時間：2022-09-06 18:33:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理服務(wù)論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
面對日益激烈的市場競爭，物業(yè)管理企業(yè)如何求生存、求發(fā)展，這是我們的當務(wù)之急。筆者試圖就新世紀的行業(yè)特點，談?wù)剛€人的看法。
一、奉行“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量平臺
新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業(yè)管理行業(yè)來說，既是機遇又是挑戰(zhàn)。面對即將到來的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺，才能獲得市場。
第一，建設(shè)“天人合一”的居住區(qū)。市場的開放和經(jīng)濟的發(fā)展，必然使人們的生活水平從量到質(zhì)的飛躍。人們對居住環(huán)境的需求將不滿足于現(xiàn)有的條件，向往的是“天人合一”的環(huán)境，關(guān)注的是居住質(zhì)量，追求的是高品位的生活。因此，新世紀的居住區(qū)建設(shè)，應(yīng)當把“以人為本”的服務(wù)理念，貫穿到房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)的全過程中，人才能營造出中國“天人合一”的居住環(huán)境，滿足人們的需求。首先要充分應(yīng)用社會學(xué)和心理學(xué)理論，既考慮居住者相互聯(lián)系、增進鄰里間活動與交往的機會，又考慮每戶甚至每人都有自身隱私、不愿公開的心理需要；其次是應(yīng)用生態(tài)環(huán)境學(xué)理論，從社區(qū)選址到建設(shè)都要注意保持區(qū)內(nèi)自然景觀和生態(tài)環(huán)境，以保持原有地形的起伏與湖泊的走勢，依自然環(huán)境來鋪設(shè)道理等；再次是應(yīng)用美學(xué)理論，即通過整體規(guī)劃設(shè)計來表列社區(qū)美觀的建筑風(fēng)格、生態(tài)環(huán)境的保持、小品的形式與布置，使人造景觀與自然環(huán)境最佳地融為一體。與此同時，應(yīng)用智能化技術(shù)，以微電腦實現(xiàn)客訪、防盜、防火、防警等系統(tǒng)的自動化控制；自動檢測空調(diào)系統(tǒng)的溫度、濕度、風(fēng)速、風(fēng)壓等參數(shù)；水、電、煤氣表出戶計費；保健、家庭辦公等功能。從而使居室、教育機構(gòu)、文化娛樂、商業(yè)配套、休閑等場所，都讓人感受到一種高雅文化環(huán)境的氛圍，使居住者產(chǎn)生對居住環(huán)境的認同感。
第二，提供“以人為本”的人性化服務(wù)。21世紀是質(zhì)量的世紀，這是一種新趨勢，更是一種新挑戰(zhàn)。物業(yè)管理作為勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，最終的顧客是居住者，居住者的滿意才是衡量物業(yè)公司工作的最終標準。無論是顧客、發(fā)展商還是物業(yè)公司，對物業(yè)管理越來越關(guān)注的是服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量自然而然地成為關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的核心問題。市場競爭使物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷著從經(jīng)驗式的管理向理性管理的轉(zhuǎn)變，這就要求物業(yè)管理企業(yè)：一方面要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理；不斷捐納優(yōu)秀人才、建立系統(tǒng)化的人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進修和深造制度，提高人員的綜合素質(zhì)；投入大量的人才、物力和時間等資源，從企業(yè)的經(jīng)營理念、發(fā)展戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等進行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。另一方面要創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，市場迫使物業(yè)公司將管理的重點放在對硬件管理上的同時，注重如何進行對顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從完善居住者的居住生活出發(fā)，提供高水準的服務(wù)；以誠懇、守信、積極的態(tài)度對待居住者；關(guān)心居住者，滿足居住者的需要，不斷改進服務(wù)質(zhì)量。只有這樣，才能真正尊重居住者的理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。
第三，營造具有中國特鈀的“人文”居住環(huán)境。居住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于如何創(chuàng)造一個人性化的環(huán)境。物業(yè)管理在注重高質(zhì)量、高水平服務(wù)的同時，把“感情投資”看作是物業(yè)管理活動的重要組成部份，力求把自已變?yōu)樯鐓^(qū)群眾的核心，使人們信任、依賴與求助于它；利用公眾假日，組織豐富多彩的社會活動，為居住者提供廣泛的交流機會，以此推動和協(xié)調(diào)物業(yè)區(qū)居住者之間的人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，在居住區(qū)中創(chuàng)造出沒有“陌生人”的理想家園，增強居住者對居住區(qū)的歸屬感。
二、運用專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理手段，開拓進取，提高參與市場的競爭力
中國物業(yè)管理企業(yè)面臨的競爭將不僅僅是國內(nèi)的競爭，還有國際性的競爭。在競爭中形成國有企業(yè)、私營企業(yè)、外資企業(yè)、合資企業(yè)多元競爭的局面。如果沒有意識上、思想上的制高點，也就難以占領(lǐng)市場競爭上的制高點。因此，國內(nèi)物業(yè)管理走規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化的道路，是時代的呼喚。1、專業(yè)化管理是提高管理服務(wù)水平的先決條件。專來化體現(xiàn)在專業(yè)技能和專業(yè)分包兩方面。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)首先要折好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能。員工是企業(yè)最有價值的資源，也是唯一能提供競爭爭優(yōu)勢的潛在力量。員工管理是服務(wù)行業(yè)的核心工作，提高管理服務(wù)水平，根本途徑只能是進行員工管理。通過抓好管理人才的培養(yǎng)，解決“顧客對服務(wù)質(zhì)量的需求與企業(yè)管理水平之間的鄧盾、管理人才的缺乏和培訓(xùn)能力不足之間的矛盾”，解決企業(yè)長久發(fā)展的問題。其次，要做好分包工作的評估和考核。不型物業(yè)管理企業(yè)除配備小修所需的人員外，將保安、清潔、維修等項目以合同的形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做，而物業(yè)公司將代表居住者監(jiān)督各類專營公司的工作，這樣，物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，按合同進行管理協(xié)調(diào)、考核評價。
2、規(guī)范化管理是增強服務(wù)質(zhì)量觀念的前提。沒有規(guī)矩，不成方圓。在市場經(jīng)濟日益成熟的今天，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當有意識地引進國外已經(jīng)成熟的管理、經(jīng)營和服務(wù)思想、方法，以科學(xué)的手段規(guī)范管理。按照ISO9000標準，建立一套完整、規(guī)范的管理體系、工作標準和服務(wù)程序，明確規(guī)定每一個崗位的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍?，讓每一個員工工作都有章可循，才能確保工作質(zhì)量，全面提高企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。通過調(diào)查分析顧客的真正需要，科學(xué)地分解、組合管理服務(wù)過程，最大限度地提高工作效率，從而使管理工作步入標準化、規(guī)范化的軌道。
3、科學(xué)化管理是創(chuàng)造企業(yè)高效率的保證?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，這已經(jīng)是被現(xiàn)實證明的真理。通訊技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)運作技術(shù)、多媒體應(yīng)用技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)的發(fā)展普及和運作，為實施智能化小區(qū)管理和節(jié)約管理成本提供了可能。因此，高新技術(shù)手段為有實力的物業(yè)公司提供了新的競爭資本。研究和應(yīng)用新的物業(yè)管理技術(shù)，全面提升管理服務(wù)平臺，節(jié)約服務(wù)成本，將會為物業(yè)管理企業(yè)提供新的競爭手段，誰領(lǐng)先掌握了這種手段，誰就能有效地占領(lǐng)市場。國內(nèi)市場化競爭的日趨激烈，國際市場的逐步形成，給物業(yè)管理提出了全新的課題：誰先掌握科技，誰就能夠把握市場的脈搏。物業(yè)管理企業(yè)一要建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)，落實電腦化管理。利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)，在記錄、查詢有關(guān)物業(yè)管理資料的基礎(chǔ)上，參與物業(yè)管理決策，及時、準確地反映企業(yè)經(jīng)營管理中的狀況，發(fā)揮輔助決策的作用，提高自動化程度，減少重復(fù)的工作，節(jié)省人力，也大大提高工作效率。二要采用網(wǎng)絡(luò)科技，實現(xiàn)智能化管理。智能化建筑在21世紀將成為國際都市的潮流，物業(yè)管理應(yīng)適應(yīng)社會發(fā)展的需要，要突破傳統(tǒng)的觀念，引入網(wǎng)絡(luò)科技手段，才能發(fā)揮智能建筑應(yīng)有效果，最大限度地滿足居住者的需求。
三、實施集團化、規(guī)?；?jīng)營和品牌戰(zhàn)略，贏得市場份額
目前，企業(yè)競爭戰(zhàn)略中的主要方向是品牌戰(zhàn)略。通過實施品牌戰(zhàn)略，擴大企業(yè)的競爭優(yōu)勢，形成一批規(guī)?；⒓瘓F化的企業(yè)。優(yōu)勢強化的企業(yè)優(yōu)勢互補和優(yōu)勢疊加，能夠形成立業(yè)的“航空母艦”，從而提高行業(yè)的競爭能力，才能與跨國公司相抗衡。
首先，品牌戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的“助產(chǎn)士”。品牌是企業(yè)的招牌，是企業(yè)的信譽，更是企業(yè)發(fā)展的“助產(chǎn)士”。物業(yè)管理企業(yè)要想保持其行業(yè)領(lǐng)先地位，一定要有自已的品牌，必須把產(chǎn)業(yè)發(fā)展匯入到這一潮流中，制定和實施品牌戰(zhàn)略。要樹立品牌發(fā)展意識，充分認識到“一個品牌可以帶來一方市場”的市場選擇，把提高質(zhì)量創(chuàng)造品牌的重要性列上發(fā)展議程，并切實將名牌意識融入企業(yè)的經(jīng)營行為當中。從質(zhì)量競爭、集團經(jīng)營、技術(shù)創(chuàng)新、宣傳推廣等方面入手催生品牌。通過較準確的市場定位，創(chuàng)造出與市場需求相適應(yīng)的“產(chǎn)品”，體現(xiàn)自已的品牌特色，從而創(chuàng)造出企業(yè)的品牌效應(yīng)，不僅有助于與廣大的直接相關(guān)的公眾建立一種良好的信任與合作關(guān)系，也有助于在不直接相關(guān)公眾中樹立威信產(chǎn)生親和力，造成“慕名而來”的結(jié)果，從而有利于企業(yè)的發(fā)展。
其次，規(guī)?；?jīng)營給消費者提供信心。隨著科技的發(fā)展，物業(yè)配備的設(shè)備將越來越先進、復(fù)雜，物業(yè)公司為此建設(shè)一支龐大的技術(shù)隊伍是不合實際的，那種分散型的人員多、成本大、“五臟俱全”的管理和經(jīng)營方式，必然被規(guī)?；瓦B鎖經(jīng)營形式為特征的全國規(guī)模的物業(yè)公司所取代。規(guī)模效應(yīng)的物業(yè)才能吸引專業(yè)人才、充分發(fā)揮專業(yè)人才的作用，最終實現(xiàn)提高質(zhì)量、降低成本的目標。物業(yè)管理企業(yè)靠良好的管理和服務(wù)進入和占領(lǐng)市場，健全科學(xué)的組織機構(gòu)，各職能部門各司其職，既分工又合作，大型物業(yè)管理公司以其雄厚的實力，成片甚至跨地區(qū)承接樓盤的管理服務(wù)工作，用其規(guī)?；c集約化相融合的經(jīng)營優(yōu)勢，大大降低成本，獲可觀利潤并贏得市場，甚至壟斷市場。小型企業(yè)依賴專營公司，大型企業(yè)實現(xiàn)集團化經(jīng)營。因此，只有充分發(fā)揮企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢，才能憑借規(guī)模的群體效應(yīng)、集團化的雄厚實力和輻射力，實現(xiàn)資源的共享和低成本的市場擴張。
在秦皇島市，由于物業(yè)管理服務(wù)起點低，大量的物業(yè)服務(wù)民營企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，促使物業(yè)服務(wù)市場競爭激烈，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，市場空間得到了拓展，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)所提供的專業(yè)化、個性化服務(wù)要求越來越高。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;服務(wù)營銷;營銷策略
文章編號：1674-3520（2014）-11-00-01
一、物業(yè)的價格營銷策略要精準
隨著房地產(chǎn)物業(yè)市場越來越規(guī)范化，發(fā)展商“微利”的時代已經(jīng)來臨，近年來，樓盤銷售競爭也日趨激烈，注重樓盤品質(zhì)與品牌的整體營銷策劃，早已成為發(fā)展商最為激烈的競爭手段，制定一個合理的價格營銷策略才是在“微利”時代下取勝的關(guān)鍵。
物業(yè)產(chǎn)品價格是指在房屋建筑、建設(shè)用地開發(fā)以及經(jīng)營過程中，凝結(jié)在物業(yè)商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現(xiàn)形式。通俗地來理解就是指消費者為獲得物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)所支付的貨幣數(shù)目。它受到房屋建造的全過程的造價（開發(fā)成本）、流通費用、稅金和利潤組成，因此開發(fā)商想要在價格上贏得競爭優(yōu)勢，需要從這幾個方面下手考慮，制定優(yōu)質(zhì)的價格營銷策略，在確保房屋質(zhì)量的前提下，又能滿足住戶用戶需求，贏得勝利。
二、物業(yè)服務(wù)營銷重在管理的高效高質(zhì)
物業(yè)管理包括居民物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及其它用途的物業(yè)，當今社會，物業(yè)與業(yè)主的矛盾日趨惡化，業(yè)主在談?wù)摌潜P是否值得購買的首要考慮因素就是物業(yè)管理是否完善。作為一名普通用戶，當發(fā)生問題時，最需要的是物業(yè)能夠第一時間的解決問題，這時候高效高質(zhì)處理問題的能力，就尤為重要，一旦有了優(yōu)秀的案例，市場傳播就會自動擴散，從而能很快建立良好的市場口碑，為之后的營銷發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
三、物業(yè)管理轉(zhuǎn)為服務(wù)營銷
與市場上其它商品一樣，房地產(chǎn)商品也有售后服務(wù)――這就是物業(yè)管理，物業(yè)管理在中國是一個新興的行業(yè)，大多數(shù)發(fā)展商沒有認識到物業(yè)服務(wù)企業(yè)其實就是服務(wù)產(chǎn)品的營銷企業(yè)，才產(chǎn)生了一些不利于發(fā)展的因素。在《物業(yè)管理條例》中，也已把“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，其實，只要物業(yè)公司認清楚，業(yè)主就是你的顧客，顧客可以購買你的產(chǎn)品，也可以不買你的產(chǎn)品，把管理業(yè)主的思維轉(zhuǎn)化到服務(wù)業(yè)主的思維上來，善于細分市場，找準目標市場，以先進的經(jīng)營理念、專業(yè)化隊伍、規(guī)范化管理、人性化服務(wù)來實施物業(yè)服務(wù)營銷活動。物業(yè)服務(wù)營銷是服務(wù)經(jīng)濟時代的必然產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提升其服務(wù)競爭優(yōu)勢，增強其核心競爭力，采取服務(wù)營銷策略來參與物業(yè)服務(wù)市場競爭才是理性的選擇。
四、結(jié)論
本文從HS物業(yè)管理有限公司的實際情況出發(fā)，對秦皇島地區(qū)的物業(yè)管理公司進行了深入研究，同時同當?shù)氐氖袌銮闆r進行了調(diào)研與分析，掌握了當前物業(yè)管理市場的基本狀況與基本需求，探索了未來HS物業(yè)管理公司的發(fā)展方向與趨勢。得到以下結(jié)論：
（一）HS物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在滿足顧客基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上尋求創(chuàng)新產(chǎn)品。隨著經(jīng)濟全球化發(fā)展，HS物業(yè)管理公司面臨的已不僅僅是國內(nèi)的競爭者，國外專業(yè)物業(yè)管理公司也在不斷蠶食著中國物業(yè)市場，因此僅僅追隨競爭者的腳步是遠遠不夠的，再提供高標準物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)產(chǎn)品的同時，企業(yè)應(yīng)該依據(jù)顧客需求，開發(fā)創(chuàng)新性產(chǎn)品。
（二）服務(wù)營銷是HS 物業(yè)管理公司發(fā)展的基石。作為服務(wù)型企業(yè)，HS物業(yè)管理公司永遠要將顧客放在第一位，而作為發(fā)展中的企業(yè)，HS物業(yè)管理公司要想從眾多物業(yè)管理企業(yè)中脫穎而出，就必須開發(fā)創(chuàng)新型服務(wù)產(chǎn)品，同時追求獨特服務(wù)理念，制定區(qū)別于競爭者的產(chǎn)品策略，尋找新的盈利平衡點，通過有效的溝通，塑造新穎的企業(yè)品牌與商標，在飛速發(fā)展的市場中，尋找突破口。
（三）有效的公司制度、人才結(jié)構(gòu)是公司發(fā)展的有力保證。員工是HS物業(yè)管理公司直面顧客的一線人員，因此，加強內(nèi)部管控，建立完善的公司管理制度，實行有效的員工培訓(xùn)與考核制度，對于保證公司服務(wù)質(zhì)量、提高顧客滿意度具有重要作用。
本文的創(chuàng)新點：
1、對物業(yè)管理的概念進行了補充，提出了軟服務(wù)與硬服務(wù)的概念。
2、提出創(chuàng)新性產(chǎn)品的服務(wù)理念
3、依據(jù)不同員工，提出詳細考核制度與考核指標
4、提出HS物業(yè)管理企業(yè)的具體工作流程。
本文的不足：本文研究范圍主要來自HS物業(yè)管理公司，而主要數(shù)據(jù)在2012年之前;同時閱讀市場營銷、物業(yè)管理、服務(wù)營銷等相關(guān)的論文有限，沒有對整體的研究趨勢進行很好的把控;本人市場營銷知識有限，對相關(guān)理論介紹不足，對論文的整體研究產(chǎn)生了一定的影響。
隨著步入21世紀，我國物業(yè)管理行業(yè)將進入黃金時代，物業(yè)管理專業(yè)知識不斷成熟、市場不斷擴大、業(yè)主的消費水平不斷提高、法律制度不斷健全，越來越多的物業(yè)管理公司加入了競爭的行列，因此HS物業(yè)管理公司要建立自己成熟的市場、獲得長久的競爭優(yōu)勢，是一件長期的、艱巨的工作，不能一蹴而就，必須要進行精準的市場定位，充分進行企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境分析，對市場進行完整的市場調(diào)研，堅持高要求的服務(wù)標準，以無微不至的服務(wù)與高水平的管理，昂首進入經(jīng)濟競爭的新時代。
參考文獻：
[1]鄭曉奮《物業(yè)管理》 東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2009-11-1
[2]周素萍 《物業(yè)服務(wù)營銷管理》 清華大學(xué)出版社，2011-9
日前，______物業(yè)管理有限公司員工參加了——省房協(xié)舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班。培訓(xùn)完畢，學(xué)員們踴躍撰寫論文交流學(xué)習(xí)體會。在論文中，學(xué)員們結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀，為從根本上解決一些在實際工作中存在的問題，促進___物業(yè)管理水平的進一步提高，加快___物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提出了自己的見解。從11月8日起，我們將分期刊登部分學(xué)員的論文以饗各位同仁，希望引起大家的共鳴。
小區(qū)文化是小區(qū)管理處與業(yè)主之間創(chuàng)造的一種互動的整體性的社區(qū)氛圍，并非單純指一些娛樂性的群眾活動。如同一個企業(yè)的企業(yè)文化一樣，對這個群體里的所有人均起著渲染和影響作用。隨著觀念的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)接受了買房子是買70年生活方式的觀念。而這種生活方式最直接體現(xiàn)于小區(qū)文化中——積極、健康、向上的小區(qū)文化反映了小區(qū)的生命力，關(guān)系到房子的升值和保值。不僅可以增加業(yè)主對樓盤的忠誠度，而且堅定潛在消費者的購買信心。
小區(qū)文化所包含的內(nèi)容也日益豐富，包括物業(yè)的建筑風(fēng)格、社區(qū)規(guī)劃、綠化、配套設(shè)施、地段、發(fā)展商的策劃、業(yè)主社會地位、物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)活動等等。一個小區(qū)文化氛圍和格調(diào)的形成，與整個小區(qū)設(shè)計、開發(fā)、銷售的各個環(huán)節(jié)緊密相關(guān)，也只有在建筑設(shè)計、物業(yè)管理、營銷及廣告方面都要有一個整體的以人為本的思路，才可能體現(xiàn)出物業(yè)和業(yè)主的特色。滿足人性中對文化的追求。照顧到人們對于所居住物業(yè)的精神需要、進而形成小區(qū)特有的文化氛圍和格調(diào)。
同時，小區(qū)文化的建立還是一個長期的過程。一種高雅的小區(qū)文化的形成，是發(fā)展商，管理機構(gòu)及業(yè)主、住戶共同努力的結(jié)果。并且在小區(qū)文化這一園地中，發(fā)展商及管理機構(gòu)更多是個園丁的角色，小區(qū)文化的基本載體是全體業(yè)主、住戶。他們的生活模式、價值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個小區(qū)文化的面貌。
對于小區(qū)文化活動組織及創(chuàng)意首先要關(guān)注不同人群的不同需求；接著要注重參與性；然后要娛樂性、文化性和宣傳價值并重；最后要傳統(tǒng)化 創(chuàng)新化。在一個小區(qū)的小區(qū)文化活動策劃中，要將一些活動固定為習(xí)俗。這樣才能給業(yè)主和潛在消費者一個印象小區(qū)：小區(qū)的小區(qū)文化活動是豐富多彩、永不落幕的。如：元宵燈謎會、重陽登高、新春晚會、少兒夏令營等。
但同時也需要根據(jù)具體環(huán)境、社會風(fēng)尚和業(yè)主需求不斷策劃一些形式新穎的活動，以保持業(yè)主對我們小區(qū)文化活動的期待和關(guān)注。
作為物業(yè)管理企業(yè)，我們應(yīng)當認識到，企業(yè)的文化行為必須與企業(yè)的市場競爭及企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密地聯(lián)系起來，從營銷的角度來審視自身的文化行為，把文化上升到企業(yè)經(jīng)營和市場推銷的層面。同時，使企業(yè)文化與小區(qū)文化相互協(xié)調(diào)與融合，并促使二者之間實現(xiàn)良性互動，在小區(qū)文化中提倡人文關(guān)系，通過科普文化、環(huán)境文化、休閑文化、視覺文化、網(wǎng)絡(luò)文化等的營造，為社區(qū)成員提供商品味的文化服務(wù)。
論文關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營：盈利模式優(yōu)化
目前，中國的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務(wù)費用標準和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)公司長期低水平運營，服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。
為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營上的困境，就必須在經(jīng)營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。
一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴展的必要性
目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展，社會對物業(yè)公司的需求不斷擴大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計，我國物業(yè)管理企業(yè)已達20000家，從業(yè)人員達到幾百萬人。同時，經(jīng)濟的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求進而創(chuàng)造公司利潤，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡單的常規(guī)服務(wù)擴展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應(yīng)對不斷增長的市場需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營利潤不斷增長的雙贏局面。
二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營的具體實施
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經(jīng)營模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”，物業(yè)公司要滿足業(yè)主不同的需求，并且把常規(guī)服務(wù)拓展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實現(xiàn)兩種規(guī)模化經(jīng)營方式，一種是外延擴大再生產(chǎn)方式，表現(xiàn)為外接整體樓盤進行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內(nèi)涵擴大再生產(chǎn)方式，就是通過拓展服務(wù)范圍、延伸服務(wù)領(lǐng)域來增加業(yè)務(wù)，例如開展代收代繳的收入、特約服務(wù)的收入、受托經(jīng)營的收入和咨詢服務(wù)的收入等。拓展途徑為：①專業(yè)技術(shù)的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業(yè)公司等)，向社會提供專業(yè)技術(shù)保障；②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等；③各種形式的有償服務(wù)和經(jīng)營，如家政、中介租賃等等。
1、為業(yè)主搭建消費平臺。作為全新的經(jīng)營模式，網(wǎng)絡(luò)推廣不失為一個好方法，物業(yè)公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關(guān)系，通過物業(yè)公司搭建的平臺，業(yè)主在所加盟店中購物可以享受相應(yīng)的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對穩(wěn)定的消費群體，也完全可以通過這些企業(yè)對外擴大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關(guān)的提成費用，或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢互補，信息傳遞和廣告在保證物業(yè)公司的經(jīng)營收入的前提下，通過這個平臺使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應(yīng)的好處。與此同時，在社區(qū)網(wǎng)上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
2、開辦代購飛機、車船票等業(yè)務(wù)。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經(jīng)常性的往返于國內(nèi)或國外，因此對機、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業(yè)票務(wù)公司良莠不齊，花費大量的時間買票、訂票會占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關(guān)方面批準后，在這方面開展有償服務(wù)和經(jīng)營，成立社區(qū)購票代辦點或引進購票代辦點，滿足業(yè)主購票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購票在時間和效率上會形成較大優(yōu)勢。
但是，物業(yè)公司并非專業(yè)的車票代購中心，同時，網(wǎng)上票務(wù)訂購業(yè)務(wù)的興起對該服務(wù)的形成產(chǎn)生相當大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機、車船票等業(yè)務(wù)的開辦比較適合大中型社區(qū)，小型小區(qū)居民數(shù)量相對較少，導(dǎo)致代購票務(wù)的業(yè)務(wù)相應(yīng)減少。代購量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個客運部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導(dǎo)致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會考慮其中的機會成本而做相應(yīng)的取舍，而大型的社區(qū)不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務(wù)的市場價，制定略低于市場價的代購價。
由于國家嚴格控制，代購業(yè)務(wù)如果得不到批準，小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門協(xié)商，在小區(qū)引進具有火車票出售資格的火車票票務(wù)中心或者由物業(yè)服務(wù)人員收集小區(qū)業(yè)主購買票務(wù)信息然后由物業(yè)公司去火車票售票點購買。
3、雨傘的免費發(fā)放。雨傘是人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚挠镁?。贈送雨傘將在無形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務(wù)的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對物業(yè)公司的信任。
這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的收入，所以這筆資金的所有權(quán)可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。
4、小區(qū)戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動播放功能。物業(yè)公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置，用以預(yù)報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運營，同時實現(xiàn)盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。
以上例子可知，物業(yè)公司擴展多元化業(yè)務(wù)并不是輕而易舉的事情，每一項業(yè)務(wù)的推出都需要把有關(guān)規(guī)定的限制、盈利點、困難和問題考慮充分。當然，物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內(nèi)的豐富資源進行業(yè)務(wù)上的擴展從而達到盈利上的多元化。
三、多元化經(jīng)營帶來更深層的思考
我國物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營和管理的方式相對落后的特點。尤其是針對住宅物業(yè)服務(wù)，由于科技含量少和服務(wù)手段的落后，許多方面的服務(wù)質(zhì)量達不到業(yè)主的要求，繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的普遍想象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持經(jīng)營，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務(wù)質(zhì)量以維持生存，導(dǎo)致許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環(huán)，直至退出項目。本文提出一種經(jīng)營管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問的矛盾，并開拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實施就是：
這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資源的運營，如商業(yè)廣告的；商機企業(yè)引進：如咖啡店營運等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進行此項運營活動之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂合約，得到對住宅物業(yè)共有部位運營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點。采用此種管理模式，必須從以下三方面進行事先詳細約定：
1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區(qū)共有資源的使用約定，就是對物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進行界定，并由業(yè)主對物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進行監(jiān)督，明確哪些共有資源允許經(jīng)營，哪些種類的經(jīng)營可以進入小區(qū)，以保障小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)益，防止物業(yè)公司過度使用公共資源，降低小區(qū)的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。
2、建立合理的財務(wù)運作方式。建立合理的財務(wù)運作方式，主要控制點有三個方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對共有資源的經(jīng)營收入中，用于小區(qū)物業(yè)管理費用占整個收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過度利用社區(qū)資源或降低管理費用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應(yīng)該定期向業(yè)主公開收入來源信息，達到財務(wù)信息的共享，保障業(yè)主的知情權(quán)。三是對這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對性的財務(wù)監(jiān)督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會要保持及時有效地財務(wù)信息方面的溝通。
3、協(xié)商機制的預(yù)先制定。由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導(dǎo)致部分業(yè)主的不滿，為了處理不同業(yè)主的意見及可能會出現(xiàn)的糾紛，所有的經(jīng)營行為必須與業(yè)主委員會或業(yè)主代表達成高度一致，同時。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個有效的協(xié)商機制，使雙方在處理矛盾時有據(jù)可依。協(xié)商機制該如何制定，就需要針對小區(qū)特點進行磋商，這也是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運作能力的考量。
四、新型管理模式的優(yōu)化
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，因此，服務(wù)水平的高低、服務(wù)技術(shù)的好壞、服務(wù)內(nèi)容的規(guī)范，就成為業(yè)主評價物業(yè)管理水準的重要標準。但是，業(yè)主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來巨大收益。物業(yè)管理的基本內(nèi)容，就是對社區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。照這個概念看來，“物業(yè)”并不包括人，也就是說，物業(yè)管理主要的內(nèi)容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質(zhì)，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開對人的服務(wù)。物業(yè)管理在中國發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產(chǎn)售后服務(wù)的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發(fā)達國家的“物權(quán)產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成。現(xiàn)今我國物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展創(chuàng)新，就需要引進多元化的經(jīng)營和管理模式，而多元化經(jīng)營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物業(yè)多元化經(jīng)營當中，由于很大一部分利益涉及到對物業(yè)小區(qū)共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側(cè)張貼廣告，利用墻體進行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區(qū)內(nèi)業(yè)主的居住質(zhì)量。
如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說明問題：
一方面，業(yè)委會可以很精確的限定物業(yè)公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內(nèi)，對業(yè)主的生活舒適度不會產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面，物業(yè)公司在對共有資源進行多元化經(jīng)營的結(jié)果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費將會有所減少，因而對經(jīng)營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點上達到一致，就會減少因為物業(yè)管理費難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質(zhì)量。
物業(yè)管理作為一種無形服務(wù)具有自身的一些特點，而這些特點要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)最好能夠提供長期穩(wěn)定的持續(xù)服務(wù)：①綜合性，物業(yè)管理服務(wù)不僅包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，而且包括對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內(nèi)容，服務(wù)內(nèi)容復(fù)雜；②持續(xù)性，與一次不同，物業(yè)管理服務(wù)的提供是一個持續(xù)的不間斷的過程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長時間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運行；③穩(wěn)定性，嚴格的不動產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的高昂成本，使得物業(yè)服務(wù)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相比，業(yè)主具有相對穩(wěn)定的特點，需要雙方就物業(yè)的保值增值更好的溝通和協(xié)商。
論文摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業(yè)管理能進步發(fā)展。
物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀的英國．伴隨工業(yè)革命逐漸興起．發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經(jīng)濟理論有千絲萬縷的聯(lián)系。我國的物業(yè)管理脫胎于國外為了能更好地適應(yīng)中國的發(fā)展實際．就必須從各方面對其進行調(diào)整．開辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學(xué)實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：
一．物業(yè)維修基金的運作模式的改進
維修基金是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來源。關(guān)于它的收取國家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心．在業(yè)主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提?。鄬幼≌?o％．高層住宅3o％．然后再由業(yè)主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3o％．就要啟動續(xù)籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現(xiàn)兩犬問題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果．公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴重。我們認為應(yīng)從以下方面改進
1明確基金使用程序
由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業(yè)主大會同意后．通過信息管理系統(tǒng)分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經(jīng)過業(yè)主大會直接授權(quán)業(yè)委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預(yù)支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質(zhì)保金，過了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計劃和預(yù)算報告，政府相關(guān)部門受理．并指定專業(yè)鑒定機構(gòu)進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。
2建立基金審查制度
每個財政年度，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財政、審計部門對各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下．利息由銀行操作系統(tǒng)分攤到各個業(yè)主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經(jīng)過業(yè)主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風(fēng)險較大的投資．如股票等。最終審查結(jié)束后．將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布．使每個業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚．資金使用透明化。
3．建立續(xù)籌資金的籌集制度
對于續(xù)籌資金．應(yīng)明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業(yè)公司直接上門收取．也可直接存入維修基金專門賬戶．以匯款憑據(jù)為證。對于遲繳緩繳．應(yīng)建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對確實經(jīng)濟困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施．如停止物業(yè)管理服務(wù)等。
二．創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式
目前．絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式．即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進行管理。這樣雖然能對整個小區(qū)實行集中統(tǒng)一管理．提高專業(yè)化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理．實行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理．就是將整個社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)．由業(yè)主自己負責：另一部分是公產(chǎn)．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權(quán)負責本管理純屬義務(wù)．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。物業(yè)管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據(jù)需要聘請。管理經(jīng)費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節(jié)余。我國臺灣省各城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多．尚且普遍推行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經(jīng)營式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費．而物業(yè)管理公司由于收入較少．出現(xiàn)經(jīng)營困難．使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進行改革．由單一的物業(yè)公司管理模式．改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。
三、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個科技含量高．專業(yè)性強的獨立的行業(yè)．但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動密集性行業(yè)．成了以獸一手工勞動為主的管理行業(yè)。相當數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營．服務(wù)產(chǎn)品單一管理項目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營等。原因主要有四點：一是行業(yè)準入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場；三是資源分割．物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：
1．加強行業(yè)監(jiān)管．斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”
很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血．而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽．小企業(yè)吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強監(jiān)管(1)每年進行財務(wù)審查．由政府的審計部門審計物業(yè)公司的經(jīng)濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業(yè)區(qū)域的招投標．每個小區(qū)的物業(yè)管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現(xiàn)透明化。
2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級制度
制度應(yīng)在注冊資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗等多方面進行規(guī)定．不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求．達不到一定規(guī)模則不準注冊．從而提高了準入門檻。
3．有效整合物業(yè)管理資源
針對中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進行聯(lián)合．統(tǒng)一進行招投標。區(qū)域面積大了．既能充分挖掘企業(yè)潛力．提高企業(yè)人員工作能力：同時又因為降低了經(jīng)營成本：從而能減輕業(yè)主交費負擔。
四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)
物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速．但畢竟只有二十多年的發(fā)展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業(yè)在實施管理過程中，業(yè)主在接受服務(wù)過程中產(chǎn)生了很多錯誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認為應(yīng)進行以下工作：
1對業(yè)主委員會人員進行崗前培訓(xùn)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會．作為業(yè)主代表行使業(yè)主權(quán)利。加強業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業(yè)管理知識的普及。具體做法是(1)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門每年定期免費開班培訓(xùn)．凡是新成立的業(yè)委會均應(yīng)派5o％以上成員參加．否則該業(yè)委會不予注艦(2)業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)定期培訓(xùn)業(yè)主．宣傳物業(yè)管理方面的知識。2對物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定
目前我國已推行物業(yè)管理資質(zhì)認證工作．每年都進行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試．但由于沒有對人員數(shù)量硬性規(guī)定．各企業(yè)對專業(yè)培訓(xùn)很不重視．物業(yè)服務(wù)也因此極不規(guī)范。所以各城市應(yīng)在這方面有規(guī)定出臺．迫使企業(yè)加強專業(yè)人員引進和培訓(xùn)工作．提高企業(yè)的綜合實力。
一、物業(yè)管理在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中的重要性分析
物業(yè)管理不僅在城市的發(fā)展、完善中起著非常重要的作用，在新農(nóng)村社區(qū)化建設(shè)過程中同樣發(fā)揮著不可替代的作用，對新農(nóng)村建設(shè)成果的鞏固具有重要意義。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
首先，物業(yè)管理有助于推動新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)服務(wù)的市場化。在農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程中，隨著農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活方式的逐漸轉(zhuǎn)變，難免會產(chǎn)生出大量的廢棄物。如果不能夠?qū)@些廢棄物進行及時、有效地處理，就會造成大量的廢棄物甚至是垃圾的堆積，不但影響村容村貌，而且容易造成環(huán)境的污染甚至地下水污染，從而嚴重影響居民的身體健康，因此，對廢棄物的集中處理和再利用就顯得非常重要。在新農(nóng)村社區(qū)化過程中實現(xiàn)物業(yè)管理的專門化，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)節(jié)約資源、降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活成本，還可以通過回收再利用來增加農(nóng)民收入，這對于加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐將會起到一定的促進作用。
其次，在農(nóng)村社區(qū)化建設(shè)中加強物業(yè)管理對于維護社區(qū)治安具有重要作用。雖然農(nóng)村社區(qū)化建設(shè)提高農(nóng)民的生活居住水平，但是與城市完善的公共服務(wù)相比，農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)還是比較薄弱，尤其是社區(qū)安全方面。村民的安全意識不強，法律意識淡薄，再加上社區(qū)的安全保障措施不到位等等，都對新農(nóng)村建設(shè)中社區(qū)安全問題造成一定威脅，因此加強社區(qū)物業(yè)管理對于促進社區(qū)安全作用重大。
最后，加強新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理也有助于村民養(yǎng)成良好的現(xiàn)代生活習(xí)慣，提高村民的生活質(zhì)量，建設(shè)和諧社區(qū)。新農(nóng)村社區(qū)中的居民由于長期生活在農(nóng)村散落的村子中，生活方式比較自由隨便，養(yǎng)成了一些不文明的生活習(xí)慣，例如生活垃圾亂扔亂放、生活污水隨便倒，喜歡大聲說笑等等，但是農(nóng)村社區(qū)化之后，社區(qū)居民的人口密度比較大，相互之間都是對門或是上下樓，距離比較近。如果還是延續(xù)之前的生活方式，很容易造成鄰里之間的矛盾，因此，物業(yè)管理在促進村民養(yǎng)成良好生活習(xí)慣（例如不隨便傾倒生活垃圾等）方面以及協(xié)調(diào)鄰里之間的糾紛方面將會起到重要作用。
二、完善新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)物業(yè)管理的措施
物業(yè)管理公司屬于微利行業(yè)，流動資金有限，于是資金短缺就成為其面臨的主要問題，另外村民的傳統(tǒng)生活觀念短時間內(nèi)難以轉(zhuǎn)變，長期自由散漫的生活習(xí)慣使得物業(yè)公司在統(tǒng)一管理上也遇到一定難度，再加上各項法律法規(guī)不健全、村民的法制觀念淡薄等等問題，使物業(yè)管理工作難度加大。但是，為了加快推進新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的步伐，采取切實可行的措施加強物業(yè)管理是當務(wù)之急。
第一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)行政管理部門要做到權(quán)責明確，為物業(yè)管理行業(yè)提供堅實的后盾。論文格式在大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)行政管理部門的職責分工不明確，對物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)不力，沒有統(tǒng)一的管理部門進行統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)工作人員專業(yè)性不強，對物業(yè)管理缺乏實質(zhì)性的指導(dǎo)。因此，明確落實各鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門，為物業(yè)管理配備專門的管理人員，為其提供相應(yīng)的政策服務(wù)，建立完善的新農(nóng)村建設(shè)的現(xiàn)代物業(yè)管理制度。物業(yè)管理提供的產(chǎn)品要與時俱進，物業(yè)管理的管理思想要與時俱進，物業(yè)管理的理論研究要與時俱進，物業(yè)管理的管理模式要與時俱進，只有這樣才能適應(yīng)時代飛速發(fā)展的要求。
第二，提升物業(yè)管理服務(wù)人員的服務(wù)意識。物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，圍繞著“服務(wù)”這一特性，物業(yè)管理的發(fā)展就是要實現(xiàn)競爭機制的完善、管理規(guī)則的健全、服務(wù)內(nèi)容和方式的創(chuàng)新，做到與時俱進：在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)過程中營運而生的物業(yè)管理公司，其員工整體素質(zhì)普遍較低，缺乏專業(yè)的系統(tǒng)培訓(xùn)，缺乏隨機應(yīng)變的能力，然而在物業(yè)管理工作中卻經(jīng)常遇到難以預(yù)料的問題，需要現(xiàn)場解決，對從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平要求較高。因此，物業(yè)管理公司要想在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中爭得一席之地，物業(yè)公司就必須提高員工的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，強化員工的服務(wù)意識，不定期對員工進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工處理突發(fā)事件的能力，提高員工的服務(wù)質(zhì)量，應(yīng)答村民的好評，樹立企業(yè)良好的形象，贏得業(yè)主的認可。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 對策 分析
中圖分類號：F293.33
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2014）08-057-02
一、引言
物業(yè)管理在我國的興起與發(fā)展時間不長，屬于一個新的研究領(lǐng)域，也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一，占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)中的比重將越來越大，而我國的物業(yè)管理還很不成熟，與國外的物業(yè)管理相比，差距還很大。目前，物業(yè)管理問題成為近年來投訴率最高的問題，高校的物業(yè)管理問題也很突出，黃蕾和李映輝（2011）對近年來發(fā)表在我國核心期刊的物業(yè)管理相關(guān)問題及對策進行了評述{1}，物業(yè)管理問題表現(xiàn)突出。因此，筆者擬對我國物業(yè)管理問題的產(chǎn)生進行分析，提出改進對策是當前急需解決的問題。
二、我國物業(yè)管理存在的問題
1.政府定價需要調(diào)整。政府對于物業(yè)公司服務(wù)收費定價，從減輕舊的住房制度下的福利負擔以及考慮在物業(yè)管理興建之初，居民的思想和經(jīng)濟承受能力都較低的情況下，政府定價物業(yè)管理的收費不應(yīng)過高，但目前物業(yè)管理企業(yè)大多在物業(yè)服務(wù)項目上虧損，物業(yè)服務(wù)收費還需要靠其他方面的經(jīng)營收入來彌補損失{2}。
2.物業(yè)管理法規(guī)有待完善。物業(yè)管理立法相對滯后，法規(guī)體系有待完善。隨著我國福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，從而呈現(xiàn)出居民小區(qū)物業(yè)的管理問題。我國相關(guān)的物業(yè)管理政策與法規(guī)尚未出臺，很多人鉆空子，引發(fā)多起群體糾紛。雖然2003年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例》，隨后又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等規(guī)章{3}，但是十多年前制定的管理法規(guī)，與現(xiàn)有的物業(yè)管理模式不匹配，我國物業(yè)管理立法明顯滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
3.物業(yè)管理行業(yè)缺乏專業(yè)人才。我國物業(yè)管理人員大多素質(zhì)低下，服務(wù)很不到位，取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)不多{3}。有部分是房改轉(zhuǎn)型人員，沒有經(jīng)過職業(yè)培訓(xùn)。部分物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等與物業(yè)管理的發(fā)展要求差距較大，非專業(yè)管理人員做物業(yè)管理已成為我國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)實狀況。
4.缺乏管理水平，服務(wù)水平低劣。物業(yè)市場缺乏足夠的管理水平和道德素養(yǎng)，缺乏具有較高水平的招投標企業(yè)和評標專家， 結(jié)果出現(xiàn)了邀標多、公開招標少的局面，導(dǎo)致“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生{4}。物業(yè)管理行業(yè)中有一批質(zhì)素低下的公司患“近視眼”，一切都是短期行為，敗壞了物業(yè)管理的行業(yè)的聲譽。有些物業(yè)管理公司降低管理標準，服務(wù)差水平低劣，最終影響企業(yè)的聲譽。因此，影響了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效益，效益不佳，同時也造成人才流失；沒有人才，更難以提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，最終形成惡性循環(huán){5}。由于我國物業(yè)管理工作起步較晚，管理行為不規(guī)范，造成“小、散、亂”狀況問題突出{6}。
5.物業(yè)管理缺乏規(guī)模。在我國物業(yè)管理存在企業(yè)規(guī)模小，群體優(yōu)勢缺乏，并且企業(yè)經(jīng)濟效益不良，有的還虧損嚴重。許多物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)項目少，不具備經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)營業(yè)績很難理想。缺乏經(jīng)營規(guī)模，將影響項目管理的連續(xù)性和穩(wěn)定性，管理出現(xiàn)斷層，經(jīng)營效益差。物業(yè)管理行業(yè)如果不具備規(guī)模效益，將缺乏發(fā)展后勁。
三、物業(yè)問題產(chǎn)生原因分析
1.物業(yè)管理實踐時間短。物業(yè)管理在我國施行的時間還很短，還有一個學(xué)習(xí)實踐的過程，很多事情要“摸著石頭過河”。另外，我國還處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，還有很多的法律、法規(guī)要跟著轉(zhuǎn)型，有的要重新建立，但法律、法規(guī)建立滯后，實際實施就更困難。競爭機制不完善，市場化程度低，缺乏公平的競爭機制，從而造成惡性循環(huán)。
2.市場競爭激烈。物業(yè)管理市場競爭激烈，為爭得物業(yè)管理項目費盡心機。市場競爭是雙刃劍，如果在市場經(jīng)濟大潮中，能夠優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化資源，就能夠促進企業(yè)的發(fā)展壯大。但現(xiàn)在存在招投標競爭規(guī)則不完善，如“惡性競爭”、“圍標秀場”等，導(dǎo)致部分的物業(yè)管理企業(yè)價格很低，利潤也愈來愈低{5}。
3.物業(yè)管理定價滯后。物業(yè)管理定價，沒有與時俱進。在各種物價上漲的情況下，物業(yè)服務(wù)的定價，政府沒有隨著市場、環(huán)境的變化進行調(diào)價，致使有些物業(yè)還沿用很久以前的價格表；如筆者曾在一小區(qū)見到還貼著10年前的服務(wù)價格表。而過去的物業(yè)管理服務(wù)的定價，是政府一方?jīng)Q定的，物業(yè)服務(wù)的價格制定沒有進行多方協(xié)商，致使價格的制定與實際情況嚴重脫節(jié)。
四、物業(yè)管理改進措施
1.端正經(jīng)營理念，樹立良好品牌?；A(chǔ)不牢，地動山搖。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中，要端正經(jīng)營的理念。企業(yè)與業(yè)主之間要進行良好的溝通，心理契約的達成要建立在期望的契合上{7}。業(yè)主了解其它物業(yè)管理企業(yè)的信息后，就對自己所在小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)形成了心理期望。因此，物業(yè)管理企業(yè)要重視與業(yè)主溝通，注重核心能力的構(gòu)建，增強危機管理意識，要盡可能地了解顧客，幫助實現(xiàn)其心理期望，樹立企業(yè)良好形象。
2.政府與企業(yè)聯(lián)合定價。長遠看來，物業(yè)管理的最終發(fā)展方向必然是企業(yè)化，凡不能進入市場，不以利潤為目的者均不能稱之為企業(yè)。從這個意義上講，為順應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)化發(fā)展這一潮流，必須在競爭的基礎(chǔ)上，能夠保證企業(yè)的基本利潤的原則確定價格，因此，需要由政府與企業(yè)商議進行價格的制定。
3.管理法制化。物業(yè)管理應(yīng)擁有良好的環(huán)境，并應(yīng)提高從業(yè)者的整體素質(zhì)。走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。物業(yè)管理涉及內(nèi)容廣泛，物業(yè)管理企業(yè)與許多部門有多層關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電等十多個部門有聯(lián)系。如果沒有法律、法規(guī)作保證，物業(yè)管理難以健康發(fā)展。因此，政府有關(guān)部門應(yīng)加快立法，建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國物業(yè)管理有法可依、有章可循。
4.培養(yǎng)物業(yè)管理人才。人才需要培養(yǎng)，優(yōu)秀的物業(yè)管理人才要采取多渠道、多形式進行培養(yǎng)，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供必要的人力資源儲備?？刹捎谩罢堖M來，走出去”的培養(yǎng)方式，并給相應(yīng)人才有拓展的空間，如晉級、深造、學(xué)歷提升等學(xué)習(xí)機會。同時，加強正確的思想培養(yǎng)，樹立良好的道德觀念，培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞娜瞬?，建立一支吃苦耐勞、樂于奉獻，技術(shù)過硬的隊伍，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)與管理水平。
5.實現(xiàn)規(guī)模與品牌效益。我國物業(yè)管理企業(yè)如果要發(fā)展，一方面應(yīng)擺脫小而全模式，進行聯(lián)合發(fā)展，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)集團，進行良好的管理，實現(xiàn)規(guī)模效益；另一方面，要進行品牌的打造，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。無論是大企業(yè)，還是小企業(yè)，創(chuàng)建良好的品牌，并能夠長久保證質(zhì)量，企業(yè)就能夠逐步發(fā)展。因此，政府部門應(yīng)制定相應(yīng)的政策，提高企業(yè)的進入條件，嚴格清除制度，對不良的企業(yè)及時清除，保證企業(yè)一定的規(guī)模與品質(zhì)，促進物業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理良好的發(fā)展。
[本文感謝廣東省高等職業(yè)技術(shù)教育研究會項目（項目號：GDGZ11Y054）的資助。]
注釋：
{1}黃蕾，李映輝.物業(yè)管理相關(guān)問題及對策研究綜述――基于國內(nèi)64篇核心期刊論文的統(tǒng)計分析.華東經(jīng)濟管理，2011，25（3）：142-146
{2}王惠霞.對物業(yè)管理收費定價的理性思考.技術(shù)經(jīng)濟與管理研究，2000（6）：46-47
{3}齊子磊，論我國物業(yè)管理存在的問題及發(fā)展對策.經(jīng)濟，2012（1）：79-79
{4}張沈生.當前物業(yè)管理行業(yè)急需解決的問題[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟，2002（4）：33-34
{5}曲軍，姜同東.強化經(jīng)營管理實施品牌戰(zhàn)略――淺談物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展之路，企業(yè)與管理，2011（23）：253-254
{6}鄒祖緒，鄧彥兵，物業(yè)管理健康發(fā)展之對策，特區(qū)經(jīng)濟，2007（3）299-300
{7}康秀梅，齊永興.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間心理契約的構(gòu)建與管理，珞珈管理評論，2009（1）：190-194
[關(guān)鍵詞］物業(yè)管理發(fā)展階段趨勢展望
重慶物業(yè)管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進入社會經(jīng)濟生話，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的重要組成部分。在市場經(jīng)濟條件下，重慶物業(yè)管理運作正趨向規(guī)范化、社會化、專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展，管理的內(nèi)涵更加豐富，外延更加寬廣。
21世紀是中國經(jīng)濟實力急劇增長的世紀，也是中國物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)新形勢的需要，不斷完善、加速發(fā)展的世紀。為了進一步總結(jié)經(jīng)驗、提高物業(yè)管理水平，實現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年跨入全國物業(yè)管理先進行列和“五個突破”的目標，下面就重慶物業(yè)管理10年的發(fā)展歷程作簡要的回顧和總結(jié)。
一、重慶物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有，從不規(guī)則到規(guī)范，從單一管理服務(wù)到全方位經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展階段
（一）1991年至1998年，是重慶物業(yè)管理探索起步階段
1991年重慶第一家物業(yè)管理公司-重慶房地綜合開發(fā)公司物業(yè)管理分公司宣告成立，率先打破重慶市實行40多年的福利型行政性房屋管理的計劃經(jīng)濟模式，相繼在文化街小區(qū)、龍溪鎮(zhèn)小區(qū)、南坪小區(qū)、學(xué)田灣小區(qū)，實施物業(yè)綜合性專業(yè)化管理，并推行有償服務(wù)，標志著重慶物業(yè)管理的誕生，邁出了重慶物業(yè)管理的第一步。
1992年以后，一些外商投資企業(yè)相繼來重慶開發(fā)房地產(chǎn)，并組建物業(yè)管理公司管理其所開發(fā)的物業(yè)，這些企業(yè)帶來了國外及香港、沿海地區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗和模式，對重慶市物業(yè)管理的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響和啟發(fā)。特別是1994年建設(shè)部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布實施后，隨著大量新建住宅和商業(yè)樓宇建成并交付使用、管理，物業(yè)管理所具有的多功能、全方位的服務(wù)和管理作用，逐漸被人們所認識和接受，社會對物業(yè)管理的需求，促進了重慶市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。1995年重慶市建委對物業(yè)管理從業(yè)人員逐步進行崗位培訓(xùn)，實施持證上崗，提高了物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。1996年深圳國貿(mào)物業(yè)管理公司來重慶，組建成立了重慶深國貿(mào)物業(yè)管理有限公司，并受托管理中安大廈，將深圳物業(yè)管理的先進方法和理念帶到了重慶。同年，起步較早、管理規(guī)范的錦繡山莊、建設(shè)路小區(qū)、桂花園小區(qū)被評為“四川省優(yōu)秀住宅小區(qū)”、桂花園小區(qū)還同時獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的稱號；1997年，加州花園獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，至1998年2月，重慶市物業(yè)管理企業(yè)已達105家，顯示出重慶物業(yè)管理迅速發(fā)展的態(tài)勢。
（二）1998年至2001年是重慶物業(yè)管理快速發(fā)展階段
1998年2月，市政府明確國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）作為全市物業(yè)管理的行政主管部門，重慶物業(yè)管理開始步入規(guī)范、快速發(fā)展的軌道。其主要的特點表現(xiàn)為：
l、設(shè)置行政管理機構(gòu)，規(guī)范企業(yè)行為、提高管理水平
為加強對行業(yè)的宏觀指導(dǎo)和管理，重慶市、縣（市）、區(qū)各級政府主管部門，相繼設(shè)置物業(yè)處或物業(yè)科專司物業(yè)管理工作，市國土房管局在管理全市物業(yè)管理過程中重點抓了以下工作：一是整頓市場秩序，對全市物業(yè)管理企業(yè)重新進行資質(zhì)審查和注冊登記，以保證合法企業(yè)的權(quán)益；二是提高人員素質(zhì)，對全市物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓(xùn)工作；三是以評促建，積極組織開展創(chuàng)建市級、國家級優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的達標考評活動，引導(dǎo)物業(yè)管理上規(guī)模、上水平。1998年底錦繡山莊、渝海城、龍湖花園、洋河花園四個物管項目，參加國家建設(shè)部組織的考評驗收，其中：錦繡山莊獲全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號；渝海城、龍湖花園、洋河花園獲優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號。
2、加強法規(guī)建設(shè)、奠定物業(yè)管理生存與發(fā)展的法制基礎(chǔ)
為進一步規(guī)范企業(yè)行為，建立較為完善的政策法規(guī)體系，重慶市加快了物業(yè)管理立法步伐，1998年11月，市政府審定通過了《重慶市物業(yè)管理辦法》，并相繼出臺了《重慶市物業(yè)管理資質(zhì)管理規(guī)定》、《重慶市城市物業(yè)管理收費實施辦法》、《重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評暫行辦法》、《重慶市業(yè)主委員會實施辦法》等法規(guī)、文件和物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等示范文本。這些政策、法規(guī)、規(guī)章及辦法的制訂與實施，使物業(yè)管理企業(yè)能夠按照較為完善的市場規(guī)則去依法管理和運作，對引導(dǎo)、規(guī)范、促進重慶市物業(yè)管理行業(yè)健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展，起到了重要的保障作用。
3、成立物業(yè)管理協(xié)會、增強行業(yè)發(fā)展動力
1998年11月20日重慶市物業(yè)管理協(xié)會（社團組織）宣告成立，協(xié)會在市民政局的監(jiān)督管理和市國土房管局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，重點開展了以下工作：一是大力協(xié)助、主動配合政府主管部門研究行業(yè)發(fā)展和管理中的問題，為政府主管部門在制定全市物業(yè)管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營造良好、寬松的企業(yè)外部環(huán)境，較好地發(fā)揮了政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強行業(yè)建設(shè)，積極組織制定、實施行規(guī)行約，建立自律機制、規(guī)范企業(yè)行為，協(xié)調(diào)重慶物業(yè)管理市場，促進行業(yè)健康、有序發(fā)展；三是創(chuàng)辦行業(yè)會刊——《重慶物業(yè)管理》（雙月刊），大力開展物業(yè)管理理論研討，積極宣傳政策、法規(guī)，及時反映物業(yè)管理企業(yè)的呼聲和業(yè)主需求，傳遞物業(yè)管理信息、展示行業(yè)風(fēng)貌與動向，樹立行業(yè)形象，為行業(yè)發(fā)展提供輿論陣地；四是為盡快縮短與先進地區(qū)的物業(yè)管理差距，認真組織業(yè)內(nèi)人員赴國內(nèi)外參觀考察，學(xué)習(xí)借鑒國外及我國沿海城市物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，積極開展專題講座、沙龍論壇，進行理論研討，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、重視專業(yè)理論研究、建立人才培養(yǎng)基地
物業(yè)管理的發(fā)展，離不開系統(tǒng)理論的指導(dǎo)，重視并加強物業(yè)管理經(jīng)驗的總結(jié)交流和物業(yè)管理理論的應(yīng)用性研究，是重慶物業(yè)管理發(fā)展的顯著特點。近年來，重慶物業(yè)管理協(xié)會組織完成了重慶市科委和重慶市國土房管局下達的《重慶市物業(yè)管理發(fā)展趨勢與對策研究》科研課題；合作完成了《舊城區(qū)物業(yè)管理運作機制研究》并獲重慶市國土房管局2000年度科技成果二等獎；與軟件公司共同開發(fā)了《重慶市物業(yè)管理數(shù)字化信息系統(tǒng)》應(yīng)用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國物業(yè)管理手冊》正式發(fā)行。此外，《舊城區(qū)實施物業(yè)管理探析》等理論性研討文章，還分別收錄和刊載在‘99中國住宅發(fā)展論壇論文集，以及《中國房地產(chǎn)》、《中國房地信息》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》、《重慶大學(xué)學(xué)報》、《重慶物業(yè)管理》等學(xué)術(shù)刊物上。
在注重理論學(xué)習(xí)、研究的同時，物業(yè)管理協(xié)會加強了對物業(yè)管理專業(yè)人才的培訓(xùn)、培養(yǎng)工作，除依托重慶房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心開展對全市物管企業(yè)部門經(jīng)理進行上崗培訓(xùn)，提高行業(yè)整體素質(zhì)外，還充分利用重慶市高校教育資源，建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)基地。目前，重慶大學(xué)、西南師大已開設(shè)有含物業(yè)管理的工程碩士和物業(yè)管理研究生課程進修班。重慶大學(xué)、三峽聯(lián)大物業(yè)管理學(xué)院、重慶工學(xué)院、重慶石油高等專科學(xué)校等一批大專院校，相繼開設(shè)了本科及大專學(xué)歷的物業(yè)管理專業(yè)。重慶市物業(yè)管理協(xié)會、重慶大正物業(yè)管理有限公司、渝開發(fā)物業(yè)公司、深國貿(mào)物業(yè)管理有限公司等企業(yè)還與在渝高校就實施以職業(yè)技術(shù)教育培養(yǎng)為中心的教學(xué)模式，達成了產(chǎn)學(xué)合作意向，并共同建立物業(yè)管理專業(yè)的實習(xí)基地，共同培養(yǎng)既具有良好職業(yè)道德，又有管理才能的應(yīng)用型物業(yè)管理人才，使學(xué)生畢業(yè)后能更好地服務(wù)于企業(yè)，滿足物業(yè)管理日趨發(fā)展對專業(yè)人才的迫切需要，探索出提高物業(yè)管理水平與專業(yè)人才培養(yǎng)相結(jié)合的同步發(fā)展模式。
5、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速、品牌企業(yè)脫穎而出
重慶物業(yè)管理經(jīng)過10年的發(fā)展，無論是從量還是從質(zhì)都顯示出了一定的規(guī)模和檔次。到目前，全市物業(yè)管理企業(yè)從過去105家，發(fā)展到677家，其中：一級資質(zhì)企業(yè)62家、二級資質(zhì)企業(yè)230家、三級資質(zhì)企業(yè)385家；從業(yè)人員達4萬多人，實施物業(yè)管理面積達5500多萬平方米；有3個住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”稱號；8個住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”稱號；6個住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、大廈榮獲“重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號；21個住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)榮獲“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號；有20多家物業(yè)管理公司通過了ISO9002或ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認證。涌現(xiàn)了一批如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達、渝開發(fā)、深國貿(mào)、南方、大昌祥、慶通、中渝、中天、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天驕、紳帝、康達、慶安、志大、渝能等管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)管理知名企業(yè)。這些公司創(chuàng)出了企業(yè)品牌，為提升重慶物業(yè)管理的社會形象起到了很好的示范作用，并成為重慶物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的中堅力量。
6、積極引導(dǎo)、加強管理，推進重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展
1999年，重慶市國土房管局提出“三年打基礎(chǔ)、五年跨入全國物業(yè)管理先進行業(yè)”的目標規(guī)劃。2000年4月14日，市國土房管局組織召開第一次全市物業(yè)管理經(jīng)驗交流會，14家優(yōu)秀物管企業(yè)在會上作了經(jīng)驗介紹。2000年11月28日，重慶市物業(yè)管理協(xié)會召開第三次會員大會，重慶市副市長陳際瓦到會并作了“重視物業(yè)管理工作，提高人民居住質(zhì)量”的發(fā)言，市國土房管局副局長尤世程在大會上總結(jié)了我市物業(yè)管理近幾年的發(fā)展情況，提出2001年物業(yè)管理工作的思路和意見：一是要繼續(xù)加強物業(yè)管理的法制建設(shè)，爭取盡快出臺《重慶市物業(yè)管理條例》、《重慶市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理項目招投標管理辦法》第三部法規(guī)，重新修訂《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》；二是開展十優(yōu)物業(yè)管理企業(yè)評選活動；三是搞好調(diào)查研究，重點開好三個片區(qū)物業(yè)管理工作會；四是開展物業(yè)管理基礎(chǔ)理論研究，推進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展；五是在“物業(yè)管理地域、物業(yè)管理類型、物業(yè)管理方式及服務(wù)、業(yè)主委員會的規(guī)范和建立、行業(yè)監(jiān)管措施”等五個方面力爭實現(xiàn)新的突破，以推進重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展。
二、重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢展望
經(jīng)過近十年的探索和實踐，重慶物業(yè)管理已打下了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)，初步形成前景廣闊、充滿生機，最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)。在新的世紀里，如何把握物業(yè)管理發(fā)展的趨勢和走向，滿足社會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展以及廣大市民對物業(yè)管理的需求，在開拓、創(chuàng)新、進取的旗幟下，創(chuàng)造出更加輝煌的業(yè)績，是物業(yè)管理行業(yè)值得深思和探索的問題。根據(jù)重慶的現(xiàn)狀與事物發(fā)展的基本規(guī)律，行業(yè)的未來發(fā)展將會呈現(xiàn)以下趨勢。
（一）物業(yè)管理價值的認識將不斷深化
1、物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn)隨著對物業(yè)維護、修理為內(nèi)容的工程技術(shù)管理工作的不斷加強，將提高房屋使用功能和物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常運行時間，減少和避免物業(yè)不應(yīng)有的損失和費用支出，延長物業(yè)的壽命周期。另一方面，良好的物業(yè)管理品質(zhì)、優(yōu)美的人文環(huán)境將大力提升小區(qū)（大廈）的知名度和形象，增加物業(yè)的無形資產(chǎn)，從而實現(xiàn)保值、增值的目的使物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn)。
2、物業(yè)的環(huán)境價值日趨重要
近幾年的經(jīng)濟發(fā)展已使人們認識到，把經(jīng)濟的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護聯(lián)系起來同步發(fā)展，是保持經(jīng)濟長期、持續(xù)增長的唯一途徑。物業(yè)管理對市政建設(shè)、城市形象維護和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機。
3、物業(yè)管理的社會價值備受重視
由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務(wù)特點，因而對社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設(shè)具有不可替代的作用。隨著城市建設(shè)步伐加快，小區(qū)數(shù)量不斷增多，政府對社區(qū)建設(shè)也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。
4、物業(yè)管理費用以價值規(guī)律為評價核心
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發(fā)生變化。由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場日漸成熟，人們對物業(yè)管理價值的認識、評價也更加科學(xué)和全面。物業(yè)管理費用的收取標準也將會以市場供求變化和管理的質(zhì)量水平按價值規(guī)律全面確定，不再單純以經(jīng)濟成本作為物管費用收取的評價基礎(chǔ)。物業(yè)管理費用收取市場化，必然帶來物業(yè)管理價值的回歸，有利于維護企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進行業(yè)的良性發(fā)展。
5、服務(wù)管理向經(jīng)營管理轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)盈利水平
為了更好適應(yīng)物業(yè)管理市場發(fā)展的要求，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益，企業(yè)將實現(xiàn)由服務(wù)管理型向經(jīng)營管理型的轉(zhuǎn)變，并樹立現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，制定正確的經(jīng)營策略，從根本上扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤率不斷增長。
（二）物業(yè)管理在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位得到增強
l、物業(yè)管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同
物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面都有別于傳統(tǒng)的房屋管理。在房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營型服務(wù)性管理方式轉(zhuǎn)變的推動下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導(dǎo)向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會對物業(yè)管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業(yè)的影響。
2、物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成部分
隨著我國經(jīng)濟管理由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制逐步轉(zhuǎn)軌，政府工作的重點也由直接插手企業(yè)經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營造良好的投資環(huán)境以促進經(jīng)濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)增長的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要組成部分。
3、物管覆蓋面迅速擴大，成為發(fā)展勢頭強勁的新興產(chǎn)業(yè)
由于物業(yè)管理是房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟模式向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內(nèi)退出，改由適應(yīng)市場經(jīng)濟運行規(guī)律和城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產(chǎn)管理體制改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，促使物業(yè)管理覆蓋面迅速擴大，深圳1981年至2001年近20年時間，其物業(yè)管理覆蓋率達到90％以上，物業(yè)管理類型涉及各個領(lǐng)域。重慶1991年至2001年10年時間，其物業(yè)管理覆蓋率才為35％；據(jù)測算，2001年至2010年未來10年間，重慶物業(yè)管理覆蓋率可望達到95％以上，物業(yè)管理類型涉及面將更為寬廣，物業(yè)管理將呈現(xiàn)加速推進的態(tài)勢，成為發(fā)展勢頭強勁的第三產(chǎn)業(yè)。
4、物業(yè)管理與社會各界的關(guān)系更加協(xié)調(diào)
由于物業(yè)管理行業(yè)在我國發(fā)展時間短、速度快，專業(yè)理論學(xué)科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關(guān)系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè)，物業(yè)管理協(xié)會對行業(yè)管理的社會作用將得到增強，社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務(wù)管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務(wù)將由社會的專業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系，也將由傳統(tǒng)的“父子”關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降雀偁?、關(guān)系密切的獨立法人關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動將會得到進一步加強和發(fā)展。
（三）行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)?；?jīng)營是行業(yè)的發(fā)展方向
1、物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展
目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，全行業(yè)2萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財務(wù)上基本持平或約有盈利，而按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的企業(yè)還不足4％。隨著物業(yè)管理招標投標工作的大力推行和物業(yè)管理市場化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長轉(zhuǎn)變，規(guī)?；?jīng)營的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場資源條件下，企業(yè)競爭將進一步加劇，勢必推動物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會資源配置也將得到進一步的優(yōu)化。
2、知識經(jīng)濟時代將不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)含量
計算機及技術(shù)的快速發(fā)展、房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)、住宅、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，給物業(yè)管理帶來了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，使行業(yè)的科學(xué)技術(shù)水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將步入一個嶄新的時代。
3、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展需要高素質(zhì)人才
由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，具有綜合性、復(fù)雜性的多學(xué)科特點，因而吸引了如建筑、經(jīng)濟、管理、工程等眾多門類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入世界貿(mào)易組織后所面對的市場競爭，掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識的高素質(zhì)人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間。
4、“以人為本”，提升居住環(huán)境的文化品位
人們在滿足了物質(zhì)需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是要對業(yè)主提供多方位的服務(wù)，滿足業(yè)主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優(yōu)美的人文和居住環(huán)境使業(yè)主產(chǎn)生對物業(yè)管理的認同，以贏得業(yè)主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業(yè)公司為營造小區(qū)、大廈的人文環(huán)境特色而不斷努力。
（四）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序
1、物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善
任何產(chǎn)業(yè)的最初發(fā)展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價格等經(jīng)濟政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。
2、物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系逐漸形成
物業(yè)管理的發(fā)展需要成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)。盡管各地相應(yīng)出臺了各項配套法規(guī)對規(guī)范物業(yè)管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規(guī)、條例已落后于物業(yè)管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業(yè)管理的發(fā)展。加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關(guān)部門也正在進行《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的制定和立法研究，那些一時無法適應(yīng)新形勢發(fā)展要求的法規(guī)和條例將在全面清理之列。更加科學(xué)、合理，真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。
3、從嚴審查資質(zhì)條件、嚴格市場準人
物業(yè)管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業(yè)的目光，近幾年物業(yè)管理企業(yè)增長迅猛，但發(fā)展參差不齊，個別企業(yè)的物業(yè)管理面積明顯不足，如重慶市677家物業(yè)管理企業(yè)，僅管理5000多萬平方米物業(yè)，平均每個企業(yè)管理物業(yè)不足10萬平方米，而最大的企業(yè)也只管理200萬平方米左右。由于一些企業(yè)規(guī)模過小，綜合實力差、管理不到位，導(dǎo)致投訴增多，影響了行業(yè)形象，也浪費了社會資源。因此，除大力開展物業(yè)管理招標投標工作外，還將抓好企業(yè)資質(zhì)審查管理和從業(yè)人員職業(yè)資格認證工作，嚴把市場準入關(guān)。
4、行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識增強
隨著國民經(jīng)濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業(yè)的行政干預(yù)和指導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協(xié)會履行政府部分轉(zhuǎn)移職能后將會發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會得到進一步增強，行規(guī)、行約將會顯示出更大的作用。
關(guān)鍵詞：大型公共建筑；能耗監(jiān)測；數(shù)據(jù)采集
中圖分類號：TU113文獻標識碼： A
引言
隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，各行業(yè)對能耗的需求與日益增，同時由于能源的過度開發(fā)使用，對環(huán)境資源壓力的影響也越來越大，因此節(jié)能減排是我國各級政府長期以來的戰(zhàn)略目標和倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保的一項重要舉措。城市建設(shè)快速發(fā)展，居住建筑和公共建筑的年竣工面積連續(xù)增長，建筑能耗也隨之增長。建筑能耗是當前社會三大能耗之一，占社會總能耗的26.7%，并且隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增加還在不斷地增加。特別是國家機關(guān)辦公建筑和大型公共建筑，這些建筑是人員密集、十分寬敞的地方，建筑能耗十分巨大，但由于建筑能耗基數(shù)巨大，節(jié)能潛力最大的也是國家機關(guān)辦公建筑和大型公共建筑，只需要在公共建筑建立節(jié)能監(jiān)管體系，實施很小的節(jié)能方案改造，積少成多，便可以直接帶來巨大的經(jīng)濟效益，減少大型公共建筑的運行成本。
一、研究公共建筑能耗監(jiān)測系統(tǒng)的意義
建設(shè)能耗監(jiān)測系統(tǒng)的目的是實時掌握城市所有國家機關(guān)辦公建筑和大型公共建筑的耗能情況，系統(tǒng)主要通過監(jiān)控每棟樓的用電負荷來判斷是否耗能，及時發(fā)現(xiàn)問題并提醒業(yè)主進行改造。四川省首批列入試點的兩家單位是西華大學(xué)和成都市建委大廈。按照計劃，到今年底成都市將完成能耗監(jiān)測平臺基礎(chǔ)建設(shè)，建立監(jiān)測數(shù)據(jù)中心；并逐步完成國家機關(guān)建筑和大型公共建筑的監(jiān)測平臺建設(shè)。
隨著系統(tǒng)的逐步完善和推廣，更多的國家機關(guān)建筑和大型公共建筑將接入城市能耗監(jiān)測系統(tǒng)的管理范疇。通過智能化的能耗信息監(jiān)測系統(tǒng)，將能耗數(shù)據(jù)自動采集上傳到服務(wù)器數(shù)據(jù)庫中，系統(tǒng)監(jiān)管平臺對重點建筑能耗進行實時監(jiān)測，通過能耗統(tǒng)計、能源審計、能耗管理、能效公示、用能定額和超定額加價等制度，加強和提高國家機關(guān)辦公建筑和大型公共建筑的物業(yè)管理部門能耗運行管理水平。
有了能耗實時監(jiān)測數(shù)據(jù)的指導(dǎo)，建筑主管部門可以對于一些能源消耗較大的建筑物集中進行改造。例如對建筑的外墻結(jié)構(gòu)進行改動，加裝保溫材料；對建筑的空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、計算機機房中心、電梯系統(tǒng)進行整改，調(diào)整運行時間，合理分配用電時段，減少不必要的能耗設(shè)備。通過建立能耗監(jiān)管體系，使國家機關(guān)建筑和大型公共建筑實現(xiàn)優(yōu)化耗能，建筑單位面積的能耗降低到同類建筑最低能耗標準，實現(xiàn)節(jié)能減排的目標。
二、Microsoft SQL Server 數(shù)據(jù)庫
數(shù)據(jù)庫采用微軟公司 MS SQL Server 2000。大部分用戶均是 windows 操作系統(tǒng)，在主流的數(shù)據(jù)庫平臺中 Oracle 和 Microsoft SQL Server 的選擇上，考慮到性能、系統(tǒng)資源占用、部署成本、易維護性等多方面的因素，系統(tǒng)采用 Microsoft SQL Server 作為后臺數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。
MicrosoftSQLServer 能提供超大型系統(tǒng)所需的數(shù)據(jù)庫服務(wù)。大型服務(wù)器可能有成千上萬的用戶同時連接到SQL Server 實例。SQL Server 為這些環(huán)境提供了全面的保護，具有防止問題發(fā)生的安全措施，例如，可以防止多個用戶試圖同時更新相同的數(shù)據(jù)。SQL Server 還在多個用戶之間有效地分配可用資源，比如內(nèi)存、網(wǎng)絡(luò)帶寬和磁盤I/O。超大型Internet站點可將其數(shù)據(jù)分開存放在多臺服務(wù)器上，從而使處理負荷分散到多臺計算機上，使站點能為成千上萬的并發(fā)用戶提供服務(wù)。
三、公共建筑能耗監(jiān)測系統(tǒng)設(shè)計
（一）、軟件功能設(shè)計
國家機關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測管理系統(tǒng)利用互聯(lián)網(wǎng)連接各個建筑安裝的數(shù)據(jù)采集器，同時通過 Web 服務(wù)提供給用戶服務(wù)，數(shù)據(jù)中心軟件系統(tǒng)的功能設(shè)計如下圖所示：
圖1系統(tǒng)功能框架圖
系統(tǒng)分為用戶界面層、應(yīng)用層、數(shù)據(jù)層、網(wǎng)絡(luò)層四層架構(gòu)：
用戶界面層是提供用戶交互服務(wù)，面向的用戶主要有監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)人員、系統(tǒng)管理員、建筑業(yè)主、社會公眾，這些用戶使用系統(tǒng)分配的用戶名和密碼登錄到系統(tǒng)，系統(tǒng)自動根據(jù)用戶類別分配權(quán)限。
應(yīng)用層是針對具體的能耗監(jiān)測業(yè)務(wù)應(yīng)用，包含電能數(shù)據(jù)采集服務(wù)、協(xié)議數(shù)據(jù)解析、數(shù)據(jù)邏輯處理、數(shù)據(jù)上傳下載、信息協(xié)同服務(wù)、統(tǒng)計分析服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、能耗網(wǎng)站服務(wù)、短信息服務(wù)、建筑信息維護、系統(tǒng)管理功能。數(shù)據(jù)層是中心服務(wù)器的后臺數(shù)據(jù)庫，整個系統(tǒng)的數(shù)據(jù)中心，按照目前設(shè)計的功能，采用不同的數(shù)據(jù)庫表，存儲了建筑基本信息庫、分類分項能耗庫、GIS 地理信息庫（建筑位置）、數(shù)據(jù)采集器原始數(shù)值庫（數(shù)據(jù)采集器上傳的歷史數(shù)據(jù)）、人員權(quán)限庫；網(wǎng)絡(luò)層是系統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施庫，根據(jù)數(shù)據(jù)傳輸?shù)膬?nèi)容和途徑分為移動通信網(wǎng)（數(shù)據(jù)采集器上傳數(shù)據(jù)的網(wǎng)絡(luò) GPRS 和短信息）、建筑內(nèi)部局域網(wǎng)（建筑物內(nèi)部的集中傳輸數(shù)據(jù)的網(wǎng)絡(luò)）、政府電子政務(wù)網(wǎng)（政府監(jiān)管部門用戶使用的網(wǎng)絡(luò)）、Internet 互聯(lián)網(wǎng)（公眾用戶和中心服務(wù)器架設(shè)的網(wǎng)絡(luò)）。其中政府電子政務(wù)網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)之間屬于兩個物理隔離的網(wǎng)絡(luò)，存在數(shù)據(jù)交換問題，中心服務(wù)器可采用網(wǎng)閘方式將數(shù)據(jù)擺渡到電子政務(wù)網(wǎng)的服務(wù)器中心，實現(xiàn)數(shù)據(jù)同步。
（二）、數(shù)據(jù)采集
1、能耗計量裝置
建筑物能耗計量裝置主要包括電能表、熱量表及水表等。
（1）熱量表
熱量表是用于測量及顯示水流經(jīng)熱交換系統(tǒng)釋放或吸收熱量的儀表，分為整體式和組合式兩種。熱量表流量測量裝置以測量方式為標準，主要可分為電磁及超聲波式、機械式和壓差式三大類，熱量表溫度測量裝置主要分為接觸式和非接觸式兩大類。熱量表應(yīng)帶有檢測接口或數(shù)據(jù)通信接口，接口形式可為RS485 或無線接口；熱量表還應(yīng)具有斷電數(shù)據(jù)保護功能。
（2）電能表
能耗監(jiān)測系統(tǒng)中使用的電能表應(yīng)具有監(jiān)測和計量三相（單相）有功電能和有功功率或電流的功能，多功能電能表至少應(yīng)具有監(jiān)測和計量三相電流、電壓、有功功率、功率因數(shù)、有功電能、最大需量及總諧波含量的功能。電能表均應(yīng)具有數(shù)據(jù)遠傳功能，至少具有符合RS485 標準的串行電氣接口，采用Modbus 標準開放協(xié)議或符合《多功能電能表通信協(xié)議》（DL/T 645-2007）中的相關(guān)規(guī)定。電能表精確度等級應(yīng)不低于1.0級，配用電流互感器的精確度等級應(yīng)不低于0.5 級。
（3）水表
遠傳水表是在普通水表的基礎(chǔ)上加裝電子采集模塊而成，電子模塊完成信號采集、數(shù)據(jù)處理、存儲并將數(shù)據(jù)通過通信線路上傳給中繼器或手持式抄表器。遠傳水表采用一體式設(shè)計的表體，可以實時地記錄并保存用戶用水量。每塊水表都有唯一的代碼，當接收到抄表指令后可即時將數(shù)據(jù)上傳給管理系統(tǒng)。
2、數(shù)據(jù)采集器
數(shù)據(jù)采集器是一種采用嵌入式微計算機系統(tǒng)的建筑能耗數(shù)據(jù)采集專用裝置，具有數(shù)據(jù)采集、處理、存儲、傳輸以及現(xiàn)場設(shè)備運行狀態(tài)監(jiān)控和故障診斷等功能。系統(tǒng)硬件主要包括微處理器、I/O 接口、人機接口及通信接口四部分，軟件部分主要由監(jiān)控程序和功能執(zhí)行程序組成。
數(shù)據(jù)采集器應(yīng)具有以下功能：
支持根據(jù)上位機或數(shù)據(jù)中心命令采集和主動定時采集兩種數(shù)據(jù)采集模式，定時采集周期可靈活配置（5 分鐘到1 小時可調(diào)）；支持對面向不同種類能源、不同品牌的計量裝置，包括電能表及熱量表等進行數(shù)據(jù)采集；在數(shù)據(jù)傳輸前對數(shù)據(jù)包進行加密處理，采用AES 加密和MD5 身份認證機制。
結(jié)束語
大型公共建筑能耗監(jiān)測系統(tǒng)能夠?qū)崟r記錄建筑物用能狀況，自動進行能耗數(shù)據(jù)處理，完成建筑能耗結(jié)構(gòu)、建筑用能效率及建筑節(jié)能潛力數(shù)據(jù)分析，并將相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)報送上一級數(shù)據(jù)中心。大型公共建筑能耗監(jiān)測系統(tǒng)的建設(shè)是一個長期的過程，需要業(yè)主和廣大設(shè)計人員的共同努力。能耗監(jiān)測系統(tǒng)為大型公共建筑節(jié)能改造提供數(shù)據(jù)支持，建設(shè)和完善能耗監(jiān)測系統(tǒng)能夠為實現(xiàn)建筑節(jié)能規(guī)劃目標奠定堅實的基礎(chǔ)。
參考文獻
[論文摘要]英語培韌特許經(jīng)營的核心是特許方以自身的優(yōu)勢形成特許經(jīng)營中可傳授的管理模式對受許方進行規(guī)范化的管理，文章分析了英語培訓(xùn)特許經(jīng)營模式中作為特許方應(yīng)具有的優(yōu)勢、特許經(jīng)營體系的設(shè)計原則、受許方應(yīng)具有的加盟條件，提出了英語培訓(xùn)學(xué)校在特許經(jīng)營過程中的注意事項等。
英語培訓(xùn)特許經(jīng)營模式就是要把特許方先進的管理實踐和基于先進技術(shù)的教學(xué)方法傳遞給每位加盟者。這種商務(wù)模式給每位加盟者一個綜合模型，幫助他們在現(xiàn)有基礎(chǔ)上建立學(xué)校和獲得全方位服務(wù)。該經(jīng)營模式的核心是特許方自身具有獨特的優(yōu)勢，形成知名的商標、商號、產(chǎn)品(服務(wù))、專利和專有技術(shù)、可傳授的管理技術(shù)或訣竅及對受許者的規(guī)范化的管理，這樣才能在英語培訓(xùn)特許方的指導(dǎo)下，各加盟學(xué)校在學(xué)校的創(chuàng)立、核心管理人員的聘用培訓(xùn)、日常經(jīng)營管理、預(yù)算擬定、廣告宣傳、困難問題的解決以及其他方面，獲得詳盡的計劃和協(xié)助，實現(xiàn)成功的教育和管理。
一、特許方必備的經(jīng)營優(yōu)勢
為了各個加盟學(xué)校都能獲得成功，英語培訓(xùn)學(xué)校特許方必須加強自身素質(zhì)的提高，創(chuàng)造出如下特許經(jīng)營優(yōu)勢，才能吸引加盟者加入特許經(jīng)營體系。
1．強大的品牌支持
英語培訓(xùn)學(xué)校特許方必須具有良好的資源優(yōu)勢和豐富的管理經(jīng)驗，在業(yè)界樹立起卓越的信譽。這樣各加盟學(xué)校才能在特許經(jīng)營的統(tǒng)一品牌支持下，迅速打開市場，保持一流經(jīng)營業(yè)績。
2．確保成功的教學(xué)模式
先進的多媒體教學(xué)系統(tǒng)、專業(yè)資深的外籍教師、領(lǐng)先的教學(xué)方法、全方位的學(xué)習(xí)輔導(dǎo)、個性化的授課內(nèi)容，所有這些構(gòu)成了英語培訓(xùn)特許經(jīng)營的完整體系，使加盟者具備超越同行的競爭優(yōu)勢。
3．高效的管理制度
英語培訓(xùn)特許經(jīng)營的特許方必須能對加盟學(xué)校提供“一站式”服務(wù)和系統(tǒng)的管理和指導(dǎo)，包括精密的戰(zhàn)略策劃、持續(xù)的教學(xué)服務(wù)支持與培訓(xùn)、系統(tǒng)技術(shù)支持與新產(chǎn)品研發(fā)、推廣與宣傳的持續(xù)支持等，藉此既維護其品牌聲譽，又大大增加投資者的成功機會。
4．持續(xù)不斷的技術(shù)創(chuàng)新
英語培訓(xùn)特許經(jīng)營的特許方在鞏固和發(fā)展現(xiàn)有優(yōu)勢課程的同時．必須能持續(xù)不斷地加大研發(fā)的投入，跟蹤和借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀的教育模式和理念，銳意進取，不斷創(chuàng)新，為加盟學(xué)校提供源源不斷的技術(shù)動力。
5．良性的企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)
加盟英語培訓(xùn)特許經(jīng)營的所有學(xué)校組成一個良性循環(huán)的企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，能在特許方的統(tǒng)一管理下，共同建設(shè)品牌和占領(lǐng)市場，形成規(guī)模效應(yīng)。在系統(tǒng)內(nèi)部，各加盟學(xué)校互相借鑒，取長補短，保持長久的活力和競爭力。
二、特許經(jīng)營體系設(shè)計原則
特許經(jīng)營競爭主要是管理水平的競爭，如果沒有良好的組織結(jié)構(gòu)和管理體系，特許系統(tǒng)將很難發(fā)展。在對特許經(jīng)營各受許方的管理過程中，特許方應(yīng)本著標準化、專業(yè)化、簡單化的原則設(shè)計特許經(jīng)營體系：
1．標準化
標準化是特許經(jīng)營體系成功運作的基礎(chǔ)，是經(jīng)營模式得以成功復(fù)制的前提，因此，標準化是三原則中最重要的原則。
(1)標準的培訓(xùn)產(chǎn)品。主要指統(tǒng)一的課程設(shè)置，統(tǒng)一的收費標準，統(tǒng)一的教材選用，統(tǒng)一的班級設(shè)置。只有有了標準化產(chǎn)品，特許經(jīng)營體系才有基礎(chǔ)。
(2)標準的服務(wù)質(zhì)量。主要指統(tǒng)一的師資水平，統(tǒng)一的硬件設(shè)施，統(tǒng)一的教學(xué)管理，統(tǒng)一的培訓(xùn)效果。特許經(jīng)營體系中的所有教師都應(yīng)由特許方統(tǒng)一招聘，采用統(tǒng)一的培訓(xùn)方式培訓(xùn)教師，才能保證所有教師的教學(xué)效果
(3)標準的整體形象。主要指統(tǒng)一的品牌．統(tǒng)一的建筑設(shè)計風(fēng)格，統(tǒng)一的教室布置，統(tǒng)一的廣告宣傳，統(tǒng)一的員工儀容英語培訓(xùn)學(xué)校用合約形式授權(quán)受許方在一段時間內(nèi)行使特定權(quán)利，令受許方有權(quán)使用特許經(jīng)營特許方的商號、商標、產(chǎn)品、經(jīng)營模式等．受許方必須使用特許方統(tǒng)一的外在形象及內(nèi)部教室布置，員工著裝統(tǒng)一，給外部良好的整體感。
2．專業(yè)化
專業(yè)化是指人員分工專業(yè)化．專業(yè)化的人員分工是特許經(jīng)營體系成功運作的前提和保障，因此也是3s原則的重要組成部分。(1)教師教學(xué)課程專業(yè)化。根據(jù)課程設(shè)置，設(shè)立幼兒英語培訓(xùn)教師，劍橋英語培訓(xùn)教師，新概念英語教師，中小學(xué)各年級輔導(dǎo)教師，分行業(yè)的專業(yè)英語教師，如：公務(wù)員英語教師．商務(wù)英語教師，賓館酒店服務(wù)業(yè)英語教師等等崗位．確保教師教學(xué)水平同行業(yè)最高。(2)招生咨詢服務(wù)專業(yè)化設(shè)立專職咨詢師和咨詢助理，并進行統(tǒng)一培訓(xùn)，確保專業(yè)的招生咨詢效果(3)班主任工作專業(yè)化：在統(tǒng)一班主任選用標準的前提下．根據(jù)課程設(shè)立專門人員，進行班級管理。(4)后勤服務(wù)專業(yè)化。后勤行政、財務(wù)、信息技術(shù)等崗位分工明確，職責、職務(wù)專業(yè)化。
3．簡單化
簡單化是指各項流程簡單化，便于經(jīng)營模式復(fù)制及加盟學(xué)校的運作及管理，簡單化原則是特許經(jīng)營體系成功推廣的必要條件(1)加盟流程簡單化制定標準、簡單的加盟流程，使受許方得到快捷的服務(wù)。(2)操作方法簡單化。制定完善的運營手冊．使加盟學(xué)校從建立到運作簡單易行。(3)服務(wù)流程簡單化。簡化一切不必要的手續(xù)，提高服務(wù)效率，使學(xué)員得到從咨詢、報名、培訓(xùn)到結(jié)業(yè)的系列優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
三、受許方條件要求
英語培訓(xùn)學(xué)校特許經(jīng)營受許方的自身條件是特許經(jīng)營體系成功的先決條件，特許方必須對受許方的辦學(xué)條件進行嚴格要求。
1．受許方的基本條件
所有申請加盟的受許方必須滿足以下條件，才可申請加盟，特許方對于不符合條件的申請人不予授權(quán)。(1)認可和接受所采取的特許經(jīng)營的商業(yè)模式。(2)具有開辦學(xué)校的資格：能夠獲得“辦學(xué)許可證”，“聘請外國專家資格證”及其他批準和許可。(3)有專職的從事教育管理行業(yè)的資深人士進行管理。(4)有團隊合作精神，能與其他加盟成員友好合作(5)能接受統(tǒng)一的指導(dǎo)．并能提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)～(6)有一定的經(jīng)濟實力。
2．加盟學(xué)校選址標準
在英語培訓(xùn)特許經(jīng)營體系設(shè)計中．加盟學(xué)校的地址選擇是最重要的一個環(huán)節(jié)，它直接關(guān)系到加盟學(xué)校未來的招生情況和運營情況，在選址過程中應(yīng)考慮以下幾個基本因素：(1)校舍的地理位置。因為學(xué)校面向的消費者中有相當一部分是在職人員，考慮到這些消費者不愿把時間消耗在路上，所以校舍應(yīng)選擇在交通便利的人流集散地，有盡可能多的交通線路．最好為城市的經(jīng)濟中心、商業(yè)中心或大型居民區(qū)．周圍應(yīng)該有盡可能多的大型商務(wù)辦公樓或居民樓。建議學(xué)校設(shè)立在公交便利的主要街道．靠路邊的單獨建筑或辦公樓(最好在三樓以下)均可。(2)當?shù)啬繕讼M群體的交通習(xí)慣在考慮校舍的地理位置時，應(yīng)考慮到當?shù)啬繕讼M群體的交通習(xí)慣，將校址選擇在當?shù)刈畛Ｓ媒煌üぞ咦钜椎竭_的位置，可吸引大量的消費者。(3)校舍的附屬功能校舍附近應(yīng)有配套的物業(yè)管理服務(wù)，校舍附近最好有便利店、購物場所、快餐廳．使得消費者在學(xué)習(xí)之余，可以享受到完善的生活配套沒施。校舍應(yīng)配有足夠的停車位以滿足員工和學(xué)員的停車需求
四、注意事項
英語培訓(xùn)特許經(jīng)營的雙方在合作的過程中應(yīng)注意以下事項，以保證合作雙方合作愉快、共同發(fā)展。
1．明確雙方的職責。要簽一份合約明確雙方在合約期間及合約終止時的權(quán)利和責任，以免發(fā)生不必要的糾紛
2．一般而言，加盟費的多少會與特許方的品牌的知名度及公司的規(guī)模有直接關(guān)系
3．有加盟意向的加盟商在加盟申請時應(yīng)向特許方提供經(jīng)營業(yè)績的商務(wù)計劃書等資料。
