時間：2022-11-01 14:35:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋過戶申請書，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1、贈與書。贈與書就是房產(chǎn)贈與人與受贈人簽訂的房屋贈與書面合同，按照國家規(guī)定，房產(chǎn)贈與合同必須以書面形式進(jìn)行簽訂；
2、繳納費(fèi)用。房產(chǎn)贈與過戶免除贈與人營業(yè)稅，但是受贈人仍然要繳納契稅等過戶費(fèi)。繳納過戶費(fèi)用的時候需要贈與雙方憑借房屋所有權(quán)證和贈與合同等材料在房產(chǎn)交易部門辦理費(fèi)用繳納事宜；
3、辦理公證。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，房屋贈與必須辦理公證。手續(xù)收費(fèi)情況：贈與公證費(fèi)是評估價的2%；
4、辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移。在房產(chǎn)贈與辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中，贈與雙方應(yīng)該同時到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請與登記，同時提交相應(yīng)的材料（過戶申請書、身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證、贈與書及公證書和稅費(fèi)收據(jù)）；
5、贈與人將房屋交付受贈人。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
執(zhí)行異議是需要有充足的理由的，若異議沒有理由，應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議，恢復(fù)執(zhí)行程序。以下是小編給大家整理的一些執(zhí)行異議申請書樣本，希望對大家有所幫助，歡迎閱讀與借鑒。感興趣的朋友可以了解一下。
執(zhí)行異議申請書樣本1申請人：曹__，男，漢族，__年11月27日出生，身份證號碼：____________，住址：__市__市__路__號，聯(lián)系電話：__________x
永川市農(nóng)村信用合作聯(lián)社(以下簡稱原告)訴申請人借款合同糾紛一案，經(jīng)重慶市永川市人民法院缺席審理，作出(2__x)永民初字第16x3號審判決，該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力并已進(jìn)入執(zhí)行程序。貴院依據(jù)(2__x)永民執(zhí)第__x2x--4號裁定書對申請人的銀行存款采取了凍結(jié)、劃撥措施，申請人認(rèn)為原生效判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，侵害了申請人的合法權(quán)益，特提出異議。
請求事項(xiàng)：
一、裁定中止執(zhí)行(2__x)永民執(zhí)第__x2x--4號裁定書;
二、暫緩將已劃扣的申請人資金給付原告，以免造成申請人損失無法追回;
三、解封申請人已被凍結(jié)賬號，以免擴(kuò)大申請人的損失。
事實(shí)與理由：
2__x年，申請人的'銀行賬戶被采取了查封、凍結(jié)措施，部分款項(xiàng)被扣劃，對申請人財(cái)產(chǎn)及聲譽(yù)造成了極大損害。經(jīng)到貴院了解，方知永川市農(nóng)村信用合作聯(lián)社訴申請人借款合同糾紛一案，經(jīng)貴院缺席審理，作出(2__x)永民初字第16x3號審判決書，已進(jìn)入執(zhí)行程序，對此申請人深感憤慨，對該生效判決，提出異議與理由如下：
一、申請人從未向原告借過任何款項(xiàng)，申請人對于原告及向原告借款4萬元之事也一無所知。從1__x年12月x日(原告稱申請人借款時間)至2__x年1x月1x日(原告發(fā)催款通知書時間)，多年來原告也未曾電告、函告或來人索要借款，申請人亦從未收到過原告的催款通知或其它書面文件。
二、申請人從未接到貴院關(guān)于本案件的訴訟文書及通知，對本案件的訴訟程序進(jìn)展亦一無所知，法院在申請人沒有收到任何訴訟文書和通知的情況下徑直缺席判決是草率且錯誤的。
申請人多年來一直在永川市勝利路__-1-3居住，我的家人和孩子也在此居住，原告的訴訟期間亦沒有離開過。原告、法院只要意欲與申請人取得聯(lián)系，則能通過多種途徑獲取通訊方式及地址;如果法院能盡通知義務(wù)，申請人沒有理由會對借款一事乃至訴訟一事一無所知。法院只憑借原告詢問筆錄中申請人下落不明一句話，就依此判決，有違法律的嚴(yán)謹(jǐn)、權(quán)威，明顯輕率和不負(fù)責(zé)任。
三、申請人從沒有向原告借款，申請人也從未委托過他人申請人向原告有借貸的行為。
申請人從法院復(fù)印了相關(guān)資料后，經(jīng)過仔細(xì)辨認(rèn)，申請人沒有在借款申請書、抵押借款合同、房地產(chǎn)抵押合同、借款借據(jù)等文書上簽字，這些文書上的簽名系他人仿冒本人名字簽署的，同時，申請人也沒有委托過任何人向原告借款。依此申請人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)任何還款的法律責(zé)任，原審法院作出申請人還款的判決缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
四、原告用于證明與申請人之“借款關(guān)系”的借款申請書、抵押借款合同、房地產(chǎn)抵押合同、借款借據(jù)等文書，不應(yīng)作為裁判依據(jù)。原告提交上述證據(jù)中本人簽名系他人偽造。故，在未經(jīng)核實(shí)證據(jù)真實(shí)性的情況下，未盡通知義務(wù)徑直缺席判決是違背常理及法律的。
五、原告提供的證據(jù)顯示，借款時間是1__x年12月x日至1__x年12月7日，那么，申請人應(yīng)當(dāng)在2__x年12月7日前向申請人(即使不是申請人借款)進(jìn)行催款或向法院提起訴訟，但是，原告直到2__x年1x月1x日向申請人發(fā)出催款通知書，在2__x年6月x日才向法院提起訴訟，原告訴訟早過時效4年之久，法院任然在申請人沒有接到通知的情況下作出原告勝訴的判決，是錯誤的。
綜上，申請人認(rèn)為原生效判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，現(xiàn)依據(jù)第2x4條的規(guī)定，特申請貴院中止執(zhí)行，以便查清事實(shí)，以保護(hù)申請人的合法權(quán)益不受侵害。
此致
永川市人民法院
申請人：__
二零__年十一月十七日
執(zhí)行異議申請書樣本2異議人(案外人)：張__，女,____年7月24日出生，漢族，住__市__山街道辦事處北正街160號。聯(lián)系電話：__________(人)。
申請執(zhí)行人__市江漢區(qū)__小額貸款股份有限公司，住所地__市江漢區(qū)青年路元辰國際A座三樓。法定代表人龔申侯，該公司董事長。
被執(zhí)行人____x投資發(fā)展有限公司，住所地__市__區(qū)__大道鄔樹村x號。法定代表人張__，該公司董事長。
被執(zhí)行人____科技集團(tuán)股份有限公司，住所地__市東湖開發(fā)區(qū)獅子山王家灣118號瀾花語岸11棟2層01號。法定代表人：張__，該公司董事長。
被執(zhí)行人張__，男，漢族，____年3月17日出生。
被執(zhí)行人劉__，女，漢族，____年4月9日出生。
被執(zhí)行人：____置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地__市__x區(qū)__x路南__學(xué)校。法定代表人：張__，該公司董事長。
申請執(zhí)行人__市江漢區(qū)__小額貸款股份有限公司與被執(zhí)行人____x投資發(fā)展有限公司、____科技集團(tuán)股份有限公司、張__、劉__、____置業(yè)發(fā)展有限公司就(____)鄂江天證經(jīng)字第11645號執(zhí)行證書的強(qiáng)制執(zhí)行，貴院以(____)鄂__中執(zhí)字第00395號立案執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，貴院于____年8月8日作出的(____)鄂__中執(zhí)字第00395-2號執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，誤將案外異議人的財(cái)產(chǎn)，即位于__市東西湖區(qū)府上住宅小區(qū)一期1-1-1104房屋，當(dāng)作被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，異議人現(xiàn)依法提出執(zhí)行異議。
請求事項(xiàng)：
立即中止對__市東西湖區(qū)府上住宅小區(qū)一期1-1-1104房屋的執(zhí)行，解除對該房屋的`查封、凍結(jié)。
事實(shí)與理由：
異議人張__與被執(zhí)行人____置業(yè)發(fā)展有限公司于____年9月14日簽訂《__市商品房買賣合同》，約定被執(zhí)行人將其位于__市東西湖區(qū)府上住宅小區(qū)一期1-1-1104房屋出售給異議人、被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)在____年12月31日前將符合條件的商品房交付異議人使用、被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)辦理完成房地產(chǎn)初始登記。____年9月28日，異議人向被執(zhí)行人付清全部房款60萬元，被執(zhí)行人出具了《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》。____年10月31日被執(zhí)行人向申請人發(fā)出《延遲交房通知書》，預(yù)計(jì)____年6月30日啟動交房程序，但此后由于被執(zhí)行人資金鏈出現(xiàn)斷裂等原因，被執(zhí)行人一直沒有向異議人交付房屋并辦理初始登記，無奈異議人自行入住了該房屋。現(xiàn)貴院將異議人所有的房屋予以執(zhí)行，導(dǎo)致異議人無法辦理房屋初始登記。
另外，根據(jù)另一異議人譚__的申請，貴院已經(jīng)作出(____)鄂__中執(zhí)字第00001號執(zhí)行裁定書，中止了對異議人譚__的府上住宅小區(qū)一期房屋的執(zhí)行，而譚__的案件情況與異議人的案件性質(zhì)完全相同。
綜上所述，異議人是案外人，貴院將異議人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，明顯錯誤。異議人特依據(jù)《民事訴訟法》第227條及《最高院關(guān)于適用執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，對執(zhí)行標(biāo)的提出異議，請求立即中止對上述房屋的執(zhí)行，并解除對該房屋的查封凍結(jié)，切實(shí)維護(hù)異議人的合法權(quán)益。
此致
__市中級人民法院
異議人：張__
____年 5月 12日
執(zhí)行異議申請書樣本3執(zhí)行異議申請人：劉__，男，漢族，__x年1月20日生，住址，__市宏偉區(qū)東方路小區(qū)100號。
委托人：張__，____律師事務(wù)所律師，地址，__省__市西崗區(qū)沈陽路205號，電話：____________。
執(zhí)行異議請求
請求__市文圣區(qū)人民法院立即停止對執(zhí)行異議申請人個人合法所有的房屋強(qiáng)制執(zhí)行。
事實(shí)與理由
__市公安局于近日找到執(zhí)行異議申請人劉__并告知，現(xiàn)受__市文圣區(qū)法院的委托，依據(jù)(____)遼文刑初字第96號判決書及(____)__刑二終字第65號裁定書，要求劉__予以配合，主動將位于宏偉區(qū)美林園小區(qū)D1-15號樓的執(zhí)行異議申請人家庭的住房，交給他們執(zhí)行。若到期不配合，__市公安局將予以強(qiáng)制執(zhí)行。因此執(zhí)行異議申請人的人特向貴院提出執(zhí)行異議申請，理由如下：
一、執(zhí)行異議申請人的人認(rèn)為，執(zhí)行異議申請人并非案件當(dāng)事人，屬于案外人。(____)遼文刑初字第96號判決書及(____)__刑二終字第65號裁定書所涉及的房屋并無證據(jù)證明是案件當(dāng)事人的違法所得，實(shí)系執(zhí)行異議申請人家庭用合法收入所購買，當(dāng)屬案外人的合法財(cái)產(chǎn)。我國憲法明文規(guī)定，我國公民的個人合法財(cái)產(chǎn)不可侵犯。請貴院予以考慮。
二、假設(shè)貴法院有證據(jù)證明執(zhí)行異議申請人的合法所有的房屋，屬案件當(dāng)事人的違法所得，那么貴法院應(yīng)當(dāng)依法向被執(zhí)行人(執(zhí)行異議申請人)送達(dá)書面執(zhí)行通知書或協(xié)助執(zhí)行通知等相關(guān)法律文書。但不知為何時至今日，執(zhí)行異議申請人并未收到貴法院的任何書面執(zhí)行通知書等相關(guān)法律文書!__市公安局亦未送達(dá)給執(zhí)行異議申請人。執(zhí)行異議申請人的人，認(rèn)為貴法院的這種做法是錯誤的。請依法予以糾正。如果貴法院要執(zhí)行執(zhí)行異議申請人的'房屋，請貴法院將相關(guān)執(zhí)行的法律文書手續(xù)給予我們。
三、假如執(zhí)行異議申請人的房屋屬于案件當(dāng)事人的違法所得，執(zhí)行異議申請人的人認(rèn)為，依據(jù)中華人民共和國刑事訴訟法第二百六十一條規(guī)定，沒收財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由一審法院執(zhí)行，__市公安局并非適格的執(zhí)行主體。因此執(zhí)行異議申請人的人認(rèn)為，我們在沒有收到貴法院委托__市公安局執(zhí)行的相關(guān)法律文書的事實(shí)下，有理由拒絕公安機(jī)關(guān)的執(zhí)行，請貴法院立即予以示明。
四、中華人民共和國刑事訴訟法第二條明文規(guī)定，要尊重和保障公民的基本人權(quán)的原則。假若該房屋屬于案件當(dāng)事人的違法所得，貴法院在強(qiáng)制執(zhí)行時，是否應(yīng)當(dāng)保障被執(zhí)行人和其撫養(yǎng)家屬滿足基本生活的居住房屋和必備品?現(xiàn)在執(zhí)行異議申請人就只有這一套住房，倘若被執(zhí)行，執(zhí)行異議申請人一家三口將面臨無家可歸的境地。為此，執(zhí)行異議申請人的人認(rèn)為，這種做法欠妥當(dāng)，請貴法院予以考慮。
綜上，為了維護(hù)執(zhí)行異議申請人的合法權(quán)益，我們?nèi)苏埱筚F法院充分考慮以上理由，立即停止或延緩強(qiáng)制執(zhí)行執(zhí)行異議申請人的合法房屋。讓執(zhí)行異議申請人一家三口有居身之地。謝謝。
此致
__市文圣區(qū)人民法院
委托人：____律師事務(wù)所
張__律師
__x年十月三十一日
執(zhí)行異議申請書樣本4申請人：______，住所地安徽省合肥市____ 法定代表人：__，_______請求事項(xiàng)：解除對___________________商品房的查封。
事實(shí)與理由：
貴院因___與____借款糾紛一案，查封了_____________號商品房(以下簡稱商品房)申請人現(xiàn)對該查封行為提出異議，理由有以下三點(diǎn)：
第一，商品房的所有權(quán)歸屬于申請人。
申請人與_____在合肥市開_____中心簽訂了編號為____《商品房買賣合同》(以下簡稱合同)，把商品房賣給____.合同約定，____應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日支付首付款105，453元，剩余房款240，000元于2007年1月31日前辦理銀行按揭;應(yīng)___要求，申請人同意____在2007年1月31日實(shí)付部分首付款36，362元，首付款余款69，091元_____承諾在2007年12月28日前付清;但_____在約定的2007年12月28日到期時，未能支付首付款余款69，091元，且未辦理銀行按揭，此后_____下落不明至今。雖然該房屋已經(jīng)備案，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”據(jù)此可以得出，該房屋的所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然屬于申請人，是申請人的合法財(cái)產(chǎn)。
第二，申請人依據(jù)合同中約定的仲裁條款，于2010年1月4日向合肥仲裁委員會申請仲裁。
合肥仲裁委員會依法缺席審理了此案，并以______________號裁決書裁定解除合同。
第三，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》第十九條明確規(guī)定：
“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶的第三人的.財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財(cái)產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。”在_____與_____借款糾紛一案中，_____作為申請執(zhí)行人，并未向_____支付剩余價款;_____也不同意從該財(cái)產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付。因此，貴院不能對_____的商品房進(jìn)行查封。
基于以上兩點(diǎn)理由，申請人認(rèn)為，貴院對商品房的查封行為是錯誤的，損害了申請人的合法權(quán)益，申請人特提出異議，請求貴院解除對商品房的查封。
此致
敬禮!
合肥__________人民法院
申請人：_______________
年 月 日
執(zhí)行異議申請書樣本5申請人:__X
請求事項(xiàng):
1、請求貴院依法終止對案外人__X的執(zhí)行,(201X)辰民初字第____號民事判決對案外人沒有法律約束力.
事實(shí)和理由：
天津市________X與天津市________X租賃合同糾紛一案，業(yè)經(jīng)貴院一審判決終結(jié)，現(xiàn)已進(jìn)入執(zhí)行程序。現(xiàn)申請人對該案提出以下異議:
1、被執(zhí)行主體不適格。
天津市__________與天津市________租賃合同糾紛一案,被執(zhí)行的主體是天津市________X而不是案外人__X,，然而貴院在沒有任何針對案外人__X生效判決文書的基礎(chǔ)上而對案外人強(qiáng)制執(zhí)行”，顯然缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
2、(201X)辰民初字第____號民事判決針對的是天津市________，而不是案外人對案外人沒有法律約束力.
雖然(201X)辰民初字第____號民事判決已生效并申請執(zhí)行，但在該判決中明確被告只有一個即是天津市________，并沒有案外第三人，根據(jù)合同相對性及判決可以證實(shí)被執(zhí)行的主體為天津市__________，執(zhí)行案外人__X明顯與判決不符與事實(shí)相悖。理應(yīng)終結(jié)對案外人的強(qiáng)制執(zhí)行。
據(jù)此，申請人請求貴院依據(jù)事實(shí)和法律，在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，維護(hù)申請人合法的權(quán)益，以保障法律賦予申請人的合法生存的權(quán)利。以體現(xiàn)法律的公正和正義。
此致
__市北辰區(qū)人民法院
申請人:
1、營業(yè)執(zhí)照能夠跨省過戶。
2、有限公司變更登記，到原登記機(jī)關(guān)申請，辦理變更登記所需提交的材料：
3、公司法定代表人簽署的《公司變更登記申請書》；
4、公司簽署的《指定代表或者共同委托人的證明》及指定代表或委托人的身份證復(fù)印件（本人簽字）；備注：應(yīng)標(biāo)明具體委托事項(xiàng)、被委托人的權(quán)限、委托期限。
5、公司章程修正案（公司法定代表人簽署）；
6、住所變更還需提交下列文件：自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議原件或復(fù)印件以及出租方的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；以上不能提權(quán)證復(fù)印件的，提交其他房屋產(chǎn)權(quán)使用證明復(fù)印件；
7、登記機(jī)關(guān)所發(fā)的全套登記表及其他材料；
8、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
個人公證委托書一委托人：______________
受托人：______________
委托事項(xiàng)及權(quán)限：
委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事務(wù)繁忙，現(xiàn)特委托受托人辦理相關(guān)事宜，具體權(quán)限如下：
1、代為清償該房屋抵押貸款，辦理貸款結(jié)清、房產(chǎn)抵押注銷等相關(guān)手續(xù)，代為取回房屋產(chǎn)權(quán)證原件等相關(guān)房產(chǎn)憑證。
2、受托人有權(quán)代為出售該房產(chǎn)，包括但不限于：受托人有權(quán)代為出售上述房產(chǎn)，有權(quán)與買受人商談交易價格及買賣合同的各項(xiàng)條款，有權(quán)代為簽署有關(guān)協(xié)議、房屋買賣合同及辦理相應(yīng)的合同公證、房產(chǎn)評估事宜，有權(quán)與買方辦理房屋交接手續(xù)，有權(quán)處理物業(yè)及煤水電、有線電視等過戶事宜，有權(quán)代為收取售房款項(xiàng)。受托人有權(quán)代為到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理合同的登記及房地產(chǎn)權(quán)屬過戶至買受方等上述房產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)。若買方選擇按揭抵押貸款的方式支付購房款，則受托人有權(quán)代表委托人協(xié)助買房辦理二手房（按揭、抵押、轉(zhuǎn)按揭）貸款的相關(guān)手續(xù)，并代為到按揭銀行簽署各種法律文書，有權(quán)開立銀行賬戶卡，設(shè)定密碼及賬戶卡有關(guān)操作，收取銀行按揭款。
3、受托人有權(quán)將上述房屋作為委托人（委托人當(dāng)中任意一人）、或受托人、或者其他第三人、公司向銀行、私人或其他金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保公司借款的抵押擔(dān)保物（貸款銀行、貸款對象、貸款額度、種類、擔(dān)保對象、范圍、期限等由受托人選擇確定），有權(quán)代查委托人的個人資信、信用信息基礎(chǔ)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及報告，有權(quán)與貸款銀行（私人或其他金融機(jī)構(gòu)）商定、申請辦理房屋抵押貸款，簽署授信協(xié)議及該授信項(xiàng)下的借款合同、抵押合同等相關(guān)文件，有權(quán)以上述房屋為抵押物代為辦理抵押貸款手續(xù)，包括代為開立銀行賬戶卡、領(lǐng)取相應(yīng)貸款，代為簽署相關(guān)法律文件，代為變更還款期限、還款方式，代為提前還款、包括結(jié)清貸款、領(lǐng)取貸款相關(guān)文件等與抵押、貸款有關(guān)的所有事項(xiàng)；代為辦理與抵押貸款相關(guān)的房屋評估、保險及公證事宜（委托人特此聲明：同意受托人與銀行簽署的借款合同等法律文件，并且同意賦予該借款合同強(qiáng)制執(zhí)行效力）；代為到當(dāng)?shù)貒临Y源與房產(chǎn)管理局辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)并代為繳納相關(guān)稅費(fèi)，有權(quán)代為領(lǐng)取、保管經(jīng)過抵押登記的土地房屋權(quán)證；代為辦理其他與房屋抵押貸款相關(guān)的事宜。
4、受托人有權(quán)出租上述房產(chǎn)，收取租金，簽署房屋租賃合同，辦理房屋租賃相關(guān)事宜。
本委托書未能窮盡且為受托人全權(quán)代表本人行使股東權(quán)利及履行股東職責(zé)所必需之其他權(quán)限，均視為已得到委托人的充分授權(quán)。
受托人在辦理委托事項(xiàng)時所為的相關(guān)行為，視同委托人親為，因此簽署的相關(guān)文件及支付的相應(yīng)費(fèi)用，委托人均予以承認(rèn)。
受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托有效期限：自委托書簽署之日起至_______年_____月____日止。
委托人（簽名/捺右手大拇指指印）：_______
日期：_______年_____月____日
個人公證委托書二委托方：
姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________
受托方：
1、（可以公司名字或者公司法人代表）
2、姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________
我方_______（份額____%）擁有位于深圳市______________（按照房產(chǎn)證地址填寫）的房產(chǎn)，現(xiàn)委托以上受托方為我方的人，期限為：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可單獨(dú)以我方的名義在期限內(nèi)辦理如下全部委托事項(xiàng)，受托方2可單獨(dú)以我方的名義在期限內(nèi)辦理如下第5、13項(xiàng)委托事項(xiàng)：
1、管理上述房產(chǎn)，支付與上述房產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用；到相關(guān)部門辦理上述房產(chǎn)補(bǔ)地價事宜，并代領(lǐng)取繳費(fèi)通知單及增補(bǔ)協(xié)議書，繳納相關(guān)費(fèi)用等及辦理綠轉(zhuǎn)紅等相關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取紅本房地產(chǎn)證，簽署相關(guān)法律文件。
2、到相關(guān)部門全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的房地產(chǎn)證并繳納相關(guān)費(fèi)用，領(lǐng)取房地產(chǎn)證，辦理上述房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并簽署價格議價書等相關(guān)文件。
3、全權(quán)辦理以上述房產(chǎn)向銀行申請按揭貸款或抵押貸款，并代為簽署借款合同、抵押合同、借款借據(jù)、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認(rèn)書等相關(guān)文件，收取銀行貸款款項(xiàng)，辦理合同公證并在相關(guān)文件上簽字；在銀行開立帳戶，領(lǐng)取并保管存折，并在深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心辦理抵押登記手續(xù)。
4、辦理申請贖樓貸款手續(xù)，簽署銀行借款借據(jù)、借款合同、抵押合同、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認(rèn)書等一切相關(guān)文件；在銀行開立帳戶，領(lǐng)取并保管存折，辦理還款的相關(guān)手續(xù)；償還上述銀行贖樓貸款，并簽署一切相關(guān)文件。
5、到檔案管理等相關(guān)部門查詢并打印產(chǎn)權(quán)資料，復(fù)印房地產(chǎn)證、借款、抵押合同、購房發(fā)票、契稅發(fā)票等資料，到銀行辦理提前還款申請手續(xù)，開具利息證明，復(fù)印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清單及歷史還款記錄等相關(guān)資料，辦理相關(guān)手續(xù)；到銀行或其他機(jī)構(gòu)查詢、打印個人征信系統(tǒng)信息及信用報告；到相關(guān)部門打印房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢證明；到稅務(wù)部門辦理減、免稅申請手續(xù)并簽署一切相關(guān)文件，領(lǐng)取免稅函等相關(guān)文件。
6、全權(quán)辦理提前還清上述房產(chǎn)按揭貸款的贖樓手續(xù)、終止授信額度等一切相關(guān)手續(xù)，代為簽署銀行罰息（違約金）費(fèi)用確認(rèn)函（確認(rèn)書）等相關(guān)資料，代交銀行提前還款違約金、領(lǐng)取上述房產(chǎn)的房地產(chǎn)買賣合同和房地產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明，領(lǐng)取辦理注銷抵押登記的相關(guān)文件、房地產(chǎn)買賣合同、借款合同、借款借據(jù)、購房發(fā)票、房屋保險單、發(fā)票和退保證明、付清樓款證明、還款憑證等，并在有關(guān)文件上簽字。
7、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的注銷抵押登記手續(xù)及領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字。
8、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的變更登記手續(xù)，簽署變更登記申請表及一切相關(guān)文件，領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字。
9、全權(quán)辦理出售上述房產(chǎn)的一切相關(guān)事宜，辦理過戶、轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)手續(xù)，簽署轉(zhuǎn)移登記申請表、轉(zhuǎn)移登記詢問申請人記錄、深圳市二手房買賣合同或房地產(chǎn)買賣現(xiàn)售合同，辦理合同公證并簽署相關(guān)文件。
10、簽署上述房產(chǎn)的房款資金監(jiān)管協(xié)議或首期款資金監(jiān)管協(xié)議，上述房產(chǎn)的全部售房款、短期贖樓貸款、抵押貸款由受托方1代為收取。委托人應(yīng)承擔(dān)的贖樓款及各項(xiàng)稅金、費(fèi)用等從受托方1的托收帳戶扣取后，將剩余房款劃入委托方指定帳戶。
11、簽署擔(dān)保融資贖樓合同及相關(guān)法律文件，繳納贖樓的相關(guān)費(fèi)用；到銀行或土地房產(chǎn)交易中心辦理上述房產(chǎn)的房款解除或終止資金監(jiān)管手續(xù)，簽署辦理解除或終止資金監(jiān)管手續(xù)所需簽署的申請書及一切相關(guān)文件。
12、到深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心或房地產(chǎn)交易服務(wù)中心辦理退件、撤銷過戶的相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)文件并領(lǐng)取二手房買賣合同或房地產(chǎn)買賣現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)證等相關(guān)資料；到司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)咨詢上述房產(chǎn)所涉案件的具體情況，查詢、復(fù)印并領(lǐng)取上述房產(chǎn)所涉案件的相關(guān)文件資料。
13、辦理上述房產(chǎn)水、電、煤氣（天然氣）、物業(yè)管理、有線（數(shù)字）電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等過戶、開戶、銷戶、停機(jī)等手續(xù)。
受托方1有權(quán)委派本公司任何員工辦理上述受托事項(xiàng)。受托方在其權(quán)限范圍內(nèi)及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件，我方均予承認(rèn)。
受托方有轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托人：______________
_______年____月____日
個人公證委托書委托人：xxx，女，xxxx年xx月xxx日出生，現(xiàn)住現(xiàn)住xx省xx市xxxxxxxxx號，身份證號碼：xxxxxx。
受托人：xxx，女，xxxx年xx月xxx日出生，現(xiàn)住xx省xx市xxxxxxxxxxx號，身份證號碼：xxxxxx。
委托人與受托人系xx關(guān)系。委托人由于人在國外，現(xiàn)全權(quán)委托受托人代辦本人xxxx公證事宜。
受托人在辦理上述事項(xiàng)中所簽署的一切有關(guān)文件，委托人均予以承認(rèn)并自愿承擔(dān)一切法律責(zé)任。
受托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托期限自本委托事項(xiàng)辦理完畢時止。
委托人：
年 月 日
個人公證委托書_____委托公司：
名稱：_____有限公司 地址：________________ 營業(yè)執(zhí)照：____________
受托人：
姓名：________ 性別：____ 年齡：____ 身份證編號：________________
茲委托受托人____________ 為公司的人，代表公司 與貴單位就有關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行磋商、談判、并與貴單位簽署相關(guān)合同及其附件和其它相關(guān)文件，跟進(jìn)和處理該等合同/文件履行過程中的相關(guān)事宜。
人在其權(quán)限范圍內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件，公司均于承認(rèn)，由此法律上產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)均由委托人享有和承擔(dān)。
委托公司：_____有限公司（印章）
____年____月____日
個人公證委托書本授權(quán)委托書聲明：我_____（姓名）系_____的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托_____（單位名稱）_____的（姓名）_____為我公司簽署__________工程的投標(biāo)文件的法定代表人授權(quán)委托人，我承認(rèn)人全權(quán)代表我所簽署的本工程的投標(biāo)文件的內(nèi)容。
人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。
人：_____（簽字） 性別：____ 年齡：____ 身份證號碼：_________ 職務(wù)：________
人：____的權(quán)限為：代為申請?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全和訴訟保全;起訴立案;申請證人出庭;申請證據(jù)保全;申請調(diào)查取證;出庭、陳述事實(shí);代為承認(rèn)、反駁、放棄、變更訴訟請求;進(jìn)行和解、調(diào)解;提起反訴、上訴;申請追加當(dāng)事人、第三人;申請鑒定、重新鑒定和申請?jiān)u估;申請?jiān)V訟中止;申請撤訴;代收法律文書;______________。
根據(jù)刑事訴訟法的規(guī)定，特聘請律師事務(wù)所律師為案件被告人(犯罪嫌疑人)的辯護(hù)人。本委托書有效期自即日起至止。
地址：_________________
電話：_________________
法定代表人：_________________
受托人一：_________________
身份證號碼：_________________
工作單位：_________________
職務(wù)：_________________
電話：_________________
受托人二：_________________
身份證號碼：_________________
工作單位：_________________
職務(wù)：_________________
電話：_________________
委托人因需到_________________局辦理業(yè)務(wù)，特委托上述受托人代為辦理。
受托人一的權(quán)限為：代為提交相關(guān)文件、材料，代為簽收相關(guān)法律文書，和_________________。
受托人二的權(quán)限為：同上，或_________________。
甲方對乙方提供出的資料只用于維護(hù)自己的合法權(quán)益，嚴(yán)禁用著其他用途;甲方若將此信息資料用著非法其他用途，由此而產(chǎn)生的一切法律及經(jīng)濟(jì)后果由甲方自行承擔(dān)：
依據(jù)河南省發(fā)展計(jì)劃委員會核準(zhǔn)的洛陽市產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按《關(guān)于公開處置破產(chǎn)企業(yè)有關(guān)問題的意見》的要求，甲方按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的1/3向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。
委托期限：自____年____月____日至____年____月____日。
委托人聲明：受托人在前述權(quán)限內(nèi)所從事的有關(guān)行為均視為委托人自己的行為，由此產(chǎn)生的法律后果由委托人承擔(dān)。
委托人簽名及蓋章：受托人身份證復(fù)印件粘貼處
(負(fù)責(zé)人簽名、企業(yè)公章)
就中關(guān)村證券股份有限公司行政清理工作組(以下簡稱“中關(guān)村證券清理組”)個人債權(quán)人申報登記債權(quán)的事宜，委托人對受托人授權(quán)如下：
5.辦理產(chǎn)權(quán)登記、過戶、抵押、變更登記等手續(xù)，并簽署、遞送和收取有關(guān)的各類法律文件、申請書、憑證及房產(chǎn)證等權(quán)屬文件;
最近，秋生可謂經(jīng)歷了人生最大的苦痛―父母在兩個月內(nèi)先后去世。好不容易辦完遺體告別儀式，心力交瘁的他又迎來了另一個打擊。
喪事過后，秋生到住房與建設(shè)委員會房屋登記大廳詢問父親在世時的房產(chǎn)，以便和妹妹有個合理的分配。然而秋生得到的答案卻是：“這房子不是你父親王憲卿的名字，一年前就過戶到一個叫王紅丹的人名下了。”秋生一愣，什么時候父親把房子過戶給妹妹了？自己怎么一點(diǎn)都不知道？
父母身先去，兒女興風(fēng)波
事情還得從秋生的父親再婚說起。
原來，秋生的父親王憲卿中年喪妻，后經(jīng)鄰居介紹和一個叫谷麗娟的老姑娘結(jié)婚，父親與繼母婚后第二年生下了妹妹紅丹。
轉(zhuǎn)眼秋生也成家立業(yè)，日子過得還算紅火，婚后買了兩套房。妹妹紅丹3年前也結(jié)了婚，對象是一個外地來京的小伙子，由于房價太高，兩個年輕人根本買不起房，婚后一直跟父母住。父親老年得女，對紅丹一直非常寵愛，多次囑咐秋生要照顧好妹妹，讓妹妹住大房子。秋生每次都默不作聲，自己不想跟妹妹爭，可他哪里做得了老婆阿鳳的主。
父母去世后，秋生居然查出這樣的事實(shí)。夫妻倆合計(jì)半天，決定先不露聲色，明天到妹妹家打聽虛實(shí)。
秋生夫妻倆一進(jìn)門，妹妹臉上就沒了往日的和氣，也不招呼哥嫂，一直自顧自做家務(wù)。阿鳳給丈夫使了個眼色，秋生便跟紅丹說起了房子。妹妹說：“事到如今，我也沒有什么可瞞著的，父母在世前一年，就已經(jīng)把房子賣給我，只不過怕你有想法就沒有告訴你，不信你看買賣合同和房產(chǎn)證。”
哥哥還沒弄明白是怎么回事，嫂子就不干了：“我們兩口子也贍養(yǎng)老人，你別想拿這兩張紙唬我，我不是你哥，不吃你這一套！你大哥平日對你不薄啊！竟然做出這么忘恩負(fù)義的事情來！”王紅丹平日被家里上上下下地寵著，哪里受過這個氣，姑嫂兩人從語言升級到了廝打。王紅丹畢竟年輕，嫂子阿鳳吃了虧，回家后氣得一病不起。
見老婆病成這樣，秋生心里也怪妹妹，再想到自己對父母一向贍養(yǎng)到位，如今房子給妹妹竟然連聲招呼也不打，心里越想越氣。第二天找律師咨詢，律師建議他先去房管登記處查詢一下當(dāng)初過戶的詳細(xì)檔案。在登記處秋生看到買賣合同的落款處雖然“有”父親的簽字，但這個簽字根本不是父親本人的，而是妹妹王紅丹的。
秋生一紙?jiān)V狀把房屋所在區(qū)的住建委告上了法庭，要求住建委撤銷給王紅丹頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，理由是父親根本沒有把房屋賣給紅丹，合同上的名字是紅丹代簽的，建委給王紅丹頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證屬行政行為違法。法院受理案件后，通知王紅丹為第三人參加了案件訴訟。
【法律點(diǎn)】
為什么法院會通知王紅丹出庭？這個行政訴訟第三人到底是什么？
王芳釋疑：我國行政訴訟法規(guī)定，與提訟的具體行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或其他組織，可以作為第三人申請參加訴訟，或者由人民法院通知參加訴訟。
根據(jù)該條可知，本案秋生要求確認(rèn)建委給妹妹紅丹頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的行為違法，法院認(rèn)為紅丹作為現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人，與建委頒發(fā)房產(chǎn)證的行政行為之間有很大利害關(guān)系，因此將其列為了行政訴訟第三人參加行政案件的審理。
兩度“法庭會”，遺愿終成空
經(jīng)過庭審，雖然買賣合同上賣方的簽字鑒定后確實(shí)不是父親的簽字，但住建委卻出示了當(dāng)初辦過戶手續(xù)時，父親王憲卿在其他材料上的親筆簽名。法院認(rèn)為從雙方舉證情況來看，將房產(chǎn)過戶給第三人，確系王憲卿的真實(shí)意思表示，雖然過戶材料有些瑕疵，但這不足以影響該轉(zhuǎn)讓行為的效力，所以判決駁回秋生的訴訟請求。
秋生兩口子不服，決定找個更專業(yè)的律師重新上訴。一個禮拜后，王紅丹接到了法院電話，說是哥哥又把自己給告了，讓她去法院領(lǐng)書和傳票。
秋生這回提起的是民事訴訟，書上寫明要求確認(rèn)當(dāng)初紅丹與父親簽訂的買賣合同無效。很快案件如期開庭。
法庭上秋生聘請的錢律師陳述說：王憲卿患有小腦萎縮很多年，早就有行為障礙，已經(jīng)不能正確表達(dá)自己的意思，這種情況下簽訂的房屋買賣合同當(dāng)視為無效。并當(dāng)場向法庭提交了一部分王憲卿在醫(yī)院看病的診斷證明，上面清楚地寫明王憲卿患有小腦萎縮癥。同時，錢律師申請法院前往王憲卿看病的醫(yī)院調(diào)取其近些年看病的全部病歷。
紅丹向法官解釋說：“我爸去世前半年是自己騎車去單位交黨費(fèi)，還能提著籃子去菜市場買菜，怎么可能無民事行為能力？我爸單位的同事和鄰居都能為我作證。”紅丹的人也補(bǔ)充：“小腦萎縮是人類衰老的必經(jīng)階段，很多老年人都患有不同程度的小腦萎縮，即使患有小腦萎縮也不意味就沒有行為能力。為了證明王憲卿有行為能力，我們要求法庭給舉證期，我方將提交新證據(jù)證明這一點(diǎn)。”于是法院宣布休庭。
第二次開庭，法院調(diào)取來了醫(yī)院病歷記錄，里面記載了王憲卿患有小腦萎縮、流口水、反應(yīng)呆滯等癥狀。紅丹找到了兩位重要證人出庭作證，一個是父親單位的會計(jì)，他證明父親去世半年前曾親自來單位辦理醫(yī)療報銷手續(xù)和交黨費(fèi)，當(dāng)時神志清醒。老街坊也出庭作證，證明王憲卿生前腦子清醒得很。
這時，錢律師把準(zhǔn)備好的申請書遞交到法官手上，向法庭提出申請，要求對去世的王憲卿做行為能力鑒定，錢律師還特別說明，要對簽訂房屋買賣合同時的王憲卿行為能力做鑒定。
“給我爸做鑒定？王秋生，你是不是人啊？你要讓九泉之下的爸爸死后不得安寧嗎？”秋生聽到這里，心里也不好受，沒想到錢律師會申請對去世的父親做鑒定，這怎么使得？
【法律點(diǎn)】
父親已經(jīng)去世，還能做行為能力鑒定嗎？
王芳釋疑：我國法律規(guī)定近親屬或者其他利害關(guān)系人是可以向人民法院提出申請認(rèn)定某人為無民事行為能力人或限制行為能力人的。
法院接到申請后，首先應(yīng)按照程序確定有資質(zhì)的專業(yè)司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體鑒定工作，并依據(jù)鑒定結(jié)果來認(rèn)定公民的行為能力。本案中被鑒定人父親王憲卿已經(jīng)去世，那么兒子秋生要提供王憲卿在世時的相關(guān)診斷證明、病歷等詳實(shí)的證明資料，才可以申請對王憲卿在簽訂房屋買賣合同時的民事行為能力做鑒定。司法實(shí)踐中把這種給已經(jīng)去世的人做的行為能力鑒定叫做既往行為能力鑒定。
所以，實(shí)際上既往行為能力鑒定并不非要利用尸體才能做司法鑒定，僅憑書面的診斷材料、檢驗(yàn)報告等也是可以做行為能力認(rèn)定的。
法院接受了錢律師的申請，給鑒定中心提交了所有王憲卿的病歷資料。一個月后鑒定結(jié)果出來了，結(jié)果顯示王憲卿在簽訂房屋買賣合同時為無民事行為能力。法院依據(jù)該份鑒定結(jié)果，最終判決認(rèn)定紅丹與父親當(dāng)初所簽訂的房屋買賣合同無效。
一、納入歸并范圍的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括安居房、平價房；職工已購公有住房，包括原有限產(chǎn)權(quán)性質(zhì)已按《關(guān)于本市有限產(chǎn)權(quán)房屋與完全產(chǎn)權(quán)房屋接軌的規(guī)定》辦理接軌手續(xù)的住房；其他行政劃撥土地上的住房，包括解困房、落政房和私有自用住房等。
二、納入歸并范圍的住房，已取得的黃色房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證，交易時均視作綠色房地產(chǎn)權(quán)證（以下簡稱綠證）。在依法轉(zhuǎn)讓辦理變更登記時，免交土地出讓金或土地收益金，受理轉(zhuǎn)讓過戶的房地產(chǎn)交易中心應(yīng)向受讓人頒發(fā)綠證。
三、直接轉(zhuǎn)為內(nèi)銷商品住房項(xiàng)目的程序：
（一）原非商品住房項(xiàng)目的建設(shè)單位，應(yīng)在2000年6月30日前持下列材料向原批準(zhǔn)建設(shè)用地的市或區(qū)縣政府下屬的房地產(chǎn)交易中心申請辦理登記手續(xù)。其中：項(xiàng)目未竣工的，應(yīng)申請辦理土地使用權(quán)初始登記，除經(jīng)濟(jì)適用住房外，符合預(yù)售條件的，可一并申請內(nèi)銷商品房預(yù)售；項(xiàng)目已竣工的，直接申請辦理新建商品房初始登記：
1、申請書；
2、建設(shè)用地批文和建設(shè)用地批準(zhǔn)書，其中：屬市統(tǒng)征基地“1.5萬畝”的項(xiàng)目，提交市住宅建設(shè)征地批文；屬市統(tǒng)征基地“2萬畝”的項(xiàng)目，提交征地費(fèi)包干協(xié)議及完成征地補(bǔ)償?shù)淖C明，市住宅局、市房地局認(rèn)可的具體分建單位名單以及與牽頭征地單位有關(guān)協(xié)議；
3、已批準(zhǔn)的總平面布置圖和地籍圖；
4、建設(shè)工程施工許可證；
5、勘測定界報告及附圖；
6、其他材料。
符合預(yù)售條件，需一并申請預(yù)售的，還應(yīng)提交申辦預(yù)售許可證規(guī)定的材料；項(xiàng)目竣工的，還應(yīng)提交辦理新建商品房初始登記規(guī)定的材料。
（二）市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心設(shè)立專門受理窗口，市或區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門有關(guān)職能部門應(yīng)成立專門工作小組，實(shí)行一門式受理，統(tǒng)一審批發(fā)證。
（三）房地產(chǎn)交易中心受理后，應(yīng)在三十日內(nèi)完成登記、審核手續(xù)，分別頒發(fā)綠證和內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證。
已取得預(yù)配售許可證的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目經(jīng)土地使用權(quán)初始登記后，已取得的預(yù)配售許可證視同內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證，可直接上市預(yù)售。
四、應(yīng)補(bǔ)繳出讓金轉(zhuǎn)為內(nèi)銷商品住房項(xiàng)目的程序：
（一）原非商品住房項(xiàng)目的建設(shè)單位，應(yīng)按建設(shè)計(jì)劃管理規(guī)定，持原批準(zhǔn)的非商品住房建設(shè)計(jì)劃，向市計(jì)委申請轉(zhuǎn)為內(nèi)銷商品房計(jì)劃，市計(jì)委備案后出具公文處理便函。
（二）項(xiàng)目經(jīng)市計(jì)委備案后，除原由浦東新區(qū)、金山、松江、青浦、奉賢、南匯、崇明等區(qū)縣政府批準(zhǔn)建設(shè)用地的非聯(lián)建參建項(xiàng)目，應(yīng)向上述區(qū)縣的房地局辦理用地和出讓手續(xù)、補(bǔ)繳出讓金外，其余項(xiàng)目均應(yīng)向市房地局辦理用地和出讓手續(xù)、補(bǔ)繳出讓金；并按規(guī)定向房地產(chǎn)交易中心辦理土地使用權(quán)初始登記。
（三）項(xiàng)目符合預(yù)售條件后，應(yīng)向項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門申辦內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證；項(xiàng)目竣工后應(yīng)按出讓地塊的房地產(chǎn)登記分工規(guī)定向市或區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理新建商品房初始登記。
五、不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的建設(shè)單位，內(nèi)銷商品住房項(xiàng)目需要預(yù)售的，應(yīng)先按規(guī)定向工商和房地產(chǎn)管理部門申辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。不申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，必須待項(xiàng)目竣工按規(guī)定辦理新建商品房初始登記取得綠證后，作為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。
六、自1999年12月1日起，原劃撥土地上普通內(nèi)銷商品住房和僑匯房仍按原規(guī)定辦理新建商品房初始登記，房地產(chǎn)交易中心直接頒發(fā)綠證。
七、1999年12月1日起，內(nèi)銷商品住房銷售應(yīng)參照市房地局制定的上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售、出售合同或買賣合同示范文本簽訂合同。
八、內(nèi)銷商品住房的轉(zhuǎn)讓過戶、變更登記，除原僑匯房按原規(guī)定由市房地產(chǎn)交易中心辦理外，其他內(nèi)銷商品住房均由房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理。
九、1999年12月1日以后簽訂出售或買賣合同的，交易手續(xù)費(fèi)統(tǒng)一由買賣雙方各按房價的0.08％繳納，不足100元的，按100元繳納。其中：個人在1999年12月1日至2000年12月31日期間，購買空置商品住房（1998年6月30日前取得《新建住宅竣工交付使用許可證》尚未預(yù)、出售的商品住房）并簽訂合同的，免繳交易手續(xù)費(fèi)。
中圖分類號：DF83文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
一、案情介紹
某市居民張忠于該市西大街有私房11間，其中臨街門面舊式樓兩間。1999年3月16日，張忠與A單位達(dá)成房屋買賣協(xié)議，約定由張某將前述兩間臨街門面舊式樓房以十萬元的價格賣給A單位。后A單位按合同約定分三次將十萬元購房款支付給了張某，同年雙方共同填寫了房屋轉(zhuǎn)移過戶申請書并向房管部門提交房屋買賣的有關(guān)證件。2000年6月房管部門通知A單位交納過戶費(fèi)并開出黃票。后因不可歸責(zé)于買賣雙方的事由，雙方一直未能辦結(jié)過戶手續(xù)。后張忠反悔，并以買賣尚未辦結(jié)過戶登記手續(xù)為由主張合同無效。A單位于2001年4月訴至人民法院，但一、二審皆敗訴。法院判決合同無效，其法律依據(jù)是1983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條的規(guī)定及最高人民法院在此基礎(chǔ)上做出的批復(fù)，即“簽訂房屋買賣后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，一方反悔是允許的”。這實(shí)質(zhì)上確認(rèn)了房屋買賣合同須以辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)作為成立要件。依此，在本案中，買賣雙方未辦結(jié)過戶登記手續(xù)，其買賣合同尚未成立，更談不上效力問題，因而法院支持張某合同無效的主張。
二、問題提出
顯而易見單就審判結(jié)果而言，它嚴(yán)重違背了公平與誠信原則，使買方無辜受損，確難讓人信服，而這恰是由最高人民法院批復(fù)所指導(dǎo)出的當(dāng)然結(jié)論。按照邏輯，該批復(fù)很容易使我們在認(rèn)識上陷入一個二難推理的困境中：房屋買賣合同在過戶登記之前尚未成立，一個尚未成立的合同根本不應(yīng)該履行，而當(dāng)事人又怎能依據(jù)這樣一個尚未成立、毫無效力的合同要求對方履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)呢？照這樣的推理，在價格市場瞬息萬變的今天，于房地產(chǎn)升值時，買方豈不成了賣方任意否定合同效力、背信棄約的犧牲品？反之，房地產(chǎn)跌價時，賣方又怎不可能因買方任意反悔，惡意轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險而無端受損？可我們的司法解釋恰恰縱容了該種背信行為，為其提供了合法的依據(jù)，而對維護(hù)不動產(chǎn)交易最基本的穩(wěn)定、安全、公平和誠實(shí)信用卻無能為力。
這些矛盾要獲得有效解決，我們就不得不重新看待房屋買賣合同與過戶登記的關(guān)系。實(shí)際上，二者是兩回事，各有其獨(dú)立的意思表示和成立方式。訂立買賣合同是一種債權(quán)行為，而為履行該債權(quán)合同達(dá)成合意，實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的過戶登記則是一種物權(quán)行為，盡管二者有著內(nèi)在的密切的聯(lián)系，但它們又是相互區(qū)分、各自獨(dú)立的。我們不能主觀臆斷地將后者作為前者的當(dāng)然內(nèi)容。否則，勢必加劇類似本案中顯失公平的合同現(xiàn)象，導(dǎo)致人們對合同的不信任，甚至對法律保護(hù)持懷疑態(tài)度。
事實(shí)上，最高人民法院批復(fù)之精神與其所依據(jù)的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》似相違背。根據(jù)《條例》第6條：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”，這一規(guī)定尚未明確房產(chǎn)權(quán)屬登記之效力，我們只能從中得出房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移須經(jīng)登記的結(jié)論，而得不出房屋買賣協(xié)議須以登記作為成立要件的結(jié)論，縱觀我國現(xiàn)有法律、法規(guī)均未就房產(chǎn)權(quán)屬登記之效力問題做出明確規(guī)定，只是一些主管部門規(guī)章中有所涉及，如建設(shè)部1990年12月31日的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定均為無效。”由此，我們可以看出，房屋產(chǎn)權(quán)未辦理登記，只影響房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更的效力，并不影響此前的房屋買賣合同的成立與效力。因此，最高人民法院批復(fù)是有失妥當(dāng)?shù)摹?/p>
三、學(xué)理分析
前文已提及，房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移是物權(quán)行為，而房屋買賣協(xié)議是一種債權(quán)行為。而對二者做出明確區(qū)分可以使我們對房屋買賣過程有更深刻、更清醒的認(rèn)識：一宗完整的房屋買賣可劃分為債權(quán)行為和物權(quán)行為兩個階段。在前一階段即訂立買賣協(xié)議的階段，只要符合一般法律行為的要件以及法律明確要求以書面形式簽訂合同并經(jīng)公證有效的特別要件，該買賣協(xié)議即行生效，符合有效條件的協(xié)議具有法律約束力，當(dāng)事人必須履行，否則即可強(qiáng)制實(shí)際履行或責(zé)令其承擔(dān)違約責(zé)任。物權(quán)行為階段即雙方為履行前買賣合同就房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移達(dá)成合意，該合意以登記作為生效要件。換言之，登記不是債權(quán)合同的成立要件，而是作為物權(quán)合意、所有權(quán)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移的要件而存在的。顯然，二者有著本質(zhì)的區(qū)別，它們相互獨(dú)立，各具特色，若發(fā)生債權(quán)合同因意思表示有瑕疵或內(nèi)容違反公序良俗而致無效或被撤銷時，物權(quán)合意的效力卻不受影響，買方對標(biāo)的物仍保有所有權(quán)，而賣方依不當(dāng)?shù)牡美?guī)定請求返還。這就是物權(quán)行為的特質(zhì)所在，也是物權(quán)行為理論兼顧雙方當(dāng)事人利益、注重實(shí)質(zhì)公平內(nèi)涵的體現(xiàn)，在學(xué)界將其概括為物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性。由此可以推知，當(dāng)事人在房屋買賣關(guān)系中，沒有履行法定方式——登記，只意味著房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變動，并不影響買賣合同本身的成立與效力，買賣合同仍然有效。
而我國于實(shí)踐中將物權(quán)行為與債權(quán)行為混為一談，主要原因在于法律對物權(quán)行為理論采取了一種折衷主義的態(tài)度：即認(rèn)為物權(quán)合意是基于債權(quán)合同的存在而發(fā)生的，它是債權(quán)合同之當(dāng)然結(jié)果，同時須履行法定的登記或交付行為才能發(fā)生效力。這實(shí)際上是不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性，而無視物權(quán)行為的特性就等于抹煞了物權(quán)行為與債權(quán)行為最本質(zhì)、最核心的區(qū)別點(diǎn)。既然二者沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別，那么在內(nèi)容上模糊二者的界限，認(rèn)為債權(quán)行為涵蓋了物權(quán)行為的內(nèi)容，進(jìn)而將物權(quán)行為的生效要件套用于債權(quán)行為中，并將其作為債權(quán)行為成立的特別要件予以規(guī)定就不足為怪了。由于這樣的誤導(dǎo)，實(shí)踐中就容易走向這樣一種認(rèn)識誤區(qū)：債權(quán)合同以交付或登記為成立要件，在此之前，合同無法律約束力。從而根本否定了合同的嚴(yán)肅性，破壞了合同秩序，違背了民法最基本的誠實(shí)信用原則。
反過來，我們?nèi)绻捎蒙鲜鑫餀?quán)行為理論對前案進(jìn)行重新分析，則會得出一個截然不同的結(jié)果：該案房屋買賣合同已符合生效要件，具有法律約束力，當(dāng)事人必須遵照履行。而未辦結(jié)過戶登記手續(xù)只是表明房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，并不能否定買賣合同本身的效力。A單位有權(quán)依有效合同要求對方繼續(xù)履行協(xié)議辦理過戶登記手續(xù)的義務(wù)。若對方拒絕則為違約，司法機(jī)關(guān)應(yīng)視情況強(qiáng)制其實(shí)際履行或責(zé)令其承擔(dān)違約責(zé)任。這樣的處理結(jié)果似乎更加公平合理，也更符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的價值取向，因?yàn)槲餀?quán)行為理論本身在法律體系中的立足，即是為復(fù)雜而層次較高的市場經(jīng)濟(jì)提供服務(wù)的。
原告和被告互不相識，2008年8月4日被告因經(jīng)營需要，通過某中介公司李某的介紹，向原告借款40萬元整，雙方簽訂了借款合同，約定借期為12個月，自2008年8月4日起至2009年8月3日止，月利息為2%，利息為每半年支付一次，到期本金一次付清，如遇國家對利率作調(diào)整，仍按約定的利息執(zhí)行，不作調(diào)整。
同日雙方又簽訂了一份還款協(xié)議，約定了具體的還款時間，以及被告為了保證按期還本付息，以自有的一套商品房作為抵押擔(dān)保。擔(dān)保的范圍包括借款的本金、利息及債權(quán)人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)、催告費(fèi)、抵押物處置費(fèi)、過戶費(fèi)等。雙方還約定被告在本息還清時，原告應(yīng)當(dāng)協(xié)助被告辦理抵押物注銷登記。
借款合同簽訂的當(dāng)天，原告將40萬元交給了被告，被告也向原告出具了借條，此后，雙方還到當(dāng)?shù)氐墓C機(jī)關(guān)辦理了具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書，即如果到期被告不還款，被告自愿接受強(qiáng)制執(zhí)行。
上述手續(xù)辦理完畢后，原告和被告一直未再聯(lián)系，被告每月按期將利息支付給中介公司的李某，借款合同到期后，被告又將本金支付給了中介公司的李某。但是原告認(rèn)為他沒有收到歸還的本金，所以將被告告上了法庭，要求被告償還借款，并按照銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的四倍支付逾期還款的利息，同時承擔(dān)相應(yīng)的律師費(fèi)。
二、庭審過程
在庭審中，原告出具了借條，借款合同，還款協(xié)議，以及公證文書，證明被告向其借錢的事實(shí)。被告則稱已經(jīng)將錢還給了中介公司李某，并且出具了由中介公司李某簽名的收條，以及在歸還本金的當(dāng)日原告和中介公司的李某已經(jīng)陪同原告一起在房產(chǎn)部門辦理了抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，以此證明自己已經(jīng)還清了欠款。但是原告認(rèn)為他沒有委托中介的李某代為收款，所以被告是否將錢交給了中介公司的李某，他不得而知，而且即時被告將錢交給了中介公司李某，由于李某沒有原告的授權(quán)，原告對此也不予認(rèn)可。
本案爭議的問題就是中介公司的李某是否收到了這筆還款，以及李某代收還款的行為是否是一個有效的行為？如果是一個有效的行為，被告就無需再償還原告的錢款，而如果不是一個有效的行為，被告就仍需償還原告的錢款。
要知道李某是否收到了被告歸還的錢款，即確認(rèn)被告向法庭提交的李某出具的收條的真實(shí)性并不難，只需要找李某了解一下情況就行。但是在訴訟的過程中，李某這個關(guān)鍵人物因?yàn)槠渌陌讣呀?jīng)被判刑，關(guān)押在某監(jiān)獄。原審法院為了查明案情，到監(jiān)獄里對李某作了詢問筆錄，李某承認(rèn)他已經(jīng)收到了該筆錢。
一審法院在庭審中向原告出具了該詢問筆錄，但是原告不予承認(rèn)，他認(rèn)為李某是否收到了錢他們不清楚，而且即使李某已經(jīng)收到了錢，也不能證明被告已經(jīng)履行了還款義務(wù)，因?yàn)槔钅硾]有原告的授權(quán)，無權(quán)代原告收款。
本案爭議的第一個問題即李某是否收到了被告的還款，盡管原告不予認(rèn)可，但是李某已經(jīng)證實(shí)了他確實(shí)收到了被告償還的款項(xiàng)，因此本案爭議的焦點(diǎn)即集中在即中介公司李某代收款項(xiàng)的行為是否構(gòu)成了有效的行為？
三、法理分析
所謂是指人以被人的名義與第三人從事法律行為，而所有的后果由被人承擔(dān)。權(quán)按照產(chǎn)生的意義來劃分可以分為法定、指定和委托。法定和指定是針對無民事行為能力人或者限制民事行為能力人而產(chǎn)生的，是基于法律的規(guī)定或者人民法院的指定而行使權(quán)的行為。委托則是基于當(dāng)事人、法定代表人、法定人的委托而產(chǎn)生的權(quán)。行為人如果沒有他人的委托，就以他人的名義實(shí)施法律行為，則該行為為無權(quán)的行為。廣義的無權(quán)包括表見和表見以外的。表見是指行為人雖無權(quán)，但由于本人的行為，造成了足以使善意第三人相信其有權(quán)的表象，而與善意第三人進(jìn)行的、由本人承擔(dān)法律后果的行為。我國民法通則第66條第1款規(guī)定：沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被人的追認(rèn)，被人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。
本案中中介李某的行為就是一個無權(quán)的行為，一開始他幫助原告收取每個月的利息，對此原告也是認(rèn)可的，也就是說對于前面李某代收利息的行為原告是追認(rèn)的，所以這些代收利息的行為是有效的行為。那么既然原告對于前面被告代收利息的行為都是認(rèn)可的，在這種情況下被告就有理由相信將本金還給中介的李某即履行了對原告的還款義務(wù)，也就是中介的行為構(gòu)成了一個表見的行為。對于這種表見，被人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。退一步，即使李某的行為不構(gòu)成表見，僅僅是一個狹義的無權(quán)，那么在本案中原告對于中介李某的行為還進(jìn)一步加以了確認(rèn)，也就是原告在被告歸還本金的當(dāng)日在中介李某的陪同下同被告一起去辦理了抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，那么這一追認(rèn)行為應(yīng)當(dāng)使得中介李某的行為有效。而原告對于上述觀點(diǎn)也不予認(rèn)可，他認(rèn)為之所以陪同被告一起去辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，因?yàn)楸桓娴膬鹤釉c原告聯(lián)系，稱需要用被告用作抵押的房產(chǎn)向工商銀行抵押貸款，只要把原告的抵押手續(xù)注銷掉，銀行就可以放款，只要銀行放款，被告就可以用該款項(xiàng)來償還原告的欠款。但對此種說法沒有任何證據(jù)支持。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)定了原、被告之間的借貸關(guān)系合法有效，中介李某代原告收受本金的行為構(gòu)成了無權(quán)，而這一無權(quán)得到了原告的追認(rèn)，所以被告已經(jīng)履行了還款的義務(wù)，一審法院據(jù)此駁回了原告的訴訟請求。
一審判決后，原告不服，提出上訴，上訴的理由主要是認(rèn)為原審法院認(rèn)定的事實(shí)錯誤，理由有三：一是原告認(rèn)為真正的事實(shí)是原告之所以辦理抵押權(quán)注銷登記，是因?yàn)楸桓嫦蜚y行貸款，只有將房屋上的抵押權(quán)注銷掉，銀行才可以放款，也才好把錢還給原告，所以原告才答應(yīng)幫忙。二是原告認(rèn)為被告是否將40萬元還給了中介的李某，他不清楚，而且即使已經(jīng)還了，也與本案無關(guān)。三是抵押權(quán)注銷登記申請書只是借貸雙方向房產(chǎn)管理部門提交的一份申請，不是債權(quán)債務(wù)履行憑證，不能據(jù)此認(rèn)定債權(quán)債務(wù)履行情況。如果被告已經(jīng)還清了借款，那么應(yīng)該收回借條，而本案中借條仍然在原告處，證明雙方的債權(quán)債務(wù)仍未消滅。除了認(rèn)為一審法院對事實(shí)認(rèn)定不清外，原告還認(rèn)為一審法院程序上存在問題，比如存在回避的情形未依法回避，原審法院自行向中介李某調(diào)查取證的行為不屬于法院有權(quán)調(diào)查的范圍。
二手房自助交易能夠節(jié)省一筆數(shù)目不小的傭金，雖然交易過程會麻煩一些，但有些親戚朋友相互熟識的人之間往往會考慮選擇這種方式。自助交易的特點(diǎn)是上下家直接交易，無需支付較高的傭金，但是雙方面臨的是煩瑣、復(fù)雜的交易手續(xù)，以及無第三方監(jiān)督風(fēng)險較大等問題。因此對交易過程都不是很熟悉的買賣雙方來說，需要注意的地方還有不少。
操作過自助交易的孟偉表示，雖然其過程比較復(fù)雜，但只要細(xì)心應(yīng)付，還是能夠順利過關(guān)的。據(jù)介紹，自助交易主要包括看房、議價、簽訂買賣合同、辦理按揭貸款、過戶、收房等六大環(huán)節(jié)，下面我們根據(jù)孟先生自己的經(jīng)驗(yàn)，以及結(jié)合專業(yè)人士的建議，來對每個環(huán)節(jié)逐步進(jìn)行解析。
第一關(guān)：信息真?zhèn)我?yàn)明
孟偉表示，在這道程序中，除了要對房源質(zhì)量狀況進(jìn)行了解外，還需要注意的是，必須自己前往交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。
除了要驗(yàn)證賣家的房產(chǎn)證之外，還需要在交易中心查閱小產(chǎn)證信息(俗稱“產(chǎn)調(diào)”)，用以確定房源的狀況，如有無抵押情況等。如現(xiàn)在上海市境內(nèi)的房屋小產(chǎn)證(2003年以后制定的)上雖然有房屋的權(quán)利人、坐落地址、建筑面積等基本信息，但是卻不包含該房屋是否有存在抵押、查封等權(quán)利限制的情況。如果簽訂定金協(xié)議并且將定金實(shí)際支付給賣家之后，才發(fā)現(xiàn)該房屋存在查封、甚至是虛假信息而導(dǎo)致整個交易無法進(jìn)行時，則可能面臨已經(jīng)支付的本金無法保障的風(fēng)險。
特別提示：在上海，“產(chǎn)調(diào)”內(nèi)容一般有七項(xiàng)，其中比較重要的內(nèi)容為房屋是否存在抵押、司法查封等權(quán)利限制情況，此外小產(chǎn)證地址、產(chǎn)權(quán)證上記載的人數(shù)也可一并查閱。在房產(chǎn)交易中心進(jìn)行“產(chǎn)調(diào)”時，只需提供自己的身份證，然后報出物業(yè)所在的具體地址便可，當(dāng)然，每項(xiàng)內(nèi)容查詢費(fèi)用為5元。
第二關(guān)：議價要“細(xì)火慢燉”
對于自助交易來說，議價是一個很艱難的過程。孟先生告訴記者，他當(dāng)時跟賣家議價時，也曾差點(diǎn)因?yàn)槲飿I(yè)維修基金而導(dǎo)致交易中斷，賣家不想將此包含在房價里面，但孟偉堅(jiān)持要求賣家贈送，雙方據(jù)理力爭，互不相讓，最后在朋友的斡旋下，各讓一步之后問題才得以解決。
業(yè)內(nèi)人士表示，買賣雙方就價格問題直接“交手”，很容易產(chǎn)生抵觸情緒，都不愿意做出讓步，那么最終結(jié)果是不歡而散。而在有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的情況下則有所不同，經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)解，這樣雙方的意見容易達(dá)成一致。而自助交易怎樣做才能使雙方的意見統(tǒng)一呢?
特別提示：上海華燕房屋理財(cái)中心營運(yùn)部總監(jiān)吳偉芳建議，買家首先要對自己有意向的房產(chǎn)進(jìn)行充分了解，做到心中有數(shù)；其次在還價時要慢慢商量，不能一口咬定一個價格不讓步；此外就是懂得采取迂回戰(zhàn)術(shù)，如果在房價上無法使對方做出讓步，那么可以在別的地方得到補(bǔ)償，如要求對方送裝修、物業(yè)維修基金等，甚至家具都可以要求對方贈送。總之，議價需心平氣和地進(jìn)行，不能急吼吼，講究的是“細(xì)火慢燉”。
當(dāng)然，在議價過程中，還要仔細(xì)了解賣家其他的想法，特別是涉及到費(fèi)用方面的問題，如維修基金、裝修(尤其是空調(diào)、熱水器等)、家具、煤氣初裝費(fèi)、有線電視、寬帶等，如何處理，都必須商談出結(jié)果，詳細(xì)記錄下來，并在買賣合同中體現(xiàn)出來。
第三關(guān)：簽合同要考慮周全
雖然自己曾經(jīng)買過一次房，孟偉在簽訂房屋買賣合同時，還是感到有些茫然失措，幸好他托人找到一份樣本，依葫蘆畫瓢，因此也就順利過關(guān)了。不過他表示，為了減少糾紛，買賣合同內(nèi)容盡量做到詳實(shí)、周全。
簽訂房屋買賣合同之后，便要支付首付款。孟偉表示，如何保證這筆款項(xiàng)的安全是買家要認(rèn)真考慮的問題。他把首付款交給了賣家，但是要求對方把房產(chǎn)證交給律師代為保管。
特別提示：上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，在簽訂房屋買賣合同時，以下幾點(diǎn)必須多加小心，如確認(rèn)房主真實(shí)身份、房價、明確雙方違約責(zé)任、付款過戶時間、費(fèi)用交接時間等。
此外，在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。補(bǔ)充條款的內(nèi)容包括裝修是否贈送，維修基金、煤氣初裝費(fèi)、有線電視開通費(fèi)、寬帶開通費(fèi)等如何結(jié)算，以及戶口等諸多問題。當(dāng)然，賣家也會提出自己的要求，如不能全額辦理按揭貸款導(dǎo)致交易延后或者中斷時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。
關(guān)于首付款的安全問題，專家建議可以選擇第三方來代為管理。即使是直接交給賣家，也應(yīng)該在第三方見證的情況下完成，如律師到場等。支付首付款之后，應(yīng)要求賣家盡快辦理還款手續(xù)(如果該房產(chǎn)有按揭貸款的話)，以解除抵押。
此外，還需留有部分尾款在收房時支付，這是因?yàn)榭紤]到水電煤、物業(yè)管理費(fèi)等稅費(fèi)的支付，以及保證裝修部分完好而特意保留的。尾款金額一般在1萬～5萬元之間，視具體情況而定。
第四關(guān)：申請貸款找擔(dān)保機(jī)構(gòu)
孟偉在申請按揭貸款時費(fèi)了很大的力氣，他咨詢了多家商業(yè)銀行，但對方一聽說是個人申請，便沒了下文。最后他在一家銀行業(yè)務(wù)員的建議下，通過一家貸款擔(dān)保公司來辦理，才順利辦妥。
特別提示：上海德佑地產(chǎn)有關(guān)人士表示，出于多方面原因考慮，商業(yè)銀行一般不大愿意接受個人貸款申請。“這就相當(dāng)于批發(fā)跟零售的關(guān)系，個人申請貸款好比是零售，而銀行喜歡跟機(jī)構(gòu)合作，希望走批發(fā)的路子。”這位人士如此表示。鑒于此，這位人士建議購房者跟貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作，以便能夠順利辦出貸款。
辦理貸款需要提供的證件主要有身份證、結(jié)婚證以及戶口本，需要準(zhǔn)備的材料有單位開具的收入證明以及其他資產(chǎn)證明(近三個月的工資賬單，部分銀行需要)，以及銀行存折和硬卡。如果還要辦理公積金貸款，還需要提供公積金賬戶。
第五關(guān)：辦理過戶手續(xù)要及時
只有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)之后，買家才能真正放下心來，因此當(dāng)賣家還清按揭貸款余款之后，孟偉馬上前往交易中心辦理過戶手續(xù)。相對來說，過戶手續(xù)辦理過程并不復(fù)雜，只要各項(xiàng)證件、材料齊全，在兩個小時之內(nèi)能全部辦理妥當(dāng)。
特別提示：辦理過戶手續(xù)時，買賣雙方需要提供的資料包括身份證、產(chǎn)權(quán)共有人證明(如為共同財(cái)產(chǎn))、買賣合同、首付款收據(jù)、結(jié)婚證等。先領(lǐng)取并填寫申請書，然后到稅務(wù)局駐房管部門的詢價窗口進(jìn)行審核，此后是買賣雙方各自納稅并繳納手續(xù)費(fèi)(契稅、印花稅、個稅等)，并取得收件收據(jù)。如果夫妻兩人的名字都要署在產(chǎn)權(quán)證上，需兩人同時到場。
第六關(guān)：收尾勿忘結(jié)清費(fèi)用
取得房產(chǎn)證之后，孟偉便要收房了，而在這時面臨的是最后一關(guān)，即要求對方結(jié)清所有費(fèi)用，并辦理電表、煤氣等過戶手續(xù)，同時支付尾款。至此交易結(jié)束。
第一條 為加強(qiáng)土地管理，改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，促進(jìn)城市建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù) 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》），結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城鎮(zhèn)國有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地（以下簡稱土地）。
我國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可依照《條例》和本辦法的規(guī)定，在我省境內(nèi)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。
第三條 省、市、縣（含縣級市、區(qū)，下同）人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法，依法對土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第四條 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止，必須到市或者縣人民政府土地管理部門辦理登記，涉及地上房產(chǎn)的，必須到同級人民政府房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記，涉及其他地上建筑物、附著物的，必須依照法律、法規(guī)的規(guī)定到有關(guān)部門辦理手續(xù)。
第二章 土地使用權(quán)出讓
第五條 市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)會同城市建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)管理等部門共同編制土地使用權(quán)出讓方案，經(jīng)本級人民政府審核同意，依照本辦法第六條規(guī)定的審批權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門組織實(shí)施。
在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓方案應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。
第六條 土地使用權(quán)出讓的審批權(quán)限，按照國家和省規(guī)定的關(guān)于國家建設(shè)征用（劃撥）土地審批權(quán)限執(zhí)行。
第七條 土地使用權(quán)出讓前，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門向申請用地者提供下列資料：
（一）土地位置、面積、四至，地形圖、地面現(xiàn)狀和基礎(chǔ)設(shè)施情況；
（二）工程地質(zhì)和水文地質(zhì)的主要特征；
（三）土地用途、建筑密度、容積率和凈空限制；
（四）環(huán)境保護(hù)、綠化、交通、抗震等要求；
（五）出讓年限和方式；
（六）其他與出讓有關(guān)的資料。
第八條 協(xié)議出讓土地使用權(quán)程序：
（一）申請用地者向出讓方提交《用地申請書》；
（二）出讓方對《用地申請書》審查后，在十五日內(nèi)按本辦法第七條的規(guī)定，向符合條件的申請用地者提供有關(guān)資料；
（三）申請用地者收到出讓方提供的有關(guān)資料后，應(yīng)當(dāng)在指定時間內(nèi)向出讓方提交土地開發(fā)利用方案，有關(guān)土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）數(shù)額和付款方式等有關(guān)文件；
（四）出讓方收到申請用地者提交的有關(guān)文件后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)給予書面答復(fù)；
（五）經(jīng)協(xié)商一致，出讓方與申請用地者簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
第九條 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)程序：
（一）出讓方招標(biāo)公告或者向申請用地者發(fā)出《招標(biāo)邀請書》，并按本辦法第七條的規(guī)定向投標(biāo)者提供有關(guān)資料；
（二）申請用地者應(yīng)當(dāng)在指定時間內(nèi)，到出讓方指定的地點(diǎn)將密封的標(biāo)書投入標(biāo)箱，并交納擬定出讓金總額10％至20％的保證金；
（三）出讓方應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)方面的專業(yè)人員組成評標(biāo)委員會，公開開標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)，并按標(biāo)價、土地開發(fā)利用方案、資信等條件進(jìn)行評審，擇優(yōu)確定中標(biāo)者；
（四）評標(biāo)委員會簽發(fā)《決標(biāo)意見書》后，由出讓方向中標(biāo)者發(fā)出《中標(biāo)通知書》；
（五）中標(biāo)者收到《中標(biāo)通知書》后，在約定時間內(nèi)與出讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
中標(biāo)者在約定時間內(nèi)不與出讓方簽訂合同的，視為放棄中標(biāo)，其交納的保證金不予退還；出讓方未按約定時間與中標(biāo)者簽訂合同的，應(yīng)當(dāng)賠償中標(biāo)者的經(jīng)濟(jì)損失。未中標(biāo)者交納的保證金，在評標(biāo)結(jié)束后十五日內(nèi)如數(shù)退還。
第十條 拍賣出讓土地使用權(quán)程序：
（一）出讓方在距拍賣前六十日土地使用權(quán)拍賣公告；
（二）申請用地者應(yīng)當(dāng)在指定時間內(nèi)向出讓方提交法人或者自然人的身份證明、資產(chǎn)負(fù)債表、資信證明等文件，支付保證金，領(lǐng)取報價牌；
（三）出讓方主持拍賣，宣讀土地使用權(quán)拍賣規(guī)則，介紹出讓地塊的概況，公布底價，公開叫價；
（四）申請用地者舉報價牌應(yīng)價，經(jīng)過競買，出價最高者得；
（五）出讓方當(dāng)場與出價最高者簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并收取定金。
前款第（二）項(xiàng)規(guī)定的法人或者自然人的身份證明是指：法人身份證明、法定代表人身份證明、法定代表人的授權(quán)委托書、委托人身份證明。
第十一條 土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）出讓方、申請用地者的姓名、單位、地址，法定代表人的姓名、職務(wù)；
（二）出讓地塊的位置、面積、用途；
（三）出讓期限；
（四）建設(shè)項(xiàng)目完成期限；
（五）出讓金數(shù)額及其結(jié)算方式；
（六）違約責(zé)任；
（七）訂立合同日期和地點(diǎn)；
（八）其他需要約定的事項(xiàng)。
第十二條 申請用地者在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時，應(yīng)當(dāng)向出讓方支付出讓金總額10％至20％的定金，從合同簽訂之日起，六十日內(nèi)支付全部出讓金。定金可以抵充出讓金。
第十三條 土地使用者逾期未全部支付出讓金，出讓方有權(quán)解除合同，定金不再返還，并可請求違約賠償；出讓方未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。
第十四條 土地使用者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第四條的規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取國有土地使用證，取得土地使用權(quán)。
第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第十五條 按照本辦法第二章規(guī)定取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方必須具備下列條件：
（一）領(lǐng)有國有土地使用證；
（二）按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。
第十六條 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，地上建筑物、其他附著物的處置按《條例》第二十三、二十四條規(guī)定辦理。
第十七條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方與受讓方應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容，參照本辦法第十一條的規(guī)定訂立。
第十八條 同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓的，產(chǎn)權(quán)所有人各享有相應(yīng)比例土地使用權(quán)；但同一建筑物所占有的土地使用權(quán)整體不可分割。
分割轉(zhuǎn)讓地土使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。在報請審批時，轉(zhuǎn)讓方、受讓方應(yīng)當(dāng)出示各自應(yīng)得的土地使用權(quán)比例的證明，并應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中寫明。
第十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓方應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)，憑土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，依照本辦法第四條的規(guī)定辦理過戶登記，領(lǐng)取國有土地使用證。
第四章 土地使用權(quán)出租
第二十條 土地使用權(quán)出租，出租人必須具備本辦法第十五條規(guī)定的條件。
第二十一條 土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。
租賃合同的內(nèi)容，參照本辦法第十一條的規(guī)定訂立。
第二十二條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，依照本辦法第四條的規(guī)定辦理出租登記。
第五章 土地使用權(quán)抵押
第二十三條 依法取得土地使用權(quán)的土地使用者（以下簡稱抵押人）可以用土地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)或者其他債權(quán)人（以下簡稱抵押權(quán)人）抵押。抵押時應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)國有土地使用證、土地使用權(quán)出讓或者轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件，經(jīng)抵押權(quán)人核實(shí)后，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
抵押土地使用權(quán)時，對地上建筑物、其他附著物的處置按《條例》第三十三條規(guī)定辦理，并應(yīng)當(dāng)在抵押合同中寫明。
第二十四條 抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)，依照本辦法第四條的規(guī)定辦理抵押登記。
第二十五條 抵押人未能履行到期債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定，對抵押人的土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)進(jìn)行處分，處分之后，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第四條的規(guī)定辦理過戶登記。
第二十六條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同終止后十五日內(nèi)，辦理注銷抵押登記。
第六章 土地使用權(quán)終止
第二十七條 市、縣人民政府土地管理部門，應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)期滿六個月以前，將《收回土地使用權(quán)通知書》送達(dá)土地使用者。土地使用者應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)，向發(fā)證機(jī)關(guān)交還國有土地使用證和地上建筑物、其他附著物的權(quán)屬文件，并辦理注銷登記。
自土地使用權(quán)期滿之日起，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由市、縣人民政府無償收回。
第二十八條 依據(jù)《條例》第四十二條規(guī)定提前收回土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者協(xié)商，可以給予相應(yīng)的補(bǔ)償，也可以用出讓其他地塊土地使用權(quán)的方式進(jìn)行交換。
交換土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并辦理登記。
第二十九條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者申請續(xù)期的，必須在土地使用權(quán)期滿六個月以前向市、縣人民政府土地管理部門提出，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，依照本辦法第二章的規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。
第七章 劃撥土地使用權(quán)
第三十條 無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第四條的規(guī)定辦理登記；市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可以依照本辦法的規(guī)定予以出讓。
第三十一條 無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，符合《條例》第四十五條第一款規(guī)定條件的，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)。但轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，必須報請市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)；涉及地上建筑物、其他附著物的，還必須報請本級人民政府房產(chǎn)管理部門或者有關(guān)部門批準(zhǔn)。
第三十二條 無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，在向廣告經(jīng)營單位申請刊播、設(shè)置、張貼以買賣、出租房屋或者場地為內(nèi)容的廣告時，必須提交土地使用權(quán)出讓合同和本辦法規(guī)定的登記證明；對無出讓合同和登記證明的，廣告經(jīng)營單位不得受理。
第八章 出讓金和有關(guān)費(fèi)用
第三十三條 出讓金的數(shù)額，可以根據(jù)土地的位置、用途、出讓年限、容積率和市場供求等因素，由出讓方與申請用地者以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式確定。
對職工住宅、公益事業(yè)、國家重點(diǎn)工程項(xiàng)目等非經(jīng)營性用地，經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，可以減收或者免收出讓金。具體辦法，由省土地、物價、財(cái)政部門制定。
第三十四條 辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記，應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定交納登記手續(xù)費(fèi)。
第三十五條 出讓金的使用與管理，按財(cái)政部《國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第三十六條 出讓金和其他各項(xiàng)費(fèi)用以人民幣或者外匯結(jié)算；用外匯結(jié)算的，按付款當(dāng)日國家外匯管理局公布的牌價折算。
第九章 罰則
第三十七條 土地使用者未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的年限和條件開發(fā)、利用土地的，市或者縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令糾正，并可以根據(jù)情節(jié)給予警告或處以出讓金總額的5％至10％的罰款。
對受到前款規(guī)定的處罰后仍拒不改正的，市或者縣人民政府土地管理部門可以無償收回其土地使用權(quán)。
第三十八條 對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市或者縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以非法收入20％至50％的罰款；對責(zé)任人可以建議其所在單位或者上級主管部門、有管轄權(quán)的監(jiān)察機(jī)關(guān)給予行政處分；對受讓方、承租人，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其退回非法使用的土地，拒不接受的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定給予處罰。
第三十九條 對違反本辦法第三十二條規(guī)定的當(dāng)事人，由工商行政管理部門按照《廣告管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處罰。
第四十條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級主管機(jī)關(guān)申請復(fù)議。
第四十一條 本辦法規(guī)定的行政處罰罰款，一律使用省財(cái)政部門印制的罰沒收據(jù)，罰款全額上交同級財(cái)政。
第十章 附則
第四十二條 依法取得土地使用權(quán)的個人，其土地使用權(quán)可以繼承。土地使用權(quán)的繼承人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證明，依照本辦法第四條的規(guī)定辦理登記。
第四十三條 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止、繼承登記的具體辦法以及土地使用權(quán)出讓的合同書樣本，由省土地管理局制定。
第一條 為了加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，規(guī)范土地市場，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條 凡在我區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)出讓和轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）的均須遵守本辦法。
土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓期間，所有權(quán)仍屬國家所有。
第三條 國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可依照國家有關(guān)規(guī)定和本辦法取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營活動。
第四條 地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不屬土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押范圍。
第五條 依照本辦法取得土地使用權(quán)的土地使用者，其土地使用權(quán)在出讓合同約定的使用期限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動。依本辦法取得土地使用權(quán)的個人，其土地使用權(quán)可以依法繼承，合法權(quán)益受法律保護(hù)。
土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，遵守法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，不得損害社會公共利益。
第六條 市、縣人民政府應(yīng)按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的原則，加強(qiáng)對城鎮(zhèn)土地的管理。
第七條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。
土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及有關(guān)地上建筑物、其他附著物的登記，由縣級以上人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門依法辦理。
自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照自治區(qū)人民政府規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全區(qū)房地產(chǎn)工作。
第二章 土地使用權(quán)出讓
第八條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）的行為。
第九條 土地使用權(quán)的出讓由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)會同計(jì)劃、城市規(guī)劃、建設(shè)管理部門根據(jù)本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策以及年度建設(shè)用地計(jì)劃編制土地使用權(quán)出讓年度計(jì)劃（以下簡稱供地計(jì)劃），經(jīng)同級人民政府同意，報自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
供地計(jì)劃包括當(dāng)年擬出讓土地使用權(quán)的土地面積、位置、范圍、用途、供地方式、預(yù)計(jì)收取的地價款和可行性分析等內(nèi)容。
第十條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
第十一條 具體地塊的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)先擬定出讓方案。出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)管理和房產(chǎn)管理等部門根據(jù)年度供地計(jì)劃、城市規(guī)劃和基本建設(shè)投資計(jì)劃共同擬定，并按《寧夏回族自治區(qū)實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法》（以下簡稱《實(shí)施辦法》）規(guī)定的建設(shè)用地審批權(quán)限，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。
土地使用權(quán)出讓方案應(yīng)包括出讓地塊的面積、位置、四至范圍、出讓方式、年限、規(guī)劃用途及宗地地價等內(nèi)容。
征用、劃撥土地的有關(guān)材料應(yīng)與出讓方案同時報批。
第十二條 對按照城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)需要連片綜合開發(fā)的土地，可按開發(fā)小區(qū)一次申請批準(zhǔn)征用，分期出讓或劃撥使用。已征用范圍內(nèi)尚未實(shí)施建設(shè)的耕地，可暫借農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)安排繼續(xù)耕種。
第十三條 土地使用權(quán)出讓最高年限按國務(wù)院的規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。
土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱出讓合同）應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用權(quán)受讓者（讓下簡稱受讓方）簽訂。
出讓合同應(yīng)包括土地位置、界址、面積、使用年限、土地利用規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、出讓金額、付款方式、投資總額、開發(fā)建設(shè)期限、限制條件及違約責(zé)任等內(nèi)容。
出讓合同的式樣，由自治區(qū)人民政府土地管理部門統(tǒng)一印制。
第十五條 土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，其出讓金不得低于國家規(guī)定的最低價。
第十六條 土地使用權(quán)拍賣出讓程序：
（一）市、縣人民政府土地管理部門拍賣公告。
（二）競買者到土地管理部門辦理參加競買手續(xù)，提交資質(zhì)、資信證明，繳納保證金（不計(jì)利息，下同），購領(lǐng)拍賣文件和應(yīng)價牌。
（三）土地管理部門按照公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)公開主持拍賣，競買者應(yīng)價競爭，最后確定出價最高者為受讓方。
（四）受讓方當(dāng)場與出讓方簽訂出讓合同，并按照出讓金的20％繳納定金。
（五）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內(nèi)，向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。
競投未中者所繳的保證金，土地管理部門應(yīng)當(dāng)在拍賣后十日內(nèi)如數(shù)退還。
第十七條 土地使用權(quán)招標(biāo)出讓程序：
（一）市、縣人民政府土地管理部門招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書。
（二）投標(biāo)者領(lǐng)取投標(biāo)文件，繳納保證金，按投標(biāo)文件規(guī)定投標(biāo)。
（三）土地管理部門會同有關(guān)部門組成評標(biāo)小組，主持開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)，在評標(biāo)小組簽發(fā)決標(biāo)書十日內(nèi)向中標(biāo)者發(fā)出通知書，同時書面通知未中標(biāo)者，并退還保證金。
（四）中標(biāo)者在接到中標(biāo)通知書后，按規(guī)定時間與出讓方簽定出讓合同，并按出讓金的20％繳納定金。
（五）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內(nèi)，向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。
第十八條 土地使用權(quán)協(xié)議出讓程序：
（一）申請用地者須持申請書和縣級以上人民政府或者計(jì)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報告，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府土地管理部門申請預(yù)約用地登記。
（二）土地管理部門在十五日內(nèi)向符合條件的申請者提供有關(guān)資料。
（三）預(yù)定受讓者在規(guī)定的時間內(nèi)向土地管理部門提交土地開發(fā)利用方案和有關(guān)文件，繳納預(yù)約金（不計(jì)利息）。
（四）土地管理部門審查預(yù)定受讓者提交的方案和有關(guān)文件，并在三十日內(nèi)給予書面答復(fù)。
（五）經(jīng)協(xié)商一致，簽訂出讓合同，并由受讓方按出讓金的20％繳納定金。
（六）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內(nèi)，向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。
第十九條 受讓方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)與出讓方簽訂出讓合同。受讓方因故不能在限期內(nèi)與出讓方簽訂出讓合同的，可在期滿前十日內(nèi)向出讓方申請延期。延長期不得超過三十日。
第二十條 市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)在土地分等定級的基礎(chǔ)上，會同物價、財(cái)政、建設(shè)部門按照土地的區(qū)位、用途擬定基準(zhǔn)地價，經(jīng)自治區(qū)物價部門會同有關(guān)部門評審驗(yàn)收，按國務(wù)院規(guī)定的審批權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)后公布。基準(zhǔn)地價應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地的供求狀況適時進(jìn)行調(diào)整。
第二十一條 受讓方應(yīng)按出讓合同約定支付出讓金。所付預(yù)約金或保證金、定金可抵充出讓金。
一次性繳納出讓金確有困難的，可以延期或分期支付，但延期支付的期限不得超過一年，分期支付的期限不得超過五年。具體支付期限和方式應(yīng)在出讓合同中約定。延期和分期支付期間受讓方應(yīng)按中國人民銀行公布的貸款利率支付未付款額的利息。
第二十二條 預(yù)定受讓者在規(guī)定時間內(nèi)不與土地管理部門簽訂出讓合同的，取消其受讓資格，所繳預(yù)約金或保證金作為違約賠償，不予退還。
受讓方未在出讓合同約定的期限內(nèi)支付出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，所交定金作為違約賠償不予退還。
出讓方未按出讓合同的約定提供土地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，出讓方須將受讓方所支付的預(yù)約金、保證金如數(shù)退還，并雙倍返還定金。
第二十三條 土地使用者需要改變出讓合同約定的土地用途和規(guī)劃要求的，必須取得出讓方和城市規(guī)劃部門同意，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同或者簽訂出讓合同變更協(xié)議，調(diào)整出讓金，辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
第二十四條 受讓方超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，由縣級以上人民政府土地管理部門征收出讓金20％以下的閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)。但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
第二十五條 對土地使用者依法通過出讓方式取得的土地使用權(quán)，不得在使用期滿前收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以依照法律程序提前解除出讓合同，收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況，給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
出讓方依法收回土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在收回前六個月將土地使用權(quán)收回的理由、四至范圍、收回日期等通知受讓方，并在被收回土地涉及的范圍內(nèi)公告。
第二十六條 土地使用權(quán)出讓期滿，受讓方可以申請續(xù)期，出讓合同另有約定的除外。
受讓方需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)在期滿前一年向出讓方申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)的，重新簽訂出讓合同，支付出讓金，辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)。
第二十七條 土地使用權(quán)出讓期滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。土地使用者應(yīng)當(dāng)在期滿之日起十五日內(nèi)分別向市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)注銷登記。
第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
第二十八條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。
土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)或者土地使用權(quán)連同地上建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者作為抵押人，將土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同地上建筑物和其他附著物作為抵押物，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
第二十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，必須同時具備下列條件：
（一）具有出讓合同、土地使用證，有地上建筑物和其他附著物的，還應(yīng)有房屋所有權(quán)證；
（二）已繳清出讓金；
（三）投入的開發(fā)建設(shè)資金（出讓金和稅費(fèi)除外）已達(dá)到出讓合同約定開發(fā)投資總額的25％以上；
（四）已實(shí)現(xiàn)出讓合同約定的其他轉(zhuǎn)讓、出租前提條件。
第三十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，只能轉(zhuǎn)讓、出租、抵押出讓合同約定的使用年限內(nèi)的余期使用權(quán)。
第三十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
地上建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但地上建筑物和其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
第三十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
土地使用權(quán)出租、抵押時，出租人、抵押人必須繼續(xù)履行出讓合同；承租人、抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按租賃、抵押合同的約定享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。
第三十三條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，不得影響土地的使用價值，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門、土地管理部門批準(zhǔn)。
分割轉(zhuǎn)讓同一建筑物的，各房產(chǎn)所有權(quán)人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。不宜分割的土地使用權(quán)，可以采取折價、適當(dāng)補(bǔ)償或者共有等辦法處理。
第三十四條 轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)提前三個月通知承租人；在同等條件下，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)。
第三十五條 抵押人將已出租的房屋連同土地使用權(quán)作抵押時，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告訴抵押權(quán)人，并書面通知承租人，抵押合同期間，原租賃合同繼續(xù)有效；抵押權(quán)人處分抵押人已出租的房屋連同土地使用權(quán)時，原租賃關(guān)系終止，原承租人在同等條件下有優(yōu)先受讓權(quán)。
按份共有的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)以抵押人所占有的份額為限。抵押人應(yīng)當(dāng)同時書面通知其他共有人，征得其他共有人書面同意。
第三十六條 土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物的轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)委托有資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估。
第三十七條 土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照自愿、公平、誠實(shí)、信用的原則簽訂相應(yīng)的合同。所簽合同不得違背法律、法規(guī)、規(guī)章和出讓合同的約定。
第三十八條 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，雙方當(dāng)事人應(yīng)在簽訂合同生效之日起十五日內(nèi)持申請書和合同，附出讓合同、出讓金交付憑證、土地使用證、交易價格申報表和資質(zhì)證明，向土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記。
土地上已建有房屋的，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同生效之日起十五日內(nèi)，先向市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更、出租、抵押登記，并在辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更、出租、抵押登記之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)文件向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更、出租、抵押登記。只經(jīng)一個部門登記的，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押無效。
土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物出租、抵押關(guān)系終止，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記。
第三十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。
第四十條 土地使用者將土地使用權(quán)作價入股的，其投資額應(yīng)當(dāng)按出讓金數(shù)額扣除已使用年限的出讓金數(shù)額計(jì)算。
原土地使用者已在使用的土地上進(jìn)行了投資建設(shè)或者地價上漲的，投資者應(yīng)當(dāng)委托有資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價值評估，其增值部分要依法繳納土地增值稅。
第四十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人申報交易價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府可按申報價優(yōu)先購買，收回土地使用權(quán)。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)采取必要的措施。
第四十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓方需要改變出讓合同約定的用途和規(guī)劃要求的，按照本辦法第二十三條的規(guī)定辦理。
第四十三條 有下列情形之一的，抵押權(quán)人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請?zhí)幏值盅旱耐恋厥褂脵?quán)及其地上建筑物、其他附著物：
（一）抵押人到期未清償債務(wù)的；
（二）抵押人在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的；
（三）抵押人死亡并無合法繼承人代其履行債務(wù)的；
（四）抵押人的繼承人、受贈人或代管人拒不履行債務(wù)的。
第四十四條 因處分抵押土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)按第三十七條第二款的規(guī)定，申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更過戶登記。
第四十五條 已作抵押的土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物處分過程中出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)中止處分。
（一）抵押權(quán)人要求中止；
（二）抵押人表示愿意即時清償債務(wù)請求中止，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（三）被處分的抵押土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)因有爭議而引起訴訟的；
（四）其他應(yīng)中止的情形出現(xiàn)。
第四十六條 處分抵押土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所得價款，按以下順序處理：
（一）支付處分費(fèi)用；
（二）扣除涉及抵押標(biāo)的應(yīng)繳納的稅費(fèi)；
（三）償還抵押權(quán)人、債權(quán)人債權(quán)本息及違約金；
（四）所剩余款退還抵押人。
第四十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件，并已確定竣工交付日期，經(jīng)縣以上房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，取得商品房預(yù)售許可證。
商品房預(yù)售人應(yīng)將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
第四章 劃撥土地使用權(quán)
第四十八條 劃撥土地使用權(quán)，是指下列建設(shè)用地的土地使用者毋須履行出讓手續(xù)繳納出讓金，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)取得的土地使用權(quán)。
（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。
第四十九條 有下列情形之一的，其土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（一）沒有合法的土地使用證、房屋所有權(quán)證的；
（二）權(quán)屬有爭議的；
（三）違法占地建房尚未處理的；
（四）土地在房屋拆遷封戶公告范圍內(nèi)的；
（五）法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的其他情況。
第五十條 轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依照《實(shí)施辦法》規(guī)定的建設(shè)用地審批權(quán)限報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，辦理出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，其程序是：
（一）當(dāng)事人須持申請書，附土地交易價格申報表、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證及資質(zhì)證明，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出申請。
（二）土地管理部門審核權(quán)屬證件后，由有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
（三）經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，土地管理部門與轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商一致，受讓人與土地管理部門簽訂出讓合同，并與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。
（四）受讓人按出讓合同的約定向土地管理部門繳納出讓金后，將約定的成交價扣除出讓金的剩余部分交轉(zhuǎn)讓人，轉(zhuǎn)讓人交付土地。
（五）轉(zhuǎn)讓雙方按合同約定繳納出讓金后，按本辦法第三十七條第二款的規(guī)定，分別向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記，換發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用證。
轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定將轉(zhuǎn)讓所獲收益中的土地收益，上繳土地管理部門或按政府決定作其他處理，并按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)進(jìn)行建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)按基本建設(shè)程序取得項(xiàng)目可行性研究報告和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，依照本條第一款規(guī)定的程序辦理。
第五十一條 將劃撥土地使用權(quán)作價作為股本金或合作條件，與其他企業(yè)或外商共同舉辦合資、合作企業(yè)的，或者企業(yè)改組成立股份制企業(yè)的，投資者應(yīng)持成立合資、合作企業(yè)或股份制企業(yè)批準(zhǔn)文件，按原企業(yè)隸屬關(guān)系向該級人民政府土地管理部門提出書面申請，經(jīng)土地管理部門審核，由有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地資產(chǎn)評估后，報政府批準(zhǔn)，原投資企業(yè)與土地管理部門簽訂出讓合同、補(bǔ)交出讓金后，方可將土地使用權(quán)折價作為法人股。原企業(yè)補(bǔ)交出讓金有困難或者其他原因不能繳納出讓金的，可將土地使用權(quán)折價作為國家股，由政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)持股；也可以以承租方式由原投資企業(yè)與土地管理部門簽訂土地使用合同，每年繳納土地租金。
新成立的合資、合作企業(yè)或改組的股份制企業(yè)應(yīng)按本辦法規(guī)定申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更登記，換發(fā)證書。
第五十二條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地作價入股舉辦聯(lián)營企業(yè)的，應(yīng)先由國家征用后，再依法出讓給聯(lián)營企業(yè)或由國家以土地資產(chǎn)入股；原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可用獲得的征地補(bǔ)償、安置費(fèi)向聯(lián)營企業(yè)投資入股。
第五十三條 對以劃撥方式取得使用權(quán)的土地，土地使用者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地管理部門繳納土地受益金：
（一）以營利為目的，將土地連同地上建筑物和附著物出租的；
（二）將非經(jīng)營性用地及地上建筑物改為經(jīng)營性使用的；
（三）將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃撥土地用于臨時性經(jīng)營的。
