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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇收益法評估報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：財務報告；投資性房地產；評估
根據我國企業會計準則的規定，投資性房地產有成本和公允價值兩種計量模式。企業通常應該采用成本計量模式。只有當投資性房地產公允價值能夠可靠取得的時候，企業才能夠采用公允價值模式。當企業采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值。以財務報告為目的的投資性房地產的評估是資產評估師遵循投資性房地產有關會計核算及披露的要求，采用評估技術對投資性房地產的公允價值進行估算并發表專業意見，為會計計量、核算及披露提供專業意見。
1以財務報告為目的的投資性房地產評估的作用
計量資產和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業人士提供專業意見。以財務報告為目的的投資性房地產的評估作用具體體現在以下兩個方面：一方面由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值，能夠保障投資性房地產會計計量的客觀性。評估機構通過嚴格遵守評估程序，按照科學的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產公允價值計量的公正性。專業化的評估機構是獨立的第三方，評估人員是與評估業務無利害關系的第三者。投資性房地產的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產公允價值計量的公正性。
2以財務報告為目的的投資性房地產評估的技術特點
以財務報告為目的的投資性房地產的評估為投資性房地產的計量、核算及披露提供專業意見，在遵循資產評估準則的同時，還要受有關會計準則的約束。
評估人員應該根據會計準則的要求，合理確定投資性房地產的評估對象、價值類型和評估基準日。根據評估對象的特點、評估目的及評估應用條件，選擇與評估準則中投資性房地產計量模式相符的評估方法。在撰寫資產評估報告時，一方面要滿足資產評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。
3以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估對象
3.1評估對象的具體范圍
投資性房地產的評估對象具體包括：
（1）已出租的土地使用權。已出租的土地使用權是企業已取得并采用經營租賃方式出租的土地使用權，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權。
（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。持有并準備增值后轉讓的土地使用權不包括按照國家有關規定認定的閑置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業擁有產權并已經采用經營租賃方式出租的建筑物。
3.2確定評估對象注意的問題
自用房地產是為生產商品、提供勞務或經營管理而持有，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。作為存貨的房地產是房地產開發企業在正常經營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發的商品房或土地，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。
如果投資性房地產各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當屬于投資性房地產的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產的評估對象。
4以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估方法
投資性房地產適合于采用市場法和收益法評估。
4.1市場法在投資性房地產評估中的應用
市場法是將被評估的資產與類似的資產進行比較，以類似資產的交易價格為依據，通過差異的調整，計算被評估資產價值的一種方法。
市場法直接依賴現實的市場價格資料和投資性房地產的品質資料，適合于房地產市場發達、交易活躍、存在大量房地產交易實例的情況，例如，房地產開發用地、普通商業住宅、商務寫字樓、標準工廠等。
選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產用途相同、所處地區相同、權屬性質相同。對于附有租約的投資性房地產，可以通過租約修正系數修正租約對投資性房地產價值的影響。租約修正系數通過考慮被評估投資性房地產由于所附租約致使價值下降的比率來確定。
4.2收益法在投資性房地產評估中的應用
收益法是求取投資性房地產的收益，選用適當的折現率將收益折現到評估基準日后累加，以收益現值估算投資性房地產的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產，例如土地使用權、住宅、寫字樓、標準工廠等。
收益法涉及收益額、折現率和收益期限三個基本的參數。
4.2.1收益額的確定
已出租的投資性房地產比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：
凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用
潛在毛租金收入是假定投資性房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔的維修費、管理費、保險費、房地產稅等。
凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔的營運費用來計算。
4.2.2折現率的確定
折現率實質是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產同等風險投資的收益率，根據具體的評估對象的性質、用途、市場投資風險等因素綜合確定。投資性房地產由于所處地區、性質、用途、投Y時間等的不同，導致投資風險不同，因此，所確定的折現率也不同。折現率可以根據市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。
4.2.3收益期限的確定
收益期限是自評估基準日起，預期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產的經濟壽命和土地使用權的剩余年限來確定。
已出租或持有并準備增值的土地根據土地使用權的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據建筑物的剩余經濟壽命來確定收益期限。以財務報告為目的的投資性房地產的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權的剩余年限確定收益期限。
5以財務報告為目的的投資性房地產評估的特別要求
以財務報告為目的的投資性房地產的評估報告，更多受限于相關會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產評估報告準則以外，還要滿足《以財務報告為目的評估指南（試行）》和《企業會計準則第39號――公允價值計量》中有關信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結論。
5.1當評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結論的合理性，不能出具評估報告。
5.2會計準則和法規修改時的特別要求
當涉及投資性房地產的計量模式、披露和報告發生改變，評估人員因為新的會計要求而無法遵守資產評估準則的要求，在評估報告中對未完全遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的相關要求進行說明和披露。
一、房地產評估準則結構比較
中國資產評估協會于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產評估準則——不動產》。不動產準則屬于資產評估具體準則的實體性準則，框架結構包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業價值中的不動產、評估披露以及附則等七部分。不動產準則在《資產評估準則——基本準則》的總體指導下，對不動產評估業務進一步規范，具體內容包括：明確了不動產以及不動產權益的概念；明確要求具體分析不動產三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法；重點探討了企業價值評估中的不動產評估。
《國際評估準則》（IVS）在“資產評估準則”部分對不動產進行規范。IVS中不動產評估包括準則、注釋和附件三個部分，其中準則包括工作范圍、執行、報告以及有效期四個方面；注釋包括不動產權益的類型、權益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個方面；附件是歷史性不動產。
美國《專業評估執業統一準則》（USPAP）對于不動產評估的規范包括不動產評估和不動產評估報告兩個方面。不動產評估準則規定，在一般情況下需要關注的相關評估項目的程序，并可用于評估師和評估服務使用者對評估工作質量進行的對照檢驗。不動產評估報告準則規定的是傳達不動產評估結果中所要求的信息內容和信息量，但并不指定不動產評估報告的形式、格式和文體，由報告的預定使用者和評估師的需求決定。
從中外不動產評估準則的對比可以看出，我國的不動產評估準則結構合理，層次清晰，內容較全面詳實，但是還缺乏對于具體不動產評估實務操作的詳盡指導。國際評估準則雖然單列一章內容規范不動產評估，但是內容不夠全面，僅強調了不動產評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準則突出強調了信息的披露，有專門的不動產評估報告準則，但是對于披露的具體內容沒有相應的規定。
二、不動產評估準則定義比較
我國不動產評估準則在總則中就明確了有關不動產和不動產評估的基本定義。該準則所稱不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。本準則所稱不動產評估是指對不動產的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程，包括單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。
國際評估準則在“定義”部分就界定了關于不動產的定義。不動產是指與房地產所有權相關的所有權利、權益和利益。同時，在國際評估準則的資產準則——不動產權益（IVS230）的注釋部分又進一步明確了不動產權益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權利。不動產權益包括三種基本類型，即“優先權益”、“次級權益”和使用權益。
美國評估準則也在“定義”部分界定了不動產的定義。不動產指的是屬于不動產所有權的固有利益、利得和權利。因為在西方的不動產價值評估理論中，都特別強調不動產價值的評估是評估不動產權利和利益的價值。美國評估準則的標準1——不動產評估中則沒有不動產的界定。
從中外不動產評估準則界定的不動產定義的對比可以看出，我國的不動產評估準則不但明確了不動產的定義而且指出了不動產評估的定義，還具體區分了單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。國際評估準則界定了不動產的含義，并著重強調不動產的權益。美國評估準則也強調不動產的權益，但是解釋的并不具體。總之，不動產評估評估的是不動產權益的價值，而并非不動產的實物本身的價值。
三、不動產評估準則評估方法比較
我國不動產評估準則把評估方法作為準則的重點內容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法進行了明確的規定和要求。注冊資產評估師采用市場法評估不動產時，應當收集足夠的交易實例；并進行修正。運用收益法評估不動產時，應當了解不動產應當具有的經濟收益或者潛在經濟收益；并合理確定收益期限與折現率。運用成本法評估不動產應合理估算重置成本、經濟壽命年限以及可能引起不動產貶值的主要因素。運用假設開發法評估不動產時，應當合理估算開發完成后的不動產價值和后續開發建設的必要支出和應得利潤。運用基準地價修正法評估土地使用權價值時，應當根據評估對象的價值內涵與基準地價內涵的差異，合理進行修正。
國際評估準則規定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動產權益的評估。市場法是不動產權益評估普遍采用的方法，應注意考慮能夠提供價格依據的權益，以及被評估的權益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術方式，可以使用各種形式的折現現金流模型。成本法常常被應用于不動產權益的評估，需要計算重置成本，并將現時等效不動產的重置成本進行貶值調整。
美國評估準則規定，當銷售比較途徑對于可靠的評估結果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價值推斷的銷售比較數據進行分析。當成本途徑對于可靠的評估結果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當的方法和技術對宗地價值進行評定；對新開發成本估算時可參照的成本數據進行分析。當收益途徑對于可靠的評估結果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計算不動產全部潛在收入時可獲取的參照租金收入數據和（或）不動產的潛在獲利能力。
從中外不動產評估準則對評估方法的具體規定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應用于不動產評估，只不過美國評估準則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規定的，但實質內容是一致的。中國不動產評估準則不但介紹了三種方法，還對實踐中經常用到的假設開發法和基準地價修正法做了具體規定。此外，中國不動產評估準則的規定是最詳細和最具可操作性的，國際評估準則和美國評估準則都是原則性的指導，尤其是美國評估準則。也就是說，國外的評估準則沒有特別強調評估方法的應用。
參考文獻
[1]中國資產評估協會. 資產評估準則[M]. 中國財經出版社，2007年
一、評估中介機構與評估委托方的歸責
評估機構作為社會中介組織，對外承擔三種責任：
(一)行政責任。國務院91號令規定，資產評估機構資產評估結果失實的，國資管理部門可以宣布評估結果無效，并可以對該資產評估機構給予處罰。還規定，被處罰的單位和個人對處罰決定不服的，可以向上一級國資管理部門申請復議。但隨著國有資產管理體制改革的深化，國有資產管理部門不再履行公共管理職能，因此行政處罰及行政復議在現行體制下能否成立，在實踐中值得探討。
(二)刑事責任。我國刑法第229條規定“承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處罰金。”
(三)民事責任。評估機構作為受托方，與委托方國有資產占有單位之間形成委托合同，適用《合同法》調整。對由于資產評估機構的過錯，給國有資產占有方造成損失的，可依據《合同法》第406條的規定“有償的委托合同，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。”評估機構在處理委托事項過程中，由于重大過失或故意，給國有資產占有方造成損失的，應由資產占有方追究其違約責任。
從另一角度來考慮，國有資產買受人出于對資產評估機構出具報告的信賴，做出并實施了國有資產購買行為，但因評估報告存在重大缺陷使其形成錯誤的判斷，造成重大損失的，國有資產買受人是否可向評估機構請求損害賠償？要解釋這一問題可通過一個案例來進行：
浙江某鞋業廠(A1)為國有企業，其投資主體為浙江省某鞋業集團公司(A)。鞋業廠由于市場競爭激烈，常年虧損，企業難以維系。為甩掉歷史包袱，鞋業集團公司努力為其尋找新婆家，后被江蘇省某民營鞋業公司(B)相中。B公司長期以來欲擴大在浙江省的市場份額，想通過兼并浙江老廠的行為實現其市場戰略意圖。根據《國有資產評估管理辦法》，A公司委托某評估機構進行資產評估，評估后鞋業廠凈資產為245萬元。買賣雙方經協商，一致同意以評估確認值作為轉讓價款的依據，并簽訂了正式的國有資產轉讓協議，B公司一次性支付了245萬的轉讓價款。B公司進駐A1廠后，發現評估報告結果與實物資產情況相距甚遠，評估機構未按國家評估規范進行實物核查，只是“閉門造車”，簡單根據企業提供財務報表，套上某某計算公式，在一天內“計算”出評估值。A1廠的實際凈資產僅為52萬元，大多數實物資產都因國有企業常年管理失控而早已丟失。
B公司立即要求解除與A公司的國有資產轉讓協議，并要求A公司承擔違約責任，還要求評估機構承擔連帶賠償責任。但評估機構辯稱，其與B公司未發生業務關系，評估機構也未從B公司處獲得收益，B公司不應向其主張賠償。B公司以侵權為由，堅持將評估機構告上法庭。
評估機構對B公司的侵權行為是否成立，應從侵權行為構成要件切入分析。按照民法通則，構成一般侵犯責任要具備四個要件：(1)損害事實客觀存在。國有資產買受人因評估報告不當，做出錯誤判斷，給自身造成了經濟上的損失這一事實客觀存在；(2)行為違法性。評估機構未按《國有資產評估管理辦法》、《國有資產評估管理辦法施行細則》等行政法規、文件的要求，履行必要的評估手續，其行為具有違法性；(3)違法行為和損害事實之間的因果關系。B公司的購買行為，出于對獨立中介機構所出具報告的信賴，如未有該評估機構提供評估報告，B公司也不會支付對價。因此，可以認為，B公司的購買行為與評估機構出具的評估報告存在因果關系；(4)行為人的過錯。評估機構搞“紙上評估”，存在嚴重過錯，這是不爭事實。對于評估機構執業過程中的歸責原則，筆者認為應采用過錯責任原則，即以行為人——評估機構的過錯為承擔民事責任的必要條件。
為規避上述風險，評估報告常有下列聲明：“本評估報告僅供貴公司為本次特定的評估目的使用，并報送國有資產管理部門或評估行業管理機構審查，未經評估機構同意，本評估報告的全部或部分內容不得向委托方之外的單位和個人提供，不得發表于任何公開媒體上。”評估機構意圖以此來規避評估報告由委托人以外的第三方使用所帶來的侵權責任。
二、評估方法對評估報告公信力的影響
通行評估方法有四種：(1)收益現值法，將被評估資產在剩余壽命內的預期收益用適用的折現率折現為評估基準日的現值，并以此確定被評估資產價格；(2)重置成本法，在現時條件下重新建造或購置一項全新狀態的被評估資產所需的全部成本，減去該被評估資產的各種陳舊貶值(含實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值)后的差額作為被評估資產現時價格；(3)現行市價法，按市場現行價格為價格標準來確定資產價值；(4)清算價格法，以清算價格為標準，對企業或資產進行價格評估。
上述四種評估方法各有利弊，收益現值法在未來年限收益不確定的情況下，將難以操作；重置成本法簡便易行，但成本增加與價值增加之間未必具有必然聯系，因此很難反映市場真實價值；現行市價法如遇到同類物品交易實例太少，將會使評估結果缺乏參照；清算價格法的運用容易出現價格低估的情況。
在現實評估運作中，一份評估報告往往對不同種類的標的采用各異的評估方法，而且各評估機構在具體評估過程中采用的參數也不同，這將導致同一交易標的由不同評估機構評估得出的結果可能大相徑庭。我們在實踐操作中曾遇到一件有趣的案例：某有限責任公司的兩家國有股東關系不佳，都要轉讓所持有公司的50%的股權，各自委托不同的評估機構在同一評估基準日進行評估，得出評估值分別為300萬和600萬，究竟采用何種評估結果引起了較大爭議。
筆者認為，解決這一問題的途徑為：(1)評估協會細化評估操作規范，使同一時點、同一標的的評估值在不同評估所之間趨于一致；(2)對賬面原值在1000萬元以上的重大國有資產評估項目，要求由兩家以上評估所共同出具評估報告，一來可仿照再保險的有關做法，降低評估機構間的惡性競爭，二來可降低因人為故意或過失原因造成國有資產流失的可能性。
三、或有債務影響評估結果的有效性
個別國有企業由于長期內部管理混亂，公章管理失控現象常有發生，這就造成許多或有負債未在賬上體現。而評估機構的原始資料來源于委托企業，如委托企業未提供相應資料，評估機構便無從著手。問題比較突出的是對企業凈資產的評估，凈資產=資產-負債。這不同于簡單的資產評估，提供多少實物就評估多少。如果負債未完全列入報表，將直接影響凈資產評估值的準確性。
或有負債有時連現任企業經營者都不清楚，所以當委托評估企業未提供或無法提供真實、完整資料，致使評估報告失實，給評估報告使用人造成損失的，受損人是應當向資產占有方索賠還是應向評估機構索賠？舉證責任在評估機構一方還是在受損方？筆者認為評估機構承擔的責任應為過錯責任，即需要受損方提出評估機構在執業過程中存在過錯導致其損失的有力證據。
最高法院《關于審理與企業改制相關民事糾紛案件若干問題的規定》第二十二條規定，“企業出售時，出賣人對所售企業的資產負債狀況、損益狀況等重大事項未履行如實告知義務，影響企業出售價格，買受人就此向人民法院主張補償的，人民法院應當予以支持。”
四、評估機構收費與評估結果的關系
評估機構的收費有國家統一規定階梯標準，基本上體現“高估高收、低估低收”的原則。這一收費方式事實上誘導了評估機構高估評估標的，評估報告的公信力易于受損。
五、無形資產評估的障礙
我國1992年的《企業會計準則》，對無形資產作如下表述：“無形資產是指企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、商譽等。”無形資產的主要特點是：(1)依附性。無形資產不具有獨立的物質實體，不占有空間，但又必須通過一定的物質載體表現其自身，這是有別于有形資產的重要特點。如土地使用權依托于土地，商譽混于企業的整體資產；(2)不確定性。無形資產價值受市場、經營等綜合因素影響，具有高度的不確定性。今天上百億的無形資產，明天可能一文不值；(3)獨特性。無形資產常是各有特點、獨立成形，互相之間缺乏可參照性。
《國有資產評估管理辦法》第六條規定，“國有資產評估范圍包括：固定資產、流動資產、無形資產和其他資產。”無形資產屬法定評估范疇，但在許多實際工作中，無形資產未評估即出讓的現象普遍存在，原因在于無形資產評估缺乏定性定量標準，即便評估也因與市場價值嚴重脫節，缺乏實用性。但如任由無形資產未評估即出讓的現象發生，可能會導致百年老字號的招牌拱手送予他人，造成國有資產的“無形”流失。
筆者認為評估不能解決的事情，留給市場機制去解決。不管評估值合理不合理，只要確定國有無形資產的出賣時點，交由產權交易機構進行充分的出讓信息披露，實行公開交易，用市場機制檢驗價格，這就能從制度上確保在這一特定的時點上，不存在國有資產流失問題。
六、評估結果的確認或備案
長期以來，對國有資產評估結果采取確認制，即《國有資產評估管理辦法》第十八條規定，“委托單位收到資產評估機構的資產評估結果報告書后，應當報其主管部門審查；主管部門審查同意后，報同級國有資產行政管理部門確認評估結果。”以往，評估機構對行政部門的確認行為是喜憂參半，“喜”在有了國有資產管理部門的確認，相應的評估機構的自身責任似乎有所縮小；“憂”在評估過程有了確認程序，許多評估機構的結果被調整或修改，評估時間過程也相應有所延長。
筆者認為，在評估機構出具結果后確認程序，容易導致責任模糊。如評估報告的使用者認定經確認的評估結果有重大瑕疵，是對評估機構提起民事訴訟還是向評估行業主管部門申請行政復議或提起行政訴訟，尚有爭議。所幸的是，2001年12月31日，《國有資產評估管理若干問題的規定》(財政部第14號令)出臺后，國有資產評估確認制改為備案制。備案制減輕了評估行業行政管理部門的責任，相應增加了評估機構的責任感，評估機構無法再用行業主管部門的確認書來抗辯自身的過錯。《企業國有資產評估管理辦法》(國有資產監督管理委員會第12號令)更加明確了這一定位。
但需指出的是，《國有資產評估管理辦法》(國務院91號令)是行政法規，而《國有資產評估管理若干問題的規定》(財政部14號令)、《企業國有資產評估管理辦法》(國有資產監督管理委員會第12號令)是部門規章，后者效力低于前者。以部門規章改變行政法規的規定，恐有不當之處。建議在適當時機，應以法律或行政法規的形式，對評估結果的處理方式重新加以明文規定。
筆者認為，《指導意見》中“充分考慮未來各種可能性發生的概率及其影響”給我們一個啟示，即評估報告可以采用概率分析的方法，使報告使用者充分了解企業未來收益預測中可能存在的風險因素、風險大小及其對評估結論的影響程度。本文擬將概率統計學的原理引入資產評估之中，以拓展評估報告的方式。
一、“最可能的”評估價值
我們在資產評估中提供的評估價值是評估標的于評估基準日最可能的和最公允的價值。這里的“最可能”的評估價值，就是各評估參數在可能發生的各種狀態組合下得出的可能評估結果之一。對于這些許多的可能評估結果，我們可以通過概率分析，分析各種風險對評估結果的影響。
二、價值評估中概率分析應用的基本理論
價值評估結果的風險分析可分為定性分析和定量分析兩大類。定量的分析主要是概率的分析方法，其中主要是概率樹分析和蒙特卡洛模擬法。價值評估結果的風險概率分析要確定對評估結果有決定性影響的關鍵變量。通常使用的方法是以敏感性分析法來確定評估結果中最為敏感的因素，然后將這些敏感的因素作為概率分析的關鍵變量。
概率分析需要對前提條件基本不變的類似事件進行多次觀察和試驗，統計每次觀察和試驗的結果，最后得出各種結果的發生概率。
在價值評估的實際工作中，變量可能值的概率需要評估人員在對與評估目的所有相關的各種數據與資料進行調查、統計和分析的基礎上才能獲得。
通常的變量概率有兩種分布：
（1）離散型分布：當變量可能值是有限的個數，則變量為離散型的隨機變量。
（2）連續型分布：當變量的可能值充滿某一個區間，則這樣的隨機變量為連續型隨機變量。連續型隨機變量的概率分布可以用概率密度和分布函數表示。常用的連續型概率分布有：
1）正態分布：正態分布適用于描述一般經濟變量的概率分布。其特點是密度函數以均值為中心對稱分布，用N（均值，標準差）表示，其中N（0,1）稱為標準正態分布。
2）三角型分布：三角型分布的特點是由最大值、最可能值和最小值構成的對稱的或不對稱的三角型。
3）β分布：β分布的特點是函數曲線在最大值兩邊不對稱地分布。
描述概率分布的指標有期望值、方差、標準差和離散系數。
（1）對于離散變量，期望值是變量的加權平均值。
（2）方差是描述變量偏離期望值大小的指標。方差的平方根稱為標準差。
（3）離散系數是描述變量偏離期望值離散程度的指標。
三、價值評估中概率分析方法的運用
1、概率樹分析法：
通常而言，一個企業未來收益預測中的銷售收入、銷售成本、資本性支出是對評估結果產生重大影響的關鍵參數。這時，關鍵參數即為評估結果概率分析中的風險變量。
我們知道，機械零件在制圖時除了畫出中心尺寸外還必須給出公差，它表示在加工時零件尺寸的差異必須限制在某個范圍內。對于價值評估中的關鍵參數，我們也同樣可以給出它可能出現的狀態或狀態范圍和相應的概率，從而求出評估結果的期望值，步驟如下：
（1）假定各關鍵參數之間是相互獨立的，根據每個關鍵參數可能出現的各種狀態的組合計算得到的概率為各種狀態組合的聯合概率。
（2）分別計算各種狀態組合下的評估結果。
（3）將各種狀態組合下的聯合概率乘以評估結果，得出加權評估結果，然后將各個加權評估結果相加，即求得期望值，并可以計算該期望的方差、標準差和離散系數。
該期望值即為最終的評估結果，亦為《國際評估準則》中提出的“最可能的價值評估金額”。并可以根據實際情況的需要，由標準差或通過累計概率圖求出所確定的置信區間內的評估價值的范圍。
2、蒙特卡洛模擬法
當關鍵參數的數量和每個關鍵參數的狀態數大于三個時，這時狀態組合數過多，一般不適于使用概率樹方法。這是因為計算量隨輸入變量或狀態的增加呈幾何級增長，當有3個風險變量，每個變量有3種狀態時，已組成了27個評估結果；當有4個風險變量，每個變量有4種狀態時，將會組成了256個評估結果。這時如采用概率樹分析的方法，工作量太大。此時可以用蒙特卡洛模擬技術。
蒙特卡洛模擬法的原理是采用隨機抽樣的方法抽取一組變量的數值，并根據這組輸入變量的數值計算評估結果，用這樣的方法抽樣計算足夠多的次數，即可獲得評估結果的概率分布及累計概率分布、期望值、方差和標準差。
從理論上來講，蒙特卡洛模擬法中模擬計算的次數越多，得出的結果越正確。但模擬次數過多不僅成本高，整理計算結果時也很費時費力。因此在應用蒙特卡洛模擬時，模擬次數過多也無必要。當然，模擬次數過少，隨機數的分布就不均勻，影響模擬結果的可靠性，模擬次數一般在200-500次之間為宜。
用蒙特卡洛模擬法求出的期望值，同樣可以認為是最終評估結果所需要的“最可能的價值評估金額”。并且，通過蒙特卡洛模擬結果的累計概率圖亦能求出置信區間內的價值范圍。
3、對上述兩種概率計算模型的簡化
不論是概率樹法還是蒙特卡洛模擬法，計算過程都較復雜，花費的成本也都較大。而評估人員執業時還要受經濟方面和本人精力、經驗等主、客觀條件的制約。因此，在價值評估概率分析方法的應用中，可以采取簡化的方式：即首先對關鍵參數的概率進行估計，給出各狀態下的主觀概率，若為連續型概率分布則判斷其所服從的概率分布，進而確定各關鍵參數的期望值；以各關鍵參數的期望值進而得出最后的評估結果。簡化方式也能在評估報告中披露相關關鍵參數的概率狀況，也能使報告使用者了解評估報告中收益預測的風險，缺點是計算精度不如上兩種方法。
【關鍵詞】無形資產，評估風險，風險防范
一、無形資產的定義
無形資產的概念源于美國經濟學家托爾斯·本德，包括無實物形態、具有超額獲利價值和能持續發揮作用這三點涵義。國內外對無形資產還沒有形成共識，目前對其的定義方法有比較法和列舉法。如無形資產是有形資產的對稱，是無物質實體的資產是從比較法的角度予以定義，而美國的哈特菲爾德于1927 年提出的無形資產的涵義是指專利權、版權、秘密制作法和配方、商譽、商標、專營權及其他類似的資產則開創了列舉法定義無形資產的先河。之后又有不同學者對其不斷的完善。本文所指的無形資產是廣義的無形資產。
二、無形資產風險的體現
由于其性質的特殊，無形資產評估風險可能會使評估結果與客觀價值存在偏差，從而誤導交易雙方而引發糾紛。無形資產評估風險具體體現在以下幾個方面：
（一）評估對象的不確定性。《資產評估操作規范意見（試行）》將專利權、專有技術、生產許可證等列舉為無形資產，但近年來出現的客戶價值、營銷網絡、企業綜合人力資源、企業管理水平、網址和域名權等新型資產等都具有被列舉的無形資產同樣的性質，卻沒有被收錄。法律沒有列舉而實際又存在的無形資產是否是評估的對象？對這些無形資產進行評估尚無可參考依據和公認的標準，各評估機構只能根據自己的判斷進行評估，導致評估結果沒有可比性。另外，企業某項無形資產價值的實現可能是由于另外幾項無形資產的綜合效應，這便造成了無形資產的交叉重復評估。例如海爾商標是對海爾商品的質量、性能、服務等因素的標識，綜合反映出海爾企業的生產經營水平，融合了海爾企業的商標權、專利權、專有技術、營銷網絡、客戶價值、管理水平等多項無形資產，這便給海爾商標的評估帶來了困難，容易造成重復評估。
（二）評估方法的選擇受限。無形資產評估主要用于對外投資和轉讓，其轉讓的是收益能力，其使用權和所有權具有可分離性。因此無形資產的交易價格主要取決于它所創造的超額收益。從評估對象和市場條件看，無形資產的投入產出具有弱對應性，賬面成本具有不完整性和虛擬性，加之研制與開發耗費的非標準性，這些特征都限制了成本法和市場法在無形資產評估中的應用，而使收益法成為評估無形資產的首選方法。在收益法評估無形資產中，必須確定收益額、收益期限和折現率這三個基本指標。但無形資產的收益受到多重因素的影響，如企業狀況、行業競爭、外界市場環境等，企業收益額預測不確定性非常大。同時，無形資產的收益期限除了法制的保護期限和合同約定外，還受到科技發展的沖突，無法準確預測和確定。最后，無形資產的折現率由于受到經濟發展總體水平和評估機構的主觀判斷的影響，難以合理確定折現率。
（三）評估主體的執業風險
執業風險主要指評估機構和評估人員在執業中業務素質未達專業要求或違反職業道德而導致評估結果失實，使評估報告使用者權益受到影響，評估機構和評估人員因此承擔訴訟或仲裁及賠償責任等風險。知識、技術型無形資產，專業性強且種類繁多，在公開市場上難以找到參考物，需咨詢相關的專家；某些無形資產如非專利技術和商業秘密對外是保密的，信息資料和技術經濟參數的收集較困難，加之評估中很多不確定因素，這些因素不僅增加了無形資產評估的困難，并且對評估機構和評估人員的專業素質和能力提出了較高的要求。在我國目前市場經濟發育沒有完全成熟，資產評估行業不規范，由委托方提供數據和資料，評估結果的真實性存在一定的質疑。
（四）評估結果的使用風險
評估結果使用風險一般是在評估工作結束后，外界各種相關因素出現并發生變化而引起的。無形資產未來收益的預測主觀性較大，市場因素變動多，但其實際價值是由市場供求關系決定。因此，無形資產評估需要在嚴格的技術性能鑒別基礎上，在較多評估假設條件下，借助于數學模型進行測算得出模擬價值。并以評估基準日為時間參照，按照無形資產實際狀況對其進行的評定估算。由于無形資產評估的時效性和現實性特點，評估報告書通常約定有效期為一年。但是，評估報告書的使用人為了自己的利益，可能不按約定，策略性使用評估結果，或因使用人本身素質問題，不清楚此方面相關規定，從而引起評估結果使用風險。
三、無形資產風險的防范
（一）規范無形資產評估環境，完善無形資產評估法律法規。我國無形資產評估風險與當前經濟中法律、法規的相對滯后密不可分。加強無形資產評估的理論研究，探索無形資產評估操作實務，完善的無形資產評估專業標準，使無形資產評估有法可依。其次，建立統一的資產評估信息服務網絡體系，成立專門機構從事這方面的研究與咨詢，向評估機構提供可參考的市場平均風險報酬率、行業風險報酬率等信息，降低非市場因素的影響，從而規范資產評估行為。最后，強化行業協會的作用，形成良好的自律管理，保證資產評估市場行為和業務操作的規范化，使其真正成為履行獨立、客觀、公正原則的具有國際先進水平的社會中介行業。
（二）評估機構加強自身建設，增強風險意識。評估機構應當努力塑造企業形象，樹立以質量求發展，以信譽求生存的理念， 對于超出自身評估能力的資產業務，應不予接受。健全內部控制管理制度，建立評估損失理賠制度和評估風險保障機制，提高評估機構的風險承擔能力。建立以評估質量為核心的績效評估考核制度，促使員工積極提高評估的質量。加強職業道德觀的建設，做好評估人員的后續教育，做到職業技能和道德修養的雙提高。
參考文獻：
[1]宗義湘，張潤清，張洪杰.量化研究在無形資產評估中的意義及應注意問題【J】.經濟論壇，2004，（19）
關鍵詞：USPAP 口頭評估報告 資產評估
一、問題提出
資產評估報告是資產評估的產成品，是維系資產評估各方當事人以及社會公眾利益的紐帶，不同國家或地區的評估報告具有多樣性。通過梳理國內外評估準則及相關研究文獻可以發現：第一，與我國公有制經濟為主體、非公有制經濟共同發展的混合經濟模式相匹配，資產評估報告相關準則包括《資產評估準則――評估報告》（2007）、《企業國有資產評估報告指南》（2008）、《金融企業國有資產評估報告指南》（2011）。其中《企業國有資產評估報告指南》和《金融企業國有資產評估報告指南》兩項準則具有顯著的中國特色。第二，《美國專業評估執業統一準則》（以下簡稱USPAP）分書面和口頭評估報告，書面評估報告進一步分為完整評估報告、簡明評估報告和限制用途評估報告。第三，歐洲評估準則將評估證明和評估報告相等同。比較而言，我國資產評估報告的類型和格式相對單一。隨著評估行業服務領域不斷擴大，我國應借鑒國外資產評估報告的類型和形式，豐富我國資產評估報告的種類（如司法鑒定評估等），滿足多元化的評估行為需求。
二、USPAP口頭評估報告的形式
美國USPAP是國際上關于評估報告最為完善的準則體系。從形式上看，美國評估報告準則與評估業務相聯系，有什么樣的評估業務就有什么樣的評估報告。如準則2不動產評估報告、準則5不動產評估咨詢報告、準則6批量評估和報告、準則8動產評估報告、準則10企業價值評估報告等。從類型上看，有書面或口頭評估報告。書面評估報告進一步分為完整評估報告、簡明評估報告和限制用途評估報告，并對評估報告的要素進行了詳細規定，其特點是“重要素、輕格式”，具體格式由評估報告使用者根據需求與評估師共同確定；口頭評估報告是一種輔助形式，主要用于評估師在法庭上所作的證詞或者某些評估、評估復審、評估咨詢的口頭傳達。實際操作中大部分評價報告是書面的，且大多數委托方也要求提供書面報告。
（一）口頭評估報告的檔案保存規定
USPAP2012-2013中制訂了新的檔案保存規定，要求評估師必須為每一項評估、評估復審與評估咨詢項目編制工作檔案，在口頭評價報告之前建立。在提供口頭報告之后的合理期限內，口頭報告的書面概要也需歸檔。其中工作檔案主要包括委托方信息、書面報告及其副本、口頭評估報告或法庭證詞等、評估信息數據以及支持限制使用型評估報告的工作檔案的內容和依據標準的概述型評估報告等。工作檔案的期限自其編制日起必須由評估師保存至少五年，由評估師提供的與評價項目有關的法庭證詞，自司法訴訟最終裁決日起至少保存兩年，無論哪一種保存期限都應達到期滿。
（二）口頭評估報告的要求
USPAP規定，當提供法庭證詞和某些評估、評估復審、評估咨詢口頭傳達時要求提供口頭評價報告。根據評估對象的不同，可以為不動產、評估復審、不動產評估咨詢、動產評估、企業評估評估提供口頭評估報告。口頭報告應在其可能與適當的范圍內，闡述與書面報告相對應的標準中所提出的實質性事項。USPAP對口頭評估報告做出以下原則性要求。
1.評估師在報告某類資產評估結論時，應當以不會引起誤解的方式說明每一項分析、判斷和結論。口頭報告準則規范了評估報告的內容和信息披露程度，并未指定該類資產評估報告的形式、格式和風格，認為評估報告的形式、格式和風格取決于評估服務使用者和提供者的需要。
2.準則要求評估師可以采用書面或口頭報告，但需要做到：（1）以不引起誤解的方式清晰和準確地對評估進行闡述；（2）具備充分的能使評估結果預定使用者恰當地理解報告的信息；（3）清晰準確地闡述評估項目所采用的所有假設、特定前提、逆向假定與限定條件。
3.評估報告的內容。美國USPAP要求書面評估報告必須是完備型、概述型、限制使用型三種類型之一，并且必須在評估報告中明確列示所采用的報告類型，同時規定了在何種情況下使用何種類型的評估報告。口頭評估也不例外，針對不同業務類型和評估報告分別提出了實質性的要求，充分體現其綜合性。口頭評估報告的格式與類型在USPAP中并未單獨列出，但規定應在其可能與適當的范圍內，闡述與之對應的書面報告中所提出的實質性事項。下面以不動產口頭評估報告為例闡述口頭評估報告準則的內容：
在準則2不動產評估報告中規定，口頭評估報告應在其可能與適當的范圍內，闡述標準2-2（b）評估報告中所提出的實質性事項。概述型評估報告的內容必須符合評估結果預定用途的需要，至少應該：（1）以名稱或類型列示評估委托方和所有評估結果預定使用者的身份。在個別情況下委托方希望匿名時，評估師可以在評估報告中不披露委托方的身份，但仍然必須在工作檔案中記載其身份。評估報告的預定使用者可能包括不動產出租人、政府部門的雇員、委托方的合作者、委托方雇傭的律師和會計師。（2）闡述評估的預定用途。（3）概述足以對評估中不動產進行鑒定的信息，包括與評估項目相關的不動產的實體和經濟屬性。（4）闡述所評估不動產的權益。（5）闡述評估價值的類型和定義及定義的出典。（6）確定評估的生效日和報告日。（7）概述評估進行中所采用的工作范疇。（8）概述所分析的信息、所使用的評估方法與技術與支持分析、判斷與結論的推理過程；并必須對拒絕應用市場途徑、成本途徑或收益途徑的情況進行解釋說明。（9）列示不動產評估時所存在的用途和不動產在評估中所體現的用途；當評估師進行不動產最佳用途評判時，概述該評判的依據和推理。（10）清晰和確切地列示所有的特定前提與逆向假定；闡述其使用后可能對評估結果的影響。（11）按照標準2-3（標準8-3）的要求，附評估師簽署的誓言。
（三）評估師聲明
鑒于口頭評估報告的形式及重要性，評估師應當在口頭評估報告中作如下聲明：
盡本人的所知所信，我保證：本報告所敘述的事實是真實和準確的。報告中的分析、意見與結論受報告中假設和限定條件的限制，并是我個人的、公正和無偏見的專業分析、意見與結論。
對于報告中所評估的動產，我不沾染其任何現存的或將來的利益（或擁有一定的利益，則需詳細說明）；對于報告涉及的各方，也不存在我任何的個人的利益（或存在一定的個人利益，則需詳細說明）。我在受理本項目之前的三年之內，未作為一名評估師或以其他的身份進行過關于本報告中動產的服務（或進行過，則需詳細說明）。對于報告中所涉及的動產和評估項目所涉及的各方，我不存有任何的偏見。
我受聘于本評估項目，絕不是為了求證或報告事先決定的結論。
我完成本評估項目的報酬，絕不是因求證和報告預先決定的價值或迎合委托方需要求證和報告指定價值的結果。我完成本評估項目的報酬與評估判斷的價值量、以評估結果為條件的約定所得以及評估結果使用后所連帶發生的事件無關。
我的分析、判斷和推論以及本報告都是遵循USPAP的要求進行的。我對于報告中所評估動產親自進行了（或未進行）檢視（如此誓言是由多人簽署的，則必須明確指明誰參與了所評估動產的檢視，而誰未參與）。
無人對本誓言的簽署者提供動產評估業務方面的重要幫助（如得到了這樣的幫助，則必須列示每一位提供動產評估業務方面的重要幫助者的姓名）。
三、啟示與建議
（一）規范口頭評估報告的內容
美國資產評估實踐表明，口頭評估報告是一種客觀存在與客觀需要，尤其是在提供法庭證詞和某些評估、評估復審、評估咨詢的口頭傳達時。口頭評估報告與書面評估報告的不同，僅限于二者的表達或傳遞評估信息的介質與方式不同、長短不同、提交方式不同，而評估報告的構成要素或者實質性事項一致。隨著我國評估業的發展，我國可借鑒USPAP口頭評估報告的形式與內容，結合我國實際需要，規范口頭報告的內容、形式和要求，豐富和完善我國資產評估報告類型，滿足評估實際工作需要。
（二）明確口頭評估報告的合格標準
USPAP規定，口頭評估報告的披露信息應當達到三個標準：第一，清晰、準確地反映評估，不得誤導。第二，包含足夠信息，使期望獲得報告或依賴評估報告的人能夠正確理解評估報告。第三，清晰、明確地披露任何直接影響評估的特別假設或逆向假設，并指明它們對價值的影響。
（三）與相關法律法規的協調
在構建口頭評估報告相關準則時，我國應注意與相關法律法規的協調。例如司法鑒定評估與正常資產評估書的格式是否統一問題還未得到解決。資產評估鑒定報告只有經過質證程序后才能依法產生證據力，作為法庭判案的證據，因此必須經訴訟當事人當庭質證，且由法庭最終審查并認證后才生效。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》，審判人員對資產評估師出具司法鑒定書，但是目前尚無明確規定該評估報告書的格式的準則。X
參考文獻：
1.王誠軍.美國評估準則[M].北京：中國人民大學出版社，2009.
一、投資項目價值評估的特點
投資項目的評估原來是指投資項目的可行性分析。其工作是由投資項目的總體評價、數據分析、國民經濟影響評價、財務分析和敏感性分析等幾部分工作所組成。投資項目的評估報告（即投資項目的可行性分析報告）大多用于投資項目的立項和審批，有時也用于招商引資或吸引戰略投資者等。在這樣的投資評估報告中，最后的評估結論為此投資項目是否可行，并提出相應的建議，一般并不要求給出投資項目的價值。
然而，隨著我國經濟的發展和市場的變化，許多投資項目有了價值評估的需求。這主要是因為現在的建設項目主體或投入資金都已經多元化、投資形式也已經多樣化，從而導致投資項目的評估分析也趨于多樣化。于是，對投資項目的評估，也不再僅是可行性的分析與評價，許多投資項目都要求評估項目的價值。如許多外資參與的BOT項目（Build－Operate－Transfer，建設－經營－轉讓投資項目）或TOT項目（Transfer－Operate－Transfer，轉讓－經營－轉讓投資項目），就都需要評估投資項目的價值。
一般來說，所投資的建設項目在大部分情況下都已經擁有建設用地，其他情況也是建設用地已獲批準只是未辦好手續，但許多投資項目的有形資產并未全部到位。如在評估BOT投資項目的價值時，其大部分的廠房和設備一般都未建完和購入。在這種情況下，如果只評估項目目前所擁有產權的不動產與其他有形資產，往往不能得出項目的整體價值，因此也不能得出項目投資主體所擁有股權的價值。對于投資項目的價值評估，我們基本上可以按照企業價值評估的思路來進行。因為，《企業價值評估指導意見(試行)》對企業價值評估是這樣定義的：“本指導意見所稱企業價值評估，是指注冊資產評估師對評估基準日特定目的下企業整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。”投資的建設項目是一個已經建立的或即將建立的企業，評估師可以評估主持項目的企業的整體價值、全部股權價值或部分股權價值。
但此類投資項目的企業價值評估與其他企業價值評估存在著如下區別：
1、通常的企業價值評估所涉及的所評估企業一般都是已經合法成立，并有效存續，并一般都已經有經營的歷史和記錄。即使是新成立的企業，一般也是已經投資到位、產品確定。然而投資項目可能只是設立了對應的項目公司，也可能還沒有設立對應的項目公司而僅處于投資商的前期操作階段。因此，投資項目許多是沒有歷史經營記錄和歷史財務數據的。投資項目的資金或許已經到位，或許部分到位，因此，投資項目常常擁有的是不完整資產，甚至僅僅是一個還沒有開始建設或在建但沒有開始經營的企業。
2、一般的企業價值評估中，假設企業的持續經營是無限期的。但是評估投資項目時，除非特殊的情況，其目前的經營狀態都是有限期的。盡管這個項目在目前的經營狀態的期限結束后還可能持續經營下去，但那時投資主體一般已經將此投資項目轉讓。如BOT投資項目，就是投資商和政府簽訂BOT協議，項目運營若干年后無償轉讓給政府。
3、資本結構的多元化是投資項目價值評估中需要重視的第三個特點。企業價值評估一般都需要采用收益法，而收益法中有兩種方法，權益法和投資資本法。由于我國資本市場的融資渠道單一，企業發行債券的情況極少，所以，在采用權益法或投資資本法評估企業價值時，投資資本一般只是權益資本和銀行貸款的債務資本，資本結構都是較簡單的。而投資項目則不然，其資本結構往往是多元化的。如筆者所參與價值評估的一個BOT水務投資項目，投資資本中有國債資金，世界銀行貸款，風險投資資金與權益資本。在前三種的借貸資本中，資本成本還款要求也都不同。其中，國債資金由政府付息，無需項目投資方付息；而世行貸款要求在經營的第一年還款30%，第二第三年各還款15%，余下四年每年還款10%，七年還清；風險投資資金要求每年分紅，并從第三年起在第十三年內連本帶息還清。這就造成了投資項目未來資本結構的復雜變化，這勢必影響收益法中WACC（加權平均資本成本）的計算。
由于上述這幾個方面的區別，投資項目價值評估操作中就會與一般情況下的企業價值評估有所不同。下面就以下幾個方面分別展開討論。
二、關于價值類型――公平市場價值與投資價值
一般的企業價值評估，在大部分情況下的價值類型都是公平市場價值。無論是公開市場上的股票買賣，還是企業股權的兼并收購，這類評估的目的都是為在公平的市場上進行交易的經濟行為服務。所以最適合的價值類型就是公平市場價值。但是投資項目可能并非如此，許多投資建設項目的價值評估都是為了融資，即為了引進戰略投資者和引入風險資金，或是向金融機構申請貸款，向政府申請無息國債等。最適合這類評估項目評估目的的價值類型是投資價值。
在不動產的價值評估術語中，投資價值被定義為：“是對于一個特殊的投資者或一群投資者建立在個別的投資需求基礎上的具體的價值，它有別于非個別的、超然的市場價值。”在大多數企業價值評估教科書中，也接受這一投資價值的定義。
投資價值與公平市場價值主要有如下幾項差別：
1）在對未來盈利能力的預測上有差別；
2）在理解風險的程度和所需求的回報率上面有差別；
3）在融資成本和稅務狀況上有差別；
4）在所評估財產或企業與其他財產資產或企業能夠產生協同效應時，投資價值比公平市場價值更多地考慮這一效應。
某些評估師用收益法將項目的預測現金流折現得出的結果，稱之為“項目未來的收益價值”。這種提法混淆了價值的時間概念與價值的類型概念。只要評估基準日為現時的基準日，則評估出來的價值都是當前的價值，而不是未來的價值。
三、關于評估對象
在一般的企業價值評估或不動產價值評估中，評估對象往往是一目了然的。但在投資項目的價值評估中，有些評估師不知道評估的對象是什么。與評估價值類型一樣，評估對象也是和評估目的緊密相連的，評估師一定要和客戶充分交流，弄清評估的目的，然后再根據評估目的確定評估的對象。
大部分情況下，投資項目的價值評估是評估項目的整體價值，也就是說包括項目所擁有的有形資產和無形資產，而且也包括項目的負債，即項目在各種資本結構下經營運轉所體現出來的價值。如同企業價值并不僅僅等同于企業所擁有的有形資產價值，項目的價值也不等于項目所擁有的有形資產價值。因為這個被評估的項目，之所以被稱為項目就是已經有了確定的地點、廠房、設備、人員、計劃中的或已經進行生產的產品、計劃中的或已經存在的產品銷售系統、整個的管理系統和合法的項目存續資格。項目的整體就等同于一個企業，只不過其可能是一個已經在經營的企業，或可能是一個正在準備經營的企業，而不是一堆靜止的資產。
如一些已經建成投產或即將投產的TOT項目整體轉讓時，該項目的價值就不應該只是土地、廠房和設備這些有形資產，還應該包括項目擁有的無形資產，最起碼有無形資產“Going Concern”(譯為“經營中的”或“持續經營”)。這個“Going Concern”的價值是一個可經營項目的價值與該項目有形資產的價值之差。這樣的項目就可以成為一個“交鑰匙工程”。而把一堆無生命的資產變為一個可以“交鑰匙”的項目，是需要付出人力、物力、資金和時間的，因此，這一“Going Concern”價值的存在應該是顯而易見的。但我們很多的當事人，包括一些地方政府卻僅著眼于項目的有形資產，不能判斷項目價值評估中的評估內容。
又如一些BOT項目，已獲得了無息國債的支持或可以獲得商業貸款，但仍然存在著一些資金缺口。當一些戰略投資者或風險投資者希望入股時，此時其所需要了解的是該項目的股權價值，以便計算其投資回報。此時的評估對象就是項目的股權價值。和企業價值評估中的大多數情況一樣，項目股權價值的評估也需要采用收益法評估包括有形資產與無形資產在內的項目的整體價值。收益法中可以采用權益法，也可以采用投資資本法。但采用這兩種方法時都需要分清哪些資金是股權資本，那些資金是債務資本，即也需要準確無誤地確定評估對象。
還有一種情況是投資項目的資金來源雖然相對較弱，但項目本身運作十分良好。作為投資者，需要了解投資項目的前景。在這些項目中，評估師一般是作為項目業主方或投資者的財務顧問，所進行的項目價值評估是咨詢性質的。此時項目評估中的評估對象應該是項目的無形資產。總之，作為評估師，應當詳細地向委托方詢問和了解本次項目價值評估的目的和用途，從而在評估報告中不含糊其辭地、正確和清楚地表達評估對象這一評估要素。
四、關于評估方法及技術特點
在企業價值評估中，市場法、收益法與資產基礎法都是可以采用的方法。但投資項目和一個已經在經營的企業不同，其可能是投資已經全部到位，建設已經完成，但還沒有開工生產；也可能是投資還沒有完全到位，基本建設還沒有完成，離竣工投產尚需時日；還有是部分資金到位，但還沒有開始建設，這些情況下的投資項目，想采用市場法進行評估難度很大。如擬采用市場法中的上市公司比較法，能適合作為投資項目比較對象的上市公司幾乎是沒有的，這就無法找到可作為參照比較的上市公司；如擬采用市場法中的并購案例法，則我國的并購案例本來就不是很多，而且交易數據均不公開，而要找到與所評估的投資項目能夠相同或類似的交易項目則更加困難。所以，市場法應用的可能性是很小的。
收益法與資產基礎法應該是投資項目價值評估中采用的方法。但正如上面所說，由于投資項目的許多資產還在形成過程中，因此，采用資產基礎法評估得出的項目價值往往還不能真正反映項目的價值。所以，投資項目的價值評估中，資產基礎法只能作為一種輔助的方法，用來反映項目當前所擁有的資產的價值。
能夠獲得實施評估過程中所需的相應市場參數，并真正能夠反映投資項目價值的方法還是收益法。需要強調的是，雖然注冊資產評估師與注冊房地產估價師對于收益法都有一定的了解，并也已在自己熟悉的評估業務中應用，但對于投資項目中收益法應用的一些技術特點，還應充分予以注意。下面就這些特點展開一些討論：
1、收益期的特點
在企業價值評估中，對于一般的持續經營企業，均假設企業的收益期為無限期限，但投資項目的收益期限多為有限期限。無論是BOT項目還是TOT項目，均有一個到期日。到期之后，這個生產企業還會繼續存續下去，但這個項目則必須“Transfer”,移交給政府或別的主體。
根據項目的有關法律文件可以確定項目收益的有限期限，這與采用無限收益期限的一般企業評估時不同。一般企業是對前若干年的預測收益進行折現，對若干年之后的永續預測收益以資本化的方法得出其期末價值。而投資項目僅對未來收益進行折現，不涉及是否對若干年后的收益進行資本化的問題。
2、評估基準日的特點
項目價值評估基準日的確定與企業價值評估存在著不少共同點，如都應履行以下原則：（1）評估基準日應由委托方最終確定,評估師應根據其專業經驗提供建議。（2）評估基準日應根據經濟行為的性質確定，并盡可能與評估目的的實現日接近，同時應盡量避免評估基準日后調整事項對評估價值的影響。（3）委托方若為國有大型企業，評估基準日的確定應事先與其主管部門溝通，避免在評估中因評估基準日發生變動對工作帶來的不利影響。（4）評估報告中的評估基準日應與評估業務約定書中明確的基準日一致。（5）在一個評估項目中只能采用一個評估基準日。當評估基準日發生變更，則應當視為一項新的評估業務。
與企業價值評估一樣，項目價值評估也應當：（1）在評估報告中申明評估中所采用的依據是否是評估基準日的依據，如不是則需要說明原因。如基準日是周日，則無外匯牌價；又如基準日的股票市場發生巨幅波動。（2）在評估報告中對所確定的評估基準日對評估結果的影響程度進行揭示。
但項目價值評估的基準日確定與企業價值評估也存在著不同點。在企業價值的現時價值評估中，評估基準日一般是在評估工作開展之前的某個會計結算日。最好是年末的12月31日，或是年中6月30日，再或就是季末結算日3月31日與9月30日，這樣便于評估師獲得準確的財務報表。
然而對于項目價值評估，評估基準日就不一定是選擇評估工作開始之前的某個會計結算日了。因為在項目評估工作開展之時，項目進度會是不同的。有的還沒有開始建設，有的正在建設之中但沒有投產，有的已經完成基本建設開始投產。對于BOT項目，戰略投資人或其他投資人要了解的是這一項目的整體運營價值，因此不管項目的進展程度如何，評估基準日應設在項目建設完成后的運營期開始之際。而對于TOT項目，收購方要了解的是這一項目移交時的價值。因此不管項目的進展程度如何都要以移交時點作為評估基準日。所以說，項目價值評估的基準日可能在評估工作之前也可能在評估工作之后，要視具體情況而定。
3、資本結構的特點
關鍵詞：礦業權；評估；問題；對策
中圖分類號：G449文獻標識碼： A
前言
長期以來, 我國礦產資源由國家出資勘查、礦山企業無償使用。80 年代開始, 隨著國家投入的相對減少, 為形成地勘投入的多元化, 保護勘查者利益, 作為過渡性措施, 原地礦部出臺了地勘成果有償使用的一系列規定( 對應的地勘成果資產評估隨礦業權制度確立而完成其使命) 。新修改的《礦產資源法》確立了礦業權制度, 為礦業權( 探礦權、采礦權) 有償使用及其流轉提供了依據。目前, 作為統稱的礦產資源資產評估即指探礦權、采礦權評估( 特許經營權權益價值評估) , 此權益可歸屬無形資產。
一、礦業權評估方法
1、重置成本法
重置成本法即通常所稱的成本法, 是固定資產評估中常用的方法之一。鑒于礦業權這類無形資產的價值主要體現在其未來收益現值化上, 故成本法在無形資產評估中并不是首選方法。但在無形資產未來收益難以準確量化時, 本著資本保全的原則, 采用成本法評估也不失為一種有效的途徑。成本法評估的基本原理與一般的重置成本法類似, 以重置價值× ( 1+ 地勘風險系數) ×( 1- 技術性貶值系數) 作為評估值。重置價值采用重置核算法( 直接法) , 以投入的地勘實物工作量及現行價格標準( 對直接費用) ( 間接費用按定額) 求得。
2、貼現現金流量法(DCF 法)
貼現現金流量法屬收益法( 收益現值法) 的一種, 均是“通過估算被評資產未來預期收益并折算成現值, 借以確定被評估資產價值”, 只不過此處的“收益”是以凈現金流量為基數而不是傳統上所指的凈利潤。礦產資源具備獨立的能夠連續獲得預期收益的能力, 決定了本方法在可行性研究及以上階段的高精度探礦權和采礦權評估中廣泛應用。
3、約當投資分成法( 約當投資- 貼現現金流量法)
本方法是成本法和收益法的結合, 在一方以礦業權權益入股或者地勘由多方投資、計算各方權益時具較強的可操作性。其計算可參照無形資產收益法的應用, 即以礦山收益的現值×無形資產分成率( + 最低收費額――如果收益中已扣除最低收費額的話) 計算。無形資產分成率以無形資產約當投資量÷( 購買方約當投資量+ 無形資產約當投資量) 求得, 其中購買方和無形資產的約當投資量均為其重置成本× ( 1+ 適用的成本利潤率)。
4、地學排序法( 地質要素評序法)
本方法是在加拿大溫哥華及多倫多股票交易所招股說明書中廣為使用的“地質工程法”基礎上, 由澳大利亞人修改而成, 并在其證券交易所的招股說明書中所采用。其基本原理是: 以基礎購置成本為基數, 乘以技術價值因子和其他價值因子來評估探礦權價值。基礎購置成本包括探礦權使用費和勘查投入( 重置成本法或物價系數法評估, 不計風險)或者按法規所規定的承諾最低勘查投入( 對無投入或投入低于最低要求的) 。
5、聯合風險勘查協議法
本方法即根據該勘查區或類似勘查區已簽訂的聯合風險經營協議的條款, 按照參入公司所承諾的勘查投資及其所獲得的相應股權, 來評估礦業權價值。本方法在國外常用, 使用也很簡單。
二、礦業權評估中存在的問題
1、礦業權評估相關法制法規還不健全
公平、公正是確保礦業權評估機構的評估結果科學性的首要前提。目前， 我國礦業權評估的公平、公正性工作， 一靠國家法規， 二靠評估師協會和評估機構自律行為。近年來， 雖然我國已經實施了《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》、《礦產資源開發登記管理辦法》、《探礦權采礦權轉讓管理辦法》等行政法規和有關暫行規定， 保證了礦業權的正常流轉， 打擊了倒賣礦業權牟利等違法行為， 但針對礦業權評估中評估師利用評估參數的變動， 故意抬高或壓低價款，以便贏得委托人信任的做法， 我國還缺少相應的行政法規來制止這種不良現象的發生。
2、礦業權評估理論和方法尚不完善
礦業權評估業在我國興起至今只有十余年時間，評估理論和方法有待于進一步完善。目前， 我國有不少學者對礦業權的物權性質和流轉方式還存有疑問，雖然國家已制定礦業權評估的法律依據， 但是某些評估方法的理論基礎也確實存在缺陷。比如成本途徑方法和收益途徑方法， 都是在計算賣方的投入， 預期未來收益的基礎上得出的礦業權價款、評估結果都是資產對于賣方的價值， 沒有充分體現評估的客觀公正性和科學性的原則， 于理不合。從評估方法來說， 收益途徑評估方法在國際上得到了大多數國家的認可， 有著深厚的理論基礎和應用范圍， 是評估中最常用的方法， 特別是在達到詳查以上階段的探礦權和采礦權中使用最廣。采用收益途徑進行礦業權評估時， 需要遵循一定的假設條件， 如設定生產力水平， 因為內地和邊遠地區的生產力水平差別較大， 其采用的平均生產力水平也應不同。但評估中設定的生產力水平為社會平均生產力水平， 這就使得內地和邊遠地區做礦業權評估時采用相同的生產力水平， 沒有針對性， 造成礦業權價款和實際不符。
3、從業人員的素質有待提高
評估價款受人為因素影響較大， 這就要求從事評估業的人員要有深厚的專業知識和豐富的實踐經驗，同時也要具有良好的職業道德。但是， 礦業權評估業在我國出現的時間并不長， 而大部分注冊評估師并不具備全面的專業知識， 在評估過程中難免出現套用現有報告格式、抄襲別人成果等現象發生。還有的評估師為了自身利益， 故意抬高或壓低礦業權價款， 不惜以犧牲國家資源為代價， 來滿個別委托人的要求， 幫助他們從中牟取暴利， 坑害國家。
4、評估風險與責任意識淡薄
我國開始兌現入世承諾, 投資、外貿等方面進一步開放, 隨著國企改制、海外上市、國際資本國內收購等開放的經濟要求, 會有越來越多的社會公眾、機構、組織、依賴礦業權評估結果進行交易和決策, 這既體現了礦業權評估業在社會經濟生活中的重要性, 同時也加大了評估機構和評估人員的責任風險。然而, 無論是評估機構還是評估人員, 其行業風險意識長期淡漠, 很少思考如何應對因自己執業不當或無意過錯所要承擔的訴訟或仲裁而發生的費用以及因敗訴而承擔的相應賠償責任。
三、礦業權評估的注意事項
l、應注意“外部效應”問題，不能孤立地看待投資行為
西方經濟學認為，生產者或者消費者的活動會對其他生產者或消費者帶來的非市場性影響，這種影響可能是有益的，也可能是有害的，有益的影響被稱為外部效益，或外部經濟性；有害的影響被稱為外部成本外部不經濟性。任何一個礦業投資項目都是社會市場系統的一個子系統或組成部分，所以，整個項目的經濟效益，既包括項目本身的財務經濟效益，還包括對外部社會及市場所帶來的正面或負面的外部效益，也即，總效益=內部效益±外部效益。礦山生產建設中給社會所帶來環境污染，政府所征收的排污費，就應該從總的效用中減去。對于礦業權的價值，也應該考慮到這一點；由于礦山投資而對國民經濟或當地經濟和產業結構產生正的效益，就應該考慮在總效用中增加，這也應是礦業權價值的一個有機組成部分。
2、應建立跟蹤驗證和“后評估”制度
目前的礦業權評估。一般都是一個階段。當評估報告提交后，評估結論也會隨委托關系的終結而“蓋棺定論”，但評估結論的準確與否。尤其是采礦權評估所基于的凈現值流量法(NPV)是基于未來收益的現值累計，而一個礦業權一般要經歷幾年、十幾年甚至更長時間，這么長的時間里，其經濟形勢和礦業市場會發生很大的變化，所以，期初的礦業權評估，歸根到底還是一個事前的估計。而礦業權到期末時再進行評估，所得到的結果才是真正的結果。所以，礦業權評估有必要建立跟蹤備案和“后評估”制度。
3、礦業權評估不僅僅是一個中介咨詢服務的經濟行為更是一項法律行為
礦業權是基于礦產資源而存在的無形資產，體現的是對某一礦產資源的權屬關系，它不能獨立于礦產資源而存在；而礦產資源資產總表現為一定形式和一定主體的礦業權。礦產資源是本，礦業權是其表現形式；礦產資源資產從形式上講屬于經濟范疇，而礦業權從形式上講屬于法律范疇。作為礦業權市場中的社會中介組織――評估機構所提交的評估報告，對一個具體的評估對象作出的評估結論，將直接影響到該礦業權交易雙方的利益。因此，礦業權評估行為必須嚴肅、科學、客觀、公正，不能主觀臆測，更不能人為篡改數據。
結論
礦業權評估成為確認和保護物權人財產的重要手段，也成為資源價值發現、交易、流轉的重要工具。因此，必須要改變此前的那種礦產資源廉價或無償取得與粗放經營的思路，按照市場化的邏輯，建立起明確的資源有償使用機制和企業珍惜資源的長效機制，使資源的開采和使用在市場機制調節下走上集約化的道路。
參考文獻
[1]王四光等. 礦產資源資產與礦業權評估- 北京: 經濟科學出版社, 2008，第5期，132-133頁.
[2]劉和發等. 礦業權流轉活動中資產評估若干問題. 中國地質礦產經濟, 2010,第2期，91-92頁.
作者簡介：
關鍵詞：房地產評估；規避；風險
Abstract: The real estate appraisal is an integral part of the real estate industry, along with the development of market economy Chifeng gradually develop and grow, real estate valuation in Chifeng emerge from formal to now less than 10 years, it has made great progress, but the current city real estate appraisal industry is not fully adapted to the needs of the rapid development of the real estate market, there are some undeniable problems that hinder the further development of the industry, this paper analyzes the problems of the industry and put forward some relevant countermeasures.
Keywords: real estate appraisal; aversion; risk
中圖分類號： F29 文獻標識碼：A
隨著赤峰市土地使用制度、住房制度以及其他相關領域的經濟體制改革的不斷深入和完善，房地產評估的作用越來越大，服務的領域越來越廣，房地產評估行業日趨成熟并在各項經濟活動中漸顯其他地位和重要性。在房地產評估方法中，成本法、市場比較法和收益法是國際通用的三大方法，盡管如此，這幾種方法在運用時還存著不完善的地方。成本法中開發利潤為重點部分，利潤率的選取則是測算利潤的關鍵，在實際運用中，利潤率一般采用市場平均利潤率，但是完全采用市場平均利潤率是不準確的。市場比較法可信度高，簡便易行，使用范圍廣。在收益法的運用中，還原利率的確定直接影響到評估結果，對還原利率的選擇通常是銀行定期存款利率加上一定的風險調整值。
一、赤峰房地產評估市場存在的問題
（一）房地產評估市場不規范
目前部分脫鉤改制的評估機構憑借與原管理部門的關系，同時兼營事業性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標。而一些行政部門則對執業活動進行行政干預，與之產生了權錢的交易，超出了行政機構本身的行政職權，引發了市場的不公平競爭。同時也有一些估價機構為了多爭取業務，估價機構之間往往在評估結果和收費上大打價格戰。從評估結果上，看誰更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的結果；收費上則是競相壓價，為了招攬客戶，估價機構通常給出很高的回扣，直接導致的惡果之一就是房地產估價報告質量的下降。這些現象既影響了評估報告的權威、公正和客觀，也損害了國家和集體的合法利益，擾亂了市場秩序，滋生了腐敗，導致不公平競爭和惡性競爭同時存在。我國的估價機構有房地產估價機構，土地估價機構和資產評估機構，估價師有房地產估價師、土地估價師和資產評估師，相應的估價師考試分別由建設部、國土資源部和財政部三部門負責，但通過后都稱為估價師，并且沒有進一步的等級劃分，進行評估時分別遵循不同的技術規程出具評估報告。在實踐中，特別是對一家企業涉及三種評估時，往往一個部門的評估結果不被其他部門認可，限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于評估行業的整體發展。
（二）估價師整體業務素質不高
赤峰在有的估價師“少而不精”，到目前為止，全市共有房地產估價師不到100 名，遠遠跟不上評估業務發展的需求，大量的業務靠兼職估價師和估價員操作；而且現有的估價師隊伍也存在很大缺陷。
（三）缺少對房地產評估的監督機
赤峰房地產評估的技術規范、規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討階段，沒有出臺一部有權威的系統科學的法規或規章，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程。
（四）房地產評估市場行業自律不夠
1.行業自律不夠
國外房地產評估一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力；一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束
力。這幾年市房管部門做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任。
2.法人自律不夠
現階段赤峰評估機構的性質模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關行政部門的附屬物，沒有成為自主經營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些評估所的評估行為變成行政行為，因此評估水平的高低和評估報告的優劣難以與評估所及估價人員掛鉤。雖然有關法規規定“評估機構違反有關法律法規和職業道德，情節嚴重的取消其評估資格”，“在評估活動中因違法違紀或嚴重失誤造成的經濟損失，評估機構和估價師都應承擔賠償責任，”但由于沒有保障機制，加上有些評估所有管理權，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設，有些評估機構和估價人員在業務活動中就無所顧忌不需自律。
（五）未形成合理的競爭機制
出于沒有形成市場競爭和行業約束機制，行業管理不到位，有關部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評估市場比較混亂，承接業務不擇手段，有的靠行業壟斷，有的靠壓價，有的靠回扣，有的甚至以評估結果迎合委托評估單位的需求。上述現象敗壞了評估行業、評估機構和估價人員的信譽，導致國有資產流失，有關當事人的權益得不到保障，引發了經濟糾紛。
二、防范與規避評估風險的措施
(一)加強與客戶的溝通, 謹慎選擇客戶
評估人員要控制評估風險,首先應與客戶進行充分的溝通, 不僅要在評估時與客戶溝通, 而且在評估前和評估后也應加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況, 掌握客戶評估的真實需求, 為做出正確的評估計劃做準備；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執行；在評估后與客戶溝通則重在引導客戶合理運用評估報告, 減少評估報告誤用的可能性。此外, 加強與客戶的溝通, 更容易識別資料的真假性, 了解客戶的道德品質, 促使評估機構謹慎選擇客戶, 避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險, 并由此造成的不必要的評估風險。
(二)強化風險意識, 樹立質量至上的觀念
降低評估風險的一個重要方面, 是評估師對風險的認識態度。隨著房地產評估的專業化, 社會對房地產評估工作人員的作用和期望也隨著提高, 評估工作的責任范圍和潛在風險也相應增加, 因此, 評估工作者應認識到評估風險的廣泛性和可能帶來的危害, 強化風險意識, 保持應有的職業謹慎, 嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作, 擬定科學的評估計劃, 采用正確、恰當的評估程序和方法, 制作全面規范的評估報告, 才能減少評估風險。
(三)健全內部質量控制體系, 加強外部監督機制
要有效降低評估風險, 還有賴于內部、外部的雙重控制和監督。一方面評估機構應建
立、健全完善的內部質量控制體系, 要有一整套質量控制政策和程序, 其中, 最重要的控制制度是估價復審制度, 復審制度不僅可以提升估價師的專業水準, 可以加強委托人對評估報告的信心, 而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當, 并對評估報告進行恰當性檢查, 從而有效地降低評估風險另一方面房地產評估業的行業主管部門和行業協會必須加強對行業的統一管理和監督職能, 對評估機構和人員作定期和不定期的檢查, 對發現的違法違紀行為要堅決查處, 促進評估工作水平的提高, 為評估工作建立一個良好的外部環境。
(四)注重評估人員后續教育, 提高評估人員素質水平
要把評估從業人員素質水平的提高作為保證房地產評估業健康持續發展的首要因素。時代的突飛猛進要求評估人員跟隨上發展步伐, 保持其持業能力以適應社會對它的要求, 后續教育是提高評估人員素質、保持其持業能力的有效手段之一。
總之，在赤峰房地產估價實踐中, 由于種種主觀和客觀因素，還存在許多問題，本文提出了一些規避風險的方法, 但是還是有其缺點,還要有針對性地對各類型房地產進行特征因素分析和量化, 并進行更深層次的探討研究, 為房地產價值的評估提供一定的參考。
參考文獻：
2016年7月7日，齊星鐵塔（002359.SZ）定增第三次修訂稿，擬非公開發行募集資金50.31億元，其中35.50億元用于收購北訊電信股份有限公司（下稱“北訊電信”）100%股權，14.81億元用于北訊電信專用無線寬帶數據網擴容項目。自2015年7月3日第一版的預案以來，相關方案可以說三易其稿。
齊星鐵塔主要從事輸電塔、通訊塔等各類鐵塔產品以及立體停車設備等產品的生產與銷售業務，上市以來業績不佳，股價不振，如果如愿收購北訊電信，公司就能尋找到新的利潤增長點來提升業績，提振股價嗎？從北訊電信的業績來看，未必。
新大股東有備而來
齊星鐵塔原第一大股東齊星集團有限公司（下稱“齊星集團”）占用上市公司資金在2014年東窗事發。
當年12月，齊星集團將持有的齊星鐵塔7875.47萬股股份（占公司總股本的18.895%）作價7.6億元轉讓給晉中龍躍投資咨詢服務有限公司（下稱“龍躍投資”）。
之后齊星鐵塔繼續停牌長達半年之久，2015年7月3日復牌并拋出精心炮制的募集資金63億元對外收購及投資預案，更新至第三稿時，募集資金總額減少至50.31億元。
復牌后，齊星鐵塔完全沒有理會同期大盤暴跌，股價連續多個交易日漲停，輕而易舉創下歷史新高，2015年12月1日，股價從停牌前的6.38元漲至最高價34.38元，漲幅高達438.87%，龍躍投資的7.6億元投資不到一年時間已經變成了高達27.08億元市值。為了穩固第一大股東的位置，龍躍投資不斷增持，截至2016年7月14日，龍躍投資持有齊星鐵塔股份數為1.33億股，占公司總股本的31.87%，不過，這些股份已悉數質押。
目前，齊星鐵塔的總市值近110億元，市盈率超過400倍，股價面臨巨大的回調壓力，這也增加了齊星鐵塔轉型的動力，特別是在大股東股權已經全部質押的情況下尤為如此。
北訊電信主營業務為專用無線寬帶數據通信及應用。
2013-2015年，北訊電信實現營業收入分別為3274.95萬元、1.45億元和7.45億元，實現凈利潤分別為418.75萬元、448.62萬元和1.37億元。
評估報告顯示，2016年-2024年，北訊電信預計可以實現凈利潤71.92億元，2024年以后每年可以實現凈利潤10.28億元。承諾方承諾北訊電信2015年-2018年經審計的稅后凈利潤合計15.79億元。
前景如此好的標的，齊星鐵塔僅需要投入50.31億元，北訊電信賣了一個白菜價？
北訊電信光鮮業績的背后
資本市場上，陷阱常有，而餡餅不常有。
北訊電信的幾大疑點很明顯。
首先是長年不增資。2010年5月，北訊電信前身北京天宇利航通信技術股份有限公司成立，注冊資本為5000萬元人民幣，由各方股東以貨幣出資的方式認繳。至今，北訊電信股權融資金額只有1.5億元，即使后來其估值飛漲，也只是股東換了一茬又一茬，沒有股東或投資者進行增資。而北訊電信則千方百計地融資，融資租賃、在香港發行票據、抵押借款、質押借款、按揭借款等多管齊下。一家如此有發展潛力的公司，竟然在長達5年多時間，沒有增資，依靠著巨額的債務艱難前行。
其次，2015年年末，北訊電信資產總額、負債總額分別為22.56億元和16.25億元，資產負債率高達72%，流動資產和流動負債分別為2.85億元和14.81億元，流動比率為0.19。2015年利息支出就高達6124.88萬元。
第三，募投項目預期過高。投資金額為27.52億元專用無線寬帶數據網擴容項目，建設期6個月內完成的可能性并不大，從北訊電信建設速度來看，三年時間能完成已經很樂觀了。2014年年末，固定資產原值3586.33萬元，其中房屋及建筑物原值2631.78萬元、通信設備534.53萬元、運輸設備224.28萬元、辦公設備195.74萬元，而在建工程高達8.69億元。2015年上半年的在建工程幾乎停滯不前，2014年尚未完成的項目在2015年上半年僅僅增加了3470.60萬元，其中“深圳TD-LTE網絡”增加302.41萬元，“廣東TD-LTE網絡”240.35萬元，“天津TD-LTE網絡” 1160.14萬元，“上海TD-LTE網絡”1319.33萬元，“上海通信綜合樓”303.03萬元。這些項目對應的預算分別為5.7億元、9.54億元、4.63億元、9.96億元、1.1億元，加起來高達30.93億元，而上半年的投入僅僅是預算的1.13%。2015年下半年，北訊電信建設速度加快，在建工程增加了7.62億元，但除了“上海通信綜合樓”完工轉固1.02億元，“天津TD-LTE網絡”部分完工轉固2.42億元、 “上海TD-LTE網絡”部分完工轉固1.72億元，其他項目尚未完工。四大TD-LTE網絡經過1年多甚至更長時間，依然沒有完工，從2015年年報披露的進展來看，3年時間完工已經是很樂觀了。那么，專用無線寬帶數據網擴容項目6個月建設期，有可能嗎？至于該項目預計將在未來10年的經營期（含建設期和達產期）實現年均營業收入26.59億元及年均凈利潤8.09億元又有多高的可信度？
最后，2015年北訊電信的扣非凈利潤為1.37億元，比承諾金額少了631.57萬元，金額差異不大，但當年7月1日才簽訂的業績補償協議，當年就無法完成業績承諾，那么，時間跨度更長的2016年、2017年、2018年的業績承諾就更加沒譜了。而且，別看2015年業績不錯，但營業收入遠遠少于預期，較評估預測收入差異5.18億元，在營業收入減少41.03%情況下，北訊電信實現的凈利潤反而增加3523.65萬元，靠的是營業成本減少52.95%，減少了5.32億元；銷售費用減少了93.42%，減少了262.21萬元，兩項合計減少了5.58億元。
當重組標的已經發生重大不利影響的情況下，很多公司會選擇放棄，而齊星鐵塔是執著的。標的公司在銷量遠遠不及預期的情況下，隨意地大幅提高預計售價，大幅減少費用，調增巨額利潤，繼續重組的皇帝新裝，齊星鐵塔則鐵下心來要穿皇帝新裝。
5.15億元蹊蹺交易及巨額利潤注水
公告顯示，2014年末，由于北訊電信確認其于2010年向天宇集團購買的，以及天宇集團于2011年作為股東投入的無線數據通信系統無法平滑完成寬帶技術升級，出于公平和保護全體股東利益的考慮，北訊電信于2014年12月將該類資產以天宇集團當時投入的價格5.15億元回售給天宇集團。由此造成北訊電信2014年產生資產處置損失1120萬元。
這筆交易充滿疑點。
2010年5月，天宇集團以4000萬元投資北訊電信，占比80%。2011年1月，天宇集團以實物3.2億元增資，占比76.60%。同年8月，天宇集團將其持有的北訊電信72.76%的股份轉讓與天津中融合，轉讓價格為3.88億元。
12月，天宇集團將其持有的北訊電信3.83%的股份轉讓與天津中融合，轉讓價格為2030萬元。天宇集團在2011年已經徹底退出，為何2014年12月還以5.15億元接手北訊電信評估值只有2.07億元的資產？而天宇集團增資的實物資產在短短的時間內就發生如此巨額的減值損失，又說明什么？這筆交易，天宇集團損失高達3.08億元。如果天宇集團不接手，那么北訊電信2014年就要計提減值損失高達3.08億元，難以天價賣給上市公司了。
這筆交易也揭開北訊電信涉嫌虛增巨額利潤的面紗。
2013-2015年，北訊電信實現凈利潤分別為418.75萬元、448.62萬元和1.37億元，如此爆發性增長的業績并不可信。2014年固定資產折舊99.12萬元，無形資產攤銷0.63萬元。上述電信設備資產賬面價值為5.15億元，假設按10年折舊或攤銷，那么每年折舊或攤銷的金額約5000萬元，這樣的話，2013年、2014年北訊電信都會巨虧約5000萬元，2015年及以后的日子也不會好過。
由于無需披露2013年及之前的財報，這樣北訊電信就有了很大的操作空間了，通過不折舊、不攤銷來虛增巨額利潤，而且還可以在2014年12月處理掉這些電信設備資產，避免3.08億元的減值損失。
從現金流來看，北訊電信處置各類資產收回的現金凈額達4.72億元，然而，2014年末，北訊電信的貨幣資金只有1798.82萬元。交易發生的時間為12月，北訊電信收到的錢怎么這么快就花個精光？雙方之間是否真的發生交易還是為了消除不良資產及轉移資產減值損失的財技？
客戶成替罪羊
申請材料顯示，以2015年6月30日為基準日，標的資產北訊電信收益法評估作價35.5億元。但2015年北訊電信實現的營業收入為7.45億元，較評估預測收入差異5.18億元，實現扣非后的凈利潤1.37億元，較承諾凈利潤差異631.57萬元，形成差異的主要原因為部分終端設備合約實施時間延后，導致部分合同訂單尚未實現收入。
客戶要求延期所以延期，再正當不過，但是無法掩蓋北訊電信及中聯資產評估集團有限公司的真正目的。
從時間上來看，評估基準日為2015年6月30日，也就是說，評估機構從2015年下半年才開始評估工作，評估機構需要預測的也就是下半年幾個月而已，并且還有相應的合約、訂單，怎么會相差這么離譜呢？
延期的說法非常值得質疑。為何大部分客戶都在7月、8月之后不約而同地延期？2015年第一、二大客戶金額分別為6061.42萬元、3717.36萬元，而延期客戶中前四名分別為22644萬元、16250萬元、12740.60萬元、4740萬元，不難看出，延期的客戶中有四家本來是前五名客戶的，而從后續預計的情況來看，這些所謂延期的訂單，需要三年時間來消化，而此前預計不用半年就可以完成。并且有高達84.81%延期是上海客戶造成的，天津客戶造成延期的比例為13.73%，北京客戶造成的延期1.46%。
2015年12月，北訊電信1.4GHZ 頻段頻率的使用權獲得工信部核準，這是其理論上可以獲得爆發增長的基礎。
但實際上，下半年的營業收入僅僅比上半年多出0.13億元，多出3.56%。春節假期較長，對客戶的經營有較大影響，北訊電信終端設備的銷售在一季度低于全年平均水平，第一季度實現的營業收入只有1.31億元（未經審計），算下來，第二季度實現營業收入2.35億元，第三季度及第四季度平均實現營業收入為1.90億元，比第二季度減少了19.15%。
瘋狂的評估
2016年6月24日，齊星鐵塔《關于更新標的公司評估報告的公告》，公告顯示，原評估報告的標的公司全部股東權益評估值為355093.28萬元，新評估報告為355329.04萬元。與原評估報告的評估結果不存在重大差異。
從評估值來看，新舊兩份評估報告相差235.76萬元，差異不足一提，但從評估具體內容來看，已是翻天覆地的變化。
北訊電信的收入類型主要為通信終端銷售收入及通信服務收入，即業務模式為通過銷售通信終端發展客戶量，再對終端使用者收取通信服務費。
原評估報告2016年至2018年通信終端銷售收入累計40.38億元，新評估報告2016年至2021年累計為75.51億元。新評估報告的銷量有所增加，從228.34萬臺增加至252.75萬臺；銷售單價大幅提高，從原來的1768.20元/臺調高至2987.42元/臺，升幅高達68.95%。
原評估報告通信費收入2016年至2022年累計162.93億元，新評估報告117.18億元；原評估報告通信用戶量累計1639.25萬戶，新評估報告1159.44萬戶。通信收費單價原評估報告993.93元/戶，新評估報告1010.64元/戶，增加16.71元/戶，升幅16.81%。
2016年至2022年的營業成本原評估報告93.28億元，新評估報告94.73億元，增加1.45億元。兩次評估中成本科目預測差異較大的項目為：終端采購成本、人力資源成本、固定資產折舊和基站租金。終端采購成本原評估報告31.92億元，新評估報告48.50億元。采購單價大幅提高，從原來的1397.88元/臺調高至1918.90元/臺。人力資源成本原評估報告3.02億元，新評估報告2.04億元，下降32.22%。職工人數從原評估報告的2670人降至1555人，職工人均年收入從11.29萬元提高至13.14萬元。固定資產折舊原評估報告21.30億元，新評估報告18.76億元。
基站租金從原評估報告18.57億元，新評估報告11億元，減少7.57億元，下降40.77%。公司解釋基站租金的差異主要在于基站建成并投入使用的計劃改變和單位租金變化。但并沒有列出基站的數量變化，也沒有列出租金水平變化。通信終端銷量新評估報告從228.34萬臺增加至252.75萬臺，增幅10.69%，北訊電信應該建立更多的基站，花費更多的費用，最遲從2022年開始，應該花費比原評估報告更多的租金。但北訊電信及評估機構給出的答案相反。
營業費用原評估報告24.62億元，新評估報告10.79億元。兩次評估報告的營業費用科目預測差異項目主要為人力資源費、銷售渠道費以及廣告宣傳費。但奇怪的是，此處的人力資源成本原評估報告3.02億元，新評估報告8459.54萬元，下降71.94%。職工人數從原評估報告的2670人降至676人，減少了74.68%，職工人均年收入從11.29萬元提高至12.51萬元。銷售渠道費原評估報告17.64億元，新評估報告8.64億元，下降51.04%。銷售渠道費原評估報告占營業收入的比例為8.68%，新評估報告降至4.48%。廣告宣傳費原評估報告1.93億元，新評估報告9770.43萬元。廣告宣傳費原評估報告占營業收入的比例為0.95%，新評估報告降至0.51%。
從公告解釋的內容來看，原評估報告以天津、上海、廣州和深圳四地的可行性研究報告為依據，并參考國內成熟運營商的水平預測人力資源費及銷售渠道費，而新評估報告則是通過集成商和經銷商進行銷售的間接銷售模式，從而導致人力資源費及銷售渠道費大幅減少。這些費用都是要發生的，就是誰承擔的問題，既然這些費用北訊電信不承擔，那么，由誰來承擔？集成商和經銷商嗎？既然如此，北訊電信是否要在產品售價方面做出一些讓步好讓集成商和經銷商消化這些費用呢？不過，在新評估報告中北訊電信不但沒有降價，反而提價了68.95%。承擔超過十個億的銷售費用還提價68.95%，集成商和經銷商會當這樣的冤大頭嗎？當然，這只是評估報告為了滿足這次天價重組而做的一些預測而已，真實情況未必如此，半年后再來個翻天覆地的修改也無所謂。
管理費用原評估報告2.67億元，新評估報告4.51億元，增加68.94%。
無論新舊評估報告發生多大變化，唯一不變的是以35.50億元為核心的評估值，因為交易金額早已定格在35.5億元。
香港北訊疑團
北訊電信的子公司北訊電信（香港）有限公司（下稱“香港北訊”）成立于2014年8月。2014年11月，香港北訊發行港元3億元票據，票據期間為2年，票面年利率15%，每個利息期的長度為6個月。北訊電信的母公司天津中融合科技有限公司及陳巖先生提供連帶擔保。
錢到賬后，香港北訊購買無線寬帶網室內基站及相關設備預付給動域有限公司1.5億港元，預付給裕東企業有限公司1.15億港元，預付中糧地產（集團）股份有限公司的款項為租樓款人民幣2907.40萬元。中糧地產（集團）股份有限公司已于2015年12月將房屋交付北訊電信使用，截至2015年年底，北訊電信已將該款項轉銷。而另外兩筆預付款項仍在其他非流動資產科目核算。實際上已經形成巨額資金占用，而北訊電信在預案中解釋：由于北訊電信網絡建設進度調整，導致香港北訊向動域有限公司和裕東企業有限公司提出延期交貨，因此，后兩家占用北訊電信的資金原因合理。
北訊電信與其他供應商的交易往往是欠供應商的錢，而香港北訊卻預付巨額的款項，時間超過一年，并且預付款的代價非常大，需要支付不菲的發行費用、手續費及利息。香港北訊和動域有限公司和裕東企業有限公司究竟簽訂怎樣的合同，以至于付出如此昂貴的代價？號稱投資總額高達27.52億元的北訊電信專用無線寬帶數據網擴容項目，建設期只有6個月，而預計年凈利潤（含建設期）年均凈利潤8.09億元。北訊電信為何不加快網絡建設，反而進度調整慢了幾拍，長達一年多時間預付款造成重大延誤。一方面付出巨額的融資費用，另一方進度緩慢少賺巨額利潤。北訊電信的葫蘆里賣的是什么藥？
北訊電信市場在內地，為何在香港燒那么多錢？
第一大供應商之謎
在眾多供應商中，對北訊電信支持力度最大的莫過于易訊科技股份有限公司（下稱“易訊科技”），易訊科技的控股股東是上市公司航天通信（600677.SH），實際控制人為國務院國資委。北訊電信的采購有近一半來自易訊科技。齊星鐵塔的反饋意見之回復說明（修訂稿）顯示，2015年，北訊電信向7家主要供應商采購基站網絡建設等固定資產采購合計58216.25萬元，通訊終端設備存貨采購合計37995.31萬元，總計96211.57萬元，占比75.14%。其中向易訊科技采購基站網絡建設等固定資產采購54931.11萬元及通訊終端設備存貨采購1283.59萬元，合計56214.70萬元，占比43.90%。
付款方面，易訊科技也很大方。北訊電信應付賬款顯示，2013年末欠易訊科技13600.12萬元，2014年增加17525.52萬元。付款情況：2014年支付11926.36萬元、2015年支付13731.09萬元、2015年1-5月支付2004.06萬元。如果2015年付款已經結清2013年欠款，那么截至2016年5月末，2014年欠款還沒有結清，還欠了3464.13萬元。
2015年北訊電信應付賬款繼續增加67246.75萬元，2015年末欠款56435.57萬元。付款情況：2015年支付30010.45萬元，2016年1-5月2412.06萬元。
然而，作為欠款大戶的北訊電信卻一直沒有出現航天通信應收賬款欠款名單上。該公司歷年年報顯示，2013年年末應收賬款前五名中第一名欠款金額為9883.50萬元、第五名欠款金額為2455.13萬元，2014年年末應收賬款前五名中第一名欠款金額為9274.27萬元、第五名欠款金額為4253.28萬元，2015年年末應收賬款前五名中第一名欠款金額為23865.25萬元、第五名欠款金額為2153.27萬元。2015年年末，航天通信應收賬款前五名欠款合計42400.31萬元，而北訊電信自曝欠航天通信子公司易訊科技56435.57萬元。
以北訊電信自爆的金額來看，2013年至2015年毫無疑問都是航天通信的第一大欠款客戶，但連續三年，航天通信一直沒有給北訊電信相應的確認。
摘要：世界銀行作為一個國際開發援助機構，提供的貸款條件相當優惠。但是在國內卻有“世界銀行的錢不好用”的說法。之所以說起不好用，很大程度上是指世界銀行對貸款項目有非常嚴格評估程序與體系.作者有鑒于此，通過介紹世界銀行貸款的項目評估系統，從技術方面、機構方面、經濟方面、財務方面、環境方面和社會方面等展開論述。
關鍵詞：世界銀行；項目評估體系；貸款
在借款國完成項目準備的各項工作、提出項目報告書之后，世行就著手對項目進行評估。項目評估的主要依據是借款人在項目準備階段所完成的各種材料，如可行性研究報告、項目實施計劃、項目運行計劃、環境影響評價報告、移民安置規劃報告等、評估往往要進行實地考察，以全面、系統的評審項目的各個方面，對項目的評審與檢查主要集中在六個方面：技術、機構、經濟、財務、環境與社會。
1.技術方面
世行在評估項目的技術可行性時候，要求項目設計合理，在工藝上處理得當，并且符合一般公認的標準。技術評估涉及到工程設施的規模、選址和具體布置等問題，擬采用的設備和運行方式，以及執行項目是否符合實際情況，達到預期產出水平的可能性多大等。另外，項目評估團還將詳細考察技術代替方案、擬采用的解決措施以及預期效果等。
技術評估的關鍵是審查費用的估算和氣所依據的工程技術數據是否合理，分析這些估算是否為項目可能遇到的自然風險和物價風險留有余地。技術評估還要審查項目采購工作的安排是否符合世行的要求，工程監理與咨詢服務是否安排妥善，并審查項目對人和自然環境的潛在影響，務必使得不利影響得以控制或者盡量減少。
2.機構方面
世行特別重視項目執行機構的組織與管理。世行認為，無論資金流動和物質設施建設的價值有多大，從長遠的角度來看，其重要性都不如建立一個健全的機構體系。實踐證明，一個國家的組織機構、人事制度、工資待遇、管理體制等對于項目計劃的制訂和實施具有非常重要的影響。因此，世行在進行項目評估時候，要求項目具備以下條件：
合理的內部組織機構
擁有一定水平的、能夠勝任工作的管理人員與一線人員
合格的技術人員
必要的培訓設施
有效的信息交流渠道，并與本國有關部門保持良好的協作關系
在項目管理上能夠使用網絡分析法、計劃評審法、層次分析法等科學方法
在必要情況下改變項目的政策及實施內容的能力
3.經濟方面
通過幾個互為替代的方案的效益費用分析從而選擇最優的開發方案，并評價項目實施對國民經濟產生的影響，世行對這種效益成本分析在評估階段做最后的審定與評價。經濟分析需要注意以下四點
從宏觀的角度分析項目對國家開發目標所做的貢獻
從項目對社會同的有用產品和服務及項目所耗用的全社會有用的資源才考察項目的效益和成本
要使用影子價格、影子匯率、影子工資和贖回折現率等社會參數，以消除貿易限制、稅收、補貼等政策性因素對成本和效益的真正經濟價值的歪曲
運用經濟凈現值、經濟內部收益率、經濟效益費用比等指標來評價項目優劣
4.財務方面
世行進行項目財務評估的一個重要目的就是要保證項目的實施有充足的資金來源。世行一般不貸給項目所需的全部費用，而只提供項目所需外匯部分的費用，項目所需的其余費用要國內配套資金或其他來源如聯合貸款解決。借款國應擬定一個具體的項目資金安排計劃，以保證按時提供項目實施過程中所需的資金。世行在進行評估時要對包括世行擬提供的貸款在內的全部籌資計劃進行審查確定。
對于盈利性項目，世行的財務評估還要考慮項目單位能否償還所有債務，包括世行貸款的本息，是否有足夠的流動資金，以及能否利用其內部資產增值等等。為此，世行在進行財務評估時都要求項目單位提供其全單位的資產負債表、收益表和現金流量表等，并通過這些資料對企業的財務情況進行仔細的分析研究，同時對未來情況作出預測。
5.環境方面
環境分析的內容因項目性質和類型不同而各異。一般來說，存在兩方面的環境問題，一是由于自然資源利用不當，使得生態惡化，例如農林牧業的過度開發利用，使大面積的植被受到破壞，造成水土流失、土地荒漠化以及氣候異常等問題，這類問題被稱之為生態環境問題。我國黃土高原地區的生態破壞與水土流失問題就屬于這種類型。二是指工農業生產和人類生活排放的廢物超過環境的自凈能力而引起的環境污染，如空氣污染、水污染和廢物污染等。一般來說，發展中國家以前者居多，發達國家以后者為甚，我國是發展中國家，技術經濟落后，這兩類環境問題都兼而有之，而且情況十分嚴重，環境治理與環境污染控制任務艱巨。因此，新上的建設項目包括世界銀行貸款項目必須十分注意環境保護工作。
6.社會方面
在社會方面，主要對項目的社會效益進行評估，如項目對移民、社會就業、婦女與少數民族權益，人民生活狀況，公眾的參與、社區的組織、地區發展平衡、項目引發的主要社會矛盾及其解決方法的影響。
7.項目評估報告
項目評估報告是世行工作人員評估項目內在質量的技術性報告，它是世行批準項目貸款的主要依據（但不是貸款簽署的法律性文件）。另外，由于項目評估報告識別了項目實施的關鍵性因素，它為世行和借款人監督項目的實施起到了指導性作用。項目評估報告主要包括以下內容：
1）項目背景2）項目的組成和基本原理3）環境4）項目費用和資金籌措計劃5）財務分析6）經濟和社會分析7）機構安排8）實施9）運行10）項目的可持續性和風險11）實施準備12）符合世行政策情況13）附件
關鍵詞：礦業權評估 意義 原則
隨著我國經濟建設的蓬勃發展和市場經濟的逐步建立完善，社會經濟生活中對礦產資源和礦業權評估的需求也越來越旺盛。礦業權評估已經成為礦業市場中的重要要素，成為推進礦業經濟和國民經濟發展的重要動力。
礦產資源的所有權為國家所有，礦業權是從國家所有權中派生出來的賦予礦業權人勘查、開采的特許權利，包括探礦權與采礦權。礦業權作為物權，已被寫入《物權法》，這對于保護探礦權人、采礦權人的合法權益具有重要意義。礦業權評估成為確認和保護物權人財產的重要手段，也成為資源價值發現、交易、流轉的重要工具。
一、礦業權評估的意義
我國長期以來形成的資源廉價、無償的使用制度，不僅容易導致國有資產的流失和環境與生態的惡化，也導致企業成本的外部化和社會化及資源開采和利用上的浪費。因此，必須要改變此前的那種礦產資源廉價或無償取得與粗放經營的思路，按照市場化的邏輯，建立起明確的資源有償使用機制和企業珍惜資源的長效機制，使資源的開采和使用在市場機制調節下走上集約化的道路。礦業權評估是礦業市場化必不可少的環節，是我國實行市場經濟、實現資源優化配置和發展礦業資本資本市場的的基本要求和必然選擇。
1、有利于維護國家權益。避免國有資產流失。
礦產資源和土地、森林、草原、水流等一樣屬于國家所有，具有十分重要的戰略意義和經濟意義，是國民經濟和社會發展所需要的重要的物質基礎，很顯然是具有使用價值與價值的。礦產資源所有權即礦業權歸國家所有也即全民所有，但是要使其在國民經濟建設中發揮資源價值，必須要有國家授權的機構、組織或個人代替國家行使礦產資源的使用權，即國家作為礦產資源所有者將礦產資源使用權(含勘查的權利)讓渡(轉讓)給礦業權人，賦予礦業權人在規定的范圍和時間內勘查、開采礦產資源的權利和收益權，這就需要進行礦業權評估。礦業權評估使資源的有形和無形價值得到核算和確認，使國家的所有權以及出讓或出租的授權價值得到確認，避免了無償或廉價地占有礦產資源。造成國有資產的流失。
2、有利于推進資源優化配置，提高資源使用效率與效益。
礦業權市場是市場經濟重要的組成部分。礦業交易市場的興起與繁榮有賴于礦業權市場建立與發展，而礦業權評估市場的健康發展必然推動礦業市場的進一步規范和活躍。市場經濟條件下，資源配置方式由指令性計劃變為市場調配，礦業權評估使得礦業權人擁有的礦產資源具有了確定的價值，從而為礦業權的轉讓、抵押及在二級市場上進行流通提供了條件和可能。市場法則是汰弱留強，那些技術水平、管理水平高的企業最終會把那些低效率的企業淘汰出局，從而有效地推動技術進步、優化產業結構、改進產品質量推動企業組織結構的調整變革和制度創新，對礦業乃至整個社會的資源進行優化配置。礦業權評估，就是使得礦產資源向最有能力開發或最需要的機構或組織流轉提供了便利和交易介質。把最合適的資源提供給最合適的地方，資源開發使用者不僅有能力提高資源的使用效率也會珍惜使用來之不易的礦業權使用機會，從而提高礦產資源開發利用的經濟效益、社會效益和生態效益，保證礦產資源的可持續利用。
3、有利于推動礦業資本市場的發展和與國際市場的接軌。
礦產資源的市場化與資本化可以使礦業投資多元化和礦業風險社會化，分散化，從而充分利用社會各方資金為地質礦產資源的勘探開發與經營服務，促進礦業經濟的發展。成熟規范的礦業權評估市場可以使更多的社會資金投向礦業，進而滿足國民經濟飛速發展的需要。在我國市場經濟的確立和不斷發展完善中，礦業權評估不僅可為市場交易雙方提供價格參考，可以作為向銀行貸款籌集資金的依據，更重要的是還可將礦業權價格作為國家股、法人股發行股票或公司債券。推進傳統機構的改企轉制和相關企業發展上市。推進礦業市場的發展與資本化，推進與國際市場的接軌。從2005年以來，地勘單位以礦業權作價引進外資進行勘查、開發經營已經漸成氣候。在四川、內蒙古、新疆甚至，外資的進入已經掀起了地質勘查工作的又一輪熱潮。2009年3月，山東天業黃金公司收購澳大利亞明加爾礦產區域面積為1457平方千米的探礦權和采礦權；2009年6月，五礦集團以13.86億美元的對價收購澳大利亞OZMinerals公司的部分資產以及部分處于勘探、開發階段的礦業權。
二、礦業權評估的原則
礦業權評估必須依托于礦產資源的評估。礦產資源評估簡單不能套用土地的招拍掛方式，因為土地資源不會隨著使用而發生性質改變，一定意義上屬于可重復利用資源；而礦產資源會隨著開發、開采而發生資源枯竭與價值滅失，依附在其上的礦業權也就失去了意義。由于資源環境及礦床稟賦的不同、礦產資源勘探技術的發展變化、經濟發展階段及形勢不同，都會造成礦產資源及礦業權評估的不同，因而，我們在具體礦業權評估中，要充分考慮資源、技術及經濟等的因素。
1、礦業權評估應本著獨立、公正、公平、有利于礦業的可持續發展的原則進行。
礦業權評估要杜絕黑箱操作，拒絕商業賄賂和利易交換，以科學嚴肅的態度對待評估數據，以獨立、公正的精神出具評估報告。同時，礦業權評估應兼國家利益與地方(企業)利益、兼估長遠利益與當前利益、兼估經濟利益與社利益、生態效益，注種礦業的可持續發展，評估過程中應充分考慮權屬利益中環境保護與補償費用問題，避免破壞環境與生態的掠奪式開發。
2、礦業權評估應堅持主觀預測服從客觀實際的原則。
礦產資源的實際儲量是一個客觀事實，不以人的意志為轉移，礦業權評估過程中充分尊重客觀的成礦規律、地質勘探報告和資源儲量報告。礦業權價值評估過程中。對資源的價值核算以及對未來收益的計算。需要作各種參數和預測。這些預測是建立在科學假設的基礎之上的。礦產資源的開發程度、開采規模、價值收益等各種評估參數的選取及評估條件的假設都會影響到評估結果，只有對影響礦產資源開發利用方案的選擇及制約評估的各種因素準確估價，科學判斷礦產資源資產的經濟特性，才能確保評估結果的真實性。
3、礦業權評估應堅持技術評估為基礎的原則，同時考慮經營及技術發展階段因素。
礦產資源資產的評估通常分為兩個部分，即技術評估和經濟評估。技術評估的核心是礦產資源數量、質量和遠景。經濟評估必須以技術評估為基礎和前提，其核心是資源未來可產生的效益的現實價值。因此，礦業權價值評估不僅是一個正確判斷礦產資源資產的技術課題。而且是一個將礦產資源置于多因素影響下的市場環境下，判斷未來收益的的經濟課題。在礦產資源開發、經營的不同階
段，礦業權評估的內容不同，礦業權的價值自然也不同，所選擇的評估方法也應不同。目前礦業權評估協會及國土資源部提出了多種不同的方法，主要有：一、統一DCF法(折現現金流量法)；二、收益權益法；三、收益法；四、折現現金流風險系數調整法；五、約當投資一折現現金流法。這些評估方法適用條件不同、評估參數的確定方法不，各有適用范圍及優劣勢同，若不加選擇，對同一礦產地的探礦權或采礦權所作的評估就會與實際情況相差甚遠。另外，隨著科技的進步和地質勘探技術的發展，一些資源的開發利用效率會發生較大的提高，這也應的礦業權評估中有所考慮和反應。
4、礦業權評估應遵循經濟發展規律原則，充分考慮國內外的市場形勢。
礦業權的評估就是為了促進和規范礦業市場的發展，礦業市場交易的標的既可以是礦產資源也可以是礦義權，計但其實質是礦產資源的交易。市場經濟條件下，作為商品的礦業交易行為必須要遵循經濟發展規律，遵守市場規則，必然受供求關系和價值規律約束。礦業權價值的基礎在于礦產資源的價值，因此礦業權評估在考慮礦產資源的基本價值的基礎上，因充分關注國內外的周邊資本市場，如大眾商品現貨交易市場、期貨交易市場、股票市場、外匯市場等的影響因素。資本市場是最敏銳、最有效的市場，它充分發映了商品的供求規律及市場價值，是我們進行礦業權評估時重要的參考坐標之一。另外，礦業權價值評估還要受國內外的宏觀經濟政策、社會與政治形勢(可看作宏觀經濟形勢)的影響，如投資政策、通貨膨脹水平，受國家的貨幣政策如利率，財政政策如稅收等的影響，這些都應是礦業權評估價值中重要的不可忽視的重要的影響因素。
三、幾點注意的問題：
1、應注意“外部效應”問題，不能孤立地看待投資行為。
西方經濟學認為，生產者或者消費者的活動會對其他生產者或消費者帶來的非市場性影響，這種影響可能是有益的，也可能是有害的，有益的影響被稱為外部效益，或外部經濟性；有害的影響被稱為外部成本外部不經濟性。換句知說，某個個經濟主體的活動所產生的影響不表現在他自身的成本和收益上，而是會給其他的經濟主體帶來好處或者壞處。如養蜂人的到來增加了果園的產量，反過來果園的擴大又會增加養蜂人的收益，這就是正外部效應。任何一個礦業投資項目都是社會市場系統的一個子系統或組成部分，所以，整個項目的經濟效益，既包括項目本身的財務經濟效益，還包括對外部社會及市場所帶來的正面或負面的外部效益，也即，總效益=內部效益±外部效益。礦山生產建設中給社會所帶來環境污染，政府所征收的排污費，就應該從總的效用中減去。對于礦業權的價值，也應該考慮到這一點；由于礦山投資而對國民經濟或當地經濟和產業結構產生正的效益，就應該考慮在總效用中增加，這也應是礦業權價值的一個有機組成部分。如云南省麻粟坡縣原來是一個偏遠落后的農業經濟縣，當地政府對本縣內地下的各種礦藏進行了開發。形成了以鎢、錫等非金屬礦藏開發的礦業體系，從而實現了全縣工業從無到有，從小到大的新的工業格局。我們在具體的評估實踐和案例中，應該著眼長遠，充分考慮到隱付成本或外部效應(正效應)，在礦業權價值中作適當增減。
2、應建立跟蹤驗證和“后評估”制度。
目前的礦業權評估，一般都是一個階段，當評估報告提交后，評估結論也會隨委托關系的終結而“蓋棺定論”，但評估結論的準確與否，尤其是采礦權評估所基于的凈現值流量法(NPV)是基于未來收益的現值累計，而一個礦業權一般要經歷幾年、十幾年甚至更長時間，這么長的時間里。其經濟形勢和礦業市場會發生很大的變化，所以，期初的礦業權評估，歸根到底還是一個事前的估計。而礦業權到期末時再進行評估，所得到的結果才是真正的結果。所以，礦業權評估有必要建立跟蹤備案和“后評估”制度。’類似于會計體系中的審計制度一樣并作為對項目評估機構的一個考評，作為資質考評、資格審查甚至法律追究的依據。而目前我國的礦業權評估業還沒有此種考評的要求與實踐案例及制度安排，這需要以后進一步對礦業權評估市場與行為進行完善。
3、礦業權評估不僅僅是一個中介咨詢服務的經濟行為更是一項法律行為。
