時間：2022-10-22 00:01:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)調(diào)查報告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況,互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在.
二:調(diào)查的方法,資料的來源,方法:
觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站,報紙,
三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)
1,*房地產(chǎn)市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.
資料顯示*年1-9月份,隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進展,令投資再度活躍,開發(fā)投資進入了新的增長周期.今年1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達192.35億元,同比增長32.9%,比去年同期增幅提高20.6個百分點,為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力30強企業(yè)完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米,同比增長10.2%,增幅上升9.6個百分點.1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)項目新開工面積大幅上升,達670.17萬平方米,同比增長39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬平方米,同比增長40.8%,增幅比去年同期提高28.7個百分點,新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達40家,同比增加14家,新開工規(guī)模達394.21萬平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長,使商品房施工進度加快,竣工量增大,帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%,為223.78萬平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米,辦公樓5.68萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房12.95萬平方米,其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計,*全省積壓商品房已達1200萬平方米,而另一方面,全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時的上市量與消化量,全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少,還可能進一步增多.
2,廣州商品房向外地擴散,大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后,廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局,市區(qū)投資基本上占絕對優(yōu)勢.1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元,同比增長32.2%,占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元,同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強勁增長勢頭,投資總量分別居十區(qū)的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長均為1.2倍,特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長,完成投資額為23.41億元,同比增長1.2倍,占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計,1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,約占全市人口總量12%,這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德,又是法律規(guī)定.在將來,由于計劃生育和人口壽命的提高,每對夫婦很可能要照顧兩對老人,而養(yǎng)老園還未成風(fēng),因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫,"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,推廣費用龐大.
為推樓,地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點,先后出現(xiàn)"體育概念","山水概念","生態(tài)概念","地鐵概念","教育概念","智能概念"等,并以巨額資金在電視,報章等媒體推銷其概念.就*年10月10日-10月16日間,由于國慶過后,樓市經(jīng)過兩個星期強勁的推盤聲勢之后,開始恢復(fù)低調(diào)并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個,較上周驟降了25%,但廣告額也達到859.4萬元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元,康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二,第三位.這些廣告費用中,絕大部分是電視廣告,廣告?zhèn)鲉我约皥笳码s志的形式.另外,不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車,也是一筆不小的費用.
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4,二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟日報*-10-12報道,房地產(chǎn)交易程序進一步簡化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展,還有福利分房的尾班車的開出,相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大,"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5,房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個朝陽行業(yè)中,網(wǎng)站作為新經(jīng)濟的身影,亦隨處可見.據(jù)估算,中國至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個.象"新浪","網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道,傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房","安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,則是擔(dān)當(dāng)著為消費者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo),追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站,更多的目的在于建立,豐富項目形象,增加項目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多,但真正能為置業(yè)者排憂解難,可提供詳盡的房地產(chǎn)信息,再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多,幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯(lián)系方式,極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修,家具風(fēng)格文獻資料;供樓利息計算.
6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢,這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的,由于HTML表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
7.房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式.
A,HTML超文本文件格式.運用圖片,文字和超級連接表現(xiàn)樓盤,這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式.B,360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現(xiàn)事物真實,可做少量互動,如超級連接,但只能在一固定地點做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn),但還沒普及,應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.C,VRML虛擬現(xiàn)實技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù),能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu),瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質(zhì)與現(xiàn)實有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.四:結(jié)論
1.*房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場,房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但*整體商品房積壓依然嚴峻,況且商品房作為耐用高價消費品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響,購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣,有待進一步簡化;中國人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定,地方經(jīng)濟差距正初步減少,而且經(jīng)濟發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移,*外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計算,全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產(chǎn)買方市場初步顯露.這一點從*-11至*-3廣州各區(qū)住宅展銷均價變化可以看出.
2.未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上,消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實現(xiàn),人們對房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用,因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,而不單局限于對其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散,導(dǎo)致得到這些信息,將耗費不少時間與精力.
3.地產(chǎn)商銷售手段需要創(chuàng)新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實用的銷售手段.
4.二手市場將相對活躍城區(qū)范圍的擴大,是二手交易的主要動因.樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求,需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.
五:建議
房地產(chǎn)推廣是一個高利潤行業(yè),如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視,廣播,報章雜志后的一時代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商,而非消費者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其原因,為以下幾點:
1:認為電視,報章等廣告是主動的,不管消費者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實被動的,消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費用高昂的重要原因.而事實上,互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對性的,有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網(wǎng)站,而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制,無時間限制的.
2:認為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮,未來的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3:認為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確,用傳統(tǒng)超文本格式(HTML)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息,遠遠未能滿足消費者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
XX年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【XX】37號文件已經(jīng)要求，自XX年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[XX]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套
調(diào)查時間：
調(diào)查地點：全國
調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于國人看待裸婚問題的調(diào)查
調(diào)查方式：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查
中國指數(shù)研究院、中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心9日在此間其連日來進行的婚房網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報告。報告稱，中國內(nèi)地近四成受訪網(wǎng)友拒絕裸婚，80萬元人民幣以下總價的婚房價格為其心理選擇主流。
情人節(jié)將至，房地產(chǎn)研究機構(gòu)結(jié)合婚與房問題進行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。隨80后青年群體已普遍進入適婚年齡，他們已成為房地產(chǎn)市場中重要客戶群。
報告稱，39.53%的網(wǎng)友認為須有房才能結(jié)婚，也有34.39%的網(wǎng)友可接受先租房再買房。
而《中國婚博會產(chǎn)業(yè)調(diào)查中心普查報告》表示，2012年約有近1000萬對新人結(jié)婚。據(jù)中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報告顯示，41.6%的網(wǎng)友表示在今年內(nèi)會購置婚房，但隨著現(xiàn)階段房價開始進入下行通道，購房者對樓市的觀望氣氛濃厚，覺得房價下調(diào)空間還沒到自己的心理價位，也有40.8%的網(wǎng)友表示相信調(diào)控政策，房價會繼續(xù)走低，等等再出手。
此前廣州一場2012如何跑贏政策市房地產(chǎn)行業(yè)討論會上，廣州知名房地產(chǎn)專家黃韜指出，廣州房價在去年7月、8月份開始有微幅松動，但市區(qū)樓盤均價比較穩(wěn)，新開盤價格已經(jīng)低于市民心理價格，因此今年房價下調(diào)空間不大。
調(diào)查針對能夠接受的婚房總價范圍結(jié)果顯示，58.75%的網(wǎng)友選擇在80萬以下;23.11%的網(wǎng)友選擇價格范圍在80萬至100萬之間。
春節(jié)過后，全國幾大主要城市的房價快速上漲，沉寂了近兩年的房地產(chǎn)市場再度火熱了起來，在北京、上海、廣州等一線城市，房價一夜上漲20萬的情況屢屢見諸媒體。有人高位出手套現(xiàn)，有人抄底眾籌買房，房地產(chǎn)買賣市場再現(xiàn)高漲景象。在買賣兩旺現(xiàn)象的背后，房地產(chǎn)中介又現(xiàn)幾年前的熱鬧場景，多數(shù)中介人員全天電話不斷。來自趕集網(wǎng)藍領(lǐng)招聘數(shù)據(jù)研究院的調(diào)查報告顯示，房地產(chǎn)營銷人員的職位需求持續(xù)增加，房地產(chǎn)中介人員的薪資一路看漲，平均月薪超過8k，人均漲幅高 達18%以上。
樓市成交火爆 營銷中介薪水快速上漲
伴隨著“全面放開二胎”、“降低首付比例”等一系列政策的出臺落實，剛需族直接一步到位買三室，改善性需求賣小房換大房，部分投機者也伺機而動，甚至有人組團眾籌買房意欲在房價上漲獲利中分食一口蛋糕，北京、上海、廣州等一線城市重新面臨著房價快速上漲的壓力，國內(nèi)樓市再次迎來了火爆局面。
據(jù)趕集網(wǎng)藍領(lǐng)招聘數(shù)據(jù)研究院的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2016年出現(xiàn)營銷職位需求量激增的情況，用工缺口達到26.8萬人，高居各行業(yè)第一位。市場經(jīng)濟條件下，營銷職位的需求是該行業(yè)經(jīng)濟景氣與否的最直接反應(yīng)。
在各行業(yè)營銷人員薪資情況排行中，房地產(chǎn)行業(yè)營銷人員的薪資水平最高，平均薪資為8029元，較2015年增長了18%左右。之前曾有媒體曝出北京有房產(chǎn)中介人員年收入達到上百萬元，而在兩年前樓市不景氣時，他們的月薪才剛兩千多元。
普通銷售職位薪水增長最快 職位高低決定薪資收入
趕集網(wǎng)藍領(lǐng)招聘數(shù)據(jù)研究院的調(diào)查報告還顯示，與2015年Q1相比，普通銷售人員薪資在2016年Q1季度增幅最高，高達23%，平均薪資達到5871元。此外，總監(jiān)級別和經(jīng)理級別營銷人員薪資較2015年分別平均增長了11%和13%。與管理崗薪資增長相對緩和而言，普通銷售崗薪資出現(xiàn)較大幅度的增長，說明營銷職位最低工資的門檻在逐漸升高。
而從薪資水平來講，總監(jiān)級及經(jīng)理級的薪資水平要遠高于普通銷售人員，這種金字塔型的收入分布，也給了職場新人們更多對未來的憧憬和希望。
報告中顯示汽車銷售與服務(wù)行業(yè)的薪資出現(xiàn)了下降，較2015年薪資下降了32%左右。國內(nèi)汽車市場經(jīng)過前幾年的爆發(fā)式增長，目前已經(jīng)進入了一個增長瓶頸期，其從業(yè)人員的收入水平出現(xiàn)下降，也是對行業(yè)經(jīng)濟走勢的最直接反應(yīng)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本控制；工程造價
中圖分類號： TU723 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
項目成本的控制屬于復(fù)雜性系統(tǒng)工程之一，不少房地產(chǎn)開發(fā)商均重視如何對房地產(chǎn)項目成本進行有效控制，以求通過加強項目的成本控制，減少項目開發(fā)需要投入的資金，從而增強該項目在激烈的市場競爭中保有競爭優(yōu)勢。其中，工程造價不僅是構(gòu)成項目開發(fā)成本的一個重要部分，還是開發(fā)商爭取最大經(jīng)濟效益中的重要環(huán)節(jié)，所以在項目開發(fā)中，應(yīng)對房地產(chǎn)項目整個過程的造價控制工作加以重視[1]。工程造價全過程控制可大致分為五個環(huán)節(jié)，分別為投資決策、設(shè)計、施工招標(biāo)、施工、竣工決算等，項目的造價全過程管理貫穿于這5個主要環(huán)節(jié)，現(xiàn)根據(jù)這5個環(huán)節(jié)的具體情況，對工程項目的造價控制進行探討。
1.房地產(chǎn)項目在投資決策環(huán)節(jié)的造價管理
項目在投資決策的環(huán)節(jié)的造價對于項目在其他環(huán)節(jié)的控制情況起到?jīng)Q定性的影響。若項目在前期決策中便出現(xiàn)了失誤，那么在后期的環(huán)節(jié)中無論如何加強成本的控制，依舊無法彌補前期決策失誤所導(dǎo)致的損失。因此，開發(fā)商在進行投資決策前，應(yīng)首先對市場全面調(diào)查，掌握市場走勢，根據(jù)走勢情況制定詳細而全面的可行性調(diào)查報告，其中可行性調(diào)查報告中應(yīng)包含各項基礎(chǔ)內(nèi)容，例如市場定位、開發(fā)節(jié)奏、設(shè)計方案、初步規(guī)劃、周邊的環(huán)境與發(fā)展走向、基礎(chǔ)資料等，此外供應(yīng)商還應(yīng)對投資決策進行相應(yīng)的風(fēng)險評估，從而擬定相應(yīng)的應(yīng)對措施[2]。在投資決策的環(huán)節(jié)進行投資定位前，應(yīng)對比多種不同的投資方案，研究建設(shè)期間投資風(fēng)險的相關(guān)影響因素，同時根據(jù)相關(guān)影響因素制定相應(yīng)的應(yīng)對措施?？尚行哉{(diào)查報告編制完成后，應(yīng)調(diào)查與分析鄰近地區(qū)類似項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，并對兩者進行對比，結(jié)合兩組項目的差異之處，替換項目的投資成本，從而確保投資估算的合理性。
2.房地產(chǎn)項目在初步設(shè)計環(huán)節(jié)的造價管理
房地產(chǎn)項目成功立項后，最緊要的環(huán)節(jié)便是初期的設(shè)計環(huán)節(jié)，設(shè)計方案與工程項目的各個方面均具有直接影響，例如項目的造價、項目進度以及項目質(zhì)量。在設(shè)計工程方案時，應(yīng)確保各項使用功能均能滿足的基礎(chǔ)上，對設(shè)計潛力充分挖掘，盡可能選擇確保設(shè)計方案的質(zhì)量，從而在合理范圍內(nèi)對工程造價嚴格控制。
執(zhí)行設(shè)計招標(biāo)與投標(biāo)相關(guān)制度，從而結(jié)合設(shè)計單位的綜合能力以及設(shè)計方案的質(zhì)量等進行考慮，從中選取最佳設(shè)計方案。在項目的投資費用方面，通常情況下，施工圖的設(shè)計費用屬于各環(huán)節(jié)中投資費用較少的環(huán)節(jié)，因此在項目的在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，應(yīng)對技術(shù)參數(shù)加以重視，在簽訂項目的設(shè)計合同時，應(yīng)對限額設(shè)計的目標(biāo)明確要求[3]：①在進行初步設(shè)計前，需確保項目的投資估算以及可行性調(diào)查報告均已批準(zhǔn)。在進行施工圖設(shè)計前，需確保項目的投資概算以及初步設(shè)計的相關(guān)文件均以批準(zhǔn)；②項目的局部需要根據(jù)造價限額或是投資設(shè)定值而滿足技術(shù)方面的要求。即是在確保各個專業(yè)的使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)限額的分配情況控制設(shè)計，在保障項目在投資總額限額的范圍內(nèi)進行設(shè)計工作。待施工圖完成后，由各方面專業(yè)人員（包括監(jiān)理、預(yù)算、工程以及組織設(shè)計等方面）對施工圖進行審查與會審，并通過書面方式明確提出審查意見，從而對設(shè)計單位在施工圖的修正方面進行監(jiān)督，確保施工圖的各方面性質(zhì)，例如經(jīng)濟性、周密性、安全性與技術(shù)性，預(yù)防設(shè)計不合理而引起的資源浪費。
3.房地產(chǎn)項目在施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的造價管理
對于工程項目的成本控制而言，工程的招標(biāo)與投標(biāo)屬于成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。開發(fā)商應(yīng)為此成立招標(biāo)工作小組，小組中需由4個方面的專業(yè)人員組成，其中包括成本、預(yù)算、工程以及組織設(shè)計，小組人員結(jié)合招標(biāo)的范圍、內(nèi)容以及條件，對其進行全面而詳細的規(guī)劃，制定標(biāo)書，施工單位在制定標(biāo)書和開展投招標(biāo)活動時，遵循4個原則，分別是誠信、公開、公平與公正。在項目招標(biāo)前，需對各個投標(biāo)單位的綜合情況進行調(diào)查，其中包括技術(shù)力量、經(jīng)濟實力、單位資質(zhì)、過去進行的施工項目、施工方面的管理能力等[4]。若投標(biāo)項目的條件相同，則盡可能選擇符合以下條件的單位：①工程類別高，收取費用低；②企業(yè)類別高，收取費用低；雙方在簽訂合同時，應(yīng)確保合同的細致性、嚴謹性以及全面性，合同中所羅列的內(nèi)容應(yīng)較為全面，其中應(yīng)包括違約責(zé)任、竣工驗收要求、質(zhì)量保證時間、工程款的支付方式、材料設(shè)備的供應(yīng)方法、施工造價、施工工期、施工質(zhì)量等，盡可能防止由于責(zé)任不清，導(dǎo)致甲乙雙方發(fā)生爭執(zhí)。
4.房地產(chǎn)項目在施工作業(yè)環(huán)節(jié)的造價管理
施工作業(yè)環(huán)節(jié)是項目投資具體的落實環(huán)節(jié)，同時也屬于建筑產(chǎn)品的成型環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)為整個項目成本管理控制中最難以控制的環(huán)節(jié)。在項目的施工環(huán)節(jié)，需要對項目的質(zhì)量、造價以及工期嚴格控制，管理好項目合同與相關(guān)信息，并做好組織協(xié)調(diào)的工作。工期短、造價低與質(zhì)量高是每一個工程項目所追求的目標(biāo)，而工期、造價以及質(zhì)量這3個要素之間為相互制約與影響的關(guān)系，因此在項目建設(shè)中，需對這3個要素的關(guān)系合理處理。對項目進行細化，通過建設(shè)工作的每一個流程對項目的進度、質(zhì)量等進行嚴格控制，對于不必要的資源（人力、財力與物力方面）投入盡量減少。
在施工期間，以合同管理有效控制工程的變更情況，對于工程索賠的情況盡量避免。在處理現(xiàn)場簽證時，需明確簽證的相關(guān)信息，例如簽證內(nèi)容、工程量、用工量等，避免發(fā)生盲目簽證的現(xiàn)象。對施工圖的預(yù)算進行核算時，以施工圖的設(shè)計進度以及實際進度作為依據(jù)，動態(tài)管理工程造價[5]。在技術(shù)與材料方面，可結(jié)合新型技術(shù)進行成本管理，以保證項目成本管理的有效性。
5.房地產(chǎn)項目在竣工決算環(huán)節(jié)的造價管理
竣工決算的環(huán)節(jié)屬于成本控制的最終環(huán)節(jié)，竣工結(jié)算為建設(shè)單位為了體現(xiàn)出項目的實際造價以及投資效果而編制的文件。在竣工環(huán)節(jié)中，應(yīng)結(jié)合項目的相關(guān)資料（國家或地方對于房地產(chǎn)項目的相關(guān)法規(guī)、工程的竣工資料、取費定額以及施工合同等），對施工的工程量進行核對，并對項目各方面進行審查，例如附屬工程的建設(shè)費用、各費用計取標(biāo)準(zhǔn)、工程類別、定額套用情況、設(shè)計的變更簽證、隱蔽工程的驗收記錄、材料用量、材料價差等，從而預(yù)防由于計算出錯而出現(xiàn)少計或多計工程價款的現(xiàn)象。項目在竣工交付使用之后，成本的控制中心需對項目進行評價，通過項目評價，探討影響項目成本控制情況的相關(guān)因素，并提出相應(yīng)的改進措施，為今后的其他項目做好準(zhǔn)備。
6.結(jié)束語
在房地產(chǎn)項目成本控制中，由項目成立至竣工，貫穿項目的各個環(huán)節(jié)。從項目成立開始，開發(fā)商就應(yīng)該抓好源頭，認真落實投資決策以及設(shè)計環(huán)節(jié)的控制工作，通過這兩個環(huán)節(jié)打好基礎(chǔ)，從而更好的管理施工圖的預(yù)算。對于施工招標(biāo)以及施工這兩個環(huán)節(jié)，應(yīng)對造價進行合理與科學(xué)的管理控制。在項目的竣工決算環(huán)節(jié)，應(yīng)抓緊項目的審計工作，對項目的投資費用認真核對計算。綜上所訴，房地產(chǎn)項目的成本管理屬于一項動態(tài)的管理工作，在管理期間應(yīng)在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)下，根據(jù)市場需求，采取過程控制，保證控制工作的合理性、有效性，以此使房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益實現(xiàn)最大化。
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3500億元在山西就地消化
為引導(dǎo)煤改資金就地消化，自煤炭資源整合之初到2010年，山西政府方面出臺了四份文件，列出了一些適合投資的行業(yè)?？偟闹笇?dǎo)思想是，為煤改資金的注入降低投資門檻、優(yōu)惠稅收。凡是投資農(nóng)業(yè)、旅游的，山西政府方面在按照國家優(yōu)惠政策作出優(yōu)惠外，再另行給予照顧。2009年8月19日出臺的《關(guān)于做大做強農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)的意見》，提出凡資源型企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)投資農(nóng)產(chǎn)品加工項目，投資額在5000萬元以上的，均享受省級龍頭企業(yè)的政策待遇。作為配套，山西省財政等部門拿出大約3億元用于扶持龍頭企業(yè)發(fā)展。從實際情況來看，這些措施已初見成效。官方消息稱，通過引導(dǎo)，7700億資金中的3500億左右已經(jīng)在山西省內(nèi)完成了投資轉(zhuǎn)化，進入到高新技術(shù)、農(nóng)業(yè)、教育、旅游等8個行業(yè)中。另外4000億左右的資金中，有一部分被投放到內(nèi)蒙古、新疆的煤炭行業(yè)中；另一部分南下，進入深圳、香港等地用作其他項目類投資。此外，有一部分不知去向，還有一部分的主人正在持幣觀望。
55%的資金落在房地產(chǎn)業(yè)
2011年3、4月間，盟動力資本研究中心聯(lián)合清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院通過問卷調(diào)查、走訪、座談等方式，對山西煤炭轉(zhuǎn)型資金的投資情況進行了調(diào)查。調(diào)查對象包括山西省10個城市和地區(qū)的117位前“煤老板”。不同于官方對煤改資金去向的說明，這份調(diào)查報告卻顯示，從投資行業(yè)來看，山西煤炭轉(zhuǎn)型資金主要投放在房地產(chǎn)（55%）和IT互聯(lián)網(wǎng)（29%）；在其他（包括旅游、教育等）、農(nóng)業(yè)和快速消費品領(lǐng)域注資的分別為23%、6%和5%。從調(diào)查來看，目前這份資金投資最多的是房地產(chǎn)業(yè)。在已知的煤改資金流向中，除了有大約一半被投放到山西當(dāng)?shù)?，另外的投資區(qū)域集中在了北京（72%）、天津（23%）、海南（21%）等地，其中北京以絕對優(yōu)勢成為煤改資金在山西省外投資的首選。這與官方公布的外流資金主要進入深圳、香港等地的說法不同。
2011年2月“晉商聯(lián)合投資股份有限公司”（下稱“晉商聯(lián)合”）斥資9.1億拍下北京麗澤金融商務(wù)區(qū)E-17商業(yè)地塊，并宣布將在此籌建晉商聯(lián)合大廈?！皶x商聯(lián)合”由30位山西前“煤老板”聯(lián)合組建，其資金中很大一部分正是山西煤改后退出的閑置民間資本。它是山西煤改資本轉(zhuǎn)型投資房地產(chǎn)的一個縮影?！皶x商聯(lián)合”也同時代表了大部分“煤老板”在投資方式上的傾向。他們有較為強烈的憂患意識，超過六成 （63%）接受“抱團投資”的方式，還不能接受私募股權(quán)投資型的現(xiàn)資制度。
而隨著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，“煤老板”對于房地產(chǎn)的投資熱情正在消退，IT互聯(lián)網(wǎng)業(yè)成為重點關(guān)注領(lǐng)域。目前，參與調(diào)查的前“煤老板”中已有近三成（29%）注資該領(lǐng)域。其中，大部分選擇投資電子商務(wù)，如目前排名“2010年中國十大團購網(wǎng)站”的阿丫團，2010年6月獲得1.1億元投資。以及酒類電子商務(wù)網(wǎng)站酒仙網(wǎng)，2011年4月完成首輪2000萬美元融資。
在煤改推進的同時，該省還努力引導(dǎo)煤改資金投入文化產(chǎn)業(yè)，《山西省文化發(fā)展規(guī)劃綱要》中提出，到2015年文化產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重要達到5%以上。近3年來，山西省民營資本投入文化產(chǎn)業(yè)的資金總額達425.5億元，其中，投入文化旅游產(chǎn)業(yè)的資金總額達326.3億元。山西煤改資金轉(zhuǎn)投旅游業(yè)的不在少數(shù)，5年來，僅煤炭、焦炭、電力等企業(yè)轉(zhuǎn)型投資旅游業(yè)的資金就超過了200億元。
此外，手握大筆資金的前“煤老板”，顯然也是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的潛在投資者。他們轉(zhuǎn)投農(nóng)業(yè)，將享受一系列政策、資金等方面的優(yōu)惠，投資額在5000萬元以上的，均可享受“省級龍頭企業(yè)”的政策待遇。據(jù)媒體報道，澤州縣下村鎮(zhèn)車老板投資2億元打造“農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟”。到2010年8月，已種植農(nóng)作物約1000畝；種豬廠約有3萬頭豬，產(chǎn)出的沼氣可供氣百萬噸以上，年產(chǎn)值約10億元。
煤改資金投放的主要領(lǐng)域
數(shù)據(jù)來源：《2010山西煤炭轉(zhuǎn)型資金投資狀況調(diào)查報告》。
除山西省外煤改資金流入的主要地區(qū)
數(shù)據(jù)來源：《2010山西煤炭轉(zhuǎn)型資金投資狀況調(diào)查報告》。
30多名“煤老板”聚集汾陽投資酒業(yè)
為引導(dǎo)煤改資金重新投放于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展建設(shè)，汾陽市委、市政府研究出臺了一系列的政策措施、激勵機制等。早在2010年就制訂了《關(guān)于促進全市工業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的意見》，計劃中的“一企一事一業(yè)”涉及教育、文化、旅游、食品加工等諸多產(chǎn)業(yè)共37個項目，概算投資達60多億元。
2010年9月，“杏花村酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)”在汾陽市杏花村鎮(zhèn)奠基。30多名前“煤老板”計劃3年內(nèi)共同完成投資50億元，建成5平方公里酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)，增加銷售收入100億元，帶動20萬戶高粱、豌豆、大麥種植農(nóng)戶致富。截至今年7月，已完成投資17.5億元。
在銀行信貸、上市融資兩大資金源被切斷后，房地產(chǎn)信托這根地產(chǎn)商最后的“救命稻草”也失去了往日的魅力。除了銷售通道遇阻，房價的松動也使得房地產(chǎn)信托償付風(fēng)險加大；與此同時，日益上升的信托融資成本也逐漸成為開發(fā)商的噩夢。
“從6月開始，房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品就不再好發(fā)售了，銷售也明顯下降。”8月3日上午，新時代證券分析師姜文磊表示，其根源在于風(fēng)險逐步增加，讓監(jiān)管層不得不停止。
銀行不“買賬”
隨著2001年10月1日《信托法》的實施，給信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態(tài)下，對信托業(yè)而言，進行房地產(chǎn)信托成為一項嶄新的、現(xiàn)實的、強有力的突破口。
中國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態(tài)，受房地產(chǎn)開發(fā)成本高等因素的制約，一般房地產(chǎn)的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態(tài)。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效的方法。
房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。特別是在當(dāng)前，股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩(wěn)定的投資獲利渠道，房地產(chǎn)信托化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。
“房地產(chǎn)信托的收益率，要明顯高于其它理財產(chǎn)品。”用益信托首席分析師李表示。但是，監(jiān)管機構(gòu)并沒有忽視房地產(chǎn)信托產(chǎn)品高增長和高收益背后的高風(fēng)險。
今年以來，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)?？焖僭黾?。監(jiān)管層屢次對此警示風(fēng)險，并在今年5月中旬對信托公司開展窗口指導(dǎo)，要求抑制房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長。近期銀行的態(tài)度轉(zhuǎn)變，也說明房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊的力度正在加強。
監(jiān)管的加強，也使得“銀信合作”的銷售渠道不再牢固。
據(jù)了解，目前國內(nèi)的信托公司普遍沒有建立自己的營銷渠道，信托公司與銀行的合作，主要是信托公司走銀行的代銷渠道。
從用益信托了解到，去年共發(fā)行投資于房地產(chǎn)市場的銀信合作理財產(chǎn)品80款；而今年上半年，除了1月份有8款產(chǎn)品推出之外，2至4月一共只有兩款產(chǎn)品發(fā)行，到了5月和6月份，通過銀行信托合作發(fā)行途徑推出的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)絕跡。
“實際上，銀監(jiān)會的法規(guī)并不是為了抑制銀行與信托公司之間的合作，而是希望信托公司能夠以正確方式，為銀行理財投資客戶提供風(fēng)險可控的增值理財產(chǎn)品。”畢馬威日前的《2011年中國信托業(yè)調(diào)查報告》認為，無論理財產(chǎn)品多么安全，一旦有關(guān)貸款成為不良貸款，銀行多少還是會為其埋單，更不用說其中蘊含的聲譽風(fēng)險。長期而言，信托公司可利用銀行成熟的渠道向銀行零售客戶提供低風(fēng)險的投資產(chǎn)品。
信托利益鏈
中國信托業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末，我國信托資產(chǎn)規(guī)模達37420.15億元，比上季度末增長14.5%。值得一提的是，上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計達2077.66億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。
“比較整個房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)信托資金量并不顯眼，但是對于部分房地產(chǎn)公司而言，尤其是在信貸收緊的大背景下，房地產(chǎn)信托卻是一根‘救命稻草’。”李表示。
而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品頻發(fā)背后，則是一條錯綜復(fù)雜的利益鏈。
“2009年與2010年的大部分時間里，中國大陸的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，作為房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資通道，許多信托公司也受惠其中?！碑咇R威在前述《報告》中稱，信托公司最大的利潤增幅與成功推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品組合直接相關(guān)，這些產(chǎn)品一般會為投資者帶來12%或更高的收益率。
由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的高收益率，越來越多的信托公司推出了此類產(chǎn)品，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品銷量自去年第三季度起急劇增長。
“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的出現(xiàn)，緩解了許多開發(fā)商的燃眉之急。因此，盡管房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資成本高達20%左右，甚至更高，開發(fā)商們還是趨之若鶩?！敝腥谛磐械囊晃环治鰩煴硎?，高成本融資實屬無奈之舉，在當(dāng)前房地產(chǎn)政策遇冷的背景下，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，投資者和信托機構(gòu)、銀行都將深受其害。
融資無門？
長久以來，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道主要來自銀行貸款、上市融資和房地產(chǎn)信托等。但如今，三扇大門似乎都已關(guān)上。
數(shù)據(jù)顯示，銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)的“輸血功能”萎縮嚴重。2010年，金融機構(gòu)新增商業(yè)性房地產(chǎn)貸款2.02萬億元，相較2009年減少了3190億元，同比減幅為13.6%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少7321億元，較2009年減少了55.3%。
而今年的情況更為嚴峻。央行日前披露的上半年金融機構(gòu)貸款投向報告顯示，上半年金融機構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款累計新增7912億元，同比少增5985億元。
實際上，開發(fā)商借助資本市場融資的大門早已被關(guān)上。Wind資訊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括股票首發(fā)、增發(fā)和公司債券發(fā)行在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)2010年在A股市場總?cè)谫Y額為155.6億元，僅為2009年1210.1億元的12.9%。而今年，多家地產(chǎn)公司上市之路更加艱難。
關(guān)鍵詞：任務(wù)驅(qū)動；房地產(chǎn)市場調(diào)查；運用實踐
一、“任務(wù)驅(qū)動法”在房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析教學(xué)中的運用實踐
市場調(diào)查在房地產(chǎn)銷售、營銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應(yīng)用，因此眾多院校的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)開設(shè)有房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析這門課，一般把它作為專業(yè)的必修課程。對于這樣一門實踐性很強的課程，傳統(tǒng)的、單一的講授為主的授課方式達不到應(yīng)有的教學(xué)效果。采用“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)模式，打破以知識傳授為主要特征的傳統(tǒng)學(xué)科課程模式，能夠在引導(dǎo)學(xué)生完成任務(wù)的同時，培養(yǎng)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，達到培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析職業(yè)能力的目標(biāo)。
1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能
房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)人才的就業(yè)崗位主要為房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)市場研究人員等。這些崗位要求從業(yè)人員熟悉國家和地方房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關(guān)政策，能把握房地產(chǎn)市場宏觀走勢；掌握各種房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和技巧，能熟練使用SPSS統(tǒng)計軟件完成調(diào)查問卷的編碼、統(tǒng)計分析等工作，具有較強的分析、判斷能力；熟悉房地產(chǎn)市場，能撰寫完整的市場調(diào)查報告。因此本門課程重在培養(yǎng)學(xué)生的三大技能：房地產(chǎn)市場調(diào)研準(zhǔn)備與實施技 能、房地產(chǎn)市場調(diào)研統(tǒng)計與分析技能以及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫技能。
2.創(chuàng)建仿真的學(xué)習(xí)情境
房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析課程內(nèi)容以市場調(diào)查的工作流程為載體進行知識重構(gòu)，設(shè)計出5個學(xué)習(xí)情境（如圖1）。每個學(xué)習(xí)情境中都有以一個或多個完整和相對獨立的工作任務(wù)作為教學(xué)載體。5個學(xué)習(xí)情境及子情境之間的遞進關(guān)系遵循由簡單到復(fù)雜、由低級到高級、由單一到綜合，這種系統(tǒng)化的設(shè)計符合學(xué)生的認知規(guī)律和職業(yè)成長規(guī)律。房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析課程教學(xué)通過創(chuàng)設(shè)與當(dāng)前學(xué)習(xí)主題相關(guān)的、盡可能真實的學(xué)習(xí)情境，引導(dǎo)學(xué)生帶著真實的市場調(diào)查與分析“任務(wù)”進入學(xué)習(xí)情境，使學(xué)習(xí)更加直觀和形象化。
3.在創(chuàng)設(shè)的情境下，設(shè)計工作任務(wù)
在“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法中，任務(wù)的提出是關(guān)鍵，是這個過程的核心，它將決定在這節(jié)課中，學(xué)生是主動學(xué)習(xí)還是被動學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析在創(chuàng)設(shè)的情境下，選擇與當(dāng)前學(xué)習(xí)主題密切相關(guān)的任務(wù)作為學(xué)習(xí)的中心內(nèi)容，把總目標(biāo)細分成一個個的小目標(biāo)，并把每一個學(xué)習(xí)情境的內(nèi)容細化為一個個容易掌握的任務(wù)，通過這些小任務(wù)來體現(xiàn)總的學(xué)習(xí)目標(biāo)。具體設(shè)計方案如圖2。
4.完成“任務(wù)”的思路、方法、操作
在明確房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析任務(wù)之后，將全班同學(xué)分為若干學(xué)習(xí)小組，明確分工負責(zé)制度，組員積極參與到任務(wù)完成過程中來，保障學(xué)習(xí)小組能開展活動。
在學(xué)生自主探索尋找解決問題完成任務(wù)的過程中，教師僅點撥、指點和答疑，并非直接告訴學(xué)生應(yīng)當(dāng)如何去解決面臨的問題，而是向?qū)W生提供解決該問題的有關(guān)線索。例如，在設(shè)計房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷這一任務(wù)中，引導(dǎo)學(xué)生思考房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷的結(jié)構(gòu)、內(nèi)容包括哪些方面，將更多的問題留給學(xué)生思考，不斷引導(dǎo)學(xué)生通過合作、討論、交流等方式，互幫互學(xué)，尋找解決問題的方法，共同完成任務(wù)。
5.匯報和評價
市場調(diào)查小組在完成各階段任務(wù)后，需要對老師進行匯報，除了要向老師提交書面報告，還要在全班進行口頭匯報，每小組以PPT的方式并進行當(dāng)場演說，匯報和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問。匯報和總結(jié)對學(xué)習(xí)效果的評價可以對學(xué)生的發(fā)展產(chǎn)生導(dǎo)向和激勵作用。房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析采取過程性評價和結(jié)果性評價相結(jié)合的方式，其中過程性評價占較大的比例。過程性評價由個人評價、小組評價和老師評價組成，評價包括技能評價和職業(yè)素養(yǎng)評價，技能評價涵蓋房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析各階段任務(wù)完成，包括上交的材料、完成的質(zhì)量、匯報的效果等；職業(yè)素養(yǎng)評價包括工作態(tài)度和團隊合作情況、課堂表現(xiàn)的積極性等內(nèi)容。
二、運用“任務(wù)驅(qū)動法”的幾點思考
1.設(shè)計好任務(wù)
在實際教學(xué)中，“任務(wù)”的設(shè)計非常重要，直接影響著教學(xué)的效果。因此，第一，“任務(wù)”的設(shè)計要圍繞具體的工作目標(biāo)、學(xué)生需要掌握的技能進行進行展開。第二，“任務(wù)”的設(shè)計需要引導(dǎo)學(xué)習(xí)者帶著真實的“任務(wù)”進入學(xué)習(xí)情境，使學(xué)習(xí)更加直觀和具體化。第三，“任務(wù)”的設(shè)計要按照按學(xué)習(xí)的目標(biāo)和工作的流程循序漸進。
2.對任課老師的要求較高
“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法將以往以老師傳授知識為主的傳統(tǒng)教學(xué)理念，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越鉀Q問題為主。教師改變過去“滿堂灌”的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)榻M織、引導(dǎo)，在講臺上演示轉(zhuǎn)變?yōu)榈綄W(xué)生中間與學(xué)生交流、討論。這些都要求任課教師在教學(xué)前進行充分的思考和準(zhǔn)備，除了具備一定的專業(yè)知識，還要擁有充分的教學(xué)經(jīng)驗。
3.合理運用多維評價
評價是“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法中不可缺少的一環(huán)。從評價方式看，有個人評價與小組評價、學(xué)生評價與教師評價；從評價內(nèi)容看，有過程評價與結(jié)果評價，過程評價主要評價學(xué)生在小組合作中行為表現(xiàn)、積極性、參與度以及承擔(dān)的任務(wù)。教師在整個教學(xué)過程中，要及時對各組的表現(xiàn)情況作適當(dāng)?shù)脑u價，給予肯定和激勵，并把加分納入學(xué)生成績考核的范圍。
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對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示，一季度上海房屋銷售價格上漲最快，同比上漲了28.3％。
國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局4月19日的調(diào)查報告顯示，大中城市房屋銷售價格快速上漲。一季度，35個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7％，漲幅比去年四季度增加2.6個百分點。有9個城市房價漲幅超過10個百分點：上海上漲28.3％，沈陽19.6％，青島16.0％，重慶14.5％，天津14.2％，南京12.1％，寧波11.9％，杭州10.5％，濟南10.2％。
土地交易價格漲幅減少。一季度35個大中城市土地交易價格同比上漲7.5％，漲幅比去年四季度低1.4個百分點。7個城市漲幅超過10個百分點：杭州上漲51.3％、上海22.6％、天津18.1％，成都16.3％，寧波12.3％，大連11.8％，沈陽11.0％。
房屋租賃價格略有上漲。一季度35個大中城市房屋租賃價格同比上漲0.6％，漲幅比去年四季度低1.6個百分點。
GUIDE 2007中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告》在北京隆重，2006年度中國互聯(lián)網(wǎng)多項關(guān)鍵市場數(shù)據(jù)通過會以及調(diào)查主站.
cn首度披露。
《INTERNET GUIDE 2007中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告》數(shù)據(jù)顯示，中國互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)市場多項指標(biāo)顯示，互聯(lián)網(wǎng)在中國的發(fā)展歷經(jīng)曲折、調(diào)整，從2005年開始在應(yīng)用層面開始步入快車道。網(wǎng)絡(luò)廣告等多個關(guān)鍵領(lǐng)域市場指標(biāo)突破5%市場滲透率這一臨界點，走出市場培育階段，開始強勢起飛。資本市場陰晴無關(guān)應(yīng)用市場的快速增長。中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的市場基本面正在得到空前的增強和改善。
2006年中國互聯(lián)網(wǎng)用戶個人互聯(lián)網(wǎng)消費市場總規(guī)模約為2767.46億元人民幣，較2005年1876.53億元同比增長47%。包括上網(wǎng)、購物、玩游戲等各種在線支出在內(nèi)的人均月互聯(lián)網(wǎng)消費水平為 169.57 元/月，比2005年的157.80元同比增長7.46 %。
在所有50個互聯(lián)網(wǎng)細分市場領(lǐng)域，最受關(guān)注的網(wǎng)絡(luò)廣告（不含搜索引擎在內(nèi)）、網(wǎng)絡(luò)游戲兩個領(lǐng)域2006年度的市場營收規(guī)模分別達到了49.8億元、59.6 億元人民幣，分別比2005年增長50.91 %、61.96 %。預(yù)計2007、2008年，在基數(shù)已經(jīng)比較高的情況下，網(wǎng)絡(luò)廣告市場規(guī)模將依然分別保持 51.8 %和55.6%的增長。
搜索引擎、即時通訊以及各種新興互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的發(fā)展對門戶等傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)正在產(chǎn)生較強的市場分流和資源擠壓作用。搜索引擎2006年、2007年、2008年的增長率分別領(lǐng)先門戶11.16、27.98和25.6個百分點，分別達到49.52 %、48.20 %和40.60 %，其2006年的市場規(guī)模達到15.71億元。報告數(shù)據(jù)還顯示：2006年度播客/視頻分享網(wǎng)站受眾規(guī)模已經(jīng)達到7600萬人。作為剛剛興起的帶有此項Web2.0特征的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，已經(jīng)迅速為大眾青睞和接受，其用戶規(guī)模甚至已經(jīng)超過B2C電子商務(wù)、汽車、房地產(chǎn)等一些發(fā)展多年的傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。包括搜索引擎、綜合門戶、電子郵件等16個互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的用戶到達規(guī)模已經(jīng)超過1億人。
搜索引擎成為2006年用戶年到達率最高的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，其用戶年到達率達到89.74%。而博客服務(wù)的用戶年到達率為74.52%，比去年同期增長12.32%，在所有互聯(lián)網(wǎng)細分服務(wù)類型中是增幅最明顯的一個。個人門戶/空間、播客/視頻分享等Web2.0特征的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)用戶年到達率也分別達到了57.43%、56.24%，威客則達到了53.18%。在視頻點播/直播、視頻搜索等領(lǐng)導(dǎo)寬帶潮流的新興互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)市場，用戶年到達率分別達到72.29%和60.05%。這一系列數(shù)據(jù)說明，博客等Web2.0服務(wù)用戶年到達率增幅在領(lǐng)跑2006年中國互聯(lián)網(wǎng)市場。
在深度剖析2006年度中國互聯(lián)網(wǎng)市場狀況的基礎(chǔ)上，會上還透露《INTERNET GUIDE 2007中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告》課題組對2007、2008年度中國互聯(lián)網(wǎng)市場發(fā)展?fàn)顩r整體走向以及各細分領(lǐng)域發(fā)展趨勢等一些預(yù)測。
《INTERNET GUIDE 2007中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告》的從中國互聯(lián)網(wǎng)50個領(lǐng)域為著手點，系統(tǒng)總結(jié)了2006年度中國互聯(lián)網(wǎng)市場各層面整體發(fā)展?fàn)顩r與規(guī)模?！禝NTERNET GUIDE 2007中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告》通過客觀的數(shù)據(jù)分析全面深入了解中國互聯(lián)網(wǎng)總體狀況以及各個細分市場的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢等狀況，在系統(tǒng)總結(jié)2006年中國互聯(lián)網(wǎng)市場狀況的基礎(chǔ)上，重點對2007、2008中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展趨勢進行了大量專業(yè)的分析預(yù)測，這將為投資融資，為廣告投放，為企業(yè)市場推廣計劃的制定等提供客觀的第三方?jīng)Q策支持。一年一度的中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告也必將成為中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展的見證，更是中國互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的指引者。
據(jù)悉，現(xiàn)場的數(shù)據(jù)只是《INTERNET GUIDE 2007中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告》簡版報告的部分內(nèi)容。全部數(shù)據(jù)與分析最終將通過完整版本的中英文報告向各方提供。此次的簡版報告部分內(nèi)容包括：
1.中國互聯(lián)網(wǎng)50個細分領(lǐng)域中主流、熱點及潛在高成長領(lǐng)域的 2006年度市場規(guī)模、增長率、營收結(jié)構(gòu)，這些領(lǐng)域是，網(wǎng)絡(luò)廣告、搜索引擎、綜合門戶、網(wǎng)絡(luò)游戲、電子商務(wù)、即時通訊、博客、寬帶視頻、音樂、社區(qū)/BBS等；
2.中國互聯(lián)網(wǎng)50個細分領(lǐng)域中10個主要領(lǐng)域的2007、2008年度市場規(guī)模、增長率預(yù)測；
3.2006年度中國互聯(lián)網(wǎng)用戶個人互聯(lián)網(wǎng)消費市場總規(guī)模、增長率；
4.2007、2008年度中國互聯(lián)網(wǎng)用戶個人互聯(lián)網(wǎng)消費市場總規(guī)模、增長率預(yù)測；
5.中國互聯(lián)網(wǎng)50個細分領(lǐng)域市場集中度、用戶到達率、用戶規(guī)模；
6.中國互聯(lián)網(wǎng)50個細分領(lǐng)域中10個細分領(lǐng)域企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的用戶年到達率排名；
7.2007年中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展主要問題提示、若干重要預(yù)測；
【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 計量模式； 公允價值
一、引言
投資性房地產(chǎn)是公司擁有的重要資產(chǎn)，與流動資產(chǎn)收益低、固定資產(chǎn)流動性差的特點不同，投資性房地產(chǎn)既具有保值增值的收益能力，同時兼具較強的流動性，是較為理想的投資項目。截至2011年12月31日，滬深兩地有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司有899家，涉及的金額達2 289.72億元，每家公司平均金額為2.55億元。投資性房地產(chǎn)涉及的金額大，其計量模式的選擇直接關(guān)系到企業(yè)資產(chǎn)總額、負債結(jié)構(gòu)、每股收益等財務(wù)指標(biāo)，對企業(yè)的融資、配股等具有重要影響。當(dāng)前，97%的公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)計量，僅有3%的公司采用公允價值進行計量?；谕顿Y性房地產(chǎn)計量的選擇，需要研究的是，管理層基于何種考慮選擇投資性房地產(chǎn)計量模式，管理層對投資性房地產(chǎn)進行會計政策選擇背后的影響因素是什么？是出于會計信息質(zhì)量考慮還是私有收益的需要，是信息披露成本的考慮還是融資配股的需求？對這些問題的回答有助于監(jiān)管層、股東、債權(quán)人以及潛在的投資人正確運用投資性房地產(chǎn)披露的信息?？梢姡瑢ν顿Y性房地產(chǎn)計量模式的研究有重要的理論和實踐價值。
二、公允價值計量模式的文獻綜述
國內(nèi)外大量的學(xué)者對公允價值計量模式進行了廣泛的研究。從資本市場、盈余管理、信息質(zhì)量等各方面對公允價值計量進行了探討。
Bemerd et al（1995）發(fā)現(xiàn)，比起歷史成本計量，采用市值會計后，收益的波動性會增加。Dietrich et al（2000）研究了英國強制執(zhí)行房地產(chǎn)公允價值模式后估值的可靠性問題。發(fā)現(xiàn)公允價值的估值低于銷售價格；相對于歷史成本而言，對銷售價格的估計更為精確。但是，在估計公允價值時，管理層會在許可的會計方法中選擇以報告更高的盈余；擇時進行銷售以平滑業(yè)績和凈資產(chǎn)的變化；在籌集新的債務(wù)資金前推高公允價值。另外，在有外部評估師以及六大審計師監(jiān)管的情況下，估值可靠性會提高。Cotter（2002）認為，公允價值的計量需要管理層進行大量的估計和判斷，由此產(chǎn)生的逆向選擇和道德風(fēng)險削弱了公允價值信息的有用性。Muller（2002）認為不同來源的資產(chǎn)價值信息是不同的，通過分析英國投資性房地產(chǎn)的樣本，比起內(nèi)部評估師，使用外部評估師對房地產(chǎn)進行估值，資本市場上交易者之間的信息不對稱程度較低，從而影響公司的資金成本和企業(yè)價值。根據(jù)財務(wù)理論，信息不對稱程度越高，交易者要求的利率會越高，公司的資本成本會增加。Landsman（2007）認為公允價值的確認和披露對投資者具有信息含量，但是信息含量的水平受計量誤差的影響，同時也受評估獨立性（管理當(dāng)局評估還是外部評估師評估）的影響。
謝詩芬（2004）認為，公允價值計量更加符合財務(wù)報表有用性的目標(biāo)，會計提供的信息與信息使用者的決策更加相關(guān)。陳美華（2006）認為，以公允價值取代歷史成本作為會計的計量基礎(chǔ)，不僅可以滿足多元產(chǎn)權(quán)主體的決策需要和利益需要，而且與會計目標(biāo)的內(nèi)在要求邏輯一致。公允價值計量基礎(chǔ)是一個比歷史成本計量基礎(chǔ)更為合理、包容性更強的計量基礎(chǔ)。王建剛、劉慶艷（2009）研究了會計準(zhǔn)則實施前后的盈余管理程度，結(jié)論是整體無差異，但不同行業(yè)程度有所變化。劉永澤（2011）認為，新會計準(zhǔn)則對公允價值的引入在一定程度上提升了財務(wù)報告的信息含量。
總體來看，以公允價值計量投資性房地產(chǎn)有助于市場交易的信息透明度，降低信息不對稱程度，公允價值具有較好的相關(guān)性；但是其可靠性受各種條件約束以及管理者動機的影響，當(dāng)企業(yè)監(jiān)督較弱時，其可靠性會受到較大的影響。
三、投資性房地產(chǎn)計量的現(xiàn)狀
（一）企業(yè)數(shù)量
新企業(yè)會計準(zhǔn)則自2007年1月1日在上市公司實施以來，上市公司已經(jīng)披露了2007—2011年五年的年度報告，根據(jù)已披露的年報統(tǒng)計，將近97%的公司采用成本模式計量，大約只有3%的公司采用公允價值模式計量①，具體見表1，2008年和2009年分別有5家上市公司對投資性房地產(chǎn)從成本模式調(diào)整為公允價值計量模式，2010年有1家公司調(diào)整了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的會計政策，2011年新增了2家公司從成本模式改為公允價值模式。
（二）行業(yè)分布
分析2010年27家投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的上市公司，其行業(yè)分布主要集中于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、銀行業(yè)、零售業(yè)、飲料制造業(yè)，其中房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、銀行業(yè)比重最大，占比均為18.52%，具體見表2，行業(yè)分類按照證監(jiān)會行業(yè)分類確定，前三位代碼相同則為一個行業(yè)。
（三）確認依據(jù)
投資性房地產(chǎn)的公允價值由誰決定，其確認的依據(jù)和原則是什么？確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，首先，參照活躍市場上同類或類似的現(xiàn)行市場價格；其次，如果無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，則參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計；最后，也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量②。但是對于公允價值由誰確定，沒有作出強制性的規(guī)定。實務(wù)中，公允價值可以由管理層確認，也可以聘請外部專業(yè)機構(gòu)確認。通過對上市公司年度報告整理統(tǒng)計，以2010年為例，投資性房地產(chǎn)公允價值確認依據(jù)如表3所示。
從表3可以看出，大多數(shù)公司選擇專業(yè)機構(gòu)評估來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。這意味著公司要為房地產(chǎn)公允價值的計量支付額外的評估費用。
通過對我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式的現(xiàn)狀分析，我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)上市公司對公允價值計量持謹慎態(tài)度。這點與我們對公允價值的認識有很大差異。與成本模式相比，公允計量因其能提高會計信息質(zhì)量而備受推崇，并且在房地產(chǎn)價格總體趨勢上漲的情況下，公允價值計量將大幅提高其賬面價值，增加當(dāng)期利潤。公允價值計量理應(yīng)受到實務(wù)界和理論界的重用。因此，我們不禁要問，公司管理層在決定投資性房地產(chǎn)計量模式時，其主導(dǎo)因素是什么，行為背后的原因是什么，是哪些因素影響投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇？
四、成本計量模式的原因分析
（一）信息披露成本低
公司管理層確定投資性房地產(chǎn)公允價值一般有幾種途徑：一是聘請專業(yè)機構(gòu)進行評估；二是公司參照同類房地產(chǎn)交易價格確定；三是公司根據(jù)政府機構(gòu)的房地產(chǎn)調(diào)查報告確定；四是其他一些途徑或者有些公司在年報中未作披露?？傮w而言，大多數(shù)上市公司要么聘請專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人士進行評估（投資者較為信賴這種信息），要么根據(jù)收集到的信息合理判斷或者董事會根據(jù)調(diào)查報告而定，因此，公允價值的確定需要上市公司支付不小的評估費用以及信息收集費用。成本計量模式，因其無需披露公允價值信息，幾乎沒有額外的披露成本。
（二）公允價值計量的順周期效應(yīng)導(dǎo)致利潤波動大
公允價值計量反映了資產(chǎn)的價值情況，當(dāng)市場行情較好時，資產(chǎn)、利潤同時增加，當(dāng)市場蕭條疲軟時，通過公允價值變動損益減少資產(chǎn)的賬面價值，結(jié)果資產(chǎn)和利潤進一步下降，此時容易引起投資者恐慌性拋售，導(dǎo)致價格進一步下降。當(dāng)市場的交易價格波動較大時，容易產(chǎn)生利潤的波動，這就是所謂順周期效應(yīng)。簡單地說，就是市場情況越好，資產(chǎn)越容易被高估；市場情況越不好，資產(chǎn)就越被低估。雖然我國房地產(chǎn)的總體價格趨勢是上漲的，但是我國政府一直推行一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以控制房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，一旦房價大幅下跌，企業(yè)利潤必然會產(chǎn)生很大的波動，進而影響到公司的業(yè)績、高管的薪酬獎勵以及股票的市場表現(xiàn)。管理層出于私有利益考慮，往往不愿意利潤有較大的波動，利潤的較大波動會給投資者造成公司經(jīng)營不穩(wěn)定的判斷，從而質(zhì)疑管理層的經(jīng)營能力，因此，公司管理層對公允價值計量模式持保留態(tài)度，謹慎地以成本模式計量投資性房地產(chǎn)。
（三）監(jiān)管層謹慎使用的導(dǎo)向
由于我國資本市場發(fā)展特有的制度背景，我國上市公司中絕大多數(shù)是國有企業(yè)，國有企業(yè)除了具有一般企業(yè)特性外，有時還需要承擔(dān)部分政府職能，比如保持較低失業(yè)率、增加稅收等，因此政府有較強的動機保障對企業(yè)的控制權(quán)。體現(xiàn)之一為監(jiān)管層的權(quán)力大，監(jiān)管層的態(tài)度能直接影響到上市公司政策的選擇。當(dāng)前，上市公司會計與信息披露的監(jiān)管機構(gòu)主要有證監(jiān)會、財政部與證券交易所，在中小投資者保護較弱的情況下，相比決策有用性的目標(biāo)，監(jiān)管機構(gòu)更注重財務(wù)報告的受托責(zé)任。因此，監(jiān)管層更注重的是會計信息可靠性的質(zhì)量特征。歷史成本因其有據(jù)可依，可靠性較強，而公允價值的確定需要依靠主觀判斷，存在人為操縱空間，可靠性較弱。另外，我國市場發(fā)育程度各地區(qū)之間高度不均衡，持續(xù)可靠地計量公允價值在不少地區(qū)與不少領(lǐng)域難以實現(xiàn)③。財政部、證監(jiān)會對采用公允價值計量都作出了嚴格規(guī)定，要求謹慎適度選用公允價值計量模式。
五、公允價值計量模式的原因分析
（一）理想的計量模式
根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》規(guī)定，財務(wù)會計報告的目標(biāo)是向財務(wù)會計報告使用者提供與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計信息，反映企業(yè)管理層受托責(zé)任履行情況，有助于財務(wù)會計報告使用者作出經(jīng)濟決策④。會計目標(biāo)是提供有用的資訊，如果提供的會計資訊沒有市場信息含量，那么財務(wù)報告就失去了其編制的意義。因此，政府、股東、債權(quán)人、潛在的投資者都非常重視會計信息質(zhì)量。投資性房地產(chǎn)持有的目的不是為了生產(chǎn)經(jīng)營，而是在于投資增值，以牟取更多的現(xiàn)金流入。當(dāng)有利可圖時，管理層會變現(xiàn)該項投資。按公允價值計量投資性房地產(chǎn)，投資者可以獲得該項資產(chǎn)的真實價值，更有利于投資決策，并且因其反映了市場價格變化，有助于評估企業(yè)過去、現(xiàn)在和未來現(xiàn)金流量的信息，反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險，能較準(zhǔn)確地體現(xiàn)企業(yè)的現(xiàn)實情況。因此，從理論上而言，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式既能如實反映，又最具相關(guān)性，其信息含量更高，是一種理想的計量模式。
（二）融資需求
在我國土地資源有限、人多地少、房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的背景下，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，期末按照公允價值調(diào)整報表資產(chǎn)，公允價值變化的部分計入損益，將會使企業(yè)賬面資產(chǎn)、利潤大幅上升，從而美化企業(yè)的財務(wù)狀況與經(jīng)營情況，傳遞出更加樂觀的信息，投資者、債權(quán)人對企業(yè)的盈利能力與償債能力信心更足，有利于企業(yè)融資。通過對2007—2010年四年間變更了投資性房地產(chǎn)計量方式企業(yè)的報表分析，發(fā)現(xiàn)在變更當(dāng)年以及下年短期借款或者長期借款均有較大的變化，這也佐證了部分企業(yè)出于融資需求變更投資性房地產(chǎn)的計量模式。具體情況為，2007年有16家公司采用公允價值計量，5家公司當(dāng)年短期借款和長期借款有較大增加；2008年新增5家公司從成本模式改為公允價值模式，其中2家公司融資規(guī)模發(fā)生較大變動；2009年新增5家公司投資性房地產(chǎn)計量模式更改，其中3家公司當(dāng)年借款發(fā)生大的變動；2010年金隅股份（601992）更改了投資性房地產(chǎn)計量模式，當(dāng)年短期借款對資產(chǎn)總額的占比從3.54%升至11.54%。為簡化篇幅，僅列出2007年情況，具體見表4。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；統(tǒng)計監(jiān)測；美國
中圖分類號：F113.7文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X(2009)09-0181－02
一、美國房地產(chǎn)市場的監(jiān)測機構(gòu)
（一）政府機構(gòu)
美國從事房地產(chǎn)市場監(jiān)測的政府機構(gòu)主要是普查局（US Census Bureau）。
普查局除了每十年進行一次人口普查外，每五年還要對經(jīng)濟活動和州以及地方政府進行一次普查，每年普查局還要進行100多項其他調(diào)查。普查和調(diào)查的目的是為了從個人和單位收集統(tǒng)計信息，匯總成統(tǒng)計數(shù)據(jù)。普查局的局長由總統(tǒng)任命，同時還需得到參議院的確認。
（二）行業(yè)組織與協(xié)會
1.全美房地產(chǎn)協(xié)會（National Association of Realtors, NAR）。全美房地產(chǎn)協(xié)會在20世紀(jì)70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿(mào)易協(xié)會。現(xiàn)在該協(xié)會的會員總數(shù)已超過85萬，在50個州及關(guān)島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會（state association），在全國1 500多個地方建有地方協(xié)會（local association）。
2.全美住房建筑商協(xié)會（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場指數(shù)（Housing Market Index，HMI）和住房機會指數(shù)（Housing Opportunity Index，HOI）等。該協(xié)會總部位于華盛頓，首要的目標(biāo)是為所有的消費者提供擁有安全、體面和負擔(dān)得起的住宅的機會，改善房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。
3.按揭銀行家協(xié)會(Mortgage Bankers Association, MBA)。按揭銀行家協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調(diào)查（Weekly Applications Survey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個社區(qū)的房地產(chǎn)金融業(yè)的國家級協(xié)會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負責(zé)管理協(xié)會的一般事務(wù)。
二、各監(jiān)測機構(gòu)公布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)
1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計的是在特定時段安裝或建設(shè)的建筑的價值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設(shè)備租金、建筑商利潤、建筑設(shè)計和工程成本、項目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。
建筑支出報告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計的是在特定時段內(nèi)某工程所有項目的價值總和，而不管個體項目何時開始或工程款何時支付給建筑商。
2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報告，報告的內(nèi)容主要包括新房開工許可數(shù)量、已經(jīng)許可但尚未開工的數(shù)量、新房開工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報告不包括旅館、大學(xué)宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。
當(dāng)住宅的奠基工作開始時即計入當(dāng)月的新房開工統(tǒng)計，該項統(tǒng)計始于1992年9月，包括在原宅基基礎(chǔ)上的完全重建項目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運用，從而判斷是否需要增加新的房地產(chǎn)項目，此外，出租用房空置率還是用于預(yù)測未來經(jīng)濟走勢的先行指數(shù)的組成部分。
住房空置率和自有住房比率季度報告于每季度結(jié)束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報告發(fā)表后公布。
4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產(chǎn)協(xié)會從大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達到舊房銷售統(tǒng)計樣本的一半，相當(dāng)于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)，如新房開工、住房按揭貸款申請和新房銷售等。但這些指標(biāo)與舊房銷售的統(tǒng)計關(guān)系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產(chǎn)交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動性大，要多個月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢。
因簽約未交付房屋銷售反映的是實際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準(zhǔn)確和可靠的指標(biāo)，經(jīng)全美房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個月內(nèi)結(jié)算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3―4個月內(nèi)結(jié)算交付。
以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量計算的指數(shù)值為100，全美房地產(chǎn)協(xié)會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數(shù)外，還包括四個地區(qū)的指數(shù)。
5.新房銷售。新房銷售報告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，報告的內(nèi)容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價格與平均價格。
一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調(diào)查并不跟蹤至房產(chǎn)最終交付，即使最終交易未完結(jié)，該房屋也被認為已銷售。
新房銷售調(diào)查中的價格是買賣雙方在第一次合同簽署時或交付定金時約定的價格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價格變化。新房銷售的歷史數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。
普查局的當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。
6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產(chǎn)銷售總量的85%，因此，全美房地產(chǎn)協(xié)會公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場發(fā)展趨勢的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產(chǎn)協(xié)會公布全國和四個地區(qū)的單家庭獨立住宅（Single Family House）舊房的銷售數(shù)量和價格數(shù)據(jù)。NAR網(wǎng)站上公布的舊房銷售報告包括最近12個月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費購買。
地方協(xié)會每月向NAR的研究部報送舊房銷售數(shù)據(jù)，調(diào)查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計范圍。全美房地產(chǎn)協(xié)會每季公布的各州舊房銷售報告是基于所有700多家地方協(xié)會的調(diào)查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標(biāo)是基于160家地方協(xié)會的樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。
舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經(jīng)過季節(jié)調(diào)整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個月的總銷售數(shù)量。
7.全美住房建筑商協(xié)會調(diào)查。全美住房建筑商協(xié)會（NAHB）通過調(diào)查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-Well Fargo房地產(chǎn)市場指數(shù)（NAHB-Well Fargo Housing Market Index, HMI）、NAHB-Well Fargo住房機會指數(shù)（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index, HOI）和房屋改建市場指數(shù)（Remodeling Market Index, RMI）。
HMI基于全美住房建筑商協(xié)會每月對其會員的調(diào)查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，調(diào)查讓會員對總體經(jīng)濟狀況和房地產(chǎn)市場狀況進行評級。HMI是對不同擴散指數(shù)（diffusion indices）的加權(quán)平均，包括當(dāng)前新房銷售、未來6個月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項的評級分為好、一般和差三等，后一項的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當(dāng)前新房銷售的權(quán)重為0.5920，未來6個月新房銷售的權(quán)重為0.1358，可能購新房的交易的權(quán)重為0.2722。
HOI的定義為當(dāng)?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛?biāo)準(zhǔn)按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構(gòu)成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發(fā)展部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計，NAHB假設(shè)家庭能承擔(dān)將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設(shè)，該估計值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（First American Real Estate Solutions）處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產(chǎn)銷售時間和價格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設(shè)來計算。在本金和利息之外，住房成本還包括當(dāng)期的物業(yè)稅和物業(yè)保險。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。
2001年住宅改建市場規(guī)模達到了1 530億美元，相當(dāng)于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達到5%，在此期間該市場的規(guī)模甚至將超過新房市場的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場指數(shù)基于對房屋改建商的調(diào)查，并正成為該行業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。NAHB通過向15 000個房屋改建商發(fā)放調(diào)查問卷，最終選中約2 000家改建商作為樣本。NAHB的調(diào)查產(chǎn)生兩個指數(shù)來描繪住宅改建市場狀況，一是現(xiàn)期市場條件指數(shù)（Current Market Conditions Index），二是未來預(yù)期指數(shù)（Future Expectations Index）。
8.周按揭貸款申請調(diào)查。周按揭貸款申請調(diào)查由按揭銀行家協(xié)會進行并向訂閱者公布詳細的調(diào)查數(shù)據(jù)，該調(diào)查共包含15項指標(biāo)，覆蓋固定利率和可調(diào)整利率的購房及再融資常規(guī)和政府貸款申請情況。報告的內(nèi)容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報告公布的指數(shù)分別為經(jīng)過季節(jié)調(diào)整和未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的市場指數(shù)（Market Index）、購買指數(shù)（Purchase Index）、再融資指數(shù)（Refinance Index）、固定利率按揭/可調(diào)整利率按揭指數(shù)（FRM/ARM Index）、常規(guī)指數(shù)（Conventional Index）和政府指數(shù)（Government Index）。
周按揭貸款申請調(diào)查報告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況，歷史數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。
9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會為讓其會員和業(yè)內(nèi)人士了解房地產(chǎn)金融的市場環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調(diào)查（Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey, PMMS）后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調(diào)整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調(diào)整利率按揭貸款指數(shù)（ARM Indexes）。
房迪美公司的主要按揭貸款市場調(diào)查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發(fā)放機構(gòu)的調(diào)查來計算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。
參考文獻：
[1]Patrick A. Simmons, Housing Statistics of the United States, 2d ed. Bernan Press, Washington D.C. 1999.
