時間：2023-05-31 09:10:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)培訓，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)目前培訓現(xiàn)狀
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的培訓相對其他行業(yè)來說已經(jīng)取得了不小的進步，主要是房地產(chǎn)企業(yè)在員工的培養(yǎng)方面投資比以前有很大的提高。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等都具備了較強的培訓投資力度和完善創(chuàng)新的培訓制度。員工培訓工作已經(jīng)達到一定的水平并且有自己的員工培養(yǎng)模式，如中海地產(chǎn)的“海之子”，遠洋地產(chǎn)的“探海者”訓練營，龍湖的“仕官生”。雖然這些龍頭企業(yè)在培訓方面做出了創(chuàng)新和突破，但是從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看，培訓工作仍屬于起步階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在拿地蓋房子的理念上，動輒挖別的企業(yè)的墻角，自身培訓投資力度小，不具備完善培訓體系的企業(yè)占很大的比重，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有自己獨立的培訓機制和培訓部門;明確培訓制度的企業(yè)更是少得可憐。培訓拘泥于形式，可操作性、實用性差;大多企業(yè)培訓采用講座、考察等形式開展。
在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)更愿意招聘到與公司價值觀相同，并且能認可企業(yè)文化的、有相關崗位經(jīng)驗和技能的員工，因為這樣的員工能夠直接勝任崗位從而能為企業(yè)節(jié)省培訓成本并帶來效益。但是這樣的員工往往很難招聘到，所以企業(yè)只能退而尋找有發(fā)展?jié)摿Φ娜耍ㄟ^企業(yè)自身的有效培訓對其進行培養(yǎng)，使其盡快匹配崗位的知識和能力。因此，人才培養(yǎng)已經(jīng)成為每個房產(chǎn)企業(yè)人力資源從業(yè)人員需要時刻關注的問題。如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的人才培養(yǎng)，做好選、用、育、留的工作，成功塑造房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，成為房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的重要問題。
二、BC房地產(chǎn)公司培訓工作現(xiàn)狀
雖說BC公司是上市公司的全資子公司，但同時他也是一家民營的家族企業(yè)，這就注定了其在人力資源管理中不但存在著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同問題，同時又多了家族企業(yè)的發(fā)展限制。由于家族企業(yè)的管理不正規(guī)，加上企業(yè)對人力資源的不重視，企業(yè)還停留在項目拿地為主，以銷售為導向的管理層面上。近些年來由于國家調控，加上公司人才枯竭，公司問題也越來越多，嚴重限制了企業(yè)的發(fā)展。
目前，BC房地產(chǎn)的培訓管理工作主要存在以下幾個主要問題：
第一，管理層對培訓理念不認可，認為培訓不僅要大量投入資金，而且成本有可能還收不回來。對于公司來說培訓就是一種浪費，是為別的企業(yè)做嫁衣。管理層擔心培訓后人員會跳到更強的企業(yè)中去，因此他們對培訓投資選擇很謹慎，寧愿從社會上招聘已經(jīng)有經(jīng)驗的人員來填補空缺崗位。這樣一來，企業(yè)并沒有通過自身培訓來培養(yǎng)人才，也沒有制定適合企業(yè)發(fā)展的人力資源培訓計劃，因此企業(yè)不能做到自己給自己培養(yǎng)所需的人才。
第二，家族式的企業(yè)管理模式，使得企業(yè)在用人方面存在排外心理。表現(xiàn)出只相信自己的親人，而不相信外人。很多關鍵崗位都是通過親戚朋友介紹而來，造成企業(yè)所搜集到的信息十分局限，創(chuàng)新也很少。外來員工對組織沒有歸屬感和團隊精神，致使企業(yè)的人際關系越來越復雜，缺少凝聚力。
第三，人力資源管理概念淡薄。雖然現(xiàn)在企業(yè)越來越重視人力資源管理，也意識到了培訓的重要性。但是出于矛盾心理，企業(yè)將人力資源停留在最基本的環(huán)節(jié)。如招聘廣告、篩選簡歷、管考勤、跑后勤、打文件、做工資、寫通知等。
第四，培訓機制不完善。公司的培訓目標和內容不合理，忽略了員工的實際需求，是為了培訓而培訓，為了迎和領導的要求和指示來培訓，而不是為了需求而培訓。使得員工培訓最終流于形式化，而沒有系統(tǒng)化，規(guī)范化的培訓體系。
另外公司對高層沒有培訓，認為高層更有能力，不必進行專門培訓。且公司沒有培訓評估體系，實施了培訓后，就結束了培訓項目，沒有培訓后評估。
三、如何構建適合的培訓體系
第一，做好培訓需求分析。要結合公司的發(fā)展和員工的需求來開展培訓工作才能使培訓充分發(fā)揮作用，輔助企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營戰(zhàn)略，促進員工和企業(yè)共同成長。
第二，做到全員參與培訓。BC公司因為家族企業(yè)的限制，對培訓方面一直不夠重視，只有突破這個限制，做到全員都參與培訓，把所有符合條件的員工都納入培訓范圍，其中企業(yè)的高層管理人員尤其需要參與到培訓中來。因為真正影響培訓和開發(fā)效果的人不是培訓人員，而是受訓人員的直接領導，只有這些管理者有了培訓的意識和技能，培訓的結果才不會落空。
第三，針對不同職位的員工設置不同的培訓目標和內容。對于高層來說，高層的培訓目標在于能增強對市場的宏觀預測能力，更好地結合企業(yè)的戰(zhàn)略目標，把握企業(yè)的發(fā)展。培訓的內容需要從戰(zhàn)略管理和決策能力、企業(yè)文化塑造能力、財務管理能力、人力資源管理能力等方面來考慮。對于中層來說，培訓的目標在于增強對企業(yè)經(jīng)營宗旨與組織文化的認同，提高綜合管理能力和團隊建設能力。培訓的內容主要從團隊建設能力、績效管理能力及成本控制方面來考慮。對于基層來說，培訓的目標主要需要提高工作技能及個人素質，端正工作態(tài)度，為公司中層管理儲備力量。培訓的內容主要應從基礎專業(yè)知識和企業(yè)規(guī)章制度、流程、工作態(tài)度等方面進行培訓。
第四，針對不同職位的員工選擇不同的培訓方法。對于高層管理人員來說，可以采取案例法，將知識傳授和能力提高融合在一起模擬解決一個實際問題的方式;頭腦風爆法，要求公司高層領導參與，召開專題會議進行群體決策;特別任務法，在培訓過程中給特定員工指定特定的工作任務，來實現(xiàn)特定的培訓目的;局域網(wǎng)、視頻等方法進行培訓。對于中層管理人員來說，可采取輪崗、教練法、角色扮演、局域網(wǎng)和視頻等培訓方式。對于基層人員來說，依據(jù)培訓內容的不同，采取學徒式、授課法、研討法、自學或局域網(wǎng)培訓。
第五，做好培訓評估和反饋。每次培訓結束后都要做培訓效果評估，對培訓內容本身的可實踐性、對員工工作績效的影響程度進行全面的評價，為以后的培訓具有更好的效果奠定基礎。培訓效果的評估，其作用有二：其一是決定是否在企業(yè)內繼續(xù)該項培訓，其二是對培訓內容或形式進行改進。所以對于受訓者的反應以及學習效果，可以從行為與結果兩個方面來看。首先是受訓者接受培訓后工作行為的變化，是不是在態(tài)度和做法有相應的提升或轉變;其次是培訓的結果是否導致組織相關產(chǎn)出的變化，也就是績效的提升。一般是通過考核或是問卷調查的形式得出立即的結果，至于長期的影響，則必須從一些量化的指標，經(jīng)過一段時期的統(tǒng)計才能看出變化量。
第六，做好培訓的保障。培訓并不全是人力資源管理部門的工作，各個部門一線主管對員工的培訓，同樣要負起責任。如果要做好培訓的保障工作，需要建立健全的培訓制度，需要有對培訓監(jiān)督的體制和職能，需要有支持培訓的硬件設施和設備。
綜上所述，公司要想盡快建立學習型組織，除了持續(xù)有效開展各類培訓外，更主要的是必須從高層開始做起，通過各種手段在企業(yè)內部迅速建立起員工自發(fā)學習的組織氛圍，通過員工價值的提升從而最終實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展。公司要想更好的發(fā)展，培訓工作勢在必行。
參考文獻
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一、目前房地產(chǎn)登記機構及登記人員的現(xiàn)狀
1.房地產(chǎn)登記管理體制
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書”。長期以來，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理具體事務按照屬地管理的原則進行管理，其管理主體為市、縣房地產(chǎn)管理部門。相對于房地產(chǎn)登記業(yè)務，各級政府的主要職責如下：在中央政府，實行房地分別管理的體制，由住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部分別負責有關房地產(chǎn)登記和土地登記的有關政策制定，指導和監(jiān)督各級地方政府執(zhí)行相關的政策。在省級政府，和中央政府職能類似，也是由省住房和城鄉(xiāng)建設廳、國土資源廳分別管理，負責承擔省級范圍內相關政策的制定，指導和監(jiān)督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數(shù)城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門等城市，通常是由國土資源和房屋管理局實施統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記。另一種是房地分設的管理體制，目前多數(shù)城市是這種管理體制，純土地登記業(yè)務由土地管理部門負責，但其他的房地產(chǎn)登記業(yè)務，如在建工程抵押登記、房屋預告登記、房屋初始登記、地役權登記等均由房地產(chǎn)管理部門負責。各市、縣房地產(chǎn)管理部門具體負責房地產(chǎn)登記業(yè)務的機構通常為房地產(chǎn)管理部門下屬的自收自支事業(yè)單位。
2.房地產(chǎn)登記從業(yè)人員
據(jù)了解，絕大多數(shù)房地產(chǎn)登記機構的編制是上世紀八九十年代確定的，這些年房地產(chǎn)登記業(yè)務發(fā)展很快，然而登記機構的編制基本未進行調整，許多登記機構只好通過增加外聘人員滿足日常業(yè)務需要，各機構人員分為編制內和聘用人員兩類，總體比例為1：0. 9,一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)市場規(guī)模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動性較大。登記機構對人員的錄用一般按照事業(yè)單位錄用人員進行，近幾年隨著用人制度的規(guī)范，一些城市通過全市統(tǒng)一公開招考錄用人員。但從現(xiàn)實情況看，登記機構從業(yè)人員還缺乏嚴格的準入要求，錄用門檻偏低，也沒有專業(yè)方面的強制要求，入職以后，也缺乏專業(yè)和系統(tǒng)的學習培訓。人員的整體素質和登記工作要求相比還有較大的差距。
二、境外對不動產(chǎn)登記從業(yè)人員的要求
根據(jù)清華大學法學院程嘯副教授對德國、奧地利、瑞士、韓國、日本等地區(qū)的比較研究，人民大學土地管理系吳春岐博士后對臺灣地區(qū)的比較研究，境外對不動產(chǎn)登記官（不動產(chǎn)中最主要的是房地產(chǎn)，不動產(chǎn)登記官主要是指登記機構從事不動產(chǎn)登記的專業(yè)人員）有著較為完善的培訓、考試、錄用制度，主要有以下幾個特點。
1.登記官都是國家公職人員
具體看，主要有兩類：一類是法官或司法輔助人（司法公務員），如德國和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類是公務員，如日本不動產(chǎn)登記官為國家公務員系列中的法務事務官（指在法務局、地方法務局、法務支局的公務員），韓國為國家第5級公務員，我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記官為從事地政業(yè)務的公務員。
2.登記官要具備較高的法律專業(yè)知識和相應業(yè)務水平
由于不動產(chǎn)登記涉及到民法、物權法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個法律，因此登記官必須具備很高的法律素質，方能勝任不動產(chǎn)登記工作。這一點在德國、奧地利與瑞士體現(xiàn)得最為明顯，德國《司法輔助人法》規(guī)定，成為司法輔助人必須經(jīng)過在專門培養(yǎng)司法輔助人的高等專科學校學習，主要學習法學基礎、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動產(chǎn)法、家庭繼承法、公司法、強制執(zhí)行法與破產(chǎn)法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務員的日本、韓國，其公務員考試中也要求必須掌握相應的法律知識。
3.登記官要經(jīng)過專門的培訓或考試才能從事登記工作
對登記人員的培訓和教育，分為任職前的培訓教育，以及任職期間持續(xù)的再教育。德國司法輔助人考試的主要內容：包括提交學位論文，案例解析，還有1小時口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區(qū)法院申請職位。同時必須在法院、檢查院、事務所、行政機關的預備實習期為兩年，然后才能進入工作崗位，正式上崗后，也要繼續(xù)在崗學習，主要是參加司法輔助人協(xié)會組織的各種研討會。日本的不動產(chǎn)登記官必須經(jīng)過國家公務員考試，分為三類，一類考試非常難，題目相當于研究生級別，通過之后為高級公務員，擔任領導職務，不具體從事登記事務；二類考試必須具備大學學歷，考試包括筆試和面試，通過后會被登記在“錄用候補者名單”，之后由法務省組織面試，通過后就會成為“法務事務官”；三類考試只需具備高中學歷，也包括筆試和面試，通過后也成為國家公務員，其在登記所從事的是最基礎、瑣碎的事務性工作，一般無法擔任登記官。如我國臺灣考試由考試院的考選部負責，考試內容分為普通科目，主要為國文（論文與閱讀測驗），還有專業(yè)科目，主要包括民法概要、土地法規(guī)、土地登記實務、土地稅法規(guī)。
除以上規(guī)定外，還需要具備良好的執(zhí)業(yè)操守和溝通能力。如日本在面試環(huán)節(jié)主要考察人品、人際交往能力。我國臺灣地區(qū)還特別規(guī)定，地政人員不僅須具備豐富的專業(yè)技術知識與能力，更需要具備熱心、負責的態(tài)度與公正清廉的操守品德。
三、建立房屋登記官培訓考核制度的意義
近年來，我國在不動產(chǎn)登記隊伍建設方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地產(chǎn)權屬登記管理辦法》（建設部令第99號）第30條規(guī)定：“從事房屋權屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務培訓，持證上崗”；《房地產(chǎn)交易與權屬登記規(guī)范化管理考核標準》將登記人員進行業(yè)務培訓情況作為一個量化考核標準。通過這些工作，不動產(chǎn)登記人員的素質已經(jīng)得到了一定的提高。但實事求是地說，我國房地產(chǎn)登記人員的現(xiàn)狀還不能令人滿意。登記人員的任用無需嚴格的法律專業(yè)背景和專門的職業(yè)訓練，錄用門檻偏低，臨時工作人員偏多，缺乏相應的登記人員的自我約束、外部監(jiān)督和責任追究機制,房屋登記人員整體素質離不動產(chǎn)登記制度的內在要求還有一定差距。因此，應當比照國外不動產(chǎn)登記官制度，建立我國不動產(chǎn)登記官制度，建立一支專業(yè)化、職業(yè)化的高素質房屋登記人員隊伍。
從登記實踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應當具備多方面的專業(yè)知識。首先，登記人員應當具備較強的法律素質。房屋登記人員無論是辦理房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記，還是協(xié)助法院查封、執(zhí)行，實際上都要依托基礎性法律關系。保證登記行為的正確，要建立在對基礎法律關系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。其次，房屋登記人員應當具備較為專業(yè)的房地產(chǎn)方面知識。房屋登記人員登記的對象是房屋，即使法律關系較為簡單的所有權初始登記，當事人提交的資料也包括土地、規(guī)劃、建筑施工、測繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對這些方面的專業(yè)知識有所了解，還要熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)登記人員根據(jù)其工作崗位的不同，還應當具備相應的計算機、檔案管理等方面的能力和知識。尤其是隨著近年來房地產(chǎn)交易與權屬登記一體化管理的推進，房地產(chǎn)管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來越多地需要依托房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，需要房屋登記人員具有較強的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應當具備很強的責任心和職業(yè)操守。
1.實行房屋登記官制度是完善登記制度的關鍵環(huán)節(jié)
房屋登記工作是一項專業(yè)性、技術性、法律性都比較強的工作，被登記的房屋價值量較大，是權利人重要的財產(chǎn)之一。登記工作的質量，直接影響到房屋權利人的權益和房屋交易的安全，如果發(fā)生登記錯誤，不但給房屋權利人和利害關系人造成損失，登記機構還要面臨行政復議、行政訴訟甚至行政賠償?shù)娘L險。因此，可以說，不動產(chǎn)登記制度作為保障不動產(chǎn)權利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動產(chǎn)登記機構工作人員的具體行為來實現(xiàn)的，只有確保登記機構的工作人員具備足夠的知識水平、符合要求的專業(yè)能力，才能保證登記工作的真實性、準確性，從而維護登記的效力，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)交易的安全與效率，為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定堅實的基礎。
2.實行房屋登記官制度是防范登記風險的重要舉措
房地產(chǎn)登記制度是保障房地產(chǎn)權利、維護交易秩序的一項重要制度。登記具有公信力，登記工作的準確性與申請人、利害關系人的權益密切相關。登記工作的質量，直接影響房地產(chǎn)交易的安全，影響到社會的和諧、穩(wěn)定。據(jù)最高人民法院統(tǒng)計，2000年以來，全國的行政案件數(shù)量平均增長了20%，而房屋登記行政案件增長了近200%。2008年以來，房屋登記行政案件量已超過拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國《物權法》第21條規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”在最高人民法院出臺的司法解釋《關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》中，明確房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的賠償責任。《房屋登記辦法》第92條規(guī)定：“登記機構及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機構承擔相應的法律責任。登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。”住房和城鄉(xiāng)建設部《關于做好房屋登記審核人員培訓考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號文件，以下簡稱61號文件）的要求，房屋登記官可以在房地產(chǎn)登記機構內部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔相應責任。因此，一方面登記機構要盡到合理審慎的職責，需要高素質的登記審核人員完成；另一方面，實行登記官制度有利于明確登記審核人員的責任，有利于登記機構對相關人員的追償。
3.實行房屋登記官制度是提高登記人員素質的必要途徑
長期以來，我國房屋登記機構錄用人員無章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經(jīng)培訓就承擔登記審核等登記關鍵性崗位工作。《物權法》實施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》修改意見的過程中，專家、學者及登記業(yè)內人士都強烈呼吁，要盡快借鑒國際經(jīng)驗，建立符合我國國情的登記官選拔、任用、培訓考核機制。實行房屋登記官培訓考核制度，對房地產(chǎn)登記機構從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應調離房屋登記審核崗位。通過對審核人員提出要求，增強登記人員的學習主動性和動力，從而逐步提高登記人員素質和業(yè)務水平。
四、推進我國房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化的初步構想
我國的房地產(chǎn)登記審核人員培訓考核機制尚處于建立階段，推進登記人員專業(yè)化、職業(yè)化是今后的發(fā)展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓考核的方式取得上崗證書。培訓考核制度設計有以下幾個特點：一是，通過考核建立登記審核人員的準入要求。參加培訓考核條件有學歷和專業(yè)，以及從事實務的要求。具體條件為大專以上學歷，學習專業(yè)為房地產(chǎn)、法律、規(guī)劃、建筑、土地管理、測繪、經(jīng)濟等，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿3年。或者其他專業(yè)，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿4年的。二是，注重培訓考核的科學性和實用性。培訓考核內容，結合登記審核人員的工作性質和工作內容設計，主要包括房地產(chǎn)登記制度與政策、房地產(chǎn)登記實務與案例兩部分。房地產(chǎn)登記制度與政策主要包括登記業(yè)務所涉及到的民法、行政法知識、房地產(chǎn)管理基本制度與政策、房地產(chǎn)登記檔案管理、房地產(chǎn)測繪基礎知識、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)登記實務與案例主要包括房屋登記辦法、登記實務、案例分析等。三是，保證培訓考核的統(tǒng)一性、公平性和權威性。房屋登記審核人員培訓考核，實行全國統(tǒng)一培訓考核標準、統(tǒng)一考核題庫、由住房和城鄉(xiāng)建設部頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書。培訓考核的具體組織實施由省級住房和城鄉(xiāng)建設部門負責，培訓的師資必須通過住建部考試，符合相關標準。考核方式采取應考人員在計算機上答題方式，通過二代身份證識別儀對應考人員的身份進行審查，考場還采取全程錄像監(jiān)控。通過一系列制度設計，保證考試的公平、公開和公正。
據(jù)統(tǒng)計，2011年開始培訓考核工作，到2012年1月30日止，全國共有21個省的21318人參加了考試，房地產(chǎn)登記制度與政策通過人數(shù)為7522人，合格率為35%；房地產(chǎn)登記實務與案例通過人數(shù)為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數(shù)為5358，合格率為25%。從培訓考核實施的情況看，地方登記機構人員參與的積極性較高，對考試方式和內容也較為贊同，在登記機構中興起了一股學習業(yè)務、鉆研業(yè)務的熱潮。
下一步，在繼續(xù)完善房屋登記官培訓考核制度的基礎上，應當積極推進房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化進程，在當前法律法規(guī)未出臺的情況下，可以在以下幾個方面進行探索：
一是，建立登記人員全員學習培訓制度。目前只對房屋登記審核人員進行考核，并不是說對于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓和考核的要求，建房[2009]61號文件要求，房地產(chǎn)登記機構的其他工作人員應當具備與其崗位相適應的專業(yè)知識，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓考核體系。地方建設（房地產(chǎn)）主管部門和房屋登記機構應當從加強機構內部管理、提高登記工作準確性的要求出發(fā)，制定相關的培訓和考核要求。通過定期的培訓和考核，保證全體登記機構工作人員具備和登記工作相適應的知識和能力。
二是，建立持續(xù)教育和動態(tài)管理機制。由于法律法規(guī)的不斷完善，需要對房屋登記官進行繼續(xù)教育，不斷更新知識，提高業(yè)務水平，以便使工作人員能夠及時掌握最新的法律、房地產(chǎn)等方面專業(yè)知識，保證其具備符合工作要求的綜合素質。
三是，嚴格房屋登記官簽字制度。嚴格執(zhí)行只有房屋登記官才能從事房地產(chǎn)登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時建立登記人員的責任追究制度和職業(yè)保險制度，完善房地產(chǎn)登記的賠償制度。
四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國正積極推進事業(yè)單位改革，按照事業(yè)單位改革思路，結合我國國情，登記機構應當作為承擔行政職能的機構，予以保留和加強并逐步轉為行政機構。房屋登記官應當作為專業(yè)技術類公務員，實行聘任制，建立獨立的退出機制和晉升系統(tǒng)。對取得房屋登記官資格的人員，登記機構應當在待遇、收入等方面相應提高，實行分等定級，進一步增強他們的責任感和使命感。
從長遠看，房地產(chǎn)登記人員的職業(yè)化、專業(yè)化，以及房地產(chǎn)登記人員的責任和義務都需要通過法律法規(guī)的要求來明確，要加快立法進程，不斷完善我國的不動產(chǎn)登記制度，保護權利人的合法權益，為經(jīng)濟社會的發(fā)展提供必要的基礎和條件。
管理，就是以人為核心，在特定的環(huán)境中，由各種設施、資源（包括人力、物力、財力資源）等支持，進行策劃、實施、檢查與改進的活動，為了達到共同的目標，所進行的協(xié)調管理活動。管理離不開管理組織和管理規(guī)范的要求，管理規(guī)范是管理組織實施管理的手段或措施。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程中，管理占有重要地位，房地產(chǎn)管理是一個體系，需要科學合理的應用，才有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。通過管理，即可以完成預定的計劃，也可以通過不斷的檢查與改進，使房地產(chǎn)行業(yè)更快更好的發(fā)展。房地產(chǎn)管理中，有管理還不夠，還需要有創(chuàng)新。創(chuàng)新實際就是使用新的方法或借鑒獨特的手段進行管理，使用新方法解決老問題，充分利用人們的創(chuàng)新能力，發(fā)揮人才的創(chuàng)造性思想，使產(chǎn)品與服務都上一新臺階。要想更好的進行管理創(chuàng)新，必須從三方面入手，三方面都有創(chuàng)新，才能促進管理創(chuàng)新的發(fā)展。這三方面是指，管理思想的創(chuàng)新，管理制度的創(chuàng)新和技術方法的創(chuàng)新。
2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性
2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性
目前的房地產(chǎn)管理雖然同其他行業(yè)一樣，通過不斷的運行取得了很好的發(fā)展與完善，但是在發(fā)展過程中，依然存在很多問題，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展，使其發(fā)展速度減慢。因此，要提升房地產(chǎn)的發(fā)展，就需要不斷的進行創(chuàng)新，引入新的管理理念，通過新的管理方式和方法，為房地產(chǎn)發(fā)展注入新的力量。在房地產(chǎn)管理和發(fā)展過程中，人才培養(yǎng)是制約管理發(fā)展很大的一個難題。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，城市建設的加快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不再像過去靠豐厚的資金支撐以使發(fā)展壯大，而是注重了人才在房地產(chǎn)管理中的作用，利用人才管理、宣傳甚至銷售，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展。當前，很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)缺乏高素質人才，人才儲備量少，或由于競爭激烈、福利待遇等各方面的不適宜，導致大量的人才跳槽嚴重，人才流失量大，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成了一定的影響。因此，做好房地產(chǎn)人才培養(yǎng)與儲備工作對房地產(chǎn)發(fā)展有著重要的作用，是亟待解決的一大難題，尤其是高級管理人才，房地產(chǎn)管理的發(fā)展需要在這方面進行適當?shù)膭?chuàng)新。除了注重人才培養(yǎng)，在新的房地產(chǎn)市場專業(yè)化與集中度不斷提高的今天，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本加大，利潤降低，要使房地產(chǎn)經(jīng)濟效益最大化，就需要房地產(chǎn)管理人員加強項目開發(fā)管理，在開發(fā)上創(chuàng)新，努力降低開發(fā)成本，提高綜合效益，使房地產(chǎn)管理創(chuàng)新再上新高。
2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性
房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新不是一個人、一個部門或一個領導者的事，它在房地產(chǎn)管理發(fā)展中起著積極的作用，它可以帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)的各環(huán)節(jié)不斷開展創(chuàng)新與改革。鼓勵各部門積極想點子，提高效率、充分利用資源，使利益最大化。這樣的創(chuàng)新活動，可以有效的改革房地產(chǎn)行業(yè)弊端，使使房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。
3房地產(chǎn)管理實踐創(chuàng)新
3.1管理模式的探索和創(chuàng)新
在信息技術飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要順應信息技術的要求，不斷的對房地產(chǎn)進行管理的創(chuàng)新。管理模式的創(chuàng)新是是進行房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的第一步，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要用知識管理來提高管理模式的創(chuàng)新水平。例如，在管理模式的改進和創(chuàng)新中，可以建立相應的激勵機制和獎懲制度，使房地產(chǎn)的發(fā)展和員工個人的利益掛鉤，進而調動企業(yè)員工的積極性。
3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新
如今的經(jīng)濟社會是拼人才、拼知識、拼技能的社會，各行各業(yè)的發(fā)展都離不開人才的作用，故對于房地產(chǎn)行業(yè)，也要注重人才的培養(yǎng)，充分發(fā)揮人在房地產(chǎn)管理中的作用，建立完善的培訓機制，培養(yǎng)人才，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造價值，使企業(yè)在房地產(chǎn)管理行業(yè)脫穎而出。建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓管理系統(tǒng)，確定培訓項目與內容，使受訓者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應用到實際工作中。培訓管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓管理制度與流程入手，再將培訓內容細化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進入，專業(yè)技能相對薄弱，專業(yè)知識差。所以，在培訓前，需針對不同的人員制定不同的培訓方案，摸清每一個員工掌握技能的情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進行分類、排班，確定不同的培訓內容，以使培訓效果達到最好。在房地產(chǎn)管理過程中，吸引高素質的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因為只有通過不斷的學習，人員素質才會整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績才會整體提高，管理得到提升。
3.3進行項目管理的創(chuàng)新、項目的管理是推進當前房地產(chǎn)管理
創(chuàng)新的重要形式之一，在新的市場形勢下，為了擴大自身的生存和發(fā)展的空間，取得穩(wěn)定的發(fā)展，就需要對項目管理進行創(chuàng)新。房地產(chǎn)的開發(fā)范圍廣，周期長，因此房地產(chǎn)只有不斷擴大自身的經(jīng)營規(guī)模，實行多個項目的共同開發(fā)，進而提高房地產(chǎn)的抗風險的能力，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)的長足發(fā)展。
3.4信貸政策的創(chuàng)新
由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對信貸政策進行創(chuàng)新。例如國務院新出臺的調節(jié)政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房價的過分增長，減少了金融風險，進而促進了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
3.5土地市場管理的創(chuàng)新
對房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新還需要從基礎上著手，即對土地市場的管理進行改革和創(chuàng)新，不斷完善土地的供應方式。同時，進一步提高對閑置土地的利用率，加大對其的處理力度，進而盤活建設用地，這樣很大程度上節(jié)約了土地資源。為了防止投資商的投機行為，國家需要采取相應的措施，加強對土地的管理，切不可任由發(fā)展，不加限制。
3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新
關鍵詞：房地產(chǎn)；管理；創(chuàng)新；探究
隨著生活水平的漸漸提升，樓房已經(jīng)成為一大必需品，加上人們對房價關注度的不斷提升，這使得房地產(chǎn)行業(yè)漸漸成為社會各界關注的重點。然而，現(xiàn)代房地產(chǎn)的管理方面依然存有部分問題與不足。要想房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代市場競爭中取得長遠發(fā)展，那么房地產(chǎn)管理就需要進行創(chuàng)新、改革，這樣才能跟上社會發(fā)展、進步的速度。
1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的涵義
房地產(chǎn)管理不但能夠完成先前制定目標、方案，還能夠通過多方面的檢查和完善，促使現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)向更為科學、合理、可持續(xù)發(fā)展的方向邁進。然而，隨著房地產(chǎn)市場逐漸的復雜化，單靠管理是遠遠不夠了，還應該在其中加入創(chuàng)新的元素，這樣才能更好地適應市場和社會的發(fā)展。創(chuàng)新指的是利用全新的方法或者引用特別的手段來開展房地產(chǎn)管理工作。引入新的方法、手段來解決舊問題，將人們的創(chuàng)新力、創(chuàng)新思維等充分調動起來，從而促使房地產(chǎn)管理以及房地產(chǎn)兩者獲得更好的發(fā)展。而要想做好房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作，就需要充分考慮到以下三大方面，分別是：管理模式創(chuàng)新、人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新以及城市發(fā)展模式上的創(chuàng)新。這三者之間有著密切的聯(lián)系，因為思想和行動上的創(chuàng)新都是極為重要的，所以三者缺一不可。
2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性
首先，雖說與先前相比，房地產(chǎn)管理獲得了不小的進步和發(fā)展，但隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)熱度的不斷提高，其中管理方面方面也漸漸暴露出一些不足之處，這切實對房地產(chǎn)的發(fā)展造成了影響。所以，要想房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不受影響和沖擊，就必須重視創(chuàng)新一舉，應用先進、科學的管理理念與方法，為現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強有力的后勤保障。其次，由于現(xiàn)代房地產(chǎn)市場逐漸趨向集中化，所以導致房地產(chǎn)項目開發(fā)成本大幅度上升，進而大大降低了現(xiàn)代房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。這就需要房地產(chǎn)管理部門重視項目開發(fā)管理工作，并充分利用管理創(chuàng)新來減少項目開發(fā)成本，提升房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。最后，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新并非指某一職員或者領導開展創(chuàng)新工作，應該動員起房地產(chǎn)行業(yè)中各大組成部分共同參與。比如，企業(yè)可以激勵管理人員積極創(chuàng)新、鼓勵職員提升效率等。開展類似的管理活動，不但可以充分提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，還有助于推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新具有重大意義，相關的管理部門和人員應當加以重視。
3房地產(chǎn)管理創(chuàng)新實踐
3.1管理模式創(chuàng)新
管理模式創(chuàng)新的意義是重大的，因為它絕對是開展房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的首要任務，同時它也是推動房地產(chǎn)更好、更快發(fā)展的基本要素。所以，在進行房地產(chǎn)管理模式創(chuàng)新的時候，必須要用科學、嚴謹?shù)膽B(tài)度對待，馬虎不得。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)應當充分調動知識管理用以提升管理模式的創(chuàng)新力。比如，在進行管理模式創(chuàng)新，可以適當建立激勵制度。具體來說就是將房地產(chǎn)的發(fā)展與企業(yè)職員的利益聯(lián)系起來，這樣不但可以充分調動企業(yè)各職員的參與度和積極度，還可以有效推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，也可以建立有關的獎懲制度，對于管理創(chuàng)新工作有突出貢獻的人員或部門給予一定的獎勵，以鼓勵企業(yè)人員對管理創(chuàng)新加以關注，從而有利于房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的順利開展。
3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新
人才是21世紀最不可或缺的一部分，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，各行各業(yè)對人才的要求越來越高，也更加注重人才的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，要想適應市場、社會的發(fā)展，就應當也重視行業(yè)人才的培養(yǎng)。創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式不但能為企業(yè)自身帶來技術支持，還將提高房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展水平。這要求房地產(chǎn)企業(yè)應當建立起科學、完善的人才培養(yǎng)管理體系，并明確培養(yǎng)內容及方案，使培訓人員所學的內容可以應用到真實的工作中。首先，需要制定有效的培訓管理機制，把有關的培訓內容、知識細節(jié)化，以將培訓的效率以及效果放到最大化。其次，由于近些年來許多非房地產(chǎn)專業(yè)的人員涌入，導致房地產(chǎn)行業(yè)人員水準參差不齊，所以在進行人才培訓時，應當針對專業(yè)不同的人員提供不同的培養(yǎng)計劃。最后，“終身學習”是新世紀的一大口號，房地產(chǎn)行業(yè)應當定期組織人才培養(yǎng)活動，不斷致力于提升企業(yè)人員的綜合素質，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供人才、技術上的有力支持。
3.3城市發(fā)展模式的創(chuàng)新
現(xiàn)代城市的飛速發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的大力支持，而房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展也緊緊依靠著城市的發(fā)展，兩者間的聯(lián)系和發(fā)展是密不可分的。隨著現(xiàn)代城市居民生活水平的提高，他們對于居住環(huán)境所提出的要求也有所增加。這無疑給房地產(chǎn)開發(fā)提出了更多標準和要求，其中最為突出的就是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須與城市的發(fā)展相協(xié)調，與當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境相協(xié)調。在這一前提下，房地產(chǎn)行業(yè)要注重城市發(fā)展模式的創(chuàng)新，積極與當?shù)氐恼块T相配合，摸索出合適的管理方法。當然，現(xiàn)代各大行業(yè)要想獲得長足性的發(fā)展，就必須貼合“可持續(xù)發(fā)展道路”這一標準，所以在城市發(fā)展模式的創(chuàng)新中，也應當將房地產(chǎn)行業(yè)引入可持續(xù)發(fā)展的行列中，以推動本身的經(jīng)濟發(fā)展。
4結束語
由于房地產(chǎn)管理水平的滯后，限制了現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，因此提出了房地產(chǎn)管理創(chuàng)新這一大理念。文章首先解釋了房地產(chǎn)管理創(chuàng)新所代表的涵義，接著闡述了現(xiàn)代房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性，最后提出了房地產(chǎn)管理的三點創(chuàng)新實踐內容。希望文章相關論述能供眾多房地產(chǎn)管理人員參考，并為推動我國現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展做出貢獻。
作者:房麗 梁麗 單位:日照市國土資源局
參考文獻：
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關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財務應對策略
營改增作為我國一項重要的稅制改革，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了非常具體的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在營改增政策下有效降低稅務負擔，實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績和利潤的持續(xù)提升，就必須加強對營改增政策的了解，在財務管理中采取具體的應對策略，有效化解營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不利影響，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到有效應對營改增，并充分發(fā)揮自身結構優(yōu)勢，積極拓展現(xiàn)有業(yè)務范圍，在營改增的框架下做好轉型升級，為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的增長點，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效益。
一、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理中，應加強對財務人員的培訓
由于營改增政策與原有的稅務政策有著較大的區(qū)別，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作產(chǎn)生了較大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在營改增政策下做好納稅工作，就需要加強對財務人員的培訓。
（一）組織財務人員學習營改增政策
營改增政策推出之后，房地產(chǎn)企業(yè)應認識到營改增的重要性，并通過專業(yè)培訓和業(yè)務培訓等多種方式，組織財務人員了解和學習營改增政策，確保房地產(chǎn)企業(yè)納稅工作合規(guī)。
（二）強化財務人員專業(yè)技能，改變納稅方式
在組織財務人員相關培訓之后，應對財務人員的專業(yè)技能進行強化，使財務人員能夠了解營改增與原有納稅工作的區(qū)別，做到在納稅工作中，改變納稅方式，及時申報納稅。
（三）讓財務人員掌握營改增的納稅特點
考慮到營改增的特點以及對房地產(chǎn)企業(yè)的特殊影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員只有掌握營改增的納稅特點，并在實際納稅工作中實踐，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理工作質量。
二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理中，應提前做好稅務籌劃工作
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想有效應對營改增，就要在財務管理過程中明確營改增的影響，并通過積極做好稅務籌劃工作，來降低營改增產(chǎn)生的不利影響。具體應從以下幾個方面入手：
（一）制定具體的稅務籌劃方案
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，稅務籌劃是降低企業(yè)稅負的重要手段。基于這一目的，房地產(chǎn)企業(yè)應在財務管理中，對稅務籌劃引起足夠的重視，制定具體的稅務籌劃方案以滿足實際要求。
（二）在營改增框架下對稅務籌劃方案進行調整
根據(jù)稅務籌劃的實際需要，以及營改增政策的現(xiàn)實調整，房地產(chǎn)企業(yè)應在營改增框架下對稅務籌劃方案進行必要的調整，以此適應營改增的需要，達到降低企業(yè)稅務負擔的目的。
（三）提高稅務籌劃的針對性和有效性
在稅務籌劃過程中，應與房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況相符，提高稅務籌劃的針對性和有效性，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃能夠在科學性、合理性和實效性上滿足實際需要。
三、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理中，應有效拓展業(yè)務范圍做好轉型升級
根據(jù)營改增的規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)依然采取單一的房地產(chǎn)開發(fā)模式，所繳納的稅額比營改增之前會有所上升。這一現(xiàn)狀要求房地產(chǎn)企業(yè)應通過必要的財務測算，有效拓展業(yè)務范圍，通過企業(yè)的轉型升級達到降低稅務負擔的目的。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)應有效拓展業(yè)務范圍，正確利用營改增的進項抵扣政策
在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)只有有效拓展業(yè)務范圍，在原有業(yè)務基礎上增加服務業(yè)項目，并正確利用營改增的進項抵扣政策，才能實現(xiàn)整體稅負的下降。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應加強財務核算，提高納稅額計算的準確性
此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應在財務核算中，加強財務核算工作的力度，使財務核算能夠根據(jù)企業(yè)的利潤水平和營業(yè)收入準確核算應繳稅額，提高納稅的準確性。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)應努力轉型升級，合理利用營改增政策
除了要拓展企業(yè)服務范圍之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要在周邊產(chǎn)業(yè)上發(fā)力，通過努力轉型升級，增加納稅低或者享受稅收減免政策的業(yè)務，抵消營改增帶來的納稅額升高的影響。
四、結論
通過本文的分析可知，在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效化解營改增帶來的不利影響，就要在財務管理中采取具體的應對策略，具體應從加強財務人員的培訓、提前做好稅務籌劃工作以及有效拓展業(yè)務范圍做好轉型升級等方面入手，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時化解營改增危機，抓住有利契機，將營改增作為主要的改革和發(fā)展契機，為房地產(chǎn)企業(yè)提供有利的支持。所以，做好財務管理應對，是房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策下所采取的必要措施，對房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。
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關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；人才培養(yǎng)；促進；房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展
一、我國現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)人才概述
我國的房地產(chǎn)市場在最近的幾年時間之內取得了突飛猛進的發(fā)展，對房地產(chǎn)人才的需求也在不斷的增加，在這種情形下，我們需要對房地產(chǎn)人才進行專門的培訓，才能促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟更好更快的發(fā)展。
（一）現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)人才的特點
1、復合性。現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)濟領域是一個綜合性領域，房地產(chǎn)經(jīng)濟人才應掌握復合性的知識。房地產(chǎn)的知識主要包括以下方面：市場調研、土地經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)的交易、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)服務等。對房地產(chǎn)人才的需求往往也是首先要復合性的人才，最好的房地產(chǎn)人才應當具有經(jīng)濟學的知識、管理學的知識、建筑、園林綠化、國家的法律法規(guī)等方面的知識。這樣的人才即熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營的技巧，有知道建筑結構的基本常識，可以很好的勝任房屋銷售、管理等任務，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來最大化經(jīng)濟效益。
2、實用性。房地產(chǎn)經(jīng)濟人才的從業(yè)主要要求的是熟知房地產(chǎn)全程策劃各個環(huán)節(jié)的實用性知識，以便能在進行房地產(chǎn)銷售的時候能夠熟練的回答客戶提出的一切關于項目的相關疑問。同時，還應掌握合同等方面的知識，以便在簽訂房屋租售合同的時候進行相關問題的答疑，這樣才能促進房屋租售合同的順利簽訂。除了具備以上的知識外，還需要熟知房地產(chǎn)金融、建筑工程造價、房地產(chǎn)估價等方面的知識，這樣才能準確判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)找準市場自己的定位服務。
3、獨特性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展息息相關，需要根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展調整房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展遵循的一般規(guī)律是“繁榮——調整——衰退——復蘇——繁榮”的循環(huán)過程。在進行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，要準確判定房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展所處的的具體階段。在房地產(chǎn)人才的培養(yǎng)方面，需要加快對房地產(chǎn)人才的培養(yǎng)，促使人才與產(chǎn)業(yè)相結合，以便更好的為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展服務，以此促進整個房地產(chǎn)經(jīng)濟健康持續(xù)地發(fā)展。
4、必要性。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷擴大，在房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的同時，房地產(chǎn)人才隊伍的培養(yǎng)也要與時俱進。我國目前的房地產(chǎn)人才缺口還很大，房地產(chǎn)企業(yè)要加緊自身人才的培養(yǎng)，這樣才能促進企業(yè)自身發(fā)展的同時，更好地服務于整個房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。
（二）適應現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟的房地產(chǎn)專業(yè)教育的特點
1、房地產(chǎn)課程具有依托性。由于房地產(chǎn)本身具有的特點，對于房地產(chǎn)人才的培養(yǎng)，完全不用房地產(chǎn)公司自己培訓，可以依托院校進行培訓，院校的培訓往往更加的專業(yè)、更加經(jīng)濟，在進行培養(yǎng)的時候，還可以進行脫產(chǎn)的培養(yǎng)，系統(tǒng)的教授學員房地產(chǎn)的經(jīng)濟知識，進而可以更高效地促進房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。
2、層次分明。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟的從業(yè)人員中，具有各個不同學歷的人才。掌握不同的技能的不同人員可以勝任不同的工種，博士人才可以從事房地產(chǎn)建設，碩士和本科人才可以從事房地產(chǎn)銷售，專科人才可以站崗。對于不同層次的人才，經(jīng)過接受繼續(xù)教育后還具有流動性，例如碩士人才經(jīng)過繼續(xù)教育后可以從事房地產(chǎn)建設，可以從銷售工作轉崗，建造更多更好的房地產(chǎn)，也可以有效的促進房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，以此帶動整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的進步。
3、繼續(xù)學習的廣泛性。房地產(chǎn)教育一個重要的特點就是接受再教育的人數(shù)非常多。在我國的一線城市，一線房地產(chǎn)企業(yè)往往和一線的大學進行合作，將自己的職員放到大學里面去接受再教育，使得這些職員可以學到新的技能，人才是經(jīng)濟進62193ffe421f0b01496d7a7c4db513fa步的主要因素，通過再教育，可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的提升，同時促使整個房產(chǎn)經(jīng)濟的進步。
二、進行房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展
（一）根據(jù)能力結構培養(yǎng)適應房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的專業(yè)人才
根據(jù)能力結構的劃分，我們可以將房地產(chǎn)專業(yè)人才分為三類：研究型人才、應用型人才、復合型人才。
房地產(chǎn)專業(yè)研究型的人才顧名思義就是注重研究房地產(chǎn)專業(yè)的人才，這些人才往往具有扎實的房地產(chǎn)專業(yè)理論知識基礎，可以進行房地產(chǎn)發(fā)展理論研究的人才。在進行房地產(chǎn)研究型人才培養(yǎng)的時候，往往要加強房地產(chǎn)基礎理論的學習，掌握更多的房地產(chǎn)專業(yè)理論知識，對于房地產(chǎn)實務操作可以相應的減少。房地產(chǎn)專業(yè)研究型人才的培養(yǎng)，要求開設房地產(chǎn)專業(yè)課題研究的相關高校設施齊備，房地產(chǎn)專業(yè)理論研究底蘊深厚，才能為房產(chǎn)經(jīng)濟更好地發(fā)展奠定堅實理論基礎。
房地產(chǎn)應用型人才的培養(yǎng)主要強調房地產(chǎn)理論的實戰(zhàn)運用，這與研究型人才的培養(yǎng)恰恰不同，前者注重的實務能力的建設，后者強調的是理論功底的建設。房地產(chǎn)應用型人才的培養(yǎng)，不需要進行大量的房地產(chǎn)理論學習，更多地是注重理論聯(lián)系實際，這樣就可以更好地在實踐中促進房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。
房地產(chǎn)復合型人才是指將房地產(chǎn)理論與實踐相結合的培養(yǎng)方式。在進行房地產(chǎn)復合型人才培養(yǎng)的時候，首先要對房地產(chǎn)人才進行挑選，把既具備堅實的理論理論基礎又能力突出的專業(yè)人才挑選出來，進行專門的房地產(chǎn)綜合知識和技能培訓，這種理論和實踐都具備的人才是促進房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。
（二）根據(jù)不同類型的房地產(chǎn)專業(yè)知識開展分類培養(yǎng)，促進房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展
按照專業(yè)知識結構進行劃分，我國的房地產(chǎn)人才可以分為以下幾類：管理類人才、工程類人才、復合型人才。
工程型人才主要學習的是工程技術類的知識，在進行課程的安排上，側重于工程管理類的學習，這就使得學生的理論知識和實踐知識并用，使得他們可以從事工程技術的創(chuàng)作，同時還具有一定的管理能力和創(chuàng)新能力，他們可以在微觀上把控房地產(chǎn)經(jīng)濟，促進房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。
管理類的人才的培養(yǎng)主要側重于企業(yè)管理知識的學習。這類人才主要側重培養(yǎng)的是房地產(chǎn)企業(yè)管理知識體系，他們可以在宏觀上把控房產(chǎn)經(jīng)濟，以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應國家經(jīng)濟的發(fā)展。
復合型人才是指既具備工程類知識，又具備企業(yè)管理類知識，兩方面知識都有很好掌握的人才。這種人才往往“不偏科”，房地產(chǎn)基礎知識和技能都能掌握，這類人才在促使房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展上發(fā)揮更大的作用。
三、培養(yǎng)合格的房地產(chǎn)人才，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展
（一）培養(yǎng)適應經(jīng)濟發(fā)展的不同類型房地產(chǎn)人才
每個學校在進行房地產(chǎn)人才的培養(yǎng)的時候，要結合當?shù)氐奶厣Y合自身院校的特點開展。按照我國社會發(fā)展的實際情況，在進行房地產(chǎn)人才培養(yǎng)的時候，往往需要培養(yǎng)應用型的人才或者是復合型的人才，這樣才能更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。如果一個學校的土木工程是強項，那么就可以選擇土木工程的復合型人才進行培養(yǎng)，如果一個院校的強項是管理，則可以培養(yǎng)管理型的人才，使得相關的專業(yè)人才可以得到更好的發(fā)展。
在進行人才培養(yǎng)的時候，要牢牢把握房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，要培養(yǎng)出人才對國家經(jīng)濟政策的敏感性，如國家的信貸政策和稅收等政策的變動情況，在國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調整的時候，準確判定這種經(jīng)濟環(huán)境之下的房地產(chǎn)經(jīng)濟走勢，以便企業(yè)制定適應房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的下一步經(jīng)營戰(zhàn)略。
（二）確定培養(yǎng)的目標
在確定人才類型之后，需要解決的下一個問題就是培養(yǎng)的目標。在進行人才培養(yǎng)的時候，我們往往需要針對不同人才的各自特點和房地產(chǎn)發(fā)展實際情況進行分類培養(yǎng)，以便各種人才在進入房地產(chǎn)行業(yè)后可以學有所用。一般而言，我們開展房地產(chǎn)工作的時候，我們往往會涉及到多方面知識，尤其要用到房地產(chǎn)經(jīng)濟的專業(yè)知識，故而需掌握完整的房地產(chǎn)知識體系才能更好地解決遇到的相關問題。故而，在進行房地產(chǎn)人才培養(yǎng)時，應當根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的實際需要，培養(yǎng)房地產(chǎn)人才的經(jīng)濟分析能力、房地產(chǎn)基礎、房地產(chǎn)法律等各方面知識，這樣才能使得培養(yǎng)出來的房地產(chǎn)人才更好地勝任房地產(chǎn)經(jīng)濟相關工作。
【關鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 人才管理 規(guī)范化發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)有著資金密集、技術密集以及人才密集的特點，但是從其本質來講，與其他類型的企業(yè)一樣，市場競爭主要是針對人才的競爭。要掌握市場的主動權，就要擁有高質量的人才，對其進行科學、有效的管理，保證企業(yè)的長足發(fā)展、持續(xù)經(jīng)營。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的人才管理還存在諸多問題，導致人才流動性大，大大影響到了企業(yè)的綜合競爭力。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀與人才需求
房地產(chǎn)經(jīng)營管理的系統(tǒng)性特點決定了對高素質人才的需求。其實房地產(chǎn)的經(jīng)營管理屬于一個復雜的、大型的、綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到多個方面，比如房地產(chǎn)經(jīng)濟基礎、估價評估、經(jīng)紀業(yè)務、產(chǎn)權登記實務以及房管員實務、相關的法律法規(guī)等等，因此對于人才的綜合素質及專業(yè)素質要求較高，①需要在企業(yè)內部打造一支專業(yè)化程度高的經(jīng)營管理團隊。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越來越成熟，對人才的迫切需求也越來越明顯，甚至在某種程度上還反映出人才儲備、知識儲備不足的情況，比如人才的知識類型不全面、專人人才短缺等。
國土資源有限性與房地產(chǎn)產(chǎn)品結構失衡的矛盾。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度過快而出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩的問題，但是不能僅憑空置房過多就做出產(chǎn)能過剩的判斷，也不能武斷地將房地產(chǎn)業(yè)列入產(chǎn)能過剩的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品結構失衡等方面。城市化發(fā)展進程越來越快，但是可利用的國土資源卻越來越少。所以，房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)的發(fā)展重點在于對房地產(chǎn)產(chǎn)品結構的調整，通過科學的手段解決房地產(chǎn)產(chǎn)品結構失衡與國土資源有限性的矛盾。要解決這一重大難題，就需要對國家相關房地產(chǎn)經(jīng)營政策進行研究、執(zhí)行、監(jiān)督，相應地對人才的要求也更加迫切。②
房地產(chǎn)業(yè)人才流動頻繁。導致房地產(chǎn)業(yè)人才流動頻繁的主要原因來自于兩方面：一是行業(yè)因素。首先由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅速，以至于專業(yè)人才出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象。現(xiàn)在國內的房地產(chǎn)投資年增長率大概在20%左右，而專人才人的增長率只有不到8%，并且一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籠絡了大部分行業(yè)優(yōu)秀人才，使得人才匱乏的問題越來越突出。而一些高級人才，比如建筑工程師、規(guī)劃設計師以及高級營銷經(jīng)理等，更是奇貨可居。而在房地產(chǎn)業(yè)中不僅開發(fā)企業(yè)極需人才，其它相關的諸如中介、物業(yè)管理等也有相應的人才需求。然而，一些人才培訓機構、大專院校等在人才供給方面很難滿足市場的需求。正是由于人才匱乏，所以對于在職人員來講，一旦有機會跳槽就很難不動心。其次，企業(yè)間的競爭導致人才流動頻繁。對于一些剛成立的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，要吸引大量的人才才能保證其穩(wěn)定的發(fā)展，就會不惜代價從其他公司高薪聘請人才，從某種程度上抬高了房地產(chǎn)業(yè)人才的市場附加值，加快了人才的流動速度。再次，房地產(chǎn)自身項目開發(fā)的特性也導致人才流動率高。一旦一個項目結束，原來的人員就會轉到新項目中去，隨著項目開發(fā)周期越來越短，新項目上市的頻率越來越高，大批人員就會跟著項目“跳槽”。最后，市場分工的不斷細化，也為行業(yè)內人才流動提供了更多的機會。通常房地產(chǎn)行業(yè)包括設計、開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理等若干大類，從這些大類中又劃分出更多的細類，比如規(guī)劃設計、室內設計、景觀設計、中介、貸款服務等等，正是越來越細的分工為人才的分流提供更多的途徑。
二是個人因素。具體表現(xiàn)為：首先受到經(jīng)濟利益的驅動，由于新項目大量入市，房地產(chǎn)人才跳槽的機會也越來越多，而很多企業(yè)招徠人才的主要手段即為高薪誘惑，一些原有企業(yè)的福利待遇不如新企業(yè)，則員工很難不選擇新企業(yè)。其次，受個性與事業(yè)發(fā)展需求的影響。相對而言，房地產(chǎn)業(yè)的人才體現(xiàn)出年輕化、專業(yè)化以及受教育程度高等特點，這類人群精力旺盛，對自我價值的實現(xiàn)有更強烈的要求，因此一旦有更好職位或者更多的提升機會，他們也會毫不猶豫地離職。最后一個原因，員工自身無法融入公司文化，即員工對企業(yè)文化無法產(chǎn)生認同感，那么也會離開公司而尋求自己認同的企業(yè)。
加強人才管理，促進房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展
加強內部管理。往往企業(yè)吸引人才的要素除了品牌、經(jīng)濟實力以外，科學、完善的內部管理體制也是重要因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強內部管理力度，對組織結構做進一步優(yōu)化，實現(xiàn)管理制度的規(guī)范化，營造一個良好的、和諧的、科學的人才生存環(huán)境，勢必會留住人才、發(fā)展人才，使得人才為己所用。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，往往有一筆錢、一塊地、一批人即可組建一個房地產(chǎn)公司，由于時間倉促，沒有長期的文化沉淀，必然會出現(xiàn)內部組織結構混亂、職責不清等問題，再加上市場的不斷完善與發(fā)展，這種不科學的企業(yè)組織結構、落后的管理水平已經(jīng)無法適應市場，因此要對企業(yè)內部管理流程進行完善與優(yōu)化，建立起相關的配套制度。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結構大致可以歸為職能型、矩陣型、事業(yè)部型以及戰(zhàn)略經(jīng)營型等四類，③人力資源管理人員要客觀評估企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模、戰(zhàn)略目標以及行業(yè)地位等，再以此為基礎選擇適用的組織結構模式。此外，還要對企業(yè)內部的關系、流程等進行整理整頓，解決崗位職責不清、職能重疊等問題。
規(guī)劃職業(yè)生涯。要解決企業(yè)人才流失的一個重要手段，即提高員工的忠誠度。要提高員工的忠誠度，企業(yè)不但要完善自身的薪酬福利體系，創(chuàng)建科學的激勵機制，提供暢通的溝通渠道，而且還要注重為員工提供學習的機會與成長的空間，在這個過程中實現(xiàn)員工自身的職業(yè)規(guī)劃與企業(yè)的長遠發(fā)展相結合。由此可見，人力資源管理的側重點要放在企業(yè)員工職業(yè)生涯的規(guī)劃方面，跳出個體項目的局限，基于企業(yè)整體發(fā)展的角度引導員工分析自身的能力與職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，評估員工的個人能力與潛力等，為員工提供職業(yè)咨詢服務，幫助其設定職業(yè)目標。④
做好培訓與溝通。人力資源管理六大模塊中，員工培訓是十分重要的一部分，企業(yè)通過培訓，向員工傳授更加廣泛、專業(yè)的知識技能，獲得員工對企業(yè)的認同感，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。其實很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視對員工進行專業(yè)知識的培訓，不過卻忽略了員工綜合素質、團隊合作精神的培養(yǎng)，而且不注重企業(yè)文化的建設。一旦企業(yè)進入穩(wěn)定發(fā)展時期，企業(yè)文化的地位就無可取代。雖然并非每個企業(yè)都具備強大經(jīng)濟實力與管理能力，但是每個企業(yè)都有自己的優(yōu)勢所在，可以結合自身的特點，設置相關的課程，通過多種培訓方法對員工進行專業(yè)知識培訓，提升其綜合能力。在培訓內容選擇方面，要注意其適用性與超前性，并在結束培訓后進行相應的評估，提升員工滿意度，在企業(yè)內部營造一個良好的學習氛圍。
優(yōu)化薪酬福利。要提升工作本身帶給員工的滿足感，最直接的方法就是進一步優(yōu)化薪酬福利結構。盡管資金問題是大數(shù)多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問題，但是仍然要采取相應措施，既可以不用增加人力資源成本，又可以降低員工的流動率。具體而言可以采取下列方法：其一，對薪酬福利結構做進一步優(yōu)化，針對不同崗位對固定工資、浮動工資的比例做出適當調整，將各級薪酬的帶寬適當加大，完善獎懲制度，激發(fā)員工積極性；薪酬政策盡量傾斜于骨干人員，對于為企業(yè)帶來額外效益的特殊貢獻人員，要舍得獎勵。其二，通過各種手段將經(jīng)濟激勵轉換為精神激勵，這才是控制人力成本、提升員工積極性最有效的方法。據(jù)統(tǒng)計，近八成的員工之所以離職，主要是由于感覺沒有發(fā)展空間，自己有能力卻得不到重視等，因此企業(yè)要為員工提供更多展示自己才華的機會與平臺。此外也可以采取更多的精神獎勵，比如公司高層會議可以邀請一些優(yōu)秀員工參與，或者為某個評選出來的優(yōu)秀員工提供專用的停車位等。這些方法可以大大提升員工對企業(yè)的認同感與歸屬感，從而提高其忠誠度。
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是一個有著廣闊發(fā)展前景的行業(yè)，人才的作用不言而喻。在復雜的市場環(huán)境中，企業(yè)要提高自身的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，就必須重視企業(yè)的人才培養(yǎng)與管理，提高人才應用的合理性，通過運用現(xiàn)代人力資源管理方法，可以培養(yǎng)和建立一支高素質的、具有高度敬業(yè)精神和高度協(xié)作精神的人才隊伍，形成一套完善的、科學的人才激勵與約束機制，為房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展及員工個人的發(fā)展提供保障。
（作者為中國社科院金融研究所金融學博士研究生）
注釋
①王秋林：“新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)對策”，《房地產(chǎn)人力資源》，2011年第5期。
②中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)專題研究小組：“中國房地產(chǎn)建筑類中高級人才現(xiàn)狀解密”，《人力資源》，2005年第3期。
【關鍵詞】淮陰區(qū)；房地產(chǎn)；稅收；征管
一、淮陰區(qū)房地產(chǎn)稅收存在的問題
淮陰區(qū)地塊環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、人居都較密集，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的帶動下，淮陰區(qū)轄區(qū)范圍內與房地產(chǎn)業(yè)相關的稅收也呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，房地產(chǎn)稅收在整個地稅收入中的比例逐年增加，地位舉足輕重，作用日益凸顯。與此同時，我們還應該清晰看到，淮陰區(qū)房地產(chǎn)稅收還存在著比較突出的問題，主要表現(xiàn)在以下方面：
（一）房地產(chǎn)稅收地稅的占有率低
淮陰區(qū)的房地產(chǎn)稅收雖然逐年攀升，但是在地方財政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮陰經(jīng)濟發(fā)展比較遲緩，房地產(chǎn)市場雖然有所興起，但是與其他行業(yè)，如三產(chǎn)服務業(yè)，相比房地產(chǎn)稅收仍然增速緩慢，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收成為淮陰的支柱稅收還有很長一段路要走。另一方面，是房地產(chǎn)稅源沒有得到充分的挖掘，和房地產(chǎn)有關的稅收沒有實現(xiàn)應征盡征，稅款流失現(xiàn)象嚴重。
（二）房地產(chǎn)稅收增長緩慢
當前，淮陰地方政府提供的公共服務水平與房地產(chǎn)稅收發(fā)展需求相比還存在著一定的差距：第一，缺乏切實有效的稅收宣傳措施，導致相關稅收政策的知曉率低。第二，實際征管中的崗位設置不盡合理，導致房地產(chǎn)稅收的管理效率低下。一是人少事多，導致效率低下。二是管理職能受到牽制。三是稅務機關對涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責任人的刑事責任，導致有些納稅人以身試法，輕視稅法威嚴。第三，稅源控管存在漏洞，主要是稅務登記和納稅申報環(huán)節(jié)。第四，對房地產(chǎn)稅稅收征收不力。第五，部分稅務人員的業(yè)務水平不高，征管效率低下。
（三）房地產(chǎn)稅收體制上存在缺陷
第一，不同主體，納稅標準不同。在同樣的稅收體制下，存在兩種不同的待遇，比如房產(chǎn)稅的計征：從價計征的情況盡管統(tǒng)一按照1.2%的稅率征收。但是對于境內居民，其計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣除20%-30%的損耗。而對于境外居民，則以房產(chǎn)的凈值作為計稅依據(jù)。對于從租計征的情況，境內居民適用12%的稅率，而對境外居民在則適用18%的稅率。
第二，征稅范圍較窄，稅率結構欠科學。一是房地產(chǎn)稅收的征稅范圍較小，關于房地產(chǎn)稅收的免稅收入相對于其他稅種而言較多。二是房地產(chǎn)稅收的相關稅率結構不盡合理。
第三，房地產(chǎn)稅收的配套措施不夠完善。目前，我國沒有權威、統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格評估機構，缺乏專門的房地產(chǎn)評估人才。此外，和房地產(chǎn)有關的財產(chǎn)登記制度也不健全，導致稅源流失，嚴重影響了稅收征管力度。
第四，房產(chǎn)稅制中還存在著許多“重復計征”現(xiàn)象，這種宏觀經(jīng)濟現(xiàn)象的存在，也極大地制約著淮陰區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
（四）房地產(chǎn)稅收運行不暢
第一，稅收職能在地稅內部部門之間的運行不暢通。當前在淮陰地稅各個部門之間存在著流程運行不暢的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：重管理、稽查，輕征收服務的現(xiàn)象普遍存在。
第二，稅務部門其他職能部門之間的配合有待磨合。主要體現(xiàn)在稅務部門與國稅、工商等部門之間的通力協(xié)作還有待加強，尤其是在企業(yè)所得稅的征繳過程中，往往出現(xiàn)在國稅繳納之后，地稅又重復征收的情況，給納稅人帶來很大的麻煩。
二、相關建議
加強房地產(chǎn)稅收的征收和管理是一個系統(tǒng)的龐大的工程，在理論上，要建立合理、科學的房地產(chǎn)稅收征收管理體制；在實踐上，要按照現(xiàn)行科學的稅收體制規(guī)則，履行房地產(chǎn)稅收的相關法律，依法征稅，還要從提升稅務部門的依法征稅、服務納稅人的能力，為此，本人提出建議如下：
（一）規(guī)范房地產(chǎn)稅收的征收和管理，優(yōu)化房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅收政策
淮陰是從農(nóng)業(yè)縣改為行政區(qū)的，作為農(nóng)業(yè)大區(qū)，經(jīng)濟法治比較遲緩，但是土地資源豐富。這種形勢，使政府不得不低價出賣土地，吸引一些泛房地產(chǎn)開發(fā)商，這期間房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地現(xiàn)象比較常見，政府的打擊措施卻相對疲軟，甚至為了能保住房地產(chǎn)開發(fā)商這個“大稅源”，對“圈地”行為采取置之不理的態(tài)度。鑒于以上現(xiàn)象，建議出臺針對性較強的稅收政策，把對土地的有效管理納入稅收法治軌道，例如：設置“土地閑置”稅種，取消土地增值稅。另外，我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征收是非常不力的。對此，建議，一是擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，科學界定房產(chǎn)稅的減免規(guī)則。二是降低房屋租賃的綜合稅賦。三是取消城鎮(zhèn)土地使用稅的征收。
（二）完善房地產(chǎn)稅收的輔政策，使房地產(chǎn)征收體系更加完備有效
第一，明確產(chǎn)權，建立健全財產(chǎn)登記制度。在房屋權屬登記方面：通過加強轄區(qū)內房源的排查，登記成冊，錄入電子信息管理系統(tǒng)，明確房屋的權屬，對轄區(qū)內的房源進行全面的掌控和科學的管理。在土地權屬方面：加強對轄區(qū)范圍內土地的調查摸底，對土地的性質、權屬、面積、等級分類、用途等進行詳盡的登記，并錄入電子系統(tǒng)，保證土地稅源不流失。第二，科學計稅，建立健全房地產(chǎn)評估制度。要盡快出臺一套健全的完備的評估操作流程，使評估工作有據(jù)可依；同時還要成立一支技術精湛、作風優(yōu)良的評估員隊伍。第三，加強違規(guī)處罰。在不違背《稅收征管法》的前提下，制定出臺專門針對房地產(chǎn)稅收管理處罰細則，加強對房地產(chǎn)市場的稅收監(jiān)管和違規(guī)處罰。
（三）規(guī)范房地產(chǎn)收費行為，嚴格控制收費規(guī)模
通過各個環(huán)節(jié)收費項目的匯總，清理一些不必要的收費項目，取消屬于管理性和建設性的不合理的事業(yè)性收費，采取規(guī)范、科學、有效的措施對相關的費用進行管理。對于房地產(chǎn)稅收各個環(huán)節(jié)中存在的必須收取的一些費用，在征收過程中要程序合理、使用透明、嚴格監(jiān)督。此外還要加快推進政府部門與其下屬的具有企業(yè)性質的事業(yè)單位脫鉤，加快事業(yè)單位轉企改制的步伐，提高企業(yè)的市場競爭力，同時也減少政府向企業(yè)攤派的不必要的費用。
（四）轉變納稅服務觀念，促使納稅人樹立依法誠信納稅意識
淮陰區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)由于興起時間較遲，對房地產(chǎn)的稅收管理還沒有納入健康、有序的發(fā)展軌道。在這樣的情形下，稅務機關：第一，要加強房地產(chǎn)稅收法律宣傳，使轄區(qū)內的房地產(chǎn)納稅人從思想上接受房地產(chǎn)稅收，形成依法納稅的意識。第二，要提減少外界因素的影響，提高房地產(chǎn)稅收的征收效率。第三，科學設置內部的職能崗位，提高服務水平。
（五）規(guī)范服務職能，創(chuàng)造良好的征收環(huán)境
第一，在稅收征收方面：一是簡化辦稅工作程序，提高征收工作效率。二是積極利用信息化手段，推進稅收公共服務平臺建設。
第二，在稅收管理方面：一是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理。以一戶一檔的形式，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況檔案。二是加強房地產(chǎn)稅收的納稅評估，減少房地產(chǎn)稅源的流失。三是強化房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的規(guī)范使用。建議強制房地產(chǎn)稅收企業(yè)使用稅控系統(tǒng)，同時加大對發(fā)票違規(guī)操作的處罰力度。
第三，在稅務稽查方面：建立一支高素質的稽查人員隊伍；加強房地產(chǎn)稅收業(yè)務的培訓；科學選案、認真檢查、悉心審理、嚴格處罰。
（六）規(guī)范征管流程，提高征管效率
第一，加強房開發(fā)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的征收和管理。一是加強涉稅資料的收集和管理。二是加強項目的登記和管理。三是加強房地產(chǎn)企業(yè)征收管理和涉稅檢查。
第二，加強保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的征收和管理。一是加強稅源監(jiān)控。二是加大征收管理力度。采取直接征收和委托代征的方式加強對保有稅源的征收管理。三是對違規(guī)行為進行嚴厲處罰。
第三，加強房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收征收和管理。由于二手房市場受政策的波動性比較大、評估價格不易確定等，對這部分存量房的房地產(chǎn)稅收征收和管理有一定的難度。建議主要采取以下幾種措施：一是合理定價。二是強化實地調查，確保稅源不流失。三是做好二手房稅收的分析。
第四，認真做好各類房地產(chǎn)稅收的分析。建立完善的房地產(chǎn)稅收分析體系，查找促進房地產(chǎn)發(fā)展的主要稅收因素，通過分析結果，調整針對房地產(chǎn)的稅收政策，支持和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，進而取得更多的房地產(chǎn)稅收，達到稅務部門和房地產(chǎn)企業(yè)相互促進，共同發(fā)展的效果。
（七）加強部門間溝通和協(xié)調，實現(xiàn)和諧征稅
第一，加強稅務機關內部組織間的溝通和協(xié)調。征收、管理、稽查三方加強溝通協(xié)調，職責清晰，相互協(xié)作。對于征收類事項，有征收部門受理；涉及到調查事項轉交管理部門進行涉稅調查，確保稅收征管的科學有效。
第二，加強稅務部門與其他部門的溝通和協(xié)調。房地產(chǎn)企業(yè)的一個項目從開辦到終止，期間涉及到多個部門，如：工商、國土、城建、房產(chǎn)、國稅、銀行、評估、擔保等等，稅務機關只有和相關部門進行比較好的溝通和協(xié)調，才能確保得到真實、可靠、豐富的涉稅資料，對房地產(chǎn)企業(yè)的掌控才更加自如。
（八）提升稅務人員的業(yè)務素質和執(zhí)法水平
第一，整合人力資源，科學設崗，合理用人。首先，按需設崗，對崗位資源進行排查。其次，按照崗位要求培養(yǎng)高素質人才。
第二，加強專業(yè)對口培訓，使熟悉房地產(chǎn)稅收業(yè)務的人才迅速成長。建立日常培訓機制和脫產(chǎn)培訓機制，加快房地產(chǎn)稅收專業(yè)人才的培養(yǎng)。通過培訓，使稅務人員全面了解對房地產(chǎn)稅收的相關知識，提升業(yè)務處理能力和行政執(zhí)法水平，使稅務人員在實際操作中快速成長。
第三，強化業(yè)務考核，提高人才工作的積極性和主動性。采取定期考核和不定期考核相結合、開卷和閉卷相結合、專業(yè)考核和綜合考核相結合的方式，加強稅務人員的業(yè)務考評，通過考評兌現(xiàn)獎懲，充分提高稅務人員學習的主動性和積極性。
參考文獻：
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[2]謝伏瞻.我國不動產(chǎn)稅制設計[M].中國發(fā)展出版社,2006.
首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業(yè)集團。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對弱小，經(jīng)營機制落后，國內企業(yè)過去在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產(chǎn)金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負債將經(jīng)營風險轉嫁到了國內房地產(chǎn)金融機構身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始了房地產(chǎn)金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場），國外房地產(chǎn)金融機構對于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等業(yè)務很有經(jīng)驗，早已形成一整套完善的運作規(guī)范，有相當豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有高素質的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產(chǎn)金融競爭對手面前，人才缺乏、經(jīng)驗不足，處于不利地位。
其次是國際經(jīng)濟變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產(chǎn)市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟環(huán)境動蕩，國內房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務也會受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托投資等。同時，在外資大量進入房地產(chǎn)時，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。
再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機構和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構、貸款的創(chuàng)造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產(chǎn)金融機構體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。
入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機遇。
一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務有豐富的業(yè)務拓展經(jīng)驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進入房地產(chǎn)信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質、行業(yè)水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內房地產(chǎn)金融機構必然會在經(jīng)營機制改革、管理方式、專業(yè)培訓、金融工具創(chuàng)新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業(yè)整體水平的提高。
三是促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業(yè)務和對境內房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款業(yè)務，同時還會帶來與房產(chǎn)相關的保險品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務相當發(fā)達，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網(wǎng)絡和先進的管理技術涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務，尤其是抵押擔保業(yè)務和不動產(chǎn)證券化業(yè)務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展。
面對挑戰(zhàn)和機遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應積極研究對策，應對挑戰(zhàn)。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優(yōu)勢，如對國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對應之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創(chuàng)新力度并且要有實質性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務培訓，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場主體的復雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)投資、財務分析、商業(yè)銀行業(yè)務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業(yè)余進修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項業(yè)務未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態(tài)度，改革管理體制，簡化手續(xù)必須及早研究解決。
3、加大對開發(fā)資信評級高、規(guī)模大的優(yōu)質房地產(chǎn)客戶的營銷力度。加入WTO后，國外機構將為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供貸款，為個人辦理抵押貸款業(yè)務，并推動房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務的開展。對我國銀行來說，更應關注那些資信評級度比較高、資產(chǎn)質量較好且有一定規(guī)模實力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因為他們的融資能力相對較強，在從事大項目時具備資金規(guī)模的優(yōu)勢，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的提高。對其要積極營銷，搶占市場。
4、房地產(chǎn)金融管理機構要制定相應的政策，為國內金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競爭環(huán)境。國外金融機構的進入，將使國內房地產(chǎn)金融市場主體復雜化、交易工具多元化。為了使我國的房地產(chǎn)企業(yè)能在競爭市場上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機構應抓緊這一段寶貴的時間，保護和培育國內產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。要放松對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規(guī)模，及早占領和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場；要調整房地產(chǎn)貸款結構，完善住房消費信貸機制，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險，尤其是房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、住房抵押保險和房產(chǎn)質量等方面的保險；要借鑒國外經(jīng)驗，建立房地產(chǎn)政策性金融機構，盡快開放房地產(chǎn)金融二級市場。
[摘要]入世后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務競爭加劇，信貸風險加大。其次是國際經(jīng)濟變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機遇。一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務范圍將得到進一步拓展。二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質將得以提高。三是促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。面對挑戰(zhàn)和機遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應積極研究對策，應對挑戰(zhàn)。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務培訓，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。
入世后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。
首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業(yè)集團。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對弱小，經(jīng)營機制落后，國內企業(yè)過去在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產(chǎn)金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負債將經(jīng)營風險轉嫁到了國內房地產(chǎn)金融機構身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始了房地產(chǎn)金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場），國外房地產(chǎn)金融機構對于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等業(yè)務很有經(jīng)驗，早已形成一整套完善的運作規(guī)范，有相當豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有高素質的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產(chǎn)金融競爭對手面前，人才缺乏、經(jīng)驗不足，處于不利地位。
其次是國際經(jīng)濟變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產(chǎn)市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟環(huán)境動蕩，國內房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務也會受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托投資等。同時，在外資大量進入房地產(chǎn)時，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。
再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機構和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構、貸款的創(chuàng)造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產(chǎn)金融機構體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。
入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機遇。
一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務有豐富的業(yè)務拓展經(jīng)驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進入房地產(chǎn)信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質、行業(yè)水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內房地產(chǎn)金融機構必然會在經(jīng)營機制改革、管理方式、專業(yè)培訓、金融工具創(chuàng)新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業(yè)整體水平的提高。
三是促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業(yè)務和對境內房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款業(yè)務，同時還會帶來與房產(chǎn)相關的保險品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務相當發(fā)達，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網(wǎng)絡和先進的管理技術涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務，尤其是抵押擔保業(yè)務和不動產(chǎn)證券化業(yè)務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展。
面對挑戰(zhàn)和機遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應積極研究對策，應對挑戰(zhàn)。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優(yōu)勢，如對國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對應之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創(chuàng)新力度并且要有實質性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務培訓，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場主體的復雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)投資、財務分析、商業(yè)銀行業(yè)務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業(yè)余進修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項業(yè)務未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態(tài)度，改革管理體制，簡化手續(xù)必須及早研究解決。
[關鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 人力資源 對策
一、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場環(huán)境及人力資源管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性
近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)在投資額、開發(fā)面積、竣工面積和銷售面積等方面都處于高速發(fā)展狀態(tài)；與此同時，今年國家出臺的一系列更加嚴格、更具操作性的相關政策和細則，又使得房地產(chǎn)業(yè)成為風險巨大的行業(yè)，其生存和發(fā)展正面臨嚴峻的考驗。因此，在宏觀調控和激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛探索發(fā)展方向，主動應對政策變化，化解風險。
房地產(chǎn)是人才密集型企業(yè),人才需求量大，從趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)轉入了人才的競爭。同時，房地產(chǎn)業(yè)自身所具有的專業(yè)性強、風險大、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要有扎實的專業(yè)知識，良好的心理素質，長遠的眼光及很強的綜合能力。當前，房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理還普遍存在專業(yè)人員、高級人才嚴重匱乏，員工流動過于頻繁;只強調對員工的開發(fā)而忽視對各級管理者素質的提高;缺乏完善、科學、規(guī)范的人力資源管理制度和體系;不注重企業(yè)文化建設等亟待解決的問題。
二、加強人力資源管理,激活我國房地產(chǎn)企業(yè)第一資源的對策
1.高度重視人力資源管理，提升人力資源管理在企業(yè)管理中的地位
現(xiàn)代企業(yè)的競爭，從根本上來說就是人才的競爭，是人力資源開發(fā)與管理的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要徹底擯棄的是用人觀念，確立人力資源是第一資源的觀念，“以人為本”的管理思路及“大人力資源觀”。“大人力資源觀”強調以系統(tǒng)、全局的觀點來看待人力資源問題，把人力資源管理納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，使它與企業(yè)組織結構、企業(yè)文化緊密結合，以達到短期內促進企業(yè)業(yè)績提升，長期推動企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)的目標。
2.提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質，特別要加強管理人員隊伍的建設
培養(yǎng)選拔優(yōu)秀的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人才是提高整個企業(yè)管理水平的有效措施和必要途徑。應通過對現(xiàn)有企業(yè)領導層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識型領導。也可以招聘引進知識型領導，為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境，以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干。同時，注意對決策層人員實行目標責任制，規(guī)定年度或項目利潤指標，適度激勵，獎懲分明。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。使他們在實現(xiàn)企業(yè)目標的同時也實現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。
3.建立和完善科學的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵人才
(1)人力資源招聘和市場對接，多渠道、全方位引進選拔任用人才。企業(yè)要把市場選擇作為解決企業(yè)人員“進口”與“出口”的道路。招聘之前必須評估公司的人才現(xiàn)狀，掌握內外部的人力資源信息，制定科學合理的人力資源規(guī)劃。在招聘人才的渠道方面，利用網(wǎng)上招聘、人才市場、獵頭公司、專家引薦等手段，采用科學的人力素質測評技術。如面試、心理測試、評價中心等方式選擇合適的人員；另外，注重內部晉升機制設計選拔人才，培養(yǎng)組織忠誠提高工作積極性。并適時提供技術入股、持股經(jīng)營、彈利、培訓機會等滿足豐厚物質待遇或社會地位、個人成就感來吸引更多的優(yōu)秀人才加盟。
(2)建立動態(tài)、公平的績效考核與薪酬體系。房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與運營特點，建立符合自身特點的動態(tài)的績效考核體系與薪酬體系，增強體系的公平性與合理性。在設計績效考核體系時應注意，要避免為了考核的全面使考核缺乏可操作性；針對不同崗位設置不同的績效考核方式；避免完全量化狀況的出現(xiàn)，發(fā)揮主觀考核的優(yōu)勢；績效考核要隨著企業(yè)發(fā)展適時調整。房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營業(yè)務性質相異、經(jīng)營復雜的特點要求其薪酬設計的多樣化，根據(jù)國家政策、經(jīng)濟環(huán)境、人才市場狀況、同行業(yè)其他企業(yè)薪酬狀況等因素，再結合自身情況制定可行的薪酬管理體系。
(3)注重科學有效的培訓，開發(fā)人力資源。當下房地產(chǎn)業(yè)的新技術、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現(xiàn)有人才的素質,特別是要重點培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)技術人才與中高級管理人才,并通過多種途徑和手段，對新員工、工程技術類人員、管理類人員、主要客戶進行相應的培訓課程設計,分層次地對專業(yè)知識、技能、企業(yè)制度文化等內容進行深度培訓。要依據(jù)組織的戰(zhàn)略,在與員工全面溝通的基礎上,為員工設計富有彈性的職業(yè)生涯,同時結合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內容、職業(yè)生涯，為其設計培訓和開發(fā)的系統(tǒng)計劃，提供員工開發(fā)技能和自我管理的機會。
4.加強企業(yè)“凝聚工程”建設，培育企業(yè)文化凝聚力
房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要充分發(fā)揮企業(yè)文化的凝聚功能，除了要確定人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路，還應注重品牌建設，通過內外媒體傳播，弘揚企業(yè)經(jīng)營理念和策略，促進員工價值觀的趨同，加強公司與員工之間交流溝通，建立有效的激勵機制，營造和諧健康開明的企業(yè)文化。
三、結束語
房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場環(huán)境下駕馭自己的市場經(jīng)營活動，求得經(jīng)濟效益的提高，必須勇于更新觀念，應用現(xiàn)代人力資源管理方法，加強人力資源的管理，盡最大努力將人力資源轉化為人力資本，使之產(chǎn)生乘數(shù)效應，才能提高我國房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質，參與國際競爭，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
參考文獻:
【關鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)測繪；市場化；思考
引言
當前，房地產(chǎn)測繪部門已經(jīng)完全的脫離了房產(chǎn)行政主管部門，成為了一個獨立的專業(yè)機構。在這樣一種情況下，各個房地產(chǎn)測繪部門結合各個地區(qū)的實際狀況，對人員進行了重組及制定新的制度，在房地產(chǎn)測繪市場中得到了良好的發(fā)展。房地產(chǎn)測繪部門的測繪與管理分離涵蓋以下幾點：首先，房地產(chǎn)測繪與房地產(chǎn)管理部門分離，成為了獨立的專業(yè)機構；其次，房地產(chǎn)測繪成為了房地產(chǎn)管理部門的下屬企業(yè)單位；另外，房地產(chǎn)測繪演變成為了市場中的監(jiān)督管理機構。從事房地產(chǎn)測繪工作的人員脫離了原房地產(chǎn)管理部門，構建了企業(yè)單位，所承擔的任務是對房地產(chǎn)管理部門范圍領域內的房地產(chǎn)測繪成果進行全面的審查、驗收等工作，這一方法在部分房地產(chǎn)測繪技術較為發(fā)達的城市得到了很好的運用。
1. 市場化的房地產(chǎn)測繪存在的問題
1.1 房地產(chǎn)測繪人員缺乏專業(yè)素質
自房地產(chǎn)測繪部門步入到市場化的道路及與房地產(chǎn)管理部門脫離以來，部分城市中涌現(xiàn)出了諸多的房地產(chǎn)測繪單位，而從當前的市場角度分析，嚴重缺乏一批測繪方面的專業(yè)技術人員，使得房地產(chǎn)測量過程中存在了諸多的問題，有的測量單位的房地產(chǎn)測繪素質與能力并沒有進行審核與審批，有的剛剛建成的測量單位專業(yè)的房地產(chǎn)測繪人員甚少。在對房地產(chǎn)進行測量過程中，沒有能力對不規(guī)則及復雜的房屋結構進行有效的判斷，在界定共有面積時不夠準確。由于存在這樣的現(xiàn)象，因此很難將房地產(chǎn)測繪成果質量全面提高。
1.2 房地產(chǎn)測繪技術水平較低
當前，隨著改革的不斷深入以及各種高新技術的涌現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)測繪技術必須向著科技化、網(wǎng)絡化以及市場管理規(guī)范化的方向不斷的邁進與持續(xù)良好的發(fā)展。筆者從相關調查中發(fā)現(xiàn)，我國商品房在2009年總體銷售面積達到了93713萬平方米，比之前增長了四十二個百分點，而在這其中商品房住宅銷售面積增長了四十三個百分點，辦公樓銷售面積增長了三十個百分點。從上述中可以明顯的看出房地產(chǎn)測繪所承擔的任務將越來越繁重。在市場需求不斷加大的情況下，房地產(chǎn)測繪要想持續(xù)的發(fā)展，就必須朝著科技化與數(shù)字化的方向邁進。但是，現(xiàn)階段，在我國房地產(chǎn)測繪市場中，大多數(shù)特別是基層縣級房地產(chǎn)測繪單位在運用高新技術手段時還缺乏一定的成熟度，甚至有的部門實際測繪房地產(chǎn)面積時仍然采用傳統(tǒng)的手工出圖方式。
1.3 房地產(chǎn)測繪成果質量較低，缺乏有機的聯(lián)系
近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)管理過程中出現(xiàn)了諸多的問題，諸如房地產(chǎn)測繪單位的合法性及測繪人員上崗的合格性等。由于這些問題的存在，大部分城市的房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)開始構建房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍信息化管理系統(tǒng)，以確保房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理質量標準與辦公效率等的全面提高。然而，從產(chǎn)權產(chǎn)籍科學化管理角度而言，房地產(chǎn)管理部門所制定的措施依然難以實現(xiàn)社會發(fā)展過程中的實際需求。
2. 加強市場化下的房地產(chǎn)測繪
2.1 構建完善的房地產(chǎn)測繪人員培訓、上崗機制
構建一套完善的房地產(chǎn)測繪人員培訓與上崗機制，并且重視對在職人員進行專業(yè)的繼續(xù)教育，從而確保測繪人員具有較高的綜合素質。由于當前從事房地產(chǎn)測繪工作的人員的專業(yè)素質都良莠不齊，因此非常有必要構建一套完善的測繪人員培訓機制。對即將上崗工作的人員事先進行專業(yè)的培訓，這樣能夠讓他們在工作中保持良好的狀態(tài)，同時還大大節(jié)約了企業(yè)的時間以及成本。對已經(jīng)工作的測繪人員進行專業(yè)繼續(xù)教育，能夠將他們的綜合素質全面提高，并跟著時展步伐，不斷的創(chuàng)新房地產(chǎn)測繪理念及測繪技術。
2.2 建設完善的房地產(chǎn)測繪法制法規(guī)，使其規(guī)范化
在將2000年頒布的《房產(chǎn)測繪規(guī)范》進行修改并完善的同時，各個地區(qū)也應根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定出相應的法規(guī)與制度，以此來規(guī)范市場化下的房地產(chǎn)測繪的各個環(huán)節(jié)。將現(xiàn)階段一些爭議較大的條款進行重新規(guī)定，進一步規(guī)范房地產(chǎn)主管部門、權利利害人以及房地產(chǎn)測繪部門等，明確各自的職責權利；制定詳細的操作規(guī)則，編制一套完善的房地產(chǎn)測繪成功驗收制度，從而確保房地產(chǎn)測繪成果鑒定和發(fā)生糾紛矛盾時有個很好的法律依據(jù)。
2.3 房地產(chǎn)測繪單位應與時俱進，采用各種先進的測繪技術設備
當前，房地產(chǎn)測繪單位必須時刻跟隨時代的發(fā)展步伐，采用各種先進的測繪技術設備，這是提高房地產(chǎn)測繪技術科技化及現(xiàn)代化水平的關鍵。從建設部門頒發(fā)的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》中規(guī)定，應將計算機應用貫徹到房地產(chǎn)測量與房屋面積計算工作中，積極的研發(fā)房地產(chǎn)測繪所需的軟件，增強實際工作效率，確保測繪具有較高的質量。隨著科技技術的迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)測繪單位，應不斷的完善內部的測繪技術，采用先進的測繪技術特別是GPS及數(shù)字化成圖技術，這些都是房地產(chǎn)測繪技術改革過程中的關鍵部分。此外，對于一些科技水平較低的房地產(chǎn)測繪單位應時刻的觀察市場發(fā)展的新趨勢及實際需求將內部測繪技術設備進行全面的更新，使得測繪技術朝著高科技化方向發(fā)展，從而滿足市場發(fā)展過程中的實際需求。
2.4 構建完善的房地產(chǎn)測繪信息管理規(guī)范機制及測繪成果數(shù)據(jù)庫
要想構建完善的房地產(chǎn)測繪信息管理機制，就必須依賴以下兩點，首先，依賴房地產(chǎn)市場的有條不紊，其次，房地產(chǎn)測繪單位應不斷的提高自身的綜合素質。現(xiàn)階段，從房地產(chǎn)測繪市場的總體角度上看，應進一步明確產(chǎn)權產(chǎn)籍管理，制定相關制度，以規(guī)范房地產(chǎn)市場活動，出現(xiàn)問題及時有效的解決，從而避免房地產(chǎn)市場混亂現(xiàn)象的發(fā)生。
3. 結論
綜上所述可知；當前，房地產(chǎn)測繪進入到了市場化道路中，將過去的單一的行政打破，這是改革開放不斷深入過程中的實際需求，更是房地產(chǎn)測繪不斷完善與持續(xù)良好發(fā)展的重要保障，所以，房地產(chǎn)測繪朝著市場化的方向發(fā)展已經(jīng)成為了必然。另外，房地產(chǎn)測繪單位應做好市場化前期工作，促進房地產(chǎn)測繪朝著標準化、規(guī)范化的方向迅猛發(fā)展，使其具有的功能個得到充分的發(fā)揮。
參考文獻
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