時(shí)間：2023-03-28 15:11:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)五力模型
據(jù)國家有關(guān)部門分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個(gè)變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進(jìn)；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進(jìn)；中介服務(wù)、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會(huì)，也使房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)著更加激烈的競爭。
波特五力模型理論
一個(gè)行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授對(duì)競爭環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進(jìn)入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價(jià)還價(jià)能力；供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。
五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強(qiáng)度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時(shí)期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。
房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析
就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、買方討價(jià)還價(jià)的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當(dāng)前競爭對(duì)手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競爭行為。總的來說，這五個(gè)因素之間的互動(dòng)關(guān)系決定了這個(gè)行業(yè)的利潤能力。
（一）新進(jìn)入者的威脅
1.進(jìn)入障礙。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對(duì)我國房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對(duì)所有外來企業(yè)實(shí)行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國，市場競爭機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢(shì)必被迫退出房地產(chǎn)市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對(duì)多數(shù)發(fā)展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。
2.產(chǎn)品差異化。隨著時(shí)間的推移，顧客會(huì)漸漸相信一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品是獨(dú)特的。這種認(rèn)知會(huì)給企業(yè)帶來進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會(huì)，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提品和服務(wù)。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對(duì)原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價(jià)格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐Α７康禺a(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢(shì)，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。
3.資本要求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進(jìn)入市場，尋求合適的市場機(jī)會(huì)。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。
4.政府政策。國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。
（二）供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力
我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對(duì)國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價(jià)格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。
（三）買方討價(jià)還價(jià)的能力
企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，而買方會(huì)盡量壓低價(jià)格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國收入分配的特點(diǎn)上，我國財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價(jià)還價(jià)能力相對(duì)于開發(fā)商來說是較弱的。
（四）當(dāng)前競爭對(duì)手之間競爭的激烈程度
行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個(gè)企業(yè)的行為必然會(huì)引發(fā)競爭反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個(gè)顯著的改善市場地位的機(jī)會(huì)，本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們?cè)谫Y源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業(yè)會(huì)在顧客認(rèn)為有價(jià)值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢(shì)的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競爭能力者的不同。價(jià)格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當(dāng)然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。
1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個(gè)行業(yè)如果只有幾個(gè)規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，也會(huì)有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個(gè)巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對(duì)于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢(shì)是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會(huì)處于一種更加有利的位置。
2.行業(yè)增長程度。當(dāng)一個(gè)市場正在成長的時(shí)候，企業(yè)會(huì)盡量將資源用在有效地滿足不斷擴(kuò)充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對(duì)少的壓力去競爭對(duì)手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對(duì)較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、物管，當(dāng)然也有價(jià)格。不同收入水平的人對(duì)這幾個(gè)的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。
3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個(gè)特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)競爭程度小。
4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財(cái)、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個(gè)兩難的境界。如經(jīng)常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進(jìn)行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。
通過對(duì)房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機(jī)會(huì)獲得足夠的甚至超常的投資回報(bào)。一般來說，競爭力量越強(qiáng)，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報(bào)就會(huì)越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙，供應(yīng)商和買方?jīng)]有什么討價(jià)還價(jià)能力，替代品的競爭很弱，競爭對(duì)手之間的競爭程度中等。從文中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點(diǎn)原因所在。
參考文獻(xiàn)：
[內(nèi)容摘要]文章考察了按揭的淵源和演變，認(rèn)為我國大陸房地產(chǎn)買賣中的所謂按揭并非真正意義上的按揭，目前的所謂按揭做法，其在法律性質(zhì)上，期房按揭其實(shí)是質(zhì)押，而現(xiàn)房按揭則是抵押，但這些質(zhì)押和抵押和現(xiàn)行的擔(dān)保制度又不盡相似，在某些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上不當(dāng)?shù)赝黄屏水?dāng)事人間的利益平衡。通過比對(duì)分析，澄清了以往一些理論上的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，剖析了房地產(chǎn)業(yè)界因?qū)Π唇业那饫枚鴮?duì)廣大購房者產(chǎn)生的不利影響，提出真正的按揭制度設(shè)計(jì)必須結(jié)合擔(dān)保法律體系構(gòu)造的基礎(chǔ)平臺(tái)關(guān)系，并就此也對(duì)日后的立法完善提出了一些設(shè)想。
[關(guān)鍵詞]按揭現(xiàn)房按揭期房按揭
按揭被引入我國大陸房地產(chǎn)市場已十余年，它先由深圳建行在當(dāng)?shù)卦囆校笾饾u流行全國。目前因通過這種方式買賣商品房發(fā)展規(guī)模相當(dāng)之大，故對(duì)廣大置業(yè)者、房產(chǎn)商、銀行、甚至保險(xiǎn)公司等的利益影響也無疑十分巨大，它的好處被認(rèn)為是：緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的銷售市場，并帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)。所以這一制度是多贏的設(shè)計(jì)，似乎是1993年房市泡沫之后的一劑良方，房地產(chǎn)買賣言必稱按揭。但是，必須看到：按揭被引到我國大陸，與其說是制度的引入，倒不如說僅是稱謂的引入。盡管目前我國物權(quán)立法的步伐正在加緊，有些專家草案建議稿中根據(jù)大陸法的體例提出了讓與擔(dān)保（目前它們主要體現(xiàn)在判例中），[1]但畢竟是兩種不同的制度。在實(shí)務(wù)中，銀行常只是根據(jù)自己制定的業(yè)務(wù)規(guī)則操作，合同形式上多表現(xiàn)為格式條款。在筆者看來，所謂“按揭”在我國目前的房地產(chǎn)市場中，從某種意義上說，只是個(gè)偽概念，事實(shí)上并不存在。在此，筆者擬就以下幾個(gè)問題略述己見，希能起引玉之磚的作用。
一、普通法按揭制度的確立及衡平法的介入
“按揭”一詞，流傳我國大陸，可謂魯魚亥豕，貽誤廣遠(yuǎn)。眾所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粵音譯法，在我國內(nèi)地的法律文獻(xiàn)中mortgage常被譯成抵押，但此處抵押顯然不能簡單地等同于大陸法中的抵押概念。大陸法中的抵押雖自羅馬法起，至今歷經(jīng)更迭變遷，但其主旨仍一脈相傳，抵押權(quán)是指債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，以其變價(jià)金額優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，為擔(dān)保物權(quán)[2]的一種。而在英美法上，與大陸法擔(dān)保物權(quán)對(duì)應(yīng)但不完全相等的概念里，pledge譯成質(zhì)權(quán)，lien譯成留置，charge作動(dòng)詞時(shí)為廣義的擔(dān)保，為名詞時(shí)則譯為債務(wù)負(fù)擔(dān)或財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)。德國民法典1191條至1203條規(guī)定的土地債務(wù)與定期土地債務(wù)，都設(shè)定在不動(dòng)產(chǎn)上，但英美法的charge并不只限在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定。英國早期的擔(dān)保制度最常見的是質(zhì)，質(zhì)權(quán)人可用質(zhì)物收益抵沖債權(quán)本金而使債務(wù)清償完畢者為活質(zhì)，質(zhì)物收益僅能抵沖債權(quán)利息而不能抵沖本金者為死質(zhì)。后來，羅馬法中信托質(zhì)傳入英國，死質(zhì)的性質(zhì)發(fā)生變化，依羅馬法的信托質(zhì)，債權(quán)人并不以擔(dān)保物的孳息抵償債務(wù)，債權(quán)并不因此消滅，正與死質(zhì)相似，這就是mortgage.從詞源上看，它源于法語，由詞根mort與gage構(gòu)成，前者意為永久，后者為擔(dān)保或抵押。
但是，須注意的是，質(zhì)是需要轉(zhuǎn)移占有的，英國早期如此，羅馬法也如此。質(zhì)權(quán)是對(duì)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)占有的簡單轉(zhuǎn)移，當(dāng)債權(quán)人的這種占有受到侵?jǐn)_或受到剝奪時(shí)，裁判官采用占有令狀加以保障。而信托卻與此不同，主要表現(xiàn)為以提供擔(dān)保為目的實(shí)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在習(xí)慣上可能主要針對(duì)的是“要式物”，它還包括一項(xiàng)簡約，為債務(wù)人（信托人）保留在清償債務(wù)之后向債權(quán)人（受托人）索還物品的權(quán)利，同時(shí)一般不發(fā)生占有的轉(zhuǎn)移，債務(wù)人繼續(xù)享用物品，并可通過占有來恢復(fù)所有權(quán)。但是債權(quán)人如果愿意，也可以有權(quán)出賣物品，其根據(jù)是他取得了所有權(quán)，而且必須是在清償債務(wù)期屆至?xí)r方可行使這種出賣權(quán)，否則，他可能會(huì)在“信托之訴”中受到追究.[3]所以從本意上看，按揭的法律構(gòu)成具備這樣的特點(diǎn)：特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)確定地取得所有權(quán)，債務(wù)人則享有通過履行債務(wù)而回贖擔(dān)保物的權(quán)利。
1475年，里托頓因?qū)Ρ恍拚母裉m維勒擔(dān)保方式在舉證上不利于債權(quán)人而對(duì)此進(jìn)行改革，正式確立了普通法中的按揭，受揭人取得了絕對(duì)的不容的權(quán)利。在傳統(tǒng)上，按揭主要是不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，中世紀(jì)的英國土地屬于王室所有，故設(shè)定按揭時(shí)，所謂權(quán)原轉(zhuǎn)移，并非所有權(quán)而實(shí)為租借權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴(yán)格意義上，絕對(duì)權(quán)利也不過是權(quán)利人可以終身享有，并且可以不受限制地繼承的土地租借權(quán)的附條件的轉(zhuǎn)移而已。但是，這并不意味著衡平法對(duì)按揭的介入從未出現(xiàn)過，其實(shí)，早在14世紀(jì)，衡平法就已開始對(duì)普通法中的按揭進(jìn)行干預(yù)，以限制債權(quán)人不人道的行為，至17世紀(jì)，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法對(duì)按揭的態(tài)度，最主要的是按揭不論如何不是以取得擔(dān)保物權(quán)原為目的，而在擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，所以它雖然承認(rèn)普通法按揭權(quán)利的轉(zhuǎn)移，但僅只是法律上的利益罷了，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)并不象普通法一樣，債權(quán)人可以確定地取得擔(dān)保物所有權(quán)，而是給債務(wù)人的贖回權(quán)以一定的寬限期，并且債權(quán)人只可依取消贖回之訴實(shí)現(xiàn)取消債務(wù)人的贖回權(quán)。
至此，我們可以看到：大陸法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的讓與、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的變價(jià)清償?shù)仍诎唇业闹贫戎惺菦]有適存的土壤的，這與現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)重在利用和流通的觀念極為不符。同時(shí)，它也不象我國傳統(tǒng)的典權(quán)存在找貼，當(dāng)債權(quán)額低于按揭物的價(jià)值時(shí)，債權(quán)人也可以通過取消回贖之訴確定地取得按揭物，這對(duì)債務(wù)人極不公平。1925年，英國財(cái)產(chǎn)法引進(jìn)了大陸法的登記制度和變價(jià)清償，克服了上述缺點(diǎn)，有學(xué)者認(rèn)為這已與大陸法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)構(gòu)成，[4]（52）從擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果上看，這種觀點(diǎn)可以說是正確的，但未實(shí)現(xiàn)之前，按揭關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則與抵押大異其趣也十分明顯。
二、按揭在香港的的演化
在香港，雖然繼承了英國的按揭制度，但其按揭在廣義上還包括了質(zhì)押和抵押，此處的抵押是指使債權(quán)人取得“權(quán)益”作為保障的意思，而與狹義的按揭使債權(quán)人取得“產(chǎn)業(yè)”作為保障相區(qū)別，“權(quán)益”和“產(chǎn)業(yè)”或許可分別理解成大陸法中所有權(quán)概念中的交換價(jià)值和整個(gè)所有權(quán)本身，但是一定要使兩個(gè)不同法系的法律概念一一對(duì)應(yīng)則無疑是困難的，也是沒有必要的。故依此，香港的廣義按揭中的抵押與大陸法的抵押已經(jīng)幾無實(shí)質(zhì)區(qū)別。
按香港的法律，房地產(chǎn)被視為產(chǎn)業(yè)（或產(chǎn)權(quán)），它分為法定式產(chǎn)業(yè)和公義式產(chǎn)業(yè)，前者是法律承認(rèn)的既存產(chǎn)業(yè)，后者則是目前暫不存在的產(chǎn)業(yè)，如“樓花”即是，樓花購買人只持有公義式產(chǎn)業(yè)，按衡平法的理論，這種產(chǎn)權(quán)是有效的。但是，只有發(fā)展商事實(shí)上建成樓宇，按法律規(guī)定取得工務(wù)司署頒發(fā)的“入伙紙”和屋宇地政處頒發(fā)的“滿意紙”，并簽訂正式的官地租契，方可取得法定產(chǎn)權(quán)，之后再依法律程序?qū)⒃摲ǘóa(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給樓花購買人。“入伙紙”意味著樓宇在實(shí)物上已建成可入住，在法律上已完成：“滿意紙”則是表明發(fā)展商履行了其在批地條款上向政府承諾的職責(zé)[5].狹義的按揭基于上述產(chǎn)業(yè)的分類也分為法定式按揭和公義式按揭，前者債權(quán)人獲得法定的產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保，而后者則僅獲得衡平法上的公義式產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保。但是，根據(jù)香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第44條規(guī)定，自1984年11月1日起，以法定式產(chǎn)業(yè)擔(dān)保的，必須以契約形式設(shè)定法定式抵押而不可設(shè)定法定式按揭，該日之前設(shè)定的法定式按揭從該日起自動(dòng)轉(zhuǎn)為法定式抵押，所以事實(shí)上不動(dòng)產(chǎn)按揭只存在一種公義式情形，[6]這一點(diǎn)將對(duì)理解我國內(nèi)地所謂的現(xiàn)房按揭和期房（預(yù)售房）按揭會(huì)有重要的啟示，對(duì)應(yīng)于內(nèi)地的概念，也就是說，現(xiàn)房只能抵押，而期房則可按揭。香港人買樓既是生活必須又是一種投資，基本上都通過銀行按揭，上世紀(jì)90年代初，香港跟隨美國大幅減息，房市出現(xiàn)了歷史上罕見的大牛市直至1997年金融風(fēng)暴爆發(fā)。之后隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，同時(shí)香港銀行又隨美聯(lián)儲(chǔ)數(shù)次減息，按揭利率創(chuàng)30年新低，房產(chǎn)市場曾一度十分火爆。[7]
三、我國按揭的現(xiàn)行做法和擔(dān)保體系構(gòu)造基礎(chǔ)的關(guān)系
當(dāng)我國內(nèi)地也試行著按揭的時(shí)候，馬上引發(fā)了關(guān)于它的法律屬性等問題的很多討論。就我國目前房市而言，買賣形式非常豐富。跟所謂按揭有關(guān)的是商品房買賣，即開發(fā)商在完成一級(jí)市場的運(yùn)作后，進(jìn)入二級(jí)市場與購房者之間發(fā)生買賣關(guān)系，包括期房按揭和現(xiàn)房按揭，也稱作甲類按揭與乙類按揭。其實(shí)際的做法經(jīng)常是：
1、現(xiàn)房按揭由購房者在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書交銀行執(zhí)管，并在房地產(chǎn)管理部門作登記，向銀行擔(dān)保其用以清償開發(fā)商房款的借款本息，此外，開發(fā)商也常同時(shí)為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。購房者不償還銀行貸款本息（通常約定連續(xù)六期不清償）時(shí)，銀行有權(quán)將該房折價(jià)或以拍賣、變賣該房的價(jià)款優(yōu)先受償，或者由開發(fā)商（保證人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關(guān)系消滅之前，購房人未經(jīng)銀行同意，不得為負(fù)擔(dān)行為或處分行為。銀行為保障債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)，常以格式條款要求購房人以銀行為受益人作房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。由此也可看到，銀行在所謂現(xiàn)房按揭中事實(shí)上不過是言按揭之名，行抵押之實(shí)而已。
2、期房按揭則由購房人憑商品房預(yù)售合同向銀行貸款，將合同交銀行執(zhí)管，并向房管部門登記依此擔(dān)保銀行貸款，待房屋交付使用，購房人將取得的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證作登記擔(dān)保未清的貸款本息，其余同現(xiàn)房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令時(shí)，也規(guī)定了借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3.
由上可見，房屋按揭至少涉及以下幾種法律關(guān)系：首先是購房人與開發(fā)商的房屋買賣關(guān)系；其次是購房人與銀行的借款關(guān)系；再次是購房人與銀行的按揭關(guān)系，除此，可能還有開發(fā)商與銀行的保證關(guān)系以及后續(xù)的開發(fā)商與購房人的房屋回購關(guān)系等，他們之間關(guān)系相互交叉。表面十分復(fù)雜，但是剖析其各種關(guān)系，到最后常只是購房人與銀行的按揭關(guān)系，也即債權(quán)擔(dān)保關(guān)系。
基于房屋買賣中有期房與現(xiàn)房之別，有人認(rèn)為現(xiàn)房按揭是不動(dòng)產(chǎn)抵押，期房按揭為權(quán)利質(zhì)押，[8]也有人認(rèn)為期房按揭為抵押，[8]（15）更有認(rèn)為期房按揭為準(zhǔn)抵押[8]（48）或者“所有權(quán)之期待權(quán)抵押”的，[8]（60）這些不同的觀點(diǎn)主要在司法實(shí)務(wù)界流行。另外，有論者提出鑒于按揭的標(biāo)的既有現(xiàn)房又有期房，它的權(quán)利具有兩重性即物權(quán)性和債權(quán)性，同時(shí)又因自身的特性，因此不必將其歸于物權(quán)或債權(quán)，它是新型的獨(dú)立的擔(dān)保形態(tài)，其法律屬性就是按揭，[9]稍后，有人對(duì)這種觀點(diǎn)提出質(zhì)疑與批評(píng)，認(rèn)為既然在我國大陸按揭是指房地產(chǎn)買賣的一種方式，就沒有必要將它解釋為與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)同樣的物權(quán)效力，作為房地產(chǎn)買賣合同，以立法形式確定按揭的物權(quán)效力是多余的。[10]
之所以如此聚訟紛紜，筆者覺得是因?yàn)楹雎粤舜箨懛ㄅc英美法關(guān)于擔(dān)保體系的構(gòu)造基礎(chǔ)之間的差異造成的，從上述關(guān)于它的發(fā)展歷史來看，傳統(tǒng)上確實(shí)與我們的擔(dān)保制度有很大的不同，但說到底它是一種擔(dān)保制度，原來的擔(dān)保范圍也不局限在房地產(chǎn)領(lǐng)域，法制史上動(dòng)產(chǎn)也可按揭，現(xiàn)在香港還有證券按揭，等等。除去一些細(xì)枝末節(jié)的區(qū)別，不管從1925年的英國財(cái)產(chǎn)法還是從1984年的香港地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例來看，其目前的按揭（尤其是現(xiàn)房按揭）已與抵押實(shí)質(zhì)上界限已很模糊，問題是在我國大陸，似乎已經(jīng)把按揭僅和房地產(chǎn)買賣聯(lián)系在一起，在房地產(chǎn)按揭中，按揭擔(dān)保銀行借款，而借款本身又構(gòu)成房地產(chǎn)買賣不可或缺的一部分。
所以，究竟如何看待按揭的法律屬性，關(guān)鍵在于我們將按揭制度置于整個(gè)擔(dān)保體系的平臺(tái)上設(shè)計(jì)，還是僅將它融合在房地產(chǎn)的買賣方式（或者至多還包括其他諸如車輛船舶航空器等買賣方式）中。筆者的意見是，如果制度設(shè)計(jì)是基于前者，則必須考慮它本來的本質(zhì)內(nèi)容，核心是讓渡按揭物的所有權(quán)益，作為專門一類的非典型擔(dān)保方式，目前我們沒有這方面的法律支持，日后物權(quán)立法時(shí)可改造成大陸法上的讓與擔(dān)保。如果是僅僅基于后者，則應(yīng)盡力使其能在現(xiàn)行擔(dān)保法的框架內(nèi)尋找適存的空間，以求得理論上的和諧。否則，將可能會(huì)出現(xiàn)許多混亂的情況，理論上前后矛盾，實(shí)務(wù)上難以操作。
四、筆者對(duì)我國所謂房地產(chǎn)按揭的看法
我國大陸的現(xiàn)房按揭依上述的實(shí)際做法來看，并非真正意義上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表現(xiàn)為：第一它只讓渡交換價(jià)值而非所有權(quán)益；第二適用擔(dān)保登記和變價(jià)清償，這兩點(diǎn)與抵押完全相同。但是第三，擔(dān)保期間它排斥適用抵押的某些重要規(guī)則，如它以按揭物的全部價(jià)值僅擔(dān)保遠(yuǎn)低得多的借款債權(quán)（隨著分期清償債權(quán)額越來越少）而不能就超出部分對(duì)其他債權(quán)設(shè)定后次序的多重抵押，又如原則上它不允許法律上處分等。關(guān)于第三點(diǎn)的實(shí)務(wù)做法嚴(yán)格來講是顯失公平的，也不符合現(xiàn)行擔(dān)保法的規(guī)定（第49條、第54條），造成這種局面的的原因純粹在于銀行的格式條款。現(xiàn)在既然有立法上的根據(jù)，司法自然可以修正它，而不能將這種行業(yè)的不良慣例置于法律之上。所以不管今后立法如何，僅按目前而論，我國大陸所謂的現(xiàn)房按揭事實(shí)上是不存在的，就算想存在，也因與現(xiàn)行法律框架沖突而不能存在，其實(shí)質(zhì)只是一種被扭曲了的剝奪購房人許多合法權(quán)益的抵押而已。現(xiàn)在，一般非專業(yè)人士對(duì)按揭的理解經(jīng)常只是落在分期付款的層面。
香港自1984年11月以后，已無法定式按揭而都改為法定式抵押，筆者認(rèn)為似乎不只是主要從結(jié)果上欲實(shí)現(xiàn)按揭人與受揭人的實(shí)體權(quán)利平衡，還應(yīng)有簡化擔(dān)保結(jié)構(gòu)方面的考慮。盡管英國也已從1925的財(cái)產(chǎn)法起引進(jìn)了登記和變價(jià)清償制度，然而畢竟清償前按揭物的所有權(quán)利屬于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上處分，限制了按揭物的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮，香港干脆通盤改造，這一點(diǎn)對(duì)我們?nèi)蘸蟮奈餀?quán)立法不無借鑒意義。
至于期房按揭，首先要明確的是期房不是期貨，而是遠(yuǎn)期現(xiàn)貨（現(xiàn)房是即期現(xiàn)貨），兩者大相徑庭；[11]其次期房買賣合同也非預(yù)約合同而是本合同，因?yàn)榇撕贤写_定的標(biāo)的，能發(fā)生約定的私法上效果，而預(yù)約合同只是關(guān)于訂立合同的合同，本身不直接發(fā)生當(dāng)事人欲追求的私法效果。此兩點(diǎn)以前許多論著常有誤解。期房按揭的標(biāo)的物在物理上未最終成型，但在法律上可特定化，在香港即是公義式財(cái)產(chǎn)。我國城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定了商品房預(yù)售（期房買賣）的條件，建設(shè)部1994年11月15日40號(hào)令城市商品房預(yù)售管理辦法第2條也規(guī)定了它的定義：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。建設(shè)部又在1997年5月9日的城市房地產(chǎn)抵押管理辦第3條第4款規(guī)定：本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀代其支付其余購房款，將所購商品房[12]抵押給銀作償還貸款履行擔(dān)保的行為。可見，我國立法已將期房不僅當(dāng)作買賣的標(biāo)的物來對(duì)待，而且也可當(dāng)作抵押的標(biāo)的，期房按揭也就變成了期房抵押。筆者認(rèn)為在目前的擔(dān)保法體系下，期房不可抵押而只可質(zhì)押，理由是：
第一，期房雖是說遠(yuǎn)期現(xiàn)貨，但購房人并未可取得可供抵押的權(quán)利
第二，遠(yuǎn)期現(xiàn)貨買賣在動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域最為常見，通常商家先獲得訂單，后組織生產(chǎn)，故該動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)
品產(chǎn)出來之前，該產(chǎn)品既非物理上的物，也非法律上的物。設(shè)定其買賣只產(chǎn)生債權(quán)人的請(qǐng)求效力，債權(quán)人不能就該尚未生產(chǎn)出來的產(chǎn)品設(shè)定抵押，但可對(duì)就該產(chǎn)品的交付請(qǐng)求權(quán)設(shè)定債權(quán)質(zhì)押。而在期房則有所不同，由于合同將它特定化并經(jīng)登記，所以很多人認(rèn)為期房已經(jīng)屬于物的范疇或等同于香港的公義式產(chǎn)權(quán)，前述建設(shè)部關(guān)于其抵押的規(guī)定鞏固了這種觀念。但是我國沒有衡平法的淵源，孤立地引進(jìn)一個(gè)公義式產(chǎn)權(quán)概念恐與我們法律框架沖突，造成混亂。從物權(quán)方面看，依通說，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得為物。[13]期房預(yù)購合同雖經(jīng)登記備案，但其登記備案的效力究竟是什么，法律并不明確，購房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同給購房人一個(gè)承諾，購房人又怎么能對(duì)一個(gè)承諾排它地支配或管理呢？盡管央行新近規(guī)定借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3，但購房人并沒有對(duì)它享有物上的任何權(quán)利，所以建設(shè)部規(guī)定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法與學(xué)理上都有權(quán)利抵押，我國擔(dān)保法第34條第（3）項(xiàng)、第（5）項(xiàng)、第（6）項(xiàng)也可資支持，但一般認(rèn)為其標(biāo)的物為用益物權(quán)，[14]購房人對(duì)期房的權(quán)利顯然不是用益物權(quán)，而只是對(duì)開發(fā)商的交付現(xiàn)房請(qǐng)求權(quán)，故在此恐難以適用。可能有人會(huì)提到土地使用權(quán)，但是，要知道購房人在以期房設(shè)定“抵押”時(shí)是尚未取得該權(quán)利的，更重要的是這兩者有聯(lián)系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成權(quán)利抵押。雖然擔(dān)保法第37條關(guān)于不得抵押的禁止性規(guī)定中未包括期房抵押，但根據(jù)物權(quán)法定的原則，只能將它理解成對(duì)第34條可以抵押的財(cái)產(chǎn)的限制。故筆者認(rèn)為：建設(shè)部的規(guī)定違背了擔(dān)保法的精神，除非修改擔(dān)保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式運(yùn)作。
第三，期房按揭人取得了可供質(zhì)押的普通債權(quán)
第四，期房按揭合同訂立后，購房人既然要以期房向銀行擔(dān)保借款而不能抵押，則只能質(zhì)押，
因?yàn)槿缟鲜鲑彿咳藫碛械氖菍?duì)開發(fā)商交付房屋請(qǐng)求權(quán)。擔(dān)保法第75條雖未明文普通債權(quán)可作質(zhì)押，但該條第4項(xiàng)規(guī)定的其他權(quán)利在解釋上應(yīng)該容納它不成問題。不過，由于前述央行的新近規(guī)定，事實(shí)上，期房質(zhì)押只是非常短暫的過渡，因?yàn)樵O(shè)定期房按揭的時(shí)候，開發(fā)商的多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成投資的2/3，其轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房即在眼前。購房人一般須連續(xù)6期遲延支付銀行借款，銀行才有可能實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。所以開發(fā)商負(fù)擔(dān)加重，銀行風(fēng)險(xiǎn)降低，同時(shí)也使期房按揭淡化了其實(shí)際意義。一俟期房竣工購房人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，按建設(shè)部的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第34條規(guī)定期房抵押（實(shí)為質(zhì)押）應(yīng)重新辦理現(xiàn)房抵押。
綜上，筆者的結(jié)論是：第一，我國事實(shí)上并沒有真正的按揭制度，所謂的房地產(chǎn)按揭在我國實(shí)際情況是：現(xiàn)房按揭即是抵押，而期房按揭前期是質(zhì)押，竣工交付后為抵押。它們既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，當(dāng)期房竣工變?yōu)楝F(xiàn)房，質(zhì)押也相應(yīng)變?yōu)榈盅簳r(shí)，立法上對(duì)此應(yīng)進(jìn)一步完善和明確，否則在嚴(yán)格意義上，易與物權(quán)法定主義產(chǎn)生沖突。第二，大陸法的非典型擔(dān)保中的讓與擔(dān)保，與英美法的按揭在擔(dān)保期間讓渡所有權(quán)益有本質(zhì)的相同之處，但該制度在我國物權(quán)法今后立法中如何取舍，應(yīng)視我國在可預(yù)見的未來社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)物權(quán)擔(dān)保制度的總體的要求而定，如果確立這種制度，則應(yīng)該在更廣泛的范圍設(shè)計(jì)其價(jià)值功能，而不是僅僅局限在房地產(chǎn)的買賣方式上，否則就是立法資源的浪費(fèi)，因?yàn)閮H就房地產(chǎn)買賣而言，根據(jù)本文前述的分析，目前的擔(dān)保法已經(jīng)可以解決銀行的債權(quán)擔(dān)保問題。
參考文獻(xiàn)
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[2]雖然有些學(xué)者認(rèn)為抵押權(quán)為保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，與債權(quán)目的關(guān)系同一，應(yīng)屬債權(quán)。劉德寬。民法諸問題與新展望[M].1992.337.我國民法通則也將其規(guī)定在債權(quán)中，但綜觀各國通說，因其典型地具備物權(quán)性而為擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)屬無疑。
[3][意]彼德羅·彭凡得，黃風(fēng)譯。羅馬法教科書[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1996.341-342.
論文關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)作用
在網(wǎng)絡(luò)飛速發(fā)展的時(shí)代，衍生出一種新的經(jīng)濟(jì)形式——網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)，而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)是依托計(jì)算網(wǎng)絡(luò)而生的新型的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形式，信息化和全球化在經(jīng)濟(jì)全球化的推動(dòng)下應(yīng)運(yùn)而生，促使網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，成為信息化和全球化發(fā)展中的紐帶，影響著人們的生活、生產(chǎn)，無論是在生產(chǎn)關(guān)系還是生產(chǎn)力等方面都起到舉足輕重的作用。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)也稱作互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，在生活中給人們的生活帶來便利，人們足不出戶即可享受到高效便捷的服務(wù)，這種新形式的經(jīng)濟(jì)體系不僅應(yīng)用于生活，同時(shí)在生產(chǎn)上也應(yīng)運(yùn)而生，企業(yè)中運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)不僅能提高生產(chǎn)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)技術(shù)，提升人員整體素質(zhì)，更能為企業(yè)帶來切實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，減少成本投入增加利潤空間。總而言之，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在不斷開發(fā)社會(huì)生產(chǎn)力潛在價(jià)值，從社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來說提高大眾對(duì)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)度是非常必要的，認(rèn)知提升才能帶動(dòng)行動(dòng)，使人們利用網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從中獲得切身利益。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述
近年來房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，且地產(chǎn)行業(yè)涉及領(lǐng)域廣泛，能夠在很大程度上帶動(dòng)較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展都有舉足輕重的意義。改革開放帶動(dòng)著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各領(lǐng)域新興企業(yè)也迅速崛起，這其中尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的興起最為迅猛。我國經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展和完善為房地產(chǎn)行業(yè)提供了便利支持，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭大增。因此傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代科技和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的推動(dòng)下已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的需求了，且傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)作中也存在也一些問題弊端，所以要想房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到良好穩(wěn)步健康的發(fā)展，改善傳統(tǒng)施工設(shè)備、施工技術(shù)以及施工人員的文化素養(yǎng)是當(dāng)前首要任務(wù)。
三、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
經(jīng)濟(jì)全球化和信息化的普及推動(dòng)著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勢(shì)必會(huì)影響到地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展，而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生必然會(huì)對(duì)傳統(tǒng)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系產(chǎn)生沖擊，而且也影響到技術(shù)的創(chuàng)新，在生產(chǎn)力上可以提高勞動(dòng)力的使用率，提高勞動(dòng)效率。高速發(fā)展的創(chuàng)新技術(shù)能夠在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并能提高勞動(dòng)技術(shù)和建筑技術(shù)，能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)有更高的利潤空間。
1.對(duì)房地產(chǎn)傳統(tǒng)資源的影響
房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸受到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，在新型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)，信息資源的質(zhì)量提升與整合都深深的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)代信息資源與房地產(chǎn)傳統(tǒng)資源在一定程度上互相置換，經(jīng)濟(jì)學(xué)論文互相影響，同時(shí)傳統(tǒng)資源吸取現(xiàn)代信息資源的精華，彌補(bǔ)自身不足，這樣能夠有效的減少房地產(chǎn)發(fā)展受傳統(tǒng)的限制，從而加速房地產(chǎn)發(fā)展的步伐，提升房地產(chǎn)發(fā)展的效率，因此無論是從生產(chǎn)力上還是發(fā)展空間上或是從相對(duì)獨(dú)立的傳統(tǒng)資源角度來說，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都在潛移默化的影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并且起到積極的推動(dòng)作用。
2.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的影響
在房地產(chǎn)行業(yè)中運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)能夠使技術(shù)得到質(zhì)與量的提升，首先，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)結(jié)合先進(jìn)的建筑設(shè)備使得地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中固有建筑設(shè)備和施工設(shè)備得到改善和提升，使技術(shù)更加先進(jìn)、智能，提高工程質(zhì)量、優(yōu)化施工進(jìn)度。同時(shí)在房屋管理上，物業(yè)管理利用智能設(shè)備能夠更有效便捷的進(jìn)行管理，例如使用監(jiān)控設(shè)施不僅方便物業(yè)管理同時(shí)保障居民的安全。另一方面，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)用為房地產(chǎn)交易提供了便利，客戶與房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)交易的方式進(jìn)行直接的交易，這樣的交易方式保證了交易的安全性同時(shí)提高了交易效率，所以網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密不可分，互相影響，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同時(shí)又為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)提供發(fā)展平臺(tái)。
3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)
房地產(chǎn)行業(yè)依托產(chǎn)業(yè)多涉及面相對(duì)廣泛，與多方面的發(fā)展相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展上更是息息相關(guān)、互相影響，并不是獨(dú)立存在于社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的，對(duì)于我國現(xiàn)有的國民經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)，意義重大。雖然房地產(chǎn)行業(yè)興起的時(shí)間不長，然而在國家經(jīng)濟(jì)制度作用下發(fā)展速度卻很快，突飛猛進(jìn)，這與國家的一些扶植政策是分不開的，資金上的大量投入保證了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健、快速發(fā)展。
結(jié)束語
網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)在不同層面都在積極的影響著房地產(chǎn)行業(yè)，無論是在地產(chǎn)技術(shù)、勞動(dòng)人員的能力以及制度上的改善網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)都起著至關(guān)重要的作用，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的作用下，知識(shí)和信息對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)資源的影響促使房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)潛力和前景得到更好開發(fā)，房地產(chǎn)資源的開發(fā)決定著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有效的利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和先進(jìn)的現(xiàn)代化信息技術(shù)房地產(chǎn)行業(yè)分工細(xì)化、知識(shí)共享，使房地產(chǎn)資源得到有效利用。因此，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)有著重要的意義，逐漸成為主流趨勢(shì)，引導(dǎo)傳統(tǒng)觀念，向新型經(jīng)濟(jì)形式邁進(jìn)。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】樓市調(diào)控 房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢(shì)
為了進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，保證其健康發(fā)展，我國政府頒布了相關(guān)政策或者法律法規(guī)，力圖控制當(dāng)前我國房價(jià)上漲過快的發(fā)展趨勢(shì)。2011年，國務(wù)院頒布了“國八條”，將之前的房地產(chǎn)法令作了進(jìn)一步細(xì)化，鞏固和擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控發(fā)展的新成果，這些政策的直接后果，就是我國的商品房大量堆積，庫存增加，房地產(chǎn)企業(yè)難以盈利，甚至無法收回成本。尤其是在一些發(fā)展較快的城市，商品房的銷售面積更是不斷下降。作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的停滯不前，對(duì)我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定負(fù)面影響。
在當(dāng)前樓市政策地不斷深入下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不是某個(gè)企業(yè)所能控制的，而是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。下面，筆者將對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入探討。本論文的研究對(duì)于未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及研究過程會(huì)產(chǎn)生一定的啟示。
房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營不斷深入
在國家的樓市調(diào)控背景下，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況發(fā)生了重大變化，規(guī)模化經(jīng)營的趨勢(shì)不斷深入。進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國對(duì)房地產(chǎn)的需求量，特別是普通住宅及經(jīng)濟(jì)適用房的需求量進(jìn)一步提高，這導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱。同時(shí)，房地產(chǎn)的市場準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步降低，很多小型的、并不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)也躋身于房地產(chǎn)行業(yè)。但近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)供大于求，市場競爭越來越激烈，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力，很多企業(yè)已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)。此時(shí)，國家出臺(tái)相關(guān)政策，例如國家制定了商品房預(yù)售政策等，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得足夠的發(fā)展資金而正常運(yùn)營。房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。據(jù)我國新華社消息，2013年我國又大約30家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額突破百億元，總的銷售額早已經(jīng)突破8000億元。
同時(shí)，由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，不少企業(yè)開始相互抱團(tuán)，共同應(yīng)對(duì)危機(jī)，各種行業(yè)論壇不斷建立，尤其是中國地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟的成立，為各個(gè)會(huì)員提供了最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目池，同時(shí)為其發(fā)展提供了必要的資金，從最大程度上滿足了金融拓展聯(lián)盟中各種會(huì)員的生存發(fā)展需求。在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步提高。
房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)質(zhì)量將會(huì)進(jìn)一步提高，其運(yùn)作能力也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的理解，我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，土地的質(zhì)量。第二，資產(chǎn)配置的能力。但就當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都只關(guān)注土地的儲(chǔ)備量，而忽視了土地的再次利用。大部分房地產(chǎn)土地，都不能進(jìn)行延續(xù)開發(fā)。從資金方面來說，2011年我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為63.58%，已經(jīng)突破了最大資產(chǎn)負(fù)債比例，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。而在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨著更加嚴(yán)重的資金缺乏狀態(tài)。如何籌到更多的發(fā)展資金，保證其順利發(fā)展，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要發(fā)展任務(wù)之一。
這就要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行改革創(chuàng)新，擴(kuò)大融資渠道，提高其運(yùn)作能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自己的信譽(yù)建設(shè)，提高自己的信貸能力，確保能夠貸到必要的發(fā)展基金。其次，部分房地產(chǎn)上市公司要進(jìn)行股票發(fā)行，提高自己的融資能力。除此之外，還可以發(fā)行相關(guān)的債權(quán)等。最后，要采取各種積極的措施，幫助REITS在中國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)落地。這就需要我國各個(gè)部門，包括建、財(cái)稅、證監(jiān)、保監(jiān)、銀監(jiān)等部門建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同為REITs提供配套發(fā)展環(huán)境。
房地產(chǎn)行業(yè)的深度并購趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)
自2010年以來，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，手段也在不斷提高。為了應(yīng)對(duì)這些政策，我國房地產(chǎn)企業(yè)的并購實(shí)例正在不斷增多。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近2010年，我國房地產(chǎn)業(yè)的并購實(shí)例有84起，占我國全部行業(yè)并購實(shí)例的13.5%，并購金額超過3億美元。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)的并購實(shí)例還在不斷地深入。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力有限，創(chuàng)新能力不足，在行業(yè)競爭中敗下陣來，被一些較大的房地產(chǎn)企業(yè)所吞并。并購和融合已經(jīng)成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)突破發(fā)展瓶頸的中重要發(fā)展策略之一。除此之外，原先房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一些并不以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)，這進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)并購的步伐。
4.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，發(fā)展空間進(jìn)一步加大
隨著國家各種限購令的不斷出臺(tái)，住宅性地產(chǎn)面臨著較大的困境，很多住宅地產(chǎn)不斷囤積。但我們必須注意到一點(diǎn)，國家的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策都是針對(duì)居民住宅的，而商業(yè)地產(chǎn)并不在限購的范圍之內(nèi)。因此，商業(yè)地產(chǎn)受到了各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的重視，面臨較大的發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使我國的消費(fèi)水平也在不斷地提高。到目前為止，我國的國民生產(chǎn)總值已經(jīng)逐漸超越日本，成為世界上重要的經(jīng)濟(jì)體之一。居民的消費(fèi)水平的不斷提高，房產(chǎn)的購入能力也在不斷地提升。
但隨著所有的房地產(chǎn)開發(fā)商的目光聚焦于商業(yè)地產(chǎn)上，我國的商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)。要想在激烈的競爭中占據(jù)主動(dòng)地位，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行創(chuàng)新。這就要求各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須充分考察當(dāng)代消費(fèi)者的生活需求，考慮不同的消費(fèi)階層的消費(fèi)需求，制定最合理的發(fā)展策略，例如創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)模式等。
與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的投入較大，風(fēng)險(xiǎn)較高，受市場經(jīng)濟(jì)的影響也較大。因此，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前的樓市政策下面臨著較大的發(fā)展困境。
新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)必須在變革中求發(fā)展
為了進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場，提高經(jīng)營效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快變革。首先，要加快改革發(fā)展機(jī)制，通過制定相關(guān)的法律法規(guī)和制度等，保障產(chǎn)權(quán)，推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的合理、健康發(fā)展。其中，房地產(chǎn)法律法規(guī)是企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要推力，同時(shí)也是企業(yè)轉(zhuǎn)型和正常運(yùn)行的重要的法律保障。各種法律法規(guī)的有效實(shí)施，可以防止房地產(chǎn)發(fā)展過程中投機(jī)現(xiàn)象，保障各項(xiàng)權(quán)益，而制度則是房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展的重要制度保障，例如土地管理制度、稅收制度及房地產(chǎn)銷售制度等。另外，只有具備產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)，才能享有更大的自主經(jīng)營權(quán)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。
總之，在當(dāng)前的樓市調(diào)控政策下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)，同時(shí)又面臨著較大的發(fā)展機(jī)遇。進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引更多的資金投入，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展任務(wù)之一。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變自己的經(jīng)營管理方式，促進(jìn)集約化經(jīng)營管理模式的深入，調(diào)控其發(fā)展方向，將房地產(chǎn)數(shù)量的增長轉(zhuǎn)向性價(jià)比的提高。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)才能在危機(jī)中找到發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，創(chuàng)新發(fā)展模式，加快產(chǎn)業(yè)進(jìn)步與技術(shù)創(chuàng)新，從企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，提高自己的社會(huì)效益等。相信未來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)一定能得到更好、更快的發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出的更大的貢獻(xiàn)。
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)公司價(jià)值
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動(dòng)性負(fù)債比重大。
房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本，還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系；信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。
在實(shí)證研究方面，國外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響，研究深度不足。
二、研究設(shè)計(jì)
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時(shí)，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資，增加對(duì)負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會(huì)增加，而到了淡季，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少，負(fù)債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長性：公司成長性：(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)／前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤／當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場處于繁榮期時(shí)，season取1，否則season為0，該模型是檢驗(yàn)市場周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。
三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析
由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。
其一，方程整體通過F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗(yàn)，且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長性對(duì)ROE影響顯著，成長性指標(biāo)通過了t檢驗(yàn)，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗(yàn)，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無統(tǒng)計(jì)意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗(yàn)，方程擬合度是0．33，但是交叉項(xiàng)的乘積沒能通過T檢驗(yàn)，無法說明市場變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。
四、結(jié)論和建議
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)價(jià)格 土地供給 投資者投機(jī) 城市化
九十年代以來，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)。目前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)林立，競爭異常激烈。然而，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的收益預(yù)期，直接影響著每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格受到國家政策、土地供給、投資者投機(jī)、消費(fèi)者需求以及城鎮(zhèn)化率等諸多因素的影響，了解這些因素的影響程度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定合適的發(fā)展戰(zhàn)略非常重要。
1 前人研究成果及本文研究的基本假設(shè)
1.1 前人的研究結(jié)果
學(xué)者們從不同角度研究了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。孫繼國、趙息[1]研究了北京市房地產(chǎn)市場中的投機(jī)泡沫與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。市場中的一些投資者明知某些資產(chǎn)價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值，但他們對(duì)未來資產(chǎn)價(jià)格的升值潛力充滿希望，因此不斷地購進(jìn)此種資產(chǎn)。這種由于主觀信念不同而導(dǎo)致的資產(chǎn)投機(jī)行為常導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)總體偏差，并最終形成泡沫。他們的研究結(jié)果表明，1998-2009年北京市房地產(chǎn)發(fā)展中基本都存在一定的投機(jī)泡沫。其中2000年后泡沫化有所減輕，2005年后泡沫化又開始加重，2007后房地產(chǎn)價(jià)格上漲加速，泡沫化劇烈。
曹天階[2]研究了消費(fèi)者需求與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。他認(rèn)為消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我國實(shí)行房改后，取消了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代幾十年的福利分房制度，住宅成了一種不可缺少的商品。改革開放后，各地都把軟環(huán)境建設(shè)、提高人民群眾的生活質(zhì)量、改善群眾的居住條件、改變市容市貌作為工作的重點(diǎn)進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，造成了大量的住宅需求。改革開放中富裕起來的人們也為改善居住環(huán)境產(chǎn)生新的住宅需求。而這些需求必然影響房地產(chǎn)的供給情況，造成房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)。
王文婷[3]分析了城鎮(zhèn)化對(duì)我國房地產(chǎn)市場的需求影響。認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間是相互依存的。城鎮(zhèn)化速度的加快不可避免地會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商品則是社會(huì)必須的生產(chǎn)資料和生活資料，是各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)和物質(zhì)載體。任何城市的發(fā)展都要依靠房地產(chǎn)開發(fā)先行，城市空間利用和資源開發(fā)都依賴于房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行。城鎮(zhèn)化所伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴(kuò)大，以及城市結(jié)構(gòu)的變化都會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間條件。長期以來，國內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響研究僅限于定性討論，近年來已有不少學(xué)者開始采用數(shù)理分析對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。
朱嬡玲[4]（2005）研究了土地供給量對(duì)我國區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響。采用1999年——2009年我國30個(gè)省市土地供給量、房地產(chǎn)價(jià)格等相關(guān)數(shù)據(jù)，建立Panel Data計(jì)量模型，研究了我國房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異，旨在土地供給量對(duì)我國區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。結(jié)果表明，土地供給量的確是影響我國區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格重要因素，土地供給量對(duì)我國各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的影響差異程度各不相同。土地供給量對(duì)東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響程度最為顯著，中西部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)土地供給量的敏感程度相對(duì)較低。
1.2 本文的基本假設(shè)
基于上述學(xué)者的研究成果，本文從投資者投機(jī)、消費(fèi)者需求、城鎮(zhèn)化的發(fā)展和土地的稀缺度四個(gè)變量作為自變量來探討這些因素對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格的影響。認(rèn)為這四個(gè)因素與北京市房地產(chǎn)價(jià)格存在相關(guān)性，并探討其相關(guān)程度。
2 研究方法與設(shè)計(jì)
本文通過問卷調(diào)查的方式針對(duì)這些因素的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響開展實(shí)證研究。調(diào)查對(duì)象的指定總體就是所有北京房地產(chǎn)企業(yè)。
論文的抽樣元素是房地產(chǎn)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人與企業(yè)員工。調(diào)查研究對(duì)象都是在這些界定人群中隨機(jī)抽取出來的。
本論文采用的是分層隨機(jī)抽樣的方法，可以比隨機(jī)抽樣的方法更具有普遍性。設(shè)計(jì)的抽樣元素比例分配分別為：北京房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人50%、企業(yè)員工50%。
本研究論文在所發(fā)放的調(diào)查研究問卷是240份，實(shí)際回收有效調(diào)查研究問卷數(shù)量是232份，所以本研究論文采用的抽樣大小是232份，有效率達(dá)到96.7%。
本論文采用李克特等級(jí)測(cè)量量表來測(cè)量所涉及的四個(gè)變量，投機(jī)者的投機(jī)、消費(fèi)者的需求、城鎮(zhèn)化率的發(fā)展、土地的稀缺。里克特量表一般分為：“十分同意、同意、無所謂、不同意、十分不同意”等五類形式的回答。每個(gè)問題的每種可能的回答都被賦予一個(gè)的數(shù)值來反映應(yīng)答者不同的同意態(tài)度，對(duì)應(yīng)答者的態(tài)度進(jìn)行測(cè)量就是通過對(duì)這些數(shù)值進(jìn)行加總得出來的。
本論文通過為調(diào)查問卷中的每個(gè)問題的每種可能的答案都分配一個(gè)阿拉伯?dāng)?shù)字作為代碼，用1-5來進(jìn)行數(shù)據(jù)賦值。
本論文中使用Cronbach α系數(shù)來測(cè)試信度，所使用的系數(shù)指標(biāo)為0.6，即只有大于或等于0.6時(shí)，才視為測(cè)量量表所得出的研究數(shù)據(jù)是符合信度設(shè)計(jì)要求的，是可以采用的。
由于自變量和因變量采用的研究數(shù)據(jù)都是定距型數(shù)據(jù)，所以本論文對(duì)變量進(jìn)行相關(guān)分析。
用來測(cè)量定距型數(shù)據(jù)變量之間相互關(guān)系的系數(shù)一般是皮爾遜（積矩）相關(guān)系數(shù)，本論文就用皮爾遜相關(guān)系數(shù)來表示變量間假設(shè)關(guān)系的相關(guān)性。
3 數(shù)據(jù)分析與結(jié)果
論文摘要:人力資源管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是一項(xiàng)十分重要的工作。本文從人力資源管理的內(nèi)涵及其作用出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及在人力資源管理中存在的問題，討論了加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的途徑和策略。
1 人力資源管理的內(nèi)涵及其作用
“人力資源管理”(HR)的定義為:“運(yùn)用現(xiàn)代化的科學(xué)方法，對(duì)與一定物力相結(jié)合的人力進(jìn)行合理的培訓(xùn)、組織和調(diào)配，使人力、物力經(jīng)常保持最佳比例，同時(shí)對(duì)人的思想、心理和行為進(jìn)行恰當(dāng)?shù)恼T導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)”。人力資源管理的目的和愿景是通過對(duì)人力資源的開發(fā)與管理投資于人力，實(shí)現(xiàn)人力資本的升值，進(jìn)而為企業(yè)創(chuàng)造更好的價(jià)值。
人力資源部門的作用主要體現(xiàn)在:1)創(chuàng)造適當(dāng)?shù)慕M織文化氛圍;2)保留組織所需的人才;3)明確員工培訓(xùn)的指導(dǎo)方向和內(nèi)容;4)緩解員工工作壓力，維護(hù)并提高士氣;5)培養(yǎng)員工對(duì)組織的認(rèn)同感和獻(xiàn)身精神。
由此可見，人力資源對(duì)于企業(yè)來說，具有舉足輕重的作用，具體的房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，所以，我們必須認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理存在的問題，來進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的人力資源管理。
2 房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀及其問題
2.1 房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀
研究資料表明，目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)人員受性別、年齡、婚姻狀況、童年生活狀況等因素的影響，其人格特征較為內(nèi)向，個(gè)人主觀意識(shí)起決定作用，情緒穩(wěn)定性較差。在具體的企業(yè)行為中，從業(yè)者能夠依據(jù)客觀和理智作出判斷，決策比較果斷，但領(lǐng)導(dǎo)者過于主觀和獨(dú)斷，缺少組織和計(jì)劃，總體上偏向于獨(dú)斷型和安逸型的領(lǐng)導(dǎo)行為。在工作中，從業(yè)者普遍存在業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，缺少政策和理論學(xué)習(xí)，有一定的盲目性，人與人之間存在戒備心理，缺少民主氣氛和凝聚力，缺乏對(duì)人才的培養(yǎng)和選拔。受外界因素的影響，男性的成功比率高于女性;年長者較年輕者決策更為理智和果斷，但缺乏競爭意識(shí);文化程度高的從業(yè)者更利于企業(yè)的決策和發(fā)展。
2.2 存在的問題
(1)企業(yè)機(jī)制中存在問題
企業(yè)的重大決策權(quán)集中在政府行政部門，企業(yè)在機(jī)構(gòu)設(shè)置、干部任免、職工進(jìn)出、工資標(biāo)準(zhǔn)等方面自主權(quán)不夠。更多的人動(dòng)時(shí)因?yàn)槠髽I(yè)制度存在問題。由于制度的原因，員工在工作崗位上找不到自己的位置，找不到努力工作的遠(yuǎn)景目標(biāo)。
(2)人才短缺
對(duì)于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特質(zhì)是具備綜合型經(jīng)營能力，既要具有一定的工程建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)知識(shí)和項(xiàng)目統(tǒng)籌管理能力，又要具有開闊的思維視野和經(jīng)營決斷、市場把握、社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)、資金運(yùn)作等綜合能力，而這些能力都需要較長時(shí)間的錘煉才能培養(yǎng)起來。因此，很多企業(yè)都不惜重金四處獵取這類人才。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分工的日趨專業(yè)化，企業(yè)對(duì)細(xì)分的“專業(yè)化經(jīng)營人才”的需求也顯著增大。包括項(xiàng)目經(jīng)營人才、物業(yè)經(jīng)營人才、金融投資運(yùn)作人才、跨區(qū)域經(jīng)營人才、國際化地產(chǎn)經(jīng)營人才等。
(3)人才匱乏制約組織管理模式建設(shè)
中國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍處于項(xiàng)目運(yùn)作階段，人員規(guī)模小，公司的組織模式基本圍繞項(xiàng)目展開，組織機(jī)構(gòu)靈活，組織管理相對(duì)簡單。而較大的房地產(chǎn)企業(yè)，則是從區(qū)域公司或項(xiàng)目公司擴(kuò)張發(fā)展而來。隨著規(guī)模的擴(kuò)大，組織管理與運(yùn)營模式越來越復(fù)雜，組織管理能力成為大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。同時(shí)，囿于關(guān)鍵人才的缺乏，科學(xué)理想的組織架構(gòu)很難真正有效運(yùn)行。因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的組織模式普遍處于探索實(shí)踐中。
3 強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的對(duì)策
針對(duì)以上提到的房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀以及存在的問題，提出了以下強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的對(duì)策:
3.1 堅(jiān)持企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視的原則
企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)要把人才問題當(dāng)成一種戰(zhàn)略來考慮，授權(quán)人力資源管理部門成立由高層管理人員、資深技術(shù)專家、企業(yè)優(yōu)秀骨干和技術(shù)人員代表組成的專門評(píng)選機(jī)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，制定出嚴(yán)格的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)和要求，由人力資源部門負(fù)責(zé)。把權(quán)力交給人力資源部門的相關(guān)人員，使其感受到自己的重要性，從而提高自己的工作熱情，將給企業(yè)帶來更大的匯報(bào)。
3.2 提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì)，特別要加強(qiáng)管理人員隊(duì)伍的建設(shè)
培養(yǎng)選拔優(yōu)秀的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人才是提高整個(gè)企業(yè)管理水平的有效措施和必要途徑。應(yīng)通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)。也可以招聘引進(jìn)知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)，為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境，以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干。同時(shí)，注意對(duì)決策層人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)定年度或項(xiàng)目利潤指標(biāo)，適度激勵(lì)，獎(jiǎng)懲分明。這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。使他們?cè)趯?shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。
3.3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)決策層人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制
規(guī)定年度或項(xiàng)目利潤指標(biāo)，完成指標(biāo)，有獎(jiǎng);反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動(dòng)力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們?cè)趯?shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。
3.4 采用“適才原則”
把適當(dāng)?shù)娜税才旁谶m當(dāng)?shù)奈恢蒙鲜怯萌说淖罡邷?zhǔn)則。正如管理理論不論先進(jìn)只論適用一樣，適才比優(yōu)秀的人才更重要。把一個(gè)能力不足的人安排在一個(gè)他不能勝任的職位上，那是強(qiáng)人所難，被用人也不必受寵若驚，這決不是件好事，經(jīng)受了不適應(yīng)的折磨，才知道那滋味的確不好受。而把一個(gè)能力非凡之士安排在一個(gè)平凡的職位上，那是對(duì)人力資源的浪費(fèi)，沒有哪個(gè)公司可以經(jīng)得起這種浪費(fèi)，杰出人才最終也只會(huì)棄你而去。
3.5 注重科學(xué)有效的培訓(xùn)，開發(fā)人力資源
當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現(xiàn)有人才的素質(zhì)，特別是要重點(diǎn)培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人才與中高級(jí)管理人才，并通過多種途徑和手段，對(duì)新員工、工程技術(shù)類人員、管理類人員、主要客戶進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)課程設(shè)計(jì)，分層次地對(duì)專業(yè)知識(shí)、技能、企業(yè)制度文化等內(nèi)容進(jìn)行深度培訓(xùn)。要依據(jù)組織的戰(zhàn)略，在與員工全面溝通的基礎(chǔ)上，為員工設(shè)計(jì)富有彈性的職業(yè)生涯，同時(shí)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯，為其設(shè)計(jì)培訓(xùn)和開發(fā)的系統(tǒng)計(jì)劃，提供員工開發(fā)技能和自我管理的機(jī)會(huì)。
3.6 加大人才培養(yǎng)力度，致力于創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織
內(nèi)部培養(yǎng)人才，有利于企業(yè)文化的傳承，有利于組織的穩(wěn)定發(fā)展，有利于打造配合默契的管理團(tuán)隊(duì)。因此，一些地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)構(gòu)建了系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系，針對(duì)不同類別和層次的人員，采取不同的培養(yǎng)方式，營造學(xué)習(xí)氛圍，致力于創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)，孕育企業(yè)核心能力。
4 總結(jié)
隨著行業(yè)競爭的加劇和企業(yè)的加速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)的高管激勵(lì)與約束、規(guī)模化發(fā)展遭遇的人才瓶頸、國企改制中人力資源管理的和諧轉(zhuǎn)型等成為行業(yè)人力資源管理的焦點(diǎn)問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在復(fù)雜環(huán)境中駕馭自己的市場經(jīng)營活動(dòng)，求得經(jīng)濟(jì)效益的提高，必須在企業(yè)人力資源管理工作上下功夫，只有這樣，房地產(chǎn)行業(yè)才能保持持久的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)，調(diào)控政策，問題，策略探討
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
前言
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴(kuò)張過快所引致的泡沫型增長愈發(fā)明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比遠(yuǎn)超過正常水平。利用收益還原法進(jìn)行對(duì)比，全國一、二線城市房價(jià)普遍高估，不難看出，當(dāng)今我國房價(jià)虛重，市場泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來極大不穩(wěn)定。同時(shí)，供需結(jié)構(gòu)性的不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費(fèi)，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價(jià)下數(shù)量相對(duì)過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個(gè)體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時(shí)，房地產(chǎn)商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團(tuán)價(jià)格聯(lián)盟，引發(fā)市場失效，房價(jià)虛高。因此國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策現(xiàn)在已經(jīng)日益成為重要的課題。
二．當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
1、我國房地產(chǎn)市場的資金來源結(jié)構(gòu)單一
從我國具體的情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對(duì)較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場風(fēng)險(xiǎn)便由銀行來分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會(huì)從財(cái)政撥款來填補(bǔ)銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒有被有效刺激的情況下，實(shí)體行業(yè)不景氣會(huì)使財(cái)政收入不足，于是地方政府會(huì)著力把土地價(jià)格賣得更高，如此便形成了一個(gè)惡性循環(huán)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已形成一個(gè)無形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財(cái)政、商業(yè)銀行，以及一些個(gè)人都從中獲益。在土地價(jià)格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時(shí)土地出讓實(shí)行協(xié)議出讓制度。因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開發(fā)商在土地價(jià)格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長期閑置。對(duì)此，1999年國土資源部了，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時(shí)間超過出讓合同中規(guī)定的動(dòng)工期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使剛權(quán)。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。
3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理
我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價(jià)位的商品房投資，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時(shí)，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設(shè)施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居民不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。
4,、地方政策落實(shí)不到位，保障性住房透明度堪憂，多項(xiàng)政策在地方實(shí)施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設(shè)僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴(yán)重低于預(yù)期。
有些居民對(duì)房地產(chǎn)的偏好過高，個(gè)人借房投機(jī)思想泛濫
通脹預(yù)期對(duì)于短期消費(fèi)的刺激為中國普通公民進(jìn)行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯(cuò)誤但有效的保證，使公民遵守相關(guān)政策的機(jī)會(huì)成本大于不遵守所帶來的機(jī)會(huì)成本。利益驅(qū)使下，政策落實(shí)成難題。
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過度商業(yè)化、市場化，泡沫破滅的機(jī)會(huì)成本極高
超高的房價(jià)收入比嚴(yán)重制約居民生活水平的提高。而房價(jià)泡沫的破碎則會(huì)帶來銀(行業(yè)乃至整個(gè)金融業(yè)的巨大動(dòng)蕩以及國民經(jīng)濟(jì)支柱的轟然崩塌。使得當(dāng)今市場在經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平之間進(jìn)退兩難。
三．針對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策策略的建議
市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來了極大挑戰(zhàn)，基于以上的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：
1、規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈
為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實(shí)到地方，必須切斷當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團(tuán)之間的利益關(guān)系。通過中央直屬部門監(jiān)管、重整土地儲(chǔ)備中心等手段可強(qiáng)制性貫徹中央政策，另外，完善相關(guān)部門干部考核制度，將其業(yè)績與房價(jià)調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導(dǎo)作用。除了利益鏈可能對(duì)政策實(shí)施造成阻礙，各地政策紛繁復(fù)雜也對(duì)購房者提出了很高的經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)要求，造成了不必要的購買成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。
2、開發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購房成本
房價(jià)的波動(dòng)對(duì)收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導(dǎo)致售房和購房者均持未來上漲預(yù)期，由于有風(fēng)險(xiǎn)存在，售房者需要購房者對(duì)房價(jià)下跌的可能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償――提價(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)組成了房價(jià)虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開發(fā)商在購房建設(shè)和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價(jià)指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風(fēng)險(xiǎn)敞口，從而部分緩解房價(jià)泡沫。
3、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，抑制投資過熱
除了各類市場手段和法律手段，政府還應(yīng)當(dāng)注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價(jià)下跌預(yù)期比政策手段效用更大，在政策實(shí)施過程中，應(yīng)注重培養(yǎng)普通市民對(duì)政策的信心，同時(shí)，嚴(yán)懲市場上的謠言散布者，適時(shí)披露市場信息。
四．結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)混合產(chǎn)品，同時(shí)具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平的重要衡量要素之一。當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會(huì)更靠近“兩個(gè)公平”，通過不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們會(huì)找到合適的有效的合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的優(yōu)良、有序、健康、持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。
參考文獻(xiàn)：
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論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場監(jiān)管壟斷
論文摘要:我國的房地產(chǎn)市場是伴隨著改革開放而發(fā)展起來的,20世紀(jì)90年代以來,隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立,城鎮(zhèn)住房制度的改革進(jìn)一步深化,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國內(nèi)國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重影響下,迎來了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”,使“中國房地產(chǎn)泡沫”成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重要問題之一。
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析
2008年10月,國房景氣指數(shù)連續(xù)10個(gè)月回落,達(dá)到99.68點(diǎn),兩年來首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國商品房銷售面積4.5億平方米,同比下降16.5%,商品房空置面積同比增長了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量嚴(yán)重萎縮,分別達(dá)到了49.6%和40.4%。全國70個(gè)城市中,有35個(gè)城市新建住宅銷售價(jià)格下降,深圳和廣州的新建住宅銷售價(jià)格降幅較大,同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數(shù)字,讓整個(gè)市場信心全面受挫。地產(chǎn)全行業(yè)陷入了數(shù)年來最為艱難的蕭條局面。6萬多家地產(chǎn)公司,數(shù)以萬計(jì)的員工的就業(yè),眾多白領(lǐng)和農(nóng)民工的收入,都系于一條產(chǎn)業(yè)鏈的興衰。作為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”,房地產(chǎn)業(yè)有著最廣泛的關(guān)聯(lián)影響,其低迷狀態(tài)必將傳導(dǎo)到下游的建材、建筑施工、家居等行業(yè),上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業(yè),乃至金融安全。地產(chǎn)行業(yè)在信貸政策重負(fù)下的蕭條,遠(yuǎn)比想象的后果更為嚴(yán)重。
為應(yīng)對(duì)危機(jī),國務(wù)院連續(xù)三次降息,并推出擴(kuò)大內(nèi)需的“4萬億元”計(jì)劃。也加大了保障性住房的建設(shè)力度,且出臺(tái)了一系列放松首次房貸的政策。同時(shí),在不斷出臺(tái)各種“救市”措施過程中,國家相關(guān)部門也在加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度,避免出現(xiàn)更大的“危機(jī)”。
二、房地產(chǎn)市場政府監(jiān)管的必要性分
(一)房地產(chǎn)市場存在壟斷性
房地產(chǎn)的壟斷性是由房地產(chǎn)特性決定的,房地產(chǎn)的主要特性是位置的不可移動(dòng)性,一幢房屋一旦確定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在樓層、朝向不同等因素,決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨(dú)立性,因此物業(yè)在出租和出售時(shí),帶有地域性和壟斷性,從而形成壟斷價(jià)格。由于房地產(chǎn)投入大,回收期長,因而能進(jìn)入房地產(chǎn)市場的只能是少數(shù)企業(yè)。再加上土地供應(yīng)的有限性和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)模要求等,很容易形成部分的或地域性的壟斷,土地一級(jí)市場由政府壟斷,經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩(wěn)定住房價(jià)格,保護(hù)消費(fèi)者利益,房地產(chǎn)市場必須要政府進(jìn)行監(jiān)管。
(二)房地產(chǎn)交易存在信息不對(duì)稱
由于房地產(chǎn)市場交易的高價(jià)值性,與土地附著物相聯(lián)系的房產(chǎn)等方面的信息擁有差異造成了信息嚴(yán)重不對(duì)稱。對(duì)開發(fā)商來說,其對(duì)商品質(zhì)量(內(nèi)在和外在的)了解的更清楚,從而信息的相對(duì)擁有量較多。而對(duì)一般的需求者來說,既沒有能力也沒有精力去尋求這些信息。信息不對(duì)稱一方面提高了房地產(chǎn)市場的交易成本,另一方面降低了市場的流動(dòng)性。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；新時(shí)期背景
一、當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
從2014年開始我國社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度已然已經(jīng)悄悄的發(fā)生了微妙的變化，隨著各大銀行紛紛暫緩部分房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一時(shí)間成了敏感話題。在過去的幾年里，中國政府政府針對(duì)房貸進(jìn)行了數(shù)次政策上的緊縮，這給中國房地產(chǎn)業(yè)帶來了不少的壓力。這一壓力除了來自于政府，更是來自于市場。其實(shí)從2013年開始，中國房地產(chǎn)泡沫危機(jī)就已經(jīng)開始顯現(xiàn)了，二三線城市的房地產(chǎn)泡沫率先破裂。
2014年下半年，有關(guān)于中國樓市樓價(jià)將大跌的傳聞不斷傳出。從去年統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，我國大部門城市住宅價(jià)格均有所變動(dòng)，新建商品房價(jià)格出現(xiàn)一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分樓盤價(jià)格大幅下跌。在這種情況下，眾多房地產(chǎn)商紛紛下調(diào)樓盤價(jià)格，試圖通過降價(jià)達(dá)到提量促銷的效果。
當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)不再像前些年那樣好做，經(jīng)濟(jì)的放緩、融資成本的上升以及流動(dòng)性偏緊給原本火爆的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水。二三線城市房地產(chǎn)過剩、高空置率無一不顯示著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營與管理風(fēng)險(xiǎn)的加大。探索出一套適應(yīng)于當(dāng)前新時(shí)期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略顯得非常的重要。
二、新時(shí)期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略
（一）打造房地產(chǎn)品牌
本人認(rèn)為品牌永遠(yuǎn)不過時(shí)，不管是哪一個(gè)時(shí)期，品牌永遠(yuǎn)都會(huì)受到大眾的歡迎與認(rèn)可。新時(shí)期背景下房地產(chǎn)的經(jīng)營管理應(yīng)當(dāng)建立在良好的房地產(chǎn)品牌這一基礎(chǔ)上。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)趨于飽和，市場競爭已經(jīng)達(dá)到了白熾化狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)必須打造屬于自己的戰(zhàn)略品牌，同時(shí)不斷的優(yōu)化自身配置，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度，增強(qiáng)品牌意識(shí)。只有打出了屬于自己的房地產(chǎn)品牌，才能最大程度的獲得消費(fèi)者的認(rèn)可與信任，才能吸引消費(fèi)者，才能擴(kuò)大市場占有率。
（二）提高物業(yè)管理效率
在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理很大程度上在其軟實(shí)力與硬件上體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，提高物業(yè)管理效率能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。
本人認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照企業(yè)制度以及相關(guān)房管部門的要求積極進(jìn)行物業(yè)管理的改革，在最大程度上做好住宅小區(qū)的服務(wù)與管理工作，滿足住戶對(duì)于物業(yè)管理的要求。物業(yè)管理效率的提高應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面展開：一是構(gòu)建一支優(yōu)秀的物業(yè)管理隊(duì)伍，提高物業(yè)管理與服務(wù)的水平；二是加強(qiáng)物業(yè)管理內(nèi)部制度建設(shè)，做到對(duì)內(nèi)的嚴(yán)格要求，將服務(wù)住戶的物業(yè)理念時(shí)時(shí)放在心中；三是開展相關(guān)培訓(xùn)工作，加強(qiáng)物業(yè)管理員工服務(wù)意識(shí)，提高物業(yè)管理效率。
（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)營銷管理技能
打造房地產(chǎn)品牌以及提高物業(yè)管理效率是對(duì)房地產(chǎn)軟實(shí)力的拔高，而強(qiáng)化房地產(chǎn)營銷技能則是從外部提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理效率。
房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的目標(biāo)一個(gè)是服務(wù)，另一個(gè)就是銷售。本人認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的強(qiáng)化離不開營銷管理技巧的提升。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗很大程度上取決于房地產(chǎn)銷售工作的成績。情話房地產(chǎn)營銷管理技能可以有效提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理中不容忽視的重要環(huán)節(jié)。首先房地產(chǎn)營銷管理人員應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)營銷技能的培訓(xùn)，主動(dòng)掌握當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)，學(xué)習(xí)新的營銷技巧；其次，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷管理辦法，根據(jù)不同的客戶群體制定針對(duì)性的營銷方案，提高營銷成功率。
（四）注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)營管理面臨的重大挑戰(zhàn)之一。在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必須重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。經(jīng)融危機(jī)以來，我國不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)ω?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不重視、或是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)而倒閉。
新時(shí)期背景下，樓市泡沫不斷破裂，國家針對(duì)樓市的政策不斷緊縮，市場環(huán)境險(xiǎn)象環(huán)生。在這種情況下，注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制顯得更加重要。
本人認(rèn)為在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，首先就必須企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的開展，從傳統(tǒng)的事后控制轉(zhuǎn)移到事前控制上來，這就需要在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制過程中樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；其次就是在工程項(xiàng)目加強(qiáng)成本的控制，盡可能地對(duì)現(xiàn)有的施工工藝進(jìn)行不斷的優(yōu)化和完善，切實(shí)加強(qiáng)新工藝技術(shù)的應(yīng)用，并緊密結(jié)合項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行可行性論證，才能更好地促進(jìn)整個(gè)工程安全高效的完成；最后就是在整個(gè)項(xiàng)目完成之后，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)其的維護(hù)管理，切實(shí)提高自身抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
三、小結(jié)
綜上所述，在新時(shí)期背景下強(qiáng)化房地產(chǎn)的經(jīng)營管理顯得非常重要。打造房地產(chǎn)品牌，不斷的優(yōu)化自身配置，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度，增強(qiáng)品牌意識(shí)；提高物業(yè)管理效率，在最大程度上做好住宅小區(qū)的服務(wù)與管理工作，滿足住戶對(duì)于物業(yè)管理的要求；強(qiáng)化房地產(chǎn)營銷管理技能，提高營銷成功率；注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。
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論文摘要：文章對(duì)房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生與危害及其對(duì)策作簡要分析。2010年我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整，旨在抑制過快增長的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。
一、房地產(chǎn)市場泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià)，不能長期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過一定的時(shí)間它必然會(huì)下降到符合其價(jià)值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時(shí)，便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場，同時(shí)由于美元貶值，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房價(jià)飛漲，使得國民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭過于強(qiáng)勁，一躍成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房價(jià)一路飆升，許多地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價(jià)”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場需求導(dǎo)致房價(jià)非理性上漲。需求是市場的根本推動(dòng)力。我國是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國家，國民對(duì)住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場的主動(dòng)權(quán)，在利益的驅(qū)動(dòng)下，房價(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價(jià)、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價(jià)值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導(dǎo)致房價(jià)隨地價(jià)飆升。我國的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下，地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報(bào)，只有不斷抬高房價(jià)，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場，間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升；同時(shí)，銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)性，致使各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四，各地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過于寬松，地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權(quán)益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價(jià)過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會(huì)安定與發(fā)展。
第二，泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會(huì)引發(fā)劇烈的金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，投機(jī)者破產(chǎn)，最終銀行將會(huì)成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對(duì)國家今后的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長久的負(fù)面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策
第一，銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時(shí)，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二，加強(qiáng)管理土地市場。土地交易價(jià)格是房價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，因此要對(duì)土地市場進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺(tái)相應(yīng)的政策來遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為，保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
【論文關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)換；公允價(jià)值；資本公積
一、投資性房地產(chǎn)概念的提出
我國房地產(chǎn)行業(yè)自上個(gè)世紀(jì)末開始快速發(fā)展，同時(shí)與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也很快。房地產(chǎn)行業(yè)在近些年國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中起到了重要作用，但同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)處理顯現(xiàn)出諸多問題。2000年3月，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)正式通過了《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，并于2001年1月1日起開始實(shí)施。而我國，企業(yè)所擁有的房地產(chǎn)，即使是用作投資的房地產(chǎn)按照當(dāng)時(shí)的會(huì)計(jì)制度與政策規(guī)定，仍然作為固定資產(chǎn)處理，并按其估計(jì)使用年限計(jì)提折舊。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，這種核算方法已經(jīng)完全不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)情況。2006年2月15日財(cái)政部頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，根據(jù)新準(zhǔn)則，在我國投資性房地產(chǎn)開始單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映。
所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
先來了解一下投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則對(duì)成本模式和公允價(jià)值模式下其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以及投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)分別做了說明，但是對(duì)于同一資產(chǎn)從其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理并未詳盡說明，以下對(duì)此進(jìn)行探析。
（一）在投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的情況下，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡單。
其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫存商品”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”等科目。如果其他資產(chǎn)發(fā)生減值，計(jì)提的減值準(zhǔn)備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。
當(dāng)投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后其他資產(chǎn)的入賬價(jià)值，其中，原始價(jià)值、累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷應(yīng)分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，賬務(wù)處理與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)相反。
所以成本模式計(jì)量的情況下，在其他資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)換時(shí)只要將對(duì)應(yīng)科目調(diào)整即可。
（二）在投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)復(fù)雜。
自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。
轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”等，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫存商品”等科目。
轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入資本公積，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”等，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫存商品”、“資本公積－其他資本公積”等科目。
如果投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值，計(jì)提的減值準(zhǔn)備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，如果以前未發(fā)生轉(zhuǎn)換，單純的從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，按照準(zhǔn)則規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等，貸記“投資性房地產(chǎn)”、借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。
但是如果是由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額已計(jì)入其他資本公積，在該投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入其他資本公積如何處理，準(zhǔn)則并未詳盡說明，下面就此問題給出一些處理建議：
建議一：將原計(jì)入其他資本公積的金額轉(zhuǎn)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。
這樣操作符合準(zhǔn)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)回的其他資產(chǎn)按照轉(zhuǎn)回日公允價(jià)值計(jì)量，轉(zhuǎn)回日公允價(jià)值與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)前賬面價(jià)值的差額全額確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益。
但是其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)，相當(dāng)于其他資產(chǎn)的性質(zhì)未變，但確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，這一點(diǎn)不太符合資產(chǎn)的處理方式，一般的資產(chǎn)都是按照歷史成本計(jì)量，不會(huì)因?yàn)楣蕛r(jià)值的變動(dòng)而改變資產(chǎn)的成本。
例如：20×1年1月1日，甲公司將自用辦公樓開始對(duì)外出租，賺取租金收入，該辦公樓停止自用，開始對(duì)外出租起轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，賬面價(jià)值35000萬，公允價(jià)值38000萬，甲公司對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量，因此形成投資性房地產(chǎn)38000萬，其他資本公積3000萬。
同年20×1年12月31日，甲公司決定將該辦公樓收回，停止對(duì)外租賃，開始自用，自此投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為40000萬，因此確認(rèn)固定資產(chǎn)40000萬，公允價(jià)值變動(dòng)損益2000萬，同時(shí)其他資本公積3000萬轉(zhuǎn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益。
這樣處理的結(jié)果就是，自用房地產(chǎn)這項(xiàng)固定資產(chǎn)年初賬面價(jià)值35000萬，年末賬面價(jià)值40000萬，確認(rèn)了公允價(jià)值變動(dòng)損益5000萬。這樣的處理方式會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)總額和企業(yè)利潤增加，有些企業(yè)會(huì)利用此種處理方法來操縱企業(yè)利潤。當(dāng)我們對(duì)這種企業(yè)進(jìn)行投資的時(shí)候，應(yīng)該考慮到因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的資產(chǎn)總額增加和利潤增加，對(duì)投資企業(yè)進(jìn)行考核時(shí)，應(yīng)該剔除這部分因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的利潤增加部分，來評(píng)估被投資企業(yè)的真實(shí)利潤水平。因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的利潤增加可以看成是一種虛增的利潤，資產(chǎn)還是那個(gè)資產(chǎn)，房子還是那個(gè)房子，沒有發(fā)生什么變化，只是因?yàn)檗D(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)，又轉(zhuǎn)回固定資產(chǎn)，采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，才使得資產(chǎn)總額增加和利潤增加。
建議二：原計(jì)入其他資本公積的金額不予調(diào)整。
即在投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回自用房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入其他資本公積的金額不予調(diào)整，這樣處理的結(jié)果是：其他資本公積的金額將永久存在，這樣操作與其他資本公積的性質(zhì)不符。
仍以甲公司為例，20×1年12月31日，甲公司決定將該辦公樓收回，停止對(duì)外租賃，開始自用，自此投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為40000萬元，此時(shí)只確認(rèn)固定資產(chǎn)40000萬元，公允價(jià)值變動(dòng)損益2000萬元。
最后，自用房地產(chǎn)這項(xiàng)固定資產(chǎn)年初賬面價(jià)值35000萬，年末賬面價(jià)值40000萬，確認(rèn)了公允價(jià)值變動(dòng)損益2000萬，資本公積－其他資本公積余額3000萬元。
根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，其他資本公積，是指股本溢價(jià)(或資本溢價(jià))項(xiàng)目以外所形成的資本公積。其中主要包括直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失。直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失由多種事項(xiàng)引起，存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是其中的一種，當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積－其他資本公積”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”。因此，當(dāng)投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回自用房產(chǎn)時(shí)，按照投資性房地產(chǎn)處置的規(guī)定，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)銷與其相關(guān)的其他資本公積，因此自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)形成的其他資本公積應(yīng)轉(zhuǎn)出。
建議三：投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，按照轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)前的價(jià)值計(jì)量，已計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益或者資本公積－其他資本公積的部分沖銷。
準(zhǔn)則可以規(guī)定由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后，必須在一定時(shí)間以后才能再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)，或者規(guī)定在同一個(gè)會(huì)計(jì)年度，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，按照資產(chǎn)未轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)前的價(jià)值計(jì)量。
仍以甲公司為例，20×1年12月31日，甲公司決定將該辦公樓收回，停止對(duì)外租賃，開始自用，自此投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為40000萬元，此時(shí)只確認(rèn)固定資產(chǎn)35000萬元，沖減原形成的資本公積3000萬元，并補(bǔ)提當(dāng)年的折舊。
