時間：2022-02-17 08:04:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇限購細則，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1月26日，在距離春節還有8天的時候，國務院公布8條最新樓市調控措施，“新國八條”使得第三次調控最終浮出水面，其中要求二套房貸首付提至6成，限購令也推向全國，可謂史無前例嚴格的房地產調控政策。
如今，距離“新國八條”的出臺已經過去一個多月，眼下已至少有14個城市出臺包括限購細則在內的一系列措施落實樓市調控“新國八條”，加上此前已經出臺“限購令”的，目前全國已出臺并執行限購令的城市已經超過30個。由此可見，“限制”，毫無疑問地成為2011年房地產市場的主基調。
廈門版細則應聲落地
2月21日，廈門市土地資源與房產管理局了廈門版“新國八條”細則，針對購房者的購房條件進行了嚴格界定，尤其是在限購套數和二套房信貸方面，做了具體詳細的闡述：至2011年12月31日止，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、未購房但能提供所要求的相關證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，以及未購房也無法提供所要求的相關證明的非本市戶籍居民家庭，暫停購買廈門區域內的住房。
有業內人士分析，通過對比2010年和2011年廈門“限購令”，2010版規定同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房，也就是說不論是否已購房或是否擁有本市戶籍，一個家庭允許再購買一套房，但從2011版的細則可知，廈門明顯提高了購買資格的門檻。
2010年9月開始的“限購令”對樓市立竿見影的影響是有目共睹的，不少投資投機購房者紛紛退出市場，房價過快上漲勢頭得到初步遏制，房地產市場出現積極變化。為鞏固和擴大調控成果，國家仍然在強調嚴格執行二套房差別化信貸政策的基礎上，以“升級版限購令”為關鍵在全國所有城市中啟動第三波樓市調控。
到目前為止，福州版“新國八條”的相關細則還未見蹤影，但各種預測早已滿天飛，其中最受關注的是榕版“新國八條”是否會把周邊八縣也一并納入限購范圍。有專家表示，從其他城市已經公布的細則看，2011版都比2010版來得嚴厲，而2010年福州出臺的“限購令”已經是當時所有限購城市中最嚴的了，如果要進一步限制，極有可能是將八縣納入限購范圍。
不管福州版“新國八條”是怎樣，從國家在2011年年初頒布“新國八條”、再度加息、實行房產稅等各種舉措可以感受到，政府對房地產調控的強大決心。
房價走低可能性小
對“新國八條”的影響，有多數業內人士表示，市場短期會急速降溫，對市場成交量有一定抑制，但解決高房價問題還有很長的路要走。
二套房首付提高至60％，不足5年轉讓要全額收稅，調控不達標要約談，這些看起來很嚴厲，但還不是影響最大的。“二套房首付提高自然會對改善性住房有一定影響；實際上不足5年轉讓全額收稅以前就有這樣的政策；至于約談，效果還有待觀察。”福州雙安房產總經理鄭愛新說，“新國八條”影響最大還是“升級版限購令”，這個政策一出，必然會影響本地改善性住房需求，外地投資、投機等購房行為更加難以存在，但由于中國目前正在高速城市化，高房價仍然不可避免。
有業界人士認為，相比北京等其他城市，廈門細則還是比較溫柔，但盡管如此，細則對廈門樓市的影響依舊較大，可以預計未來成交將明顯縮量。一方面是由于廈門樓市外地人購房所占比例一直較高，比如購房高端項目的客群，很多人已經擁有2、3套房了，他們匿限購政策的影響就會比較大；另一方面是基于購房者的心理，即便是符合條件的購房者，大多數也會選擇觀望，因此，樓市成交量一段時間內或遭遇凝凍。
投機住宅時機不佳
在嚴格的“限購令”、“限貸令”下，投資投機需求將被有效抑制，同時也必然抑制韶玢首次置業需求，這可能會導致今年上半年樓市出現異常低迷的情況。
種種跡象顯示，“新國八條”將投資住宅資金成本提高，購買第二套房首付高達6成，使得首付只要50％的商用物業關注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購令，將投資者擋在住宅門外的同時，也在不斷推高商業地產的吸引力。
在“國五條”公布一個多月后，廣東省政府于3月25日率先出臺了“實施細則”。這項被看成 “實施細則”的文件不僅沒有對最受關注的“20%個稅”給予明確的操作說明，對于限價目標和長效機制也言辭模糊，整體力度竟比“國五條”顯得更加含蓄。
廣東省在落實中央政府的房地產調控上一直具有排頭兵的示范效應，各地方政府可能都會以此為參照來制定相關的調控細則。
在2008年12月20日，中央政府為了應對金融危機出臺了鼓勵購房的政策，廣東省2009年1月16日就率先轉發并隨后細則。而在2010年開始的房地產緊縮調控中，北京市最早在4月出臺限購令后無一地方效仿，直到深圳市9月份出臺限購令后才引發了全國其他城市爭相跟進。目前廣東對“國五條”都是半推半就，其他省份恐怕也難以出臺更嚴格的細則。
敏銳的資本市場似乎已經給了廣東版“細則”正面的回應。在廣東版細則出臺后的3月26日，雖然滬深股市雙雙重挫，但房地產板塊收盤卻小幅走高，幫助滬深指數守住10日均線。
并非細則 實為花槍
“國五條”中和房屋交易者的利益最密切相關的條款無疑是賣房差額按20%征稅。雖然這一規定早已存在于2005年的個人所得稅法，但在財政部、國家稅務總局等部委的實施過程中一直給予減免或按變通方式（住房轉讓收入1%-3%）征收，并不具實際效力。
廣東省此番稱房價過快上漲的地區要及時采取住房限購等穩定房價的政策措施，嚴格執行“國五條”關于出售自有住房個人所得稅的征收規定。這樣的政策解讀，實際上把球又重新踢還給了中央政府。
首先對于何謂“房價過快上漲”難以界定，廣州市對此的解釋為“2013年房價漲幅至少不應高于gdp的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅”。在中信建投證券宏觀分析師王洋看來，這種對2011年的老調重彈難以奏效。
“從局部和短期來看，房價是供求關系決定的。在長期看，城鎮化、房地產資本化帶來信用體系的膨脹，信用體系的膨脹又為房地產價格的上漲和投資、投機活動提供了流動性基礎。” 王洋稱，“簡單地將房價和經濟指標掛鉤并不能去除房產固有的投資屬性?！?/p>
即便是以后開征資本利得稅，針對征稅的具體時間表和操作方法，廣東省也沒有提及，而是籠統地稱按“國五條”執行。如果未來財政部和國家稅務總局不對稅法的實施細則進行調整，那么地方政府想要執行也將無從參照。
事實上，20%資本利得稅著眼于從二手房買賣雙方的利益中分割出一塊，政府難以避免與民爭利之嫌。房地產市場需求大于供給的局面意味著，賣方議價能力強于買方，那么在交易環節征稅，難免會使得稅負轉嫁給買方，從而可能進一步推高房價。
繼續強調按戶籍執行限購，則意味著“國五條”仍是在對過去的房地產調控思路的承續和加強，廣東省自然也難以跳出這一圍欄。華遠地產董事長任志強對此指出，“十”試圖促進農村人口城鎮化、并要改變戶籍制度，限購并不是完全按照“十”精神辦事；此外，限購也體現了國務院對微觀經濟的強勢干預，這也使城鎮化難有發展。
更值得注意的是，廣東省不僅是制造加工業大省，吸引了大量的外來務工者，更是歷來中國踐行市場經濟和改革開放的窗口。廣東省尚且緊抓限購不放松，不僅錯誤地打擊了外來人口和以居住為目的的購房者，也無助于引領改革。
除此之外，對房價上漲過快的城市，“國五條”還要求可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，加快推進擴大房產稅改革試點工作。這些措施在廣東省的政策解讀中消失，也似乎表明廣東省并不愿嚴厲打壓房價。
經濟增長壓力下左右為難
房地產業調控需要考慮溢出效應，出臺房地產調控從緊的政策要顧及到當前中國經濟復蘇的動能，也要考慮政府財政收入。
2013年1-2月份，全國固定資產投資（不含農戶）為2.57萬億元，同比增長21.2%，增速比2012年同期回落0.3個百分點；其中房地產開發投資占6670億元，同比增長22.8%，增速比2012年全年提高6.6個百分點。與此同時，社會消費品零售總額3.78萬億元，同比僅增長12.3%，增速比2012年同期驟降2.4個百分點。
由此可見，房地產業作為國民經濟的重要支柱產業，牽涉的上下游行業廣泛，對拉動固定資產投資、促進經濟增長影響重大。一旦下滑，在短期內是難以依靠消費彌補的。
對于地方政府而言，如果從嚴落實征收20%的資本利得稅，政府將可以從中獲取財政收入的增長。但是，由此對房地產投資又會產生打擊并傳導至上下游行業，這對政府財政收入的損失可能更大。
財政部2013年中央和地方預算草案提出，考慮到結構性減稅的滯后效應，2013年財政收入增長不會太快，可調用的中央預算穩定調節基金數額也較少；但財政剛性支出增加，特別是增加保障改善民生支出，都需要適當增加財政赤字。1-2月中國財政收入2.24萬億元，同比增長7.2%，遠低于上年全年同期的12.8%；財政支出1.61萬億元，同比增長15.7%。
當前，中央和地方政府之間財權、事權分治，和房地產業休戚相關的土地財政成為了地方財政收入的靠山。在財政收支的壓力下，地方政府和中央政府就土地財政的博弈還將持續，房地產業則在這一夾縫中生存。
調控原地打轉
輿論之所以呼吁房地產調控，是因為保障性住房建設緩慢且分配不均，迫使居民轉向商品房，而房價高企又導致普通百姓難以負擔購買商品房的成本。房地產調控的最終目的也并非降價，而是使居民的住房需求得到滿足。更何況，房價的溫和上漲還可以通過促進家庭財富增長進而促進消費。
就短期抑制房價過快上漲而言，“國五條”本身確實有可取之處。在1998年房改課題組組長、原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇看來，“國五條”中增加商品房與保障房的有效供應就是亮點。
這些措施包括增加住房及住房用地的有效供應；以商品住房項目的住宅建設套數等要求作為土地出讓的依據，納入出讓合同；對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。但遺憾的是，在廣東省的政策解讀中，這些有助于增加商品房和保障房供給的措施反而未見到。
中國地區間發展不均的已經十分明顯，即便是如廣東、江蘇、浙江等最為富裕的省份內部也存在經濟發達程度和社會資源配置等方面的明顯差異，而這種地區間的差異也會體現在房地產市場上。國務院已經意識到面向全國的“國五條”最終不能一刀切，因此，希望各地出臺針對當地情況的細則。
但地方政府在經濟增長、財政收支壓力下，很難真刀真槍地打壓房地產市場，因此，只能一邊給出模糊的“細則”，一邊繼續通過高價拍地推高房價。而這又可能最終迫使中央政府以后出臺全國統一的細化調控措施以施壓地方政府。限購令在全國鋪開就是如此，開征房地產稅也正在經歷著類似的博弈。
成都市經濟適用住房銷售管理實施細則最新版第一條 為建立和完善經濟適用住房供應體系，加強經濟適用住房銷售管理，根據《成都市城市公共住房制度實施方案(試行)》及有關規定，制定本實施細則。
第二條 錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(含高新區，以下簡稱五城區)內經濟適用住房的銷售管理，適用本細則。
第三條 本細則所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。
第四條 市房產管理局是本市經濟適用住房銷售管理的主管部門。市住房委員會辦公室具體負責本市經濟適用住房的統籌協調和日常管理工作。
物價、國土資源等有關部門根據職責分工，協同做好經濟適用住房銷售的相關工作。
第五條 申請購買面向社會發售的經濟適用住房的家庭，應當同時具備以下條件：
(一)家庭年收入在中等偏低收入線以下;
(二)家庭成員中擁有兩個(含兩個)以上本市五城區正式戶口，取得本市戶籍三年以上;
(三)原有住房人均面積不超過規定面積控制標準。
第六條 面向社會發售的經濟適用住房以按照標準、提前登記、按需建設、保證供應的原則，實行年度預登記。
面向社會發售的經濟適用住房原則上對已經預登記的申請家庭銷售。
第七條 經預登記的家庭申請購買面向社會發售的經濟適用住房，實行申請、審查和公示制度。具體按下列程序辦理：
(一)申請人持戶口簿、所在單位或街道辦事處出具的收入、住房證明及其他材料向區房產管理局提出申請，填寫《成都市購買經濟適用住房申請表》。
(二)區房產管理局應當在收到申請后10日內完成審核。符合條件的，由區房產管理局在申請家庭的居住地進行公示，公示期為15日。經公示無異議或異議不成立的，由區房產管理局簽署審查意見。
(三)申請人持區房產管理局的審查意見和相關資料，到市住房委員會辦公室申領準購證明。市住房委員會辦公室復核相關資料，對符合條件的發給《成都市個人購買經濟適用住房資格認定通知單》，確定限購面積。
(四)申請人憑《成都市個人購買經濟適用住房資格認定通知單》，在規定的有效期內選購面向社會發售的經濟適用住房。選購憑通知單排隊輪候。
第八條 面向社會發售的經濟適用住房的限購面積標準為：購買非電梯公寓，二人戶58平方米;三人戶72平方米;四人戶及以上90平方米。購買電梯公寓增加10平方米限購面積。超出限購面積的部分，不得享受政策優惠，購買人應當向政府補交與市場價的差價。補差的標準由市住房委員會辦公室確定。
已享受政策性住房的面積應當在限購面積中予以扣減。
第九條 面向社會發售的經濟適用住房實行政府定價。由市物價局會同市住房委員會辦公室在經濟適用住房建設項目銷售之前審定銷售價格，并向社會公布。
第十條 面向社會發售的經濟適用住房的銷售單位應當嚴格按照審定的銷售價格和銷售對象銷售，不得在審定價格之外收取任何未予標明的費用。
市物價局和市住房委員會辦公室應按照各自職責加強監管。
第十一條 面向社會發售的經濟適用住房以自住為目的，不得改作其他用途。購房人在取得房屋所有權證、土地使用證三年以后，方可上市交易。上市交易時，應當將政府在經濟適用住房建設和土地供應中的優惠返還。購房人出售經濟適用住房后，不得再申請購買經濟適用住房。
第十二條 經濟適用住房建設標準嚴格控制在中、小套型，原則上非電梯住宅面積不超過90平方米，電梯住宅不超過100平方米。
第十三條 集資、合作建房是經濟適用住房的組成部分。其申請條件、上市交易條件等按照本細則中有關面向社會發售的經濟適用住房的規定執行。
第十四條 用于舊城改造和征地拆遷安置的經濟適用住房，應當專項用于對被拆遷人的安置，不得轉作商品房出售或者挪作他用。
市房屋產權產籍管理部門在辦理房屋權屬登記時應當嚴格審查安置對象。
被拆遷人取得所安置的經濟適用住房產權的，房屋產權產籍管理部門按照商品房管理的有關規定，頒發房屋所有權證。
第十五條 其他區(市)縣可參照本細則執行。
第十六條 本細則所稱住房面積均為建筑面積。
第十七條 本細則涉及的中等偏低收入線及原有住房人均面積控制標準，由市房產管理局會同相關部門進行調整制訂，報市政府批準后公布。
第十八條 本細則具體應用中的問題由成都市住房委員會辦公室負責解釋。
第十九條 本細則自20xx年8月1日起施行。
經濟適用住房出售以下情況是不得出售二手經濟適用房的：
1以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的經濟適用房。
2住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足價款及裝修費用的。
3處于戶籍凍結地區并以列入拆遷公告范圍內的經濟適用房。
4產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的經濟適用房。
5已經抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的經濟適用房。
6上市出售后形成新的住房困難的經濟適用房。
關鍵詞：限購令房地產市場房價調控政策
2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
一、對重慶和大連房地產市場分析
（一）重慶地區
作為首批進行房產稅試點的城市，2011年對于重慶樓市市場來說，是風波四起的一個季度，從國八條到房產稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調控措施疊加，沖擊著房地產市場。
重慶市人民政府在2011年1月27日出臺《關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法和重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，作為首批進行房產稅試點的城市，重慶房產稅的實施，引起了各方的關注。但是應該看到這次房產稅的實施，主要針對高端市場，預計征稅住房不會超過總量的10%，對普通住宅市場無實質影響，因此對于抑制房價并沒有很明顯的作用。同時房產稅也是僅對“三無”人員新購第二套（含第二套）以上的普通住房按稅率0.5%征稅，這與房價年漲幅20%以上相比，投資性購房依然有很強的動力，因此房產稅的實施對投資性需要的打擊力度明顯不如其他城市的限購。
在2011年3月30日，重慶市人民政府下達《關于公布2011年度新建住房價格控制目標的通知》，根據2010年重慶市城鎮居民人均可支配收入和工資性收入的增長率，該房價目標上漲的幅度控制在在9.5%以下，這樣的調控目標毫無懸念地傳遞出一種未來房價繼續上漲的信息，潛在購房者房價繼續上漲的心理預期可能會加強。
盡管2011年重慶房價仍在上漲，但相關數據顯示，新建住宅的成交面積和成交套數都在大幅下降，樓市調控效果正在顯現。同時，2011年重慶將會有1000萬平方米公租房源推出，勢必會對房地產市場產生一定的影響。下一階段，若各項房地產調控政策能夠得到有效落實和進一步細化，調控效果將更加明顯。
商業地產方面，2011年當新一輪的調控政策出臺后，商業地產與住宅市場出現了兩種相反的景象。住宅市場的成交量急速下挫，而商業地產的投資非?；鸨?。因為此次調控主要針對住宅市場，而對商業地產沒有涉及。在這樣的樓市調控的背景下，投資有價值的商業地產已經成為投資置業者青睞的對象。同時重慶商業地產均價與發達地區來比，僅等于住房價格；雖然最近商業地產有所上漲，但總體來說還處于一個價值洼地，有很好的發展空間。另外，隨著重慶市作為西部中心城市的地位不斷穩固，重慶市的商業地產將迎來更多的發展機遇。在商品住宅市場遭遇嚴厲調控的背景下，在重慶，投資者們已經在商業地產看到了機遇。
（二）大連地區
隨著國家對房地產調控逐步深入，對于大連地區來說，從新國八條的出臺，到大連版限購令細則的執行；從貸款首付的上調，到貸款利率的增加，都無一不體現出政策正逐步加碼和政府對樓市調控不達目的不罷休的決心。
2011年3月31日，大連市公布2011年房價調控目標，即大連市2011年度新建住房價格控制目標為，新建住房價格指數要明顯低于我市當年經濟增長和城市人均可支配收入增長速度，力爭低于經濟增長和城市人均可支配收入增長速度3～5個百分點。這個調控目標說明政府未來仍是圍繞房價上漲幅度進行調控，從調控目標可以看出，未來大連房價會是一個上漲的預期。
目前，大連市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易價格都處在上漲的階段，但是相對來說，其增幅已經明顯的放緩，從一定程度上說明樓市調控效果正在顯現。同時房地產市場調控政策正處于初級階段，剛性需求成為市場的主力，投資性需求暫時離開住宅市場，隨著政策進入常態，剛性需求由觀望轉為入市，資金實力不強的開發商可能由于頂不住壓力采取打折或者降價促銷快速回籠資金。但是當前的大連房價正處在高房價階段，房價在通貨膨脹的預期下必定走高；另一方面，由于大連市未來巨大的發展潛力，使城市很有競爭力，房價自然走高，預測2011年大連房價上漲依然是不可避免。
在住宅限購政策和擴大內需政策的刺激，大連商鋪市場更顯活躍，同時由于大連市的具有吸引力的城市發展戰略，大連商業前景被普遍看好，商業地產長期具有不錯的發展空間。
二、對全國房地產市場的分析
從去年下半年開始，重點城市房價像芝麻開花一樣節節高。史上最為嚴厲的調控政策（新國八條）受到嚴重挑戰，房價對調控政策的抗藥性正在急劇增加，調控政策漸漸失效。就在這個當口，國務院常務會議研究出臺了“新國五條”，看來市場關于調控加碼的消息并不是空穴來風，這再次彰顯了政府調控樓市的堅定決心。
當然，對于“新國五條”最終效果如何，有許多懷疑、質疑的聲音。有質疑聲音認為，“新國五條”過于籠統、空泛、不具體、老生常談，操作性差，效果有待觀察。但是，筆者認為，“新國五條”是綿里藏針、暗藏殺氣。之所以給人以籠統、空泛、老生常談的感覺，主要是目前的房地產市場與過去相比較有了很大變化，最主要的變化是地區城市差異性很大。我們知道在北京等一線城市房價上漲的同時，一些二三四線城市房價正在下跌，房地產呈現崩盤跡象?！靶聡鍡l”照顧到了這種差異性，給各地根據本地區情況制定相應調控細則預留了較大空間。
“新國五條”對房地產調控在定位上有所突破。國務院常務會議指出：支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。定位到“基本政策”上表明房地產調控必將是一個長期任務，各項調控政策必將要長期堅持。這個定位擊碎了一些人寄希望于調控是短期行為、權宜之計的夢想，擊碎了一些人拿什么經濟規律否定調控的幻想。
“新國五條”明確要求擴大限購政策范圍，既是對限購政策的肯定，更表明調控房價的決心。“新國五條”要求，其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。限購政策擴大是調控升級、加碼的重要表現之一。對整個房地產市場的影響都是巨大的。
“新國五條”最大的亮點、最具體的措施是明確提出“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。此前，關于房產稅試點是否擴大范圍爭議很大、議論很多、度很高。“新國五條”明確房產稅擴大試點使得這一政策有了一個清晰預期。那么，房產稅試點范圍如何擴大呢？擴大到哪些城市？征收對象如何確定？稅率多高？都需要進一步制定實施細則來明確。
筆者認為，房產稅擴大到哪個城市需要參考兩點：一是房價漲幅是否過快，投機投資性需求是否旺盛；二是征收房產稅的條件是否具備？包括房產登記系統是否聯網、健全等。今年房產稅試點擴圍應該總結上海和重慶試點經驗，采取“寬門檻、高稅率”的思路。從地區上來說，今年至少應該擴到北京、廣州和深圳一線城市。特別是北京，今年應堅決推出房產稅。明年再考慮向其他省會城市擴圍。從征收對象上實行較為寬泛的原則，如果按照套數計算，應該從第三套以上住房開始征收房產稅；如果按照人均居住面積計算，應該按照人均60平方米以上征收房產稅。也就是說，房產稅征收對象應該定位在大戶型、多套房和別墅類住房上，大多數普通百姓不能成為房產稅征收的對象。然后，實行較高的房產稅稅率，比如年稅率確定在5%以上。房產稅既要起到抑制房價、完善稅制的作用，更要避免誤傷普通百姓。
（來源：經濟參考報）
京城的留守青年，尤其是那些短期內無法沖破戶籍門檻，而又有丈母娘需求作祟的年輕人，究竟該如何抉擇？筆者在此分3種情況，給出一些購房建議和注意事項。當然，前提是具備一定的購買實力。
短期觀望伺機而動
小司，男，25歲，非京籍，北京某重點高校研究生，將于2012年畢業。決意留在北京發展，一直傾向于在畢業之前在北京買套房，由父母負責首付，自己月供。由于“京15條”細則規定“北京高校的集體戶口應視為非北京戶口”，也就是說，需要提供連續5年以上的納稅證明才可購置住宅。雖然小司畢業后能解決北京戶口的可能性很大，但購房計劃仍被迫暫時擱置。
京版限購令對于非北京戶口家庭的限制力度很大。對于像小司這樣，需求不是特別迫切，又有較強自住需求，且在一兩年內可達到政策規定購買條件（解決戶口）的話，應選擇觀望，即使選擇轉向其他城市也要特別慎重。一方面，由于一、二線城市都已執行限購，意味著去哪兒都會被限；另一方面，限購令沒有明確的落地周期，而是以穩定房價為初衷，因此在市場達到一個相對合理的水平后，政策會有松動的跡象。
在此般調控之下，住房需求被大量抑制。房價即便沒有下降的可能，起碼缺乏向上的動力，大概一兩年內會見分曉。小司選擇觀望的話，時間跨度正合適。與此同時，不能打無準備之戰，在觀望期內，要分出一定的精力來篩選合適的房源，多去售樓處轉轉，與銷售員建立基本聯系，以及時獲得最新的政策及價格變動信息，方便在鎖定目標范圍的情況下，恰到好處地出手。
中期轉向關注商住
張先生，30歲，非京籍，北京工作已3年，現急需一套婚房。原本準備好了首付，計劃在春節后出手，結果不巧被限購擋在了門外。買房可以觀望，但結婚不能。由于限購令所限制的是普通住宅產品，商業、寫字樓立項的住宅產品不在限購之列。沒辦法，受限于政策和預算，不得不將目光轉向這種40年、50年的商住樓。雖然商住樓首付最低5成，但由于一般戶型小、總價低，與之前準備好的3成首付剛好持平。綜合考慮之后，張先生決定出手。
商住產品有很多顯而易見的短板，如使用年限短、公攤面積大、稅費多且高、水電物業費翻倍、社區居住氛圍不濃、轉手困難等，但這些硬傷與住宅產品遭遇限購相比，可謂小巫見大巫。對于像小張這樣短期內需求迫切，又難以靠租房等渠道來解決問題的情況，可選擇這類剛好避開了限購鋒芒的住宅樓。
但需注意幾點問題。第一，價格已經上升。此類需求在北京不是少數，再加上部分投資需求也趕來湊熱鬧，相應的市場快速升溫，價格跟漲。購房者需綜合自身預算、房價水平和購房時機等因素。第二，后顧之憂。這類房源用來自住的話，多為過渡性需求，早晚是要轉手的，而寫字樓、商業立項的產品在二手房交易環節，有一項比較重頭的稅種――土地增值稅，是普通住宅產品所沒有的，大概是總房款的20%～30%。第三，必須慎重考慮前面所列出的各項硬傷，不要盲目地被限購嚇昏了頭腦。
長期換位返鄉置業
2012年12月2日晚，深圳英聯不動產董事長郭建波在微博上立下賭約。微博一經，即引起業界高度關注。南都記者就此聯系華遠地產董事長任志強，對方未作回應。但郭建波表示，無論任志強是否回應，自己都會堅持履行賭約。
幾個月后，這場鬧劇草草收場。
郭建波微博全文如下：
“公開致歉，官方數據出來了！中國3月平均房價同比上漲3.07%，的確屬于任志強去年底放言的暴漲。為了不給平安北京添亂，我自貼媒體裸圖踐約。作為一個房地產從業者和住房政策研究專家，我對自己的錯誤言論深感羞愧。此后，我當吸取教訓，認真學習，慎言多思。本人誠懇向大家致歉。”
什么叫“踐約”？即履行事先約定的事情。明眼人一望而知，當事人明顯偷換了概念，此裸奔非彼裸奔。何謂踐約，簡直是糟改，于是網上一片嘩然。
近年來，謝國忠、易憲容、牛刀等人為代表的“唱空派”和以任志強為首的“春天派”嘴仗打得激烈?！俺张伞睂耀@人心的同時，“春天派”的代表任志強則成為“全國人民最想揍的人”。 他多次預測房價上漲和發表“年輕人就該買不起房”等言論，曾被批“觸痛了買不起房的底層購房者”。
幾年過去了，“唱空派”的預測悉數落空，一應聽信者只能蒙受多掏購房款的損失或干脆失去了購買力?！靶排５?，住牛棚”等戲謔段子開始流傳于網絡，此話的前一句則是“信志強，住洋房”。看來空未必空，春也未必暖，眼下可能正是中國地產歷史上的霧霾天。
許多人還記得，2009年底至2010年的房地產宏觀調控政策出臺前，人們普遍寄予厚望。但出臺后，房地產價格非但沒有受到打壓，反而屢創新高。而《國五條》剛滿月即被指缺乏殺傷力，僅北京在執行20%個稅，更像一個流產的嬰兒。
據中國之聲《新聞晚高峰》報道，近期，隨著多個城市“國五條”細則漸入“滿月”，樓市呈現量跌價滯、觀望情緒加重等特點。上海、深圳、重慶等7個地市雖然明確涉及20%個稅，但總體上都是對于中央《國五條》的重申，截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州等35個城市了各自的地方細則。其中，對于“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策，除北京有實施實例外，多地采取回避政策。甚至杭州、南京等多個地區出現“一句話”細則，僅提及將嚴格執行〔2013〕17號文（即“新國五條”），并沒有明確提出要執行房屋轉讓個人所得稅按“轉讓所得的20%計征”。
中國樓市為何屢調屢漲，屢漲屢調
揚湯止沸，不如釜底抽薪。
如果將中國業已形成的樓市泡沫比作一只滾水四溢的大火鍋，那么，中國樓市調控的現狀就是——只見揚湯，不見抽薪。
近年來，樓市調控的揚湯之舉可謂多矣，止沸之效可謂差矣。首付比例提高、取消稅費優惠、利息上浮、二手房交易20%的個稅，房地產稅呼聲漸起，越來越嚴格，越“計劃”和越“行政化”的限購辦法都是一瓢瓢潑向高房價滾湯的涼水，但是，房價非但不跌反而應聲而漲。
常識告訴我們，揚湯不成，應該考慮抽薪了。那么，什么是燒出樓市天價的釜底巨薪？就是連年飛漲的土地成本。地產名人任志強說過：“現在人們老是覺得房價貴，是因為現在房價有50%是政府的土地出讓金。”
政府在拍賣土地的過程中還有許多附加條件，譬如住宅小區內的商場、學校，甚至公共汽車站、派出所和居委會等配套公用設施，以及道路、市政綠地等通常都是由開發商來完成的，而開發商則理所當然地將以上公共投入資金全部加到房價里。
除了土地出讓金以外，多達幾十項的稅費也是政府的重要財政來源。一邊是對土地說了算的政府，一邊是名義上有、實際上沒有土地所有權支配權的購房者，高地價就有了產生的土壤，高地價導致政府富、百姓窮。富人優先享受房地產的財富擴張效應，因房價大漲而財富增值，而買不起房的窮人更加貧困。富者恒富、窮者恒窮，房地產漸漸成為有權者和富人熱衷的一道盛宴，其中高昂的土地出讓金起到了助推作用，有了劫貧濟富之嫌。最近，有媒體根據官方數據粗略估計，2012年，政府和銀行從房地產市場獲得收入4.7917萬億元，占全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%。如果把“75%”減掉一半，房價必然下降。
抽薪何其難也！我們看到，土地招、拍、掛這個一誕生就飽受詬病的東西，現在仍然被很多地方政府當作“神器”供奉著。它奠定著高房價的高基礎，也越發成為高懸在全社會頭上的達摩克利斯之劍。事實上，民眾監督、財政公開則是權力血液透析的治療儀。
由于種種原因，2011年中國汽車市場不太可能出現2010年的樂觀景象。盡管如此，我們對2011年的形勢也不應過分悲觀。
2011年限購24萬輛傳聞成真可以說是引發了京城車市的超級地震，不但成為北京人談論的焦點，更引發了全國性的大范圍討論。盡管許多人預測在市場剛性需求強烈的情況下，北京限購對車市的影響不大。但就在限購令出臺的第二天，國外汽車巨頭股市動蕩，寶馬股價下跌5.8%，奔馳下跌5.1%，一向最平穩的大眾也下跌4.3%，韓國現代下跌了2.8%，起亞下跌23%。如此表現，說明限購令肯定會對整個中國汽車市場環境產生巨大的影響。
首先，北京限購令的出臺使2011年國內汽車市場產銷預測變得極為復雜，各種不可預知的影響因素都可能出現。
事實上，即便是京城，2011年汽車市場也遠不是24萬輛這樣簡單。
2010年12月23日～24日，北京新車備案10萬多輛，這是一個世界級的記錄。但這10萬～11萬輛的備案車目前還不能進行銷售，消費者也無法購買。2010年12月份京城車市超量的市場銷售提前釋放，將對2011年一季度產生巨大的影響。
盡管1～2月份銷售量可能不低，但不少是2010年轉移，并非實際銷售，這樣的市場預測并不真實，同比、環比將更加錯位。2011年1月1日～4日，北京看車的人非常多；1月5日～6日，車市依然比較活躍，而到了1月7日～9日已經是“門可羅雀”。北京車市進入了歷史上從來沒有的寒冬。
此外，由于二手車除車主保留車牌外，其他消費者購買二手車需要取得搖號資格，意味著二手車也將擠占24萬輛的指標。不僅沖擊新車總量，而且二手車市場也將大幅度萎縮調整。而京城治堵方案實施細則并沒有具體化。京城報廢車輛更新解讀為不參加搖號直接上牌，具體時間還未明確。種種因素，加劇了2011年京城車市的不確定性。
除了銷售總量的不確定性，限購令的影響還波及到其他方面。京城的汽車營銷及汽車經銷商將出現重大調整和變化，超50%的經銷商很可能出局。京城400余家4S店，十幾家汽車市場和二手車市場，如此龐大的汽車銷售隊伍為了適應環境，或者出現重大的洗牌現象，或者轉向外地市場經營，形成新的無序競爭。因為京城汽車經銷商既有豐富的銷售經驗，又具有相當的資金實力。同時，在銷售市場受限的情況下，京城500萬輛的售后服務市場將成為經銷商爭奪的目標，京城經銷商或將出現歷史性的爭奪售后服務市場，售后服務將成為京城汽車經銷商生存的關鍵出路。而京城汽車消費將出現重大的觀念性轉變。由于牌號獲得不易，因此很多購車者對小型車，對低價位車將不感興趣，有可能出現車型和價格升級，在一定程度上形成不利于自主品牌的市場。
限購令的出臺，使京城作為全國最重要的汽車市場的地位成為了歷史，京城汽車市場由市場經濟轉化為汽車市場計劃經濟。而最為關鍵的是，包括限牌、限行、限購、特許停車、收取交通擁堵費等京城治堵方案的部分或全部實施，將成為全國各大中城市的示范，各大中城市以此為臺階，紛紛實施限行限量，將對汽車行業產生巨大的沖擊和影響。
由于種種原因，2011年中國汽車市場不太可能出現2010年的樂觀景象。盡管如此，我們對2011年的形勢也不應過分悲觀。這一點可以從五個方面分析。首先從經濟和汽車行業的發展來看，連續兩年世界第一的市場狀況政府一定會讓其延續下去，一定會延續到第三年。第二，2011年是國家十二五規劃的開局之年，各級政府不會放棄拉動汽車需求，而會利用其他一些形勢來刺激汽車市場的需求。而且非常重要的是，2010年是換屆年，各級政府已經先期起動換屆，本屆政府一定會讓汽車產業有個好的收尾。第三，部分大城市，包括寧波等二線城市，已經進入汽車社會，這個慣性會帶著汽車消費向前快速發展。第四，以京城治堵方案實施為例，會在一定程度上帶動地區的消費，形成2011年汽車消費總量的基數。第五，2011年汽車市場的綜合潛力仍很大。北京2010年銷售89.2萬輛汽車，從京城控制總量看，24萬不是一個因素，而是由好幾個因素決定。一個因素是報廢車輛，由于治堵方案中報廢車輛可以不用搖號直接上牌，這個數要影響總數。另一個更大的基數是更新車，而北京更新車是非?？斓摹４送?，另外四五十萬輛消費者的潛力仍然還在，一定會通過上海一樣的方式釋放出來。在市場經濟狀況下，從行政、法規等方面來限制消費者購車很難實現。
雖然方案還在爭議中，并且實施效果還有待評估，但此次制堵方案的出臺對京城車市以及全國汽車市場有很大的借鑒意義。汽車產業發展靠政策支持是階段性的，不能長久，靠市場競爭才有可能由大做強。
就國務院2月20日通過的“國五條”來看，基本上保持了既有調控政策：穩定房價的省長負責制，遏制投機行為，增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，加強市場監管。
首先，就建立價格穩定機制。穩定價格有兩個不同地理解：一個是房價上漲有望突破的城市，要采取措施遏制房價暴漲；一個是房價暴跌淪為鬼城的城市也要穩定市場。當然，穩定價格首長負責制強調了房地產市場調控的執行主體，有利于調控政策推進，防止新國五條淪為空調。
第二，就遏制投機行為來看，會議要求堅決抑制投機投資性購房。目前遏制投機行為還是主要依靠限購，對于限購政策，需要從不同層面理解，固然限購是靠行政手段來發揮作用的，但是從歷史上來看，限購政策起到了遏制房地產市場過熱導致市場整體崩潰的作用。遏制投機措施還有信貸政策和稅收政策，即嚴格實施差別化住房信貸政策，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。差別化住房信貸政策可能會細則出臺，這里面是否有突破性政策出臺，我們將拭目以待，因為這個政策很可能體現了決策層的政策選擇傾向。
第三，就增加供給量而言，會議要求增加普通商品住房及用地供應。從土地供應數量上來看，2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。從商品房有效供應角度來看，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。這反映了決策層仍然對于房地產市場基本判斷是供不應求狀況，事實上，剛性需求確實是支持市場價格堅挺最后一道防線，但是，如果這些剛性需求被投機性需求挾持之后，就可能變成了無效需求，同時，如果市場大量供應豪宅、大戶型住房，也會對市場需求形成有效鉗制。
第四，就保障性住房而言，會議指出加快保障性安居工程規劃建設。會議強調，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。我們之前一致呼吁將這部分人納入公租房體系，這些人確實也應當納入公租房保障體系中。但是，一年時間做好這件事情，時間恐怕有些緊張。
第五，從市場監管方面看，房地產市場雖然經過了多年的發展，亂象仍然叢生，預售管理不規范、中介黑客人、企業信用不高等，搞壞了房地產市場的信譽度。推進個人住房信息系統建設也面臨著很多牽制，最近就有很多地方立法對房地產信息查詢進行阻止，以至于公眾懷疑這種立法動機是保護既得利益者，而不是提高市場透明度。
從整體上來看，新國五條延續了過去的政策沒有根本性改變，在當前國際經濟形勢復雜，國內房地產市場冰火兩重天的背景下，房地產調控政策可能還會繼續延續既有政策。
（朱大鳴，中國資深財經評論人，企業家。全國工商聯房地產商會房地產經理人聯盟副主席，全國工商聯房地產商會常務理事，上海市普陀區區政協委員，上海春之聲集團董事長。）
前世:三輪調控貫全年 北京落地最到位
1月1日～4月17日、4月17日～9月29日、9月29日之后的三輪政策調控,貫穿了全年房地產業發展的全過程,可謂是“調控年”。
1月1日,國務院頒布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,即國十一條,拉開了首輪調控的大幕;4月17日,國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,即新國十條,成為二輪調控的開始;而9月29日,國家有關部委下發通知,推出5條措施進一步推進房地產調控,稱作新國五條。由于前兩輪調控都是由國務院發起,部委響應,而此次所謂的第三輪調控,其實更多的是對二輪調控的深化和升級,也可理解為二輪調控的“二次調控”。
三輪政策調控,一次比一次苛刻,一次比一次詳實,有共同的初衷和特點,就是通過抑制投機購房,增加土地和住房的有效供應,遏制部分地區房價的過快上漲。同時,史無前例地把保障性住房建設作為一大調控重點。應該說,每一輪的調控都起到了一定的作用。
作為熱點的北京,在地方版細則的落地和執行方面,一直比較嚴格。一輪調控中,2月23日,北京市住建委等11個部門聯合出臺了《關于貫徹(2010)4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(京十一條),與國務院的國十一條相對應,但其中二套房貸開始強調以“家庭”為單位,比以往的個人為單位更加嚴格,同時成為了后續調控的有利基礎。在二輪調控之后,于4月30日頒布了《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》(新京十二條),屬于反應較快、落地比較嚴格的地方版細則,尤其在對二套房的認定上不同以往的以貸為準,而是以購房者的持有數為準,即所謂的“認貸又認房”,并叫停了三套房貸款。許多成為9月底第三輪調控(或者說二輪調控的“二次調控”)的重要借鑒樣本,比如,三輪調控之后,各地紛紛執行限購,而這是北京市早在4月底就已經率先落地的政策。
今生:多重因素共作用樓市走向更復雜
可從下面3個方面進行分析。
通脹與調控反向拉扯:再現糾結的觀望情緒
世界經濟緩慢復蘇的大背景下,國內經濟整體運行平穩,樓市表現也比較樂觀。然而11月,美聯儲宣布推出第二輪量化寬松的貨幣政策,決定到2011年6底前購買6000億美元的美國長期國債,以進一步刺激美國經濟復蘇。美聯儲同時還宣布,將聯邦基金利率維持在0～0.25%的水平不變。至此,美國的貨幣利率降到歷史最低,這對10月剛剛實現加息的中國來說,必然帶來巨大沖擊(10月OPI達到了4.4%)。11月16日,央行宣布再次上調存款準備金率(年內第四次),加重了年內再次加息的可能性。全球通脹和樓市調控同時存在,導致樓市走勢將變得更加復雜。
第三輪調控影響:觀望短期或將持續
9月底房地產第三輪調控再度加碼,限購、限貸,以及加息等措施的出臺,導致市場觀望氣氛上升。2010年四季度和2011年一季度,又將轉入傳統的銷售淡季,全國樓市成交量或將出現下滑。房價上漲較快的東部一線及部分二線城市受政策影響較大,中西部城市受新一輪政策影響將相對較弱,成交量變化會因地而異。綜合來看,2011年調控政策或將中性偏空,著力推進中長期制度的建設。
地區落地政策影響:價格變化存在不確定性
國際經濟二次探底預期加重,政策調控難抵國內通脹現實,而各地的樓市調控落地政策又存在一定的差異,加之投資渠道有限,尤其是二線城市,隨著一線城市競爭白熱化,區域規劃帶動下的二線城市面臨新的發展契機,相關落地政策也適度寬松,比如處于環渤海經濟區的天津,地方細則就相對溫和很多?；谕涱A期和不同落地政策的雙方面影響,開發商的預期和購房者的需求都會因地域而差異,價格浮動的不確定性很強。
建議:標桿城市作參考 適度觀望有必要
通常認為,樓市和股市是全球通脹最大的制泡機。在樓市受到嚴重打壓的2010年的中國市場,農產品市場和股市成了另一個大池子。對老百姓來說,股市易上癮且風險偏大,炒作
“菜市”也相對高深。所以,不動產仍是財產保值、抵御通脹的重要投資渠道。然而,買房的高門檻,只能令大部分人望而卻步。暗流涌動的樓市背景下,筆者對有購房需求的投資者提以下幾點建議。
關注標桿城市的政策動態
前面也曾提到,2010年,北京是政策落地最到位的城市,做出了不少嘗試性措施(許多在相關部委出臺政策時被直接采納),比如限購令,北京政策落地比其他城市早半年之久,類似的還有土地招拍掛改革,以及公積金貸款等政策。目前,北京市相關部門又相繼出臺,或者正在醞釀其他細則。比如,12月1日起,北京市即將執行的商品房預售資金監管政策,有望逐步推廣?？啥嚓P注北京最新的樓市政策動態,盡管不一定會在所有城市落地,即使落地,其松緊程度也有不同,但會是很好的政策風向標。同時,也可以多觀察相關政策之后樓市的變化,設想一旦在自己置業的目標城市落地,是否會對自己有利,從而判斷自己是否出手,以及何時出手。
看多樓市者,量力而行
盡管通脹壓力巨大,房產具有保值升值功能,但生活成本也在提高,加息也會使貸款成本增加,而且政策打壓之下,一兩年內房價出現快速上升的可能性很小。在收入預期不甚明朗的情況下,要量力而行,更不要去大額負債買房。
3月26日，正值調控房地產市場的新“國八條”出臺兩個月，漢版“限購令”滿月。據武漢市房管部門監測，3月份武漢市商品住房調控成效開始初步顯現，房價出現微幅下調?？傮w均價是穩中有降，但幅度有限，整體降幅不高于1%。
3月30日，武漢市進一步出臺了今年的房價控制目標，將確保房價漲幅低于GDP和居民收入增速水平，即2011年武漢房價增幅或控制在12%以下。
如何應對“限購猛藥”產生的化學反應，或將是未來房地產業面臨的嚴峻考驗。
土地供應：城中村地塊遭熱捧
自漢版“限購令”推出至今，武漢市僅在3月3日舉辦了一場土地招拍掛。從當日的現場來看，房地產開發企業拿地熱情絲毫未減，對土地爭奪的焦點集中在城中村改造地塊上。
當日，掛牌的16塊土地全部成交，總面積1895.2畝，總成交價82.0255億元。其中有9個城中村地塊，共計1657畝，占總拍賣土地面積的82%。
此次競拍，“地產一哥”萬科再度擲金14.36億元接連拿下兩宗城中村地。和以往常見的硝煙彌漫不同，該日總計約1895畝的土地，在不到三個小時的時間內被次第“瓜分”。據了解，在歷次對城中村項目的爭奪中，競拍現場都能看到萬科的影子。
對此，業內人士指出，城中村地塊因為涉及村民安置，價格彈性大，“水很深”?！安还茉趺凑f，相比市場供應的儲備地，城中村土地‘起始價’較低，是目前在國家對房地產嚴控形勢下拿地風險較小的選擇?！?/p>
在樓市限購的大背景下，競拍價格低相對低廉的城中村改造用地，無疑是房地產商調整自身發展的戰略需要。而從溢價競拍的角度看，雖然房企拿地日趨謹慎，但是仍會激烈競爭優質地塊。
與此同時，今年也是政府加大城中村和老城區的改造力度的關鍵一年。
據悉，自2009年以來，武漢市城中村改造建設全面啟動并加速，武漢市政府2009年年初下發了《關于進一步加快城中村改造建設工作的意見》，要求在2011年底前完成二環線內56個城中村綜合改造任務。而作為“十二五”開局之年，今年正是江城的城中村改造、老城區建設高峰年，隨之將有大量的相關土地進入拍賣，無形中就成為了房地產商爭相競拍的對象。
此前，新“國八條”中規定，“今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量”。而從武漢市土地交易中心土地供應數據來看，武漢近兩年的涉居用地實際供應力度大，同比增幅都高達44%以上。這表明武漢今年商品住房用地供應將繼續維持較大的力度。
在土地供應利好的情況下，倘若能抓住此次大規模城中村改造時機，趁勢進軍商業地產和保障房市場，將會在成本控制、樓盤成交量上，再創新高，這對在“限購令”下“受傷”的武漢樓市而言，其意義不言而喻。
然而，也有房地產商開始質疑以城中村拿地為主的策略?！俺侵写宥嘉挥谌h以內，做商業地產非常棒。但是，這只有兩到三年的時間，以后很難復制的，因為房子拆遷完了，就沒了。”湖北福星惠譽不動產投資有限公司總經理林春輝在接受《鄂商》記者采訪時表示。
開發商：招數頻出應對限購
3月15日，記者在金銀湖的金地?格林春岸看到，該樓盤正隆重推出14#“樓王”，均價7500元起，最低價為6900元，但看房者寥寥。同樣位于附近的華生?金珠港灣，也同樣門可羅雀。對此，金地?格林春岸一劉姓負責人告訴《鄂商》記者，雖然成交量略有減少，但是金地短時間內不會考慮降價。
隨著樓市成交量的進一步下滑，各種隱形的促銷形式悄現。萬科、恒大等知名地產公司也開始優惠購房的促銷短信。萬科宣稱“城市內核精裝兩房，首付17萬起”，而恒大更推出“一口價――4260元/平起，送1500元/平全房豪裝，最高優惠15萬/套”。
3月12日，綠地集團高調在漢推出“億萬基金置業計劃”，其旗下兩個樓盤“每月公開舉行一次抽獎，中獎者可獲10萬元獎勵，參與者可得1萬元獎勵，總額達一億元”。這是“限購令”后，武漢樓市最大規模的讓利活動。
在促銷之余，不少樓盤目前都開始謹慎開盤，一些已經建好的樓盤，也都延遲了開盤日期。
3月26日，記者在隨團看房的過程中了解到，后湖、盤龍城的多個樓盤，都只推出部分已經建好的樓盤，正式開盤時間大多定在5月以后，多數樓盤的價位更是未定。“現在認籌，一萬抵兩萬，開盤之后還有優惠，可以疊加”，盤龍城摩卡小鎮的銷售經理介紹。
與此同時，商業地產趁勢高調推出“不限購，不限貸”的SOHO式公寓房。
記者在后湖的“南國北都”和盤龍城的“金寓”看到商家紛紛打出了“買50平米，送80平米，倍賺面積空間”、“不限購，不限貸，50平米暢想舒適三房”等醒目促銷標語。
據此，湖北中原地產營銷策劃有限公司研究部經理祁曉睿建議，在目前樓市嚴控的情況下，開放商首要做的就是調整營銷策略，進一步減少一次推出量，改為多次推出。同時，轉變投資方向，比如向商業地產轉變，向二三線城市轉變。
“這個過程其實一直都在做。2008年樓市探底的時候，曾經有過一次大洗牌。項目大的房企，可以轉變一下投資方向，向商業地產轉變，但小房企就只能一個項目一個項目做了，因為它們的資金押那了，不繼續做不行。再說，轉戰二三線城市，還需要一定的資源配置?！逼顣灶７治稣f。
市民慎購：購房選擇“一步到位”
3月9日，繼新“國八條”之后，武漢出臺了更精細化的“漢九條”，細則要求，對貸款購買第二套住房的家庭，規定其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。
與此同時，商業銀行的存款準備金率也創記錄地在本月達到史上最高的20%，這是自去年以來的第9次、今年的第3次上調存款準備金率。無疑商業銀行在選擇房貸對象時，會更加小心，條件也會更加苛刻。
在樓市“限購”、“限貸”日益嚴厲的同時，坊間卻盛傳購房“一步到位”。因為，在“限購令”下，不少家庭都只剩下一套買房資格，這時的“一步到位”，指購房者在住房限購的情況下，選擇一次性購買地段、面積、舒適度等品質較高的購房行為。
據億房網的調查數據顯示，自住型購房人已不再一味求“小”，68%的購房人選擇“一步到位”，并表示，只要經濟能力允許，就會優先購買市中心的中大戶型，因為中心區的房子會更加稀缺和抗跌。雖然總價偏高，但是首套房貸款利率較優惠，“一步到位”還可以省去換房裝修的成本和交易契稅。
這一心態，很快被部分城區樓盤視為“新機遇”。瞄準“一步到位”，武漢萬科推出了“幸福置業計劃”，這與綠地的“億萬基金置業計劃”不謀而合。不過，后者門檻更高：參與者需有10萬元以上的存款證明。
3月26日，記者在后湖的“尚品一都”了解到，該樓盤針對新推出的小高層，賣得最火的仍舊是80―90平米小戶型，幾乎已經售罄，而其他戶型卻還剩一半以上。為了贏得一步到位的剛需們的需要，該樓盤推出了“兩房變三房”，“三房變四房”等個性設計，“推送面積”，以迎合購房者“一步到位”新需求。
對此，億房網研究中心分析師陳龍認為，限購并未打擊改善需求，還是可以賣一買一?！靶粜褪赘兜?，月供小，便于量入為出，還可以將剩余的資金用來投資、旅游、進修，提高生活品質。所以，小戶型相對而言，更受追捧。”
“現在樓市頻繁嚴厲調控，前景尚不明朗，盲目‘一步到位’，風險極大，一旦房價松動，將背負更多債務。再者，樓市回調，政策截止，稅費、利率可能更加優惠也難說?！标慅埛治稣f。
民間資本:限購后的新投資方向
樓市“限購令”的出臺，無疑打擊了商品住宅市場的投機和投資行為。但對于大多手持資金，又不愿意“被貶值”的投資客而言，還有沒有其他地產的投資渠道呢？
“資金總是要找出路的?！蔽錆h大學社會學系教授周運清表示，目前，國民的存款高達70萬億元以上，“買商品房受到限制了，它也不能放在手里貶值啊”！
周運清分析，目前要遏制房價快速上漲，并不容易，因為房地產已經市場化了，如果開發商貸的款長期還不了，銀行也要出問題。此外，限制外地人購房，還涉及到了地域歧視和社會不公平，它總有負面的影響?！昂茈y說現在的限購是個好辦法，它還需要繼續研究?！?/p>
在武漢的街頭，“商鋪春天”、“別墅跳水”和“一步到位”……已經成為了頗具房地產投資意味的“話題”。而當商品住宅市場，正在經受“限購”寒冬之際，“不限購，不限貸”的商業地產，是未來的理想投資渠道么？
“今年限購令出臺后，我們的商品住宅銷量有很大的減少，但商業地產這一塊的銷量卻在穩步上升?！蔽錆h恒信堂地產顧問有限公司銷售經理魯文琪在接受記者采訪時表示，“限購令”之后，市民投資商業地產的熱情開始增加。
7月房價上漲城市的陡然暴增，普遍引發購房者對房價反彈的擔憂。
近日，有讀者向本刊反映，自調控以來，房價并未真正回落，但在最近兩個月內，卻出現了小幅上漲情形，這是不是表明調控的效果在減弱?！拔业南Ｍ績r上漲步伐‘慢些走’，否則像我這樣的剛需真的沒法買房了。”這位讀者以略帶戲謔的口吻說。
如果把這個現象放在全國范圍來看，其實不難發現，房價上漲并非個別現象。國家統計局近日公布了7月70個大中城市中新建商品住宅價格環比上漲的城市達50個，6月份這一數據僅為25個，而前六個月上漲的城市數量也只有48個（如下圖），7月份上漲城市個數超過了上半年的總和。
調控并未出現明顯放松跡象，房價上漲城市為何會“遍地開花”？業內人士分析指出，這主要跟當前首次置業以及改善型需求集中釋放有著密切的關系。同時，貨幣政策的適度微調，也在一定程度上刺激了市場需求。
市場轉暖已經讓開發商信心暴漲。就在近日，記者接到嘉定區某樓盤售樓處的推銷電話，售樓人員表示，近日又會放出一些房源，單價在1.4萬元/平方米左右，與“五·一”小長假前后記者實地探訪時的報價相比，單價漲了500元/平方米左右。當記者追問均價上漲的理由時，對方稱“行情向好”，并表示周邊樓盤價格都做了調整。根據德佑地產市場研究部跟蹤監測顯示，低端樓盤普遍減少優惠幅度，甚至回調價格，如旭輝上河苑、玲瓏灣城這些前期依仗低價熱銷的項目，價格都出現了明顯的上漲。
會否加碼存在分歧
未來調控會不會加碼？目前市場上對此的看法存在分歧。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授分析指出，如果房價出現明顯的反彈，中央可能會出現新的政策對樓市調控再次加壓。他進一步解釋說，當前中央的主要精力在于“穩增長”，防止經濟下滑過快，因此希望房地產市場在不出現快速反彈的情況下穩步發展。但如果房價出現快速反彈，這是中央不愿意看到的，勢必會采取必要措施來應對這樣的變化?！爸醒氩粫潘蓪鞘械恼{控。因為一旦放松，不僅對當前的經濟狀況的改善作用不大，反而會加速房產泡沫的膨大，并最終起到反作用。”尹伯成如是說。
市場分析人士也指出，調控加碼的可能性在進一步增加。德佑地產研究主任陸騎麟認為，就上海樓市在近段時間的表現來看，由于部分樓盤減少優惠甚至提價行為，已經使得剛需重新陷入觀望。同時，包括京、滬、深、穗等新建商品住宅價格全線上漲，這樣的局面會導致日后出現調控加碼的可能性大增。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔也表示，目前樓市政策收緊預期強烈，不僅市場各方對于有關部門可能出臺的調控儲備政策充滿猜想，同時信貸市場也傳出了收緊首套房貸利率的聲音。
但認為調控不會加碼的也大有人在。鑒于宏觀經濟要求增長，而考慮到目前投資增速下滑，同時部分與房地產相關的行業就業問題也受到了影響，因此有人認為還是堅持原有調控力度、保持穩定為好。
加壓手段會有哪些
如果樓市調控會加碼，那么可從哪些方面發力？
尹伯成告訴本刊記者，在“穩增長”的總體要求下，保證樓市健康發展成為當務之急，即房價出現一定幅度的下調，但交易狀況明顯改善，這是中央政府最愿意看到的情形。但一旦房價出現明顯反彈，除了調控加碼，可能沒有更好的選擇。
“調控加碼并不一定意味著出臺新的政策。”尹伯成說。在他看來，一旦中央決心再次收緊調控力度，最先采用的手段就是出臺限購、限貸等當前主要調控政策的細則，不給地方政府“搞小動作”的機會。自去年年中以來，總共有40多個城市接連出臺地方性措施，變相松動限購、限貸政策，向市場釋放錯誤信號。因此將限購、限貸政策執行細則進一步細化，成為可行的手段之一。同時，考慮到目前樓市“去投資化”的既定目標不變，這樣的選擇在專家眼里也比較務實。
一旦上述措施不能起到應有的效果，專家認為后續手段將更為嚴厲，借此釋放更為強烈的信號。尹伯成指出，目前可供選擇的政策是房產稅試點范圍的擴大，而且力度也可能比上海和重慶更大，比如征收范圍會擴展到存量房等。
也有市場分析人士表示，結合此前不久信貸政策的變化來考慮，加大調控力度的手段中，不排除從信貸政策方面著手。黃河滔表示，作為此前助推樓市成交回暖的首套房優惠政策已有收緊動作出現，這將對樓市預期產生進一步的降溫作用。未來房價出現反彈，不排中央進一步收緊信貸的可能。
市場影響能有幾何
調控加碼會帶來哪些影響呢？
專家分析指出，對于正常的剛需來說，調控加碼只會更為有利。尹伯成分析指出，即使信貸政策成為調控加碼的手段之一，但對于正常的剛需而言，比如首次置業者，還是會給予最大的優惠，比如首付三成、85折優惠不變。
面對這樣的市場行情，購房者要做的并不是消極等待。業內人士指出，其實買房無法做到一蹴而就，其實要花不少精力和時間去考察、選擇和甄選。因此現階段市場轉暖而導致優惠幅度減少，但這并不妨礙自己繼續關注市場。
調控加碼會否導致房價出現較大幅度回落？專家和市場分析人士表示可能性極小。鑒于市場需求仍然不小，開發商只需讓利10%～20%，便可換來不錯的銷售業績，這決定了它們不會采取更大幅度的降價促銷措施。
