一。
2.健全土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，規(guī)模化發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)
土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，土地流轉(zhuǎn)問題是農(nóng)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題，是實(shí)現(xiàn)土地集約化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的有效途徑。中央要求“健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)”，即要求在堅(jiān)持農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營(yíng)制度不變的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，推動(dòng)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。鄱陽(yáng)湖區(qū)域在你堅(jiān)持穩(wěn)定土地所有權(quán)、活化土地使用權(quán)的原則下，采用各種等土地流轉(zhuǎn)形式，以擴(kuò)大土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，但就整體而言，還未形成有序的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模偏小。因此，需要依法引導(dǎo)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體集中土地，按照企業(yè)化的運(yùn)作方式，積極發(fā)展多種形式的農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)新與農(nóng)民群眾之間的利益連結(jié)機(jī)制，走區(qū)域化、集約化、品牌化發(fā)展道路。
3.加強(qiáng)區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)，優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展離不開農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施硬件配套發(fā)展，鄱陽(yáng)湖區(qū)域地理位置特殊，具體要做到：徹底清理水庫(kù)、水塘、河流、湖泊淤泥，增大庫(kù)容；加固、加高圩堤，提高防洪標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)增強(qiáng)防洪、蓄洪能力；增加蓄水能力，提高防旱、抗旱標(biāo)準(zhǔn)，確保旱災(zāi)年份農(nóng)業(yè)豐收；疏浚河道，暢通水路根據(jù)需要等。[7]圍繞優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)的布局規(guī)劃，優(yōu)先安排農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，構(gòu)建山、水、田、林、路配套發(fā)展的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，走設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展的道路。
4.改革資本投入方式，多元化投資渠道
在國(guó)務(wù)院批復(fù)的鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃中，有大量項(xiàng)目需要通過資本市場(chǎng)、通過投資渠道多元化來(lái)籌措資金。這就要求當(dāng)?shù)卣凑展嫘耘c經(jīng)營(yíng)性相結(jié)合的思路，創(chuàng)新投資機(jī)制，吸引城市資本參與農(nóng)業(yè)建設(shè)。一方面，必須確立以政府財(cái)政為主導(dǎo)的投入機(jī)制，改善和優(yōu)化支農(nóng)資金投入方式，建立嚴(yán)格的資金管理與運(yùn)作監(jiān)管機(jī)制，把提高資金使用效率作為資金管理的首要目標(biāo)。另一方面，增加公共財(cái)政對(duì)新農(nóng)村建設(shè)投入額度，建立穩(wěn)定的支農(nóng)資金投入機(jī)制，同時(shí)盡快制定切實(shí)可行的”工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)”相關(guān)政策措施。最后，應(yīng)通過采取股份合作制方式來(lái)組建各類生產(chǎn)合作社、農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心和農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，實(shí)行資金共籌、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、產(chǎn)權(quán)清晰、利益相關(guān)的經(jīng)營(yíng)體制，廣泛動(dòng)員社會(huì)力量，讓社會(huì)資產(chǎn)、外來(lái)資金和非公有制經(jīng)濟(jì)成分充當(dāng)資本運(yùn)營(yíng)的主體。
5.引入國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，確保農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)展
在我們制定今后湖區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的過程中，必須以國(guó)際大環(huán)境為背景，充分考慮農(nóng)業(yè)國(guó)際化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域關(guān)聯(lián)因素，揚(yáng)長(zhǎng)避短，突出優(yōu)勢(shì)，才能使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更有利的位置。[8]
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基金項(xiàng)目：江西省社會(huì)科學(xué)“十一五”規(guī)劃課題《鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)農(nóng)業(yè)合作組織的創(chuàng)新與發(fā)展研究》階段性研究成果（課題編號(hào)：10YJ65）。
作者簡(jiǎn)介：
在充分肯定成績(jī)的同時(shí)，我們也要看到，我縣新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐還不夠快，城鎮(zhèn)化率低于全市、全國(guó)平均水平，城鄉(xiāng)發(fā)展差距仍然較大，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)還很明顯等等。就城市建設(shè)而言，這幾年我們?cè)凇皟沙恰苯ㄔO(shè)上實(shí)現(xiàn)了“量”的擴(kuò)張，拉開了城市發(fā)展的框架，為未來(lái)一段時(shí)期的發(fā)展打下了基礎(chǔ)、留足了空間，但在“質(zhì)”的提升上還不夠，城市的能級(jí)、品質(zhì)、功能配套、人文底蘊(yùn)等與先進(jìn)地區(qū)相比還有一定的差距，與廣大群眾對(duì)城市美好生活的向往相比還有不小的距離。可以說，加快完善城市功能、提升城市品質(zhì)，已成為當(dāng)前和今后一段時(shí)期推動(dòng)無(wú)為新一輪城市發(fā)展的迫切需要。
高品質(zhì)城市是集聚高素質(zhì)人才、培育高水平產(chǎn)業(yè)的重要載體。在工業(yè)化初期，有什么樣的產(chǎn)業(yè)就會(huì)有什么樣的城市；在工業(yè)化中后期，有什么樣的城市就會(huì)有什么樣的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，我縣已經(jīng)進(jìn)入了工業(yè)化中后期，城市對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的拉動(dòng)作用將更為明顯，只有加快打造高品質(zhì)的城市載體，才能更大范圍地集聚高端要素，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和效益。從另一個(gè)層面來(lái)講，隨著“高鐵高速時(shí)代”的到來(lái)，我縣與“珠三角”、“長(zhǎng)三角”、“京津冀”等重要經(jīng)濟(jì)圈的聯(lián)系更加緊密，區(qū)域一體化已進(jìn)入加速期，一體化對(duì)無(wú)為來(lái)說是一把“雙刃劍”，我們既面臨“同城效應(yīng)”帶來(lái)的機(jī)遇，也面臨“虹吸效應(yīng)”帶來(lái)的考驗(yàn)，是成為外部要素的集聚地，還是成為本地要素的輸出地，關(guān)鍵看我們城市的功能、品質(zhì)和能級(jí)。下一步，縣委、縣政府推進(jìn)城市建設(shè)總的定位和藍(lán)圖就是要圍繞“撤縣設(shè)市”的目標(biāo)，提升無(wú)城中心城市功能，打造高溝濱江新城，推進(jìn)“兩城”一體化發(fā)展，最終建成70萬(wàn)人口規(guī)模的濱江新型中等城市。今年，要按照“三治三增三提升”的要求，大力開展“城市建設(shè)提升年”活動(dòng)，著力打造城市升級(jí)版，同步提升城鄉(xiāng)環(huán)境和品質(zhì)，努力走出一條內(nèi)涵式的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展路子。
（一）著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，推進(jìn)城市規(guī)劃水平新提升。規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，在加快建設(shè)新型中等城市的過程中，我們要堅(jiān)持以一流規(guī)劃引領(lǐng)建設(shè)。要突出全域抓布局。前不久，國(guó)家發(fā)改委制定了關(guān)于“十三五”市縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃改革創(chuàng)新的指導(dǎo)意見，強(qiáng)調(diào)要增強(qiáng)市縣政府空間管控能力，將市縣全域劃分為城鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)三類空間，形成統(tǒng)領(lǐng)市縣發(fā)展全局的規(guī)劃藍(lán)圖、布局總圖。我們要按照這一要求，牢固樹立全域規(guī)劃理念，做好各項(xiàng)調(diào)研準(zhǔn)備工作，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)、土地利用、生態(tài)保護(hù)等規(guī)劃“多規(guī)合一”，實(shí)現(xiàn)縣域規(guī)劃一張圖。要突出重點(diǎn)抓完善。進(jìn)一步完善無(wú)為城市總體規(guī)劃、高溝濱江新城發(fā)展規(guī)劃和縣域鎮(zhèn)村體系規(guī)劃，更好地發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用。統(tǒng)籌考慮城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大就業(yè)、公共服務(wù)等問題，善于借智借力，拓寬眼界視野，加快編制相關(guān)控制性詳規(guī)和專項(xiàng)規(guī)劃，不斷提升規(guī)劃?rùn)n次和水平。要突出剛性抓執(zhí)行。進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃即法的理念，任何單位和個(gè)人都不得隨意變更規(guī)劃，相關(guān)部門要加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督，健全動(dòng)態(tài)巡查機(jī)制，對(duì)違反規(guī)劃建設(shè)的行為堅(jiān)決依法查處到位，確保一張藍(lán)圖繪到底、干到底。
（二）完善配套功能，推進(jìn)城市承載能力新提升。今年全縣城建重點(diǎn)工程和項(xiàng)目總體是按照“主攻城東新區(qū)、彰顯城南新貌、完善老城功能、全面提升水平，加快建設(shè)高溝濱江新城”的思路來(lái)擺布的，不再鋪新的“攤子”，著力點(diǎn)是在完善基礎(chǔ)配套、強(qiáng)化城市功能、提升城市品質(zhì)、改善城市環(huán)境上下功夫，力爭(zhēng)全年城建總投入不少于35億元。無(wú)城以城東新區(qū)高鐵站前廣場(chǎng)、城南新城水體景觀帶、老城東一環(huán)區(qū)域開發(fā)建設(shè)等為重點(diǎn)，不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和功能配套，樹立城東新區(qū)對(duì)外窗口形象，完善城南新城城市功能，改善老城區(qū)域整體環(huán)境；高溝濱江新城以濱江大道、污水處理廠、城市綜合體等為重點(diǎn)，進(jìn)一步拉開框架、完善配套、提升形象。無(wú)城各城建指揮部和高溝濱江新城建設(shè)指揮部要圍繞這些重點(diǎn)工程和項(xiàng)目，進(jìn)一步健全城市建設(shè)推進(jìn)機(jī)制，加強(qiáng)任務(wù)分解落實(shí)，強(qiáng)化分層分級(jí)調(diào)度，依法做好征拆工作，全力協(xié)調(diào)解決問題，確保所有工程都能按照既定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)加快推進(jìn)、順利完成。
（三）堅(jiān)持以業(yè)興城，推進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展新提升。城市是產(chǎn)業(yè)的載體，產(chǎn)業(yè)是城市的根基。要堅(jiān)持走產(chǎn)城融合的發(fā)展路子，促進(jìn)城市與園區(qū)融合發(fā)展，無(wú)城要依托城東工業(yè)園、高溝濱江新城要依托高溝經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，完善“兩區(qū)”配套功能，提升產(chǎn)業(yè)承載能力，大力發(fā)展新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)創(chuàng)業(yè)集聚、就業(yè)集聚、居住集聚，推動(dòng)城市空間與產(chǎn)業(yè)空間高度契合、協(xié)調(diào)發(fā)展。促進(jìn)城市與服務(wù)業(yè)融合發(fā)展，有效整合城市各類資源，加快推進(jìn)國(guó)購(gòu)藍(lán)鼎商業(yè)中心等一批商貿(mào)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)，擴(kuò)大城市消費(fèi)規(guī)模；積極引入新模式、新業(yè)態(tài)，加快養(yǎng)老、健康、文化旅游、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，適應(yīng)城市高端化消費(fèi)需求；加快
房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展，去年我縣房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)分別上交稅金4.7億、2.6億元，占地方稅收的33.9%、18.6%，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，要發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì)，積極引進(jìn)高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，落實(shí)好支持建筑業(yè)發(fā)展的政策，吸引更多的無(wú)為建筑企業(yè)回鄉(xiāng)發(fā)展，早日把無(wú)為建成建筑業(yè)強(qiáng)縣。促進(jìn)城市與社會(huì)事業(yè)融合發(fā)展，教育、醫(yī)療等社會(huì)事業(yè)發(fā)展，是一個(gè)城市高端要素集聚的必要條件，我們要樹立抓社會(huì)事業(yè)也是抓產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意識(shí)，加快推進(jìn)縣醫(yī)院綜合樓等一批社會(huì)事業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，積極引進(jìn)寧波光華學(xué)校等一批優(yōu)質(zhì)資源，做好安徽中醫(yī)藥高專在無(wú)為設(shè)立分校工作，加大名校、名院等的培育力度，更好地匯聚人氣、商氣，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)。（四）圍繞彰顯特色，推進(jìn)城市品位實(shí)現(xiàn)新提升。特色就是一個(gè)城市區(qū)別于其它城市的個(gè)性和品味。就我縣來(lái)言，一要在“水”和“綠”上做文章，無(wú)為最大的特色就是“水”和“綠”，要圍繞“水脈綠城”，發(fā)揮好水的優(yōu)勢(shì)，加快推進(jìn)水景公園、東環(huán)城河濕地公園、西河景觀帶等的建設(shè)，放大無(wú)為濱江親水特性；大力建設(shè)綠色長(zhǎng)廊、生態(tài)林地、街頭綠地、游園小品，加大城市“綠量”，提升綠化水平，打造多姿多彩、富有特色的城市綠化景觀，努力爭(zhēng)創(chuàng)“全國(guó)園林縣城”。二要在“魂”字上下功夫，文化是城市的靈魂，要注重挖掘無(wú)為歷史文化資源，加快縣文化中心、米芾文化公園等項(xiàng)目建設(shè)，并把歷史文化元素融入到城市的風(fēng)貌設(shè)計(jì)、景觀打造乃至單體建筑中，讓人時(shí)時(shí)處處都能感受到歷史文化的內(nèi)涵，從而展現(xiàn)城市獨(dú)特的文化品味。三要在“精”字上把好關(guān)，就是要精益求精，提高設(shè)計(jì)水平，建設(shè)精品工程，尤其是那些關(guān)系城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的功能性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、處于重要節(jié)點(diǎn)關(guān)系整個(gè)城市形象的重點(diǎn)工程，更要從項(xiàng)目論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工等每一個(gè)環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把關(guān)、精雕細(xì)琢，努力打造更多的城市亮點(diǎn)。
（五）創(chuàng)新投入機(jī)制，推進(jìn)要素保障能力新提升。去年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列文件，進(jìn)一步加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理，使我們現(xiàn)有的融資平臺(tái)融資功能受到限制，因此我們推進(jìn)城市建設(shè)，急需要解決好錢從哪里來(lái)的問題。要積極適應(yīng)形勢(shì)和政策變化，加大向上對(duì)接力度，爭(zhēng)取發(fā)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)債券，用好棚戶區(qū)改造政策，不斷擴(kuò)大上級(jí)對(duì)城市民生項(xiàng)目的支持力度。要加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究，加快投融資體制改革，加大城市招商引資力度，積極運(yùn)用PPP等模式引入社會(huì)資本參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，激發(fā)民間投資活力。要牢固樹立經(jīng)營(yíng)城市的理念，堅(jiān)持“一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”，進(jìn)一步管好盤活城市土地資源，加大政府城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理力度，發(fā)揮好最大效益，多渠道籌措建設(shè)資金。縣城投、宜居公司等融資平臺(tái)要積極轉(zhuǎn)型，利用優(yōu)質(zhì)的城市資產(chǎn)和資本，采取參股、合作等方式，下活經(jīng)營(yíng)城市這盤棋，更好地發(fā)揮作用。
（六）注重建管并重，推進(jìn)城市管理水平新提升。要鞏固第三屆全省文明縣城創(chuàng)建成果，加快推進(jìn)城市管理提檔升級(jí)，抓好城市外在形象、內(nèi)涵品質(zhì)和人的素養(yǎng)的全面提升。要進(jìn)一步完善城市網(wǎng)格化、信息化管理等長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)整治車輛亂停、廣告亂設(shè)、煙花鞭炮亂放、背街小巷臟亂差等一批影響城市形象、市民生活的突出問題，大力推進(jìn)棚戶區(qū)、“城中村”、背街小巷等的改造，努力打造整潔、優(yōu)美、和諧的城市人居環(huán)境，提高市民對(duì)城市建設(shè)和文明創(chuàng)建的認(rèn)同感、滿意度。要注重運(yùn)用市場(chǎng)化手段、改革的辦法，建立健全政府購(gòu)買社會(huì)組織服務(wù)機(jī)制，進(jìn)一步改革規(guī)范出租車、公交車運(yùn)營(yíng)管理，提升城市管理水平。要不斷健全控拆違長(zhǎng)效機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)屬地管理責(zé)任，嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房等違法建設(shè)行為。要加快實(shí)施城市四門入口綠化、亮化、美化建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)高鐵站前廣場(chǎng)等重點(diǎn)區(qū)域的環(huán)境綜合管理，不斷提升無(wú)為對(duì)外形象。
當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)，農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作也面臨著新的形勢(shì)、任務(wù)和要求。前不久召開的中央農(nóng)村工作會(huì)議和全省農(nóng)村工作會(huì)議都強(qiáng)調(diào)，“要主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，堅(jiān)持以‘穩(wěn)糧增收、提質(zhì)增效、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)’為總要求，加快轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，深入推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展”。從無(wú)為的實(shí)際來(lái)看，我縣仍然是一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣，正處在向農(nóng)業(yè)強(qiáng)縣跨越的關(guān)鍵時(shí)期，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還不優(yōu)，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施仍較為薄弱，農(nóng)民增收的任務(wù)還十分繁重，做好“三農(nóng)”工作意義重大，必須擺上更加突出的位置，緊抓不放，長(zhǎng)抓不懈，努力讓農(nóng)業(yè)強(qiáng)起來(lái)、農(nóng)民富起來(lái)、農(nóng)村美起來(lái)，加快實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大縣向農(nóng)業(yè)強(qiáng)縣的跨越。
第一，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。一要穩(wěn)定糧食生產(chǎn)。我縣作為糧食生產(chǎn)大縣，要牢牢守住底線，認(rèn)真落實(shí)各類種糧補(bǔ)貼，調(diào)動(dòng)農(nóng)民種糧積極性。要搶抓政策機(jī)遇，加快推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，著力解決農(nóng)田水利“最后一公里”問題。要深入推進(jìn)糧食高產(chǎn)創(chuàng)建，強(qiáng)化示范帶動(dòng)效果，確保糧食播種面積穩(wěn)定在130萬(wàn)畝以上。二要發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力源自農(nóng)業(yè)的特色，要發(fā)揮我縣農(nóng)產(chǎn)品資源豐富的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)在品種更新、品質(zhì)提升、品牌創(chuàng)建上下功夫，推進(jìn)優(yōu)質(zhì)糧油、高品質(zhì)棉花、高效蔬菜、生態(tài)畜禽、特色水產(chǎn)和苗木花卉等七大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，扶持壯大一批有基礎(chǔ)的縣級(jí)千畝特色農(nóng)業(yè)精品園；要加快構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，推動(dòng)農(nóng)業(yè)與科技、旅游、生態(tài)、養(yǎng)生等相融合，大力發(fā)展設(shè)施、生態(tài)、休閑、觀光農(nóng)業(yè)，全力推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。三要強(qiáng)化科技示范。要整合各類項(xiàng)目資金，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范推廣項(xiàng)目支撐和長(zhǎng)效投入機(jī)制，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)綜合效益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展從主要追求產(chǎn)量增長(zhǎng)向數(shù)量、質(zhì)量、效益并重轉(zhuǎn)變。
第二，促進(jìn)集中集聚，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。要堅(jiān)持走以龍頭企業(yè)為核心、家庭經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、專業(yè)合作社為紐帶的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路，打造產(chǎn)購(gòu)銷一條龍的完整產(chǎn)業(yè)鏈。要發(fā)揮好農(nóng)業(yè)“接二連三”的作用，大力實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“322”發(fā)展規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)開城省級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)核心區(qū)和物聯(lián)網(wǎng)示范工程等項(xiàng)目建設(shè)，加快推進(jìn)羽毛羽絨產(chǎn)業(yè)園起步區(qū)路網(wǎng)、管網(wǎng)、供電、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，謀劃建設(shè)食品工業(yè)園，推進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)向園區(qū)集聚發(fā)展，力爭(zhēng)全年農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值增長(zhǎng)10%以上。要加大招商引資力度，農(nóng)業(yè)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響不大，在新常態(tài)下推進(jìn)農(nóng)業(yè)招商正當(dāng)其時(shí)，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)要積極走出去，加大招商對(duì)接力度，加快引進(jìn)一批農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，重點(diǎn)推進(jìn)華西希望生豬養(yǎng)殖等一批大項(xiàng)目盡快簽約落地，力爭(zhēng)全年新增市級(jí)以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)5家，努力實(shí)
現(xiàn)國(guó)家級(jí)龍頭企業(yè)零的突破。第三，突出關(guān)鍵環(huán)節(jié)，構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系。要培育壯大新型經(jīng)營(yíng)主體。進(jìn)一步完善各項(xiàng)扶持政策，大力培育農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)和農(nóng)村規(guī)模種養(yǎng)大戶等農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營(yíng)主體，積極引導(dǎo)工商資本投資農(nóng)業(yè)創(chuàng)辦產(chǎn)加銷各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，力爭(zhēng)全年新增農(nóng)民合作社30家以上，發(fā)揮示范作用，帶動(dòng)農(nóng)民增收。要促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。對(duì)土地流轉(zhuǎn)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要合理進(jìn)行引導(dǎo)，土地流轉(zhuǎn)并不是規(guī)模越大越好，關(guān)鍵要提高土地流轉(zhuǎn)效益。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)由誰(shuí)來(lái)流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的規(guī)模、流轉(zhuǎn)后做什么等都要進(jìn)行把關(guān)，進(jìn)一步完善土地流轉(zhuǎn)合同管理等制度，堅(jiān)決杜絕變向的“圈地”行為，促進(jìn)農(nóng)村土地真正向有實(shí)力的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體集聚，發(fā)展因地制宜、形式多樣的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。要發(fā)展農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系。一方面要?jiǎng)?chuàng)新農(nóng)業(yè)公益體系，穩(wěn)定和加強(qiáng)基層農(nóng)技推廣等服務(wù)機(jī)構(gòu)，著力解決在農(nóng)技推廣、動(dòng)植物疫病防控等方面的“最后一公里”問題。另一方面要?jiǎng)?chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，大力培育水稻標(biāo)準(zhǔn)化育秧工廠、農(nóng)機(jī)化生產(chǎn)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)組織，更好地滿足各類經(jīng)營(yíng)主體需求。
第四，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求，推動(dòng)農(nóng)業(yè)向“消費(fèi)導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變。要引導(dǎo)農(nóng)民瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求，適應(yīng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)，增加市場(chǎng)緊缺和適銷對(duì)路產(chǎn)品的生產(chǎn)。要著力打造一批農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地和農(nóng)產(chǎn)品知名品牌，大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)安全農(nóng)產(chǎn)品和綠色、有機(jī)、無(wú)公害、地理標(biāo)志農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)，提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值。要研究制定扶持農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)和農(nóng)業(yè)物流發(fā)展的措施，支持蟹農(nóng)王等一批重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)、網(wǎng)上交易；支持大型連鎖超市、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)與農(nóng)民專業(yè)合作社、產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)合作，推進(jìn)農(nóng)批對(duì)接、農(nóng)超對(duì)接、直采配送等多種形式的農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷模式；加快羽毛羽絨等出口農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)，積極開拓國(guó)際市場(chǎng)，增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品的出口創(chuàng)匯能力。
第五，堅(jiān)持多措并舉，不斷提升農(nóng)民群眾生活水平。要認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)強(qiáng)農(nóng)富農(nóng)惠農(nóng)政策，以土地合作、專業(yè)合作和勞務(wù)合作等為重點(diǎn)，通過資產(chǎn)增值、土地增效和經(jīng)營(yíng)增利，努力讓農(nóng)民的“口袋”鼓起來(lái)，力爭(zhēng)全年農(nóng)村常住居民人均可支配收入增長(zhǎng)11%以上。要把培養(yǎng)新型農(nóng)民作為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，抓好新型農(nóng)民科技培訓(xùn)，大力培養(yǎng)村級(jí)農(nóng)業(yè)科技示范戶和農(nóng)民創(chuàng)業(yè)帶頭人。要緊密結(jié)合“雙聯(lián)系”工作，繼續(xù)幫助上岸漁民解決可能出現(xiàn)的各種困難，讓漁民上得岸、住得好、能致富、過開心。要深入實(shí)施精準(zhǔn)扶貧，切實(shí)抓好整村推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)扶貧等重點(diǎn)工作，力爭(zhēng)全年實(shí)現(xiàn)2.5萬(wàn)貧困人口脫貧。
無(wú)論是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，還是抓好農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作，最終的結(jié)合點(diǎn)都是要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。要堅(jiān)持以城鄉(xiāng)發(fā)展一體化為方向，充分發(fā)揮新型城鎮(zhèn)化對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村的輻射帶動(dòng)作用，努力形成以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)互動(dòng)的發(fā)展局面。
一要加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。強(qiáng)調(diào)指出，解決好人的問題是推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的關(guān)鍵。加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程，關(guān)鍵就是要讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口“進(jìn)得來(lái)、住得下、融得進(jìn)、過得好”。“進(jìn)得來(lái)”就是要進(jìn)一步深化戶籍制度改革，全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，讓有意愿、有條件、有能力的農(nóng)民“零門檻”進(jìn)城。“住得下”就是要把進(jìn)城落戶農(nóng)民納入城鎮(zhèn)住房保障體系，今年要緊緊抓住國(guó)家加大對(duì)棚戶區(qū)民生項(xiàng)目投入的機(jī)遇，加快推進(jìn)16萬(wàn)平方米棚戶區(qū)（城中村）改造和55萬(wàn)平方米安置房建設(shè)，提高保障能力，改善人居環(huán)境。“融得進(jìn)”就是要推進(jìn)農(nóng)民工融入企業(yè)、子女融入學(xué)校、家庭融入社區(qū)、群體融入社會(huì)，吸引更多的農(nóng)民進(jìn)城創(chuàng)業(yè)、落戶扎根。“過得好”就是要讓進(jìn)城農(nóng)民就業(yè)有崗位、創(chuàng)業(yè)有出路、收入有來(lái)源，使城鎮(zhèn)真正成為人們的安居之處、樂業(yè)之地。
二要加快推進(jìn)特色城鎮(zhèn)和美好鄉(xiāng)村建設(shè)。要突出抓好小城鎮(zhèn)建設(shè)，以新市鎮(zhèn)為示范，以中心鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)為重點(diǎn)，完善規(guī)劃，精心建設(shè)，打造精致、生態(tài)、宜居的特色城鎮(zhèn)。要堅(jiān)定不移地走“產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)、特色強(qiáng)鎮(zhèn)”之路，培育特色產(chǎn)業(yè)，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)，壯大小城鎮(zhèn)特色經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的能力。要進(jìn)一步抓好規(guī)劃、整合資金、搞好保障，鞏固提升__年度22個(gè)美好鄉(xiāng)村中心村建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)完成今年12個(gè)美好鄉(xiāng)村中心村建設(shè)任務(wù)，同時(shí)，要結(jié)合“三線三邊”環(huán)境治理和生態(tài)文明建設(shè)，大力開展自然村環(huán)境整治，加快實(shí)施森林增長(zhǎng)工程，抓好秸稈禁燒和綜合利用工作，進(jìn)一步改善農(nóng)村人居環(huán)境，努力讓藍(lán)天、青山、綠水常在。
三要加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施向農(nóng)村延伸。今年，我縣基礎(chǔ)設(shè)施特別是交通基礎(chǔ)設(shè)施迎來(lái)了集中建設(shè)期，要抓住機(jī)遇，積極做好廬銅鐵路、北沿江高速、蕪銅高速、蕪湖長(zhǎng)江二橋連接線等重大交通項(xiàng)目建設(shè)地方性工作，為無(wú)為未來(lái)發(fā)展構(gòu)筑大交通網(wǎng)絡(luò)。要集中財(cái)力，重點(diǎn)推進(jìn)無(wú)六路改造、通江大道一級(jí)路改造、萬(wàn)畝圩口堤防達(dá)標(biāo)、農(nóng)村電網(wǎng)改造等一批交通、水利、供電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，今年計(jì)劃實(shí)施水利興修土方1000萬(wàn)方，改造升級(jí)農(nóng)村道路25公里，進(jìn)一步改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施條件。要落實(shí)支持西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的政策措施，加快推進(jìn)城市公交、供水、燃?xì)獾裙不A(chǔ)設(shè)施向集鎮(zhèn)和中心村延伸，將更多的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和資金向西鄉(xiāng)傾斜，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和東西鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。
四要加快推進(jìn)農(nóng)村綜合改革。要按照中央和省、市的統(tǒng)一部署，結(jié)合我縣實(shí)際，進(jìn)一步深化農(nóng)村綜合改革，不斷健全城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的體制機(jī)制。要深入推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，充分運(yùn)用土地確權(quán)登記頒證試點(diǎn)工作成果，扎實(shí)開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所試點(diǎn)工作，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，努力增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。要加快推進(jìn)農(nóng)村金融改革，不斷培育新型農(nóng)村合作金融，加大對(duì)新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的融資擔(dān)保力度，降低“三農(nóng)”融資擔(dān)保門檻和擔(dān)保費(fèi)率，著力破解農(nóng)民融資難問題。通過這些改革措施的實(shí)施，賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，提高農(nóng)民的富裕程度，只有這樣才能從根本上消除城鄉(xiāng)差別、促進(jìn)統(tǒng)籌發(fā)展。
五要加快發(fā)展農(nóng)村社會(huì)事業(yè)。要注重由“物的新農(nóng)村”向“人的新農(nóng)村”邁進(jìn)，提高農(nóng)村基本公共服務(wù)均等化水平。加大農(nóng)村義務(wù)教育投入，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村學(xué)校布局優(yōu)化調(diào)整，大力支持發(fā)展農(nóng)村學(xué)前教育。有機(jī)整合各項(xiàng)文化惠民工程和基層
宣傳文化、科學(xué)普及、體育健身等設(shè)施，不斷滿足和豐富農(nóng)村群眾精神文化生活。不斷完善新農(nóng)合、新農(nóng)保、大病救助等農(nóng)村社會(huì)保障制度，擴(kuò)大覆蓋面，提高保障標(biāo)準(zhǔn)。穩(wěn)定農(nóng)村計(jì)劃生育隊(duì)伍，夯實(shí)基層基礎(chǔ)，提升計(jì)劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平。進(jìn)一步創(chuàng)新農(nóng)村基層治理機(jī)制，建立健全農(nóng)村治安防控體系，抓好農(nóng)村留守兒童、婦女、老人的管理和服務(wù)，充分發(fā)揮司法調(diào)解、人民調(diào)解的作用，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定。一要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任。對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)和“三農(nóng)”工作，縣委、縣政府已經(jīng)成立了相應(yīng)的指揮部和領(lǐng)導(dǎo)組，各指揮部和領(lǐng)導(dǎo)組要切實(shí)履行職責(zé)，各牽頭負(fù)責(zé)同志要加強(qiáng)工作調(diào)度，層層抓好落實(shí)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門要進(jìn)一步明確工作任務(wù)，實(shí)行嚴(yán)格的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制與目標(biāo)責(zé)任制，不講條件、不擺困難，確保任務(wù)落實(shí)。特別要進(jìn)一步強(qiáng)化村級(jí)和社區(qū)的責(zé)任，充分發(fā)揮基層組織的積極作用，把各項(xiàng)工作落到實(shí)處。
二要加強(qiáng)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，形成強(qiáng)大合力。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門要牢固樹立“一盤棋”的思想，既要各司其職、各負(fù)其責(zé)，又要密切配合、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。特別是各縣級(jí)牽頭領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)責(zé)任部門要在加強(qiáng)督促檢查的同時(shí)，深入一線、靠前指揮，協(xié)調(diào)矛盾、解決問題。各地各部門對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要敢抓敢管，盡職盡責(zé)；對(duì)涉及多個(gè)部門、交叉共管的工作，牽頭單位要主動(dòng)負(fù)責(zé)，有關(guān)部門要密切配合，形成推進(jìn)工作的強(qiáng)大合力。
三要加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究，提升工作本領(lǐng)。各級(jí)干部要加強(qiáng)對(duì)中央和省、市有關(guān)政策的學(xué)習(xí)研究，把工作研究透、搞明白，著力解決好“本領(lǐng)恐慌”問題。要緊密結(jié)合本地本部門實(shí)際，深謀劃、勤思考、善結(jié)合、敢嘗試，使工作措施更有針對(duì)性和實(shí)效性，提高推動(dòng)工作的能力和水平。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要帶頭多學(xué)習(xí)、多思考，針對(duì)發(fā)展中遇到的困難和問題，善于創(chuàng)新破難，打開工作局面，努力保持發(fā)展的良好勢(shì)頭。
