時間：2022-12-10 08:34:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇中介買賣合同，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
存量房屋買賣中介合同
寧波市房地產管理局
寧波市工商行政管理局印制
《存量房屋買賣中介合同》使用說明
一、本合同為示范文本主要用于房屋出賣方（甲方）、購買方（乙方）和房地產中介服務機構（丙方）三方就存量房屋買賣中介事宜達成協(xié)議時簽用；
如因客觀情況，甲、乙方不能同時與丙方簽約時，也可用于甲方與丙方或乙方與丙方雙方簽約。但乙方在申領房屋所有權證時，必須提供該房屋甲方與丙方所簽合同。
二、本合同所稱存量房屋是指國有土地上已經(jīng)交付使用且已申領房屋所有權證的房屋。對于房地產開發(fā)企業(yè)預（銷）售的商品房，不屬存量房屋。
三、對于房地產開發(fā)企業(yè)將商品房委托房地產中介服務機構出售的，可直接套用房地產管理部門和工商行政管理部門推廣使用的《商品房買賣合同》。
四、方括號""內以斜杠"/"區(qū)分的不同內容，供簽訂合同時據(jù)實選用的，未被選用的應以橫線刪去。有的斜杠后有留空部分，是供簽訂合同時根據(jù)實際需要另外可以添加注明的。
五、簽訂合同時，未采用的內容可不填寫，但應劃上斜杠"/"或注上"此處空白"字樣。
六、簽訂合同之前，委托人有權查看房地產中介機構的營業(yè)執(zhí)照、機構資質證書和經(jīng)辦人的經(jīng)紀人資格證書等證件材料。
七、所簽一式多份合同，印刷編號號碼必須相連。
八、本合同條款由寧波市房地產管理局負責解釋。
合同編號：甬（縣、市、區(qū)）---中介年第號
存量房屋買賣中介合同
賣方（甲方）：，全國公務員共同天地
買方（乙方）：
中介方（丙方）：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《浙江省經(jīng)紀人管理條例》、《寧波市房地產中介服務條例》等法律、法規(guī)和政府有關規(guī)定，甲/乙/丙三/雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就甲方賣房/乙方買房/丙方中介事宜，訂立本合同。
當事人情況
甲方：【本人/法定代表人世間】姓名，國籍，【身份證/護照/營業(yè)執(zhí)照】號，地址，郵政編碼，聯(lián)系電話。【委托人/】姓名，國籍，郵政編碼，聯(lián)系電
乙方：【本人/法定代表人】姓名，國籍，【身份證/護照/營業(yè)執(zhí)照】號，地址，
郵政編碼，聯(lián)系電話。【委托人/】姓名，國籍，郵政編碼，聯(lián)系電話。
丙方：【法定代表人/負責人】姓名，聯(lián)系電話，注冊地址，郵政編碼，營業(yè)執(zhí)照注冊號，機構資質等級，資質證書號。經(jīng)辦人姓名，身份證號，經(jīng)紀資格證號，聯(lián)系電房地產狀況
房產情況：房屋【所有權/共有權】戶名，權證號，共計套，房屋地址，設計總層數(shù)層，本房屋所在層為層，設計用途為【成套住宅/非成套住宅/非住宅/商住兩用/】，建筑面積為平方米，房屋裝修情況
其他設施
。附屬用房有【自行車庫/汽車庫/】【使用面積/建筑面積】平方米，對上述房屋及附屬用房的產權或使用權限制條件等應當說的情況
土地情況：國有土地使用權戶名，權證號，其他情況
中介服務內容
第一條丙方為甲方提供以下【居間/咨詢/代辦手續(xù)/】房地產中介服務：
賣方居間
代辦交易過戶手續(xù)
第二條丙方為乙方提供以下【居間/咨詢/代辦手續(xù)/】房地產中介服務：
買方居間，全國公務員共同天地
代辦交易過戶手續(xù)
費用及支付
第三條房屋價款和其他價款總計人民幣元。
其中房屋價款元，房屋裝修、設施等價款元（詳見備注欄清單）。
乙方的支付對象、支付方式和時限約這如下：
1.銀行按揭：
2.一次性付款：
3.分期付款：
第四條丙方所收取的中介服務費應當符合法律、法規(guī)和政府行政主管部門的規(guī)定。
丙方中介服務收費的項目、收費標準，及其甲方/乙方的承擔方式、支付方式和時限約定如下：
甲方承擔中介服務費元，由乙方承擔在簽約日付清。
乙方承擔中介服務費元，由甲方承擔在簽約日付清。
收費標準其中：住宅為10萬元及以下部分按1.6%計收,超出部分按0.9%計收,兩者相加；非住宅實行市場調節(jié)價，由當事人與中介機構共同協(xié)商確定。
第五條甲/乙方應當繳納稅、費的項目、標準（如有新標準出臺，按新標準執(zhí)行，多退少補），及其承擔方式、支付方式和時限約定如下：
1、預收稅費元由甲方承擔，于年月日內付清，多退少補。
其中：買賣管理費元；評估費元；營業(yè)稅元。
2、預收稅費元由乙方承擔，于年月日內付清，多退少補。
其中：契稅元；印花稅元；買賣管理費元；
土地轉計費元；評估費元；房產證工本費元。
第六條丙方代辦有關手續(xù)的收費項目（含代繳稅費）、收費標準，及其承擔方式、支付方式和時限約定如下：
代辦過戶費每套元，由乙方承擔，于月日付清按揭服務費元，由乙方承擔，于月日付清公證、保險等費約元，多退少補，由乙方承擔，于月日付清。
房屋交付
第七條上述房屋及附屬【用房/設施/物/證件/】的交付約定如下：
1.甲方于年月日之前將該房屋交于乙方。
2.其他：
第八條上述房地產交付前所發(fā)生【水/電/物業(yè)/電話/有線電
視/】費用的結清及時限約定如下：
如甲方交房時不能結清上述費用，則交給丙方元作為保證金，待結
清后提交有效憑據(jù)并經(jīng)乙方認可，由丙方退還。
權利義務及違約責任
第九條甲方對上述房地產狀況所提供的情況必須真實，證件合法有效。
第十條乙方對上述房地產狀況已經(jīng)了解，并已實地察看，且已核查相關證件。
第十一條丙方對上述房地產狀況已經(jīng)了解，并已實地察看，且已核查相關證件。
第十二條房屋交付時，丙方應到場協(xié)助做好房屋交付事宜。
第十三條除【乙方/丙方】原因外，甲方違約不能履行合同的，本合同簽約受害方有權按以下方式得到補償，并追償因甲方過錯造成的經(jīng)濟損失：
按《中華人民共和國擔保法》承擔違約責任：即雙倍返回定金給乙方。
丙方的中介服務費、代辦費及其他相關經(jīng)濟損失均由甲方承擔。
第十四條本合同履行期間，除【甲方/丙方】原因外，乙方違約不能履行合同簽約受害方有權按以下方式行到補償，并追償因乙方過錯造成的經(jīng)濟損失：
按《中華人民共和國擔保法》承擔違約責任：即甲方已收定金不予返還乙方。
中介服務費和代辦費由乙方承擔，不作退回。
第十五條本合同履行期間，除【甲方/乙方】原因外，丙方違約不能履行合同的，應承擔全部法律責任。本合同簽約受害方有權按以下方式得到補償，并追償因丙方過錯造成的經(jīng)濟損失：
1、丙方故意隱瞞提供房地產中介服務有關重要事實或向服務對象提供虛假情況的應向合同受害方退還所收取的全部中介服務費，并按約定中介服務收費額的%補償合同受害方；
2、丙方利用提供房地產中介服務事項的機會，為自己牟取不正當利益的，應向合同受害方退還所收取的全部中介服務費；
3、丙方違反有關法律、法規(guī)和政府規(guī)定，違背誠實信用原則，或與他人惡意串通，損害本合同簽約他方利益的，按本條第1點約定處理；
4、丙方未按合同約定履行應盡義務或履行義務失責的，應承擔相應的法律責任；
第十六條本合同履行期間，丙方應將約定提供服務的履行情況及時告之服務對象（即甲方/乙方），服務對象對丙方的履約應提供必要的幫助，并在簽約之日起日內應丙方要求提供相應證件。
服務對象有權對丙方履約情況進行查詢、督促。
丙方未征得服務對象書面同意，將約定提供的服務事項轉委托其他房地產中介機構的，由此增加的費用和造成的法律責任由丙方承擔。
丙方未經(jīng)服務對象同意，擅自改變房地產中介服務事項內容、要求和標準的，所增費用由丙方承擔，丙方仍須按合同約定的要求履約。
第十七條本合同履行期間，任何一方需變更本合同的，應及時書面通知其他簽約方，征得其他簽約方同意后，各方在約定的時限內（書面通知發(fā)出日內）簽訂變更協(xié)議。否則，由此造成的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。
爭議處理
第十八條本合同履行中發(fā)生爭議，或出現(xiàn)新的情況且本合同未作約定的，各方依法協(xié)商解決；協(xié)商不成的，【提交寧波仲裁委員會仲裁/提交——仲裁委員會仲裁/依法向房屋據(jù)地人民法院。】
第十九條房屋面積以房地產管理部門發(fā)證機構確權面積為準。
相關事宜說明
第二十條本合同約定牟房地產中介服務事項的期限為本合同生效之日起至年月日止。
第二十一條本合同未盡事宜，各方可另行簽訂補充協(xié)議。
本合同附件共頁，有以下幾件：
補充
1、如按揭審報金額未能足額批準，則乙方
須在按揭批下后天內補足首付款。
2、如遇節(jié)假日，則涉及房地產、財稅
銀行等有關手續(xù)可以順延相應日期。
第二十二條本合同連同附件一式4份，具有同等效力，其中：【甲方1份/乙方2份（其中1份作申領產權證用）/丙方1份】。
若簽雙方合同時，乙方在申領房屋所有權證時，需提供該房屋甲方與丙方所簽的合同。
備注：乙方不能按期付清房款，或甲方不能按期將房屋交付乙方，每逾期一日支付對方元整，逾期十日，作違約處理。
甲方（簽章）：法定代表人：委托人（簽章）：
乙方（簽章）:法定代表人：委托人（簽章）：
丙方（簽章）：法定代表人：經(jīng)辦人（簽章）：
或負責人：
老百姓買賣二手房時，通常都委托專業(yè)的房產中介進行在這期間，無論是買房者還是賣房者都需要簽署大量協(xié)議，這些協(xié)議往往都是房產中介為重復使用而事先擬定的格式合同，由于其條款細則復雜、專業(yè)程度高，中介的解釋又往往含糊其辭，甚至對某些關鍵條款故意不做解釋，一旦買賣不成，中介很有可能根據(jù)條款中的某些約定向委托人索取傭金或違約金
在這些協(xié)議中，《房地產買賣居間協(xié)議》(俗稱“定金協(xié)議”)和《房地產買賣合同》是最關鍵的兩份文件，通過上述兩個案例我們可以發(fā)現(xiàn)，當買賣雙方由于種種原因最終沒能實現(xiàn)交易時，是否需要向中介支付傭金的關鍵，在于中介公司是否已經(jīng)完全履行了居間義務，而判定的標準主要是雙方是否已簽訂《房地產買賣合同》而非《房地產買賣居間協(xié)議》
但還需要指出的是，由于這類定金協(xié)議通常由中介提供，中介的收費又與交易的成功與否直接關聯(lián)，因此在制訂定金協(xié)議時，中介往往已經(jīng)將買賣合同的主要條款規(guī)定其中這類定金協(xié)議很可能在將來的訴訟中被法院認定為雙方的本約(即與正式的買賣合同具有同等效力的合同)一旦被認定為本約，違反定金協(xié)議的一方或者被強制要求繼續(xù)履行合同，或者不但要承擔定金損失的違約責任，還要承擔對方的其他損失，如房價波動產生的全部差價損失也就是說，在簽訂了定金協(xié)議而未最終簽訂買賣合同時反悔，雖然可能不需要支付中介費用，但如果對方不愿就此罷休，違約方可能還要承擔一定的賠償責任。
總之在買賣房屋的過程中，在協(xié)議上簽字前都應盡量要考慮周全，避免將來后悔的情況發(fā)生。
理財金手指 樓市迷茫期謹慎出手
后期調控政策如何繼續(xù)雖然尚不明朗，但老百姓對樓市的關注熱情依然很高，這邊廂，房產大佬潘石屹和任志強時房價究竟會下跌多少而大打博客口水仗；那邊廂，上海樓市8月又出現(xiàn)量升價漲的格局。這究竟是樓市調控政策發(fā)揮實際功效前的“回光返照”，還是新一輪“越調越漲”的開始，真是讓人摸不著頭腦在樓市又一次走在迷宮十字路口之時，無論是買家還是賣家，心里其實都沒有底――賣家怕自己賣低了，買家怕自己買高了。此時，簽訂二手房買賣協(xié)議，就要格外謹慎，免得中途反悔，產生額外損失。
在二手房買賣過程中，代簽合同時如果操作不當，常常會帶來風險，并造成經(jīng)濟上的損失，因此購房者應該小心為是。但業(yè)內人士表示，代簽合同的方式比較常見，在房價平穩(wěn)時期并不會出現(xiàn)問題，不過在房價波動時如上漲或者下跌，代簽往往會成為終止合同的借口，甚至被心懷叵測之人所利用。代簽這種交易方式本身并沒有錯，而且為法律所允許，只不過要求交易雙方嚴格按照法律規(guī)定來操作，方能避開風險，做到安全交易。
代簽合同較常見
當上海的呂先生收取買家3萬元定金之后，突然因公事需要到外地出差，為了不耽擱交易，他讓太太代為處理，以自己的名義出面跟買家代簽房產買賣合同。當然，在他出差之前，他在附近的公證處對委托書做了公證。
記者了解到，在二手房買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)代簽合同的情形。據(jù)了解，在一般情況下，親人之間委托代簽形式最為常見，如父母子女之間、夫妻之間、兄弟姐妹等等，當然也有朋友之間委托。除了上述提到的定金合同、房產買賣合同之外，在法律規(guī)定范圍內還可委托辦理房產轉移登記、還貸、退保、變更注銷房地產抵押登記、支付相關稅費等諸多事宜，都可實行代簽方式。
代簽風險要當心
代簽合同必須謹慎對待，因為稍有粗心大意，很有可能會讓自己的利益受損。上海聯(lián)業(yè)律師事務所主任律師王展告訴記者，由于代簽引發(fā)的糾紛并不少見。一般情況下，都是由被人認為人無權為由推脫自己的責任，要求撤銷買賣合同，并刻意規(guī)避違約責任。
而在現(xiàn)實中，的確也有人得逞。記者了解到這樣一個真實的案例。在2009年底，深圳市寶安區(qū)人民法院判決一起由代簽引起的官司，違約在先的賣家居然不用承擔相應的違約責任。被告陳姓夫婦將一套共有房產出售給全先生，在簽訂買賣合同時只有陳先生一人到場，雖然根據(jù)中介的要求陳先生在買賣合同的附件中注明妻子同意出售該房屋，但隨后不久他便以妻子不同意出售房產為由而要求撤銷買賣合同。后經(jīng)法院判決，交易合同無效，同時只需退回先期所收定金，而不必按照事先約定的“退一賠一”條款來執(zhí)行。
對此，王展提醒說，對于代簽合同的形式，尤其是房價處在波動期間，一定要謹慎行事。原因就在于，代簽合同如果操作不規(guī)范，會給買方增加巨大的風險，萬一發(fā)生糾紛，買方事后很難證明出賣方本人與人之間的委托關系。
四招規(guī)避風險
專家表示，規(guī)避代簽風險看似簡單，其實并不容易。比如稍有法律常識的都知道，出售共同財產時，需要所有產權人都到場簽訂買賣合同，但對于夫妻共同財產而言，至今還有不少人認為丈夫或妻子可以代替對方簽字，但一旦產生糾紛，這種代為簽字的做法卻得不到法律的認可。
在此，法律專家認為要真正規(guī)避代簽風險，一定要做到防范于未然，即提前做好預防工作。下面我們結合具體案例來進行解析。
當然，在交易之前，首先要做的就是查清房屋的產權歸屬，仔細審核房產證，必要時要向當?shù)氐姆抗芫只蚪ㄎ樵儯捶课菔欠竦怯洖楣灿挟a權、是否還有其他共有人。比如有時盡管房產證上登記的產權人為一人，但其系已婚，而且結婚的時間早于取得房產證的時間，按照法律規(guī)定該房屋通常為其夫妻共有，轉讓時必須征得其配偶同意。因此，買方還應審核或查詢房產證上登記的產權人的婚姻狀況與結婚時間。
第一招：委托書必須公證
毫無疑問，授權委托書必須經(jīng)過公證，這樣其權才能得到法律的承認。
[案例一]北京的李先生購買一套夫妻共有房產，在簽定買賣合同時，妻子因故不能到場，雖然中介出具妻子同意出售的證明，但李先生堅持要求對方對委托書進行公證之后才與之簽約。
[解析]北京市東方律師事務所劉桂林律師表示，李先生的做法無疑是值得肯定的。對于房屋所有權人實在是無法到場簽訂合同的，那么一定要求委托人提權人簽署的授權委托書，且該授權委托書必須經(jīng)公證。簽約后，對方經(jīng)公證的授權委托書應與合同一起妥善保管。如果沒有提供委托書，簽約后可在合同中約定：在規(guī)定時間內，對方提供上述委托書之前或房屋所有權人補簽之前，合同不生效，且不支付任何價款。
第二招：權限需明確
對于授權委托書而言，不但要辨別其真?zhèn)危€要了解其詳細范圍。
[案例二]上海的朱女士在買房時，因為賣家不能親自到場而由賣家的父親代為簽字。朱女士在專業(yè)人士的建議下，詳細了解了人的權限。
[解析]渠福琴表示，買家一定要了解人的范圍。一般情況下，人范圍包括簽訂定金合同、買賣合同、收取定金、辦理產權轉移、支付稅費、交房等十一項內容，買家必須要了解清楚，人的權限有多大，同時，其時限有多長。當然，對于授權委托書公證的真?zhèn)吻闆r，買方可以根據(jù)其提供的信息具體核實。對于境外人士而言，必須由領事館出具的公證書才具備法律效力。
第三招：非常規(guī)做法要當心
對于部分中介公司采用的一些非常規(guī)做法，一定要當心。
[案例三]杭州的遲先生稀里糊涂地聽信了中介的說法，到頭來吃了虧。他購買了一套共有房產，對方在沒有提供授權委托書的情況下與之簽署了買賣合同，隨后因共有人反對而導致交易流產，耗費了不少精力不說，房價上漲致使成本增加。
[解析]王展表示，目前有不少中介公司為了促成交易，往往先讓買賣雙方簽約，并聲明其他所有權人都同意出售，隨后讓房產所有權的其他人來對交易進行追認。不過這種做法風險在于，如果房價上漲，其他所有權人可能會故意不進行追認而導致交易中斷，并致使買家利益受損。因此對于這種情況而言，買家要么暫緩簽約，要么簽約之后要求對方在規(guī)定時間內補齊相關文件。
第四招：保留證據(jù)很重要
即使對方?jīng)]有提供委托文件，但只要保留相關證據(jù)，也有可能做到利益不受損。
[案例四]一個電話錄音，讓蘇州的玄先生贏了官司。去年秋天，賣家的女兒葛小姐與他簽訂了房屋買賣合同，賣家葛先生也曾在電話中告訴玄先生同意女兒代簽買賣合同，該電話被他錄了音。隨后賣家反悔，但電話錄音讓賣家難逃違約責任。
[解析]王展表示，雖然賣家沒有出具委托文件，但因為產權人原因造成買方相信人具有權，比如房主將房產證、身份證以及賬號等交給人，或者親口承認已委托他人，從而形成表見，這表明行為有效，如果違約，則須承擔違約責任。當然，這需要買家保留相關證據(jù)來證明已經(jīng)形成表見，如前文中提到的電話錄音、存放在中介公司的房產證原件、身份證原件復印件等。
簽了購房合同后房子沒買成，還要付中介費嗎？
問：在中介的介紹下，我與王某簽訂了二手房買賣合同。然而，就在簽合同當晚，父親病重住院，跟王某溝通后，王表示愿意解除合同，但中介依然要我支付中介費。房子沒買成，難道也要付中介費嗎？
答：根據(jù)合同法的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。什么是合同成立？就是當事人就合同的主要條款達成合意。你和王某已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，合同已經(jīng)成立。因為合同成立，而且是中介的原因促成，根據(jù)合同法的規(guī)定也好，根據(jù)房屋買賣合同的約定也罷，你都應當支付報酬。至于后來因情勢變更，你和王某協(xié)商一致解除合同，這只涉及你和王某之間的權利義務，不影響中介費的支付。
糊涂中介張冠李戴，能否解除購房合同？
問：我準備購買一套二手房，中介帶我看房后，買到手的卻不是看過的東北朝向的房子，而是西北朝向的房子。我能解除購房合同嗎？
答：房產中介是賣房人與買房人之間的中介，其具體事務就是幫賣房人登記房源信息、宣傳并且保證房源真實有效；幫買房人尋找推薦合適、理想房源，并帶領買房人實地看房，加以引導，促使成交。房產中介因自己的失誤給賣房人、買房人造成損失的，應當承擔相應的責任。你要購買東北朝向的房子，簽訂合同到手的卻是西北朝向的房子，東北朝向與西北朝向，一字之差，房子的實際位置、實際價值卻相差甚遠，給人的心理感受更是完全不一樣。中介“一時糊涂”張冠李戴，對你來說形成重大誤解，你可以撤銷合同。至于因此受到的諸如誤工費等損失，以及賣房人的有關損失，糊涂中介應當為他的糊涂埋單。
買房被騙，中介應否擔責？
問：在中介公司運作下，我與一名叫伍仁的房主簽訂了房屋買賣合同，預付了20萬元房款和1.2萬元中介費。然而，伍仁只是3個房主中的一個，另外兩人根本不同意賣。事情黃了，我找伍仁退錢，伍仁卻不知去向，我又找到中介公司要求賠償損失，也被拒。請問，買房被騙，中介應否擔責？
答：中介公司應否擔責，取決于中介公司在居間中介的過程中有沒有過錯；而中介公司有沒有過錯，取決于其對賣房人的所有權限是否有查實義務。你買的房屋，有3個房主，根據(jù)物權法的規(guī)定，處分共有的不動產，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。伍仁作為其中一個房主，無權擅自出賣整套房子，簽訂的房屋買賣合同，是一個無效合同。中介公司查清賣房人的權限是基本義務，他們的失職，導致合同無效，給你帶來了損失。對此，中介公司負有不可推卸的責任，不僅應當退還中介費，還應當承擔賠償責任。
從銀行貸款購買二手房，中介要求收取擔保金時怎么辦？
問：我通過中介，看中一處二手房，但有11萬資金缺口。中介提出可以幫忙聯(lián)系貸款，于是在合同上增加一項補充條款“如須貸款另給中介4000元擔保費”。后來，我想親自辦貸款，省下4000元擔保費，可“擔保費”畢竟已寫在了合同上，如果中介據(jù)此索要，我該怎么辦？
答：購房貸款是以購買的房屋作為抵押擔保，中介不是保證人，也不是為該項貸款提供財產擔保的抵押人，所以，中介向你收取擔保費是沒有事實和法律依據(jù)的。收取擔保費沒有依據(jù)，但中介幫忙聯(lián)系貸款事宜也不是無償勞動，因此，一旦發(fā)生糾紛，中介索討4000元擔保費不成，就可能以擔保費實質上是勞務費為由，轉而向你索討4000元勞務費。要避免這4000元的費用，關鍵就是要完全撇開中介自行辦理貸款事宜，那樣，中介收取勞務費便沒有事實依據(jù)。還撇得開中介嗎？“如須貸款另給中介4000元擔保費”是一個附條件的條款，并沒有委托貸款事宜，只要中介尚未采取實際行動，你都可以將辦理銀行貸款的權力收回。
委托賣房合同中的違約金條款有效嗎？
讀者問：
我通過中介公司與伍某簽訂了房屋買賣合同，并預付了20萬元房款給伍某，付了1.2萬元中介費給中介公司。可事后得知，伍某只是3個房主中的一個，另外兩個共有人不同意賣房。我找伍某退錢，卻發(fā)現(xiàn)伍某不見了蹤影。我找到中介公司要求賠償損失，中介公司稱其只負責居間介紹，我買房被騙和公司沒有關系。請問，買房被騙，中介公司應否擔責？
律師解答：
根據(jù)《合同法》第420條規(guī)定，居間人向委托人報告訂立合同機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同是居間合同。因此，房屋中介合同屬于居間合同。房屋買賣中介公司在接受委托買房后，除找尋合適的房子外，還應積極在買賣雙方之間斡旋，介紹、撮合雙方訂立房屋買賣合同，只有在雙方簽訂了合法的房屋買賣合同后，中介公司的居間義務方履行完畢。
從你反映的情況看，你所購房屋有3個房主。根據(jù)《物權法》第97條規(guī)定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。伍某作為其中一個房主，是無權擅自出賣房屋的，其自作主張同你簽訂的房屋買賣合同是無效合同。
對于無效合同的簽訂和你的損失，中介公司存在過錯，負有不可推卸的責任，不僅應當退還中介費，還應當承擔賠償責任。
（據(jù)《檢察日報》）
子女放棄繼承權也應盡贍養(yǎng)義務
讀者問：
我小兒子先前聲明放棄繼承，此后一直是大兒子對我進行贍養(yǎng)。今年我因交通事故致殘，現(xiàn)在生活困難，我能否向小兒子索要贍養(yǎng)費？
律師解答：
根據(jù)我國《憲法》、《婚姻法》和《老年人權益保障法》的明確規(guī)定，子女有贍養(yǎng)扶助父母的義務，這種義務是無條件的。這種贍養(yǎng)義務，不僅是社會主義倫理道德的要求，更是贍養(yǎng)人的法定義務。所以即使你小兒子放棄繼承權，您也有權要求他對您盡贍養(yǎng)義務。
（據(jù)《京華時報》）
離婚財產分割反悔怎么辦
讀者問：
婚后，我因與女方性格不合經(jīng)常吵架。最近我們雙方打算離婚，還約定如果離婚就將房子給孩子。請問：如果雙方協(xié)商離婚不成，真打官司離婚的話，女方對房子反悔怎么辦？
律師解答：
婚姻法解釋《三》規(guī)定，當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財產分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定財產分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實際情況依法對夫妻共同財產進行分割。
（據(jù)《法制文萃報》）
律師提供法律援助能一助到底嗎
讀者問：
我在生活中遇到一些糾紛，因為經(jīng)濟困難想申請法律援助，請問，律師提供法律援助能一助到底嗎？
律師解答：
1、意向金是附條件的定金。意向金是購買房屋的意向。在買方有購買意向后，委托中介公司以書面形式確定下來，并支付一定金額的意向金。
2、如果賣方同意買方的購買條件(要約)，中介公司將意向金轉交給賣方，此時意向金性質就發(fā)生變化，自動轉化成定金，意向金協(xié)議也自動轉化為定金協(xié)議。如果買賣雙方?jīng)]有達成協(xié)議，中介公司將把意向金返還給買方，若意向金協(xié)議轉換為定金協(xié)議那么將對買賣雙方產生約束力，買賣雙方必須按約定履行義務，否則將承擔法律后果。買方如果不按協(xié)議的約定簽訂買賣合同或不購買的，賣方可以沒收買方的定金；賣方如果不按協(xié)議的約定履行簽訂買賣合同義務或不出售的，應雙倍返還定金。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
在房地產市場興旺蓬勃的今天，各種各樣的法律問題和合同糾紛是非常不可忽視的一方面。最高人民法院的第一批指導性案例中就有上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，通過研究這個案例，能夠給予我們關于居間合同和“跳單”問題的更深刻認識，并通過此案例，啟發(fā)出筆者對房產中介公司如何應對“跳單”的法律風險的一些思考和建議。
一、案情簡介
（一） 案件概況
原告：上海中原物業(yè)顧問有限公司
被告：陶德華
原告上海中原物業(yè)顧問有限公司訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。
被告陶德華辯稱：涉案房屋原產權人李寶萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。
法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產權人李寶萍到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產經(jīng)紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產顧問有限公司（簡稱某房地產顧問公司）帶陶德華之妻曹美娟看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產后六個月內，陶德華或其委托人、人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產顧問公司支付傭金1. 38萬元。
（二） 法院判決
上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶德華應于判決生效之日起十日內向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：1.撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決；2.中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。
上海市第二中級人民法院生效裁判認為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。
二、爭議焦點
在本案中，筆者主要探討兩個爭議焦點：
第一，雙方簽訂的《房地產求購確認書》的法律性質及禁止“跳單”格式條款效力的效力如何？
原告上海中原公司在11月27日與被告陶德華簽訂的《房地產求購確認書》這一合同是屬于什么性質的合同？房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定是否合法、有效？
第二，被告陶德華有沒有構成“跳單”，即構成違約？
賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售，陶德華通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，而并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，這樣做是否構成“跳單”違約？
三、案件相關法律問題分析
（一） 《房地產求購確認書》的法律性質及禁止“跳單”條款的效力
1.居間合同和格式條款的法律概念引入
對于居間合同和格式條款的概念，《合同法》均有明確規(guī)定：
《合同法》第四百二十四條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”
《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”
2.《房地產求購確認書》具有居間合同屬性
根據(jù)《合同法》關于居間合同的規(guī)定，居間人的義務是向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人的義務是在居間人促成合同訂立后向其支付居間報酬或傭金。在本案所涉及的合同中，居間人上海中原公司的義務是向委托人陶德華提供房源信息，提供訂立房屋買賣合同的機會，而委托人的義務是對上海中原公司提供的服務支付報酬。因此根據(jù)上文所引的法律規(guī)定，這一合同具有居間屬性，①而不屬于合同等其他合同。
3.禁止“跳單”格式條款有效
根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定：“如果格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方存在免除其責任、加重對方責任或者排除對方主要權利的，該條款無效”。對于本合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定這一禁止“跳單”格式條款是否有效，筆者認為該條款是為防止買方陶德華利用上海中原公司提供的房源信息卻跳過中原公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定雙方具有相應的民事行為能力，意思表示真實，且并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定是有效的。
（二）被告陶德華有沒有構成“跳單”
1.客戶構成“跳單”的要素分析
《合同法》第四百二十六條、第四百二十七條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。但是如果任由委托人看房后跳開中介公司，逃避支付傭金的約定義務，則對居間人顯屬不公平。因此，確認客戶“跳單”的要素就顯得很有必要，筆者認為認定客戶構成“跳單”的要素主要有以下四個方面：
第一，有效的禁止“跳單”條款。即在雙方訂立的居間合同中，具有不違反民法和合同法等相關法律的禁止“跳單”條款的存在，這是確認客戶構成“跳單”的法律依據(jù)和大前提。
第二，房產中介公司提供了居間服務。即房產中介公司履行了居間合同的主要義務，如根據(jù)客戶的要求提供房源信息，帶領客戶看房等等，并留下了相關證據(jù)。
第三，客戶在看房后的合理期間內“跳單”。對于房產居間合同如本案《房地產求購確認書》中的禁止“跳單”的格式條款，里面約定了看房后的一定期限內不得“跳單”。本案中的約定是6個月，上海市第一中級人民法院的周峰和李興認為3個月比較妥當，②此3個月的期限從看房完成之日起開始算，而不是從居間合同簽訂之日起算。
第四，客戶“跳單”時是惡意的。比如為了逃避支付或者少支付居間報酬，自己或者利用第三人與賣房人直接簽訂房屋買賣合同，或者故意透漏信息給第三人使第三人與賣房人簽約，等等。而如果賣房人將同一所房屋通過多個中介公司出售，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，買方選擇了服務更好，價格更低的中介公司，這符合民法的契約自由精神，此應為善意，與前面所說的惡意相對應，不應構成違約。
2.本案中被告陶德華并無違約
該案中，被告陶德華雖然與原告上海中原公司有合同在身，合同中也規(guī)定了符合法律規(guī)定的禁止“跳單”格式條款，中原公司也提供了房源信息、帶領看房的居間服務，但陶德華是通過正當途徑對多個中介公司的對比，善意的選擇了價格更優(yōu)惠的另一家中介公司，此做法并無不妥，符合傳統(tǒng)民法中的契約自由精神，彰顯了以人為本的原則，因此，筆者認為法院判罰非常準確，被告陶德華并沒有構成“跳單”違約。
四、本案帶來的一些思考――房產中介公司應對“跳單”的法律風險防范
在如火如荼的中國房地產市場，各種各種的房產糾紛數(shù)不勝數(shù)，該案中的房屋買賣居間合同糾紛就是一個非常普遍的存在。該案作為最高人民法院的指導性案例，它的判罰彰顯了社會主義法律以人為本的思想，但在間接上也使中介公司之間的競爭更加激烈，面臨的法律風險也更高。因此本人針對中介公司如何應對“跳單”的法律風險有一些思考和建議。
第一，房產中介公司人員應加強對“跳單”違約的法律認識。房產中介公司的相關人員，應該認真學習和分析最高人民法院的這一指導性案例，理解“居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得‘跳單’違約；但是同一房源信息經(jīng)多個中介公司，買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司促成交易，此行為不屬于‘跳單’違約”的深刻含義，從法律思維上武裝自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯錯。
第二，房產中介公司應完善自己的合同和相關條款。一般來說，房產中介公司都有自己一整套的合同或者協(xié)議文本，這些文本都是事先做好，可重復使用的，也就是按照合同法的規(guī)定，屬于格式合同和格式條款。本指導性案例雖然認可了禁止“跳單”條款，但并非條款無懈可擊。比如本案的格式條款規(guī)定“看房后6個月內禁止跳單”，筆者也認為期限偏長，如果改為3個月左右，避免出現(xiàn)加重買房人責任、排除買房人權利而被法院認為是無效格式條款的法律風險。同時，關于格式條款中的違約金或賠償金，在該案例中，如果陶德華惡意“跳單”，應按照與出賣方就該房地產交易價格的1%向
中原公司支付違約金，如果該違約金的標準不是1%而是超過了國家法定的房產居間報酬標的如5%或更高，那么該格式條款同樣存在無效的法律風險，應非常注意。③
第三，房產中介公司應注意適時簽訂文件并做好證據(jù)保留。在買房人前來中介公司尋求服務時，建議簽訂《房屋求購委托協(xié)議》之類的文件，標明居間報酬的標準和支付期限，在簽訂協(xié)議的時候可以要求看房人出示身份證件，做到實名制。④在帶領買房人看房時，要求看房人簽訂類似本案的《看房確認書》，在確認書中列明帶領看房相關工作人員、所看房源的基本信息、禁止“跳單”的格式條款等等，這些都是防范惡意“跳單”的有效辦法。在居間服務的整個過程中，必須非常注意證據(jù)的保留，以免在對峙于法庭上時，因缺乏相關證據(jù)而敗訴。
此外，由于該指導性案例間接導致了房產中介公司之間更加激烈的競爭和更好的法律風險，房產中介公司除了上面所說加強法律思維培養(yǎng)、完善合同文本和格式條款、注意保留證據(jù)等法律專業(yè)方面之外，還需努力提高服務質量，擴大服務范圍（如代辦證照、代辦產權過戶、代辦貸款等⑤），努力爭取質優(yōu)價廉，增強自身的競爭力。
[注釋]
①李金升：《最高人民法院的“跳單”指導性案例對房產中介公司的現(xiàn)實性影響分析》，《上海房地》2012年第2期。
②周峰，李興：《房屋買賣居間合同糾紛中“跳中介”現(xiàn)象的法律問題研究》，《法律適用》2011年第10期。
③李金升：《“跳單”指導性案例對房產中介公司的現(xiàn)實性影響分析》，《上海房地》2012年第2期。
一、二手房交易過程中“陰陽合同”的表現(xiàn)形式及成因
二手房交易過程中，買賣雙方當事人往往為了達到某種目的而故意簽訂兩份及其以上的合同，俗稱“陰陽合同”。“陰合同”體現(xiàn)的是買賣雙方真實的成交價格，一般一式三份由買賣雙方及中介分別保管。而“陽合同”則根據(jù)需要的不同、政策背景的不同簽訂不同的版本。目前市場上“陽合同”主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一種是通過填寫低于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產交易中心，其目的為降低買賣合同標的，從而達到少納稅的目的。另一種是將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給銀行，達到以申請更多按揭貸款的目的。還有一種是在有些需要交納20%個人所得稅的城市，將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產交易中心，其目的是減少未來房屋的成交差額以期達到減稅的目的。為此，同一宗房產交易卻簽訂了多份成交價格不同的合同，而且各份合同還各有“妙用”。
“陰陽合同”在二手房交易市場中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驅使，因陰陽合同差價可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購買未滿5年的非普通住宅實際交易價在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價為160萬元（陽合同），差價達到了60萬元。按規(guī)定需要交納營業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個稅1.5%，共計10.1%，則陰陽合同避稅達到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財政的稅金。申請貸款時，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價為280萬元（陽合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時，這無疑會給銀行增加經(jīng)濟損失，而在房價下降時，銀行的損失會更大。
其次，當事人雙方法律意識淡薄，違法成本過低。國家的相關法律規(guī)定過于模糊，沒有對相關的法律法規(guī)條款進行合理的司法解釋。“陰陽合同”是典型的雙方惡意串通損害國家利益的行為，根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應屬無效合同，有過錯的當事人應承擔相應的民事法律責任。但是，由于損害的是國家利益，在民事關系上，無人代表國家作為受害人來追究合同當事人的民事責任，因此只能眼睜睜地看著國家利益不斷受到侵害。
再次，現(xiàn)有房屋成交價格申報制度的不完善和房價評估操作的復雜性、隨意性造成“陰陽合同”現(xiàn)象禁而不止。
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。同時《城市房地產管理法》規(guī)定了國家實行房地產成交價格申報制度，但上述規(guī)定都沒有具體的操作細則，執(zhí)行起來難以做到百分百客觀公正。
相關主管部門對二手房交易中買賣雙方價格申報有一套評估制度，例如請評估機構或依托計算機評稅軟件系統(tǒng)，對房地產市場中發(fā)生交易的二手房進行評估。但評估機構有時會因追求經(jīng)濟利益，無原則地迎合當事人的要求，造成對房屋評估價值的不公正。而采取機評手段時，稅務主管部門往往為避免過多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評稅系統(tǒng)標準制定得過低，在二手房過戶時，因合同價高于計算機估價，以合同價為征稅基準；低于計算機評估價的，以計算機評估價為征稅基準，即“就高不就低”，這就導致了投機者有機可乘。
二、二手房陰陽合同的危害及風險
“陰陽合同”不僅損害國家稅收利益，造成國家稅收的流失，動搖社會對誠信經(jīng)營、履約和納稅的信心，而且擾亂市場經(jīng)濟秩序，影響國家宏觀調控手段的實施。二手房交易中產生的數(shù)據(jù)，是國家和相關部門了解市場和出臺相關措施的重要參考依據(jù)，數(shù)據(jù)越真實，相關部門對市場的了解就越真實，出臺相關調控措施時就會更加有針對性，更加有效果。陰陽合同導致二手房交易市場的動態(tài)反映失真，不利于國家對房產市場進行及時有效的宏觀調控。
買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為，也往往會給當事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權益轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房價支付房款的風險，從而蒙受經(jīng)濟損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易，由于在房地產交易中心登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據(jù)的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關法規(guī)上講，應當以備案轉讓的價格為準，登記備案的行為是一種行政機關的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據(jù)。但登記備案的合同未必全是真實的內容，其中部分內容是合同當事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點。另外，買賣雙方簽訂陰陽合同進行偷稅的行為，被有關權力機關查實，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數(shù)額較大、性質嚴重甚至可能觸犯刑法，構成犯罪。
三、二手房“陰陽合同”的防范與對策
要杜絕交易過程中“陰陽合同”的產生，必須采取針對性的措施。
首先，司法部門應修訂相關司法解釋，以法律法規(guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽合同”，也為管理部門提供政策依據(jù)。增大違法成本，讓二手房交易各方認識到“陰陽合同”的危害，自覺抵制“陰陽合同”的產生。未經(jīng)過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，不提供法律保護。
買賣雙方之所以簽訂“陰陽合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關條文，在有見證人的情況下，如果出現(xiàn)房產糾紛，法律上有可能承認那份有中介見證的合同，納稅人對“陰陽合同”的合法性有恃無恐，這也導致了“陰陽合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關部門應該出臺相應的補充條文，針對這種“陰陽合同”，只承認經(jīng)過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，對于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護。
其次，各管理部門應根據(jù)實際情況制定管理細則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽合同”的產生。例如房管部門加強房地產中介機構的行業(yè)管理，建立完善的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對一些有資質、信譽好、實力強的中介開放網(wǎng)簽系統(tǒng)，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對于一些無資質，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽合同”的中介堅決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評估等業(yè)務。同時建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買賣雙方的合法權益。稅務管理部門及時更新基準價格數(shù)據(jù)，因為納稅的多少是“陰陽合同”產生的直接原因，而房地產交易價格是動態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評估價格與實際價格差距過大的情況。稅務機關應該加大對納稅人這種通過簽訂“陰陽合同”偷稅行為的處罰力度。對那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽合同”而偷逃稅者，除了讓其補稅之外還應該處以重罰，讓其得不償失。虛報房價并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴重的，依刑事犯罪處理。
最后，各有關部門應聯(lián)合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽合同”存在的問題、危害、法律責任公之于眾，提高老百姓的自我保護與法律意識。逐步實現(xiàn)契稅、房管、銀行等部門的信息聯(lián)網(wǎng)，從根本上杜絕“陰陽合同”的產生，維護二手房市場的健康發(fā)展。
參考文獻：
1.劉凱.淺析二手房屋買賣中陰陽合同.商業(yè)文化.2012.23
俗話說，空口無憑。在二手房交易過程中，中介公司為了促成交易，經(jīng)常會在口頭上答應買家(或賣家)提出的條件，殊不知這種口頭承諾與空頭支票無異，輕信只會讓自己處于被動境地，甚至導致自身利益受損。
記者在跟一些法律人士交流時得知，他們也經(jīng)常會碰到有購房者因為輕信房產中介的口頭承諾，而致使自己買房不成反而損失錢財?shù)那樾巍Ｉ虾Ｊ芯龕偮蓭熓聞账蓭熢S海波表示，在二手房交易過程中，房產中介為了說服買賣雙方達成交易，往往會開出很多口頭承諾，一旦買賣雙方輕信，則有可能會讓自己面臨巨大的風險。上海市消費者保護委員會有關人士也表示，在有關房產中介的投訴中，也有不少是專門針對中介公司不兌現(xiàn)口頭承諾的情形。
有關人士表示，對中介公司的口頭承諾一定要謹慎對待，最好的辦法是變成白紙黑字寫進居間協(xié)議或者購房合同中，這樣，一旦出現(xiàn)變故之后，才有利于自己維權。
輕信口頭承諾被忽悠
近日，記者接到北京讀者方先生的電話，他在電話里非常懊惱地向記者講述了他的買房經(jīng)歷，并反復強調這樣一句話，“就怪我輕信了房產中介的口頭承諾。”
方先生告訴記者，他在朝陽公園附近購買了一套二手房，看房時前業(yè)主告知該房產已經(jīng)有人承租，租期尚有九個多月才到期，而此時方先生的妻子已有身孕，他想趕在小孩出生之前買好房安頓下來，見到這種情形之后，他準備放棄而另外再找。但中介極力勸說方先生將這套房買下來，并在口頭上承諾愿意幫方先生出面解決此問題，甚至承諾承擔部分違約費用。方先生聽信了中介的勸說，與前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過戶手續(xù)。但是，在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人提出“買賣不破租賃”要求繼續(xù)承租，還指責前業(yè)主和方先生侵害了自己的“優(yōu)先購買權”，其有權主張方先生的房屋買賣行為無效。
方先生找到房產中介，要求其幫忙解決承租人搬離的難題，但拿到傭金之后的房產中介先開始以各種理由搪塞，最后干脆抵賴不認賬。方先生最后以承租人侵害其房屋所有權為由至法院，法院最后判決認定，承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的，承租人的利益應該受到法律的保護，方先生無權要求承租人限期搬離，但是有權要求承租人支付租金。本來打算早日安頓下來的方先生，只有等到承租人期滿之后才能滿足這個心愿了。
許海波表示，在二手房交易過程中，中介公司往往會輕易做出各種各樣的口頭承諾，以便盡快促成買賣雙方簽訂買賣合同，而自己也能賺取到相應的傭金收入。在他看來，二手房買賣過程中的風險往往就隱藏在房產中介的口頭承諾中，如果輕信了他們的口頭承諾，很有可能會由此遭受損失。
白紙黑字立字據(jù)防上當
其實，在二手房市場上，類似于方先生因為房產中介的口頭承諾而上當?shù)那樾尾⒉簧僖姟Ｈ绾畏乐狗慨a中介開“空頭支票”?上海聯(lián)業(yè)律師事務所主任律師王展表示，最有效的辦法就是將房產中介的口頭承諾變成白紙黑字，寫入居間合同或者買賣合同中。
其實，在整個交易過程中，中介會不斷拋出一些口頭承諾，那么，哪些是需要特別注意的地方呢?記者根據(jù)其輕重厲害關系，發(fā)現(xiàn)主要集中在涉及到產權、交易資金等方面，在此結合具體案例來一一分析。
“產權有問題我負責”
案例：張某拿著房產證原件在一家房產中介掛牌出售自己位于上海徐家匯附近的房屋，購房者許先生繳納定金之后，房產中介在沒有對該房屋的產權狀況進行調查之前，便撮合雙方簽訂了買賣合同，買家許先生支付了30萬元的首付款。但在產權過戶時卻發(fā)現(xiàn)該房產已被司法查封，交易無法繼續(xù)，而許先生的30萬元首付款已被張某交給銀行，無法退出。雖然房產中介曾承諾過“產權絕對沒有問題”，但并未出具相應的書面材料，所以許先生向法院應追討房產中介的相關法律責任時，并未得到支持。
應對：在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因產權不清導致的糾紛，因此王展建議購房者不妨要求房產中介在居間協(xié)議中做出如下承諾：中介方對產權人身份以及產權證都與原件依次進行過核對，如果因產權人身份以及產權狀況等方面的原因造成買方損失，中介方愿意承擔相應責任。
“委托書為當面簽署”
案例：上海購房者夏先生碰到一件窩心事。他通過某中介公司看中一套上海南站附近的二手房，賣家稱自己是幫身在國外的哥哥賣房，并出示了委托書。夏先生對這份委托書不放心，但中介表示不必多慮，為了打消他心中的疑慮，并出具了一份所謂的鑒定書。而在夏先生支付了25萬元首付款之后，賣家便消失得無影無蹤了。事后發(fā)現(xiàn)這份委托書是賣家偽造的，于是夏先生將中介告上法庭，認為其鑒定書誤導了自己，但法院認為中介并無責任，因為中介僅憑肉眼是無法分辨其真實性的。
應對：王展表示，在二手房買賣過程中，有些交易是通過委托別人來完成的，因此對委托書的真實性必須進行確認，以確保交易安全。他建議買家可以要求中介公司做出如下承諾：委托書是產權人當面簽署的，其真實性可靠。如因此導致買家遭受損失，愿意承擔賠償責任。
“我保證資金安全”
案例：杭州購房者錢先生最近非常郁悶，因為賣家拿到首付款之后，便去了澳洲，至今杳無音信。錢先生在今年年初看中一套位于黃龍體育館附近的二手房，賣家尚有50萬元的按揭貸款并未還清，對方要求錢先生出資先歸還貸款，解除抵押之后再行交易。房產中介讓錢先生簽訂買賣合同，并支付50萬元給賣家。錢先生對這種交易方式提出異議，認為這筆首付款應直接打入銀行解除抵押，以防止賣家拿到錢之后挪作他用，而中介表示沒有必要，并口頭保證資金的安全。錢先生聽信了中介，但沒想到自己的擔心卻變成了現(xiàn)實。此后錢先生找到房產中介，但中介并不承認自己曾做出相關保證。
應對：許海波表示，交易過程中的資金安全非常重要，不能掉以輕心。對于賣家尚未還清按揭貸款的情形，他認為如果要以首付款提前還貸來解除抵押，為了資金的安全，最好不要把錢直接給上家，而是與賣家、中介一起，直接前往銀行歸還貸款。如果中介認為可以直接交給賣家，那么買家應該要求中介對其安全做出相應保證，如：中介方負責對資金安全進行監(jiān)管，如發(fā)生賣家挪用情形導致買家利益受損，中介承擔相應責任。
“搞不定銀行是我的責任”
案例：廣州的姜先生因為輕信房產中介，吃了一個“啞巴虧”。他看中一套總價120萬元的二手房，但手中首付款不足，房產中介承諾能幫他貸到八成，于是他交了兩萬元的定金。但在辦理貸款是，審核無法通過，只好作罷，當他前往中介公司準備取回定金時，對方卻告訴他，因為是他的原因導致交易無法完成，定金已作為違約金賠償給賣家了。
應對：王展表示，一般情況下，貸款人應該了解目前的貸款政策，而不要輕信中介的說辭。有時候中介看到買家首付款不足，會想一些變通的辦法來完成交易，如做高房價，以便獲得更多的貸款，但成功的概率很小，因此在這種情形下，購房者應該與中介約定：如果申請銀行貸款無法通過審核，解除買賣合同時互不承擔責任。
“如隱瞞實情愿認罰”
注銷購房合同范文一
賣方(下稱甲方)：
身份 證 ：
買方(下稱乙方)：
身份 證 ：
乙方向甲方購買坐落于 房屋壹套，雙
方已簽訂《房屋買賣合同》(以下簡稱買賣合同)，合同編號：號，現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，達成協(xié)議如下：《-----------(合同和房屋的標明)
一、甲、乙雙方自愿解除上述房屋的買賣合同。《-----------(合同解除)
二、自雙方簽訂本協(xié)議之日起，買賣合同即終止，雙方之間就買賣合同的爭
議全部解決。甲方收回出售給乙方的上述房屋，該房屋的產權即與乙方無關。
《-----------(聲明房屋與乙方無關)
三、雙方對退還已付房款辦法已達成一致意見，具體如下：《-----------(合同 中關于款項的處理)
1、乙方已繳付樓款/元(不包含交予中介
定金)。
2、乙方已繳款項自動轉為甲方借款，以雙方商定利息從借款之日起計
息，不計復利。
3、甲方還款事宜另行約定。
四、乙方應于本協(xié)議生效后的三個工作日內提交辦理解除按揭貸款協(xié)議、解
除買賣合同、注銷抵押登記等事宜所需要的全部資料，并配合甲方辦妥上述事宜， 若乙方不能按時提交相關資料或提交資料欠缺、不合格或拒絕配合辦理的，甲方 有權暫緩推還乙方所有款項。《-----------(關于合同已進行部分的退回處理)
五、雙方同意，自本協(xié)議生效后，雙方之間就買賣合同的爭議全部解決。任
何一方均不對另一方主張買賣合同項下的權利或與買賣合同相關的權利。
《-----------(再次聲明簽訂合同無效，雙方不再對合同提出主張權利) 六、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效、本協(xié)議為一式叁份，甲方執(zhí) 貳 份，乙
方執(zhí) 壹 份，均具同等法律效力。《-----------(聲明該協(xié)議簽訂份數(shù)，聲明法律 效力)
甲方：乙方：
身份 證 ： 身份 證 ：
年月日
注銷購房合同范文二
解除購房合同通知書
致：滄州泰興房地產開發(fā)有限公司 先生/女士：
本人與貴公司做為雙方當事人于20xx年1月5日簽訂了兩份《商品房買賣合同》，該合同第八條“交付期限”約定貴公司(作為房屋出賣人)應當在20xx年4月30日前向本人交付合同項下的房屋(泰大國際家居博覽中心2#樓4層 號和 號房)，但截至20xx年月 日，貴公司不能向我交付房屋。依據(jù)本合同第九條規(guī)定，貴公司的行為已構成違約，須承擔違約責任。現(xiàn)本人正式函告貴公司：
1、本人與貴公司簽訂的《商品房買賣合同》自貴公司接到此函之日起解除。
2、請貴公司于本通知函送達之日起日內退還本人已付的全部房款及相應的違約金，逾期則按中國人民銀行同期貸款利率支付利息至實際退款之日止。
3、對于貴公司在合同中附加的顯失公平的條款及《合同補充協(xié)議》，依據(jù)《中華人民共和國
合同法》及《(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋》中對制式合同的有關規(guī)定，均屬無效條款。
如果貴方拒絕我方的要求，我方將啟動法律程序并采用媒體曝光等方式，維護本人的合法權益，請貴公司及時處理!
業(yè)主簽名： 業(yè)主電話：
20xx年月 日
注銷購房合同范文三
甲方：
乙方：
甲、乙雙方于年，原所簽訂的期為年月日至 年 月日止。現(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，均表示同意提前解除該租賃合同，已達成以下協(xié)議：
一、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意，雙方于年 月 日簽訂的《房屋租賃合同》于 年 月 日因乙方拖欠房屋租金過多而提前解除。截止到此，乙方所欠的租金為。
二、乙方在辦理合同解除前，自愿退出該租賃房屋，并核算清所欠甲方的所有應繳費用，如租金、管理費、水電費等。
四、乙方在辦理合同解除后，退還房屋給甲方時，原有水、電及消防等設備等應該保持正常，乙方不得損壞屋內設施和原有裝修，損壞應照價賠償。
五、辦理合同解除后，乙方應繳清所欠甲方的一切應繳費用，若乙方未能在合同解除后30日內繳清所有欠款的，甲方每月按全部欠款的5%加收滯納金。
六、如因乙方未能按約定期限辦理完退房手續(xù)，給甲方造成任何損失的，甲方有權用向乙方要求賠償。七、鑒于甲、乙雙方的合作關系，甲方同意在雙方解除合同后，給予乙方不超過天的搬遷及清理時間。如乙方不按時退場的，每逾一天，需向甲方支付 元的違約金。
八、甲、乙雙方簽署本協(xié)議后，有關甲、乙雙方的租賃關系結束，但不影響《房屋租賃合同》中結算和清理條款的效力。
九、乙方退租后，產生的任何損失甲方不承擔賠償責任。乙方退租前，產生的任何損失和經(jīng)營風險由乙方自己承擔責任。
十、在執(zhí)行本解除協(xié)議過程中如產生爭議，甲方與乙方應盡力通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可提交北京仲裁委員會通過仲裁裁決。
十一、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
十二、本協(xié)議自雙方簽字蓋章后生效。
甲方： 乙方：
電話： 電話：
房屋居間買賣合同范文一
出賣人(以下簡稱甲方)：
買受人(以下簡稱乙方)：
居間方(以下簡稱丙方)：
甲方擁有位于北京市 區(qū) 的房產，面積為 平方米，房屋所有權證號 。乙方自愿購買甲方上述房產并向甲方交納定金人民幣(大寫) 元整。雙方在平等自愿、等價有償?shù)幕A上，就該房屋買賣訂立本合同。
第一條 雙方同意上述房屋售價為人民幣(大寫) 元整。元。剩余房款以乙方向銀行申請個人住房貸款的方式支付給甲方。
第二條 費用及全證過戶代辦費：
1. 丙方費用為人民幣 元整。簽定本合同時 方按出售房屋價格 %的比例向丙方支付費(大寫) 元整。委托事項完成后(以新房產證下發(fā)為準)剩余費同時一次性由 方支付丙方。
第3條 乙方如未按本合同付款方式規(guī)定的時間付款，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實際付款之日止，每延遲一日乙方按延遲交付價款萬分之 (大寫數(shù)字)向甲方支付延期違約金。逾遲超過 日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權解除本合同，其交納的定金甲方不予返還，并由乙方付丙方全部費用及權證過戶代辦費。
第4條 甲方在收到全部房款之后三日內，將上述房產交予乙方。若甲方在上述期限內未履行交房義務，應將已收房款及利息全部退還乙方，利息按 利率計算并雙倍返還定金，同時支付丙方全部費及權證過戶費。
第5條 甲方保證所提供該房屋資料的真實性并符合國家及徐州市房屋上市有關規(guī)定及政策法規(guī)，委托上市房屋交易的合法權利。若違反國家及徐州市相關政策法規(guī)而引發(fā)的一切法律或經(jīng)濟責任均由甲方承擔，并支付丙方全部代付款方式為： ，乙方支付首付款(大寫) 2. 甲乙雙方各向丙方交納權證代辦費人民幣以壹仟伍佰元整。理費用及權證過戶代辦費。
第6條 甲乙雙方同意在簽定本合同后50個工作日(以丙方通知為準),持本合同和相關證件共同到 房地產交易管理部門辦理產權過戶手續(xù)。辦理產權過戶手續(xù)中所發(fā)生的相關稅費、土地出讓金及手續(xù)費按國家規(guī)定收費標準由 方支付。
第7條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，三方應協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，三方同意按以下第 種方式解決糾紛。
1.提交 仲裁委員會仲裁。
2.任何一方均可向房地產所在地人民法院提起訴訟。
第8條
第9條 丙方在甲乙雙方備齊過戶及貸款相關資料后，有責任在50個工作日內協(xié)助甲乙雙方辦理過戶及貸款手續(xù)，甲乙雙方應積極配合。 本合同簽定后如甲乙方擅自解除合同，主動解除方應支付丙方全部費及權證過戶費。
第10條 本合同正本一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份。
第11條 本合同未盡事宜，雙方可簽定補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽定的補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。 -
甲方： 乙方： 丙方：
人： 人： 經(jīng)紀人：
年 月 日 年 月 日 年 月 日
房屋居間買賣合同范文二
甲方(房屋出售方)： 身份證號： 地址：
甲方委托人： 身份證號： 地址：
乙方(房屋購買方)： 身份證號： 地址：
乙方委托人： 身份證號： 地址：
丙方(中介服務方)：
甲乙丙三方根據(jù)中華人民共和國《合同法》等有關法律，法規(guī)及承德市豐寧縣相關規(guī)定，本著自愿、
公證、平等、誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同。
第一條：成交房屋的基本情況
1.1 經(jīng)協(xié)商，甲方愿將上述房屋出售給乙方，甲方對上述房屋信息的真實性，準確性負責，并保證房屋交
付乙方時的實際裝修狀況與乙方實地看房時的狀況保持一致，否則愿承擔相應的違約責任，賠償乙方
因此而受到的一切損失。
1.2 乙方確認對該房屋已經(jīng)做了充分的了解并實地查看過房屋，對房屋現(xiàn)狀沒有異議，愿意購買該房屋。
第二條 成交價格
甲乙雙方協(xié)商后確定的成交價格為：人民幣￥____________元(大寫__________________________)
第三條 付款方式：乙方采取以下第______種方式付現(xiàn)。
3.1 現(xiàn)金支付
第一次支付，乙方應在簽訂本合同時向甲方支付定金人民幣￥_________________元(大寫
第二次支付_____________________________________
第三次支付
第四次支付
3.2 貸款支付
雙方同意乙方采取貸款方式( 按揭貸款 公積金貸款 組合貸款)購買該房屋，
甲方應無條件配合乙方辦理貸款手續(xù)。
第一次支付：乙方應在簽訂本合同時向甲方支付定金人民幣￥_____________________元(大寫______________________________)
第二次支付：_______________________________________________________________
第三次支付：_______________________________________________________________
第四次支付
如乙方提出終止貸款行為或因乙方原因不能取得貸款機構貸款的，乙方應于______日內以現(xiàn)金形式補齊房款。
3.3 其:______________________________________________________________
第四條：稅費的承擔
甲乙雙方保證，按照國家及地方相關規(guī)定，交易習慣繳納與本次交易相關的各項稅費。
盡管有上述約定，雙方同意
甲方________________________________________________________________
乙方
第五條：權屬過戶及房屋交付
5.1 甲乙雙方應于本合同簽訂之日起______日內將房屋權屬過戶的所需全部真實、有效合法手續(xù)、材料(包括但不限于房證、契證等)交與丙方保管，丙方協(xié)助雙方辦理過戶手續(xù)。
5.2 雙方同意，甲方于______________________________騰空房屋并將房屋鑰匙交與乙方。逾期交房的，接每日50元收取違約金。
5.3 在雙方交接鑰匙前，應先辦理有關物業(yè)的交接，包括但不限于水，電，煤氣，有線電視，電話，物業(yè)費，采暖費，戶口等相關手續(xù)，并由甲方結清相關費用。
5.4 甲方應于產權過戶手續(xù)辦理完畢后____________日內，將戶口遷出甲乙雙方交易的房屋，逾期遷出的，按每日50元收取違約金。
5.5 丙方應甲乙雙方要求協(xié)助雙方辦理上述物業(yè)交接事宜，并由雙方在《物業(yè)交驗單》上簽字確認。
第六條： 違約責任
6.1 本合同簽定后，如甲方違約不賣此房屋，需賠償乙方定金的雙倍及中介費，如乙方違約，定金、中介費不退。
6.2 甲方保證所售房屋不存在任何權屬爭議，債務糾紛或其他瑕疵。甲方保證有權出售該房屋 ，并已得到房屋共有人或房屋所有人或其他權利人的同意，保證全面履行合同義務，否則，乙方有權要求甲方支付本合同第二條房屋成交價格5%的違約金，并賠償因此受到的其他損失。
6.3乙方保證所提供的材料真實，有效，具備訂立本合同的資格，并保證全面履行合同義務。否則，甲方有權要求乙方支付本合同第二條房屋成交價的5%的違約金，并賠償因此受到的其他損失。
6.4 因甲乙雙方任何一方原因導致本合同不生效，無效，被解除，被撤銷或任何一方發(fā)生違約等，雙方一致同意丙方所收取的居間服務費均不予退還，因此而導致如有一方的損失，由所損失一方向另一方提出賠償，甲乙雙方誰的責任誰承擔居間服務費。
第七條： 房屋買賣合同爭議的解決
甲乙雙方在本合同履行過程中發(fā)生任何糾紛，應先協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均有權向人民法院起訴。
第八條： 丙方責任
8.1 依本合同約定為甲乙雙方提供房屋買賣居間服務。
8.2 免費為甲乙雙方提供房地產買賣相關政策法規(guī)咨詢。
第九條：中介服務費支付
9.1 甲乙雙方確認，雙方達成本次房屋交易是基于丙方所提供的居間服務，但該交易是雙方自愿，獨立做出的決定。
9.2 在簽訂本合同的同時丙方一次性收取居間服務費人民幣_____________________元，大寫如發(fā)生貸款小于等于15萬：3000元宗，大于15萬：貸款額大寫由乙方承擔。
第十條：其他約定
第十一條：特別聲明
甲乙雙方同意：因甲乙任何一方的過錯導致本合同無效或交易不成功或房屋買賣合同不能全面履行，丙方不承擔任何責任。
第十二條：合同生效及其他
本合同于三方簽字按手印后生效，本合同一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份。
甲 方： 乙 方： 丙 方：戀家房屋信息咨詢有限公司
經(jīng)紀人：
電 話： 電 話： 電 話：
日 期： 年 月 日
房屋居間買賣合同范文三
賣房方： 身份證號碼： (以下簡稱甲方) 丙方(居間方)：銅梁縣 房產信息咨詢服務中心
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》及其他相關法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎上，就甲、乙雙方共同委托丙方從事房地產經(jīng)紀事項達成一致意見，特訂立如下協(xié)議：
一、甲方自愿將銅梁縣巴川街道 私房一套賣給乙方，面積約面積以房屋產權為準，字號和土地使用證號： 字 號或兩證合一后的房地產權證號 房地證 字第
二、房屋總價款： 拾 萬 仟 佰 拾 圓整(小寫人民幣￥ 元整)。總價款含部份家具家電、固定裝飾、防盜門、鋁合窗、防盜網(wǎng)、燈具及附屬設施在內。
三、房屋設施包括
四、定金支付：
甲乙雙方達成房屋買賣，在簽訂本合同當日，乙方需向甲方支付購房定金 元整。(小寫： 元整)
五、現(xiàn)金支付：剩下的購房款 元整(小寫： 元整)。由乙方在 年 月 日辦理房屋產權證過戶或公證委托時一次付清。
六、按揭付款方式：
1、預計按揭貸款額為元整(小寫：元整)。按揭貸款額以最后銀行審批的貸款額為準，差額部份的首付款乙方應在辦理過戶手續(xù)前以現(xiàn)金方式補足。
2、甲、乙雙方于日前提交相關銀行按揭所需資料，銀行初審按揭資料通過時，甲、乙雙方必須按銀行規(guī)定辦理相關按揭手續(xù)。
3、在銀行辦理房屋按揭手續(xù)時，乙方應付清購房首付款寫： 元整)，并同時付清按揭所需費用(包括保險費、評估費、擔保費、手續(xù)費等)。乙方付清各種手續(xù)費后，甲、乙雙方同時辦理房屋產權過戶登記手續(xù)(此時已付定金自動轉為房款)。
4、若乙方在辦理按揭手續(xù)前改由全額現(xiàn)金支付，甲、乙雙方應于年前辦理兩證過戶或委托公證手續(xù)，甲方應無條件配合辦理。
七、過戶費用：經(jīng)雙方協(xié)商，辦理房屋產權證。過戶或公證委托的一切費用，以及過戶所產生的交易稅、個人所得稅、天然氣、閉路、電話等過戶費用由 方負責給付 %， 方必須按房管局、廣電局、天然氣公司規(guī)定提供完畢的過戶所需手續(xù)配合辦理。
八、交房時間： 年 月 日前(甲方收到銀行按揭款后再交房給乙方)。
九、交房時，甲方結清水、電、氣、閉路、電話、寬帶網(wǎng)、物管等一切費用。交房以后所產生的一切安全、經(jīng)濟責任和費用由乙方自行負責。
十、違約責任：在 年 月 日至 年 月 日，甲方必須將此房以協(xié)議價格賣給乙方。甲、乙雙方相互配合辦理，必須按本協(xié)議履行合同，任何一方不履行上述條款，均視為違約，違約方應承擔賠償守約方違約金 元整(小寫： 元整)。并且違約方應支付該套房屋在交易過程中所產生的一切費用及違約責任并獨立承擔法律責任。
十一、甲、乙雙方各付中介成交總額的1%作為中介傭金，簽合同時支付，雙方簽字生效，中介成功，一方違約，中介費概不退還。
十二、若該套住房由于甲方某種原因，被人民法院或地房局凍結以及在銀行被抵押貸款所造成不能正常過戶及過戶后乙方不能正常拿到房產證，所產生的一切經(jīng)濟損失及法律責任由甲方負責。于 年 月 日甲方必須將此房屋的戶口遷出。
十三、此協(xié)議一式叁份，三方簽字蓋章生效，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，三份具有同等法律效力。
十四、特別約定：
甲方簽字： 乙方簽字：
聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： ，
經(jīng)紀人： ，經(jīng)紀證號： ； 經(jīng)紀人： ，經(jīng)紀證號： 。
乙方（買方/承租方）： ， 身份證號： ，
聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： 。
委托人姓名： ，身份證號： ，
聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： 。
根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達成如下協(xié)議。
第一條 中介服務內容
甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為 ，自 年 月 日至 年 月 日。
甲方為乙方提供【購買】【租賃】【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他 】的中介服務。
甲方促成乙方簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產【交易過戶】【租賃登記】【其他 】手續(xù)的中介服務。
乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】 公證。
其它
第二條 乙方需求房地產的基本情況
1．乙方需要【購買】【租賃】的房地產為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他 】。
2．房地產地址： ；建筑時間 。
3．房地產【建筑面積】【套內面積】面積： 。
4．房地產以【建筑面積】【套內面積】計算，單價為人民幣每平方米 元范圍內，總金額為人民幣 元（￥ ）范圍內。
5．該房地產按套出售并計價，總金額為人民幣 元（￥ ）范圍內。
6．乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他 】。
7．稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。
8．其它
第三條 甲方權利義務
1．甲方根據(jù)誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。
2．甲方根據(jù)合同開展中介活動，為乙方尋找可【購買】【租賃】的房地產對象。
3．甲方應當核實介紹給乙方的房地產權屬資料并如實告知乙方，乙方要求甲方提供由政府相關部門出具的證明資料，甲方應向政府相關部門申請，所需費用由乙方承擔。
4．甲方應當根據(jù)合同帶乙方察看可供乙方【購買】【租賃】的房地產。
5．促成乙方達成【買賣】【租賃】合同。
6．為乙方提供房地產交易及房屋租賃方面的咨詢。
7．甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。
8．非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。
9．其他
第四條 乙方權利義務
1．乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。
2．甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應予配合并提供必要的協(xié)助。
3．甲方根據(jù)誠實信用原則為乙方的房地產提供中介服務的，乙方應支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。
4．甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【出售】【租賃】的房地產后，應及時通知乙方并約定簽署房屋買賣合同的時間，乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。
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5．其它
第五條 中介服務費、協(xié)辦手續(xù)費給付
甲方促成乙方主簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他 】向甲方支付人民幣 （￥ ）整作為中介服務費。
甲方促成乙方簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方需要甲方代辦房地產【交易過戶】【入住手續(xù)并結清有關費用】【租賃登記】【其他 】手續(xù)，乙方應向甲方支付人民幣 （￥ ）作為協(xié)辦手續(xù)費。
其它
第六條 合同的解除和變更
乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用（該費用不得超過中介服務費）。
第七條 法律責任
1．甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任，違約方應支付違約金，違約金標準為 。
2．乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為 。
3．甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。
4．因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為 ，但不得再要求乙方支付中介服務費。
5．乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為 。
其它
第八條 免責條款
1．因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的；
2．
第九條 糾紛解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，雙方當事人協(xié)商不成的按下述第 種方式解決：
1、提交廣州仲裁委員會仲裁；
2、提交 仲裁委員會仲裁；
3、依法向人民法院；
第十條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。
第十一條 本合同連同附件共 頁，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方 份，乙方 份。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
委托人： 委托人：
