時(shí)間：2022-01-31 09:14:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買賣房屋合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
通訊地址： _____郵編 ：
證件名稱：______證號(hào)：_____聯(lián)系電話 ：____
乙方 （ 買方 ）： _________
通訊地址：_____郵編 ：________
證件名稱：____證號(hào)：____聯(lián)系電話 ：_______
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方定購(gòu)房產(chǎn)事宜，簽署本合同。
第一條 乙方定購(gòu)甲方以下房屋：（以下簡(jiǎn)稱該房屋）
（略）
（本條描述的該房屋之條件與實(shí)際情況不符或不詳盡，則以該房屋權(quán)屬證明或相關(guān)法律文書的記載內(nèi)容為準(zhǔn)；選擇劃“R”，不選擇劃“T”，以下選擇方法以此相同）
第二條 乙方對(duì)該房屋進(jìn)行了實(shí)地勘查，查看了該房屋所有權(quán)人（即甲方）及其該房屋的相關(guān)手續(xù)、和證件，明確知悉該房屋的權(quán)屬情況，了解并遵守北京市相關(guān)管理部門對(duì)存量房交易的相關(guān)規(guī)定，自愿與甲方進(jìn)行房產(chǎn)交易。
第三條 甲方保證該房屋可進(jìn)行市場(chǎng)交易，手續(xù)齊全；房產(chǎn)無(wú)任何權(quán)利瑕疵、不受他人合法追索。甲方出售該房屋已取得共有權(quán)人同意；甲方房屋已設(shè)立抵押權(quán)的，甲方出售該房屋已取得抵押權(quán)人的同意；甲方房屋出租的，承租人已放棄對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。甲方向乙方介紹房屋情況，真實(shí)、準(zhǔn)確，沒有任何重大遺漏，不存在影響乙方?jīng)Q定購(gòu)買該房屋做出判斷而未向乙方進(jìn)行披露的情形或事項(xiàng)。甲方出售該房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以及該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
第四條 甲、乙雙方約定該房屋的交易價(jià)格為人民幣（大寫） **佰**拾**萬(wàn)**仟**佰**拾**元整（小寫￥**元），房屋交易所產(chǎn)生的交易稅費(fèi)由甲方承擔(dān)、乙方承擔(dān)、雙方另行規(guī)定（見本同補(bǔ)充約定）。
第五條 甲方同意乙方購(gòu)房款的支付形式采取全款支付商業(yè)貸款支付。如乙方貸款購(gòu)房，預(yù)計(jì)貸款金額為人民幣（大寫）** 佰**拾**萬(wàn)**仟**佰**拾**元整（小寫￥**元），實(shí)際貸款金額以銀行批準(zhǔn)貸款金額為準(zhǔn)，乙方據(jù)實(shí)際貸款金額自行備齊首付款，以確保甲方如數(shù)收齊房款。
第六條 乙方在簽署本合同時(shí)，向甲方支付購(gòu)房定金人民幣（大寫） **拾**萬(wàn)**仟**佰**拾**元整（小寫￥**元），甲方收到乙方交付購(gòu)房定金后，向乙方出據(jù)收款憑證，以作為本定金合同生效依據(jù)。
第七條 甲、乙雙方商定，自本定金合同簽署之日起______日內(nèi)，甲、乙雙方簽署《房屋買賣合同 》。《房屋買賣合同》中的定金條款除另有約定外，所述定金即為本定金合同簽署時(shí)甲、乙雙方收付的定金。
第八條 甲、乙雙方約定，自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起______日內(nèi)，甲方向乙方交付房屋；在房屋交接日以前，使用房屋所發(fā)生的一切費(fèi)用由甲方承擔(dān)，交付后（含當(dāng)日）發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。該房屋專項(xiàng)維修基金隨房屋權(quán)屬一并轉(zhuǎn)移。甲方保證在房屋交付乙方驗(yàn)收前，對(duì)房屋原有附屬設(shè)施設(shè)備及裝飾裝修保持原有狀態(tài)（除雙方在《房屋買賣合同》中另有約定外），并承諾在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方**日內(nèi)，辦理完成戶口遷出手續(xù)。
第九條 在本合同的第七條約定的《房屋買賣合同》簽署期限內(nèi)，甲方不遵守本定金合同約定事項(xiàng)，拒絕簽署《房屋買賣合同》的，要向乙方雙倍返還已收取的定金；乙方不遵守本定金合同約定事項(xiàng)，拒絕簽署《房屋買賣合同》的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。甲、乙雙方須告知對(duì)方有效聯(lián)系地址、固定電話、手機(jī)等聯(lián)系方式以及互留身份證復(fù)印件，若任何一方聯(lián)絡(luò)地址變更的，應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方。甲、乙雙方中的其中一方拒絕履行本定金合同時(shí)，另一方要通過快遞、以書面形式通知對(duì)方履行本合同，若因受送達(dá)方拒收或因聯(lián)絡(luò)地址錯(cuò)誤無(wú)法送達(dá)的，則按照付郵日（或郵局郵戳為準(zhǔn)）或快遞送達(dá)回證為準(zhǔn)，視作通知方已依本合同給予對(duì)方書面通知。
第十條 若甲、乙雙方均不拒絕簽署《房屋買賣合同》，但又未能在第七條約定的期限內(nèi)簽署《房屋買賣合同》，甲、乙雙方約定：對(duì)于導(dǎo)致延期簽署《房屋買賣合同》的違約方，按逾期天數(shù)支付違約金，每逾期一天，按總房款的萬(wàn)分之 支付違約金。如逾期超過 日仍不能履約，守約方有權(quán)單方解除本合同，并按本合同第九條、第十條主張權(quán)益。
第十一條 本定金合同內(nèi)，甲、乙雙方未進(jìn)行約定的事項(xiàng)，且甲、乙雙方又不能協(xié)商達(dá)成一致而導(dǎo)致《房屋買賣合同》不能簽署的，甲、乙雙方互不追究責(zé)任，甲方應(yīng)在乙方要求返還定金的 日內(nèi)將已收取的定金無(wú)息返還乙方，本定金合同終止。
第十二條 為保證本合同與《房屋買賣合同》的一致性，甲乙雙方約定，本合同所約定的條款事項(xiàng)未在《房屋買賣合同》中體現(xiàn)的，該條款繼續(xù)有效；本合同所約定的條款事項(xiàng)與《房屋買賣合同》的約定發(fā)生沖突的，以《房屋買賣合同》中的約定為準(zhǔn)。
第十三條 本合同必須由房屋所有權(quán)人與房屋購(gòu)買人本人簽字，如雙方本人不能親自到場(chǎng)簽署，則必須通過法律公證形式委托被委托人出面辦理，被委托人要當(dāng)面出據(jù)委托公證書及被委托人身份證原件和委托人的身份證復(fù)印件。
第十四條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述方式解決：
提交仲裁委員會(huì)仲裁。 依法向人民法院起訴。
第十五條 本合同共叁頁(yè)，一式兩份，甲乙雙方各持一份。
補(bǔ)充約定：（有補(bǔ)充約定無(wú)補(bǔ)充約定）
住址：_________身份證號(hào)碼：_____
工作單位：______居間人：________
法定代表人：___住所：___________
甲方欲購(gòu)買房屋一套，特委托乙方提供賣房人的信息，幫助甲方與賣房人簽定《房屋買賣合同》。經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以咨雙方共同遵守。
第一條：欲購(gòu)買房屋的基本情況
房屋坐落：_____區(qū);
建筑面積和格局：_____
房屋用途：____(住宅或公寓或商業(yè)用房等);
房屋朝向：______
房屋建成年限：____
房屋總價(jià)款：______
付款方式：_____一次性或需銀行貸款。
房屋性質(zhì)為央產(chǎn)房或經(jīng)濟(jì)適用房或房改房或商品房，或者房屋性質(zhì)不限。
以上為基本意向，最終以甲方實(shí)際看中的房屋為準(zhǔn)。
第二條：甲方委托事項(xiàng)
1、乙方代為尋找賣房人;
2、乙方帶領(lǐng)其實(shí)際參觀房屋;
3、乙方代為審查賣房人基本情況等。
第三條：甲方義務(wù)
甲方根據(jù)乙方通知參觀房屋;
甲方經(jīng)乙方介紹認(rèn)識(shí)賣房人，不得私下與賣房人簽訂房屋買賣合同。
支付居間費(fèi)用。
第四條：乙方義務(wù)
乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)甲方要求挑選合適的房屋。
乙方通知甲方參觀房屋，應(yīng)當(dāng)提前**小時(shí)。
乙方應(yīng)當(dāng)向甲方如實(shí)提供賣房人的信息;購(gòu)房居間合同范文節(jié)選!
如甲方需銀行提供貸款支付購(gòu)房款，乙方指導(dǎo)甲方辦理銀行貸款。向甲方提供合作的銀行、銀行認(rèn)可的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)以及銀行認(rèn)可的律師事務(wù)所等。
第五條：委托期限
本合同委托期限為***月，期滿之前，甲方不得解除委托。
或甲方可以解除本委托，但因其解除委托行為給乙方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
合同期滿乙方未找到賣方的，本合同終止。
經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以續(xù)定委托合同。
第六條：乙方報(bào)酬
乙方完成居間事項(xiàng)，即甲方與乙方提供的賣房人簽訂《房屋買賣合同》，甲方向乙方支付**元的居間服務(wù)報(bào)酬。該報(bào)酬于甲方與乙方提供的買房人簽訂《房屋買賣合同》之日支付。
第七條： 違約責(zé)任
甲乙雙方應(yīng)認(rèn)真履行本合同，如有違約，應(yīng)賠償守約方的損失。購(gòu)房居間合同范文節(jié)選!
第八條：爭(zhēng)議解決
雙方在履行本合同中的爭(zhēng)議應(yīng)先協(xié)商解決;如協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向有管轄權(quán)的法院提起訴訟或向北京仲裁委員會(huì)提起仲裁(選擇其一)。
本合同共**頁(yè)，自雙方簽字之日起生效。
本合同一式____份，雙方各執(zhí)____份，具有同等法律效力。
1、查驗(yàn)賣房者的房產(chǎn)證，買賣雙方在網(wǎng)簽前，應(yīng)充分了解協(xié)商合同相關(guān)條款，需增加條款的可自行添加。買房應(yīng)到房產(chǎn)局查驗(yàn)賣房者的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，須賣房人提供共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。
2、注意合同文本，二手房在網(wǎng)簽時(shí)，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬(wàn)不能馬虎。同時(shí)要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。
3、核對(duì)賣房身份證，購(gòu)買方一定要仔細(xì)核對(duì)賣房身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋人是否是一致。
4、網(wǎng)上簽約注意保護(hù)密碼，網(wǎng)簽時(shí)，購(gòu)房者要注意設(shè)置網(wǎng)簽密碼，一定要妥善保存，在雙方對(duì)合同條款確認(rèn)無(wú)誤、簽訂保存之后，一定要當(dāng)場(chǎng)提交備案，并打印《商品房備案登記證明書》，經(jīng)雙方確認(rèn)后簽字保存。
5、雙方約定好違約責(zé)任，例如：買房逾期付款、賣方逾期交房都應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)賠付雙方的違約金；若因賣方責(zé)任而導(dǎo)致買房未能按時(shí)過戶，則買方有權(quán)退房；賣方如果沒有及時(shí)將戶口遷出，應(yīng)向買房支付違約金。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。
二、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無(wú)效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。
三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。
房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。
四、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。
機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上民政部門批準(zhǔn)。
五、價(jià)格上有欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。
買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問題的，買賣雙方可重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
六、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：
1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；
2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
3.依法收回土地使用權(quán)的；
4.共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書面同意的；
5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
賣方的身份 訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性，尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防不法之徒假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，很大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥，有效的方法是委托專業(yè)律師驗(yàn)證買賣雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，對(duì)交易行為進(jìn)行制約。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。仔細(xì)核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。
管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證 該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。
鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中 交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過程中應(yīng)注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
款分兩次支付安全 買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問題相對(duì)不大，但在一次性付款中經(jīng)常出現(xiàn)“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的情況。其實(shí)，在實(shí)際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段支付給房主，其中尾款的支付時(shí)間可約定為房產(chǎn)過戶的日期，如此操作可以好的為買賣雙方規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。
費(fèi)用要結(jié)清 果房屋能夠順利過戶，那就皆大歡喜，但這時(shí)交易還沒完成。交房時(shí)物業(yè)交驗(yàn)不得馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用一定要認(rèn)真結(jié)清。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，日后買方入住后收到上述賬單時(shí)，再回頭找賣方結(jié)算為時(shí)已晚，這類問題在二手房交易后經(jīng)常出現(xiàn)。
修基金要結(jié)清 賣雙方通常會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。所以，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。
口遷出要慎約時(shí)間和責(zé)任 照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過戶或交房前將戶口遷出。但有時(shí)由于賣方暫時(shí)無(wú)法找到能夠口的地方或因子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出時(shí)間。這就要求雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)遷移戶口的問題進(jìn)行約定，約定戶口遷出時(shí)間及違約責(zé)任。作為買方，為了維護(hù)自身利益，也可要求預(yù)留少部分房款作為抵押，待賣方將戶口遷出再交還。鑒于戶口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，買方對(duì)戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重態(tài)度。
定違約償付時(shí)間 在訂立合同時(shí)買賣雙方主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。二手房買賣合同中違約金的比例一般有明確的條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒有具體約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。為了避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)任和權(quán)利對(duì)等。關(guān)于購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)有哪些的相關(guān)信息，小編就為大家介紹到這里了。二手房買賣不像新房那樣簡(jiǎn)單，需要注意的后續(xù)問題更多，希望小編總結(jié)的這些知識(shí)能夠?yàn)槟鷰椭?/p>
（來源：文章屋網(wǎng) ）
案件簡(jiǎn)介：
2015年11月30日，某房屋中介公司的經(jīng)紀(jì)人丁某向王女士推介了一套房源，售價(jià)58萬(wàn)元。在丁某的見證下，王女士與賣家李某簽訂了《存量房買賣合同》，與房屋中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》，并當(dāng)場(chǎng)向李某支付了20萬(wàn)元預(yù)付款。合同約定，賣家須在2015年12月30日前，協(xié)助買家辦理房屋過戶手續(xù)，余款待房屋辦完過戶手續(xù)后付清。但隨后，李某的態(tài)度變了，既不出面配合辦理有關(guān)手續(xù)，也不接電話，直到2016年3月，王女士終于打通了李某的電話，李某稱所售房屋房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人是其妻子孫某，現(xiàn)孫某患病住院，無(wú)法協(xié)助辦理過戶手續(xù)。后王女士拉上中介人丁某，查到了李某的下落，李某把所售房屋的鑰匙交給她后，當(dāng)晚再度失聯(lián)。王女士想不通，一切都是按中介公司的安排操作，為何事情會(huì)辦砸？2016年6月，王女士迫于無(wú)奈，將李某和中介公司告上法庭。法院審理查明：李某與孫某于2012年登記結(jié)婚，所售房屋的房產(chǎn)證系2010年辦理，是孫某的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，孫某給李某出具有《房屋買賣授權(quán)委托書》；孫某已于2016年5月去世，孫某和李某婚后生有2個(gè)孩子，均未成年，孫某的父母健在。
案情分析：
（一）關(guān)于《存量房買賣合同》和《居間服務(wù)合同》的效力。
本案中王女士房屋中介公司居間磋商，與李某簽訂了《存量房買賣合同》，雖然房屋產(chǎn)權(quán)人是李某的妻子孫某，房屋是孫某的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但孫某為賣房給李某出具有《房屋買賣授權(quán)委托書》，且合同內(nèi)容系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反國(guó)家法律和行政法規(guī)，應(yīng)為合法有效的合同，王女士與房屋中介公司簽訂的《居間服務(wù)合同》同樣真實(shí)有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條之規(guī)定，兩份合同依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人均有法律約束力。
（二）關(guān)于《存量房買賣合同》能否繼續(xù)履行？
本案中買家王女士依約履行了合同義務(wù)，支付了房屋預(yù)付款20萬(wàn)元，房屋也已實(shí)際交付，王女士作為合同守約方，其合法權(quán)利理應(yīng)受到法律保護(hù)。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第一百零七條之規(guī)定，賣家應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則繼續(xù)履行合同義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但由于房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人孫某已去世，無(wú)法正常辦理房屋過戶手續(xù)，必須辦理繼承權(quán)公證、將房屋過戶至繼承權(quán)人名下后，《存量房買賣合同》方能繼續(xù)履行。考慮到本案中孫某的繼承權(quán)人除了其丈夫李某外，還有其父母和兩個(gè)未成年的孩子，情況比較復(fù)雜，孫某的遺產(chǎn)分割可能耗時(shí)較長(zhǎng)，王女士也可以選擇向法院提出變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求解除《存量房買賣合同》，判令李某退回房屋預(yù)付款并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
（三）關(guān)于房屋中介公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？
居間合同中，房屋中介公司不能以僅作為中間人為由，來免除自身查實(shí)買賣雙方信息、房屋信息真實(shí)性的義務(wù)。本案中《居間服務(wù)合同》系由該房屋中介公司提供的格式文本，雖然合同中有為中介方免責(zé)的格式條款，但中介方作為專業(yè)公司，其憑借自身技術(shù)和資源優(yōu)勢(shì)，應(yīng)查詢到房源登記情況，卻沒有盡到相關(guān)義務(wù)，在孫某從頭到尾不曾出現(xiàn)的情況下，既沒有對(duì)比核實(shí)李某和孫某的結(jié)婚證與房屋產(chǎn)權(quán)登記證信息，也沒有對(duì)《房屋買賣授權(quán)委托書》進(jìn)行委托公證，其經(jīng)紀(jì)人丁某就向王女士保證房子沒問題，催她盡早簽合同和付款，因此中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的保障義務(wù)責(zé)任。
律師提醒：
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱，很多家庭都有購(gòu)房自住或投資的計(jì)劃。消費(fèi)者在購(gòu)買二手房時(shí)，除應(yīng)選擇正規(guī)的房屋中介機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)與中介機(jī)構(gòu)特別約定“中介方在提供居間服務(wù)過程中，應(yīng)如實(shí)向購(gòu)房人陳述其所獲知的交易房屋相關(guān)信息，不得有所隱瞞和誤導(dǎo)。如出現(xiàn)信息核實(shí)不到位、未核實(shí)委托方與賣房人之間的真實(shí)信息等情形，導(dǎo)致購(gòu)房人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任”，并采取房屋預(yù)付款由第三人（中介機(jī)構(gòu)）代管，待房屋過戶手續(xù)辦完后再由第三人（中介機(jī)構(gòu)）支付給賣房人等措施，以盡量降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。
2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對(duì)于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。
3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買房改房，后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣出，但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無(wú)效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無(wú)權(quán)賣房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名，夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無(wú)效呢？
4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無(wú)效。趙律師認(rèn)為，此說法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購(gòu)買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無(wú)效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
5．簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因?yàn)橘I方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時(shí)買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)椋I房人為善意第三人，符合善意取得的條件時(shí)，法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時(shí)，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾過相關(guān)訴訟，一個(gè)案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達(dá)成了調(diào)解。
6．房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意是否有效呢？在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時(shí)可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買時(shí)，單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系，原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí)，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)沒有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí)，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
1．我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個(gè)人也出資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買的保本微利房。
2．按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。
3．但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號(hào)，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下，有的賣方反悔，至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購(gòu)房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號(hào)，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無(wú)證買賣無(wú)效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國(guó)家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么，他們的這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢？
3．趙律師認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會(huì)予以辦理過戶登記。
4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過戶登記。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國(guó)務(wù)院的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照?qǐng)?zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無(wú)法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購(gòu)買，而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，因此，無(wú)法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
第一條 乙方預(yù)訂座落 房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋）。甲方已領(lǐng)取該房屋商品房預(yù)售許可證（證書號(hào)： ），并經(jīng)具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu) 預(yù)測(cè) ，該房屋建筑面積為 平方米。
第二條 甲、乙雙方約定按下述第 種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款:
1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為( 幣)每平方米 元，總金額( 幣) 元。
2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（ 幣）每平方米 元，總金額( 幣) 元。
3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（ 幣 ） 元。
第三條 乙方同意簽訂本合同時(shí)，支付定金人民幣 元，作為甲、乙方雙方當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的擔(dān)保，簽訂商品房預(yù)售合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。
第四條 甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為 天，乙方于 年 月 日 前到 與甲方簽訂《商品房買賣合同》（浙江省建設(shè)廳、浙江省工商行政管理局聯(lián)合監(jiān)制）。
第五條 甲方同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房預(yù)售合同的附件。
第六條 在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，雙倍返還已收取的定金；乙方拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第七條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。
1 、甲乙雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致；
2 、 甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房預(yù)售合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。
第八條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：
1 、 甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的；
2 、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)的。
第九條 甲乙雙方自簽訂本合同之日起十五日內(nèi)簽訂商品房銷售合同，十五日內(nèi)未簽訂的，本合同自動(dòng)失效。
第十條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第種方式解決：
1、提交寧波市仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向人民法院起訴。
第十一條 本協(xié)議一式 份，甲乙雙方各持 份， 、 各執(zhí)一份。
甲方：（簽章） 乙方：（簽章）
年 月 日
年 月 日
賣房人：_________________________________；(以下簡(jiǎn)稱甲方)
買房人：_________________________________；(以下簡(jiǎn)稱乙方)
為了保證甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同的順利履行，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，訂立此合同，以便雙方共同遵守。
第一條 甲方愿將座落_______市_______區(qū)______街____段______號(hào)的_____房(____室_____廳______平米)賣于乙方，永遠(yuǎn)為業(yè)，空口無(wú)憑，立字據(jù)為證。
第二條 該房的房?jī)r(jià)款計(jì)人民幣_(tái)_______萬(wàn)______千_____百元整(__________元)。
第三條 由于賣房人房證及發(fā)票沒有到手，房子的買賣現(xiàn)在不能兌現(xiàn)，經(jīng)甲乙雙方?jīng)Q定甲方不得再賣他人，乙方不能悔約，訂立此合同，甲方應(yīng)在簽此合同后一個(gè)月之內(nèi)給予房證或發(fā)票等證件。
第四條 在房屋買賣合同簽訂后三日內(nèi)，乙方支付甲方定金＿＿＿＿＿（ ）。如一方違約，除適用定金罰則外，還應(yīng)當(dāng)賠償因一方違約給對(duì)方造成的所有經(jīng)濟(jì)損失。
第五條 本合同在施行中出現(xiàn)爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決，經(jīng)協(xié)商解決不成訴至法院。
第六條 本合同經(jīng)雙方簽字、按手印后生效，本合同一式兩份，甲、乙方各執(zhí)一份。
賣房人(甲方)：_______________________簽字
身份證號(hào)：__________________________________
聯(lián)系方式：_____________________________
買房人(乙方)：_______________________簽字
對(duì)于非產(chǎn)權(quán)人出賣房屋的行為，通常分為以下幾種情況，區(qū)別對(duì)待：
一、非產(chǎn)權(quán)人作為合法人在賣房過程中有不當(dāng)行為怎么辦
非產(chǎn)權(quán)人得到產(chǎn)權(quán)人書面授權(quán)即成為合法人。如果其在賣房過程中，行使了產(chǎn)權(quán)人沒有授予的某項(xiàng)權(quán)限，如，將未經(jīng)批準(zhǔn)出賣的房屋附屬物賣出；行使產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)表示收回的某項(xiàng)權(quán)限；行使條件未成就的某項(xiàng)附延緩條件的權(quán)限；未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，轉(zhuǎn)托第三人代賣等等，這些都構(gòu)成不當(dāng)行為。只要產(chǎn)權(quán)人不予追認(rèn)，就應(yīng)當(dāng)由該非產(chǎn)權(quán)人對(duì)法律后果承擔(dān)責(zé)任。如果買方不知道該非產(chǎn)權(quán)人有上述不當(dāng)行為，而買賣合法，手續(xù)完備，可以承認(rèn)買賣的效力，由該非產(chǎn)權(quán)人賠償因不當(dāng)行為給原產(chǎn)權(quán)人造成的損失。如果非產(chǎn)權(quán)人是多人，除原產(chǎn)權(quán)人另有表示的，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
二、非產(chǎn)權(quán)人無(wú)權(quán)，卻完成了買賣手續(xù)怎么辦
1、無(wú)其他違法情節(jié)，對(duì)產(chǎn)權(quán)人有利，能體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人意思的，一般產(chǎn)權(quán)人予以追認(rèn)，即有效；如不追認(rèn)，仍舊無(wú)效。
2、有其他違法行為，或者對(duì)產(chǎn)權(quán)人不利，不能體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人意思的，一般產(chǎn)權(quán)人不予追認(rèn)，當(dāng)然無(wú)效。如予追認(rèn)，違法情節(jié)不影響部分有效的，可部分有效；如產(chǎn)權(quán)人發(fā)現(xiàn)過晚，雖然賣房行為是無(wú)效的，房屋已經(jīng)由于各種原因不能退還的，該產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)賠償損失。如系該非產(chǎn)權(quán)人與買方惡意串通的，買方應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。如原房屋系多余的出租房，產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為價(jià)格合理，對(duì)方又需要房屋自住的，可以補(bǔ)辦合法手續(xù)，不收回房產(chǎn)，由該非產(chǎn)權(quán)人退賠價(jià)款。
三、產(chǎn)權(quán)人在委托非產(chǎn)權(quán)人賣房過程中有不當(dāng)行為怎么辦
雖然該非產(chǎn)權(quán)人合格，但產(chǎn)權(quán)人意思表示與真實(shí)意思不一致，或買賣合同內(nèi)容違法、形式不合法，所導(dǎo)致無(wú)效的買賣關(guān)系與產(chǎn)權(quán)人的不當(dāng)行為有關(guān)時(shí)，該非產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任應(yīng)當(dāng)酌情減免。
1、非產(chǎn)權(quán)人受產(chǎn)權(quán)人全權(quán)委托的，如果產(chǎn)權(quán)人明知該非產(chǎn)權(quán)人缺乏賣房的知識(shí)，一般可以免除該非產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任。但不知道該非產(chǎn)權(quán)人的無(wú)知或者輕信其保障，而該非產(chǎn)權(quán)人有重大過錯(cuò)、誤解，未盡應(yīng)有的責(zé)任的，應(yīng)酌情負(fù)相應(yīng)責(zé)任。
一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)
這個(gè)問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買賣與一般動(dòng)產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買賣合同。2、對(duì)房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無(wú)效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無(wú)需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買賣合同及其效力并無(wú)影響。另外從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無(wú)效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無(wú)效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。
二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定
這是一個(gè)處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國(guó)家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。
但在近幾年的司法實(shí)踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購(gòu)買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購(gòu)房方毫無(wú)過錯(cuò)和違約行為，故不能讓購(gòu)房一方來承擔(dān)不利的法律后果，而且對(duì)于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題
某商品房銷售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶，這類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來認(rèn)定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購(gòu)房合同意思表示真實(shí)，買賣合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購(gòu)方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購(gòu)房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，賣方對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上取得對(duì)房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購(gòu)房合同未被確認(rèn)無(wú)效前，不能不說前者對(duì)房屋的占有是無(wú)法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。
四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題
在現(xiàn)實(shí)生活中，如A將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時(shí)間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C，并交付給C.上述交易活動(dòng)中，對(duì)A與B之間的房屋買賣合同的效力問題無(wú)什么岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為BC之間的房屋買賣合同應(yīng)是無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！彪m然B與A簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，A仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)是無(wú)效合同。
一房二賣的房子歸誰(shuí)要具體情況具體分析，主要看房產(chǎn)是否已經(jīng)辦理了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)出現(xiàn)同一個(gè)出賣人就同一個(gè)房產(chǎn)分別簽訂了多份房屋買賣合同時(shí)，在房屋買賣合同都是合法有效時(shí)，如果一方買受人已經(jīng)辦理了房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，房子歸登記方所有。如果都沒有辦理登記，但是一方買受人已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的，房子歸實(shí)際占有一方。
法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定，賣房人與數(shù)個(gè)購(gòu)房者簽訂合同，在將房屋過戶給其中一人后，應(yīng)當(dāng)對(duì)其他購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。
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今日受理一公證案件，如下，張先生以20萬(wàn)的價(jià)格買下了李女士在京郊的一套二手房，雙方在賣房協(xié)議中約定：“在賣方交房屋鑰匙和房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，買方交付房款?！币皇纸诲X一手交貨，本是天經(jīng)地義的事，但當(dāng)雙方辦理完立契手續(xù)，到房管局辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，兩人發(fā)現(xiàn)上述約定只是一種美好的愿望。因?yàn)檗k理過戶登記并非立等可取，根據(jù)規(guī)定在交易部門辦結(jié)買賣過戶手續(xù)至少需20天，從登記部門拿到產(chǎn)權(quán)證最少也要30天。兩人在購(gòu)房款何時(shí)交付上發(fā)生了分歧：張先生擔(dān)心在拿到房產(chǎn)證之前把20萬(wàn)購(gòu)房款交付給李女士，房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)辦不成怎么辦？李女士則擔(dān)心交了房產(chǎn)證卻拿不到錢，自己也很被動(dòng)。在這種情況下，兩人選擇了提存公證。兩人約定：“雙方到房地局交易所辦理相關(guān)手續(xù)后，買方先將購(gòu)房款人民幣20萬(wàn)元整提存于北京市公證處，待買方（張先生）領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證后，雙方到房屋所在地，打開房門，賣方（李女士）將房子鑰匙全部交給買方之后，雙方共同到公證處提取購(gòu)房款交給賣方?！? 通過提存公證，兩人都把懸著的一顆心放了下來。張先生把房款提存公證處后，只要滿足雙方約定的提款條件，李女士就可以持有關(guān)證明和張先生一起從公證處提取購(gòu)房款，從而使李女士的債權(quán)實(shí)現(xiàn)得到了保障；從張先生的角度來說，辦理了提存公證后，由于房款交給公證處保存而不是由債權(quán)人李女士直接取得，李女士從公證處取得房款的前提必須是已經(jīng)辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，使張先生實(shí)際拿到了產(chǎn)權(quán)證，否則，張先生仍可從公證處取回自己的購(gòu)房款，保護(hù)自己的切身利益。提存公證起到了督促房屋買賣雙方按約履行合同的擔(dān)保作用，同時(shí)，也為房屋買賣雙方解決了產(chǎn)權(quán)證下發(fā)前的付款安全問題。
提存公證根據(jù)提存的目的不同，分為清償提存和擔(dān)保提存。根據(jù)《提存公證規(guī)則》第3條：“以清償為目的的提存公證具有債的消滅和債之標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的法律效力。以擔(dān)保為目的的提存公證具有保證債務(wù)履行和替代其他擔(dān)保形式的法律效力。”清償提存公證是為避免因債權(quán)人的原因或法定原因使債務(wù)人履行債務(wù)受阻而制定的一種保護(hù)債務(wù)人得以履行債務(wù)的制度。擔(dān)保提存則是為防范合同交易過程中買賣雙方所承擔(dān)的“合同落空”風(fēng)險(xiǎn)，通過提存購(gòu)物款或其它有價(jià)證券、權(quán)利憑證以督促合同雙方如約履行合同的制度。由于現(xiàn)代商業(yè)交往中的可變因素大量存在，如：意外、不可抗力及違約、毀約、欺詐等行為都是威脅當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)合同利益的不利因素，提存公證防范合同風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保作用越來越被人們所重視，特別是以貨幣、物品、有價(jià)證券為給付標(biāo)的的買賣合同，合同雙方當(dāng)事人為防止自己先履行了合同義務(wù)后，由于對(duì)方的原因致使合同不能得到完全、實(shí)際履行，往往先訂立一個(gè)提存協(xié)議，將買方（付款方）的貨款以提存的形式由公證處負(fù)責(zé)保存，并約定賣方提款的條件和買方取回貨款的理由。只有在滿足約定條件的前提下，才能使貨款的交付成為可能。
在私房買賣中運(yùn)用提存公證做為合同履行尤其是房款交付的擔(dān)保有以下優(yōu)勢(shì)：私房買賣對(duì)買賣雙方都是數(shù)額巨大的一次易，雙方由于互不了解，彼此之間缺乏信任的基礎(chǔ)，都想盡量降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)的買賣中，運(yùn)用公證機(jī)構(gòu)的國(guó)家司法證明力、公信力，對(duì)雙方的買賣資格進(jìn)行把關(guān)是十分必要的。由于購(gòu)房行為不具普通商品買賣的即時(shí)性，而是一個(gè)相對(duì)持續(xù)的過程，在購(gòu)房的各個(gè)環(huán)節(jié)中，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，都可能影響房屋買賣的順利進(jìn)行，所以在這個(gè)過程中將購(gòu)房款提存，既可以保證賣房人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，也可以使買房人避免承受不動(dòng)產(chǎn)交易過程中可能出現(xiàn)的各種不利益，對(duì)購(gòu)房雙方都是一種保障，但雙方也要注意將提存協(xié)議約定得盡量詳細(xì)，以便在實(shí)務(wù)中可以順利執(zhí)行。
公證處依據(jù)雙方共同訂立的提存協(xié)議對(duì)房款的交付實(shí)行監(jiān)控，不偏袒任何一方，售房人只能以約定的憑證（如買方的親筆收據(jù)）并在買方的確認(rèn)下從公證處取得購(gòu)房款；而買方也只能在賣方未能如約完成合同義務(wù)的情況下，持相關(guān)證明取回房款。公證的這種公正性、公平性既是對(duì)房屋買賣雙方權(quán)利的保障，也是對(duì)雙方違約或不認(rèn)真履行合同的制約。
當(dāng)合同雙方在合同履行中出現(xiàn)糾紛和爭(zhēng)議時(shí)，提存公證可以為法院或仲裁機(jī)構(gòu)的執(zhí)行提供保障。當(dāng)出現(xiàn)提存協(xié)議約定以外的情況或發(fā)生其他合同糾紛而必須通過訴訟途徑解決爭(zhēng)議時(shí)，由于雙方在公證處辦理了提存，將貨款預(yù)先交由公證處保管，法院可以就公證處所保管的金額執(zhí)行判決，使得債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債務(wù)追償能夠得以順利實(shí)現(xiàn)。
在實(shí)際操作上，提存公證簡(jiǎn)便易行，安全可靠，符合現(xiàn)代交易對(duì)效率的要求，申請(qǐng)人只須提交各自的身份證明、房屋買賣合同（可以是復(fù)印件）、提存協(xié)議，無(wú)須提供其他財(cái)產(chǎn)上的擔(dān)保即可起到實(shí)際的擔(dān)保合同履行的作用。在費(fèi)用上，公證處按提存價(jià)款的千分之三收取公證費(fèi)。
