時(shí)間：2022-11-03 04:09:51
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)調(diào)控研究論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 現(xiàn)狀
一、回顧房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了重要宏觀調(diào)控。1993年～1996年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在我國(guó)的沿海城市（海南等），為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，國(guó)家出臺(tái)了“國(guó)16條”。1998年～2002年在此期間爆發(fā)金融危機(jī)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低靡。為此，國(guó)家出臺(tái)了“23號(hào)”文件，文件指出必須刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。2003年～2005年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，由于土地使用權(quán)必須實(shí)施相關(guān)的方式取得，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度攀升。為此國(guó)家出臺(tái)了“121號(hào)”文件和“18號(hào)”文件。2005年～2007年房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持上揚(yáng)趨勢(shì)，主要以我國(guó)沿海城市為主，價(jià)格不斷攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”等相關(guān)文件。2008年～2010年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始走向泡沫，短短三年中，房地產(chǎn)行業(yè)從低靡走向高飽和狀態(tài)，房?jī)r(jià)依舊繼續(xù)攀升，為此國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”等相關(guān)政策。最新的調(diào)控政策無(wú)非是同志在十報(bào)告中表述，必須建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿(mǎn)足困難家庭基本需求。
二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策現(xiàn)狀
1、第二套房貸
第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環(huán)節(jié)嚴(yán)格許多，目的在于限制一部分群體通過(guò)炒房影響房?jī)r(jià)的正常狀態(tài)，與此同時(shí)，第二套房貸的政策也影響了居民的購(gòu)房需求及成本等方面的控制。
2、存款準(zhǔn)備金利率
存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整是國(guó)家為了控制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的手段之一，我國(guó)從2006年以來(lái)，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不下十次，光2011年上半年就調(diào)整了6次，目的在于控制相關(guān)金融體系，存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整不僅影響是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，認(rèn)識(shí)對(duì)整個(gè)金融體系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是國(guó)家在2008年年底正式出臺(tái)，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問(wèn)題，同時(shí)還開(kāi)展了棚戶(hù)區(qū)住房改造計(jì)劃。保障房政策的出臺(tái)影響了國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不小的沖擊，沖擊來(lái)源于中小收入群體對(duì)購(gòu)房的需求。
4、限購(gòu)政策
限購(gòu)政策是國(guó)家在2010年4月份出臺(tái)，先后對(duì)51個(gè)城市做出相關(guān)政策要求，主要是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用癫扇 跋薅保瑢?duì)非當(dāng)?shù)鼐用癫扇 跋抟唤薄４苏咭唤?jīng)出臺(tái)對(duì)已經(jīng)搖搖欲墜的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的打擊，不過(guò)對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。
三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定
房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠穩(wěn)定主要體現(xiàn)在城市區(qū)域的劃分（一級(jí)城市、二級(jí)城市、三級(jí)城市等），一級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)，二手房交易也相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)于二級(jí)城市、三級(jí)城市來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)量不穩(wěn)定
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)量的不穩(wěn)定體現(xiàn)在二級(jí)、三級(jí)城市。一級(jí)城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到飽和，房地產(chǎn)商紛紛涌入二級(jí)、三級(jí)城市，卻造成了有房無(wú)客戶(hù)的現(xiàn)狀，有研究報(bào)告顯示，只要擁有手機(jī)的人每天至少可以接3～4個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)的銷(xiāo)售短信，或接到相關(guān)的銷(xiāo)售電話(huà)，盲目開(kāi)發(fā)卻給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也影響著相關(guān)連帶市場(chǎng)。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的能力大小
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資格的企業(yè)就有500家以上，雖然有500家以上但是實(shí)力卻不等，與國(guó)家的開(kāi)發(fā)商企業(yè)實(shí)力相比還是有很大的差距，從我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)看實(shí)力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時(shí)間控股等都是我國(guó)有名的開(kāi)發(fā)商。
4、房?jī)r(jià)過(guò)高
房?jī)r(jià)過(guò)高是影響居民購(gòu)房的關(guān)鍵之一，與此同時(shí)，居民的購(gòu)買(mǎi)力也決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。目前現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)居民的購(gòu)房能力始終低于房地產(chǎn)發(fā)展的速度。
四、改善房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能加快城市發(fā)展的進(jìn)程。這里需要注意的是如何調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行狀況和如何控制泡沫地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰，但是需要國(guó)家的相關(guān)政策保障以及居民購(gòu)買(mǎi)力的支持。
（作者單位：江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院工商管理系）
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【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)分析 盈利能力 現(xiàn)金流量
一、企業(yè)概況
萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一，于1991年1月29日在深交所正式掛牌交易，公司通過(guò)配售和定向發(fā)行新股2836萬(wàn)股，集資人民幣1.27億元，公司開(kāi)始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。近年來(lái)，萬(wàn)科憑借對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的敏銳嗅覺(jué)和及時(shí)應(yīng)對(duì)，公司業(yè)績(jī)逐年上升。僅2011年，公司就取得了700多億元的營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)280多億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的98%，到2012年，公司總市值達(dá)790多億元，居同行榜首。可以說(shuō)，不管是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、市場(chǎng)占有率、還是凈利潤(rùn)等，萬(wàn)科都在同行中遙遙領(lǐng)先，并有望一直保持著這種發(fā)展勢(shì)頭。
二、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析
（一）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析
1.萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀。資產(chǎn)負(fù)債是一家企業(yè)的骨骼，理解資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)及其發(fā)展?fàn)顩r是分析一家財(cái)務(wù)及盈利狀況的基礎(chǔ)。因此，我們通過(guò)縱橫對(duì)比來(lái)分析公司近幾年的資產(chǎn)負(fù)債情況及其發(fā)展趨勢(shì)，從而了解公司資產(chǎn)負(fù)債的合理性。2009～2012年，萬(wàn)科的資產(chǎn)總額分別為1376億、2156億、2962億、3788億元，年均增長(zhǎng)率均在27%以上，且有望繼續(xù)保持這一高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。而與此同時(shí)，萬(wàn)科的負(fù)債總額分別為92億、1611億、2284億、2967億元，其年均增長(zhǎng)率更是高達(dá)29%以上。可見(jiàn)，公司的資產(chǎn)總額在保持高速的增長(zhǎng)的同時(shí)，其債務(wù)比率增長(zhǎng)的速度更加快。
2.萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債增長(zhǎng)的橫向?qū)Ρ确治觥臋M向?qū)Ρ葋?lái)看（見(jiàn)表1），2011年萬(wàn)科的資產(chǎn)增長(zhǎng)率為37.36%，高于同期招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)。2011年萬(wàn)科的負(fù)債增長(zhǎng)率為41.80%，略低于同期招商地產(chǎn)的43.23%，高于保利地產(chǎn)的31.42%和金地集團(tuán)的32.28%，可見(jiàn)萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債總額增長(zhǎng)率略高于同行業(yè)的其他企業(yè)，且處于合理水平，足見(jiàn)萬(wàn)科在行業(yè)中的領(lǐng)頭地位。我們還發(fā)現(xiàn)：幾乎各家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債增長(zhǎng)率都領(lǐng)先于其資產(chǎn)增長(zhǎng)率，說(shuō)明在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展的機(jī)遇下，其現(xiàn)金流量比較缺乏，但都很擅長(zhǎng)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)促進(jìn)企業(yè)的更快發(fā)展。
（二）企業(yè)現(xiàn)金流量分析
首先，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量來(lái)看，公司銷(xiāo)售商品收到的現(xiàn)金呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且大大超過(guò)主營(yíng)收入，表明公司的營(yíng)業(yè)收入過(guò)度集中。2008年以后，萬(wàn)科的現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)之比快速上升，但2011年由于受政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，企業(yè)的現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)之比以及現(xiàn)金凈流量均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，表明在政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)打壓的大背景下，公司的現(xiàn)金需求壓力開(kāi)始加大，甚至導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始加大。其次，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量方面，萬(wàn)科的投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量不斷上升。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，要求企業(yè)不斷增加資產(chǎn)投資，而且房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般企業(yè)，對(duì)于像土地等不動(dòng)產(chǎn)投資需求更大，再加上我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資活動(dòng)資金需求的進(jìn)一步加大。最后，在籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型類(lèi)，企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要大量的資金支持，所以籌資活動(dòng)對(duì)該行業(yè)顯得尤為重要。2008～2012年，萬(wàn)科的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量由58.66億增長(zhǎng)到162.86億元，且萬(wàn)科的資本結(jié)構(gòu)對(duì)負(fù)債有較大的依賴(lài)性：主要依靠負(fù)債籌資，其資產(chǎn)負(fù)債率平均為60%。
三、企業(yè)盈利能力及利潤(rùn)分配狀況
（一）公司的盈利狀況分析
從表3可知，萬(wàn)科的銷(xiāo)售毛利率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，具體來(lái)看，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2008年的4099177.92萬(wàn)增長(zhǎng)到2012年的10311624.51萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度為151.55%，年均增長(zhǎng)率30.31%。與此同時(shí)，該公司的三項(xiàng)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用）也大幅度增加，其他幾項(xiàng)指標(biāo)也均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，表明公司的規(guī)模和效益也在同步增長(zhǎng)。此外，公司的銷(xiāo)售毛利率與主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率亦出現(xiàn)同步變動(dòng)，可見(jiàn)凈利潤(rùn)主要來(lái)源于正常經(jīng)營(yíng)所得，盈利能力增長(zhǎng)穩(wěn)定。另外，對(duì)比2010～2012年的數(shù)據(jù)可知，萬(wàn)科的銷(xiāo)售毛利率和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率均出現(xiàn)小幅下降，這是因?yàn)檎畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。總體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的贏利狀況仍處于行業(yè)的較高水平，表明該公司的增長(zhǎng)能力較強(qiáng)。
（二）利潤(rùn)分配狀況分析
由表4所示，各指標(biāo)額均快速增長(zhǎng)，說(shuō)明近幾年公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很好，盈利水平較高，對(duì)投資者有較強(qiáng)的吸引力。2008-2011年，萬(wàn)科的分紅派息方案分別為：每十股派現(xiàn)金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可見(jiàn)2008年公司的分紅比例是很高的，之后由于受金融危機(jī)的影響2009年的分紅派息比例較上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，這主要得益于整個(gè)行業(yè)的盈利狀況的改善。同時(shí)，與行業(yè)其他企業(yè)相比，萬(wàn)科的盈利水平和分紅派息比例都處于較高的水平，這不僅得益于整個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改善，更重要的是公司的品牌化戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的改善。目前，在國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，筆者認(rèn)為，雖然短期內(nèi)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)會(huì)受到較大的影響，但政府的調(diào)控政策也將加速整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整合和優(yōu)勝劣汰。尤其是金融政策的變換，不僅對(duì)公司拓展融資渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行業(yè)資源，憑借雄厚的資金實(shí)力和品牌化優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科將會(huì)得到更好的發(fā)展。
四、存在的問(wèn)題分析
（一）融資渠道過(guò)于單一，結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，資金需求大，所以它們常受融資問(wèn)題的困擾。通過(guò)萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債表我們發(fā)現(xiàn)，它的負(fù)債比率是很高的，且負(fù)債總額增長(zhǎng)迅猛。萬(wàn)科所獲得的資金大都來(lái)源于銀行貸款或按揭貸款，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷時(shí)候，企業(yè)將出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢，融資難度加大的困境，只能求助于一些金融中介機(jī)構(gòu)，那融資成本是非常高的。這些企業(yè)主要是通過(guò)發(fā)行股票、預(yù)付定金、賒銷(xiāo)商品和銀行貸款等來(lái)融資，但政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利用股票籌資亦監(jiān)管?chē)?yán)格，通常僅少數(shù)大型企業(yè)方可以IPO的方式來(lái)籌集資金。于是，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)仍是以銀行貸款為主進(jìn)行籌資，這無(wú)疑加劇了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）企業(yè)的財(cái)務(wù)和盈利狀況波動(dòng)較大
通過(guò)分析萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表可知，無(wú)論是公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，還是現(xiàn)金流量或者每股收益等，都存在著較大的波動(dòng)性。這說(shuō)明公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府的宏觀政策的影響較大。特別是2008年金融危機(jī)和最近兩年的政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)更是大起大落。作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科，相對(duì)于其他企業(yè)而言有著更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，而在行業(yè)景氣的時(shí)候，其業(yè)績(jī)則會(huì)率先反彈，這一點(diǎn)我們可以從公司的歷年每股收益中可以看出。
（三）資本結(jié)構(gòu)不太合理
經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，萬(wàn)科已成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，無(wú)論是它的公司治理、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略還是品牌管理都已成為行業(yè)的典范。但是，將萬(wàn)科公司的資本結(jié)構(gòu)和行業(yè)其他企業(yè)（國(guó)內(nèi)和國(guó)外的房地產(chǎn)公司）進(jìn)行對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)其資本結(jié)構(gòu)離最優(yōu)狀態(tài)還是有一定得差距。這主要表現(xiàn)在：負(fù)債規(guī)模略有保守，負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理和股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散。為此，公司應(yīng)結(jié)合自身的成長(zhǎng)環(huán)境、整個(gè)行業(yè)形勢(shì)和政府相關(guān)鼓勵(lì)政策等不斷優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，這樣才能使其財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制更加合理。
五、對(duì)策與建議
（一）鼓勵(lì)多元化融資
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問(wèn)題，其融資渠道主要是銀行貸款。作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科也不例外，雖然萬(wàn)科通過(guò)股權(quán)融資獲得了一部分資金，但相對(duì)于其自身的發(fā)展而言，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。特別是對(duì)于短期資金的需求，主要還是依賴(lài)于銀行貸款。這種一元化的融資方式對(duì)于公司的長(zhǎng)期發(fā)展是很不利的。因此，建立健全多元化融資市場(chǎng)，不但可以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，更有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，加強(qiáng)內(nèi)部控制，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力
為應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流不足問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)金流管理提高到戰(zhàn)略高度，制定明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵(lì)銷(xiāo)售，加強(qiáng)資金回籠，緩解現(xiàn)金流壓力。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算，根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)策略，對(duì)各階段經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保企業(yè)的現(xiàn)金流管理有序、可控進(jìn)行。此外，建立獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)現(xiàn)金流集中管理，對(duì)企業(yè)的重大業(yè)務(wù)實(shí)行責(zé)任追究制，確保現(xiàn)金流的流暢安全，提高現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度，不斷增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
（三）推進(jìn)公司品牌化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化
萬(wàn)科自成立之初就關(guān)注于企業(yè)的品牌化戰(zhàn)略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，導(dǎo)致傳播定位不明確，使得公司的品牌化戰(zhàn)略沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果。因此，萬(wàn)科應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)品牌戰(zhàn)略管理，鼓勵(lì)品牌創(chuàng)新，打造專(zhuān)業(yè)高效的銷(xiāo)售、服務(wù)流程，與客戶(hù)建立長(zhǎng)期良好的密切合作關(guān)系，以?xún)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)及品牌效應(yīng)取勝，在客戶(hù)群中樹(shù)立良好的品牌形象。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的今天，積極推進(jìn)公司的品牌化戰(zhàn)略，提高客戶(hù)的滿(mǎn)意度與忠誠(chéng)度，更是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利最大化的基礎(chǔ)。
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【關(guān)鍵詞】樓市調(diào)控 房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢(shì)
為了進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，保證其健康發(fā)展，我國(guó)政府頒布了相關(guān)政策或者法律法規(guī)，力圖控制當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的發(fā)展趨勢(shì)。2011年，國(guó)務(wù)院頒布了“國(guó)八條”，將之前的房地產(chǎn)法令作了進(jìn)一步細(xì)化，鞏固和擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控發(fā)展的新成果，這些政策的直接后果，就是我國(guó)的商品房大量堆積，庫(kù)存增加，房地產(chǎn)企業(yè)難以盈利，甚至無(wú)法收回成本。尤其是在一些發(fā)展較快的城市，商品房的銷(xiāo)售面積更是不斷下降。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的停滯不前，對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定負(fù)面影響。
在當(dāng)前樓市政策地不斷深入下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不是某個(gè)企業(yè)所能控制的，而是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。下面，筆者將對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入探討。本論文的研究對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及研究過(guò)程會(huì)產(chǎn)生一定的啟示。
房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)不斷深入
在國(guó)家的樓市調(diào)控背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況發(fā)生了重大變化，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)不斷深入。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的需求量，特別是普通住宅及經(jīng)濟(jì)適用房的需求量進(jìn)一步提高，這導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱。同時(shí)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻進(jìn)一步降低，很多小型的、并不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)也躋身于房地產(chǎn)行業(yè)。但近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力，很多企業(yè)已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)。此時(shí)，國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，例如國(guó)家制定了商品房預(yù)售政策等，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得足夠的發(fā)展資金而正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。據(jù)我國(guó)新華社消息，2013年我國(guó)又大約30家房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額突破百億元，總的銷(xiāo)售額早已經(jīng)突破8000億元。
同時(shí)，由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，不少企業(yè)開(kāi)始相互抱團(tuán)，共同應(yīng)對(duì)危機(jī)，各種行業(yè)論壇不斷建立，尤其是中國(guó)地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟的成立，為各個(gè)會(huì)員提供了最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目池，同時(shí)為其發(fā)展提供了必要的資金，從最大程度上滿(mǎn)足了金融拓展聯(lián)盟中各種會(huì)員的生存發(fā)展需求。在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步提高。
房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)質(zhì)量將會(huì)進(jìn)一步提高，其運(yùn)作能力也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的理解，我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，土地的質(zhì)量。第二，資產(chǎn)配置的能力。但就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都只關(guān)注土地的儲(chǔ)備量，而忽視了土地的再次利用。大部分房地產(chǎn)土地，都不能進(jìn)行延續(xù)開(kāi)發(fā)。從資金方面來(lái)說(shuō)，2011年我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為63.58%，已經(jīng)突破了最大資產(chǎn)負(fù)債比例，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。而在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，我國(guó)的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨著更加嚴(yán)重的資金缺乏狀態(tài)。如何籌到更多的發(fā)展資金，保證其順利發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要發(fā)展任務(wù)之一。
這就要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行改革創(chuàng)新，擴(kuò)大融資渠道，提高其運(yùn)作能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自己的信譽(yù)建設(shè)，提高自己的信貸能力，確保能夠貸到必要的發(fā)展基金。其次，部分房地產(chǎn)上市公司要進(jìn)行股票發(fā)行，提高自己的融資能力。除此之外，還可以發(fā)行相關(guān)的債權(quán)等。最后，要采取各種積極的措施，幫助REITS在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)落地。這就需要我國(guó)各個(gè)部門(mén)，包括建、財(cái)稅、證監(jiān)、保監(jiān)、銀監(jiān)等部門(mén)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同為REITs提供配套發(fā)展環(huán)境。
房地產(chǎn)行業(yè)的深度并購(gòu)趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)
自2010年以來(lái)，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，手段也在不斷提高。為了應(yīng)對(duì)這些政策，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)實(shí)例正在不斷增多。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近2010年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)實(shí)例有84起，占我國(guó)全部行業(yè)并購(gòu)實(shí)例的13.5%，并購(gòu)金額超過(guò)3億美元。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)實(shí)例還在不斷地深入。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力有限，創(chuàng)新能力不足，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，被一些較大的房地產(chǎn)企業(yè)所吞并。并購(gòu)和融合已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)突破發(fā)展瓶頸的中重要發(fā)展策略之一。除此之外，原先房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一些并不以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)，這進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)并購(gòu)的步伐。
4.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，發(fā)展空間進(jìn)一步加大
隨著國(guó)家各種限購(gòu)令的不斷出臺(tái)，住宅性地產(chǎn)面臨著較大的困境，很多住宅地產(chǎn)不斷囤積。但我們必須注意到一點(diǎn)，國(guó)家的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策都是針對(duì)居民住宅的，而商業(yè)地產(chǎn)并不在限購(gòu)的范圍之內(nèi)。因此，商業(yè)地產(chǎn)受到了各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的重視，面臨較大的發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使我國(guó)的消費(fèi)水平也在不斷地提高。到目前為止，我國(guó)的國(guó)民生產(chǎn)總值已經(jīng)逐漸超越日本，成為世界上重要的經(jīng)濟(jì)體之一。居民的消費(fèi)水平的不斷提高，房產(chǎn)的購(gòu)入能力也在不斷地提升。
但隨著所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的目光聚焦于商業(yè)地產(chǎn)上，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)。要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)地位，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行創(chuàng)新。這就要求各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須充分考察當(dāng)代消費(fèi)者的生活需求，考慮不同的消費(fèi)階層的消費(fèi)需求，制定最合理的發(fā)展策略，例如創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)模式等。
與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的投入較大，風(fēng)險(xiǎn)較高，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響也較大。因此，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前的樓市政策下面臨著較大的發(fā)展困境。
新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)必須在變革中求發(fā)展
為了進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高經(jīng)營(yíng)效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快變革。首先，要加快改革發(fā)展機(jī)制，通過(guò)制定相關(guān)的法律法規(guī)和制度等，保障產(chǎn)權(quán)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的合理、健康發(fā)展。其中，房地產(chǎn)法律法規(guī)是企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要推力，同時(shí)也是企業(yè)轉(zhuǎn)型和正常運(yùn)行的重要的法律保障。各種法律法規(guī)的有效實(shí)施，可以防止房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中投機(jī)現(xiàn)象，保障各項(xiàng)權(quán)益，而制度則是房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展的重要制度保障，例如土地管理制度、稅收制度及房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度等。另外，只有具備產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)，才能享有更大的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。
總之，在當(dāng)前的樓市調(diào)控政策下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)，同時(shí)又面臨著較大的發(fā)展機(jī)遇。進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引更多的資金投入，是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展任務(wù)之一。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變自己的經(jīng)營(yíng)管理方式，促進(jìn)集約化經(jīng)營(yíng)管理模式的深入，調(diào)控其發(fā)展方向，將房地產(chǎn)數(shù)量的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向性?xún)r(jià)比的提高。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)才能在危機(jī)中找到發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，創(chuàng)新發(fā)展模式，加快產(chǎn)業(yè)進(jìn)步與技術(shù)創(chuàng)新，從企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，提高自己的社會(huì)效益等。相信未來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一定能得到更好、更快的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出的更大的貢獻(xiàn)。
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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(一)
房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究
論文語(yǔ)種：中文
您的研究方向：本科經(jīng)濟(jì)學(xué)金融
是否有數(shù)據(jù)處理要求：是
您的國(guó)家：廣州
您的學(xué)校背景：普通大學(xué)本科，排名前20%。
要求字?jǐn)?shù)：開(kāi)題報(bào)告：3千字
論文用途：本科畢業(yè)論文
是否需要盲審(博士或碩士生有這個(gè)需要)：否
補(bǔ)充要求和說(shuō)明：
房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究
選題背景：
近年來(lái)由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快，其已經(jīng)成為了我國(guó)當(dāng)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中具有主導(dǎo)性的推動(dòng)性作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)是可觀的，但于此同時(shí)其所展現(xiàn)出來(lái)的民生問(wèn)題也是較為嚴(yán)峻的。至1998年開(kāi)始，我國(guó)實(shí)行全面的住房改革，實(shí)現(xiàn)了以住宅制度市場(chǎng)化以及貨幣化的發(fā)展目標(biāo)，以此為開(kāi)端，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是就地方財(cái)政問(wèn)題還是地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都起到了非常積極的作用畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。但在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，中國(guó)城市房地產(chǎn)的價(jià)格則更是展現(xiàn)出了一種更為快速的增長(zhǎng)速度，1998年我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格為2063元/平方米，而20XX年我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)增長(zhǎng)至6200元/平方米，增長(zhǎng)幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了民眾的收入水平，從而成為了我國(guó)當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的主要不穩(wěn)定因素[1]。稅收作為國(guó)家政府對(duì)于國(guó)家以及地方經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要方式，同時(shí)也是政府在對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管以及調(diào)控過(guò)程中的主要手段。就我國(guó)目前現(xiàn)狀而言，各地方的房產(chǎn)稅都不盡相同，不僅如此，在學(xué)術(shù)界對(duì)于房產(chǎn)稅的征收問(wèn)題以及如何征收的問(wèn)題也一直以來(lái)都有著巨大的分歧。
研究意義：
研究方法：
研究綜述：
艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國(guó)家普遍采用住房?jī)?yōu)惠的原因時(shí)認(rèn)為：住房的分布比金融資產(chǎn)更公平，大部分家庭最重要的財(cái)富是房屋。美國(guó)消費(fèi)者金融調(diào)查(2015)研究發(fā)現(xiàn)，住房占凈財(cái)富的比例與凈財(cái)富的數(shù)量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產(chǎn)，是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給富裕階層的表現(xiàn)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。由此產(chǎn)生的效率損失是民主政治和社會(huì)公平的代價(jià)。
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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(二)
摘要：財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一門(mén)藝術(shù)，背后往往隱藏著企業(yè)的玄機(jī)。它是企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合反映，提供了企業(yè)管理層決策所需要的信息。同時(shí)，正因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)表全面、系統(tǒng)、綜合地記錄了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程，因而相關(guān)利益人對(duì)它的分析極為關(guān)注。投資者、債權(quán)人、政府、稅務(wù)部門(mén)、社會(huì)公眾等在做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，都要分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。當(dāng)然，分析財(cái)務(wù)報(bào)表需要依靠一定的分析方法與技巧，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行全面綜合分析，才能得出較為科學(xué)的決策。本文以青島海爾為實(shí)例，從經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量三個(gè)方面進(jìn)行了分析，其次對(duì)其進(jìn)行了綜合分析并且與同業(yè)公司進(jìn)行了比較分析，最后對(duì)該公司進(jìn)行了綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并提出改進(jìn)建議。
研究背景
在社會(huì)不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離是現(xiàn)代企業(yè)的根本要求，上市公司就是這種兩權(quán)分離的代表，上市公司的股東、債權(quán)人等相關(guān)外部利益者要求了解公司的經(jīng)營(yíng)狀況，就要通過(guò)分析公司對(duì)外披露的信息，這就使此財(cái)務(wù)報(bào)表分析具有必要性。
中國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展了十幾年，投資理論也處于一個(gè)培養(yǎng)和嬗變的過(guò)程中畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。目前市場(chǎng)已由散戶(hù)跟風(fēng)逐步向機(jī)構(gòu)投資者理性分析變化，機(jī)構(gòu)投資者正統(tǒng)的投資理論大部分都是價(jià)值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價(jià)值，如何控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是機(jī)構(gòu)投資者和普通投資者所面臨的問(wèn)題。上市公司公開(kāi)披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)很多，投資人要通過(guò)眾多的信息正確把握企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀和未來(lái)，沒(méi)有其他任何工具可以比正確使用財(cái)務(wù)比率和財(cái)務(wù)分析更重要了。
文獻(xiàn)綜述
研究現(xiàn)狀
財(cái)務(wù)報(bào)表能夠全面反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，但是單純從財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)據(jù)還不能直接或全面說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，特別是不能說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的好壞和經(jīng)營(yíng)成果的高低，只有將企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與有關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較才能說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況所處的地位，因此要進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析。做好財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，可以正確評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，揭示企業(yè)未來(lái)的報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)；可以檢查企業(yè)預(yù)算完成情況，考核經(jīng)營(yíng)管理人員的業(yè)績(jī)，為建立健全合理的激勵(lì)機(jī)制提供幫助。
國(guó)外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述
白1897年格林納(Greene)的《公司財(cái)務(wù)》出版至今，西方財(cái)務(wù)管理理論經(jīng)歷了兩個(gè)時(shí)期，一是20世紀(jì)50年代以前的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論時(shí)期，另一個(gè)是20世紀(jì)50年代以后至今的現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論時(shí)期。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論與現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論有明顯的不同。從研究對(duì)象來(lái)看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論注重研究公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)問(wèn)題；而現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論立足資金市場(chǎng)來(lái)研究公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。從研究方法來(lái)看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論偏重描述性方法和定性分析，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為常量；兩現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理注重建立理論模型和實(shí)證檢驗(yàn)，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為隨機(jī)變量。
對(duì)于財(cái)務(wù)分析的概念有如下幾種表述：美國(guó)加州大學(xué)的教授waterB.Neigs認(rèn)為財(cái)務(wù)分析的本質(zhì)在于搜集與決策有關(guān)的財(cái)務(wù)信息并加以分析與解釋的一種判斷過(guò)程.美國(guó)紐約市立大學(xué)LeopoidA.Bernstein認(rèn)為財(cái)務(wù)分析是一種判斷過(guò)程，旨在評(píng)估企業(yè)現(xiàn)在或過(guò)去的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果；其主要目的在于對(duì)未來(lái)的狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行最佳預(yù)測(cè)。美國(guó)哈佛大學(xué)管理學(xué)教授波特認(rèn)為價(jià)值可看成是資金的生成和增值，則價(jià)值鏈就是價(jià)值增值的各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)迸行分析，實(shí)質(zhì)上也就是對(duì)企業(yè)的價(jià)值運(yùn)動(dòng)進(jìn)行分析。美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)巴瑞C.麥肯蘭說(shuō)：為了與信息時(shí)代接軌，需要在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映無(wú)形資產(chǎn)和軟資產(chǎn)
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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。盡管財(cái)務(wù)管理理論總會(huì)有新的觀點(diǎn)提出，但財(cái)務(wù)管理的一些基本原理在各國(guó)大致相同。例如，財(cái)務(wù)分析中的比率分析原理，財(cái)務(wù)計(jì)劃中的平衡原理，財(cái)務(wù)控制中的分權(quán)原理，財(cái)務(wù)決策中的風(fēng)險(xiǎn)原理都基本一致。
國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述
對(duì)于我國(guó)財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系目前主要有三種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)主張從財(cái)務(wù)學(xué)研究對(duì)象所包含內(nèi)容展開(kāi)，認(rèn)為從財(cái)務(wù)的本質(zhì)資金運(yùn)動(dòng)出發(fā)，研究對(duì)象、職能、主體、環(huán)境等要素；從資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理目標(biāo)、原則和體制等要素；資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律應(yīng)用出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)和方法。
第二種觀點(diǎn)主張是按邏輯的規(guī)定性由財(cái)務(wù)管理學(xué)研究對(duì)象的概念、基本特征及其規(guī)律體系，構(gòu)成基本理論結(jié)構(gòu)體系：從外延方面看包括財(cái)務(wù)管理學(xué)研究方法論、學(xué)科體系、課程體系和方法體系等。
第三種觀點(diǎn)主張我國(guó)財(cái)務(wù)管理理論研究方法和理論結(jié)構(gòu)體系都應(yīng)該與國(guó)際接軌，研究方法提倡演繹性的規(guī)范研究方法和實(shí)證研究方法，財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系包括貨幣市場(chǎng)學(xué)、公司財(cái)務(wù)學(xué)、投資學(xué)等內(nèi)容。
財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述
財(cái)務(wù)報(bào)表的概念
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》第二條規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)表是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)性表述，至少應(yīng)當(dāng)包括：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益(股東權(quán)益)變動(dòng)表和附注。
如果將會(huì)計(jì)核算的過(guò)程比喻為產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，那么，財(cái)務(wù)報(bào)表就是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品。然而，財(cái)務(wù)報(bào)表只是根據(jù)全體使用人的一般要求提供通用的數(shù)據(jù)和有關(guān)指標(biāo)，不能直接、充分、有效地提供關(guān)于企業(yè)償債能力、盈利能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況等指標(biāo)，也不能滿(mǎn)足各特定報(bào)表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)其所提供的各項(xiàng)有關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的加工、整理、對(duì)比、分析、評(píng)價(jià)，從而形成對(duì)報(bào)表使用者有用的信息。
財(cái)務(wù)報(bào)表的構(gòu)成
財(cái)務(wù)報(bào)表是指反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的書(shū)面文件，包括四張報(bào)表和一個(gè)附注，即資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)變動(dòng)表、現(xiàn)金流量表和附注。理解財(cái)務(wù)報(bào)表的組成時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)：(1)四張報(bào)表加一個(gè)附注是企業(yè)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表的最低要求，而不是財(cái)務(wù)報(bào)表的全部；(2)本準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的列報(bào)，既適用于個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表，也適用于合并財(cái)務(wù)報(bào)表；(3)其他具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)有特殊要求的，在遵循本準(zhǔn)則列報(bào)的同時(shí)，還應(yīng)按其他準(zhǔn)則的要求進(jìn)行列報(bào)；(4)現(xiàn)金流量表列報(bào)的內(nèi)容和格式，按照現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行處理。
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體和對(duì)象
現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。投資者擁有企業(yè)的所有權(quán)，對(duì)企業(yè)的收益擁有分配權(quán)，但一般不直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管里；企業(yè)管理者以取得報(bào)酬的形式接受投資者的委托，擁有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)受到投資者的約束；債權(quán)人不能直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權(quán)力；政府有關(guān)部門(mén)為了保證整個(gè)經(jīng)濟(jì)的整形運(yùn)轉(zhuǎn)而對(duì)企業(yè)進(jìn)行間接調(diào)控；業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)需要充分了解其合作者的經(jīng)營(yíng)情況和信譽(yù)，為是否繼續(xù)合作做出決策畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。投資者、經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人、政府有關(guān)部門(mén)、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)等財(cái)務(wù)信息的需求者，構(gòu)成了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體。
作為財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)象主要是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，說(shuō)的詳細(xì)一點(diǎn)就是表中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)；同時(shí)包括了財(cái)務(wù)報(bào)表附注和審計(jì)報(bào)告；財(cái)務(wù)報(bào)表的目的是提供某一企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)變化情況的信息，這種信息在許多報(bào)告使用者做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)都是有用的；而財(cái)務(wù)報(bào)表分析的一般目的可以概括為：評(píng)價(jià)過(guò)去的業(yè)績(jī)、衡量現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況、預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容
財(cái)務(wù)報(bào)表分析是由不同的使用者進(jìn)行的，他們各自有不同的分析重點(diǎn)，也有共同的要求。
從企業(yè)總體來(lái)看，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容，主要包括以下三個(gè)方面：1、分析企業(yè)的償債能力，分析企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)，估量對(duì)債務(wù)資金的利用程度。2、評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力，分析企業(yè)資產(chǎn)的分布情況和周轉(zhuǎn)使用情況。3、評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)的完成情況和不同年度盈利水平的變動(dòng)情況。
以上三個(gè)方面的分析內(nèi)容互相聯(lián)系，互相補(bǔ)充，可以綜合的描述出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，以滿(mǎn)足不同使用者對(duì)會(huì)計(jì)信息的基本需要。其中償債能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的穩(wěn)健保證，而營(yíng)運(yùn)能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)基礎(chǔ)，盈利能力則是前兩者共同作用的結(jié)果，同時(shí)也對(duì)前兩者的增強(qiáng)其推動(dòng)作用。
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義
在對(duì)上市公司評(píng)估工作中，根據(jù)市場(chǎng)、技術(shù)等方面評(píng)估結(jié)果和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)提供的基本數(shù)據(jù)，對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況做出客觀、公正的評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要意義表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：
信息系統(tǒng)的觀念
(1)會(huì)計(jì)是一個(gè)信息系統(tǒng)，其功能是提供與決策相關(guān)的財(cái)務(wù)信息
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(2)信息的價(jià)值是運(yùn)用信息給企業(yè)帶來(lái)的期望效益(經(jīng)濟(jì)利益)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。
(3)財(cái)務(wù)報(bào)表不經(jīng)過(guò)分析，便不會(huì)影響企業(yè)的決策和控制過(guò)程，因而無(wú)任何價(jià)值。
資源配置的觀念
集團(tuán)可視為一系列項(xiàng)目的投資組合，我們不僅應(yīng)分析這一投資組合中個(gè)別投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益，而且應(yīng)分析整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優(yōu)勢(shì)的行業(yè)，才能以較低的投入，冒適度的風(fēng)險(xiǎn)，獲取更大的收益。
例外管理的原則
通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)的異常或例外的財(cái)務(wù)情況，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問(wèn)題。
績(jī)效管理的觀念
一切管理活動(dòng)的目的就是為了組織的績(jī)效。通過(guò)采用合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系和分析方法，可以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效做出評(píng)價(jià)。
市場(chǎng)效率的觀念
市場(chǎng)通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。
技術(shù)路線(xiàn)
引言
研究背景
研究意義
論文結(jié)構(gòu)
財(cái)務(wù)報(bào)表分析文獻(xiàn)綜述
國(guó)外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述
國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述
財(cái)務(wù)報(bào)表概述
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的指標(biāo)體系
財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法
目前我國(guó)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問(wèn)題
青島海爾為例的實(shí)證財(cái)務(wù)報(bào)表分析
企業(yè)背景
財(cái)務(wù)報(bào)表分析
同業(yè)比較分析
結(jié)束語(yǔ)
進(jìn)度安排
第七學(xué)期第5周：交開(kāi)題報(bào)告初稿，開(kāi)題討論；
第七學(xué)期第6周：將英文翻譯初稿及原版復(fù)印件、開(kāi)題報(bào)告交指導(dǎo)教師；
第七學(xué)期第78周：完成文獻(xiàn)翻譯(初稿)、開(kāi)題報(bào)告(正式)；
第七學(xué)期第1112周：完成論文初稿并提交給指導(dǎo)老師；
第七學(xué)期第1316周：修改論文；
第七學(xué)期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；
第八學(xué)期第1周：提交論文并進(jìn)行答辯。
畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(三)
選題的依據(jù)及意義：
依據(jù)：
進(jìn)入90年代后，我國(guó)的居住環(huán)境和工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境都已廣泛地應(yīng)用熱水供應(yīng)裝置，熱水供應(yīng)裝置已成為現(xiàn)代學(xué)校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應(yīng)緊張，供電部門(mén)開(kāi)始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術(shù)提到了議事日程。近年來(lái)，由于能源結(jié)構(gòu)的變化，促進(jìn)了地源熱泵供熱機(jī)組的快速發(fā)展畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。
隨著生產(chǎn)和科技的不斷發(fā)展，人類(lèi)對(duì)地源熱泵供熱技術(shù)也進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，同時(shí)也在積極研究環(huán)保、節(jié)能的地源熱泵供熱產(chǎn)品和技術(shù)，現(xiàn)在利用成熟的電子技術(shù)來(lái)進(jìn)行綜合的控制，并和太陽(yáng)能結(jié)合更注意能源的綜合利用、節(jié)能、保護(hù)環(huán)境及趨向自然的舒適環(huán)境必然是今后發(fā)展的主題。
意義：
地源熱泵技術(shù)，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對(duì)穩(wěn)定的特性，，通過(guò)消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉(zhuǎn)移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內(nèi)的余熱轉(zhuǎn)移到低位熱源中，達(dá)到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網(wǎng)等傳統(tǒng)的供暖方式和中央空調(diào)系統(tǒng)。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調(diào)向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時(shí)，它還可供應(yīng)生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據(jù)熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類(lèi)：
空氣源熱泵系統(tǒng)(air-sourceheatpump)ashp
水源熱泵系統(tǒng)(water-sourceheatpump)wshp
地源熱泵系統(tǒng)(ground-sourceheatpump)gshp
平時(shí)還有人把熱泵系統(tǒng)按照一次和二次介質(zhì)的不同，分別叫做：
這些都是把熱源、熱匯以及空調(diào)系統(tǒng)的傳遞介質(zhì)也包括進(jìn)來(lái)分類(lèi)形成的畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。
另外，為了讓我們?cè)趯W(xué)習(xí)和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統(tǒng)的概念：
地下水系統(tǒng)
地表水系統(tǒng)
這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見(jiàn)下圖)
圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖
圖.1.2土壤換熱器(豎直埋管)圖
關(guān)鍵詞：中央銀行 貨幣政策 房地產(chǎn)行業(yè) 價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制隨著98年房改的深入，人民收入水平的不斷提高，城市化進(jìn)程的加快以及后金融危機(jī)時(shí)代全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)中不良因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲，中央政府和中央銀行不斷出臺(tái)政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。由此可見(jiàn)，在現(xiàn)階段研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響更具有投資指導(dǎo)意義。
一、貨幣政策房地產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制研究
（一）通過(guò)中介指標(biāo)傳導(dǎo)貨幣政策效果
中央銀行在實(shí)施貨幣政策時(shí)掌握的都是金融工具，但在過(guò)程中會(huì)存在不確定性，就制定出了短期、便于操作的中介目標(biāo)。本文主要研究其中的“三大法寶”對(duì)中間目標(biāo)的影響，傳導(dǎo)機(jī)制簡(jiǎn)述如下：
以提高法定存款準(zhǔn)備金率為例：法定存款準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備超額準(zhǔn)備貨幣乘數(shù)信貸規(guī)模貨幣供應(yīng)量利率
以提高再貼現(xiàn)率為例：再貼現(xiàn)率商行借款成本貸款利率信貸規(guī)模貨幣供應(yīng)量利率
以央行公開(kāi)操作賣(mài)出有價(jià)證券為例：央行有價(jià)證券持有量商行超額準(zhǔn)備信貸規(guī)模貨幣供應(yīng)量利率
（二）中介指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
從2003年底的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)系數(shù)為0.1945。因此，將貨幣政策意向由中介目標(biāo)反映出來(lái)，產(chǎn)生對(duì)居民經(jīng)濟(jì)行為的影響。其中，主要依靠?jī)煞N中介目標(biāo)：貨幣供應(yīng)量和利率。傳導(dǎo)機(jī)制簡(jiǎn)述如下：
以實(shí)行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應(yīng)量利率貨幣資金和有價(jià)證券收益率房地產(chǎn)行業(yè)投資性需求房地產(chǎn)價(jià)格
以實(shí)行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應(yīng)量利率購(gòu)房成本房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)買(mǎi)性需求房地產(chǎn)價(jià)格
（三）房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房存在真實(shí)、虛假兩種消費(fèi)可能。所以，將從消費(fèi)和投資兩方面支的影響來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響。
房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期穩(wěn)健攀升會(huì)使居民真實(shí)資本的價(jià)值增值，消費(fèi)信心上升，借貸傾向明顯，消費(fèi)支出增加。但長(zhǎng)時(shí)間的積攢首付、抑或按揭貸款，都會(huì)擠占消費(fèi)者原本用于即期消費(fèi)支出的那部分財(cái)產(chǎn)。如果前者的影響大于后者則房?jī)r(jià)的上漲會(huì)帶來(lái)消費(fèi)支出的增加。
價(jià)格增長(zhǎng)與成本不變形成落差，使得資金流入該市場(chǎng)，并且產(chǎn)生投資聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，增加社會(huì)總產(chǎn)出。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的投資心理將會(huì)促進(jìn)居民對(duì)投資的支出。同時(shí)，會(huì)提升公司的投資價(jià)值，使信用額度增加，最終總產(chǎn)出的增加。
（四）小結(jié)
因此，我國(guó)貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制可表述為三部分即：中央銀行通過(guò)運(yùn)用貨幣政策工具對(duì)中介目標(biāo)進(jìn)行直接影響，通過(guò)中介目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，而后，由房地產(chǎn)價(jià)格作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)引起消費(fèi)支出和投資支出的變化，進(jìn)而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
三、貨幣政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的現(xiàn)實(shí)反映及通暢性分析
綜上而言，在理論上該傳導(dǎo)機(jī)制在使用中效率是顯著的。但在現(xiàn)實(shí)中，通暢性卻存在一定的問(wèn)題。
當(dāng)貨幣供應(yīng)量M2每提高1%，房地產(chǎn)價(jià)格提高0.23%，而滯后的貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格基本沒(méi)有影響。同時(shí)，利率與房地產(chǎn)價(jià)格間不存在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。因此，在我國(guó)，通過(guò)調(diào)控貨幣供應(yīng)量的傳導(dǎo)是比較暢通的，但通過(guò)調(diào)控的機(jī)制存在問(wèn)題。
當(dāng)期的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)投資沒(méi)有影響。但是當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格提高1%，消費(fèi)即提高2.14%，。因此，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)的消費(fèi)效應(yīng)略有效果，但投資效應(yīng)不顯著，房地產(chǎn)價(jià)格到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制也存在一定的問(wèn)題。
所以總體來(lái)看，我國(guó)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制存在但不夠通暢。
四、貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制不通暢的阻礙因素分析
在該傳導(dǎo)機(jī)制中，本文選取從貨幣政策為切入點(diǎn)研究阻礙因素。
利率管制導(dǎo)致影響方向不明。現(xiàn)階段我國(guó)仍實(shí)行官方利率政策，加之利率市場(chǎng)化發(fā)展緩慢，通過(guò)利率調(diào)控實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的可能性不大。同時(shí)貨幣政策具有滯后性，房產(chǎn)價(jià)格無(wú)法及時(shí)做出反應(yīng)，這使得貨幣政策失去了及時(shí)性和有效性，無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前該市場(chǎng)調(diào)控特點(diǎn)的需要。
對(duì)貨幣供應(yīng)量的控制能力不足。不管是擴(kuò)張性、緊縮性還是穩(wěn)健的貨幣政策，都還未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，反而導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量不斷上升，自身削弱了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果，從而加劇了泡沫的膨脹。
五、對(duì)貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制提出的政策建議
放松對(duì)利率的管制，加快利率市場(chǎng)化地步伐。從中介指標(biāo)來(lái)看，利率政策是實(shí)現(xiàn)調(diào)控效果的一個(gè)重要影響因素，其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)有重大影響。所以為了保證貨幣政策傳導(dǎo)渠道的暢通，必須放松對(duì)利率的管制，同時(shí)進(jìn)一步加快利率市場(chǎng)化地步伐，加強(qiáng)利率的結(jié)構(gòu)調(diào)控，以充分發(fā)揮利率政策實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的作用。
控制外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)，加強(qiáng)對(duì)貨幣供應(yīng)量的可控性。因?yàn)槟壳拔覈?guó)利率尚未實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，金融市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，所以以貨幣供應(yīng)量作為中介指標(biāo)不會(huì)改變，同時(shí)也使其具有可控性。如若想加強(qiáng)其調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果，必然需要控制外匯儲(chǔ)備的增加對(duì)于調(diào)控的沖擊，控制熱錢(qián)流入，促進(jìn)國(guó)際收支平衡，強(qiáng)化自身金融系統(tǒng)地抗干擾性。
參考文獻(xiàn)：
[1]賀聰.房地長(zhǎng)價(jià)格與貨幣政策[D].浙江大學(xué)碩士學(xué)位論文,2005.11
[2]劉建江.淺議房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)及其傳導(dǎo)機(jī)制[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2005.7
王鋒，博士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)為深圳市房地產(chǎn)研究中心主任。受聘或兼任：國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決策咨詢(xún)專(zhuān)家，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)住房保障和公共住房政策委員會(huì)副主任委員，深圳市委、市政府決策咨詢(xún)委員會(huì)委員，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，廣東省房地產(chǎn)評(píng)估與經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)理事，深圳市仲裁委員會(huì)仲裁員，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)特聘教授。現(xiàn)主要從事住房與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論、住房與房地產(chǎn)政策法規(guī)、土地管理政策法規(guī)等方面的研究。
二、主持或參與的主要課題
1、1998年參與國(guó)家建設(shè)部立項(xiàng)的“2000年小康住宅小區(qū)物業(yè)管理模式”課題的研究。課題成果于2000年11月通過(guò)建設(shè)部科技司鑒定（建科鑒字[2000]第072號(hào)）。
2、1998年主持深圳市規(guī)劃國(guó)土局立項(xiàng)的“深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略”課題的研究。課題成果于2000年12月通過(guò)建設(shè)部科技司評(píng)審（建科評(píng)字[2000]第070號(hào)），并獲深圳市科技局成果登記證書(shū)（登記號(hào)2000148）。
3、2000年主持深圳市規(guī)劃國(guó)土局立項(xiàng)的“深圳市‘十五’期間房地產(chǎn)發(fā)展”課題的研究。
4、2000年主持國(guó)家建設(shè)部重點(diǎn)科研項(xiàng)目“中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系”課題的研究。
5、2002年主持深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局立項(xiàng)、深圳市政府立法研究項(xiàng)目《深圳市土地管理?xiàng)l例》和《深圳市房地產(chǎn)條例》（草案建議稿）的研究。
6、2002年主持深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局立項(xiàng)的“深圳房地產(chǎn)預(yù)警體系研究”課題的研究。
7、2003年主持深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局立項(xiàng)的“土地市場(chǎng)管理立法調(diào)研”課題研究。
8、2004年主持深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局立項(xiàng)的“深圳市房地產(chǎn)信心指數(shù)系統(tǒng)”課題的研究。
9、2006年主持深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局立項(xiàng)的“深圳市住房發(fā)展戰(zhàn)略與住房保障機(jī)制”課題的研究。
10、2006年主持深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局立項(xiàng)的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006―2010）》研究和編制，課題成果經(jīng)深圳市政府同意形成“深府［2006］216號(hào)”文件在全市實(shí)施。
11、2007年主持國(guó)家建設(shè)部委托的“城中村現(xiàn)狀特征調(diào)研”課題的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有創(chuàng)新。
12、2009年主持中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)委托的“城市化過(guò)程中城鎮(zhèn)新移民住房問(wèn)題研究”。
13、2009年主持國(guó)家住房建設(shè)部委托的《中華人民共和國(guó)住房保障法（實(shí)踐版）》課題的研究和起草。
三、出版著作
1、專(zhuān)著《房地產(chǎn)預(yù)警理論與實(shí)踐》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011年1月。
2、專(zhuān)著《房?jī)r(jià)與調(diào)控――2001―2010年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011年6月。
3、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2009―2010）》，中國(guó)大地出版社，2010年。
4、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2008―2009）》，中國(guó)大地出版社，2009年。
5、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2007―2008）》，中國(guó)大地出版社，2008年。
6、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2006―2007）》，中國(guó)大地出版社，2007年。
7、主編《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》，中國(guó)計(jì)劃出版社，1999年，主編之一。
8、編著《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略（1999―2010）》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2001年。
四、主要論文
1、《深圳住房的國(guó)內(nèi)外比較與發(fā)展的基本設(shè)想》，發(fā)表于 《哈爾濱建筑大學(xué)學(xué)報(bào)》，2000年第5期。
2、《關(guān)于深圳率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的探討》，發(fā)表于《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》，2000年第4期。
3、《關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)合理儲(chǔ)備率的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2000年第6期。
4、《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)10年發(fā)展的基本判斷》，發(fā)表于《中國(guó)房地產(chǎn)》，2000年第11期。
5、《經(jīng)濟(jì)適用房的未來(lái)市場(chǎng)》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2000年第1期。
6、《物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，1998年第17期。
7、《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中期預(yù)測(cè)研究》，發(fā)表于《中國(guó)房地產(chǎn)研究》，2001年第3期。
8、《構(gòu)筑中國(guó)房地產(chǎn)指標(biāo)體系》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2001年第17期。
9、《關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中樓宇業(yè)權(quán)指標(biāo)設(shè)置的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，2001年第5期。
10、《我國(guó)工程計(jì)價(jià)體系與造價(jià)計(jì)算模型的探討》，發(fā)表于《建筑管理現(xiàn)代化》，1996年第4期。
11、《淺論項(xiàng)目全額承包中的成本管理》，發(fā)表于《西北建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)》，1995年第3期。
12、《住宅物業(yè)綜合費(fèi)用探討》，發(fā)表于《住宅與房地產(chǎn)》，1997年第4期。
摘要：房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融存在息息相關(guān)、相互影響，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，正由以往的粗放型的經(jīng)營(yíng)模式逐步轉(zhuǎn)移到精細(xì)化管理模式。房地產(chǎn)金融是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產(chǎn)一起進(jìn)入改革創(chuàng)新之路。論文研究了我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，并為了解決我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出了相關(guān)對(duì)策與建議。
關(guān)鍵詞：地產(chǎn)金融 金融風(fēng)險(xiǎn) 金融體系
一、房地產(chǎn)金融的特征
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中的主要問(wèn)題
(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性
我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展主要是因住房改革制度的需要。總體來(lái)說(shuō)，沒(méi)有具有長(zhǎng)遠(yuǎn)、長(zhǎng)效的機(jī)制和具有實(shí)際指導(dǎo)作用的戰(zhàn)略性目標(biāo)，該這種僅相當(dāng)于臨時(shí)的、短期的種應(yīng)急救援措施。目前，我國(guó)尚未形成卓有成效的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現(xiàn)狀。
(2)風(fēng)險(xiǎn)集中一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢
在我國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者主要依靠信貸資金。而對(duì)房地金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)體系只有銀行才有能力支撐起來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模暫時(shí)還未成形，導(dǎo)致了在我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時(shí)無(wú)法拋售出去，使得銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)可控度不斷在降低。
我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中的二級(jí)市場(chǎng)還在進(jìn)行摸索。2005年12月15日，建設(shè)銀行發(fā)行了30.17億元外針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款后，就暫沒(méi)有發(fā)現(xiàn)其他銀行發(fā)行類(lèi)似的新產(chǎn)品。因而二級(jí)市場(chǎng)的融資擔(dān)保嚴(yán)重缺乏有效機(jī)制，阻礙了房地產(chǎn)的融資渠道，二級(jí)市場(chǎng)中的資本的流動(dòng)性無(wú)法得到提高，加重了一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度。
(3)尚未形成專(zhuān)業(yè)且獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系
目前我國(guó)有不少政府部門(mén)從不同角度上，各自的職能上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)局、保監(jiān)局等。多部門(mén)的監(jiān)管模式，其應(yīng)變市場(chǎng)的能力滯后，監(jiān)管體系效率十分低下。另外，我國(guó)房地產(chǎn)金融支持體系大部分是非專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，專(zhuān)業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和能對(duì)住房融資評(píng)級(jí)、擔(dān)保和保險(xiǎn)等獨(dú)立機(jī)構(gòu)嚴(yán)重缺乏。與美國(guó)、歐洲等成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)比較起來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融體系和組織結(jié)構(gòu)體系還有很多地方不夠完善。
三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對(duì)策與建議
(1)堅(jiān)持房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向
實(shí)體經(jīng)濟(jì)是以生產(chǎn)或制造產(chǎn)品并直接服務(wù)于生產(chǎn)或生活的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)主要進(jìn)行資本運(yùn)作，也就是我們平時(shí)說(shuō)的影子經(jīng)濟(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)應(yīng)借鑒歐債危機(jī)和美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)。始終要堅(jiān)持以金融經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿，落實(shí)依靠房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其轉(zhuǎn)型升級(jí)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。
(2)實(shí)行我國(guó)雙線(xiàn)并行的房地產(chǎn)政策
建議政府執(zhí)行雙線(xiàn)并行的房地產(chǎn)政策，困難戶(hù)、低收入群體的居住問(wèn)題主要通過(guò)政府部門(mén)的保障房進(jìn)行解決，而由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)解決其他群體的住房問(wèn)題。對(duì)于中等收入的家庭，政府應(yīng)調(diào)控商品市場(chǎng)的商品房來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，同時(shí)提高中產(chǎn)階級(jí)的家庭的支付能力。對(duì)于高等收入者，應(yīng)由市場(chǎng)根據(jù)供需平衡關(guān)系進(jìn)行處理，政府可借助貨幣手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給平衡，逐步建立我國(guó)特色的商品房體系和保障性住房體系。
(3)改革房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，創(chuàng)建多元化的融資渠道
我國(guó)應(yīng)逐步建立起全方位、多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，加大直接和間接融資手段。使當(dāng)前直接融資和間接融資之間結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象得到徹底改變，促進(jìn)證券市場(chǎng)的快速發(fā)展。
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業(yè)由于自身實(shí)力達(dá)不到上市的條件，第二受到國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資。為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產(chǎn)融資資本比例。開(kāi)拓其他的新的融資渠道，可以探討引進(jìn)保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資行列中。
(4)完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制
首先，應(yīng)從立法的角度上加快法制建設(shè)的進(jìn)程，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)融資從法律層面上進(jìn)行研究與探討，通過(guò)法律來(lái)確立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能和利益。其次，應(yīng)形成分業(yè)監(jiān)督管理的機(jī)制，形成具有實(shí)際效能的分業(yè)監(jiān)督管理。各部門(mén)間政策的協(xié)調(diào)性應(yīng)要加強(qiáng)，在辦事流程上無(wú)縫對(duì)接，在政策上避免出現(xiàn)矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建立。一是對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的逐步構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。二是，加強(qiáng)對(duì)預(yù)警系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管力度。三是，加強(qiáng)信息不對(duì)稱(chēng)與道德風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。
參考文獻(xiàn)：
[2]杜光平.中國(guó)住房金融體系研究：(碩士學(xué)位論文).西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2005.
【關(guān)鍵詞】中小城市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展?jié)摿?/p>
一、引言
做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作不但能促進(jìn)我國(guó)城市化進(jìn)程的健康發(fā)展，還可以擴(kuò)大內(nèi)需，提高人們的生活水平，同時(shí)還可以對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生協(xié)調(diào)作用。下面就先對(duì)中小城市的特點(diǎn)進(jìn)行分析，然后再對(duì)其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析研究，以便在中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中能鞏固對(duì)其有利因素進(jìn)行充分利用，揚(yáng)長(zhǎng)避短，最大化地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
二、中小城市的特點(diǎn)
中小城市和大城市相比，具有以下特點(diǎn)：（1）大多數(shù)都承載著一定的城市功能。一個(gè)城市的成立需要滿(mǎn)足三個(gè)條件：能夠滿(mǎn)足城市或者周邊地區(qū)的某種需求，有支柱產(chǎn)業(yè)以及自己的城市特點(diǎn)。其中包括城市功能，例如山西大同具有發(fā)達(dá)的采煤業(yè)，就為資源性城市。（2）城市發(fā)展迅速。中小城市多數(shù)處于城市擴(kuò)建期，舊城改造以及拆遷等，也進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）周?chē)r(nóng)村和城郊人口向城市的流動(dòng)性持續(xù)加大。（4）城市的服務(wù)業(yè)就業(yè)人口逐漸增多，其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較快。（5）政府在城市建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中，占有城市規(guī)劃制定權(quán)和指揮權(quán)。
三、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>
（一）中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析。隨著我國(guó)居民生活水平的不斷提高，并在宏觀調(diào)控的逐漸影響下，居民的置房需求會(huì)進(jìn)一步得到釋放。一方面在上世紀(jì)50年代是一個(gè)生育高峰，造成現(xiàn)今社會(huì)上25-34歲以及35-44歲年齡段的人口數(shù)量占有很大比例，這些人正處于消費(fèi)和投資階段，特別是25-34歲階段的人員，正準(zhǔn)備組建家庭，具有購(gòu)房需求；另一方面城市化進(jìn)程的不斷加快，吸引了大量的外來(lái)人口，這些人口的住房問(wèn)題，必然會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)新的發(fā)展階段。隨著我國(guó)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)控制力的增強(qiáng)，吸引了一大批國(guó)外企業(yè)來(lái)我國(guó)設(shè)立區(qū)域總部或者研發(fā)中心，這些企業(yè)的聚集，必然會(huì)吸引更多的海外人才的到來(lái)；另外，城市的不斷擴(kuò)建，隨之而來(lái)的是大面積舊城的改造，被拆遷的居民的剛性居住需求以及商業(yè)圈的不斷擴(kuò)張，則就又為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)新的發(fā)展通道；我國(guó)城市人們的生活水平不但提高，其家庭結(jié)構(gòu)不斷縮小，但是其購(gòu)房需求卻在加大。現(xiàn)在的人們結(jié)婚之后，就想單住，還有一些“丁克”家庭也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，這些都會(huì)引起住房需求的增加。
（二）中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析。中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大部分都是為了滿(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨螅哉f(shuō)中小城市的房地產(chǎn)投資需求比較小。如果從建筑形態(tài)來(lái)看的話(huà)，中小城市的住宅項(xiàng)目大多數(shù)還是多層樓板，高層以及小高層最近才剛剛被人們所接受，就中等城市來(lái)說(shuō)，南北通透、采光條件比較好的板樓依然是市場(chǎng)上最熱銷(xiāo)的住宅；如果從戶(hù)型來(lái)看的話(huà)，中小城市還是以二居和三居為主，其中二居室大面積通常是在80～100平方米，三居室的面積通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即購(gòu)買(mǎi)一次房子，生兒育女，最后知道子女長(zhǎng)大成人，都要在這棟房子里完成，所以其購(gòu)買(mǎi)大多在一百平方米左右。但是現(xiàn)今隨著人們生活水平的提高，人們的置業(yè)周期也在不斷的縮短，有很多家庭的置業(yè)周期已經(jīng)是6～8年，有的更短；如果從價(jià)格方面來(lái)看的話(huà)，中小城市的房地產(chǎn)則具有穩(wěn)中有升、趨于平穩(wěn)的特點(diǎn)。一個(gè)樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)到銷(xiāo)售，其房?jī)r(jià)的漲幅都不大，更多的時(shí)候是處于平穩(wěn)狀態(tài)。甚至有些項(xiàng)目從頭到尾都不用進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。中小城市客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)房子首要考慮的就是價(jià)格問(wèn)題，其次才是交通、地段、物業(yè)等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的傳播速度非常快，只要進(jìn)行一些低成本的直接面向客戶(hù)的宣傳推廣就非常有效，但是中小城市更注重的是實(shí)實(shí)在在的東西，所以中小城市的期房沒(méi)有現(xiàn)房好賣(mài)。總體來(lái)說(shuō)，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目只要能夠和城市的特點(diǎn)相符合，其發(fā)展還是很可觀的。
（三）中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所面臨的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。目前來(lái)說(shuō)，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的基于主要有：農(nóng)村人口不斷城市化，其購(gòu)房需求在不斷增加；政策方面具有一系列的優(yōu)惠，例如土地政策、人文政策以及稅收政策等；綜合成本比較低，其中包括土地成本、稅收成本、建安成本、人力成本等；機(jī)會(huì)成本小，有些政府部門(mén)的集體訂購(gòu)，就可以直接消耗1/3以上；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力小，有助于開(kāi)發(fā)商建立自己的市場(chǎng)等。面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：市場(chǎng)容量小；客戶(hù)消費(fèi)能力低；政策變化比較大；區(qū)域風(fēng)俗習(xí)慣比較強(qiáng)等。
四、結(jié)語(yǔ)
總體來(lái)說(shuō)，只要抓好時(shí)機(jī)，認(rèn)準(zhǔn)市場(chǎng)，中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿€是比較大的。為了能夠最大化地減少風(fēng)險(xiǎn)，抓好機(jī)遇，一方面要算準(zhǔn)建設(shè)周期，最好在一屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成，另一方面就要充分做市場(chǎng)調(diào)查，依照當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣和人文環(huán)境，做好產(chǎn)品定位以及戶(hù)型設(shè)計(jì)，最好還要進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐茝V宣傳，建立良好的商業(yè)信用，口碑相傳的效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于廣告的效果。
參考文獻(xiàn)
[1]王洪波.我國(guó)東部中小城市城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)發(fā)展研究[D].碩士學(xué)位論文.東北師范大學(xué)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，2007，5.
[2]宋鋒.中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題探析[D].碩士學(xué)位論文.華中師范大學(xué)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，2007，5.
論文摘要：旅游房地產(chǎn)是由旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)交叉而產(chǎn)生的綜合性學(xué)科。近年來(lái),旅游房地產(chǎn)作為一種可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，發(fā)展前景廣闊。本文在此背景下分析了成都旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策。
一、旅游房地產(chǎn)概述
1.旅游房地產(chǎn)概念。旅游房地產(chǎn)，是指以旅游景點(diǎn)、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān)，常以景區(qū)或旅游接待作為其開(kāi)發(fā)的功能，。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。
2.旅游房地產(chǎn)分類(lèi)。旅游房地產(chǎn)種類(lèi)繁多，按照不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類(lèi)型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產(chǎn)等；按照房地產(chǎn)項(xiàng)目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為：旅游景點(diǎn)房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)等。隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，很多種旅游房地產(chǎn)存在交叉領(lǐng)域，并不能單純地歸屬于哪種類(lèi)型。
二、成都旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀
目前成都市旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要有以下幾種類(lèi)型：
1.景觀住宅。這類(lèi)住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過(guò)依靠旅游資源條件，提高居民生活質(zhì)量。成都景觀住宅的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶(hù)提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產(chǎn)功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區(qū)或其他吸引人氣的場(chǎng)所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項(xiàng)目自建旅游地，如莢蓉古城、國(guó)色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產(chǎn)地價(jià)相對(duì)更便宜，獲利更豐厚，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。
2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開(kāi)發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂(lè)、住宿等多種功能的住宅項(xiàng)目。成都休閑度假村的開(kāi)發(fā)最大的特色就是“農(nóng)家樂(lè)”占主導(dǎo)地位。“農(nóng)家樂(lè)”是近年來(lái)在成都市區(qū)周邊興起的一種由農(nóng)民利用自家院落以及依傍的田園風(fēng)光、自然景點(diǎn)，以低廉的價(jià)格吸引市民前來(lái)吃、住、游、玩、購(gòu)的度假村形式。農(nóng)家樂(lè)作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現(xiàn)狀是規(guī)模小而分散，產(chǎn)品形式趨于雷同。
3.產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對(duì)問(wèn)段的免費(fèi)居住權(quán)。成都的產(chǎn)權(quán)酒店仍基本屬于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場(chǎng)。這其中就會(huì)存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問(wèn)題。
4.主題公園。主題公園是為了滿(mǎn)足旅游者多樣化休閑娛樂(lè)需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線(xiàn)索和策劃性活動(dòng)方式的現(xiàn)代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項(xiàng)目主要有：成都華僑城、國(guó)色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經(jīng)亮相的項(xiàng)目來(lái)看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開(kāi)發(fā)思路都已經(jīng)非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當(dāng)公園環(huán)境出來(lái)后再開(kāi)發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質(zhì)和價(jià)格。
5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿(mǎn)足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內(nèi)涵，利用文化的作用，使之具有強(qiáng)大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時(shí)也有西式風(fēng)格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風(fēng)情街、平安橋西式風(fēng)情特色商業(yè)區(qū)等。
三、成都旅游房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策
1.樹(shù)立正確的旅游房地產(chǎn)的觀念。旅游業(yè)的發(fā)展與相關(guān)部門(mén)和行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)互動(dòng)的過(guò)程。旅游業(yè)的發(fā)展在帶動(dòng)和刺激相關(guān)部門(mén)和行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還依賴(lài)著相關(guān)部門(mén)和行業(yè)。成都市在旅游房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)將旅游房地產(chǎn)視為綜合性產(chǎn)業(yè)，將其發(fā)展納入到區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體之中。同時(shí)要把旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)作為城市建設(shè)和發(fā)展的組成部分，成立專(zhuān)門(mén)的旅游房地產(chǎn)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，正確看待旅游房地產(chǎn)。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)必須找到可以發(fā)展的結(jié)合空間，找出新的開(kāi)發(fā)題材。
2.開(kāi)發(fā)與原有旅游資源保護(hù)相得益彰。旅游開(kāi)發(fā)的前提必須是加強(qiáng)對(duì)作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的旅游資源的保護(hù),特別是對(duì)那些具有不可替代性的旅游資源的保護(hù)。旅游資源進(jìn)行相關(guān)開(kāi)發(fā)時(shí),如措施不當(dāng),易遭受到不同程度的破壞。在資源遭受破壞后,有些資源如植被,經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間,付出相當(dāng)大的代價(jià)后,可以自然恢復(fù)，但有些資源,一經(jīng)破壞便根本不可能恢復(fù)。比如說(shuō)人文資源,即使重建,往往其歷史價(jià)值已不復(fù)存在。因此，在進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),不能只顧眼前的經(jīng)濟(jì)利益，只注重開(kāi)發(fā)不注重保護(hù)。
3.培養(yǎng)高素質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人才。成都旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)緊密相關(guān)，但旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)往往只關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)作，但缺乏旅游業(yè)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，沒(méi)有把其作為一種旅游產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)和管理，未能積極參與旅游規(guī)劃。為了成都市旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，要大力加強(qiáng)對(duì)人才的培養(yǎng)。培養(yǎng)目標(biāo)主要為旅游房地產(chǎn)的管理人才、策劃人才和營(yíng)銷(xiāo)人才
4.完善旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系。要完善宏觀的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系。就必須明確政府及旅游主管部門(mén)的職責(zé)，擺正其地位，將原來(lái)的政府部門(mén)全包全管改交為政企分開(kāi)，宏觀調(diào)控，權(quán)責(zé)明確“政府宏觀監(jiān)管調(diào)控，市場(chǎng)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”的新模式。政府部門(mén)主要不是通過(guò)直接參與的方式，而是通過(guò)營(yíng)造環(huán)境、創(chuàng)造條件、建立市場(chǎng)、規(guī)范秩序、加強(qiáng)監(jiān)管等手段推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。除了政府宏觀監(jiān)管和旅游主管部門(mén)的行業(yè)監(jiān)管外，還應(yīng)通過(guò)并發(fā)揮旅游證券金融體系、旅游者群體的反饋和能動(dòng)作用來(lái)加強(qiáng)對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。
參考文獻(xiàn)：
［1］ 王贊強(qiáng):旅游房地產(chǎn)初探[j].閩西職業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2001年04期
[摘要]中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來(lái)越多國(guó)際投資的目光，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來(lái)外資進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。按投資方式，我們可以把國(guó)外房地產(chǎn)投資基金分為四種方式，其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響既有有利的一面，也有不利的一面。總的來(lái)說(shuō)，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎國(guó)外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入，但是也必須要對(duì)其加以一定的管理，保證其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮更大的作用。
中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來(lái)越多國(guó)際投資的目光，外資除了購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)或從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外，還可以向國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，其中，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來(lái)外資進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。早在10年前，就有國(guó)外的房地產(chǎn)基金進(jìn)入中國(guó)，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經(jīng)在中國(guó)運(yùn)作，從1994-2003年間，該銀行已經(jīng)成功募集及籌建了5項(xiàng)獨(dú)立的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金，總額超過(guò)1.2億美元。但是房地產(chǎn)投資基金真正大量進(jìn)入中國(guó)是從2003年開(kāi)始，央行121號(hào)文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機(jī)構(gòu)，抓住中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司對(duì)海外資金需求的機(jī)遇，大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購(gòu)了上海盛捷服務(wù)式公寓，同時(shí)新加坡凱德置地通過(guò)其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2004年3月，瑞安集團(tuán)正式宣布其旗下的子公司瑞安地產(chǎn)，在國(guó)際資本市場(chǎng)成功融資近4億美元，以致力于中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽(yáng)房地產(chǎn)基金等數(shù)十支曾經(jīng)主要關(guān)注海外房地產(chǎn)的投資基金都已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金在短短的幾年內(nèi)就在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)重要地位。
雖然其規(guī)模在目前來(lái)說(shuō)還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線(xiàn)城市以及主要的幾個(gè)二級(jí)城市，但是隨著其規(guī)模的擴(kuò)大和深入發(fā)展的勢(shì)頭，勢(shì)必會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
一、國(guó)外房地產(chǎn)基金在我國(guó)的投資方式
根據(jù)國(guó)外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)，大致可以將其投資方式分為四類(lèi)：一是開(kāi)發(fā)型投資，二是收租型投資，三是收購(gòu)不良資產(chǎn)，四是委托管理模式。
1．開(kāi)發(fā)型投資開(kāi)發(fā)型投資主要是基于開(kāi)發(fā)周期所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)，外資資本直接介入前期的開(kāi)發(fā)過(guò)程，包括土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一直到項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢為止，周期一般較長(zhǎng)。在開(kāi)發(fā)投資中，房地產(chǎn)投資基金對(duì)住宅業(yè)的投資力度較大。
因?yàn)榻陙?lái)中國(guó)個(gè)人購(gòu)房在銷(xiāo)售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產(chǎn)基金更青睞于開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求可以降低他們的投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的利潤(rùn)。如摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)共同投資開(kāi)發(fā)“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)與復(fù)地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)松江新城住宅項(xiàng)目，分別占50%的股份等。
2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，而是以收取穩(wěn)定的租金為目標(biāo)。它又主要表現(xiàn)為兩種方式，一是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)有穩(wěn)定租戶(hù)的已建優(yōu)良物業(yè)，長(zhǎng)期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購(gòu)上海盛捷國(guó)際服務(wù)公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買(mǎi)地、審批建筑等時(shí)間成本，方便快捷的介入到中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)。另一種方式是自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，然后出租經(jīng)營(yíng)。
采取這種方式的有全球最大上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司的普洛斯公司，它專(zhuān)注于地產(chǎn)的租賃服務(wù)，在上海松江開(kāi)發(fā)區(qū)為一個(gè)世界500強(qiáng)工廠(chǎng)公司專(zhuān)門(mén)投資了一個(gè)配送中心，普洛斯的項(xiàng)目往往租期在5-10年左右。
3．購(gòu)買(mǎi)不良資產(chǎn)外資房地產(chǎn)基金最早進(jìn)入國(guó)內(nèi)的途徑就是通過(guò)收購(gòu)中國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始的，尤其是收購(gòu)不良資產(chǎn)中剝離出的酒店和寫(xiě)字樓項(xiàng)目，外資通過(guò)不良資產(chǎn)證券化，打包處置從而變現(xiàn)盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商金地集團(tuán)、盛融投資全資在中國(guó)設(shè)立一家項(xiàng)目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價(jià)值為28.5億人民幣的中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)包，這些資產(chǎn)包中的資產(chǎn)多為中國(guó)城市中的商業(yè)物業(yè)，公司將在不良資產(chǎn)處置中發(fā)揮重要作用。
4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個(gè)地產(chǎn)基金管理公司參與投資管理，每個(gè)公司做自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現(xiàn)的機(jī)構(gòu)過(guò)于龐大，管理困難等問(wèn)題，更多的從資本市場(chǎng)去獲利。如2005年7月25日，美國(guó)西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以及摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與深國(guó)投商用置業(yè)有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權(quán)，后者持35%的股權(quán)，該合資公司主要從事開(kāi)發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由西蒙地產(chǎn)負(fù)責(zé)基金投資管理，深國(guó)投和摩根斯丹利負(fù)責(zé)融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資管理、融資、資產(chǎn)上市等基金運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。
二、國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
目前，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的數(shù)額還較小，2004年為28億美元，但是在未來(lái)的幾年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高額的投資回報(bào)率必然會(huì)吸引外資基金的進(jìn)一步進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。
1．國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的有利影響
（1）促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本為核心的金融時(shí)代隨著央行“121”文件，國(guó)土資源部“8.31”大限和國(guó)務(wù)院“18號(hào)文件”等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺(tái)，給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商帶來(lái)巨大的壓力，在貨幣市場(chǎng)上難以獲得資金，資本市場(chǎng)的重要性無(wú)疑就顯露出來(lái)了，外資房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資正是引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)為金融運(yùn)作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經(jīng)通過(guò)成立本地地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)基金的順利落地，這些基金的運(yùn)行方式逐漸由原先親自操作項(xiàng)目轉(zhuǎn)為委托投資管理模式。因此，通過(guò)資本市場(chǎng)盈利的模式逐漸流行起來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更細(xì)，各環(huán)節(jié)更專(zhuān)業(yè)，效率更高，更容易創(chuàng)造價(jià)值，外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型促使中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本市場(chǎng)為核心的金融時(shí)代。
（2）可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為相比于個(gè)人資金的流入以及其他帶有投機(jī)性質(zhì)的資金的流入，房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)還是新興的經(jīng)營(yíng)模式，作為一種長(zhǎng)期融資方式，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。通過(guò)與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的合作還可以增加國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商的實(shí)力，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展公司從以往比較單純的開(kāi)發(fā)公司變成全面的房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)公司，讓開(kāi)發(fā)商從以往賺短期收入變成長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的收入。房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入并不是以短期收益為目標(biāo)，它與一些流入我國(guó)地產(chǎn)的“熱錢(qián)”不同，它的目標(biāo)是獲取長(zhǎng)期投資的收益。
所以國(guó)外房地產(chǎn)投資基金不僅不是投機(jī)資本，而且它的介入還可以排斥其他投機(jī)資金的介入，減少市場(chǎng)的投機(jī)行為。（3）為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟一條全新的融資渠道目前，我國(guó)房地產(chǎn)商的資金70%來(lái)源于商業(yè)銀行貸款，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率既增加了銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，又使房地產(chǎn)商背負(fù)了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并且非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控和金融政策變動(dòng)的影響。國(guó)外房地產(chǎn)基金既可以擺脫國(guó)內(nèi)宏觀政策的約束，同時(shí)又可以提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資資金，是一種全新的融資渠道。
同時(shí)，我國(guó)國(guó)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)推出的房地產(chǎn)信托基金在本質(zhì)上還類(lèi)似債權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，所推出項(xiàng)目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國(guó)外地產(chǎn)基金的運(yùn)行模式和盈利模式，利用他們的經(jīng)驗(yàn)和管理方式，真正的建立起國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品，以更低的成本向地產(chǎn)企業(yè)融資。
2．國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的不利影響
（1）拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升目前，雖然大部分地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入是以投資為目的，但是有部分房地產(chǎn)投資基金卻帶有投機(jī)的性質(zhì)，拉升了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
由于我國(guó)對(duì)外資銀行開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)還有限制，一些資金便打著地產(chǎn)基金的名義進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們名為投資，實(shí)為貸款。這部分資金會(huì)選擇與中國(guó)的房地產(chǎn)公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風(fēng)險(xiǎn)，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數(shù)目不多，但是也是一種不容忽視的現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)上的投機(jī)行為，拉升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格。
（2）抵消我國(guó)宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用就是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱，通過(guò)緊縮性貨幣政策限制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資。然而在具體實(shí)施過(guò)程中，宏觀調(diào)控幾乎沒(méi)有協(xié)調(diào)外匯因素，沒(méi)有將國(guó)外資金的介入考慮在內(nèi)，使得基礎(chǔ)貨幣的投入極大的受制于外匯因素。
房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)需要從銀行獲得的資金現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)向國(guó)外獲得，仍然沒(méi)能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度。如“121文件”基本沒(méi)有考慮到外幣協(xié)調(diào)作用的內(nèi)容，在一定程度上淡化前期出臺(tái)的政策效果，宏觀調(diào)控預(yù)期的作用沒(méi)有正常發(fā)揮出來(lái)。
（3）融資成本較高相對(duì)于企業(yè)的融資方式，國(guó)外地產(chǎn)投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進(jìn)入是以獲取利潤(rùn)為主要目的的，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須與國(guó)外投資基金分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益。如果從銀行貸款，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率。而與國(guó)外地產(chǎn)投資基金的關(guān)系屬于分配利潤(rùn)關(guān)系，基金對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行資金支持，但同時(shí)也要求相對(duì)較高的資金回報(bào)，一般在15%-20%左右，房地產(chǎn)企業(yè)要支付比銀行更高的融資成本。
三、加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)基金的管理
外資房地產(chǎn)投資基金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來(lái)說(shuō)，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎外資房地產(chǎn)基金進(jìn)入，但是也必須要對(duì)其加以一定的管理，限制其不利作用的發(fā)揮，使其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)揮更大的作用。
1．限制國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為國(guó)外房地產(chǎn)投資基金多數(shù)是以投資為目的，這部分基金對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)等方面的影響較小，但是對(duì)具有投機(jī)行為的房地產(chǎn)投資基金，我們必須要采取一定的措施進(jìn)行限制和控制。
首先要判斷哪些基金是投機(jī)行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來(lái)購(gòu)買(mǎi)多處房產(chǎn)用于銷(xiāo)售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機(jī)行為。我們要通過(guò)對(duì)基金購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的數(shù)量進(jìn)行限制，或規(guī)定基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的最短時(shí)間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為。
我們國(guó)家要盡快的出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)的運(yùn)行進(jìn)行明確的法律上的規(guī)定，使投資基金發(fā)揮其正常的作用。
2．將國(guó)外房地產(chǎn)投資基金納入到宏觀調(diào)控的范圍隨著國(guó)外房地產(chǎn)投資基金大量進(jìn)入我國(guó)，勢(shì)必對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生一定的影響。因此，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調(diào)控中對(duì)房地產(chǎn)使用國(guó)外資金也要做出相應(yīng)的規(guī)定，比如，不允許以變相貸款的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)等，從而保證宏觀調(diào)控政策的充分發(fā)揮。對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)也要采取相應(yīng)措施，不是允許任何的基金進(jìn)入，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)一些發(fā)展不成熟的基金應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)入限制，對(duì)發(fā)展比較成熟的基金也要對(duì)其投入的比例數(shù)額等進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定。在宏觀調(diào)控中，也要通過(guò)保證基金的投資運(yùn)行的方式，利用其成功的運(yùn)行模式帶領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)代，使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理水平，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
3．制定國(guó)外房地產(chǎn)投資基金合理的回報(bào)率國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，也與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系在一起，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏高正是吸引外資進(jìn)入的一個(gè)重要原因，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金要求高回報(bào)率勢(shì)必又會(huì)拉升我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格。
所以要制定合理的房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率，首先要根據(jù)實(shí)際設(shè)定一個(gè)回報(bào)率上限；其次，針對(duì)不同的地區(qū)和不同的地段，設(shè)定不同的回報(bào)率；再次，回報(bào)率要與房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺(jué)得房地產(chǎn)基金就一定穩(wěn)獲收益。此外，我們也要加快建立我國(guó)自己的房地產(chǎn)投資基金，從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，建立起具有競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)投資基金，這樣才能與國(guó)外的地產(chǎn)投資基金相競(jìng)爭(zhēng)，降低對(duì)它們的融資成本。
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關(guān)鍵詞：住房?jī)r(jià)格；住房存量；調(diào)整成本；投資行為
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：1003－3890（2009）02－0005-06
一引言
從世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，起著經(jīng)濟(jì)“寒暑表”的作用。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)體宏觀經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)有著重要的貢獻(xiàn)。如日本房地產(chǎn)增加值在20世紀(jì)80年代對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率高達(dá)31.5％，在1990-2000年泡沫破滅之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中國(guó)過(guò)去的5年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)19.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12.7%提高到17.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)直接或間接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還能帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)可以促進(jìn)建筑業(yè)，拉動(dòng)建材、鋼鐵、金融和服務(wù)等相關(guān)部門(mén)；居民居住環(huán)境改善擴(kuò)大消費(fèi)品需求；間接帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)公共服務(wù)業(yè)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，并且從帶動(dòng)系數(shù)看，帶動(dòng)效應(yīng)明顯。
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)由于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，近年來(lái)局部地區(qū)和城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)很快，己經(jīng)引起人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題的廣泛關(guān)注。據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，從2001年以來(lái)，全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲。2001年全國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格比2000年上漲1.7％，2002年全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.7％，2003年全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.8％，2004年全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格比2003年上漲了9.7%，2005年第一季度，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲9.8%。從2004年開(kāi)始實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控政策，對(duì)于控制投資規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)發(fā)揮了一定作用，但一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)市場(chǎng)依然存在著房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力。如長(zhǎng)三角一些城市從2003年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)上漲迅速，不論是上漲幅度還是平均房?jī)r(jià)都達(dá)到歷史最高水平。
總體上說(shuō)，自20世紀(jì)90年代末住房改革以來(lái)，隨著公積金政策銀行住房抵押貸款及二手房市場(chǎng)等配套措施的完善，中國(guó)商品房市場(chǎng)保持了較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)使人均收入不斷提高，城市大規(guī)模發(fā)展派生出大量住房需求，建筑技術(shù)的升級(jí)，住房消費(fèi)信貸等金融支持，促使房地產(chǎn)的質(zhì)量升級(jí)，需求主體從商業(yè)樓宇向住宅轉(zhuǎn)移，從集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力向個(gè)人轉(zhuǎn)移，這些因素共同作用形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的良好預(yù)期。房地產(chǎn)作為兼具消費(fèi)價(jià)值和金融投資價(jià)值的特殊商品，在良好的長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)期作用下，其價(jià)格會(huì)由于投機(jī)炒作而不斷地、非理性地攀升，短期內(nèi)形成泡沫。與此同時(shí)，價(jià)格持續(xù)不斷地上升又吸引大量的潛在投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，形成過(guò)度投資。過(guò)度的投資將帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)中大量的沉淀成本和調(diào)整成本，進(jìn)而影響人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“超調(diào)”，這將使房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展面臨巨大的困難。“金融超調(diào)理論”早已證明，預(yù)期可以引導(dǎo)金融房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，而價(jià)值回歸是一個(gè)后續(xù)的長(zhǎng)期過(guò)程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。因此，可以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫不僅造成金融危機(jī)，而且影響房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展。
中國(guó)1992年到1993年的上半年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，銀行放松銀根，致使1993年信貸失控，一部分貸款集中于海口與北海炒作房地產(chǎn)，中央政府被迫收緊銀根和大幅度提高銀行利率，結(jié)果使全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期低迷，許多涉足房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)倒閉破產(chǎn)。緊接著1997年受亞洲金融危機(jī)影響，國(guó)家出臺(tái)一系列刺激經(jīng)濟(jì)的宏觀政策，包括大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直至1998年后各地的房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始復(fù)蘇。因此，消除房地產(chǎn)泡沫，確定房地產(chǎn)價(jià)格合理增長(zhǎng)范圍對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展有重要的意義。那么，房地產(chǎn)泡沫是怎樣產(chǎn)生的呢？在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的分析中，袁志剛等認(rèn)為行為人預(yù)期銀行信貸以及政府政策在地產(chǎn)泡沫的形成中起著重要的作用。楊帆等（2005）從西方的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、馬克思的地租理論和索羅斯的市場(chǎng)非均衡觀出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有以下因素：一是房地產(chǎn)供給彈性較小，需求彈性較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)有提高價(jià)格的天然傾向。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)期，商品房的均衡價(jià)格會(huì)持續(xù)上升并依靠套利活動(dòng)實(shí)現(xiàn)。二是絕對(duì)地租壟斷地租級(jí)差地租這三種地租在要素市場(chǎng)化過(guò)程逐步顯現(xiàn)并在地方政府、開(kāi)發(fā)商之間分配，加上強(qiáng)制拆遷和占用耕地，對(duì)居民補(bǔ)償不足，成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤(rùn)的來(lái)源，既成為其發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，也是泡沫經(jīng)濟(jì)必然發(fā)生的特殊因素。三是房地產(chǎn)成本與價(jià)格不是相互獨(dú)立的，價(jià)格預(yù)期影響供求關(guān)系，改變由供求的交叉曲線(xiàn)決定的相對(duì)靜態(tài)均衡，導(dǎo)致索羅斯的“動(dòng)態(tài)不均衡市場(chǎng)”，的錯(cuò)誤預(yù)期，而錯(cuò)誤預(yù)期又不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發(fā)展”――先泡沫后崩盤(pán)的結(jié)果。
當(dāng)前理論界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的討論主要集中在房地產(chǎn)泡沫形成的影響因素上，而對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，以及這些因素的動(dòng)態(tài)變化是怎樣影響房地產(chǎn)價(jià)格的研究較少。作為投資主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其投資決策主要從三個(gè)方面考慮：第一，投資項(xiàng)目帶來(lái)的利潤(rùn)。第二，改變房地產(chǎn)存量產(chǎn)生的調(diào)整成本。第三，由于投資不可逆帶來(lái)沉淀成本，因此須考慮等待而不進(jìn)行投資所具有的選擇價(jià)值。本文以Poterba（1984）的住房模型為基礎(chǔ)，試圖從理性投資的角度，從房地產(chǎn)存量投資和調(diào)整成本三個(gè)方面解釋房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)變化及影響因素的一般模型，并且運(yùn)用此模型，分析利率稅收和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資本比例的變化是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的。
二住房?jī)r(jià)格與存量動(dòng)態(tài)變化的局部均衡模型
（一）基本理論框架設(shè)定
在建立模型之前，先作以下基本設(shè)定：
第一，經(jīng)濟(jì)具有中長(zhǎng)期均衡的特征。消費(fèi)者和企業(yè)信息完全對(duì)稱(chēng)，都在理性預(yù)期的基礎(chǔ)上作出理性決策；整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)完備，從中長(zhǎng)期看，總供給等于總需求，市場(chǎng)能夠出清，達(dá)到均衡狀態(tài)。
第二，房地產(chǎn)業(yè)住房存量與價(jià)格的設(shè)定。假定房地產(chǎn)行業(yè)由N個(gè)相同開(kāi)發(fā)商組成，全行業(yè)的住房存量為H（t），住房的真實(shí)價(jià)格為P（H），并且P′（H）＜0。
第三，房地產(chǎn)業(yè)住房租金的設(shè)定。租房需求用Hd=f（R）表示，R為真實(shí)的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供給用H′=H表示，H為住房存量，在短期內(nèi)，住房存量不變。短期內(nèi)市場(chǎng)達(dá)到均衡的條件為Hd=HS，即f（R）=H，得到市場(chǎng)出清的住房租金為R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的減函數(shù)。
第四，地產(chǎn)商在改變房屋存量時(shí)存在調(diào)整成本。這種調(diào)整成本由兩方面引起，一是投資不可逆性，即一旦投資，撤出投資要花費(fèi)成本，并且有時(shí)所花費(fèi)的成本比增加同等數(shù)量的資本所花費(fèi)的成本大。二是投資具有選擇價(jià)值。Avinash Dixit在其論文《投資與滯后效應(yīng)》一文中對(duì)選擇價(jià)值的產(chǎn)生原因作了描述：第一，一項(xiàng)投資承擔(dān)一些沉淀成本，如果未來(lái)要想撤回投資，這種成本花費(fèi)是不可回收。第二，經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有不確定性，并且，關(guān)于不確定性的信息是逐漸獲知的。最后，如果不立即投資，這種投資機(jī)會(huì)不會(huì)消失；投資的決定不但包括是否投資，而且包括什么時(shí)候投資。當(dāng)以上三個(gè)條件存在時(shí)，等待具有正的價(jià)值。在不斷變化演進(jìn)環(huán)境中，時(shí)間將帶來(lái)更多的關(guān)于該項(xiàng)目的信息，只要投資機(jī)會(huì)存在，較晚的決策能成為較好的決策。考慮到沉淀成本，對(duì)預(yù)期不好的項(xiàng)目沒(méi)有必要立刻進(jìn)行投資，以防以后變動(dòng)該項(xiàng)投資而付出成本。
調(diào)整成本分為兩種類(lèi)型，即外部調(diào)整成本和內(nèi)部調(diào)整成本。對(duì)于住房投資來(lái)說(shuō)，它的外部調(diào)整成本產(chǎn)生的原因是：當(dāng)房地產(chǎn)的供給具有彈性時(shí)，如果住房相對(duì)于其他商品的價(jià)格發(fā)生變化，從而使廠(chǎng)商不會(huì)即刻進(jìn)行投資或負(fù)投資，那么就產(chǎn)生了外部調(diào)整成本。其數(shù)學(xué)表達(dá)式：Ce=g（qH）。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，Ce表示房地產(chǎn)業(yè)的外部調(diào)整成本，qH為房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格，g′（qH）>0。房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格越高，外部調(diào)整成本越高，呈現(xiàn)出正向的函數(shù)關(guān)系。邊際外部調(diào)整成本隨房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格遞增（如圖1所示）。內(nèi)部調(diào)整成本是開(kāi)發(fā)商在改變房地產(chǎn)存量時(shí)面臨的直接成本，主要指過(guò)度投資引起的轉(zhuǎn)換成本和沉淀成本。其數(shù)學(xué)表達(dá)式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，邊際內(nèi)部調(diào)整成本隨調(diào)整規(guī)模遞增（如圖2所示）。
（二）房地產(chǎn)存量與價(jià)格動(dòng)態(tài)變化的局部均衡模型
對(duì)于房地產(chǎn)存量的變化，按照Poterba的觀點(diǎn)，住房存量的變動(dòng)方程為：
=I（PH）-H（1）
I為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)投資率。根據(jù)前面的設(shè)定，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，它的供給，即投資率由住房的真實(shí)價(jià)格決定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。對(duì)于房地產(chǎn)的供給曲線(xiàn)，Muth（1960）認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，它是一條具有完全彈性的曲線(xiàn)。用?啄表示住房的折舊率，?啄H為住房存量的折舊。
如果考慮改變住房存量的調(diào)整成本（為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，在這里假定調(diào)整成本只有內(nèi)部調(diào)整成本，這種假設(shè)不會(huì)改變問(wèn)題的結(jié)論），那么，（1）式就變成（2）：
根據(jù)（2）式，則有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投資不能抵補(bǔ)存量的折舊和調(diào)整成本。這種情形在住房過(guò)度投資時(shí)容易產(chǎn)生，住房的過(guò)度投資使住房大量空置，加大住房的折舊和調(diào)整成本，住房的折舊和調(diào)整成本高于新增投資。
三開(kāi)發(fā)商自有資本比例和貸款利率變動(dòng)與房地產(chǎn)商的投資行為
面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變化，房地產(chǎn)商的投資行為具有兩個(gè)特征：一是投資商預(yù)期的不確定性導(dǎo)致投資易變性。凱恩斯用本能沖動(dòng)來(lái)說(shuō)明投資者的樂(lè)觀和悲觀情緒。樂(lè)觀和悲觀情緒決定投資商的非理性預(yù)期，基于非理性預(yù)期基礎(chǔ)上的投資具有較大的波動(dòng)性。二是投資時(shí)間的靈活性。投資一般來(lái)說(shuō)是在中長(zhǎng)期中進(jìn)行，而投資的具體時(shí)間易于變動(dòng)。這主要由經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況決定。比如，房地產(chǎn)商決定要進(jìn)行某項(xiàng)投資，經(jīng)濟(jì)正處于緊縮時(shí)期，融資成本進(jìn)入規(guī)制利率等提高導(dǎo)致投資延期；等到經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走出低谷，政府鼓勵(lì)投資，融資成本進(jìn)入規(guī)制利率等降低促使投資高漲。投資時(shí)間的靈活性加劇了投資波動(dòng)。
為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定協(xié)調(diào)地發(fā)展的目標(biāo)，政府將采取宏觀調(diào)控與結(jié)構(gòu)控制手段，熨平投資波動(dòng)。政府調(diào)控投資的手段主要有：第一，信息引導(dǎo)，政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)適時(shí)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的統(tǒng)計(jì)信息，以引導(dǎo)投資者理性投資。第二，財(cái)政稅收政策，一是政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展降低相關(guān)的稅率，二是遏制房地產(chǎn)泡沫提高稅率和轉(zhuǎn)移稅收，比如開(kāi)征“不動(dòng)產(chǎn)稅”或稱(chēng)“物業(yè)稅”，就是把造房、賣(mài)房子時(shí)繳的稅改由購(gòu)房者以后每年來(lái)繳，以增加房屋保有成本，遏止房產(chǎn)的過(guò)度流動(dòng)。第三，貨幣政策，包括利率和信貸政策的調(diào)整。第四，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策，即政府通過(guò)調(diào)整進(jìn)入壁壘進(jìn)入規(guī)制和數(shù)量規(guī)制等手段，限制或鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
我們應(yīng)用住房市場(chǎng)局部均衡模型，從住房?jī)r(jià)格與存量動(dòng)態(tài)變化的角度，分析房地產(chǎn)商對(duì)2003年以來(lái)國(guó)家實(shí)施的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的提高利率和開(kāi)發(fā)商自有資本比例變動(dòng)的措施所作出的投資上的反應(yīng)。
在一個(gè)房開(kāi)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力的強(qiáng)弱主要體現(xiàn)在其資本金的比例上。政府提高房開(kāi)項(xiàng)目資本金的比例有兩方面的作用：一是阻止資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較差的開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資，降低開(kāi)發(fā)商外部融資的風(fēng)險(xiǎn)。二是降低開(kāi)發(fā)商的外部融資比例，這在資本金一定的條件下會(huì)減少開(kāi)發(fā)商的投資量，使住房存量不致過(guò)快增長(zhǎng)。根據(jù)（2）式，存量多，住房?jī)r(jià)格低。
提高銀行利率包括提高貸款利率和存款利率。貸款利率的提高增加了開(kāi)發(fā)商的成本，根據(jù)（2）式，使開(kāi)發(fā)商在住房?jī)r(jià)格一定的條件下減少投資量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高會(huì)使以銀行存款利率衡量的社會(huì)平均資本收斂于E″。E″與E相比，投資小，形成的存量少，住房?jī)r(jià)格可上升，也可下降，這要視銀行利率提高的程度而定。
四提高開(kāi)發(fā)商資本金比例和利率的政策效應(yīng)分析
自2003年以來(lái)，面對(duì)不斷高漲的住房?jī)r(jià)格，政府采取提高利率和開(kāi)發(fā)商自有資本比例等宏觀調(diào)控措施遏止住房?jī)r(jià)格非理性上漲。根據(jù)本文模型分析可知，這些措施能夠有效地改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資行為，使住房市場(chǎng)在價(jià)格與存量的動(dòng)態(tài)變化中達(dá)到新的均衡狀態(tài)，目的是讓住房市場(chǎng)理性發(fā)展。但是，從分析的結(jié)果來(lái)看，無(wú)論是價(jià)格的變化、存量的變化還是兩者變化的快慢來(lái)說(shuō)，這些政策的效應(yīng)是不一樣的（見(jiàn)表1）。
針對(duì)上述的情形，在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中要根據(jù)一個(gè)時(shí)期宏觀調(diào)控的目標(biāo)，考慮各項(xiàng)調(diào)控措施之間的抵消作用和疊加效應(yīng)，使調(diào)控措施的效果達(dá)到最佳。另外，各種措施在實(shí)施時(shí)，其效果顯現(xiàn)有的比較快，如提高利率；有的比較慢，如提高開(kāi)發(fā)商自有資金比例；有的在較短的時(shí)間發(fā)揮作用后很快又有反彈，降低調(diào)控措施的作用，如提高利率。因此，在具體的操作過(guò)程中，還要考慮具體措施取得效果的快慢程度。
最后，應(yīng)該說(shuō)明的是，本文僅僅是在Poterba模型的基礎(chǔ)上，以住房?jī)r(jià)格和存量的動(dòng)態(tài)變化作為分析的工具，對(duì)2003年以來(lái)國(guó)家實(shí)施的或?qū)⒁獙?shí)施的調(diào)控住房市場(chǎng)措施的效應(yīng)進(jìn)行的探索性研究。雖然對(duì)每一項(xiàng)措施進(jìn)行了詳盡的分析，但是并沒(méi)有對(duì)政策措施的組合進(jìn)行研究，在理論研究上，還有待于作進(jìn)一步地深入分析。
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Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China
Zhang Wei
（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 上市公司 資本結(jié)構(gòu) 影響因素
資本結(jié)構(gòu)（Capital Structure）是指企業(yè)各種長(zhǎng)期資本來(lái)源的構(gòu)成和比例關(guān)系。通常情況下，企業(yè)的資本由長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本構(gòu)成，資本結(jié)構(gòu)指的就是長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占資本總額多大比例。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)直接或間接地影響著企業(yè)的資本成本、市場(chǎng)價(jià)值和治理效率，因此如何利用有限的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值最大化，是企業(yè)在投資決策中需要考慮的關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢和易受政策影響等特征。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率較高、融資渠道單一、過(guò)分依賴(lài)銀行借款、短期借款比例大于長(zhǎng)期借款比例、融資結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)資金鏈緊張或斷裂，將嚴(yán)重影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
本文試圖在已有研究成果的基礎(chǔ)上，就滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素作實(shí)證研究，以期對(duì)優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供一些參考。
一、研究假說(shuō)
1.企業(yè)規(guī)模。規(guī)模較大的企業(yè)更傾向于且有能力實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)或縱向一體化，以分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，均衡利潤(rùn)，從而為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定收益。此外，規(guī)模較大的企業(yè)商業(yè)信用更好，更容易通過(guò)舉債獲得資金。因此，與規(guī)模小的企業(yè)相比而言，規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營(yíng)更為穩(wěn)定，具有更低的預(yù)期破產(chǎn)成本，可以更多地負(fù)債。
H1：企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。
2.盈利能力。根據(jù)梅葉斯和梅吉拉夫提出的優(yōu)序融資假說(shuō)，企業(yè)融資一般遵循的順序?yàn)椋簝?nèi)源融資、負(fù)債融資、權(quán)益融資。因此，盈利能力較高的企業(yè)可能使用保留盈余（張凌、胡未熹，2006），次而發(fā)行債券。相反，盈利能力較低的企業(yè)內(nèi)部盈余不足，往往會(huì)選擇多發(fā)行債券，因而企業(yè)負(fù)債比例過(guò)高。
H2：企業(yè)盈利能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。
3.企業(yè)成長(zhǎng)性。成長(zhǎng)性較高的企業(yè)的特征之一是投資速度快于利潤(rùn)增長(zhǎng)速度，因而需要大規(guī)模籌資，而處于成長(zhǎng)期的企業(yè)盈余往往不多，僅僅依靠?jī)?nèi)部融資是不夠的。此外，成長(zhǎng)性高的企業(yè)未來(lái)前景往往被看好，增發(fā)新股可能會(huì)引起股權(quán)的稀釋?zhuān)蚨粸樗姓呖春谩Ｔ谶@種情況下，債務(wù)融資優(yōu)于其他融資方式。
H3：企業(yè)成長(zhǎng)性與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。
4.所得稅。根據(jù)稅法規(guī)定，利息允許在稅前列支，由于利息費(fèi)用而減少的支出被稱(chēng)為稅盾。股利則不能在稅前扣除，因此當(dāng)企業(yè)存在所得稅時(shí)，由于負(fù)債的“抵稅作用”使得債務(wù)實(shí)際成本小于權(quán)益資本成本。就是說(shuō)，企業(yè)負(fù)債比例越高，稅盾收益越大，企業(yè)價(jià)值也越大。
H4：稅盾與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。
5.非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾主要是指?jìng)鶆?wù)以外的因素對(duì)企業(yè)的稅收減免作用。根據(jù)稅法的規(guī)定，折舊、虧損遞延等非債務(wù)類(lèi)稅盾也可以在稅前列支，同樣具有抵稅作用。因此，當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時(shí)，企業(yè)可以減少負(fù)債融資。因此非債務(wù)類(lèi)稅盾越大，負(fù)債比例越小。
H5：非債務(wù)類(lèi)稅盾與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。
6.資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值。企業(yè)管理層掌握的內(nèi)部信息比外部投資者多，這種信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致了在進(jìn)行股權(quán)融資時(shí)產(chǎn)生額外的成本。有形資產(chǎn)的擔(dān)保可以保護(hù)債權(quán)人，減輕由于信息不對(duì)稱(chēng)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司有形資產(chǎn)越大，資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值越大，越有利于企業(yè)進(jìn)行負(fù)債融資。
H6：資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。
7.短期償債能力。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率是反映企業(yè)償債能力的常用指標(biāo)。企業(yè)流動(dòng)性比率越高，流動(dòng)資產(chǎn)越多，表明企業(yè)的到期償債能力強(qiáng)，會(huì)支持較高的負(fù)債比率，在這種情況下，短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；另一方面，流動(dòng)資產(chǎn)較多的企業(yè)可能會(huì)將其用來(lái)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，相應(yīng)減少負(fù)債比率，此時(shí)短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。
H7：短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。
8.股權(quán)結(jié)構(gòu)。我國(guó)目前仍處于轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)時(shí)期，上市公司中普遍存在偏好股權(quán)融資、股權(quán)高度集中、國(guó)有股“一股獨(dú)大”的現(xiàn)象。大股東為了保證企業(yè)的絕對(duì)控制權(quán)，出于自身利益的考慮，往往會(huì)采用債務(wù)融資的方式而不發(fā)行新股。
H8：股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。
二、研究方法
本文主要采用混合面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。相對(duì)于截面數(shù)據(jù)和時(shí)間序列數(shù)據(jù)而言，面板數(shù)據(jù)可以從多層面進(jìn)行分析，減少解釋變量之間的多重共線(xiàn)性帶來(lái)的影響，使研究更為有效。本次研究將采用統(tǒng)計(jì)分析軟件Stata10.0進(jìn)行面板數(shù)據(jù)模型的實(shí)證分析。
1.樣本選擇。本文數(shù)據(jù)主要取自CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇2003年以前在滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，樣本區(qū)間為2003―2011年。由于本研究開(kāi)展時(shí)，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2012年年報(bào)尚未完全公布，因此，2012年數(shù)據(jù)未能包括在研究范圍之內(nèi)。
選擇2003年作為樣本公司的初始時(shí)點(diǎn)，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)自2003年以后一直處于高速運(yùn)行。2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)）將房地產(chǎn)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，自此開(kāi)始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱。2003年《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅字〔2010〕121號(hào)）第三條明確了將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題，國(guó)家隨后也實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，收緊了銀行貸款條件，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向信托等其他融資渠道，結(jié)束了1998―2003年間與銀行的“蜜月期”。所以說(shuō)，2003年是一個(gè)分水嶺，研究2003年以后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)更具現(xiàn)實(shí)意義。
樣本公司的具體篩選過(guò)程如下：（1）在CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)中按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)為“房地產(chǎn)業(yè)”代碼為J01（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)）的所有樣本，共144個(gè)。本文主要選取從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的上市公司進(jìn)行研究。（2）本次研究選擇在2003年以前深滬A股市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在此時(shí)點(diǎn)之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究將ST公司全部剔除，以免影響實(shí)證結(jié)果的可靠性。（4）樣本公司在2003―2011年間主營(yíng)業(yè)務(wù)必須一直為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此將剔除在此期間主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)（限于篇幅，有關(guān)樣本清單、變量表和統(tǒng)計(jì)結(jié)果數(shù)據(jù)表均略，編者注）。根據(jù)以上原則，最后篩選出樣本共36個(gè)，包括如萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、深長(zhǎng)城、泛海建設(shè)、綠景控股、銀基發(fā)展、渝開(kāi)發(fā)、光華控股、萊茵置業(yè)、粵宏遠(yuǎn)、陽(yáng)光股份、億城股份、名流置業(yè)、北京城建、天房發(fā)展、首開(kāi)股份、金地集團(tuán)、東華實(shí)業(yè)、棲霞建設(shè)、金豐投資、新黃浦、浦東金橋、外高橋、陸家嘴、天地源、中華企業(yè)、珠江實(shí)業(yè)、上海新梅、蘇州高新京能置業(yè)、世茂股份等等。
2.變量設(shè)計(jì)。本次實(shí)證分析選擇資產(chǎn)負(fù)債率（LEV，總負(fù)債/總資產(chǎn)）作為因變量，反映資本結(jié)構(gòu)的總體特征。相關(guān)自變量的選取及說(shuō)明如下：
企業(yè)規(guī)模：總資產(chǎn)的對(duì)數(shù)[SIZE，LN（總資產(chǎn)）]。
盈利能力：總資產(chǎn)報(bào)酬率[ROA，息稅前利潤(rùn)×2÷（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）]。
企業(yè)成長(zhǎng)性：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率[GROW（本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）÷上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入]。
所得稅：實(shí)際所得稅稅率（TAX，實(shí)際繳納所得稅÷稅前利潤(rùn)）。
非債務(wù)稅盾：固定資產(chǎn)折舊占總資產(chǎn)的比重（NDTS，固定資產(chǎn)折舊÷總資產(chǎn)）。
資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值：有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重[TANG（固定資產(chǎn)+存貨+在建工程+投資性房地產(chǎn)）÷總資產(chǎn)]。
短期償債能力：速動(dòng)比率[QR（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）÷流動(dòng)負(fù)債]。
股權(quán)結(jié)構(gòu)：前十大股東持股占總股數(shù)的比例（SHARE，前十大股東持有股數(shù)÷總股數(shù)）。
三、實(shí)證結(jié)果分析
1.變量描述性統(tǒng)計(jì)分析。本次研究的樣本公司共計(jì)36家，共36個(gè)截面，時(shí)間跨度為9年，整體上為平行面板數(shù)據(jù)。對(duì)每年的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述性統(tǒng)計(jì)。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，2003―2011年我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值普遍偏高，均超過(guò)50%，而且基本呈現(xiàn)出每年遞增的趨勢(shì)，說(shuō)明資本結(jié)構(gòu)存在一定的不合理性。
對(duì)所用變量分樣本整體（overall）、組間（between）和組內(nèi)（within）三種情況進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，各變量均值、標(biāo)準(zhǔn)差、最小值、最大值、觀測(cè)值的結(jié)果略。
2.自變量相關(guān)性分析。分析結(jié)果顯示，短期償債能力與資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值之間存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，從兩者計(jì)算公式考慮，企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)越多，反映短期償債能力的指標(biāo)速動(dòng)比率也就越大，而固定資產(chǎn)相應(yīng)就減少了，資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值也就越小，因此兩者負(fù)相關(guān)也是合理之中的。從整體上來(lái)看，其他變量間均不存在顯著的相關(guān)性，因此可以將所有變量均納入回歸模型中。
3.面板數(shù)據(jù)模型的判定及回歸分析。為確定合適的模型，本次研究對(duì)面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行三次選擇判定，分別為混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的選擇、混合數(shù)據(jù)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的選擇、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的選擇。其中：（1）混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的判定方法為F檢驗(yàn)；結(jié)果為F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合數(shù)據(jù)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，Breusch-Pagan檢驗(yàn)；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，Hausman檢驗(yàn)；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。
由F檢驗(yàn)結(jié)果可知，P>F=0.000 0，拒絕了混合數(shù)據(jù)模型假設(shè)，固定效應(yīng)顯著；由Breusch-Pagan檢驗(yàn)的結(jié)果可知，P>chibar2=0.000 0，拒絕了原假設(shè)，表明隨機(jī)效應(yīng)模型優(yōu)于混合OLS模型；由Hausman檢驗(yàn)的結(jié)果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效應(yīng)。因此，本文最終選用固定效應(yīng)模型。根據(jù)回歸結(jié)果，Prob>F=0.000 0，樣本數(shù)據(jù)整體上具有統(tǒng)計(jì)意義，回歸方程有效。在5%的顯著性水平下，只有成長(zhǎng)性（GROW）、短期償債能力（QR）和股權(quán)結(jié)構(gòu)（SHARE）是不顯著的，其余變量均在5%水平上顯著。因此資產(chǎn)負(fù)債率的回歸結(jié)果為：
LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit
4.實(shí)證結(jié)果分析。實(shí)證結(jié)果表明，公司規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上正相關(guān)，說(shuō)明規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營(yíng)更為穩(wěn)健，承受負(fù)債帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。盈利能力與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。實(shí)際所得稅率與資本結(jié)構(gòu)在5%水平上正相關(guān)，驗(yàn)證了負(fù)債的抵稅作用會(huì)使得企業(yè)更傾向于提高負(fù)債比例。非債務(wù)稅盾與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)，說(shuō)明當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時(shí)會(huì)盡可能使用非債務(wù)稅盾從而減少使用債務(wù)稅盾。這些影響因素的實(shí)證結(jié)果均與原假設(shè)一致。
與原假設(shè)相反，本文得出資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，可能與房地產(chǎn)上市企業(yè)目前的“股權(quán)融資偏好”有關(guān)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的關(guān)鍵，即使在償債能力強(qiáng)的情況下，企業(yè)也會(huì)盡可能地進(jìn)行權(quán)益籌資以籌集更多資金。此外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重原本就偏高，債權(quán)人在評(píng)估企業(yè)時(shí)可能會(huì)弱化了資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值這一個(gè)指標(biāo)。
實(shí)證結(jié)果還表明，企業(yè)成長(zhǎng)性對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，一方面是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)自2003年以后一直處于高位運(yùn)行；另一方面說(shuō)明企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)未能充分考慮公司長(zhǎng)期發(fā)展的資金需求，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。短期償債能力對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，反映了我國(guó)上市公司普遍存在的股權(quán)偏好問(wèn)題。股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)公司資本結(jié)構(gòu)影響不顯著，一方面，大股東為了保證企業(yè)的控制權(quán)會(huì)傾向于負(fù)債融資，另一方面，大股東出于自身利益的考慮，會(huì)減少負(fù)債分散風(fēng)險(xiǎn)，所以?xún)煞N情況均有可能出現(xiàn)。
四、結(jié)論與建議
本文以2003―2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對(duì)象，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，得到了以下結(jié)論：公司規(guī)模與所得稅和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；企業(yè)盈利能力、非債務(wù)稅盾與資產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值和資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)；成長(zhǎng)性、短期償債能力與股權(quán)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不相關(guān)。根據(jù)上述研究結(jié)果，對(duì)優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)提出以下建議：
1.根據(jù)公司規(guī)模、盈利能力合理選擇資本結(jié)構(gòu)。規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)的企業(yè)可以充分利用內(nèi)部融資的機(jī)會(huì)和負(fù)債抵稅的作用，優(yōu)化企業(yè)資源配置。
2.充分考慮企業(yè)成長(zhǎng)性的影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成長(zhǎng)性普遍較高，企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃企業(yè)的資金需求。
3.合理利用非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾的使用不僅可以帶來(lái)抵稅的收益，而且可以使企業(yè)相應(yīng)地減少負(fù)債規(guī)模，進(jìn)而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
本研究存在的不足之處：本文僅考慮了微觀層面的公司特征因素，個(gè)別因素、行業(yè)差異、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等不在研究范圍之內(nèi)。鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文僅研究了房地產(chǎn)上市公司為樣本，要進(jìn)行全面的分析則應(yīng)該包括非上市的房地產(chǎn)公司。這是有待今后進(jìn)一步研究的方向。
（張其秀系副教授；沈璐為碩士研究生）
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