時間：2023-05-05 09:51:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)投資合作模式，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 路徑選擇
房地產(chǎn)投資信托基金 (簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的知識和經(jīng)驗不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險,大大促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
本文將結(jié)合我國實際國情,對我國未來信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡要的分析。
一、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景
房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數(shù)亞洲國家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區(qū)的REITs市場也在快速發(fā)展過程之中。
我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰(zhàn)后,中國各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價格也一落千丈,從而使當(dāng)時的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國發(fā)展起來。我國的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中, 信托財產(chǎn)的運用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。
二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢,這主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風(fēng)險以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財工具,顯然有利于實現(xiàn)中小投資者的投資理財愿望。
2.REITs具有較高的流動性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚,房地產(chǎn)物業(yè)的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇
1.國外的REITs立法模式
目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對REITs進行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規(guī)定十分相似,但亞洲各國和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。
首先,美國由于最早獨立發(fā)展REITs,面對這種全新的投資理財產(chǎn)品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現(xiàn)新問題的時候不斷的出臺新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過不同的法律規(guī)則形成對REITs的規(guī)制。而亞洲各國和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國家的優(yōu)勢,可以借鑒美國發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗,從一開始就進行專門的統(tǒng)一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。
2.我國發(fā)展REITs的路徑選擇
我國應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國家的優(yōu)勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。
首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現(xiàn)在的情況,對于大多數(shù)人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。
其次,制定REITs專項法可以維持法律的穩(wěn)定性,節(jié)約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進行修訂,一方面立法成本很高,費時費力,另一方面現(xiàn)有法律都進行修改不利于維持法律的穩(wěn)定性,而采取統(tǒng)一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發(fā)揮了后發(fā)展國家的優(yōu)勢。
1、應(yīng)用概況。融資難一直是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的瓶頸,房地產(chǎn)證券化的出現(xiàn)不僅提高了房地產(chǎn)投資的靈活性和安全性,也解決了房地產(chǎn)市場的融資難題。發(fā)達國家的房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)相對成熟,而我國還處于初步探索階段,還沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托,這便限制了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。不過,經(jīng)過房地產(chǎn)業(yè)界的努力和國內(nèi)外金融機構(gòu)的支持,我國已經(jīng)出現(xiàn)了類似于房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)運作模式。如,房地產(chǎn)投資基金和中外合資的房地產(chǎn)投資基金。
2、國內(nèi)信托產(chǎn)品與國外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的差別。我國產(chǎn)業(yè)基金法目前還是個空白,這導(dǎo)致我國現(xiàn)有投資基金全部屬于證券投資基金。因此,我國證券市場上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與國外的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品差別很大,我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還無法通過投資組合來有效分散投資風(fēng)險,只是一種不成熟的、初級的、過度的金融產(chǎn)品。
二、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨的問題
目前,我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨以下一些問題:
1、金融市場不成熟。發(fā)達國家有具有發(fā)達的金融市場,而中國的金融市場仍然不成熟。房地產(chǎn)投資信托基金需要在短期內(nèi)以私募方式形成規(guī)模巨大的資金。顯然目前中國的金融市場還無法做到這一點。另外,國內(nèi)封閉式私募基金的流動性差,難以進行多項目投資,這就不利于發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險分散功能。
2、法律制度不夠完善。各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策法規(guī)以及具體實施細則,在我國的現(xiàn)有的法律制度環(huán)境下還是一個空白。關(guān)于房地產(chǎn)投資信托如何運作、享受的稅收優(yōu)惠,相關(guān)的稅收財務(wù)和證券交易的法律法規(guī)遲遲未出臺,這些都是房地產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展的瓶頸。
3、專業(yè)人才缺乏。美國的成熟房地產(chǎn)投資信托與其吸收和利用人才有很大的關(guān)系。吸收優(yōu)秀的復(fù)合型人才,這對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展起到了重要作用。而我國目前房地產(chǎn)投資信托的專業(yè)人才比較缺乏。
4、難獲得稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)投資信托在美國之所以盛行,是因為其得到了稅收優(yōu)惠。然而,在中國現(xiàn)行稅收上,存在雙重征稅的問題。依照我國現(xiàn)行公司法,房地產(chǎn)投資信托要先交納公司稅,投資者還要納所得稅,重復(fù)征稅,使得房地產(chǎn)投資信托的資金回報優(yōu)勢不明顯。我國現(xiàn)有的稅收政策嚴(yán)重制約著中國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的對策建議
1、加大房地產(chǎn)投資信托的法律和監(jiān)管力度。完善的法律環(huán)境是房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)健康發(fā)展的保證。因此,盡快制定符合我國國情的《房地產(chǎn)投資信托基金法》,同時借鑒國外經(jīng)驗,在投資基金法基礎(chǔ)上,制定《投資者保護法》、《中外合作基金管理辦法》等相關(guān)法律。房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展離不開有力的監(jiān)管。既要加強監(jiān)管機制又要增強信托行業(yè)自律機制,還要引入委托人和受益人監(jiān)督機制。因為投資公司與資產(chǎn)管理公司可能因追求自身利益而傷害客戶利益,所以引進委托人和受益人對受托人的監(jiān)督是必要的。
2、積極借鑒國際發(fā)展經(jīng)驗。我國的金融相對不發(fā)達、房地產(chǎn)市場規(guī)模巨大、稅制稅法改革的滯后等經(jīng)濟金融現(xiàn)狀,決定了我國不能照搬其他國家的現(xiàn)有模式,因此,我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展需要充分借鑒國際房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展經(jīng)驗并結(jié)合我國的國情,加強對房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范和金融創(chuàng)新。
3、建立、健全政府支持體系。房地產(chǎn)投資信托主體需要政府出面組建,這不僅提高了房地產(chǎn)信托投資的信用等級,又為房地產(chǎn)投資信托交易提供了制度保證。政府還應(yīng)制定相關(guān)支持政策。如合理的稅收政策就能夠避免房地產(chǎn)投資信托被雙重征稅,降低房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的融資成本。最后,政府應(yīng)加強資信評估機構(gòu)建設(shè),重點扶持或者專項建設(shè)確立一批權(quán)威評估機構(gòu)。
4、注重培養(yǎng)房地產(chǎn)投資信托專業(yè)人才。房地產(chǎn)投資信托既是金融新品種又是大規(guī)模的運作資金,所以,一支精通金融業(yè)務(wù),深入了解房地產(chǎn)市場的專門人才必不可少。首先,可在高校可設(shè)房地產(chǎn)投資方面的相關(guān)課程,還可采取在職培訓(xùn)的方式,對房地產(chǎn)或金融領(lǐng)域的相關(guān)人員進行培訓(xùn)。其次,房地產(chǎn)投資信托對基金管理者的要求較高,在人才培育方面,要更多的引進競爭機制,既要培養(yǎng)國內(nèi)人才,又要注重引進國外管理人才。另外,還要注重培養(yǎng)相關(guān)配套人才的支持,如會計師、律師、資產(chǎn)評估師等專業(yè)人員。這些配套的相關(guān)人才對于我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的成熟和專業(yè)化具有關(guān)鍵作用。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資項目 風(fēng)險管理 風(fēng)險控制
一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續(xù)對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險評估趨嚴(yán)、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時代。
房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國，是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數(shù)個人或機構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對象的投資基金。
我國私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機構(gòu)按背景分主要有三類：PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對房地產(chǎn)公司進行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對目標(biāo)房地產(chǎn)公司進行調(diào)研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務(wù)分析以及風(fēng)險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項目導(dǎo)向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段如何進行風(fēng)險管理。
二、私募房地產(chǎn)投資基金在項目選擇階段面對的風(fēng)險種類及風(fēng)險管理
私募房地產(chǎn)投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)過程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險的共性。
房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險和被投資房地產(chǎn)項目風(fēng)險之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開發(fā)商投資一個項目，明確項目定位后，該開發(fā)項目70%～80%的風(fēng)險其實已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度，對開發(fā)商風(fēng)險評估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風(fēng)險，只有在投資決策階段對項目進行風(fēng)險識別、風(fēng)險評估，制定風(fēng)險控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進行投資決策。
房地產(chǎn)項目按開發(fā)過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段，分別對房地產(chǎn)基金公司在投資項目選擇階段面對的風(fēng)險及風(fēng)險管理策略進行探討。
第一，房地產(chǎn)項目投資決策階段存在風(fēng)險如圖1所示。
針對此階段風(fēng)險，基金公司主要對政策風(fēng)險、時機風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險等進行風(fēng)險識別和評估?；鸸疽⒔?jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發(fā)展機會的區(qū)域，進行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過上述研究，評估政策風(fēng)險、投資時機風(fēng)險，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險、投資類型風(fēng)險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜?、四線城市為主，投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項目區(qū)位及類型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營策略和風(fēng)險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹(jǐn)慎做出投資決策。
第二，房地產(chǎn)項目前期階段存在風(fēng)險如圖2所示。
針對此階段的風(fēng)險，基金公司根據(jù)進入的不同階段主要對置地風(fēng)險、融資風(fēng)險、合同風(fēng)險等進行風(fēng)險識別和評估。通常地產(chǎn)基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的工程進度節(jié)點得不到保障，進而導(dǎo)致現(xiàn)金無法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進展情況，落實相應(yīng)節(jié)點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調(diào)查，了解開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u，積極同當(dāng)?shù)貒辆?、房地產(chǎn)交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)聯(lián)系，了解投資項目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。
第三、房地產(chǎn)項目建設(shè)階段風(fēng)險如圖3所示。
針對此階段風(fēng)險，基金公司在投資階段要綜合評判開發(fā)商的操盤能力，可根據(jù)開發(fā)商以往開發(fā)項目的實際成果、開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌鼋邮芏鹊冗M行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機構(gòu)要求開發(fā)商具備二級開發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項目決策通過、執(zhí)行投資后，此類風(fēng)險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內(nèi)容。
第四，房地產(chǎn)項目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險如圖4所示。
房地產(chǎn)項目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險
針對此階段風(fēng)險，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長短，預(yù)估投資項目的現(xiàn)金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發(fā)商達成一致，預(yù)先約定開發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據(jù)項目實際銷售情況，適時調(diào)整項目銷售策略。
私募房地產(chǎn)投資基金公司除對前述貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險進行管理外，還有其自身不同于開發(fā)商的特有風(fēng)險管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險包括：經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、流動性風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、管理風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策法規(guī)風(fēng)險和環(huán)境風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資基金在項目選擇階段的風(fēng)險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風(fēng)險管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關(guān)于其自身及被投資項目的完整、準(zhǔn)確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風(fēng)險管理。
其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預(yù)先識別風(fēng)險，審慎選擇交易對手?；鸸究山⒑献鏖_發(fā)商檔案，針對開發(fā)商特質(zhì)進行分類，可分為穩(wěn)健型開發(fā)商、高成長開發(fā)商、機會型開發(fā)商，針對不同類型的開發(fā)商構(gòu)建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質(zhì)是決定一個投資項目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。
其二，調(diào)查被投資項目法律關(guān)系是否清晰，識別法律風(fēng)險?；鸸緫?yīng)開展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據(jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見書，根據(jù)自身風(fēng)險承受能力，結(jié)合投資客戶的風(fēng)險承受度及風(fēng)險預(yù)算，評判是否投資。
其三，了解、評估開發(fā)商融資真實意圖是否合理。基金公司針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資應(yīng)用于項目本身開發(fā)，若開發(fā)商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險投資，則基金投資的風(fēng)險則不可控。基金公司在投資項目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開發(fā)商投后將會執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項目開發(fā)建設(shè)費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控，只能用于項目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開發(fā)商達成一致，方能促成投資項目順利進行。
其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對風(fēng)險的識別和評估，選擇是否放棄項目。
三、結(jié)論與展望
本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段的風(fēng)險管理進行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實際項目選取、操作中不同風(fēng)險類型對應(yīng)的風(fēng)險管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風(fēng)險和相應(yīng)關(guān)注點及對策。
私募房地產(chǎn)投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場化資源配置效率，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合?？梢灶A(yù)見在未來的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會繼續(xù)提升，同時還將伴隨部分房地產(chǎn)開發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進，希望通過對私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段風(fēng)險管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國的健康發(fā)展起到一定的促進作用。
【參考文獻】
[1] 任紀(jì)軍：房地產(chǎn)投資基金-組織、模式與策略[M].經(jīng)濟管理出版社，2006.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析；防范措施
1.我國房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險
1.1政策風(fēng)險
政府在市場經(jīng)濟中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對國家宏觀經(jīng)濟狀況的分析，其會制定相應(yīng)的政策來促進經(jīng)濟的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進行房地產(chǎn)投資之前，就需要對當(dāng)前的政策環(huán)境進行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對我國的政策環(huán)境進行充分地認知，才能對比風(fēng)險，達到理性投資的目的。
1.2供求風(fēng)險
在進行投資之前，就需要對供求關(guān)系進行必要的風(fēng)險，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關(guān)系是難以進行科學(xué)地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項目施工需要一個比較長的周期，先前的預(yù)測可能會隨著市場的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。諸如，如果在房地產(chǎn)項目的建設(shè)中發(fā)生了通貨膨脹或者通貨緊縮的現(xiàn)象，人們的購買力就會相應(yīng)變化，目標(biāo)人群也會發(fā)生轉(zhuǎn)移，這樣就會存在供求的風(fēng)險。
1.3土地風(fēng)險
在整地拆遷這個過程中，也存在著一定的風(fēng)險。這主要包括以下幾個方面：
1.3.1安土重遷觀念的影響
我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導(dǎo)這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風(fēng)險。
1.3.2投機主義的影響
隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設(shè)盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。
1.3.3極端行為的影響
在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。
1.4建設(shè)風(fēng)險
項目建設(shè)階段涉及到市場把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購、機械的租賃、合同關(guān)系維度、進度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個房地產(chǎn)項目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風(fēng)險：
1.4.1進度風(fēng)險
由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。
1.4.2質(zhì)量風(fēng)險
建筑的質(zhì)量對于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。
2.房地產(chǎn)風(fēng)險防范措施
2.1科學(xué)決策
為了預(yù)防房地產(chǎn)投資風(fēng)險，就需要對房地產(chǎn)市場進行詳細的調(diào)查分析。調(diào)查分析不但要涉及到政策的政策因素，還需要對房地產(chǎn)的供求狀況以及發(fā)展趨勢進行必要的調(diào)查。在對國家和社會雙重因素的把握之下，需要對房地產(chǎn)建設(shè)方面的信息進行收集并建立必要的分析系統(tǒng)，其中要包括類似項目開發(fā)方案與收益狀況、周邊配套設(shè)施建設(shè)狀況、政府規(guī)劃情況、產(chǎn)業(yè)布局等，這樣才能在把握大局的情況下，進行細致分析，才能有效地規(guī)避風(fēng)險。
2.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)施工的周期比較長，其間很可能會遇到各種各樣的特殊情況，為了規(guī)避損失，在訂立合同的時候，需要對相關(guān)的責(zé)任進行明確。諸如，如果工程的工期超過合同規(guī)定期限的話，那么施工企業(yè)要負擔(dān)這部分責(zé)任，這樣就能減少開發(fā)商的損失，起到很好規(guī)避風(fēng)險的效果。除了合同措施之外，還可以進行保險轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在的保險行業(yè)也逐漸完善起來，為了防止建筑工程中面臨的風(fēng)險，可以將保險費作為一部分預(yù)防性支出，一旦發(fā)生突況，就能降低風(fēng)險。
2.3多元投資
投資的目的就是為了獲得效益，每個行業(yè)的投資都有著自己的特點，有的行業(yè)投資效益比較低，但是相對安全，有的行業(yè)的投資效益比較高，但是也面臨著高風(fēng)險。投資者在進行投資的時候，應(yīng)該采用多元的投資方式，這樣能夠增加防范風(fēng)險的能力。
2.4加強質(zhì)量監(jiān)管
工程質(zhì)量的好壞對于房地產(chǎn)投資來說至關(guān)重要，如果其質(zhì)量不合格，將很難配合營銷策略、預(yù)售策略的展開，對于房地產(chǎn)的效益有著直接的影響。為此，應(yīng)該加強對于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)管。這不但需要開發(fā)商、監(jiān)理方的作用，還需要施工方嚴(yán)格要求自身。只有在施工的設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段都能進行良好的監(jiān)控，才能保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，進而減少質(zhì)量問題帶來的風(fēng)險。
2.5創(chuàng)新營銷
為了有效地降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)上都在營銷方面進行了創(chuàng)新。現(xiàn)在分期付款、預(yù)租預(yù)售等方式已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)銷售的主要模式。這樣的銷售模式不但將大量的資金回籠有效地規(guī)避了風(fēng)險，還將房地產(chǎn)開發(fā)與金融服務(wù)聯(lián)系在一起，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。
3.總結(jié)
目前，我國的房地產(chǎn)投資比較熱，本文分析了我國房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險因素，并提出了相應(yīng)的防范措施，旨在能夠更好地促進我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的發(fā)展，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向科學(xué)化、理想化。
參考文獻：
[1]劉斌，王沖.房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范的分析和研究[J].商場現(xiàn)代化，2009（01）.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托問題完善
作為一個新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監(jiān)會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產(chǎn)投資信托進行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。
房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征
房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產(chǎn)市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項目不屬于應(yīng)稅財產(chǎn),且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:
穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。
流動性強。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比,因此它的流動性相對較強。
能夠抵御通貨膨脹。作為房地產(chǎn)投資信托價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時物價上揚,房地產(chǎn)物業(yè)的價值更是升值得很快,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托股票價值也會隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時期,房地產(chǎn)投資信托的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值類投資工具。
面向中小投資者。由于房地產(chǎn)投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產(chǎn),通過其特有的運行機制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)政策。
我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過程中存在的問題
房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問題。
法律法規(guī)尚不健全
目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù)。從目前國內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無法進行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時選擇買進、持有、賣出。同時,在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設(shè)計了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)、購買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運用方向,但實際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業(yè)投資行為,無法長期或永久性地購入商業(yè)物業(yè),進行租賃、經(jīng)營等商業(yè)運營。
道德風(fēng)險問題
房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。
項目自身及市場風(fēng)險
房地產(chǎn)信托的市場風(fēng)險主要來自于項目本身的風(fēng)險,對項目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題,則信托產(chǎn)品無論怎么設(shè)計控制風(fēng)險,項目本身的先天缺陷是無法避免的。
進一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議
從上述分析可以看出,我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,因為受到政策等多方面的限制,在我國還需要更進一步完善。
建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境
加快我國相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟發(fā)達國家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī),保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,來推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機構(gòu)的過度競爭;另一方面要鼓勵其資金運用,實行專業(yè)化投資組合,并保護投資者的利益。
道德風(fēng)險問題的防范
作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu),信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機構(gòu)——中國銀監(jiān)會的嚴(yán)格監(jiān)督和管理,嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進行經(jīng)營活動。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計上,信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)及會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)參與,對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部,應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險控制流程,按照審慎的原則運用信托資金,各部門分工協(xié)作,交叉監(jiān)督,以最大限度地防范風(fēng)險。借鑒美國經(jīng)驗,我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃,并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系。
項目自身及市場風(fēng)險的防范
信托公司在進行項目選擇的時候,可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)對項目進行可行性分析及評估,對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識;深入調(diào)查了解開發(fā)商實力、財務(wù)及資信情況,選擇與開發(fā)經(jīng)驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進行合作;落實土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施,在項目運作過程中,加強資金監(jiān)控,做到“封閉運行,?？顚Ｓ谩?。通過這一系列的手段,信托公司能將項目風(fēng)險控制在最小范圍之內(nèi),最大限度地保證信托資金的安全,保護委托人和受益人的利益。
就目前的市場狀況而言,房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機構(gòu)也好,距理性認識房地產(chǎn)投資信托,在心態(tài)上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購買房地產(chǎn)信托的投資者都認為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區(qū)別,而且收益更好。而信托產(chǎn)品的流動性很差,缺少轉(zhuǎn)讓平臺,也存在較大的流動性風(fēng)險。因此,只要出現(xiàn)一個信托產(chǎn)品不能兌付,有可能導(dǎo)致信托業(yè)受到致命的打擊。這不僅需要信托機構(gòu)、房地產(chǎn)商不斷調(diào)整心態(tài),投資者在投資過程中也應(yīng)加強金融知識,提高風(fēng)險意識。
參考文獻:
1.劉曉兵.美、日房地產(chǎn)投資信托發(fā)展及啟示.金融理論與實踐,2003(10)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) REITs 金融創(chuàng)新 發(fā)展模式
房地產(chǎn)業(yè)具有資金密集度高、風(fēng)險高、投入高、產(chǎn)出高的特性，保證充足的資金是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)（萬容，2010）。在2008年中央出臺的“金融國九條”房地產(chǎn)政策措施中，首次將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為一種國家層面上企業(yè)融資渠道方式提出來，被認為是一種創(chuàng)新的融資形式。由于我國房地產(chǎn)基金制度環(huán)境較國外有許多不同，而且REITs在我國也只是處于初步發(fā)展的階段，因此，亟需加強對REITs的理論和實踐研究。從而更好地完善我國的房地產(chǎn)投融資體系（徐云松，2010）。
實施REITs的重要意義
首先房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金投入高的行業(yè)，一般需要大量資金注入，REITs的出現(xiàn)，可以使民間眾多小額資金有效集聚并投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過較少的資金獲得較高的收益，從而激發(fā)投資者的投資熱情。其次從國外的發(fā)展經(jīng)驗上來看，引入REITs還可以有效保護中小投資者的權(quán)益，并能夠有效分散和降低房地產(chǎn)企業(yè)的投融資風(fēng)險，從而提高金融系統(tǒng)的安全性。同時REITs可以像股票一樣在交易市場上上市，可以以證券化方式體現(xiàn)不動產(chǎn)的價值，并且發(fā)行后能夠在一些次級市場上進行買賣，而且買賣地點也不受限制。從而，消除地產(chǎn)不動產(chǎn)的顧慮，改變以地產(chǎn)所有權(quán)為目的的投資方式，獲得較高的流動性。
國外房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)驗
（一）發(fā)展歷程解析
房地產(chǎn)投資信托是美國國會1960年參照共同投資基金的形式立法創(chuàng)立的。截止目前，美國已經(jīng)有300多個REITs正在運作中，其中有60%以上的基金是通過國家證券交易所進行交易的，招募資金已經(jīng)達到了3000億美元。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底美國共有183只REITs在證券交易市場上市，總市值達到4000多億美元（李駿，2010）。
在亞洲國家，REITs發(fā)展速度也是驚人的。在2000年左右，REITs在亞洲就已經(jīng)有了突破性的發(fā)展：自2000-2007年之間，在新加坡就已經(jīng)出現(xiàn)了騰飛基金、新達城、嘉茂信托、致富產(chǎn)業(yè)信托和佳康五個優(yōu)秀的REITs。到目前，這五個REITs的市場價值已達到了100億新幣，折合人民幣近800億元。同時在日本，REITs也得到了迅速的發(fā)展。到目前為止，已經(jīng)有30多家REITs在東京證券交易所上市運行中（賴雄傳，2008）。
（二）比較經(jīng)驗借鑒
1.以權(quán)益型為主導(dǎo)：在歐美發(fā)達國家中，權(quán)益型REITs的發(fā)行量是最大的，市值和數(shù)量都分別占到了80%以上。圍繞REITs所開展的業(yè)務(wù)包含“收購、租賃、整修、維護和管理”等，而且偶爾也會銷售房地產(chǎn)，直接投資不動產(chǎn)；根據(jù)美國的《基金管理辦法》的規(guī)定，發(fā)展權(quán)益型的REITs可以不受法人級別的制約，而且在法人級別上還具有不納稅的優(yōu)惠。同時，還規(guī)定了該種基金對投資者的收益回報要求，認為應(yīng)將至少90%的凈收益作為給投資者的收益回報。從而大大提高了投資者的投資熱情。
2.適度規(guī)模經(jīng)營：無論是在歐美發(fā)達國家還是在日、韓、新加坡等發(fā)達國家的經(jīng)驗中都可以看出，REITs的規(guī)模效益是比較明顯的，發(fā)行越多的REITs就會降低銷售的平均固定成本，更容易吸引較多的投資者參與投資，從而獲得較多的資金支持。但是，當(dāng)發(fā)展規(guī)模達到了REITs的最佳效益點以后，也可以產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟，從而會誘發(fā)信息阻礙、募集資金線的波動、甚至停滯等，會由規(guī)模經(jīng)濟轉(zhuǎn)向規(guī)模不經(jīng)濟。因此，對于我們國家來說，也應(yīng)做好REITs的發(fā)展計劃，不可以盲目市場擴大化，從而就會有可能誘發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。
3.嚴(yán)格的設(shè)立條件：歐美和亞洲部分國家等針對REITs都設(shè)有專項立法體系（見表1），有專項法律支持，對REITs的運作設(shè)定了嚴(yán)格的條件，所有體系的運作都必須要滿足這些條件后才能成為法律意義上REITs，并受法律規(guī)定的約束和享受法律規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。這些約束范圍包含收益分配、資金投向、持股限制、地區(qū)限制、存續(xù)期限、收入來源、上市要求、地區(qū)限制等（張紅等，2007）。
我國REITs的發(fā)展的現(xiàn)狀及問題
適宜我國國情的運作模式還有待于探索。由于中國REITs基金發(fā)展較晚，再加上中國房地產(chǎn)的特殊環(huán)境，中國REITs的融資模式表現(xiàn)出不同的發(fā)展特征?？偨Y(jié)我國的REITs運作模式可以有三種類型，即信托計劃模式、產(chǎn)業(yè)基金模式、上市公司模式，這些模式的出現(xiàn)大都是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身需求的情況而衍生出的，具有自身的環(huán)境特性。因此，我國的REITs在法律規(guī)程、發(fā)展規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)化程序還有待于進一步的完善，這些因素同時也會制約其發(fā)展壯大。
還未建立起長期盈利的商業(yè)模式。國外發(fā)達國家已經(jīng)建立了比較完善的、標(biāo)準(zhǔn)化的REITs制度，具有較為成熟的商業(yè)化運作模式，一般都是通過投資于抵押貸款和租賃物業(yè)來直接進行參股和買斷。而我們國家還存在REITs投資管理上的混亂，部分企業(yè)片面追求利潤最大化，往往采用房地產(chǎn)項目開發(fā)的方式進行控股投資方式的合作，對于租賃物業(yè)和抵押貸款領(lǐng)域還較為少見。這樣雖然一定程度上可以規(guī)避風(fēng)險，但是融資方式較為單一，再加上目前我國依然還存在基金法律和制度的不完善、市場秩序的不規(guī)范等制約因素，整體上不利于建立長期盈利的商業(yè)模式，從而阻礙了我國REITs的有效擴張。
缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)的支持。從目前現(xiàn)狀上來看，雖然我國已經(jīng)出臺了《信托法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》與《信托投資公司管理辦法》等基金管理法規(guī)，相關(guān)的基金管理運作也是按照這些規(guī)定來開展業(yè)務(wù)的，但是還缺乏關(guān)于針對REITs的各類專項法律規(guī)范，而且有些已經(jīng)出臺的相關(guān)法規(guī)與規(guī)范中也缺乏對REITs業(yè)務(wù)的實施細則，如REITs如何具體運作、稅收管理制度如何制定、房屋信托辦法中的產(chǎn)權(quán)變換、變更細則等問題都急需進一步強化和完善?？傮w上，法律規(guī)范的滯后制約了我國REITs的發(fā)展。
案例實證分析—越秀REITs的發(fā)展之路
（一）越秀REITs的發(fā)展歷程
2003年底，“越秀投資”吸納了廣州城建集團的260多億元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)后，成為了廣州城建集團下面的一個控股公司。為了擴大融資力度，“越秀投資”開始謀劃奔赴海外上市發(fā)行REITs。2005年底，在中國香港掛牌上市發(fā)行了“越秀REITs”（香港聯(lián)交所代碼0405），主要是將廣州的估值40億港元的4個優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)項目進行“打包”，實行聯(lián)合海外上市融資策略。這4個商場房地產(chǎn)項目都地處廣州市區(qū)的黃金地段，總建筑樓面面積為16萬平方米，為辦公樓、零售及其他商業(yè)用途的投資收益型物業(yè)地產(chǎn)項目。
在基金單位上市后，“越秀投資”收購了其旗下的若干位于廣州市區(qū)的多個商業(yè)樓宇與甲級辦公樓，并向“越秀REITs”授予優(yōu)先購買權(quán)；在融資策略上，為吸引投資者，越秀開出的年息回報率高于領(lǐng)匯的收益率，高達7％；這樣在優(yōu)質(zhì)的物業(yè)條件和較高的預(yù)期投資回報率基礎(chǔ)上，越秀REIT吸引了眾多投資者的積極認購。據(jù)2006年越秀REIT基金公布的招股結(jié)果顯示：國際配售及香港公開發(fā)售額分別獲得74倍及496倍認購，募集資金高達17.92億港元，發(fā)行價格也達到了其招股書預(yù)測價格區(qū)間的最高價格3.075港元。
（二）越秀REITs的發(fā)展啟示
“越秀REITs”在中國香港的成功上市，開辟了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的全新之路，將國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向世界；“越秀REITs”不僅成功地實現(xiàn)了海外融資，而且通過海外融資平臺為未來的物業(yè)變現(xiàn)和再融資開拓了一條嶄新的通道；通過“越秀REITs”，“越秀投資”開始了其從純粹的房地產(chǎn)開發(fā)到房地產(chǎn)投資管理、從經(jīng)營項目到經(jīng)營企業(yè)、從物業(yè)驅(qū)動到資本驅(qū)動的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路；“越秀REITs”的成功發(fā)行是中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型的成功案例，它對中國REITs制度的完善建立具有重要的觸動作用、啟發(fā)和借鑒意義。
發(fā)展我國REITs的建議
完善房地產(chǎn)金融市場。第一，要盡量避免政府意志對房地產(chǎn)基金投資方面的市場過度干涉，保障決策的自主性和獨立型；第二，我國的REITs市場還不夠完善，達到發(fā)達國家水平還需要一段時間，因此，需要建立一套完整的退出機制，保障和提高房地產(chǎn)金融市場的流動性、便利性、安全性，從而保證投資者最終回收收益，并促進房地產(chǎn)金融市場的和諧發(fā)展。
創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。第一，應(yīng)完善與REITs相關(guān)的法律法規(guī)體系，不僅要制定專門的REITs法律規(guī)范，還應(yīng)該用《基金法》、《合同法》、《證券法》、《公司法》、《信托法》等相關(guān)法律來共同規(guī)范、協(xié)調(diào)。尤其是和REITs發(fā)展最為相關(guān)的《信托法》、《基金法》更需要與REITs的專項法律進行同步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；第二，制定關(guān)于REITs的專項法規(guī)。應(yīng)借鑒亞洲國家的REITs專項立法模式，結(jié)合對REITs的內(nèi)涵、設(shè)立條件、體系結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式、運作程序、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、稅收制度以及變更登記等進行法律規(guī)章，從而創(chuàng)造一個有利于我國REITs健康發(fā)展的法律環(huán)境（郭建鴦等，2009）。
加強投資基金的監(jiān)管。第一，應(yīng)建立完善的REITs信息披露審查制度。規(guī)避我國證券投資基金信息披露流程中所存在的不夠詳細全面、信息只局限于募集基金時向投資人承諾的披露范圍的問題，從而保障投資者獲得可靠的信息價值；第二，應(yīng)加強金融監(jiān)管部門的職責(zé)和監(jiān)管機構(gòu)的優(yōu)化建設(shè)。設(shè)立專門REITs監(jiān)管部門，或與REITs相關(guān)的監(jiān)管一起加強監(jiān)管部門職責(zé)建設(shè)，與時俱進地改進監(jiān)管技術(shù)和規(guī)章制度，從而完善REITs的金融監(jiān)管體系，不斷強化REITs的風(fēng)險管理意識，切實保障金融安全穩(wěn)定。
加強人才環(huán)境建設(shè)。我國REITs基金的運作要想獲得較高收益和較低風(fēng)險效益，就必須要強化專業(yè)管理人才的建設(shè)。我國REITs基金管理人才還比較匱乏，而REITs體系的運作從本質(zhì)上來看，比較偏重市場融資活動與房地產(chǎn)資產(chǎn)運作的有機結(jié)合，只有擁有一批既具有戰(zhàn)略投資眼光、懂財務(wù)、通法律的專家，及對房地產(chǎn)業(yè)整個行業(yè)有比較全面的把握的專項REITs人才，才能更好地保障REITs體系的順利運作。REITs專項人才的培養(yǎng)是一個比較緩慢的過程，因此，在目前的發(fā)展初期階段，尤其需要強化國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)和國外企業(yè)的聯(lián)合合作培養(yǎng)人才模式，通過與國外REITs管理團隊的合作、交流，加快我國REITs管理團隊的建設(shè)。還可以加快國外REITs人才的引進，從而建立起一支精通REITs和房地產(chǎn)市場的專門管理人才隊伍；此外還應(yīng)該加快培育與REITs相關(guān)的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才隊伍建設(shè)，從而形成REITs人才智慧團隊，為我國REITs的順利發(fā)展提供人才智力保障。
1.萬容.構(gòu)建中國房地產(chǎn)業(yè)的新型融資方式—房地產(chǎn)投資信托基金探析[J].經(jīng)濟問題，2010（3）
2.徐云松.房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）在我國發(fā)展的若干思考[J].中國證券期貨，2010（8）
3.李駿.房地產(chǎn)信托投資基金運作功效及其啟示[J].國際經(jīng)濟合作，2010（5）
4.賴雄傳.基于房地產(chǎn)企業(yè)角度的房地產(chǎn)投資信托（REITs）實踐操作研究[D].重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008
5.張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué)[M].清華大學(xué)出版社，2007
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)信托融資REITs 可行性
房地產(chǎn)信托融資分為資金信托融資和財產(chǎn)信托融資,我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大部分屬于貸款類,存在較大風(fēng)險,缺乏流動性,REITs是在美國等國家運作較為成功的房地產(chǎn)信托融資方式,對于我國有很強的借鑒意義。從資金供給、需求而言,REITs在我國存在很大的市場,在我國發(fā)展REITs必須考慮完善REITs發(fā)展所需要的金融和配套的體制環(huán)境
一、 REITs與我國房地產(chǎn)信托融資的基本情況
1.房地產(chǎn)信托的種類及特點
(1)房地產(chǎn)資金信托投資。房地產(chǎn)資金信托投資是指信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金,然后信托投資公司以自己的名義將所募集資金運用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目。根據(jù)資金運用方式的不同,房地產(chǎn)資金信托融資又可以分為權(quán)益融資、債務(wù)融資和混合融資三種模式。
其中權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴股,或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進行融資,信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項目的所有者。經(jīng)營性權(quán)益融資這種融資方式比較接近于房地產(chǎn)投資信托(REITs)。
(2)房地產(chǎn)財產(chǎn)信托融資。
財產(chǎn)信托融資是指房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司,設(shè)立財產(chǎn)信托,房地產(chǎn)企業(yè)取得信托收益權(quán),并將收益權(quán)分級為優(yōu)先收益權(quán)和普通收益權(quán),其中的優(yōu)先收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者。信托投資公司作為受托人,將信托財產(chǎn)所得優(yōu)先支付給投資人。
2.我國房地產(chǎn)信托特點
(1)資金運用方式以貸款為主。 信托投資公司以金融中介的角色將所募集的資金貸給房地產(chǎn)項目的開發(fā),貸款利率基本圍繞銀行同期貸款利率上下浮動,約為年息4%―8%,一般要求貸款方提供貸款抵押或擔(dān)保來提高資金的安全度。其中大部分為“過橋貸款”,在很大程度上是銀行貸款的變種,而信托公司在這方面的監(jiān)控、管理經(jīng)驗不如商業(yè)銀行,因而存在較大的信用風(fēng)險。
(2)資源配置策略單一化。資源配置的不合理表現(xiàn)在兩個方面:一是期限配置多為中短期,資金沒有形成良好的運做、流通機制,容易引發(fā)流動性風(fēng)險。二是投資項目的單一化。房地產(chǎn)信托計劃大多投資于單一項目,不能分散化解金融風(fēng)險,反而將市場風(fēng)險再次引進了信托業(yè)。
(3)信托產(chǎn)品的流動性差。我國目前的房地產(chǎn)信托計劃不是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品,其收益權(quán)憑證不具備證券的性質(zhì),不能在證券交易所上市流通他,投資人轉(zhuǎn)讓收益權(quán)時存在諸多不便降低了信托計劃的吸引力。
3.房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的介紹
(1)REITs的含義、特點和種類。 房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門的投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。不同的房地產(chǎn)信托投資基金根據(jù)投資人的要求和基金章程會有不同的物業(yè)類型(如住宅、寫字樓、倉庫、零售等)和地理區(qū)域的側(cè)重,屬于信托業(yè)務(wù)中的資金信托,實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。
房地產(chǎn)投資信托基金的特征主要是:REITs是資金信托和財產(chǎn)信托的結(jié)合,其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證,而REIT除了接受貨幣資金外,還接受房地產(chǎn);REITs持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán),這是與股票普通股的投資者最大的區(qū)別;REITs價格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。
(2) REITs的優(yōu)點:與債務(wù)融資類房地產(chǎn)信托相比,REITs具有以下優(yōu)點:①高度的流動性;②收益平穩(wěn),受房地產(chǎn)總體市場的影響較小,波動性小;③由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理;管理層在房地產(chǎn)投資信托中占有很大的股份,能有效防止管理層與股東之間的利益沖突;④投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道;物業(yè)類型多樣化;物業(yè)所處地區(qū)的多樣化;資產(chǎn)多樣化。
那么,我國是否具備發(fā)展REITs的條件呢?
二 、我國引入REITs的可行性分析
1.房地產(chǎn)行業(yè)資金需求問題
房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是發(fā)展REITs的基礎(chǔ),房地產(chǎn)業(yè)在我國隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活的改善正在逐步成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時,我國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè), REITs方式作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一條有效途徑,可以間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,為房地產(chǎn)公司開辟一條全新而穩(wěn)定可靠的融資渠道,并且可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本,節(jié)約財務(wù)費用,在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu),利于公司的持續(xù)發(fā)展。
2.資金來源問題
改革開放以來,我國居民的個人金融資產(chǎn)迅速增長,居民儲蓄存款增長迅猛;雖然我國股市已經(jīng)運行十余年,但其投資的系統(tǒng)風(fēng)險較大;國債市場近年也有所發(fā)展,但目前市場利率一直處于較低水平,投資風(fēng)險也逐漸增大,個人投資者非常需要更高收益的投資渠道。
由于房地產(chǎn)投資對資金需求量大,一般個人投資者根本無力問津,而隨著商業(yè)銀行開始提高對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款門檻,一些正常的房地產(chǎn)投資項目也無法順利實施。而REITs的引入正好可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)資金供給不足和國民經(jīng)濟增長之間的矛盾,使我國居民儲蓄有效分流,提高這部分資金的使用效率和預(yù)期回報率。所以從資金供給角度來看,REITs 在我國的發(fā)展不會遇到資金方面的巨大困難。
三 、發(fā)展我國REITs的政策建議
1.解決REITs的流動性問題,如與銀行、擔(dān)保公司等金融機構(gòu)合作,為信托投資者提供質(zhì)押和擔(dān)保服務(wù)。當(dāng)REITs發(fā)展成熟后,就可以在證券交易所公開交易,最終解決其流動性問題。
2.為我國REITs進入實施運作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。
3.培育REITs組織機構(gòu)的建設(shè),加快培養(yǎng)大量的機構(gòu)投資者。
4.完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度。加強房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng),需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。
關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 信托基金REIS 股權(quán)融資 債權(quán)融資 供應(yīng)鏈融資
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和特點
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通常是“X+房地產(chǎn)”模式，如體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等，它是一種將產(chǎn)業(yè)運營和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式。它脫胎于工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，既與工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)有一定的類屬性，又具有其自身特征。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于，它是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)，在產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃方面具有非常專業(yè)的開發(fā)要求，它的開發(fā)周期較長，短則三至五年，長則七八年，甚至十余年，項目投資額巨大，少則幾個億，多則幾十億、上百億，傳統(tǒng)房地產(chǎn)，往往重開發(fā)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，除開發(fā)環(huán)節(jié)之外，它的后期運營也顯得更為重要。
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資要重點考慮的因素
根據(jù)項目開發(fā)周期安排，確定分階段的資金需求。確定項目科學(xué)合理的開發(fā)周期，考慮項目的實際情況，以及自有資金和市場行情狀況，根據(jù)每一期的建設(shè)規(guī)模，計算出總的資金需求量，在分析企業(yè)內(nèi)部可用于項目建設(shè)的自有資金后，再提出該階段的融資需求計劃。
在每一期的開發(fā)計劃中，對項目的現(xiàn)金流量進行合理預(yù)測。要區(qū)分出售物業(yè)與自持物業(yè)的比例，測算項目現(xiàn)金流量的大小，及對資金需求規(guī)模和使用期限的長短，以便于進行融資時，確定是選擇采取債務(wù)融資，還是權(quán)益融資的方式，如選擇債務(wù)融資，則應(yīng)考慮是短期性或者長期性資金需求。
對項目未來的盈利能力及發(fā)展前景進行評估。如果未來項目的盈利能力越強，財務(wù)狀況好，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強，承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險的能力就強，且項目未來的投資利潤率高于債務(wù)融資成本，負債越多，項目的凈資產(chǎn)收益率就越高，對企業(yè)發(fā)展及權(quán)益資本所有者就越有利，這種情況下，債務(wù)籌資是一種不錯的選擇。
當(dāng)項目盈利能力低，財務(wù)狀況差，發(fā)展前景欠佳，這種情況下，有條件的話，應(yīng)采用權(quán)益融資，而盡量少采用債務(wù)融資方式，以規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，緩解資金償付壓力。
要考慮不同融資方式的融資成本和風(fēng)險。進行項目融資，首先要符合國家的法律法規(guī)，滿足合法性原則。另外，不同融資方式有不同的資金成本，應(yīng)分析和比較各種融資方式資金成本的高低，盡量選擇資金成本低、融資風(fēng)險小的融資方式。
三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀分析
2006年以前設(shè)立的開發(fā)園區(qū)，在項目資金短缺問題上，中央政府給予了政策性扶持，上市公司指標(biāo)和申請開發(fā)貸款也給予傾斜，同時賦予了園區(qū)的一些投融資能力。2006年以后，工業(yè)用地及一般的產(chǎn)業(yè)項目用地，均實行招拍掛方式公開出讓土地，保證金交付及限期支付土地款，加大了開發(fā)商的資金壓力。
目前，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道，還局限于債權(quán)融資和股權(quán)融資的傳統(tǒng)融資方式。債權(quán)融資，通常是向銀行借得所需的信貸資金，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展來看，以長期持有物業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，在長期資本支持的資金保障方面，還存在很大問題。股權(quán)融資，通常是向原始股東募集股本資金，這種方式取得的資金無到期還本付現(xiàn)的壓力，但在項目投資回報率高時，會降低企業(yè)自有資金收益，且在項目初期，融資難度又較大。
四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目融資方式探討
現(xiàn)階段，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目采取了多元化融資手段，但多數(shù)都沒有擺脫債權(quán)融資的范疇，這種融資方式，存在到期還本付息的壓力，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長期持有物業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)營的發(fā)展模式不太匹配，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)找到與其經(jīng)營模式相適應(yīng)的長期穩(wěn)定可循環(huán)的融資方式。
鑒于債權(quán)融資存在的對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的一些限制性因素，由于權(quán)益性融資無固定的還本付息壓力，且滿足企業(yè)長期使用資金的優(yōu)勢，在當(dāng)今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資多元化發(fā)展的情況下，更多地涉及權(quán)益性融資的領(lǐng)域。
（一）在實踐中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目常用的融資策略分析
權(quán)益性融資（股權(quán)融資）?？紤]到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目一般開發(fā)周期長，資金投入量大的特點，在對項目運作前，就應(yīng)進行項目融資的統(tǒng)籌安排，尤其是對權(quán)益性融資應(yīng)重點考慮。
以初始發(fā)起人為主體的融資方式。通常，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目公司是以控股股東，或者少數(shù)發(fā)起人為主體，組建新的法人實體，項目的資金，也往往來源于少數(shù)原始股東的資本金。
引進項目戰(zhàn)略投資者。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，在其產(chǎn)業(yè)價值鏈中，總要涉及與項目有關(guān)的各種戰(zhàn)略合作伙伴。以開發(fā)專業(yè)市場集群和總部商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)項目為例，項目合作伙伴可能包括：上游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)商，商業(yè)配套產(chǎn)品合作者，專業(yè)的總部商務(wù)區(qū)開發(fā)者，以及投資公司、基金公司，或者當(dāng)?shù)赜袑嵙Φ姆康禺a(chǎn)開發(fā)商，均可以邀請他們成為項目開發(fā)公司的股東，這樣既發(fā)揮各自優(yōu)勢，達到資源的整合，同時，又一定程度上，解決項目融資問題。
引進大量上市公司股東作為項目公司原始股東。對于母公司是上市公司的開發(fā)企業(yè)，在項目公司注冊初期，就引進上市公司的中、小股東作為原始股東，這樣的好處在于，可以很好地利用他們在行業(yè)內(nèi)部的人脈資源，有利于項目的經(jīng)營和發(fā)展，又達到融資的目的。
債務(wù)性融資（債權(quán)融資）。債務(wù)性融資是項目融資的重要方面，解決項目的短期性資金需求，項目進行債務(wù)融資有如下幾個方面的考慮。
銀行借款。在債務(wù)性融資性融資中，銀行借款是最主要的部分。與普通商品房開發(fā)項目所不同的是，有一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目屬于國家扶持的產(chǎn)業(yè)，如三農(nóng)產(chǎn)業(yè)、流通行業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，由于符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，很容易獲得金融企業(yè)的信貸政策支持，所以對國家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策扶持的有關(guān)規(guī)定，要進行深入的理解和分析。
銀行借款，分成幾個部分，一是爭取國家開發(fā)銀行的產(chǎn)業(yè)專項資金貸款，二是爭取地方商業(yè)銀行的項目貸款，三是在項目銷售環(huán)節(jié)和運營環(huán)節(jié)爭取地方商業(yè)銀行的消費信貸。
內(nèi)部融資。一些具有上市公司背景的項目開發(fā)公司，集團內(nèi)部往往有大量的股份解禁的中小股東，他們大多是上班族，無專門的投資渠道，也無專業(yè)的投資知識。與這些股東合作，他們的資金，會是項目債權(quán)融資的補充來源。
供方信貸或叫供應(yīng)鏈融資。項目公司及其戰(zhàn)略合作伙伴，有大量的產(chǎn)業(yè)鏈上游供方客戶，利用多年的合作關(guān)系和甲方的強勢地位，在他們?yōu)轫椖刻崞坊蚍?wù)時，與他們約定延遲支付貨款或傭金（在價格條款或者資金利息方面予以考慮），甚至可以約定以項目開發(fā)的物業(yè)或者某項專業(yè)服務(wù)作為合同標(biāo)的支付手段，可以解決項目一些方面的短期資金需求。
信托基金或產(chǎn)業(yè)基金（債權(quán)模式）。近年來，國內(nèi)信托基金或產(chǎn)業(yè)基金得到長足發(fā)展，特別是產(chǎn)業(yè)基金，項目公司可以與他們合作。這兩類基金，短則一兩年，最長可以解決三至五年的資金需求，而且基金規(guī)模也能滿足一般項目的要求
（二）創(chuàng)新性的融資方式
近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新性的權(quán)益性融資主要有兩種方式，一是建立房地產(chǎn)投資信托REIS，二是境內(nèi)、外資本市場上市。
房地產(chǎn)投資信托基金REIS。房地產(chǎn)投資信托REIS能夠很好地解決產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在債務(wù)性融資方面所遇到的到期還本付息的問題，在國外的商業(yè)地產(chǎn)項目中，房地產(chǎn)投資信托REIS發(fā)揮著極其重要的作用。
這種融資模式既可以在國內(nèi)成立新的房地產(chǎn)投資信托基金REIS，也可以依賴已發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金REIS，這些年來，一些國外的房地產(chǎn)投資信托基金REIS，也陸續(xù)進入國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如美國普洛斯投資蘇州物流園項目，新加坡豐樹物流信托投資西安海星物流配送中心。
境內(nèi)、外資本市場上市。很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目往往是符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，也是受地方政府歡迎的產(chǎn)業(yè)，因此，對于具備上市條件的項目，可考慮在國內(nèi)資本市場上市，或者到境外上市，特別是在一些重點城市的開發(fā)園區(qū)內(nèi)，還可以直接上新三板。
（三）爭取中央和地方政府的專項財政資金支持
為了促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，從中央到地方，均出臺了許多財政扶持政策，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的專項資金，大致有如下幾種：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專項資金，促進商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展專項資金，促進產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)及專業(yè)園區(qū)發(fā)展專項資金，重點項目扶持資金，促進服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金，旅游產(chǎn)業(yè)專項扶持資金，產(chǎn)業(yè)園項目利用新能源、新技術(shù)補貼，三農(nóng)扶持專項資金等等，還有享受低息甚至貼息的政府各種產(chǎn)業(yè)基金、專項貸款等。
開發(fā)企業(yè)要認真研究政府各種財政扶持政策的文件規(guī)定，領(lǐng)悟政策精神，了解具體的申請操作流程，同時，完善自身的軟硬件條件，充分準(zhǔn)備各種資料。必要時，可以聘請這方面的專業(yè)中介機構(gòu)。
融資難，融資渠道單一，融資成本高和融資風(fēng)險大等問題，一直困擾著我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。面對高歌猛進的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)企業(yè)如何及時解決融資問題、找到資金來源、拓寬融資渠道，降低融資風(fēng)險，將成為在新時期如何把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇的關(guān)鍵問題。
在理論和實踐總結(jié)的基礎(chǔ)上，筆者提出了幾種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資的創(chuàng)新模式，如REIS融資模式、供應(yīng)鏈融資模式、項目融資模式等，希望能對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資和開發(fā)起到拋磚引玉的作用。但是，必須認識到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個非常具有實踐性的領(lǐng)域，其融資過程又往往牽扯到諸多主體，乃至地方政府部門，因此，如何正確選擇和運用創(chuàng)新融資模式，還有待于從理論和實踐兩個方面，進行更深入地研究和探討。
參考文獻：
論文關(guān)鍵詞：公司房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟集權(quán)化管理房地產(chǎn)戰(zhàn)略
論文摘要：一直以來．公司房地產(chǎn)僅僅被視為是一般建筑，但是往往對公司的發(fā)展甚至生存起著非常重要的作用。隨著(跨國)公司的快速增長和改革的不斷深入．公司房地產(chǎn)投資得到了不斷的增長。為了有效管理公司的房地產(chǎn)投資組合，公司成立了專I"1部門．組織了專業(yè)人員對這些資產(chǎn)進行管理，文中對此作出了分析除了對公司房地產(chǎn)發(fā)展歷史進行了概述，還為目前正面臨著相似增長路徑的公司提供了可供參考的歷史經(jīng)驗和教訓(xùn)．并提出了建議
1什么是公司房地產(chǎn)
公司房地產(chǎn)(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地產(chǎn)公司所擁有的土地和建筑物在當(dāng)今的市場環(huán)境中．很多非房地產(chǎn)公司出于經(jīng)營．投資或者公司發(fā)展的目的而投資于公司房地產(chǎn)在很多情況下．公司房地產(chǎn)已經(jīng)成為很多公司最大的資產(chǎn)項目自20世紀(jì)初．公司房地產(chǎn)相關(guān)的活動已不僅僅是企業(yè)活動．而開始慢慢在經(jīng)濟管理和學(xué)術(shù)界有了獨立的地位同時．公司的不斷增長．以及相應(yīng)公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的不斷增多和投資組合的不斷擴大．引發(fā)了對公司房地產(chǎn)進行專業(yè)管理的迫切需要
自20世紀(jì)80年代初．企業(yè)對公司房地產(chǎn)管理的角度有所改變。一方面．企業(yè)盡量合理化自身的公司房地產(chǎn)投資組合．外包相關(guān)的工程和建筑活動．另一方面．企業(yè)對公司建筑的架構(gòu)和形象越來越重視。大多情況下．部門地位的轉(zhuǎn)變會引發(fā)公司房地產(chǎn)角色的轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)許多企業(yè)擁有很龐大而集權(quán)化的公司房地產(chǎn)管理部門．而如今大部分的公司都將房地產(chǎn)責(zé)任和相關(guān)活動分散化，只保持?jǐn)?shù)量有限的工作人員，負責(zé)企業(yè)、區(qū)域或國家房地產(chǎn)資源和能力的管理。本文將對公司房地產(chǎn)歷史進行系統(tǒng)的研究和分析。
2從大規(guī)模生產(chǎn)時代至20世紀(jì)70年代
早期的公司．企業(yè)家擁有企業(yè)的所有資源，需要自己雇用人員去實現(xiàn)其企業(yè)目標(biāo)。企業(yè)并不需要復(fù)雜的組織結(jié)構(gòu)．足以達到控制傳統(tǒng)生產(chǎn)線的目的。在工業(yè)革命期間．以及20世紀(jì)初大規(guī)模生產(chǎn)時代起初階段，大多數(shù)公司都對自己的增長前景相當(dāng)看好．管理的重點都放在如何提高生產(chǎn)機制的效率上。公司成長的優(yōu)勢主要在于大規(guī)模的生產(chǎn)，即規(guī)模經(jīng)濟。而機械化的生產(chǎn)過程正為公司迅速發(fā)展創(chuàng)造了機會。因此，為了擴大生產(chǎn)。許多傳統(tǒng)的、家族式企業(yè)不得不進行外部融資，以籌集所需資金。
20世紀(jì)初在荷蘭．大多數(shù)企業(yè)不是由荷蘭政府創(chuàng)建就是由家庭創(chuàng)辦．其生產(chǎn)規(guī)模和活動內(nèi)容局限于單一的產(chǎn)品或者市場．并且基本只在本國國內(nèi)運營。由于企業(yè)規(guī)模和生產(chǎn)活動范圍的局限．企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)基本是扁平的。集權(quán)化的結(jié)構(gòu)，企業(yè)的戰(zhàn)略基本定位于生存和擴大組織規(guī)模。由于環(huán)境相對穩(wěn)定的，對組織的結(jié)構(gòu)沒有太大的要求。很顯然．功能性的組織架構(gòu)使很多公司的生產(chǎn)、銷售和相關(guān)工程有了緊密的聯(lián)系，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者／創(chuàng)始人能夠控制幾乎所有的企業(yè)活動。為了進一步擴大企業(yè)的規(guī)模。公司十分重視對產(chǎn)品的研究和開發(fā)。以及相關(guān)工程支持。隨著組織整體的增長，一些企業(yè)活動的功能被獨立劃分出來，形成了企業(yè)的獨立部門。
鑒于對公司房地產(chǎn)的需求不斷的增長，同時又缺乏一個專業(yè)的公司房地產(chǎn)市場．企業(yè)不得不自己管理房地產(chǎn)以及其他資源。20世紀(jì)3O年代初，已有不少工業(yè)企業(yè)建立了設(shè)備齊全．人員配備完整的房地產(chǎn)部門。在大多數(shù)情況下，這些部門涉及很多技術(shù)學(xué)科，雇用專業(yè)的建筑師以及工程師。關(guān)于成立專門公司房地產(chǎn)部門．最有名的論點如下：
(1)從技術(shù)上和財政上控制所有建筑相關(guān)的活動；(2)標(biāo)準(zhǔn)化的建筑設(shè)計；(3)保證人力資源的供給：(4)通過公司建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計創(chuàng)造并維持一個公司的形象
3經(jīng)濟體系的重建
第二次世界大戰(zhàn)后，公司規(guī)模不斷增長，商業(yè)活動在地域上不斷得到蔓延和擴張．導(dǎo)致了越來越多樣化的公司房地產(chǎn)投資組合。為了適應(yīng)企業(yè)的地域性擴張．公司開始由傳統(tǒng)的功能型組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榈赜蛐徒M織結(jié)構(gòu)。與此同時．公司開始將企業(yè)總部及其工作人員的職責(zé)下放到各個當(dāng)?shù)亟M織和分／子公司企業(yè)的不斷擴張．不但導(dǎo)致了總部對房地產(chǎn)的進一步需求．同時也需要對企業(yè)總部以及各職能部門的作用進行再思考?？偛看嬖诘闹匾裕⒉皇求w現(xiàn)在為各工程部門提供技術(shù)支持。而是建立內(nèi)部服務(wù)機構(gòu)，提供各種所需服務(wù)以及場所。比較集權(quán)化的總部相關(guān)部門通過授權(quán)當(dāng)?shù)貓?zhí)行部門作出投資決策．或者決定建筑的設(shè)計以及施工方案．但越來越多的業(yè)務(wù)活動均由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門自行作出決策。房地產(chǎn)相關(guān)事宜往往由相關(guān)工程師支持當(dāng)?shù)毓竟芾碚哌M行處理。因此，對當(dāng)?shù)毓镜姆康禺a(chǎn)及其管理都提出了更高的要求。而公司總部的房地產(chǎn)部門的職責(zé)越來越多的局限于規(guī)則的制訂以及投資的審批上．并且這些部門的作用正不斷減弱。
直到20世紀(jì)60年代．希望擴大自身建筑面積的公司不得不自己動手建造．雇用所需工作人員進行設(shè)計與施工過程的管理。同時，隨著持續(xù)的擴張。需要大量的資金投入到公司房地產(chǎn)，這引發(fā)了企業(yè)對現(xiàn)行公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略的重新審視。由于缺乏替代性融資手段。
企業(yè)被迫收購物業(yè)的所有權(quán)。為了取得收購所需要的資金，企業(yè)不得不動用股本或者從金融機構(gòu)借人資金。然而企業(yè)的重點在于發(fā)展．集中有限的資源應(yīng)用于其核心經(jīng)濟活動．這就引發(fā)了對租賃的需求．并因此促成了專業(yè)的公司房地產(chǎn)市場的出現(xiàn)
420世紀(jì)80年代至今
直至2O世紀(jì)8O年代．房地產(chǎn)部門通過有效管理其房地產(chǎn)項目及投資．不斷得益于租金收入的增加和資產(chǎn)的增值．公司房地產(chǎn)對企業(yè)的貢獻是顯而易見的。然而自80代后期以來，這一地位完全改變了。20世紀(jì)8O年代引發(fā)了房地產(chǎn)管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世紀(jì)80年代后期。房地產(chǎn)資產(chǎn)價格不斷上漲．資產(chǎn)價格被市場歪曲反應(yīng)。最終導(dǎo)致了“日本的泡沫經(jīng)濟”翻。
1991年．日本泡沫經(jīng)濟破滅。房地產(chǎn)價值大幅下跌，同時也影響了美國房地產(chǎn)市場。除了房地產(chǎn)價值被高估以外．房地產(chǎn)市場還面臨著供過于求的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。結(jié)果。由于過剩的供給。在1986年至1993年間，資產(chǎn)貶值最高達到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重組．員工下崗，企業(yè)開支計劃重新制訂。激烈的競爭和改革的潮流迫使企業(yè)重整其業(yè)務(wù)流程。降低經(jīng)營成本結(jié)果導(dǎo)致了數(shù)千名員工被裁員．?dāng)?shù)以千計平方米辦公樓和生產(chǎn)車間被處置壓縮人力資源成本后．作為企業(yè)第二高成本的房地產(chǎn)引起了很高關(guān)注。公司房地產(chǎn)價值可高達企業(yè)總資產(chǎn)的20％～25％，而花在房地產(chǎn)上的相關(guān)費用更是高達總收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初無疑是公司房地產(chǎn)投資管理的一個真正的轉(zhuǎn)折點企業(yè)戰(zhàn)略思維的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)需求的變化都改變著公司房地產(chǎn)管理的原則。20世紀(jì)80年代以來．公司房地產(chǎn)業(yè)界一直被企業(yè)內(nèi)部設(shè)置所影響國際化不僅開辟了新的機會．也使企業(yè)面臨著眾多困難．如何管理全球性的房地產(chǎn)投資組合是一個新的問題兼并、危機和重組都要求公司不斷反思其內(nèi)務(wù)活動。
1980年代至1990年代間．一大批房地產(chǎn)對外轉(zhuǎn)移．無疑給公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了很好支持越來越大的贏利壓力、來自股東和金融市場的壓力．以及被收購的危險．都對企業(yè)高層管理人員提出了很高要求．如何最大化股東收益成為十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)增加盈利能力也意味著必須降低成本為了實現(xiàn)保底收益．企業(yè)不得不裁減大批管理人員和行政人員．削減庫存，增加設(shè)備使用率，出售回報率低的資產(chǎn)，再造生產(chǎn)過程。
在所過去的幾十年里．公司房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)歷了很大的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場的專業(yè)化、公司設(shè)置的過渡和轉(zhuǎn)型．以及相應(yīng)的職員和支持部門角色和職能的變化．促使企業(yè)重新思考如何管理其房地產(chǎn)。
5公司房地產(chǎn)的未來
通過觀察眾多公司的轉(zhuǎn)型過程．不難發(fā)現(xiàn)：非房地產(chǎn)公司已經(jīng)越來越重視對其房地產(chǎn)投資的管理．紛紛建立內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門(CREM)，并制訂房地產(chǎn)策略[61。通過公司房地產(chǎn)部門的建立．加強同外部各方的合作．企業(yè)加強了對房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理此外．對于房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理．企業(yè)往往從4個不同的角度人手轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)的認識．平衡四個角度之間的關(guān)系．為企業(yè)獲得最大的增值．這同時也影響了房地產(chǎn)管理部門在企業(yè)中的地位和作用．
1980年代至1990年代間．一大批房地產(chǎn)對外轉(zhuǎn)移．無疑給公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了很好支持越來越大的贏利壓力、來自股東和金融市場的壓力．以及被收購的危險．都對企業(yè)高層管理人員提出了很高要求．如何最大化股東收益成為十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)增加盈利能力也意味著必須降低成本為了實現(xiàn)保底收益．企業(yè)不得不裁減大批管理人員和行政人員．削減庫存，增加設(shè)備使用率，出售回報率低的資產(chǎn)，再造生產(chǎn)過程。
在所過去的幾十年里．公司房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)歷了很大的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場的專業(yè)化、公司設(shè)置的過渡和轉(zhuǎn)型．以及相應(yīng)的職員和支持部門角色和職能的變化．促使企業(yè)重新思考如何管理其房地產(chǎn)。
5公司房地產(chǎn)的未來
通過觀察眾多公司的轉(zhuǎn)型過程．不難發(fā)現(xiàn)：非房地產(chǎn)公司已經(jīng)越來越重視對其房地產(chǎn)投資的管理．紛紛建立內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門(CREM)，并制訂房地產(chǎn)策略[61。通過公司房地產(chǎn)部門的建立．加強同外部各方的合作．企業(yè)加強了對房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理此外．對于房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理．企業(yè)往往從4個不同的角度人手轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)的認識．平衡四個角度之間的關(guān)系．為企業(yè)獲得最大的增值．這同時也影響了房地產(chǎn)管理部門在企業(yè)中的地位和作用．
公司房地產(chǎn)技術(shù)支持的主要工作就是協(xié)調(diào)處理與外部服務(wù)提供商的關(guān)系．把握內(nèi)部房地產(chǎn)資源和能力發(fā)展的方向企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)該在內(nèi)部房地產(chǎn)部門和外部服務(wù)提供商提供的高質(zhì)量服務(wù)之間作出慎重的選擇。公司房地產(chǎn)部門應(yīng)有計劃地利用房地產(chǎn)為企業(yè)創(chuàng)造價值．作為核心業(yè)務(wù)的一個補充而公司房地產(chǎn)技術(shù)支持．作為平衡企業(yè)整體協(xié)同和部門自治的有效武器，應(yīng)承擔(dān)起自己的責(zé)任，為企業(yè)的高效率運作作出貢獻綜上所述．總結(jié)公司房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢如下：
(1)隨著企業(yè)地域的不斷擴大．產(chǎn)品的不斷多樣化．地方企業(yè)業(yè)務(wù)活動和總部戰(zhàn)略／金融活動逐漸開始分離。(2隨著總部和地方企業(yè)空間和管理層次上距離的不斷增大．當(dāng)?shù)貐^(qū)域的工作人員和支持部門不斷增加。(3)統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)活動、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟是建立房地產(chǎn)部門至關(guān)重要的目標(biāo)．而企業(yè)經(jīng)濟活動的規(guī)模和范圍就很大程度上決定了房地產(chǎn)部門建立在企業(yè)總部或者是當(dāng)?shù)刈樱止尽?4)企業(yè)活動的國際化以及相應(yīng)的公司房地產(chǎn)的全球化地理分布．需要更加廣泛的知識體系和更加專業(yè)的技術(shù)支持．也同時需要跟更多的外部服務(wù)提供商進行合作。(5)集中的公司房地產(chǎn)管理使公司房地產(chǎn)能夠更加有效地被利用．也因此為企業(yè)增加了盈利能力。(6)一個組織擴張的模式，無論是通過自然發(fā)展還是被接管，都會影響到公司房地產(chǎn)管理(CREM)。(7)公司房地產(chǎn)管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地產(chǎn)(CRE)部門最初的角色和地位．依舊影響著公司房地產(chǎn)管理(CREM)當(dāng)前的組織結(jié)構(gòu)和發(fā)展策略。(8)隨著時間的推移．公司房地產(chǎn)管理(CREM)經(jīng)歷了一個很長的轉(zhuǎn)型期．從中央集權(quán)式管理．到地方分散化管理．再到如今的統(tǒng)籌規(guī)劃式管理(9)隨著時間的推移．房地產(chǎn)活動的重點也從建筑轉(zhuǎn)到了使用．再到如今的協(xié)調(diào)及規(guī)劃企業(yè)資源使用顯然．在公司房地產(chǎn)領(lǐng)域．沒有一個最好的解決方案任何一個組織都必須在業(yè)務(wù)響應(yīng)能力和規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢中找出一個平衡點有效的公司房地產(chǎn)管理．就是在最大化房地產(chǎn)投資組合收益和最大化房地產(chǎn)對企業(yè)核心業(yè)務(wù)的價值中找到合適的平衡點每個平衡點都是針對組織設(shè)置而確定的．都有自身的缺點和優(yōu)點。
當(dāng)我們錯過了中國房地產(chǎn)初期發(fā)展的大好時機，請千萬不要感到遺憾，蒙古有機會。
近期記者的若干個企業(yè)家朋友，不管原先是做礦業(yè)的，還是做旅游的，都紛紛跑去蒙古。仔細一問，都說去投資(或者考察)房產(chǎn)去了。其中一個拿到了蒙古政府的一小塊地皮，在烏拉巴托市中心，打算做商業(yè)地產(chǎn)。而那個做旅游的朋友，則拿到了兩棟住宅樓的開發(fā)權(quán)。而且這幾位朋好友都告訴記者，韓國、日本在當(dāng)?shù)亻_發(fā)得更早。
據(jù)了解，蒙古國政府自2005年開始啟動了為普通市民提供住房的“4萬戶住宅項目”(相當(dāng)于中國的經(jīng)濟適用房)，這標(biāo)志著蒙古房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展期。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2008年底，蒙古全國注冊的建筑公司超過1000家，僅烏蘭巴托就有新的在建住宅小區(qū)150多個。這些項目所需建材大部分從國外進口，中國建材以品種齊全、價廉物美成為蒙古房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。
記者的這位朋友(出于上市公司的考慮，他不愿意公布姓名以及公司名字)現(xiàn)在公司依然主業(yè)是礦產(chǎn)。他因為早年(以及現(xiàn)在)投資蒙古礦業(yè)，所以在當(dāng)?shù)睾兔晒艌?zhí)政階層熟識，較早地拿到了這些信息。他認為現(xiàn)在投資蒙古地產(chǎn)是一個黃金時期，也對國內(nèi)飽和的房地業(yè)也是一個較有回報的流向。他認為，投資蒙古房地產(chǎn)的理由：
其一：房地產(chǎn)投資有三個大的環(huán)節(jié)，土地、建設(shè)、銷售回款，在國內(nèi)由于房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入成熟階段，無論是拿地，還是建設(shè)成本的投入，都需要充足的現(xiàn)金流。而在銷售回款的環(huán)節(jié)，政府越來越趨向于現(xiàn)房銷售。因此，資金的杠桿作用越來越小。如果說中國房地產(chǎn)曾經(jīng)造就過許多以小博大的傳奇，造就了如今眾多的地產(chǎn)大鱷。那么今天的市場將會毀滅那些仍然做著地產(chǎn)暴富夢的后來者，因為時代不同了。
反觀蒙古的現(xiàn)狀，我們可以發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)發(fā)展初期的所有特點在這里一一重演：由于蒙古土地資源已經(jīng)歸私人所有，而個人的資金十分有限，再加之缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，因此資金的杠桿作用十分明顯。對于曾經(jīng)失去中國房地產(chǎn)投資機會的企業(yè)，這里無疑給了―次重演房地產(chǎn)發(fā)展歷史的機會。許多項目的數(shù)據(jù)也解釋了這一觀點的現(xiàn)實性。房地產(chǎn)投資的回報是呈幾何曲線的，它將迅速造就新的地產(chǎn)大鱷，對于投資者來講，需要的僅僅是行動。
其二：由于蒙古的土地私有化制度，使得房地產(chǎn)開發(fā)一般都通過和蒙古土地方合作的形式來進行。由于蒙古缺乏現(xiàn)金，因此蒙方合作者只能以土地入股的方式進行合作。這給投資者帶來的最大好處是：土地不用現(xiàn)金投入，而且由于擁有土地的蒙方合作者一般來說均是有一定的社會地位和資源，因此可以在項目開發(fā)上彌補投資者對當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境不熟悉的弱點。一旦形成模式，將會帶來大量的項目資源，形成快速發(fā)展的機會通道。
其三：由于蒙古房地產(chǎn)處于剛剛起步，因此他們還沒形成類似國內(nèi)2－3個月完成樓盤銷售的現(xiàn)象。一般來說，蒙古房地產(chǎn)銷售時間為1－2年。但和中國不同的地方在于蒙古的房地產(chǎn)利潤較高，一般公寓的建筑成本為400美元／平方米，售價為700－800美元／平方米，遠遠高于國內(nèi)25％的利潤。而韓國投資的藍天大廈，售價高達8000美元／平方米，目前售出2套。如果用中國的房地產(chǎn)營銷手段做市場推廣那在蒙古會出現(xiàn)怎樣的房地產(chǎn)暴利呢?這就有待于有勇氣的投資者來回答。即便按照蒙古市場的現(xiàn)狀，年平均35％至50％的毛利，那也是一個既安定有穩(wěn)妥的投資方向。
另外，可能也有些企業(yè)朋友關(guān)注蒙古的礦業(yè)。大家知道，蒙古礦權(quán)長期捏在西方一些大公司手里不開采，坐等礦權(quán)升值，這讓一些投資無門的企業(yè)很是焦慮?，F(xiàn)在有一個好消息，記者獲知，蒙古今年已經(jīng)決定將同一地區(qū)的礦權(quán)集中起來，以國家的名義重新招標(biāo)，尋找開采商。這也相當(dāng)于變相剝奪了那些捏幾十年之久卻不去開采的礦權(quán)所有者想坐收漁翁之利的想法。
而記者這位朋友，也提醒國內(nèi)房產(chǎn)業(yè)投資者，投資蒙古房地產(chǎn)業(yè)不能按照國內(nèi)的習(xí)慣來做，建議效仿韓國、日本人在當(dāng)?shù)氐淖龇āＫ步ㄗh很多想去投資的企業(yè)，可以將房地產(chǎn)和礦業(yè)結(jié)合起來做，這也是對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的一個貢獻。
事實上，這家專注于房地產(chǎn)市場的投資機構(gòu)――長富匯銀基金已投資了多部影片。2015年12月24日，長富匯銀發(fā)起的長富星匯影視基金1期成立，到現(xiàn)在已成功發(fā)行4期，投資了《翡翠戀人》《澳門風(fēng)云3》等影片。其中，2016年春節(jié)檔的《澳門風(fēng)云3》是澳門風(fēng)云系列的收官作品，由博納影業(yè)操盤。
長期以來，長富匯銀留給人們的印象更多是一家專業(yè)的房地產(chǎn)投資基金，為何頻頻現(xiàn)身影視界？“并不是說我們追求熱點，而是依據(jù)團隊具備的基礎(chǔ)，進行相應(yīng)的能力匹配。在投資方面長富匯銀始終恪守一點，不熟的不懂的堅決不碰”。長富匯銀基金董事長張保國對此作出解釋。
放眼市場，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型在業(yè)內(nèi)已成普遍。從10多年前成為中國經(jīng)濟快速上漲的重要推手，到2014年后房地產(chǎn)終于迅速降溫，大類資產(chǎn)配置面臨方向調(diào)整。長富匯銀在這場轉(zhuǎn)型中可謂運籌帷幄，為房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)型開創(chuàng)了新的可能。
地產(chǎn)投資變局
回顧近幾年房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變化，張保國坦言，2013年底已經(jīng)預(yù)測出這個行業(yè)會有些困難，“為保證投資安全性，當(dāng)時要求我們的團隊盡量規(guī)避一些2014年到期兌付的投資項目。”宏觀調(diào)控是決定房地產(chǎn)行業(yè)沉浮變化的按鈕，而媒體宣傳又一定程度上加劇了市場的震蕩。
“其實，中國房地產(chǎn)市場更趨向于一個信心市場，大家對這個市場信心的喪失，導(dǎo)致市場開始有所冷卻”。此外，這幾年融資成本也持續(xù)下降?！敖衲旮豢赏斩Z，一部分優(yōu)秀房企的海外發(fā)債的融資成本只有百分之三點幾，這在以前不能想象?！痹诜科笕谫Y成本下行的背景下，私募基金的收益也在縮水，“必然需要尋找其他方面的配置?！?/p>
伴隨著房地產(chǎn)政策調(diào)整、大資管格局、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略等新形勢的出現(xiàn)，2015 年，房地產(chǎn)基金行業(yè)也隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型而大幅調(diào)整。各大房地產(chǎn)私募基金收縮在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，有些甚至干脆轉(zhuǎn)向PE。
張保國說，從募集種類來看，并購基金從 2015 年開始愈演愈烈。從投資方式來看，大多數(shù)基金已從傳統(tǒng)的債權(quán)投資成功過渡到“股權(quán)+債權(quán)”投資。從投資領(lǐng)域方面來看，隨著房企多元化發(fā)展趨勢的需求，房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域也從傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向養(yǎng)老、工業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域。同時，隨著國內(nèi)監(jiān)管政策的逐漸開放，加上人民幣貶值預(yù)期和國內(nèi)資產(chǎn)投資收益率下降，海外資產(chǎn)配置成為關(guān)注的焦點，海外房地產(chǎn)基金的募集數(shù)量也出現(xiàn)新的增長。從退出形式來看，不再僅僅限于股東回購和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以 REITs 為退出方式已漸漸被認知。
經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)并購是長富匯銀一直在籌謀的一塊業(yè)務(wù)。2014年底，長富匯銀開始規(guī)劃在一二線城市的核心區(qū)位收購寫字樓，然后在香港或新加坡進行資產(chǎn)證券化。過去兩年房地產(chǎn)私募基金的爆發(fā)，更多地應(yīng)該歸因于國內(nèi)房地產(chǎn)市場融資在銀行限貸和房地產(chǎn)信托收緊之后的轉(zhuǎn)向，而非房地產(chǎn)基金管理行業(yè)的崛起。REITs 的推出將使得房地產(chǎn)的金融屬性更加彰顯，張保國預(yù)測，“野蠻生長”起來的房地產(chǎn)私募基金將逐步轉(zhuǎn)向為專業(yè)的資產(chǎn)管理機構(gòu)。
在這一輪轉(zhuǎn)型大浪中，長富匯銀是為數(shù)不多的依然堅守的私募基金，在此基礎(chǔ)上，開啟了多元化資產(chǎn)管理的拓展之路。2014 年，長富匯銀開始從房地產(chǎn)私募基金擴展為“以房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)為核心的多元化資產(chǎn)管理集團?！?/p>
“實際上也是根據(jù)長富匯銀的長期定位來做資產(chǎn)配置的，而不是只做某一方面的投資。一個行業(yè)受影響，就必須要有相應(yīng)的配置來對沖風(fēng)險?！睆埍M一步解釋，長富匯銀希望形成多元資產(chǎn)管理集團，但在房地產(chǎn)投資的核心優(yōu)勢不能放棄。“衡量我們的業(yè)務(wù)核心指標(biāo)，在于盈利能力。”他認為，公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是主動因素和被動因素的結(jié)合。
進軍影視投資
長富匯銀進軍影視投資的一個基本出發(fā)點是團隊具備相應(yīng)匹配的能力。
對于影視領(lǐng)域的投資，張保國分析認為，未來 5～10年將是中國電影發(fā)展的黃金周期，到2020年，電影票房有望突破1000億元，超越北美躍居世界第一。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，我國居民消費結(jié)構(gòu)中的文化消費比重將不斷提升。電影作為文化產(chǎn)業(yè)中最為大眾熟悉和接受的一種，更將迎來持續(xù)高速的發(fā)展。2002年以來，我國電影票房已連續(xù)十多年實現(xiàn)大增長，年均增幅 30%以上。張保國判斷認為，影視產(chǎn)業(yè)正在成為高凈值投資者眼中的新藍海，大量的民間資本正通過影視基金掘金電影市場?！耙蝗褐挟a(chǎn)階級正在快速崛起。大家的消費模式和理念已經(jīng)發(fā)生改變。以前覺得花一百塊買一張電影票不劃算，但是現(xiàn)在已成為普遍情況。”張保國通過觀影人數(shù)變化來觀察影視市場的發(fā)展。跟韓國等國家比，我們的觀影人數(shù)比例明顯偏低?！傲硗猓耙晞〉耐顿Y期限相對比較短，也比較符合我們的投資需求。”
和房地產(chǎn)投資一樣，投資影視，關(guān)鍵依然在于能不能找到好的項目，團隊是否有能力控制相應(yīng)風(fēng)險?！叭绻痪邆溥@個行業(yè)的操盤能力，我們絕不進入。從2014年開始我們在影視領(lǐng)域投資布局，2015年開始加大投資，并成立了長富星匯影視基金。進入影視投資，階段不能說早，應(yīng)該是時間點合適，我覺得挺好?！睆埍f。
長富匯銀投資影視的總基金規(guī)模約 20 億元，首期預(yù)計 5 億元。目前，公司已經(jīng)與一壹傳媒集團達成合作，后者是中國第一支人民幣影視投資基金的發(fā)起人，在熟悉資本邏輯的同時，他們保持了7年來持續(xù)的投資頻度并獲得了優(yōu)秀的業(yè)績，得到了業(yè)內(nèi)的廣泛認可和關(guān)注。通過這次合作，長富匯銀一方面梳理了對新興行業(yè)的認知和投資邏輯，一方面獲得了一手的最優(yōu)質(zhì)項目資源。
另一家影視公司大盛國際傳媒，長富匯銀也與其簽訂了合作協(xié)議。大盛國際傳媒的團隊操盤了《葉問》系列、《小時代》系列等現(xiàn)象級影片，對電影制作有卓越的管理經(jīng)驗，在影視圈內(nèi)贏得良好口碑。目前，長富匯銀也在接洽一些在線宣發(fā)企業(yè)和院線企業(yè)，希望通過全產(chǎn)業(yè)鏈的精準(zhǔn)布局，完善在新興行業(yè)的大額資產(chǎn)配置。
當(dāng)前市場上，影視基金投資主要有兩種運作模式：一種是投資影視文化公司股權(quán)，包括投資影視制作公司和投資播出渠道公司；另一種是投資影視項目，也是當(dāng)前影視基金主要的投資方式。投資單個影視項目，不管是在前期籌備還是拍攝過程中，相關(guān)法律、財務(wù)風(fēng)險都較大。不同的投資公司，選擇風(fēng)控效果較好、更適合本企業(yè)的投資模式尤為重要。
“考慮到單個項目的投資風(fēng)險大，我們堅持對投資人負責(zé)的原則，選擇優(yōu)質(zhì)的交易對手，選取一攬子標(biāo)的項目，定制出相應(yīng)的資產(chǎn)配置策略?！睆埍f。
“這和我們的母基金配置差不多。我們很難建立一支比華誼兄弟、博納等更強大的團隊。”長富匯銀所做的就是選擇合適的戰(zhàn)略合作伙伴，去做資產(chǎn)配置。
影視市場成為一塊肥肉，機構(gòu)的嗅覺都非常靈敏，各自都在做相應(yīng)的布局，而長富匯銀的策略是整合優(yōu)勢資源。
“在影視經(jīng)營策略方面，我們更多的是去整合合作伙伴，來做相應(yīng)的影視劇組合。”張保國對投資比例有嚴(yán)格的要求，“對每部劇原則上不超過30%總投，一只基金一定投多部影視項目?！?/p>
影視是一個生產(chǎn)要素十分有限的行業(yè)，近幾年來中國上映的電影一直保持在每年300 部左右，即使市場非常成熟的美國市場也是保持在 600 部左右。但一個非常殘酷的數(shù)據(jù)是，中國每年上映的 300 部影片，能夠盈利的也就在 15%左右。
不同的投資階段有不同的風(fēng)險?！澳貌坏皆S可證、有的拍了一半拍不下去了、某些題材禁播，這都是風(fēng)險。”長富匯銀更偏向于后期參與，“雖然投資成本相對大了點，但是穩(wěn)定性更高。”張保國強調(diào)說，“我們是基金管理公司，不是影視投資公司，所以訴求點不一樣。我們不是追求最好的超額收益，而是在保證風(fēng)險可控的前提下保證更大的收益，以穩(wěn)健為主?！?/p>
公司團隊曾經(jīng)有意投票房冠軍電影《美人魚》，但是最終選擇放棄，主要是經(jīng)過風(fēng)控的嚴(yán)格評估，從保底發(fā)行的合作模式來看現(xiàn)階段存在一定風(fēng)險。而投資《澳門風(fēng)云3》，主要考慮到第一、二部的收益都比較可觀，并且擁有較龐大的觀眾群體，“對此筆投資則相對更有把握。”張保國說。
雖然建立了投資影視的核心團隊，但張保國依然保持謹(jǐn)慎。“任何一個行業(yè)都有自己的運行規(guī)則，不要輕易談打破或者超越，要遵循行業(yè)邏輯?！?/p>
相對其它，文化行業(yè)的特點是自身競爭不充分，行業(yè)分散，市場缺乏巨頭。但在這一大的判斷前提下，大量的優(yōu)質(zhì)項目又掌握在少數(shù)具備資源整合調(diào)配能力的企業(yè)手上，如萬達、華誼、光線、博納等幾大影視巨頭，以及一些業(yè)內(nèi)知名的獨立制作人。在這其中，長富匯銀的優(yōu)勢在于，有著準(zhǔn)確的資本判斷和專業(yè)的金融能力，再依靠合作伙伴具有的優(yōu)勢資源，完成完整的匹配。
影視投資對于長富匯銀來說是一個新領(lǐng)域。成功的投資需要專業(yè)的判斷和團隊的合作?！拔覀兊膬?yōu)勢在于能夠以‘最快的反應(yīng)速度、最好的創(chuàng)新能力’滿足融資企業(yè)和投資者的需求。我們未必有優(yōu)勢去拿最漂亮的項目，但我們的合作伙伴有這個能力，而我們有足夠的資金運作能力，有大量的LP資源，可以讓資金迅速落地，這就是雙方的結(jié)合點?！睆埍f。
資本加速行業(yè)整合
我國的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐較慢，沒有形成一批文化產(chǎn)業(yè)巨頭。張保國認為，包括影視在內(nèi)的大文化產(chǎn)業(yè)要取得大發(fā)展，就必須有資本推動。“房地產(chǎn)的快速發(fā)展，不就是一個典型例子嘛?！彪m然有些是上市公司，但大部分公司都面臨資金困境，需要更多的資本方進入。影視文化產(chǎn)業(yè)作為少有的超景氣行業(yè)，擁有較高的利潤回報空間，吸引著越來越多不同行業(yè)、不同資金的涌入和布局。
私募基金參與影視文化投資，可以為對方引入優(yōu)質(zhì)團隊，補充完善產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)構(gòu)成，提升公司的核心競爭力，利于公司的長遠發(fā)展，并帶動整個行業(yè)的競爭，加速淘汰，促進行業(yè)快速發(fā)展。另一方面，也在加速行業(yè)的資源整合，改變文化產(chǎn)業(yè)高度分散的現(xiàn)狀。
張保國認為，隨著文化產(chǎn)業(yè)金融屬性逐漸增強，票房收益權(quán)資產(chǎn)證券化也在逐漸興起。出售票房收益權(quán)成為電影投資方在影片公映前保底收益、回收資金的常見運作模式。即影片上映前，將票房收益權(quán)進行資產(chǎn)證券化，通過發(fā)行票房收益權(quán)理財產(chǎn)品籌集資金。
通過一系列資本運作，制片方的權(quán)益可以提前收回，投資方也可以獲得不菲收益。張保國觀察指出，票房“資產(chǎn)證券化”是我國電影發(fā)展的大趨勢，通過“電影+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的新型商業(yè)模式，以電影市場的投資回報連接金融產(chǎn)品的預(yù)期收益，有助于吸引大量閑置資金投資電影行業(yè)，解決影視產(chǎn)業(yè)融資問題，促進資本和影視更好地結(jié)合。同時，這種模式的創(chuàng)新也有助于形成營銷系統(tǒng)化效應(yīng)，有利于粉絲經(jīng)濟的互動以及粉絲流量的變現(xiàn)。
在宏觀調(diào)控一直持續(xù)的情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對政策影響，獲得新的生存和發(fā)展空間，嘗試了多種融資創(chuàng)新模式。隨著資本市場的深入發(fā)展，直接融資已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)融資的大勢所趨。但就目前而言，房地產(chǎn)業(yè)多渠道多元化融資模式的建立還存在諸多問題。
（一）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道拓展相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
（二）債權(quán)融資為主，債權(quán)融資比例高，形成高負債經(jīng)營截至2012年末，房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率已達到75.2%，房地產(chǎn)企業(yè)總負債為2.6萬億元，總資產(chǎn)為3.5萬億元，總負債較去年年底增加5013億元，資產(chǎn)負債率已達近十年的數(shù)值高峰。
根據(jù)證券交易所的數(shù)據(jù)，電子行業(yè)負債率均值為45.21%，化工行業(yè)負債率為32.12%，采掘業(yè)負債率為30.60%，交通運輸業(yè)36.23%，傳播文化業(yè)負債率為42.51%?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)的負債率要顯著高于其他行業(yè)。除了股市融資之外，房地產(chǎn)上市公司主要通過銀行貸款來滿足其資金需求，這也在一定程度上提高了房地產(chǎn)公司的負債率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債率使得企業(yè)經(jīng)營存在較高的財務(wù)風(fēng)險。從交易費用理論的角度來分析，隨著企業(yè)負債增加，企業(yè)在享受稅收利益的同時其破產(chǎn)成本也會上升，企業(yè)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)負債的稅收利益與破產(chǎn)成本之間權(quán)衡的結(jié)果。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險的發(fā)生就會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多隱患。
（三）較高的融資成本，會加重房地產(chǎn)企業(yè)的融資負擔(dān)近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列金融政策，房地產(chǎn)籌資成本不斷增大。目前房地產(chǎn)信托的收益率一般在8%～10%之間，加上渠道費用占比3～4個百分點，大型開發(fā)商的信托融資成本在12%～15%左右，小型開發(fā)商的則一般在18%左右，有的甚至高達20%以上。有的開發(fā)商為了維持資金鏈的連續(xù)不斷，甚至使用高于資本利潤率的資金，房地產(chǎn)經(jīng)營非常艱難，許多公司無奈選擇被兼并。
（四）受宏觀金融政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資金融創(chuàng)新力度不夠在國外房地產(chǎn)融資方式非常豐富，不僅有常見的股票、債券、信托方式，還有基金、期權(quán)等金融衍生品融資方式。對比來看，國內(nèi)的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品可供選擇的并不多，還需要市場更多的金融創(chuàng)新，使房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況選擇資金來源渠道。
二、對策與建議
（一）加快完善房地產(chǎn)金融立法，為房地產(chǎn)融資提供安全的法律保障房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)。我國房地產(chǎn)基金的法律法規(guī)滯后，房地產(chǎn)投資基金的法律地位還沒有完全確立，主要體現(xiàn)在迄今為止，我國任何一部法律都沒有正式承認房地產(chǎn)投資基金（包括私募房地產(chǎn)基金、特定投向基金等）應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的法律條文如《房地產(chǎn)基金法》及涉及全行業(yè)全社會的信用立法等。我國的金融服務(wù)市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不完善，還存在諸多法律空白，房地產(chǎn)融資的多樣化發(fā)展更需要法律的支持與保護，因此加強房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身要確保財務(wù)穩(wěn)健，降低經(jīng)營風(fēng)險和負債風(fēng)險面對資金和庫存的雙重壓力，強調(diào)銷售和現(xiàn)金回款顯得尤為重要。中國的債券市場不發(fā)達導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資水平很低。通過發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可使房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)得以完善，并能使信貸政策對房地產(chǎn)融資的影響得以降低，降低對信貸融資的依賴。同時，發(fā)行公司債替代銀行貸款，也能夠降低財務(wù)成本，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)過高的負債率。
（三）培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)人才，建設(shè)專業(yè)化金融服務(wù)人才隊伍隨著直接融資的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融市場需要更多的專業(yè)化人才。加快、加強人才培養(yǎng)顯得尤為重要。促進房地產(chǎn)融資渠道的多元化，需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。一個專業(yè)的房地產(chǎn)融資運營機構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強的房地產(chǎn)項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r點對恰當(dāng)?shù)捻椖窟M行恰當(dāng)?shù)耐顿Y；同時這種專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場上的分析家。同時，還需要積極促進律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊伍建設(shè)。
（四）大力發(fā)展和完善資本市場的融資體系，發(fā)展以市場型金融為主，政策性金融為輔的房地產(chǎn)融資模式房地產(chǎn)企業(yè)的融資與金融市場體系的完善有很大的關(guān)系。從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，完備的房地產(chǎn)金融體系是由一級市場和二級市場共同構(gòu)建的。房地產(chǎn)金融一級市場是指圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費整個環(huán)節(jié)進行籌融資所產(chǎn)生的資金初始交易市場，包括以銀行為主的金融機構(gòu)信貸、房地產(chǎn)企業(yè)證券、債券、信托、基金等籌融資活動；房地產(chǎn)金融二級市場是建立在一級市場之上，對一級市場中的產(chǎn)品進行再次交易流通的市場，主要指房地產(chǎn)抵押信貸資產(chǎn)證券化（Mortgage-backedsecurities，MBS）。
發(fā)達國家成熟的資本市場能為企業(yè)融資提供各種便捷而適宜的渠道，而中國房地產(chǎn)金融起步比較晚，目前仍處于初級階段。首先應(yīng)當(dāng)健全一個完善成熟的房地產(chǎn)金融體系一級市場，加強對風(fēng)險的防范，規(guī)范信用體系。同時，促進二級市場的蓬勃發(fā)展，加快培育壯大機構(gòu)投資者，在強化社會監(jiān)管的前提下逐步取消投資主體的資格限制，建立多元化的投資隊伍引導(dǎo)社會理性投資，促進房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的繁榮發(fā)展。
