時(shí)間：2023-05-31 09:10:44
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇廣告投標(biāo)設(shè)計(jì)方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
第一條 為繁榮建筑創(chuàng)作，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量和水平，進(jìn)一步搞活設(shè)計(jì)市場(chǎng)，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，縮短設(shè)計(jì)周期，提高投資效益，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》，結(jié)合本市工程規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)的實(shí)際情況，特制定本細(xì)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，均適用本實(shí)施細(xì)則。
第三條 市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。市招標(biāo)辦公室負(fù)責(zé)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)的組織和管理工作。
第二章 招標(biāo)管理
第四條 招標(biāo)范圍：
（一）城市主要地段（詳見(jiàn)附件）新建的大型公共建筑，符合下列條件之一者：
1、建筑物總高大于五十米；
2、建筑面積超過(guò)七千平方米。
（二）新開(kāi)發(fā)的居住小區(qū)或五公頃以上的舊城改造片區(qū)；
（三）重要紀(jì)念性建筑；
（四）重要市政工程（立交、橋梁、地下隧道工程等）。
第五條 招標(biāo)方式：
（一）公開(kāi)招標(biāo)：由招標(biāo)單位公開(kāi)招標(biāo)廣告。
（二）邀請(qǐng)招標(biāo)：由招標(biāo)單位直接向三個(gè)以上有承擔(dān)能力并符合設(shè)計(jì)證書(shū)允許范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)單位發(fā)出邀請(qǐng)書(shū)。
第六條 招標(biāo)投資工作程序：
（一）招標(biāo)單位組織招標(biāo)工作小組；
（二）招標(biāo)單位向市招標(biāo)辦公室登記；
（三）招標(biāo)單位編制招標(biāo)文件，并經(jīng)市招標(biāo)辦核準(zhǔn)后，招標(biāo)信息；
（四）投標(biāo)單位向招標(biāo)單位提出書(shū)面申請(qǐng)；
（五）投標(biāo)單位向招標(biāo)單位領(lǐng)取招標(biāo)文件；
（六）招標(biāo)單位組織投標(biāo)單位踏勘工程現(xiàn)場(chǎng)，解簽招標(biāo)文件；
（七）投標(biāo)單位編制投標(biāo)書(shū)；
（八）投標(biāo)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將投標(biāo)書(shū)密封后送至招標(biāo)單位；
（九）招標(biāo)單位組織有關(guān)建筑經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、概算工程技術(shù)人員對(duì)各投標(biāo)單位的標(biāo)書(shū)，進(jìn)行統(tǒng)一技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算，供評(píng)標(biāo)時(shí)參考；
（十）評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；
（十一）中標(biāo)單位根據(jù)評(píng)委提出的修改意見(jiàn)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行認(rèn)真修改，送審后由市招標(biāo)辦公室發(fā)中標(biāo)通知書(shū)；
（十二）招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)合同。
第七條 招標(biāo)文件內(nèi)容：
（一）經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、計(jì)劃任務(wù)書(shū)或準(zhǔn)備項(xiàng)目批文及其他文件的復(fù)制作；
（二）市規(guī)劃局提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、紅線圖及市政設(shè)施外部條件（外部條件統(tǒng)一委托市規(guī)劃院承擔(dān)）；
（三）招標(biāo)單位提供的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，對(duì)工程項(xiàng)目的使用功能要求資料等；
（四）工程用地范圍的現(xiàn)狀調(diào)查及地質(zhì)普查資料；
（五）對(duì)招標(biāo)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖紙內(nèi)容、比例尺、深度及模型的具體的要求；
（六）組織踏勘工程現(xiàn)場(chǎng)和招標(biāo)文件答疑的時(shí)間和地點(diǎn)；
（七）投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)等活動(dòng)的日程安排；
（八）其他應(yīng)說(shuō)明的事項(xiàng)。
第八條 建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、投標(biāo)實(shí)施過(guò)程中，招標(biāo)單位應(yīng)申請(qǐng)公證機(jī)關(guān)公證。
第三章 投標(biāo)管理
第九條 投標(biāo)單位的資質(zhì)審查，由市招標(biāo)辦公室負(fù)責(zé)。投標(biāo)單位所持設(shè)計(jì)證書(shū)的等級(jí)和業(yè)務(wù)范圍必須與招標(biāo)工程的內(nèi)容和規(guī)模相符合。
第十條 凡參加投（邀）標(biāo)的設(shè)計(jì)單位必須指定一名高級(jí)建筑師（或高級(jí)工程師）或院（所、室）主要技術(shù)負(fù)責(zé)人為投標(biāo)負(fù)責(zé)人，并在投標(biāo)文件中予以明確。
第十一條 投標(biāo)單位向招標(biāo)單位報(bào)送的資料：
（一）標(biāo)書(shū)一整套；
（二）圖紙、說(shuō)明書(shū)等縮印本十五套。
第十二條 投標(biāo)單位的標(biāo)書(shū)，主要內(nèi)容應(yīng)包括：
（一）綜合說(shuō)明書(shū)；
（二）建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案主要圖紙；
1、總平面圖，
2、首層、標(biāo)準(zhǔn)層、非標(biāo)準(zhǔn)層、頂層平面圖，
3、立面圖以及重要街景圖，
4、剖面圖（主要剖面圖不少于兩個(gè)），
5、著色透視圖或建筑模型；
（三）工業(yè)項(xiàng)目、市政工程項(xiàng)目參照的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案主要圖紙按本條第二款的內(nèi)容辦理，其中工業(yè)項(xiàng)目須增加工藝布置圖；
（四）主要施工技術(shù)要求；
（五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；
（六）保證設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)周期的措施；
（七）設(shè)計(jì)收費(fèi)金額。
第十三條 投標(biāo)單位寄送的投標(biāo)文件，經(jīng)招標(biāo)工作小組（申請(qǐng)公證的項(xiàng)目則請(qǐng)市公證機(jī)關(guān)）加鎖貼封條后，統(tǒng)一由招標(biāo)工作小組保管，任何人不得私自拆看或修改。
第十四條 為維護(hù)投標(biāo)、招標(biāo)單位雙方的權(quán)益，凡在招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間內(nèi)擅自撤標(biāo)或中斷招標(biāo)的任何一方，均將承擔(dān)另一方一定的經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)。
第十五條 凡在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中營(yíng)私舞弊、弄虛作假者，立即取消投標(biāo)資格并追究有關(guān)單位和當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
第四章 評(píng)標(biāo)管理
第十六條 對(duì)投標(biāo)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案資質(zhì)審查，由市招標(biāo)辦公室組織未參加投標(biāo)活動(dòng)的有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行。
第十七條 評(píng)標(biāo)工作由市招標(biāo)辦公室根據(jù)招標(biāo)工程特點(diǎn)，聘請(qǐng)有關(guān)專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行。
第十八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)保證評(píng)標(biāo)的公正性，其成員不得參與招（邀）標(biāo)過(guò)程中有礙于評(píng)標(biāo)公正性的任何活動(dòng)。
第五章 定標(biāo)管理
第十九條 評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任或副主任主持，在充分評(píng)議的基礎(chǔ)上采取無(wú)記名投票的方式進(jìn)行。
第二十條 經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)出的中標(biāo)方案，由市公證機(jī)關(guān)當(dāng)眾啟封，宣布中標(biāo)單位或作者。
第二十一條 確定中標(biāo)的依據(jù)：
（一）能正確貫徹國(guó)家有關(guān)方針政策、規(guī)范、規(guī)程；
（二）設(shè)計(jì)文件內(nèi)容、質(zhì)量、深度符合招標(biāo)文件和國(guó)家規(guī)定的要求；
（三）方案有創(chuàng)新、有特色；
（四）方便施工，有實(shí)施的可能性；
（五）經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益好。
第二十二條 經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審中標(biāo)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，由中標(biāo)單位按評(píng)審意見(jiàn)進(jìn)行認(rèn)真修改，市招標(biāo)辦公室組織有關(guān)評(píng)委、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門(mén)進(jìn)行審核后，市招標(biāo)辦公室發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)。據(jù)此，建設(shè)單位可向中標(biāo)單位委托設(shè)計(jì)簽訂合同，設(shè)計(jì)單位可按程序進(jìn)行各階段設(shè)計(jì)。
第六章 投標(biāo)、中標(biāo)酬金
第二十三條 凡符合招標(biāo)文件要求并具有一定質(zhì)量投標(biāo)方案，無(wú)論是否中標(biāo)，均給予一定的成本費(fèi)和勞務(wù)酬金。
（一）規(guī)模五至十公頃的舊城改造區(qū)，十至二十公頃的新開(kāi)發(fā)區(qū)，建筑物總高度五十至八十米的一般性公共建筑單體工程（附有彩色渲染圖、透視圖或模型）：
非中標(biāo)單位：一千至二千元／方案。
中標(biāo)單位：二千至三千元／方案。
（二）規(guī)模大于十公頃的舊城改造片區(qū)，二十公頃以上的新開(kāi)發(fā)區(qū)，建筑物總高度大于八十米于一百米的公用建筑單體工程（附有模型）：
非中標(biāo)單位：二千至三千元／方案。
中標(biāo)單位：三千至四千元／方案。
（三）紀(jì)念性建筑，功能復(fù)雜、有特殊要求的大型公共建筑，中外合資項(xiàng)目（附有模型）：
非中標(biāo)單位：二千至三千元／方案。
中標(biāo)單位：三千至四千元／方案。
第二十四條 招標(biāo)單位使用非中標(biāo)單位的技術(shù)成果時(shí)，須征得其同意。
第七章 附則
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制；必要性 ；有效途徑
Abstract: The composition of the real estate cost is quite complex, in order to improve the efficiency and management level of the real estate development enterprises, it must be real estate project cost control. Real estate companies on the project cost control must be run through the various stages of project development. Through the project land costs, development and design, project bidding, construction and post-settlement and other aspects of strict supervision and management to achieve the objective of cost control.Key words: real estate development; cost control; necessity; effective way
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素
1、土地、建筑安裝、設(shè)備成本。
土地、建筑安裝、設(shè)備成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的主要部分，占總成本的 80％左右。其中土地的費(fèi)用是開(kāi)發(fā)成本中最主要，占據(jù)相當(dāng)大的比例。而土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否能夠取得預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣(mài)傭金、契稅等。
2、廣告營(yíng)銷成本。
當(dāng)今社會(huì)廣告在推銷商品中起著不可估量的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期就是廣告營(yíng)銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般包括戶外的路牌、廣告牌等；平面媒體的報(bào)紙、雜志等；網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的銷售和推廣以及電視廣告的投放等，這些廣告費(fèi)用的支出便是廣告營(yíng)銷成本。在現(xiàn)今形勢(shì)下廣告費(fèi)用的支出有著日益增加的趨勢(shì)。
3、管理成本。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。因此大多數(shù)企業(yè)需要通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金問(wèn)題，這樣就會(huì)產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何將這部分費(fèi)用核算好，將會(huì)對(duì)合理控制開(kāi)發(fā)成本起到很重要的作用。
4、其他不可預(yù)見(jiàn)財(cái)務(wù)成本。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的實(shí)際過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)很多不可預(yù)見(jiàn)的成本。工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、工程施工運(yùn)行成本、廣告營(yíng)銷成本的可變性比較大，所以這部分成本是房地產(chǎn)業(yè)管理控制的重點(diǎn)部分。
二、控制成本的必要性
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的理論最大化，必須加強(qiáng)對(duì)成本的控制。
1、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的需要。
在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須根據(jù)自身的實(shí)際情況確定自己的競(jìng)爭(zhēng)策略。通過(guò)創(chuàng)新來(lái)超越自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是非常困難的。房地產(chǎn)企業(yè)一般采取成本領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)策略，通過(guò)成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)來(lái)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而要想取得成本優(yōu)勢(shì)，首先就必須進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制。
2、提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目效益的要求。
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，最主要的目標(biāo)就是追求利潤(rùn)。在當(dāng)前環(huán)境下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，通過(guò)提高售價(jià)來(lái)取得優(yōu)勢(shì)對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是不可能的。因此，為使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，成本控制成為最直接和有效的手段。
3、提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理水平的需要。
目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理水平和技術(shù)能力不高，在項(xiàng)目管理尤其是成本控制方面做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到應(yīng)有的水平。而成本控制作為貫穿項(xiàng)目全過(guò)程的一項(xiàng)管理活動(dòng)，能夠促使整個(gè)企業(yè)項(xiàng)目管理水平的提高。
三、控制成本的有效途徑
(一)項(xiàng)目前期階段
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程前期階段的成本主要包括購(gòu)置土地的成本和立項(xiàng)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。
1、土地成本
土地費(fèi)用主要包括土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)招標(biāo)出讓和拍賣(mài)出讓這兩種方式獲得土地。目前由于國(guó)家土地政策越來(lái)越加以控制，拍賣(mài)方式成為大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的有效方式。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)趨熱，土地費(fèi)用已經(jīng)占到房地產(chǎn)成本的 40%以上，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)重要成本構(gòu)成，對(duì)這一部分要充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，對(duì)土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等的估算可依據(jù)政府近期出讓的類似地塊，并且結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行。對(duì)土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)可充分利用政策優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)這一部分成本做出合理的估計(jì)。
2、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
在目前土地市場(chǎng)逐步公開(kāi)化和規(guī)范化的大背景下，土地成本的控制越來(lái)越難。因此要想控制房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段的成本，關(guān)鍵是要嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本。
（1）立項(xiàng)環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段是智力化或知識(shí)密集性的。其主要發(fā)生的費(fèi)用是包括市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)等。這些費(fèi)用雖然只占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的很小的比例，而且在這一階段基本不會(huì)涉及其他要素。但是立項(xiàng)工作是成本控制的重要一環(huán)。因?yàn)榱㈨?xiàng)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。
這一環(huán)節(jié)控制成本的重點(diǎn)在于進(jìn)對(duì)前期費(fèi)用、成本、利潤(rùn)的估算，進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策，避免決策失誤帶來(lái)的企業(yè)損失，同時(shí)充分提高資源的利用效率，用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值也是相對(duì)降低成本的途徑。
（2）初步設(shè)計(jì)
初步設(shè)計(jì)基本上可以決定工程建設(shè)的規(guī)模、產(chǎn)品方案、結(jié)構(gòu)形式和建筑標(biāo)準(zhǔn)及使用功能等，形成設(shè)計(jì)概算，確定投資的最高限額。因此，初步設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制中有舉足輕重的作用。合理的設(shè)計(jì)方案可以節(jié)約施工階段的建造成本，擬建項(xiàng)目一經(jīng)確定后，設(shè)計(jì)就成了工程建設(shè)和控制工程造價(jià)的關(guān)鍵，其結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置等方面應(yīng)全部確定下來(lái)。設(shè)計(jì)是影響和控制工程造價(jià)的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，只有在設(shè)計(jì)時(shí)把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目的成本才能得到有效的控制。一個(gè)成功的設(shè)計(jì)方案能節(jié)約造價(jià)成本，保證建設(shè)項(xiàng)目按進(jìn)度的進(jìn)行，合理的設(shè)計(jì)是施工階段成本控制的前提。
（3）施工圖設(shè)計(jì)
施工圖設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)最重要的設(shè)計(jì)階段，成本控制的關(guān)鍵就在這一個(gè)階段。要想充分發(fā)揮成本管理的作用，合理指導(dǎo)設(shè)計(jì)，達(dá)到在降低成本的前提下又不犧牲產(chǎn)品品質(zhì)的目的，設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)要通過(guò)設(shè)計(jì)部門(mén)提交的編制施工圖任務(wù)書(shū)來(lái)組織施工圖設(shè)計(jì)，并且要求設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)在設(shè)計(jì)的同時(shí)提交施工圖預(yù)算，經(jīng)公司成本管理部門(mén)審核后，根據(jù)限額設(shè)計(jì)要求以及內(nèi)部的目標(biāo)成本控制體系對(duì)其進(jìn)行比較分析，然后做出是否通過(guò)還是繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化的決策。
施工圖的設(shè)計(jì)直接影響以后的工程施工。施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)盡量采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)成果，這樣既可以縮短設(shè)計(jì)周期，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，又有利于降低生產(chǎn)成本，并可加快施工速度，縮短整個(gè)建設(shè)周期。所以，采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，也是降低造價(jià)的一項(xiàng)有效措施。
（二）具體實(shí)施階段
具體實(shí)施階段主要包括工程的招投標(biāo)，以及招投標(biāo)成功以后的具體施工階段。具體實(shí)施階段是成本控制的主要階段，施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)期間設(shè)計(jì)好的施工圖來(lái)具體操作。
1、工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)
施工之前的招標(biāo)階段是各個(gè)房地產(chǎn)公司都非常重視的階段。招投標(biāo)分為技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)。技術(shù)標(biāo)主要是反映企業(yè)的等級(jí)、信譽(yù)度、管理水平、施工方案、材料設(shè)備等的情況；經(jīng)濟(jì)標(biāo)主要是報(bào)價(jià)。為了控制成本一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更關(guān)心經(jīng)濟(jì)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)后再加一個(gè)談判過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中還可以更改報(bào)價(jià)，最后一般都是以出價(jià)低的企業(yè)得到。
在招投標(biāo)過(guò)程中要達(dá)到控制成本的目的，招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡力做到以下方面：
（1）編制符合實(shí)際的招標(biāo)方案。在招標(biāo)方案中要對(duì)應(yīng)審單位（供應(yīng)商）資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。盡量選擇具有足夠技術(shù)實(shí)力的施工單位，并到實(shí)地進(jìn)行考察，擬選投標(biāo)人的情況加以詳細(xì)介紹，為后期招標(biāo)工作提供保障。為更科學(xué)合理的確定標(biāo)底，要做市場(chǎng)分析，比如市場(chǎng)環(huán)境及應(yīng)對(duì)措施，以往招標(biāo)結(jié)果的總結(jié)等。
（2）編制合理的招標(biāo)文件。要嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書(shū)，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。招標(biāo)書(shū)條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面，對(duì)于應(yīng)審須知、計(jì)件要求、質(zhì)量要求、合同主要條款均要做明晰的約定，比如在計(jì)件要求中，對(duì)計(jì)價(jià)范圍、計(jì)價(jià)規(guī)則、分包甲供、甲方圈定品牌項(xiàng)目、甲方指定調(diào)差項(xiàng)目及規(guī)則、結(jié)算方式等做詳細(xì)的規(guī)定；對(duì)于標(biāo)底，應(yīng)盡量基于市場(chǎng)，做為招標(biāo)參考價(jià)，要比較其合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。
（3）選擇合理低價(jià)的施工單位。在入圍的投標(biāo)單位中，進(jìn)行技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的評(píng)定，通過(guò)資格審查委員會(huì)的評(píng)議及各輪談判，確定最終中標(biāo)單位。定標(biāo)過(guò)程不僅僅是與投標(biāo)意向單位簡(jiǎn)單的談判過(guò)程，要通過(guò)對(duì)招標(biāo)參考價(jià)和市場(chǎng)現(xiàn)狀的反復(fù)分析，用更合理的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)選擇施工單位。不能一味的挑選那些報(bào)價(jià)低的單位，要注意合理性，施工單位如果報(bào)價(jià)太低，在達(dá)不到他們想要的利益時(shí)，可能會(huì)偷工減料，從而降低工程質(zhì)量。要在保證質(zhì)量、工期前提下的選擇合理低價(jià)。
2、施工環(huán)節(jié)
施工過(guò)程是控制成本的重要環(huán)節(jié)，這一階段影響項(xiàng)目工程成本的可能性為10%一15%，雖然節(jié)約投資的可能性已經(jīng)較小，但浪費(fèi)的可能性卻很大，極易造成投資的超支。在這一階段控制成本，要大力監(jiān)控施工過(guò)程，防止施工過(guò)程中出現(xiàn)太多浪費(fèi)。
嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和工程簽證。設(shè)計(jì)施工圖的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤和漏洞，應(yīng)及時(shí)做出修繕，在設(shè)計(jì)圖完成后應(yīng)盡量避免更改。在施工前，就應(yīng)該找出設(shè)計(jì)問(wèn)題，及時(shí)變更，以減少返工修改費(fèi)用。對(duì)于施工過(guò)程中的簽證，應(yīng)分清是否是合同內(nèi)的還是必須另外簽證的，以免重復(fù)計(jì)費(fèi)。減少索賠的發(fā)生。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期較長(zhǎng)，參與的施工單位、材料商較多，參與的部門(mén)與人數(shù)也很多，如果哪一道工序協(xié)調(diào)不好，就可能影響別的施工，再加上自然災(zāi)害的發(fā)生，都有可能造成索賠的發(fā)生。房地產(chǎn)管理人員應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)好各有關(guān)單位或部門(mén)的工作，處理好各工種交叉作業(yè)，減少窩工、返工等現(xiàn)象，盡力避免各種索賠。
比如要制定詳細(xì)的變更審批流程，項(xiàng)目經(jīng)理（或項(xiàng)目部經(jīng)理）首先判斷是否需要變更，若需要對(duì)變更原因和變更依據(jù)進(jìn)行說(shuō)明，再由總工辦提出具體的技術(shù)要求，由成本部進(jìn)行估算，在設(shè)定的審批權(quán)限內(nèi)進(jìn)行審批，設(shè)計(jì)單位出具變更單，轉(zhuǎn)發(fā)實(shí)施并存檔，在施工完畢并確認(rèn)后，出具最終的變更結(jié)算表。
(三)事后控制階段
事后控制階段主要是項(xiàng)目竣工結(jié)算和成本歷史數(shù)據(jù)的積累、分析。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的最后一個(gè)階段。在此階段要建立結(jié)算的審核程序，一般是監(jiān)理－工程部－設(shè)計(jì)部－成本部－審計(jì)部。各部門(mén)要各守其職、各負(fù)其責(zé), 全力監(jiān)督。竣工結(jié)算結(jié)束后，要實(shí)現(xiàn)所有的項(xiàng)目成本控制還要對(duì)所有的數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)和分析,用這些數(shù)據(jù)來(lái)檢驗(yàn)整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)結(jié)果，同時(shí)也為企業(yè)積累相關(guān)數(shù)據(jù)，為今后的項(xiàng)目測(cè)算提供依據(jù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適合的自身的成本管理體系，形成能夠?qū)崿F(xiàn)利益最大化的成本控制系統(tǒng)，才能有效地控制成本，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
參考文獻(xiàn)：
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建筑智能化在不斷發(fā)展完善，高新技術(shù)不斷推出，智能控制水平越來(lái)越高。建筑智能化其實(shí)質(zhì)是信息產(chǎn)業(yè)的綜合應(yīng)用和體現(xiàn)，其建設(shè)過(guò)程涉及多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，是綜合的系統(tǒng)工程。在建筑智能化建設(shè)中，前期的設(shè)計(jì)過(guò)程，顯得十分重要。
智能化系統(tǒng)作為建筑物的“電腦”，設(shè)計(jì)原則應(yīng)當(dāng)是具有設(shè)備的先進(jìn)性，配置的合理性，安全的可靠性和費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)性。為了適應(yīng)加入世界貿(mào)易組織（WTO）后呈現(xiàn)的影響，我們應(yīng)該對(duì)以往認(rèn)真總結(jié)回顧，盡可能地化解各種不利因素，規(guī)范建筑智能化系統(tǒng)工程的管理。筆者僅以微不足道的工作體會(huì)，針對(duì)建筑智能化設(shè)計(jì)過(guò)程中的不足之處，從管理角度談些非常膚淺的認(rèn)識(shí)和對(duì)策。
2、建筑智能化設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的不足
2.1主觀設(shè)計(jì)傾向在本文的參考文獻(xiàn)（1）中，作者歸納出四種值得我們注意的主觀設(shè)計(jì)傾向：
第一種是簡(jiǎn)單化。
例如：設(shè)計(jì)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)保證恒濕，沒(méi)有采用濕度調(diào)整設(shè)備；
第二種是概念化。
突出表現(xiàn)在綜合布線設(shè)計(jì)上，水平線纜不問(wèn)情由地一律采用超五類UTP（非屏蔽雙絞線），甚至對(duì)所有的語(yǔ)音點(diǎn)都采用6類線纜也非常舍得；
第三種是形式化。
在設(shè)計(jì)中不分條件，只管堆砌技術(shù)形式，結(jié)果淪落成擺設(shè)。
第四種是理想化。
所謂理想化設(shè)計(jì)就是把運(yùn)行狀態(tài)靜態(tài)化，忽視大環(huán)境條件和系統(tǒng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)特性。
2.2重廣告輕標(biāo)準(zhǔn)
由于建筑智能化技術(shù)覆蓋面廣，涉及的行業(yè)多，所以在工程建設(shè)中需要遵循規(guī)范，便于業(yè)主、設(shè)計(jì)師、工程師、承包商、供應(yīng)商，在各階段用統(tǒng)一的語(yǔ)言交流和運(yùn)作。
可是時(shí)常看到有些技術(shù)方案，在不同程度上輕視標(biāo)準(zhǔn)。例如，在設(shè)計(jì)依據(jù)中羅列了不少標(biāo)準(zhǔn)文件名，設(shè)計(jì)內(nèi)容卻不符合標(biāo)準(zhǔn)，或者依據(jù)的仍是舊標(biāo)準(zhǔn)。
許多方案設(shè)計(jì)者熱衷于廠家的廣告，很重視廣告跟蹤。給出的設(shè)計(jì)方案富有廣告性，大量的篇幅是在為廠家做廣告宣傳，甚至就是廠家廣告宣傳的翻版。
2.3缺乏整體把握猶如設(shè)備“堆積”
本著“以人為本”的原則，建筑智能化的規(guī)劃與設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)是面向功能，為功能的實(shí)現(xiàn)而合理配置，并且盡量?jī)?yōu)化組合。然而有的設(shè)計(jì)者可能是設(shè)備集成商兼商，為了得到更多的經(jīng)濟(jì)利益，把“最好”、“最先進(jìn)”的設(shè)備都“堆積”到設(shè)計(jì)中；或許有的設(shè)計(jì)者是只從局部考慮，而沒(méi)有考慮到能否和被設(shè)計(jì)的的建筑、環(huán)境相配合的問(wèn)題，缺乏從整體上把握“智能化”；有的設(shè)計(jì)者還以“備份”為由，加大設(shè)備數(shù)量，實(shí)際上所增設(shè)備卻從來(lái)是備而無(wú)用。
3、設(shè)計(jì)過(guò)程中存在不足的原因
設(shè)計(jì)者都希望自己的設(shè)計(jì)，對(duì)建筑物日后的運(yùn)作起到一定的智能化作用。之所以存在如上所述的不足，可能有多方面的原因。
3.1很難全面掌握建筑智能化技術(shù)和設(shè)計(jì)方法
不同建筑物，基于用戶檔次，應(yīng)用環(huán)境等因素，對(duì)設(shè)備配置以及運(yùn)行的要求，皆有不同的需要。必須既要量體裁衣式設(shè)計(jì)，防止與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)，又要照顧到日后的發(fā)展，有冗余地設(shè)計(jì)，做到恰到好處，切忌“高不成，低不就”。不要盲目追求與國(guó)際接軌，向亮點(diǎn)工程看齊，而一味的參考國(guó)外，參考高檔工程。
設(shè)計(jì)人員因?yàn)楹茈y全面掌握建筑智能化技術(shù)和設(shè)計(jì)方法，或者由于業(yè)主往往期望在本系統(tǒng)、本地區(qū)等范圍內(nèi)成為亮點(diǎn)，提出過(guò)高的需求，而不能正確地進(jìn)行設(shè)計(jì)，合理地配置。有時(shí)候，設(shè)計(jì)者對(duì)于供應(yīng)商供貨的要求，硬件方面的技術(shù)指標(biāo)沒(méi)有具體說(shuō)明，或者重視述說(shuō)了硬件方面的要求，而疏忽了對(duì)其軟件方面的要求，致使設(shè)計(jì)時(shí)在總體思路上，或者對(duì)于系統(tǒng)日常運(yùn)作細(xì)節(jié)的考慮，可能出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題。
3.2沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)科技進(jìn)步
建筑智能化技術(shù)是個(gè)有始無(wú)終的科技進(jìn)步過(guò)程，隨著信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著應(yīng)用的提高，不斷有新技術(shù)加入，也會(huì)不斷地有新的問(wèn)題產(chǎn)生。設(shè)計(jì)人員由于工作的忙碌，沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，在設(shè)計(jì)中仍然沿用著過(guò)去不知那年那月的培訓(xùn)。
3.3各子系統(tǒng)設(shè)計(jì)缺少協(xié)調(diào)
子系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，通常是在建筑設(shè)計(jì)院主設(shè)計(jì)完成后開(kāi)始的，往往留給各子系統(tǒng)的設(shè)計(jì)空間相當(dāng)有限，進(jìn)而給每個(gè)子系統(tǒng)對(duì)其他子系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求和建議帶來(lái)不便，或者總體設(shè)計(jì)師沒(méi)有注意在各子系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)智能化系統(tǒng)的指導(dǎo)，設(shè)計(jì)上缺少協(xié)調(diào)。
4、把好設(shè)計(jì)關(guān)的對(duì)策
4.1啟用建筑智能化顧問(wèn)公司
如何在當(dāng)前的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行優(yōu)化，取得最大效果是智能化建筑設(shè)計(jì)的核心。應(yīng)選擇對(duì)建筑智能化技術(shù)有經(jīng)驗(yàn)的建筑設(shè)計(jì)單位，負(fù)責(zé)施行以總體設(shè)計(jì)師為核心的、包含建筑師、各所需專業(yè)的一體化和優(yōu)化設(shè)計(jì)。應(yīng)在設(shè)計(jì)階段的一開(kāi)始就啟用建筑智能化顧問(wèn)公司，配合、協(xié)調(diào)以總體設(shè)計(jì)師為核心的主設(shè)計(jì)，協(xié)助用戶做需求調(diào)研并形成報(bào)告；向用戶介紹智能化系統(tǒng)各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案；提供招標(biāo)需要的技術(shù)文件；完善主設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)建議書(shū)，并且要說(shuō)明各專業(yè)對(duì)其他專業(yè)的設(shè)計(jì)建議和特殊要求，形成專業(yè)設(shè)計(jì)之間的銜接。招標(biāo)文件不應(yīng)由參加投標(biāo)的集成商、工程商提供，以利于公平競(jìng)爭(zhēng)；招標(biāo)文件不應(yīng)設(shè)置“陷阱”。
4.2技術(shù)評(píng)審至關(guān)重要
工程前期做好對(duì)初步設(shè)計(jì)、詳細(xì)設(shè)計(jì)的技術(shù)評(píng)審，對(duì)以后的建設(shè)過(guò)程至關(guān)重要，因
為很多事情在工程設(shè)計(jì)確定之后，要改變就比較復(fù)雜。與其在建設(shè)過(guò)程中要花數(shù)倍的精力來(lái)修正，倒不如在前期把好設(shè)計(jì)關(guān)，給施工以及竣工驗(yàn)收創(chuàng)造良好的開(kāi)端，促進(jìn)工程的良性運(yùn)作。技術(shù)評(píng)審要審查設(shè)計(jì)是否滿足技術(shù)要求，是工程管理的重要組成部分。技術(shù)評(píng)審不僅要考慮與設(shè)計(jì)有關(guān)的技術(shù)工作，而且還要考慮智能化系統(tǒng)工程的其它方面。技術(shù)評(píng)審意味著一種“關(guān)卡”，這種“關(guān)卡”用來(lái)確定進(jìn)入下一階段的準(zhǔn)備就緒狀態(tài)。
5、技術(shù)評(píng)審
國(guó)內(nèi)外建筑業(yè)采用的工程發(fā)包模式有多種，其設(shè)計(jì)階段都有初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)之分，有的將施工設(shè)計(jì)放在招投標(biāo)之前進(jìn)行，有的將施工設(shè)計(jì)放在招投標(biāo)之后進(jìn)行。
5.1基本的技術(shù)評(píng)審
初步設(shè)計(jì)評(píng)審：該評(píng)審是在初步設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行，評(píng)審合格表示可以進(jìn)入招投標(biāo)階段，或進(jìn)入施工設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)評(píng)審不應(yīng)與評(píng)標(biāo)合并進(jìn)行，因?yàn)橥稑?biāo)者有多家，如果不能安排充分的時(shí)間，搞突擊，就會(huì)走馬觀花。初步設(shè)計(jì)評(píng)審要為每個(gè)子系統(tǒng)及其功能上的相關(guān)組合進(jìn)行評(píng)審，要對(duì)初步設(shè)計(jì)方案在全系統(tǒng)級(jí)的優(yōu)化進(jìn)行評(píng)審，要研究系統(tǒng)的可靠性、可維性、可用性、安全性和可實(shí)施性等等，為進(jìn)入施工設(shè)計(jì)盡量提供更多的建議和分析。
施工設(shè)計(jì)評(píng)審：審定施工設(shè)計(jì)是否符合初步設(shè)計(jì)和招標(biāo)書(shū)的要求。如果符合，業(yè)主和中標(biāo)施工承包商則可以簽署合同，便可以由中標(biāo)者開(kāi)始各種所需要的準(zhǔn)備工作，為采購(gòu)和施工作好過(guò)渡；如果不符或由于招標(biāo)后設(shè)備選型改變、采納了優(yōu)化建議等，中標(biāo)施工承包商應(yīng)對(duì)施工設(shè)計(jì)作出修正和深化設(shè)計(jì)，直至全部相符。
施工設(shè)計(jì)評(píng)審認(rèn)可的施工設(shè)計(jì)是具體施工的依據(jù)，時(shí)間要恰當(dāng)，評(píng)審之后不要過(guò)多的變動(dòng)，對(duì)采購(gòu)和施工準(zhǔn)備有不利的影響；進(jìn)行地過(guò)晚，則可能推遲施工進(jìn)度，整個(gè)工程期將拖延。在具體施工之前，應(yīng)進(jìn)行施工交底。
5.2技術(shù)評(píng)審的過(guò)程及注意事項(xiàng)
5.2.1評(píng)審的準(zhǔn)備
評(píng)審的準(zhǔn)備工作，應(yīng)由業(yè)主技術(shù)負(fù)責(zé)人組織，恰當(dāng)挑選設(shè)計(jì)者、專家，以最少的成員組成一個(gè)精干的評(píng)審小組；評(píng)審組的成員應(yīng)充分地掌握被評(píng)審的專業(yè)，能勝任被評(píng)審專業(yè)的評(píng)審，以便參審者之間不用在交換意見(jiàn)上花費(fèi)過(guò)多的時(shí)間；業(yè)主在評(píng)審前應(yīng)準(zhǔn)備好議事日程安排、評(píng)審項(xiàng)目和成套資料，以免到了評(píng)審會(huì)上措手不及；成套資料不能過(guò)多，如果超過(guò)了被評(píng)審的范圍，不僅導(dǎo)致不必要的資料費(fèi)用，而且有限的評(píng)審時(shí)間，也會(huì)導(dǎo)致評(píng)審質(zhì)量的損失。
5.2.2評(píng)審的進(jìn)行
應(yīng)當(dāng)保證評(píng)審組充分地審查所有的項(xiàng)目，并提供協(xié)調(diào)過(guò)的評(píng)論和指導(dǎo)；應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)所有參審者采取坦率、公正和客觀的態(tài)度，參審者之間應(yīng)當(dāng)通力協(xié)作；通過(guò)對(duì)問(wèn)題正當(dāng)?shù)靥岢鲆蓡?wèn)，來(lái)找出設(shè)計(jì)的缺陷。
5.2.3評(píng)審的結(jié)束
應(yīng)公布技術(shù)評(píng)審備忘錄，備忘錄應(yīng)確認(rèn)技術(shù)評(píng)審的記錄匯編及更改項(xiàng)目，認(rèn)可技術(shù)評(píng)審已完成。備忘錄應(yīng)包括會(huì)議中提出的重要評(píng)論、結(jié)論、決策和建議的概述及理由。
5.2.4評(píng)審的注意事項(xiàng)
要從“關(guān)卡”出發(fā)確定評(píng)審方針、議事日程、參加人員等各種評(píng)審活動(dòng)；
應(yīng)由總設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)制定技術(shù)評(píng)審計(jì)劃概要和評(píng)審進(jìn)度，并由業(yè)主認(rèn)可；
應(yīng)當(dāng)給子系統(tǒng)設(shè)計(jì)者提供參加評(píng)審的機(jī)會(huì)，便于對(duì)各子系統(tǒng)進(jìn)行正確的評(píng)審；
要有施工保障方面的職能部門(mén)（例如，基建處、供應(yīng)處）參與評(píng)審；
物業(yè)管理部門(mén)，也應(yīng)參加系統(tǒng)的設(shè)計(jì)審核，看看是否符合使用需要；
只要有可能，在技術(shù)評(píng)審中應(yīng)當(dāng)采用計(jì)算機(jī)輔助分析方法；不能企圖采用簡(jiǎn)易方法完成優(yōu)良的技術(shù)評(píng)審，充足的時(shí)間、合適的評(píng)審范圍、高素質(zhì)的參審人員，對(duì)評(píng)審工作的成功起重大作用。并且，最好要指定每個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。
關(guān)鍵詞:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本
中圖分類號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3791(2011)09(c)-0181-01
1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按用途大致可分為以下幾個(gè)部分:征地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、維修基金、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、貸款利息等,從上述成本構(gòu)成分析可以看出,它的發(fā)生貫穿于項(xiàng)目全過(guò)程,這些費(fèi)用既是可控的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生很大影響。
2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的成本控制
2.1 項(xiàng)目決策階段
項(xiàng)目決策階段是開(kāi)發(fā)中最關(guān)鍵階段,其所做的可行性研究報(bào)告及投資估算是決策的重要依據(jù),直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。因此應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)成本管理。
2.1.1 征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的控制
土地開(kāi)發(fā)成本支出約占項(xiàng)目總投資的(一線城市)35%～40%(二、三線城市略低),因此建設(shè)項(xiàng)目選址至關(guān)重要,應(yīng)充分考慮地理地段位置、交通狀況及周邊環(huán)境因素,同時(shí)還應(yīng)考慮到項(xiàng)目所處位置是否符合城市總體規(guī)劃要求以及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、升值空間等,具體成本費(fèi)用確定包含如下幾方面。
(1)土地出讓金:可參考政府近期掛牌出讓類似地塊,結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行估算。
(2)征地費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研,對(duì)地下管線的增容、道路拓寬、公建配套作充分估計(jì)。
2.1.2 前期工程費(fèi)用的控制
前期費(fèi)用項(xiàng)目一般包括40～50項(xiàng),包括行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分可通過(guò)利用各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)降低。“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施工程費(fèi)用,也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn),應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算降低開(kāi)發(fā)成本。
2.1.3 建筑安裝工程費(fèi)用的控制
建筑安裝工程費(fèi)一般占項(xiàng)目支出的45%～55%,其成本分析應(yīng)首先分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì),掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo),了解市場(chǎng)人工、材料定額變動(dòng)情況,對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正,合理科學(xué)確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化,確定產(chǎn)品定位。
2.1.4 市政基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)的控制
此項(xiàng)費(fèi)用包含區(qū)外、區(qū)內(nèi)配套兩部分,應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下,盡量做到精簡(jiǎn)配套,盡量減小(燃?xì)狻⒔o排水、電力、供暖、智能化通信)等工程費(fèi)用支出,同時(shí)還應(yīng)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性,為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)。區(qū)內(nèi)配套也包括社區(qū)非經(jīng)營(yíng)性公建配套,應(yīng)考慮其適應(yīng)性。
2.1.5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的控制
在項(xiàng)目投資階段,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)做好土地成本、建造成本、房屋售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析,基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的10%左右。
2.2 設(shè)計(jì)階段成本控制
設(shè)計(jì)階段一般分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目盈利最基本的保障,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在可行性研究的基礎(chǔ)上根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)擬建項(xiàng)目的建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電設(shè)施、智能化、綠化景觀、消防設(shè)施等方面明確要求,選擇技術(shù)力量強(qiáng)信譽(yù)良好的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì),組織有關(guān)專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行會(huì)審,以求得最佳方案,力求做到在不影響使用功能和工程質(zhì)量的前提下,使用低碳環(huán)保的建筑材料,實(shí)行限額設(shè)計(jì),改變?cè)O(shè)計(jì)取費(fèi)辦法,采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),從而縮短設(shè)計(jì)周期降低工程造價(jià)。
2.3 招投標(biāo)階段
工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面,通過(guò)招投標(biāo)選擇施工單位或材料供應(yīng)商,對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則,做到合理低價(jià)者中標(biāo),做好合同的簽訂工作。應(yīng)按合同內(nèi)明確條款,對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等都要有明確。
2.4 施工階段
施工階段是資金投入量最大階段,是招標(biāo)工作的延伸和施工合同的具體化。加強(qiáng)合同管理。嚴(yán)格審核合同變更,加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作,優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì),選擇最佳施工方案,嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證制度,切實(shí)把好設(shè)備材料質(zhì)量關(guān)和價(jià)格關(guān),加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理,合理堆放材料,減少搬運(yùn)及損耗。
2.5 竣工階段
竣工階段是成本控制的最后階段。一是核對(duì)合同條款,防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問(wèn)題。二是檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記,確認(rèn)隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)是否齊全,是否按圖施工。三是落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證,檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序,是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的統(tǒng)一批準(zhǔn),并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證,防止一些莫須有的簽證,重復(fù)簽證等。
2.6 銷售階段
銷售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營(yíng)銷手段,根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)情況合理控制銷售費(fèi)用,此項(xiàng)費(fèi)用占項(xiàng)目總投資的5%～8%左右,銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意選擇好廣告媒體,處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。此外,銷售人員工資、代辦費(fèi)、銷售資料費(fèi)、辦公費(fèi)、通信費(fèi)等要嚴(yán)格控制,減少不必要的費(fèi)用支出。
2.7 財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制
投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì),正確運(yùn)用資本的杠桿原理,以最小的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出滿足項(xiàng)目資金鏈的連續(xù)性。因此,強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制意識(shí),完善財(cái)務(wù)控制制度建設(shè),發(fā)揮財(cái)務(wù)審計(jì)作用,提高財(cái)會(huì)人員素質(zhì)尤為重要。
2.8 售后服務(wù)階段
售后服務(wù)階段的成本控制關(guān)系到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位信譽(yù)和今后的發(fā)展,運(yùn)用得當(dāng)不但可以成為企業(yè)新項(xiàng)目宣傳的賣(mài)點(diǎn),還可以節(jié)約大筆的后期維修資金。選擇一個(gè)信譽(yù)良好的物業(yè)公司,能夠按照建設(shè)單位統(tǒng)一要求和公開(kāi)承諾開(kāi)展工作,把售后服務(wù)中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題及時(shí)與工程部和監(jiān)理單位溝通,減少返工和后期售后服務(wù)維修的難度,有效節(jié)約后期維修資金。
城鄉(xiāng)規(guī)劃完成了城市近期建設(shè)規(guī)劃、縣城周邊居民安置點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃及4S店修配市場(chǎng)等專項(xiàng)規(guī)劃。按提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件嚴(yán)格規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查，先后通過(guò)了香溪郡居住小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案等7個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；開(kāi)展了縣檢察院審訊樓、縣城周邊安置居民點(diǎn)、昭君山莊北側(cè)空地出讓3個(gè)項(xiàng)目用地選址。對(duì)香溪郡居民樓等8處公共建筑及開(kāi)發(fā)小區(qū)，嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。對(duì)環(huán)保局辦公樓等5個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)劃竣工驗(yàn)收。加強(qiáng)古夫老街房屋改造、朝陽(yáng)居民點(diǎn)、張家壩居民點(diǎn)、后河移民小區(qū)廉租房規(guī)劃控制，扼制了隨意建房的現(xiàn)象。全年共發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證66份，規(guī)劃用地面積31260.58平方米；建設(shè)工程規(guī)劃許可證42份，建筑面積218160.81平方米。
城市建設(shè)完成了總投資825萬(wàn)元的縣污水處理廠二期污水管網(wǎng)工程建設(shè)；完成了總投資550萬(wàn)元的4S店及小車修配市場(chǎng)工程建設(shè)；實(shí)施了投資額70萬(wàn)元的垃圾處理廠中場(chǎng)封蓋及設(shè)施配套工程；完成了總投資70萬(wàn)元的城區(qū)安防工程建設(shè)；完成了總投資50萬(wàn)元的張家壩小區(qū)、后河小區(qū)道路硬化工程建設(shè)；完成了鄧家壩209國(guó)道道路施工圖設(shè)計(jì)，年內(nèi)完成招標(biāo)工作。對(duì)廣場(chǎng)和昭君廣場(chǎng)綠化進(jìn)行了改造，共改造面積約1萬(wàn)平方米；加強(qiáng)公共綠地白蟻防治工作；嚴(yán)把市政設(shè)施占道挖掘?qū)徟P(guān),經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審批同意,辦理興建房屋道路開(kāi)口手續(xù)3份,臨時(shí)通車、臨時(shí)占道挖掘手續(xù)9份。
城市管理清理占道經(jīng)營(yíng)和店外經(jīng)營(yíng)，擺攤設(shè)點(diǎn)84個(gè)、流動(dòng)商販1300余人（次），疏導(dǎo)季節(jié)性水果攤販47人次，治理整頓市場(chǎng)及流動(dòng)攤位2100處；加強(qiáng)對(duì)建筑渣土的管理。嚴(yán)格城區(qū)建筑渣土準(zhǔn)運(yùn)制度，渣土準(zhǔn)運(yùn)管理強(qiáng)監(jiān)管：辦證12個(gè)，辦證率100%，查處渣土沿撒7起，對(duì)在建工程的渣土運(yùn)輸管理實(shí)施全程監(jiān)管；加強(qiáng)市政設(shè)施監(jiān)察，清除安全隱患15處，更換垃圾桶80個(gè)，新型環(huán)保果皮箱46個(gè)；組織人員對(duì)全城公共設(shè)施“牛皮癬”、“野廣告”進(jìn)行了3次全面清除，清理清除各類野廣告5000余份；聯(lián)合縣文明辦、愛(ài)衛(wèi)辦開(kāi)展送城市管理法律法規(guī)到單位、到經(jīng)營(yíng)門(mén)店、到市民手中，先后印發(fā)致全體市民一封公開(kāi)信1100份；認(rèn)真開(kāi)展市容環(huán)境整治工作，在全市城市管理工作檢查評(píng)比中，我縣獲得縣市組第一名；清理城區(qū)空閑地亂耕亂種菜園3萬(wàn)多平方米，新增綠地7000平方米；聯(lián)合縣公安交警大隊(duì)治理在規(guī)劃建設(shè)預(yù)留用地內(nèi)大車停靠行為，發(fā)出通知79份，鎖車15起。
建筑業(yè)管理對(duì)轄區(qū)內(nèi)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施必須招標(biāo)的工程實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo)，工程招標(biāo)率達(dá)100%。全年共完成招標(biāo)工程項(xiàng)目26個(gè)（其中公建項(xiàng)目15個(gè)，住宅項(xiàng)目7個(gè)，市政項(xiàng)目4個(gè)），建筑面積13.2萬(wàn)平方米，投資2.78億元，招投標(biāo)率達(dá)100%。辦理建設(shè)工程施工許可證7件；強(qiáng)化工程質(zhì)量管理，加強(qiáng)對(duì)保障性住房質(zhì)量巡查、檢查的頻率，執(zhí)行分戶驗(yàn)收制度和建筑節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收的規(guī)定，加大對(duì)房屋質(zhì)量通病的整治。加強(qiáng)工程竣工驗(yàn)收和備案管理，截止目前，竣工驗(yàn)收項(xiàng)目6個(gè)，合格率達(dá)100%，共備案項(xiàng)目11個(gè)；加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理。認(rèn)真落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，與新開(kāi)工項(xiàng)目的施工企業(yè)簽訂《安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)》14份。組織質(zhì)量安全生產(chǎn)大檢查7次，檢查的范圍包括在建公建房項(xiàng)目、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)居民自建房（三層及以上）及公路沿線房屋立面改造工程，查出安全隱患150余處，發(fā)出《安全隱患整改通知書(shū)》36份，《停工通知書(shū)》11份，有效遏制了安全事故的發(fā)生，確保了建筑安全生產(chǎn)的底線。
村鎮(zhèn)建設(shè)組織了高橋鄉(xiāng)集鎮(zhèn)濱河小區(qū)規(guī)劃的編制工作，完成了最終規(guī)劃成果；編制了宜巴高速拆遷安置居民點(diǎn)規(guī)劃和市政設(shè)計(jì)，并安排專人現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，兩個(gè)小區(qū)共計(jì)70戶，現(xiàn)已開(kāi)工25戶；組織編制了昭君鎮(zhèn)功能恢復(fù)完善與近期建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃；完成了黃糧鎮(zhèn)和榛子鄉(xiāng)集鎮(zhèn)建筑立面改造；完成了環(huán)“一江兩山”特色民居改造，共改造居民房屋650戶，單位6個(gè)；推進(jìn)了黃糧全省新農(nóng)村建設(shè)示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，配合完成了集鎮(zhèn)房屋立面改造等5個(gè)工程，集鎮(zhèn)市政工程進(jìn)入尾聲。結(jié)合全省“宜居村莊”建設(shè)，對(duì)榛子和平村、水月寺高嵐村和馬糧坪村進(jìn)行了房屋改造、環(huán)境整治和市政配套；開(kāi)展環(huán)境整治村莊，完成10個(gè)村的村莊整治主要任務(wù)；完成了全縣房屋災(zāi)后恢復(fù)重建的規(guī)劃設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)指導(dǎo)。
關(guān)鍵詞；成本控制； 限額設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)階段成本控制
為了實(shí)現(xiàn)工程投資、質(zhì)量、工期等目標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)計(jì)劃、控制、協(xié)調(diào)等各種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，就是所謂的項(xiàng)目成本管理。
1 工程設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是建筑成本控制的關(guān)鍵。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例有限，但設(shè)計(jì)質(zhì)量高低直接就會(huì)影響建設(shè)費(fèi)用的多少與建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。
1. 1 進(jìn)行充分論證
首先我們要在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的前提下來(lái)進(jìn)行充分的論證，優(yōu)化選擇設(shè)計(jì)的方案。方案比選時(shí)，方法可以使用定性或定量來(lái)分析，可根據(jù)經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)方案中必須注意滿足工程結(jié)構(gòu)及使用的功能前提。而設(shè)計(jì)方案一經(jīng)來(lái)確定，又可以價(jià)值工程的方法，通過(guò)功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施著重的控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益以及環(huán)境效益。
1. 2 采用招標(biāo)方法
為了能更好地控制造價(jià)，那一定要考慮選擇設(shè)計(jì)單位，施行經(jīng)濟(jì)方案與建筑方案來(lái)結(jié)合設(shè)計(jì)招標(biāo)的方法，盡可能的做到使用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家的綜合評(píng)比，從而使那些技術(shù)先進(jìn)與工藝合理以及功能符合使用要求的優(yōu)秀方案來(lái)入選，更重要的是中標(biāo)的項(xiàng)目做出投資估算更能控制和接近招標(biāo)文件規(guī)定的投資范圍，可優(yōu)選出較好的設(shè)計(jì)單位，又可以促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體的布局、建筑造型使用功能上來(lái)開(kāi)拓創(chuàng)新，從而得到更好地控制造價(jià)。
1. 3 開(kāi)展限額設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)人員首先要熟悉與掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用的定額，熟悉建筑材料中的預(yù)算價(jià)格，然后按該項(xiàng)目的投資估算來(lái)控制初步的設(shè)計(jì)及概算，再用初步的設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。有效的控制造價(jià)積極推行限額的設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。所以各專業(yè)在保證功能及技術(shù)的指標(biāo)前提下，一定要制定雙贏的策略，合理分解與使用投資的限額，融施工圖設(shè)計(jì)及施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合在一起。
1. 4 實(shí)行合同措施
可采用一定的約束力來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)的規(guī)范與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各種方面的控制舉措。實(shí)行合同的措施，是針對(duì)目前的設(shè)計(jì)人經(jīng)濟(jì)觀念的淡薄，設(shè)計(jì)的變更隨心所欲而實(shí)行有效的控制造價(jià)。
所謂的合體，就是指在市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)條件下,嚴(yán)格地以合同與合同協(xié)議書(shū)、招標(biāo)文件、投標(biāo)書(shū)、合同的專用條款、合同的通用條款、圖紙、工程量清單和合同履行過(guò)程中的補(bǔ)充協(xié)議等一系列的相關(guān)文件所組成的。它是以規(guī)范雙方的行為、落實(shí)雙方的責(zé)任、保證雙方之間的利益、實(shí)施建設(shè)任務(wù)的有力工具。所以在簽定合同時(shí),必須要注意每個(gè)合同文件中的文字嚴(yán)密性,以防止因文字漏洞而造成索賠的機(jī)會(huì)。對(duì)該工程量的劃分一定要明確,不可以模糊與不清楚,以免給以后留下后遺癥,導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)的簽證增多,而造成造價(jià)的失控。簽訂合同時(shí)必須要確保簽訂公平合理的合同。工程在中標(biāo)后，施工單位與建設(shè)單位一定要簽訂工程合同，合同簽訂時(shí)雙方應(yīng)處于平等的地位，合同本身就具有公平性，嚴(yán)重有失公平的合同本身就不具有法律的效力。同時(shí)我們也要意識(shí)到合同的嚴(yán)肅性，使合同一經(jīng)簽訂就不得單方的更改，尤為雙方應(yīng)當(dāng)遵守行為的規(guī)范準(zhǔn)則。所以在中標(biāo)后的簽約階段，承包商應(yīng)根據(jù)合理力爭(zhēng)簽訂公平合理的合同，為造價(jià)管理做到良好基礎(chǔ)。
1. 5 推行訂單模式的招投標(biāo)工作
所謂的工程訂單模式就是招投標(biāo)，指的是招標(biāo)單位提供統(tǒng)一的招標(biāo)文件，投標(biāo)單位以此為基礎(chǔ)，根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量來(lái)清單與有關(guān)的要求、施工現(xiàn)場(chǎng)要根據(jù)實(shí)際情況及擬定的施工組織設(shè)計(jì)，按企業(yè)的定額和參照建設(shè)行政主管部門(mén)的現(xiàn)行消耗量定額以及造價(jià)管理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)價(jià)格信息來(lái)進(jìn)行投標(biāo)的報(bào)價(jià)，招標(biāo)單位應(yīng)選定中標(biāo)人的過(guò)程。
1）在招標(biāo)準(zhǔn)備階段，
招標(biāo)人首先要編制或委托有資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢單位(或招標(biāo)的機(jī)構(gòu))來(lái)編制招標(biāo)文件，包括符合要求的工程量的清單。
2）工程量清單在編制完成后，作為招標(biāo)文件中的一部分，來(lái)發(fā)給每個(gè)投標(biāo)的單位。
投標(biāo)單位在接到招標(biāo)單位的文件之后，可以對(duì)工程量清單來(lái)進(jìn)行簡(jiǎn)單的核實(shí)，如果沒(méi)有較大的錯(cuò)誤，那可以考慮不同種的因素來(lái)進(jìn)行工程報(bào)價(jià)，如投標(biāo)單位發(fā)現(xiàn)工程量清單中的工程量與相關(guān)的圖紙差異很大，可要求招標(biāo)單位來(lái)進(jìn)行澄清，但投標(biāo)單位不可以擅自改動(dòng)工程量。
3）投標(biāo)報(bào)價(jià)完成后，投標(biāo)單位在約定的時(shí)間內(nèi)提交投標(biāo)文件。
4）評(píng)標(biāo)委員要根據(jù)招標(biāo)文件來(lái)確定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法來(lái)進(jìn)行評(píng)定標(biāo)。由于使用的工程量清單計(jì)價(jià)方法，所有投標(biāo)單位都站在同一起的跑線上，所以競(jìng)爭(zhēng)更為公平與合理。
2 施工階段的成本控制
施工階段的資金投入是相當(dāng)大的階段，也是招投標(biāo)工作的延伸與合同的具體化。所以這個(gè)階段也是工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)，一定要準(zhǔn)確的處理造價(jià)、工期及質(zhì)量的辨證關(guān)系，把投入產(chǎn)出觀念滲透到工程項(xiàng)目的施工過(guò)程中，努力做到生產(chǎn)要素達(dá)到最優(yōu)的組合。要加強(qiáng)施工控制，也就是加強(qiáng)行為的管理。
2. 1 搞好合同的有效管理
現(xiàn)在的工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位應(yīng)采用最低價(jià)的中標(biāo)索賠贏利的方式來(lái)承攬工程。減少工程的索賠施工階段中的成本控制關(guān)鍵是在于工程變更實(shí)行有效控制。對(duì)業(yè)主的造價(jià)人員首先要做到事前把關(guān)與主動(dòng)的監(jiān)控，一定要做到嚴(yán)格的審核該工程的變更，計(jì)算每項(xiàng)變更都會(huì)對(duì)總的投資有影響，使用的功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度來(lái)確定是否需要再進(jìn)行工程變更，盡量減少不必要的工程費(fèi)用，避免投資的失控；另外，對(duì)施工單位和材料的供應(yīng)商不履行約定的義務(wù)與及時(shí)提出索賠，使成本能夠得到有效控制。
2. 2 實(shí)行工程建設(shè)的動(dòng)態(tài)管理
按照監(jiān)理規(guī)定與實(shí)施細(xì)則，來(lái)完善職責(zé)分工與有關(guān)的制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理的機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)也要做好月度工程的進(jìn)度款審核，以免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定計(jì)價(jià)的依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額來(lái)進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。從技術(shù)措施上展開(kāi)工程項(xiàng)目投資的有效控制著重的對(duì)施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新方法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目的投資有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。從經(jīng)濟(jì)措施來(lái)展開(kāi)項(xiàng)目的投資有效控制與嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部的管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)與銷售的費(fèi)等，盡量減少銷售的成本，最大的限度降低靜態(tài)投資。
2. 3 建立工程建設(shè)的監(jiān)理機(jī)制
追求工程項(xiàng)目投資的有效控制就要按照監(jiān)理的規(guī)定與實(shí)施細(xì)則，來(lái)完善職責(zé)分工和有關(guān)的制度與責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)我們也做好月度工程進(jìn)度款的審核，以免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)監(jiān)理方來(lái)確定工程量，按合同的約定來(lái)計(jì)價(jià)依據(jù)，使用材料的單價(jià)和費(fèi)用定額來(lái)進(jìn)行核價(jià)后的支付相應(yīng)工程進(jìn)度款。
3 竣工階段的成本控制
根據(jù)合同、預(yù)算費(fèi)用的定額、竣工的資料、國(guó)家和地方的有關(guān)法規(guī)，一定要認(rèn)真審核工程款。以國(guó)家政策為依據(jù)，將送審的竣工決算來(lái)進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)好簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正的體現(xiàn)工程實(shí)際中的造價(jià)。投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是聯(lián)在一起的，存在著對(duì)統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，那么首先就要抓好項(xiàng)目的質(zhì)量與進(jìn)度等。所以工程項(xiàng)目的造價(jià)工期與質(zhì)量等是一個(gè)相成的問(wèn)題，工程項(xiàng)目成本的控制也是以集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方的綜合評(píng)衡，才能做到直接的有效控制。
關(guān)鍵詞:供應(yīng)鏈成本;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;成本控制
當(dāng)前,無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場(chǎng)微觀層面來(lái)看,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng),消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具,提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。
一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本
(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡(jiǎn)稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來(lái)進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對(duì)成本的考量,無(wú)疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。
(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括六大項(xiàng):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來(lái)加以管理和控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本控制存在的問(wèn)題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí),僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來(lái)測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬(wàn)元,這無(wú)形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。
(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問(wèn)題有:
1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計(jì)手段較落后,工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。
(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問(wèn)題是:各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。
(四)施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過(guò)分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問(wèn)題。
2、沒(méi)有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過(guò)程中,對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問(wèn)題有:
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過(guò)大,造成大量資金占用成本。
2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來(lái)管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問(wèn)題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開(kāi)發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
(一)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1:X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
(二)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在成本控制方面存在的問(wèn)題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例約為15%左右,可見(jiàn)土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價(jià)的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí),系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為65% ,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn):
(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。
(2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽,可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更,保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo),在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí),有效控制工程造價(jià)。
(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是,讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”,及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時(shí),就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低,對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡,設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí),嚴(yán)格審核工程變更,從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查,減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。
(4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算,節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì),超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。
(5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃,并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案,在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用,做好各種促銷禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié),參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán),此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)做好備品備件的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用管理,提高實(shí)物使用率,減少物料浪費(fèi)。
關(guān)鍵詞 多媒體；動(dòng)畫(huà)；工程建設(shè)
中圖分類號(hào)TP39 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào) 1674-6708（2014）118-0220-02
“多媒體動(dòng)畫(huà)”在工程建設(shè)中，施工技術(shù)的傳播，機(jī)械設(shè)備的應(yīng)用，安全教育，招投標(biāo)展示與工程進(jìn)度的匯報(bào)，甚至宣傳企業(yè)文化等多方領(lǐng)域都不可或缺。而如何利用“多媒體動(dòng)畫(huà)”科學(xué)準(zhǔn)確的輔助于工程建設(shè)的招投標(biāo)和日常生產(chǎn)施工中，這就成了我們的新課題。
1 “多媒體動(dòng)畫(huà)”的概述
“多媒體動(dòng)畫(huà)”是利用計(jì)算機(jī)對(duì)文字、圖形、圖像、音頻、模型、視頻等多種信息進(jìn)行綜合處理，建立邏輯關(guān)系和思想交互的產(chǎn)物；是科技與藝術(shù)的有機(jī)融合與升華的產(chǎn)物，同時(shí)也是人文審美與生產(chǎn)發(fā)展結(jié)合應(yīng)用于設(shè)計(jì)的必然規(guī)律，其優(yōu)勢(shì)在于其豐富生動(dòng)的表現(xiàn)力和可操作交互性。
如今，“多媒體動(dòng)畫(huà)”的主流產(chǎn)物可籠統(tǒng)的分為兩類。二維的flash和三維的3D MAX等動(dòng)畫(huà)制作技術(shù)為核心。隨著技術(shù)日趨純熟的三維動(dòng)畫(huà)在各個(gè)領(lǐng)域正逐步覆蓋并取代二維技術(shù)，成為現(xiàn)在最尖端的動(dòng)畫(huà)核心技術(shù)，打破了狹義的動(dòng)畫(huà)理念，無(wú)孔不入的將動(dòng)畫(huà)植入我們的生活，聲勢(shì)浩大的將動(dòng)畫(huà)行業(yè)帶進(jìn)了一個(gè)新的里程碑。
2 三維媒體動(dòng)畫(huà)技術(shù)
2.1 三維動(dòng)畫(huà)的概述
三維動(dòng)畫(huà)作為多媒體藝術(shù)的一個(gè)獨(dú)立分支，是基于在動(dòng)畫(huà)傳媒藝術(shù)和電腦軟硬件技術(shù)發(fā)展基礎(chǔ)上而形成的一種相對(duì)完善的新型的藝術(shù)表現(xiàn)形式。在制作過(guò)程中，常用到的三維軟件是3D Studio Max，早期主要應(yīng)用于軍事領(lǐng)域，是一個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)能浖?D Studio Max，簡(jiǎn)稱3ds Max或MAX，目前是操作系統(tǒng)相對(duì)龐大的技術(shù)平臺(tái)，支持三維動(dòng)畫(huà)渲染和制作，同時(shí)在格式上也支持多種表現(xiàn)手法的穿插和應(yīng)用。
2.2 三維動(dòng)畫(huà)的優(yōu)劣勢(shì)
三維動(dòng)畫(huà)它的表達(dá)方式直觀（所見(jiàn)即所得），成像效果真實(shí)性高，完全可以達(dá)到拍攝單幀的照片所呈現(xiàn)的真實(shí)感，但又比照片更直觀，更主次分明，更能讓觀者有身臨其境的感覺(jué)，尤其適用于那些尚未實(shí)現(xiàn)或準(zhǔn)備實(shí)施的項(xiàng)目，使觀者提前領(lǐng)略實(shí)施后的精彩效果。這實(shí)際上是以工程師設(shè)計(jì)中的思考過(guò)程為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)抽象空間的視覺(jué)整理，來(lái)完善設(shè)計(jì)師作品的理念傳達(dá)。
2.3 三維動(dòng)畫(huà)的應(yīng)用
三維動(dòng)畫(huà)技術(shù)在當(dāng)今得到了各方面的廣泛應(yīng)用。其中在廣告、影視、工業(yè)設(shè)計(jì)、工程建筑、多媒體制作、游戲、輔助教學(xué)以及工程可視化等領(lǐng)域。而建筑動(dòng)畫(huà)是這些行業(yè)里發(fā)展最卓越，從業(yè)人員最多，應(yīng)用市場(chǎng)最廣泛的一支后起之秀。中國(guó)城市規(guī)劃建設(shè)速度加快，二三線城市建設(shè)呼之欲出。建筑動(dòng)畫(huà)也與時(shí)俱進(jìn)的通過(guò)其自身的龐大技術(shù)平臺(tái)作支持，浩浩蕩蕩的向多個(gè)領(lǐng)域縱向延伸。
2.4 三維建筑動(dòng)畫(huà)在實(shí)際領(lǐng)域中的應(yīng)用
三維建筑動(dòng)畫(huà)作為行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)之一。早在建設(shè)部“十五”規(guī)劃中即與協(xié)同設(shè)計(jì)并列作為行業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的重點(diǎn)發(fā)展課題。隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，建筑動(dòng)畫(huà)在建筑技術(shù)中的應(yīng)用，對(duì)建筑工程起到了很大的積極作用，包括地理位置、建筑物外觀和內(nèi)部裝修、景觀、施工過(guò)程等都是動(dòng)態(tài)地存在于建筑動(dòng)畫(huà)中，可以調(diào)整任意角度瀏覽。建筑動(dòng)畫(huà)應(yīng)用最廣的是工程投標(biāo)、建設(shè)項(xiàng)目審批、環(huán)境描繪、古建筑保護(hù)、古建筑復(fù)原等（如圖1）。
圖1
建筑動(dòng)畫(huà)的優(yōu)勢(shì)在工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行全方位的演示宣傳。在以前，建筑工程沒(méi)有竣工，無(wú)法進(jìn)行實(shí)景拍攝，現(xiàn)如今利用電腦虛擬數(shù)字技術(shù)，建筑工程演示片就可以很好地為開(kāi)發(fā)商的展示施工方案和施工進(jìn)度效果。它自帶的動(dòng)畫(huà)生成功能，可以將整個(gè)工程的建筑施工過(guò)程、施工方案，通過(guò)建立模型，細(xì)致到一磚一瓦的搭建，都可以以最真實(shí)的效果展示給觀看者（如圖2-5）。建筑動(dòng)畫(huà)展示，對(duì)建模和渲染質(zhì)量要求較高，單幀的渲染效果和環(huán)境布景要符合觀者對(duì)真實(shí)實(shí)物的常識(shí)認(rèn)知，簡(jiǎn)單的解釋就是一切手段都是為了最大限度的還原并呈現(xiàn)真實(shí)，而相對(duì)涉及到的動(dòng)畫(huà)編制就簡(jiǎn)單易行了。
圖2 圖3
圖4 圖5
在建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)中，施工方通過(guò)對(duì)項(xiàng)目分析，提出施工方案和解決方案的施工技術(shù)，用三維動(dòng)畫(huà)動(dòng)畫(huà)得以演示整個(gè)施工的流程和最終效果，評(píng)估方案的可行性與優(yōu)劣勢(shì)，以便做出最佳的方案決策，為開(kāi)發(fā)商提供這樣的演示不僅避免了施工設(shè)計(jì)和評(píng)估上的失誤，還提高了最終實(shí)施中資源利用的效率。同時(shí)，在申報(bào)、審批、宣傳和交流上，也使觀眾產(chǎn)生強(qiáng)烈的興趣，方案更容易為他人所認(rèn)同，讓審批者可以身臨其境地感受，準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)說(shuō)十分的有利，增加了投標(biāo)的命中率，在日后的施工建設(shè)中可以降低成本與風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于建筑施工來(lái)說(shuō)很大程度上節(jié)約了時(shí)間，促進(jìn)了工程的建設(shè)也，三維建筑動(dòng)畫(huà)一個(gè)工程建筑單位對(duì)自身實(shí)力的自信展示。
3 前景和方向
隨著建筑行業(yè)領(lǐng)域?qū)|(zhì)量、節(jié)能、環(huán)保等各方面的不斷要求，多媒體動(dòng)畫(huà)在行業(yè)中的存在感和應(yīng)用技術(shù)越來(lái)越受到重視。
如今，不僅在中國(guó)，在國(guó)外建筑行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)一樣越來(lái)越激烈，要想在項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中，脫穎而出，我們需要的不僅僅是強(qiáng)大的企業(yè)實(shí)力，有優(yōu)勢(shì)的成本報(bào)價(jià)，先進(jìn)的施工技術(shù)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)書(shū)策劃等等客觀條件，一個(gè)新穎、直觀，高效，精密，科技感十足的演示動(dòng)畫(huà)無(wú)疑是企業(yè)實(shí)力的象征和標(biāo)志，有了主觀印象的好感，才有進(jìn)一步展示自己的機(jī)會(huì)和談資。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞:投資;審計(jì);實(shí)務(wù);建設(shè)項(xiàng)目
中圖分類號(hào):F239文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)01-0098-03
建設(shè)項(xiàng)目跟蹤審計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目跟蹤效益審計(jì)的簡(jiǎn)稱,是審計(jì)人員隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目資源使用經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性的審計(jì),其目的在于促進(jìn)提高項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益。跟蹤審計(jì)形式為在建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)中實(shí)施效益審計(jì)內(nèi)容創(chuàng)造了可能,使之成為建設(shè)項(xiàng)目效益審計(jì)的良好載體。它不僅在原來(lái)竣工決算審計(jì)基礎(chǔ)上大大拓寬了審計(jì)范圍,而且將造價(jià)審計(jì)進(jìn)一步加以深化,即深入到原先審計(jì)沒(méi)有涉及的造價(jià)內(nèi)容(如隱蔽工程等),因而可以將其稱之為跟蹤效益審計(jì)。2005年中國(guó)審計(jì)學(xué)會(huì)在深入實(shí)地調(diào)研后明確,將跟蹤審計(jì)認(rèn)定為中國(guó)當(dāng)前績(jī)效審計(jì)的四種模式之一。
根據(jù)目前各地探索的通行做法,建設(shè)項(xiàng)目跟蹤審計(jì)的內(nèi)容主要有十一個(gè)方面:基建程序執(zhí)行情況審計(jì)、設(shè)計(jì)審計(jì)、工程量清單編制審計(jì)、工程招標(biāo)投標(biāo)審計(jì)、材料和設(shè)備采購(gòu)審計(jì)、工程合同審計(jì)、隱蔽工程審計(jì)、額外工程審計(jì)、工程進(jìn)度審計(jì)、拆遷審計(jì)、內(nèi)部控制制度審計(jì)。以下列舉一些在實(shí)踐中積累的真實(shí)案例,分析如何開(kāi)展好跟蹤效益審計(jì),有效促進(jìn)加強(qiáng)建設(shè)管理、控制工程造價(jià)、提高資金使用效益。
一、設(shè)計(jì)審計(jì)
關(guān)注初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì),尤其要注重對(duì)設(shè)計(jì)變更方案的合理性、有效性的審計(jì),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)反饋。該項(xiàng)審計(jì)有利于優(yōu)化和完善設(shè)計(jì)方案,從源頭上防止因設(shè)計(jì)不合理而帶來(lái)的資源損失與浪費(fèi)。
某大樓工程墻體材料原設(shè)計(jì)為加氣混凝土砌塊,后設(shè)計(jì)單位根據(jù)建設(shè)單位要求變更為蒸壓輕質(zhì)混凝土(ALC)板材隔墻。由于隔墻材料變更,墻體粉刷方案也將作相應(yīng)調(diào)整。工程內(nèi)墻粉刷建設(shè)單位的擬定做法為:18mm厚石膏砂漿,施工單位報(bào)價(jià)為24.77元/平方米。按工程內(nèi)粉刷面積10萬(wàn)平方米計(jì)算,僅內(nèi)粉刷一項(xiàng),預(yù)計(jì)造價(jià)就達(dá)247.7萬(wàn)元。
根據(jù)工程墻體材料的構(gòu)造特點(diǎn)以及內(nèi)粉刷應(yīng)達(dá)到的實(shí)際效果,審計(jì)組在查詢相關(guān)技術(shù)資料并聽(tīng)取有關(guān)專家意見(jiàn)后認(rèn)為,如果適當(dāng)優(yōu)化本工程內(nèi)粉刷的施工方案,可以取到事半功倍的效果。對(duì)此,審計(jì)組發(fā)出跟蹤審計(jì)意見(jiàn)單,陳述了優(yōu)化施工方案的理由:
(1)本工程中使用的是ALC板材墻體,其整體平整精度高于其他材質(zhì)墻面,在此基礎(chǔ)上的找平工藝應(yīng)該可以適當(dāng)簡(jiǎn)化,如果仍用15mm厚石膏砂漿進(jìn)行基底找平,顯然意義不大。(2)根據(jù)《蒸壓輕質(zhì)加氣混凝土(ALC)板構(gòu)造圖集》(蘇J01―2002),ALC板材墻面基層無(wú)須做粉刷層,可直接涂密封液、膩?zhàn)哟虻缀笞鐾苛匣蛉槟z漆。當(dāng)然,作為特例,圖集中也有使用抹灰漿飾面的做法,但灰漿涂抹厚度僅需5mm～8mm。(3)經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研,同為ALC板材的已建工程中,亦有用ALC板材專用膩?zhàn)哟虻?不做粉刷層的先例,無(wú)論是施工工藝和實(shí)際使用均達(dá)到了預(yù)期的效果。據(jù)了解,ALC板材專用膩?zhàn)邮┕r(jià)格為8元～10元/平方米,較之石膏砂漿粉刷,一般可節(jié)約15元/平方米左右。結(jié)合本工程,如用ALC板材專用膩?zhàn)哟虻兹〈嗌皾{粉刷,僅內(nèi)粉刷這一項(xiàng)就可節(jié)約造價(jià)約150萬(wàn)元。(4)綜上所述,審計(jì)組認(rèn)為,在不影響工程質(zhì)量和實(shí)際效果的前提下,適當(dāng)調(diào)整本工程內(nèi)粉刷的施工方案,既可以簡(jiǎn)化施工工藝、縮短建設(shè)工期;也可以降低建設(shè)成本,提高投資效益;同時(shí),由于減少了粉刷層的厚度,可以達(dá)到增加室內(nèi)使用面積的目的。
審計(jì)建議引起了建設(shè)單位的重視,在擬定石膏砂漿粉刷方案時(shí)建設(shè)單位并未對(duì)方案的性價(jià)比進(jìn)行考證和測(cè)算,通過(guò)審計(jì)意見(jiàn)單的陳述、分析和比較,他們開(kāi)始重新考慮擬定方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性,并組織了專業(yè)人員進(jìn)行了方案論證。論證結(jié)果認(rèn)為審計(jì)建議的方案相對(duì)擬定方案來(lái)說(shuō),界面裝飾工序簡(jiǎn)便,且能滿足施工和使用要求,比擬定方案更合理、經(jīng)濟(jì)。
最終,建設(shè)單位采納了審計(jì)建議,節(jié)約投資100多萬(wàn)元。
二、工程量清單編制審計(jì)
該項(xiàng)審計(jì)有利于提高工程量清單的準(zhǔn)確性,防止工程量清單出現(xiàn)錯(cuò)項(xiàng)、漏項(xiàng)并由此影響到工程質(zhì)量與招投標(biāo)價(jià)格。
對(duì)某幕墻工程招標(biāo)文件工程量清單的審計(jì)中,發(fā)現(xiàn)存在重大偏差和錯(cuò)漏,其中誤差值在100萬(wàn)元以上的就有四項(xiàng)。
審計(jì)組將工程量清單及標(biāo)底審計(jì)意見(jiàn)直接與建設(shè)單位和招標(biāo)機(jī)構(gòu)溝通,被審計(jì)單位按審計(jì)意見(jiàn)及時(shí)對(duì)工程量清單及標(biāo)底進(jìn)行了修改和調(diào)整,避免了因工程量清單及標(biāo)底中的錯(cuò)誤而導(dǎo)致相應(yīng)的損失和相關(guān)的扯皮因素。
三、工程招標(biāo)投標(biāo)審計(jì)
包括招標(biāo)文件和招標(biāo)程序?qū)徲?jì),審計(jì)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)過(guò)程,維護(hù)招投標(biāo)工作的公開(kāi)、公平、公正。該項(xiàng)審計(jì)有利于防范招標(biāo)文件缺陷的風(fēng)險(xiǎn),有助于優(yōu)選工程承建者,并由此提高工程質(zhì)量和控制工程造價(jià)。
某打樁工程采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇打樁單位。根據(jù)評(píng)標(biāo)辦法,工程實(shí)行最低價(jià)中標(biāo)。建設(shè)單位提供的標(biāo)底價(jià)分別為:錘擊樁351.13元/立方米,靜壓樁362.21元/立方米。
招標(biāo)過(guò)程中,A施工公司的報(bào)價(jià)分別為158.8元/立方米和166元/立方米,此報(bào)價(jià)均為參投單位中的最低價(jià)。但評(píng)委認(rèn)為,A施工單位的報(bào)價(jià)明顯低于標(biāo)底價(jià),存在惡意低價(jià)傾向,難以確保施工,建議廢標(biāo)。
審計(jì)組在對(duì)打樁工程招標(biāo)程序?qū)徲?jì)后發(fā)現(xiàn),A施工公司的報(bào)價(jià)完全響應(yīng)了招標(biāo)文件的要求,其報(bào)價(jià)在打樁市場(chǎng)有過(guò)先例,評(píng)委認(rèn)為其惡意低價(jià)競(jìng)標(biāo)的依據(jù)不充分。為此,審計(jì)認(rèn)為應(yīng)按有效標(biāo)進(jìn)行評(píng)定。
經(jīng)進(jìn)一步論證,評(píng)委最終采納了審計(jì)意見(jiàn)。經(jīng)綜合評(píng)定,A施工公司中標(biāo)。
四、材料和設(shè)備采購(gòu)審計(jì)
在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)備和材料采購(gòu)進(jìn)行審計(jì)時(shí),首先審查采購(gòu)的方式是否合理、合法、合規(guī),是否進(jìn)行招投標(biāo)或比價(jià)采購(gòu),價(jià)格是否符合市場(chǎng)情況;其次審查設(shè)備、材料采購(gòu)的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量與合同要求是否一致,審計(jì)時(shí)要根據(jù)建設(shè)單位提供的設(shè)備、材料采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行核對(duì)。尤應(yīng)關(guān)注特殊規(guī)格材料、非標(biāo)設(shè)備的采購(gòu)情況。
在某工程施工中,因房屋建筑發(fā)生移位,導(dǎo)致基礎(chǔ)工程發(fā)生變更。為加快施工進(jìn)度,設(shè)計(jì)方案提出使用預(yù)應(yīng)力管樁,這種材料在當(dāng)時(shí)屬新型材料的。施工單位事前進(jìn)行了價(jià)格申報(bào),管樁規(guī)格為管徑300mm,管壁厚90mm,申報(bào)的價(jià)格為168元/米。
由于預(yù)應(yīng)力管樁為新型材料,審計(jì)組在以往的審計(jì)中尚未碰到過(guò),對(duì)其價(jià)格心中無(wú)數(shù)。審計(jì)人員便通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)查閱、了解該材料的技術(shù)參數(shù)、優(yōu)缺點(diǎn)等基本情況,并通過(guò)電話向數(shù)家生產(chǎn)廠家進(jìn)行咨詢。審計(jì)人員在基本掌握該材料市場(chǎng)價(jià)格并進(jìn)行合理測(cè)算的基礎(chǔ)上,提出了審計(jì)建議:
由建設(shè)單位與施工單位共同組織三家以上的生產(chǎn)廠家進(jìn)行比價(jià),確定該材料的價(jià)格。
施工單位找來(lái)兩家單位,報(bào)價(jià)為170元/米。由于審計(jì)組事前對(duì)該產(chǎn)品價(jià)格有所了解和掌握,便提出報(bào)價(jià)不盡合理、要求降價(jià)的建議。此后,建設(shè)單位的有關(guān)人員會(huì)同審計(jì)人員又開(kāi)展了必要的市場(chǎng)調(diào)查,最后確定該材料的結(jié)算價(jià)為110元/米,比報(bào)價(jià)低了58元/米,由此促進(jìn)節(jié)約建設(shè)成本45萬(wàn)元。
五、工程合同和隱蔽工程審計(jì)
包括合同簽訂前對(duì)合同條款的審核把關(guān)和合同執(zhí)行審計(jì)。該項(xiàng)審計(jì)有利于防范合同本身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失,有利于合同的嚴(yán)格執(zhí)行,防止工程隱蔽環(huán)節(jié)的偷工減料及高估冒算問(wèn)題,提高工程質(zhì)量。
在某公用建筑的項(xiàng)目審計(jì)中多次發(fā)現(xiàn)施工單位在隱蔽工程施工中,不按圖紙或施工方案施工、偷工減料的行為。
例如,在內(nèi)裝飾幕墻的跟蹤中發(fā)現(xiàn),施工單位擅自改變施工方案中幕墻龍骨間距,減少次龍骨數(shù)量;在室外管道工程的跟蹤中發(fā)現(xiàn),施工單位未按設(shè)計(jì)要求做管道墊層,將管道直接敷設(shè)在素土上;在廣告牌鋼骨架的跟蹤中發(fā)現(xiàn),施工單位到場(chǎng)的鋼骨架型材壁厚達(dá)不到施工方案要求。
審計(jì)人員與建設(shè)單位進(jìn)行了溝通,起初建設(shè)單位還存在麻痹思想,認(rèn)為“上述問(wèn)題不足以影響到結(jié)構(gòu)安全,審計(jì)發(fā)現(xiàn)了就按現(xiàn)場(chǎng)施工的工作量進(jìn)行計(jì)量,扣除圖紙或施工方案中施工單位未實(shí)施的部分即可。” 對(duì)此,審計(jì)組出具了跟蹤審計(jì)意見(jiàn)單,要求建設(shè)單位高度重視施工質(zhì)量,簡(jiǎn)單地扣除造價(jià)不可取,消除安全隱患、建設(shè)優(yōu)質(zhì)建筑產(chǎn)品是最根本的。對(duì)不符合設(shè)計(jì)要求、偷工減料的施工產(chǎn)品,應(yīng)堅(jiān)決要求施工單位予以整改。同時(shí),要求建設(shè)單位責(zé)成監(jiān)理單位切實(shí)履行起其質(zhì)量控制職能,嚴(yán)格按合同約定履行自己的職責(zé)。
審計(jì)意見(jiàn)得到了建設(shè)單位的重視,建設(shè)單位建立了由建設(shè)、監(jiān)理、內(nèi)審組成的督查組,每周定期對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)不符合要求的施工項(xiàng)目,及時(shí)要求施工單位進(jìn)行整改。審計(jì)意見(jiàn)對(duì)建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量控制起到了一定作用。
六、額外工程審計(jì)
對(duì)于合同外工程(包括在工程實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的工程變更、額外工程),建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)單位必須嚴(yán)格按程序進(jìn)行申報(bào),并書(shū)面說(shuō)明變更原因,提交實(shí)施方案的同時(shí),申報(bào)變更價(jià)款,經(jīng)監(jiān)理、建設(shè)方審核后,報(bào)審計(jì)組審計(jì)。
在對(duì)某住宅小區(qū)配套河道工程的跟蹤審計(jì)過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)因工程代建單位管理疏忽,使標(biāo)內(nèi)分部分項(xiàng)子目“挖淤泥”的現(xiàn)場(chǎng)施工工程量大大高出清單工程量,且投標(biāo)單價(jià)明顯高于合理單價(jià),僅該子目一項(xiàng)就發(fā)生額外費(fèi)用42.81萬(wàn)元。
審計(jì)組在工程進(jìn)行過(guò)程中,對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的分部分項(xiàng)工程量進(jìn)行了計(jì)量,在對(duì)照合同和投標(biāo)書(shū)進(jìn)行計(jì)價(jià)后發(fā)現(xiàn)了下面的問(wèn)題:
(1)清單編制質(zhì)量不高,挖淤泥子目清單工程量的測(cè)算與施工圖和現(xiàn)場(chǎng)情況存在明顯誤差。“挖淤泥”子目招投標(biāo)清單工程量為300m3,而實(shí)際發(fā)生的工程量為11 122.41 m3,超出10 822.41 m3。(2)由于清單工程量誤差,給施工單位提供了不平衡報(bào)價(jià)的空間,大大增加了工程成本。該子目按計(jì)價(jià)表測(cè)算綜合單價(jià)應(yīng)為18.13元/ m3,而投標(biāo)綜合單價(jià)為38.49元/ m3,投標(biāo)價(jià)高出一倍多。按實(shí)際發(fā)生工程量計(jì)算,發(fā)生不合理的額外費(fèi)用22.65萬(wàn)元,該金額占該工程投資的15%。(3)代建方疏于管理,對(duì)工程量清單編制的準(zhǔn)確性未進(jìn)行審核,并且對(duì)異常的額外工作量未及時(shí)予以更正。
針對(duì)上述情況,審計(jì)人員對(duì)合同和相關(guān)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行周密的分析和研究后認(rèn)為,關(guān)于分部分項(xiàng)單項(xiàng)工程量增加的調(diào)整辦法,合同中未予明確,應(yīng)適用蘇建定(2004)290號(hào)文第五章第2條規(guī)定,即:如合同中未明確規(guī)定,分部分項(xiàng)單項(xiàng)工程量變更超過(guò)15%,并且該項(xiàng)分部分項(xiàng)工程費(fèi)超過(guò)總分部分項(xiàng)工程費(fèi)的1%的,綜合單價(jià)可作適當(dāng)調(diào)整。
根據(jù)該規(guī)定,審計(jì)組提出該子目綜合單價(jià)應(yīng)作調(diào)整。調(diào)整方法按文件規(guī)定為:清單工程量300 m3 及其15%范圍內(nèi)執(zhí)行投標(biāo)單價(jià);其余超出部分的工程量即10 777.41 m3,根據(jù)工程施工合同專用條款約定“按有關(guān)規(guī)定協(xié)商解決”。
審計(jì)組與代甲方、施工單位多次交涉,并與工程投資方溝通。最終,合同雙方協(xié)商確定了合理的單價(jià),節(jié)約工程投資20多萬(wàn)元,合理地控制了造價(jià),保護(hù)了投資方利益。
七、拆遷審計(jì)
在項(xiàng)目拆遷階段,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和補(bǔ)償安置費(fèi)用確認(rèn)程序的合法性。根據(jù)土地性質(zhì),按照現(xiàn)行有關(guān)拆遷補(bǔ)償辦法,對(duì)評(píng)估單位出具的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行全面或抽樣審核。同時(shí),應(yīng)對(duì)拆遷實(shí)施單位及相關(guān)單位的賬目及時(shí)審查,通過(guò)走訪、調(diào)查被拆遷戶等方法,抽查拆遷實(shí)施單位是否按照拆遷安置協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償,有無(wú)弄虛作假,截留、侵占、挪用拆遷資金,并及時(shí)提出審計(jì)建議。
某工程需征用鄉(xiāng)鎮(zhèn)一村委800畝土地,共涉及四個(gè)自然村。需拆遷162戶住戶,建筑面積為5.3萬(wàn)m2,拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)約4 000萬(wàn)元。針對(duì)項(xiàng)目拆遷的特點(diǎn),審計(jì)組派了6名審計(jì)人員對(duì)拆遷工程進(jìn)行跟蹤審計(jì)。
審計(jì)人員在了解、熟悉拆遷現(xiàn)場(chǎng)情況后,分成三個(gè)小組工作。在拆遷公司與被拆遷戶簽訂拆簽協(xié)議前,對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、評(píng)估報(bào)告、安置補(bǔ)償方法及標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行審查。對(duì)有疑問(wèn)的,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、詢問(wèn),及時(shí)處理。
在拆遷跟蹤過(guò)程中,審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)拆遷公司上報(bào)的四個(gè)村委的拆遷戶資料中,均有部分拆遷戶房屋屬于紅線范圍外的現(xiàn)象。
審計(jì)人員多次實(shí)地察看、查證后發(fā)現(xiàn),有19戶拆遷戶(4戶集體土地、15戶國(guó)有土地)不在征地范圍中,總建筑面積達(dá)6 440 m2,涉及拆遷資金574.45萬(wàn)元。其中:有4戶在集體土地上,面積1 206 m2,拆遷補(bǔ)償款為47.92萬(wàn)元;有15戶在國(guó)有土地上,面積5 233 m2,拆遷補(bǔ)償款為526.53萬(wàn)元。
審計(jì)組及時(shí)向建設(shè)單位及拆遷公司反映情況,建設(shè)單位召集拆遷公司、各村委負(fù)責(zé)人等召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)工作會(huì)議,通報(bào)了情況和問(wèn)題。在事實(shí)面前,拆遷公司承認(rèn)這19戶確實(shí)不在紅線范圍內(nèi),原本只是想“搭車拆遷”。
由于審計(jì)人員跟蹤及時(shí),建議到位,避免了拆遷資金574.45萬(wàn)元的流失。
八、內(nèi)部控制制度審計(jì)
該項(xiàng)審計(jì)有利于促進(jìn)設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位加強(qiáng)內(nèi)部控制和管理,保障工程質(zhì)量,防止損失浪費(fèi),提高投資效益。
審計(jì)組在對(duì)某小區(qū)工程土建結(jié)算的審計(jì)過(guò)程發(fā)現(xiàn),甲供材料超(欠)供結(jié)算異常。例如,小區(qū)三標(biāo)段中不應(yīng)該欠供的材料發(fā)生了欠供,如外墻面磚;有些欠供的材料,領(lǐng)用數(shù)量與實(shí)際消耗量之間差距很大,如鋼材欠領(lǐng)200噸。
審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)該問(wèn)題后,重新復(fù)核了工程結(jié)算,確認(rèn)材料定額用量準(zhǔn)確無(wú)誤。審計(jì)人員認(rèn)為,問(wèn)題出在甲供材領(lǐng)用數(shù)量上。于是對(duì)建設(shè)單位甲供材領(lǐng)用的工程材料賬、財(cái)務(wù)賬及其相關(guān)的內(nèi)控制度進(jìn)行了重點(diǎn)審核。經(jīng)查,甲供材材料賬與財(cái)務(wù)結(jié)賬數(shù)量、金額明顯不一致。審計(jì)組要求建設(shè)單位立即對(duì)甲供材數(shù)量及金額進(jìn)行全面審查,找出不一致的原因,確定準(zhǔn)確的材料領(lǐng)用量。同時(shí)要求建設(shè)單位建立健全甲供材領(lǐng)用收發(fā)制度和材料、財(cái)務(wù)及時(shí)對(duì)賬制度。
建設(shè)單位接受了審計(jì)提出的建議,全面進(jìn)行賬賬、賬物核對(duì)、調(diào)整。調(diào)整后,甲供材施工單位領(lǐng)用量與財(cái)務(wù)結(jié)賬數(shù)量相符,材料現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)用數(shù)量正確。其中小區(qū)三標(biāo)段的外墻面磚由欠供改為超供,鋼筋由欠供200噸改為欠供21.723噸,甲供材結(jié)算核減61.79萬(wàn)元。
審計(jì)建議準(zhǔn)確地計(jì)量了甲供材現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)用量,同時(shí),建設(shè)單位也吸取了教訓(xùn),立即規(guī)范了甲供材領(lǐng)用、簽收、對(duì)賬程序,完善了內(nèi)控制度,避免施工單位占用建設(shè)資金。
采用建設(shè)項(xiàng)目跟蹤審計(jì)在構(gòu)建權(quán)力制衡機(jī)制、遏止高估冒算、監(jiān)督工程質(zhì)量以及促進(jìn)規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序等方面具有事后一次性審計(jì)所難以體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)。跟蹤審計(jì)形式不僅解決了審計(jì)在項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的缺位問(wèn)題,從幕后走向了臺(tái)前,而且正是由于在這些環(huán)節(jié)的積極參與所取得的更加豐富多彩的和可以直觀計(jì)量的效益審計(jì)成果,使建設(shè)項(xiàng)目得以實(shí)現(xiàn)規(guī)范、高效、優(yōu)質(zhì)、低價(jià)、廉政等目標(biāo),才贏得了領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)部門(mén)及社會(huì)各界的普遍贊譽(yù),從而顯著提高了審計(jì)自身的地位。
摘 要：隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，新一輪城市建設(shè)必將到來(lái)，與城市建設(shè)功能配套的市政公用設(shè)施建設(shè)是政府和城市建設(shè)管理部門(mén)重點(diǎn)考慮的一個(gè)方面，也是地方政府財(cái)政一項(xiàng)大的支出。如何在地方財(cái)政吃緊的情況下建設(shè)好市政公用設(shè)施，運(yùn)用BOT模式進(jìn)行市政公用設(shè)施建設(shè)顯然是首選。文章從BOT模式的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、移交三個(gè)階段入手，提出了利用好市場(chǎng)資源進(jìn)行公用設(shè)施建設(shè)、加強(qiáng)對(duì)建設(shè)過(guò)程的設(shè)計(jì)管控等六個(gè)方面的應(yīng)用對(duì)策，希望能為加強(qiáng)BOT模式在市政公用設(shè)施建設(shè)中的實(shí)踐應(yīng)用提供參考。
關(guān)鍵詞 ：BOT 公用設(shè)施 建設(shè) 運(yùn)營(yíng) 移交
項(xiàng)目建設(shè)的BOT模式即是指“建設(shè)——運(yùn)營(yíng)——移交”，是社會(huì)則本參與國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種非常有效的投融資模式。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善，當(dāng)前，我國(guó)的絕大部分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均是采用BOT模式進(jìn)行的，但在市政公用設(shè)施建設(shè)中，BOT模式的運(yùn)用還存在著一些問(wèn)題，如何解決這些問(wèn)題，使得市場(chǎng)資源能夠更有效的運(yùn)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，成為當(dāng)前我們所探討的熱點(diǎn)與難點(diǎn)。
一、建設(shè)階段應(yīng)注意的問(wèn)題與對(duì)策
建設(shè)階段是運(yùn)用BOT模式進(jìn)行市政公用設(shè)施建設(shè)中最為重要的階段，也是體現(xiàn)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)理念的階段。如果建設(shè)階段出現(xiàn)了問(wèn)題，那么將嚴(yán)重影響市政公用設(shè)施的質(zhì)量。筆者認(rèn)為，在建設(shè)階段，應(yīng)該注意以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）利用好市場(chǎng)資源進(jìn)行公用設(shè)施建設(shè)
隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，在未來(lái)我國(guó)一定會(huì)產(chǎn)生大量的市政公用設(shè)施建設(shè)需求，很顯然，單靠地方政府的財(cái)政支出是滿足不了如此巨大的資金需求的，因此就必須通過(guò)盤(pán)活社會(huì)資本，利用市場(chǎng)資源進(jìn)行公用設(shè)施建設(shè)。筆者認(rèn)為以下兩種方式具有較強(qiáng)的可行性：（1）運(yùn)用社保、養(yǎng)老基金。當(dāng)前，我國(guó)社保、養(yǎng)老等基金存量巨大，且安全可靠的投資渠道不多，而市政公用設(shè)施投資建設(shè)由于有政府做擔(dān)保具有很高的保障。因此城市可以成立市政公用公司，以市場(chǎng)化的方式運(yùn)用社保、養(yǎng)老基金進(jìn)行市政公用設(shè)施建設(shè)，這樣項(xiàng)目建設(shè)既能保障質(zhì)量又能為社保、養(yǎng)老等基金提供保值增值的空間。（2）引入社會(huì)資本參與競(jìng)爭(zhēng)。由于市政公用設(shè)施的可拆分性，因此單個(gè)項(xiàng)目的工程量與投入量并不大，因此可以通過(guò)廣泛投標(biāo)的方式充分調(diào)動(dòng)起民間資本對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的興趣。通過(guò)公開(kāi)、透明、嚴(yán)格的招標(biāo)方式使得民間工程公司與資本參與到項(xiàng)目建設(shè)中來(lái)，使項(xiàng)目建設(shè)更具靈活性。
（二）加強(qiáng)對(duì)建造過(guò)程的設(shè)計(jì)管控
由于市政公用設(shè)施的數(shù)量龐大，建設(shè)過(guò)程中很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，因此政府部門(mén)必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工企業(yè)建造過(guò)程的設(shè)計(jì)管控工作，具體而言可以從以下幾個(gè)方面著手解決：（1）完善公用設(shè)施設(shè)計(jì)圖紙交底工作。在項(xiàng)目開(kāi)工前項(xiàng)目業(yè)主必須要加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)計(jì)圖紙的審核工作，嚴(yán)格理清項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)細(xì)節(jié)，不能盲目的開(kāi)工建設(shè)，最后變成便施工變?cè)O(shè)計(jì)。另外各項(xiàng)設(shè)計(jì)圖紙一定要設(shè)計(jì)單位與施工單位交底，防止變更。（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的完善工作。不同的設(shè)計(jì)方案，建成后的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益差別很大，因此要針對(duì)項(xiàng)目的特性，完善設(shè)計(jì)方案。（3）加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程中的管理工作。由于市政公用設(shè)施的樣式不一，因此不同的項(xiàng)目建設(shè)需要不同的管理方式，但在其中，必須加強(qiáng)項(xiàng)目資金的使用效率，最大限度的減少施工方案的措施費(fèi)用。
二、運(yùn)營(yíng)階段應(yīng)注意的問(wèn)題與對(duì)策
市政公用設(shè)施BOT項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段一般就是指對(duì)項(xiàng)目建設(shè)與投資方的回報(bào)階段，只有讓投資方在項(xiàng)目中獲得合理的回報(bào)，才能更好的調(diào)動(dòng)社會(huì)資源參與到市政公用設(shè)施建設(shè)中來(lái)。在運(yùn)營(yíng)階段，必須注意以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）通過(guò)廣告收益為項(xiàng)目施工企業(yè)提供回報(bào)
我們城市的市政公用設(shè)施一般為公交站臺(tái)、路邊垃圾桶以及路邊休息座椅、燈箱等等，受到這些設(shè)施的局限性影響，在對(duì)這些項(xiàng)目的的回報(bào)設(shè)置時(shí)，不可能有太多的回報(bào)方式，而廣告收益可能是一項(xiàng)比較好的回報(bào)形式。首先，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程中，就應(yīng)該在市政公用設(shè)施的設(shè)計(jì)上設(shè)計(jì)出廣告攤位空間，廣告可以以平面海報(bào)的形式，也可以結(jié)合傳媒企業(yè)，以數(shù)字多媒體的形式進(jìn)行，但無(wú)論何種廣告形式，都必須需按照公用設(shè)施的實(shí)際情況來(lái)定，并且做好各項(xiàng)推算工作。其次，市政公用公司可以專門(mén)成立廣告招商部門(mén)，負(fù)責(zé)整個(gè)城市市政公用設(shè)施廣告攤位的招商工作，而施工方可以組建招商監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督廣告招商部門(mén)的招商情況。通過(guò)這種形式可以有效避免各施工單位單獨(dú)進(jìn)行廣告招商的分散弊端，提高招商議價(jià)能力。當(dāng)廣告產(chǎn)生收益的時(shí)候，應(yīng)該及時(shí)公開(kāi)，并向各施工單位與投資方發(fā)放廣告收益回報(bào)。
（二）加強(qiáng)對(duì)投資方收取回報(bào)過(guò)程的監(jiān)管
雖然通過(guò)BOT項(xiàng)目進(jìn)行市政公用設(shè)施建設(shè)的投資方與施工方先期使用的是自己的資金，其利用已建好的市政公用設(shè)施進(jìn)行回報(bào)收取無(wú)可厚非，但是市政公用設(shè)施作為一項(xiàng)政府的社會(huì)工程，其所有權(quán)畢竟是歸全體市民所有，并且其運(yùn)行的好壞還關(guān)系到整個(gè)城市的城市形象，因此必須加強(qiáng)對(duì)投資方收取回報(bào)過(guò)程的監(jiān)管。在監(jiān)管過(guò)程原則上，必須堅(jiān)持以社會(huì)效益為首，經(jīng)濟(jì)效益為輔的原則，在保障廣告社會(huì)效益的前提下，確保經(jīng)濟(jì)收益的最大化。其次，在對(duì)項(xiàng)目收益的監(jiān)管模式上，可以建立統(tǒng)一的收益監(jiān)管體系，將所有的市政公用設(shè)施統(tǒng)一納入一個(gè)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管，當(dāng)項(xiàng)目施工方與投資方有變更回報(bào)方式的需求時(shí)，需要撰寫(xiě)詳細(xì)的回報(bào)設(shè)置變更報(bào)告，并向監(jiān)管部門(mén)提交變更報(bào)告，監(jiān)管部門(mén)必須對(duì)變更報(bào)告進(jìn)行嚴(yán)格的審核，只有審核通過(guò)后，才可以對(duì)公用設(shè)施的回報(bào)方法進(jìn)行改動(dòng)。另外，由于公用設(shè)施分布在城市的各個(gè)街道角落，相關(guān)部門(mén)也應(yīng)該定期加強(qiáng)對(duì)相關(guān)設(shè)施的巡視工作，防止投資方與施工單位繞過(guò)監(jiān)管擅自行動(dòng)。
三、移交階段應(yīng)注意的問(wèn)題與對(duì)策
BOT項(xiàng)目的移交階段就是項(xiàng)目業(yè)主對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的驗(yàn)收階段，一般而言，在市政公用設(shè)施建設(shè)的BOT項(xiàng)目中，移交階段是先于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段的，項(xiàng)目業(yè)主或相關(guān)部門(mén)在項(xiàng)目的移交階段中，應(yīng)該注意以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）處理好提前投入使用的部分設(shè)施的移交
當(dāng)某項(xiàng)公用設(shè)施項(xiàng)目的某一部分完工之后，如果它已經(jīng)按照原先的設(shè)計(jì)要求完成了項(xiàng)目建設(shè)，并且已經(jīng)達(dá)到了使用的條件，這些公用設(shè)施按道理就可以投入使用了，但是假如項(xiàng)目的其他部分設(shè)施還未能完工時(shí)，就可以將那部分完成的設(shè)施進(jìn)行提前移交，提前進(jìn)入設(shè)施的運(yùn)營(yíng)階段。對(duì)提前移交的公用設(shè)施，項(xiàng)目驗(yàn)收單位應(yīng)該對(duì)這部分設(shè)施進(jìn)行單獨(dú)的驗(yàn)收工作。具體的步驟應(yīng)該是，由設(shè)施建設(shè)公司向驗(yàn)收單位提出提前驗(yàn)收申請(qǐng)，雙方便派遣專業(yè)驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收設(shè)施與工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的核查。如果驗(yàn)收合格，那么項(xiàng)目建設(shè)工資就應(yīng)該提交所需的相關(guān)資料，與項(xiàng)目業(yè)主和驗(yàn)收方簽訂《市政公用設(shè)施部分工程項(xiàng)目移交清單》并辦理相關(guān)的移交手續(xù)。當(dāng)移交工作完成后，設(shè)施事物與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)就應(yīng)完全轉(zhuǎn)交給項(xiàng)目業(yè)主的相關(guān)單位，而工程設(shè)施的保修期也應(yīng)該自部分項(xiàng)目移交的那一天起開(kāi)始計(jì)算。
（二）管理BOT部分與非BOT部分的移交操作
由于各地市政公用設(shè)施的實(shí)際情況不同，很有可能同一項(xiàng)工程同時(shí)包含BOT部分與非BOT部分兩種建設(shè)方式，在這種情況下，就可能出現(xiàn)兩個(gè)部分先后完工的情況。如果非BOT部分先于BOT部分完工，那么為了節(jié)省驗(yàn)收的成本，可以等BOT部分完工之后共同驗(yàn)收。但是如果BOT部分先于非BOT部分完工，且相隔時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，就不能采取等待非BOT部分完工之后一起驗(yàn)收的辦法了，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致BOT部分施工單位的工程限制，令資金的時(shí)間價(jià)值流失，不利于調(diào)動(dòng)社會(huì)資本與市場(chǎng)資源的積極性。在這種情況下，就應(yīng)該建立BOT部分的項(xiàng)目先行驗(yàn)收機(jī)制，項(xiàng)目公司可以向項(xiàng)目業(yè)主與有關(guān)單位提出驗(yàn)收申請(qǐng)，提交詳盡的驗(yàn)收材料后，由雙方組成驗(yàn)收小組，對(duì)BOT部分的公用設(shè)施與項(xiàng)目進(jìn)行先行驗(yàn)收，驗(yàn)收完成并簽訂了驗(yàn)收完成書(shū)后，項(xiàng)目公司就可以先行離開(kāi)項(xiàng)目地，等非BOT項(xiàng)目建設(shè)驗(yàn)收完成后，一起進(jìn)入移交程序。
四、結(jié)束語(yǔ)
運(yùn)用BOT模式進(jìn)行市政公用設(shè)施建設(shè)是我國(guó)地方管理者靈活運(yùn)用社會(huì)資本以及市場(chǎng)資源進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的積極探索。面對(duì)當(dāng)前在運(yùn)用BOT模式進(jìn)行市政公用設(shè)施建設(shè)中存在的種種問(wèn)題，我們相關(guān)單位和部分不應(yīng)該消極逃避，而應(yīng)該勇于面對(duì)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、移交各階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的分析與總結(jié)，結(jié)合不同市政公用設(shè)施項(xiàng)目的實(shí)際情況，從而不斷提升BOT項(xiàng)目在市政公用設(shè)施建設(shè)中的實(shí)踐運(yùn)用水平。
參考文獻(xiàn)：
[1]郭繼秋.BOT模式在我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的應(yīng)用[J].吉林省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)2013（23）：66-68.
關(guān)鍵詞：園林工程；招標(biāo)造價(jià)、主要因素、管理對(duì)策
中圖分類號(hào)：TU986 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
2008年黃山市新安江延伸段綠化提升工程全面啟動(dòng)，該工程規(guī)模大，工期長(zhǎng)，景觀效果要求高，作為黃山是的綠色景觀提升的亮點(diǎn)。古樹(shù)園，林廊清影，濕地站道等10大景觀節(jié)點(diǎn)，形成園中有景，景中有園，形成城市與生態(tài)天人合一的城市景觀。該項(xiàng)園林工程時(shí)間緊，造價(jià)控制也是該項(xiàng)目要考慮的重點(diǎn)，作為一名造價(jià)工程師我想把自己在該項(xiàng)工作中的造價(jià)控制工作要點(diǎn)進(jìn)行分享討論，為園林工程在今后的造價(jià)控制方面提供有用的價(jià)值。
一、招標(biāo)方面的造價(jià)控制
園林工程在安排好拆遷進(jìn)度，落實(shí)資金的基礎(chǔ)上，則可以制定招標(biāo)方案 ，進(jìn)一步確定招標(biāo)范圍和招標(biāo)方式，完成項(xiàng)目報(bào)批工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)行招標(biāo)工作的一系列準(zhǔn)備工作。工程招標(biāo)是工程造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，招標(biāo)文件條款的嚴(yán)密性、計(jì)量計(jì)價(jià)原則的合理設(shè)置以及招標(biāo)控制價(jià)的合理編制，對(duì)于后續(xù)合同管理及工程造價(jià)控制起著至關(guān)重要的作用。
一、編制招標(biāo)文件。
在招標(biāo)文件中要做到精準(zhǔn)和細(xì)致，包括招標(biāo)人須知，投標(biāo)文件格式要求，合同主要條款，工程量清單和圖紙等關(guān)系工程實(shí)質(zhì)性要求和內(nèi)容的核心要點(diǎn)。同時(shí)要設(shè)置工程變更原則，這是在園林工程建設(shè)中不可避免的一項(xiàng)內(nèi)容。因?yàn)槿绻谠O(shè)計(jì)階段進(jìn)行變更，則修改圖紙即可；若在施工中進(jìn)行變更，則很可能造成工程造價(jià)失控。例如施工方為了彌補(bǔ)在投標(biāo)過(guò)程中因不平衡報(bào)價(jià)損失而想方設(shè)法進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，使工程的整個(gè)投資造價(jià)飆升。所以，在招標(biāo)階段設(shè)置變更原則對(duì)于施工階段的管理就顯得尤為重要。應(yīng)該在合同中確定。首先確定變更申請(qǐng)?jiān)瓌t。承包商必須按照合同及施工圖設(shè)計(jì)規(guī)定，采購(gòu)到符合本項(xiàng)目合同及施工圖設(shè)計(jì)所規(guī)定品種、規(guī)格及樹(shù)型（姿態(tài)）的苗木。如果承包人采取各種途徑仍無(wú)法采購(gòu)到符合合同及施工圖設(shè)計(jì)所規(guī)定的苗木時(shí)，必須及時(shí)向發(fā)包人提出變更申請(qǐng)，并且能夠確保景觀效果、滿足設(shè)計(jì)意圖；非發(fā)包人原因引起的苗木變更，變更后的苗木綜合單價(jià)應(yīng)不超過(guò)變更前原相應(yīng)苗木的綜合單價(jià)，且能夠提供不少于3處的苗木供應(yīng)比選基地；變更申請(qǐng)須經(jīng)設(shè)計(jì)單位和發(fā)包人審批同意。
2、工程變更
為本標(biāo)段相同品種、規(guī)格（胸徑、樹(shù)高、樹(shù)冠、地徑等）相鄰（或較小）的苗木，變更后苗木綜合單價(jià)取該相鄰（或較小）苗木的合同綜合單價(jià)；變更為該項(xiàng)目其他標(biāo)段相同品種、規(guī)格（胸徑、樹(shù)高、樹(shù)冠、地徑等）相鄰（或較小）的苗木，綜合單價(jià)按該項(xiàng)目其他標(biāo)段相同品種、規(guī)格（胸徑、樹(shù)高、樹(shù)冠、地徑等）相鄰（或較小）苗木的合同綜合單價(jià)加權(quán)平均值確定；變更為本標(biāo)段已有其他品種、規(guī)格（胸徑、樹(shù)高、樹(shù)冠、地徑等）相同（或相鄰）的苗木，變更后苗木綜合單價(jià)取該相同（或相鄰）苗木的合同綜合單價(jià)；變更為該項(xiàng)目其他標(biāo)段已有其他品種、規(guī)格（胸徑、樹(shù)高、樹(shù)冠、地徑等）相同（或相鄰）的苗木，綜合單價(jià)按該項(xiàng)目其他標(biāo)段已有其他品種、規(guī)格（胸徑、樹(shù)高、樹(shù)冠、地徑等）相同（或相鄰）苗木的合同綜合單價(jià)加權(quán)平均值確定；變更為該項(xiàng)目招標(biāo)工程量清單中未有的其他品種苗木，變更后的苗木材料單價(jià)通過(guò)詢價(jià)、比選等方式確定，其綜合單價(jià)在類似苗木的合同綜合單價(jià)基礎(chǔ)上只調(diào)苗木材料的價(jià)差及價(jià)差部分的規(guī)費(fèi)、稅金及堤圍防護(hù)費(fèi)。沒(méi)有類似苗木的合同綜合單價(jià)的，按合同外新增項(xiàng)目計(jì)算。由于以上苗木變更相關(guān)規(guī)定已在納入招標(biāo)文件，并成為施工合同的組成部分，故在施工階段由于承包人及設(shè)計(jì)單位原因而引起的苗木變更大為減少，從而有效的控制了工程造價(jià)。因?yàn)樾掳步由於螆@林工程在充分調(diào)查研究基礎(chǔ)上編制工程招標(biāo)控制價(jià)不但低于概算金額且投標(biāo)人無(wú)任何異議，從而有效保證了投資可控，而且展現(xiàn)了城市園林最佳的景觀效果。
二、影響造價(jià)前期控制的主要因素
園林工程的建設(shè)規(guī)模。每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都存在著一個(gè)合理規(guī)模的選擇問(wèn)題。建設(shè)規(guī)模小，資源得不到有效配置，也是決定著工程造價(jià)是否合理的關(guān)鍵。根據(jù)園林項(xiàng)目的特點(diǎn)，市場(chǎng)因素的原材料、勞動(dòng)力也對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的選擇起著制約作用，特別是苗木的價(jià)格變化受到需求和環(huán)境影響變化也不固定，土地條件，運(yùn)輸及通信條件，也是影響造價(jià)控制的重要因素。
施工過(guò)程中原材料的浪費(fèi)情況嚴(yán)重。工程的施工過(guò)程是整個(gè)工程建設(shè)成本管理的關(guān)鍵部分。由于在這一部分中，各種材料能源等消耗大大增強(qiáng)了成本的支出。施工人員操作不熟練，難以對(duì)材料合理科學(xué)利用，造成的浪費(fèi)，施工過(guò)程中的細(xì)節(jié)浪費(fèi)，由于現(xiàn)場(chǎng)管理不善而造成的苗木失竊等浪費(fèi)，都極大程度上影響了成本的控制。
三、園林工程造價(jià)控制管理的對(duì)策
園林工程根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際規(guī)模提高造價(jià)管理水平。在工程項(xiàng)目開(kāi)始階段，要按照項(xiàng)目計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的使用要求、建設(shè)規(guī)模會(huì)同設(shè)計(jì)人員、工程人員、造價(jià)控制管理人員共同研究和提出初步投資建議，對(duì)擬建項(xiàng)目做出初步評(píng)價(jià)，并進(jìn)行投資額分項(xiàng)估算。同時(shí)，要結(jié)合已經(jīng)可以初步確定的各種費(fèi)用總和，和各種方案設(shè)計(jì)，做出科學(xué)合理的費(fèi)用投資預(yù)算。并建立相關(guān)模型，從技術(shù)上，費(fèi)用上，施工管理上對(duì)各種方案進(jìn)行可行性研究對(duì)比，在不斷的分析中多方面審核項(xiàng)目的可操作性和合理性，不斷完善設(shè)計(jì)方案，減少因方案的更改或變化而引起的額外費(fèi)用。
要根據(jù)施工圖的設(shè)計(jì)和開(kāi)始勘察預(yù)算的工程量和具體的工程價(jià)格，對(duì)工程圖做出合理的設(shè)計(jì)和完善，并嚴(yán)密科學(xué)的做好各種分項(xiàng)施工的費(fèi)用預(yù)算，將每一種設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)施工，材料設(shè)備等各方面的成本進(jìn)行核算，對(duì)比，將分項(xiàng)施工的成本和項(xiàng)目的投資額做出科學(xué)對(duì)比分析降低工程造價(jià)。
施工方法的設(shè)計(jì)和選擇很大程度的限制施工人員和設(shè)備的選用，直接影響到工程直接成本的大小和控制。在進(jìn)行施工方法設(shè)計(jì)選擇時(shí)候注意，首先，要符合企業(yè)本身的技術(shù)經(jīng)濟(jì)等綜合實(shí)力，要確實(shí)能夠?qū)⑹┕し椒鋵?shí)到實(shí)踐，并有能力符合施工標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，要保證所設(shè)計(jì)選用的施工方法符合招標(biāo)文件的總體要求。其次，要綜合考慮到項(xiàng)目投標(biāo)地區(qū)的地質(zhì)地貌，自然氣候等因素，結(jié)合工程目標(biāo)和，制定工程指導(dǎo)思想，確保各種機(jī)械設(shè)備都能夠合理的使用 。
工程實(shí)施過(guò)程中的造價(jià)控制是很重要的。作為造價(jià)工程師要全面地掌握和使用招投標(biāo)文件、合同協(xié)議書(shū)及有關(guān)設(shè)計(jì)、施工文件。以合理的工程量清單為依據(jù)計(jì)算每一筆資金。抓好合同管理，減少工程索賠。因?yàn)槌杀究刂频年P(guān)鍵就是對(duì)工程的變更采取有效控制。作為業(yè)主方的造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)。主動(dòng)監(jiān)控、嚴(yán)格審核工程變更、計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，減少一切不需要的工程費(fèi)用支出；另一方面，要對(duì)施工單位和材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)的時(shí)候及時(shí)提出反索賠，進(jìn)行成本的有效控制。建立監(jiān)理制，實(shí)行項(xiàng)目投資的有效控制。根據(jù)監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善其責(zé)任的分工，明確相關(guān)責(zé)任，建立健全投資控制系統(tǒng)。保證月度工程進(jìn)度款審核工作，以防止投資失控的情況發(fā)生。在此基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等，盡量減少銷售成本，做到各個(gè)環(huán)節(jié)控制工程造價(jià)。在項(xiàng)目工程建設(shè)竣工時(shí)候，還要對(duì)所交底的工程竣工報(bào)告書(shū)業(yè)做出嚴(yán)格公正的分析，評(píng)判，審核，結(jié)合項(xiàng)目合同和協(xié)議，對(duì)項(xiàng)目的交底時(shí)間，工程質(zhì)量檢測(cè)是否合格，項(xiàng)目規(guī)定的工程量做出對(duì)比，核算，同時(shí)，也要對(duì)各種變動(dòng)費(fèi)用實(shí)施嚴(yán)密審核，公正合理按照實(shí)際情況和合同協(xié)議，遵守相關(guān)法律規(guī)程，確定各種費(fèi)用的支付總金額，嚴(yán)格杜絕一些不合理或者是作假現(xiàn)象，比如低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)決算等，在最后一關(guān)將整個(gè)項(xiàng)目的總體投資和費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)密控制，實(shí)現(xiàn)降低整體造價(jià)的目的。
結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)對(duì)園林工程造價(jià)的全過(guò)程控制，使得園林工程中標(biāo)價(jià)金額低于概算金額，且施工過(guò)程中變更極少，不僅達(dá)到了綠化工程造價(jià)控制的要求，而且也保證了設(shè)計(jì)效果。所以，園林綠化工程在結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，從招標(biāo)階段進(jìn)行精細(xì)化控制，堅(jiān)持在園林工程前期決策、設(shè)計(jì)及施工等全過(guò)程造價(jià)造價(jià)控制理論，合理采取各種措施進(jìn)行全過(guò)程控制，滿足投資控制的最終目標(biāo)。從宏觀上講能夠提高行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益，從微觀上講實(shí)施科學(xué)合理的造價(jià)控制措施，對(duì)降低企業(yè)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，有著十分重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；成本；管理方法
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人們對(duì)改善住房及辦公條件的需求也越來(lái)越大，在此基礎(chǔ)上我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在十幾年的發(fā)展過(guò)程中，正朝著越來(lái)越公開(kāi)，越來(lái)越透明，越來(lái)越規(guī)范化的方向發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間日漸縮小。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必需提供適銷對(duì)路的開(kāi)發(fā)房源外，搞好成本管理工作是企業(yè)降本增效，取得利潤(rùn)最大化的一項(xiàng)重要手段。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
談到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，首先我們就要明確房地產(chǎn)成本的構(gòu)成，通常房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要由六大部分組成：
（一）土地成本
土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣(mài)出讓。目前，商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)基本上采取招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌交易的方式來(lái)確定土地使用權(quán)之出讓。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地已經(jīng)占到了整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的30%以上，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。
（二）前期費(fèi)用
前期費(fèi)用主要指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪以及“三通一平”等費(fèi)用，它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般約為2~3%。
（三）工程建安成本
工程建安成本是指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程和市政公共設(shè)施配套工程等費(fèi)用，從我國(guó)目前情況來(lái)看，約占整個(gè)成本的50~55%左右。
（四）管理成本
管理成本主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)3%。
（五）營(yíng)銷成本
房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷成本主要是指項(xiàng)目的推廣費(fèi)用，包括廣告或公關(guān)活動(dòng)費(fèi)、非折扣形式的促銷費(fèi)、樣板房及售樓處費(fèi)用以及銷售人員的額外獎(jiǎng)金等等。營(yíng)銷費(fèi)用所占比例約為5~8%。
（六）財(cái)務(wù)成本
財(cái)務(wù)成本包括開(kāi)發(fā)全過(guò)程的貸款利息及稅費(fèi)等。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息是開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。財(cái)務(wù)成本約占整個(gè)成本的6~8% 。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制措施
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，通過(guò)建立有效的目標(biāo)成本管理體系、責(zé)任成本控制體系和動(dòng)態(tài)成本管理體系以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。
從成本的屬性來(lái)看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較小；前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營(yíng)銷成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。
（一）前期準(zhǔn)備階段的成本控制
前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用。在選立項(xiàng)時(shí)必須對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)保底最低利潤(rùn)、最低銷售及最高綜合成本目標(biāo)，完成房地產(chǎn)土地的儲(chǔ)備，并將其貫徹執(zhí)行于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。
設(shè)計(jì)階段
設(shè)計(jì)階段是合理降低建設(shè)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)的影響高達(dá)75%以上，對(duì)建設(shè)投資與建設(shè)工期有直接的影響作用。搞好設(shè)計(jì)階段的成本控制，應(yīng)從以下幾點(diǎn)強(qiáng)化管理：
1、實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。推行設(shè)計(jì)招投標(biāo)，遵循建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相統(tǒng)一的原則，多家競(jìng)投、專家評(píng)審，保證方案設(shè)計(jì)的合理性、先進(jìn)性，促使設(shè)計(jì)單位對(duì)建筑造型、項(xiàng)目整體布局與工程造價(jià)做積極地綜合考量，選擇最優(yōu)的投資平衡點(diǎn)。
2、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算。要把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)，要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。
3、加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，對(duì)設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。
（二）項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制
項(xiàng)目建設(shè)階段作為項(xiàng)目資金投入的最大階段，也是成本控制的關(guān)鍵階段。工程施工階段成本控制的重點(diǎn)在于工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進(jìn)度款管理、設(shè)計(jì)變更管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和竣工結(jié)算管理等。該階段主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行控制：
1、工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理：在項(xiàng)目前期目標(biāo)成本已經(jīng)建立的情況下，成本管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合等），將具體化的成本控制指標(biāo)用于對(duì)工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商選用控制；明確工程分包、材料設(shè)備分級(jí)分類采購(gòu)方式和權(quán)限，其中重點(diǎn)是根據(jù)所需材料及設(shè)備清單決定甲供、甲指乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明確； 建立健全材料設(shè)備的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度；在招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、造價(jià)、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)；加強(qiáng)工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商信息庫(kù)管理和評(píng)估工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、評(píng)估考核制度，本著公開(kāi)、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。
2、工程進(jìn)度款管理：嚴(yán)格按合同和流程進(jìn)行工程進(jìn)度款的支付：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；預(yù)算部門(mén)整理復(fù)核工程價(jià)值量；經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理：完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。
3、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理：在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項(xiàng)目周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對(duì)于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià)，綜合各方意見(jiàn)后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更簽證審批程序。一般性變更由工程部起草，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批；大項(xiàng)的變更，應(yīng)先做概算，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。同時(shí)要注重變更的合理性。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督。對(duì)于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量，以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)變更管理辦法，要求變更單編號(hào)連貫一致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時(shí)變更要準(zhǔn)確及時(shí)。現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。
4、竣工結(jié)算管理：做好竣工結(jié)算是控制成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算前，必須嚴(yán)格履行竣工驗(yàn)收手續(xù)，及時(shí)收集整理各項(xiàng)相關(guān)資料，確保完整無(wú)疏漏；依據(jù)合同相關(guān)條款，逐步核定已確認(rèn)的施工項(xiàng)目工程量、取費(fèi)及單價(jià)等，保證結(jié)算費(fèi)用的準(zhǔn)確無(wú)誤；妥善處理工程洽商簽證并清理預(yù)算增減帳，尤其是要重點(diǎn)審定材料價(jià)差與竣工調(diào)價(jià)工作；同時(shí)，為確保結(jié)算質(zhì)量及投資收益，企業(yè)應(yīng)引入工程結(jié)算復(fù)審及尾款會(huì)簽制度，多重保障竣工結(jié)算無(wú)失誤。其次，重視項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作與歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)完善工作，不斷地歸納總結(jié)業(yè)務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，學(xué)習(xí)與收集先進(jìn)企業(yè)的成本數(shù)據(jù)，才能夠?yàn)槠髽I(yè)成本控制的實(shí)效性提供更多的幫助。
（四）營(yíng)銷階段的成本控制
營(yíng)銷成本主要指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。控制營(yíng)銷成本關(guān)鍵還是要提高營(yíng)銷策劃的水平，使有限的營(yíng)銷投入發(fā)揮最大的效用。在這個(gè)階段營(yíng)銷成本管理的主要措施有以下幾點(diǎn)：結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。加強(qiáng)計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性；加強(qiáng)廣告、策劃公司的采購(gòu)管理，完善營(yíng)銷供應(yīng)商選擇控制流程，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。通過(guò)營(yíng)銷供應(yīng)商成本信息庫(kù)的建立和營(yíng)銷供應(yīng)商的評(píng)估機(jī)制，有效地降低營(yíng)銷成本。
（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制
財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對(duì)稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。另外爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)成本的有效控制，對(duì)國(guó)家和普通百姓都有重要的意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，無(wú)論是前期調(diào)研階段，還是施工階段和竣工結(jié)算階段，都應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)的要求，達(dá)到以最小的成本利潤(rùn)最大化的目的。
參考文獻(xiàn)：
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