時間：2022-08-16 23:16:17
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產法論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
論文摘要 在司法實踐中，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力甚有爭論，出現“無效論”、“未生效論”與“有效論”的不同論調。對于“無效論”、“未生效論”所援引的《房地產法》及《合同法》的有關規定，筆者以為值得商榷，不應成為認定無效或未生效的法律依據。司法實踐中，應采取“有效論”處理糾紛更為妥當。
論文關鍵詞 劃撥土地上房屋買賣合同 法律效力 強制性規定 社會公共利益
一、 問題的提出
（一）案例一
2004年2月24日，武某所在單位在劃撥土地上建集資房，武某遂與小玲簽訂房屋購置轉讓協議，約定以四萬元價格將其所有的集資房購置權轉讓給小玲，武某配合小玲辦理相關手續，所產生的各類費用由小玲承擔。雙方協議簽定后，小玲按期一次性支付給武某4萬元，同時，小玲又以武某的名義先后兩次分別交納了房款和辦證費，合計10萬余元。2010年11月，武某自行交納了該房尾款3萬余元后領取了該集資房屋鑰匙。同年12月7日，小玲向法院起訴，要求武某履行房屋購置協議，并配合其辦理購置房的尾款交款、房屋登記等相關手續。武某則辯稱該房屋為單位的福利集資房，屬于《城市房地產管理法》（以下簡稱“房地產法”）禁止買賣的房產，因此房屋購置轉讓協議無效，請求駁回訴訟請求。法庭審理后認為，雖然雙方出于自己的真實意思表示簽訂了房屋購置轉讓協議，但集資房本身屬于福利性質，且為劃撥土地上所建房屋，轉讓協議違反國家強制性規定，因此應當屬于無效合同，最后判決駁回訴訟請求。
（二）案例二
2011年5月，曹某與崔某簽訂了《房地產買賣合同》一份，約定崔某將其位于南通市花行橋新村的一處房產出售給曹某，總售價為41.8萬元，先預付定金人民幣2萬元，余款在交鑰匙付清。在中介見證下，約定由曹某負擔將劃撥土地轉為出讓土地。合同簽訂后，曹某當日支付2萬元定金。后曹某反悔，不愿繼續履行合同，遂以買賣合同無效為由向法院提起訴訟，要求崔某返還定金，而崔某則要求繼續履行合同。法院審理后認為，雙方簽訂的房地產買賣合同不違反法律強制性規定，應為有效。訟爭房屋的土地性質為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地，當事人僅需繳納相應的爭議土地的出讓金后即可辦理過戶手續，故對曹某訴稱合同無效的主張，法院不予支持。
自2007年起，由于全國房價的大幅上漲，劃撥土地上房屋買賣合同糾紛日益增多，出現大量出賣人反悔的案例，但隨著房產調控日益趨近且未見松動，三線城市房價出現大幅下滑，則涌現出許多買受人反悔的案例。上述兩案即為此種情況，然而，值得深思的是，同樣屬于劃撥土地上房屋買賣合同的案例卻出現截然不同的判決結果，筆者以為確有研討之必要。事實上，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力爭論在理論界與司法界從未停歇，本文就此展開。
二、 劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”或“未生效論”
有諸多學者與司法界人士認為，劃撥土地上房屋買賣合同應為無效合同，甚至有觀點認為合同未生效，筆者歸納其主要理由如下：
1.《房地產法》第38條第2項的規定“以其他形式限制房地產權利的房地產，不得轉讓”和《合同法》第52條的規定合同“有下列情形之一的，合同無效：……（五）存在違反法律、行政法規強制性規定”，在領取房屋產權證書前簽訂的劃撥土地上房屋買賣合同應當認定為無效。
2.《房地產法》第40條的規定“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批”，以及最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“法釋[2005] 5號”）第11條的規定，“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準，辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效”，因此未經審批的劃撥土地上房屋買賣合同應當認定為未生效。
3.《房地產法》第23條的規定“劃撥土地使用權是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為”，設立劃撥土地使用權主要是基于國家利益或公共利益的需要。現若承認劃撥土地上房屋買賣合同的效力，將損害國家利益與社會利益，因此根據《合同法》第52條的規定，損害社會公共利益的合同為無效，劃撥土地上房屋買賣合同應當認定為無效。
4.《合同法》第79條第1款“根據合同的性質不得轉讓”的規定，取得劃撥土地上的集資房購房資格是建立在本單位職工這一特定身份關系基礎上，而非本單位職工則不具備依附性的身份關系，因此，在上述案例一中，劃撥土地上單位集資房買賣合同應當認定無效。
三、劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”和“未生效論”的辯駁
筆者以為，盡管根據法律及司法解釋的規定，劃撥土地上房屋買賣合同似乎應當認定為無效，但是從法理、立法本意及司法實務上看，“無效論”和“未生效論”的諸多觀點值得商榷。
（一） 是否違反強制性規定
根據《合同法》第52條的規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同應當認定為無效。那么劃撥土地上房屋買賣是否違反的《房地產法》第38條、第40條的強制性規定呢？
對這一問題必須先要搞清何為產生無效法律后果的強制性規定。根據最高院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規定，合同法第52條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。所以，合同內容若違反法律、法規的效力性強制性規定的，則為無效，那么《房地產法》第38條、第40條究其屬不屬于效力性強制性規定？筆者以為該二條規定不應屬于效力性強制性規定，理由為：
第一，從調整范圍上看，根據《房地產法》第2條規定，本法是規范“在中國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理”，所以可以認為《房地產法》調整的是城市規劃區國有土地范圍內對房地產開發、交易實施管理的行為，換句話說，《房地產法》是房地產公司的行為規范，并不是房地產買賣雙方的行為規定，因此，第38條、第40條在強制性規范的歸屬上應屬于管理性強制性規定。
第二，從條款設置上看，應判斷條款中是否有違反后法律后果的規定，即若直接規定違反后的行為無效，則應屬于效力性強制性規定，但是《房地產法》第38條、第40條并無此類法律后果的直接規定。
第三，從具體適用上看，應判斷違反第38條、第40條的規定繼續履行合同是否會損害國家利益及社會公共利益，若是，則為效力性強制性規定。然而，在前述兩案例中，認定雙方間的房屋買賣合同有效，繼續履行合同，并不侵害國家利益及社會公共利益。相反，國家會應收到補交的土地出讓金而受益，對社會而言，一定程度上增加房產的供應量，起到抑制房價的過快增長的作用。
第四，從立法上看，還應判斷違反強制性規定是否會違背我國相關法律的立法宗旨。《房地產法》第1條規定，本法的立法宗旨是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展”。就目前來看，由于劃撥土地房屋存量小，允許其轉讓不但不會擾亂房地產市場，而且可以作為商品房買賣的有效補充，這與允許農村集體土地上房屋買賣存在根本不同，后者的放開，將有可能導致房地產市場的嚴重混亂。
因此，筆者以為第38條、第40條規定應屬于管理性強制性規范，對其違反并不產生一律無效的法律后果。
（二） 審批是否影響合同效力
既然《房地產法》第40條屬于管理性強制性規定，那么條款中“以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產時，按國務院規定，報有批準權的人民政府審批”又該如何理解呢？換言之，批準對合同效力應作何理解。
有觀點認為，根據該條的規定，劃撥土地上房屋買賣合同需經政府有關部門批準后才生效，即認為未經審批的劃撥土地上房屋買賣合同為未生效合同或效力待定的合同。筆者以為這種觀點是對債權行為與物權行為認識不清所致。《物權法》第15條的規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另外有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”現行法律已嚴格區分物權行為與債權行為兩個不同的概念。物權行為直接涉及到物權的變動，故其成立生效應以標的物之客觀存在為前提；債權行為僅產生債權請求權，并不直接涉及物權的變動，故其成立無需以標的物客觀存在為前提。買賣雙方簽訂以劃撥土地上房屋轉讓為內容的買賣合同，毋容置疑屬于債權行為。這一轉讓不動產物權的合同根據《物權法》的規定自合同成立時生效。而《房地產法》第40條規定的審批行為，并不妨礙債權行為的效力，因為審批行為雖然本身不能使得物權發生變動（因為物權變動的是依登記而發生效力的），但卻是物權變動的必須要件，屬于物權行為的范疇，因此，對于審批的理解應是“未經審批將無法辦理房產的登記，房屋的所有權亦不發生轉移”。
對此，最高院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第 9條明確規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”所以，政府審批并非為劃撥土地上房屋買賣合同生效的必要條件，不影響房屋買賣合同的生效，所以“未生效論”是對審批行為的誤解。
回到案例一，若是法院認為房屋購置協議未生效，則可能做出嚴重有失公正的判決。因為若將“批準”作為生效要件，判決合同不生效的話，相對人只能依據締約過失責任主張對方賠償信賴利益的損失，這便意味著出賣方不但保留了房屋，還將享受多年來因房價劇增而取得的巨大差價。因此，只有將合同認定為有效成立，才能做出公正合理的判決，才能避免買賣雙方肆意主張合同未生效而產生的巨大道德風險。
（三） 法釋[2005] 5號第11條是否適用
法釋[2005] 5號第11條的規定，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效，所以對于劃撥土地上房屋未經批準簽訂轉讓合同的，應認定為無效合同。筆者以為，這一觀點沒有正確理解司法解釋。法釋[2005] 5號是關于國有土地使用權合同糾紛的司法解釋，換句話說其所規范的是直接以土地使用權為合同標的的買賣行為，并不涉及房屋的買賣行為。由于土地使用權的轉讓有可能改變土地使用性質，涉及規劃調整和變更，且劃撥土地一半為無償取得，故必須由政府審批，否則為無效合同。而劃撥土地上房屋的買賣是將房屋與國有劃撥土地使用權一并的概括轉讓，不適用該司法解釋對合同效力的規定。
（四）是否損害社會公共利益
由于劃撥土地的設立目的在于國家利益及社會公共利益的需要，所以有學者認為根據《合同法》第52條第四項關于損害社會公共利益的規定，劃撥土地上房屋買賣合同應認定為無效合同。筆者以為，這一觀點值得商榷，因為第52條第四項所規定的“社會公共利益”與劃撥土地性質上所具有社會公益性是兩個完全不同的概念。第52條第四項的社會公共利益指的是我國民法中所稱的“公序良俗”，即公共秩序與善良風俗。因為公序良俗對于維護國家、社會一般利益及社會道德具有重大意義，違反公序良俗的合同實質上是違反了社會主義的公共道德，破壞了社會經濟秩序和生活秩序，因此應認定為無效合同。
根據學者的歸納，損害公共利益的行為，大致可以分為以下十種：（1）危害國家公共秩序的行為，如將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內容的合同，以及規避課稅的合同；（2）危害家庭關系的行為，如約定斷絕親子關系的合同、婚姻關系中的違約金的約定等；（3）違反性道德的行為，如對婚外同居人所作出的贈與和遺贈的合同等；（4）非法射幸，如賭博合同；（5）違反人格或者人格尊嚴的行為，如以債務人的人身為抵押的約定、規定企業有權對顧客或雇員搜身檢查的標準合同條款；（6）限制經濟自由的行為，如限制職業自由的條款；（7）違反公平競爭的行為，如拍賣或招標中的串通行為、以賄賂方法誘使對方的雇員或人與自己訂立的合同等；（8）違反消費者保護的行為，如利用欺詐性的交易方法致消費者重大損害等；（9）違反勞動者保護的行為，如規定“工傷概不負責”的合同，以及規定女雇員一旦結婚立即辭退的合同；（10）暴利行為 。顯而易見，劃撥土地上所建房屋的買賣合同無法歸類為上述十種的任何一類。事實，法律是否禁止劃撥土地上房屋的買賣更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社會道德倫理和風俗習慣，因此，若以損害社會公共利益為由而認定合同無效，這是對該項規定誤讀，必然得出牽強附會的結論。
（五）是否屬于依合同性質不得轉讓的合同
有觀點認為集資房屬于《合同法》第七十九條規定的“根據合同性質不得轉讓的債權，因此對于劃撥土地上集資房的轉讓應認定為無效。筆者必須承認劃撥土地的取得存在一定的資格條件，具有特定性的特征，但這不應妨礙劃撥土地上房屋的自由出讓，更不能成為出讓方任意不履約的借口。依合同性質不得轉讓的合同主要是指基于特定當事人的身份關系訂立的合同，但在案例一中，單位與職工基于身份關系的買賣合同已經履行完畢，而職工與買受人間的買賣合同為另一買賣合同，并不受身份關系的約束，因此，筆者認為以人身依附性為由否定劃撥土地集資房買賣合同的效力有失妥當。
[論文摘要]隨著房地產行業的升溫，房地產中介服務機構越來越多，就如果規范房地產中介及房地產中介違規（違法）的法律責任進行探討。
近幾年來，隨著房地產行業的不斷升溫，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現。一方面，中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進了房地產交易的專業化、規范化運作；另一方面，由于我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發生。鑒于此，迅速規范房地產中介行為、平衡當事人之間的利益，已成為我國立法必須面對的迫切問題。本文擬從規范和調整中介行為入手，探討中介違規（違法）行為的界定、責任承擔及其理論基礎等問題，并對立法提出相關建議。
一、問題的提出
有一則案例。2004年5月，經某房產經紀公司牽頭，原告黃某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價款121000元，被告應在立約時給付定金1500元，房款應在同年12月30日前付清。協議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購房款及中介費共計103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無力償還房款，原告遂訴至法院。以上案例，只是房地產中介違規行為中再普通不過的情形。我們知道，中介機構應當忠實履行法定義務和合同的約定義務，為當事人之間民事活動的合法性和真實性做出引導。然而，中介違規屢屢發生，對類似行為應該如何規范？對中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應刑事責任外，民事責任該如何認定，賠償范圍該如何劃分？對收取了高額見證費的律師及咨詢機構未盡到義務存在明顯過錯的，責任又該如何認定？其法律依據又何在呢？
二、確立房地產中介違規行為民事責任的法理學基礎
對于中介違規行為，相關法規主張刑事責任、行政責任、民事責任三者并舉已達成共識。在追究行政責任、刑事責任方面，可以分別依據《行政處罰法》、《刑法》等進行，然而對于如何追究民事責任、要不要設置民事責任，目前法律并無定論，實踐中也頗有爭議。筆者認為，設置民事責任是完全必要的。
（一）這是“無救濟則無權利”法律原則的體現
民事責任是違反民事義務的結果。民事責任使民事權利具有法律上之力，使權利人借以享有特定的利益。從中介服務機構和其委托人房地產開發公司或購房者的關系看，房地產公司或購房者與之簽訂了中介服務合同，中介服務機構理應盡職盡責，提供真實、完整、準確、新穎、公平的信息和技術服務。從違規行為的性質看，中介服務機構或是違反了委托合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權益，因此應承擔兩種責任，當然也包括兩種責任的意合，即違約責任和侵權責任。這兩種責任明顯屬于民事責任的范疇，因此設置民事責任是當事人尋求公力救濟和私力救濟的雙重需要。
（二）從民事責任與行政責任、刑事責任的關系上看，民事責任具有獨立性
在規制房地產中介違規行為的過程中，僅僅追究中介機構的行政責任和刑事責任，對于維護房地產市場秩序是不夠的。行政責任是主管機關發揮監管職能的結果。由于主管機關人力、財力、物力的限制，其發現、調查中介機構違規行為以及追究其行政責任的能力也相應受到限制。至于刑事責任，它是法律責任中最嚴厲的責任形態，但適用范圍有限，只有違規行為情節惡劣、后果非常嚴重構成犯罪時方可適用。對于房地產開發公司或消費者而言，他們最關心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經濟創傷的，只能是民事賠償。可見，在房地產法領域，民事責任是行政責任、刑事責任所不可替代的。
（三）從民事責任的功能看，民事責任具有補救功能、重罰功能和管理房地產市場秩序的多重功能
(1)補救功能。補救是對受害人而言的，而民事責任恰恰具有填補損失、恢復權利的作用。
(2)懲罰功能。懲戒是對侵權人或違約人而言的，民事責任具有制裁不法行為、恢復秩序的作用。懲罰意味著法律依據社會公認的價值標準和行為準則對具體行為作出否定評價和抑制性處理，其結果就是對不法行為的矯正與對正義和秩序的恢復。懲罰功能主要通過使不法行為人承擔強制性的給付義務和其他義務來實現。
(3)管理房地產市場的功能。完善的民事責任必然很好地發揮補救和懲戒功能。補救和懲戒雙管齊下，相輔相成，共同規范中介違規行為。可見，民事責任的設置，對管理整個房地產市場也起到了不可或缺的作用。
三、對相關立法的幾點建議
要解決房地產中介違規行為帶來的諸多問題，唯一標本兼治的辦法就是加強和完善立法。建議立法應確立以下幾方面內容：
（一）嚴格市場準入制度
國外對房地產中介機構及其執業人員一般都實行嚴格的準入制度，如美國的執照制度和我國香港地區的發牌制度，都嚴格限制入市機構和人員的標準和條件。近幾年，我國雖然也實行中介機構資質及執業人員資格管理制度，但由于標準及條件規定偏寬，且監管機構把關不嚴，導致大量的低素質機構及執業人員進入市場。為此，我國要通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準。
（二）設立行業協會
許多發達國家和地區都建立了房地產中介行業協會，并通過行業協會制訂了執業道德規范，對中介違規行為加以規范和限制。行業協會可配合政府有關部門對不正當的中介行為進行處罰，如在本行業內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業以及開除出協會等等。
（三）確立過錯歸責原則和中介機構的免責事由
過錯責任是指因行為過錯導致他人損害時應承擔的責任。根據客觀過錯說，行為人的行為只要違反了法律所設定的規則、義務，那么即存在過錯。在房地產中介服務中，中介機構從事違規行為一般都出于過錯和重大過失。鑒于中介違規行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對中介機構的主觀過錯舉證困難，應適用過錯推定原則，實行舉證倒置。只要中介服務給當事人帶來損失，當事人就可以中介機構，中介機構必須提供證據證明自己主觀無過錯或過失，否則就應當推定其有過錯，應當對受害方的損害承擔責任。
1.房地產的概念。在我國所謂房地產,是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益(權利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此,房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動,通常又被稱為不動產。
房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結構、裝修、設備等;權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益、收益(如使用權、所有權、抵押權等)。在我國,就房地產開發經營來說,附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利,如抵押權、典當權等;房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說,一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下:
房地產概念圖
2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物,市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮,還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實,使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略,辨別外界環境的發展變化,通過系統分析及時改變營銷策略。
房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。
房地產開發商和經營商,首先要對市場變化和需求等做出預先反映,并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系,作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員,不但要熟悉市場環境等市場經濟知識,還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識,以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言,為了達到獲取利潤的目的,公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。
房地產營銷策略論文
二、房地產營銷策略的發展史
市場營銷理論于20世紀初誕生于美國,菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父,他提出了最早的營銷4C理論,是現代營銷的基石,4C包括產品、價格、促銷、渠道,從這四點出發,衍生出新的營銷方法。
在市場營銷過程中,目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場,將其劃分為較小的細分市場,選擇最有開發價值的細分市場,并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素(4C)所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合,企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動,企業觀察并應變于市場營銷環境。
營銷簡單的說就是用科學的方法,分析市場上的需求,并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。
房地產市場競爭日益激烈的今天,房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。
1.建設觀念階段——標準規劃。計劃經濟時代,只有簡單的“房地產”概念,很長一段時間,我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式,而且住宅的建設標準由政府統一制定,造成所有的設計全按標準圖進行建設,形成千樓一面的現象。
2.樓盤觀念階段——
銷售策劃。在這個階段,房地產剛剛走向市場化,大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代,策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論,而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識,開發的項目充滿了主觀臆斷。 3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實,使開發商認為消費者缺乏理性,有一種購買惰性或者抗衡心理,必須主動推銷和積極促銷。在1997年~1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已,策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征,向消費者加以強調和宣傳,使消費者對樓盤建立起概念認識,引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中,比較容易選擇自己偏好的樓盤,以達到促銷目的。
4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高,消費者對居住條件的需求層次日益明顯,房地產市場供應量的增加,導致需求相對減弱及消費者理性購買,為有效的滿足用戶的各種需要,適應賣方市場和消費者理性選擇,開發商認為必須以用戶為中心。因此,策劃人把眾樓盤之長集于一身,極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等,雖然提升了樓盤品質,但使得開發商成本高于售價。
5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷,并沒有使供需緩和、樓盤空置減少,開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望,并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身,轉而關注市場需求。
6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益,各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來,企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務,企業的營銷活動成為企業各部門的工作。
房地產營銷策略論文
三、房地產營銷策略的現狀
目前,我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。
1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客,顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式,委托銷售降低了開發商的風險,通過商的服務性質,更易于把握市場機會,能更快地銷售房產。
3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段,實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比,網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本,可以實現零距離和全天候的服務,更方便地和消費者溝通,可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象,有利于增加房地產企業的無形資產,有利于消除銷售的地域性等優勢
房地產營銷策略論文
當前,我國房地產市場營銷策略主要有以下特點:
品牌領導形象震撼——確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費群;
把握時機高昂入市——抓住有利時機,高姿態低價格進入市場,迅速掌握市場主動權;
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售,步步為營,組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆,帶動價格走高,達到持續熱賣效果;
進度跟進迭起——緊跟工程進度(奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售,實現階段性銷售目標;
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓>！
物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無后顧之憂,達到促銷效果。
房地產營銷策略論文
四、房地產營銷策略的創新
在新形勢下,隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題,我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰,這就要求房地產企業積極思考,探索營銷策略的創新。
在房地產營銷策略的創新中,需要注意幾個關鍵的因素。第一,項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二,強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性,要求房產設計上要符合消費者的喜好,建筑材料選擇要合理,物業管理信譽要好,已解決業主的后顧之憂。第三,突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異,可以提高房地產產品的價值,形成競爭優勢,其中產品差異是最基礎的,也是要首先考慮的。第四,合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力,同時要根據項目本身的開發目的確定。第五,積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下,開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。
目前,全國各地的房地產發展都處于期,人們對房地產的需求較大,對于各大房地產商,這無疑是利好消息;但是,由于房地產市場通過近幾年的發展,已經開始轉向買方市場,所以,根據目前的市場狀況,各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新,這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前,房地產市場競爭日趨激烈,房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識,更是寶貴的無形資產,能強化企業在市場和行業中的地位,并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用,從而為企業創造更加良好的經營效益。
要建立良好的品牌,必須要以優良的品質,適合的價格提高品牌美譽度;同時,兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力,以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象,推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中,由于資金的周轉,市場的激烈競爭等問題,導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累,往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終,不是個別的,而是整體的。只有這樣,才能使得品牌成為企業的競爭優勢;另外,企業往往將品牌理解成為案名,只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分,品牌應該注意“內外兼修”,即要有好的案名,更要有好的質量及服務,做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌,才是真正的品牌,才是能促進商品房銷售的品牌,才是人們信賴的品牌。
2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的,為顧客創造良好的環境,體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分,深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”,對于現在正處
于買方市場的房地產企業,應該更加注意與顧客建立良好的關系,與顧客形成互動,展示企業形象的同時,更讓顧客感受到關懷,在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以,從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則,是提升銷售量的重要手段之一。 3.知識營銷。目前,對于大多數消費者而言,他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念,而想了解,又苦于沒有途徑。因此,房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會,在宣講會前可以進行問卷調查,了解消費者在此方面的困惑,在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹,然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題,最后總結以上的內容,達到讓消費者獲得知識的目的。可見,宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時,又宣傳了企業的品牌,提高大眾的認知度,增加購買欲望;同時,對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求, 促使房地產開發商運用新技術,創造新工藝,推動市場的前進。
4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素,于是,開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是,企業紛紛提出以環境保護為營銷理念, 以綠色文化為價值觀, 以綠色營銷為核心的營銷戰略。
在綠色營銷上,對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念,同樣要運用到綠色營銷中,增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高,但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”,綠色節能住宅的發展將成為趨勢,也將成為賣點。
5.合作營銷。和其他商品一樣,對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。
首先,應該積極與下游供應商進行聯系,由于長期的合作,可以給開發商帶來一定的折扣,減少成本;同時,消費者購買商品房之后進行裝潢,開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料,既為房主提供了優惠,同時會給供應商帶來不少的收益。第二,開發商積極與金融信貸部門進行聯合,前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式,向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作,利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中,與金融部門溝通,為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三,與其他開發商進行聯合造勢,形成雙贏的格局。
6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段,首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解,從而有了初步的認知和傾向;售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶,并協助他們辦理相關手續;在現實中,消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務,但是,房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理,導致產生糾紛,這對企業的聲譽影響是很大的。因此,開發商應當注意商品房產品的售后服務,對業主提出的問題給予及時地反饋與維修;并自己成立物業公司或委托第三方物業管理, 為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境,這是時展的必然,同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。
7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續發展觀念提出來的,主張企業提供的產品和服務,不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望,而且要符合消費者的長期利益,不忽視社會利益。注意到企業發展中的社會效益,對于企業提升其形象是十分重要的。企業的形象提高了,銷售量和利潤也自然得到提高。
國際公認只有居民家庭的年收入與房價之比為1：6左右時，住房的有效需求才能形成。但在我國，兩者之比大約為1：20甚至1：30，普通工薪階層僅依靠儲蓄，只能望樓興嘆。抵押貸款這一被譽為十九世紀房地產金融中的蒸汽機，在當今世界上也越來越成為發展中國家推動本國房地產金融發展所備受關注和歡迎的工具。目前，我國的不少城市都開辦了住房按揭業務隨著業務量和影響面的擴大，"按揭" 在實踐中亦暴露出不少法律問題，且與西方發達國家相比，我國按揭仍存在不足之處。本文將著重論述保險業介入我國按揭及抵押債權證券化的可能性。
一、按揭
（一）按揭的起源及定義
所謂"按揭"，譯為英文即mortgage.在現代英美等國，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類型的物的擔保，從這一意義上來看，質押、留置、財產負擔以及按揭擔保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔保的一種類型，而與質押、留置、財產負擔等物的擔保形式相并列，它是指通過設定人對與特定財產有關的權利的移轉，而擔保特定債權的擔保形式。本文討論的mortgage是指后一種意義上的Mortgage.亦有學者認為，"按揭 "一詞是從我國香港傳至大陸的，它是英語中"mortgage"的廣東話諧音。筆者較傾向于第二種觀點。
對按揭的定義，多見學理解釋。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產等的不動產抵押。美國傳統詞典解釋為“抵押給予債權人臨時的、有條件的財產抵押，以此作為履行責任或償還債務的保證”。
香港李宗鍔法官在《香港房地產法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是屬主、業主或歸屬主將其物業轉讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果，經過這樣的轉讓，按揭受益人成為屬主、業主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權、業主權或歸屬主權轉讓予原按揭人".李曙峰亦在《抵押與擔保》（三聯書店（香港）有限公司出版）一書中指出，"根據1899年Santley. V. Wilde一案，簡單說，按揭 （mortgage） 就是轉讓物業權益保證償還債務。房地產按揭就是房地產按揭人把其對房地產的業權轉讓（convey）給債權人，以作為償還債務或履行責任的保證，一旦所保證的債務或責任得到償還或解除后，債權人應把房地產的一切權益再轉讓給按揭人。"
中國大陸的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產商之房地產買賣合同項下的所有權益抵押于按揭銀行，或將其因與房產商之買賣合同而取得的房地產抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由房產商所有的行為之總稱。中國大陸的按揭，必須有銀行介入，并且按揭銀行介入的目的是為了促進房地產交易的完成。（注二）
（二）中國大陸按揭的法律特征及涉及法律關系
現階段，中國大陸的按揭所涉及的法律關系一般有四個，即：
1、按揭人（購房人）因購房和房產商產生的房屋買賣關系；
2、按揭人因支付購房款向銀行貸款而產生的借貸關系；
3、按揭人（抵押人）將所購房屋作為按約向銀行（抵押權人）償還貸款本息的擔保所產生的抵押關系；
4、房產商為保證按揭人清償貸款與銀行產生的保證關系。
在一些做法中，按揭法律關系并包括按揭人按銀行指定的險種向保險公司辦理保險而產生的保險關系，及當按揭人不能按約定向銀行償付本息，則由房產商按原房價的一定比例回購按揭房屋所產生的房屋回購關系。
可以看出，按揭包括購房人、房產商及按揭銀行三方主體。按揭銀行既是借貸關系中的貸款人，又是保證關系中的被保證人。房產商既是按揭人的保證人，又是房屋回購關系中的回購人。
二、住房按揭與保險
（一）住房按揭風險分析
按揭風險可能源于房產商的欺詐行為，或房產商經營不善，無法按期交樓，及交樓質量不符合《商品房買賣合同約定》導致的購買人要求解除合同，甚至購房人因失業、殘疾或主觀原因無法按期償還借款等因素。且貸款銀行多為專業銀行的房地產信貸部門，其資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短期資金來源，而住房按揭貸款期限一般較長，五至三十年不等，金融機構因此存在著銀行以短期資金負擔長期貸款的風險，即流動性風險。由于我國房地產按揭起步較晚，樓市缺乏穩定性且抵押物評估及樓宇拍賣等方面存在不足。
以上原因致使銀行在減少付款首期和延長貸款期限方面裹足不前，嚴重影響了購房人的積極性，不利于推動房地產業甚至整個國民經濟的發展。
（二）西方保險業介入住房按揭的經驗
在西方發達國家，保險公司（機構）是房地產金融市場的一個重要主體，它包括官方的保險機構和私人的保險公司，前者實際上經營政策性保險業務，后者則經營商業性保險業務，它們在房地產保險市場上，主要開展三個方面的業務：一是為房地產業辦理財產保險；二是為抵押的房地產辦理抵押保險；三是為房地產金融機構發放抵押貸款辦理貸款保險。
美國既有官方的保險機構，也有私人保險公司，共同構成按揭保險，房地產保險業高度發達。作為官方的保險機構有聯邦住宅管理局和退伍軍人管理局，前者承包經其認可的任何私人金融機構向居民發放的住宅抵押貸款，借款人出現違約時，由聯邦住宅管理局承擔保險責任；后者專門為退伍軍人從金融機構獲得住宅抵押貸款提供保證或保險。除此以外的其他抵押貸款，一般由私人保險公司（如美國抵押貸款公司）提供保險。
加拿大1945年頒布了《國家住宅法案》，據此成立了加拿大抵押貸款和建房公司。該公司為官方保險機構，制定了金融機構發放住宅抵押貸款的一些具體規定，并對符合規定的住宅抵押貸款提供保險。在借款人最終無力償還的情況下，該公司負責賠償損失。
澳大利亞根據國會通過的《住房貸款保險法》，1965年成立了住房貸款保險公司，作為購房居民在存款不足的情況下引導放款商發放住宅貸款的手段。由于有了貸款保險公司的保險，放款商就可以在沒有任何風險的情況下按照慣例的借款價值比率發放貸款。日本"人壽保險金融系統"作為住宅貸款擔保系統為住宅抵押貸款提供擔保。英國住宅抵押貸款主要由保險公司作保，通過保險公司保險的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。（注三）
由于保險公司的參與介入，推進了這些國家住宅金融市場的發展，為居民住宅消費提供了政策上的便利，并鼓勵和刺激了住宅消費，促進了房地產住宅市場的發展。
（三）我國房地產保險現狀及解決方案
目前，我國房地產保險品種幾乎僅限于抵押住房保險，這是購房者按照貸款銀行的要求向保險公司投保的一種保險，抵押的住房在火災等自然災害或意外事故中所遭受的保險責任內的損失由保險公司賠付，這實際是購房者花錢保障銀行的利益，公眾對這種單一品種的房地產保險反映冷淡，不少消費者認為住房作為一種不動產不可能丟失，所以，其風險很小，且銀行是受益者，要投保也該由銀行來支付保費，個人沒有投保的必要。這種由險種單一而引致對房地產保險的片面認識嚴重地制約了對房地產保險的需求。（注五）
近期商品房按揭保證保險已逐步替代抵押住房保險，并為越來越多的銀行所接受。商品房按揭保證保險是指由保險人承擔商業信用中的信用風險的一類新型財產保險業務。權利人要求保險人擔保債務人或買方信用的保險屬于信用保險；被保證人根據權利人的要求，由保險人擔保被保證人信用的保險屬于保證保險。日常通稱信用保證保險。購房者只需交納少量的保費購買商品房按揭保證保險，在購房者由于自然災害、意外事故或市場風險等原因造成傷殘、疾病、失業等后果，收入流中斷不再具有償還貸款能力期間，保險公司便可代替購房者向銀行歸還這段時期的貸款本息，化解了購房者的房屋被低價拍賣的風險。一些論著因保險合同出現“第一受益人”字眼，將該保險歸為財產保險，引入《保險法》有關受益人僅限于人身保險的規定，得出《抵押住房保險合同》不符合《保險法》規定、保險公司越俎代庖的結論，此觀點有待商榷（注六）。實際上，銀行因為有了保險公司的還款保證而較大幅度地提高貸款與房價的比率，例如在美國、日本，得益于房地產信用保證保險，貸款與房價比率可以高達95%，這使首期付款額下降到普通居民的承受能力之內。
筆者認為，需要運用商業銀行法律規避型創新的相關理論，開發新的險種以降低銀行貸款風險，進而減少購房人首期付款及供款負擔，促進房地產業發展。借鑒國外經驗，可以考慮以下險種：
1、住房抵押貸款壽險
住房抵押貸款壽險是購房抵押貸款與人壽保險相結合的一個險種，其與住房信用保證保險密不可分、彼此互補，是ING（荷蘭國際集團）模式（個人住房融資與壽險聯合運營機制）的核心。ING模式要求購房者購買相應年期和金額的人壽保險作為貸款的抵押，在這種機制下，一方面購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；另一方面，又保障購房者因疾病或意外事故導致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保險金繼續按期歸還貸款，直至本息歸還完畢，確保貸款提供者的債權，不會因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現貸款無法收回構成風險。且由于保險公司介入，ING模式不要求第三方（即房地產開發商）作為保證人，購房者在購買失業保險及房屋損失險、醫療保險后，壽險公司的風險亦大為降低，可以看出， ING模式對于購房者、保險公司、商業銀行和房產商均有重要意義。
2、房地產產權保險
產權保險的標的是房地產產權，產權保險的保證人向購房者保證其所購房屋是完全合法的，保證其房屋無其他債務的牽連，即沒有任何別人再擁有此房屋的任何部分，對此房屋的任何部分有任何訴訟或糾紛時，房地產保險公司承擔一切風險。
產權保險增加了房地產交易的可信度，具有廣闊的市場前景，在目前我國房地產市場發育初期，產權保險彌補了管理、信息與法律上的不足，可起到激濁揚清、規范市場的作用。
3、房地產質量保險
由房地產開發商向保險公司投保質量險，當商品房發生承包責任內的質量問題，可直接由保險公司向購房者承擔賠償責任，這樣既確保了購房者的利益又可提高房產商的信譽，保險公司對建筑工程質量的有力監督也可促進住宅工程質量的改進，保險公司本身也可借此開拓一攬子保險業務。
4、建筑工程險
對于樓花按揭貸款，為防止來源于房屋質量嚴重不合格等風險，銀行可要求房產商投保建筑工程險。
三、住房按揭證券化
（一）證券及住房按揭證券化的可行性
所謂證券，是一種記載財產所有權的有價的書面憑證，故而又稱為有價證券。證券發行人是債務人，在依法發行證券后必須履行其一定的義務，如定期發放股息及紅利、定期支付利息和到期償還本金等。證券持有人是債權人，持有證券這種有價的書面憑證就意味著享有處理財產的權利。綜合來看，證券可以看作是經濟學意義上既具有法律屬性，又具有在市場上進行轉讓并要求獲得相關的權益回報等特性，它反映了一定的經濟關系中人們對債務和財產的權屬關系。（注四）
一種資產是否能夠證券化，主要取決于證券化的成本與收益之間的關系，只有收益大于成本，才適宜證券化。而決定這種資產證券化成本高低的關鍵因素在于資產的信用、還款條件和期限的長短。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險公司相應保險，其安全性較強，符合證券化資產必須是優質資產的內在要求。在美國，住房借貸抵押公司證券享有"美國政府贊助機構"所發行證券的待遇，被人們視為"美國政府機構證券"而走勢堅挺，被評為AAA級證券。兼之住房按揭貸款債權這種資產具備了信用特征簡單、還款條件明確、期限長、評估費用低等特點，因而其易于證券化。
我國證券市場經過近幾年的迅速發展，市場規模日益擴大，現已形成了以深圳交易所、上海交易所為核心，A股、B股、債券等的交易體系，并且培育了一批具備從事證券承銷、發行的大型證券公司和信托投資公司，這也為住房按揭貸款證券化創造了良好的主體條件。
隨著市場經濟改革的深化，我國有關證券法律體系日趨完善，《中華人民共和國人民銀行法》、《中華人民共和國商業銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《公司法》、《證券法》、《企業債券管理條例》等法規為按揭證券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本國際協力事業團（網址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援調查向我國提供技術援助，由人行及建設部協辦，該調查歷時兩年，日前的《中國住宅金融制度改革支援調查》終期報告認為，我國住宅金融制度改革應從建立住房市場階段開始，逐步進入引導住房市場階段。它建議：通過對住房公積金階段性的根本改革，形成政策性住房金融，同時，擴大商業性住宅金融與確立風險管理體制，并建立抵押與擔保制度。據此，在第六次中國住宅金融制度改革課題研討會上，中國人民銀行研究局局長謝平透露，我國住房貸款證券化的有關政策將于今年出臺，商業銀行有望在年內發行第一批住房金融債券。（注七）
（二）日本信托型房地產抵押債券證券化的操作程序
1、 銀行和其他金融機構以及住宅貸款專業公司（以下二者統稱"住宅貸款債權人"）將其持有的適合于信托的住宅貸款債權匯集成一定數額后，信托給信托銀行，并同時締結信托契約。在積累債權時，對貸出時間、利率和擔保等條件類似的住宅貸款債權進行分類選擇。
2、信托銀行根據住宅貸款債權信托契約，從住宅貸款債權人手中取得債權證書及其他有關文件，同時發給住宅貸款債權人受益權證書，以證明其擁有信托契約上的受益權。從這時起，受益權就為住宅貸款債權人所有。
3、住宅貸款的債權人將受益權分為兩類，在信托期內歸還本息的受益權（第一受益權），由本人作為受益人保存受益權證書；在過了信托期以后歸還本金的受益權（第二受益權），則通過將受益權證書賣給第三人的辦法流通債權以便于受益人籌措資金。把受益權一分為二是為了防止第二受益權受讓人的資金運用效率下降，避免業務復雜化，并以此提高住宅貸款債權信托的商品性。
4、根據前述委托事項，住宅貸款債權人把債務人按約定日期支付的本息，寄給信托銀行。在一般情況下，債務人每個月都支付同等金額的利息，并償還少量本金（特別在貸款初期，在應償還的本息中利息比重較大）。受益人如通過他人接受償還的信托債權本金，則不利于資金的運用和簡化業務手續。
5、信托銀行在托收貸款中扣除手續費、信托報酬之后，對第一受益人（住房貸款債權人）支付債務人所償還的本金和紅利后，再對第二受益人支付紅利。
6、信托期結束后，信托銀行對第一受益人交付信托所剩的本金，并以此換取收益權證書，對第二受益人交付按時價變現的本金，并以此換取收益權證書。以上兩種類型的房地產抵押債權證券化過程，從設計發行的方式看基本上是一致的，只是信用加強的方式和交易方式有所不同，但其實質都在使房地產抵押債權經證券化后能夠流動起來，從而有力地推動了房地產金融市場的發展。
結束語
相信保險業介入住房按揭及按揭證券化的實現對于緩解我國目前住房供求矛盾、解決開發商業住宅銷售、促進房地產及金融（包括銀行、保險）的繁榮將起到積極的推動作用。由于保險業介入住房按揭及按揭證券化要求銀行、保險及證券行業的密切合作，可以預期，不久的將來，綜合經營信貸、保險、證券等金融業務的金融集團亦可能應運而生，金融行業將面臨新的挑戰和機遇（注八）。
注釋：
一、《香港房地產法》商務印書館香港分館，1997年5月第7版
二、《住房按揭法律問題研究》第三章第一節《中國大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關系》
三、《銀行法律實務》法律出版社1999年6月版第26-27頁
四《住房按揭法律問題研究》第六章第一節《證券及證券化》
五、尹晨：“保險業能為啟動房地產業做些什么？”載《住宅與房地產》，1999年第2期
六、貝政明《保險公司不能越俎代庖——再談抵押住房貸款保險合同》
七、房產之窗新聞《謝平：住房貸款證券化政策有望年內出臺》
自我國改革開放以來，住宅建設進入到了全面提高居民居住質量和形成國民支柱產業的關鍵時期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個值得重視。
一、商品房預售中的問題：1、商品房預售合同就性質而言，應屬于遠期交貨合同。商品房預售的條件是房地產開發商必須具備俗稱的“五證”。2、預售商品房能否轉讓的問題，預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的所有權，而是對所有權的期待權，預售合同的轉讓根據我國《城市房地產管理法》是有條件的。
二、定金和訂金的區別：現在很多房地產開發即賣出人在與買受人簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都會要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應當對出賣人收取的資金作出準確的判斷與認定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權索回定金，開發商不履行合同，應當雙倍返還定金；如是“訂金”，則對合同沒有擔保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。
三、因房屋存在質量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對物業是否存在質量問題存有爭議，需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據。商品房屋應具備與其價值相適應的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應認定為其居住使用。
四、商品房買賣合同締結過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者促裁機構變更或者撤銷，如受害人認為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任。
關鍵詞：商品房 預售 定金 解除合同 欺詐行為 違約金
我國房地產法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產行政管理機關對城市房地產公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標。我國商品房的建設如火如荼，購房者也異常踴躍，房價更是久漲不衰，買房是老百姓經常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優越、是否便利、環境是否優美、配套是否健全等問題，購房者應在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認為有幾個問題值得我們探討。
一、商品房預售中的問題
商品房買賣合同分為商品房現售和商品房預售兩種，是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。商品房現售不在本文討論的之中，現不再贅述。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。①
1、有關商品房預售合同的性質和預售條件
商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的一種買賣合同，就法律性質而言，不同于預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠期交貨合同，即合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。鑒于預售的商品房存在諸多不確定因素，風險較大，國家對于商品房的預售給予較強的干預，明確規定了商品房預售的條件。即房地產開發商必須具備俗稱的“五證”：②
（1）．國有土地使用權證。
（2）．建設用地規劃許可證。
（3）．建設工程規劃許可證。
（4）．建設工程開工許可證。
（5）．預售許可證。一般來說開發商如果已獲得了預售許可證，那么就應該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進行預售，否則，購房者一旦購買了不具備預售條件的商品房，那么將在日后辦理房產證等諸多環節帶來很大的麻煩。因此，購房者應在合同簽訂的過程中，把握合同的細節，約定到期不能履行的違約責任，才能切實保護自己的合法利益。
2、預售商品房能否轉讓的問題。
預售的商品房能否轉讓，目前我國沒有明文規定，但筆者認為允許預售商品房轉讓實現了所有權人對其所有物的處分權。③對于房地產開發商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進度，縮短建設周期，使購買人盡快收回投資。同時也要看到預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的真正的所有權，而是對所有權的期待權。
我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這說明預售合同轉讓是有條件的。筆者認為預售合同轉讓的條件如下：
（1）依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓；不允許轉讓的不得轉讓。
（2）轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。
（3）預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。
（4）商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”
（5）預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。
由此看來，預售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉讓的。
二、定金問題
現在很多房地產開發企業即出賣人在與買受人正式簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統一格式的認購書，要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認購訂金（現大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時正式的購房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結構、設計、居住環境發生變化，或者在交付使用時間、辦理房產證的期限、違約責任等方面無法與出賣人達成一致意見，從而導致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認購書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權益。④
為此，我們應當對出賣人所收取的訂金或定金的性質作出準確的判斷與認定。“定金”指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先行向開發商交納部分款項，待合同履行后，定金應當退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權索回定金。開發商如不履行合同，應當雙倍返還定金。定金在《擔保法》中有明確規定：當事人可約定一方向對方給付定金作為債權的擔保，債權人履行債務后，定金應當抵作價款或收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。并且定金應當以書面形式約定。定金的數額不得超過主合同標的額的百分之二十。
“訂金”是指購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商所簽訂的臨時認購協議中約定的款項。買方支付訂金之后，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應在規定的時間內與賣方簽訂合同或支付款項。訂金對合同沒有擔保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用。
某些情況下，在《商品房認購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實際上相當于“定金”。
關鍵詞：房地產市場房地產價格宏觀調控
一、引言
房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業，同時又推動了工業化、城市化和現代化的進展，己經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成都分。房地產業的產業鏈長，關聯度大，其自身特性決定了這一產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個，有力地促進整個國民經濟的可持續發展。
房地產業為國家經濟發展提供基本的物質保證，是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業部門。房地產發展的規模、產品結構、布局是否合理、水平的高低和發展速度的快慢，都將影響著各行業的規模、結構、布局、水平和速度。房地產作為產業部門固定資產的重要組成部分，也直接參與價值生產和價值實現的經濟過程，并形成商品生產和經營成本的重要內容。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。房地產業作為一個特殊的行業，它既有國民經濟一般行業的共性，又有其自身的發展規律，產業內涵及活動領域十分廣泛，房地產業作為國民經濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產業有著自身的發展規律和活動特點。作為支柱產業的房地產業，在發達國家的發展歷經幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產業發展、成長的積極因素，又有影響房地產業健康發展的消極因素；每個國家根據本國國情制定相關的法律法規政策和利用經濟杠桿來扶持及引導房地產業的發展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產業。
二、房地產行業概述
（一）房地產業的概念
房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產業是與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是：建筑業是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產(開發)、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發和建設的甲方，建筑業是乙方；房地產業是策劃者、組織者和承擔發包任務；建筑業則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發和房屋建筑的生產任務。
（二）房地產業的分類
房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房地產服務業又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理等。其中，又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業。所以，房地產業的細分行業包括房地產投資開發業、房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理業。
房地產投資開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產投資開發需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多方面。
房地產投資開發除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉讓，或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；開發也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變為建設熟地之后轉讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續開發等。
房地產業具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。
房地產咨詢業是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。
房地產經紀是指向進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、的經營活動。
物業管理業是指業主通過選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理。維護相關區域內的環境、衛生和秩序的活動。
（三）房地產業在國民經濟中的作用
房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產業經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展；⑦有利于產業結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。
促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康的發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有利途徑。實現房地產業(市場)持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。
三、中國房地產市場發展現狀及存在的問題
我國房地產業從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業開始真正發展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮居民的經濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉合計達7.5%，房地產業己上升到支柱產業的地位。近兩年來住宅建設對經濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。
（一）房地產的總體規模越來越大
第一，房地產投資規模不斷擴大。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。
第二，開發規模快速增長。2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。
（二）地區發展不平衡
第一，房地產發展規模和增長速度存在地區差異。主要表現在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。
第二，城鎮居民居住水平存在地區差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。
（三）房價居高不下
近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。
四、中國房地產市場發展趨勢分析
我國房地產業經過近20年的發展取得了巨大成就，縱觀這20年的發展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產行業正在逐步走向市場化。①房地產業開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年“地產品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產商在激烈的市場競爭中，己經把品牌戰略作為重頭戲。雖然個別知名地產商與業主之間出現過不和諧音符，但這并沒有影響國內房地產公司實施品牌戰略的決心。更多的地產商開始重視品牌建設，重視產品品質，強化管理服務，這將有利于房地產市場的持續經營，提升房地產的競爭力，促進房地產市場化程度的提高。②房地產局部投資市場開始形成。根據調查顯示，現在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產投資額較少，但一個投資房地產的階層卻正在形成。③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經接受，我國的房地產改革政策己經初見成效，這對于正在飛速發展的我國房地產業和我國的房地產市場起到了支持。④我國正在形成一些有規模的房地產開發商。雖然我國房地產還是幼稚產業，房地產市場也剛有雛形，但我國的房地產開發企業的迅速崛起及成熟，推動了房地產市場的形成。房地產企業的成熟，將使一批投機取巧、管理不規范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業受到制約和逐步淘汰。這樣有行業責任心的企業自然就能夠適應市場變化的要求。
第二，房地產與資本市場的關系更加緊密。我國房地產經過十幾年的發展，在經歷了營銷時代與產品時代后，正在進入資本經營時代，特別是2002年的房地產市場己經初步體現出這種態勢。由于房地產是資本密集型行業，作為我國國民經濟發展的支柱型產業，房地產的資本化程度是衡量房地產行業成熟的主要標準。過去的十幾年，由于國家在房地產金融政策上的不完備和房地產行業的特殊性使得大多數房地產開發商經常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構又難以進入房地產業，造成資本與房地產市場的脫節，而銀行作為我國房地產單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產業發展瓶頸的癥結。當前隨著房地產市場化程度的逐漸提高，國家對房地產企業上市融資、各類投資基金進入房地產以及房地產資產證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產企業的迅速發展提供巨的補血作用。當前這種資本市場與房地產市場的緊密接觸，將會把房地產市場帶入資本經營的時代。
第三，房地產進入高速發展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統計數據可以看出，我國的房地產業正在進入高速發展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產業保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經濟發展的增長，為房地產業，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產的發展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮的改造，包括綠化隔離帶的建設，也為房地產的發展和擴大需求提供了條件；第五，從發展房地產業和鼓勵促進住房消費出發，二、三級市場的政策、土地政策適當進行了調整。為房地產的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產業的發展，也會起很大的促進作用，提供了發展空間。
第四，國家房地產的政策正在逐漸完善。為適應我國房地產發展的需要，促進房地產市場化，規范房地產在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產的良性發展。比如，2001年6月起，建設部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環節中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權益；2001年1月1日起，國家調整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅(由5%降為3%)、房產稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產行業相關政策、法規的出臺，對房地產市場秩序的調整和規范，房地產市場的健康發育，以及政府可以合法、有效地對房地產市場進行調控都起到重要作用。
未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產市場在現有階段的基礎上將會得到更進一步的發展，其趨勢主要有以下幾個方面。
（一）房地產市場整體發展趨勢
①隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增加，大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發育，住房市場還存在較大的發展空間。
②以城鎮人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設有持續的發展。
③一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。
④加入WTO后，我國的房地產市場逐漸由集團或機構消費為主，改變為個體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質量會有進一步改善，銷售環節會加快規范，住房消費服務領域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產法制建設將得到加強。
（二）市場供給趨勢
在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整后，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產供給將向多元化方向發展。(論文)
配合住房制度改革，中國城鎮住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。
（三）多元化的金融渠道
在銀行緊縮信貸規模的背景下，作為資金密集型產業，房地產企業不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業銀行尤其是四大國有商業銀行的依賴。今年相繼出臺的相關舉措也為房地產資本市場的發展提供了政策依據。信托和住房抵押貸款證券化相關制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產企業大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現及資本市場的逐漸放開將為房地產業提供更多的融資渠道。將來，國內外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產管理公司等，都有可能成為房地產市場上主要的機構投資者。
（四）房地產服務加強
作為開發商來說，一是保證新項目的開發，二是加強售后服務。從早期的買地、規劃設計、市場定位到工程的建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業主入住后的物業管理，都要求開發商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現的。
（五）合理利用資源實現可持續發展
可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。
五、推動我國房地產業發展的建議
（一）土地市場規范化
土地是房地產業的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供應狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規范性和前瞻性。
第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內土地供應規模、土地供應范圍、供應土地的規劃，讓房地產市場能充分理解政府的計劃從而實現理性的開發。過去有過這方面負面的案例，開發商不知道未來時間內政府有多少供應土地，擔心下一步沒有土地可開發，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩定地通過土地獲利。
第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環境，政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環境。
第三，政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩定房地產業的健康持續發展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。
第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。
（二）完善房地產融資渠道
我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產融資上表現出相對的保守。在中國城市進程化和經濟高速增長的前提下，房地產業具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規模的資金。有序地允許社會資金進入地產開發，有利于將行業提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。
第一，實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。房地產業需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規則。房地產業內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規則的途徑從民間獲得資金進行開發。
第二，推進商業性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經濟中占據金融主導地位不是市場化，這樣的形態不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場份額。
第三，適當引入外資，達到鯰魚效應。這也就是防止閉門造車的出現，我們應該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應的學費。
第四，避免地方保護主義或過分優惠外來資本，也就是確保公平的資本環境。
（三）引導房地產企業開展多元化產品服務
有數據顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產商方面因為開發的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產品的同質化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說。現在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質都差不多，所有的開發商都想把自己的“普通商品房”做得質量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產品就應該存在明顯的分級差異。這個問題，應該不全賴開發商，最應該負責的是政府。
第一，政府在做土地規劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現分級概念，出讓土地時要求企業應遵循預先的規劃而行，全程監督土地的使用性質。
第二，嚴把各級產品質量標準，產品分級不等同于優劣區分，區分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導致我們產品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產品的一致化。在這里特別提一點的是，現行的經濟適用房辦法本質上沒有體現產品多元化，因為市場產品多元化的前提是市場化，現行的經濟適用房不是一個市場化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數人群并不能從經濟適用房推行中得到實惠。
（四）建立多元化的房地產市場體系
目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效地調控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產品價值體系的功能并未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康發展。
（五）加強政府宏觀調控
第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產的空置量，促使空置房地產的消化。政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預，如規定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產的開發速度，以免產生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產，政府可以收購用作廉租屋。
第二，降低房地產稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業的負擔，降低房地產開發建設成本，全面清理房地產開發建設過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業的過分壟斷，防止權力尋租和腐敗行為，促進房價的下調，促進房地產業的進一步發展。
第三，完善房地產市場法規。完善房地產產權、開發、交易、中介、稅費、價格和物業管理的法規，制定一套較為健全的政策法規，完善房地產市場的游戲規則，使房地產市場能有序發展，讓房地產市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環境，對土地的供應、閑置上地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規定。通過完善房地產市場法規，建立和完善房地產市場體制，為房地產企業創造良好的市場環境，促使我國房地產市場持續、穩定、健康發展。
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一、釘子戶抗衡征收的招數
根據上述文章的介紹和筆者為政府征收工作提供法律服務的實踐經驗，不管是背后有律師指使的釘子戶，還是自學成才的釘子戶，其使用的抗衡政府的方法主要有如下幾種。
（一）揪住政府征收拆遷過程中的違法違紀行為
一些律師為釘子戶支招稱，一要吃透各種法律法規，這是最要緊的；二要掌握證據并聲稱：“抓住拆遷集團違法違紀把柄這實在是簡單，一抓一大把。”然后，等征收人員前來談判時，釘子戶聲稱支持征收，但反對違法征收，一定要解決所有違法亂紀問題后才談拆遷，絕對不自己先談條件，一定要逼政府主動和自己談條件。堅信大鬧多給，小鬧小給，不鬧不給。
（二）采取各種方法拖延征收工作的進程
一些律師為釘子戶支招稱：“要文斗不要武斗，和政府去拼是一定吃虧的。拿好所有的房產文件，拒絕在任何文件上簽字，因為一旦簽了字，就視為認可，一定要盯住自己的心理價位，不到萬不得已不降價。”律師還稱：“被征收戶要忍耐，示弱，采用‘拖’字訣，逼迫對方主動抬高補償水準。別急，你急他們就開心，要沉住氣，讓他們急！你沒偷沒搶，只是在爭取自己的合理要求，一定要心平氣穩。要知道征收只是一種心理戰，就看你有多大的忍耐度，一定要大風面前不彎腰，天塌下來撐得住，遇事不慌亂，釘子戶的成功與否，在于最后一分鐘。”
（三）將政府推入訴訟的泥潭
一些律師為釘子戶支招稱：“把征收單位拖入訴訟的泥潭，拖延時間就是勝利，因為沒有幾個征收人拖得起時間。強烈建議被征收戶在遭遇征收時不要存在任何僥幸心理，該申請聽證時，立即申請聽證；該復議時，立即申請復議；該訴訟時，立即”。他們樂觀地說：“當你對征收公告、搬遷公告申請復議或提訟后，根據國家行政法律、法規、司法解釋的規定，基本上你已脫出被強拆的可能了。”
（四）通過給政府施加壓力
一些律師支招稱：“被征收戶的上訪訴求應該主要放在反映征收方的違法問題上，不應僅僅糾纏于個人的征收補償多少。既然你是因征收方的非法拆遷致使你的利益受損，你完全可以先把自己的征收補償問題放到一邊，主要精力用于搜集并反映征收方的違法問題。比如征收過程的違法問題，拆遷過程的違法問題，甚至土地出讓過程的違法問題，是程序違法還是實體違法，有沒有、貪污受賄等。”有律師肯定地說：“正確的手段，是房屋征收維權的重要補充。被征收人在采取維權措施時，依法運用權，必要且可行。”
二、破解釘子戶的對策
在以上律師的支招中，有的需要政府認真對待，如釘子戶揪住政府違法違紀行為，作為政府，不管有沒有釘子戶在抓把柄，都應當依法征收，絕不能因為做的是公共利益的征收項目就違法辦事。但對釘子戶采取的拖延戰術和濫用訴權的方法，必須采取一定的策略破解。
（一）做好宣傳動員工作
要充分利用政府掌握的強大宣傳工具，向被征收人宣傳有利于推進征收工作的信息。例如，一些被征收人根據當地的歷史文化和個別外地釘子戶的所謂經驗，以訛傳訛，認為堅持到最后的釘子戶會得到更多的好處。針對這類人就應該宣傳，現在執行的法律是《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》），《征收條例》第4條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。這就改變了《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《拆遷條例》）被廢除前開發商主導拆遷工作的局面。拆遷的補償款是開發商自己公司的，開發商為了推進工期，往往提高標準多給釘子戶補償。而目前《征收條例》第2條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。”所以，政府征收絕不能給任何人超標準的補償。《征收條例》第3條規定，房屋征收與補償應當遵循結果公開的原則。政府將對每個被征收人的補償情況予以公示，杜絕暗箱操作。這樣，就可以打消一部分人當釘子戶能多得補償的幻想。對不配合入戶調查者，告訴他們不配合的后果，告訴他們拒絕入戶勘驗、丈量或者不提供證件材料的，依據《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》（法釋[2002]21號）第59條規定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據，原告應當依法提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納。”所以，他們拒不配合勘驗、丈量，屬于拒不提供對他們有利的證據，將要承擔不利的法律后果。同時，政府工作人員將進行勘驗、丈量并將結果予以公示，以此作為他們的補償依據。通過講明利害關系，可以消納一部分欲當釘子戶的人。
（二）依法實施征收
政府實施征收，一定要依法進行，嚴格落實正當程序原則。這一方面是法治政府的必然要求，另一方面公平補償不給釘子戶可乘之機，嚴格依法征收避免其要挾政府。以區政府為例，征收的操作步驟與正當程序如下：1.投資主體與區政府簽訂《舊城改造投資框架協議》；2.投資主體向房屋征收辦公室打入足額資金并簽訂《三方監管協議》；3.采取多數決定或隨機抽取的方式選定房屋評估機構；4.征收辦房屋征收入戶調查公告；5.征收辦組織勘察丈量，委托評估公司準備評估資料；6.征收辦起草《房屋征收補償方案》；7.行政執法局加大違法建筑治理力度，政府依法強制執行；8. 《房屋征收補償方案》經區法制辦審查把關進行初步修訂；9.區政府《房屋征收補償方案征求意見公告》，征求意見不少于30天；10.征求意見期間，征收辦組織召開座談會、論證會、聽證會并形成書面材料；11.發改委作出該項目是否符合“十二五”發展規劃的說明；12.國土局作出是否符合土地利用總體規劃的說明；13.規劃局作出是否符合城市總體規劃的說明；14.政府責令征收辦組織公、檢、法、司、維穩辦、綜治辦、辦進行征收的社會穩定風險評估論證，征收辦撰寫社會穩定風險評估報告；15.在征求意見的基礎上，征收辦收集、整理意見、寫出總結報告及時公告；16.征收辦修訂《房屋征收補償方案》；17.政府法制辦審查后報分管副區長，提交政府常務會議討論通過修改后的《房屋征收補償方案》及《房屋征收決定》；18.區政府公告并逐一送達《房屋征收決定》；19.征收辦與被征收人簽訂協議、兌現獎勵；20.期滿不能達成協議的，征收辦報請政府作出《房屋征收補償決定書》；21.政府盡快作出《房屋征收補償決定書》，公告后逐一送達；22.被征收人的，法制辦、征收辦應訴；23.三個月未的，縣政府向縣法院申請非訴執行；24.法院立案庭5日內決定是否立案，需要補交材料的，一次性列出清單，及時移送行政審判庭；25.法院行政審判庭在7日內作出執行裁定；26.移送執行局強制執行；27.協議后拒不搬遷的，征收辦向法院提起民事訴訟，訴訟期間申請法院先于執行，法院民事審判庭及時作出先予執行裁定書；28.先予執行裁定書移送執行局，送達后15日內不搬遷的，對被征收人進行司法拘留，拘留期間法院強制執行；29.歸檔備查。
（三）建立利益誘導機制
政府在征收過程中應設置獎勵措施，激勵被征收人協議拆遷。這一方面是獎勵積極配合政府征收工作的老實人，另一方面是讓猶豫觀望、甚至欲實施拖延戰術的釘子戶坐不住，也不得不加入簽訂協議的隊伍中。獎勵的措施可以有以下幾種。
1.將協議拆遷期限設置四個階段，按遞減辦法進行獎勵。例如，筆者在某縣征收補償安置方案中設置了這樣的簽約獎：在第一階段簽訂協議、交鑰匙、騰空房屋的，每戶給予3萬元獎勵；在第二階段簽訂協議、交鑰匙、騰空房屋的，每戶給予2萬元獎勵；在第三階段簽訂協議、交鑰匙、騰空房屋的，每戶給予1萬元獎勵；在本方案規定的期限內未簽訂協議的，沒有獎勵。
2.分組獎勵。為了激勵被征收人團結協作、互相幫助完成征收拆遷工作，按照就近、關聯的原則，將被征收人分為若干組，每組全部完成搬遷交驗房屋的，每戶再獎勵一定數額的獎金。這也是走群眾路線的嘗試與創新，可以發動群眾為政府做群眾工作。
3.先簽先選安置房。安置房的樓層、位置不同，價值也不相同。不管政府如何分配，總會有人不滿意。如果將選擇房子的權利與簽訂協議的順序聯系起來，則可以調動被征收人簽約的積極性。因此，在征收補償安置方案中規定“先簽先選”的規則，無疑會造成“先簽協議有甜頭，后簽協議吃苦頭”的壓力態勢。
4.將未經登記服務的補償與簽訂拆遷協議聯系起來。《征收條例》第24條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。鑒于違法建筑存在的普遍性，不予補償會增加征收的困難。筆者在某縣征收補償安置方案中設置了這樣的規則，“超出安置房面積以外部分的證件不齊全或者無證件的，不進行安置，一攬子簽訂協議的，按照80元/平方米至480元/平方米進行貨幣補償，劃分六個等級，具體由認定組進行確認；沒有一攬子簽訂協議而作出補償決定的，不予補償。”這樣規定，既消化了存量違法建筑，又激勵了被征收人盡早簽訂拆遷協議。
（四）破解濫用訴權策略
如果被征收人申請行政復議或提起行政訴訟，一定要積極答辯應訴。因為被征收人并非真的有證據和法律依據進行訴訟，往往是濫用訴權拖延時間，試圖將政府拖進訴訟的泥潭，讓征收拆遷的干部心煩意亂，讓征收拆遷工作陷入停頓，然后試圖達到多獲得補償的目的。對此，筆者提出如下建議。
1.對違法建設行為下達《責令限期拆除違法建筑決定書》后，根據《城鄉規劃法》第68條規定，依法。
2.使用先予執行的權利。針對簽訂補償安置協議后拒不搬遷的被拆遷人，根據《民事訴訟法》和《合同法》規定，簽約的補償安置單位可以向人民法院提起民事訴訟。根據《民事訴訟法》第97條規定，人民法院先予執行的情形是：追索贍養費、撫養費、撫育費、撫恤金、醫療費、勞動報酬和情況緊急需要先予執行的。搬遷屬于情況緊急，因為安置房的開工建設涉及眾多被征收人的基本生活保障，再加上北方施工時間短，所以，對搬遷的先予執行符合法律的規定。在被征收人將政府作出的補償決定訴至法院后，根據《最高人民法院關于執行若干問題的解釋》第94條規定：在訴訟過程序中，被告或者具體行政行為確定的權利人申請人民法院強制執行被訴具體行政行為，人民法院不予執行，但不及時執行可能給國家利益、公共利益或者他人合法權益造成不可彌補的損失的，人民法院可以先予執行。后者申請強制執行的，應當提供相應的財產擔保。政府所進行的征收項目都是涉及公共利益，征收單位應及時申請人民法院先予執行。
3.危房鑒定。根據《危險房屋管理規定》，鑒定為D級危房后，因其危害公共安全，房地產管理部門可以組織有關部門立即。
4.作出補償決定后通過雙向評估結算差價。政府對拒絕簽訂協議的被征收人要及時作出補償決定，按照評估報告計算其被拆遷房地產的價值，再對安置房進行評估。通常情況下，被征收人需要交納差價才能獲得安置房，而原來如果簽訂拆遷協議是不用交納差價的，因此，一定要讓釘子戶吃虧形成必然。有律師聲稱：“當釘子戶肯定比聽話搬遷能得到更多的實惠，誰能堅持到最后，誰就獲得勝利。”一定要讓這句話成為泡影，這樣，在以后的征收項目中，釘子戶就會越來越少，直至消失。
（五）破解被征收人行為
1.積極應對上級領導的指示過問。只要政府依法征收，就不怕被征收人，遇到上級領導批示下來，要積極認真回復，說明政府的征收工作是正在依法進行，指出人是在漫天要價、無理取鬧。
2.對于被征收人違法，堅決予以打擊。針對愈演愈烈的違法，公安部公通字[2013]25號《關于公安機關處置活動中違法犯罪行為適用法律的指導意見》規定：1.對擾亂工作秩序違法犯罪行為的處理；2.對危害公共安全違法犯罪行為的處理；3.對侵犯人身權利、財產權利違法犯罪行為的處理；4.對妨害社會管理秩序違法犯罪行為的處理；5.對利用計算機信息網絡實施違法犯罪行為的處理。公安部的規定對于遏制違法起到積極作用。
（六）見證留置送達法律文書
鑒于釘子戶往往拒絕在工作人員送達的任何文書上簽字，工作人員可以采取見證留置送達的方式。《民事訴訟法》第86條規定：“受送達人或者他的同住成年家屬拒絕接收訴訟文書的，送達人可以邀請有關基層組織或者所在單位的代表到場，說明情況，在送達回證上記明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或者蓋章，把訴訟文書留在受送達人的住所；也可以把訴訟文書留在受送達人的住所，并采用拍照、錄像等方式記錄送達過程，即視為送達。”由此，政府工作人員在執法過程中也可以采取見證留置送達的方式。因此，對于拒絕接收法律文書或者拒絕簽字的被征收人，工作人員可將法律文書貼到被征收人的大門上，進行拍照或錄像，拍照或錄像應當能夠讓人識別出是被征收人的家以及法律文書的內容。然后，再在送達回執上由送達人、見證人簽名。
10月19日（星期日）
課程 上午
9:00—11:30
下午
14:30--17:00
上午
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下午
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01854工程質量管理 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
01856建設與房地產法規 00015英語（二）
00122房地產評估
01853工程項目招投標與合同管理 采購與供應管理
020282 00009政治經濟學（財經類）
05374物流企業財務管理
03708中國近現代史綱要 00015英語（二） 銷售管理
020314 03709基本原理概論 00149國際貿易理論與實務 03708中國近現代史綱要
00055企業會計學
00181廣告學（一） 00015英語（二）
00043經濟法概論（財經類） 中小企業
經營管理
020320 03709基本原理概論
00058市場營銷學 00054管理學原理 03708中國近現代史綱要
02204經濟管理
00154企業管理咨詢 00015英語（二）
00043經濟法概論（財經類） 法律
030106 03709基本原理概論
00230合同法
05678金融法
00242民法學 00227公司法
00262法律文書寫作
00257票據法
00246國際經濟法概論
00265西方法律思想史 03708中國近現代史綱要
00263外國法制史
05680婚姻家庭法
00167勞動法 00015英語（二）
00228環境與資源保護法學
00169房地產法
00233稅法 律師
030108 03709基本原理概論
00230合同法
05678金融法 00227公司法
00246國際經濟法概論
00993法院與檢察院組織制度 03708中國近現代史綱要
00167勞動法
00229證據法學
00924婚姻家庭法原理與實務 00015英語（二）
00228環境與資源保護法學
00233稅法
00917民法原理與實務
00925公證與基層法律服務實務 行政管理學
030302 03709基本原理概論
00067財務管理學
00320領導科學
00024普通邏輯 00315當代中國政治制度
00319行政組織理論
00341公文寫作與處理 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論
00316西方政治制度 00015英語（二）
00034社會學概論
00322中國行政史
00323西方行政學說史
00144企業管理概論 公安管理
030401 03709基本原理概論
00372公安信息學 00235犯罪學（一）
00354公安學基礎理論 03708中國近現代史綱要
00860公安行政訴訟 00015英語（二）
00373涉外警務概論 偵查學
030405 03709基本原理概論
00024普通邏輯
08029國內安全保衛
01426犯罪心理學 00235犯罪學（一）
08032物證技術學
08033擒敵技術 03708中國近現代史綱要
00229證據法學
08035劫持人質案件處置 00015英語（二）
00376現場勘察學
00382刑事偵查學導論 學前教育
040102 03709基本原理概論
00024普通邏輯
00401學前比較教育
00409美育基礎
00398學前教育原理 00341公文寫作與處理00883學前特殊兒童教育
00881學前教育科學研究與論文寫作 03708中國近現代史綱要
00402學前教育史
00885學前教育診斷與咨詢
00884學前教育行政與管理 00015英語（二）
00403學前兒童家庭教育
00886學前兒童心理衛生與輔導 教育管理
040107 03709基本原理概論
00454教育預測與規劃00459高等教育管理 00341公文寫作與處理00455教育管理心理學
00457學前教育管理
00458中小學教育管理 03708中國近現代史綱要
00449教育管理原理
00445中外教育管理史 00015英語（二）
00456教育科學研究方法（二）
00453教育法學 教育學
040108 03709基本原理概論
00464中外教育簡史 00341公文寫作與處理00469教育學原理 03708中國近現代史綱要
00449教育管理原理
00466發展與教育心理學
00468德育原理 00015英語（二）
00456教育科學研究方法（二）
00453教育法學
00471認知心理 體育教育
040302 03709基本原理概論
00498體育統計學 00341公文寫作與處理
00500體育科研理論與方法 03708中國近現代史綱要
00501體育史
00499體育游戲 00015英語（二）
00503體育教育學
00497運動訓練學 秘書學
050104 03709基本原理概論
00320領導科學
00523中國秘書史 00261行政法學
00107現代管理學
00341公文寫作與處理
00524文書學 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論 00015英語（二）
00312政治學概論
00526秘書參謀職能概論
00525公文選讀 漢語言文學
050105 03709基本原理概論
00540外國文學史 00341公文寫作與處理00813外國作家作品專題研究
00816文藝心理學 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論
00539中國古代文學史（二） 00015英語（二）
00541語言學概論 英語
050201 03709基本原理概論
00600高級英語
00087英語翻譯 00341公文寫作與處理00830現代語言學
00836英語科技文選 03708中國近現代史綱要
00833外語教學法 00603英語寫作
00840日語
00841法語
00842德語 日語
050202 03709基本原理概論
00609高級日語（一） 00341公文寫作與處理
00611日語句法篇章法 03708中國近現代史綱要
00838語言與文化 06042日語寫作
00845英語
00841法語
00842德語 廣告學
050302 03709基本原理概論
00662新聞事業管理00642傳播學概論
00639廣播電視廣告 00107現代管理學
00530中國現代文學作品選
00341公文寫作與處理 03708中國近現代史綱要
00321中國文化概論
00641中外廣告史 00015英語（二）
00034社會學概論
00040法學概論00244經濟法概論 新聞學
050305 03709基本原理概論
00662新聞事業管理00642傳播學概論
00529文學概論（一） 00341公文寫作與處理00659新聞攝影 03708中國近現代史綱要
00182公共關系學
00321中國文化概論 00015英語（二）
00312政治學概論00244經濟法概論00660外國新聞事業史 音樂教育
050408 03709基本原理概論
00734中外音樂欣賞 00341公文寫作與處理00733音樂分析與創作 03708中國近現代史綱要
07124西方音樂史 00015英語（二）
07123中國音樂史 美術教育
050410 03709基本原理概論
00698素描（四）（理論） 00341公文寫作與處理
00742美術技法理論 03708中國近現代史綱要
07125色彩（2）（理論） 00015英語（二）
00747美術教育學 服裝藝術設計
050419 03709基本原理概論
03520服裝材料（一） 07537服裝CAD（二） 03708中國近現代史綱要
07540服裝色彩 00015英語（二）
07539時裝畫（理論） 室內設計
050432 03709基本原理概論
00058市場營銷學
05340室內空間組合與理論 05342室內環境與設備 03708中國近現代史綱要06216中外建筑史 00015英語（二）
06217人機工程學 藝術設計
（視覺傳達設計
方向）
050437 03709基本原理概論
00694設計素描（理論） 00695設計色彩 03708中國近現代史綱要05546系列書籍裝幀設計 00015英語（二）
05712藝術設計基礎 藝術設計
（環境藝術設計
方向）
050437 03709基本原理概論
00694設計素描（理論） 00695設計色彩 03708中國近現代史綱要04839材料成型工藝 00015英語（二）
05712藝術設計基礎 動畫設計
050438 03709基本原理概論
03512劇本寫作 03513影視編導
03430動畫技法 03708中國近現代史綱要
07887平面設計 00015英語（二）
11733動畫視聽語言 數學教育
070102 03709基本原理概論
02018數學教育學 00341公文寫作與處理00342高級語言程序設計（一）
02009抽象代數 03708中國近現代史綱要
02010概率論與數理統計（一）
02015偏微分方程 00015英語（二）
02013初等數論 生物工程
070404 03709基本原理概論
02537發酵工藝學 00054管理學原理
00341公文寫作與處理
00023高等數學（工本） 03708中國近現代史綱要06709微生物遺傳與育種 00015英語（二）
06711生物制藥學
07732普通物理學 采礦工程
080109 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
11887采礦優化設計 03095系統工程 03708中國近現代史綱要
02198線性代數 00015英語（二）
08146礦井提升運輸 光伏材料
應用技術
080206 03709基本原理概論
02194工程經濟 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
11552光伏建筑一體化 03708中國近現代史綱要
02204經濟管理
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
07732普通物理學 機械制造
及自動化
080302 03709基本原理概論
02213精密加工與特種加工 02207電氣傳動與可編程控制器（PLC） 03708中國近現代史綱要
02204經濟管理
02197概率論與數理統計（二）
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
00420物理（工）
02241工業用微型計算機 機電一體化工程
080307 03709基本原理概論
02194工程經濟
02199復變函數與積分變換
02245機電一體化系統設計 02240機械工程控制基礎 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
00420物理（工）
02241工業用微型計算機 模具設計與制造
080313 03709基本原理概論
05513塑料成型技術 02609互換性原理與測量技術基礎
05508金屬材料與熱處理 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
05509成型設備概論 00015英語（二）
05510模具工程材料 電廠熱能
動力工程
080502 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
02267熱工過程自動控制 02265汽輪機原理及運行
02261傳熱學（二） 03708中國近現代史綱要
02198線性代數
02264鍋爐燃燒設備 00015英語（二）
00420物理（工）
02262機械設計基礎及電廠金屬材料 工業自動化
080603 03709基本原理概論
02297電力拖動自動控制系統 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本） 03708中國近現代史綱要
02293檢測與轉換技術04737C++程序設計
02291自動控制理論（一） 00015英語（二）
00144企業管理概論
07732普通物理學00420物理（工） 電力系統及其
自動化
080605 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
02310電力系統分析 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
02312電力系統遠動及調度自動化 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02306自動控制理論（二） 00015英語（二）
07732普通物理學02311發電廠動力部分 計算機及應用
080702 03709基本原理概論
02324離散數學
02331數據結構
04747JAVA語言程序設計（一） 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
04735數據庫系統原理 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
04737C++程序設計
02325計算機系統結構 00015英語（二）
07732普通物理學02333軟件工程 電子工程
080705 03709基本原理概論
02194工程經濟
02199復變函數與積分變換
06541現代通信技術 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
02358單片機原理與應用 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02306自動控制理論（二） 00015英語（二）
07732普通物理學00420物理（工） 計算機網絡
080709 03709基本原理概論
02331數據結構
04747JAVA語言程序設計（一）
02335網絡操作系統 00341公文寫作與處理00023高等數學（工本）
04735數據庫系統原理
04749網絡工程 03708中國近現代史綱要
02379計算機網絡管理
04751計算機網絡安全 00015英語（二）
07732普通物理學04742通信概論
03142互聯網及其應用 軟件工程
080720 03709基本原理概論
02324離散數學
07169軟件開發工具與環境 00341公文寫作與處理07029軟件項目管理
07172信息安全 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
04737C++程序設計 00015英語（二）
07732普通物理學07028軟件測試技術 應用電子技術
080735 03709基本原理概論
02199復變函數與積分變換
06541現代通信技術 00342高級語言程序設計（一）
00023高等數學（工本）
02358單片機原理與應用 03708中國近現代史綱要
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
00420物理（工）
05691智能化儀器儀表設計 數控技術
080741 03709基本原理概論
05661機床數控原理 00341公文寫作與處理
02240機械工程控制基礎 03708中國近現代史綱要
02197概率論與數理統計（二）
02202傳感器與檢測技術 00015英語（二）
專業
層次
學制
主要課程
音樂教育
專科
兩年
大學語文、基礎樂理、視唱練耳、基礎聲樂、基礎和聲、合唱與指揮基礎、基礎鋼琴、藝術概論、民族民間音樂、音樂欣賞、中學音樂教學法、計算機應用基礎、計算機應用基礎實踐、基礎鋼琴實踐、基礎聲樂實踐、
本科
兩年
英語(二)、中外音樂史、中外音樂欣賞、和聲學、音樂作品分析、歌曲寫作、音樂教育學、音樂美學、簡明配器法、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實踐、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實踐、歌曲鋼琴伴奏實踐、視唱練耳實踐、畢業論文
經濟法
專科
兩年
大學語文、法理學、憲法學、民法學、民事訴訟法學、公司法、經濟法概論、刑法學、合同法、稅法、國際經濟法概論、勞動法、計算機基礎、人力資源管理
本科
兩年
英語（二）、行政處罰法、行政復議法學、國家賠償法、經濟法學原理、企業與公司法、行政法學、勞動法、金融法概論、房地產法、環境法學、稅法原理、行政訴訟法、財務管理學（輔修）
市場營銷 專科 兩年 政治經濟學（財經類）、高等數學（一）、基礎會計學、經濟法概論（財經類）、大學語文（專）、國民經濟統計概論、消費心理學、談判與推銷技巧、企業管理概論、公共關系學、廣告學（一）、市場營銷學、市場調查與預測、計算機應用基礎（含實踐）
本科 兩年 英語（二）、高等數學（二）、市場營銷策劃、金融理論與實務、商品流通概論、消費經濟學、國際商務談判、國際貿易理論與實務、企業會計學、國際市場營銷學、管理系統中計算機應用（含實踐）
公共關系 本科 兩年 人際關系學、公共關系口才、現代談判學、公共關系案例、國際公共關系、公關政策、企業文化、創新思維理論與方法、領導科學、人力資源管理（一）、現代資源管理（一）、廣告運作策略
行政管理 專科 兩年 大學語文（專）、政治學概論、法學概論、現代管理學、行政管理學、市政學、人力資源管理（一）、公文寫作與處理、管理心理學、公共關系學、社會研究方法、秘書工作 、計算機應用基礎（含實踐）
本科 兩年 英語（二）、當代中國政治制度、西方政治制度、公共政策、領導科學、國家公務員制度、行政組織理論、行政法與行政訴訟法（一）、社會學概論、中國行政史、中國文化概論、普通邏輯、財務管理學、秘書學概論、企業管理概論
漢語言
文學
專科
兩年
文學概論、中國現代文學作品選、中國當代文學作品選、中國古代文學作品選（一、二）、外國文學作品選、現代漢語、古代漢語、寫作等
本科
兩年
美學、中國現代文學史、中國古代文學史（一、二）、外國文學史、語言學概論、英語（二）、兩門選修課、畢業論文
涉外秘書學
專科
兩年
英語（一）、大學語文（專）、公共關系、外國秘書工作概況、涉外秘書實務、涉外法概要、
本科
兩年
英語（二）、中外文學作品導讀、國際貿易理論與實務、經濟法概論、秘書語言研究、公關禮儀、交際語言學、國際商務談判、中外秘書比較、口譯與聽力等
對外漢語
本科
兩年
現代漢語、實用英語、中國古代文學、中國現當代文學、外國文學、外國文化概論、對外漢語教學概論、英語表達與溝通（實踐環節）畢業論文等
英語翻譯
專科
兩年
英語寫作基礎、綜合英語（一二）、英語閱讀（一）、英語國家概況、英語筆譯基礎、初級英語筆譯、初級英語口譯、英語聽力
本科
兩年
中級筆譯、高級筆譯、中級口譯、同聲傳譯、英漢語言文化比較、第二外語（日 / 法）、高級英語、英美文學選讀、畢業論文
日語
專科
兩年
基礎日語（一二）、日語語法、日本國概況、日語閱讀（一二）、經貿日語、日語聽力、日語口語
本科
兩年
高級日語（一二）、日語句法篇章法、日本文學選讀、日漢翻譯、第二外語（英/法）、現代漢語、計算機應用基礎、日語口譯與聽力、畢業論文
英語
專科
兩年
綜合英語（一二）、英語閱讀（一二）、英語寫作基礎、英語國家概況、英語聽力，口語等
本科
兩年
英語寫作、高級英語、英美文學選讀、英語翻譯、經貿知識英語、口譯與聽力、二外（日語）等
外貿英語
專科
兩年
綜合英語（一二）、英語閱讀（一）、英語寫作基礎、英語國家概況、國際貿易理論與實務、英語聽力、口語、外貿英語閱讀等
本科
兩年
英語寫作、高級英語、英美文學選讀、英語翻譯、經貿知識英語、外貿口譯與聽力、二外（日語）等
公共事業
管理
專科
兩年
計算機應用基礎、公共事業管理概論、社會學概論、管理學原理、人力資源開發與管理、公共關系、社會調查與方法、行政管理學、文教事業管理、計劃生育管理、秘書學概論、計算機應用基礎（實踐）等
本科
兩年
英語（二）、公共管理學、公共政策、公共事業管理、公共經濟學、非政府組織管理、行政法學、人力資源管理（一）、管理信息系統、畢業論文等
工商企業
管理
專科
兩年
計算機應用基礎、基礎會計學、經濟法概論、國民經濟統計概論、企業管理概論、生產與作業管理、市場營銷學、中國稅制、企業會計學、人力資源管理、企業經濟法（輔修）、民法學（輔修）；
本科
兩年
英語（二）、高等數學、管理系統中計算機應用、國際貿易管理與實務、管理學原理、財務管理、金融理論與實務、企業經營戰略、組織行為學、質量原理、企業管理咨詢、合同法（輔修）、行政法學（輔修）。
國際貿易
專科
兩年
高等數學、法律基礎、計算機應用基礎、英語、國際貿易實務、國際金融、國際商法、中國對外貿易、WTO知識概論、市場營銷學等
本科
兩年
國際市場營銷學、世界市場行情、國際商務談判、企業會計學、國際運輸與保險、西方經濟學、外國經貿知識選讀、涉外經濟法、經貿知識英語等
金融管理
專科
兩年
證券投資分析、保險學原理、銀行會計學、商業銀行業務與管理、貨幣銀行學、財政學、經濟法概論、基礎會計學、管理學原理等
本科
兩年
管理會計實務、國際財務管理、公司法律制度研究、英語（二）、電子商務概論、組織行為學、風險管理、高級財務管理、審計學、政府政策與經濟學等
會計（電算化）
專科
兩年
英語（一）、大學語文、高等數學（一）、基礎會計學、國民經濟統計概論、數據庫及應用、財政與金融、會計電算化、成本會計、財務管理學、計算機應用基礎、經濟法概論（財經類）
本科
兩年
高等數學（二）、、英語（二）、數據結構、審計學、管理學原理、通用財務軟件、計算機網絡基礎、財務報表分析（一）、金融理論與實務、高級財務軟件、操作系統。加考課程：會計電算化、財務管理學、成本會計、基礎會計學、政治經濟學（財經類）
人力資源
管理
專科
兩年
管理學原理、組織行為學、人力資源管理學、人力資源經濟學、企業勞動工資管理、勞動就業論、社會保障、勞動與社會保障法、公共關系學、應用文寫作等
本科
兩年
企業戰略管理、人力資源戰略與規劃、人力資源培訓、人事測評理論與方法、人力資源薪酬管理、績效管理、人力資源開發管理理論與策略、管理信息系統等
文化事業
管理
專科
兩年
英語（一）、寫作、中國文化概論、文化管理學、文化行政學、文化政策與法規、文化經濟學、文化策劃與營銷、藝術概論、社會學概論、民間文學、計算機
文化產業
本科
兩年
英語（二）、中國文化導論、文化產業與管理、文化產業創意與策劃、文化市場與營銷、外國文化導論、媒介經營與管理、文化服務與貿易
經濟信息
管理
專科
兩年
高等數學、計算機網絡基礎、計算機應用技術、計算機軟件基礎、計算機組成原理、經濟信息導論、計算機信息基礎、信息經濟學等
本科
兩年
英語（二）、應用數學、中級財務會計、計算機網絡技術、社會研究方法、網絡經濟與企業管理、數據庫及應用、電子商務概論、高級語言程序設計、應用數理統計、經濟預測方法。
游戲軟件
開發技術
專科
兩年
英語（一）、高等數學、計算機游戲概論、高級語言程序設計、游戲作品賞析、計算機網絡技術、游戲軟件開發基礎、市場營銷、動畫設計基礎等
本科
兩年
英語（二）、游戲創意與設計概論、可視化程序設計、藝術設計基礎、多媒體應用技術、DirectX、Java語言程序設計、游戲開發流程與引擎原理、游戲架構導論、軟件工程、游戲心理學等
電子商務
專科
兩年
電子商務英語、經濟學（二）、計算機與網絡技術基礎、市場營銷（三）、基礎會計學、市場信息學、國際貿易實務（三）、電子商務概論、商務交流（二）、網頁設計與制作、互聯網軟件應用與開發、電子商務案例分析、綜合作業
本科
兩年
英語（二）、數量方法（二）、電子商務法概論、電子商務與金融、電子商務網站設計原理、電子商務與現代物流、互聯網數據庫、網絡營銷與策劃、電子商務安全導論、網絡經濟與企業管理、商法（二）
信息技術
教育
本科
兩年
英語（二）、物理（工）、數據庫原理、數據結構、計算機網絡與通信、計算機系統結構、軟件工程、數值分析、面向對象程序設計、計算機輔助教育、高級語言程序設計、數字邏輯、中學信息技術教學與實踐研究
計算機
及應用
專科
兩年
大學語文、高等數學、英語（一）、模擬電路與數字電路、計算機應用技術、匯編語言程序設計、數據結構導論、計算機組成原理、微型計算機及其接口技術、高級語言程序設計（一）、操作系統概論、數據庫及其應用、計算機網絡技術
本科
兩年
英語（二）、高等數學、物理（工）、離散數學、操作系統、數據結構、面向對象程序設計、軟件工程、數據庫原理、計算機系統結構、計算機網絡與通信
電子政務
專科
兩年
行政管理學、公文寫作與處理、公共事業管理、行政法學、經濟管理概論、辦公自動化原理及應用、政府信息資源管理、電子政務概論、管理信息系統、計算機應用技術
本科
兩年
英語（二）、公共管理學、電子政務理論與技術、政府經濟學、信息化理論與實踐、網站建設與管理、計算機網絡與通信、電子政務案例分析、信息與網絡安全管理
專業
層次
學制
主要課程
音樂教育
專科
兩年
大學語文、基礎樂理、視唱練耳、基礎聲樂、基礎和聲、合唱與指揮基礎、基礎鋼琴、藝術概論、民族民間音樂、音樂欣賞、中學音樂教學法、計算機應用基礎、計算機應用基礎實踐、基礎鋼琴實踐、基礎聲樂實踐、
本科
兩年
英語(二)、中外音樂史、中外音樂欣賞、和聲學、音樂作品分析、歌曲寫作、音樂教育學、音樂美學、簡明配器法、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實踐、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實踐、歌曲鋼琴伴奏實踐、視唱練耳實踐、畢業論文
經濟法
專科
兩年
大學語文、法理學、憲法學、民法學、民事訴訟法學、公司法、經濟法概論、刑法學、合同法、稅法、國際經濟法概論、勞動法、計算機基礎、人力資源管理
本科
兩年
英語（二）、行政處罰法、行政復議法學、國家賠償法、經濟法學原理、企業與公司法、行政法學、勞動法、金融法概論、房地產法、環境法學、稅法原理、行政訴訟法、財務管理學（輔修）
市場營銷 專科 兩年 政治經濟學（財經類）、高等數學（一）、基礎會計學、經濟法概論（財經類）、大學語文（專）、國民經濟統計概論、消費心理學、談判與推銷技巧、企業管理概論、公共關系學、廣告學（一）、市場營銷學、市場調查與預測、計算機應用基礎（含實踐）
本科 兩年 英語（二）、高等數學（二）、市場營銷策劃、金融理論與實務、商品流通概論、消費經濟學、國際商務談判、國際貿易理論與實務、企業會計學、國際市場營銷學、管理系統中計算機應用（含實踐）
公共關系 本科 兩年 人際關系學、公共關系口才、現代談判學、公共關系案例、國際公共關系、公關政策、企業文化、創新思維理論與方法、領導科學、人力資源管理（一）、現代資源管理（一）、廣告運作策略
行政管理 專科 兩年 大學語文（專）、政治學概論、法學概論、現代管理學、行政管理學、市政學、人力資源管理（一）、公文寫作與處理、管理心理學、公共關系學、社會研究方法、秘書工作 、計算機應用基礎（含實踐）
本科 兩年 英語（二）、當代中國政治制度、西方政治制度、公共政策、領導科學、國家公務員制度、行政組織理論、行政法與行政訴訟法（一）、社會學概論、中國行政史、中國文化概論、普通邏輯、財務管理學、秘書學概論、企業管理概論
漢語言
文學
專科
兩年
文學概論、中國現代文學作品選、中國當代文學作品選、中國古代文學作品選（一、二）、外國文學作品選、現代漢語、古代漢語、寫作等
本科
兩年
美學、中國現代文學史、中國古代文學史（一、二）、外國文學史、語言學概論、英語（二）、兩門選修課、畢業論文
涉外秘書學
專科
兩年
英語（一）、大學語文（專）、公共關系、外國秘書工作概況、涉外秘書實務、涉外法概要、
本科
兩年
英語（二）、中外文學作品導讀、國際貿易理論與實務、經濟法概論、秘書語言研究、公關禮儀、交際語言學、國際商務談判、中外秘書比較、口譯與聽力等
對外漢語
本科
兩年
現代漢語、實用英語、中國古代文學、中國現當代文學、外國文學、外國文化概論、對外漢語教學概論、英語表達與溝通（實踐環節）畢業論文等
英語翻譯
專科
兩年
英語寫作基礎、綜合英語（一二）、英語閱讀（一）、英語國家概況、英語筆譯基礎、初級英語筆譯、初級英語口譯、英語聽力
本科
兩年
中級筆譯、高級筆譯、中級口譯、同聲傳譯、英漢語言文化比較、第二外語（日 / 法）、高級英語、英美文學選讀、畢業論文
日語
專科
兩年
基礎日語（一二）、日語語法、日本國概況、日語閱讀（一二）、經貿日語、日語聽力、日語口語
本科
兩年
高級日語（一二）、日語句法篇章法、日本文學選讀、日漢翻譯、第二外語（英/法）、現代漢語、計算機應用基礎、日語口譯與聽力、畢業論文
英語
專科
兩年
綜合英語（一二）、英語閱讀（一二）、英語寫作基礎、英語國家概況、英語聽力，口語等
本科
兩年
英語寫作、高級英語、英美文學選讀、英語翻譯、經貿知識英語、口譯與聽力、二外（日語）等
外貿英語
專科
兩年
綜合英語（一二）、英語閱讀（一）、英語寫作基礎、英語國家概況、國際貿易理論與實務、英語聽力、口語、外貿英語閱讀等
本科
兩年
英語寫作、高級英語、英美文學選讀、英語翻譯、經貿知識英語、外貿口譯與聽力、二外（日語）等
公共事業
管理
專科
兩年
計算機應用基礎、公共事業管理概論、社會學概論、管理學原理、人力資源開發與管理、公共關系、社會調查與方法、行政管理學、文教事業管理、計劃生育管理、秘書學概論、計算機應用基礎（實踐）等
本科
兩年
英語（二）、公共管理學、公共政策、公共事業管理、公共經濟學、非政府組織管理、行政法學、人力資源管理（一）、管理信息系統、畢業論文等
工商企業
管理
專科
兩年
計算機應用基礎、基礎會計學、經濟法概論、國民經濟統計概論、企業管理概論、生產與作業管理、市場營銷學、中國稅制、企業會計學、人力資源管理、企業經濟法（輔修）、民法學（輔修）；
本科
兩年
英語（二）、高等數學、管理系統中計算機應用、國際貿易管理與實務、管理學原理、財務管理、金融理論與實務、企業經營戰略、組織行為學、質量原理、企業管理咨詢、合同法（輔修）、行政法學（輔修）。
國際貿易
專科
兩年
高等數學、法律基礎、計算機應用基礎、英語、國際貿易實務、國際金融、國際商法、中國對外貿易、WTO知識概論、市場營銷學等
本科
兩年
國際市場營銷學、世界市場行情、國際商務談判、企業會計學、國際運輸與保險、西方經濟學、外國經貿知識選讀、涉外經濟法、經貿知識英語等
金融管理
專科
兩年
證券投資分析、保險學原理、銀行會計學、商業銀行業務與管理、貨幣銀行學、財政學、經濟法概論、基礎會計學、管理學原理等
本科
兩年
管理會計實務、國際財務管理、公司法律制度研究、英語（二）、電子商務概論、組織行為學、風險管理、高級財務管理、審計學、政府政策與經濟學等
會計（電算化）
專科
兩年
英語（一）、大學語文、高等數學（一）、基礎會計學、國民經濟統計概論、數據庫及應用、財政與金融、會計電算化、成本會計、財務管理學、計算機應用基礎、經濟法概論（財經類）
本科
兩年
高等數學（二）、、英語（二）、數據結構、審計學、管理學原理、通用財務軟件、計算機網絡基礎、財務報表分析（一）、金融理論與實務、高級財務軟件、操作系統。加考課程：會計電算化、財務管理學、成本會計、基礎會計學、政治經濟學（財經類）
人力資源
管理
專科
兩年
管理學原理、組織行為學、人力資源管理學、人力資源經濟學、企業勞動工資管理、勞動就業論、社會保障、勞動與社會保障法、公共關系學、應用文寫作等
本科
兩年
企業戰略管理、人力資源戰略與規劃、人力資源培訓、人事測評理論與方法、人力資源薪酬管理、績效管理、人力資源開發管理理論與策略、管理信息系統等
文化事業
管理
專科
兩年
英語（一）、寫作、中國文化概論、文化管理學、文化行政學、文化政策與法規、文化經濟學、文化策劃與營銷、藝術概論、社會學概論、民間文學、計算機
文化產業
本科
兩年
英語（二）、中國文化導論、文化產業與管理、文化產業創意與策劃、文化市場與營銷、外國文化導論、媒介經營與管理、文化服務與貿易
經濟信息
管理
專科
兩年
高等數學、計算機網絡基礎、計算機應用技術、計算機軟件基礎、計算機組成原理、經濟信息導論、計算機信息基礎、信息經濟學等
本科
兩年
英語（二）、應用數學、中級財務會計、計算機網絡技術、社會研究方法、網絡經濟與企業管理、數據庫及應用、電子商務概論、高級語言程序設計、應用數理統計、經濟預測方法。
游戲軟件
開發技術
專科
兩年
英語（一）、高等數學、計算機游戲概論、高級語言程序設計、游戲作品賞析、計算機網絡技術、游戲軟件開發基礎、市場營銷、動畫設計基礎等
本科
兩年
英語（二）、游戲創意與設計概論、可視化程序設計、藝術設計基礎、多媒體應用技術、DirectX、Java語言程序設計、游戲開發流程與引擎原理、游戲架構導論、軟件工程、游戲心理學等
電子商務
專科
兩年
電子商務英語、經濟學（二）、計算機與網絡技術基礎、市場營銷（三）、基礎會計學、市場信息學、國際貿易實務（三）、電子商務概論、商務交流（二）、網頁設計與制作、互聯網軟件應用與開發、電子商務案例分析、綜合作業
本科
兩年
英語（二）、數量方法（二）、電子商務法概論、電子商務與金融、電子商務網站設計原理、電子商務與現代物流、互聯網數據庫、網絡營銷與策劃、電子商務安全導論、網絡經濟與企業管理、商法（二）
信息技術
教育
本科
兩年
英語（二）、物理（工）、數據庫原理、數據結構、計算機網絡與通信、計算機系統結構、軟件工程、數值分析、面向對象程序設計、計算機輔助教育、高級語言程序設計、數字邏輯、中學信息技術教學與實踐研究
計算機
及應用
專科
兩年
大學語文、高等數學、英語（一）、模擬電路與數字電路、計算機應用技術、匯編語言程序設計、數據結構導論、計算機組成原理、微型計算機及其接口技術、高級語言程序設計（一）、操作系統概論、數據庫及其應用、計算機網絡技術
本科
兩年
英語（二）、高等數學、物理（工）、離散數學、操作系統、數據結構、面向對象程序設計、軟件工程、數據庫原理、計算機系統結構、計算機網絡與通信
電子政務
專科
兩年
行政管理學、公文寫作與處理、公共事業管理、行政法學、經濟管理概論、辦公自動化原理及應用、政府信息資源管理、電子政務概論、管理信息系統、計算機應用技術
本科
兩年
英語（二）、公共管理學、電子政務理論與技術、政府經濟學、信息化理論與實踐、網站建設與管理、計算機網絡與通信、電子政務案例分析、信息與網絡安全管理
專業
層次
學制
主要課程
音樂教育
專科
兩年
大學語文、基礎樂理、視唱練耳、基礎聲樂、基礎和聲、合唱與指揮基礎、基礎鋼琴、藝術概論、民族民間音樂、音樂欣賞、中學音樂教學法、計算機應用基礎、計算機應用基礎實踐、基礎鋼琴實踐、基礎聲樂實踐、
本科
兩年
英語(二)、中外音樂史、中外音樂欣賞、和聲學、音樂作品分析、歌曲寫作、音樂教育學、音樂美學、簡明配器法、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實踐、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實踐、歌曲鋼琴伴奏實踐、視唱練耳實踐、畢業論文
經濟法
專科
兩年
大學語文、法理學、憲法學、民法學、民事訴訟法學、公司法、經濟法概論、刑法學、合同法、稅法、國際經濟法概論、勞動法、計算機基礎、人力資源管理
本科
兩年
英語（二）、行政處罰法、行政復議法學、國家賠償法、經濟法學原理、企業與公司法、行政法學、勞動法、金融法概論、房地產法、環境法學、稅法原理、行政訴訟法、財務管理學（輔修）
市場營銷 專科 兩年 政治經濟學（財經類）、高等數學（一）、基礎會計學、經濟法概論（財經類）、大學語文（專）、國民經濟統計概論、消費心理學、談判與推銷技巧、企業管理概論、公共關系學、廣告學（一）、市場營銷學、市場調查與預測、計算機應用基礎（含實踐）
本科 兩年 英語（二）、高等數學（二）、市場營銷策劃、金融理論與實務、商品流通概論、消費經濟學、國際商務談判、國際貿易理論與實務、企業會計學、國際市場營銷學、管理系統中計算機應用（含實踐）
公共關系 本科 兩年 人際關系學、公共關系口才、現代談判學、公共關系案例、國際公共關系、公關政策、企業文化、創新思維理論與方法、領導科學、人力資源管理（一）、現代資源管理（一）、廣告運作策略
行政管理 專科 兩年 大學語文（專）、政治學概論、法學概論、現代管理學、行政管理學、市政學、人力資源管理（一）、公文寫作與處理、管理心理學、公共關系學、社會研究方法、秘書工作 、計算機應用基礎（含實踐）
本科 兩年 英語（二）、當代中國政治制度、西方政治制度、公共政策、領導科學、國家公務員制度、行政組織理論、行政法與行政訴訟法（一）、社會學概論、中國行政史、中國文化概論、普通邏輯、財務管理學、秘書學概論、企業管理概論
漢語言
文學
專科
兩年
文學概論、中國現代文學作品選、中國當代文學作品選、中國古代文學作品選（一、二）、外國文學作品選、現代漢語、古代漢語、寫作等
本科
兩年
美學、中國現代文學史、中國古代文學史（一、二）、外國文學史、語言學概論、英語（二）、兩門選修課、畢業論文
涉外秘書學
專科
兩年
英語（一）、大學語文（專）、公共關系、外國秘書工作概況、涉外秘書實務、涉外法概要、
本科
兩年
英語（二）、中外文學作品導讀、國際貿易理論與實務、經濟法概論、秘書語言研究、公關禮儀、交際語言學、國際商務談判、中外秘書比較、口譯與聽力等
對外漢語
本科
兩年
現代漢語、實用英語、中國古代文學、中國現當代文學、外國文學、外國文化概論、對外漢語教學概論、英語表達與溝通（實踐環節）畢業論文等
英語翻譯
專科
兩年
英語寫作基礎、綜合英語（一二）、英語閱讀（一）、英語國家概況、英語筆譯基礎、初級英語筆譯、初級英語口譯、英語聽力
本科
兩年
中級筆譯、高級筆譯、中級口譯、同聲傳譯、英漢語言文化比較、第二外語（日 / 法）、高級英語、英美文學選讀、畢業論文
日語
專科
兩年
基礎日語（一二）、日語語法、日本國概況、日語閱讀（一二）、經貿日語、日語聽力、日語口語
本科
兩年
高級日語（一二）、日語句法篇章法、日本文學選讀、日漢翻譯、第二外語（英/法）、現代漢語、計算機應用基礎、日語口譯與聽力、畢業論文
英語
專科
兩年
綜合英語（一二）、英語閱讀（一二）、英語寫作基礎、英語國家概況、英語聽力，口語等
本科
兩年
英語寫作、高級英語、英美文學選讀、英語翻譯、經貿知識英語、口譯與聽力、二外（日語）等
外貿英語
專科
兩年
綜合英語（一二）、英語閱讀（一）、英語寫作基礎、英語國家概況、國際貿易理論與實務、英語聽力、口語、外貿英語閱讀等
本科
兩年
英語寫作、高級英語、英美文學選讀、英語翻譯、經貿知識英語、外貿口譯與聽力、二外（日語）等
公共事業
管理
專科
兩年
計算機應用基礎、公共事業管理概論、社會學概論、管理學原理、人力資源開發與管理、公共關系、社會調查與方法、行政管理學、文教事業管理、計劃生育管理、秘書學概論、計算機應用基礎（實踐）等
本科
兩年
英語（二）、公共管理學、公共政策、公共事業管理、公共經濟學、非政府組織管理、行政法學、人力資源管理（一）、管理信息系統、畢業論文等
工商企業
管理
專科
兩年
計算機應用基礎、基礎會計學、經濟法概論、國民經濟統計概論、企業管理概論、生產與作業管理、市場營銷學、中國稅制、企業會計學、人力資源管理、企業經濟法（輔修）、民法學（輔修）；
本科
兩年
英語（二）、高等數學、管理系統中計算機應用、國際貿易管理與實務、管理學原理、財務管理、金融理論與實務、企業經營戰略、組織行為學、質量原理、企業管理咨詢、合同法（輔修）、行政法學（輔修）。
國際貿易
專科
兩年
高等數學、法律基礎、計算機應用基礎、英語、國際貿易實務、國際金融、國際商法、中國對外貿易、WTO知識概論、市場營銷學等
本科
兩年
國際市場營銷學、世界市場行情、國際商務談判、企業會計學、國際運輸與保險、西方經濟學、外國經貿知識選讀、涉外經濟法、經貿知識英語等
金融管理
專科
兩年
證券投資分析、保險學原理、銀行會計學、商業銀行業務與管理、貨幣銀行學、財政學、經濟法概論、基礎會計學、管理學原理等
本科
兩年
管理會計實務、國際財務管理、公司法律制度研究、英語（二）、電子商務概論、組織行為學、風險管理、高級財務管理、審計學、政府政策與經濟學等
會計（電算化）
專科
兩年
英語（一）、大學語文、高等數學（一）、基礎會計學、國民經濟統計概論、數據庫及應用、財政與金融、會計電算化、成本會計、財務管理學、計算機應用基礎、經濟法概論（財經類）
本科
兩年
高等數學（二）、、英語（二）、數據結構、審計學、管理學原理、通用財務軟件、計算機網絡基礎、財務報表分析（一）、金融理論與實務、高級財務軟件、操作系統。加考課程：會計電算化、財務管理學、成本會計、基礎會計學、政治經濟學（財經類）
人力資源
管理
專科
兩年
管理學原理、組織行為學、人力資源管理學、人力資源經濟學、企業勞動工資管理、勞動就業論、社會保障、勞動與社會保障法、公共關系學、應用文寫作等
本科
兩年
企業戰略管理、人力資源戰略與規劃、人力資源培訓、人事測評理論與方法、人力資源薪酬管理、績效管理、人力資源開發管理理論與策略、管理信息系統等
文化事業
管理
專科
兩年
英語（一）、寫作、中國文化概論、文化管理學、文化行政學、文化政策與法規、文化經濟學、文化策劃與營銷、藝術概論、社會學概論、民間文學、計算機
文化產業
本科
兩年
英語（二）、中國文化導論、文化產業與管理、文化產業創意與策劃、文化市場與營銷、外國文化導論、媒介經營與管理、文化服務與貿易
經濟信息
管理
專科
兩年
高等數學、計算機網絡基礎、計算機應用技術、計算機軟件基礎、計算機組成原理、經濟信息導論、計算機信息基礎、信息經濟學等
本科
兩年
英語（二）、應用數學、中級財務會計、計算機網絡技術、社會研究方法、網絡經濟與企業管理、數據庫及應用、電子商務概論、高級語言程序設計、應用數理統計、經濟預測方法。
游戲軟件
開發技術
專科
兩年
英語（一）、高等數學、計算機游戲概論、高級語言程序設計、游戲作品賞析、計算機網絡技術、游戲軟件開發基礎、市場營銷、動畫設計基礎等
本科
兩年
英語（二）、游戲創意與設計概論、可視化程序設計、藝術設計基礎、多媒體應用技術、DirectX、Java語言程序設計、游戲開發流程與引擎原理、游戲架構導論、軟件工程、游戲心理學等
電子商務
專科
兩年
電子商務英語、經濟學（二）、計算機與網絡技術基礎、市場營銷（三）、基礎會計學、市場信息學、國際貿易實務（三）、電子商務概論、商務交流（二）、網頁設計與制作、互聯網軟件應用與開發、電子商務案例分析、綜合作業
本科
兩年
英語（二）、數量方法（二）、電子商務法概論、電子商務與金融、電子商務網站設計原理、電子商務與現代物流、互聯網數據庫、網絡營銷與策劃、電子商務安全導論、網絡經濟與企業管理、商法（二）
信息技術
教育
本科
兩年
英語（二）、物理（工）、數據庫原理、數據結構、計算機網絡與通信、計算機系統結構、軟件工程、數值分析、面向對象程序設計、計算機輔助教育、高級語言程序設計、數字邏輯、中學信息技術教學與實踐研究
計算機
及應用
專科
兩年
大學語文、高等數學、英語（一）、模擬電路與數字電路、計算機應用技術、匯編語言程序設計、數據結構導論、計算機組成原理、微型計算機及其接口技術、高級語言程序設計（一）、操作系統概論、數據庫及其應用、計算機網絡技術
本科
兩年
英語（二）、高等數學、物理（工）、離散數學、操作系統、數據結構、面向對象程序設計、軟件工程、數據庫原理、計算機系統結構、計算機網絡與通信
電子政務
專科
兩年
行政管理學、公文寫作與處理、公共事業管理、行政法學、經濟管理概論、辦公自動化原理及應用、政府信息資源管理、電子政務概論、管理信息系統、計算機應用技術
本科
兩年
英語（二）、公共管理學、電子政務理論與技術、政府經濟學、信息化理論與實踐、網站建設與管理、計算機網絡與通信、電子政務案例分析、信息與網絡安全管理
論文摘要:物權法已經于2007年10月1日正式實施，在其起草過程中，學界曾有是否增設讓與擔保制度的爭論，然而最終出臺的物權法對此卻沒有規定。如何看待和理解上述問題？文章分析了讓與擔保的性質，讓與擔保與物權法基本原則的關系以及讓與擔保和動產抵押的關系，認為：現行物權法不將讓與擔保制度納入其中，是值得贊同的。
一、讓與擔保的內涵與特征
讓與擔保有廣義與狹義之說。廣義讓與擔保，包括買賣式擔保和讓與式擔保。狹義讓與擔保，僅指讓與式擔保，是指債務（或第三人）為擔保債務清償，將擔保標的物之整體權利（通常是所有權）移轉給債權人，在債務履行完畢后，標的物的整體權利又回歸于擔保人；在債務屆時未能得到清償時，債權人有就擔保物優先受償的權利[1]。本文所指讓與擔保為后者，即狹義讓與擔保。
讓與擔保作為一項獨立擔保方式，具有如下基本特征：
（一）讓與擔保是一種非典型擔保，與民法典規定的抵押權、質權和留置權等典型擔保相比，讓與擔保是在實踐中由判例確認的擔保方式，屬于非典型擔保。
（二）讓與擔保是一種約定擔保，設立基于當事人的約定。法定擔保具有維護債權平等之作用，從屬性非常強烈；而讓與擔保這種約定擔保具有融通資金之作用，從屬性有逐漸減弱之勢。
（三）讓與擔保是由判例法確立的一種擔保方式，傳統民法對其多未設明文并曾質疑其適法性。但由于讓與擔保具有其他擔保方式無可比擬的便利性，而逐漸被德國、日本、英國、美國及我國臺灣地區判例所承認[2]。
二、讓與擔保的性質之析
讓與擔保在性質上究竟屬于物權、債權？抑或處于二者中間的權利?學界一直有不同見解。在傳統物權理論中，擔保物權的物權性本身就有爭議，而讓與擔保相對于其它擔保物權而言，物權性就更弱。盡管目前物權說占主導地位，但遠未達成一致。即使承認讓與擔保是一種物權的學者，對讓與擔保權利性質的爭論也從未停止。如，所有權說就認為，讓與擔保不是一種新創設的與抵押權或質權概念相當的擔保物權，而是基于讓與擔保契約的設定而包含有權利義務關系的所有權法律關系；而擔保權說則認為，讓與擔保不是所有權，而是一種擔保權。但在讓與擔保之標的物為不同種類（比如動產、債權等）尤其是讓與標的物為債權的情況下，如何解釋該擔保權是一種擔保物權？筆者認為有進一步探討之必要。
（一）在讓與擔保之標的為動產和不動產的情形下，讓與擔保權人所取得的僅為形式上的所有權，而非實質上的所有權。只有在債務人到期不能償債時，債權人才有可能確定地取得該動產或不動產的所有權。由此可見，在讓與擔保存續期間，債權人并非真正的所有權人。此情形下，將讓與擔保界定為所有權并不合適，而應界定為擔保權。更準確一點應界定為擔保物權。因為債權人是就債務人或第三人提供的擔保物所享有的權利，當然為擔保物權[3]。
（二）在讓與擔保之標的為債權時，則無法將其解釋為所有權，更不應解釋為擔保物權。因為首先，所有權的標的僅限于物，債權不能成為所有權的標的；其次，某一債權即使被轉移于另一債權人作為債的擔保，受讓的債權人所取得的僅僅是對原債權人的債務人所享有的債權，該債權不可能經過轉讓就變為物權，當然也不可能變為擔保物權[4]。
（三）在讓與擔保之標的為有價證券等權利時，其性質界定更為困難。在票據等權利憑證不記名的情形下，誰占有該權利憑證誰就享有該權利憑證所表彰的權利；只有在票據等權利憑證記名的情形下，權利憑證上所記載的權利人才是真正的權利人。在前者，權利的享有和權利憑證的占有難以分開，也就難以區分究竟是權利質還是讓與擔保；在后者，雖然可以作此區分，但對讓與擔保的定性并非易事。從總體上看，應將其定性為擔保物權，因為其物權屬性勝于債權屬性[5]。
這種定性困難反映出讓與擔保的復雜性。同時說明：在物權與債權這種民事權利二分法的傳統理論情形下，要找到讓與擔保在立法中的適當位置并非易事。
三、讓與擔保與物權法基本原則的關系之析
若認可讓與擔保權為物權，則會發現這種權利移轉型擔保制度的引進，將對物權法的三大基本原則構成沖擊，從而凸顯其納入物權法框架的障礙。
（一）讓與擔保與物權法定原則
所謂物權法定，是指物權之種類、內容與變動等，均以法律規定者為限，當事人不得任意創設。讓與擔保制度是大陸法系國家在長期社會實踐的基礎上通過判例與學說確立的一種物權制度。有人認為，正是因為其與物權法定原則相違背（比如，實踐中最為常見的動產讓與擔保，不以標的物之移轉占有為必要。再如，僅通過當事人之間的約定就可以設定擔保物權等，這不符合物權變動的一般原則），所以在大陸法系主要國家一直沒有被立法所確認。必須承認，物權法定原則確有一定的“僵化性”，為克服這種僵化，物權法定主義的解釋越來越寬泛。但不管是堅守嚴格的物權法定，還是主張物權法定的緩和，讓與擔保這種非典型擔保方式與傳統物權法之擔保體系存在某種異質性是肯定的。
（二）讓與擔保與公示公信原則
自近代民法法典化運動以來，不動產與動產相區分的理念逐漸明晰，依近代以來形成的物權規范，不動產物權以登記為公示方式，動產物權則以占有及交付為公示方式。非經公示物權變動不能發生，或者不能取得對抗第三人的效力。在此基本格局下，動產之上設立不移轉占有的擔保物權，不僅難以滿足公示的要求，與物權的基本理念和規則不合，而且還會對交易的安全帶來重大妨害。
在公示效力上，對采登記要件主義的國家來說，當讓與之標的物為不動產時，必須進行登記，否則不成立權利之讓與。而當讓與標的物為動產時，由于動產種類繁多，價值不一，即使采用登記作為公示，無法要求所有的動產讓與擔保均必須登記，因而在效力上只能是未經登記不能對抗第三人，這樣勢必造成同一種類的物權在公示效力上的不一致，即不動產讓與擔保采公示登記生效主義而動產讓與擔保采公示登記對抗主義[6]。
（三）讓與擔保與一物一權原則
讓與擔保與大陸法系的所有權概念及一物一權原則也難以相容。前面在分析讓與擔保的性質時，就提到所有權說和擔保權說。但不論這二者之間有何差異，它們都承認在讓與擔保期間，擔保權人取得形式上的所有權，而擔保人則保留實質的所有權，這正是讓與擔保難以納入大陸法系物權法框架的重要原因。大陸法系傳統的擔保物權機理是在債務人或第三人所有之物上設定定限物權作為擔保，擔保權人對擔保物只享有擔保物權（定限物權）。而讓與擔保的擔保機理是讓與“所有權”作為“擔保”，擔保權人對擔保物享有所有權，但此所有權只起擔保作用，擔保權人不能為擔保權之外的處分。因此與傳統擔保不同，讓與擔保具有形式與實質的二重性，即對外在法律外觀上，債務人將標的物所有權移轉與債權人，債權人為標的物的所有權人；而對內在實質上債務人轉讓標的物所有權是為債權提供擔保，債務人仍為標的物所有權人。這實際上是承認了一種擔保權化的所有權，把原來屬于概括性的權利轉變為定限性質的權利；原來一物之上只能有一個所有權，變成一物之上并存有兩種所有權[7]。四、讓與擔保與動產抵押制度的關系之析
《擔保法》規定了動產抵押制度，而讓與擔保與動產抵押在實踐中可以說非常接近。
（一）從設定上看，讓與擔保的設定主要涉及三個問題：一是讓與擔保合同，二是讓與擔保的當事人，三是讓與擔保的標的物。在前兩個問題上，讓與擔保與動產抵押這兩種制度的規定幾乎完全相同，都以當事人訂立書面合同為必要，合同當事方都是債權人、債務人（或第三人）。只有在第三個問題，即擔保標的物上有所差異。學者普遍認為，讓與擔保同動產抵押相比，最大優勢就是其標的物的適用范圍不受限制。而動產抵押物的適用范圍受到一定限制，但時至今日，這種人為限制已經有放寬之勢，因此在擔保標的物之范圍上，讓與擔保與動產抵押已日趨接近。
（二）從公示方法與效力上看，就動產讓與擔保而言，各國的判例多以登記作為標的物讓與之公示，而對公示效力，則有登記要件主義和登記對抗主義之分。而就動產抵押而言，從承認動產抵押制度的大陸法系國家立法看，各國對動產抵押均采取登記方法，在抵押登記公示效力上則多采取登記對抗主義。由此可見，無論是讓與擔保還是動產抵押，都存在“公示性”較弱的問題，都在保障交易安全、維護權利人權益方面面臨同樣的困境。
（三）實現方式之比較
一般認為，讓與擔保的實行是一種私實行。動產讓與擔保當事人對擔保權的實行方式有約定的依其約定；沒有約定的，債權人可在歸屬清算型和處分清算型中任選一種方法實行。因此動產讓與擔保的實行程序簡便，其不必經過拍賣程序，節約了交易成本。相比較而言，動產抵押權的實行則多體現為一種公法程序，比如債權人必須以提訟的方式向法院申請強制執行，由法院將抵押標的扣押進而實施強制拍賣或強制監管等。但時至今日，各國物權立法對抵押權實行的規制已趨緩和。我國《擔保法》中就規定了以協議折價取得抵押物所有權和拍賣變賣抵押物受償。因此，兩項制度的實行已無高下之分[8]。
五、結語
總之，就讓與擔保的性質而言，認定其為擔保物權尚屬過早，應就讓與之標的物作具體分析。即便認可讓與擔保的物權性，其與物權法三大基本原則也存在著一定的沖突。另就讓與擔保的功能而言，其與動產抵押制度有諸多相似之處。因此，物權法未將讓與擔保制度納入其中，筆者是非常贊同的。
參考文獻：
[1]張華.試論讓與擔保的法律構成[J]產業與科技論壇，2007，（12）
[2]王澤鑒.“物權法上的自由與限制”，載蔡耀忠主編《中國房地產法研究》（第1卷），法律出版社2002年版，第44頁
[3][4][5]季秀平.物權法確認讓與擔保制度的幾個疑難問題[J].煙臺大學學報(哲社版)，2002，(3)
[6]賁寒.動產抵押制度的再思考――兼評我國民法（草案）對動產抵押與讓與擔保制度之規定[J].中國法學，2003，(2)
