時(shí)間：2022-03-22 17:13:02
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇限購(gòu)令細(xì)則，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1月26日，在距離春節(jié)還有8天的時(shí)候，國(guó)務(wù)院公布8條最新樓市調(diào)控措施，“新國(guó)八條”使得第三次調(diào)控最終浮出水面，其中要求二套房貸首付提至6成，限購(gòu)令也推向全國(guó)，可謂史無(wú)前例嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
如今，距離“新國(guó)八條”的出臺(tái)已經(jīng)過(guò)去一個(gè)多月，眼下已至少有14個(gè)城市出臺(tái)包括限購(gòu)細(xì)則在內(nèi)的一系列措施落實(shí)樓市調(diào)控“新國(guó)八條”，加上此前已經(jīng)出臺(tái)“限購(gòu)令”的，目前全國(guó)已出臺(tái)并執(zhí)行限購(gòu)令的城市已經(jīng)超過(guò)30個(gè)。由此可見(jiàn)，“限制”，毫無(wú)疑問(wèn)地成為2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。
廈門(mén)版細(xì)則應(yīng)聲落地
2月21日，廈門(mén)市土地資源與房產(chǎn)管理局了廈門(mén)版“新國(guó)八條”細(xì)則，針對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房條件進(jìn)行了嚴(yán)格界定，尤其是在限購(gòu)套數(shù)和二套房信貸方面，做了具體詳細(xì)的闡述：至2011年12月31日止，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、未購(gòu)房但能提供所要求的相關(guān)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，以及未購(gòu)房也無(wú)法提供所要求的相關(guān)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停購(gòu)買(mǎi)廈門(mén)區(qū)域內(nèi)的住房。
有業(yè)內(nèi)人士分析，通過(guò)對(duì)比2010年和2011年廈門(mén)“限購(gòu)令”，2010版規(guī)定同一購(gòu)房家庭只能在廈門(mén)新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，也就是說(shuō)不論是否已購(gòu)房或是否擁有本市戶籍，一個(gè)家庭允許再購(gòu)買(mǎi)一套房，但從2011版的細(xì)則可知，廈門(mén)明顯提高了購(gòu)買(mǎi)資格的門(mén)檻。
2010年9月開(kāi)始的“限購(gòu)令”對(duì)樓市立竿見(jiàn)影的影響是有目共睹的，不少投資投機(jī)購(gòu)房者紛紛退出市場(chǎng)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，國(guó)家仍然在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行二套房差別化信貸政策的基礎(chǔ)上，以“升級(jí)版限購(gòu)令”為關(guān)鍵在全國(guó)所有城市中啟動(dòng)第三波樓市調(diào)控。
到目前為止，福州版“新國(guó)八條”的相關(guān)細(xì)則還未見(jiàn)蹤影，但各種預(yù)測(cè)早已滿天飛，其中最受關(guān)注的是榕版“新國(guó)八條”是否會(huì)把周邊八縣也一并納入限購(gòu)范圍。有專家表示，從其他城市已經(jīng)公布的細(xì)則看，2011版都比2010版來(lái)得嚴(yán)厲，而2010年福州出臺(tái)的“限購(gòu)令”已經(jīng)是當(dāng)時(shí)所有限購(gòu)城市中最嚴(yán)的了，如果要進(jìn)一步限制，極有可能是將八縣納入限購(gòu)范圍。
不管福州版“新國(guó)八條”是怎樣，從國(guó)家在2011年年初頒布“新國(guó)八條”、再度加息、實(shí)行房產(chǎn)稅等各種舉措可以感受到，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)大決心。
房?jī)r(jià)走低可能性小
對(duì)“新國(guó)八條”的影響，有多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)短期會(huì)急速降溫，對(duì)市場(chǎng)成交量有一定抑制，但解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題還有很長(zhǎng)的路要走。
二套房首付提高至60％，不足5年轉(zhuǎn)讓要全額收稅，調(diào)控不達(dá)標(biāo)要約談，這些看起來(lái)很?chē)?yán)厲，但還不是影響最大的。“二套房首付提高自然會(huì)對(duì)改善性住房有一定影響；實(shí)際上不足5年轉(zhuǎn)讓全額收稅以前就有這樣的政策；至于約談，效果還有待觀察。”福州雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛(ài)新說(shuō)，“新國(guó)八條”影響最大還是“升級(jí)版限購(gòu)令”，這個(gè)政策一出，必然會(huì)影響本地改善性住房需求，外地投資、投機(jī)等購(gòu)房行為更加難以存在，但由于中國(guó)目前正在高速城市化，高房?jī)r(jià)仍然不可避免。
有業(yè)界人士認(rèn)為，相比北京等其他城市，廈門(mén)細(xì)則還是比較溫柔，但盡管如此，細(xì)則對(duì)廈門(mén)樓市的影響依舊較大，可以預(yù)計(jì)未來(lái)成交將明顯縮量。一方面是由于廈門(mén)樓市外地人購(gòu)房所占比例一直較高，比如購(gòu)房高端項(xiàng)目的客群，很多人已經(jīng)擁有2、3套房了，他們匿限購(gòu)政策的影響就會(huì)比較大；另一方面是基于購(gòu)房者的心理，即便是符合條件的購(gòu)房者，大多數(shù)也會(huì)選擇觀望，因此，樓市成交量一段時(shí)間內(nèi)或遭遇凝凍。
投機(jī)住宅時(shí)機(jī)不佳
在嚴(yán)格的“限購(gòu)令”、“限貸令”下，投資投機(jī)需求將被有效抑制，同時(shí)也必然抑制韶玢首次置業(yè)需求，這可能會(huì)導(dǎo)致今年上半年樓市出現(xiàn)異常低迷的情況。
種種跡象顯示，“新國(guó)八條”將投資住宅資金成本提高，購(gòu)買(mǎi)第二套房首付高達(dá)6成，使得首付只要50％的商用物業(yè)關(guān)注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購(gòu)令，將投資者擋在住宅門(mén)外的同時(shí)，也在不斷推高商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。
1月中旬，住建部要求去年末房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市出臺(tái)限購(gòu)令細(xì)則，否則“就約談”。與2010年“限購(gòu)”的16個(gè)城市不同的是，此次主要針對(duì)二、三線城市。
就在大家熱議“限購(gòu)令”的調(diào)控效果時(shí)，住建部、發(fā)改委、人保部三部委聯(lián)合出臺(tái)將于4月1日起實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，以規(guī)范中介行業(yè)“吃差價(jià)”等行為。緊接著，“國(guó)八條”出人意料的突襲樓市。就在“國(guó)八條”出臺(tái)后的第二天，又傳來(lái)了上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息……
這是2010年以來(lái)，我國(guó)政府出臺(tái)的第三輪樓市調(diào)控政策。相比前一次、被稱為“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控政策的“國(guó)十條”，此番連出“重拳”再次驗(yàn)證了“沒(méi)有最嚴(yán)、只有更嚴(yán)”的調(diào)控趨勢(shì)。
限購(gòu)劍指二三線城市
無(wú)論是住建部的“不限購(gòu)，就約談”的要求，還是“國(guó)八條”都把矛頭直指房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市。這使得去年底肇始于北京的樓市“限購(gòu)令”逐漸往二三線城市蔓延，第三次“限購(gòu)令”大潮來(lái)襲。
年初至今，蘭州、金華永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟(jì)南、合肥等二、三線城市已相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”細(xì)則，再加上此前16個(gè)限購(gòu)城市，北京、深圳、廈門(mén)、上海、寧波、福州、杭州、南京、三亞、天津、海口、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山，全國(guó)出臺(tái)“限購(gòu)令”的市縣已達(dá)到25個(gè)。
在“國(guó)八條”中，最嚴(yán)厲的是“限購(gòu)令”：其一，限購(gòu)目標(biāo)更廣大，前期的限購(gòu)令，側(cè)重于新購(gòu)，忽視存量房，而此次的限購(gòu)，將存量房也計(jì)算入內(nèi)，對(duì)本地戶籍家庭，擁有2套或以上住宅的，將停止向其售房，而對(duì)于擁有1套或以上的非本地戶籍家庭，也要停止向其售房，限購(gòu)目標(biāo)更廣；其二，限購(gòu)范圍更廣，之前的限購(gòu)，基本是集中在一線城市，而現(xiàn)在則擴(kuò)展到“房?jī)r(jià)上漲較快的城市”，也就是說(shuō)包括二三線城市。
與2010年的限購(gòu)政策不同的是，在2010年，不論這個(gè)家庭擁有多少套住房，都允許其再購(gòu)買(mǎi)一套。而國(guó)八條則徹底堵住了再次購(gòu)房的口子。
按“國(guó)八條”的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)的限購(gòu)城市至少將達(dá)到40個(gè)，而且在一定時(shí)期內(nèi)，都要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施，這無(wú)疑也使得當(dāng)前的一些市場(chǎng)疑問(wèn)得到了澄清。（中銀國(guó)際分析師田世欣認(rèn)為，囊括全部直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)后，預(yù)計(jì)最終出臺(tái)限購(gòu)令的城市將超過(guò)50個(gè)）。
史上最高二套房首付比例
1月26日晚，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。提高二套房貸首付比例、設(shè)定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、合理引導(dǎo)住房需求、強(qiáng)化差別化住房信貸政策等一系列措施同時(shí)亮相，即“國(guó)八條”，這可以說(shuō)是近幾年來(lái)最嚴(yán)厲的政策組合。無(wú)疑將對(duì)于目前的樓市實(shí)施“精確打擊”，并將有效的遏制投機(jī)性購(gòu)房。
其中，最引人關(guān)注的是對(duì)第二套住房首付比例的“規(guī)定”，堪稱史上“最高二套房首付”。
“新國(guó)八條”中的第四條強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。去年9月底的“國(guó)五條”曾強(qiáng)調(diào)，“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”。3個(gè)多月后，首付在高位之上再提一成，力度之強(qiáng)實(shí)屬罕見(jiàn)。
此舉將進(jìn)一步提高購(gòu)房門(mén)檻，同時(shí)也將降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，但單從這條政策看，房地產(chǎn)市場(chǎng)所由此產(chǎn)生的波動(dòng)不會(huì)太大。
“稅”字頭上一把劍
稅收政策猶如懸在樓市“頭上”的一把利劍，終于緩緩落下。
“國(guó)八條”提出，要調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過(guò)度炒作。
此外，還將加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。
而上海、重慶緊接著公布的房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法，也將重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)投機(jī)客，雖然短期內(nèi)會(huì)造成房?jī)r(jià)波動(dòng)，但并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成決定性打擊。
其中，上海將對(duì)本地居民新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民新購(gòu)房將征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%。重慶則將對(duì)主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、高檔房、外地炒房客購(gòu)第二套房將被征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%-1.2%。兩個(gè)版本的方案如意料中那樣相差很大且稅率溫和，“試點(diǎn)”的意味濃重。
同一天，財(cái)政部、住建部、國(guó)稅總局三部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，將在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅收入的使用問(wèn)題也得到了明確。房產(chǎn)稅為地方稅，其將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等到民生問(wèn)題。
整肅房地產(chǎn)中介
在“國(guó)八條”落定的前幾天，住建部、發(fā)改委、人保部三部委就聯(lián)合出臺(tái)了將于4月1日起實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。這是我國(guó)第一個(gè)專門(mén)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門(mén)規(guī)章，它的出臺(tái)或許有更深層次的含義，在房地產(chǎn)系列調(diào)控中，樓市交易、供應(yīng)等環(huán)節(jié)大部分都已涉及，此次規(guī)范整頓中介市場(chǎng)將避免出現(xiàn)部分政策的執(zhí)行力度減弱從而影響調(diào)控效果。
該《辦法》強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)格違法、賺取差價(jià)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒(méi)收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。
隨著部分城市“限購(gòu)令”的期限將至，這個(gè)一度被視為臨時(shí)性的限購(gòu)政策是否將常態(tài)化成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)了解，目前全國(guó)已執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，至少有11個(gè)城市的住房限購(gòu)措施將于2011年年底到期。
這些城市的限購(gòu)調(diào)控是否將繼續(xù)，引發(fā)了各方的猜測(cè)。就在各方猜測(cè)之時(shí)。有消息稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至2012年，住建部已經(jīng)知會(huì)地方政府，限購(gòu)政策于2011年底到期的城市須在到期之后延續(xù)這一政策。
限購(gòu)已一年
眨眼間，這個(gè)作為調(diào)控利劍而火線“上任”的限購(gòu)令已經(jīng)不知不覺(jué)走過(guò)了一年之久。
為有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，2011年初，北京、上海等地嚴(yán)厲出臺(tái)“限購(gòu)令”，通過(guò)行政手段遏制購(gòu)房需求。7月中旬，國(guó)務(wù)院又新“國(guó)五條”政策，提出將要擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍。
“限購(gòu)令”指出，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。“限購(gòu)令”規(guī)定，已采取住房限購(gòu)措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。
“限購(gòu)令”無(wú)疑成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最大亮點(diǎn)。從年初“國(guó)八條”公布至今，限購(gòu)已經(jīng)執(zhí)行一年之久。經(jīng)過(guò)一年的時(shí)間，“受限城市”房?jī)r(jià)普遍企穩(wěn)回落，其中一線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比回落明顯。
其實(shí)，“限購(gòu)令”一直是人們普遍關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。限購(gòu)出臺(tái)以來(lái)，地方與中央的角力糾纏就從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)，如佛山、成都等地的放松又到叫停。
盡管被開(kāi)發(fā)商視為“眼中釘”，但限購(gòu)卻也得到了老百姓的叫好，不少人認(rèn)為，“限購(gòu)令”的實(shí)施在一定程度上更加有效地激活著房產(chǎn)市場(chǎng)，更有利政府加強(qiáng)對(duì)樓市的宏觀調(diào)控。正如一位網(wǎng)民所言：自從出了“限購(gòu)令”后，住宅市場(chǎng)立竿見(jiàn)影的受到了嚴(yán)重的打擊，因?yàn)槊考颐繎糁荒芟拶?gòu)一套住房了，使得購(gòu)房者們更加認(rèn)真審視自己究竟應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)何種的住宅作為自己的“終極住宅”。
難以松動(dòng)與長(zhǎng)期化
限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)以來(lái)，社會(huì)各界一直熱議的話題就是：限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)長(zhǎng)期化?
繼海口之后，廣州、深圳等地的主管部門(mén)也相繼表態(tài)：“限購(gòu)政策退出沒(méi)有時(shí)間表。”
但其他一些曾明確公布限購(gòu)截止日期的城市至今尚未表態(tài)。
根據(jù)《投資有道》雜志對(duì)多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的調(diào)查問(wèn)卷反饋表明，各家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為2012年限購(gòu)政策不會(huì)出現(xiàn)大的變化。
上海乘星行行銷(xiāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為：明年限購(gòu)難放松。原因在于：限購(gòu)和限貸一起構(gòu)成了本次調(diào)控的核心內(nèi)容，也是效果最為顯著的政策所在，放松限購(gòu)就意味著放松調(diào)控。“至少?gòu)哪壳皝?lái)看，調(diào)控僅僅可稱為初見(jiàn)成效，離實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)距離還很遠(yuǎn)。”李驍說(shuō)道。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為：限購(gòu)不會(huì)放松。“本輪調(diào)控重要推動(dòng)力之一就是民意，限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)走高的遏制作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)，貿(mào)然放松限購(gòu)，將遭遇民意反彈。”宋會(huì)雍說(shuō)，控制樓市投機(jī)需求，敦促高房?jī)r(jià)合理回落，這一調(diào)控基本思路不會(huì)扭轉(zhuǎn)，最核心的限購(gòu)令所承載的抑制投機(jī)的職能不會(huì)放松。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，限購(gòu)政策當(dāng)前已經(jīng)呈現(xiàn)出局部放松的狀態(tài)，但總體調(diào)控大勢(shì)不會(huì)改變。首先，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭剛剛被控制，調(diào)控效果來(lái)之不易，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持；其次，住房信息系統(tǒng)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，限購(gòu)難以松動(dòng)。
目前看來(lái)，限購(gòu)政策的確還遠(yuǎn)未到退出之時(shí)。特別是在保障房建設(shè)尚未形成有效供應(yīng)、房產(chǎn)稅推廣阻力重重的背景下，一旦限購(gòu)放松，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
據(jù)中原地產(chǎn)的報(bào)告，截至11月底，在已公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的121個(gè)城市中，至少有30個(gè)城市未完成調(diào)控目標(biāo)。報(bào)告指出，目前房?jī)r(jià)還未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段，尤其在二三線城市。今年下半年以來(lái)，很多投資、投機(jī)的炒房資金流入二三線城市，因此，有必要繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)，并擴(kuò)大限購(gòu)城市的范圍和延長(zhǎng)限購(gòu)期限，否則房?jī)r(jià)難有下降空間。
房產(chǎn)稅：限購(gòu)令的替代者
盡管是本輪調(diào)控的重要?dú)⑹诛担窍拶?gòu)作為政府手段始終不是終極目標(biāo)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令”這樣的行政手段。
不少業(yè)內(nèi)專家也指出，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策體系的重要組成部分，今后限購(gòu)政策的退出將以房產(chǎn)稅等政策的出臺(tái)為依據(jù)。“限購(gòu)令是不得已的舉措，當(dāng)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建成后，限購(gòu)令就將退出。”住建部部長(zhǎng)姜偉新表示。
不少人士表示，房產(chǎn)稅的實(shí)施，既有利于地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，形成正常穩(wěn)定的地方財(cái)源，也會(huì)使調(diào)控長(zhǎng)期化和常態(tài)化。上海乘星行行銷(xiāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為：“房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到實(shí)施幾乎是大勢(shì)所趨，在我看來(lái)毫無(wú)懸念，根本原因在于，房產(chǎn)稅不但是調(diào)控工具，更重要的是擴(kuò)大地方政府財(cái)政收入的長(zhǎng)期穩(wěn)定的方式。”
據(jù)公開(kāi)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)測(cè)算，今年前11個(gè)月，全國(guó)130個(gè)主要熱點(diǎn)城市的土地出讓金較去年同期的1.7萬(wàn)億元減少了近5200億元，降幅達(dá)30％，地方政府土地財(cái)政面臨緊張局面。
“然而，從短期內(nèi)來(lái)講，在土地財(cái)政不變的市場(chǎng)背景下，征收房產(chǎn)稅是為房?jī)r(jià)做加法，房產(chǎn)稅的征收，有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資客將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，難以起到遏制房?jī)r(jià)上漲的作用。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)講，要從根源上解決房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)狀態(tài)，還要相關(guān)部門(mén)平衡土地財(cái)政與房產(chǎn)稅征收的關(guān)系，盡快找到一個(gè)合適的時(shí)間點(diǎn)或階段用房產(chǎn)稅代替土地財(cái)政。
目前，我國(guó)住房制度仍處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，保障房建設(shè)和分配還沒(méi)到位，房產(chǎn)稅推廣也還不具備條件，在商品房市場(chǎng)整體供求關(guān)系尚未平衡的情況下，限購(gòu)政策長(zhǎng)期存續(xù)的可能性很大。
新車(chē)賣(mài)家薄利不多銷(xiāo)
限購(gòu)后，消費(fèi)者只能選擇搖號(hào)或者置換的方式購(gòu)買(mǎi)新車(chē)，原本有錢(qián)就能買(mǎi)車(chē)的時(shí)代不復(fù)存在。昔日打得火熱的價(jià)格戰(zhàn)也不再重演，因?yàn)榻?jīng)銷(xiāo)商知道“薄利多銷(xiāo)”的法則已經(jīng)不適用。黃金周大優(yōu)惠、年底沖量大促銷(xiāo)的情況也不復(fù)存在，經(jīng)銷(xiāo)商不再單純以降低車(chē)價(jià)的方式拉攏消費(fèi)者，售后服務(wù)質(zhì)量、置換購(gòu)車(chē)群體也成為他們關(guān)注的重要環(huán)節(jié)。在總量一定的情況下，薄利并不一定能夠多銷(xiāo)，而單車(chē)銷(xiāo)售利潤(rùn)比限購(gòu)之前有所提高。
二手賣(mài)家曇花一現(xiàn)
北京市工商行政管理局在2011年的愚人節(jié)了《關(guān)于登記合格庫(kù)存二手小客車(chē)辦理交易手續(xù)的通知》，“備案車(chē)”讓那些二手經(jīng)銷(xiāo)商著實(shí)火了一把，賺的盆滿缽滿。但曇花終究不能開(kāi)太久，不出十日，二手車(chē)市場(chǎng)重歸平靜和慘淡。由于搖號(hào)資源的稀缺，消費(fèi)者更傾向于購(gòu)買(mǎi)新車(chē)，供需關(guān)系的影響直接體現(xiàn)在二手車(chē)的價(jià)格上。雖然隨著經(jīng)銷(xiāo)商的磨合、銷(xiāo)售渠道的逐步拓寬，價(jià)格下調(diào)幅度有所減少，但目前整體價(jià)格依然比限購(gòu)令出臺(tái)前低10％-15％。此外，限購(gòu)導(dǎo)致二手車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商沒(méi)有指標(biāo)無(wú)法收車(chē)，無(wú)車(chē)可賣(mài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市場(chǎng)二手車(chē)外遷量從原來(lái)的10％增加到55％-60％，而大量二手車(chē)外遷致使北京二手車(chē)在外地的議價(jià)能力大幅下降。
豪華品牌炙手可熱
消費(fèi)者“一步到位”的心理更加普遍，中高級(jí)車(chē)備受歡迎，豪華車(chē)更成為炙手可熱的香餑餑，加價(jià)、排隊(duì)依然不能阻止消費(fèi)者的購(gòu)車(chē)熱情。由于消費(fèi)者的消費(fèi)升級(jí)，中高檔車(chē)更加熱銷(xiāo)，以進(jìn)口車(chē)為主的高端豪華車(chē)更是高速增長(zhǎng)。據(jù)亞市相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這兩年進(jìn)口車(chē)加價(jià)頻率和范圍都比前些年有所增加，亞市大約55％的高端進(jìn)口豪華車(chē)都加價(jià)，280萬(wàn)元的路虎攬勝更是曾經(jīng)加價(jià)70萬(wàn)元。
自主品牌冰火兩重天
同二手車(chē)的命運(yùn)一樣，自主品牌無(wú)疑受到很大的影響。同樣是“一步到位”的心理在作祟，眾多原本打算購(gòu)買(mǎi)低端車(chē)型的消費(fèi)者抱著這樣的心態(tài)而提升購(gòu)車(chē)預(yù)算。購(gòu)車(chē)時(shí)間的推遲也讓購(gòu)車(chē)預(yù)算走高成為限購(gòu)后的主要現(xiàn)象，據(jù)統(tǒng)計(jì)，限購(gòu)令前后同一位消費(fèi)者的購(gòu)車(chē)預(yù)算平均增加了3萬(wàn)元左右。低端車(chē)型一直是自主品牌的天下，消費(fèi)者預(yù)算增加后轉(zhuǎn)向更高價(jià)格區(qū)間的車(chē)型，很多品牌的低端車(chē)型銷(xiāo)量大幅下跌。中端車(chē)型區(qū)間中自主品牌還不是合資品牌的對(duì)手，所以邊緣化成為最新的市場(chǎng)現(xiàn)象。一面是國(guó)家購(gòu)車(chē)惠民補(bǔ)貼與汽車(chē)下鄉(xiāng)，一面是限購(gòu)令，可謂冰火兩重天。最終，在北京這塊區(qū)域市場(chǎng)上，自主品牌變成了“一灘水”。
4S店國(guó)際范兒“3S店”
2010年12月23日，那里星光燦爛，那里燈火輝煌，那里人山人海。開(kāi)在4s店的曇花比開(kāi)在二手車(chē)市的曇花還短命一些。豪華品牌的4s店如火如荼，暫且不議。大部分自主品牌4s店的銷(xiāo)量出現(xiàn)了下滑，很多4s店單月銷(xiāo)售量為個(gè)位數(shù)，甚至為零，這對(duì)本身單車(chē)?yán)麧?rùn)就低的他們來(lái)說(shuō)是致命的打擊。4s店跟酒店一樣，套用當(dāng)下流行的一句話“你買(mǎi)或不買(mǎi)，它都在那里，成本只多不少”。一些品牌影響力弱、資金實(shí)力不足、營(yíng)業(yè)額過(guò)于依賴銷(xiāo)售的4s店在限購(gòu)的環(huán)境下艱難生存，甚至不得不退出市場(chǎng)。“嘗不到甜頭”的銷(xiāo)售顧問(wèn)紛紛跳槽改行，因此人員流失嚴(yán)重。當(dāng)然，丟失“1S”的4S店從此更注重售后服務(wù)了，這是車(chē)主們的共同體會(huì)，因此北京的這些4S店也更有國(guó)際范兒了。
汽車(chē)后市場(chǎng)唇亡齒寒
汽車(chē)后市場(chǎng)與新車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)有著密不可分的關(guān)系，消費(fèi)者買(mǎi)車(chē)之后往往會(huì)選擇貼膜、做裝飾、購(gòu)置車(chē)內(nèi)配件，因此車(chē)市火爆就會(huì)帶動(dòng)汽車(chē)后市場(chǎng)的紅火。限購(gòu)之后，新車(chē)增量出現(xiàn)巨幅下滑，汽車(chē)后市場(chǎng)遭受了巨大打擊，整個(gè)后市場(chǎng)一片蕭條，多家商戶已經(jīng)閉門(mén)歇業(yè)，市場(chǎng)內(nèi)攤位的空置率居高不下。限購(gòu)之前的洗車(chē)店數(shù)量基本上是爆炸性增長(zhǎng)的，然而限購(gòu)后的洗車(chē)費(fèi)用也不再當(dāng)年，之前10元、15元居多，現(xiàn)在動(dòng)輒就30元、40元，不過(guò)洗車(chē)店老板們還是叫苦不迭。
租賃市場(chǎng)陽(yáng)光總在風(fēng)雨后
車(chē)市蕭條的同時(shí)，限購(gòu)令成就了汽車(chē)租賃市場(chǎng)。一時(shí)間，租賃市場(chǎng)如雨后春筍，更催生了像神州租車(chē)、租車(chē)等大型連鎖公司。而三菱、聯(lián)想等大型汽車(chē)相關(guān)與非相關(guān)企業(yè)也通過(guò)投資控股等方式進(jìn)軍汽車(chē)租賃行業(yè)。截至2012年11月底，北京市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量518，97萬(wàn)輛，駕駛員739，7萬(wàn)人。220萬(wàn)人當(dāng)中，雖然不乏有為了搖號(hào)而考駕照，但暫時(shí)沒(méi)有駕駛需求的人，即使這類(lèi)人占到80％，剩下的20％也仍然足以撐起北京租賃市場(chǎng)的一片天空。汽車(chē)租賃企業(yè)驕傲的對(duì)著天空說(shuō)：“我們相信有彩虹”。
搖號(hào)人數(shù)沒(méi)有最多，只有更多
限購(gòu)令是行政手段，然而市民的需求是無(wú)法阻擋的，汽車(chē)租賃市場(chǎng)的火熱證明了這一點(diǎn)。兩年來(lái)，參加搖號(hào)的人數(shù)直線上升，搖號(hào)中簽比率直線下降。2011年1月參加搖號(hào)的人數(shù)是21萬(wàn)人，搖號(hào)中簽比率為1：10，兩個(gè)數(shù)字到2011年年底變?yōu)?0萬(wàn)和1：41，而2012年12月沖到133萬(wàn)和1：71。
汽車(chē)保有量增速有所放緩
2012年2月份，北京汽車(chē)保有量達(dá)到500萬(wàn)輛，如果不實(shí)施限購(gòu)令，這個(gè)數(shù)字會(huì)提前11個(gè)月到來(lái)，2013年即可達(dá)到600萬(wàn)輛，2015年會(huì)達(dá)到700萬(wàn)輛，限購(gòu)令實(shí)施兩年來(lái)至少減少了100萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車(chē)上路。按照近兩年來(lái)的增速預(yù)期，本市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量達(dá)到600萬(wàn)輛之日，將很可能推遲至2016年，這就為交通緩堵和綜合治理工作贏得了5年的寶貴時(shí)間。
該項(xiàng)限購(gòu)措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房?jī)r(jià)調(diào)控(尤其是一線特權(quán)城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認(rèn)同上業(yè)已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷，限購(gòu)令的功效與局限也需要反思。
戶籍歧視：從城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)到地區(qū)結(jié)構(gòu)
京版限購(gòu)令出臺(tái)不久，北京的王振宇律師即向國(guó)務(wù)院法制辦遞交審查建議書(shū)，指控北京市新版限購(gòu)令涉嫌戶籍歧視。確實(shí)，限購(gòu)令的政策要素包含“限內(nèi)”和“限外”兩個(gè)方面，戶籍歧視至少體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是購(gòu)房數(shù)量限制上“內(nèi)…‘外”不平等，戶籍人口可多購(gòu)一套住房；二是對(duì)無(wú)住房的非戶籍人口提出了“5年”的嚴(yán)厲限制。王律師向國(guó)務(wù)院法制辦遞交審查建議的行為不太可能得到積極回應(yīng)，因?yàn)楸本┦械南拶?gòu)令正是對(duì)國(guó)務(wù)院房?jī)r(jià)調(diào)控政策的落實(shí)，可能失之嚴(yán)厲，但政策目標(biāo)是一致的。
以戶籍作為政策工具在共和國(guó)的成長(zhǎng)歷史中并不罕見(jiàn)。在時(shí)代，為維護(hù)林毅夫所謂的“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)獲得了體制化，“城市戶口’’意味著充分的就業(yè)機(jī)會(huì)和福利保障，而“農(nóng)村戶口”則意味著“禁錮”。改革開(kāi)放通過(guò)對(duì)農(nóng)民的土地經(jīng)營(yíng)放權(quán)和自治放權(quán)，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村生產(chǎn)力的恢復(fù)和農(nóng)民政治素質(zhì)的提升，然而這些改革僅限于農(nóng)村內(nèi)部資源存量的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尚未涉及城鄉(xiāng)平等問(wèn)題。城市發(fā)展與農(nóng)民工進(jìn)城將城鄉(xiāng)平等問(wèn)題正式“問(wèn)題化”，成為我國(guó)政治和憲法上的嚴(yán)峻問(wèn)題。“同票同權(quán)”、“同命同價(jià)”就代表了平等的時(shí)代呼聲。戶籍制度遭受批評(píng)的主要維度就是這樣的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)。
然而，限購(gòu)令提醒我們，戶籍歧視不僅針對(duì)農(nóng)村和農(nóng)民，還在城市之間構(gòu)筑起了新的樊籬。限購(gòu)令的有效規(guī)制對(duì)象并非那些在城市沒(méi)有購(gòu)房預(yù)期的農(nóng)民工，而是相對(duì)于一線城市的那些二、三線城市的中產(chǎn)階層。以往的“購(gòu)房入戶”畢竟還確定了一種相對(duì)明確的戶籍獲取條件，現(xiàn)在的限購(gòu)令則從戶籍現(xiàn)狀出發(fā)限制購(gòu)房。現(xiàn)在的關(guān)鍵已經(jīng)不僅僅是你出生于城市還是農(nóng)村，還包括你出生干哪個(gè)城市。在一線“特權(quán)城市”的決策者眼中，二、三線城市只是“更像”城市的農(nóng)村罷了。以往我們憤慨于上海人歧視一切地方來(lái)的“鄉(xiāng)下人”，現(xiàn)在這種歧視則在房?jī)r(jià)調(diào)控的“政治正確”之下將既有的歧視予以擴(kuò)充和強(qiáng)化。
限購(gòu)令反映了城市群內(nèi)部歧視的“地區(qū)結(jié)構(gòu)”的凸顯，其背后是一種單向的“地區(qū)歧視主義”(地區(qū)保護(hù)主義可能是雙向的)，這對(duì)于進(jìn)行改革頂層設(shè)計(jì)的決策者們應(yīng)具有警示意義。
特權(quán)城市：高房?jī)r(jià)的真實(shí)因素之一
此次從中央到地方的“集束限購(gòu)令”的直接原因是高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)居高不下有著各種復(fù)雜的體制和市場(chǎng)原因，不同人七會(huì)根據(jù)自身偏向的原因提出不同的對(duì)策。筆者這里嘗試提出“特權(quán)城市”這一概念，作為分析高房?jī)r(jià)的因素之一。
所謂特權(quán)城市，指的是北京、上海、廣州之類(lèi)的一線城市，它們通過(guò)歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平的資源與成就，且通過(guò)戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對(duì)發(fā)展成果的獨(dú)占。特權(quán)城市的高房?jī)r(jià)不完全是市場(chǎng)因素的結(jié)果，還有“超額福利”型特權(quán)的作用。比如高等教育領(lǐng)域，北京市名校林立，盡管是教育部直屬，是全國(guó)納稅人供養(yǎng)的事業(yè)單位，但對(duì)北京市戶籍予女的招生比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)地方。著名憲法學(xué)者張千帆教授曾毛持過(guò)高考地域歧視的研究課題，從理論和政策的角度深入剖析了相關(guān)的成因與狀況。這些一線城市的房?jī)r(jià)被“推高”，所反映的正是“購(gòu)房入戶”的政策安排所承諾的“超額福利”。為了子女教育，地方各路諸侯，無(wú)論出身職業(yè)如何，均舉全家之力在北京購(gòu)房入戶，他們所購(gòu)買(mǎi)的絕不僅僅是單純的房地產(chǎn)，而是北京市的“超額福利”。因此，是受到體制保護(hù)的“超額福利”而非房地產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值在支撐北京的高房?jī)r(jià)。從公平性上講，“購(gòu)房人戶”畢競(jìng)有明確的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，其政策正當(dāng)性要超過(guò)目前的限購(gòu)令。
特權(quán)城市的“超額福利”是高房?jī)r(jià)的真實(shí)因素，因此調(diào)控的方向就不是撕開(kāi)法律平等的薄紗而重祭“戶籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當(dāng)性與合理性。這種“超額福利”的形成，在其歷史根據(jù)上不僅僅或主要不是北京戶籍人口的貢獻(xiàn)，因此其成果也不能被北京戶籍人口獨(dú)占。時(shí)代的財(cái)富積累模式是一種非常特殊的計(jì)劃體制，“戶籍”的意義早已超過(guò)了簡(jiǎn)單的人口管理，而成為盛裝“特權(quán)”的巨大容器。改革開(kāi)放以來(lái)，戶籍福利在社會(huì)平等化改革的進(jìn)程中逐漸松動(dòng)，但其中包含著不同利益群體之間的激烈博弈。限購(gòu)令重新充實(shí)了“戶籍”的特權(quán)與福利內(nèi)涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張。可以預(yù)料，這種“毒性”極大的嚴(yán)厲調(diào)控不僅效果難以持久(因?yàn)檫@是治標(biāo)不治本，最終還是要回到常態(tài)化的市場(chǎng)機(jī)制之中)，而且會(huì)產(chǎn)生極大的副作用，比如再次動(dòng)搖人們對(duì)市場(chǎng)自由、社會(huì)平等和政治認(rèn)同的信心。
針對(duì)支撐高房?jī)r(jià)的“特權(quán)城市”因素，正確的政策思考方向應(yīng)該是如何合理拆解那些“超額福利”。例如，北大清華這樣的全國(guó)性名校取消招生名額的地域歧視，實(shí)現(xiàn)平等競(jìng)爭(zhēng)和公平招生，則窮舉家之力來(lái)京“購(gòu)房入戶”的地方人士就會(huì)有更加理性的投資思考和生活安排。拆解“超額福利”不是要取消那些特權(quán)城市的所有福利，而是讓其恢復(fù)到法律和公眾可按受的合理水平，重點(diǎn)是拆解那些因歷史和體制慣例而不合理地歸屬于市民福利的相關(guān)內(nèi)容。拆解允許一線城市保留部分只針對(duì)本市戶籍居民的合理項(xiàng)目。更宏觀地講，特權(quán)城市還根植于地區(qū)發(fā)展的不平衡，因此國(guó)家在宏觀政策上應(yīng)著限于地區(qū)平衡發(fā)展的結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì)，包括分散超大城市的功能、調(diào)控地區(qū)間發(fā)展的互補(bǔ)結(jié)構(gòu)、在政策與法律層面不斷釋放公平機(jī)會(huì)并確屯平等規(guī)則。
改革的政治理性：“身份”與“契約”賽跑
戶籍是很重要的“身份”控制技術(shù)，一度成為改革的對(duì)象，但卻始終難以消解或轉(zhuǎn)型。英國(guó)著名歷史法學(xué)家梅因在
其《古代法》一書(shū)中將法律發(fā)展過(guò)程概括為從“身份”到“契約”的過(guò)程。“身份”是特權(quán)的標(biāo)志，來(lái)自傳統(tǒng)的政治概念和技術(shù)系統(tǒng)，以區(qū)分為前提；“契約”是自由的標(biāo)志，來(lái)自古羅馬法，以平等為前提。梅因概括的法律史規(guī)律實(shí)際上也是政治社會(huì)史的規(guī)律。改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)自由的發(fā)展和國(guó)家政治法律結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其基本邏輯與發(fā)展主線正是從“身份”到“契約”的進(jìn)化線路，如不斷釋放身份束縛和特權(quán)空間。在改革30年“一起做大蛋糕”的過(guò)程中，由于大部分群體均能從發(fā)展中獲益，而且平等觀念和權(quán)利意識(shí)尚不發(fā)達(dá)，一些性質(zhì)“嚴(yán)重”的歧視被“無(wú)知”地容忍了下來(lái)。但是，隨著改革轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)共享與公正的分配領(lǐng)域，改革初期的默契就被打破，特權(quán)群體希望借助一切政策機(jī)會(huì)和法律漏洞來(lái)鞏固自身利益。如何鞏固呢?第一步，確立具有“政治正確”性質(zhì)的政策問(wèn)題(如高房?jī)r(jià))，描述甚至夸大其嚴(yán)重程度；第二步，采用傳統(tǒng)的身份識(shí)別與控制技術(shù)(如戶籍)達(dá)到“排外”的目的(比如通過(guò)限購(gòu)令推高房租價(jià)格，逼走在京“蟻?zhàn)濉保瑝褐凭┩馊耸縼?lái)京預(yù)期)；第三步，利用房市的價(jià)格剛性和周期反彈，不斷延續(xù)或重啟身份性調(diào)控。
我們看到，在改革新的三十年里，圍繞社會(huì)公正與個(gè)體自由的問(wèn)題，很可能出現(xiàn)“身份”與“契約”賽跑的現(xiàn)象——這就是改革中的反復(fù)現(xiàn)象。政策調(diào)控往往沒(méi)有從長(zhǎng)效機(jī)制和公平政策的角度著手，這次的調(diào)控重新打開(kāi)那只名為“戶籍”的“潘多拉之盒”，所遲滯和干擾的正是改革以來(lái)的“契約化”邏輯與進(jìn)程。限購(gòu)令所折射出來(lái)的政策設(shè)計(jì)者的“身份崇拜”表明其并沒(méi)有理解改革的“契約化”邏輯。
【關(guān)鍵詞】限購(gòu)令；財(cái)務(wù)危機(jī)；Z分?jǐn)?shù)模型
1.序言
隨著限購(gòu)令等宏觀調(diào)控的出臺(tái)，北京、杭州、上海等地都是限購(gòu)令的重災(zāi)區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，如何從宏觀環(huán)境的影響中走出來(lái)成了擺在眾多房地產(chǎn)公司的難題。而綠城作為浙江較大規(guī)模的房產(chǎn)企業(yè)，在中國(guó)名列前茅的房地產(chǎn)商，它的主要經(jīng)營(yíng)范圍都是限購(gòu)令的重點(diǎn)地區(qū)，資金鏈緊張，它的動(dòng)向也變得受人矚目。在如此惡劣的環(huán)境下，綠城通過(guò)各種手段擺脫了危機(jī)。這對(duì)于仍然陷入困局中的房地產(chǎn)公司具有重大的借鑒意義。因此，本文選擇對(duì)綠城中國(guó)陷入危機(jī)的原因進(jìn)行深入分析，解讀其應(yīng)對(duì)措施。
2.企業(yè)概況
綠城中國(guó)控股有限公司成立于1995年，2006年在香港上市，經(jīng)歷10多年的發(fā)展，擁有員工3400多名，100多家成員企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍涉及國(guó)內(nèi)50多個(gè)城市。業(yè)務(wù)規(guī)模龐大，并具有廣泛的知名度。
綠城注重“以人為本”，“真誠(chéng)、善意、精致、完美”是公司的基本價(jià)值觀念。公司注重高品質(zhì)物業(yè)開(kāi)發(fā)，并形成廣為市場(chǎng)接受的高品質(zhì)系列。自1999年以來(lái)企業(yè)實(shí)施全面控制質(zhì)量體系，是最先獲得IS09000認(rèn)證的中國(guó)房地產(chǎn)公司之一。另外，綠城也非常重視企業(yè)文化。公司內(nèi)部有綠城文化理念讀本、管理者論述、綠城員工“每月一文”集以及許多的綠城期刊。綠城的很多作品都有很濃的文化底蘊(yùn)，給人一種穩(wěn)重感，建筑布局也注重與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。
3.財(cái)務(wù)危機(jī)中的綠城中國(guó)
2011年至今，綠城中國(guó)可謂是風(fēng)波不斷。2011年9月，有消息稱海航將開(kāi)價(jià)30億收購(gòu)綠城，之后立即被海航集團(tuán)否認(rèn)。同月，又有報(bào)道指銀監(jiān)會(huì)對(duì)綠城及關(guān)聯(lián)企業(yè)清查其信托業(yè)務(wù)，消息一出綠城股價(jià)一周暴跌30%。在此情況下，宋衛(wèi)平提出“三步走”解決面臨的財(cái)務(wù)困境。這些不利的消息并不是空穴來(lái)風(fēng)，事實(shí)上2011年由于各種因素的影響，綠城陷入了財(cái)務(wù)危機(jī)。
從綠城2011年末的現(xiàn)金、總資產(chǎn)和負(fù)債來(lái)看，2011年綠城的總資產(chǎn)為1280億，負(fù)債總額為1103億元，并沒(méi)達(dá)到資不抵債的地步。2011年底綠城的現(xiàn)金及銀行存款只有36億，加上抵押銀行存款23億，也只有59億的資金。而綠城一年內(nèi)到期的銀行借款有159億。根據(jù)報(bào)表數(shù)據(jù)，綠城很可能陷入技術(shù)性財(cái)務(wù)危機(jī)。
4.財(cái)務(wù)危機(jī)的原因分析
4.1 外部因素
2010年北京出臺(tái)“國(guó)十條細(xì)則”提出限購(gòu)令，之后各一線及二線城市也紛紛出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則。限購(gòu)令通過(guò)提高市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，抑制了房地產(chǎn)投資者的需求，而綠城主營(yíng)的高端住宅本身周轉(zhuǎn)也較其他住宅慢，因此受限購(gòu)令影響比其他住宅要大得多，綠城受宏觀調(diào)控的影響就比較大。宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌，綠城的銷(xiāo)售更是舉步維艱。
2010年和2011年多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。緊縮的信貸政策使得房地產(chǎn)企業(yè)融資成本升高，同時(shí)也使得一些房地產(chǎn)投資者的資金成本升高，在2011年7月房貸利率達(dá)到十年最高，為7.05%。對(duì)于信托的監(jiān)管也在趨嚴(yán)，如何籌資將成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大難題。綠城負(fù)債率極高且很多項(xiàng)目都要靠借款取得資金來(lái)滿足需要，限貸令使得房地產(chǎn)企業(yè)貸款更加困難，資金鏈危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)。
4.2 企業(yè)內(nèi)部因素
4.2.1 企業(yè)籌資政策
綠城的資金主要靠權(quán)益和負(fù)債籌集。從表3.1我們可以看到，綠城的資產(chǎn)主要依靠負(fù)債，因此，本文主要對(duì)負(fù)債籌資進(jìn)行分析，如表4.2.1.1。
從上表中可以看到綠城主要依靠流動(dòng)負(fù)債籌資，非流動(dòng)負(fù)債籌資主要以銀行借款為主。綠城通過(guò)財(cái)務(wù)“高負(fù)債、快周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，使得公司的資產(chǎn)和規(guī)模都迅速增長(zhǎng)，但也帶來(lái)了負(fù)債高速增長(zhǎng)。流動(dòng)負(fù)債從2008年的200多億增長(zhǎng)到2011年的900多億，增長(zhǎng)速度非常快。同時(shí)，“貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)”、“一年內(nèi)到期的銀行借款”是企業(yè)面臨的主要償債壓力，這兩項(xiàng)增長(zhǎng)速度很快，幾年增長(zhǎng)了好幾倍，而現(xiàn)金流這幾年整體處于一個(gè)下降的趨勢(shì)。對(duì)于綠城而言，這是非常危險(xiǎn)的，歸還這些負(fù)債的償還需要大量的現(xiàn)金，一旦資金回籠受阻，就容易產(chǎn)生資金鏈斷裂。
4.2.2 過(guò)快的發(fā)展
綠城在2008年度過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)之后更是大幅的擴(kuò)張，以下是綠城近幾年資產(chǎn)規(guī)模的數(shù)據(jù)，如下表4.2.2.1。
從表中可以看到，從2008年到2011年底，存貨和總資產(chǎn)都一直處于高速增長(zhǎng)的狀態(tài)。總資產(chǎn)從178億上升到1280億，存貨從113億到848億。2009年樓市形勢(shì)轉(zhuǎn)好后，宋衛(wèi)平就在杭州多次高價(jià)拿地。當(dāng)年，杭州總價(jià)地王前十位中，有4個(gè)出自綠城之手。截止2011年12月31日，歸屬于集團(tuán)土地儲(chǔ)備的建筑面積為四千多萬(wàn)平方米，滿足了企業(yè)未來(lái)6、7年的需求。收入也有大幅的增長(zhǎng)，從64億上市到220億，增長(zhǎng)了2.4倍。但是如此快的規(guī)模增長(zhǎng)，需要大量的資金支持，對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力提出更高的要求。
4.2.3 被動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)模式
綠城一直注重產(chǎn)品的質(zhì)量，在營(yíng)銷(xiāo)上面略顯低調(diào)，尤其在新客戶的開(kāi)拓上面。原來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)模式屬于被動(dòng)得等待客戶的上門(mén)為主，開(kāi)拓潛在客戶的能力較弱。在綠城銷(xiāo)售項(xiàng)目中，老客戶和推薦客戶占成交客戶總數(shù)的一半以上。由于綠城的客戶忠誠(chéng)度高及之前房地產(chǎn)的回暖，綠城的銷(xiāo)售一直處于一個(gè)相對(duì)較好的狀態(tài)，因此，銷(xiāo)售人員的積極性和創(chuàng)新性都不高，處于一種“坐銷(xiāo)”的模式。在這種模式下，一旦綠城的主要客戶源受到限制，企業(yè)又沒(méi)有開(kāi)拓新客戶的能力，就容易陷入銷(xiāo)售困境。銷(xiāo)售一旦出現(xiàn)問(wèn)題，資金回籠難度就會(huì)加大，資金鏈緊張。
4.2.4 對(duì)市場(chǎng)預(yù)期、準(zhǔn)備不足
綠城的高負(fù)債一直為外界所詬病，卻仍然堅(jiān)持“高負(fù)債、快周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，可見(jiàn)其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的自信。公司也有風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，在年報(bào)里也提及宏觀調(diào)控的影響，結(jié)果仍然陷入巨大的危機(jī)，很大一部分的原因在于企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期不充分，對(duì)宏觀政策反應(yīng)慢。在九龍倉(cāng)入股的新聞會(huì)上，宋衛(wèi)平也承認(rèn)宏觀調(diào)控超出了預(yù)期，綠城原來(lái)預(yù)期宏觀調(diào)控會(huì)持續(xù)半年至一年，但是眼下宏觀調(diào)控仍在繼續(xù)，調(diào)控時(shí)間超過(guò)了預(yù)期，資金鏈斷裂與償債的壓力使得企業(yè)從2011年開(kāi)始就處于破產(chǎn)的邊緣。
5.綠城中國(guó)應(yīng)對(duì)危機(jī)的嘗試
5.1 轉(zhuǎn)賣(mài)項(xiàng)目，騰挪資金
為求生存，綠城從2011年就開(kāi)始大舉賣(mài)地賣(mài)項(xiàng)目來(lái)回籠資金。從2011年底到2012年初，綠城先后轉(zhuǎn)讓6個(gè)項(xiàng)目，獲騰挪資金約30億元，2012年1—5月，共處置了12個(gè)項(xiàng)目，資金回籠78億元。6月，綠城宣布與融創(chuàng)中國(guó)合作，成立上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，共同開(kāi)發(fā)綠城在蘇州、上海等地的9個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)這次合作，綠城又取得了33.7億資金。2012年綠城僅靠轉(zhuǎn)賣(mài)項(xiàng)目就融得百億資金，大大減輕了企業(yè)的償債壓力。在這些轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)中不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，綠城雖然犧牲長(zhǎng)期利益，但獲得了生存的空間，從公司整體利益看來(lái)還是合理的。
5.2 穩(wěn)健發(fā)展，謹(jǐn)慎拿地
綠城之前過(guò)快的發(fā)展造成了一系列的問(wèn)題，今后應(yīng)該根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流特點(diǎn)等因素來(lái)制定合理的發(fā)展模式。不能被利益沖昏了頭腦而盲目發(fā)展，多參與一些風(fēng)險(xiǎn)比較小的項(xiàng)目，把風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定在合理水平。鑒于購(gòu)置土地占用資金較多，為了提高周轉(zhuǎn)率，減少現(xiàn)金占用，綠城應(yīng)放緩?fù)恋氐馁?gòu)置速度和發(fā)展速度，盡量減少戰(zhàn)線長(zhǎng)的項(xiàng)目。確保有足夠的資金用于周轉(zhuǎn)、償債。結(jié)合綠城資金鏈的壓力和短期償債上的壓力情況，企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎購(gòu)地，使其維持在合理水平，盡量少拿或者不拿地，減少資金的占用。綠城在年報(bào)中也表示會(huì)減少購(gòu)地，現(xiàn)金為王。
5.3 加快銷(xiāo)售，減少存貨
在限購(gòu)和高速發(fā)展下，綠城有大量的可售房源。目前，綠城已經(jīng)完成銷(xiāo)售重整，實(shí)行聯(lián)合經(jīng)紀(jì)人制度等方式大力賣(mài)房，各項(xiàng)目公司、職能部門(mén)和執(zhí)行總經(jīng)理都有銷(xiāo)售任務(wù)，就連宋衛(wèi)平也有百億的銷(xiāo)售目標(biāo)。而給予經(jīng)紀(jì)人豐厚的傭金及采取對(duì)業(yè)績(jī)不好的員工解雇也極大地提高了員工積極性。截止6月30日2012年上半年綠城共完成銷(xiāo)售額219.5億，占全年目標(biāo)400億的54%，超額完成目標(biāo)。
5.4 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
負(fù)債是把雙刃劍，在盈利能力下降的時(shí)候應(yīng)該將負(fù)債處在一個(gè)比較低的水平。在總體環(huán)境不佳時(shí)，更應(yīng)該嚴(yán)格控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。近期，綠城引進(jìn)了九龍倉(cāng)這個(gè)戰(zhàn)略投資者，對(duì)九龍倉(cāng)進(jìn)行配股和發(fā)行可轉(zhuǎn)換證券，獲得51億港元的資金。這次交易后九龍倉(cāng)的股份由原來(lái)的2.1%上升到24.6%，成為綠城的第二大股東。這主要有以下好處：一、降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高權(quán)益資金的比率，以提高企業(yè)的償債能力。在對(duì)九龍倉(cāng)實(shí)行配股之后，企業(yè)的權(quán)益資金大大增加，資產(chǎn)負(fù)債率下降顯著；二、獲得大量現(xiàn)金，51億港元的現(xiàn)金流入大大提高了公司的現(xiàn)金流，在很大程度上緩解了公司的償債壓力和資金壓力，有利于公司正常運(yùn)行。
6.綠城危機(jī)的啟示
綠城作為一家大型的高端物業(yè)企業(yè)，經(jīng)歷了多次宏觀調(diào)控，雖然危機(jī)已經(jīng)過(guò)去，但它帶給我們深刻的啟示。
宏觀環(huán)境不可忽視。環(huán)境能造就一個(gè)企業(yè)，也可能摧毀一個(gè)企業(yè)。企業(yè)都處在一定的宏觀環(huán)境之中，能夠適應(yīng)環(huán)境就能生存下來(lái)。
要避免盲目擴(kuò)張，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)要發(fā)展就要進(jìn)行擴(kuò)張，但也應(yīng)該結(jié)合自身的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等制定，盲目地?cái)U(kuò)張就容易出現(xiàn)一系列問(wèn)題，造成損失。
保持合理的負(fù)債水平。高負(fù)債的企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控政策；房?jī)r(jià)走勢(shì)
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-01
一、近年來(lái)出臺(tái)調(diào)控政策的效果分析
1.信貸政策。從信貸政策來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在三方面：（1）存款準(zhǔn)備金率的變化；（2）基準(zhǔn)利率的變化；（3）二套房首付比例及貸款利率的變化。這些政策都沒(méi)有起到明顯控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)。在房貸方面，應(yīng)繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，切實(shí)支持保障性安居工程建設(shè)。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。
2.保障房政策。2008年年底時(shí)，中央提出要爭(zhēng)取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問(wèn)題，其拉開(kāi)了保障性安居工程提速的序幕。2011年，總理又提出全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，未來(lái)五年將建3600萬(wàn)套。
保障房實(shí)施以來(lái)，一定程度上有助于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是，這種適度的調(diào)整，僅僅讓房?jī)r(jià)回落了一點(diǎn)點(diǎn)。之后，2013年開(kāi)春，新一輪的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)有開(kāi)始了。說(shuō)明長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)的保障房對(duì)于房?jī)r(jià)控制還是偏軟的。政府要分析內(nèi)因，為什么保障房還不能徹底根治、解決過(guò)快的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
3.限購(gòu)政策。自2010年4月份國(guó)務(wù)院提出限購(gòu)政策以來(lái)，全國(guó)先后已有51個(gè)城市出臺(tái)了當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策。在出臺(tái)限購(gòu)政策的城市中，北京市的限購(gòu)措施最為嚴(yán)厲，北京市限購(gòu)細(xì)則要求非本地戶籍的家庭能夠提供五年以上的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明才可以購(gòu)買(mǎi)1套住房，這在所有城市中是最長(zhǎng)的。
從限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)交易的影響來(lái)看，其對(duì)成交量的影響較為明顯，而對(duì)房?jī)r(jià)的影響則不那么明顯。限購(gòu)政策通過(guò)對(duì)購(gòu)房群體設(shè)置一個(gè)“門(mén)檻”，直接減少具備購(gòu)房資格的潛在購(gòu)房群體總量。但限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響則較為復(fù)雜，由于剛性需求的存在以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在定價(jià)權(quán)上的絕對(duì)地位使得房?jī)r(jià)易漲難跌，只有部分供應(yīng)量集中、炒家過(guò)多、前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降，而且這個(gè)降價(jià)也需要經(jīng)過(guò)一段僵持期后才會(huì)出現(xiàn)。從實(shí)際看，目前在中央屢次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，地方政府不可能完全取消限購(gòu)，但在操作層面出現(xiàn)松動(dòng)的可能性較大，限購(gòu)令將是有節(jié)奏、分區(qū)域地逐步退出。
4.關(guān)于20%差額稅。對(duì)于20%差額征稅政策，到目前為止，北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門(mén)等35個(gè)城市了各自的地方細(xì)則。但多地僅提及將嚴(yán)格執(zhí)行〔2013〕17號(hào)文（即“新國(guó)五條”），并沒(méi)有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。甚至發(fā)現(xiàn)除北京外，其余各地并未開(kāi)始執(zhí)行。多地尚未落實(shí)20%差額征稅政策，更加引起了眾多業(yè)內(nèi)人士對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的猜測(cè)。多位專家認(rèn)為，由于多地在落實(shí)“國(guó)五條”時(shí)有偏差，應(yīng)警惕政策效應(yīng)減弱后的報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)。因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還是要征收房產(chǎn)稅與持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，但過(guò)程中還有很多困難需克服。所以，筆者也認(rèn)為：穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)，從目前來(lái)看最根本的是增加有效供給，達(dá)到滿足社會(huì)需求的根本目的。
二、今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的建議
1.應(yīng)保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的連續(xù)穩(wěn)定性與針對(duì)性。從03年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一直都是我國(guó)社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題，連續(xù)多年成為“兩會(huì)”時(shí)的焦點(diǎn)。針對(duì)房?jī)r(jià)出臺(tái)的調(diào)控政策數(shù)量之多，持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)，更是凸顯了政府對(duì)房地產(chǎn)的重視。但從另一方面來(lái)看，政策的過(guò)于頻繁變動(dòng)也使得市場(chǎng)各方無(wú)法形成穩(wěn)定一致的預(yù)期，使得房地產(chǎn)調(diào)控掉進(jìn)“動(dòng)態(tài)不一致性”陷阱，房地產(chǎn)投資消費(fèi)都出現(xiàn)非正常波動(dòng)，不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。建議：在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，梳理房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)控目標(biāo)、調(diào)控手段等，然后根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況依據(jù)調(diào)控目標(biāo)采取相應(yīng)的調(diào)控手段，既保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，又具有一定的靈活性和針對(duì)性。
2.不斷完善住房供應(yīng)體系。要立足國(guó)情，引導(dǎo)理性消費(fèi)，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場(chǎng)為主、滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。要繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向，更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場(chǎng)秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用，對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度；對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房制度；對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買(mǎi)商品住房相結(jié)合的制度。
3.繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)和管理力度。“十二五”時(shí)期，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，這將基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。但與此同時(shí)，規(guī)劃、土地供應(yīng)、房屋質(zhì)量、準(zhǔn)入與退出機(jī)制等相關(guān)環(huán)節(jié)就顯得尤為重要。要切實(shí)強(qiáng)化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機(jī)制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進(jìn)一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財(cái)稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出、管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善租賃補(bǔ)貼制度。
一二線城市樓市嚴(yán)厲限購(gòu)后，出現(xiàn)了被限購(gòu)城市房租大漲、三四線未限購(gòu)城市房?jī)r(jià)大漲的情形。所謂按下葫蘆浮起瓢，在此態(tài)勢(shì)下，二三線、三四線城市的限購(gòu)要求在現(xiàn)有的思維定式下“順理成章”地被提出。
日前，浙江省衢州市出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)政策細(xì)則，成為住建部公布新增二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)后的第二個(gè)城市。衢州對(duì)本地人的限購(gòu)范圍設(shè)定為：市區(qū)、第四套。此前，同處浙江省的臺(tái)州市也宣布了限購(gòu)政策。不過(guò)，與屈指可數(shù)的“限購(gòu)令”相比，更多的二三線城市如廣東韶關(guān)、山東煙臺(tái)、遼寧丹東則選擇了相對(duì)寬松的“限價(jià)政策”，寄望以此來(lái)避免“限購(gòu)”政策降臨。而即使是限購(gòu)，地方政府也給了自己極大的自由裁量權(quán)，比如所謂模糊的“市區(qū)”，比如本地戶口只限四套以上。
讓收入增長(zhǎng)追趕房?jī)r(jià)物價(jià)增長(zhǎng)
不管是限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的一再放寬，還是以“限價(jià)”換取“限購(gòu)”政策變通，土地財(cái)政的掣肘，已經(jīng)昭然若揭。地方政府對(duì)限購(gòu)的恐懼與規(guī)避，與土地財(cái)政掣肘直接相關(guān)。國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比于一線中心城市，二三線城市的土地與財(cái)政收入的關(guān)系更為密切。限購(gòu)直接壓制需求，導(dǎo)致土地市場(chǎng)低迷，其結(jié)果是地方政府的土地出讓金和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收都會(huì)大幅下滑。限價(jià)直接干預(yù)價(jià)格，雖涉嫌侵害開(kāi)發(fā)商利益，卻并未影響需求；反倒是，如果新房定價(jià)不能明顯上漲，部分購(gòu)房人更愿意入市；其結(jié)果是，成交量并不一定下滑，房地產(chǎn)稅收也就有了保證，土地出讓金也不會(huì)顯著減少。
不論是限購(gòu)還是限價(jià)，二、三、四線城市的房地產(chǎn)都需要一個(gè)軟著陸的過(guò)程，如果是硬著陸，受傷的不僅僅是房地產(chǎn)，更有中國(guó)的金融。這個(gè)“軟著陸”，其實(shí)就是房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的小幅度增長(zhǎng)，這個(gè)小幅度，是相對(duì)于居民收入增長(zhǎng)而言的。居民收入增長(zhǎng)幅度高于房?jī)r(jià)增幅，讓收入增長(zhǎng)追趕房?jī)r(jià)物價(jià)增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)就能實(shí)現(xiàn)軟著陸。相反，房?jī)r(jià)物價(jià)飆升太快，或者房?jī)r(jià)迅速跌落，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸，這是中國(guó)不可承受之重。
眾所周知，14萬(wàn)億元的地方債（它們已經(jīng)和銀行緊緊捆綁在一起），身家性命都寄托于房?jī)r(jià)地價(jià)的上漲。房?jī)r(jià)上漲，地方政府儲(chǔ)備的土地才能賣(mài)得出去且賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。而土地價(jià)格又很大程度上取決于房?jī)r(jià)――征地時(shí)，老百姓一般會(huì)按照當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的最高水準(zhǔn)要求政府補(bǔ)償，而政府除了補(bǔ)償外，還得完成公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)等等。這就形成了房?jī)r(jià)推高地價(jià)――地價(jià)推高房?jī)r(jià)的循環(huán)。這個(gè)鏈條如果斷裂，中國(guó)的金融和經(jīng)濟(jì)體系必將嚴(yán)重受傷。屆時(shí)，崩盤(pán)的不僅是房地產(chǎn)業(yè)，還有可能是整個(gè)金融體系。
“影子銀行”進(jìn)入活躍期
今年以來(lái)，在一系列史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸和流動(dòng)性收緊政策的背景下，更是形成了資金不能從開(kāi)發(fā)后期進(jìn)入房地產(chǎn)、于是就從開(kāi)發(fā)前期以“影子銀行”（指房地產(chǎn)貸款被加工成有價(jià)證券，交易到資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)上由銀行系統(tǒng)承擔(dān)的融資功能逐漸被投資所替代，屬于銀行的證券化活動(dòng)）高利貸形式進(jìn)入房地產(chǎn)的怪現(xiàn)象。民間借貸資金與銀行資金、國(guó)企資金三位一體，源源不斷注入影子銀行，目的就是期待高利貸收入：一是中小企業(yè)和個(gè)人以土地、房屋抵押等形式從銀行貸出的款項(xiàng)；二是國(guó)有上市公司將大量超募資金和銀行信貸資金以委托貸款形式進(jìn)入“影子銀行”，最高利息將近25%，有些公司的利息收入甚至超過(guò)利潤(rùn)；三是個(gè)人或機(jī)構(gòu)通過(guò)銀行理財(cái)產(chǎn)品、民間借貸、小額貸款公司、擔(dān)保公司、信托公司等活動(dòng)，將大量資金源源不斷注入“影子銀行”，成為高利貸或準(zhǔn)高利貸資金。因此，高利貸的風(fēng)險(xiǎn)也就是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
有媒體報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在8月份曾表示“約有3萬(wàn)億元銀行信貸資金流向了民間借貸市場(chǎng)”，銀監(jiān)會(huì)對(duì)此曾予否認(rèn)，但沒(méi)有給出其他數(shù)據(jù)，同時(shí)“要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要高度警惕近期網(wǎng)絡(luò)借貸、民間借貸和小額貸款公司等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。”而今年半年報(bào)，工、農(nóng)、中、建、交五大銀行的資本凈額也不過(guò)3.1萬(wàn)億元；5家銀行共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1834億元，已經(jīng)占據(jù)16家上市銀行利潤(rùn)總和的80%。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不管是從銀行流出的資金還是民間自有的資本，借助小額信貸或擔(dān)保公司以高利貸方式流出時(shí)，進(jìn)入到實(shí)業(yè)領(lǐng)域的并不是很多，所謂的高利貸危局，只是銀行、國(guó)有企業(yè)等高利貸鏈條上的資金擁有者炒作的另一個(gè)項(xiàng)目而已。
除了短期周轉(zhuǎn)，沒(méi)有任何一個(gè)實(shí)業(yè)可以長(zhǎng)期承受年利息60%以上的高利貸。9月13日中國(guó)之聲《央廣新聞》報(bào)道，不到20萬(wàn)人的福建省安溪縣出現(xiàn)民間借貸崩盤(pán)事件，一名村主任欠債3億元出逃，全縣人均1500元。相對(duì)于廈門(mén)動(dòng)輒幾十億元的高利貸黑洞，3億多的債務(wù)金額只是小巫見(jiàn)大巫。
安邦分析師認(rèn)為，大案頻發(fā)的民間借貸引爆銀行危機(jī)和社會(huì)危機(jī)，已經(jīng)不是小概率事件。在民間借貸最發(fā)達(dá)的溫州，據(jù)溫州市中級(jí)人民法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年3～5月，全市法院共受理民間借貸糾紛案件2628件，比去年同期多出474件；案件總標(biāo)的金額高達(dá)9.31億元，比去年同期多出3.15億元。僅8月份以來(lái)，就至少有20起以上此類(lèi)事件發(fā)生，其中有兩起大案，牽連集資額估計(jì)將達(dá)到數(shù)十億元、借貸者上千人。早在4月份，內(nèi)蒙古就已經(jīng)發(fā)生了民間借貸高達(dá)12.37億元的金利斌自焚案。
資金進(jìn)入房地產(chǎn)，反倒是一個(gè)相對(duì)安全甚至是惟一安全的選項(xiàng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)還有杠桿效應(yīng)，1億元的項(xiàng)目，房地產(chǎn)商也許只要投入3000萬(wàn)元，加上銀行融資和建筑商墊資，平攤下來(lái)，實(shí)際利息可能就在20%。
但是大量資金從開(kāi)發(fā)前期進(jìn)入房地產(chǎn)，勢(shì)必推高房地產(chǎn)的“隱形價(jià)格”（即沒(méi)有實(shí)現(xiàn)但必須實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，房地產(chǎn)交易時(shí)間拖延得越長(zhǎng)，隱形價(jià)格也會(huì)越高），如果這個(gè)隱形價(jià)格最終無(wú)法實(shí)現(xiàn)，或者到了房地產(chǎn)商無(wú)法繼續(xù)支撐的程度，引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)也將是社會(huì)不堪承受之重。
下面，我對(duì)兩會(huì)期間的提出的問(wèn)題說(shuō)出自己的觀點(diǎn)。
一、針對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)問(wèn)題
我們國(guó)家曾先后出臺(tái)政策——提高首付、限購(gòu)、限炒（地皮）以及國(guó)企退出機(jī)制等政策措施不可謂不夠狠，中國(guó)國(guó)務(wù)院1月底又出臺(tái)調(diào)控房市的“新國(guó)八條”，規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬前出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)令實(shí)施細(xì)則。在政府工作報(bào)告中多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。這在歷屆政府工作報(bào)告中是沒(méi)有過(guò)。足見(jiàn)中央政府對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題之重視程度有多么地高。
在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容：
（一）進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。
（二）是進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。制定并向社會(huì)公布年度住房建設(shè)計(jì)劃，在新增建設(shè)用地計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保；重點(diǎn)增加中小套型普通商品住房建設(shè)。
（三）是建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。
我以為，現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作是以地方各級(jí)政府用賣(mài)土地生財(cái)?shù)姆绞絹?lái)補(bǔ)地方財(cái)政不足的運(yùn)行機(jī)制如果不改變，要想把房屋價(jià)格降下來(lái)很難。政府沒(méi)有實(shí)行最高限價(jià)，因而房?jī)r(jià)越高越好，一方面開(kāi)發(fā)商可以攢得盆滿缽滿，一方面政府可以多收稅，至于老百姓買(mǎi)得起房買(mǎi)不起房亦回有房無(wú)房讓市場(chǎng)去調(diào)控。要打破中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)目前的現(xiàn)狀，有委員建議，改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋預(yù)售制度為現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，與世界房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制接軌。
二、個(gè)稅起征點(diǎn)問(wèn)題
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)政策；走勢(shì)分析
國(guó)務(wù)院自2010年4月遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知到2011年1月又“國(guó)八條”，逐漸深化實(shí)施細(xì)則，鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，這期間一直圍繞限購(gòu)、限貸、稅收等調(diào)控措施展開(kāi)，這直接導(dǎo)致的結(jié)果就是商品房銷(xiāo)售困難，庫(kù)存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗(yàn)。有數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，一些熱點(diǎn)城市的商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷(xiāo)售創(chuàng)下9年來(lái)的新低，上海的商品房銷(xiāo)售面積也有不小的降幅。調(diào)控政策影響下的房地產(chǎn)行業(yè)，將不得不面對(duì)逐漸蕭條的樓市。
1. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了年均超過(guò)20%的增長(zhǎng)速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一直處于稀缺的賣(mài)方市場(chǎng)狀態(tài)。原因主要有兩個(gè)方面：第一，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進(jìn)程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對(duì)住房巨大的剛性需求；第二，房地產(chǎn)自身很強(qiáng)的投機(jī)性已經(jīng)使之成為重要投資品，在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投資和投機(jī)需求快速進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)前，這種投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性的快速飆升，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度嚴(yán)重超過(guò)了經(jīng)濟(jì)和人民收入的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產(chǎn)泡沫列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中包涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小視，國(guó)家政府對(duì)此應(yīng)引起足夠的重視。
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，房屋價(jià)格虛高；二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足；三、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂；四、投機(jī)性成分增加，融資方式過(guò)于單一，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。而房地產(chǎn)業(yè)中存在的這些問(wèn)題是市場(chǎng)本身無(wú)法解決的，這就要求政府必須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。
2. 當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
2.1 財(cái)政政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
財(cái)政政策是國(guó)家有關(guān)部門(mén)以變動(dòng)稅收和支出的形式影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國(guó)民收入的政策。通過(guò)在房地產(chǎn)比較火爆的時(shí)候，提高相關(guān)的稅率，增加相關(guān)的稅收，減少政府支出等財(cái)政政策，減少相關(guān)的投資者的利潤(rùn)率，增加房地產(chǎn)投資的成本，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入，從而緩和了相關(guān)的市場(chǎng)矛盾，從間接的角度，影響房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，防止和預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快發(fā)展而引發(fā)的附加問(wèn)題，最終影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 貨幣政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
貨幣政策的調(diào)控主要是通過(guò)中央銀行對(duì)貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關(guān)的需求的政策。
首先，存款準(zhǔn)備金政策。國(guó)家通過(guò)提高或降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進(jìn)而影響投資的策略。最近國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業(yè)銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度激烈的競(jìng)爭(zhēng)，減少相關(guān)問(wèn)題的出現(xiàn)。其次，再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對(duì)商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行通過(guò)調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對(duì)外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者的資金流動(dòng)，從而最終影響到房地產(chǎn)投資進(jìn)而影響到總需求，從而對(duì)房地產(chǎn)貸款等進(jìn)行控制，收緊銀根，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行間接調(diào)控，從而為人民解決相關(guān)的民生問(wèn)題。
2.3 行政政策——限購(gòu)令
合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。直接增加土地供應(yīng)。2010年計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%，2011年計(jì)劃供應(yīng)比2010實(shí)際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計(jì)劃中小套型商品房占四成多。2011年優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對(duì)保障性安居工程用地實(shí)施計(jì)劃指標(biāo)單列。杜絕非法囤地，平抑土地價(jià)格。限購(gòu)以及停購(gòu)政策。2010年，限購(gòu)最早由北京發(fā)起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺(tái)相應(yīng)限購(gòu)細(xì)則。2011年7月，限購(gòu)范圍從一線向二三線擴(kuò)大，顯示出政府遏制全國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控決心，限制投資投機(jī)需求，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，第一批指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房等。
3. 未來(lái)政策走勢(shì)的初步判斷
3.1 調(diào)控效果將顯現(xiàn)
中央政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，是從全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，考慮緩和社會(huì)矛盾、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定等因素做出的階段性調(diào)整決策，是基于現(xiàn)階段物價(jià)上漲過(guò)快、民眾生活成本激增、社會(huì)矛盾呈激化趨勢(shì)背景下的一種主動(dòng)干預(yù)行為。因此，必須從政治角度戰(zhàn)略高度來(lái)看待本次調(diào)控。無(wú)論是大規(guī)模推行保障房建設(shè)，還是采取強(qiáng)力的行政手段限制投機(jī)/投資購(gòu)房行為，都體現(xiàn)了中央政府實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的決心。由此推斷，在未來(lái)的1-2年內(nèi)，也就是說(shuō)在2011和2012年內(nèi)，此次調(diào)控必然會(huì)有明顯的效果，且調(diào)控持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，取得的效果越明顯。
3.2 經(jīng)濟(jì)因素干擾調(diào)控
國(guó)際金融危機(jī)及其影響逐漸消除，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)日趨向好，為本次調(diào)控提供了非常必要的先決條件。我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，歐洲問(wèn)題不斷，如果出現(xiàn)全球性的事件導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的話，有可能將打亂上述的調(diào)控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調(diào)控政策變化趨勢(shì)的重要的外部因素。
3.3 調(diào)控難以長(zhǎng)期持續(xù)
盡管中央調(diào)控的決心和力度如此有力，但刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)走高的制度性因素并未消除。首先是土地財(cái)政問(wèn)題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產(chǎn)投資熱潮實(shí)際上是持續(xù)通貨膨脹預(yù)期下，投資渠道匱乏導(dǎo)致資金不斷追高的結(jié)果。因此，通貨膨脹預(yù)期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調(diào)控政策只能是權(quán)宜之計(jì)。用強(qiáng)力的行政手段“堵”住涌向房地產(chǎn)的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標(biāo)不治本。因此，目前的調(diào)控是階段性的，不具備長(zhǎng)期持續(xù)的基礎(chǔ)。
4. 房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施
4.1 根據(jù)資金供應(yīng)狀況，適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略
由于央行緊縮銀根，造成開(kāi)發(fā)商正常的融資規(guī)模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金必須達(dá)到投資額的35%以上，這對(duì)于全國(guó)許多實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是致命的。許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了度過(guò)難關(guān)被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動(dòng)開(kāi)發(fā)成本上漲的同時(shí)，無(wú)疑加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在銷(xiāo)售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金普遍緊張成了不爭(zhēng)的事實(shí)。面對(duì)目前的形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在投資策略上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或控制，以期保存實(shí)力再圖發(fā)展。
開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金運(yùn)作情況，謹(jǐn)慎面對(duì)新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量做到量力而行，對(duì)于超出自己實(shí)力的項(xiàng)目必須有清醒的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該拿得起放得下，注意控制風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于企業(yè)現(xiàn)行已進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，規(guī)模上也應(yīng)視資金供給情況作適當(dāng)?shù)氖湛s，以滿足企業(yè)現(xiàn)金流量平衡。
4.2 慎重選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，注意控制風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于其生產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)地理位置選擇上的重要性。特別是在當(dāng)前的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不僅僅是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期上漲問(wèn)題，更重要的是開(kāi)發(fā)的房子能不能順利銷(xiāo)售的問(wèn)題，因?yàn)檫@將關(guān)系到企業(yè)的存亡。所以企業(yè)在選擇項(xiàng)目時(shí)必須注重調(diào)查研究，特別是對(duì)擬開(kāi)發(fā)地區(qū)住房需要量的測(cè)算上要下功夫。對(duì)于擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，企業(yè)必須通過(guò)對(duì)該地區(qū)的人口數(shù)、年齡段分布等資料對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏y(cè)算，同時(shí)結(jié)合已售商品房量、商品房未售存量和現(xiàn)有開(kāi)發(fā)量等調(diào)查情況測(cè)算出該地區(qū)的可開(kāi)發(fā)量，進(jìn)而確定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性。對(duì)于超量開(kāi)發(fā)嚴(yán)重的地區(qū)不宜介入，寧愿持幣待購(gòu)，也不能冒險(xiǎn)挺進(jìn)，否則輕率的一舉就有可能拖累整個(gè)企業(yè)，造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。
4.3 開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準(zhǔn)大相徑庭，在對(duì)住房面積、結(jié)構(gòu)等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買(mǎi)小的、低檔次的房子，所以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，就必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際對(duì)當(dāng)?shù)氐姆课葸m應(yīng)情況作一個(gè)全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開(kāi)發(fā)的時(shí)候就能夠有針對(duì)性的設(shè)計(jì)建造符合當(dāng)?shù)匦枰倪m銷(xiāo)產(chǎn)品，房屋滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。
總結(jié)
總之，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行。房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，資源將向保障性住房?jī)A斜，謹(jǐn)防二三線城市房地產(chǎn)的過(guò)熱，防止一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在繁榮后的“大落”，為房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
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關(guān)鍵詞：政策；房地產(chǎn)；影響
一、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)
房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大的影響，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)不良情況，將對(duì)金融安全將會(huì)產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一半以上的資金來(lái)自銀行，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負(fù)資產(chǎn)等一系列問(wèn)題。商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提，商品房持續(xù)嚴(yán)重的供大于求，造成空置率上升，房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，并最終將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。由于部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。央行必須通過(guò)信貸政策的調(diào)控作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持合理的資金規(guī)模，避免資金過(guò)量涌入，避免企業(yè)超負(fù)債能力超計(jì)劃規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，避免借用信貸資金進(jìn)行商品房投機(jī)買(mǎi)賣(mài)行為的大量出現(xiàn)，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)步和健康發(fā)展。房地產(chǎn)需求過(guò)熱，無(wú)論是實(shí)際需求還是投資投機(jī)需求，會(huì)在短期不斷誘發(fā)抬高房地產(chǎn)價(jià)格，最終脫離市場(chǎng)實(shí)際需求能力而出現(xiàn)泡沫，而泡沫堆積的后果也就是經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)。從許多國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷看，市場(chǎng)大跌或崩潰的主要原因都是房地產(chǎn)短期內(nèi)發(fā)展過(guò)快或過(guò)熱，最終超過(guò)市場(chǎng)需求承受極限。這些政策對(duì)市場(chǎng)供需雙方都有一定抑制作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的影響。
二、國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程進(jìn)行深入研究發(fā)現(xiàn)，金融政策大力支持下住宅需求的迅速擴(kuò)張與非飽和供地政策下住宅供給增長(zhǎng)緩慢交互作用導(dǎo)致了住宅價(jià)格以驚人的速度持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了人們的承受能力。隨著國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)，相關(guān)政策對(duì)房產(chǎn)已產(chǎn)生了一定作用，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始呈現(xiàn)新的特征：
1、二手房的呈下降趨勢(shì)
2011年2月14日-2月20日，京十五條重磅推出，限購(gòu)力度空前嚴(yán)厲，使得北京二手房成交量總體呈下降趨勢(shì)。經(jīng)歷了無(wú)數(shù)的猜測(cè)和推斷之后，京版十五條終于落地了，這次北京地區(qū)的樓市調(diào)控細(xì)則有了一個(gè)非常明顯的特點(diǎn)，那就是加大了限購(gòu)力度，尤其是對(duì)外地人在京購(gòu)房的資格進(jìn)行了嚴(yán)格的限制由于國(guó)家政策的出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了很大的影響，二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，市場(chǎng)供給重心進(jìn)一步下移，導(dǎo)致二手房的掛牌價(jià)格連續(xù)緩步下滑。部分二手房主急于賣(mài)掉手中住房，大型中介二手房掛牌量明顯增加，但市場(chǎng)觀望情緒濃厚，成交量下降。
2、有效需求被壓制
很多城市的房交會(huì)期間，很多民眾的購(gòu)房需求被高房?jī)r(jià)所壓制，很多有購(gòu)房需求的人選擇租賃，大部分人都在等待房?jī)r(jià)的下降，民眾觀望情緒濃重，對(duì)房子的需求銳減。與房產(chǎn)交易冷淡形成鮮明對(duì)比的是房屋租賃非常火爆，很多城市出現(xiàn)租賃價(jià)格的高漲，銀行按揭貸款比例的上升，這對(duì)那些炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價(jià)格上漲緩慢，這對(duì)房企而言是非常不利的，資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)的銷(xiāo)售和融資都將產(chǎn)生困難。再就是國(guó)家對(duì)購(gòu)房者門(mén)檻的提高，也對(duì)房產(chǎn)的銷(xiāo)售產(chǎn)生了很大的影響，銀行資金的短缺，對(duì)于那些中小房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常殘酷的，得不到資金，對(duì)企業(yè)造成一定的資金壓力。
3、加快一級(jí)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售進(jìn)度
通過(guò)據(jù)調(diào)查，很多大城市的樓盤(pán)都出現(xiàn)了提前銷(xiāo)售，并且通過(guò)媒體大量宣傳，甚至出現(xiàn)了優(yōu)惠促銷(xiāo)，很少出現(xiàn)惜售的現(xiàn)象，這是國(guó)家政策的影響，一成首付和零首付的出現(xiàn)，其實(shí)反映了目前樓市中，開(kāi)發(fā)商、投資購(gòu)房者等各個(gè)環(huán)節(jié)面臨的資金尷尬。尤其是一些開(kāi)發(fā)商，希望通過(guò)促銷(xiāo)或變相降價(jià)的措施加快銷(xiāo)售進(jìn)度，以緩和緊繃的資金鏈，緩解風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也可以看出樓盤(pán)企業(yè)也在加緊資金的回籠，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)資金。
4、高檔住房受到嚴(yán)格限制
從國(guó)家相關(guān)政策中很容易看出，高檔、大戶型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限制，將重點(diǎn)支持中等收入以上家庭購(gòu)買(mǎi)自用住房，此類(lèi)住房的供應(yīng)量將有所減少。然而，正因?yàn)榇祟?lèi)住宅的成本上升，供應(yīng)減少，所以高檔、大戶型和別墅價(jià)格還將上升。
5、房地產(chǎn)消費(fèi)勢(shì)頭受抑制
國(guó)家相關(guān)政策在限制部分高檔住房和商業(yè)用房消費(fèi)的同時(shí)，中低價(jià)住房消費(fèi)由于事實(shí)上提高了預(yù)售門(mén)檻，也會(huì)受到一定的影響。限購(gòu)政策也使得房地產(chǎn)消費(fèi)勢(shì)頭被迫減弱。北京率先出臺(tái)的相關(guān)細(xì)則，預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)力可能會(huì)減少30％，也就是說(shuō)，100個(gè)有購(gòu)房意愿的人里，可能有30人不符合購(gòu)買(mǎi)條件了。據(jù)了解，目前很多房地產(chǎn)銷(xiāo)售已有所影響，部分高檔樓盤(pán)出現(xiàn)打折銷(xiāo)售現(xiàn)象。
國(guó)家政策的出臺(tái)總體目標(biāo)是讓房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，既能滿足民族的需求，又可可以讓房地產(chǎn)賺的利潤(rùn)，形成一個(gè)良好的循環(huán)，目前來(lái)看商品房供給與需求出現(xiàn)了偏差，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，商品房持續(xù)嚴(yán)重的供大于求，會(huì)造成城市房產(chǎn)空置率的上升，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，并最終將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。但是房地產(chǎn)過(guò)熱，也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)過(guò)高，最終脫離市場(chǎng)實(shí)際需求能力而出現(xiàn)泡沫，而泡沫堆積的后果也是經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)。在保持房地產(chǎn)總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產(chǎn)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)基本平衡，達(dá)到既有利房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于國(guó)民生活水平的提高。
參考文獻(xiàn)：
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“沒(méi)想到，僅過(guò)了一個(gè)月，也就是3月16日，中介致電說(shuō)有人愿意出140萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)。”家住北京的李小姐告訴記者，她是今年2月6日放的盤(pán)，當(dāng)時(shí)中介稱因該套房需要繳納營(yíng)業(yè)稅，所以最多只能賣(mài)135萬(wàn)。由于自己不著急等著錢(qián)用，所以當(dāng)時(shí)就沒(méi)答應(yīng)。沒(méi)想到，3月16日有人表示愿意出資148萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，而現(xiàn)在更是漲到了153萬(wàn)元，并且天天接到買(mǎi)方催著簽合同的電話。“不到2個(gè)月，房?jī)r(jià)漲了18萬(wàn)元，連我自己都感到意外，真不知道房?jī)r(jià)后市走勢(shì)如何，現(xiàn)在該不該賣(mài)掉這套房子？”李小姐說(shuō)。
的確，伴隨著“國(guó)五條”地方版細(xì)則的落地，雖然之前連夜占位排隊(duì)的“盛況”已成明日黃花，但樓市與調(diào)控究竟將怎么走？市場(chǎng)依然眾說(shuō)紛紜，滿頭霧水。
今年房?jī)r(jià)怎么走，會(huì)暴漲嗎？
“2013年房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？” 對(duì)此，房產(chǎn)大佬任志強(qiáng)表示，由于宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)回升，因此未來(lái)的經(jīng)濟(jì)政策不會(huì)太放松，且有可能因?yàn)橥浂呌谑湛s，這進(jìn)而會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)。兩者共同作用的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
“如果中央放松調(diào)控，像北京、上海這樣的大城市庫(kù)存消耗得很快，需求旺盛的二線城市去庫(kù)存化相對(duì)需求一上來(lái)，土地供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)很有可能出現(xiàn)暴漲。但分化明顯，將是冰火兩重天。”有市場(chǎng)人士如是說(shuō)。
許多三四線城市房?jī)r(jià)上漲的可能性幾乎沒(méi)有。在上述人士看來(lái)，在這一輪樓市調(diào)控后，我國(guó)大中小城市間的房地產(chǎn)市場(chǎng)差異已經(jīng)很明顯。現(xiàn)在部分一線城市和需求很旺的二線城市樓市去庫(kù)存化很快。三四線城市的樓市存量較大，但需求相對(duì)不足，消化能力有限，因此房?jī)r(jià)上漲的可能性不大。
“國(guó)五條將由1%改為差額20%房產(chǎn)稅，實(shí)際上是將房?jī)r(jià)提升了20%，目的是凍結(jié)二手房，逼買(mǎi)房者購(gòu)買(mǎi)新房。而新房往往都在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，而住在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)則會(huì)面臨很多問(wèn)題，如小孩讀書(shū)、生活、上班等都非常不方便。在此情況下，大家還是會(huì)買(mǎi)市區(qū)或離市區(qū)較近的二手房，那么賣(mài)方肯定不愿承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，所以此筆費(fèi)由將由買(mǎi)家來(lái)承擔(dān)。”一中介負(fù)責(zé)人表示，樓市也是商品市場(chǎng)，其價(jià)格按照供求關(guān)系變化而變化。行政干預(yù)雖可以對(duì)商品價(jià)格起作用，但其作用多半是一時(shí)的，不可能改變市場(chǎng)中根本的供求關(guān)系。限購(gòu)令是迄今為止最有成效的樓市行政干預(yù)手段，但這種手段恐怕難以長(zhǎng)久持續(xù)下去，因?yàn)檫@違背了市場(chǎng)交易的基本原則。
房地產(chǎn)調(diào)控還會(huì)出什么招？
中國(guó)住建部部長(zhǎng)姜偉新“兩會(huì)”接受記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)今年一定會(huì)往下走，在職部長(zhǎng)如此豪言引發(fā)了外界的更大猜想，繼國(guó)五條后，房地產(chǎn)調(diào)控的火焰會(huì)怎么燒？
無(wú)獨(dú)有偶的是，就在人們們翹首企盼之際，中國(guó)國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智3月23日率先透風(fēng)：“未來(lái)可能會(huì)對(duì)保有住房征收不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅”，他建議從第三套房開(kāi)始征收。
國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)支招，保障性住房要繼續(xù)限價(jià)限購(gòu)；普通住房控價(jià)控購(gòu)；高檔住宅放價(jià)放購(gòu)。總之，調(diào)控房?jī)r(jià)不要“一刀切”，要堅(jiān)持分類(lèi)，因?yàn)檎畬?duì)不同住房、不同居民的責(zé)任是不一樣的，因此政策投入的資源也應(yīng)該有所區(qū)別。
