時(shí)間：2023-06-04 10:49:36
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勘察階段的質(zhì)量和成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勘察階段的質(zhì)量控制直接影響設(shè)計(jì)質(zhì)量，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的安全性數(shù)據(jù)來(lái)源于勘察報(bào)告所提供數(shù)據(jù)。勘察數(shù)據(jù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性直接導(dǎo)致結(jié)構(gòu)配筋和基礎(chǔ)形式的選擇，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的投資起指導(dǎo)性作用，那么勘察工作的質(zhì)量和成本控制應(yīng)做到以下幾點(diǎn)。
1、建設(shè)單位對(duì)勘察隊(duì)伍的選擇和勘察設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容要全面
勘察隊(duì)伍素質(zhì)的高低決定了勘察成果的準(zhǔn)確性，所以建設(shè)單位在選擇勘察隊(duì)伍是不能一味的追求低價(jià)，應(yīng)多方比較，綜合考慮。建設(shè)單位向勘察單位下達(dá)察設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)對(duì)所勘察的項(xiàng)目應(yīng)做出詳細(xì)的要求，因?yàn)榭辈靻挝坏墓ぷ鲀?nèi)容是根據(jù)建設(shè)單位的要求實(shí)施。建設(shè)單位對(duì)勘察單位提交的勘察方案應(yīng)嚴(yán)格審查
2、勘察施工階段的質(zhì)量控制
勘察過(guò)程中，應(yīng)重點(diǎn)檢查如下內(nèi)容：檢查人員是否持證上崗、原始資料獲得方式、手段以及儀器設(shè)備等，同時(shí)還要檢查原始記錄表格是否記錄清楚，經(jīng)專人檢查后方可簽字。是否嚴(yán)格按勘察方案和勘察任務(wù)書(shū)的要求在實(shí)施。
3、對(duì)勘察成果的審核
勘察最后結(jié)果為勘察報(bào)告，，當(dāng)勘察單位提交勘察成果后要嚴(yán)格審查是否滿足建設(shè)單位對(duì)勘察工作內(nèi)容的完備性，對(duì)地基承載力特征值和極限值取值是否準(zhǔn)確，對(duì)建筑物場(chǎng)地類別和基礎(chǔ)形式的判別是否合理。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程地質(zhì)條件、地質(zhì)問(wèn)題，而且還要結(jié)合設(shè)計(jì)、施工方案、要求以及條件和標(biāo)準(zhǔn)（地基處理開(kāi)挖、支護(hù)以及降水要求），進(jìn)行論證、評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上提出解決問(wèn)題的建議。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量和成本控制
開(kāi)發(fā)商在做方案設(shè)計(jì)之前，必須要對(duì)市場(chǎng)做大量的調(diào)查和分析，方案設(shè)計(jì)是施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)，方案設(shè)計(jì)的依據(jù)又來(lái)源于開(kāi)發(fā)商對(duì)該項(xiàng)目的定位，針對(duì)的消費(fèi)群體，一個(gè)科學(xué)合理的設(shè)計(jì)方案，可以為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商贏得更多的利潤(rùn)。做好這個(gè)階段的質(zhì)量和成本控制，可以對(duì)下一步施工圖設(shè)計(jì)節(jié)約時(shí)間，該階段質(zhì)量控制的關(guān)鍵在于建筑風(fēng)格和功能設(shè)施是否滿足開(kāi)發(fā)商的定位和針對(duì)的消費(fèi)群體，是否符合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，人文和景觀是否符合社會(huì)以及生態(tài)環(huán)境效益之間的和諧性。設(shè)計(jì)方案應(yīng)滿足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和要求，應(yīng)當(dāng)確保計(jì)算準(zhǔn)確性，文字說(shuō)明應(yīng)當(dāng)清楚、圖紙準(zhǔn)確清晰，以免出現(xiàn)錯(cuò)、碰、漏和缺現(xiàn)象。
三、施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量和成本控制
1、設(shè)計(jì)單位的選擇
通過(guò)招投標(biāo)的方式，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以有更多得選擇設(shè)計(jì)單位的機(jī)會(huì)，因而就能獲得最佳的設(shè)計(jì)效果。參加投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位一定要具有國(guó)家規(guī)定的資質(zhì)。在招標(biāo)的過(guò)程中，不能一味地以價(jià)格最低位中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該要綜合考慮設(shè)計(jì)技術(shù)水平以及投標(biāo)價(jià)格兩個(gè)方面。
2、施工圖設(shè)計(jì)實(shí)施階段
圖紙是房產(chǎn)工程施工的依據(jù)，結(jié)構(gòu)的安全性是不能有絲毫的差錯(cuò)的。施工圖設(shè)計(jì)的合理性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制起決定性作用。開(kāi)發(fā)商不能為降低成本而降低設(shè)計(jì)單位對(duì)結(jié)構(gòu)安全系數(shù)的取值，但設(shè)計(jì)單位也不能過(guò)于保守，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行設(shè)計(jì)任務(wù)交底時(shí)應(yīng)全面，在此過(guò)程中，要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須對(duì)建筑行業(yè)中的各種規(guī)定都要非常熟悉。施工圖設(shè)計(jì)完后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)與施工單位一起反復(fù)審閱圖紙，做到圖紙零差錯(cuò)，找出其中施工的難點(diǎn)所在，并就施工難題提出解決方案，為后續(xù)施工節(jié)省時(shí)間和成本。根據(jù)圖紙，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要對(duì)施工過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的索賠情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，盡可能避免和減少索賠的產(chǎn)生。。
四、施工階段的的質(zhì)量和成本控
1、施工隊(duì)伍的選擇和施工合同的簽訂
在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施中，建安成本占的比例是最大的，開(kāi)發(fā)商要確保建安成本投資效益的最大化，必須要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，選擇資金雄厚，管理水平高的施工隊(duì)伍尤為重要，這樣在建設(shè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可以將資金壓力轉(zhuǎn)移部分給施工單位，但必須保證施工單位有合理利潤(rùn)。如何保證雙方的利益，施工合同談判時(shí)對(duì)造價(jià)的控制和取費(fèi)方式很關(guān)鍵，注重合同的沒(méi)一個(gè)細(xì)節(jié)，盡可能的避免漏項(xiàng)或有爭(zhēng)議的內(nèi)容出現(xiàn)，為今后在合同管理過(guò)程中避免合同糾分。
2、開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商應(yīng)監(jiān)督施工單位做好以下幾方面，以確保項(xiàng)目順利進(jìn)行：
（1）督促施工單位健全崗位責(zé)任制，明確各管理人員的職。
（2）嚴(yán)格審核施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)，專項(xiàng)施工方案。
（3）對(duì)施工單位的技術(shù)力量進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，避免盲目施工所造成的成本浪費(fèi)嚴(yán)格驗(yàn)收制度。
（4）加強(qiáng)對(duì)過(guò)程產(chǎn)品質(zhì)量的控制和管理，保證產(chǎn)品合格，達(dá)到以質(zhì)量降低成本的目的。
（5）隨時(shí)掌握政策法規(guī)變化，尤其是關(guān)于設(shè)計(jì)方面的規(guī)范變化，有關(guān)材料或產(chǎn)品的淘汰或禁用，并將信息盡快通知設(shè)計(jì)單位和施工單位，避免產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更的潛在因素。加強(qiáng)對(duì)施工階段的質(zhì)量和成本控制，開(kāi)發(fā)商對(duì)承包單位提出設(shè)計(jì)變更要求進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，確定其必要性，同時(shí)將設(shè)計(jì)變更對(duì)建設(shè)工期和費(fèi)用的影響分析清楚后才能確認(rèn)，非改不可的需調(diào)整施工計(jì)劃，以盡可能減少對(duì)工程的不利影響；要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的簽批手續(xù)，以明確責(zé)任，減少索賠。
3、開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中對(duì)合同的管理
（1）嚴(yán)格控制合同變更
合同一旦變更就可能引起成本預(yù)算的增加，對(duì)于整個(gè)過(guò)程的成本控制非常不利。因此，要盡量杜絕因合同變更而引起的建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大和費(fèi)用的增高。如果某些合同變更必須發(fā)生，那就必須認(rèn)真處理。設(shè)計(jì)變更要經(jīng)過(guò)建立單位、設(shè)計(jì)單位和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的三方簽字才可以生效。
（2）實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度
為了加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制，就要求管理人員有很高的工作責(zé)任心和積極性。因此，必須采取一系列的措施激發(fā)管理人員的積極性，從而更好地對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。如果將效益和管理人員的薪水掛鉤，就會(huì)在很大程度上調(diào)動(dòng)他們的工作積極性。
（3）做好監(jiān)理工作
監(jiān)理單位在施工的過(guò)程中發(fā)揮了重要的作用。因此房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在選擇監(jiān)理單位的時(shí)候一定要非常慎重。監(jiān)理單位應(yīng)該要做好施工過(guò)程中的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制等工作，每個(gè)月都要進(jìn)行進(jìn)度款的審核，以方便成本控制。
（4）造價(jià)人員做好工程變更的計(jì)算
一旦工程發(fā)生了變更，就會(huì)對(duì)預(yù)期的成本預(yù)算造成一定的影響。因此，造價(jià)管理人員必須明確的計(jì)算出變更工程中的每一個(gè)部分對(duì)于總成本控制的影響。除此之外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度款支付的管理。
結(jié)語(yǔ)：綜上所述，質(zhì)量控制和成本控制貫穿房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)項(xiàng)目工程，其控制效果依賴于對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的各個(gè)階段管理水平。除此之外，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還要不斷地完善質(zhì)量管理和成本控制的制度，從而有利于實(shí)現(xiàn)在確保質(zhì)量前提下的利益最大化。
參考文獻(xiàn)
[1] 徐蓉，王旭峰，楊勤.土木工程施工項(xiàng)目成本管理與實(shí)務(wù)（M）.山東科學(xué)技術(shù)出版社.2002
[2] 劉爾烈，張艷海.建筑施工項(xiàng)目進(jìn)度、成本和質(zhì)量目標(biāo)的綜合優(yōu)化（J）.天津理工學(xué)院學(xué)報(bào).2001（17）
關(guān)鍵詞:現(xiàn)場(chǎng)管理;房建工程;質(zhì)量控制
施工現(xiàn)場(chǎng)管理作為房建工程質(zhì)量控制的核心環(huán)節(jié)，關(guān)乎著房建質(zhì)量與人們安全。總體來(lái)講，房建工程中質(zhì)量主要以經(jīng)濟(jì)性、安全性為前提，但由于近幾年房建項(xiàng)目的增多，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為切身利益，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理的意義造成忽視，從而引發(fā)的人員傷亡、經(jīng)濟(jì)損失案例不計(jì)其數(shù)，嚴(yán)重抑制國(guó)內(nèi)房建事業(yè)的發(fā)展。
1房建工程施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制的價(jià)值
(1)工程案例。某房建工程分為地下3層、地上26層，為框筒塔樓結(jié)構(gòu);總建筑高度為101.9m、總建筑面積為41376m2，其中地下室面積為6883m2、地上面積為34493m2;作為辦公一體化寫(xiě)字樓。由于本工程具有工期緊(主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)間在200d以內(nèi))、基礎(chǔ)深(地下室深度為14.9m)、場(chǎng)地窄(僅余2m寬通道)、堆料難(施工材料、加工場(chǎng)、設(shè)備存放于一處)的問(wèn)題，若強(qiáng)化工程質(zhì)量控制工作的意義，則應(yīng)從施工現(xiàn)場(chǎng)管理的角度入手，通過(guò)各環(huán)節(jié)間的協(xié)調(diào)控制，保障房建工程整體施工質(zhì)量。(2)房建工程施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制的價(jià)值。因房建工程項(xiàng)目的開(kāi)展，涉及范圍、內(nèi)容相對(duì)較廣，如現(xiàn)場(chǎng)施工、施工程序、施工材料與施工技術(shù)等，若未對(duì)其加以嚴(yán)格控制，則會(huì)引發(fā)安全事故的發(fā)生，從而對(duì)房建工程后續(xù)工作的開(kāi)展造成不利影響。在此期間，施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作的重要性隨之凸顯，技術(shù)人員利用對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)時(shí)監(jiān)管，制定現(xiàn)場(chǎng)組織規(guī)劃，便于施工技術(shù)、施工程序相融合，降低由誤操作引發(fā)的質(zhì)量問(wèn)題，以此滿足人們對(duì)于房建工程質(zhì)量的需求。總之，科學(xué)且有效現(xiàn)場(chǎng)管理工作，能夠?qū)κ┕げ牧稀⒐こ藤Y源予以合理調(diào)配，強(qiáng)化施工材料質(zhì)量監(jiān)測(cè)意義的同時(shí)，提高材料質(zhì)量，進(jìn)而從根本上避免房建工程質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。
2施工現(xiàn)場(chǎng)管理方法在房建工程應(yīng)用現(xiàn)狀
(1)材質(zhì)檢驗(yàn)不徹底。對(duì)于房建工程而言，施工材料具有復(fù)雜性、多樣性特點(diǎn)，倘若房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未對(duì)其實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)督，則會(huì)出現(xiàn)材質(zhì)檢驗(yàn)不徹底現(xiàn)象，致使部分不合格、質(zhì)量不過(guò)關(guān)材料流至施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)房建工程安全問(wèn)題產(chǎn)生威脅。此外，房建工程對(duì)于材料需求量相對(duì)較大，但因監(jiān)理人員數(shù)量的限制，使其無(wú)法貫穿于整體施工現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)而出現(xiàn)材料“以次充好”的狀況，導(dǎo)致房建工程功能性、安全性優(yōu)勢(shì)受到嚴(yán)重影響;(2)人員素質(zhì)。人員作為房建工程施工主體，在質(zhì)量控制中占據(jù)關(guān)鍵位置。但在實(shí)際情況中，房建工程建設(shè)期間人員流動(dòng)問(wèn)題普遍存在，從而在某種程度上對(duì)房建工程整體施工質(zhì)量產(chǎn)生威脅。對(duì)此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)加大人員監(jiān)控力度，通過(guò)對(duì)人員培訓(xùn)教育的方式，結(jié)合施工規(guī)范、合同約束的方式，使其認(rèn)識(shí)到自身素質(zhì)或流通對(duì)房建工程建設(shè)質(zhì)量的影響，避免安全事故的衍生;(3)安全意識(shí)不足。施工人員安全意識(shí)的培養(yǎng)，和房建工程建設(shè)工作是否順利開(kāi)展有著密切關(guān)聯(lián)。就此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)努力做好施工單位安全意識(shí)教育工作。但實(shí)際情況卻與之相反，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)施工安全意識(shí)的缺失，再者人員成本意識(shí)的匱乏，不僅增加安全事故發(fā)生概率，還會(huì)降低工程效益。總之，安全意識(shí)、成本意識(shí)的培養(yǎng)，是保障工程效益、人員安全的關(guān)鍵，若因技術(shù)與造價(jià)調(diào)控科學(xué)性理念的缺失，必將出現(xiàn)技術(shù)與成本平衡紊亂的局面，抑制房建工程施工質(zhì)量的提升。
3施工現(xiàn)場(chǎng)管理方法在房建工程質(zhì)量控制中的作用
(1)保障材料、設(shè)備質(zhì)量。房建工程現(xiàn)場(chǎng)施工階段，離不開(kāi)材料與設(shè)備的參與，二者優(yōu)劣決定著工程整體質(zhì)量。針對(duì)此，保障材料和設(shè)備質(zhì)量，是提高房建工程質(zhì)量控制工作的前提，如房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)科學(xué)、完善審查程序的制定，對(duì)施工材料實(shí)施精細(xì)化檢查工作，而在此環(huán)節(jié)，檢查分為采購(gòu)檢查環(huán)節(jié)、入庫(kù)檢查環(huán)節(jié)，只有兩項(xiàng)檢查環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)部署，方可避免材料“以次充好”局面的出現(xiàn)。同時(shí)，機(jī)械設(shè)備質(zhì)量檢查工作也尤為重要，利用對(duì)設(shè)備型號(hào)和材質(zhì)、規(guī)格與性能的記錄，避免人員倒賣、設(shè)備丟失等現(xiàn)象的發(fā)生;機(jī)械設(shè)備使用階段，也應(yīng)逐漸加大設(shè)備維護(hù)工作的意義，預(yù)防設(shè)備運(yùn)行故障，不僅可促進(jìn)房建工程施工效率的提升，還可對(duì)施工質(zhì)量實(shí)現(xiàn)改善。(2)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化。房建工程設(shè)計(jì)方案的形成，是確保工程合理性、質(zhì)量性的前提。但是，因部分設(shè)計(jì)人員為追求個(gè)性化、新穎性特點(diǎn)，在工程方案設(shè)計(jì)對(duì)不必要、不合理要素予以添加，從而降低建筑平衡度和抵抗性能。由此，房建工程設(shè)計(jì)方案問(wèn)題尤為明顯，開(kāi)發(fā)商需在收到圖紙方案時(shí)，及時(shí)組織專業(yè)隊(duì)伍(如圖1所示)，對(duì)圖紙方案開(kāi)展會(huì)審工作，而會(huì)審工作的實(shí)質(zhì)為提高工程施工質(zhì)量，尤其針對(duì)難度系數(shù)高和結(jié)構(gòu)復(fù)雜施工項(xiàng)目，更應(yīng)加大會(huì)審工作的力度。這種方式的運(yùn)用，不僅可縮減工期，還可保障施工質(zhì)量，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的意義不言而喻。圖1圖紙方案審查專業(yè)隊(duì)伍(3)降低季節(jié)因素對(duì)工程質(zhì)量的影響。房建工程多數(shù)項(xiàng)目建設(shè)均集中于室外，基于外界環(huán)境復(fù)雜多變的特點(diǎn)，房建項(xiàng)目施工階段應(yīng)對(duì)環(huán)境因素、季節(jié)因素予以高度重視，避免對(duì)工程質(zhì)量造成影響。例如:針對(duì)降水量較高的季節(jié)，可通過(guò)排水設(shè)施的建造，如排水設(shè)備、排水渠道，降低工程滲漏問(wèn)題的發(fā)生;溫度較低的情況下，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)隨時(shí)對(duì)天氣資訊實(shí)施掌握，通過(guò)合理預(yù)防工作的開(kāi)展，降低溫度變化對(duì)房建工程施工質(zhì)量的影響;混凝土材料的選擇，應(yīng)避免對(duì)其它雜質(zhì)予以摻雜，如結(jié)冰土塊等。
4提升房建工程質(zhì)量控制的策略
(1)嚴(yán)格把控材料與設(shè)備質(zhì)量。材料進(jìn)廠階段，委派專業(yè)檢查人員對(duì)材料型號(hào)、質(zhì)量和規(guī)格實(shí)施審查，加之材料審查體系的制定，若出現(xiàn)材料不合格問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)與材料供應(yīng)商溝通，對(duì)該部分材料予以退換，預(yù)防因材質(zhì)而引發(fā)安全、質(zhì)量事故的發(fā)生。另外，機(jī)械設(shè)備的選擇，其材質(zhì)、性能和型號(hào)、規(guī)格等參數(shù)也尤為重要，應(yīng)由富含經(jīng)驗(yàn)的檢驗(yàn)員完成設(shè)備檢驗(yàn)工作，而操作便利、施工效率也是設(shè)備選擇的標(biāo)準(zhǔn)。其原因在于:機(jī)械設(shè)備若出現(xiàn)故障，則延誤施工進(jìn)度;(2)施工各環(huán)節(jié)因素協(xié)調(diào)控制。現(xiàn)階段，房建工程現(xiàn)場(chǎng)管理工作的開(kāi)展，制約因素相對(duì)較多，如施工環(huán)境、道路、材料運(yùn)輸、材料存放、施工工序等，若要實(shí)現(xiàn)對(duì)房建工程質(zhì)量有效控制，則應(yīng)對(duì)各環(huán)節(jié)因素予以協(xié)調(diào)部署，通過(guò)全方位組織規(guī)劃體系的制定，在彰顯房建工程現(xiàn)場(chǎng)全面性、科學(xué)性與順序性的同時(shí)，做好以下工作:構(gòu)建文明、安全施工環(huán)境;確保道路暢通，以便材料運(yùn)輸環(huán)節(jié)的開(kāi)展;材料存放應(yīng)以便于取用與保存為前提;提高施工工序科學(xué)性與規(guī)范性特點(diǎn)。
5結(jié)束語(yǔ)
房建工程屬于現(xiàn)代化城市建設(shè)的主體，利用自身積極性與推動(dòng)性優(yōu)勢(shì)，完成城市規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，然而，房建工程材質(zhì)檢驗(yàn)不徹底、人員素質(zhì)、安全意識(shí)不足等問(wèn)題的出現(xiàn)，導(dǎo)致工程質(zhì)量難以達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理方法在房建工程質(zhì)量控制中的作用予以高度重視，通過(guò)嚴(yán)格把控材料與設(shè)備質(zhì)量、施工各環(huán)節(jié)因素協(xié)調(diào)控制等策略的開(kāi)展，強(qiáng)化工程質(zhì)量控制的意義。
作者:謝建樹(shù) 單位:紫金礦業(yè)集團(tuán)股份有限公司建設(shè)部
參考文獻(xiàn)
［1］汪喜龍．施工現(xiàn)場(chǎng)管理方法在房建工程質(zhì)量控制中的作用［J］．工程技術(shù)(引文版)，2016(12):79．
［2］張小飛．施工現(xiàn)場(chǎng)管理方法在房建工程質(zhì)量控制中作用［J］．門窗，2016(4):199－200．
［3］高玉寶．房建工程質(zhì)量控制中施工現(xiàn)場(chǎng)管理方法的作用分析［J］．江西建材，2016(20):274．
第二條 到本世紀(jì)末，上海市市區(qū)解決居住困難戶住房問(wèn)題的目標(biāo)是：人均居住面積3.5平方米及以下居住困難戶的住房問(wèn)題得到解決。人均居住面積3.5平方米以上至4.0平方米居住困難戶的住房問(wèn)題大多數(shù)得到解決。1991年至1993年，解決1990年末人均居住面積2.5平方米及以下的居住特別困難戶（以下簡(jiǎn)稱居住特困戶）。
第三條 凡在本市工作和生活，具有本市常住戶口的職工，不論租住公房、自住私房、租住私房的居住困難戶，均屬解困對(duì)象。
第四條 解決居住困難戶的住房問(wèn)題，繼續(xù)貫徹“職工住房困難由職工單位負(fù)責(zé)解決”的原則，職工和退休職工的住房困難，由職工和退休職工所在單位負(fù)責(zé)解決。
第五條 解決居住困難戶的住房問(wèn)題，由戶主所在單位負(fù)責(zé)解決；不是戶主的年大結(jié)婚家庭成員，由其所在單位負(fù)責(zé)解決。
第六條 根據(jù)“建立國(guó)家、集體、個(gè)人三結(jié)合籌資建設(shè)住宅的機(jī)制”的原則，居住困難戶應(yīng)根據(jù)其家庭經(jīng)濟(jì)狀況，分別通過(guò)購(gòu)買平價(jià)房（按綜合造價(jià)出售的住房）、優(yōu)惠價(jià)房和認(rèn)購(gòu)住宅建設(shè)債券等辦法，取得住房的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。
第七條 支持和鼓勵(lì)本市企事業(yè)單位和職工，采取互助合作的形式，組建住宅合作社，共同籌資建房，解決住房困難。個(gè)人合作建房建設(shè)的住宅，免繳建筑稅、營(yíng)業(yè)稅和人防工程建設(shè)費(fèi)。
第八條 對(duì)于有建房資金、而無(wú)房源的單位，可購(gòu)買由本系統(tǒng)或市、區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門提供的平價(jià)房，據(jù)此落實(shí)居住特困戶所需的房源。
對(duì)于無(wú)建房資金、又無(wú)房源的單位（以下簡(jiǎn)稱雙困單位），要給予支持和幫助。凡企事業(yè)單位除在本系統(tǒng)范圍內(nèi)調(diào)劑外，可向中國(guó)人民建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部申請(qǐng)住房專項(xiàng)貸款，購(gòu)買由市、區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門提供的平價(jià)房，據(jù)此落實(shí)居住特困戶所需的房源。
第九條 市、區(qū)、縣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門，每年必須向上海市住房委員會(huì)提供上一年銷售量10％的平價(jià)房房源，由上海市解決居住特困戶聯(lián)席會(huì)議辦公室（以下簡(jiǎn)稱市解困辦）統(tǒng)一安排，專項(xiàng)用于解決居住特困戶的住房問(wèn)題。
第十條 解決居住特困戶的房源要專房專用，遵照既定的工作程序，切實(shí)做好解困工作。各單位要貫徹執(zhí)行《上海市住房分配管理暫行辦法》，接受廣大群眾的監(jiān)督，及時(shí)糾正和查處違紀(jì)行為。
第十一條 無(wú)歸屬的社會(huì)居民的住房困難，由所在地的地區(qū)政府參照本辦法負(fù)責(zé)解決。
第十二條 解決居住特困戶的住房問(wèn)題，由上海市住房委員會(huì)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，市解困辦負(fù)責(zé)實(shí)施，做好解困工作的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。
第十三條 本辦法由上海市住房委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；對(duì)策
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
（一）概念
房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析中必不可少核心內(nèi)容，是保障房產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)性決策的重要方法。它主要通過(guò)科學(xué)化分析手段，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行多個(gè)建設(shè)方案財(cái)務(wù)等相關(guān)因素對(duì)比分析，運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段篩選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的方案，并對(duì)其進(jìn)行全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的評(píng)價(jià)，提出對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的全面評(píng)價(jià)意見(jiàn)。
（二）特征
客觀性與主觀性相結(jié)合的特征。客觀性是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本屬性，也是保證評(píng)價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確有效的基礎(chǔ)。評(píng)價(jià)人員的評(píng)價(jià)依據(jù)必須是真實(shí)的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)一定要求分析是客觀的。但在實(shí)踐中，評(píng)價(jià)人員運(yùn)用評(píng)價(jià)的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識(shí)等差異都會(huì)使評(píng)價(jià)結(jié)果具有高主觀性的特征。
高度策劃性特征。開(kāi)展房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。由此而來(lái)，策劃性便是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應(yīng)對(duì)和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進(jìn)程中的機(jī)會(huì)與威脅，提出正確的策略和方法。當(dāng)客觀因素變化難以確定時(shí)，要運(yùn)用概率等科學(xué)的方法分析出變化的趨勢(shì)。
全面性特征。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對(duì)投資活動(dòng)的各方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)因素評(píng)價(jià)等，充分運(yùn)用定量分析的手段以便客觀準(zhǔn)確的把握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的實(shí)際狀況。
責(zé)任性特征。由房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的策劃性決定了，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進(jìn)行科學(xué)正確的投資抉擇。一項(xiàng)好的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可為投資者節(jié)省大量資金的同時(shí)謀得巨額收益，而一項(xiàng)質(zhì)量較差或錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可能使投資者產(chǎn)生巨額虧損。因此，分析者必須要對(duì)自己的分析結(jié)果負(fù)責(zé)。
（三）影響因素
首先是財(cái)務(wù)因素。對(duì)于一個(gè)擬建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必須從財(cái)務(wù)角度厘清相關(guān)財(cái)務(wù)影響因子。包括固定資產(chǎn)投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、管理支出、資金投入、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)都可能對(duì)評(píng)價(jià)產(chǎn)生重要影響。
其次是市場(chǎng)不確定因素。作為對(duì)未來(lái)事物的評(píng)價(jià)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)還必須面對(duì)市場(chǎng)不確定因素，涵蓋從銷售單價(jià)、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開(kāi)發(fā)時(shí)序、土地成本、建安費(fèi)用、融資成本、資金來(lái)源等方面。
此外，在充分分析上述因素指標(biāo)的同時(shí)還必須按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》制定的原則，同時(shí)綜合考慮新財(cái)會(huì)制度、國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進(jìn)行處理。
二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的主要問(wèn)題
（一）“先入為主”，評(píng)價(jià)帶有極強(qiáng)的主觀性
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，失敗項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商總是認(rèn)為有諸多的不可預(yù)見(jiàn)因素影響了項(xiàng)目的成功，在進(jìn)行相關(guān)評(píng)價(jià)時(shí)，帶著求證自己心中的某種假設(shè)進(jìn)行相關(guān)論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項(xiàng)目的負(fù)面因素與不利影響。更有甚者在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)之后才開(kāi)展項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析工作，必然導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策失誤的可能性大為增加。
（二）評(píng)價(jià)配套不完善，缺乏專業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)與人員
一個(gè)成熟可信的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析報(bào)告必須要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、使用的方法規(guī)范科學(xué)、觀點(diǎn)客觀可信，這就要求進(jìn)行評(píng)價(jià)的機(jī)構(gòu)和人員必須是業(yè)內(nèi)的專家。一般來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)由這樣幾種人來(lái)主持分析：由經(jīng)濟(jì)專家主持的市場(chǎng)調(diào)研；由有經(jīng)驗(yàn)的工程師和財(cái)務(wù)專家主持的投資預(yù)算；由具有豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷專家進(jìn)行市場(chǎng)推廣。
可在實(shí)際工作中，部分評(píng)價(jià)人員責(zé)任心較弱，加之缺乏自我補(bǔ)充學(xué)習(xí)能力，導(dǎo)致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設(shè)計(jì)單位根本沒(méi)有配置市場(chǎng)分析、運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、資本運(yùn)作等板塊專業(yè)人員，導(dǎo)致評(píng)價(jià)方案可靠性大為降低。甚至有些房地產(chǎn)項(xiàng)目根本沒(méi)有成立房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)小組，只是由開(kāi)發(fā)商憑主觀經(jīng)驗(yàn)編寫(xiě)一份評(píng)價(jià)報(bào)告，敷衍了事。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目即使成立了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)小組，但其組成成員往外很難同時(shí)配備具備豐富經(jīng)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)專家、營(yíng)銷專家、工程師等。這樣小組在進(jìn)行評(píng)價(jià)工作時(shí)，往往憑借主觀經(jīng)驗(yàn)，而非運(yùn)用各種科學(xué)的方法進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的研究、論證，從而導(dǎo)致結(jié)論缺乏科學(xué)性和可靠性。
（三）缺乏市場(chǎng)分析，基礎(chǔ)工作不扎實(shí)
房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須堅(jiān)持定量為主、定性為輔的分析方法。客觀、高質(zhì)的評(píng)價(jià)方案，必須建立在大量市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析論證的基礎(chǔ)上。因此，必須扭轉(zhuǎn)部分開(kāi)發(fā)商將房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)單一的理解為財(cái)務(wù)分析的意識(shí)。實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中首先要解決的是對(duì)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)，其次才是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。對(duì)于任何一個(gè)投資設(shè)想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒(méi)有市場(chǎng)，其次才進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，研究是否可行。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會(huì)和人文環(huán)境、社會(huì)商業(yè)利潤(rùn)水平及其變動(dòng)進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上再談財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能保證評(píng)價(jià)真正有效。
（四）忽視項(xiàng)目不確定因素分析
許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，將過(guò)多的精力置于論證項(xiàng)目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對(duì)項(xiàng)目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個(gè)房產(chǎn)投資項(xiàng)目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項(xiàng)目不確定因子，對(duì)其影響因素進(jìn)行有效分析并據(jù)此提出減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，對(duì)于保障項(xiàng)目評(píng)價(jià)的科學(xué)性與可靠性具有十分重要的作用。
（五）經(jīng)費(fèi)不足
我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)或投資者在房產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，普遍依靠經(jīng)驗(yàn)主義，定性的分析較多。未充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重大指導(dǎo)意義，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視程度極為不足，有些開(kāi)發(fā)商即使外表看來(lái)很重視，但人力、財(cái)力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴(yán)重阻礙了評(píng)價(jià)方案的系統(tǒng)全面性與科學(xué)有效性。
三、對(duì)策建議
（一）改變觀念，從意識(shí)形態(tài)角度增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視程度
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們?cè)谝庾R(shí)形態(tài)上為能充分認(rèn)識(shí)到它的重要作用，那么想得到科學(xué)、公正、客觀的評(píng)價(jià)結(jié)論幾乎是不可能的。一方面，作為房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，另一方面作為行業(yè)的關(guān)聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。在充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重大意義的同時(shí)，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的資金以及人力支持，保證評(píng)價(jià)過(guò)程的順利實(shí)施。
（二）完善科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系
完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。首先是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系的規(guī)范化，利用相關(guān)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，如財(cái)務(wù)盈利能力、資產(chǎn)平衡狀況、財(cái)務(wù)收支水平等明晰項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其可行性；其次是充分運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)方法，站在區(qū)域發(fā)展運(yùn)營(yíng)的角度，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域效應(yīng)與成本進(jìn)行有效評(píng)估，衡量擬建項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，論證項(xiàng)目社會(huì)效益的有效性與合理性。
（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展
國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究的專業(yè)市場(chǎng)。此外，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)與高校進(jìn)行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經(jīng)濟(jì)專家、營(yíng)銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的客觀性與準(zhǔn)確性。
（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)
在科技迅猛發(fā)展的今天，科學(xué)技術(shù)人員在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，在不斷增強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時(shí)必須牢固樹(shù)立科學(xué)發(fā)展理念，提升自身使命感與責(zé)任感，以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)的需要。
（五）強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重大作用
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。項(xiàng)目決策必須建立在科學(xué)分析、系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上，通過(guò)大量實(shí)地走訪調(diào)查，獲取第一手準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)信息，并在其基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)致縝密的數(shù)據(jù)分析處理，從根源上明晰擬建項(xiàng)目的投資必要性與財(cái)務(wù)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性。
（六）加大對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案的再評(píng)估力度
學(xué)會(huì)運(yùn)用專家驗(yàn)證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的專家意見(jiàn)同項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有機(jī)結(jié)合，對(duì)相關(guān)評(píng)價(jià)結(jié)論，組織專家團(tuán)隊(duì)再評(píng)估，將評(píng)價(jià)過(guò)程中不合理因素進(jìn)行有效的剔除，可極大地增強(qiáng)相關(guān)投資決策意見(jiàn)的科學(xué)性與合理性。
四、小結(jié)
房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，可極大的提高房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)也可為多個(gè)單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決策的依據(jù)，也能作為政府管理部門房地產(chǎn)項(xiàng)目審批依據(jù)，還可以作為金融機(jī)構(gòu)貸款審查依據(jù)。合理的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告在完善國(guó)家宏觀調(diào)控、避免項(xiàng)目決策失誤、引導(dǎo)投資方向、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資金、縮短建設(shè)工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項(xiàng)目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無(wú)論是房產(chǎn)從業(yè)人員，還是投資者、相關(guān)政府部門都應(yīng)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的地位與作用，科學(xué)合理的進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（作者單位：成都理工大學(xué)）
參考文獻(xiàn)：
[1]李竹成. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)[M].北京：團(tuán)結(jié)出版社，2001
[2]中國(guó)建設(shè)部.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法[M].北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，2000
[3]游達(dá)明.劉亞錚.技術(shù)經(jīng)濟(jì)與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2009
[4]洪 紅.杜昌盛. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2010（6）
[5]任長(zhǎng)能.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題[J].工程經(jīng)濟(jì)，2004（1）
P鍵詞：小區(qū)供配電設(shè)施；規(guī)劃設(shè)計(jì)；優(yōu)化
中圖分類號(hào)：TM727 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
0.前言
住宅小區(qū)的供配電設(shè)施是小區(qū)最基本的配套，也是維持日常生活的前提。隨著小區(qū)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對(duì)供配電設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)管理提出了更嚴(yán)格更苛刻的要求。目前，住宅小區(qū)供配電措施還存一些問(wèn)題和不足，有待進(jìn)一步解決和改善。本文根據(jù)負(fù)荷性質(zhì)和小區(qū)建設(shè)需求，以安全、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為原則，探討如何優(yōu)化新建住宅小區(qū)供配電設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)，并提出了相關(guān)建議。
1.住宅小區(qū)供配電設(shè)施的現(xiàn)狀及不足
1.1 政策法規(guī)不完善
國(guó)家政策中雖然明確規(guī)定根據(jù)住宅小區(qū)用戶的用電設(shè)備容量分類供電，但沒(méi)有對(duì)小區(qū)供配電建設(shè)中的出資方、供配電方式做出明確規(guī)定，導(dǎo)致供電企業(yè)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商容易發(fā)生矛盾，造成項(xiàng)目拖延。
1.2 建設(shè)和管理標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一
目前大部分住宅小區(qū)的供電設(shè)施建設(shè)和管理并沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，延伸出兩方面的問(wèn)題。其一，小區(qū)開(kāi)發(fā)商僅承擔(dān)供電設(shè)施建設(shè)義務(wù)，但不負(fù)責(zé)運(yùn)行維護(hù)，就造了開(kāi)發(fā)商為追求利益最大化，而降低供電設(shè)施建設(shè)材料和工藝的標(biāo)準(zhǔn)，容易導(dǎo)致安全隱患，影響供電可靠性。并且往往在建設(shè)初期未能充分考慮日后入住率提高的問(wèn)題，導(dǎo)致系統(tǒng)不能滿足負(fù)荷增長(zhǎng)需求，引起供電設(shè)施經(jīng)常常處于重載或過(guò)載狀態(tài)，增加故障頻發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。其二，小區(qū)物業(yè)管理水平參差不齊，未能配備足夠的電力專業(yè)人員，不能很好地滿足供電設(shè)備日常管理需求，一旦出現(xiàn)事故，在實(shí)際搶修過(guò)程不能因應(yīng)各種復(fù)雜情況及時(shí)解決，從而降低供配電系統(tǒng)的運(yùn)行穩(wěn)定性。
1.3 供配電設(shè)施更新滯后
房產(chǎn)的使用年限為70年，而供配電設(shè)施的使用年限為15年左右。為了滿足居民正常的生活用電，需在后期及時(shí)維護(hù)和更換供配電設(shè)施，以確保供配電系統(tǒng)的安全可靠。根據(jù)以往數(shù)據(jù)分析得知，實(shí)際上住宅區(qū)供配電設(shè)施的建設(shè)、改造與更換問(wèn)題往往被忽略，導(dǎo)致某些設(shè)備因使用年限太長(zhǎng)已老化而造成故障，影響各項(xiàng)基礎(chǔ)功能的正常運(yùn)行。
綜上所述，住宅小區(qū)供配電設(shè)施由于各種原因?qū)е麓嬖谥踩[患，給居民的日常生活用電帶來(lái)不可估算的影響，優(yōu)化住宅小區(qū)的供配電設(shè)施勢(shì)在必行。
2.供配電設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化
針對(duì)目前住宅小區(qū)供配電設(shè)施存在的問(wèn)題，可以從以下3個(gè)方面優(yōu)化：
2.1 完善供配電設(shè)施建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)
新建住宅小區(qū)供配電設(shè)施設(shè)計(jì)方案以符合國(guó)家相關(guān)政策為前提，以安全、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為原則，劃分住宅小區(qū)內(nèi)的負(fù)荷等級(jí)（表1），并根據(jù)供電容量選擇不同的電源接入方式（表2）。
對(duì)于I、Ⅱ級(jí)負(fù)荷，必須配置除了正常供電電源外的發(fā)電機(jī)等應(yīng)急設(shè)備。在考慮雙電源供電時(shí)，電源需來(lái)自不同的變電站或變電站的不同線路。
在制定住宅小區(qū)供配電接入電壓標(biāo)準(zhǔn)后，還要制定標(biāo)準(zhǔn)的電源接入方式。一般情況下，小區(qū)采用雙電源或雙回路供電。
2.2 統(tǒng)一供配電設(shè)施的管理
應(yīng)制定供配電設(shè)施建設(shè)的工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，按照物價(jià)局的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋建筑面積和模式按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核定工程費(fèi)用，以避免開(kāi)發(fā)商過(guò)度追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視供電工程質(zhì)量問(wèn)題。由政府推行住宅小區(qū)供配電設(shè)施配套費(fèi)政策，向開(kāi)發(fā)商按面積收取，實(shí)行專款專用，統(tǒng)一管理。在工程完成后，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將資產(chǎn)移交給供電部門統(tǒng)一管理。這樣可實(shí)現(xiàn)供電部門對(duì)住宅小區(qū)的供配電設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行全壽命周期管理，避免建設(shè)和維護(hù)主體不一致而導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題。同時(shí)制定負(fù)荷用電指標(biāo)分類的標(biāo)準(zhǔn)（如表3），避免后期入住率提高導(dǎo)致供電需求不能滿足問(wèn)題。
2.3 優(yōu)化供配電設(shè)施的規(guī)劃
優(yōu)化住宅小區(qū)的供配電設(shè)施規(guī)劃，具體如下：
①完善配電網(wǎng)規(guī)劃。加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)供配電設(shè)施運(yùn)行信息的收集反饋，并結(jié)合實(shí)際需求對(duì)配電網(wǎng)的建設(shè)進(jìn)行優(yōu)化。隨著住宅小區(qū)用電需求越來(lái)越高，需及時(shí)增加供電電源，以保證居民用電質(zhì)量。
②供電方案優(yōu)化。供電部門在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)臨時(shí)基建用電時(shí)，應(yīng)同時(shí)提供臨時(shí)基建用電方案和小區(qū)建設(shè)完成后的正式供電方案，監(jiān)督房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)留足夠的配電房建設(shè)裕度以及提早介入住宅小區(qū)的供配電設(shè)施規(guī)劃。
③建設(shè)管理優(yōu)化。供電單位應(yīng)統(tǒng)一管理住宅小區(qū)供配電設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)，并加強(qiáng)對(duì)小區(qū)臨時(shí)用電的監(jiān)督；并對(duì)安全用電進(jìn)行宣傳，消除居民對(duì)供配電設(shè)施輻射等問(wèn)題的誤解等。
結(jié)語(yǔ)
安全可靠的住宅小區(qū)用電是居民提高生活質(zhì)量最基本的保障，加強(qiáng)對(duì)新建住宅小區(qū)的供配電設(shè)施的規(guī)劃優(yōu)化是安全用電的首要前提。一旦規(guī)劃沒(méi)有把好關(guān)，小區(qū)居民的正常生活將難以得到保障。只有以嚴(yán)格化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的態(tài)度來(lái)開(kāi)展規(guī)劃、建設(shè)和管理維護(hù)工作，才能更好地實(shí)現(xiàn)供配電設(shè)施的安全、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
參考文獻(xiàn)
[1]劉介才.供配電技術(shù)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2000.
[2]焦留成.供配電設(shè)計(jì)手冊(cè)[M].北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，1999.
關(guān)鍵詞：納稅籌劃；合理避稅；避稅方法
房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)非常廣泛，也非常復(fù)雜，具有所需資金大、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性必然決定了其納稅問(wèn)題的復(fù)雜多變和避稅籌劃技巧運(yùn)用的靈活多樣。
稅收優(yōu)惠政策是國(guó)家發(fā)給企業(yè)的“稅收優(yōu)惠券”，利用稅收優(yōu)惠政策減少應(yīng)納稅額和降低稅負(fù)是所有納稅籌劃方法中風(fēng)險(xiǎn)最小的一種，并且是國(guó)家完全認(rèn)可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優(yōu)惠政策能使年?duì)I業(yè)額巨大的房地產(chǎn)企業(yè)成功、有效、安全地規(guī)避掉巨額稅款，從而將利潤(rùn)最大限度地留歸企業(yè)。
避稅是一種非違法的行為，而納稅人從自身經(jīng)濟(jì)利益最大化出發(fā)進(jìn)行避稅籌劃，
是客觀存在的。下面就介紹幾種常見(jiàn)的避稅方法。
一、利用臺(tái)作開(kāi)發(fā)方式合理避稅
利用此方法可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。
例：甲公司擬投入資金200萬(wàn)與乙公司合作開(kāi)發(fā)一個(gè)商住樓項(xiàng)目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；
1甲公司出資200萬(wàn)與乙合作開(kāi)發(fā)該商住樓，
2甲公司可通過(guò)銀行把200萬(wàn)元出借給乙公司參與該商住樓開(kāi)發(fā)
3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開(kāi)發(fā)
籌劃分析；現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬(wàn)元。
方案一：合作開(kāi)發(fā)
甲公司與乙公司合作開(kāi)發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬(wàn)元，收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀尽Ｔ诠痉值?0萬(wàn)時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格240萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
方案二；出借資金
假如甲公司通過(guò)銀行將200萬(wàn)元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬(wàn)元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。
方案三；投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利。
由于甲、乙兩個(gè)公司稅率相同，公司40萬(wàn)元稅后利潤(rùn)不需補(bǔ)稅即甲公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為40萬(wàn)元。
籌劃結(jié)果；
從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬(wàn)作為投資入股，分回的40萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，成為甲公司實(shí)際獲得的經(jīng)濟(jì)利益。
二、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅
例；某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在一海邊城市開(kāi)發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售給一外國(guó)投資者，開(kāi)發(fā)成本18億元售價(jià)28億元，按規(guī)定此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計(jì)算過(guò)程略)
籌劃分析；
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過(guò)程如下：
第一步；聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨(dú)立核算。
第二部；某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理
第三部；固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。
籌劃結(jié)果；
經(jīng)過(guò)上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益本來(lái)就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程的巨額稅款。
三、利用簽訂合同裝修費(fèi)的合理避稅
例：某開(kāi)發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈(zèng)送客戶裝修費(fèi)，有一套高級(jí)住宅1平方米1萬(wàn)元，面積為100平方。價(jià)款為100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬(wàn)元是贈(zèng)送給客戶的這10萬(wàn)元裝修費(fèi)如何避稅。
籌劃分析：
按規(guī)定10萬(wàn)元要進(jìn)入宣傳費(fèi)的，如果這筆費(fèi)用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內(nèi)，則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強(qiáng)調(diào)指出有10萬(wàn)元裝修費(fèi)用，這時(shí)10萬(wàn)元的裝修費(fèi)就可以計(jì)入成本，并允許稅前扣除。
籌劃結(jié)果；
【關(guān)鍵詞】房屋建筑工程；質(zhì)量管理；控制措施
質(zhì)量控制對(duì)于房屋建筑工程而言是最為重要的內(nèi)容，一般需要經(jīng)過(guò)規(guī)劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、招標(biāo)質(zhì)量、施工階段、竣工階段不同的操作環(huán)節(jié)，從而達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的控制作用。
1 房屋建筑工程的準(zhǔn)備階段
1.1 制定質(zhì)量管理制度
質(zhì)量是房屋建筑工程項(xiàng)目的核心，沒(méi)有質(zhì)量的工程就無(wú)法創(chuàng)造出理想的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，這就需要工程單位對(duì)于質(zhì)量控制嚴(yán)格把握，制定科學(xué)的質(zhì)量管理制度。因此，應(yīng)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量工作進(jìn)行考察管理，質(zhì)量經(jīng)理需要建立的職責(zé)為：結(jié)合投資人項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃負(fù)責(zé)編制，且安排各個(gè)人員落實(shí)到不同的工作里；結(jié)合質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定內(nèi)容，檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃具體情況；在審查環(huán)節(jié)里出現(xiàn)問(wèn)題后，則需要及時(shí)制定科學(xué)的措施進(jìn)行處理，把問(wèn)題向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。只有每個(gè)部門及工作人員共同努力，才能保證整個(gè)項(xiàng)目管理順利進(jìn)行。
1.2 前期的準(zhǔn)備
在建筑工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，必須要針對(duì)此次項(xiàng)目的特點(diǎn)詳細(xì)了解，掌握咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)質(zhì)量管理體系文件內(nèi)容深刻思考分析，對(duì)質(zhì)量目標(biāo)的科學(xué)性正確分析。一旦企業(yè)制定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)后則不得在無(wú)條件的情況下隨意變動(dòng)，否則將會(huì)造成多個(gè)方面的不利影響。
1.3 建立質(zhì)量評(píng)審制度
建立評(píng)審制度是確保項(xiàng)目工程質(zhì)量達(dá)到理想狀態(tài)的基礎(chǔ)，這也是企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值的根本措施。為促進(jìn)房屋建筑工程質(zhì)量水平的提高，我們需要保證工程項(xiàng)目評(píng)審機(jī)構(gòu)作用的充分發(fā)揮。工程單位要針對(duì)現(xiàn)有的環(huán)節(jié)實(shí)施全面管理，積極創(chuàng)建現(xiàn)代化的評(píng)審體系，以“評(píng)審制度”為指導(dǎo)全面開(kāi)展項(xiàng)目管理，這些都是管理者需要深刻思考的問(wèn)題。
2 設(shè)計(jì)時(shí)期的質(zhì)量控制方案
2.1 方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
房屋建筑工程在設(shè)計(jì)階段，必須要綜合多個(gè)方面的內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)備工作。在設(shè)計(jì)工作開(kāi)始前需要瀏覽工程項(xiàng)目的諸多文件。在一系列工作完成之后，工程單位需要確定最佳的設(shè)計(jì)方案，然后再投入到具體的工程項(xiàng)目施工里。
2.2 施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
2.2.1 開(kāi)發(fā)制度：
對(duì)于房屋建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)責(zé)任書(shū)需要安排專家進(jìn)行詳細(xì)地審核，從項(xiàng)目管理措施以及考核內(nèi)容客觀評(píng)價(jià)等，這樣才能維持良好的工程項(xiàng)目管理措施。設(shè)計(jì)施工圖紙時(shí)必須要嚴(yán)格按照建筑的具體需要進(jìn)行，考慮到對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有效地控制，我們需要采取質(zhì)量跟蹤措施，對(duì)于相關(guān)工程文件實(shí)施審核處理。
2.2.2 經(jīng)理制度：
開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)主管人必須接受經(jīng)理的指導(dǎo)，通過(guò)采取必要的工程措施對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)實(shí)施管理。這樣才能讓整個(gè)建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)達(dá)到理想的質(zhì)量要求，與合同上的條款內(nèi)容相互符合。組織設(shè)計(jì)以及相關(guān)的策劃工作時(shí)，必須要對(duì)整個(gè)工程負(fù)責(zé)。
2.2.3 職責(zé)制度：
對(duì)工程單位的每個(gè)部門以及相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高其參與工作的責(zé)任心。工程項(xiàng)目管理者在日常工作中應(yīng)該將管理重點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到人才管理中，實(shí)施科學(xué)的人才開(kāi)發(fā)計(jì)劃，不斷挖掘房產(chǎn)項(xiàng)目管理企業(yè)內(nèi)部職員的潛能，以為房產(chǎn)投資管理企業(yè)創(chuàng)造出更多的商業(yè)價(jià)值。選擇專業(yè)技術(shù)方案指導(dǎo)實(shí)踐，對(duì)設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)方案實(shí)施科學(xué)的規(guī)劃處理。
3 招標(biāo)階段的質(zhì)量控制
3.1 資質(zhì)審查
對(duì)于招標(biāo)的工程，我們應(yīng)該做好施工單位的審查工作，重點(diǎn)確定該單位是否具備足夠的能力去完成工程項(xiàng)目。審查施工單位對(duì)于房產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
3.2 價(jià)格高低
對(duì)于具體的工程中標(biāo)而言，很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)考慮到降低工程造價(jià)，其選擇的方式多數(shù)為不設(shè)置標(biāo)底，低價(jià)中標(biāo)的方式，這樣就造成了低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠問(wèn)題的出現(xiàn)。到最后不但沒(méi)有起到降低工程造價(jià)的效果，反而導(dǎo)致工程資源浪費(fèi)。
3.3 項(xiàng)目考察
從實(shí)際情況看，有的工程單位雖然中標(biāo)，但都是靠關(guān)系得來(lái)的。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的考察必須要綜合多個(gè)方面內(nèi)容，出來(lái)需要認(rèn)真分析投標(biāo)單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量等外，還要保證投標(biāo)單位資質(zhì)與實(shí)際能力一致。
4 施工階段的質(zhì)量控制
4.1 監(jiān)理單位
隨著社會(huì)現(xiàn)代化發(fā)展的加快，很多工程單位開(kāi)始設(shè)計(jì)安排了監(jiān)理制度。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須針對(duì)基本項(xiàng)目施工要求，以及工程監(jiān)理合同上的內(nèi)容展開(kāi)工作。這樣才能保證監(jiān)理工程師對(duì)監(jiān)理合同所規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)落實(shí)到實(shí)處，從根本上實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量控制作用。
4.2 施工單位
施工單位在制定房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理工作時(shí)需采取“管理原則化”的策略來(lái)保證了房產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的順利實(shí)施。工程監(jiān)理按照監(jiān)理合同對(duì)工程項(xiàng)目采取綜合監(jiān)理措施，從人員、材料、機(jī)械、方法等多個(gè)環(huán)節(jié)加以控制。此外，在施工項(xiàng)目開(kāi)始之后需對(duì)施工質(zhì)量、施工工藝等重點(diǎn)考核，這些都是工程單位需要注意的問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)、落實(shí)檢驗(yàn)方法，參與分部工程、隱蔽工程驗(yàn)收等措施來(lái)控制工程建設(shè)質(zhì)量。
4.3 提前做好施工預(yù)防工作
做好施工的預(yù)防工作主要從兩個(gè)方面開(kāi)展，第一是原材料以及半成品的質(zhì)量檢查工作。另外一個(gè)方面就是規(guī)范施工操作過(guò)程當(dāng)中質(zhì)量的審核手續(xù)。做好原材料和半成品的質(zhì)量審核需要企業(yè)指定一套完善嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)制度。另外一個(gè)預(yù)防工作就是要做好施工過(guò)程當(dāng)中的審核交接手續(xù)。每一個(gè)施工環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)人必須簽字驗(yàn)收后施工才能進(jìn)入下一個(gè)階段，這樣做是為了及早的發(fā)現(xiàn)質(zhì)量隱患，經(jīng)過(guò)調(diào)整以后將損失降到最低，責(zé)任落實(shí)到相應(yīng)程序的負(fù)責(zé)人，可以有效的減少施工過(guò)程中出現(xiàn)的材料以及技術(shù)問(wèn)題。
4.4 嚴(yán)格監(jiān)控每一個(gè)施工環(huán)節(jié)
在施工過(guò)程當(dāng)中，要嚴(yán)格的監(jiān)控每一個(gè)環(huán)節(jié)，確保工程準(zhǔn)確無(wú)誤的進(jìn)入到下一個(gè)階段。這就要求做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員的考勤工作。嚴(yán)格要求管理人員做到四個(gè)經(jīng)常。經(jīng)常到施工現(xiàn)場(chǎng)了解施工進(jìn)度，監(jiān)督相關(guān)人員做好本職工作的同時(shí)可以有效減少質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。經(jīng)常觀看設(shè)計(jì)藍(lán)圖，這樣做的目的是幫助管理人員準(zhǔn)確的完成對(duì)施工階段重點(diǎn)項(xiàng)目的定位。經(jīng)常記錄問(wèn)題，由于在施工階段經(jīng)常會(huì)遇到突發(fā)狀況，將出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)的記錄下來(lái)可以幫助管理人員累計(jì)經(jīng)驗(yàn)，可以杜絕下一階段類似問(wèn)題的發(fā)生。
5 竣工階段
竣工驗(yàn)收對(duì)于房建工程項(xiàng)目而言是最后的操作環(huán)境，這也屬于工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的最后階段，也是施工單位需要審核的主要過(guò)程。在竣工驗(yàn)收之前的階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需邀請(qǐng)相關(guān)的檢測(cè)單位與施工方面開(kāi)展全面審核檢測(cè)，這樣可以保證施工過(guò)程達(dá)到理想的狀態(tài)。而作為檢查部門，其必須對(duì)項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)到底，采取多方面的驗(yàn)收工作，不得僅僅形式上制定驗(yàn)收方案，而不把政策落實(shí)到實(shí)處。而針對(duì)工程質(zhì)量存在的問(wèn)題，需及時(shí)和施工單位交流溝通，保證每項(xiàng)工作能得到全面處理，真正對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目加以驗(yàn)收。
6 結(jié)束語(yǔ)
總之，房屋建筑工程管理是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的工作，管理過(guò)程中我們必須做好各個(gè)環(huán)節(jié)問(wèn)題的處理工作，讓每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都能得到有效處理。對(duì)房屋建筑工程建設(shè)中實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃必須全面落實(shí)到實(shí)處，以提高工程項(xiàng)目質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房屋；面積；測(cè)量；誤差
中圖分類號(hào)：P218文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)測(cè)繪是專門為“房地產(chǎn)”服務(wù)一種專項(xiàng)技術(shù)，與其他測(cè)量相比房地產(chǎn)測(cè)量有著許多自身的特點(diǎn)。其特殊性主要在于，房地產(chǎn)測(cè)繪的成果具有法律效力，是解決房產(chǎn)權(quán)屬與爭(zhēng)端的重要依據(jù)。因此，房地產(chǎn)測(cè)繪使用的比例尺一般較大，房屋建筑面積的量算精度要求較高，不能從圖上量取，必須實(shí)測(cè)、實(shí)算等。
一、房屋面積測(cè)量誤差產(chǎn)生的原因
1、實(shí)地測(cè)量誤差
實(shí)際測(cè)量中測(cè)量人員使用專業(yè)儀器、工具按照一定的方法，在一定的外界條件下進(jìn)行的。由于專業(yè)儀器和工具本身精度的不確定性，觀測(cè)條件的隨機(jī)變化性， 以及測(cè)量者感官和生理?xiàng)l件限制，都導(dǎo)致無(wú)法求得測(cè)量的真值。 實(shí)地測(cè)量產(chǎn)生誤差的原因主要有以下三方面：
（1）儀器誤差
測(cè)量?jī)x器本身存在著一定的誤差。例如：各種鋼尺、皮尺或玻璃纖維尺，都存在著熱脹冷縮問(wèn)題，同時(shí)它們的格值就含有誤差，也就是存在著比例誤差， 還有全站儀、測(cè)距儀的誤差等等，都會(huì)給觀測(cè)值帶來(lái)誤差。
（2）測(cè)量者的影響
測(cè)量者自身感官和勝利條件的局限性，導(dǎo)致操作儀器時(shí)，如儀器的安置、照準(zhǔn)、讀數(shù)等方面產(chǎn)生的誤差，再有觀測(cè)方法是否合理，觀測(cè)數(shù)據(jù)是否充分、可靠、都取決于測(cè)量者。
（3）觀測(cè)條件的影響
觀測(cè)時(shí)的環(huán)境條件，如溫度、濕度、風(fēng)力、大氣折光等因素，都會(huì)使觀測(cè)值產(chǎn)生誤差，如溫、濕度對(duì)皮尺丈量帶來(lái)的誤，溫度、氣壓對(duì)全站儀測(cè)距帶來(lái)的誤差，濕度、大氣折光對(duì)手持測(cè)距儀長(zhǎng)距離測(cè)量的影響等。
2、偶然誤差
偶然誤差表現(xiàn)為同樣觀測(cè)條件下誤差的大小和符號(hào)的無(wú)規(guī)律性，例如在丈量時(shí)估讀小數(shù)，有時(shí)偏大，有時(shí)偏小，就屬于偶然誤差。偶然誤差不能用計(jì)算改正和改變觀測(cè)方法來(lái)消除， 只能靠增加觀測(cè)量，如增加測(cè)回?cái)?shù)、觀測(cè)個(gè)數(shù)來(lái)增加多余條件，從而提高觀測(cè)值的精度。
3、施工誤差導(dǎo)致的面積變化
預(yù)測(cè)面積時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪部門考慮了保溫材料和外墻粉刷等因素，并且按照平面圖進(jìn)行計(jì)算，但這樣，都只是停留理論上的層面。由于施工方在管理、技術(shù)等方面的水平參次不齊，在實(shí)際施工過(guò)程中，房屋實(shí)際面積會(huì)出現(xiàn)如外墻粉刷厚薄不均，這樣就產(chǎn)生了一定的誤差，甚至還存在隔墻位置有偏差等。等到房屋竣工后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與房產(chǎn)測(cè)繪部門得出的實(shí)測(cè)成果就產(chǎn)生了一定的差異。一般來(lái)說(shuō)，如果誤差大于允許范圍，就是屬于施工質(zhì)量嚴(yán)重偏差，當(dāng)然測(cè)量誤差在允許范圍之內(nèi)，可以利用預(yù)售合同的條款進(jìn)行約束，但是不管怎么樣，購(gòu)房者獲得誤差金額加倍的賠償甚至有權(quán)退房。
4、房地測(cè)繪部門的口徑不統(tǒng)一產(chǎn)生的誤差
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍以及國(guó)家住宅商品化的深入，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化，開(kāi)始變得越來(lái)越復(fù)雜。明確劃分功能區(qū)，異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分極，準(zhǔn)確認(rèn)定幢共有面積，這些都成為一項(xiàng)復(fù)雜而細(xì)致的工作。當(dāng)房屋出售時(shí)，當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí)，由于不同樓屋價(jià)格不同，最終將與房?jī)r(jià)產(chǎn)生矛盾，因此共有面積計(jì)算和分?jǐn)偱c共有面積計(jì)價(jià)呈現(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地上部分的銷售價(jià)格往往比地下室高得多，當(dāng)不同功能區(qū)或樓層分?jǐn)偭说叵率覟楣灿忻娣e時(shí)，該功能區(qū)或樓層價(jià)位與地下室的價(jià)位也被確定一致。若同時(shí)被住宅和攤位分?jǐn)偅瑸榈叵聦庸灿忻娣e，則必然會(huì)出現(xiàn)價(jià)位差異畸形的情況。顯然，這種計(jì)價(jià)方法對(duì)權(quán)利人利益是一種極大的侵害，同時(shí)不同功能區(qū)或樓層分?jǐn)偭斯灿忻娣e的計(jì)價(jià)差異問(wèn)題，顯得十分隱蔽。
二、房屋面積測(cè)量誤差預(yù)防措施
房產(chǎn)畢竟是一件價(jià)格巨大的特殊商品。房屋面積產(chǎn)生誤差，其結(jié)果對(duì)購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)和心理上都會(huì)造成一定的損害，直接影響消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的信心，所以，必須從各方面解決產(chǎn)生房屋面積誤差的因素。
1、政府部門要從政策上加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理力度
規(guī)劃管理部門在審批房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所報(bào)規(guī)劃之前要全面考慮、認(rèn)真論證，審批之后要監(jiān)督房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照規(guī)劃方案施工。一旦發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)劃的現(xiàn)象，要立即對(duì)其處以嚴(yán)厲的懲罰措施。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要從樹(shù)立品牌、占領(lǐng)市場(chǎng)的的戰(zhàn)略角度出發(fā)，通過(guò)優(yōu)化招投標(biāo)的形式選擇優(yōu)良的施工單位，運(yùn)用科學(xué)管理方法和技術(shù)手段，努力提高建筑施工的質(zhì)量，隨時(shí)糾正出現(xiàn)的施工誤差。
2、升級(jí)現(xiàn)有的商品房測(cè)量?jī)x器及方法
現(xiàn)階段，房產(chǎn)平面控制測(cè)量是整個(gè)房產(chǎn)測(cè)量的前期基礎(chǔ)性的工作，其目的是為房產(chǎn)面積測(cè)繪工作提供一個(gè)準(zhǔn)確的控制框架和定位基礎(chǔ)，并控制誤差的積累。在房地產(chǎn)地籍的測(cè)量以及地形測(cè)量中，采用GPS 定位技術(shù)和導(dǎo)線測(cè)量技術(shù)，數(shù)字化的測(cè)圖技術(shù)是廣泛應(yīng)用的一種新型技術(shù)，具有繪制的圖紙質(zhì)量高、速度快的特點(diǎn)，同時(shí)數(shù)字化測(cè)圖圖載的信息非常的多，而且本身所需要的勞動(dòng)強(qiáng)度很低等一系列特點(diǎn)，這些技術(shù)也是今后房產(chǎn)圖成圖繪圖的一個(gè)重要發(fā)展方向。采用先進(jìn)儀器進(jìn)行采集，采用先進(jìn)的數(shù)字化測(cè)圖設(shè)備進(jìn)行測(cè)量，將數(shù)據(jù)信息及時(shí)通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，獲得房屋面積的數(shù)字化圖形，然后再經(jīng)過(guò)圖形的生成和編輯，精確地繪制出房屋的建筑面積圖紙，最后經(jīng)過(guò)專用的圖像輸出設(shè)備輸出。
2、統(tǒng)一各相關(guān)行業(yè)的測(cè)量口徑和規(guī)范，建立高度集中的數(shù)據(jù)模板
可以統(tǒng)一各行業(yè)的測(cè)量規(guī)范，以建筑面積為核心，這樣一來(lái)，在一個(gè)統(tǒng)一的平臺(tái)上操作規(guī)劃測(cè)量、預(yù)算定額以及房產(chǎn)測(cè)量，可以減少甚至消除此類誤差。這樣就可以避免因各行業(yè)大多數(shù)都是用“建筑面積”這一概念來(lái)核定銷售單位和工作量等相關(guān)數(shù)據(jù)產(chǎn)生的各種各樣的誤差，因此通過(guò)這樣的方法，不僅節(jié)約大量的人力、物力，還能夠通過(guò)信息化管理實(shí)現(xiàn)資源共享。
3、 加快政策規(guī)范的修訂和細(xì)化，以適應(yīng)新形式的需要。
這幾年大量的新型房屋層出不窮，特別是國(guó)外設(shè)計(jì)部門的介入，出現(xiàn)了各種風(fēng)格的房屋，英式、西班牙式、意大利式等等，在立面上追求與眾不同，或挑，或凹，或轉(zhuǎn)，有許多方面根本無(wú)法套用現(xiàn)有的規(guī)范。當(dāng)務(wù)之急是要根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，組織有關(guān)方面的專家進(jìn)行調(diào)查、論證，修訂和升級(jí)現(xiàn)有的規(guī)范：針對(duì)出現(xiàn)的各種復(fù)雜的房屋類型制定符合實(shí)際的建筑面積計(jì)算口徑；對(duì)現(xiàn)有規(guī)范的模糊之處予以明確，如陽(yáng)臺(tái)的界定、聯(lián)體別墅的計(jì)算方法等，使具體的操作人員在計(jì)算過(guò)程中不再產(chǎn)生歧義；對(duì)明顯不合理之處予以修改，如取消垂直通道按層分?jǐn)偟取?/p>
同時(shí)，在規(guī)范明確、計(jì)算口徑和原則一致的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，階段性地進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)交流，針對(duì)不同的意見(jiàn)進(jìn)行討論，形成共識(shí)，最終做到整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)所出的成果高度統(tǒng)一、精確，從而大幅度減少因房屋面積的誤差而產(chǎn)生的糾紛。
參考文獻(xiàn)：
[1] 劉佳. 關(guān)于房屋面積測(cè)量中取消公用面積分?jǐn)偟目尚行訹J]. 中國(guó)房地產(chǎn). 2009(01)
[2] 張宏艷. 淺議房屋面積的測(cè)量方法[J]. 黑龍江科技信息. 2009(16)
[3] 李香娥. 房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問(wèn)題探討[J]. 北京測(cè)繪. 2006(02)
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；在建工程；抵押”程序；房地產(chǎn)管理
[中圖分類號(hào)] F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)管理也從單一的房地產(chǎn)管理向市場(chǎng)、中介、測(cè)繪、評(píng)估管理方向多元化發(fā)展。在信息化時(shí)代的今天，房地產(chǎn)管理系統(tǒng)也經(jīng)歷著由簡(jiǎn)單到復(fù)雜、由單一到多元、由局部到整體的全方位一體化的發(fā)展過(guò)程[1]。在建工程抵押辦理是房地產(chǎn)管理一項(xiàng)重要工作。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金信貸難問(wèn)題，利用在建工程抵押貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要融資渠道。房產(chǎn)管理相關(guān)部門辦理在建工程抵押程序是一個(gè)值得探討的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)在建工程抵押的涵義
在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。根據(jù)建設(shè)部令第56號(hào)《城市房地產(chǎn)抵押辦法》的規(guī)定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”
依據(jù)我國(guó)法律法規(guī)，以正在建造的建筑物設(shè)定抵押權(quán)的情形有兩種：其一，在建工程抵押；其二，預(yù)購(gòu)商品房抵押。這兩類抵押都屬于以正在建造的建筑物設(shè)定抵押的情形，無(wú)非后者是預(yù)售的商品房，抵押人是購(gòu)房人；而前者是既包括預(yù)售的商品房也包括非商品房的建筑物，而抵押人是在建工程的所有人[2]。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被采用，成為房地產(chǎn)管理部門辦理的一個(gè)重要事項(xiàng)。
二、房地產(chǎn)在建工程抵押辦理涉及的程序
在建工程抵押是當(dāng)前房產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的一種登記類型，當(dāng)中存有不同的情形，各地登記機(jī)構(gòu)操作方式也不同，給當(dāng)事人帶來(lái)不便，也影響了相關(guān)辦理程序。目前，一些登記機(jī)構(gòu)辦理在建工程抵押要求在建項(xiàng)目達(dá)到商品房預(yù)售條件，從現(xiàn)有法律法規(guī)來(lái)看，并未作此要求。商品房預(yù)售許可的條件比在建工程抵押的條件苛刻得多[3]。因此，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)不辦理商品房預(yù)售許可而直接辦理在建工程抵押的情況。
該類案件辦理涉及測(cè)繪管理科、抵押管理科和商品房管理科相關(guān)辦理程序。測(cè)繪管理科負(fù)責(zé)對(duì)測(cè)繪單位提供的房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行備案、審核，如在房產(chǎn)面積的測(cè)量方面以原始記錄內(nèi)容的完整度進(jìn)行衡量。抵押管理科負(fù)責(zé)在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的抵押登記手續(xù)。主要審核資金用途、資料主體、貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)等。商品房管理科負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可手續(xù)，主要審查是否已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。商品房管理科辦理商品房預(yù)售許可需經(jīng)歷材料受理、材料審核、許可審查后才能發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。
三、房地產(chǎn)在建工程抵押辦理程序的現(xiàn)存弊端
申報(bào)在建工程抵押需要在房產(chǎn)管理部門的電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤，如果由商品房管理科審核開(kāi)發(fā)企業(yè)的資料后再建立樓盤，存在以下弊端：
1.增加商品房預(yù)售許可辦理困難
若企業(yè)今后再辦理商品房預(yù)售許可，由于在建工程抵押和商品房預(yù)售許可的要求不同，收取資料也不相同，且商品房預(yù)售許可為行政許可，時(shí)效性要求強(qiáng)，故此次提交的資料無(wú)法再使用，需開(kāi)發(fā)企業(yè)重新提交資料，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，同時(shí)，測(cè)繪管理科、抵押管理科和商品房管理科等辦理機(jī)構(gòu)部門與部門之間交接案件易出現(xiàn)空檔，造成工作效率低下，開(kāi)發(fā)企業(yè)在各部門重復(fù)提交書(shū)面資料，花費(fèi)大量時(shí)間。
2.易造成商品房市場(chǎng)監(jiān)管不到位
由商品房管理科審核開(kāi)發(fā)企業(yè)的資料后再建立樓盤容易造成部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)鉆漏洞，以申報(bào)在建工程抵押的名義建立樓盤，今后不再辦理商品房預(yù)售許可，以逃避商品房預(yù)售管理中的諸多限制，如：商品房預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售方案公示、工程形象進(jìn)度等，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)監(jiān)管不能到位。一旦出現(xiàn)商品房預(yù)售款、施工單位墊資款和在建工程抵押貸款三種款項(xiàng)相加超過(guò)了該商品房項(xiàng)目全部?jī)r(jià)值的現(xiàn)象，將嚴(yán)重?fù)p害相關(guān)利益方的權(quán)益[4]。
四、房地產(chǎn)在建工程抵押程序辦理的改善
為進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高工作效率，減少開(kāi)發(fā)企業(yè)重復(fù)提交資料，節(jié)約其辦案時(shí)間，建議針對(duì)上述問(wèn)題設(shè)立“開(kāi)發(fā)企業(yè)不辦預(yù)售直接辦理在建工程抵押”辦案程序。此辦案程序采取“三個(gè)部門各司其職，部門間通過(guò)業(yè)務(wù)聯(lián)系單運(yùn)轉(zhuǎn)”的方式較為合理，具體流程如下：
1.測(cè)繪管理科審核開(kāi)發(fā)企業(yè)資料
由于申報(bào)在建工程抵押需要在電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤，而樓盤由測(cè)繪管理科負(fù)責(zé)建立，故辦理此類案件需要由測(cè)繪管理科先行審核開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目的圖紙，確定共有共用部位，審核規(guī)劃核定的物業(yè)用房是否已在面積測(cè)算報(bào)告內(nèi)標(biāo)注其位置、用途，以便建立樓盤。
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先把相關(guān)材料送至測(cè)繪管理科，測(cè)繪管理科現(xiàn)審核圖紙、共有共用部位和面積測(cè)算報(bào)告等，主要審核公用面積的測(cè)定是否合理、分灘和測(cè)定房產(chǎn)面積是否合理、計(jì)算房產(chǎn)面積的方法能否正確、測(cè)算用地面積是否正確、房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸等方面是否符合相關(guān)的要求，備案后向開(kāi)發(fā)企業(yè)出具“商品房共有共用部位明細(xì)表”。
2.抵押管理科核查開(kāi)發(fā)企業(yè)資料
當(dāng)測(cè)繪管理科審核完圖紙和共有共用部位后，由抵押管理科審核房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申報(bào)在建工程抵押資料，主要審核一是在建工程抵押貸款的用途必須是取得在建工程繼續(xù)建造的資金。二是相關(guān)資料的主體應(yīng)該一致，抵押合同上的抵押人必須是借款合同的債務(wù)人。三是在建工程抵押的貸款人只能是具有貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)的商業(yè)銀行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的國(guó)有土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)[4]。抵押管理科審核房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的資料，符合在建工程抵押受理要求后向測(cè)繪管理科出具“申請(qǐng)建立樓盤（在建工程抵押）”聯(lián)系單；如圖紙材料與資金用途、相關(guān)主體等材料都符合條件，由抵押管理科出具“申請(qǐng)建立樓盤（在建工程抵押）”聯(lián)系單。
3.測(cè)繪管理科在電腦系統(tǒng)建立樓盤
測(cè)繪管理科接受上述聯(lián)系單后在電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤，建立后同時(shí)向抵押管理科和商品房管理科出具“已建立樓盤（在建工程抵押）”聯(lián)系單。商品房管理科留存測(cè)繪管理科出具的聯(lián)系單備查，待今后開(kāi)發(fā)企業(yè)前來(lái)申報(bào)商品房預(yù)售許可證時(shí)在建立樓盤前先與原樓盤核對(duì)比較，避免樓盤重復(fù)建立。
4.抵押管理科辦理在建工程抵押
抵押管理科根據(jù)所建樓盤辦在建工程抵押，由于樓盤內(nèi)已標(biāo)注各套房屋用途、共有共用部位，抵押管理科完全可以根據(jù)電腦樓盤和開(kāi)發(fā)企業(yè)的申報(bào)資料確定哪些房屋可以辦理在建工程抵押，同時(shí)把相關(guān)信息留存，以備查詢。
通過(guò)設(shè)立上述“開(kāi)發(fā)企業(yè)不辦預(yù)售直接辦理在建工程抵押”辦案程序，將有效提高工作效率，保持部門之間業(yè)務(wù)銜接順暢，同時(shí)減少開(kāi)發(fā)企業(yè)的材料準(zhǔn)備，節(jié)約開(kāi)發(fā)企業(yè)的辦案時(shí)間，有助于順利解決開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)不辦理商品房預(yù)售許可而直接辦理在建工程抵押這類案件。
[參 考 文 獻(xiàn)]
[1]孔硯莉.房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)建設(shè)中數(shù)據(jù)整合的探討[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2008（5）：100-101
[2]程嘯.《房屋登記辦法》中在建工程抵押權(quán)登記的理解與適用――《房屋登記辦法》研討之四[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2008（7）：16-20
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地利用；城鎮(zhèn)；對(duì)策
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)、拉動(dòng)內(nèi)需以及增加就業(yè)方面發(fā)揮了巨大的作用。30年的改革開(kāi)放，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了幾次波動(dòng)，最后趨于穩(wěn)定。進(jìn)入2000年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，大量的資本開(kāi)始涌入房地產(chǎn)行業(yè)，因此也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升，產(chǎn)生了一系列的社會(huì)問(wèn)題和矛盾。在很多的地方，房?jī)r(jià)的上升影響了房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)效率和土地利用率，因此受到了政府的關(guān)注。
一、我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
（一）消費(fèi)者更傾向大戶型
筆者以某城鎮(zhèn)為例，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)中心區(qū)以及街道房屋面積為64萬(wàn)平米。2015年，城鎮(zhèn)居民的人均住宅面積為36平米，這說(shuō)明城鎮(zhèn)人均住宅面積不斷增加，具體見(jiàn)圖1所示。
由圖1可知，隨著城鎮(zhèn)居民生活條件的不斷改善，大戶型已經(jīng)成為很多人購(gòu)房的首選。需求影響市場(chǎng)，由于城鎮(zhèn)居民對(duì)于大戶型的需求增加，那么房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于大戶型的開(kāi)發(fā)必然也會(huì)增加。
（二）住房升值空間大
由于房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，很多人選擇投資房產(chǎn)，為家庭帶來(lái)了巨大收益和資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，不止一套住宅的家庭占比超過(guò)15.3%，超過(guò)1.4%的家庭甚至有兩套及以上的住房。之所以有越來(lái)越多的家庭選擇對(duì)住房進(jìn)行投資，并成為家喻戶曉的獲取收益的一種金融渠道，關(guān)鍵是人們購(gòu)買然后出售的房產(chǎn)，可以給他們帶來(lái)巨大的收益，因?yàn)樽》烤哂蟹浅４蟮纳悼臻g。在一定程度上，這種現(xiàn)象給住宅投資熱潮的發(fā)展作出了貢獻(xiàn)，但是也影響了社會(huì)其他成員購(gòu)買房產(chǎn)的可能性，加劇了商品房的供求關(guān)系。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地資源利用存在的問(wèn)題
目前，房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源利用方面主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)比較盲目，導(dǎo)致市場(chǎng)房?jī)r(jià)上升過(guò)快，這簡(jiǎn)接增加了城鎮(zhèn)居民的生活壓力。第二，催繳土地出讓金難度大。第三，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于參加競(jìng)拍的企業(yè)較少，導(dǎo)致很多土地競(jìng)拍無(wú)法完成。第四，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)農(nóng)戶的征地進(jìn)行補(bǔ)償，嚴(yán)重?fù)p害了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的利益。第五，由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)違法現(xiàn)象，比如隨意更換土地性質(zhì)等。
第六，不論是政府還是房地產(chǎn)企業(yè)，都缺乏對(duì)于土地資源的正確認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)了土地資源浪費(fèi)、環(huán)境破壞以及土地性質(zhì)使用不可取等問(wèn)題。
近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展水平不斷提高，但是在發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)了效率不高，協(xié)調(diào)不一致等問(wèn)題。從而影響了城鎮(zhèn)公路運(yùn)輸?shù)男剩瑢?dǎo)致交通事故發(fā)生頻率提高。而許多城市的建筑密度過(guò)大，缺乏足夠的公共設(shè)施忽視了城鎮(zhèn)建設(shè)的文化、藝術(shù)、體育以及娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)。
三、提高房地產(chǎn)用地管理的對(duì)策
（一）完善竣工驗(yàn)收制度
加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的驗(yàn)收，該項(xiàng)工作主要由城鎮(zhèn)建設(shè)局、國(guó)土局以及相關(guān)政府部門來(lái)完成，加強(qiáng)驗(yàn)收制度建設(shè)。
（二）建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度
建設(shè)用地由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備和調(diào)控，根據(jù)市場(chǎng)需求統(tǒng)一供應(yīng)。
（三）建立集體決策制度
要建立決策制度，尤其是對(duì)于商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)，當(dāng)?shù)卣块T必須要制定合理的出讓方案。在制度出讓方案以后，再進(jìn)行競(jìng)拍。并且要群策群力，對(duì)招標(biāo)底價(jià)和掛牌起始價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定和限制。完成競(jìng)拍以后，必須要把方案上報(bào)給政府進(jìn)行審核，然后向社會(huì)公布，整個(gè)過(guò)程要做到公正、公平、公開(kāi)。
（四）建立土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度
建立土地公開(kāi)交易制度，所有的交易過(guò)程要公開(kāi)，拒絕暗箱操作。所有的商業(yè)用地都必須通過(guò)招拍掛出讓，而且要保證過(guò)程的公正和公開(kāi)，防止地方現(xiàn)象的出現(xiàn)，凈化房地產(chǎn)交易的環(huán)境。
（五）建立供應(yīng)總量控制制度
政府要進(jìn)行總體控制。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，每年必須要結(jié)合建設(shè)局、發(fā)改委以及國(guó)土局的相關(guān)信息，制定一個(gè)合理、科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，上報(bào)省級(jí)部門備案，全年必須要嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行。此外，該計(jì)劃還可以通過(guò)媒體向社會(huì)公開(kāi)，既能防止，又能提高政府的公信力。
四、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備制度的對(duì)策
（一）重構(gòu)土地儲(chǔ)備的組織體系
我國(guó)主要通過(guò)建立土地儲(chǔ)備制度，采用的是兩個(gè)相對(duì)平穩(wěn)分級(jí)管理模式體系。首先，一般的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)都是與當(dāng)?shù)氐男姓块T合作，并且要服從政府的管理和領(lǐng)導(dǎo)，這樣就大大降低了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的決策自由，此外還降低了管理的效率和質(zhì)量。其次，一般來(lái)說(shuō)，環(huán)保局、財(cái)政局、規(guī)劃局都會(huì)參與土地儲(chǔ)備工作，但是這些部門之間的權(quán)責(zé)關(guān)系比較模糊，導(dǎo)致工作效率不高，最終無(wú)法形成一個(gè)高效的管理格局，不利于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地利用。所以，必須要根據(jù)城鎮(zhèn)基本情況對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和行政管理部門的現(xiàn)有模式進(jìn)行創(chuàng)新，建立一個(gè)全新的組織。該組織不僅要方便其他部門之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，同時(shí)還要保證獨(dú)立的決策地位，具有高度的自我管理權(quán)限。
（二）強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能
具體來(lái)說(shuō)，有四個(gè)方面的內(nèi)容是需要進(jìn)行監(jiān)控的。首先，必須要對(duì)土地價(jià)格的合理性進(jìn)行監(jiān)控，防止故意抬高房?jī)r(jià)，壓低地價(jià)的情況發(fā)生，打擊一切地皮倒賣活動(dòng)。此外，政府要與房地產(chǎn)管理部門密切配合，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條進(jìn)行管理，嚴(yán)厲打擊一切不合理的定價(jià)行為。其次，要監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照政府的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)與建設(shè)，不能隨意更改土地性質(zhì)，不能占用公共土地資源。再者，建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審批，有無(wú)違反規(guī)定用途使用土地。最后，要嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)用地的選址、用途，必須要求房地產(chǎn)企業(yè)遵循城鎮(zhèn)土地的利用規(guī)劃和要求。
（三）完善相關(guān)配套的法律法規(guī)
不斷完善相關(guān)配套的法律法規(guī)，通過(guò)法律的手段來(lái)解決具體開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。比如：原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng)問(wèn)題以及公益型用地的收購(gòu)與管理問(wèn)題等。政府部門必須要嚴(yán)格執(zhí)法，保證土地工作的正常進(jìn)行，不斷加大管理力度。建立依法監(jiān)管的儲(chǔ)備機(jī)制的工作監(jiān)督機(jī)制，以保證實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備目標(biāo)。應(yīng)建立土地儲(chǔ)備信息披露制度，嘗試在土地征用，開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)一部分轉(zhuǎn)移到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)和信息，以促進(jìn)雙方的監(jiān)督和投訴。此外，通過(guò)公開(kāi)如年度土地出租、出讓計(jì)劃等市場(chǎng)信息，建立市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)范化，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，做出理性的投資決策。
（四）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的平衡協(xié)調(diào)，需要土地供應(yīng)和需求平衡保持一個(gè)更高的水平。如今，我國(guó)的房?jī)r(jià)水平相對(duì)較高，所以在土地儲(chǔ)備方面必須要結(jié)合市場(chǎng)需求，根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律進(jìn)行總體規(guī)劃與控制，切不可盲目操作。站在市場(chǎng)的角度對(duì)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)進(jìn)行管理，逐漸化解格子矛盾。這樣可以從根本上降低市場(chǎng)的波動(dòng)，保持供求關(guān)系的平衡。除此之外，對(duì)于一些高檔小區(qū)和商業(yè)用地，除了采用源頭控制的手段以外，還必須通過(guò)提升稅收、提升地價(jià)等方式進(jìn)行控制。對(duì)于安置小區(qū)、廉租房等，要根據(jù)當(dāng)?shù)乩习傩盏幕臼杖肭闆r進(jìn)行控制，防止房地產(chǎn)企業(yè)謀取暴利，要保證當(dāng)?shù)鼐用竦幕緳?quán)益，滿足他們的住房需求。避免企業(yè)因?yàn)檎叩穆┒矗绊懙骄用竦幕緳?quán)益。
結(jié)束語(yǔ)
合理利用土地資源與實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無(wú)論是從國(guó)際、國(guó)內(nèi)發(fā)展的成功實(shí)踐來(lái)看，還是從實(shí)際需要來(lái)看，無(wú)不印證這樣一個(gè)道理：要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的過(guò)程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價(jià)，獲得一時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，加強(qiáng)土地資源保護(hù)，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。（作者單位：徐州工程學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1]施云，劉艷萍，畢建杰.秦安市城市化進(jìn)程中合理利用土地問(wèn)題的思考[J].安徽農(nóng)學(xué)通報(bào)，2014，13（16）：201，212.
[2]于莎燕.堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展合理利用土地資源[J].黑龍江國(guó)土資源，2012（7）：12-13.
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制；決策階段；設(shè)計(jì)階段
1 前言
近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的地位日益水漲船高，為遏制高房?jī)r(jià)為社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的不和諧因素，國(guó)家針對(duì)該行業(yè)相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策來(lái)逐步規(guī)范地產(chǎn)界的發(fā)展，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)趨于平均化和透明化[1]。房地產(chǎn)公司要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了提供市場(chǎng)需要的房源以外，還應(yīng)該做好成本管理控制工作，降低開(kāi)發(fā)成本。而良好的成本管理控制水平能夠保證房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)中具有很高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地[2]。成本控制貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程包括前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等，本文在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)研究項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制。
國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段成本控制做了相關(guān)研究。王濤站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度，總結(jié)了項(xiàng)目投資成本管理的內(nèi)容和目標(biāo) [3]；張振強(qiáng)調(diào)了設(shè)計(jì)階段地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的重要性，指出成本控制的重點(diǎn)，分析了當(dāng)前設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的對(duì)策[4] ；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，其中只占總費(fèi)用1%的決策階段對(duì)成本控制的影響占到總成本的70%，占2%―4%的設(shè)計(jì)階段對(duì)成本控制的影響可以達(dá)到50%―60%[5]，整個(gè)管理成本只占總費(fèi)用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法則結(jié)合實(shí)例論證，將重點(diǎn)研究在決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本控制。
2 設(shè)計(jì)階段成本控制現(xiàn)狀研究
2.1 對(duì)設(shè)計(jì)工作的重視程度不足。
建設(shè)單位忽視設(shè)計(jì)工作重要性的觀念不同程度地存在，很多單位將項(xiàng)目施工階段作為造價(jià)控制的重點(diǎn)，缺乏全過(guò)程造價(jià)控制的意識(shí)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制的未得以重視，缺乏設(shè)計(jì)控制成本的概念，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資主要花費(fèi)在施工階段，這是房地產(chǎn)發(fā)展商普遍存在的一種共識(shí)，他們認(rèn)為只要對(duì)施工階段的監(jiān)控予以加強(qiáng)，就一定可以大量節(jié)約成本。然而，房地產(chǎn)發(fā)展商們待項(xiàng)目建成后卻發(fā)現(xiàn)這樣的處理方法并沒(méi)有致使成本下降，而該問(wèn)題的關(guān)鍵是在于他們忽視了設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控環(huán)節(jié)。因此，在項(xiàng)目進(jìn)行階段我們必須提高對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制的重視度，做到從源頭處對(duì)成本予以嚴(yán)格有效地控制。
2.2 設(shè)計(jì)人員技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相分離。
在美國(guó)為增強(qiáng)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的匹配性，通常將設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段作為一個(gè)獨(dú)立的建設(shè)階段，對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的技術(shù)問(wèn)題、技術(shù)數(shù)據(jù)作技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并將項(xiàng)目總投資有效地分解。價(jià)值工程原理能夠充分應(yīng)用在研究和論證工程設(shè)計(jì)方案中，在實(shí)際工作中都有估價(jià)師的參與，力求保證在實(shí)現(xiàn)功能的前提下，盡可能減少工程成本，使造價(jià)建立在合理的技術(shù)水平上。但是在國(guó)內(nèi)，首先設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)大部分采用以工程設(shè)計(jì)造價(jià)為基數(shù)，按照一定的比例提取的方法。在這種前提下，若降低設(shè)計(jì)造價(jià)，就會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員的利益減少，不能充分地發(fā)揮設(shè)計(jì)人員在控制工程造價(jià)上的主觀能動(dòng)性，致使設(shè)計(jì)人員探索節(jié)省造價(jià)的設(shè)計(jì)技術(shù)和方法的積極性降低。另外設(shè)計(jì)人員項(xiàng)目概況和現(xiàn)場(chǎng)情況了解的深度不夠，不能把各影響因素都考慮到，從而在控制項(xiàng)目的投資上存在一定困難。
2.3 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解難度大。
限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)或預(yù)期的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工設(shè)圖計(jì)，同時(shí)各專業(yè)設(shè)計(jì)部門在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì) ，嚴(yán)格控制不合理的設(shè)計(jì)變更，保證總投資額不被突破。其核心是要確定哪些指標(biāo)可以作為限額設(shè)計(jì)主線并決定項(xiàng)目最終造價(jià)，從而可確保建筑工程成本在整個(gè)設(shè)計(jì)及建造過(guò)程中處于受控狀態(tài)。但是實(shí)踐中絕大多數(shù)限額設(shè)計(jì)卻在初步設(shè)計(jì)后開(kāi)展。當(dāng)發(fā)現(xiàn)投資額與概算有較大差距，才按照限額設(shè)計(jì)來(lái)調(diào)整設(shè)計(jì)方案，使得設(shè)計(jì)的合理性大大降低。由于指標(biāo)分解難度大，因而編制較好的工程限額設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)困難也比較大。如果對(duì)限額設(shè)計(jì)中的造價(jià)額限制太死， 就會(huì)造成“造價(jià)不變， 功能提高； 造價(jià)提高， 功能有更大的提高”這兩項(xiàng)價(jià)值工程提高造價(jià)的途徑得不到有效實(shí)施， 尤其是后者會(huì)在限額設(shè)計(jì)中， 受到極大限制， 也就限制了設(shè)計(jì)人員在功能和價(jià)值兩方面的創(chuàng)造性。
3 設(shè)計(jì)階段成本控制對(duì)策建議。
3.1 改變觀念。
房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的重要性有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，改變“重施工、輕設(shè)計(jì)”的傳統(tǒng)造價(jià)控制觀念， 杜絕建設(shè)單位的浪費(fèi)，招標(biāo)單位就擬建工程的設(shè)計(jì)任務(wù)招標(biāo)公告，重視承包方的選擇，因?yàn)闊o(wú)論是設(shè)計(jì)還是施工，承包方作為設(shè)計(jì)或者施工具體工作的最前線，結(jié)果直接影響建筑的成本[6]。鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)， 促使設(shè)計(jì)單位改進(jìn)管理， 采用先進(jìn)技術(shù)降低工程造價(jià)， 縮短工期， 提高投資效益， 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量， 降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。
3.2 運(yùn)用并行工程的思想進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。
并行工程的思想是由與新樓盤有關(guān)的設(shè)計(jì)、建造、銷售、物業(yè)管理等人員組成一個(gè)多學(xué)科的工作小組，在新樓盤的設(shè)計(jì)階段就根據(jù)顧客的需要一起考慮產(chǎn)品的可制造性、可推廣性、可維護(hù)性以及成本等方面的產(chǎn)品特性。它在每一個(gè)階段同時(shí)考慮樓盤生命周期中的所有約束條件，設(shè)計(jì)過(guò)程和其他過(guò)程的集成有助于新樓盤在設(shè)計(jì)階段就發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并馬上予以解決， 這樣， 當(dāng)最后的設(shè)計(jì)被驗(yàn)證以后， 該新樓盤就是可制造、可推廣、可維護(hù)的， 并具有很高的品質(zhì)， 滿足顧客的需求。
3.3 開(kāi)發(fā)新型成本控制體系
在限額設(shè)計(jì)時(shí)探索新的分解技術(shù)、編碼技術(shù)，或者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效分界，并開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分解軟件， 逐步采用計(jì)算機(jī)對(duì)項(xiàng)目技術(shù)構(gòu)成進(jìn)行有效分解， 對(duì)投資構(gòu)成進(jìn)行有效分界， 加強(qiáng)數(shù)據(jù)積累， 解決指標(biāo)分解難題[7]。在充分認(rèn)識(shí)了風(fēng)險(xiǎn)的情況下建立網(wǎng)絡(luò)成本控制體系，因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上能夠處理大量的成本信息，使成本管理工作變得更加容易[8]。施工圖設(shè)計(jì)階段，以審定的初步設(shè)計(jì)工程量作為該階段的工程量限額。針對(duì)目前預(yù)算超概算的普遍現(xiàn)象，設(shè)計(jì)單位在施工圖設(shè)計(jì)階段可以編制單位工程限額設(shè)計(jì)卡片來(lái)分配限額，待施工圖完成后，及時(shí)編制施工圖預(yù)算，對(duì)比概預(yù)算增減的金額，分析其產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)的處理意見(jiàn)。
4 結(jié)論
成本控制工作是整個(gè)公司降低成本爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化的核心工作，重要性不容忽視，需要房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到成本領(lǐng)先的重要性和必要性，積極落實(shí)工程資料和信息的收集整理中。同時(shí)，與設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位相互配合，站在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的角度，用可持續(xù)發(fā)展的眼光，自覺(jué)地貫徹落實(shí)設(shè)計(jì)階段成本控制的管理思路。設(shè)計(jì)階段是將抽象的施工圖紙變成實(shí)體的過(guò)程， 這是一個(gè)硬性環(huán)節(jié)， 即盡最大的努力進(jìn)行成本控制和管理。因此， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本必須從決策到銷售進(jìn)行全方位全過(guò)程的管理和控制， 任何一個(gè)環(huán)節(jié)都不可忽視。
參考文獻(xiàn)
[1]唐志. 淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制[J]. 財(cái)務(wù)與管理2011.08
[2]張錦. 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)的成本控制[J]. 中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì) 2011.12
[3]王濤. 淺議房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的成本管理[J]. 經(jīng)營(yíng)管理者 2010.22
[4]張振. 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理[J]. 四川建筑科學(xué)研究 2006.02
[5]張祖宇. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要階段成本控制研究與應(yīng)用[J].
[6]David G Proverbs. Reducing construction costs： European best practice supply chain implications[J]. European Journal of Purchasing & Supply Management 6 （2000） 149 - 158。
摘要：我國(guó)土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)收益的主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來(lái)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來(lái)看，可以采用分散收入、合理定價(jià)等方法進(jìn)行稅收籌劃；而從扣除項(xiàng)目角度來(lái)看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利息支出和代收費(fèi)用相關(guān)的稅收籌劃。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃
一、土地增值稅的清算制背景
土地增值稅是針對(duì)單位或個(gè)人有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益的主要稅種。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，國(guó)家稅務(wù)總局為了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施有效的宏觀調(diào)控，于2006年12月了相關(guān)文件，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅自2007年2月1日起由預(yù)征制變更為清算制。伴隨著2010年新國(guó)十條的，關(guān)于土地增值稅清算的一系列文件也相應(yīng)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)土地增值稅的清算事項(xiàng)再次受到廣泛關(guān)注。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重大支出，在清算制的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加重視土地增值稅，做好相關(guān)的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來(lái)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。
二、從收入角度進(jìn)行稅收籌劃
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時(shí)的增值率來(lái)確定稅率，增值率越高，計(jì)算土地增值稅時(shí)所采用的稅率就越高。增值率共有四個(gè)臨界線，20%是第一個(gè)臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時(shí)，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個(gè)臨界線是50%，超過(guò)20%但未超過(guò)50%的增值部分適用30%的稅率。第三個(gè)臨界線是100%，超過(guò)50%但未超過(guò)100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個(gè)臨界線是200%，超過(guò)100%但未超過(guò)200%的增值部分按照50%的稅率進(jìn)行征收，而超過(guò)200%的增值部分則按照60%的稅率進(jìn)行征收。由此可見(jiàn)，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計(jì)算土地增值稅的收入項(xiàng)目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個(gè)有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過(guò)程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對(duì)于一些能夠獨(dú)立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開(kāi)來(lái)。為此，企業(yè)需要認(rèn)真研讀土地增值稅收入項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)自身的收入來(lái)源找出剝離對(duì)象，以降低計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額。其次，各個(gè)分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個(gè)合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項(xiàng)目進(jìn)行分解，然后系統(tǒng)性地計(jì)算各種組合方式的實(shí)際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負(fù)的方法。
2.合理定價(jià)籌劃法
計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額直接與房屋的售價(jià)相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是對(duì)土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對(duì)其稅收進(jìn)行籌劃，最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全面的籌劃。在為其待出售房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行合理定價(jià)，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，那么就可以據(jù)此來(lái)計(jì)算有效的定價(jià)區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個(gè)，分別是0，30%，40%，50%和60%，對(duì)應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個(gè)臨界點(diǎn)以及相關(guān)稅收政策計(jì)算出相應(yīng)的最高定價(jià)系數(shù)，然后根據(jù)利潤(rùn)最大化原則計(jì)算出最低定價(jià)系數(shù)，從而確定有效的定價(jià)區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項(xiàng)目金額即成本來(lái)選擇不同的定價(jià)區(qū)間，再參考市場(chǎng)銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價(jià)格確定最終的房屋出售價(jià)格。
三、從扣除項(xiàng)目角度進(jìn)行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本相關(guān)籌劃
土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是兩項(xiàng)最大的成本，同時(shí)也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目中金額較大的兩項(xiàng)。因而，在制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃層面入手，具體體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計(jì)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識(shí)，在比較各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)，也要充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響。雖然此時(shí)各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)做出一個(gè)初略的估計(jì)。在做初步預(yù)算時(shí)，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本身對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響，還充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)?xiàng)目的盈利性做出更加準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，使企業(yè)的選擇更加合理。
2.利息支出相關(guān)籌劃
根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中所發(fā)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實(shí)扣除，但不得超過(guò)按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計(jì)算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑶夷軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用一并作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其利息支出進(jìn)行恰當(dāng)?shù)挠?jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時(shí)，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進(jìn)行自由的選擇。經(jīng)過(guò)初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實(shí)扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用中占比較小時(shí)，則采用第二種一并扣除的方式會(huì)更好。
3.代收費(fèi)用相關(guān)籌劃
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及銷售往往涉及眾多業(yè)務(wù)和事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)在此過(guò)程中經(jīng)常會(huì)代其他單位或個(gè)人向客戶收取一些費(fèi)用，比如維修費(fèi)用、城建配套費(fèi)用等。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前此類代收費(fèi)用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價(jià)的一部分向客戶收取，進(jìn)而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨(dú)收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項(xiàng)目金額和扣除項(xiàng)目金額會(huì)有所不同，因而房地產(chǎn)企業(yè)可以據(jù)此來(lái)對(duì)土地增值稅進(jìn)行相關(guān)的籌劃。一般來(lái)說(shuō)，只要符合相關(guān)規(guī)定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費(fèi)用，因未計(jì)入房屋售價(jià)，從而在計(jì)算土地增值稅時(shí)不作為收入項(xiàng)目金額，相應(yīng)地，其支付的成本也不作為扣除項(xiàng)目金額。第一種方式則恰好相反，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，與代收費(fèi)用相關(guān)的收入和支出應(yīng)當(dāng)計(jì)入收入項(xiàng)目金額和扣除項(xiàng)目金額。而代收費(fèi)用是確定的，因而主要考慮的應(yīng)當(dāng)是其對(duì)扣除項(xiàng)目金額的影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確計(jì)算出兩種方式下的扣除項(xiàng)目金額，再結(jié)合相應(yīng)的稅率計(jì)算出稅收支出，從而判斷哪種方式對(duì)企業(yè)更加有利。如果將代收費(fèi)用納入收入項(xiàng)目金額能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)更多的扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而節(jié)約土地增值稅支出，那么就應(yīng)當(dāng)采用第一種方式來(lái)核算為其他單位或個(gè)人代收的費(fèi)用。
土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項(xiàng)目。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合稅法的相關(guān)規(guī)定從收入和扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來(lái)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行全面的稅收籌劃。從收入角度來(lái)看，可以采用分散收入、合理定價(jià)等方法進(jìn)行稅收籌劃；從扣除項(xiàng)目角度來(lái)看，則可以進(jìn)行土地取得成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利息支出和代收費(fèi)用相關(guān)的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，因此房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在清算中的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)盡可能地從企業(yè)整體層面的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，從而制定出更加有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的稅收籌劃方案。
參考文獻(xiàn)
[1]李曉愫.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2014(02).
