時間：2023-06-04 10:47:16
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
物業管理工作的開展，對于我國城市發展和民生的意義很大。物業管理工作其本身具有較大的就業容量，可以滿足較多的社會勞動力的勞動需求，對于當前社會一些剩余勞動力有著較好的吸收作用，有效的緩解了我國社會就業難的問題。并且隨著我國社會的不斷發展，物業行業也在持續發展過程中，無論是從城市整體面貌、管理水平還是就業矛盾的解決上，物業管理工作本身都發揮著越來越大的作用。與此同時，社會的治安穩定和秩序的維持也離不開物業管理工作的有效開展。在多年的物業管理發展經驗中我們可以得知，很多犯罪、火災的防范，民事糾紛的解決等工作的開展，物業管理工作都發揮了不可磨滅的作用。根據相關調查資料分析顯示，大多沒有物業的社區相比于有物業的小區其本身的社會不穩定因素更高。物業管理工作的開展也可以促進社區內部精神文明建設工作的有效開展，為廣大市民住戶提供豐富多彩的活動形式，讓社區內部鄰里關系更加和諧，營造了一個輕松、愉悅、和諧的社區生活氛圍，這對于降低犯罪率，提高社會穩定來說是非常必要的。我國社會不斷發展，社區的各項工作的開展也逐漸成為城市管理的基層工作之一。作為社區服務工作的重要組成部分，物業管理工作通過與社區居委會進行合作，可以更好地對資源進行整合利用，優化社區居住空間，推進各項精神文明互動的開展。另外，物業管理工作的開展，也逐漸帶動了相關產業的發展，讓廣大居民住戶逐漸養成了良好的服務類消費意識和習慣，這對于拉動內需，促進國民經濟健康增長有著至關重要的意義。
2物業管理工作法制化發展中的不足
物業產業得到了迅猛的發展，為人們的居住、生活提供了必需的保障，但由于其自身發展的行業特性，必定在走向成熟的過程中顯現出不和諧，尤其是在當今法制化國家構建步伐下，物業行業法規的陸續出臺，現行物業管理服務的問題凸現出來。第一，物業管理工作開展遇到阻礙。物業管理工作開展的過程中，其本身與其他社會問題存在一定的交叉，管理工作的執行具有一定的復雜性。物業管理工作開展中，一些糾紛和問題的產生雖然有法可依，但是其解決過程卻由于相關部門配合上的缺失，導致了物業管理工作落實開展難的問題。例如，在部分業主違法違章私自搭建房屋、私自對公用面積進行占用、違章裝修等問題的解決上，物業公司本身不具有執法權，對于相關問題的處理需要其他項目部門的大力配合和支持，僅僅依靠物業公司本身的管理工作來執行相關條款條例，其各項工作的開展效果也就難以得到保證。物業公司與業主委員會本身不具有執法權，如果相關部門不能進行有效的配合，這就會導致各項工作的開展落實受到很大的阻礙。第二，相關部門對物業管理工作不夠重視。很多政府相關部門，對于物業管理工作的認識度不足，不能對物業管理工作對城市管理水平發展和社會穩定的重要性有明確的認知，導致了城市管理工作的開展不能將物業管理納入其中，這在一定程度上限制了城市管理工作對物業管理工作的支持。人們長期習慣于政府福利住房的影響，又受到新聞媒體對物業糾紛等突出事件的報道、傳播，使得業主與物業之間的利益沖突面片面放大。物業管理工作的開展處于剛剛起步的階段，各個行業要想實現健康發展，都需要外界環境的全面支持。第三，公眾法制意識有待進一步的提高。受限于我國國情，在經濟發展中，精神文明建設的腳步相對于經濟建設來說還相對靠后。一部分人不具備較高的思想道德素質，并且對法制知識了解較少，僅僅以自身的標準來應對物業管理工作。例如，物業管理費用收取的過程中，一部分人在日常違規行為被物業管理和制止時，他們就采取各種借口對于物業管理費進行拒交，并且不配合物業管理工作的開展。針對于這種問題，物業公司本身也面臨著較為為難的處境，很多公司為了快速解決問題，往往采取息事寧人的態度來應對，從而導致了各項物業管理工作開展不善。第四，自律機制有待進一步的提高和完善。一部分業主自身出于對個人利益的考慮，對于業主行為準則不能有效的遵守。物業公司是業主大會的選擇結果，是整個業主群體的利益體現。個別不自律的業主不能遵守相應的自律機制和準則，無故地不配合物業管理的各項工作。而針對于一小部分不遵紀守法的業主，物業公司本身也不可能拒絕為大多數業主提供服務。長此以往，物業公司的自身利益就會收到嚴重的損害。第五，物業管理成本與市場價格嚴重背離，物業企業生存艱難。物業管理水平的高要求、業主需求的高標準與服務市場價格的背離相對嚴重，并且該矛盾短期內無法調和，很多中小物業企業生存困難。
3物業管理中法制化規范服務的構建
3.1深入分析權利與具體需求
物業管理工作的開展需要將法制化、規范作為一項重要的工作來開展，并圍繞自身的權利需求對于相關管理制度進行制定。物業管理中法制化規范服務必須要求現行法律法規的支持、保障，物業管理應根據建筑物區分所有權來進行相關服務條款的完善，針對于專有權、共有權以及符合物權等不同形式進行深入的研究。對多種所有權的合理分析，可以有效地避免產生權利界定不清的問題，防止由于外部因素導致一系列問題出現。現階段我國城市發展建設中，商品房已經成為對市民住房問題解決的重要手段，商品房市場也在快速發展的過程中。但是相對于商品房的快速發展，其配套的相關法律法規還不夠完善，有關的立法需要進行進一步的調整。現階段《物業管理條例》已經成為了當前物業管理工作所必須遵循和依據的重要法律條款，其在《物權法》的支撐下，建筑物的所有權得到了明確的劃分，對其中的產權外溢問題進行了有效的控制，并且為相關工作的開展提供了制度依據。在這種情況之下，對于一些屬于共有的部分，其相關維修養護費用的支付不應該由單個業主承擔。這種制度在某一部分業主承受不利損害時，他們才具有相應的服務方面的激勵，但是于業主方而言，卻缺乏相應的激勵。例如，如果樓房由于自身老化出現雨天漏水的問題，全樓住戶中，頂樓的住戶由于自身的切實利益受到直接的威脅和損害，他們會更加積極的參與到樓頂防水層維修的過程中，而樓下其他業主則由于自身沒有受到利益方面的損害，則其對于維修行為經常采取無動于衷的態度。在現代房屋建筑技術水平不斷提高的情況下，很多樓房中都擁有了公共的空調系統、管道系統、電梯系統等。較多的公共系統對于業主自身能力的要求更高，并給予業主方一定的維護養護行為的要求。而對于業主方來說，他們不具有專業技能，對于一些實際養護行為不能進行很好的執行。物業如果對于這些公共財產沒有指定出一個合理的服務規范，就會導致業主的房屋財產權利可能遭受到不利的影響，這是業主方和物業方都不希望見到的情況。業主方針對于自身的需求，對于專業化的服務提出了更高的要求，并且以更加高效的方式來與物業公司進行溝通交流。這種通過對所有權的區分，提高服務的集成度和專業程度，已經成為了當前物業公司開展各項管理工作所必須關注的內容，同時這也是物業公司自身制定相應管理制度的關鍵，而這種管理制度必須有相應的普遍適用的大法加以約束的基本需求。
3.2明確法律關系
在法制化建設工作開展中，必須要關注權利與義務之間的法律關系，明確不同權利和義務。作為法律關系中的一種，物業管理法律中的關系主要是指業主方與物業方之間的關系，即調整人們在物業管理行為過程中的權利和義務關系。法律關系之所以能成為法律關系，必須是以有規定和調整這種社會關系的法律規范存在為前提。如果沒有相應的法律規范，就不可能形成法律關系。其構成的基本要素是：法律關系的主體、客體與內容，而這三者也是必不可少的。物業管理關系中，其主體主要是指物業管理活動的參與者，包括了物業的業主、企業、相關政府管理部門、房地產開發企業。客體則是指法律關系主體中，其權利指向的對象，是物與行為（其中的行為又涵蓋了作為和不作為）。內容則是指根據相關法律法規和合同條款，對于權利和義務進行明確的一概問題，具體為享有權利的人有權作出一定的行為、享有權利的人有權要求他人作出一定的行為。享有權利的人要求他人作出一定的行為，也包括不作為，如住戶有權要求管理單位不得在休息時間視察房屋或維修施工，管理單位有權要求住戶不得拒絕或干擾管理人員的合理入戶巡查等。
3.3對不良行為的有效防范
物業管理行業的發展在這三要素的條件下實現法制化的構建，未來的物業法制化建設應當盡量側重規避為了單一的法律關系主體利益而產生的部分損害法律關系內容的投機行為。第一，對議事規則進行全面的完善與優化。要想更好地推進物業管理工作法制化建設的進程，首先就要關注對業主議事規則和公約的完善與優化。議事規則的有效完善，可以更好地對于業主、業主委員會的關系進行確認，對于相關權責進行明確，梳理科學的管理流程和程序，將其業主和業主委員會之間的制約作用進行實現。在公約中，對于建筑物共有部分的維修管理的相關權利、義務和違約問題進行了明確的指出，并且對于承擔責任的相關條款進行了完善，其本身具有法律效力，屬于集體性契約中的一種。第二，加強合同管理。物業管理工作的開展，其服務合同本身是各項服務活動的重要執行依據。作為民事活動中的一種，物業管理工作的開展需要物業服務合同來對業主和物業服務提供方二者之間的關系進行確定。合同中必須要對于一些服務的具體內容、共有范圍、維修養護的要求標準以及各項資金的使用有明確的規定，整體合同本身具有較強的可操作性。在合同管理過程中需要對合同漏洞進行嚴格控制，避免由于合同疏漏所造成的物業服務工作不規范和相關投機倒把行為的出現。第三，公開化資金使用。物業服務工作開展的過程中，相關的資金管理工作是其中法制化管理的重要一環。金錢方面是各方直接利益的體現，物業管理費在進行收取和使用的過程中，物業方要對于相關資金的名目進行空開，提高資金使用的透明性和公開性。通過強調透明性和公開性，可以有效的對各類投機行為進行控制，通過對各項監督權利的實行，可以最大限度的避免各類投機行為，提高資金使用的規范性。在各項資金使用的過程中，物業服務方要對于資金的使用過程構建一套科學、規范的使用流程，做好相應的記錄，定期進行公開，就資金的應用范圍進行公示。
4結束語
隨著中國房地產業的快速發展，物業管理行業越來越發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。伴隨著物業管理服務的市場化，物業管理中涉及的法律主體十分廣泛，法律關系非常復雜，因此，物業管理法規與政策課程要求掌握的法律法規種類也非常多。除了要重點掌握物業管理條例、物權法，還要掌握與物業管理相關的合同法、城市房地產管理法、招標投標法；物業管理企業資質管理辦法、住宅室內裝飾裝修管理辦法、物業服務收費管理辦法、前期物業管理招標投標暫行辦法等與物業管理活動密切相關的法律法規。因此，要在有限的課時內完成教學任務，并使學生掌握且能在實際中靈活運用，必須結合本科生的特點，采取恰當的教學方法。
一、物業管理法規與政策課程傳統教學模式存在的問題分析
“物業管理法規與政策” 是我校物業管理專業的專業必修課，是專業核心課程之一。通過本課程的學習，要求學生熟悉物業管理中的有關法律法規和規章制度，明確物業管理中的法律關系、法律行為和法律責任；掌握業主自治管理的內涵，物業管理法律實務以及糾紛處理的方式和程序，幫助學生維護自己在涉及有關物業管理事務中的合法權益，以及提高學生就業后從事有關物業管理方面工作的業務水平。這是物業管理專業人才必備的素質，但傳統物業管理法規與政策課程的教學模式存在許多弊端，難以適應物業管理活動所涉及的社會經濟關系。（1）課堂教學采用封閉的理論教學的方式，學生對現實社會經濟環境，對實際房地產經濟活動缺乏感性認識，學生實習時目的性差，很難做到有的放矢地主動參與。（2）課堂教學中，教師作為傳授知識的主角，把學生僅僅當成一個受教育者。學生被動接受教師所教的知識，其主要目的是完成考試的任務。學生把學習的目的放在追求高分上，而不是今后實際工作需求的，陷入了記筆記―抄筆記（甚至復印筆記）―考筆記―忘筆記的不良循環，學生不主動參與，這樣的教學束縛了學生的思維，難以培養其發現問題、分析問題、解決問題的能力，社會適應性差。（3）教學手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學內容主要以解釋法律條文的為主，教學內容缺乏生動性、實際性，學生容易產生厭學情緒。（4）滿堂灌教學，重理論輕實踐，課堂上技能操作訓練很少，課后的社會實踐更是缺乏，學生只有理論知識，但運用知識解決問題能力弱，受不到法學思維和物業管理法律實務的基本訓練，難以培養自覺的法律意識，很難達到課程教學目的。
綜上所述，我們必須以實際工作需要為前提，根據物業管理專業執業素質不斷變換的要求，穩步推進教學改革，培養出知識、能力、素質協調發展的能夠滿足時展需要的應用復合型人才。
二、物業管理法規與政策課程教學改革探索
1.拓展教學內容，增加現實問題處理的內容。本課程總體設計思路是以物業管理專業相關工作任務和職業能力分析為依據確定課程目標，設計課程內容，以工作任務為線索構建任務引領型課程。課程結構以物業管理各主體的法律關系為主線，主要是以物業管理的各個主體在物業管理活動中的權利與義務為核心組織內容，重點簡述物業服務公司、業主、業主自治組織在物業管理中形成的法律關系、法律行為各個環節中的權利義務關系，以及由于權利義務處理不當而引發的糾紛與解決方法。在教學過程中，根據上述思路針對現實物業管理工作中物業公司于業主常見的物業糾紛，采用討論的方式與學生共同進行法律分析，并提出解決問題的措施。以此來提高學生的學習興趣，增強學生解決實際問題的能力。
2.改革教學方法，引用案例教學法。案例教學法是根據教學目的要求，將已發生或將來可能發生的問題作為案例，組織學生對案例進行調查、閱讀分析、討論交流研究活動，提出各種解決問題的方案，并對之進行論證說明，促使學生加深對知識的理解，從而提高其發現問題、分析問題和解決問題的能力。
物業管理法規與政策是一門實踐性很強的學科，與人們的生活密切相關，物業管理法規與政策的教學僅僅依靠教師對一般理論和法律規范的講授很難起到理想的效果，在物業管理法規與政策教學中運用案例教學法，能將干澀的物業管理法律知識和理論與經濟活動中活生生的事例結合起來，使學生更加直觀地感受法律在生活中的運用，從而更好地理解所學法律知識，提高學生解決實際問題的能力。同時，傳統教學模式以教師為主，學生往往沒有參與到教學活動中，導致很多學生對課堂教學沒有積極性。運用案例教學法將法律知識和理論與現實生活有機聯系起來，教學過程中讓學生積極參與對案例的討論，在師生互動的過程中激發學生的學習熱情和興趣。
3.改善教學手段，運用現代教學手段。物業管理法規與政策課程教學內容不斷拓寬，而課時數量有限，我們必須改變傳統教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態，充分運用現代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網絡視頻等現代教學手段。現代教學手段的運用，在有限的課堂時間中大大增加了課堂教學的信息量；在有限的課堂空間范圍內，擴大了學生的視野，提高了學生的學習興趣。
三、物業管理法規與政策考試改革探索
（一）高校物業管理法律關系的主體
首先，高校是物業管理法律關系的核心主體。我國《物業管理條例》第六條規定：“業主就是房屋的所有人。”在高校物業管理法律關系中，業主是物業的所有人———高校。值得強調的是物業使用人———學生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權人”均不是基于高校物業管理服務而產生的法律關系中的“業主”，不能成為高校物業服務合同的當事人。無論是高校學生或者其它承租人直接抑或間接與業主（高校）聯系，進而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業，還是業主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業的某些部分租賃給承租人（包括學生在內），承租人與業主（高校）之間的法律關系仍舊是租賃關系。其次，物業管理服務公司是我國物業管理法律關系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據物業管理服務合同接受業主委員會或者某一業主的委托，依照我國相關物業管理法律法規的規定和物業管理服務合同的約定，對指定區域內的物業進行專業化的管理并且獲取相應報酬的一種法人。在高校物業管理法律關系中，物業管理服務公司是由高校自主選聘，對高校范圍內的物業提供專業化管理，因此是高校物業管理法律關系中的主體之一。結合我國物業管理行業所具有的行業性、專業化特點以及我國高校所秉持的“管理樹人”“、服務立人”、“環境育人”的要求，筆者對物業管理服務公司的作用進行概括定位，大致包括以下四個方面：一是為高校師生提供舒適的生活環境和文體活動空間；二是為高校教學和管理提供內容多元化、具有實效性之服務；三是維護高校之安全和穩定，構建安全放心的和諧校園；四是通過各種專業化的措施實現高校物業的保值乃至增值。再次，高校學生是物業管理法律關系中的另外一個關鍵主體。嚴格說來，高校學生屬于物業使用人的范疇，而物業使用人主要指的是物業的承租人，以及在實際上使用該物業的人。具體到高校范圍之內，此時的物業使用人也叫“非業主使用人”，它指的是不具有該物業的所有權，但對該物業擁有使用權，并且依照物業管理法律法規、物業管理合同或租賃合同之規定或約定，可以行使一部分業利的人。而處于高校管理下的高校學生，他們的第一個身份是作為學校行政管理下的被管理人，第二個身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關系的另一方當事人，第三個身份是享受物管公司提供之服務的另一個關鍵主體。學生接受物業管理服務公司的管理，享受其服務，高校學生雖然不是物業管理服務合同的當事人，但從其入學之時便已獲得“非業主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業管理法律關系中無法替代的一方主體。這第三個身份正是區別于我國一般住宅小區物業管理的一個最為重大的差異，也是筆者對高校物業管理法律關系進行分析研究的重要內容。
（二）高校物業管理法律關系的客體
一般意義上的物業管理法律關系的客體，通常指物業所有人的權利義務所共同指向的對象，即是合同所規定的物業和物業的使用及管理。物業管理法律關系的客體包括物業和物業服務行為。通常意義上所界定的物業，一般是指用于商業和居住的各類建筑設施。高校物業則是指高校范圍內的用于教學、居住和商業的各類建筑物及其相關設施，此外還包括校內的道路、綠化地帶和用于其他事務的場地。物管公司提供的服務行為作為高校物業管理法律關系的重要客體，其范圍主要包括四個方面：教學樓、教工住宅樓、學生公寓和其它相關場地設施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養與維護，水電設備、消防設備等相關設施的管理、維護與保養，校園道路的維護與疏導，停車場地的管理與維護，校園環境的保潔，校園綠化的維護，校園文化體育設施的維護等活動。
二、我國當前高校物業管理法律制度的缺陷
（一）學生的知情權和監督權難以行使
盡管高校學生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監督權，但是在現實的物管實踐中，因為物業管理服務合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學生不是合同的相對方，并且物管公司還負有高校賦予的對高校學生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負責。在此情形下，學生的知情權和監督權缺乏一種方便可行的反饋機制來提供保障。除此之外，由于高校學生反映的意見不會直接導致物業管理服務合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學生的意見往往被忽略，學生與物管公司在校園生活中所產生之糾紛時有發生，并且遲遲得不到有效處理，導致學生的知情權和監督權名存實亡。
（二）高校物業管理重管理輕服務
通過對比外國作法發現，高校的物業管理應當堅持“服務第一、管理第二”的原則，然而在現實中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊伍的篩選、整合，引進一些專業化的物管人員，重新培訓物業管理隊伍，取得了國家承認的物業管理資質，逐步發展成為較為專業的物管公司。但是，這樣的物業管理部門并不進行獨立法人的登記注冊，難以按照市場經濟規律和企業運行機制辦事，也不進行獨立的財務核算，不向業主收取物業管理費。在這種自身管理隊伍管理模式下，高校物業管理都是重管理、輕服務。造成這種現象的原因是：這樣的物業管理部門不是專業物業管理公司，沒有建立現代企業制度，仍然把自己當作高校的職能部門，對學生行使管理職能。而對于那些通過公開競標方式引進的專業物管公司，它們本應把學生奉為“上帝”，好好履行服務職能，但由于在現實運行過程中，高校將部分行政管理權交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務功能。因此，我國的高校物業管理仍舊處于“重管理輕服務”的狀態。
（三）高校缺乏專業的物管制度
大學生在高校范圍內應當遵守《大學生行為準則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業的物管制度，這在客觀上造成了學生和物業服務企業把《大學生行為準則》當作物業管理制度，物業服務企業基于《大學生行為準則》規范大學生的行為，大學生基于《大學生行為準則》而接受“服務”。這就使得物業管理行為的性質變得更加模糊不清，大學生搞不清物業管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業服務行為。
（四）缺乏物管問題受理機制
在我國現行的相關物業管理法律制度中，高校既是業主，同時又兼具業主委員會職能，可謂集業主委員會與業主為一體的雙重身份。如果高校學生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護學生利益，雙方共同對物管公司進行全方位多角度的監督，那么必然形成一種良性循環，更好地完成物管工作。要實現這一美好設想，就必須在學生向高校反饋意見方面開辟一條新的監督渠道，然而在現實中，主動設立受理學生反映物管問題的“接待平臺”抑或“受理機制”的高校屈指可數。細究其原因，大致有三點：首先，從利益關系上講，高校與物管公司所訂立的物業管理服務合同是一份“雙贏”的合同，在學生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關系上講，高校與學生在教育行政管理關系中所處地位不平等，高校考慮的問題較多，不會一味地替學生說話；再次，從民事關系上講，學生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現對立的一面。
三、完善我國高校物業管理法律制度的幾點建議
（一）制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章
高校物業管理是我國一般物業管理中較為特殊的領域，而現行的法律規范在調整力度和適用內容上都無法與現行高校物業管理的實際相適應。所以，應盡快改變高校物業參照普通居民住宅小區進行管理的現狀，適時出臺有針對性的管理規則，進而填補我國高校物業管理方面的法律空白。經過比較，我們認為我國臺灣地區的管理經驗頗具借鑒之價值。在臺灣地區，現行《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業主”這一術語，反而采用了“住戶”這一概念。同時，在《條例》的第三條第十項將“住戶”范圍作出了詳細界定，具體包括3類人：“區分所有權人”、“承租人”和其他經“區分所有權人”的同意，取得某一部分物業的專有使用權者。《條例》的這一規定，無疑是將所有權人之外的實際使用者納入《條例》調整之范圍，有利于更好的維護“承租人”和其他經“區分所有權人”之同意取得某一部分物業之專有使用權者之利益。《條例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實際使用者，其雖不能像“區分所有權人”那樣對建筑物的相關事務擁有決策權，并且作為“非區分所有權人”的這一類“住戶”也無權參與“區分所有權人會議”（相當于業主委員會）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業使用，有鑒于此，臺灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會或者管理負責人的權利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業管理。因此，我國高校物業之管理參照臺灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章，賦予學生與高校同等之主體資格，完善學生在高校物業管理法律關系中的權利義務，從而能夠更好地維護學生的合法權益。
（二）設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制
高校與學生存在教育行政管理關系，應當為學生提供良好的學習環境；高校與學生還存在住宿合同關系，應當為學生提供良好的住宿環境。不管處于哪一種法律關系下，高校都有義務聽取學生反映物業管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務育人、環境育人”的教學理念，高校應當設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制，認真聽取學生的意見，對學生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。
（三）設立高校物業服務企業準入制度
高等學校物業管理的主要對象是大學生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質，懂得如何接受物業管理，享受物業服務，知道如何判斷物業管理的合法、合理性，以及如何維護自身的合法權益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業管理法律關系比普通住宅小區的物業管理法律關系要復雜得多，這就給高校物業服務企業提出了比管理普通住宅小區更高的標準。從事高校物業管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質、道德修養、工作能力、管理手段和服務質量，從事高校物業管理之公司企業必須具備與之相當的資質、相應的等級。而欠缺相當資質的物管公司必須通過相關部門認可的考評和培訓，提高物管人員的綜合素質和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業管理服務。通過這一措施緩解當前普遍存在的學生與物管公司之間的緊張關系，減少對物業管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學習的校園環境。
（四）制定高校物業管理規則
根據建設部《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》（建教培〔1996〕41號）的精神，北京市定于1997年10月開始對物業管理單位的經理、部門經理、管理人員進行崗位培訓。
一、培訓目標物業管理單位經理、部門經理、管理人員的專業知識與工作能力達到崗位要求，基本勝任本崗位工作。
二、培訓對象具有大專以上文化程度（或同等學歷）的物業管理單位經理；具有中專以上文化程度（或同等學歷），直接從事物業管理或相關管理業務的部門經理和管理人員。
三、培訓內容主要包括物業管理理論、實務、法律法規等知識，各設8門課程，其中3門為統考課，具體課程設置見附件。
四、培訓方式分期分批集中面授。
五、培訓報名登記時間物業管理單位經理、部門經理、管理人員在1997年9月15日前，到北京市居住小區管理辦公室進行登記，填寫登記表。依登記時間，安排培訓班次。開課時間、地點等事項另行通知。
六、考試
（一）培訓后，學員均須參加考試。統考課由北京市房地產行業專業管理人員崗位考評辦公室負責考試，非統考課由培訓學校負責考試。
（二）取得房管員崗位合格證書的物業管理單位經理，可免修免試以下課程：
1.房屋結構構造與識圖；
2.房屋設備基本知識；
3.房地產開發與經營。
取得房管員崗位合格證書的物業管理單位部門經理、管理人員，可免修免試以下課程：
1.房屋結構構造與識圖；
2.房屋設備基本知識；
3.公文知識。
免修免試人員須持房管員崗位合格證書及復印件，于報名登記時辦理免試手續。
七、證書領取經崗位培訓考試合格者頒發由建設部印刷、市市政管委崗位培訓考核辦公室驗印的崗位合格證書。
附件：
一、物業管理單位經理崗位規范
二、物業管理單位經理培訓教學計劃
三、物業管理單位部門經理、管理人員崗位規范
四、物業管理單位部門經理、管理人員培訓教學計劃
附件一：物業管理單位經理崗位規范
一、崗位必備知識
1.了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；
2.了解房地產有關理論和開發、經營、管理、估價等基本知識；
3.了解《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律知識；
4.熟悉計算機應用的知識；
5.熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；
6.熟悉國家和本市的物業管理法律法規、政策；掌握物業管理的基本理論與實務；
二、崗位必備能力
1.具有制定企業發展規劃，建立、健全企業管理制度的能力；
2.掌握本單位各部門業務及運作狀況，熟悉企業財務、稅收狀況和市場變化情況，具有經營決策能力；
3.具有綜合組織及協調能力，具有公關、談判及建立業務關系的能力；
4.具有處理突發事件的能力；
5.具有計算機應用能力。
附件二：物業管理單位經理培訓教學計劃
序 號 課程名稱 學時 備注
1 職業道德 10
2 物業管理概論 80 統考課
3 物業管理法規 30 統考課
4 房屋結構構造與識圖 30
5 房屋設備基本知識 30
6 房地產開發與經營 30 統考課
7 房地產基本制度與政策 30
8 計算機應用 30
合計 270
附件三：物業管理單位部門經理、管理人員崗位規范
一、崗位必備知識
1.了解房地產有關理論和開發經營、管理基本知識等；
2.熟悉物業管理的基本理論和有關政策法規，掌握本市有關物業管理要求，計費規定等；
3.掌握房屋完損標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識；
4.掌握物業管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準；
5.掌握房屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識；
6.掌握計算機應用知識。
二、崗位必備能力
1.具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規章制度的能力；
2.具有制定工作計劃，并組織實施的能力；
3.具有及時處理房屋、設備、設施的搶修排險和火警匪警救護等突發事件的能力；
4.具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；
5.具有處理專項業務并能與相關機構協調的能力；
6.具有熟練應用計算機進行管理的能力。
附件四：物業管理單位部門經理、管理人員培訓教學計劃
序 號 課程名稱 學時 備注
1 職業道德 10
2 房地產基本制度與政策 20
3 物業管理概論 70 統考課
4 物業管理法規 30 統考課
5 房屋結構構造與識圖 40 統考課
6 房屋設備基本知識 30
7 計算機應用 30
加入WTO后，我國物業管理企業將和其他社會服務業一樣面臨生存和發展的挑戰。挑戰之一：按照世貿組織的服務貿易原則，如何完善我國物業管理法規，怎樣培養物業管理專業人才。加人WTO后，物業管理行業必須按國際慣例或國際方式運作。發達國家的物業管理企業經過一個多世紀的市場化、規模化運作，已經有先進的管理服務技術、豐富的管理服務經驗以及大量的專業人才。而國內現有的物業管理法規和政策與WTO規則不完全相適應，尤其對于那些物業管理市場發展的涉及市場準入、企業行為規范、權利義務、糾紛處理、法律責任等方面的法規亟需完善。很多物業公司的管理人員專業知識不夠，有的甚至根本沒有專業資質；挑戰之二：如何更新物業管理觀念，實施物業管理標準化。物業管理對物業是管理，對業主和使用者則是服務。隨著我國經濟持續穩定的增長，人們居住的硬件得到了很大的改善，物業管理企業的服務意識、服務水平，距離業主的要求尚有較大的差距。加入WTO以后，國外的物業管理公司通過先進的物業管理理念的宣傳，提供標準、優質的服務，贏得業主的信任。而業主交納物業管理費，有權選擇更好的服務。如果企業服務意識差、服務水平低，觀念不及時更新，這樣的企業今后在市場競爭中將不可避免的被淘汰出局；挑戰之三：如何實行信息化管理，我國物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力和物力，因而導致物業管理成本的提高。在物業建設中引入諸多高新科技的設施設備，物業建設智能化已經是大勢所趨。國內外物業管理公司的競爭從基本服務手段到如何借助先進的互聯網技術手段進一步提高管理服務水平，促使物業管理公司從勞動密集型向知識密集型轉變，也給我國物業管理企業如何提高管理的技術含量提出了新的挑戰。當然，我國物業管理行業面臨的挑戰遠不止是這幾個方面，但無論面對何種挑戰，我們都將積極面對，針對存在的問題及面臨的挑戰，尋求有效的對策。
一、認真學習物業管理方面的國際法規和準則。要清理國內現有的物業管理法規和政策，對那些與WTO規則不完全相適應部分條文，要通過法定程序，子以修改。對那些物業管理市場發展急需的涉及市場準人、企業行為規范、權利義務、糾紛處理、法律責任等方面尚未制定的法規，要借鑒國際上的通行做法，增強針對性和可操作性，抓緊制定出臺。物業管理企業要認真學習消化WTO規則，要通過各種形式宣傳WTO規則，及時對WTO中有關物業管理的規則，進行吸收和消化，使其成為國內物業管理法規。
二、實行規模化經營，以規模求效益。物業管理行業性質決定了擴大經營規模是提高企業效益的根本出路。同其他行業的經營性質不同，物業管理行業的經營活動主要是以綜合來取得管理費的收入，而收人的主要和直接來源就是企業的物業管理面積，物業管理面積越多，則企業取得的收入越多，效益可能越好。這勢必就決定了擴大管理面積、走外延式擴大再生產之路，規模越大成本越低。
三、提供標準、優質服務，開發社區服務項目。以服務促創收，以服務拓市場，管理服務產品質量標準化，是物業的發展方向。要積極開展專項服務、家政服務、特約服務，形成一個多層次的服務網絡。根據住戶的要求，提供不同的服務，實行不同的收費標準。專項服務費按照國家有關規定收取，特殊服務則由住戶和物業管理公司協商。
四、加強文化建設。社區文化包括社區文化氛圍和社區文化活動兩方面，一般來說，人們對后者較熟悉也較為重視，但是前者更為重要，它可以促使后者層次的提高，也可以提高小區的檔次。社區文化氛圍主要體現在物業管理區的整體精神風貌、家庭的生活方式以及住戶的鄰居關系。物管企業可以嘗試通過建設文化走廊、舉辦各類知識講座、改善活動場地等形式，針對不同的層面，制定各類社區文化活動方案，最終形成物業管理公司把營造社區文化的工作列入日常工作日程并加以重視。
五、加強小區智能化建設，實行封閉式管理。所謂封閉式管理模式，是指物業管理單位通過設置圍墻和路卡的方式對住宅區的人流、物流、車流實行封閉式物業管理。封閉式管理的科技含量高，需要投入先進的智能化裝置，業主只要持有合法的IC卡便可隨意出入。建立信息中心，業主可直接及時與物業公司聯系，物業公司也可得到反饋信息。新小區要考慮到智能化管理，舊小區也要盡量加強智能化設施的建沒和改造，增加現代科技含量，提高物業管理手段，從而節約大量的人力和物力，降低物業管理成本，提升小區的檔次。
六、向經營型管理模式轉變。經營型管理模式是將營銷的概念深刻地融合于管轄項目的物業管理工作之中，通過經營與管理的合力運行，更好地體現物業管理使物業保值、增值的重要功能。經營型物業管理模式的主要內容體現在房地產服務領域、流通環節和管理環節各個方面，主要包括租賃、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。
(作者單位：武漢理工大學)
1高校物業管理SWOT分析
SWOT分析是威瑞奇提出的一種企業戰略分析方法。通過分析，找出影響研究對象發展的內部優勢和劣勢因素以及外部環境對研究對象所帶來的發展機會和危機，并將分析結果描述成SWOT決策分析圖。SWOT的內部分析著眼于描述組織的競爭優勢和劣勢，外部分析著眼于描述外部環境給組織帶來的發展機會和危機。
1.1優勢分析
第一，政治覺悟高。高校物業管理人員長期從事與教育有關的活動，了解國家的政治教育方向，也熟悉學生的思想狀況，具有一定的政治思想覺悟，與其他物業管理企業的員工相比，高校物業管理隊伍的政治思想水平普遍較高，員工的思想和行動容易與學校保持一致。第二，員工的專業技術水平高。在高校物業管理專業技術崗位上都配備了相應的專業技術人員，如電工、管道工等。一般來說，這些人員的工作崗位穩定，長期從事專業技術工作，與其他物業企業的員工相比，他們既有一定的理論知識，又有豐富的工作經驗和較高的專業技術水平。第三，組織機構和管理制度完善。一般來說，高校有較長的發展歷史，學校必須按照國家的有關規定，設置物業管理機構和工作崗位，并要制定相應的人、財、物管理制度，配置相應的資源和人員，高校物業管理組織完善，高校開展物業管理具有較好的基礎條件。
1.2劣勢分析(weaknesses)
第一，管理制度不規范，執行制度的力度不夠。雖然各高校都制定了完善的物業管理制度，但是由于受到管理體制的影響，各高校物業管理制度還不盡規范，執行制度的力度還不夠，導致物業管理部門資產賬目混亂，勞動紀律渙散，服務不規范。物業管理制度按性質分為物業管理企業管理制度和物業轄區管理制度。物業管理企業管理制度可分為綜合、行政、財務、業務管理制度等。物業轄區管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。盡管各高校物業管理機構也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度，但是，高校的物業管理機構缺少相應財產支配權和人事用人權，嚴格執行各項制度的難度非常大，容易受到各種外部因素的影響。第二，缺乏專業管理人才。目前從事高校物業管理的員工老齡化現象非常普遍，缺乏從事物業管理的專業技術人員，更缺乏高級管理人才。一方面，雖然高等學校是人才聚集的地方，但是學歷高、專業技術能力強和管理水平高的各類人員都不愿意從事物業管理工作。另一方面，高等學校是事業單位，人員編制有嚴格的規定，對要進入學校的人員的學歷要求非常苛刻，高校物業管理需要的專業技術人員與高校教學系列的專業技術人員相比，他們的學歷文憑低，很難達到學校進人的基本條件。因此，高校往往與下崗工人、農民工簽訂勞動合同，支付給他們的勞動報酬明顯低于學校的正式職工。目前，不少高校通過勞動力市場招聘員工，導致從事高校物業管理的專業技術人員和管理人員的素質出現了下滑趨勢，影響服務水平。第三，高校物業管理規模效應差。各高校獨立管理本校物業，物業管理規模較小，不能形成規模化經營。按照規模經濟理論，一個組織經營的業務沒有達到經濟規模時，經營成本高，經營效益差。高校各自為政，沒有統籌各高校物業管理資源，開展統一的規范化管理，這是各高校物業管理規模偏小的重要原因。
1.3機遇分析(opportunities)
第一，高校后勤社會化改革為高校物業管理提供了發展機遇。目前,各高校積極推進后勤社會化管理，勢必要改革用人機制和管理體制，為高校物業管理提供良好的政策環境和管理環境，促進員工轉變工作態度和工作作風，提高物業管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服務管理體系，規范管理行為，有助于提高管理質量和服務質量。目前,我國已經有一批物業管理企業推行了ISO9000服務管理體系的管理方法。ISO9000管理體系是由一系列標準管理方法構成，制度內容、業務流程、員工行為等都是標準的。在高校物業管理活動中，推行ISO9000管理體系，有助于規范管理行為、工作行為等，有助于提高管理質量和服務質量。第三，后勤社會改革，形成靈活的用人機制，有助于解決人才短缺的問題。高校物業管理人才短缺的根本原因不在于人才供給不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社會化將促進用人制度的改革，形成靈活的用人機制，能夠吸收優秀的專業技術人才和管理人才進入高校物業管理領域，緩解人才短缺問題。
1.4威脅分析(threats)
第一，高校物業管理法律法規不完善。《物業管理條例》是最系統、最權威的物業管理法律規范,對高校物業管理具有指導意義。但高校物業管理與其他物業管理顯然存在一定的區別，不具有普遍性，高校物業管理的政策法規明顯滯后,目前政府還沒有頒布統一的政策法規來指導高校物業管理。高校的職工住房、教學和行政管理房屋、教學設施等有其特殊性，與普通商品房的物業管理存在較大的區別。高校物業管理法律的滯后性使業主和物業企業雙方都要承擔較大的法律風險。第二，高校物業管理缺乏社會管理機制。物業管理作為一個新興行業，管理還存在許多問題。許多高校的物業管理公司只是高校的一個管理部門，還不是獨立法人單位，導致產權不明，政企不分，形成多層次、多實體組織結構。第三，經費投入不足。經費是物業管理的基礎。目前高校物業維修資金嚴重不足，給物業管理工作帶來很大的困難。隨著高校物業建設檔次的提高，對物業管理服務的要求也越來越高。各高校物業管理經費主要來源于學校行政撥款和少量的物業收入，投入不足的問題日漸突出，各種物業管理設施設備嚴重不足或不完善，如自動消防、安防裝置、設備自動化管理系統和監控系統、物業管理信息系統。
2提高高校物業管理水平的措施
2.1建立健全高校物業管理體制
高校應從實際情況出發,按照《物業管理條例》的要求，建立適合高校管理要求的物業管理體制，從根本上理順產權關系,建立產權明晰、自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體。完善決策機制，提高管理效率；建立人才激勵機制，不斷提高員工素質；要積極參與市場競爭，拓寬經費來源渠道,促進高校物業管理產業可持續發展。建立高校物業管理的監督機制，推動高校物業管理社會化、企業化、專業化和標準化。
2.2加強高校物業管理法制化、制度化建設進程
為了促進我國高校物業管理事業健康地發展,必須完善物業管理法律法規體系和和監督體系。通過法律法規、管理細則和監督體系，規范高校物業企業管理行為，明確管理層、執行層以及經營層的管理職責，充分發揮他們各自的作用。推進思想觀念轉變，促進管理制度、組織結構的創新，規范物業管理行為。建立激勵與約束相容的獎懲制度，明確經營者、所有者、勞動者各自的權利與義務，完善現代企業制度，建立科學合理的物業企業管理架構。
2.3推行科學管理方法和手段
服務質量是物業管理的立足之本,必須從提高自身服務水平、管理水平和服務技能入手,誠實經營，提高服務質量。各高校物業企業應導入和實施諸如ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系等科學管理方法，增強企業的科學化管理水平。有計劃地組織企業管理者和員工開展業務學習和培訓,提高管理者的管理水平和員工的專業技能水平，增強企業的執行力。建立有效的人才激勵機制，對員工實施科學管理。建立內部公平合理、外部具有競爭性的薪酬體系，最大限度地發揮員工的潛能，充分調動員工的積極性和創造性。
2.4加強人才培養
高校物業管理過程中，對物業管理人員的思想素質、業務素質、文化素質的要求都很高,各高校物業管理企業要加大人才培養力度。一方面通過培訓、進修等方式，培養一批綜合素質過硬的物業管理人才；另一方面,要通過各種渠道選拔一批高素質的人才來充實高校物業管理隊伍,建立合理的人力資源結構。
2.5強化服務意識，轉變服務理念
高校物業企業不僅要服務于教職工，還要服務于教育教學。強化服務意識，轉變服務理念，堅持以人為本,以服務為本，從被動服務轉向主動服務,從封閉服務走向開放服務。首先好文明服務，規范員工的行為舉止、言辭談吐、衣著服飾等。其次，拓展服務內容和范圍,不僅做好安全、保潔、維修工作,還必須加強與師生的溝通和交流,了解業主的需求，擴大服務范圍。
關鍵詞：房地產；物業管理；存在問題
伴隨著我國房地產業的迅速發展，我國物業管理水平也不斷提升，物業服務的規模、范圍和水平也不斷提高，有效改善了居民生活環境。但是，在房地產業發展的同時，物業管理也經歷了從無到有、從小到大的發展歷程，一些潛在的問題也逐步凸現出來，制約了房產物業管理水平的進一步提高。因此，有必要對存在的問題進行分析，有針對性的采取對策措施，不斷提升房產物業管理水平。
一、我國房產物業管理中存在的問題
隨著房地產業發展和居民對居住環境的要求及維權意識提高，房產物業管理也取得了明顯進步。但是，依然存在一些問題，制約了房產管理水平的進一步提高。
1、物業管理企業服務水平參差不齊
我國物業管理企業作為服務小區居民的機構，在保障居民居住環境中做出了重要貢獻。但是，由于我國物業管理行業規范還不健全，監督制約機制還不完善，造成業主與物業企業的關系還不明確。房產開發商在售樓前可能將小區整體委托給物業企業，在售樓時強制與業主簽訂了物業合同，剝奪了業主自主選擇的權利。由于缺乏有效監督，部分物業公司存在只按標準收費、不按標準服務的問題，收費標準也不統一，業主只能被動的接受服務。同時，在服務中還存在附加性條款，有的隨便給業主停水、停電，有的衛生清掃不及時、居住環境差，有的門衛和保衛工作不健全，小區治安環境不佳。
2、物業管理企業結構單一
物業管理在我國發展時間不長，作為新興行業，在發展中受到多種因素影響，造成企業結構單一、經營范圍有限，限制了業主享受服務的范圍和水平，導致物業行業缺乏發展后勁，只能依靠收取管理費維持運轉，不利于企業發展。
3、房產公共設施及維修基金歸屬不明確
物業企業在與業主進行委托管理中需要明確公共設施和維修基金的歸屬，但很多小區并未明確權屬關系，給物業管理和收費帶來了困難。部分地區未按規定完善維修基金收集、使用和管理制度，有的由房產管理部門等政府機構管理，存在使用手續繁瑣、提取和使用困難等問題，造成維修基金使用不到位，影響了房產公共設施的維修和更新。
4、物業管理法律規章還不健全
我國制定出臺《物業管理條例》已經十多年了，但在實際管理中還存在一些問題。業主委員會法律地位不明確，作為業主大會的執行機構，在實際執行中存在困難，特別是業主大會和業主委員會召開不夠及時，不利于小區穩定；房產開發商與物業管理企業權責不對等，部分開發商自己組建物業公司，在收取維修基金后可能挪用，或是收費和服務體制不健全，收不上費用只能減少服務事項或不提供某項服務，形成了惡性循環。
二、提升房產物業管理水平的對策措施
1、加強物業管理行業的監管
要依托房管中心等政府機構，加強對物業管理行業的監督力度，特別是各地區要針對本地物業管理現狀和存在的突出問題，健全完善物業管理機構的工作和運行機制。在監督物業管理的同時，發揮好對行業的指導作用，引導物業企業按照市場規律辦事，特別是堅持服務為上的宗旨，不斷提高服務質量，積極為業主提供優質服務，贏得業主的信任和支持。要規范行業管理，結合上級標準和當地生活水平，制定科學的收費標準，實現合理收費，使業主自覺主動繳費，形成物業收費和服務的良性循環。同時，要結合本地物業管理實際，制定出臺相關政策，規范企業經營行為，推動物業企業發展。特別要發揮好市場機制作用，使物業企業優勝劣汰，促進優質物業管理企業發展。
2、多元經營提升企業發展水平
物業管理企業要適應市場化發展趨勢，探索多元化經營道路，建立“大物業”管理理念，擺脫單純依靠收費和搞好小區衛生、治安等經營范圍的局限，擴大業務范圍，開拓經營渠道。鼓勵優質企業兼并重組，實現自身的發展壯大；鼓勵企業優化專業化服務，細分不同領域，提高專業服務水平。
3、解決好公共設施和維修基金權屬問題
政府有關部門要出臺政策規定，明確維修基金和小區公共設施的權屬，健全完善維修基金管理使用制度，做好房產維修基金的收取、管理、使用以及續籌與監督工作，及時公布利息結余和資金使用等情況，使維修基金管理公開透明。在維修基金續籌中，要按照法定程序，由物業管理轄區內的全體業主共同決定。隨著房產物業管理的進一步發展，可以探索建立財產保險制度，更好地維護和更新房產公共設施。
4、健全完善物業管理法律法規
健全物業管理法律法規體系，是解決物業管理中存在問題的治本之策。一要通過法律明確開發企業與物業管理企業的權責關系，對竣工驗收小區實行前期物業管理，入住率或首次交付達到一定比例后組建業主大會并選舉業主委員會，由業主投票決定聘任的物業企業，理順各方關系，使物業企業直接對業主委員會和業主大會負責，并引導開發企業設立的物業公司逐步退出物業管理行業，或脫離原企業成立專門的物業企業。要通過法律明確業主委員會地位，健全物業管理企業、房產開發企業和小區業主之間的監督制衡機制，強化物業管理企業與業主服務與被服務的關系，形成相互支持和配合的良性循環，確定相關問題解決程序和各方承擔的職責，有效緩解各方之間的矛盾糾紛，維護房產業益。特別要通過法律規定，明確業主大會可以依照法定程序成立并進行登記，取得法人資格，由業主委員會作為其執行機構，負責業主大會決策的具體實施，改變物業管理企業與業責不對稱的問題，由業主真正實現對房產的管理，從源頭上維護好業主的權益，預防矛盾糾紛。
三、結論
綜上所述，隨著我國房地產業發展，物業管理行業也取得了較大發展，但由于法律體系或體制機制還不完善，在物業管理中還存在一些問題，只有不斷加強監管，完善法律法規，解決好公共設施管理和維修基金使用等關鍵問題，才能提升物業管理公司服務水平，推進物業管理企業更快更好地發展。
參考文獻：
[1]周榮秋.淺談物業管理企業如何做好物業管理服務[J].消費導刊，2009（01）.
關鍵詞:房地產;物業管理;物業管理企業
一、房地產物業管理企業發展現狀
20世紀八十年代初我國第一家房地產物業管理公司在深圳建立，標志著物業管理行業的誕生。至今已有20多年，根據國家統計局2009年的行業調查數據顯示，在我國31個省、自治區、直轄市，130個大型城市和地區的近5，000家物業公司中，2005～2008年建立的就有2，965家，幾乎占總數的60%，房地產物業管理企業的隊伍每年在以超過100%的同比增長數量進行發展壯大，這說明我國大多數物業管理企業發展勢頭非常良好，物業管理市場大有可為，但同時也提醒我們，由于建立時間短，物業管理市場不健全，這些如雨后春筍般建立的房地產物業管理企業存在許多不足之處，有待改進。
二、當前房地產物業管理存在的問題
1、相關法律及法規體系不完善。我國物業管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數不多的行業性、地方性法規政策組成的不完整結構，完善的法規體系尚未形成。自1994年以來，建設部等國家部委(局)和各地方政府雖頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章行業規范和地方性法規。但由于缺乏系統而科學的物業管理理論體系的指導，各部門在制定法規的過程中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處。
2、市場化程度不高。物業管理項目的獲取大多都是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業主管理缺乏足夠認識，業主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發揮。而且，物業管理企業與建設單位、房管單位之間還存在或多或少經濟上的依賴關系，“誰開發、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業管理還沒有形成有利競爭的統一的市場。有些物業管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業管理企業在物業管理專業方面不很在行，但因為是某個開發公司的下屬企業，或者是某幾個開發公司合資組成的股份企業，管理項目不愁沒有;另一些物業管理企業則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，奪取市場。
3、物業管理專業化程度不高。我國物業管理行業仍屬于勞動密集型行業，隨著管理規模的擴大，服務人員也越來越多，但其中多數來自下崗轉崗職工，高素質人才嚴重缺乏，且未能形成有效的激勵機制，造成從業人員整體素質不高。同時，由于物業服務企業經濟基礎薄弱，造成企業的服務水平低下、服務質量不到位、服務意識停滯，企業的專業化程度不高。
4、物業管理的招投標市場運行機制不完善。當前，全國各地大城市基本建立物業管理招投標市場，開展了一些物業管理項目招投標。但從實際效果及外界反映，并未達到國家頒布的《招投標法》的目的。主要表現在:物業管理招投標普及率不高，行政領導、企業單位干預大;物業管理投標市場化程度不足，暗箱操作，壓價不正當競爭時有發生;招投標投入的人力、物力、財力太多、成本太高，對微利服務企業壓力過大，企業缺乏積極性;物業管理招投標示范文本缺乏，一些單位不規范定位，使物管招投標缺乏公平、公正性。
5、物業管理收費難且不規范。物業管理收費相當困難，同時盡管國家頒發了《物業服務收費管理辦法》，但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，當地收費標準又不見出臺，服務收費沒有做到有章可循，由此導致物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應。
三、完善房地產物業管理的對策
1、健全物業管理相應法律法規。從物業管理業務來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規、規章;二是建立設備設施管理法律、法規及規章;三是建立環境衛生管理的法律、法規及規章;四是建立保安保衛、消防管理的法律、法規及規章。另外，完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域，使物業管理的各項活動均有法可依。以住宅區物業管理為例，有多層、高層、別墅區、度假村、特殊住宅區等多種類型，在住宅區物業管理條例的精神下，分別制定出上述類型物業的管理辦法，組成物業管理法律體系的子系統。通過這些法律法規、規章及辦法的制定與施行，使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。
2、加強物業管理市場的培育。限制開發商盲目組建自己的物業管理公司，鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業的高度市場化方向發展。
3、進一步完善行業準入制度。加強完善物業管理師制度，我國未來物業管理企業要高度重視物業管理隊伍的人數和質量，物業管理師可以注冊物業管理公司，擔任企業領導，物業管理師作為職業經理人，接受物業管理企業的雇傭，從事專業物業管理活動，物業管理師可以以自由人的身份，合伙注冊“物業管理師事務所”;物業管理師可以專業人士的身份，受雇于業主委員會。
4、依托《物權法》完善招投標市場運行。通過的《物權法》條款:“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”的規定，可以看出法律既允許業主自行管理也允許委托物業服務企業或其他管理人管理，這就會產生不同的管理現象。業主通過業主大會和業委會委托各專業公司管理，也可將物業管理委托給小區內擁有物業管理相應職業資格的業主進行管理。當然，還可將各項管理服務委托給專業物業管理公司。
5、物管企業應加強自身經營管理。(1)加強從業人員的專業化培訓。(2)建立一個規范的基金運作機制，由開發商一次性補貼各種大修及物業管理啟動資金，斷絕對開發商長久的依賴關系。(3)開展多種經營，以彌補物業管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業公司又可以加大對小區的投入，使物業管理真正形成經營性的良性循環。由于物業管理企業在先天條件上占有很大的優勢，又存在巨大的市場需求，所以如果經營得當，將會得到很好的回報。(4)不斷開拓物業管理的市場領域。充分發揮物業管理的綜合管理和專業化管理的優勢，不斷開拓物業管理的市場，將所有可能實施物業管理的物業類型都力爭納入物業管理范疇。(5)擴大經營服務范圍:①專業技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業公司等)，實現對內保障的同時，對外提供專業技術服務;②提供物業管理顧問、咨詢、培訓等。
四、結語
我國物業管理行業自誕生以來取得了非常大的成績，對社會、經濟、環境做出了突出的貢獻，在我們的生活中扮演著重要的角色。然而，物業管理發展道路上還存在著一些問題，制約其獲得更大的突破與發展。但這是在我國市場經濟發展過程中出現的問題，隨著經濟的發展，社會的進步，人們思想道德與法治水平的提高，日后隨著這些問題得以解決，我國物業管理行業必將不斷發展壯大，進入良性的可持續發展狀態。
主要參考文獻:
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委托方（以下簡稱甲方）： ________業主管理委員會／房地產開發公司
受委托方（以下簡稱乙方）：________物業管理公司
根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對（物業名稱）實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業基本情況座落位置： ____市 ____區 ____路（街道） ____號；
占地面積： ____平方米；
建筑面積： ____平方米；
其中住宅： ____平方米；
物業類型： ____（住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他／低層、高層、超高層或混合）。
第二條 委托管理事項
1．房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、____）的維修、養護和管理。
2．房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。
3．本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養護和管理。
4．本物業規劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點、____）的維修、養護和管理。
5．公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
6．交通、車輛行駛及停泊。
7．配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，（但不含人身、財產保險保管責任）。
8．社區文化娛樂活動。
9．物業及物業管理檔案、資料。
10．法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。
第三條 合同期限
本合同期限為____ 年。自____ 年 ____月 ____日起至 ____年 ____月____日止。
第四條 甲方的權利和義務
1．與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；
2．對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；
3．委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、____。等催繳催改措施；
4．甲方在合同生效之日起 日內按規定向乙方提供經營性商業用房____平方米，由乙方按每月每平方米____元標準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用；
5．甲方在合同生效之日起 日內按政府規定向乙方提供管理用房____平方米（其中辦公用房 平方米，員工宿舍____平方米，其它用房____平方米），由乙方按下列第____項使用：
一、作業成本法的概念
作業成本法是一種追蹤作業活動的動態反應，計算作業與成本對象的成本，對作業業績和組員的利用情況進行評價的成本計算和管理方法。其指導思想是“成本對象消耗作業，作業消耗資源”。作業成本法把直接成本和間接成本作為產品消耗作業的成本同等的對待，拓寬了成本的計算范圍，使計算出來的產品成本更加的準確真實。作業是成本計算的核心和基本對象，產品成本或服務成本是全部作業的成本總和，是實際耗用企業資源成本的終結。作業成本法有一套必要的概念體系作為支撐，它的九個組成部分分別是：資源、作業、成本對象、成本動因、資源動因、作業動因、作業中作業成本池和成本要素。其中作業和成本動因是作業成本法的兩個核心部分，他們將直接影響到應用作業成本法的適當性、準確性和有效性。
二、物業管理企業成本管理的現狀分析
目前我國物業管理企業實行的一般是定額管理法控制成本費用，但物業管理企業的消耗定額是很難制定的。因此，為了控制總成本的費用，成本計劃需要一個替代指標，一般使用收支差額來代替的。但是，企業的外部環境發生了變化，導致傳統的成本管理方法已經無法繼續使用，否則計算的成本會使信息扭曲，現實問題得不到解決。傳統成本計算模式造成了物業管理大量的“隱含成本”，使得提供的物業成本產生了誤差，對科學的物業控制造成了困難。傳統的會計實踐已經不能滿足物業管理價值鏈的改造要求，物業度量的提供也不夠。因此，目前的物業管理企業成本管理需要迫切的創新和改革。
三、物業管理企業作業成本核算與控制
（一）物業管理企業作業成本核算
物業管理企業成本管理系統是一個開放式的系統，這個系統的重心是核算和控制，即物業管理企業成本管理系統的核心是成本核算和成本控制。物業管理成本核算體系的構建有三個原則：第一，在集中核算和扁平化的條件下，建立一個二級的成本核算組織體系，即二級成本核算制，將管理處作為一個獨立核算的會計主體。第二，改變原本的封閉式物業管理成本系統，使其向開放的動態物業管理成本系統發展。第三，物業管理成本核算系統應改進傳統的系統模式，實現全程管理和管理效益的統一。如果不能先明確企業成本核算的成本對象，那么企業成本核算的成本計算就失去了其原本的意義。以作業作為資源與產品之間的連接點或，是作業成本法中以作業為中心的核算方法的核心思想。例如，計算物業管理中衛生保潔服務項目的總成本，首先要計量和確認其人工費、動力費、材料費、折舊費和業務費。其次，確認其成本動因即清潔面積。第三步，根據工時計算其成本動因分配率。最后計算出衛生保潔項目實際消耗的資源價值。
（二）物業管理企業作業成本控制
成本管理系統中有一個不可缺少的重要組成部分，那就是成本控制。控制成本能夠使企業對于成本制定的運作目標更加準確，還可以保證法分析成本運作責任的準確性，企業的決策者可以因此得到改進企業工作流程方面的幫助。作業成本控制有別于傳統的成本控制方法，它還有一個重要的“作業管理”功能。所謂作業管理，將成本動因作為作業控制的基礎，可以有效的降低成本。作業成本控制的原理綜合了現代管理科學的基本原理，包括目標管理原理、作業管理原理、信息反饋原理、責任追蹤原理。物業管理企業實行作業成本控制的關鍵是對于成本控制標準的確定。全面分析整個物業管理企業生產經營過程中的作業項目是作業成本控制標準制定的基礎。通過對于作業的全面分析，可以知道企業生產經營所需要的作業及作業所需要的資源。企業生產經營的總體目標和全面作業分析的結果是各項作業人員配備和物資等資源條件分配的重要依據。對于各項作業應完成的作業量和應耗用的成本數額進行明確的規定，根據作業動因分解成本，將其轉化為固定部分和變動部分，可以據此編制出作業成本預算，作為作業成本控制的重要參考因素。
作業成本法在我國物業管理企業成本問題的應用中有著顯著的效果，隨著行業的發展，企業之間的競爭日益激烈，傳統的成本管理法已經無法滿足現如今國內的企業發展需求。利用作業成本法對物業管理企業成本進行核算與控制，是符合現今企業發展趨勢的必要手段。
作者：安永梅 單位：北京億方物業管理有限責任公司電梯分公司
內容摘要:目前,物業管理在我國取得了一定的成績,但也面臨著一系列的困難。這些困難涉及了物業管理的方方面面,物業管理公司應認真分析這些困難產生的深層原因,努力找出適合我國物業管理發展的新路子,擺脫困境。
關鍵詞:物業管理困難發展對策
多年來,我國的物業管理從無到有,從有到盛,物業管理的隊伍覆蓋面逐步擴大,管理的水平不斷提高。但在深入發展的過程中,物業管理行業面臨著很多困難,給行業發展帶來了阻礙。
1我國物業管理現狀
業主管理委員會與物業管理公司之間的矛盾。業主管理委員會在物業管理中占重要地位,然而由于我國目前有關物業管理的法規對業委會權利義務運行未做明確規定,導致業委會的運作困難和操作的不規范。而且業委會的成員又有各自的利益,他們可能因為私利,在物業管理中發揮的效用難以定奪。原因在于,業主與物業管理公司的效用目標不一致。因此,在爭論物業管理諸多問題時,更應該重視在源頭上重視業主委員會的建設。否則,它根本代表不了業主的利益,不可能對物業公司實施有效監督。當物業管理公司和業主有矛盾時,難以力求公正,混亂局面很難避免。
業主與物業管理公司溝通不暢。據調查,由于計劃經濟時期的福利分房及低租養房的影響,部分業主對物管運作缺乏了解。短期內還沒有形成物管的消費觀念。業主對物業管理相關條例既不專業也不刻意了解。物業公司雖然到處說自己虧損嚴重,但又不肯按政府要求的定期向業主公布帳目,致使業主懷疑物業公司的誠信和交納的管理費用是否用于自己物業的管理。因此,物業公司和業主之間的溝通十分必要,否則就可能矛盾重重。
開發商遺留問題多。現階段,由于樓宇施工質量差導致樓宇墻皮脫落、漏水,甚至出現墻體撕裂現象。房地產開發建設過程中存在的后遺癥帶到物業管理中,由于這部分維修費很高,物業公司根本無力解決,建設和管理脫節造成了物業管理先天不足。還有的開發建設單位為了促進銷售,做不切實際的承諾,如綠化率、配套設施、各種優惠、高承諾的物業管理等等,給后續物業管理帶來了被動局面,一旦處理不當,或業主表現激進,就會加劇業主和物業公司之間的矛盾。解決開發商遺留問題,要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”,加強對業主宣傳,明確開發商的責任和物業公司的責任。
物業管理服務收費難。自從有了物業管理公司那天起,物業服務收費難無時無刻不在困擾著物業管理企業的生存和發展,表現有兩個方面:一是物業管理費用征收標準實際執行不到位,遠遠低于物價部門審定標準;二是部分業主拖欠、拒交物業管理費的現象比較嚴重。分析其原因,主要有三點:一是物業管理市場化程度不高,缺乏競爭意識,運作不規范。實踐中,物業管理服務質量不到位,在一些地方,物管企業重收輕管,多收少管,質價不符的現象比比皆是,引起了廣大業主的不滿。二是物業管理的整體性和業主交費的分散性矛盾。拒繳物業管理服務費的那部分業主一直損害著全體業主的共同利益。三是對違約拒繳物業管理服務費缺乏有效的制約措施。現在違約拒繳服務費的不是個別現象而是普遍情況,有的小區拒繳率高達40%—50%。
物業管理市場化程度低。作為目前物業管理企業的主體,繼承式和自管式的物業管理占了現有物業管理公司的90%,這種建管不分的體制影響了物業管理社會化、市場化、專業化的發展方向,并帶來了許多問題,業主投訴連連攀升,引出了許多法律問題,從而影響了物業管理規范、理性、健康的發展。
物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等,這些項目實際上是貨真價實的、科技含量高、專業性強的獨立行業,而我國物業管理行業的現狀是,絕大多數物業管理企業由于規模偏小,不可能花很高的成本配置高級專業人才,這就出現了尷尬的局面。此外,物業管理服務觀念僵化、管理模式陳舊,絕大多數物業管理企業沒有設置對產品品質進行創新和升級的研發部門,從而使物業管理與服務的模式、技能和方法落后。
2物業管理的發展對策
貫徹落實《物業管理條例》,出臺配套法規。完善的物業管理法律體系需要在與國家已經頒布實施的其它法律法規互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規范組成有機整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域,使物業管理的各項活動均有法可依。
加速引進競爭機制,培育物業管理市場。我國的物業管理是市場經濟的產物,市場經濟的運行和發展時刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業管理質量和服務的水平,才能使物業管理行業充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成,應做好以下工作:將深圳等城市物業管理引進競爭機制的成功經驗和做法在全國范圍內推廣。深圳市是全國率先通過招投標的方式選聘物業管理企業的,并獲得巨大成功,各地應學習深圳等城市的成功經驗和做法,結合本地的實際,積極探索,大膽實踐。要實現物業管理的規模化經營,應實行品牌化發展戰略。對物業管理公司實行優勝劣汰,有效的優化資源配置,節約管理成本,促進物業管理規范發展。此外,應明確建設與管理的責權利,逐步推進分業經營,改變物業管理依附于房地產開發的狀況,使物業管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體,從體制上解決建管不分的弊端,通過完善物業管理前期介入和接管驗收制度,明晰物業管理各方的責權利。
加強員工培訓,全面提高從業人員素質。發達、完善的物業管理,取決于訓練有素的物業管理專門人才。培養物業管理人才的關鍵,在于提高物業管理人員的素質。應強化培訓,提高物業管理人員的專業技術水平。首先,制定計劃,分期分批對各類人員進行專業培訓,經考核合格后持證上崗;其次,企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要,定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓,使員工專業技術水平不斷提高;再次,從員工中選拔有培養前途的人,參加物業管理專業學歷教育,為企業發展儲備人才。
奉行“以人為本”的服務理念,不斷提升管理服務的質量。物業管理作為勞動密集型的服務行業,最終的顧客是居住者,居住者的滿意度才是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業:一方面要更新服務觀念,寓管理于服務之中,在管理中服務,在服務中管理;另一方面要堅持“以人為本”的服務理念,優化服務質量,注重對顧客提供優質的服務,不斷改革服務質量。只有這樣,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。
關鍵詞：物業管理；現狀；對策
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-00-01
一、前言
近年來，我國各個企業發展迅速，物業行業也呈現出了勃勃生機的景象，就我國目前物業管理的情況來看，還比較樂觀，但是，其中存在一些比較突出的問題，若是沒有及時解決，則會嚴重阻礙物業行業的健康發展。
二、物業管理現狀分析
（一）規模方面及人力方面存在的問題
我國大部分物業小區的規模都比較小，規模過小的物業管理企業，其規模大小直接影響到企業的經濟效益，更重要的是，物業管理要可持續發展，離不開規模效益。現在，越來越多的物資等級的物業管理企業涌現而出，加大了物業行業的競爭力，很多房地產開發商為了獲取更大的經濟效益，自己成立了物業管理公司，但是，往往這些房地產開發商所開發的樓盤不大，面積范圍比較小，造成嚴重的資源浪費。如果開發新市場或是新的項目，需要投入大量的人力與財力等，因此，很多房地產開發商不愿意擴大規模。很多城市小區屬于小規模，但是這樣的住宅方式并不可提高規模效益。加之由于物流管理行業的利潤普遍都不高，因此，從事物業管理工作的員工流動性很大，有很多有能力的物業管理人員都不愿參與到物業管理工作當中，物業管理呈現出人才匱乏的現象。
（二）管理以及法律體系上存在的問題
由于我國物業管理公司很多都是房地產開發商自己成立，大部分房地產開發商對物業管理的認識度有待加強，而且房地產開發商并不具有物業管理知識，多是靠經驗進行管理，導致物業管理水平一直無法有效提高，各個物業管理公司的管理水平都不相同，而且在資金、實力等各方面都存在很大的差距。在法律法規方面主要存在的問題，就是物業管理法律體系不夠完善，我國就物業管理問題，出臺了《物業管理條例草案》，但是此法律體系存在很多問題有待改進。物業管理法律體系存在問題，實行物業管理工作的人員必然會乘虛而入，對物業管理公司的發展造成很多的不利，并且使物業管理公司與業主之間的矛盾激化，無法采用法律途徑進行解決。
三、提高物業管理水平的有效對策
（一）發展專業化，提高管理人員的素質
物業管理企業要在競爭如此激烈的環境中站穩腳跟，必須要實現發展專業化，創造出品牌的優勢。品牌是企業發展的核心動力，物業管理專業化是物業管理企業發展的主要方向，企業在發展中，需要以品牌為中心。每個物業管理企業的水平都不一樣，需要進行市場細化，每一個物業管理企業都根據自身的實際情況，制定一個品牌戰略，為人們提供具有特色的服務。另外，企業管理人員的素質，與企業的發展息息相關，若是物業管理人員的管理水平依然停留在原來的基礎上，根本無法促進企業的發展。因此，企業要大力招聘具有責任心，并且掌握物業管理知識的人才，尤其是掌握一定的專業技能，例如，消防、機電維修以及治安管理等技能。另外，企業要定期為物業管理人員開展培訓工作，使其不斷掌握新的物業管理知識，更好的服務于企業。
物業企業要健康發展，首先要走專業化發展路線，打造品牌優勢，提高物業管理從業人員的素質，將物業和企業的管理的水平穩定上升，從而獲取更大的效益。
（二）完全法律體系
物業企業若是沒有一套良好的法律體系進行約束與保護，根本不可從根源上解決物業管理企業存在的問題。因此，我國要就目前物業管理企業的情況，對現有的法律體系進行改善，政府部分要結合實際情況，制定一套科學的法律體系。制定的法律體系要涉及到多個方面，例如，環境衛生管理、房屋維修以及公共設施的維護等等，擴大到物業管理的各個領域，每個領域都有相關的法律法規，在物業管理工作當中，若是與業主之間出現各種問題，都可以按照法律依據來解決，使物業管理企業的收費得到良好的保障，促進企業的發展。
法律是解決物業管理企業與業主之間問題最有效的方法，只有在完善的法律體系下，物業管理企業才可健康發展。
（三）實現規模化經營模式
物業管理企業主要的經營活動就是管理收費，物業管理面積與企業的收入呈現出正比的關系，所以，物業管理的面積越大，意味著企業所獲取的效益就越多。物業管理企業擴大經濟規模是獲取經濟效益的直接方式，因此，企業要加大規模的擴建，在管理的過程中，實現規模化經營。另外，企業還可充分使用小企業的資源，將小物業管理企業進行兼并，使生產要素優質化，企業中的各種資源，例如，技術、資金和勞動力等，都可實現共享。在競爭激烈的今天，物業管理企業要完善經濟體制，采用并購或是改組的方法來擴張，從而達到降低成本的目的，為企業爭取更大的利益。
規模經營是物業管理企業一種理想的經營模式，物業管理企業采用該模式進行經營，可擴大企業的管理面積，降低成本，提高經濟效益，對企業的發展具有重大意義。
四、結束語
我國物業管理企業存在的問題比較突出，因此，物業管理水平無法良好的提高，要提高物業管理的水平，需要從多個角度出發，全面解決物業管理存在的問題，從而促進物業行業的健康發展。
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