時間：2023-05-31 09:10:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產培訓，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、我國房地產行業目前培訓現狀
目前我國房地產企業的培訓相對其他行業來說已經取得了不小的進步，主要是房地產企業在員工的培養方面投資比以前有很大的提高。一些大型房地產企業如萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等都具備了較強的培訓投資力度和完善創新的培訓制度。員工培訓工作已經達到一定的水平并且有自己的員工培養模式，如中海地產的“海之子”，遠洋地產的“探海者”訓練營，龍湖的“仕官生”。雖然這些龍頭企業在培訓方面做出了創新和突破，但是從房地產行業整體來看，培訓工作仍屬于起步階段，大多數房地產企業仍停留在拿地蓋房子的理念上，動輒挖別的企業的墻角，自身培訓投資力度小，不具備完善培訓體系的企業占很大的比重，大多數房地產企業沒有自己獨立的培訓機制和培訓部門;明確培訓制度的企業更是少得可憐。培訓拘泥于形式，可操作性、實用性差;大多企業培訓采用講座、考察等形式開展。
在房地產行業中，企業更愿意招聘到與公司價值觀相同，并且能認可企業文化的、有相關崗位經驗和技能的員工，因為這樣的員工能夠直接勝任崗位從而能為企業節省培訓成本并帶來效益。但是這樣的員工往往很難招聘到，所以企業只能退而尋找有發展潛力的人，通過企業自身的有效培訓對其進行培養，使其盡快匹配崗位的知識和能力。因此，人才培養已經成為每個房產企業人力資源從業人員需要時刻關注的問題。如何做好房地產企業的人才培養，做好選、用、育、留的工作，成功塑造房地產職業經理人，成為房地產企業必須面對的重要問題。
二、BC房地產公司培訓工作現狀
雖說BC公司是上市公司的全資子公司，但同時他也是一家民營的家族企業，這就注定了其在人力資源管理中不但存在著房地產開發企業的共同問題，同時又多了家族企業的發展限制。由于家族企業的管理不正規，加上企業對人力資源的不重視，企業還停留在項目拿地為主，以銷售為導向的管理層面上。近些年來由于國家調控，加上公司人才枯竭，公司問題也越來越多，嚴重限制了企業的發展。
目前，BC房地產的培訓管理工作主要存在以下幾個主要問題：
第一，管理層對培訓理念不認可，認為培訓不僅要大量投入資金，而且成本有可能還收不回來。對于公司來說培訓就是一種浪費，是為別的企業做嫁衣。管理層擔心培訓后人員會跳到更強的企業中去，因此他們對培訓投資選擇很謹慎，寧愿從社會上招聘已經有經驗的人員來填補空缺崗位。這樣一來，企業并沒有通過自身培訓來培養人才，也沒有制定適合企業發展的人力資源培訓計劃，因此企業不能做到自己給自己培養所需的人才。
第二，家族式的企業管理模式，使得企業在用人方面存在排外心理。表現出只相信自己的親人，而不相信外人。很多關鍵崗位都是通過親戚朋友介紹而來，造成企業所搜集到的信息十分局限，創新也很少。外來員工對組織沒有歸屬感和團隊精神，致使企業的人際關系越來越復雜，缺少凝聚力。
第三，人力資源管理概念淡薄。雖然現在企業越來越重視人力資源管理，也意識到了培訓的重要性。但是出于矛盾心理，企業將人力資源停留在最基本的環節。如招聘廣告、篩選簡歷、管考勤、跑后勤、打文件、做工資、寫通知等。
第四，培訓機制不完善。公司的培訓目標和內容不合理，忽略了員工的實際需求，是為了培訓而培訓，為了迎和領導的要求和指示來培訓，而不是為了需求而培訓。使得員工培訓最終流于形式化，而沒有系統化，規范化的培訓體系。
另外公司對高層沒有培訓，認為高層更有能力，不必進行專門培訓。且公司沒有培訓評估體系，實施了培訓后，就結束了培訓項目，沒有培訓后評估。
三、如何構建適合的培訓體系
第一，做好培訓需求分析。要結合公司的發展和員工的需求來開展培訓工作才能使培訓充分發揮作用，輔助企業實現其經營戰略，促進員工和企業共同成長。
第二，做到全員參與培訓。BC公司因為家族企業的限制，對培訓方面一直不夠重視，只有突破這個限制，做到全員都參與培訓，把所有符合條件的員工都納入培訓范圍，其中企業的高層管理人員尤其需要參與到培訓中來。因為真正影響培訓和開發效果的人不是培訓人員，而是受訓人員的直接領導，只有這些管理者有了培訓的意識和技能，培訓的結果才不會落空。
第三，針對不同職位的員工設置不同的培訓目標和內容。對于高層來說，高層的培訓目標在于能增強對市場的宏觀預測能力，更好地結合企業的戰略目標，把握企業的發展。培訓的內容需要從戰略管理和決策能力、企業文化塑造能力、財務管理能力、人力資源管理能力等方面來考慮。對于中層來說，培訓的目標在于增強對企業經營宗旨與組織文化的認同，提高綜合管理能力和團隊建設能力。培訓的內容主要從團隊建設能力、績效管理能力及成本控制方面來考慮。對于基層來說，培訓的目標主要需要提高工作技能及個人素質，端正工作態度，為公司中層管理儲備力量。培訓的內容主要應從基礎專業知識和企業規章制度、流程、工作態度等方面進行培訓。
第四，針對不同職位的員工選擇不同的培訓方法。對于高層管理人員來說，可以采取案例法，將知識傳授和能力提高融合在一起模擬解決一個實際問題的方式;頭腦風爆法，要求公司高層領導參與，召開專題會議進行群體決策;特別任務法，在培訓過程中給特定員工指定特定的工作任務，來實現特定的培訓目的;局域網、視頻等方法進行培訓。對于中層管理人員來說，可采取輪崗、教練法、角色扮演、局域網和視頻等培訓方式。對于基層人員來說，依據培訓內容的不同，采取學徒式、授課法、研討法、自學或局域網培訓。
第五，做好培訓評估和反饋。每次培訓結束后都要做培訓效果評估，對培訓內容本身的可實踐性、對員工工作績效的影響程度進行全面的評價，為以后的培訓具有更好的效果奠定基礎。培訓效果的評估，其作用有二：其一是決定是否在企業內繼續該項培訓，其二是對培訓內容或形式進行改進。所以對于受訓者的反應以及學習效果，可以從行為與結果兩個方面來看。首先是受訓者接受培訓后工作行為的變化，是不是在態度和做法有相應的提升或轉變;其次是培訓的結果是否導致組織相關產出的變化，也就是績效的提升。一般是通過考核或是問卷調查的形式得出立即的結果，至于長期的影響，則必須從一些量化的指標，經過一段時期的統計才能看出變化量。
第六，做好培訓的保障。培訓并不全是人力資源管理部門的工作，各個部門一線主管對員工的培訓，同樣要負起責任。如果要做好培訓的保障工作，需要建立健全的培訓制度，需要有對培訓監督的體制和職能，需要有支持培訓的硬件設施和設備。
綜上所述，公司要想盡快建立學習型組織，除了持續有效開展各類培訓外，更主要的是必須從高層開始做起，通過各種手段在企業內部迅速建立起員工自發學習的組織氛圍，通過員工價值的提升從而最終實現企業的持續良性發展。公司要想更好的發展，培訓工作勢在必行。
參考文獻
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[4]畢結禮主編.企業培訓師（中冊：企業培訓師工作要求）[M].中國勞動社會保障部出版社，2003
一、目前房地產登記機構及登記人員的現狀
1.房地產登記管理體制
按照《城市房地產管理法》第61條的規定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書”。長期以來，我國現行的房地產管理具體事務按照屬地管理的原則進行管理，其管理主體為市、縣房地產管理部門。相對于房地產登記業務，各級政府的主要職責如下：在中央政府，實行房地分別管理的體制，由住房和城鄉建設部、國土資源部分別負責有關房地產登記和土地登記的有關政策制定，指導和監督各級地方政府執行相關的政策。在省級政府，和中央政府職能類似，也是由省住房和城鄉建設廳、國土資源廳分別管理，負責承擔省級范圍內相關政策的制定，指導和監督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門等城市，通常是由國土資源和房屋管理局實施統一的房地產登記。另一種是房地分設的管理體制，目前多數城市是這種管理體制，純土地登記業務由土地管理部門負責，但其他的房地產登記業務，如在建工程抵押登記、房屋預告登記、房屋初始登記、地役權登記等均由房地產管理部門負責。各市、縣房地產管理部門具體負責房地產登記業務的機構通常為房地產管理部門下屬的自收自支事業單位。
2.房地產登記從業人員
據了解，絕大多數房地產登記機構的編制是上世紀八九十年代確定的，這些年房地產登記業務發展很快，然而登記機構的編制基本未進行調整，許多登記機構只好通過增加外聘人員滿足日常業務需要，各機構人員分為編制內和聘用人員兩類，總體比例為1：0. 9,一些經濟發達地區，房地產市場規模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動性較大。登記機構對人員的錄用一般按照事業單位錄用人員進行，近幾年隨著用人制度的規范，一些城市通過全市統一公開招考錄用人員。但從現實情況看，登記機構從業人員還缺乏嚴格的準入要求，錄用門檻偏低，也沒有專業方面的強制要求，入職以后，也缺乏專業和系統的學習培訓。人員的整體素質和登記工作要求相比還有較大的差距。
二、境外對不動產登記從業人員的要求
根據清華大學法學院程嘯副教授對德國、奧地利、瑞士、韓國、日本等地區的比較研究，人民大學土地管理系吳春岐博士后對臺灣地區的比較研究，境外對不動產登記官（不動產中最主要的是房地產，不動產登記官主要是指登記機構從事不動產登記的專業人員）有著較為完善的培訓、考試、錄用制度，主要有以下幾個特點。
1.登記官都是國家公職人員
具體看，主要有兩類：一類是法官或司法輔助人（司法公務員），如德國和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類是公務員，如日本不動產登記官為國家公務員系列中的法務事務官（指在法務局、地方法務局、法務支局的公務員），韓國為國家第5級公務員，我國臺灣地區的不動產登記官為從事地政業務的公務員。
2.登記官要具備較高的法律專業知識和相應業務水平
由于不動產登記涉及到民法、物權法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個法律，因此登記官必須具備很高的法律素質，方能勝任不動產登記工作。這一點在德國、奧地利與瑞士體現得最為明顯，德國《司法輔助人法》規定，成為司法輔助人必須經過在專門培養司法輔助人的高等專科學校學習，主要學習法學基礎、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動產法、家庭繼承法、公司法、強制執行法與破產法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務員的日本、韓國，其公務員考試中也要求必須掌握相應的法律知識。
3.登記官要經過專門的培訓或考試才能從事登記工作
對登記人員的培訓和教育，分為任職前的培訓教育，以及任職期間持續的再教育。德國司法輔助人考試的主要內容：包括提交學位論文，案例解析，還有1小時口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區法院申請職位。同時必須在法院、檢查院、事務所、行政機關的預備實習期為兩年，然后才能進入工作崗位，正式上崗后，也要繼續在崗學習，主要是參加司法輔助人協會組織的各種研討會。日本的不動產登記官必須經過國家公務員考試，分為三類，一類考試非常難，題目相當于研究生級別，通過之后為高級公務員，擔任領導職務，不具體從事登記事務；二類考試必須具備大學學歷，考試包括筆試和面試，通過后會被登記在“錄用候補者名單”，之后由法務省組織面試，通過后就會成為“法務事務官”；三類考試只需具備高中學歷，也包括筆試和面試，通過后也成為國家公務員，其在登記所從事的是最基礎、瑣碎的事務性工作，一般無法擔任登記官。如我國臺灣考試由考試院的考選部負責，考試內容分為普通科目，主要為國文（論文與閱讀測驗），還有專業科目，主要包括民法概要、土地法規、土地登記實務、土地稅法規。
除以上規定外，還需要具備良好的執業操守和溝通能力。如日本在面試環節主要考察人品、人際交往能力。我國臺灣地區還特別規定，地政人員不僅須具備豐富的專業技術知識與能力，更需要具備熱心、負責的態度與公正清廉的操守品德。
三、建立房屋登記官培訓考核制度的意義
近年來，我國在不動產登記隊伍建設方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地產權屬登記管理辦法》（建設部令第99號）第30條規定：“從事房屋權屬登記的工作人員必須經過業務培訓，持證上崗”；《房地產交易與權屬登記規范化管理考核標準》將登記人員進行業務培訓情況作為一個量化考核標準。通過這些工作，不動產登記人員的素質已經得到了一定的提高。但實事求是地說，我國房地產登記人員的現狀還不能令人滿意。登記人員的任用無需嚴格的法律專業背景和專門的職業訓練，錄用門檻偏低，臨時工作人員偏多，缺乏相應的登記人員的自我約束、外部監督和責任追究機制,房屋登記人員整體素質離不動產登記制度的內在要求還有一定差距。因此，應當比照國外不動產登記官制度，建立我國不動產登記官制度，建立一支專業化、職業化的高素質房屋登記人員隊伍。
從登記實踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應當具備多方面的專業知識。首先，登記人員應當具備較強的法律素質。房屋登記人員無論是辦理房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記，還是協助法院查封、執行，實際上都要依托基礎性法律關系。保證登記行為的正確，要建立在對基礎法律關系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產、婚姻、繼承）、公證、行政、執行等方面的法律、法規等。其次，房屋登記人員應當具備較為專業的房地產方面知識。房屋登記人員登記的對象是房屋，即使法律關系較為簡單的所有權初始登記，當事人提交的資料也包括土地、規劃、建筑施工、測繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對這些方面的專業知識有所了解，還要熟悉房地產政策、房地產開發流程以及房地產管理的各個環節。另外，房地產登記人員根據其工作崗位的不同，還應當具備相應的計算機、檔案管理等方面的能力和知識。尤其是隨著近年來房地產交易與權屬登記一體化管理的推進，房地產管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來越多地需要依托房地產信息系統，需要房屋登記人員具有較強的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應當具備很強的責任心和職業操守。
1.實行房屋登記官制度是完善登記制度的關鍵環節
房屋登記工作是一項專業性、技術性、法律性都比較強的工作，被登記的房屋價值量較大，是權利人重要的財產之一。登記工作的質量，直接影響到房屋權利人的權益和房屋交易的安全，如果發生登記錯誤，不但給房屋權利人和利害關系人造成損失，登記機構還要面臨行政復議、行政訴訟甚至行政賠償的風險。因此，可以說，不動產登記制度作為保障不動產權利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動產登記機構工作人員的具體行為來實現的，只有確保登記機構的工作人員具備足夠的知識水平、符合要求的專業能力，才能保證登記工作的真實性、準確性，從而維護登記的效力，最終實現房地產交易的安全與效率，為我國房地產市場的健康發展奠定堅實的基礎。
2.實行房屋登記官制度是防范登記風險的重要舉措
房地產登記制度是保障房地產權利、維護交易秩序的一項重要制度。登記具有公信力，登記工作的準確性與申請人、利害關系人的權益密切相關。登記工作的質量，直接影響房地產交易的安全，影響到社會的和諧、穩定。據最高人民法院統計，2000年以來，全國的行政案件數量平均增長了20%，而房屋登記行政案件增長了近200%。2008年以來，房屋登記行政案件量已超過拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國《物權法》第21條規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”在最高人民法院出臺的司法解釋《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》中，明確房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。《房屋登記辦法》第92條規定：“登記機構及其工作人員違反本辦法規定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機構承擔相應的法律責任。登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。”住房和城鄉建設部《關于做好房屋登記審核人員培訓考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號文件，以下簡稱61號文件）的要求，房屋登記官可以在房地產登記機構內部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔相應責任。因此，一方面登記機構要盡到合理審慎的職責，需要高素質的登記審核人員完成；另一方面，實行登記官制度有利于明確登記審核人員的責任，有利于登記機構對相關人員的追償。
3.實行房屋登記官制度是提高登記人員素質的必要途徑
長期以來，我國房屋登記機構錄用人員無章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經培訓就承擔登記審核等登記關鍵性崗位工作。《物權法》實施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產管理法》修改意見的過程中，專家、學者及登記業內人士都強烈呼吁，要盡快借鑒國際經驗，建立符合我國國情的登記官選拔、任用、培訓考核機制。實行房屋登記官培訓考核制度，對房地產登記機構從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應調離房屋登記審核崗位。通過對審核人員提出要求，增強登記人員的學習主動性和動力，從而逐步提高登記人員素質和業務水平。
四、推進我國房地產登記人員職業化的初步構想
我國的房地產登記審核人員培訓考核機制尚處于建立階段，推進登記人員專業化、職業化是今后的發展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓考核的方式取得上崗證書。培訓考核制度設計有以下幾個特點：一是，通過考核建立登記審核人員的準入要求。參加培訓考核條件有學歷和專業，以及從事實務的要求。具體條件為大專以上學歷，學習專業為房地產、法律、規劃、建筑、土地管理、測繪、經濟等，從事房地產管理、登記、交易工作滿3年。或者其他專業，從事房地產管理、登記、交易工作滿4年的。二是，注重培訓考核的科學性和實用性。培訓考核內容，結合登記審核人員的工作性質和工作內容設計，主要包括房地產登記制度與政策、房地產登記實務與案例兩部分。房地產登記制度與政策主要包括登記業務所涉及到的民法、行政法知識、房地產管理基本制度與政策、房地產登記檔案管理、房地產測繪基礎知識、房地產市場信息系統。房地產登記實務與案例主要包括房屋登記辦法、登記實務、案例分析等。三是，保證培訓考核的統一性、公平性和權威性。房屋登記審核人員培訓考核，實行全國統一培訓考核標準、統一考核題庫、由住房和城鄉建設部頒發統一的合格證書。培訓考核的具體組織實施由省級住房和城鄉建設部門負責，培訓的師資必須通過住建部考試，符合相關標準。考核方式采取應考人員在計算機上答題方式，通過二代身份證識別儀對應考人員的身份進行審查，考場還采取全程錄像監控。通過一系列制度設計，保證考試的公平、公開和公正。
據統計，2011年開始培訓考核工作，到2012年1月30日止，全國共有21個省的21318人參加了考試，房地產登記制度與政策通過人數為7522人，合格率為35%；房地產登記實務與案例通過人數為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數為5358，合格率為25%。從培訓考核實施的情況看，地方登記機構人員參與的積極性較高，對考試方式和內容也較為贊同，在登記機構中興起了一股學習業務、鉆研業務的熱潮。
下一步，在繼續完善房屋登記官培訓考核制度的基礎上，應當積極推進房地產登記人員職業化進程，在當前法律法規未出臺的情況下，可以在以下幾個方面進行探索：
一是，建立登記人員全員學習培訓制度。目前只對房屋登記審核人員進行考核，并不是說對于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓和考核的要求，建房[2009]61號文件要求，房地產登記機構的其他工作人員應當具備與其崗位相適應的專業知識，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓考核體系。地方建設（房地產）主管部門和房屋登記機構應當從加強機構內部管理、提高登記工作準確性的要求出發，制定相關的培訓和考核要求。通過定期的培訓和考核，保證全體登記機構工作人員具備和登記工作相適應的知識和能力。
二是，建立持續教育和動態管理機制。由于法律法規的不斷完善，需要對房屋登記官進行繼續教育，不斷更新知識，提高業務水平，以便使工作人員能夠及時掌握最新的法律、房地產等方面專業知識，保證其具備符合工作要求的綜合素質。
三是，嚴格房屋登記官簽字制度。嚴格執行只有房屋登記官才能從事房地產登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時建立登記人員的責任追究制度和職業保險制度，完善房地產登記的賠償制度。
四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國正積極推進事業單位改革，按照事業單位改革思路，結合我國國情，登記機構應當作為承擔行政職能的機構，予以保留和加強并逐步轉為行政機構。房屋登記官應當作為專業技術類公務員，實行聘任制，建立獨立的退出機制和晉升系統。對取得房屋登記官資格的人員，登記機構應當在待遇、收入等方面相應提高，實行分等定級，進一步增強他們的責任感和使命感。
從長遠看，房地產登記人員的職業化、專業化，以及房地產登記人員的責任和義務都需要通過法律法規的要求來明確，要加快立法進程，不斷完善我國的不動產登記制度，保護權利人的合法權益，為經濟社會的發展提供必要的基礎和條件。
管理，就是以人為核心，在特定的環境中，由各種設施、資源（包括人力、物力、財力資源）等支持，進行策劃、實施、檢查與改進的活動，為了達到共同的目標，所進行的協調管理活動。管理離不開管理組織和管理規范的要求，管理規范是管理組織實施管理的手段或措施。在房地產產業發展進程中，管理占有重要地位，房地產管理是一個體系，需要科學合理的應用，才有利于房地產行業的發展。通過管理，即可以完成預定的計劃，也可以通過不斷的檢查與改進，使房地產行業更快更好的發展。房地產管理中，有管理還不夠，還需要有創新。創新實際就是使用新的方法或借鑒獨特的手段進行管理，使用新方法解決老問題，充分利用人們的創新能力，發揮人才的創造性思想，使產品與服務都上一新臺階。要想更好的進行管理創新，必須從三方面入手，三方面都有創新，才能促進管理創新的發展。這三方面是指，管理思想的創新，管理制度的創新和技術方法的創新。
2房地產管理創新的必要性和重要性
2.1房地產管理創新的必然性
目前的房地產管理雖然同其他行業一樣，通過不斷的運行取得了很好的發展與完善，但是在發展過程中，依然存在很多問題，在一定程度上阻礙了房地產的發展，使其發展速度減慢。因此，要提升房地產的發展，就需要不斷的進行創新，引入新的管理理念，通過新的管理方式和方法，為房地產發展注入新的力量。在房地產管理和發展過程中，人才培養是制約管理發展很大的一個難題。隨著市場經濟的發展，城市建設的加快，房地產產業的發展不再像過去靠豐厚的資金支撐以使發展壯大，而是注重了人才在房地產管理中的作用，利用人才管理、宣傳甚至銷售，使房地產產業得以快速健康發展。當前，很多房地產產業缺乏高素質人才，人才儲備量少，或由于競爭激烈、福利待遇等各方面的不適宜，導致大量的人才跳槽嚴重，人才流失量大，給房地產產業發展造成了一定的影響。因此，做好房地產人才培養與儲備工作對房地產發展有著重要的作用，是亟待解決的一大難題，尤其是高級管理人才，房地產管理的發展需要在這方面進行適當的創新。除了注重人才培養，在新的房地產市場專業化與集中度不斷提高的今天，房地產項目開發的成本加大，利潤降低，要使房地產經濟效益最大化，就需要房地產管理人員加強項目開發管理，在開發上創新，努力降低開發成本，提高綜合效益，使房地產管理創新再上新高。
2.2房地產管理創新的重要性
房地產的管理創新不是一個人、一個部門或一個領導者的事，它在房地產管理發展中起著積極的作用，它可以帶動整個房地產行業的各環節不斷開展創新與改革。鼓勵各部門積極想點子，提高效率、充分利用資源，使利益最大化。這樣的創新活動，可以有效的改革房地產行業弊端，使使房地產行業更好的發展。
3房地產管理實踐創新
3.1管理模式的探索和創新
在信息技術飛速發展的今天，房地產產業要順應信息技術的要求，不斷的對房地產進行管理的創新。管理模式的創新是是進行房地產管理創新的第一步，是房地產發展的基礎。因此，房地產行業要用知識管理來提高管理模式的創新水平。例如，在管理模式的改進和創新中，可以建立相應的激勵機制和獎懲制度，使房地產的發展和員工個人的利益掛鉤，進而調動企業員工的積極性。
3.2人才培養模式的創新
如今的經濟社會是拼人才、拼知識、拼技能的社會，各行各業的發展都離不開人才的作用，故對于房地產行業，也要注重人才的培養，充分發揮人在房地產管理中的作用，建立完善的培訓機制，培養人才，為企業發展創造價值，使企業在房地產管理行業脫穎而出。建立適合房地產行業發展的培訓管理系統，確定培訓項目與內容，使受訓者了解其在房地產管理中發揮的作用，使應用到實際工作中。培訓管理系統的建立，首先從建立培訓管理制度與流程入手，再將培訓內容細化。很多從事房地產工作的人員都不是進修房地產專業的人員，大多數人員都由各行各業的專業人員跨行進入，專業技能相對薄弱，專業知識差。所以，在培訓前，需針對不同的人員制定不同的培訓方案，摸清每一個員工掌握技能的情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進行分類、排班，確定不同的培訓內容，以使培訓效果達到最好。在房地產管理過程中，吸引高素質的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養出很重要，因為只有通過不斷的學習，人員素質才會整體提高，房地產業績才會整體提高，管理得到提升。
3.3進行項目管理的創新、項目的管理是推進當前房地產管理
創新的重要形式之一，在新的市場形勢下，為了擴大自身的生存和發展的空間，取得穩定的發展，就需要對項目管理進行創新。房地產的開發范圍廣，周期長，因此房地產只有不斷擴大自身的經營規模，實行多個項目的共同開發，進而提高房地產的抗風險的能力，實現資源的優化配置，進而實現房地產的長足發展。
3.4信貸政策的創新
由于信貸體系的不完善，使房地產的發展的資金不流通，阻礙了房地產發展的步伐。因此，需要對信貸政策進行創新。例如國務院新出臺的調節政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房價的過分增長，減少了金融風險，進而促進了房地產的健康發展。
3.5土地市場管理的創新
對房地產的管理創新還需要從基礎上著手，即對土地市場的管理進行改革和創新，不斷完善土地的供應方式。同時，進一步提高對閑置土地的利用率，加大對其的處理力度，進而盤活建設用地，這樣很大程度上節約了土地資源。為了防止投資商的投機行為，國家需要采取相應的措施，加強對土地的管理，切不可任由發展，不加限制。
3.6城市發展模式的創新
關鍵詞：房地產；管理；創新；探究
隨著生活水平的漸漸提升，樓房已經成為一大必需品，加上人們對房價關注度的不斷提升，這使得房地產行業漸漸成為社會各界關注的重點。然而，現代房地產的管理方面依然存有部分問題與不足。要想房地產行業在現代市場競爭中取得長遠發展，那么房地產管理就需要進行創新、改革，這樣才能跟上社會發展、進步的速度。
1房地產管理創新的涵義
房地產管理不但能夠完成先前制定目標、方案，還能夠通過多方面的檢查和完善，促使現代房地產行業向更為科學、合理、可持續發展的方向邁進。然而，隨著房地產市場逐漸的復雜化，單靠管理是遠遠不夠了，還應該在其中加入創新的元素，這樣才能更好地適應市場和社會的發展。創新指的是利用全新的方法或者引用特別的手段來開展房地產管理工作。引入新的方法、手段來解決舊問題，將人們的創新力、創新思維等充分調動起來，從而促使房地產管理以及房地產兩者獲得更好的發展。而要想做好房地產管理創新工作，就需要充分考慮到以下三大方面，分別是：管理模式創新、人才培養模式的創新以及城市發展模式上的創新。這三者之間有著密切的聯系，因為思想和行動上的創新都是極為重要的，所以三者缺一不可。
2房地產管理創新的重要性
首先，雖說與先前相比，房地產管理獲得了不小的進步和發展，但隨著現代房地產行業熱度的不斷提高，其中管理方面方面也漸漸暴露出一些不足之處，這切實對房地產的發展造成了影響。所以，要想房地產行業的發展不受影響和沖擊，就必須重視創新一舉，應用先進、科學的管理理念與方法，為現代房地產行業的發展提供強有力的后勤保障。其次，由于現代房地產市場逐漸趨向集中化，所以導致房地產項目開發成本大幅度上升，進而大大降低了現代房地產的經濟效益。這就需要房地產管理部門重視項目開發管理工作，并充分利用管理創新來減少項目開發成本，提升房地產的經濟效益。最后，房地產管理創新并非指某一職員或者領導開展創新工作，應該動員起房地產行業中各大組成部分共同參與。比如，企業可以激勵管理人員積極創新、鼓勵職員提升效率等。開展類似的管理活動，不但可以充分提高企業自身的經濟效益，還有助于推動整個房地產行業的可持續發展。因此，房地產管理創新具有重大意義，相關的管理部門和人員應當加以重視。
3房地產管理創新實踐
3.1管理模式創新
管理模式創新的意義是重大的，因為它絕對是開展房地產管理創新的首要任務，同時它也是推動房地產更好、更快發展的基本要素。所以，在進行房地產管理模式創新的時候，必須要用科學、嚴謹的態度對待，馬虎不得。這就要求房地產行業應當充分調動知識管理用以提升管理模式的創新力。比如，在進行管理模式創新，可以適當建立激勵制度。具體來說就是將房地產的發展與企業職員的利益聯系起來，這樣不但可以充分調動企業各職員的參與度和積極度，還可以有效推動房地產行業的發展。另外，也可以建立有關的獎懲制度，對于管理創新工作有突出貢獻的人員或部門給予一定的獎勵，以鼓勵企業人員對管理創新加以關注，從而有利于房地產管理創新工作的順利開展。
3.2人才培養模式的創新
人才是21世紀最不可或缺的一部分，隨著社會經濟的快速發展，各行各業對人才的要求越來越高，也更加注重人才的培養。在房地產行業中，要想適應市場、社會的發展，就應當也重視行業人才的培養。創新人才培養模式不但能為企業自身帶來技術支持，還將提高房地產行業整體的發展水平。這要求房地產企業應當建立起科學、完善的人才培養管理體系，并明確培養內容及方案，使培訓人員所學的內容可以應用到真實的工作中。首先，需要制定有效的培訓管理機制，把有關的培訓內容、知識細節化，以將培訓的效率以及效果放到最大化。其次，由于近些年來許多非房地產專業的人員涌入，導致房地產行業人員水準參差不齊，所以在進行人才培訓時，應當針對專業不同的人員提供不同的培養計劃。最后，“終身學習”是新世紀的一大口號，房地產行業應當定期組織人才培養活動，不斷致力于提升企業人員的綜合素質，從而為房地產行業提供人才、技術上的有力支持。
3.3城市發展模式的創新
現代城市的飛速發展離不開房地產行業的大力支持，而房地產行業的繁榮發展也緊緊依靠著城市的發展，兩者間的聯系和發展是密不可分的。隨著現代城市居民生活水平的提高，他們對于居住環境所提出的要求也有所增加。這無疑給房地產開發提出了更多標準和要求，其中最為突出的就是房地產行業的發展必須與城市的發展相協調，與當地的生態環境相協調。在這一前提下，房地產行業要注重城市發展模式的創新，積極與當地的政府部門相配合，摸索出合適的管理方法。當然，現代各大行業要想獲得長足性的發展，就必須貼合“可持續發展道路”這一標準，所以在城市發展模式的創新中，也應當將房地產行業引入可持續發展的行列中，以推動本身的經濟發展。
4結束語
由于房地產管理水平的滯后，限制了現代房地產行業的發展速度，因此提出了房地產管理創新這一大理念。文章首先解釋了房地產管理創新所代表的涵義，接著闡述了現代房地產管理創新的重要性，最后提出了房地產管理的三點創新實踐內容。希望文章相關論述能供眾多房地產管理人員參考，并為推動我國現代房地產行業健康、穩定發展做出貢獻。
作者:房麗 梁麗 單位:日照市國土資源局
參考文獻：
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關鍵詞：營改增；房地產企業；財務應對策略
營改增作為我國一項重要的稅制改革，對房地產行業產生了非常具體的影響，房地產企業要想在營改增政策下有效降低稅務負擔，實現經營業績和利潤的持續提升，就必須加強對營改增政策的了解，在財務管理中采取具體的應對策略，有效化解營改增給房地產企業帶來的不利影響，使房地產企業能夠做到有效應對營改增，并充分發揮自身結構優勢，積極拓展現有業務范圍，在營改增的框架下做好轉型升級，為房地產企業提供新的增長點，提高房地產企業的經營管理效益。
一、營改增下房地產企業在財務管理中，應加強對財務人員的培訓
由于營改增政策與原有的稅務政策有著較大的區別，特別是對房地產企業的納稅工作產生了較大的影響，房地產企業要想在營改增政策下做好納稅工作，就需要加強對財務人員的培訓。
（一）組織財務人員學習營改增政策
營改增政策推出之后，房地產企業應認識到營改增的重要性，并通過專業培訓和業務培訓等多種方式，組織財務人員了解和學習營改增政策，確保房地產企業納稅工作合規。
（二）強化財務人員專業技能，改變納稅方式
在組織財務人員相關培訓之后，應對財務人員的專業技能進行強化，使財務人員能夠了解營改增與原有納稅工作的區別，做到在納稅工作中，改變納稅方式，及時申報納稅。
（三）讓財務人員掌握營改增的納稅特點
考慮到營改增的特點以及對房地產企業的特殊影響，房地產企業的財務人員只有掌握營改增的納稅特點，并在實際納稅工作中實踐，才能提高房地產企業的納稅管理工作質量。
二、營改增下房地產企業在財務管理中，應提前做好稅務籌劃工作
對于房地產企業而言，要想有效應對營改增，就要在財務管理過程中明確營改增的影響，并通過積極做好稅務籌劃工作，來降低營改增產生的不利影響。具體應從以下幾個方面入手：
（一）制定具體的稅務籌劃方案
在房地產企業發展中，稅務籌劃是降低企業稅負的重要手段。基于這一目的，房地產企業應在財務管理中，對稅務籌劃引起足夠的重視，制定具體的稅務籌劃方案以滿足實際要求。
（二）在營改增框架下對稅務籌劃方案進行調整
根據稅務籌劃的實際需要，以及營改增政策的現實調整，房地產企業應在營改增框架下對稅務籌劃方案進行必要的調整，以此適應營改增的需要，達到降低企業稅務負擔的目的。
（三）提高稅務籌劃的針對性和有效性
在稅務籌劃過程中，應與房地產企業的實際情況相符，提高稅務籌劃的針對性和有效性，使房地產企業的稅務籌劃能夠在科學性、合理性和實效性上滿足實際需要。
三、營改增下房地產企業在財務管理中，應有效拓展業務范圍做好轉型升級
根據營改增的規定，如果房地產企業依然采取單一的房地產開發模式，所繳納的稅額比營改增之前會有所上升。這一現狀要求房地產企業應通過必要的財務測算，有效拓展業務范圍，通過企業的轉型升級達到降低稅務負擔的目的。
（一）房地產企業應有效拓展業務范圍，正確利用營改增的進項抵扣政策
在營改增政策下，房地產企業只有有效拓展業務范圍，在原有業務基礎上增加服務業項目，并正確利用營改增的進項抵扣政策，才能實現整體稅負的下降。
（二）房地產企業應加強財務核算，提高納稅額計算的準確性
此外，房地產企業還應在財務核算中，加強財務核算工作的力度，使財務核算能夠根據企業的利潤水平和營業收入準確核算應繳稅額，提高納稅的準確性。
（三）房地產企業應努力轉型升級，合理利用營改增政策
除了要拓展企業服務范圍之外，房地產企業還要在周邊產業上發力，通過努力轉型升級，增加納稅低或者享受稅收減免政策的業務，抵消營改增帶來的納稅額升高的影響。
四、結論
通過本文的分析可知，在營改增政策下，房地產企業要想有效化解營改增帶來的不利影響，就要在財務管理中采取具體的應對策略，具體應從加強財務人員的培訓、提前做好稅務籌劃工作以及有效拓展業務范圍做好轉型升級等方面入手，保證房地產企業能夠及時化解營改增危機，抓住有利契機，將營改增作為主要的改革和發展契機，為房地產企業提供有利的支持。所以，做好財務管理應對，是房地產企業在營改增政策下所采取的必要措施，對房地產企業而言具有重要意義。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產經濟；人才培養；促進；房地產經濟發展
一、我國現代房地產經濟專業人才概述
我國的房地產市場在最近的幾年時間之內取得了突飛猛進的發展，對房地產人才的需求也在不斷的增加，在這種情形下，我們需要對房地產人才進行專門的培訓，才能促進我國房地產經濟更好更快的發展。
（一）現代房地產經濟專業人才的特點
1、復合性。現代房地產經濟經濟領域是一個綜合性領域，房地產經濟人才應掌握復合性的知識。房地產的知識主要包括以下方面：市場調研、土地經濟、房地產開發、房產的交易、房地產經紀、物業服務等。對房地產人才的需求往往也是首先要復合性的人才，最好的房地產人才應當具有經濟學的知識、管理學的知識、建筑、園林綠化、國家的法律法規等方面的知識。這樣的人才即熟悉房地產經營的技巧，有知道建筑結構的基本常識，可以很好的勝任房屋銷售、管理等任務，為房地產企業帶來最大化經濟效益。
2、實用性。房地產經濟人才的從業主要要求的是熟知房地產全程策劃各個環節的實用性知識，以便能在進行房地產銷售的時候能夠熟練的回答客戶提出的一切關于項目的相關疑問。同時，還應掌握合同等方面的知識，以便在簽訂房屋租售合同的時候進行相關問題的答疑，這樣才能促進房屋租售合同的順利簽訂。除了具備以上的知識外，還需要熟知房地產金融、建筑工程造價、房地產估價等方面的知識，這樣才能準確判斷房地產經濟發展的趨勢，更好地為房地產企業找準市場自己的定位服務。
3、獨特性。房地產業的發展與國民經濟的發展息息相關，需要根據國民經濟的發展調整房地產的產業政策。房地產經濟發展遵循的一般規律是“繁榮——調整——衰退——復蘇——繁榮”的循環過程。在進行房地產開發的時候，要準確判定房地產經濟發展所處的的具體階段。在房地產人才的培養方面，需要加快對房地產人才的培養，促使人才與產業相結合，以便更好的為房地產企業發展服務，以此促進整個房地產經濟健康持續地發展。
4、必要性。隨著我國房地產市場的不斷擴大，在房地產企業自身發展的同時，房地產人才隊伍的培養也要與時俱進。我國目前的房地產人才缺口還很大，房地產企業要加緊自身人才的培養，這樣才能促進企業自身發展的同時，更好地服務于整個房產經濟的發展。
（二）適應現代房地產經濟的房地產專業教育的特點
1、房地產課程具有依托性。由于房地產本身具有的特點，對于房地產人才的培養，完全不用房地產公司自己培訓，可以依托院校進行培訓，院校的培訓往往更加的專業、更加經濟，在進行培養的時候，還可以進行脫產的培養，系統的教授學員房地產的經濟知識，進而可以更高效地促進房產經濟的發展。
2、層次分明。目前，房地產經濟的從業人員中，具有各個不同學歷的人才。掌握不同的技能的不同人員可以勝任不同的工種，博士人才可以從事房地產建設，碩士和本科人才可以從事房地產銷售，專科人才可以站崗。對于不同層次的人才，經過接受繼續教育后還具有流動性，例如碩士人才經過繼續教育后可以從事房地產建設，可以從銷售工作轉崗，建造更多更好的房地產，也可以有效的促進房產企業發展，以此帶動整個房地產經濟的進步。
3、繼續學習的廣泛性。房地產教育一個重要的特點就是接受再教育的人數非常多。在我國的一線城市，一線房地產企業往往和一線的大學進行合作，將自己的職員放到大學里面去接受再教育，使得這些職員可以學到新的技能，人才是經濟進62193ffe421f0b01496d7a7c4db513fa步的主要因素，通過再教育，可以促進房地產企業的提升，同時促使整個房產經濟的進步。
二、進行房地產專業人才培養，促進我國房地產經濟健康發展
（一）根據能力結構培養適應房產經濟發展的專業人才
根據能力結構的劃分，我們可以將房地產專業人才分為三類：研究型人才、應用型人才、復合型人才。
房地產專業研究型的人才顧名思義就是注重研究房地產專業的人才，這些人才往往具有扎實的房地產專業理論知識基礎，可以進行房地產發展理論研究的人才。在進行房地產研究型人才培養的時候，往往要加強房地產基礎理論的學習，掌握更多的房地產專業理論知識，對于房地產實務操作可以相應的減少。房地產專業研究型人才的培養，要求開設房地產專業課題研究的相關高校設施齊備，房地產專業理論研究底蘊深厚，才能為房產經濟更好地發展奠定堅實理論基礎。
房地產應用型人才的培養主要強調房地產理論的實戰運用，這與研究型人才的培養恰恰不同，前者注重的實務能力的建設，后者強調的是理論功底的建設。房地產應用型人才的培養，不需要進行大量的房地產理論學習，更多地是注重理論聯系實際，這樣就可以更好地在實踐中促進房產經濟的發展。
房地產復合型人才是指將房地產理論與實踐相結合的培養方式。在進行房地產復合型人才培養的時候，首先要對房地產人才進行挑選，把既具備堅實的理論理論基礎又能力突出的專業人才挑選出來，進行專門的房地產綜合知識和技能培訓，這種理論和實踐都具備的人才是促進房產經濟發展的重要力量。
（二）根據不同類型的房地產專業知識開展分類培養，促進房產經濟的發展
按照專業知識結構進行劃分，我國的房地產人才可以分為以下幾類：管理類人才、工程類人才、復合型人才。
工程型人才主要學習的是工程技術類的知識，在進行課程的安排上，側重于工程管理類的學習，這就使得學生的理論知識和實踐知識并用，使得他們可以從事工程技術的創作，同時還具有一定的管理能力和創新能力，他們可以在微觀上把控房地產經濟，促進房產經濟的發展。
管理類的人才的培養主要側重于企業管理知識的學習。這類人才主要側重培養的是房地產企業管理知識體系，他們可以在宏觀上把控房產經濟，以使房地產企業更好地適應國家經濟的發展。
復合型人才是指既具備工程類知識，又具備企業管理類知識，兩方面知識都有很好掌握的人才。這種人才往往“不偏科”，房地產基礎知識和技能都能掌握，這類人才在促使房地產經濟的發展上發揮更大的作用。
三、培養合格的房地產人才，促進房地產經濟的發展
（一）培養適應經濟發展的不同類型房地產人才
每個學校在進行房地產人才的培養的時候，要結合當地的特色，結合自身院校的特點開展。按照我國社會發展的實際情況，在進行房地產人才培養的時候，往往需要培養應用型的人才或者是復合型的人才，這樣才能更有利于房地產企業的發展。如果一個學校的土木工程是強項，那么就可以選擇土木工程的復合型人才進行培養，如果一個院校的強項是管理，則可以培養管理型的人才，使得相關的專業人才可以得到更好的發展。
在進行人才培養的時候，要牢牢把握房地產經濟發展的規律，要培養出人才對國家經濟政策的敏感性，如國家的信貸政策和稅收等政策的變動情況，在國家對房地產經濟進行宏觀調整的時候，準確判定這種經濟環境之下的房地產經濟走勢，以便企業制定適應房地產經濟發展規律的下一步經營戰略。
（二）確定培養的目標
在確定人才類型之后，需要解決的下一個問題就是培養的目標。在進行人才培養的時候，我們往往需要針對不同人才的各自特點和房地產發展實際情況進行分類培養，以便各種人才在進入房地產行業后可以學有所用。一般而言，我們開展房地產工作的時候，我們往往會涉及到多方面知識，尤其要用到房地產經濟的專業知識，故而需掌握完整的房地產知識體系才能更好地解決遇到的相關問題。故而，在進行房地產人才培養時，應當根據房地產發展的實際需要，培養房地產人才的經濟分析能力、房地產基礎、房地產法律等各方面知識，這樣才能使得培養出來的房地產人才更好地勝任房地產經濟相關工作。
【關鍵詞】房地產業 人才管理 規范化發展
房地產業有著資金密集、技術密集以及人才密集的特點，但是從其本質來講，與其他類型的企業一樣，市場競爭主要是針對人才的競爭。要掌握市場的主動權，就要擁有高質量的人才，對其進行科學、有效的管理，保證企業的長足發展、持續經營。但是現階段房地產業的人才管理還存在諸多問題，導致人才流動性大，大大影響到了企業的綜合競爭力。
房地產業經營管理現狀與人才需求
房地產經營管理的系統性特點決定了對高素質人才的需求。其實房地產的經營管理屬于一個復雜的、大型的、綜合性的系統工程，涉及到多個方面，比如房地產經濟基礎、估價評估、經紀業務、產權登記實務以及房管員實務、相關的法律法規等等，因此對于人才的綜合素質及專業素質要求較高，①需要在企業內部打造一支專業化程度高的經營管理團隊。我國的房地產業發展越來越成熟，對人才的迫切需求也越來越明顯，甚至在某種程度上還反映出人才儲備、知識儲備不足的情況，比如人才的知識類型不全面、專人人才短缺等。
國土資源有限性與房地產產品結構失衡的矛盾。由于房地產業的發展速度過快而出現了產能過剩的問題，但是不能僅憑空置房過多就做出產能過剩的判斷，也不能武斷地將房地產業列入產能過剩的行業。房地產業的產能過剩表現在房地產產品結構失衡等方面。城市化發展進程越來越快，但是可利用的國土資源卻越來越少。所以，房地產業后續的發展重點在于對房地產產品結構的調整，通過科學的手段解決房地產產品結構失衡與國土資源有限性的矛盾。要解決這一重大難題，就需要對國家相關房地產經營政策進行研究、執行、監督，相應地對人才的要求也更加迫切。②
房地產業人才流動頻繁。導致房地產業人才流動頻繁的主要原因來自于兩方面：一是行業因素。首先由于房地產行業發展過于迅速，以至于專業人才出現供求不均衡的現象。現在國內的房地產投資年增長率大概在20%左右，而專人才人的增長率只有不到8%，并且一些大型的房地產開發企業籠絡了大部分行業優秀人才，使得人才匱乏的問題越來越突出。而一些高級人才，比如建筑工程師、規劃設計師以及高級營銷經理等，更是奇貨可居。而在房地產業中不僅開發企業極需人才，其它相關的諸如中介、物業管理等也有相應的人才需求。然而，一些人才培訓機構、大專院校等在人才供給方面很難滿足市場的需求。正是由于人才匱乏，所以對于在職人員來講，一旦有機會跳槽就很難不動心。其次，企業間的競爭導致人才流動頻繁。對于一些剛成立的房地產開發商而言，要吸引大量的人才才能保證其穩定的發展，就會不惜代價從其他公司高薪聘請人才，從某種程度上抬高了房地產業人才的市場附加值，加快了人才的流動速度。再次，房地產自身項目開發的特性也導致人才流動率高。一旦一個項目結束，原來的人員就會轉到新項目中去，隨著項目開發周期越來越短，新項目上市的頻率越來越高，大批人員就會跟著項目“跳槽”。最后，市場分工的不斷細化，也為行業內人才流動提供了更多的機會。通常房地產行業包括設計、開發、銷售以及物業管理等若干大類，從這些大類中又劃分出更多的細類，比如規劃設計、室內設計、景觀設計、中介、貸款服務等等，正是越來越細的分工為人才的分流提供更多的途徑。
二是個人因素。具體表現為：首先受到經濟利益的驅動，由于新項目大量入市，房地產人才跳槽的機會也越來越多，而很多企業招徠人才的主要手段即為高薪誘惑，一些原有企業的福利待遇不如新企業，則員工很難不選擇新企業。其次，受個性與事業發展需求的影響。相對而言，房地產業的人才體現出年輕化、專業化以及受教育程度高等特點，這類人群精力旺盛，對自我價值的實現有更強烈的要求，因此一旦有更好職位或者更多的提升機會，他們也會毫不猶豫地離職。最后一個原因，員工自身無法融入公司文化，即員工對企業文化無法產生認同感，那么也會離開公司而尋求自己認同的企業。
加強人才管理，促進房地產業的規范化發展
加強內部管理。往往企業吸引人才的要素除了品牌、經濟實力以外，科學、完善的內部管理體制也是重要因素之一。房地產企業通過加強內部管理力度，對組織結構做進一步優化，實現管理制度的規范化，營造一個良好的、和諧的、科學的人才生存環境，勢必會留住人才、發展人才，使得人才為己所用。由于房地產行業發展迅速，往往有一筆錢、一塊地、一批人即可組建一個房地產公司，由于時間倉促，沒有長期的文化沉淀，必然會出現內部組織結構混亂、職責不清等問題，再加上市場的不斷完善與發展，這種不科學的企業組織結構、落后的管理水平已經無法適應市場，因此要對企業內部管理流程進行完善與優化，建立起相關的配套制度。具體而言，房地產開發企業的組織結構大致可以歸為職能型、矩陣型、事業部型以及戰略經營型等四類，③人力資源管理人員要客觀評估企業自身的發展規模、戰略目標以及行業地位等，再以此為基礎選擇適用的組織結構模式。此外，還要對企業內部的關系、流程等進行整理整頓，解決崗位職責不清、職能重疊等問題。
規劃職業生涯。要解決企業人才流失的一個重要手段，即提高員工的忠誠度。要提高員工的忠誠度，企業不但要完善自身的薪酬福利體系，創建科學的激勵機制，提供暢通的溝通渠道，而且還要注重為員工提供學習的機會與成長的空間，在這個過程中實現員工自身的職業規劃與企業的長遠發展相結合。由此可見，人力資源管理的側重點要放在企業員工職業生涯的規劃方面，跳出個體項目的局限，基于企業整體發展的角度引導員工分析自身的能力與職業發展規劃，評估員工的個人能力與潛力等，為員工提供職業咨詢服務，幫助其設定職業目標。④
做好培訓與溝通。人力資源管理六大模塊中，員工培訓是十分重要的一部分，企業通過培訓，向員工傳授更加廣泛、專業的知識技能，獲得員工對企業的認同感，從而為企業創造更大的價值。其實很多房地產企業都比較重視對員工進行專業知識的培訓，不過卻忽略了員工綜合素質、團隊合作精神的培養，而且不注重企業文化的建設。一旦企業進入穩定發展時期，企業文化的地位就無可取代。雖然并非每個企業都具備強大經濟實力與管理能力，但是每個企業都有自己的優勢所在，可以結合自身的特點，設置相關的課程，通過多種培訓方法對員工進行專業知識培訓，提升其綜合能力。在培訓內容選擇方面，要注意其適用性與超前性，并在結束培訓后進行相應的評估，提升員工滿意度，在企業內部營造一個良好的學習氛圍。
優化薪酬福利。要提升工作本身帶給員工的滿足感，最直接的方法就是進一步優化薪酬福利結構。盡管資金問題是大數多房地產企業面臨的最大問題，但是仍然要采取相應措施，既可以不用增加人力資源成本，又可以降低員工的流動率。具體而言可以采取下列方法：其一，對薪酬福利結構做進一步優化，針對不同崗位對固定工資、浮動工資的比例做出適當調整，將各級薪酬的帶寬適當加大，完善獎懲制度，激發員工積極性；薪酬政策盡量傾斜于骨干人員，對于為企業帶來額外效益的特殊貢獻人員，要舍得獎勵。其二，通過各種手段將經濟激勵轉換為精神激勵，這才是控制人力成本、提升員工積極性最有效的方法。據統計，近八成的員工之所以離職，主要是由于感覺沒有發展空間，自己有能力卻得不到重視等，因此企業要為員工提供更多展示自己才華的機會與平臺。此外也可以采取更多的精神獎勵，比如公司高層會議可以邀請一些優秀員工參與，或者為某個評選出來的優秀員工提供專用的停車位等。這些方法可以大大提升員工對企業的認同感與歸屬感，從而提高其忠誠度。
綜上所述，房地產業是一個有著廣闊發展前景的行業，人才的作用不言而喻。在復雜的市場環境中，企業要提高自身的經濟效益，實現持續經營，就必須重視企業的人才培養與管理，提高人才應用的合理性，通過運用現代人力資源管理方法，可以培養和建立一支高素質的、具有高度敬業精神和高度協作精神的人才隊伍，形成一套完善的、科學的人才激勵與約束機制，為房地產業的長足發展及員工個人的發展提供保障。
（作者為中國社科院金融研究所金融學博士研究生）
注釋
①王秋林：“新形勢下房地產經營管理人才的培養對策”，《房地產人力資源》，2011年第5期。
②中國房地產人才網專題研究小組：“中國房地產建筑類中高級人才現狀解密”，《人力資源》，2005年第3期。
【關鍵詞】淮陰區；房地產；稅收；征管
一、淮陰區房地產稅收存在的問題
淮陰區地塊環境優越，商業、人居都較密集，在房地產業蓬勃發展的帶動下，淮陰區轄區范圍內與房地產業相關的稅收也呈現出快速增長的勢頭，房地產稅收在整個地稅收入中的比例逐年增加，地位舉足輕重，作用日益凸顯。與此同時，我們還應該清晰看到，淮陰區房地產稅收還存在著比較突出的問題，主要表現在以下方面：
（一）房地產稅收地稅的占有率低
淮陰區的房地產稅收雖然逐年攀升，但是在地方財政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮陰經濟發展比較遲緩，房地產市場雖然有所興起，但是與其他行業，如三產服務業，相比房地產稅收仍然增速緩慢，在這樣的情況下，房地產稅收成為淮陰的支柱稅收還有很長一段路要走。另一方面，是房地產稅源沒有得到充分的挖掘，和房地產有關的稅收沒有實現應征盡征，稅款流失現象嚴重。
（二）房地產稅收增長緩慢
當前，淮陰地方政府提供的公共服務水平與房地產稅收發展需求相比還存在著一定的差距：第一，缺乏切實有效的稅收宣傳措施，導致相關稅收政策的知曉率低。第二，實際征管中的崗位設置不盡合理，導致房地產稅收的管理效率低下。一是人少事多，導致效率低下。二是管理職能受到牽制。三是稅務機關對涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責任人的刑事責任，導致有些納稅人以身試法，輕視稅法威嚴。第三，稅源控管存在漏洞，主要是稅務登記和納稅申報環節。第四，對房地產稅稅收征收不力。第五，部分稅務人員的業務水平不高，征管效率低下。
（三）房地產稅收體制上存在缺陷
第一，不同主體，納稅標準不同。在同樣的稅收體制下，存在兩種不同的待遇，比如房產稅的計征：從價計征的情況盡管統一按照1.2%的稅率征收。但是對于境內居民，其計稅依據是房產原值扣除20%-30%的損耗。而對于境外居民，則以房產的凈值作為計稅依據。對于從租計征的情況，境內居民適用12%的稅率，而對境外居民在則適用18%的稅率。
第二，征稅范圍較窄，稅率結構欠科學。一是房地產稅收的征稅范圍較小，關于房地產稅收的免稅收入相對于其他稅種而言較多。二是房地產稅收的相關稅率結構不盡合理。
第三，房地產稅收的配套措施不夠完善。目前，我國沒有權威、統一的房地產價格評估機構，缺乏專門的房地產評估人才。此外，和房地產有關的財產登記制度也不健全，導致稅源流失，嚴重影響了稅收征管力度。
第四，房產稅制中還存在著許多“重復計征”現象，這種宏觀經濟現象的存在，也極大地制約著淮陰區房地產行業的發展。
（四）房地產稅收運行不暢
第一，稅收職能在地稅內部部門之間的運行不暢通。當前在淮陰地稅各個部門之間存在著流程運行不暢的現象，主要表現在：重管理、稽查，輕征收服務的現象普遍存在。
第二，稅務部門其他職能部門之間的配合有待磨合。主要體現在稅務部門與國稅、工商等部門之間的通力協作還有待加強，尤其是在企業所得稅的征繳過程中，往往出現在國稅繳納之后，地稅又重復征收的情況，給納稅人帶來很大的麻煩。
二、相關建議
加強房地產稅收的征收和管理是一個系統的龐大的工程，在理論上，要建立合理、科學的房地產稅收征收管理體制；在實踐上，要按照現行科學的稅收體制規則，履行房地產稅收的相關法律，依法征稅，還要從提升稅務部門的依法征稅、服務納稅人的能力，為此，本人提出建議如下：
（一）規范房地產稅收的征收和管理，優化房地產各個環節的稅收政策
淮陰是從農業縣改為行政區的，作為農業大區，經濟法治比較遲緩，但是土地資源豐富。這種形勢，使政府不得不低價出賣土地，吸引一些泛房地產開發商，這期間房地產開發商囤積土地現象比較常見，政府的打擊措施卻相對疲軟，甚至為了能保住房地產開發商這個“大稅源”，對“圈地”行為采取置之不理的態度。鑒于以上現象，建議出臺針對性較強的稅收政策，把對土地的有效管理納入稅收法治軌道，例如：設置“土地閑置”稅種，取消土地增值稅。另外，我國在房地產保有環節的征收是非常不力的。對此，建議，一是擴大房產稅的征收范圍，科學界定房產稅的減免規則。二是降低房屋租賃的綜合稅賦。三是取消城鎮土地使用稅的征收。
（二）完善房地產稅收的輔政策，使房地產征收體系更加完備有效
第一，明確產權，建立健全財產登記制度。在房屋權屬登記方面：通過加強轄區內房源的排查，登記成冊，錄入電子信息管理系統，明確房屋的權屬，對轄區內的房源進行全面的掌控和科學的管理。在土地權屬方面：加強對轄區范圍內土地的調查摸底，對土地的性質、權屬、面積、等級分類、用途等進行詳盡的登記，并錄入電子系統，保證土地稅源不流失。第二，科學計稅，建立健全房地產評估制度。要盡快出臺一套健全的完備的評估操作流程，使評估工作有據可依；同時還要成立一支技術精湛、作風優良的評估員隊伍。第三，加強違規處罰。在不違背《稅收征管法》的前提下，制定出臺專門針對房地產稅收管理處罰細則，加強對房地產市場的稅收監管和違規處罰。
（三）規范房地產收費行為，嚴格控制收費規模
通過各個環節收費項目的匯總，清理一些不必要的收費項目，取消屬于管理性和建設性的不合理的事業性收費，采取規范、科學、有效的措施對相關的費用進行管理。對于房地產稅收各個環節中存在的必須收取的一些費用，在征收過程中要程序合理、使用透明、嚴格監督。此外還要加快推進政府部門與其下屬的具有企業性質的事業單位脫鉤，加快事業單位轉企改制的步伐，提高企業的市場競爭力，同時也減少政府向企業攤派的不必要的費用。
（四）轉變納稅服務觀念，促使納稅人樹立依法誠信納稅意識
淮陰區房地產行業由于興起時間較遲，對房地產的稅收管理還沒有納入健康、有序的發展軌道。在這樣的情形下，稅務機關：第一，要加強房地產稅收法律宣傳，使轄區內的房地產納稅人從思想上接受房地產稅收，形成依法納稅的意識。第二，要提減少外界因素的影響，提高房地產稅收的征收效率。第三，科學設置內部的職能崗位，提高服務水平。
（五）規范服務職能，創造良好的征收環境
第一，在稅收征收方面：一是簡化辦稅工作程序，提高征收工作效率。二是積極利用信息化手段，推進稅收公共服務平臺建設。
第二，在稅收管理方面：一是加強對房地產企業的日常管理。以一戶一檔的形式，建立房地產企業稅收情況檔案。二是加強房地產稅收的納稅評估，減少房地產稅源的流失。三是強化房地產企業發票的規范使用。建議強制房地產稅收企業使用稅控系統，同時加大對發票違規操作的處罰力度。
第三，在稅務稽查方面：建立一支高素質的稽查人員隊伍；加強房地產稅收業務的培訓；科學選案、認真檢查、悉心審理、嚴格處罰。
（六）規范征管流程，提高征管效率
第一，加強房開發環節房地產稅收的征收和管理。一是加強涉稅資料的收集和管理。二是加強項目的登記和管理。三是加強房地產企業征收管理和涉稅檢查。
第二，加強保有環節房地產稅收的征收和管理。一是加強稅源監控。二是加大征收管理力度。采取直接征收和委托代征的方式加強對保有稅源的征收管理。三是對違規行為進行嚴厲處罰。
第三，加強房地產產權轉移環節的房地產稅收征收和管理。由于二手房市場受政策的波動性比較大、評估價格不易確定等，對這部分存量房的房地產稅收征收和管理有一定的難度。建議主要采取以下幾種措施：一是合理定價。二是強化實地調查，確保稅源不流失。三是做好二手房稅收的分析。
第四，認真做好各類房地產稅收的分析。建立完善的房地產稅收分析體系，查找促進房地產發展的主要稅收因素，通過分析結果，調整針對房地產的稅收政策，支持和規范房地產企業的發展，進而取得更多的房地產稅收，達到稅務部門和房地產企業相互促進，共同發展的效果。
（七）加強部門間溝通和協調，實現和諧征稅
第一，加強稅務機關內部組織間的溝通和協調。征收、管理、稽查三方加強溝通協調，職責清晰，相互協作。對于征收類事項，有征收部門受理；涉及到調查事項轉交管理部門進行涉稅調查，確保稅收征管的科學有效。
第二，加強稅務部門與其他部門的溝通和協調。房地產企業的一個項目從開辦到終止，期間涉及到多個部門，如：工商、國土、城建、房產、國稅、銀行、評估、擔保等等，稅務機關只有和相關部門進行比較好的溝通和協調，才能確保得到真實、可靠、豐富的涉稅資料，對房地產企業的掌控才更加自如。
（八）提升稅務人員的業務素質和執法水平
第一，整合人力資源，科學設崗，合理用人。首先，按需設崗，對崗位資源進行排查。其次，按照崗位要求培養高素質人才。
第二，加強專業對口培訓，使熟悉房地產稅收業務的人才迅速成長。建立日常培訓機制和脫產培訓機制，加快房地產稅收專業人才的培養。通過培訓，使稅務人員全面了解對房地產稅收的相關知識，提升業務處理能力和行政執法水平，使稅務人員在實際操作中快速成長。
第三，強化業務考核，提高人才工作的積極性和主動性。采取定期考核和不定期考核相結合、開卷和閉卷相結合、專業考核和綜合考核相結合的方式，加強稅務人員的業務考評，通過考評兌現獎懲，充分提高稅務人員學習的主動性和積極性。
參考文獻：
[1]牛鳳瑞.我國房地產發展報告－4[M].社會科學文獻出版,2007.
[2]謝伏瞻.我國不動產稅制設計[M].中國發展出版社,2006.
首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。
其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。
再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。
入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。
一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。
三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。
面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。
2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。入世后，房地產金融市場主體的復雜化要求從業人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產評估、房地產投資、財務分析、商業銀行業務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產信貸人員的培養，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業余進修等方式，培養出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續繁雜、審批緩慢也是此項業務未能更快地發展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態度，改革管理體制，簡化手續必須及早研究解決。
3、加大對開發資信評級高、規模大的優質房地產客戶的營銷力度。加入WTO后，國外機構將為房地產開發項目提供貸款，為個人辦理抵押貸款業務，并推動房地產抵押證券化業務的開展。對我國銀行來說，更應關注那些資信評級度比較高、資產質量較好且有一定規模實力的房地產公司，特別是上市公司，因為他們的融資能力相對較強，在從事大項目時具備資金規模的優勢，從而有利于公司持續經營業績的提高。對其要積極營銷，搶占市場。
4、房地產金融管理機構要制定相應的政策，為國內金融業創造良好的外部競爭環境。國外金融機構的進入，將使國內房地產金融市場主體復雜化、交易工具多元化。為了使我國的房地產企業能在競爭市場上站得住腳，房地產金融管理機構應抓緊這一段寶貴的時間，保護和培育國內產業，逐步探索有力又有利的監管方式。要放松對房地產開發貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規模，及早占領和發展房地產金融市場；要調整房地產貸款結構，完善住房消費信貸機制，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發展房地產保險，尤其是房屋財產保險、房地產責任保險、住房抵押保險和房產質量等方面的保險；要借鑒國外經驗，建立房地產政策性金融機構，盡快開放房地產金融二級市場。
[摘要]入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。再次是房地產金融監管難度增大。入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。三是促進我國房地產金融業發展。面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。
2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。
入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。
首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。
其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。
再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。
入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。
一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。
三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。
面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。
2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。入世后，房地產金融市場主體的復雜化要求從業人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產評估、房地產投資、財務分析、商業銀行業務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產信貸人員的培養，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業余進修等方式，培養出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續繁雜、審批緩慢也是此項業務未能更快地發展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態度，改革管理體制，簡化手續必須及早研究解決。
[關鍵詞] 房地產企業 人力資源 對策
一、房地產行業面臨的市場環境及人力資源管理在房地產企業發展中的重要性
近年來，中國房地產行業在投資額、開發面積、竣工面積和銷售面積等方面都處于高速發展狀態；與此同時，今年國家出臺的一系列更加嚴格、更具操作性的相關政策和細則，又使得房地產業成為風險巨大的行業，其生存和發展正面臨嚴峻的考驗。因此，在宏觀調控和激烈的市場競爭下，房地產企業紛紛探索發展方向，主動應對政策變化，化解風險。
房地產是人才密集型企業,人才需求量大，從趨勢看，房地產行業的競爭已經轉入了人才的競爭。同時，房地產業自身所具有的專業性強、風險大、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點決定了房地產從業人員必須要有扎實的專業知識，良好的心理素質，長遠的眼光及很強的綜合能力。當前，房地產企業人力資源管理還普遍存在專業人員、高級人才嚴重匱乏，員工流動過于頻繁;只強調對員工的開發而忽視對各級管理者素質的提高;缺乏完善、科學、規范的人力資源管理制度和體系;不注重企業文化建設等亟待解決的問題。
二、加強人力資源管理,激活我國房地產企業第一資源的對策
1.高度重視人力資源管理，提升人力資源管理在企業管理中的地位
現代企業的競爭，從根本上來說就是人才的競爭，是人力資源開發與管理的競爭。房地產企業的管理者要徹底擯棄的是用人觀念，確立人力資源是第一資源的觀念，“以人為本”的管理思路及“大人力資源觀”。“大人力資源觀”強調以系統、全局的觀點來看待人力資源問題，把人力資源管理納入企業發展的戰略，使它與企業組織結構、企業文化緊密結合，以達到短期內促進企業業績提升，長期推動企業戰略實現的目標。
2.提高房地產企業人力資源的整體素質，特別要加強管理人員隊伍的建設
培養選拔優秀的房地產職業經理人才是提高整個企業管理水平的有效措施和必要途徑。應通過對現有企業領導層人力資源的發掘和培養，使一般的企業經營者上升為知識型領導。也可以招聘引進知識型領導，為他們創造寬松的工作和生活環境，以便充分發揮他們的智慧和才干。同時，注意對決策層人員實行目標責任制，規定年度或項目利潤指標，適度激勵，獎懲分明。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要，增加了滿意程度。
3.建立和完善科學的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵人才
(1)人力資源招聘和市場對接，多渠道、全方位引進選拔任用人才。企業要把市場選擇作為解決企業人員“進口”與“出口”的道路。招聘之前必須評估公司的人才現狀，掌握內外部的人力資源信息，制定科學合理的人力資源規劃。在招聘人才的渠道方面，利用網上招聘、人才市場、獵頭公司、專家引薦等手段，采用科學的人力素質測評技術。如面試、心理測試、評價中心等方式選擇合適的人員；另外，注重內部晉升機制設計選拔人才，培養組織忠誠提高工作積極性。并適時提供技術入股、持股經營、彈利、培訓機會等滿足豐厚物質待遇或社會地位、個人成就感來吸引更多的優秀人才加盟。
(2)建立動態、公平的績效考核與薪酬體系。房地產行業要根據本企業的發展戰略與運營特點，建立符合自身特點的動態的績效考核體系與薪酬體系，增強體系的公平性與合理性。在設計績效考核體系時應注意，要避免為了考核的全面使考核缺乏可操作性；針對不同崗位設置不同的績效考核方式；避免完全量化狀況的出現，發揮主觀考核的優勢；績效考核要隨著企業發展適時調整。房地產企業各經營業務性質相異、經營復雜的特點要求其薪酬設計的多樣化，根據國家政策、經濟環境、人才市場狀況、同行業其他企業薪酬狀況等因素，再結合自身情況制定可行的薪酬管理體系。
(3)注重科學有效的培訓，開發人力資源。當下房地產業的新技術、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現有人才的素質,特別是要重點培養房地產專業技術人才與中高級管理人才,并通過多種途徑和手段，對新員工、工程技術類人員、管理類人員、主要客戶進行相應的培訓課程設計,分層次地對專業知識、技能、企業制度文化等內容進行深度培訓。要依據組織的戰略,在與員工全面溝通的基礎上,為員工設計富有彈性的職業生涯,同時結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯，為其設計培訓和開發的系統計劃，提供員工開發技能和自我管理的機會。
4.加強企業“凝聚工程”建設，培育企業文化凝聚力
房地產企業文化是一種管理文化，它是企業的價值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。房地產企業的管理者要充分發揮企業文化的凝聚功能，除了要確定人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路，還應注重品牌建設，通過內外媒體傳播，弘揚企業經營理念和策略，促進員工價值觀的趨同，加強公司與員工之間交流溝通，建立有效的激勵機制，營造和諧健康開明的企業文化。
三、結束語
房地產企業要在激烈的市場環境下駕馭自己的市場經營活動，求得經濟效益的提高，必須勇于更新觀念，應用現代人力資源管理方法，加強人力資源的管理，盡最大努力將人力資源轉化為人力資本，使之產生乘數效應，才能提高我國房地產從業人員的素質，參與國際競爭，促進我國房地產業的發展。
參考文獻:
【關鍵詞】房地產；房地產測繪；市場化；思考
引言
當前，房地產測繪部門已經完全的脫離了房產行政主管部門，成為了一個獨立的專業機構。在這樣一種情況下，各個房地產測繪部門結合各個地區的實際狀況，對人員進行了重組及制定新的制度，在房地產測繪市場中得到了良好的發展。房地產測繪部門的測繪與管理分離涵蓋以下幾點：首先，房地產測繪與房地產管理部門分離，成為了獨立的專業機構；其次，房地產測繪成為了房地產管理部門的下屬企業單位；另外，房地產測繪演變成為了市場中的監督管理機構。從事房地產測繪工作的人員脫離了原房地產管理部門，構建了企業單位，所承擔的任務是對房地產管理部門范圍領域內的房地產測繪成果進行全面的審查、驗收等工作，這一方法在部分房地產測繪技術較為發達的城市得到了很好的運用。
1. 市場化的房地產測繪存在的問題
1.1 房地產測繪人員缺乏專業素質
自房地產測繪部門步入到市場化的道路及與房地產管理部門脫離以來，部分城市中涌現出了諸多的房地產測繪單位，而從當前的市場角度分析，嚴重缺乏一批測繪方面的專業技術人員，使得房地產測量過程中存在了諸多的問題，有的測量單位的房地產測繪素質與能力并沒有進行審核與審批，有的剛剛建成的測量單位專業的房地產測繪人員甚少。在對房地產進行測量過程中，沒有能力對不規則及復雜的房屋結構進行有效的判斷，在界定共有面積時不夠準確。由于存在這樣的現象，因此很難將房地產測繪成果質量全面提高。
1.2 房地產測繪技術水平較低
當前，隨著改革的不斷深入以及各種高新技術的涌現，因此，房地產測繪技術必須向著科技化、網絡化以及市場管理規范化的方向不斷的邁進與持續良好的發展。筆者從相關調查中發現，我國商品房在2009年總體銷售面積達到了93713萬平方米，比之前增長了四十二個百分點，而在這其中商品房住宅銷售面積增長了四十三個百分點，辦公樓銷售面積增長了三十個百分點。從上述中可以明顯的看出房地產測繪所承擔的任務將越來越繁重。在市場需求不斷加大的情況下，房地產測繪要想持續的發展，就必須朝著科技化與數字化的方向邁進。但是，現階段，在我國房地產測繪市場中，大多數特別是基層縣級房地產測繪單位在運用高新技術手段時還缺乏一定的成熟度，甚至有的部門實際測繪房地產面積時仍然采用傳統的手工出圖方式。
1.3 房地產測繪成果質量較低，缺乏有機的聯系
近幾年，隨著房地產行業的不斷發展，房地產管理過程中出現了諸多的問題，諸如房地產測繪單位的合法性及測繪人員上崗的合格性等。由于這些問題的存在，大部分城市的房地產管理部門已經開始構建房地產產權產籍信息化管理系統，以確保房地產產權產籍管理質量標準與辦公效率等的全面提高。然而，從產權產籍科學化管理角度而言，房地產管理部門所制定的措施依然難以實現社會發展過程中的實際需求。
2. 加強市場化下的房地產測繪
2.1 構建完善的房地產測繪人員培訓、上崗機制
構建一套完善的房地產測繪人員培訓與上崗機制，并且重視對在職人員進行專業的繼續教育，從而確保測繪人員具有較高的綜合素質。由于當前從事房地產測繪工作的人員的專業素質都良莠不齊，因此非常有必要構建一套完善的測繪人員培訓機制。對即將上崗工作的人員事先進行專業的培訓，這樣能夠讓他們在工作中保持良好的狀態，同時還大大節約了企業的時間以及成本。對已經工作的測繪人員進行專業繼續教育，能夠將他們的綜合素質全面提高，并跟著時展步伐，不斷的創新房地產測繪理念及測繪技術。
2.2 建設完善的房地產測繪法制法規，使其規范化
在將2000年頒布的《房產測繪規范》進行修改并完善的同時，各個地區也應根據當地的實際情況制定出相應的法規與制度，以此來規范市場化下的房地產測繪的各個環節。將現階段一些爭議較大的條款進行重新規定，進一步規范房地產主管部門、權利利害人以及房地產測繪部門等，明確各自的職責權利；制定詳細的操作規則，編制一套完善的房地產測繪成功驗收制度，從而確保房地產測繪成果鑒定和發生糾紛矛盾時有個很好的法律依據。
2.3 房地產測繪單位應與時俱進，采用各種先進的測繪技術設備
當前，房地產測繪單位必須時刻跟隨時代的發展步伐，采用各種先進的測繪技術設備，這是提高房地產測繪技術科技化及現代化水平的關鍵。從建設部門頒發的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》中規定，應將計算機應用貫徹到房地產測量與房屋面積計算工作中，積極的研發房地產測繪所需的軟件，增強實際工作效率，確保測繪具有較高的質量。隨著科技技術的迅猛發展，作為房地產測繪單位，應不斷的完善內部的測繪技術，采用先進的測繪技術特別是GPS及數字化成圖技術，這些都是房地產測繪技術改革過程中的關鍵部分。此外，對于一些科技水平較低的房地產測繪單位應時刻的觀察市場發展的新趨勢及實際需求將內部測繪技術設備進行全面的更新，使得測繪技術朝著高科技化方向發展，從而滿足市場發展過程中的實際需求。
2.4 構建完善的房地產測繪信息管理規范機制及測繪成果數據庫
要想構建完善的房地產測繪信息管理機制，就必須依賴以下兩點，首先，依賴房地產市場的有條不紊，其次，房地產測繪單位應不斷的提高自身的綜合素質。現階段，從房地產測繪市場的總體角度上看，應進一步明確產權產籍管理，制定相關制度，以規范房地產市場活動，出現問題及時有效的解決，從而避免房地產市場混亂現象的發生。
3. 結論
綜上所述可知；當前，房地產測繪進入到了市場化道路中，將過去的單一的行政打破，這是改革開放不斷深入過程中的實際需求，更是房地產測繪不斷完善與持續良好發展的重要保障，所以，房地產測繪朝著市場化的方向發展已經成為了必然。另外，房地產測繪單位應做好市場化前期工作，促進房地產測繪朝著標準化、規范化的方向迅猛發展，使其具有的功能個得到充分的發揮。
參考文獻
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