時間：2023-01-02 13:54:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產工程論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產工程項目管理指的是在房地產工程項目施工的過程中用系統的理論、觀點和方法，對項目工程進行有效地規劃、組織、決策以及協調各部門之間的關系，利用有限的資源，在保證工程質量的前提下，按時完成計劃任務，實現固定資產的預期目標。房地產工程管理是房地產工程的重要組成部分，涉及到房地產項目的規劃，房地產項目地址的選擇，以及房地產工程的可行性研究。房地產工程管理是確定房地產項目的科學性和準確性的重要因素。對于房地產工程項目而言，進度、質量以及費用是房地產在建設過程中最受到重視的三個要素也是房地產工程管理的主要目標。對這三個目標管理的優劣直接涉及房地產投資者與業主直接的經濟利益。合理的房地產工程項目管理，要在充分節省資金的情況下，節約工期，建設出質量過關的工程項目，實現開發商、承包商和業主的共贏。
2房地產工程管理與一般工程管理的不同之處
房地產工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點主要體現在以下幾個方面。
2.1管理的過程存在很大不同
一般的工程管理過程主要是從企業對工程進行投標開始的，涉及到組織相關的建設人員進行建設，建設過程的管理與監督，工程進度的管理，以及組織專業人才對工程項目進行驗收。房地產工程管理的范圍和領域都遠遠超出了一般的工程管理，房地產工程項目管理的內容包括工程前期的地質勘查、工程設計、工程設計的審查，工程報建，房地產工程的投標和招標、工程的具體施工、工程驗收以及工程的預算決算。由此可見，房地產工程管理不僅僅包括一般工程管理現場施工的各個方面，還包括一般工程前期的各項工作，直接影響到房地產工程的順利開展及工作中的各個方面。
2.2工程管理的主體不同
一般工程管理與房地產工程管理之間有著很大的不同，這也就導致了房地產工程管理與一般工程管理之間的管理主體有著很大的不同。一般的工程管理只是從建筑過程出發進行管理，而房地產工程管理則不僅僅涉及到建筑過程還涉及到項目管理的方方面面。房地產工程管理設計的領域則更加廣闊，這主要體現在以下幾點。首先，在工程進度的控制上，一般的工程對房地產工程進度進行控制主要是從工程本身出發的主要涉及到建筑物的建設進度，房地產工程進度的控制不僅僅體現在工程本身，房地產工程管理要站在業主的角度上對整個項目進行管理和布置。其次，一般工程管理和房地產工程管理在技術層面有著很大的不同。一般的工程管理僅僅是涉及到具體的施工方案和施工技術，而房地產工程管理則是需要將企業的營銷理念融合到工程技術當中，然后按照這個參數進行工程的投標、招標以及工程的建設等各個方面。再次，一般工程管理和房地瓷產工程管理在成本的控制上存在著區別。一般的工程管理成本的控制主要體現在建設過程中對生產成本進行控制，房地產工程管理的成本控制體現在整個項目中的各個方面。最后，在工程質量的控制方面二者之間有所不同。一般工程管理主要負責按照預先的工程設計進行施工，施工質量要符合國家工程建設的標準，房地產工程管理要實現的是要是整個項目工程要符合廣大客戶的要求，二者之間角度是不同的。工程管理的監督對象有所差異一般的工程管理組織人力、物力進行具體的建設，對建設過程中的人、物進行監督主要是為了實現在建筑工程管理過程中的三大目的，即進度、質量和費用三個方面。房地產工程管理監督的對象是施工單位在具體的施工過程是否嚴格遵守國家工程管理技術標準，是否嚴格按照工程計劃進行施，是否在施工的工程中對施工現場進行了嚴格的管理和監督。由此我們可以看出房地產工程管理是對一般工程管理進行監督和指導。
3房地產工程管理的具體方法
3.1加強房地產在設計階段的造價控制
對房地產進行工程管理主要是為了達到在建設的過程中實現進度快、質量好以及投資省的目標。工程項目的具體設計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設過程中節省建設投資，首先要做到的就是在工程設計階段對工程造價進行嚴格的控制。在現階段工程設計的過程中，專業的設計人員的經濟觀念意識比較淡薄，在工程設計的過程中隨心所欲缺乏相關的束縛與限制。因此，在進行工程設計時要對具體的設計方案有具體的費用限制，使工程的設計的造價限制在一定的范圍之內，擺脫過去的盲目的設計方法。
3.2做好利益分配
在房地產的工程管理過程中對一般工程管理的監督組成了房地產工程管理的重要部分。在房地產建設項目的整個過程之中，主體建筑物的建設是一個投資高，建設周期長的主體任務。建筑產品的形成是開發企業和施工單位之間共同努力的結果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導致了在建設的過程中出現種種問題，影響到正常的建設和后期的銷售。
3.3強化公司在建設過程中的監督作用
房地產工程是由企業開發施工隊伍完成的，在整個建設過程中必須加強企業對建設過程的監督。在實際的施工過程中往往存在著，開發企業對施工過程監管不利的現狀。究其原因主要體現在兩點，首先，開發企業派往建設工地的人手不足。其次，企業派往建設工地的技術人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監督。因此，在今后的房地產工程管理中要加強開發企業對施工單位的監督確保工程質量、建設進度，維護業主和企業之間的利益。
4結語
【關鍵詞】房地產，工程質量問題，分析，管理措施
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
一.前言
在房地產施工過程中，工程的質量受到來自人為和施工工藝等方面的影響，很容易發生各種質量通病，雖然我國的房地產行業也取得了輝煌的成果，但是由于現階段施工工藝尚未完全成熟，加上一些人為或者其他的因素影響，使得房地產工程的施工的質量控制具有一定的難度，混凝土容易發生裂縫，形態各異的裂縫，不僅僅嚴重影響到房地產墻體的整體美觀，也會造成房地產物開始漏水，一定程度的降低了整個房地產物的整體承載力和負荷性能，使得房地產物的剛度逐漸下降，穩定性和耐久性能迅速下滑，進而容易誘發墻體坍塌，造成重大的安全事故，既會造成巨大的資源浪費，又嚴重影響到居民的生命財產安全，因而，加強對房地產施工裂縫，房地產滲漏等質量通病的分析，并采取有效的預防和治理措施，有著十分重要的意義。
二.房地產工程經常出現的質量問題分析
房屋交接、驗收時一般都會存在一然問題，有的多有的少，根據本人在公司參與的工程所發現的問題，歸納起來有以下幾點： (1)房屋沉降引起的質量問題。房屋沉降主要是地基士質問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。(2)墻體材料選擇不當而引起墻體開裂及粉刷起殼的質量問題。(3)屋面女兒墻由于屋面的熱脹冷縮，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經常出現不規則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴重裂縫問題。(4)外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等設計或施工選定的生產廠家及產品型號、產品質量不夠理想問題。(5)磚砌體沿磚縫滲水問題。(6)外墻面支模(圍梁、構造柱等)挑木穿墻洞后補處滲水，外墻鋼窗周圍滲水問題。(7)圈梁底、構造柱邊縫滲水問題。(8)外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水，陽臺里口外墻面滲水問題。(9)固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。(10)陽臺之間隔板處墻體滲水問題。(11)山墻滲漏水，各種墻上錨腳可能產生的滲漏問題。(12)管道與樓地面接處滲漏問題。(13)地面順樓板方向裂縫及預制樓板縫處滲漏水問題。(14)衛生間、廚房的地坪斜泛水問題。(15)天溝積水及落水口周圍滲漏水，屋面油氈起鼓、開裂引起的滲漏問題。(16)油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。(17)房屋頂板改用現澆鋼筋混凝土結構的開裂滲漏問題。(18)排水管道鑄鐵管滲漏，排水管道堵塞問題。
三.房地產工程質量管理措施探討
1.充分發揮監理部門的作用
在施工過程中，監理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進行嚴格實時監控，對施工單位施工標準作出監督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規范化。加強對原材料質量的監理。加強原材料的質量控制監理是房地產工程監理中相當關鍵的一個環節。監理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領用等各個環節，確保原材料質量可以達到國家標準，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現有的房地產材料多以混凝土為主，選用這種材料，質量難以保證，使用時間較長就會發生變形，導致了房地產物之間接觸不牢，從而發生外滲現象。
2. 建立健全質量管理機構，落實質量管理責任制
在房地產工程施工中，施工單位獲得中標之后，要堅持多級質量控制，多層次的質量負責原則，加強對施工企的質量管理。首先，要建立健全施工過程的質量管理體制。設置項目經理職位，堅持項目經理的第一責任，堅持施工質量檢測部門進行質量自檢，同時，要建立起施工的相關工程試驗基地，建立健全各種資料的管理體制，設置專門的施工資料整理人員，并做好各個環節的工作分工，明確職責，加強對施工各個環節的工序質量檢測記錄，做好各種資料的送檢工作，并嚴格各種文件的存檔管理，為各種質量管理措施的出臺提供決策依據。
3. 牢固樹立“質量第一”思想，認真做好質量管理準備工作
在房地產工程開始施工之后，施工單位要實施初步的人員培訓，加強對施工人員對工程具體情況的了解。使得施工人員對施工設計圖紙有更加深刻的把握，對各種施工技術規范更加嚴格的認識，熟悉，并能夠落實到工程的具體施工過程中來，要實施崗位權責制度，結合工程的具體實際情況，編制科學有效的工程施工質量管理計劃，并全面落實到整個施工過程中去，嚴格執行。
4. 嚴格按質量控制程序施工，確保質量目標的實現
（一）全面貫徹落實質量控制程序
在進行房地產工程施工管理過程中，要結合房地產工程的具體實際情況，根據不同施工環節的施工特點，在遵守施工合同要求的基礎上，要科學編制各個環節的工程質量控制程序。當一個工程的環節完成施工任務之后，施工單位用嚴格按照工程質量控制程序進行工程質量自檢，當施工單位的工程自檢達到國家規定質量標準之后，要報請工程的監理單位實施工程質量抽樣檢查，如果抽檢達到了質量標準，則可以實施下一個環節的工程施工。
（二）認真做好技術交底工作，明確各工程質量目標
在房地產工程施工質量管理和控制中，項目經理承擔著很大的責任，在綜合考慮多方實際情況的基礎上，結合不同階段的工程施工特點，分析影響工程質量控制的因素，要編制好工程施工組織設計，對施工方案，施工工藝，施工的質量標準等各個方面做出嚴格清晰的界定。同時，施工單位中，相關的施工技術人員要將各項工程技術交底工作落實到實處。
（三）要嚴格做好施工測量工作
精確的工程施工測量是施工過程中質量控制的關鍵環節。比如在房地產工程施工過程中，相關的技術人員在施工過程中，要對導線點，中間樁和高程點實施科學有效的測量方式，并多次測量，使得測量結果能夠達到閉合的標準，同時，要客觀公正的做好記錄，減小工程測量的誤差，保證工程測量的精確性。
（四）加強對施工材料設備的質量檢測
首先，要嚴格質量標準，加強對各種原材料和工程構件的質量檢測。嚴格原材料和各種工程構件，配件的入場機制，對各種質量不達標，不合格的原材料，構件，配件，不準進入施工環節。比如，在水泥和鋼筋的入場時候，要對合格證做出細致鑒定，并要在專業的實驗室進行質量檢測，質量合格才可以投入工程施工。
四.結束語
房地產行業關系到我國的經濟增長和人民生活水平的提高。加強對房屋房地產施工過程中的質量通病防治是整個房屋房地產施工質量管理的重要環節，因而，嚴格施工規范，加強施工監督，控制施工標準，防止質量通病的出現，保障房地產質量，維護居民利益有著十分重要的意義。
參考文獻：
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1 房地產開發公司的資質及資金籌措
房地產開發企業，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業執照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發企業資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業績的產生，不斷提升資質等級。
房地產開發商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發項目資金來源大致有四種形式：1、企業自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯動。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業人員或專家的參與。但專業人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃(建設)、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規劃部門關于選址的批復意見或城市規劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發企業簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規劃部門辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產開發的征地成本和開發經營的利潤空間，是房地產開發的關鍵環節之一。
3 項目的立項
即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質的中介機構編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設用地批準書);規劃部門的批復意見(選址意見書或城市規劃條件通知書);環保部門出具的意見(經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過)。
4 項目的規劃及施工圖設計
按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。
5 項目的招標
論文關鍵詞：房地產專業教育現代化
新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出，在房地產領域，外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重，眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導致我國房地產業出現泡沫，也會導致金融業的高風險，甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應，在我國高等教育中，也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象，共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產行業，還是房地產業專業教育都必須“現代化”。
一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎
從行業實踐看，現代不動產管理是綜合性管理活動，專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因，在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性，以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性，專業內容涉及范圍廣泛。其中，不動產市場規律的特殊性，表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中，有估價、經紀、、法律服務、資產管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。
“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理，內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高，學科設置齊全，內容實用性強，能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現代不動產行業管理中，還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎，經過專業資源整合，可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書，為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌，主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看，不動產類專業作為一門應用管理專業，綜合性強，專業性內容含量高，并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校，也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產管理”專業教育，是最具發展潛力的。
國外高等教育的先進經驗表明，現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。
二、房地產專業教育現代化的規范和引導
辦好不動產專業教育，重視專業人才培養，規范和引導我國房地產專業教育現代化，可從以下方面進行。
(一)搞好學科管理和指導
建議由國家教育部組織，聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門，組織各大高等院校不動產相關專業的學者，成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會，規范和發展我國高校現有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業，這是計劃經濟觀念的產物，必須加以規范和統一協調，才能有利于房地產專業教育的發展。
(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦
從專業特點和內容看，興辦現代不動產專業教育，具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例，房地產專業教育歸屬于工商管理學院，在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎。此外，廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業，若能進行資源整合，做好專業發展規劃，可以發揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。
(三)做好專業發展的規劃定位
第一，“房地產經營管理”是個大專業，學歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業，則可發展專科教育。因為房地產是應用學科，綜合性強，涉及面廣，不是專科兩年所能學透的，否則學生畢業后，將難于勝任相關工作。
第二，專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。
第三，加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資，另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科，目前國內房地產類專業方向，具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授，如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才，這些領域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產這一專業，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關學科的分工協調
不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理，’(本質是資產管理與服務)等，而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。
(四)與國際不動產教育接執
論文關鍵詞：成本會計，開發成本，土地增值稅
房地產開發企業是指從事土地、房屋建設的開發、銷售、出租等生產經營活動的企業。房地產投資項目具有資金投入大，建投資風險高，成本核算環節多，設周期長等特點。這就更需要房地產企業在成本的計算方面要精打細算，力求以最少的成本耗費獲取經濟利益的最大化。因此房地產開發企業的成本算就顯得尤為重要。本文將從房地產企業成本核算中成本項目的設置和成本項目設置與土地增值稅的結合上進行探討。以求得出適合房地產開發企業的成本核算模式。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人增收的一種稅。房地產開發企業在銷售商品房和商品性土地的過程中，取得了增值收入，應該征收土地增值稅。而房地產開發企業在成本核算的過程中如果不能準確設置成本項目，就會使賬目混亂。導致企業自身和稅務局不能準確計算增值額，不能準確計算出土地增值稅。從而導致企業和稅務機關的矛盾。而從另一方面來看開發成本，也不利于企業自身稅務籌劃，達到經濟利益的最大化。因此，房地產開發企業應遵循土地增值稅的相關規定設置成本項目。
計算土地增值稅最重要的是扣除項目的確定，稅法準予納稅人從轉讓收入額中扣除項目包括以下幾項：
一、取得土地使用權所支付的金額
二、房地產開發成本
1、土地征用費及拆遷補償費。
指為取得開發權而發生的各項費用，主要包括土地征用費、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、拆遷補償費、安置及動遷支出、回遷房建造費、農作物補償費、危房補償費等。
2、前期工程費。
指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
3、建筑安裝工程費。
指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用，主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
4、基礎設施建設費。
指在開發項目過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
5、公共配套設施費。
指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
6、開發間接費。
指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
三、房地產開發費用
本項目是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。
四、與房地產轉讓有關的稅金
五、其他扣除項目
企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集中國知網論文數據庫。一般房地產開發企業以獨立的開發項目為成本核算對象。開設的成本項目就可以按照以上規定開設。其中第一項取得土地使用權所支付的金額和第二項房地產開發成本很容易找到成本費用的承擔對象，所發生的金額應在“開發成本”賬戶中進行歸集。“開發成本”科目可開設六個成本項目，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。企業會計準則規定，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但是房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地產企業為開發商品房所支付的土地出讓金等應計入“開發成本”的土地征用及拆遷補償費這一成本項目。另外，企業還應設置“開發間接費用”賬戶，反映所發生的間接費用，月末再分配轉入“開發成本”。企業設置“開發成本”賬戶來歸集開發直接成本意義重大開發成本，注意體現在：
1、為土地增值稅納稅申報表的填列提供依據
土地增值稅納稅申報表扣除項目分為五項，其中第一項和第二項和開發成本有關。房地產開發企業開設開發成本明細賬，成本項目同上，歸集企業所發生的開發成本，銷售產品時，可直接根據開發成本明細賬的發生額填列土地增值稅納稅申報表。
2、為計算房地產開發費用和其他扣除項目提供方便
《土地增值稅實施細則》規定，納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的，最多允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內；納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，最多允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內。從事房地產開發的納稅人可加計扣除，加計扣除金額=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%。
由上可見，開設“開發成本”賬戶并準確計算開發成本對于房地產開發費用和其他扣除項目的計算提供極大的方便。
在計算房地產開發費用的過程中，我們可以看到有兩種計算方法。兩種方法在不同條件下適用。但是企業卻能夠控制是否按照按轉讓房地產項目分攤利息支出這一核算要點。企業的借款有專門借款和一般借款。專門借款在取得時即規定用途，一般因專門借款產生的利息能夠歸集到特定的成本核算對象，而因一般借款產生的利息則很難歸集到特定的成本核算對象，企業一般作為期間費用核算。為了達到節稅的目的，企業應在首先了解本地區的稅法政策，假定某地區土地增值稅房地產開發費用的扣除比例采用國家最高標準。然后，企業再估算企業在進行房地產開發時的借款利息支出，如果借款利息較大，其實際數大于（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%，則應準確按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明開發成本，此時稅務部門則會按照第一種方式計算房地產開發費用，從而達到節稅的目的。如果企業由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機構貸款，這方面的利息支出相應地就比較少。這時，如果按照第一種方法計算，則扣除項目金額會較少，而按照第二種方法計算則扣除項目金額會較多。此時企業則應將利息費用都作為期間費用核算。
3、為成本分析提供依據
房地產開發企業往往通過結構比率分析法來分析其成本構成內容的變化。主要是通過計算某成本核算對象的各個組成部分占總體的比重來分析。各組成部分金額來源于開發成本明細賬的各項目金額。
綜上所述，將土地增值稅實施細則和房地產開發企業的成本核算結合，并按照土地增值稅的相關規定設置成本賬戶，可以極大方便會計信息需求者理解成本核算過程和結果，并可在不違背國家稅法相關規定的基礎上，選擇有利于本企業節稅的會計核算方式，從而達到企業經濟利益的最大化。
關鍵詞：城市規劃，最優規模，房地產開發
1.引言
房地產業是我國的支柱產業之一，其開發規模的優劣對我國的經濟發展有著很大的影響。城市規劃是一個城市經濟發展的方向，是作為建設和管理城市的基本依據，是保證城市合理地進行建設和城市土地合理開發利用及正常經營活動的前提和基礎，是實現城市社會經濟發展目標的綜合手段。而房地產開發則是帶動了城市的經濟發展，同時也影響了其他諸多產業的發展。而如今，城市化進程的加快，使得城市規劃也須考慮諸多的因素，而其中聯系最緊密的還是房地產業，但是兩者之間也存在著很多的問題，尤為突出的就是房地產開發規模的問題。
城市規劃是指導和控制房地產開發的核心手段，由于房地產開發涉及的主要問題就是土地的用途與土地的開發規模問題，城市規劃對房地產開發的控制正是針這些問題的。所以，政府要對房地產開發進行有效的調控，城市規劃是最有效的手段。
如何協調好城市規劃與房地產開發的關系，從而實現房地產業的可持續發展，已成為當今的熱點話題。而本論文就是把城市規劃基本理論同房地產開發規模相結合，提出了探究房地產開發的最優規模，能夠使得城市規劃和房地產業之間存在良好的溝通互動，從而讓房地產業健康可持續的發展。
2.城市規劃與房地產開發
城市規劃，是處理城市及其鄰近的區域的工程建設、經濟和社會、土地利用布局以及對未來城市的發展預測和建設的綜合部署。它的對象偏重于城市物質形態的部分，涉及城市中產業的區域布局、建筑物的區域布局、道路及運輸設施的設置、城市工程的安排。城市規劃是建設城市、管理城市的指導方向，是保證城市土地空間資源有效利用的前提和基礎，是實現城市經濟發展和社會進步目標的重要手段之一。
城市的性質、職能和它的規模、城市土地配置的合理程度、其用地的功能布局和城市公共基礎設施的發展水平，決定了城市的地價。而這些因素主要是由城市規劃進行決策決定的。相應配套設施的優劣也會對低價產生直接的影響。城市規劃通過對配套設施的增加和完善來改善城市經濟發展的優越環境，使得城市的地價水平進一步提高。
房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此取得國有土地使用權是房地產開發的前提而房地產開發也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。房地產開發與城市規劃緊密相關是城市建設規劃的有機組成部分。為了確定城市的規模和發展方向以及實現城市的經濟和社會發展目標，必須合理地制定城市規劃和進行城市建設以適應社會主義現代化建設的需要。因此，城市規劃在很大程度上決定了由房地產產品所構成的城市整體外貌和形象。
房地產開發以創造優美的城市居住環境為目標，不僅考慮到區域開發的局部問題，而且從城市整體環境中尋找可靠的依據，更加注重對開發活動進行原則性的引導，而不是細節性的塑造。
房地產開發在城市房地產開發規模中，保持房地產市場供求平衡也是維持其正常運轉的重要指標，也是房地產市場調控的重要內容。在政府對土地市場的宏觀調控中，房地產開發商需要獲得政府對城市建設用地的審批后才能夠得以建設，這就使得政府以及相關的城市規劃部門就獲得了主動的地位，因此，政府部門就應當科學地規劃城市房地產開發的規模，控制好開發的比例，從而達到開發最優。
3.房地產開發的規模
房地產開發最優規模是房地產開發用地面積的最優規模。合理開發規模是一個定量的區間。合理開發規模區間應該有一個中心點，也就是開發規模所代表的最優開發規模。
我們假定房地產市場需求量是一個隨機變量，使得在研究周期內的期望損失（EL）達到最小，則
EL=Lrx0（x-y）f（y）dy+Ls∞x（y-x）f（y）dy①
其中：x為市場開發規模，y為市場需求規模，f（y）為y的概率分布，Lr和Ls為單位開發規模的剩余損失和缺少損失。
設市場最優開發量為x*，根據無約束最優化條件梯度等于零，有dELdx/x=x*=0
求得F（x*）=LsLr+Ls②
上式表明F（x*）與LsLr+Ls相等時的開發量為最優開發量。
但是在實際房地產開發中，開發規模一般都不是連續變量，而是以某個規模為基礎，按照一定的比例遞增或遞減的。設開發規模增量為，當開發規模為最優開發規模時x*，必有
EL|x=x*EL|x=x*+（剩余）③
EL|x=x*EL|x=x*-（短少）④
可得：剩余時的規模
∑x*+y=0p（y）LsLr+Ls⑤
缺少時的規模：
∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls⑥
由⑤、⑥知，在離散變量條件下，最優開發量應滿足：
∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls∑x*y=0p（y）
也就是說，最優開發規模是累積概率值大于LsLr+Ls時所對應的開發規模。
4.結論
城市規劃與房地產開發的關系一直以來都是關乎民生的大事，不僅影響到城市規劃與房地產開發的和諧發展，還對國民經濟能否持續健康地發展有一定的影響，這是一個不可忽視的問題。房地產業是一個關乎國民經濟的產業，需要政府和企業之間的相互協調，以及金融等相關行業的支持。所以要保證房地產開發的最優性、合理性和有效性，就需要政府加強對房地產開發最優規模的調控。（作者單位：河南財經政法大學）
參考文獻：
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[關鍵詞] 住宅產業化 房地產 模式
一、住宅產業化
住宅產業化，是指通過工業化方式生產住宅，以提高建設效率，降低成本。具體說，就是從投資、建設開始，直到進入居住的全過程所形成的產業鏈中，實行工業化生產，運用科技進步，使住宅產業的勞動密集、資本密集型的外延式增長轉變為技術密集型的內涵式增長。它包括住宅的規劃、設計、施工，住宅材料和部品的研發和生產、住宅經營、維護、管理和服務等，是一個以現代科學技術和管理方法，提升住宅產業的建設效率、效益和價值的過程。推進住宅產業化，改變住宅建設生產方式，提高住宅建設的科技含量，是實現住宅建設目標和新世紀住宅產業可持續發展的根本途徑。
二、房地產企業的發展模式
住宅產業化是一項復雜的系統工程，必須由政府部門和企業通力合作, 密切配合，其中的一個關鍵就是房地產企業要有充分的準備和應變能力去適應住宅產業化將帶來的生產方式和經營理念的根本轉變。Alexander曾經給出了模式的經典定義：每個模式都描述了一個在我們的環境中不斷出現的問題，然后描述了該問題的解決方案的核心。即模式是一種指導，在一個良好的指導下，有助于你得到解決問題的最佳辦法，達到事半功倍的效果。因此，房地產企業發展模式就是適合其在其不同發展階段中的模式，它應該是解決某一階段企業存在的各類問題的核心方法。當前國內外房地產企業在住宅產業化進程中主要采取的模式如下：
1.國內
（1)自下而上，與供應商建立戰略合作關系，或者通過組建房地產開發企業聯盟與上游供應商統一對話，以集中采購的交易方式實現降低成本和質量可控。萬科就是這種模式的代表。
（2)自上而下，滲透到生產資料供應鏈中的生產制造環節，以投資控股或參股的方式介入，所生產的部品材料設備等在自給之外，可以提供給其他買家，既形成企業內產業結構優化互補，又可以分享新的利潤點。棲霞建設集團是這種模式的代表。
（3)密切關注住宅產業化前沿動態，引進并采用世界范圍內的新理念、新材料、新工藝，在建筑產品創新上領先競爭對手，遵循住宅產業化的理念設計，贏取細分市場上更大利潤。萬通筑屋就是這種模式的“拓荒者”。
2.國外
(1)確立專業化路線，通過內部生長和外部并購手段，不斷塑造該領域的專業能力，致力于為客戶建造高質量的房屋，奠定企業競爭優勢。
(2)高度重視客戶對住宅產品全面滿意程度，并在相關服務領域下工夫，為顧客提供多元化服務。
(3)以高效管理使公司貼合市場行情有效運行，帶動產品品質提升，并通過產業鏈整合降低生產和管理成本，保證了產品質量，也增加公司盈利能力及競爭優勢。
三、對策與建議
國內外優秀房地產企業的發展模式為我們提供了寶貴的經驗：一個企業要發展，就要善于把握機會，積極、合理的調整企業的發展模式，時刻把市場和客戶的需求同企業的使命和發展聯系起來。在住宅產業化進程中房地產企業確立發展模式必須重點關注兩大方面的內容:第一是住宅產業化要求，包括產品和管理創新、新技術的研發和應用、對產業化趨勢的把握等；第二是企業自身可持續發展，包括明確的企業發展目標、高效的戰略管理能力、優秀的開發建設團隊等。要兼顧以上內容，房地產企業就必須建立起一套適合自身實際和市場需求的開發模式、組織模式和管理模式，并隨著市場發展的不同時期靈活調整。
當前，在住宅產業化進程中，房地產企業的主要應對策略包括:在環保節能、經濟高效的行業導向中，房地產企業應該調整發展模式對接住宅產業化生產方式;在面對生產材料將要以產品標準化、供應系列化、生產工廠化、施工裝配化、服務定制化為特征的產業集群方式獲取時，房地產企業必須重新定位角色，從資金和技術力量上加大技術產品的集成能力，以系列化新型住宅產品生產為主導，推廣應用新型的住宅成套技術、新型住宅部品，帶動和推動住宅產業現代化的發展，并且在開發、組織、管理等關鍵點上設計應對策略;房地產企業的規模化、集團化是住宅產業實現集約化內涵型發展的重要保障, 具有資信和品牌優勢的房地產企業應通過兼并、收購和重組，形成實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團，提高產業的集中度。
四、結束語
推進住宅產業現代化，是當前和今后相當長時期內住宅建設領域的使命。住宅產業化除需要政府的宏觀引導和支持外，關鍵靠市場的核心力量推動。以中國目前的狀況而論，房地產企業毫無疑問的承擔著市場服務、市場引導的重任，創新的產品、新型的材料、先進的技術，甚至新的生產方式等均需要通過房地產企業進行轉化和推動，從這層意義上講，房地產企業已成為住宅產業化實施的核心力量，是住宅產業化能否最終順利實現的關鍵之一，它的發展狀態與住宅產業化的推進是相輔相成的。
參考文獻:
[1]呂洋波:21世紀中國住宅產業發展探析[D].浙江大學碩士論文.2004
關鍵詞 管理系統；設計；研究
中圖分類號TP315 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）40-0225-02
1 國內外研究現狀
1.1 國外現狀
在世界范圍內，通過網絡購房早以成為購房者的首選，美國房地產經紀人協會統計數據顯示，美國75%的房產商利用互聯網銷售房屋，80%的購房者通過互聯網尋找理想住房，約有四分之一的人借助互聯網找到了理想住房。這是因為在在國外二手房市場較為成熟，網絡也更為發達。美國從1975年后開始房源信息就登記在電腦上，到了2003年就能在互聯網上查找到各種房源信息。并且由于政策與網絡速度等的關系，到現在網絡視頻看房在美國、歐洲發展也很快。
1.2 國內現狀
由于網絡迅速發展和普及，國內房地產電子商務還是出現了欣欣向榮的景象，根據中國房網大全的統計，目前中國擁有與房地產相關的各類網站已經超過了10 000家，據不完全統計，房地產網站的使用人數超過了1 000萬人。用戶使用訪問房地產網站最主要的原因是網絡信息方便快捷，消費者最常獲取房產類信息或資源的途徑中網絡已經以微小的差距排在僅次于報紙的位置，其百分比遠遠超越雜志、廣播和房屋中介等途徑，并且其增長速度較快，可以預測用不了多久網絡將會成為最主要的獲取房產類信息或資源的途徑。
目前房地產公司都很重視網絡這個平臺，有很多企業還有自己的網站。應該說房地產公司利用網絡的情況大部分還是停留在企業宣傳與服務于企業內部的一個概念上，還沒有真正形成一個大的交易型平臺。有些企業會選擇一個成熟的房地產專業網站，利用網站宣傳企業品牌文化；有些企業希望網絡成為一個交易的平臺，等于說是企業內部的管理系統；還有一些企業是希望兩者結合起來。
2 研究意義、目的
網絡技術的廣泛應用改變著人們觀念，正在促使著房地產業經營模式的轉型。近期消費者網上找房的需求處于增長的態勢。以前，北京約有80%的人是通過實體的中介店來尋找房源，而現在已有超過半數的消費者則是通過網絡來需找信息。房產經濟網絡化需求增長的同時也給房地產企業平安發展帶來了契機。
房地產網絡化對于房地產公司來說，主要有兩大改變。
第一個改變是看房、選房的過程變得更加簡單、效率大大。房產網絡化是房源信息更集中、更豐富、傳遞的范圍更廣，讓購房者在選房環節不必四處奔波，從而大大地提高了購房的效率。
第二個則是對房屋價格本身的影響。中介網上開店，省去了實體門店支出，由此節省房租、宣傳印刷和人力成本，總體費用減少，相應房地產公司也會靠降低中介費來吸引更多的客戶，這樣就會使得購房者購買房屋的費用相應降低，從而達到降低房屋價格的目的。
2.1 研究內容
網上房地產銷售管理信息系統通過先進的平臺技術和設計構架，建立公司與個人之間網上銷售的通道，實現公司在網上可以房產信息，也方便客戶在網上查詢、預定和購房。本系統作為一個完整的房地產銷售管理信息系統，利用計算機網絡將整個房地產公司的銷售業務統一管理，實現數據共享、達到數據的完整性和統一性。
研究內容分為以下幾部分：
1）用戶管理功能模塊
設置用戶的可用狀態，實現凍結和解凍，查看用戶信息。
2）購物車管理模塊
查看已購樓房、進行數量變更、確認已購樓房
3）訂單管理模塊
查看訂單是否被處理、樓房是否被發出。
4）房屋管理模塊
添加或刪除樓房、按大小種類查詢樓房、設置特價樓房。
5）“留言板”模塊
查看留言板，刪除留言。
2.2 擬采取的研究方法
通過對現有的地產企業的網站和B2B電子商務網站的分析，收集大量的相關實例，對所收集的例子進行分析比較，努力研制出一個易用的、介紹豐富、功能全面的網上房屋銷售系統。在進行本系統的分析與設計中，綜合采用了文獻資料法、歸納統計法、案例分析法、比較法、設計科學方法、綜合法及圖表法等研究方法。
在論述本系統開發背景的時候，主要用到了比較法。通過對文獻資料的整理和收集，通過對不同國家間網上交易額的比較和我國不同時間段期間網民人數的比較，以及當今樓市的發展狀況，得出了網上購房具有巨大發展潛力的結論，進而明確了系統的運用前景。從全文的角度看，設計科學方法在系統分析設計的各個階段都起到了很重要的指導作用。設計科學方法（design science method）定義設計了什么，解決了什么，評判系統效果的標準是什么幾個方面的內容，使論文的設計思路更加明確，設計解決了消費者輕松購房的問題，使消費者不用再受地理位置的局限，在網上樓市系統中隨時選出自己喜歡的商品，同時省去了地產廠商大量的時間和資本投入。系統對前臺需求的響應速度，會員注冊數量，樓市的銷售量及留言頻率即是對系統效果的最好評價。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產企業；成本控制；有效措施
隨著全球經濟的迅猛發展，我國房地產企業獲得了大好的發展機會，并逐步成為了我國國民經濟發展的重要組成部分，成為了國家財政和地方經濟收入的主要來源之一，對于我國整個國民經濟的發展起著至關重要的作用。近些年來，由于高房價導致了民眾的普遍不滿，國際金融危機還甚囂塵上，都使得我國房地產企業面臨的經濟環境不容樂觀。此外，我國也已經出臺了一系列房地產調控政策，加上一些外資的大量涌入，使得房地產企業面臨的市場競爭更為激烈。那么，在這種房地產行業日益走向成熟的過程中，房地產企業必須盡快改變當前粗放型的發展模式，適應建立現代企業制度的要求，從成本控制入手，努力提高房地產企業的核心競爭力。
一、房地產企業成本費用的基本構成
就字面意思而言，房地產應該是房產和地產的綜合性稱呼，其本質就是房屋和土地共同組合而成。因此，房地產企業的成本包括了進行房屋和土地開發活動而付出的全部成本和費用。從廣義上來講，房地產企業指的就是從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。根據不同的經營內容和經營方式，我們可以把房地產企業劃分為房地產開發企業、房地產中介服務企業和物業管理企業等，本文中主要指的就是房地產開發企業，不涉及后兩種房地產企業。一般來說，房地產開發企業的成本費用包含了直接成本、間接成本。從成本屬性來區分的話，房地產開發企業的成本包含了土地成本、管理費用及財務成本等。總括起來說，房地產開發企業的成本費用就是包含了產品的開發成本和工程項目開發期間的費用。具體來說，房地產開發企業的成本包括了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發間接費用。期間費用又稱作期間成本，具體包含了管理費用、財務費用和銷售費用。以上無論是何種分類方法，房地產開發企業的成本費用都是非常關鍵和重要的。我們不僅要做好房地產企業的成本費用分類工作，以便加強我們對于房地產企業成本費用構成有清晰把握，這有利于我們加強對于房地產企業的成本費用管理和控制工作。
二、房地產企業成本控制面臨的主要問題
房地產企業的成本控制一般來說包含了設計階段的成本控制、項目招標過程中的成本控制。應該來說，設計階段的成本控制是房地產企業成本控制中的關鍵與重點之處，因為設計費雖然不占多少成本費用。但是，其卻會大大影響房地產項目人力、物力和財力投入的多少。因此，在進行設計的過程中，要推行設計招標，擇優選擇設計單位，開展限額設計，有效控制造價。關于項目招標過程中的成本控制，一般來說包含了招標投標階段的成本控制，在進行成本控制的時候，要努力遵循公平、公開、公正、誠信的原則，做好招標文件的編制工作，合理低價者中標，還要做好合同的簽定工作。此外，房地產企業的成本控制還包含了施工階段的成本控制，抓好合同管理，減少工程索賠，從技術措施上展開項目投資的有效控制，從經濟措施上展開項目投資的有效控制。最后，房地產企業還應該加強竣工階段的成本控制。但是，實際情況卻不容樂觀。當前，我國房地產企業成本控制方面存在的問題如下：（1）房地產企業的成本控制問題體現在工程成本方面。總體上來說，我國房地產企業的造價管理模式是工程建設的全程管理模式，但是實際操作卻以辦理工程結算為目標，忽視決策階段的控制造價，這往往造成了工程材料的大量浪費，從而降低了房地產企業的經濟效益。此外，我國房地產企業還沒有形成一整套有效的工程造價管理體系，不夠重視財務成本的控制工作，進一步加劇了資金的浪費行為。（2）房地產開發企業的開發項目還存在著成本控制的脫節現象。很多房地產企業只重視施工階段的成本控制，不夠重視其他階段的成本控制。應該來說，作為一個完整的產業鏈，房地產企業的項目成本會涉及到多個環節，一旦一個環節發生問題，都會直接影響到房地產企業的開發成本。而實際情況就是的確有不少房地產企業的開發項目在成本控制方面存在誤區，使得成本控制無法做到全面合理科學。（3）房地產企業的項目成本控制還缺乏動態的控制理念。因為當前的會計核算控制只是重視對于過去的事情進行歸集和計算，屬于事后的控制，換句話說，這種項目就是缺乏事前和事中控制和管理，這顯然是片面的。這種做法明顯會使得房地產企業的經濟效益大打折扣，無法對成本信息實現準確有效的選擇和使用。在工程項目竣工階段，總結分析工作也欠周全，使得項目管理水平不夠高，管理經驗不足。
三、房地產企業加強成本控制工作的具體措施
鑒于房地產企業成本控制現狀和存在的不少問題，筆者認為，我們必須盡快采取一定的措施來實現房地產企業開發企業的預期成本管理和控制目標，要盡快改變當前成本控制意識不強的現狀，改變當前成本控制只重視某些環節，沒有建立完善的成本控制體系的現狀，改變當前成本控制中的風險意識薄弱，應對風險的能力較弱的現狀，實行多種措施來對房地產企業的項目成本進行全過程的成本控制。具體來說，筆者認為我們可以從以下幾個方面來努力實施科學舉措：（1）我國有關房地產行業的“國八條”等一系列政策出臺以后，房地產行業遭遇了較大的生存競爭壓力。在這種現實情況下，房地產企業要想獲得競爭中的優勢地位，就必須不僅關注高收入群體的需要，更要關注普通老百姓的需求，在保障工程質量的前提之下，加強成本控制工作，實行全過程成本控制，構建一套完善的成本控制體系。所謂全過程成本控制，指的就是要對企業生產經營所有過程中發生的全部成本、成本形成中的全過程、企業內所有員工參與的成本進行控制，實行全員成本控制。在對產品開發成本的控制方面，應該加強項目策劃和投資決策階段的成本控制，設計階段的成本控制，動遷階段的成本控制，招投標與合同洽商階段的成本控制以及施工階段結算階段的成本控制。（2）房地產企業還應該加強對期間費用的成本控制工作。由于期間費用雖說不會直接形成產品的價值，但是，它卻是維持房地產企業的正常經營活動所必不可少的部分。房地產企業應該做好這個期間費用的有效控制，不能盲目的求低，而是要保持一定的支出作為前提條件來實現價值的最大化目標。這種期間費用的控制可以體現在管理費用方面，也可以體現在財務費用方面。這種做法的主要目的就是為了實現做好企業的成本控制工作。（3）房地產企業應該要做好工程成本的管理工作，這是進行成本控制的前提條件之一。應該來說，房地產企業的工程成本管理包含了項目前期階段，房地產企業應該根據設計深度來做好成本控制目標。一旦確定好成本控制目標，成本管理部門就應該及時進行成本測算，并堅持“貨比三家，最低價中標”的原則，加強對投標單位的議標制度，完善設計變更、現場簽證的流程、制度，做出合理的市場評估。此外，房地產企業還應該做好營銷成本管理，管理成本控制，財務成本管理，科學合理配置項目部成員降低間接成本，加強項目竣工后的評估管理，抓好物業管理、提高物業管理水平。
總之，房地產企業的成本控制是一項非常復雜的系統性工程，房地產企業應該根據一定的成本控制原則，分步驟科學的實施各項措施來做好全過程的成本控制，實現事前、事中和事后的控制，動員全員參與進來，并進行動態的成本。這樣房地產企業就能有效建立起現代企業制度，實現規范化管理，取得高效的管理效益。
參 考 文 獻
[1]王化新，劉旭．房地產開發企業實施低成本戰略的分析[J]．山西建筑．2007（31）
[2]尤佳．基于價值工程的房地產開發項目成本控制研究[D]．西安建筑科技大學論文．2010
【關鍵詞】高層住宅；建筑工程；成本控制
1引言
商品住房價格是一個熱門話題，其價格一直居高不下，且漲幅較快，政府對此十分關注，普通老百姓反響強烈。許多老百姓窮其一生積蓄也難買到一套房子。房地產開發企業開發商品住宅是一種經濟行為，追求利潤是企業巨的根本目標。對于房價，理論界專家、房地產業許多專家學者進行了有益的探討，但對控制房價，降低漲幅仍奏效甚少。
2 商品住宅房工程開發成本的構成
這里所講的商品住宅成本包括商品住宅的開發建設成本及后期使用階段所發生的成本。大致可分為8大項：
2.1 土地取得成本
土地取得成本是指取得商品住宅用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的房地產市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由房地產開發商繳納的稅費構成。
2.2 開發成本
開發成本是指在取得的商品住宅開發用地上進行基礎設施和商品住宅建設所必須的直接費用和相關費用。在理論上，可以將開發成本劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中，開發成本主要包括下列幾項：勘察設計和前期工程費；基礎設施建設費；房屋建筑安裝工程費；公共配套設施建設費；開發建設過程中的費用。
2.3 管理費用
管理費用是指為組織和管理商品住宅開發經營活動所必須的費用，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費、管理用房固定資產折舊費等。
2.4 財務費用
這里所說的財務費用包括土地取得成本、開發成本和管理費用的資金利息和融資費用。
2.5 銷售費用
銷售費用是指銷售開發完成后商品住宅所必須的費用，包括廣告宣傳費、銷售費等。
2.6 銷售稅費
銷售稅費是指銷售開發完成后的商品住宅應由房地產開發商繳納的稅費。
2.7 使用成本
使用成本是指商品住宅竣工后在使用期間發生的費用，如：房屋維護修理費、水電費用等。
2.8 其他成本
這里的其他成本是指在商品住宅壽命周期之內發生的其他費用，如商品住宅保有財產稅、住房貸款利息等。
成本控制過程中，綜合考慮商品住宅的這八項成本，可以使成本控制更具科學性和完整性，促進企業提高經濟效益和競爭力。
3 高層住宅工程開發成本控制措施與建議
3.1 對高層住宅工程實施全面成本控制
3.1.1 推行設計招標，擇優選擇設計單位。
積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
3.1.2 開展限額設計，有效控制造價。
設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。
3.1.3 從技術措施上展開項目投資的有效控制。
對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。
3.1.4 從經濟措施上展開項目投資的有效控制。
嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資，如對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行供應，以達到降低造價之目的。
3.2 加強工程監理在高層住宅工程成本控制中的應用
建設監理制作為科學的建設項目管理方法，主要是以國家政策、技術規范、定額、合同等為依據，跟蹤控制設計過程和施工過程的投資、工期和質量，確保三大目標的實現。監理的特殊身份，決定了其行為的客觀性、科學性，決定了其實施投資控制的合理性、有效性。工程監理可以在項目建設的各階段，通過科學的管理和有效的控制來實現業主控制工程造價的目標。
充分發揮工程監理在項目管理中的作用，最重要的是要明確建設單位和監理單位相互的責任，每一方都要明白自己該干什么？不該干什么？建設單位要充分授權予監理，不要該監理做的工作也由建設單位去做。目前的房地產開發企業一般都會設置自己的工程管理部，相應的開發項目也會配備自己的工程管理班子。這樣往往在項目的實施過程中，形成了兩套人馬管一個項目。如果監理的管理項目的水平過硬的話，完全可以放手讓他們去幫建設單位進行成本、工期、質量的控制，建設單位只是按監理合同對他們進行相應的控制考核即可。這樣即可以保證項目的各項目標的完成，還能節省建設單位的管理費用的支出。
4 結語
商品住宅成本與其價格密切關聯，對價格的一向關心往往會導致人們對商品住宅成本的熱心。因此，商品住宅成本控制也就成為人們的關注焦點。由于我國商品住宅成本控制還不規范、計算手段相對落后，商品住宅成本控制還存在許多問題和不足，本論文主要是對高層住宅工程的成本進行了分析探討，這是對商品住宅成本控制的一次有益探討與嘗試，因而是值得推廣和借鑒的。
參考文獻：
[1]張鳴,顏昌軍.成本戰略管理[M].北京:清華大學出版社,2006.
【關鍵詞】房地產；法律；法規
1 房地產法律法規的綜述
1.1 房地產法律法規體系的組成
房地產法主要適用于調整房地產的所有權人和非所有權人（主要包括房地產的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產的所有權人之間在房地產進行交易（主要包括房地產的租賃、房地產抵押、房地產的轉讓）、房地產開發經營、房地產管理、房地產權屬等過程中出現的各種關系的法律法規的總稱。我國現行的房地產法律法規體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規，主要包括有《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規劃法》以及《建筑法》等；（3）相關性的法律法規，主要包括有《擔保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環境保護法》、《森林法》、《漁業法》和《草原法》以及《商業銀行法》等。
1.2 房地產法實施應遵循的基本原則
（1）堅持國家土地的公有原則；我國的社會主義經濟制度是以公有制經濟為基礎，并且公有制經濟在社會主義經濟中占主導地位，多種所有制經濟并存的經濟體系。土地是國家的資產，也是國家的資源。我國實施的是土地所有制，除部分土地由相關法律規定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農村集體經濟可以通過土地使用權的聯營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業。但是，農民集體土地的使用權不能通過轉讓、出租、出讓的方式用于非農業方面的建設。對于根據法律取得的建設用地并且符合土地使用的總體規劃的企業，由于兼并和破產造成的土地使用權依法轉移的土地除外。
（3）堅持合理利用土地和珍惜土地以及保護耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護耕地已經成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規劃土地的使用，嚴格控制、開發、管理和保護土地資源，并要采取一定的措施，嚴禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實施特殊的保護制度，根據相關法律堅持實施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補償制度、基本農田的保護制度。
（4）堅持房地產的綜合開發原則；房地產企業對土地進行開發經營要遵循環境效益、社會效益、經濟效益相統一的原則，同時實施配套建設、綜合開發、合理布局、全面規劃。
（5）堅持城鎮住房的商品化原則；為了改善城鎮居民的生活水平和居住條件，國家要適當的根據社會經濟的發展水平，加大對城鎮居民住宅建設的扶持力度，并要逐步推行城鎮居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅持市場調節和宏觀調控相互結合的原則；房地產業已經成為了國民經濟的支柱產業，由于房地產市場具有高風險和高利潤的特性，尤其要警惕出現泡沫經濟，不能讓房地產交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產市場以宏觀調控為指引，由市場去調節才是最科學的管理方法。
2 針對房地產業融資風險的相關法律法規
2.1 正確劃分政府部門在房地產業融資風險中的行為界限
作為政府部門，其主要職責就是保持房地產市場的快速、穩定的發展，其首要目標是控制房價。化解融資風險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標，并實行二元制政策。政府部門還要明確房地產行業融資監管的局限性和正當性，房地產融資監管的正當性主要體現在金融服務強烈的外部性和公共產晶特性，通過金融組織的運行規則和行為規則的制定，從而建立房地產行業的市場預警制度和價格監管制度，并采取多種預防和控制措施來穩定房價，保證房地產市場快速、穩定的發展。同時還要明確市場機制與政府監管之間的關系，融資市場化能夠有效解決房地產行業的融資風險，通過價格機制和市場競爭機制建立起多元的房地產融資結構。
2.2 完善房地產金融體系、建立健全的房地產法律制度
在我國的房地產開放經營中，銀行信貸是房地產企業的主要資金來源，因此銀行體系名副其實地成了房地產企業融資風險的集中地。因此，需要為房地產企業提供更多新的融資手段，進一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔的融資風險，從而形成完整的房地產行業金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產行業融資中的合法地位，通過統合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機構多元化的房地產融資體系。在市場經濟條件下，市場競爭雖然能夠優化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應經濟發展而產生主體退出市場，因此還需要依法構建房地產行業融資的退出機制。還要依法建立房地產行業融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產企業估價的科學化和信息化，提高銀行體系的放貸質量。
2.3 健全房地產企業融資監管的法律制度
目前，我國雖然已經出臺了相關的金融法律法規，但是對于房地產企業的金融監管方面只有少許的規定。因此，要加強對于專業性較強并且復雜多變的房地產企業融資監管方面的立法。同時要獨立司法、嚴格執法。法律制度的實施不僅要體現在它的制定和完善，更重要的是要嚴格執法。完善房地產企業融資監管的法律制度，要建立起行政監管、法律監管、自律性監管，從而減少房地產企業的融資風險。
3 針對預售商品房的相關法律法規
在《城市商品房的預售管理辦法》中有明確的規定，商品房預售人的基本義務就是要進行商品房的預售登記。實行商品房的預售登記不但能夠預防和避免一些不必要的房產糾紛，還能夠保護商品房購房者的相關合法權益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產企業要在行動上和思想上對預售合同引起足夠的重視，要積極地到相關部門進行合同登記，在進行商品房預售登記后就能讓預售合同產生相應的公示效力，減少不必要的商品房預售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產商品房的預售過程中，還要設立專門的機構來負責商品房預售款項的監控保管工作，房地產企業需要付給監管機構一定的報酬，并且等到商品房竣工、驗收合格之后，將商品房預售款退還給房地產企業，從而有助于工程款項的供給得到保障，還有保證商品房預售款項的專項使用，確保工程項目的建設款不人為地流失，確保工程項目的建設順利進行，也保障了購房者的合法權益。
4 結束語
房地產企業的法律法規涉及到每位購房者的合法權益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產企業糾紛，關鍵在于完善房地產企業的法律法規，房地產企業的法律法規不但能夠改善城市居民的居住質量，還能讓房地產企業快速。穩定的發展。
參考文獻
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[2]郭梅珍、翁玉江.談商品房預售有關法律問題.河南：中國法院網，2003
關鍵詞: 土地資源管理專業培養方案修訂與改革
一、我校土地資源管理專業培養方案修訂的意義
我校的土地資源管理專業是由原來的房地產經營與管理專業演變而來的,房地產經營與管理專業在1993年開始招收本科生,當時在房地產專業領域有“五朵金花”之稱,在全國處于領先地位。我校土地資源管理專業是在2001年才開始招收本科生,目前在校生達300多人,已有畢業生近千人。盡管土地資源管理專業培養方案進行了幾次調整,但仍存在人才培養目標不明確、特色不鮮明、優勢不突出等問題,因此,進一步探索土地資源專業課程體系的設置,既突出我校的專業特色、滿足社會對人才的需求,又符合土地資源管理專業學科委員會對土地資源管理專業的課程設置要求非常有必要。現在又面臨新一輪教學計劃的調整,該課題的研究將為新一輪教學計劃的調整提供一套切實可行的方案,有力推動我校的教學改革。
二、各高校土地資源管理專業課程體系現狀
據不完全統計,全國已有60多所高校開設了土地資源管理專業。由于不同高校土地資源管理專業發展背景不同,各類院校在專業定位和人才培養目標上各有側重,但大致可分為偏重技術型人才培養和偏重管理型人才培養兩大類。其中農業類、經濟類院校多偏重于管理型人才培養;理工類、地質類院校多偏重于技術型人才培養。
(一)各高校土地資源管理專業課程體系設置現狀
1.中國地質大學
中國地質大學的土地資源管理專業培養方案中課程體系的基本結構為“公共基礎課―專業基礎課―專業主干課―實踐必修課―選修課”的分段組合模式,構建了公共基礎類課程模塊、土地資源類課程模塊、信息技術類課程模塊、土地經濟類課程模塊、工程技術類課程模塊和土地管理類課程模塊六大課程模塊。
土地資源類課程模塊課程設置有:土地資源學、土壤學、景觀生態學、土地評價等課程。
信息技術類課程模塊課程設置有:土地信息系統、測量學、土地資源遙感、GIS原理與應用、GPS原理與應用等。
土地經濟類課程模塊課程設置有:土地經濟學、不動產估價、房地產開發與經營、城市土地經濟學、物業管理等。
工程技術類課程模塊課程設置有:地籍測量、農田水利、土地利用規劃和土地整理復墾等。
土地管理類課程模塊課程設置有:土地管理概論、地政學、土地政策與法規、地籍管理和國土資源管理學等。
2.中國人民大學
中國人民大學的土地資源管理專業課程設置如下:
主干學科:公共管理學、應用經濟學。
主要課程:微觀經濟學、宏觀經濟學、管理學原理、公共管理學、管理信息系統、公共政策、城市經濟學、城市經營與管理、城市規劃、不動產管理概論、不動產經濟學、房地產開發與經營、房地產市場營銷、不動產估價、不動產政策與法規、不動產投資分析、不動產金融、不動產市場分析、土地資源管理、土地利用規劃、土地行政學、土地資源評價、土地信息系統、土地政策與評價、地籍管理、統計學、測量學。
3.廣西師范學院
廣西師范學院的土地資源管理專業課程設置如下:
專業必修課程:土地管理學、土地經濟學、土地法學、土地資源學、土地規劃學、土地信息系統、土地利用管理、地籍管理學、不動產評估。
專業必選課程:西方經濟學、管理學、自然地理學、地圖學、測量學、地籍與房產測量、遙感概論。
專業選修課程分為土地資源管理、房地產經營與管理、不動產評估和資源環境管理四個方向。(1)土地資源管理方向的專業選修課程:土地行政管理、土地整理與耕地保護、數據庫技術、地圖制圖技術、專業軟件操作及應用、城鎮規劃、土地可持續利用;(2)房地產經營與管理方向的專業選修課程:建筑識圖與房屋構造、房地產投資分析、房地產營銷與策劃、物業管理、房地產開發與經營、房地產市場學;(3)不動產評估方向的專業選修課程:房地產開發經營與管理、房地產估價理論與方法、房地產基本制度與政策、房地產估價實例分析、資產評估學、建筑工程概論;(4)資源環境管理方向的專業選修課程:可持續發展引論、環境學概論、土壤地理學、礦產資源管理、資源環境經濟學、區域分析與規劃。
實踐類課程:測量學實習、地籍與房產測量實習、地圖學實習、設計、土地資源學實習、地籍管理實習與設計、土地規劃學設計、不動產評估實習、土地信息系統設計、畢業論文、綜合實習。
4.山東農業大學
山東農業大學的土地資源管理專業課程設置如下:
主干學科:土地資源學、土地管理學、土地規劃學、土地經濟學。
主要課程:管理學原理、地學基礎、地籍測量、土地資源學、土地資源調查、土地制圖學、土地制圖技術、土地信息系統、土地資源評價、土地管理學、土地政策與法規、土地經濟學、土地利用工程、土地規劃、水資源與農田水利、不動產評估、測量學計算機應用、專業英語、應用寫作。
(二)啟示與借鑒
從各高校土地資源管理專業的課程體系設置來看,各高校的課程設置都是根據自己的特點和優勢設置課程,沒有統一的課程體系,因此培養方案的修訂關鍵是發揮自己的優勢和特色。
三、我校土地資源管理專業培養方案修訂與改革思路
經過與專家、教師、已畢業學生及在校學生研討,我校的土地資源管理專業培養方案修訂與改革思路確定為:突出自己的優勢與特色,為首都服務。根據該思路,制定了2008版我校土地資源管理專業的培養方案。要點如下:
(一)人才培養目標的定位
本專業培養為首都經濟服務,掌握城市土地管理、房地產管理等相關基礎知識和專業技能,能夠從事土地管理、土地利用規劃、房地產開發經營管理、房地產項目投資分析、房地產市場研究、物業管理等相關工作的能力強、素質高,富有創新精神的應用型、復合型高級專門人才。
(二)課程體系的修訂與改革特點
1.專業特色
以土地管理為專業基礎,以房地產經營管理為專業特色,突出城市土地開發與利用,結合房地產業運作結點,將知識體系、課程體系、產業運作體系和就業崗位體系相互貫通。
2.人才培養特色
倡導理論聯系實際,使課程設置與就業充分鏈接;通過案例教學和實踐教學,強化專業技能的訓練;通過考察、實習、實驗課等環節,整合專業知識并與操作實踐緊密銜接。
3.課程特色
本專業包含“土地資源管理模塊”、“房地產開發經營模塊”、“城市經濟與管理模塊”和“工程與技術”四大課程模塊,四大模塊都設置了基礎性課程和專業性較強的深化課程,既考慮了課程設置的規范化要求,同時又強化了房地產經營管理的專業特色與優勢。
(三)我校土地資源管理專業培養方案課程體系
2008年起新實施的土地資源主要培養方案課程體系由“公共基礎課、學科基礎課、專業課、專業選修課、通選課、實踐教學”組成。
其中,學科基礎課有:經濟學原理、會計學、公共經濟學、管理學、管理信息系統、財務管理學、經濟法、市場營銷學、統計學、城市經濟學。
專業課有:土地資源學、土地經濟學、土地管理學、房地產開發經營、住宅經濟學、房地產金融、房地產估價理論與方法、土地利用規劃學、地籍管理、土地信息系統、物業管理理論與實務。
專業選修課:城市規劃與管理、資源與環境經濟學、城市生態學、房地產投資分析、建筑工程識圖與應用、北京城市規劃理論與實踐、遙感技術概論、不動產制度分析、房地產市場理論與實務、建筑工程概論、房地產企業融資籌劃、國外不動產理論與實踐(雙語)、房地產信息管理與應用、城市管理制度與政策、房地產估價案例、城郊土地流轉與管理、智能建筑管理、房地產稅收、城市基礎設施經營管理、房地產策劃案例、建筑工程造價。
該課程體系凸顯了“土地資源管理”、“房地產開發經營”、“城市經濟與管理”和“工程與技術”四大課程模塊,既考慮了土地專業管理專業課程設置的規范化要求,同時又強化了我校房地產經營管理的專業特色與優勢。
“土地資源管理”模塊的主要課程有:土地資源學、土地經濟學、土地管理學土地利用規劃學、地籍管理、土地信息系統、城郊土地流轉與管理。
“房地產開發經營”模塊的主要課程有:房地產開發經營、住宅經濟學、房地產金融、房地產估價理論與方法、房地產投資分析、不動產制度分析、房地產市場理論與實務、房地產企業融資籌劃、國外不動產理論與實踐、房地產信息管理與應用、房地產稅收、房地產估價案例、房地產策劃案例。
“城市經濟與管理”模塊的主要課程有:城市經濟學、城市規劃與管理、資源與環境經濟學、城市生態學、北京城市規劃理論與實踐、城市管理制度與政策、城市基礎設施經營管理。
“工程與技術”模塊的主要課程有:建筑工程識圖與應用、遙感技術概論、建筑工程概論、建筑工程造價、智能建筑管理。
通過這次課程體系調整,更加明確了我校土地資源管理專業定位和專業特色,既貫徹了2004年全國土地資源管理院長系主任聯誼會會議精神,把土地資源學、土地經濟學、土地利用規劃學、地籍管理、不動產估價和土地信息系統6門課程作為核心課程,又體現了我校房地產經營管理的鮮明特色;進行了課程體系的優化,使課程的先后順序更加合理;為學生自由發展提供了較大空間,專業選修課給出了46學分的課程,學生在其中選購30學分即可;重視實踐教學,增加了實踐環節,增設了實操性很強的一些課程,如房地產企業融資籌劃房地產估價案例、房地產策劃案例等。
參考文獻:
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