時間：2022-07-08 23:29:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋質(zhì)量鑒定報告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房屋安全；安全管理；房屋鑒定
城鎮(zhèn)化的大力發(fā)展，大規(guī)模的房屋建設也在急劇加速，管理上的疏漏，再加上各種人為的原因，使得各種各樣的建筑事故頻頻出現(xiàn)，人員傷亡率也在緩緩上升。目前，我們急需思考如何使房屋建筑的安全管理更完善，不再出現(xiàn)安全方面的事故。
1房屋建筑安全管理中的問題
1.1房屋建筑目前面臨的狀況
我國很多地區(qū)還擁有有很多破舊的民房、學校。由于經(jīng)濟能力有限，或者是城市規(guī)劃的原因，危房改造就受到了制約。在房屋建設過程中，不能夠很好的設計，導致很多漏洞的出現(xiàn)。同時受經(jīng)濟能力的限制，建筑施工中選用了價格較低的材料。施工過程中得不到嚴格的管理，質(zhì)量無法達到國家制定的標準。當房屋建好出售后，人們就根據(jù)自己的愛好，對房屋的格局進行改變，把房屋的結(jié)構(gòu)進行了拆改。這樣很可能會使房屋的重荷增加，安全隱患也就伴隨而來。在房屋建設施工的過程中，多數(shù)為流動作業(yè)，建筑物的施工變化極大，毫無規(guī)律性，非常容易受到外界因素的影響。如果遇上自然災害，建筑物會受到不同程度的損害。另外，房屋周邊的環(huán)境，也有可能影響建筑物的安全性，例如爆炸、車輛撞擊等。
1.2房屋安全管理的現(xiàn)狀
我國現(xiàn)有的《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》和安全生產(chǎn)管理方的法規(guī)，只針對在房屋建設施工過程中的安全管理，幾乎沒有涉及到房屋的安全管理。再加上我國的房屋安全管理法不完善，和國外相比還有很大差距。由于房屋安全鑒定的費率低，工人工資和管理費用都比較低，導致專營房屋安全鑒定工作的中介組織越來越少，在實際工作中他們做不到現(xiàn)場勘查、測繪，鑒定結(jié)果也就不盡如人意。在現(xiàn)有的國家法律規(guī)章制度中，對于公共建筑物的房屋沒有強制性的檢測鑒定，而個人房屋只有房屋的主人才能提出對房屋的檢查和鑒定。如果房屋的主人沒有提出房屋鑒定，就不能強制性的對房屋檢查，房屋的安全性也無法保證了。
1.3房屋安全鑒定執(zhí)業(yè)人員水準不高
房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理已經(jīng)進入了房地產(chǎn)業(yè)中。他們是通過當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行政主管部門審查合格后，就給房屋安全鑒定發(fā)出了作業(yè)證書。房屋安全鑒定人員根本就沒有接受系統(tǒng)的教育培訓，僅憑個人的實踐經(jīng)驗。不具備專業(yè)的操作能力，房屋安全鑒定結(jié)構(gòu)報告的正確性也會存在疑問。而且房地產(chǎn)主管部門還沒有把危房的信息整合建立危房管理系統(tǒng)。在當前，房地產(chǎn)主管部門對危險的廢舊房屋持有觀望的態(tài)度，并沒有建立跟蹤危險房屋的信息系統(tǒng)。無法登記，注銷危房，也就無法實時掌握危險房屋的情況。
2房屋安全管理的策略
2.1要嚴格審核房屋建筑設計
為確保工程安全，必須對設計單位的資料進行檢閱，做到現(xiàn)場勘察，要求設計單位做好防震、防火、汛澇等的災害發(fā)生。對建筑物的周邊環(huán)境也要做到安全管理。施工單位一定要按照所設計的文件進行施工。檢查所用的建筑材料、工程的質(zhì)量。要保證每個環(huán)節(jié)都要達到施工要求。每個工程的特點各不相同，監(jiān)理單位針對其特點制定了相應的規(guī)劃和細節(jié)。參照原有的、經(jīng)檢查合格的設計文件及規(guī)范的監(jiān)理。對于施工設計圖的文件，要按照修訂后的抗震標準，由審查機構(gòu)進行嚴格審查。經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，凡是不符合標準要求的施工圖設計文件，一律不得出具審查合格證書。
2.2建立房屋安全管理動態(tài)信息系統(tǒng)
主管部門通過該系統(tǒng)可以及時有效的得到房屋的安全、防汛、災害等全方位的準確數(shù)據(jù)；可以了解房屋受災情況，同時建立危房登記注銷等。為了實現(xiàn)讓全民了解房屋的安全意識，應該規(guī)范各部門、單位、社區(qū)的有關安全制度，要求各部門全力配合，全民也要自主監(jiān)督，確保萬無一失，控制災情造成更大損失，通過以往的經(jīng)驗，不斷總結(jié)完善。
3加強房屋安全鑒定管理措施
房屋安全鑒定的文件中，鑒定收費沒有統(tǒng)一的標準，案卷的格式也不統(tǒng)一，鑒定執(zhí)行的標準也不相同，房屋安全鑒定質(zhì)量就不能太樂觀。只有規(guī)范鑒定文件，才能加強房屋安全鑒定管理，保證房屋安全鑒定的質(zhì)量，完善房屋安全的鑒定。（1）既要做好房屋安全鑒定的工作，又要在思想上得到更高的認識。房屋安全鑒定直接關系到房屋的安全，是房屋安全管理的重要組成部分。各單位、部門要對鑒定報告的重要性徹底了解，充分認識，要加強對房屋安全鑒定的管理，培養(yǎng)大量高素養(yǎng)鑒定人員，提升鑒定報告的質(zhì)量。安全鑒定工作最好按地區(qū)設立分點機構(gòu)，按照職責進行分工，每個分機構(gòu)管理各自鑒定工作，這樣會提高鑒定的質(zhì)量，鑒定人員的工作量也不會加大。各個分機構(gòu)要依法認真的管理，履行各自的職責，做好鑒定的各項管理工作，各個分機構(gòu)不得以任何形式拒絕鑒定機構(gòu)履行其職責。（2）要準確的做好房屋安全鑒定，就要嚴格要求鑒定標準。房屋鑒定要求的專業(yè)性技術很強，各單位要掌握安全鑒定的規(guī)范制度，嚴格按照要求標準，能夠有效的做出鑒定報告。要按照《危險房屋鑒定標準》執(zhí)行，對于特殊情況和要求的鑒定，除了標準，還要遵循國家的有關規(guī)定的標準。（3）對于鑒定報告，要統(tǒng)一管理，建立案卷，規(guī)范管理。為確保鑒定報告文書的法律效力，要加強對鑒定報告資料的管理，各單位要從第一項收集資料開始，直到房屋安全鑒定報告，最后整理全部資料結(jié)束，確保規(guī)范資料的管理。申請安全鑒定可以是房屋所有權人、房屋主人也可委托他人辦理鑒定房屋的有關事宜。涉及房屋損壞所產(chǎn)生糾紛的，應由雙方到場，共同向有關單位提起申請鑒定，提供雙方的有關資料證明等有效證明。涉及司法糾紛案的，須由司法部門提供有關鑒定委托書及相關的證明和資料。
4結(jié)束語
房屋建筑是人們生活、休息、娛樂的重要場所，與人們的生活和工作息息相關，房屋建筑的安全工作得不到保證，從某種程度上來講也就是人們生命安全得不到保證。因此，相關人員要重視房屋安全鑒定工作，從多方面采取措施促進房屋安全鑒定工作的開展，為人們生活和工作創(chuàng)造安全的環(huán)境。
參考文獻：
[1]李妍,韓曉偉.淺談房屋安全鑒定的技術問題[J].吉林建筑工程學院學報,2014,(4):16-18.
[2]戰(zhàn)國冬.淺談房屋安全鑒定工作的基本特性與常用方法[J].科技情報開發(fā)與經(jīng)濟.2010,(36).
關鍵詞：結(jié)構(gòu)鑒定開展情況、標準、鑒定與檢測、評級與評定結(jié)果。
Abstract: to implement regular inspection and building security appraisal, is in order to master the damaged houses situation, found that the damage repair in time. This paper expounds the necessity of structural security appraisal and its related some procedures and methods.
Key words: the structure identification development situation, standard, appraisal and testing, the credit rating and evaluation results.
中圖分類號：TU113.5+41文獻標識碼：A 文章編號：
一、我國結(jié)構(gòu)鑒定開展情況
建設部1991年頒布的《城市房屋修繕管理規(guī)定》第五章第十三條規(guī)定：房屋所有人和其他負有房屋修繕責任的人，應當定期勘察房屋，掌握房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修繕；即房屋所有者應承擔保證房屋結(jié)構(gòu)安全、維修保養(yǎng)的責任；但是，到目前為止，我國尚無對建筑物必須進行定期鑒定之規(guī)定，更未從立法角度進行相關法規(guī)建設。
全國房屋安全鑒定工作近幾年發(fā)展較快，在經(jīng)濟快速發(fā)展的大形勢下，較好的支持了地方的房屋安全管理工作。這對既有房屋存在質(zhì)量隱患的查勘、鑒別、治理，解決房屋突發(fā)事件起到了積極作用。但是，鑒定行業(yè)的發(fā)展，在全國范圍來說，不是很平衡。特別是房屋安全鑒定行業(yè)標準化管理更需要大力推行。
二、我國建筑結(jié)構(gòu)鑒定標準
（一）標準
1、《民用建筑可靠性鑒定標準》GB 50292-1999
2、《工業(yè)建筑可靠性鑒定標準》 GB 50144-2008
3、《危險房屋鑒定標準》JGJ125-99
4、《房屋完損等級評定標準》
5、《建筑抗震鑒定標準》
（二）鑒定與質(zhì)量評定相關檢測技術方法應用差別
房屋鑒定的目的是找出建筑物的問題所在，所以其在現(xiàn)場查勘，檢測時，盡量的檢查那些有缺損及主要部位。其盡量采用對建筑物沒有損傷的檢測方法；質(zhì)量評定是對整個建筑質(zhì)量的評價。其所抽取的是隨機的取具有代表性的部位，方法要盡量準確。由于檢測抽樣方法不同、評定標準不同、檢測項目、檢測切入點不同，有時會出現(xiàn)質(zhì)量合格性與結(jié)構(gòu)安全性不一致的情況。
三、建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定的基本程序和方法
（一）安全鑒定分三個層次進行：構(gòu)件鑒定、子單元鑒定、鑒定單元鑒定；每個層次分為A、B、C、D四個等級。
（二）構(gòu)件鑒定評級
1、構(gòu)件鑒定從四個方面鑒定：
混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)：構(gòu)造、位移(或變形)、承載能力、裂縫
鋼結(jié)構(gòu)：構(gòu)造、位移(或變形)、承載能力、銹蝕
木結(jié)構(gòu)：構(gòu)造、位移(或變形)、承載能力、腐朽蟲蛀
2、構(gòu)件評級的原則：
（1）混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件應按位移和裂縫兩個檢查項目進行評級；砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件應按位移、非受力裂縫和風化三個檢查項目進行評級；鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件應按位移和銹蝕兩個檢查項目進行評級；木結(jié)構(gòu)構(gòu)件應按位移、干縮裂縫和初期腐朽三個項目進行評級。以上各結(jié)構(gòu)構(gòu)件均按其檢查項目分別評定每一受檢構(gòu)件等級，并取較低等級作為該構(gòu)件使用等級。
（2）一種構(gòu)件的評級一般按該類構(gòu)件的數(shù)量評級，該種構(gòu)件只可以含低一級的構(gòu)件；
（三）子單元鑒定評級
1、子單元含：地基基礎、上部結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)；
2、當未發(fā)現(xiàn)基礎沉降、房屋傾斜時地基基礎可作結(jié)論；圍護結(jié)構(gòu)一般也可直接作結(jié)論；（幕墻等作單項鑒定）
3、上部結(jié)構(gòu)鑒定評級，根據(jù)其所含各種構(gòu)件的安全性等級、結(jié)構(gòu)的整體性等級，以及結(jié)構(gòu)側(cè)向位移等級進行確定。一般結(jié)構(gòu)的整體性無問題，按構(gòu)件的安全性和結(jié)構(gòu)側(cè)向位移二者等級低者為上部結(jié)構(gòu)等級；
（四）鑒定單元鑒定評級
鑒定單元鑒定評級一般取地基基礎、上部結(jié)構(gòu)二者等級低者。還應考慮其他因素，例如周圍的土體、危險建筑等。
（五）結(jié)構(gòu)鑒定的實用操作
1、現(xiàn)場查勘
（1）建筑物周圍環(huán)境:有陡坡時、其穩(wěn)定性、有無威脅其安全的建筑；
（2）地基有無沉降的表現(xiàn)，結(jié)構(gòu)有無傾斜（測量）；
（3）檢查結(jié)構(gòu)型式、主要結(jié)構(gòu)布置；
（4）詳細檢查結(jié)構(gòu)構(gòu)件（特別是主要構(gòu)件）的裂縫、變形、損傷、腐蝕；
查勘結(jié)果：
清楚結(jié)構(gòu)受力體系；
結(jié)構(gòu)的主要問題是什么；
需要檢測什么項目，用什么方法檢測；
大致需要多少時間和人力；
查勘基本工具：測量儀器、裂縫檢測儀器、測距儀、指南針、小錘等。
2、編寫切合實際的鑒定方案
方案中要強調(diào)檢測的關鍵項目、關鍵環(huán)節(jié)、關鍵數(shù)據(jù)。如有可能，在方案中給出關鍵數(shù)據(jù)的上、下限值，以便檢測（試驗）時關鍵數(shù)據(jù)超出限值，及時研究處理。
3、結(jié)合方案進行現(xiàn)場檢測
4、對檢測或試驗數(shù)據(jù)的分析、處理
數(shù)據(jù)是結(jié)論的依據(jù)，準確地說應是數(shù)據(jù)的規(guī)律是結(jié)論的依據(jù)。單個數(shù)據(jù)不存在絕對準確，只有數(shù)據(jù)的規(guī)律才可能是唯一的。要宏觀分析數(shù)據(jù)，不能拘泥于個別數(shù)據(jù)的異常，要分析數(shù)據(jù)的規(guī)律，剔除不符合規(guī)律的數(shù)據(jù)。
5、編寫報告
報告應圖文并茂；
報告每條結(jié)論都應引用相應的規(guī)范、規(guī)程或既有的科學定義
6、報告編寫人要能夠口頭敘述項目的主要內(nèi)容、結(jié)論和關鍵問題。
四、對建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定中幾個問題的探討
1、關于混凝土強度的檢測問題
（1）很多檢測鑒定單位以對混凝土強度的檢測作為鑒定目的，筆者認為要正確認識混凝土強度在混凝土結(jié)構(gòu)鑒定中的位置，不能以評定混凝土強度為混凝土結(jié)構(gòu)鑒定的中心；
（2）在混凝土結(jié)構(gòu)鑒定中混凝土強度準確性的控制，應考慮材料強度與時間的關系；
（3）結(jié)構(gòu)鑒定中混凝土強度盡量采用簡單的無損檢測（例如回彈法）
下面根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)加固設計規(guī)范GB 50367-2006，結(jié)合一工程實例探討一下回彈法對于齡期已超過1000d混凝土強度的檢測。
B．0．1本規(guī)定適用于齡期已超過1000d，且由于結(jié)構(gòu)構(gòu)造等原因無法采用取芯法對回彈檢測結(jié)果進行修正的混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件。
B．0．2當采用本規(guī)定的齡期修正系數(shù)對回彈法檢測得到的測區(qū)混凝土抗壓強度換算值進行修正時，應符合下列條件：
1齡期已超過1000d，但處于干燥狀態(tài)的普通混凝土；
2混凝土外觀質(zhì)量正常，未受環(huán)境介質(zhì)作用的侵蝕；
3經(jīng)超聲波或其他探測法檢測結(jié)果表明，混凝土內(nèi)部無明顯的不密實區(qū)和蜂窩狀局部缺陷；
4混凝土抗壓強度等級在C20級～C50級之間，且實測的碳化深度已大于6mm。
B．0．3混凝土抗壓強度換算值可乘以表B．0．3的修正系數(shù)αn予以修正。
一、指導思想
以新時代中國特色社會主義思想為指導,深入貫徹落實關于安全生產(chǎn)重要論述精神,牢固樹立以人民為中心的發(fā)展思想，全面落實安全發(fā)展理念,強化紅線意識和底線思維，扎實深入推進安全生產(chǎn)專項整治三年行動,全面開展房屋安全隱患排查和治理整改,切實增強開展城市房屋安全專項整治工作的責任感、使命感、緊迫感，堅決遏制房屋安全事故，切實保證人民生命財產(chǎn)安全。
二、工作原則
(一）登記造冊
按照“一棟一檔”原則，逐一建檔造冊，并對排查結(jié)果實行信息化臺賬管理，建立房屋安全隱患問題清單和整改措施清單。
(二）鑒定管理
房屋安全鑒定原則上由鑒定委托人委托具有相應資質(zhì)等級的建筑行業(yè)（建筑工程）勘察設計企業(yè)開展。勘察設計企業(yè)可以將檢測業(yè)務另行委托具有相應檢測資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構(gòu)，檢測機構(gòu)出具檢測報告，并對檢測報告結(jié)論負責，勘察設計企業(yè)依據(jù)檢測報告出具鑒定報告，并對鑒定報告負總責。結(jié)構(gòu)簡單的城市三層以下（不含三層)住宅安全鑒定等不需要進行結(jié)構(gòu)計算的鑒定工作可直接由具有主體結(jié)構(gòu)檢測資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構(gòu)鑒定，出具鑒定報告，并對鑒定報告負責。
(三)整改治理
實施房屋風險隱患整治清單化管理，逐一標明隱患治理責任人，確保責任清晰、措施落地、閉環(huán)管理、整改到位。對經(jīng)鑒定為危險房屋的，各社區(qū)應督促房屋所有權人及時進行解危，對一些確實難以由所有權人獨自進行解危的，街道協(xié)調(diào)政府各部門、所有權人等各方力量，共同參與危險房屋改造工作。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重大隱患房屋，所有權人有改造意愿且與規(guī)劃沒有原則性沖突、未納入征遷范圍的，可以會同相關部門研究出臺危房翻建審批政策，允許翻建解危。
(四)安全管控
充分發(fā)揮各社區(qū)的作用，確保管理范圍全覆蓋。各社區(qū)發(fā)現(xiàn)房屋安全問題應及時上報。房屋風險隱患消除前社區(qū)要采取“人防+技防”措施，逐棟落實監(jiān)測人員負責房屋安全巡查和動態(tài)監(jiān)測工作，堅決防范化解城鎮(zhèn)危房重大隱患風險。加強重要節(jié)假日和極端氣候條件下的危房巡查檢查工作，發(fā)現(xiàn)異常要立即采取應急措施進行處置上報，確保人員安全，對已經(jīng)搬離騰空的危房，要防止危房住戶回流。
三、組織機構(gòu)建設及責任分工
（一）加強組織領導
成立以書記為組長，主管、分管領導為副組長，各社區(qū)書記為成員的街道房屋安全隱患排查整治工作領導小組，負責排查整治工作總體統(tǒng)籌，協(xié)調(diào)解決實施中出現(xiàn)的各類問題。街道房屋安全隱患排查整治工作領導小組辦公室設在街道城管科，由同志擔任。
各社區(qū)的相應職責
負責轄區(qū)內(nèi)居民住宅安全隱患排查整治工作，全面動員，對初步判定存在重大隱患的房屋，立即撒離人員并上報街道房屋安全隱患排查整治工作領導小組辦公室，街道領導小組辦公室將協(xié)調(diào)市房屋開發(fā)安全隱患排查整治工作領導小組進行安全鑒定，對鑒定為危房的立即設置危險房屋警示標志，告知房屋使用安全責任人和周邊居民危房信息。組織對鑒定為違建的房屋進行拆除動員工作，同時做好拆除動員宣傳工作，有效化解影響社會穩(wěn)定的風險隱患。
四、工作任務及范圍
(一)工作任務
明確落實各社區(qū)排查職責和范圍，按照“一棟一檔”原則，逐一建檔造冊、并對排查結(jié)果實行信息化管理，建立房屋安全隱患問題清單和整改措施清單,全面摸底、重點整治、有序推進街道轄區(qū)內(nèi)所有房屋安全隱患排查整治工作，力爭用3年左右時間基本完成城市房屋的安全隱患整治。
(二)工作范圍
本次排查范圍是全街道內(nèi)的居民住宅樓，不留盲區(qū)、不留死角，重點加大以下五類建筑風險隱患排查力度。
1.原有住宅樓改建為酒店、飯店、學校、體育館、商場、養(yǎng)老院、幼兒園、醫(yī)院等人員密集場所。
2.建設年代長、建設標準較低、失修失養(yǎng)嚴重及其他因素產(chǎn)生主體結(jié)構(gòu)安全隱患的住宅樓。
3.拆改主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)的住宅樓。
4.改擴建房屋。
5.以往排查存在風險隱患的C級、D級危房，是否存在隱患加劇、未搬離整治、違規(guī)住用情況。
五、計劃安排
1.重點排查。2021年9月底各社區(qū)要完成對轄區(qū)內(nèi)重點房屋摸底排查工作。重點排查5類房屋，包括年代久遠的房屋、經(jīng)過改建擴建的房屋、人員聚集使用的房屋、存在隱患房屋違規(guī)住用等。
2.全面排查。在重點排查整治的同時，各社區(qū)要結(jié)合實際于2021年12月中旬完成所有房屋的全面摸底排查。排查內(nèi)容包括房屋結(jié)構(gòu)安全、使用安全、地質(zhì)和周邊環(huán)境安全等。
六、工作要求
(一)強化督促指導
街道成立檢查組開展督導工作，對轄區(qū)內(nèi)房屋安全隱患排查整治工作進展緩慢、推諉扯皮、排查不實的，予以通報;對問題嚴重的，要約談相關負責同志;對工作中失職失責、不作為、亂作為的領導干部，嚴肅追責問責。
(二)做好宣傳引導
關鍵詞 二手房 安全管理 房屋使用安全性鑒定 房屋安全檔案
中圖分類號：TU89 文獻標識碼：A
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。安全管理（Safety Management）是管理科學的一個重要分支，它是為實現(xiàn)安全目標而進行的有關決策、計劃、組織和控制等方面的活動；主要運用現(xiàn)代安全管理原理、方法和手段，分析和研究各種不安全因素，從技術上、組織上和管理上采取有力的措施，解決和消除各種不安全因素，防止事故的發(fā)生。
1 安全性鑒定是加強二手房安全管理的重要手段
1.1 二手房安全性鑒定的實踐意義
房屋安全是城市公共安全的重要組成部分。由于種種原因，長期以來二手房中存在著擅自拆改主體結(jié)構(gòu)、改變原設計功能、增大原有荷載等行為和大量超過設計使用年限的房屋，嚴重影響到房屋結(jié)構(gòu)安全性、抗震性和耐久性。從而導致房屋出現(xiàn)安全隱患，引起結(jié)構(gòu)破壞、房倒屋塌等事故屢見不鮮，造成許多慘痛悲劇，因此，加強二手房安全管理刻不容緩。安全性鑒定是加強二手房安全管理的重要手段。對房屋現(xiàn)狀進行使用安全性鑒定，從形式上說是一次“房屋健康狀況體檢”，從法律上講是一次“房屋安全證據(jù)保全”，是消除繼續(xù)使用房屋風險，促進房屋居住使用安全，保障交易雙方合法權益的重要手段。譬如一套房屋交易前未消除房屋安全隱患，又沒有進行房屋安全鑒定，而新的業(yè)主再次進行裝飾裝修，舊問題未除又添新隱患，如果發(fā)生事故，后果將不堪設想。
1.2 二手房安全性鑒定的條件和范圍
為切實履行住房保障和房屋行政主管部門的工作職責，確保人民群眾生命和財產(chǎn)安全，根據(jù)房屋安全管理的相關規(guī)定以及各地區(qū)實際情況，對具有以下五種主要情形的二手房，在交易前須向安全鑒定機構(gòu)申請房屋安全現(xiàn)狀鑒定：
（1）超年限使用。主要是指超過房屋設計使用年限，由于歷史和遺留原因，缺乏施工標準或標準過低，又未進行監(jiān)理、竣工驗收等無質(zhì)量保證但仍需繼續(xù)使用的房屋。參照《民用建筑設計通則》，查表3.2.1，普通建筑和構(gòu)筑物的設計使用年限為50年；
（2）拆改嚴重。主要指房屋產(chǎn)權人在使用過程中追求大空間、美觀、風水等，曾有過拆改梁、柱、承重墻等行為，破壞了房屋結(jié)構(gòu)整體性、抗震性和耐久性的；
（3）改變用途。主要指房屋產(chǎn)權人擅自改變了原設計的使用功能，如住宅與非住宅、工業(yè)廠房與餐飲娛樂場所以及商場等用途的互變，由房屋梁、柱、板等荷載設計值改變帶來隱患的。如裝修時隨意布置隔墻，非固定隔墻的自重按每延米長墻重（kN/m）的1/3折算為樓面活荷載的附加值（kN//m2）時遠大于1.0kN/m2，不符合《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》表4.1.1注：5；
（4）安全疑慮。主要指房屋遭受過地面沉陷、地震、臺風、火災、水淹、撞擊、人為因素（如在樓面長期堆積重物）損害等，或者交易雙方其中一方認為房屋存在著安全隱患的；
（5）無報建手續(xù)或者無施工許可證已投入使用，未確定其安全性的，在已建成房屋上安裝大型廣告牌，新增水箱、鐵塔等設備設施，影響房屋結(jié)構(gòu)安全的。
1.3 二手房安全管理中的禁止行為
禁止以下六種行為：（1）拆除或部分拆除房屋柱、梁、板、承重墻體的；（2）在柱梁、樓板上開設洞口或者擴大原有洞口尺寸的；（3）在承重墻體上增開、擴大門、窗、洞口或者變更位置的；（4）增大荷載，超出房屋原設計承載力的；（5）在建房屋挖建地下室或降低房屋地坪標高的；（6）拆改學校、商場、賓館、影劇院等建筑中具有抗震、防火功能的非承重結(jié)構(gòu)。
2 加強二手房安全管理
2.1 重視房屋質(zhì)量 防止產(chǎn)生糾紛
房屋有嚴重的質(zhì)量問題，賣方有對其出賣物瑕疵有擔保的義務，而賣方和中介均未告知，那么買方有權要求解除合同，解除合同的原因是由賣方造成的，應由賣方承擔責任，雙倍返還定金。若交易未成功，且中介對此存在隱瞞實情，應當退回中介費且承擔相應責任。房屋所有權人在使用滿30年后，可申請房屋安全評估，若安全存在問題，將進行安全鑒定，采取處理措施。評估和鑒定結(jié)果不公開，但日后房屋進行二手交易時，買方有權查詢房屋評估鑒定結(jié)果。二手房屋交易時，需進行安全鑒定，根據(jù)各市物價局、財政局批復的房屋安全鑒定收費標準。經(jīng)鑒定為危險房屋的，鑒定費由房屋所有人（賣方）承擔；經(jīng)鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔。按規(guī)定，城市房屋安全鑒定實行“自愿委托”原則，房屋安全鑒定機構(gòu)接受申請人委托進行鑒定并出具鑒定報告后，可按規(guī)定標準收取鑒定費。
2.2 私自拆改缺乏房屋保養(yǎng)意識
自房屋私有化以來，人們普遍缺乏房屋維修保養(yǎng)意識。例如，違法設置隔斷群租、超過房屋設計荷載、私自拆改承重墻等行為應被禁止，所有權人買的是專有空間，而房屋主體，如柱子、承重墻屬業(yè)主共有，日本法律規(guī)定在家中不能拍打籃球。各地應啟動立法研究及時出臺房屋使用安全管理辦法。
目前在房屋租賃市場上，打隔斷間的“群租”行為大量存在。所有權人擅自大面積設置隔斷，在承租人提出房屋安全鑒定請求后仍拒不履行，將被記錄在案，并影響日后交易。一旦發(fā)現(xiàn)擅自變動建筑主體和承載結(jié)構(gòu)，經(jīng)鑒定為危險房屋未治理的，將被記錄在安全檔案里。若所有權人拒不履行改正責任的，將拆改結(jié)構(gòu)的行為記載于房屋登記簿上，在其進行房屋交易時，該信息記錄會告知購房人。
2.3 北京市房屋建筑使用安全管理經(jīng)驗
北京市工商局、市住建委共同了《房屋建筑安全評估合同》、《房屋建筑安全鑒定合同》示范文本，于2011年10月1日正式推行使用。根據(jù)《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》，包括醫(yī)院、學校、商場等在內(nèi)的公共建筑，使用滿5年必須進行一次安全鑒定；普通住宅使用滿30年后，也可進行一次房屋安全鑒定。對于普通住宅，該規(guī)定并非強制，管理部門提倡給房屋定期體檢，若有安全隱患可及時采取措施。安全評估和鑒定采用誰委托誰付費的原則。普通住宅評估鑒定的費用由委托方（業(yè)主）承擔。合同的示范文本中，對于評估鑒定費用及支付，提出了按間和按面積兩種收費方式，供雙方選擇。房屋安全評估有兩種結(jié)果，一是房屋安全，二是存在問題。如果是第二種情況，還需進一步鑒定，出具鑒定結(jié)果。若經(jīng)鑒定屬于危房應對外公布，危房可能會影響到周邊房屋與人員安全。其中醫(yī)院、學校、商場等公共建筑的安全評估鑒定結(jié)果涉及公眾利益，必須對外公示；普通住宅，其安全鑒定結(jié)果屬于“業(yè)主隱私”，不宜強制公示，但結(jié)果應在各市住建委系統(tǒng)備案，在房屋交易時，買方可以查詢該房屋的鑒定結(jié)果。
3 建立房屋安全體檢檔案
3.1 房屋建筑“全生命周期管理”
房屋建筑“全生命周期管理”包括三個階段：一是開發(fā)商或建設單位履行保修責任階段；二是業(yè)主委員會或物業(yè)對房屋建筑進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護和管理，并在設計使用年限內(nèi)保持良好的使用環(huán)境；三是業(yè)主在房屋達到設計使用年限時，再投入對房屋進行大修，延長使用壽命。房屋安全質(zhì)量，開發(fā)商和業(yè)主都有責任，業(yè)主足額繳納物業(yè)費，是延長使用壽命的保證。房屋從“生”到“死”全程監(jiān)管，采用世界上先進的“全生命周期管理”理念，規(guī)范房屋從“出生”到“滅失”的整個使用階段的各個環(huán)節(jié)。
3.2 建立房屋安全檔案
房屋所有權人應根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)類型、設計使用年限、使用環(huán)境變化等情況，定期委托安全鑒定機構(gòu)進行安全評估，并由該機構(gòu)出具鑒定報告，其中涉及結(jié)構(gòu)計算的，應由相應執(zhí)業(yè)資格的注冊結(jié)構(gòu)師出具計算書；涉及結(jié)構(gòu)檢測的，應經(jīng)有相應資質(zhì)的檢測單位出具數(shù)據(jù)。各市住建部門建立房屋安全鑒定機構(gòu)信用信息管理平臺系統(tǒng)，供買方在交易前查詢。對房屋建立“健康檔案”，類似病歷，包括何時損壞過、有無拆改、何時維修過等信息。若有人為惡意拆改承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象，房屋在二手房交易時，房屋登記部門會告知買房人，并提醒其存在安全隱患。
4 結(jié)語
加強二手房鑒定與管理有十分重要的實踐意義。各地相關職能部門應制定符合本地區(qū)的房屋建筑使用安全管理辦法，明確二手房的安全鑒定制度。當達到設計使用年限需要繼續(xù)使用時，必須進行安全鑒定；拒不改正的，處以罰款；當二手房出現(xiàn)開裂、變形等結(jié)構(gòu)損傷、地基不均勻沉降、因自然災害等可能導致的損傷、未按規(guī)定變動房屋主體和承重結(jié)構(gòu)、安全評估發(fā)現(xiàn)存在安全隱患時，買方應要求所有權人委托有資質(zhì)的房屋鑒定機構(gòu)進行鑒定；學校、幼兒園、醫(yī)院等人員密集的公共建筑，應當每2～5年進行一次安全評估；二手危險房屋仍作為經(jīng)營場所的，不得辦理相關證照。禁止擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，禁止超過設計使用荷載使用房屋等。若業(yè)主裝修要變動主體和承重結(jié)構(gòu)，必須經(jīng)全體業(yè)主表決同意，并委托有資質(zhì)的設計單位出具設計圖后施工。超荷載群租的，將責令限期改正；拒不整改的，處罰金并認定為違法；經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的房屋，使用人應當立即停止使用，不得進行交易。建立房屋安全信息檔案，記載房屋安全信息，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有擅自拆改主體和承重結(jié)構(gòu)的，未按規(guī)定進行鑒定或鑒定為危房而未整改的，將及時記載并予以公布，供房屋過戶時查詢。
參考文獻
[1] GB 50292-1999.民用建筑可靠性鑒定標準.
[2] GB 50009--2001.（2006年版）.建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范.
[3] GB 50352--2005.民用建筑設計通則.
[4] BF-2011-0209.北京市房屋建筑安全評估合同.
【關鍵詞】房屋；安全管理；措施
前言
房屋安全是生產(chǎn)、經(jīng)營、居住、學習、娛樂活動安全的基本保證。如果對房屋質(zhì)量安全管理不善 , 一旦發(fā)生安全事故 , 不僅給業(yè)主及其他人群造成重大經(jīng)濟損失 , 而且給國家和社會造成惡劣的影響。房屋安全使用已不僅是珍惜個人生命財產(chǎn)安全的問題 , 實際上已成為極其重要的社會公共安全問題。關注房屋安全, 就是珍視人的生命。在人員聚集的公共場所和多層住宅已成為城市房屋建筑主流的現(xiàn)代社會, 房屋安全使用已不僅是珍惜個人生命財產(chǎn)安全的問題, 實際上已成為極其重要的社會公共安全問題。加強房屋安全管理迫在眉睫, 勢在必行。
1 房屋安全管理現(xiàn)狀分析研究
1.1 危舊房屋量大面廣, 整治難度較大。全國各地危舊房屋量大面廣, 據(jù)統(tǒng)計, 廣州市目前尚有50萬平方米的危房, 河南省有306萬平方米不同程度、不同層次的危房, 黑龍江省尚有鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下農(nóng)村中小學D級危房113.9萬平方米, 福建省尚有400萬平方米的危房。這些危房中, 土木、磚木、磚混、石混結(jié)構(gòu)的占90%以上, 大多為50、60年代建造, 大部分為民宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小學校舍、農(nóng)民自建房。受經(jīng)濟能力和城市規(guī)劃等因素制約, 這些危房改造難度較大。
1.2 建立了城市危險房屋管理法規(guī)和規(guī)章制度。根據(jù)國務院令第393號 《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》和建設部令第129號《城市危險房屋管理規(guī)定》, 建設部負責全國城市危險房屋管理工作, 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)的城市危險房屋管理工作, 市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構(gòu), 負責房屋質(zhì)量安全鑒定工作。
1.3 建立了房屋安全鑒定機構(gòu)和資質(zhì)審查制度。全國各地、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門基本上設立了房屋安全鑒定機構(gòu), 負責房屋的安全鑒定, 并統(tǒng)一啟用“房屋安全鑒定專用章”。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)還成立了具有中介服務性質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)社會組織, 諸如房屋安全鑒定司法中心； 還有些地方的建筑科研、質(zhì)量監(jiān)督檢測、設計單位也開展房屋安全鑒定工作。對不符合條件的, 不得批準或者委托。建設行政主管部門在對房地產(chǎn)業(yè)單位資質(zhì)的審批中, 應當按照規(guī)定的注冊資本、專業(yè)技術人員、技術裝備和已完成的建設工程業(yè)績等條件進行審查。
2 房屋安全管理中存在的突出問題分析研究
2.1 房屋安全管理法律法規(guī)不健全。一方面, 我國現(xiàn)行的《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》和安全生產(chǎn)管理方面的法規(guī), 大部分是針對在建的建筑工程施工安全管理, 很少涉及既有房屋的安全管理, 致使私有房屋在安全管理上形成“真空”。另一方面, 我國房屋安全立法管理體系不健全, 與國外房屋安全管理體系不接軌, 需要補充完善。
2.2 房屋安全鑒定業(yè)務的壟斷性。從目前來看, 總的說來, 房屋安全鑒定業(yè)務基本上是房地產(chǎn)行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構(gòu)所壟斷, 非房地產(chǎn)行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構(gòu)( 社會中介服務組織) 諸如一些已脫鉤改制的建筑科研、質(zhì)量檢測、設計單位很少得到房屋安全鑒定業(yè)務。專營房屋安全鑒定的社會中介組織機構(gòu)甚少, 原因之一, 房地產(chǎn)行政主管部門不給予審批房屋安全鑒定資質(zhì), 不愿意讓這塊業(yè)務脫離出來； 原因之二, 現(xiàn)行的房屋安全鑒定收費太低,無法保證房屋安全鑒定機構(gòu)的現(xiàn)場勘察、測繪、拍照、鑒定、工資、管理等費用的開支； 原因之三, 現(xiàn)有已脫鉤改制的建筑科研、質(zhì)量檢測、設計單位相應地在開展一些房屋安全鑒定業(yè)務, 不想再參與競爭。
2.3 對公共房屋建筑及其附屬設施的安全無強制性檢查和鑒定。在現(xiàn)有的國家法律法規(guī)、規(guī)章制度中, 只有房屋業(yè)主( 使用人) 提出申請, 才能進行安全檢查和鑒定； 在房屋業(yè)主( 使用人) 未提出申請時, 就無法定期對房屋進行強制性“體檢”, 也就無法保證房屋的安全性。
2.4 房屋安全鑒定人員執(zhí)業(yè)水準不高在房地產(chǎn)業(yè)中, 房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理等三個領域建立了執(zhí)業(yè)人員資格和市場準入制度, 而在房屋安全鑒定方面還是一片空白。現(xiàn)行的房屋安全鑒定人員資格, 只需當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審查合格后發(fā)給房屋安全鑒定作業(yè)證書。致使房屋安全鑒定人員缺乏系統(tǒng)的教育培訓, 憑經(jīng)驗鑒定作業(yè), 執(zhí)業(yè)水準不高, 無法保證房屋安全鑒定結(jié)論報告的正確性。
2.5 房地產(chǎn)行政主管部門未建立危險房屋動態(tài)信息管理系統(tǒng)。目前, 市、縣房地產(chǎn)行政主管部門只是靜態(tài)的管理危險房屋, 未建立危險房屋動態(tài)信息管理系統(tǒng), 無法掌握、檢查危險房屋治理和滅失情況； 未建立危險房屋登記、注銷制度。
3 如何加強房屋安全管理工作的措施分析研究
3.1 加強法律法規(guī)建設, 依法監(jiān)督管理
為繼續(xù)完善和加強房屋安全管理, 建議國家出臺一部《房屋安全管理法》或《房屋安全管理條例》。在國家出臺這部法律法規(guī)之前, 各地人大常委會或人民政府可先行一步, 針對房屋安全管理專門制定一部綜合性法規(guī)或規(guī)章,如廣州市人大常委會出臺了《廣州市房屋安全管理條例》等地方性法規(guī)。通過健全國家和地方二級法規(guī)規(guī)章, 做到依法依章管理房屋安全工作, 依法依章治理房屋安全工作。
3.2 推行房屋安全鑒定機構(gòu)市場準入制度和鑒定人員執(zhí)業(yè)資格制度。鑒于我國危舊房屋量大面廣、整治難度較大的特點, 房屋安全鑒定作為一個涉及公共安全、生命財產(chǎn)安全的行為, 房屋安全鑒定應該朝專業(yè)化、市場化、社會化方向發(fā)展, 實行房屋安全鑒定機構(gòu)資質(zhì)動態(tài)管理和市場準入制度, 制定《房屋安全鑒定機構(gòu)管理辦法》, 并統(tǒng)一收費標準。房屋安全鑒定人員的執(zhí)業(yè)資格, 必須達到相應的標準, 如受教育程度、理論基礎、工作經(jīng)驗與技術能力等, 參加國家考試取得, 建議國家施行房屋安全鑒定注冊工程師執(zhí)業(yè)資格制度。
3.3 建議國家對公共房屋建筑及其附屬設施的安全定期進行強制性“體檢”對于學校、幼兒園、政府機關、影劇院、商場、醫(yī)院、體育場館、娛樂場所等人群聚集的公共房屋安全與否, 事關百姓人身安危, 房地產(chǎn)行政主管部門應定期組織房屋安全鑒定機構(gòu)等相關部門, 對這些公共場所的房屋安全進行普查和安全鑒定。
3.4 房地產(chǎn)行政主管部門建立健全房屋安全管理動態(tài)信息系統(tǒng)。為實現(xiàn)房屋安全管理的網(wǎng)絡信息化, 應建立健全房屋安全管理動態(tài)信息系統(tǒng)。通過該系統(tǒng), 可以對房屋的安全、修繕、防汛、災害等數(shù)據(jù)進行全方位網(wǎng)絡信息化管理, 保障信息及時、準確和完整；可以掌握危險房屋治理和滅失情況。建立健全危險房屋登記、注銷制度。房屋安全管理是我國安全工作的一項重要任務, 從我國的現(xiàn)狀和房屋結(jié)構(gòu)潛在的破壞性, 都要求我們對房屋安全加強管理, 制定詳細而可操作的規(guī)程、制度、標準、方案, 以此來規(guī)范房屋安全和使用管理, 為全面落實科學發(fā)展觀、加快構(gòu)建社會主義和諧社會創(chuàng)造良好的條件。
4 結(jié)語
房屋在使用過程中, 由于材料的老化、構(gòu)件強度的降低、結(jié)構(gòu)安全儲備的減少, 必然會產(chǎn)生由完好到損壞、有小損到大損、由大損到危險。引起房屋“發(fā)病”和“衰老”的原因有哪些因素呢? 不外乎是設計因素, 施工因素, 材料因素, 地質(zhì)因素, 人為損壞因素, 自然影響, 環(huán)境影響等7大因素。近年來, 隨著房屋產(chǎn)權多元化和房屋租賃的活躍, 房屋使用安全隱患日益凸現(xiàn), 擅自改變房屋使用功能、盲目改建、加層增大房屋荷載、裝飾中擅自拆改房屋主體結(jié)構(gòu)的行為時有發(fā)生, 嚴重影響了房屋的整體性、結(jié)構(gòu)安全性、抗震性和耐久性, 直接威脅人民群眾的生命和財產(chǎn)安全。房屋安全是生產(chǎn)、經(jīng)營、居住、學習、娛樂活動安全的基本保證。如果對房屋質(zhì)量安全管理不善, 一旦發(fā)生安全事故, 不僅給業(yè)主及其他人群造成重大經(jīng)濟損失, 而且給國家和社會造成惡劣的影響。
參考文獻：
事實回放
A開發(fā)商與B裝修公司簽訂裝修合同，約定對A開發(fā)商建設的某小區(qū)進行精裝修施工，施工內(nèi)容包括住宅室內(nèi)與公共區(qū)域。
小區(qū)交房后，大量住戶向開發(fā)商及物業(yè)公司反映廁浴間存在漏水問題，且導致地板被浸泡、壁紙發(fā)霉脫落。針對上述問題，A開發(fā)商多次要求B裝修公司履行保修義務，但B裝修公司稱其在裝修施工期間發(fā)現(xiàn)土建工程本身就存在質(zhì)量問題，認為這些問題是導致建筑項目出現(xiàn)廁浴間滲漏水的主要原因，因此不需要履行保修義務。由于業(yè)主紛紛投訴，為防止損失擴大，A開發(fā)商組織人員對房屋進行了維修。A開發(fā)商認為B公司的行為不僅對其造成了經(jīng)濟上的損失，同時也對其商業(yè)信譽造成了影響，因此向法院，要求B公司賠償維修費、材料費、住戶賠償費及利息損失。
司法鑒定
庭審中，被告B公司仍堅持認為廁浴間漏水是由于原土建工程質(zhì)量問題所導致的，不認可原告A開發(fā)商的賠償主張。法院為理清責任歸屬問題，委托北京市建筑工程研究院建設工程質(zhì)量司法鑒定中心對涉案小區(qū)廁浴間的滲漏原因進行鑒定。
鑒定中心在法院的安排下對小區(qū)進行了勘驗，認定廁浴間的滲漏水原因如下：1）建筑造上存在先天不足：廁浴間地面無坡度；廁浴間地面防水層雖向室外延伸了一定的寬度，但由于廁浴間擋水坎無防止水外溢措施，所以外延防水層基本無作用；廁浴間的樓地面高于相鄰房間，且線管埋置過高，給防水施工造成不便；2）裝修時施工的聚氨酯涂膜防水層存在質(zhì)量缺陷：防水涂層涂刷不均勻，墻面防水層厚度不達標，防水層存在發(fā)泡現(xiàn)象，影響防水層的防水功能和使用壽命。
根據(jù)上述鑒定意見，法院認為涉案房屋工程雖通過竣工驗收合格，但在保修期內(nèi)出現(xiàn)了廁浴間滲漏水問題，導致地板被浸泡、壁紙發(fā)霉脫落等損害后果。廁浴間滲漏水系土建遺留問題與裝修缺陷相互疊加形成，B公司未能履行交接檢查即進場驗收，采取消極態(tài)度處理交接檢查發(fā)現(xiàn)的遺留問題，應當承擔責任。而且，B公司接收工程以后，作為負責最后一項工程項目的裝修施工單位，其職責是交付質(zhì)量無缺陷的工程，不僅要求自身按照設計圖紙和技術標準施工，對于前期土建工程遺留的會影響其施工質(zhì)量的問題，亦應有提示和彌補的義務，而B公司未能妥善履行義務，不僅未就前期遺留問題采取合理有效措施予以彌補，還在精裝修施工過程中違反相關技術規(guī)范及設計要求，故B公司的上述行為是造成涉案房屋滲漏水的直接原因，應當對涉案工程質(zhì)量缺陷承擔責任。
法院判決
法院依據(jù)造價鑒定機構(gòu)出具的相關費用鑒定報告，判令B公司賠償A開發(fā)商維修費、材料費、住戶賠償費及利息。
（供稿魯巧稚）
關鍵詞：房屋；安全；房屋安全檢測
Abstract: in recent years, earthquake, typhoon natural disaster and man-made factors such as fire, explosion in service building caused the different degrees of injury or damage, together with building structure in service after a long time after use, building materials, components and structure will have different degrees of damage and performance degradation. External factors and building its own factors that the role of the house, put in safe hidden trouble serious will affect people's life and property safety. In order to avoid safety accident will need to inspect and building safety appraisal. Building safety testing is such a kind of means, it must use the technology and method, through the building quality, especially the structure determination of quality inspection, check the house structure damage status, the analysis judgment building safety, thus to ensure the safety of the national people's life and property. This paper mainly describes the building safety testing content and process and aimed at building metope, ground, masonry strength testing techniques were introduced, can provide a reference for other similar projects.
Keywords: houses; Security; Building safety testing
中圖分類號：P624.8文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
前言：房屋由于受外界自然條件和自然災害的影響，以及房屋在施工過程未能達到設計、使用過程中隨意改造等原因，面臨安全難以保障的問題。社會的發(fā)展,對房屋安全鑒定水平提出了新要求,結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測是房屋安全鑒定的主要手段,這要求我們要全面做好房屋的質(zhì)量檢測工作。因此,作為結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測重要手段的結(jié)構(gòu)動力檢測技術也應運而生,而且表現(xiàn)出了很大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。本文就是從結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測角度出發(fā),結(jié)合工程實例,論述開展結(jié)構(gòu)動力檢測是提高房屋安全鑒定水平的重要手段和方法。
一、房屋安全檢測
房屋安全檢測是指借助于儀器、傳感器、探測設備迅速而準確的了解房屋建筑中危險因素與有毒因素的類型、危害程度、范圍及動態(tài)變化的一種手段。目前用于結(jié)構(gòu)監(jiān)測的儀器主要有：經(jīng)緯儀、位移傳感器、加速度傳感器和激光測試方法。房屋安全檢測是對生活安全狀態(tài)進行評價、為房屋質(zhì)量安全進行監(jiān)測等提供可靠而準確的信息，達到改善生活環(huán)境，預防事故發(fā)生的目標。
房屋的定期安全檢測
是指對房屋在一定期限內(nèi)進行逐棟逐間的檢測鑒定，全面掌握房屋的完損狀況，確定房屋的完損等級，制定合理的養(yǎng)護和維修計劃。定期安全檢查主要是對房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設備設施三大部分進行全面安全檢查鑒定，記錄各部分完損狀況，按照一定的標準進行分析，評定房屋完損等級并制定相應的養(yǎng)護措施。
1、耐久性的日常檢查。包括墻體、梁、板、屋架、樓面、陽臺等有無裂縫、變形、損壞、松動等現(xiàn)象、防潮層、防水層有無老化、滲漏、破損等現(xiàn)象。
2、水、電、氣等管線的日常檢查。水電、消防、通訊是否齊全通暢、安全完整、設臵合理。
3、建筑外露或懸掛物的日常檢查。空調(diào)外機、晾衣架等，尤其在防臺防汛期間尤為重要。
4、建筑設備、附屬物的日常檢查、電梯、避雷等。
（二）房屋的季節(jié)性安全檢查
房屋的季節(jié)性安全檢測是根據(jù)房屋所在地區(qū)的氣候特征和季節(jié)性特點進行的機動性房屋安全檢查。重點是根據(jù)季節(jié)、氣候特征，例如雨季、臺風、地震、大雪等情況，針對性地對房屋進行安全檢查，及時制定安全措施搶險解危。
1、發(fā)現(xiàn)有損壞跡象的房屋
2、年久失修還在使用的房屋
3、未及時實施安全處理措施的隱患房屋
二、房屋安全檢測流程
房屋安全檢測是通過檢查房屋結(jié)構(gòu)損壞狀況，分析判斷房屋安危的過程，適用于已發(fā)現(xiàn)危險跡象的房屋。房屋安全檢測應按《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99,2004年版）執(zhí)行。對工業(yè)廠房進行安全檢測時，尚應符合《工業(yè)建筑可靠性鑒定標準》（GB50144-2008）等相關標準的規(guī)定。
1、調(diào)查房屋的使用歷史和結(jié)構(gòu)體系。
2、測量房屋的傾斜和不均勻沉降情況。
3、采用文字、圖紙、照片或錄像等方法，記錄房屋主體結(jié)構(gòu)和承重構(gòu)件損壞部位、范圍和程度。
4、房屋結(jié)構(gòu)材料力學性能的檢測項目，應根據(jù)結(jié)構(gòu)承載力驗算的需要確定。
5、必要時應根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)特點，建立驗算模型，按房屋結(jié)構(gòu)材料力學性能和使用荷載的實際狀況，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范驗算房屋結(jié)構(gòu)的安全儲備。
6、分析房屋損壞的原因。
7、綜合判斷房屋結(jié)構(gòu)損壞狀況，確定房屋危險程度。
8、檢測結(jié)論為危險房屋或局部危險房屋的檢測報告，須按規(guī)定報送房屋質(zhì)量檢測中心審定。
三、房屋安全檢測技術
（一）墻體檢測——紅外檢測技術
新舊建筑墻體砂漿粉層剝離，將導致滲漏，大面積脫落，可能釀成重大事故，嚴重威脅著人們的生命及財產(chǎn)安全。
1、檢測原理
紅外檢測技術是新發(fā)展的鑒定建筑物外墻粘結(jié)質(zhì)量有效的無損檢測方法，利用紅外輻射對物體或材料表層進行檢測和測量。外墻存在脫落、空鼓等粘結(jié)缺陷部位，降低了熱傳導性，太陽照射后的熱輻射和傳導使缺陷、損傷處的溫度分布與質(zhì)量完好的面層溫度分布產(chǎn)生明顯差異，經(jīng)紅外成像高精度的溫度分辨，能直觀檢出缺陷和損傷的所在。分析外墻的紅外熱像特征圖譜，并對其進行理論計算，即可確定外墻的粘結(jié)質(zhì)量。紅外熱像檢測外墻飾面應在無雨、低風速的環(huán)境條件下進行．檢測時應考慮建筑物的方位、日照情況、周邊環(huán)境有無遮擋等因素．選擇最佳拍攝時間，對紅外圖像進行處理分析。判斷外墻飾面損壞情況。
2、紅外檢測技術的特點
探測器焦距20cm——無窮遠，適用于非接觸大面積的遙測：探測器只響應紅外線，故白天、黑夜均可以工作；紅外熱像儀溫度分辨率高達0.1——0.02℃，探測變化溫度的精度高；測溫范圍—50——2000℃。應用領域?qū)挘粩z象速度1——30幀／s，可作靜、動態(tài)目標溫度變化的探測。
3、紅外熱像檢測的優(yōu)點
紅外熱像是一種非接觸式的測量技術，不會破壞被測溫度場；直觀顯示物體表面的溫度場；溫度分辨率高，一般可達0.1℃；可采用多種信號顯示；可進行數(shù)據(jù)存儲、計算機處理、幾何處理；操作簡單，攜帶方便。
（二）地基基礎檢測
房屋安全鑒定中對地基基礎的鑒定，一是根據(jù)地基基礎的承載能力；二是根據(jù)地基基礎的變形和不均勻沉降的現(xiàn)象。而確定已有房屋地基基礎的承載力是很困難的。但是地基基礎的有害變形、不均勻沉降、滑移和承載力不足，而引起上部結(jié)構(gòu)的裂縫、傾斜和變形是容易測定的。當?shù)鼗A發(fā)生較大沉降或沉降差時，房屋上部結(jié)構(gòu)必然要出現(xiàn)因沉降產(chǎn)生的裂縫（即沉降裂縫）或設備運行不正常現(xiàn)象，一般情況下，我們參照《危險房屋鑒定標準》（JGJ125—99），通過對上部結(jié)構(gòu)損壞程度的檢測，就可以較準確的鑒定地基基礎的危害程度。房屋上部構(gòu)件達到下列損壞程度即屬危險構(gòu)件，基礎亦屬危險：
1、沉降。通過用精密水準儀檢測，地基沉降速度連續(xù) 2 個月大于 4mm/月，并且短期內(nèi)無終止趨向；
2、傾斜與裂縫。地基產(chǎn)生不均勻沉降，其沉降量大于現(xiàn)行國家標準《建筑地基基礎設計規(guī)范》規(guī)定的允許值，上部墻體產(chǎn)生沉降裂縫寬度大于 10mm，且房屋局部傾斜率大于 1%；
3、滑移。由于地基不穩(wěn)定而產(chǎn)生的滑移，水平位移量大于 10mm，速度連續(xù) 2 個月大于 2mm/月，并對上部結(jié)構(gòu)有顯著影響，且仍有繼續(xù)滑動跡象；
4、承載力。基礎承載能力小于基礎作用效應的 85%（R/r0S
5、病變狀態(tài)。基礎老化、腐蝕、酥碎、折斷，導致結(jié)構(gòu)明顯傾斜、位移、裂縫、扭曲等
（三）砌體強度檢測——原位軸壓法
原位軸壓法是利用原位壓力機在墻體上進行抗壓試驗，檢測砌體抗壓強度的方法，又稱軸壓法。
原位軸壓法屬于原位檢測普通磚砌體的抗壓強度方法，直接在墻體上測試，測試結(jié)果綜合反映了材料質(zhì)量和施工質(zhì)量，與測試磚及砂漿的強度間接推算砌體強度相比，更為直觀、可靠。檢測部位的局部破損經(jīng)過修復不影響原砌體的性能或影響甚微。對砂漿強度低、變形很大或砌體強度較高的砌體均可使用。對于進行危房鑒定及舊房改造、加層等承載力驗算，采用此法可以提供較為可靠的數(shù)據(jù)，為決策提供依據(jù)。
在使用軸壓法檢測砌體強度時，應該注意以下事項：同一墻體上測點不宜多于一個，且宜選在沿墻體長度的中間部位，測點數(shù)量不宜太多。測試部位宜選在墻體的中部，不得選在挑梁下，應力集中部位以及墻梁的墻體計算高度范圍內(nèi)。為保證槽間砌體兩側(cè)有足夠的約束墻體，防止出現(xiàn)剪切破壞，槽間砌體每側(cè)的墻體寬度不應小于1.5米。軸壓法采用手動加荷，加荷速度和加荷量不易控制，易造成砌體受力不均和偏心受力；壓力表讀數(shù)量程偏大，實測荷載精度不高。周邊砌體對槽間砌體的橫向約束作用靠強度分項系數(shù)修正，誤差較大。雖然試驗過程簡單，操作簡便，但設備較重，砌體強度計算過程復雜，有待對試驗儀器及計算方式進一步改進。限于240磚墻。槽孔間抹灰層應剔除干凈，剔除過程中不能影響砌體強度。檢測結(jié)束后，應及時對受損部位進行補強。
結(jié)束語：隨著社會的進步,人們對于房屋建筑的要求也在不斷的提高,尤其是近年來各種工程事故的頻發(fā),使得人們在選擇住宅時,更加注重對其安全性的考察。安全性作為房屋建筑最基本的質(zhì)量屬性之一,也一直是工程管理部門的監(jiān)控重點。所以,有關部門應該不斷加強房屋安全檢測技術的創(chuàng)新，做好房屋的安全狀況的各種檢測。
參考文獻：
【案例】
2011年5月，新安鄉(xiāng)村民王奇志成家了。由于家中老宅破舊，和妻子商量后，王奇志決定重新申請一塊宅基地，另建一所新宅子。經(jīng)與包工頭李飛協(xié)商，談妥價格后，王奇志將新房勞務全部外包給李飛，而建筑材料由王奇志負責購置并運到施工現(xiàn)場。當月中旬，李飛帶隊進場施工，在王奇志的宅基地上修建了一樓一底共8間房屋，同年9月3日交工。其間，王奇志累計支付工錢兩萬元。
后王奇志在處理室內(nèi)地板磚時，發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫、水泥脫落等質(zhì)量問題，多次找到李飛協(xié)商處理，未果。最終，王奇志將李飛至法院，要求李飛承擔房屋加固費用。訴訟中，原告申請法院委托鑒定機構(gòu)對訟爭房屋進行質(zhì)量鑒定和加固費用評估。
但李飛認為，自己僅承包勞務，房屋質(zhì)量問題系原告采購的水泥和鋼筋質(zhì)量不合格所致。并且，原來簽訂合同時，原告僅要求承建一層平房，但工程進行過程中，原告又要求加蓋一層，但由于原告宅基地屬于沙礫地質(zhì)，土質(zhì)疏松，致使一樓墻體負荷過重而開裂。所有這些，被告當時也向原告提出過異議，但原告認為可以用，由于被告只負責勞務，所以也就沒再說什么了。被告掙的都是辛苦錢，所有施工用料都是由原告負責，現(xiàn)在房屋因施工材料不合格出現(xiàn)問題，應由原告自行承擔責任，請求法院駁回原告的訴訟請求。
法院經(jīng)審理認為，被告李飛作為懂得建筑技術的承包人，在施工過程中對建筑材料疏于檢驗，在明知原告提供材料不合格情況下，仍繼續(xù)施工，致使二層樓房質(zhì)量不合格，存在潛在危險，不能正常入住，需要加固維修，具有一定過錯。但同時，原告作為房屋的建設方，在提供建筑材料、選任和指示承包人方面亦存在過錯，對此也應承擔一定責任。綜合本案，原、被告責任相當，按照鑒定報告，原告房屋加固費用8600元，由原、被告各承擔50%即4300元。鑒定評估費用5000元，亦按比例由原、被告各負擔2500元。
【說法】
本案是一起典型的“包清工”建設工程質(zhì)量糾紛案例。“包清工”，是農(nóng)民建房普遍采用的一種方式，這種方式有兩個優(yōu)點：一是可以降低建設成本，二是可以防止承包人偷工減料、使用劣質(zhì)材料，致使不合格工程的發(fā)生。
本案中，原告由于生活需要修建房屋，與被告成立房屋建設施工合同關系。被告作為承包人，與原告約定“包工不包料”建房方式，其義務是以自己的設備、技術和勞力完成并交付符合質(zhì)量要求的房屋，應對工程質(zhì)量方面進行嚴格把關。為此，作為施工方的被告對原告提供的建筑原材料，有及時檢驗的義務。
《合同法》第二百八十一條規(guī)定，“因施工人的原因致使建設工程質(zhì)量不符合約定的，發(fā)包人有權要求施工人在合理期限內(nèi)無償修理或者返工、改建等”。作為懂建筑技術的施工人，相較于建設方，更具有經(jīng)驗，即使僅承擔勞務，也應對所承建工程質(zhì)量問題承擔責任。被告在明知原告提供的材料不合格的情況下，沒有要求原告更換材料，并告知其嚴重后果，而是放任危險存在，繼續(xù)施工，致使承建的二層樓房經(jīng)鑒定為質(zhì)量不合格工程，存在潛在危險，導致不能安全使用，需要加固維修，具有過錯。但作為原告，自己對選用材料也具有嚴重過錯，為了節(jié)省開支，致建筑安全于不顧，在被告提醒的情況下，仍然堅持使用不合格材料，亦具有過錯。
進一步講，即便原告提供了不合規(guī)格的建筑材料或有不當指示，被告作為施工方，相較原告自然更具有建筑經(jīng)驗，應及時通知原告更換材料或采取其他補正措施。若原告拒不改正，被告對其不當指示有理由拒絕施工，以防止不合格工程的發(fā)生。由于建設工程質(zhì)量問題事關人命，不能因為一句原告提供材料不合格，就免除被告一切責任。因此，法院根據(jù)對等過錯，要求原、被告平攤損失，可以說是兼顧了雙方的利益。承建方作為具有豐富經(jīng)驗的施工者，應承擔更重的注意義務，法院的這份判決充分體現(xiàn)了這一點。
第一條、根據(jù)《廣州深化城市管理體制改革試點區(qū)改革總體方案》、《試點區(qū)深化國土房地產(chǎn)管理體制改革方案》（以下簡稱《方案》），制定本操作辦法。
第二條、根據(jù)《方案》，市國土房管局（以下簡稱“市局”）對區(qū)國土房管局（以下簡稱“區(qū)局”）實行業(yè)務領導、監(jiān)督，由區(qū)局組織實施征地拆遷、土地監(jiān)察、房地產(chǎn)登記、租賃、鑒定、測繪、評估、危房改造工作。
第三條、為適應國土、房地產(chǎn)管理的各項業(yè)務工作，區(qū)局應根據(jù)本區(qū)實際，相應建立和健全區(qū)征地辦、區(qū)土地開發(fā)中心、區(qū)拆遷辦、區(qū)房地產(chǎn)登記所、區(qū)房屋租賃管理所、區(qū)房屋安全鑒定所等職能機構(gòu)，所需人員可從區(qū)局機關定編人員中調(diào)整解決，或由區(qū)編辦協(xié)調(diào)解決。
各區(qū)房管局應指導各房管站轉(zhuǎn)制，各房管站轉(zhuǎn)制后從事房產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理，保證公有房屋的保值和增值，不再具備行政職能。
第四條、區(qū)局建立和健全與市局相應的職能機構(gòu)時，須具備以下條件：
1.成立專業(yè)機構(gòu)并具備固定辦公場所；
2.配備有經(jīng)培訓考核合格、領取上崗證書的專業(yè)人員；
3.開展檔案綜合管理，實現(xiàn)檔案管理電腦化，并與市局聯(lián)網(wǎng)。
第五條、市局委托區(qū)局實施具體工作，行政行為主體為市局。《城市房屋拆遷公告》、《建設用地通知書》、《建設用地批準書》、《土地使用權出讓合同》、《房地產(chǎn)證》均以市局名義、簽署或簽發(fā)。在工作中形成的文件材料，應在規(guī)定時間內(nèi)移交市局房地產(chǎn)檔案館。
依法或依協(xié)議應由區(qū)局負責的工作，區(qū)局應積極完成。
第六條、區(qū)局應對市局負責，按照市局的委托、授權范圍和法律法規(guī)，認真履行職責；市局及所屬機構(gòu)對口派出聯(lián)絡人員，具體指導、監(jiān)督區(qū)局及所屬機構(gòu)的業(yè)務活動。對區(qū)局的不當行政行為，市局有權予以糾正，區(qū)局拒不改正的，市局可收回委托區(qū)局的權限或停辦區(qū)局的相關業(yè)務。
第七條、凡市局委托區(qū)局實施具體工作，實行備案制度。區(qū)局辦結(jié)的案件應在7個工作日內(nèi)向市局申請備案。市局對申請備案的案件不核準的，應在收到案件的10個工作日內(nèi)書面通知區(qū)局，逾期的視作同意并生效。
第二章、建設用地管理
第八條、市、區(qū)兩級建設用地管理實行市管兩頭，區(qū)管中間的原則，市管兩頭，即“批前”（建設用地通知書）和“批后”（建設用地批準書）的工作；區(qū)管中間即征地、收稅費、監(jiān)證、交地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、核減面積等工作。
第九條、建設用地管理要積極地、逐漸地實行“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地（拆遷）、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理。建設項目用地規(guī)模涉及征用集體土地400畝以下的（包括區(qū)屬大型項目的統(tǒng)一包干征地工作），由區(qū)局辦理征地補償手續(xù)。包括直接與村鎮(zhèn)商談土地補償事宜，申辦減免農(nóng)業(yè)稅以及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的初審手續(xù)，主持土地交接等工作。400畝以上和市重點項目、特殊項目等建設項目的征地和交地工作由市土地開發(fā)中心負責辦理。
前款由市土地開發(fā)中心負責辦理的工作，也可由市局委托區(qū)局辦理，但必須辦理委托合同。
第十條、區(qū)局應建立閑置土地檢查、建檔、處理制度，對轄區(qū)內(nèi)批出的土地情況進行定期追蹤檢查，對批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地紅線進行檢查及認定工作。凡批出時間超過兩年又未經(jīng)市局批準延期的，由區(qū)局負責向市局提出收回土地的申請。凡認定屬閑置土地的，負責依法征收土地閑置費。
第十一條、區(qū)局受市局委托，對由區(qū)組織實施的道路市政和舊城改造項目的用地，辦理有償出讓的前期工作；對有條件的地塊由區(qū)政府組織統(tǒng)一拆遷，將“生地”改造成“熟地”后再交由市局組織出讓實施工作。
第十二條、凡由區(qū)負責辦理的用地，市局憑區(qū)局建議核發(fā)《建設用地批準書》函，辦妥土地有償手續(xù)后，準予發(fā)出《建設用地批準書》。
第三章、房屋拆遷管理
第十三條、市局的職責和事權
1.宣傳貫徹國家、省、市有關城市房屋拆遷的法律、法規(guī)和規(guī)章。
2.制定全市城市房屋拆遷的規(guī)范性文件。
3.對全市的房屋拆遷總量實施總體控制。
4.對拆遷單位和拆遷人員實施管理，依法核發(fā)房屋拆遷單位資格證、房屋拆遷員證和房屋拆遷工作證。
5.對委托拆遷合同實施審查備案。
6.審批中央、省、市、部隊、外地駐穗機構(gòu)（包括與其合作開發(fā)的項目）的拆遷計劃和拆遷方案。
7.對拆遷當事人簽訂的補償安置協(xié)議實施審查備案，依法核發(fā)房屋拆遷公告、房屋拆遷許可證。
8.審批永遷點和永遷安置面積增幅。
9.房屋確權、房屋代管。
10.對拆遷糾紛依法實施行政栽決。
11.對拆遷違法行為依法實施行政處罰。
12.核發(fā)拆遷結(jié)案意見書。
13.對拆遷工作實施跟蹤檢查。
第十四條、區(qū)局的職責和事權
1.對區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位的建設項目的拆遷計劃和拆遷方案進行審批，報市局備案。
2.對區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位建設項目（包括與其合作開發(fā)的項目）的拆遷補償安置協(xié)議進行審批，報市局備案。
3.對拆遷范圍內(nèi)的危房實施安全檢查，提出處理意見。
4.對區(qū)局管轄內(nèi)的房屋拆遷，作出房屋確權、代管建議，報市局審批。
5.對區(qū)局管轄內(nèi)房屋拆遷的違法行為提出處理意見，報市局審批。
6.對區(qū)局管轄的房屋拆遷案件，提出結(jié)案意見報市局審定。
7.對區(qū)局管轄內(nèi)的房屋拆遷實施跟蹤檢查。
8.行使市局下放的市重點工程項目（包括市政建設、公益建設）的部分管理事權。
9.辦理市局交辦的其他拆遷管理事項。
第四章、土地監(jiān)察
第十五條、土地違法案件由土地所在市、區(qū)、縣級市國土局管轄、查處。
1.市局主要負責對大案、要案和跨區(qū)、縣級市案件的查處，區(qū)、縣級市主要負責對轄區(qū)范圍內(nèi)違法用地案件的查處。
2.對土地違法案件，區(qū)、縣級市發(fā)現(xiàn)后五個工作日內(nèi)，應向市局報告；區(qū)、縣級市對立案和作出行政處罰決定五個工作日內(nèi)，應向市局抄送立案報告和行政處罰決定書。
3.區(qū)、縣級市對已立案查處的土地違法案件，應在立案后的一個月內(nèi)作出行政處罰決定，涉及犯罪的，應移送司法機關。個別案件不能按時作出的，應向市局書面報告。
4.凡區(qū)、縣級市新發(fā)生的土地違法案件在15天內(nèi)未發(fā)現(xiàn)或不按第2條規(guī)定辦理，累計三次未向市局報告、抄送的，市局將予以通報批評。
第五章、房地產(chǎn)登記發(fā)證
第十六條、市局的職責
1.負責全市國土房產(chǎn)登記發(fā)證作業(yè)的管理，負責貫徹執(zhí)行國家、省、市有關房地產(chǎn)登記發(fā)證的法規(guī)、規(guī)章和制度；負責全市房地產(chǎn)登記發(fā)證方面的規(guī)范性文件制定和實施；負責協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、指導各區(qū)局發(fā)證辦的業(yè)務工作。
2.負責全市國有土地上的房產(chǎn)總登記和初始登記。對全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房予以確權發(fā)證以及變更登記、注銷登記；對全市單位自管房及私房的總登記和初始登記的確權登記。
3.負責他項權利的登記發(fā)證，核發(fā)他項權證或出具抵押備案證明書。
第十七條、區(qū)局的職責
1.負責對轄區(qū)內(nèi)不涉及改制、資產(chǎn)重組的非生產(chǎn)性單位自管房的初始登記及總登記、落實政策的私人房屋的登記和直管公房的在市局整幢初始確權后的公、私房進行變更登記、轉(zhuǎn)移登記（除買賣交易外的繼承、贈與登記）。
2.負責涉及土地出讓金的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的收案和到市局辦理土地出讓金的審核及征收工作。負責對轄區(qū)內(nèi)不涉及收取土地出讓金的房地產(chǎn)進行抵押登記，核發(fā)他項權證。
3.負責對集體土地房產(chǎn)的總登記和初始登記發(fā)證，對“兩違”集資房經(jīng)市局確權后發(fā)證。
4.條件成熟后，逐步施行國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)初始登記。
第六章、房地產(chǎn)測繪
第十八條、市局的職責
1.負責全市房地產(chǎn)測繪作業(yè)的監(jiān)督管理，房地產(chǎn)測繪資質(zhì)審查報批，并對區(qū)局和受委托測繪單位進行技術培訓和業(yè)務指導。
2.負責貫徹測繪技術標準，制定我市房地產(chǎn)測繪技術規(guī)范。
3.負責全市房地產(chǎn)的地籍管理，負責地籍圖地號的編寫、管理、圖件資料的收集、保存、更新、利用等工作。
4.負責提高測繪管理自動化水平，完善改進房地產(chǎn)繪圖軟件，建立地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。
5.負責組織全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房、拆遷征審等測繪工作及其他屬市局發(fā)證需進行房地產(chǎn)測繪的工作。
6.負責全市房地產(chǎn)地籍基礎圖和較大項目房地產(chǎn)測繪的組織實施。
7.負責房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的監(jiān)督管理。
8.負責裁定房地產(chǎn)測繪糾紛。
第十九條、區(qū)局的職責
1.負責區(qū)轄內(nèi)直管公房、集體土地房產(chǎn)的測繪，受市局委托和監(jiān)督可進行區(qū)轄內(nèi)房改房和集資房的測繪工作及其他屬區(qū)局登記發(fā)證需進行的房地產(chǎn)測繪。經(jīng)市局審批的區(qū)局也可負責其他屬市局登記發(fā)證需進行的房地產(chǎn)測繪。
2.負責建立區(qū)局地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。在系統(tǒng)未建立聯(lián)網(wǎng)前，區(qū)局負責每月將修繪的資料送市局歸檔，作統(tǒng)一管理。
3.區(qū)局施測的房地產(chǎn)基礎地籍圖、分宗圖及較大項目的房地產(chǎn)測繪的圖件、資料、控制點坐標、驗收報告等，需復制送市局整理歸檔。
4.地籍圖應按保密條例進行管理，嚴禁擅自復印、復制。
5.負責市局交辦的其它測繪任務。
第七章、房地產(chǎn)評估
第二十條、市局的職責
負責政府指令性評估即政府公益性、職能性評估，包括：
1.國有土地使用權出讓；
2.行政、司法機關決定或裁定以房地產(chǎn)作價補償、賠償；
3.依照房地產(chǎn)價值為納稅基數(shù)的項目等。
第二十一條、區(qū)局的職責
評估業(yè)務范圍包括：
1.國有土地使用權轉(zhuǎn)讓、抵押；
2.組建中外合資企業(yè)、股份制企業(yè)及上市公司對房地產(chǎn)作價投資、入股；
3.不涉及土地出讓金的企業(yè)兼并或破產(chǎn)需對房地產(chǎn)評估；
4.房屋抵押、典當、投保等。
第八章、房屋租賃管理
第二十二條、市所的職責
1.負責《廣州市房屋租賃管理辦法》及《廣州市房屋租賃管理辦法實施細則》在全市范圍的貫徹執(zhí)行；參與制定房地產(chǎn)租賃管理法規(guī)、政策。
2.負責全市房地產(chǎn)租賃管理行業(yè)的業(yè)務管理，對各區(qū)房地產(chǎn)租賃管理所的業(yè)務具有指導、管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能。
3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋租賃管理工作，市所每年向區(qū)所下達工作指標，提出工作要求。
4.負責辦理涉外（指當事人雙方或一方是境外，含臺灣、香港、澳門的經(jīng)濟組織駐國內(nèi)的辦事機構(gòu)、外資獨資、中外合作、中外合資企業(yè)及香港、澳門個人）的房屋租賃，以及市屬以上的賓館、酒店房屋租賃登記管理；其澳臺同胞出租住宅的，由區(qū)局辦理。
5.組織全市房屋租賃管理人員的業(yè)務培訓和考核。
6.參與制定房屋租賃參考價格（原為指導價格）。
7.檢查監(jiān)督全市房屋管理執(zhí)法情況，受理對違法房屋租賃行為和違法管理行為的檢舉、投訴；協(xié)助房屋租賃案件的行政復議、調(diào)查處理工作。
8.負責全市房屋租賃管理辦事表格的統(tǒng)一印制工作。
9.參與房地產(chǎn)租賃市場的調(diào)研和信息收集、工作。
10.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責。
第二十三條、區(qū)所的職責
1.按照工作要求，全面完成市所下達的工作指標。
2.負責轄區(qū)內(nèi)除涉外房產(chǎn)及中央、省、市、部隊、外地駐穗機構(gòu)的賓館、酒店以外的房屋租賃登記和市所委托辦理的房屋租賃合同審查、登記、管理。
3.負責轄區(qū)內(nèi)房屋租賃價格評估。
4.負責轄區(qū)內(nèi)房屋租賃市場的稽查。
5.負責轄區(qū)內(nèi)房屋租賃違法案件的查處和房屋租賃糾紛的調(diào)解，并上報市所備案；協(xié)助執(zhí)行市局作出的行政處罰決定。
6.協(xié)調(diào)與政府其他職能部門的關系，配合所在轄區(qū)做好社會環(huán)境綜合治理工作。
7.每月5日前向市所上報房屋租賃管理統(tǒng)計報表、會計報表和數(shù)據(jù)磁盤。
8.完成上級主管部門交辦的其他任務。
第二十四條、建立年度考核制度。市局和市所對區(qū)所每年進行一次考核，以委托要求和每年市所下達的任務的完成情況（包括質(zhì)量和數(shù)量等）為考核內(nèi)容，對考核不合格的，責令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。
第九章、房屋安全鑒定
第二十五條、市所的職責
1.負責《廣州市房屋安全管理規(guī)定》在全市范圍內(nèi)的貫徹執(zhí)行。
2.負責全市房屋安全鑒定行業(yè)的業(yè)務管理，對各區(qū)房屋安全鑒定所的業(yè)務具有指導、管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的職能，督促區(qū)所按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”（鑒定標準、鑒定程序、鑒定文書、鑒定專用章、培訓發(fā)證上崗、使用電腦軟件、資料歸檔、收費標準）要求開展工作。
3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋安全鑒定工作，市所每年制定工作計劃，對區(qū)所提出工作要求。
4.負責辦理涉外的非住宅房產(chǎn)和市屬以上的賓館、酒店、公共娛樂場所（含影劇院、歌舞廳等）以及省、市法院委托，其他技術難度較大、項目較復雜的房屋安全檢查和鑒定。
涉外房產(chǎn)是指房產(chǎn)當事人雙方或一方在境外，含臺灣、香港、澳門的經(jīng)濟組織駐國內(nèi)的辦事機構(gòu)，外資獨資、中外合資、中外合作企業(yè)及香港、澳門個人。
其他技術難度較大、項目較復雜的房屋安全檢查和鑒定是指：
（1）災難性房屋：300平方米以上的房屋發(fā)生火災或塌故的房屋鑒定；
（2）因建筑施工質(zhì)量原因引起房屋整體損壞，建筑面積在1000平方米以上的房屋鑒定；
（3）因集體性糾紛而需要房屋鑒定；
（4）因施工事故造成工地周邊房屋需緊急排危搶險的鑒定。
5.組織全市房屋安全鑒定人員的學習交流、業(yè)務培訓和考核，帶動全市房屋安全鑒定技術和管理水平的不斷提高。
6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責。
第二十六條、區(qū)所的職責
1.接受市所在業(yè)務上的指導、管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”要求，開展房屋安全鑒定和管理工作。
2.根據(jù)工作要求，全面完成市所下達的工作任務。
3.負責轄區(qū)內(nèi)除市所辦理的業(yè)務以外的房屋安全鑒定工作，包括開具新基坑開挖周邊房屋的安全鑒定證明，市局市場處在核發(fā)商品房預售證明時把關。
4.每月5日前向市所上報上月房屋安全鑒定統(tǒng)計報表（在全市鑒定所未聯(lián)網(wǎng)前，用磁盤將工作數(shù)據(jù)復制）及會計報表。
5.完成上級主管部門交辦的其他業(yè)務。
第二十七條、建立年度考核制度。市局和市對區(qū)所每年進行一次考核，以委托要求和每年市所下達的任務的完成情況（包括質(zhì)量和數(shù)量等）為考核內(nèi)容，對考核不合格的，責令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。
第十章、危房改造
第二十八條、市所的職責
1.負責全市危房改造管理行業(yè)的業(yè)務管理，對各區(qū)危房改造管理所具有指導、管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能。完成由市負責的危房改造任務。
2.制訂危房改造的近期和遠期工作計劃。
3.負責辦理危房改造項目向市計委申請立項的有關手續(xù)。
4.參與制定組織實施危房改造管理的政策、法規(guī)等。
5.組織全市危房改造管理人員的業(yè)務培訓工作，支持、幫助區(qū)所解決工作中存在的困難和問題。
6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責。
第二十九條、區(qū)所的職責
1.在市所的統(tǒng)一領導下，按照市、區(qū)兩級簽訂的責任狀，負責本轄區(qū)危房成片改造和零星分布的危房改造工作。
2.負責轄區(qū)內(nèi)危險房屋的督修工作，確保轄區(qū)內(nèi)房屋不發(fā)生倒塌傷人事故。
3.協(xié)調(diào)與政府其他職能部門的關系，配合市所完成全市危房改造工作。
4.完成上級主管部門交辦的其他任務。
第三十條、獎懲辦法
1.在規(guī)定期限內(nèi)完成危房改造任務的單位，市局應按危房改造建筑面積每平方米20元給予獎勵。
2.在規(guī)定期限內(nèi)未能完成危房改造任務的單位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面積每平方米10元予以懲罰。
第十一章、業(yè)務收費的分配
第三十一條、按照市局與區(qū)局的職責和事權分工，區(qū)局收取職權范圍內(nèi)的征地管理費、拆遷管理費、房地產(chǎn)登記費、房地產(chǎn)測繪費、房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費，并按規(guī)定的比例上交市局。各項收入以實際發(fā)生數(shù)為依據(jù)，并在會計報表中反映。
第三十二條、征地管理費的收取標準，仍按省國土廳〔1986〕136號和市政府〔1996〕125號文執(zhí)行。區(qū)局收取的征地管理費，應在次月15日前將上月收入總額的25％上交市局。
第三十三條、區(qū)局收取由區(qū)政府組織出讓的項目和區(qū)屬單位建設項目的拆遷管理費。在次月15日前將上月收入總額的30％上交市局，余額上繳區(qū)財局，并按規(guī)定返還使用。其他項目的拆遷管理費由市局收取，并連同區(qū)局上交的費用一并上繳市財局，按規(guī)定返還使用。
第三十四條、區(qū)局受理的房地產(chǎn)登記，其登記費、工本費、測繪費由區(qū)局收取，在次月15日前將上月收入總額的10％上交市局作為市局業(yè)務指導、圖冊資料和證書印制等費用。
第三十五條、區(qū)局收取的房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費按收入總額的30％在季度結(jié)束后15天內(nèi)上交市局。根據(jù)需要市局從區(qū)局上交收入中提取30％支持區(qū)所作業(yè)務費和獎勵金。
第三十六條、各區(qū)租金與市局的分配比例，由市局與各區(qū)局另行協(xié)商確定。
第十二章、附則
關鍵詞： 蘇北地區(qū)；砌體結(jié)構(gòu)；教學樓；安全性檢測；抗震鑒定
Abstract: taking a teaching building of multi-story masonry structure as an example, the paper introduces the building safety and the content of the aseismatic appraisal and testing method, analyzes the key parts of the monitor, identify, and points out that the teaching building in safety and seismic tectonic defects, seismic ability, the main problems of primary and middle schools in northern jiangsu province for the safety of the school and offers some Suggestions and aseismatic appraisal of the reference.
Key words: in northern jiangsu province; Masonry structure; Teaching building; Safety detection; Aseismatic appraisal
中圖分類號：TU352.1+1文獻標識碼：A 文章編號：
1 概述
2008年四川省汶川縣發(fā)生8.0級大地震，造成大批建筑物倒塌或嚴重受損，其中有不少是學校砌體結(jié)構(gòu)教學樓，如聚源中學、鎣華中學等，均出現(xiàn)整座教學樓完全垮塌的現(xiàn)象，造成極為嚴重的人員傷亡。
我國江蘇省蘇北地區(qū)中小學建筑多建于20世紀80年代至2000年前后，大量采用砌體結(jié)構(gòu)，房屋建筑平面布局多呈矩形，基本采用單面外廊式，教室大多采用縱、橫墻混合承重、大開間、大開窗，端部、中部或轉(zhuǎn)角等處設樓梯間，抗震性能較差，其中有相當一部分不能滿足目前的抗震設防要求，甚至不能滿足日常使用過程中的安全性要求，因此，對教學用房進行安全性檢測及抗震鑒定成為十分緊要的工作。本文以一多層砌體教學樓為例，詳細介紹了建筑物安全性及抗震鑒定的主要內(nèi)容、檢測方法及側(cè)重點，指出教學樓在安全性及抗震構(gòu)造缺陷、抗震能力等方面存在的主要問題。
2 工程概況
江蘇省徐州新沂市某小學教學樓建于1998年，建筑平面布局為長方形(見下圖2.1)，東西長約61. 6m，南北長約9.8m，房屋共4層，檐高為14.4m，層高均為3.6m，砌體結(jié)構(gòu)，墻體采用普通粘土磚、混合砂漿砌筑，墻下素混凝土條形基礎，采用預應力混凝土空心板樓、屋面，平屋面，總建筑面積約為2400m2，設防烈度為8度，場地類別為II類，有地勘報告，無正規(guī)設計圖紙及施工資料。
圖2.1 新沂市某小學教學樓
3 現(xiàn)狀調(diào)查檢測
3.1 場地及地基基礎
3.1.1 地基現(xiàn)狀檢查
現(xiàn)場對該建筑上部結(jié)構(gòu)進行檢查，未發(fā)現(xiàn)存在明顯的沉降裂縫、變形和位移現(xiàn)象，地坪面無沉降裂縫，場地無滑移跡象。
3.1.2 房屋垂直度檢測
采用投影法對房屋垂直度進行測量，經(jīng)檢測，該樓傾斜率為0.8%~1.1‰，滿足規(guī)范要求。
3.2 建筑物結(jié)構(gòu)體系
該樓建造時無正規(guī)設計圖紙，現(xiàn)場對房屋的結(jié)構(gòu)進行現(xiàn)場調(diào)查和測繪，并繪制其建筑、結(jié)構(gòu)圖紙。
3.3 整體性連接構(gòu)造情況
(1) 墻體布置平面內(nèi)閉合，縱橫墻交接處無開裂、咬槎不良現(xiàn)象；
(2) 抗震橫墻最大間距為9m，房屋最大高寬比為2.26；
(3) 外墻四角、縱橫墻交接處均設有構(gòu)造柱。構(gòu)造柱中最小的截面尺寸為240mm×240mm，最小配筋為4B14，最大箍筋間距為200mm；
(4) 每層樓(屋)蓋沿縱橫墻頂均設有圈梁環(huán)通。圈梁的截面高度最小為180mm，最小配筋為4B12，最大箍筋間距為200mm；
(5) 樓屋蓋均采用預應力混凝土空心板，在墻上擱置長度為100~110mm，板上無鋼筋混凝土現(xiàn)澆疊合層。
3.4 外觀質(zhì)量普查結(jié)果
(1) 上部結(jié)構(gòu)承重砌體不空鼓、無嚴重酥堿和明顯歪閃；
(2) 支承大梁的墻體無明顯裂縫及壓碎跡象；
(3) 樓(屋)蓋構(gòu)件無明顯變形；
(4) 混凝土大梁表觀質(zhì)量較好，未發(fā)現(xiàn)有受彎、受剪等結(jié)構(gòu)性裂縫，無明顯變形、缺陷和損傷、腐蝕現(xiàn)象，鋼筋無銹蝕現(xiàn)象。
3.5 材料強度檢測
(1) 砌筑砂漿強度：采用貫入法進行檢測，經(jīng)測，磚墻砌筑砂漿強度為2.6MPa~3.5Mpa；
(2) 粘土磚強度：采用回彈法進行檢測，經(jīng)測，墻體粘土磚強度推定值為7.8MPa~9.5Mpa；
(3) 混凝土強度：采用取芯法進行檢測，經(jīng)測，混凝土抗壓強度推定值為18.4MPa~23.1Mpa；
(4) 大梁配筋：采用電磁感應法進行檢測，經(jīng)測，教室內(nèi)大梁梁底主筋為3C25，箍筋為A8@200，保護層厚度為22mm~33mm。
4 安全性鑒定
4.1 第一層次(單個構(gòu)件)鑒定評級
根據(jù)《民用建筑可靠性鑒定標準》第4.1.2，4.1.5條及第4.2、4.3節(jié)規(guī)定，單個構(gòu)件的安全性鑒定，應按承載能力、構(gòu)造、不適于繼續(xù)承載的位移以及裂縫等四個檢查項目，分別評定每一受檢構(gòu)件的等級，并取其中最低一級作為該構(gòu)件的安全性等級。構(gòu)件承載力驗算，按現(xiàn)場實測材料強度，磚按MU7.5，砌筑砂漿按M2.5，采取驗算與觀察檢查相結(jié)合的方法進行鑒定。
該房單個構(gòu)件的安全性等級評定結(jié)果見表4-1：
表4-1 單個構(gòu)件安全性鑒定評級
單個砌體構(gòu)件 單個砼梁構(gòu)件 單塊板構(gòu)件
均為bu級 均為bu級 均為bu級
4.2 第二層次(子單元)鑒定評級
第二層次鑒定評級，劃分為地基基礎、上部承重結(jié)構(gòu)和圍護系統(tǒng)的承重部分三個子單元，分別按《民用建筑可靠性鑒定標準》第6.2、6.3、6.4節(jié)的規(guī)定進行評定。該房子單元安全性鑒定評級結(jié)果見表4-2：
表4-2子單元安全性鑒定評級
名稱 評級項目 安全性
鑒定評級
地基基礎 上部結(jié)構(gòu)反應 地基穩(wěn)定性 Au
建筑物上部無沉降裂縫 場地地基穩(wěn)定，無滑動跡象
上部承重
結(jié)構(gòu) 構(gòu)件安全性等級 整體性等級 側(cè)向位移等級 Bu
墻 梁 板 Bu Au
Bu Bu Bu
4.3 第三層次鑒定
鑒定單元安全性鑒定評級根據(jù)其地基基礎和上部承重結(jié)構(gòu)的安全性等級進行評定，并取其中較低等級作為其安全性等級，見表4-3：
表4-3鑒定單元安全性鑒定評級
名稱 鑒定單元安全性鑒定評級項目 安全性
鑒定評級
地基基礎 上部承重結(jié)構(gòu) 圍護系統(tǒng)
鑒定單元 Au Bu Bu Bsu
5 抗震鑒定
該樓建于1998年，根據(jù)該建筑具體情況，按重點設防類(乙類)、B類建筑進行抗震鑒定，抗震措施按9度進行檢查，按設防烈度8度進行抗震驗算。
5.1 地基和基礎
經(jīng)現(xiàn)場察看，未發(fā)現(xiàn)墻體有因不均勻沉降而產(chǎn)生的裂縫及場地滑移跡象，無嚴重靜載缺陷，房屋垂直度滿足《建筑地基基礎設計規(guī)范》中“當H≤24m時，傾斜率允許值為4‰”的規(guī)定。
經(jīng)查閱本工程地質(zhì)勘探報告，地基主要受力層范圍內(nèi)土層分布穩(wěn)定，不存在軟弱土及液化土層，根據(jù)《建筑抗震鑒定標準》第4.2.2條，不再進行地基基礎的抗震鑒定。
5.2 上部結(jié)構(gòu)
5.2.1 抗震措施鑒定 (見下表5-1)
表5-1抗震措施鑒定結(jié)果
從以上抗震措施鑒定結(jié)果得出，該樓抗震構(gòu)造措施中有多項不滿足要求，按《建筑抗震鑒定標準》GB 50023-2009第5.3.12條要求，采用樓層平均抗震能力指數(shù)方法、樓層綜合抗震能力指數(shù)方法和墻段綜合抗震能力指數(shù)方法，綜合考慮構(gòu)造的整體影響和局部影響，對現(xiàn)有砌體房屋進行抗震分析。
(1) 樓層平均抗震能力指數(shù)的計算
根據(jù)《建筑抗震鑒定標準》規(guī)范第5.2.13條，樓層平均抗震能力指數(shù)按下列公式計算：
βi=Ai/(Abiξ0iλ)
(2) 樓層綜合抗震能力指數(shù)的計算
a. 體系影響系數(shù)取值
根據(jù)抗震構(gòu)造鑒定及《建筑抗震鑒定標準》規(guī)范第5.2.14條表5.2.14-1的規(guī)定，體系影響系數(shù)取ψ1=0.765。
b. 局部影響系數(shù)取值
根據(jù)抗震構(gòu)造鑒定及《建筑抗震鑒定標準》規(guī)范第5.2.14條表5.2.14-1的規(guī)定，局部影響系數(shù)ψ2=0.9。
(3) 根據(jù)《建筑抗震鑒定標準》規(guī)范第5.2.14條按下列公式計算樓層綜合抗震能力指數(shù)：
βci=ψ1ψ2βi
(4) 墻段綜合抗震能力指數(shù)的計算：
βcji=ψ1ψ2βij
βij=Aij/(Abijξ0iλ)
(5) 對該樓進行抗震承載力計算，計算結(jié)果見表5-2
表5-2各層抗震承載力計算結(jié)果
5.3 綜合抗震能力評定
根據(jù)抗震措施鑒定結(jié)果及抗震承載力驗算結(jié)果，按照《建筑抗震鑒定標準》第5.1.4條的要求對該樓的抗震能力進行綜合分析，其綜合抗震能力評定為不合格：即不滿足B類砌體結(jié)構(gòu)建筑抗震鑒定要求。
6 適修性評估
根據(jù)《民用建筑可靠性鑒定標準》第3.3.4條及現(xiàn)場檢測、安全性及抗震鑒定結(jié)果，對該樓進行適修性評估，見表6-1：
表6-1該教學樓適修性評級結(jié)果
子單元名稱 子單元中每種構(gòu)件 適修性評級結(jié)果
構(gòu)件名稱 安全性鑒定 抗震鑒定 子單元中每種構(gòu)件 子單元
地基基礎 ------ Au 各樓層綜合抗震指數(shù)均
上部結(jié)構(gòu) 砌體結(jié)構(gòu) Bu
混凝土結(jié)構(gòu) Bu
圍護系統(tǒng) 砌體結(jié)構(gòu) Bu
鑒定單元適修性評級結(jié)果表
子單元適修性評級項目 評級結(jié)果
地基基礎 上部承重結(jié)構(gòu) 圍護系統(tǒng)
鑒定單元
Br
7 主要存在問題及處理建議
根據(jù)現(xiàn)場檢測、安全性鑒定及抗震鑒定結(jié)果，該教學樓目前主要存在以下影響結(jié)構(gòu)安全性的問題：
1、該建筑部分抗震構(gòu)造措施及綜合抗震能力不滿足國家現(xiàn)行規(guī)范的相關要求；
2、該建筑部分墻段實際的局部尺寸不滿足《建筑抗震鑒定標準》的相關要求；
3、該建筑房屋高寬比為2.26，超出《建筑抗震鑒定標準》規(guī)定的限值，不符合《建筑抗震鑒定標準》規(guī)范第5.3.3條的規(guī)定要求；
4、該建筑最大抗震橫墻間距為9.0m，不符合《建筑抗震鑒定標準》規(guī)范第5.3.3條中表5.3.3-1的規(guī)定要求；
5、該建筑樓蓋采用預應力混凝土空心板，空心板與圈梁或樓層梁的連接不到位，且缺少鋼筋混凝土疊合層與圈梁或樓層梁的整體連接，樓蓋整體性較差。
廣州白云大道北與京溪路交會處，7棟30層高的連體建筑猶如一道密不透風的屏障，格外引人注目，這是小有名氣的君華?香柏廣場（君華?又一城五、六期）。
該項目由廣州市君華地產(chǎn)置業(yè)有限公司（下稱“君華地產(chǎn)” ）開發(fā)。不過，很少有人知道它背后的故事，直到君華?又一城四期（下稱“四期” ）業(yè)主長達數(shù)年的維權活動持續(xù)發(fā)酵升級，才扯出了這個項目的違建疑云。
“正是由于開發(fā)商的瘋狂加載造成局部地基承重荷載超限，附近的民居遭受了嚴重的損壞。尤令人氣憤的是作為樓宇安全基本保障的地基嚴重沉降開裂，開發(fā)商居然填沙了事……”四期業(yè)主在向廣州市政府提交的復核申請中如是表示。更讓業(yè)主無法接受的是，由開發(fā)商聘請的有資質(zhì)的檢測鑒定單位對四期房屋的鑒定，竟然是房屋為“基本完好房”。而對于該項目的違規(guī)質(zhì)疑，日前，君華集團公共事務總監(jiān)朱可在接受時代周報記者采訪時表示：“這是不可能的，我們一直是按照正常的程序來操作的。”
建委連發(fā)7張紅牌
君華?香柏廣場前身是恒駿花園，當初的恒駿花園共分六期開發(fā)，第一、二期已售完。但由于廣州市恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與投資商廣州市恒都實業(yè)有限公司鬧矛盾，導致小區(qū)第三、四期爛尾，而第五期才剛開始建設至樁基礎階段，第六期僅建設至鉆探階段。
2005年6月2日，君華地產(chǎn)接手了這些項目，后將項目名改為君華?又一城，君華地產(chǎn)將三、四期建完發(fā)售。之后，五、六期又改名為君華?香柏廣場。
四期業(yè)主大都是在2008年下半年入住的，2009年初，君華?香柏廣場開建。不過，建設階段，該項目附近的四期房屋卻悄然發(fā)生變化：房屋開裂、地基下沉、墻體滲漏、抹灰發(fā)霉，隨著項目的持續(xù)建設，這種問題越來越嚴重。
2010年10月，廣州市房屋鑒定事務所對四期房屋進行整體鑒定，鑒定結(jié)論為：“依照建設部頒布的《房屋完損等級評定標準》，評定該幢房屋為‘基本完好房’，房屋可繼續(xù)安全使用，但宜對損壞部位做維修處理。鑒于恒駿花園六期地下工程尚未完成，建議采取有效的止水措施，防止對周邊房屋產(chǎn)生進一步影響。”
隨后，四期業(yè)主自發(fā)成立了維權隊，目前有40多戶加入，將近200人。業(yè)主代表鄧少云對時代周報記者表示：“從他們打地基開始，我們這邊就受到了影響。我們不斷地向開發(fā)商投訴，可他們的施工從未停止過。并且，建設速度一直很快。”
君華?香柏廣場的建設除了殃及周邊民居外，自身更是問題重重。本報曾在2012年報道了該樓盤的質(zhì)量問題和其假借高力國際收取高額物業(yè)費的問題。
2009年，該項目由于五、六期違章夜間施工問題屢禁不止，遭遇6次行政處罰。2011年6月，廣州市建委在8日、9日兩日內(nèi)連發(fā)七張“紅牌”，稱位于廣州大道北與京溪路交會處的君華?又一城六期“存在重大質(zhì)量安全隱患”、“被確定為末位工程或不合格工地”，“施工單位與建設單位之間存在違法轉(zhuǎn)、分包工程現(xiàn)象”。更嚴重的是，君華地產(chǎn)還被指為“自行組織班組進行主體結(jié)構(gòu)施工，存在‘肢解發(fā)包行為’。
“事實上當時（指2011年）是由于我們的維權行為，建委才過來查的。”四期業(yè)主梁女士對時代周報記者表示。然而，即使是建委連發(fā)7張紅牌，君華?香柏廣場的建設卻一直在繼續(xù)。
“我們現(xiàn)在向廣州市建委反映我們的房屋問題時，對方竟無意間透露已經(jīng)處罰過君華地產(chǎn)了，罰款60萬元。”鄧少云對時代周報記者表示。
據(jù)業(yè)主反映，君華地產(chǎn)方面當初并不否認他們是責任方，并愿意提供維修。可是，維修后，問題又繼續(xù)發(fā)生。
業(yè)主疑竇叢生：問題是不是出在了規(guī)劃上？
幾番調(diào)整容積率高達9.22
公開宣傳上，君華?香柏廣場號稱“容積率為2.5”，然而，事實上容積率卻高得嚇人，在該項目的建筑設計圖上的綜合技術經(jīng)濟指標表里，顯示容積率竟為9.22。實際上，香柏廣場外稱的2.5容積率實際上竟是1999年規(guī)劃的標準，而君華地產(chǎn)接手之后，進行了幾番大幅度的調(diào)整。
廣州市規(guī)劃局的一份《恒駿花園居住小區(qū)修建性詳細規(guī)劃申請調(diào)整批前公示》顯示，與原穗規(guī)批字【1999】第36號規(guī)劃方案相比，該次最主要是對容積率和用地屬性進行調(diào)整，包括：分區(qū)規(guī)劃地塊容積率由2.45調(diào)整為4.6，建筑密度由25%調(diào)整為32.8%，綠地率35%保持不變，建筑限高由60米調(diào)整為100米；原規(guī)劃方案自編B型 、F型住宅樓（總建筑面積31000平方米）調(diào)整為4幢29層的五期商住樓，住宅建筑面積63322平方米，A型為3幢17層住宅樓（總建面36000平方米）調(diào)整為3幢29層六期商住樓，住宅建面46256平方米。
值得注意的是，雖然上述公示沒有任何時間，但應該是君華地產(chǎn)接手后對五、六期的第一次調(diào)整，且不算新增的商業(yè)部分，其建筑面積中的住宅部分就幾乎增加了一倍。之后，又一次巨幅調(diào)整上演。廣州市規(guī)劃局資料顯示，在該項目的另一份建筑設計圖上的綜合技術經(jīng)濟指標表里，容積率竟為9.22。
而業(yè)主對9.22的容積率也提出質(zhì)疑，認為實際上更高。“如果按照《廣州市規(guī)劃局城市規(guī)劃管理技術標準與準則》，從修建性詳細規(guī)劃篇容積率規(guī)定來看，君華的容積率應該超過20。”業(yè)主鄧少云估計。姑且不論這個估計的真實性，該項目的最低容積率9.22，也是原規(guī)劃的3倍以上，這樣大的數(shù)額究竟合不合理？又是怎樣獲批的？
“不同的區(qū)域，不同的項目，容積率標準都不同，規(guī)定也不一樣。這種情況（指9.22的容積率）也有吧。”廣州市規(guī)劃局相關負責人對時代周報記者如此表示，稱對于這種事件，規(guī)劃局都有書面回復。
但是，從廣州來看，高容積率多發(fā)在舊改項目上。據(jù)稱東濠涌二期拆遷安置地塊容積率高達8.7，這已是可查到的最高紀錄了，而此前，6.21的容積率就創(chuàng)造了廣州城中村公開出讓土地的紀錄，而獵德村改造的時候容積率是5.2，林和村改造容積率為6.21，楊箕村是6.18的容積率。一般情況下，一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，而令人稱奇的是，君華?香柏廣場高達9.22的容積率竟能在2011年3月位列“中國現(xiàn)代新型示范住區(qū)”。
“容積率的問題不能籠統(tǒng)說，會涉及到地基大小及劃分方式等，但無論如何，9.22實在是極高的，無論按哪種情況看。”同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院教授孫施文對時代周報記者表示。
除了大規(guī)模加載外，業(yè)主也在向廣州市人民政府提交的復核申請中指證開發(fā)商霸占他們的公建配套、擅改規(guī)劃：“開發(fā)商擅自將早在2000年就已交付使用的或為業(yè)主所有的道路、籃球場、花園、泳池、會所等公建配套設施用地變更為項目商宅建設用地。”
君華地產(chǎn)擅改規(guī)劃墊高地基也被業(yè)主指證為是造成四期房屋破損的關鍵，君華?香柏廣場建筑設計圖顯示，其地基應與四期地基持平，但是，實際上，君華?香柏廣場的整個地基都存在明顯的墊高現(xiàn)象。
安全性鑒定再起爭議
不過，規(guī)劃局方面先后的穗規(guī)白云信【2012】82號文件、穗規(guī)信【2013】29號文件中都表示，君華?香柏廣場與四期的樓間距等問題都合乎規(guī)定。而對于四期房屋受損問題，規(guī)劃局稱“應向有關建筑質(zhì)量安全的監(jiān)管部門反映”。
1月4日，廣州市白云區(qū)建設局在云建信函【2013】1號文件中對四期業(yè)主投訴作出如此答復：“由君華地產(chǎn)先行聘請有資質(zhì)的檢測鑒定單位對四期房屋開展房屋結(jié)構(gòu)的安全性鑒定……”
這個結(jié)果未能讓業(yè)主接受：已經(jīng)鑒定過的為何還要再鑒定一次。因此，盡管君華地產(chǎn)委托的檢查單位廣東省建筑科學研究院已出具鑒定結(jié)果，但業(yè)主遲遲不肯承認簽字，當然，關鍵在于，他們對這個鑒定結(jié)果不滿意。
實際上，除四期外，二期的業(yè)主也在維權。幾乎是在同一時期，上述檢查單位給恒駿花園二期做過房屋鑒定。今年1月8日，在二期房屋的檢測報告中，檢查單位得出的結(jié)論是“該樓部分樓板存在開裂，裂縫分布無規(guī)律，可判斷該類裂縫主要是由于材料收縮引起……”，該檢查單位稱收到委托方君華地產(chǎn)提供的包括設計圖紙等資料，其中，“圖紙上標明的設計單位是廣州市東建建筑設計室，建設單位為廣州市君華地產(chǎn)置業(yè)有限公司，施工單位為白云區(qū)第二建筑工程公司，設計時間為2000年3月。”
截止2018年底，我鎮(zhèn)全面完成四類對象農(nóng)村危房改造任務，全部改造住房已全部竣工并實現(xiàn)搬遷入住。
二、主要做法
（一）強化組織領導，明確工作職責。
為加快推進農(nóng)村危房改造工程，確保住房有保障各項民生工程落到實處。成立了以黨委書記、鎮(zhèn)長為雙組長，其他領導為副組長的農(nóng)村危房改造領導小組，下設辦公室在規(guī)劃中心，由規(guī)劃中心主任任辦公室主任，辦公室具體負責全鎮(zhèn)危房改造工作的指導、督促、協(xié)調(diào)和調(diào)度等工作，各村也成立了相應的工作組織，由村支部書記和主任總負責，駐村工作隊協(xié)調(diào)配合，確保危房改造工作按質(zhì)按量完成。
（二）嚴格審核程序，細化工作方案。
堅持公開、公平、公正原則，嚴格按照農(nóng)戶申請、村審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批和縣級備案審批程序，精準識別危房改造對象。堅持“一戶一方案”，選擇具有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)對改造前危房進行鑒定，改造后安全住房再進行認定，并出具書面鑒定報告。同時做好建新拆舊工作，做好標識標牌張貼工作，全面消除存量危房。
（三）明確時間節(jié)點，強化過程管理。
加強檔案資料管理，把文字資料、圖片、會議記錄等檔案資料的收集管理工作作為重要組成部分，明確專人進行收集、整理和保管，將危房改造對象家庭情況、危房等級、補助標準、動工時間、竣工時間和掛鉤責任人等情況進行公示，對新建（修繕）改造前、中、后的房屋照片進行整理歸檔，紙質(zhì)檔案做到“一戶一檔”，保證檔案資料的齊全規(guī)范。
（四）加強監(jiān)督管理，確保質(zhì)量安全。
按照《昆明市農(nóng)村建筑抗震技術導則》《昆明市農(nóng)村民居抗震圖集》《昆明市農(nóng)村民居抗震補充圖集》《尋甸縣農(nóng)村房屋建設指導手冊》等規(guī)范規(guī)程，加強質(zhì)量安全管理工作。鎮(zhèn)工程領導小組對完工住房進行驗收，對建設質(zhì)量不達標的或不按方案實施建設的，堅決限期整改。
三、存在問題和下步工作計劃
