時間：2022-08-22 21:06:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目可行性報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞:房地產項目 可行性分析 完善
目前,我國房地產項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產項目可行性分析研究才開始被納入正常的發展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產項目的可行性分析起步較晚。
一、房地產項目可行性分析研究中存在的問題
1、房地產項目可行性分析缺乏系統的理論指導
通過項目可行性分析,可以發現,目前,指導我國房地產項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發的《房地產項目經濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產項目可行性研究中的不足。但是,房地產項目經濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產項目可行性分析研究重要內容的市場調查與預測、市場定位、經營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態分析與靜態分析相結合的方法,對房地產項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產項目可行性分析研究的發展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。
2、房地產項目可行性分析的評價指標體系有待完善
在房地產項目可行性分析評價中,采用的指標有:經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價,然而,它們仍然存在著有待補充和完善的地方。
房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程,它具有很強的社會效應、城市環境效應和政治效應。因此,在對房地產項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產生與客觀實際不相符的現象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。
3、房地產項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大
在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產項目的可行性分析報告,發現大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數據無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊。
二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因
導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成,但據了解,有相當一部分從事房地產項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產開發領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析,僅根據經驗作分析、判斷,對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據其意圖初步形成評估結果,沒有詳細的調查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產開發可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質量可想而知。(3)由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測;不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析;不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產項目可行性研究報告質量,影響了房地產開發決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產可行性研究是開發商投資決策的依據和項目立項必要的送審文件,因為開發項目只有經當地主管部門(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產開發項目是先到計委立項再申請辦理用地手續的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規范化程度低,審核人員專業性差、審核手段落后,房地產項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現象,缺乏公正性。
三、完善房地產項目可行性分析的建議
1、加強房地產項目可行性分析理論研究與創新
建立一套系統的可行性分析理論,是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產項目可行性分析研究中的區位分析、市場調查、市場分析、項目各開發方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。
2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系
可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的需要。我們可以借鑒西方發達國家關于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環境效益等。其中,財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟效益的影響,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。
3、加強咨詢業的規范化
咨詢業的規范化:(1)以房地產估價機構改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產估價機構為主的房地產可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質由計委審批的方式,由房地產主管部門根據房地產估價機構的資質確定相應的編制范圍;把房地產可行性研究納入房地產中介行業管理的范疇,房地產可行性研究報告的審核由行業協會的相關專業人員依據一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業咨詢機構能進行較為全面的、綜合的、專業的調查分析,建立一支素質較高的從業隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差;社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導;市場調研人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。
4、加強項目風險分析
在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、一般和較差三種狀態,然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員共同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最后根據概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。
參考文獻:
摘要:房地產是一個綜合性極強的系統產業,這種復雜的決策已經很難僅憑經驗正確地做出。目前我國在房地產投資方面的決策支持系統還不多,有待于進一步發展。因此,將決策支持系統技術應用到房地產投資決策是房地產投資的一項重大變革。
關鍵詞:房地產決策支持系統;數據倉庫;聯機分析處理;數據挖掘
房地產投資不僅與國民經濟的發展狀況有關,而且還涉及到建筑業、金融業、商業、市政建設、能源、交通等各個重要部門。房地產市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復雜的決策已經很難僅憑經驗正確地做出。房地產是一個綜合性極強的系統工程,關系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經濟的起伏,其興旺與低落從一個側面反映了經濟發展狀況。因此,房地產業迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。
決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產投資決策支持系統
房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。
(一)房地產投資決策支持系統的基本功能
本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。
(二)系統的基本結構
在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。
數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。
其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產投資決策系統的相關技術
傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。
數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。
(一)數據倉庫(DW)技術
信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。
(二)聯機分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。
(三)數據挖掘(DM)技術
數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。
數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。
三、房地產投資決策支持系統的功能模塊
(一)市場調查與預測
市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。
(二)經濟評價
經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。
經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。
(三)風險分析
房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四)可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
【關鍵詞】房地產質量 問題 管理措施
隨著我國經濟的快速增長，房地產行業日漸成為國民經濟的重要部門，為我國的現代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產行業的開發，工程質量問題也逐漸成為人們關心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產工程質量問題成為房產行業無可回避的問題。而房地產工程質量管理也成為房地產工程管理的重要任務之一，它貫穿于建設項目決策階段和實施階段的全過程，一個房地產項 目質量管理的成功與否，直接關系著項目建設的成敗，要提高房地產項目的質量，就必須狠抓房地產項目各個階段的質量管理。
一、目前房地產工程質量存在的問題
房地產項目的全過程主要包括四個階段：從項目構思到批準立項定義為項 目構思、目標設計、可行性研究階段；從批準立項到開始施工定義為設計、計劃招標、施工準備階段；從開始施工到交付使用定義為實施階段（預售活動）；從交付使用到責任結束定義為竣工驗收和交付使用階段 （物業管理），各個階段在實 施的過程中都存在一系列問題。
1、工程項目構思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題
這一階段是影響整個工程質量的關鍵段。在這一階段中，項目構思目標設計階段的質量要求和標準往往沒有符合業主的意圖，并與投資目標相背離，直接影響到項目的決策質量和設計質量。項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件等，沒有嚴格按照國家規定標準、方針、政策進行編制，而且有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準，使得現在相當數量的咨詢公司給業主提定性分析報告而很少進行定量分析（包括財務分析），分析后沒有結論，往往要業主根據只有定性思路去作判斷、去決策。
2、工程設計、規劃階段存在的主要問題
現今的工程項目的初步設計過程中普遍存在各專業設計質量低、設計深度不夠的現象，導致各專業施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現象；施工圖設計是對質量標準的進一步細化，是具體施工過程的指導文件，施工圖設計深度沒有很好地執行工程建設標準強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就 進行施工圖設計。導致規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，變更圖紙多于施工圖紙的怪現象。
3、工程實施階段存在的主要問題
該階段主要包括施工招標及施工建設，我國曾出現過許多豆腐渣工程，主要原因應歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標投標活動沒有嚴格按國家有關規定進行，有些業主對設計單位和人員的選擇不是很嚴格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其二，建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構建，把關檢驗不嚴格，不合格品投入使用，另外施工的機械設備、工具也沒有根據不同工藝特點和技術要求進行選擇，管理使用和保養。其三，監理工程師的選擇沒有進行嚴格審查，導致不符合要求和不合格的監理單位進行項目監理，監理人員素質低，監理工作不到位、不規范，因而在監督管理過程中不能及時發現問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質量管理工作主要是質量驗收、項目后評估和物業管理。項目經理在正式竣工驗收之前，沒有進行項目的預驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據合同和設計圖紙的要求，使房地產項目投產延遲，影響了投資效益的發揮。且項目后評估階段沒有邀請設計、監理、施工等單位召開專家總結會，對項目質量管理過程進行分析、找出差距，判明原因，總結經驗教訓，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結果的反饋。另外還存在物業管理中客戶服務管理缺乏專業性，客服人員缺乏房地產的專業知識和從業背景，客戶服務流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業主的投訴沒有認真對待，服務態度差等問題。
二、房地產工程質量管理的有效措施
1、項目構思目標設計、可行性研究階段的質量控制
提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業主的要求。進行可行性研究報告的審查，應借鑒發達國家的專家審查制度，由政府依法委托與工程建設無經濟利益關系的有關專家組成論證委員會，專家委員會直接對國家負責，對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權。
2、設計、規劃階段的質量控制
①在選擇規劃設計單位過程中應該嚴格把關，業主可通常組織一個多人評選委員會，由該委員會進行適當的調查研究和面試，負責向業主推薦設計單位，在幾家設計單位都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的規劃設計方案。
②嚴格按照工程建設標準進行設計，樹立"嚴格沒計質量管理"的思想。建議建立設計經理質量責任制， 負責設計間的協調工作，對施工圖設計進行跟蹤質量檢查和評審，確保設計圖紙能按工程建設標準強制性條文進行設計， 滿足工程實體質量要求和合同規定的質量要求。
③效仿國外加強對項目設計方案本身質量的監督， 建設單位應從設計階段起委托監理單位介入設計質量監督。在設計監理中，監理單位要加強對設計方案和圖紙的審核、監督， 重點審核設計方案能否滿足業主的功能和使用價值要求， 以實現業主的投資意圖。
3、實施階段的質量控制
① 招標投標活動必須嚴格按國家有關規定進行， 聘請專業工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫，咨詢公司根據業主的要求和意圖，按照專業規范要求編寫設計招標文件， 明確設計項目的技術標準和詳細要求， 并協助業主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。
②嚴格控制投入品的質量，對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應進行全面控制， 從組織貨源， 優選供貨廠家，直到使用認證，做到層層把關。
③在落實人員崗位質量責任制的基礎上， 加強對施工人員的動態管理， 把握人員進場的考核， 監督與評定等， 施工單位所有人員都必須統一思想，提高認識，嚴格執行各項標準。
4、竣工驗收和交付使用階段的質量控制
項目收尾階段是項目生命周期的最后階段， 其主要是確認項目實施的結果是否達到了預期的要求，實現項口的移交與清算。該階段實現質量控制的重要手段就是質量檢收， 依據質量計劃中的要求， 遵循國家頒發的有關工程項目質量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質量進行質量認可評定和辦理驗收交接手續， 并對不合格項目提出處理辦法， 以保證項目產品符合設計質量要求。項目后評價是對建設完成后的項目的實際效果與預期目標的信息追蹤和信息反饋，是實現項目運行管理科學化的手段， 建議在每個項目結束前都要做一個項目的總結。
三、結束語
綜上所述，為了保證房地產項目的質量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強質量的控制管理。
參考文獻：
關鍵詞：房地產建筑施工；進度管理；策略分析
如何做好房地產建筑施工的進度管理關乎到房地產企業的正常運轉及經濟效益。都知道，在房地產行業中，企業出于資金的安排及銷售的需要，對一個樓盤項目，房地產企業對各個環節要嚴格按照計劃進行，更不會輕易變更開盤的時間以及交房的時間，這就對工程的施工進度就提出了嚴格的要求，主體的施工必須要在樓盤開盤前完成，工程的竣工驗收工作須在業主拿鑰匙前完成。
1 施工進度管理的含義
房地產建筑施工進度管理就是在工程項目建設的過程要嚴格遵照施工進度計劃，采用一些有效的方式實時檢查工程的實際進度，并且與原計劃比較以找出存在的差距，對存在差距的原因及不良影響作出技術準確的分析，監督單位根據這些原因對進度計劃作出及時有效的調整，在后期施工中嚴格遵守調整后的進度計劃，以保證順利達成工程目標。施工過程中這樣的工作要反復循環，直到工程竣工，或者可以在不增加投入及保證質量的前提下縮短工期。房地產項目施工中的質量控制、進度控制、成本控制這三個目標控制的關系是相互影響又是統一的。一般而言，進度的加快就意味著投入的增加。項目提前完工可以提早獲得預期的經濟效益；對質量的嚴格把控可能會影響工程的進度，但是保障好工程的質量可以杜絕返工，這樣不但可以保障工程的進度，還可以控制成本和控制質量。
2 施工進度管理的意義
工程項目能否按時交付直接影響項目經濟效益的發揮。進度、質量、成本這三個控制目標是對立統一的，一般情況下，進度的加快會使得成本增加，但進度的加快也會提高項目的經濟效益；工程進度的盲目加快會影響對工程質量的把控，對質量的嚴格把控可能會影響工程的進度；質量的嚴格把控可以避免返工，進度又可以得到加快。工程進度的管理工作就是要協調好工程施工的三個控制目標，盡可能做到進度快、質量可靠、節省資金投入。
3 施工施工進度管理的有效措施和思路
3.1進度管理的思路
要在項目的可行性研究階段進行計劃進度的制定，該計劃是進行進度控制的前提。本文所說的“可行性研究”就是嚴格意義上的可行性研究，不同于企業中為了立項提出的項目可行性報告，更不同于“指哪打哪”的可行性研究。這個階段的項目進度計劃制定要以項目規劃草案、項目的建設規模和政府的相關要求、過去的實踐經驗等進行，這項工作能夠為可行性研究中的資金投入以及銷售計劃的數據提供支持。
這一階段的進度計劃還處在虛擬的階段，但其制定工作也不能草率，必須要和實際情況相近，否則，研究也喪失了原本的意義。
3.2進度管理的措施
在房地產項目建設中，技術管理工作要進一步加強，技術是一個項目的重要因素，對技術的管理是否積極有效關系到工程目標能否順利達成。具體措施如下：
（1）橫道圖比較法。此方法是在項目工程施工過程中實時監控實際進度，以得出實際進度的信息，經整理分析后采用橫道線在原計劃處標出，可以進行直觀的比較。橫道圖比較法有一定的局限性，只適用在各項工程的進度都進行的比較均勻的工程施工。
（2）S型曲線法。此法的優點是能直觀反映實際進度和計劃進度的差距，對后期的工程進度可以有效預防。在S形曲線法中，以橫坐標來表示時間，工作量完成狀況則用縱坐標來表示。用實物的工程量來表達工程量，如所耗工時、資金的投入或者所占的比例，按照項目的原始計劃進度繪制出進計劃進度的S形曲線。隨著工程的進行實時檢查計劃的實際完成情況，繪出實際進度的S形曲線。通過對兩條S形曲線的對比可以看出進度控制的信息，以便分析實際進度和計劃進度又差距的原因，從而制定相應的調整措施。①項目工程實際進度分析：工程實際進度的點位于計劃進度S形曲線的左側，那么實際的進度超前于計劃進度；反之，則表示實際進度要落后于計劃進度。②進度偏差的分析：進度的偏差值可以直接通過S形的比較圖讀出。ta表示在ta時刻比計劃進度提前的時間；va表示此時超額完成的工作量；tb表示在此時刻實際進度的拖延時間；yb表示yb時刻拖欠的工作量。⑧預測總工期。參照實際進度S形曲線的有關信息，使用時間序列預測法，可以預測未來不同的進度時間所應完成的工作量，進而可以繪制實際預測進度的S形曲線。把工程施工的預測工期和原計劃工期做對比，可以分析出工期提前或者延遲的可能時間。④對工程進度要不定期檢查，利用S形曲線比較法對工程施工進度進行實時跟蹤和控制。
另外，一、對于施工圖紙要做好評審和會審工作，及時發現圖紙中的問題并積極和施工單位進行協商解決，避免因圖紙問題而影響工程的質量；在技術管理中要做好對文件資料的管理工作，技術文件應內容規范完整、數據科清晰準確，簽證要及時，管理、存檔、保管等措施要科學合理。二、要做到及時交底工作。施工隊的實際操作是以工程技術的交底為依據的，工程的技術交底要具有一定的操作性，對工程的施工要有一定的指導作用。三、做好施工預檢。在施工前對工程項目或者分項工程要進行自檢，這就是預檢，預檢工作可以保證工程的質量，可以有效預防因施工差錯而引起質量事故。
關鍵詞：成本控制；存在的問題對策
中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言：
隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。
由于房地產企業具有行業利潤較高、進入門檻較低的特點，導致企業的市場競爭日趨激烈；此外，當前我國政府為了保障房地產產業的穩定發展出臺了一系列從緊的土地、稅收和信貸調控政策。因此，在競爭日趨激烈和不利的宏觀調控環境下，加強項目成本控制成為房地產開發企業面臨的一個重要課題。
房地產企業成本管理現狀存在的問題
1．投資決策階段。項目投資決策階段，是指房地產開發企業按照國家相關政策規定，選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬開發建設項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同開發建設方案進行技術經濟比較、選擇及做出選出能實現預期目標的最滿意方案的決策過程。它主要包括投資機會分析、項目可行性研究和投資估算三個方面的內容。房地產項目投資決策環節是目前大多中國房地產企業經營運作中的薄弱環節，該階段存在問題具體表現在：
1．1項目可行性研究報告不夠審慎、科學、完整。當前許多房地產企業項目可行性報告中關于市場和價格的預測資料缺乏針對性，對可行性報告的敏感性分析認識不足，并且在對項目決策分析時僅依據方案的內部收益率和還款期的長短可能導致決策失誤。
1．2開發項目的成本估算不夠精確。每個項目都有自身的特點，因此應采取不同的投資估算方法。當前我國房地產開發項目經常采用指標估算法，但是在估算過程中存在沒有對項目流程、定額、價格及費用標準進行具體分析，從而導致項目估算不夠精確。
2. 事前控制階段
1) 建筑工程預算（包括標底）的編制質量和準確性還有待提高。因為我們這項業務屬于外包業務，均打包給專業的造價咨詢公司。從目前的運行情況看，企業缺乏對中介機構的監督、管理以及審核，審查也不夠細致；
2) 公司目前簽訂的工程造價咨詢委托合同，關于咨詢服務質量的要求這一款中，對核心內容的工程量清單表示方式沒作具體規定，咨詢公司按“自選”動作完成，比較籠統，不利于甲方審查；
3) 材料、品牌合作商數據庫未建立或不夠完善，樣本太少，容易造成入庫單位之間結成價格同盟；同時入庫單位水平參差不齊，一旦中標，會給施工帶來諸多不利影響；
4) 材料設備的詢價不夠貼近市場，未形成戰略合作伙伴并形成規模采購優勢，造成與施工單位扯皮；
5) 工程進度款的審核不夠精確，存在一定的隨意性；
6) 簽證變更的審核還不夠及時；
3．項目施工和竣工結算階段
3．1項目施工階段主要是根據設計方案和圖紙，利用原材料和各種機器設備建設房屋的過程。施工階段過程復雜、持續時間長、不可預見因素較多、風險較大，對總投資的影響也很大。當前我國房地產開發項目成本控制在施工階段存在的問題包括：項目施工階段經常出現設計變更、現場簽證等問題，加大了項目成本控制的內容和難度；許多房地產開發企業沒有設立科學、動態、透明的成本臺賬，因而不能進行動態的成本控制；一些房地產開發企業對項目簽證管理流于形式與程序，而未進行實質性的審核管理。
3．2竣工階段是開發項目實施總結性的階段，該階段的成本控制主要包含竣工驗收、工程計量以及辦理竣工結算等工作。當前我國房地產開發項目在竣工階段的成本控制存在以下問題：有些施工單位為了取得較好的工程結算收益，會運用多種手段虛報以提高結算價格，加大了成本控制的難度；有些施工單位沒有編制完善的竣工圖，項目竣工結算材料也不齊全；有時甚至出現項目未竣工而提前使用的情況，從而產生責任不明的工程、設備的損壞、偷盜而承擔額外損失，這些都不利于竣工階段項目的成本控制。
4．銷售階段。房地產開發項目銷售階段的成本控制主要指房地產
開發企業對銷售費用的控制，從而完成項目資金的回收工作，達到預期的盈利水平，確保房地產開發項目投資收益的實現。當前房地產開發項目銷售階段成本控制存在以下問題：
4．1房地產開發企業為了取得更好的項目投資收益，會充分利用在所有媒體上進行廣告宣傳，這就有可能產生營銷媒體的選擇與目標客戶沒有合理匹配，還會出現營銷費用控制不到位，增加相關的成本。
4．2一些房地產開發企業與物業公司的合同條款不清晰、導致權責不明，從而影響客戶服務質量，不利于提升品牌知名度和進一步擴大市場份額。
加強工程成本管理的幾點建議
1. 樹立全員成本管理意識
首先，全體員工要樹立這樣一種觀念；成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與。員工的良好的成本意識是全面成本控制的先決條件。對此，建議如下：
1) 各級領導要以身作則，為良好的成本控制系統營造好的環境；
2) 加強各部門的通力合作，共同控制成本。如設計部和市場部應力求產品的定位準確，設計方案要反復修改，盡量減少設計變更，并做好優化設計工作。項目部要注意加強設計變更和現場指令管理，成控部不要局限于預算審核以及與既定的供應商討價還價，還要精通招標、合同管理、工程技術等知識，尤其要詳細掌握上游產業鏈中各供應商的市場資源情況。
3) 建立適當的激勵機制、約束機制和監督機制相互配合。加強合同管理，設立“成本管理團隊獎”，并在項目開始之初簽訂責任書。對達到項目成本控制目標的成控部相關人員、設計部相關人員及項目部（或項目公司）全部人員組成的項目成本管理團隊進行獎勵，否則按“獎罰對等”的原則進行處罰。采用這個方式有以下幾個好處：A、可以讓成本管理滲透到各個環節，這樣可以形成完整的管理鏈條，達到全過程控制。B、可以優勢互補，充分調動各相關部門的工作積極性，達到互相監督、制約。C、可以避免各部門之間的推諉、扯皮。D、可以通過表彰、獎勵，樹立榜樣，促進企業員工的成本管理意識、團隊作戰精神。
2. 事前控制階段的建議
注重資金的時間價值，盡量縮短開發周期。目前的實際工作中，拍得土地以后到項目開工建設施的時間過長，一方面給企業造成了大量的銀行貸款利息負擔，加大了項目的財務成本，另一方面減緩了資金的回籠速度。由于項目前期已經投入大量資金，所以合理的加快開發進度，提前銷售環節，是降低財務成本和盡快回籠資金的最有效途徑。建議在土地拍賣時花小錢辦大事，與長期合作的設計單位和咨詢機構進行合作，請期對待拍賣土地進行合理的市場定位、初步設計規劃和成本概算，一旦中標，馬上進行初步設計，從而縮短設計時間，加快報建報批，這樣可以使動工時間提前，大大縮短建設周期，從而節省龐大的、可觀的資金占用費，也大大提高資金的回籠速度。
結束語：
總之，房地產具有投資回收期長、價值大、占有資金多等特點, 這些特點說明了房地產開發需要大量的資金, 特別是在國家進一步緊縮銀根、當前樓市價格回歸理性、自主需求占主導地位、銷售量回到正常水平情況下，對于開發商來說最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控戰略要求企業必須建立起優化流程，嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。
參考文獻：
一、房地產開發項目的投資風險
房地產開發項目的投資風險類型復雜，涉及自然風險、競爭風險、清算風險、流動風險、變現風險、政策風險6個方面內容。其中，自然風險，又稱不可抗力風險，由于驟發性自然災害或惡劣氣候條件，例如：臺風、暴雨、地震等，直接影響房地產開發項目的竣工時間或工程質量造成企業經濟損失的風險。競爭風險主要由于房地產市場存在多個相似樓盤引發激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風險，與市場調研、市場供求、投資決策存在著密切聯系，是企業市場敏感度不足的主要表現。清算風險由于樓盤出售價格低于預期價格造成企業經濟損失的風險。
受房地產交易特殊性的影響，即使用權與收益權間轉移，一旦地區人口過少，市場供求過多，造成房地產開發項目的流動投資風險。房地產項目的交易價值高，房地產項目的投資資金多，造成房地產項目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業內部流動資金不足的變現投資風險。政策風險主要由于行業政策變動影響房地產市場造成企業經濟損失的風險，并且政策風險的影響較為全面，一旦改變現有的房地產政策，企業蒙受巨大經濟損失。此外，按政策類型，政策風險可分為政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融改革風險、環保政策風險、施工法規改革風險、審批風險、法律風險。
二、房地產開發項目投資風險的產生原因
房地產開發項目投資風險的產生原因包括：（1）回報周期。房地產開發項目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產投資企業存在著巨大風險。有統計資料表明，除房地產開發投資伴隨開發結束于2至5年內回收成本外，置業項目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規模房地產投資企業不存在承受長期市場風險及資金壓力的能力，客觀完成市場優勝劣汰的過程。（2）經營活動。作為房地產開發項目投資風險的主要因素，企業經營活動與經營水平、經營經驗、經營效果存在著密切聯系，并且為了保證投資項目處于正常運轉狀態，企業普遍向銀行貸款，一旦企業經營水平不足，缺乏經驗，無法達到經營目標，直接影響企業的信譽及籌資能力。（3）利率比例。房地產開發項目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩定性造成房地產投資企業存在著巨大風險，即：一旦借入資金利率過低，企業以財務管理為依托提高利潤率，進一步保證企業的經濟效益；一旦借入資金利率過高，企業存在效益虧損及負債過高破產的可能性。（4）財務風險。由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風險。由于國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處于時期時，房地產價格上漲；當各種政治風波出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。（6）自然風險。在人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化的情況下，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
三、房地產開發項目投資風險的控制措施
1.分析市場行情
在實際控制的過程中，房地產投資企業主動轉變傳統工作理念，堅持可持續性發展的工作原則，以識別房地產投資風險為切入點，做好房地產市場行情的分析工作，調研房地產市場，獲取調研結果，
2.做好市場調研
一般說來，房地產開發項目的資金投入巨大，籌備建設時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風險因素較多。如何有效控制不確定性投資風險，是房地產投資企業在實際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產投資企業堅持實事求是的工作原則，做好房地產市場的調研工作，得出詳細的項目可行性報告，通過計算、研究、調查等方法，得出社會效益、財務管理、經濟周轉等項目不確定性風險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產項目投資提供強有力的保障。
3.利用投資戰略
房地產市場的地域性與房地產投資收益存在著密切聯系，即城市不同，經濟環境不同，房地產市場的供需不同，房地產投資收益不同。因此在實際控制的過程中，房地產投資企業主動轉變傳統工作理念，堅持可持續性發展的工作原則，靈活運用投?Y戰略，盡可能分散房地產開發項目的投資比例，避免房地產投資企業受投資比例的影響造成巨大經濟損失，進一步分散投資風險。
4.重視工程監管
在實際控制的過程中，房地產投資企業堅持實事求是的工作原則，加大對于房建工程監管的重視程度，積極引進科學的房建工程監管理念，逐步構建具有企業特色的房建工程監管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術引進及施工設備更替的成本投入，做到成本投入側重化，合理配置人力資源，從根源上認識到房建工程監管的重要性，便于解決在實際控制過程中所面臨的風險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經濟利益為前提，進一步細化管理責任，有助于完成工作目標，確保監管的工作效率及質量，降低投資風險的發生率，避免延誤施工期限。
5.樹立風險意識
一般說來，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對于風險意識及風險控制的反應不強。如何短期內轉變基層工作人員的意識，是房地產投資企業在實際控制的過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產投資企業加大對于人才引進的重視程度，組織一系列在崗培訓，樹立投資風險意識，增強工作人員的整體素質水平。同時，針對房地產開發項目控制投資風險人才短缺的問題，地方政府及相關部門重視人才培養，出臺相應的扶持性政策，以填補長期人才缺口。
關鍵詞：房地產 開發 工程項目 管理
0 引言
房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
1 房地產開發工程項目管理現狀概述
當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：
1.1 項目風險管理薄弱
房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
2 房地產開發工程項目管理優化措施
2.1 加強房地產開發項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。
2.2 全面完善項目成本管理
【關鍵詞】房地產開發，項目建設，管理
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A
1、房地產開發項目管理的意義
房地產開發項目的組織管理是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。
房地產開發項目的控制管理的意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
2、房地產開發工程項目管理所存在的問題
2.1項目決策階段開發商的項目市場定位及決策機制不完善。
由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有
些開發商高層領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產品研究不詳細，導致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產品肯定不科學、不系統、不全面，也不完全可行。
2.2 施工圖設計文件供應遲慢，變更多。
因市場研究階段進行得不細致、不規范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應屬設計師的工作受到了開發商的過多干預和限制，
在工程項目管理方面的表現就是施工圖技術文件慢、建設過程中變更多。
2.3 重視工程收尾階段的工作沒有從根本上采取措施
目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區的開發建設實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產開發項目管理的難點之一。
工程的前期主要是項目總承包單位進行的土建施工工作，工作過于單一，項目管理工作簡單，容易進行；施工單位的內部作業分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或專業分包，監理方及甲方工程管理人員在此方面的項目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨立簽訂工程施工合同且合同中又沒有工程配合、接口內容等要求的工程配合問題。因工程招標時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴密，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分攤、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。
3、房地產開發工程項目管理優化措施
3.1加強房地產開發項目風險管理。
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下兩種：風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，在逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，可能會使房地產開發不能獲得利潤；風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。
4.2 全面完善項目成本管理。
在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。
4.3 項目質量管理。
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資
金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
4、結語
總之，房地產項目的經營管理實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，必須站在項目管理的戰略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對風險的管理，這是保證項目目的、項目目標實現的關鍵。
參考文獻
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[3]趙紅英 當前房地產開發融資之問題探討[J];中國房地產金融;2001年02期
關鍵詞：房地產；成本控制；房地產項目
前言：
房地產行業是國民經濟的重要組成部分，一方面它受到國民經濟發展水平的制約，另一方面，又由于其基礎性、先導性產業的地位及其特點。因此，房地產企業的發展又必然對經濟增長發揮巨大的促進作用。此外，由于房地產開發企業資金投入大、建設周期長、專業性強、受政策及市場不穩定因素影響大，所以該行業也是一個高風險的行業。那么如何在這種不斷規范和競爭中實現開發項目的最大經濟效益，就必須對項目的開發進行有效的成本管理和控制，實現集約效益型開發。
1房地產開發項目成本構成
研究房地產企業的成本費用控制，必須清楚開發項目的成本費用構成。房地產企業開發成本費用是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各種耗費，主要由房地產開發成本、開發費用和稅金三大部分組成，經歷前期策劃、規劃、設計、施工、銷售五個階段。
房地產作為商品的開發經營與其他商品的開發經營不同，其商品成本構成有它的特殊性。房地產成本由開發成本和經營成本兩大部分構成，其中房地產的開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發間接費等；房地產的經營成本包括銷售費用、管理費用、稅收，行政性費用等。
2房地產開發項目成本控制上存在的問題
2.1缺乏嚴肅性。由于具體確定房地產開發企業分項建設成本難度大，加上行業管理水平和會計人員水平有限等原因，往往不重視建設過程的成本管理和控制，致使財務指標縮水，成本反映不真實，造成企業財務狀況及經營成本無從考核。一是工程成本核算的依據無法及時取得正式發票進行成本核算，導致成本核算缺乏真實性，給企業經營決策造成影響。二是工程的實物工作量與財務的賬面成本結轉不一致。三是成本核算對象的設立隨意性大。按理成本核算對象應根據成本項目的核算內容來設置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實性和科學性，導致經營決策失去了可靠依據。四是成本不進行分攤或隨意分攤。成本費用分攤的隨意性，造成工程成本的核算脫離企業經營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。
2.2缺乏科學性。有相當一部分房地產開發企業忽視了成本費用控制的時效性。一般開發項目成本費用核算在項目結束時才進行，這樣做在財務上具有一定的合理性，但對于動態的開發過程來說，它掩蓋了企業經營管理中存在的問題，特別是對于長期大規模滾動開發的企業，難以反映出開發項目的真實成本，使得成本與收益模糊。
2.3缺乏全面性。有些房地產開發企業仍然把開發項目的成本費用管理僅當成是單項成本費用的控制工作，如配套設施費、土地成本、建安成本、規劃設計費等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項目在選址、規劃設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，成本管理變成了單純的成本控制，企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設法去防止漏洞的產生，因而成本控制也要和成本管理結合起來。
3房地產開發項目加強成本控制的措施
加強對房地產開發成本控制，首先要樹立房地產企業的成本意識，樹立全過程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過對以下幾個方面的成本控制，從而實現對房地產開發企業的全過程成本控制。
3.1樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系
成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程，是根據項目運作的不同階段性價比進行優選的問題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡單，它已經上升到經營的高度。房地產企業必須站在這個層面，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，這是實現成本控制的唯一途徑。因為房地產開發項目需要各專業人員的通力配合，同時一些技術層面的決策要完全下放到專業的技術層面去解決，才能使決策更加科學合理，所以只有實現了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標，沒有人處在成本控制制度之外，才能實現成本控制的總體目標，才能做到從源頭上控制成本。
3.2房地產開發項目立項階段，應做好項目的可行性研究、投資預算
項目立項階段，企業首先要做好市場調（下轉第80頁）（上接第78頁）查研究，收集大量的市場信息。房地產價格主要由所處地點、價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。此外，企業還應將政府部門近期的政策變化及金融機構的政策變化考慮在項目的可行性報告中。在目標定位及預算上，企業要充分考慮各因素，根據市場價格采取擬定目標利潤的辦法推算項目的目標成本，再將目標成本及費用進行分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環節支出確定開支范圍及擬定費用標準，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。
3.3房地產開發階段，加強項目現場管理，引入市場競爭機制，壓低材料成本
在項目施工過程中，針對出現的項目變動情況，在發生現場簽證時應做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制。此外，委派經驗豐富、協調能力強、職業素養好的現場代表進駐現場，同時委托實力較強、有責任心的監理公司，加強對工程質量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應充分引入市場競爭機制，以選擇資質優良且成本低廉的施工單位和設備材料供應單位。通過招標選擇信譽高、工期短、技術力量強、質量好、造價適中的承包單位以有效保證對施工階段的造價控制。
3.4房地產開發項目竣工結算階段，組織人員驗收，確保責任轉移任務，杜絕未來不必要費用發生
工程建設完成階段要對項目進行竣工驗收。在這個階段，開發商應組織各相關部門、單位依據合同、圖紙對工程進行詳盡細致的檢查，并對各項使用功能進行全面試用，對遺漏工作量或需要修補的質量缺陷及時督促承包商進行修復，以防止工程交付使用后再發生扯皮現象和產生不必要的費用。對于房地產企業負責銷售的房地產項目，企業要嚴密關注房地產市場的變化，制定相應的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率的同時，增強項目的回款能力，及時回籠資金。此外，對于竣工結算的項目，要對該項目產生的所有數據進行總結和分析，用這些數據來檢驗整個項目的盈利情況，對項目實行客觀、公平的評估、評價，對照目標(計劃)以及開發各環節的實際控制水平，總結經驗和教訓，做到獎罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關人員激勵機制。
關鍵詞 工程管理 實踐教學 體系
中圖分類號：G424 文獻標識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdks.2015.04.042
Project Management Professional Practice
Teaching System Construction
LEI Xiaoli， LI Shumin， YANG Lichun
（Chongqing Nanfang Transators College of Sichuan International Studies University， Chongqing 400025）
Abstract Project management is a very strong practical profession， therefore， the practice of teaching students of engineering management culture plays a very important role. This paper analyzes the importance of project management professional practice teaching， and build the project management professional practice teaching system made a number of suggestions and views.
Key words project management; practice teaching; system
1 工程管理專業實踐教學的必要性
1.1 從專業定位角度分析
工程管理專業是教育部1998年頒布《普通高等學校本科專業目錄》中一級學科――管理科學與工程下設置的一個專業，培養目標是使學生具備經濟管理、土木工程技術等基礎知識和專業知識，能成為具有創新能力和工程管理實踐能力的復合應用型人才。由于工程管理專業橫跨管理學與土木工程兩個專業，是一個復合型專業，培養的學生不僅要具備一定的經濟管理知識，同時還要有工程技術方面的知識和實踐，能夠在工程建設領域從事項目決策和全過程管理的工作。對于工程管理這種實踐性和應用性很強的復合型專業，實踐教學對人才培養的重要作用尤為突出。
1.2 從社會需求和畢業生就業方向角度分析
通常工程管理專業學生畢業后在咨詢事務所、建設單位、建筑施工單位、工程建設監理單位、房地產企業工作，無論學生工作選擇的是哪一個方向，從事的工作都是對建設項目全過程或其中的某一個過程進行管理，都是實踐性很強的工作。從近幾年學生就業情況來看，用人單位在招聘時，不僅要考察學生的學習成績，更看重學生的實踐能力。據調查，用人單位普遍認為工程管理專業畢業生的實踐能力、創新能力較弱，對整個工程項目的管理過程缺乏足夠的認識，很多知識只停留在書本層面。而如今市場競爭環境愈加激烈，企業沒有更多的時間和財務成本去培養人才，加上人力資源流動頻繁，最終導致企業只愿更多地招聘有工作經驗、能直接創造價值的人才。在這樣的大背景下，給高校在學生培養上提出了挑戰，學校要不斷加強實踐教學，不斷提高學生的實踐能力，才能適應社會的發展需要 。
2 工程管理專業實踐教學體系構建
從以上分析來看，加強工程管理專業的實踐教學是非常重要的，實踐教學不僅是專業培養目標的體現，同時也直接影響到學生是否能夠順利走上工作崗位。而構建科學系統的實踐教學體系才是提高實踐教學質量的保證。工程管理專業需要培養學生利用工程技術知識和經濟管理知識對工程建設全過程或某個環節進行管理，這種能力是基于工程技術、管理、經濟和法律這四個知識平臺構建的。
2.1 專業實習
實習教學是工程管理專業實踐教學基本途徑和手段。通過現場的實習，學生親自參與到工程建設和管理的各個環節中，不僅可以提高學生的解決實際問題的能力，而且使學生對理論知識有了更加深入的認識。實習教學應該是根據理論教學的進程分層次地進行，從認知實習、生產實習再到畢業實習。
（1）認知實習。認知實習是學生在學習專業課之前或剛開始專業課學習時進行的。認知實習可以通過到相關企業或施工現場參觀實習和觀看相關視頻的方式進行。通過認知實習，可以使學生對工程項目管理過程中的各個環節及管理的技術、方法有初步的認識。通過在施工現場參觀實習，使學生對房屋建筑的構造、功能及其特點有一定的了解，對一般房屋建筑整個施工過程和施工技術有一定的了解，增加對專業知識的感性認識，為后續課程學習打下基礎。通過認知實習，學生在日后的學習過程中不再盲目，而是更加有目的性和方向性，從而提高學習效率。
（2）生產實習。生產實習是在學習完若干專業基礎課程，指導老師帶領學生到實習基地或合作關系企業進行實習。生產實習主要工程施工實習、建筑（安裝）工程施工工藝實習、工程測量實習。工程測量一般是在理論教學完成后用一到兩周的時間來進行，學生根據實習內容和實習步驟來進行工程測量，主要是為了培養學生掌握測量儀器的基本操作方法、測量方法和數據處理的基本方法。其他方面的生產實習應該在大三開學用一個月的時間來進行。生產實習要制定詳細的實習的內容和步驟，在實習過程中，對學生進行嚴格要求，每一個實習內容結束，要求學生提交實習報告;同時，可以請企業的工作人員為學生對每一個實習內容進行講解，讓學生對實習的內容有進一步的理解和掌握;實習結束后，學生提交一份總的實習報告。通過生產實習，可以使學生把課堂上所學的理論知識應用到實際操作過程中去，不但提高了學生解決實際問題的能力，并且使學生對典型工程的結構構造、施工技術與施工組織管理以及工程造價與成本控制等內容有進一步的理解和掌握。
（3）畢業實習。畢業實習是在學習完大部分專業課程基礎上的實習，一般是在第八學期的前四周進行。畢業實習的目的是使所學的理論知識能夠得到綜合運用，通過參與工程實務操作，掌握工程項目管理業務及流程，培養學生實際操作能力，也是學生能順利走上工作崗位的一個重要過渡。同時，在實習過程中要開展調查研究、收集原始材料和數據，為畢業設計（論文）工作打好基礎，做好充分準備。畢業實習一般是由學生自主聯系實習單位，鼓勵學生到簽約單位實習，根據畢業實習的任務書和指導書來進行實習，最終交實習報告。
2.2 課程設計
課程設計環節是幫助學生鞏固所學理論知識，實現理論與實踐相結合的重要環節。課程設計貫穿整個在校學習過程，針對實踐性非常強的課程設置課程設計環節，一般是在課程教學過程的最后幾周進行。課程設計題目和所需資料應該來自實際工程項目，并且設置完善的課程設計指導書，配備詳細的工程設計資料。比如，建筑工程識圖與制圖、房屋建筑學、工程結構、工程項目管理、工程造價管理與編制、房地產估價、 房地產營銷策劃、國際工程風險管理與索賠、Photoshop和建筑畫等課程實踐性非常強，學生除了掌握理論知識外，還必須根據要求進行課程設計，加強學生的動手能力和創造能力。
2.3 實驗環節
從目前工程管理專業實習環節來看，學生主要是在建筑工地實習，實習的內容主要是對建筑施工的整個過程的熟悉，也就是說對施工過程和施工技術的熟悉，而很少接觸工程項目管理的內容。比如，對工程造價、工程項目的融資、工程項目的進度管理、工程項目的質量管理、工程招投標過程、工程合同管理和索賠等方面的實踐是非常少的，不能體現出對學生管理技能的培養，從而也偏離了工程管理專業的定位。同時，由于各種原因，學生實習的時間和條件都很有限，學生對工程項目管理的各個環節不可能全部熟悉和掌握。因此，學院必須加強實驗室的建設，設計各個實驗項目，給學生提供系統全面、直觀的工程技術與管理的模擬或實物情景，學生通過實驗，能夠快速而全面地掌握工程管理實務的各個方面。當然，實驗教學和實習教學是相輔相成的，通過實驗教學獲得的認知，還需要通過實習環節加以驗證。實驗室的建設可以從兩個方面進行：技術類實驗室和管理類實驗室。技術類實驗室主要是建筑材料實驗室、工程力學實驗室和工程結構實驗室、制圖實驗室;管理類實驗室主要是工程項目管理軟件和沙盤實驗、工程招投標模擬系統實驗、工程造價軟件實驗、合同管理和索賠實驗、工程項目融資實驗等。
2.4 課外實踐活動
課外實踐沒有固定的方式和時間安排，由學生根據自己的興趣、自身能力和未來規劃等選擇的課外實踐活動。學院可以聘請有關專家來學校為學生進行專題講座，使學生對相關領域的最新動態和行業發展有更多的了解;學院可以經常舉辦一些競賽活動，比如建筑建模比賽、室內外裝飾設計比賽、房地產營銷策劃比賽、工程項目管理沙盤比賽等;鼓勵學生利用課余時間或寒暑假到企業兼職和參加一些社會服務活動;在大三、大四時，學生可以參加五大員的培訓并參加資格考試，獲取相應的從業資格。通過形式多樣的課外實踐活動，可以提高學生的自主學習、主動探索的意識，對學生的組織協調能力、溝通能力和職業道德的培養都起著很大的作用。從某種意義上說，課外實踐是更為重要的實踐環節。
2.5 畢業設計（論文）
畢業設計（論文）是實踐教學的最后一個環節。畢業設計（論文）是學生完成所有專業課程理論學習和其他實踐學習的基礎上進行的，是對學生的科研能力進行提升的重要方式。關于畢業論文寫作，每個學生都配備有論文指導教師，學生在教師的指導下進行論文選題、論文寫作和論文答辯。論文的選題是學生根據自己的興趣愛好、未來的就業方向選擇與專業相關的具有寫作價值的題目，通過查找資料和工程調研，在教師的指導下完成論文的寫作。畢業設計是培養學生對多門專業課程綜合運用的能力的環節，針對不同方向的學生設置不同的設計內容。比如，對于國際工程管理方向主要是進行工程招投標文件的編制和工程可行性報告的編制;對于房地產開發與經營方向主要是進行房地產項目可行性報告編制和房地產項目營銷策劃方案的編制;對于建筑裝飾工程方向進行室內外裝飾設計方案和建筑裝飾工程預算文件的編制;對于工程造價的方向主要是進行工程招投標和工程量清單報價文件編制。
3 結語
工程管理是實踐性非常強的一門專業，因此，實踐教學對工程管理專業學生的培養起著非常重要的作用。但是從目前來看，很多院校的工程管理專業實踐教學都存在很多的問題，尤其在一些民辦高校工程管理專業實踐教學很薄弱。筆者認為，學校除了要提高對實踐教學的重視程度之外，重要的是應該有一個清晰系統的實踐教學體系，這是提高實踐教學質量的根本。
參考文獻
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關鍵詞：房地產；經濟管理；問題；對策；
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
近年來，我國根據房地產市場中出現的種種問題，先后頒布實施了諸多的有關政策法規，但是縱觀國內現代房地產市場運轉狀況，政策法規的實施并未獲取到預期的效果。這主要是因為房地產市場運行中仍舊有部分本質問題沒有真正的處理，房價居高不下。從以上分析不難看出，房地產業在我國雖具有較大發展空間，但若對房地產經濟管理中出現的問題視而不見，那么，將直接制約產業的持續健康發展。
一、我國房地產經濟管理過程中存在的問題
1、經濟管理活動的實施缺乏有效地監管機制
實施經濟管理是為了督促房地產行業的快速發展，但是我國現行的一些管理制度真正落實到企業管理的很少，并且我國經濟管理中的政策主要是采取中央和地方共同監督管理，在管理細則和原則方面存在差異，缺乏有效的監管力度。
2.缺乏連續性政策，目標模糊不清
在我國，通常都是利用行政權威；來強制管理和控制房地產經濟，然而實際出具的文件多數都沒有廣泛的適用性、嚴肅性、穩定性，雖然部分在特定領域的法律法規體系已形成，但還缺乏一套完善匹配的實施細則及條例，給法律法規的有效貫徹落實帶來了極大的困難，執行效果不佳，大大降低房地產行業經濟管理效果。不連續、不合理的經濟管理政策會擾亂房地產行業，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產行業的良好發展。例如，經濟適用房、房產稅收、國五條等政策的執行情況，都充分說明我國房地產經濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續性政策。
3.相關法律、法規體系的不健全
房地產市場要想穩定有序的快速發展，一套完善的法律法規體系必不可少。然而現階段，我國房地產市場的法律法規建設步伐遠遠跟不上房地產業的發展速度，進而出現了無法可依、有法不依的局面。在我國，通常都是利用行政權威；來強制管理和控制房地產經濟，然而實際出具的文件多數都沒有廣泛的適用性、嚴肅性、穩定性，雖然部分在特定領域的法律法規體系已形成，但還缺乏一套完善匹配的實施細則及條例，給法律法規的有效貫徹落實帶來了極大的困難，執行效果不佳。我國房地產經濟管理文件主要以國務院名義頒發，或者以國家部委辦公室的名義頒發，諸如國11條、新國4條等。這些房地產經濟管理法，缺乏嚴肅性、穩定性和適用性。雖然我國政府在房地產特定領域建立初步的法律、法規，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產行業經常出現政令不通、有法不依、執法不嚴等現象。
二、我國房地產經濟管理建議和對策
1.明確房地產經濟管理目標
制定明確的房地產經濟管理目標是指導房地產行業開展各種經營活動的關鍵，房地產行業的相關負責人可以根據經濟管理目標的引導合理的開展各項活動。房地產行業的快速健康發展需要長期目標的指引，特別是在了解我國房地產行業的長期發展歷程以及房地產市場發展行情，根據這些制定的目標才會更有執行力，才能夠更加凸顯房地產今后的發展規劃。
2.完善相關法律、法規體系
目前，我國房地產市場處于初級階段，各項法律、法規需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產法律、法規體系。其一，房地產法律、法規體系建立過程漫長。完善的法律、法規體系，可以實現房地產市場規范化地運行，實現房地產市場經濟的合法化管理。房地產行業直接關系到社會經濟，影響國民經濟的穩定。“我國政府需要建立符合房地產市場發展規律的法律、法規體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調控政策。”其二，規范房地產市場秩序。在現有房地產法律、法規條件下，住房業主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產涉及的多元化的復雜財產關系尚未得到有效的規范。目前，我國房地產秩序長時間脫離正常經濟軌道，經常出現矛盾糾紛，業主維權困難等問題，所以我國需要完善相關法律、法規，使得房地產秩序回歸到正常經濟軌道。我國政府對相關法律、法規體系進行完善，既可以規范房地產市場秩序，又避免出現政府過度干預房地產發展的現象。同時，完善的法律、法規體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調控體系的建設。其三，不斷地完善房地產法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律，并出臺相關的法規，促進《房地產法》的出臺。這些法律、法規將房地產開發、建設、交易和后期服務納入到經濟管理中，標志著我國房地產市場法律、法規體系的建立，提高房地產行業相關政策的層次性、嚴肅性和穩定性。
3.完善我國房地產經濟管理途徑
我國政府需要完善房地產經濟管理管理途徑，以此提高經濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經理去完成項目。在房地產項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經濟管理政策提供依據。政府依據社會的實際發展需要和開發商的自身運轉情況，來確定開發商的投資總額。政府在項目開發前對開發商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經濟造成的損失。其次，加強開發商的成本控制。房地產行業經濟管理的關鍵是成本控制，而成本控制又是開發商提高自身效益的主要手段。成本控制既關系到開發商的經濟效益，又關系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關鍵問題。房地產日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現成本控制漏洞。另外，開發商采用合理包干的方式，提高相關人員的成本節約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經濟管理的最終目標是保證房地產行業的健康發展，促進地方經濟的良好發展。房地產行業的發展關系到地方部門之間的關系，也關系到地方政府利潤的獲得。在房地產經濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發商的利潤，又帶動了地方經濟發展。
結束語
房地產經濟管理的順利進行是維持國民經濟穩固發展的主要原因，在市場經濟背景下政府和房地產應該共同為規范房地產市場提出解決措施，從完善相應的法律法規、明確房地產行業經濟管理目標以及強化房地產經濟監督管理機制等方面探討。只有這樣才能不斷提高房地產行業經濟管理的能力，從而促使房地產行業的健康、快速發展。
參考文獻：
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房地產項目開發分定義和決策階段，方案設計階段、施工圖設計和施工階段、工程竣工決算階段等，房地產造價控制也從編制項目建議書開始，下面從以上幾個方面說說個人對房地產造價管理的一點理解。
一、項目立項決策階段
國家土地使用權實行拍賣制，在土地拍賣時已經規定土地的用途、地上容積率、建造高度等限制性條款，應該說在取得土地使用權時，本項目的基本功能及定位已經確定。此時，項目雖然只有一個概念，但作為投資者此時實際對投入和產出有個大概預期。而這個預期是以房地產造價人員提供經驗投入為基礎，以市場人員對未來幾年整個市場的銷售和經營預測為基礎。
土地使用許可證拿到以后，接下來就是將概念進行落實，具體表現為進行項目定位、規劃設計方案征集、投資估算編制及項目可行性研究等工作。這其中項目定位是龍頭，決定建設方案的選擇、工程的投入等。項目建成后針對的客戶群、擬經營內容等決定項目建設成本。如擬打造區域中心或標志性工程，則建設方案上會追求造型獨特、立面新穎的設計，對工程造價的關注相對會少。物業建成后是自行持有還是出售，在工程設計和可行性研究投資回收期等方面都有很大的影響，自行持有，投資回收期長，貸款利息及運營費用增加，投資風險大，而出售資金回收快，投資風險小等。
根據選定的方案設計圖，進行項目可行性報告的編制，通過可行性報告，將項目投資內外環境，市場前境、項目經濟效益和社會效益、項目總投資估算和資金來源落實情況、項目建設周期及進度安排等進行了全盤的考慮，系統的分析和論證，對項目可能存在的風險事前進行合理化解和規避。
二、設計階段工程造價管理
工程規劃設計方案確定后，就進行方案深化階段，設計工作目前我國分兩個階段，方案設計和施工圖設計兩個階段，據統計初步設計階段，影響工程造價的可能性為75%-95%，施工圖設計階段，影響工程造價的可能性為40%-75%，從以上數據可見設計工作對工程造價的影響；設計階段工程造價管理主要有：
1、推行限額設計和帶方案招標
工程設計應嚴格按照已批準的可行性研究報告或項目實施方案所確定的建設規模、建設內容和投資總額組織進行設計，為實現造價控制目標，應要求設計單位在設計過程中始終推行限額設計。限額設計實際要解決的就是技術與經濟的關系，所以建設單位造價人員根據項目定位對項目投資目標進行合理分配，制定各分項各理的造價限額額度，在初步設計階段，復核及調整初步設計概算不大于投資額；技術設計完成時，控制其修正概算不超過初步設計概算；施工圖設計完成時，控制其施工圖預算不超過其修正概算，使限額設計貫穿于設計的各個階段。
目前建設單位都比較注重工程設計，也想了很多辦法以提高設計質量，如有些建設單位聘請一家設計院對原設計單位的設計進行復核和優化核算，這種方法對提高設計質量和降低造價有一定的幫助。但要把好設計關，最好建設單位在工程設計方面有較精通的人員，在滿足建筑功能的基礎上，對設計人員采用一定的經濟責任和激勵措施，充分調動設計人員積極性和創造性，使其設計出技術先進、造價經濟合理的方案。
工程帶方案招標也是目前市場上常用的控制造價降低成本的方式，對專業性強，可壓縮空間較大的項目，可采用帶方案招標：如：圍護支撐體系，幕墻、弱電智能化等，大大有利于建設單位節省投入。
2、設計方案的比選與優化
造價人員介入工程設計，從節約成本，降低造價的角度配合設計人員進行設計方案優化和比選，如：X工程樁基及地基加固工程施工，主體塔樓部份與裙樓底板落差1.8米，塔樓基坑底采用高壓旋噴加固，對1.8米落差的處理，設計單位最初設計在落差部位打高壓旋噴樁進和加固，造價人員根據多年施工經驗，建議采用45度放坡并噴漿加固，或砌磚擋土墻加固，經與設計溝通，最終設計采用45度放坡噴漿加固方式，大大降低工程造價。裝修上用低價的替代品達到同樣效果的案例也舉不勝舉，目前建筑設計上很多采用真石漆代替石材，外觀效果同石材相仿，但同石材相比，造價大大降低了。可見設計過程中不同設計方案對工程造價的影響巨大。
3、設計概算編制
設計概算金額包括建設項目從立項到竣工驗收等的預計全部建設造價，設計概算是確定和控制建設項目全部投資的文件，是編制固定資產投資計劃、實行建設項目投資包干、簽訂承發包合同的依據，是簽訂貸款合同、項目實施全過程造價控制管理以及考核項目經濟合理性的依據。作為建設投資的控制性文件，設計概算與設計緊密相聯，是設計合同的重要組成部份。
設計概算編制依據主要有：批準的可行性研究報告；設計工程量；項目涉及的概算指標和定額；國家、行業和地方政府有關法律、法規或規定；資金籌措方式；正常的施工組織設計；項目涉及的設備材料供應及價格；項目技術復雜程度等。初步設計總概算包括單位工程概算、單項工程綜合概算、建設項目總概算三個級別。概算總投資由工程費用、其它費用（包括設計費、招標費、建設單位管理費、前期配套費、銷售費用等）、預備費、土地費用、建設期代款利息等組成。
在設計概算編制過程中，建設單位造價人員應要求設計單位委托有資質、有經驗、責任心強的造價人員或機構編制，并建立嚴格的概算審核機制。概算編制的設計圖紙盡可能接近施工圖，項目盡可能拆分以便后期工程造價的控制和核算。
三、招標階段工程造價控制
1、招標前的總體規劃：根據公司性質和現狀進行工程招標方式、招標標段劃分、工程計價模式、招標計劃安排、合同計價方式等前期招標整體規劃，合理的招標規劃可減少項目管理難度、保證工程較快平穩的推進，能有效控制成本，降低造價。
工程圖紙齊備，工程體量較少，工期相對較短、工程相對較簡單的具備總價包干條件的可采用工程總價合同；工程規模較大，圖紙不完備、工期較長的工程可采用單價包干；國有資金為主的工程必須采用公開招標方式，工程量清單計價方式；不使用國有資金的工程可采用邀請招標，自主確定工程計價模式等；影響工程設計的需提前招標，如電梯工程等；建設單位管理能力強的可采用平行以包方式，建設單位管理能力弱最好采用總分包模式等等；
每個工程情況各不相同，工程環境也都不一樣，所以建設單位造價人員在招標之前得對工程招標有個整體規劃設想，制定出科學合理的招標規劃書，把各種有利和不利的情況綜合考慮進去，即有利于現場管理又能充分競爭，最大限度保護建設單位利益。
2、嚴格招標文件、工程量清單及招標控制價的編制工作和審核工作
總承包招標文件的編制要盡可能做到全面，尤其是項目公司，即無后續工程誘惑又無集團公司強大的后備支持，施工單位的顧及相對較少，現場工期、質量及造價索賠的針鋒相對的可能較大，所以招標文件的編制除常規的施工范圍、付款方式、調價方式、工期、質量等約定外，還應盡可能的將施工過程中可能存在的糾紛和矛盾處理方式詳細表述，以減少后期施工可能存在的糾紛和索賠。如：施工過程中總包對業主指定分包責任義務，業主指定分包的付款方式，總包與各專業分包工作界面劃分等。
招標工程量清單是招標文件的重要組成部分。國家2003年推出工程量清單計價模式，實行量價分離，招標人負責工程量的準確性和完整性，投標人負責工程價格的準確性和完整性。這種計價模式打破了以往必須按地方統一定額和取費標準計價的方式，投標人可以根據自身成本狀況和企業競爭力自行組價，從而大大提高工程投標的競爭性，即有利于建設方節約造價，也有利整個社會的成本節省。因為招標人負責工程量清單的準確性和完整性，所以要編制招標工程量清單過程中，一個要求計量準確，一是要求工程量清單項目特征描述要清楚。工程量不準確直接導致工程造價不準確，可能會導致工程款多付和超付現象；而清單項目特征描述不清楚，不但影響投標單位報價的準確性，同是也為后期施工索賠留下隱患。如X工程地下室結構由一家單位施工，地上工程及地下室砌筑工程由另一家單位施工，根據目前施工常規做法，結構施工時一般不再預留砌體插筋，砌體施工時采用植筋方式處理，如果招標時砌體工程量清單位項目特征描述不注明植筋要求，那么后期施工時施工單位就會就此項植筋費用向業主提出索賠，如果事先造價人員已就此事作充分考慮，就可避免此項巨額索賠費用的發生。可以看出，工程量清單要做好，除要求建設方有經驗的專業造價人員加大對項目子目和清單項目特征描述的審查外，還要求招標圖紙清楚完備，最好是施工圖。
招標控制價應聘請有資質的專業機構按國家計價規范、招標圖紙及清單、政府指導價等規定嚴格編制，并經政府造價管理機構審批。招標控制價的編制有利于招標單位控制工程造價，防止投標單位串標，惡意哄抬投標價，最大限度的保護招標人的利益。設定招標控制價的同時，也可同時設定投標單位報價下限，以防投標單位惡意競爭，低價中標，高價索賠，最終損害建設單位的利益。
4、加強回標分析和招標過程的詢標工作
招標過程中的回標分析非常重要，有些投標人為達到中標目的，采用低價投標，報價時采用不平衡報價方式投標，一旦中標，施工時利用建設單位技術力量不對等的特點，誘導變更，達到其高價索賠的目的。故回標分析就是分析各項報價投標合理性，評標前，對不明顯不合理的報價要求投標人進行書面澄清或提供能施工的證明材料，以杜絕投標人低價中標高價索賠的可能，盡最大可能維護招標人利益。
四、施工階段造價管理和控制
1、工程施工前施工圖紙核算
施工階段圖紙相對招標圖紙一般較完善，如果各方條件允許，最好在中標后一至二個月內，組織施工單位對施工圖紙工程量進行核算和核對。開工前工程量核對工作一方面可以通過工程量計算檢查施工圖紙質量，不明確或錯誤能及時提出，避免施工好后發現錯誤造成的返工損失；一方面便于建設單位能確切了解工程造價情況，以便于工程資金等的安排 ；另一方面便于過程工程款支付，避免工程款超付或多付可能。
2、過程變更和簽證管理
施工過程造價的管理，主要是加強設計變更和簽證的管理，工程設計變更應注明變更主體、變更原因等，并就設計變更及簽證加強審批流程及變更前可能增加費用估算，杜絕施工單位串通設計單位自行變更的可能。嚴格設計變更的管理，對設計單位也是一種督促，讓其盡可能的完善施工圖紙，減少設計錯誤引起的工程返工等的損失。
要有效控制和減少變更，關鍵是要減少建設方自身原因引起的變更，對商業項目來說，就是最好在施工圖階段完成招商工作，使建筑根據各商業的具體特點和要求進行布局和調整，盡可能做到根據內容確定形式，做到量體裁衣。
五、工程竣工結算、竣工決算及工程后評價階段
工程竣工結算是建設單位與合作單位根據合同計算雙方最終合作造價的工作。竣工結算的審核依據為施工合同、竣工圖紙、工程驗收合格證、經業主代表確認的變更及現場簽證等，竣工結算審核內容主要有工程量的審核、各種價格的審核、各項費率及計取的審核、設計變更及洽商記錄等簽證的審核等
竣工決算則是建設單位從建設項目籌劃到竣工投產全過程的全部建設費用，即建筑工程費用、安裝費用、設備工具器具費用和其他費用等。竣工決算的內容包括財務決算說明書、竣工財務決算報表、工程竣工圖和工程造價對比分析四個部分。
