時(shí)間：2022-02-17 08:04:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇限購(gòu)細(xì)則，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1月26日，在距離春節(jié)還有8天的時(shí)候，國(guó)務(wù)院公布8條最新樓市調(diào)控措施，“新國(guó)八條”使得第三次調(diào)控最終浮出水面，其中要求二套房貸首付提至6成，限購(gòu)令也推向全國(guó)，可謂史無前例嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
如今，距離“新國(guó)八條”的出臺(tái)已經(jīng)過去一個(gè)多月，眼下已至少有14個(gè)城市出臺(tái)包括限購(gòu)細(xì)則在內(nèi)的一系列措施落實(shí)樓市調(diào)控“新國(guó)八條”，加上此前已經(jīng)出臺(tái)“限購(gòu)令”的，目前全國(guó)已出臺(tái)并執(zhí)行限購(gòu)令的城市已經(jīng)超過30個(gè)。由此可見，“限制”，毫無疑問地成為2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。
廈門版細(xì)則應(yīng)聲落地
2月21日，廈門市土地資源與房產(chǎn)管理局了廈門版“新國(guó)八條”細(xì)則，針對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房條件進(jìn)行了嚴(yán)格界定，尤其是在限購(gòu)套數(shù)和二套房信貸方面，做了具體詳細(xì)的闡述：至2011年12月31日止，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、未購(gòu)房但能提供所要求的相關(guān)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，以及未購(gòu)房也無法提供所要求的相關(guān)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停購(gòu)買廈門區(qū)域內(nèi)的住房。
有業(yè)內(nèi)人士分析，通過對(duì)比2010年和2011年廈門“限購(gòu)令”，2010版規(guī)定同一購(gòu)房家庭只能在廈門新購(gòu)買一套商品住房，也就是說不論是否已購(gòu)房或是否擁有本市戶籍，一個(gè)家庭允許再購(gòu)買一套房，但從2011版的細(xì)則可知，廈門明顯提高了購(gòu)買資格的門檻。
2010年9月開始的“限購(gòu)令”對(duì)樓市立竿見影的影響是有目共睹的，不少投資投機(jī)購(gòu)房者紛紛退出市場(chǎng)，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，國(guó)家仍然在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行二套房差別化信貸政策的基礎(chǔ)上，以“升級(jí)版限購(gòu)令”為關(guān)鍵在全國(guó)所有城市中啟動(dòng)第三波樓市調(diào)控。
到目前為止，福州版“新國(guó)八條”的相關(guān)細(xì)則還未見蹤影，但各種預(yù)測(cè)早已滿天飛，其中最受關(guān)注的是榕版“新國(guó)八條”是否會(huì)把周邊八縣也一并納入限購(gòu)范圍。有專家表示，從其他城市已經(jīng)公布的細(xì)則看，2011版都比2010版來得嚴(yán)厲，而2010年福州出臺(tái)的“限購(gòu)令”已經(jīng)是當(dāng)時(shí)所有限購(gòu)城市中最嚴(yán)的了，如果要進(jìn)一步限制，極有可能是將八縣納入限購(gòu)范圍。
不管福州版“新國(guó)八條”是怎樣，從國(guó)家在2011年年初頒布“新國(guó)八條”、再度加息、實(shí)行房產(chǎn)稅等各種舉措可以感受到，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)大決心。
房?jī)r(jià)走低可能性小
對(duì)“新國(guó)八條”的影響，有多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)短期會(huì)急速降溫，對(duì)市場(chǎng)成交量有一定抑制，但解決高房?jī)r(jià)問題還有很長(zhǎng)的路要走。
二套房首付提高至60％，不足5年轉(zhuǎn)讓要全額收稅，調(diào)控不達(dá)標(biāo)要約談，這些看起來很嚴(yán)厲，但還不是影響最大的。“二套房首付提高自然會(huì)對(duì)改善性住房有一定影響；實(shí)際上不足5年轉(zhuǎn)讓全額收稅以前就有這樣的政策；至于約談，效果還有待觀察。”福州雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新說，“新國(guó)八條”影響最大還是“升級(jí)版限購(gòu)令”，這個(gè)政策一出，必然會(huì)影響本地改善性住房需求，外地投資、投機(jī)等購(gòu)房行為更加難以存在，但由于中國(guó)目前正在高速城市化，高房?jī)r(jià)仍然不可避免。
有業(yè)界人士認(rèn)為，相比北京等其他城市，廈門細(xì)則還是比較溫柔，但盡管如此，細(xì)則對(duì)廈門樓市的影響依舊較大，可以預(yù)計(jì)未來成交將明顯縮量。一方面是由于廈門樓市外地人購(gòu)房所占比例一直較高，比如購(gòu)房高端項(xiàng)目的客群，很多人已經(jīng)擁有2、3套房了，他們匿限購(gòu)政策的影響就會(huì)比較大；另一方面是基于購(gòu)房者的心理，即便是符合條件的購(gòu)房者，大多數(shù)也會(huì)選擇觀望，因此，樓市成交量一段時(shí)間內(nèi)或遭遇凝凍。
投機(jī)住宅時(shí)機(jī)不佳
在嚴(yán)格的“限購(gòu)令”、“限貸令”下，投資投機(jī)需求將被有效抑制，同時(shí)也必然抑制韶玢首次置業(yè)需求，這可能會(huì)導(dǎo)致今年上半年樓市出現(xiàn)異常低迷的情況。
種種跡象顯示，“新國(guó)八條”將投資住宅資金成本提高，購(gòu)買第二套房首付高達(dá)6成，使得首付只要50％的商用物業(yè)關(guān)注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購(gòu)令，將投資者擋在住宅門外的同時(shí)，也在不斷推高商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。
在“國(guó)五條”公布一個(gè)多月后，廣東省政府于3月25日率先出臺(tái)了“實(shí)施細(xì)則”。這項(xiàng)被看成 “實(shí)施細(xì)則”的文件不僅沒有對(duì)最受關(guān)注的“20%個(gè)稅”給予明確的操作說明，對(duì)于限價(jià)目標(biāo)和長(zhǎng)效機(jī)制也言辭模糊，整體力度竟比“國(guó)五條”顯得更加含蓄。
廣東省在落實(shí)中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控上一直具有排頭兵的示范效應(yīng)，各地方政府可能都會(huì)以此為參照來制定相關(guān)的調(diào)控細(xì)則。
在2008年12月20日，中央政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)出臺(tái)了鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，廣東省2009年1月16日就率先轉(zhuǎn)發(fā)并隨后細(xì)則。而在2010年開始的房地產(chǎn)緊縮調(diào)控中，北京市最早在4月出臺(tái)限購(gòu)令后無一地方效仿，直到深圳市9月份出臺(tái)限購(gòu)令后才引發(fā)了全國(guó)其他城市爭(zhēng)相跟進(jìn)。目前廣東對(duì)“國(guó)五條”都是半推半就，其他省份恐怕也難以出臺(tái)更嚴(yán)格的細(xì)則。
敏銳的資本市場(chǎng)似乎已經(jīng)給了廣東版“細(xì)則”正面的回應(yīng)。在廣東版細(xì)則出臺(tái)后的3月26日，雖然滬深股市雙雙重挫，但房地產(chǎn)板塊收盤卻小幅走高，幫助滬深指數(shù)守住10日均線。
并非細(xì)則 實(shí)為花槍
“國(guó)五條”中和房屋交易者的利益最密切相關(guān)的條款無疑是賣房差額按20%征稅。雖然這一規(guī)定早已存在于2005年的個(gè)人所得稅法，但在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等部委的實(shí)施過程中一直給予減免或按變通方式（住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%）征收，并不具實(shí)際效力。
廣東省此番稱房?jī)r(jià)過快上漲的地區(qū)要及時(shí)采取住房限購(gòu)等穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行“國(guó)五條”關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。這樣的政策解讀，實(shí)際上把球又重新踢還給了中央政府。
首先對(duì)于何謂“房?jī)r(jià)過快上漲”難以界定，廣州市對(duì)此的解釋為“2013年房?jī)r(jià)漲幅至少不應(yīng)高于gdp的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅”。在中信建投證券宏觀分析師王洋看來，這種對(duì)2011年的老調(diào)重彈難以奏效。
“從局部和短期來看，房?jī)r(jià)是供求關(guān)系決定的。在長(zhǎng)期看，城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)資本化帶來信用體系的膨脹，信用體系的膨脹又為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投資、投機(jī)活動(dòng)提供了流動(dòng)性基礎(chǔ)。” 王洋稱，“簡(jiǎn)單地將房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)掛鉤并不能去除房產(chǎn)固有的投資屬性。”
即便是以后開征資本利得稅，針對(duì)征稅的具體時(shí)間表和操作方法，廣東省也沒有提及，而是籠統(tǒng)地稱按“國(guó)五條”執(zhí)行。如果未來財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局不對(duì)稅法的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行調(diào)整，那么地方政府想要執(zhí)行也將無從參照。
事實(shí)上，20%資本利得稅著眼于從二手房買賣雙方的利益中分割出一塊，政府難以避免與民爭(zhēng)利之嫌。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大于供給的局面意味著，賣方議價(jià)能力強(qiáng)于買方，那么在交易環(huán)節(jié)征稅，難免會(huì)使得稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買方，從而可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。
繼續(xù)強(qiáng)調(diào)按戶籍執(zhí)行限購(gòu)，則意味著“國(guó)五條”仍是在對(duì)過去的房地產(chǎn)調(diào)控思路的承續(xù)和加強(qiáng)，廣東省自然也難以跳出這一圍欄。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)此指出，“十”試圖促進(jìn)農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化、并要改變戶籍制度，限購(gòu)并不是完全按照“十”精神辦事；此外，限購(gòu)也體現(xiàn)了國(guó)務(wù)院對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)干預(yù)，這也使城鎮(zhèn)化難有發(fā)展。
更值得注意的是，廣東省不僅是制造加工業(yè)大省，吸引了大量的外來務(wù)工者，更是歷來中國(guó)踐行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和改革開放的窗口。廣東省尚且緊抓限購(gòu)不放松，不僅錯(cuò)誤地打擊了外來人口和以居住為目的的購(gòu)房者，也無助于引領(lǐng)改革。
除此之外，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，“國(guó)五條”還要求可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。這些措施在廣東省的政策解讀中消失，也似乎表明廣東省并不愿嚴(yán)厲打壓房?jī)r(jià)。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力下左右為難
房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控需要考慮溢出效應(yīng)，出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策要顧及到當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的動(dòng)能，也要考慮政府財(cái)政收入。
2013年1-2月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）為2.57萬億元，同比增長(zhǎng)21.2%，增速比2012年同期回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資占6670億元，同比增長(zhǎng)22.8%，增速比2012年全年提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額3.78萬億元，同比僅增長(zhǎng)12.3%，增速比2012年同期驟降2.4個(gè)百分點(diǎn)。
由此可見，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，牽涉的上下游行業(yè)廣泛，對(duì)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響重大。一旦下滑，在短期內(nèi)是難以依靠消費(fèi)彌補(bǔ)的。
對(duì)于地方政府而言，如果從嚴(yán)落實(shí)征收20%的資本利得稅，政府將可以從中獲取財(cái)政收入的增長(zhǎng)。但是，由此對(duì)房地產(chǎn)投資又會(huì)產(chǎn)生打擊并傳導(dǎo)至上下游行業(yè)，這對(duì)政府財(cái)政收入的損失可能更大。
財(cái)政部2013年中央和地方預(yù)算草案提出，考慮到結(jié)構(gòu)性減稅的滯后效應(yīng)，2013年財(cái)政收入增長(zhǎng)不會(huì)太快，可調(diào)用的中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金數(shù)額也較少；但財(cái)政剛性支出增加，特別是增加保障改善民生支出，都需要適當(dāng)增加財(cái)政赤字。1-2月中國(guó)財(cái)政收入2.24萬億元，同比增長(zhǎng)7.2%，遠(yuǎn)低于上年全年同期的12.8%；財(cái)政支出1.61萬億元，同比增長(zhǎng)15.7%。
當(dāng)前，中央和地方政府之間財(cái)權(quán)、事權(quán)分治，和房地產(chǎn)業(yè)休戚相關(guān)的土地財(cái)政成為了地方財(cái)政收入的靠山。在財(cái)政收支的壓力下，地方政府和中央政府就土地財(cái)政的博弈還將持續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)則在這一夾縫中生存。
調(diào)控原地打轉(zhuǎn)
輿論之所以呼吁房地產(chǎn)調(diào)控，是因?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)緩慢且分配不均，迫使居民轉(zhuǎn)向商品房，而房?jī)r(jià)高企又導(dǎo)致普通百姓難以負(fù)擔(dān)購(gòu)買商品房的成本。房地產(chǎn)調(diào)控的最終目的也并非降價(jià)，而是使居民的住房需求得到滿足。更何況，房?jī)r(jià)的溫和上漲還可以通過促進(jìn)家庭財(cái)富增長(zhǎng)進(jìn)而促進(jìn)消費(fèi)。
就短期抑制房?jī)r(jià)過快上漲而言，“國(guó)五條”本身確實(shí)有可取之處。在1998年房改課題組組長(zhǎng)、原中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇看來，“國(guó)五條”中增加商品房與保障房的有效供應(yīng)就是亮點(diǎn)。
這些措施包括增加住房及住房用地的有效供應(yīng)；以商品住房項(xiàng)目的住宅建設(shè)套數(shù)等要求作為土地出讓的依據(jù)，納入出讓合同；對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。但遺憾的是，在廣東省的政策解讀中，這些有助于增加商品房和保障房供給的措施反而未見到。
中國(guó)地區(qū)間發(fā)展不均的已經(jīng)十分明顯，即便是如廣東、江蘇、浙江等最為富裕的省份內(nèi)部也存在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和社會(huì)資源配置等方面的明顯差異，而這種地區(qū)間的差異也會(huì)體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。國(guó)務(wù)院已經(jīng)意識(shí)到面向全國(guó)的“國(guó)五條”最終不能一刀切，因此，希望各地出臺(tái)針對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r的細(xì)則。
但地方政府在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收支壓力下，很難真刀真槍地打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此，只能一邊給出模糊的“細(xì)則”，一邊繼續(xù)通過高價(jià)拍地推高房?jī)r(jià)。而這又可能最終迫使中央政府以后出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的細(xì)化調(diào)控措施以施壓地方政府。限購(gòu)令在全國(guó)鋪開就是如此，開征房地產(chǎn)稅也正在經(jīng)歷著類似的博弈。
成都市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理實(shí)施細(xì)則最新版第一條 為建立和完善經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理，根據(jù)《成都市城市公共住房制度實(shí)施方案(試行)》及有關(guān)規(guī)定，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)(含高新區(qū)，以下簡(jiǎn)稱五城區(qū))內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售管理，適用本細(xì)則。
第三條 本細(xì)則所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。
第四條 市房產(chǎn)管理局是本市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理的主管部門。市住房委員會(huì)辦公室具體負(fù)責(zé)本市經(jīng)濟(jì)適用住房的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和日常管理工作。
物價(jià)、國(guó)土資源等有關(guān)部門根據(jù)職責(zé)分工，協(xié)同做好經(jīng)濟(jì)適用住房銷售的相關(guān)工作。
第五條 申請(qǐng)購(gòu)買面向社會(huì)發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：
(一)家庭年收入在中等偏低收入線以下;
(二)家庭成員中擁有兩個(gè)(含兩個(gè))以上本市五城區(qū)正式戶口，取得本市戶籍三年以上;
(三)原有住房人均面積不超過規(guī)定面積控制標(biāo)準(zhǔn)。
第六條 面向社會(huì)發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房以按照標(biāo)準(zhǔn)、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng)的原則，實(shí)行年度預(yù)登記。
面向社會(huì)發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房原則上對(duì)已經(jīng)預(yù)登記的申請(qǐng)家庭銷售。
第七條 經(jīng)預(yù)登記的家庭申請(qǐng)購(gòu)買面向社會(huì)發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行申請(qǐng)、審查和公示制度。具體按下列程序辦理：
(一)申請(qǐng)人持戶口簿、所在單位或街道辦事處出具的收入、住房證明及其他材料向區(qū)房產(chǎn)管理局提出申請(qǐng)，填寫《成都市購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)表》。
(二)區(qū)房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后10日內(nèi)完成審核。符合條件的，由區(qū)房產(chǎn)管理局在申請(qǐng)家庭的居住地進(jìn)行公示，公示期為15日。經(jīng)公示無異議或異議不成立的，由區(qū)房產(chǎn)管理局簽署審查意見。
(三)申請(qǐng)人持區(qū)房產(chǎn)管理局的審查意見和相關(guān)資料，到市住房委員會(huì)辦公室申領(lǐng)準(zhǔn)購(gòu)證明。市住房委員會(huì)辦公室復(fù)核相關(guān)資料，對(duì)符合條件的發(fā)給《成都市個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格認(rèn)定通知單》，確定限購(gòu)面積。
(四)申請(qǐng)人憑《成都市個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格認(rèn)定通知單》，在規(guī)定的有效期內(nèi)選購(gòu)面向社會(huì)發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房。選購(gòu)憑通知單排隊(duì)輪候。
第八條 面向社會(huì)發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房的限購(gòu)面積標(biāo)準(zhǔn)為：購(gòu)買非電梯公寓，二人戶58平方米;三人戶72平方米;四人戶及以上90平方米。購(gòu)買電梯公寓增加10平方米限購(gòu)面積。超出限購(gòu)面積的部分，不得享受政策優(yōu)惠，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)交與市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)。補(bǔ)差的標(biāo)準(zhǔn)由市住房委員會(huì)辦公室確定。
已享受政策性住房的面積應(yīng)當(dāng)在限購(gòu)面積中予以扣減。
第九條 面向社會(huì)發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府定價(jià)。由市物價(jià)局會(huì)同市住房委員會(huì)辦公室在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目銷售之前審定銷售價(jià)格，并向社會(huì)公布。
第十條 面向社會(huì)發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照審定的銷售價(jià)格和銷售對(duì)象銷售，不得在審定價(jià)格之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
市物價(jià)局和市住房委員會(huì)辦公室應(yīng)按照各自職責(zé)加強(qiáng)監(jiān)管。
第十一條 面向社會(huì)發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房以自住為目的，不得改作其他用途。購(gòu)房人在取得房屋所有權(quán)證、土地使用證三年以后，方可上市交易。上市交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)將政府在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和土地供應(yīng)中的優(yōu)惠返還。購(gòu)房人出售經(jīng)濟(jì)適用住房后，不得再申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。
第十二條 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制在中、小套型，原則上非電梯住宅面積不超過90平方米，電梯住宅不超過100平方米。
第十三條 集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分。其申請(qǐng)條件、上市交易條件等按照本細(xì)則中有關(guān)面向社會(huì)發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 用于舊城改造和征地拆遷安置的經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于對(duì)被拆遷人的安置，不得轉(zhuǎn)作商品房出售或者挪作他用。
市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門在辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查安置對(duì)象。
被拆遷人取得所安置的經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)的，房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門按照商品房管理的有關(guān)規(guī)定，頒發(fā)房屋所有權(quán)證。
第十五條 其他區(qū)(市)縣可參照本細(xì)則執(zhí)行。
第十六條 本細(xì)則所稱住房面積均為建筑面積。
第十七條 本細(xì)則涉及的中等偏低收入線及原有住房人均面積控制標(biāo)準(zhǔn)，由市房產(chǎn)管理局會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)整制訂，報(bào)市政府批準(zhǔn)后公布。
第十八條 本細(xì)則具體應(yīng)用中的問題由成都市住房委員會(huì)辦公室負(fù)責(zé)解釋。
第十九條 本細(xì)則自20xx年8月1日起施行。
經(jīng)濟(jì)適用住房出售以下情況是不得出售二手經(jīng)濟(jì)適用房的：
1以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的經(jīng)濟(jì)適用房。
2住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足價(jià)款及裝修費(fèi)用的。
3處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并以列入拆遷公告范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房。
4產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的經(jīng)濟(jì)適用房。
5已經(jīng)抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房。
6上市出售后形成新的住房困難的經(jīng)濟(jì)適用房。
關(guān)鍵詞：限購(gòu)令房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)調(diào)控政策
2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
一、對(duì)重慶和大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
（一）重慶地區(qū)
作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，2011年對(duì)于重慶樓市市場(chǎng)來說，是風(fēng)波四起的一個(gè)季度，從國(guó)八條到房產(chǎn)稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調(diào)控措施疊加，沖擊著房地產(chǎn)市場(chǎng)。
重慶市人民政府在2011年1月27日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法和重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，重慶房產(chǎn)稅的實(shí)施，引起了各方的關(guān)注。但是應(yīng)該看到這次房產(chǎn)稅的實(shí)施，主要針對(duì)高端市場(chǎng)，預(yù)計(jì)征稅住房不會(huì)超過總量的10%，對(duì)普通住宅市場(chǎng)無實(shí)質(zhì)影響，因此對(duì)于抑制房?jī)r(jià)并沒有很明顯的作用。同時(shí)房產(chǎn)稅也是僅對(duì)“三無”人員新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房按稅率0.5%征稅，這與房?jī)r(jià)年漲幅20%以上相比，投資性購(gòu)房依然有很強(qiáng)的動(dòng)力，因此房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)投資性需要的打擊力度明顯不如其他城市的限購(gòu)。
在2011年3月30日，重慶市人民政府下達(dá)《關(guān)于公布2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》，根據(jù)2010年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和工資性收入的增長(zhǎng)率，該房?jī)r(jià)目標(biāo)上漲的幅度控制在在9.5%以下，這樣的調(diào)控目標(biāo)毫無懸念地傳遞出一種未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的信息，潛在購(gòu)房者房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的心理預(yù)期可能會(huì)加強(qiáng)。
盡管2011年重慶房?jī)r(jià)仍在上漲，但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，新建住宅的成交面積和成交套數(shù)都在大幅下降，樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時(shí)，2011年重慶將會(huì)有1000萬平方米公租房源推出，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。下一階段，若各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠得到有效落實(shí)和進(jìn)一步細(xì)化，調(diào)控效果將更加明顯。
商業(yè)地產(chǎn)方面，2011年當(dāng)新一輪的調(diào)控政策出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了兩種相反的景象。住宅市場(chǎng)的成交量急速下挫，而商業(yè)地產(chǎn)的投資非常火爆。因?yàn)榇舜握{(diào)控主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有涉及。在這樣的樓市調(diào)控的背景下，投資有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)者青睞的對(duì)象。同時(shí)重慶商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)與發(fā)達(dá)地區(qū)來比，僅等于住房?jī)r(jià)格；雖然最近商業(yè)地產(chǎn)有所上漲，但總體來說還處于一個(gè)價(jià)值洼地，有很好的發(fā)展空間。另外，隨著重慶市作為西部中心城市的地位不斷穩(wěn)固，重慶市的商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的發(fā)展機(jī)遇。在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，在重慶，投資者們已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)看到了機(jī)遇。
（二）大連地區(qū)
隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入，對(duì)于大連地區(qū)來說，從新國(guó)八條的出臺(tái)，到大連版限購(gòu)令細(xì)則的執(zhí)行；從貸款首付的上調(diào)，到貸款利率的增加，都無一不體現(xiàn)出政策正逐步加碼和政府對(duì)樓市調(diào)控不達(dá)目的不罷休的決心。
2011年3月31日，大連市公布2011年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，即大連市2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為，新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)要明顯低于我市當(dāng)年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市人均可支配收入增長(zhǎng)速度，力爭(zhēng)低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市人均可支配收入增長(zhǎng)速度3～5個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)調(diào)控目標(biāo)說明政府未來仍是圍繞房?jī)r(jià)上漲幅度進(jìn)行調(diào)控，從調(diào)控目標(biāo)可以看出，未來大連房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)上漲的預(yù)期。
目前，大連市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易價(jià)格都處在上漲的階段，但是相對(duì)來說，其增幅已經(jīng)明顯的放緩，從一定程度上說明樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策正處于初級(jí)階段，剛性需求成為市場(chǎng)的主力，投資性需求暫時(shí)離開住宅市場(chǎng)，隨著政策進(jìn)入常態(tài)，剛性需求由觀望轉(zhuǎn)為入市，資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商可能由于頂不住壓力采取打折或者降價(jià)促銷快速回籠資金。但是當(dāng)前的大連房?jī)r(jià)正處在高房?jī)r(jià)階段，房?jī)r(jià)在通貨膨脹的預(yù)期下必定走高；另一方面，由于大連市未來巨大的發(fā)展?jié)摿Γ钩鞘泻苡懈?jìng)爭(zhēng)力，房?jī)r(jià)自然走高，預(yù)測(cè)2011年大連房?jī)r(jià)上漲依然是不可避免。
在住宅限購(gòu)政策和擴(kuò)大內(nèi)需政策的刺激，大連商鋪市場(chǎng)更顯活躍，同時(shí)由于大連市的具有吸引力的城市發(fā)展戰(zhàn)略，大連商業(yè)前景被普遍看好，商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期具有不錯(cuò)的發(fā)展空間。
二、對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
從去年下半年開始，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)像芝麻開花一樣節(jié)節(jié)高。史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策（新國(guó)八條）受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，房?jī)r(jià)對(duì)調(diào)控政策的抗藥性正在急劇增加，調(diào)控政策漸漸失效。就在這個(gè)當(dāng)口，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究出臺(tái)了“新國(guó)五條”，看來市場(chǎng)關(guān)于調(diào)控加碼的消息并不是空穴來風(fēng)，這再次彰顯了政府調(diào)控樓市的堅(jiān)定決心。
當(dāng)然，對(duì)于“新國(guó)五條”最終效果如何，有許多懷疑、質(zhì)疑的聲音。有質(zhì)疑聲音認(rèn)為，“新國(guó)五條”過于籠統(tǒng)、空泛、不具體、老生常談，操作性差，效果有待觀察。但是，筆者認(rèn)為，“新國(guó)五條”是綿里藏針、暗藏殺氣。之所以給人以籠統(tǒng)、空泛、老生常談的感覺，主要是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)與過去相比較有了很大變化，最主要的變化是地區(qū)城市差異性很大。我們知道在北京等一線城市房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，一些二三四線城市房?jī)r(jià)正在下跌，房地產(chǎn)呈現(xiàn)崩盤跡象。“新國(guó)五條”照顧到了這種差異性，給各地根據(jù)本地區(qū)情況制定相應(yīng)調(diào)控細(xì)則預(yù)留了較大空間。
“新國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控在定位上有所突破。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。定位到“基本政策”上表明房地產(chǎn)調(diào)控必將是一個(gè)長(zhǎng)期任務(wù)，各項(xiàng)調(diào)控政策必將要長(zhǎng)期堅(jiān)持。這個(gè)定位擊碎了一些人寄希望于調(diào)控是短期行為、權(quán)宜之計(jì)的夢(mèng)想，擊碎了一些人拿什么經(jīng)濟(jì)規(guī)律否定調(diào)控的幻想。
“新國(guó)五條”明確要求擴(kuò)大限購(gòu)政策范圍，既是對(duì)限購(gòu)政策的肯定，更表明調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。“新國(guó)五條”要求，其他城市房?jī)r(jià)上漲過快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。限購(gòu)政策擴(kuò)大是調(diào)控升級(jí)、加碼的重要表現(xiàn)之一。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都是巨大的。
“新國(guó)五條”最大的亮點(diǎn)、最具體的措施是明確提出“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。此前，關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否擴(kuò)大范圍爭(zhēng)議很大、議論很多、度很高。“新國(guó)五條”明確房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)使得這一政策有了一個(gè)清晰預(yù)期。那么，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍如何擴(kuò)大呢？擴(kuò)大到哪些城市？征收對(duì)象如何確定？稅率多高？都需要進(jìn)一步制定實(shí)施細(xì)則來明確。
筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)大到哪個(gè)城市需要參考兩點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)漲幅是否過快，投機(jī)投資性需求是否旺盛；二是征收房產(chǎn)稅的條件是否具備？包括房產(chǎn)登記系統(tǒng)是否聯(lián)網(wǎng)、健全等。今年房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍應(yīng)該總結(jié)上海和重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，采取“寬門檻、高稅率”的思路。從地區(qū)上來說，今年至少應(yīng)該擴(kuò)到北京、廣州和深圳一線城市。特別是北京，今年應(yīng)堅(jiān)決推出房產(chǎn)稅。明年再考慮向其他省會(huì)城市擴(kuò)圍。從征收對(duì)象上實(shí)行較為寬泛的原則，如果按照套數(shù)計(jì)算，應(yīng)該從第三套以上住房開始征收房產(chǎn)稅；如果按照人均居住面積計(jì)算，應(yīng)該按照人均60平方米以上征收房產(chǎn)稅。也就是說，房產(chǎn)稅征收對(duì)象應(yīng)該定位在大戶型、多套房和別墅類住房上，大多數(shù)普通百姓不能成為房產(chǎn)稅征收的對(duì)象。然后，實(shí)行較高的房產(chǎn)稅稅率，比如年稅率確定在5%以上。房產(chǎn)稅既要起到抑制房?jī)r(jià)、完善稅制的作用，更要避免誤傷普通百姓。
（來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
京城的留守青年，尤其是那些短期內(nèi)無法沖破戶籍門檻，而又有丈母娘需求作祟的年輕人，究竟該如何抉擇？筆者在此分3種情況，給出一些購(gòu)房建議和注意事項(xiàng)。當(dāng)然，前提是具備一定的購(gòu)買實(shí)力。
短期觀望伺機(jī)而動(dòng)
小司，男，25歲，非京籍，北京某重點(diǎn)高校研究生，將于2012年畢業(yè)。決意留在北京發(fā)展，一直傾向于在畢業(yè)之前在北京買套房，由父母負(fù)責(zé)首付，自己月供。由于“京15條”細(xì)則規(guī)定“北京高校的集體戶口應(yīng)視為非北京戶口”，也就是說，需要提供連續(xù)5年以上的納稅證明才可購(gòu)置住宅。雖然小司畢業(yè)后能解決北京戶口的可能性很大，但購(gòu)房計(jì)劃仍被迫暫時(shí)擱置。
京版限購(gòu)令對(duì)于非北京戶口家庭的限制力度很大。對(duì)于像小司這樣，需求不是特別迫切，又有較強(qiáng)自住需求，且在一兩年內(nèi)可達(dá)到政策規(guī)定購(gòu)買條件（解決戶口）的話，應(yīng)選擇觀望，即使選擇轉(zhuǎn)向其他城市也要特別慎重。一方面，由于一、二線城市都已執(zhí)行限購(gòu)，意味著去哪兒都會(huì)被限；另一方面，限購(gòu)令沒有明確的落地周期，而是以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為初衷，因此在市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)相對(duì)合理的水平后，政策會(huì)有松動(dòng)的跡象。
在此般調(diào)控之下，住房需求被大量抑制。房?jī)r(jià)即便沒有下降的可能，起碼缺乏向上的動(dòng)力，大概一兩年內(nèi)會(huì)見分曉。小司選擇觀望的話，時(shí)間跨度正合適。與此同時(shí)，不能打無準(zhǔn)備之戰(zhàn)，在觀望期內(nèi)，要分出一定的精力來篩選合適的房源，多去售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，與銷售員建立基本聯(lián)系，以及時(shí)獲得最新的政策及價(jià)格變動(dòng)信息，方便在鎖定目標(biāo)范圍的情況下，恰到好處地出手。
中期轉(zhuǎn)向關(guān)注商住
張先生，30歲，非京籍，北京工作已3年，現(xiàn)急需一套婚房。原本準(zhǔn)備好了首付，計(jì)劃在春節(jié)后出手，結(jié)果不巧被限購(gòu)擋在了門外。買房可以觀望，但結(jié)婚不能。由于限購(gòu)令所限制的是普通住宅產(chǎn)品，商業(yè)、寫字樓立項(xiàng)的住宅產(chǎn)品不在限購(gòu)之列。沒辦法，受限于政策和預(yù)算，不得不將目光轉(zhuǎn)向這種40年、50年的商住樓。雖然商住樓首付最低5成，但由于一般戶型小、總價(jià)低，與之前準(zhǔn)備好的3成首付剛好持平。綜合考慮之后，張先生決定出手。
商住產(chǎn)品有很多顯而易見的短板，如使用年限短、公攤面積大、稅費(fèi)多且高、水電物業(yè)費(fèi)翻倍、社區(qū)居住氛圍不濃、轉(zhuǎn)手困難等，但這些硬傷與住宅產(chǎn)品遭遇限購(gòu)相比，可謂小巫見大巫。對(duì)于像小張這樣短期內(nèi)需求迫切，又難以靠租房等渠道來解決問題的情況，可選擇這類剛好避開了限購(gòu)鋒芒的住宅樓。
但需注意幾點(diǎn)問題。第一，價(jià)格已經(jīng)上升。此類需求在北京不是少數(shù)，再加上部分投資需求也趕來湊熱鬧，相應(yīng)的市場(chǎng)快速升溫，價(jià)格跟漲。購(gòu)房者需綜合自身預(yù)算、房?jī)r(jià)水平和購(gòu)房時(shí)機(jī)等因素。第二，后顧之憂。這類房源用來自住的話，多為過渡性需求，早晚是要轉(zhuǎn)手的，而寫字樓、商業(yè)立項(xiàng)的產(chǎn)品在二手房交易環(huán)節(jié)，有一項(xiàng)比較重頭的稅種――土地增值稅，是普通住宅產(chǎn)品所沒有的，大概是總房款的20%～30%。第三，必須慎重考慮前面所列出的各項(xiàng)硬傷，不要盲目地被限購(gòu)嚇昏了頭腦。
長(zhǎng)期換位返鄉(xiāng)置業(yè)
2012年12月2日晚，深圳英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波在微博上立下賭約。微博一經(jīng)，即引起業(yè)界高度關(guān)注。南都記者就此聯(lián)系華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，對(duì)方未作回應(yīng)。但郭建波表示，無論任志強(qiáng)是否回應(yīng)，自己都會(huì)堅(jiān)持履行賭約。
幾個(gè)月后，這場(chǎng)鬧劇草草收?qǐng)觥?/p>
郭建波微博全文如下：
“公開致歉，官方數(shù)據(jù)出來了！中國(guó)3月平均房?jī)r(jià)同比上漲3.07%，的確屬于任志強(qiáng)去年底放言的暴漲。為了不給平安北京添亂，我自貼媒體裸圖踐約。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者和住房政策研究專家，我對(duì)自己的錯(cuò)誤言論深感羞愧。此后，我當(dāng)吸取教訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)，慎言多思。本人誠(chéng)懇向大家致歉。”
什么叫“踐約”？即履行事先約定的事情。明眼人一望而知，當(dāng)事人明顯偷換了概念，此裸奔非彼裸奔。何謂踐約，簡(jiǎn)直是糟改，于是網(wǎng)上一片嘩然。
近年來，謝國(guó)忠、易憲容、牛刀等人為代表的“唱空派”和以任志強(qiáng)為首的“春天派”嘴仗打得激烈。“唱空派”屢獲人心的同時(shí)，“春天派”的代表任志強(qiáng)則成為“全國(guó)人民最想揍的人”。 他多次預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上漲和發(fā)表“年輕人就該買不起房”等言論，曾被批“觸痛了買不起房的底層購(gòu)房者”。
幾年過去了，“唱空派”的預(yù)測(cè)悉數(shù)落空，一應(yīng)聽信者只能蒙受多掏購(gòu)房款的損失或干脆失去了購(gòu)買力。“信牛刀，住牛棚”等戲謔段子開始流傳于網(wǎng)絡(luò)，此話的前一句則是“信志強(qiáng)，住洋房”。看來空未必空，春也未必暖，眼下可能正是中國(guó)地產(chǎn)歷史上的霧霾天。
許多人還記得，2009年底至2010年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)前，人們普遍寄予厚望。但出臺(tái)后，房地產(chǎn)價(jià)格非但沒有受到打壓，反而屢創(chuàng)新高。而《國(guó)五條》剛滿月即被指缺乏殺傷力，僅北京在執(zhí)行20%個(gè)稅，更像一個(gè)流產(chǎn)的嬰兒。
據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，近期，隨著多個(gè)城市“國(guó)五條”細(xì)則漸入“滿月”，樓市呈現(xiàn)量跌價(jià)滯、觀望情緒加重等特點(diǎn)。上海、深圳、重慶等7個(gè)地市雖然明確涉及20%個(gè)稅，但總體上都是對(duì)于中央《國(guó)五條》的重申，截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州等35個(gè)城市了各自的地方細(xì)則。其中，對(duì)于“國(guó)五條”爭(zhēng)議較大、影響較強(qiáng)的20%差額征稅政策，除北京有實(shí)施實(shí)例外，多地采取回避政策。甚至杭州、南京等多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)“一句話”細(xì)則，僅提及將嚴(yán)格執(zhí)行〔2013〕17號(hào)文（即“新國(guó)五條”），并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。
中國(guó)樓市為何屢調(diào)屢漲，屢漲屢調(diào)
揚(yáng)湯止沸，不如釜底抽薪。
如果將中國(guó)業(yè)已形成的樓市泡沫比作一只滾水四溢的大火鍋，那么，中國(guó)樓市調(diào)控的現(xiàn)狀就是——只見揚(yáng)湯，不見抽薪。
近年來，樓市調(diào)控的揚(yáng)湯之舉可謂多矣，止沸之效可謂差矣。首付比例提高、取消稅費(fèi)優(yōu)惠、利息上浮、二手房交易20%的個(gè)稅，房地產(chǎn)稅呼聲漸起，越來越嚴(yán)格，越“計(jì)劃”和越“行政化”的限購(gòu)辦法都是一瓢瓢潑向高房?jī)r(jià)滾湯的涼水，但是，房?jī)r(jià)非但不跌反而應(yīng)聲而漲。
常識(shí)告訴我們，揚(yáng)湯不成，應(yīng)該考慮抽薪了。那么，什么是燒出樓市天價(jià)的釜底巨薪？就是連年飛漲的土地成本。地產(chǎn)名人任志強(qiáng)說過：“現(xiàn)在人們老是覺得房?jī)r(jià)貴，是因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)有50%是政府的土地出讓金。”
政府在拍賣土地的過程中還有許多附加條件，譬如住宅小區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)、學(xué)校，甚至公共汽車站、派出所和居委會(huì)等配套公用設(shè)施，以及道路、市政綠地等通常都是由開發(fā)商來完成的，而開發(fā)商則理所當(dāng)然地將以上公共投入資金全部加到房?jī)r(jià)里。
除了土地出讓金以外，多達(dá)幾十項(xiàng)的稅費(fèi)也是政府的重要財(cái)政來源。一邊是對(duì)土地說了算的政府，一邊是名義上有、實(shí)際上沒有土地所有權(quán)支配權(quán)的購(gòu)房者，高地價(jià)就有了產(chǎn)生的土壤，高地價(jià)導(dǎo)致政府富、百姓窮。富人優(yōu)先享受房地產(chǎn)的財(cái)富擴(kuò)張效應(yīng)，因房?jī)r(jià)大漲而財(cái)富增值，而買不起房的窮人更加貧困。富者恒富、窮者恒窮，房地產(chǎn)漸漸成為有權(quán)者和富人熱衷的一道盛宴，其中高昂的土地出讓金起到了助推作用，有了劫貧濟(jì)富之嫌。最近，有媒體根據(jù)官方數(shù)據(jù)粗略估計(jì)，2012年，政府和銀行從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得收入4.7917萬億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6.4萬億元的75%。如果把“75%”減掉一半，房?jī)r(jià)必然下降。
抽薪何其難也！我們看到，土地招、拍、掛這個(gè)一誕生就飽受詬病的東西，現(xiàn)在仍然被很多地方政府當(dāng)作“神器”供奉著。它奠定著高房?jī)r(jià)的高基礎(chǔ)，也越發(fā)成為高懸在全社會(huì)頭上的達(dá)摩克利斯之劍。事實(shí)上，民眾監(jiān)督、財(cái)政公開則是權(quán)力血液透析的治療儀。
由于種種原因，2011年中國(guó)汽車市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)2010年的樂觀景象。盡管如此，我們對(duì)2011年的形勢(shì)也不應(yīng)過分悲觀。
2011年限購(gòu)24萬輛傳聞成真可以說是引發(fā)了京城車市的超級(jí)地震，不但成為北京人談?wù)摰慕裹c(diǎn)，更引發(fā)了全國(guó)性的大范圍討論。盡管許多人預(yù)測(cè)在市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)烈的情況下，北京限購(gòu)對(duì)車市的影響不大。但就在限購(gòu)令出臺(tái)的第二天，國(guó)外汽車巨頭股市動(dòng)蕩，寶馬股價(jià)下跌5.8%，奔馳下跌5.1%，一向最平穩(wěn)的大眾也下跌4.3%，韓國(guó)現(xiàn)代下跌了2.8%，起亞下跌23%。如此表現(xiàn)，說明限購(gòu)令肯定會(huì)對(duì)整個(gè)中國(guó)汽車市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響。
首先，北京限購(gòu)令的出臺(tái)使2011年國(guó)內(nèi)汽車市場(chǎng)產(chǎn)銷預(yù)測(cè)變得極為復(fù)雜，各種不可預(yù)知的影響因素都可能出現(xiàn)。
事實(shí)上，即便是京城，2011年汽車市場(chǎng)也遠(yuǎn)不是24萬輛這樣簡(jiǎn)單。
2010年12月23日～24日，北京新車備案10萬多輛，這是一個(gè)世界級(jí)的記錄。但這10萬～11萬輛的備案車目前還不能進(jìn)行銷售，消費(fèi)者也無法購(gòu)買。2010年12月份京城車市超量的市場(chǎng)銷售提前釋放，將對(duì)2011年一季度產(chǎn)生巨大的影響。
盡管1～2月份銷售量可能不低，但不少是2010年轉(zhuǎn)移，并非實(shí)際銷售，這樣的市場(chǎng)預(yù)測(cè)并不真實(shí)，同比、環(huán)比將更加錯(cuò)位。2011年1月1日～4日，北京看車的人非常多；1月5日～6日，車市依然比較活躍，而到了1月7日～9日已經(jīng)是“門可羅雀”。北京車市進(jìn)入了歷史上從來沒有的寒冬。
此外，由于二手車除車主保留車牌外，其他消費(fèi)者購(gòu)買二手車需要取得搖號(hào)資格，意味著二手車也將擠占24萬輛的指標(biāo)。不僅沖擊新車總量，而且二手車市場(chǎng)也將大幅度萎縮調(diào)整。而京城治堵方案實(shí)施細(xì)則并沒有具體化。京城報(bào)廢車輛更新解讀為不參加搖號(hào)直接上牌，具體時(shí)間還未明確。種種因素，加劇了2011年京城車市的不確定性。
除了銷售總量的不確定性，限購(gòu)令的影響還波及到其他方面。京城的汽車營(yíng)銷及汽車經(jīng)銷商將出現(xiàn)重大調(diào)整和變化，超50%的經(jīng)銷商很可能出局。京城400余家4S店，十幾家汽車市場(chǎng)和二手車市場(chǎng)，如此龐大的汽車銷售隊(duì)伍為了適應(yīng)環(huán)境，或者出現(xiàn)重大的洗牌現(xiàn)象，或者轉(zhuǎn)向外地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，形成新的無序競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)榫┏瞧嚱?jīng)銷商既有豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)，又具有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力。同時(shí)，在銷售市場(chǎng)受限的情況下，京城500萬輛的售后服務(wù)市場(chǎng)將成為經(jīng)銷商爭(zhēng)奪的目標(biāo)，京城經(jīng)銷商或?qū)⒊霈F(xiàn)歷史性的爭(zhēng)奪售后服務(wù)市場(chǎng)，售后服務(wù)將成為京城汽車經(jīng)銷商生存的關(guān)鍵出路。而京城汽車消費(fèi)將出現(xiàn)重大的觀念性轉(zhuǎn)變。由于牌號(hào)獲得不易，因此很多購(gòu)車者對(duì)小型車，對(duì)低價(jià)位車將不感興趣，有可能出現(xiàn)車型和價(jià)格升級(jí)，在一定程度上形成不利于自主品牌的市場(chǎng)。
限購(gòu)令的出臺(tái)，使京城作為全國(guó)最重要的汽車市場(chǎng)的地位成為了歷史，京城汽車市場(chǎng)由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為汽車市場(chǎng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。而最為關(guān)鍵的是，包括限牌、限行、限購(gòu)、特許停車、收取交通擁堵費(fèi)等京城治堵方案的部分或全部實(shí)施，將成為全國(guó)各大中城市的示范，各大中城市以此為臺(tái)階，紛紛實(shí)施限行限量，將對(duì)汽車行業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響。
由于種種原因，2011年中國(guó)汽車市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)2010年的樂觀景象。盡管如此，我們對(duì)2011年的形勢(shì)也不應(yīng)過分悲觀。這一點(diǎn)可以從五個(gè)方面分析。首先從經(jīng)濟(jì)和汽車行業(yè)的發(fā)展來看，連續(xù)兩年世界第一的市場(chǎng)狀況政府一定會(huì)讓其延續(xù)下去，一定會(huì)延續(xù)到第三年。第二，2011年是國(guó)家十二五規(guī)劃的開局之年，各級(jí)政府不會(huì)放棄拉動(dòng)汽車需求，而會(huì)利用其他一些形勢(shì)來刺激汽車市場(chǎng)的需求。而且非常重要的是，2010年是換屆年，各級(jí)政府已經(jīng)先期起動(dòng)換屆，本屆政府一定會(huì)讓汽車產(chǎn)業(yè)有個(gè)好的收尾。第三，部分大城市，包括寧波等二線城市，已經(jīng)進(jìn)入汽車社會(huì)，這個(gè)慣性會(huì)帶著汽車消費(fèi)向前快速發(fā)展。第四，以京城治堵方案實(shí)施為例，會(huì)在一定程度上帶動(dòng)地區(qū)的消費(fèi)，形成2011年汽車消費(fèi)總量的基數(shù)。第五，2011年汽車市場(chǎng)的綜合潛力仍很大。北京2010年銷售89.2萬輛汽車，從京城控制總量看，24萬不是一個(gè)因素，而是由好幾個(gè)因素決定。一個(gè)因素是報(bào)廢車輛，由于治堵方案中報(bào)廢車輛可以不用搖號(hào)直接上牌，這個(gè)數(shù)要影響總數(shù)。另一個(gè)更大的基數(shù)是更新車，而北京更新車是非常快的。此外，另外四五十萬輛消費(fèi)者的潛力仍然還在，一定會(huì)通過上海一樣的方式釋放出來。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況下，從行政、法規(guī)等方面來限制消費(fèi)者購(gòu)車很難實(shí)現(xiàn)。
雖然方案還在爭(zhēng)議中，并且實(shí)施效果還有待評(píng)估，但此次制堵方案的出臺(tái)對(duì)京城車市以及全國(guó)汽車市場(chǎng)有很大的借鑒意義。汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展靠政策支持是階段性的，不能長(zhǎng)久，靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才有可能由大做強(qiáng)。
就國(guó)務(wù)院2月20日通過的“國(guó)五條”來看，基本上保持了既有調(diào)控政策：穩(wěn)定房?jī)r(jià)的省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，遏制投機(jī)行為，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。
首先，就建立價(jià)格穩(wěn)定機(jī)制。穩(wěn)定價(jià)格有兩個(gè)不同地理解：一個(gè)是房?jī)r(jià)上漲有望突破的城市，要采取措施遏制房?jī)r(jià)暴漲；一個(gè)是房?jī)r(jià)暴跌淪為鬼城的城市也要穩(wěn)定市場(chǎng)。當(dāng)然，穩(wěn)定價(jià)格首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的執(zhí)行主體，有利于調(diào)控政策推進(jìn)，防止新國(guó)五條淪為空調(diào)。
第二，就遏制投機(jī)行為來看，會(huì)議要求堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。目前遏制投機(jī)行為還是主要依靠限購(gòu)，對(duì)于限購(gòu)政策，需要從不同層面理解，固然限購(gòu)是靠行政手段來發(fā)揮作用的，但是從歷史上來看，限購(gòu)政策起到了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱導(dǎo)致市場(chǎng)整體崩潰的作用。遏制投機(jī)措施還有信貸政策和稅收政策，即嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。差別化住房信貸政策可能會(huì)細(xì)則出臺(tái)，這里面是否有突破性政策出臺(tái)，我們將拭目以待，因?yàn)檫@個(gè)政策很可能體現(xiàn)了決策層的政策選擇傾向。
第三，就增加供給量而言，會(huì)議要求增加普通商品住房及用地供應(yīng)。從土地供應(yīng)數(shù)量上來看，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。從商品房有效供應(yīng)角度來看，加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。這反映了決策層仍然對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)基本判斷是供不應(yīng)求狀況，事實(shí)上，剛性需求確實(shí)是支持市場(chǎng)價(jià)格堅(jiān)挺最后一道防線，但是，如果這些剛性需求被投機(jī)性需求挾持之后，就可能變成了無效需求，同時(shí)，如果市場(chǎng)大量供應(yīng)豪宅、大戶型住房，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求形成有效鉗制。
第四，就保障性住房而言，會(huì)議指出加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶Ｎ覀冎耙恢潞粲鯇⑦@部分人納入公租房體系，這些人確實(shí)也應(yīng)當(dāng)納入公租房保障體系中。但是，一年時(shí)間做好這件事情，時(shí)間恐怕有些緊張。
第五，從市場(chǎng)監(jiān)管方面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然經(jīng)過了多年的發(fā)展，亂象仍然叢生，預(yù)售管理不規(guī)范、中介黑客人、企業(yè)信用不高等，搞壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信譽(yù)度。推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)也面臨著很多牽制，最近就有很多地方立法對(duì)房地產(chǎn)信息查詢進(jìn)行阻止，以至于公眾懷疑這種立法動(dòng)機(jī)是保護(hù)既得利益者，而不是提高市場(chǎng)透明度。
從整體上來看，新國(guó)五條延續(xù)了過去的政策沒有根本性改變，在當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能還會(huì)繼續(xù)延續(xù)既有政策。
（朱大鳴，中國(guó)資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人，企業(yè)家。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)理事，上海市普陀區(qū)區(qū)政協(xié)委員，上海春之聲集團(tuán)董事長(zhǎng)。）
前世:三輪調(diào)控貫全年 北京落地最到位
1月1日～4月17日、4月17日～9月29日、9月29日之后的三輪政策調(diào)控,貫穿了全年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全過程,可謂是“調(diào)控年”。
1月1日,國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,即國(guó)十一條,拉開了首輪調(diào)控的大幕;4月17日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》,即新國(guó)十條,成為二輪調(diào)控的開始;而9月29日,國(guó)家有關(guān)部委下發(fā)通知,推出5條措施進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控,稱作新國(guó)五條。由于前兩輪調(diào)控都是由國(guó)務(wù)院發(fā)起,部委響應(yīng),而此次所謂的第三輪調(diào)控,其實(shí)更多的是對(duì)二輪調(diào)控的深化和升級(jí),也可理解為二輪調(diào)控的“二次調(diào)控”。
三輪政策調(diào)控,一次比一次苛刻,一次比一次詳實(shí),有共同的初衷和特點(diǎn),就是通過抑制投機(jī)購(gòu)房,增加土地和住房的有效供應(yīng),遏制部分地區(qū)房?jī)r(jià)的過快上漲。同時(shí),史無前例地把保障性住房建設(shè)作為一大調(diào)控重點(diǎn)。應(yīng)該說,每一輪的調(diào)控都起到了一定的作用。
作為熱點(diǎn)的北京,在地方版細(xì)則的落地和執(zhí)行方面,一直比較嚴(yán)格。一輪調(diào)控中,2月23日,北京市住建委等11個(gè)部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于貫徹(2010)4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(京十一條),與國(guó)務(wù)院的國(guó)十一條相對(duì)應(yīng),但其中二套房貸開始強(qiáng)調(diào)以“家庭”為單位,比以往的個(gè)人為單位更加嚴(yán)格,同時(shí)成為了后續(xù)調(diào)控的有利基礎(chǔ)。在二輪調(diào)控之后,于4月30日頒布了《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知》(新京十二條),屬于反應(yīng)較快、落地比較嚴(yán)格的地方版細(xì)則,尤其在對(duì)二套房的認(rèn)定上不同以往的以貸為準(zhǔn),而是以購(gòu)房者的持有數(shù)為準(zhǔn),即所謂的“認(rèn)貸又認(rèn)房”,并叫停了三套房貸款。許多成為9月底第三輪調(diào)控(或者說二輪調(diào)控的“二次調(diào)控”)的重要借鑒樣本,比如,三輪調(diào)控之后,各地紛紛執(zhí)行限購(gòu),而這是北京市早在4月底就已經(jīng)率先落地的政策。
今生:多重因素共作用樓市走向更復(fù)雜
可從下面3個(gè)方面進(jìn)行分析。
通脹與調(diào)控反向拉扯:再現(xiàn)糾結(jié)的觀望情緒
世界經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇的大背景下,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行平穩(wěn),樓市表現(xiàn)也比較樂觀。然而11月,美聯(lián)儲(chǔ)宣布推出第二輪量化寬松的貨幣政策,決定到2011年6底前購(gòu)買6000億美元的美國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債,以進(jìn)一步刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。美聯(lián)儲(chǔ)同時(shí)還宣布,將聯(lián)邦基金利率維持在0～0.25%的水平不變。至此,美國(guó)的貨幣利率降到歷史最低,這對(duì)10月剛剛實(shí)現(xiàn)加息的中國(guó)來說,必然帶來巨大沖擊(10月OPI達(dá)到了4.4%)。11月16日,央行宣布再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率(年內(nèi)第四次),加重了年內(nèi)再次加息的可能性。全球通脹和樓市調(diào)控同時(shí)存在,導(dǎo)致樓市走勢(shì)將變得更加復(fù)雜。
第三輪調(diào)控影響:觀望短期或?qū)⒊掷m(xù)
9月底房地產(chǎn)第三輪調(diào)控再度加碼,限購(gòu)、限貸,以及加息等措施的出臺(tái),導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛上升。2010年四季度和2011年一季度,又將轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)的銷售淡季,全國(guó)樓市成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)下滑。房?jī)r(jià)上漲較快的東部一線及部分二線城市受政策影響較大,中西部城市受新一輪政策影響將相對(duì)較弱,成交量變化會(huì)因地而異。綜合來看,2011年調(diào)控政策或?qū)⒅行云?著力推進(jìn)中長(zhǎng)期制度的建設(shè)。
地區(qū)落地政策影響:價(jià)格變化存在不確定性
國(guó)際經(jīng)濟(jì)二次探底預(yù)期加重,政策調(diào)控難抵國(guó)內(nèi)通脹現(xiàn)實(shí),而各地的樓市調(diào)控落地政策又存在一定的差異,加之投資渠道有限,尤其是二線城市,隨著一線城市競(jìng)爭(zhēng)白熱化,區(qū)域規(guī)劃帶動(dòng)下的二線城市面臨新的發(fā)展契機(jī),相關(guān)落地政策也適度寬松,比如處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的天津,地方細(xì)則就相對(duì)溫和很多。基于通脹預(yù)期和不同落地政策的雙方面影響,開發(fā)商的預(yù)期和購(gòu)房者的需求都會(huì)因地域而差異,價(jià)格浮動(dòng)的不確定性很強(qiáng)。
建議:標(biāo)桿城市作參考 適度觀望有必要
通常認(rèn)為,樓市和股市是全球通脹最大的制泡機(jī)。在樓市受到嚴(yán)重打壓的2010年的中國(guó)市場(chǎng),農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)和股市成了另一個(gè)大池子。對(duì)老百姓來說,股市易上癮且風(fēng)險(xiǎn)偏大,炒作
“菜市”也相對(duì)高深。所以,不動(dòng)產(chǎn)仍是財(cái)產(chǎn)保值、抵御通脹的重要投資渠道。然而,買房的高門檻,只能令大部分人望而卻步。暗流涌動(dòng)的樓市背景下,筆者對(duì)有購(gòu)房需求的投資者提以下幾點(diǎn)建議。
關(guān)注標(biāo)桿城市的政策動(dòng)態(tài)
前面也曾提到,2010年,北京是政策落地最到位的城市,做出了不少嘗試性措施(許多在相關(guān)部委出臺(tái)政策時(shí)被直接采納),比如限購(gòu)令,北京政策落地比其他城市早半年之久,類似的還有土地招拍掛改革,以及公積金貸款等政策。目前,北京市相關(guān)部門又相繼出臺(tái),或者正在醞釀其他細(xì)則。比如,12月1日起,北京市即將執(zhí)行的商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策,有望逐步推廣。可多關(guān)注北京最新的樓市政策動(dòng)態(tài),盡管不一定會(huì)在所有城市落地,即使落地,其松緊程度也有不同,但會(huì)是很好的政策風(fēng)向標(biāo)。同時(shí),也可以多觀察相關(guān)政策之后樓市的變化,設(shè)想一旦在自己置業(yè)的目標(biāo)城市落地,是否會(huì)對(duì)自己有利,從而判斷自己是否出手,以及何時(shí)出手。
看多樓市者,量力而行
盡管通脹壓力巨大,房產(chǎn)具有保值升值功能,但生活成本也在提高,加息也會(huì)使貸款成本增加,而且政策打壓之下,一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上升的可能性很小。在收入預(yù)期不甚明朗的情況下,要量力而行,更不要去大額負(fù)債買房。
3月26日，正值調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新“國(guó)八條”出臺(tái)兩個(gè)月，漢版“限購(gòu)令”滿月。據(jù)武漢市房管部門監(jiān)測(cè)，3月份武漢市商品住房調(diào)控成效開始初步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)微幅下調(diào)。總體均價(jià)是穩(wěn)中有降，但幅度有限，整體降幅不高于1%。
3月30日，武漢市進(jìn)一步出臺(tái)了今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，將確保房?jī)r(jià)漲幅低于GDP和居民收入增速水平，即2011年武漢房?jī)r(jià)增幅或控制在12%以下。
如何應(yīng)對(duì)“限購(gòu)猛藥”產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)，或?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)業(yè)面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
土地供應(yīng)：城中村地塊遭熱捧
自漢版“限購(gòu)令”推出至今，武漢市僅在3月3日舉辦了一場(chǎng)土地招拍掛。從當(dāng)日的現(xiàn)場(chǎng)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆榻z毫未減，對(duì)土地爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)集中在城中村改造地塊上。
當(dāng)日，掛牌的16塊土地全部成交，總面積1895.2畝，總成交價(jià)82.0255億元。其中有9個(gè)城中村地塊，共計(jì)1657畝，占總拍賣土地面積的82%。
此次競(jìng)拍，“地產(chǎn)一哥”萬科再度擲金14.36億元接連拿下兩宗城中村地。和以往常見的硝煙彌漫不同，該日總計(jì)約1895畝的土地，在不到三個(gè)小時(shí)的時(shí)間內(nèi)被次第“瓜分”。據(jù)了解，在歷次對(duì)城中村項(xiàng)目的爭(zhēng)奪中，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)都能看到萬科的影子。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，城中村地塊因?yàn)樯婕按迕癜仓茫瑑r(jià)格彈性大，“水很深”。“不管怎么說，相比市場(chǎng)供應(yīng)的儲(chǔ)備地，城中村土地‘起始價(jià)’較低，是目前在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)控形勢(shì)下拿地風(fēng)險(xiǎn)較小的選擇。”
在樓市限購(gòu)的大背景下，競(jìng)拍價(jià)格低相對(duì)低廉的城中村改造用地，無疑是房地產(chǎn)商調(diào)整自身發(fā)展的戰(zhàn)略需要。而從溢價(jià)競(jìng)拍的角度看，雖然房企拿地日趨謹(jǐn)慎，但是仍會(huì)激烈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊。
與此同時(shí)，今年也是政府加大城中村和老城區(qū)的改造力度的關(guān)鍵一年。
據(jù)悉，自2009年以來，武漢市城中村改造建設(shè)全面啟動(dòng)并加速，武漢市政府2009年年初下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》，要求在2011年底前完成二環(huán)線內(nèi)56個(gè)城中村綜合改造任務(wù)。而作為“十二五”開局之年，今年正是江城的城中村改造、老城區(qū)建設(shè)高峰年，隨之將有大量的相關(guān)土地進(jìn)入拍賣，無形中就成為了房地產(chǎn)商爭(zhēng)相競(jìng)拍的對(duì)象。
此前，新“國(guó)八條”中規(guī)定，“今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量”。而從武漢市土地交易中心土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，武漢近兩年的涉居用地實(shí)際供應(yīng)力度大，同比增幅都高達(dá)44%以上。這表明武漢今年商品住房用地供應(yīng)將繼續(xù)維持較大的力度。
在土地供應(yīng)利好的情況下，倘若能抓住此次大規(guī)模城中村改造時(shí)機(jī)，趁勢(shì)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)和保障房市場(chǎng)，將會(huì)在成本控制、樓盤成交量上，再創(chuàng)新高，這對(duì)在“限購(gòu)令”下“受傷”的武漢樓市而言，其意義不言而喻。
然而，也有房地產(chǎn)商開始質(zhì)疑以城中村拿地為主的策略。“城中村都位于三環(huán)以內(nèi)，做商業(yè)地產(chǎn)非常棒。但是，這只有兩到三年的時(shí)間，以后很難復(fù)制的，因?yàn)榉孔硬疬w完了，就沒了。”湖北福星惠譽(yù)不動(dòng)產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理林春輝在接受《鄂商》記者采訪時(shí)表示。
開發(fā)商：招數(shù)頻出應(yīng)對(duì)限購(gòu)
3月15日，記者在金銀湖的金地?格林春岸看到，該樓盤正隆重推出14#“樓王”，均價(jià)7500元起，最低價(jià)為6900元，但看房者寥寥。同樣位于附近的華生?金珠港灣，也同樣門可羅雀。對(duì)此，金地?格林春岸一劉姓負(fù)責(zé)人告訴《鄂商》記者，雖然成交量略有減少，但是金地短時(shí)間內(nèi)不會(huì)考慮降價(jià)。
隨著樓市成交量的進(jìn)一步下滑，各種隱形的促銷形式悄現(xiàn)。萬科、恒大等知名地產(chǎn)公司也開始優(yōu)惠購(gòu)房的促銷短信。萬科宣稱“城市內(nèi)核精裝兩房，首付17萬起”，而恒大更推出“一口價(jià)――4260元/平起，送1500元/平全房豪裝，最高優(yōu)惠15萬/套”。
3月12日，綠地集團(tuán)高調(diào)在漢推出“億萬基金置業(yè)計(jì)劃”，其旗下兩個(gè)樓盤“每月公開舉行一次抽獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)?wù)呖色@10萬元獎(jiǎng)勵(lì)，參與者可得1萬元獎(jiǎng)勵(lì)，總額達(dá)一億元”。這是“限購(gòu)令”后，武漢樓市最大規(guī)模的讓利活動(dòng)。
在促銷之余，不少樓盤目前都開始謹(jǐn)慎開盤，一些已經(jīng)建好的樓盤，也都延遲了開盤日期。
3月26日，記者在隨團(tuán)看房的過程中了解到，后湖、盤龍城的多個(gè)樓盤，都只推出部分已經(jīng)建好的樓盤，正式開盤時(shí)間大多定在5月以后，多數(shù)樓盤的價(jià)位更是未定。“現(xiàn)在認(rèn)籌，一萬抵兩萬，開盤之后還有優(yōu)惠，可以疊加”，盤龍城摩卡小鎮(zhèn)的銷售經(jīng)理介紹。
與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)趁勢(shì)高調(diào)推出“不限購(gòu)，不限貸”的SOHO式公寓房。
記者在后湖的“南國(guó)北都”和盤龍城的“金寓”看到商家紛紛打出了“買50平米，送80平米，倍賺面積空間”、“不限購(gòu)，不限貸，50平米暢想舒適三房”等醒目促銷標(biāo)語。
據(jù)此，湖北中原地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司研究部經(jīng)理祁曉睿建議，在目前樓市嚴(yán)控的情況下，開放商首要做的就是調(diào)整營(yíng)銷策略，進(jìn)一步減少一次推出量，改為多次推出。同時(shí)，轉(zhuǎn)變投資方向，比如向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，向二三線城市轉(zhuǎn)變。
“這個(gè)過程其實(shí)一直都在做。2008年樓市探底的時(shí)候，曾經(jīng)有過一次大洗牌。項(xiàng)目大的房企，可以轉(zhuǎn)變一下投資方向，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，但小房企就只能一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目做了，因?yàn)樗鼈兊馁Y金押那了，不繼續(xù)做不行。再說，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，還需要一定的資源配置。”祁曉睿分析說。
市民慎購(gòu)：購(gòu)房選擇“一步到位”
3月9日，繼新“國(guó)八條”之后，武漢出臺(tái)了更精細(xì)化的“漢九條”，細(xì)則要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，規(guī)定其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
與此同時(shí)，商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率也創(chuàng)記錄地在本月達(dá)到史上最高的20%，這是自去年以來的第9次、今年的第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。無疑商業(yè)銀行在選擇房貸對(duì)象時(shí)，會(huì)更加小心，條件也會(huì)更加苛刻。
在樓市“限購(gòu)”、“限貸”日益嚴(yán)厲的同時(shí)，坊間卻盛傳購(gòu)房“一步到位”。因?yàn)椋凇跋拶?gòu)令”下，不少家庭都只剩下一套買房資格，這時(shí)的“一步到位”，指購(gòu)房者在住房限購(gòu)的情況下，選擇一次性購(gòu)買地段、面積、舒適度等品質(zhì)較高的購(gòu)房行為。
據(jù)億房網(wǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自住型購(gòu)房人已不再一味求“小”，68%的購(gòu)房人選擇“一步到位”，并表示，只要經(jīng)濟(jì)能力允許，就會(huì)優(yōu)先購(gòu)買市中心的中大戶型，因?yàn)橹行膮^(qū)的房子會(huì)更加稀缺和抗跌。雖然總價(jià)偏高，但是首套房貸款利率較優(yōu)惠，“一步到位”還可以省去換房裝修的成本和交易契稅。
這一心態(tài)，很快被部分城區(qū)樓盤視為“新機(jī)遇”。瞄準(zhǔn)“一步到位”，武漢萬科推出了“幸福置業(yè)計(jì)劃”，這與綠地的“億萬基金置業(yè)計(jì)劃”不謀而合。不過，后者門檻更高：參與者需有10萬元以上的存款證明。
3月26日，記者在后湖的“尚品一都”了解到，該樓盤針對(duì)新推出的小高層，賣得最火的仍舊是80―90平米小戶型，幾乎已經(jīng)售罄，而其他戶型卻還剩一半以上。為了贏得一步到位的剛需們的需要，該樓盤推出了“兩房變?nèi)俊保叭孔兯姆俊钡葌€(gè)性設(shè)計(jì)，“推送面積”，以迎合購(gòu)房者“一步到位”新需求。
對(duì)此，億房網(wǎng)研究中心分析師陳龍認(rèn)為，限購(gòu)并未打擊改善需求，還是可以賣一買一。“小戶型首付低，月供小，便于量入為出，還可以將剩余的資金用來投資、旅游、進(jìn)修，提高生活品質(zhì)。所以，小戶型相對(duì)而言，更受追捧。”
“現(xiàn)在樓市頻繁嚴(yán)厲調(diào)控，前景尚不明朗，盲目‘一步到位’，風(fēng)險(xiǎn)極大，一旦房?jī)r(jià)松動(dòng)，將背負(fù)更多債務(wù)。再者，樓市回調(diào)，政策截止，稅費(fèi)、利率可能更加優(yōu)惠也難說。”陳龍分析說。
民間資本:限購(gòu)后的新投資方向
樓市“限購(gòu)令”的出臺(tái)，無疑打擊了商品住宅市場(chǎng)的投機(jī)和投資行為。但對(duì)于大多手持資金，又不愿意“被貶值”的投資客而言，還有沒有其他地產(chǎn)的投資渠道呢？
“資金總是要找出路的。”武漢大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授周運(yùn)清表示，目前，國(guó)民的存款高達(dá)70萬億元以上，“買商品房受到限制了，它也不能放在手里貶值啊”！
周運(yùn)清分析，目前要遏制房?jī)r(jià)快速上漲，并不容易，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)市場(chǎng)化了，如果開發(fā)商貸的款長(zhǎng)期還不了，銀行也要出問題。此外，限制外地人購(gòu)房，還涉及到了地域歧視和社會(huì)不公平，它總有負(fù)面的影響。“很難說現(xiàn)在的限購(gòu)是個(gè)好辦法，它還需要繼續(xù)研究。”
在武漢的街頭，“商鋪春天”、“別墅跳水”和“一步到位”……已經(jīng)成為了頗具房地產(chǎn)投資意味的“話題”。而當(dāng)商品住宅市場(chǎng)，正在經(jīng)受“限購(gòu)”寒冬之際，“不限購(gòu)，不限貸”的商業(yè)地產(chǎn)，是未來的理想投資渠道么？
“今年限購(gòu)令出臺(tái)后，我們的商品住宅銷量有很大的減少，但商業(yè)地產(chǎn)這一塊的銷量卻在穩(wěn)步上升。”武漢恒信堂地產(chǎn)顧問有限公司銷售經(jīng)理魯文琪在接受記者采訪時(shí)表示，“限購(gòu)令”之后，市民投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情開始增加。
7月房?jī)r(jià)上漲城市的陡然暴增，普遍引發(fā)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)反彈的擔(dān)憂。
近日，有讀者向本刊反映，自調(diào)控以來，房?jī)r(jià)并未真正回落，但在最近兩個(gè)月內(nèi)，卻出現(xiàn)了小幅上漲情形，這是不是表明調(diào)控的效果在減弱。“我的希望房?jī)r(jià)上漲步伐‘慢些走’，否則像我這樣的剛需真的沒法買房了。”這位讀者以略帶戲謔的口吻說。
如果把這個(gè)現(xiàn)象放在全國(guó)范圍來看，其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲并非個(gè)別現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了7月70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)50個(gè)，6月份這一數(shù)據(jù)僅為25個(gè)，而前六個(gè)月上漲的城市數(shù)量也只有48個(gè)（如下圖），7月份上漲城市個(gè)數(shù)超過了上半年的總和。
調(diào)控并未出現(xiàn)明顯放松跡象，房?jī)r(jià)上漲城市為何會(huì)“遍地開花”？業(yè)內(nèi)人士分析指出，這主要跟當(dāng)前首次置業(yè)以及改善型需求集中釋放有著密切的關(guān)系。同時(shí)，貨幣政策的適度微調(diào)，也在一定程度上刺激了市場(chǎng)需求。
市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖已經(jīng)讓開發(fā)商信心暴漲。就在近日，記者接到嘉定區(qū)某樓盤售樓處的推銷電話，售樓人員表示，近日又會(huì)放出一些房源，單價(jià)在1.4萬元/平方米左右，與“五·一”小長(zhǎng)假前后記者實(shí)地探訪時(shí)的報(bào)價(jià)相比，單價(jià)漲了500元/平方米左右。當(dāng)記者追問均價(jià)上漲的理由時(shí)，對(duì)方稱“行情向好”，并表示周邊樓盤價(jià)格都做了調(diào)整。根據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部跟蹤監(jiān)測(cè)顯示，低端樓盤普遍減少優(yōu)惠幅度，甚至回調(diào)價(jià)格，如旭輝上河苑、玲瓏灣城這些前期依仗低價(jià)熱銷的項(xiàng)目，價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的上漲。
會(huì)否加碼存在分歧
未來調(diào)控會(huì)不會(huì)加碼？目前市場(chǎng)上對(duì)此的看法存在分歧。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授分析指出，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的反彈，中央可能會(huì)出現(xiàn)新的政策對(duì)樓市調(diào)控再次加壓。他進(jìn)一步解釋說，當(dāng)前中央的主要精力在于“穩(wěn)增長(zhǎng)”，防止經(jīng)濟(jì)下滑過快，因此希望房地產(chǎn)市場(chǎng)在不出現(xiàn)快速反彈的情況下穩(wěn)步發(fā)展。但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速反彈，這是中央不愿意看到的，勢(shì)必會(huì)采取必要措施來應(yīng)對(duì)這樣的變化。“中央不會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控。因?yàn)橐坏┓潘桑粌H對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況的改善作用不大，反而會(huì)加速房產(chǎn)泡沫的膨大，并最終起到反作用。”尹伯成如是說。
市場(chǎng)分析人士也指出，調(diào)控加碼的可能性在進(jìn)一步增加。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，就上海樓市在近段時(shí)間的表現(xiàn)來看，由于部分樓盤減少優(yōu)惠甚至提價(jià)行為，已經(jīng)使得剛需重新陷入觀望。同時(shí)，包括京、滬、深、穗等新建商品住宅價(jià)格全線上漲，這樣的局面會(huì)導(dǎo)致日后出現(xiàn)調(diào)控加碼的可能性大增。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔也表示，目前樓市政策收緊預(yù)期強(qiáng)烈，不僅市場(chǎng)各方對(duì)于有關(guān)部門可能出臺(tái)的調(diào)控儲(chǔ)備政策充滿猜想，同時(shí)信貸市場(chǎng)也傳出了收緊首套房貸利率的聲音。
但認(rèn)為調(diào)控不會(huì)加碼的也大有人在。鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)要求增長(zhǎng)，而考慮到目前投資增速下滑，同時(shí)部分與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)就業(yè)問題也受到了影響，因此有人認(rèn)為還是堅(jiān)持原有調(diào)控力度、保持穩(wěn)定為好。
加壓手段會(huì)有哪些
如果樓市調(diào)控會(huì)加碼，那么可從哪些方面發(fā)力？
尹伯成告訴本刊記者，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的總體要求下，保證樓市健康發(fā)展成為當(dāng)務(wù)之急，即房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)，但交易狀況明顯改善，這是中央政府最愿意看到的情形。但一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯反彈，除了調(diào)控加碼，可能沒有更好的選擇。
“調(diào)控加碼并不一定意味著出臺(tái)新的政策。”尹伯成說。在他看來，一旦中央決心再次收緊調(diào)控力度，最先采用的手段就是出臺(tái)限購(gòu)、限貸等當(dāng)前主要調(diào)控政策的細(xì)則，不給地方政府“搞小動(dòng)作”的機(jī)會(huì)。自去年年中以來，總共有40多個(gè)城市接連出臺(tái)地方性措施，變相松動(dòng)限購(gòu)、限貸政策，向市場(chǎng)釋放錯(cuò)誤信號(hào)。因此將限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行細(xì)則進(jìn)一步細(xì)化，成為可行的手段之一。同時(shí)，考慮到目前樓市“去投資化”的既定目標(biāo)不變，這樣的選擇在專家眼里也比較務(wù)實(shí)。
一旦上述措施不能起到應(yīng)有的效果，專家認(rèn)為后續(xù)手段將更為嚴(yán)厲，借此釋放更為強(qiáng)烈的信號(hào)。尹伯成指出，目前可供選擇的政策是房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，而且力度也可能比上海和重慶更大，比如征收范圍會(huì)擴(kuò)展到存量房等。
也有市場(chǎng)分析人士表示，結(jié)合此前不久信貸政策的變化來考慮，加大調(diào)控力度的手段中，不排除從信貸政策方面著手。黃河滔表示，作為此前助推樓市成交回暖的首套房?jī)?yōu)惠政策已有收緊動(dòng)作出現(xiàn)，這將對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生進(jìn)一步的降溫作用。未來房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，不排中央進(jìn)一步收緊信貸的可能。
市場(chǎng)影響能有幾何
調(diào)控加碼會(huì)帶來哪些影響呢？
專家分析指出，對(duì)于正常的剛需來說，調(diào)控加碼只會(huì)更為有利。尹伯成分析指出，即使信貸政策成為調(diào)控加碼的手段之一，但對(duì)于正常的剛需而言，比如首次置業(yè)者，還是會(huì)給予最大的優(yōu)惠，比如首付三成、85折優(yōu)惠不變。
面對(duì)這樣的市場(chǎng)行情，購(gòu)房者要做的并不是消極等待。業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)買房無法做到一蹴而就，其實(shí)要花不少精力和時(shí)間去考察、選擇和甄選。因此現(xiàn)階段市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖而導(dǎo)致優(yōu)惠幅度減少，但這并不妨礙自己繼續(xù)關(guān)注市場(chǎng)。
調(diào)控加碼會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度回落？專家和市場(chǎng)分析人士表示可能性極小。鑒于市場(chǎng)需求仍然不小，開發(fā)商只需讓利10%～20%，便可換來不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，這決定了它們不會(huì)采取更大幅度的降價(jià)促銷措施。
