時間：2022-09-25 16:44:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買賣房屋協議書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
委托買房協議書范文1甲方：
姓名： 身份證/護照號碼：
地址:
乙方：
公司名稱：XXX市*****公司
地址：XXX市***********棟***號
經友好協商，甲乙雙方達成以下條款：
一、甲方委托乙方購買深圳市 區 花園/大廈 棟/閣/座 單位房(以下簡稱該物業)建筑面積為 平方米(以房產證面積為準)。
二、甲方購買該物業之意向價格為 幣 元整。有關轉讓稅費由 甲方承扣或 轉讓方(業主)承擔。若今后該物業買賣成功，甲方同意向乙方支付傭金人民幣 元。
三、甲方同意于簽訂本合同時向乙方交納 幣 元整。作為購買該物業之誠意金。
四、乙方應于 日內(自簽訂本合同當日起)即 年 月 日 前。積極為甲方聯系、洽談上述物業的購樓價，并按上述要求價格與其它約定條件(見備注)，聯系好該物業。
五、乙方在約定期限內按上述條件聯系好該物業。應及時通知甲方，甲方應按乙方通知的時間和地點與上述物業之業主及乙方簽訂《房地產買賣預約(居間)合同》。上述誠意金于簽訂該合同同時自動轉為部分購房定金，不足部分由甲方補足。該合同簽訂后若有與本合同不一致的內容則以該合同的約定為準。若乙方通知中指定的簽約遲于上述期限的，該通知需以書面作出。甲方同意該書面通知在上述期限屆滿前一經發出，即視為乙方已完全履行本合同第四條約定的義務。
六、如甲方未能在乙方根據本合同第五條發出的通知時間內簽訂《房地產買賣預約(居間)合同》，即視為甲方違約，甲方所交的誠意金不予退還，將作為違約金處乙方收取。乙方并有權通知該物業業主將該物業售與他人，甲方不得有異議。
七、如乙方未能在上述期限內按約定條件為甲方聯系好該物業，則乙方收取的誠意金應立即退還給甲方，本合同終止，甲方不得為此再要求乙方承擔任何責任。
八、本合同壹式貳份，甲乙雙方各執壹份，雙方簽字后生效，均具同等法律效力。
九、其它事項：
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托買房協議書范文2甲方(買房方)： 身份證號碼：
住址： 聯系電話：
乙方(中介方)：
一、經甲乙雙方協商同意，甲方委托乙方為其提供購買房屋的具體信息，甲方履行登記手續后，乙方有義務帶甲方參觀其介紹待售房屋。
二、甲方有權另行購買房屋，但不得同經乙方中介的賣方達成任何形式的買賣協議或形成事實上的買賣關系，如有違反，甲方應支付給乙方違約金 元。
三、乙方按甲方提供的 元的參考價位為甲方提供信息，交易成功后乙方按實際成交額的1%收取甲方中介費。
四、甲方不得將乙方提供的待售房屋信息透露給他人(包括親朋)如有違反，甲方應支付違約金 元。
五、甲方未通過乙方中介另行買好房屋，或甲方取消買房屋意愿，甲方應及時通知乙方，如因甲方未通知乙方或通知不及時，造成乙方損失的，由甲方負責賠償乙方經濟損失(按此協議第三條中的參考價2%支付)。
六、本協議一式二份，經雙方簽字后即生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托買房協議書范文3委托人：（以下簡稱甲方）
住址：身份證號碼：
工作單位：
電話居間人：(以下簡稱乙方）
法定代表人：
住所：
甲方欲購買房屋一套，特委托乙方提供賣房人的信息，幫助甲方與賣房人簽定《房屋買賣合同》。經甲、乙雙方友好協商，達成如下協議，以咨雙方共同遵守。
第一條：欲購買房屋的基本情況房屋坐落：
區;建筑面積和格局：
房屋建成年限：
房屋總價款：付款方式：一次性或需銀行貸款。
房屋性質為央產房或經濟適用房或房改房或商品房，或者房屋性質不限。
第二條：甲方委托事項1.乙方代為尋找賣房人;2.乙方帶領其實際參觀房屋;3.乙方代為審查賣房人基本情況等。
第三條：甲方義務甲方根據乙方通知參觀房屋;甲方經乙方介紹認識賣房人，不得私下與賣房人簽訂房屋買賣合同。
第四條：乙方義務乙方應當根據甲方要求挑選合適的房屋。
乙方應當向甲方如實提供賣房人的信息;如甲方需銀行提供貸款支付購房款，乙方指導甲方辦理銀行貸款。向甲方提供合作的銀行、銀行認可的房屋評估機構以及銀行認可的律師事務所等。
第五條：委托期限本合同委托期限為月，期滿之前，甲方不得解除委托。
第六條：乙方報酬乙方完成居間事項，即甲方與乙方提供的賣房人簽訂《房屋買賣合同》，甲方向乙方支付元的居間服務報酬。該報酬于甲方與乙方提供的買房人簽訂《房屋買賣合同》之日支付。
第七條：違約責任甲乙雙方應認真履行本合同，如有違約，應賠償守約方的損失。
第八條;爭議解決雙方在履行本合同中的爭議應先協商解決;如協商不成，任何一方均有權向有管轄權的法院提起訴訟或向北京仲裁委員會提起仲裁(選擇其一)。
本合同共頁，自雙方簽字之日起生效。
本合同一式份，雙方各執份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
一、團購的定義
商品住房團購（也稱團體購買或集體采購），是指一定數量的購房消費者，由相關媒體或街道社區等組織，通過招標采購或與房地產開發企業協商談判等方式，以低于市場成交價格購買商品住房的行為。
積極利用拆遷安置補償資金公開采（團）購普通商品住房，用于拆遷改造中產權調換的拆遷安置，以加快拆遷進程，更好地保障被拆遷人的權益。
二、團購的組織
（一）市廣播電視總臺、“新聞網”等相關媒體或街道社區等組織（以下簡稱“團購組織單位”），可通過廣播、電視、報刊、網絡等渠道《團購公約》，發起團購活動。擬購買第一套自住性或第二套改善性住房的購房消費者需團購商品住房，響應《團購公約》的，可報名參加團購活動，并委托授權團購組織單位通過公開招標、競爭性談判、協商談判等方式與房地產開發企業達成團購協議，簽訂《商品住房團購協議書》。
（二）團購組織單位應當在制定商品住房《團購公約》，并報市工商局審查備案后，方可組織團購活動?！秷F購公約》應明確團購參與條件、團購程序、選房規則、購房款交繳與監管、風險承擔、退出機制、交驗房辦法、委托授權團購組織單位的權限和范圍等。在公開招標、競爭性談判、協商談判前，團購組織單位應充分聽取參團成員的意見，維護大多數人的利益。參與團購的購房消費者有權就擬購買商品住房的戶型、面積、價位、裝修標準、附屬設施、功能配套等發表意見，必要時可采用表決的方式決定有關事項。
三、開發項目的團售條件
擬通過團購出售商品住房的房地產開發企業其開發項目，應當取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，且經驗收完成基礎施工后，方可進行開發項目團售宣傳推介、參與團購投標、競爭性談判、協商談判和簽訂《商品住房團購協議書》。
鼓勵房地產開發企業開展商品住房團售營銷。
四、團購住房的銷售管理
團購商品住房應嚴格執行國家支持自住性和改善性住房消費，遏制投機投資性住房消費的差別化稅收、信貸政策，并按照有關商品房銷售管理的法規加強銷售管理。
（一）《商品住房團購協議書》自簽訂之日起10日內，團購（售）雙方應持《團購公約》、《商品住房團購協議書》、參團購房人名單及清冊、委托書、身份證明等材料，向市房管局辦理《商品住房團購協議書》登記備案。市房管局應將商品住房團購的相關信息在“網上房地產”網站進行公示。
（二）對已簽訂《商品住房團購協議書》的開發項目，房地產開發企業在申請商品房預售許可時，應在預售方案中載明清楚；取得商品房預售許可證后，房地產開發企業應根據《商品住房團購協議書》的約定和購房清冊，按照《市商品房銷售合同網上登記備案管理辦法》的規定，與參團購房人簽訂《商品房買賣合同》。
（三）簽訂《商品房買賣合同》和辦理《商品房買賣合同》網上登記備案后，預購人（參團購房人）轉讓商品房的，應當申請房屋轉移登記并領取房屋權屬證書后，方可上市交易；禁止預購人（參團購房人）將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。
五、團購資金的管理
商品住房團購資金應由購房人承擔，嚴禁利用單位或財政性資金（基金）購買商品住房。團售商品住房的開發項目，在未取得《商品房預售許可證》前，原則上不得收取任何形式的預訂款，但《商品住房團購協議書》約定需支付團購訂金或購房價款的，參團購房人可按照《商品住房團購協議書》規定繳款。參團購房人繳存的購房資金應按照《團購公約》規定的資金監管方式監管，或通過設立銀行、房地產開發企業、團購組織單位三方共管賬戶的方式監管；按照《商品住房團購協議書》的約定或工程進度支（撥）付資金。資金依約支（撥）付到位后，房地產開發企業須向每個參團購房人開具發票。
六、團購工作的監管
乙方：__________________________
丙方：__________________________
甲、乙、丙三方經協商一致，就乙方向甲方購買房屋一事，達成如下協議：
一、房屋概況
出賣房屋坐落于_______市_______路_______號，建筑面積約_______平方米，該房屋未辦理房產證、契證、土地證。甲方以該房屋為抵押，在______________銀行______________支行辦理了按揭貸款（詳見房屋購買合同及貸款合同）
二、甲方現同意將該房屋賣給乙方，轉讓價格暫定為_______萬元，在甲方做出房產證和契證后，在乙方總出價_______萬元（包括轉讓價和所有其他費用）的范圍內對轉讓價作適當調整。
三、甲、乙雙方委托丙方代為辦理房屋買賣。雙方各向丙方支付買賣定金_______萬元。
四、在甲方辦好產權證和契證后，三方與工行之江支行簽定監督支付協議書，乙方按該協議書的約定，將相應款項支付給銀行。
五、甲方保證在_______年_______月_______日之前辦好土地證。
六、在甲方辦好土地證后，丙方代為辦理房屋過戶手續，乙方到工行之江之行辦理房屋轉按揭貸款手續。
七、在甲方辦好契證和產權證后，（1）甲、乙雙方辦理房屋交接手續，自乙方與承租人簽定新的租賃合同之日起，租金由乙方收取，甲方向乙方移交原租賃合同押金_______元，并向乙方支付已收取的租金（2）甲方將押金_______元及已收取的租金7萬元于新租賃合同簽定之日交付給丙方，在雙方結算后由丙方支付給乙方。
八、甲方保證新的房屋租賃合同的租金為_______萬元，否則，甲方將返還乙方轉讓款_______萬元。
九、稅費
1．該房屋交易的稅費由甲乙雙方各自承擔。本協議簽訂后，甲方預付方稅費_______元，乙方預付方稅費 _______元，交易完成后按實際結算。
2．交易完成后，甲方交付方_______元服務費。乙方交付方_______元服務費。
十、甲乙雙方及方責任
1．甲方確保房源可靠、手續合法；并提供交易所需的相關證明資料和原房屋承租人放棄該房屋的優先購買權的書面聲明。
2．乙方應按協議履行責任，并提供交易所需的相關證明資料。
3．方確保在_______年_______月 _______日前交付乙方《房屋所有權證》，土地證在領取房屋所有權證、契證_______個工作日后交付乙方。
十一、違約責任
1．乙方違約，已交付的定金不予退還。該定金在扣除費_______元后歸甲方所有。如甲方違約，甲方應賠償乙方_______元，賠償方費 元。乙方已交付的定金 元由方負責退還乙方。
2．在簽訂《杭州市房屋轉讓合同》后出現的違約責任由違約方承擔。
十二、本協議一式三份，甲乙雙方和方各執一份。
甲方：__________________
聯系電話：______________
乙方：__________________
聯系電話：______________
丙方：__________________
聯系電話：______________
我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。
實習期間我主要對關于與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產開發公司及買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經過
與中興經貿有限公司、中興建筑公司、中興房地產開發公司及買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區人民法院年月日作出四西民二初字第349號民事判決。宣判后，不服，提出上訴，四平市中院于年月日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人、委托人，被上訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委托人，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托人，被上訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委托人，被上訴人、委托人到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
二、當事人和其他訴訟參加人情況
上訴人（原審原告）：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興建筑公司
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審被告）：中興房地產開發公司
法定代表人：
委托人：
被上訴人（原審第三人）
委托人：
三、原判要點和上訴的主要內容
原告訴稱：年月日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0-b軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于年月日、月日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。
此房于年月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人，是重復買賣，這種行為是無效的?，F原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。
被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經貿公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發公司發現重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。
被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。
被告四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。
第三人訴稱：第三人于年月日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。
原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。
被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在年月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重復出售后，于年月日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司于年月日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立；被告四平市中興建筑公司與原告簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發生法律效力之日起立即返還原告購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。
上訴人請求撤銷原審法院判決，依法重新判決與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委托同意的，賣房款由經貿公司用于支付工程款。此后經貿公司于年月取得《商品房銷（預）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。買房是年月日，重復買該房合同是二年后的年月，同算帳“換據”是年月，均在經貿公司年月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》后又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。
[論文關鍵詞]單位集資房 權屬 糾紛 權益保障
近年來，我國房地產市場呈現出迅速繁榮發展的趨勢，商品房的價格持續攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對改善部分行業職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權屬不明而產生的法律糾紛也日益增多。2007年我國頒布并實施了《中華人民共和國物權法》，進一步確保了公民的不動產合法權益。
一、單位集資房的權屬
（一）興建單位集資房的主要土地來源
國有土地使用權的設立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請的劃撥土地中的自用存量用地。
通過劃撥方式取得的土地使用權，除法律、法規另有規定外，沒有明確的使用期限，無須支付土地使用權出讓金，同時，除符合法律規定外，也不得轉讓、出租和抵押。
（二）單位集資房的房屋所有權歸屬
單位集資房是在特定的歷史下產生的特定的產權形式，我國傳統的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對集資房享有什么樣的權利？筆者認為，參與集資建房的職工，對集資所建房屋，享有部分產權或有限產權。所謂部分產權或有限產權是與所有權相對而言的，它是指參與集資建房的職工對所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權。有限的收益和處分權主要表現為對集資房屋除享有占有、使用權外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購買權，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進行分配。
職工以市場價購買的單位集資房，產權完全歸個人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價款取得住房的完全產權。對這類住房可以依法進入市場流通，在按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
職工以成本價購買的住房，職工一方面支付了成本價格，另一方面又享受了一定的優惠，因此產權歸個人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進入市場。職工出售房屋所得，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
職工以標準價購買的住房，只能享受部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權。產權比例按照售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可進入市場，在同等條件下，原單位有優先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。
二、單位集資房在建設和交易過程中產生的糾紛類型
（一）單位與單位之間的糾紛
單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實際操作過程中，如果仔細審視單位自建房的主體，就會發現能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業或國有企業，而“其他單位”雖然有優惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發”、“委托代建”、“團購”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導致了單位與單位之間公平競爭機會的淪喪，不僅引發單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。
（二）單位與職工之間的糾紛
在實踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規范，大多未經過政府房改辦批準，即將職工集資款自行購地建房的現象，然而實質上卻是變相進行房地產開發經營。其所購的土地因未取得使用權就用于建房，致使土地權屬有爭議，建房用地不能落實，從而引起糾紛；有的單位購買集資建房的土地遠離市區，不具備開發建設條件，集資款已用于購地，土地卻不能規劃分割給集資人進行開發建設，集資人由于交了款長期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導致中途停工，建房逾期太長，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權益無法得到切實有效的保障，從而糾紛不斷。
（三）職工與職工之間的糾紛
按照國家的政策原意，單位集資房屬于經濟適用房范疇，應該是面向中低收入的職工，建筑標準較低，但是單位集資房的建筑標準往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據職務級別等來進行分配，職務高者可以享受建更大房子的特權，這樣一來，集資房也成為了領導者為個人謀利的工具。能爭取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號一轉手，就可獲利幾萬元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。
（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛
房屋價格不斷上漲的今天，多少人望著商品房價興嘆，然而單位集資房的價格較于商品房價格則優惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標買賣的市場需求，在利益的驅使下，擁有購買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產證的集資房對外進行轉讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉讓協議書》，然而這《房屋轉讓協議書》的效力如何法律并未作出明確規定。協議書里多約定了附條的權利義務，一般約定由轉讓人在取得房屋產權后向買受人履行交付房屋及協助辦理產權手續等義務。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產權一般要經過一段過渡時期，有的長達數年，這就導致了職工購房權益保障的不穩定性。再加上房價持續飛漲，出賣房屋時的價格與取得產權時的房屋價值往往產生較大的落差，出于利益驅使，參與購買單位集資房的職工反悔，以不具備相應房屋產權證書的房地產禁止轉讓、未辦理相應原產權轉移登記手續、未經單位同意（集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉賣、轉讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權人同意屬擅自轉讓等理由主張合同無效，要求實際購房人退房或是拒不履行合同約定的義務。由于實際購房人不能接受房屋轉讓方退房或是拒不履行合同約定的義務的主張，特別是當房屋轉讓協議是在親友之間簽訂、投資機會稍縱即逝時便更是如此，實際購房人一般都會要求繼續履行合同，從而產生職工與第三方的買賣糾紛.
三、單位集資房產生糾紛的原因分析
（一）單位集資房產權是有缺陷的物權
房屋產權從其法律性質來看是物權，即民事主體依法對特定的物進行管領、支配并享受物之利益的排他性權利。因此，首先，房屋產權是一種絕對權或對世權，即以不特定的任何人為義務主體的民事權利；其次，房屋產權以特定的、獨立的、有形的物為客體；再次，房屋產權以對物進行支配并享受其利益為內容；最后，房屋產權具有排他性等物權的基本特征。但是單位集資房的產權在房改的過程中基于歷史和現實的因由，不是完全的物權，存在著顯在和潛在的缺陷。
（二）單位集資房的產權主體多元化
按民法經典理論，一般來說，物權包含的所有權、債權講求一物一權，產權人的確定應該是十分明晰的。要么就是一人獨享的排他性的獨占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數人因買賣、轉讓或贈與等方式通過登記交付明示取得產權，不會出現產權人難以確定或有爭議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個人各享有部分產權，其產權帶有極大的不確定性，使得產權人缺乏統一的意志、利益和行為，物權的獨立性、完整性和支配性難以實現。
（三）單位集資房在產權的處分和交易方面備受限制
這主要是指產權在交換過程中受到的不同于一般房屋產權交易的限制。房改房產權交易的限制主要是由政策加以規定的， 例如售房價格遠低于普通商品房，享受多種優惠和折扣；交易對象也由各種地方政策、單位制度加以嚴格的限制等。并且，單位集資房產權在享有所有權的出售、轉讓、租賃、繼承、贈予權益時附加了許多限制條件， 在上市時間、交易對象和合理收益等方面嚴格限制產權人自由處分的權利。例如， 單位集資房出售單位具有優先購買權等。
（四）單位集資房購房對象的特殊性導致糾紛的產生
與現行有關貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對象應為：該單位中住房面積尚未達到職工購房補貼面積標準的中低收入職工家庭。在這些對象中的無房戶、危房戶、住房困難戶應予優先照顧。就參與單位集資建房的項目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實施單位集資建房項目的單位則應切實做好相關的組織工作，并代辦立項、規劃、土地劃撥審批和方案申報等項手續，以保證其順利實施。
但是在實踐中，由于房價持續飛漲，單位集資建房的價格相較于商品房的價格較低，大有優惠的差價存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅使下，將購買單位集資房的指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產證時對外進行轉讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉讓協議書》，然而這《房屋轉讓協議書》的效力如何法律并未作出明確規定，此時在客觀事實上便產生了“潛在的單位集資房購房人”。也可以認為擁有購買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購房人”，而實際出資購買該集資房的購房者，即“實際的購房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購房人在與實際購房人簽訂看所謂的《房屋轉讓協議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進入市場交易之時，再進行過戶。然而，這種交易行為在我國現行法律法規中仍屬于灰色地帶，各項法律法規對此類行為是否合法并未作出明確規定。
四、如何有效地保障購房者權益
（一）明晰單位集資房購房者所購房屋的產權歸屬
為了切實保障單位在集資房購房者的利益，應清理“部分產權”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對已登記為“有限產權”或“部分產權”的住房，本著自愿的原則，按成本價補足房價款及利息后轉化為完全產權，購房者愿意將“部分產權”轉化為完全產權的，應按當時的成本價應補價款，同時還須加上補足的利息部分，一并交給原補貼單位，由該單位出具證明并經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理產權變更手續。如果購房者在購房時，已按成本價交足房款，仍按“部分產權”或“有限產權”登記的，亦應經原售房單位出具有關證明，經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理產權變更手續。第二，對已登記為“有限產權”或“部分產權”的，購房者不愿補足價款及利息轉化為完全產權的，應對已登記的內容進行清理，由售房單位出具相關證明，按當時成本價確定購房者交納價款在房價中所占的比例和售房單位應占的比例部分，并經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理確定部分產權手續。
（二）單位集資房的購房“指標”不能隨意買賣
買賣雙方在取得房屋產權前所簽的雖是《房屋轉讓協議》，但買賣的卻是集資房“指標”，當然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉讓協議》時的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗收的集資房，但因為在訂立協議時集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉讓方尚未實際取得房屋所有權，所以該協議轉讓的標的實質上是單位集資建房的資格權利或為單位集資房的請求權，是一種債權。同時因為單位建造集資房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉讓的。因此，若雙方發生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權轉讓糾紛，而是集資建房資格轉讓協議糾紛。協議有可能會被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項“根據合同性質不得轉讓”的規定，而判定無效。這對單位集資房的實際購房人是非常不利的，所以，應當嚴格限制單位集資房購房“指標”的買賣。與此同時，作為購房者有必要隨時關注關于單位集資房政策的變化。
（三）盡快制定相關法律、法規對單位集資建房予以規制
由于我國目前關于單位集資建房無相應的法律、法規予以規制，經常出現尷尬的局面。一方面符合條件的困難企業，即使按照現在的優惠政策集資建房，從運作到完工都面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。另一方面，“權力通吃”在當今社會生活中表現得尤為突出，如一部分黨政機關和事業單位，利用自己的影響或“實力”，違反規定，爭取到“集資合作建房”的政策，結果導致困難職工雖享有集資建房方面的優惠政策，卻仍然建不起房，而那些已經享受過房改購房，甚至有幾套房的人員卻把到手的“集資房”轉賣牟利，影響了房地產市場的健康發展。因而， 立法機關應盡快制定相關法律、法規，對單位集資建房予以規范和調整，對于不符合條件集資建房的單位給與法律上的制裁，讓困難企業的無房職工或房屋面積不達標的職工安居樂業，使房地產市場公平有序健康地向前發展。
首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝,感謝你們為我的順利實習所作的幫助和努力。
我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。
實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產開發公司及尹杰買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經過
郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建筑公司、中興房地產開發公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區人民法院2003年4月29日作出（2002）四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于2003年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、委托人蓋如濤，被上訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委托人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委托人付佳賓，被上訴人尹杰、委托人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
二、當事人和其他訴訟參加人情況
上訴人（原審原告）：郭繼魁
委托人：蓋如濤。
被上訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。
法定代表人：劉連貴
委托人：胡振儒
被上訴人（原審被告）：中興建筑公司
法定代表人：劉連貴
委托人：蘇軍，
被上訴人（原審被告）：中興房地產開發公司
法定代表人：吳孝貴
委托人：付佳賓，
被上訴人（原審第三人）尹杰，
委托人：竇樹法
三、原判要點和上訴的主要內容
原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于2001年5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。
被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經貿公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發公司發現重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。
被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。
被告四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。
第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。
原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在2002年7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重復出售后，于2002年9月6日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司于2001年5月17日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。
上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委托同意的，賣房款由經貿公司用于支付工程款。此后經貿公司于2002年7月取得《商品房銷（預）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復買該房合同是二年后的2001年5月，同尹杰算帳“換據”是2001年6月，均在經貿公司2002年7月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》后又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。
被上訴人經貿公司、建筑公司、開發公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。
被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經貿公司、建筑公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而尹杰的合法權益應受到保護。
四、對事實和證據的分析及認定
1996年9月四平市計劃委員會批準開發建設座落于四平市鐵西區英雄大街20號：0204-39的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司，投資并組織建筑施工管理人是經貿公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。
1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了《購房協議書》（建筑公司對外銷售商品房是由經貿公司委托），郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。2002年4月25日尹杰與開發公司簽訂了《商品房銷（預）售合同》，尹杰購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建筑面積與郭繼魁購買的建筑面積均為商網一層同一處房屋。前，尹杰在未取得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。
2001年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師（經貿公司法律顧問）胡振儒的見證下，由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。2002年7月29日經貿公司取得《商品房銷（預）售許可證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協議再一次進行確認。2002年9月6日開發公司以無權出售商網房屋為由，向尹杰送達了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，2002年10月23日郭繼魁向鐵西區法院提訟，要求取得協議約定商品房。
證據：
1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協議書及建筑公司出具的購房款收據。
2、尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。
3、批發市場新建樓所有權確認書。
4、商品房預售申報表和商品房銷（預）售許可證。
5、開發公司給尹杰送達的通知。
6、經貿公司確認書。
7、國有土地使用證。
8、產權確認書及移交收據。
9、施巍證言材料。
10、王金榮的證言材料。
11、其它相關證據材料。
五、解決糾紛的意見和理由
根據原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協議書和尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關系應受法律保護。
經二審開庭審理合議庭評議認為：
1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協議有效，其買賣關系應受到法律保護。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。又根據《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。依據上述法律規定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經貿公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協議，以及經貿公司作為投資方、開發公司作為項目開發方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態。它需要這一項目明確產權所有人，并由產權所有人申領《商品房銷（預）售許可證》后，對這些合同進行確認，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當時簽訂協議時，其效力并未確定。但后來項目投資人經貿公司成為產權所有人，并取得了《商品房銷（預）售許可證》，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議再次進行了確認，使該協議由效力待定狀態，轉變成了發生法律效力的協議，協議雙方當事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所有。
2、尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規定應得到賠償。
尹杰與開發公司簽訂商品房銷售合同時，由于產權所有人沒有確定，《商品房銷（預）售許可證》尚未取得，因而其合同效力也處于待定狀態。但項目投資人經貿公司成為產權所有人，取得《商品房銷（預）售許可證》后，沒有對開發公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，這一合同的性質就發生了質的變化，由效力待定狀態，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經貿公司予以換據，但由于經貿公司當時既不是產權所有人，也不是《商品房銷（預）售許可證》持有人，其換據行為只能是屬于收款行為。所以，經貿公司成為所有權人，取得《商品房銷（預）售許可證》后，開發公司向尹杰下發了解除合同通知。而且，開發公司與尹杰簽訂的合同，發生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協議兩年之后，依《中華人民共和國合同法》的規定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保護。
合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在于開發公司、經貿公司和建筑公司。開發公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發票，后來又由經貿公司換發了購房款收據，因而這三家企業對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發公司的重復出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應按照相關規定予以賠償。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款三項規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。依據這一規定，開發公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失。經貿公司、建筑公司承擔連帶給付責任。
由于案件牽涉關系復雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的意見在內的合議庭意見一并提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經激烈討論采取了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。
綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經四平市中級人民法院2003年第39次審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規定，判決：
一、撤銷四平市鐵西區人民法院（2002）四西民二初字第349號民事判決；
二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議有效，買賣關系成立；
三、中興房地產開發公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無效。
一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產開發公司、中興經貿公司、中興建筑公司負擔。
通過對本案的深入研究,我認為四平市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對于第三人尹杰的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:
1第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴請求的范圍進行，當事人沒有提出請求的，不予審查，但判決違反法律禁止性規定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。
我的實習是由南開大學法律系和四平市中院單獨安排的。經過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的任務經歷，鞏固并檢驗了本人兩年本科進修的學問程度。實習時期，我理解并參與了大量民事訴訟的庭審進程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的任務,并且對部分參與案件提出了本人的想法。在此時期，我進一步進修了民法及民事訴訟法,對程序成績有了更深的理解,將理論與理論有機分離起來。我的任務得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。
實習時期我次要對關于郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產開發公司及尹杰買賣合同糾葛一案進行了深化的研究，參與了案件審理的全進程，并被特許參與合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經過
郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建筑公司、中興房地產開發公司及尹杰買賣合同糾葛一案由四平市鐵西區群眾法院年4月29日作出（）四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于年7月4日立案，并依法組成合議庭，地下開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、拜托人蓋如濤，被上訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）拜托人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）拜托人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）拜托人付佳賓，被上訴人尹杰、拜托人竇樹法到庭參與訴訟，本案現已審理終結。
二、當事人和其他訴訟參與人情況
上訴人（原審原告）：郭繼魁
拜托人：蓋如濤。
被上訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。
法定代表人：劉連貴
拜托人：胡振儒
被上訴人（原審被告）：中興建筑公司
法定代表人：劉連貴
拜托人：蘇軍，
被上訴人（原審被告）：中興房地產開發公司
法定代表人：吳孝貴
拜托人：付佳賓，
被上訴人（原審第三人）尹杰，
拜托人：竇樹法
三、原判要點和上訴的次要內容
原告郭繼魁訴稱：年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽署商品房出售協議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0-B軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同商定交房款30萬元，后又于年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹杰，是反復買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，請求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，并承當訴訟費。
被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經貿公司的拜托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房合同是反復買賣行為，開發公司發覺反復出售后，已告訴第三人解除合同，且第三人的房款未全部領取現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司能夠按照規則賠償第三人喪失。
被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽署的購房合同合法有效，原告已按合同商定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽署了購房合同屬于反復買賣，是無效合同，不應支撐。
被告四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法活期限內未做答辯。
第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發公司簽署商品房出售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。
原審法院以為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有出售房屋主體資歷，與第三人簽合同的被告開發公司具有出售房屋的主體資歷，雖然原告購房工夫早于第三人買房工夫，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不具有初始買受權成績，原告與被告建筑公司簽署的《購房協議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽署了商品房買賣合同，且受害人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因而二被告的行為對原告是一種狡詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售答應證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《答應證》是在年7月獲得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發覺該商網反復出售后，于年9月6日向第三人發出告訴，因無權出售此房，請求解除合同。但被告經貿公司于年5月17日給第三人改換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意義表示，解除合同是單方行為，是無效的。因而，第三人與被告開發公司所簽購房合同是合法有效的。按照《中華群眾共和國合同法》第六十條、《中華群眾共和國消費者權益保護法》第五十九條之規則，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹杰簽署的合同合法有效，其買賣關系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽署的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發作法律效能之日起立即返復原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償喪失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承當連帶義務。
上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出售此房是該樓房投資人經貿公司拜托同意的，賣房款由經貿公司用于領取工程款。此后經貿公司于年7月獲得《商品房銷（預）售答應證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是年6月7日，尹杰反復買該房合同是二年后的年5月，同尹杰算帳“換據”是年6月，均在經貿公司年7月獲得《商品房銷（預）售答應證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在獲得《商品房銷（預）售答應證》后又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此后反復購房合同無效。
被上訴人經貿公司、建筑公司、開發公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規則賠償第三人的喪失。
被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應予保持。上訴人郭繼魁與經貿公司、建筑公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發公司簽署的商品房出售合同是合法有效的，購房款已按合同商定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的方式予以確認，因而尹杰的合法權益應遭到保護。
四、對現實和證據的分析及認定
年9月四平市方案委員會同意開發建立座落于四平市鐵西區豪杰大街20號：0204-39的站前零售市場項目。項目開發人是開發公司，投資并組織建筑施工管理人是經貿公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。
年6月7日郭繼魁與建筑公司簽署了《購房協議書》（建筑公司對外出售商品房是由經貿公司拜托），郭繼魁購置中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未竣工，未能交付使用。
年4月25日尹杰與開發公司簽署了《商品房銷（預）售合同》，尹杰購置中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同商定交付房款34.5萬元，建筑公司開據了收據，經貿公司又自本人表面予以換據。該建筑面積與郭繼魁購置的建筑面積均為商網一層同一處房屋。前，尹杰在未獲得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以擁有和掌握。
年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師（經貿公司法律參謀）胡振儒的見證下，由中興企業集團有限義務公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資歷的企業法人代表，對站前零售市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的一切權進行了確認。三方商量一致，確認該新建零售市場樓房為經貿公司一切，該公司對此零售市場樓房享有擁有、使用、收益和處分權。年7月29日經貿公司獲得《商品房銷（預）售答應證》后，對過來拜托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽署的購房協議再一次進行確認。年9月6日開發公司以無權出售商網房屋為由，向尹杰送達理解除商品房出售合同告訴，并請求處理善后事宜。后因尹杰強行擁有了合同商定房屋，年10月23日郭繼魁向鐵西區法院提訟，請求獲得協議商定商品房。
證據：
1、郭繼魁與建筑公司簽署的購房協議書及建筑公司出具的購房款收據。
2、尹杰與開發公司簽署的商品房出售合同及建筑公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。
3、零售市場新建樓一切權確認書。
4、商品房預售申報表和商品房銷（預）售答應證。
5、開發公司給尹杰送達的告訴。
6、經貿公司確認書。
7、國有土地使用證。
8、產權確認書及移交收據。
9、施巍證言材料。
10、王金榮的證言材料。
11、其它相關證據材料。
五、處理糾葛的看法和理由
根據原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點成績是：郭繼魁與建筑公司簽署的房屋買賣協議書和尹杰與開發公司簽署的商品房出售合同，哪一個合同有效，買賣關系應受法律保護。
經二審開庭審理合議庭評議以為：
1、郭繼魁與建筑公司簽署的商品房買賣協議有效，其買賣關系應遭到法律保護。
最高群眾法院《關于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績的注釋》第二條規則：“出售人未獲得商品房預售答應證明，與買受人訂立的商品房預售合同，該當認定無效，但是在前獲得商品房預售答應證明的，能夠認定有效”。又根據《合同法》第五十一條規則：“無處分權的人處辨別人財富經權益人追認或者無處分權的人訂立合同后獲得處分權的，該合同有效”。根據上述法律規則，當時建筑公司作為施工方，受投資人經貿公司的拜托與買方簽署的商品房買賣協議，以及經貿公司作為投資方、開發公司作為項目開發方與買方簽署的商品房出售合同，均處于未生效或效能待定形態。它需求這一項目明白產權一切人，并由產權一切人申領《商品房銷（預）售答應證》后，對這些合同進行確認，才干生效。因而郭繼魁與建筑公司當時簽署協議時，其效能并未肯定。但后來項目投資人經貿公司成為產權一切人，并獲得了《商品房銷（預）售答應證》，他對建筑公司與郭繼魁簽署的商品房買賣協議再次進行了確認，使該協議由效能待定形態，改變成了發作法律效能的協議，協議單方當事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁一切。
2、尹杰與開發公司簽署的商品房出售合同無效，尹杰遭到的喪失按規則應得到賠償。
尹杰與開發公司簽署商品房出售合同時，由于產權一切人沒有肯定，《商品房銷（預）售答應證》尚未獲得，因而其合同效能也處于待定形態。但項目投資人經貿公司成為產權一切人，獲得《商品房銷（預）售答應證》后，沒有對開發公司與尹杰簽署的商品房出售合同予以確認，根據最高群眾法院《關于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績的注釋》第二條的規則，這一合同的本質就發作了質的變化，由效能待定形態，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經貿公司予以換據，但由于經貿公司當時既不是產權一切人，也不是《商品房銷（預）售答應證》持有人，其換據行為只能是屬于收款行為。所以，經貿公司成為一切權人，獲得《商品房銷（預）售答應證》后，開發公司向尹杰下發理解除合同告訴。而且，開發公司與尹杰簽署的合同，發作在建筑公司與郭繼魁簽署的協議兩年之后，依《中華群眾共和國合同法》的規則也屬損害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應遭到法律的保護。
合議庭評議時還以為，造成尹杰與開發公司簽署的商品房出售合同無效，其義務完全在于開發公司、經貿公司和建筑公司。開發公司與尹杰簽署合同時，購房款由建筑公司收取并出具發票，后來又由經貿公司換發了購房款收據，因而這三家企業對房屋反復出售是明知的。而尹杰對開發公司的反復出售行為當時是不曉得的，買受行為是好心的，所以，其所遭到的喪失理應按照相關規則予以賠償。最高群眾法院《關于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績的注釋》第九條第一款三項規則：“出售人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，招致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人能夠請求返還已付房款及本錢、賠償喪失，并能夠請求出售人承當不超過已付購房款一倍的賠償義務：
（三）成心隱瞞所售房屋已經出售給第三人或者為拆遷彌補安頓房屋的現實”。根據這一規則，開發公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償喪失。經貿公司、建筑公司承當連帶給付義務。
由于案件牽涉關系繁雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的看法在內的合議庭看法一并提交。審判委員會對合議庭看法大部分予以支撐，但由于關于法律條文理解不同以及考慮多方客觀要素，對第三人獲賠成績經激烈討論采取了其他觀念，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律道路予以處理。
綜上，二審法院以為，原審判決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支撐。經四平市中級群眾法院年第39次審判委員會討論決議，根據《中華群眾共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規則，判決：
一、撤銷四平市鐵西區群眾法院（）四西民二初字第349號民事判決；
二、中興建筑公司與郭繼魁簽署的商品房買賣協議有效，買賣關系成立；
三、中興房地產開發公司與尹杰簽署的商品房出售合同無效。
一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產開發公司、中興經貿公司、中興建筑公司負擔。
關鍵詞：承包地經營權；宅基地使用權；土地流轉；法律效力
中圖分類號：F325.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-9107（2015）02-0001-07
正如馬克思所說：“土地是一切生產和一切存在的源泉”。中國歷來都非常重視土地問題。從目前的法律規定來看，農民對土地所享有的權利主要是土地承包經營權和宅基地使用權，但這兩項權利都屬于用益物權的類型，農民只享受占用、使用、收益的權利，可以進行法律規定范圍的流轉，沒有處分的權利，尤其是不允許買賣?？墒歉鶕P者的調查，目前在農村大量存在著土地的流轉買賣，已經完全突破了法律的規定，并且這些做法并沒有因為其違反法律規定而在實踐中被認定為無效，而是被買賣雙方認真地遵守并履行著。本文將結合筆者的調查和相關法律規定與學理，就目前農村大量存在的土地流轉的主要方式及其效力進行相關分析和解讀，并提出一些解決辦法。
一、農村土地使用權流轉的現狀和主要形式
為了更好地了解農村實際，筆者對甘肅省古浪縣的3個鄉鎮進行了調研，本次調研主要集中在古浪縣的西靖鄉、民權鄉和大靖鎮3個鄉鎮，其中西靖鄉屬于半山區、純農業鄉鎮，以旱地種植為主，剛開始新農村建設，城鎮化水平比較低，土地買賣和流轉比較少；民權鄉也屬于半山區，但是以水地種植為主，城鎮化程度較西靖鄉要高，土地買賣和流轉也比較多；而大靖鎮則屬于“絲綢之路”東線的古鎮，有著悠久的歷史和貿易傳統，也是周邊鄉鎮的經濟貿易中心，相比西靖鄉和民權鄉，城鎮化程度較高，土地買賣和流轉就更多。3個鄉鎮共發放調查問卷120份，回收有效問卷120份，回收率100%。其中涉及到宅基地的取得、農村土地的流轉等問題。另外在調查過程中，筆者還有針對性地對個別農戶進行了訪談，獲得了大量的農村土地流轉的第一手資料。就筆者走訪調查的3個鄉鎮來說，目前關于土地流轉的方式主要有以下4種：
（一）宅基地使用權的流轉
這種情況在3個鄉鎮中都存在，而且比較普遍。根據調研來看，又有兩種情況：第一種是農戶將自己通過集體成員身份獲得的宅基地使用權直接進行買賣。在這種情況下，所出賣的宅基地上一般沒有房屋等其他構筑物，就是一塊地皮，這種只能算是“裸賣”。第二種是即采取所謂的“合作建房”或者“賣地建房”，這種流轉主要是在大靖鎮。其具體做法是：擁有宅基地的農戶將宅基地的一部分出賣給投資者以獲得資金支持，從而能夠自己建起更好的房子并用于經營，而投資者通過資金的出讓來獲得部分宅基地的使用權，并在這一部分宅基地上建房，或用于出租，或自己經營，實現了雙贏的局面。但是這種方式取得的宅基地和所建的房屋都沒有取得任何權利證明。這兩種買賣宅基地使用權的行為主要有以下幾個特點：
1.交易主體的不特定性。根據法律規定，宅基地使用權不得買賣，但是可以在本集體組織成員之間進行流轉，其不得向本集體組織成員以外的人轉讓。也就是說，即便是流轉，宅基地流轉的主體也是特定的，只能是本集體組織的成員。但是在調查中發現，賣方一般是本集體經濟組織成員，是依據其集體成員身份獲得的宅基地使用權人，是特定的。而買方則不特定，有的是本集體組織的成員，有的是其他集體組織的成員，甚至還有城鎮戶口的也來買。對于賣方來說，對方是誰不重要，關鍵是價格，只要出價合適，誰都可以賣。
2.交易方式和程序的非規范化。在交易方式和程序上，買方和賣方一般是私下交易，或是通過中間人交易。就調查的情況來看，基本上都是熟人之間、親戚之間，或是通過熟人或親戚介紹進行交易。在農村這樣一個非常重視關系和面子的“熟人社會”，基本上不會簽訂正式的合同，最多寫一個書面的收條或者協議，就算是交易完成了。另一方面，買賣雙方在完成了交易以后，不管買方是本集體組織成員、其他集體組織成員還是城鎮戶口，基本上都不通過本集體進行備案或者經過本集體的討論，直接由買賣雙方進行交付，而后買方直接取得對宅基地的使用權。而宅基地所在的集體組織也很少對這些現象進行干預。
（二）只出賣房屋
房屋作為農民自己的財產，農民對其擁有完全的所有權，可以占用、使用、收益和處分，其中就包括了出租、抵押、買賣等方式。因此從法律上來看，農民出賣自己的房屋是完全合法的。但是問題是房屋是建在土地上的，出賣房屋必然牽涉到房屋下面的土地的轉讓問題。就目前的情況來看，農村房屋下面的土地都是所有權屬于集體的宅基地，農民享有的僅僅是使用權。而一旦出賣房屋，根據“房地一體”原則，房屋之下的宅基地也將被出賣。這就導致宅基地被隱形地買賣。
在調查中發現，只賣房屋導致宅基地流轉的情況也有兩種：一是名為賣房，實為賣地。即有些農戶打著賣房的旗號，實則是想通過賣房來賣地。出現這種情況是由于目前宅基地禁止買賣，但是宅基地上的房屋卻可以自由買賣，于是這些農戶就通過房屋買賣來實現宅基地的買賣。二是本來就想賣宅基地，但是為了獲得更高的出價，在宅基地上蓋幾間房屋，然后進行房屋的出賣，可以借此來提高宅基地買賣的價格。
（三）承包地經營權的流轉
承包地是農戶根據其集體成員身份承包的由其所屬集體組織所有的發包土地。農戶一旦承包土地，就成為土地承包經營權的享有者，其依法享有占用、使用、收益的權利，承包地的所有 權性質不變，仍屬于本集體所有。筆者在調查中發現，在農村不僅存在著買賣承包地經營權的情況，而且還存在著買賣和變更土地用途的情形。因此，這種流轉也有兩種情形：
1.以農業生產為目的的承包地經營權的流轉。出現這種情形主要是由于我國法律規定的農村承包地30年不變的期限，以及在此期限內實行的“增人不增地、減人不減地”的規則（即農戶因娶妻生子增加人口，不因此而增加原有承包地面積；因家庭成員去世、女兒出嫁、子女當國家公務員等原因而人口減少，也不因此而減少原有承包地面積）。但是該政策在實踐中遇到的問題就是期限的穩定性與人口的流動性之間的矛盾。隨著城市化進程的加快，很多農民進城務工、經商，最后定居，但在農村他還有承包地，可是他又不可能回去耕種，導致有的土地撂荒，而有的農戶則將承包地直接賣掉，以換取現實的金錢利益。但是這些買賣基本上都是賣給其他農戶進行農業生產，并沒有變更承包地的用途，而且同宅基地的買賣一樣，買受人的身份并不重要，仍然實行價高者得的規則。
2.以變更承包地用途為目的的流轉。筆者在調查中就發現部分農戶將自己的承包地直接賣給他人，但并不是用于農業生產，而是用做宅基地建設或者其他建設用地，并且簽訂了協議。一般這種協議的名稱是“土地使用權轉讓協議”，但實際上轉讓的是屬于甲方享受使用權的土地承包經營權。由于甲方和乙方屬于不同的集體經濟組織，依據法律規定，應該經過甲方所在集體的討論同意之后才可以，并且轉讓后仍然用作農業生產。但是乙方在取得使用權后，直接變更了土地的用途，將原來的耕地變為了宅基地，甚至建設用地，在上面建造住房、廠房等。
（四）打包流轉
即流轉的不僅是房屋，還包括戶主的宅基地使用權和承包地經營權，將這三者打包作為整體流轉，尤其是戶口仍然在本集體但人不在本集體生活的農戶，他們將利用集體成員身份獲得的宅基地以及宅基地上的房屋和承包地出賣給其他人獲取利益。出現這種打包流轉的原因主要是有些農戶舉家遷移，但是其宅基地和承包地又無人回收，尤其是作為集體經濟組織的不作為，以及30年不變的承包期都為打包買賣土地提供了便利。
二、我國關于農村土地的主要法律規定
（一）關于土地承包經營權的主要規定
我國《物權法》第125條規定，土地承包經營權是指承包人“依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產”。結合《物權法》《土地管理法》和《農村土地承包法》的相關規定，目前我國關于土地承包經營權的規定主要有以下幾點：
1.承包人的身份限制：《農村土地承包法》第15條規定：“家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶。”因此，承包人只能是本集體經濟組織的成員，以家庭（戶）為單位進行承包，具有強烈的身份屬性。
2.承包地的目的限制：農戶承包的土地只能從事種植業、林業、畜牧業等農業生產，未經依法批準，不得變更為非農業用地或者用于非農建設（《物權法》第128條）。如果改變承包地的用途，土地承包經營權應該終止。
3.承包地的流轉限制：土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、入股、轉讓或者其他方式流轉。但是轉包須經發包人同意，且只能轉讓給本集體經濟組織成員；而入股根據《農村土地承包法》第41條的規定，僅限于“承包人之間”；轉讓則是將承包經營權部分或者全部讓與他人。而根據現行法律規定，不允許承包地的買賣。
4.承包地的期限限制：根據《農村土地承包法》和《物權法》的規定，耕地的承包期為30年，草地的承包期為30-50年，林地的承包期為30-70年。但是也有學者認為家庭土地承包經營權實質上是一種無期限的用益物權。其理由是承包期屆滿可以繼續承包或者重新簽訂土地承包經營合同，因此是無期限的。但從法律規定和實際的操作來看，農戶可以在承包期滿了以后繼續承包，比如1998年的第二輪土地承包合同的簽訂，其實這已經說明了是有期限的，正是因為有前面的期限限制，才有在期限屆滿以后繼續承包或重新簽訂合同的機會，否則簽訂一次就可以永久享有了。
（二）關于宅基地使用權的主要規定
根據我國《物權法》第152條規定，宅基地使用權是指農村村民依法享有的，在其所屬集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的一種用益物權。宅基地使用權屬于我國特有的用益物權類型，目前關于宅基地使用權的規定主要有：
1.適用對象的局限性：宅基地使用權僅適用于在集體所有的土地上建造房屋或者其他建筑物，國有土地上建造住房或其他建筑物適用建設用地使用權的規定。
2.權利主體的局限性：享有宅基地使用權的人只能是屬于本集體經濟組織的村民，且只能以“戶”為單位申請，實行嚴格的“一戶一宅”原則，是一種身份和福利的象征。
3.無償性和無期限性：宅基地的取得只要是本集體經濟組織成員，就可以申請，而且是無償使用，不需要支付任何對價，并且沒有期限限制。
4.宅基地轉讓的嚴格限制：《物權法》并沒有對宅基地是否可以轉讓做出明確的規定，而是在《物權法》第153條規定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。其他法律法規對于宅基地的轉讓都采取了嚴格的限制措施，比如：（1）根據《土地管理法》第62條的規定，農村村民出賣、出租住房再申請的不予批準；（2）國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》和國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見中》也規定：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證；（3）《物權法》第184條第2項和《擔保法》第37條第2款規定，宅基地使用權不得抵押；（4）宅基地的轉讓只限制在本集體經濟組織成員內部，宅基地不得單獨轉讓等。
上述關于土地承包經營權和宅基地使用權的規定，在很大程度上使廣大農民能“耕者有其田”、“居者有其屋”，因為對于廣大農民來說，土地就是他們的安身立命之所和基本的生存保障。&ldqu o;從中國農村土地制度設計來看，我國農戶所獲得的土地權力不僅僅是單純的經濟權力，主要的還是與成員身份緊密結合的社會保障權”。因此在法律上確保農村土地關系的穩定，不僅關系到農民的基本生活和命運，也關系到農村社會的穩定和國家的長治久安以及經濟社會的協調發展。但是隨著農村人口的流動，大量農民工進城務工，導致了農村大量耕地、房屋和宅基地的閑置。另一方面，隨著新農村建設和城鎮化進程的加快，大量城市人口開始涌向農村，在農村生活和從事其他業務，但是這些城市人口又不能獲得宅基地和承包地，只能通過租賃或者其他方式來居住。而從筆者的調研中發現，農民也非常渴望土地的流轉，這樣就可以使其閑置的土地充分利用，為他們帶來現實的收益。但是面對法律上的種種限制，他們只能采取各種隱性的方式交易，以實現自身利益的最大化。面對這樣法律規定與現實交易的沖突，如何對這些現象和行為進行解釋和規制，就需要結合法律規定和現實情況對各種行為的效力進行評價。
三、農村土地流轉方式的現實效力考察
（一）宅基地使用權流轉的現實效力考察
出賣宅基地使用權的情況有兩種，一是“裸賣”，即只出賣宅基地的地皮；二是賣地建房。其實兩種形式都是通過宅基地的出賣換取金錢，導致宅基地主體的變更。只不過第一種是絕賣，賣了以后出賣人再不得在宅基地上有任何權利，而后一種是活賣，賣了以后原出賣人和新的買受人還可以一起在宅基地上建造房屋等。從農村現實來考察會發現，盡管在法律上對宅基地使用權買賣的行為會根據買受人身份的不同而區別對待，但是在現實中，不管買受人是不是本集體經濟組織的成員，也不管是否有正式的買賣合同，只要錢地兩清，不但買賣雙方會認為是有效的，并且會積極履行，而且宅基地所在的集體經濟組織也認為是有效的，基本上不會進行干涉，而任由農戶進行出賣。
（二）房屋流轉的現實效力考察
盡管法律上允許房屋的買賣，但是由于“房地一體”原則的實行和宅基地的特殊屬性，導致農村房屋買賣大多被認定為無效，但是這并不妨礙農村房屋買賣的熱情和火爆。在筆者調查中發現，仍有很多人想出賣自己的房屋，也有很多人愿意去買，他們并不會因為法律認定這樣的行為無效而望而卻步，甚至出現了房屋買賣的投資市場，他們通過倒賣，利用差價賺取更多的利潤。一院房子在幾年內可以數易其主，并且也不履行什么登記手續，只有買賣雙方的一紙協議。另一方面，村委會基本上也不管不問，因為在他們的心中認為，既然房子已經蓋在地上了，那么房子和地就都是出賣人的，出賣人可以任意處分。所以在現實中仍然存在著大量的房屋買賣，并且這些行為大多數都有效地被履行著。一旦涉及糾紛訴諸法院，那就會按照法律規定被判為無效。
（三）承包地經營權流轉的現實效力考察
承包地經營權的出賣主要是兩種形式，一是不變更土地用途的出賣，即買受人繼續在承包地上從事農業生產；二是以變更土地用途為目的的出賣。在現實中，這兩種情況普遍存在，并且都很普遍地被履行。
1.就不變更用途的買賣來看，現實中受到的限制很少，主要表現在：一是發包方的同意形同虛設。在調研中發現，只要轉讓人和受讓人達成協議，發包方基本不會對雙方的資質進行審查，直接就可以同意。從法律上來講，發包方是集體經濟組織，但是由于集體經濟組織的權力主要是由村委會來行使，在農村甚至直接就是村長或者村支書說了算，所以很多情況下發包方是否同意就看村長或者村支書是否同意。于是有些人就通過人情、關系或者金錢來換取發包方的同意。二是法律對于轉讓人和受讓人的限制條件也形同虛設。從法律規定來看，發包人的同意會決定轉讓行為能否成功，但是由于發包人的不作為，導致實際買賣中轉讓人和受讓人基本沒有任何限制。
2.對于以變更土地用途為目的的出賣行為，主要出現在新農村建設過程中。根據政府的統一規劃和安排，大量農村居民被集中安置在一個居住區，居住區屬于原有的其他集體經濟組織的承包地范圍，由政府統一將這些承包地通過變更土地用途變為宅基地用地，然后進行統一分配，宅基地的面積也是統一的。但是由于宅基地面積較小，無法滿足新搬農民對于基本生產生活的需要，所以很多農戶選擇將宅基地周邊的承包地也占為己有，而這些承包地由于沒有被政府統一規劃和變更土地用途，所以仍然屬于原承包戶。為了能夠對這些土地予以利用，就出現了買賣承包地的行為，雙方將承包地進行買賣，并且在協議中寫明了所謂的“永久為業”，以及約定如果其他單位和個人對轉讓有異議，由轉讓人負責妥善處理。這里所謂的異議，主要是指轉讓人所在的集體經濟組織的同意問題和土地用途的變更問題。由此可以看出，農戶對于這樣的法律規定是明白的，可是他們仍然這樣去做，并且簽訂了協議以后就會很快履行。之所以敢這樣做，是因為他們有自己的解決辦法和對這些問題的基本判斷。比如對于集體經濟組織的同意問題，一般都是采取人情關系來解決，由雙方當事人共同通過宴請、送禮等方式來使村長或者村支書同意。對于由雙方協商將承包地變為宅基地甚至農村建設用地的問題，實際上只要政府不追究，沒有人會去干涉這些問題。而實際上農民也非常清楚這樣的現實，因此會出現買賣耕地用作宅基地甚至農村建設用地的情況。
（四）打包買賣的現實效力考察
在調研中筆者發現，造成這種打包出賣現象出現主要有兩個原因，一是如前面提到的舉家遷移等，導致承包地無人耕種，房屋無人居住；第二個原因也是更為重要的原因是集體經濟組織的不作為。按照《農村土地承包法》第26條第3款的規定，承包期內，如果承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，承包方不交回承包的耕地和草地的，發包方可以收回。《土地管理法》第65條也規定了，因遷徙等原因停止使用土地的，集體經濟組織可以收回宅基地。但是在現實中，即使出現了法律規定的收回情形，承包地和宅基地也很少被收回。其主要原因，就承包地而言是30年的不變期限和“增人不增地、減人不減地”的政策；而就宅基地來說，主要是傳統文化的影響和人情面子等原因。正是由于這些原因，為打包出賣提供了機會。一般轉讓人都是本集體經濟組織的成員，因為只有 本集體經濟組織成員才有可能獲得宅基地和承包地，但是受讓人的身份就不一定局限于本集體經濟組織成員了，有可能是其他集體經濟組織成員，也有可能是城鎮人口。不管受讓人是誰，只要雙方當事人就買賣達成協議就可以了，也很少按照法律規定履行相應的程序和辦理相應的手續。因此，在實踐中，打包買賣土地的行為也被農民和其所在的集體經濟組織所認可。
四、農村土地流轉方式的法律效力評價
（一）宅基地使用權流轉的法律效力評價
從目前我國法律規定來看，農村宅基地使用權的流轉受到較多限制，更是嚴格禁止宅基地的買賣。根據《土地管理法》第63條的規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”宅基地使用權是本集體經濟組織村民基于其身份而無償取得的，與集體經濟組織成員的資格是緊密聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有身份屬性、福利屬性和社會保障的功能。因此，原則上買賣宅基地的行為都是違法的。但是另一方面，根據法律規定，宅基地是可以轉讓給本集體經濟組織成員，而不能轉讓給本集體經濟組織以外的成員。因此，從法律層面來講，上述兩種買賣行為的效力評價，要結合買受人的身份來認定這種行為的效力，如果買受人是本集體經濟組織成員，則是有效的，可以轉讓；如果買受人不是本集體經濟組織成員，那就應該是無效的。表面上看起來這一效力評價有違市場經濟的基本原則，但是基于法律的強制性規定和宅基地的身份、福利和社會保障屬性就可以理解了。
（二）房屋流轉的法律效力評價
由于房屋屬于農民的個人合法財產，農民對其擁有完全的所有權，可以占有、使用、收益和處分。因此，從法律層面上來講，只要符合買賣合同的基本規則，履行必要的手續，農民出賣自己的房屋是完全合法和有效的。但問題是房屋是建造在宅基地上的，而且根據我國“房地一體”的原則，即房屋的所有權和土地的使用權是一體的、不可分割的，在出賣房屋時必須將土地使用權一并轉讓。而根據法律對宅基地轉讓的限制，是不能轉讓給本集體經濟組織以外的人的。于是就造成了一種悖論，一方面是農民對其擁有合法所有權房屋的自由出賣，另一方面又是對其出賣對象的嚴格限制。如果按照這樣的邏輯，那農民出賣房屋在法律上的評價也會因為買受人身份的不同而認定為有效或者無效。
從這幾年的判決來看，也基本上是采取無效的評價，比如北京市第二中級人民法院審理的宋莊畫家村農村宅基地房屋買賣糾紛一案，判決書中法院認定：“宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。”因此其買賣協議無效。在“夏某某與周某某等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，成都市中級人民法院認為，農村宅基地使用權的主體僅限于本集體經濟組織成員，向本集體經濟組織以外的農村居民轉讓農村住房和宅基地的，盡管“私房買賣合同”是雙方當事人的真實意思表示，但因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應屬無效。筆者在調研中搜集到的崔浩川訴曹玉沛、崔文光房屋買賣合同糾紛一案，法院也認定房屋買賣合同因違反宅基地禁止買賣的強制性規定而無效。但是這類糾紛在北京現在被裁判為買賣合同有效，其理由有兩個，“一是采用目的性限縮解釋方法， 法律法規禁止買賣的“宅基地”，是指農戶現在居住的房屋的宅基地，并不包括以“宅基地”名義分配給農戶建房出售的土地。 二是通過解釋當事人之間的合同性質，屬于“房屋買賣合同”，未涉及“土地使用權問題”，不是宅基地買賣合同，當然不違反禁止宅基地買賣的法律法規。 于是判決認定這類房屋買賣合同有效，避免產生不公正的結果。”
（三）承包地經營權流轉的法律效力評價
從目前我國的法律規定來看，《農村土地承包法》第37條規定，家庭承包地的轉讓應該經過發包方同意?！掇r村土地承包法》第41條更是規定了轉讓人和受讓人的條件，即轉讓人必須是“有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源”，受讓人也僅限于“其他從事農業生產經營的農戶”。而根據《物權法》第128條的規定，承包地未經依法批準，不得用于非農建設。就上述兩種買賣行為來講：（1）對于第一種不變更土地用途的買賣承包地行為，如果轉讓人和受讓人都符合法律規定的條件，并且履行了相應的手續，則應認定為有效。根據《物權法》第128條的規定，承包地流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。如果買賣的期限超過了承包期的期限，甚至有的約定永久為業，則應該認定為無效。（2）對于第二種情況，由于物權法明確規定未經依法批準不得變更土地用途，因此凡是轉讓人和受讓人私自協商買賣土地并且變更了土地的用途，應該一律認定為無效行為。
（四）打包買賣的法律效力評價
打包買賣是農戶將自己的將宅基地使用權、宅基地上的房屋和承包地經營權一起出賣的行為。這種情況在農村并不是很普遍，畢竟作為農民來說，土地是他生活的全部。但是隨著城鎮化進程和大量農民工進城務工甚至定居，原來依靠集體成員身份所獲得的宅基地、承包地出現了荒廢和閑置，有的農民將宅基地、房屋和承包地出租或者出借，有的則選擇直接賣掉。從法律規定來看，目前并沒有關于這三者一起進行處分的相關效力規定。并且由于宅基地和承包地的身份屬性、福利屬性和社會保障屬性，嚴格禁止宅基地和承包地的買賣。而房屋雖然屬于出賣人的合法私有財產，但是由于和宅基地緊密聯系，實行“房地一體”的政策，導致房屋出賣的效力也會受到影響。因此，就打包買賣來講，如果買受人是和出賣人屬于同一集體經濟組織的成員，則可以認定為有效的轉讓，并且應該有本集體經濟組織和新的受讓人重新簽訂土地承包合同。如果買受人是和出賣人不屬于同一集體經濟組織的成員，那么該轉讓行為應該認定為無效。
五、結 語
我國法律和相關規定對于農村承包地和宅基地的規定有利于農民生活和基本權利的保障，有助于維護農村社會的穩定。但是隨著社會生活和實踐的變 化，農民對于自身利益和需求認識的變化，使原有國家“以農民理性的欠缺為邏輯起點的”承包地和宅基地制度面臨著極大的挑戰。而農村土地流轉方式的多樣化，不僅是對這些制度的沖擊，更是會牽涉到農民的切身利益。因此，在對這些流轉方式進行分析考察的基礎上，結合我國現有法律規定和實踐情況進行效力評價，針對不同情況提出不同的效力判斷，以期有利于司法實踐中對于此類案件的處理。
參考文獻：
馬克思恩格斯選集：第2卷.北京：人民出版社，1972：109.
尹田.物權法.北京：北京大學出版社，2013：404.
黃貽芳，鐘漲寶.城鎮化進程中農地承包經營權退出機制構建.西北農林科技大學學報：社會科學版，2014（1）：13-18.
北京市第二中級人民法院判決書.（2007）二中民終字第13692號.
四川省成都市中級人民法院民事判決書.（2008）成民終字第434號.
二手房買賣協議書推薦范文
賣方(以下簡稱甲方)：
姓名：
買方(以下簡稱乙方)：
姓名：
第一條 價格：
該房屋售價總金額為 萬元整，大寫： .
第二條 付款方式：
乙方于本合同簽訂之日向甲方支付總房價的50%，其余房款在甲方交房時乙方付清房款。
第三條 房屋交付期限：
甲方應于本合同簽訂之日起 日內，將該房屋交付乙方。
第四條 乙方逾期付款的違約責任：
乙方在約定時間內未交清房款，甲方視同乙方自動放棄房屋購買，定金不予退還， 并將追究法律責任。
第五條：過戶產生的所有費用均由乙方承擔。
第六條 ：本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
第七條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由
所在地人民法院調解裁定。
第八條： 本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等
法律效力。
甲方：
乙方：
中介人：
年 月 2 日
二手房買賣房合同范本
為更好地維護買賣雙方合法權益，請買賣雙方在簽約前認真閱讀以下內容：
一、為房屋買賣有關事宜，經雙方協商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：
一.所售房屋的基本情況
該房屋為勝利油田限價商品房(毛胚房),位于**市**區錦苑一區九十五號樓四單元四零一室,建筑面積八十八平方米(另帶車庫三十平方米)。
二.價款與計價方式
該房屋總售價款為人民幣伍拾萬元整。
甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同之日起，乙方已交付甲方的購房定金人民幣(兩千元整)并轉為房款;甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同之日交付乙方房屋鑰匙時，乙方支付甲方部分房款人民幣四十七萬元整，甲乙雙方在勝利油田勝利房地產交易中心辦理過戶交易手續時，過戶費用共同平分支付。過戶后乙方需支付甲方剩余房款人民幣三萬元整。
三.交付房屋
甲方于簽訂本合同時將房屋鑰匙交給乙方，以給予乙方房屋有關的相關憑證。
四.特別約定
1.在甲方簽訂本合同之前必須還清房屋貸款及是否有房產抵押，并結清房屋水、電、氣、暖、衛生、管理等其它相關費用。乙方搬進房屋之后發生的房屋水、電、氣、暖、衛生、管理等其它費用與甲方無關。
2.在辦理過戶交易手續中發生的費用甲乙雙方共同平分支付，該房屋房產證辦理所需費用由甲方承擔。后續如需要相關證件，甲方配合乙方辦理。
3.甲方在得知具備辦理房屋過戶交易時通知乙方并協同乙方辦理房屋過戶交易手續。
五.違約責任
1.甲乙雙方簽訂合同后，若甲方放棄售房，則屬甲方違約。甲方除返還乙方已交付的購房定金和已付房款外，要按乙方的房屋裝修費用及違約時的該房市場價格額外折算費用賠付乙方，并賠付乙方違約金三萬元整。
2.甲乙雙方簽訂合同后，若乙方放棄購房，則屬乙方違約，乙方已交付甲方的購房定金不退還。甲方返還乙方已交付的房款，乙方要按房屋裝修費用及違約時的該房市場價格額外折算費用賠付甲方，并賠付甲方違約金三萬元整。
3.甲乙雙方簽訂合同后，未經雙方同意，不按約定時間辦理過戶手續的，除執行第五條第一、二款外，還應每日向對方支付違約金五十元。
4.該房屋自簽訂合同后，因油田政策及其他原因導致乙方不能過戶的，乙方可以轉讓，甲方配合過戶。
5.本合同在履行過程中發生爭議，由甲乙雙方協商解決;協商不成的，提交**市仲裁委員會仲裁或依法向**市人民法院起訴。
6.本合同一式貳份，甲乙雙方各執壹份，具有同等法律效力。
7.本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，基補充約定經雙方簽章與本本合同號同具法律效力。
當事人基本信息：
出賣方(甲方)：_________________ 購買方(乙方)：__________________
身份證號碼： __________________身份證號碼： ___________________
地 址：___________________地 址：____________________
郵 編：___________________ 郵 編：____________________
電 話：___________________電 話：____________________
人(甲方)：_________________ 人(乙方)： _________________
身份證號碼: ___________________身份證號碼： ___________________
見 證 方： 鑒證機關：
二手房買賣標準合同參考
合同編號：_________
甲方(出賣人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
國籍：_________
(身份證/護照/營業執照號碼)：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
聯系電話：_________
委托人：_________
國籍：_________
電話：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
乙方(買受人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
國籍：_________
(身份證/護照/營業執照號碼)：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
委托人：_________
聯系電話：_________
國籍：_________
電話：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
根據國家和_________省(市)法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房地產買賣達成如下協議：
第一條 房屋的基本情況
甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_________;位于第_________層，共_________(套/間)，房屋結構為_________，建筑面積_________平方米(其中實際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米)，房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號/房地產權證號)為_________。
第二條 房屋面積的特殊約定
1、本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測/原產權證上標明/房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。
2、該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_________%(不包括±_________%)時，房價款保持不變。
3、實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_________%(包括±_________%)時，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：
(1)乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。
(2)每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。
(3)_________。
第三條 土地使用權性質
1、該房屋相應的土地使用權取得方式為_________。
2、土地使用權年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為_________;該房屋買賣后，按照有關規定，乙方(必須/無須)補辦土地使用權出讓手續。
第四條 價格
按(總建筑面積/實際建筑面積)計算，該房屋售價為(_________幣)每平方米_________元，總金額為(_________幣)_________元整。
第五條 付款方式
1、乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金(_________幣)_________元整，并應于本合同生效之日起_________日內將該房屋全部價款付給甲方。
2、已付定金將在最后一期付款時沖抵，支付方式為以下第_________種：
(1)現金_________;
(2)支票_________;
(3)匯款_________。
第六條 交付期限
甲方應于本合同生效之日起_________日內，將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起_________日內，將該房屋付給乙方。
第七條 乙方逾期付款的違約責任
1、乙方如未按本合同第五條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_________計算。
2、逾期超過_________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第_________種約定，追究乙方的違約責任。
(1)終止合同，乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
(2)乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續履行。
(3)_________。
第八條 甲方逾期交付房屋的違約責任
1、除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_________個月內按_________利率計算;自第_________個月起，月利息則按_________利率計算。
2、逾期超過_________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第_________種約定，追究甲方的違約責任。
(1)終止合同，甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。‘
(2)甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金，合同繼續履行。
(3)_________。
第九條 關于產權登記的約定
在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_________天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________%賠償乙方損失。
第十條 保證
甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
第十一條 稅費的交納
因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 費用交接時間
水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接日期為_________年_________月_________日。
第十三條 聲明及保證
甲方：
1、甲方有權簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
乙方：
1、乙方有權簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十四條 保密
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
第十五條 通知
1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十六條 合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
農村房屋買賣合同參考
簽訂時間：
簽訂地點：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙雙方就位于 的一處農村房屋的買賣事項，根據我國物權法、土地管理法等相關法律規定，經充分、平等協商，自愿達成如下一致協議;
一、本合同雙方當事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況：
本合同項下的房屋位于_____市_____街道 ，相鄰為 ，建筑面積 ，北屋 ，東屋 ，西屋 ，南屋 ，院落面積為 ，房屋登記在 名下或宅地基使用權證登記在 名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項下的房屋甲方享有完整的處分權利，或已征得其他權利享有人的同意，擁有處分該房屋的權利;
2、本合同項下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協議或未因甲方個人或家庭債務與第三人簽訂賠償協議、抵押協議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價款30%的違約金。
五、本合同項下的房屋交易價格為人民幣_______萬元，該價格包括該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起 日，乙方一次性付清全部款項，并將該款項匯入甲方賬號為 的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額 的違約金，如乙方在合同簽訂之日起 天仍未付清房款，甲方不經乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責任的權利。
七、房屋交付：乙方根據第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起 日內，甲方須將本合同項下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權證、房產證等全部相關資料原件交付給乙方并負責騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付 元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個月內，仍未交付房屋，乙方不經甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產過戶的書面通知后 日，甲方應當根據乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產權過戶的相關手續;如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付 元違約金，直至協助乙方辦理完房產過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補償、拆遷補償等;如甲方得到該上述補償款后應當將該款項全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補償款外，須向乙方支付 元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個人債務等個人原因侵犯乙方的權利，造成乙方無法繼續占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權利的實質性影響之時的市場價格補償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。
十二、其他事項：
1、如果雙方就本合同事項發生爭議，雙方無法協商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協調解決。
2、雙方應當請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續有效。
甲 方(簽字捺印)： 身份證號：
乙方(簽字捺印)： 身份證號：
見證人(簽字捺印)： 身份證號：
見證人(簽字捺印)： 身份證號：
附：
有關農村房屋買賣合同書
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，并經土地所有權人 同意，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 房屋院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關的土地使用權同時轉讓給乙方，。該院落具置為：
東鄰： 西鄰：
南鄰： 北鄰：
登記長度為： 米、寬度為 米，面積共 平米。
二、該院落相關的附屬物同時全部轉讓，附屬物包括：
三、、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫 ;即人民幣小寫 元。乙方在合同生效時一次性付清。
四、甲方應在 前將該房屋交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、入網費、有線電視費等，
五、本合同生效后，一方如不能按規定交付房產或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元違約金。
六、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。并已經取得全部共有人的一致同意。若因產權、使用權或其他產權原因而導致乙方無法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉讓款、房屋的改造、建造、裝修等費用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關產權證照轉移義務，如因政府原因確實無法辦理產權轉移手續，甲方須把相關證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
八、 其它：
1、 本協議未盡事宜須經雙方協商解決，并簽訂相應的補充協議。
2、本協議經甲乙雙方簽字、蓋章，村委會簽字蓋章后生效。
3、本協議電腦打印一式三份，各方各執一份。
甲方(賣方)： (印) 身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
乙方(買方)： (印)身份證號：
住址： 電話：
年 月 日
村委會意見：
村委會蓋章： 年 月 日
最新農村房屋買賣合同
出讓方(以下簡稱甲方)：
買受方(以下簡稱乙方)：
甲、乙雙方經過平等協商，自愿就房屋買賣事項一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條 甲方自愿將自有坐落在屋(包括使用權(土地使用權書證號為房)及相應的土地)有償轉讓給乙方。
第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權范圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權屬證件復印件一張)。
第三條 雙方協議商定房屋及土地使用權轉讓價款共計****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，雙方同意于本協議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款***元。剩余所欠甲方的購房款***元，協議簽訂后乙方同意于**年月日前支付給甲方***元，于20xx年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項后應當出具收據。
第四條 乙方如未按照約定時間支付所欠的相應款項，甲方有權解除合同，對乙方已交款項可不予退還。
第五條 甲方應自本契約簽訂之日起天內將上述房屋交付給乙方，并保證所交付的房屋的主體結構和原有的基本裝飾(門窗、水電等)完好無損，不得故意毀壞，否則應當負責恢復原狀，并賠償損失。房屋交付后，該房屋的管理權和使用權，以及對外出租和收益均歸乙方所有，
第六條 甲方保證所提供的土地使用權相關權屬證件(原始證件)真實合法，并保證其出賣給乙方的房屋產權及土地使用權權屬清楚，絕無他項權利設定或其他債權債務和四鄰糾份，沒有抵押貸款或擔保的情形，如出現上述情形或第三人對該房屋主張權利，影響乙方權利的行使，由甲方負責處理解決，并同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權證書如系偽造，乙方未得到賠償的情況下仍可按照協議合法占有該房屋，甲方不得提出異議。因證書真偽出現糾紛由甲方承擔相應的民事和刑事責任。
第七條 協議簽訂后，在乙方沒有交納完全部購房款期間，甲方所提供的土地使用權證書(原件)由見證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購房款后，在得到甲方確認后，由保管人將該證件交付給乙方。
第八條 乙方在交付完全部購房款后，如需辦理相應權屬證件的過戶手續時，需要甲方出面配合的，不論何時，甲方應予協助。因土地使用權、房屋過戶所需一切費用由乙方承擔。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產權過戶登記，因此而遭致的損失由甲方負責賠償。
第九條 甲方在協議簽訂后，在所提供的土地使用權證書由見證人保管期間，其不得以土地使用權丟失等理由重新辦理證件或者在合同履行期間出現單方要求增加房屋出售價格或一房多賣的情形，如出現上述情形，妨礙乙方權利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失，在乙方未得到實際賠償的情況下，乙方可繼續合法占有使用該房屋，甲方不得提出異議。
第十條 未盡事宜雙方可另行協商達成協議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。
第十一條 本合同經雙方當事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第十二條 本合同1式3份;甲乙方各執1份，見證人處留存一份。
甲方：乙方：
第一條 為加強房產市場管理，保護房產流通中雙方的合法權益，根據國家、省的有關規定，結合本市實際，特制定本辦法。
第二條 凡在本市城市建成區（以下簡稱城區）范圍內進行房產交易、租賃、交換等流通活動的單位和個人，均須遵守本辦法。
第三條 房產市場的管理應堅持合理調節供求，搞活房產流通，強化管理手段，保護雙方權益的原則。
第四條 市房產局是本市房產市場的管理部門。市房地產市場管理處負責房產市場的日常管理工作，其主要職責：
（一）貫徹、執行國家、省、市有關房屋買賣、租賃、交換等方面的法律、法規、政策、規定。
（二）辦理房屋交易、拍賣、交換手續。
（三）參與房屋租賃、低押、曲當等經濟合同的鑒證工作。
（四）審查出租、抵押、典當房屋產權人的資格，監督、管理、租賃等經營活動。
（五）參與制定各類房產的流通價格標準。
（六）按分工評定進入市場流通的房產價格，并為仲裁、公證、保險等活動進行房產價值、價格評估。
（七）負責管理房產流通活動中的經紀人（中介人）。
（八）調節房產交易、租賃、贈與和以房產為資本兼并、合資入股、抵押等活動中的糾紛。
（九）依法查處、打擊房產流通中的非法活動。
（十）指導各縣（市）區的房產流通管理工作。
城建、土地、財政、稅務、工商、物價等有關部門應配合做好房產市場的管理工作。
第二章 交易管理
第五條 下列房產均可進行交易或變更產權：
（一）單位自管的房產；
（二）個人私有和共有的房產；
（三）市直管的公有房產；
（四）中外合資、中外合作和外資企業所有的房產；
（五）房地產開發單位新建的房屋；
（六）按規定允許出售的部隊所有的房產；
（七）企業兼并、拍賣、抵押等的房產；
（八）單位和個人與國內、外聯營合資的房產；
（九）法院依法判決沒收、抵債、抵稅、抵罰沒款等的房產；
（十）按規定允許交易的其它房產。
第六條 各類房產交易、產權轉讓轉移、抵押、典當、拍賣和以房產為資本合資、聯營等活動，應在市房產市場管理部門指定的場所內進行，并到房產市場管理部門辦理立契、審核、過戶手續。
第七條 出賣和產權交換、轉移的房產，必須具備合法的產權證件。單位所有的房產，還須具有上級主管部門的批準文件。直管公房需持有市房產局核發的《直管房產產業證》。
第八條 購賣房地產開發單位出售的商品房的單位和個人，成交后應持購房協議書和付款收據到市房產市場管理部門辦理過戶、確權手續。
第九條 出賣租賃期未滿的房屋，產權人須征得承租人同意，并事先辦理好過租承諾手續或與承租人就中止租約協商一致達成書面協議。在同等條件下，承租人有優先購買權。合同另有規定的除外。
第十條 進行房屋交易和產權變更的，應按有關規定繳納稅金和交易管理費。
第十一條 平房和整體樓房產權變更后的三十日內，產權人應按規定到有關部門辦理土地使用權屬變更手續。
第十二條 任何單位和個人，不得買賣有產權、債務糾紛的房屋，不得買賣已批準征用或撥用的建設用地范圍內的房屋，不得買賣非法、違章建筑的房屋和臨時建筑的房屋，不得買賣經法院裁定限制產權轉移的房產，不得私下黑市交易，不得利用房屋交易非法謀利。
第三章 租賃管理
第十三條 機關、團體、部隊、企事業單位和私人所有的、具有合法產權證件，無倒塌危險的房屋均可出租。
第十四條 租賃房屋必須由租賃雙方持租賃合同到房產市場管理部門辦理房屋租賃許可證。出租方還須到物價部門領取收費許可證，到稅務部門辦理稅務登記。并按規定向房產市場管理部門繳納租賃管理費。
第十五條 租賃期間，租賃雙方應嚴格履行合同中規定的權利和義務，任何一方不得擅自中止合同或進行其它損害對方合法權益的活動。
第十六條 租賃合同期滿仍需續租的，應重新辦理租賃手續。在同等條件下，原承租人有優先租用權。
第四章 交換管理
第十七條 使用機關、團體、企事業單位和個人房屋的，在規定允許的落圍內均可進行房屋用交換。
第十八條 交換房屋必須事先征得房屋所有者同意，并到房產市場管理部門辦理有關手續。
第十九條 凡有下列情況之一的，不得進行房屋交換（一）房屋產權不清的；
（二）現住房無正式承租權的；
（三）家庭成員對現住房有爭議的；
（四）單位擅自內調市直管公房住戶的；
（五）拖欠房租和供熱費的；
（六）損壞房屋及其附屬設施未修復或未賠償的。
第二十條 自行管理房屋的單位，對換入的非本單位職工住戶在房屋管理、維修、供暖服務等方面，應與本單位住戶同等對待。
第二十一條 任何單位和個人不得私自交換房屋，不得利用房屋交換謀取暴利或進行其它違法活動。
第五章 價格管理
第二十二條 房產市場實行指令性價格和指導性價格。
第二十三條 房產出租、出售價格、收費標準和評估價格的規定，以及適用范圍的確定，應報市物價是部門核準。最高限價由市物價部門會同有關部門確定。
第二十四條 出售的商品房和新、舊公房及單位出租的住宅用房應執行指令性價格，不得突破市物價部門制定的價格標準。
其它各類房屋的交易、租賃應執行指導性價格，交易、租賃雙方可在房產市場管理部門評估確定的基本價格基礎上自行議價，超過基本價格的部分按規定收取超標準費。凡規定有最高限價的，不得突破最高限價。
第二十五條 從事房產價格評估工作的人員，必須經市以上房產管理部門進行正規培訓，并須經考核合格取得專業評估資格證書后，方可持證上崗。
第六章 經紀人管理
第二十六條 經紀人必須經縣級以上工商行政管理部門和市房產市場管理部門進行資質審查，并核發經營許可證后，方可在房產流通中從事中介服務活動。
第二十七條 經紀人的報酬由市房產市場管理部門按有關規定和成交率及中介服務質量確定。
第二十八條 經紀人在中介服務中必須遵守房產市場的各項管理制度，不得利用其身份之便從事損害雙方權益的活動，不得索要財物，不得謀取非法收入和進行基它違法活動。
第七章 獎勵與處罰
第二十九條 對模范遵守本辦法，在房產市場管理工作中成績顯著、檢舉揭發違法交易等行為有突出貢獻的，由房產市場管理部門給予獎勵。
第三十條 對違反本辦法，由房產市場管理部門或會同有關部門按下列規定予以處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
（一）違反第六條、第八條規定，進行房產交易、產權轉讓轉移等活動未到房產市場管理部門辦理手續的，責令其補辦交易手續，并對買賣雙方各處以成交額5％至10％的罰款。
（二）違反第十二條規定，非法買賣房屋或買賣違章建筑和臨時建筑的房屋等的，沒收其非法所得，并對交易雙方各處以成交額10％至20％的罰款。
（三）違反第十四條規定，擅自出租房屋的，責令其立即停止出租或限期補辦手續、沒收出租方全部非法所得，并對出租方處以非法所得金額2至3倍的罰款。
（四）違反第十五條、第二十八條規定，擅自中止合同、損害對方合法權益或利用經紀人身份從事違法活動的，按有關法律，法規的規定處罰。
（五）違反第十九條、第二十一條規定，非法、私自交換使用房屋的，責令其限期改正或補辦交換手續，并處以交換雙方各50元至100元的罰款。
（六）違反第二十一條規定，利用房屋交換謀取暴利的，沒收其非法所得，并處以其非法所得金額2至3倍的罰款。
（七）違反第二十四條規定，超標準或超限價出售房屋的，按國家物價管理的有關規定處罰。
第三十一條 當事者對處罰決定不服的，可在接到處罰通知之日起十日內向處罰的上級機關申請復議，復議機關應在接到申請之日起十五日內作出決定。對復議決定仍不服的，可在接到復議決定之日起十日內向當地人民法院起訴，逾期不申請復議，不起訴又不執行的，由決定處罰的部門或復議機關申請人民法院強制執行。
第八章 附則
第三十二條 各建制鎮、獨立工礦區的房產市場管理可參照本辦法執行。
農村房屋購房正規合同范本
簽訂時間：
簽訂地點：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙雙方就位于的一處農村房屋的買賣事項，根據我國物權法、土地管理法等相關法律規定，經充分、平等協商，自愿達成如下一致協議;
一、本合同雙方當事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況：本合同項下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權證登記在名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項下的房屋甲方享有完整的處分權利，或已征得其他權利享有人的同意，擁有處分該房屋的權利;
2、本合同項下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協議或未因甲方個人或家庭債務與第三人簽訂賠償協議、抵押協議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價款30%的違約金。
五、本合同項下的房屋交易價格為人民幣_______萬元，該價格包括該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起日，乙方一次性付清全部款項，并將該款項匯入甲方賬號為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責任的權利。
七、房屋交付：乙方根據第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起日內，甲方須將本合同項下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權證、房產證等全部相關資料原件交付給乙方并負責騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個月內，仍未交付房屋，乙方不經甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產過戶的書面通知后日，甲方應當根據乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產權過戶的相關手續;如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協助乙方辦理完房產過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補償、拆遷補償等;如甲方得到該上述補償款后應當將該款項全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補償款外，須向乙方支付元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個人債務等個人原因侵犯乙方的權利，造成乙方無法繼續占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權利的實質性影響之時的市場價格補償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。
十二、其他事項：
1、如果雙方就本合同事項發生爭議，雙方無法協商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協調解決。
2、雙方應當請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續有效。
甲方(簽字捺印)身份證號：
乙方(簽字捺印)身份證號：
見證人(簽字捺印)身份證號：
見證人(簽字捺印)身份證號：
附：
見證人聲明
見證人聲明如下：
1、見證人與甲乙雙方同為集體組織成員;
2、見證人與甲方或乙方任何一方就本房屋買賣不存在任何利益糾紛;
3、本合同經我們見證，雙方自愿、平等協商，不存在脅迫、暴力強迫等違法情況，合同是雙方當事人的真實意思表示;
4、本合同在年月日在家中簽訂，現場參與人員有甲方、乙方和見證人總計四人，雙方簽字蓋章后本合同生效。
見證人(簽字捺印)
甲方(簽字捺印)
乙方(簽字捺印)
年月日
關于農村購房協議書范本
委托人：________________
受托人：________________
雙方經協商一致，就委托事宜達成如下協議：
一、委托事項
二、委托人授權________辦理有關購買商品房 ________套的各項事宜。
1.購買的商品房共________套，總面積在________平方米之內;
2.商品房的購入價應掌握在________元/每平方米至________元/每平方米之間;
3.商品房所在位置，可在________市________區________路以東，________路以西，________路以南，________路以北范圍之內選購;
4.其他_____________________________________。
三、委托報酬
受托人如完成委托事宜，委托人給付報酬________元;如果在委托期限內未能完成委托事宜，給付勞務費________元。
四、完成委托事項所需費用
根據實際需要，按支出憑據向委托人報銷。
五、各項費用的支付方式和期限
委托酬金在合同簽訂后________日之內，先付________%;其余在受托人完成委托事宜后一次支付。
其他費用先由受托人墊付，每季度未結算一次。
所有經費往來均通過銀行結算。
六、委托授權期限
自________年______月______日起，至________年______月______日止。
七、雙方當事人的權利與義務
1.委托人在合同生效之后，對授予托人在授權范圍內的活動，不能任意干涉，雙方遇有問題可隨時研究協商;
2.受托人應認真負責行使委托人授予的權利，不得弄虛作假，更不得與第三人惡意通謀，欺騙委托人;
3.________________________________。
八、 爭議的解決方式
本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第 ________種方式解決：
1.提交________________仲裁委員會仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
九、雙方議定的其他事宜
_______________________________________
委托人：(簽章)_______________
地址：_________________________
郵政編碼：_____________________
法定代表人：(簽字)___________
委托人：(簽字)___________
開戶銀行：_____________________
銀行帳號：_____________________
受托人：(簽章)_______________
地址：_________________________
郵政編碼：_____________________
法定代表人：(簽字)___________
委托人：(簽字)___________
開戶銀行：_____________________
銀行帳號：_____________________
合同簽訂地點：_________________
合同簽訂時間：_________________
農村個人購房合同范本
出賣人(以下簡稱甲方)：
_________身份證號碼：____________________________甲方為______省_____市_____區/鎮________居民甲方配偶：_________身份證號碼：____________________________房屋地址：__買受人(以下簡稱乙方)：
_________身份證號碼：______________________________乙方為________省________市______區/鎮__________居民根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：
第一條房屋情況該房屋農村集體土地使用證號：
__________________________房屋座落：
______市______區_______村。設計用途房，建筑結構該房房土地來源為：
農村集體土地劃撥年使用至今為______年。
第二條該房屋價款規定該房屋按照協商以總價計算，價款為30萬元，計叁拾萬元(大寫)
第三條房屋交付日期經雙方簽訂合同后，乙方付清甲方房款_5_日內方可交付。甲方在將房屋交付乙方時如遇不可抗力(如自然災害及其他不可抗力)時，且不能履行合同，雙方同意按下列第_2_種方式處理：
1、變更合同
2、解除合同居民自住用，建筑層數為____層。
建筑面積_____平方米，房屋建于_________農村集體土地使用證號碼：___________________。
第四條乙方付款形式及付款時間__。如甲方無異議，乙方將在合同簽訂_5_日內按一次性付款形式付款。
第五條甲方逾期交付商品房的處理：
如超過上述約定期限的，乙方有權按照下述約定，追究甲方違約責任，約定為：
合同繼續履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付房屋之日次日起至實際交付房屋之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按房屋價款的萬分之七向乙方支付違約金。
第六條乙方逾期付款的處理如超過上述約定期限的，甲方有權按照下述約定，追究乙方違約責任，約定為：
合同繼續履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按房屋價款的萬分之七向甲方支付違約金。
第七條房屋質量及保修責任甲方交付的房屋的質量和設備等應符合國家有關規定和甲方的承諾(特別是房屋主體結構的質量需要達到國家關于房屋居住的要求)，未達到國家規定標準和承諾的，甲方應承擔責任。乙方在房屋主體結構完好情況下，承擔維修責任。
第八條房屋及其土地使用權力延伸的規定該房屋及其土地使用權利由甲方保證為本人所有，且甲方于_______年_____月____日按照合同規定將所屬房屋售于乙方。
乙方作為購買者享有該房屋及其土地使用的一切權利，且雙方需聲明乙方在購買該房屋后，擁有對于房屋及與其不可分割的土地的任何處置權利(包括被征用、改造、遷移產生的賠償或者其他形式所產生的賠償均由乙方所得，與甲方無任何關系，且甲方后代不得對乙方及其后代進行追償)。
該合同由雙方所在村委會給予認可，甲方應將該房屋的農村集體土地使用證轉交于乙方，乙方在法律規定和適當機會下將其作廢，并在村委會的證明和市/區政府規定的條件下重新辦理乙方對于該房屋的農村集體使用證。
第九條公證人的規定本合同在________省________市________區________村村委會的公證下簽訂，雙方對于村委會的公證給與肯定和贊成。公證人(簽章)：甲方：乙方：_____年_____月____日_____年_____月_____日，與甲方無任何關系，且甲方后代不得對乙方及其后代進行追償).該合同由雙方所在村委會給予認可，甲方應將該房屋的農村集體土地使用證轉交于乙方，乙方在法律規定和...
甲方：
