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一、物業管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
二、成立機構
為促進物業管理規范運行，設立*局物業管理辦公室，辦公室設主任1名(兼)，工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用;義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。
物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。
三、物業管理辦公室主要職責
1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。
3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。
4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。
5、按要求管理好財務收支帳目。
四、相關工作人員職責
1、保潔員工作職責
負責院內*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。新晨
2、保衛人員工作職責
嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責
負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務監督員工作職責
負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。
五、福利待遇及有關要求
1、福利待遇
物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。
聊城物業管理辦法最新完整版
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進和諧社區建設，提高城市管理水平，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》(國務院令第504號)和《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。
第三條 本辦法適用于本市行政區域內物業的使用、維護、服務及監督管理等活動。
第四條 物業管理應當按照開發建設與物業管理相分離、政府指導與業主自治相結合的原則，逐步實現市場化、專業化、社會化管理。
第五條 市住房和城鄉建設委員會是本市物業管理活動的行政主管部門，負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣(市、區)人民政府住房城鄉建設部門或房地產管理部門(以下統稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
行政執法、財政、民政、物價、公安、城鄉規劃、市政公用、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。
第六條 各級人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導和協調，建立并完善物業管理部門聯席會議制度。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。
社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理有關的工作。
第七條 各級人民政府應當積極制定扶持政策，采取措施，引導推動舊住宅區、商業區、工礦區以及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業管理，促進物業服務行業發展。
第二章 前期物業管理
第八條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照以下原則來進行：
(一)同一個建筑區劃內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，應當劃分為一個物業管理區域;但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域;
(二)物業項目內有規劃市政道路或自然河流穿越的，可以劃分為不同的物業管理區域;
(三)分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域;
(四)不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。
第九條 建設單位申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用證明、建設項目規劃設計方案和地名核準文件等資料向物業所在地縣(市、區)物業主管部門提出劃分物業管理區域的申請。
物業主管部門應當自受理之日起20日內，在征求物業所在地街道辦事處或鄉(鎮)人民政府的意見后進行劃分登記備案并書面告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域在商品房買賣合同中向物業買受人明示。
第十條 業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處或鄉(鎮)人民政府會同縣(市、區)物業主管部門進行審查，確需調整的，應于5個工作日內予以確認并在物業管理區域內進行公告。
第十一條 在物業管理區域內，建設單位應當按照不低于建設工程項目總建筑面積千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物業服務用房。物業服務用房要求具備水、電、采光、通風等正常使用功能，且滿足客戶接待、檔案保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等服務功能。
第十二條 建設單位在報批規劃時，應在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并將物業服務用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。
規劃行政主管部門應在《建設工程規劃許可證》中注明物業服務用房的性質和面積。
房地產行政主管部門在核發《商品房預售許可證》時，不得將經過規劃確定、前期物業管理備案的物業服務用房納入可銷售商品房屋許可范圍。
建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房一并申請登記。房產登記機關在房屋登記簿上應對物業服務用房予以記載，登記產權人為物業管理區域內的全體業主。
第十三條 物業管理區域內的政務管理用房、社區居民委員會用房以及按規劃要求配套建設的中小學校、會所、幼兒園、車庫、車位等，應當嚴格按照國家、省有關規定進行配套建設，由所有權人申請辦理房產登記手續，且不得擅自改變其規劃用途。
第十四條 住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。第十五條 在業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。投標人少于三個或者物業項目建筑面積低于三萬平方米的，經縣(市、區)物業主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。
第十六條 建設單位在物業銷售前，應當制定臨時管理規約，并在物業項目的銷售場所進行公示。
臨時管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等依法作出約定;有關約定不得侵害物業買受人的合法權益。
第十七條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬聲明文件等資料報縣(市、區)物業主管部門備案，并在商品房預售時將上述資料作為商品房買賣合同的附件。
第十八條 建設單位應當按照國家、省有關規定和商品房買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
第十九條 建設單位在物業交付使用15日前，應當與選聘的物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：
(一)取得規劃、消防、環保等主管部門出具的核實認可或者準許使用文件，建設工程竣工驗收合格，并經過建設行政主管部門備案;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、寬帶數據傳輸等市政公用設施設備，經綜合驗收后移交給相關專業經營單位;
(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求完成;
(四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;
(六)竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊備;
(七)法律、法規規定的其他條件。
第二十條 物業承接查驗應按照下列程序進行：
(一)確定物業承接查驗方案;
(二)移交有關圖紙資料;
(三)查驗共用部位、共用設施設備;
(四)解決查驗發現的問題;
(五)確認現場查驗結果;
(六)簽訂物業承接查驗協議;
(七)辦理物業交接手續。
第二十一條 建設單位應當在與前期物業服務企業辦理承接查驗20日前，向前期物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等準許使用文件;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)業主名冊;
(六)承接查驗所必需的其他文件。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第二十二條 建設單位應當依法移交給專業經營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備。上述專業經營設施設備不作為物業服務企業現場查驗和驗收的內容。
第二十三條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期進行承接查驗。建設單位與物業服務企業完成最后一期物業承接查驗后，辦理物業項目整體交接手續。
第二十四條 物業服務企業應當自物業交接驗收后30日內，持下列文件向縣(市、區)物業主管部門辦理物業承接驗收備案手續：
(一)物業承接查驗協議;
(二)建設單位移交資料清單;
(三)查驗與交接記錄;
(四)其他與承接查驗有關的文件。
第二十五條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。第三章 業主、業主大會與業主委員會
第二十六條 業主對物業管理區域內共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：
(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;
(二)選舉或者更換業主委員會委員;
(三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方式;
(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業提供服務;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)申請分立或者合并物業管理區域;
(八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。
決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意。
第二十七條 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項。事項范圍和決定程序由業主大會議事規則或者物業管理區域內的全體業主共同決定。
第二十八條 業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。
未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他應急處理事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導協助業主共同決定。
第二十九條 物業管理區域內業主已交付入住面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者入住戶數所占比例達到百分之五十以上的，建設單位可以推薦業主代表作為臨時召集人;臨時召集人應當召集占總人數百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業主向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出書面申請成立業主大會。
占總人數百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出書面申請成立業主大會。
第三十條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到申請之日起30內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組?；I備組由七人以上單數組成，由業主和建設單位、前期物業服務企業、街道辦事處或鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的一半。
籌備組應當自成立之日起10日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。
第三十一條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內，向籌備組提供以下資料：
(一)物業管理區域劃分備案證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)規劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業服務用房備案證明。
首次業主大會會議籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。
第三十二條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下資料向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：
(一)籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;
(二)業主大會決議;
(三)管理規約、業主大會議事規則;
(四)業主委員會委員名單;
(五)法律法規要求的其他資料。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當當場予以備案，并在備案后5個工作日內將備案資料抄送縣(市、區)物業主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發生變更的，應當及時辦理備案變更手續。
第三十三條 業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業主身份的;
(三)限制民事行為能力或者喪失民事行為能力的;
(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的;
(五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(六)業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會委員資格終止的，應當自資格終止之日起3日內，將其保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會;拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。
第三十四條 物業管理活動中業主權利、義務及業主大會、業主委員會的其他職責，按照《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》的有關規定執行。第四章 物業管理服務
第三十五條 市物業行政主管部門應當建立物業服務企業信用檔案信息系統，對全市物業服務企業實行統一的資質信用動態考核管理。
第三十六條 業主委員會經過業主大會授權，可以通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業，并簽訂物業服務合同。
屬于前期物業管理階段的，業主委員會應當在新的物業服務合同生效前，與前期物業服務企業和新選聘的物業服務企業就交接時間、交接內容、業主欠費清繳等事項進行協商約定。
業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。前期物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或者其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。
第三十七條 物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理和使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。
第三十八條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起10日內，將物業服務合同報縣(市、區)物業主管部門和物價主管部門備案?？h(市、區)物業主管部門應當在備案完成后3個工作日內，將備案材料抄送物業服務項目所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
第三十九條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應服務。物業服務企業提供服務，還應當遵守以下規定：
(一)嚴格執行國家和省規定的物業服務技術標準、服務規范;
(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
(三)確保消防等公共安全設施完好有效;
(四)建立各種突發事件的應急處理機制和工作預案;
(五)按照有關規定，將物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示;
(六)在物業管理區域內公示服務監督電話，定期聽取業主關于改進和完善服務的意見和建議;
(七)配合社區居民委員會做好社區建設和管理的相關工作。
縣(市、區)物業主管部門應當對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規范和相關規定的情況進行監督檢查，并記入該企業信用檔案。
第四十條 物業服務合同期滿前3個月，業主委員會應當召集業主大會會議決定是否續約，并將結果及時告知物業服務企業。雙方同意續約的，業主委員會與物業服務企業應當重新簽訂物業服務合同。
解除或終止物業服務合同的，雙方應依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應提前60日通知。合同解除或終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行交接義務。
物業服務企業未履行通知義務以及辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
業主大會或者物業管理企業決定提前解除物業服務合同的，應當告知對方，并提前3個月在物業管理區域內公告全體業主。
第四十一條 物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。
業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前3個月在物業管理區域內書面告知業主。
第四十二條 物業服務企業應當在物業服務合同終止后60日內，與業主委員會完成移交工作，也可以在業主委員會的監督下，直接向新物業服務企業辦理移交。物業服務企業應當履行以下交接義務，并按約定撤出物業管理區域：
(一)移交物業共用部分;
(二)移交本辦法第二十一條規定的相關資料;
(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄;
(四)結清預收、代收的有關費用;
(五)依法或依物業服務合同約定交接的其他事項。
未成立業主委員會的，可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請辦理交接代管，待新物業服務企業確定后，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府將其代為保管的該物業項目移交資金、物品和資料轉交給新物業服務企業。
第四十三條 實行物業管理項目經理執業信用備案制度。市物業行政主管部門負責建立統一的物業管理項目經理名冊。
物業服務企業應向受托管理服務的物業項目委派指定項目經理作為負責人。除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職注冊。
物業服務企業指定或者更換項目負責人的，應當及時告知業主并報縣(市、區)物業主管部門備案。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。
第四十四條 物業服務收費區分不同物業類型分別實行政府指導價和市場調節價。推廣物業服務分項分等級的菜單式收費機制，尊重業主的自主選擇權。
普通商品住宅的前期物業服務費實行政府指導價，由市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由建設單位與選聘的前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定，并列入購房合同中。
已成立業主委員會的住宅小區及其他物業服務收費實行市場調節價，由業主委員會或者業主、物業使用人與物業服務企業約定。
第四十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。
第四十六條 物業服務企業違反物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業依約履行合同義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。對于無正當理由拒不交納物業服務費的業主，業主委員會可以在物業管理區域內顯著位置以公告形式進行催交。
第四十七條 物業主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴;引導物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和行業監督作用，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度。
物業服務行業協會可以根據物業服務項目類型、物業服務內容、服務標準等因素，定期物業服務成本信息。第五章 物業的使用與維護
第四十八條 住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照有關規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓宇顯著位置公示。
物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻;拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并有權依照管理規約或裝飾裝修服務協議的有關約定，阻止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第四十九條 建設單位出售物業管理區域內的車庫、車位的，應當在出售前辦理車庫、車位預售許可或者銷售備案手續。物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。
建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本物業管理區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本物業管理區域業主以外的其他人，租期不得超過6個月。車庫、車位租賃費的標準按照價格主管部門會同物業主管部門制定的政府指導價格確定。
車庫、車位使用人應當遵守管理規約關于停車管理的約定。
第五十條 占用物業管理區域內道路或者其他場地停放車輛的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主共同決定。車位場地使用費屬于全體業主所有，主要用于停車場地的管理、維護以及補充業主大會和業主委員會的活動經費。
第五十一條 利用物業管理區域內共用部分設置戶外廣告或者從事租賃經營活動產生的收益，其分配應當由業主共同決定。未作出決定前，可以用于補充專項維修資金或者用作業主大會和業主委員會的活動經費。
第五十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當與業主簽訂服務合同，并服務到最終用戶，保障服務質量。
物業服務企業應積極協助業主與相關專業經營單位簽訂專業經營服務合同。物業服務企業接受專業經營單位代收專業經營服務費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，且不得向業主收取手續費等額外費用，也不得以業主欠交物業服務費為由限制或者變相限制專業經營單位提供服務。
第五十三條 本辦法實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體辦法由市人民政府另行制定。
對列入市、縣(市、區)舊住宅區改造范圍的，舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。
第五十四條 建設單位應當就房屋買賣合同約定的保修期限、范圍，承擔所銷售物業的保修責任;合同沒有約定或約定不明確的按照國家、省有關規定執行。
在保修期間，建設單位未按規定履行保修義務的，業主、業主委員會、社區居民委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。
第五十五條 物業保修期滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時修復，相鄰業主應當提供便利。
第五十六條 物業保修期滿后，物業管理區域內共用部分及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔;業主可以將其委托給物業服務企業承擔。維修費用經業主共同決定后，在專項維修資金中列支。
本辦法實施前未交納專項維修資金的物業或者專項維修資金余額不足首次歸集額百分之三十的，業主委員會或者社區居民委員會應當通知相關業主補交或者續籌。補交或者續籌的比例和方式由業主共同決定。
第五十七條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備發生以下情形時：
(一)屋面防水滲漏嚴重危及人身財產安全;
(二)電梯因故障停運危及人身安全;
(三)高層樓宇二次供水設備故障導致供水中斷;
(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;
(五)消防系統出現功能障礙。
經過房屋安全鑒定機構鑒定確認后，應立即進行維修或者更新。物業服務企業或者相關業主在征得業主委員會或者社區居民委員會同意后，可以直接組織實施維修或更新。維修工程竣工驗收合格后，物業服務企業或者相關業主應持經過審計的工程決算書和工程驗收合格證明到物業主管部門辦理劃轉維修資金手續。物業服務企業或相關業主未按規定及時實施維修或更新的，物業主管部門可以組織代修，維修費用在物業管理區域內公示后，從相關業主專項維修資金中列支。
第五十八條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知物業服務企業。業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、有關專業經營單位結清服務費用。
物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分賬戶中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。
第六章 社區物業管理
第五十九條 社區物業管理工作，應按照縣(市、區)政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，物業主管部門指導，以塊為主、屬地管理的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，搞好社區基層組織與業主自治組織的共同協作，推進社區物業管理工作。
第六十條 縣(市、區)政府、街道辦事處(鄉鎮政府)、社區應把物業管理工作納入社區建設。對暫時不具備實行專業化物業管理的住宅小區(樓)，應組織安排專職人員進行保潔、秩序維護和公共設施維修;無主管單位的由轄區辦事處組織落實，發生的費用由業主承擔。對居住分散的住宅樓，應進行劃片整合管理。
第六十一條 建立市、縣(市、區)、街道(鄉鎮)三級物業管理工作考核機制?？h(市、區)政府、街道辦事處(鄉鎮政府)應細化目標責任，將物業管理納入政府部門績效考核體系，物業管理涉及的政府部門、相關專業經營單位及其主管部門，是物業管理工作考核的主要責任人。
第六十二條 物業管理、行政執法、公安消防、城鄉規劃、環境保護等部門應建立相關違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內公布投訴聯系電話，對舉報的違法行為應及時作出處理。
第六十三條 實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議制度由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。
第六十四條 物業管理聯席會議主要協調下列事項：
(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;
(二)物業服務企業在履行退出程序及交接工作中出現的問題;
(三)物業管理區域內發生的突發事件;
(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;
(五)需要協調的其他物業管理事項。
第六十五條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第六十六條 有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。
第七章 法律責任
第六十七條 違反本辦法規定的行為，有關法律、法規已設定處罰的，按照其規定執行。
第六十八條 違反本辦法有關規定，物業服務企業未按照規定報送物業服務合同、信用檔案信息、統計報表等相關資料的，由物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可依據《山東省物業管理條例》處以三千元以上一萬元以下的罰款。
第六十九條 違反本辦法第二十一條，建設單位不履行交接義務的，由物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可依據《物業管理條例》處一萬元以上十萬元以下罰款。
第七十條 物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)在進行建設工程規劃審批和設計審查時，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位意見的;
(二)未按照本辦法規定對住宅小區綜合驗收進行監管的;
(三)未按照本辦法規定籌備、組織召開業主大會會議的;
(四)挪用物業質量保修金和專項維修資金的;
(五)未按照本辦法規定召集或者參加物業管理聯席會議的;
(六)發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;
(七)其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。
第八章 附 則
第七十一條 本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。
本辦法所稱業主大會，是由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
本辦法所稱業主委員會，是由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
本辦法所稱全體業主，在成立業主大會后是指業主大會。
本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定;未成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。
本辦法所稱住宅小區，是指經過統一規劃、綜合開發、配套建設，且建筑區劃內住宅物業建筑面積占物業項目總建筑面積不低于百分之五十的居住區或居住組團。
本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。
第一條 為加強本市的物業管理，保障物業的合理使用和維修，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環境，根據有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理。
第三條 本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。
本辦法所稱業主，是指房屋所有權人。
本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。
本辦法所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。
第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業管理服務相結合的原則。
第五條 市房地產行政主管部門負責全市的物業管理工作。
規劃、建設、公安、郵電、電力、園林、物價、工商等有關部門以及物業所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協助市房地產行政主管部門做好物業管理工作。
第二章 管理組織與職責
第六條 業主依法享有對物業共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。
業主的權利是：
（一）參加業主大會；
（二）在業主大會內享有選舉權和被選舉權；
（三）表決通過或不通過業主公約和業主委員會章程；
（四）參與管理有關業主利益的重大事項；
（五）監督業主委員會的管理工作。
業主的義務是：
（一）執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定；
（二）遵守業主公約；
（三）遵守有關物業管理的制度、規定；
（四）按時交付分攤的物業管理、維修等費用。
第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產業主委員會。
物業管理區域由市房地產行政主管部門會同公安、規劃等行政主管部門共同劃定。
第八條 新建商品住宅出售面積達到50％以上的公有住宅出售面積達到30％以上的，由開發建設單位或原產權單位組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第九條 召開業主大會應當有半數以上的業主出席，業主大會作出決定，應當有半數以上的業主同意，決定通過后應當予以公布。
業主可以書面委托人出席業主大會。
業主大會應當邀請所在地居民委員會和使用人代表列席。
第十條 業主大會行使下列職權：
（一）選舉或罷免業主委員會委員；
（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；
（三）聽取和審議物業管理企業工作報告；
（四）對涉及業主和使用人利益的重大事項作出決定；
（五）對物業管理的其它重大事項作出決定。
第十一條 業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。
經20％以上的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議后應當在10日內召開臨時業主大會。
第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件到市房地產行政主管部門辦理登記：
（一）成立業主委員會登記申請書；
（二）業主委員會委員名單；
（三）業主委員會章程和業主公約。
第十三條 業主委員會委員應當由業主擔任（街道辦事處或居委會主任、副主任被聘任為業主委員會委員的，可不是業主），業主委員會根據物業管理區域的規模由5人至15人組成。
業主委員會設主任1名、副主任1至2名，業主委員會主任、副主任在業主委員會中推選產生，可聘請街道辦事處或居委會的主任或副主任擔任業主委員會副主任。
第十四條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
（一）組織召開業主大會，報告物業管理的實施情況；
（二）選聘、解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；
（三）依照本辦法的規定，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；
（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動，接受業主、使用人和市房地產行政主管部門的監督；
（六）協助物業管理企業收取物業管理費用；
（七）監督公共建筑、公共設施的合理使用；
（八）協調業主、使用人與物業管理企業之間的關系；
（九）業主大會賦予其它職責。
業主委員會應當定期召開會議，會議必須有半數以上的委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數以上通過。
第十五條 業主公約是有關物業使用、維修和其它管理服務活動的行為規范，對業主和使用人具有約束力。
業主公約自業主大會審議通過之日起生效。
第十六條 業主大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。
業主公約和業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸。
第三章 物業管理服務
第十七條 物業管理企業必須依法注冊登記，取得法人資格，并持有市房地產行政主管部門頒發的《物業管理企業資質證書》，方可從事物業管理業務。
外地物業管理企業在本市從事物業管理服務的，應到工商行政管理部門領取營業執照，并經市房地產行政主管部門審核具備資質后，方可從事物業管理業務。
第十八條 物業管理企業具有以下權利：
（一）根據委托管理合同，對物業管理區域實施物管理；
（二）根據委托管理合同和有關規定收取管理服務費；
（三）勸阻、制止損害他人物業或妨礙物業管理的行為，并進行索賠；
（四）依法開展多種經營和有償服務。
第十九條 物業管理企業應當履行以下義務：
（一）履行物業委托管理合同；
（二）制定物業管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；
（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；
（四）接到物業損壞報修時，及時進行維修和處理；
（五）接受業主委員會和業主、使用人的監督、檢查；
（六）對違反法律、法規和規章的行為，及時制止并向有關行政主管部門報告；
（七）接受市房地產行政主管部門、其他有關行政主管部門和物業管理區所在地街道國辦事處的監督、檢查和指導。
第二十條 業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業。
物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同。
物業管理服務合同應載明下列主要內容：
（一）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；
（二）物業管理區域的范圍和管理項目；
（三）物業管理服務的事項；
（四）物業管理服務的要求和標準；
（五）物業管理服務的費用；
（六）物業管理服務的期限；
（七）違約責任；
（八）合同終止和解除的約定；
（九）當事人雙方約定的其它事項。
物業管理企業自物業管理合同生效之日起15日內，應當將物業管理服務合同報市房地產行政主管部門備案。
第二十一條 物業管理服務的事項包括下列內容：
（一）房屋的管理、維修、養護；
（二）共用部位、共用設備、公共設施的使用管理、維修和更新；
（三）保潔服務（四）保安服務（五）綠化管理（六）物業維修、更新費用的帳務管理；
（七）物業檔案資料保管理（八）其它事項業主可以就房屋的自用部位和自用設備的維修、更新等與物業管理企業約定物業管理服務事項。
第二十二條 業主和使用人應當遵守業主公約，按照物業管理委托合同的約定和業主委員會的決定交付物業管理服務費用。
第二十三條 物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。
物業管理企業應向物價行政主管部門申請辦理《經營服務性收費許可證》，收費的項目和標準由物價行政主管部門核定。
第二十四條 物業管理企業應當公布收費項目和標準。按本辦法已向業主或使用人收取物業管理服務費用的，其它任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。
未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務并收費的，業主或者使用人有權拒付。
第二十五條 物業管理企業在物業管理服務合同終止或者解除后的10日內，應當將物業管理服務合同終止情況報市房地產行政主管部門備案，并向業主委員會辦理下列事項：
（一）對預收的物業管理服務費用按實際結算；
（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（三）移交業主共有的房屋、場地和其它財物；
第四章 物業和使用與維修
第二十六條 商品房和公有住房出售時，應當設立房屋共用部位、共用設備和公共設施維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位、共用設備和公共設施保修期滿后的大修、更新、改造。
商品房在銷售時，購房者應當按購房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購房者個人按購房款的1％繳納維修基金。
維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業所有，不計入房屋銷售收入。
第二十七條 業主辦理房屋所有權證時，售房單位應當將代收的維修基金移交市房地產行政主管部門代管。
業主委員會對維修基金具有支配權。
第二十八條 業主轉讓物業時，其物業維修基金帳戶剩部分的費用不予退還，由受讓人向轉讓人支付。
第二十九條 物業維修基金不足時，業主應當按照業主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業維修基金。
第三十條 物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔。
（一）自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；
（二）共用部位和共用設備的維修、更新費用，由每幢房屋的業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支；
（三）公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支；
（四）共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全的，市房地產行政主管部門應當督促限期維修。
第三十一條 房屋的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當給予配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其它業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞和財產損失的，責任人應當修復或者賠償。
第三十二條 物業管理區域內禁止業主、使用人有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞物業的共用部位和共用設備；
（三）在庭院、平臺、房頂以及道路或者其它場地搭建建筑物、構筑物；
（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；
（五）亂倒垃圾、雜物；
（六）在共用部位、共用設備和公共設施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（七）排放有毒氣體、液體；
（八）聚眾喧嘩；
（九）法律、法規及業主公約中禁止的其它行為。
第三十三條 業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將修房屋的禁止行為和注意事項告知業主和使用人，并對裝修房屋活動進行指導和監督。
第三十四條 任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。
第五章 前期物業管理
第三十五條 本辦法所稱前期物業管理，是指房屋出售后到業主委員會成立前的物業管理。
前期物業管理服務與費用，由房屋建設單位承擔。
新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同、并報市房地產行政主管部門備案。
新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書列為住宅轉讓合同的附件。
第三十六條 房屋建設單位應當提供物業管理區域必需的物業管理服務用房，產權屬全體業主共有。
第三十七條 業主委員會成立后，房屋建設單位應向業主委員會移交下列工程建設資料：
（一）物業區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其它必要的資料。
第三十八條 建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。
第三十九條 房屋建設單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。
第六章 法律責任
第四十條 業主和使用人違反本辦法第二十二條規定，不按約定交付物業管理費用的，物業管理企業可以責令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。
第四十一條 未取得《物業管理企業資質證書》經營物業管理業務的，由市房地產行政主管部門處以10000元的罰款。
第四十二條 物業管理企業違反本辦法第十九條、第二十五條規定的，由市房地產行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節嚴重的可作出降低資質等級、吊銷資質證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目。
第四十三條 房屋建設單位違反本辦法第三十六條規定的，由市房地產行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。
第四十四條 業主委員會作出的決定違反本辦法規定的，市房地產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主和使用人。
第四十五條 業主和使用人違反本辦法第三十二條規定的，由市房地產行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。
第四十六條 市房地產行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所有單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，交司法機關依法追究刑事責任。
第四十七條 當事人對市房地產行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。
第七章 附則
第四十八條 本辦法中業主公約、業主委員會章程、物業管理服務合同的示范文本，由市房地產行政管部門制定。
物業服務收費管理辦法20xx第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條 國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。
第七條 物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第八條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第九條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3.物業管理區域清潔衛生費用;
4.物業管理區域綠化養護費用;
5.物業管理區域秩序維護費用;
6.辦公費用;
7.物業管理企業固定資產折舊;
8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9.經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十二條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十三條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十四條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第十六條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十九條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十一條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十二條 各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門、房地產行政主管部門可以依據本辦法制定具體實施辦法，并報國家發展和改革委員會、建設部備案。
第二十三條 本辦法由國家發展和改革委員會會同建設部負責解釋。
第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執行，原國家計委、建設部印發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)同時廢止。
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本報訊（記者杜鵑）昨天，記者從市發改委獲悉，本市物業管理費將全面實行新的收費辦法及標準。新的收費辦法中將去除原來不合理收費項目，建立新的價格協商機制，優質優價，促進物業服務收費通過市場競爭形成。與過去的收費水平相比，總體上基本持平，平均水平有所降低。收費辦法及標準從今日起在網上征集市民意見，并有望于今年上半年實行。在廣泛征集市民意見之后，還將舉行聽證會，這在本市尚屬首次。
據市發改委收費處處長王巖介紹，本市共有物業小區3000多個，物業管理公司2100多個?，F行的物業服務收費政策主要是針對居住小區而定。隨著近年來房地產行業及物業管理行業的迅猛發展，這些現行物業服務收費管理辦法，已不能完全滿足物業服務市場發展的需要。
新擬定的《北京市物業服務收費管理辦法》與國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》所確定的原則完全一致，明確了物業服務收費實行明碼標價，同時提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵業主自治，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
其中，公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅，成立業主大會并與物業管理企業簽訂物業服務合同的住宅，在房屋買賣合同和物業服務合同中已明確約定了物業服務收費標準的住宅，辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅的物業服務收費實行市場調節價。不符合上述規定的住宅以及經濟適用住房、房改和安居住宅物業服務收費實行政府指導價。
實行政府指導價的物業服務收費，由政府價格主管部門會同國土房地產管理部門制定基準價格并定期公布，其收費標準可在政府制定的物業服務收費基準價基礎上向上浮動20％，下浮不限。物業服務收費標準向上浮動時，必須經業主大會與物業管理企業協商確定。在物業服務收費政府指導價收費標準中，還確定了有人值守和無人值守的電梯運行維護費用標準；取消了物業管理企業收取的水、氣、熱等各項市政公用設施費用的統收服務費；房屋大修費、中修費也不再向已購房人收??；在一定程度上減輕了業主的負擔，使收費更加合理。從今日起至15日，市民可登錄網站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相關信息并提出自己的意見和建議。
為切實加強社區物業管理工作，提高物業管理服務水平，增強社區物業管理責任，根據《市市區物業管理辦法》和《區街道物業管理工作考核辦法》等有關規定，結合街道物業管理工作實際，特制訂本考核辦法。
一、組織領導
考核工作由街道統一領導，街道物業管理工作辦公室具體組織實施。
二、考核對象
項里社區、黃河社區、永陽社區、南關社區、關口社區、果園社區和紅星社區的已建成小區。
三、考核依據
堅持實事求是,公開、公平、公正的原則；依據《市市區物業管理辦法》和《項里街道物業管理考核細則》。
四、考核內容
包括組織機構建設、制度建設、管理工作、社會滿意度四個方面，具體考核內容詳見《項里街道物業管理考核細則》。
五、考核辦法
（一）項里社區、黃河社區、永陽社區、南關社區、關口社區、果園社區和紅星社區每年向街道辦繳納年度小區物業工作保證金1萬元。保證金根據檢查考核結果進行獎懲兌現，凡被扣除的保證金充入街道物業管理獎勵基金。街道駐居干部負責所駐轄區小區物業管理督察督導工作，凡被上級有關部門通報批評的小區，將由街道紀工委以交辦單形式交由駐居干部繼續指導整改。
（二）考核滿分為100分，得分90分以上的為優秀，得分90分以下70分以上的為合格，70分以下的為不合格。每月考核一次，每半年按得分取平均值，進行匯總和排名。評分辦法為日常巡查占40%，集中檢查占60%。
（三）轄區內小區在市、區和街道辦分別組織的評比中，得紅旗的，每次分別加10分、8分和5分，得黃旗的，每次分別扣10分、8分和5分，此項工作列入年度目標進行考核。對在物業管理工作中表現突出的單位和個人另行表彰和獎勵。
新京報 4月4日，北京市發改委和市國土房管局聯合消息，《北京市物業服務收費管理辦法（征求意見稿）》從4日起上網（bjpc.gov.cn）征集市民意見，截止時間為4月15日。這是本市首次將即將執行的價格政策向市民征集意見。與此同時，現行的物業收費體制的種種局限性也更為人們所關注。
重復交費侵害業主利益
北京市發改委收費處處長王巖接受本報記者采訪時表示，按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定，購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設施設備的大中修、更新改造。因此，小區大、中修費不應再納入物業服務收費標準中。但1997年制定的《普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定產權人交納大、中修費，存在業主重復交費問題。
手續費不應向業主收取
國家規定涉及水、電、氣、熱等費用的收取應由各專業公司直接向最終用戶收取，如委托物業管理企業收費，物業管理企業可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取?，F行《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定水、電、燃氣等各類收費的代收服務費由業主交納，與國家新的規定不符。
普通住宅劃分標準落后
《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中將普通住宅分為甲、乙、一般三個檔次，檔次的劃分是依據1992年首規委頒布的“75-85期間住宅設計標準”?，F在，首規委出臺了“95期間住宅設計標準”，取消了甲、乙、一般標準的劃分，造成普通住宅物業服務收費中檔次的劃分沒有可適用的政策規定。
而且現行的普通居住小區、高檔住宅、經濟適用房小區三個物業服務收費管理辦法只涉及住宅的物業服務收費，卻未能包括非住宅的服務收費標準。
交費主體不清
也有業內人士表示，現行收費問題還包括交費主體不清。老收費辦法中既有產權人交費項目，又有使用人交費項目。在界定誰交納產權人應承擔的費用時，出現了較大偏差，對于商品房，毫無疑問，購房者就是產權人，應承擔物業管理費；對于房改售房、按房改規定出售的拆遷房，老收費辦法中規定產權人應交納的物業管理費由原售房單位承擔，對于安居房，物業管理費用由職工所在單位承擔。這種規定存在諸多不合理之處，如房改售房這種情況，售房單位十分不理解賣完房后，還要承擔所售房屋的物業管理費。
公共和特約不分
按照現在物業管理通行的做法，房屋室內自用部位、自用設施設備的維修屬于特約，產權人可自愿委托物業管理企業進行修繕，費用雙方協商議定，產權人也可不委托物業管理企業修繕。公共一般包括物業管理區域范圍內公共地方的保潔、保安、綠化、共用部位、設施設備的日常維護和管理。北京市普通小區收費辦法中將房屋自用部位與共用部位的維修費捆綁在一起，要求產權人必須同時交納自用部位與共用部位的維修費，剝奪了產權人的自主選擇權。
強行“搭車”現象嚴重
居住小區管理涉及的專業管理部門和壟斷企業較多，如公安交通、園林、市政、消防等專業管理部門，自來水、煤氣、供電等企業。他們對小區物業管理的支持程度，對小區物業管理的影響很大。目前，大部分專業管理部門對小區物業管理積極支持配合，但也有一些部門的行為不規范，制約了物業管理行業的發展。如自來水、供電局等部門不按照國家規定，實行抄表到戶，只按總表收費，總表與住戶分表之間的差額由物業管理企業負責分攤。差額是否應該分攤，分攤是否合理，成了當前物業管理中的焦點問題。另外，有些區縣的自來水公司、供電局強行要求物業管理代收水電費，不僅不給物業管理企業代收報酬，而且不管物業管理企業的收繳率如何，強制要求物業管理企業墊付全額費用。個別區縣的交通管理部門、安委會強制要求物業管理企業從收取的停車費中，上繳一部分費用，否則，就不給車主辦理停車泊位證明手續。專題采寫/本報記者 吳?；?nbsp;實習記者 周曉東 攝
■ 業主意見
房屋級別定性不清
新的收費征求意見稿第七條規定下列物業服務收費實行市場調節價：1、經市政府有關部門批準建設的公寓、別墅等高檔住宅區；2、辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅區；3、按照《北京市物業管理招投標辦法》選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅區等。
一些業主認為此舉將人為打破現有房屋品質格局的分類，可能會帶來今后市場格局的混亂，因為現在對于所謂公寓、甲乙丙級住宅的定義本身就不十分清楚，目前市場大量存在開發商和物業實屬一家的局面，會不會為將來的房屋級別定性帶來更多的問題。
避免出現扯皮現象
新的收費征求意見稿第十五條規定業主按房屋買賣合同約定的交付之日開始交納物業服務費；納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
一些業主認為，第十五條的規定較為合理，但應進一步明確，在物業公司確認房屋在交付中因質量或其他問題影響按時交付給買受人的，應由物業公司向開發商追索服務業費用，以避免開發商和物業公司對買受人出現扯皮現象。
而且，新的收費征求意見稿仍未明確業主與物業公司合同存續關系的期限。比如，交房時候通常和物業公司簽署物管合同一年，但通常一年以后不再單獨和業主繼續簽署合同，而此時業主委員會未建立，成為“權利真空”。
也有的業主就“因為開發商原因或由開發商建設單位未按時交給物業買受人，物業費由于開發建設單位承擔”提出疑問，如何去界定開發商的交房日期？有的開發商工地未完工，就提前給購房者發了交房通知，這么這算不算交房？
第二條 本辦法適用于本市經工商行政管理機關登記注冊，并取得物業管理資質證書的物業管理單位對城鎮住宅小區、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場、廠房以及住宅小區內車場（庫）等提供社會化、專業化物業管理服務的收費。
第三條 重慶市物價局是全市物業管理服務收費的主管機關，區、縣（市）物價部門是本轄區范圍內物業管理服務收費的管理機關。
物價部門應當會同物業管理行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。
第四條 重慶市物價局與區、縣（市）物價部門對物業管理服務收費實行統一領導、分級管理。
重慶市物價局的管理職責是：
（一）制定物業管理服務收費管理辦法及其他有關政策規定；
（二）制定全市管理服務收費價格水平；
（三）辦理在重慶市工商局登記注冊的物業管理單位和二級以上（含二級，下同）的物業管理服務收費的收費標準的審批手續；
（四）調解由重慶市物價局審批的物業管理單位與產權人、使用人之間的收費糾紛。
區、縣（市）物價部門的管理職責是：
（一）辦理所在區、縣（市）工商行政管理部門登記注冊的物業管理單位在本轄區二級以下物業管理服務收費標準的審批手續，并報重慶市物價局備案；
（二）對本轄區二級以上物業管理服務收費審查成本以后，轉報重慶市物價局審批；
（三）監督本轄區內的物業管理單位執行物價部門核定的收費標準，依法查處違反價格法和物業管理服務收費規定的價格違法行為；
（四）調解在本轄區內的物業管理單位與產權人、使用人之間的收費糾紛。
第五條 物業管理服務收費分公共收費和特約服務收費。
公共收費服務項目的內容主要包括：
（一）清潔衛生管理。包括樓宇內公共樓道在內的公共地方的衛生清潔，垃圾清運以及經常性的保潔。
（二）綠化物日常維護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、澆水、治蟲，保持綠化物生長良好。
（三）治安管理。設保安人員負責小區或樓宇的安全防患和治安管理工作。
（四）維護公共蓄水池。樓內公共蓄水池定期清洗消毒，保證住（用）戶的飲水質量。
（五）水電管理。對配電設備、水泵房及公共水電設施進行日常管理維修，維持設備正常運行。
（六）排污設施管理。清疏和維修排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。
（七）高層樓宇增設的服務項目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護、保養，保證電梯正常運行。
（八）根據需要增設的其他服務項目。
房屋共用部位、公共設備和設施的更新改造和重大維修工程費用從按規定建立的專項維修資金中列支，不包括在公共收費項目內。
第六條 公共收費的費用構成：
（一）管理、服務人員的工資和按國家政策規定提取的費用；
（二）公共設施、設備日常運行維護及保養費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛生費；
（五）保安費；
（六）辦公費；
（七）物業管理單位固定資產折舊費；
（八）法定稅費；
（九）合理利潤。
第七條 公共收費的管理。
未成立業主（住戶）管理委員會的住宅小區或獨立實施物業管理的樓宇，公共收費實行政府定價，其收費標準由物價部門核定；已經成立了業主（住戶）管理委員會的住宅小區或獨立實施物業管理的樓宇，公共收費實行政府指導價，其收費標準可由物業管理單位與業主（住戶）管理委員會根據物價部門公布的同類住宅小區或樓宇的物業管理公共收費指導價格的水平，通過簽定合同協商議定。
物業管理單位凡經批準（含經管委會協商議定）向產權人或使用人收取物業管理費，均應到物價部門領取收費許可證，公開懸掛由物價部門核發的《重慶市物業管理服務收費標價牌》。收費人員收取物業管理費應佩戴收費工作標志，填寫用戶所持的《重慶市物業管理服務收費記錄手冊》，否則，產權人或使用人有權拒付物業管理服務費。
第八條 物業管理公共收費中的公共設備、設施養護維修費由產權人交納，其余各費和據實分攤的公用水、電費由使用人交納。
按房改政策出售的公房，其公共設施設備及房屋本體公共部位的維修按房改策的有關規定執行。
第九條 由物業管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費必須按照國家規定的價格執行，據實分攤的公用數量必須是總表與各分表之間的差額。
第十條 特約服務收費，實行明碼標價，并堅持自愿原則，不得強行服務收費。其收費標準由雙方協商議定。
第十一條 物業管理單位為確保房屋主體結構和公共設備、設施不受損壞，向產權人或使用人收取的裝修保證金，在裝修完畢經驗收房屋主體結構和公共設備、設施未受損壞，裝修保證金必須如數退還。若損壞，房屋產權人或使用人應負責賠償。
裝修產生的建筑垃圾棄土清運傾倒費由雙方協商議定。
第十二條 物業管理單位在取得物業管理資質證書，并領取營業執照后半月內應向物價部門申報，登記備案。
由重慶市工商行政管理部門登記注冊的向重慶市物價局申報登記備案，其余向當地區、縣（市）物價部門申報登記備案。
第十三條 物業管理單位申報物業管理服務收費須提供以下資料：
（一）工商部門核準登記注冊的營業執照副本；
（二）物業管理行政主管部門審查批準核發的物業管理資質證書復印件；
（三）小區或樓宇管理辦法和房屋使用公約；
（四）物業管理公共收費申報表和物業管理服務公共費構成的詳細分析說明；
（五）已入住的小區或樓宇應提供業主（住戶）代表或管委會對收取物管費的意見。
第十四條 物價部門審批物業管理服務收費應調查研究，既要考慮物業管理的合理成本費用，又要考慮?。ㄓ茫舻慕洕惺苣芰ΓY合不同類型的物業情況和物業管理單位的服務內容、服務質量和深度，核定不同的收費標準。
第十五條 物業管理單位應當遵守國家的價格法規和政策，嚴格執行收費管理辦法和收費標準，除本辦法允許收取的費用外，不得向產權人和使用人收取其他任何名目的費用。同時還應努力提高服務質量，向產權人和使用人提供質價相符的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。
第十六條 物業管理單位應當將物業管理收費項目和標準張貼在住宅小區（或樓宇）的醒目位置，并將各項收支情況定期（一般為半年）向產權人和使用人公布，接受管委會和住戶監督。
第十七條 依法成立的業主管委會可依據管委會章程、業主公約、管理服務合同審核和監督物業管理單位的收費項目和標準，并督促產權人和使用人按時按規定向物業管理單位繳納應交的費用。
第十八條 凡物業管理單位實施了物業管理，產權人和使用人應按核定的收費標準自覺交納各項應交的費用。不按規定交費的，管委會和物業管理單位可依據管委會章程、業主公約和管理服務合同追究違約責任，也可向人民法院提起訴訟。
第十九條 凡物業管理單位接受委托并實施物業管理已向產權人和使用人收取物業管理公共費用的住宅小區或樓宇，其他任何部門和單位不得再重復收取性質或內容相同的費項。
第二十條 凡已委托物業管理單位實施物業管理的住宅小區或樓宇內的待銷商品房和已購買尚未入住的房屋，開發商和房屋產權人應繳納50％的物業管理公共費。
第二十一條 物業管理單位利用小區或樓宇的公共場地、公共設施、設備從事經營活動，其收入應用于小區、樓宇住房的公益事業，或用于彌補公共費之不足。
第二十二條 物業管理單位與產權人或使用人之間對物業管理服務收費的爭議糾紛，爭議雙方可申請物價部門調解，也可申請仲裁委或法院裁決。
第二十三條 物業管理單位違反本辦法和國家關于物業管理服務收費有關規定的，由各級物價部門依據《中華人民共和國價格法》和國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的有關規定進行查處。
第二十四條 為促進物業管理單位搞好物業管理，向產權人和使用人提供優質服務，每年由物價部門會同物業管理行政主管部門等有關單位對物業管理單位執行本辦法和向管理服務范圍內的產權人或使用人提供服務的情況進行一次群眾測評。凡獲市以上優秀小區、示范小區稱號的，給予表彰并授牌；服務質量差、住戶意見大的，降低核定的收費標準或責令進行整頓，個別嚴重的，吊銷收費許可證，停止收費。
一、指導思想
以黨的十七大精神為指針，圍繞建設全面小康社會和構建和諧社會要求，以改善農村人居環境為出發點，以提升農村新村物業管理工作活力為中心，以提高服務質量和服務水平為重點，加快體制創新，完善管理制度，增強業主意識，逐步建立社會化管理與業主自助式管理相結合的物業管理工作新機制，努力打造文明、和諧、有序的新村物業管理工作新局面。
二、基本原則
開展新村物業社會化管理，要堅持以下原則：
（一）政府引導，全面接軌。廣泛宣傳開展新村物業社會化管理工作的重要性和必要性，充分調動廣大業主的積極性和創造性，全面接軌市場，實行城鄉一體化的物業管理新機制。
（二）因地制宜，分類指導。從各住宅小區的實際出發，區別不同的區域位置、經濟基礎等條件，采取不同的物業管理模式，積極推進拆遷安置式、拆舊購（建）新式、集聚集居式等新村的物業轉化工作。
（三）重心下移，屬地管理。新村物業社會化管理工作的重心下移到鎮鄉（街道、園區），各地對所屬新村的物業開展工作具體負責，強化綜合管理和服務功能。
三、工作內容
在切實遵循《市住宅小區物業管理條例》、《市物業專項維修資金管理辦法》等規定的基礎上，重點做好以下四方面工作：
（一）成立業主委員會。每個新村建設住宅小區必須成立業主委員會。當地鎮鄉政府（街道辦事處、園區管委會）負責指導業主成立業主大會籌備組，組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會要充分履行好職責，在小區物業管理中發揮積極的作用。村民委員會（社區居委會）應當支持和指導業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責，配合區物業主管部門和鎮鄉（街道、園區）物管辦調處業主與物業服務企業的糾紛。
（二）明晰相關產權。對新村建設住宅小區內的不動產，要及時明晰其產權。住宅小區內按規定必須配備的設施，應歸小區業主共有；非必配的設施，如攤入住宅建設成本的，也應歸小區業主所有，未攤入的則歸村經濟合作社所有。建設單位應當依照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰作為物業管理辦公用房；同時考慮到地域位置的差異性，再留足4‰-10‰作為物業管理經營用房，確保物業公司有長期穩定的經營收入，具體標準由開發建設單位提出申請，經鎮鄉（街道）審批后，報區物業主管部門備案。
（三）提取物業資金。開發建設單位要按規定足額提取前期物業服務費、房屋維修保證金、專項維修資金等，聯戶自建的由村負責收取。三項資金按屬地管理的原則進行保管，即鎮鄉（街道、園區）、村級實施項目由鎮鄉（街道、園區）保管，區級實施項目由區物業主管部門保管。
（四）選（建）定物業服務單位。新村建設住宅小區必須實行市場化運作的物業管理體制。從具體的形式上看，原則上要選聘專業的物業服務單位，實行市場化的物業管理；根據小區的實際情況，也可由村經濟合作社成立專門的物業服務機構，或由業主委員會實行業主自治的管理形式。
四、工作步驟
推進新村物業社會化管理工作，意義重大，時間緊迫。各地要根據新村建設住宅小區的實際情況，統籌安排，積極推進，務求取得實效。
（一）已交付的新村建設住宅小區。用地性質屬于國有行政劃撥的，以政府為建設主體的項目，必須在年6月底前完成新村物業社會化管理轉化工作；以村集體為建設主體的，則要在年年底前完成。用地性質為集體使用的，則要積極創造條件，適時開展。
（二）新交付的新村建設住宅小區，必須按規定及時建立新村物業社會化管理體制和機制。
五、組織領導
新村物業社會化管理工作，已成為人民群眾密切關注的重大民生問題。各級各部門必須加強領導，落實責任，齊抓共管，形成有效的工作機制和強大的工作合力。
（一）組建工作機構。區建立新村物業社會化管理工作聯席會議制度，由區政府分管城建物業和新村建設的副區長牽頭，研究協調新村物業管理重大事項。區物業主管部門應將新村物業納入管理范疇，作為重要的職責之一，研究制定全區新村物業社會化管理規范性文件，指導鎮鄉（街道、園區）物業管理工作。鎮鄉（街道、園區）建立推進工作領導小組，成立物管辦，作為最主要工作內容，負責統籌、協調、考核、監督轄區內新村物業管理相關工作。開發建設單位要按規定履行相關職責，配合做好相關工作。
（二）明確相關政策。新村建設住宅小區內的不動產，在產權登記（包括公共用房兩次登記）過程中涉及的營業稅、房屋契稅等相關稅費，必須按照舊村改造新村建設的相關規定操作；加強探索，建立城鄉一體化物業管理、社區管理等新機制，為市場化物業管理提供保證。
關鍵詞：探索物業管理策略
一、建立各部門共同參與協作的共管機制
物業管理服務行業有別于一般的服務行業。他是一種城市全體市民必須共同參與的社會化行為。同時物業管理又與政府各個部門都有著千絲萬縷的關系。要理順這些錯綜復雜的關系，解決物業管理中各主體的缺位、錯位、越位現象，確保物業管理活動健康有序的發展，必須著力建立健全各部門參與、協作的齊抓共管工作機制。
要理順規劃建設、物價、公安、城管、工商、環保、衛生、文化等管理部門與物業管理的關系。物業主管部門以政策指導為主；價格主管部門以“分等定價”辦法宏觀調控為主；城管部門要按照有關法規要求，嚴格違章裝修、違章搭建的查處；凡是審批居民區設立有污染、噪音的經營行業，工商、環保、文教衛生等部門要征求業主委員會及物業管理公司同意；根據《浙江省物業區域共用設施設備管理辦法》要求，由市政、供水、供電、電信、電視等相關專業單位接收，并承擔日常的維護修養責任。形成政府各部門、企事業單位、社會團體多方協作，共同參與的共管機制，使我縣物業管理活動呈現健康、有序發展的新局面。
二、探索新模式，規范物業管理市場秩序
不論在規劃建成后的新住宅小區或老小區，都要創新物業管理模式。根據本縣實際情況，結合法律法規和行業認可的模式，建議采取以下4種管理模式。一是委托管理模式：對規模較大，封閉設施完善，業主經濟收入較好的小區，委托物業公司管理。二是兼容管理模式：對規模不大，共有設施設備比較齊全、業主經濟收入不高的小區，實行兼容管理模式。即由業主委員會牽頭，把專業性強的業務委托專業單位或物業公司管理，專業程度不高的業務由業主委員會聘請小區業主或外來農民工去做。三是自營管理模式，對小區規模較小，業主經濟收入較低的小區，實行自營管理。自營管理是由業主委員會或通過小區業主大會選舉產生的管理委員會負責小區的管理，包括服務標準，收費標準等完全由業主自治。四是社區管理模式：前三種管理模式行不通的物業或小區業主愿意委托社區管理的物業。在選擇不同的管理模式時，要根據少數服從多數的原則，由業主來確定，使管理模式符合多數人的意愿。
三、出臺積極政策，扶持物業行業健康發展
針對老小區物業服務收費標準低、收費率低，物業管理難，政府應出臺相應政策，緩解老小區物業管理難的矛盾。首先，在物業服務行業發展的初級階段，對管理舊小區的物業服務企業，社區在稅收政策上給予一定的傾斜優惠，以扶持其發展。二是要結合老小區整治改造，通過改造、調劑、異地建設等各種途徑將物業管理用房逐步配置到位，以滿足物業管理基本需求。三是出臺老小區物業管理補貼考核辦法，按照0.05元/m2/月的標準補貼額度設立老小區長效管理資金（老住宅小區約100萬m2，每年約60萬元），專項用于補助重點區域的難點問題整治和彌補老小區衛生、綠化、公共設施的日常維護經費不足，資金由縣財政統籌管理，計入老小區整治成本，納入住房保障體系，由物業主管部門負責申撥和使用。通過以上政策扶持，逐步緩解老小區物業管理難問題，從而帶動行業健康發展。
四、破解物業收費難的瓶頸，建立行之有效的收費和制約機制
物業服務收費是物業服務企業生存發展的基礎，沒有合理的收費，便沒有相應的服務。一是貫徹實施分檔分級的收費辦法,調整收費標準。2008年9月, 我縣己出臺了菜單式物業服務收費管理辦法和標準。新辦法的服務內容分6個等級，收費標準以菜單式分檔分級，服務內容標準與收費標準可以自由組合，調整現有收費標準，使物業管理符合質價相符、合理盈利的基本需求和居民的消費需求。二是建立行之有效，簡便易行、節約成本的收費方式。提倡業主通過銀行交納物業費的方式；也可以委托樓長、居民小組長以及業主所在單位代扣代收等多層次收費辦法。三是建立強有力地收費制約機制。針對部分業主不按時交納物業費問題，建議政府相關網站定期公布當年未交納物業費的業主名單，由業主所在單位通知未交費的職工自行交納物業費，或要求業主所在單位從其工資中代扣代交。
五、實施內外兼修工程，提高物業服務企業管理水平
經過近四個小時的審理后，法庭宣布休庭，沒有當庭做出宣判。今年6月，健翔園業主追討物業啟動經費案在海淀區人民法院做出一審判決，健翔園業委會敗訴。
物業公司仍拒絕移交經費
在法庭上，原告健翔園業委會和被告北京健翔物業管理有限責任公司雙方仍圍繞物業啟動經費的使用等焦點問題展開激辯，健翔園業委會堅持要求物業公司移交300萬物業啟動經費，而健翔物業公司仍拒絕移交。
此前，在一審中，針對物業啟動經費的使用情況及渠道，健翔物業公司人韓小勝律師曾表示，錢已經花完了，所用項目包括居委會辦公室裝修、業委會辦公室的家具及電話費、小區垃圾運輸等，而且健翔物業公司均有發票作證。6月20日，海淀區人民法院在一審判決中認定，健翔物業公司確認曾收到過開發商撥付的啟動性費用，但就該項啟動性費用的性質、管理使用與歸屬問題卻與小區業委會產生了意見分歧。判決書還稱，“健翔園業委會未能就其主張的物業管理啟動經費性質及上述相關規定內容的具體落實、執行情況，向本院提供相應的事實及法律依據”。
本次庭審中，健翔物業公司代表提交了一些“新證據”，包括物業管理啟動經費使用的清單和票據。而健翔園業委會主任任晨光說：“這些證據均在健翔物業公司手中，在一審時可以提供而沒有提供，所以不屬于新證據?！?/p>
任晨光認為，按照《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》第十三條的規定，物業管理啟動性經費應納入公共維修基金管理，物業公司所列出的費用沒有一項支出屬于公共維修基金的使用范圍，“健翔物業公司為非法占有這筆經費，才拼湊了這些使用項目”。 法庭辯論結束后，法庭主持了調解，但由于健翔物業公司只同意移交資料，不同意移交物業啟動經費，因此調解沒有成功。但任晨光說：“我還是有信心的，希望通過我們這個案子警醒其他存在這類問題的小區都能夠維護自己的合法權益。
《物權法》無法適應本案
由于二審結果要到10月1日左右才能公布，到記者發稿時，對于發起此次訴訟的健翔園小區業主委員會來說，本次庭審的結果依然難以預料。根據慣例，二審的結果會于10月1日左右宣判，“最多會拖到‘十一’長假之后立刻宣判”，原告律師于啟波對記者強調。而宣判之日，正好是《物權法》執行之時。
雖然健翔園案沒能趕上《物權法》的實施，不過，法律專家指出，即時能夠趕上，本案也無法依據《物權法》來判決。知名律師孟憲生說：“物業啟動性經費是根據《北京市居住小區物業管理辦法》以及其他相關規定來的，而這些規定是有法律約束力的，所以法院判決的法律基礎就是北京市的這些相關規定?！痹娼∠鑸@業委會律師于啟波說：“由于一審時法院的判決是依據北京市的法規，所以二審還需要依據這些法規，而不會依據《物權法》判決?！?/p>
不過，案件的關鍵點并不在于此，北京市關于物業啟動性經費的規定是不是明確才是決定案件結果的關鍵所在。但據記者了解，到目前為止，除了《北京市居住小區物業管理辦法》對這筆費用以及對費用的來源有規定，但是北京市對于該項費用的定性以及引用相關規定涉及的制度及具體執行情況，尚無具體、詳實的實施方案和明文規定。
北京中實物業公司副總經理孫建偉表示，據他了解，大部分開發商都會履行給予啟動經費的義務，但在數額上可能達不到市政府文件要求的標準，物業公司很難全部拿到啟動經費；還有的開發商雖然給了啟動經費，但要求物業公司在3至5年內進行返還。目前，還有一些物業公司在參與招投標競爭時，就明確提出不要開發商的啟動資金，而是自己墊付。
孫建偉還說：“對于北京市政府的這一規定，后來北京市建委曾就此問題給予某一物業公司回復稱，對于物業管理啟動經費，開發商與物業公司雙方可根據實際情況協商解決。而現實是，很多小區業主還并不知道有物業啟動經費?！?/p>
健翔園業委會要繼續追討經費
“6月份一審的敗訴并不能說明實際問題，我們認為法官對北京市相關文件的理解有偏差，真正能對北京物業管理市場產生巨大影響的還是二審結果，所以二審這一仗必須要打?！庇趩⒉ㄕf。
6月初，海淀法院一審以物管啟動費的定性和具體執行尚無明文規定，對健翔園小區的訴訟請求全部予以駁回。不過根據我國法律二審終審制，無論此番一中院審判的結果如何都將是最后的終審判決。
據記者了解，二審庭審之后，法官曾協調原被告之間和解，不過任晨光表示，物業管理公司所說的和解只是移交資料，而對政府規定的300萬元物管啟動費只字不提歸還。并反問記者：“如果這樣你會和解嗎?” 據孟憲生的粗略測算，在21號令(《北京市居住小區物業管理辦法》)被漠視的10余年中，有數十億物業啟動經費神秘失蹤。從北京市政府1995年頒布第21號令至今的這10余年間，北京4000余家小區的物業公司沒有一家公示過這筆費用。一旦健翔園業委會二審敗訴，全市消失的數十億物業啟動性經費將很難再通過法律途徑追討。
為此，北京市發改委收費管理處處長王巖及市國土房管局居住小區管理辦公室副主任鄒勁松為廣大業主詳細解讀了“辦法”的新內容：（摘自4月5日新京報內容）
1）裝修管理首次列為收費項目
「草案：帶電梯的住宅，每建筑平方米最高收取的費用不得超過4元；不帶電梯的住宅，每建筑平方米收取的費用最高不得超過3元。
「解讀：這是首次將裝修管理列為物業收費項目。這主要是考慮到業主在對房屋進行裝修時，會對小區內的各項設施產生影響，如電梯的使用，樓道裝修雜物的處理等。物業公司要檢查進出小區的裝修車輛，對裝修人員實行出入證管理，以及調解因裝修引發的鄰里糾紛，及時清運裝修垃圾（集中堆放時間不得超過3天）。
2）保安費和清潔費上漲
小區規劃紅線及樓宇公共區域內。智能化系統服務包括樓宇對講（可視對講）及門禁系統、消防監控系統等5項。
「解讀：以前普通住宅的用戶保安費平均每月要交納3至5元，如果按照每戶房屋建筑60平方米計算，新規定收取的保安費為每月每戶超過6元。同時，以前普通住宅的用戶清潔衛生費為每月1.5至5元，按每戶房屋建筑60平方米計算，新規定收取的清潔衛生費一般都超過5元。
3）電梯維修費單獨設賬
「草案：物業管理企業收取的電梯大、中修費，應單獨設賬，?？顚Ｓ?。發生大、中修及專項工程維修時，才可使用，業主不再交納。
「解讀：建設部、財政部出臺的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》已經規定，購房者按購房款2%向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設施設備的大中修、更新改造。而老的《普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中仍然有產權人交納大、中修費的規定。另外，電梯、水泵運行維護費用中也包括有大中修費和折舊費，存在業主重復交費問題。
4）水電交費再無手續費
「草案：物業代收水、電、氣、熱等各類費用，將向自來水公司等專業公司收取手續費，業主不用再交納任何手續費用。
「解讀：水、電、氣、熱等費用的收取，應由各專業公司直接向最終用戶收取。如：委托物業管理企業收費，物業管理企業可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取。現行物業收費辦法卻規定，水、電、燃氣等各類收費的代收服務費要由業主交納，與國家新的規定不符，因此必須調整。
5）普通住宅不再劃分檔次
「草案：取消對普通住宅的檔次劃分，普通住宅的物業服務收費將執行統一的標準。
「解讀：現行物業收費辦法將普通住宅的物業服務分成甲、乙、一般3個檔次，執行不同的管理費收費準。而現在，出臺了“95期間住宅設計標準”，取消了甲、乙、一般標準的劃分，造成普通住宅物業服務收費中檔次的劃分沒有可適用的政策規定。因此，在新辦法草案中也就取消了檔次的劃分。5類物業費實行市場調節
下列5類物業服務收費實行市場調節價：
1、經市政府有關部門批準建設的公寓、別墅等高檔住宅區；
2、辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅區；
3、按照《北京市物業管理招投標辦法》選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅區；
